Sunteți pe pagina 1din 58

INTRODUCERE

Înainte de a aborda tema proriu-zisă pe care am tratat-o în lucrare este obligatoriu să


vorbim puţin despre contractul de vânzare-cumpărare.
Vânzarea – cumpărarea reprezintă una dintre cele mai vechi şi mai frecvente operaţiuni
juridice. Apărut ulterior schimbului, odată cu apariţia banilor, contractul de vânzare - cumpărare
a cunoscut o frecvenţă deosebită în toate locurile şi în toate perioadele, iar azi relaţiile dintre
membrii societăţii ar fi de neimaginat în lipsa acestei operaţiuni juridice cu ajutorul căreia se
satisfac nevoile indivizilor. Vânzarea – cumpărarea este acel contract prin care o persoană numită
vânzător transmite dreptul de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri ori un alt drept
celeilalte părţi, numită cumpărător, în schimbul unei sume de bani, numită preţ. Regulile generale
ale vânzării - cumpărării sunt prevăzute de Codul Civil, art. 1294 - art. 1404. Alte prevederi sunt
reglementate de legi speciale, iar în materie comercială de Codul Comercial.
Vânzarea - cumpărarea este contractul prin care una din părţi (vânzător) transferă
proprietatea unui bun al său celeilalte părţi (cumpărător) în schimbul unui preţ (art.1294).

Caractere juridice

- contract bilateral (sinalgamatic): dă naştere la obligaţii reciproce între părţi;


- este oneros, ambele părţi urmăresc obţinerea unui folos material;
- este un contract comutativ, întrucât existenţa şi întinderea obligaţiilor sunt certe şi
cunoscute de părţi din chiar momentul încheierii contractului;
- este consensual, încheindu-se în mod valabil prin simplul acord de voinţă al părţilor;
- este translativ de proprietate, dreptul de proprietate transmiţându-se de la vânzător la
cumpărător în momentul realizării acordului de voinţă.
Din momentul dobândirii dreptului de proprietate, cumpărătorul suportă şi riscul
pierderii lucrului.
Principiul transmiterii imediate a dreptului de proprietate şi a riscurilor din momentul
încheierii contractului operează numai dacă sunt îndeplinite anumite condiţii:
a) vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut, iar contractul să fie valabil încheiat;
b) să fie vorba de lucruri determinate (certe);
c) lucrul vândut să existe;
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

d) părţile să nu fi amânat tranferul proprietăţii printr-o clauză specială pentru un moment


ulterior încheierii contractului.
Conditii de validitate

Incapacităţi speciale:
- interdicţia vânzării între soţi;
- interdicţia încheierii contractului de vânzare - cumpărare între tutore şi minorul aflat sub tutela
sa;
- interdicţia cumpărării de către mandatari a bunurilor pe care au fost împuterniciţi să le
vândă;
- interdicţia de a cumpăra bunuri publice de către persoanele care le administrează;
- funcţionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau unităţilor administrativ -
teritoriale care se vând prin mijlocirea lor;
- interdicţia încheierii contractului de vânzare - cumpărare de către persoanele care
îndeplinesc anumite funcţii în organele statului (judecătorii, procurorii şi avocaţii nu pot fi
cesionari ai unor drepturi litigioase care sunt de competenţa tribunalului în a cărui rază teritorială
îşi exercită funcţia sau profesia);
- nu pot face acte de dispoziţie persoanele fără discernământ;
- cetăţenii străini sau apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor,
indiferent că au sau nu domiciliul în România.

Obiectul contractului de vazare-cumparare

Vânzarea - cumpărarea are ca obiect: lucrul vândut şi preţul.

Condiţii privind lucrul vândut :

- să fie în circuitul civil;


- să existe în momentul încheierii contractului, dacă proprietatea se transmite în acel
moment;
- să fie determinat sau determinabil;
- vânzatorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut.

Condiţii privind preţul:

2
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

- preţul trebuie să fie stabilit în bani;


- să fie deteminat sau determinabil;
- să fie real;
- să fie sincer şi serios.

Obligaţiile vânzătorului:

1. Obligaţia de predare a lucrului vândut (art.1314 - art. 1334)

Lucrul vândut trebuie să fie predat la termenul convenit de către părţi.


Locul predării trebuie să fie cel arătat în contract; în lipsa prevederii, lucrul se predă la locul în
care se află la data contractării sau la domiciliul vânzătorului.
Cheltuielile ocazionate de lucrul vândut (cântărire, măsurare, numărare, etc. sunt
suportate de către vânzător, iar cele de ridicare a lucrului cad în sarcina cumpărătorului - art.1317
Cod Com.)
Neexecutarea totală sau parţială datorată culpei vânzătorului îndreptăţeşte cumpărătorul
fie să invoce excepţia de neexecutare, fie să ceară rezoluţiunea vânzării cu daune - interese sau
executarea în natură a contractului.

2. 0bligatia de garantie

Garanţia contra evicţiunii

Evicţiunea este pierderea proprietăţii lucrului în totalitate sau în parte, sau tulburarea
cumpărătorului în exercitarea atributelor sale de proprietar.
Evicţiunea poate rezulta din fapte personale sau din fapta unui terţ.
Este fapt personal orice fapt sau act anterior vânzării, dar tăinuit faţă de cumpărător sau
succesorii săi, de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a lucrului. Dacă tulburarea
provine din partea unei terţe persoane, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă
nu reuşeşte, va suporta consecinţele evicţiunii.

Condiţiile acestei forme de garanţie sunt următoarele:

- să fie o tulburare de drept;

3
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

- cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător la momentul încheierii contractului;


- necesitatea unei acţiuni în justiţie de către terţi împotriva cumpărătorului (în anumite
situaţii).
Evicţiunea totală are următoarele efecte: vânzătorul este obligat să restituie integral
preţul primit. Cumpărătorul are dreptul să ceară şi să obţină restituirea cheltuielilor de judecată.
Evicţiunea parţială are ca obiect fie o fracţiune din lucru sau o cotă ideală din dreptul de
proprietate, fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru. În acest caz,
cumpărătorul poate cere fie rezoluţiunea vânzării, fie menţinerea acesteia cu despăgubiri.

Garanţia contra viciilor lucrului vândut

Vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului. Dacă din cauza lor lucrul este impropriu
întrebuinţării după destinaţie sau dacă viciile micşorează în aşa mod valoarea încât cumpărătorul,
dacă ar fi cunoscut aceasta, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai mic.

Aceasta forma de garantie poate fi invocata in urmatoarele conditii:

- viciul să fie ascuns (vânzătorul nu răspunde de viciile aparente pe care cumpărătorul le putea
cunoaşte şi singur). Viciul este ascuns dacă nu poate fi cunoscut la o atentă verificare. Viciul pe
care vânzătorul l-a adus la cunoţinţa cumpărătorului nu mai poate fi considerat ascuns;
- viciul să fi existat în momentul încheierii contractului (chiar dacă predarea se face
ulterior);
- viciul să fie grav - lucrul să fie, din această cauză, impropriu întrebuinţării la care este
destinat după natura sa, sau se micşorează valoarea astfel încât cumpărătorul, dacă ar fi cunoscut,
n-ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai mic.

Obligaţiile cumpărătorului

1. Obligaţia de plată a preţului

Preţul se plateşte la data convenită de către părţi în contract. Plata preţului se face la
locul determinat în contract. Legea permite cumpărătorului să suspende plata preţului în cazul în
care este tulburat ori are temeri că va fi tulburat printr-o acţiune în revendicare. Preţul trebuie
plătit în condiţiile stabilite de către părţi.
În cazul neplăţii preţului, vânzătorul poate să oblige cumpărătorul la executarea în natură
a obligaţiei, sau la rezolţiunea contractului.

4
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

2. Obligaţia de a lua în primire lucrul vândut

Cumpărătorul are obligaţia de a primi lucrul vândut la locul şi la termenele stabilite în


contract. În caz de neexecutare a acestei obligaţii, vânzătorul poate obliga cumpărătorul să
primească lucrul sau să ceară rezoluţiunea contractului cu daune interese.

3. Obligaţia de a suporta cheltuielile vânzării

Dacă părţile nu au stabilit altfel, cheltuielile vânzării (taxe de timbru, taxe de


autentificare, taxe de întăbulare) sunt în sarcina cumpărătorului.

5
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

CAPITOLUL I

Garanţia faptului personal

Potrivit art.1339 C. Civ., în nici un mod vânzătorul nu se poate sustrage de la răspunderea


ce ar rezulta dintr-un fapt personal al său. Această obligaţie negativă a vânzătorului ţine de însăşi
esenţa contractului, conform aceluiaşi text, orice convenţie contrară este nulă1.
Se poate spune că regula este atât de legată de economia fundamentală a contractului, încât
este de ordine publică.
În virtutea principiilor generale de executare cu bună credinţă a obligaţiilor, înstrăinătorul
ar trebui să răspundă de tulburările provenite din faptele sale în măsura în care îl împiedică pe
dobânditor să-şi însuşească bunul.
Motivul pentru care în materia contractului de donaţie, în alin 1, art. 828, se stabileşte că
donatorul nu este responabil de evicţiune către donatar pentru lucrurile dăruite, printre acestea
aflându-se şi excepţiile în ideea în care evicţiunea donatarului s-a datorat faptului donatorului.

1.2 Subiectul pasiv

„CINE ESTE OBLIGAT SĂ GARANTEZE ?” -mai întii trebuie stabilit cine este subiectul
pasiv a acestei obligaţii. Încercând să răspundem la această întrebare, datorează garanţia:
vânzătorul, avânzii săi - cauza săi şi succesorii în drepturi universali sau cu titlu universal.
Dacă una din aceste persoane tulbură folosinţa cumpărătorului după încheierea
contractului de vânzare - cumpărare, acesta din urmă putându-se apăra prin invocarea excepţiei
de garanţie.

1.2.1 Înstrăinătorul

În contractul de vânzare – cumpărare, subiectul activ al obligaţiei de garanţie este


vânzătorul. Acesta, neputând tulbura folosinţa cumpărătorului, chiar dacă ulterior vânzării acesta
a dobândit un alt statut, devenind proprietar al acelui bun ex-alia causa.

1
Francisc Deak - ‘’Contracte civile şi comerciale’’, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1993, p.55

6
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Odată ce la data încheierii contractului, bunul vândut nu aparţinea înstrăinătorului, iar mai
târziu îl moşteneşte pe adevăratul proprietar, nu are dreptul nici în această postură să-i tulbure
calitatea cumpărătorului, chiar şi exercitând acţiunea în revendicare.
Nu este admisibil ca acest vânzător să invoce împotriva cumpărătorului prescripţia
achizitivă dacă după încheierea contractului nu a predat încă bunul, fiind tolerat de cumpărător să
îl ocupe în continuare.
Dacă vânzarea - cumpărarea s-a încheiat printr-un intermediar, acesta nu va fi ţinut de
garanţia contra evicţiunii, potrivit regulilor contractului de mandat. Dar dacă acesta s-a comportat
ca un vânzător aparent s-a recunoscut cumpărătorului dreptul să acţioneze.
Se admite că adjudecatarul evins din bunul cumpărat la licitatie nu are acţiune asupra
creditorului, ci doar împotriva debitorului. În practica judiciară adjudecatarul nu poate avea
acţiune în rezilierea contractului de vânzare împotriva creditorului.
Orice pretenţiune pentru faptul că nu a fost pus în posesiunea bunurilor cumpărate din culpa
creditorului nu poate fi formulată de cumpărător împotriva acestuia decât prin acţiuni
reglementate de art. 998 şi urm. C. Civ .
.
1.2.2 Avânzii cauză ai înstrăinătorului

Excepţia de garanţie nu poate fi opusă avânzilor, cauza cu titlu particular ai vânzătorului,


căci ei nu sunt ţinuţi de obligaţiile personale contractate de autorul lor .
În practica judiciară s-a arătat că cumpărătorul unei părţi dintr-o succesiune este un
succesor cu titlu particular şi în această calitate nu este ţinut de garanţia evicţiunii2.
Succesorii universali sau cu titlu universal al înstrăinătorului, dobânditori ai patrimoniului
acestuia sunt ţinuţi de obligaţia de garanţie la fel ca şi autorul lor. În această categorie intră:
moştenitorii legali, legatarii universali şi legatari cu titlu universal.
În privinţa succesorului universal sau cu titlu universal care a acceptat moştenirea sub
beneficiu de inventar, în virtutea art. 713 C. Civ nu va opera confuziunea de patrimonii. Dacă
acţionează împotriva cumpărătorului nu în calitate de moştenitor al vânzătorului, ci ca titular al
propriului patrimoniu, încercând să revendice un bun care-i aparţinea lui, cumpărătorul nu se
poate apăra prin invocarea excepţiei de garanţie.

2
Camelia Toader – „Garanţia contra evicţiunii civile”, Editura ALL BECK, Bucureşti, 1998, pag. 41

7
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

1.2.3 Indivizibilitatea obligaţiei de garanţie


Raportul contractual obligaţional complex comportă o pluralitate de debitori sau de
creditori. Obligaţia este indivizibilă când prin natura ei sau prin convenţia părţilor nu poate fi
executată decât integral, nefracţionat.
Prevăzut în art. 1062 C. Civ., efectul obligaţiei indivizibile cu pluralitate de debitori este
acela că fiecare codebitor poate fi obligat să execute în întregime întreaga obligaţie.
Garanţia împotriva evicţiunii este considerată de autori ca fiind indivizibilă în mod natural,
atunci când aceasta îmbracă forma abstenţiunii.
S-a hotărât că dacă mai mulţi coproprietari au vândut bunul aflat în indiviziune, ei
datorează în mod indivizibil garanţie cumpărătorului tulburat de un alt coproprietar care nu
consimţise la înstrăinare.
În cazul în care un tutore a vândut un bun ce îi aparţinea şi lui şi unui minor în
coproprietate, după majorat devenind moştenitor al tutorelui, fostul minor va fi ţinut de obligaţia
de garanţie, neputându-l evinge pe cumpărător.
În cazul vânzării unui imobil bun comun de către unul dintre soţi, fără consimţământul
celuilalt soţ, încălcând dispoziţiile art. 35 din Codul familiei, soţul necontractant are deschisă
acţiunea în anulare.

1.3 Subiectul activ

Întrebarea „CINE ARE DREPTUL SĂ PRETINDĂ GARANŢIA ?”, primul care are
dreptul să pretindă garanţia este cumpărătorul. Conform art.1325, C. Civ. cumpărătorul
dobândeşte acţiunea de garanţie, inclusiv garanţia asupra evicţiunii provenind din propria faptă a
vânzătorului, ca şi cea provenind de la terţi.
Dreptul de a invoca garanţia este transmisibil, astfel că au dreptul să invoce garanţia avânzii
– cauză ai cumpărătorului, atât cu titlu particular, cât şi universal. Dacă cumpărătorul nu
intentează acţiunea, acesta fiind pe punctul de a fi declarat insolvabil, nu are nici un interes ca în
patrimoniul său să intre vreun element activ, ea poate fi exercitată pe cale dreaptă de proprii săi
creditori.
Dacă în mod obişnuit îi este tulburată liniştea în posesia bunului dobândit3, cumpărătorul
are la dispoziţie două acţiuni:
- poate intenta acţiunea oblică, subrogatorie, urmărindu-l indirect pe vânzător până când
găseşte pe unul solvabil.
3
Camelia Toader – „Garanţia contra evicţiunii civile”, Editura ALL BECK, Bucureşti, 1998, pag. 34

8
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

- acţionând doar indirect, cumpărătorul este expus inconvenientelor inerente acţiunii


oblice, prin concursul celorlalţi creditori ai garantului.
Potrivit principiului relativităţii efectelor contractelor, subdobânditorul ar trebui să aibă
dreptul de a introduce acţiuni doar împotriva celui cu care a legat o relaţie contractuală.
La baza transmiterii acţiunii în garanţie câtre subdobânditori stă o cesiune de creanţă,
deoarece natura convenţiei de vânzare – cumpărare, ar îndreptăţii o asemenea soluţie consecinţă
firească a echităţii în sensul dispoziţiilor art. 970 C. Civ.
Garanţia este privită doar ca un accesoriu al bunului vândut, baza acestuia fiind art. 1325 C.
Civ. Român, unde obligaţia de a preda lucrul cuprinde accesoriile sale şi tot ce a fost destinat
uzului său perpetuu.
Îndeosebi de noi, în Franţa majoritatea hotărârilor privitoare la viciile ascunse, precum şi
majoritatea consumatorilor sunt de părere că creanţa în garanţie este transmisă ca un accesoriu al
bunului.
Cu privire la ansamblu asupra noţiunii de grup de contracte, se consideră că s-ar potrivi
justificarea acţiunii directe împotriva vânzătorilor succesivi ai bunului prin considerarea
existenţei unei relaţii contractuale directe între vânzătorii şi cumpărătorii succesivi.
Putem discuta de o teză mai nouă, exprimată tot în Franţa, care vrea să demonstreze că
justificarea acestei acţiuni nu trebuie căutată în concepţia clasică a Codului Civil sau în vreo lege
specială, ci este doar un mecanism corector al principiului relativităţii efectelor contractului,
justificat de echitate şi de echilibrul patrimoniilor.
La fel şi în dreptul german, s-a încercat justificarea dreptului cumpărătorului de a pretinde
de la autorul său garanţia împotriva evicţiunii. În acest sens au fost emise mai multe teorii.
Potrivit uneia, temeiul acţiunii instituie principiul reparării în natură a prejudiciului,
acordând creditorului posibilitatea de a pretinde un echivalent bănesc, autorul fiind Van Turh. Un
alt autor, Endemann, întemeiază această acţiune directă pe mai multe dispoziţii din Codul Civil
german, care în materie de locaţiune permite locatarului să pretindă direct de la terţul căruia
chiriaşul i-a încredinţat bunul restituirea acestuia.
Se consideră în aceeaşi opinie că nu este admisibilă în dreptul german întemeierea unei
acţiuni directe pe ideea de accesorialitate şi pe ideea de cazualitate şi culpă4.
În ţara noastră s-a exprimat opinia potrivit căreia este admisibilă ideea unei răspunderi
ascedente pentru evicţiune, dacă motivul se situează în timp înainte de dobândirea bunului de
către ultimul cumpărător, temeiul în drept fiind art. 60 C. Pr. Civ.

