Curs Civil 2 12.10.

2016

Contractul de vanzare

1. Notiunea de vanzare
2. Caractere juridice ale contractului
3. Conditiile de validitate ale vanzarii
4. Efectele CV
5. Varietati de vanzare

1. Notiunea de vanzare
Art. 1650 NCC, vanzarea este contractul din care vanzatorul transmite
sau dupa caz se obliga sa transmita cumparatorului proprietatea unui bun
sau orice alt drept in schimbul unui pret pe care cumparatorul se obliga sa-l
plateasca.
Definitia rezulta din combinarea alin 1 si 2 ale art. 1650.
Din aceasta def ca in mod definitoriu vanzarea are in mod necesar
caracter translativ, in sensul ca prin efectul sau se transmite de regula
proprietatea unui bun, prin exceptie, orice alt drept cesibil. Acest efect se
produce fie la incheierea contractului, fie ulterior in executarea
principalei obligatii a vanzatorului care este obligatia de a transmite un
drept si care are natura juridica a unei obligatii de a da.
Dreptul transmis poate fi proprietatea, dar poate fi de regula orice
alt drept patrimonial (de ex. dreptul de uzufruct/drept de creanta/drept
potestativ etc.).
Exceptii:
Doar prin exceptie drepturile patrimoniale sunt incesibile (dreptul de
uz/abitatie/la pensie)
O alta categorie de exceptii este aceea a drepturilor patrimoniale care
sunt in mod esential accesorii fata de alte drepturi, aceasta categorie
cuprinzand la randul sau 2 subcategorii
- O categorie de drepturi din care caracterul accesoriu rezulta cu
necesitate ca dreptul accesoriu nu se poate transmite decat
impreuna cu dreptul principal (ex. dreptul de servitute accesoriu
dreptului de proprietate asupra fondului dominant; din acest caracter

1
 accesoriu rezulta ca el nu poate fi transmis in mod distinct fata de
proprietatea fondului dominant).
- A doua subcategorie, acele drepturi care fiind accesorii pot f
transmise si separat de dreptul principal, dar numai daca
dobanditorul are deja in patrimoniul sau un drept de aceeasi
natura ca si dreptul principal al transmitatorului, drept care va
deveni principal fata de dreptul accesoriu transmis (ex. dreptul
de ipoteca este un drept esential accesoriu, dar el poate fi transmis
distinct intre creditorii aceluaiasi debitori schimbandu-se prin acest
mecanism creanta garantata pentru dreptul de ipoteca in cauza);

Tot o vanzare este si contractul in care in schimbul obligatiei

dobanditorului de a plati o suma de bani se constituie un dezmembramant
al dreptului de proprietate in favoarea acelui dobanditor (ex. constituirea
uzufructului in schimbul unei sume de bani sau a dreptului de servitute in
schimbul platii catre proprietarul fondului aservit a unei sume de bani
reprezinta contracte de vanzare care nu deroga de la natura esential
translativa pe care acest contract trebuie sa o aiba)
Drepturile reale principale se constituie prin dezmembrarea
proprietatii, adica prin transferul din patrimoniul proprietarului in
patrimoniul titularului principal a unei parti din continutul dreptului
de proprietate. Se face printr-un mecanism translativ. Daca transferul
prerogativei se realizeaza in schimbul unei sume de bani, calificarea corecta
a contractului care prevede aceste efecte este aceea de vanzare. !!! de
recitit paragraf
Este de esenta vanzarii ca pretul pe care se angajeaza sa il plateasca
dobanditorul dreptului transmis sa fie o suma de bani. Prin aceasta,
contractul de vanzare se diferentiaza de contractul de schimb si de alte
contracte cu titlu oneros (ex. daca in timpul transmiterii unui drept,
dobanditorul se obliga la randul sau sa transmita un drept, contractul va fi de
schimb. Daca dobanditorul se obliga sa asigure folosinta unui lucru,
contractul va fi de locatiune. Daca dobanditorul se obliga sa efectueze o
lucrare contractul va fi de antrepriza. Daca nu isi asuma nicio obligatie
donatie) Prin urmare, ceea ce diferentiaza de orice alt contract translativ,
este faptul ca in schimbul dobandirii dreptului, dobanditorul isi asuma
obligatia de a plati o suma de bani, numita pret.
Deoarece, dintre toate contractele translative, contractul de vanzare
cunoaste reglementarea cea mai detaliata a obligatiilor trasnmitatorului,
aceasta reglementare joaca rolul unei teorii generale a obligatiilor
transmitatorului, fiindca potrivit art. 1651:

2
 Dispozitiile capitolului despre vanzare privind obligatiile vanzatorului
se aplica in mod corespunzator obligatiilor instrainatorului in cazul oricarui
alt contract avand ca efect transmiterea unui drept, daca din reglementarile
aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligatii in general nu
rezulta altfel.
Prin urmare, in privinta obligatiilor transmitatorului din orice contract
translativ, dispozitiile privind obligatiile vanzatorului joaca rolul de drept
comun, atat fata de regulile speciale prevazute in raport cu acel contract
translativ cat si chiar fata de regulile din dreptul comun al obligatiilor
contractuale.

2. Caractere juridice ale contractului(6):

a. Prin esenta sa, vanzarea este un contract sinalagmatic, fiindca

partile isi asuma obligatii reciproce si interdependente. Vanzatorul
se obliga sa transmita un drept in considerarea pretului pe care l-
a primit, cumparatorul se obliga sa plateasca pretul in considerarea
dreptului ce ii va fi transmis.

b. Vanzarea este un contract esentialmente oneros, fiindca la

inchieierea acestui contract fiecare parte isi asuma propriile obligatii
in considerarea echivalentului pe care i-l va procura executarea de
catre cealalta parte a contraprestatiei.

c. De regula, vanzarea are caracter comutativ, fiindca la data

incheierii contractului partile cunosc de obicei prestatiile pe care si
le asuma vor exista, precum si ce intindere vor avea.

Este totusi posibil ca prin exceptie, in virtutea vointei partilor,

vanzarea sa aiba caracter aleatoriu, atunci cand fie existenta ori
intinderea obligatiilor vanzatorului, fie prin existenta ori
intinderea obligatiilor cumparatorului, sunt afectate de o
incertitudine, iar sansele de castig decurgand din acea incertitudine
sunt motivul determinant pentru care se incheie contractul (de ex.
contractele numite futures, prin care partile convin sa transfere in
prezent anumite actiuni pentru pretul pe care ele le vor avea la
cotatia bursiera intr-un moment viitor din perspectiva vanzatorului

3
 exista riscul ca pretul sa scada, dar si ca pretul viitor sa creasca).
Intinderea pretului, afectand intinderea obligatiilor
cumparatorului/vanzatorului.

Contractul este alteatoriu cand cel putin una dintre parti suporta
riscul de a pierde/sansa de a catiga.

d. Vanzarea este un contract esentialmente translativ, dar uneori

in doctrina, se spune ca este in principiu un contract translativ de
proprietate.
In principiu se poate explica in doua moduri:
- Dreptul de proprietate este intr-un sens dreptul cel mai frecvent
transmis. In acest sens vanzarea va fi un contract translativ de
proprietate daca partile nu au convenit sa transmita un alt sens ;

- In al doilea sens, vanzarea este un contract translativ de

proprietate, in sensul ca de regula transferul proprietatii se
produce chiar prin incheierea contractului de vanzare. Aceasta
regula are foarte multe exceptii, in sensul in care in virtutea legii sau
prin vointa partilor, transferul proprietatii este amanat la un moment
ulterior incheierii contractului de vanzare.

e. Vanzarea este de regula un contract consensual, in sensul ca in

principiu ea se incheie valabil indiferent de forma in care s-a
manifestat consimtamantul partilor la vanzare sub conditia ca acel
consimtamant sa f fost neechivoc.

In exceptie, legea prevede uneori anumite cerinte de forma

privind validitatea vanzarii (ex. cea mai importanta situatie art.
1244 NCC potrivit caruia in afara altor cazuri prevazute de lege,
trebuie sa fie inchiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii
absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care
urmeaza a fi inscrise in cartea funciara. Potrivit art. 885 NCC, toate
drepturile reale asupra unor imobile se constituie/se transmit
prin inscrierea in cartea funciara, iar intrarea in vigoare a acesteia
tot fiind amanata, totusi pana la intrarea in vigoare a acestui text,
transferul/constituirea drepturilor reale este supusa inscrierii in cartea
funciara, in temeiul legii 7/1996 in vederea asigurarii opozabilitatii
acestor efecte fata de tert. Prin urmare, desi efectul constitutiv al
inscrierilor a fost amanat, chiar si unde nu e in vigoare, inscrierea este
necesara pentru opozabilitatea fata de terti atunci cand are ca obiect
transferul unui drept asupra unui imobil. Ca urmare, potrivit art. 1244,

4
 contractele de vanzare ce au ca obiect constituirea sau transferul
unor astfel de drepturi sunt supuse formei autentice sub
sanctiunea nulitatii absolute.

Exceptii: Legislatia speciala prevede si alte cauze de nulitate a

vanzarii:

- Art. 69 din Codul de procedura fscala, daca o institutie/autoritate

publica este obligata potrivit legii ca in vederea indeplinirii unui act sa
solicite celui care i-a cerut indeplinirea actului, un certifcat de
atestare fscala, sarcina de a controla aceasta solicitare ii revine
chiar autoritatii/institutiei in cauza. Aceasta regula se aplica in principiu
si notarilor publici, care potrivit Legii notarilor sunt obligati ca in
vederea autentificarii unui contract translativ in vederea careia legea
speciala dispune comunicarea unui certificat de atestare fiscala, sa
solicite acel certificat de la organul cometent.

Art. 159 alin. 5 Cod Proc fscala, eliberarea certificatului de

atestare fiscala este obligatorie in vederea instrainarii terenurilor,
cladirilor si mijloacelor de transport sub sanctiunea nulitatii
absolute a contractului de instrainare. Prin derogare de la principiul
consensualismului cod proc fiscala cere cerinta de forma pentru
validitatea oricarui contract prin care se instraineaza cele 3 categorii,
ca la incheierea contractului, instainatorul sa ii remita dobanditorului
un certificat emis de organul fiscal competent care sa ateste ca toate
obligatiile fiscale prevazute de lege in legatura cu proprietatea bunului
transmis au fost executate. Dovada acestei remiteri se face prin
anexarea certificatului la contractul de instrainare.

- Art. 19, legea nr 372/2005 privind performanta energetica a

cladirilor, pentru cladirile sau unitatile de cladire care se vand/se
inchiriaza, investitorul/ proprietarul/ administratorul este obligat sa
puna la dispozitia potentialului vanzator sau chirias dupa caz anterior
perfectarii contractului, o copie dupa certifcatul de performanta
energetica. Contractul de vanzare incheiate fara respectarea
prevederilor sunt supuse nulitatii relative. Si acest text instituie o
cerinta de forma care urmareste sa protejeze consimtamantul
cumparatorului, in sensul ca acesta sa aiba cunostinta la data la care
decide cumpararea cu privire la performanta energetica a cladirii care
face obiectul vanzarii. Nerespectarea acestei conditii de forma se
sanctioneaza cu posibilitatea cumparatorului de a cere anularea
contractului in temenul de prescriptie de 3 ani, care curge de la data

5
 la care cumparatorul ar fi trebuit sa cunoasca motivul de nulitate,
adica de la data incheierii contractului fara certificatul energetic.

