CURS NR.

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE (I)

SECŢIUNEA I

NOŢIUNEA, CARACTERELE JURIDICE ŞI CONDIŢIILE DE

VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE LOCAŢIUNE

1. Noţiunea contractului de locaţiune

Conform art. 1777 Cod civil, locaţiunea este contractul prin care o parte,
numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numită locatar, folosinţa unui
bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie.
În temeiul contractului, locatorul se obligă să asigure folosinţa temporară
a unui bun, în schimbul unui preţ determinat (chiria).
Doctrina de specialitate reţine că, deşi se poate spune că reprezintă o
„vânzare a folosinţei”, locaţiunea diferă de contractul de vânzare prin faptul că
transmite numai dreptul de folosinţă (ca drept de creanţă) asupra bunului, iar nu
un drept real1.
După vânzare, locaţiunea are o aplicabilitate practică deosebit de
frecventă deoarece permite oamenilor să beneficieze de bunurile altora.
De altfel, prestigioşi autori au subliniat importanţa contractului de
locaţiune, afirmându-se că este unul din „contractele care exercită cea mai mare
înrâurire asupra prosperităţii publice”2.

2. Varietăţile contractului de locaţiune

Conform art. 1778 Cod civil, contractul de locaţiune prezintă mai multe
varietăţi şi anume:
- închirierea, constând în locaţiunea bunurilor mobile şi a celor
imobile;
- arendarea, adică locaţiunea bunurilor agricole;
- locaţiunea spaţiilor destinate exercitării activităţii unui
profesionist.

Precizăm că închirierea suprafeţelor locative este reglementată de Legea

locuinţei nr. 114/19963 ale cărei norme se completează cu dispoziţiile Codului
1
Francisc Deak, op.cit., p. 138.
2
Dimitrie Alexandresco, vol. 9, pp. 19-20, apud Eugeniu Safta – Romano, op.cit.,p. 85.
3
Publicată în M.Of. nr. 254 din 21 octombrie 1996 şi republicată în M. Of. nr. 393 din 31 decembrie 1997,
Legea nr. 114/1996 ă suferit numeroase modificări şi completări, cel mai recent prin Legea nr. 170/2010 şi
Legea nr. 71/2011.
civil referitoare la contractul de locaţiune, care constituie dreptul comun privind
închirierea4.
În prezentul capitol vom analiza locaţiunea bunurilor.

