Sunteți pe pagina 1din 32

CAPITOLUL V

CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI

Secţiunea I. Noţiune, caractere juridice,


reglementare

1. Noţiune. Închirierea locuinţei este contractul prin care prin


care o persoană, numită locator se obligă să asigure unei alte persoane
numită chiriaş (sau locatar) folosinţa temporară a unei locuinţe, în schimbul
unei sume de bani determinate, numită chirie.
Contractul de închiriere a locuinţei se deosebeşte de contractul de lo -
caţiune (de drept comun) prin obiectul său specific, şi anume suprafaţa loca-
tivă (locuinţa) transmisă în folosinţă cu plată.
Contractul de închiriere a locuinţei nu este un contract distinct (inde -
pendent), ci o varietate a contractului de locaţiune. În consecinţă, acestuia îi
sunt aplicabile dispoziţiile speciale ale legislaţiei locative şi, în completare,
cele ale dreptului comun (referitore la locaţiune)1.
Reglementarea specială (permanentă şi consistentă) de care bene fi-
ciază contractul de închiriere a locuinţei îşi are temeiul în importanţa covârşi-
toare pe care obiectul acestuia, locuinţa, o are în viaţa omului.
2. Caractere juridice.
a). Închirierea este un contract consensual, deoarece se încheie valabil
prin simplul acord de voinţă al părţilor (solo consensu).
În schimb, ad probationem închirierea locuinţei trebuie consemnată
printr-un înscris (art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicată).
b). Închirierea locuinţei este un contract sinalagmatic (bilateral) deoare-
ce presupune obligaţii pentru ambele părţi contractante.
c). Închirierea locuinţei este un contract oneros, deoarece ambele părţi
contractante (locatorul şi chiriaşul) urmăresc un avantaj.
d). Închirierea locuinţei este un contract comutativ deoarece părţile cu-
nosc existenţa şi întinderea obligaţiilor lor, încă de la momentul perfectării.
1
A se vedea, Fr. D ea k , Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami,
Bucureşti, 1999, p. 222; D. M ac o ve i , M.S. S t r i b l e a , Drept civil. Contracte.
Succesiuni, Ed. Junimea, Iaşi, 2000, p. 173.
CONTRACTE SPECIALE
172
e). Închirierea locuinţei este un contract cu executare succesivă, care
presupune derularea lui în timp (părţile executându-şi obligaţiile pe toată du-
rata acestuia).
f). Închirierea locuinţei este un contract translativ de folosinţă, tempo-
rară (nefiind translativ de proprietate, locatorul poate fi şi o altă persoană
decât proprietarul bunului, de exemplu, un uzufructuar).
3. Sediul materiei. Actele normative care au reglementat, după
1990, materia închirierii locuinţelor au fost numeroase. Dintre acestea, cele
mai importante sunt: Legea nr. 114/1996 legea locuinţei republicată; Legea nr.
145/1999, OUG nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei
pentru spaţiile cu destinaţie de locuinţe, aprobată cu modificări prin Legea
nr. 241/2001 şi OUG nr. 8/2004 privind prelungirea unor contracte de închiriere 2.

Secţiunea a II-a. Încheierea contractului de


închiriere
a locuinţei

§ 1. Părţile contractante

Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicată „î nchirierea locuin-


ţelor se face pe baza acordului dintre proprietar şi chiriaş”. Astfel, contractul
se încheie între locator şi chiriaş (locatar).
Locatorul poate fi o persoană fizică, o persoană juridică sau chiar sta-
tul sau o unitate administrativ-teritorială.
De regulă, locatorul este şi proprietarul locuinţei închiriate. Locatorul
poate fi însă şi titularul unui alt drept real sau al unui drept de creanţă deoa-
rece închirierea nu este translativă de proprietate3.

2
Alte acte normative cu incidenţă în materie sunt: Legea nr. 85/1992 privind
vânzarea locuinţelor construite din fondurile statului, Legea nr. 112/1995 pri -
vind reglementarea situaţiei unor imobile trecute în proprietatea statului, Legea
nr. 10/2001 privind restituirea imobilelor abuziv preluare de stat etc.
3
„Nimic nu se opune ca închirierea să fie făcută şi de o altă persoană, decât
proprietarul, dacă are dreptul de a culege fructele bunului, cum este, de
exemplu, cazul uzufructuarului”; a se vedea, D. C hi ri c ă , Drept civil. Con-
tracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 188.
CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI
173
În cazul locuinţelor proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-
teritoriale, contractul se încheie de către persoana juridică care are imobilul
în administrare (de exemplu, DAFI în Bucureşti)4.
Chiriaşul (locatarul) este persoana care, ca urmare a încheierii valabile
a contractului de închirierea locuinţei, dobândeşte dreptul de folosinţă tempo-
rară a acesteia.
Persoana care încheie contractul, chiriaşul mai este denumit şi titular
la contractului de închiriere (sau beneficiar, potrivit Legii nr. 114/1996).
Contractul de închiriere poate fi încheiat de mai multe persoane în
calitate de chiriaşi, caz în care ele devin cotitulare ale contractului de locaţiu-
ne şi răspund împreună de exercitarea obligaţiilor locative5.
Ca excepţie, dreptul locativ se poate dobândi şi de alte persoane,
(decât titularii de contract) „care vor locui împreună cu titularul de contract”
[art. 21 lit. k) din lege]6.

§ 2. Forma contractului

Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996 „închirierea locuinţelor se face pe


baza acordului dintre proprietar şi chiriaş, consemnat prin contract scris” (s.n.).
Contractul trebuie să cuprindă: adresa locuinţei, suprafaţa locuibilă şi
dotările, suprafaţa curţilor şi a grădinilor, valoarea chiriei lunare şi modul de
plată, obligaţiile părţilor, locul primirii şi restituirii cheilor, inventarul obiectelor
şi al dotărilor, data intrării în vigoare şi durata, folosinţa părţilor aflate în co-
proprietate, persoanele care vor locui cu titularul contractului etc.

4
De exemplu, potrivit art. 55 pct. 3 din Legea nr. 114/1996 contractul de
închiriere ce are ca obiect o locuinţă de necesitate „se încheie de către
primarul localităţii sau de către o persoană împuternicită de acesta, pe baza
hotărârii consiliului local”.
5
Potrivit regulilor care guvernează obligaţiile cu pluralitate de subiecte, în
principiu, obligaţiile chiriaşilor fiind conjuncte (divizibile) afară de cazul în
care, convenţional, s-a prevăzut solidaritatea între debitori; a se vedea, Fr.
D ea k , op. cit., p. 230.
6
În baza acestui drept locativ, în caz de deces sau părăsire a locuinţei de
către titular, contractul de închiriere se transferă, la cerere, către: a) soţul ti -
tularului, dacă a fost menţionat în contract, b) descendenţii sau ascendenţii
titularului, dacă au locuit efectiv cu acesta, c) alte persoane, dacă erau men-
ţionate în contract şi dacă au locuit efectiv cu titularul timp de cel puţin un an
[art. 12 lit. a), b), c) din OUG nr. 40/1999].
CONTRACTE SPECIALE
174
Prin grija proprietarului în maximum 15 zile de la data semnării de că-
tre părţi, contactul trebuie înregistrat la organele fiscale teritoriale.
Forma scrisă şi înregistrarea la organele fiscale teritoriale 7 este cerută
numai ad probationem (lipsa înscrisului neafectând validitatea contractului,
închirierea nefiind un contact solemn).
În consecinţă, proba cu martori nu poate fi admisă.
Doctrina a apreciat însă, că proba cu martori sau prezumţiile pot fi ad -
mise, dacă contractul este în curs de executare şi dacă există un început de
dovadă scrisă (de exemplu, o chitanţă de plată a chiriei)8.
O dată cu încheierea contractului proprietarii, persoane fizice sau juri-
dice de drept privat, au obligaţia de a înregistra contractul de închiriere la or -
ganul fiscal teritorial” [art. 9 alin. (2) din ordonanţă].

§ 3. Obiectul contractului

Obiectul contractului de închiriere este dublu: locuinţa închiriată şi chiria.


1. Locuinţa închiriată. Potrivit art. 21, dispoziţiile Legii nr.
114/1996 sunt aplicabile exclusiv imobilelor cu destinaţie de locuinţă
(incluzând curtea şi grădina aferentă).
Potrivit art. 28 din OUG nr. 40/1999 suprafaţa utilă a locuinţei este for-
mată din suprafaţa locuibilă împreună cu suprafaţa dependinţelor.
Suprafaţa locuibilă cuprinde suprafaţa dormitoarelor şi a camerei de zi.
Dependinţele sunt încăperile care, prin funcţiunile lor, asigură folosirea
corespunzătoare a locuinţei, şi anume: antreu, tindă, vestibul, hol, verandă,
culoar, bucătărie, chicinetă, oficiu, debara, cămară, cameră de baie, WC,
spălătorie, uscătorie, pivniţă, boxă, logie, terasă şi magazie din zid.”
Nu fac parte din categoria locuinţei (care în accepţiunea Legii nr.
114/1996 presupune o clădire în care persoana locuieşte continuu) casele de
vacanţă definite de lege ca locuinţe temporare destinate odihnei şi recre erii.

