CONTRACTUL DE VANZARE CUMPARARE

Contractul de vanzare cumparare are ca effect transmiterea dreptului de proprietate care se

defineste prin : vanzarea este acel contract prin care o parte numita vanzator transmite in schimbul
unui prêt celeilalte parti numita comparator, un drept de proprietate sau un alt drept real, iar
transmiterea dreptului de proprietate tine de natura contractului si nu de esenta lui

Drepturi care se pot transmite prin vanzare:

-dreptul de proprietate se transmite, de regula, in momentul in care se incheie contractual, in

momentul acordului de vointa

Exista situatii in care obiectul contractului de vanzare il poate forma in afara dreptului de
proprietate:

-dreptul de superficie

-dreptul de usufruct

-dreptul de servitude odata cu fondul dominant, avand in vedere caracterul sau esentialmente
accesoriu

-dreptul de ipoteca poate fi cedat

- drreptul de creanta daca e cu titlu oners

-dreptul din domeniul proprietatii intelectuale

Exista si drepturi care nu pot forma obiectul vanzarii:

-drepturi nepatrimoniale

-drepturi correlative indatoririlor familial

-dreptul la pensie

-dreptul legal de intretinere

-dreptul de abitatie

-dreptul de clientele

Caractere juridice – este un contract bilateral si sinalagmatic intrucat iau nastere obligatii reciproce si
interdependete, fiecare dintre ele fiind atat debitor cat si creditor.

Vanzatorului I se impune obligatia de transmitere a bunului, predare si garantare a acestuia. Si

cumparatorului I se impune obligatia de luare in primire a bunului si plata pretului.

Este un contract cu titlu oneros intrucat fiecare parte contractanta urmareste un folos patrimonial in
schimbul prestatiei la care se obliga

Este un contract comutativ. Exceptie contractual de vanzare poate fi aleatoriu existand sanse de
castig sau pierdere fie pentru vanzator fie pentru comparator
Este un contract consensual, un contract translativ, un contract patrimonial, un contract subiectiv
intrucat continutul stabileste vointa partilor

Pentru a aprecia acest principiu, trebuie sa fie indeplinite urmatoarele conditii:

1. Vanzatorul, in principiu trebuie sa fie proprietar lucrului vandut, iar contractul sa fie valabil
incheiat

2. Efectul translativ de proprietate se produce in cazul bunurilor individuale determinate.

Exceptii a)situatia in care bunul se transmite o data ulterioara incheierii contractului b) in cazul
termenului suspensiv, se amana transmiterea proprietatii pana la momentul indeplinirii acestuia si
afecteaza aceasta transmitere numai in cazul in care partile au prevazut expres amanarea acestui
transfer.

3. Partile sa nu fi amanat transmiterea dreptului de proprietate, prin lege sa nu se fi stipulat

4. Bunul sau lucrul sa existe in cazul instrainarii prin vanzare a bunurilor viitoare, transferul
proprietatii poate opera in momentul in care s a confectionat bunul ce trebuie vandut

Delimitiarea contractului de vanzare fata de alte contracte inrudite

Deosebiri ale contractului de vanzare fata de contractual de donatie:

1. Spre deosebire de vanzare, la donatie trebuie sa rezulte in mod expres intentia donatorului
de a transmite cu titlu gratuit donatorului, un drept, adica sa existe acel animus donandi.

2. Contractul de vanzare este sinalagmatic bilateral, cel de donatie este unilateral

3. In ceea ce priveste executarea obligatiilor: Contractul de vanzare daca nu executa obligatiile,
intervine rezolutiunea iar in ceea ce priveste contractul de donatie, fiind o liberalitate, intervine
revocarea.

4. Contractul de donatie este supus raportului si reductiunii

In functie de obligatiile care se nasc, contractul de vanzare are garantia contra evictiunii, raspunderea
vanzatorului, iar cel de donatie numai daca s a prevazut in contract, in cazul in care donatia este cu
sarcina

Deosebiri fata de contractul de locatiune:

1. Prin contractul vanzare se transmite dreptul de proprietate, iar prin contractul de locatiune
se transmite dreptul de folosinta, ii confera locatarului un drept de creanta.

2. In contractul de vanzare pretul este stabilit numai intr-o suma de bani, in contractul de
locatiune pretul este stabilit si in alte prestatii

Deosebiri ale contractului de vanzare fata de contractul de antrepriza :

In functie de scopul principal al contractului: la contractul de antrepriza realizarea unei lucrari, la

contractul de vanzare plata unei sume de bani

Deosebiri ale contractului de vanzare fata de contractul de intretinere:

La contractual de intretinere prestatiile pe care le ofera creditorul intretinerii fata de debitor sau fata
de un tert. Este un contract solemn.

Conditiile de validitate ale contractului de validitate

De fond: capacitatea de a contracta, consimtamantul partilor, obiect determinat si licit, cauza licita si
morala

1. Consimtamantul:

-promisiunea unilaterala de vanzare

- promisiunea bilateral de vanzare

-pachetul de optiune

-dreptul de preemptiune
Promisiunea unilaterala de vanzare:

Acel antecontract care da nastere unui drept de creanta prin care promitentul se oblige fata de
beneficiarul vanzarii, al promisiunii sa vanda in viitor, un bun, acesta din urma avand posibilitatea de
a opta in sensul de a cumpara sau nu.