4
Camelia Toader – „Garanţia contra evicţiunii civile”, Editura ALL BECK, Bucureşti, 1998, pag. 35

9
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Considerăm că temeiul unei acţiuni directe în justiţie nu poate consta dintr-un text
procedural care permite participarea terţilor în procesul civil. Ceea ce urmăreşte un cumpărător
ameninţat cu evicţiunea sau deja evins este apărarea sa cât mai eficientă. Dacă fostul vânzător
încearcă să-l tulbure, îi poate opune cu succes excepţia de garanţie, după care îl poate acţiona
direct în justiţie pentru despăgubiri, dacă tulburarea vine de la un terţ, având aceste drepturi de la
propriul contract de vânzare – cumpărare, prin care i-a transmis şi dreptul de a pretinde garanţia
contra evicţiunii.

1.4 Faptele personale ale vânzătorului ce dau naştere la garanţie

Deşi legiuitorul nu a reglementat în mod special garanţia contra evicţiunii provenind de la


vânzător cum o face în materie de locaţiune, atât doctrina, cât şi jurisprudenţa sunt unanime,
recunoscând că nu este admisibil ca vânzătorul să o reia pe calea ocolită ceea ce a înstrăinat prin
contractul încheiat.
Vânzătorul datorează garanţie faptului personal, în sensul că este tulburat de fapt sau prin
mijloace de drept, cumpărătorul are întotdeauna dreptul de a pretinde garanţie, chiar şi împotriva
unor clauze contractuale care ar restrânge-o.

1.5 Tulburări de fapt si de drept

Prin acest lucru se înţelege săvârşirea de către vânzător a unui act material prejudiciabil
asupra bunului vândut, nefondat pe un drept. Temeiul acestei răspunderi al vânzătorului se
găseşte în contractul de vânzare – cumpărare, nefiind unul delictual5.
De pildă, după ce a vândut o porţiune de teren, vânzătorul tulbură folosinţa bunului, trecând
zilnic pentru a cultiva un teren imediat apropiat sau construieşte un zid în imediata apropiere a
locuinţei vândute, împiedicând normala aerisire a clădirii.
Tot în categoria tulburărilor de fapt provenind de la vânzător intră şi săvârşirea unui act
juridic de către acesta, exemplu vânzarea unui bun a doua oară, după ce formase obiectul unui
contract de vânzare ori închirierea bunului după încheierea contractului de vânzare – cumpărare.
Vânzătorul datorează garanţie pentru evicţiunea provenind din propria sa faptă, chiar dacă fără a
o săvârşi el însuşi, provoacă sau favorizează un act care aduce atingerea dreptului cedat.

5
Dan Chirică – „Drept civil. Contracte speciale”, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag. 80

10
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Regula potrivit căreia vânzătorul trebuie să-l garanteze pe cumpărător trebuie nuanţată
pentru a putea permite exercitarea în condiţii normale a prerogativelor dreptului de proprietate6.
Trebuie menţionat că în practică cele mai multe aplicaţii şi-au găsit această garanţie în
exercitarea raporturilor de vecinătate.
Raporturile izvorâte din lege constau din aşa numitele servituţii naturale şi legale. Acestea,
potrivit părerii generale, nu sunt adevărate servituţi, ci limite normale ale exercitării dreptului de
proprietate, care impun proprietarilor învecinati să se comporte astfel încât să promoveze relaţii
normale de vecinătate.
Raporturile izvorâte din voinţa părţilor pot fi clasificate în:
- raporturi privind constituirea de servituţi (obligaţia negativă de a nu construi pe teren
propriu)
- raporturi privind asumarea de obligaţii propter rem;
- raporturi privind asumarea de obligaţii, în sensul teoriei generale a obligaţiilor.
Raporturile de vecinătate de fapt constau în îngăduinţele ce intervin între vecini, fără ca ele
să constituie izvor de obligaţii juridice sancţionabile. De cele mai multe ori acestea le întâlnim la
permisiunea de trecere sau de a lua apă sau de a duce animalele la păşunat.
Instanţele au avut de stabilit în fiecare caz în parte dacă prin exercitarea unui asemenea
drept, fostul proprietar al unui teren vândut, rămas vecin cu cumpărătorul, îşi încalcă sau nu
obligaţia de a nu-l tulbura.
Instanţa supremă a ţării noastre a facut o delimitare între servitutea de trecere pe terenul
altuia, care se bazează pe un titlu de drept şi simpla toleranţă de a trece pe terenul altuia, fiind
izvorâtă din relaţiile de bună vecinătate care, odată dispărute, duc şi la încetarea permisiunii.
S-a hotarât în mod judicios că vânzătorul îşi păstrează dreptul de a construi pe terenul
rămas un edificiu, care maschează priveliştea spre mare a cumpărătorului, dacă nu există nici o
clauză contractuală care să-i interzică acest lucru.

Tulburari de drept

Vânzătorul trebuie să asigure folosinţa liniştită a lucrului, datorând deci garanţie


cumpărătorului chiar împotriva tulburărilor de drept pe care el însuşi le-ar cauza, însemnând că îi
este interzis să evinga, să încerce a relua dreptul transmis prin contract. Acesta nu poate aduce

6
I. Albu, ”Drept civil. Introducere în studiul obligaţiilor”, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1984, p.68.

11
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

atingere dreptului cumpărătorului, invocând un drept real sau de creanţă: proprietate, servitute,
superficie sau locaţiune.
Intentând în acest scop o acţiune în care ar putea, de pildă, invoca aceste drepturi chiar
dobândite ulterior vânzării, cumpărătorul sau subdobânditorii se pot apăra eficient prin excepţia
de garanţie: ,,cine trebuie să garanteze nu poate să evingă”.
Acest principiu, chiar neînscris special în vreunul din articolele dedicate de cod garanţiei
contra evicţiunii, este de necontestat. Astfel, fiul acceptant al moştenirii, care cumpărase de la
tatăl său un imobil deja vândut unei alte persoane, dar netranscris, a intentat acţiune împotriva
primului cumpărător, invocând lipsa transcrierii.
Pârâtul s-a apărat invocând excepţia de garanţie, reclamantul nefiind un terţ care poate
invoca lipsa transcrierii, ci dimpotrivă, o persoană, succesor al vânzătorului, ţinută de obligaţia
de a nu-l tulbura pe cumpărător. Cu toate aceste restricţii care apasă asupra vânzătorului în
privinţa drepturilor sale, el păstrează dreptul de a pune în discuţie validitatea vânzării sau
executarea obligaţiilor cumpărătorului. Acesta poate introduce o acţiune în rezoluţiune pentru
neexecutare sau poate cere anularea sau constatarea nulităţii vânzării, iar în aceste cazuri
cumpărătorul poate invoca în apărarea sa excepţia de garanţie.
Potrivit art. 954 alin 2 C. Civ., pentru a atrage anularea convenţiei, eroarea trebuie să cadă
asupra persoanei cu care s-a contractat, iar dacă acţiunea este admisă înseamnă că retroactiv
vânzarea este desfiinţată, rezultând că cumpărătorul nu mai poate pretinde executarea obligaţiei
de garanţie împotriva evicţiunii.
Vânzătorul nudei proprietăţi conservă dreptul de a culege fructele bunului, acesta
bucurându-se de toate drepturile pe care legea i le conferă uzufructuarului. La fel este şi atunci
când, vânzând o porţiune de teren, proprietarul şi-a păstrat dreptul unui teren vecin.
La fel ca şi în materia garanţiei împotriva tulburărilor provenind de la terţi, bună sau reaua
credinţă nu joacă nici un rol în declanşarea obligaţiei, acesta fiind ţinut să repare prejudiciul
cauzat prin evicţiune.

1.6 Neconcurenţa comercială - aplicaţie a garanţiei faptului personal

Vorbind în materie comercială, garanţia prin evicţiune, deşi există în principiu, are o mai
redusă aplicare în practică7.

7
I. I. Georgescu, I. Băcanu – „Drept comercial român”, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1994, p.205

12
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

În dispoziţiile Codului Civil, aceasta apare că a fost concepută mai ales pentru bunurile
imobile, garanţia rezultând din exercitarea unui drept de către un terţ care nu ajunge să
funcţioneze, fiind aplicabile dispoziţiile art. 1909 C. Civ.
Discutând însă de garanţia faptului personal, trebuie să evocăm totuşi soluţiile doctrinare şi
jurisprudenţiale emise în legătură cu garanţia contra evicţiunii în cazul vânzării fondului de
comerţ. Este posibilă evingerea cumpărătorului prin deposedarea lui totală sau parţială ori prin
existenţa unor sarcini nedeclarate ale lucrului.
Evicţiunea parţială există dacă anumite părţi componente ale fondului de comerţ nu aparţin
vânzătorului, de pildă el nu este posesorul licenţei pentru un brevet de invenţie care a pretins că
face parte din fondul de comerţ. Consecinţele evicţiunii totale sau parţiale vor fi aceleaşi
prevăzute în Codul Civil pentru orice vânzare. Astfel a fost calificat ca un caz tipic în care este
operantă interdicţia vânzătorului de a-l tulbura pe cumpărătorul fondului de comerţ în ipoteza în
care, după încheierea contractului de vânzare – cumpărare, vânzătorul continuă să exercite
acelaşi comerţ sau un comerţ asemănător în zonele în care îşi desfăşoară activitatea.
Fondul de comerţ este o sinteză a mai multor elemente cum ar fi: clientela, nume comercial,
emblemă, mărfuri. Elementul principal al fondului de comerţ ar însemna să nu-i deturneze
clientela, sufletul fondului de comerţ zona în care el a acumulat influenţă după încheierea
contractului.
Se impune aplicarea restrictivă a acestei interdicţii, în caz contrar aducându-se atingerea
libertaţii comerţului. S-a judecat că nu încalcă această obligaţie vânzătorul care s-a stabilit destul
de departe, astfel instanţa fiind suverană să aprecieze, dacă în fiecare caz în parte s-a adus
atingerea drepturilor cumpărătorului.
Frecvent părţile inserează clauze prin care este restrâns dreptul vânzătorului de a se restabili
într-un local apropiat, aceste clauze atât timp cât nu contravin ordinii publice, sunt valabile.
Printr-un contract încheiat în care era vorba de înstrăinarea unui bar, părţile au stabilit că
timp de 5 ani vânzătorul nu are dreptul să deschidă un alt bar pe o distanţă de 1 km. După o
perioadă de 10 ani, a redeschis un alt bar, precum şi un magazin, în apropierea cumpărătorului,
care l-a dat în judecată invocând dispoziţiile Codului Civil privitoare la garanţia pentru evicţiune.
Prima instanţă a respins acţiunea, considerînd că prin inserarea clauzei de neconcurenţă
respectată de vânzător, părţile au înţeles să-şi exercite autonomia de voinţă, iar vânzătorul să aibă
permisiunea cu al şaselea an să restabilească în apropiere. Aşadar hotărârea a fost casată cu
motivarea art. 1339 C. Civ., în care, potrivit vânzătorul nu se poate sustrage de la răspunderea
pentru evicţiune ce ar rezulta din faptele sale; orice altă convenţie este nulă.

13
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Cum au sesizat mai mulţi autori, ar trebui ca instanţele – în exercitarea controlului lor
asupra clauzelor contractuale susceptibile să încalce ordinea publica – să ţină cont de
împrejurările cauzei. Interdicţia pentru vânzător de a desfăşura un comerţ similar poate fi privită
însă numai prin prisma garanţiei contra evicţiunii, dar şi prin prisma pur comercială, aceea a
concurenţei neloiale8.
Legea nr. 11/1991 prevede că încălcarea de către comercianţi a obligaţiei de a-şi desfăşura
activitatea cu bună credinţă şi potrivit uzanţelor cinstite atrage răspunderea civilă,
contravenţională sau penală.
Conform art. 9 alin. 1, în cazul în care prin fapta de concurenţă neloială se cauzează daune,
se instituie o solidaritate pasivă legală, potrivit art. 9 alin. 3.
Fiecare are dreptul să-şi aleagă singur profesionistul căruia să i se adreseze, în doctrina
contemporană unde se discută, dacă nu poate fi asimilată clientela civilă clientelei comerciale.
Principiul potrivit căreia clientela civilă este incesibilă este temperat însă în privinţa
elementelor materiale de care clientela este ataşată, cum ar fi birotica, mobilierul specific
cabinetelor stomatologice. Aceste elemente de mobilier pot forma contractul de vînzare –
cumpărare, cu toate consecinţele, inclusiv răspunderea împotriva evicţiunii.
În ţara noastră, legislaţia curentă ce reglementează activitatea diferitelor profesii, Legea nr.
36/1995 a notarilor publici şi a activităţilor notariale, Legea nr. 51/1995 a avocaturii, care se pare
că a avut în vedere acest pericol, prevăzând prin texte restrictive posibilitatea reclamei.
În acest sens, este de menţionat art. 6.3. din anexa II a Statului profesiei de avocat, care
prevede că după încetarea contractului de colaborare dintre avocaţi, fostul colaborator se va
abţine de la concurenţă neloială.

1.7 Garanţia faptului personal la vânzarea de software

Prin software se înţelege programul de calculator, împreună cu instrucţiunile de folosire şi


purtătorii materiali ai acestor informaţii. Programul – standard este unul destinat folosirii de către
mai mulţi utilizatori, pe când programul – individual presupune producerea sa anume pentru o
folosinţă determinată a unui utilizator. Înstrăinarea unui program standard atrage aplicabilitatea
regulilor contractului de vânzare - cumpărare.
Protecţia programelor pentru calculator este prezăzută în Legea nr. 8/1996 privind dreptul
de autor şi drepturile conexe. Pornind de la dispoziţia art. 2 din Legea nr. 8/1996, condiţiile pot fi
aplicate în această materie, dispoziţiile Codului Civil referitoare la garanţia contra evicţiunii.

8
Camelia Toader – „Garanţia contra evicţiunii civile”, Editura ALL BECK, Bucureşti, 1998, pag. 53

14
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Se realizează achiziţia de software prin cumpărare sau locaţiune, este cumva antrepriza
contractului prin care se execută un anume program de calculator la cererea unui client.
Literatura juridică s-a pronunţat cu valoare de principiu în sensul aplicării cu prioritate a
normelor prevăzute de lege pentru un contract special numai la materia respectivă, admiţând o
excepţie pentru ipoteza în care nici pentru contractul special în cauză, nici în cadrul teoriei
generale a obligaţiilor nu există vreo reglementare a problemei.
Legea nr. 8/1996 se ocupă în mod special de contractele de calculator în titlu I, partea a
doua, capitolul IX, prin art. 72-81, după ce art.7 lit. A a menţionat expres, alături de scrierile
literare şi publicistice, conferinţe, predici, pledoarii, prelegerii şi orice alte opere scrise sau orale,
programele de calculator ca obiectiv al dreptului de autor.
Potrivit art. 72 alin.1, este protejată orice expresie a unui program, de asemeni sunt
protejate programele de aplicaţie şi sistemele de operare, exprimate în orice fel de limbaj,
materialul pregătitor precum şi manualele.
Drepturile de care beneficiază autorul unui program pentru calculator sunt cele recunoscute
oricărui autor de dispoziţiile generale ale părţii I, în special dreptul exclusiv de a realiza şi
autoriza difuzarea originalului sau a copiilor unui program pe calculator sub orice formă, inclusiv
prin încheiere.
Legea vorbeşte şi de drepturile autorului de a autoriza încheierea originalul sau a copiilor,
înţelegând prin aceasta dreptul exclusiv al unui autor de a pune la dispoziţie pentru utilizare
originalul sau copiile operei pentru o perioadă de timp limitată, în schimbul unui avantaj
economic direct sau indirect.
Contractul de încheiere este menţionat şi în capitolul VII, dedicat cesiunii drepturilor
patrimoniale de autor. Astfel, în art. 63, prin contractul de încheiere a unei opere, autorul se
angajează să permită folosinţa pe timp determinat a cel puţin un exemplar al operei sale, în
original sau în copie, cesionarul dreptului de încheiere obligându-se să plătească o remuneraţie
autorului pe perioada cât foloseşte acel exemplar.
În art. 75 din lege, la capitolul destinat special programelor pentru calculator se prevede că
în lipsa unei convenţii contrare, în baza contractului de utilizare a programului şi interdicţia
retransmiterii dreptului de utilizare.
Potrivit legii, ca efect al cesiunii neexclusive, titularul dreptului de autor poate utiliza el
însuşi opera şi poate transmite dreptul neexclusiv şi altor persoane, iar dacă a devenit o cesiune
exclusivă titularul dreptului de autor nu mai poate utiliza opera în modalităţile, pe termenul şi

15
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

pentru teritoriul convertite cu cesionarul, iar acesta nu mai poate trimite dreptul respectiv unei
alte persoane9.
La o primă lectură se poate observa inserarea în noua lege a dispoziţiilor cuprinse în
Directiva Europeană privind protecţia programelor de calculator prin sistemul dreptului de autor.
Legea privind drepturile de autor şi drepturile conexe, explicând dreptul de difuzare a
operei de către autor, enumeră vânzarea prin modurile de transmitere cu titlu oneros. În virtutea
art. 75, lit.b se interzice, în lipsa unei stipulaţii exprese contrare, dreptul utilizatorului de a
transmite unei alte persoane dreptul de utilizare.
Dobânditorul unui software va putea fi însă tulburat prin intentarea unei acţiuni întemeiate
pe dispoziţiile art. 139 din Legea privind dreptul de autor, de către un terţ care se pretinde a fi
autorul programului, considerând că în urma unor dispoziţii speciale va putea intra în funcţiune
obligaţia de garanţie pentru evicţiune, pârâtul acţionat îl va chema pe înstrăinător să-l apere, iar în
caz că va pierde să-l despăgubească, întrunind condiţiile răspunderii pentru evicţiune.