- Art.53 din legea 51/2006, notarii publici nu vor autentifica actele de

instrainare a imobilelor sau a societatilor (actiunilor) reglementate de
legea 51/90 republicata, fara dovada achitarii la zi a datoriilor
pentru serviciile de utilitati publice de care sunt grevate acestea,
eliberate de furnizorii/prestatorii acestor servicii. In cazul in care bunul
care urmeaza a fi instrainat este un apartament situat in proprietate
condominala, este necesara si dovata achitarii la zi a datoriilor
eliberata de asociatia de proprietari. Aceste text nu insituie o cauza de
nulitate a contractului de instrainare autentificat de notar, ci doar o
obligatie profesionala ce ii incumba acestuia in cursul procedurii de
autentificare. Aceasta solutie se explica prin aceea ca legea nu
prevede nulitatea pentru nerespectarea acestor obligatii, iar nulitatea
virtuala nu poate fi retinuta cand ea este indispensabila pentru ca
scopul dispozitiei legale incalcate sa fie atins. Acest scop este acela de
a asigura plata catre furnizorii de utilitati/asociatiei de proprietari a
datoriilor instrainatorului, plata care in principiu trebuie achitata de
acesta, iar in cazul in care ??? obligatiile dobanditorului, el le va
suporta urmand sa se redreseze pentru plata lor, fie impotriva
instainatorului pe temeiul garantiei contra evictiunii, fie impotriva
notarului pe temeiul obligatiei legale citate. In situatii in care legea
prevede anumite conditii de forma pentru producerea unora dintre
efectele sale ( nu pentru incheierea sa valabila).

- LEGE X prevede ca transferul actiunilor nominative se produce prin

inscrierea lor in registrul actionarului.
- Ordonanta 78/2001 privind cartea de identitate a autovehiculelor,
prevede ca inmatricularea noului proprietar in registrul auto pe
temeiul unui contract de vanzare, se face in urma unei cereri
comune depusa la organele de politie competente pe un
formular care este anexat la aceasta ordonanta.
Asemenea conditii de forma nu reprezinta derogari de la principiul
consensualismului, fiindca vanzarea se realizeaza valabil indiferent de
respectarea lor. In schimb, indeplinirea acestor formalitati este o
obligatie pe care partile contractului de vanzare si-o asuma reciproc, cel
putin in mod implicit prin consimtamantul pe care il dau la vanzare ; astfel,
vanzatorul care se obliga sa ii transfere cumparatorului proprietatea unor
actiuni, este implicit obligat sa faca tot ceea ce depinde de el pentru ca
transferul sa aiba loc, inclusiv sa dea consimtamantul necesar la inscrierea

6
tranferului in registrul actionarilor. La fel, instrainatorul automobilului care
potrivit destinatiei sale trebuie sa circule pe drumurile publice. Este implicit
obligat sa faca tot ceea ce depinde de el, pentru a permite ca aceasta sa se
desfasoare in mod legal in folosul dobanditorului, inclusiv sa completeze
formularul necesar pentru inmatricularea automobilului pe numele acestuia
din urma.
f. Deoarece obligatia principala prin care se defineste o vanzare este
obligatia vanzatorului de a transfera un drept, iar aceasta obligatie
se executa cu necesitate uno ictu, rezulta ca in mod esential
contractul de vanzare este un contract cu executare
instantanee, iar nu succesiva. Acest caracter se pastreaza chiar
si atunci cand partile convin ca plata pretului sa aiba loc in rate.
Chiar si in acest caz, pretul este conceput global ca obiect al unei
obligatii unice, el fiind doar in intregime, iar nu in parte echivalent
cu contraprestatia asumata de vanzator. Prin urmare, plata in rate
este o simpla modalitate care nu schimba natura instantanee a
obligatiei de a plati pretul, ci doar amana partial si la momente
diferite executarea acestei obligatii. Consecinta este aceea ca
neplata unei rate din pret, nu se sanctioneaza cu rezilierea care ar
produce efecte numai pentru viitor, ci se sanctioneaza cu
rezolutiunea, desfiintand retroactiv contractul. Desigur, daca rata
neplatita este suficienta de insemnatate.

3. Conditiile de validitate ale contractului de vanzare

(note de curs)
a) Capacitatea de a contracta (note de curs);
b) Consimtamantul ;
c) Obiectul;
d) cauza licita;

b) Consimtamantul
Codul civil prevede dispozitii specifice referitoare la formarea progresiva a
acestui consimtamant. Exista reguli speciale privind promisiunea de
vanzare (unilaterala sau sinalagmatica), promisiunea de cumparare,
pactul de optiune avand ca obiect un contract de vanzare, dreptul
de preemptiune, inclusiv dreptul conventional de preemptiune, in
plus se poate deduce ca poate exista si un pact de optiune atipic
privind contractul de vanzare.

7
 Promisiunea unilaterala de vanzare = contractul prin care o parte
numita promitent se obliga sa vanda un anumit bun, pentru un
anumit pret catre cealalta parte numita benefciar, daca aceasta din
urma va dori sa il cumpere la un anumit pret. Reglementata in art.
1669 NCC, astfel cum aceasta se completeaza prin art. 1279 referitor
la promisiunea de a contracta.
Din definitie rezulta ca promisiunea de vanzare este un contract. Prin
aceasta, promisiunea unilaterala de vanzare se deosebeste de promisiunea
unilaterala reglementata de art. 1327 NCC, care este un act unilateral, fiind
facuta ,,cu intentia de a se obliga independent de acceptare. Dimpotriva,
promisiunea unilaterala de vanzare este acceptata ca atare de catre
beneficiar. In esenta, ea genereaza o obligatie a promitentului de a incheia
cu beneficiarul contractul de vanzare privind bunul mentionat in promisiune
pentru pretul mentionat in promisiune, daca benefciarul va dori acest
lucru. Rezulta ca obiectul obligatiei promitentului este incheierea unui
contract, adica o prestatie pozitiva. Chiar daca acel contract va fi translativ,
nu se va putea sustine ca din promisiune se naste o obligatie de a da, pentru
ca prin promisiune, promitentul nu consimte la vanzarea insasi, vanzare care
ar genera obligatia de a da, ci consimnte doar ca in patrimoniul sau sa se
nasca o obligatie avand ca obiect incheierea in viitor a acelei vanzari.
Consimtamantul la promisiune este distinct fata de consimtamantul la
vanzare. Iar consimtamantul promitentului la vanzare face obiectul obligatiei
asumate de catre acesta privind consimtamantul sau la promisiune.
Natura obligatiei asumate de catre promitent este aceea a unei
obligatii de a face. Aceasta obligatie nu este insa pura si simpla, promisiunea
este unilaterala tocmai pentru ca numai promitentul se obliga la incheierea
in viitor a contractului de vanzare, pe cand beneficiarul nu isi asuma aceasta
obligatie. Promitentul va fi obligat sa vanda numai daca beneficiarul va dori
sa cumpere. Obligatia promitentului de a incheia in viitor vanzarea va fi
eficace numai daca beneficiarul isi va exprima intentia de a cumpara. Pana la
exprimarea acestei intentii de catre beneficiar, nicio conduita nu este
exigibila din partea promitentului. Dupa exprimare, obligatia promitentului
de a incheia contractul devine exigibila si mai mult, de vreme ce exprimarea
de catre beneficiar a intentiei de a cumpara este un act unilateral, el nu va
putea reveni asupra acestei intentii, deoarece actele unilaterale sunt
irevocabile.
Promisiunea unilaterala nu este intodeauna un contract unilateral. Este
posibil ca in schimbul dreptului de creanta corelativ obligatiei asumate de
catre promitent de a vinde beneficiarul sa se oblige la o contraprestatie.

8
Aceasta contraprestatie poarta numele de pret al unei indisponibilizari,
fiindca bunul este indisponibilizat in patrimoniul promitentului intre data
incheierii contractului de promisiune si data la care acesta inceteaza sa-si
produca efectele. Ca o contraprestatie a sacrificiului presupus de aceasta
indisponibilizare, beneficiarul se poate obliga sa plateasca un pret fie
indiferent daca va dori sau nu sa il cumpere, fie doar in ipoteza in care nu va
dori sa cumpere. In primul caz, daca pretul a fost deja achitat pana la data la
care beneficiarul declara ca doreste sa cumpere si contractul de vanzare se
incheie, atunci pretul in cauza va fi supus dispozitiilor art. 1670 NCC si va fi
retinut de catre promitent in contul pretului vanzarii, ca fiind un avans
asupra acestui pret. In toate cazurile, indisponibilizarea bunului nu poate fi
nelimitata in timp. Mecanismul proimisiunii unilaterale de vanzare presupune
cu necesitate limitarea in timp a momentului pana la care beneficiarul poate
declara in mod eficace ca doreste sa cumpere bunul. De aceea, prin natura
sa promisiunea unilaterala presupune un termen, si anume termenul pana
la care se poate indeplini conditia suspensiva pur potestativa din partea
creditorului care afecteaza obligatia promitentului. Daca acest termen nu a
fost stabilit de catre parti, atunci potrivit art 1415 NCC, oricare dintre ele
poate cere instantei de judecata sa stabileasca termenul, instanta urmand a
il determina in functie de vointa partilor care poate fi prezumata pornind de
la imprejurarile in care s-a incheiat contractul.
Daca in privinta termenului, vointa partilor poate fi suplinita de
instanta, in privinta ??? potrivit art. 1279 alin. 1 Promisiunea de a
contracta trebuie sa continta toate acele clauze ale contractului promis in
lipsa carora partile nu ar putea executa promisiunea. Promisiunea de vanzare
trebuie sa contina toate clauze in lipsa carora vanzarea nu ar putea fi
incheiata.
Pentru ca o vanzare sa poata fi incheiata este suficient ca partile sa
prevada obiectul principalelor obligatii decurgand din contract, adica lucrul
ce face obiectului dreptului vandut, natura acestui drept si pretul sau
suficiente criterii care sa il faca determinabil la data platii. Daca partile nu au
prevazut natura dreptului vandut, se prezuma ca dreptul vandut este dreptul
de proprietate. In consecinta, promisiunea este valabila daca ea contine
lucrul ce va face obiectul derivat al vanzarii promise si suficiente criterii incat
la data platii sa poata fi determinat pretul vanzarii.
Daca nu se prevad aceste elemente stric necesare, atunci sanctiunea
aplicabila promisiunii va fi nulitatea absoluta pentru lipsa unui obiect licit si
determinat sau cel putin determinabil. Nulitatea absoluta pentru lipsa
obiectului licit decurge din aceea ca un contract de vanzare care nu permite
determinarea lucrului vandut si a pretului ar fi la randul sau nul absolut
pentru obiect nedeterminat, astfel incat obligatia de a incheia un contract

9
nul absolut ar avea un obiect ilicit. Nulitatea pentru obiectul nedeterminat se
explica prin aceea ca, daca obiectul obligatiei este incheierea unui contract
care nu permite determinarea lucrului vandut sau a pretului datorat, acest
obiect este el insusi nedeterminat ceea ce antreneaza nulitatea.
Atunci cand legea prevede pentru vanzarea promisa o anumita cerinta
de forma pentru valabilitatea contractului de vanzare, acea cerinta de forma
nu se va aplica si contractului de promisiune. Fiindca cerintele de valabilitate
privind forma contractului sunt exceptii de la principiul consensualismului.
Prin urmare, norma care prevede aplicarea acelor cerinte doar in legatura cu
vanzarea promisa este de stricta interpretare si aplicare si nu poate fi extinsa
la contractul de promisiune insusi.