Este un act juridic facut cu intentia de a se oblige promitentul vanzator indifferent daca beneficiarul
accepta sau nu un act care da nastere la obligatii numai in sarcina autorului in conditii in care
beneficiarul poate sa l refuze sau nu.

Este contractual prin care atat promitentul vanzarii cat si beneficiarul promisiunii se oblige sa incheie
in viitor contractual mentionand in continutul acesteia clauzele esentiale ale contractului.

In cazul refuzului promitentului vanzator de a incheia contractual de vanzare, pot aparea

urmatoarele posibilitati:

-in caz de neexecutare a promitentului, beneficiarul acesteia are dreptul sa solicite daune interese, in
in cazul in care nu s-a stability valoarea acestora, beneficiarul trebuie sa faca dovada prejudiciului
cauzat.

- daca promitentul vanzarii nu a instrainat bunul si acesta se mai afla in patrimonial lui atunci
beneficiarul poate solicita instantei judecatoresti pronuntarea unei hotarari judecatori care sa tina
loc de contractual de vanzare, hotarare care suplineste consimtamantul promitentului vanzator.

-in cazul pieirii bunului, riscul va fi suportat de catre promiten.

Promisiune Bilaterala de vanzare

Reprezinta acel antecontract care da nastere la obligatii atat in sarcina promitentului vanzator cat si a
beneficiarului , de a incheia in viitor contractual de vanzare.

In ceea ce priveste consecintele juridice care pot aparea ca urmare a refuzului oricareia dintre parti
de a incheia in viitor contractual, oricare parte poate cere instantei de judecata pronutarea unei
hotarari care sa tina loc de vanzare daca toate celelalte conditii de validitate au fost respectate.

Pactul de optiune reprezinta contractual prin care promitentul optiunii se oblige sa vanda bunul pe
un anumit prêt iar beneficiarul optiunii primeste consimtamantul pt vanzarea bunului de la
promitentul vanzator si in acelasi timp isi rezerva dreptul inauntrul unui termen sa faca declaratia de
acceptare a vanzarii.

Caracteristici:

-consimtamantul dat de catre promitent reprezinta o oferta irevocabila ferma si complete,

producatoare de efecte juridice; acea oferta conduce la incheierea contractului de vanzare care
trebuie sa fie insotit de declaratia de acceptare a beneficiarului la pact

-legiuitorul a incercat sa elimine situatiile care pot aparea in cazul in care promitentul pactului ar
ramane obligat fara o limitare in timp.

-este un contract unilateral, intrucat obligatia ia nastere in sarcina promitentului vanzator, aceea de
a si mentine consimtamantul in termenul in care trebuie sa se exercite optiunea beneficiarului
-in cazul in care promitentul pactului instraineaza prin vanzare bunul beneficarul pactului are
posibilitatea de a solicita instantei desfiintarea acestuia cu effect retroactive si cu daune interese

- in cazul pieirii fortuite a bunului sau exproprierii, pactul de optiune este caduc

-in cazul decesului promitentului pactului, declaratia de acceptare se incheie intre mostenitor si
beneficiarul pactului-in cazul in care s-au respectat conditiile privind opozabilitatea, beneficiarul
pactului are posibilitatea sa solicite anulzarea actului subsecvent ptr nerespectarea clauzei de
inalienabilitate.

Dreptul de preemptiune reprezinta o alta particularitate a vanzarii prin care se acorda prioritate la
vanzare anumitor personae care poarta denumirea de titular ai dreptului de preemptiune sau de
preemptori cu prioritate

-acest drept constituie o derogare de la principiul de a dispune in mod liber de bunul sau de catre
proprietar, principiul libertatii contractual, principiul autonomiei de vointa

-este un drept care are ca temei principiul prioritatii, precum si principiul interventiei preemptorului
la prêt si in conditii de egalitate cu tertii.

-are character de ordine publica si este instituit prin lege

-se urmareste realizarea unui interes general

-prin dreptul conventional se apara un drept particular

-dreptul conventional se stinge prin moartea preemptorului

-acest drept nu poate fi cedat

-este un drept indivizibil

Domeniu de aplicare al dreptului de preemptiune

-terenurile din fondul forestier care se afla in proprietate privata pot fi vandute cu respectarea in
ordine a dreptului de preemptitudine al coproprietatilor sau al vecinilor.

-la incheierea unui nou contract de inchiriere, chiriasul are drept de preferinta in conditii legale, iar in
ceea ce priveste vanzarea isi vor gasi aplicabilitatea aceleasi regului in mod corespunzator

-acorda un drept de preemptiune arendasului in cazul vanzarii produselor agricole

-actionarii beneficiaza de un drept de preferinta si atunci cand societatea emite obligatii covertite in
actiuni

-Privatizarea societatilor comerciale care detin in administrare terenuri proprietate publica si private
a statului cu destinatie Agricola care prevede un drept de preemptiune acordat salariatilor,
membrilor organelor de conducere a societatii agricole precum si altor forme agricole cu persoana
juridica la cumpararea de actiuni
-Legea arhivelor nationale reglementeaza un drept de preemptiune al statului din arhiva nationala
sau directiile arhivelor judetene la cumpararea documentelor care fac parte din fondul arhivistic
national

-legea privind protejarea monumentelor istorice reglementeaza un drept de preemptitudine la

cumpararea imobilelor care constituie monumente istorice

-instituie un drept de preemptiune pentru coproprietate si vecinii proprietary de fond forestier,

personae fizicie si juridice de drept public sau privat, la cumpararea de terenuri din fondul forestier
aflate in proprietatea private la prêt si in conditii de egalitate.