1.8 Convenţiile privitoare la garanţia faptului personal

Din consideraţiile anterioare a reieşit că în art. 1339, C. Civ., vânzătorul este ţinut să
răspundă pentru evicţiunea ce ar rezulta dintr-un fapt personal al său, orice convenţie contrară
fiind nulă.
În codul civil german se prevede că orice clauză de restrângere sau de exonerare a
vânzătorului de răspunderea pentru lipsurile dreptului este nulă dacă aceasta a ascuns dolosiv
viciul de drept. Doctrina şi jurisprudenţa au precizat semnificaţia acestei interdicţii, considerând
că o condiţie a acestei sancţiuni este aceea ca vânzătorul să cunoască şi să poată lua în calcul
posibilitatea evicţiunii.
Codul civil italian, în art. 1487, prevede în alin. 2 că, indiferent de existenţa unei convenţii
contrare, vânzătorul este ţinut de evicţiunea rezultată din faptul său personal, orice altă convenţie
contrară este nulă.
La fel, şi codul civil spaniol are o reglementare asemănătoare, art. 1476 prevăzând că este
nul orice pact care l-ar exonera pe vânzător de răspunderea pentru evicţiune dacă se dovedeşte că
a existat rea credinţă din partea sa.
În Codul civil belgian care sancţionează convenţiile ce contravin ordinii publice,
jurisprudenţa fiind constantă în a considera că admiţându-se clauzele exoneratoare sau limitative
de răspundere, acestea nu vor putea duce la golirea de conţinut a obligaţiei de garanţie.

9
Camelia Toader – „Garanţia contra evicţiunii civile”, Editura ALL BECK, Bucureşti, 1998, pag.26

16
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Potrivit lui Planiol, o dispoziţie este de ordine publică ori de câte ori ea este inspirată de
consideraţiuni de interes general care s-ar vedea compromise în cazul în care particularii ar fi
liberi să împiedice aplicarea legii.
Din caracterul în principiu supletiv al regulilor elaborate în materia garanţiei contra
evicţiuni decurge validitatea convenţiilor contrare, inserate în contractele de vânzare - cumpărare
pentru agravarea, dar de cele mai multe ori, pentru atenuarea garanţiei.
Agravarea răspunderii vânzătorului pentru evicţiunea provenind din propria faptă apare
uneori inserată ca o clauză contractuală, când cedentul îşi asumă obligaţia de a nu se restabili sau
de a nu face concurenţă cumpărătorului.
De regulă, în practică mai rar sunt întalnite clauzele de agravare a răspunderii vânzătorului,
inclusiv pentru tulburări provenind din propria sa faptă.
1.8.1 Cauzele limitative de răspundere

În principiu, în virtutea art. 1339 C. Civ., orice clauză prin care vânzătorul ar tinde să-şi
diminueze răspunderea pentru un fapt personal este nulă.
Jurisprudenţa a admis însă în general punctul de vedere unanim exprimat în doctrină în
sensul validităţii unei clauze de negaranţie cu privire la un fapt determinat. S-a hotărât că este
valabilă clauza prin care o companie minieră şi-a declinat orice răspundere pentru pericolele pe
care le implică exploatarea minieră pentru cumpărătorii unor terenuri limitrofe.

1.9 Efectele garanţiei faptului personal

Vânzătorul nu poate evinge, în sensul că nu poate încerca să reia lucrul vândut în virtutea
vreunui titlu oarecare chiar dacă ar invoca o nouă calitate. Din momentul ce a transmis
proprietatea chiar prin efectul contractului, acesta nu mai poate exercita nici un drept asupra
lucrului, acţiunea care ar tinde la exercitarea vreunui drept va fi respinsă dacă cumpărătorul
invoca excepţia de garanţie.
Aceasta poate fi opusă nu numai dacă s-a vândut lucrul altuia, pe care ulterior vânzătorul l-a
moştenit, iar acesta încearcă să-l tulbure prin intentarea vreunei acţiuni, de pildă cea prin care ar
cere să i se recunoască dobândirea dreptului de proprietatea prin uzucapiune. Bazată pe art. 1076
C. Civ., creditorul poate cere a se distruge ceea ce s-a făcut, încălcându-se obligaţia de a nu face
şi poate cere a fi autorizat a distruge el însuşi, cu cheltuiala debitorului.
Vânzătorul poate fi ţinut să-l despăgubească pe cumpărătorul a cărui folosinţă a tulburat-o,
potrivit regulii de drept comun înscrise în art. 1078 C. Civ..

17
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

CAPITOLUL II

Garanţia contra evicţiunii provenind din faptul unui terţ

18
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, prin a răspunde
cumpărătorului de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, toate acestea potrivit art. 1337
C. Civ.
Codul nostru civil nu impune ca o obligaţie distinctă a vânzătorului pe aceea de a transmite
proprietate asupra lucrului vândut, răspunderea ce-i incumbă în caz de evicţiune totală sau
parţială doreşte să se presupună că, pentru a exista o sancţiune, se cere existenţa unei dispoziţii
care se care să fie apărată. Vom analiza în primul rând care sunt premisele declanşării răspunderii
vânzătorului pentru evicţiune, precizând în fiecare caz în parte efectele acestei obligaţii, cum
rezultă ele din dispoziţiile legii, iar apoi efectele ce se pot produce în cazul în care părţile, prin
convenţii, derogă de la dispoziţiile legii.

2.1 Condiţiile generale ale răspunderii vânzătorului pentru evicţiunea


provenind de la terţ

Enumerarea condiţiilor. În mod tradiţional doctrina reţine drept condiţii ale declanşării
acestei răspunderi:
- existenţa unei tulburări de drept;
- anterioritatea cauzei evicţiunii în raport cu încheierea contractului de vânzare -
cumpărare;
- ignorarea acestei cauze de către cumpărător în momentul încheierii contractului.

2.2 Tulburarea de drept

Garanţia datorată pentru propria faptă se declanşează în sarcina vânzătorului indiferent că


tulburarea pricinuită cumpărătorului a fost una de drept sau numai de fapt, care îşi are explicaţia
în buna credinţă a părţilor contractate care datorează executarea obligaţiilor. Prima condiţie a
angajării răspunderii prin evicţiune este că tulburarea provenind de la un terţ să fie una de drept şi
nu numai una de fapt, această condiţie este unanim admisă în doctrină, nici o dispoziţie legală de
la materia vânzării nu prevede această distincţie.
Dacă locatarul nu beneficiază de sprijinul locatorului, în cazul unor tulburări provenind de
la terţ impune aceeaşi soluţie ca şi în privinţa contractului de vânzare – cumpărare. Iniţial s-a
considerat că pentru a declanşa garanţia, tulburarea de drept trebuie să se materializeze printr-o
acţiune în justiţie împotriva cumpărătorului.
În aplicarea acestui articol în practică s-a decis că instanţa trebuie să examineze şi
seriozitatea acţiunii în dreptate împotriva cumpărătorului care vrea să suspende plata preţului.

19
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Prin licitaţie publică, adjudecatul este prezumat că a renunţat la beneficiu, art. 1364 C. Civ.
fiind ca atare ţinut să achite în întregime preţul adjudecării, chiar dacă este ameninţat de o
evicţiune.
În consecinţă, în cazul descoperirii de către cumpărător a unor inscripţii ipotecare asupra
imobilului cumpărat, el poate acţiona în garanţie contra vânzătorului său, doar dacă acţiunea
ipotecară a primit un început de executare sau poate suspenda plata preţului în aşteptarea unei
eventuale somaţii de a plăti.
În cazul în care bunul – obiect al contractului de vânzare – cumpărare, pe care vânzătorul îl
dobândise printr-o donaţie revocată pentru survenienţa de copil, dispoziţia imperativă a art. 836
C. Civ., opunerea cumpărătorului la pretenţia terţului de a fi ineficace, din moment ce drepturile
donatorului vânzător cât şi a subdobânditorului vor fi desfiinţate.
Având caracterul unei tulburări de drept care dă naştere obligaţiei de garanţie din partea
vânzătorului în care pentru a degreva imobilul dobândit, cumpărătorul plăteşte creditorului o
creanţă ipotecară, fără a mai aştepta o hotărâre judecătorească.
Dacă cumpărătorul îl moşteneşte pe adevăratul proprietar al cărui lucru îl cumpărase
neştiind că nu îi aparţine vânzătorului, deci devine proprietar prin succesiune.
În justiţie, acţiunea îndreptată împotriva cumpărătorului în ipoteza în care acesta, reclamant
într-o cerere de revendicare pentru obţinerea bunului cumpărat îţi vede respinsă acţiunea, terţul
deţinător al bunului probând dreptul său de proprietate.
În justificarea condiţiei că tulburarea provocată de terţ este una de drept şi nu de fapt, prin
acţiunile posesorilor conform art. 674 C. pr. Civ10., dacă bunul este imobil cererea de revendicare
a cumpărătorului poate sigur să întrerupă cu succes manifestările prejudiciabile ale terţului11.
Drepturile cumpărătorului asupra lucrului nu are o poziţie mai bună decât a cumpărătorului
pentru a lupta împotriva tulburărilor de fapt provenind de la un terţ. În definitiv, cumpărătorul nu
este un incapabil, iar vânzătorul tutorele său.
În aceste cazuri cumpărătorul este victima unui furt, a unor degradări sau unor deturnări de
clientelă, acesta având la dispoziţie căile deschise oricărui proprietar împotriva faptelor
prejudiciabile cauzate de terţ. Cumpărătorul a pierdut într-o acţiune în tulburare de posesie
introduse de un terţ, prin care acesta şi-a valorificat şi un drept asupra bunului. Cumpărătorul
poate chema în judecată pe vânzător pentru a răspunde de evicţiune.

2.3. Tulburarea de drept prin invocarea dreptului de proprietate

10
G. Boroi, D. Rădescu – „Codul de procedură civilă comentat şi adnotat”, Ed. ALL, Bucureşti 1994, p. 885.
11
Dan Chirică – „Drept civil. Contracte speciale”, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag. 72

20
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

2.3.1 Punerea problemei

Dreptul pe care terţul îl invoca, stânjenindu-l astfel pe cumpărător în exercitarea


prerogativelor pe care a sperat să le dobândească asupra bunului, acesta putând fi un drept real
sau de creanţă. Înţelegerea modului în care un contract ce a avut ca obiect lucrul aparţinând altuia
ajunge să producă efecte, obligaţia de garanţie pentru evicţiune.

2.3.2 Drept roman şi comparat

Dreptul roman admitea vânzarea lucrului altuia, cumpărătorul nu putea pretinde decât
predarea bunului şi o posesiune liniştită. Ne găsim în faţa unui sistem original şi suplu, rezultând
din evoluţia suferită de transferul de proprietate, în virtutea căruia adevăratul proprietar nu
rămâne prejudiciat.
Astfel, dacă bunul a fost predat, el îl poate revendica înainte de împlinirea termenului de
uzucapiune. Valabilitatea în dreptul german a contractului de vânzare – cumpărare nu este
condiţionată de apartenenţa bunului vândut înstrăinătorului. Contractul de vânzare - cumpărare
este valabil, urmând ca în cazul neexecutării obligaţiei de transferare a proprietăţii, vânzătorul să
răspundă. Când vânzătorul nu poate asigura proprietatea, ci doar posesia, suntem în prezenţa unei
neexecutări parţiale, care produc aceleaşi efecte cu neexecutarea totală dacă pentru cumpărător
nu prezintă interes executarea doar în parte.
Codul civil german s-a îndepărtat de principiul evicţiunii din dreptul roman potrivit căruia
vânzătorul nu era răspunzător decât pentru cazul în care cumpărătorul era deposedat.
În acest sistem de drept, transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor se face prin
exprimarea consimţământului, urmată de înscrierea în cartea funciară, iar în materie de bunuri
mobile proprietatea se transmite prin exprimarea acordului şi tradiţiunea bunului.
Bunurile mobile se pot dobândi în proprietate şi prin efectul bunei credinţe, dobânditorul
fiind considerat de rea credinţă dacă ştia că bunul nu aparţine înstrăinătorului. La fel, şi în cazul
în care o persoană nedreptăţită dispune de un bun imobil, dreptul german cunoaşte aşa-numita
,,convalescenţă’’ a actului juridic, actul de dispoziţie încheiat de o persoană neîndreptăţită este
valabil dacă este urmat de consimţământul persoanei îndreptăţite.
Tot la capitolul dedicat vânzarii, cumpărătorul îl obligă pe vânzător să-i garanteze orice
drepturi pe care terţii le-ar putea valorifica contra lui, ceea ce înseamnă că este obligat să

21
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

răspundă nu doar dacă drepturile terţilor l-au tulburat deja, dar şi în cazul în care l-ar putea
tulbura pe cumpărător.
Sancţiunea încălcării obligaţiei: poate fi scutit de executarea propriei obligaţii; poate invoca
exceptia de neexecutare; poate pretinde daune interese dacă imposibilitatea de executare este
imputabilă debitorului sau poate denunţa contractul.
Codul civil francez a invocat materia transferului dreptului de proprietate, legând-o de
simpla exprimare a consimţământului, acesta fiind una dintre consecinţele spiritului său general.
Cultul autonomiei de voinţă a condus la a conferi acordului de voinţă a părţilor puteri depline. În
acest sens, art. 1599 prevede că această dispoziţie, care a marcat o ruptură faţă de tradiţia romană,
a ridicat numeroase probleme atât doctrinei, cât şi jurisprudenţei franceze.
Textul art. 1599 este foarte clar. Sub influenţa raţiunilor de ordin practic, doctrina franceză
a încercat să tempereze consecinţele unei sancţiuni atât de severe ca nulitatea, căutând totodată
fundamentul interdicţiei.
Această opinie, fiind criticată cu justificarea că în vânzarile care nu transmit proprietatea,
vânzătorul îi incumbă această obligaţie pe care dacă nu o execută va fi ţinut să răspundă
contractual, nefiind în situaţia unei neexecutări, rezultând dintr-un contract nul. Motivat de
scopul încheierii contractului de vânzare – cumpărare, care este transferarea proprietăţii
menţionându-se nevalabilitatea, în sensul de nulitate a vânzării lucrului altuia.
Jurisprudenţa admite că numai cumpărătorul victimă a erorii poate să intenteze acţiunea în
anulare fără a aştepta revendicarea adevăratului proprietar.

2.3.3 Soluţii ale dreptului civil român

Dreptul civil român de la 1864 nu a mai reprodus dispoziţiile art. 1599 C. civ. Francez,.
referitoare la vânzarea acelui lucru, menţionând însă principiul transmiterii dreptului de
proprietate prin însuşi acordul de voinţă ce marchează şi încheierea contractului.
Problema acesta este delicată, aparţine de particularitatea contractului de vânzare –
cumpărare de a fi în aceeaşi timp izvor de obligaţii, dar şi sursă a drepturilor reale, credem că
cele două aspecte sunt cuprinse în acelaşi act juridic, fiind posibil ca din punct de vedere al
drepturilor reale actul să fie ineficace, dar să fie valabil ca raport obligaţional. Literatura juridică
din România soluţionează problema valabilităţii vânzării lucrului altuia în funcţie de împrejurare
dacă acordul părţilor a fost atacat de viciul erorii sau încheierea contractului a avut loc în
cunoştinţă de cauză.

