Garantia pentru evictiune reprezinta una dintre cele mai importante obligatii ale vanzatorului in contractul

de vanzare-cumparare si este reglementata in Codul civil, in art. 1337-1352.

Garantia opereaza de drept in orice vanzare, ceea ce inseamna ca nu e necesar ca partile sa introduca o clauza
specifica in contract.

Scopul garantiei il reprezinta protejarea dreptului cumparatorului de a nu fi tulburat in folosinta lucrului dobandit
prin acel contract, nici de catre vanzator, nici de catre terte persoane.

Juridic, termenul de evictiune desemneaza pierderea unui drept in urma unui proces, ceea ce practic, in
contractul de vanzare-cumparare, reprezinta pierderea bunului de catre cumparator. Actiunea in instanta nu este
intotdeauna obligatorie pentru pierderea dreptului. Atunci cand un tert are un drept evident asupra bunului,
procesul nu are sens.

Raspunderea pentru evictiune este in fapt o obligatie a carei incalcare se sanctioneaza independent de vina
(culpa) debitorului contractual, si chiar daca vanzatorul a fost de buna-credinta. Obligatia subzista si fata de
dobanditorii succesivi ai bunului, deci se poate invoca atat impotriva vanzatorului cat si impotriva oricarui autor
anterior.

Garantia pentru evictiune poate avea doua forme: garantia pentru faptele personale ale vanzatorului si garantia
pentru tulburarile care provin de la terti.

Garantia faptului personal al vanzatorului

Este esentiala pentru contractul de vanzare cumparare, vanzatorul si succesorii lui, universali sau cu titlu
universal fiind obligati sa se abtina de la orice act, anterior sau ulterior vanzarii, de natura sa ameninte
proprietarea, folosinta sau detentia cumparatorului sau a succesorilor acestuia asupra bunului vandut. Nu exista
termen limita pentru aceasta obligatie, ci se considera a fi o obligatie permanenta si perpetuua.

Tulburarea poate fi de drept sau de fapt. Tulburarea de drept, interzisa vanzatorului, poate fi invocarea unui drept
pentru care nu exista contract valabil, precum dreptul de abitatie, de servitute, uzufructul sau locatiunea.

Tulburarea de fapt presupune garantia vanzatorului pentru orice fapt material al sau care il priveaza in tot sau in
parte pe cumparator de exercitarea dreptului de proprietate dobandit prin contractul de vanzare-cumparare.
Cumparatorul amenintat cu o asemenea tulburare, poate opune in instanta exceptia de garantie. Potrivit art. 1339
C.Civ. orice conventie care inlatura raspunderea vanzatorului pentru faptele personale este nula.

Garantia impotriva evictiunii provenind de la terti

Vanzatorul raspunde si pentru evictiunea ce provine de la o terta persoana, cu precizarea ca este necesar sa se
indeplineasca urmatoarele conditii:
sa existe o tulburare de drept;
cauza tulburarii sa fie anterioara datei de incheiere a contractului de vanzare-cumparare;
cumparatorul sa nu fi cunoscut cauza evictiunii.

In cazul tulburarilor provenite de la terti, cumparatorul are dreptul sa se planga numai pentru tulburarile de drept.
Ceea ce presupune ca tertul invoca un drept real (precum proprietatea, uzufructul, servitutea) asupra bunului
dobandit prin vanzare-cumparare de catre cumparator. De asemenea, tertul poate sa invoce un drept de creanta
precum dreptul de locatiune sau chiar sarcini sau servituti care greveaza bunul.

In principiu, vanzatorul poate fi chemat sa raspunda pentru tulburari de drept provenind de la terti, dar numai
tulburari a caror cauza este anterioara vanzarii (drepturi ale tertului nascute anterior vanzarii, chiar daca
exercitate ulterior).
De asemenea, obligatia vanzatorului la garantie exista numai daca, la data incheierii contractului, cumparatorul
nu a cunoscut faptul ca o terta persoana are sau pretinde ca are drept asupra bunului. Sarcina probei cunoasterii
cauzei evictiunii de catre cumparator cade asupra vanzatorului. Numai in cazuri deosebite, cumparatorul poate
invoca necunoasterea si numai daca aceasta este legitima comparativ cu gradul de cunostinte al cumparatorului,
spre exemplu.

