REFERAT CONTRACTUL DE LOCATIUNE

CUPRINS

1. GENERALITATI.4; 1.1. NOTIUNE.4; 1. 2. VARIETATI 4; 1.3. CARACTERE JURIDICE 4; 2. CONDITII DE VALIDITATE .5; 2.1. CAPACITATEA 5; 2.2. CONSINTAMANTUL5; 2.3.OBIECTUL.6; 2.3.1. LUCRUL INCHIRIAT.6; 2.3.2.PRETUL CHIRIEI6; 2.4. CAUZA 6; 3. EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCATIUNE7; 3.1. OBLIGATIILE LOCATORULUI7; 3.1.1. OBLIGATIA DE A PREDA LUCRU7; 3.1.2. OBLIGATIA DE A MENTINE LUCRUL IN STARE DE INTREBUINTARE7; 3.1.3. OBLIGATIILE DE GARANTIE PENTRU EVICTIUNE SI PENTRU VICII ASCUNSE.7; 3.2.. OBLIGATIILE LOCATARULUI ..8; 4. CAUZELE DE INCETARE A CONTRACTULUI DE LOCATIUNE..8; 4.1. DENUNTAREA UNILATERALA...8;

4.2. EXPIRAREA TERMENULUI STABILIT DE PARTI SAU DE LEGE9; 4.3. REZILIEREA PENTRU NEEXECUTARE DE OBLIGATII.9; 4.4. PIERIREA LUCRULUI.9; 4.5. DESFIINTAREA TITLULUI LOCATORULUI.....9; 4.6. INSTRAINAREA LUCRULUI INCHIRIAT .10; 5 . JURISPRUDENTA10; 5.1. Majorarea unilaterala a chiriei unei suprafete locative comerciale.10; 5.2. Contract de inchiriere incheiat cu uzufructuarul . Efecte.11; BIBLIOGRAFIE..12.

1. GENERALITATI

1.1.

NOTIUNE

Contractul de locatiune este acel contract prin care o persoana , numita locator , se obliga fata de o alta persoana , numita locatar , sa-i asigure folosinta temporara a uni lucru , in schimbul unei sume de bani numita chirie .1 Locatiunea se deosebeste de contractul de vanzare-cumparare prin faptul ca transmite numai dreptul de folosinta ca drept de creanta asupra lucrului , iar nu un drept real.2 Cu toate ca transmiterea folosintei se face pentru un timp determinat 3 , contractul de locatiune se poate incheia si pe o durata nedeterminata , dar nu poate fi vesnica .

1.2.

VARIETATI

Potrivit articolului 1413 din Codul Civil locatiunile sunt de mai multe feluri , fiecare cu denumire specifica si reguli proprii : inchirierea , adica locatiunea edificilor si a bunurilor mobile : arendarea , adica locatiunea fondurilor rurale : prestatia lucrarilor , adica locatiunea muncii si a serviciilor si antrepriza .

1.3.

CARACTERE JURIDICE

1.3.1. Contractul de locatiune este un contract sinalagmatic sau bilateral , care da nastere la obligatii reciproce si interdependente intre parti . Obilgatia principala a locatorului este aceea de a asigura folosinta temporara a bunului dat in locatiune , iar obligatia corelativa a locatarului este aceea de a platii pretul locatiunii . 1.3.2. Contractul de locatiune este un contract cu titlu oneros intrucat ambele parti urmaresc obtinerea unor foloase patrimoniale , respectiv locatorul sa obtina pretul locatiunii , iar locatarul sa obtina folosinta bunului dat in locatiune.

1 2

Dan Chirica ,Drept Civil . Contracte speciale ,Editura Lumin Lex , Bucuresti , 1997,pg.171; Francisc Deak , Tratat de drept civil , vol.II,Editura Universul Juridic,Bucuresti, 2006, pg.8; 3 Codul Civil ,Editura Rosetti , Bucuresti , 2003 , art.1411;

Daca folosinta unui lucru se transmite cu titlul gratuit , contractul este nul ca locatiune, dar poate fi valabil ca un comodat.4

1.3.3. Contractul de locatiune este un contract comutativ , adica ambele parti cunosc inca de la inceputul contractului drepturile si obligatiile ce le revin. 1.3.4. Contractul de locatiune este un contract consensual , adica este valabil incheiat prin simpla manifestare a acordului de vointa , nefiind necesara vreo formalitate. 1.3.5. Contractul de locatiune este un contract translativ de folosinta , nu de proprietate ca in cazul contractului de vanzare cumparare.5 1.3.6. Contractul de locatiune este un contract cu executare succesiva in timp , presupunand executarea prin mai multe prestatii esalonate in timp (luna , trimestru , an). Durata contractuli poate fi deteminata sau nedeterminata , dar nu poate fi perpetua.