7
Înregistrarea contractului la administraţia financiară are doar rolul de a asi -
gura evidenţa veniturilor realizate din închirierea locuinţelor şi a preveni eva-
ziunea fiscală. În acest sens, obligaţia de a înregistra contractul este prevă-
zută şi de art. 30 din OG nr. 73/1999 privind impozitul pe venit; a se vedea,
A. Ţ uc a , Fl. Ţ u ca , Construcţia, închirierea şi administraţia locuinţelor,
Ed. All Beck, Bucureşti, 2000, p. 77.
8
Dacă contractul verbal încheiat este în curs de executare, neînţelegerile cu
privire la chirie se pot rezolva prin expertiză; a se vedea, Fr. D ea k , op. cit.,
p. 233.
CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI
175
Rezultă că dispoziţiile Legii nr. 114/1996 reglementează exclusiv ra-
porturile juridice dintre locator şi chiriaş în vederea satisfacerii cerinţelor de
locuit ale unei persoane sau familii (celelalte bunuri închiriate, ce depăşesc
această cerinţă, fiind supuse dreptului comun în materie9).
De regulă, locuinţa trebuie să existe în momentul încheierii
contractului, dar şi o locuinţă viitoare poate face obiectul contractului de
închiriere10.
2. Chiria, ca obiect al prestaţiei chiriaşului, este un element esenţial
al contractului de închiriere (datorită caracterului său oneros).
Având în vedere caracterul bilateral al contractului de închiriere, chiria
reprezintă contraprestaţia chiriaşului pentru folosinţa temporară a locuinţei
(care i-a fost cedată de locator).
Dacă transmiterea folosinţei locuinţei s-a făcut gratuit contractul nu mai
poate fi calificat locaţiune (şi implicit nici închiriere a locuinţei), ci un alt con-
tract, cu reguli distincte (eventual, comodat).
În principiu, chiria practicată pentru locuinţe va trebuie să acopere
cheltuielile de administrare, întreţinere şi reparaţii, impozitele pe clădiri şi pe
teren, precum şi recuperarea investiţiei, în funcţie de durata normată stabilită
potrivit prevederilor legale, precum şi un profit supus negocierii între părţi
(art. 31 din lege).
Chiria pentru locuinţele proprietate particulară a persoanele fizice sau
juridice se stabileşte prin negociere între proprietar şi chiriaş, cu ocazia în-
cheierii contractului de închiriere (art. 32 pct. 1 din OUG nr. 40/1999, modi-
ficată)11.
Chiriile pentru locuinţele care aparţin domeniului public sau privat al
statului ori al unităţilor administrative ale acestuia, precum şi pentru locuin -
ţele, locuinţele de serviciu şi căminele pentru salariaţi ale societăţilor comer -
ciale, companiilor şi societăţilor naţionale şi regiilor autonome se calculează
pornindu-se de la un tarif de bază lunar [art. 26 alin. (1) din ordonanţă], în
funcţie de suprafaţa utilă. Acestea se diferenţiază pe categorii de localităţi şi
9
De exemplu, dispoziţiile Legii nr. 114/1996 nu sunt aplicabile dacă contractul
are ca obiect un alt imobil, cum ar fi: curtea sau garajul închiriat pentru par-
carea autoturismului.
10
A se vedea, E. S a f t a- R om an o , Contracte civile. Încheiere. Executare. În-
cetare, Ed. Polirom, Iaşi, 1999, p. 93.
11
Potrivit art. 32 pct. 2, dispoziţiile art. 31 (privitoare la nivelul maxim al
chiriei), se aplică corespunzător şi art. 32 pct. 1 din OUG nr. 40/1999,
modificat.
CONTRACTE SPECIALE
176
pe zone de către consiliile locale şi se actualizează în funcţie de rata anuală
a inflaţiei.
Nivelul maxim al chiriei pentru locuinţele de mai sus (inclusiv terenul
aferent) nu poate depăşi 15% din venitul net lunar pe familie, în cazul în care
venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depăşeşte salariul mediu
net lunar pe economie12. Prin familie, în înţelesul ordonanţei de urgenţă, se
înţelege soţul, soţia, copiii, părinţii soţilor, precum şi ginerii, nurorile şi copiii
acestora, dacă locuiesc şi gospodăresc împreună.
Chiriaşul este obligat să aducă la cunoştinţă proprietarului, în termen de
30 de zile, orice modificare a venitului net lunar pe familie, de natură să de -
termine mărimea chiriei, sub sancţiunea rezilierii contractului [art. 31 alin. (2)].
Proprietarii ale căror locuinţe sunt ocupate de chiriaşii care plătesc o
chirie mai mică, potrivit art. 31 alin. (1) din ordonanţă, sunt scutiţi de impozitul
pe clădire, teren şi chirie pentru imobilul în cauză, pe durata contractului de
închiriere respectiv (art. 34).
În cazul contractelor de închiriere încheiate pentru o perioadă mai ma -
re de un an, proprietarul poate cere majorarea chiriei, în afară de cazul în
care părţile, prin contract, s-au înţeles să nu majoreze chiria [art. 35 alin. (1)].
Cererea de majorare a chiriei trebuie adresată în scris chiriaşului şi tre-
buie motivată de efectuarea unor lucrări de reparaţii sau de consolidări ale
locuinţei sau clădirii ori de creşterea venitului mediu net lunar pe membru de
familie al chiriaşului peste nivelul salariului mediu net lunar pe economie.
Acordul scris şi semnat de chiriaş şi de proprietar pentru majorarea
chiriei se va înregistra la organul fiscal teritorial ca parte integrantă a contrac-
tului de închiriere (act adiţional).
În cazul în care chiriaşul nu îşi dă acordul scris la cererea de majorare
a chiriei în termen de 60 de zile de la data notificării cererii de majorare, pro -
prietarul poate intenta acţiune în justiţie pentru majorarea chiriei.
De menţionat, că art. 35 alin. (5) interzice rezilierea contractului de în-
chiriere sau evacuarea chiriaşului pe motiv că acesta nu este de acord cu
majorarea chiriei.
În caz de neînţelegeri privind cuantumul chiriei, litigiul se soluţionează de
judecătoria în a cărei rază este situată locuinţa (art. 42 din OUG nr. 40/1999)13.
12
În cazul în care venitul net lunar pe membru de familie se situează între ve -
nitul mediu net lunar pe economie şi dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei
lunare nu poate depăşi 25% din venitul net lunar pe familie (art. 31).
13
Dacă chiriaşul a fost obligat prin hotărâre judecătorească definitivă să plă-
tească o chirie majorată, proprietarul poate cere rezilierea contractului de
CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI
177

§ 4. Durata închirierii

Termenul este de esenţa contractului de închiriere, întrucât contractul


este cu executare succesivă.
Potrivit art. 21 lit. i) din Legea nr. 114/1996, republicată, contractul de
închiriere a locuinţei trebuie să cuprindă data intrării în vigoare şi durata.
Din textul de lege, rezultă că durata contractului (termenul) va fi sta -
bilită prin acordul părţilor (nu prin voinţa legiuitorului)14.
Având în vedere importanţa vitală a asigurării unei locuinţe pentru fie -
care persoană, dar şi deficitul existent în societatea noastră, legiuitorul a in -
tervenit în sprijinul chiriaşilor printr-o serie de dispoziţii menite să stabilească
ex lege, raporturi de închiriere a locuinţelor.
Modalităţile prevăzute de OUG nr. 40/1999 prin care părţile intră în ra -
porturi juridice obligatorii au fost prorogările, reînnoirile şi încheierile forţate
ale contractelor de închiriere.
1. Prorogarea legală reprezintă prelungirea efectelor
contractelor de închiriere a locuinţei, prin dispoziţia legii.
Astfel, potrivit art. 1 şi art. 5 din Legea nr. 17/1994 contractele de închi -
riere, indiferent de proprietarul suprafeţei locative, aflate în derulare la data
intrării în vigoare a legii, au fost prelungite de drept pe o perioadă de 5 ani.
De precizat că, prorogarea legală dispusă de Legea nr. 17/1994 nu a
avut ca obiect contractele de închiriere încheiate de chiriaşi cu proprietarii
particulari după 199015.
Potrivit Legii nr. 112/1995 contractele de închiriere s-au prelungit de
drept pe o perioadă de 5 ani, de la data rămânerii definitive a actului juridic
de restituire a imobilului către fostul proprietar. În cazul în care imobilul nu se
restituie, va opera o prorogare legală fără termen (art. 7 din lege).

