CONTRACTE SPECIALE ÎN NOUL COD

CIVIL
VLĂDOIANU THEODOR-MIHAI

2020-2021
GRUPA 315
Facultatea de Drept a Universității din București
 CONTRACTUL DE VÂNZARE

-Secțiunea 1-
NOȚIUNEA ȘI CARACTERELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE

I. Noțiune
Definiție. Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după, caz se obligă să transmită
cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească (art.
1650 C.civ.).
Transmiterea unui drept. De regulă, dreptul transmis prin contractul de vânzare este dreptul de
proprietate, însă poate face obiectul derivat al contractului de vânzare orice drept transmisibil. Spre exemplu,
regulile de la vânzare vor completa regulile cesiunii de creanță atunci când dreptul transmis este o creanță iar,
în schimbul dobândirii sale, cesionarul se obligă să plătească o sumă de bani. De asemenea, de regulă, pot face
obiectul vânzării toate drepturile reale. De la această regulă sunt exceptate drepturilor reale personale cum ar
fi dreptul de uz sau dreptul de abitație. De asemenea există o excepție cu privire la dreptul de servitute care nu
poate fi transmis și deci nici vândut decât în împreună cu fondul dominant față de care are caracter accesoriu.
Este de precizat însă că, și în cazul acestor excepții (anume drepturile reale personale sau cele cu
transmisibilitate limitată), în cazul în care părțile convin constituirea unor asemenea drepturi de către proprietar
în schimbul unei sume de bani, contractele astfel încheiate au natura juridica a unei vânzări. Dezmembrarea
dreptului de proprietate înseamnă că dreptul real principal se constituie prin transferul unei prerogative din
conținutul dreptul de proprietate.
De asemenea, în principiu, pot fi transmise chiar și drepturile potestative precum și drepturile corelative
unor obligații de a face.
Nu vor putea face obiectul unei vânzări drepturile inalienabile și nici drepturile strict personale adică
acelea a căror exercitare depinde în mod esențial de persoana creditorului.
Plata unei sume de bani. Ce este de asemenea de esența contractului de vânzare este că în schimbul
transferului dreptului dobânditorul se obligă să plătească înstrăinătorului o sumă de bani.
În cazul în care dobânditorul își asumă o prestație de o altă natură decât plata unei sume de bani,
sancțiunea nu ar fi nulitatea contractului.
Dacă în schimbul unui bun, dobânditorul nu plătește o sumă de bani, ci un alt bun, contractul ar fi de
schimb. Dacă s-ar obliga să efectueze o lucrare sau să presteze un serviciu, contractul ar fi de antrepriză, dacă
s-ar obligația să asigure folosința unui lucru contractul ar fi de locațiune, dacă s-ar obliga să asigure întreținerea
pe o perioadă determinată sau până la sfârșitul vieții unei persoane, contractul ar fi de întreținere, dacă nu se
obligă la nimic, contractul ar fi de donație.
Deci, pentru ca contractul să fie de vânzare este strict necesar ca dobânditorul să se obliga la plata unei
sume de bani.

II. Caracterele juridice ale contractului de vânzare

Contract sinalagmatic. În mod esențial, contractul de vânzare este un contract sinalagmatic pentru că
fiecare dintre părți se obligă în considerarea reprezentării psihologice sau anticipării executării obligațiilor
celelalte părți, astfel încât obligațiile sunt reciproce și interdependente.

1
 Contract cu titlu oneros. Contractul de vânzare este esențialmente oneros, în sensul că oricare dintre
părți contractează în considerarea avantajelor pe care cealaltă parte i le procură, avantaje care din perspectiva
părților sunt echivalente.
Contract, în principiu, comutativ. De asemenea, contractul de vânzare este un contract de principiu
comutativ, în sensul că părțile care iau parte la vânzare, în principiu, cunosc existența și întinderea prestațiilor
la care se obligă.
Prin excepție, contractul de vânzare poate fi și aleatoriu atunci când pentru cel puțin una dintre părți
cauza determinantă pentru a contracta a fost șansa obținerii unui câștig și evitarea riscului unei pierderi.
Pierderea și câștigul se trag din necunoștința la încheierea contractului, cel puțin în parte, a întinderii și/sau
existenței prestațiilor la care se angajează părțile.
Contactele de bursă, care se încheie pentru prețul care va rezulta dintr-o tranzacționare viitoare pe piața
organizată (de genul îți transfer azi 10 acțiuni la societatea x pentru prețul pe care îl vor avea peste un an 10
acțiuni la societatea y) sunt contractele aleatorii, deoarecep vânzătorul încheie contractul în speranța că
societatea va crește iar de către cealaltă parte, cumpărătorul, că societatea prețul pentru acțiuni va scădea.
Un exemplu notoriu de contract de vânzare aleatoriu, din perspectiva cantitații, este cel al pescarului
care încheie un contract de vânzare a peștelui prins într-o zi de muncă, contract încheiat în ajun. Dacă părțile
convin prețul peștelui fără să cunoască cantitatea ce va fi pescuită, va putea fi un câștig pentru pescar, fie un
câștig pentru cumpărător.
Contract esențialmente translativ. Contractul de vânzare este esențialmente translativ și prin asta vreau
să spun că este de esența acestui contract ca prin efectul său, de regulă prin efectul executării obligației de a da
ceea ce rezultă din contract, o prerogativă preexistentă în patrimoniul vânzătorului, să se transfere în
patrimoniul cumpărătorului. În acest sens contractul este esențialmente translativ și dacă nu produce un
asemenea transfer contractul nu e de vânzare. Unii autori folosesc noțiunea de contract translativ și în alte
sensuri.
Spre exemplu se spune uneori în doctrină contractul este contractul de vânzare este, de regulă, translativ
de proprietate asta pentru că de regulă dreptul transmis spre vânzare este dreptul de proprietate.
Alteori se spune scurt: contractul de vânzare este de regulă translativ de regulă iar nu esențialmente translativ.
Se are în vedere aspectul că dacă dreptul transmis există și este disponibil în patrimoniul vânzătorului
chiar la data încheierii contractului astfel încât transmiterea poate avea loc, atunci transferul se produce
instantaneu chiar la acea dată.
Pe aceeași idee merge și Codul Civil, art. 1651 prevede că prin acest contract, vânzătorul transmite sau
se obligă să transmită. Prin transmite are în vedere ipoteza bunului individual determinat pe care îl are în
patrimoniu la data încheierii contractului și pentru care nu e nevoie de nicio operațiune.
Sunt în situații în care transferul proprietății nu se poate realiza imediat, fie din cauza unor obstacole
fizice, fie juridice. Drepturile nu se pot transmite succesiv, ele se pot transmite doar deodată.
Contract instantaneu. De aceea, pentru că vânzarea e un contract esențialmente translativ deci produce
în mod esențial transferul, de aici decurge că este și un contract esențialmente instantaneu.
Nu există vânzare cu executare succesiva nici măcar atunci când plata prețului se face în rate. Aceasta
nu e decât o modalitate de executare a contractului, de executare a obligației, de a plătit prețul fără a o
transforma în obligație cu executare succesiva.
Asta e destul de important pentru că dacă ar deveni cu executare succesiva, atunci contractul ar fi
susceptibil în caz de neexecutare, să spunem dacă nu se plătește ultima rată, numai de reziliere nu și de
rezoluțiune. Deci marea sancțiune a celui care care nu plătește ultima rată este că pentru viitor nu mai trebuie
să plătească.
Din fericire și în acest caz contractul va fi considerat cu executare uno ictu, sancțiunea pentru neplata
unei rate de preț va fi rezoluțiuneaiar nu rezilierea.

2
Rezoluțiunea operează retroactiv și deci vânzătorul care nu și-a am primit o rată din preț, va putea pretinde
rezoluțiunea contractului și odată cu ea, restituirea bunului.

Contract în principiu consensual. Contractul vânzare este un contract în principiu consensual adică de
regulă eu nu este supus spre unei cerințe de formă.
Există totuși câteva excepții la această regulă în realitate importante.
Spre exemplu, potrivit articolului 1747 alineatul 2 din Codul Civil sub sancțiunea nulității absolute a
contractului vânzarea unei moșteniri se încheie în formă autentică și, mai important, potrivit articolului 1244
din Codul Civil în afara altor cazuri prevăzute de lege trebuie să fie încheiate prin înscris autentic sub sancțiunea
nuliții absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale și care urmează a fi înscrise în Cartea
Funciară.
Art. 1747. Noţiune şi formă (vânzarea moștenirii)
(1) În sensul prezentei secţiuni, prin moştenire se înţelege dreptul de a culege o moştenire deschisă sau o
cotă din aceasta.
(2) Sub sancţiunea nulităţii absolute a contractului, vânzarea unei moşteniri se încheie în formă autentică.
Art. 1244. Forma cerută pentru înscrierea în cartea funciară
În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea
nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea
funciară.
De aici rezultă că orice vânzare imobiliară este supusă formei autentice ad validitatem.
Prin excepție de la principiul consensualismului, în cazul în care părțile încheie o asemenea vânzare fără
respectarea cerințelor formei autentice, contractul nu poate fi considerat valabil ca vanzare dar poate fi
convertit în promisiune sinalagmatică de vânzare
O ultimă observație în legătură cu caracterul consensual, există situații în care anumite efecte ale
vânzării, uneori chiar cele mai importante, sunt supuse unor formalități.
Spre exemplu, înscrierea drepturile reale dobândite în CF pe numele dobânditorului sau înscrierea de către
organele de poliție care controlează și asigură evidența traficului în cartea de identitate a autovehiculului vândut
și când registrul cărților de identitate pe care îl țin aceste organe aceasta condiționează utilizarea
autovehiculului vândut în circulația pe drumurile publice.
În cazul vânzării acțiunilor nominative, transferul acestor acțiuni operează prin înscrierea dobânditorului
în registrul acționarilor societății pe acțiuni. Astfel de formalități nu reprezintă derogări de la caracterul
consensual al contractului. Contractul este format prin simplul acord de voință a părților chiar dacă aceste
formalități nu s-au îndeplinit.
Pentru că contractul este valabil și e format prin simplul acord de voință a părților chiar dacă aceste
formalități nu s-au îndeplinit, pe baza lui, prin efectul lui, părțile sunt obligate să își aducă concursul la
îndeplinirea acestor formalități, întrucât părțile s-au obligat la efectele pe care contractul trebuie să le producă,
efecte condiționate potrivit legii de îndeplinirea acestor formalități.
Astfel, se poate considera că eventual, implicit părțile s-au obligat chiar să înfăptuiască formalitățile
respective.
De aceea, în aceste cazuri nu ne aflăm în situația unei excepții de la principiul consensualismului.
Contractul se încheie și pe baza lui părțile pot fi obligate eventual prin hotărâri judecătorești care să țină
locul formalităților respective.

3
 - Secțiunea 2-
CAPACITATEA DE A ÎNCHEIA CONTRACTUL DE VÂNZARE

La fel ca în dreptul comun, în privința capacității de a contracta regula este că orice subiect de drept este
capabil de a încheia un contract de vânzare, atât în calitate de vânzător, cât și în calitate de cumpărător.
Prin excepție, în articolele 1653-1656 C.civ., sunt prevăzute anumite incapacități de a contracta, anume,
o categorie de incapacități de a vinde și două categorii de incapacități de a cumpăra.
La acestea, se adaugă incapacitățile privind dobândirea terenurilor de către cetățenii străini sau apatrizi
care nu se pot prevala de tratatele internaționale la care România este parte și de aplicarea, în virtutea acestor
tratate, a unor condiții de reciprocitate în raporturile dintre România și statul ai căror resortisanți sunt.
Pe lângă această incapacitate generală de a dobândi proprietatea, în materia vânzării, se prevede la art.
1653 C.civ. o incapacitate a profesioniștilor dreptului de a dobândi, prin cumpărare, drepturi litigioase, iar la art.
1654 C. civ. mai multe incapacități ale diverșilor reprezentanți legali sau convenționali de a cumpăra drepturile
vândute prin intermediul lor de către cei pe care îi reprezintă la încheierea contractului de vânzare.

I. Incapacitatea profesioniștilor dreptului de a cumpăra drepturi litigioase (art. 1653 C.civ.)

Această interdicție de a cumpăra drepturi litigioase îi are în vedere pe judecătorii, procurorii,
avocații, grefierii, executorii judecătorești, consilierii juridici, notarii publici și practicienii în insolvență, care
nu pot cumpăra drepturi ce fac obiectul unui litigiu aflat pe rolul instanței judecătorești în raza căreia
aceștia își desfășoara activitatea.
Raza teritorială a instanței judecătorești în care își desfășoară activitatea profesioniștii dreptului
depinde de organizarea profesiei lor. Spre exemplu, judecătorii sunt alocați unei instanțe (Judecătorie,
Tribunal, Curte de Apel, ICCJ). În măsura în care un drept a fost dedus judecății, pe cale unei cereri de chemare
în judecată, a cărei soluționale în orice fază (fond, apel sau recurs) intră în competența instanței la care sunt
arondați, judecătorul trebuie să se abțină să dobândească acel drept până la momentul emiterii unei hotărâri
judecătorești definitive cu privire la dreptul în cauză.
Această incapacitate este una temporară și specială, care vizează dreptul respectiv atâta vreme cât el
este litigios, adică, de la data introducerii cererii de chemare în judecată până la data hotărârii definitive în
legătură cu respectiva cerere.
Mutandis mutadis, același criteriu de arondare teritorială se aplică și la celelalte profesii. Avocații
lucrează în cadrul unor barouri care sunt arondate la nivel județean, deci, în principiu, se au în vedere, pentru
stabilirea sferei incapacității lor, drepturile litigioase care sunt de competența tribunalului județean în raza
căruia se află baroul unde este înscris avocatul. Notarii sau executorii judecătorești sunt repartizați în camere
regionale, iar, în consecință, incapacitatea lor se poate extinde la toate litigiile care ar putea să intre în
competența Curții de Apel din raza căreia își desfășoară activitatea.
De la această regulă sunt exceptate trei categorii de contracte:
1. Contractele prin care se cumpără drepturi succesorale sau cote-părți din dreptul de proprietate de la
comoștenitorul sau coproprietarului profesionistului dreptului, deoarece, aceste contracte sunt
menite să conducă la revenirea la principiul proprietății exclusive și depline.
Proprietatea exclusivă și deplină este metoda cea mai economică de gestiune a bunurilor. Bunurile se
administrează cel mai eficient dacă fac obiectul unei proprietăți exclusive și depline. Din acest motiv,
legiuitorul a fost înclinat să promoveze toate mecanismele prin care se tinde la suprimarea unor accidente de
tipul dezmembrărilor sau modalităților dreptului de proprietate, în scopul a favoriza proprietatea excusivă și
deplină.

4
 2. Contractele prin care se cumpăra un drept litigios în vederea îndestulării unei creanțe născute
înainte ca dreptul respectiv să fi devenit litigios.
Spre exemplu, dacă A îi promite lui B să îi vândă un bun care în prezent este al lui C și, până ca
promisiunea să ajungă la scadență, C intră într-un litigiu în legătură cu existența sau cu întinderea dreptului său
asupra bunului cu un țerț D, atunci contractul prin care A dobândește dreptul de la C, pentru a îndestula creanța
pe care o are B împotriva lui A, creanța corelativă obligației asumate prin prommisiunea de vânzare, nu intră
sub incidența incapactății prevăzute de art. 1653 C.civ., chiar dacă A este un profesionist al dreptului și litigiul
dintre C și D intră în competența de soluționare a instanței în raza căreia își desfășoară A activitatea în calitate
de profesionist al dreptului.
3. Contractele prin care profesionistul dreptului cumpără un bun pentru apărarea drepturilor pe care el
le exercită deja în fapt și în legătură cu care există dreptul litigios
Să spunem că A este posesor și dobândește dreptul cu privire la bun de la proprietarul deposedat B. În
acest caz, chiar dacă proproprietarul se află în litigiu cu un terț și posesorul este profesionist al dreptului, această
cumpărare nu intră în sfera incapacității prevăzute de art . 1653.

Această incapacitate protejează interesul public pentru ca imaginea justiției să fie nepătată. Ideea nu
este neapărat că legiuitorul presupune o intenție speculativă a profesioniștilor dreptului, ci aceea că, în măsura
în care profesionistul dreptului își desfășoară activitatea profesională în sfera justiției, acesta trebuie să stea
departe față de interesele egoiste care pot fi deduse justiției, trebuie să nu fie implicat personal, în special în
numele unui interes patrimonial, în disputele în soluționarea dreaptă în care este chemat să contribuie.
Din acest punct de vedere, această incapacitate e o constantă a dreptului nostru privat, vine din Codul
Napoleon și de atunci a trecut aproape neschimbată prin Codul Civil din 1884 și prin cel actual și intenția sa este
de a ține profesioniștii dreptului departe de disputele deduse soluționării.

II. Incapacități ale diverșilor reprezentanți legali și convenționali de a cumpăra drepturi vândute,
prin intermediul lor, de către cei care îi reprezintă la încheierea contractului de vânzare
Vizează o situație de conflict de interese, în care persoana care îl reprezintă pe vânzător la încheierea
contracului de vânzare e incapabilă de a avea și calitatea de cumpărător în același contract.
Situația cea mai frecventă este accea a mandatarului, pentru că mandatul este contractul special din
care, în mod tipic, se naște puterea de reprezentare convențională. În principiu, această situație îl păgubește pe
vânzător, deoarece cumpărătorul care cumpără pentru sine are interesul să obțină bunul la un preț cât mai mic,
pe când vânzătorul, care este reprezentat loial de către mandatarul său, are interesul de a obține pentru bunul
său un preț cât mai mare.
Este o singură situație în care nu ar fi păgubitor pentru vânzător să fie reprezentat la încheierea
contractlui de vânzare de către cumpărător, și anume, aceea în care mandatul este redactat astfel încât
cumpărătorului i-ar fi imposibil să schimbe conținutul contractului de vânzare ce se va încheia, în exercițiul
mandatului, în favoarea sa. De exemplu, dacă în mandat se indică integral clauzele contractului de vânzare
încheiat de către mandatar, contractul este un simplu contract de adeziune pentru cumpărător, în care ori aderă
la acele clauze, caz în care contractul se încheie, ori nu aderă la acele clauze dacă nu este de acord chiar și cu o
clauză. În această situație, mandatarul nu poate influența nicicum, în cursul reprezentării, condițiile de

5
manifestare a voinței mandantului său și, din acest motiv, incapacitatea ca acel mandatar să devină și
cumpărător nu mai funcționează, pentru că în această calitate, cumpărătorul nu ar putea prejudicia mandantul.
Incapacitatea funcționează și în alte ipoteze de reprezentare. Este cazul minorului reprezentat de
părinte, tutore sau curator, a administratorul provizoriu care reprezintă societatea în insolvență, a funcționarilor
publici care reprezintă entități publice, statul sau unități administrativ-teritoriale în vânzarea bunurilor din
domeniul lor privat (cele din domaneiul public sunt inalienabile), a judecătorilor sindici sau a practicienilor în
insolvență care trebuie să supravegheze vânzările bunurilor debitorilor entităților aflate în insolvență și altele.
Toți aceștia sunt incapabili să cumpere bunurile a căror vânzare trebuie să o instrumenteze în numele și pe
seama celor pe care îi reprezintă sau a căror vânare trebuie să o supravegheze, cum e cazul judecătorilor sindici,
în numele justiției.
Interesul ocrotit prin această incapacitate depinde de persoana și natura dreptului celui reprezenat. Dacă
reprezentatul este persoana privată, interesul este privat. Dacă persoana reprezentată este statul sau justiția,
interesul este public. De câte ori se ocrotesc interese publice, adică și în cazul incapacității de a cumpăra drepturi
litigioase a practicienilor dreptului și în unele cazuri de incapacități ale reprezentanților, sancțiunea nerespectării
incapacității este nulitatea absolută. Când se ocrotesc interese private, sancțiunea este nulitatea relativă.

III. Incapacitatea de a vinde a mandatarilor și administratorilor

După cum spuneam anterior, există și o incapacitate de a înstrăina prin vânzare specifică acestui
contract, dar cu capacitatea de a se extinde asupra oricăror contracte cu titlu oneros.
Acești reprezentanți despre care am vorbit mai sus nu sunt incapabili numai de a cumpăra bunurile în
legătură cu care își exercită puterea de reprezentare în interesul vânzătorului, ci sunt și incapabili să se prezinte
drept vânzători pentru un preț care ar proveni din exploatarea unui bun al cumpărătorului pe care ei sunt
chemați să îl gestioneze, conform art. 1655 C.civ.
De exemplu, dacă un funcționar public trebuie să gestioneze domeniul privat al unei unități
administrativ-teritoriale (un primar gestionează domeniul privat al comunei) el va fi incapabil să îi vândă
comunei un bun al său în schimbul unui preț care rezultă din exploatare bunurilor comune, în shimbul unui preț
care să provină din bugetul public al comunei, deoarece el trebuie să reprezinte comuna la buna gestionare a
acelui fond bănesc și, prin urmare, are interesul ca din acel fond bănesc, pentru orice achiziție, să se plătească
un preț cât mai mic, ori, dacă e și vânzător, atunci are și interesul ca în schimbul bunlui pe care îl vinde să
primească un preț cât mai mare. Pentru a evita acest conflict de interese, art. 1655 C.civ. instituie o incapacitate
de a vinde pentru fonduri care rezultă din administrarea patrimoniului pe care vânzătorul este chemat să îl
gestioneze.
Această incapacitate este reglementată la vânzare dar se aplică în virtutea unei dispoziții de trimitere
oricărui contract oneros. Primarul nu poate să efectueze nici lucrări pe temeiul unor contracte de antrepriză în
favoare comunei și nu poate să încheie nici contracte de închiriere a bunurilor sale în favoare comunei.

6
 -Secțiunea 3-
CONSIMȚĂMÂNTUL LA CONTRACTUL DE VÂNZARE

Există situații în care manifestarea de voință a părților pentru încheierea contractului de vânzare nu este
definitivă. De exemplu, când una dintre părți dorește să vândă și cealaltă nu s-a hotărât încă, s-ar putea ca cea
dintâi să se oblige să îi vândă în viitor celeilalte dacă aceasta se va hotărî să cumpere sau este posibil niciuna
dintre părți să nu poată încheia încă o vânzare pe care o doresc, caz în care vor conveni să o încheie în viitor,
imediat ce este posibil. Un alt exemplu este acela în care vânzătorul consimte la vânzare, iar cealaltă parte, în
loc să consimtă la cumpărare, consimte să primească oferta vânzătorului și, pentru un timp, să se gândească la
ea, timp în care acea ofertă va rămâne irevocabilă, până la expirarea unui termen pe care părțile îl convin.
În toate aceste situații, în loc să avem o singură manifestare de voință pentru încheierea vânzării, avem
mai multe. Avem o primă convenție cu privire la proiectarea operațiunii de vânzare și avem, de regulă, cel puțin
o manifestare unilaterală de voință a părții care nu a consimțit încă la vânzarea proiectată pentru ca aceata să
se încheie în mod efectiv și definitiv.
Aceste ipoteze se numesc ipoteze de formare progresivă a consimțământului și vom examina 4 ipoteze
majore: promisiunea unilaterală de vânzare, promisiunea sinalagmatică de vânzare, pactul de opțiune pentru
încheierea unui contract de vânzare, preempțiuni (în măsura în care sunt convenționale reprezintă tot o ipoteză
de formare progresivă a consimțământului, iar dacă sunt legale, e vorba de o cerință de validitate specifică
impusă de lege în anumite vânzări în considerarea naturii bunurilor vândute).

I. PROMISIUNEA UNILATERALĂ DE VÂNZARE

A. Reglementare
• Art. 1279 C.civ. - reglementarea generală a promisiunii de a contracta
(1) Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa
cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.
(2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.
(3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții
care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract,
atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt
îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un
contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.
(4) Convenția prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii ori modificării unui
contract nu constituie promisiune de a contracta.
• Art. 1669 C.civ. - reglementarea specială a promisiunii de a vânzare și a promisiunii de cumpărare
(1) Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să
încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de
contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
(2) Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
(3) Dispozițiile alin. (1) și (2) se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare
sau de cumpărare, după caz.
7
 (4) În cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă, mai înainte
ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real
asupra acestuia, obligația promitentului se consideră stinsă.

B. Noțiune și caractere juridicie

Promisiunea unilaterală de vânzare este contractul prin care promitentul-vânzător se obligă față de
beneficiar să încheie un contract de vânzare asupra unui anumit bun pentru un preț determinat sau determinabil
dacă beneficarul va dori încheierea acestui contract.
Din definiție rezultă că promisiunea unilaterală de a vinde este un act bilateral, un contract, care se
formează prin întâlnirea manifestărilor de voință concordante ale promitentului-vânzător și beneficiarului-
cumpărător. Prin acest lucru aceasta se diferențiază de promisiunea unilaterală (art. 1327 C.civ.), care este un
act unilateral care produce efecte indiferent de acceptarea destinatarului, obligându-l pe emitentul său să
suporte aceste efecte.
Însă, aceasta poate fi chiar un contract bilateral, pentru că adesea, beneficiarul, în schimbul obligației
asumate de către promitentul-vânzător să încheie vânzarea promisă dacă beneficiarul va dori încheierea
contractului, acesta își poate asuma și el anumite obligații. Cel mai adesea, aceste obligații constau în plata unei
sume de bani, caz în care suma de bani poartă numele de preț al indisponibilizării, deoarece beneficiarul îl
remunerează prin această sumă pe promitentul-vânzător pentru sacrificiul pe care acesta îl face
indisponibilizând în propriul patrimoniu bunul în legătură cu care promite vânzarea viitoare până la data la care
beneficiarul se va hotărî să îl cumpere sau, după caz, până la un termen convenit cu beneficiarul. Nu este totuși
obligatoriu ca beneficiarul să consimtă la plata unei sume de bani, el putând să angajeze în schimbul obligației
asumate de către promitent orice altă prestație de orice altă natură.
Dacă în temeiul promisiunii unilaterale de vânzare se plătesc sume de bani de cel care va deveni
cumpărător, aceste sume de bani sunt considerate un avans din prețul vânzării, în lipsă de stipulație contrară,
conform art. 1670 C.civ. Așadar, beneficiarul va rămâne dator să plătească numai diferența între preț și suma
pe care deja a plătit-o în temeiul promisiunii de vânzare.
De asemenea, este posibil ca, în schimbul obligației asumate de promitent, beneficiarul să nu își asume
nicio contraprestație. În acest caz discutăm despre o promisiune unilaterală de vânzare este un contract
unilateral care are natura juridică a unui act dezinteresat, adică un serviciu gratuit pe care promitentul îl face
beneficiarului.

C. Obligația de a face suspensivă pur potestativă

De esența acestui contract este că doar promitentul-vânzător, nu și cocontractantul său, își asumă
obligația de a încheia vânzarea promisă, beneficiarul rămânând liber dacă să încheie sau nu acea vânzare. Doar
în ipoteza în care beneficiarul va dori să încheie vânzarea promisă devine scadentă obligația asumată de către
promitent.
Din cauza acestei structuri, în orice promisiune unilaterală de a vinde există o modalitate specifică, care
este o condiție suspensivă pur potestativă din partea creditorului - promitentul se obligă să vândă dacă
beneficiarul vrea să cumpere. Acest lucru înseamnă că depinde de voința ulterioară a creditorului obligației
asumate de promitent ca această obligație să devină eficace sau nu.

8
 Prin aceasta se diferențiază de promisiunea sinalagmatică de vânzare, deoarece, în acest caz, ambele
părți, și promitentul-vânzător, și promitentul-cumpărător se obligă să încheie contractul promis.
Obiectul obligației asumate de către promitentul-vânzător este să încheie contractul de vânzare.
Încheierea contractului de vânzare reprezintă o prestație pozitivă de a face (iar nu una de a da) chiar dacă, din
vânzarea ce se va încheia, va rezulta un efect translativ. Acesta este însă efectul contractului promis, nu al
promisiunii unilaterale de a vinde. Efectul promisiunii este obligația de a încheia în viitor contractul translativ și
abia după ce se va executa, din acel contract translativ va rezulta o altă obligație distinctă a celui devenit
vânzător de a-i transfera celui devenit cumpărător proprietatea.

D. Cerințe de validitate
Obiectul obligației asumate prin promisiunea de vânzare este încheierea la o dată ulterioară a vânzării
promise.
Obiectul promisiunii să fie determinat sau cel puțin determinabil. Conform art. 1225 C.civ. și art. 1226
C.civ., obiectul contractului și obiectul obligației trebuie să fie determinat sau cel puțin determinabil, sub
sancțiunea nulității absolute. De aici rezultă că contractul promis trebuie să fie descris în promisiunea de vânzare
sub aspectul tuturor cerințelor esențiale pentru validitatea sa și că, din descriere, trebuie să rezulte dreptul ce
se va vinde, bunul asupra care poarta acest drept și prețul sau măcar criterii de determinare pe baza cărora
poate fi stabilit prețul la data la care acesta urmează să fie plătit. Fără ca promisiunea de vânzare să conțină
aceste elemente referitoare la vânzarea promisă, obiectul promisiunii este nedeterminat și, în consecință,
promisiunea este lovită de nulitate absolută pentru lipsa unui obiect determinat.
Din punctul de vedere al conținutului, promisiunea unilaterală de vânzare trebuie să conțină toate
elementele vânzării promise, pentru că numai în acest fel obiectul său este determinat.
Forma proimisiunii. Sub aspectul formei, în cazul în care legea precizează o cerință de formă pentru
validitatea vânzării promise, această cerință de formă nu se aplică și contractului de promisiune.
Deși art. 1244 C.civ. cere forma autentică ad validitatem pentru vânzarea unui drept tabular (unui drept
supus înscrierii în Cartea Funciară), totuși, promisiunea având ca obiect o asemenea vânzare nu este supusă
fomei autentice, ci principiului consensualismului. Acest lucru se întâmplă pentru că consimțământul la
promisiune este diferit de consimțământul la contractul promis.
Dacă legea prevede o anume formă pentru încheierea valabilă a contractului promis, această cerință
este o excepție de la principiul consensualismului, și deci, fiind o excepție, este de strictă intrepretare și aplicare,
deci nu se extinde și asupra altor contracte legate de cel promis, inclusiv nu se extinde asupra consimțământului
dat pentru promisiunea de vânzare.

E. Inalienabilitatea bunului ce face obiectul promisiunii

Din contractul de promisiune de vânzare se subînțelege, potrivit art. 60 indice 1 din LPA, că promitentul
și-a asumat implicit față de beneficiar o obligație cu efecte reale de a nu înstrăina bunul aflat în patrimoniul său
până la stingerea dreptului beneficiarului de a opta dacă va cumpăra sau nu, fie prin exercitare, fie prin
decădere.
Așadar, creanța corelativă obligației de a vinde afectată de condiția suspensivă pur potestativă pe care
beneficiarul o are în temeiul promisiunii (este un interes serios, legitim și specific) este protejată printr-o
inalienabilitate convențională a bunului în legătură cu care urmează să se încheie vâzarea promisă.
9
 Pentru că inalienabilitatea este menită strict să protejeze interesul beneficiarului promisiunii ca, în cazul
în care va decide să cumpere bunul, contractul astfel încheiat să i-l transfere în natura sa în propriul patrimoniu,
toate modalitățile care afectează acest drept de creanță afectează implicit inalienabilitatea, inclusiv condiția
suspensivă pur potestativă. Creditorul nu se va putea bucura de inalienabilitate dacă nu a hotărât, în cele din
urmă, să cumpere bunul.

F. Termenul
Această inalienabilitate primește toate modalitățile care afectează și, deci, limitează dreptul de creanță
al beneficiarului. Una dintre aceste modalități este condiția suspensivă pur potestativă.
Existența coniției suspensive pur potestative implică cu necesitate existența unui anumit termen pentru
că timpul de gândire pe care beneficiarul și-l rezervă pentru a decide dacă va încheia sau nu contractul nu poate
fi nelimitat. Dacă timpul de gândire ar fi nelimitat, ar fi nelimitată și incertitudinea cu privire titularului dreptului
care face obiectul vânzării promise și, de asemenea, ar fi nelimitată și potențiala inalienabilitatea în legătură cu
bunul. Deci posibilitatea înstrăinării bunului către terți ar fi sub semnul incertitudinii. Astfel, s-ar aduce atingere
principiului securității dinamice a raporturilor civile, sub aspectul titularității asupra bunului ce ar urma să fie
vândut, pe de-o parte, și circuitului juridic al bunurilor, pe de altă parte. De aceea, de esența tuturor
inalienabilităților este faptul că ele trebuie să fie excepționale, temporare și instituite doar dacă este vorba de
un interes legitim și serios care să justifice limitarea circuitului juridic al bunurilor prin indisponibilizarea acestora
în patrimoniul unei anumite persoane.
Este de esența promisiunii unilaterale ca condiția suspensivă pur potestativă din partea beneficiarului
care afectează obligația promitentului să se poată îndeplini numai într-un timp determinat. Acest timp
determinat nu este un termen ca modalitate, ci este o perioadă în care se poate îndeplini condiția ca modalitate.
Este durata în care beneficiarul se poate hotărî dacă să încheie sau nu să contractul promis.
De câte ori o creanță este afectată de condiția suspensivă pur potestativă din partea creditorului,
înseamnă că această creanță are un drept accesoriu ei, care se află tot în patrimoniul creditorului ei, și anume
tot un drept potestativ - dreptul de a face a fi îndeplinită condiția, dreptul său de a opta să cumpere. Acest drept
potestativ se exercită pe calea unui act juridic unilateral din partea beneficiarului, care, în acest caz, naște o
situație juridică nouă ce îl influențează și pe promitent. Dacă în termen beneficiarul optează pentru a încheia
contractul promis, atunci prin manifestarea sa de voință, pe de o parte, beneficiarul consimte la acel contract,
deci devine ofertant-cumpărător, iar pe de altă parte, face să devină eficace obligația asumată de către
promitent prin promisiunea unilaterală.
Din momentul în care beneficiarul declară că dorește să încheie contractul promis, devine eficace
obligația promitentului de a încheia acel contract. Aceasta este o a doua manifestare de voință din partea
promitentului. Din această perspectivă numim promisiunea unilaterală de vânzare o manifestare progresivă a
consimțământului la vânzare. În ceea ce îl privește pe beneficiar, cele două manifestări de voință ale sale sunt
mai întâi să devină creditor al unei creanțe afectate de condiție suspensive și apoi să îndeplinească condiția
suspensivă și, de regulă, aceasta conduce la încheierea contractului. Prin excepție, dacă legea cere forma
autentică pentru contractul care face obiectul promisiunii, simpla manifestare de voință a beneficiarului că
dorește să încheie contractul promis care nu respectă această formă, nu face decât să îndeplinească condiția
suspensivă ce afecta obligația promitentului și să îl oblige și pe beneficiar să încheie contractul promis în forma
prevăzută de lege pentru validitatea acestuia.
10
 Acest lucru se întâmplă deoarece, din acel moment, devine eficace obligația promitentului de a încheia
contractul promis, ori după cum știm, debitorul îl poate obliga pe creditor să primească plata dacă obligația
debitorului este născută și eficace. Dacă devine efiace obligația promitentului de a încheia contractul promis, el
îi poate pretinde creditorului acestei obligații să primească plata, adică să încheie contractul promis. De aceea,
dacă din cauza cerințelor de formă excepțional prevăzute de lege, manifestarea de voință a beneficiarului nu
poate conduce direct la încheierea contractului promis, ea totuși reprezintă o îndeplinire a condiției suspensive
pur potestative care afectează obligația promitentului și conduce la eficacitatea acestei obligații și implicit
conduce la obligarea beneficiarului însuși să încheie contractul în forma cerută de lege pentru validitatea sa.
Termenul este necesar ca o componentă a condiției, ca o durată până la care trebuie îndeplinită condiția
și, dacă acesta ar lipsi, inalienabilitatea ce decurge din promisiune ar fi incompatibilă cu certitudinea raporturilor
juridice și cu principiile circulației libere a bunurilor.
Dacă părțile nu au prevăzut acest termen, conform art. 906 C.civ., promisiunea nu poate fi notată în
Cartea funciară. Dacă termenul nu este prevăzut, atunci registratorul de carte funciară trebuie să respingă
cererea de notare a promisiunii în Cartea Funciară, cu consecința că inalienabilitatea ce decurge din această
promisiune nu va putea fi opozabilă terților (este lipsită de efecte reale), deci rămâne promitentului obligația
de a nu instrăina bunul ce face obiectul vânzării promise, dar această obligație nu dobândește efectul unei limite
convenționale a dreptului de proprietate câtă vreme inalienabilitatea care decurge din ea nu poate fi făcută
opozabilă acelor terți care nu au cunoscut-o în mod efectiv, pe calea unei notări în Cartea Funciară. Rezultă că
este necesar ca promisiunea să includă un termen.
Totusi, lipsa termenului nu conduce la nulitatea promisiunii pentru că termenul nu este un element
esențial, în sensul de element a cărui existență să condiționeze validitatea contractului.
În consecință, dacă părțile nu au stabilit termenul și nici nu pot să ajungă la un acord ulterior printr-un
act de completare a promisiunii inițiale, oricare dintre părți poate să ceară instanței să stabilească un termen,
conform art. 1415, alin. (2) și (3) și art. 110 indice 2 LPA, articole ce sunt aplicații ale art. 1182, alin. (2) și (3)
C.civ., care vorbește despre posibilitatea completării de către judecător a înțelegerii părților cu elementele
secundare ale convenției lor.
Astfel, din art. 1415, alin. (2) rezultă că dacă obligația presupune un termen prin natura ei și părțile nu l-
au convenit, oricare dintre ele poate cere instanței să îl stabilească. Aici, termenul nu apare ca modalitate, ci
apare în sensul de aspect al unei alte modalități care este condiția, și anume durata până la care se poate
îndeplini această condiție.
Din acest punct de vedere ar putea să fie îndoielnic dacă art. 1415, alin. (2) C.civ. permite sau nu instanței
să stabilească acest termen care nu este o modalitate, ci este un aspect al altei modalități care este condiția. În
ceea ce privește condiția, instanța nu are posibilitatea să acopere o lipsă din convenția părților.
De aceea, art. 110 indice 2 LPA a stabilit că acest mecanism se va putea aplica și atunci când părțile nu
au stabilit un termen în care titularul unui drept ori facultăți trebuie să o exercite, deși acest termen era necesar
potrivit naturii facultății sau dreptului. Ori, după cum am spus deja, în cazul unei promisiuni unilaterale de
vânzare, pe lângă dreptul de creanță care e principal și care e corelativ obligației de a încheia contractul promis,
există un drept potestativ accesoriu. Drepturile potestative, prin esența lor, presupun un termen de decădere
până la expirarea căruia, dacă dreptul potestativ nu se exercită, titularul dreptului potestativ este decăzut din
dreptul său. Dacă termenul acesta este văzut ca termen de decădere din dreptul potestativ accesoriu pe care îl
are beneficiarul promisiunii unilaterale de vânzare de a declara că dorește să încheie contrcatul promis, atunci
11
înseamnă că în ipoteza în care părțile nu au prevăzut acest termen de decădere din dreptul potestativ, art. 110
indice 2 din LPA ppermite ca istanța să stabilească termenul în locul lor. Acesta este principiul asupra
elementelor secundare, conform art. 1182, alin. (2) și (3), elementele secundare fiind acele elemente care sunt
necesare având în vedere natura drepturilor și obligațiilor părților ori despre care părțile au convenit expres că
sunt necesare și pe care totuși ele nu le-au stabilit în concret. Dacă aceste elemente pe care părțile nu le-au
stabilit în concret condiționează validitatea, atunci nu se pune problema suplinirii lor de către judecător, ci
sancțiunea va fi nulitatea înțelegerii părților care nu cuprinde aceste elemente. Aceasta este situația
elementelor esențiale ale contractului. În schimb, dacă elementele sunt necesare fără a condiționa validitatea,
art. 1182 le numește elemente secundare și îi permite judecătorului să suplinească lipsa înțelegerii părților cu
privire la ele printr-o decizie proprie.
Așadar, pe toate aceste temeiuri oricare dintre părți îi poate solicita instanței să stabilească termenul
până la care se poate îndeplini condiția ca beneficiarul promisiunii să dorească să încheie contractul promis.

G. Remediile pentru neexecutarea obligației decurgând din promisiune

Dacă după ce beneficiarul își manifestă în termen dorința de a încheia contractul promis, promitentul
refuză să exprime consimțământul necesar pentru încheierea contractului, atunci beneficiarul are la dispoziție
unul dintre următoarele 3 remedii:
Rezoluțiunea promisiunii unilaterale. Rezoluțiunea i-ar aduce un beneficiu beneficiarului în situația în
care contractul de promisiune unilaterală a fost sinalagmatic. În acest caz, acesta ar desființa retroactiv efectele
acestui contract, inclusiv obligația sa de a plăti un preț al indisponibilizării sau orice altă obligație și-a asumat în
schimbul obligației asumate de promitent.
Să solicite despăgubiri pentru neexecutarea voluntară a obligației de către promitent. Despăgubirile
nu sunt simplu de calculat, însă ceea ce este cert este că ele nu sunt egale cu valoarea bunului, pentru că din
cauza faptului că promitentul nu vrea să încheie contractul promis, beneficiarul pierde posibilitatea de a fi titular
al dreptului cu privire la bun, dar pierde și obligația de plăti prețul pentru acest bun și, până la proba contrară,
bunul este echivalentul prețului. Așadar, situația patrimonială a beneficiarului nu este în mod evident schimbată
în urma neexecutării voluntare a obligației de către promitent. Astfel, până la proba contrară, prejudiciul
beneficiarului este egal cu zero. Din acest motiv, foarte adesea remediul daunelor interese nu este satisfăcător
pentru beneficiar.
Aceste două remedii se prescriu în termenul general de 3 ani, care începe să curgă de la data la care
obligația promitentului a devenit scadentă ori de la data la care prejudiciul cauzat de neexecutare a fost
cunoscut de către creditor.
Executarea silită în natură.Acest remediu comportă mai multe particularități.
Mai întâi, această executare silită în natură presupune substituirea consimțământului promitentului prin
hotărârea instanței de judecată. Conform art. 1279, alin. (3) C.civ., cu aplicație în art. 1669, alin. (1) C.civ.,
beneficiarul poate pretinde instanței de judecată ca prin hotărârea pe care o va pronunța să substituie
consimțământul promitentului la încheierea contractului promis.
Termenul de prescripție în care se poate solicita acest remediu este de 6 luni de la data la care contractul
trebuia încheiat, potrivit art. 1669, alin. (2) C.civ.. În cazul unei promisiuni unilaterale de a vinde, contractul
trebuia încheiat la data la care beneficiarul a declarat că dorește să cumpere.