In cazul in care promitentul refuza sa incheie contractul la care se

obliga sau in cazul in care beneficiarul dupa ce a declarat ca doreste sa
cumpere, nu isi da concursul la incheierea acestui contract, partea interesata
are la alegere de a cere fie executarea silita in natura a obligatiei de a
contracta, fie executarea silita prin echivalent, constand in despagubiri
pentru neincheierea contractului, fie rezolutiunea promisitunea cu restituirea
prestatiilor si daunelor-interese.
Executarea silita in natura imbraca o forma speciala si anume
creditorul va putea cere instantei sa pronunte o hotarare prin care sa
substituie consimtamantul promitentului la vanzarea promisa.
Beneficiarul va obtine o hotarare care produce exact aceleasi efecte ca
si contractul la incheierea caruia avea dreptul, dar care in polus este un titlu
executoriu, astfel incat acele efecte sunt susceptibile de executare silita la
cererea oricareia dintre parti.
In cazul acesta reclamantul poate obtine un titlu care poate fi executat
nu numai impotriva paratului, ci si impotriva lui.

Potrivit art. 1669 alin.1 NCC care face referinta la art 1279 alin. 3,
hotararea care tine loc de vanzare nu se va putea pronunta decat daca []
In primul rand, reclamantul si-a executat propriile obligatii si in
al doilea rand, toate celelalte conditii de validitate ale contractului promis
sunt indeplinite.
Fiecare dintre aceste doua conditii este obiect de controverse. Unii
autori sustin ca textul cere ca un prealabil al pronuntarii HJ care tine locul
vanzarii ca beneficiarul promisiunii sa isi fi executat deja inainte de

10
pronuntarea hotararii obligatia care ar decurge pentru el din vanzarea
substituita prin hotararea pe care o solicita. (ex. daca promitentul a promis
sa vanda bunul si beneficiarul este creditorul acestei promisiuni, ca sa poata
beneficia de aceasa HJ, ar trebui ca beneficiarul sa plateasca anticipat pretul
vanzarii.
*Dinca: textul nu are in vedere obligatia reclamantului decurgand din
contractul substituit, ci acele obligatii ale reclamantului care decurgeau din
promisiune si care au devenit deja scadente. ex. : daca reclamantul a
consimtit sa plateasca un pret al indisponibilizarii, el nu va obtine HJ care
substituie vanzarea promisa decat daca dovedeste ca a platit acel pret al
indisponibilizarii. Nu se va cere
A doua conditie, ca toate celelalte conditii de validitate ale
contractului promis sunt indeplinite. Unii autori si unele instante au
dedus din aceasta conditie ca atunci cand legea cere pentru vanzare forma
autentica ad validitatem, instanta nu ar putea pronunta hotararea care tine
loc de vanzare decat pe temeiul unei promisiuni care imbraca forma
autentica.
RD: aceasta conceptie nu e intemeiata, fiindca:
- In primul rand, consimtamantul la promisiune este prin ipoteza
distinct fata de consimtamantul la vanzarea promisa. Prin urmare, si
forma consimtamantului la promisiune este distincta fata de forma
consimtamantului la vanzarea promisa. Daca legea cere forma
autentica pentru consimtamant la vanzarea promisa, aceasta cerinta
de forma nu poate fi suplinita prin forma unui alt consimtamant. Forma
nu poate exista indiferent de consimtamant, ci unui consimtamant
anume.
- Cand se cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de promisiune
de vanzare, la data cererii, consimtamantul nu a fost deja dat. Prin
urmare nu putea avea nicio forma. Instanta sa verifice daca
promisiunea de vanzare a inclus obiectul, daca din promisiune denota
ca nu ar avea cauza etc.
Atunci cand substituie consimtamantul la incheierea vanzarii,
instanta il substituie in mod necesar in forma autentica, fiindca actul este
autentic atunci cand a fost realizat de catre, sau sub supravegherea
autoritatii publice competente pentru realizarea/supravegherea actului cu
formalitatile cerute de lege pentru exercitarea competentei sale.
HJ este intotdeauna act autentic daca prin H se substituie
consimtamantul promitentului inseamna ca el este substituit in forma
autentica. Daca legea cere f autentica => ca aceasta cerinta de forma este

11
indeplinita prin HJ. Producandu-se efectele chiar daca promisiunea de
vanzare a fost sau nu incheiata in forma autent.
Prin Hot 755/2014 pronuntata privind constitutionalitatea art. 20 din
legea 17/2014, CCR a retinut ca potrivit NCC, nu exista nicio diferenta de
efecte intre promisiunile de vanzare incheiate in forma autentica si
promisiunile de vanzare incheiate in alta forma. In consecinta, CCR a retinut
ca nu poate fi retinuta o asemenea diferenta nici in privinta dreptului
beneficiarului promisiunii de a obtine o hotarare care sa tina loc de contract
de vanzare.
In cazul in care anumite cerinte de validitate a contractului pot fi
indeplinite pe parcursul procesului si din promisiune rezulta o obligatie a
uneia dintre parti de a indeplini aceste cerinte anterior incheierii contractului
de vanzare promis, atunci instanta trebuie sa dispuna in sarcina acelei parti
sa indeplineasca formalitatile necesare in cursul procesului.
De ex. daca nu se executa lucrarile de cadastru pentru ca vanzarea sa
fie valabila, instanta poate dispune o experitza pentru a se face cadastrarea
ca sa poata sa se incheie contractul de vanzare promis.
Potrivit art. 1669 alin 3, actiunea avand ca obiect pronuntarea unei
H care substituie consimtamantul partii obligatia la vanzarea promisa, se
prescrie intr-un termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia
incheiat. In cazul promisiunii unilaterale, data la care contractul trebuia
incheiat este data la care a fost indeplinita conditia suspensiva pur
potestativa din partea creditorului care afecta obligatia promitentului. Adica
data la care in termenul ce a fost conferit, beneficiarul a declarat ca doreste
sa cumpere. De la acel moment promitentul trebuie sa vanda. Celelalte
componente(executarea silita prin echivalent/cererea rezolutiunea
contractului de promisiune aprtin dreptului comun se prescriu in 3 ani de la
data la care C trebuia incheiat). Ratiunea acestei prescriptii speciale de 6 luni
este ca pe calea actiunii care are ca obiect substituirea consimtamantului la
vanzarea promisa, beneficiarul poate deveni proprietarul bunului.
Posibilitatea de a cere suplin sonsim, creeaza o incertitudine cu privire la
dreptul de proprietate asupra bunului cu privire la care s-a incheiat.
Actiunea avand ca obiect suplinirea consimtamantului este supusa
timbrarii la valoare in sensul ca, taxa de timbru se va calcula direct
proportional cu pretul vanzarii promise. Pretul vanzarii promise
considerandu-se ca valoarea actului substituit prin hotararea instantei este
egala cu acest pret.
Potrivit deciziei ICCJ nr 8/2013, actiunea avand ca obiect pronuntarea
unei hotarari care substituie consimtamanul uneia dintre parti la incheierea

12
unui contract translativ privind drepturi imobiliare, are natura juridica a unei
actiuni personale imobiliare. Astfel incat, competenta de solutionare a
acestei actiuni revine la alegerea reclamantului fie instantei in raza careia isi
are domiciliul sau sediul paratul, fie instantei in raza teritoriala a careia
trebuie sa se execute obligatia de a incheia contractul.
Intre data incheierii contractului de promisiune si data la care se
pronunta H care tine loc de contract de vanzare, promitentul a dispus de bun
in favoarea unui tert. Vanzarea lucrului altuia este valabila. Chiar daca bunul
a fost instrainat unui tert inainte, nu constituie o cauza de nulitate, nu
impiedica aceasta vanzare sa fie valabila. Teoretic, beneficiarul poate sa
solicite pronuntarea unei H care sa substituie. Vanzarea va fi valabila, dar
proprietatea va ramane in patrimoniul tertului. H nu va avea ca efect
transferul proprietatii. Din acest motiv, legiuitorul a instituit prin art. 601
Legea 71/2011 o prezumtie de inalienabilitate conventionala a
bunului care face obiectul vanzarii promise. Altfel spus, cand orice
promisiune de contract translativ se subintelege ca partile convin ca bunul
ce face obiectul contractului translativ sa fie afectat de o inalienabilitate in
patrimoniul promitentului care sa dureze pana la incetarea efectelor
promisiunii, fie ca inceteaza prin executare, fie din cauza neindeplinirii
conditii suspensive.
In virtutea acestei inalienabilitati, daca ea e opozabila tertilor si daca ea a
fost incalcata printr-un act de instrainare consimtit de promitent in favoarea
unei parti/terti? Beneficiarul poate cere fie rezolutiunea promisiunii din care a
rezultat inalienabilitatea incalcata cu daune-interese, fie chiar anularea
contractului incheiat cu tertul. In cazul unei asemenea anulari, ca urmare a
retroactivitatii acestuia, bunul e considerat a fi ramas tot timpul in
patrimoniul acestuia, dar se aplica doar cand inalienabilitatea e
opozabila tertului.
In materie mobiliara, decurge numai din cunoasterea ei de catre terti, pe
cand in materie imobiliara decurge prin notarea promisiunii de vanzare in CF
potrivit art. 906 NCC: promisiunea de vanzare nu poate fi notata in CF
decat daca prevede un termen. Daca nu prevede un termen, se va respinge
cererea de notare, fiindca notarea unei promisiuni fara termen ar genera o
incertitudine nedeterminata, in timp cu privire la proprietatea imobiliara in
legatura cu care se face notarea, daca parile au convenit un termen,
instanta.
Odata ce a fost notata promisiunea. BCF o va radia din oficiu daca
pana la expirararea unui termen de 6 luni de la data expirarii termenului
prevazut in promisiune nu a fost fe inscris dreptul de proprietate al
beneficiarului promisiunii, fe notata o actiune a acestuia avand ca obiect

13
pronuntarea unei hotarari care sa substituie consimtamantului promitentului
la vanzare.