22
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

În cunoştinţă de cauză, părţile încheie un contract de vânzare – cumpărare cu privire la


bunul altuia, s-au exprimat mai multe soluţii:
- se consideră contractul perfect valabil, acordul de voinţă trebuind interpretat în sensul
că vânzătorul s-a obligat să procure mai târziu proprietatea asupra bunului12;
- nulitatea absolută a contractului, cauza fiind ilicită13;
- contractul este absolut nul dacă ambele părţi contractante au fost de rea credinţă.
Practica judiciară a îmbrăţişat cele două opinii doctrinare, în sprijinul părerii că vânzarea
bunului altuia în cunoştinţă de cauză este un contract perfect valabil. Acţiunea proprietarului în
constatarea nulităţii contractului a fost admisă, cu motivarea că, dacă este vorba de fraudă şi rea
credinţă a contractanţilor, proprietarul nu poate fi obligat să intenteze acţiunea în revendicare.
Prin dovada că părţile cu rea credinţă au convenit să transmită proprietatea bunului
aparţinând unui terţ, cumpărătorul intrând totodată în posesia lui, convenţia este lovită de
nulitatea absolută, neproducând nici un efect juridic.
Adevăratul proprietar va putea invoca chiar el nulitatea, cumpărătorul nu se va putea apăra
prin invocarea art. 1909 C. Civ., iar nesocotirea părţilor se va face extracontractual, eventual pe
temeiul îmbogăţirii fără justă cauză.
Majoritatea autorilor consideră că dacă părţile contractante sau cel puţin cumpărătorul a fost
în eroare, considerând că bunul aparţine vânzătorului, vânzarea a fost anulabilă prin eroarea
făcută asupra calităţii vânzătorului care a fost considerat proprietar al lucrului. Motivare:
nulitatea relativă pentru eroarea persoanei intervine de regulă în actele cu titlul gratuit, aceasta nu
este exclusă nici în cazul actelor cu titlu oneros.
Consecinţele acestei calificări sunt în principal:
- cumpărătorul poate invoca nulitatea contractului, acest drept nu îl are vânzătorul, chiar
daca acesta fiind de bună credinţă;
- datorită faptului că cumpărătorul, în cazul în care este tulburat de adevăratul proprietar
poate apela la garanţia contra evicţiunii împotriva vânzătorului;
- nici cumpărătorul nu mai poate cere anularea contractului, dacă între timp adevăratul
proprietar a ratificat vânzarea sau vânzătorul a devenit proprietar al bunului.
Vânzarea lucrului altuia în dreptul civil român este ca şi inexistentă, cu toate că se poate ca
această obligaţie, care nu are fiinţă, să producă defecte atât de întinse. În această problemă s-a
exprimat şi opinia că vânzarea lucrului altuia către un cumpărător de bună credinţă nu este

12
Dan Chirică – „Drept civil. Contracte speciale”, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag. 61
13
E. Lupan, M. Răchită, D. Popescu, „Drept civil. Teoria generală”, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1991, p.
188;

23
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

anulabilă, este rezolubilă în sensul art. 1020 C. Civ., la cererea cumpărătorului pentru
neexecutarea obligaţiilor vânzătorului de a transfera proprietatea14. În practica judiciară s-au
pronunţat de asemenea soluţii contradictorii, majoritatea hotărârilor au decis că vânzarea bunului
altuia este anulabilă în cazul în care cumpărătorul a fost dus în eroare la data încheierii
contractului cu privire la adevăratul proprietar al bunului.

2.4 SOLUŢIA PROPUSĂ

Considerăm că, dacă la materia specială a contractului de vânzare – cumpărare nu regăsim


interdicţia cu privire la vânzarea bunului altuia, nu putem decide nulitatea unei asemenea
convenţii mai ales datorită faptului că dobânditorul a fost de bună credinţă.
Comisia care a elaborat Codul nostru civil nu a mai reluat controversa dispoziţiei art. 1599
C. civ. francez, pe care comentatorii timpului deja o criticau.
Codul civil german din 1900, codul civil italian de la 1942 au dispoziţii tranşante în sensul
că vânzarea lucrului altuia este valabilă. În Franţa, de lege este consacrată nulitatea vânzării
lucrului altuia.
Din ce în ce mai frecvent autorii îşi pun problema utilităţii în continuarea menţinerii acestei
sancţiuni. Părţile amână transferul dreptului de proprietate, astfel că, fie este vorba de bunuri de
gen în virtutea legii transferului proprietăţii poate fi ulterior încheierii contractului, doar în cazul
unor bunuri individuale determinate - părţile inserează un termen sau o condiţie, transferul
proprietăţii fiind detaşat de momentul exprimării consiţământului asemenea ipoteze au devenit
aproape reguli, socotind că este preferabilă soluţia menţinerii contractului, dar a afectării sale de
condiţia aplicabilă contractelor sinalagmatice.
În principiu atunci când cineva nu este proprietar nu poate dispune de un bun, iar pentru
adevăratul proprietar contractul cu privire la vânzarea bunului altuia îi este inopozabil. Prin
hotărârile judecătoreşti prin contractul de vânzare – cumpărare, adevăratul proprietar nu îşi pierde
drepturile15.
Proprietarul are la dispoziţie acţiunea în revendicare. În ciuda încheierii unui contract între
alte persoane cu privire la un bun ce-i aparţin, acest bun nu a ieşit din posesia lui, poate opune cu
succes dreptul său de proprietate actului încheiat cu un neproprietar. De aici rezultă că nu este
nevoie să apelăm la anularea contractului care opune adevăratul proprietar nu este accesibilă,
devreme ce interesele lui pot fi apărate şi altfel.

14
Dan Chirică – „Drept civil. Contracte speciale”, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag. 62
15
E. Safta –Romano – „Contracte civile” , vol. I, Editura Graphix, Iaşi, 1995, p. 51

24
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

În privinţa protecţiei cumpărătorului, cel care cu bună credinţă a cumpărat un bun ce nu


aparţinea vânzătorului are dreptul să ceară anularea contractului, consinţământul acestuia fiind
viciat.
Deşi se presupune că în interesul cumpărătorului acesta poate să ceară desfinţarea
contractului pentru că descoperă că a fost dus în eroare la data încheierii acesteia, sunt o serie de
împrejurări intervenite independente de voinţa lui, care îl opresc să intenteze acţiune în
anulabilitate.
Contractul se consideră valabil, deşi dobândirea dreptului de proprietate are de regulă efect
constitutiv, susţinerea anulabilităţii (care presupune cauze de ineficacitate anterioare încheierii
convenţiei) se conciliază cu greu cu această validare automată a contractului îndată ce bunul a
intrat în patrimoniul vânzătorului.
Înainte de expirarea termenului de prescripţie a acţiunii în nulitate relativă, vânzătorul
devine proprietar al bunului, contractul se consideră valabil încheiat retroactiv şi de aceea nici
cumpărătorul nu mai poate cere desfinţarea acestuia, invocând eroarea în care s-a gasit. O a doua
ipoteză prin care cumpărătorului i se refuză acţiune în anulare a contractului privitor la bunul
altuia este cea în care adevăratul proprietar ratifică vânzarea.
Jurisprudenţa şi doctrina asimilează această situaţie cu motivarea că, dacă pentru
cumpărător a dispărut pericolul de a fi evins, el nu mai are de ce să se plângă. Sub aspectul
analizat, cele două ipoteze conduc la efecte identice, acest lucru observat în timp ce în primul caz
se încheie două contracte, în cea de-a doua ipoteză dreptul trece din patrimoniul adevăratului
proprietar în patrimoniul cumpărătorului.
Prin ratificare rezultă în general o convenţie ulterioară cu vânzătorul, unde adevăratul
proprietar renunţase a se mai prevala de inopozabilitatea contractului.
Considerăm că este preferabil, corespunzând şi spiritului dreptului civil, să încercăm să
validăm contractele legal încheiate, admiţând că un contract de vânzare – cumpărare cu privire la
bunul altuia nu este nul, nici anulabil, doar rezolubil şi aceasta la cererea cumpărătorului16.
În caz de neexecutare, cumpărătorul poate intenta acţiunea în rezoluţiune cerând eventual şi
daune interese. Dacă contractul este valabil, dă naştere la efecte, dar şi obligaţiei vânzătorului de
a-l apăra sau despăgubi pe cumpărător pentru evicţiune prin intentarea acţiunii în revendicare de
către adevăratul proprietar.
Doctrina din Franţa o consideră corespunzătoare exigenţelor actuale soluţia fiind admisă în
prezent de numeroase sisteme de drept.

16
St. Cărpenaru – „Dreptul de moştenire” loc. cit. supra, p. 272

25
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Convenţia Naţiunilor Unite a îmbrăţişat aceeaşi soluţie prin vânzarea internaţională de


mărfuri, adoptată la Viena în anul 1980 şi ratificată de ţara noastră prin Legea nr. 24/19 martie
1991.

2.5 Câteva cazuri tipice

2.5.1 Bun aflat în indiviziune

Bunul vândut aparţine doar în partea vânzătorului, soluţia admisă în doctrina noastră, la fel
şi în jurisprudenţă, e că contractul de vânzare – cumpărare nu este nulă sau anulabilă. Însăşi
valabilitatea contractului depinde de rezultatul partajului. La acest partaj va participa vânzătorul,
alături de ceilalţi coindivizari, dacă bunul este atribuit înstrăinătorului, vânzarea încheiată de el se
consolidează.
În caz contrar, se consideră că neavând calitatea de proprietar în momentul încheierii
contractului, înstrăinătorul a vândut bunul altuia, convenţia fiind anulabilă la cererea
cumpărătorului, iar coindivizarilor nevânzători nu li se recunoaşte dreptul de a cere anularea
contractului şi nici a intenta acţiune în revendicare17.
Vânzătorul va putea cere să răspundă pentru evicţiune în care bunul la partaj a căzut în lotul
altui coindivizar decât vânzătorul. Ar fi considerat preferabil să nu se afirme anulabilitatea
contractului.
Dacă nu se înstrăinează un bun în materialitatea sa, ci doar cota-parte ideală şi abstractă din
dreptul de proprietate al vânzătorului, nu se poate pune problema atribuirii bunului la partaj ca o
condiţie a validităţii contractului.
În indiviziune, locul vânzătorului va fi luat de cumpărător. În acest mod, acesta din urmă va
apărea la partaj alături de ceilalţi coproprietari. Contractul este perfect valabil, indiferent că bunul
nu este atribuit cumpărătorului.
Potrivit art. 1847, dacă s-a hotărât de bună credinţă şi a exercitat o posesie utilă,
cumpărătorul unui bun imobil de la un comoştenitor poate invoca acel act ca just titlu.

2.5.2 Vânzarea unui bun comun de către un soţ fără consimţământul


celuilalt soţ

17
Dan Chirică – „Drept civil. Contracte speciale”, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag. 64

26
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Această problemă, foarte des întâlnită, se rezolvă în general potrivit regulilor care
guvernează raporturile patrimoniale dintre soţi. Potrivit Codului familiei, soţi administrează,
folosesc şi dispun împreună de bunurile comune, oricare dintre ei exercitând singur aceste
drepturi, presupunând că are şi acordul celuilalt. În virtutea regulii mandatului tacit dintre soţi,
acesta nu operează însă în materie de înstrăinare a unui bun, potrivit art. 35, alin 2, teza a doua,
Codul Familie, în care nici unul dintre soţi nu poate înstrăina sau greva un imobil bun comun fără
consimţământul celuilalt soţ .
Un contract încheiat cu încălcarea acestei prescripţii este anulabil la cererea soţului
necontractant18, chiar dacă nu au participat la încheierea contractului, ceea ce contravin
principiile relativităţii efectelor contractelor.
Fie că intentează anularea acţiunii în revendicare împotrivit cumpărătorului, acesta se vede
evins astfel în acţiunea în garanţie pentru evicţiune împotriva vânzătorului. Iar dacă soţia
necontractantă devine succesoare a vânzătorului decedat, ea nu mai are deschisă nici una dintre
aceste acţiuni, obligaţia de garanţie împotriva evicţiunii care îi incumbă vânzătorului prin
contract transmiţându-se asupra ei.

2.5.3 Vânzarea de către un proprietar aparent

La data încheierii unui contract de vânzare – cumpărare, vânzătorul avea titlu în aparenţă
valabil, titlu care însă ulterior este desfiinţat cu efect retroactiv. Nedemnitatea operează de drept
şi retroactiv, nedemnul fiind considerat că nu a fost niciodată moştenitor, jurisprudenţa adoptând
o soluţie opusă celei pe care o pură logică juridică ar fi impus-o, validând vânzările efectuate de
moştenitorul nedemn, punct de vedere împărţit şi în doctrină. 3
Cumpărătorul de bună credinţă al unui imobil corporal va păstra proprietatea lui în temeiul
art. 1909 C. civ., iar dacă bunul este imobil, el va putea dobândi proprietatea prin invocarea
uzucapiunii.
În vederea protejării securităţii sociale, doctrina şi jurisprudenţa au consacrat teoria
proprietarului aparent, care îi permite cumpărătorului în anumite circumstanţe să poată apărea
eficace împotriva acţiunii în revendicare intentată de adevăratul proprietar. Aplicarea adagiului
menţionat conduce practic la sacrificarea celor care în mod logic ar trebui să triumfe, a celor care,
în dovedirea acţiunii lor, invocă realitatea în contra erorii.
Ordinea publică pretinde acordarea protecţiei celor care s-au înşelat, se poate cere ca
eroarea să fie comisă de un om rezonabil, nefiind admisibilă protejarea unei erori stupide.
18
Dan Chirică – „Drept civil. Contracte speciale”, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag. 65. Atât în
practică cît şi în doctrină s-a susţinut însă şi părerea că un asemenea contract este nul absolut şi total, respectiv
este nul parţial şi valabil în privinţa dreptului soţului contractant.

27
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Cumpărătorul poate păstra bunul şi nu poate în mod obiectiv să ştie că cel cu care tratează a
săvârşit o faptă care îi atrage nedemnitatea şi deci purtativitatea titlului de moştenitor.
În ipoteza vânzării consimţite de un moştenitor aparent, acesta este cel care se crede şi
trece în ochii tuturor ca adevăratul şi eventual singurul moştenitor. Actele de administrare făcute
de acesta există în Codul Civil, un test foarte explicit, anume art. 1097: „plata făcută cu bună
credinţă acelui ce are creanţa în posesiunea sa este valabilă chiar dacă în urma posesorului ar fi
evins. Dar în privinţa actelor juridice de dispoziţie, jurisprudenţa a admis că eroarea comună şi
invincibilă îl poate transforma pe cumpărător de la un moştenitor aparent în proprietar, fără să
mai aştepte termenul pentru a uzucapa această soluţie, s-a admis chiar dacă moştenitorul aparent
a fost de rea credinţă”.
Teoria moştenitorului aparent este mult mai generală, ea se aplică de câte ori o persoană
este considerată de toţi ceilalţi ca proprietar. Prin invocarea aceleiaşi teorii a proprietarului
aparent se poate apăra şi cumpărătorul de la un vânzător care a avut calitatea de proprietar la data
contractării, titlul său fiind ulterior desfiinţat prin exercitarea unei căi extraordinare de atac.
În urma admiteri recursului extraordinar, bunul a fost atribuit altui copartajant, în această
situaţie fiind suficiente elemente care să justifice invocarea erorii comune şi invincibile de către
cumpărător, astfel ca el să păstreze bunul dobândit de bună credinţă de la vânzător.
Împotriva unei hotărâri judecătoreşti irevocabile care au admis acţiunile în revendicare ale
proprietarilor unor imobile intrate în proprietatea statului în perioada comunistă s-au declarat
recursuri în anulare conform art. 330 pct. 1 C. pr. Civ., hotărârile fiind anulate de Curtea
Supremă de Justiţie. Imobilele au rămas în proprietatea statului, titlul înstrăinătorului fiind
desfiinţat.
Cumpărătorul acţionat pentru restituirea bunului va trebui să-l cheme pe vânzător să-i ia
apărarea sau să apere singur prin invocarea teoriei proprietarului aparent. În doctrina actuală se
susţine întemeiat că şi eroarea de drept produce aceleaşi efecte ca şi eroarea de fapt19.
Atunci când vânzarea a avut loc înainte de modificarea Codului de procedura civilă prin
Legea nr. 59/1993, indubitabil cumpărătorul este la adăpost, putând invoca teoria proprietarului
aparent. Dacă aceeaşi părere poate fi primită pentru a menţine o vânzare încheiată după decizia
Curţii Supreme de Justiţie nr.1/1995, dată fiind publicitatea şi rezonanţa acestei hotărâri privind
restituirea imobilelor naţionalizate, a fost declarată de domeniul exclusiv al legii speciale.

