Capitolul V.

CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE
Secţiunea I. NOŢIUNEA, CARACTERELE JURIDICE ŞI CONDIŢIILE DE
VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE LOCAŢIUNE

1. 1. Noţiunea contractului de locaţiune

Definiţie. Locaţiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure
celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui
preţ, denumit chirie (art. 1777 Cod civil).
Felurile locaţiunii. Contractul de locaţiune prezintă mai multe varietăţi. Astfel,
conform art. 1778 Cod civil, locaţiunile sunt de mai multe feluri, fiecare având o
reglementare aparte şi regim juridic distinct:
- locaţiunea bunurilor imobile şi aceea a bunurilor mobile se numeşte închiriere;
- locaţiunea bunurilor agricole se numeşte arendare;
- locaţiunea spaţiilor destinate exercitării activităţii unui profesionist.
1. 2. Caracterele juridice ale contractului de locaţiune
Contractul de locaţiune prezintă următoarele caractere juridice:
- caracterul sinalagmatic (bilateral), deoarece generează obligaţii reciproce şi
interdependente între părţile contractante, astfel că locatorul se obligă să asigure folosinţa
temporară a bunului iar locatarul se obligă să-i plătească chiria;
- locaţiunea este un contract cu titlu oneros, fiecare parte urmăreşte obţinerea unui
folos în schimbul obligaţiei pe care şi-o asumă: locatarul să obţină folosinţa lucrului
închiriat, iar locatorul să primească chiria, caracterul oneros fiind de esenţa contractului de
locaţiune; dacă folosinţa ar fi asigurată gratuit şi s-ar preda lucrul contractul ar fi
împrumut de folosinţă (comodat);
- este un contract comutativ, existenţa şi întinderea obligaţiilor care revin părţilor
sunt cunoscute din momentul încheierii contractului de locaţiune, ele nu depind de
hazard;
- este un contract consensual, întrucât pentru încheierea sa valabilă nu se cere
respectarea vreunei forme impuse de lege; el se încheie prin simplul acord de voință al
părților contractante. Art. 1781 Cod civil prevede în acest sens: „contractul de locaţiune se
consideră încheiat îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi preţului”.
- este un contract cu executare succesivă în timp, care priveşte prestaţia ambelor părţi;
executarea obligațiilor principale ale părților presupune prestații succesive, iar nu o
singură prestație.
- locaţiunea transmite dreptul de folosinţă temporară a lucrului dat în locaţiune
- locaţiunea are un caracter vremelnic, poate fi încheiat pe durată determinată sau
nedeterminată, dar nu poate fi perpetuă, veşnică. Art. 1783 Cod civil reglementează durata
maximă a locaţiunii, de 49 de ani. Dacă părţile stipulează un termen mai lung, acesta se
reduce de drept la 49 de ani.
Dacă în contract părţile nu au arătat durata locațiunii, fără a-şi fi dorit să
contracteze pe o durată nedeterminată, în lipsa uzanţelor, legea prezumă perioada pentru
care este încheiată locațiunea. Astfel, locaţiunea se consideră încheiată:

1
 a) pentru un an, în cazul locuințelor nemobilate sau spaţiilor pentru exercitarea
activității unui profesionist;
b) pe durata corespunzătoare unităţii de timp pentru care s-a calculat chiria, în
cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
c) pe durata locaţiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziţia
locatarului pentru folosinţa unui imobil.
În aceste situații, contractul nu poate înceta prin denunțare unilaterală, deoarece se
consideră că este încheiat pe durată determinată.
1. 3. Condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune
În ce priveşte condiţiile de validitate ale locaţiunii acestea nu comportă, în
principiu, cerinţe specifice, în această materie fiind incidente reglementările dreptului
comun.
A. Capacitatea părţilor
În mod tradiţional, contractul de locaţiune a fost calificat ca fiind un act de
administrare, prin urmare locatorul şi locatarul trebuie să aibă capacitatea de a încheia acte
de administrare.
