§ 3.

Obligaţia de garanţie
Obligația de garanție a vânzătorului decurge din principiul în virtutea căruia acesta
trebuie să facă tot ce îi stă în putinţă, pentru a asigura cumpărătorului posesia liniştită şi
utilă a bunului vândut. Astfel, obligaţia de garanţie a vânzătorului trebuie privită sub un
dublu aspect: vânzătorul trebuie să îl garanteze pe cumpărător pentru liniştita posesiune
a lucrului, adică contra evicţiunii, cât şi pentru utila folosinţă a lucrului, adică contra
viciilor ascunse. Garanția reprezintă o obligație în virtutea căreia o persoană sau o
instituție răspunde față de altă persoană de ceva, îi dă cuiva siguranța că va avea ceva,
răspunde de valoarea sau de calitatea unui obiect.
Obligațiile de garanție se deosebesc de celelelate obligații prin faptul că debitorul
răspunde contractual dacă faptul garantat nu se produce, chiar dacă nu este în culpă și nu
are nici o contribuție cauzală la producerea acestui fapt.
Vânzătorul care primește un preț în schimbul transferului unui drept trebuie să
garanteze cumpărătorului că nimeni nu îl va tulbura în exercitarea acelui drept. Dacă un
terț ar putea (ar avea dreptul) să îl tulbure pe cumprător în exercițiul dreptului cumpărat
înaseamnă că acel ultim drept fie nu există, fie nu are conținutul și limitele indicate la
încheierea contractului, astfel încât prețul primit de către vânzător ar fi, în tot sau în parte,
lipsit de cauză. În consecință, pentru ca plata prețului să fie pe deplin justificată, vânzătorul
trebuie să îi garanteze cumpărătorului că asemenea tulburări nu vor exista, ori potrivit
tradiției terminologice romane, să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii.
Temeiul juridic al acestei obligații izvorăște din însăși obligația vânzătorului de a
transfera cumpărătorului dreptul de proprietate sau alt drept asupra bunului vândut și de a
i-l pune la dispoziție. Prin urmare, vânzătorul trebuie să facă tot ce îi stă în putință pentru a
asigura cumpărătorului stăpânirea liniștită a bunului vândut, obligația de garanție contra
evicțiunii fiind o prelungire în timp a obligației de transfer a proprietății și de punere la
dispoziție a bunului.
Finalitatea reglementării răspunderii pentru evicțiune este protejarea dreptului
cumpărătorului de a nu fi tulburat în folosința lucrului dobândit prin acel contract, nici
de către vânzător, nici de către un terț, iar dacă a fost evins în despăgubirea acestuia.
Prin garanţia contra evicţiunii, cumpărătorul beneficiază, în temeiul legii, de
promisiunea vânzătorului că nu-şi va pierde drepturile asupra lucrului, fie pentru o cauză
anterioară vânzării, fie printr-o faptă personală a vânzătorului, posterioară vânzării,
respectiv că îl va apăra pe cumpărător de orice pagubă şi îl va despăgubi dacă ea s-a
produs.
În sensul său originar, etimologic, evicțiunea însemna pierderea unui drept ca
urmare a unei judecăți. Cuvântul provine din latinescul evictio – omis = deposedare; adică o
persoană pierde dreptul său asupra unui lucru, deoarece prin justiţie s-a recunoscut unui
terţ un drept concurent cu al evinsului.
I. Garanţia contra evicţiunii
A. Noţiune. Evicţiunea reprezintă pierderea proprietăţii lucrului sau tulburarea
cumpărătorului în exercitarea prerogativelor sale de proprietar sau a altui drept transmis,
rezultând din valorificarea de către un terţ a unui drept asupra lucrului, care exclude, în tot
sau în parte, dreptul cumpărătorului.
Art. 1695 alin. 1 Cod civil prevede că vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze
pe cumpărător împotriva evicţiunii care l-ar împiedica total sau parţial în stăpânirea
1
netulburată a bunului vândut.
Evicţiunea rezultă, de regulă, dintr-o hotărâre judecătorească dar există şi
posibilitatea ca aceasta să se producă şi în lipsa unei acţiuni în justiţie: de exemplu, când
dreptul terţului este atât de evident încât cumpărătorul cedează bunul, fără a se mai judeca;
cumpărătorul a dobândit de la un neproprietar şi ulterior el devine proprietarul lucrului
prin moştenire sau donație; cumpărătorul urmărit de creditorul ipotecar plăteşte creanţa
ipotecară, pentru a degreva bunul şi a-l păstra. Și doctrina și jurisprudența din vechea
reglementare admiteau posibilitatea existenței evicțiunii în afara unei hotărâri judecătorești.
În aceste cazuri însă, protecţia cumpărătorului este însă limitată de lege. Astfel,
potrivit art. 1705 alin.2 Cod civil, cumpărătorul care, fără a exista o hotărâre judecătorească,
a recunoscut dreptul terțului pierde dreptul de garanție, afară de cazul în care dovedește că
nu existau motive suficiente pentru a împiedica evicțiunea.