2. CONDITII DE VALIDITATE 2.1. CAPACITATEA Asigurarea folosintei temporarea a unui bun a fost calificata ca fiind un act de administrare 6, de unde rezulta ca locatorul trebuie sa aiba capacitatea de a face acte de administrare. Implicit , locator poate fi si un minor intre 14 si 18 ani care poate face acte de administrare cu incuviintarea ocrotitorului legal. Proprietarul lucrului nu poate fi locatarul propriului sau bun , cu exceptia cazului cand nu are prerogativa folosintei ( de exemplu , este nud proprietar sau a adus ca aport intro societate folosinta unui lucru). 2.2. CONSINTAMANTUL In ceea ce priveste consintamantul in materia locatiunii nu sunt prevazute reguli speciale , fiind aplicabile regulile generale care privesc actele juridice civile.7
4 5

Francisc Deak , Tratat de drept civil , vol.II,Editura Universul Juridic,Bucuresti, 2006, pg9; R.I.Motica, F.Mutiu,Contracte civile , Editura Lumina Lex , Bucuresti ,2004,pg. 286; 6 C. Hamangiu , N. Geoegean , Codul Civil adnotat , vol V , pg.52; 7 Gh. Beleiu , Drept civil roman , Editura Universul Juridic , editia a X-a , Bucuresti , pg. 139-152;

Asadar , consintamantul trebuie sa fie valabil exprimat , cu intentia de a produce efecte juridice : trebuie sa provina de la o persoana cu discernamant : trebuie sa fie exteriorizat si trebuie sa nu fie alterat de vicii de consintamant . 2.3.OBIECTUL Obiectul contractului de locatiune este reprezentat atat de lucru inchiriat , pe de o parte , cat si de pretul chiriei , pe de alta parte. 2.3.1. LUCRUL INCHIRIAT Lucrul inchiriat poate fi mobil sau imobil , corporal sau incorporal , prezent sau viitor atata timp cat este individual determinat . Un lucru viitor poate fi valabil inchiriat cu exceptia succesiunilor nedeschise . In cazul nerealizarii a a contractului la termen , locatorul va rspunde pentru nerespectarea obligatiilor asumate conform regurilor generale . Potrivit Constitutiei Romaniei , bunurile din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ teritoriale pot fi inchiriate , insa numai in conditiile prevazute de lege.
8

2.3.2.PRETUL CHIRIEI Pretul platit de locatar in schimbul folosintei bunului se numeste chirie. De regula chiria se fixeaza in bani , dar poate fi stabilita si sub forma altei prestatii.9 Chiria se fixeaza in raport cu durata contractului , global sau pe unitati de timp ca zi , luna , semestru sau an. Chiria trebuie sa fie determinata sau cel putin determinabila , chiar daca este stabilita intrun cuantum variabil , de exemplu , o cota parte din profit . Chiria mai trebuie sa fie si sincera si serioasa , deoarece in lipsa acestor caractere ne aflam in prezenta unui comodat , a unui imprumut gratuit de folosinta , si nu in prezenta unei locatiunii . In Ordonanta Guvernului nr. 12/1998 s-a prevazut sanctiunea nulitatii contractului de inchiriere care are ca obiect un imobil si pentru care partile au convenit prin act secret sa se plateasca o chirie mai mare decat cea declarata in actul autentic si inregistrata la organul fiscal. 2.4. CAUZA Ca si la consintamant , legea nu prevede reguli speciale in ceea ce priveste contractul de locatiune , fiind , deci , aplicabile regurile generale ale actelor juridice civile. Cauza trebuie sa existe , sa fie reala .
8 9

C. Hamangiu , N. Geoegean , Codul Civil adnotat , vol V , pg.35; Gh. Beleiu , Drept civil roman , Editura Universul Juridic , editia a X-a , Bucuresti , pg.13;