3. Caracterele juridice ale contractului de locaţiune

Contractul de locaţiune prezintă următoarele caractere juridice:
a) este un contract consensual, care se încheie valabil prin simplul acord
de voinţă al părţilor, fără vreo formalitate (art. 1781) 5. Forma scrisă este cerută
pentru dovada contractului. Întocmirea unui înscris este necesară deoarece
contractul de locaţiune trebuie înregistrat la organele fiscale pentru impozitarea
veniturilor rezultate din chirie şi trebuie înscris în cartea funciară, dacă are ca
obiect un imobil.
b) este un contract sinalagmatic (bilateral) ce naşte obligaţii în sarcina
ambelor părţi: locatorul se obligă să asigure folosinţa temporară a bunului dat în
locaţiune, iar locatarul se obligă să plătească preţul locaţiunii.
c) este un contract cu titlu oneros, ambele părţi contractante urmărind
un interes propriu patrimonial. Astfel, în schimbul folosinţei lucrului se plăteşte
un preţ. În absenţa preţului, contractul este nul ca locaţiune, dar poate fi valabil
ca împrumut de folosinţă (comodat)
d) locaţiunea este un contract comutativ (şi nu aleatoriu), în care
existenţa şi întinderea obligaţiilor părţilor nu depind de hazard, fiind cunoscute
de la momentul încheierii contractului
e) locaţiunea este un contract cu executare succesivă, durata folosinţei
lucrului fiind de esenţa locaţiunii.
În ceea ce priveşte durata contractului, locaţiunea se poate încheia şi pe o
durată nedeterminată, dar nu poate fi perpetuă, veşnică.
Sub aspectul duratei contractului, Codul civil introduce un element de
noutate. Astfel conform art. 1783: „Locaţiunile nu se pot încheia pentru o
perioadă mai mare de 49 de ani. Dacă părţile stipulează un termen mai lung,
acesta se reduce de drept la 49 de ani”. Prin urmare, contractele de locaţiune
încheiate pe o perioadă mai mare de 49 de ani, încetează de drept la împlinirea
termenului stabilit de legiuitor.
De regulă, durata locaţiunii o stabilesc părţile la momentul încheierii
contractului.
Sub acest aspect, au relevanţă dispoz. art. 1785 Cod civil prin care
legiuitorul prevede expres durata locaţiunii în cazul în care părţile nu au
prevăzut–o în contract şi nu au dorit să contracteze pe o durată nedeterminată.
Astfel, în lipsa uzanţelor, locaţiunea se consideră încheiată:
4
Pe larg, Florin Moţiu, op.cit., pp. 171 – 190.
5
Într-o speţă s-a decis că, chiar dacă relaţiile comerciale existente între părţi nu au îmbrăcat forma unui contract
scris, semnat de ambele părţi, este în afara oricărui dubiu că între părţi au existat raporturi contractuale
comerciale, pentru că pârâta a folosit spaţiul aparţinând reclamantei şi a achitat chiria (C.S.J., s. com., dec. nr.
876 din 12 februarie 2002, în Luminiţa Cristina Stoica, Contracte speciale. Locaţiunea, închirierea locuinţelor,
antrepriza, Editura Hamangiu,Bucureşti, 2010, p.14).
 - pentru un an, în cazul locuinţelor nemobilate sau spaţiilor pentru
exercitarea activităţii unui profesionist;
- pe durata corespunzătoare unităţii de timp pentru care s-a calculat
chiria, în cazul bunurilor mobile ori în cazul camerelor sau
apartamentelor mobilate;
- pe durata locaţiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la
dispoziţia locatarului pentru folosinţă unui imobil.
f) locaţiunea este un contract translativ de folosinţă, iar nu translativ de
proprietate6.
În aceasta rezidă deosebirea de contractul de vânzare deoarece locatarul
beneficiază doar de un drept de folosinţă asupra bunului dat în locaţiune, pe
când, cumpărătorul dobândeşte proprietatea asupra bunului vândut. Totodată,
fiind vorba de o folosinţă temporară, oricât de îndelungată în timp ar fi aceasta,
nu duce la dobândirea proprietăţii prin uzucapiune conform art. 928 Cod civil,
locatarul având detenţia şi nu posesia bunului imobil7.
De asemenea, locatarul nu poate invoca nici dispoz. art. 935 Cod civil
pentru bunurile mobile. În consecinţă, riscul pieirii fortuite a bunului va fi
suportat de către locator şi nu de locatar.

4. Condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune

4.1. Capacitatea părţilor
Locaţiunea lucrurilor este un act de administrare8 astfel încât atât locatorul
cât şi locatarul trebuie să aibă capacitatea pentru a face acte de administrare.
În aceste condiţii, poate fi locator şi minorul între 14 şi 18 ani, care poate
face singur acte de administrare care nu îl prejudiciază, tutorele, precum şi
oricare dintre soţi pentru bunurile comune, fiind prezumat că are şi
consimţământul celuilalt soţ.
Nu este necesar ca locatorul să fie proprietarul bunului dat în locaţiune 9
astfel încât şi uzufructuarul sau locatarul pot avea calitatea de locator.

