UNELE ASPECTE CU PRIVIRE LA REPARATIA I MBUNTIREA BUNULUI INCHIRIAT N CADRUL CONTRACTULUI DE LOCATIUNE.

Alexandru GUIGOV, doctorand Universitatea de Stat din Moldova Gheorghe CHIBAC, doctor n drept, profesor universitar

SOMMAIRE Cet article est une recherche multidimensionnelle en ce qui concerne la rparation et l'amlioration du bien lou qui fait l'objet du bail. Cette tude aborde le sujet trait de diffrents points de vue et tente de dfinir et de prsenter un ensemble de droits et obligations du bailleur et du locataire sur l'excution de travaux de rparation et sur l'amlioration du bien lou. Cet article veut montrer qui est le responsable pour effectuer des rparations capitales et courantes et jusqu' quel niveau ces rparations seront pris en compte aprs la ralisation du contrat de bail. SUMMARY This article is a multidimensional research on repairing and improving leased property which is the main subject of the contract. This study addresses different points of view and tries to finalize and outline a set of rights and obligations for the lessor and lessee regarding the performance of repair and improvement work of rent. This article describes who is in charge to fix all the repairs and negotiates the contracts with the enterprises for the building. SUMAR Prezentul articol reprezint o cercetare multiaspectual cu privire reparaia i mbuntirea bunului nchiriat care constituie obiect al contractului de locaiune. Studiul dat abordeaz subiectul vizat din diferite puncte de vedere i ncearc s definitiveze i s contureze un ir de drepturi i obligaii ale locatorului i locatarului vizavi de ndeplinirea lucrrilor de reparaie i mbuntire a lucrului nchiriat. Articolul dat vine s prezinte cine din prile contractului de locaiunea este nsrcinat cu obligaia efecturii reparaiilor capitale i curente i care este soarta acestor reparaii dup ncetarea relaiilor de locaiune. Cuvinte cheie contract, lege, locaiune, locator, locatar, chirie, nchiriat, bun, lucru, mobil, imobil, reparaie, mbuntire, curent, capital, drept, obligaie.

Introducere. Contractul de locaiune, n conjunctura social-economic actual, ntr-u asigurarea rapid i util a folosinei diferitor tipuri de bunuri necesare pentru desfurarea vastelor categorii de activiti, a ajuns unul dintre cele mai utilizate instrumente economice care confer titularului, dreptul de posesie i folosin temporar asupra bunului necesar. Pentru locator, locaiunea este o form raional i economic de folosire a bunurilor temporar neutilizabile pentru nfptuirea unei activiti gospodreti ori a altei activiti, permite acoperire cheltuielilor de exploatare i a ratelor de amortizare, ba mai mult ca att, d posibilitatea de a obine un profit 1. Astfel, locaiunea este unicul contract prin care poi s obii rapid, contra plat (chirie), dreptul de posesie i folosin temporar asupra lucrului util i indispensabil activitii proprii economice practicate. n urma ncheierii contractului i n virtutea acestuia, noul posesor este n drept de a uzita bunul nchiriat n scopul propriilor necesiti de producie, afaceri, consum etc. ns, n anumite cazuri i din diferite circumstane, n urma folosirii de ctre locatar a bunului primit n locaiune, se ivesc un ir de probleme legate de acest bun, de starea tehnico material, de starea de utilitate, situaia ulterioar a reparaiilor i mbuntirilor aduse asupra lucrului, precum i drepturile i obligaiile prilor ce apar n legtur cu aceste aspecte. Este evident c obiect al contractului de locaiune reprezint n primul rnd bunul nchiriat, iar dup ncetarea relaiilor contractuale, lucrul respectiv urmeaz s fie restituit locatorului. n legtur cu acest aspect restituirea bunului dup ncetarea locaiunii, se nasc un ir de aspecte i configuraii juridice noi, chiar daca aparent relaiile ar trebui s nceteze. Aceste aspecte noi, rezultate n urma ncetrii contractului de locaiune au o importan deosebit care necesit a fi abordate i tratate n mod special. Aadar, problema abordat n prezentul articol are drept obiectiv cercetarea laturilor legate de bunul oferit n folosin i anume, de aspectele ce in de efectuarea lucrrilor de reparaie asupra obiectului. De asemenea, subiectul tratat ncearc s determine crei pri contractante i revine obligaia efecturii acestor reparaii sau contribuia concret a fiecrei pri referitor la ndeplinirea acestor lucrri, precum i soarta mbuntirilor, stabilirea drepturilor i obligaiilor parvenite n urma acestor fapte dar i efectele care survin. Reieind din faptul c din nsi ansamblul de drepturi i obligaii att ale locatorului ct i ale locatarului se deduce responsabilitatea efecturii reparaiilor asupra bunului nchiriat, este necesar specificarea drepturilor i obligaiilor prilor n cadrul contractului de locaiune.
2

Potrivit noiunii date de art. 875 al Codului civil al R. M.2, locaiunea reprezint acordul de voin care se realizeaz ntre dou pri numite locator i locatar prin care locatorul se oblig s acorde locatarului folosina temporar, a unui bun n schimbul unei pli numit chirie. n acelai timp, potrivit art. 1777 al Codului civil Romn3, noiunea contractului de locaiune este formulat ca fiind contractul prin care o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numit locatar, folosina unui bun pentru o anumit perioad, n schimbul unui pre, denumit chirie Reieind din sensul acestor noiuni dar i potrivit doctrinei juridice 4, locatarul, n calitatea sa de nou posesor i beneficiar al dreptului de folosin a bunului, trebuie s se comporte cu bunul primit n locaie, ca un bun proprietar i potrivit destinaiei prevzute n contract. Aceast expresie, comportarea ca un bun proprietar este o construcie sintactic reuit, profund i bine formulat care nglobeaz i exprim cu succes un ir de drepturi i obligaii puse pe seama locatarului. Expresia ca un bun proprietar era regsit n reglementrile articolului 1429 al Codului Civil vechi al Romniei5, iar n Codul civil romn nou aceast formulare nu se mai ntlnete ci apare una nou prin care se impune locatorul ca acesta s foloseasc cu pruden i cu diligen bunul, (art. 1796 lit. c) i art. 1799 Cod civil romn nou). Dei formularea - de a se comporta ca un bun proprietar este ntlnit mai mult n doctrina romneasc,6
7 8

ea este la fel de actual din punct de vedere al aplicabilitii i

pentru legislaia, doctrina i practica naional. Chiar daca aceast formul, constituie de fapt ea nsui un element din irul de drepturi i obligaii ale locatarului, aceasta nglobeaz practic o parte din drepturile i obligaiile locatarului care pot fi enumerate ca: dreptul de a folosi bunul nestingherit i potrivit necesitilor proprii, dar respectnd condiiile contractuale sau dreptul de a nu folosi bunul; dreptul i obligaia de a face reparaii; dreptul de a transmite bunul n sublocaiune dac aceasta i este permis potrivit contractului; dreptul de a obine fructele sau/i beneficiile produse de bunul nchiriat; obligaia de a pstra i asigura integritatea bunului; obligaia de a apra bunul contra uzurprilor i incendiilor; obligaia de informare a locatorului despre vicii, etc. Dei este susinut n mare parte de doctrina juridic sub o form general i de ansamblu, consider c faptul comportrii locatarului cu lucrul nchiriat ca un bun proprietar poate aduce un grad mai sporit de siguran pentru locator, ntruct va inspira acestuia mai mult ncredere n faptul c noul posesor, sau/i beneficiar al dreptului de folosin, va avea
3

