Caracterele juridice ale dreptului de preempțiune

◙ indivizibil: nu poate fi exercitat decât în privința întregului bun care face obiectul
vânzării.
◙ incesibil: nu poate fi transmis sau cedat; Dacă dreptul are un caracter convențional,
nu poate fi transmis prin acte între vii. Nu poate fi transmis nici prin moștenire, cu
excepția cazului în care a fost constituit pe un anumit termen. Dacă dreptul are un
caracter legal și a fost consacrat în temeiul unei anumite calități a titularului (de ex.
vecin, coproprietar), poate fi transmis doar împreună cu acea calitate.
◙ dacă rezultă din convenția părților, dreptul de preempțiune are și caracter intuitu
personae, întrucît a fost stipulat de către părți în considerarea persoanei viitorului
potențial cumpărător
◙ temporar: dreptul convenţional de preempţiune se stinge prin moartea
preemptorului, cu excepţia cazului în care a fost constituit pe un anumit termen. În acest
din urmă caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost prevăzut un
termen mai lung, potrivit dispoziţiilor art. 1740 Cod civil.

1. Dreptul prioritar la dobândirea imobilului expropriat

Potrivit art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate
publică, în cazul în care un imobil expropriat este scos la vânzare de către expropriatorul
care nu a putut realiza lucrarea de utilitate publică, expropriatul - fostul proprietar - are un
drept prioritar la cumpărare, iar preţul dobândirii nu poate fi mai mare decât despăgubirea
primită la expropriere, actualizată.
În vederea exercitării vânzării imobilului expropriat, expropriatorul îl va notifica pe
fostul proprietar, iar dacă acesta nu optează pentru cumpărare în termen de două luni de la
primirea notificării, imobilul poate fi înstrăinat în mod liber.
Dacă dreptul prioritar la dobândire este încălcat, fostul proprietar se poate substitui
în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia prețul (adică despăgubirea actualizată)
precum și cheltuielile ocazionate de vânzare. Dreptul de substituire poate fi exercitat în
termen de două luni de la data comunicării încheierii prin care s-a dispus înscrierea în
cartea funciară în favoarea cumpărătorului.
Procesul-verbal încheiat de executorul judecătoresc pentru a constata primirea plății
de către terțul cumpărător sau, după caz, încheierea executorului judecătoresc de constatare
a consemnării plății prețului de către terțul cumpărător rămasă definictivă ine loc de titlu
de proprietate. Termenul de două luni este un termen de decădere.
2. Dreptul de preempțiune reglementat de Codul Silvic
Art. 45 din - coproprietarii și vecinii proprietari de fond forestier, persoane fizice sau
juridice de drept public sau privat au un drept de preempțiune în ordinea prevăzută de art.
1746 Cod civil (coproprietarii și vecinii proprietari de fond forestier) și în condițiile
prezentei legi la cumpărarea de terenuri din fondul forestier aflate în proprietate privată, la
preț și în condiții egale.
Vânzătorul are obligaţia de a-i înştiinţa în scris pe toți preemptorii , prin executorul
judecătoresc sau prin notarul public, despre intenția de vânzare, arătând și prețul cerut
pentru terenul ce urmează a fi vândut. În ipoteza în care coproprietarii sau vecinii
fondului, alții decât administratorul pădurilor proprietate publică a statului nu au
1
domiciliul ori sediul cunoscut, înștiințarea ofertei de vânzare se înregistrează la primăria
sau, după caz, primăriile în raza cărora este situat terenul și se afișează în aceeași zi la
sediul primăriei, prin grija secretarului consiliului local.
Termenul de exercitare a dreptului de preempțiune este de 30 zile de la comunicarea
ofertei de vânzare ori, după caz, de la afișarea acesteia la sediul primăriei.
Dacă terenul ce urmează a fi vândut este limitrof cu fondul forestier proprietate
publică a statului sau unităților administrativ-teritoriale, exercitarea dreptului de
preempțiune al statului ori al unităților administrativ-teritoariale în termenul de 30 zile
prevalează în raport cu dreptul de preempțiune al vecinilor.