6
Într-o speţă s-a decis că locaţiunea nu este un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale, ci un contract
creator de raporturi obligaţionale, dreptul de folosinţă al locatarului fiind un drept de creanţă. Spre deosebire de
contractul de vânzare-cumpărare, locaţiunea nu transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosinţă
temporară a lucrului închiriat, (C.A. Bucureşti, s. a V – a com., dec. nr. 1218 din 18 octombrie 2002, în P.J.com.
2002, p. 83, apud Luminiţa Cristina Stoica, op.cit.,, p. 4).
7
Conform art. 918 alin. (1) din noul Cod civil, nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un detentor
precar iar potrivit art. 918 alin. (1) lit a) din noul Cod civil, sunt detentori precari persoanele care stăpânesc
bunul, în temeiul unui contract în baza căruia au dobândit stăpânirea asupra bunului, fără a le fi fost transmis,
însă şi dreptul de proprietate, cum ar fi locatarul, depozitarul etc. Reamintim că detentorul precar este acea
persoană care stăpânşte bunul asemeni posesorului, însă posesia sa nu este exercitată pentru sine, sub nume de
proprietar, ci pentru altul (corpore alieno).
8
Eugeniu Safta – Romano, op.cit.88.
9
Într-o speţă s-a decis că procurarea folosinţei un este condiţionată de calitatea de titular al dreptului de
proprietate asupra bunului, nu aparenţa sau natura dreptului fiind esenţială, ci o situaţie de fapt constând în
predarea bunului, menţinerea acestuia în stare de întrebuinţare potrivit destinaţiei şi asigurarea neîmpiedicării
folosinţei bunului pe toată durata contractului (I.C.C.J., s.com., dec. nr. 676 din 8 februarie 2000, în P.R. nr.
4/2001, p. 95 apud Luminiţa Cristina Stoica, op.cit, p. 1).
 În ceea ce priveşte situaţia unui bun aflat în coproprietate, dacă un
coproprietar închiriază bunul, se aplică regula unanimităţii coproprietarilor dacă
nu se poate stabili existenţa unui mandat tacit sau a unei gestiuni de afaceri10.
Proprietarul nu poate fi locatarul propriului său bun cu excepţia cazului
când nu are prerogativa folosinţei (de ex. este nud proprietar)11.
Conform art. 1784 alin. (3) Cod civil: „Dacă legea nu dispune altfel,
locaţiunile încheiate de persoane care, potrivit legii, nu pot face acte de
administrare nu vor depăşi 5 ani”. În consecinţă, locaţiunea este un act de
administrare numai dacă durata locaţiunii nu depăşeşte 5 ani. Per a contrario,
locaţiunile care au o durată mai mare de 5 ani sunt considerate acte de dispoziţie
pentru încheierea cărora este necesară capacitatea deplină de exerciţiu.
Dispoziţiile art. 1654 şi 1655 din materia contractului de vânzare
privitoare la incapacităţi sunt aplicabile şi contractului de locaţiune.

4.2.Consimţământul
În privinţa consimţământului se aplică regulile generale din materia
actelor juridice civile. Consimţământul părţilor poate fi expres sau tacit, iar
vicierea lui atrage nulitatea relativă a contractului.
4.3. Obiectul contractului de locaţiune
Obiectul contractului de locaţiune îl reprezintă bunul închiriat şi,
respectiv, chiria.
a) Bunul închiriat
Conform art. 1779 Cod civil: „Toate bunurile, atât mobile cât şi imobile,
pot face obiectul locaţiunii, dacă dintr-o prevedere legală sau din natura lor nu
rezultă contrariul”.
Aşadar, obiectul locaţiunii este reprezentat numai de bunuri, atât mobile,
cât şi imobile, corporale sau incorporale, prezente sau viitoare12.
Bunurile trebuie să se afle în circuitul civil. Cu toate acestea, bunurile din
domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ teritoriale pot fi
închiriate în condiţiile prevăzute de lege.13 Bunurile cu regim special pot fi
închiriate în condiţiile legii speciale (ex. armele şi muniţiile).

b) Chiria
Preţul plătit de locatar în schimbul folosinţei bunului se numeşte chirie.
Aceasta constă de regulă în bani dar poate fi plătită şi în orice alte bunuri sau
prestaţii [art. 1780 alin. (1)].
Chiria se fixează în raport cu durata contractului, fie global, fie pe unităţi
de timp (ziua, luna, anul etc.) şi se plăteşte la termenele stipulate în contract, de
regulă în mod succesiv14.
10
Dumitru C. Florescu, op.cit., p. 142.
11
Francisc Deak, op.cit., p. 141.
12
Cu excepţia succesiunilor nedeschise.
13
Pe larg, Livia Mocanu, op.cit.,pp. 49-50.
14
Francisc Deak, op.cit., p. 143.
 Ca regulă, chiria este determinată în momentul încheierii contractului dar
poate fi şi determinabilă, atunci când este lăsată la aprecierea unui terţ desemnat
de părţi. Chiria poate fi şi variabilă atunci când reprezintă un procent din
câştigul obţinut de locatar. Uneori chiria este fixată pe cale legală.
Fiind un veritabil preţ, chiria trebuie să fie reală, sinceră şi serioasă. Dacă
chiria este fictivă sau derizorie, contractul nu mai este locaţiune, ci un comodat,
dacă întruneşte condiţiile de validitate ale acestui contract.
Seriozitatea chiriei este o chestiune de fapt, care este lăsată la aprecierea
instanţei15.