grij, va ntreine i va pstra bunul nchiriat cu mai mult responsabilitate diligen i buncredin. Cu toate acestea, este evident c raporturile contractuale cu privire la locaiune nu pot dura la nesfrit. Odat cu satisfacerea necesitilor personale, economice sau sociale a prilor, locatorul obinerea profitului pe baza vnzrii de folosin a bunului iar locatarul satisfacerea necesitilor temporare de trai sau de practicare a unei activiti, aceste raporturi de locaiune urmeaz s nceteze. ncetarea relaiilor de locaiune aduce dup sine necesitatea ndeplinirii ultimei obligaii a locatarului de a restitui bunul nchiriat n posesia i folosina locatorului. Altfel zis, ncetarea locaiunii se realizeaz n esen, odat cu restituirea bunului nchiriat ctre locator. Obligaia restituirii bunului se deduce n primul rnd din prevederile art. 908 alin. (1) Cod civil care prevede ndeplinirea acestei aciuni, adic restituirea bunului nchiriat dup ncetarea raporturilor contractuale. Totodat acest fapt este evident din nsi natura contractului de locaiune care are un caracter temporar de folosin a bunului iar n consecin, la ncetarea contractului bunul va fi restituit. Aspecte generale. Aadar, odat cu ncetarea relaiilor de locaiune, urmeaz a fi ntreprinse un ir de aciuni care vor repune prile n situaia anterioar ncheierii contractului, adic locatarul va preda bunul i va achita eventuala chirie restant, iar locatorul nu va mai fi obligat s asigure folosina bunului. Un aspect extrem de important n aceast faz este stabilirea de ctre pri a clauzelor contractuale cu privire la soarta i destinaia mbuntirilor aduse asupra lucrului nchiriat. n acest context, fiecare parte are un ir de drepturi i obligaii care urmeaz a fi tratate n continuare. Analiznd aspectele legislative n privina efecturii reparaiilor, potrivit art. 888, lit. b), c), d), art. 898, art. 909 Cod civil, se deduc n principal urmtoarele categorii de reparaii: din punct de vedere al volumului i nsemntii - capitale i curente, iar din punct de vedere al nelegerilor prilor - mbuntiri aduse cu acordul locatorului i mbuntiri aduse fr acordul locatorului 9. De asemenea mai pot fi distinse din punct de vedere al tipului reparaiei: - mbuntiri care pot fi separate fr a se deteriora bunurile nchiriate i mbuntiri care nu pot fi separate fr a se deteriora bunurile nchiriate. Oricare ar fi tipul reparaiilor efectuate asupra bunului nchiriat, indiferent de cine sunt efectuate, important este ca acestea s se execute potrivit nelegerilor contractuale i s nu ating drepturile vreunei pri.

Prin urmare, Codul civil stabilete n materia ndeplinirii lucrrilor de reparaie asupra bunurilor nchiriate, anumite reguli care urmeaz a fi ndeplinite de o anumit parte contractual. Regulile prevzute de lege, incumb reciproc obligaia de a efectua aceste reparaii n dependen de natura acestora, precum i ndeplinirea altor aciuni legate de bunul nchiriat. Pentru evidenierea nsrcinrilor prilor, vom specifica un ir de drepturi i obligaii, prevzute expres de Codul civil, care sunt legate de ndeplinirea anumitor aciuni vizavi de bunul nchiriat. Locatorul, este obligat de a efectua n principal reparaiile n ceea ce ine de: lucrrile capitale asupra bunului potrivit art. 898 Cod civil; lucrri de reparaii care reies din obligaia de a menine bunul n stare corespunztoare pe toat durata locaiunii, conform art. 878 Cod civil; remedierea viciului care diminueaz folosina bunului (art. 880 Cod civil). de a verifica bunul nchiriat i de a efectua lucrri asupra lui, conform art. 891 Cod civil; s solicite repararea prejudiciului prin pierderile survenite la bunul nchiriat din vina locatarului, art. 892 Cod civil; s cear rezilierea contractului dac locatarul admite intenionat sau din culp nrutirea strii bunului ori creeaz un pericol real pentru o asemenea nrutire (art. 906 Cod civil); s cear locatarului demolarea, de ctre acesta sau din contul lui, a construciilor neautorizate de locator, potrivit art. 909 alin. 3 Cod civil; Locatarul este obligat: de a ndeplini reparaiile curente, de folosire, lucrrile de ntreinere n stare normal a bunului i s asigure integritatea acestuia potrivit art. 888 Cod civil; s nu schimbe forma sau destinaia bunului n timpul locaiunii, (art. 885 Cod civil); s repare prejudiciul suferit de locator prin pierderile survenite la bunul nchiriat din vina sa conform art. 892 Cod civil; s-l informeze pe locator despre cunoaterea vre-unui viciu sau deteriorare substanial a bunului nchiriat potrivit art. 899 Cod civil; s restituie bunul nchiriat n starea n care i-a fost dat sau n starea prevzut de contract (art. 908 Cod civil). Locatarul are dreptul: la reducerea chiriei din cauza viciului bunului nchiriat (art. 879 Cod civil);
5

Locatorul are dreptul: -

la repararea prejudiciului cauzat de viciile bunului nchiriat conform art. 880 Cod civil; s efectueze reparaia capital i s treac cheltuielile de reparaie capital n contul chiriei n cazul nerespectrii obligaiei locatorului de a face reparaiile respective potrivit art. 898 Cod civil; de a separa mbuntirile efectuate cu permisiunea locatorului care pot fi separate fr a se deteriora bunul ori s cear compensarea valorii lor, dac legea sau contractul nu prevede altfel n conformitate cu art. 909 Cod civil.

Ansamblul de drepturi i obligaii enumerate, cu privire la obiectul nchiriat, starea acestuia i raportul fiecrei pri contractante vizavi de bun, nu sunt imperative ci pot fi stabilite i alte prevederi contractuale, la voina prilor. Aadar, cu privire la fiecare dintre aceste norme enumerate i reglementate expres de Codul civil, pot exista o serie de excepii pe care prile sunt n drept s le stabileasc. Prile contractante pot deroga de la regimul juridic prezentat mai sus n cazul n care legea nu interzice acest fapt i doar cu respectarea normelor generale. Principalele categorii de reparaii care urmeaz a fi dezbtute n continuare sunt reparaiile capitale i reparaiile curente. Cel de-al doilea tip de reparaii sau mbuntiri, care pot fi separate i care nu pot fi separate fr a se deteriora bunurile nchiriate, poate fi clasat ca un tip secundar de reparaii i va fi abordat subsecvent, reieind din prevederile articolului 909 Cod civil. ns chiar i n o atare situaie, este dificil de a se stabili clar care este volumul i lim ita lucrrilor care intr n categoria reparaiilor curente. Care anume tip de lucrri de reparaii sunt incluse n cele curente sau de ntreinere a bunului i urmeaz a fi executate de locatar. ntruct legea nu ofer un criteriu de delimitare a acestor dou tipuri de reparaii, sarcina determinrii i calificrii reparaiilor drept capitale sau curente, este pus pe seama instanei de judecat. Astfel, n practica judiciar, Curtea Suprem de Justiie a restituit la rejudecare o cauz civil n care instanele inferioare, trebuiau, dar nu au constatat ce fel de reparaii au fost executate asupra bunului nchiriat capitale sau curente. n acest sens Curtea Suprem de Justiie afirm c: Prima instan, admind integral aciunea reconvenional cu privire la restituirea cheltuielilor legate de reparaia ncperii nchiriate, a concluzionat c locatarul a efectuat reparaie capital a imobilului primit n chirie. Prima instan, ns, nu a stabilit dac reparaia efectuat de M. E. poate fi considerat drept reparaie capital sau curent. De asemenea, prima instan nu a stabilit dac reparaia efectuat de M. E. nu a fost condiionat de faptul c a reutilat ncperea pentru necesitile sale, adic pentru
6

funcionarea barului, dei, din pct.3.1 al contractului rezult c locatarului i-a fost permis reutilarea imobilului conform destinaiei. Instanele judectoreti nu au dat nici o apreciere argumentului invocat de recurent precum c ncperea nchiriat era electrificat i gazificat, de aceea modificarea sistemului de electrificare i gazificare pentru necesitile bunei funcionri a barului nu poate fi considerat drept reparaie capital. 10 Din fragmentul prezentat al Deciziei Curii Supreme de Justiie, se observ c nu doar determinarea tipului de reparaie st pe seama instanelor de judecat, dar i determinarea necesitii i legalitii efecturii acestei reparaii. Adic, determinarea faptului dac a fost n drept s fac acest tip de reparaie, dac a avut permisiunea i dac exista necesitatea. Cu prere de ru instanele judiciare nu s-au pronunat referitor la documentele necesare pentru efectuarea reparaiei capitale, cum ar fi autorizaii, raporturi tehnice, devize de cheltuieli etc., care, dup prerea noastr, sunt indispensabile n cazul efecturii lucrrilor de reparaii capitale. Practica judiciar n domeniul locaiunii este variat, dar n cea mai mare parte se confrunt cu cazuri de ncasare a datoriilor la plata chiriei
11 12 13

