CURS NR.

CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE (II)

I. SUBLOCAŢIUNEA SI CESIUNEA CONTRACTULUI DE

LOCAŢIUNE

1. Sublocaţiunea
În concepţia legiuitorului contractul de locaţiune nu este, în principiu, un
contract încheiat intuitu personae, drepturile părţilor contractante putând fi
transmise prin acte mortis causa sau prin acte inter vivos.
Sublocațiunea este contractul prin care locatarul transmite unei alte
persoane numită sublocatar folosința temporară asupra bunului închiriat de la
locator, în schimbul unei chirii.
În acest sens, art. 1805 din noul Cod civil prevede că: „Locatarul poate să
încheie o sublocaţiune, totală sau parţială, ori chiar să cedeze locaţiunea, în tot
sau în parte, unei alte persoane, dacă această facultate nu i-a fost interzisă în
mod expres. Cu toate acestea, dacă bunul este mobil, sublocaţiunea ori cesiunea
nu este permisă decât cu acordul scris al locatorului”.
Din analiza textului legal rezultă că sublocaţiunea este permisă cu
respectarea a două condiţii:
a) transmiterea folosinţei să nu fie interzisă prin contractul principal;
b) sublocaţiunea să nu fie convenită în condiţii care să contravină
condiţiilor din contractul principal.
În ceea ce priveşte prima condiţie, transmiterea folosinţei poate fi
interzisă total sau parţial, o asemenea interdicţie transformând locaţiunea într-un
contract intuitu personae. Interzicerea sublocaţiunii trebuie stipulată expres prin
contract.
Interdicţia de a încheia o sublocaţiune priveşte atât sublocaţiunea totală,
cât şi pe cea parţială.
În cazul bunurilor mobile, sublocaţiunea este permisă numai cu acordul
scris al locatorului. Este vorba de o interdicţie legală fără ca prin aceasta
contractul de locaţiune să se transforme într-un contract intuitu personae1.
Cea de-a doua condiţie priveşte menţinerea destinaţiei bunului închiriat
(de ex. casa de locuit să fie subînchiriată cu destinaţie de local public sau atelier
ori autoturismul pentru a fi folosit la curse de întrecere)2.
Locațiunea și sublocațiunea se prezintă ca două contracte distincte, ce
presupun raporturi juridice diferite: raportul de locațiune dintre locator și
locatar, respectiv raportul de sublocațiune dintre locatar și sublocatar.
1
Dumitru C. Florescu, op.cit., p. 151.
2
Francisc Deak, op.cit., p. 154.
 Prin urmare, locatorul și sublocatarul se găsesc în raporturi juridice
diferite astfel că sublocațiunea nu produce efecte față de locator, care este un
terț. În atare situație, în condițiile dreptului comun, locatorul și sublocatarul se
pot acționa în justiție numai uzând de calea indirectă a acțiunii oblice.
Ținând cont de inconvenientele acțiunii oblice, Codul civil consacră în
art. 1807 alin. (1), acţiunea directă a locatorului împotriva sublocatarului, dacă
nu s-a plătit chiria cuvenită în temeiul locaţiunii. Locatorul poate de asemenea
să promoveze o acţiune directă împotriva sublocatarului şi în cazul neexecutării
celorlalte obligaţii asumate prin contractul de sublocațiune [art. 1807 alin. (3)].