Dacă în termenul de 30 zile niciunul dintre preemptori nu își manifestă intenția de
cumpărare, vânzarea terenului este liberă. Nerespectarea de către vânzător a obligației de
înștiințare sau vânzarea ternului la un preț mai mic ori în condiții mai avantajoase decât
cele arătate în oferta de vânzare atrage anulabilitatea vânzării.
3. Dreptul de preempțiune reglementat de Legea nr.17/2014 modificată prin Legea
nr.175/2020
Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu
respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Codul civil şi a dreptului de
preempţiune, la preţ şi în condiţii egale, în următoarea ordine:
a)preemptori de rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, soţii, rudele şi afinii până
la gradul al treilea inclusiv;
b)preemptori de rang II: proprietarii investiţiilor agricole pentru culturile de pomi,
viţă-de-vie, hamei, irigaţii exclusiv private şi/sau arendaşii. În cazul în care pe terenurile
supuse vânzării se află investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei şi
pentru irigaţii, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiţii;
c)preemptori de rang III: proprietarii şi/sau arendaşii terenurilor agricole vecine cu
terenul supus vânzării, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute la alin. (2) şi (4);
d)preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
e)preemptori de rang V: Academia de Ştiinţe Agricole şi Silvice «Gheorghe Ionescu-
Şişeşti» şi unităţile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi
industriei alimentare, organizate şi reglementate prin Legea nr. 45/2009 privind organizarea
şi funcţionarea Academiei de Ştiinţe Agricole şi Silvice «Gheorghe Ionescu-Şişeşti» şi a
sistemului de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei
alimentare, cu modificările şi completările ulterioare, precum şi instituţiile de învăţământ
cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinaţia
strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul
acestora;
f)preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reşedinţa situat/situată în
unităţile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unităţile administrativ-
teritoriale vecine;
g)preemptori de rang VII: statul român, prin Agenţia Domeniilor Statului.
Arendaşul care doreşte să cumpere terenul agricol arendat situat în extravilan trebuie
să deţină această calitate în temeiul unui contract de arendare valabil încheiat şi înregistrat
potrivit dispoziţiilor legale cu cel puţin un an înainte de data afişării ofertei de vânzare la
sediul primăriei şi să îndeplinească următoarele condiţii:

2
 a)în cazul arendaşilor persoane fizice, să facă dovada domiciliului/reşedinţei
situat/situate pe teritoriul naţional pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de
vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
b)în cazul arendaşilor persoane juridice şi asociaţii, persoane fizice, să facă dovada
domiciliului/reşedinţei situat/situate pe teritoriul naţional pe o perioadă de 5 ani anterior
înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
c)în cazul arendaşilor persoane juridice, cu acţionariat altă persoană juridică,
acţionarii care deţin controlul societăţii să facă dovada sediului social/secundar situat pe
teritoriul naţional stabilit pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a
terenurilor agricole situate în extravilan.
(3)În cazul exercitării dreptului de preempţiune de către tinerii fermieri, prioritate la
cumpărarea terenului supus vânzării are tânărul fermier care desfăşoară activităţi în
zootehnie, cu respectarea condiţiei privind domiciliul/reşedinţa stabilit/stabilită pe
teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin un an anterior înregistrării ofertei de vânzare a
terenurilor agricole situate în extravilan.
Tânăr fermier este o persoană cu vârsta de până la 40 de ani, aşa cum este definită la
art. 2 alin. (1) lit. (n) din Regulamentul (UE) nr. 1.305/2013 al Parlamentului European şi al
Consiliului din 17 decembrie 2013 privind sprijinul pentru dezvoltare rurală acordat din
Fondul european agricol pentru dezvoltare rurală (FEADR) şi de abrogare a
Regulamentului (CE) nr. 1.698/2005 al Consiliului, cu modificările ulterioare, care
intenţionează să desfăşoare sau desfăşoară activităţi agricole.