. Litigii privind ncasarea

despgubirilor pentru efectuarea reparaiilor din partea locatarului n practica judiciar sunt ntlnite mai puin. Acest fapt se datoreaz n principal faptului c locatarul este n poziie inferioar fa de locator de a-i impune condiiile contractuale, acceptnd condiia de a efectua orice tip de reparaii din contul propriu. Reparaiile curente. n calitatea sa de nou posesor i uzufructuar al bunului nchiriat, locatarul este n drept i poate efectua asupra acestuia, o serie de lucrri tehnice de ntreinere, de reparaie i de meninere a bunului. Aceste reparaii pot fi n sarcina locatarului potrivit legii sau potrivit prevederilor contractuale dar pot fi i n sarcina locatorului n dependen de stipulrile contractuale dintre pri. Pentru determinarea clar a aspectului ce ine de obligaia privind efectuarea reparaiilor curente, vom specifica pentru nceput obligaiile locatorului, enumerate expres de Codul civil al R. Moldova. Aadar art. 888 prevede c: Locatarul este obligat: a) s foloseasc bunul la destinaie i n conformitate cu prevederile contractului; b) s pstreze i s asigure integritatea bunului; c) s acopere cheltuielile curente de folosire i ntreinere n stare normal a bunului; d) s efectueze reparaia curent a bunului. Din aceste prevederi se desprinde faptul c obligaia efecturii reparaiilor curente i de ntreinere a bunului este pus pe seama locatarului. n procesul de utilizare a oricrui
7

lucru, acesta trebuie ngrijit i meninut zilnic pentru normala funcionare sau/i utilizare, dar i pentru a nu permite stricciuni acestuia. Altfel zis, locatarul nu trebuie s permit, ca din cauza folosirii bunului, acesta s degradeze i s se deterioreze n msura n care s devin inutilizabil din punct de vedere tehnic i practic. Consider, c anume din acest motiv legiuitorul a instituit sarcina obligaiilor de efectuare a reparaiilor curente pe seama locatarului. Dei norma legal citat nu prevede expres semnificaia faptului de - reparaii curente, se subnelege c prin acestea se are n vedere reparaiile mici, de ngrijire a aspectului bunului dar i de meninere a funcionalitii obinuite a lucrului. Unicul spectru legislativ, actualmente abrogat, care diferenia i exemplifica un ir anumit de reparaii locative, era vechiul Cod civil al Romniei n art. 1447 1449, care prevedeau: Art. 1447. - Reparaiile mici numite locative, ce rmn in sarcina locatarului, daca nu s-a stipulat din contra, sunt acele pe care obiceiul locului le considera de astfel si intre altele sunt urmtoarele: reparaia vetrei sobelor, a gurii lor, a capacelor .c.l. a stricrii tencuielii din partea de jos a pereilor camerei si a altor locuri de locuina pana la nlimea de un metru; la parchet si duumele, intricat numai unele buci sunt stricate; a geamurilor, ntruct sfrmarea lor nu ar fi urmat din cauza unei ntmplri extraordinare ori forei majore, de care nu poate fi responsabil locatarul; a uilor, ferestrelor, broatelor, verigilor si altfel de ncuietori. Art. 1448. - Nici una din reparaiile reputate locative nu cad in sarcina locatarului cnd stricciunile au fost cauzate prin vechime sau fora majora. Art. 1449. - Curirea puurilor si a plimbtorilor este in sarcina locatorului.14 n articolele citate se observ c se enumer o serie de reparaii curente dar care oricum nu sunt limitative ntruct exist o multitudine i o varietate larg de lucrri de reparaii de acest tip. ns chiar i n acest caz, fiind nelimitative, puteau aduce un spor considerabil la delimitarea fa de reparaiile capitale, conturnd i contribuind la un cadru legal mai explicit i la o practic judiciar mai uniform i echitabil. Aceast norm, nu se mai regsete n noul Cod civil romn i ar putea constitui o inspiraie pentru completarea cadrului legislativ n vigoare, att al Romniei ct i al Republicii Moldova. Pentru a putea fi aplicate normele cu privire la obligativitatea executrii reparaiilor de ctre o anumit parte contractant, instana trebuie s aprecieze mai nti ce fel de reparaii au fost efectuate. Faptul necesitii stabilirii i calificrii reparaiilor drept capitale sau curente ct i obligaiunea locatarului de a ndeplini reparaiile curente este ntlnit i n practica judiciar naional: Astfel, locatarul este obligat s acopere cheltuielile curente de folosire i ntreinere n stare normal a bunului. Onorarea acestei obligaii are o importan
8

semnificativ, n primul rnd, pentru locatarul nsui, deoarece obiectul chiriei va putea fi folosit conform destinaiei doar dac el va fi permanent n starea cuvenit. Hotrnd despre aplicabilitatea n spe a dispoziiilor normei indicate instana urma s stabileasc cu certitudine dac reparaia la care urma a fi supus obiectul locaiunii poate fi caracterizat ca una capital i dac obligaia de a o efectua i este opozabil locatorului. Mai mult, necesitatea executrii acestui fel de reparaie trebuie s fie una stringent, adic s fi aprut pe neateptate i necesitnd s fie efectuat urgent(alin. 2 art. 898 CC). Urmnd construcia logic a art. 898 CC se poate afirma cu certitudine c doar n cazul n care locatorul obligat s efectueze urgent reparaia capital a bunului este despre aceasta ntiinat i nu-i execut obligaiunea, locatarul capt dreptul de a executa aceast reparaie i s pretind la trecerea costurilor suportate asupra plii chiriei(alin. 3 art. 898 CC).15 Pe de alt parte, locatarul chiar dac este obligat la efectuarea reparaiilor curente, nu va rspunde pentru uzura obinuit a bunului din cauza utilizrii fireti i normale a acestuia. n acest sens art. 893 Cod civil prevede c Locatarul nu poart rspundere pentru uzura obinuit a bunului nchiriat dac acesta a fost utilizat la destinaie n conformitate cu prevederile contractului. n comentariul asupra Codului Civil i anume asupra art. 888, al fostului consilier al Curii Federale a Germaniei i consultant pentru elaborarea legislaiei civile pentru RM (2002-2007) Claus Sprick, se menioneaz c: Conform concepiei germane, reparaiile curente vor fi n sarcina locatorului, dat fiind obligaia acestuia de a permite i de a asigura o folosin conform contractului i care s nu fie afectat de un viciu al obiectului nchiriat.16 Aadar, se observ c pe de o parte locatorul este obligat de a efectua reparaiile curente / locative prin care s fie ntreinut bunul nchiriat pe toat durata locaiunii, iar pe de alt parte locatorul nu este responsabil de uzura obinuit a lucrului. Scutirea locatarului de la rspunderea pentru uzura obinuit a bunului poate fi considerat i interpretat ca o excepie de la regula stabilit de art. 908 Cod civil. ns, i n cadrul acestui aspect, este important de a se concretiza care este limita uzurii obinuite i care uzur este exagerat sau depit de limita normalului, ntruct pentru diferite tipuri de bunuri uzura obinuit se poate reflecta diferit asupra strii bunului. Bunoar un bun mobil, cum ar fi un autoturism, poate fi folosit patru ore pe zi n anumite cazuri i poate fi folosit douzeci i patru de ore pe zi n alte cazuri. n acest context i n continuarea sau completarea prevederilor articolului 888 Cod civil, cu privire la modul de gestiune a bunului de ctre locatar, reglementrile prevzute de
9

art. 908 al Codului civil, prevd c: (1) Dup ncetarea raporturilor contractuale, locatarul este obligat s restituie bunul nchiriat n starea n care i-a fost dat sau n starea prevzut de contract. (2) Prejudiciul cauzat prin nrutirea strii bunului se repar de ctre locatar dac nu dovedete lipsa vinoviei sale. Locatarul poart rspundere n aceeai msur pentru nrutirea admis de membrii familiei sale, de sublocatar sau de teri, crora le-a permis accesul la bunul nchiriat. (3) Locatarul rspunde pentru deteriorarea bunului n mrimea n care s-a micorat valoarea lui dac n contract nu este prevzut altfel. n cadrul acestui pasaj legislativ se observ c legiuitorul nu a prevzut situaia n care locatarul restituie bunul ntr-o stare material mai bun dect cea n care i-a fost dat. Or, acest text putea fi formulat ca: locatarul este obligat s restituie bunul nchiriat ntr-o stare nu mai rea dect cea n care i-a fost dat sau n starea prevzut de contract. n practic pot fi ntlnite unele cazuri n care locatarul efectueaz fr acordul locatorului mai multe lucrri de mbuntire a bunului i a aspectului acestuia. ntruct aceste mbuntiri sunt efectuate pentru propriile necesiti i comoditi sociale sau economice, din iniiativa locatarului i pe seama acestuia, la ncetarea contractului de locaiune este evident c bunul poate fi restituit ntr-o stare mai bun i fr pretenii de compensare a cheltuielilor de la locator. ns aceast situaie nu ridic nici o problem n practic ntruct locatorul nu va avea niciodat pretenii cu privire la starea mbuntit a bunului primit napoi. Vizavi de toate prevederile menionate cu privire la ansamblul de obligaii ale locatarului de a pstra i menine bunul n stare cuvenit, art. 878 alin (1) Cod civil, prevede c: Locatorul este obligat s predea locatarului bunul n starea corespunztoare, conform destinaiei convenite prin contract, i s menin bunul n aceast stare pe durata locaiunii. Aadar, se observ c, n corespundere cu aceast prevedere, obligaia meninerii bunului n stare corespunztoare pe parcursul locaiunii cade i asupra locatorului, ci nu doar pe seama locatarului. Dei se poate afirma c prevederile citate mai sus cu privire la meninerea i ntreinerea bunului, au un anumit grad de contradicie, ele vin s protejeze n particular att locatarul care nu este pus s rspund pentru uzura obinuit a lucrului, ct i locatorul care trebuie s primeasc bunul oferit n chirie n aceiai stare n care la predat. Ultima prevedere legal menionat, vine s protejeze n primul rnd pe locator care are sigurana, c va primi bunul ntr-o stare similar fa de cea n care l-a predat locatarului, evitnd astfel primirea napoi a bunului ntr-o stare uzat, exagerat de uzat sau chiar deteriorat. Iar n cazul n care bunul va fi restituit ntr-o stare mbuntit, locatarul va putea solicita compensarea acestor mbuntiri n dependen de circumstane, de tipul
10