O modificare adusă de Noul Cod civil în materia garanției contra evicțiunii vizează
consacrarea expresă a existenței unei garanții ascendente pentru evicțiune. Prin antrenarea
acestei garanții, dacă același bun a fost revândut, oricare dintre subdobânditorii bunului
pot acționa în judecată pe vânzătorul anterior din șirul de vânzări consecutive, deoarece,
conform art. 1706 Cod civil, „Vânzătorul este obligat să garanteze contra evicțiunii față de
orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu
oneros ori cu titlu gratuit”. Prin reglementarea acestui text legal, situația cumpărătorului
final se ameliorează considerabil, în cazurile în care autorul său direct (ultimul vânzător)
este insolvabil, restituirea prețului ori reducerea acestuia putând fi obținută de la vânzătorul
inițial, consecutiv evicțiunii. Garanția ascendentă înlătură multitudinea de acțiuni în
garanție privind același caz de evicțiune și pune capăt șirului inutil și costisitor de litigii
antrenate de evicțiune.
Condițiile de angajare a răspunderii trebuie să fie îndeplinite în raport cu prima
vânzare, însă de efectele aplicării garanției contra evicțiunii va beneficia subdobânditorul,
iar nu co-contractantul celui răspunzător.
Acțiunea subdobânditorului în garanție ascendentă contra vânzătorului inițial va fi
supusă, în principiu, regimului contractului de vânzare, prin care cel obligat la garanție a
transferat dreptul către următorul dobânditor din lanț, cu toate clauzele limitative sau
exoneratoare de garanție, cu o singură excepție și anume faptul că vânzătorul pârât nu
poate fi obligat să restituie mai mult decât prețul efectiv primit în primul contract (plus
daunele-interese generate de eventualul dol comis).
Garanţia pentru evicţiune este datorată indiferent de natura corporală sau
incorporală a lucrului vândut ori de faptul că vânzătorul este un profesionist sau un
particular.
Obligaţia de garanţie revine vânzătorului, iar după moartea lui se transmite
succesorilor universali şi cu titlu universal, datorită naturii ei patrimoniale, iar cel
îndreptăţit să pretindă garanţia contra evicţiunii este atât cumpărătorul, cât şi succesorii săi
în drepturi (universali, cu titlu universal sau cu titlu particular).
În situația în care contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat prin mandatar,
rsăpunderea pentru evicțiune aparține vânzătorului și nu mandatarului, deoarece
încheierea actului prin mandatar nu transmite obligația de garanție în sarcina
mandatarului.
Cân există mai mulți obligați să garanteze contra evicțiunii, obligația lor are natura
2
de obligație indivizibilă. Astfel, potrivit art. 1697 Cod civil, obligația de garanție contra
evicțiunii este indivizibilă între debitori iar cumpărătorul poate acționa împotriva oricăruia
dintre succesorii cu vocație universală ai vânzătorului decedat pentru obligarea acestuia la
plata integrală de despăgubiri, cu posibilitatea ulterioară a pârâtului de a acționa în regres
împotriva celorlalți debitori.
În cazul vânzării silite, sunt aplicabile dispozițiile art. 860 Cod procedură civilă,
republicat, potrivit cărora orice cerere de evictiune, totala sau partiala, privind imobilul
adjudecat este definitiv stinsă. În cazul imobilelor inscrise pentru prima data in cartea
funciara, cererea de evictiune se va prescrie in termen de 3 ani de la data inscrierii actului
de adjudecare in cartea funciara. Prin urmare, în actuala reglementare, adjudecatarul unui
imobil nu mai poate fi evins, dacă imobilul nu este înscris pentru prima oară în cartea
funciară.
Garanţia contra evicţiunii diferă după cum se referă la fapta personală a
vânzătorului sau la fapta unui terţ.
B. Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapte imputabile vânzătorului
Garanţia contra evicţiunii provenind de la vânzător este prevăzută în art. 1695 alin.3
Cod civil, potrivit căruia garanția este datorată împotriva evicțiunii ce provine din fapte
imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării.
Prin urmare, vânzătorul trebuie să se abţină de la orice act, material sau juridic,
comis înaintea sau după încheierea contractului prin care ar putea leza pe cumpărător fie în
privinţa dreptului de proprietate, fie a folosinţei bunului dobândit prin cumpărare, chiar
dacă acestea ar fi fost licite dacă ar fi fost comise de orice altă persoană afară de el. Un
exemplu de fapt imputabil vânzătorului ar fi de exemplu, situația în care cedentul unui
brevet de invenție continuă exploatarea invenției după data actului de cesiune.
Obligația de garanție a vânzătorului pentru fapte propii vizează atât tulburarea
directă a cumpărătorului cât și evicțiunea indirectă, săvârşită de către vânzător prin
intermediul unui terţ.
Cumpărătorul se poate apăra împotriva tulburărilor din partea vânzătorului
invocând "excepţia de garanţie": cine trebuie să garanteze pentru evicţiune nu poate să
evingă (quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio), principiu instituit în art.
1696 Cod civil. Astfel, dacă a vândut lucrul altuia şi apoi l-a moştenit pe adevăratul
proprietar, nu îl poate evinge pe cumpărător, care îi va opune excepţia personală de
garanţie.
Garanția pentru fapte imputabile vânzătorului este perpetuă, nu se stinge prin
prescripție extinctivă, excepția putând fi invocată oricând.