În cazul exercitării dreptului de preempţiune de către proprietarii de terenuri
agricole vecine, prioritatea la cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan se
stabileşte astfel:
a)proprietarul de teren agricol vecin care are hotarul comun cu latura cea mai mare a
terenului ce face obiectul ofertei de vânzare;
b)în cazul în care terenul ce face obiectul ofertei de vânzare are două laturi mari ori
toate laturile egale, prioritate la cumpărarea acestui teren are proprietarul de teren agricol
vecin, tânăr fermier, care are domiciliul/reşedinţa situat/situată pe teritoriul naţional pe o
perioadă de cel puţin un an anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole
situate în extravilan;
c)proprietarii de teren agricol vecin care au hotarul comun cu terenul ce face obiectul
ofertei de vânzare, în ordinea descrescătoare a lungimii hotarului comun cu terenul în
cauză;
d)în cazul în care latura mare sau una dintre laturile egale ale terenului ce face
obiectul ofertei de vânzare are hotarul comun cu un teren situat pe raza altei unităţi
administrativ-teritoriale, prioritate la cumpărarea terenului are proprietarul de teren agricol
vecin cu domiciliul/reşedinţa în raza unităţii administrativ-teritoriale unde este amplasat
terenul.
Prin excepţie de la dispoziţiile alin. (1), înstrăinarea prin vânzare a terenurilor
agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit
prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu
modificările şi completările ulterioare.

3
 În cazul în care titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a
cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se
poate face către persoanele fizice cu respectarea următoarelor condiţii cumulative:
a)să aibă domiciliul/reşedinţa situat/situată pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel
puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
b)să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5
ani, anterior înregistrării acestei oferte;
c)să fie înregistrate de autorităţile fiscale române cu minimum 5 ani anterior
înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
În cazul în care titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a
cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se
poate face către persoanele juridice cu respectarea următoarelor condiţii cumulative:
a)să aibă sediul social şi/sau sediul secundar situat pe teritoriul naţional pe o
perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
b)să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5
ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
c)să prezinte înscrisurile din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani
fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activităţi agricole, aşa cum sunt prevăzute de
Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare, clasificate
conform codului CAEN prin ordin al ministrului agriculturii şi dezvoltării rurale;
d)asociatul/acţionarul care deţine controlul societăţii să aibă domiciliul situat pe
teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a
terenurilor agricole situate în extravilan;
e)în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociaţii/acţionarii care deţin
controlul societăţii sunt alte persoane juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul
societăţii să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin
5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.
În cazul neexercitării dreptului de preempţiune, dacă niciunul dintre potenţialii
cumpărători, în termenul legal, nu îndeplineşte condiţiile pentru a putea cumpăra terenul
agricol situat în extravilan, înstrăinarea acestuia prin vânzare se poate face către orice
persoană fizică sau juridică, în condiţiile prezentei legi.
Terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, înainte de
împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligaţia plăţii impozitului de 80% pe suma ce
reprezintă diferenţa dintre preţul de vânzare şi preţul de cumpărare, în baza grilei notarilor
din respectiva perioadă.
În cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a 8 ani de la
cumpărare, a pachetului de control al societăţilor care au în proprietate terenuri agricole
situate în extravilan şi care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul va
avea obligaţia de a plăti un impozit de 80% din diferenţa de valoare a terenurilor respective
calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor şi momentul
înstrăinării pachetului de control. În acest caz, impozitul pe profit privind diferenţa de
valoare a acţiunilor sau părţilor sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporţional
cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare
fiind interzisă.

4
 Proprietarii terenurilor agricole situate în extravilan au obligaţia să le utilizeze
exclusiv în vederea desfăşurării activităţilor agricole de la data cumpărării, iar în situaţia în
care pe terenul agricol există investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei
şi irigaţii exclusiv private se va păstra destinaţia agricolă a acestei investiţii.
În toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine
loc de contract de vânzare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat
potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale
legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din
prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în
cartea funciară.