mbuntirilor i de nelegerea contractual a prilor, sau va putea separa mbuntirile aduse bunului fr a deteriora starea acestuia. Oricum, bunul nu va putea fi predat locatorului exact n starea n care a fost primit de locatar conform art. 908 alin (1), ntruct bunul va purta uzura obinuit din cauza utilizrii lui obinuite n dependen de perioada de folosire. Spre exemplu, o main nchiriat pe o perioad de trei sau cinci ani, dup scurgerea acestui timp, bunul dat va purta o uzur semnificativ raportat la acest tip de bun mobil. Acest aspect va fi mai vizibil ntr-o perioad de timp mai ndelungat. ntr-un asemenea caz pot fi uzate diferite pri sau componente tehnice ale autoturismului, cum ar fi sistemul de frnare, uzura pneurilor, iar reparaiile acestora pot fi costisitoare i semnificative astfel fiind greu de calificat dac sunt de genul reparaiilor capitale sau curente. ntruct reparaiile capitale sunt considerate cele de importan semnificativ sau de esen, schimbarea pneurilor i repararea sistemului de frnare cu nlocuirea pieselor necesare, pot fi catalogate ca reparaii capitale. Dar n acelai timp, pot fi interpretate ca reparaii curente, ntruct fac parte din uzura zilnic i utilizarea obinuit a bunului. Totodat, nlocuirea pneurilor sau chiar i a unor piese uor montabile i demontabile, pot fi considerate ca mbuntiri care pot fi separate fr a se deteriora bunul. n cadrul reparaiilor curente, o mare parte din mbuntirile aduse, pot fi separate fr a se deteriora bunul principal. Astfel, n prezenta spe, pot fi nlocuite mai multe piese pentru funcionarea mai bun a autoturismului. Iar la ncetarea contractului aceste piese noi instalate, pot fi nlocuite iari cu cele vechi, fr a se deteriora bunul principal fa de starea iniial. n astfel de circumstane, evident c cel mai bine este situaia n care prile stabilesc prin nelegerea contractual toate clauzele referitor la responsabilitatea efecturii tuturor tipurilor de reparaii evitnd astfel anumite situaii de interpretri variate i eronate a prevederilor legale cu privire la cest aspect. ns cu prere de ru, n practic prile, de cele mai multe ori nu stipuleaz contractual aceste elemente, rmnnd valabil aplicabile doar prevederile legale generale. Tocmai din acest considerent ar fi binevenit reglementarea legal mai explicit i mai clasificat pentru diferite tipuri de bunuri, precum sunt mobile, imobile, pentru destinaia nchirierii etc. Aadar, n urma scurgerii termenului contractual va diferea i valoarea bunului nchiriat, care va fi n majoritatea cazurilor mai mic. ntr-un asemenea caz, locatarul nu va fi obligat s rspund pentru micorarea valorii bunului, conform prevederilor alineatului 3 al articolului 908 Cod civil R.M., ntruct aceasta va constitui de fapt o uzur obinuit. n aceast situaie locatarul va achita locatorului doar eventualele deteriorri ale bunului. Faptul

11

devalorizrii n timp a bunurilor mobile este binecunoscut i evident n cadrul relaiilor social economice. n cadrul aceleiai spee, bunoar nchirierea unei maini noi pe aceiai perioad de trei sau cinci ani, lund n consideraie devalorizarea rapid a unui autoturism i raportul de valorificare dintre un autoturism nou i unul utilizat n timp, diferena de valoare va fi una realmente semnificativ. Tocmai din acest considerent trebuie de atras o atenie deosebit asupra aspectului respectiv. n aceast mprejurare, o situaie cu totul diferit poate avea loc n cazul i n cadrul nchirierii unui bun imobil, ntruct valoarea acestuia nu se va diminua ntr-o perioad similar de trei sau cinci ani, ci din potriv poate crete semnificativ. Aadar, lund n consideraie evoluia valoric n timp a diferitor tipuri de bunuri, acestea trebuie tratate diferit n cadrul raporturilor de locaiune, dar nu atribuite tuturor un cadru legislativ comun i general. Totui considerm c aceast uzur, denumit legal - obinuit, nu poate fi prea accentuat nct s aduc bunului un aspect de nvechire i uzare exagerat, care evident se va reflecta n consecin i asupra valorii economice a acestuia. Deteriorarea progresiv din cauza folosirii ndelungate, trebuie s fie n limita uzurii rezonabile n corespundere cu tipul bunului nchiriat. n acest sens, opinm c situaia cu privire la uzura obinuit a lucrului nu este limpede din punct de vedere al reglementrilor legale i este binevenit stabilirea unor norme de drept mai explicite, mai cu seam n cazul diferitor tipuri de bunuri. n contextul divizrii bunurilor n diferite categorii sau tipuri, cum am mai specificat deja, bunuri mobile i imobile, bunuri clasificate n dependen de destinaia acestor a, este binevenit compararea spectrului legal naional i cel al Federaiei ruse, care diversific locaiunea pentru un ir definit de tipuri de bunuri. Astfel Codul civil al Rusiei face distincie ntre tipurile de locaiune i locaiunea diferitor tipuri de bunuri. Acest fapt reiese din prevederile art. 610 alin. 3) art. 616 alin. 3) i art. 625 Codul civil rus. Cel din urm articol specificat cuprinde un ir de tipuri de locaiuni cum ar fi nchirierea (), locaiunea mijloacelor de transport ( ), locaiunea imobilelor ( ), locaiunea ntreprinderii ( ), leasingul financiar ( a)17. Aadar, tipurile relaiilor de locaiune se caracterizeaz printr-o mare varietate. n sensul terminologiei legii, aceast diversitate se reflect n diferite tipuri de locaiune i locaiunea diferitor tipuri de proprietate. O astfel de diversitate au cptat contur n cap. 34 Cod civil al Federaiei Ruse, consacrat reglementrii locaiunii 18.
12

Nu n ultimul rnd precizm nc odat c prile pot conveni personal cu privire la aceast problem, i chiar ar fi recomandabil ca acestea s stabileasc contractual cum anume urmeaz s arate starea bunul n momentul restituirii bunului, potrivit reglementrilor art. 908 alin. (1), dar i stabilirea raportului obligaional al efecturii reparaiilor capitale i curente. n partea ce ine de regula efecturii reparaiilor curente (locative) de ctre locatar, o considerm ca fiind stabilit corect i oportun, ntruct el folosete i uzeaz lucrul pentru propriile interese iar locatorul nu trebuie pus la compensarea acestor cheltuielilor. Totui, opinm c aceast situaie este aplicabil doar pentru locaiunile pe termen lung. Nu considerm oportun aceast regul i pentru situaiile cnd locaiunea este ncheiat pe un termen scurt. Spre exemplu, n cazul nchirierii unei camere de locuit pentru o perioad de cteva zile. Este greu de imaginat ndeplinirea crorva tipuri de reparaii din partea locatarului ntr-un asemenea caz. Elementul principal care trebuie precizat aici, este stabilirea tipurilor de reparaii care vor fi considerate curente. Tocmai din acest motiv, aa cum am precizat deja, necesar este ca prile s stabileasc ct mai detaliat n contract, ce reparaii, mbuntiri sau alte lucrri asupra bunului nchiriat sunt puse pe seama locatarului i care sunt puse pe seama locatorului i respectiv soarta acestora dup ncetarea relaiilor de locaiune. Chiar dac se consider c reparaiile curente constituie acele reparaii de proporii i valori materiale mai mici, precum sunt cele de ntreinere, pstrare i meninere n stare normal de funcionare a bunului, iar reparaiile capitale se presupun a fi reparaiile semnificative i eseniale, nu exist stabilit clar un hotar de delimitare ntre aceste dou tipuri de reparaii. De asemenea nu este stabilit o directiv pentru posibilitatea delimitrii i determinrii acestor tipuri de reparaii. n dependen de categoria bunului, mobil sau imobil, de valoarea acestuia i de anumite caracteristici particulare ale lucrului, reparaiile pot fi catalogate diferit, pentru fiecare tip de bun n raport cu valoarea acestuia. Adiacent obligaiilor locatarului prezentate pn aici, este necesar de a se specifica i prevederile art. 892 alin. (1) Cod civil, care menioneaz c: locatarul este inut s repare prejudiciul suferit de locator prin pierderile survenite la bunul nchiriat dac nu va demonstra c pierderile nu se datoreaz vinoviei sale sau a persoanelor crora le -a permis folosina bunului sau accesul la el. Aadar, adiacent obligaiilor de a achita chiria, de a acoperi cheltuielile curente de folosire a bunului, de ntreinere n stare normal a bunului, de a efectua reparaia curent a bunului, locatarul va rspunde i pentru prejudiciul cauzat bunului nchiriat care reiese din obligaia acestuia de a asigura integritatea lucrului. Obligativitatea locatarului de a asigura integritatea
13