închiriere şi evacuarea chiriaşului, dar numai atunci când chiriaşul, cu rea-


credinţă, nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutive , începând cu luna
următoare rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti.
14
Spre deosebire de legislaţiile străine, Legea nr. 114/96 nu prevede o durată
minimală (şi nici maximală); a se vedea, Fr. De a k , op. cit., p. 237.
15
Nu au beneficiat de prorogarea legală nici contractele de închiriere în care
chiriaşii care au schimbat în mod abuziv destinaţia spaţiului de închiriat (art. 6
din Legea nr. 17/1994). În acest caz, proprietarul putând cere rezilierea con-
tractului şi evacuarea chiriaşului; a se vedea, Fr. D ea k , op. cit., p. 238.
CONTRACTE SPECIALE
178
Conform art. 1 din OUG nr. 40/1999 contractele de închiriere s-au pre-
lungit de drept pe o perioadă de cinci ani de la data intrării în vigoare16, dacă
sunt întrunite trei condiţii cumulative:
- contractul de închiriere are ca obiect suprafeţe locative deţinute de
stat sau unităţi administrativ-teritoriale, la data intrării în vigoare a ordonanţei;
- suprafeţele locative au destinaţia de locuinţă sau sunt folosite de o
unitate de învăţământ, de aşezămintele social-culturale… şi
- dacă contractele sunt legal înregistrate şi se află în curs de execu-
tare.
Ordonanţa de urgenţă a instituit două categorii de prorogări legale:
operante de drept şi facultative (ambele pe termen de cinci ani)17.
Prorogarea „de drept” a obligat deopotrivă părţile contractante să
prelungească efectele contractului, în schimb, prorogarea „facultativă” a
obligat numai locatorul, (chiriaşul având posibilitatea de a se manifesta liber
în legătură cu soarta contractului).
De exemplu, art. 1 din ordonanţă a prevăzut că închirierile de suprafeţe
locative cu destinaţia de locuinţe, precum şi cele folosite de aşezămintele so-
cial-culturale şi de învăţământ, de partide politice, de sindicate şi de alte orga-
nizaţii neguvernamentale, legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform
Legii nr. 17/1994 şi aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a
prezentei ordonanţe de urgenţă, au fost prelungite de drept pentru o perioadă
de 5 ani de la data intrării în vigoare a acesteia, în aceleaşi condiţii, cu excep-
ţia nivelului chiriei.
Art. 2 din ordonanţă, a prevăzut un caz de prorogare facultativă; astfel,
contractele de închiriere prelungite sau reînnoite în temeiul Legii nr. 17/1994,
pentru suprafeţele cu destinaţia de locuinţe, proprietatea persoanelor fizice
sau juridice de drept privat, s-au prelungit, la cererea chiriaşilor, pentru o pe-
rioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a ordonanţei de urgenţă18.
Prin OUG nr. 8/2004 s-a intervenit cu o nouă prorogare legală, prin
care contractele de închiriere pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţă care se
16
Prelungirea contractelor operează de la data intrării ]n vigoare a ordonanţei şi
nu de la dat dobândirii imobilelor preluate de stat; a s e vedea CSJ, s. civ., dec.
nr. 3874/2001.
17
Menţionăm că numai aplicarea prorogării poate fi facultativă (lăsată la apre-
cierea chiriaşului), nu şi prorogarea în sine (care nu poate fi decât legală).
18
Tot la cerere, proprietarul recunoscut de justiţie va încheia cu persoanele
care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 (şi cărora ulterior li s-a
desfiinţat dobândirea), un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani
(art. 6).
CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI
179
aflau în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, aflate în
curs de executare a căror durată expiră la data de 8 aprilie 2004, s-au
prelungit de drept pentru o perioadă de 5 ani.
Prin acelaşi act au beneficiat de prorogarea legală şi contractele de
închiriere privind garajele din proprietatea statului sau a unităţilor
administrativ teritoriale, aflate în curs de executare, pentru o perioadă de trei
ani (la cererea chiriaşilor).
Actul normativ de mai sus a preluat o parte din concepţia OUG nr.
40/1999 instituind două categorii de prorogări legale: operante de drept şi
facultative (pe termeni diferiţi însă, de cinci ani şi respectiv trei ani). În
schimb domeniul de aplicare al OUG nr. 8/2004 a fost restrâns numai asupra
locuinţelor şi a garajelor proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-
teritoriale.
2. Reînnoirea contractelor de închiriere a fost prevăzută de
art. 14 şi urm. din OUG nr. 40/1999 modificată prin Legea nr. 241/200119.
În temeiul acestor prevederi, la expirarea termenului de închiriere
stabilit conform prevederilor OUG nr. 40/1999, chiriaşul are dreptul la
reînnoirea contractului pentru aceeaşi perioadă, dacă părţile nu modifică prin
acord expres durata închirierii.
În consecinţă, după expirarea termenului contractului (sau a termenului
de prorogare) legea îi mai oferă chiriaşului „dreptul de a reînnoi repetat con-
tractul” de închirierea locuinţei (s. n.).20
Reînnoirea contractului de închiriere se aseamănă cu tacita
relocaţiune (studiată în materia contractului de locaţiune şi cunoscută în
doctrină ca “relocaţiunea de drept comun”).
Între reînnoirea contractului de închiriere şi relocaţiunea de drept
comun există şi deosebiri, atât prin dispunătorul lor, dar mai ales prin efectele
lor, în sensul că, de regulă, reînnoirea închirierii locuinţei operează pe
acelaşi termen (dacă părţile nu modifică expres durata reînchirierii), spre
deosebire de relocaţiunea de drept comun care are drept consecinţă
încheierea unui nou contract de locaţiune, cu aceleaşi clauze dar, pe durată
nedeterminată (oricare dintre părţi putând denunţa unilateral noul contract de
19
Şi Legea nr. 114/1996 a făcut referiri indirecte la reînnoirea contractelor de
închiriere prevăzând că „în cazul în care părţile nu convin asupra reînnoirii
contractului de închiriere, chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa la
expirarea termenului contractual” (art. 13).
20
A se vedea, C. T o a d er , Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck,
Bucureşti, 2003, p. 169.
CONTRACTE SPECIALE
180
locaţiune, cu singura condiţie a respectării termenului de preaviz, prevăzut de
art. 1436 alin. 2 C. civ.21).
Reînnoirea contractului de închiriere este o relocaţiune legală,
deoarece este rodul voinţei legii (şi nu a părţilor contractante).
Prin reînnoirea contractului de închiriere se încheie un nou contract de
închiriere a locuinţei (deci nu se prelungesc efectele contractului anterior
încheiat, ca în cazul prorogării legale)22. Existenţa unui nou (alt) contract are
importanţă, deoarece presupune îndeplinirea (reîndeplinirea) condiţiilor de
validitate la momentul încheierii lui (potrivit art. 948 C. civ.).
Potrivit art. 14 pct. 4 sunt permise mai multe reînnoiri succesive.
Proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere (ca
excepţie) numai dacă:
- locuinţa este necesară pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale
soţului, părinţilor ori copiilor oricăruia dintre aceştia, cetăţeni români cu domi -
ciliul în România;
- locuinţa urmează să fie vândută în condiţiile ordonanţei de urgenţă;
- chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutive în executarea
contractului de închiriere;
- chiriaşii au subînchiriat locuinţa fără consimţământul scris al proprie-
tarului;
- chiriaşii care au schimbat total sau parţial destinaţia ori structura in-
terioară a locuinţei fără consimţământul scris al proprietarului şi fără apro bă-
rile legale;
- chiriaşul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinţei, clădirii în care este
situată aceasta, instalaţiilor sau bunurilor aferente acestora ori care a înstrăi -
nat fără drept părţi din acestea;
- chiriaşul are un comportament ce face imposibilă convieţuirea sau ca-
re împiedică folosirea normală a locuinţei.
Proprietarul este obligat să îi notifice chiriaşului refuzul de a reînnoi
contractul de închiriere cu cel puţin un an înainte de expirarea acestuia [pen-

21
A se vedea, Fr. De a k , op. cit., p. 242; A.I. Ţ uc a , Fl. Ţ u ca , op. cit.,
p. 97-98.
22
Consecinţă a faptului că tacita relocaţiune determină încheierea unui nou
contract de locaţiune (ceea ce presupune respectarea condiţiilor de va-
liditate a contractului); a se vedea, G. B o ro i , L. S t ă n c i u l es cu , Drept civil.
Curs selectiv pentru examenul de licenţă, Ed. All Beck, Bucureşti, 2002,
p. 346.
CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI
181
tru situaţiile prevăzute la alin. (2) lit. a) şi b)] şi cu cel puţin 60 zile [în cazurile
prevăzute la alin. (2) lit. c) şi d)].
Dacă contractul de închiriere a locuinţei nu i-a fost reînnoit, chiriaşul
este obligat să părăsească locuinţa în 30 de zile de la expirarea termenului
contractual. În această situaţie, chiriaşul este obligat să plătească întreaga
chirie, precum şi toate cheltuielile pentru servicii şi întreţinere, aferente pe -
rioadei în care a ocupat efectiv locuinţa (art. 14 pct. 5).
În cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoieşte, pentru mo ti-
vele arătate în art. 14 alin. (2) lit. a), b), c) OUG nr. 40/1999 a prevăzut o se -
rie de măsuri de ocrotire a chiriaşului rămas fără titlu locativ.
Astfel, chiriaşilor cărora nu li se reînnoiesc contractele pentru motivele
de mai sus şi ale căror venituri medii nete lunare pe membru de familie sunt
sub nivelul salariului mediu net pe economie, consiliile locale sunt obligate să
le pună la dispoziţie, cu prioritate, o locuinţă corespunzătoare, în termen de
un an de la data cererii chiriaşului [art. 15 alin. (1)].
3. Încheierea forţată a contractelor de închiriere a
locuinţelor. În unele situaţii, legea obligă pe proprietar să încheie un
contract de închiriere cu persoana care ocupă efectiv imobilul, pe timp de trei
sau cinci ani23.
Deosebirea principală dintre prorogarea legală şi reînnoirea
contractului constă în aceea că în cazul acesteia din urmă, între părţile
obligate de lege să perfecteze contractul, nu au mai existat raporturi de
închiriere anterioare (cu privire la acelaşi obiect).
Astfel:
- pentru imobilele - terenuri şi construcţii -, redobândite de foştii pro -
prietari sau de moştenitorii acestora şi folosite la data cererii de retrocedare
de unităţi de învăţământ, de aşezăminte social-culturale sau de instituţii pu -
blice, proprietarul va încheia, la cererea locatarului, un contract de închiriere
pe o durată de 3 ani (art. 4);
- pentru imobilele - terenuri şi construcţii -, precum şi pentru suprafeţele
locative cu destinaţia de locuinţă, privatizate după 1 ianuarie 1990 o dată cu
societăţile comerciale care le deţineau în proprietate ca locuinţe, lo cuinţe de
serviciu, cămine pentru salariaţi, aşezăminte social-culturale sau unităţi de
învăţământ, proprietarul va încheia, la cererea chiriaşului sau a fostului chi-
riaş care ocupă efectiv locuinţa, un contract de închiriere pe o durată de 5
ani (art. 5);
23
A se vedea, A.I. Ţ uc a , Fl. Ţ u ca , op. cit., p. 88.
CONTRACTE SPECIALE
182
- În cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea
prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor
imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, şi desfiinţate
prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiţie va încheia
cu persoanele care au cumpărat locuinţa în baza Legii nr. 112/1995 şi care o
ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioa-
dă de 5 ani (art. 6).
Menţionăm că, încheierea forţată a închirierilor de mai sus este, totuşi,
facultativ operantă (deoarece este condiţionată de cererea chiriaşului)
Asemenea reînnoirii contractului de închiriere, tot aşa, în unele din ca -
zurile prevăzute de art. 13 din ordonanţă, încheierea forţată a contractelor de
închiriere nu se aplică.