2. Cesiunea
Condiţiile prevăzute de lege pentru sublocaţiune sunt valabile şi pentru
cesiunea locaţiunii.
Codul civil reglementează cesiunea contractului definită ca operațiunea
juridică prin care se realizează transferul către un terț al calității de contractant,
împreună cu toate drepturile și obligațiile ce decurg din această calitate [art.
1315 alin. (1)].
Potrivit art. 1808 Cod civil: „Prin cesiunea contractului de locaţiune de
către locatar, cesionarul dobândeşte drepturile şi este ţinut de obligaţiile
locatarului izvorâte din contractul de locaţiune”.
Cesiunea contractului de către locatar se realizează numai cu acordul
locatorului (și invers).
Deosebirea dintre sublocaţiune şi cesiune rezidă în faptul că, în vreme ce
sublocaţiunea este un nou contract de locaţiune, cesiunea reprezintă o vânzare a
dreptului de folosinţă (o cesiune de creanţă cu titlu oneros).
Cesionarea locațiunii de către locatar are ca principal efect modificarea
raportului de locațiune prin schimbarea persoanei locatarului.
Cesiunea poate fi totală sau parțială. În caz de cesiunea parțială, locatarul
transmite doar o parte din drepturile și obligațiile contractate cu locatorul,
păstrând cealaltă parte, consecința fiind o locațiune modificată, cu un locator și
doi locatari.
Cesiunea poate fi legală sau convențională.
Și în cazul unei cesiuni a contractului rezultă două raporturi juridice
diferite: raportul de locațiune și raportul de cesiune a drepturilor și obligațiilor
locatarului către terțul cesionar.
Cele două raporturi juridice se stabilesc între următoarele părți: cedentul
(locatarul) care transmite drepturile și obligațiile sale din contractul de locațiune,
cesionarul (terțul căruia i se cedează contractul și se subrogă în drepturile și
obligațiile locatarului) și cedatul (locatorul, care va intra în raporturi juridice
directe cu cesionarul, acesta din urmă înlocuindu-l pe locatar).
În ceea ce priveşte interdicţia sublocaţiunii şi cesiunii, art. 1806 Cod civil
prevede că interdicţia de a încheia o sublocaţiune include şi interdicţia de a
cesiona contractul, fără ca cesiunea să includă şi interdicţia de a încheia o
sublocaţiune. Interdicţia de a ceda locaţiunea este valabilă atât pentru cesiunea
totală cât şi pentru cea parţială.

SECŢIUNEA a IV – a

ÎNCETAREA LOCAŢIUNII

Pe lângă acordul de voinţă al părţilor (rezilierea convenţională), contractul

de locaţiune poate înceta prin următoarele moduri: denunţarea unilaterală a
contractului, expirarea termenului, rezilierea pentru neexecutare, pieirea
lucrului, desfiinţarea titlului locatorului, înstrăinarea bunului dat în locaţiune.

1. Denunţarea unilaterală a contractului

Potrivit art. 1816 alin. (1) Cod civil, contractul de locaţiune încheiat pe o
perioadă nedeterminată poate înceta prin denunţarea unilaterală făcută de oricare
dintre părţi, cu respectarea termenului de preaviz.
Prin termenul de preaviz se înţelege intervalul de timp dintre manifestarea
voinţei de a desface contractul şi data la care acesta urmează să înceteze în urma
denunţării3. Locaţiunea încetează numai la expirarea termenului de preaviz,
stabilit de lege, sau, în caz contrar de uzanţe [art. 1816 alin. (2)]. Raţiunea
termenului de preaviz constă în faptul că se oferă posibilitatea locatarului să
găsească un alt bun (dacă preavizul a fost dat de locator) iar locatorului să
găsească un alt locatar, (dacă preavizul a fost dat de locatar).
Oricare dintre părţi poate denunţa unilateral contractul, manifestarea de
voinţă în acest sens (numită în vechea reglementare concediu) producând efecte
chiar dacă nu a fost acceptată de cealaltă parte, care trebuie să suporte
desfacerea contractului.
Denunţarea unilaterală nu trebuie motivată4.
Denunţarea nu este supusă unei forme speciale. Practic, trebuie să fie
făcută în scris, iar dacă cealaltă parte refuză să dea o dovadă de primire, se face
prin intermediul executorului judecătoresc5.
În toate cazurile trebuie să se respecte termenul de preaviz. Obligaţia de
restituire a bunului devine exigibilă la expirarea termenului de preaviz, iar
contractul de locaţiune încheiat pe durată determinată şi constatat prin înscris
autentic sau sub semnătură privată înregistrat la organul fiscal competent,
reprezintă titlu executoriu, ce poate fi pus imediat în executare [art. 1816 alin.
(3)].

3
Francis Deak, op.cit., p. 157; Eugeniu Safta – Romano, op.cit., p. 113.
4
R. Sanilevici, Contracte civile p. 61, apud Eugeniu Safta – Romano, op.cit., p. 113.
5
Francis Deak, op.cit., p. 157
 La expirarea termenului de preaviz locaţiunea încetează, iar un nou
contract poate fi încheiat numai printr-un nou acord de voinţă al părţilor.