In fine, in ce priveste sarcinile, vanzatorul este obligat sa le declara in momentul incheierii contractului de vanzare
cumparare. Se are deci in vedere buna-credinta a cumparatorului, corelata cu buna-credinta a vanzatorului si
obligatia acestuia de informare.

Cuprins
1. Garantiile vanzarii
2. Garantia pentru evictiune
3. Garantia faptului personal al vanzatorului
4. Garantia pentru fapta tertilor
4.1 Conditiile garantiei pentru fapta tertilor
4.2 Functionarea garantiei pentru fapta tertilor
5. Intelegerile dintre parti in privinta garantiei de evictiune
Extras din document
1. Garantiile vanzarii
Potrivit dispozitiilor art.1313 Cod civil Vanzatorul are doua obligatii principale, a preda
lucrul si a raspunde de dansul .Asadar, pe langa obligatia de predare, dupa incheiarea
contractului, vanzatorul are si obligatia de a raspunde de lucrul vandut.
Din dispozitiile art.1336, situat in Sectiunea III Despre raspunderea vanzatorului din
Capitolul IV, Titlul V, Cartea a III-a din Codul civil rezulta ca legiuitorul are in vedere
faptul ca, vanzatorul raspunde catre cumparator de linistita posesiune a lucrului si de
viciile aceluiasi lucru.Vanzatorul poarta astfel fata de cumparator o raspundere de
evictiune si o raspundere de viciile lucrului vandut.
Cu toate ca in drepul roman, codul civil utilizeaza termenul de raspundere acolo unde
Codul civil francez utilizeaza termenul de garantie este unanim recunoscut si la noi ca,
vanzatorul garanteaza pe cumparator pentru evictiune si pentru viciile ascunse ale
lucrului vandut. Ambele garantii decurg de plin drept din contractul de vanzare nefiind
necesara mentionarea lor expresa in cuprinsul acestuia.
2. Garantia pentru evictiune
Art.1336 pct.1 c.civ. precizeaza ca vanzatorul garanteaza pe cumparator de linistita
posesiune a lucrului ceea ce constituie in mod cert o reminiscenta a conceptiei romane
asupra vanzarii.In dreptul roman, obligatia principala a vanzatorului nu era aceea de a
transfera proprietatea, ci doar de a asigura cumparatorului linistita posesiune a lucrului
vandut astfel incat ceea ce trebuia sa garanteze vanzatorul cumparatorului dupa
incheierea contractului era tocmai acest lucru .
Desi in dreptul modern vanzarea are efecte mai extinse decat in dreptul roman, fiind
translativa de proprietate, se poate accepta totusi ideea ca formularea art.1336 c.civ. nu
este gresita avand insa un continut mai complex, semnificand faptul ca vanzatorul
garanteaza cumparatorului chiar proprietatea cu toate atributele sale ( uzul, folosinta si
dispozitia ), incluzand, printre altele si asigurarea linistitei folosinte a lucrului vandut.
Spre deosebire de dreptul roman in care evictiunea desemna deposedarea
cumparatorului de catre un tert de lucrul vandut in urma unui proces in care acesta din
urma castiga demonstrand exiustenta unui drept real prioritar asupra celui al
cumparatorului in prezent notiunea are un sens mai larg incluzand nu numai tulburarile
de drept ci si de fapt, iar atunci cand este vorba despre tulburari de drept acestea pot sa
se refere atat la valorificarea unui drept real de catre un tert ( drept de proprietate, de
servitute , de ipoteca), dar si a unor dreapturi de creanta opozabile cumparatorilor .
Garantia pentru evictiune este datorata de orice vanzator, de succesorii sai universali
sau cu titlu universal, indiferent daca este vorba despre o vanzare obisnuita sau o
vanzare silita .Totusi daca un mostenitor rezervatar ataca o vanzare a autorului sau pe
motiv ca este o donatie deghizata , nu i se poate opune de catre cumparator exceptia
garantiei pentru evictiune, intrucat in acest caz el actoineaza ca tert fata de acel act, iar
nu ca succesor universal al defunctului.
Garantia pentru evictiune este datorata, indiferent de natura corporala sau incorporala a
lucrului vandut ori de faptul ca vanzatorul este un profesionist sau un particular.
In cazul unor vanzari succesive a unuia si aceluiasi bun, daca motivul de evictiune este
anterior ultimei vanzari oricare dintre vanzatorii succesivi care au contractat ulterior
aparitiei motivului de evictiune poate fi actionat de cumparatorul final sa-l garanteze
contra evictiunii in temeiul unei actiuni directe.
3. Garantia faptului personal al vanzatorului
Principiul cine datoreaza evictiunea nu poate sa evinga
Vanzatorul pentru a nu ajunge in situatia de a relua cu o mana ce a dat cu cealalta
trebuie sa se abtina de la orice act material sau juridic,comis inainte sau dupa incheierea
contractului,prin care ar putea leza pe cumparator,fie in privinta dreptului de
proprietate,fie a folosintei lucrului dobandit prin cumparare ,chiar daca acestea ar fi fost