Excepția de garanție poate fi opusă vânzătorului indiferent dacă dreptul care stă la
baza acțiunii sale a intrat în patrimoniul său înainte sau după încheierea contractului de
vânzare.
Răspunderea vânzătorului pentru evicţiunea rezultând dintr-un fapt personal al său
nu poate fi înlăturată prin convenţia părţilor.
C. Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ
Vânzătorul răspunde de asemenea pentru tulburările cauzate cumpărătorului de
către terți în exercitarea dreptului cumpărat.
Vânzătorul este prezumat a cunoaște situația juridică a bunului obiect al contractului
de vânzare-cumpărare, astfel că, în lipsa unei clauze contractuale contrare, se presupune că
3
a transmis bunul liber de drepturi în favoarea altor persoane. Așadar, dacă un terț se
pretinde totuși titularul unui asmenea drept, este firesc ca el să fie ținut să îl apere pe
cumpărător contra terțului sau să răspundă de consecințe dacă pretențiile terțului sunt
întemeiate.
Răspunderea vânzătorului pentru evicţiunea rezultând din fapta unui terţ este
angajată dacă sunt întrunite cumulativ trei condiţii, condiții ce trebuiau îndeplinite și în
vechea reglementare:
a) Să existe o tulburare de drept, adică evicțiunea să aibă o cauză juridică
Reprezintă o tulburare de drept invocarea de către un terţ a unui drept, sarcini sau
servituţi asupra bunului vândut. Dreptul invocat de către terţ poate fi un drept real
(dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct etc) sau un drept de creanţă (dreptul de
folosință izvorât dintr-un contract de locațiune sau un drept de preempțiune) ori un drept
de proprietate intelectuală.
Răspunderea vânzătorului este antrenată doar dacă tulburarea din partea terţului
este o tulburare de drept, fondată pe un temei juridic, pentru că dacă este o tulburare de
fapt cumpărătorul se poate apăra singur, prin mijloace legale, de exemplu prin acţiunea
posesorie sau în revendicare imobiliară.
Pentru ca vânzătorul să răspundă, tulburarea trebuie să fie actuală şi efectivă, nu
doar una eventuală, simpla temere de o ipotetică evicţiune nu îl îndreptăţeşte pe
cumpărător să îl cheme în judecată pe vânzător. În acest sens, practica judiciară a statuat că
nu constituie o evicţiune în sensul legii simpla trimitere a unei notificări din partea terţului,
prin care acesta se pretinde proprietar şi îl ameninţă pe cumpărător cu acţiunea în
revendicare; s-a apreciat că trimiterea notificării, cu conţinutul arătat, nu este un act de
evicţiune actual şi concretizat prin pierderea totală sau parţială a lucrului.
Referitor la servituţile ce ar greva imobilul obiect al contractului de vânzare-
cumpărare, vânzătorul răspunde de servituţile nedeclarate şi care sunt neaparente,
deoarece se prezumă că cele aparente (care se pot recunoaşte prin semne exterioare vizibile)
sunt cunoscute şi acceptate de cumpărător.
Constituie o tulburare de natură a antrena răspunderea contra evicţiunii şi vânzarea
unui imobil ca fond dominant, fără ca servitutea să existe în realitate, evicţiunea este în
acest caz parţială, cu consecinţa micşorării valorii imobilului. În cazul ipotecilor și
privilegiilor, obligația de garanție operează numai dacă debitorul principal nu-și plătește
datoria și creditorul trece la realizarea creanței.
Buna sau reaua credinţă a vânzătorului, constând în cunoaşterea sau necunoaşterea
cauzei de evicţiune, nu influenţează răspunderea acestuia.
b) Cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării
Antrenarea răspunderii vânzătorului pentru evicţiune are loc numai dacă tulburarea
din partea terţului are o cauză anterioară momentului încheierii contractului de vânzare-
cumpărare. Este suficient pentru antrenarea răspunderii vânzătorului ca faptul generator
să se fi produs sau măcar să fi început să se producă într-o asemenea măsură încât
dobândirea dreptului de către terț să poată fi considerată certă. De exemplu, începerea unei
proceduri de expropriere înainte de încheierea contractului, dar nefinalizată.
Vânzătorul nu poate răspunde de împrejurările ivite după încheierea contractului şi
transmiterea lucrului în patrimoniul cumpărătorului, afară numai dacă evicţiunea provine
dintr-un fapt personal al său. Astfel, de exemplu, dacă vânzătorul vinde de două ori acelaşi
4
bun, iar al doilea dobânditor îşi face primul opozabil actul de dobândire, intrând cu bună-
credinţă în posesia bunului mobil sau înscriindu-şi cel dintâi dreptul în cartea funciară, a
doua vânzare reprezintă o cauză ulterioară încheierii primului contract de vânzare-
cumpărare, dar imputabilă vânzătorului.
c) Cauza evicţiunii să nu fie cunoscută de cumpărător
Cunoaşterea cauzei evicţiunii de către cumpărător conferă caracter aleatoriu
contractului, prezumându-se inclusiv acceptarea riscului evicţiunii. Sarcina probei în
această situaţie revine vânzătorului.