CURS CIVIL 3 - DINCA 19.10.2016

Potrivit deciziei ICCJ 12/2015 pronuntata in RIL, act avand ca obiect

pronuntarea unei hotarari care sa substituie consimtamantul promitentului la
vanzare, nu este admisibila atunci cand promisiunea de vanzare vizeaza un bun
aflat in coproprietate si cand promitentul s-a angajat sa incheie contractul de
vanzare fara acordul celorlalti coproprietari. Este remarcabil ca in considerentele
hotararii nu a fost nici macar mentionat art. 1683 alin (5) care se refera la ipoteza in
care unul dintre coproprietari vinde fara consimtamantul celorlalti, bunul aflat in
coproprietate si de aceea nu este sigur daca ICCJ a avut in vedere acest text.

Promisiunea unilateralerala de cumprare

Promisiunea unilaterala de cumparare este contractul prin care o

parte numita promitent se obliga sa cumpere in viitor un anumit bun
pentru un pre determinat sau determinabil, daca cealalt parte numita
benefciar va decide sa l vnd pentru acel pre.

Ca si promisiunea unilaterala de vnzare, este un contract care poate fi

sinalagmatic atunci cand beneficiarul promisiunii se obliga la o contraprestaie. La
fel ca si promisiunea unilaterala de vnzare, dreptul benefciarului promisiunii

14
de cumprare este un drept de crean, la ncheierea cumprrii promise,
afectat de o condiie pur potestativa la dispoziia creditorului. Aceasta crean
poate fi executata silit dup ndeplinirea condiiei prin pronunarea unei HJ care sa
substituie consimtamantul la contractul promis. Totui, spre deosebire de
promitentul dintr-o promisiune unilateralerala de vnzare, benefciarul unei
promisiuni unilateralerale de cumprare nu este obligat sa i vnd bunul
pe temeiul promisiunii si, prin urmare, nu este inut de nicio
inalienabilitate in ce privete acest bun.

In consecina, beneficiarul este liber ca in calitatea sa de proprietar al bunului

care ar face obiectul contractului promis, sa dispun de acel bun nainte de
ncheierea acelui contract, inclusiv sa l nstrineze unui ter ori sa instituie asupra
lui sarcini reale. Pentru aceasta situaie art. 1669 alin. 4 prevede ca in cazul
promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun individual determinat, daca mai
nainte ca promisiunea sa fi fost executata, creditorul sau nstrineaz bunul ori
constituie un drept real asupra acestuia, obligaia promitentului se
consider stinsa. Se prezuma ca beneficiarul unei promisiuni de cumprare l iart
pe promitent de datoria asumata prin promisiune atunci cand prin manifestarea sa
de voin constituie ulterior promisiunii drepturi ce ar limita dreptul transmis in
cazul executrii promisiunii.

Daca beneficiarul consimte la constituirea de drept de crean care ar limita

dreptul promitentului in cazul ncheierii contractului promis. Si in aceasta situaie,
prin propria sa conduita creditorul obligaiei asumate de promitentul cumprtor
face juridic imposibila executarea acesteia. Astfel, promitentul cumprtor este
inut sa ncheie contractul pe care l-a promis numai cu privire la bunul pe care l-a
avut in vedere atunci cand si-a asumat promisiunea lund-se in considerare
drepturile beneficiarului existente asupra acelui bun la acea data, precum si starea
materiala a bunului la acea data.

In consecina, daca ulterior bunul se deterioreaz din orice motiv ori

daca drepturile avute in vedere de promitent la asumarea promisiunii sunt
limitate sau pierdute de benefciar, acesta nu mai poate ncheia cu
promitentul un contract prin care sa ii transmit acele drepturi asupra
bunului ->obligaia asumata de promitent devine imposibil de executat

Pactul de opiune pentru un contract de vnzare

= contractul prin care o parte numita promitent vinde un bun pentru un pre
determinat sau cel puin determinabil sub condiia ca cealalt parte (beneficiar) sa l
cumpere. Face obiectul unei reglementri de drept comun prin art. 1278, iar pactul
de opiune avnd ca obiect un contract de vnzare face obiectul unei reglementari
speciale prin art. 1668.

15
 Din art. 1278 rezulta ca promitentul dintr-un pact de opiune emite
prin chiar consimmntul sau la pact, o oferta irevocabila. Cocontractantul
sau beneficiarul, nu accepta aceasta oferta chiar in momentul ncheierii pactului.

Prin consimmntul sau la pact benefciarul accepta doar ca oferta

sa fe meninut in favoarea sa pe durata termenului in care este
irevocabila, din pact nscndu-se in favoarea benefciarului drept de a
accepta sau nu aceasta oferta in cursul duratei respective.

Prin urmare, in mod tipic, pactul de opiune genereaz in favoarea

beneficiarului un drept de a forma contractul ce face obiectul pactului prin simpla
acceptare a ofertei pentru acel contract cuprins in pact. Acest drept are natura unui
drept potestativ, ntruct prin manifestarea sa unilateralerala de voin,
acceptarea ofertei, beneficiarul va putea genera o situaie juridica echivalenta
ncheierii contractului care face obiectul pactului. Acest drept potestativ poate sau
nu sa fie constituit in schimbul unei contraprestaii...

Fiindc are ca obiect un contract de vnzare, ca si in cazul promisiunii

unilateralerale de vnzare, pactul trebuie sa includ ad validitatem toate
elementele fr de care vnzarea ce face obiectul pactului nu poate f
valabila, aceasta, deoarece pactul de opiune include oferta de vnzare si toate
cerinele cerute de lege trebuie respectate. Trebuie sa cuprind suficiente elemente
nct simpla acceptare a ofertei de vnzare formulata de ctre beneficiar sa
formeze vnzarea ce face obiectul pactului, fr ca acea acceptare sa poat aduga
noi elemente.

Dpdv al cerinelor de forma impuse de lege pentru validitatea vnzrii, spre

ex forma autentica pentru vnzarea imobilelor , atunci pactul de opiune
nsui trebuie sa respecte aceasta forma sub sanciunea nulitii absolute.
Explicaia este aceea ca pactul de opiune este un contract de vnzare care include
oferta de vnzare a promitentului, prin urmare consimt promitentului la pactul de
opiune este concomitent si consimmntul sau la vnzarea ce face obiectul
pactului de opiune si de aceea trebuie sa mbrace cerinele de forma prevzute de
lege pentru consimmntul la vnzare.

"m oblig sa vnd daca tu vrei sa cumperi"=promisiune; se nate o crean afectata

de o condiie pur potestativa; nu e supusa formei autentice

"vnd daca tu vrei sa cumperi"=pact de opiune; se nate un drept potestativ; este

supus formei autentice

Daca un pact de opiune pentru care legea cere forma autentica nu a fost
ncheiat sub aceasta forma, el va fi nul ca pact de opiune avnd ca obiect un
contract de vnzare, dar va putea fi convertit pe temeiul art. 1260 ntr-o
promisiune unilateralerala de vnzare, aceasta deoarece actul include in mod
nendoielnic voina promitentului de a consimi la o vnzare ntr-o forma suficienta

16
pentru ca aceasta voin sa antreneze obligaia lui la un consimmnt viitor in
forma ceruta de lege pentru vnzare.

Prin consimmntul sau la pactul de opiune, beneficiarul i rezerva dreptul

de a consimi in viitor la acea vnzare prin acceptarea ofertei incluse in pact. Pentru
ca aceasta acceptare sa fie eficienta, atunci cand legea cere ndeplinirea anumitor
condiii de forma pentru vnzarea ce face obiectul pactului si acceptarea ofertei de
ctre beneficiar este supusa acelei condiii. Daca beneficiarul nu accepta vnzarea
in aceasta forma, dar cu toate acestea intenia sa de a cumpra este neechivoca si
este comunicata promitentului, atunci manifestarea sa de voin in acest sens l
obliga ca in viitor sa emit o acceptare valabila in scopul formarii vnzrii. In
aceasta situaie, prile se afla in aceeai poziie juridica precum in cazul unei
promisiuni sinalagmatice de vnzare in care una din pri si-a executat deja
obligaia, rmnnd ca beneficiarul sa o execute in viitor.

O alta diferen intre pactul de opiune si promisiunea unilaterala de

vnzare: regimul cesiunii dreptului decurgnd din cele 2 antecontracte. Din
promisiunea unilateral rezulta un drept de crean al beneficiarului, prin urmare
cesiunea acestui drept este valabila chiar daca nu a fost consimtita de catre
promitent si ii este opozabila acestuia prin acceptare sau notificare potrivit regulilor
din materia cesiunii de creanta.

In schimb, dreptul benefciarului unui pact de opiune este un drept

potestativ, iar nu o creanta. Pentru cesiunea drepturilor potestative NCC nu
prevede reguli speciale si urmeaza ca regimul acestei cesiuni sa fie determinat in
functie de situatia juridica pe care exercitarea dreptului potestativ ar afecta-o.
Cesiunea unui drept potestativ s-ar putea realiza in aceleasi conditii in care s-ar
putea realiza cesiunea prerogativelor pe care partile le-ar avea in urma exercitarii
dreptului. Cum in cazul unui pact de opiune situatia juridica ce face obiectul
dreptului potestativ al beneficiarului este formarea unui contract ce face obiectul
pactului (a unei vanzari), dreptul de opiune poate fi cedat cu respectarea cerintelor
prevazute de lege pentru cesiunea de contract. Prin urmare benfciarul poate
ceda dreptul de opiune decurgand din pact numai cu acordul
promitentului.

Ca si promisiunea unilaterala de vanzare, pactul de opiune avand ca obiect

un contract de vanzare presupune cu necesitate un termen. Termenul este cel
de decadere din drept de opiune conferit benfciarului. Orice drept
potestativ presupune cu necesitate un termen. Nicio situatie juridica nu poate sa fie
afectata in mod nedeterminat de o incertitudine aflata la discretia unei persoane in
detrimentul alteia. Daca titularul dreptului nu isi manifesta vointa unilterala
in cursul acelui termen, el va f decazut si dreptul sau de opiune se va
stinge.

Daca partile pactului de optiune nu au stabilit termenul, atunci oricare dintre

ele poate cere ca termenul sa fie determinat print-o hotarare judecatoreasca. Se

17
aplica prin asemanare art. 1415. S-ar putea obiecta ca are in vedere ipoteza in
care obligatia presupun cu necesitate un termen prin natura ei. Asemanarea este
permisa pentru ca potrivit art. 1182 in cazul in care in conventia partilor (suficienta
pentru a indeplini conditiile de validitate) nu a fost stabilit un element secundar care
este totusi necesar prin natura contractului, acel element va putea fi stabilit de
instanta la cererea oricarei parti in cazul in care partile nu reusesc sa convina
asupra lor.

Spre deosebire de promisiunea unilaterala de vanzare, pactul de opiune

pentru un contract de vanzare nu necesita executarea silita in forma unei hotarari
judecatoresti care sa substituie contractul. Pentru ca beneficiarul sa obtina acest
contract este suficient ca el sa accepte oferta inclusa. El nu are nevoie de o HJ care
sa substituie consimtamantul promitentului la vanzare, deoarece acest
consimtamant a fost prin ipoteza deja dat prin consimtamantul promitentului la
pact. Singurul caz in care acceptnd oferta din pact in cursul termenului de opiune
beneficiarul ar fi totusi in imposibilitatea de a se bucura plenar de efecte
contractului ce face obiectul pactului ar fi aceea in care intre momentul
consimtamantului la pactul de opiune si momentul acceptarii de catre beneficiar a
ofertei incluse in pact, promitentul a instrainat bunul ce face obiectul vanzarii ori a
constituit drept in legatura cu acest bun ori a procedat la deteriorarea lui.