Prin excepţie, dacă durata contractului de locaţiune depăşeşte 5 ani, încheierea
locaţiunii este asimilată unui act de dispoziţie şi locatorul trebuie să aibă capacitate
deplină de exerciţiu (art. 1784 alin. 3 din Codul civil).
Deoarece prin contractul de locaţiune nu se transmite proprietatea bunului,
locatorul poate fi nu numai proprietarul lucrului dat în locaţiune, ci şi uzufructuarul sau
chiar locatarul, când, la rândul său, subînchiriază.
Codul civil extinde incapacităţile speciale prevăzute în art. 1653-1655 în materie de
vânzare-cumpărare şi în materia locaţiunii.
B. Obiectul contractului. Contractul de locaţiune are obiect dublu: bunul dat în
locaţiune şi preţul, numit chirie.
a) Bunul închiriat poate fi un bun mobil, imobil, corporal sau incorporal , dar trebuie
să fie un bun neconsumptibil (care nu se distruge sau nu se consumă prin folosinţă) şi
individual determinat (cert).
Locaţiunea nu poate avea ca obiect o persoană; dacă se închiriază un lucru cu
personalul care îl deserveşte (de exemplu un avion cu pilotul său sau autovehiculul cu
şofer), contractul este mixt: locaţiune în privinţa lucrului şi prestare de servicii pentru
personalul de deservire.
Obiectul locaţiunii nu este bunul în sine, pentru că nu se transmite proprietatea, ci
folosinţa acestuia.
Dreptul de folosinţă care derivă din contractul de locaţiune este un drept de creanţă şi
nu un drept real, întrucât locatarul nu are asupra lucrului nici un drept decât acela de a
pretinde locatorului să îşi îndeplinească obligaţia de a face, adică de a-i asigura folosinţa
lucrului, el (locatarul), fiind un simplu creditor al acestei obligaţii.
b) Preţul pe care trebuie să-l plătească locatarul pentru folosinţa bunului primit în
locaţiune poartă denumirea de „chirie”. De regulă, chiria se fixează pentru o anumită
unitate de timp (lună, trimestru, an), dar dar poate fi stabilită şi ca o sumă globală pentru
toată durata închirierii, plătibilă la scadenţe convenite.
Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii. Ea
poate fi exprimată în bani, în alte bunuri, ori în alte prestaţii (servicii). Regulile privind
2
stabilirea prețului vânzării sunt aplicabile, în mod corespunzător, și pentru stabilirea
chiriei. Chiria trebuie să fie determinată în momentul încheierii contractului sau
determinabilă, sinceră şi serioasă.

Secţiunea a II-a. EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCAŢIUNE

2. 1. Obligaţiile locatorului
Toate obligaţiile locatorului decurg din esenţa contractului de locaţiune ce constă în
a asigura locatarului folosinţa lucrului pe toată durata locaţiunii.
Dacă locatorul nu asigură locatarului folosinţa lucrului, locatarul poate să refuze
plata chiriei, invocând excepţia de neexecutare, proprie contractelor sinalagmatice, sau să
ceară rezilierea contractului de locaţiune, cu daune interese.
Pentru a asigura folosinţa bunului, potrivit art. 1786 Cod civil, locatorul are trei
obligaţii principale:
1. să predea locatarului bunul dat în locaţiune
2. să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii
3. să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii
(obligaţia de garanţie)
A. Obligaţia de predare a bunului dat în locaţiune
Bunul, împreună cu toate accesoriile sale trebuie predat într-o stare
corespunzătoare destinaţiei în vederea căreia a fost închiriat. Locatorul, anterior predării,
trebuie să efectueze toate reparaţiile necesare pentru a aduce lucrul în stare
corespunzătoare de folosinţă.