-legea privitoare la restituirea in natura a imobilelor cu destinatia de locuinta care au fost preluate
abuziv in perioada martie 1945 – decembrie 1989 instituia un drept de preemptiune pentru locatarii
umatoarelor immobile:

a)cele care sunt ocupate abuziv de unitati si institutii de invatamant din sistemul de stat

b)cele care au fost ocupate de institutii publice

c)cele care au fost ocupate de insitutii cultural

d) cele ocupate de partidele politice

-instituie un drept de preemptiune la incheierea contractului de exploatare a invetiilor

-instituie un drept de preemptiune la vanzarea terenurilor proprietate private a unitatilor

administrative teritoriale pe care sunt ridicate constructii in favoarea constructorilor de buna-
credinta

Conditiile de exercitare ale dreptului de preemptiune:

Dreptul de preemptiune se exercita prin respectarea urmatoarelor conditii:

-notificarea cu privire la continutul contractului de vanzare incheiat cu un tert, notificare care trebuie
sa cuprind numele si prenumele vanzatorului, descrierea bunului, sarcinile care il greveaza, conditiile
si termene in care are loc vanzarea, precum si locul unde este situate bunul.

-comunicarea catre vanzator a acordului preemptor de a incheia contractului de vanzare, accord ce

trebuie sa fie insotit de pretul la dispozitia vanzatorului

-exercitarea dreptului de preemptiune sa aiba loc in termenul prevazul de lege, si anume 10 zile daca
este vorba de bunurile mobile si respective 30 de zile pentru bunuri immobile, termen care incepe sa
curga de la comunicarea preemptorului a notificarii, exercitare care poate fi realizata in cazul
bunurilor care au fost inscrise in cartea funciara.

- notarea in cartea funciara a dreptului de preemptiune asupra unui imobil acesta avand ca effect
faptul ca acordul preemptorului nu este necesar pentru ca acela care a cumparat sub conditie
suspensiva sa si poata inscribe dreptul in cartea funciara in temeiul contractului care a fost incheiat
cu proprietarul

-in cazul in care bunul supus vanzarii silite sau supus urmarii, atunci dreptul de preemptiune se va
exercita prin aplicarea codului de procedura civila.
Efectele pe care le produce dreptul de preemptiune

Efect general consta in faptul ca acel contract de vanzare este considerat incheiat intre preemptor si
vanzator in conditiile prevazute in contractual incheiat cu tertul, iar acesta din urma se desfasoara
retroactive, vanzatorul ramanand raspunzator fata de tertul care a fost de buna-credinta pentru
evictiunea care rezulta din exercitarea dreptului de preemptiune.

Efecte special:

-In cazul concursului dintre titular al dreptului legal de preemptiune si cel conventional, prioritate va
avea titularul dreptului legal

-in cazul concursului cu titular legali ai dreptului de preemptiune, contractul va fi incheiat va fi

incheiat cu titularul dreptului legal de preemptiune ales de vanzator

-in cazul in care obiectul il constituie un bun imobil titularul dreptului de preemptiune care a fost
inscris in cartea funciara va putea incheia contractual de vanzare avand prioritate fata de ceilalti
titular conventionali ai dreptului de preemptiune

-daca obligatiile il formeaza un bun mobil, contractul de vanzare va fi incheiat de titularul dreptului
conventional care are data certa cea mai veche atunci cand se afla in concurs cu alti titular ai
dreptului conventional

Caractele juridice:

-este un drept indivizibil, iar in cazul existentei mai multor cotitulari, dreptul se va exercita unitary

-este incesibil, distinctia intre dreptul legal si conventional , este ca in cazul celui conventional nu
poate avea loc o transmitere intervivos, avand character intuituu persona si nici prin mostenitori, pe
cand cel legal este consacrat in temeiul calitatii titularului.

-are character temporar, se stinge la moartea preemptorului

Obiectul contractului de vanzare

Pentru ca acest bun sa poata forma obiectul prestatiei vanzatorului trebuie sa fie indeplinite
urmatoarele conditii:

-bunul sa existe in circuitul civil sau sa poata exista in viitor

-sa fie proprietatea vanzatorului

-bunul sa existe

a)Bunul sa fie in circuitul civil rezulta ca toate bunurile care se afla in circuitul civil poate sa faca
obiectul contractului de vanzare
• Exista inalienabilitati care interzic vanzarea bunului precum si inalienabilitati relative prin
care vanzarea are loc in conditiile legii sau prin conventia partilor in urmatoarele conditii

In cazul inalienabilitatii absolute:

-bunul care prin natura lui sau printr o declarative a legii este de uz sau de interes public, adica acel
bun care nu este susceptibil de a forma obiectul dreptului de proprietate

-bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau ale unitatii administrative teritoriale

-bunurile proprietate publica sunt inalienabile, imprescriptibile, insesizabile

Inalienabilitatea absoluta :

1.succesiunile nedeschise nu pot forma obiectul contractului de vanzare

2.clientela avocatilor si medicilor nu pot forma obiectul contractului de vanzare

3.dr morale nu pot forma obiectul contractului de vanzare:

a)dreptul de a pretinde respectarea operei

b)dreptul de a pretinde recunoasterea operei

c) dreptul de a decide cum opera va fi adusa la cunostinta publicului

d) dreptul de a retracta opera cu plata prejudiciului ce a fost cauzat titularilor dreptului de utilizare

4.Speciile de animale si plante pe cale de disparitie nu pot face obiectul contractului de vanzare

5. Corpul uman si elementele acestuia nu pot face obiectul contractului de vanzare

Inalienabilitatea temporar:

-legea fondului funciar

-legea caselor nationalizate

In situatia in care, chiriasii care au dobandit imobilele acestea, timp de 10 ani nu l pot
instraina.Clauza de inalienabilitate constituie o inalienabilitate absoluta in conditiile in care sunt
respectate cumulative urmatoarele conditii :

-termenul de 49 de ani care curge de la data dobandirii bunului

-interesul legitim si serios pentru a produce efecte, interes care poate fi al dispunatorului, al
dobanditorului sau al unui tert.

Clauza de inalienabilitate trebuie instituita printr un act translativ de proprietate care da nastere unei
indisponibilizari reale a bunului, si nu unei obligatii personale.

Inalienabilitate relative:

-legea monopolului de stat de la principiul liberei circulatiei precum si a libertatii

-producerea si comercializarea stupefiantelor

-extragerea si prelucrarea metalelor pretioase

-fabricarea in scopul transportului si comercializarea tutunului

-legea privind protectia patrimoniului cultural national mobil

b) Lucrul sa existe sau sa poata exista in viitor daca bunul piere in momentul in care s a incheiat
contractual, prin urmare e lovit de nulitate absoluta pentru lipsa obiect

Daca bunul piere partial atunci cumparatorul are de ales intre:

-solicitarea reducerii pretului propozitional cu partea care a pierit

-anularea contractului de vanzare

Contractul de vanzare poate avea ca obiect si bunuri viitoare.

C) Lucrul trebuie sa fie determinat sau determinabil

Bunurile determinate sunt bunuri prin care sunt precizate caracteristicile lor sau care determina prin
individualitatea lor indicandu se natura, pozitia sau alte elemente care conduc la identificarea lor

Bunurile determinabile sunt ori de care ori exista elemente cu ajutorul carora pot fi determinate

d) bunul sa fie in principiu, proprietatea vanzatorului

Obiectul obligatiei cumparatorului

1.Pretul, suma de ban ice urmeaza sa fie platita pentru incheierea valabila a contractului

Fixarea pretului intr o suma de bani tine de esenta contractului, nu de natura acestuia.

In cazul in care contravaloarea bunului nu e stabilita in bani, ci in alte prestatii, atunci nu mai e
contract de vanzare, ci in functie de obligatia principal putem fi in prezenta unui contract de
intretinere, daca pretul este derizoriu si intentia de a gratifica atunci suntem in prezenta unui
contract de donatie

2.Prin prêt determinat intelegem pretul stabilit fixat de parti in momentul incheierii contractului, prêt
care ar putea fi stability si de catre una sau mai multe personae desemnate de parti.

Pretul e determinabil cand exista elemente cu ajutorul carora se poate fixa pretul vanzarii.

Daca in contract nu este mentionat pretul este lovit de nulitate, exceptie, prin derogare de la
principiul stabilirii pretului prin contract, daca pretul este stabilit prin acte normative si el nu a fost
prevazut in contract, atunci contractual isi va produce efectul, pretul stabilit de legeva fi singurul
aplicabi.

In cazul in care, in termen de 1 an de la momentul incheierii contractului, pretul nu a fost stabilit,

atunci vanzarea este lovita de nulitate

3.A fi real, adica sa reflecte exact valoarea bunului care formeaza obiectul prestatiei vanzatorului.In
cazul in care pretul este fictiv, contractul este anulabil.

A fi serios, adica sa existe un echilibru de proportie intre valoarea reala a bunului si suma stabilita de
parti

Capacitatea partilor

In materie de vanzare, regula este capacitatea, adica toti cei care au capacitate de a incheia un act
juridic pot incheia contract de vanzare contracte de vanzare, iar exceptia este incapacitatea.

Incapacitatea, persoanele care sunt incapabile de a cumpara drepturi litigioase, sunt urmatoarele:

a) Avocatii sunt organizati in corpuri profesionale la nivel de judet, astfel incat ei nu pot fi
dobanditori de drepturi litigioase in legatura cu niste cereri care au fost introduse sa fie solutionate la
tribunalul special sau cel al mun. Bucuresti

b) Consilierii juridici sunt organizati in colegii si nu pot fi dobanditori de drepturi litigioase.

c) Executorii judecatoresti

d) Practienii in insolventa

Alte incapacitati

Sunt incapabili de a cumpara direct sau prin persoane interpuse sau licitatie publica:

a) Mandatarii pentru bunurile pe care sunt insarcinati sa le vanda

b) Parintii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu pentru bunurile persoanelor pe care le

reprezinta. Parintii, tutorele si curatorul nu pot dobandi drepturi prin cumparare pentru bunurile
persoanelor pe care le reprezinta.