Pentru toate aceste situatii benefciarul are posibilitatea ca acceptand

oferta sa solicite despagubiri pentru repararea prejudiciului ce decurge
din faptul ca acceptarea ofertei nu i-a permis sa formeze un contract cu
privire la bunul in legatura cu care i s-a constituit opiunea. In plus, insa,
daca promitentul a constituit dreptul in favoarea tertilor care limiteaza sau exclud
dreptul dobandit de beneficiar prin acceptare, atunci actele de constituire in
cauza ar putea f desfintate intrucat incalca o inalienabilitate pe care art.
1668 alin. 1 o presupune, care rezulta implicit din orice pact de opiune privind un
contract de vanzare. Daca aceasta inalienabilitate este opozabila tertilor cu care a
contractat promitentul, atunci pe temeiul ei beneficiarul poate obtine anularea
contractelor incheiate de promitent cu acesti terti cu consecinta intoarcerii in
patrimoniul promitentului a drepturilor constituite in favoarea tertilor si cu
posibilitatea ca prin acceptare ele sa treaca de la promitent in patrimoniul
beneficiarului. De aceea este foarte important regimul opozabilitatii fata de
terti a inalienabilitii ce decurge din pactul de opiune.

Atunci cand pactul de optiune are ca obiect vanzarea unui drept imobiliar,
inalienabiliitatea se poate realiza prin notarea pactului in cartea funciara potrivit
art. 906 alin. 4. Sub sanctiunea respingerii cererii de notare, pactul de
opiune trebuie sa cuprinda termenul. In cazul in care aceasta cerinta este
indeplinita, regitratorul de CF este tinut sa radieze din oficiu pactul de opiune in
legatura cu care termenul prevazut in pact a expirat. Singurul mod in care se poate
impiedica aceasta radiere este inscrierea dreptului beneficiarului ca titular al
dreptului vandut prin vanzarea ce face obiectul pactului.

18
 Pactul de opiune avand ca obiect un contract de cumparare (atipic)

= contractul prin care o parte numita promitent cumpara un anumit bun pentru un
pret determinat sau determinabil sub conditia ca cealalta parte (beneficiar) sa il
vanda la acel pret.

Acest contract nu este un pact de opiune la un contract de vanzare in sensul

art. 1668, ci este un pact de opiune de drept comun in sensul art. 1278. In
consecinta beneficiarul nu este obligat sa achizitioneze bunul ori daca este deja
proprietarul sau nu este obigat sa nu constituie asupra acestuia drept in favoarea
tertului. Cu toate acestea, daca incheie contractul din care decurg asemenea
drepturi, pentru aceleasi ratiuni ca si in cazul contractului, beneficiarul unui pact de
optiune atipic renunta prin aceasta la dreptul conferit din acest pact, drept care nu
se mai poate exercita asa cum a fost constituit.

Promisiunea sinalagmatica de vanzare (vanzare-cumparare)

= contractul prin care partile se obliga sa vanda, respectiv sa cumpere anumite

bunuri pentru un pret determinat/cel putin determinabil.

=> promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare este un contract

esentialmente sinalagmatic in sensul ca partile se obliga reciproc sa incheie un
contract de vanzare. Obligatiile reciproce si interdependente decurgand din
promisiune, au natura unor obligatii de a face, conduita pozitiva ce face obiectul lor
constand in incheierea contractului promis.

De natura promisiunii sinalagmatice vanzare-cumparare este modalitatea

termenului suspensiv care afecteaza aceste obligatii. (pana la inlaturarea
obstacolului care inlatura vanzarea actuala)

Daca inlautrarea obstacolului este certa din perspectiva partilor, atunci

aceasta amanare are semnificatia unui termen suspensiv, iar daca inlaturarea
depinde de un eveniment viitor si incert ca realizare din perspectiva partilor, atunci
ea are semnifcatia unei conditii suspensive ce afecteaza obligatiile reciproce.

Exista o situatie in are obligatiile nu sunt afectate de nicio

modalitate, cand nu exista niciun obstacol la vanzarea actuala, adica atunci cand
partile incheie o vanzare actuala fara a respecta forma ceruta de lege
pentru validitatea ei(incheie sub semnatura privata vanzarea unui teren sau
incheie prin act autentic vnz unui automobil fara certificat de atestare fiscala). In

19
acest caz, contractul este nul ca vanzare, nerespectand cerintele de forma, dar
poate fi converitit intr-o promisiune sinalagmatica valabila, partile ramanand
obligate pur si simplu, iar nu cu termen sau sub conditie sa incheie vanzarea cu
respectarea cerintelor de forma prevazute de lege.

Exceptand aceasta problema, efectele contractului de promisiune

sinalagmatica de v-c sunt supuse accelorasi reguli ca si efectele contractului de
pormisiune unilateralerala, fie ea de vanzare sau de cumparare.

Bunul ce ar face obiectul vanzarii promise este inalienabil pe temeiul

unei clauze de inalenabilitate subintelese in conf cu art. 627 alin. 4 astfel
cum a fost pus in aplicare prin art 65 indice 1 din legea 71/2011.

Termenul de prescriptie de 6 luni pentru pronuntarea hot care sa

substituie contractul promis, curge de la data implinirii modalitatii
suspensive care afecteaza obligatiile de a-l incheia. De la aceeasi data curge
si termenul de 6 luni in care registratorul de CF este obligat sa radieze din oficiu
promisiunea sinalagmatica notata in CF pentru opozabilitate fata de terti.

Este posibil ca pe langa asumarea obligatiei de a cumpara, promientul

cumparator dintr-o promisiune sinalagmatica de v-c sa se oblige si la o anumita alta
contraprestatie in schimbul imobilizarii bunului ce face obiectul vanzarii promise
intre data contractului de promisiune si data perfectarii acelei vanzari. Daca
aceasta contraprestatie consta intr-o suma de bani, atunci ea va putea fi
retinuta de catre promitentul vanzator in temeiul vanzarii incheiate in executarea
promisiunii ca avans din pret cum prevede art. 1670. In acest caz, daca
promitentul vanzator refuza sa incheie contractul promis, promitentul cumparator
are posibilitatea de a cere rezolutiunea promisiunii sinalagmatice de v-c cu
restituirea prestatiilor, adica cu restituirea sumelor pe care le-a platit in schimbul
imobilizarii. Creanta avand ca obiect restituirea acestor sume in caz de
rezolutiune este garantata printr-un drept de ipoteca legala atunci cand
promisiunea s-a incheiat pentru vanzarea unui imobil. Potrivit art. 2386 pct
2, beneficiaza de ipoteca legala promitentul achizitor pentru neexecutarea
promisiunii de a contracta avand ca obiect un drept inscris in CF asupra imobilului
respectiv pentru restituirea sumelor platite in contul acestuia. Se aplica numai in
cazul unei promisiuni sinalagmatice, numai in favoarea promitentului
cumprtor si numai in cazul rezoluiunii acestei promisiuni.

Drept de preempiune

= dreptul de a f preferat la incheierea unui contract de cumparare a unui

anumit bun; poate avea natura legala sau conventionala.

20
 Are natura conventionala atunci cand a fost instituit prin contract, caz in
care se mai numeste si drept de preferinta, iar contractul prin care s-a nascut se
numeste pact de preferinta.

Are natura legala cand a fost insituit prin lege in considerarea unor
anumite categorii de bunuri, spre ex exista un drept de preempiune al
coproprietarilor, vecinilor, arendasilor si statului la cumpararea terenurilor
agricole in extravilan. Exista drept de preempiune al statului la cumpararea
bunurilor din patrimoniul national mobil, a monumentelor istorice, al vecinilor si al
statului la cumpararea terenurilor forestiere samd. Fiecare din aceste drepturi are
un regim specific prevazut de legea prin care s-a instituit dreptul.

Art. 1730 - regimul de drept comun si regimul special prevazut de legea

17/2014 cu privire la drept de preempiune asupra terenurilor agricole situate in
extravilan.

I. regimul prevazut de Codul civil

Art. 1730 si urmatoarele alcatuiesc, pe de o parte, regimul de drept comun

al tutror drepturilor legale de preemptiune, iar pe de alta parte regimul de drept
supletiv al drepturilor conventionale de preempentruiune. In consecinta, aceste
reguli se vor aplica atunci cand legea sau contractul nu au dispus o alta solutie.

Drept de preempiune se poate exercita fe inainte de incheierea unei

vanzari intre debitorul preemptiunii si tertul pe care el l-a ales, fie dupa
incheierea unei asemenea vanzari. Vom distinge exercitarea ex ante de
exercitarea ex postum a acestui dreptepentru.

Exercitarea ex ante: potrivit art. 1730 alin. 3, daca proprietarul unui bun
este tinut sa respecte un drept de preempiune in legatura cu acel bun, atunci el are
posibilitatea sa ii ofere titularului dreptului de preempiune numit preemptor, un
contract de vanzare a bunului. Daca preemptorul nu accepta oferta de
contract intr-un anumit termen, atunci dreptul de preempiune se stinge in
legatura cu acel contract, iar proprietarul poate incheia contractul in
cauza in mod liber cu orice tert la alegerea sa. In absenta unei dispozitii
speciale, termenul de exercitare a drept de preemptiuneeste de 30 de zile de la
comunicarea ofertei daca bunul vandut este imobil, respectiv 10 zile daca bunul
este mobil.

Contractul oferit preemptorului trebuie sa fie identic cu cel incheiat ulterior cu

tertul.

Exercitarea ex postum: daca dreptul de preempiune nu a putut fi exercitat

ex ante, titularului su trebuie sa ii fie data posibilitatea de a-l exercita ex postum,

21
adica dupa incheirea contractului dintre proprietar si tertul pe care el l-a ales. In
aceasta modalitate de exercitare, orice contract de vanzare incheiat in legtura cu
un bun supus unui drept de preemptiune este afectat de conditia suspensiva a
neexercitrii de catre preemptor a dreptului sau. Pentru ca indeplinirea acestei
conditii sa poata f verifcata, este nevoie ca preemptorului sa i se notifce
contractul pe care vanzatorul l-a incheiat cu tertul pe care el l-a ales.
Notificarea este datorata de care proprietarul vanzator, dar si cumparatorul are
dreptul sa procedeze la ea. Notificarea trebuie sa cuprinda integral continutul
contractului si, pe langa acesta, o descriere a bunului si a starii in care se afla la
data incheierii contractului, indicarea locatiei bunului, precum si, daca este cazul, a
sarcinilor care greveaza bunul la data inchierii contractului cu tertii. Doar daca
notificarea cuprinde aceste elemente, de la primirea ei de catre preemptor incepe
sa curga pentru acesta un termen in care el isi poate exercita drept de preemptiune
prin acceptarea reala a contractului notificat.