12
 Pentru că față de opoziția promitentului de a încheia contractul promis aceasta este singura fomă prin
care beneficiarul poate avea acces la bun în natura sa, dacă după ce trec 6 luni de la data la care expiră termenul
prevăzut în promisiune nu s-a cerut notarea în Cartea Funciară a unei acțiuni având ca obiect substituirea
contractului printr-o hotărâre judecătorească, registratorul de carte funciară radiază din oficiu notarea
promisiunii din CF. Aceasta este una dintre foarte puținele situații în care registratorul de CF acționează din
oficiu. Acesta, din oficiu, înlătură prin radiere notarea promisiunii din CF atunci când potrivit celorlalte fapte
juridice pentru care s-a solicitat notarea rezultă că aceasta nu mai poate conduce la înstrăinarea bunului în
natura sa către beneficiar. Dacă de când au trecut 6 luni de când nu mai putea fi îndeplinită condiția suspensivă
ce afecta promisiunea nu s-a cerut pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de consimțământ rezultă că nu se
mai poate încheia contractul de înstrăinare care a făcut obiectul promisiunii respective. De aceea, promisiunea
se radiază din oficiu astfel încât încetează opozabilitatea inalienabilității care decurge din promisiunea
unilaterală, ceea ce face ca dacă în mod excepțional, prescripția de 6 luni a suferit o suspendare, întrerupere
care să facă ca acțiunea să poată fi introdusă și după ce promisiunea a fost radiată, atunci pe durata procesului
creditorul reclamant nu mai e protejat printr-o inalienabilitate opozabilă terților care nu au cunoscut efectiv
inalienabilitatea pe calea notării sale în CF. Dacă s-ar cere renotarea în CF a inalienabilității sau al oricărui efect
al promisiunii pentru care s-a împlinit termenul de radiere din oficiu, acțiunea ar fi respinsă pentru a nu deregla
circuitul juridic pentru o vreme îndelungată.
În legătură cu această acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract, în
doctrină apare o contradicție în ceea ce privește admisibilitatea unei asemenea acțiuni dacă promisiunea s-a
încheiat prin înscris sub semnătură privată, iar legea cere pentru contractul promis forma autentică. Controversa
se întemeia pe aspectul că atât art. 1279, alin. (3), cât și art. 1669, alin. (1) prevăd că hotărârea care substituie
consimțământul poate fi obținută numai dacă toate celelalte condiții de validitate ale contractului promis sunt
îndeplinite, în afară de consimțământul reclamantului, care, prin ipoteză această cerință este îndeplinită, de
vreme ce reclamantul cere pronunțarea hotărârii. Unii autori susțineau că cerința formei autentice nu este
îndeplinită dacă promisiunea s-a încheiat printr-un înscris sub semnătură privată. Controversa a fost oprită
printr-o hotărâre a ICCJ, hotărârea 23/2017, pronunțată pentru interpretarea unor probleme de drept, în care
ICCJ a reținut că indiferent de forma promisiunii, pe temeiul ei se poate solicita pronunțarea unei hotărâri
judecătorești care să țină loc unui contract supus de lege formei autentice ad validitatem, deoarece hotărârea
judecătorească însăși este echivalentă din punct de vedere al efectelor juridice cu un act autentic. Acest lucru
reiese și din faptul că pe temeiul ei, ca și pe temeiul unui contract încheiat în formă autentică, s-ar putea cere
înscrierea in cartea funciară a noului proprietar sau a noului titular al dreptului tabular dobândit prin contractul
subatituit prin hotărârea judecătorească. Acest lucru rezultă expres din art. 888 C.civ. De asemnea, după cum
se precizează în NCPC, hotărârea judecătorească are forța probantă a unui act autentic.
Așadar, din punctul de vedere al efectelor relevante, hotărârea judecătorească poate suplini și lipsa
consimțământului în forma autentică a promitentului, întrucât are ea însăși caracter autentic din perspectiva
efectelor pe care le produce și care, în cazul acesta, sunt efectele contractului promis.
De asemenea, o altă chestiune de menționat în ceea ce privește acest remediu este că pentru ca acțiunea
în pronunțarea unei hotărâri care să substituie consimțământul să fie admisă este necesar ca reclamantul să-și
fi îndeplinit propriile obligații asumate prin promisiune, de regulă plata prețului indisponibilizării, obligație care
de regulă este scadentă înainte de obligația de a încheia contractul promis. Așadar, printr-o aplicare clasică a
principiului excepției de neexecutare, dacă reclamantul nu și-a îndeplinit propriile sale obligații, atunci atunci
13
acțiunea având ca obiect pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract va fi respinsă. În schimb, dacă el și
le-a îndeplinit, poate obține o asemenea hotărâre.
În cazul în care unele dintre condițiile de valabilitate ale contractului promis presupun anumite
formalități (de exemplu, efectuarea cadastrului, înregistrarea pe rolul fiscal a imobilului care face obiectul
vânzării promise, emiterea unui certificat de performanță energetică a locuinței care face obiectul vânzării
promise, exercitarea unor drepturi de preempțiune supuse unor formalități specifice), formalitățile în cauză
trebuie să fie deja îndeplinite la data pronunțării hotărârii, întrucât textele cer ca hotărârea să fie pronunțată
numai dacă toate condițiile de validitate a contractului sunt îndeplinite. Dacă la data începerii procesului
formalitățile nu erau îndeplinite, atunci, pentru îndeplinirea lor, instanța trebuie ca în cursul cercetării
procesului, în faza administrării probelor, să realizeze prin mecanisme procesuale aceste formalități, lucru care
rezultă din hotărârea ICCJ 24/2016 privind interpretarea și aplicarea art. 5 din Legea 17/2014 privind vânzarea
terenurilor agricole situate în extravilan. Acolo era vorba despre efectuarea în cursul procesului a formalităților
necesare pentru exercitarea dreptului de preempțiune prevăzut de această lege. Instanța supremă a reținut că
aceste formalități pot fi realizate de către instanță prin mijloace procesuale în cursul procesului înaintea
pronunțării hotărârii care i s-a cerut.
Aceste mijloace procesuale deschid o dezbatere foarte amplă. Bănuim că pentru cadastru e necesară
administrarea unei expertize cadastrale și apoi, pe baza raportului de expertiză astfel obținut să se facă
înregistrarea la CF de către persoana interesată sub supravegherea instanței, în speță de către reclamant în
numele și pe seama pârâtului care figurează ca proprietar în CF. Apoi, pentru certificatul de performanță
energetică tot expertiza poate să conducă a obținerea unui asemenea certificat. Pentru exercitarea dreptului de
preempțiune instanța trebuie să se antreneze într-o comunicare cu terții, cu primăria, cu structura Ministrerului
Agriculturii și Dezvoltării Rurale, eventual chiar cu terții preemptori pentru a verifica dacă aceștia au avut
posibilitatea să își exercite dreptul de preempțiune.
Acest aspect duce la prelungirea procesului, dar numai în felul acesta se poate asigura respectarea
condițiilor de validitate prevăzute de lege în considerarea naturii unor bunuri speciale.
Este foarte controversat dacă se poate solicita pronunțarea unei hotărâri care ține loc de vânzare când
bunul nu se află în patrimoniul promitentului. În acest caz, spre deosebire de problemele precedente, nu există
o jurisprudență obligatorie și cum art. 1683 prevede faptul că vânzarea lucrului altuia este valabilă, considerăm
că se poate face această solicitare. Contraargumentele se bazează pe RIL 12/2015, conform căruia atât potrivit
VCC, cât și NCC, dacă promisiunea este consimțită doar de către unul de coproprietari și privește vânzarea
întregului bun, atunci pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să substituie consimțământul promitentului
este inadmisibilă, pentru că instanța ar trebui să introducă forțat în proces ceilalți coproprietari, caz în care
hotărârea instanței ar fi opozabilă mai larg decât contractul de vânzare. ICCJ nu a citat și art. 1683, ceea ce ne
face să ajungem la concluzia că nu l-a analizat, deci hotărârea nu ar trebui extinsă la alte ipoteze din afara ei.
Dacă bunul aparține mai multor persoane, atunci art. 1279, alin. (3) și art. 1669, alin. (1) se aplică în
corelație cu art. 1683, alin (5), care face vorbire despre consecințele înstrăinării bunului întreg de către unul
dintre coproprietari. Dacă unul dintre coproprietari înstrăinează singur bunul, fără consimțământul celorlalți,
conform art. 1683, alin. (5), el are obligația să îi asigure cumpărătorului transferul întregului bun, dar ca să îi
asigure transferul întregului bun, trebuie să obțină consimțământul celorlalți coproprietari, pentru că fără să
obțină acel consimțământ, actul de dispoziție încheiat în legătură cu bunul care nu respectă regula unanimității
este inopozabil coproprietarilor care nu l-au consimțit. Deci, vânzarea bunului de către unul dintre coproprietari
14
nu produce niciun efect asupra coproprietarilor care nu au consimțit vânzarea. Ei vor rămâne titulari asupra
cotelor-părți pe care le aveau și înainte de vânzare, nu suportă, deci, niciun prejudiciu. Dacă nu reușește să
transfere întregul bun, vânzătorul va răspunde pentru neîndeplinirea obligației de a transfera întregul bun și îi
revine cumpărătorului un drept de opțiune dacă să păstreze sau nu actul pentru cota-parte a vânzătorului. Dacă
cumpărătorul se mulțumește doar cu cota-parte a vânzătorului, atunci va avea dreptul la o reducere a prestației
proporțională cu cotele-părți care nu i-au fost transmise, altfel, dacă va dori să opteze pentru rezoluțiunea
contractului, va avea acces restituirea întregului preț și daune interese. Daune interese poate să ceară oricum
pentru prejudiciul suferit prin neexecutarea obligației de a transfera întregul bun. Aceasta înseamnă că
contractul este valabil și eficace și generează obligația vânzătorului de a transfera întregul bun.
Același lucru se întâmplă și în cazul în care se substituie consimțământul prin hotărâre judecătorească.
Se va substitui un contract de înstrăinare consimțit doar de unul dintre coproprietari în legătură cu întregul bun,
cu consecința că acel coproprietar va răspunde față de cumpărător dacă nu obține și consimțământul celorlalți
coproprietari necesar transferului întregului bun către acesta.
Care sunt mijloacele de apărare ale beneficiarului promisiunii de vânzare în cazul în care promitentul nu
numai că refuză încheierea contractului de vânzare promis, dar a și înstrăinat bunul care urma să facă obiectul
contractului promis către un terț?
Promitentul a încălcat inamlienabilitatea convențională subînțeleasă în contractul de promisiune în
legătură cu respectivul bun, iar remediile pentru încălcarea acestei inalienabilități sunt prevăzute mutatis
mutandis (pentru că textul se referă la înstrăinător și dobânditor, iar nu la promitent și beneficiar) în art. 629
C.civ.. De acolo rezultă că înstrăinarea bunului reprezintă o încălcare a obligației promitentului de a nu înstrăina,
obligație care are caracter esențial, astfel încât beneficiarul poate solicita rezoluțiunea contractului de
promisiune pentru a sancționa această încălare. Dacă alege să nu solicite desființarea contractului, ci să se
prevaleze de efectele sale, inclusiv de inalienabilitate, pe temeiul ei beneficiarul poate cere anularea
contractului de înstrăinare încheiat de promitent cu terțul căriua inalianabilitatea îi era opozabilă. În materie
imobiliară, inalienabilitatea poate fi făcută opozabilă oricărui terț prin notare în cartea funciară.
Așadar, dacă contractul de înstrăinare s-a încheiat cu terțul în perioada în care inalienabilitatea sau
promisiunea erau notate în cartea funciară pe temeiul art. 906, se prezumă că terțul trebuia să o cunoască, ceea
ce justifică anularea contractului pe care el l-a încălcat. Din acest punct de vedere, anularea contractului încheiat
cu încălcarea inalienabilității este o aplicare a regulilor generale în materia executării silite a obligației de a nu
face. O obligație de a nu face nu se execută voluntar atunci când debitorul face ceea ce trebuie să nu facă. Forma
de executare silită a acestei obligații este înlăturarea a ceea ce debitorul a făcut cu încălcarea obligației de a nu
face. Pentru ca terțul să suporte această sancțiune este necesar ca acesta să fi fost parte la ilicit, adică să îi fi
fost opozabilă inalienabilitatea pe care a încălcat-o. Dacă contractul a fost încheiat când inalienabilitatea era
notată, atunci se prezumă că orice terț ar fi trebuit să o cunoască și că inalienabilitatea decurgând din
promisiunea notată îi era opozabilă oricărui terț. Dacă la data încheierii contractului, inalienabilitatea nu a fost
notată, (fie pentru că drepturile în legătură cu care s-a instituit inalienabilitatea nu erau imobiliare, fie pentru
că în promisiune nu se prevedea un termen, fie pentru că beneficiarul a omis notarea, fie pentru că deși notarea
s-a făcut, ea a fost ulterior radiată) inalienabilitatea nu e opozabilă decât acelor terți despre care beneficiarul
reușește să demonstreze că au cunoscut efectiv promisiunea sau inalienabilitatea care decurge din ea, la data
la care au încheiat contractul prin care s-a încălcat inalienabilitatea.

15
 Dacă prin notare sau cunoașterea efectivă, inalienabilitatea a fost opozabilă terțului la data încheierii
contractului cu promitentul, atunci beneficiarul poate obține anularea acestui contract, cu efectul întoarcerii
dreptului transmis terțului în patrimoniul promitentului, astfel încât acesta să poată trasmite acest drept către
beneficiar pe temeniul contractului promis, fie că promitentul încheie voluntar un asemenea contract, fie că
manifestarea sa de voință este substituită prin hotărâre judecătorească.
Pe când termenul de prescripție al acțiunii în anulare este termenul general de 3 ani de la data la care
beneficiarul ar fi putut cunoaște existența contractului a cărui anulare o cere, termenul de prescripție al
pronunțării hotărârii care ține loc de contract și care să îi permită beneficiarului să aibă acces la bun este de 6
luni. De aceea, cele două acțiuni ar trebui introduse deodată sau să se introducă mai întâi acțiunea în
pronunțarea hotărârii care ține loc de contract și apoi acțiunea în anulare, timp în care prima acțiune se
suspendă.

II. PROMISIUNEA SINALAGMATICĂ DE VÂNZARE

Promisiunea sinalagmatică de vânzare este contractul prin care cele două părți, numite promitent-
vânzător și promitent-cumpărător se obligă reciproc ca, printr-un contract încheiat în viitor, să vândă și,
respectiv, să cumpere un anumit bun pentru un preț determinat sau determinabil.
Sediul materiei este același ca cel pentru promisiunea unilaterală, art. 1279 civ., pentru dreptul comun
și art. 1669 civ., pentru dreptul special aplicabil vânzării.
Spre deosebire de promisiunea unilaterală, care este numai uneori un contract sinalagmatic,
promisiunea sinalagmatică de vânzare este întotdeauna un contract sinalagmatic. Ambele părți se obligă
reciproc să încheie contractul promis.
Obligațiile decurgând din promisiunea sinalagmatică sunt similare în parte cu obligația specifică
promisiunii unilaterale de vânzare, adică au ca obiect încheierea vânzării în viitor, deci exprimarea unui nou
consimțământ pentru încheierea contractului de vânzare în viitor. Aceste obligații sunt obligații de a face.
Pentru că atât promitentul-vânzător, cât și promitentul-cumpărător se obligă la încheierea contractului
promis, niciunul dintre ei nu poate afecta printr-o condiție pur potestativă executarea acestei obligații, deoarece
în acest caz promisiunea ar fi nulă. În acest sens există o diferență între obligațiile decurgând din promisiunea
sinalagmatică de vânzare și obligația tipică promisiunii unilaterale de vânzare. Cu toate acestea, si promisiunea
sinalagmatică comportă, prin natura ei, o modalitate suspensivă, fie un termen, fie o condiție. Părțile convin să
cumpere, respectiv să vândă în viitor un anumit bun pentru un anumit preț, deci ele sunt de acord să se producă
vânzarea și totuși ele încheie ceva mai puțin decât aceasta. Acest lucru se întâmplă pentru că deși ambele părți
doresc să încheie vânzarea, ele nu pot să facă acest lucru fie din punct de vedere juridic, fie al oportunității.
Exemplu de obstacol juridic: Există încă în prezent imobile neînscrise în CF, iar de aceea, deși cele două
părți se pun de acord cu privire la toate condițiile vânzării, nu se va putea încheia contractul câtă vreme nu este
cadastrat imobilul. De aceea, prin promisiune, părțile se vor înțelege să încheie contractul după cadastrare și
implicit ca vânzătorul să înscrie imobilul în CF.
Exemplu de obstacol de oportunitate: Se poate încheia un contract de vânzare și dacă debitorul nu poate
plăti prețul în momentul încheierii contractului, însă e incomfortabil pentru ambele părți să se întâmple acest
lucru. De aceea, părțile care s-au înțeles să încheie un contract de vânzare asupra unui apartament pentru care

16
cumpărătorul dorește să obțină un credit, acestea vor încheia o promisiune până în momentul în care debitorul
va obține un credit.
Dacă înlăturarea obstacolului care împiedică părțile să încheie contractul promis nu e sigură, modalitatea
suspensivă este condiția, altfel, dacă înlăturarea obstacolului care împiedică părțile să încheie contractul promis
fie e sigură, fie face obiectul unei obligații exprese sau subînțelese prevăzută în contractul părților, atunci
modalitatea suspensivă care afectează obligația de a încheia contractul promis este acea a termenului.
Ca și în cazul promisiunii unilaterale, sub aspectul conținutului promisiunea sinalagmatică trebuie să
conțină toate elementele esențiale ale vânzării: cel puțin bunul vândut și prețul. Din punctul de vedere al
condițiilor de validitate a contractului de promisiune sinalagmatică, aceasta este o aplicație a cerinței obiectului
determinat sau cel puțin determinabil. În absența descrierii complete a vânzării promise în contractul de
promisiune de vânzare, promisiunea este nulă pentru lipsa unui obiect determinat sau cel puțin determinabil,
potrivit art. 1226 și art. 1225. În schimb, dacă legea prevede o cerință de formă derogatorie de la principiul
consensualismului pentru vânzarea promisă, ca și în cazul promisiunii unilaterale, această cerință de formă nu
se aplică și promisiunii sinalagmatice, astfel încât aceasta rămâne supusă principiului consensualismului.
Ca și promisiunea unilaterală de vânzare și spre deosebire de promisiunea de cumpărare, promisiunea
sinalagmatică antrenează inalienabilitatea subînțeleasă a bunului care face obiectul vânzării promise, conform
art. 627, alin. (4), corelat cu art. 60 indice 1 LPA. Inalienabilitatea poate fi făzută opozabilă terților în aceleași
mod și cu acceași limitare ca promisiunea unilaterală. Adică în mod necesar promisiunea sinalagmatică trebuie
să conțină un termen, care de aceată dată este termen proprio sensu, adică termen ca modalitate, pentru ca
notarea în CF să fie admisă. Dacă se admite notarea în CF, ea va fi radiată din oficiu la împlinirea unui termen de
6 luni de la data la care contractul promis ar fi trebuit încheiat, potrivit termenului prevăzut în promisiune.
Dacă părțile nu au prevăzut un termen se va face apel la art. 1415, alin. (2), aplicat de data aceasta
proprio sensu, pentru că promisiunea sinalagmatică de vânzare presupune un termen ca modalitate.
Remediul pentru neexecutarea obligațiilor asumate de către fiecare dintre promitenți este același ca la
promisiunea unilaterală de vânzare. Termenul de prescripție atunci când se tinde la executarea în natură prin
substituirea consimțământului uneia dintre părți prin hotărârea instanței este de 6 luni de la data la care
contractul trebuia încheiat.
Înscrierea propriu-zisă în CF vizează drepturi tabulare, înscrierea provizorie vizează drepturi tabulare
afectate de modalități, iar notarea vizează alte acte ce conțin, printre altele, obligații referitoare la drepturile
tabulare.
Clauza anticipatorie este acea clauză dintr-o promisiune de contractare prin care se declară nașterea și
exigibilitatea pe temeiul promisiunii a unei obligații care ar trebui să decurgă în temeiul contractului promis (art.
1670 – sumele plătite pe temeiul promisiunii sunt prezumate a fi datorate pe temeiul contractului promis).

III. PACTUL DE OPȚIUNE PRIVIND CONTRACTUL DE VÂNZARE

Pactul de opțiune reprezintă contractul prin care o parte numită promitent-vânzător vinde un anumit
bun pentru un anumit preț sub condiția ca cealaltă parte numită beneficiar să dorească să cumpere bunul la
acel preț.
Observăm diferența fundamentală dintre promisiunea unilaterală de vânzare și pactul de opțiune. La
promisiunea unilaterală promitentul-vânzător se obligă să vândă sub condiția ca beneficiarul să dorească să

17
cumpere. Aici, promitentul vinde. Consimțământul său la vânzarea ce face obiectul pactului este, deci, unul
actual. Cu toate acestea, această vânzare nu este formată pe deplin, deoarece consimțământul la vânzare al
promitentului nu s-a întâlnit încă cu acceptarea vânzării de către beneficiar. Astfel, prin pactul de opțiune,
beneficiarul se rezumă a accepta din partea promitentului să fie menținută la dispoziția sa o ofertă irevocabilă
de vânzare. De aceea, pactul de opțiune pentru încheierea unui contract de vânzare este el însuși un contract,
iar unul dintre efectele acestui contract este irevocabilitatea ofertei de vânzare pe care promitentul o menține
la dispoziția beneficiarului, urmând ca pe durata acestei irevocabilități, beneficiarul să își exprime
consimțământul la vânzarea ce face obiectul pactului. În cazul în care beneficiarul nu își exprimă consimțământul
până la sfârșitul respectivei durate de irevocabilitate a ofertei, contractul de vânzare nu se va mai încheia,
întrucât oferta nu s-a întâlnit cu acceptarea din partea beneficiarului. Această chestiune ne este cunoscută din
toria generală a contractului, unde există o dispoziție dedicată pactului de opțiune pentru încheierea oricărui
contract și anume art. 1278.
Față de dispozițiile art. 1278, care se referă la pactul de opțiune pentru încheierea oricărui contract,
există dispoziții speciale în materia vânzării, și anume dispozițiile art. 1668, precum și o referire la pactul de
opțiune pentru încheierea unui contract de înstrăinare, în materia publicității funciare, respectiv art. 902, alin.
(2), pct. 12 și art. 906, alin. (4).
Când vorbim despre un pact de opțiune pentru încheierea unui contract de vânzare, avem în vedere în
calitatea de contract special al unui asemenea pact, numai situația în care promitentul-vânzător consimte
definitiv la vânzare, beneficiarului pactului lăsându-i-se la dispoziție un pact de opțiune cu privire la încheierea
contractului. În situația inversă, în care promitentul-cumpărător consimte definitiv la vânzare, iar prin efectul
pactului păstrează o ofertă de cumpărare la dispoziția beneficiarului pentru un anumit timp în care acesta să se
gândească dacă va dori să vândă sau nu bunul. Deși obiectul pactului este o vânzare, totuși contractul astfel
încheiat nu reprezintă un pact de opțiune pentru încheierea unui contract de vânzare. În această situație, este
aplicabil art. 1278, care se referă la pactul de opțiune în general, pentru încheierea oricărui contract, dar nu sunt
aplicabile dispozițiile art. 1668, care se referă la pactul de opțiune pentru încheierea unui contract de vânzare
cu promitent-vânzător, iar nu și la cel cu promitent-cumpărător.
Diferența între cele două pacte e că pactul de opțiune la vânzare consimțită de prmitentul-vânzător
generază o inalienabilitate a bunului ce face obiectul vânzării pe toată durata existenței dreptului de opțiune al
beneficiarului, pe când pactul de opțiune la încheierea unui contract de vânzare cu promitent-cumpărător nu
generează o asemenea inalienabilitate. Beneficiarul promisiunii, care nu s-a hotărât dacă să vândă sau nu și care
are la dispoziție o ofertă de cumpărare este liber să înstrăineze bunul către un terț, nu datorează acceptarea
acelei oferte de cumpărare, și dacă procedează astfel (de exemplu, vinde unui terț bunul, constituie
dezmembrăminte asupra acelui bun, alterează conținutul juridic sau economic al ofertei inclusă în pactul de
opțiune) se consideră că prin atitudinea sa renunță la dreptul de a accepta oferta și, prin urmare, aceasta este
caducă prin refuz. Refuzul este, de fapt, o renunțare a dreptului de acceptare a unei oferte.
Art. 1669 nu vorbește despre alterarea conținutului juridic sau economic al contractului, ci se referă la o
situație similară, și anume o conduită din partea beneficiarului unei oferte unilaterale de cumpărare care
însrăinează sau constituie un drept real asupra bunului, dar este o aplicație al aceluiași principiu. Pentru a explica
ideea de conținut juridic sau economic al contractului ne imaginăm că într-o ofertă de cumpărare, eu mă ofer
să cumpăr un bun al dumneavoastră pentru un anumit preț. Când fac această ofertă și, eventual, dumneavoastră
o acceptați, astfel încât să existe un pact de opțiune între noi, eu am în vedere bunul dumneavoastră așa cum
18
știu eu că este el la data la care vă fac oferta. De altfel, este la fel și în materia formării progresive a
consimțământului între absenți. Când se face o ofertă, se are în vedere starea bunului din punct de vedere juridic
și economic de la data la care se emite oferta. Orice ofertă este presupusă a fi făcută ținându-se seama de
situația juridică și materială a bunului de la data emiterii ofertei. Dacă destinatarul ofertei alterează în orice mod
substanțial situația juridică sau materială a bunului, oferta devine caducă, iar conduita lui se consideră un refuz
al ofertei, pentru motivul că prin acțiunea sa, face imposibilă acceptarea în viitor a ofertei, întrucât îi shimbă
obiectul.

Spre deosebire de promisiunea unilaterală de vânzare, care naște în principal un drept de creanță afectat
de o condiție pur potestativă din partea creditorului de a dori contractul promis, pactul de opțiune dă naștere
unui drept de opțiune, dreptul de opțiune al beneficiarului de a accepta sau nu oferta pe care promitentul o
menține la dispoziția sa pentru o anumită durată în temeiul pactului de opțiune. Acest drept îi permite
beneficiarului ca, prin manifestarea sa unilaterală de voință, acceptarea ofertei în termen, să creeze o situație
juridică nouă ce afectează și o altă persoană, adică să formeze contracul de vânzare prin care promitentul-
vânzător să devină vânzător, iar beneficiarul pactului să devină cumpărător. Dreptul care are ca obiect
prerogativa titularului ca prin manifestarea unilaterală de voină să creeze, modifice sau stingă o situație juridică
care să afecteze o altă persoană se numește drept potestativ. Astfel, dreptul beneficiarului pactului de opțiune
la încheierea unei vânzări de a accepta oferta este unul potestativ. El îi permite beneficiarului să formeze
contractul ce face obiectul pactului de opțiune prin manifestarea sa unilaterală de voință.
Din această construcție rezultă cerințele de valabilitate și cerințele privind cesiunea pactului de opțiune.
Cu privire la cerințele de valabilitate, pentru ca pactul de opțiune având ca obiect un contract de vânzare
să aibă un obiect determinat sau cel puțin determinabil, este nevoie ca în pact să fie incluse toate trăsăturile ce
definesc bunul vândut și prețul la care se va obliga cumpărătorul dacă acceptă oferta ce îi este făcută prin pact.
Bunul și prețul trebuie să fie cel puțin determinabile. În cazul în care nu sunt, pactul de opțiune însuși nu are un
obiect determinabil și consecința este aceea a nulității sale absolute pentru lipsa obiectului determinabil,
conform art. 1225.
Sub aspectul formei, e o diferență substanțială față de promisiunile de vânzare. În cazul promisiunilor de
vânzare, manifestarea de voință pentru încheierea contractului de promisiune care are caracter bilateral e
distinctă de manifestarea de voință pentru încheierea contractului de vânzare promis, care are și el caracter
bilateral. Dacă legea impune o cerință de formă pentru validitatea contractului promis, acea cerință de formă
rămasă de strictă interpretare pentru că derogă de la principiul consensualismului nu se va aplica promisiunii,
care rămâne, în principiu, un contract consensual. De aceea, nu este nevoie ca cerința impusă de lege pentru
formarea valabilă a contractului promis să fie respectată în vederea formării valabile a promisiunii. În cazul
pactului de opțiune, consimțământul promitentului-vânzător la pact include oferta lui irevocabilă de vânzare,
deci include consimțământul său la vânzare. Așa încât dacă legea impune o anumită cerință de formă pentru
validitatea vânzării, acea cerință de formă se va aplica atât ofertei, cât și acceptării vânzării și, deci,
consimțământul la pact exprimat de promitent este ținut să respecte aceeași cerință de formă. De aceea, pactul
de opțiune este supus cerințelor de formă prevăzute de lege pentru formara valabilă a contractului ce face
obiectul pactului. Mai mult, deoarece actul unilateral de voință prin care se exercită dreptul de opțiune al
beneficiarului reprezintă acceptarea oefertei incluse în pact de către beneficiar, el are natura manifestării de
voință care concură la formarea valabilă a contractului ce face obiectul pactului. Cum legea impune o cerință de
19
formă pentru contractul ce face obiectul pactului, această cerință de formă se va aplica și modului de exercitare
a dreptului de opțiiune. Beneficiarul își excită valabil dreptul de opțiune numai în forma cerută de lege pentru
încheierea valabilă a contractului ce face obiectul pactului.
În cazul în care beneficiarul consimte la contractul care face obiectul pactului, dar nu în forma cerută de
lege pentru încheierea valabilă a acelui contract, din manifestarea de voință a beneficiarului rezultă obligarea
lui de către promitent de a consimți în viitor pentru încheierea contratului ce face obiectul pactului în forma
prevăzută pentru contract. Așadar, în această situație promitentul îl poate obliga să exprime consimțământul în
foma cerută de lege, eventual chiar sub forma executării lisite în natură a obligației de a consimți prin hotărâre
de suplinire a consimțământului, dacă atunci când a fost dat, acesta nu s-a dat în foma cerută de lege pentru
validitatea vânzării ce a făcut obiectul pactului. Termenul de prescripție de 6 luni începe să curgă de la data
consmițământului.
Dreptul de opțiune al beneficiarului este un drept potestativ, care, prin natura lui, implică un termen de
decădere. Orice manifestare de voință poate să genereze situații juridice care îi afectează pe terți numai dacă
terții au consimțit ca acea manifestare de voință să producă efecte într-un anumit termen. Dacă nu s-a stabilit
o limită pentru manifestarea de voință respectivă, terțul nu ar putea accepta modificarea situației sale juridice
fără o voință expresă în acest sens din partea sa, deoarece am fi în situația unei servituți personale în ceea ce îl
privește pe terț, s-ar lăsa la latitudinea titularului pentru o perioadă nedefinită de timp, ceea ce ar presupune
oo îngrădire nedefinită în libertatea terțului.
Pentru acest motiv se consideră că drepturile de decădere contractuale implică mereu un termen, iar
părține nu l-au convenit în mod expres, oricare dintre acestea poate solicita instanței de judecată să stabilească
potrivit îmrprejurărilor de la încheierea pactului de opțiune termenul în care dreptul de opțiune al beneficiarului
se poate exercita, conform art. 110 indice 2 LPA. Cât timp pactul de opțiune nu include un termen, ca și în cazul
promisunii unilaterale de vânzare, cererea care ar tinde la notarea în CF a unui pact de opțiune ar urma să fie
respinsă. Această cerere este admisă numai dacă fie prin contract, fie printr-un act adițional ulterior, fie printr-
o hotărâre judecătorească ulterioară a fost stabilit termenul în care poate fi exercitat dreptul de opțiune al
beneficiarului pactului. Termenul fixează și întinderea maximă a inalienabilității bunului ce decurge din pact.
Dacă beneficiarul optează în forma cerută de lege pentru încheierea contractului ce face obiectul pactului în
acel termen, prin aceasta contractul este format, consimțământul promitentului la acel contract s-a dat deja
prin consimțământul la pact, deci beneficiarul poate, pe baza voinței sale să își înscrie în CF dreptul tabular în
calitate de titular. Dacă termenul prevăzut în pact expiră fără ca beneficiarul să solicite înscrierea dreptului său
tabular, atunci pactul de opțiune se radiază din oficiu, fară să se mai aștepte trecerea celor 6 luni de la expirarea
termenului prevăzut în pact.
Aceasta este o diferență față de promisiuni, care se explică prin natura dreptului protejat prin
inalienabilitate. În cazul promisiunilor, opțiunea beneficiarului nu este suficientă pentru formarea contractului
promis, e nevoie de o conduită ulterioară a promitentului și dacă acea conduită ulterioară nu e furnizată
voluntar, e nevoie și de o acțiune prin care să se obțină silit respectiva conduită, iar acțiunea e supusă unui
termen de prescripție de 6 luni. Deci, pentru promisiuni se explică de ce între expirarea timpului în care se putea
manifesta eficace voința beneficiarului prin radiere, trebuie să curgă cel puțin 6 luni pentru că, în acel interval,
în principiu, beneficiarul își poate exercita voluntar sau silit dreptul de a încheia contractul cu privire la bun în
natura lui, care e protejat prin inalienabilitatea instituită de art. 60 indice 1 LPA.

20
 În cazul pactului de opțiune, inalienabilitatea este instituită chiar prin cod, prin art. 1668, dar ea nu
protejează dreptul beneficiarului de a deveni titularul bunului în natura lui decât pe durata termenului de
decădere instituit prin opțiune. La expirarea acestui termen pactul se radiază, însă până la expirarea acestui
termen niciodată nu e nevoie de vreo acțiune din partea beneficiarului pentru a deveni titularul dreptului ce
face obiectul contractului promis, ci este suficient ca el să declare în forma cerută de lege (dacă este cazul) că
dorește să încheie contractul promis și devine titular al acestui drept, putând să îl înscrie în CF. Dacă nu s-a
folosit de termenul respectiv, toate efectele pactului de opțiune vor fi supuse radierii din oficiu.

IV. DREPTUL DE PREEMPȚIUNE

Dreptul de preempțiune este o manifestare a formării progresive a consimțământului la încheierea
contractului de vânzare. În situația în care o parte consimte să își limiteze libertatea de a încheia un asemenea
contract cu privire la un bun, de regulă al său, convenind cu o altă parte să îi acorde preferința la cumpărarea
acelui bun, discutăm despre preempțiunea convențională (se mai numește în doctrină pact de preferință).
Despre dreptul convențional de preferință, adică dreptul de a fi preferat la cumpărarea unui bun care
rezultă din convenții se poate spune că este un aspect al formării progresive a contractului. Din definiția
dreptului de preempțiune remarcăm că acesta reprezintă o formă incipientă și lentă a formării progresive a
consimțământului.
În alte situații, dreptul de preempțiune nu rezultă din convenție, ci dreptul unei persoane de a fi preferată
la cumpărarea unor anumite bunuri rezultă în temeiul unor dispoziții legale specifice exprese, dispoziții legale
instituite în considerentul unor interese de natură publică, dar care uneori se realizează prin protecția
intereselor unor titulari privați, titulari ai bunurilor dintr-o anumită categorie pe care legiuitorul i-ar prefera față
de alte persoane.
Avem de a face cu două categorii de drepturi de preempțiune:
- drepturi de preempțiune de natură convențională
- drepturi de preempțiune de natură legală
Acestor două categorii de drepturi de preempțiune li se aplică art. 1730-1740, care se referă la dreptul
comun al preempțiunii. Textele nu instituie un drept de preempțiune anume, nu stabilesc preemptori,
beneficiari ai acestei preferințe la cumpărare, ci au un rol diferit în funcție de natura legală sau contractuală a
promisiunii la care se aplică.
Dacă dreptul de preempțiune este instituit printr-o dispoziție legală specială, atunci art. 1730-1740 au
rol de drept comun față de acea dispoziție legală specială. Dacă dreptul de preempțiune e instituit printr-un
contract, așadar ca expresie a formării progresive a consimțământului printr-un pact de preferință, atunci
dispozițiile de la art. 1730-1740 au rolul de drept supletiv al acelui contract, și prin intermediul lor se poate
spune că pactul de preferință a devenit un contract numit.
Pentru că dispozițiile acestea sunt unele și aceleași și, în principiu, efectele pe care ele le generează sunt
asemenea și atunci când se aplică la preempțiuni legale, și atunci când se aplica la preempțiuni convenționale,
ele vor fi studiate împreună.

21
 Cel care dorește să încheie contractul cu un terț și care e ținut să respecte preempțiunea e numit
vânzător, iar cel ce trebuie să fie preferat în considerarea preempțiunii, beneficiarul preempțiunii va fi numit
preemptor.
Indiferent de natura dreptului, dreptul de preempțiune se poate exercita în 2 modalități:
1. Anterior contractului pe care cel ținut să respecte preempțiune dorește să îl încheie cu un terț
Cel ținut să respecte dreptul de preempțiune îi va face o ofertă de vânzare preemptorului, urmând ca
acesta să se pronunțe în legătură cu oferta respectivă într-un termen a cărui durată depinde de dreptul supus
preempțiunii. Dacă bunul supus preempțiunii este mobil, termenul în care preemptorul poate accepta oferta
este de 10 zile de când i-a fost comunicată aceasta, iar dacă bunul supus preempțiunii e imobil, termenul în care
preemptorul poate accepta oferta este de 30 de zile de când i-a fost comunicată aceasta. Dacă în aceste termene
preemptorul comunică acceptarea ofertei, dreptul de preempțiune e considerat exercitat, emitenul ofertei
devine vânzător prin acceptarea ofertei sale, iar preemptorul devine cumpărător. Dacă în termenele respective
oferta nu a fost acceptată, atunci contractul care i-a fost oferit preemptorului poate fi liber încheiat cu orice
terț, preemptorul fiind decăzut din dreptul său de preempțiune, dar doar în legătură cu acel contract. Aceasta
îmseamnă că preemptorul păstrează în patrmoniul său dreptul de preempțiune față de orice alt contract ce ar
putea fi încheiat de vânzător. În legătură cu acel contract e decăzut și bunul poate fi vândut liber către terțul
ales de vânzător.
Din dreptul comun al preempțiunii nu rezultă că bunul ar putea fi vândut în condiții mai favorabile
vânzătorului decât cele oferite preemptorului. De aici rezultă că preemptorul e decăzut strict din dreptul său de
preempțiune cu privire la contractul ce i-a fost oferit și, aceasta fiind o dispoziție de sancțiune, nu poate fi
dispusă prin analogie, potrivit art. 10. Orice alte contracte, inclusiv cele care ar putea fi privite ca fiind mai
nefavorabile decât cel oferit preemptorului trebuie supuse din nou exercitării dreptului să de preempțiune. Nu
se poate judeca a fortiori.
2. Ulterior contractului pe care cel ținut să respecte preempțiune dorește să îl încheie cu un terț
Dacă un contract nu a fost oferit preemptorului de către vânzător, acesta poate să încheie contractul cu
terțul ales în calitate de cumpărător în condițiile convenite cu acesta, însă contractul respectiv trebuie, conform
art. 1731, să fie afectat de condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune. Această condiție
suspensivă are o durată determinabilă care depinde de modalitatea de exercitare a posteriori a dreptului de
preempțiune, în sensul că din momentul încheierii contractului cu terțul pe care l-a ales în calitate de
cumpărător, vânzătorul e ținut să notifice acest contract și, precum și toate informațiile relevante pentru situația
juridică și materială a bunului către preemptor.
De la data la care a primit comunicarea, preemptorului îi curge un termen în care își poate exercita
dreptul de preempțiune cu privire la contractul deja încheiat de vânzător cu terțul ales de el. Notificarea trimisă
de către vânzător preemptorului are natura juridică a unei oferte de contract de vânzare, care are în principiu
același conținut ca și contractul încheiat cu terțul.
De la primirea ofertei curge un termen în care oferta este irevocabilă, care e de 10 zile la vânzările
purtând asupra unor bunuri mobile și, respectiv de 30 zile la vânzările are poartă asupra unor bunuri imobile.
Pentru ca acceptarea să fie eficace, ea trebuie să fie însoțită de plata de către preemptor în conturile
vânzătorului a întregii sume care constituie prețul vânzării. Așadar, exercitarea dreptului de preempțiune se face
printr-un act juridic real, însoțit de remiterea prețului vânzării. Dacă acceptarea are loc în termen cu respectarea
acestei cerințe, atunci prin acceptare, pe de o parte, condiția suspensivă ce afecta contractul dintre vânzător și
22
terțul pe care l-a ales este definitiv neîndeplinită, astfel încât acest contract se desființează retroactiv. În schimb,
tot prin acceptare, preemptorul formează un contract în principiu identic cu contractul încheiat între vânzător
și terțul ales, dar cu două deosebiri față de acela:
- dacă nu există și alți preemptori în rang preferabil, acest contract nu mai este afectat de condiție
suspensivă a neexercitării a dreptului de preempțiune în termenele de 10, respectiv 30 de zile
- termenele eventual consimțite terțului ales de vânzător pentru plata prețului nu vor profita
preemptorului, care prin ipoteză, pentru a-și fi exercitat dreptul de preempțiune în mod eficace trebuie deja să
fi plătit prețul, astfel încât, în cazul său, obligația de a plăti prețul vânzării s-a executat în secunda logică
ulterioară și în momentul cronologic însuși în care această obligație s-a născut
Așadar avem aceste două condiții și probabil lipsește condiția suspensivă care afecta contractul cu terțul
ales de vânzător. Cu siguranță nu îi profită preemptorului termenele de plată consimțite pentru plata prețului
terțului ales de către vânzător.
Acest regim de drept comun al preepțiunii prevăzut de NCC este sistematic evitat de către legiuitor.
Legiuitorul român pare că după ce a emis NCC a regretat această secțiune și de câte ori instituie un drept de
preempțiune caută să îi instituie un regim derogatoriu acelu drept de preempțiune. Noi considerăm că motivul
pentru care legiuitorul face asta este pentru că acest regim al preempțiunii este foarte exigent, cu toate că este
și extrem de eficace. Una dintre manifestările sale de exigență este dispoziția conform căreia preeptorul nu
poate doar să accepte contractul, ci este ținut și să suporte contraprestația. Acesta este un act de disciplină
maximă pe care legiuitorul îl pretinde din partea sa pentru a-i permite să se intruzioneze în circuitul juridic,
deoarece intră în miezeul unei înțelegeri dintre vânzător și terțul pe care acesta și l-a ales. Legiuitorul îi permite
preemptorului să se substituie terțului pe care l-a ales vânzătorul, dar numai dacă a plătit prețul, arătând în
acest mod că este suficient de serios.
Dintr-o altă perspectivă este firesc ca preemptorului să nu îi profite termenele de plată consimțite de
către vânzător terțului, deoarece atunci când într-o vânzare scadența obligației de a plăti prețul este amânată
unul sau mai multe termene după transferul, atunci vânzarea se numesțe pe credit, deoarece, în principiu,
dreptul vândut a ieșit din patrimoniul vânzătorului în secunda în care s-a încheiat contractul. Principala obligație
a vânzătorului, aceea de a transfera proprietatea, e în principiu executată. De aceea, NCC prevede cu titlu
supletiv că de la transferul proprietății, în principiu, devine scadentă obligația de a plăti prețul integral. Atunci
când vânzătorul consimte să amâne această obligație o face pentru că are mare încredere în cumpărătorul cu
care contractează. Această vânzare se unumește vânzare pe credit, deoarece până la momentul plății prețului,
vânzătorul îi lasă cumpărătorului atât bunul, cât și folosința banilor.
Conotația de credit este întotdeauna vecină aspectelor intuitu personae ale contractului, pentru că
psupun o încredere partiulară de ordin economic a vânzătorului în cumpărător. Ori, dacă această încredere
poate fi firească în niște relații de afaceri între doi oameni care s-au cunoscut și s-au ales, vânzătorul și terțul pe
care l-a ales, încrederea nu e la fel de garantată în situații de preempțiune legală sau în situații în care singurul
motiv pentru care vânzătorul i-ar vinde unui preemptor ar fi că s-a aganajt în trecut la acest lucru, fără să mai
poată verifica însă situația actuală a patrimoniului său și să știe dacă mai poate să aibă încredere sau nu în el cu
amânarea plății prețului. De aceea, încrederea necesară prețului nu poate fi prezumată în raporturile între
preemptor și vânzător și nu se poate extrage această prezumție pe baza încrederii pe care vânzătorul i-o acordă
terțului. De aceea, beneficiul acordat terțului de a plăti prețul mai târziu nu se repercutează automat asupra