In cazul administratorului provizoriu nu poate cumpara bunuri care fac parte din masa patrimoniului
fiduciara. Sanctiunea care aplica este nulitatea relative.

c) Functionarii publici au reglementat regimul juridic prin care se arata ca acestia sunt numiti in
scopul realizarii prerogativelor de ordine publica, functia lor fiind stabilita ca un ansamblu de atributii
si responsabilitati in conformitate cu legea.
Efectele contractului de vanzare

Obligatiile partilor:

In ceea ce priveste obligatiile vanzatorului, sunt :

-obligatiile transmiterii dreptului de proprietate

-obligatiile de predare a bunului

-obligatiile de garantie atat contra evictiunii, cat si a viciilor ascunse ale bunului

Avand in vedere ca fiecare parte contractul este si creditor si debitor, obligatiile cumparatorului sunt:
obligatii de luare in primire a bunului si obligatiile de plata a pretului

Obligatia vanzatorului in materia vanzarii, Codul Civil reglementeaza ca o norma speciala prin care se
arata ca, clauzele care sunt indoielnice in contractul de vanzare vor fi interpretate in favoarea
cumparatorului cu rezervarea regulilor aplicabile in material contractelor de adeziune sau incheiate
cu consumatori

Analiza obligatiilor :

1.Obligatia de transmitere a dreptului de proprietate

Legiuitorul a tinut sa instituie aceasta obligatie, avand in vedere urmatoarele argument:

-reintoarcerea la efectul constitutive de drepturi al inscrierii in Cartea funciara si al recunoasterii

vanzarii bunului altuia ca o vanzare valabila.

-obligatia de transmitere o intalnim in cazul vanzarii lucrului altuia cand vanzatorul trebuie sa procure
bunul sau sa obtinta consimtamantul proprietarului bunului pentru ca vanzarea sa produca efecte
juridice, adica vanzatorul se obliga sa transmita proprietatea

2. Obligatia de predare a bunului:

-partile pot conveni ca dreptul de proprietate sau alt drept vandut sa fie transmis la o data ulterioara
incheierii contractului, adica la predarea bunului,

-in ceea ce priveste riscul pierii fortuite, este suportat de proprietarul bunului, in cazul in care
proprietarul are ca obiect bunuri individual-determinate, chiar daca odata cu incheierea contractului,
in principiu se transmite proprietatea.

3.Obligatia de garantie contra evictiunii si a viciilor ascunse ale bunului

-vanzatorul are obligatia de a-l garanta pe comparator impotriva oricaror tulburari care decurg din
exercitarea dreptului de proprietate precum si din prerogativele acestuia.

-vanzatorul raspunde atat pentru evictiunea rezultata din fapta lui personala, cat si pentru evictiunea
rezultata din fapta unui tert.

-evictiune, pierdea proprietatii in total sau in parte ori tulburarea cumparatorului in exercitarea
prerogativelor de proprietate

-reglementand obligatiile de garantie, legiuitorul are in vedere garantia contra evictiunii rezultand din
fapte personale ale vanzatorului si garantia contra evictiunii rezultand din fapta unui tert
a)garantia contra evictiunii rezultand din fapte personale se numeste fapt personal, orice act sau
fapta anterior vanzarii, dar necomunicat cumparatorului sau posterior vanzarii, dar neprevazut in
contract savarsit de catre vanzator sau de catre succesorii sai universali sau cu titlu universal de
natura a- l tulbura pe comparator.

- cumparatorul se poate apara printr o exceptie de garantie : acela care este obligat sa garanteze
contra evictiunii nu poate sa evinga

-evictiunea rezultand din fapte personale poate fi rezultatul unui fapt direct al vanzatoruluisau poate
fi consecinta unui fapt indirect realizat prin intermediul unui tert.

b) garantia contra evictiunii rezultand din fapta unui tert

-angajarea raspunderii vanzatorului pentru evctiune trebuie indeplinite cumulative urmatoarele

conditii

1. sa fie vorba de o tulburare de drept, intrucat impotriva tulburarilor de fapt cumparatorul se poate
apara singur prin intermediul actiunilor posesorii

2. cauza evictiunii sa fie anterioara vanzarii, daca dreptul dobandit de tert nu este anterior vanzarii,
nu se va angaja raspunderea vanzatorului pentru evictiune.

3.cauza evictiunii sa nu fi fost cunoscuta de catre comparator

Natura si modul de functionare a obligatiei contra evictiunii

Anterior producerii evictiunii vanzatorul are obligatia de a nu face, adica de a se abtina de la orice act
sau fapta care ar fi de natura sa l tulbure pe cumparator in folosirea linistita a bunului

Daca evictiunea este pe cale sa se produca vanzatorul are obligatia de a face, adica de a-l apara pe
comparator impotriva pretentiilor tertului; cumparatorul chemat in judecata de un tert care pretinde
ca are un drept asupra bunului trebuie sa l introduca in cauza pe vanzator; in ipoteza in care
cumparatorul se apara singuri, pierzand procesul cu tertul, poate actiona impotriva vanzatorului pe
cale principal printr o actiune in garantie contra evictiunii.