4.4.Cauza
În cazul locaţiunii se aplică regulile generale referitoare la cauză, aceasta
trebuind să existe, să fie licită şi morală.

SECŢIUNEA a II – a

EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCAŢIUNE

1. Obligaţiile locatorului
Sunt reglementate de Codul civil în art. 1786 – 1795.
Principalele obligaţii ale locatorului sunt prevăzute în art. 1786 Cod civil
conform căruia: „Locatorul este ţinut, chiar fără vreo stipulaţie expresă:
a) să predea locatarului bunul dat în locaţiune;
b) să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata
locaţiunii;
c) să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul
locaţiunii”.
Toate obligaţiile locatorului sunt expresia principiului că el trebuie să
asigure locatarului folosinţa lucrului pe întreaga durată a contractului (obligaţie
de a face)16.
1.1. Obligaţia de predare
Art. 1787 Cod civil prevede expres: „Locatorul este obligat să predea
bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare corespunzătoare utilizării
acestuia”.

15
Într-o speţă s-a decis că, în contextul încheierii contractului de închiriere, nu poate fi reţinută o chirie fictivă
sau derizorie, astfel că nici contractul de închiriere nu poate fi declarat nul, chiar dacă chiria este mult inferioară
valorii reale a imobilului închiriat, deoarece, la momentul încheierii contractului, părţile sunt libere să determine
preţul folosinţei, echivalenţa fiind relativă, stabilindu-se nu doar prin raportare la valoarea lucrului sau a preţului
pieţei, dar şi prin raportare la subiectivismul părţilor sau la relaţiile dintre acestea (C.A. Bucureşti, s. a III – a
civ., dec. nr. 920 din 2 noiembrie 2004, în Jurisprudenţă naţională 2004-2005, p. 99, apud Luminiţa Cristina
Stoica, op.cit, p. 20).
16
Francisc Deak, op.cit., p. 143.
 Locatorul se obligă să predea bunul la încheierea contractului de
locaţiune, corespunzător destinaţiei pentru care a fost închiriat. Locatorul va
suporta cheltuielile predării.
În caz că locatorul nu-şi îndeplineşte obligaţia de predare a bunului,
locatarul poate cere în instanţă fie executarea silita fie rezilierea contractului
pentru neexecutare, cu daune interese.
Dacă locatorul pretinde chiria fără să fi predat bunul, locatarul poate să
invoce excepţia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus)17.