Prin derogare de la art. 1.730 şi următoarele din Legea nr. 287/2009, republicată, cu
modificările ulterioare, vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unităţii administrativ-
teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare a
terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoştinţa
preemptorilor. Cererea este însoţită de oferta de vânzare a terenului agricol şi de
documentele doveditoare prevăzute de normele metodologice de aplicare a prezentei legi.
În termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria are obligaţia să
afişeze timp de 45 de zile lucrătoare oferta de vânzare la sediul său şi, după caz, pe pagina
de internet a acesteia.
Primăria are obligaţia de a transmite structurii din cadrul aparatului central al
Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale, denumită în continuare structura centrală,
respectiv direcţiilor pentru agricultură judeţene sau a municipiului Bucureşti, denumite în
continuare structuri teritoriale, după caz, precum şi Agenţiei Domeniilor Statului un dosar
care să cuprindă lista preemptorilor, copiile cererii de afişare a ofertei de vânzare şi ale
documentelor doveditoare, procesul-verbal de afişare a ofertei, în termen de 5 zile
lucrătoare de la data înregistrării documentaţiei.
În scopul unei transparenţe extinse, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea
dosarului, structura centrală, respectiv structurile teritoriale, după caz, au obligaţia să
afişeze pe site-urile proprii oferta de vânzare, timp de 15 zile.
Primăria are obligaţia de a transmite structurii centrale, respectiv structurilor
teritoriale, după caz, dosarul în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării
documentaţiei.
În termen de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria are obligaţia să
notifice titularilor dreptului de preempţiune, la domiciliul, reşedinţa sau, după caz, sediul
acestora, înregistrarea ofertei de vânzare; în cazul în care titularii dreptului de preempţiune
nu pot fi contactaţi, notificarea se va face prin afişarea la sediul primăriei sau pe site-ul
primăriei.
Procedura privind notificarea titularilor dreptului de preempţiune cu privire la
înregistrarea ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se reglementează
prin normele metodologice de aplicare a prezentei legi.
În cazul în care suprafaţa de teren care face obiectul intenţiei de vânzare se află la
limita a două teritorii administrative, primăria va înştiinţa autoritatea publică locală cu care
aceasta se învecinează, care la rândul ei va notifica titularii drepturilor de preempţiune.

5
 Titularul dreptului de preempţiune trebuie ca, în termenul de 45 de zile lucrătoare, să
îşi manifeste în scris intenţia de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului şi
să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afişată. Primăria va afişa, inclusiv pe
site-ul propriu, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea acceptării ofertei de
vânzare, datele prevăzute în normele metodologice de aplicare a prezentei legi, respectiv le
va trimite pentru afişare pe site-ul structurii centrale sau structurilor teritoriale, după caz.
Comunicarea acceptării ofertei vânzătorului se înregistrează la primărie de către
titularul dreptului de preempţiune însoţită de documentele justificative, prevăzute de
normele metodologice de aplicare a prezentei legi.
În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare, mai mulţi preemptori de rang
diferit îşi manifestă în scris intenţia de cumpărare, la acelaşi preţ şi în aceleaşi condiţii, se
aplică prevederile art. 4.
În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare prevăzut la art. 6 alin. (2), mai
mulţi preemptori de acelaşi rang îşi manifestă în scris intenţia de cumpărare şi niciun alt
preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, la acelaşi preţ şi în aceleaşi condiţii, se
aplică prevederile art. 4.
În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare prevăzut la art. 6 alin. (2), un
preemptor de rang inferior oferă un preţ superior celui din oferta de vânzare sau celui
oferit de ceilalţi preemptori de rang superior lui care acceptă oferta, vânzătorul poate relua
procedura, cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preţ, cu respectarea prevederilor art.
4.
În termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea comunicării de acceptare a ofertei de
vânzare, primăria are obligaţia să transmită structurii centrale, respectiv structurilor
teritoriale, după caz, datele de identificare a preemptorilor, potenţiali cumpărători, în
vederea verificării îndeplinirii condiţiilor legale.