23
preemptorului, care trebuie să plătească nu pentru a-și executa contractul decurând din preepțiune, ci chiar
spre a-l încheia.
În cazul în care în contractul respectiv au fost introduse clauze menite să împiedice exercitarea dreptului
de preempțiune, atunci aceste clauze sunt inopozabile preemptorului, deci dacă el își va exercita dreptul de
preempțiune în ciuda acelor clauze, pe de o parte, acele clauze nu pot fi folosite în detrimentul său, nici ca să se
conteste că a exercitat dreptul, nici ca să se conteste vreun efect al contractului rezultat din exercitarea
dreptului. Pe de altă parte, contractul pe care el îl încheie în urma exercitării dreptului de preepțiune cu
vânzătorul va fi considerat a nu include și acele clauze.
Spre exemplu, nu e exclus ca în contractul dintre vânzător și terț să se recizeze că în cazul exercitării
deptului de preempțiune, prețul prezentului contract este dublu sau să se precizeze că prezentul contract este
supus condiției rezolutorii a exercitării dreptului de preempțiune. Atunci înseamnă că dacă s-ar prelua această
din urmă clauză, după exercitarea dreptului de preempțiune contractul chiar cu preemptorul s-ar desființa ca
urmare al efectului rezolutoriu al condiției prevăzute de părți în contract. În primul exempu, contractul
decurgând din preempțiune ar avea un preț dublu și nu s-ar putea exercita dreptul de preempțiune decât prin
plata acelui preț dublu. În împrejurările în care este evident că scopul clauzei este să îl împiedice pe preemptor
sau să îi îngreuneze preemptorului exercitarea dreptului de preempțiune, atunci preemptorul se va comporta
ca și cum aceste clauze nu există. Așadar, potrivit dreptului comun, va plăti prețul egal cu acela stipulat între
vânzător și terțul pe care l-a ales și, odată ce își exercită dreptul, încheie un contract eficient între el și vânzător,
chiar dacă în contractul încheiat între vânzător și terțul pe care l-a ales au fost inventat motive de ineficiență a
contractului pe care l-ar încheia preemptorul. Acele motive de ineficiență nu îi vor putea fi opuse preemptorului.
În situațiile foarte rare în care dreptul de preempțiune se poate exercita în mod eficace și totuși terțul
pe ccare l-a ales vânzătorul a ignorat cu bună-credință în mod scuzabil preexistența dreptului de preempțiune
la data la care a încheiat acel contract, deși terțul pierde și în acest caz contractul pe care l-a încheiat cu
vânzătorul, se poate prevala împotriva acestuia de obligația vânzătorului de a garanta contra evicțiunii,
tulburării dreptului său decurgând din exercitarea dreptului de preempțiune. De regulă, însă, dacă dreptul de
preepțiune nu trebuia să fie cunoscut de către terț, el nu e opozabil acestuia. Dacă trebuia să fie cunoscut de
către terț, ignorarea de către el a acestuia nu e scuzabilă.
Care este natura juridică a dreptului de preempțiune?
Profesorul Deak și profesorul Beleiu considerau, în primele analize ale acestui aspect, în jurul anului
1993, că dreptul de preempțiune este un drept real, pentru că este instituit în considerarea bunurilor, terenul
agricol situat în extravilan, pe vremea aceea. Este adevărat că nu e de conceput o preempțiune instituită în
abstract, adică fără a fi instituită în legătură cu bun anume. Diferența fundamentală dintre dreptul de
preempțiune și drepturile reale în general este că drepturile reale sunt de exercitare imediată, deci se exercită
direct asupra bunului, pe când preempțiunea nu se exercită direct asupra bunului, deoarece observăm că
preemptorul nu poate face nimic direct asupra bunului, el trebuind să aștepte să i se ofere vânzarea, apoi să își
manifeste voința printr-un act unilateral supus comunicării față de vânzător și abia după ce se desfășoară toate
aceste etape, chiar prin intermediul acestor etape se exercită preempțiunea, fără ca un act direct asupra bunului
să se fi realizat.
Profesorul Stoica conideră că dreptul de preempțiune este un drept potestativ. Dreptul potestativ este
dreptul titularului ca printr-un act unilateral să creeze, să modifice sau să stingă situația juridică a unui bun.
Preemptorul nu poate, prin simpla sa manifestare de voință să creeze o situație juridică care să îl influențeze pe
24
partenerul său contactual, deoarece actul său juridic unilateral devine eficient pentru crearea unei situații
juridice abia după ce a fost notificat în legătură cu intenția de înstrăinare a partenerului său. Ori, acel drept a
cărui exercitare depinde de conduita unei alte persoane și lippsa acelei conduite duce la neexercitare nu este
un drept potestativ.
Noi considerăm, precum și majoritatea altor autori, că este vorba despre un drept de creanță, dar spre
deosebire de cei mai mulți autori nu considerăm că este o creanță corelativă unei obligații de a face.
Preemptorul nu îi poate pretinde cocontractantului său să facă nimic, însă îi poate pretinde să nu facă ceva, și
anume și să nu vândă altuia printr-un contract pe care să nu i-l ofere lui. De aceea, noi considerăm că dreptul
de preempțiune este un drept de creanță corelativ unei obligații negative, și anume ca acela ținut de
preempțiune să nu încheie un contract de vânzare a bunului în legătură cu care s-a instituit preempțiunea pe
care să nu-l fi oferit preemptorului. Așadar, natura juridică a dreptului ar fi aceea de creanță corelativă unei
obligații negative.
E adevărat (și aceasta se întâmplă des cu obligațiile negative) că uneori, deși natura juridică a dreptului
este aceea corespunzătoare unei conduite negative, (să nu faci ceva ce altfel ai fi putut face dacă nu ți-ai fi
asumat obligația) totuși, în materia dreptului de preempțiune această conduită negativă implică și mici obligații
pozitive. În cazul dreptului de preempțiune, dacă se va vinde bunul, trebuie să se ofere contractul
preemptorului. Nu se poate rezuma aceasta la o condiție pur potestativă din partea vânzătorului, pentru că
atunci obligația ar fi nulă, dar se poate rezuma la situația ca în cazul în care vânzătorul vinde, el devine obligat
la a face pentru că preexistă în patrimoniul său o obligație pură și simplă de a nu face. Pentru că e de acord să
nu încheie o vânzare pe care nu i-a oferit-o preemptorului, atunci când încheie vânzarea trebuie să i-o ofere
preemptorului. Aceasta este o creanță instrumentală a cărei realizare ajută la realizarea creanței principale,
aceea de a nu încheia un contract neoferit preemptorului.
Așadar, considerăm că dreptul de preempțiune este o creanță corelativă unei obligații de a nu face, dar
ei îi sunt instrumentale ca accesorii două drepturi care se pot naște din obligația negativă în cursul realizării
acesteia. Este vorba despre:
1. dreptul corelativ unei obligații pozitive de a se pretinde notificarea unei vânzări încheiate de către
debitor cu un terț (acest drept se naște din faptul juridic al vânzării către un terț și se naște pe temeiul
preexistenței obligației negative de a nu vinde printr-un contract neoferit preemptorului)
2. dreptul de a accepta oferta decurgând din notificarea contractului încheiat cu terțul (acest drept
este un drept potestativ, pentru că din momentul în care preemptorul a primit acea ofertă, prin manifestarea
lui unilaterală de voință reală, poate să schimbe o situație juridică care îi afectează și pe alții: poate să desființeze
dreptul terțului ales de către vânzător și poate să ajungă în raporturi de vânzare cu acel vânzător)
Așadar, există și o componentă potestativă, dar nu ea e elementul principal, ci este un drept instrumental
care se naște din comunicarea ofertei de vânzare în termeni identici cu contractul încheiat cu terțul ales de
vânzător.
Sancțiunile nerespectării dreptului de preempțiune
Cam toată lumea este de acord că atunci când un contract de vânzare în legătură cu un bun afectat de
preempțiune se încheie cu un terț fără respectarea drepturilor preemptorului, sancțiunea pe care ar trebui să o
suporte acest contract ar trebui întemeiată pe art. 1731 (Vânzarea bunului cu privire la care există un drept de
preempțiune legal sau convențional se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a neexercitării
dreptului de preempțiune de către preemptor). Dacă totuși se face vânzarea fără a fi prevăzută condiția
25
suspensivă a neexercitării dreptului de preepțiune, atunci opinia majoritară este că ar trebui să se întâmple ceea
ce s-ar fi întâmplat dacă regula legală ar fi fost respectată, și anume art trebui să se considere cumva că acest
contract s-a încheiat sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune. Aceasta ar însemna că
deși părțile nu au prevăzut nimic despre dreptul de preempțiune, totuși efectele contractului ar fi amânate până
când se poate verifica îndeplinirea condiției neexercitării dreptului de preempțiune; proprietatea nu s-ar
transfera, obligația de predare a vânzătorului nu ar deveni scadentă (ea nu ar deveni nici eficace în absența
îndeplinirii condiției), obligația de a plăti prețul nu s-ar naște etc.
Totuși, dacă părțile se comportă ca și cum dreptul de preempțiune nu există și bunul se predă și prețul
se plătește, cât timp vom putea insista asupra faptului că totuși contractul nu produce efecte pentru că e afectat
de o condiție suspensivă pe care nu a scris-o nimeni? Să se genereze un efect nelimitat de incertitudine asupra
celor mai importante bunuri din circuitul civil ar fi o aberație. În acest conext, soluția pe care o propunem este
aceea că dacă dreptul de preempțiune este de natură convențională răspunsul la întrebare este că acest contract
nu va produce efecte pentru un an, iar dacă este de natură legală, trebuie să diferențiem în funcție de interesul
privat sau public care este protejat prin dreptul de preempțiune respectiv. Dacă legea protejează un interes
privat și instituie un drept de preempțiune în considerarea acestui interes, credem că termenul în care se poate
invoca condiția subînțeleasă este de 3 ani. Dacă interesul protejat prin instituirea de către lege a dreptului de
preempțiune este un interes public, credem că acțiunea prin care se poate ajunge la valorificarea condiției
suspensive care ar fi trebuit să efecteze contractul este imprescriptibilă.
Pentru a explica această soluție, trebuie să intrăm puțin în geneze modalității care este condiția. Dacă A
se angajează față de B să îi plătească 100 de lei, această obligație va trebui îndeplinită și dacă plouă, și dacă nu,
deoarece A s-a angajat să plătească acei 100 de lei independent de starea vremii. Dacă A se angajează să îi vândă
lui B un bun, fără să distingă după cum se exercită sau nu un drept de preempțiune în legătură cu bunul,
înseamnă că acesta dorește să îi vândă lui B bunul indiferent dacă se exercită sau nu dreptul de preempțiune.
Este ilegal ca A să îi vândă lui B bunul dacă se exercită dreptul de preempțiune, deoarece se încalcă astfel dreptul
preemptorului, însă să îi vândă dacă nu se exercită dreptul de preempțiune nu este ilegal. Așadar, în orice
manifestare de voință pentru producerea unor efecte necondiționate, de fapt, se vor putea identifica și efecte
pure și simple și efecte condiționate în funcție de niște condiții care nu au fost exprimate. Din acea manifestare
de voință se pot păstra efectele legale și se pot ineficientiza efectele ilegale. Cauzele de ineficacitate includ între
ele, cel puțin dacă sunt contemporane cu încheierea contractului ineficace, atât inopozabilitatea, cât și nulitatea.
Dacă printr-o convenție se încalcă un interes privat, sancțiunea este inopozabilitatea. Mijlocul procesual
prin care o convenție ajunge să fie inopozabilă titularului interesului privat încălcat este acțiunea pauliană, prin
care se ineficientizează convenția menită să încalce un interes privat legitim, tocmai prin inopozabilitatea ei față
de titularul acelui interes privat, astfel încât interesul său legitim să poată fi satisfăcut în ciuda convenției.
Acțiunea pauliană se poate introduce în termen de un an de la data la care terțul al cărui interes privat a fost
încălcat cunoștea sau ar fi putut să cunoască încălcarea interesului său prin convenție. Astfel, dacă printr-un
contract subsecvent se încalcă dreptul de preempțiune convențională, preemptorul poate să ceară să se
constate că acel contract îi este inopozabil în privința acelor efecte pure și simple care nu au fost condiționate
de neexercitarea dreptului său. Efectele condiționate de neexercitarea dreptului său îi sunt opozabile și, de
aceea, poate pretinde notificarea contractului, pentru a-și putea exercita dreptul de preempțiune.
În cazul în care interesul privat este protejat în mod specific printr-o normă legală și pri contractul
încheiat de vânzător și un terț se încalcă acea normă legală, atunci sancțiunea este nulitatea relativă, care poate
26
fi invocată în termenul general de prescripție de 3 ani și numai de către titularul interesului privat ocrotit prin
norma încălcată, nu și de titularii altor interese, care ar putea să dorească și ei desființarea contractului. Trebuie
localizat interesul privat ocrotit prin lege și numai titularul acelui interes, fie că e parte, fie că e terț poate să
solicite nulitatea relativă, nu și altcineva. Dacă este vorba despre un terț, acesta poate să solicite anularea în
termen de 3 ani de la data la care putea și trebuia să cunoască încălcarea normei legale care ocrotește interesul
său. Așadar, dacă dreptul de preempțiune este instituit printr-o lege care ocrotește interese private, atunci
preemptorul se poate prevala de înlăturarea efectelor pure și simple ale contractului în care nu s-a introdus
condiția neexercitării dreptului său în termen de 3 ani de la data la care a cunoscut acest contract pe calea
anulării parțiale a acestuia.
Când interesul ocrotit este public și legea protejează acest interes prin introducerea unei norme pentru
formarea valabilă a unui contract, sancțiunea este nulitatea absolută, care poate fi reclamată de orice persoană
interesată, oricând. Așadar, în cazul acesta, orice terț poate să invoce nulitatea absolută a efectelor pure și
simple ale contractului care s-a încheiat fără să rețină condiția suspensivă a neexercitării dreptului de
preempțiune instituit pentru protecția unui interes public. În schimb, întrucât această nulitate absolută este și
ea parțială, pentru efectele condiționate de neexercitarea dreptului de preempțiune, contractul rămâne valabil,
ceea ce înseamnă că titularul dreptului de preempțiune trebuie să poată pretinde notificarea contractului, astfel
încât să aibă o ofertă în legătură cu care să se poată pronunța, în termen de 10 sau 30 de zile, în funcție de
natura bunului.
Dreptul de a prerinde notificarea rămâne în toate aceste cazuri în patrimoniul titularului, după ce s-a
obținut ineficientizarea parțială a contractului cu privire la efectele sale pure și simple. Acest drept de a pretinde
notificarea este un drept de creanță care se naște din încheierea contractului, dar dreptul la acțiune prin care
este protejat acest drept de creanță se prescrie într-un termen de 3 ani, care începe să curgă de la data la care
titularul acțiunii a cunoscut nașterea dreptului său, deci atunci de când află că poate pretinde notificarea unui
contract în legătură cu bunul asupra căruia are un drept de preempțiune.
În felul acesta, întotdeauna din contractul părților rămâne ceva valabil, efectele care sunt condiționate
de neexercitarea dreptului de preempțiune, dar de caracterul lor parțial, de înlăturarea efectelor pure și simple,
preemptorul nu se poate, în principiu, prevala la infinit. În cazul în care se prevalează pe calea unei acțiuni
pauliene, se poate prevala numai un an. În cazul în care se prevalează pe calea unei acțiuni în nulitate relativă
parțială, se poate prevala numai 3 ani. Numai în cazul în care se prevalează pe calea unei acțiuni în nulitate
absolută parțială, atunci dreptul său la acțiunea în înlăturarea efectelor pure și simple este imprescriptibil, dar
și în acel caz, pentru că, de efectele rămase nu se poate prevala decât pe calea unei notificări a contractului,
acțiunea care are ca obiect furnizarea acestei notificări este supusă unei prescripții de 3 ani și de la notificare e
reținut să își exercite dreptul de preempțiune ca de obicei, în 10 sau 30 de zile, în funcție de natura bunului.
Aceasta face ca la un moment dat paranteza să se închidă și situația de fapt în care vânzătorul i-a predat
bunul cumpărătorului, iar cumpărătorul i-a predat prețul și amândoi au convingerea că contractul a produs
efecte și este chiar înscris în CF, această situație ajunge să fie în acord cu situația de drept când expiră toate
termenele de prescripție ale acțiunilor care sunt la dispoziția titularului dreptului de preempțiune pentru
protejarea dreptului său.
Data la care terțul trebuie să cunoască încălcarea dreptului său sigur nu e data înscrierii contractului în
CF. Cert este că titularul unui drept de preempțiune nu are datoria să verifice zilnic CF pentru a vedea dacă s-a
vândut bunul asupra căruia are acest drept. Înscrierea în CF are rolul de a asigura opozabilitatea faptelor și
27
drepturilor înscrise față de terții subdobînditori, ori preemptorul nu este un terț. Dimpotrivă, dacă dreptul e
convențional, art. 1737 prevede că CF este cea care trebuie să notifice preemptorul în cazul în care s-a încheiat
un contract de vânzare în legătură cu un bun imobil față de care era notat dreptul său de preempțiune. În
principiu, deci, nu de la data înscrierii în CF a contractului prin care s-a încălcat dreptul începe să curgă termenul
de prescripție, ci de la data la care preemptorul a aflat în fapt sau măcar ar fi trebui să afle cu minime diligențe
că i s-a încălcat dreptul pe baza unor alte criterii decât simpla înscriere în CF încep să curgă termenele pentru
acțiunile în eficientizarea parțială a contractului prin care s-a încălcat dreptul.

28
 -Secțiunea 4-
VÂNZAREA TERENURILOR AGRICOLE SITUATE ÎN EXTRAVILAN ÎN LEGEA 17/2014

I. Scurt istoric
Am discutat despre regimul prevăzut de art. 1730-1740 C.civ. cu privire la dreptul de preempțiune în
general. Aceste texte nu au ca obiect să instituie un drept legal de preempțiune, ci ele au ca obiect să constutie
regimul de drept supletiv al preempțiunii convenționale și regimul de drept comun al preempțiunilor legale.
Există mai multe zeci de acte normative speciale care instituie preempțiuni legale, al căror regim juridic este
prevăzut, în principiu, în aceste acte normative, dar se completează cu dreptul comun prevăzut în Codul Civil.
Cel mai important dintre aceste acte normative, din cauza incidenței practice și a valorii bunurilor la care
se referă, este legea nr. 17 din 2014 privind vânzarea terenurilor agricole din extravilan.
Ca opțiune legislativă, adoptarea acestei legi a fost justificată în contextul în care, în anul 2014, expirau
termenele termenele prevăzute în tratatele de aderare a României la Uniunea Europeană până la care funcționa
în continuare interdicția cetățenilor europeni de a dobândi terenuri agricole în România. Tratatul de aderare a
prevăzut o serie de termene, printre care cel mai lung termen era de 7 ani, iar la sfârșitul acelui termen de 7 ani,
autoritățile române aveau obligația de a asigura, prin reglementarea la nivel normativ, a unei modalități prin
care cetățenii europeni să dobândească orice bunuri în România, inclusiv bunuri agricole, la nivel ne egalitate
cu cetățenii români, în virtutea principiului libertății de circulație juridică a bunurilor. Conform acestui principiu
comunitar al pieței comune europele, cetățenii români și cetățenii străini trebuiau să fie egali în a dobândi orice
fel de bunuri în România, inclusiv terenuri agricole situate în extravilan.
La acea dată, legislația României era întemeiată pe o interdicție constituțională, regăsită în Constituția
dn 1991, conform căreia cetățenii străini și apatrizi nu pot dobândi terenuri în România. Ulterior, în 2003,
această interdicție constituțională s-a diluat masiv pentru a permite aderarea României la Uniunea Europeană.
Cu toate acestea, legislația a rămas tributară interdicției constituționale în cauză, din cauza unei devize rămasă
încă actuală în societatea românească conform căreia: „Noi nu ne vindem țara!”
O dată cu implementarea economiei de piață și a aderării la principiul liberei circulații a mărfurilor, a
început să se deschidă, o dată cu revizuirea constituțională din 2003 și Tratatul de Aderare la Uniunea Europeană
din 2007, posibilitatea ca terenurile române să poată să fie dobândită și de cetățenii membrii ai statelor Uniunii
Europene și ai statelor asimilate (Confederația Elvețiană). În acest sens, statul român și-a asumat, prin tratatul
de aderare semnat în 2004 și intrat în vigoare în 2007 ca până în 2014, când se împlineau ultimele termene
prevăzute de acest tratat, posibilitatea dobândirii de terenuri în Râmânia de către cetățeni străini.
Soluția găsită de statul român pentru a evita achiziționarea terenurilor de către străini a fost Legea 17
din 2014, care va limita consecințele negative decurgând din faptul că cetățenii europeni vor putea să cumpere
terenuri agricole din România la preț de nimic și, în acest fel, să îi lipsească pe cetățenii români de pământurile
lor.
Întrucât a fost dată după expirarea tuturor termenelor de adaptare a legislației românești la toate
principiile legislației europene, legea 17 din 2014 nu putea să creeze discriminări fățișe între cetățenii europeni
și cetățenii români. Așa că, pentru a preveni dobândirea terenurilor de către străini, legea a părut orientată să
împiedice dobândirea terenurilor în general, și de către români și de către străini, și la prețuri mici, și la prețuri
mari. A fost o lege extrem de birocratică, care a încercat să pună probleme la toată lumea pentru transferul
terenurilor agricole situate în extravilan, deoarece acelea erau cele mai ieftine și deci, cele mai ușor de dobândit
de către cei interesați.

29
 Au fost introduse o serie de avize, dintre care unul bazat pe exercitarea sau neexercitarea unor drepturi
de preempțiune instituite de această lege. Dreptul de preempțiune este o tehnică elegantă și discretă de a
intruziona un terț în libertatea contractuală a vânzătorului. Practic, vânzătorul este liber să stabilească când, ce
și în ce condiții vinde, fiind limitat doar în alegerea cocontractantului, unde trebuie să respecte o preferință.
Totuși, așa cum este reglementat în Codul Civil, dreptul de preempțiune are o anumită eficiență, având dispoziții
relativ suple, dar se pare că mult prea eficientă.
O dată cu iminenta împlinire a termenului la care străinii puteau cumpăra teritorii în România pe prețuri
de nimic, legiuitorul din 2014 a simțit nevoia să renunțe complet la acest mecanism și să instituie un drept de
preempțiune cu mult mai ineficient, special pentru aceste bunuri pe care le-a declarat ca fiind foarte importante
pentru interesul național.
Acest mecanism este mult mai ineficient deoarece el nu se întemeiază pe o comunicare efectivă a
contractului de către vânzător preemptorului. Preemptorul poate să își rateze exercitarea dreptului fără să fi
putut auzi că poate să își exercite, deoarece, în loc de notificare directă, cel puțin în forma inițială de până în
2020, legea 17 din 2014 prevedea că oferta de contract se afișează la primărie. Apoi, este mult mai ineficient
pentru vânzător, deoarece, în dreptul comun, preemptorul nu îl poate încurca pe acesta în vânzarea bunului
doar dacă plătește prețul, dar în această lege, este suficient ca preemptorul să înscrie la primărie acceptarea și
atunci circuitul voinței juridice între vânzător și eventualii terți cu care vrea să contracteze se va opri pentru un
timp îndelungat presărat cu avize și termene.
În dreptul comun, singura intervenție a statului este reprezentat de notificarea convențională pe care
oficiul de carte funciară i-o face preemptorului pentru a îl informa că s-a făcut o ofertă de vânzare privitoare la
bunul obiect al preempțiunii. În privința terenurilor agricole situate în extravilan, intervine atât autoritatea
locală cât și statul, fiecare prin rândurile lor de funcționari.

II. Domeniul de aplicare

A. Din punctul de vedere al bunurilor la care se aplică, conform art. 2 alin. (1), legea 17/2014 nu se
aplică decât terenurilor cu destinație agricolă situate în extravilanul localităților. În consecință, terenurile
agricole situate în intravilan, spre exemplu grădinile sau terenurilor stațiile de cercetare, nu sunt supuse
prevederilor acestei legi. De asemenea, chiar dacă se află în extravilan, nu sunt supuse prevederilor legii,
terenurile cu altă destinație decât cea agricolă, de exemplu terenurile rezervate infrastructurilor de transport
tehnologic, terenurile rezervate unor alte construcții utilitare sau terenurile forestiere. În schimb, terenuri care
găzduiesc îmbunătățiri funciare sau mobile prin incorporare, destinate utilității agricole sau, cu atât mai mult,
terenurile destinate fermelor sau stupăritului sunt considerate terenuri agricole, din perspectiva legii, și, ca
urmare, intră sub incidența reglementărilor speciale ale acesteia.
B. Din punctul de vedere al contractelor la care se aplică, potrivit art. 16 din lege, exigențele speciale
prevăzute de către lege se aplică doar înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan. De aici
rezultă că legea nu se aplică contractelor care nu au ca efect înstrăinarea terenurilor. Spre exemplu, legea nu se
aplică în cazul vânzării terenului unei alte persoane decât vânzătorul deoarece vânzarea lucrului altuia nu
înstrăinează acel lucru. Eventual, doar când terțul proprietar ar consimți la vânzarea încheiată în legătură cu
bunul său, în prealabil ratificării sale, ar trebui să respecte exigențele particulare prevăzute de lege, în
consierarea înstrăinării prin vânzare.
Este discutabil dacă art. 16 permite aplicarea legii și în cazul înstrăinării terenurilor agricole din extravilan
prin schimb deoarece, potrivit art. 1774 C.civ., dispozițiile privitoare la vânzare se aplică, în mod corespunzător,
și schimbului. Textul nu se limitează la dispozițiile privitoare la vânzare din Codul Civil, ci la dispozițiile referitoare
30
la vânzare în general, care ar urma să se aplice și schimbului, legea 17 referindu-se la vânzare. Cu toate acestea,
după cum a rezultat din textul citat, dacă s-ar aplica și schimbului, dispozițiile de la vânzare ar trebui să se aplice
în mod corespunzător. Ori cel puțin, în cazul schimbului dintre două bunuri individual determinate este de
neconceput exercitarea unui drept de preempțiune întrucât coschimbaș cu același efecte nu poate fi decât
titularul dreptului de proprietate asupra bunului primit în schimbul terenului. Deoarece bunul este individual
determinat, atunci și titularul dreptului de proprietate asupra sa este individual determinat. Așadar, schimbul
unui teren pentru un anumit bun nu se poate încheia în mod eficient având ca efect înstrăinarea acelui bun
decât cu titularul dreptului de proprietate asupra acelui bun, nu și cu alte persoane. Orice altă persoană care ar
putea să încheie contractul, deși ar fi un contract valabil, nu ar putea să ofere și același efect deoarece
consimțământul oricărei alte persoane nu ar transfera dreptul de proprietate asupra bunului, ci doar ar angaja
acea persoană să obțină consimțământul titularului. Prin urmare, în cazul schimburilor de bunuri individual
determinate, este de neconceput ca o altă persoană decât titularul dreptului de proprietate asupra bunului să
confere aceleași condiții ca acest titular pentru transferul bunului respectiv în schimbul terenului agricol. De
aceea, în opinia mea, dispozițiile referitoare la dreptul de preempțiune nu se vor aplica contractului de schimb.
A fortiori, ele nu se vor putea aplica niciunui alt contract translativ decât contractul de vânzare și nici
vreunei convenții netranslative referitoare la terenurile agricole din extravilan.
De asemenea, potrivit art. 20 alin. (3) din lege, dispozițiile legii nu se aplică nici în cazul vânzărilor la
licitație realizate în proceduri publice, fie că este vorba de proceduri de executare silită, fie că este vorba de
proceduri de înstrăinare a bunurilor unui debitor aflat în insolvență, fie că este vorba de proceduri de înstrăinare
prin licitație, sub forma vânzării, a unor bunuri din domeniul privat al statului sau unităților administrativ
teritoriale. Licitațiile publice, de orice natură, sunt excluse axpres din câmpul de aplicare al legii.
În schimb, legea se aplică înstrăinării prin vânzare chiar și atunci când contractul de vânzare este
substituit prin hotărârea instanței de judecată, ca urmare a unei obligații de a contracta asumate în prealabil de
către proprietarul terenului agricol situtat în extravilan. Cu privire la acest aspect, în forma inițială a legii
17/2014, art. 20 alin. (1) din lege, prevedea că dispozițiile legii nu se aplicau antecontractelor de vânzare și
pactelor de opțiune care fuseseră autentificare la notar anterior intrării în vigoare a legii. Cu privire la
antecontractele vizate de acest articol, Curtea Constituțională a stabilit, prin decizia 775/2014, că dispoziția
respectivă era neconstituțională întrucât crea o discriminare neautorizată de lege între promisiunile încheiate
prin înscris sub semnătură privată și cele încheiate în formă autentică înainte de intrarea în vigoare a legii.
Curtea Constituțională a reținut că nu există deosebiri de efecte prevăzute de legea anterioară între aceste
promisiuni, astfel încât legea ulterioară nu poate prevedea diferențe de regim juridic între ele, sub amenințarea
retroactivității sale. A rezultat din această decizie că indiferent de forma în care au fost încheiate, înainte de
intrarea în vigoare a legii 17/2014, promisiunile de vânzare a unui teren agricol situat în extravilan urmau să se
execute după intrarea în vigoare a legii 17/2014 cu respectarea cerințelor de validitate prevăzute de această
lege, astfel încât promitentul-vânzător ar fi urmat să îndeplinească formalitățile pentru exercitarea dreptului de
preempțiune (și pentru celelalte avize prevăzute de lege) în vederea executării obligației sale de a încheia un
contract valabil.
În această speță, problema decurge din faptul că, potrivit art. 6 C.civ., efectele unui contract sunt, în
principiu, supuse legii în vigoare la data încheierii lor, ori, promisiunea de a vinde este însăși un contract. Efectul
acesteia este încheierea unui contract viitor. Dacă la data încheierii contractului de promisiune, legea nu
prevede o anumită cerință de valabilitate pentru contractul viitor, în schimb această cerință este introdusă de o
lege ulterioară, cerința respectivă se va aplica sau nu se va aplica în legătură cu contractul promis? La această
problemă, CCR răspunde că promisiunea va fi supusă, sub aspectul propriei sale valabilități, legii în vigoare la

31
data încheierii contractului de promisiune, însă, dacă, din promisiunea valabilă în aceste condiții rezultă obligația
promitentului de a încheia în viitor în mod valabil promis, iar până la încheierea contractului promis, o lege nouă
adaugă o nouă cerință de validitate, promitentul devine obligat să îndeplinească această cerință de valabilitate
pentru a își executa în mod valabil obligația de a încheia contractul decurgând din promisiune.
Mai mult, printr-o decizie jurisprudențială obligatorie (Decizia 24/2016), pronunțată de Înaltea Curte de
Casație și Justiție pentru interpretarea articolului 5 din Legea 17/2014, s-a stabilit că în cazul unei promisiuni de
vânzare a unui teren agricol situat în extravilan, dacă promitentul vânzător nu a îndeplinit formalitățile necesare
pentru exercitarea dreptului de preempțiune și eliberarea avizelor prevăzute de această lege, instanța sesizată
de beneficiarul promisiunii de vânzare pentru a pronunța o hotărâre care ține locul consimțământului
promitentului-vânzător la încheierea contractului promis, va putea executa ea însăși (instanța) formalitățile
necesare pentru exercitarea preempțiunii și obținerea avizul, în cursul procesului, în etapa de administrare a
probelor. Prin această decizie s-a rezolvat, de asemenea, o altă problemă. Potrivit art. 1669 C.civ. și art. 1279
C.civ., atunci când se cere pronunțarea unei hotărâri care ține locul unui contract, instanța admite cererea doar
dacă sunt îndeplinite toate condițiile de valabilitate ale acelui contract. După cum vom vedea, legea 17/2014
instituie un drept de preempțune și o serie de avize drept condiție de validitate a vânzării terenurilor agricole
situate în extravilan. Prin urmare, promitentul-vânzător ar putea, la prima vedere, să blocheze substituirea
consimțământului său de către instanță neefectuând formalitățile prevăzute de această lege pentru că, dacă nu
le-ar efectua, contractul din care instanței i se cere să substituie consimțământul promitentului nu ar îndeplini
cerințele de valabilitate decurgând din aceste formalități. Însă, ICCJ a stabilit că promitentul nu poate să
blocheze în mod eficient pronunțarea hotărârii care ține loc de contract în acest mod pentru că, în acest caz,
instanța se va preocupa, în numele și pe seama promitentului-vânzător, să îndeplinească formalitățile necesare
pentru exercitarea dreptului de preempțiune pentru avizele prevăzute de această lege și, teoretic, pentru orice
alte formalități a căror îndeplinire ar condiționa valabilitatea vânzării. Temeiul adânc al acestei soluții foarte
dificil de aplicat din punct de vedere procedural este acela că promitentul care s-a obligat să înceheie un contract
s-a obligat să îl încheie în mod valabil. Dacă legea impune anumite formalități prealabile pentru încheierea
valabilă a contractului de vânzare, atunci, din obligația promitentului de a înceheia acel contract rezultă și
obligațiile sale accesorii de a îndeplini acele formalități. Dacă nu și le îndeplinește, executarea în natură pare
sancțiunea cea mai proprie pentru satisfacerea drepturilor creditorului, corelative acestor obligații. Atunci,
instanța procedează la această executar în natură, prin executarea acestor formalități, chiar în procesul în care
este chemată să substituie consimțpmântul promitentului la încheierea contractului promis.
C. Din punctul de vedere al drepturilor care fac obiectul acestor contracte, din art. 16, rezultă că se are
în vedere înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan. De aici rezultă că, legea nu se va
aplica acelor contracte care au ca efect constituirea unor drepturi reale cu privire la terenuri agricole situate în
extravilan fără ca terenurile respective să iasă din patrimoniul titularului actual al dreptului de proprietate. Acest
lucru se întâmplă deoarece aceste contracte nu antrenează înstrăinarea, prin urmare, contractele care
constituie dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra unor terenuri agricole situate în extravilan nu
sunt supuse legii 17/2014.
În schimb, întrucât art. 16 nu distinge, vor fi supuse legii 17/2014 contractele având ca efect înstrăinarea
parțială a unor terenuri agricole situate în extravilan, fie că este vorba de înstrăinarea unor cote-părți din dreptul
de proprietate asupra terenului, fie că este vorba de părți fizice dintr-un teren.
D. Din punctul de vedere al cumpărătorilor cărora li se aplică prevederile legii privind contractele de
înstrăinare prin vânzare a unor astfel de terenuri, din art. 2 alin. (2) și (3) rezultă că, în principiu, cerințele
prevăzute de lege trebuie respectate pentru vânzarea unui teren agricol situat în extravilan față de orice

32
persoană capabilă să îl dobândească. În consecință, legea se va aplica la fel și dacă terenul urmează să fie
înstrăinat către un cetățean român, către un cetățean al Uniunii Europene, către un apatrid care are domiciliul
într-un asemenea stat membru sau unui cetățean al unui stat din afara spațiului european cu care România are
un tratat care să îi permită dobândirea de terenuri în România, pe bază de reciprocitate.
Prin excepție, în temeiul art. 20 alin. (2) din lege, dispozițiile legii nu se aplică înstrăinărilor între
coproprietari și înstrăinărilor între soți, înstrăinărilor între rude sau către afini ai vânzătorului până la gradul al
treilea inclusiv (limita maximă și pentru rude și pentru afini).

III. Ordinea preemptorilor

Prin derogare de la dreptul comun al preempțiunii, art. 4 alin. (1) din Legea 17/2014, instituie o ordine
obligatorie a titularilor dreptului de preempțiune pentru cumpărarea unui teren agricol situat în extravilan.
Această ordine derogatore, impreativă pentru vânzător, se structurează pe mai multe ranguri de preferință, iar
apoi pe grade de preferință în interiorul fiecărui rang:
A. Preemptorii de rangul I: coproprietarii, soții, rudele de gradul I, rudele și afinii până la gradul al
treilea inclusiv; Aceștia sunt preferați față de oricine și, de aici, în cazul în care un teren se înstrăinează către
aceste persoane, nu este nevoie să se respecte procedura pentru exercitarea dreptului de preempțiune, pentru
că aceasta este inutilă în această situație. Totuși, este foarte dificil de înțeles de ce textul enumeră distinct rudele
de gradul întâi, pe de-o parte, și rudele de până la gradul al treilea inclusiv, pe de altă parte, pentru că este
evident că rudele de gradul întâi sunt incluse în rudele de gradul al treilea. La prima vedere, s-ar putea considera
că legiuitorul a dorit să confere, în cadrul rangului 1, o preferință pentru rudele de gradul întâi față de rudele
sau afinii de grad mai îndepărtat. Doar că, în acest caz, această interpretare intră în contradicție cu art. 20 alin.
(2), care spune că, în legătură cu aceste categorii de persoane, dispozițiile legii nu se aplică deloc. Deci,
enumerarea distincă, în opinia pea este o eroare a legiuitorului.
B. Preemptorii de rangul II: superficiarii - proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi,
viță-de-vie, hamei, irigații, cu condiția ca acestea să fie proprietate privată. De asemenea sunt inclușii între
preemtorii de rangul al doilea și arendașii;
În această categorie este expresă prioritatea acordată de legiuitor, în cadrul rangului doi, anumitor
categorii de superficiari, anume proprietarilor investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei
și pentru irigații. Dacă există și alte investiții agricole, proprietarii lor, la rândul lor potențiali suferficiari ai
terenului agricol în extravilan, nu vor beneficia de acest rang de preempțiune. De asemenea, din text rezultă că
superficiarii incluși în categora preemptorilor sunt preferați față de arendașii incluși în categoria preemptorului.
Arendașii care au efectuat investiții asupra terenului agricol, cu autorizarea proprietarului, în limitele permise
de contractul lor de arendare, nu vor fi considerați proprietari ai unor investiții agricole pentru că, în principiu,
modificările aduse bunului dat în locațiune, cum este bunul agricol arendat, de către locatar se incorporează în
bunul dat în locațiune, intrând prin urmare în proprietatea titularului de proprietate dar în arendă, adică
arendatorul.
În ceea ce îi privește pe arendașii persoane fizice sau administratorilor arendașilor persoanelor juridice,
ei nu intră în categoria preemptorilor de rangul doi decât dacă îndeplinesc condițiile prevăzute de art. 4 alin. (2),
anume:
a) contractul lor de arendare trebuie să fi fost înregistrat la primăria din raza teritorială căreia se află
terenul arendat, cu cel puțin un an înainte de data la care primăria va afișa oferta de preempțiune depusă,
potrivit legii 17/2014;

33
 b) arendașul să aibă domiciliul sau reședința situată în România pentru cel puțin 5 ani înainte de
înregistrarea ofertei de vânzare de către vânzător.
Dacă arendașul este o persoană juridică sau o asociație fără personalitate juridică, cerința este ca
persoanele fizice care o controlează să aibă domiciliul sau reședința stabilită în România, pe cei 5 ani anteriori
înregistrării ofertei de vânzare. Așadar, nu există o cerință ca sediul persoanei juridice să se fi aflat în România.
Cerințene nu vizează persoana juridică, ci vizează membrii ei persoane fizice.
În cadrul rangului doi, arendașii care îndeplinesc aceste condiții vor avea un cadru de preferință
subsecvent față de proprietarii investițiilor agricole, dacă acestea sunt subiecte de drept privat.
C. Preemptorii de rangul III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus
vânzării, cu respectarea dispozițiilor prevăzute la alin. (2) și (4);
În legătură cu acest rang, leguitorul pare să nu creeze o ordine de preferință între proprietarii li arendașii
terenurilor vecine. Apoi, într-un mod salutar față de vechea formă a legii, nu au un drept de preempțiune un
proprietar ce nu are un teren cu destinație agricolă. Așadar, pentru ca un vecin să își exercite dreptul de
preempțiune, este necesar ca această calitate de vecin să provină din aceea că are în proprietatea sa un teren
agricol având hotar comun cu terenul agricol supus vânzării.
În cazul exercitării dreptului de preempțiune de către proprietarii de terenuri agricole vecine, în art.4
alin. (5) se stabilește că, prioritatea la cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan se stabilește astfel:
a) proprietarul de teren agricol vecin care are hotarul comun cu latura cea mai mare a terenului ce face
obiectul ofertei de vânzare;
b) în cazul în care terenul ce face obiectul ofertei de vânzare are două laturi mari ori toate laturile egale,
prioritate la cumpărarea acestui teren are proprietarul de teren agricol vecin, tânăr fermier, care are domiciliul
sau reședința situată în România pe o perioadă de cel puțin un an anterior înregistrării ofertei de vânzare a
terenurilor agricole situate în extravilan;
c) proprietarii de teren agricol vecin care au hotarul comun cu terenul ce face obiectul ofertei de vânzare,
în ordinea descrescătoare a lungimii hotarului comun cu terenul în cauză;
d) în cazul în care latura mare sau una dintre laturile egale ale terenului ce face obiectul ofertei de
vânzare are hotarul comun cu un teren situat pe raza altei unități administrativ-teritoriale, prioritate la
cumpărarea terenului are proprietarul de teren agricol vecin cu domiciliul/reședința în raza unității
administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul.
În cazul exercitării dreptului de preempțiune de către arendașii terenurilor vecine cu destinație agricolă,
nu știm sigur dacă se aplică aceeași ordine de preferință ca în cazul proprietarilor. Din moment ce leguitorul nu
a instituit o anumită ordine între arendași, consider că trebuie aplicat principiul libertății contractuale,
vânzătorul putând să aleagă pe oricare dintre aceștia în mod liber, în exercitarea libertății sale de a își alege
cocontractantul.
Dacă însă, un arendaș intră în cocurs cu un proprietar, așa cum rezultă din art. 4 alin.(1) lit. c, arendașul
are, în principiu, același rang cu acel proprietar, indiferent de lungimea hotarului comun cu terenul supus
vânzării. Nu putem aplica teleologic o ordine impusă expres pentru un caz, din moment ce această ordine
expresă nu a fost prevăzută și pentru cel de-al doilea caz. Acest lucru se întâmplă deoarece ordinea de preferință
în cazul exercitării dreptului de preempțiune este o limitare a libertății contractuale, iar limitele libertății
contractuale sunt excepționale și, deci, sunt de strictă aplicare, în virtutea caracterului lor excepțional.
D. Preemptorii de rangul IV: tinerii fermieri;
Cine sunt tinerii fermieri? Potrivit art. 5 alin. (4), în sensul prezentei legi, tânăr fermier este o persoană
cu vârsta de până la 40 de ani, așa cum este definită la art. 2 alin. (1) lit. (n) din Regulamentul (UE) nr. 1.305/2013

34
al Parlamentului European și al Consiliului din 17 decembrie 2013 privind sprijinul pentru dezvoltare rurală
acordat din Fondul european agricol pentru dezvoltare rurală (FEADR) și de abrogare a Regulamentului (CE) nr.
1.698/2005 al Consiliului, cu modificările ulterioare, care intenționează să desfășoare sau desfășoară activități
agricole.
Scopul Regulamentului UE este ca tinerii fermieri să fie sprijiniți financiar pentru a își deschide o
exploatație, iar pentru asta, să facă o cerere către Ministerul Agriculurii din țara lor, pentru a obține fonduri
pentru activitatea lor.
Din păcate, de aici rezultă o anumită definiție a tânărului fermier specifică acestui scop, care este foarte
greu de aplicat în cazul dreptului de preempțiune. În regulament, tânărul fermier este definit ca fiind o persoana
cu varsta de pana la 40 de ani inclusiv la momentul depunerii cererii, care detine competentele si calificarile
profesionale adecvate si care se stabileste pentru prima dată intr-o exploatație agricolă ca șef al respectivei
exploatații.
Această definiție trebuie aplicată în mod corespunzător, astfel vom considera că el trebuie să aibă până
în 40 de ani la momentul exercitării dreptului de preempțiune.
Condițiile cumulative ale noțiunii de tânăr fermier presupun ca persoana să nu fi împlinit vârsta de 40 de
ani la data acceptării ofertei în vederea exercitării dreptului de preempțiune, ca persoana respectivă să poată
demonstra o calificare profesională care să îi permită să desfășoare activități agricole și ca persoana respectivă
să conducă, la data exercitării dreptului de preempțiune, prima exploatare agricolă din viața sa.
Tinerii fermieri nu este nevoie să fie vecini sau arendași, ci este suficient ca aceștia să își aibă domiciliul
în România timp de un an anterior ofertei de vânzare, astfel încât calitatea de a fi la prima exploatare agricolă
le conferă prioritatea de rangul patru deschisă.
Din art. 3 alin. (3) se deduce că exploatarea care durează un an este acea activitate despre care vorbește
definiția tânărului fermier.
E. Preemptorii de rangul V: Academia de Științe Agricole și Silvice “Gheorghe Ionescu-Șișești” și
unitățile de cercetare- dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, organizate și
reglementate prin Legea nr. 45/2009 privind organizarea și funcționarea Academiei de Științe Agricole și
Silvice “Gheorghe Ionescu-Șișești” și a sistemului de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii,
silviculturii și industriei alimentare, cu modificările și completările ulterioare, precum și instituțiile de
învățământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinația strict
necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;
Este vorba de trei cateogrii de preemptori: Academia de Științe Agricole Gheorghe Ionescu-Șișești,
unitățile de cercetare- dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare și sistemul de
cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare.
Aceste trei entități au dreptul de preempțiune doar în scopul cumpărării acelor terenuri situate în
extravilan cu destinația strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul
acestora.
Problema este că dacă vecinătatea înseamnă că ei au un hotar comun cu terenul supus vânzării, atunci
sunt deja preemptori de rangul trei. Oare a vrut leguitorul să îi coboare pe aceștia din rangul lor de vecini?! E cu
totul de neînțeles această tendință de a defavoriza instituțiile care au ca principal obiect de activitate cercetarea
agricolă. Printr-o interpretare literală, trebuie ca, prin vecinătate, să înțelegem altceva decât vecinătatea de la
rangul trei, pentru ca acest text să confere o situație de favoare categoriilor de preemptori la care se referă, față
de ipoteza în care nu s-ar fi ocupat cu cercetarea agricolă. Această situație de favoare se poate forma doar în
ipoteza în care vecinătatea nu implică necesarmente un hotar comun cu terenul supus vânzării, ci doar așezarea

35
terenului supus vânzării în aceeași zonă cu terenurile pe care aceste entități desfășoară deja activități de
cercetare agricolă, astfel încât, administrarea acestor activități ar fi facilitată prin aproprierea geografică a
terenurilor dobândite prin exercitarea dreptului de preempțiune față de terenurile pe care aceste entități le
dețineau deja.
În esență, ceea ce este groaznic din punctul de vedere al previzibilității acestei norme, ar trebui ca
aprecierea să se facă de la caz la caz. În măsura în care entitățile menționate reușesc să demonstreze un avantaj
economic pentru activitatea de cercetare decurgând din proximitatea geografică a terenului supus vânzării față
de terenurile pe care acestea le dețin deja, atunci acestea ar putea să își exercite dreptul de preempțiune pe
care li-l recunoaște art. 4 alin. (1) lit.e.
F. Preemptorii de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reședința situat/situată în unitățile
administrativ- teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine;
Adică toată lumea din unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau din unitățile
administrativ-teritoriale vecine.
Oare este vorba de județ sau de o comună?
Reamintindu-ne că dreptul de preempțiune este excepțional, ar trebui să aplicăm o interpretare
restrictivă, ceea ce înseamnă că, atunci când avem o îndoială, trebuie să conferim textului interpretarea care
produce efectele cele mai restrânse. Astfel încât, rangul al șaselea prevăzut de art. 4 alin. 1 lit. f, va fi acordat
doar persoanelor fizice care își au domiciliul sau reședința în comuna, orașul sau municipiul, în raza teritorială a
cărora se află terenul, precum și în comuna, orașul sau municipiul care au un hotar comun cu comuna, orașul
sau municipiul în raza teritorială în care se află terenul. Deci, interpretăm noțiunea de unitate administrativ-
teritorială în sensul său cel mai îngust geografic.
G. Preemptorii de rang VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.
Probabil că motivul pentru care statul a fost așezat pe poziția a șaptea de către leguitor este faptul că
Agenția Domeniilor Statului nu are niciodată în buget sume de bani care să poată constitui prețul în cazul
exercitării dreptului de preempțiune. Deși din punct de vedere legal are acest drept de preempțiune, buget
pentru a și-l exercita nu a avut niciodată.