D. Modul de funcţionare a obligaţiei de garanţie
Modul de funcţionare a obligaţiei de garanţie
Pentru analiza modului în care funcţionează această garanţie, trebuie să distingem
după cum evicţiunea nu s-a produs, dar este pe cale să se producă şi ipoteza în care
evicţiunea s-a produs deja.
Din punct de vedere al conduitei impuse vânzătorului, până la producerea
evicţiunii, acestuia îi revine obligaţia de a se abţine de la orice act sau fapt, care ar putea să-l
tulbure pe cumpărător, deci una negativă, de a nu face.
I. Evicţiunea nu s-a produs, dar este pe cale să se producă
Dacă evicţiunea este iminentă, adică un terţ invocă anumite drepturi asupra bunului
cumpărat, vânzătorului îi revine obligaţia să îl apere pe cumpărător împotriva pretenţiilor
terţului, obligaţia sa fiind o obligaţie de a face.
Cumpărătorul, acţionat în judecată de terţ, îl va introduce în proces pe vânzător,
printr-o cerere de chemare în garanţie. Interesul cumpărătorului în a-l chema în garanţie pe
vânzător este triplu:
- de a-l apăra pe cumpărător cu toate mijloacele de care dispune, în scopul
respingerii acţiunii terţului;
- de a-i face opozabilă hotărârea judecătorească ce se va pronunţa de către instanţă
- de a evita, în cazul pierderii procesului, aplicarea dispoziţiilor art. 1705 Cod civil
care îl exonerează de răspundere pe vânzătorul nechemat în judecată de către cumpărătorul
condamnat printr-o hotărâre intrată în puterea lucrului judecat, dacă va dovedi ulterior că
existau motive suficiente pentru a se respinge cerearea terţului (excepţia procesului rău
condus).
II. Evicţiunea s-a produs
Dacă evicţiunea s-a produs, cumpărătorul poate pretinde angajarea răspunderii
vânzătorului pentru pagubele suferite ca urmare a evicţiunii, în acest caz vânzătorul va fi
ţinut de obligaţia de a da.
Acoperirea prejudiciului suferit de cumpărător prin evicţiune este datorată de
vânzător chiar independent de orice culpă din partea sa. Buna sau reaua credinţă a
vânzătorului influenţează doar cuantumul despăgubirilor la care va fi obligat.
În cazul în care evicţiunea s-a produs, întinderea răspunderii vânzătorului este
diferită, în funcţie de felul evicţiunii totală sau parţială.
1. Evicţiunea totală presupune pierderea în întregime de către cumpărător a dreptului de
proprietate asupra bunuluicumpărat. În această situație, conform art. 1.700 C. civ.,
cumpărătorul poate cere rezoluțiunea vânzării dacă a fost evins de întregul bun, iar odată
cu rezoluțiunea poate cere restituirea prețului șir eparareaprejudiciuluisuferit.
În consecinţă, are loc rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare iar vânzătorul

5
datorează cumpărătorului:
a) restituirea integrală a preţului primit, indiferent de micşorarea valorii lucrului la data
evicţiunii; în cazul în care cumpărătorul a obţinut un beneficiu de pe urma deteriorărilor
cauzate bunului, vânzătorul are dreptul să scadă din preţ o sumă corespunzătoare acestui
beneficiu. De exemplu, în cazul în care cumpărătorul unei suprafeţe de pădure a exploatat
o parte din aceasta înainte de producerea evicţiunii, vânzătorul va reţine din preţ valoarea
lemnului exploatat. Aceste reguli se aplică și atunci când vânzătorul este obligat să
înapoieze prețul primit unui subdobânditor care exercită acțiunea în garanție direct
împotriva sa, fără a deosebi după cum subdobânditorul a plătit celui de la care a cumpărat
un preț mai mic sau mai mare ori a dobândit bunul cu titlu gratuit (subdobânditorul fiind
un donatar).
b) valoarea fructelor pe care cumpărătorul evins a fost obligat să le restituie terţului
evingător, adică acelea pe care le-a perceput după ce a devenit de rea credinţă, respectiv
după data introducerii acţiunii terţului. Din momentul încheierii contractului,
cumpărătorul are dreptul să dobândească fructele, în calitate de posesor de bună-credință.
La cererea terțului evingător, el poate fi obligat la restituirea fructelor percepute, precum și
la contravaloarea acelora pe care a omis să le perceapă după ce a devenit de rea-credință
(adică a luat cunoștință de drepturile terțului asupra bunului vândut, cel târziu de la
primirii cererii de chemare în judecată formulată de către terț, când cauzele de ineficacitate
ale titlului său i-au fost cunoscute).
c) cheltuielile de judecată ale procesului din care a rezultat evicţiunea şi cele din
acţiunea în garanţie promovată de cumpărător împotriva vânzătorului, precum şi
cheltuielile cu redactarea contractului de vânzare-cumpărare (taxele de autentificare, taxele
de întabulare);
d) plata despăgubirilor reprezentând pierderile suferite şi câştigurile nerealizate de
către cumpărător din cauza evicţiunii. Această prevedere vizează alte pierderi suferite de
către cumpărător, cum ar fi contravaloarea chiriei pe care a plătit-o până când și-a găsit o
altă locuință, despăgubirile pe care le-a plătit locatarului cu care încheiase un contract de
locațiune și care a încetat din cauza evicțiunii etc.