Termenul este, ca si in cazul exercitarii ex ante, in absenta altei prevederi

speciale, de 30 de zile pentru imobile si 10 zile pentru bunuri mobile. In cursul
acestor termene notificarea contractului incheiat de catre proprietar cu tert,
valoreaza oferta irevocabila de a incheia acel contract adresata preemptorului, prin
urmare ea poate fi acceptata de acesta cu consecinta ca va deveni cocontractant al
proprietarului. In cazul in care contractul este supus unei cerinte de forma ad
validitatem, acceptarea va fi la randul sau supusa acelei cerinte de forma.

In plus, acceptarea se face in forma reala, in sensul ca ea nu este

valabila decat daca este insotita de plata reala a pretului convenit cu
tertul catre vanzator. In cazul in care vanzatorul refuza plata, preemptorul isi
poate exercita dreptul prin consemnarea pretului la dispozitia sa.
Acceptarea trebuie comunicata vanzatorului potrivit dreptului comun. In cazul in
care preemptorul isi exercita drept prin acceptarea contractului ce i-a fost notificat,
el devine cumparator in acest contract care va produce toate efectele convenite
initial cu tertul ales de proprietar, cu 2 exceptii:

a) pe cand contractul dintre tert si proprietar era afectat de conditia

suspensiva a exercitarii dreptului preemptorului, contractul incheiat cu preemptorul
nu este afectat, cu exceptia situatiei in care exista un preemptor cu rang preferabil;

b) in cazul contractului incheiat cu tertul ales de proprietar, s-au prevazut in

favoarea cumparatorului termene de plata a pretului, aceste termene nu ii vor
profita preemptorului care, prin ipoteza, a platit pretul integral odata cu incheierea
contractului.

Contractul incheiat cu tertul se desfinteaza retroactiv considerandu-

se ca nu a fost niciodata incheiat ca urmare a neindeplinirii conditiei
suspensive care il afecta. In cazul in care conditia suspensiva in cauza nu a fost
expres mentionata in contract si tertul ales de vanzator a putut ignora cu buna-

22
credinta existenta dreptului de preemptiune, el va putea totusi sa antreneze
raspunderea pentru evictiune a vanzatorului.

In cazul in care contractul incheiat de proprietar cu tertul ales, exista clauze

menite sa impiedice exercitarea dreptului preemptorului, in virtutea art. 1733,
aceste clauze vor fi inopozabile preemptorului.

SANCTIUNEA NERESPECTARII DREPT DE PREEMPENTRUIUNE

- trebuie sa ii stabilim natura juridica: dreptul de creanta corelativ obligatiei de

a nu face (a vinde fara respectarea drept de preempentruiune)

- ce se intampla daca proprietarul vinde fara sa afecteze contractul de o conditie

suspensiva a dreptului de preemptiune?

Daca dreptul de preemptiune este de origine legala, contractul este

lovit de nulitate. Nulitatea nu este totala, vizeaza numai efectele pure si
simple. Daca e absoluta sau relativa, depinde de interesul public sau
privat.

Daca drept de preemptiune este de origine conventionala,

sanctiunea este inopozabilitatea partiala, vizand numai efectele pure si
simple.

NOUA PARERE A LUI DINCA

Intrucat dreptul de preemptiune, indiferent daca este legal sau

conventional, are natura juridica a unui drept de creanta aflat in patrimoniul unuia
sau mai multor terti determinati, incheierea unui contract prin frauda acestui drept
de creanta, urmeaza a fi sanctionat potrivit dreptului comun prin revocarea
pauliana a contractului.

Aceasta revocare va privi doar efectele contractului care sunt

neconditionate de neexercitarea de catre preemptor a dreptului sau.

In consecinta, daca in contract nu a fost introdusa conditia suspensiva

a neexercitarii dreptului de preemptiune, preemptorul care afla despre
incheierea contractului poate solicita in termen de un an de la momentul cand a
aflat acest aspect ca efectele pure si simple ale acestuia sa fie revocate pe temeiul
art. 1562 coroborat cu 1564.

In cazul in care actiunea revocatorie este admisa, efectele pure si simple ale
contractului produse intre proprietar si tertul pe care l-a ales ii sunt inopozabile
preemptorului in temeiul art. 1565. Din perspectiva preemptorului, contractul

23
exista ca si cum nu ar fi afectat de conditia suspensiva a neexercitarii dreptului sau.
Preemptorul are dreptul de creanta corelativ obligatiei vanzatorului de a i se notifica
acest contract. Aceasta obligatie poate fi executata fie printr-o comunicare distincta,
fie chiar prin depunerea inscrisului prin care se constata incheierea contractului la
dosarul unui litigiu la care preemptorul este parte. Daca nu exista o asemnea
notificare, preemptorul poate cere executarea silita a obligatiei de notificare,
solicitand instantei de judecata, in contradictoriu cu vanzaotrul, sa se dispuna
notificarea contractului inchiat cu tertul ales. Oricum ar fi obtinuta comunicarea
contractului, de la aceasta comunicare curge termenul legal in care dreptul de
preemptiune poate fi exercitat, iar in urma exercitarii dreptului preemptorului
dobandit din contractul astfel incheiat, va fi preferabil dreptul tertului pe care l-a
ales vanzatorul, pentru ca acest din urma drept ii este in urma revocarii pauliene,
inopozabil preemptorului.

26.oct.2016

C4

Domeniul de aplicare al legii 17/2014 privind unele msuri de

reglementare a vnzrii terenurilor agricole situate n extravilan.
Poate fi delimitat din perspectiva bunurilor la care se refera, din
perspectiva partilor care incheie actele juridice, naturii acestor acte
juridice si a imprejurarilor relevante incheierii lor.

1. Perspectiva bunurilor la care se refera este cea a terenurilor aflate

in extravilan. Deci, nu vor fi avute in vedere bunuri imobile sau

24
 constructii chiar daca acestea au natura unor imbunatatiri funciare
findca ele nu sunt terenuri.
Nu vor fi incluse in punctul de aplicare a legii terenurile care au o
alta destinatie decat cea agricola(terenurile forestiere, terenurile
destinate extractiei resurselor minerale, destinate unor constructii de
infrastructura etc.) Nu vor fi incluse nici terenurile aflate in intravilan
(gradinile).

2. Sub aspectul partilor intre care se incheie actele juridice ce fac

obiectul acestei legi.
Legea se aplica indiferent de cetatenia partilor(straini, romani,
apatrizi capabili de a dobandi terenuri in Romania). Exceptie: prevazuta in
art.20 alin. 2 conform caruia dispozitiile legii nu se aplica instrainarilor intre
coproprietari, soti, rude si afni pana la gradul al III-lea inclusiv. Legea nu se
va aplica verilor primari de ex.

3. Natura actelor carora li se aplica legea. Dupa cum rezulta din art. 3 si 4 din
lege, instituie doar pentru instrainarea prin vanzare. Rezulta ca nu se
aplica unor alte acte translative de proprietate decat vanzare(contract de
schimb, de intretinere, renta viagera, leasing imobiliar, ipoteca imobiliara).
Dintre vanzari, legea nu le vizeaza decat pe acelea care conduc la
instrainarea terenului. 2 consecinte:
a. Nu se aplica acelor vanzari care au ca obiect dreptul de proprietate
asupra unui teren agricol, vanzarile lucrului altuia nu instraineaza.
Chiar daca se vinde un teren agricol extravilan, cerintele de valabilitate
speciale ale acestei legi nu se vor aplica.
b. Daca prin contractul de vanzare ce are ca obiect derivat un teren
agricol in extravilan nu se instraineaza dreptul de proprietate asupra
acestui teren, ci se constituie ori instraineaza un alt drept real
decat dreptul de proprietate(dreptul de uzufruct, superficie,
servitute) atunci cerintele speciale prevazute de 17/2014 nu vor fi
aplicate.

4. Imprejurarile inchierii actului de instrainare prin vanzare. Sub acest

aspect sunt 2 precizari:

a. Cand legea nu se aplica vizeaza dispozitiile art. 20 alin. 3, nu se

aplica in cazul procedurilor de executare silita si contractelor de
vanzare incheiate ca urmare a indeplinirii unor formalitati de licitatie
publica.

25
 Este cazul celor avizate de pregatirea insolventei si din
insolventa sau ca urmare a apartenentei imobilului la domeniul
privat de interes local sau judetean al UAT.
Orice vanzare, orice vanzare silita a imobilului in cursul unei
proceduri de executare. Vizeaza si licitatiile care au caracter public,
care rezulta fe din faptul ca licitatia este organizata sau cel putin
supervizata de o autoritate care indeplineste un serviciu public
(licitatia organizata pentru valorificarea bunurilor debitorului aflat in
insolventa), fe vanzarea unui bun in legatura cu care interesul
public reclama o valorifcare optima(bunurile aflate in proprietatea
autoritatilor publice, care daca sunt vandute nu pot fi decat parte a
domeniului privat).
In schimb, o licitatie privata organizata de ex de o PJ de drept
privat pentru valorificarea optima a propriilor bunuri in vederea
vanzarii nu va f exclusa de la aplicarea cerintelor prevazute de legea
17/2014, ceea ce va avea ca efect, acea licitatie privata nu se va putea
finaliza prin incheierea unei vanzari, ci doar cu incheierea unei
promisiuni sinalagmatice de vanzare intre proprietarul bunului
scos la licitatie si adjudecata, urmand sa fie finalizata dupa indeplinirea
cerintelor si numai daca e posibila.

b. Legea 17/2014 se aplica si acelor vanzari care se incheie pe temeiul

unor antecontracte privind instrainarea prin vanzare a terenurilor agricole
aflate in extravilan.