În ceea ce priveşte momentul predării, acesta coincide cu termenul stabilit de părţi,
iar dacă părţile nu au stabilit un termen, lucrul va trebui predat imediat după încheierea
contractului, în lipsă de stipulaţie contrară, locul predării va fi locul unde se afla lucrul în
momentul contractării.
Dacă locatorul nu îşi îndeplineşte obligaţia de predare a lucrului, locatarul poate:
- să ceară, conform dreptului comun, predarea silită a bunului;
- poate invoca excepţia de neexecutare, dacă i se cere îndeplinirea unei obligaţii
contractuale, de exemplu plata chiriei;
- poate cere rezilierea contractului de locaţiune pentru neexecutare, și dacă este
cazul daune-interese.
B. Obligaţia de a menţine bunul în stare corespunzătoare de folosinţă pe durata
contractului.
Potrivit art. 1788 din Codul civil, pe toată durata locaţiunii, locatorul trebuie să
menţină lucrul dat în locaţiune în stare de a servi întrebuinţării pentru care a fost
contractat, adică să efectueze toate reparaţiile necesare, afară de micile reparaţii numite
locative, a căror necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a bunului care, din momentul
predării lucrului, cad în sarcina locatarului.
Dacă după încheierea contractului trebuie efectuate unele reparaţii care sunt în
sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deşi încunoştiinţat, nu începe să ia de îndată
măsurile necesare, reparaţiile pot fi făcute de locatar. În acest caz, locatorul are obligaţia de
a plăti, în afara sumelor avansate de locatar dobânzi socotite de la data efectuării
cheltuielilor.
În situația în care există urgență în efectuarea reparațiilor care cad în sarcina
3
locatorului, locatarul îl poate înştiinţa pe locator şi după începerea lucrărilor, situație în
care dobânzile la sumele avansate vor fi datorate de la data înștiințării.
C. Obligaţia de garanţie
Art. 1789 Cod civil instituie în sarcina locatorului obligaţia de a întreprinde tot ceea
ce este necesar pentru a asigura în mod constant locatarului folosinţa liniştită şi utilă a
bunului, fiind dator să se abţină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o
asemenea folosinţă. Această obliogație are un caracter constant, consecință a caracterului
ei succesiv.
Dacă în cazul contractului de vânzare-cumpărare, dreptul garantat este
proprietatea, în cazul contractului de locaţiune, dreptul garantat este folosinţa – liniştită şi
utilă a lucrului.
Obligaţia de garanţie cuprinde următoarele obligaţii concrete: 1. faptul său
personal, 2. fapta terţilor, 3. viciile ascunse ale lucrului.
1. Garanţia pentru tulburări ale folosinţei provenite din faptul personal al locatorului.
Locatorul este obligat să se abţină de la orice fapt personal care este de natură a-l
împiedica pe locatar să folosească bunul închiriat, fie că este vorba de o tulburare de fapt,
fie de o tulburare de drept, fondată pe un temei juridic.
Dacă în cursul locaţiunii bunul necesită reparaţii care nu pot fi amânate până la
terminarea locaţiunii sau a căror amânare are expune bunul pericolului de a fi distrus,
aceasta nu constituie o tulburare imputabilă locatorului şi acesta nu răspunde. Dacă totuşi
reparaţiile durează mai mult de 10 zile, preţul locaţiunii va fi scăzut proporţional cu
timpul şi cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit. Dacă reparaţiile sunt de aşa
natură încât, în timpul executării lor, bunul devine impropriu pentru întrebuinţarea
convenită, locatarul poate cere rezilierea contractului.
2. Garanţia pentru tulburări de drept provenite de la un terţ. Art. 1794 Cod civil prevede
că locatorul va răspunde numai pentru tulburările de drept provenite de la terţi, nu şi
pentru tulburările de fapt, faţă de care locatarul se poate apăra singur prin acţiunea
posesorie. Dacă un terţ pretinde un drept asupra bunului dat în locaţiune, locatorul este
obligat să îl apere pe locatar chiar şi în lipsa unei tulburări de fapt. Dacă locatarul este
lipsit în tot sau în parte de folosinţa bunului, locatorul trebuie să îl despăgubească pentru
toate prejudiciile suferite din această cauză.