Alte ipoteze posibile de vânzare a lucrului de către o persoană neîndreptăţită

19
Gh. Beleiu - „Drept civil. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil”., Ed. Şansa, Bucureşti,
1994, p.136

28
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Un asemenea caz este cel în care cedentul vinde a doua oară bunul pe care îl înstrăinase
deja, aşa cum este consacrat va rămâne proprietar al bunului acel cumpărător care a intrat cu bună
credinţă în posesia obiectului. Art. 972 Cod. Civil face referire la acest lucru, iar dacă este vorba
de un bun imobil, unul dintre dobânditori care a înregistrat mai întâi cererea de înscriere în cartea
funciară la biroul de carte funciară a judecătoriei in circumscriptia unde este situat imobilul.
Cumpărătorul ulterior al bunului care nu a transcris dreptul în cartea funciară va avea însă
acţiune împotriva vânzătorului în răspunderea pentru evicţiune, dacă sunt întrunite, pe lângă
tulburarea de drept, şi celelalte condiţii.
Tot vânzare a lucrului altuia constituie şi vânzarea efectuată de un promitent – cumpărător,
fie vorba de un teren, fie că părţile au încheiat un ante-contract de vânzare – cumpărare, acesta nu
dobîndeşte nimic real, are doar dreptul de a cere încheierea contractului definitiv.
La fel, nici executorul testamentar cu sesizare nu are dreptul de a vinde în numele şi pe
seama bunurilor mobile ale succesiunii, acesta fiind răspunzător faţă de cumpărător dacă acesta
este evins. Acesta se poate apăra prin invocarea art. 1909 Cod civil - cumpărătorul are dreptul de
a pune în funcţiune mecanismul răspunderii pentru evicţiune, chemându-l pe vânzător să preia
sarcina apărării.
S-a admis că acela care se înfăţişează ca proprietar al bunului, determinând o eroare
comună şi invincibilă, se comportă ca un vânzător aparent şi indiferent de bună sau reaua
credinţă, răspunde de evicţiune faţă de cumpărător.

2.6 Tulburare de drept prin invocarea altor drepturi

2.6.1 Drepturi reale

Pentru a declanşa incidenţa garanţiei contra evicţiunii datorată de vânzător, dreptul terţului
ce se invocă împotriva cumpărătorului, poate fi nu doar proprietatea, dar şi un alt drept real.
Terţul se poate pretinde titularul unui drept de uzufruct, unui drept de superficie, unei servituţii,
unei ipoteci sau a unui drept de gaj.
Dacă uzufructuarul exercită împotriva cumpărătorului acţiunea confesorie şi o câştigă
aceasta echivalează cu o tulburare de drept susceptibilă a atrage răspunderea vânzătorului pentru
evicţiune.
Un terţ poate să invoce împotriva cumpărătorului unui teren şi un drept de superficie, pe
durata existenţei construcţiei care îi aparţine în proprietate, titularul dreptului de superficie de

29
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

pildă cum ar fi un cetăţean străin sau apatrid care nu o pot dobândi, conform art. 41 alin.2
Constituţiei, dreptul de proprietate asupra terenului, el are dreptul opozabil erga-omnes de a
folosi terenul.
Astfel, cum prevede art. 1337 C. Civ., vânzătorul răspunde şi de sarcinile care apasă asupra
lucrului vândut. Legea are în vedere în primul rând servituţiile, pentru existenţa şi exercitarea
cărora vânzătorul va datora garanţie, în măsura în care nu este vorba de servituţi aparente, iar
dacă sunt neaparente, nu le-a declarat.
Servituţiile naturale şi legale nu sunt considerate ca drepturi reale a căror existenţă poate
fundamenta răspunderea vânzătorului pentru evicţiune, fiind de fapt un mod de a determinare
conţinutului dreptului de proprietate şi a limitelor de exercitare ale acestui drept.
Servituţii de trecere prevăzute în art. 616 C. Civ. în favoarea proprietarului unui loc
înfundat, de cele vizate de art. 586-588 C. Civ., cea de scurgere a apelor din amonte, prevăzută în
art. 26 alin. 1 din Legea apelor, nr 107/1996 - fiind prezumate că ele sunt cunoscute şi acceptate
de către cumpărător.
Vânzarea unui fond ce se dovedeşte a fi aservit crează cumpărătorului o tulburare de drept,
dar şi inexistenţa unei servituţii active, echivalează cu o evicţiune parţială.
De exemplu, daca se vinde un imobil, cumpărătorul fiind asigurat că în faţa ferestrei
dinspre nord, ce servea pentru aer şi lumină, vecinul nu avea voie să construiască la o distanţă
mai mică de 10 picioare.

Pentru că vecinul a demonstrat că, în realitate, servitutea pretinsă nu există, cumpărătorul a


intentat acţiune împotriva moştenitorilor vânzătorului, admisă de Curte.
Dacă proprietarul fondului aservit se opune pentru un motiv oarecare exerciţiului servituţii
active de către cumpărător, se poate pune problema fie a neexecutării obligaţiei de predare din
partea vânzătorului, fie a răspunderii pentru evictiune, iar dacă titlul servituţiei s-a remis,
obligaţia de predare a fost îndeplinită, dar încă subzistă cea de garanţie contra evicţiunii.
De aceea s-a spus că orice lipsă în obligaţia de predare care se manifestă printr-o evingere a
cumpărătorului impune aplicarea regulilor particulare ale garanţiei de evicţiune.
Privilegiile şi ipotecile pot da naştere obligaţiei de garanţie din partea vânzătorului, în
privinţa tulburărilor nu este actuală doar din momentul neexecutării obligaţiei de către debitorul
principal20.

20
Francisc Deak - ‘’Contracte civile şi comerciale’’, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1993, p.60

30
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Cumpărătorul a invocat art. 1364 C. Civ., motivând că vânzătorul are de plătit câteva legate
cu titlu particular, iar în cazul în care nu le execută există pericolul ca dobânditorul imobilului
succesoral să fie urmărit de legatarii particulari.
În materia bunurilor mobile, dreptul de urmărire acordat creditorului privilegiat se poate
realiza doar într-o măsură compatibilă cu aplicarea art. 1909 C. Civ., deci doar dacă terţul a ştiut
că în momentul încheierii contractului de existenţa dreptului real al creditorului.
Dreptul de preempţiune este recunoscut de lege în favoarea coproprietarilor, proprietarilor
vecini, arendaşului şi statului. Când este vorba de vânzarea unui teren agricol situat în extravilan,
poate constitui şi el cauză de evicţiune pentru cumpărătorul bunului.
Dacă la preţul anunţat vreuna dintre aceste persoane doreşte să cumpere, proprietarul nu
poate vinde altuia, fiind obligat să încheie contractul cu titularul dreptului de preemţiune care în
termen de 30 de zile acceptă oferta.
Cu încălcarea dreptului de preemţiune, proprietarul vinde unei alte persoane, se poate cere
anularea contractului, indiferent de bună sau reaua credinţă a cumpărătorului, consecinţă a
caracterului absolut al dreptului de preempţiune.21
Cumpărătorul de bună credinţă ar putea, în cazul în care este tulburat prin exercitarea
acţiunii în anulare, să ceară protecţie vânzătorului în virtutea garanţiei pentru evicţiune. Vânzarea
- cumpărarea terenului este în dreptul nostru un contract solemn, acceptarea ofertei de către
titularul dreptului de preempţiune nu conduce la considerarea contractului ca încheiat, ci
reprezintă doar un antecontract.
Se poate observa că, deşi titularul dreptului de preempţiune acceptând cea mai bună
reparaţie ar fi fost considerarea contractului ca şi încheiat, acesta se poate afla în situaţia în care,
deşi a câştigat, obţinând anularea vânzării – cumpărării, să nu devină proprietar al terenului pus
în vânzare.

2.6.2. Drepturi de creanţă

Evicţiunea poate exista şi în cazul invocării de către terţ a unui drept de creanţă. Având în
vedere dreptul de folosinţă al locatarului, respectiv arendaşului ori dreptul la despăgubiri
rezultând din îmbunătăţirile aduse de locatar anterior vânzării lucrului.
Potrivit art. 1441 C. Civ., dacă locatarul vinde lucrul închiriat sau arendat, locaţiunea
încheiată înainte de vânzare şi constată prin înscris autentic sau înscris sub semnătură privată cu

21
Francisc Deak - ‘’Contracte civile şi comerciale’’, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1993, p.23

31
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

dată certă este opozabilă cumpărătorului, care trebuie să o respecte, dacă nu s-a prevăzut prin
însuşi contractul de locaţiune desfiinţarea lui în caz de vânzare.
Dacă această locaţiune s-a făcut pe mai mult de 3 ani, Legea cadastrului şi a publicităţii
imobiliare prevede că trebuie înscris în cartea funciară pentru opozabilitate. În măsura în care un
contract de locuţiune încheiat anterior vânzării – cumpărării este opozabil cumpărătorului şi
existenţa lui nu a fost comunicată cumpărătorului, considerăm că vânzătorul rămâne obligat să
răspundă pentru evicţiune.
Fiind vorba de un contract de încheiere privind o locuinţă proprietate personală încheiat
după ianuarie 1990, art. 5 din Legea nr. 17/1994 se poate trage concluzia că dreptul aplicabil va fi
dreptul comun, deci Codului civil. Într-un mod asemănător se pune problema şi în ipoteza
vânzării unui bun agricol care formase anterior obiectul unui contract de arendare în condiţiile
Legii nr. 16/1994, indiferent de durata acestuia.
Se admite constant în literatura juridică şi în practică dreptul locatarului la despăgubirile
rezultând din îmbunătăţirile aduse imobilului închiriat, apoi vândut, este opozabil şi
cumpărătorului art. 1444 C. civ., iar după achitarea datoriei se va întoarce cu acţiunea în garanţie
împotriva contractantului său.

2.7 Discuţii privind calificarea unor împrejurări ca fiind „Tulburări de


drept”

Pe lângă invocarea de către terţi a unor drepturi reale sau de creanţă, de natură a da naştere
răspunderii vânzătorului pentru evicţiune, iar în practică sunt posibile şi alte tulburări aduse
cumpărătorului, dar totuşi mai este de discutat calificarea lor ca evicţiuni.
Deşi pentru a ajunge la acest rezultat se cere creditorului care acţionează asupra unui
contract cu titlu oneros, cum este cazul vânzării – cumpărării să dovedească participarea la fraudă
a terţului dobânditor, astfel în materia acţiunii revocării s-a arătat că cerinţa complicităţii la
fraudă a cumpărătorului este întrunită când terţul cunoaşte că prin încheierea actului atacat
debitorul ar deveni insolvabil.
În urma aprobării acestui fapt şi cu întrunirea şi a celorlalte cerinţe, creditorul vânzătorului
îi va deveni inopozabil contractul de vânzare – cumpărare, în limitele creanţei pentru a cărei
realizare s-a intentat acţiunea pauliană.
Beneficiază acesta de garanţia împotriva evicţiuni, datorată de vânzător? La această
întrebare privită exclusiv din punct de vedere al îndeplinirii condiţiei de a fi o tulburare de drept,
împrejurarea evocată poate fi privită ca o evicţiune.

32
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Rămâne doar de cercetat dacă nu cumva „complicitatea la fraudă a terţului” a dus la


câştigarea acţiunii pauliene, este sinonimă cu „cunoaşterea cauzei evicţiuni de către cumpărător”
– condiţie negativă in lipsa căreia angajarea răspunderii vânzătorului este exclusă.
În lumina principiilor admise în materia definirii tulburării de drept, este evident că nu
constituie evicţiune dreptul invocat de un terţ, decurgând dintr-un antecontract încheiat cu
vânzătorul.
Proprietarul, în ciuda promisiunii, a vândut altei persoane şi nu se poate demonstra
coparticiparea dobânditorului la frauda promitentului – cumpărător, contractul este valabil,
cumpărătorul neputând fi evins de beneficiarul promisiuni. Dacă inalienabilitatea rezultă din lege,
astfel cum este cazul art. 31 din Legea fondului funciar, nr. 18/1991 sau a art. 9 din legea nr.
112/1996 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe trecute în
proprietatea statului, contractul încheiat cu încălcarea acestei interdicţii temporale de înstrăinare este
lovit de nulitatea absurdă.
Aceeaşi soluţie o întrevedem şi în cazul în care, cu nerespectarea unei clauze valabile de
inalienabilitate, bunul este înstrăinat. De această dată contractul nu este nul, această sancţiune
neputând fi instituită prin voinţa omului22, ci este valabil, înstrăinatorul nefăcând altceva decât să-şi
încale o obligaţie contractuală, ceea ce poate atrage rezoluţiunea contractului prin care el însuşi a
dobândit.
Fiind vorba de un bun imobil pe care cumpărătorul l-a primit cu bună credinţă în virtutea
contractului, îl poate păstra potrivit art. 1909 C. Civ. În cazul în care bunul înstrăinat este unul mobil,
iar clauza de inalienabilitate nu este înscrisă în cartea funciară şi cumpărătorul nu a cunoscut-o pe
altă cale, considerăm că el poate invoca teoria proprietarului aparent pentru a-şi menţine titlul,
putând invoca de asemenea dacă este cazul uzucapiunea.
Dacă însă clauza de inalienabilitate, deşi înscrisă în cartea funciară, nu este justificată de un
interes serios şi legitim, ea „trebuie” radiată la cererea proprietarului imobilului sau a oricărei
persoane interesate, ca fiind contrară ordinii economice şi sociale, împiedicând libera circulaţie a
bunului în mod inutil.

22
Francisc Deak - ‘’Contracte civile şi comerciale’’, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1993, p.39

33
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

CAPITOLUL III
Anterioritatea cauzei evicţiunii faţă de încheierea contractului de
vânzare - cumpărare

3.1 . Noţiune. Tendinţe doctrinare contemporane

Pentru a declanşa garanţia, trebuie ca dreptul invocat de terţ împotriva cumpărătorului, deci
evicţiunea suferită, să-şi aibă cauză într-o împrejurare anterioară vânzării, căci după dobândirea
dreptului transmis în integritatea sa, cumpărătorul va rămâne fără acţiune împotriva vânzătorului.
Este interesat de semnalat că, spre deosebire de art. 787, alin. 1, C. Civ., care în materie de
partaj prevede că garanţia reciprocă, pe care copărtaşii şi-o datorează, se declanşează doar în cazul în

34
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

care tulburarea sau evicţiunea provine dintr-o cauză anterioară împărţelii, nici unul din textele
referitoare la garanţia împotriva evicţiunii din materia vânzării – cumpărării nu prevede nimic expres
în această privinţă.
Un argument în acest sens este art. 971 C. Civ., potrivit căruia din momentul exprimării
consimţământului părţilor, cumpărătorul devine proprietar, iar lucrul rămâne pe riscul său, chiar dacă
tradicţiunea nu a avut loc. În consecinţă, o cauză de evicţiune care ia naştere după vânzare trebuie să
fie suportată de cumpărător.
Din analiza doctrinei se poate observa că majoritatea autorilor consacră anterioritatea cauzei
drept o condiţie a răspunderii vânzătorului pentru evicţiune, dar în acelaşi timp sunt de acord că
există o serie de împrejurări ulterioare (posterioare) vânzării care declanşează aceeaşi răspundere.
În privinţa garanţiei rezultând din propriul fapt al vânzătorului, legea este mult mai exigentă,
menţionând aici doar două aspecte:
- răspunderea şi pentru simplele tulburări de fapt;
- nulitatea clauzei de exonerare rezultând din propriul fapt;
Dacă proprietarul unui bun imobil îl vinde succesiv la două persoane, dar îl predă celui de-al
doilea cumpărător, acesta va fi preferat în virtutea art. 972 şi 1909 din Codul civ., primul va avea
atunci dreptul la garanţie, chiar dacă a fost evins de o persoană care a dobândit un drept ulterior faţă
de propriul său drept.
Un alt exemplu citat în doctrină se referă la grevarea imobilului vândut de către vânzător,
ulterior contractului de vânzare – cumpărare, dar mai înainte de îndeplinirea formalităţilor de
publicitate.
În cazul vânzării imobiliare, situaţia stă diferit dacă al doilea cumpărător a cerut mai întâi
înscrierea dreptului dobândit prin drept înscris în cartea funciară. La fel credem că se poate raţiona în
cazul în care ulterior încheierii contractului de vânzare – cumpărare cu privire la un bun imobil care
încă nu a fost predat, vânzătorul îl amanetează pentru garantarea unei creanţe, iar creditorul a
înregistrat înscrisul probator la judecătorie cum prevede art. 1658 C. Civ., raportat la art. 710 şi 719
C. pr. civ.
În literatura juridică franceză mai recentă, această condiţie este tratată sub denumirea de
„imputabilitatea evicţiunii vânzătorului”, astfel şi spune că „Vânzătorul nu datorează garanţie decât
dacă tulburarea de drept îi este imputabilă sau dacă tulburările de drept cauzate cumpărătorului de
către terţi nu sunt toate imputabile vânzătorului. Fără îndoială, în toate cazurile cumpărătorul este sau
riscă să fie evins într-o aşa manieră încât obligaţia de garanţie nu este executată, dar dacă
neexecutarea provine dintr-o cauză străină vânzătorului, acesta nu va trebui să răspundă.”

35
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Încercând să o privim din acest unghi, obligaţia de garanţiune s-ar include mai pregnant în
vastul domeniu al responsabilităţii contractuale, iar din caracterul imputabil al tulburării trebuie să
deducem că vânzătorul rămâne garant dacă evicţiunea, chiar posterioară vânzării, este produsă prin
culpa sa.