2. Expirarea termenului locaţiunii

La expirarea termenului convenit de părţi sau, după caz, prevăzut de lege,
contractul de locaţiune încetează de drept, fără a fi necesară o înştiinţare
prealabilă [art. 1809 alin. (1)].
Prin urmare, atunci când locaţiunea a fost încheiată pe o perioadă
determinată, ea încetează în mod firesc la expirarea termenului, fără să mai fie
nevoie de o înştiinţare prealabilă.
Şi în această situaţie, în privinţa obligaţiei de restituire a bunului,
contractul de locaţiune încheiat pe durata determinată şi constatat prin înscris
autentic sau sub semnătură privată înregistrat la organul fiscal competent,
reprezintă titlu executoriu, ce poate fi pus imediat în executare [art. 1809 alin.
(2) si (3)].
Dacă, după expirarea termenului locaţiunii, locatarul continuă să deţină
bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea
locatorului, se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi,
inclusiv în privinţa garanţiilor (art. 1810).
Textul are în vedere tacita relocaţiune(reconducţiune) ce operează ca un
nou contract, astfel încât trebuie îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru
încheierea contractului, de exemplu, capacitatea părţilor. Referitor la durata
acesteia, Codul civil aduce un element de noutate, prin prevederile art. 1910
alin. (2) conform cărora, noua locaţiune va fi pe durată nedeterminată, dacă prin
lege sau convenţia părţilor nu se prevede altfel.
Odată cu reînnoirea tacită a contractului, trebuie să se respecte de către
părţi clauzele contractului iniţial, inclusiv garanţiile6.
Dacă părţile nu au exclus-o expres prin contract, tacita relocaţiune poate
fi împiedicată numai prin anunţarea concediului7 (care în acest caz nu înseamnă
denunţare, ci manifestarea voinţei de a nu reînnoi contractul desfăcut prin
efectul expirării termenului)8. Prin concediu nu încetează contractul de
locaţiune, ci se împiedică prelungirea lui9.
Concediul trebuie să fie anunţat înainte de expirarea termenului prevăzut
în contract, dar fără respectarea termenului de preaviz, deoarece fiecare dintre
6
Într-o speţă s-a decis că tacita relocaţiune operează în condiţiile stabilite de părţi prin contractul iniţial, care însă
se va considera încheiat fără termen şi fără garanţiile din primul contract dacă nu s-a indicat altfel. În lipsă de
stipulaţie contrară, în noua locaţiune nu se pot acorda majorări de întârziere, cu atât mai mult cu cât o clauză
penală nu a fost prevazută nici în contractul iniţial încheiat de părţi (C.S.J., s. com. dec. nr. 2192 din 9 aprilie
2002, în Revista de Drept comercial nr. 4/2004, p. 290 apud Luminita Cristina Stoica, op.cit, p. 101).
7
Într-o speţă s-a decis că dispoziţiile art. 1436 C.civ. prevăd, pentru contractele prin care s-a stabilit durata
locaţiunii, că ele încetează de drept prin simpla trecere a termenului, fără să fie nevoie de înştiinţare prealabilă.
Anunţând intenţia de a nu prelungi efectele contractului încheiat, prin notificare, reclamanta a înlăturat
posibilitatea prelungirii tacite a contractului (I.C.C.J., s.com., dec. nr. 1948 din 22 martie 2005, apud Luminiţa
Cristina Stoica, op.cit, p. 86).
8
Francisc Deak, op.cit., p. 158.
9
Eugeniu Safta – Romano,, op.cit., p. 108.
părţi cunoştea perioada pentru care s-a încheiat contractul şi avea posibilitatea
să-şi găsească din timp un alt contractant. Dacă s-a anunţat concediul, locatarul
nu poate opune tacita relocaţiune, chiar dacă a continuat să folosească bunul
închiriat, locatorul fiind în drept să ceară restituirea lui cu daune-interese10.
În cazul în care se produce tacita relocaţiune, părţile pot să denunţe
unilateral contractul, fie prin notificare, fie prin acţiune în evacuare11.

4. Rezilierea pentru neexecutarea obligaţiilor

Conform art. 1817 Cod civil, atunci când, fără justificare, una din părţile
contractului de locaţiune nu îşi execută obligaţiile născute din contract, cealaltă
parte are dreptul de a rezilia locaţiunea, cu daune interese, dacă este cazul,
potrivit legii.
Fiind un contract sinalagmatic, locaţiunea este supusă rezilierii pentru
neexecutarea obligaţiilor contractuale, potrivit dreptului comun.
Pentru a determina rezilierea contractului, neexecutarea trebuie să
privească obligaţii principale, care să aducă prejudicii celeilalte părţi (de ex.
schimbarea destinaţiei bunului, neplata chiriei etc.).
Potrivit regulilor generale, instanţa nu este obligată să pronunţe rezilierea,
putând acorda – în funcţie de circumstanţe – un termen de graţie.
Dacă părţile contractului de locaţiune au stipulat un pact comisoriu
expres, se va aplica respectivul pact.