IV. Modul de exercitare al dreptului de preempțiune

Inițierea procedurii. Potrivit art. 6 din lege, acest mecanism debutează printr-o cerere administrativă
formulată de către prorpietarul terenului care dorește să îl vândă. Legea îl numește pe proprietarul terenului
din extravilan care dorește să îl vândă „vânzător”, chiar dacă el devine vânzător mai târziu, deci legea îl numește
așa încă de când formulează cererea de vânzare încă din faza în care el își manifestă prima intenție de vânzare
prin depunerea la primărie a unei cereri de afișare a ceea ce art. 6, alin. (1) numește oferta de vânzare a terenului
agricol în extravilan.
Forma vânzării. Potrivit art. 1244 C.civ., contactele care au ca obiect constituirea unor drepturi supuse
înscrierii în cartea funciară (a unor drepturi tabulare) sunt supuse formei autentice ad validitatem. Această
cerință de formă se aplică manifestării de voință concordante a părților, deci din cerința legală a formei autentice
impune pentru contract rezultă că atât consimțământul vânzătorului, cât și al cumpărătorului la încheierea
contractului trebuie să se manifeste în formă autentică. Când contractul se formează prin manifestări de voință
decalate în timp, adică între absenți, atunci oferta și acceptarea sunt valabile numai sub condiția formei
autentice.

36
 Ori, în Legea 17/2014, care se referă la imobile, se precizează că depunerea ofertei la primărie
declanșează o procedură care se finalizează cu un aviz necesar pentu autentificarea contractului de vânzare, iar
potrivit art. 9 același aviz este necesar pentru încheierea contractului de vânzare.
Prin urmare, niciun notar public nu va autentifica o ofertă de vânzare fără ca, din dosarul pe care îl va
prezenta ofertantul, să rezulte că procedura aceeasta s-a executat, fie a fost acceptată oferta de vânzare, când
se finalizează cu un aviz. Dacă oferta nu este acceptată, se va elibera o adeverință din partea primăriei cum că
niciun preemptor nu și-a manifestat intenția de a cumpăra. Fără un astfel de act notarul public este obligat să
refuze autentificarea fie a vânzării, fie a consimțămintelor necesare pentru încheierea ofertei sau acceptării. În
consecință, nu se poate începe procedura cu autentificarea ofertei de vânzare fără avizul primăriei. Oferta nu e
în formă autentică și numai dacă este acceptată sigur nu conduce la încheierea unui contract de vânzare, pentru
că acest contract este supus formei autentice ad validitatem.
Totuși, deoarece oferta respectivă arată consimțământul de a vinde a emitentului său și conține toate
elementele vânzării, rezultă că ea nu poate fi calificată decât ca ofertă de promisiune sinalagmatică de vânzare,
deoarece pentru promisiunea de vânzare legea nu cere nicio formă ad validitatem.
Comunicarea ofertei și afișarea la primărie. Pe baza cererii formulate de către vânzător, conform art. 6,
alin. (2), în termen de 5 zile de la data înregistrării cererii, primăria este obligată să afișeze „oferta”. De asemnea,
primăria comunică administrației centrale sau deconcentrate a Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale
dosarul pe care începe să îl constituie pe baza cererii formulate de vânzător, iar în termen de 10 zile lucrătoare,
primăria are obligația să notifice titularilor dreptului de preempțiune, conform art. 6, la domiciliul, reședința
sau, după caz, la sediul acestora înregistrarea ofertei de vânzare. Dacă titularii dreptului de preempțiune nu pot
fi contactați, notificarea se va face cu afișarea la sediul primăriei sau pe site-ul ei.
Oferta trebuie afișată timp de 45 de zile lucrătoare. Acest termen e unul de decădere al preemptorilor
din dreptul de preempțiune (art. 7).
Dacă afișul care anunță oferta dispare din diverse motive, pe perioada în care afișul nu există acesta nu
există, va opera o suspendare a termenului de 45 de zile, cu toate că, de regulă, termenele de decădere nu se
suspendă decât pentru caz de forță majoră. Această derogare este permisă de interpretarea art. 6, alin. (2), care
prevede obligația primăriei de a afișa oferta timp de 45 de zile lucrătoare. Deci, dacă acele 45 de zile în care
primăria are obligația legală de a afișa oferta de vânzare nu sunt continue, acest lucru nu determină decăderea
preemptorilor din dreptul de a își exercita dreptul de preempțiune, ci are ca efect prelungirea dreptului acesora
de a accepta oferta până la a 45-a zi în care oferta a fost efectiv afișată. Astfel spus, termenul se se supsunedă
dacă, din orice motive, oferta nu mai este afișată la primărie și își reia cursul de îndată ce oferta va fi reafișată.
Deogarea rezultă din interpretarea coroborată a art. 7 și art. 6 alin. (2) din lege.
O problemă importantă este ridicată de art. 6 alin. (6) din lege. Până la modificarea din 2020, procedura
de afișare a ofertei la primărie era singura care permitea aducerea ei la cunoștiința preemptorilor. Erau mai
puțini preemptori și atunci legiuitorul se aștepta ca ei să treacă din când în când pe la primărie ca să vadă dacă
s-au afișat oferte aplicabile lor. Aceasta era o formă de ineficientizare a dreptului de preempțiune.
Acum, leguitorul a eficientizat exercitarea dreptului de preempiune prin art. 6, alin. (6) care prevede că,
în termen de 10 zile lucrătoare, primăria este, în principiu, datoare să notifice preemptorii cu privire la
înregistrarea ofertei la sediul său. Se precizează, de asemnea, că numai dacă ei nu pot fi contactați, notificarea
se va face prin afișare la sediul primăriei sau pe site-ul ei. Din felul în care e formulat textul reiese că primăria
are o alegere dacă să facă notificarea pe site sau la sediu.

37
 Problema intervine în aceea că primăria trebuie să notifice toate persoanele din raza UAT-ului în care se
vinde bunul și a UAT-urilor vecine. Nu se poate susține că o astfel de sarcină nu ar fi posibilă, deci nu ne încadrăm
în ipoteza finală a textului.
Daca notificarea lipsește sau s-a făcut prin afișare la primărie deși era posibilă notificarea directă,
preemptorii ar putea beneficia de protecția prevăzută de drepturile omului, prin art. 1 din Primul Protocol
Adițional la Convenția drepturilor omului, respectiv dreptul fiecărei persoane asupra bunurilor, care se referă la
orice valoare economică rezonabilă recunoscută de către dreptul intern. Dreptul de preempțiune se încadrează
în această ipoteză. Curtea de la Strasbourg a recunoscut principiul ocrotirii eficiente a dreptului, atunci când
exercitarea unui drept depinde de cunoașterea unor chestiuni de fapt, statele sunt obligate sa furnizeze mijloace
de cunoaștere efectivă a respectivelor chestiuni de fapt. Acele mijloacele trebuie să fie serioase și eficiente.
Dacă nu a fost notificat în termenul legal, preemptorul nu poate fi decăzut din dreptul său de a accepta oferta
afișată la primărie. Art. 6 spune că este tolerabil ca pentru maxim 5 zile o ofertă deja afișată la primărie să nu fi
fost notificată preemptorului. Deci decăderea operează dacă în mod cumulativ s-au scurs 45 de zile lucrătoare,
dacă în acele 45 de zile lucrătoare oferta a fost efectiv afișată la primărie și dacă în cel puțin 40 de zile lucrătoare
dintre acestea, oferta a fost cunoscută efectiv de către preemptor sau e reputată a fi astfel în urma notificării.
Dacă nu sunt întrunite aceste condiții, nu operează decăderea. Dacă nu operează decădeream, atunci terenul
nu poate fi vândut terților, deoarece în acest caz operează nulitatea absolută.
Cum își poate exercita preemptorul drepul?
Potrivit art. 7, în cursul termenului de decădere, preemptorul (care cu greu este decăzut) poate împiedica
decăderea exercitându-și dreptul de preempțiune prin îndeplinirea cumuativă a 3 formalități (art. 7, alin. (1) din
lege):
1. Preemptorul trebuie să își manifeste intenția de a accepta oferta în scris (aceasta este o cerință ad
validitatem prevăzută în mod specific acestei acceptări). Neîndeplinirea conduce la nulitate evident absolută,
deci la o inexistență a acceptării, astfel încât dacă preemptorul s-a limitat la manifestări verbale sau gestuale ale
intenției sale de a cumpăra, aceste manifestări nu pot avea niciun efect în privința manifestării dreptului său de
preempțiune
2. Preemptorul trebuie să comunice acceptarea ofertei către vânzător, iar aceasta este o cerință de
formare valabilă a contractului cu vânzătorul în exercitarea dreptului de preempțiune.
Astfel, se acceptă oferta de promisiune sinalagmatică de vânzare, deci se formează contractul de
promisiune sinalagmatică de vânzare prin care atat vânzătorul cât și preemptorul sunt obligați să încheie
contractul al cărui elemente de conținut au fost prevăzute integral în oferta afișată, sub condiția ca un alt
preemptor să nu fie preferat, așadar sub o condiție suspensivă ca un alt preemptor în rang preferabil să nu își
exercite dreptul de preempțiune prin încheierea aceluiași contract cu vânzătorul.
După cum vedem, nu e suficient ca alt preemptor chiar și de rang preferabil să accepte în termenul de
45 de zile aceeași ofertă, ci este necesar ca după o asemenea acceptare, preemptorul respectiv să fie avizat de
către structurile competente ale Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale și apoi, în urma avizului, să încheie
efectiv contractul. Condiția va fi considerată definitiv neîndeplinită doar dacă un alt preemptor a încheiat în mod
efectiv contractul. Dacă un alt preemptor și-a manifestat intenția, dar nu a fost încă avizat sau deși a fost avizat
nu a încheiat încă contractul, atunci condiția nu este încă îndeplinită, dar nu se poate spune despre ea că este
definitiv neîndeplinită. Desigur, dacă niciun alt preemptor nu și-a exercitat dreptul de preempțiune prin
anunțarea în termen a intenției de a accepta oferta, atunci condiția devine definitiv îndeplinită la expirarea
termenelor procedurale prevăzute în lege (adică la expirarea termenului de 45 de zile în care oferta a fost afișată
la primărie dintre care cel puțin 40 de zile în urma notoficării tuturor preemptorilor).

38
 3. Preemptorul trebuie să înregistreze acceptarea ofertei la sediul primariei la care a fost afisat
Alin. (2)-(6) ar trebui să ne spună în ce condiții poate fi preferat un alt preemptor, în ce condiții un
preemptor deja acceptant poate fi evins de un alt preemptor. Indiferent dacă acceptă oferta mai mulți
preemptori de același rang, dacă sunt de rang diferit, dacă unul dintre preemptori de rang diferit, dacă un pr de
rang inf oferă un preț mai mare se aplică prevederile art. 4. Ceea ce vrea să spună legiuitorul este că dacă sunt
mai mulții preemptori, se va aplica ordinea de preferință de la art. (4). Dacă mai mulți preemptori de rang diferit
acceptă aceeași ofertă, avizul se va elibera către preemptorul de rangul cel mai apropiat de I sau de preemptorul
de rang referabil. Dacă preemptorii acceptanți au același rang și ei se limitează la a accepta ofera afișată la
primărie, atunci legea nu prevede nicio soluție, deci se va aplica principiul libertății contractuale, cu consecința
că vânzătorul va alege cu care dintre preemptorii de același rang și între care nu există ordine de preferință
legală va încheia contractul.
Este posibil, după cum rezultă din art. 7, alin. (5) ca un preemptor de rang inferior ca să se asigure că va
încheia contractul în ciuda rangului său să facă nu o acceptare a ofertei afișate, ci să formuleze o contraofertă
în favoarea ofertantului inițial, a vânzătorului, în sensul că el ar putea oferi un preț superior celui din oferta de
vânzare. Aceasta este singura modificare permisă pentru aceată contraofertă reglementată. Spre exemplu,
preemptorul de rang inferior nu ar putea pretinde aplicarea aceluiași regim de favoare pentru modificarea unei
condiții prevăzute de contractul de vânzare, alta decât cea referitoare la cuantumul prețului, de exemplu, să se
plătească prețul mai devreme sau să se predea bunul mai târziu decât a fost prevăzut în oferta de vânzare.
Singura modalitate prin care se poate modifica oferta este aceea de a oferi un preț superior. În acest caz,
vânzătorul dobândește un drept de a opta dacă să încheie contractul cu preemptorii de rang superior care au
acceptat prețul său sau să declanșeze o nouă procedură care să permită acceptarea contractului oferit conform
contraofertei trimise de premptorul de rang inferior.
Revocarea ofertei și acceptării. Un text dintre cele mai bizare în Art. 7 prevede revocarea ofertei și a
acceptării. Ca regulă, actele unilatrale sunt supuse principiului irevocabilității, în sensul că cel care le-a emis nu
le poate retraga din momentul în care ele au ajuns la destinarat, adică au produs efecte.
De aceea, în principiu, nici oferta pentru care s-a cerut afișarea, nici acceptarea în cursul termenelor
legale în care oferta este afișată nu ar trebui să poată fi revocate.
Totuși, art, 7, indice 1 prevede excepții limitate de la acest principiu. Oferta poate fi revocată numai în
intervalul de 5 zile în care primăria era ținută să procedeze la afișarea ei. Din acest text rezultă că primăria este
ținută de termenul de 5 zile în ambele sensuri, deci nu numai că nu poate afișa oferta nici mai târziu, dar nici
mai devreme de 5 zile. Dacă afișează oferta mai devreme, o comunică astfel preemptorilor, astfel încât în urma
comunicării sale, oferta ar deveni irevocabilă. Primăria trebuie să se abțină să îi acorde caracter irevocabil unei
oferte care în termenul de 5 zile este încă revocabilă.
Conform alin. (2) pare că și preemptorul se poate răzgândi, dar alin. (2) este un text foarte confuz.
Deoarece este atât de ambiguu, acest articol nu trebuie aplicat extensiv. Conform dreptului comun, dacă după
ce a emis acceptarea, acceptantul se răzgândește și reușește să emită retragerea înainte să ajungă accaptarea
la ofertant, atunci se împiedică formarea contractului. Nu vom interpreta alin. (2) ca pe o excepție, deoarece nu
rezultă din text că ar fi o excepție, de aceea vom considera că alin. (2) reprezintă o aplicare a dreptului comun.
Dacă acceptantul renunță la acceptare, atunci renunțarea trebuie comunicată atât vânzătorului, cât și primăriei.
Textul îngreunează condițiile revocării acceptării, pentru că în dreptul comun ar fi fost suficientă o retractare a
acceptării care să provină din partea vânzătorului înaine să ajungă comunicarea respective acceptări. Alin. (2)
spune că pe lângă aceste condiții, renunțarea mai trebuie să fie și înregistrată la primărie, pentru ca acceptarea
să fie considerată revocată.

39
 Preempțiunea ascunsă (subsecventă). În cazul în care cel puțin un preemptor acceptă oferta afișată la
primărie în cursul procedurii descrise la art. (6) și (7) din lege, atunci dosarul care inculde actele doveditoare ale
promisiunii sinalagmatice de vânzare formate prin această acceptare vor fi înaintate de către primărie structurii
competente a Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale în vederea emiterii avizului de exercitare a dreptului
de preempțiune.
În cazul în care niciun preemptor nu acceptă oferta afișată în termenele prevăzute la art. (6) și (7), atunci
vânzarea nu devine încă liberă, întrucât potrivit art. (4) alin. (1), vânzătorul este în continuare ținut să acorde o
anumită preferință la cumpărare pentru categoriile de subiecte de drept prevăzute în acest text față de orice
alte persoane fizice sau juridice. Acesta este un drept de preempțiune subsecvent (pentru că sunt alte categorii
de beneficiari pe lângă preemptori), deoarece sunt alte categorii de persone preferate.
Beneficiarii acestei preempțiuni subsecvente sunt de 2 categorii, fiecare supusă unei serii de condiții
specifice:
1. Persoane fizice. Trebuie ca în termen de 5 ani anteriori înregistrării ofertei de vânzare să fi îndeplinit
cumulative următoarele cerințe:
- să aibă în perioada respective domiciliul sau reședința pe teritoriul României,
- să desfășoare în perioada respective activități agricole pe teritoriul României și
- în perioada respective să fie înregistrate de autoritățile fiscale române
2. Persoane juridice. Acestea beneficiază de preferință prevăzută de art. (4) indice 1 față de oricare alte
personae la dobândirea terenului dacă îndeplinesc cumulative următoarele condiții aplicabile în principiu pe
durata celor 5 ani anteriori înregistrării ofertei de vânzare:
- să aibă sediul social sau cel puțin un sediu secundar, inclusiv sucursală sau reprezentanță, pe teritoriul
României,
- să desfășoare activități agricole pe acest teritoriu,
- să aibă venituri care decurg în mod predominant din aceste activități agricole (potrivit art. (4), indice 1,
alin. (2), lit. c, această condiție presupune ca în cei 5 ani fiscali de dinaintea înregistrării ofertei de vânzare cel
puțin 75% din veniturile persoanei juridice în cauză să povină din activități agricole),
- asociatul care deține controlul persoanei juridice să aibă domiciliul pe teritoriul României în ultimii 5
ani de dinaintea înregistrării ofertei de vânzare, iar în cazul în care persoana jurdică este controlată de o altă
persoană juridică, atunci persoanele fizice care direct sau indirect prin intermediul altor persoane juridice dețin
controlul persoanei juridice în cauză trebuie să aibă domiciliul în România pentru cel puțin 5 ani de dinaintea
înregistrării ofertei de vânzare.
Persoanele fizice sau juridice care îndpelinesc aceste condiții vor beneficia de preferință prin depunerea
la primărie a dosarului din care rezultă îndeplinirea condițiilor în termen de 30 de zile de la expirarea termenului
de 45 de zile în care oferta a fost afișată la primărie.
Dacă mai multe persoane din această categorie depun dosarul în acest interval, vânzătorul va putea
încheia contractul de vânzare ofertat cu oricare dintre ele la alegerea sa, între aceste persoane legea
neprevăzând o ordine de preferință.
Numai dacă în termenul de 30 de zile respectiv nicio persoană nu depune dosarul, ci, prin ipoteză, în cele
45 de zile de afișare a ofertei niciun preemptor nu a acceptat-o, atunci vânzarea devine liberă, în sensul că poate
fi încheiată cu orice subiect de drept la alegerea vânzătorului, dar numai sub condiția ca toate condițiile
contractului de vânzare să fie cel puțin la fel de favorabile vânzătorului ca și contractul care a făcut obiectul
ofertei afișate la primărie. Alin. (8) spune că vânzarea terenului la un preț mai mic decât cel cerut în oferta de
vânzare sau în condiții mai avantajoase decât cele arătate în aceasta, cu nerespectarea condițiilor prevăzute la

40
preempțiune subsecventă atrage nulitatea absolută. Prin urmare, dacă în contract este prevăzut un preț mai
mic decât în oferta afișată sau dacă în contract este prevăzut un termen de predare amânat față de oferta
afișată, o garanție contra evicțiunii mai diminuată etc. atunci sancțiunea este nulitatea absolută. Dacă este o
singură condiție în contractul de vânzare mai favorabilă devât oferta care a fost afișată (și deci care a fost ofertă
preemptorilor), atunci sancțiunea este nulitatea absolută.
Acceptarea ofertei de către preemptori. În cazul în care dreptul de preempțiune a fost exercitat de către
unul dintre preemptori sau dacă una dintre persoanele prevăzute la art. 4 indice 1 a consimțit să își depună
dosarul pentru încheierea contractului de vânzare conform ofertei afișate, primăria este obligată să transmită
către Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale un dosar din care să rezulte cu cine se va încheia contractul în
urma acestei proceduri administrative. Ministerul Agriculturii va fi competent printr-una din structurile sale
stabilită în funcție de întinderea terenului. Dacă terenul are o suprafață de cel mult 30 ha inclusiv, competentă
pentru emiterea avizului este structura locală teritorială, de regulă județeană a Ministerului Agriculturii. Dacă
suprafața terenului este mai mare de 30 ha, atunci competența revine structurii centrale a Ministerului
Agriculturii.
Structura competentă verifică dosarul și emite un aviz pe numele preemptorului sau persoanei preferate
cu care urmează să se încheie contractul de vânzare. Dacă nu există niciun preemptor acceptant și nicio
persoană care să își fi depus dosarul pentru preempțiunea subsecventă, atunci revine doar primăriei
competența de a elibera o adeverință din care să rezulte că niciun titular preferat nu și-a exerciat dreptul de
preempțiune. Notarul public va autentifica vânzarea fie pe baza avizului de la Ministerul Agriculturii, caz în care
cumpărătorul trebuie să fie ad validitatem persoana avizată , fie pe baza adeverinței din care rezultă că nu există
o asemenea persoană, emisă de primărie, caz în care cumpărătorul poate fi orice terț, sub condiția ca în
contractul supus autentificării să nu se prevadă un preț mai mic sau condiții mai favorabile cumpărătorului decât
în acela pe care vânzătorul demonstrează că l-a supus procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune prin
afișarea ofertei la primărie.
Avizul Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale are caracter intuitu personae. Acest lucru rezultă din
art. 9, alin. (3) din lege, care prevede o sancțiune atipică. Conform textului, anularea avizului intervine ca urmare
a decesului vânzătorului sau a decesului preemptorului înainte de încheierea contractului de vânzare sau
înaintea prounțării hotărârii judecătorești care ține loc de contract. În consecință, avizul este valabil doar pentru
vânzătorul pe care îl desemnează și pentru cumpărătorul preemptor sau preferat potrivit art. 4 indice 1 pe care
îl demenează. Dacă unul dintre aceștia decedează, avizul nu se transmite moștenitorilor și își pierde valabilitatea,
se anulează. În consecință, ne putem întreba dacă în acest caz procedura de preempțiune trebuie reluată de
către vânzător astfel încât să poată și moșteitorii preemptorului să își exercite dreptul de preempțiune sau după
caz, de către moștenitorul vânzătorului. Părerea mea este că nu, deoarece deși avizul este intuitu personae,
drepturile și obligațiile decurgând din promisiunea sinalagmatică de vânzare încheiată în cursul exercitării
dreptului de preempțiune nu au caracter personal, astfel încât ele se pot transmite moștenitorilor, cu consecința
că în cazul anulării pentru deces a avizului eliberat în considerarea unui anumit vânzător și a unui anumit
cumpărător, moștenitorul acestuia poate solicita, pe baza procedurii de exercitarea dreptului de preempțiune
deja efectuată, emiterea unui nou aviz care să îi permită să exercite drepturile și obligațiile decurgând din
promisiunea sinalagmatică formată în cursul acestei proceduri, fără a fi necesar și nici admisibil (dacă
moștenitorul ar relua procedura, și-ar încălca obligațiile decurgând din promisiune) ca procedura să fie reluată.

41
V. Avize necesare pentru vânzarea terenurilor agricole
Legea 17/2014 mai prevede două avize pe lângă avizul de exercitare al dreptului de preempțiune, avize
care pot fi incidente pentru vânzarea unui teren agricol situat în extravilan:
A. Avizul de securitate națională. Avizul de securitate națională este prevăzut la art. 3 alin. (1) din lege.
Acesta prevede că terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km față de frontira de stat și
țărmul mării negre, către interior, precum și cele situate în extravilan la o distanță de până la 2.400 m față de
obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărăii
Naționale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuții în domeniul siguranței naționale. Alin. (3)
prevede că dacă se face o cerere de aviz și nu i se răspunde în termen de 20 de zile, se consideră că avizul este
favorabil.
Descrierea ipotezei acestui text include terenuri situate pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat
spre interior. În consecință, luăm frontiera de stat socotind pe verticală 30 km sub ea, spre interiroul Pământului.
Dacă cineva vrea să vândă un teren din această adâncime, el trebuie să obțină acest aviz. Pentru ca textul să
aibă un efect, vom considera că nu este vorba despre o adâncime, ci despre o distanță față de frontieră.
Obiectivele speciale în domeniul securității naționale sunt pe o listă. În principiu conținutul acestei liste
este informație clasificată, deci este secretă. Persoanele care au terenuri în extravilan în jurul obiectivelor
speciale, în mod normal, nu ar trebui să știe că le au în jurul acestor obiective. Întrebarea este cum ar putea ele
să își execute obligația de a asigura avizul Ministerului Apărării și Siguranței Naționale fără să știe că sunt sub
inidența acestei cerințe speciale a legii.
Jurisprudența de aplicare a acestui text a spus că avizul va fi necesar doar dacă situarea terenului
respectiv în preajma frontierei de stat sau în preajma obiectivelor speciale este notată în cartea funciară. Cum
secretele de stat nu vor fi notate în cartea funciară, rămâne ca distanța până la frontiera de stat să poată fi
regăsită acolo.
Potrivit normelor metodologice de aplicare a acestui text elaborate de Ministerul Apărării Naționale și
potrivit textului însuși nu rezultă pentru ce motive ar putea fi respins avizul. Nu este clar menționată o listă de
documente care ar putea fi furnizată în vederea eliberării avizului, deci nu rezultă niciun motiv de aviz negativ
niciodată. Deci avizul ori este dat în mod pozitiv, ori nu este dat și se asimilează absența lui cu un aviz pozitiv,
conform art. 3. Astfel, nu poate fi niciodată negativ, deoarece ar fi considerat negativ dintr-un motiv neprevăzut
de lege. De altfel, din normele metodologice respective rezultă că nici nu e nevoie să se menționeze numele
cumpărătorului. Se cere doar să se documenteze că terenul are nevoie de aviz.
B. Avizul arheologic. În cazul terenurilor pe care se află siturile arheologice, fie că acestea sunt clasate,
fie că au fost recent descoperite și, prin urmare, sunt considerate zone cu patrimoniu arheologic reperat sau
zone cu patrimoniu arheologic evidențiat întâmplător, nu poate fi vândut decât cu avizul prealabil și conform al
Ministerului Culturii. Și în acest caz dacă la 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii Ministerul Culturii nu
răspunde cererii de aviz se consideră că avizul este favorabil și având în vedere că la Ministerul Apărării nu e
necesar să dea numele cumpărătorului, este firesc ca nici Ministerului Cultuii să îi fie necesar numele
cumpărătorului, deci nici în acest caz nu rezultă motivele pentru care Ministerul Culturii ar putea da un aviz
negativ pentru înstrăinare.
Se poate imagina că solicitarea acestui aviz este o ocazie pentru Ministerul Culturii să actualizeze lista
monumentelor istorice, astfel încât introducând situl arheologic respectiv pe lista monumentelor istorice să
introducă implicit acel sit arheologic în domeniul de aplicare al dreptului de preempțiune al Ministerului Culturii
pentru monumente istorice.

42
 Acest drept de preempțiune este prevăzut de Legea 422/2001 și anume conform art. 4 vânzarea unui
monument istoric nu se poate face decât în urma oferirii contractului de vânzare respectiv către Ministerul
Culturii și Cultelor respectiv către uat-urile în raza cărora se află monumentul istoric. Dacă monumentul istoric
este monument istoric este de clasa A, dreptul de preempțiune asupra monumentului istoric se exercită la
nivelull structurii centrale a Ministerului Culturii. Dacă e vorba de monument istoric de clasă B, el se exercită la
nivelul structurilor locale ale aacestui minister. Indiferent de structura competentă pentru a îl exercita, acest
drept de preempțiune permite Ministerului Culturii nu numai să accepte sau nu o ofertă predeterminată a
proprietarului pentru vânzarea monumentului istoric respectiv, ci și să modifice prețul acesteia și să negocieze
cu proprietarul vânzător acest preț.
În cazul în care părțile nu ajung la un acord cu privire la prețul vânzării, oricare diner ele poate solicita
instanței de judecată să determine acest preț pe baza unei expertize evaluatorii în legătură cu respectivul
monument istoric. Prețul stabilit de instanță nu va putea fi mai mare decât acela cerut de proprietar și nici mai
mic decât cel oferit de Ministerul Culturii.
Într-un mod atipic în cazul în care Ministerul Culturii nu își exercită dreptul de preempțiune făcând o
contraofertă în termen de 25 de zile de la data la care a fost înștiințat în legătură cu contractul oferit de către
proprietar, dreptul de preempțiune nu se stinge prin decădere, ci se transmite către uat-ul în raza teritorială al
căruia se află monumentul istoric. În patrimoniul acestui uat dreptul de preempțiune are o durată de 15 zile
timp în care el poate fi exercitat sub sancțiunea decăderii fie rin acceptarea ofertei formulată de către
proprietari, fie prin înaintarea de către uat a unei contraoferte în vederea negocierii cu aceștia. În caz de
dezacord asupra prețului, acesta poate fi stabilit de către instanța de judecată.
Nerespectarea dreptului de preempțiune al Ministerului Culturii și al uat cu privire la monumente istrice
se sancționează cu nulitatea absolută a contractului de vânzare la încheierea căruia nu s-a respectat dreptul.
Sancțiunile pentru nerespectarea avizelor prevăzute de Legea 17/2014. În perioada 2014-2020,
încălcarea regulilor prevăzute de Legea 17/2014 privind cele 3 avize se sancționa cu nulitatea relativă. În urma
modficării din 2020, încălcarea regulilor referitoare la obținerea avizelor privind dreptul de preempțiune,
siguranța națională, respectiv conformitatea arheologică se sancționează cu nulitatea absolută, ceea ce este
coerent cu interesul public al acestor reglementări.
Teoretic, orice cetățean al unei coomune învecinate dacă nu a fost notificat cu privire la oferta făcutp la
primărie poate cere nulitatea absolută a contractului încheiat fără notificarea sa oricând, deoarece posibilitatea
cererii nulității absolute nu se prescrie.
În legătură cu noua formă a legii ar fi trebuit să apară în M. Of. norme metodologice elaborate de
Ministerul Agriculturii în termen de 15 zile de la intrarea în vigoare a legii, deci până la 28 octombrie, luând în
calcul și faptul că legea a intrat în vigoare în 60 de zile de la publicarea în M. Of. Aceste norme metodologice
încă nu au apărut.
Din data de 13 octombrie 2020, nu se mai poate vinde un teren agricol situat în extravilan dacă nu se
face dovada respectării întregii proceduri, ori primările nu operează această lege, nu știu cui să îi notifice. Le-ar
fi poate ușor să notifice preemptorii prevăzuți de vechea lege, însă celor mulți preemptori prevăzuți de noua
lege nu vor să le notifice și oricum nu au norme metodologice care să le spună cum so notifice și atunci în acest
moment nu numai că avem o lege foarte greu de înțeles, dar sigur ea nu se aplică și deci, în acest moment nu
se pot încheia contracte de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

43
VI. Alte cerințe de formă prevăzute în legi speciale
Pe lângă Legea 17/2014 mai există și alte legi speciale care prevăd anumite cerințe de formă prealabile
încheierii contractului de vânzare în funcție de natura lucrului vândut, urmând ca nerespectarea acestor cerințe
de formă să se sancționeze cu nulitatea relativă sau absolută a contractului. În consecință, aceste formalități au
natura unor condiții de validitate speciale, în principiu cu privire la forma contractului de vânzare. Ne vom ocupa
de 3 formalități:
1. certificatul de performanță energetică;
2. certificatul fiscal;
3. extrasul de carte funciară pentru autentificare.
Certificatul de performanță energetică. Potrivit art. 19 din Legea 372/2005 privind performanța
energetică a clădirilor, sub sancțiune nulității relative a contractului de vânzare a unei clădiri, vânzătorul trebuie
să pună la dispoziția cumpărătorului și a organului de autentificare un certificat de performanță energetică în
legătură cu clădirea care face obiectul derivat al vânzării. Conținutul certificatului de performanță energetică
este reglementat prin legea respectivă și include indicatori în funcție de care se va putea stabili randamentul
clădirii în ceea ce privește îndeplinirea funcțiilor sale energetice. Orice clădire are, în principiu, funcții energetice
(ex. energia electrică este prelucrată și transportată în căldură care poate fi evaluată într-un cuantum de
energie).
Această cerință de formă a fost impusă de o directivă europeană, care a impus ca pentru fiecare contract
de vânzare sau de închiriere a unei clădiri să fie necesar un certificat de performanță energetică. Majoritatea
statelor europene au prevăzut ca sancțiune contravenția, însă în dreptul nostru, sancțiunea este nulitatea
relativă a contractului, deoarece cerința protejează consimțământul cumpărătorului, considerându-se că este
decisiv pentru acest consimțământ ca acesta să cunoască randamentul energetic al clădirii pe are o dobândește.
Deoarece legiuitorul a impus această cerință ca o cerință de validitate, părțile nu pot renunța la ea,
deoarece prin convenție nu se pot nici crea, nici elimina cauze de nulitate. În concluzie, își încalcă obligația
profesională de a refuza autentificarea unor acte vădit nelegale notarul care acceptă saă autentifice un contract
de vânzare sau de locațiune a unei clădiri fără a putea consulta certificatul de performanță energetică al acelei
clădiri și fără a se asigura că dobânditorul clădirii l-a putut consulta. Clauza prin care părțile ar renunța la
furnizarea certificatului de performanță energetică ar fi o clauză nescrisă, contractul ar rămâne anulabil, ceea
ce înseamnă că totuși după încheierea sa, cumpărătorul îl poate confirma, renunțând astfel la dreptul de a
solicita anularea contractului pentru acest motiv. Cum însă confirmarea nu se poate face în mod eficace decât
după ce condiția de validitate inițial neîndeplinită a fost respectată, rezultă că este o cerință de validitate a
confirmării ca dobânditorul să aibă la dispoziția un certificat de performanță energetică cu privire la clădirea din
contractul de vânzare.
Certificatul este valabil dacă e asumat de un expert energetician autorizat și dacă îndeplinește cerințele
din Legea 372/2005.
Certificatul de atestare fiscală pentru înstrăinarea clădirilor, terenurilor și mijloacelor de transport.
Potrivit art. 159, alin. (5) CPF la înstrăinarea unei clădiri a unui teren sau a unui mijloc de transport, înstrăinătorul
trebuie să prezinte dobânditorului și organului de autentificare un certificat de atestare fiscală emis de direcția
locală a finanțelor publice, din care să rezulte că în legătură cu bunul înstrăinat nu există creanțe fiscale
neachitate în favoarea bugetului local. Pentru eliberarea certifcatului cu acest conținut, înstrăinătorul este dator
să plătească integral taxele și impozitele pe proprietate a bunului respectiv aferente anului în curs.
Conform alin. (6), contractele încheiate cu încălcarea alin. (5) sunt nule de drept. Cum rațiunea textului
o reprezintă protecția interesului public ca taxele și impozitele locale pe proprietate să fie plătite, rezultă ca
44
sancțiunea trebuie calificată ca o nulitate absolută. Este reputată nescrisă o clauză în contractul de vânzare prin
care părțile exclud cerința certificatului de atestare fiscală sau admit că acesta permite vânzarea chiar dacă din
certificat rezultă că există obligații fiscale neexecutate în legătură cu bunul supus contractului.
Atât pentru certificatul de performanță energetică, cât și pentru certificatul de atestare fiscală am spus
că sancțiunea nulității relative sau absolute intervine în cazul în care certificatul respectiv nu a fost prezentat
cumpărătorului și organului de autentificare. Organul de autentificare de drept comun este în principiu notarul
public și, prin excepție, instanța de judecată sesizată printr-o cerere de pronunțare a unei hotărâri de substituire
a consimțământului unei părți la contractul promis, pre exemplu, pe temeiul unei promisiuni de vânzare. În
legătură cu acest aspect, în aprecierea noastră din hotărârea ICCJ 24/2016 pronunțată pentru interpretarea
unitară a dispozițiilor art. 5 din Legea 17/2014 prin care s-a reținut că în cursul procesului, în etapa administrării
probelor, instanța de judecată poate proceda la îndeplinirea formalităților necesare exercitării dreptului de
preempțiune, rezultă a fortiori că instanța de judecată poate proceda la obținerea oricăror alte formalități
necesare în vederea îndeplinirii condițiilor de validitate pentru contractul de vânzare la substituirea căruia i se
solicită consursul. Chiar art. 5 din Legea 17/2014 prevede cerința ca vânzarea terenului să fie precedată de un
certificat de atestare fiscală și de un certificat de CF, nu numai de respectarea avizelor pentru exercitarea
dreptului de preempțiune. În consecință, instanța poate proceda la îndeplinirea celorlalte formalități care
condiționează validitatea vânzării. Spre exemplu, dacă din dosarul cauzei lipsește certificatul de performanță
energetică a clădirii în legătură cu care s-a solicitat substituirea prin hotărâre judecătorească a
consimțământului pentru încheierea unei vânzări, în etapa administrării probelor, instanța trebuie să dispună o
expertiză energetică, finalizată printr-un raport având ca conținut certificatul de performanță energetică a
clădirii prevăzut de lege. De asemenea, prin mijloace procesuale de comunicare cu terții, instanța poate obține
de la direcția locală de impozite și taxe certificatul de atestare fiscală în legătură cu bunul (clădire, teren sau
mijloc de transport) care ar face obiectul contractului pentru încheierea căruia se cere suplinirea
consimțământului prin hotărârea instanței. Dacă din acest certificat rezultă datorii fiscale neachitate ale
pârâtului, instanța poate pune în sarcina acestuia achitarea acestor datorii, urmând ca în caz de neexecutare a
acestor obligații procesuale, instanța să îi permită reclamantului să avanseze sumele necesare în numele și pe
seama pârâtului către bugetul local, urmând ca dacă cererea de chemare în judecată va fi admisă, sumele astfel
avansate de reclamant și alte cheltuieli de judecată să fie deduse de prețul dat de acesta în temeiul vânzării
suplinite prin hotărâre a instanței. La fel se întâmplă și cu onorariul expertului energetic.
Extrasul de CF pentru înstrăinarea sau constituirea drepturilor tabulare. Potrivit art. 35 din Legea
7/1996, în cursul procedurii de autentificare notarul public este obligat să solicite oficiului de CF un extras de CF
pentru autentificare în legătură cu bunul imobil care face obiectul derivat al contractului pentru care se cere
autentificarea. Știindu-se că o instanță sesizată cu pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține locul unui
contract autentic trebuie să verifice îndeplinirea acelorași cerințe ca și notarul public în fața căuia s-ar fi dat
consimțământul dacă acesta s-ar fi exprimat voluntar, rezultă că și instanța de judecată trebuie să solicite de la
oficiul de CF un extras de CF în vederea pronunțării hotărârii prin care se substituie consimțământul la un
contract supuse formei autentice ad validitatem.
În consecință, furnizarea către organul de autentificare a acestui extras de CF este o cerință de formă ad
validitatem, pentru toate vânzările pentru care legea prevede forma autentică, sub sancțiunea nulității absolute,
extrasul referindu-se la bunul asupra căruia poartă deptul tabular ce afectează ce face obiectul obligației
vânzătorului. Din această exigență rezultă că imobilul asupra căruia poartă acest drept tabular trebuie în
prealabil vânzarea să fie înregistrată în registrul de cadastru, pentru că, în caz contrar, nu se poate elibera
extrasul de CF.

45
 În cazul în care contractul de vânzare face obiectul unei obligații a vânzătorului, în sensul că printr-o
promisiune acesta s-a obligat să îl încheie, din acea obligație principală rezultă și obligația accesorie a
vânzătorului de a efectua toate formalitățile pentru încheierea valabilă a vânzării promise, inclusiv, dacă este
nevoie, de a cadastra imobilul ce face obiectul acestei vânzări, pentru ca în legătură cu el să se poată emite
extrasul de CF în vederea încheierii acestuia în forma prevăzută de lege pentru valabilitatea sa.
Dacă instanța judecătorească este chemată să suplinească consimțământul promitentul pentru
asemenea vânzare și vânzătorul nu a cadastrat de bună voie imobilul în executarea oligației accesorii
menționate, atunci instanța poate dispune cadastrarea pe calea unei expertize cadastrale ale cărei obiective să
includă întocmirea documentației cadastrale a imobilului ce face obiectul vânzării promise în forma necesară
pentru înscrierea ei în CF. Costurile trebuie să le suporte proprietarul, în principiu sau instanța poate să admită
ca creditorul proprietarului reclamant al cererii respective, dacă proprietarul nu le plătește. Dacă cererea va fi
admisă, sumele vor fi deduse din preț.

46
 -Secțiunea 5-
OBIECTUL CONTRACTULUI ȘI ALE OBLIGAȚIILOR ÎN CONTRACTUL DE VÂNZARE

I. OBIECTUL CONTRACTULUI DE VÂNZARE

Obiectul contractului de vânzare este supus regulilor generale care privesc obiectul contractului în
general (art. 1225 – art. 1234 C.civ.). Cerințele de validitate privind obiectul vânzării repetă practic acele cerințe
de validitate generale privind actul juridic civil în general: acesta trebuie să fie determinat și licit.
Caracterul determinat al obiectului contractului implică, pe de-o parte, ca părțile să stabilească natura
de vânzare a contractului. Nu este vorba de o stabilire expresă, ci este vorba ca din ansamblul drepturilor și
obligațiilor prevăzute prin cauzele contractului să rezulte neîndoielnic că părțile doresc să încheie o vânzare,
chiar dacă au calificat-o altfel. Calificarea corectă se va face în funcție de ansamblul drepturilor și obligațiilor
decurgând din contract, iar dacă din ele rezultă că este vorba de o vânzare, cerința cu privire la obiectul
contractului este îndeplinită, cu condiția ca tot din ansamblul drepturilor și obligațiilor prevăzute în contract să
mai rezulte și care este lucrul vândut, care poate fi determinat sau cel puțin determinabil, și care este prețul al
acelei vânzări, care poate fi la rândul său determinat sau cel puțin determinabil. Așadar, cerința unui obiect
determinat al contractului implică și determinarea obiectelor principalelor obligații caracteristice care rezultă
din respectivul contract.
În ceea ce privește caracterul licit, sunt puține exemple în care contracte de vânzare sunt ilicite pentru
că sunt vânzări, iar nu pentru că lucrurile vândute nu pot fi vândute sau sunt inalienabile. Altfel spus, rareori o
cauză de nulitate pentru caracterul ilicit al obiectului decurge din aceea că respectivul obiect al contractului
constă în operațiunea vânzării. De regulă el decurge din aceea că bunul vândut nu poate fi înstrăinat sau este
inalienabil. Totuși, exemplul clasic care se dă aici este vânzarea de organe ale corpului omenesc care nu pot fi
vândute, cu numai donate. Vânzările de organe sunt sancționate cu nulitatea absolută, conform legii privind
donarea de organe.

II. CERINȚELE OBIECTULUI PRINCIPAL AL OBLIGAȚIILOR VÂNZĂTORULUI: BUNUL VÂNDUT

1. să fie un bun;
2. să fie determinat sau cel puțin determinabil;
3. să existe;
4. să fie susceptibil de înstrăinare.

A. Cerința ca obiectul obligațiilor vânzătorului să fie un bun

De regulă, pentru ca obligațiile patrimoniale să fie evaluabile în bani este strict necesar ca prestația ce
face obiectul lor să se realizeze asupra unui bun. În speță, pentru vânzător, prestația obligației principale a
acestuia (obligația de a da, de transfera proprietatea) este transferul unui drept. Pentru ca acest drept să aibă
valoare patrimonială este strict necesar ca acesta să poarte asupra unui bun, adică să fie un lucru susceptibil de
apropiațiune care poate face obiectul unor drepturi patrimoniale.
Există două exemple jurisprudență în care s-a constat că printr-o vânzare a ceva nu a fost de fapt
transferat un bun.
47
 Primul caz este acela al secretelor comerciale. Secretul comercial are valoare economică din punctul de
vedere al celui care îl deține pentru că îi creează o serie de avantaje pe piață, însă legea nu prevede niciun drept
patrimonial care poate fi exercitat asupra lui. Prin urmare secretul comercial este o informație care produce
bani prin faptul că este secretă, dar nu prin faptul că este apropriabilă prin intermediul unor drepturi
patrimoniale. Prin urmare, contractul prin care se transferă un secret nu reprezintă o vânzare chiar dacă în
schimbul acelui secret se plătește un preț, ci este un contract de antrepriză – o obligație de a face (de a transmite
o informație) în schimbul unei sume de bani.
Al doilea exemplu este acela al candidatorilor la alegeri. În jurisprudența franceză a existat o situație în
care un candidat care a pierdut alegerile a cerut să i se restituie suma pe care a plătit-o ca să fie pus pe liste și
care a susținut că acest contract este unul de vânzare. Instanța i-a admis cererea întrucât a constatat nulitatea
absolută a contractului ca fiind contrar bunelor moravuri, dar a reținut și că asupra unei candidaturi nu există
drepturi patrimoniale. Astfel, candidaturile nu pot face obiectul vânzări, întrucât neexistând asupra sa drepturi
patrimoniale acestea nu reprezintă un bun. Consecința în acest caz este caracterul ilicit al obiectului
contractului.