§ 5. Dreptul de preemţiune al chiriaşului

Potrivit art. 18 alin. (1) din ordonanţă, în cazul în care contractul de


închiriere nu se reînnoieşte, deoarece proprietarul doreşte să vândă locuinţa,
chiriaşul are drept de preemţiune la cumpărarea acesteia24.
Proprietarul este obligat să notifice chiriaşului intenţia lui, cu cel puţin
un an înainte de expirarea termenului contractual.
Notificarea prealabilă a chiriaşului de către proprietar, privind refuzul
de a reînnoi contractul de închiriere, se face prin executorul judecătoresc şi
trebuie să indice motivul refuzului, iar în cazul în care locuinţa este necesară
pentru a satisface nevoile de locuit ale proprietarului şi familiei sale, notifica-
rea prealabilă a chiriaşului trebuie să indice şi numele, prenumele, cetă ţenia,
domiciliul, precum şi legătura de rudenie sau de afinitate ori calitatea de soţ a
persoanei îndreptăţite [art. 22 alin. (1) şi (2)].
Notificarea prealabilă a refuzului de a reînnoi contractul de închiriere,
ţine şi loc de ofertă de vânzare . Oferta de vânzare trebuie să cuprindă preţul
vânzării şi este irevocabilă până la expirarea perioadei de închiriere.
Dacă chiriaşul notifică proprietarului intenţia de a cumpăra locuinţa, sub
condiţia obţinerii unui împrumut pentru plata preţului, contractul de închiriere se

24
Dreptul de preemţiune al chiriaşului operează numai dacă înstrăinarea
dorită de proprietar este o vânzare (dacă înstrăinarea se face prin donaţie
sau întreţinere nu există drept de preemţiune); a se vedea, Fr. De a k , op.
cit.,
p. 246-249.
CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI
183
prelungeşte cu un an. La expirarea acestui termen, dacă vânzarea nu s-a per-
fectat, chiriaşul pierde dreptul de preemţiune la cumpărarea locuinţei25.
Lipsa notificării sau nulitatea acesteia pentru neîndeplinirea condiţiilor
de conţinut cerute de lege, determină reînnoirea contractului de închiriere
[art. 22 alin. (3)].
Dacă chiriaşul nu a acceptat oferta, cumpărătorul este obligat să res-
pecte contractul de închiriere, încheiat în scris şi înregistrat la organul fiscal ,
dar numai până la expirarea termenului.
Când proprietarul nu respectă dreptul de preemţiune al chiriaşului şi
vinde locuinţa unui terţ la un preţ mai avantajos (redus) decât cel prevăzut în
oferta adresată chiriaşului (care nu a acceptat această ofertă), chiriaşul se
poate subroga în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia preţul vânzării în
termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare-cumpărare26.
Dreptul chiriaşului de a se subroga în drepturile cumpărătorului se
exercită potrivit dispoziţiilor Codului de procedură civilă, privind ofertele de
plată şi consemnaţiuni, care se aplică în mod corespunzător. Procesul-verbal
încheiat cu executorul judecătoresc pentru a constata primirea plăţii de către
terţul cumpărător sau hotărârea judecătorească irevocabilă prin care oferta
de plată şi consemnarea au fost declarate valabile, ţine loc de titlu de pro-
prietate pentru fostul chiriaş. Oferta de plată urmată de consemnaţiune, făcu-
tă de chiriaş pentru a se subroga în drepturile cumpărătorului, este irevoca -
bilă [art. 20 alin. (1) şi (2)]27.
Prin efectul subrogării chiriaşului în drepturile cumpărătorului, vânza-
rea locuinţei faţă de terţ se desfiinţează cu efect retroactiv, cu toate consecin-
ţele juridice.

Secţiunea a III-a. Efectele contractului de închiriere


a locuinţei

25
Exercitarea cu rea-credinţă a dreptului de preemţiune atrage răspunderea
civilă a chiriaşului pentru daunele cauzate proprietarului [art. 18 alin. (4)].
26
La mutarea din locuinţă chiriaşul va comunica proprietarului, în scris, cu
confirmare de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vânzare-
cumpărare, sub sancţiunea decăderii din dreptul de a se subroga în
drepturile cumpărătorului [art. 19 alin. (2)].
27
Dispoziţiile privind dreptul de preemţiune al chiriaşului şi dreptul de a se
subroga cumpărătorului sunt aplicabile şi în cazul în care proprietarul vinde
locuinţa înainte de expirarea perioadei de închiriere (art. 21 din ordonanţă).
CONTRACTE SPECIALE
184
§ 1. Obligaţiile proprietarului (locatorului)

Obligaţia principală a proprietarului este de a asigura locatarului folo-


sinţa locuinţei pe toată durata închirierii, obligaţie principală, cu caracter suc -
cesiv din care decurg obligaţii secundare28 (pentru a asigura folosinţa liniştită
şi utilă a spaţiului închiriat).
Pentru asigurarea executării obligaţiei principale de folosinţă a locuin-
ţei, proprietarul are două obligaţii subsecvente: a) obligaţia de predare a lo -
cuinţei şi b) obligaţia efectuării reparaţiilor capitale.
1. Obligaţia de predarea lucrului. Potrivit art. 28 pct. a din
Legea nr. 114/1996 proprietarul este obligat să predea chiriaşului locuinţa în
stare normală de folosinţă29.
Locuinţa trebuie predată la termenul convenit de părţi (care poate fi
ulterior momentului încheierii contractului de închiriere).
În caz de nerespectare a obligaţiei de predare, chiriaşul poate cere
instanţei de judecată, fie:
- predarea silită a locuinţei (inclusiv curtea şi grădina);
- rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaţiei principale;
- daune-interese.
2. Obligaţia efectuării reparaţiilor necesare. Potrivit art.
1420 pct. 2 şi 1421 pct. 2 C. civ., în general, locatorul trebuie să asigure starea
corespunzătoare a lucrului (potrivit scopului urmărit de părţi), nu numai la
momentul predării, ci pe tot timpul derulării locaţiunii30.
Potrivit art. 28 din Legea nr. 114/1996 proprietarul are următoarele
obligaţii specifice închirierii locuinţei:
a) repararea şi menţinerea în stare de siguranţă în exploatare şi de
funcţionalitate a clădirii pe toată durata închirierii locuinţei;
b) întreţinerea în bune condiţii a structurii de rezistenţă, a elementelor
de construcţie exterioare (acoperiş, faţadă, împrejmuiri, pavimente), curţile şi
28
A se vedea, J. M a n o l i u , Şt. R ă us ch i , op. cit., p. 96.
29
În doctrină s-a apreciat că „Lucrul trebuie predat în bună stare, încât să co -
respundă destinaţiei contractului, cu toate accesoriile sale la momentul con-
tractării [art. 1421 alin. (1)]”; a se vedea, C. H am an g i u , I. Rosetti-
B ă l ă nescu , Al. B ă i co i a n u , op. cit., p. 588.
30
Lucrul trebuie predat în starea corespunzătore destinaţie acestuia şi nu în
starea existentă la încheierea contractului, aşa cum trebuie predat lucrul în
contractul de vânzare-cumpărare; a se vedea, Fr. De a k , op. cit., p. 193; C.
T o a d er , op. cit., p. 171.
CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI
185
grădinile, precum şi spaţiile comune din interiorul clădirii (casa scării, casa
ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scări exterioare);
c) întreţinerea în bune condiţii a instalaţiilor comune proprii clădirii (as-
censor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de în -
călzire centrală şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze,
centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deşeurilor, instalaţii de
antenă colectivă, telefonice etc.).
În condiţiile art. 25 din Legea nr. 10/1995 proprietarul unei construcţii
are următoarele obligaţii principale:
a) efectuarea la timp a lucrărilor de întreţinere şi de reparaţii care le re -
vin, prevăzute conform normelor legale în cartea tehnică a construcţiei şi re-
zultate din activitatea de urmărire a comportării în timp a construcţiilor;
b) păstrarea şi completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei şi preda-
rea acesteia, la înstrăinarea construcţiei, noului proprietar;
c) asigurarea urmăririi comportării în timp a construcţiilor, conform pre-
vederilor din cartea tehnică şi reglementărilor tehnice;
d) efectuarea, după caz, de lucrări de reconstruire, consolidare, trans -
formare, extindere, desfiinţare parţială, precum şi de lucrări de reparaţii ale
construcţiei numai pe bază de proiecte întocmite de către persoane fizice sau
persoane juridice autorizate şi verificate, potrivit legii;
e) asigurarea realizării lucrărilor de intervenţii asupra construcţiilor, im -
puse prin reglementările legale;
f) asigurarea efectuării lucrărilor din etapa de postutilizare a construc -
ţiilor, cu respectarea prevederilor în vigoare.
În cazul clădirilor cu mai multe locuinţe, repartizarea cheltuielilor pentru
părţile de folosinţă comună ale imobilului (fundaţie, acoperiş, ascensor etc.)
se face proporţional cu suprafaţa locativă deţinută (suprafaţa construită a lo-
cuinţei aflate în proprietate exclusivă) deci proporţional cu cota indiviză din
părţile de construcţii şi instalaţii ori dotările de folosinţă comună şi se suportă
de fiecare proprietar31.
Ca excepţie, în cazul neîndeplinirii de către proprietar a obligaţiilor care
îi revin cu privire la întreţinerea şi repararea locuinţei închiriate, lucrările pot fi
executate de către chiriaşi în contul proprietarului, reţinând contravaloarea
acestora din chirie.
31
Fiind lipsit de importanţă dacă au fost folosite sau nu; a se vedea, Fr.
D ea k , op. cit., p. 252; E. S a f t a - R om a n o , op. cit., p. 102 şi TS, s. civ.,
dec.
nr. 779/1976, în CD, 1976, p. 102.
CONTRACTE SPECIALE
186
Chiriaşul va putea executa aceste lucrări, numai dacă sunt îndeplinite
următoarele condiţii:
- dacă degradarea produsă este de natură să afecteze folosinţa nor-
mală a clădirii sau a locuinţei;
- dacă există sesizarea scrisă a chiriaşului;
- când proprietarul, în termen de 30 de zile de la sesizare, nu a luat
măsuri de executare a lucrării (art. 30 din lege).
Potrivit art. 43 din ordonanţă, proprietarul mai are obligaţia de despă-
gubire a chiriaşului pentru sporul de valoare adus locuinţei prin îmbunătăţirile
necesare şi utile (efectuate cu aprobările prevăzute de lege şi confirmate pe
bază de acte justificative).
Chiriaşul are un drept de retenţie asupra locuinţei până la achitarea
integrală a despăgubirilor de către proprietar. În cazul înstrăinării locuinţei,
chiriaşul poate pretinde plata despăgubirilor de la noul proprietar32.