1.2. Obligaţia de a menţine bunul în stare corespunzătoare de

folosinţă pe toată durata contractului
Pentru executarea acestei obligaţii locatorul trebuie să efectueze toate
reparaţiile care sunt necesare în tot timpul locaţiunii dacă, în cursul acesteia,
bunul are nevoie de aceste reparaţii, în scopul menţinerii destinaţiei pentru care
a fost închiriat. Efectuarea acestor reparaţii cade în sarcina locatorului
indiferente de faptul că foloseşte bunul sau nu. Legea are în vedere reparaţii
capitale.
Locatorul nu trebuie să efectueze reparaţiile numite „locative”, a căror
necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a bunului. Conform legii aceste
reparaţii sunt în sarcina locatarului [art. 1788 alin. (2)].
Dacă, după încheierea contractului, se iveşte nevoia unor reparaţii capitale
iar locatorul, deşi înştiinţat, nu-şi îndeplineşte obligaţia, reparaţiile pot fi făcute
de locatar. În acest caz, locatarul poate solicita, în afara sumelor avansate şi
dobânzi care vor fi socotite de la data efectuării cheltuielilor [art. 1788 alin. (3)].
Dacă este vorba de situaţii de urgenţă, locatarul poate efectua reparaţiile
ce cad în sarcina locatorului18, dar, în acest caz, dobânzile vor curge de la data
înştiinţării locatorului [art. 1788 alin. (4)].
1.3. Obligaţia de garanţie
Vom examina obligaţia de garanţie a locatorului sub trei aspecte:
- garanţia pentru tulburările provenite din propria sa faptă;
- garanţia pentru tulburările provenite din partea terţilor;
- garanţia pentru viciile ascunse
17
Într-o speţă s-a decis că, în sarcina recurentei-locator subzistă, însă, obligaţia de a preda spaţiul închiriat în
starea în care să poată fi întrebuinţat, în baza art. 1421 alin. (1) – (2), raportat la art. 981 C.civ. Neîndeplinirea
acestei obligaţii a fost opusă recurentei - locator de către intimatul - locatar ca exceptio non adimpleti contractus
pentru a justifica neîndeplinirea obligaţiei de plată a chiriei ce-i incumbă, una constituind cauza juridică a
celeilate, dat fiind caracterul sinalagmatic al contractului. Prin urmare, nu s-a putut reţine culpa intimatului în
neexecutarea obligaţiei contractuale de plată a chiriei, neexecutare imputabilă locatorului, creditor al acestei
obligaţii, în culpă pentru neexecutarea obligaţiei de a preda bunul în starea în care să poată fi întrebuinţat şi să
permită punerea spaţiului în funcţiune, conform destinaţiei pentru care a fost închiriat. (I.C.C.J., s.civ., şi de
propr.int., dec. nr. 8483 din 18 decembrie 2007, apud Luminiţa Cristina Stoica, op.cit, p. 29).
18
Într-o speţă s-a reţinut ca fiind pe deplin justificat şi probat caracterul de urgenţă şi necesitatea stringentă a
efectuării lucrărilor de reparaţii, fără acordul locatorului, deşi, la momentul predării, bunul era în stare de
funcţionare şi normalitate, deoarece vechimea imobilului era relativ mare, de peste 45 de ani, în zonă acţionau
agenţi naturali, fizici şi chimici, specifici mediului, bunurile depozitate erau perisabile, cu o valoare mare,
argumente suficiente, în acest sens, ca reparaţiile să fie efectuate fără autorizarea justiţiei. (C.S.J., s.com., dec. nr.
2650 din 16 mai 2003, în Garantarea obligaţiilor, p. 48 apud Luminiţa Cristina Stoica, op.cit, p. 39).
 a) Garanţia pentru tulburările provenite din fapta proprie a
locatorului, constă în aceea că locatorul este obligat să se abţină de la orice fapt
personal care ar avea drept consecinţă tulburarea locatarului în folosinţa bunului,
tulburarea putând fi de fapt sau de drept19.
Astfel, art. 1789 din noul Cod civil prevede expres că locatorul este dator
să se abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni folosinţă
liniştită şi utilă a bunului închiriat.
Deoarece locatorul trebuie să întreţină bunul în tot cursul locaţiunii, el nu
va răspunde pentru stânjenirea folosinţei locatarului, cauzată de efectuarea unor
reparaţii urgente, ce nu pot fi amânate până la sfârşitul locaţiunii sau a căror
amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus. În acest caz locatarul va
suporta restrângerea necesară locaţiunii (art. 1803).
Cu toate acestea, dacă reparaţiile durează mai mult de 10 zile, preţul
locaţiunii va fi scăzut proporţional cu timpul şi cu partea bunului de care
locatarul a fost lipsit. Dacă reparaţiile sunt de aşa natură încât, în timpul
executării lor, bunul devine impropriu pentru întrebuinţare conform destinaţiei
convenite, locatarul este în drept să solicite rezilierea contractului.
Ca element de noutate, în art. 1804 Cod civil, legiuitorul prevede expres
obligaţia locatarului de a permite locatorului să examineze bunul închiriat la
intervale rezonabile de timp, în raport cu natura şi destinaţia bunului, precum şi
în situaţia în care locatorul hotărăşte să înstrăineze sau să încheie o nouă
locaţiune. În toate cazurile, examinarea nu trebuie să cauzeze o stânjenire
nejustificată a folosinţei bunului de către locatar.
b) Garanţia contra tulburărilor provenite din fapta terţilor
Tulburările de fapt
Conform art. 1793 Cod civil, locatorul nu este ţinut să-l garanteze pe
locatar de tulburarea cauzată prin fapta unui terţ care nu pretinde vreun drept