legale daca ar fi fost comise de orice alta persoana in loc de el.
Acest principiu desi nu este formulat ca atare de codul civil rezulta implicit pe de o parte
din regula potrivit careia conventiile trebuie executate cu buna credinta, obligand nu
numai la ceea ce este expres intransele, dar la toate urmarile ce echitatea, obiceiul sau
legea da obligatiei, dupa natura sa (art 970 c. civ.), iar pe de alta parte din faptul ca
legea declara nula orice conventie care iar permite vanzatorului ca acesta sa se sustraga
de la obligatiile care ii revin pentru evictiunea care ar rezulta dintr-un fapt personal al
sau (art.1339 c.civ)
Garantie pentru fapta personala a vanzatorului este perpetua, nestingandu-se prin
prescriptie extinctiva.Totusi din momentul in care vanzatorul a incalcat obligatia de a se
abtine de la orice act prin care l-ar putea leza pe cumparator se naste dreptul la actiune
pentru aplicarea sanctiunilor specifice garantiei, dar acest drept este supus prescriptiei
extinctive in termenul general de 3 ani.
Buna sau reaua credinta a vanzatorului nu joaca niciun rol in declansarea mecanismelor
specifice de aparare a cumparatorului contra evictiunii.
2.2. OBLIGATIA DE GARANTIE
Fiind obligat sa depuna toate diligentele pentru a asigura cumparatorului linistita si utila stapanire a lucrului
vandut , vanzatorul trebuie sa ofere garantia contra evictiunii si contra viciilor ascunse ale bunului vandut.
a) Garantia contra evictiunii (art. 1337-1351 din Codul civil)
Evictiunea reprezinta pierderea totala sau partiala a proprietatii lucrului sau tulburarea cumparatorului in
exercitarea prerogativelor de proprietar datorita faptului personal al vanzatorului sau faptei unei tert. Vanzatorul,
iar dupa moartea sa, succesorii sai, datoreaza garantie contra evictiunii nu doar cumparatorului, ci si
subdobanditorilor bunului, chiar in ipoteza in care acestia ar dobandit bunul cu titlu particular si cu titlu gratuit.
Vanzatorul este obligat sa se abtina de la orice act sau fapt de natura sa aduca atingere dreptului de proprietate
dobandit de catre cumparator; este vorba de o obligatie de a nu face ce se naste din momentul in care are loc
translatia dreptului de proprietate, obligatie ce are un caracter perpetuu. Faptul sau actul savarsit de catre
vanzator poate fi anterior incheierii vanzarii, dar neprevazut in contract. De asemenea poate fi vorba de o
tulburare directa, realizata nemijlocit de catre cumparator, ori o tulburare indirecta, savarsita de catre vanzator
prin intermediul unui tert (ex. daca vanzatorul vinde acelasi lucru consecutiv la doua persoane, iar al doilea
cumparator isi inscrie primul dreptul dobandit, vanzatorul va raspunde de evictiune fata de al doilea cumparator).
Cumparatorul amenintat cu evictiunea poate invoca in apararea sa exceptia personala de garantie: cine trebuie
sa garanteze pentru evictiune nu poate sa evinga.
Raspunderea vanzatorului pentru evictiunea rezultand din fapta unui tert exista daca sunt indeplinite cumulativ
urmatoarele conditii:
- existenta unei tulburari de drept;
- cauza tulburarii sa fie anterioara incheierii contractului de vanzare-cumparare
- cauza tulburarii sa nu fi fost cunoscuta de cumparator.
Continutul si modul de functionare a obligatiei de garantie, variaza dupa cum urmeaza. Anterior evictiunii,
vanzatorului ii revine obligatia de a nu face nimic de natura sa il tulbure pe cumparator in linistita folosinta a
bunului. Este vorba despre o obligatie negativa indivizibila de a nu face. Daca evictiunea este iminenta,
vanzatorul este tinut sa faca tot ceea ce este necesar pentru a evita producerea acesteia. Suntem in prezenta
unei obligatii pozitive, indivizibile de a face. Daca evictiunea s-a produs, vanzatorul urmeaza sa il despagubeasca
pe cumparator pentru prejudiciul suferit. Este vorba de o obligatie pozitiva divizibila, de a da.
In caz de evictiune totala, vanzatorul este obligat sa plateasca cumparatorului sau succesorilor sai in drepturi,
inclusiv subdobanditorul cu titlu particular:
1. pretul platit, indiferent de micsorarea valorii lucrului la data evictiunii;
2. contravaloarea fructelor pe care cumparatorul a fost obligat sa le rtestituie tertului evingator.
3. cuantumul cheltuielilor de judecata suportate de catre cumparator.
4. cheltuielile suportate de cumparator pentru incheierea contractului de vanzare cumparare.
5. despagubiri compensatorii.
In caz de evictiune partiala, cumparatorul poate cere:
1. rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare.
2. despagubiri pentru prejudiciul suferit.
Daca evictiunea se datoreaza faptului personal al vanzatorului, actiunea in garantie pentru evictiune este
imprescriptibila.