3.2 Cauze posterioare vânzării. Nuanţări

Vânzătorul nu trebuie să garanteze pentru evicţiunile a căror cauză, posterioară vânzării, nu i


se poate atribui act de autoritate publică, intervenind ca un caz de forţă majoră23.
În principiu nu răspunde vânzătorul, chiar dacă acest fapt se fondează pe un drept preexistent
contractului de vânzare – cumpărare, fiindcă se presupune că în general dobânditorul ştia la ce se
expune cumpărând acel lucru.
Exproprierea pentru cauză de utilitate publică este reglementată prin Legea nr. 33/1994, care
produce efecte la data rămânerii definitive a hotărâri de expropriere, transferul dreptului de
proprietate în patrimoniul exproprietarului producându-se îndată ce obligaţiile impuse prin hotărâre
judecătorească au fost îndeplinite potrivit art. 28 alin.1.
Din analiza acestor dipoziţii legale, deducem că proprietarul unui bun supus exproprierii
poate încheia diverse acte juridice, inclusiv de dispoziţie în intervalul cuprins între data primirii
propunerii de expropriere şi plata despăgubirilor cuvenite.
Legea stabileşte un termen maxim de 30 de zile de la rămânerea definitivă a hotărârilor
judecătoreşti pentru plata despăgubirilor, aceasta numai dacă proprietarul vinde după primirea
înştinţării, când intrase în „raportul de expropriere”, fără a comunica cumpărătorului pericolul
exproprierii, iar acesta va răspunde pentru evicţiune constând în deposedarea ulterioară a acestuia,
deşi împrejurarea este posterioară vânzării, această ipoteză se combină cu faptul vânzătorului.
Un caz aparte al uzurcapiunii începute de un terţ înaintea vânzării, dar împlinite după această
dată, se consideră că această împrejurare nu poate atrage răspunderea vânzătorului, din moment ce
cumpărătorul însuşi devine proprietar, având posibilitatea să întrerupă prescripţia.
Unii autori admit însă că de la această soluţie se poate deroga în ipoteza în care termenul
uzucapiunii s-a împlinit la scurt timp de la încheierea contractului, motivarea fiind aceea că
dobânditorul n-ar fi avut moralmente timpul necesar pentru a o întrerupe şi deci: imputabilitatea
cauzei vânzătorului.

3.3 Necunoaşterea cauzei evicţiunii de către cumpărător


23
Francisc Deak - ‘’Contracte civile şi comerciale’’, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1993, p.61

36
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Deşi nu este formulată cu titlu general la secţiunea dedicată în Codul civil, este necontestat
pentru a se putea angaja răspunderea vânzătorului pentru evicţiune, cauza acesteia trebuie să nu fi
fost cunoscută de cumpărător.
Condiţia necunoaşterii cauzei de către cumpărător mai poate fi formulată astfel : cumpărătorul
să nu fi contribuit el însuşi la rezultatul evicţiunii. Se are în vedere aici ipoteza în care, ameninţat cu
evicţiunea, cumpărătorul preferă să se apere singur în loc să-l cheme în garanţie pe vânzător, care
probează că ar fi avut suficiente mijloace să respingă pretenţia terţului.
Cunoaşterea pericolului evicţiunii este considerată ca o asumare a riscului din partea
cumpărătorului şi deci contractul va avea caracter aleatoriu. Dacă evicţiunea are loc, cumpărătorul nu
poate spune că vânzătorul deţine preţul fără cauză, care putea să fie favorabilă cumpărătorului.
Taxele din Codul civil care se referă direct sau implicit la această condiţie sunt:
- art. 1337;
- art. 1340 „Stipulaţia prin care vânzătorul se descarcă de răspunderea pentru evicţiune, nu-l
scuteşte de a restitui preţul, în caz de evicţiune, afară numai dacă cumpărătorul a cunoscut, la facerea
vânzării, pericolul evicţiunii, sau dacă a cumpărat pe răspunderea sa proprie”
- art. 1349 „Dacă imobilul se află însărcinat de servituţi neaparente, nedeclarate de vînzător şi
de o aşa importanţă”
Aceeaşi observaţie se face şi în privinţa Codul civil francez, unde articolele corespondente, în
aceeaşi ordine sunt: 1626, 1628, 1629.
Codul civil german (BGB) prevede expres exonerarea vânzătorului de răspundere dacă la data
încheierii contractului cumpărătorul cunoştea viciul de drept. Se prevede obligaţia pentru vânzător de
a comunica existenţa unei ipoteci, chiar dacă sarcina e cunoscută de către cumpărător.
În aplicarea acestui text, s-a decis că dacă înainte de încheierea contractului de vânzare –
cumpărare vânzătorul a comunicat cumpăratorului despre ocuparea unei încăperi de către o persoană
în virtutea unui contract de locaţiune a cărei validitate este discutabilă, cumpărătorul nu are dreptul
să ceară dezdăunări ulterior în temeiul garanţiei pentru evicţiune, chiar dacă din procesul cu locatarul
a rezultat că titlul aceluia era valabil şi opozabil dobânditorului.
Noul cod civil al Ţărilor de Jos acordă prin art. 24 şi 26 protecţie celui care a achiziţionat un
imobil de la un neproprietar, cu condiţia de a nu fi cunoscut viciul de drept al titularului.
Cumpărătorul devine proprietar dacă situaţia juridică ar fi trebuit să figureze în registrele imobiliare,
dar nu era înscrisă.

37
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Codul civil elveţian (OR) prevede printr-un text, anume art. 192, alin. 2, cerinţa cunoaşterii
efective din partea cumpărătorului: dacă acesta cunoaşte riscurile evicţiunii la momentul încheierii
contractului, vânzătorul nu este ţinut decât de garanţia pe care a promis-o în mod expres.
La fel şi codul civil austriac (ABGB), care tratează în mod unitar garanţia împotriva evicţiunii
şi împotriva viciilor la toate contractele cu titlul oneros prevede în art. 928 că răspunderea este
exclusă, cu excepţia dolului înstrăinătorului, dacă viciile erau vizibile sau sarcinile cu care este
grevat bunul erau înscrise în registrele publice.
În dreptul nostru, ca şi în cel francez, ipoteza în care bunul vândut este gravat de sarcinii
nedeclarate este înglobată în garanţia pentru evicţiune, acestea nu se supun în totalitate.
Garanţia contra evicţiunii propriu zise presupune în principal pentru punerea sa în funcţiune o
tulburare actuală rezultând dintr-o acţiune judiciară şi nu o simplă ameninţare de evicţiune, în
virtutea garanţiei pentru sarcini nedeclarate cumpărătorul poate acţiona de îndată ce le-a descoperit.
Unii autorii consideră că nu dispare dreptul cumpărătorului de a fi garantat de vânzător, chiar în
cazul cunoaşterii faptului riscului evicţiunii, în ipoteza sarcinilor nedeclarate garanţia fiind exclusă
dacă vânzătorul dovedeşte că dobânditorul era la curent cu aceste sarcini.
În ceea ce ne priveşte, nu putem fi de acord cu această formulare căci în ambele ipoteze, după
ce vânzătorul căruia îi revine sarcina acestei probe dovedeşte cu orice mijloc inclusiv cu martori,
cunoaşterea efectivă de către cumpărător a pericolului evicţiunii decurgând din sarcini, acesta fiind
exonerat de răspundere.
Chiar dacă în Codul civil român nu este prevăzută ca atare drept condiţie, jurisprudenţa şi
doctrina par să subordoneze recursul în garanţie bunei credinţe a cumpărătorului.
În art. 21 al Legii nr.7/1996, a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, este descris cuprinsul
cărţilor funciare, prevăzându-se că în a doua parte se înscriu datele privitoare la dreptul de
proprietate, inclusiv servituţiile active, iar în partea a treia dezmembrămintele dreptului de
proprietate şi sarcinile.
Dacă în momentul dobândirii nu a fost înscris în cartea funciară vreo acţiune prin care se
contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut pe altă cale această inexactitate, fără a face distincţie
între sarcini şi servituţii, asimilează înscrierea în cartea funciară a unor date, iar prin art. 1899 alin. 2
C. Civ., prezumţia relativă poate fi răsturnată de vînzător.
De aceea, în trecut se spunea mai ales că emptor debet esse curiosus, în sensul că n-ar putea
să invoce cumpărătorul o cunoaştere care ii este imputabilă, cum ar fi neobservarea unei servituţi
aparente sau o altă sarcină de experienţă căreia ar fi în culpă de a nu fi avut cunoştinţă.

38
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Această cerinţă trebuie raportată la un nivel obişnuit de cunoştinţe, la un om mediu diligent, cu


atât mai puternic un cumpărător profesionist care trebuie privit mai exigent atunci când invocă
necunoaşterea cauzei evicţiuni.
Din interpretarea per a contrario a art. 1349 C. civ. rezultă că vânzătorul nu este ţinut să
garanteze servituţiile prezumate a fi cunoscute de către cumpărător, în privinţa acestora s-a spus că
nu se impune nici o declaraţie.
Atât timp cât ele sunt un mod de determinare a conţinutului dreptului de proprietate se rezumă
că sunt cunoscute şi acceptate de către cumpărător, dar pe de altă parte, în condiţiile extinderii
autonomiei locale a inflaţiei legislative trebuie comunicate în măsura în care reprezintă sarcini
excepţionale care nu sunt o consecinţănormală a naturii sau situaţiei imobilului.
Existenţa unei legi care grevează un imobil de o servitute nu este suficientă pentru a crea
speranţe, se cer în plus nişte circumstanţe de fapt de natură a da naştere îndoielii în mintea
cumpărătorului. O servitute legală de aliniere va fi considerată ca aparentă, nu doar în virtutea
faptului că este prevăzută de o decizie a autirităţii locale, ci pentru că imobilul vândut era în mod
evident construit mult mai avansat faţă de imobilele vecine.
Cenzurând în multe cazuri buna credinţă a cumpărătorului, instanţele şi doctrina încearcă totuşi
să păstreze echilibrul loialităţii între părţile contractante, în măsura în care vânzătorul este supus unei
obligaţii legale precontractuale de informare a neexecutării acestei îndatoriri poate constitui chiar dol
prin reticenţă, conform art. 960 C. civ.
În altă cauză de idei se consideră că sunt întrunite cerinţele dolului şi atunci când deşi nu există
o obligaţie de informare, faţă de inegalitatea de pregătire, experienţă a părţilor se impunea în concret
o asemenea îndatorire24.
Privind acest viciu de consimţământ care poate duce la anularea contractului, constatăm că deşi
pornim de la ideea executării cu bună credinţă a convenţiilor, încercăm să tratăm problema
garanţiei, care înseamnă a-l asigura pe creditorul acestei obligaţii că va fi protejat în plus faţă de
dreptul comun.
Se poate face distincţie după cum cumpărătorul a luat singur cunoştinţă de existenţa sarcinii,
consultând registrele de publicitate sau a fost informat de către vânzător. În ambele ipoteze,
considerăm ca vânzătorul va fi exonerat de garanţia pentru evicţiune doar dacă, printr-o clauză
expresă, dobânditorul a declarat că a cumpărat pe răspunderea sa proprie.
Unii autori obiectează, argumentând cu importanţa pe care legea o acordă publicităţii
imobiliare, acest sistem să nu exercite nici o influenţă asupra obligaţiei de garanţie, pornind şi de la

24
T.R. Popescu, P. Anca – ’’Teoria generală a obligaţiilor’’, Editura Ştiinţifică, Bucureşti, 1968, p. 58

39
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

constatare că astăzi orice om inteligent, înainte să cumpere un bun, se informează asupra situaţiei
acestuia, mai ales dacă se încheie contract la notariat.
În concluzie, numai dovada cunoaşterii efective a situaţiei juridice a bunului din partea
cumpărătorului îl exonerează pe vânzător de obligaţia de garanţie pentru evicţiune, cum este aceea în
care sarcina a fost înscrisă în registrele de specialitate imobiliară25.
Sarcina probei cunoaşterii de către cumpărător a pericolului evicţiuni încumbă vânzătorul, care
poate administra orice mijloace de probă, inclusiv martorii sau prezumţii.. În acest context
considerăm că prin publicitatea efectuată să nu-l exonereze pe vânzător de răspunderea în caz de
evicţiune, totuşi creează o puternică prezumţie în favoarea lui.

3.4 Funcţionarea garanţiei pentru evicţiune

3.4.1 Garanţia incidentă

Garanţia incidentă este un mijloc de apărare prin care cumpărătorul pretinde vânzătorului să
pună în funcţiune garanţia pe care i-o datorează în virtutea contractului, care intră în funcţiune
obligaţia vînzătorului de „a face”. Împotriva acestei tulburări, cumpărătorul este suficient să ridice
excepţia de garanţie, prin care ne punem întrebarea „cine trebuie să garanteze nu poate să evingă”:
Atunci când cumpărătorul este tulburat în exerciţiul dreptului său printr-un drept al unui terţ,
manifestat printr-o pretenţie în justiţie, el are la îndemână calea procesuală a chemării în garanţie a
vânzătorului, partea poate să cheme în garanţie o altă persoană împotriva căreia ar putea să se
îndrepte, în cazul în care ar cădea în pretenţiuni cu o cerere în garanţie sau în despăgubire.
Textul este aplicabil în ipoteza în care cumpărătorul are calitatea de reclamant în procesul
împotriva terţului deţinător al bunului. În acest caz cumpărătorul are interesul de a fi protejat în
eventualitatea pierderii procesului. Legea procedurală prevede expres posibilitatea introducerii
cererii de chemare în garanţie chiar de reclamant, de vreme ce în art. 61, alin 2, se stabileşte termenul
în care această cerere trebuie depusă până la închiderea dezbaterilor înaintea primei instanţe.
Dacă cererea de chemare în garanţie este formulată de cumpărătorul părât, ea va trebui făcută
până la prima zi de înfăţişare. Instanţa nu poate dispune din oficiu în litigiile de drept comun, citarea
unei persoane în calitate de chemare în garanţie şi, ca atare, hotărârea nu poate fi atacată pentru acest
motiv.
Avantajele chemării în garanţie pe cale incidentă sunt incontestabile:

25
Dan Chirică – „Drept civil. Contracte speciale”, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag. 76

40
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

- are loc o singură judecată, ceea ce înseamnă economie de timp şi punerea la adăpost a
instanţelor de pronunţarea unor hotărâri contradictorii;
- vânzătorul devine parte în proces, putând folosi toate mijloacele de apărare pe care le
consideră necesare şi poate fi obligat în virtutea aceleiaşi hotărâri, dacă cererea se apreciază ca
întemeiată.
Soluţia cererii de chemare în garanţie depinde şi de modul de soluţionare a acţiunii principale.
Daca pârâtul este cel care a introdus cererea de chemare în garanţie, iar acţiunea principală se admite
şi cererea de chemare in garantie, după ce s-au administrat probe care-i dovedesc temeinicia.
Dacă acţiunea reclamantului a fost respinsă, nu poate fi pronunţată admiterea chemării în
garanţie, astfel este inadmisibil ca cel chemat în garanţie să fie obligat direct faţă de reclamant, căci
între ei nu există nici un raport juridic.
Cu toate acestea, s-a discutat în literatura juridică dacă cumpărătorul reuşeşte să se apere în
procesul intentat de terţ, el nu ar putea totuşi să execute faţă de de vînzătorul garant hotărârea de
obligaţie a terţului tulburător la daune şi la cheltuieli de judecată, în ipoteza în care acela ar fi
insolvabil.
Intervenţia garantului îl plasează pe cumpărătorul garant pe plan secundar, acesta poate opta fie
pentru această variantă de a rămâne în proces fie pentru instituţia procedurală prevăzută în art. 64 C.
pr. civ., unde pârâtul care deţine un lucru pentru altul sau care exercită în numele altuia un drept
asupra unui lucru va putea arăta pe acela în numele căruia deţine lucrul sau exercită dreptul, dacă a
fost chemat în judecată de o persoană care pretinde un drept real asupra lucrului.
Codul de procedură civilă reglementează soluţiile de pronunţat în cazul în care:
- cel arătat ca titular al dreptului se prezintă în instanţă şi recunoaşte susţinerile pârâtului, iar
reclamantul consimte să fie înlocuit pârâtul iniţial este scos din judecată, titularul dreptului luându-i
locul;
- vânzătorul se prezintă, dar contestă susţinerile cumpărătorului;
- vânzătorul nu se prezintă;
- în ambele situaţii din urmă, potrivit art. 66 alin.2 C. pr.civ, cel arătat ca titular al dreptului va
dobândi calitatea de intervenient principal.
În doctrină s-a opinat, îndreptăţit după părerea noastră, în sensul că fie terţul să rămână în
proces de în calitate de intervenient fie să nu capete nici o calitate procesuală, râmânând ca acţiunea
reclamantului să fie respinsă pentru lipsa calităţii procesorale pasive, dacă se va dovedi că într-adevăr
titularul dreptului supus judecăţii nu era pârâtul cumpărător.