B. Cerința ca bunul să fie determinat sau cel puțin determinabil

Bunul este determinat atunci când, pe baza prevederilor contractului, se poate stabili bunul vândut chiar
la data încheierii contractului.
Bunul este determinabil atunci când bunul vândut nu se poate stabili la data încheierii contractului, dar,
pe baza criteriilor prevăzute de părți în contract, bunul vândut poate fi stabilit la data când trebuie să se execute
obligația de a transfera proprietatea. În cazul în care criteriile prevăzute de părți în contract nu sunt suficiente
pentru ca bunul vândut să fie cel puțin determinabil, contractul este lovit de nulitate absolută.
Natura bunului și voința părților impun modul de determinare a bunului vândut.
Dacă părțile stabilesc lucrul vândut în individualitatea sa, astfel încât numai bunul vândut corespunde
criteriilor lor, bunul este individual determinat (de exemplu, casa situată în localitatea X, la adresa Y).
Dacă părțile stabilesc numai categoria din care face parte bunul vândut și numărul, măsura sau cantitatea
bunurilor din acea categorie ce vor face obiectul vânzării, bunul vândut este determinat generic (de exemplu,
10 roșii, 3 kg de grâu, 8 ha de teren – fără indicarea amplasamentului). De regulă, categoria stabilită de părți,
din care fac parte bunurile, este nelimitată, sens în care se afirmă că , ”bunurile de gen nu pier” (genera non
pereunt). Totuși, vânzarea poate avea ca obiect și bunuri dintr-un gen limitat în sensul că, deși părțile determină
bunul vândut prin gen și cantitate, genul este individualizat în așa fel încât este finit (de exemplu, 10 roșii din
acest coș, 3 kg de grâu din silozul meu, 8 ha de teren arabil din suprafața aflată în raza comunei X).

C. Cerința ca bunul să existe

Această condiție este îndeplinită chiar dacă, la data încheierii contractului de vânzare, bunul nu se afla
în patrimoniul vânzătorului, ci îl al altei persoane.
Condiția nu este îndeplinită dacă bunul avut în vedere de părți a pierit în întregime înainte de încheierea
contractului (ipoteza poate privi doar bunuri individual determinate sau bunuri dintr-un gen limitat). În acest
caz, contractul este lovit de nulitate absolută deoarece acesta nu mai există (art. 1659 teza I C.civ.).
Dacă bunul individual determinat era numai parțial pierit ori dacă genul limitat era pierit într-o asemenea
măsură încât cantitatea rămasă este mai mică decât cea prevăzută de părți, atunci cumpărătorul care nu
48
cunoștea acest aspect poate cere anularea contractului sau reducerea proporțională a prețului (art. 1659 teza a
II-a C.civ.). Anularea poate fi obținută numai dacă sunt întrunite condițiile anulării contractului pentru eroare
esențială (art. 1207 C.civ.). În cazul în care numai vânzătorul cunoștea pieirea parțială a bunului și nu a
comunicat-o cumpărătorului la data contractării, cumpărătorul poate solicita și despăgubiri pe terenul
răspunderii delictuale pentru fapta ilicită de dol prin reticență. Dacă, în schimb, cumpărătorul cunoștea pieirea
parțială a bunului înainte de data încheierii contractului, el nu poate pretinde niciun remediu pentru această
pieire. Mai mult, chiar dacă la data încheierii contractului, cumpărătorul știa numai că este posibil ca bunul să fi
pierit în parte și totuți acesta a încheiat contractul, el nu mai poate pretinde anularea sau reducerea prețului
întrucât a acceptat riscul ca bunul să fi pierit, iar dacă acest risc a fost determinant, contractul este aleatoriu.
Se consideră că este îndeplinită condiția ca bunul să exite atunci când, deși bunul nu exista la data
contractului de vânzare, părțile au încheiat contractul în perspectiva apariției lui, situație denumită vânzarea
unui bun viitor. În acest caz, contractul este valabil, iar obligațiile vânzătorului vor fi executate asupra bunului
de îndată ce acesta apare, adică de îndată ce acesta devine apt pentru a fi folosit pentru destinația în vederea
căreia s-a încheiat contractul. Destinația bunului se consideră că este, în lipsa unei alte prevederi în contract,
destinația normală a bunului potrivit naturii sale.
Vânzarea lucrului viitor este, de regulă, comutativă, iar nu aleatorie. Cumpărătorul nu suportă riscul
neapariției bunului decât în cazul în care și l-a asumat în mod expres, caz în care va plăti prețul chiar dacă bunul
nu se realizează. În această situație, dacă șansa apariției bunului, respectiv riscul neapariției sale constituie cauza
pentru care părțile au contractat, contractul de aleatoriu. În schimb, în cazul regulă, în care riscul neapariției
bunului nu a fost asumat de cumpărător, el va fi suportat de către debitorul obligației imposibil de executat,
adică vânzătorul, care nu poate reclama prețul de la cumpărător, iar dacă acesta i-a fost plătit, el are dreptul la
restituire. În consecință, în cazul neapariției bunului, contractul nu produce niciun efect.
Cu toate acestea, nu se poate susține că acest contract este integral condițional (afectat de condiția
suspensivă a realizării bunului) întrucât vânzătorul este obligat să facă tot ce depinde de el pentru realizarea
bunului. În consecință, vânzătorul datorează cumpărătorului daune-interese în cazul în care bunul nu se
realizează din culpa sa.
Atunci când bunul se realizează numai parțial, cumpărătorul poate, la alegerea sa, să ceară desființarea
contractului de vânzare sau reducerea proporțională a prețului. După părerea mea, acestea sunt variante ale
rezoluțiunii, respectiv reducerii contraprestației cauzate de neexecutarea obligației de a transfera proprietatea,
fie că această neexecutare este fortuită, fie că ea este culpabilă. În cazul în care neexecutarea este culpabilă,
vânzătorul datorează în plus și daune interese.
În raport cu regimul de drept comun, legiuitorul prevede totuși o derogare de la regula declarației
unilaterare de rezoluțiune, pentru a evita hazardul unei aprecieri subiective a neexecutării parțiale a obligației
vânzătorului, care este o problemă susceptibilă de subiectivism și de incertitudine.
Potrivit art. 1658 alin. (2) C.civ., regulile sus-menționate se aplică și în cazul în care vânzarea lucrului
viitor a avut ca obiect bunuri dintr-un gen limitat care urma să se realizeze, fie că nu s-au realizat, fie că s-au
realizat într-o măsură insuficientă pentru executarea integrală a vânzării.

49
D. Cerința ca bunul să fie susceptibil de înstrăinare
Bunul este susceptibil de înstrăinare dacă, prin natura sa, este susceptibil de a fi desprins de persoana
titularului și dacă, potrivit legii, aceasta îl poate înstrăina.
Primul aspect s-a dovedit a fi discutabil în cazul vânzărilor de clientela. În această privință, s-a apreciat
că anumite clientele comerciale sunt susceptibile de a fi desprinse de persoana titularului întrucât abilitățile
strict personale ale acestuia joacă un rol mai puțin important în cadrul fondului de comerț, în care elementele
principale sunt marca, organizarea întreprinderii, locațiile etc. Asemenea clientele pot face obiectul unei vânzări.
Dimpotrivă, clientelele civile (de tipul clientelei unui avocat, notar, stomatolog) sunt mai strâns legate de
persoana titularului, iar posibilitatea înstrăinării lor rămâne discutabilă. În opinia mea, și în cazul în care clientela
este strâns legată de persoana cedentului, părțile ar trebui prezumate conștiente de acest aspect, astfel încât
chiar în cazul în care contractul ar fi nul ca vânzare pentru neîndeplinirea condițiilor de validitate ale obiectului,
el ar putea fi convertit într-un contract de antrepriză sub specia contractului de prezentare către clientelă a așa-
numitului cedent, urmând să fie menținut ca valabil în această calitate.
Al doilea aspect, anume acela ca bunul care face obiectul dreptului să poată fi înstrăinat de către titularul
său vizează cerința ca bunul să fie în comerț sau, mai exact, să se afle în circuitul juridic civil.
Această cerință există în cazul oricărui contract special, adaptându-se în funcție de cerințele respectivului
contract special. În măsura în care contractul special presupune asumarea unor obligații în legătură cu un bun,
potrivit legii, această asumare trebuie să fie posibilă și să nu contravină unei dispoziții legale. Dacă, în virtutea
unei obligații legale, respectiva asumare a obligațiilor în legătură cu un bun nu este posibilă se poate spune fie
că obligația respectivă are un obiect ilicit, fie că bunul nu este în comerț – sancțiunea este aceeași, anume
nulitatea absolută. Pentru fiecare contract special există un comerț al acelui contract special față de care legea
poate exclude anumite bunuri care să nu facă obiectul acelui comerț. Dacă legea le exclude, atunci se spune
despre bunurile respective că nu sunt în comerț și despre obligațiile asumate în legătură cu acele bunuri, prin
contractul special din sfera căruia ele au fost excluse, că au un obiect ilicit.
Pentru contrctul de vânzare, această cerință se transpune în necesitatea ca, din perspectivă juridică,
bunul să poată fi înstrăinat, să fie alienabil. Spre exemplu, din punctul acesta de vedere, nu vor fi în comerț (nu
pot face obiectul contractului de vânzare) drepturile personal-nepatrimoniale sau drepturile patrimoniale cu
caracter personal cum este dreptul de uz, dreptul la pensie sau dreptul la întreținere.

Inalienabilitatea bunurilor

A. Noțiune și clasificare
De asemenea, nu sunt în comerț nici bunurile inalienabile.
Inalienabilitatea este o limită adusă prin lege sau prin contract dreptului de proprietate, care presupune
împiedicarea exercitării prerogativei dispoziției juridice din conținutul acestui drept în sensul înstrăinării sale de
către titularul dreptului de proprietate.
Din punctul de vedere al originii acestei limitări a prerogativei dispoziției juridice, inalienabilitățile sunt
legale sau convenționale.
Din punctul de vedere al întinderii limitării prerogativei dispoziției juridice, inalienabilitățile sunt absolute
sau relative. Sunt absolute atunci când bunul nu poate fi înstrăinat în niciun mod și în nicio condiție către nicio

50
persoană. Sunt relative atunci când înstrăinarea este interzisă doar în anumite condiții sau doar către anumite
persoane sau, uneori, doar în lipsa acordului persoanei al cărei interes este protejat prin inalienabilitate.
Din punctul de vedere al duratei lor, inalienabilitățile sunt definitive sau temporare. Sunt definitiv
inalienabile numai bunurile proprietate publică, care sunt declarate inalienabile prin Constituție. În ceea ce
privește bunurile proprietate privată, nici convenția și nici legea nu pot institui inalienabilități definitive.
În privința convenției, clauza de inalienabilitate este supusă, pe lângă cerințele de validitate de drept
comun ale obiectului contractului, și la două cerințe particulare: să fie justificată de existeța unui interes legitim
specific și să fie temporară.
Prima cerință presupune ca interesul legitim invocat să aibă un caracter personal și excepțional suficient
încât protecția lui să jutifice încălcarea principiului libertății de circulație a bunurilor, principiu care este de
ordine publică întrucât ocrotește interesul general al favorizării comerțului. Pentru că interesul legitim este
întotdeauna unul particular, durata pentru care el va fi favorizat față de interesul public va fi limitată
întotdeauna.
Chiar din această cerință de validitate a clauzei de inalienabilitate (ca ea să fie justificată de un interes
legitim specific) rezultă, printre altele, că ea nu poate avea o durată mai mare decât acele interes, trebuid să fie
astfel ab initio limitată. A doua cerință presupune ca clauza de inalienabilitate să fie temporară, iar în art. 627
C.civ. se prevede, în aplicarea acestei condiții, că durata inalienabilității convenționale nu poate fi mai mare de
49 de ani.
În cazul în care acest interes a slăbit sau în cazul în care interesul public al circulației bunului ori chiar un
alt interes privat al altei persoane decât titularul inalienabilității devine prevalent, se poate solitica autorizarea
instanței pentru vânzarea bunului, ceea ce reprezintă implicit o constatare a faptului că durata inalienabilității
a expirat.
În ceea ce privește inalienabilitățile bunurilor proprietate privată impuse prin lege, potrivit jurisprudenței
Curții Constituționale precum și jurisprudenței Înaltei Curți de Casație și Justiție, legea nu poate impune
inalienabilități decât cu caracter temporar, deoarece inalienabilitatea este o restrângere a preogativei dispoziției
juridice din dreptul de proprietate și, în ipoteza în care ea ar avea caracter definitiv, ar echivala cu o lipsire
parțială de proprietate. Ori, potrivit art. 44 din Constituția României, dreptul de proprietate este garantat, iar
potrivit art. 53 din Constituția României, în legătură cu drepturile fundamentale recunoscute de Constituție,
legea poate aduce restrângeri ale exercitării acestei drepturi pentru interese de natură publică , dar nu poate
prevedea lipsirea de aceste drepturi, nu le poate suprima. Devreme ce inalienabilitatea definitivă ar reprezenta
o suprimare definitivă a dreptului de dispoziție juridică din conținutul dreptului de proprietate rezultă că ea ar
fi contrară acestui principiu constituțional. De aceea, legea ordinară sau organică, nu poate aduce decât
restrângeri ale exercitării dreptului de proprietate sub aspectul restrângerii dreptului de dispoziție juridică.
Atunci când aceste restrângeri iau forma unor inalienabilități, ele nu pot coduce decât la amânarea exercițiului
dreptului de a înstrăina, iar nu la suprimarea acestei forme de exercitare a dreptului. În consecință, prin lege nu
se pot impune decât inalienabilități temporare ale bunurilor proprietate privată.
Din punctul de vedere al interesului ocrotit, inalienabilitățile por fi impuse pentru ocrotirea unui interes
privat sau pentru ocrotirea unui interes public.
Clasificarea este relevantă din perspectiva sancțiunii aplicabile contractului prin care se înstrăinează
bunul prin încălcarea inalienabilității. Dacă inalienabilitatea a fost impusă în interes public, atunci sancțiunea

51
este nulitatea absolută a contractului încheiat cu încălcarea clauzei, iar dacă inalienabilitatea a fost impusă
pentru protejarea unui interes privat, sancțiunea este anularea contractului încheiat cu încălcarea ei.
În cazul inalienabilităților instituite prin convenție se ocrotește întotdeauna un interes privat, deci sancțiunea
aplicabilă va fi cel mult anularea contractului încheiat cu încălcarea inalienabilității convenționale.
Chiar și aplicarea acestei sancțiuni este în principal problematică, deoarece, prin convenție, părțile nu
pot institui cauze de nulitate. Prin excepție, art. 629 C.civ. prevede că, dacă inalienabilitatea este opozabilă
terțului cu care s-a încheiat contractul prin care se încalcă respectiva inalienabilitate, atunci titularul interesului
ocrotit prin inalienabilitate poate cere anularea acelui contract. Opozabilitatea se poate obține prin notarea
inalienabilității în cartea funciară în cazul bunurilor imobile, iar în cazul altor bunuri opozabilitatea nu se poate
obține decât făcându-se dovada că terțul a cunoscut efectiv existența clauzei de inalienabilitate la data efectuării
contractului care a încălcat-o.
În orice caz, dacă are natură convențională, inalienabilitatea implică, pe lângă o limită a dreptului de a
dispune de bun, și o obligație de a nu înstrăina a proprietarului care și-a asumat inalienabilitatea față de
creditorul său contractual din contractul prin care aceasta a fost instituită. În contractele oneroase această
obligație este prezumată în mod legal ca fiind esențială, astfel încât încălcarea ei justifică rezoluțiunea
contractului de către creditorul contractual al cărui interes justifica introducerea clauzei de inalienabilitate. Când
acesta este un terț, el nu va avea interesul să solicite rezoluțiunea contractului și atunci interesul său va fi ocrotit
numai pe calea acțiunii în anulare, sub condiția ca inalienabilitatea să fi fost opozabilă terțului care a încălcat
clauza (în dreptul procedural interesul este definit ca fiind folosul practic urmărit).

B. Inalienabilități legale
De lege lata, există patru cazuri în care legea prevede inalienabilitatea:
1. Art. 627 alin (4) C. Civ. care prevede că, din contractele din care ne naște obligația de a transmite în
viitor dreptul de proprietate, rezultă în sarcina debitorului acestei obligații o inalienabilitate convențională în
legătură cu bunul, până la executarea ei;
Această inalienabilitate este una relativă întrucât debitorul obligației de a nu înstrăina, care există
întotdeauna în cazul inalienabilităților convenționale față de persoana al cărei interes este protejat prin
inalienabilitatea respectivă, este obligat să nu înstrăineze față de oricine altcineva în afară de creditorul său.
Astfel, inalienabilitatea este o formă de protecție foarte eficientă pentru creditorul său deoarece îi va permite
să desființeze contractele prin care debitorul său încearcă să împiedice realizarea creanței sale prin înstrăinarea
bunului către alte persoane.
Dacă inalienabilitatea este opozabilă față de celelalte persoane, creditorul va putea să ceară anularea
contractului încălcat cu nerespectarea clauzei cu consecința reîntoarcerii bunului înstrăinat în patrimoniul
debitorului său.
Acestei situații îi este asimilată (de către LPA art. 60 indicie 1) obligația de a încheia în viitor un contract
care să aibă ca efect transferul proprietații. Așadar, obligațiile decurgând din promisiunile de contract cu efect
translativ ar fi și ele protejate printr-o inalienabilitate condițională în legătură cu bunul care face obiectul
contractului translativ a cărui încheiere face obiectul obligației.
2.Decretul lege 61/1990 în care s-a reglementat posibilitatea dobândirii în condiții favorabile a unor
locuințe cu finanțarea achiziției de către Casa de Economii și Consemnațiuni (CEC Bank);

52
 S-a prevăzut, ca o formă de protecție a băncii la rambursarea creditului oferit în vederea achiziției unei
locuințe, inalienabilitatea locuinței astfel dobândite până la executarea pe deplin a obligației de rambursare.
Această inalienabilitate este încă în vigoare, dar probabil că majoritatea tranzacțiilor finanțate prin acest
mecanism și-au epuizat efectele, iar în prezent, foarte puține bunuri sunt grefate de această inalienabilitate care
să împiedice înstrăinarea lor. Această inalienabilitate este una relativă, deoarece bunul poate fi înstrăinat cu
acordul finanțatorului, iar inalienabilitatea deoarece își încetează efectele o data cu rambursarea integrală a
creditului.
3. Interdicția de înstrăinare a investițiilor imobiliare realizate în urma acordării unor credite ipotecare,
conform legii 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții mobiliare;
Pe baza acestei legi, băncile (organismele de credit) pot finanța construirea sau dobândirea unor imobile
prin contracte de credit în care obligația de rambursare a creditului este garantată cu o ipotecă asupra imobilului
dobândit sau construit. Acest imobil este inalienabil până la rambursarea integrală a creditului.
Această inalienabilitate, ca și inalienabilitatea prevăzută în Decretul 61/1990 este activă, în sensul că, în
ambele cazuri, cu acordul finanțatorului, debitorul obligației de rambursare poate dispune de bunul care face
obiectul inalienabilității. Deci, această inalienabilitate este una relativă deoarece bunul nu se poate înstrăina
decât cu acordul finanțatorului pe care inalienabilitatea respectivă îl protejează.
4. Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.60/2009, care până în acest an avea ca obiect unele măsuri
privind implementarea programului Prima Casă.
Din acest an, printr-o modificare publicată în Monitorul Oficial, Guvernul a emis un amplu set de
completări ale acestei OUG, iar în urma acestor completări, un lucru important care rezultă este că mecanismele
de finanțare și achiziție prevăzute de această ordonanță sunt disponibile nu numai pentru achiziția primei
locuințe, așa cum erau până în 2020, ci și pentru achiziționarea oricărei locuințe în limita unui plafon de finanțare
de 140.000 de euro. Așadar, în urma modificărilor, programul a căpătat numele de programul Noua Casă.
Conform mecanismului prevăzut de acest program, cel care dorește să achiziționeze o locuință și care
îndeplinește anumite condiții de eligibilitate din care rezultă că poate rambursa creditul de care are nevoie
pentru achiziționarea locuinței, poate solicita acordarea acestui credit de la o unitate finanțatoare.
Urmează ca, pe baza acestei solicitări și dacă sunt îndeplinite criteriile prevăzute de lege, să se încheie
contractul de achiziție din care rezultă dobândirea sau construirea locuinței pe care solicitantul dorește să o
obțină, pe de altă parte contractul de credit prin care finanțatorul va deschide o linie de credit prin care vor
putea fi extrase sumele de bani necesare pentru plata prețului din contractul de achiziție. Pe lângă aceste două
contracte, se va încheia și un contract de ipotecă prin care se constituie o ipotecă a bunului dobândit în favoarea
finanțatorului pentru a garanta obligația de rambursare a creditului contractat, precum și un contract de drept
civil având natura unui contract de fideiusiune prin care Fondul Național de Garantare pentru Întreprinderile
Mici și Mijlocii se obligă să garanteze personal obligația solicitantului de a rambursa creditul acordat în vederea
achiziționării casei. În concluzie, există aceste patru contracte care generează diferite categorii de raporturi
juridice.
Prin articolul 1 alin.(13) din OUG 60/2009 așa cum a fost el modificat în 2020, se prevede că locuința
achiziționată și care face obiectul ipotecii în favoarea finanțatorului face de asemenea obiectul unei interdicții
de înstrăinare pentru o perioadă de 5 ani.
În legăura cu această interdicție de înstrăinare s-a ivit în practică întrebarea dacă această interdicție se
opune sau nu vânzării silite a locuinței respective la cererea creditorilor chirografari ai solicitantului care devine
53
proprietar al locuinței în urma pachetului de finanțare oferit. Deci, întrebarea este dacă creditorii chirografari
pot să execute creanțele lor chirografare asupra locuinței care face obiectul interdicției de înstrăinare, ceea ce
ar presupune vânzarea silită a locuinței respective pentru ca, din prețui vânzării respective, să se achite creanțele
lor chirografare.
În legătură cu această problemă, unele instanțe au spus că este doar o interdicție de înstrăinare, iar
titularul debitului nu înstrăineaza bunul în cazul unei vânzări silite, ci bunul îi este doar luat cu încălcarea
consimțământului acestuia, pentru că, prin ipoteză, vânzarea silită suplinește consimțământul vânzătorului la
încheierea contractului de vânzare, iar prin urmare, interdicția de înstrăinare nu împiedică înstrăinarea pe cale
vânzării silite. Alte instanțe au considerat că, dimpotrivă, înstrăinarea trebuie înțeleasă în sens larg, în sensul că
aceasta are o natură care implică o înțelegere a ei astfel încât să impiedice orice dispoziție cu privire la bunul
respectiv fără acordul finanțatorului.
Ceea ce este de remarcat este că legea permite înstrăinarea, prin excepție de la regula impusă de art.1
alin (13), dacă ea se face cu acordul finanțatorului potrivit art. 1 alin.(15).
De asemenea, există o sugestie a legiuitorului în ceea ce privește o legătură dintre interdicția de
înstrăinare și obligația de rambursare. Se sugerează că interdicția de înstrăinare protejează creanța corelativă
obligației de rambursare pentru că, potrivit alin.(23), în cazul rambursării anticipate a creditului, înainte de
expirarea perioadei de 5 ani pentru care s-a instituit interdicția de înstrinare, inalienabilitatea bunului încetează.
De aici rezultă că, de fapt, ceea ce se urmărește este asigurarea unei garanții negative privind obligația de
rambursare a creditului, iar dacă aceasta s-a stins, interdicția de înstrăinare nu mai are nicio rațiune.
Un alt aspect de remarcat este art.1 alin.(24) care prevede că, în cazul în care se execută obligația
fideiusorului (FNGIMM) de a plăti, în calitatea lui de garant, în locul debitorului obligația de rambursare, acesta
(fideiusorul) se subrogă în drepturile finanțatorului plătit. În drepturile finanțatorului plătit se include atât
dreptul de rambursare (care în cazul subrogației nu se stinge și se transferă plătitorului), cât și dreptul de ipotecă
care garantează dreptul de rambursare. Întrebarea este dacă se include și interesul de a se păstra interdicția de
înstrăinare. În principiu, subrogația generează în patrimoniul celui care plătește creanța o creanță identică cu
aceea pe care el a plătit-o și pe care o poate exercita înpotriva debitorului. Prin derogare de la această regulă
comună a subrogației, art.1 alin.(24) prevede că respectiva creanță dobândită de către Fondul Național de
Garantare este identică, dar, în plus, are natura unei creanțe fiscale (este asimilată creanțelor bugetare). În
consecință, va putea fi adusă la executare silită potrivit regulilor prevăzute în Codul de procedură fiscală, ceea
ce presupune că devine titlu executoriu și poate fi pusă în executare direct de către organele fiscale. Dacă nu ar
fi prevăzut art.1 alin.(24) acest lucru, s-ar fi putut spune ca Fondul Național de Garantare de subrogă într-o
creanță civilă.
Ținând cont de toate aceste lucuri, Înalta Curte de Casație și Justiție a trebuit să interpreteze noțiunea
de interdicție de înstrăinare pentru a răspunde problemei ivite în practică în legătură cu întrebarea dacă
interdicția de înstrăinare vizează sau nu bunurile supuse execuării silite la cererea creditorilor chirografari ai
persoanei care a beneficiat de finanțarea dobândirii locuinței.
Pentru a răspunde la această întrebare, ICCJ, prin Decizia 32/2017, mai întâi s-a preocupat să stabilească
natura interdicției de înstrăinare prevăzute de alin.7 (înainte de modificarea), actualul alin. 13 din lege prin
aceea că a trebuit să califice dacă această interdicție de înstrăinare este o incapacitate impusă debitorului
obligației de rambursare care a beneficiat de finanțare sau o inalienabilitate impusă în considerarea dreptului
asupra bunului a cărui achiziție a fost finanțată (drept dobândit de beneficiarul finanțării). Facem observația că,
54
dacă textul prevede o incapacitate, incapacitatea respectivă îl privează pe incapabil să consimtă valabil la
înstrăinări, ori această problemă nu se pune în cazul unei vânzări silite unde nu se cere consimțământul
vânzătorului. Dacă, în schimb, este vorba despre o inalienabilitate, după cum rezultă și din Constituția României
atunci când instituie inalienabilitatea bunurilor proprietate publică sau din Codul Civil atunci când vorbește
despre inalienabilitățile convenționale, atunci acea inalienabilitatea atrage după sine insezibiliatea bunului și
împiedică înstrăinarea lui, inclusiv în cazul executării silite asupra patrimoniului proprietarului.
Ca să soluționeze problema din speță, ÎCCJ a observat că, pe când incapacitățile sunt instituite pentru
protecția sau sancționarea unei persoane, adică în considerarea calității sale personale, inalienabilitățile sunt
instituite în considerarea bunurilor care sunt inalienabile luându-se în considerare ori natura lor, ori modul în
care au fost dobândite, ori destinația lor.
Cu privire la destinație, ÎCCJ a constat că, în speță, inalienabilitatea pare să protejeze un interes public,
anume interesul Fondului Național de Garantare ca, în urma subrogării în drepturile finanțatorului plătit, să își
poată executa creanța bugetară pe calea prevăzută de Codul de procedură fiscală fără a suporta cheltuielile de
executare ale terților cu privire la eventualele lor creanțe chirografare.
Asta spune ÎCCJ că ar fi scopul urmărit de inalienabilitatea respectivă: ca bunul să rămână în patrimoniul
debitorului pentru ca asupra lui să se poată executa mai ușor creanța fiscală (bugetară) dobândită prin
subrograre de către Fondul Național de Garantare. Când interdicția de înstrăinare este instituită în considerarea
destinației bunului și anume, de a servi la executarea ipotecii care garantează creanța fiscală direct asupra
patrimoniului debitorului inițial, și nu a eventualilor dobânditori ai bunului, ÎCCJ spune că interdicția de
înstrăinare este instituită în considerarea bunului și nu în considerarea persoanei. Consecința calificării instituirii
interdicției de înstrăinare în considerarea bunului este aceea că aceasta are natura unei inalienabilități, iar nu a
unei incapacități, chiar dacă inalienabilitatea este relativă, în sensul că bunul va putea fi înstrăinat cu acordul
finanțatorului și al Fondului Național de Garantare. Aceasta nu schimbă consecința că ceea ce este inalienabil
este și insesizabil, astfel încât din interdicția de înstrăinare respectivă rezultă și că bunurile care fac obiectul
acestei interdicții nu pot fi executate silit la cererea unor creditori chirografari ai proprietarului pe durata acestei
inalienabilități. În cazul executării silite se vor aplica aceleași reguli ale inalienabilății care vizează și înstrăinarea
propriu-zisă, dar devreme ce înstrăinarea este permisă cu acordul instituției finanțatoare și Fondului Național
de Garatare, în aceleași condiții ar fi permisă și executarea silită.
Înalta Curte de Casație și Justiție are în această hotărâre un considerent de bizar. Aceasta mergând pe
ideea că nu se va aplica art. 2376 C.civ. care spune că actele de dispoziţie asupra bunului ipotecat sunt valabile
chiar dacă dobânditorul bunului cunoaşte stipulaţia din contractul de ipotecă ce interzice transferul sau declară
că acest transfer este echivalent cu neîndeplinirea obligaţiei garantate. Acest articol spune de fapt că, în ipoteza
în care în contractul de ipotecă s-a introdus o interdicție de înstăinare pentru protecția unui creditor ipotecar,
atunci acea interdicție de înstrăinare nu conduce la invalidarea contractului de înstrăinare încheiat cu încălcarea
sa. Practic, articolul stabileşte inopozabilitatea faţă de terţi a unei eventuale clauze de inalienabilitate inserată
în contractul de ipotecă. Acest lucru înseamnă că, dacă în contractul de ipotecă s-a prevăzut că bunul ipotecat
nu poate fi înstrăinat, atunci această clauză nu are ca efect nici nulitatea relativă și nici absolută a contractului
de înstrăinare încheiat cu încălcarea sa.
Ceea ce rezultă de aici este că textul împiedică calificarea acelei clauze drept inalienabilitate. Din el
rezultă că respectiva clauză nu generează decât o obligație contractuală în sarcina debitorului contractual de a
nu înstrăina. Dacă el încalcă această obligație el va răspunde potrivit dreptului comun pe temeiul răspunderii
55
contractuale deoarece nu există, de regulă, un interes pentru a fi reziliat contractul de ipotecă. În orice caz,
contracul prin care el înstrăinează unui terț încălcând respectiva interdicție nu este nul sau anulabil pentru acest
motiv. În alți termeni, aceea nu este o clauză de inalienabilitate, ci doar o obligație personală de a nu înstrăina
care nu antrenează o limită convențională a dreptului de proprietate a bunului.
În situația textului pe care l-a avut de analizat ÎCCJ, unele instanțe au spus că și în cazul interdicției de
înstrăinare prevăzută în alin. 13 din art.1 al OUG 60/2009, avem o interdicție de înstrinare care durează 5 ani și
care este afectată de lege intereselor creditorului ipotecar. Prin urmare, nici această interdicție de înstrăinare
nu trebuie interpretată ca o inalienabilitate, ci doar ca o obligație a debitorului de a nu înstrăina respectivul bun,
iar dacă s-ar încălca această interdicție de înstrăinare, sancțiunea nu ar fi nulitatea contractului de vânzare, ci
doar răspunderea contractuală a beneficiarului finanțării.
În legătură cu aceasta, ÎCCJ spune că nu se aplică dispozițiile referitoare la contractul de ipotecă pentru
că natura juridică a acestei interdicții de înstrăinare este aceea a unei interdicții de înstrăinare legale, în timp ce
prevederea din cadrul contractului de ipotecă are vedere o interdicție de înstrăinare convențională. Din acest
punct de vedere, ÎCCJ amestcă lucrurile. Se poate spune că legea prevede această interdicție de înstrăinare, ci
nu contractul, iar, în consecință, se derogă de la dispozițiile de drept comun care vizează interdicția de
înstrăinarea instituită în contractul de ipotecă. Derogarea este expresă și se va aplica în consecință.
Cu toate acestea, nu se poate spune că această interdicție de înstrăinare, fie ea și inalienabilitate, nu are
natură convențională, chiar dacă este prevăzută de lege. În acest caz, există un argument care trece destul de
greu la instanțele române, dar totuși ajută la depăsirea multor dileme. Articolul 1272 C.civ. spune că un contract
obligă nu numai la ceea ce este prevăzut expres în conținutul său, ci și la toate urmările pe care le legea le dă
obligației după natura ei. Deci, însuși contractul obligă la respectarea tuturor urmărilor pe care legea le dă
obligației după natura ei. Astfel, se poate spune că, chiar dacă interdicția de înstrăinarea pe perioadă de 5 ani a
locuinței dobândite prin programul Prima Casă este prevăzută de lege, aceasta este prevăzută doar ca o urmare
a contractului de finanțare a imobilului respectiv. Prin urmare, această interdicție este prevăzută de lege ca
urmare a unui contract, altfel spus contractul obligă la ceea ce legea prevede că obligă acel contract, iar nu direct
legea.
De aceea, natura acestei inalienabilități, la fel ca și celelalte, care toate sunt rezultate ale unui contract
de finanțare, este aceea a unei inalienabilități convenționale. În sensul acesta pledează, de fapt, și aspectul că
aceste inalienabilități sunt relative, în sensul că bunul poate fi înstrăinat cu acordul cocontractantului, acest
lucru întărind caracterul contractual al inalienabilității respective.
În consecință, aceste inalienabilități convenționale pot fi supuse, ca drept comun, articolelor 627-629
C.civ. care se referă la limitele convenționale ale dreptului de proprietate constând în clauza de inalienabilitate.
Desigur, aceste dispoziții se vor aplica ca drept comun. Putem reține că, în privința inalienabilității prevăzute de
art.1 alin.(13) din OUG 60/2009, legiuitorul a dorit de fapt să sancționeze cu anularea încălcarea interdicției de
înstrăinare respective așa cum se sancționează cu anularea, în principiu, orice inalienabilitate convențională. De
la acest principiu face excepție acea interdicție de înstrăinare care este menită să îl protejeze pe creditorul
ipotecar, dar, în acest caz, excepția este justificată deoarece creditorul ipotecar poate urmări bunul în mâinile
oricărei alte persoane.
În cazul de față, s-a apreciat că această justificare nu funcționează întrucât creditorul ipotecar ajunge să
fie, în urma subrogării statul, prin Fondul Național de Garantare, care va avea o creanță bugetară specifică și
care merită o protecție specifică prin intermediul procedurii de executare prevăzute de Codul de procedură
56
fiscală. De aici rezultă că inalienabilitatea aceasta nu va fi sancționată ca o simplă interdicție convențională de
înstrăinare, ci va fi sancționată ca o limită convențională a dreptului de proprietate, adică cu anularea
contractului încheiat cu încălcarea sa.
În concluzie, inalienabilitatea instituită prin OUG rămâne o inalienabilitate convențională care se
sancționează cu anularea, ca și alte inalienabilități convenționale, în baza articolului 629 C.civ.
Uneori legea prevede anumite cerințe pentru a fi autorizat să vinzi. De exemplu, stupefiantele nu pot fi
vândute decât de farmacii, armele nu pot fi vândute decât de magazine care au licență, tutunul și alcoolul
presupun existența unei licențe, anumite bunuri în anumite condiții de comercializare sunt supuse anumitor
condiții etc. Aceste cerințe impuse de lege pentru diverse vânzări pot fi analizate ca inalienabilități relative, în
sensul că nu se poate vinde decât dacă se îndeplinesc condițiile prevăzute de lege, dar aceste inalienabilități
relative pot fi definitive fără a se încălca Constituția și fără a reprezenta privări de libertare, pentru că, dacă
îndeplinești condițiile respective, poți în continuare să dispui de bun, deci nu se poate vorbi de o privare a
dreptului de dispoziție, ci de o exercitare a acestui drept în condițiile în care legea prevede respectiva exercitare.
Deci, inalienabilitățile relative pot fi și definitive dacă prin inalienabilitate relativă înțelegem orice condiție pe
care legea o impune pentru realizarea în mod valabil a unei vânzări.

III. CERINȚELE OBIECTULUI PRINCIPAL AL OBLIGAȚIILOR CUMPĂRĂTORULUI: PREȚUL

1. Să fie o sumă de bani;
2. Să fie determinat sau cel puțin determinabil;
3. Să fie sincer și serios.

A. Cerința ca prețul să fie în bani

Obligația de plăti prețul este o obligație esențialmente pecuniară (monetară), dar această cerință nu este
validitate a contractului, ci este o cerință de calificare a contractului drept vânzare. Dacă prețul nu constă într-
o sumă de bani, ci în alte bunuri, calificarea contractului va fi aceea de schimb. Dacă nu sunt alte bunuri, ci doar
alte prestații (obligații de a face sau de a nu face), calificarea contractului este de antrepriză.

Problema calificării monezilor virtuale: Se pune tot mai des întrebarea dacă monedele virtuale emise
pe baza tehnologiei Blockchain sunt sau nu bani în sensul acestei cerințe de calificare a contractului drept
vânzare.
Prin bani se înțelege moneda oficială a unui stat. Moneda oficială a unui stat are mai multe trăsături și
numai reunirea lor face ca respectiva monedă să constituie bani.
În primul rând, ea este emisă sub controlul statului. De regulă controlul se realizează prin Banca
Centrală, dar nu este obligatoriu să se realizeze prin aceasta. Spre exemplu în Hong Kong controlul statului se
realizează prin bănci private și fiecare bancă privată emite proprii ei bani. Important nu este însă cine emite
moneda, ci sub controlul cui se emite, deci ceea ce este important pentru monedă este să fie emisă sub controlul
statului, nu neaparat de către stat însuși. Statul își exercită controlul asupra monezii în funcție unor cerințe de
politici publice. Spre exemplu, el urmărește să mențină un anumit echilibru, care nu trebuie să fie strict
matematic, între masa monetară și masa de bunuri și servicii care circulă în economie (să fie în jurul cifrei 1).
După cum ne spune economia: bani în circulație mai mulți decât produse înseamnă inflație și bani în circulația
57
mai puțini decât bunuri înseamnă deflație. Statul, care are în atribuțiile sale de drept public, să asigure
dezvoltarea economică echilibrată, trebuie, ca atunci când controlează emisiunea de monedă, să evalueze și
consecințele volumului de masă monetară emisă asupra raporturilor economice, prin intermediul inflației sau
deflației pe care le-ar antrena eventualele dezechilibre.
În al doilea rând, statul garantează că moneda emisă sub controlul său este mijloc de plată, mijloc de
evaluare și mijloc de tezaurizare. Din garanția că moneda respectivă este mijloc de plată rezultă obligația
comercianților de a accepta plata cu acea monedă, rezultă că, niciun comerciant nu are dreptul să refuze o plată
în moneda națională. Este adevărat că acest principiu este nuanțat, spre exemplu, în cazul în care pentru o
tranzacție în legătură cu un bun având un preț foarte ridicat vânzătorul are dreptul să refuze plata în numerar,
deoarece, potrivit Legii privind masa monetară, anumite operațiuni presupun plata prin transfer bancar dacă
bunul sau bunurile depășesc valoarea de 6000 de lei. Prin aceasta nu se derogă de la regula de mai sus, conform
căreia statul garantează că moneda sa națională este mijloc de plată pentru că și numerarul și transferul bancar
reprezintă amândouă monedă națională (RON). Este evident că moneda națională poate fi valorificată în mai
multe forme monetare, formele cele mai uzuale fiind moneda scripturală și numeralul. Moneda scripturală
include conturile bancare, iar cardul este doar o formulă de a da în mod rapid ordine de plată cu privire la sumele
aflate în conturile bancare, adică sumele depozitate sau acordate de către bancă, pe care titularul contului le
are ca urmare a unui drept de creanță asupra băncii. Deci, în România, nimeni nu poate refuza o plată efectuată
în RON, sub oricare dintre cele două forme ale sale, dar, în schimb, se poate refuza o plată făcută în oricare altă
valută. Valuta este moneda altor state, prin urmare, trebuie să existe în mod necesar un stat care să îi oblige pe
titularii de activități economice de pe teritoriul respectivului stat să primească ca mijloc de plată acea monedă.
În acest fel moneda respectivă reprezintă bani. Nu este obligatoriu ca banii să fie emiși sub teritoriul statului
care le recunoaște valoarea de bani, deci moneda oricărui alt stat decât România reprezintă bani în România.
Spre exemplu, dacă prețul este în EURO, prețul respectiv îndeplinește cerința de a fi plătit într-o sumă de bani.
În al treilea rând, moneda trebuie să poată servi executării silite prin echivalent. Executorul judecătoresc
care dorește să execute un bun, pe baza unui titlu executoriu, împotriva debitorului din acel titlu executoriu va
căuta acel bun în patrimoniul acestuia. Dacă nu îl găsește, executorul trebuie să execute echivalentul în bani
egal cu valoarea bunului din acel patrimoniu. Pentru determina acest echivalent va folosi moneda națională
deoarece, o dată ce determină cuantumul care reprezintă echivalentul bunului pe care trebuie să îl execute,
poate prelua cu forța (adică fără consimțământul debitorului acelui titlu executoriu) acel cuantum din ptrimoniul
respectivului debitor fie acționând asupra creanțelor pe care debitorul le are împotriva unor terți prin poprire,
fie vânzând bunurile pe care le are debitorul respectiv pe calea unei vânzării silite și executând titlul executoriu
asupra prețului astfel obținut din vânzare. Deci, executarea silită prin echivalent se face în moneda națională a
statului a cărui constrângere se exercită prin acea executare silită. Moneda virtuală nu poate să servească la
executarea silită a unei creanțe prin echivalent deoarece, în primul rând, niciun stat nu acceptă acest lucru. În
plus, tehnologia prin care este emisă nu permite moneda virtuală exclude posibiliatea executării ei silite a
creanțelor stabilite în această monedă deoarece contul de Blochchain al fiecărui titular de asemenea monedă
nu poate fi accesat decât cu parola acestuia, parolă care este strict personală, iar executorul judecătoresc nu
poate avea acces la ea. De aici rezultă că executarea silită nu poate avea loc în monedă virtuală deoarece silirea
ar presupune o acțiune asupra persoanei, nu asupra patrimoniului său. Ar trebui ca persoana să fie contrânsă
să divulge parola contului său.
Numai împreună aceste trei condiții conduc la calificarea monedei drept bani.
58
 Moneda virtuală nu îndeplinește aceste trei trăsături. Ea este emisă de o entitate anonimă printr-o
tehnologie care, într-adevăr, permite controlul ei, în sensul că se poate determina numărul maxim de unități din
acea monedă care pot fi emise. Însă, chiar dacă există un control asupra ei, acest control nu este exercitat de
către un stat, ci de o entitate privată. Nimeni nu grantează că moneda virtuală poate constitui mijloc de plată,
de tezaurizare sau de evaluare. Desigur că ea poate constitui uneori, în anumite condiți economice, mijloc de
plată, de tezaurizare sau de evaluare, dar nimeni nu garantează acest lucru. Nu există vreun mod în care un terț
care nu a consimțit să fie plătit în monedă vituală să fie totuși obligat să primească o asemenea plată. Valoarea
acestei monede virtuale este dată prin consimțământul celor care consimt să îi ofere o valoare. Se pot face plăți
în monedă virtuală, dar doar dacă cel care face plata a suportat în prealabil să suporte un sacrificiu de ordin
economic pentru a deveni titular al acelei monede și numai dacă cel care primește plata este de acord ca, în
schimbul unui bun sau unui serviciu, să intre în patrimoniul său acea monedă virtuală. Deci, pe bază de
consimțămând, moneda virtuală primește o valoare, dar care nu este garantată de stat. Ea este un bun a cărei
valoare decurge exclusiv din piață, adică din suma tranzacțiilor la care agenții de piață consimt.
Din acest punct de vedere, moneda virtuală nu seamănă cu banii, ci seamănă cu oricare alt bun. În
general, fiecare bun are valoarea pe care oamenii consimt să i-o dea. Deci, valoarea bunurilor de pe piață se
formează prin consimțământul celor care participă în cadrul pieței, dar, fără nicio garanție suplimentară,
valoarea respectivă nu reprezintă o monedă.
Pe de altă parte, unele state i-au recunoscut monedei virtuale putere circulatorie, ceea ce înseamnă doar
că aceste state au recunoscut că este ea este un bun aflat în comerț, adică poate fi transmis de la persoană la
persoană și, eventual, transmisia poate fi cu titlu oneros. Aceasta înseamnă că tranzacțiile prin care, în schimbul
unor bunuri, se transmite monedă virtuală sunt valabile, dar nu reprezintă vânzări, dar sunt, în principiu,
contracte de schimb.