§ 2. Obligaţiile chiriaşului

1. Folosirea locuinţei potrivit destinaţiei. Legea locuinţei nu are


dispoziţii exprese care să oblige chiriaşul la folosirea spaţiului închiriat numai
potrivit destinaţiei date prin contract.
Alte dispoziţii incidente însă, au obligat indirect chiriaşul să respecte
destinaţia locuinţei. Astfel, art. 1429 C. civ. a obligat chiriaşul să întrebuin ţeze
bunul „ca un bun proprietar”, iar art. 14 alin. (2) lit. d) din OUG nr. 40/1999 a
prevăzut că proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere, în
cazul în care „chiriaşii au schimbat total sau parţial destinaţia ori structura
interioară a locuinţei fără consimţământul scris al proprietarului şi fără apro-
bările legale”.
Astfel, locuinţa nu va putea fi folosită pentru exercitarea comerţului, ca
sediu de partid etc. se admite însă exercitarea unei profesii liberale sau a
unei meserii33.
Dacă chiriaşul doreşte să schimbe destinaţia locuinţei, aceasta se poa-
te face numai cu acordul proprietarului sau al asociaţiei de proprietari. În ve-
derea schimbării destinaţiei locuinţei, este necesar avizul favorabil al proprie-
32
Chiriaşii din locuinţele care au fost restituite, potrivit legii, foştilor proprietari
sau moştenitorilor acestora au dreptul, de asemenea, la despăgubiri [art. 43
alin. (4) din ordonanţă].
33
În acest caz, simpla venire a clientelei în locuinţă nu are semnificaţia schim-
bării destinaţiei; a se vedea, Fr. D ea k , op. cit., p. 254.
CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI
187
tarilor şi, după caz, al titularilor contractelor de închiriere din locuinţele cu
care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării
(art. 64 din lege).
Adăugăm, în acest context, că pentru protejarea intereselor proprieta-
rilor, legea interzice (sub sancţiunea nulităţii absolute) schimbarea situaţiei
juridice, prin înstrăinarea sub orice formă, concesionarea, ipotecarea, con -
tractul de leasing, precum şi orice închiriere sau subînchiriere, în beneficiul
unui nou chiriaş, a bunurilor imobilele cu destinaţia de locuinţă, care fac
obiectul unei încunoştinţări scrise, notificări sau cereri în constatarea sau rea -
lizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice de-
posedate de aceste bunuri (art. 44 din ordonanţă).
2. Obligaţia de întreţinere a locuinţei. În general, chiriaşul
trebuie să întrebuinţeze locuinţa ca un bun proprietar (art. 1429 C. civ.)
În special, art. 29 din Legea nr. 114/1996 obligă chiriaşul:
a) să efectueze lucrările de întreţinere, reparaţii sau înlocuire a ele -
mentelor de construcţii şi instalaţii de folosinţă exclusivă;
b) să repare sau să înlocuiască elementele de construcţii şi de instalaţii
deteriorate din folosinţa comună, ca urmare a folosirii lor necorespunzătoare,
indiferent dacă acestea sunt în interiorul sau în exteriorul clădirii34;
c) să asigure curăţenia şi igienizarea în interiorul locuinţei şi la părţile
de folosinţă comună pe toată durata contractului de închiriere;
d) să predea proprietarului locuinţa în stare normală de folosinţă, la
eliberarea acesteia.
Obligaţiile chiriaşului cu privire la întreţinerea şi repararea spaţiului în-
chiriat se păstrează şi în cazul subînchirierii locuinţei.
În scopul asigurării executării obligaţiilor chiriaşului, art. 37 din ordo-
nanţă a instituit constituirea, la încheierea contractului de închiriere, a unui
depozit de garanţie la dispoziţia proprietarului.
Cuantumul depozitului de garanţie pentru executarea obligaţiilor loca-
tive ale chiriaşului nu poate depăşi chiria aferentă pentru o perioadă de 3 luni
la nivelul anului respectiv35.

34
Dacă persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate,
cheltuielile de reparaţii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc în
comun elementele de construcţii, de instalaţii, obiectele şi dotările aferente
[art. 29 lit. b) din lege].
35
În cazul în care chiria este plătită în avans pentru o perioadă mai mare de 3
luni, nu se mai constituie depozitul de garanţie.
CONTRACTE SPECIALE
188
La încetarea contractului de închiriere depozitul de garanţie se restituie
într-un interval de cel mult de 3 luni, începând cu data restituirii cheilor de
către chiriaş. Din acesta se pot reţine, la restituire, sumele datorate proprieta-
rului, sub rezerva justificării acestora.
De menţionat că, în cazul nerestituirii în termenul prevăzut, soldul
depozitului de garanţie produce dobânzi la vedere, în favoarea chiriaşului
(art. 39 din ordonanţă).
Sumele ce pot fi reţinute de proprietar36 din depozitul de garanţie sunt
destinate acoperirii cheltuielilor pentru:
a) reparaţia sau înlocuirea obiectelor sanitare, precum şi pentru lucră-
rile de construcţii, care sunt în sarcina chiriaşului;
b) întreţinerea curentă şi reparaţiile lunare la elementele de folosinţă
comună, care sunt în sarcina chiriaşului;
c) alte servicii realizate în folosul chiriaşului, de care acesta a benefi-
ciat pe perioada existenţei contractului de închiriere şi pe care nu le-a achitat.
3. Obligaţia de plată a chiriei. În lipsa unor dispoziţii speciale
în materie, se vor aplica regulile de drept comun37.
Astfel, locatarul va fi obligat să plătească chiria convenită la termenele
stabilite în contract (art. 1429 C. civ.), iar plata chiriei se va face la domiciliul
debitorului (chiriaşului), potrivit regulilor generale (art. 1104 C. civ.), fiind deci,
cherabilă.
Dacă locatarul refuză să plătească chiria, proprietarul (locatorul) poate
cere: executarea silită, rezilierea contactului;38 sau poate invoca excepţia de
neexecutare (exceptio non adimpleti contractus), dacă chiria urma să fie
plătită cu anticipaţie şi lucrul nu s-a predat.
Când locatorul a închiriat lucrul la mai mulţi locatari, obligaţia de plată a
chiriei este conjunctă (pentru că răspunderea este contractuală), dacă nu s-a
prevăzut altfel în contract (solidaritatea).

36
Pentru toate sumele încasate, proprietarul este obligat să emită chitanţă.
Orice decont va fi justificat chiriaşului, precum şi modul de repartizare între
chiriaşi a cheltuielilor comune(art. 41 din ordonanţă).
37
În doctrina franceză se apreciază că plata chiriei şi depunerea garanţiei de
către chiriaş sunt principalele obligaţii ale acestuia; a se vedea J. H ue t ,
Traité de droit civil. Les principaux contrats spéciaux, LGDJ, Paris, 2001,
p. 834.
38
Părţile pot însă stipula un pact comisoriu, potrivit căruia, în caz de neplată a
chiriei la termen, contractul să fie reziliat de drept, fără notificare şi fără che-
mare în judecată; a se vedea, D. Ch i r i c ă , op. cit., p. 182.
CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI
189
În situaţia în care lucrul închiriat a fost vândut şi noul locator (pro prie-
tar) nu-l înştiinţează pe locatar, plata făcută vechiului proprietar este valabilă.
Pentru plata chiriei restante, dreptul la acţiune se prescrie în termen de
trei ani (potrivit art. 3 din Decretul nr. 167/1958), „dar fiecare rată se stinge
însă printr-o prescripţie deosebită, iar data de la care începe să curgă ter -
menul de prescripţie este aceea la care rata respectivă a devenit exigibilă”39.
4. Obligaţii care nu pot fi asumate de chiriaşi. Potrivit
art. 22 din Legea nr. 114/1996 în contractul de închiriere a locuinţei nu pot fi
introduse următoarele clauze:
a) obligarea chiriaşului la recunoaşterea sau la plata în avans către
proprietar a oricărei sume cu titlu de reparaţie;
b) responsabilitatea colectivă a chiriaşilor în caz de degradare a ele-
mentelor de construcţii şi a instalaţiilor, a obiectelor şi dotărilor aferente spa-
ţiilor comune;
c) impunerea chiriaşilor să facă asigurări de daune;
d) exonerarea proprietarului de obligaţiile ce îi revin potrivit prevederilor
legale;
e) autorizarea proprietarului de a obţine venituri din nerespectarea clau-
zelor contractului de închiriere.

Secţiunea a IV-a. Subînchirierea, cesiunea închirierii


locuinţei, schimbul de locuinţe

§ 1. Subînchirierea locuinţei

Potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 114/1996 „Chiriaşul poate subîn-
chiria, modifica sau îmbunătăţi locuinţa deţinută, numai cu acordul prealabil
scris şi în condiţiile stabilite de proprietar, dacă acestea nu sunt interzise prin
contractul de închiriere principal”.
Din textul de lege de mai sus rezultă că, în principiu, chiriaşul are drep -
tul de a subînchiria locuinţa pe care o foloseşte contractual, dar dreptul său
este supus unei triple condiţionări:
a) să existe acordul scris al proprietarului;
b) clauzele subînchirierii să fie acceptate de proprietar;

39
A se vedea, E. S a f t a - R o m a n o , op. cit., p. 109 şi TS, s. civ., dec.
nr. 1889/1977, în CD 1977, p. 52.
CONTRACTE SPECIALE
190
c) subînchirierea să nu fi fost interzisă în contractul principal40.
Având în vedere că legea [art. 26 alin. (1)] dă, expres, dreptul chiriaşu-
lui de a subînchiria, acesta poate deci, încheia un nou contract numit subîn-
chiriere prin care se obligă să asigure altei persoane numită subchiriaş drep-
tul de folosinţă temporară asupra aceluiaşi lucru (închiriat de la proprietar), în
schimbul unei chirii.
Subînchirierea reprezintă un nou contract de închiriere a locuinţei.
Când chiriaşul subînchiriază fără acordul proprietarului, acesta (din ur -
mă) va putea cere instanţei de judecată fie:
a) executarea obligaţiilor potrivit contractului de închiriere;
b) rezilierea contractului de închiriere (cu daune-interese).
Subînchirierea încheiată cu respectarea condiţiilor de valabilitate de mai
sus, produce efecte între părţi ca orice contract de închiriere a locuinţei41.
Ca şi în cazul sublocaţiunii (de drept comun), şi în cazul subînchirierii
locuinţei ne aflăm în prezenţa a două contracte distincte (contractul de în-
chiriere a locuinţei şi contractul de subînchiriere); în consecinţă, vor exista şi
două raporturi juridice diferite: raportul de închiriere dintre proprietar şi chi-
riaş, respectiv raportul de subînchiriere dintre chiriaş şi subchiriaş. Rezultă că
proprietarul şi subchiriaşul se găsesc în raporturi juridice diferite (unul numai
în raportul de închiriere, iar celălalt numai în raportul de subînchiriere), fapt
pentru care subînchirierea nu produce efecte faţă de proprietar (pentru care
este o res inter alios acta). În acest sens, legea a precizat că „Beneficiarul
contractului de subînchiriere nu se poate prevala de nici un drept împotriva
proprietarului şi nici asupra oricărui titlu de ocupare” [art. 26 alin. (2)].
Pentru considerentele de mai sus proprietarul şi subchiriaşul nu au ac-
ţiune directă unul împotriva celuilalt (putându-se acţiona numai pe calea in -
directă a acţiunii oblice, prevăzută de art. 974 C. civ.).
Contractul de subînchiriere, încheiat cu respectarea prevederilor lega-
le, se înregistrează la organele fiscale teritoriale [art. 26 alin. (3)].