De asemenea cauza trebuie sa fie licita si morala .10 3. EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCATIUNE Datorita faptului ca este un contract sinalagmatic ambelor parti le revin obligatii pe care trebuie sa le aduca la indeplinire. Asadar , vom analiza separat obligatiile locatorului si obligatiile locatarului. 3.1. OBLIGATIILE LOCATORULUI Pentru a asigura folosinta bunului ce face obiectul contractului de locatiune , locatorul are trei obligatii principale.11 3.1.1. OBLIGATIA DE A PREDA LUCRU Aceasta obligatie trebuie indeplinita la termenul stipulat in contract si la locul unde se gasea bunul la incheierea contractului. Lucrul trebuie predat locatarului intro stare corespunzatoare destinatiei pentru care a fost inchiriat. In cazul in care bunul nu se gaseste intro astfel de stare , locatorul este obligat la reparatiile ce se cuvin. 3.1.2. OBLIGATIA DE A MENTINE LUCRUL IN STARE DE INTREBUINTARE Aceasta obligatie subzista pe toata durata contractului , chiar daca bunul respectiv se afla la momentul incheierii contractului intro stare adecvata , pierzandu-si ulterior aceasta calitate . Bunul care face obiectul contractului de locatiune trebuie sa fie apt de a fi folosit pentru destinatia avuta in vedere initial . Locatorul trebuie sa efectueze reparatiile necesare bunei folosinte a lucrului , cu exceptia micilor reparatii locative , care cad in sarcina locatarului odata cu predarea bunului.12 3.1.3. OBLIGATIA DE GARANTIE PENTRU EVICTIUNE SI PENTRU VICII ASCUNSE Locatorul trebuie sa se abtina de la orice actiune prin care s-ar putea tulbura linistita posesie a locatarului , indiferent ca aceasta tulburare ar fi de drept sau de fapt. Sursa tulburarilor poate fi locatorul insasi sau chiar tertii . Locatorul trebuie sa il apere pe locatar si impotriva tulburarilor venite de la terti doar daca sunt de drept , nu si impotriva tulburarilor de fapt provenite de la teri deoarece impotriva acestora se poate apara locatarul insusi ,prin actiuniile posesorii .

10 11

Gh. Beleiu , Drept civil roman , Editura Universul Juridic , editia a X-a , Bucuresti , pg 156-159; R.I.Motica, F.Mutiu,Contracte civile , Editura Lumina Lex , Bucuresti ,2004,pg. 293; 12 R.I.Motica, F.Mutiu,Contracte civile , Editura Lumina Lex , Bucuresti ,2004,pg.293;

In ceea ce priveste viciile , locatorul de buna credinta raspunde numai de pagubele previzibile , pe cand cel de rea credinta raspunde atat de pagubele previzibile la momentul incheierii contractului cat si de cele imprevizibile . Ca exemplu de vicii ascunse mentionez :existenta de insecte , starea necorespunzatoare a cosurilor ,infiltratii de apa , sau alte defecte de constructie.13 3.2. OBLIGATIILE LOCATARULUI Locatarul trebuie sa intrebuinteze lucrul ca un bonus pater familia 14 , adica ca si cand ar fi al sau . Acesta poate face lucrari de mica insemnatate , dar care nu schimba destinatia lucrului , iar uneori este obligat sa faca mici reparatii , reparatiile locative. Alta obligatie de-a locatarului este plata chiriei la data stabilita , in cuantumul si in transele stabilite la incheierea contractului . Dupa incetarea contractului locatarul este tinut sa restituie bunul in starea in care l-a primit . Daca bunul nu este conform cu starea in care a fost predat , locatarul este obligat sa faca reparatiile necesare pentru predarea bunului. De asemenea , locatarul este dator sa apere bunul impotriva uzurparilor . Prin uzurpare se intelege orice atingere a unui tert asupra proprietatii sau posesiei bunului dat in locatiune. Aceasta obligatie de a-i aduce la cunostiinta locatorului despre respectivele uzurpari trebuie sa aiba loc in termen util pentru ca locatorul sa se poata apara . In caz contrar locatarul poate fi obligat la daune-interese si cheltuieli de judecata .

4. CAUZELE DE INCETARE A CONTRACTULUI DE LOCATIUNE

4.1. DENUNTAREA UNILATERALA Aceasta denuntare intervine in cazul in care contractul a fost incheiat pe o durata nedeterminata , adica nici partile si nici legea nu au stabilit un anumit termen . In acest caz contractul inceteaza prin concediul dat de oricare parte cu respectarea termenului de preaviz. Denuntarea unilaterala poate fi facuta de oricare din parti , producand efecte chiar daca nu a fost acceptata de cealalta parte.15 Legea nu prevede o forme anume pentru denuntarea unilaterala . In practica aceasta denuntare se face in scris , iar daca cealalta parte refuza sa dea o dovada de primire se face prin notificare , prin intermediul executorilor judecatoresti .