Indiferent de gravitatea tulburării, dacă i-a comunicat-o locatorului, fără ca acesta
să o înlăture de îndată, locatarul poate cere o scădere proporţională a chiriei. Dacă
tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el
poate cere rezilierea contractului de locaţiune. Locatarul care, la încheierea contractului,
cunoștea cauza de evicțiune nu are dreptul la daune-interese.
Este indiferent momentul apariţiei cauzei de evicţiune - anterior sau posterior
încheierii contractului de locaţiune - pentru că obligaţia asigurării liniştitei folosinţe
subzistă pe toată durata contractului în sarcina locatorului.
Dacă locatarul este chemat în judecată de un terţ care pretinde un drept asupra
bunului închiriat, inclusiv un drept de servitute, și există riscul pierderii, în tot sau în
parte, a folosinței bunului, el are dreptul să ceară introducerea în proces a locatorului, în
condițiile Codului de procedură civilă.
Locatarul va fi ținut să îl despăgubească pe locator de toate prejudiciile suferite ca
urmare a necomunicării tulburării de către locatar. El nu va fi însă obligat la despăgubiri
4
dacă dovedește că locatorul nu ar fi avut câștig de cauză dacă ar fi fost introdus în
procesul purtat cu terțul sau că, având cunoștință de tulburare, nu a acționat.
3. Garanţia pentru viciile ascunse ale lucrului dat în locaţiune. Art. 1790 Cod civil
prevede răspunderea locatorului pentru viciile (defecte, stricăciuni) ascunse ale lucrului.
Locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micșorează
folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului și fără a ține seama dacă
ele existau dinainte ori au survenit în cursul locațiunii.
Locatorul nu răspunde pentru viciile care erau aparente la data încheierii
contractului şi pe care locatarul nu le-a reclamat. Prin excepția, locatorul poate fi obligat la
despăgubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzează vieţii, sănătăţii sau
integrităţii corporale a locatarului.
Dacă locatorul nu înlătură viciile în cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o
scădere proporțională a chiriei. În cazul în care viciile sunt atât de grave încât, dacă le-ar fi
cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în locațiune, el poate cere rezilierea contractului.
Atunci când aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat
şi la daune-interese, în afară de cazul când dovedeşte că nu le-a cunoscut și că, potrivit
împrejurărilor, nu era dator să le cunoască. Aceste prevederi sunt valabile şi atunci când
bunul dat în locațiune nu corespunde calităţilor convenite de către părţi (art. 1792 Cod
civil).
2. 2. Obligaţiile locatarului
Locatarul are următoarele obligaţii principale:
a) să ia în primire bunul dat în locațiune;
b) să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract;
c) să folosească bunul cu prudenţă și diligenţă;
d) să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune.
a) Obligaţia de a lua în primire bunul dat în locaţiune este strâns legată de obligaţia
locatorului de a preda bunul, cele două obligaţii fiind reciproce şi interdependente. Ea
trebuie executată la termenul stipulat în contract, la locul unde se afla bunul în momentul
încheierii contractului. În lipsă de stipulație contrară, ridicarea lucrului este portabilă. În
caz de nepreluare a bunului sau de întârziere la preluare, locatorul are dreptul să ceară
rezilierea contractului şi dacă este cazul, daune-interese.
b) Obligaţia de a plăti chiria. Potrivit art. 1797 Cod civil, în lipsă de stipulaţie
contrară, locatarul are obligaţia de a plăti preţul locaţiunii la termenele stabilite potrivit
uzanţelor. Preţul locaţiunii poartă denumirea de chirie şi se plăteşte, în lipsă de stipulaţie
contrară, la domiciliul debitorului, adică al locatarului (fiind cherabiIă), potrivit regulilor
dreptului comun.