Intr o asemenea ipoteza, in masura in care vanzatorul reuseste sa dovedeasca faptul ca daca ar fi fost
chemat in garantie in procesul impotriva tertului ar fi avut mijloace sa l apere, cumparatorul pierde
dreptul de garantie

Efectele evictiunii consummate:

Reglementand efectele evictiunii, legiuitorul are in vede 3 situatii:

1.evictiunea totala

2.evictiunea partial

3.evictiunea a fost inlaturata de catre comparator

1. Evictiunea consumata (totala )

In acest caz, cumparatorul poate solicita rezolutiunea contractului, restituirea pretului si repararea
prejudiciului pe care l-a suferit
-in ceea ce priveste pretul, restituirea trebuie sa fie integral chiar daca intre momentul vanzarii si
momentul producerea evictiunii bunul a suferit deteriorari fie din cauza vanzatorului fie din forta
majora

-pe langa prêt, cumparatorul are dreptul si la daune interes;Solutia are in vedere faptul ca acela care
a cumparat un bun va fi tratat ca un posesor de buna credinta fata de vanzator

Vanzatorul este tinut sa ramburseze cumparatorului sau sa faca sa I se ramburseze de catre acela
care evinge toate cheltuielile effectuate cu lucrul vandut, fie c a aceste cheltuieli sunt effectuate
pentru lucrari adaugate care sunt necesare si utile, fie ca sunt effectuate pentru lucrari autonome

In cazul lucrarilor adaugate necesare cheltuielile effectuate cu acestea vor fi suportate de catre
proprietarul bunurilor, iar in cazul in care lucrarile adaugate sunt utile, cheltuielile effectuate cu
acestea de catre comparator vor fi acoperite de catre tertul evingator numai in limita sporului de
valoare adus bunului.

In ipoteza in care lucrarile effectuate de comparator sunt autonome si vanzatorul doreste sa devina
proprietarul lor inovand accesiunea ca mod de dobandire a proprietatii acesta din urma are dreptul
de a opta in sensul ca ii poate plati cumparatorului fie pretul materialelor plus manopera, fie sporul
de valoare prin realizarea lucrarilor.

Evictiunea partiala

In cazul evictiunii partiale cumparatorul are posibilitatea de a allege intre a solicita rezolutiunea
vanzarii sau vanzatorul sa restituie cumparatorului o parte din prêt.

Partile din contractual de vanzare pot conveni ca sa diminueze sau sa extinda sau sa agraveze
obligatia de garantie contra evictiunii

Daca prin contract, s-a stipulate inlaturarea raspunderii totusi vanzatorul este obligat sa restituie
pretul detinut fara cauza.

Dreptul la actiune se prescrie in termen general de prescriptive ( 3 ani), termen care incepe sa curga
din momentul producerii evictiunii sau de la data ramanerii definitive a hotararii judecatoresti.

Garantia contra viciilor bunului vandut

-raspunderea vanzatorului se angajeaza in cazul in care exista anumite deficient calitate ale bunului
dobandit, defectiuni care exista la momentul predarii bunului si despre care cumparatorul nu a avut
cum si nici nu a putut sa le descopere ca urmare a folosirii unor mijloace obisnuite de verificare,
deficient care conduc fue ka imposibila intrebuintare a bunului potrivit destinatiei lui, fie la reducerea
intrebuintarii lui potrivit destinatiei.

In vederea angajarii raspunderii de catre vanzator, viciul trebuie sa indeplineasca cumulative 3

conditii:

-sa fie ascuns

-sa fi existat la momentul cumpararii

-sa fie grav

1. Prin viciu ascuns intelegem acel viciu care la momentul predarii nu putea fi descoperit fara
asistenta de specialitate Aprecierea viciului ca fiind aparent sau ascuns se face in mod abstract in
functie de diligent medie a unei persoane cu aceleasi diligente tehnice cu ale cumparatorului

2.Sa existe, intrucat proprietatea se transmite de regula, la momentul incheierii contractului cu

exceptiile prevazute de lege.

3.sa fie grav,adica din cauza acestei deficient, bunul sa nu poata fi folosit sau intrebuintat ori
intrebuintarea lui sa fie redusa astfel incat cumparatorul sa nu fi cumparat sau platit un prêt mai mic.

Aceste 3 conditii trebuie sa fie indeplinite cumulative, existent unei nu poate angaja raspunderea
vanzatorului.

Intinderea raspunderii vanzatorului

In cazul in care se angajeaza raspunderea vanzatorului pentru vicii ascunse, atunci in temeiul acestei
obligatii, cumparatorul are posibilitatea de a solicita si de a obtine:

1.executarea in natura a contractelor sau obligatiilor de garantie prin inlaturarea viciilor pe cheltuiala
vanzatorului.Creditorul cere debitorului sa fie constrains la executarea obligatiilor in natura.

2. inlocuirea bunului vandut cu un bun de acelasi fel, insa lipsit de vicii. In cazul bunurilor individual-
determinat, daca in patrimonial vanzatorului se mai gaseste un astfel de bun atunci se poate proceda
la inlocuirea bunului respectiv.