B. Cerința ca prețul să fie sincer și serios

Cerința de validitate a vânzării ca prețul să fie sincer (să nu fie fictiv). Este prevăzută în art.1665 alin.(1)
din Codul civil: Vânzarea este anulabilă atunci când prețul este stabilit fără intenția de a fi plătit.
Din text rezultă că prețul este stabilit de către ambele părți, prin contractul de vânzare, fără intenția de
a fi plătit în realitate. Textul nu descrie un contract încheiat în eroare, în care, spre exemplu, o parte crede că
prețul va fi plătit, iar cealaltă parte nu vrea de fapt să plătească prețul. În această situație, în care prețul este
stabilit în contract una dintre părți nu intenționează să-l plătească chiar la data la care se angajează să plătească,
eventual, neexecutarea obigației pe care și-a asumat-o va fi sancționată prin executare silită sau prin
rezoluțiune. Textul descrie o altfel de situație anume situația în care niciuna dintre părțile care convin prețul nu
intenționează ca el să fie în mod real plătit. În acest caz este vorba despre o o vânzare simulată.
Sancțiunea simulației este inopozabilitatea ei față de terții de bună-credință pe care părțile, prin
intermediul simulație, au încercat să le inducă în eroare.
Dacă vânzarea este fictivă, în sensul că prețul este stabilit fără intenția de a fi plătit, de la dreptul comun
în materia simulației, se prevede în art. 1665 alin.(2) o derogare față de prevederea generală conform căreia
orice simulație se sancționează cu inopozabilitatea declarației de voință publice față de terții de buna-credință
de care părțile au încercat să ascundă actul secret. Astfel, în cazul unei simulații rezultate din caracterul fictiv al

59
prețului vânzării, la producerea efectelor actului secret nu se poate ajunge decât prin anularea vânzării fictive,
iar nu prin simpla declarare ca inopozabil a actului public față de terți.
Regimul simulației presupune un act secret dorit de părți, cum ar fi o donație, precum și un act public
nedorit de părți, cum ar fi o vânzare, dar pe care ele convin să îl încheie pentru a îl face opozabil terților. În
regimul acesta, dacă s-ar aplica regulile generale de la simulație, ar rezulta că unii terți se pot prevala de actul
public, pe când alți terți nu s-ar putea prevala deoarece contravine interesului lor, chiar dacă aceștia sunt de
bună-credință. Din perspectiva unora actul încheiat de părți este o vânzare, iar din perspectiva altora actul
încheiat de părți este o donație. Din perspectiva unora vânzarea nu este supusă reducțiunii liberaliăților, pe
când, din perspectiva celor pentru care actul este o donație, actul este supus reducțiunii liberalităților. Din
perspectiva unora transferul proprietății râmâne intact deoarece s-a făcut prin vânzare, pe când din perspectiva
altora transferul proprietății poate fi în parte desființat pentru că acest transfer s-a făcut prin donație. Acest
lucru înseamnă că proprietatea care s-a transferat prin actul simulat devine astfel relativă, în sensul că pentru
unii terți aceasta se găsește în patrimoniul înstrăinătorului, în timp ce, pentru alți terți, aceasta se regăsește în
patrimoniul dobânditorului. Proprietatea este la înstrăinător față de terții care nu doresc să îi acorde deplină
eficacitate actului secret .
Simulația, care permite această opozabilitate foarte nuanțată a actului public și actului secret, face ca
situațiile juridice să fie multiplicate în funcție de persoane și relativizează situația juridică a bunului. Din acest
punct de vedere, ea este foarte permisivă cu voința juridică a părților sancționând doar minimul necesar anume
actele încheiate pentru diverse fraude. Cu toate acestea, simulația creează un relativism greu de suportat în
zona actelor translative deoarece, în zona actelor translative de proprietate sau de alte drepturi opozabile erga
omnes, mecanismele simulației distrug unicitatea acestui omnes din cauza faptului că pentru unii bunul este la
cineva, pentru alții este la altcineva, în funcție de cine se prevalează sau nu de drepturile care decurg din
simulație.
Acest mecanism i s-a părut legiuitorului contrar securității dinamice a circuitului civil cu privire la
contractele translative de proprietate cu titlu oneros, motiv pentru care acesta a spus că pentru un contract cu
titlu oneros translativ de proprietate cum este, prin excelență, vânzarea (dar aplicându-se și în cazul contractului
de schimb) nu este suficientă declararea simulației și nu este suficientă inopozabilitatea actului public față de
terții de bună-credință. Pentru ca vânzarea să fie înlăturată, lăsându-se astfel loc producerii efectelor actului
secret, trebuie ca vânzarea să fie anulată.
Dispoziția art.1665 nu protejează părțile care au încheiat actul deoarece acestea au convenit minciuna,
ci îi protejează pe terții de bună-credință, adică pe acei terți care, dacă s-ar fi aplicat simulația, ar fi putut să se
prevaleze de inopozabilitatea actului public. Însă, acestora le va fi mai greu decât în ipoteza în care aceștia ar fi
fost terți de bună-credință în regimul de drept comun a simulației, deoarece aceștia vor trebui să obțină anularea
vânzării pentru a se putea prevala de actul real dorit de părți. De aici rezultă că, spre exemplu, moștenitorul
rezervatar al înstrăinătorului nu va putea doar declara că vânzarea deghizează o donație pentru a obține
reducțiunea acelei donații, ci va trebui să obțină anularea vânzării (anulare pe care o poate obține doar în
termenul de prescripție de 3 ani de la data la care se naște dreptul său la acțiune – în principiu, la data deschiderii
moștenirii), iar, dacă obține anularea vânzării, s-ar putea prevala, în urma desfințării vânzării, de actul real dorit
de părți și numit de ele vânzare, adică de contractul de donație.
Creditorul chirografar al înstrăinătorului care, în principiu, în materie de simulație ar fi suficient să spună
că vânzarea deghizează o donație pentru care nu e nevoie să dovedească frauda cocontractantului, ci ar fi
60
suficient să dovedească frauda debitorului său. În ceea ce privește vânzarea, din cauza articolului 1665 C.civ.
alin. (1), va trebui, procedural, să obțină mai întâi anularea vânzării, apoi să se prevaleze, prin intermediul
acțiunii pauliene, împotriva calității actului de donație pentru care nu este nevoie să se dovedească participarea
la fraudă a dobânditorului din acel act.
Așadar, textul îi protejează pe terții de bună-credință, dar, de fapt, le face viața mai grea decât dacă acest
text nu ar fi existat, deoarece, le pretinde să își ocrotească interesele anulând actul public, nu doar declarându-
i simulația, ceea ce presupune că numai terții ocrotiți pot introduce acțiunea și numai în termenul de prescripție.
Altfel, dacă nu se introduce acțiunea în anulare în termenul prevăzut de lege, contractul va păstra erga omnes
calificarea actului public, anume calificarea de vânzare, cu regimul juridic aferent acesteia.
Cerința de validitate a vânzării ca prețul să fie serios (să nu fie derizoriu). Este prevăzută în art.1665
alin.(2) din Codul civil: De asemenea, dacă prin lege nu se prevede altfel, vânzarea este anulabilă când prețul
este într-atât de disproporționat față de valoarea bunului, încât este evident că părțile nu au dorit să consimtă
la o vânzare.
Când spunem că prețul trebuie să fie sincer și serios, caracterului sincer i se opune prețul fictiv. Vânzarea
este anulabilă când prețul este atât de disproporțional față de valoarea bunului, încât este evident că părțile nu
au dorit să consimtă la o vânzare. Într-o altă formulă, care se aplica în vechiul Cod civil, prețul era considerat
derizoriu dacă era atât de disproporționat față de valoarea bunului încât nu putea constitui cauza transferul
proprietății (niemi nu și-ar fi înstăinat bunul pentru un asemenea preț). Deci, caracterul derizoriu al prețului se
definește evaluându-se disproporția dintre valoarea bunului și suma constituită drept preț. Dacă prețul este atât
de mic încât nu poate fi motivul determinant al asumări de către înstrăinător a obligației sale de a transfera
bunul, atunci prețul este derizoriu.
Uneori, jurisprudența face un raționament în două etape pentru determinarea caracterului derizoriu al
prețului. Mai întâi se verifică dacă, în absolut, suma de bani reprezintă ceva. De exemplu, o sumă de sub 10 lei
ar fi suficient pentru a se considera că de fapt nu există nimic. Dacă după verificarea în absolut a prețului și dacă
se constată că acesta este atât de mic încât nu ar putea justificarea niciunei obligații care să merite litigiul, atunci
verificarea este suficientă pentru a se constata că pețul este derizoriu. Însă uneori, dacă după verificarea în
absolut a prețului, se ajunge la concluzia pozitivă că acesta reprezintă ceva, se trece la următoarea etapă,
anume, verificarea dacă acel preț reprezintă o valoare patrimonială suficientă pentru a justifica transferul
bunului. Deci, în această etapă, se face o verificare concretă în raport cu bunul care avăcut obiectul vânzării
deduse judecății.
Nu trebuie confundat prețul derizoriu cu prețul lezionar. Prețul lezionar este un preț insuficient pentru
a justifica transferul bunului, dar pe care vânzătorul îl acceptă din cauza unei stări particulare de neputință,
necunoaștere sau lipsă de experiență de care profită cocontractantul său. În împrejurările astfel definite, prețul
în mod real a servit drept cauză a asumării obligației vânzătorului de a își transfera bunul, iar evaluarea se face
în raport cu aceste împrejurări care au făcut posibil ca el să fie cauza transferului. Prețul derizoriu este, în
principiu, mai mic decât prețul rezional. Beneficiul acestei calificări este că pentru anularea pe motivului prețului
derizoriu nu sunt aplicabile condițiile restrictive necesare anulării pentru prețul lezionar, ci se poate cere potrivit
dreptului comun al acțiunii în nulitate relativă. Întrebarea care se pune este cine este titularul interesului privat
protejat prin această cerință de validitate a cărei nerespectare antrenează anularea contractului deoarece
titularul interesului protejat este singurul care poate intenta acțiunea în anulare prevalându-se de sancțiunea
de la art. 1665 alin. (2).
61
 Sunt posibilie două situații.
Este posibil ca prețul să fie derizoriu din cauza unei erori a vânzătorului, care, în urma falsei sale
reprezentări cu privire la un element esențial al contractului, nu a realizat, la data înceheieri sale, că pentru acel
preț nu merită să își asume obligația de a transfera bunul. Aceasta este o situație de lipsă a cauzei care reprezintă
o cauză de nulitate privativă, în sensul că ne spune ce lipsește, nu ce este. Nu ne spune care este motivul
determinant pentru care vânzătorul a consimțit să încheie vânzarea deși prețul era atât de mic, ci ne spune doar
că vânzătorul s-a aflat într-o eroare care l-a determinat să consimtă la acesta. Dacă vânzătorul se prevalează de
o asemenea lipsă a cauzei ne aflăm în situația-regulă de la art. 1238 alin. (1) C.civ. potrivit căreia lipsa cauzei
atrage anulabilitatea contractului. Deci, pentru eroarea care l-a determinat să își asume obligația de a transfera
bunul, în ciuda faptului că prețul nu justifica asumarea acestei obligații, vânzătorul poate cere anularea
contractului de vânzare.
Mai este posibilă și ipoteza în care vânzătorul nu s-a aflat într-o asemenea eroare și a consimțit la
vânzarea la un preț atât de mic a bunului său pentru un alt motiv determinant decât primirea acelui preț. În
acest caz este posibil ca acel alt motiv determinant să conducă la o altă calificare a contractului decât aceea de
vânzare.
Acest lucru este dedus tot din art. 1238 alin. (1) C.civ. care prevede că lipsa cauzei atrate nulitatea relativă
a contractului cu excepția cazului în care contractul a fost greșit calificat și poate produce alte efecte juridice.
De exemplu, dacă vânzătorul a consimțit să transfere proprietatea bunului nu pentru că se aștepta să primească
prețul, ci se aștepta să fie iubit de cumpărător sau pentru că el îl iubea pe cumpărător. În acest caz, cauza
transmiterii proprietății nu a fost prețul, ci a fost intenția de a gratifica/intentia de a-i face un bine
cumpărătorului conferindu-i gratuit aproape gratuit acel bun. În acest caz, simpla desfințare a vânzării conduce
la adevărata calificare a contractului care ar fi aceea de donație în exemplul de mai sus, în care intenția
vânzătorului nu a fost aceea de a primi bunul, ci intenția a fost aceea de a îl gratifica pe dobânditor. În acest caz,
în urma desfințării calificării de vânzare, ar urma să se aplice calificarea de donație, cu toate consecințele care
decurg din aceasta. Efectele donației sunt, de fapt, și motivul pentru care înstrăinătorul preferă să califice
contractul de vânzare, care prin ipoteză este mai solid și nu este supus cortegiului de consecițe juridice pe care
le antrenează donația. Este posibil ca, prin soliditatea acestei vânzări, părțile să fi încercat de fapt să consolideze
intenția de a gratifica, altfel spus să consolideze binele făcut cumpărătorului. Dar, în principiu, recalificarea unui
contract, adică constatarea faptului că părțile i-au dat o calificare greșită, se face de către un organ al puterii
publice, precum notarul, judecătorul sau agent al administrației publice. Conferirea calificării corecte se face
parcurgând contractul, prin identificarea elementelor care le-au determinat pe părți să încheie contractul.
Judecătorul se uită pe contract și vede ce au vrut părțile. Iar dacă judecătorul ar observa un bun important și un
preț foarte mic ar spune că în mod greșit contractul a fost calificat drept vânzare, ci, în realitate, el este o donație
(în cazul în care identifică intenția de a gratifica). În ipoteza dreptului comun, reprezentat de art.1238,
recalificarea contractului nu presupune nicio condiție procedurală, ci se face doar de agentul instrumentator în
constatarea situației de fapt pe baza căreia el trebuie să ia măsuri.
Art. 1665 alin (2) C.civ. ridică, însă, foarte mult nivelul, deoarece recalificarea unei vânzări pe motivul că
prețul nu putea servi drept cauză pentru transferul proprietății nu se poate face fără îndeplinirea niciunei
condiții procedurale, eventual din oficiu de către agent. Recalificarea pentru prețul derizoriu se poate face doar
prin anularea calificării reținute de către părți. Dacă părțile au reținut că contractul este vânzare, această
calificare, în ciuda evidențelor (în ciuda prețului mai mic decât bunul), va fi prezumată corectă, dar prezumția
62
va ține cât timp nu este răsturnată pe cale acțiunii în anulare. Așadar, pentru a se ajunge la calificarea corectă,
calificarea aparentă(greșită) făcută de părți va trebui să fie desființată de către persoanele care au calitatea
procesuală pentru a cere anularea vânzării întrucât au interesul legitim de a se prevala de adevărata calificare.
Interesul legitim de a se prevala de adevărata calificare îl pot avea: moștenitorii - care vor să desființeze
transferul proprietății - ceea ce ar putea face dacă contractul ar fi calificat în mod corect ca o donație și nu a fost
încheiată în formă autentică, moștenitorii rezervatari – care nu pot desființa decât liberalitățile, nu și actele
oneroase ale autorului lor, creditorii chirografari ai înstrăinătorului – care au interesul de a se prevala pe cale
oblică de anumite cauze de ineficacitate ale contractului de donație care nu sunt aplicabile vânzării. Deci, orice
terț care dorește să se prevaleze de adevărata calificare a actului pe care părțile l-au calificat drept vânzare, dar
care presupune un preț derizoriu, trebuie să anuleze vânzarea în termenul de prescripție al acțiunii în anulare.
Vânzătorul poate anula vânzarea numai dacă lipsa cauzei pentru obligația de a transfera proprietatea pe care
și-a asumat-o este cauzată de eroare. Dacă lipsa cauzei specifice vânzării este cauzată de o altă cauză specifică
unui alt act, el nu se poate prevala de anulare, pentru că interesul său într-o greșită calificare conștientă nu este
ocrotit. Este ocrotit interesul său de a nu face acte din eroare și este ocrotit interesul terților de a nu li se
prejudicia drepturile printr-o greșită calificare dată de părți. Interesul părților de a da calificări greșite nu este
ocrotit. În funcție de după cum cauza contractului a fost alta sau nu a fost deloc se poate cere anularea de către
terții ocrotiți sau de către vânzătorul care nu a avut nicio cauză valabilă pentru a contracte.

63
 -Secțiunea 6-
EFECTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE

Ca pentru orice contract, efectele vânzării sunt de natură obligațională. Deoarece contractul de vânzare
este sinalagmatic, vom discuta despre obigațiile vânzătorului și despre obligațiile cumpărătorului. Principala
obligație a vânzătorului este obligația de a transmite proprietatea sau orice alt drept vândut. Obligația principală
a cumpărătorului este aceea de a plăti prețul.

A. OBLIGAȚIILE VÂNZĂTORULUI

Din obligația principală principală a vânzătorului, aceea de a transmite dreptul vândut, rezultă, în mod
tipic, toate celelalte obligații ale vânzătorului, anume: obligația de a preda bunul care constituie obiectul
dreptului, obligația de conserva bunul până la predare, obligația de a garanta dreptul transmis contra
evicțiunii și obligația de a garanta bunul ce face obiectul dreptului transmis contra viciilor.
Părțile pot adăuga la acest set supletiv de obligații și o obligație a vânzătorului de a garanta, pentru o
anumită durată, buna funcționare a lucrului vândut. În cazul cumpărătorului, pe lângă obligația principală de a
plăti prețul vânzării, el mai are, de regulă, și obligația de a suporta cheltuielile încheierii și publicității contractului
precum și o obligație ce decurge din calitatea sa de creditor a obligațiilor vânzătorului, anume obligația de a
prelua lucrul vândut.

I. Obligația de transmite proprietatea bunului vândut

Este de esența contractului de vânzare
Dintre toate obligațiile vânzătorului și ale cumpărătorului doar obligația cumpărătorului de a plăti prețul
nu rezultă din obligația vânzătorului de a transmite proprietatea lucrului vândut, dar este reciprocă și
interdependentă de aceasta. Toate celelalte obligații ale părților rezultă din obligația de a da, care este
principalul efect al vânzării.
Obligația de a transmite dreptul vândut este de esența contractului de vânzare și rezultă din caracterul
translativ al acestui contract.

Are ca obiect o prestație necorporală

Această obligație există în orice vânzare, deși art.1650 C.civ, care definește contractul de vânzare, ar
putea fi citit și într-un sens care să pună sub semnul întrebării acest lucru. Textul spune, la alin. 1, că vânzarea
este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea
unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească. . După care alin. 2 spune că poate
fi, de asemenea, transmis prin vânzare un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept. Citit
literal, din textul de mai sus, poate să rezulte că sunt două feluri de vânzări: unele care transmit proprietatea și
unele din care vânzătorul este doar obligat să transmită în viitor proprietatea. Însă numai acest text sugerează
acest lucru, pentru că toate celelalte texte care urmează în reglementarea contractului de vânzare nu mai
sugerează că ar exista vânzări din care să nu rezulte obligația de a transmite proprietatea. Spre exemplu, art.
1672 C.civ. enumeră la punctul 1, ca principală obligație a vânzătorului, obligația de a transmite proprietatea
sau dreptul vândut. Art. 1673 C.civ. vorbește, la primul alineat din primul text din rândul obligațiilor vânzătorului,
despre obligația vânzătorului de a transmite proprietatea, fără să rezulte că uneori aceasta nu există.

64
 Având în vedere acestea, trebuie să vedem cum se explică definiția vânzării (transmite sau se obligă să
transmită). Pentru a înțelege acest lucru trebuie să ne gândim la care este conținutul acestei obligații de a da,
care reliefează, mai mult ca oricare altul, înrudirea dreptului cu literatura.
O obligație este un raport juridic între două persoane în virtutea căruia subiectul activ al raportului
(creditorul) poate pretinde subiectului pasiv al raportului (debitorul) o anumită prestație (să dea, să facă sau să
nu facă ceva). Orice prestație pozitivă care este perceptibilă prin simțuri este o prestație de a face. Orice
prestație negativă care este perceptibilă prin simțuri, în sensul că nu se face contrariul ei, este o prestație de a
nu face. În schimb, obligația de a transmite un drept are o natură puțin mai nuanțată. Dreptul este o realitate
intelectuală, ci nu o realitate fizică care să fie perceptibilă prin simțuri, chiar dacă, de cele mai multe ori, obiectul
său este fizic. Doar exercițiul dreptului poate fi văzut, dreptul în sine nu. Dreptul doar poate incorpora obiectiv,
în realitatea fizică, anumite bunuri care pot fi vîzute, dar niciodată dreptul nu poate fi văzut. Tocmai din acest
motiv este necorporală și nu se vede nici transmiterea dreptului. Ori, obligația vânzătorului de a transmite un
drept are această natură necorporală.
Acest lucru ridică o problemă dreptului pentru că, deși dreptul lucrează cu o multitudine de ficțiuni și de
realități intelectuale, el (dreptul) lucrează cu realitatea obiectivabilă și preferă lucrurile certe, ori o prestație a
cărei realitate nu poate să fie observată direct pentru că nu are corporabilitate este foarte incertă. Pentru a se
asigura că ea a fost sau nu realizată, legiuitorul a trebuit să găsească un regim juridic care să facă cât mai ușor
perceptibilă efectuarea unei prestații care în mod direct este imperceptibilă. Această prestație, care constă în a
transmite un drept, nu este realizată de debitor în mod perceptibil, ci este realizată de patrimoniul debitorului
(care, de asemenea, nu poate fi văzut). Din patrimoniul debitorului dreptul iese pentru a intra în patrimoniul
dobânditorului. Pentru că cele două patrimonii între care se realizează prestația sunt nevăzute, prin lege a
trebuit să se stabilească o regulă cu privire la când se consideră că această prestație nevăzută s-a realizat.

Principiul executării imediate. Această regulă trebuia să lege acest lucru nevăzut (transferul dreptului)
de un aspect din realitate obiectivă (care este văzut), astfel încât, în funcție de aspectul din realitatea obiectivă,
să se știe întotdeauna dacă s-a produs sau nu s-a produs lucrul nevăzut. Aspectul din realitatea obiectivă trebuie
ales în funcție de care, pe care convențională, să stabilim dacă s-a realizat prestația necorporală.
De regulă, acest lucru se face pe baza unor principii. Spre exemplu, art. 1495 C.civ. referitor la data plății,
spune că plata este datorată la scadență, iar scadența este la nașterea obligației, dacă nu s-a prevăzut un termen
sau o condiție. În orice caz, la art. 1397 C.civ., când se definește obligația simplă, se precizează că aceasta este
scadentă imediat, fără să treacă vreun termen și fără să fie îndeplinită vreo condiție. Art. 1674 C.civ. prevede
doar consecința acestui principiu privitor la obligația de a transmite proprietatea. Dacă, în principiu, obligațiile
sunt scadente imediat și trebuie executate imediat ce se poate atunci, aplicând această regulă la obligația
incorporală (care se execută convențional, doar în capul nostru) de a transfera proprietatea, ar rezulta că ea
trebuie să fie executată imediat și că se execută imediat ce se poate. Pentru că este o prestație incorporală care
se poate executa imediat ce se poate. Contractul naște obligația și face și posibilă executarea ei dacă ea are ca
obiect un bun individual determinat (principiul executării imediate).
Atunci când se transmite o cantitate de bunuri de gen, bunul este insuficient determinat pentru a
constitui obiectul unui drept. Genul nu poate constitui obiectul unui drept, cu numai bunurile determinate pot
constitui obiectul unui drept. Un gen nu poate constitui obiectul unui drept nici măcar dacă avem în vedere o
cantitate determinată din acest gen. Pentru bunurile de gen este nevoie de individualizare, care are ca efect, pe
lângă altele, faptul că se determină dreptul asupra bunului care urmează să fie transmis. Până nu se

65
individualizează bunul, simplul gen nu poate fi susceptibil de a constitui obiectul unui drept și tocmai de aceea
nici nu poate fi transmis acel drept.
Obligația de a da, care este intelectuală, se execută imediat ce se poate. Când se poate executa încă de
la încheierea contractului se va executa în acel moment, iar în acel caz se aplică varianta definiției care spune că
vânzarea este contractul prin care o parte numită vânzător transmite sau, după caz, se obligă să transmită.
Debitorul transmite proprietatea atunci când, prin contractul de vânzare, s-a și născut obligația de a o transmite
și s-a și executat. În acest caz, această obligație este executată chiar prin consimțământul la contract, iar această
regulă este prevăzută de art. 1674. Prin excepție, dacă nu se poate transmite dreptul din momentul încheierii
contractului atunci obligația de a transmite proprietatea ajunge să fie persistentă în timp și se va executa, tot în
temeiul contractului de vânzare, imediat ce va fi posibil. Această a doua situație reprezintă suma excepțiilor de
la regula conform căreia, pe temeiul vânzării, proprietatea sau alt drept cu privire la un bun individual
determinat se transmit la data încheierii contractului. Acestea sunt excepții care decurc din voința părților, din
dispozițiile exprese ale legii sau din natura bunului vândut.
Particularitatea decurând din faptul că obligația este o obligație de a transfera un drept este obiectul său
necorporal. Conduita debitorului care face obiectul acestei obligații se manifestă pe seama patrimoniului său,
iar nu printr-o acțiune perceptibilă prin simțuri a acestui debitor, întrucât acțiunea patrimoniului nu este
perceptibilă prin simțuri și nu este reflectată direct în lumea fizică/exterioară, legiuitorul a creat convenții cu
privire la momentul când această obligație se consideră a fi executată, moment de la care apreciază că dreptul
asupra lucrului vândut nu se mai află în patrimoniul vânzătorului și, de asemenea, că ele au ajuns în patrimoniul
cumpărătorului.
Regula conformă cu principiul executării imediate a obligațiilor este că obligația de a transfera dreptul
vândut să fie considerată executată chiar la data încheierii contractului, de câte ori acest lucru este posibil
(art. 1495, art. 1397, art. 1674). De aceea, ca regulă, cel puțin din punct de vedere juridic, dreptul vândut este
considerat transferat chiar la data încheierii contractului, așa încât, din punct de vedere intelectual, de la acea
dată, prin contract se naște obligația de a transfera dreptul vândut și tot atunci, în secunda logică imediat
următoare și în aceeași secundă cronologică se și transferă dreptul vândut, în sensul că, încă de la momentul
încheierii contractului, dreptul vândut se consideră că s-a transferat în patrimoniul cumpărătorului.

Excepțiile de la principiul executării imediate

Principiul executării imediate reprezintă regula în ceea ce privește obligația vânzătorului de a trasmite
dreptul vândut cumpărătorului, iar de la această regulă există 3 categorii de excepții.

➢ Excepții create prin voința părților – atunci când părțile au introdus fie modalități care afectează în
ansamblul lor obligațiile vânzătorului, fie, în mod specific, obligația de a transfera proprietatea asupra
lucrului vândut.

A. Termenul suspensiv (art. 1412, alin. (1) C.civ.)

Atunci când părțile au introdus un termen suspensiv prin care se amână în mod specific obligația de a
transfera lucrul vândut, de regulă, termenul nu amână dacă există îndoială asupra obligațiilor care intră în sfera
celor afectate de termen.

66
 Prezumția de la care se pornește este că prin termen se amână numai predarea bunului vândut, nu și
transferul proprietății sau al altui drept vândut. Dacă părțile au intenționat să amâne însuși transferul dreptului,
aceasta intenție trebuie să rezulte în mod neîndoielnic din convenția părților.

B. Condiția suspensivă (art. 1400, art. 1407 alin. 3, art. 1410)

În ceea ce privește excepția condiției suspensive ce afectează obligația de a transfera bunul vândut,
această excepție este temporară. Dacă condiția suspensivă nu se îndeplinește, deci dacă ea este definitiv
neîndeplinită, atunci, în principiu, se desființează și contractul deoarece ea nu afectează în principiu doar
obligația de a transfera lucrul vândut, ci afectează și obligația corelativă a cumpărătorului de a plăti prețul. Prin
excepție, dacă cumpărătorul și-a asumat în mod neîndoielnic riscul neîndeplinirii condiției, atunci obligația sa
de a plăti prețul se poate menține, în ciuda desființării prin neîndeplinirea definitivă a condiției suspensive a
obligației de a transfera lucrul vândut. Dacă dimpotrivă, condiția suspensivă care afectează obligația de a
transfera dreptul vândut se îndeplinește, atunci efectul său este, în principiu, retroactiv, ceea ce face să se
considere că transferul dreptului a operat, în principiu, la data încheierii contractului, potrivit principiului
executării imediate a contractului. Desigur că părțile pot prevedea excepții de la această regulă, caz în care
condiția suspensivă îndeplinită ar constitui o cauză de amânare a transferului dreptului vândut.

C. Obligațiile alternative (art. 1461 C. civ.)

În cazul în care modalitatea introdusă de către părți constă în instituirea unor obligații alternative în
sarcina vânzătorului discutăm despre o vânzare alternativă în care se vinde un lucru sau altul la alegerea uneia
dintre părți.
De regulă, pentru vânzarea alternativă, alegerea revine debitorului obligației de a transfera un lucru sau
altul, adică vânzătorului. Tot de regulă, până la momentul aceste alegeri, nu se transferă dreptul vândut în
legătură cu niciunul dintre bunurile care fac obiectul obligației alternative. Abia la momentul la care debitorul
(vânzătorul) optează pentru transferul unuia dintre bunurile care fac obiectul obligației, ca prestație eliberatorie
în raport cu această obligație, deci abia la momentul exercitării opțiunii și fără ca bunul să fi fost predat, el e
considerat transferat, prin opțiune, către cumpărător.
Dacă înainte de manifestarea opțiunii, unul dintre bunuri piere fortuit, atunci prestația liberatorie se va
considera automat a fi celălat bun. În acest caz, la data pieirii fortuite a unuia dintre bunurile care fac obiectul
obligației alternative, proprietatea asupra celuilalt bun se transferă în patrimoniul cumpărătorului. Dacă pieirea
este cauzată de culpa debitorului, de regulă, rezultă că proprietatea celuilalt bun se va transfera, pentru că se
consideră că atunci când debitorul prin culpa sa a determinat pieirea unuia dintre obiectele obligației
alternative, el și-a manifestat și opțiunea ca prestație eliberatorie cu privire la executarea obligației să poarte
asupra celuilalt bun.
Cu toate acestea, în cazuri excepționale în care opțiunea revine cumpărătorului (fie pentru că vânzătorul
debitor nu a exercitat-o în termen rezonabil, fie pentru că de la început părțile au derogat de la regula conform
căreia opțiunea îi revine debitorului), rămâne ca în funcție de opțiunea creditorului, fie să se transfere dreptul
de proprietate asupra bunului rămas la data acelei opțiuni, fie să se antreneze răspunderea contractuală a
debitorului pentru pieirea culpabilă a bunului distrus, caz în care bunul rămas va rămâne în patrimoniul
vânzătorului.
Unii autori consideră că în materie de vânzare s-ar deroga de la dreptul comun. În materia obligațiilor
alternative regula generală este aceea că opțiunea pentru prestația eliberatorie îi aparție debitorului și asta ar
presupune că, la vânzare, aceasta îi revine vânzătorului. Profesorul Chirică observă că în materie de vânzare

67
avem o excepție de la regulile generale de interpretare a contractului, în sensul că potrivit art. 1671 clauzele
îndoielnice în contractul de vânzare se interpretează în favoarea cumpărătorului, sub rezerva regulilor aplicabile
contractelor încheiate cu consumatorii sau aplicabile în contractele de adeziune. De vreme ce, prin derogare de
la dreptul comun, efectele vânzării nu se interpretează în favoarea debitorului, ci numai în favoarea
cumpărătorului, asta înseamnă că opțiunea în cazul vânzării alternative nu o va face debitorul, ca în dreptul
comun, ci o va face cumpărătorul, pentru că aste presupune interpretarea vânzării alternative în favoarea
cumpărătorului. Nu credem că aceasta este consecința. Regula prevăzută în acest articol nu derogă de la toate
regulile din teoria generală a obligațiilor, ci de la o regulă specifică, anume de la regula prevăzută la art. 1269
alin. 1 (dacă, după aplicarea regulilor de interpretare, contractul rămâne neclar, acesta se interpretează în
favoarea celui care se obligă). Aceasta este ultima dintre regulile de interpretare, într-o ordine subsidiară. De la
această regulă derogă art. 1671. Rezultă că și vânzarea se va interpreta după regulile generale de intrepretare
de la art. 1266 – art. 1268 (interpretarea după voința concordantă a părților, interpretarea sistematică a
clauzelor contractuale, interpretarea clauzelor îndoielnice) și dacă, după aplicarea acestor reguli de interpretare,
contractul rămâne neclar, atunci se interpretează în favoarea cumpărătorului, nu în favoarea debitorului, ca în
dreptul comun. Aceasta este singura sferă a derogării, toate celelalte reguli fiind aplicabile și în materia vânzării.
Rațiunea este aceea că, de regulă, inițiativa vânzării o are vânzătorul. Deci, atunci când vânzătorul a fost neclar
în formularea clauzelor, legiuitorul a hotărât că atunci când în Codul civil nu sunt dispoziții supletive care să
permită înlăturarea acelor neclarități, pe cale de interpretare, neclaritățile vor fi tranșate în defavoarea lui,
măcar ca sancțiune pentru culpa implicită de a nu fi fost clar în redactarea contractului. Acest lucru se aplică și
în dispozițiilor privind obligațiilor alternative, în sensul că își păstrează aplicabilitatea și în materia vânzării, dacă
reglementarea specială nu a derogat expres de la ele.

D. Vânzarea cu rezerva proprietății (art. 1684 C. civ.)

Este vânzarea prin care părțile convin ca dreptul de proprietate să nu se transmită de la vânător la
cumpărător decât la plata integrală a prețului. Prin asta se derogă de la regula transferului imediat al proprietății
la încheierea contractului și se derogă pentru ca vânzătorul să fie protejat mai mult decât în dreptul comun prin
faptul că obligația cumpărătorului față de vânzător de a plăti prețul este garantată chiar cu proprietatea bunului
vândut. Vânzătorul reține proprietatea bunului vândut și rămâne titular al acesteia până când obligația de a plăti
prețul este integral executată de către cumpărător.
Se spune că în cazul vânzării cu rezerva proprietății, dreptul de prorpeitate își pierde caracterul pricipal
(drepturile reale se împart în drepturi reale principale și drepturi reale accesorii). În momentul în care exercițiul
proprietatății asupra unui bun este aservit unui alt drept, atunci și dreptul de proprietate asupra bunului
respectiv dobândește caracter accesoriu. Dreptul de proprietate asupra bunului vândut rămâne în patrimoniul
vânzătorului până la plata prețului, dar rămâne ca un drept accesoriu față de creanța vânzătorului împotriva
cumpărătorului de a plăti prețul. Deci, acest drept de proprietate suferă o transformare atipică (față de
transformarea obișnuită care presupune transferarea sa în patrimoniul cumpărătorului) din drept principal în
patrimoniul vânzătorui acesta devine un drept accesoriu tot în patrimoniul vânzătorului față de creanța
vânzătorului corelativă obligației cumpărătorului de a plăti prețul.
Mecanismul prin care se realizează această transformare a dreptului de proprietate este disputată în
doctrină. Unii autori (domnul profesor Radu Rizoiu) consideră că este o condiție, iar domnul profesor Răzvan
Dincă consideră că este vorba despre un termen suspensiv. Diferența dintre condiție și termen este că, pe când
condiția este un eveniment incert, termenul este un eveniment cert (în sensul că este sigur că se va produce
chiar dacă nu se știe când). Este greu de spus că plata prețului este un eveniment incert deoarece părțile convin

68
încheierea unei vânzări și cumpărătorul se obligă, prin vânzare, să plăteacă prețul. Din perspectivă contractuală,
de vreme ce este promisă de către cumpărător, plata prețului este un eveniment cert. Aceasta este, în esență,
miza forței obligatorii a contractului (devine sigur că se va realiza ceea ce s-a promis prin contract). De aceea
credem că plata prețului ca obiect al obligației principale a cumpărătorului este, din perspectiva contractului de
vânzare, un eveniment cert. Până la realizarea acestui eveniment este amânat transferul proprietății, deci
vânzarea cu rezerva proprietății este o specie de vânzare cu termen suspensiv.

E. Vânzarea bunurilor în regim de autoservire

O specie de vânzare a vânzării cu rezerva proprietății, deci o specie de vânzare cu termen suspensiv, este
și vânzarea bunurilor în regim de autoservire. În momentul în care magazinul afișează prețuri, caracteristici ale
bunuri și oferă bunuri pe raft, el (magazinul) face o ofertă de vânzare cu destinatar determinabil (orice om care
intră în magazin). Orice persoană poate prelua bunul de pe raft, iar în secunda în care pune bunul în coș, face
un gest din care rezulă neîndoielnic că acceptă oferta care i-a fost făcută. Altfel, nu ar avea interesul să
întreprindă o acțiune fizică în legătură cu un bun care nu este al său și pe care nu intenționează să și-l însușească.
Dacă am aplica dreptul comun al încheierii contractului, în acel moment, prin retragerea bunului în legătură cu
care se făcuse o ofertă de pe raft, se încheie un contract de vânzare asupra unui bun individual determinat.
Potrivit dreptului comun, la momentul încheierii vânzării se transferă dreptul de proprietate asupra bunului
individual determiant, deci de la momentul la care a pus în coș bunul de pe raft, clientul este proprietar. În acest
caz, dacă un client iese din magazin fără să plătească bunul, nu se săvârșește infracțiunea de furt, ci doar clientul
rămâne cu o obligația de a plăti pentru bunul luat de pe raft, iar supermarketul nu are decât să îl găsească și să
obțină prețul produsului. În acest caz, instanțele au stabilit că practicile statornicite între părți, obiceiul locului
și natura comerțului fac să se prezume că, deși contracul de vânzare se încheie la momentul contactului pe care
îl ia clientul destinatar al ofertei cu bunul care face obiectul ofertei, totuși transferul vânzării este amânat până
la plata prețului, pentru că în felul acesta magazinul își rezervă proprietatea ca garanție până la momentul la
care primește plata la casă, astfel încât, dacă nu a fost plătit prețul la casă, cel care părăsește magazinul
săvârșește o infracțiune și ca atare este pasibil de infracțiunea de furt. 40:00

➢ Excepțiile instituite prin dispoziția expresă a legii - Legiuitorul prevede asemenea excepții atunci când
bunurile transmise sunt de o asemenea valoare încât protecția terților justifică o formalitate de publicitate
specială pentru asigurarea caracterului opozabil erga omnes al transferului dreptului. Când spunem că
dreptul de proprietate este opozabil erga omanes spunem, implicit, că orice terț este obligat să nu facă nimic
de natură a împiedica pe titularul dreptului să și-l exercite. Când spunem că transferul proprietății se face,
în principiu, imediat prin simpla înțelegere a părților spunem să s-ar putea ca terții să nu știe cine este
titularul dreptului. S-ar putea ca terții să nu știe că transferul proprietății s-a făcut, pentru că în principiu
terții nu cunosc toate înțelegerile pe care le realizează alte persoane și la încheierea cărora ei nu participă.
Totuși, acestora li se cere să nu îl împiedice pe un titular pe care nu îl cunosc din exercitarea dreptului său.
Din cauza aceste contradicții este necesară o formă de publicitate pentru ca transferul bunurilor să fie în
mod efectiv cunoscut de către terți.
Opozabilitatea dreptului se distinge de opozabilitatea titlului. În ceea ce privește opozabilitatea dreptului,
este suficient ca terțul să știe că bunul nu este al său, nefiind necesar să îi cunoască titularul, pentru a săvârși
infracțiunea de furt dacă și-l însușește. În schimb, dacă un terț dorește să încheie un contract de locațiune
cu cineva, trebuie să cunoască dacă acel cineva este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului.
Aceasta este opozabilitatea titlului. Când spunem că dreptul de proprietate este opozabil erga omnes avem

69
 în vedere ambele aspecte ale opozabilității, adică atât opozabilitatea conținutul dreptului (care poate fi
opusă oricărui terț, indiferent dacă el cunoaște sau nu cine este titularul dreptului), cât și opozabilitatea de
titular al dreptului de proprietate (care presupune că terțul care încheie un contract privind bunul ar trebui
să încheie cu contractul cu acela care, din perspectiva lui, este în mod legitim titularul acelui drept).
Pentru bunurile importante valoric, care trebuie să se afle în circuitul civil și pentru cărora terții trebuie să
aibă curajul să încheie contracte, trebuie să existe un grad ridicat de certitudine în legătură cu calitatea de
titular al dreptului de proprietate. Gradul înalt de certitudine se asigură prin formalități de publicitate.

A. Bunurile imobile (art. 885 C.civ., art. 1676 C.civ.)

În ceea ce privește bunurile imobile, Codul Civil a fost redactat în perspectiva ca transferul dreptului de
proprietate asupra imobilelor și a oricăror alte drepturi supuse înscrierii în cartea funciară să nu se producă prin
simplul acord de voință al părților contractului translativ, ci prin înscrierea în Cartea Funciară, realizată pe
temeiul acestui acord de voință, pe numele dobânditorului. Acesta este așa-zisul efect constitutiv al înscrierilor
de Carte Funciară.
Concepția legiuitorului din 2009 a fost de a introduce acest efect constitutiv, ulterior, până în 2011 la
intrarea în vigoare a Noului Cod Civil, s-a înțeles că nu poate funcționa acest efect constitutiv pe o țară al cărei
teritoriu nu este cadastrat. Pentru că teritoriul nu este cadastrat înseamnă că există imobile care nu au rol de
Cartea Funciară și astfel nu se poate face înscrierea.
Astfel, legiuitorul a revenit prin LPA și a amânat aplicarea articolului 885 C.civ., care prevede efectul
constitutiv al înscrierilor de Carte Funciară, până la finalizarea cadastrului în fiecare unitate administrativ-
teritorială.
Până la acel moment (până la finalizarea cadastrului în fiecare unitate administrativ-teritorială),
înscrierile nu au efect constitutiv, ci doar efect de opozabilitate față de terți, în sensul că se produce un lucru
bizar (dar într-o tradiție fraceză care a funcționat în România timp de 200 de ani): în materie de înstrăinare de
drepturi imobiliare, între părți, transferul operează imediat, iar față de terți el devine opozabil prin înscrierea în
Cartea Funciară. Este bizar deoarece asta înseamnă că, din punctul de vedere al cumpărătorului, el este
proprietar; din punctul de vedere al vânzătorului, el nu mai este proprietar, iar din punctul de vedere al unui
subdobânditor eventual al bunului, vânzătorul este proprietar. Deci, în funcție de punctul de vedere ales,
proprietatea este la altcineva în proprietate.

B. Registrul acționarilor în cazul acțiunilor nominative (art. 98 din Legea 31/1990), respectiv
remiterea bunului în cazul titlurilor la purtător (art. 99 din Legea 31/1990)
În cazul unor societăți, cu atât mai mult a unor societăți comerciale, calitatea de titular al acțiunilor emise
de respectivele societăți este importantă pentru cel care o deține, dar este importantă și pentru cei care încheie
contracte prin care această calitate se poate exercita și, mai ales, este importantă pentru societatea care a emis
titlurile și pentru ceilalți titulari de acțiuni. Ori, dacă contractul de transfer se încheie doar între vechiul titular și
noul titular este important să se realizeze un mecanism prin care transferul încheiat între aceste două persoane
să devină opozabil societății, celorlați titulari de acțiuni și terților cu care să se încheie contracte în legătură cu
acțiunile transmise.
De aceea, prin derogare de la dreptul comun al transferului bunurilor individual determinat la data
contractului de transfer, în cazul acțiunilor nominative, transferul se produce prin înscrierea în registrul
acționarilor a numelui dobânditorului și prin mențiunea făcută despre transfer pe titlul nominativ transmis. În
cazul acțiunilor la purtător, transferul nu se produce prin simlul acord de voință, ci se produce la tradițiunea (la

70
remiterea) titlurilor la purtător care fac obiectul contractului. Și într-un caz și în altul e o anumită formalitate de
publicitate care condiționează transferul: fie un registru la care au acces toți acționarii și terții, fie o mențiune
făcută chiar pe bunul transmis (astfel încât toți cei care doresc să devină proprietari ai bunului să poată verifica
existența mențiunii pe respectivul bun), fie o remitere, care marchează transferul posesiei și care, ca orice
posesie, trebuie să fie publică astfel încât să fie atestată prin simplul fapt al deținerii materiale a respectivelor
titluri de către dobânditor.

➢ Excepții decurgând din natura bunului

A. Bunurile de gen (art. 1486 C.civ, art. 1678 C.civ)

Bunurile de gen nu pot fi apropriate ca atare, astfel încât trebuie individualizate prin numărare, măsurare
sau cântărire, pentru a se putea determina un drept asupra unei anumite cantități anume de bunuri de gen care
să poată fi transmis.
De aceea, transferul proprietății în legătură cu asemenea bunuri se produce la individualizare.
Individualizarea bunurilor de gen (numărarea, măsurarea sau cântărirea lor) se poate face printr-o acțiune care
are natura juridică a unui act unilateral de voință a debitorului de a alege bunurile cu care își va executa
obligațiile de vânzător. El va fi liberat de obligația de transfer al proprietății și de obligația de predare numai prin
predarea unor bunuri conforme. Deci, deși actul este unilateral, dacă el a avut ca obiect bunuri care nu
corespund convenției contractuale, atunci nu este apt să constituie o executare a obligației de a transfera
dreptul vândut.

B. Bunul viitor (art. 1658 C.civ)

În principiu, de vreme ce nu există la data încheierii contractului, bunul viitor nu poate reprezenta un
obiect al transferului unui drept la acea dată.
De aceea, transferul dreptului asupra bunului viitor este amânat până când bunul există. Se consideră că
bunul există la data la care poate fi folosit conform destinației avute în vedere de părți la data încheierii
contractului. În lipsa unei prevederi speciale a părților în legătură cu acest aspect, bunul va fi considerat că există
la data la care poate fi folosit conform naturii sale.