5. Imposibilitatea folosirii bunului

Este un alt caz de încetare a contractului de locaţiune reglementat de art.
1818 Cod civil. Textul legal prevede că, dacă bunul dat în locaţiune nu mai
poate fi folosit, contractul fie încetează de drept, dacă bunul este distrus în
întregime, fie prin reziliere, la alegerea locatarului, dacă bunul este numai parţial
distrus. În acest caz, locatarul poate opta între reziliere sau reducerea
proporţională a chiriei.
Imposibilitatea de folosire a bunului poate fi materială (bunul a fost
distrus) sau juridică (confiscare, expropriere etc.)
Contractul este desfăcut indiferent că pieirea bunului este fortuită sau
culpabilă deoarece locaţiunea nu poate fi concepută fără un obiect asupra căruia
să se exercite12.
Dacă pieirea s-a produs din culpă, partea culpabilă va fi obligată să
plătească daune-interese. Dacă pieirea s-a produs fortuit nu se plătesc daune, ci
se pune problema riscului contractului pe care îl va suporta debitorul obligaţiei
imposibil de executat, adică locatorul căruia locatarul nu mai este obligat să-i
achite chiria.

10
Francisc Deak, op.cit., pp. 158 - 159.
11
Pe larg, Valeriu Stoica, Rezoluţiunea şi rezilierea contractelor civile, Editura All, Bucureşti, pp. 74 -77.
12
Francisc Deak, op.cit., p. 160.
 Atunci când bunul închiriat este doar deteriorat, locaţiunea poate
continua, Codul civil consacrând obligaţia locatorului de a efectua în continuare
reparaţiile care asigură întrebuinţarea conform destinaţiei convenită de părţi.
În toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parţială de folosire a
bunului este fortuită, locatarul nu are drept la daune-interese.

6. Desfiinţarea titlului locatorului

Conform art. 1819 alin. (1) Cod civil: „Desfiinţarea dreptului care
permitea locatorului să asigure folosinţa bunului închiriat determină încetarea de
drept a contractului de locaţiune”. Textul reprezintă o aplicare a principiului
resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, desfiinţarea titlului locatorului
atrăgând desfacerea contractului de locaţiune.
Prin excepţie, în situaţia în care locatarul a fost de bună-credinţă,
contractul de locaţiune poate continua să-şi producă efectele şi după desfiinţarea
titlului locatorului, dar fără să depăşească un an de la data desfiinţării [art. 1819
alin. (2)].

7. Înstrăinarea bunului dat în locaţiune

Conform art. 1811 Cod civil, dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat,
dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează:
a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a
fost notată în cartea funciară;
b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a
locaţiunii este anterioară datei certe a înstrăinării;
c) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, dacă
locatarul a îndeplinit aceste formalităţi;
d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul
se afla în folosinţa locatarului.
Potrivit legii, în cazul în care locatorul înstrăinează bunul închiriat,
cumpărătorul va fi obligat să respecte locaţiunea, dreptul locatarului fiindu-i
opozabil în condiţiile arătate mai-sus. În cazurile prevăzute la art. 1811,
dobânditorul se subrogă în toate drepturile şi obligaţiile locatorului care decurg
din contractul de locaţiune. Prin excepţie, dobânditorul bunului dat în locaţiune
nu va răspunde pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior vânzării, acestea
fiind în sarcina locatorului iniţial (fostul proprietar).
Înstrăinarea bunului închiriat atrage încetarea contractului de locaţiune
dacă părţile au prevăzut astfel în contract [1812 alin. (1)]. În această situaţie, art.
1812 alin. (2) Cod civil prevede că locatarul mai are dreptul să folosească bunul
chiar şi după ce i s-a notificat vânzarea, pentru un termen de două ori mai mare
decât cel care s-ar fi aplicat notificării făcute cu respectarea termenului de
preaviz. Prin urmare, în cazul în care locatorul înstrăinează bunul închiriat,
contractul nu încetează de drept ci, pentru a obţine încetarea contractului de
locaţiune, cumpărătorul trebuie să aducă la cunoştinţa locatarului vânzarea, iar
locaţiunea va înceta la expirarea unui termen de două ori mai mare decât
termenul de preaviz, prevăzut la denunţarea unilaterală.
Locatarul căruia i s-a comunicat încetarea contractului cu respectarea
termenului de preaviz nu are dreptul la despăgubire nici împotriva locatorului,
nici împotriva dobânditorului [art. 1812 alin. (3)].