3. rezolutiunea contractului care poate avea loc fie pe cale judecatoreasca, fie pe cale amiabila, fie pe
calea unei declaratii unilateral.

Avand in vedere gravitatea viciilor si scopul sau cauza pentru care cumparatorul a incheiat
contractual si tinand cont si de existent altor imprejurari care au stat la baza incheierii contractului,
instant de judecata poate dispune si o alta masura decat cea solicitata de comparator.

Daca la momentul incheierii contractului, vanzatorul avea la cunostinta despre existent viciilor, atunci
va fi obligat la plata daunelor interese pentru repararea intregului prejudiciu cauzat.

Se poate proceda la diminuarea sau agravarea raspunderii vanzatorului pentru garantia contra viciilor
ascunse daca partile au convenit acest lucru, insa care inlatura raspunderea pentru vicii nu si poate
produce efectele rezulta ca este nula.

Termenele de 1 an, respective 3 ani, nu sunt termene de prescriptive, ci sunt termene legale de
garantie, adica in momentul in care se implinesc incepe sa curga termenul general de prescriptive

Garantia pentru buna functionare

In aceasta situatie, daca partile au convenit la angajarea raspunderii vanzatorului pentru buna
functionare a bunului, atunci acestea au posibilitatea de a solicita

1.Repararea bunului de catre vanzator pe cheltuiala lui.

2.Inlocuirea bunului vandut in cazul in care reparatia este imposibila sau data durata reparatiei
depaseste termenul care a fost stability prin contract sau prin lege, iar daca un astfel de termen nu
este stabilit atunci acesta va avea loc in termen de 15 zile

3. Restituirea pretului cu inapoierea bunului vanzatorului

Obligatia de predare a bunului vandut

Predarea bunului presupune punerea acestuia la dispozitia cumparatorului impreuna cu tot ceea ce
este necesar, dupa imprejurari, pentru exercitarea libera si neingradita a posesiei.

Intinderea obligatiilor de predare

In unele cazuri, predarea bunului reprezinta o obligatie pur posesiva din partea vanzatorului prin
lasarea bunului la dispozitia cumparatorului.

1.Obligatia de a preda bunul se intinde si la accesoriile sale precum si la tot ceea ce este destinat
folosinteti sale perpetue

2. Vanzatorul este, de asemenea, obligat sa predea titlurile si documentele privitoare la folosinta sau
proprietatea bunului.

3.In cazul bunurilor de gen, avand in vedere ca acestea nu pier, vanzatorul este liber de obligatia de a
preda chiar lotul din care faceau parte aceste bunuri a pierit in intregime, afara de cazul in care lotul
era anume prevazut in conventie.

4.Predarea bunului imobil se face prin punerea acestuia la dispozitia cumparatorului liber de orice
alte bunuri ale vanzatorului

5.Predarea bunului mobil se face prin remiterea titilului reprezentativ ori a unui document sau lucru
care ii permite cumparatorului sa intre in stapanirea bunului in orice moment.

6. Pe langa bun, vanzatorul trebuie sa predea cumparatorului si fructele percepute dupa data
dobandirii

Locul predarii:

Predarea trebuie sa se faca la locul unde se afla bunul in momentul contractului daca nu rezulta altfel
din conventia partilor, ori in lipsa acestuia, din uzante.Aceasta regula se aplica ori de cate ori bunul
poate fi localizat in momentul contractului.

Se aplica regula generala din material executarii obligatiilor adica predarea bunului trebuie sa se faca
la domiciliu sau la sediul vanzatorului de la data incheierii contractului.

In cazul in care vanzatorul isi schimba domiciliul intre momentul incheierii contractului si momentul
predarii, eventualele cheltuieli suplimentare determinate de aspect sunt in sarcina vanzatorului.

Cheltuielile de predare sunt in sarcina vanzatorului, iar cele de preluare si transport sunt in sarcina
cumparatorului.

Calitatea bunului vandut

In cazul bunurilor individual-determinate si existenta la momentul incheierii contractului, ele trebuie
sa aiba la momentul predarii calitatea de la data contractarii.

In cazul bunurilor de gen si viitoare, calitatea acestuia va rezulta din conventia incheiata de parti. In
toate cazurile dupa preluarea bunului, cumparatorul trebuie sa verifice de indata starea bunului
vandut in cazul in care descopera vicii aparente, el trebuie sa le comunice imediat vanzatorului.

In lipsa comunicarii se presupune ca vanzatorul si a executat obligatia de predare in conditiile

convenite.

In ceea ce priveste viciile ascunse, se va urma raspunderea din dreptul comun.

Dezacordul asupra calitatii

Atunci cand cumparatorul contesta calitatea sau starea bunului vandut si predate de catre vanzator,
presedintele judecatoriei de la locul executarii la cererea oricareia dintre parti va desemna de indata
un expert in vederea constatarii

Prin aceeasi hotarare se poate dispune:

-sechestrarea

-depozitarea bunului vandut

Daca pastrarea bunului ar genera pagube mari ar pliejui cheltuieli inseminate, se va putea dispune
chiar vanzarea bunului pe cheltuiala proprietarului in conditiile stabilite de instant.