bunului i de a repara prejudiciul cauzat, este constatat i de ctre Curtea Suprem de Justiie n cadrul unei spee judiciare avnd la baz raportul unor relaii de locaiune. Aadar, n acest caz Colegiul civil i de contencios administrativ lrgit al Curii Supreme de Justiie menioneaz c: Legea stabilete prezumia vinoviei locatarului n cauzarea prejudiciului. Prin urmare, dup cum este stipulat n lege, locatarul va fi obligat s acopere prejudiciului cauzat dac personal nu va demonstra c pierderile nu se datoreaz vinoviei sale sau a persoanelor cror le-a fost permis folosina bunului sau accesul la el. Pierderile bunului nchiriat presupun survenirea unor consecine negative de ordin material, care se manifest prin vtmarea, deteriorarea, pierderea unor pri componente a bunului nchiriat 19. Verdictul acordat de Curtea Suprem de Justiie n aceast spe, consider c este unul just, echitabil i n concordan cu normele legale. ns, n cadrul practicii judiciare, aa cum am mai precizat deja, de cele mai multe ori apar litigii cu privire la ncasarea plii pentru neachitarea chiriei, naintate din partea locatorului i mai puine litigii cu privire la despgubirea cheltuielilor pentru efectuarea reparaiilor asupra bunului nchiriat naintate din partea locatarului. Examinnd o situaie din practic cu privire la compensarea cheltuielilor pentru reparaiile curente din contul cheltuielilor pentru chirie n cadrul unei spee, Curtea Suprem de Justiie ct i instanele inferioare, just au concluzionat respingerea unei astfel de cerine, ntruct potrivit legii, reparaiile curente sunt doar n obligaia locatarului. Astfel, . I., dorind s nchirieze mai departe acest apartament, s-a adresat n judecat cu cerere despre prelungirea termenului contractului de locaiune i compensarea cheltuielilor suportate n legtur cu reparaia curent a apartamentului din contul cheltuielilor pentru chirie i, prin hotrrea judectoriei sectorului Ciocana mun. Chiinu din 30.06.2009, preteniile naintate de . I. au fost respinse ca nentemeiate (f.d.34-36). 20 Aadar, din fragmentul prezentat mai sus, observm c instanele de judecat just au respins o astfel de cerin privind compensarea cheltuielilor pentru reparaiile curente ale bunului nchiriat, conturnd regulile prevederilor legale stabilite de art. 888 Cod civil. De cealalt parte, sub aspect comparativ Codul civil romn, referitor la efectuarea reparaiilor, reglementeaz situaia ntru-un mod ceva mai diferit din punct de vedere al raportului obligaional de efectuare a reparaiilor. Astfel art. 1788 din actualul Cod civil romn, pune sarcina efecturii reparaiilor n mare parte pe seama locatorului, alin (1) prevede: Locatorul este obligat s efectueze toate reparaiile care sunt necesare pentru a menine bunul n stare corespunztoare de ntrebuinare pe toat durata locaiunii, conform destinaiei stabilite potrivit art. 1799.
14

Expresia s efectueze toate reparaiile care sunt necesare pentru a menine bunul n stare corespunztoare de ntrebuinare, accentueaz o mai mare responsabilitate pentru locator privind obligativitatea efecturii reparaiilor att capitale ct i curente (locative). ns aliniatul (2) al aceluiai articol (1788 Cod civil romn), aduce o excepie care precizeaz c: Sunt n sarcina locatarului reparaiile locative, a cror necesitate rezult din folosina obinuit a bunului. Stipulri asemntoare se regsesc i n prevederile art. 1802 Cod civil romn, care menioneaz c: n lips de stipulaie contrar, reparaiile de ntreinere curent sunt n sarcina locatarului. Meniuni cu privire la mbuntirile fcute de locatar, Codul civil romn prevede n art. 1823 c: (1) Locatorul are dreptul de a pstra lucrrile adugate i autonome efectuate asupra bunului pe durata locaiunii i nu poate fi obligat la despgubiri dect dac locatarul a efectuat lucrrile cu acordul prealabil al locatorului. (2) Dac lucrrile au fost efectuate fr acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege s cear locatarului aducerea bunului n starea iniial, precum i plata de despgubiri pentru orice pagub ar fi cauzat bunului de ctre locatar. (3) n cazul n care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, n niciun caz, dreptul de retenie. (4) Dispoziiile art. 1.788 alin. (3) i (4) rmn aplicabile. Nu n ultimul rnd, in s menionez c i prevederile legislative ale Codului civil al Federaiei Ruse
21

stipuleaz n art. 616; 622 i 623 condiii asemntoare cu privire la

regulile efecturii reparaiilor de ctre pri. Astfel, art. 616 conine n aliniatul (1) prevederi care de asemenea pun n sarcina locatorului obligaia de a efectua reparaii capitale cu excepia altor prevederi legale sau contractuale, iar n alineatul (2) pune n sarcina locatorului obligaia efecturii reparaiilor curente i de ntreinere n stare normal de funcionare a bunului nchiriat. n art. 622 sunt cuprinse prevederi cu privire la restituirea bunului la ncetarea contractului de locaiune n starea n care a fost primit lundu-se n consideraie uzura normal iar art. 623 prevede dreptul locatarului de a separa mbuntirile bunului dac nu au existat alte prevederi contractuale i dac separarea mbuntirilor nu aduc deteriorri bunului. Ultimele dou prevederi sunt similare cu cele din art. 908 i respectiv art. 909 Codul civil naional. Aadar, realizm aici existena unei situaii legislative asemntoare n care raportul obligaional de efectuare a reparaiilor sunt puse n mare parte pe seama locatorului. Toate reparaiile pentru meninerea bunului n stare util de ntrebuinare asociate cu cele capitale

15

conform legislaiei naionale sunt puse pe seama locatorului, iar reparaiile curente sau aa zise locative, potrivit Codului civil Romn, sunt puse pe seama locatarului. ns la fel ca i n cadrul legislaiei naionale, n cel al legislaiei Romniei dar i n cel al Federaiei Ruse, nu este clar hotarul de delimitare ntre reparaiile capitale i cele curente sau locative. Reparaiile capitale. Aa cum am specificat deja, n timp ce reparaiile curente revin n sarcina locatarului, reparaiile capitale sunt puse pe seama locatorului. Totodat, reieind din faptul c locatorul are obligaia s menin bunul nchiriat n stare corespunztoare pentru ntrebuinare conform destinaiei acestuia sau conform contractului, acesta trebuie s efectueze acele reparaii necesare pentru respectarea obligaiei sus menionate, pe tot parcursul locaiunii. n cadrul reparaiilor de meninere a bunului n stare corespunztoare pentru ntrebuinare, se ncadreaz cu certitudine i reparaiile capitale. n acest sens, cu privire la reparaia capital, articolul 898. al Codului civil al R.M. specific: (1) Locatorul este obligat s efectueze reparaia capital a bunului nchiriat dac legea sau contractul nu prevede altfel. (2) Reparaia capital se efectueaz n termenul stabilit n contract sau cnd reiese dintr-o necesitate stringent. (3) Nerespectarea de ctre locator a obligaiei prevzute la alin.(1) i (2) acord locatarului dreptul s efectueze reparaia capital i s treac cheltuielile de reparaie capital n contul chiriei. n articolul citat, legiuitorul plaseaz prioritar obligaia efecturii reparaiilor capitale n sarcina locatarului. De asemenea, este admis posibilitatea stabilirii prin contract sau lege, a altor prevederi, adic nsrcinarea locatarului de a efectua reparaiile capitale. Astfel, legea stabilete o norm dispozitiv cu privire la efectuarea reparaiei capitale. Aceast reparaie ine de obligaia locatorului, dar cu condiia c legea sau contractul nu prevede altfel 22. Caracterul dispozitiv al normei legale din alin. (1) art. 898 al Codului civil este concretizat i n practica judiciar de ctre Curtea Suprem de Justiie n cadrul unei spee n care se menioneaz c: Argumentele recurentului, precum ca instana urma sa deduc din datoria la plata chiriei cheltuielile suportate de liceu la reparaia ncperilor nchiriate snt nefondate si corect au fost respinse de prima instana, deoarece, potrivit reglementrilor art.898 alin.(1) CC, locatorul este obligat sa efectueze reparaia capital a bunului nchiriat, dac legea sau contractul nu prevede altfel. n spe, prile au convenit prin contract, ca reparaia curent si capital a bunurilor nchiriate se va efectua de ctre locatar, pe cont propriu (pct.2.2.8 din Contract).23
16