5
 Dacă nu există uzanțe și în lipsa unei stipulații contrare, chiria se plătește după cum
urmează:
a) în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depăşeşte o lună;
b) în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locațiunii este mai mare de o
lună, dar mai mică de un an;
c) în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locațiunii este de cel puțin
un an.
În caz de neplată a chirie în condițiile stabilite, locatorul poate opta între
următoarele posibilități:
♥ să solicite executarea silită
♥ să solicite rezilierea contractului cu daune interese.
♥ să invoce excepția de neexecutare în cazul în care chiria trebuia plătită anticipat și
bunul nu a fost încă predat.
Codul civil consacră în art. 1798 caracterul executoriu al contractelor de locaţiune
încheiate în formă autentică, precum şi a celor încheiate prin înscris sub semnătură privată
şi înregistrate la organele fiscale, care constituie titluri executorii pentru plata chiriei la
termenele şi în modalităţile stabilite în contract.
c) Obligaţia de a folosi bunul cu prudenţă şi diligenţă
Locatarul este obligat să folosească bunul luat în locațiune cu prudență și diligență,
potrivit destinației stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după
anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinația sa anterioară ori cea potrivit
căreia locatarul îl foloseşte.
În raport cu bunul dat în locațiune, locatarul este un simplu detentor precar.
Fără acordul prealabil al locatorului, locatarul nu este îndrituit nici măcar să aducă
îmbunătățiri bunului dat în locațiune. În consecință, regimul juridic al unor asemenea
îmbunătățiri este diferit după cum îmbunătățirile s-au făcut cu acordul sau fără acordul
prealabil al locatorului. Atunci când îmbunătățirile se realizează cu acordul prealabil al
locatorului, acesta nu poate solicita locatarului ridicarea lor la încetarea contractului de
locațiune.
Locatorul poate cere daune-interese și, după caz, rezilierea contractului:
♦ dacă locatarul modifică, în tot sau în parte, forma bunului sau schimbă destinația
acestuia;
♦ dacă întrebuințează bunul într-o modalitate care îl prejudiciază pe locator.
Sub acest aspect, nerespectarea de către locatar a obligațiilor contractuale privitoare
la folosința normală, cu prudență și diligență a imobilului închiriat, constituie abuz de
folosință. Astfe, art. 1045 Cod civil prevede că dacă locatarul întrebuințează imobilul în alt
scop decât cel prevăzut în contract, îi modifică structura stabilită prin construcție, îi
produce stricăciuni ori săvârșește alte abuzuri de folosință, el va putea fi obligat prin
ordonanță președințială dată cu citarea părților la încetarea acestor abuzuri și la restituirea
situației anterioare.
Locatarul este obligat, sub sancțiunea plăţii de daune-interese și a suportării
oricăror alte cheltuieli, să îi notifice de îndată locatorului necesitatea efectuării reparațiilor
care sunt în sarcina acestuia din urmă.
Din obligaţia de a folosi lucrul ca un bun proprietar rezultă că locatarul are
îndatorirea de a întreţine lucrul în bună stare (astfel cum a fost predat de locator), adică de
6
a efectua reparaţii mici, numite locative sau de întreţinere curentă. Aceste reparaţii au
rostul de a păstra lucrul în stare bună şi a îndrepta micile degradări produse lucrului prin
folosirea lui normală.
Dacă reparațiile durează mai mult de 10 zile, chiria va fi scăzută proporțional cu
timpul și cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit.
Locatarul răspunde pentru degradarea bunului închiriat în timpul folosinței sale,
dacă nu dovedește că a survenit fortuit. El răspunde inclusiv pentru degradarea cauzată
de membrii familiei sale, de sublocatarul său, ca și de fapta altor persoane cărora le-a
îngăduit în orice mod folosirea, deținerea sau accesul la bun.