asupra bunului, afară numai dacă tulburările începute anterior predării bunului
împiedică pe locatar să-l preia, situaţie în care locatarul poate pretinde o scădere
proporţională a chiriei. Aşadar, locatorul răspunde pentru tulburările provenite
din fapta unui terţ numai în cazul în care acestea au fost anterioare predării
bunului şi, astfel, locatarul a fost împiedicat să-şi exercite drepturile. Faţă de
tulburările de fapt apărute după preluarea bunului de către locatar, acesta se va
putea apăra singur prin acţiunile posesorii.
Dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu
ar fi contractat, el poate solicita rezilierea contractului20.
Tulburările de drept
19
Francisc Deak, op.cit., p. 145. Într-o speţă s-a decis că actul de dezmembrare în care se procedează la
schimbarea destinaţiei spaţiului în litigiu, din locuinţă (astfel cum a fost închiriat), în atelier de producţie, birouri,
este încheiat cu fraudarea legii, având în acelaşi timp şi o cauză ilicită (art. 948 C.civ.), ducând la încălcarea
drepturilor locative dobândite ale chiriaşilor şi fiind, prin urmare, nul absolut. Astfel, locatorul are obligaţia,
potrivit art. 1420 C. civ. de a menţine lucrul închiriat în starea de a putea servi la întrebuinţarea pentru care a fost
închiriat şi să garanteze folosinţa sa paşnică în tot timpul locaţiunii (C.A. Braşov, dec. civ. nr. 429 din 16 mai
2003, în Contractul de închiriere, p. 107 apud Luminiţa Cristina Stoica, op.cit, p. 49).
20
Dumitru C. Florescu, op.cit., p. 145.
 Conform art. 1794, dacă un terţ pretinde vreun drept asupra bunului dat
în locaţiune, locatorul este dator să îl apere pe locatar chiar şi în lipsa unei
tulburări de fapt. Dacă locatarul este lipsit în tot sau în parte de folosinţa
bunului, locatorul este obligat să îl despăgubească pentru toate prejudiciile
suferite din această cauză. Locatorul răspunde pentru tulburările de drept numai
dacă locatarul l-a înştiinţat în timp util de apariţia acelor tulburări. În această
situaţie, locatarul este în drept să opteze între a cere o diminuare a chiriei
proporţională cu pagubele suferite, indiferent de gravitatea tulburării sau a
solicita rezilierea contractului în situaţia în care, tulburarea este atât de gravă
încât, dacă ar fi cunoscut-o la încheierea contractului, nu ar mai fi contractat.
Locatarul nu are dreptul la daune-interese dacă la momentul încheierii
contractului a cunoscut cauza evicţiunii.
În cazul în care locatarul este chemat în judecată de un terţ care pretinde
un drept asupra bunului închiriat, inclusiv un drept de servitute, existând riscul
pierderii, în totalitate sau în parte, a folosinţei bunului, el are dreptul să ceară
introducerea în proces a locatorului, în condiţiile Codului de procedură civilă21.
Locatarul este obligat să-l despăgubească pe locator pentru toate
prejudiciile suferite ca urmare a faptului că nu l-a încunoştiinţat de existenţa
tulburărilor. Excepţie face situaţia în care dovedeşte ca locatorul nu ar fi avut
câştig de cauză sau, cunoscând existenţa tulburării, nu a acţionat.
c) Garanţia pentru vicii ascunse
Conform art. 1790 Cod civil, locatorul garantează contra tuturor viciilor
lucrului care împiedică sau micşorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut
la încheierea contractului şi fără a ţine seama dacă ele existau dinainte ori au
survenit în cursul locaţiunii.
Textul prevede expres că locatorul are obligaţia de garanţie pentru viciile
bunului închiriat. Spre deosebire de vânzător, locatorul va răspunde nu numai
pentru viciile existente la momentul încheierii contractului, ci şi pentru viciile
apărute ulterior, pe parcursul derulării locaţiunii, datorită caracterului continuu,
succesiv, al obligaţiei de asigurare a folosinţei bunului închiriat22.
Obligaţia de garanţie pentru vicii ascunse există chiar dacă locatorul a fost
de bună-credinţă şi nu cunoştea viciile în momentul încheierii contractului.
Locatorul nu răspunde pentru viciile care erau aparente la data încheierii
contractului şi pe care locatarul nu le-a reclamat fără întârziere. Cu toate acestea,
locatorul datorează despăgubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le
cauzează vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a locatarului.
Art. 1791Cod civil reglementează efectele garanţiei contra viciilor. Astfel,
în cazul în care descoperă că bunul închiriat este afectat de vicii ascunse,
locatarul poate opta între a cere rezilierea contractului ori de câte ori bunul a
devenit impropriu destinaţiei pentru care a fost închiriat sau reducerea chiriei
proporţional cu micşorarea valorii de întrebuinţare. Dacă prin întrebuinţarea
21
Chemarea în garanţie sau arătarea titularului dreptului.
22
Francisc Deak, op.cit., p. 148; Eugeniu Safta – Romano, op.cit., p. 96.
bunului afectat de vicii, se produce un prejudiciu locatarului, locatorul poate fi
obligat să-i plătească daune-interese, în afară de situaţia în care se dovedeşte că
locatorul a fost de bună-credinţă.
Obligaţia de garanţie contra viciilor ascunse operează şi în situaţia în care
bunul dat în locaţiune nu corespunde calităţilor convenite de către părţi la
încheierea contractului (art. 1792).