De asemenea, dacă bunul vândut are în momentul producerii evicţiunii, indiferent
de motiv, o valoare mai mare decât la momentul cumpărării, vânzătorul este obligat să
plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, sporul de valoare acumulat până la
data evicțiunii. Practica judiciară a statuat că o aplicare corectă a dispozițiilor privind
obligarea la garanția pentru evicțiune și respectiv a stabilirii sporului de valoare presupune
luarea în calcul a valorii de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de
vânzare-cumpărare; a valorii de piață la momentul evicțiunii; a diferenței între valoarea de
piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de
piață a imobilului la momentul evicțiunii, această diferență constituind de fapt sporul de
valoare reglementat de dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune.
Vânzătorul este obligat să îl despăgubească pe cumpărător pentru cheltuielile
necesare şi utile făcute cu lucrul (de exemplu, cheltuielile ocazionate de zugrăvirea
imobilului), iar dacă este de rea-credinţă (a cunoscut cauza evicţiunii la data încheierii
contractului) va trebui să restituie şi contravaloarea cheltuielilor voluptuare (în scop de lux
sau plăcere) făcute cu lucrul vândut. Dacă aceste cheltuieli necesare şi utile profită terţului
evingător, cumpărătorul va trebui să se îndrepte în principal împotriva acestuia şi doar în
6
subsidiar în contra vânzătorului. Terţul evingător nu are însă obligaţia de a suporta
cheltuielile voluptuare făcute de cumpărător.
2. Evicţiunea parţialăreprezintă pierderea numai parţială a dreptului de proprietate
al cumpărătorului ori restrângerea acestui drept sau orice micşorare a valorii dobândite
prin contractul de vânzare-cumpărare.
În ipoteza evicţiunii parţiale, cumpărătorul are dreptul de a opta între:
a) rezoluţiunea vânzării atunci când pierderea suferită este atât de importantă încât
cumpărătorul nu ar mai fi încheiat contractul dacă ar fi putut să o prevadă;
b) menţinerea vânzării, cu restituirea unei părţi din preţ proporţională cu valoarea
părţii evinse, şi dacă este cazul, plata de daune interese.În acest caz, se va avea în vedere
prețul menționat în contractul de vânzare-cumpărare și, în funcție de ponderea valorii
părții de care a fost evins, cumpărătorul are dreptul la restituirea părții corespunzătoare din
preț. Nu prezintă relevanță dacă între momentul vânzării și momentul producerii evicțiunii
valoarea bunului a crescut sau a scăzut.
Art. 1704 din Noul Cod civil prevede în mod expres posibilitatea înlăturării
evicţiunii de către cumpărător, stabilind următoarele reguli:
 în situaţia în care cumpărătorul a păstrat în patrimoniul său bunul cumpărat,
plătindu-i terţului care îl ameninţa cu evicţiunea o sumă de bani sau dându-i în schimb un
alt bun, vânzătorul va fi eliberat de obligaţia de garanţie contra evicţiunii;
 în cazul în care cumpărătorul a plătit o sumă de bani terţului care îl ameninţa cu
evicţiunea, vânzătorul va trebui să îi restituie suma plătită plus dobânda legală, civilă sau
aplicabilă în raporturile dintre profesionişti, plus cheltuielile aferente acestor operaţiuni;
 în cazul în care cumpărătorul i-a dat terţului un alt bun în schimbul celui păstrat,
vânzătorul va trebui să îi restituie cumpărătorului valoarea bunului dat în scimb şi
cheltuielile aferente schimbului.
Art. 1704 Cod civil prevede în mod expres posibilitatea înlăturării evicţiunii de către
cumpărător, stabilind următoarele reguli:
Indiferent dacă evicțiunea este totală sau parțială, de regulă, rezoluțiunea este
judiciară, instanța urmând să aprecieze dacă sunt îndeplinite condițiile pentru ca
vânzătorul să răspundă pentru evicțiune și – în funcție de circumstanțele cauzei – dacă în
situația în care ar fi cunoscut evicțiunea cumpărătorul ar mai fi încheiat contractul. Prin
excepție, cumpărătorul poate declara unilateral rezoluțiunea sau aceasta poate interveni în
virtutea unui pact comisoriu, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege.
Acțiunea de garanție pentru evicțiune a cumpărătorului împotriva vânzătorului se
prescrie în termenul general de prescripție de 3 ani, termen care începe să curgă de la data
producerii evicțiunii.
E. Modificări convenţionale ale garanţiei contra evicţiunii
Aceste modificări pot avea loc, întrucât regulile mai sus prezentate, cunoscute sub
numele de garanţie de drept, nu sunt imperative. În acest sens art.1698 Cod civil prevede că
părţile pot conveni să extindă sau să restrângă obligaţia de garanţie. Acestea pot chiar
conveni să îl exonereze pe vânzător de orice garanţie contra evicţiunii.
Cu toate acestea, stipulația prin care obligația de garanție a vânzătorului este
restrânsă sau înlăturată nu îl exonerează și de obligația de a restitui prețul, cu excepția
cazului în care cumpărătorul și-a asumat riscul producerii evicțiunii.