13 14

Francisc Deak , Tratat de drept civil , vol.II,Editura Universul Juridic,Bucuresti, 2006, pg24; R.I.Motica, F.Mutiu,Contracte civile , Editura Lumina Lex , Bucuresti ,2004,pg. 296; 15 Camelia Toader , Drept civil . Contracte speciale , Editura All-Beck , Bucuresti , 2003 , pg.154;

4.2. EXPIRAREA TERMENULUI STABILIT DE PARTI SAU DE LEGE Atunci cand acest termen exista , contractul de locatiune inceteaza de drept la expirarea termenului , fara a fi necesara o anuntare prealabila. Daca si dupa expirarea acestui termen locatarul ramane in posesia lucrului , acest contract se considera reinoit avand loc tacita relocatiune . Tacita relocatiune nu poate avea loc daca a fost expres exclusa printro clauza a contractului de locatiune. In cazul in care opereaza tacita relocatiune , contractul poate fi denuntat unilateral , prin notificare sau prin actiune in justitie pentru evacuare. Cererea pentru predarea unui imobil , la implinirea termenului de locatiune , poate fi facuta chiar inainte de implinirea acestui termen .16 4.3. REZILIEREA PENTRU NEEXECUTARE DE OBLIGATII Neexecutarea obligatiilor uneia din parti da dreptul celeilalte parti sa ceara rezilierea contractului cu daune interese. Neexecutarea trebuie sa priveasca obligatiile principale care sa aduca vatamare celeilalte parti cum ar fi : abuz de folosinta , schimbarea destinatiei lucrului , neplata chiriilor , neefectuarea operatiilor importante , descoperirea viciilor ascunse. Rezilierea este de drept , atunci cand partile au stabilit un pact comisoriu expres sau judiciara , cand instanta poate acorda un termen de gratie pentru indeplinirea obligatiilor. 4.4. PIERIREA LUCRULUI Atunci cand lucrul ce facea obiectul locatiunii piere contractul ramane fara obiect si , deci , inceteaza. Pierirea poate fi atat fortuita cat si culpabila , fara ca acest lucru sa afecteze incetarea contractului . In cazul culpei , partea vinovata va fi obligata la despagubiri. Prin pierire se intelege nu numai distrugerea materiala a lucrului , ci si orice imposibilitate de a se folosi lucrul(de exemplu rechizitionarea , exproprierea sau confiscarea lui).17 Pierirea mai poate fi totala , atunci cand bunul piere in totalitate sau nu mai poate fi folosit potrivit destinatiei stabilite , cat si partiala , cand bunul poate fi folosit in parte. La pierirea totala contractul inceteaza de drept , iar la pierirea partiala locatarul poate solicita in justitie o reducere corespunzatoare a pretului sau desfacerea contractului . Si in acest caz partea culpabila datoreaza despagubiri celeilalte parti . 4.5. DESFIINTAREA TITLULUI LOCATORULUI Daca titlul locatorului este desfiintat are loc incetarea contractului deoarece locatorul nu mai poate asigura folosinta lucrului inchiriat. Desfiintarea titlului locatorului poate imbraca modalitatea constatarii nulitatii , anularii , rezolutiunii , evingerii de catre un tert.
16 17

Codul procesual civil , art.10; Francisc Deak , Tratat de drept civil , vol.II,Editura Universul Juridic,Bucuresti, 2006, pg46;

De la aceasta regula exista niste exceptii : contractele de locatiune incheiate de uzufructuar raman valabile pe cel mult 5 ani , chiar daca uzufructul ar fi incetat ; contractele de locatiune incheiate de tertul dobanditor al imobilului ipotecat , chiar daca el este evins , sunt valabile daca au fost incheiate cu buna credinta si cu data certa anterioara transcrierii comandamentului ; contractul de locatiune incheiat de proprietarul aparent cu un locatar de buna credinta da nastere la aceleasi efecte ca si cand ar fi fost incheiat cu proprietarul real . 4.6. INSTRAINAREA LUCRULUI INCHIRIAT Daca locatorul vinde lucrul inchiriat sau arendat , cumparatorul este obligat sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare , cu conditia ca aceasta sa fi fost incheiata prin inscris autentic sau prin inscris sub semnatura privata , cu data certa , cu exceptia cazului in care s-ar fi prevazut incetarea contractului in cazul vanzarii . Vanzarea este cauza de incetare cand contractul s-a incheiat verbal , prin act sub semnatura privata fara data certa sau s-a stipulat expres desfacerea contractului in cazul vanzarii . Chiar si in aceste cazuri , cumparatorul trebuie sa il instiinteze pe locatar despre concediu , respectand termenul de preaviz . Daca locatiunea inceteaza prin vanzarea lucrului de locator , locatarul poate solicita despagubiri de la locator , daca nu s-a prevazut in contract o stipulatie contrara. 5 . JURISPRUDENTA 5.1. Majorarea unilaterala a chiriei unei suprafete locative comerciale