§ 2. Cesiunea contractului de închiriere a locuinţei

40
Condiţia pusă de art. 26 este o reluare a prevederilor art. 1418 alin. (1)
C. civ. potrivit cărora „locatarul are dreptul de a subînchiria ori a subarenda
şi de a ceda contractul său către altul, dacă o asemenea facultate nu i-a fost
interzisă” (s.n.). În acest sens, a se vedea, şi A.I. Ţ uc a , Fl. Ţ u ca , op. cit.,
p. 121.
41
A se vedea, Fr. D ea k , op. cit., p. 260.
CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI
191
Legea nr. 114/1996 nu are dispoziţii privind cesiunea contractului de
închiriere. Făcând trimitere la regula din materia locaţiunii 42, potrivit căreia:
ori de câte ori este permisă sublocaţiunea, este permisă şi cesiunea
locaţiunii şi având în vedere că subînchirierea locuinţei este reglementată de
lege, putem concluziona că şi cesiunea contractului de închiriere a locuinţei
este permisă43.
În lipsa unor dispoziţii speciale în materie de cesiunea închirierii lo cuin-
ţei, urmează a se aplica dreptul comun44.
Cesiunea închirierii locuinţei este un contract prin care chiriaşul trans-
mite, cu titlu oneros sau gratuit, drepturile şi obligaţiile sale dintr-un contract
de închiriere a locuinţei, unei terţe persoane (care se va subroga chiriaşului,
intrând în raporturi juridice directe cu proprietarul).
Părţile celor două contracte sunt: cedentul (chiriaşul, care transmite
drepturile şi obligaţiile sale din contractul de închiriere), cesionarul (terţul, că-
ruia i se cedează contractul şi se subrogă în drepturile şi obligaţiile chiria şu-
lui) şi cedatul (proprietarul, care va intra în raporturi juridice directe cu cesio-
narul, ca urmare a înlocuirii chiriaşului).
Încheierea valabilă a contractului de cesiune a închirierii locuinţei, are
drept consecinţă principală, modificarea raportului de închiriere prin schimba-
rea persoanei chiriaşului (cu cesionarul care dobândeşte drepturile şi obliga-
ţiile sale).
Pentru opozabilitatea contractului faţă de terţi (proprietari), cesiunea
închirierii trebuie să întrunească condiţiile cerute de art. 26 alin. (1) din lege,
respectiv acordul prealabil scris şi în condiţiile stabilite de proprietar.
Când contractul de închiriere a locuinţei s-a încheiat cu aprobarea
autorităţii, atunci şi cesionarea închirierii trebuie făcută cu aprobarea ace-
luiaşi organ (art. 33 din lege).

§ 3. Schimbul de locuinţe

42
Potrivit art. 72 din lege „Dispoziţiile prezentei legi privind închirierea locuin -
ţelor se completează cu dispoziţiile Codului civil privind contractul de loca-
ţiune”.
43
În sprijinul admiterii cesiunii închirierii s-a adus şi argumentul că o dată ce
este permis schimbul de locuinţe care reprezintă o dublă cesiune nu poate fi
interzisă cesiunea simplă a contractului de închiriere; a se vedea, A.I. Ţ u ca ,
Fl. Ţ u ca , op. cit., p. 122; Fr. D ea k , op. cit., p. 263.
44
A se vedea, E. S a f t a - R om a n o , op. cit., p. 119; Fr. D ea k , op. cit., p. 263;
D. M ac o ve i , M.S. S t ri bl e a , op. cit., p. 181.
CONTRACTE SPECIALE
192

Legea permite chiriaşilor să-şi schimbe locuinţele, cu altele sau între ei.
Schimbul de locuinţe poate fi voluntar sau obligatoriu.
1. Schimbul de locuinţe voluntar. Potrivit art. 33 din Legea
nr. 114/1996, republicată şi modificată, titularii contractelor de închiriere pot
face între ei schimb de locuinţe, cu avizul autorităţii care a aprobat închirie rea
sau, după caz, al proprietarului locuinţei.
La baza schimbului voluntar de locuinţe se află voinţa chiriaşilor res-
pectivi, manifestată prin consimţământul dat la încheierea contractului.
Schimbul poate avea loc între doi sau mai mulţi chiriaşi din aceeaşi clă-
dire, din clădiri diferite, din aceeaşi localitate sau din localităţi diferite.
Schimbul poate avea ca obiect locuinţe din fondul de stat, pe de o
parte, cât şi proprietate particulară, pe de altă parte45.
Ca efect al schimbul de locuinţe voluntar se realizează o dublă cesiune
de creanţă care, spre deosebire de dreptul comun în acest caz, va avea ca
obiect drepturile, dar şi obligaţiile cedentului, fapt care are ca efect şi o dublă
delegaţie perfectă46.
2. Schimbul obligatoriu de locuinţe. Chiriaşii pot fi mutaţi din lo-
cuinţele ocupate şi prin dispoziţia legii47.
Schimbul obligatoriu a fost reintrodus în legislaţie prin art. 23 din OUG
nr. 40/199948.
Potrivit art. 23 alin. (1) din ordonanţă, proprietarii au dreptul să ceară
mutarea chiriaşilor din spaţiile cu destinaţia de locuinţă pe calea unui schimb
obligatoriu.
Pentru aceasta legea obligă proprietarul să pună la dispoziţia chiriaşu-
lui, cu contract de închiriere, un alt spaţiu cu destinaţia de locuinţă în aceeaşi
localitate sau într-o altă localitate (cu acordul chiriaşului), cu asigurarea exi-

45
A se vedea, C. T o a d er , op. cit., p. 173.
46
Posibilă prin reglementarea specială a raporturilor locative, respectiv
acordul locatorilor; a se vedea, Fr. D e a k , op. cit., p. 262; A.I. Ţ u c a , Fl.
Ţ u ca ,
op. cit., p. 123.
47
Schimbul obligatoriu de locuinţe este un corectiv la extinderea efectelor
contractului de închiriere peste termenul convenit; a se vedea, Fr. D ea k ,
op. cit., p. 269.
48
Legea nr. 114/1996 nu a mai cuprins dispoziţii privind mutarea forţată a
chiriaşilor, la data respectivă schimbul obligatoriu fiind reglementat numai de
art. 5 alin. (3) din Legea nr. 112/1995.
CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI
193
genţelor minimale prevăzute de Legea nr. 114/1996, republicată, cu modifi-
cările şi completările ulterioare [art. 23 alin. (2) din ordonanţă].
Potrivit art. 24 pentru a avea asigurate exigenţele minimale49 locuinţa
trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
- să fie situată în aceeaşi localitate;
- să aibă asigurată o suprafaţă minimă de 15 mp de persoană;
- să se asigure numărul de camere (inclusiv celor îndreptăţiţi delege la
o cameră în plus);
- locuinţa să nu fie insalubră şi nici lipsită de dependinţele strict ne ce-
sare: bucătărie, baie, WC etc. [art. 24 alin. (2)]50.
Chiriaşul nu va putea însă să invoce, ca motiv al refuzului de a se mu-
ta, faptul că locuinţa oferită este situată într-un cartier periferic, că este mai
puţin confortabilă datorită felului diferit de încălzire, că nu are curte ori da -
torită etajului la care se află locuinţa oferită în schimb.
Dacă locuinţa oferită în schimb este proprietatea altei persoane, con -
tractul de închiriere se încheie pentru un termen care nu poate fi mai mic de-
cât cel prevăzut în contractul iniţial [art. 23 alin. (3)].
Chiriaşul poate fi evacuat şi din garajul deţinut, dacă acesta a apar-
ţinut, la data preluării de către stat, locuinţei din care urmează să se mute,
chiar dacă proprietarul nu poate să-i ofere chiriaşului un alt garaj la schimb.
Litigiile dintre proprietari şi chiriaşi, legate de schimbul obligatoriu de
locuinţe, sunt de competenţa judecătoriei în raza căreia se află imobilul. Ho-
tărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată cu recurs. Hotărârea
instanţei de recurs este definitivă şi irevocabilă (art. 25 din ordonanţă).