Dacă, în termenul de 45 de zile lucrătoare, primăria constată că niciunul dintre
titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul, se aplică
dispoziţiile art. 41 alin. (3) şi art. 6 alin. (5). Vânzarea terenului la un preţ mai mic decât cel
cerut în oferta de vânzare prevăzută la art. 6 alin. (1), în condiţii mai avantajoase decât cele
arătate în aceasta ori cu nerespectarea condiţiilor prevăzute la art. 41 atrage nulitatea
absolută.
(9)În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare prevăzut la art. 6 alin. (2),
respectiv în termenul de 10 zile prevăzut la alin. (6), vânzătorul modifică datele înscrise în
oferta de vânzare, acesta reia procedura de înregistrare a cererii prevăzute la art. 6 alin. (1),
cu respectarea dispoziţiilor prezentei legi.
Înainte de împlinirea termenului prevăzut la art. 6 alin. (2), vânzătorul poate depune
la primăria unde a fost înregistrată cererea de afişare a ofertei de vânzare o cerere prin care
solicită retragerea ofertei. În acest caz, primăria va încheia un proces-verbal de anulare a
procedurii prevăzute de prezenta lege şi va comunica o copie a acestuia structurii centrale
sau structurii teritoriale, după caz, şi Agenţiei Domeniilor Statului.
Avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către
notarul public sau pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de
contract de vânzare, pentru cazurile prevăzute la art. 4, se emite de către structurile
teritoriale pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 ha inclusiv, iar pentru terenurile cu
suprafaţa de peste 30 ha, de către structura centrală.
6
 Avizul necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul
public sau pronunţării de către instanţă a unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de
contract de vânzare, pentru cazul prevăzut la art. 41 alin. (1) şi (2) sau la art. 71 alin. (2), se
emite de către structurile teritoriale, pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 ha
inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 ha, de către structura centrală.

Secţiunea a III-a. EFECTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE-

CUMPĂRARE
I. Generalităţi
Prin efectele unui contract înţelegem obligaţiile pe care contractul le creează în sarcina
părţilor contractante.
Datorită caracterului său sinalagmatic, contractul de vânzare-cumpărare dă naştere
la obligaţii reciproce şi interdependente în sarcina ambelor părţi, vânzătorul şi
cumpărătorul.
Pentru a-şi produce efectele voite de părţi, contractul trebuie să conţină clauze clare.
Dacă părţile nu au prevăzut nimic sau voinţa lor este greu de dedus, se pune problema
interpretării clauzelor vânzării.
Potrivit regulilor generale prevăzute în art.1268 Noul Cod civil, clauzele susceptibile
de mai multe înţelesuri se interpretează în sensul ce se potriveşte cel mai bine naturii şi
obiectului contractului. Clauzele îndoielnice se interpretează ţinând seama, între altele, de
natura contractului, de împrejurările în care a fost încheiat, de interpretarea dată anterior de
părţi, de sensul atribuit în general clauzelor şi expresiilor în domeniu şi de uzanţe. Clauzele
se interpretează în sensul în care pot produce efecte, iar nu în acela în care nu ar putea
produce nici unul.
De asemenea, contractul nu cuprinde decât lucrul asupra căruia părţile şi-au propus
a contracta, oricât de generali ar fi termenii folosiţi.
Conform art. 1269 Noul Cod civil, dacă, după aplicarea regulilor de interpretare,
contractul rămâne neclar, acesta se interpretează în favoarea celui care se obligă.
Spre deosebire de dreptul comun, interpretarea contractului de vânzare-cumpărare
se face după o regulă specială. Astfel, clauzele îndoielnice în contractul de vânzare se
interpretează în favoarea cumpărătorului, sub rezerva regulilor aplicabile contractelor
încheiate cu consumatorii şi contractelor de adeziune (art.1671 Cod civil).