Aadar, n spe, Instana just a concluzionat obligativitatea locatorului de a efectua reparaiile capitale, care sunt stabilite prin contract, de a fi executate de ultimul. Un aspect ce se cere a fi menionat este faptul c legiuitorul nu face distincie ntre reparaiile curente i reparaiile capitale dei face referire la acestea. Aadar, cu toate c legea stabilete clar dou tipuri de reparaii i plaseaz expres n sarcina crei pri revine efectuarea acestei reparaii, nu exist o definiie care ar explica ce semnific reparaiile curente i ce semnific reparaiile capitale. Analiznd prevederile citate din art. 898 vizavi de art. 888 Cod civil, se observ o deosebire ntre modul de determinare a obligaiilor de efectuare a reparaiilor curente de ctre locatar i cele capitale de ctre locator. n cel din urm caz legiuitorul formuleaz obligaia locatorului de a efectua reparaiile capitale cu posibilitatea stabilirii prilor contractante i a altor condiii. Reieind din acest fapt, prile pot stabili n contract, obligaia efecturii reparaiilor capitale de ctre locatar. De cealalt parte art. 888 nu ofer o astfel de alternativ i n consecin, reparaiile curente rmn doar pe seama locatarului. Aadar, reparaia curent a bunului este pus doar pe seama locatarului fr alternativ de a prevedea o alt posibilitate de ctre pri, iar pentru reparaia capital, obligaia este pus doar iniial pe seama locatorului, dac legea sau contractul nu prevede altfel. Acest fapt poate fi considerat i interpretat ca o lacun legislativ ntruct este absurd ca prile s nu poat stabili contractual condiia cu privire la obligativitatea locatorului de a efectua reparaiile curente. Pornind de la principala obligaie a locatorului de a asigura folosina bunului i meninerea n stare corespunztoare de utilizare, de ce nu ar putea intra n obligaia locatorului efectuarea reparaiilor curente. Executarea reparaiilor curente de ctre locator este i mai evident n cadrul contractului de locaiune pe termen scurt, n interiorul cruia efectuarea reparaiilor curente de ctre locatar este iraional din cauza perioadei de timp reduse a utilizrii bunului. Spre exemplu, nchirierea unei case de vacan pe o perioad de cteva zile sau nchirierea unui autoturism pe o perioad de cteva ore sau o zi. n acest sens, efectuarea reparaiilor curente de ctre locatar este mai puin posibil ntruct nici nu apare necesitatea efecturii acestor reparaii. n consecin n urma acestora, reparaiile curente vor fi efectuate de ctre locator. De asemenea vor fi efectuate i reparaii capitale. De fapt efectuarea reparaiilor capitale vor ngloba i vor acoperi i reparaiile curente. n aceast ordine de idei, sub aspect comparativ, specific c i art. 1802 al codului civil romn prevede o astfel de posibilitate n care prile pot stipula posibilitatea efecturii reparaiilor curente (locative), de ctre locator. La fel i art. 616 Cod civil rus, n alin. (2)
17

prevede c locatarul efectueaz reparaiile curente dac nu exist alte prevederi legale sau contractuale. Important este n cadrul acestui segment, de a se stabili i delimita care sunt deosebirile ntre aceste dou tipuri de reparaii, unde se termin din punct de vedere juridic i tehnic, reparaiile curente i cnd ncep cele capitale. Aceast problem se cere a fi abordat mai cu seam n cazul bunurilor mobile versus cele imobile. n doctrin, capital se consider reparaia, care este legat de cheltuieli materiale considerabile i n cadrul creia se efectueaz schimbul sau restabilirea detaliilor sau prilor componente de baz, a construciilor i altor elemente ale obiectului nchiriat 24. Reieind din sensul citat, putem afirma c reparaiile capitale sunt cele de importan major att sub aspect economic ct i din punct de vedere al consistentei lucrului. Celelalte reparaii de o importan minor vor fi considerate ca reparaii curente sau locative. Dar nici din explicaiile prezentate nu se poate declara ferm, c o anumit reparaie este capital sau curent, n dependen de unele situaii practice concrete. Spre exemplu, n cadrul efecturii reparaiilor ntr-un bun imobil i anume vopsirea uilor sau lipirea tapetelor, locatarul va pretinde c aceste sunt reparaii capitale i intr n obligaiile locatorului, iar de ctre cel din urm vor fi catalogate ca reparaii locative i de ntreinere a bunului potrivit art. 888 Cod civil. Nu se poate afirma acelai lucru despre efectuarea unei reparaii similare asupra unui bun mobil. Spre exemplu vopsirea unui autoturism constituie o reparaie costisitoare n raport cu valoarea acestuia dar i semnificativ ca importan. O alt caracterizare asemntoare cu cea prezentat mai sus, a acestui tip de reparaie este ntlnit n doctrina juridic rus, unde se apreciaz c: reparaia capital presupune restaurarea elementelor structurale ale bunului, fr de care utilizarea acestuia n scopul convenit devine dificil, necesit investiii semnificative i costisitoare i care sunt disproporionate n raport cu venitul obinut de locatar pe baza acestui bun. 25 n fapt n practica din cadrul derulrii relaiilor de locaiune situaiile referitor la lucrrile de reparaie i mbuntire aduse asupra bunului nchiriat, fie curente, fie capitale, n mare parte nu sunt n favoarea locatarului. Acesta din urm, fiind de cele mai multe ori persoana care contracteaz, este pus n situaia s accepte condiiile contractuale stabilite de locator, care nu acord prea multe privilegii locatarului, i stabilete obligaia efecturii oricror tipuri de reparaii doar din contul i pe seama locatarului. De fapt locatorul fiind de cele mai multe ori proprietar al bunului oferit n locaiune i posednd acest drept inviolabil i garantat de lege, este n superioritate decizional i privilegiat de a-i impune condiiile contractuale proprii. La rndul su locatarul accept
18

contractarea doar n cazul n care i convine starea tehnico-material a bunului pstrnd tendina de a face ct mai puine posibil reparaii, evitnd cheltuieli i pierderi financiare suplimentare. n practic, inclusiv n cea judiciar, se isc litigii cu privire la mbuntirile efectuate fr acordul locatorului. De obicei, locatarii ncperilor nelocuibile, destinate pentru birouri, magazine, depozite etc., efectueaz unele lucrri de reparaie i amenajare ale acestor ncperi. Uneori sunt schimbate uile, ferestrele, podelele sau se efectueaz alte lucrri costisitoare. Deoarece n cele mai multe cazuri n contractele respective de locaiune nu este stipulat nimic despre aceste lucrri, juridic ele sunt apreciate ca mbuntiri efectuate fr acordul locatorului. n aceste cazuri consecinele negative ale ncetrii raporturilor contractuale le suport locatarul.26 Aadar, n ipoteza n care contractul de locaiune a ncetat iar prile efectueaz ultimele aciuni privind finisarea obligaiilor reciproce rmase, locatarul urmeaz s achite suma restant pentru chirie i n final s restituie bunul nchiriat. Aceast ultim aciune specificat este cea care ncheie derularea relaiilor de locaiune, locatorul intrnd din nou n posesia bunului su, nu va mai avea careva obligaii fa de locatar. ns reieind din prevederile art. 908 alin.(1) Cod Civil R.M. locatarul urmeaz s restituie bunul n starea n care a fost primit de la locator, i nu ntr-o stare mai proast, cu excepia uzurii obinuite i nesemnificative. De asemenea locatarul este n drept s separe mbuntirile aduse asupra bunului dac acestea nu deterioreaz lucrul sau s solicite compensarea cheltuielilor pentru lucrrile de reparaie, dar doar dac au existat astfel de prevederi contractuale. n acest sens art. 909 prevede urmtoarele: (1) La expirarea termenului sau la rezilierea contractului de locaiune, locatarul are dreptul s separe mbuntirile, efectuate cu permisiunea locatorului, care pot fi separate fr a se deteriora bunul ori s cear compensarea valorii lor de ctre locator dac legea sau contractul nu prevede altfel. (2) Locatarul are dreptul s separe mbuntirile efectuate fr permisiunea locatorului dac pot fi separate fr a se deteriora bunul i dac locatorul refuz s compenseze valoarea lor. n cazul n care mbuntirile efectuate fr permisiunea locatorului nu pot fi separate fr a se deteriora bunul, ele devin proprietate a locatorului. (3) La cererea locatorului, construciile neautorizate de el urmeaz a fi demolate de ctre locatar sau pe contul lui. Pe perioada utilizrii patrimoniului nchiriat, locatarul din iniiativ proprie sau din necesitatea cerinelor economice care le practic i pentru care a nchiriat bunul sau din alte motive personale poate aduce mbuntiri i efectua reparaii asupra lui.