Mai mult, vânzătorul nu poate fi exonerat dacă evicţiunea provine din propria sa
7
faptă ori din cauze pe care, cunoscându-le în momentul vânzării, le-a ascuns
cumpărătorului (art.1699 Cod civil), orice clauză contrară este considerată nescrisă.
II. Garanţia contra viciilor lucrului vândut
Noţiune. Obligaţia de garanţie contra viciilor lucrului vândut decurge din principiul
că vânzătorul este obligat să asigure cumpărătorului nu doar liniştita stăpânire a lucrului
vândut, ci şi utila folosinţă a acestuia. Descoperirea defectelor lucrului, după încheierea
contractului, atrage răspunderea vânzătorului.
Spre deosebire de garanţia pentru evicţiune, care asigură cumpărătorului apărarea
contra tulburărilor legate de titlul său de proprietate, garanţia pentru vicii ascunse asigură
cumpărătorului repararea prejudiciilor decurgând din deficienţele legate de utilitatea
practică a lucrului vândut.
Potrivit art. 1707 Cod civil, vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse care fac
bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în
asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu
ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic.
Garanţia pentru vicii ascunse funcţionează în orice fel de vânzare (vânzare sub
condiţie, cu plata preţului în rate, de drepturi litigioase, antecontract de vânzare -
cumpărare, indiferent că lucrul vândut este mobil, imobil, nou sau în stare uzată), cu
excepţia vânzării silite şi a vânzării de drepturi succesorale.
Condiţiile răspunderii pentru viciile ascunse
Răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse presupune îndeplinirea cumulativă a
următoarelor condiţii:
a) viciul să fie ascuns
Viciul este ascuns dacă la data predării nu putea fi descoperit, fără asistenţă de
specialitate de către un cumpărător prudent şi diligent.
Viciile aparente sunt acele vicii despre care cumpărătorul poate lua singur la
cunoştinţă şi care pot fi constatate la o simplă examinare.Dacă viciile sunt aparente,
vânzătorul nu răspunde, deoarece cumpărătorul avea posibilitatea să le observe. Soluţia
este logică şi echitabilă, fiind în concordanţă cu ideea că şi cumpărătorul trebuie să aibă o
atitudine activă la încheierea contractului şi preluarea bunului.
Viciile ascunse sunt lipsuri calitative ale lucrului, care nu puteau fi descoperite la
predare, folosind mijloacele obişnuite de verificare şi care fac lucrul impropriu
întrebuinţării potrivit destinaţiei sale sau îi micşorează întrebuinţarea. Exemplele de vicii
ascunse sunt numeroase în practică: reaua funcţionare a unui motor, boala animalului
vândut, igrasia unei case, furnizarea unei dischete contaminate cu un virus informatic, etc.
Aptitudinea cumpărătorului de a cunoaşte viciile lucrului se apreciază după tipul
abstract al omului prudent şi diligent, acest criteriu fiind aplicat consecvent în practica
judiciară.
Răspunderea vânzătorului nu este condiţionată de cunoaşterea viciului de către
acesta, adică este antrenată răspunderea pentru vicii ascunse şi în cazul în care vânzătorul a
fost de bună credinţă. Buna sau reaua credinţă nu afectează existenţa răspunderii
vânzătorului ci doar întinderea răspunderii acestuia.
b) viciul sau cauza lui să existe în momentul predării bunului. Viciul ascuns nu
trebuie să se manifeste în toată amplitudinea sa numai înainte de încheierea contractului,
fiind suficient să fi existat cauza sau germenii lui, chiar dacă viciul s-a exteriorizat abia
8
ulterior vânzării.
c) viciul să fie grav, astfel să restrângă considerabil sau chiar să înlăture folosirea
bunului potrivit destinaţiei sale obişnuite ori în scopul avut în vedere de părţile
contractante.
Aprecierea gravităţii viciului reprezintă o chestiune de fapt, care urmează a fi
stabilită de către instanţa de judecată, în funcţie de particularităţile concrete ale speţei.
Îndeplinirea cumulativă a condiţiilor răspunderii vânzătorului pentru viciile lucrului
vândut trebuie dovedite de cumpărător, fiind admis orice mijloc de probă.
În situaţia în care cumpărătorul, ulterior încheierii contractului, descoperă viciile
ascunse ale bunului cumpărat, este obligat să le aducă la cunoştinţa vânzătorului într-un
termen rezonabil, stabilit potrivit cu împrejurările, sub sancţiunea decăderii din dreptul de
a putea cere instanţei de judecată rezoluţiunea contractului.
Dacă vânzarea este încheiată între profesionişti, iar bunul este mobil corporal,
termenul în care trebuie denunţate viciile este de două zile lucrătoare.
Ca şi o particularitate a garanţiei pentru vicii ascunse, Noul Cod civil reglementează
garanţia pentru buna funcţionare în art. 1716-1718.
În afară de garanţia contra viciilor ascunse, vânzătorul care a garantat pentru un
timp determinat buna funcţionare a bunului vândut este obligat, în cazul oricărei defecţiuni
ivite înăuntrul termenului de garanţie, să repare bunul pe cheltuiala sa.