Hotararea de vanzare va trebui comunicata inainte de executarea celeilalte parti sau

reprezentantului acestuia daca locuieste in raza teritoriala a instantei care a pronuntat hotararea.In
caz contrar hotararea va trebui comunicata in termen de 3 zile de la executarea ei.

Momentul predarii

Daca nu s-a convenit altfel cumparatorul poate cere predarea bunului de indata ce pretul e platit.

Daca, insa, executarea obligatiei nu se poate face decat dupa expirarea unui termen ca urmare a
unor imprejurari cunoscute de comparator la data incheierii contractului, se prezuma ca partile au
convenit ca predarea sa aiba la expirarea acelui termen.

In cazul obligatiei de plata a pretului e afectata de un termen si dupa vanzare, cumparatorul a

devenit insolvabil, iar garantiile acordate de acesta vanzatorului s-au micsorat, vanzatorul poate
suspenda executarea obligatiilor de predare cat timp cumparatorul nu acorda garantii suficiente ca
va plati la termenul stabilit.

Obligatia accesorie predarii

Pe langa predarea bunului, vanzatorul este obligat sa l conserve in perioada dintre momentul
incheierii contractului si momentul executarii obligatiilor de predare. Aceasta deoarece vanzatorul
trebuie sa predea bunul in starea de la momentul incheierii contractului.
In executarea obligatiilor de conservare, vanzatorul va fi tratat ca un depozitar remunerate care
trebuie sa pastreze bunul cu prudent si diligent, ceea ce inseamna ca neexecutarea acestei obligatii
va declansa o prezumtie de culpa in sarcina vanzatorului daca acesta nu va dovedi o cauza
exoneratoare de raspundere precum forta majora, cazul foruit.

In aceea ce priveste suportarea cheltuielilor aferente conservarii trebuie distinse 2 situatii:

1. Intrucat conservarea se face in folosul cumparatorului, cheltuielile efectuare de catre

vanzator sunt in sarcina cumparatorului

2. Daca pana la predare vanzatorul are dreptul sa se foloseasca de bunul vandut, cheltuielile
efectuare pe conservarea acestuia vor fi in sarcina vanzatorului.

Sanctiunea nerespectarii obligatiei de predare

In cazul neexecutarii totale sau partiale a obligatiilor de predare, cumparatorul poate, dupa
imprejurari:

-sa invoce exceptia de neexecutare in cazul in care nu a platit inca pretul

-sa solicite rezolutiunea contractului cu daune-interes

-sa ceara predarea bunului, adica executarea in natura a obligatiei de a face

In cazul in care executarea obligatiilor de predare dupa termenul prevazut de parti nu mai prezinta
interes pentru comparator, el poate solicita rezolutiunea contractului cu daune interese.

Reguli speciale aplicabile predarii imobilelor

1. Vanzarea imobilelor fara indicarea suprafetei si a pretului sau unitati de masura in cazul
vanzarii unui imobil determinat fara indicarea suprafetei pentru un pret total.

Nici cumparatorul si nici vanzatorul nu pot cere rezolutiunea contractului ori modificarea pretului pe
motiv ca suprafata este mai mica sau mai mare decat au crezut

2. Vanzarea unei suprafete dintr-un teren mai mare in cazul in care se vinde sau un anumit pret
pe unitate de masura, o suprafata dintr-un teren mai mare a carei amplasare sau intindere nu este
determinata, cumparatorul nu poate cere transmiterea proprietatii decat dupa masurarea si
delimitarea suprafetei pierdute

3. Vanzarea unui imobil cu indicarea suprafetei si a pretului sau unitatii de masura.

Se are in vedere 2 situatii care se pot ivi in practica:

a).suprafata predate este mai mica decat ce a aratat in contract. In acest caz, cumparatorul poate
solicita ca vanzatorul sa-I dea suprafata cuvenita. Atunci cand cumparatorul sau vanzatorul nu poate
sa transmita aceasta suprafata, cumparatorul poate obtine o reducere corespunzatoare a pretului
sau chiar rezolutiunea contractului.

b) predarea imobilului cu o intindere mai mare decat ce a aratat in contrat:

-daca excedentul depaseste a 20-a parte din suprafata aratata in contract, cumparatorul va plati
suplimentul de prêt sau va putea obtine rezolutiunea contractului

-daca excedentul nu depaseste a 20-a parte din suprafata convenita, cumparatorul nu poate obtine
rezolutiunea, dar nici nu va fi dator sa plateasca pretul excedentului.

Vanzarea a 2 fonduri cu precizarea intinderii fiecaruia si pentru un singur prêt. In acest caz, daca
suprafata unuia e mai mare, iar a celuilalt mai mica, se va face compensatie intre valoarea surplusului
si valoarea lipsei. Actiunea vanzatorului pentru suplimentul de prêt sau a cumparatorului pentru
reducerea pretului sau rezolutiunea contractului trebuie promovata intr-un termen de decadere de 1
an, care incepe de la data inchierii contractului.

Obligatiile cumparatorului

2 obligatii principale:

-sa preia bunul vandut

-sa plateasca pretul vanzarii

In afara de aceste obligatii, cumparatorului ii revine si obligatia de a suporta cheltuielile vanzarii.