8. Moartea locatarului
Întrucât contractul de locaţiune nu este, în principiu, un contract intuitu
personae, art. 1820 din noul Cod civil prevede că locaţiunea nu încetează prin
moartea locatorului sau a locatarului. Rezultă că drepturile şi obligaţiile trec
asupra moştenitorilor, potrivit regulilor generale în materie de obligaţii
patrimoniale.
Totuşi, în cazul locaţiunii cu o durată determinată, moştenitorii locatarului
pot denunţa contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat
cunoştinţă de moartea locatarului şi existenta locaţiunii [art. 1820 alin. (2)].

SECȚIUNEA A II – A

CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINȚEI

Închirierea locuinței este o varietate a contractului de locațiune, fiind una

dintre principalele aplicații ale locațiunii în materie imobiliară.
Închirierea locuinței este contractul prin care o parte numită locator
transmite celeilalte părți, numită chiriaș, folosința temporară a unei locuințe, în
schimbul unei sume de bani, reprezentând chiria.
Deosebirea dintre contractul de închiriere a locuinței și locațiunea de drept
comun rezidă în obiectul său specific, și anume în suprafața locativă ce se
transmite în folosință cu plată.
Prin urmare, contractul de închiriere a locuinței nu este un contract
distinct, autonom, ci reprezintă o varietate a contractului de locațiune.
Contractul de închiriere a locuinței este reglementat în următoarele acte
normative:
- Codul civil, Cartea a V – a „Despre obligații”, Titlul IX „Diferite
contracte speciale”, Capitolul V „Contractul de locațiune”, Secțiunea a
2 – a „Reguli particulare în materia închirierii locuințelor”, art. 1824 –
1835;
- Legea nr. 114/1996 a locuinței, cu modificările și completările
ulterioare;
- O.U.G. nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei
pentru spațiile cu destinație de locuință, cu modificările și completările
ulterioare.
 Conform art. 1778 alin. (3) C.civ., domeniul de aplicare a dispozițiilor
speciale ce privesc închirierea locuințelor se extinde și asupra închirierii spațiilor
destinate exercitării activității unui profesionist.
Contractul de închiriere a locuinței se încheie în locator și chiriaș.
Locatorul poate fi o persoană fizică, o persoană juridică, chiar statul sau o
unitate administrativ teritorială. Ca regulă, locatorul este și proprietarul locuinței
închiriate.
Chiriașul este persoana care dobândește dreptul de folosință temporară
asupra locuinței. El mai este denumit și titular al contractului de închiriere sau
beneficiar (conform Legii nr. 114/1996).
Contractul de închiriere a locuinței are un obiect dublu: locuința închiriată
și chiria.
Suprafața utilă a locuinței este formată din suprafața locuibilă împreună
cu suprafața dependințelor [art. 28 alin. (3) din O.U.G. nr. 40/1999].
Suprafața locuibilă cuprinde suprafața dormitoarelor și a camerei de zi.
Dependințele sunt „încăperile care, prin funcțiunile lor, asigură folosirea
corespunzătoare a locuinței, și anume: antreu, tindă, vestibul, hol, verandă,
culoar, bucătărie, chicinetă, debara, cămară, cameră de baie, WC, spălătorie,
uscătorie, pivniță, boxă, logie, terasă și magazie din zidˮ [art. 28 alin. (2) din
O.U.G. nr. 40/1999].
Nu intră sub incidența noțiunii de locuință casele de vacanță, pe care legea
le definește ca locuințe temporare destinate pentru odihnă și recreere.
Așadar, reglementarea specială se aplică exclusiv raporturilor juridice
dintre locator și chiriaș în vederea satisfacerii cerințelor de locuit ale unei
persoane sau familii.
Chiria este obiectul prestației chiriașului și un element esențial al
contractului.
Contractul de închiriere a locuinței este un contract consensual.
Ad probationem, contractul se încheie în formă scrisă și se înregistrează la
organele fiscale teritoriale.
Durata contractului se stabilește prin acordul părților sau prin lege.
În această materie, O.U.G. nr. 44/1999 reglementează prorogarea legală
ce înseamnă prelungirea efectelor contractelor de închiriere a locuinței, prin
dispoziția legii. În acest sens, legea instituie două categorii de prorogări legale:
de drept și facultative, ambele operând pe termen de 5 ani.
Prorogarea de drept obligă ambele părți să prelungească efectele
contractului, în vreme ce prorogarea facultativă obligă numai pe locator.