În concluzie, în materie de vânzare, nu numai clauzele referitoare la propriile
obligaţii, dar şi cele referitoare la obligaţiile vânzătorului se interpretează în favoarea
cumpărătorului, cu cele două excepţii menţionate.
II. Obligaţiile vânzătorului
Noul Cod civil înscrie trei obligaţii principale ale vânzătorului:
- să transmită proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut;
- să predea bunul;
- să îl garanteze pe cumpărător contra evicţiunii şi viciilor bunului.
Aceste obligaţii sunt de esenţa vânzării, adică principale, cum le defineşte art. 1672

7
Cod civil, dar părţile pot stabili şi alte obligaţii sau să modifice obligaţiile prevăzute în lege.
În vechea reglementare, art. 1313 prezenta doar două obligaţii principale în sarcina
vânzătorului – obligaţia de predare a bunului şi de garanţie pentru evicţiune şi vicii.
§ 1. Obligaţia de a transmite proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut
Potrivit art. 1673 din Codul civil, vânzătorul este obligat să transmită
cumpărătorului proprietatea bunului vândut. Odată cu proprietatea, cumpărătorul
dobândeşte toate drepturile şi acţiunile accesorii ce au aparţinut vânzătorului. Prevederile
legale sunt aplicabile şi atunci când prin vânzare se transmite un alt drept decât cel de
proprietate.
Această obligaţie a vânzătorului, neexistentă în vechiul Cod civil, a fost consacrată
expres de legiuitor din două motive: efectul constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea
funciară şi valabilitatea vânzării lucrului altuia.
Privitor la momentul transmiterii proprietăţii, cu excepţia cazurilor prevăzute de
lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept
cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori
preţul nu a fost plătit încă.
În cazurile expres prevăzute de lege, vânzarea nu poate fi opusă terţilor decât după
îndeplinirea formalităţilor de publicitate respective.
În materie imobiliară, strămutarea proprietăţii de la vânzător la cumpărător este
supusă dispoziţiilor de carte funciară, vânzătorul fiind obligat să radieze din cartea
funciară, pe cheltuiala lui, drepturile înscrise asupra imobilului vândut, dacă acestea sunt
stinse.
Transferul dreptului de proprietate se face instantaneu, adică nu se poate concepe un
eventual „transfer în rate” al dreptului de proprietate.
Atunci când vânzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen
limitat, proprietatea se transferă cumpărătorului la data individualizării acestora prin
predare, numărare, cântărire, măsurare orin prin orice alt mod convenit sau impus de
natura bunului.
În cazul vânzării bunului altuia, dacă din lege sau din voinţa părţilor nu rezultă
contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul dobândirii
bunului de către vânzător sau al ratificării contractului de vânzare de către proprietar.
În cazul vânzării în rate, cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietate la data
achitării ultimei rate din preţ, chiar dacă bunul a fost predat la încheierea contractului.
§ 2. Obligaţia de predare a bunului vândut
Noţiunea de predare. Prin predare se înţelege punerea efectivă a bunului vândut la
dispoziţia cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru
exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei (art. 1685 Noul Cod civil).
Prezintă o mare importanţă pentru că îl pune pe cumpărător în posesia efectivă a
bunului, îi dă posibilitatea să-şi exercite toate prerogativele pe care i le conferă dreptul de
proprietate, ca de exemplu, perceperea fructelor sau începerea unei posesii.
În ce priveşte întinderea obligaţiei de predare, ea include, pe lângă obligaţia predării
bunului, predarea:
a) accesoriilor şi a tot ce este destinat folosinţei perpetue a bunului;
b) titlurilor şi a documentelor privitoare la proprietatea sau folosinţa bunului;
c) fructele bunului vândut; dacă nu s-a convenit altfel, ele se cuvin cumpărătorului
8
 din ziua dobândirii proprietăţii.
Prin accesorii se înţeleg elementele materiale unite cu lucrul, de exemplu, cutia
viorii, husa şi cricul autoturismului, etc. Titlurile şi documeentele sunt de exemplu, titlul de
proprietate, certificatul de înmatriculare a autoturismului şi cartea de identitate, etc.