b) Garantia contra viciilor lucrului vandut

Obligatia de garantie contra viciilor lucrului vandut, decurge din principiul ca vanzatorul este obligat sa asigure nu
doar linistita stapanire a lucrului vandut ci utila folosirea a acestuia. Reprezinta viciu al lucrului vandut orice lipsa,
deficienta, sau defect al bunului care face ca lucrul sa fie impropriu folosirii bunului dupa destinatia sa ori care ii
micsoreaza intr-atat valoarea, incat se poate prezuma ca in cunostinta de cauza dobanditorul nu l-ar fi cumparat
sau ar fi platit un pret mai mic.
Raspunderea vanzatorului pentru viciile lucrului vandut presupune indeplinirea cumulativa a urmatoarelor conditii:
- viciul sa fie ascuns;
- viciul sa fie grav;
- viciul sa fi existat la data contractarii;
- sa nu fie vorba de o vanzare prin licitatie publica;
- sa nu fie vorba de o vanzare de drepturi succesorale.
In ipoteza indeplinirii cumulative a conditiilor raspunderii pentru vicii, cumparatorul are la indemana trei actiuni:
1. actiunea redhibitorie- actiune civila patrimoniala, prin care reclamantul-cumparator solicita instantei sa dispuna
rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare deoarece lucrul vandut este afectat de vicii ce fac bunul
impropriu folosirii potrivit destinatiei sale sau ii micsoreaza covarsitor valoarea.
2. actiunea estimatorie- actiune civila, patrimoniala prin care reclamantul cumparator solicita instantei sa oblige
vanzatorul sa ii restituie din pretul platit o parte proportionala cu reducerea valorii lucrului, reducere datorata
viciilor de care este afectat bunul.
3. actiunea in remedierea viciilor- evident solutia este viabila numai in ipoteza in care remedierea este posibila, nu
cauzeaza cheltuieli disproportionate in raport cu valoarea lucrului si nu afecteaza interesele cumparatorului.
Actiunea in raspundere contractuala pentru vicii este prescriptibila in termen de 6 luni iar daca viciile au fost
ascunse cu viclenie, in trei ani.
Posibilitatea partilor contractante de a modifica continutul legal al raspunderii vanzatorului pentru viciile lucrului
rezulta neechivoc din dispozitiile art. 1354 Cod civil, din caracterul dispozitiv al regulilor ce alcatuiesc regimul
legal al garantiei de drept precum si din principiul libertatii contractuale, admit neechivoc o asemenea posibilitate.
3. OBLIGATIILE CUMPARATORULUI
Contractul de vanzare-cumparare naste in sarcina cumparatorului obligatia de a plati pretul bunului, de a lua in
primire bunul si de a suporta cheltuielile contractului.
3.1. Obligatia de plata a pretului
Potrivit art. 1361 Cod civil, principala obligatie a cumparatorului este de a plati pretul la ziua si la locul determinat
prin contract. Plata pretului presupune remiterea sumei de bani ce corespunde valorii lucrului vandut. Aceasta
suma este stabilita de parti din momentul incheierii contractului sau urmeaza a fi determinata pe baza criteriilor
convenite de parti la data perfectarii vanzarii. In principiu, plata pretului se realizeaza sub forma unei sume
globale care face obiectul unei prestatii unice. Nimic nu opreste partile de a conveni ca plata pretului sa se faca in
rate, prin mai multe prestatii succesive. Daca partile nu au stipulat data la care trebuie sa se plateasca pretul
bunului vandut, atunci aceasta coincide cu data la care vanzatorul trebuie sa predea bunul care formeaza obiectul
derivat al contractului; pe cale de consecinta, daca s-a stabilit un termen pentru obligatia de predare acesta va
profita si cumparatorului. In cazul in care cumparatorul are motive temeinice sa se teama ca va fi evins, el este