3.5 Garanţia principală

41
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Dacă cumpărătorul nu introduce cererea de chemare în garanţie în termenul prevăzut de lege, el


are posibilitatea să pretindă garanţie de la vânzător pe calea unei acţiunii principale, exercitate pe
cale separată, deja se poate observa că procedând în acest mod trebuie să suporte costurile a două
procese.
În plus, dacă ar fi preferat să se apere singur şi a pierdut procesul, această acţiune principală a
sa în garanţie poate fi respinsă prin invocarea de către vânzătorul pârât a excepţiei procesului rău
condus: „Dacă cumpărătorul s-a judecat până la ultima instanţă cu evingătorul său, fără să cheme în
cauză pe vânzător, şi a fost condamnat, vânzătorul nu mai răspunde de evicţiune, de va proba că erau
mijloace să câştige judecata”.
Considerăm că apărarea vănzătorului bazată pe această dispoziţie legală va fi uşor de făcut doar
în cazul în care este evident că motivul pierderii procesului de către cumpărător a fost proastă
apărare, cumpărătorul nu va putea cere de la vânzător garanţie, dar va avea deschisă calea unei
acţiuni în răspundere împotriva avocatului său.
Nu este suficient ca vânzătorul să susţină că avea excepţii peremptorii de opus autorului
evicţiunii, ci trebuie să le şi arate şi să dovedească valoarea lor. Astfel într-o speţă, s-a vândut un
imobil succesiv la doi cumpărători, primul contact fiind constatat printr-un înscris sub semnătura
privată netranscris, iar al doilea prin înscris autentic transcris.
Conflictul dintre cei doi cumpărători a fost soluţionat de instanţă în lumina principiilor
publicităţii imobiliare, respingându-se apărarea primului cumpărător a cărui posesiune întrunea
condiţiile dobândirii proprietăţii prin uzucapiune, aşa primul cumpărător a fost evins şi are acţiunea
în garanţie împotriva vânzătorului, chiar dacă nu la chemat pe cale incidentă.
În practica judecătoreasă s-au tras toate consecinţele din faptul introducerii vânzătorului în
proces, acestuia recunoscându-i-se dreptul de ataca hotărârea pronunţată împotriva cumpărătorului,
chiar dacă acesta din urmă nu ar ataca-o el însuşi.
Se tratează aceeaşi problematică în art. 462 sub titlu de „Obligaţiile cumpărătorului şi ale
vânzătorului în cazul introducerii unei acţiunii care tinde la evingerea cumpărătorului”, după care se
stabileşte obligaţia cumpărătorului de al introduce în proces şi obligaţia vânzătorului de a lua parte la
proces alături de cumpărător, legea prevede în alineatele urmatoare sanctinunea neexecutării acestor
obligaţii:
- vânzătorul va fi liberat de obligaţia de garanţie dacă probează că ar fi avut mijloace suficiente
de apărare prin care să păstreze bunul;
- dacă vânzătorul nu a participat la proces, el pierde dreptul de a mai dovedi în contradictoriu
cu cumpărătorul că pretenţiile terţului nu erau fondate.

42
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

3.6 Efectele garanţiei în cazul evicţiunii consumate

Dacă evicţiunea s-a produs, cumpărătorul poate pretinde angajarea răspunderii vânzătorului
pentru pagubele suferite, deci vânzătorul va fi ţinut de obligaţia de dare. Întrucât este vorba de o
sumă de bani, în cazul existenţei mai multor vânzări sau a mai multor succesori ai aceluiaşi vânzător,
obligaţia va fi divizibilă.
Precizăm că deşi se foloseşte expresia „răspunderea” vânzătorului, ceea ce sugerează ideea de
culpă, în realitate acoperirea prejudiciului acoperit de cumpărător prin evicţiune, este datorată de
vânzător chiar independent de orice culpă din partea sa, motivat tocmai de reglementarea legală a
garanţiei.
Asemănător soluţiei prezentate în cazul evicţiunii provenind de la vânzător, cumpărătorul evins
de un terţ poate introduce cererea în garanţie împotriva celui cu care a contractat acţiunea sau
împotriva vânzătorilor anteriori.
Împotriva acestora din urmă are să fie o acţiune oblică întemeiată pe art. 974 C. Civ., căci nu
este strict personală, fie o acţiune directă întemeiată pe ideea de accesorialitate, în virtutea căreia
cumpărătorul dobândeşte drepturile pe care şi autorul său le avea. Acţiunea cumpărătorului va avea
consecinţe diferite, după cum evicţiunea produsă a fost totală sau parţială.

43
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

CAPITOLUL IV
Evicţiunea totală

4.1. Soarta contractului în caz de evingere totală a cumpărătorului

Pentru ipoteza evicţiunii parţiale legea este formală acordând cumpărătorului posibilitatea să
aleagă între două alternative, asemănător garanţiei împotriva viciilor lucrului.
În privinţa evicţiunii totale, prin art. 1341-1346 Codul civil reglementează reperele calculării
despăgubirilor ce vor fi acordate cumpărătorului, fără a se pronunţa asupra situaţiei contractului
însuşi în urma acordări acestor despăgubiri.
La fel şi în literatura juridică mai veche de la noi, am întâlnit exprimată aceeaşi idee, sub forma
afirmaţiei că „legea priveşte evicţiunea totală a lucrurilor ca o adevărată rezoluţiune”. Iar în analiza
efectelor obligaţiilor de garanţie în caz de evicţiune consumată şi în doctrina cea mai recentă se
menţionează că în caz de evicţiune totală vănzătorul este ţinut să restituie integral preţul, ca la
rezoluţiune pentru neexecutare26.

26
Francisc Deak - ‘’Contracte civile şi comerciale’’, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1993, p.62; Se face în
această opinie precizarea că rezoluţiunea pentru neexecutarea obligaţiei de garanţie pentru evicţiune poate fi
cerută în cazul în care nu s-a vândut lucrul altuia, dându-se ca exemplu vânzarea a doua oară a imobilului, al
doilea cumpărător efectuând primul formele de publicitare imobiliară.

44
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Cind ne referim la drepturile cumpărătorului, în caz de evicţiune totală se prevede în prealabil


în art. 195, alin. 1, că vânzarea este reputată rezolvită.
De semnalat că nici Codul civil italian nu menţionează în mod special rezoluţiunea ca efect al
evicţiunii totale, dar doctrina afirmă acest lucru fără nici un dubiu.
În ceea ce ne priveşte împărtăşim acest lucru de vedere, temeiul lui fiind în dreptul nostru art.
1350 C. Civ., care se găseşte sub paragraful „Răspunderea de evicţiune”: chestiunile de daune
interese ce ar rezulta din neexecutarea vinderii şi care nu sunt prevăzute aici se vor decide după
regulile generale ale convenţiilor.
Şi în practica instanţei supreme, respingându-se acţiunea în garanţie a cumpărătorului cu
motivarea că evicţiunea s-a datorat faptei sale, a fost totuşi obligat vânzătorul la restituirea preţului
ca efect a rezoluţiunii convenţiei ce fusese cerută în subsidiar pentru neexecutarea obligaţiei de
trensmitere a proprietăţii.
Codul prevede un sistem de despăgubire a cumpărătorului evins în totalitate mai favorabil decât
cel care ar rezulta din aplicarea consecinţelor nulităţii relative în cazul vânzări lucrului altuia, de
aceea cumpărătorul are mai mare interes să ceară obligarea la despăgubire ca urmare a garanţiei
contra evicţiunii decât să invoce nulitatea vânzării.

4.2. Indemnizaţiile datorate în caz de evicţiune totală

Potrivit art. 1341 C. Civ. român, cumpărătorul evins are dreptul de a cere de la vânzător:
restituirea bunului, fructele, dacă este dator a le întoarce proprietarului care l-a evins; spezele
instanţei deschise de dânsul în contra vânzătorului şi a celei deschise de evingător în contra sa; daune
interese şi spezele contractului de vânzare.
Cu precizările aduse prin articolele următoare, legea acordă cumpărătorului evins de totalitatea
bunului dreptul la o despăgubire integrală, ca efect a rezoluţiunii contractului.

4.3 PREŢUL

Întotdeauna vânzătorul trebuie să restituie preţul primit. Codul arată în art. 1342 că preţul
integral primit este datorat de vânzător, chiar dacă la data evicţiunii valoarea bunului este mai mică
decât la data contractării, chiar dacă micşorarea valorii s-a datorat unei clauze fortuite ori chiar
neglijenţei cumpărătorului.
Această dispoziţie sugerează că riscurile sunt lăsate pe seama vânzătorului, deşi potrivit art.
971 C. Civ. de la încheierea contractului bunul este în pericolul dobânditorului. S-a încercat

45
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

explicarea acestei dispoziţii prin referire la sancţiunea vânzării lucrului altuia, iar cumpărătorul a fost
evins în totalitate, înseamnă că preţul a fost plătit fără cauză, iar restituirea lui se impune în temeiul
plăţii nedatorate.
Articolul 1342 este aplicabil şi în acest caz, deci vânzătorul datorează preţul, chiar dacă
diminuarea valorii bunului este imputabilă cumpărătorului, deci până la evicţiune el a fost proprietar
şi, în această calitate, a avut dreptul să fie neglijent cu bunul său.
În legătură cu preţul pe care cumpărătorul îl poate pretinde ca efect al evicţiunii totale se pune
problema: în cazul în care acţiunea este introdusă de un subdobânditor împotriva vânzătorului, care
este preţul pe care pârâtul trebuie să îl restituie? Prin ipoteză, dacă a existat două contracte de
vânzare-cumpărare succesive, preţul a fost diferit.
Dacă însă a fost dobândit cu titlul oneros, unii autori au considerat că se impune o distincţie:
dacă el a plătit un preţ mai mare decât propriul vânzător, are dreptul la întreaga sumă, dar cu titlul de
daune-interese, deci doar dacă a fost de bună credinţă.
În ce ne priveşte, considerând că părerea contrară, exprimată de alţi autori 27 este mai
convingătoare, potrivit acestei opinii, de vreme ce s-a admis prin contract toate drepturile şi
accesoriile bunului se transmit subdobânditorului, înseamă că fiind cesionar inclusiv al acţiunii în
garanţie contra evicţiunii, subdobânditorul, indiferent că este universal, cu titlul universal sau cu
titlul particular, are exact aceleaşi drepturi pe care autorul său le avea, deci dreptul de a obţine
dreptul pe care acela l-a plătit. Astfel este cazul donatarului, dar şi cazul în care cel evins este
debirentier, el are în felul acesta posibilitatea să pretindă preţul plătit de credirentier vânzătorului său.

4.4 CONTRAVALOAREA FRUCTELOR

Art. 1341, pct. 2, Cod Civ., prevede în plus dreptul cumpărătorului de a obţine de la vânzător
contravaloarea fructelor pe care a trebuit să le restituie învingătorului.
Dacă cumpărătorul a fost de bună credinţă, el va dobândi fructele în temeiul art. 485, teza I,
Cod civ. : „ Posesorul nu câştigă fructele decât când posedă cu bună credinţă”. Până la introducerea
acţiunii în justitie către terţ împotriva cumpărătorului, respectiv până când cumpărătorul a luat
cunoştinţă pe altă cale de dreptul indubitabil al terţului ce a condus la evingerea sa totală, el este
considerat că este de bună credinţă şi astfel nu poate fi obligat să-i plătească proprietarului învingător
După aceste momente, în temeiul art. 487, Cod Civ., el este considerat de rea credinţă şi poate
fi obligat să restituie învingătorului fructele bunului. Textul art. 1341, pct. 2, vizează tocmai această

27
Francisc Deak - ‘’Contracte civile şi comerciale’’, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1993, p.62

46
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

ipoteză, în care, deşi faţă de terţul evingător este privit de la un moment dat ca fiind de rea credinţă,
faţă de vânzător rămâne de bună credinţă şi are dreptul pe lângă preţ la valoarea acestor fructe.
Dacă însă vânzătorul chemat în garanţie declară că nu are mijloace juridice cu care să-l apere
pe cumpărător, declarându-se de acord cu restituirea preţului şi a daunelor, dar cu toate acestea
cumpărătorul continuă singur procesul, pierzându-l, considerăm că vânzătorul nu mai poate fi ţinut
de contravaloarea fructelor. Pretenţia cumpărătorului în acest sens ar apărea ca un abuz de drept,
devreme ce se poate considera că prin consemnarea preţului şi a altor despăgubiri raportul
contractual a luat sfârşit.

4.5 CHELTUIALA DE JUDECATĂ

Pentru acoperirea integrală a prejudiciului suferit cumpărătorul are dreptul să ceară restituirea
cheltuielor de judecată pe care le-a suportat. El este îndreptăţit în virtutea art. 1341, pct. 3, Cod
Civ., să pretindă de la vânzător restituirea acestor cheltuieli, chiar dacă vânzătorul a fost de bună
credinţă neştiind că a vândut bunul altuia.
În mod normal, cumpărătorul acţionat în judecată ar fi trebuit să ceară chemarea în garanţie a
vânzătorului pentru ca hotărârea pronunţată sa fie opozabilă acestuia şi în acelaşi timp pentru a
obţine în proces toate despăgubirile de la vânzător. Dacă în acest al doilea proces vânzătorul nu
reuşeşte să se apere prin excepţie la proces el va trebui, evident, ca fiind căzut în pretenţii, să acopere
toate cheltuielile de judecată.
Tot în scopul indemnizării cumpărătorului legea prevede că în cazul în care este evins total,
acesta are dreptul şi la restituirea spezelor vânzării. Potrivit art. 1305 Cod Civ., cheltuielile cu
autentificarea actului, onorariul avocatului, cheltuielile de înscriere în cartea funciară sau în sarcina
cumpărătorului în măsura în care acesta a achitat aceste cheltuieli cu ocazia încheierii contractului.

4.6 DAUNELE INTERESE

Legea prevede dreptul cumpărătorului la daune-interese, fiind un principu general în materie


de răspundere, în materia despăgubirii datorate ca efect al evicţiunii totale. Codul civil reglementează
prin art. 1342-1345 modul de calcul a despăgubirilor datorate si cu titlul de daune-interese, prezintă
unele particularităţi.
Astfel, la calculul despăgubirii, instanţa trebuie să ţină cont de creşterea valorii bunului între
data încheierii contractului şi data producerii evicţiunii, astfel încât pe lângă preţ cumpărătorul să
obţină şi contraechivalentul sporului de valoare.

47
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

În lumina principiilor generale, dacă din cază de forţă majoră sau caz fortuit debitorul nu şi-a
executat obligaţia, el nu poate fi ţinut de daune-interese. La fel, conform art. 1085, Cod Civ.,
debitorul nu răspunde decât de daunele-interese care au fost prevăzute sau au putut fi prevăzute la
întocmirea contractului.
În materia daunelor pentru evicţine totală se admite că, indiferent că sporul a fost sau nu
previzibil la data încheierii contractului, vânzătorul este ţinut să-l acopere. Se observă că în felul
acesta cumpărătorul este apărat împotriva unei eventuale devalorizări monetare.
Dacă însă vânzătorul a fost de rea credinţă, el sigur va putea fi obligat să restituie cheltuielile
voluptuării, conform art. 1346 Cod. Civ., în privinţa momentului în funcţie de care se calculează
aceste valori se impun precizarea noţiunii de „epoca evicţiunii”, folosită de cod în literatura juridică
unde s-a menţionat atitudinea oscilantă a jurisprudenţei, care uneori că data evicţiunii este data
introducerii acţiunii în garanţie iar alteori că este data deposedării efective a cumpărătorului28.
Concluzie privind restituirile în caz de evicţiune consumată:
Preţul trebuie restituit întotdeauna, astfel fiind considerat că este deţinut fără cauză.
Daunele interese sunt datorate pentru acoperirea prejudiciului cauzat prin neexecutarea obligaţiei
vânzătorului, acordarea lor făcându-se doar în măsura dovediiri existenţei şi cuantumului acestui
prejudiciu.
Principiul echităţii ar impune ca în ipoteza în care valoarea bunului a scăzut din cauze fortuite
sau prin fapta cumpărătorului, restituirea preţului către cumpărător să nu fie integrală.

28
Dan Chirică – „Drept civil. Contracte speciale”, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag. 71

48
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

CAPITOLUL V

Evicţiunea parţială. Obţiunea cumpărătorului

Se vorbeşte de evicţiune parţială în cazul în care se prevede în art. 1347, respectiv 1348, Cod
Civ., cumpărătorul a fost evins numai de „o parte a a lucrului”, de o parte a fondului.
În literatura juridică evicţiunea parţială29 este considerată că include fie pierderea de către
cumpărător a unei cote ideale din dreptul de proprietate, fie a unei părţi din lucru, fie restrângerea sau
negarea în orice formă a drepturilor pe care el credea că le-a dobândit30.
a) Instanţa are dreptul suveran de a aprecia dacă evicţiunea are „în privinţa totului, o aşa
însemnătate încât cumpărătorul n-ar fi cumpărat fără acea valoare”, dacă el reuşeşte să demonstreze
acest lucru iar instanţa pronunţă rezoluţiunea, vânzătorul trebuie să restituie preţul şi să plătească
daunele-interese ca şi în cazul evicţiunii totale, iar cumpărătorul să restituie lucrul aşa cum a rămas
după evicţiune.
b) Dacă rezoluţiunea nu poate fi obţinută sau nici nu a fost cerută, contractul se menţine,
dar cumpărătorul are dreptul la restituirea valorii părţii din care a fost evins. Cuantumul
indemnizaţiei acordate cumpărătorului în acest caz este calculat în funcţie de valoarea părţii pierdute
prin evicţiune, iar nu în funcţie de preţul plătit de el.
În doctrina franceză s-a discutat pe marginea art. 1637 din Codul civil, astfel unii autorii au
criticat-o considerând-o ilogică, legiuitorul neavând nici un motiv să se îndepărteze în materie de
evicţiune parţială, de soluţiile admise în privinţa evicţiunii totale.