Dacă reparaţia este imposibilă sau dacă durata acesteia depăşeşte timpul stabilit prin
contract sau prin legea specială, vânzătorul este obligat să înlocuiască bunul vândut. În
lipsa unui termen prevăzut în contract sau în legea specială, durata maximă a reparaţiei
este de 15 zile de la data când cumpărătorul a solicitat repararea bunului.
Dacă bunul a pierit din cauza viciilor, vânzătorul este obligat să restituie prețul și
cheltuielile vânzării, iar dacă a fost de rea-credință, poate fi obligat și la plata de daune-
interese.Pierderea sau deteriorrarea bunului, chiar prin forță majoră, nu îl împiedică pe
cumpărător să obțină aplicarea măsurilor prevăzute la art.1710 Cod civil.
Efectele obligaţiei de garanţie contra viciilor
Potrivit art. 1710 Cod civil, cumpărătorul unui bun afectat de vicii ascunse are
următoarele posibilităţi:
a) înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia;
b) înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii;
c) reducerea corespunzătoare a preţului;
d) rezoluţiunea vânzării
Acţiunea în rezoluţiune numită şi acţiunea redhibitorie are ca efect desfiinţarea vânzării,
cu consecinţa restituirii prestaţiilor reciproce: vânzătorul va restitui preţul, iar
cumpărătorul lucrul. Pe lângă preţ, cumpărătorul va primi şi cheltuielile vânzării, iar dacă
vânzătorul a fost de rea credinţă (adică dacă a cunoscut viciile lucrului), cumpărătorul
poate obţine - pe lângă preţ - şi daune interese sau cel puţin dobânzile legale pentru suma
încasată de vânzător drept preţ, de la data încasării până la restituire.
Acţiunea în reducerea preţului, numită acţiunea estimatorie sau quanti-minoris, este
folosită de cumpărător în cazul în care menţine vânzarea, păstrează bunul afectat de vicii
ascunse, dar cere restituirea unei părţi din preţ, proporţională cu prejudiciul cauzat prin
apariţia viciului, sumă stabilită, dacă este cazul, de experţi.
Dreptul la acţiune privind viciile ascunse se prescrie în termenul general de
9
prescripţie extinctivă de trei ani.
Modificări convenţionale ale garanţiei contra viciilor.Dispoziţiile Codului civil
privitoare la garanţia contra viciilor ascunse au un caracter supletiv, ceea ce permite
părţilor - prin convenţie - să limiteze, să înlăture sau să agraveze această obligaţie a
vânzătorului.
a) Dacă vânzătorul a fost de rea credinţă, clauzele de înlăturare sau limitare a
răspunderii pentru vicii sunt nule în privinţa viciilor pe care vânzătorul le-a cunoscut ori
trebuia să le cunoască la data încheierii contractului (art. 1708 Cod civil). Buna-credinţă a
vânzătorului se prezumă până la proba contrară.
b) Clauzele de agravare a obligaţiei de garanţie pentru vicii sunt recunoscute
valabile indiferent de buna sau reaua credinţă a vânzătorului.
III. Obligaţiile cumpărătorului
Contractul de vânzare-cumpărare naşte în sarcina cumpărătorului obligaţia de a
plăti preţul, de a prelua lucrul cumpărat şi - dacă în contract nu s-a prevăzut altfel- de a
suporta cheltuielile vânzării. Prin acordul lor de voinţă părţile pot modifica aceste obligaţii,
după cum pot adăuga şi obligaţii noi în sarcina cumpărătorului.
§ 1. Obligaţia de a plăti preţul
A. Noţiune
Principala obligaţie a cumpărătorului este de a plăti preţul în ziua şi la locul
determinat în contract. Această obligaţie este de esenţa vânzării, fiind impusă de lege cu
caracter imperativ.
Plata preţului semnifică remiterea sumei de bani ce corespunde valorii lucrului
vândut. Această sumă este stabilită de părţi din momentul încheierii contractului sau
urmează a fi determinată pe baza criteriilor convenite de părţi la data perfectării vânzării.
În principiu, plata preţului se realizează sub forma unei sume globale, care face
obiectul unei prestaţii unice, dar părţile pot conveni ca plata preţului să se facă în rate, prin
mai multe prestaţii succesive.
B. Locul şi data plăţii
Dacă nu s-a determinat nimic în privinţa locului şi plăţii preţului în contract,
cumpărătorul are obligaţia de a plăti la locul în care bunul se afla în momentul încheierii
contractului şi de îndată ce proprietatea este transmisă. Dacă în momentul încheierii
contractului de vânzare-cumpărare bunurile se află în tranzit în lipsa unei stipulaţii
contrare, plata preţului se face la locul care rezultă din uzanţe sau, în lipsa acestora, la locul
destinaţiei.
În cazul în care s-a prevăzut în contract un termen pentru plata preţului, vânzătorul
nu poate pretinde plata înainte de împlinirea acestuia. În ceea ce priveşte posibilitatea
cumpărătorului de a plăti anticipat, aceasta există doar dacă termenul este stabilit în
favoarea cumpărătorului sau dacă vânzătorul este de acord.
Dacă vânzătorul refuză să primească preţul, cumpărătorul are la îndemână
procedura ofertei reale de plată urmată de consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorului.