Sub acest aspect, in forma initiala a legii, art. 20 alin. 1 a prevazut ca

legea nu se aplica antecontractelor si pactelor de optiune care au
fost autentifcate la notariat anterior intrarii in vigoare a acesteia.
Aceasta dispozitie a ramas in vigoare doar cu privire la pactele de optiune
autentificate anterior intrarii in vigoare a legii.
Per a contrario, dupa intrarea in vigoare a legii pactul de optiune
privind vanzarea unui teren agricol situat in extravilan nu se va
putea incheia valabil decat dupa parcurgerea formalitatilor
prevazute de lege, intrucat el include consimtamantul definitiv dat la
vanzare de proprietarul promitent in fapt.
In schimb, in ceea ce priveste promisiunile de vanzare
unilaterale/sinalagmatice care au ca obiect vanzarea unor terenuri
agricole situate in extravilan TASE, CCR a apreciat ca excluderea din sfera de
aplicare a legii a vanzarilor incheiate pe temeiul unor asemenea promisiuni
autentificate inainte de intrarea in vigoare a legii e neconstitutionala. Astfel
prin decizia 765/2014, CCR a apreciat ca inainte de intrarea in vigoare a legii,
nu exista nicio diferenta pe forta juridica intre promisiunile de

26
 instrainare a TASE care se incheiau in forma autentica si
promisiunile avand un obiect similar care se incheiau intr-o alta
forma. CCR a apreciat ca reprezinta un privilegiu nejustificat sa se excluda
din sfera de aplicare a legii vanzarile incheiate pe temeiul unor promisiuni
autentice.
Sub acest aspect, dispozitiile art. 20 alin. 1 contravin art. 16
Constitutie privind principiul egalitatii in drepturi, fara privilegii. Rezulta ca
art. 20 alin 1 a ramas fara continut.
Legea se aplica vanzarilor care se incheie dupa intrarea sa in
vigoare chiar si pe temeiul unor promisiuni de vanzare care au fost
incheiate inainte de intrarea ei in vigoare, indiferent de forma
acestor promisiuni. A decis la fel ICCJ, intr-un complet privind solutionarea
problemei de drept a aplicarii art 5 din lege, prin decizia ICCJ 24/2016
pronuntata la 26 sept, ICCJ a decis ca prevederile legii, inclusiv art. 5 se
aplica atat promisiunilor de vanzare incheiate inainte si dupa intrarea in
vigoare a legii. De asemenea, ICCJ a retinut prin aceeasi decizie ca daca pe
temeiul unei asemenea promisiuni, beneficiantul solicita pronuntarea unei HJ
prin care sa se substituie consimtamantul la vanzarea promisa, instanta
sesizata cu aceasta cerere va putea dispune in cursul judecatii indeplinirea
formalitatilor prevazute de legea 17/2014, care ii conditioneaza validitatea
vanzarii promise. Astfel, instanta va substitui un contract de vanzare valabil.

5. Cerinte pentru validitate suplimentare introduse de lege. 3 cerinte de

valabilitate specifice, dintre care primele 2 se aplica doar unor anumite categorii
de TASE, iar cealalta tuturor tipurilor de terenuri.
a. avizul de securitate nationala. Potrivit art. 3 alin. 1, TASE pe o adancime
de 30 km fata de frontiera de stat, precum si cele situate in extravilan la o
distanta de 2400 m fata de obiectivele speciale, pot fi instrainate prin
vanzare doar cu avizul specifc al MAPN, eliberat in urma consultarii
organelor de stat cu atributii in domeniul SRI si SIE, prin structurile interne
specializate privind siguranta nationala a Romaniei.

b. Avizul arheologic. TASE in care se afla situri arheologice, in care au fost

instituite cu zone arheologice reperate sau zone cu potential arheologic, pot fi
instrainate prin vanzare doar cu avizul specifc al Ministerului Culturii,
respectiv serviciilor deconcentrate ale acestuia dupa caz.

c. Avizul de preemptiune. Aceasta se aplica tuturor TASE.

Potrivit art. 4, instrainarea prin vanzare a unor asemenea

terenuri se face cu respectarea dreptuli de preemptiune al
coproprietarilor, arendasilor, proprietarilor vecini, precum si al
Statului roman prin agentia domeniului statului, in aceasta ordine la
pret si in conditii egal. Se instituie o ordine obligatorie a instrainatorilor.

27
 Vanzatorul este obligat sa incheie contractul cu coproprietarul intrucat
acesta este un preemptor de rang superior. Este de remarcat ca acest text
introduce o scindare a regimului juridic al dreptului de preemptiune al
arendasului in functie de bunul agricol care face obiectul contractului de
arendare. Procedura prevazuta de asta implica 2 categorii de autoritati:

- Consiliul local in raza teritoriala a TASE, Consiliu care mijloceste

formalitatile de publicitate aplicabile in cursul exercitarii dreptului de
preemptiune.
- A doua autoritate implicata este dupa caz structura locala sau structura
centrala a Ministerului Agriculturii si dezvoltarii rurale, care are putere
de decizie privind avizarea acelor vanzari fata de care s-a exercitat dreptul de
preemptiune. In cazul in care TASE are o suprafata mai mica de 30 ha
inclusiv, competenta va reveni structurii locale a MADR in raza teritoriala a
caruia se afla terenul. Daca e mai mare de 30 ha, va reveni structurii
centrale a MADR.

6. Potrivit art. 6 alin 1, prin derogare de la art., vaznatorul inregistreaza la primaria

din raza teritoriala o cerere prin care solicita o oferta la vanzarea TASE, in
vederea aducerii acesteia la cunostiinta preemptorului.
Cererea e insotita de oferta de vanzare a TA si alte documente de informare
privind starea juridica a acelui teren. Desi textul vorbeste despre o vanzare, el nu
are in vedere o oferta de vanzare. Rezulta ca oferta nu este incheiata in forma
autentica ceruta de lege

Acceptarea ofertei de catre preemptor nu trebuie sa imbrace o forma

autentica si nu conduce la formarea contractului de vanzare, aceasta doar permite
declansarea procedurii decizionale in urma caruia structura MADR ceva aviz de
preemptiune pe temeiul caruia contractul de vanzare va putea fi incheiat in forma
autentica potrivit art. 9 din lege.
Prin urmare, oferta despre care vorbeste art. 6 alin. 1 citatat, nu trebuie sa
imbrace forma autentica si are natura juridica a unei oferte de promisiune
sinalagmatica, care in consecinta totusi trebuie sa contina toate clauzele vanzarii
pe care si-a propus-o proprietarul.
Prin derogare de la dreptul comun, aceasta oferta nu se comunica direct
preemptorului, ci este afisata la sediul primariei preemptorii putandu-si exercita
dreptul de preemptiune prin acceptarea ofertei in termen de maximum 30 de zile de
la afisare. Potrivit art. 6 alin 2 primaria are obligatia sa afisesze in 30 de zile oferta
de vanzare la sediul sau si pe pagina de internet. Care ar fi consecintele in cazul in
care afisul nu a fost mentinut 30 de zile? Preemptorul poate decadea din dreptul sau
sau dimpotriva termenul de preemptiune ca fiind de decadere, va f considerat
suspendat.

Spre deosebire de dreptul comun, acceptarea ofertei de catre preemptor nu

trebuie insotita de plata reala a pretului. De asemenea, ea nu este supusa formei

28
autentice ad validitatem, pentru ca are natura juridica a acceptarii unei oferte de
promisiune de vanzare, iar nu a unei oferte de vanzare. Potrivit art 7 alin 1, titularul
dreptului de preemptiune, trebuie ca in termenul de 30 de zile prevazut in art. 6 alin
2 sa isi manifesta in scris cu intentia de cumparare, sa comunice acceptarea ofertei
vanzatorului si sa o intregistreze la sediul primarieii unde aceasta a fost afisata.

Sunt 3 cerinte in acet text, ce se intampla daca sunt indeplinite doar 2? Daca
isi manifesta in scris intentia de cumparare in acest caz este complet lipsita de
efect. Manifestarea intentiei de cumparare este un act unilateral supus comunicarii,
fiind nul. Daca comunica acceptarea ofertei vanzatorului, e o cerinta de validitate a
actului unilateral in cauza, daca intentia a fost doar inregistrata la primarie, fara a fi
notificata vanzatorului, inseamna ca nu a fost indeplnita in mod valabil si vanzatorul
nu va fi obligat sa ii vanda lui. Contractului de promisiune.

Daca mai multi preemptori isi exercita dreptul in sensul acceptarii ofertei:

Daca sunt de rang diferiti, vanzatorul va fi obligat sa incheie in principiu

contractul cu preemptorul de rang preferat. Prin exceptie, daca un preemptor de
rang inferior a oferit un pret mai bun sau conditii mai favorabile, vanzatorul are
dreptul ca o singura data sa reia procedura de preemptiune pentru o noua oferta in
care sa cuprinda conditiile mai favorabile oferite de preemptorul de rang inferior.
Aceasta noua oferta va fi afisata doar pentru o perioada de 10 zile, daca nu e
acceptata de niciunul de rang superior, va fi incheiata cu cel care a oferit pretul cel
mai bun(preemptorul de rang inferior).

Daca preemptorii acceptanti sunt de acelasi rang, vanzatorul are

dreptul sa isi aleaga cu care dintre ei va incheia contractul. Legea nu prevede
termenele in care se poate manifesta optiunea vanzatorului. Rezulta ca decizia de a
initia o noua oferta, in cazul in care un preemptor diferit a oferit un pret/conditii mai
bune, trebuie luata pana la expirarea termenului de 30 de zile care curge de la
afisarea ofertei initiale, iar decizia de a alege unul dintre preemptorii de rang egal
acceptanti, trebuie luata intr-un termen care nu poate depasi 10 zile de la data la
care expira termenul de 10 zile initial de la afisare. In termen de 3 zile lucratoare de
la comunicarea catre primarie a numelui preemptorului ales de vanzator, aceasta
inainteaza dosarul cu toate documentele incluse in procedura de preemptiune catre
MADR.

Aceasta structura verifica respectarea dreptului de preemptiune si in cazul

indeplinirii tuturor conditiilor legale, trebuie sa emita avizul necesar incheiereii
contractului de vanzare in termen de 2 zile lucratoare, de la expirarea termenului de
verificare. Termenul de verificare este de 5 zile lucratoare de la data la care doc
incluse in dosarul primariei sunt inaintate MADR. Daca in urma verificarii, se
constata ca nu sunt indeplinite conditiile pentru ca preemptorul ales de vanzator sa
fie preferat fata de ceilalti preemptori acceptanti, atunci ea va elibera aviz negativ

29
urmand ca vanzatorul sa aleaga sau dupa caz, sa solicite incheierea contractului cu
unul dintre ceilalti preemptori acceptati, caz in care termenele de verificare si
avizare vor curge din nou.

Pe baza avizului pozitiv din partea structurii MADR, contractul de vanzare se

poate incheia in forma autentica la notarul public sau, in caz de refuz din partea
uneia intre partile promisiunii din cadrul procesului dreptului de preemptiune, el
poate fi substituit printr-o HJ care sa tina loc de contract. Cand niciunul dintre
preemptori nu a acceptat oferta in termen de 30 de zile, atunci vanzatorul este liber
sa incheie orice contract, avand conditii cel mult la fel de favorabile pentru
cumparator , cu orice tert la alegerea sa. Daca in schimb, cumparatorul ales de
vanzator va beneficia de conditii mai favorabile decat acele incluse in oferta fata de
preemptori, pret mai mic etc., atunci contractul va fi lovit de nulitate absoluta in
temeiul art. 7 alin. 7 de la final.

Precizare pentru toate cele 3 conditii de validitate: sanctiunea nerespectarii

conditiilor de validitate. Potrivit art. 16, instrainarea prin vanzare a TASE fara
respectarea dreptului de preemptiune sau fara obtinerea avizelor
prevazute in aceasta lege(celor 3) este interzisa si se sanctioneaza cu
nulitatea relativa.

Alta conditie de validitate a vanzarii:obiectul.

Cerintele de validitate vizeaza pe de o parte

1. obiectul contractului de vanzare;

2. obiectul obligatiilor principale ale vanzatorului si cumparatorului.