Locatarul răspunde inclusiv pentru deteriorări cauzate de incendiu, cu excepția
situației în care dovedește că acesta a survenit în mod fortuit. Dacă incendiul survenit
fortuit a distrus bunul în întregime sau îl face impropriu folosirii potrivit destinației sale,
contractul de locațiune încetează de drept.
Potrivit art. 1804 Cod civil, locatarul este obligat să permită examinarea bunului de
către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura și destinația bunului,
precum și de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc
să îl ia în locațiune, fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a
folosinței bunului.
d) Obligaţia de a restitui lucrul la încetarea locaţiunii. Locatarul, la încetarea
locaţiunii, este obligat, prevede art. 1821 Cod civil, să restituie bunul luat în locaţiune în
starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii.
Până la proba contrară, locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare
de întrebuințare potrivit destinației stabilite.
În legătură cu îmbunătăţirile făcute de locatar, art. 1823 Cod civil prevede că
locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate și autonome efectuate asupra bunului
pe durata locațiunii și nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat
lucrările cu acordul prealabil al locatorului.
Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate
alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea inițială, precum și plata de
despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar. În cazul în care nu
a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, în niciun caz, dreptul de
retenție.
Locatarul de bună credință în efectuarea lucrărilor beneficiază de dreptul de
retenție asupra bunului dat în locațiune.
Locatorul poate obţine restituirea lucrului - dacă locatarul refuză să-l predea - pe
calea acţiunii în revendicare, când locatorul este proprietarul lucrului sau prin acţiunea
personală întemeiată pe contractul de locaţiune.

7
 Secţiunea a III-a. SUBLOCAŢIUNEA ŞI CESIUNEA CONTRACTULUI DE
LOCAŢIUNE

Codul civil nu priveşte locaţiunea ca un contract intuitu personae şi de aceea

locatarul poate încheia un contract de sublocaţiune, prin care transmite - în tot sau în parte
- dreptul său de folosinţă asupra lucrului în favoarea unui terţ sau poate să vândă dreptul
său de folosinţă printr-o cesiune de creanţă cu titlu oneros, în favoarea unui terţ.
Astfel, art. 1805 Cod civil prevede că locatarul poate să încheie o sublocațiune,
totală sau parțială, ori chiar să cedeze locațiunea, în tot sau în parte, unei alte persoane,
dacă această facultate nu i-a fost interzisă în mod expres. Cu toate acestea, dacă bunul este
mobil, sublocațiunea ori cesiunea nu este permisă decât cu acordul scris al locatorului.
Sublocaţiunea şi cesiunea sunt permise cu respectarea a două condiţii (prima
prevăzută expres de lege, iar a doua subînţeleasă):
a) transmiterea folosinţei să nu fie interzisă în mod expres prin contractul de
locaţiune interzicerea nu se prezumă, ea trebuie expres stipulată; pentru bunurile mobile,
chiar dacă nu sunt interzise, mai este necesar și acordul scris al locatorului;
b) sublocaţiunea sau cesiunea să nu fie consimţite astfel încât să contravină
condiţiilor stipulate în contractul principal (de exemplu să dea bunului o altă destinaţie
prin sublocaţiune, un depozit să fie folosit ca local public sau autoturismul să fie folosit la
raliu).
Sublocaţiunea este operaţiunea juridică (contract) prin care locatarul îi transmite
unui terţ, în tot sau în parte, dreptul de folosinţă dobândit de el asupra bunului primit în
locaţiune în baza contractului încheiat anterior cu locatarul. Este un contract de locațiune
distinct, încheiat între locatorul principal și un terț sublocatar.