În situaţia în care cumpărătorul are motive de a se teme că va fi evins (de exemplu
prin exerciţiul unei acţiuni în revendicare sau ipotecare), el este îndreptăţit să suspende
plata preţului până la încetarea tulburării sau până când vânzătorul oferă o garanţie
corespunzătoare. Cumpărătorul nu poate suspenda plata preţului dacă a cunoscut pericolul

10
evicţiunii în momentul încheierii contractului sau dacă în contract s-a prevăzut că plata se
va face chiar în caz de tulburare.
Plata preţului de către cumpărător este garantată de lege cu un privilegiu special ori
după caz o ipotecă legală asupra bunului vândut.
C. Dobânda preţului
Art. 1721 Cod civil prevede că în cazul în care nu s-a convenit altfel, cumpărătorul
este ţinut să plătească dobânzi asupra preţului din ziua dobândirii proprietăţii, dacă bunul
produce fructe civile sau naturale, ori din ziua predării, dacă bunul nu produce fructe, însă
îi procură alte foloase.
Dacă părţile au prevăzut dobânzi, dar nu au indicat cuantumul acestora,
cumpărătorul datorează dobânda legală, în condiţiile O.G. nr.13/2011 privind dobânda
legală remuneratorie şi penalizatoare.
D. Sancţiunea neplăţii preţului
În caz de neexecutare totală sau parţială a obligaţiei de plată a preţului de către
cumpărător, vânzătorul are la îndemână următoarele mijloace de apărare:
a) excepţia de neexecutare a contractului; astfel, vânzătorul obţine, fără intervenţia
instanţei de judecată, suspendarea executării obligaţiei ce îi incumbă, până când
cumpărătorul îşi îndeplineşte propriile sarcini.
b) executarea silită a obligaţiei de plată a cumpărătorului – care este totdeauna posibilă,
întrucât are ca obiect o sumă de bani.
Acţiunea în plata preţului este o acţiune patrimonială, personală şi se prescrie în
termenul general de prescripţie de 3 ani;
c) acţiunea în rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare; potrivit art. 1724 Cod
civil. Rezoluţiunea vânzării are drept efect desfiinţarea retroactivă a vânzării-cumpărării şi
repunerea părţilor în situaţia anterioară, prin restituirea reciprocă a prestaţiilor deja
executate. Rezoluţiunea urmează regulile generale, adică poate fi dispusă de instanţă la
cerere dacă neexecutarea nu este de mică însemnătate sau poate fi declarată unilateral de
către partea îndreptăţită în condiţiile art. 1552 Cod civil.
În cazul vânzării de bunuri mobile, cumpărătorul este de drept în întârziere cu
privire la îndeplinirea obligaţiilor sale dacă la scadenţă, nici nu a plătit preţul şi nici nu a
preluat bunul.
§ 2. Obligaţia de a prelua lucrul cumpărat
Cumpărătorul este obligat să ia în primire bunul vândut la termenul şi locul unde
vânzătorul trebuie să execute obligaţia de predare, suportând şi cheltuielile ocazionate de
ridicarea de la locul predării.
Dacă vânzarea are ca obiect bunuri mobile care sunt supuse deteriorării rapide sau
deselor schimbări de valoare şi acestea nu au fost preluate de către cumpărător în termenul
convenit, cumpărătorul este de drept pus în întârziere în privinţa preluării lor, chiar dacă
preţul a fost plătit, sau atunci când a solicitat predarea, fără să fi plătit preţul.
Dacă nu s-a prevăzut un termen de plată, iar cumpărătorul nu a plătit preţul,
vânzătorul poate, în cel mult 15 zile de la data predării, să declare rezoluţiunea fără punere
în întârziere şi să ceară restituirea bunului mobil vândut, cât timp bunul este încă în posesia
cumpărătorului şi nu a suferit transformări.
Cu titlu de noutate, art. 1726 Cod civil instituie şi o procedură de „executare directă”
a bunului mobil nepreluat. Astfel, potrivit acestui text de lege, când cumpărătorul unui bun
11
mobil nu îşi îndeplineşte obligaţia de preluare sau de plată, vânzătorul are facultatea de a
depune lucrul vândut într-un depozit, la dispoziţia şi pe cheltuiala cumpărătorului, sau de
a-l vinde.
Vânzarea se va face prin licitaţie publică sau chiar pe preţul curent, dacă lucrul are
un preţ la bursă sau în târg ori stabilit de lege, de către o persoană autorizată de lege pentru
asemenea acte şi cu dreptul vânzătorului la plata diferenţei între preţul convenit la prima
vânzare şi cel efectiv obţinut, precum şi la daune-interese.
§ 3. Obligaţia de a suporta cheltuielile vânzării
Dacă părţile nu au convenit altfel, potrivit art. 1719 Cod civil, cumpărătorul este
obligat să suporte cheltuielile vânzării (cheltuielile de redactare şi autentificare a
contractului, taxa de înscriere în cartea funciară).
Când vânzătorul suportă aceste cheltuieli fără a fi obligat la aceasta, el este în drept
să le pretindă de la cumpărător, fiind suficient să facă dovada că le-a plătit şi că nu s-a
convenit prin contract ca el să le suporte.

12