C. Vânzarea bunului altuia (art. 1683 C.civ.)

Art. 1683 C.civ. reprezintă o aplicație a unei schimbări generale de paradigmă. Până în anul 2011, marea
majoritate a autorilor considerau că este o condiție specială de validitate a contractelor translative ca la data
încheierii contractului bunul să aparțină înstrăinătorului. Acest lucru presupunea că o vânzare care poartă
asupra unui bun ce nu aparține vânzătorului trebuia să fie, în concepția marii majorități a doctrinei, nulă sau cel
puțin anulabilă. Se considera că soluția aceasta, chiar dacă nu era prevăută de niciun text, era necesară pentru
protecția dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate era prevăzut, la acea vreme, în termeni foarte generali
(dreptul cuiva de a se putea bucura în mod absolut și exclusiv de un lucru) și se considera că vânzarea unui lucru
de către alticineva de către titularul dreptului e un atac grav la adresa acestui drept. De fapt, probabil că nu e
întâmplător că Codul Civil nu prevedea această soluție, pentru că prevedea o alta, care lămurea problema și
care există și astăzi: principiul relativității efectelor contractului. Conținutul acestui principiu spune că
convențiile legal efectuate au între cei care le-au efectuat făcut forță obligatorie. Dar față de terți, aceaste
convenții nu au o forță obligatorie, ba mai mult, convențiile făcute între două părți nu îi pot vătăma pe terți.
Dacă aplicăm acest principiu la un contract prin care A îi transferă lui B bunul lui C, efectele contractului se

71
produc între A și B, iar nu față de C, care nu a participat la încheierea contractulu. El nu poate fi privat de bunul
său, nu poate suferi nicio atingere în dreptul său printr-o convenție la care nu este parte, deoarece convenția îi
este inopozbilă. Convenția respectivă poate să îl oblige pe A să îi transfere lui B bunul lui C, poate să îi permită
lui B să îl sancționeze pe A dacă nu i-a transferat bunul lui C, dar nu poate să ia bunul lui C și să îl transfere lui B
decât dacă e consimțită și de C.
Aceasta este baza pentru are Noul Cod Civil a schimbat în mod expres concepția doctrinară și a soluționat
expres problema, dar în sens invers față de concepția majoritară în doctrină și care până la intrarea în vigoare a
Noului Cod Civil nu avea un suport legislativ. Art. 1230 C.civ. prevede că, în general, obligațiile al căror obiect
reprezintă o conduită cu privire la bunul unei alte persoane decât debitorul sunt valabile sub aspectul cerințelor
obiectului. Faptul că debitorul nu poate la data asumării obligației să execute prestația care face obiectul său
este doar o imposibilitate inițială de îndeplinire a obiectului obligației care nu conduce la nulitatea contractului,
ci acesta este valabil și debitorul trebuie să ia toate măsurile necesare pentru a putea executa legal prestația
asumată cu privire la bunul avut în vedere la asumarea obligației, ceea ce poate presupune, uneori, să obțină
acordul proprietarului asupra acelui bun. Aceasta este o sarcină a debitorului, debitorul trebuie să o execute
pentru a-și executa obligația. Problema că bunul nu este al debitorului nu afectează în niciun caz validitatea
contractului, ci afectează executarea eficace a obligației de către debitor.
De asemenea, art. 1283 C.civ. prevede valabilitatea promisiunii faptei altuia. Atunci când debitorul
promite fapta unui terț printr-o convenție pe care o încheie cu creditorul, ceea ce se angajează să facă este să
obțină acordul acelui terț pentru furnizarea conduitei respective dorite de creditor. Acordul terțului poate veni
prin ratificarea convenției încheiate între debitor și creditor sau, în mod specific, prin executarea de către terț a
conduitei promise de debitor prin convenția pe care el a încheiat-o cu creditorul. Atunci când survine ratificarea,
deci în momentul în care terțul consimte el însuși să își asume angajamentul pentru propria conduită pe care
inițial debitorul a promis-o, debitorul iese din scenă, obligația sa fiind considerată îndeplinită, rămânând ca noul
angajament să își producă efecte între terț și creditorul inițial. În concluzie, este un principiu general în dreptul
civil că obligațiile asumate în legătură cu bunurile altor persoane decât debitorul sunt valabile și că pentru ca
obligația să fie executată astfel cum a fost asumată e nevoie ca debitorul să facă demersurile necesare pentru a
obține acordul terțului în vederea executării conforme a obligației pe care el și-a asumat-o în legătură cu bunul
său.
În același sens este și art. 1683 C.civ., cu particularitatea că obiectul obligației vânzătorului lucrului altuia
este să îi asigure cumpărătorului dobândirea proprietății asupra lucrului respectiv. Ceea ce e inclus în obiectul
obligației vânzătorului lucrului altuia e numai rezultatul constând în dobândirea proprietății de către cumpărător
și, în schimbul acestui rezultat, cumpărătorul își asumă corelativ obligația de a-i plăti prețul vânzătorului.
Art. 1683 alin.(1) declară vânzarea lucrului altuia ca fiind valabilă, iar autorii au fost perturbați de
conținutul normativ al acestei declarații. Declarația aceasta a fost formulată în contextul în care toată doctrina
spunea că vânzarea lucrului altuia nu e valabilă. Legiuitorul a vrut să transmită întergii doctrine că nu mai e
adevărat ce spune ea, dar asta nu înseamnă că valabilitatea vânzării lucrului altuia este mai puternică decât a
oricărui alt contract. Din art. 1683, alin.(1) rezultă că, din aceea că bunul e al altei persoane, nu rezultă vreo
cauză de nulitate. Faptul că bunul e al altuia nu împiedică condiția să fie valabilă și nu antrenează vreo cauză de
nulitate a convenției. Dar alte elemente decât acesta sunt supuse dreptului comun.
Dacă cumpărătorul crede că vânzătorul este cumpărătorul bunului și, de fapt, vânzătorul nu este, aceasta
este pentru cumpărător o falsă reprezentare a realității care se resfânge asupra unui aspect care este, în
principiu, determinant pentru consimțământ. Ca regulă, cel care plătește prețul dorește să îl plătească celui care
este proprietarul bunului. Dacă cumpărătorul crede că a încheiat contractul cu proprietarul, dar de fapt nu l-a

72
încheiat cu acesta, este foarte posibil ca această eroare să fi fost determinantă pentru consimțământul său, caz
în care ea îndreptățește anularea contractului, dar, în acest caz, vânzarea lucrului altuia nu este anulabilă pentru
că lucrul este al altuia, ci pentru că cumpărătorul a crezut că lucrul este al vânzătorului din cauza faptului că s-a
aflat în eroare. De aici este că vânzarea lucrului altuia încheiată de către cumpărător în necunoștiință de cauză
este numai anulabilă pentru eroare determinantă cu privire la consimțământul său, deci rezultă că sancțiunea
este anularea. Partea protejată prin această sancțiune este cumpărătorul al cărui consimțământ a fost viciat, nu
proprietarul bunului, deoarece contractul nu produce efecte asupra sa, fiindu-i inopozabil. Astfel, cumpărătorul
se va putea prevala de acțiunea în anulare a contractului, dar poate, dimpotrivă, să îl confirme, adică să prefere
să îl mențină, contractul producând efecte.
Tot astfel, contractul va produce efecte și atunci când nu există nicio cauză de anulare și cumpărătorul
încheie contractul cu vânzătorul în deplină cunoștință de cauză, știind că vânzătorul nu este, la data încheierii
contractului, proprietarul bunului care face obiectul vânzării. Ne putem întreba, în acest caz, de ce este totuși
de acord cumpărătorul să încheie contractul. Răspunsul poate fi, spre exemplu, că a stabilit cu vânzătorul un
preț mai convenabil decât dacă ar fi încheiat contractul cu proprietarul și speră, din oarecare motive, că
vânzătorul va face în așa fel încât să îi poată transfera proprietatea respective. Important nu este modul în care
vânzătorul își execută obligația, ci important este ca această obligație să fie executată. Cumpărătorul încheie
contractul cu vânzătorul în speranța că va dobândi proprietatea, fără ca prin aceasta să intenționeze să fie de
rea-credință cu privire la proprietar. Prin reglementarea actuală, legiuitorul spune că nu va fi considerată fraudă
tranzacționarea cu privire la bunurile unui terț, ci este un act valabil din care rezultă obligații în a căror executare
va presupune demersuri legale față de acel terț.
De aici rezultă și modul în care vânzătorul lucrului altuia își poate executa față de cumpărător obligația
de a îi asigura acestuia dobândirea proprietății. În plus, vânzătorul promite și garantează numai rezultatul, adică
asigurarea dobândirii bunului de către cumpărător. Acest rezultat poate fi atins prin mai multe modalități,
conform art. 1683 alin. (2): Obligația vânzătorului se consideră ca fiind executată fie prin dobândirea de către
acesta a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care
procură cumpărătorului proprietatea asupra bunului.
Rezultă că sunt cel puțin trei modalități prin care vânzătorul își poate executa obligația de rezultat de
a asigura transmiterea proprietății către cumpărător:
A. Dobândirea de către vânzător a bunului
Pentru ca vânzătorul să dobândească bunul este necesar ca acesta să îl convingă pe proprietar să i-l
transfere. Dacă, printr-un contract între vânzător și terțul proprietar, vânzătorul devine proprietar al bunului, în
momentul în care vânzătorul devine proprietar al bunului, proprietatea se și transmite de la el către cumpărător.
Bunul este prin ipoteză individual determinat, iar dacă nu e nevoie de formalități de publicitate speciale, din
secunda în care ajunge în patrimoniul vânzătorului debitor al obligației de a-i asigura cumpărătorului transferul
proprietății, acest transfer se și produce, pentru că în acel moment se poate produce. În acel moment, de vreme
ce bunul e în patrimoniul debitorului obligației de a transfera proprietatea, înseamnă că se poate și executa
această obligație, bunul părăsind acel patrimoniu și ajungând direct în patrimoniul cumpărătorului. În
patrimoniul vânzătorului, dreptul trebuie să stea o secundă logică, nici măcar o secundă cronologică.
Se poate întâmpla ca proprietarul să moară și vânzătorul să îl moștenească pe proprietar. Dacă
vânzătorul, în orice mod, devine proprietar al bunului pe care s-a obligat să îl transmită cumpărătorului, în
momentul în care bunul ajunge în patrimoniul vânzătorului, în orice mod (prin contract, moștenire sau chiar
posesie de bună-credință, deși este foarte improbabil), această ajungere îi permite să își execute obligația față
de cumpărător.

73
 B. Ratificarea vânzării de către proprietar
Ratificarea reprezintă un act unilateral de voință din partea proprietarului prin care acesta consimte să
devină parte, ca vânzător, la vânzarea lucrului său. Deci, proprietarul bunului aderă la efectul translativ în
legătură cu bunul său.
Pentru ca vâzătorul să devină parte la vânzarea lucrului său este suficientă manifestarea sa unilaterală
de voință în acest sens. Dar, este posibil ca această manifestare a sa unilaterală de voință în acest sens să fie
întrucâtva legată cu anumite condiții sau contraprestații, care țin de raporturile proprietarului cu vânzătorul. În
acest caz, manifestarea care pentru ratificare este suficient să fie unilaterală, s-ar putea să fie inclusă într-un
contract dintre proprietar și vânzător care să aibă o natură juridică decurgând din raporturile juridice care sunt
prevăzute prin acel contract. Spre exemplu, este de conceput ca în schimbul ratificării contractului pe care el l-
a încheiat cu cumpărătorul, vânzătorul să îi promită proprietarului un preț. În acest caz, convenția dintre
vânzător și proprietar va fi, pe de o parte, ratificarea de către proprietar a vânzării lucrului altuia consimțită de
cocontractantul său cu cumpărătorul, iar, pe de altă parte, o vânzare distinctă încheiată între el și vânzător, în
care proprietarul e vânzător, iar vânzătorul din vânzarea lucrului altuia devine cumpărător.
Această vânzare distinctă încheiată între cei doi ar putea să fie dublată și de o stipulație pentru altul,
întrucât, în principiu, în contractul de vânzare între proprietar și vânzător în care proprietarul vinde și vânzătorul
cumpără, proprietarul ar trebui să îi transfere proprietatea vânzătorului, iar vânzătorul lucrului altuia ar trebui
să îi plătească prețul proprietarului. În această convenție, proprietarul este de acord să ratifice vânzarea deja
încheiată de vânzător cu cumpărătorul, proprietatea se va duce direct la cumpărător (asta este stipulația pentru
altul), în schimb prețul va fi plătit de către vânzătorul inițial către proprietar pe temeiul convenției respective.
Aceasta ar avea natura juridică a unei ratificări, deoarece proprietarul consimte să suporte efectele vânzării
încheiate anterior în legătură cu bunul său, dar, pe lângă asta, ar fi și o vânzare distinctă cu stipulație pentru
altul, constând în contractul pe care el îl încheie cu vânzătorul în acest sens.
Este posibil ca, pur si simplu, proprietarul să îl iubească pe vânzător și, iubindu-l, să acționeze în așa fel
încât să îi stingă o datorie și să ratifice contractul prin care vânzătorul a dispus de bunul său cu intenția de a-l
libera de obligația pe care vânzătorul și-a asumat-o față de cumpărător în legătură cu bunul. În cazul acesta, pe
lângă ratificare, care decurge din aceea că proprietarul consimte să suporte efectele vânzării lucrului său,
convenția prin care el stinge fără contraechivalent obligația pe care vânzătorul o avea față de cumpărător are
natura juridică a unei donații, deoarece este făcută cu intenția de a gratifica și conferă un avantaj patrimonial
fără contraechivalent vânzătorului (îl scapă de un pasiv).
Ratificarea este ratificare prin aceea că proprietarul, prin voința sa unilaterală, consimte să suporte
efectele vânzării bunului său, inclusiv prin pierderea dreptului de proprietate asupra bunului care se transferă
în patrimoniul cumpărătorului în mod direct prin efectul ratificării. Cu toate acestea, această manifestare de
voință, care e suficient să fie unilaterală pentru a fi ratificare, poate fi încadrată într-un raport juridic mai
complex cu vânzătorul, care, dacă nu presupune plata unui contraechivalent din partea acestuia, are natura unei
donații, iar dacă presupune plata unui contraechivalent din partea acestuia are natura care rezultă din obiectul
acestui contraechivalent.
C. Prin orice alt mod direct sau indirect care îi procură cumpărătorului proprietatea bunului
Dobândirea lucrului mobil prin posesia de bună credință: Ceea ce îl poate face pe cumpărător proprietar
este aplicarea art. 937 C.civ., adică intrarea în posesia bunului cu bună-credință, pe temeiul unui just titlu, adică
a unui act juridic cu titlu singular și oneros). Deci, aplicarea art. 937 C.civ. poate fi un mijloc prin care vânzătorul
asigură, în mod indirect, dobândirea proprietății de către cumpărător. Acest lucru se întâmplă deoarece, dacă îl
face pe cumpărător să creadă în mod rezonabil că el este proprietarul bunului și i-l predă în această calitate de

74
proprietar al bunului, preluarea bunului care reprezintă intrarea în posesie cu bună-credință (cu convingerea că
posesia a fost transmisă de către proprietar pe temeiul actului juridic cu titlu oneros care este vânzarea lucrului
altuia) îl va face pe cumpărător să devină proprietar originar, în măsura în care bunul este mobil., deoarece art.
937 C.civ. se poate aplica numai în legătură cu bunurile mobile.
Astfel, acesta este un mijloc prin care, pe temeiul unui mod originar de dobândire a proprietății, în care
contractul de vânzare a lucrului altuia este doar un just titlu care intră în componența unui fapt juridic complex,
cumpărătorul devine proprietar și, cum spune art. 1683 C.civ., obligația vânzătorului este considerată îndeplinită
chiar dacă acesta nu a îndeplinit-o chiar valabil pentru că nu a predat bunul său, dar cumpărătorul, fiind de bună-
credință și intrând în posesie cu bună-credință pe temeiul unui act cu titlu oneros, a devenit proprietar din
această cauză. Deși plata obligației este imperfectă, deoarece vânzătorul a transferat un bun al cărui proprietar
nu era, ea totuși conduce la obținerea rezultatului promis și îl lipsește pe cumpărător de nevoia de a avea un
remediu pentru executarea neconformă a obligației. El este atât de proprietar cât i s-a promis să fie, fiind
proprietar deplin pe temeiul posesiei de bună-credință.
Vânzarea rămâne anulabilă pentru eroare privind cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, dar
se poate pune problema dacă nu cumva, prin conduita vânzătorului, a survenit o adaptare a contractului astfel
încât el să producă exact efectele pe care cumpărătorul le-a dorit chiar sub impactul erorii. Adică, este posibil
ca prin conduita vânzătorului, care l-a păstrat pe cumpărător de bună-credință și a asigurat intrarea în posesie
cu bună-credință a acestuia prin predare, să se fi ajuns la exact situația contractului perfect pe care cumpărătorul
a crezut că îl încheie. Cumpărătorul a crezut că încheie contractul cu cumpărătorul dobândind astfel proprietatea
prin chiar încheierea contractului, când, de fapt, a dobândit proprietatea printr-o acțiune, în aparență, de
executare a sa, dar se află în exact situația în care a crezut că se va afla la data încheierii contractului. Se poate
vorbi despre o adaptare a contractului astfel încât eroarea să devină indiferentă și să nu mai permită anularea
ulterioară a actului.
Principiul publicității materiale: La fel se întâmplă și în cazul altor fapte juridice complexe care sunt
moduri originare de dobândire a proprietății, de exemplu, în cazul principiul publicității materiale. La trecerea
unui termen de 3 ani de la data înscrierii titlului vânzătorului, chiar dacă înscrierea nu este valabilă, în momentul
în care nu se mai poate cere rectificarea dobândirii de la el de către cumpărător, proprietatea acestuia devine
incontestabilă, astfel încât adevăratului proprietar i se va respinge orice acțiune în rectificare și cumpărătorului
îi va fi fost asigurată dobândirea proprietății așa cum vânzătorul s-a obligat.
În cazul în care vânzătorul nu reușește sub niciun mijloc să își execute obligația de a asigura dobândirea
proprietății de către cumpărător, atunci cumpărătorul poate angaja remediile contractuale pentru neexecutarea
obligației vânzătorului de a asigura dobândirea proprietății.
Acesta poate cere, în principiu, rezoluțiunea contractului cu daune-interese calculate la fel ca și în cazul
evicțiunii, deoarece și în cazul evicțiunii cumpărătorul este tulburat în exercitarea dreptului pe care crede că l-a
cumpărat, iar evicțiunea certifică, prin această tulburare, că de fapt dreptul nu are conținutul pe care
cumpărătorul a crezut că îl dobândește. La fel și aici, cumpărătorul s-a așteptat să devină proprietar al lucrului
și nu a devenit, pentru că vânzătorul nu i-a asugurat dobândirea acestui titlu. În consecință, este firesc ca
despăgubirea în cele două cazuri să fie identică, pentru că tipul de încălcare sancționat prin cele două ipoteze
de despăgubire este același.

II. Obligația de a preda bunul ce face obiectul dreptului vândut

După cum a fost afirmat mai sus, obligația de a da este principala obligație a vânzătorului, iar din ea
decurg toate celelalte obligații ale acestuia. Pentru că ele decurg din ea, aceste alte obligații (obligația de
75
predare, obligația de garantare contra evicțiunii și viciilor, obligația de conservare a bunului până la predare)
sunt considerate a fi efecte naturale ale efectului translativ și, în consecință, există regula conform căreia ori de
câte ori într-un contract translativ nu s-a derogat de la regulile prevăzute în materie de vânzare cu privire la
aceste alte obligații, regulile prevăzute la vânzare se vor aplica și acelui alt contract translativ în privința
obligațiilor înstrăinătorului. Această regulă este prevăzută la art. 1651, ceea ce înseamnă că tot ce studiem
despre obligația de a transfera dreptul vândut (obligația de a preda bunul ce face obiectul dreptului vândut,
obligația de a conserva bunul până la predare, obligația de a garanta bunul vândut împotriva tulburărilor,
obligația de a garanta bunul ce face obiectul dreptului vândut) se vor aplica oricărui alt contract translativ, dacă
prin dispozițiile prevăzute pentru acel contract translativ sau din cele referitoare la obligații în general nu s-a
derogat de la regulile prevăzute în materia contractului de vânzare. Putem trage concluzia că aceste
reglementări ale efectelor contractului de vânzare referitoare la obligațiile vânzătorului sunt cel mai aproape de
a forma teoria generală în ceea ce privește efectele contractelor translative.
Detaliile tehnice privitoare la executarea obligațiilor vânzătorului sunt prevăzute în cursul tipărit.

Legătura dintre obligația de a da și obligația de a preda. Vom evidenția, în cele ce urmează, legătura
organică dintre obligația de a da și celelalte obligații ale vânzătorului și faptul că acestea din urmă sunt
presupuse de obligația de a da, ceea ce are drept consecințe multe interdependențe între obligațiile de predare
și garanție, pe de o parte, și obligația de a transfera dreptul vândut, pe de altă parte.
Legătura dintre obligația de a da și obligația de a preda este expresă deoarece este prevăzută într-un
text din materia teoriei generale a obligațiilor, astfel încât ea se aplică nu numai în materie de vânzare, ci în
materia oricărui contract ce generează o obligație de a transfera proprietatea. Potrivit art. 1483 C.civ., obligația
de a strămuta proprietatea implică și obligațiile de a preda lucrul și de a-l conserva până la predare.
Obligația de a strămuta proprietatea implică obligația de a conserva bunul până la predare, deoarece
proprietatea este drept real prin excelență și, ca orice drept real, se exercită printr-un control material al bunului
care face obiectul său de către titularul dreptului. Deci, pentru a-și exercita dreptul, titularul acestuia execută
operațiuni materiale directe asupra bunului. Drepturile reale se exercită în mod direct, iar nu indirect, prin
intermediul altei persoane. Această trăsătură diferențiază drepturile reale de drepturile de creanță, care poartă
tot asupra unor bunuri, dar se exercită prin conduita unor alte persoane. De aici rezultă că acela care transferă
dreptul de proprietate sau un alt drept real trebuie să îl pună pe dobânditor în posibilitatea de fapt de a exercita
acest drept, pentru că altfel transferul respectiv ar rămâne fără niciun conținut economic (orice drept real are
conținutul economic care decurge din exercitarea prerogativelor sale, iar a transfera un drept fără a-i oferi
dobânditorului posibilitatea de a și-l exercita este fără interes economic pentru dobânditor și prin urmare este
egal cu 0). Ori, pentru ca dobânditorul să poată exercita în fapt dreptul transmis, el trebuie să fie posesor, deci
lui trebuie să i se remită nu numai prestația corporală pusă pe seama patrimoniului înstrăinătorului și care
profită patrimoniului dobânditorului, ci și posibilitatea fizică ca drepturile transmise să poată fi exercitate, iar
dacă drepturile transmise sunt reale, posibilitatea fizică ca ele să fie exercitate presupune contactul material
direct cu bunul (accesul fizic la bun). Pentru ca dobânditorul să devină posesor, deci să exercite în fapt stăpânirea
materială a bunului, este nevoie de înlăturarea de către vânzător a acelor obstacole care ar împiedica
exercitarea posesiei. De exemplu, atunci când când dobânditorul trebuie să fie pus în posibilitatea de fapt de a
exercita dreptul de proprietate asupra unei case, singura posibilitate a cumpărătorului să intre în posesia
materială a casei este să i se remită cheia. Astfel, vânzătorul înlătură obstacolul care ar împiedica exercitarea
posesiei: ușa închisă. Alt exemplu este situația unui teren neîngrădit unde obligația de înlăturare a obstacolului

76
este cea mai simplă, anume aceea de a nu împiedică cumpărătorul să exercite proprietatea asupra terenului
vândut.
În esență, obligația de predare este obligația de a nu-l împiedica pe dobânditor să exercite dreptul
dobândit. Uneori, pentru a nu-l împiedica este necesar să recurgi la anumite acte pozitive, însă, esența ei este o
obligație negativă. Dacă exercitarea dreptului dobândit depinde de anumite obstacole a căror îndepărtare stă
sub controlul înstrăinătorului, atunci obligația negativă de a nu-l împiedica pe dobânditor să exercite bunul
dobândit implică și obligația sa pozitivă de a înlătura aceste obstacole.
În acest mod, obligația de predare este implicată în obligația de a transfera proprietarea, deoarece, de
fapt, obligația de predare este obligația de a transfera posesia, adică de a-l pune pe dobânditor în posibilitatea
de fapt de a execita în fapt prerogativele dreptului dobândit.

Consecințe care decurg intercondiționarea obligației de a preda și obligației de a transfera

proprietatea. Sunt mai multe consecințe care decurg din faptul că obligația de a preda este implicată în obligația
de a transfera proprietatea:
1. Uneori, prin predare, se ajunge la îndeplinirea obligației de a transfera proprietatea. Este vorba de
acele cazuri în care obligația de predare are un rol instrumental în executarea obligației de a transfera
proprietatea. De exemplu, în cazul predării către cumpărătorul de bună-credință a bunului altuia.
2. Uneori, câtă vreme nu s-a executat obligația de predare, nu poate fi considerată executată nici
obligația de a transfera proprietatea. De exemplu, în cazul vânzării unor bunuri de gen, potrivit art. 1486 C.civ.,
debitorul (înstrăinătorul) are dreptul să aleagă bunurile cu care își va executa obligația, dar el nu este liberat
decât prin predarea unor bunuri de cel puțin calitate medie. Debitorul are dreptul de a își alege bunurile cu care
își va executa obligația, adică de a alege care elemente ale genului care face obiectul obligației sale vor fi folosite
pentru executarea conformă a obligației sale.
Această alegere a bunurilor din genul asupra căruia poartă obligația debitorului se numește
individualizare, ori potrivit art. 1678 C.civ, când vânzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un
gen limitat, proprietatea se transferă cumpărătorului la data individualizării acestora prin predare, numărare,
cântărire, măsurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului. Debitorul are dreptul să aleagă
bunurile cu care își va executa obligația, iar această alegere înseamnă individualizare, iar, în principiu,
individualizarea transferă proprietatea.
Totuși, după ce a ales bunurile, debitorul nu va putea fi liberat decât prin predarea unor bunuri de calitate
cel puțin medie. Prin îndeplinirea obligației de predare, debitorul va fi eliberat nu numai de obligația de predare,
ci și de obligația de individualizare a bunurilor în vederea transferului proprietății. Acest lucru însemană că, dacă
vânzătorul a individualizat bunuri care nu corespund calitativ standardului cel puțin mediu, acea individualizare
nu va fi valabilă pentru a transfera proprietatea, potrivit art. 1678 pentru că, constatându-se, cu ocazia predării,
neconformitatea bunurilor cu calitatea cerută, debitorul nu va fi liberat nici de predare și nici de obligația de
transfer, trebuind din cauza asta să individualizeze alte bunuri care numai dacă sunt de calitate cel puțin medie
îl vor libera pe debitor la predare.
Aceasta este o interdependență funcțională care face ca la prima individualizare să prezumăm provizoriu
că s-a executat obligația de a se transfera proprietatea, prezumția însă putând fi răsturnată dacă, la predare, se
constată că acele bunuri nu au calitate cel puțin medie, iar răsturnarea prezumției coduce, pe de o parte, la
considerarea ca neexecutată a obligației de predare, iar pe de altă parte, la considerarea ca neexecutată a
obligației de transfer al proprietății, care va trebui să fie executată printr-o nouă individualizare.
3. O consecință privind transferul riscurilor în contractele translative de proprietate.

77
 Potrivit art. 1274 C.civ., în lipsă de stipulație contrară, cât timp bunul nu este predat, riscul contractului
rămâne în sarcina debitorului obligației de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată dobânditorului. În
cazul pieirii fortuite a bunului, debitorul obligației de predare pierde dreptul la contraprestație, iar dacă a primit-
o, este obligat să o restituie. Cu toate acestea, creditorul pus în întârziere preia riscul pieirii fortuite a bunului. El
nu se poate libera chiar dacă ar dovedi că bunul ar fi pierit și dacă obligația de predare ar fi fost executată la
timp.
Din prima parte a acestui text, unii comentatori au dedus că, în noul drept român al riscurilor în
contractele translative intituit în 2011, riscul pieirii fortuite a bunului care face obiectul contractului translativ
de proprietate nu se mai transferă odată cu proprietatea, cum era până la intrarea în vigoare a Noului Cod Civil,
ci se transferă la predare. De fapt, articolul nu spune asta, ci spune că riscurile nu se transferă atâta timp cât nu
a fost executată obligația de predare, adică cât timp bunul nu este predat, riscul contractului rămâne în sarcina
debitorului. Rezultă că dacă bunul este predat, riscul ar putea să se transfere asupra creditorului, dar nu spune
și că trece asupra sa.
Pentru a ști dacă trece sau nu, art. 1274 C.civ. trebuie corelat cu textul general în materie de riscuri,
anume art. 1557, alin. (1) C.civ., care spune că atunci când imposibilitatea de executare a unei obligații este
totală și definitivă și privește o obligație contractuală importantă, contractul este desființat de plin drept și fără
vreo notificare, chiar din momentul producerii evenimentului fortuit. De aici rezultă că, dacă obligația de a
transfera proprietatea, înainte să fie executată, devine imposibil de executat ca urmare a pieirii fortuite a
bunului ce face obiectul său, contractul se desființează de plin drept, întrucât într-un contract translativ obligația
de a transfera proprietatea este importantă. La fel se întâmplă (art.1274 C.civ.), în cazul în care devine imposibil
de executat obligația de predare, înainte ca ea să fi fost executată, prin pieirea aceluiași bun. De aici rezultă că
pentru ca riscul să se transfere în mod efectiv de la vânzător la cumpărător nu este suficient să se fi executat
doar obligația de predare și nu e suficient să se fi executat doar obligația de a transfera proprietatea. Pentru ca
riscul să se transfere este necesar să se fi executat cumulativ ambele obligații, adică atât obligația de predare
cât și obligația de a transfera proprietatea.
Dacă înainte de momentul acestei executări cumulative bunul piere fortuit, astfel încât cel puțin una
dintre cele două obligații devine imposibil de executat, riscul îl suportă debitorul acelei obligații, care este
vânzătorul, cu consecința că el nu poate pretinde prețul, întrucât contractul este considerat desființat potrivit
art. 1557 C.civ. Prin excepție, dacă creditorul a fost pus în întârziere pentru a prelua bunul, în acest caz, în urma
punerii în întârzire a creditorului, riscul trece în sarcina sa. Numai că punerea în întârziere a cumpărătorului este
eficientă și este valabilă doar în cazul în care vânzătorul a făcut tot ce depindea de el pentru ca bunul să poată
fi preluat, adică doar în cazul în care bunul este la dispoziția cumpărătorului și mai este necesară doar o conduită
a acestuia pentru ca predarea să se finalizeze prin preluare. Dacă ceea ce împiedică predarea este conduita
cumpărătorului care nu a plătit prețul, atunci punerea în întârziere a cumpărătorului pentru a plăti prețul
conduce la transferul riscului către acesta în cazul în care obligația de a transfera proprietatea s-a executat deja,
inclusiv prin individualizarea bunului în cazul în care bunul vândut face parte din categoria bunurilor de gen.

III. Obligația de conservare a bunului vândut până la predare

Noțiune. Potrivit art. 1483 C.civ., în obligația de a strămuta proprietatea este inclusă nu numai obligația
de predare, ci și obligația de a conserva bunul până la predare.
În obligația de a consevra bunul până la predare trebuie să găsim instrumentul prin care se asigură
executarea corespunzătoare a obligației de predare, care se mai numește și conformitatea predării. De obligația
de conformitate a predării este legată și obligația de garantare contra viciilor ascunse.

78
 Executarea conformă a obligației de predare. Orice obligație trebuie executată întocmai și la timp ceea
ce înseamnă că creditorul are dreptul la îndeplinirea exactă și la timp a obligației.
Obligația este executată la timp dacă este executată la scadența predării, care este momentul la care s-
a plătit prețul integral.
Caracterul exact al executării obligației de predare poartă un nume, anume acela de conformitate.
Obligația de predare este executată exact atunci când bunul predat este confrom cu ceea ce s-a convenit în mod
expres sau tacit de către părți la data încheierii contractului.
Această conformitate are mai multe aspecte, în funcție de natura bunului care face obiectul obligației
de predare. Bunurile individual determinate trebuie să fie conforme sub aspectul identității lor, adică dacă s-a
convenit asupra unui anumit bun individual determinat, acela trebuie predat. Bunurile de gen trebuie să fie
conforme sub aspectul cantității lor, adică dacă s-a convenit un anumit număr sau cantitate de articole care
compun genul, acel număr sau acea cantitate trebuie să fie predate.
Conformitatea asupra bunurilor individual determinate și a celor de gen are un anumit aspect calitativ.
Bunurile individual determinate trebuie predate în starea presupus a fi fost convenită de părți la data încheierii
contractului. Bunurile de gen trebuie predate la standardul de calitate presupus a fi fost convenit de părți la
data încheierii contractului.
Dacă părțile nu au convenit nimic expres în legătură cu calitatea bunurilor, Codul Civil prevede
identificarea unor standarde de drept comun supletive.
Dacă lucrul vândut este individual determinat, el trebuie predat, conform art. 1690, alin. (1) C.civ., în
starea la care se afla la data încheierii contractului. Cumpărătorul este presupus că a convenit să dobândească
bunul pentru că acesta i-a plăcut așa cum era atunci când a convenit să îl dobândească. Cu alte cuvinte, dacă
bunul este individual determinat, legiuitorul prezumă că bunul a fost văzut de cumpărător cunoscându-i starea,
iar în considerarea acestei stări a încheiat contractul. De asemenea, având în vedere că nu a fost prevăzut altceva
în contract, înseamnă că în exact aceeași stare bunul trebuie să îi fie și prefat.
Dacă bunurile sunt de gen, potrivit art. 1486 C.civ., debitorul obligației de predare a bunurilor de gen
(vânzătorul) este liberat prin predarea unor bunuri de calitate cel puțin medie. Nu s-ar putea aplica bunurilor de
gen regula privind standardul de predare prevăzută de art. 1690 C.civ., deoarece, la data încheierii contractului,
bunurile nu au fost individualizate, deci dobânditorul nu le-a putut inspecta calitatea la acel moment. Chiar dacă
acest standard de la art. 1690 C.civ. nu se aplică, totuși se va aplica standarul calității medie a bunurilor de la
art. 1486 C.civ, adică predarea unor bunuri de o calitate cel puțin medie și, desigur, respectarea cantității
convenite de părți.
Accesorialitatea conservării față de predare. Referitor la aspectul al conformității, este prevăzut un
regim juridic special la art. 1690 C.civ. –art. 1693 C.civ., care determină unii autori să considere că aspectul
corespunzător al obligației de predare ar reprezenta obiectul unei obligații distincte și anume obiectul obligației
de conformitate.
Se observă o legătură indisolubilă între obligația de a conserva bunul până la predare și obligația de
conformitate. Spre exemplu, dacă bunul este individual determinat, conformitatea presupune ca el să fie predat
în starea în care se afla la data încheierii contractului, ori ca să fie predat în starea în care se afla la momentul
încheierii contractului, bunul trebuie conservat în așa fel încât să își păstreze această stare.
Conservarea este accesorie predării, în sensul că obligația de conservare îi permite debitorului să își
execute corespunzător obligația de predare, adică să asigure conformitatea bunului predat. De aceea, obligația
de conservare, ca și cea de predare, este inclusă în obligația de a transfera proprietatea. Obligația de predare

79
permite beneficiul economic al transferul dreptului vândut, iar obligația de conservare permite ca predarea să
se facă conform.
Cum spuneam, regimul juridic special al obligației de conformitate a predării face mulți autori să
considere că obligația de conformitate ar reprezenta obiectul unei obligații distincte față de obligația de predare,
adică una este să datorezi predarea bunului și alta este să nu predai nimic. În acest caz, de la data la care a
devenit scadentă obligația de predare, curge un termen de prescripție cu privire la toate remediile contractuale
ale neexecutării (se poate solitica rezoluțiunea, executarea prin echivalent sau chiar predarea silită).
Altceva este să nu se predea nimic și alta este să se predea un bun care să nu corespundă cu ceea ce
prezumă că a fost convenit de către părți. Sub primul aspect, dacă nu se predă nimic de când obligația de predare
a devenit scadentă, creditorul are la îndemână remediile contractuale. Sub al doilea aspect, putem avea în
vedere mai multe situații. Spre exemplu, se poate se predă un bun individual determinat care se află în altă stare
decât cea în care se afla la data încheierii contractului pentru că nu a fost conservat până la predare în mod
corespunzător. De asemenea, se pot preda bunuri de gen, poate în numărul convenit, dar nu de calitate medie
sau poate de calitate medie, dar nu în numărul convenit.
Dacă se predă ceva, cel care primește este supus unei exigențe disciplinare particulare. Cumpărătorul
are obligația ca imediat după preluare, conform art. 1690 alin. (2) C.civ., să verifice starea bunului potrivit
uzanțelor. Dacă în urma verificării se constată existența unor vicii aparente, cumpărătorul trebuie să îl informeze
pe vânzător despre acestea fără întârziere. În lipsa informării, se consideră că vânzătorul și-a executat obligația
de a preda bunul în starea presupusă că a fost convenită.
Acest caz de regim de exigență atât de particular reprezintă unul dintre cazurile în care Noul Cod Civil,
prin excepție de la dreptul comun, permite ca o manifestare de voință tacită să poată conduce valabil la
încheierea unui contract. Să presupunem că bunul nu este conform, adică bunul individual determinat nu este
în starea de la încheierea contractului sau dacă e bun de gen că nu este de calitatea medie sau în calitatea
convenită. Când vânzătorul remite acest bun către cumpărător, înseamnă că îi propune cumpărătorului să își
stingă obligația de predare prin el, deci avem de a face cu o ofertă de plată. Debitorul obligației de plată se oferă
să stingă obligația pe care o are de vânzător cu acel bun care este remis. Această remitere va conduce la
stingerea obligației deoarece cumpărătorul este dator să primească plata exactă a obligației (un bun conform
cu ceea ce a fost convenit).
Prin urmare, avem două ipoteze. Într-o primă ipoteză, dacă cumpărătorul primește plata poate însemna
că acesta este de acord că bunul este conform și atunci obligația se stinge printr-o plată a cărei conformitate a
fost cerificată de către amândoi. Dacă cumpărătoul primește plata și nu are nimic de obiectat, înseamnă că pe
acesta nu îl interesează dacă bunul e conform cu starea de calitate convenită și îl acceptă așa cum este, fiind de
acord ca obligația vânzătorului să se stingă prin bunul primit. Acest lucru înseamnă că cel care cumpără acceptă
oferta vânzătorului de a stinge obligația prin altceva decât a fost convenit formându-se, în acest fel, un nou
acord între vânzător și cumpărător. Acordul prin care obligația se stinge prin remiterea unui alt obiect decât
acela care făcea obiectul său se numește dare în plată (art. 1492 C.civ.). Fiind de acord cu darea în plată pe care
debitorul a oferit-o, cumpărătorul este de acord cu stingerea obligației exact ca în cazul în care bunul ar fi fost
conform. De aceea este important ca, atunci când se preia un bun neconform, cumpărătorul să îl informeze de
îndată pe vânzător despre neconformitatea bunului pentru că dacă îl primește neconform și tace, se presupune
că a convenit să se stingă obligația cu bunul neconform, printr-o dare în plată.
Formularea prezentă în articol („de îndată”) prezintă un indiciu pentru un termen de decădere. Dacă
cumpărătorul nu îl înștiințează pe vânzător în legătură cu neconformitățile respective, atunci acesta decade din

80
dreptul de a antrena răspunderea vânzătorului prin orice remedii lato sensu contractuale pentru aceste
neconformități.
Motivul pentru care legiuitorul, în loc să indice un termen determinat, a preferat această formulă este că, în
funcție de natura bunului, durata acestei reacții care trebuie să fie rapidă poate să difere foarte mult. Spre
exemplu, dacă se vinde un kg de roșii, „de îndată” înseamnă în următoarele minute după ce vor fi pipăite. Dacă
se vinde o hală industrială, „de îndată” înseamnă atâta timp cât e necesar să se verifice starea acesteia.
(Mecanismul este preluat din Convenția internațională privind vânzarea de mărfuri de la Viena și este
foarte interesant că acolo de „îndată” pentru unul și același bun, care era un echipament industrial a fost
interpretată în Germania ca însemnând 48 de ore, iar în Italia ca însemnând 30 de zile. Aici probabil a fost luat
în considerare ritmul profesional al fiecărei societăți.)
„De îndată” este menit să fie adaptabil, iar în funcție de particularitățile bunului se va avea în vedere
durata necesară pentru verificarea lui atentă, care însă, să nu presupună cunoștințe de specialitate. Deci, nu
presupune să angajezi un expert în funcționalitățile acelui bun. Presupune doar o atențe normală a unui
dobânditor prudent și diligent care se interesează de funcționalitatea bunului pe care îl primește, dar care, fără
să apeleze la cunoștiințe poate constata anumite neconformități. Dacă le constată, trebuie să îl informeze în
acest termen de verificare pe vânzător, iar, în legătură cu neconformitățile identificate, vânzătorul va răspunde
potrivit dreptului comun cu privire la aceste neconformități. Poate fi obligat să le repare în natură, poate fi
obligat să răspundă prin echivalent sau se poate chiar antrena rezoluțiunea contractului, dacă defecțiunile sunt
grave.
Termenul verificarea care se face trebuie să fie atentă, a unui dobânditor prudent și diligent, dar fără
cunoștințe de specialitate. Verificarea atentă nu presupune să angajezi un expert, care să fie profesionist în
domeniul funcționării acelui bun. De regulă, cumpărătorului i se va da un termen rezonabil în care să remedieze
acele neconformități, ceea ce presupune posibilitatea executării voluntare în natură, chiar dacă cu întârziere, a
obligației de predare conformă.
În cazul în care o anumită neconformitate putea fi observată cu ocazia verificării atente la preluare și nu
a fost observată, se presupune că acea neconformitate a fost acceptată de către dobânditor și, în legătură cu
ea, dobânditorul nu se mai poate plânge.
În cazul în care neconformitatea nu putea fi observată în cursul verificării atente și fără cunoștințe de
specialitate, atunci ea iese din sfera obligației de predare și a obligației de conformitate și intră în sfera altei
obligații a vânzătorului și anume obligația de garantare contra viciilor ascunse. Vânzătorul îi garantează
dobânditorului că bunul nu prezintă neconformități pe care cumpărătorul să nu le fi putut observa la o verificare
atentă cu ocazia preluării și această garanție se numește garanția contra viciilor ascunse.
Obligația de conformitate este supusă dreptului comun, deci se răspunde pentru încălcarea ei culpabilă.
Obligația de garanție contra viciilor ascunse, fiind o garanție, antrenează o răspundere obiectivă. În principiu,
pe temeiul garanției contra viciilor ascunse cumpărătorul va putea antrena remedii împotriva vânzătorului
independent de culpa acestuia.