indreptatit sa suspende plata pretului pana cand vanzatorul face sa inceteze tulburarea, sau pana primeste o
cautiune (garantie). Plata pretului trebuie facuta la locul stabilit de partile contractante. Daca contractul nu
cuprinde nici o prevedere cu privire la locul platii, acesta difera dupa cum partile au derogat sau nu de la principiul
simultaneitatii executarii obligatiilor ce decurg din contracte sinalagmatice. Astfel plata pretului se va face:
- la domiciliul vanzatorului (plata portabila) daca pretul se plateste in momentul predarii bunului de catre vanzator;
- la domiciliul cumparatorului (plata cherabila), daca partile nu isi executa simultan obligatiile contractuale (art.
1104 Cod civil).
Legea (art. 1363 Cod civil) enumera trei cazuri cand cumparatorul este obligat sa plateasca dobanda pana la
plata integrala a pretului:
1. atunci cand plata dobanzilor rezulta dintr-o clauza contractuala expresa;
2. atunci cand lucrul vandut si predat cumparatorului este frugifer;
3. atunci cand si din momentul punerii in intarziere a cumparatorului cu privire la executarea obligatiei de plata a
pretului.
Spre deosebire de dreptul comun (art. 1088 Cod civil) aplicabil in materia obligatiilor banesti, punerea in intarziere
a cumparatorului se poate face nu numai printr-o cerere de chemare in judecata ci si printr-o simpla notificare.
In care vanzatorul, din varii motive, refuza sa primeasca pretul, cumparatorul are la indemana procedura ofertei
reale urmate de consemnatiune. Procedura amintita presupune ca, prin intermediul executorului judecatoresc,
debitorul-cumparator sa il someze pe creditorul vanzator sa primeasca pretul bunului vandut. Daca vanzatorul
consimte executorul va consemna plata intr-un proces verbal; in caz contrar, cumparatorul poate consemna suma
de bani la dispozitia cumparatorului consemnare ce impiedica obligarea acestuia la plata de daune moratorii.
In cazul in care cumparatorul nu executa obligatia de plata a pretului, vanzatorul are la indemana urmatoarele
mijloace de aparare:
1. exceptia de neexecutare a contractului;
2. actiune in executare silita a obligatiei de predare;
3. actiune in rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare.
3.2. Obligatia de luare in primire a bunului vandut
Cumparatorul este obligat sa ia in primire bunul vandut la termenul si locul unde vanzatorul trebuie sa execute
obligatia de predare, suportand si cheltuielile ocazionate de ridicarea de la locul predarii.
Daca cumparatorul nu executa aceasta obligatie, vanzatorul are la indemana mai multe posibilitati:
1. actiune in executare silita;
2. depozitarea lucrului vandut;
3. rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare.
3.3 Obligatia de suportare a cheltuielilor vanzarii
In lipsa de stipulatie contrara, cumparatorul este obligat sa suporte cheltuielile vanzarii (art. 1305 Cod civil). Sunt
considerate astfel de cheltuieli urmatoarele:
- sumele de bani necesare pentru redactarea si multiplicarea contractului;
- sumele de bani necesare pentru redactarea procurii si plata mandatarului (daca una dintre parti incheie
contractul prin mandatar);
- taxele de timbru;
- taxele de autentificare;
- taxele de publicitate imobiliara;
- onorariul pentru avocatul care a acordat asistenta juridica partilor;
- onorariul notarului care a autentificat actul de instrainare, etc.
Daca vanzatorul a suportat o parte din aceste cheltuieli, el va avea drept la restituirea lor numai in cazul in care
cumparatorul nu probeaza existenta u