Modul de executare a obligaţiei de predare. Executarea obligaţiei de predare
presupune, de cele mai multe ori, efectuarea unor acte care să permită şi să asigure intrarea
efectivă a cumpărătorului în stăpânirea materială a bunului.
Predarea bunului imobil se face prin punerea acestuia la dispoziţia cumpărătorului,
liber de orice bunuri ale vânzătorului (art. 1687 Noul Cod civil).
Predarea bunului mobil se face prin:
- remiterea materială sau
- remiterea titlului reprezentativ ori a unui alt document sau lucru care permite
cumpărătorului preluarea în orice moment.
În ce priveşte locul predării, art. 1689 Noul Cod civil stabileşte că „predarea trebuie să
se facă la locul unde bunul se afla în momentul încheierii contractului, dacă nu rezultă altfel din
convenţia părţilor ori, în lipsa acesteia, din uzanţe”. În consecinţă, obligaţia de predare este
portabilă.
Regula este valabilă dacă bunul este individualizat în momentul încheierii
contractului; în celelalte cazuri (vânzarea bunurilor de gen, vânzarea de bunuri viitoare),
obligaţia de predare este cherabilă, deci trebuie să se facă la domiciliul vânzătorului
(art.1494 alin.1 lit.c din Noul Cod civil).
Starea bunului vândut. Bunul trebuie predat în starea în care se afla în momentul
încheierii contractului.
Potrivit art. 1486 Noul Cod civil, în cazul bunurilor de gen, debitorul are dreptul să
aleagă bunurile ce vor fi predate. El nu este însă liberat decât prin predarea unor bunuri de
calitate cel puţin medie.
La preluare, cumpărătorul trebuie să verifice imediat starea bunului potrivit
uzanţelor. Dacă în urma verificării se constată existența unor vicii aparente, cumpărătorul
trebuie să îl informeze pe vânzător despre acestea fără întârziere. În lipsa informării, se
consideră că vânzătorul și-a executat obligația de predare.
Potrivit art. 1691 Cod civil, în cazul în care cumpărătorul contestă calitatea sau starea
bunului pe care vânzătorul i l-a pus la dispoziție, președintele judecătoriei de la locul
prevăzut pentru executarea obligației de predare, la cererea oricăreia dintre părți, va
desemna de îndată un expert în vederea constatării. Prin aceeași hotărâre se poate dispune
sechestrarea sau depozitarea bunului. Dacă păstrarea bunului ar putea aduce mari pagube
sau ar ocaziona cheltuieli însemnate, se va putea dispune chiar vânzarea pe cheltuiala
proprietarului, în condițiile stabilite de instanță.
Din analiza acestor texte legale, rezultă că legiuitorul a instituit o procedură specială
a recepţiei lucrului în etapa predării-primirii acestuia, procedură nereglementată în vechiul
Cod civil.
În ce priveşte momentul predării bunului vândut, predarea acestuia trebuie să se
facă la termenul stipulat. În lipsa unui termen, cumpărătorul poate cere predarea bunului
de îndată ce preţul este plătit. Dacă însă, ca urmare a unor împrejurări cunoscute
cumpărătorului la momentul vânzării, predarea bunului nu se poate face decât după
trecerea unui termen, părțile sunt prezumate că au convenit ca predarea să aibă loc la
9
expirarea acelui termen ( art. 1693 Noul Cod civil).