19

Spre exemplu n cadrul locaiunii unui bun imobil pentru locuit sau pentru oficiu, locatorul poate aduce mbuntiri semnificative. Aceste mbuntiri sunt n mare parte pentru sporirea confortului propriu i pentru necesitile personale aspirate. O parte din aceste mbuntiri pot fi separate fr a se deteriora bunul, n acest caz nu apar careva probleme. ns, evident c o parte din acestea nu mai pot fi separate i rmn n proprietatea locatorului. Locatarul poate cere compensarea cheltuielilor suportate pentru efectuarea acestor lucrri de mbuntire doar dac le-a executat cu permisiunea locatorului. Lucrri i mbuntiri care nu pot fi separate de bunul principal pot fi ncadrate att n categoria reparaiilor curente ct i n categoria reparaiilor capitale. Mai puin se poate afirma acest fapt n cazul mbuntirilor separabile. Astfel, consider c reparaiile capitale nu pot fi asociate n esen cu mbuntirile care pot fi separate de bun fr deteriorarea acestuia ntruct constituie o reparaie de consisten i de rezisten a structurii bunului. Iar reparaiile curente, presupun anumite lucrri mai uoare, decorative, de meninere i de mbuntire a aspectului bunului n aa mod, n care aceste lucrri sau mbuntiri pot fi separate fr provocarea crorva deteriorri. Adiacent principalelor obligaii ale locatarului, specificate la art. 888 Cod civil, acesta este obligat de a informa locatorul dac cunoate despre un viciu sau o deteriorare substanial a bunului ntr-un termen rezonabil conform art. 899 Cod civil. n cazul n care bunul nchiriat este afectat de un viciu potrivit art. 879 Cod civil, locatarul are dreptul la o chirie redus, n afara cazului cnd viciul este nesemnificativ sau dac este nlturat n termen. Locatorul este obligat de a remedia viciul bunului ntruct acesta, chiar de la ncheierea contractului, trebuie s transmit bunul n stare corespunztoare pentru folosire i s asigure meninerea bunului n aceast stare pe ntreaga perioad a contractului de locaiune. Excepie de la dreptul de a beneficia de o chirie redus are loc n cazul prevzut de art. 881, atunci cnd locatarul a cunoscut de viciile bunului la ncheierea contractului i nu a formulat pretenii n legtur cu acest fapt. O alt situaie cu privire la viciile bunului nchiriat este prevzut de art. 880 Cod civil, care menioneaz c: (1) Dac un viciu care diminueaz folosina bunului exist n momentul ncheierii contractului sau apare ulterior dintr-o cauz pentru care este rspunztor locatorul sau dac acesta este n ntrziere n privina obligaiei sale de a remedia bunul, locatarul poate cere, pe lng preteniile sale la o chirie redus, despgubiri pentru prejudiciul cauzat. (2) n cazul ntrzierii locatorului, locatarul poate remedia el nsui viciul, cernd restituirea cheltuielilor utile.

20

Considerm c n situaia prevzut de acest articol, similar articolului 879 Cod civil, trebuie adugat situaia n care locatarul cunotea la ncheierea contractului, despre existena vi ciului pe care l accept ntr-un mod tacit. De asemenea opinm c aceast situaie nu trebuie s permit locatarului dreptul de a beneficia de despgubiri dac au existat nelegeri contractuale cu privire la acceptarea strii bunului sau dac nu au fost naintate careva pretenii vizavi de acest fapt n momentul ncheierii contractului. Astfel n practic ntlnim situaii n care locatarul efectueaz diferite reparaii i mbuntiri, la care ulterior solicit recuperarea cheltuielilor efectuate din contul locatorului sau din contul plii pentru chirie. n cadrul unei situaii judiciare, Curtea Suprem de Justiie a dispus recuperarea cheltuielilor pentru reparaiile i mbuntirile aduse asupra bunului nchiriat, calificndu -le ca vicii care nu corespundeau strii normale a lucrului i care contraveneau destinaiei acestuia 27. Astfel, la caz, Colegiul civil i de contencios administrativ al Curii Supreme de Justiie reine corect concluzia instanei de apel privind admiterea cerinei lui D. G. privind ncasarea cheltuielilor suportate pentru repararea ncperii, deoarece aceste lucrri au fost efectuate ntru realizarea certificatului de urbanism i autorizaiei de construire, snt utile , suportate real i confirmate prin facturile fiscale. Or, la caz, ncperea litigioas a fost transmis n locaiune n stare necorespunztoare pentru a fi folosit dup destinaie, iar locatarul a remediat viciul bunului nchiriat din contul su, prin urmare D. G. poate pretinde de la locator compensarea cheltuielilor suportate pentru remedierea bunului nchiriat. Chiar i n acest caz, ntr-o msur oarecare, suntem de prerea c este controversat dreptul locatarului de a beneficia de despgubiri pentru reparaiile viciului cnd le-a cunoscut i le-a acceptat la ncheierea contractului. Odat ce prile au convenit cu privire la ncheierea unui contract de locaiune n care locatarul cunoate starea bunului acceptndu-l, considerm a fi inechitabil dreptul celui din urm de a beneficia de despgubiri pentru reparaiile lucrului, catalogate ca vicii. Astfel, revenind la ultima spe, din fragmentul Deciziei prezentate se deduce faptul c prtul (locator), nu a avut dreptul de a efectua lucrri de reconstrucie i reparaie capital a bunului n lipsa acordului scris al locatorului - Aadar, prtul contrar prevederilor p. 1.4 din contract a efectuat n ncperea nr. 18 reconstrucie, reparaie capital n lipsa acordului n scris din partea proprietarului. i anume, a schimbat sistemul de nclzire fr acordul lor , a efectuat

21

n peretele capital dou guri, a efectuat modificri n apeductul magistral, transfernd evile pentru ap din ncperea nr. 19 n ncperea nr. 18. Reieind din acestea, se creeaz impresia unor controverse n care, pe de o parte locatarul n u are dreptul de a efectua reconstrucii i reparaii capitale fr acordul locatorului iar pe de alt parte acesta (primul) are dreptul la despgubiri pentru nlturarea viciilor bunului. ns, totui susinem c dac starea bunului a fost cunoscut de la nceput, adic nu au existat vicii ascunse, iar locatarului i-au fost interzise expres efectuarea lucrrilor de reparaii capitale, afirmm inechitabil despgubirea cheltuielilor pentru repararea viciilor bunului. Or, locatorul transmite un bun n chirie n virtutea unui contract de locaiune i nu ncheie un contract de antrepriz forat n urma creia este obligat s achite cheltuielile pentru reparaiile care nu le a dorit i nu erau necesare. Considerm c este just doar compensarea cheltuielilor pentru remedierea viciilor ascunse i n cazul n care nu putea s le cunoasc instantaneu la ncheierea contractului i la primirea bunului. Spre exemplu, cum ar fi starea deteriorat a acoperiului unei locuine care permite ptrunderea apei n interior pe timp de ploaie sau alte deteriorri din cauza vechimii reelelor de comunicare, electrice, a reelei de canalizare etc. Astfel de viciideteriorri nu pot fi depistate la recepionarea primar a bunului ci doar peste o perioad anumit de exploatare. Rezultnd din considerentele prezentate, poate fi acceptat doar acoperirea cheltuielilor pentru efectuarea reparaiilor pentru viciile ascunse, necunoscute, aprute pe neateptate. Concluzii generale i recomandri. Situaia legislativ i practic cu privire la efectuarea reparaiilor asupra bunului nchiriat este guvernat n principal de regula general prin care: locatarul execut reparaiile curente, locative i de ntreinere a bunului pe parcursul nchirierii acestuia; locatorul execut reparaiile capitale ale bunului, precum i alte lucrri ce sunt menite pentru a asigura folosina bunului de ctre locatar. ntruct aceste reguli nu sunt imperative, prile pot deroga de la ele, stabilind propriile condiii privind efectuarea reparaiilor bunului nchiriat. Reparaiile capitale sunt considerate de o importan major i esenial iar potrivit dicionarului explicativ al limbii romne, Reparaia capital presupune refacerea prilor eseniale ale unei cldiri, ale unei maini etc. 28 Din reparaiile curente fac parte lucrrile mici ca importan i consisten, numite i locative, destinate pentru ntreinerea zilnic a bunului.