1. Obiectul contractului de vanzare este operatiunea juridica dorita de

parti prin incheierea contractului adica vanzarea. Acest obiect trebuie sa
fie determinat, cel putin determinabil si licit.

Vanzarea este determinata/cel putin determinabila daca obiectele

obligatiilor principale ale partilor vanzarii indeplinesc aceasta cerinta(adica lucrul
vandut si pretul).

Vanzarea este licita daca ea nu a fost interzisa printr-o dispozitie expresa a

legii (poate viza atat vanzarea ca operatiune, cat si una dintre prestatiile esentiale
care decurg din vanzare). Vanzarea de organe este interzia, dar transferul(donarea)
este permisa.

Obeictul esential al uneia dintre obligatii principale este ilicit. Ex. vanzarea
unei candidaturi parlamentare.

30
 2.Obiectul obligatiilor principale obiectul derivat al obligatiilor vanzatorului

Trebuie sa fie determinant sau cel putin determinabil, sa existe, sa fie

susceptibil de a fi instrainat si trebuie sa fie licit. Pretul trebuie sa constea intr-o
suma de bani, sa fie determinat sau cel putin determinabil si trebuie sa fie sincer si
serios.

Pretul sincer si serios este reglementata de art. 1665 alin. 1 NCC:

vanzarea este anulabila atunci cand pretul este stabilit fara intentia de a
fi platit. Textul are in vedere nu situatia in care cumparatorul se angajeaza sa
plateasca pretul desi stie ca nu il va plati, ci situatia in care mai mult si vanzatorul
stie ca nici cumparatorul nu are intentia de a plati. Prin urmare angajamentul de a
plati pretul de catre cumparator nu se naste.

Adica partile se afla intr-o situatie extrem de similara cu aceea in care o

donatie este deghizata intr-o vanzare.

De vreme ce textul are in vedere o situatie de simulatie, inseamna ca el

deroga de la regulile de drept comun ale simulatiei, in dreptul comun, atunci cand
partile incheie un anumit act pentru a produce efecte intre ele, numit actul secret,
pe care il deghizeaza printr-un act care sa produca efecte fata de terti (actul public),
avand si un acord simulatoriu, sanctiunea e ca tertilor nu li se poate opune actul
secret, dar pot inlatura si opozabilitatea actului public daca ii prejudiciaza. Partile
sunt tinute de actul secret. Prin derogare de la aceste reguli, atunci cand partile
deghizeaza o donatie sub forma unei vanzari in care, prin ipoteza din natura
deghizarii, cumparatorul nu este tinut sa plateasca pretul, sanctiunea e ca atat intre
parti, cat si fata de terti, contractul va produce efecte ca vanzarea daca nu s-a cerut
anularea lui.

In schimb, daca se cere anularea lui, contractul va produce efecte atat fata
de parti, cat si fata de terti, singurele efecte voite de parile care l-au incheiat si
anume efectele donatiei.

De aici intuim si cei care pot cere anularea: orice persoana pe care
deghizarea donatiei in vanzare o prejudiciaza, spre ex: mostenitorul rezervatar.

Este deci o specie de simulatie si solutia prevazuta de text, este diferita de

cea de drept comun. Dei sunt 2 intrebari

1. care este ratiunea care a facut aceasta derogare

2. intinderea

1. Sa ne gandim la exemplul rezervatarului, daca se aplica dreptul comun actul

public nu e opozabil tertului de buna credinta a carui interes a fost afectat. Dar

31
 actul secret nu poate fi opus tertului pentru ca e secret...deci dpdv al
rezervatarului actul public, din punctul lui de vedere, bunul n-a iesit din
patrimoniul autorului sau, actul secret cu donatia nu ii putea fi opusa. Asta face
ca acelasi bun sa fie dpdv al unora in patrimoniul succesoral integral, altii in part
celuilalt, iar altii ca o proprietate relativa. Scopul urmarit de aceasta derogare,
este sa se previna formarea proprietatii relative. Din aceasta logica, legiuitorul a
urmarit ca in cazul acestei simulatii speciale care vizeaza deghizarea unui
contract translativ printr-un alt contract translativ cu titlu oneros sa protejeze
efectul translativ. 1651 NCC ar trebui sa apere. Derogarea se propune
de fecare data cand donatia e deghizata printr-un contract translativ
cu titlu oneros. Actul va fi lovit de anulabilitate, pentru a produce efecte
donatia reala.

Pretul derizoriu art 1665 alin 2: De asemenea, dac prin lege nu se

prevede altfel, vnzarea este anulabil cnd preul este ntr-att de
disproporionat fa de valoarea bunului, nct este evident c prile nu
au dorit s consimt la o vnzare. Rezulta per a contrario, cerinta de validitate
a vanzarii ca pretul sa fe serios. In sensul de a fi suficient de mare incat sa
constituie o cauza valabila pentru transferul dreptului numit. Daca pretul nu
indeplineste aceasta cerinta, este numit pret derizoriu.

Pretul derizoriu nu se confunda cu pretul lezionar, care desi e disproportionat

in raport cu valoarea economica a dreptului transmis, poate totusi in conditiile
speciale sa serveasca drept cauza valabila pentru acel transfer, de aceea leziunea
nu e sanctionata decat daca sunt indeplinite si alte conditii decat disproportia dintre
pret si valoarea dreptului transmis.

In cazul pretului derizoriu, disproportia e si mai mare, putem discuta cf

jurisprudentei daca e pretul sub 35%, adica pentru o persoana cu discernamant a
lipsit cauza pentru transferul lucrului vandut. Rezulta ca actul nu poate fi valabil ca
fiind cu titlu oneros, fiindca in mod evident vanzatorul nu a urmarit un echivalent in
schimbul transferului dreptului vandut. Sanctiunea este anularea vanzarii.

Totusi, ca si in urma pretului fictiv, in urma vanzarii, este posibilia

recalificarea de vointa a partilor atunci cand se stabileste ca ele au fost de acord sa
transmita dreptul care a constituit obiectul actului in schimbul unei sume radical
disproportionata fata de acest. De ex. acest acord se putea califica sub impulsul
intentiei de a gratifica a celui care s-a obligat sa transfere bunul. O astfel de situatie
desi nula relativ ca vanzare, manifestarea de vointa a partilor va putea fi o donatie
directa valabila. Fiindca pretul e atat de mic incat nu poate f considerat o
vanzare, va f considerata o donatie (indirecta), anularea vanzarii o va putea
cere orice persoana interesata.

Oricine are interes sa se prevaleze de calificarea ca donatie indirecta.

Am terminat conditiile de validitate ale contractului de vanzare.

32
 Efectele contractului de vanzare
Interpretarea contractului de vanzare:

Daca dupa aplicarea tuturor regulilor de interpretare, intelesul anumitor

clauze ramane nelamurit, clauza va f interpretata in sensul cel mai putin
oneros pentru cei obligati in acea clauza(in favoarea Legiuitorului)

In materie de vanzare, se deroga partial clauzele indoielnice in contractul

de vanzare se interpreteaza in favoarea cumparatorului, sub rezerva
regulilor aplicabile in materia contractelor incheiate cu consumatorii si a
contractelor de adeziune (Art. 1671)

Regula prevazuta de acest text: orice clauza din contractul de vanzare

se interpreteaza impotriva vanzatorului !!! Indiferent daca ea implica obligatii
pt vanzator sau cumparator. Aceasta derogare de la dreptul comun se explica prin
aceea ca de regula contractul de vanzare este redactat de catre vanzator. Prin
urmare daca el obtine anumite prevederi obscure, aceasta obscuritate este
imputata vanzatorului in consecinta trebuie sa suporte riscul ca obscuritatea pe
care a lasat-o sa fie transata in defavoarea sa. Textul excepteaza regulile si
consumatorii si adeziune. Daca cumparatorul e un profesionist care contracteaza cu
un consumator sau in cazul in care vanzatorul a redactat contractul, iar
consumatorului i-a ramas doar sa consimta sau nu la aceasta, atunci lipseste
ratiunea de a se aplica norma speciala a vanzarii, urmand ca clauzele contractului
sa fie interpretate impotriva celui care le-a promis. De ex. magazinele second hand,
ele cumpara de la cineva(particular) adica consumator, iar magazinul e profesionist.
Intr-un asemenea contract, este redactat de magazin, vanzarea respectiva nu va fi
interpretata in defavoarea vanzatorului, ci magazinului.

In principiu, vanzarea produce efecte obligationale si intrucat contractul este

sinalagmatic, aceste efecte implica atat obligatii ale vanzatorului cat si ale
cumparatorului.

Obligatiile vanzatorului: V are o singura obligatie principala: obligatia de a

transfera dreptul vandut. Din aceasta obligatie principala, rezulta si celelalte
obligatii tipice: obligatia de a preda lucrul care face obiectul dreptului
vandut, obligatia de a garanta ca dreptul vandut are intinderea declarata
la vanzare si obligatia de a garanta ca lucrul care face obiectul dreptului
vandut are starea si calitatile avute in vedere la vanzare. Prin urmare, vom
discuta despre

-obligatia de a preda dreptul vandut. Desi aceasta e principala obligatie,

existenta ei a fost puternic contestata sub imperiul VCC si era indoielnica si in
dreptul roman. Potrivit NCC, vanzatorul transimite sau se obliga sa transmita.
Rezulta ca ar fi cam 2 feluri de vanzare: una prin care se transmite proprietatea si

33
una prin care vanzatorul doar se obliga sa transmita proprietatea. Art. 1672
contrazice: enumera obligatia vanzatorului: vanzatorul are obligatia principala
sa transmita proprietatea bunului. Urmeaza un paragraf obligatia de a
transmite bunul art. 1673: vanzatorul e obligat sa transmita proprietatea.

Art. 1671 trebuie sa intelegem ca efectul translativ este de esenta oricarei

vanzari. Si ca in principiu, in orice vanzare el se realizeaza ca obiect al unei
obligatii ce decurge pentru vanzator din vanzare. Altfel spus, orice vanzare
genereaza obligatia vanzatorului de a transmite lucrul vandut, doar ca atunci cand
vanzarea are ca obiect un bun individual determinat si nu se aplica nicio ipoteza de
exceptie, obligatia se executa chiar in momentul formarii sale la incheierea
contractului, pe cand daca ne aflam pe o situatie de exceptie/bunuri de gen
obligatia se va executa la un moment ulterior !!!! Spre ex. la mom implinirii
termenului care afecteaza transferul/la mom indeplinirii unei formalitati de
publicitate/ la mom individualizarii etc. de regula obligatia de a transfera
proprietatea se executa imediat, nu trebuie sa ne surprinda pentru ca o regula si
mai generala se spune ca toate obligatiile se executa imediat. Are o natura
incorporala. Prestatia care face obiectul obligatiei de a transfera dreptul este a
transfera dreptul vandut. Are ca obiect o prestatie incorporala, iar executarea ei nu
se poate face direct, presupune o conduita exterioara care sa semnifice transferul
dreptului in principiu sistemul privind conduita exterioara este menit ca acest
transfer sa se produca imediat ce e posibil. De aceea regula e ca, transferul se
produce chiar la data incheieirii conventiei.

34