Cu referire specială la imobile ( în special terenuri), noul Cod civil consacră, în
art.1741-1745, câteva reguli care reglementează relaţiile dintre părţi dacă bunul predat nu
este conform celor convenite.Astfel:
a) vânzarea imobilelor fără indicarea suprafeţei (art.1741)
Atunci când se vinde un imobil determinat, fără indicarea suprafeței, pentru un preț
total, nici cumpărătorul și nici vânzătorul nu pot cere rezoluțiunea ori modificarea prețului
pe motiv că suprafața este mai mică ori mai mare decât au crezut.
b) vânzarea unei suprafețe dintr-un teren mai mare (art. 1.742)
Atunci când se vinde, cu un anumit preț pe unitatea de măsură, o anumită suprafață
dintr-un teren mai mare, a cărei întindere sau amplasare nu este determinată, cumpărătorul
poate cere strămutarea proprietății numai după măsurarea și delimitarea suprafeței
vândute.
c) vânzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeței (art. 1.743)
Dacă, în vânzarea unui imobil cu indicarea suprafeței și a prețului pe unitatea de
măsură, suprafața reală este mai mică decât cea indicată în contract, cumpărătorul poate
cere vânzătorului să îi dea suprafața convenită. Atunci când cumpărătorul nu cere sau
vânzătorul nu poate să transmită această suprafață, cumpărătorul poate obține fie
reducerea corespunzătoare a prețului, fie rezoluțiunea contractului dacă, din cauza
diferenței de suprafață, bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat.
Dacă însă suprafața reală se dovedește a fi mai mare decât cea stipulată, iar
excedentul depășește a douăzecea parte din suprafața convenită, cumpărătorul va plăti
suplimentul de preț corespunzător sau va putea obține rezoluțiunea contractului. Atunci
când însă excedentul nu depășește a douăzecea parte din suprafața convenită,
cumpărătorul nu poate obține rezoluțiunea, dar nici nu este dator să plătească prețul
excedentului.
Acțiunea vânzătorului pentru suplimentul de preț și aceea a cumpărătorului pentru
reducerea prețului sau pentru rezoluțiunea contractului trebuie să fie intentate, sub
sancțiunea decăderii din drept, în termen de un an de la încheierea contractului, afară de
cazul în care părțile au fixat o dată pentru măsurarea imobilului, caz în care termenul de un
an curge de la acea dată.
d) vânzarea a două fonduri cu precizarea întinderii fiecăruia (art. 1.745)
În această situaţie, când prin același contract s-au vândut două fonduri cu precizarea
întinderii fiecăruia și pentru un singur preț, dacă întinderea unuia este mai mare, iar a
celuilalt mai mică, se va face compensația între valoarea surplusului și valoarea lipsei, iar
acțiunea, fie pentru suplimentul de preț, fie pentru scăderea sa, nu poate fi introdusă decât
potrivit regulilor prevăzute la art. 1.743 și 1.744.
Cheltuielile de predare a bunului vândut (cântărire, numărare, măsurare) sunt în
sarcina vânzătorului, iar cele de ridicare a bunului de la locul predării (încărcare, transport,
descărcare) sunt în sarcina cumpărătorului, dacă părţile contractului nu au convenit altfel
(art. 1666 alin.2 Cod civil).
Obligaţia accesorie predării. În cazul în care lucrul vândut nu se predă în momentul
încheierii contractului, vânzătorul este obligat să îl conserve până la predare, indiferent
dacă a operat sau nu transferul dreptului de proprietate. Această obligaţie se explică prin
faptul că lucrul vândut trebuie predat în starea în care se află în momentul perfectării
10
contractului şi constituie prin urmare un accesoriu al obligaţiei de predare.
Sancţiunea neexecutării obligaţiei de predare
Dacă obligația de plată a prețului este afectată de un termen și, după vânzare,
cumpărătorul a devenit insolvabil ori garanțiile acordate vânzătorului s-au diminuat,
vânzătorul poate suspenda executarea obligației de predare cât timp cumpărătorul nu
acordă garanții îndestulătoare că va plăti prețul la termenul stabilit.
Totuşi, dacă la data încheierii contractului, vânzătorul cunoștea insolvabilitatea
cumpărătorului, atunci acesta din urmă păstrează beneficiul termenului, dacă starea sa de
insolvabilitate nu s-a agravat în mod substanțial.
În caz de neexecutare a obligaţiei de predare a bunului din culpa vânzătorului,
cumpărătorul poate invoca excepţia de neexecutare, sau poate cere fie executarea în natură
a contractului, fie rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu daune interese.

11