29
Francisc Deak - ‘’Contracte civile şi comerciale’’, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1993, p.64
30
Dan Chirică – „Drept civil. Contracte speciale”, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag. 72

49
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Potrivit dreptului spaniol, chiar dacă se vorbeşte de preţ în realitate se are în vedere valoarea
bunului la data evicţiunii la data evicţiunii, considerându-se că o completă indemnizare a
cumpărătorului este mai echitabilă şi oricum mai apropiată de izvorul român.

5.1 Garanţia convenţională

Deşi se consideră subînţeleasă, în sensul că de îndată ce părţile au încheiat un contract de


vânzare – cumpărare, garanţia împotriva evicţiunii este o obligaţie ce-i incumbă vânzătorului, chiar
dacă nu s-a pomenit nimic în contractul în acest sens, totuşi nu este reglementată de reguli
imperative.
Agravarea garanţiei nu-i poate fi impusă vânzătorului decât prin clauză expresă şi specială fiind
de strictă interpretare. Dacă însă clauza este clar exprimată, nesusceptibilă de interpretare, ea este în
principiu guvernată de libertatea convenţiilor, astfel vânzătorul se poate obliga să garanteze o
evicţiune rezultând din „faptul prinţului”, pentru alte cazuri fortuite, ori să garanteze pentru
tulburările de fapt provenind de la terţi.
Problema clauzelor limitative sau exoneratoare de răspundere este actuală la nivel european,
fiecare stat membru al Uniunii Europene urmărind, prin studii de drept comparat, perfecţionarea
dreptului intern pentru a conduce în final la apropierea sistemelor naţionale, ca o condiţie
indispensabilă a unei concurenţe echitabile între producătorii din diferite ţări.

5.2 Precizării prealabile

Potrivit art. 1336 C. Civ. vânzătorul răspunde către cumpărător:


- de liniştita posesiune a lucrului;
- de viciile aceluiaşi lucru;
Transmiterea proprietăţii şi predarea lucrului vândut nu sunt singurele obligaţii principale ale
vânzătorului, acesta răspunde pentru liniştita posesiune a lucrului şi pentru viciile acestuia.

5.3 Definiţie

Potrivit art. 1337 C. Civ., „vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de
vânzare, a răspunde către cumpărător de evicţiune totală sau parţială a lucrului vândut, sau de
sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect şi care n-ar fi declarate la facerea contractului”.

50
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Obligaţia de garanţie contra evicţiunii este aplicabilă oricărui tip de vânzare, inclusiv celei prin
licitaţie publică, vânzătorul fiind de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală
sau parţială a lucrului vândut.

5.4 Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapte personale

Faptul personal este un fapt sau un act, anterior sau ulterior vânzării, dar tăinuit de către
vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu universal, de natură al tulbura pe cumpărător în
liniştita folosinţă a lucrului, indiferent dacă este o tulburare de fapt sau o tulburare de drept.
Evicţiunea constă în pierderea totală sau parţială a lucrului vândut prin efectul unei hotărâri
judecătoreşti care în virtutea unei cauze anterioare recunoaşte unui terţ asupra aceluiaşi lucru un
drept de proprietate sau un alt drept real.
Într-adevăr este unamim admis că pierderea lucrului poate interveni şi pe alte căi decât acţiunea
în justiţie. Astfel, acesta poate intervenii pe cale predării de bună voie a lucrului în cazul în care
dreptul terţului este atât de evident încât rezistenţa în justiţie este inutilă.

5.5 Condiţiile angajării răspunderii pentru evicţiune

Pentru angajarea răspunderii vânzătorului pentru evicţiune sunt necesare mai multe condiţii şi
anume:
a) să existe o tulburare de drept provenind de la un terţ;
b) aceasta să aibă o cauză anterioară vânzării;
c) tulburarea să nu fi fost cunoscută de cumpărător la data încheierii contractului.

5.5.1 Condiţia existenţei unei tulburări de drept provenind de la un terţ

După cum am văzut mai sus, art. 1337, Cod civ. impune vânzătorului să asigure liniştita
posesiune a lucrului. Aceasta nu înseamnă însă că vânzătorul răspunde pentru orice tulburare care ar
surveni ulterior vânzării.

5.5.2 Tulburarea să aibă o cauză anterioară vânzării

51
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

În principiu, vânzătorul nu poate fi făcut răspunzător decât de drepturile născute anterior


vânzării în favoare terţului evingător, căci pentru cele născute după acestă dată nu poate fi
răspunzător decât cumpărătorul însuşi.

5.5.3 Cauza de evicţiune să nu fi fost cunoscută de cumpărător la data


încheierii contractului

În lipsă de prevedere legală expresă, doctrina şi jurisprudenţa consideră că necunoaşterea


cauzei de evicţiune este o condiţie a angajării răspunderii vânzătorului, pe motiv că în caz contrar, se
presupune că acesta şi-a asumat un risc, contractul având un caracter aleatoriu31.

5.6 Funcţionarea garanţiei pentru evicţiune

În legătură cu funcţionarea garanţiei pentru evicţiune care incumbă vânzătorul, trebuie făcută
dictincţie între situaţia în care evicţiunea nu s-a produs încă dar este pe cale să se producă.
În cazul în care cumpărătorul este acţionat în judecată de către terţul care tinde să evingă, el
poate cere ca vânzătorul să fie introdus în proces pe cale unei cereri de chemare în garanţie, interesul
acestei chemări în garanţie este dublu:
- pentru ca vânzătorul să îl apere cu mijloace pe care le are la îndemână;
- pentru a-i face opozabilă hotărârea judecătorească ce se va pronunţa în cauză.
Garanţia convenţională are anumite limite peste care părţile nu pot să treacă, iar dacă trec
stipulaţiile respective sunt lipsite de valabilitate, vânzătorul nu poate fi exonerat de răspundere în
cazul în care evicţiunea provine din faptul său personal. De asemenea, vânzătorul trebuie să restituie
în caz de evicţiune preţul pe care l-a primit, cu excepţia împrejurării în care cumpărătorul a cunoscut
pericolul evicţiunii la încheierea vânzării sau dacă fără a cunoaşte un pericol de evicţiune dintr-o
cauză anume, a cumpărat pe răspundere proprie.

31
Francisc Deak - ‘’Contracte civile şi comerciale’’, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1993, p.57

52
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

CAPITOLUL VI

CONCLUZII

Se numeste evicţiune pierderea proprietăţii lucrului (în tot ori în parte) sau tulburarea
cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar. În acest sens, Codul Civil prevede că
vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a
lucrului vândut, precum şi de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului. Primul
care are dreptul să pretindă garanţia este cumpărătorul. Conform art.1325 Cod Civil,
cumpărătorul dobândeşte acţiunea de garanţie, inclusiv garanţia asupra evicţiunii provenind din
propria faptă a vânzătorului, ca şi cea provenind de la terţi.
Dreptul de a invoca garanţia este transmisibil, astfel că au dreptul să invoce garanţia avânzii
– cauză ai cumpărătorului, atât cu titlu particular, cât şi universal.
Obligaţia de garanţie decurge din principiul că vânzătorul ,,trebuie să facă tot ce-i stă în
putinţă pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea liniştită şi utilă a lucrului vindut, Obligaţia de
garanţie a vânzătorului contra evicţiunii există nu numai faţă de cumpărător, dar şi faţă de
subdobânditori, chiar dacă aceştia sunt succesori cu titlu particular”.
Obligaţia de garanţie este aplicabilă în orice vânzare - cumpărare, inclusiv vânzare la
licitatie publica. În acest din urmă caz însă, orice cerere de evicţiune totală sau parţială privind
imobilul adjudecat se va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în
cartea funciară.
Dacă a fost evins total sau parţial, adjudecatarul îl poate acţiona pe debitorul urmărit pentru
a fi despăgubit.

53
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

Codul civil vizează în special evicţiunea provenind de la un terţ. Este însa evident că
obligaţia de garanţie operează cu atât mai puternic dacă evicţiunea provine dintr-un fapt personal
al vânzătorului.
Se numeste ,,fapt personal ‘’orice fapt sau act anterior vânzării, tăinuit faţă de cumpărător
ori ulterior vânzarii, dar neprevăzut în contract, săvârşit de către vânzăător sau succesorii săi
universali ori cu titlu universal, de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a
lucrului, indiferent că este vorba de o tulburare de fapt (deposedarea cumpărătorului de o parte
din terenul vândut) sau o tulburare de drept (vânzătorul invocă un drept de uzufruct sau de
abitaţie – nerezervat prin contract – asupra lucrului vândut). În cazul tulburărilor din partea
vânzătorului, cumpărătorul se poate apăra prin invocarea unei excepţii personale numită
,,exceptia de garanţie ‘’ : cine trebuie să garanteze pentru evicţiune nu poate sa evingă.
Vânzătorul nu poate să evingă nici în urma dobândirii unei calităţi pe care nu o avea în
momentul încheierii contractului
Excepţia de garanţie poate fi invocată şi în ipoteza inversă, în care adevăratul proprietar îl
moşteneşte pe vânzător, dacă tulburarea provine din partea moştenitorului.
Excepţia de garanţie nu poate fi opusă succesorilor cu titlu particular ai vânzătorului, ei
nefiind ţinuţi de obligaţiile autorului lor.
Obligaţia de garanţie pentru fapte proprii, indiferent că au fost săvârşite înainte sau după
încheierea contractului de vânzare – cumparare, vizează nu numai tulburarea directă a
cumpărătorului, cât şi evicţiunea care se realizează prin intermediul unui terţ.
Obligaţia negativă a vânzătorului de a nu-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a
lucrului este de esenţa vânzării. Orice convenţie contrară este nulă.
Efectele garanţiei faptului personal constă, printre altele, în faptul că vânzătorul nu poate
evinge, în sensul că nu poate încerca să reia lucrul vândut în virtutea vreunui titlu oarecare, chiar
dacă ar invoca o nouă calitate. Vânzătorul poate fi ţinut să-l despagubească pe cumpărătorul a
cărui folosinţă a tulburat-o potrivit reguli de drept comun înscrise in articolul 1078 Cod Civil.
Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ astfel este că vânzătorul este
obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reuşeste să-l apere, va fi obligat să suporte
consecinţele evicţiunii, indiferent că a fost de bună sau de rea-credinţă.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului există în acest caz dacă sunt îndeplinite următoarele
condiţii: să fie o tulburare de drept, cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării şi cauza evicţiunii
să nu fie cunoscută de cumpărător.
Vânzătorul este garantat numai dacă tulburarea din partea terţului este o tulburare de
drept. El nu răspunde pentru simpla tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. Dreptul

54
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

invocat de către terţul evingator poate să fie un drept real, cum este dreptul de proprietate sau de
uzufruct.
În afara drepturilor reale asupra lucrului, evicţiunea poate exista şi în cazul invocării de
către terţ a unui drept de creanţă.
Vânzătorul este garantat numai dacă tulburarea din partea terţului are o cauză anterioară
vânzării. Vânzătorul nu poate răspunde de împrejurările ivite după încheierea contractului şi
transmiterea lucrului în patrimoniul cumpărătorului, afară numai daca evicţiunea provine dintr-un
fapt personal.
Necunoaşterea cauzei evicţiunii de către cumpărător - sarcina probei cunoaşterii cauzei
evicţiunii de către cumpărător incumbă vânzătorului.
Cât timp evicţiunea nu s-a produs, vânzătorul este ţinut să se abţină de la orice fapt sau
act ce ar putea avea drept consecinţă tulburarea cumpărătorului: obligaţia de a nu face.
Atunci când evicţiunea este pe cale să se producă, vânzătorul este obligat să-l apere pe
cumpărător împoriva pretenţiilor terţului : obligaţia de a nu face.
Daca evicţiunea s-a produs, se angajează, în condiţiile arătate, răspunderea vânzătorului
pentru pagubele suferite de cumparator : obligaţia de a da.
Daca cumpărătorul (sau succesorul lui în drepturi, fie si cu titlu particular) a fost evins,
drepturile lui împotriva vânzătorului sunt stabilite de lege după cum evicţiunea a fost totală sau
parţială.
În cazul evicţiunii totale, vânzătorul este obligat să restituie integral preţul primit chiar
daca valoarea bunului s-a micşcorat din cauze fortuite ori din neglijenţa cumpărătorului, cu
excepţie a foloaselor realizate de cumpărător din stricăciunile aduse lucrului.
Cumpărătorul mai are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat să le înapoieze
terţului evingător.
Cumpărătorul are dreptul să ceară restituirea cheltuielilor de judecată, atât ale procesului
din care a rezultat evicţiunea, cât şi dacă este cazul, ale acţiunii în regres contra vânzatorului.
Cumpărătorul are dreptul la daune-interese, potrivit dreptului comun. Vânzătorul este
obligat să plătească diferenţa între preţ şi sporul de valoare dobândit de lucru între momentul
încheierii contractului şi data producerii evicţiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul
de valoare sau dacă sporul a fost sau nu previzibil ori vânzătorul de bună sau de rea credinţă.
Vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului cheltuielile necesare (făcute pentru
conservarea lucrului) şi utile (care sporesc valoarea lui)
Evicţiunea partial are ca obiect fie o fracţiune din lucru sau o cota idealăă din dreptul de
proprietate, fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru, cumpărătorul are

55
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

alegerea între a cere rezoluţiunea vânzării sau menţinerea ei cu despagubiri. Atunci când
evicţiunea unei părţi a lucrului este atit de importantă încât cumparatorul n-ar fi cumparat daca ar
fi putut să o prevada, el poate cere rezolutiunea vânzarii.
În cazul în care cumpărătorul nu cere sau nu obţine rezoluţiunea vânzarii, are dreptul
asupra valoarii părţii pierdute prin efectul evicţiunii, valoarea socotită în momentul evicţiunii.
Cumpărătorul poate să ceară şi daune-interese în condiţiile dreptului comun.
Acţiunea în garanţie pentru evicţiune a cumpărătorului împotriva vânzătorului se
prescrie în termenul general de prescriptive. Termenul prescripţiei începe să curgă de la data
producerii evicţiunii. Regimul legal al garanţiei, numita garanţie de drept, nefiind stabilit cu
caracterul imperativ, poate fi modificat prin convenţia părţilor. Garanţia agravantă, micşorată sau
înlaturată complet prin convenţia dintre părţi se numeste garanţie convenţională.
În privinţa clauzelor de agravare a răspunderii vânzătorului pentru fapte proprii,
ale terţilor (exemplu pentru tulburari de fapt) sau chiar pentru evenimentele fortuite(de esemplu
inundaţie, espropritărire, etc), legea nu prevede limitări. În clauzele de exonerare de răspundere
(înlăturare sau micşorare a garanţiei ) se prevede 2 limitari:
1. Obligaţia negativă de garanţie a vânzătorului pentru fapte personale nu poate fi nici
înlăturarea şi nici micşorarea prin convenţia dintre părţi, sancţiunea fiind nulitatea
cauzei.
2. Exsonerarea totală sau parţială pentru fapta unui teţt este permisă, dar nu poate scuti
pe vânzător de a restitui preţul.

56
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

BIBLIOGRAFIE

1. Camelia Toader – „Garanţia contra evicţiunii civile”, Editura ALL BECK, Bucureşti, 1998

2. Ana Manea Luca – „Dreptul civil, Noţiuni generale despre obligaţii contracte civile”, Editura
Lumina Lex, Bucureşti, 2001
3. Liviu Stanciu – „Contracte speciale”, Editura ALL BECK , Bucureşti 2004
4. Francisc Deak – „Schimbul contractelor speciale. Vânzarea – cumpărarea”, volumul I,
Editura Universul Juridic, Cluj Napoca, 2006
5. Dan Chirică – „Contracte speciale”, Editura Cordial, Bucureşti, 1994
6. Dan Chirică – „Drept civil, Contracte speciale”, editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997
7. C. Statescu , C. Bârsan - “Teoria generală a obligaţiilor”, Editura Lumina Lex, Bucuresti,
1994
8. D. Gherasim - “Buna credinţă în raporturile juridice civile”, Editura Dacia, Cluj Napoca,
1981
8.E. Lupan - “Drept civil - Partea generala” , Universitatea Cluj , 1987
9.E. Safta-Romano - “Contracte civile” , Editura Grafix, Iasi , 1993
10.Fr. Deak , S. Carpenaru - “Contracte civile si comerciale”, Editura Lumina Lex,
Bucuresti, 1993
11.Fr. Deak - “Tratat de drept civil - contracte speciale “ , Editura Actami , Bucuresti , 1996
12.Gh. Beleiu - “Drept civil român - subiectele dreptului civil”, Editura Lumina Lex,
Bucuresti 1995
13. I. Turcu ,L. Pop - “Contracte comerciale”, Editura Lumina Lex , Bucuresti , 1997
14.I. Zinveliu - “Contracte civile , instrumente de satisfacere a intereselor cetăţenilor”,
Editura Dacia , Cluj , 1978
15.L. Pop - “Drept civil . Teoria generala a obligatiilor” , Editura Chemarea, Iasi , 1992

57
E V I C Ţ I U N E A Î N C O N T R A C T E L E C I V I L E

16.M. Costin , M. Muresan , V. Ursa - “Dicţionar de drept civil”, 1980

58