22

Dei Codul civil face referire la dou tipuri de reparaii, nu exist o distingere normativ ntre ele, ci doar anumite interpretri doctrinare cu privire la diferenierea acestora. n acest sens, considerm c se cer a fi introduse anumite completri legislative cu privire la deosebirea lor. De asemenea Codul civil nu face distingere mai explicit n privina nchirierii diferitor tipuri de bunuri cum ar fi nchirierea de bunuri mobile, imobile, nchirierea de locuine etc. Astfel, nu exist un cadru de norme i reguli speciale ce guverneaz modul de efectuare a reparaiilor asupra unui bun imobil cu destinaia de locuin. ntruct reparaia i modul de efectuare a reparaiei este diferit pentru diferite tipuri de bunuri, susinem c este necesar completarea cadrului legal cu privire la acest subiect. Mai mult dect att ar fi meritorie modificarea parial a cadrului legislativ cu privire la contractul de locaiune i includerea difereniat a modului de nchiriere a diferitor tipuri de bunuri n dependen de categoria acestuia, perioada i destinaia de utilizare i alte criterii. n acest sens, stabilirea unor norme specifice pentru relaiile de locaiune, n particular pentru chiria bunurilor imobile, locaiunea lucrurilor mobile, i arenda bunurilor agricole, ar mbunti cadrul legislativ i ar duce la o mai bun aplicare a acestui contract. Reieind din lacuna respectiv a legislaiei, este binevenit faptul ca prile contractante s stabileasc personal anumite prevederi mai explicite, referitor la modul de efectuare a reparaiilor i sarcina crei pri i revine aceast obligaie. Adiacent condiiilor contractuale care pot fi stabilite de prile contractante, legea prevede anumite reguli generale prin care este stabilit c locatorul este n drept de a separa mbuntirile care pot fi desprinse de bunul principal fr a aduce deteriorri acestuia. De asemenea locatarul poate cere compensarea cheltuielilor pentru efectuarea reparaiilor capitale care erau necesare i au fost ndeplinite cu preavizarea i eventual acordul locatorului. Un alt element important i necesar de a fi menionat, este faptul c practica judiciar cu privire la relaiile de locaiune nu este una uniform n ceea ce ine de problemele vizavi de reparaia bunului nchiriat, iar n mare parte persist litigiile cu privire la ncasarea plii pentru neachitarea chiriei. n aceast ordine de idei, opinm c este oportun emiterea de ctre Plenul Curii Supreme de Justiie, a unei Hotrri Explicative cu privire la practica aplicrii legislaiei n cadrul relaiilor de locaiune i arend. n cele din urm dar nu n ultimul rnd inem s reiterm c att locatorul ct i locatarul sunt moral i juridic obligai s se comporte cu bun credin unul fa de altul, fa de obligaiile reciproce care i le-au asumat, dar i vizavi de bunul care face obiectul

23

locaiunii, ntruct lipsa, inexistena sau dispariia acestuia va aduce cu sine i inexistena relaiilor contractuale scontate.

Note bibliografice.
1

Chibac Gh., Bieu A., Rotari A., Efrim O. Drept Civil, Contracte i succesiuni. Ed. a 3-a.

Cartier, 2010. p. 101.

2 3 4

Monitorul Oficial al R. Moldova Nr. 82 - 86 din 22.06.2002. Monitorul Oficial al Romniei, nr. 505 din 15 iulie 2011. Stancu Radu, Dinuic Doinel, Stancu Mdalina. Drept civil i comercial pentru nvmntul Codul Civil, Codul de Procedur Civil, Legea Contenciosului administrativ, ediia a 6-a, Chirica D., Drept Civil, Contracte speciale, Lumina Lex, Bucureti, 1997, p. 179. Florescu D.C., Drept Civil, Contracte speciale, Editura Universitii Titu Maiorescu, Stnciulescu L., Drept Civil, Contracte speciale, Succesiuni, Editura ALL Beck, 2002, p. Chibac G., Bieu A., Rotari A., Efrim O. Drept Civil, Contracte i succesiuni. Editura a 3-a. Decizia Colegiului civil i de contencios administrativ lrgit al Curii Supreme de Justiie

superior economic. Bucureti, Editura Fundaiei Romnia de Mine, 2006, p. 176.

5

Editura Hamangiu, 2010.

6 7

Bucureti, 2001, p. 191.

8

159.
9

Cartier, 2010, p. 111.

10

din 02 iunie 2010. Dosarul nr.2ra-900/10. // http://www.csj.md/admin/public/uploads/Dosarul%20nr.%202ra-90010%20Consiliul%20r.%20C%C4%83u%C5%9Feni%20vs%20Melnic.pdf

11 12 13 14

Hotrrea Curii de Apel Economice din 03 decembrie 2010, Dosar nr. 2e-1063/2010. Hotrrea Curii de Apel Economice din 08 iunie 2010, Dosar nr. 2e-662/2010 Decizia Curii Supreme de Justiie din 20 ianuarie 2011, dosarul nr. 2rhe-7/11 Codul civil din 26 noiembrie 1864, publicat n Monitorul Oficial nr. 271 din 4 decembrie Decizia Curii Supreme de Justiie din 04 aprilie 2012. Dosarul nr. 2rae-42/12.

1864 // http://www.cjo.ro/coduri-de-drept/codul-civil
15

http://www.csj.md/admin/public/uploads/Dosarul%20nr.%202rae-58-

24

12%20Regimentul%20de%20rachete%20antiaeriene%20vs%20Directia%20Lucrarilor%20Sp eciale%20de%20Construc%C5%A3ie.pdf
16 17

http://es.scribd.com/doc/87859729/Comentariu-CC-de-Un-Francez. // art. 888 lit. a), d). , II, . . , III, , . . Decizia Colegiului civil i de contencios administrativ lrgit al Curii Supreme de Justiie

. .. , .. . , . 2005. p.199.
18

. .. a. . .. . Wolters Kluwer 2007. p. 446.

19

din 13 iulie 2011. Dosarul nr. 2ra-944/11. // http://www.csj.md/admin/public/uploads/Dosarul%20nr.%202ra-94411%20Clapon%20vs%20SRL%20Microsif-Auto.pdf

20

Decizia Colegiul civil i de contencios administrativ al Curii Supreme de Justiie din14

octombrie 2010. Dosarul nr. 2ra-1696/2010. http://www.csj.md/admin/public/uploads/Dosarul%20nr.%202ra-169610%20Molceanu%20vs%20%C5%9Eevciuc.pdf

21

. . Buruian Mihail, Efrim Oleg, Eanu Nicolae, - coordonatori, Comentariul Codului civil al Decizia Curii Supreme de Justiie din 04 noiembrie 2010. Dosarul nr. 2re-344/10. //

26 1996 . N. 14-
22

Republicii Moldova, vol. II, Editura Arc, Chiinu, 2006, p. 17.

23

http://www.csj.md/admin/public/uploads/Dosarul%20nr.2re-3442010%20Consiliul%20mun%20Chisinau%20vs%20Institutia%20de%20invatamint%20privat %20Liceul%20%E2%80%9CElitex%E2%80%9D.pdf
24

Buruian Mihail, Efrim Oleg, Eanu Nicolae, - coordonatori, Comentariul Codului civil al .., , . - , 2009, Chibac G., Bieu A., Rotari A., Efrim O. Drept Civil, Contracte i succesiuni. Editura a 3Decizia Colegiul civil i de contencios administrativ al Curii Supreme de Justiie din 23

Republicii Moldova, vol. II, Editura Arc, Chiinu, 2006, p. 514-515.

25

. 238.
26

a. Cartier, 2010, p. 112.

27

decembrie 2010. Dosar nr.2ra-2272/10. // http://www.csj.md/admin/public/uploads/Dosarul%20nr.%202ra-227210%20Zamura%20vs%20Galiliuc.pdf

25

28

Dicionarul explicativ al limbii romne, ediia a III-a, Academia Romn, Institutul de

Lingvistic Iorgu Iordan - Alexandru Rosetti, Editura Univers Enciclopedic, 2009 // http://dexonline.ro/definitie/capital.

26