In speta , reclamantul a inchiriat paratului spatiul in litigiu pe o perioada de 5 ani , stabilindu-se prin contract o chirie de 1441, 20 lei lunar , in septembrie 1990. In raport cu liberalizarea preturilor si cresterii ratei inflatiei dupa septembrie 1990 , reclamantul este indreptatit sa pretinda o chirie mai mare , chiar daca prin contract nu s-a prevazut o astfel de clauza . In acest sens , se au in vedere dispozitiile art. 970 din Codul Civil , potrivit carora conventiile obliga nu numai la ceea ce este expres cuprins in ele , dar la toate urmarile ca echitatea , obiceiul sau legea da obligatiei dupa natura sa. Nu se poate sustine ca , daca la data de 13 septembrie 1990 , partile au convenit asupra unei chirii de 1441,20 lei pentru un spatiu comercial de 312 m.p. , fata de liberalizarea preturilor , in general si ca urmare a cresterii ratei inflatiei , reclamantul nu este indreptatit sa pretinda o chirie mai mare in rapoer de aceste imprejurari. Astfel , s-ar ajunge la situatia nefireasca , inechitabila , ca indeplinirea obligatiei asumate prin contract de catre reclamant , si anume aceea de a mentine spatiul inchiriat in starea corespunzatoare destinatiei pentru care l-a inchiriat , sa devina oneroasa , ceea ce este inadmisibil .(art.140 pct.2 Cod Civil) De aceea , statuarea de catre instanta de fond ca reclamantul este indreptatit sa solicite o chirie mai mare este corecta , iar considerentul instantei de recurs ca aceasta nar putea pretinde o chirie mai mare intrucat nu s-a prevazut in contract posibilitatea negocierii cuantumului chiriei , nu poate fi primit.

Fata de cele de mai sus , este necesar ca instanta de trimitere sa stabileasca pe baza unei expertize de specialitate cuantumul chiriei pentru spatiul in litigiu , iar in cazul in care paratul nu consimte sa-l plateasca , instanta este in drept sa dispuna rezilierea contractului dintre parti.18 5.2. Contract de inchiriere incheiat cu uzufructuarul . Efecte

In speta , uzufructuarul a incheiat un contract de inchiriere cu paratul . Dupa moartea uzufructuarului , nudul proprietar a introdus actiune in justitie impotriva paratului care continua sa se foloseasca de bunul inchiriat . Conform art. 557 din Codul Civil dreptul de uzufruct este un drept real temporar , care se stinge cel mai tarziu la moartea uzufructuarului . Asadar , in speta , dreptul de locatiune al paratului a incetat la data decesului uzufructuarului , intre parat si uzufructuar existand un contract de inchiriere. De aceea , actiunea in justitie a nudului proprietar impotriva paratului va fi admisa si paratul va fi evacuat din imobilul in litigiu , avand in vedere ca efectele contractului incheiat de uzufructuar cu paratul sunt afectate de conditia rezolutorie subanteleasa a decesului uzufructuarului.19

18 19

CSJ, s. com, Decizia 21/1994 , in Doctrina si jurisprudenta Romaniei 1989-1994, pg.211; Curtea de Apel Timisoara , Decizia 2079/ 1998 , in Buletinul Jurisprudentei , Curtea de Apel Ploiesti , 1998 , pg. 196-197.

BIBLIOGRAFIE

1 .Dan Chirica ,Drept Civil . Contracte speciale ,Editura Lumin Lex , Bucuresti , 1997; 2.Francisc Deak , Tratat de drept civil , vol .II, Editura Universul Juridic,Bucuresti, 2006; 3. Codul Civil ,Editura Rosetti , Bucuresti , 2003 ; 4.R.I.Motica, F. Mutiu, Contracte civile , Editura Lumina Lex , Bucuresti ,2004; 5 .C. Hamangiu , N. Geoegean , Codul Civil adnotat , vol V ; 6.Gh. Beleiu , Drept civil roman , Editura Universul Juridic , editia a X-a , Bucuresti 2005; 7.Doctrina si jurisprudenta Romaniei 1989-1994; 8.Buletinul Jurisprudentei , Curtea de Apel Ploiesti , 1998 , pg. 196-197.