2. Obligaţiile locatarului
Conform art. 1796 Cod civil: „Locatarul are următoarele obligaţii
principale:
a) să ia în primire bunul dat în locaţiune;
b) să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract;
c) să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă;
d) să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de
locaţiune”.

2.1. Obligaţia de a lua în primire bunul dat în locaţiune

Această obligaţie ce incumbă locatarului este reciprocă obligaţiei
locatorului de a preda bunul. Luarea în primire a bunului dat în locaţiune se
realizează la termenul convenit de părţi, la locul unde se afla bunul în momentul
încheierii contractului (în lipsă de stipulație contrară).

2.2. Plata chiriei

Locatarul este obligat să plătească chiria în cuantumul şi la termenele
stipulate în contract.
Dacă părțile nu au prevăzut termenul pentru plata chiriei, locatarul este
obligat să plătească chiria la termenele stabilite potrivit uzanţelor (art. 1797).
În situaţia în care părţile nu au stabilit un termen de plată şi nu există o
uzanţă şi nici o stipulaţie contrară, chiria se plăteşte după cum urmează:
- în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu
depăşeşte o lună;
- în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locaţiunii este
mai mare de o lună, dar mai mică de un an;
- în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locaţiunii
este de cel puţin un an.
Plata se face la locul stabilit prin contract iar în lipsă la domiciliul
locatorului – creditor, conform dispoziţiilor generale în materie (art. 149 Cod
civil).
Dacă locatarul nu-şi execută obligaţia de plată a chiriei, locatorul poate
cere executarea silită sau rezilierea contractului. Locatorul beneficiază de un
privilegiu asupra tuturor mobilelor locatarului aflate în casă în măsura în care
poate exercita un drept de retenţie asupra acestora, cât timp acest drept subzistă
(art. 2339 Cod civil).
 Art. 1798 Cod civil, prevede caracterul executoriu al contractelor de
locaţiune încheiate sub semnătură privată care au fost înregistrate la
administraţia financiară şi al contractelor de locaţiune încheiate în formă
autentică, în sensul că acestea vor putea fi puse în executare pentru plata chiriei
la termenele şi în modalităţile stabilite în contract.
Dovada plăţii chiriei se face de locatar potrivit regulilor generale de
drept .
23