Chiar dacă locatorul nu este parte contractantă în contractul de sublocaţiune,
sublocaţiunea produce efecte şi faţă de el. În acest sens, art. 1807 Cod civil prevede dreptul
locatorului la acţiune directă împotriva sublocatarului: „În caz de neplată a chiriei
cuvenite în temeiul locațiunii, locatorul îl poate urmări pe sublocatar până la concurența
chiriei pe care acesta din urmă o datorează locatarului principal”. Locatorul îl poate
constrânge direct pe sublocatar și la executarea celorlalte obligații asumate prin contractul
de locațiune.
Sublocaţiunea poate fi totală sau parţială.
Locatarul poate ceda unui terţ drepturile sale din contractul de locaţiune. Cesiunea
este admisă cu respectarea aceloraşi condiţii ca şi sublocaţiunea dar, dacă în cazul
sublocaţiunii a intervenit un nou contract între locatar şi sublocatar, având ca obiect
folosinţa lucrului, în cazul cesiunii are loc o vânzare a dreptului de folosinţă, adică o
cesiune de creanţă, cu titlu oneros, de la locatarul cedent la terţul cesionar. Prin cesiunea
contractului de locațiune de către locatar, cesionarul dobândeşte drepturile și este ţinut de
obligațiile locatarului izvorâte din contractul de locațiune, dispoziţiile privind cesiunea
contractului aplicându-se în mod corespunzător.
Pentru opozabilitatea contractului de cesiune față de terți, cesiunea contractului de
locațiune trebuie să fie notificată locatorului sau acceptată de către acesta.
Interdicția de a încheia o sublocaţiune o include și pe aceea de a ceda locaţiunea.
Interdicția de a ceda locaţiunea nu o include pe aceea de a încheia o sublocaţiune.
8
Interdicţia de a încheia o sublocaţiune priveşte atât sublocațiunea totală, cât şi pe cea
parţială. Interdicţia de a ceda locațiunea priveşte atât cesiunea totală, cât şi pe cea parţială.

Secţiunea a IV-a. ÎNCETAREA LOCAŢIUNII

Pe lângă acordul de voinţă al părţilor (reziliere convenţională) contractul de

locaţiune încetează şi prin: a) denunţarea unilaterală; b) expirarea termenului; c) rezilierea
pentru neexecutare; d) pieirea lucrului dat în locaţiune; e) desfiinţarea titlului locatorului;
f) înstrăinarea lucrului dat în locaţiune, dacă există clauză specială în acest sens.
De remarcat că moartea uneia dintre părţi nu desfiinţează contractul de locaţiune
(art. 1820 Cod civil), moştenitorii celui decedat sunt substituiţi în drepturile şi obligaţiile
acestuia. Cu toate acestea, în cazul locaţiunii cu durată determinată, moștenitorii
locatarului pot denunţa contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat
cunoştinţă de moartea locatarului şi existența locaţiunii.
a) Denunţarea unilaterală este un caz de încetare aplicabil situaţiei în care
contractul de locaţiune s-a încheiat pe un termen nedeterminat, părţile nestabilind durata
lui (fără termen). Astfel, dacă părţile sau legea nu au determinat durata locaţiunii, potrivit
art. 1816 Cod civil, oricare dintre părţi poate denunţa contractul prin notificare, cu
respectarea termenului de preaviz. Denunţarea este un act unilateral de voinţă şi produce
efecte chiar dacă nu este acceptată de partea concediată.
Prin preaviz se înţelege intervalul de timp dintre manifestarea voinţei de a desface
contractul şi data la care contractul urmează să înceteze în urma denunţării. Termenul de
preaviz poate fi convenţional sau legal, iar când acesta lipseşte, se va stabili după uzanţe.
La împlinirea termenului de preaviz, obligația de restituire a bunului devine
exigibilă, iar contractul de locaţiune încheiat în formă autentică, precum şi cel încheiat prin
înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organele fiscale constituie, în condiţiile legii,
titlu executoriu cu privire la această obligaţie.
b) Expirarea termenului. Este un mod de încetare a locaţiunii în cazul în care
părţile sau legea au prevăzut un termen al locaţiunii. Contractul încetează de drept la
expirarea lui, prin simpla ajungere la termen, fără nici o înştiinţare prealabilă a
locatarului(art. 1809 alin. 1 Cod civil).
Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul și să îşi
îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră
încheiată o nouă locaţiune, în condițiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor. În
această situaţie, locaţiunea se consideră reînnoită prin tacita relocaţiune.
Noua locaţiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenţia
părţilor nu se prevede altfel. Tacita relocaţiune nu operează în cazul în care, înaintea
expirării termenului prevăzut în contract, locatorul a notificat intenţia lui de a nu reînnoi
contractul, şi aceasta chiar dacă locatarul a continuat să rămână în fapt în folosinţa bunului
şi după împlinirea termenului.
c) Rezilierea pentru neexecutarea contractului. Conform art.1817 Cod civil, atunci
când, fără justificare, una dintre părțile contractului de locațiune nu își execută obligațiile
născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locațiunea, cu daune-
interese, dacă este cazul, potrivit legii. Nu orice neexecutare dă naștere la dreptul de a cere
rezilierea contractului ci neexecutarea trebuie să fie cu privire la obligațiile principale (de
9
exemplu, neplata chiriei, abuzul de folosință, neefectuarea reparațiilor etc).
d) Pieirea lucrului dat în locaţiune. Dacă bunul este distrus în întregime sau nu
mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite, locațiunea încetează de drept. Dacă
imposibilitatea folosirii bunului este numai parţială, locatarul poate, după împrejurări, să
ceară fie rezilierea locaţiunii, fie reducerea proporţională a chiriei.
Atunci când bunul este doar deteriorat, locațiunea continuă, locatorul fiind obligat
să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul într-o stare
corespunzătoare de întrebuinţare. În toate cazurile în care imposibilitatea totală sau
parțială de folosire a bunului este fortuită, locatarul nu are drept la daune-interese.
e) Desfiinţarea (desfacerea) titlului locatorului. Desfiinţarea dreptului care
permitea locatorului să asigure folosinţa bunului închiriat determină încetarea de drept a
contractului de locaţiune. De exemplu, dacă titlul proprietarului locator este anulat sau
rezolvit sau dacă este evins într-o acțiune în revendicare ori dacă titlul locatorului
principal în contractul de sublocațiune s-a desfăcut prin expirarea termenului prevăzut în
contractul principal.
Cu toate acestea, locaţiunea va continua să producă efecte şi după desfiinţarea
titlului locatorului pe durata stipulată de părţi, fără a se depăşi un an de la data desfiinţării
titlului locatorului, însă numai dacă locatarul a fost de bună-credință la încheierea
locaţiunii.
f) Înstrăinarea lucrului închiriat, dacă există în contract clauză specială în sensul
încetării locaţiunii la înstrăinarea imobilului.
Conform art. 1812 alin. 1 Cod civil, dacă părţile convin astfel, locaţiunea încetează
în cazul înstrăinării bunului dat în locațiune. Cu toate acestea, locaţiunea rămâne
opozabilă dobânditorului chiar și după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un
termen de două ori mai mare decât teremenul de preaviz, chiar și după ce locatarul a fost
notificat despre înstrăinare.
Dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat și părțile nu au convenit în contractul de
locațiune că acesta încetează în caz de înstrăinare, dreptul locatarului este opozabil
dobânditorului, în următoarele condiții:
a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost notată în
cartea funciară;
b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este
anterioară datei certe a înstrăinării;
c) în cazul mobilelor supuse unor formalități de publicitate, dacă locatarul a
îndeplinit aceste formalităţi;
d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în
folosinţa locatarului.
În aceste cazuri, dobânditorul se subrogă în toate drepturile și obligațiile
locatorului, având dreptul să încaseze chiria. Locatorul inițial rămâne răspunzător pentru
prejudiciile cauzate locatarului anterior înstrăinării.

10