§ 4. Atribuirea contractului în caz de divorţ

În practică, problema beneficiului contractului de închirierea în caz de


divorţ a fost şi rămâne disputată, prin lipsa unor dispoziţii în materie.
Modul de atribuire al contractului de închiriere în urma divorţului, a fost
reglementat prima oară după 1990, prin dispoziţiile OUG nr. 40/1997 care au

49
De remarcat că Legea nr. 241/2001 nu mai prevede punerea la dispoziţia
chiriaşului a unei locuinţe „în condiţii egale” şi nici „corespunzătoare”.
50
Chiriaşul nu poate însă pretinde o suprafaţă locuibilă sau un număr de ca-
mere mai mare decât cele la care este îndreptăţit potrivit OUG nr. 40/1999
sau decât cele pe care le deţine cu chirie şi nici condiţii mai bune de locuit
decât cele pe care le are în locuinţa din care urmează să se mute [art. 24
alin. (1)].
CONTRACTE SPECIALE
194
preluat reglementarea dată de art. 5 şi 22 din vechea Legea nr. 5/1973
( deşi fusese abrogată anterior, prin dispoziţiile Legii nr. 114/1996).
Astfel, potrivit art. 27(1) din OUG nr. 40/19997 pentru modificarea şi
completarea legii nr. 114/1996 (a locuinţei), în caz de divorţ, dacă soţii nu au
convenit altfel, beneficiul contractului de închiriere privitor la locuinţă se
atribuie soţului căruia i s-a dat în îngrijire copiii, iar în cazul în care nu sunt
copii, soţului are a obţinut divorţul. Textul de lege în materie, nu a fost însă
reţinut în prevederile Legii nr. 196/1997 (de aprobarea şi modificare a OUG
nr. 40/1997).
În condiţiile de mai sus, instanţelor judecătoreşti nu le-a mai rămas la
dispoziţie de cât posibilitatea aplicării regulilor instituite de art. 607-619 C. pr.
civ. şi cele ale dreptului comun.
Analizând situaţia creată doctrina s-a pronunţat în sensul că în lipsa
acordului celor doi soţi titulari ai contractului de închiriere şi a imposibilităţii
de împărţire a locuinţei între aceştia, instanţa trebuie să ţină cont, la
atribuirea beneficiului locuinţei, de soţul „care are mai multă nevoie de
locuinţă sau este mai îndreptăţit”51.

Secţiunea a V-a. Încetarea contractului de închiriere


a locuinţei

Legea nr. 114/1996 prevede următoarele cazuri de încetare a contrac-


tului de închiriere a locuinţei: a) expirarea termenului, b) denunţarea unilate -
rală a contractului de către chiriaş, c) rezilierea contractului pentru neexecu -
tarea obligaţiilor de către chiriaş, d) decesul sau părăsirea locuinţei de către
chiriaş.
Alte cauze de încetare a închirierii, din dreptul comun în materie (con-
tractul de locaţiune), sunt: pieirea locuinţei, desfiinţarea sau desfacerea titlu -
lui proprietarului sau acordul părţilor.
1. Expirarea termenului închirierii. La împlinirea
termenului, contractul de închiriere a locuinţei încetează de drept, fără vreo
formalitate.

51
Desigur că, în cazul în care numai unul dintre soţi este titularul contractului de
închiriere, problema beneficiului acestuia nu se mai pune; se vedea Fr. Deak,
op. cit., p. 279; A. I. Ţuca, Fl. Ţuca, op. cit., p. 136-137.
CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI
195
La expirarea termenului contractual, dacă părţile nu convin asupra re-
înnoirii contractului de închiriere, chiriaşul este obligat să părăsească lo cuinţa
(art. 23 din lege).
În materie locativă însă, expirarea termenului nu atrage direct şi înceta-
rea raporturilor locative, întrucât, de regulă, operează prelungirea sau reînnoi-
rea de drept a contractelor.
Încetarea contractului de închiriere a locuinţei va opera deci, fie dacă
părţile nu mai doresc prelungirea contractului anterior ori încheierea unui nou
contract de locaţiune, fie a intervenit unul dintre cazurile în care prelungirea
contractelor de închiriere nu se aplică [art. 13 lit. a)-j) din lege] sau unul dintre
cazurile în care proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere
[art. 14 alin. (2) pct. a)-d) din lege].
2. Denunţarea unilaterală de către chiriaş. Potrivit art. 24 lit. a)
din lege, contractul de închiriere a locuinţei poate înceta înainte de termen
prin denunţarea unilaterală cerută numai de chiriaş.
Pentru a fi valabilă, încetarea închirierii prin denunţare unilaterală de
către chiriaş trebuie să fie precedată de un preaviz notificat în termen de mi-
nim 60 de zile.
Denunţarea unilaterală ar putea fi făcută, atât de proprietar, cât şi de
chiriaş, dar numai dacă contractul ar fi încheiat pe durată nedeterminată
(conform dreptului comun în materie).
3. Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaţiilor de către
chiriaş. Încetarea contractului înainte de termen (în acest caz) poate fi cerută,
fie de proprietar, fie de asociaţia de proprietari [art. 24 lit. b) şi c) din lege].
a). Locatorul (proprietarul) poate cere rezilierea contractului de închirie-
re a locuinţei pentru faptele culpabile ale chiriaşului, în următoarele condiţii:
- dacă chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutiv;
- dacă chiriaşul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinţei, clădirii în ca -
re este situată aceasta, instalaţiilor, precum şi oricăror alte bunuri aferente
lor, sau dacă înstrăinează fără drept părţi ale acestora;
- dacă chiriaşul are un comportament care face imposibilă convieţuirea
sau împiedică folosirea normală a locuinţei (de exemplu, prin producerea re-
petată de zgomote, de natură să tulbure liniştea colocatarilor, prin fapte re-
petate şi de reală gravitate52);
- dacă chiriaşul nu a respectat clauzele contractuale (cu referire la obli-
gaţiile principale, precum: abuzul de folosinţă, schimbarea destinaţiei etc.).
52
A se vedea, TMB, s. civ., dec. nr. 312/1990, în CD 1990, p. 83.
CONTRACTE SPECIALE
196
b). Asociaţia de proprietari (locatori) poate cere, de asemenea, rezilie-
rea contractului de închiriere, când chiriaşul nu şi-a achitat obligaţiile ce-i
revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni (dacă au fost stabilite,
prin contractul de închiriere, în sarcina chiriaşului).
Spre deosebire de legislaţia anterioară care condiţiona evacuarea chi -
riaşului căruia i-a încetat contractul de închiriere, de reaua-credinţă a aces -
tuia, în noua reglementare a Legii nr. 114/1996 cauza neachitării cotelor de
întreţinere nu are relevanţă53.
4. Părăsirea locuinţei sau decesul chiriaşului. Potrivit
art. 27 din lege, în caz de părăsire definitivă a locuinţei de către titularul
contractului de închiriere sau în cazul decesului acestuia, contractul
încetează în termen de 30 de zile.
a) Dacă titularul contactului de închiriere părăseşte definitiv locuinţa,
contractul încetează, cu excepţia cazului când există persoane cu drepturi
locative, pentru care închirierea continuă, la cerere, astfel:
- în beneficiul soţului sau al soţiei, dacă a locuit împreună cu titularul;
- în beneficiul descendenţilor sau al ascendenţilor, dacă au locuit îm -
preună cu acesta;
- în beneficiul altor persoane care au avut acelaşi domiciliu cu titularul
cel puţin un an şi care au fost înscrise în contractul de închiriere.
În cazul mai multor cereri, contractul de închiriere se transferă prin ho -
tărâre judecătorească.

Secţiunea a VI-a. Locuinţe cu destinaţie specială

Pe lângă reglementările anterioare, Legea nr. 114/1996 cuprinde şi


dispoziţii speciale referitoare la anumite categorii de locuinţe cu destinaţie
specială.
Având în vedere că raportul în care se află contractul de închiriere a
locuinţei şi închirierile locuinţelor cu destinaţie specială este asemănător ra-
portului dintre locaţiune (dreptul comun) şi închirierea locuinţei, putem apre-
cia că închirierile locuinţelor cu destinaţie specială reprezintă varietăţi ale
contractului de închiriere a locuinţei.

53
Asociaţia de proprietari nu poate fi obligată să suporte consecinţele insolva-
bilităţii chiriaşului; a se vedea, TMB, s. civ., dec. nr. 1740/1997, în Culegere
TMB 1993-1997, p. 353.
CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI
197
În consecinţă, contractelor de închiriere a locuinţelor cu destinaţie spe -
cială le sunt aplicabile regulile speciale prevăzute de lege şi, în completare,
dispoziţiile care reglementează contractul de închiriere a locuinţei.
Legea nr. 114/1996 cuprinde dispoziţii care reglementează închirierea
următoarelor locuinţe cu destinaţie specială: locuinţa socială, locuinţa de ser-
viciu şi de intervenţie, locuinţa de necesitate şi locuinţa de protocol.
Prin derogare de la prevederile Legii nr. 114/1996 republicată, unor
categorii de persoane cu funcţii în stat, prevăzute de art. 2 din OG nr.
80/2001 (aprobată prin Legea nr. 717/2001) li se pot atribui temporar locuinţe
de serviciu din fondul locativ al APPS şi a RA „Locato”.

§ 1. Locuinţa socială

Locuinţa socială se atribuie cu chirie subvenţionată unor persoane sau


familii cu situaţie economică care nu le permite cumpărarea sau închirierea
unei locuinţe în condiţiile pieţii [art. 2 lit. c) din lege].
Locuinţele sociale aparţin domeniului public al unităţilor administrativ-
teritoriale, sunt inalienabile, deci nu pot fi vândute chiriaşilor (art. 39)54.
Beneficiază de locuinţe sociale familiile cu un venit mediu net lunar
realizat în ultimele 12 luni sub nivelul venitului net lunar pe familie, pentru ca-
re se acordă ajutor social, potrivit legii, majorat cu 10% [art. 42 alin. (1)].
Venitul net lunar pe familie se stabileşte pe baza declaraţiei de venit şi
a actelor doveditoare.
Locuinţele sociale se repartizează de către consiliile locale pe baza cri -
teriilor stabilite anual, următoarele categorii de persoane: tinerii căsătorii care
au fiecare vârsta de până la 35 de ani, tinerii proveniţi din instituţii de ocrotire
socială şi care au împlinit vârsta de 18 ani, invalizii de gradul I şi II, persoanele
cu handicap, pensionarii, veteranii şi văduvele de război etc. (art. 43).
Contractul de închiriere se încheie de către primar sau de către o per -
soană împuternicită de acesta cu beneficiarii stabiliţi de consiliul local, pe o
perioadă de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire.
Chiria nu va depăşi 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12
luni, pe familie. Diferenţa până la valoarea nominală a chiriei, va fi subven-
ţionată de la bugetul local al unităţii administrativ-teritoriale unde este situată
locuinţa socială (art. 44).