2.3.Obligaţia de a folosi bunul cu prudenţă şi diligenţă

În art. 1799 Cod civil se prevede obligaţia locatarului de a întrebuinţa
bunul închiriat cu prudenţa şi diligenţa unui bun proprietar 24. Astfel, locatarul
este obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă, potrivit
destinaţiei stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după
anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia sa anterioară ori cea
potrivit căreia locatarul îl foloseşte.
Locatarul trebuie să întrebuinţeze bunul ca şi cum ar fi al său, culpa fiind
apreciată in abstracto.
Locatarul nu trebuie să folosească abuziv bunul dat în locaţiune. Astfel,
conform art. 1800 Cod civil, dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă
destinaţia sau dacă îl întrebuinţează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta
din urmă poate cere fie daune-interese, fie rezilierea contractului.
Folosinţa bunului dat în locaţiune naşte în sarcina locatarului obligaţia de
a efectua reparaţiile mai mici, numite locative.
Art. 1801 Cod civil prevede ca locatarul este obligat, sub sancţiunea plăţii
de daune-interese şi a suportării oricăror alte cheltuieli, să îi notifice de îndată
locatorului necesitatea efectuării reparaţiilor care sunt în sarcina acestuia din
urmă.
Cum arătam deja, dacă în timpul locaţiunii, bunul are nevoie de reparaţii
urgente, care nu pot fi amânate până la sfârşitul locaţiunii sau a căror amânare ar
expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrângerea
necesară locaţiunii, pricinuită de aceste reparaţii (art. 1803).
Totodată, conform art. 1804 Cod civil, locatarul este obligat să permită
locatorului să examineze bunul închiriat la intervale rezonabile de timp, în raport
cu natura şi destinaţia bunului, precum şi în situaţia în care locatorul hotărăşte să
înstrăineze sau să încheie o nouă locaţiune. Examinarea trebuie să fie tot timpul
justificată.
2.4. Obligaţia de restituire a bunului în starea în care a fost predat
Art. 1821 Cod civil prevede în mod expres obligaţia locatarului de a
restitui, la încetarea contractului, bunul luat în locaţiune.
23
Trib. Suprem, secţ. civ., dec. nr. 1228 din 17 iulie 1971, în Culegere de decizii 1971, p. 90, apud Eugeniu
Safta-Romano, op.cit., p. 104.
24
Într-o speţă s-a decis că locatarul trebuie să întrebuinţeze lucrul închiriat ca un bun proprietar şi numai potrivit
destinaţiei determinate prin contract. În cauză, chiriaşul nu a respectat dispoziţiile legale efectuând modificări
constructive la imobil, fără acordul locatorului, care au dus la schimbarea destinaţiei pentru care bunul a fost
închiriat, din activitate de producţie în minihotel (I.C.C.J., s.com., dec. nr.3344 din 17 mai 2002, în Contractul de
închiriere, apud Luminiţa Cristina Stoica, op.cit, p. 84).
 Locatarul trebuie să restituie bunul în starea care l-a primit, legea
prezumând că bunul este preluat de locatar în stare corespunzătoare de
întrebuinţare. Întrucât este vorba de o prezumţie relativă, ea va putea fi
răsturnată prin orice mijloc de probă [art. 1821 alin. (2)].
Dacă locaţiunea a avut ca obiect bunuri mobile acestea se vor restitui de
locatar în locul în care au fost predate.
Conform art. 1822 Cod civil, locatarul răspunde pentru degradarea
bunului închiriat în timpul folosinţei sale, inclusiv cea cauzată de incendiu, cu
excepţia cazului în care dovedeşte cazul fortuit. Aceeaşi răspundere incumbă
locatarului şi în cazul deteriorărilor produse de membrii familiei sale, de
sublocatar, cât şi de faptele unor terţi cărora le-a fost permis să folosească bunul.
Situaţia îmbunătăţirilor făcute de locatar este reglementată în art. 1823
Cod civil. Astfel, dacă în timpul locaţiunii, locatarul a adus îmbunătăţiri bunului,
şi acestea au fost făcute cu acordul locatorului, locatarul are dreptul la o
despăgubire în raport cu sporul de valoare ce a fost adăugat. Altfel, locatorul are
dreptul de a păstra lucrările adăugate şi autonome efectuate de locatar asupra
bunului. Dacă îmbunătăţirile au fost efectuate fără acordul locatorului, acesta
poate să ceară instanţei de judecată repunerea bunului în situaţia anterioară,
conform destinaţiei sale, ori rezilierea contractului cu daune-interese, dacă
transformările bunului i-au cauzat vreun prejudiciu [art. 1823 alin. (2)].