54
Potrivit art. 40 locuinţele sociale care se vor construi se vor amplasa numai
pe terenurile aparţinând unităţilor administrativ-teritoriale.
CONTRACTE SPECIALE
198
Contractul de închiriere se poate rezilia:
a) la cererea proprietarului sau a asociaţiei de proprietari (locatori) în
condiţiile art. 24 din lege;
b) în cazul în care venitul mediu net lunar pe familie, realizat în 2 ani
fiscali consecutivi, depăşeşte cu peste 20% nivelul minim, iar titularul con -
tractului de închiriere nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90
de zile de la comunicare (art. 46).
Art. 48 din lege declară incapabile să închirieze locuinţe sociale per-
soanele sau familiile care:
a) deţin în proprietate o locuinţă;
b) au înstrăinat o locuinţă după data de 1 ianuarie 1990;
c) au beneficiat de sprijinul statului în credite şi execuţie pentru reali -
zarea unei locuinţe;
d) deţin, în calitate de chiriaş, o altă locuinţă.
Chiriaşii locuinţelor sociale nu le pot subînchiria, sau schimba desti-
naţia, sub sancţiunea rezilierii contractului de închiriere şi a suportării even -
tualelor daune aduse locuinţei şi clădirii, după caz (art. 49).

§ 2. Locuinţa de serviciu şi locuinţa de intervenţie

Locuinţa de serviciu este destinată funcţionarilor publici, angajaţilor unor


instituţii sau agenţi economici, acordată în condiţiile contractului de muncă
[art. 2 lit. d)].
Art. 51 împarte locuinţele de serviciu în două categorii (după sursa fi-
nanţării), cu regimuri juridice diferite: locuinţe existente (cele care aveau des-
tinaţia de locuinţe de serviciu la data intrării în vigoare a legii) şi locuinţe noi.
Locuinţele de serviciu finanţate de la bugetul de stat sau de la bugetele
locale(cele noi) se realizează cu respectarea suprafeţei utile şi a dotărilor, în
limita suprafeţei construite pe apartament, potrivit legii locuinţei55.
Locuinţele de serviciu noi se construiesc pe terenurile aflate în pro-
prietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, pentru locuinţele fi-
nanţate de la bugetul de stat sau de la bugetele locale sau pe terenurile

55
În situaţii deosebite, determinate de natura amplasamentului şi de
caracterul zonei, cu aprobarea ordonatorilor de credite, locuinţele prevăzute
la alin. (1) se pot construi cu suprafeţe majorate cu până la 20% faţă de cele
prevăzute în anexa nr. 1, iar peste această limită, cu aprobarea Guvernului
[art. 53
alin. (3)].
CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI
199
aparţinând agenţilor economici, pentru locuinţele finanţate din bugetele aces-
tora.
Locuinţele de serviciu realizate în condiţiile Legii nr. 114/1996 şi, finan -
ţate din bugetul de stat şi din bugetele locale, pot fi vândute cu respectarea a
două condiţii:
a) când activitatea care a generat realizarea locuinţelor s-a restrâns
sau a încetat;
b) cu aprobarea Guvernului.
Prin derogare de la prevederile Legii locuinţei nr. 114/1996, repu-
blicată, persoanelor prevăzute la art. 2, li se pot atribui temporar imobile cu
destinaţia de locuinţă de serviciu din fondul locativ aflat în administrarea
Regiei Autonome „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat” şi a Re -
giei Autonome „Locato” (art. 1 din OUG nr. 80/2001)56.
Atribuirea imobilelor se va face la cerere şi în limita fondului locativ
existent.
Contractele de închiriere sunt încheiate între beneficiari şi Regia Auto-
nomă „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat” sau Regia Autonomă
„Locato”, în calitate de locatori.
Contractele de închiriere se încheie pe o perioadă de un an, cu posi-
bilitatea de a fi prelungite, prin act adiţional (art. 1 alin. ultim).
Pot fi „beneficiari” (chiriaşi – s.n.) ai locuinţei de serviciu, persoanele
care ocupă funcţii de demnitate publică numite sau asimilate, secretarii gene-
rali, precum şi persoanele care sunt încadrate pe funcţii din cabinetul dem-
nitarului, în cadrul ministerelor, celorlalte organe de specialitate ale adminis-
traţiei publice centrale şi instituţiilor publice (art. 2).
Cuantumul chiriei pentru imobilele cu destinaţia de locuinţă de serviciu,
atribuite potrivit art. 1 din OUG nr. 80/2001 se calculează în confor mitate
art. 26 şi urm. din OUG nr. 40/1999 şi se suportă de chiriaşi.
Contractul de închiriere încetează de drept la data încetării calităţii care
a determinat atribuirea locuinţei de serviciu.
Locuinţele de serviciu care intră sub incidenţa OUG nr. 80/2001 nu pot
fi înstrăinate, sub sancţiunea nulităţii absolute şi nu pot fi subînchiriate de
locatari (sub sancţiunea rezilierii contractului de închiriere).

56
Nu pot face obiectul închirierii imobilele care au destinaţia de locuinţă de
protocol şi nici alte imobile din domeniul public al statului aflate în adminis-
trarea Regiei Autonome „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat” şi
a Regiei Autonome „Locato” (art. 5).
CONTRACTE SPECIALE
200
Locuinţa de intervenţie este destinată cazării personalului unităţilor
economice sau bugetare, care îndeplinesc activităţi sau funcţii ce necesită
prezenţa permanentă sau în caz de urgenţă în unitate [art. 2 lit. e)].
Locuinţele de intervenţie se caracterizează prin aceea că se realizează
o dată cu obiectivul de investiţie şi se amplasează în incinta acestuia sau în
imediata apropiere.
Locuinţele de intervenţie nu pot fi vândute chiriaşilor.
Încetarea contractului de muncă al chiriaşului atrage implicit şi înceta-
rea contractului de închiriere (chiar dacă a intervenit pensionarea). În schimb
evacuarea este condiţionată de atribuirea altui spaţiu locativ corespunzător57.
Sub celelalte aspecte, locuinţa de intervenţie urmează regimul juridic al
locuinţei de serviciu.

§ 3. Locuinţa de necesitate

Locuinţa de necesitate este destinată cazării temporare a persoanelor


şi familiilor ale căror locuinţe au devenit inutilizabile în urma unor catastrofe
naturale sau accidente ori ale căror locuinţe sunt supuse demolării în ve de-
rea realizării unor lucrări de utilitatea publică, precum şi lucrărilor de rea bili-
tare ce nu se pot efectua ocupate de locatari [art. 2 lit. f)].
Locuinţa de necesitate se finanţează şi se realizează în aceleaşi con -
diţii ca şi locuinţa socială.
Contractul de închiriere se încheie de către primarul localităţii sau de
către o persoană împuternicită de acesta, pe baza hotărârii consiliului local.
Termenul pe care se încheie contractul de închiriere este nedetermi-
nat, conferind drepturi locative chiriaşului „până la înlăturarea efectelor care
au făcut inutilizabile locuinţele” (art. 55).
Prin dispoziţii ale consiliilor locale, locuinţele de necesitate se pot consti-
tui temporar, ca fond de locuinţe sociale [art. 56 alin. (2)].

§ 4. Locuinţa de protocol

Locuinţa de protocol este destinată utilizării de către persoanele alese


în funcţii ori demnităţi publice, exclusiv pe durata exercitării mandatului [art. 2
lit. g)].

57
Potrivit art. 13 din Legea nr. 1/1991, republicată, coroborat cu art. 71 din
Legea nr. 114/1996, a se vedea, Fr. D ea k , op. cit., p. 291.
CONTRACTUL DE ÎNCHIRIERE A LOCUINŢEI
201
Locuinţele de protocol sunt proprietate publică a statului şi se adminis-
trează de către Regia Autonomă „Administraţia Patrimoniului Protocolului de
Stat”.
Legea nr. 114/1996 împarte locuinţele de protocol (în sens general) în
două categorii cu regimuri juridice diferite: reşedinţe oficiale şi locuinţe de
protocol (propriu-zise).
Reşedinţele oficiale sunt locuinţe de protocol de care beneficiază, în
condiţiile legii, Preşedintele României, preşedintele Senatului, preşedintele
Camerei Deputaţilor şi primul-ministru (art. 58).
Reşedinţele oficiale se atribuie de către Guvern58 şi sunt puse la dis-
poziţia persoanelor ce îndeplinesc funcţiile de mai sus (împreună cu dotările
aferente) pe întreaga perioadă a exercitării funcţiei.
Contractele de închiriere având ca obiect reşedinţele oficiale se în cheie
de Regia Autonomă „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat” în calita-
te de locator, cu serviciile de specialitate ale instituţiilor în care îşi desfăşoară
activitatea persoanele beneficiare, în calitate de chiriaşi [art. 60 alin. (1)].
Pot beneficia de locuinţă de protocol (propriu-zisă), la cerere, cu plata
chiriei prevăzute de lege, persoanele care îndeplinesc următoarele funcţii pu-
blice: vicepreşedinţi ai Senatului şi ai Camerei Deputaţilor, miniştri de stat,
miniştrii şi asimilaţii acestora, precum şi preşedintele Curţii Supreme de Jus ti-
ţie, preşedintele Curţii Constituţionale, preşedintele Curţii de Conturi, preşe-
dintele Consiliului Legislativ şi avocatul poporului, pe durata exercitării func-
ţiei sau a mandatului.
Pentru persoanele de mai sus, atribuirea locuinţei de protocol se face
prin decizie a primului-ministru şi este posibilă numai dacă persoanele abili-
tatea de lege nu deţin, în localitate în care îşi desfăşoară activitatea, o altă lo -
cuinţă corespunzătoare.
Contractele de închiriere pentru locuinţele de protocol (propriu-zise) se
încheie de către Regia Autonomă „Administraţia Patrimoniului Protocolului de
Stat” în calitate de locator, cu beneficiarii direcţi (împreună cu membrii fa mi-
liei), în calitate de chiriaşi.
Contractele de închiriere a locuinţelor de protocol şi a celor cu desti -
naţie de reşedinţă oficială încetează de drept în termen de 60 de zile de la
data eliberării din funcţie a beneficiarului [art. 60 alin. (3)].

58
Lista imobilelor cu destinaţie de reşedinţă oficială, precum şi a celorlalte lo-
cuinţe de protocol, şi condiţiile pe care acestea trebuie să le îndeplinească
se stabilesc prin hotărâre a Guvernului [art. 58 alin. (3)].
CONTRACTE SPECIALE
202