IV. Obligația de a garanta bunul transmis contra viciilor ascunse

În ipoteza în care viciul este ascuns, în sensul nu poate să fie observat la o verificare atentă fără
cunoștințe de specialitate, el nu intră sub incidența îndatoririi cumpărătorului de a îl semnala de îndată, întrucât
cumpărătorul nu îl poate observa. Deci viciul este ascuns dacă, prin ipoteză, el nu poate fi observat cu ocazia
verificării efectuate de cumpărător cu ocazia recepției.
81
 Întrebarea care se pune încă din perioada dreptului roman este dacă un astfel de viciu ascuns poate
antrena sau nu vreo răspundere din perspectiva vânzătorului. Răspunsul care s-a dat încă de pe atunci este acela
că, în principiu, cumpărătorul se așteptă să folosească bunul așa cum părea el că poate fi folosit potrivit naturii
sale la data la care l-a cumpărat și că acesta a convenit să plătească prețul în considerearea faptului că va folosi
bunul o perioada îndelungată, eventual până la momentul deteriorării acestuia în urma folosinței obițnuite. De
aici, a rezultat o veche idee potrivit căreia, împotriva viciilor ascunse, vânzătorul are o obligație de a garanta,
adică el va răspunde în sens larg (va suferi remedii ale neexecutării) chiar dacă această neexecutare nu este
imputabilă unei culpe a vânzătorului.
Garanția reflectă o răspundere obiectivă. Aceasta este diferența dintre o obligație de garanție
contractuală și o obligație obișnuită de drept comun. În cazul neexecutării obligației de drept comun,
neexecutarea trebuie să fie culpabilă pentru a se antrena răspunderea contractuală, pe când în cazul obligației
de garanție, care se mai numește și obligație de rezultat consolidată, neatingerea rezultatului antrenează
remedii (o răspundere contractuală în sens larg) și atunci când nu este cauzată de culpa debitorului.
Garanția contra viciilor ascunse și obligația de conformitate sunt legate între ele deoarece un viciu, adică
o necorespundere a bunului predat cu cel convenit, poate fi ori aparent (situație în care trebuie reclamat imediat
vânzătorului) ori este ascuns. În cazul în care este ascuns, se pot antrena remediile neexecutării numai în
condițiile unui regim de excepție, anume în condițiile garanției împotriva viciilor ascunse.
Caracterul intrinsec. Viciul este intrinsec dacă ține de însuși bunul vândut nefiind exterior acestuia, chiar
dacă consecințele sale prejudiciabile se manifestă cu ocazia predării lucrului vândut sau ulterior predării lucrului
vândut.
De exemplu, în jurisprudența franceză, s-a pus problema dacă vânzătorul răspunde pe temeiul garanției
contra viciilor atunci când obiectul contractului era o remorcă de nisip, iar vânzătorul a predat remorca de nisip
în cantitatea convenită, doar că în remorca de nisip se găsea o bombă din al Doilea Război Mondial, care fiind
descărcată în curtea cumpărătorului, i-a aruncat curtea în aer. Răspunsul dat de instanță a fost că nu se răspunde
pentru vicii deoarece, chiar dacă bomba se găsea în nisip, aceasta nu era inclusă în nisip. Cu alte cuvinte, nu era
un viciu intrinsec al bunului vândut. Fiind exterioară câmpului contractual, livrarea bombei poate antrena
răspunderea delictuală a vânzătorului, dar nu poate antrena răspunderea contractuală a acestuia pe temeiul
viciilor bunului vândut deoarece viciul nu este intrinsec.
În jurisprudența română, s-a avut în vedere situația în care se vând acțiunile unei societăți, iar societatea
are o situație financiară mult mai proastă decât aceea pe care a considerat-o cumpărătorul înainte de
dobândirea calității de asociat, care îi permite să afle, pe calea drepturilor administratorilor, adevărata situație
financiară a societății. Întrebarea care se pune este dacă diferența dintre situația financiară reală și situația
financiară avută în vedere de părți la data încheierii contractului antrenează sau nu răspunderea pentru vicii
ascunse a vânzătorului acțiunilor, viciile constând tocmai în situația financiară a emitentului acțiunilor.
Răspunsul corect este acela că viciul care ține de situația financiară a societății care a emis acțiunile nu este
intrinsec acțiunilor. Eventual, dacă s-a promis expres o anumită situație financiară a societății care l-a determinat
pe cumpărător să încheie contractul se poate angaja o răspundere contractuală, dar dacă nu s-a promis, situația
financiară a societății emintente va rămâne străină câmpului contractual (nu va exista nicio obligație în legătură
cu nivelul său).
Caracterul suficient de grav. În principiu, vânzătorul nu răspunde pentru orice neconformitate ascunsă,
ci numai pentru cele grave. Sunt considerate grave acele neconformități sau acele vicii care afectează într-o
asemenea măsure utilizarea bunului, valoarea sa ori o altă calitate convenită de către părți, încât, dacă ar fi

82
cunoscut viciul la data încheierii contractului, cumpărătorul nu ar mai fi încheiat contractul sau, cel puțin, nu ar
fi plătit același preț pentru bunul respectiv (art. 1707 C.civ.)
Rezultă că dacă viciul afectarea vizează utilitatea sau valoarea bunului bunului nu este nevoie de o
convenție specială cu privire la gravitatea acestuia. În schimb, dacă afectarea vizează o altă calitate a bunului
decât utilizarea sau valoarea, trebuie dovedit că acea calitate era importantă pentru părți și, deci, că acea
calitate a făcut obiectul convenției lor (art. 1714 C.civ.). În principiu, neconformitatea care afectează orice altă
calitate în afară de utilitatea sau valoarea bunului nu poate antrena un viciu ascuns. Pentru ca vânzătorul să
răspundă pentru viciile care afectează o altă calitate a bunului decât acestea trebuie neapărat ca acea calitate
să fi fost convenită de părți în mod neîndoilenic și dacă se face dovada că respectiva calitate care a fost convenită
lipsește în mod grav din cauza unui viciu ascuns, atunci criteriul gravității viciului este respectat și garanția contra
acelui viciu poate fi angajată din perspectiva cerinței acestei gravități.

Axa timpului viciului

A. La data încheierea contractului (T0)
La data încheierii contractului, viciul nu trebuie să îi fie cunoscut cumpărătorului pentru ca el să poată
antrena garanția împotriva vânzătorului pentru acel viciu ascuns. Dacă viciul i-a fost făcut cunoscut
cumpărătorului încă de la data încheierii contractului și el totuși a încheiat contractul nu se poate pune problema
antrenării garanției vânzătorului deoarece vânzătorul a avut sinceritatea de a asigura cunoașterea acelui viciu
de către cumpărător și, mai ales, cumpărătorul, prin ipoteză, a fost de acord încheie contractul chiar cunoscând
acel viciu.
B. La predarea bunului, la executarea obligației de predare (T1)
În momentul în care devine exigibiă obligația de predare, adică, în principiu, la data plății prețului, viciul
trebuie neaparat să existe. Dacă viciul nu există încă la predare înseamnă că nu poate fi vorba despre o
neconformitate și că el a fost predat așa cum a fost convenit. Pentru a fi vorba despre o neconformitate, aceasta
trebuie să existe la data predării.
Dacă neconformitatea apare ulterior predării, în principiu, vânzătorul nu răspunde pentru respectiva
neconformitate. Cumpărătorul care a preluat bunul are, în principiu, atât riscul pieirii, cât și riscul deteriorării
bunului, în calitatea sa de proprietar care stăpânește bunul. Aceasta este regula de principiu, dar se pot institui
și excepții.
C. Momentul după care expiră termenul privind viciile aparente (T2)
De la predare începe să curgă un termen foarte scurt, desemnat de art. 1690 C.civ. prin de îndată, în
care, dacă viciul este aparent (nu era cunoscut la data încheierii contractului, există la predare și poate fi depistat
în urma unei verificări atente de către cumpărător cu ocazia preluării), fără întârziere, cumpărătorul trebuie să
îl informeze pe vânzător în legătură cu acest viciu. Momentul în care expiră acest termen în care cumpărătorul
trebuie să denunțe viciile aparente este incert, acesta depinzând de natura bunului și de cutuma profesională.
Dacă viciul este aparent și nu l-a denunțat până la T2 nu se mai poate antrena niciun remediu contractual.
D. Termenul de garanție (T3)
Viciile care nu sunt aparente sunt ascunse. Acestea sunt vicii care nu puteau fi identificate la o verificare
atentă fără cunoștiințe de specialitate de către cumpărător cu ocazia preluării bunului.
Ele dau posibilitatea unor remedii ale cumpărătorului împotriva vânzătorului numai dacă se ivesc în
perioada de garanție, adică într-o perioadă care începe să curgă de la data la care viciile aparente trebuiau să
fie denunțate. Faptul că viciile se ivesc în cursul acestei perioade semnifică faptul că ele, în decursul acestei
perioade, devin aparente.

83
 Durata termenului garanției nu este prevăzută în materia vânzării, ci în materia prescripției extinctive, la
art. 2530 C.civ și art.2531 C.civ., care vorbesc despre începutul termenului de prescripție pentru viciile aparente
și viciile ascunse. Din respective texte rezultă că, dacă nu se dispune altfel prin stipulații contractuale sau prin
dispozițiile legii, durata de garanție în care un viciu care nu era aparent la predare poate deveni aparent este de
un 1 an, care se calculează de la data expirării termenului de la care viciile aparente ar fi trebuit denunțate (data
recepției sau al procesului verbal de recepție). Prin excepție, dacă bunul vândut este o construcție, perioada de
garanție are o durată de 3 ani. Acestea sunt durate supletive, părțile putând prevedea durate mai lungi sau mai
scurte. Pe lângă asta, unele dispoziții ale unor legii speciale, spre exemplu în cazul vânzărilor pentru consum
(care prevede un termen de garanție de 2 ani), pot prevedea alte termene.
În perioada de garanție, viciul trebuie să se ivească pentru a îi permite cumpărătorului să antreze remedii
împotriva vânzătorului. Dacă viciul s-a ivit după expirarea termenului de garanție, el nu antrenează niciun
remediu.
Am putea spune că obligația de garanție contra viciilor este o obligație continuă de rezultat, în senul că
vânzătorul este obligat față de cumpărător ca bunul să nu fie afectat de vicii ascunse, care existau la data
predării, în termenul de 1 an de la data la care viciile aparente de la predare puteau fi denunțate. Deci, bunul
trebuie să fie conform pe toată durata acestei perioade de 1 an spre a se putea îndeplini obiectul acestei obligații
de rezultat. Neconformitățile antrenează răspunderea pe temeiul garanției contra viciilor numai în măsura în
care se înrădăcinează în vicii care existau la predare, nu au fost aparente atunci și au devenit aparente abia în
cursul perioadei de garanție.
E. Prescripția dreptului la remedii
Un viciu care devine aparent în cursul perioadei de garanție poate fi descoperit atunci sau poate fi
descoperit mai târziu. Acest lucru are incidență în ceea ce privește prescrierea remediilor pentru obligația de
garanție.
Dacă viciul s-a ivit în perioada de garanție și este descoperit tot în perioada de garanție, remediile privind
acest viciu se prescriu într-un termen de 3 ani care curge de la data descoperirii. Termenul de prescripție începe
să curgă la data descoperirii viciului și expiră la 3 ani după această dată.
Dacă, deși viciul s-a ivit în perioada de garanție (deci există remedii pe tărâmul garanției contra viciilor),
descoperirea lui are loc abia după ce expiră perioada de garanție. În această situație, pentru că viciul s-a ivit în
perioada de garanție, există remedii disponibile pentru cumpărător doar că prescripția pentru ele nu mai începe
să curgă de la data descoperirii, ci la data expirării perioadei de garanție, ceea ce înseamnă că niciodată
prescripția nu se poate împlini la mai mult de 3 ani de la data la care a expirat perioada de garanție.
Atunci când viciul a fost descoperit la expirarea perioadei de garanție sau oricând după această dată,
deși s-a ivit în cursul perioadei de garanție, dreptul de prescripie pentru remedii durează 3 ani.
Remediile garanției. În cazul garanției contra viciilor ascunse, răspunderea contractuală în sens larg
(adică remediile pentru care cumpărătorul le poate folosi pentru a sancționa neîndeplinirea garanției) este
supusă unui regim derogatoriu prevăzut de art. 1709-1712 C.civ.
În principiu, sunt patru remedii disponibile, dintre care primele două sunt o manifestare a executării în
natură a obligației de garanție, al treilea este o manifestare a reducerii prestațiilor, iar al patrulea este este o
manifestare a rezoluțiunii. (art. 1710 C.civ.)
Primele două remedii, care reprezintă manifestarea executării în natură, îi permit cumpărătorului să
ceară vânzătorului fie repararea bunului prin înlăturarea neconformității și aducerea bunului în starea în care ar
fi trebuit să fie livrat, fie înlocuirea bunului cu alt bun de aceeași natură care să respecte criteriile de
conformitate.

84
 Alternativ, cumpărătorul poate opta pentru reducerea prețului proporțional cu diminuarea utilității sau
a valorii bunului decurcând din neconformitate.
De asemenea, cumpărătorul poate opta pentru rezoluțiunea vânzării cu restituirea integrală a prețului
și a bunului, dar dreptul la acțiune având ca obiect rezoluțiunea este supus unei decăderi speciale întrucât,
potrivit art. 1709 C.civ., cumpărătorul poate cere rezoluțiunea numai dacă a adus la cunoștința vânzătorului într-
un termen rezonabil , stabilit potrivit cu împrejurările viciile, pe care le-a descoperit. În măsura în care
cumpărătorul este profesionist, iar bunul vândut este mobil corporal, termenul pentru aducerea viciilor la
cunoștința vânzătorului este de 2 zile lucrătoare (art. 1709 alin.2). Deci, pentru efectul cel mai grav cu putință,
care este desființarea contractului și restituirea prestațiilor, este necesară o formalitate suplimentară la care
cumpărătorul titular al dreptului de acțiune trebuie să procedeze sub sancțiunea decăderii din dreptul la acțiune
concretizat prin rezoluțiune, anume, trebuie ca într-un termen scurt să îi semnaleze vânzătorului că a descoperit
un viciu ascuns. Mecanismul este simetric cu cel din momentul depistării neconformităților aparente.
Acțiunea prin care cumpărătorul vrea tinde la restituirea în parte a prețului, proporțional cu partea de
folosiță sau de valoare de care nu se poate bucura, se numește acțiunea estimatorie. Acțiunea având ca obiect
rezoluțiunea vânzării, cu restituirea integrală a prețului, se numește acțiune redhibitorie.
La cererea vânzătorului, instanța poate dispune înlocuirea măsurii solicitată de către cumpărător dacă
apreciază că o asemenea înlocuire este mai echilibrată în raport cu interesele părților (art. 1710 alin. 2). Spre
exemplu, este posibil ca cumpărătorul să solicite înlocuirea bunului, iar vânzătorului poate îi este extrem de
dificil să execute remediul optat de cumpărător, iar, în acest caz, vânzătorul poate demonstra că ar fi mult mai
accesibil să repare bunul sau poate chiar să restuie prețul. De asemenea, dacă instanța constată că executarea
în natură ar fi atât de anevoioasă pentru vânzător încât este nerezonabilă obligarea lui la această măsură,
instanța ar putea să decidă chiar desfințarea contractului de vânzare.
După cum se poate observa, printre măsurile enumerate nu se regăsesc și daunele-interese. În principiul,
pe temeiul viciilor ascunse, care presupun în mod excepțional răspunderea obiectivă, nu se datorează daune-
interese. Se revine la regula conform căreia daunele-interese sunt datorate numai pentru culpă, iar viciul ascuns
poate să nu provină din culpa vânzătorului, iar cum culpa nu se presupune, o să se presupună că viciul ascuns
este independent de conduita vânzătorului. Deci, vânzătorul poate fi obligat să repare sau să schimbe bunul sau
poate suferi obiectiv desfințări parțiale sau totale ale contractului, însă, în principiu, nu poate fi obligat la daune
interese.
Prin excepție, în cazul în care se dovedește că vânzătorul a cunoscut viciile ascunse ale lucrului vândut,
pe lângă remediile deja menționate, cumpărătorul poate solicita obligarea vânzătorului la plata de daune-
interese pentru repararea întregului prejudiciu cauzat. Ca în dreptul comun, atunci când răspunderea
contractuală sancționează un prejudiciul este cauzat cu rea-credință (iptoteza în care vânzătorul a vândut un
bun ale cărui vicii ascunse le-a cunoscut generează o rea-credință) ea nu este limitată la prejudiciul direct și
previzibil, aplicându-se principiul reparației integrale (art. 1712 C.civ.). De exemplu, dacă din cauza viciului,
televizorul cumpărat explodează și sare în aer toată casa, conform dreptului comun, dacă vânzătorul nu a
cunoscut viciul, el poate fi obligat cel mult la desfințarea contractului de vânzare. Despăgubirile pentru
distrugerea casei pot fi cerute doar dacă cumpărătorul dovedește că vânzătorul a cunoscut viciul în urma căruia
televizorul a sărit în aer.
Ce se întâmplă când vânzătorul, deși nu a cunoscut viciul, ar fi trebuit totuși să îl cunoască? Problema se
pune cel mai mult în discuție în cazul în care vânzătorul este un profesionist pentru că, dacă cel care a vândut
televizorul este și producătorul său, dacă explozia televizorului nu este urmarea unui dol, aceasta poate fi cel
puțin o culpă. Pentru asemena împrejurări, art. 1712. C.civ. nu oferă o soluție, dar domnul Dincă consideră că

85
dacă se dovedește că viciul, deși nu a fost cunoscut de vânzător, ar fi trebuit cunoscut de către acesta, pe temeiul
răspunderii contractuale de drept comun, vânzătorul va fi ținut să răspundă și pentru prejudiciul direct și
previzibil decurgând din manifestarea viciului.

V. Obligația de a garanta pentru buna funcționare a bunului vândut

În principiu, și garanția pentru buna funcționare, poate să aibă ca obiect fie funcționarea în anumiți
parametrii a bunului vândut pentru o perioadă de garanție după predarea sa, fie menținerea unor anumite
calități ale bunului vândut pentru o anumită perioadă după predarea sa. Așadar, deși se numește garanția pentru
buna funcționare, nu are întotdeauna ca obiect buna funcționare, putând avea ca obiect și menținerea oricăror
alte calități ale bunului vândut care sunt de interes pentru părți, în măsura în care acestea sunt destul de
importante pentru părți încât să constituie obiectul unei astfel de garanții.
Între garanția de bună funcționare (care se mai numește în terminologia juridică franceză și garanția
funcțională) și garanția contra viciilor ascunse există următoarele diferențe:
• Pe când garanția contra viciilor ascunse este prevăzută de dreptul supletiv ca fiind un efect ce ține de natura
vânzării, astfel încât se aplică, în principiu, chiar în absența unei stipulații exprese a părților în contractul de
vânzare, garanția funcțională nu se aplică decât în temeiul unei legi speciale sau al unei convenții exprese a
părților și numai în limitele prevăzute de lege. Legea specială prevede o astfel de garanție pentru aproape
toate vânzările de consum, dar pentru vânzările ocazionale (inclusiv pentru vânzările imobiliare), garanția
funcțională nu se aplică de drept. Partea care are interesul să beneficieze de o asemenea garanție trebuie
să solicite și să convină expres cu vânzătorul termenii unei asemenea garanții.
• Pentru ca cumpărătorul să se poate prevala, în temeiul garanției pentru buna funcționare, de o anumită
disfuncționalitate sau de o neconformitate a bunului vândut nu este nevoie ca această disfuncționalitate sau
neconformitate să existe la data predării. Garanția funcționează ori de câte ori disfuncționalitatea sau
neconformitatea este descoperită în cursul duratei de garanție, indiferent dacă s-a ivit înainte sau după
predare, indiferent dacă exista înainte sau după predare.
• Pentru a putea acționa orice remediu pe temeiul garanției funcționale, cumpărătorul este supus unui termen
de decădere în care trebuie să îi comunice vânzătorului disfuncționalitățile sau neconformitățile sesizate.
Acest termen de decădere coincide cu termenul de garanție, potrivit art. 1718 C.civ. Deci, în principiu, nu
numai că disfuncționalitatea sau neconformitatea trebuie descoperită în termenul de garanție, dar trebuie
și comunicată vânzătorului în acest termen. Totuși, prin excepție, potrivit tezei finale din art. 1718 C.civ., în
cazul în care cumunicarea disfuncționalității sau neconformitățili nu a fost posibilă din motive obiective
pentru cumpărător în termenul de garanție, el poate trimite notificarea și într-un termen rezonabil care
curge de la expirarea perioadei de garanție. Imposibilitatea la care se referă acest text nu are intensitatea
forței majore. Este suficient să se indice un eveniment neimputabil cumpărătorului (care nu reflectă o culpă
a sa) și care să îl fi împiedicat în mod obiectiv să comunice vânzătorului, în cursul termenului de garanție,
viciul pe care l-a descoperit în acest termen.
• Spre deosebire de garanția contra viciilor ascunse, în cazul garanției pentru buna funcționare, remediile pe
care le poate solicita cumpărătorul sunt supuse unei ordini de preferință legale. Cum tot regimul garanției
funcționale este supletiv de voință, rezultă că părțile care au prevăzut asta pot deroga de la ordinea
obligatorie prevăzută de lege. Dacă nu au derogat, atunci, în principiu, potrivit art. 1716 C.civ., cumpărătorul
îi poate cere vânzătorului să repare bunul pe cheltuiala sa, deci să înlăture în natură defecțiunea constatată.
Dacă defecțiunea este imposibil de reparat sau dacă durata reparației depășește un anumit termen, stabilit
prin contractul sau legea specială care au impus garanția funcțională, vânzătorul este obligat să înlocuiască
86
 bunul vândut. Legea prevede un termen supletiv pentru reparația bunului, anume 15 zile de la data la care
această reparație a fost cerută de cumpărător, dacă prin contract sau prin dispozițiile legii nu s-a prevăzut
altfel. Cu privire la înlocuire, legea lasă la dispoziția vânzătorului un termen rezonabil potrivit cu
împrejurările, durata de înlocuire depinzând în acest caz de natura bunului și de practica comercială în
materie. Dacă bunul nu este înlocuit în acest timp rezonabil, cumpărătorul poate obține rezoluțiunea
vânzării cu restituirea prețului (art. 1716 alin. 3). Rezultă că, până la restituirea prețului primit, cumpărătorul
are un drept de retenție asupra bunului afectat de defecțiunea pe care l-a cumpărat. Așadar, chiar dacă a
declarat rezoluțiunea contractului de vânzare, împotriva lui nu se poate cere restituirea bunului cât timp nu
i-a fost restituit prețul.

VI. Obligația de a garanta dreptul transmis împotriva evicțiunii

Tot din obligația de a transmite dreptul vândut decurge și obligația de a garanta acest drept împotriva
evicțiunii, pentru că, în esență, evicțiunea reprezintă tulburarea cumpărătorului în exercitarea dreptului
cumpărat. Vânzătorul trebuie să garanteze liniștita executare a dreptului cumpărat astfel încât această
exercitare să fie netulburată.
Tulburarea cumpărătorului în exercitarea dreptului cumpărat poate să provină din conduita vânzătorului
sau din conduita unui terț.

Obligația de a garanta contra evicțiunii provenind din fapta proprie a vânzătorului

Vânzătorul, în principiu, nu are dreptul să facă nimic de natură a împiedica exercitarea de către
cumpărător a dreptului cumpărat.
În virtutea caracterul exclusiv al oricărui drept, niciun terț nu poate să facă nimic de natură al împiedica
pe titularul dreptului să îl exercite. Aceasta obligație generală și negativă decurge din opozabilitatea dreptului și
se aplică în special drepturilor reale, în cazul cărora se spune că ele sunt raporturi sociale doar în măsura în care
antrenează în sarcina terților această îndatorire de a nu face nimic pentru a împiedica exercitarea dreptului de
către titular.
De asemenea, această îndatorire care incumbă terților se aplică și drepturilor de creanță pentru că, deși
drepturile de creanță au un raport intern care grefează în special comportamentul debitorului (în sensul că el
trebuie să furnizeze conduita care face obiectul dreptului de creanță), terții nu trebuie să îl împiedice pe creditor
să beneficieze de această conduită. Spre exemplu, din acest motiv, în materia promisiunii de vânzare, se poate
reține anularea contractului încheiat de către promitent cu un terț cu încălcarea clauzei de inalienabilitate care
generează o obligație de a nu înstrăina în sarcina debitorului.
Ce are în mod special dreptul cumpărătorului de a pretinde vânzătorului să nu facă nimic de natură să
împiedice total sau parțial exercitarea dreptului cumpărat este chiar componenta obligațională de raport de
creanță. Ceea ce pentru toți terții este o limitare a libertății lor de natură extracontractuală, față de vânzător
este o obligație contractuală. El s-a înțeles cu cumpărătorul să îi transmită dreptul, deci s-a înțeles să nu facă
nimic de natură să îl împiedice în exercitarea dreptului pe care s-a înteles să îl transmită. Obligația sa este o
obligație de natură personal-contractuală, iar, din perspectiva clasificării obligațiilor în funcție de obiect, este o
obligație de a nu face.
De altfel, această obligație a vânzătorului nu corespunde și se diferențiază de obligația tuturor terților
de a nu îl împiedica pe cumpărător în exercitarea dreptului dobândit, deoarece obligația generală și abstractă a
tuturor celorlalți terți nu decurge din contract, ci ea există față de orice titular al dreptului respectiv. În schimb,
vânzătorului îi incumbă această obligație tocmai pe temeiul contractului pe care l-a încheiat cu cumpărătorul
87
pentru că, dacă nu ar fi încheiat contractul cu cumpărătorul, nu ar fi fost ținut să nu îl tulbure pe acesta în
exercitarea dreptului. Motivul specific pentru care vânzătorul este ținut față de cumpărător, spre deosebire de
orice altă persoană, este faptul că vânzătorul a încheiat un contract cu vânzătorul. Tocmai pentru că a fost de
acord să îi transmită dreptul rezultă că este ținut să nu îl tulbure în exercitarea sa.
Din acest punct de vedere, obligația de a garanta contra evicțiunii provenind din fapta proprie este o
obligație de a nu face, corolar al obligației de a transfera dreptul vândut.
Există o consecință procedurală foarte importantă a acestei obligații, anume, aceea că vânzătorul nu
trebuie să îl tulbure pe cumpărător în exercitarea dreptului cumpărat nici prin tulburări de fapt, nici prin
tulburări de drept.
Un exemplu de tulburare de fapt este ipoteza vânzării unei case din care vânzătorul refuză să plece. Toți
cei care s-ar mai afla în casă, fără drept, după ce a fost cumpărată, ar răspunde delictual față de cumpărător, pe
când în cazul vânzătorului se antrenează răspunderea contractuală pe temeiul obligației de garanție provenind
din fapta proprie a vânzătorului care, prin tulburări de fapt, limitează exercițiul dreptului dobândit astfel încât
nu se poate exercita exclusiv folosința bunului.
Pe lângă asta, garanția contra evicțiunii provenind din fapta vânzătorului acoperă și tulburări de drept.
Vânzătorul nu poate valorifica, împotriva cumpărătorului, drepturi concurente cu acela pe care l-a vândut. De
exemplu, A îi vinde lui B un bun în legătură cu care C are un drept de uzufruct. La data vânzării, B nu a cunoscut
existența dreptului de uzufruct al lui C. După un timp C moare, iar A îl moștenește. În această situație, A nu își
poate exercita dreptul de uzufruct dobândit de la autorul său, pentru că dacă și-ar exercita dreptul de uzufruct
l-ar tulbura pe cumpărător în exercițiul dreptului de proprietate pe care i l-a vândut. Dacă A ar încerca, după ce
l-a moștenit pe C, ca pe temeiul dreptului de uzufruct să introducă o acțiune confesorie de uzufruct împotriva
lui B, cumpărătorul s-ar putea apăra printr-o excepție particulară, denumită excepția de garanție, al cărei
conținut este următorul: Cine este chemat să garanteze contra evicțiunii nu poate el însuși să evingă (să tulbure).
Deci, dacă vânzătorul este chemat să garanteze împotriva evicțiunii, el nu poate ca prin propria sa faptă să îl
tulbure pe cumpărător în exercitarea dreptului pe care i l-a vândut. Pe temeiul excepției de garanție, instanța
nu se va mai preocupa de alte aspecte legată de situația de fapt, ci pur și simplu va respinge cererea de plano
ca inadmisibilă deoarece nu este posibil ca vânzătorul să îl tulbure pe cumpărător cu un drept propriu și
concurent cu cel pe care l-a transmis și care este de natură a împiedica într-o măsură sau mai mică exercitarea
acestuia.
Totuși, vânzătorul poate introduce acțiuni întemeiate pe contractul de vânzare fără ca cumpărătorul să
poată opune acestuia excepția de garanție, deoarece, prin acestea, el dorește să desființeze contractul, în tot
tot sau în parte, prin nulitate, rezoluțiune, reziliere. Acest lucru se explică prin faptul în baza respectivului
contract el are obligația de a garanta împotriva evicțiunii dreptului.

Obligația de a garanta contra evicțiunii provenind din fapta unui terț

Pentru unele împiedicări ale exercitării dreptului cumpărat cauzate de către terți, cumpărătorul poate
antrena răspunderea contractuală în sens larg a vânzătorului. Sfera răspunderii pentru tulburările provenind din
fapta unui terț este mai restrânsă decât sfera tulburărilor provenind din fapta proprie.
Să spunem că, după ce a cumpărat un teren cu casă și cu curte, cumpărătorul constată că, în mod
periodic, prin curtea sa trece un vecin care merge la câmp, nu pe drumul principal, ci prin curtea sa. Pentru
conduita vecinului sunt posibile două explicați, cel puțin din perspectiva care ne interesează în această discuție.
Prima explicație este aceea că vecinul se consideră un om liber și consideră că poate să treacă prin curtea oricui
fără niciun temei. În acest caz, cumpărătorul trebuie să îl dea în judecată pe vecin și să obțină împotriva lui o

88
hotărâre judecătorească prin care să îl oblige să nu mai treacă prin curtea lui și, eventual, să obțină despăgubiri
pe temeiul răspunderii civile delictuale pentru eventualele prejudicii pe care vecinul i le-a cauzat. Dacă, în
schimb, vecinul este titularul unui drept de servitute de trecere prin curtea cumpărătorului, acțiunea prin care
cumpărătorul l-ar chema în judecată pe vecin ar fi respinsă. În acest caz, el trebuie să accepte limitarea dreptului
exclusiv de proprietate asupra curții decurgând din existența servituții de trecere în favoarea vecinului.
Dacă nu a cunoscut această servitute de trecere la data încheierii contractului înseamnă că, atunci când
a convenit prețul cu vânzătorul, l-a convenit în accepțiunea că va fi utilizator exclusiv al bunului vândut. În acest
caz, după cum am spus, dacă îl dă în judecată pe vecin va pierde, dar dacă îl dă în judecată pe vânzător pe
temeiul tulburării de drept cauzată de către vecin dintr-o cauză preexistentă vânzării, dar necunoscută
cumpărătorului, atunci va putea angaja răspunderea vânzătorului pentru împiedicarea exercitării dreptului de
proprietate prin exercițiul acelei servituți (exemplul trebuie luat sub beneficiu de inventar, deoarece
cumpărătorul trebuie să verifice extrasul de carte funciară din care trebuia să rezulte respectiva servitute de
trecere, astfel rezultând că a cunoscut și acceptat cauza de evicțiune).
Evicțiunea provenind din fapta terțului nu antrenează, în principiu, răspunderea vânzătorului. Vânzătorul
va răspunde contractual pe temeiul garanției contra evicțiunii doar în acele situații în care terțul se întemeiază
pe un drept având o cauză juridică anterioară contractului de vânzare și necunoscută cumpărătorului la data
încheierii contractului.
Mai există și o serie de tulburări intermediare, în sensul că ele se manifestă prin fapta unui terț, dar care
intră și sub incidența conceptului de tulburări prin fapta proprie. Sunt acele cazuri de evicțiune pe care se
întemeiază dreptul terțului și care au fost cunoscute vânzătorului la data încheierii contractului, dar pe care
acesta nu le-a adus la cunoștință cumpărătorului. În acest caz este vorba de o rea-credință a vânzătorului
decurgând din faptul că nu a făcut cunoscute cumpărătorului limitările dreptului vândut. Această rea-credință a
vânzătorului intervine cauzal în prejudiciul pe care îl va suferi cumpărătorul, care va fi împiedicat de terțul care
se întemeiează pe aceste cauze să exercite dreptul pe care l-a cumpărat. Deci, deși pentru aceste tulburări sunt
îndeplinite și condițiile evicțiunii provenind din fapta terțului, dar sunt îndeplinite și condițiile evicțiunii
provenind din fapta proprie pentru că vânzătorul nu i-a făcut cunoscut cumpărătorului ceea ce ar fi trebuit să îi
spună.
În această situație, cumpărătorul are un drept de opțiune între a angaja răspunderea cumpărătorului
pentru evicțiune pe temeiul faptei proprii sau pe temeiul faptei unui terț. De regulă, opțiunea se tranșează în
sensul antrenării răspunderii pe temeiul faptei proprii deoarece aceasta formă de răspundere este mai greu de
limitat.
În privința răspunderii pentru evicțiunea provenită din fapta terțului, părțile pot prevedea limitări ale
acestei răspunderi care sunt, în principiu, valabile, cu singura excepție a obligației de restituire a prețului, care
nu poate fi înlăturată. În cazul răspunderii pentru evicțiunea decurgând din fapta proprie a vânzătorului, părțile
nu pot prevedea limitări ale răspunderii vânzătorului deoarece aceste limitări ar fi determinate de vânzător prin
dol. Prin ipoteză, vânzătorul știe că există o cauză de evicțiune la data încheierii contractului și, deci, nu poate
intorduce stipulații contractuale prin care să fie exonerat de răspundere. Se considera că acele clauze
contractuale care aduc limitări ce privesc garanția pentru evicțiune pentru fapta proprie sunt considerate a fi
nescrise (art. 1699 C.civ.). În consecință se va considera că, în toate cazurile și indiferent de conținutul
contractului, vânzătorul va răspunde pentru asemenea tulburări.
De aceea, de regulă, dacă sunt întrunite condițiile atât pentru evicțiunea din faptă proprie, cât și cele
pentru evicțiune din fapta unui terț, cumpărătorul va prefera să se întemeieze pe tulburarea provenind din fapta

89
proprie a vânzătorului pentru că răspunderea pentru această tulburare este mai sigură din punct de vedere
juridic.
Din cele menționate nu rezultă neapărat că tot ce îl poate tulbura pe cumpărător în exercițiul dreptului
cumpărat și este cunoscut de vânzător la data încheierii contractului trebuie să antreneze răspunderea
vânzătorului indiferent de conținutul dispozițiilor contractuale. Dacă vânzătorul cunoaște o cauză de evicțiune
pentru care nu ar dori să răspundă, modul normal de a proceda este acela de a îl informa pe cumpărător, înainte
de încheierea contractului, în legătura cu respectiva cauză de evicțiune, caz în care cumpărătorul va fi tulburat
de cauza pe care o cunoștea la încheierea contractului.
Dacă cumpărătorul a fost informat în legătură cu cauza de evicțiune, atunci vânzătorul nu va mai
răspunde pentru aceasta. Pe de-o parte vânzătorul nu a contribuit la cauza de evicțiune prin nicio rea-credință,
pe de altă parte, nu poate răspunde nici pentru tulburarea de drept provenind din fapta terțului pentru că o
asemenea răspundere nu se poate angaja decât în cazul în care cauza de eficțiune nu a fost cunoscută de către
cumpărător, iar în acest caz, ea a fost cunoscută de către cumpărător.
De aceea, în principiu, dacă există cauze de evicțiune pe care vânzătorul le cunoaște, el trebuie să le
comunice cumpărătorului. Proba comunicării se va face, de regulă, prin identificarea lor în contractul de vânzare.
În cuprinsul acestuia se va preciza că cel care cumpără cunoaște că există o cauză de evicțiune provenind dintr-
un drept al unui terț și că acesta (cumpărătorul) își asumă riscul producerii sale. În ipoteza în care cumpărătorul
își asumă prin contract riscul producerii unei tulburări, el nu va putea să ceară nici măcar o reducere de preț, iar
dacă nu a precizat că își asumă riscul, ci doar că cunoaște cauza acelei evicțiuni, interpretarea este în sensul că
nu va putea să ceară despăgubiri de la vânzătorul care a fost cinstit și i-a spus, dar, în schimb, va putea cere
reducerea proporțională a prețului.
Din punctul de vedere al efectelor tulburării, evicțiunea poate fi totală sau parțială. Evicțiunea este totală
atunci când cumpărătorul este complet lipsit de exercițiul dreptului cumpărat. Evicțiunea este parțială atunci
când cumpărătorul este împiedicat sau limitat în exercitarea dreptului cumpărat.
În funcție de întinderea totală sau parțială a evicțiunii depinde sfera remediilor pe care cumpărătorul le
poate aplica în cazul producerii acesteia.
Față de fapta proprie, obligația de a garanta contra evicțiunii are natura unei obligații de a nu face.
Vânzătorul nu trebuie să facă nimic de natură să îl împiedice pe cumpărător în exercitarea dreptului cumpărat.
Față de fapta terțului, în primă instanță, obligația de a garanta contra evicțiunii este o obligație de a face,
respectiv, de a îl apăra pe cumpărător împotriva dreptului reclamat de către terț. Acest lucru înseamnă că, în
principiu, cumpărătorul care a fost tulburat în exercitarea dreptului cumpărat de către un terț care pretinde că
exercită un drept având o cauză anterioară contractului de vânzare trebuie să pretindă debitorului obligației de
garanție contra evicțiunii (vânzătorul) să își execute obligația corelativă dreptului cumpărătorului de a fi
garantat, anume, să aducă dovezile în sensul că dreptul terțului nu există sau cel puțin că acesta nu îl
îndreptățește pe terț să îl tulbure pe cumpărător în exercitarea dreptului cumpărat.
Din punct de vedere procesual, în cazul în care terțul a introdus o acțiune împotriva cumpărătorului sau
în cazul în care cumpărător a introdus o acțiune împotriva terțului, vânzătorul este dator să intervină în proces.
În primul caz, cumpărătorul trebuie să intervină pentru a respinge această acțiune, iar în al doilea caz, să
intervină pentru a se admite această acțiune. Deci, intervenția terțului va fi în toate cazurile o intervenție
accesorie în interesul cumpărătorului.
Dacă vânzătorul nu intervine în proces, cumpărătorul trebuie să îl cheme în garanție. Chemarea în
garanție este o cerere specială care presupune aducerea forțată a vânzătorului în proces, astfel încât acesta să
prezinte mijloacele de apărare pe care le are împotriva dreptului pretins de terț.

90
 În cazul în care vânzătorul a participat la procesul dintre vânzător și terț, el are ocazia să își execute
obligația de a face (de a îl apăra pe cumpărător), iar în cazul în care procesul este pierdut înseamnă că obligația
nu și-a atins rezultatul garantat, adică vânzătorul nu a reușit să obțină în proces ca dreptul pe care l-a garantat
să nu fie tulburat.
În cazul în care cumpărătorul pierde procesul cu terțul fără ca la proces să fi participat vânzătorul, dacă
ulterior, cumpărătorul antrenează răspunderea lato sensu a vânzătorului în urma pierderii procesului,
vânzătorul se va putea apăra cu o excepție specifică denumită exceptio mali processus (excepția procesului rău
condus) și poate respinge pretențiile cumpărătorului de a fi garantat, dacă dovedește că ar fi avut mijloace de
apărare eficiente pentru a nega dreptul terțului și pentru a împiedica, în acest fel, tulburarea provenită de la
acesta. Prin această excepție, vânzătorul se exonerează de răspunderea pentru evicțiunea decurgând din fapta
unui terț arătând că vinovat pentru pierderea procesului este de fapt cumpărătorul pentru că, dacă l-ar fi chemat
în proces, acesta ar fi avut mijloacele necesare pentru a respinge pretențiile terțului. Practic, vânzătorul arată
că motivul pentru care nu s-a atins exercițiul netulburat al dreptului nu este neexecutarea obligației sale de a îl
apăra pe cumpărător, ci este faptul că nu i s-a cerut să execute acestă obligație, în contextul procesual în care
această cerință era necesară și eficientă pentru a respinge pretențiile terțului.
În cazul în care cumpărătorul a acceptat pretențiile terțului fără niciun proces, prezumția este că
vânzătorul ar fi avut mijloace să respingă acele pretenții, astfel încât, dacă cumpărătorul a convenit cu terțul să
suporte plata unei sume de bani (ori a unui alt bun al său, ori chiar să recunoască dreptul terțului de a-l tulbura
în continuare) față de acesta pentru a împiedica tulburarea în viitor a dreptului cumpărat. Tulburare există, dar
se presupune că ea nu este imputabilă vânzătorului, ci că ea îi este imputabilă cumpărătorului care nu a purtat
procesul. În consecință, garanția contra evicțiunii cu care este dator vânzătorul nu va fi în acest caz antrenată.
Totuși, aceasta va fi antrenată doar în ipoteza în care cumpărătorul dovedește, în procesul său cu vânzătorul, că
nu existau mijloace pentru a respinge pretențiile terțului. Aceasta este dovada unui fapt negativ, iar, în principiu,
proba pe care o va face cumpărătorul va fi aceea că pretențiile terțului erau întemeiate. Dacă cumpărătorul
reușește, vânzătorului îi revine să răstoarne proba făcută de cumpărător arătând că pretențiile terțului nu erau
de fapt întemeiate. Totuși, prezumția de la care se pornește, în cazul în care pretențiile terțului au fost acceptate
fără proces, este aceea că nu vânzătorul este responsabil pentru tulburarea cauzată de acele pretenții, ci lipsa
procesului care îi este imputabilă cumpărătorului.
Dacă procesul se poartă și se finalizează cu tulburarea în drept a cumpărătorului, remediile care stau la
dispoziția acestuia pentru a antrena răspunderea în sens larg a vânzătorului, depind după cum evicțiunea este
totală sau parțială.
Dacă evicțiunea este totală, adică dacă cumpărătorul este lipsit în tot de exercițiul dreptului cumpărat,
atunci el poate cere rezoluțiunea contractului de vânzare cu restituirea prețului și cu daune-interese, într-un
cuantum, în principiu, superior celui din dreptul comun. Rezoluțiunea contractului este supusă dreptului comun,
dar restituirea prețului nu vizează numai cuantumul prețului care a fost convenit de părți și plătit de cumpărător
vânzătorului, ci vizează în plus și obligația vânzătorului de a îi rambursa cumpărătoului sporul de valoare al
bunului dintre data încheierii vânzării și data producerii evicțiunii (se poate prez că bunul avea val eg cu a preț,
dacă val bun a cresc ulter pana la data produceri evictiunii astfel încat prin evictiune cumparatorul a fost lipsit
de un bun de valoare mai mare, pe langa restiutirea pretului, vânzatorul va datora si restiuirea sporului de
valoare catre cumparator. Prin derogare, de la dreptul comun chiar dacă acest spor de valoare nu era previzibil
la incheirera contractului...doar pentru ca s-a intamplat si doar pt ca pierdera lui este o consecință directă
evicțiunii. Dacă, în schimb, valoare bunului a scăzut, în principiu, vânzătorul rămâne dator să îi restituie
cumpărătorului prețul pe care acesta l-a plătit pentru bun. De la acest principiu există o singură excepție, anume,

91
dacă se dovedește că cumpărătorul a profitat de pe urma scăderii valorii bunului, obligația vânz de a restitui
prețului se diminuează cu valoarea avantajului obținut de cumpărător din valoarea scăderii bunului. Exemplu
din doctrină: o construcție din care cumpărătorul demolează o parte și folosește cărămida decurgând din
această demolare pentru ridicarea altei construcții a sa în proprietatea căreia nu este tulburat. În acest caz,
valoarea construcției inițiale scade și obigația vânzătorului de a restitui prețul primit pentru construcția inițială
va fi diminuată cu valoarea cărămizilor refolosite de către cumpărător pentru a își ridica cealaltă construcție.
Valoarea obligației de restituire a prețului se diminuează cu valoarea avantajului patrimonial obținut de către
cumpărător în urma scăderii în valoare a bunului cumpărat)
Pe lângă restituirea prețului, se datorează și despăgubiri, în principiu despăgubirile nu sunt supuse limitei
prejudiului previzibil și direct din dreptul comun. Orice prejudiciu cauzat prin evicțiune este, în principiu,
reparabil. Sunt reparabile inclusiv prejudiciile la suportarea cărora are o contribuție cauzală chiar reaua-credință
a cumpărătorului. Spre exemplu, fructele pe care cumpărătorul le-a cules din bun atâta vreme cât se considera
proprietar cu depline drepturi asupra bunului în temeiul vânzării încheiate cu vânzătorul sunt culese de un
posesor de bună-credință (deci, pe acelea le păstrează). Dacă după ce terțul a introdus acțiunea prin care
reclamă dreptul său și, din care rezultă, că cumpărătorul nu este proprietar al bunului pentru că este preferabil
dreptul terțului. Din acel moment, față de terț, cumpărătorul devine de rea-credință (adică după data acțunii
prin care s-a declanșat evicțiunea). Prin urmare, dacă el continuă să culeagă fructe, va fi dator să i le restituie
terțului, constatând-se că acesta este îndreptățit la proprietatea bunului, iar cumpărătorul, deși sesizat în
legătură cu faptul că nu e proprietarul bunului respectiv, a continuat să culeagă frunctele. Aceste fructe, culese
cu rea-credință față de proprietarul bunului (terțul evingător), sunt supuse restituirii de către vânzător în
favoarea cumpărătorului, deoarece reaua-credință nu este în raport cu convenția pe care c a făcuto cu v.
Vânzătorul i-a garantat c că e proprietar, iar în această calitatea putea culege liniștit fructele bunului. De aceea,
în cazul în care cumpărătorul nu a putut culege liniștit fructele, este dator cu rambursarea fructelor astfel culese
și pe care, față de terțul evingător, cumpărătorul le-a pierdut.
Toate cheltuielile făcute de către cumpărător cu ocazia vânzării - pentru încheierea contractului, pentru
publicitatea contractului, pentru executarea obligațiilor decurgând din contract – sunt supuse restituirii în
calitatea lor de prejudicii cauzate de evicțiune, întrucât, în urma acestora, cumpărătorul nu a putut beneficia de
dreptul cumpărat.
În principiu, sunt incluse în obligația de despăgubire a vânzătorului toate cheltuielile făcute în legătură
cu bunul între momentul predării și momentul producerii evicțiunii. Aceste cheltuieli reprezintă cheltuielile
autonome, cheltuielile cu lucrările adăugate necesare sau utile și chiar și cheltuielile cu lucrări adăugate
voluptoare, dar numai sub condiția ca, la data încheierii contractului, vânzătorul să fi cunoscut cauza evicțiunii
și să nu i-o fi comunicat-o cumpărătorului.
În caz de evicțiune parțială, dacă partea din exercitarea dreptului cumpărat la care este împiedicat
cumpărătorul, în urma producerii evicțiunii, este atât de importantă încât, dacă ar fi cunoscut evicțiunea,
cumpărătorul nu ar mai fi încheiat contractul, atunci se aplică exact aceleași reguli ca în cazul evicțiunii totale.
El poate cere rezoluțiunea contractului cu restiuirea prețului și a sporului de valoare și cu despăgubirile calculate
așa cum am arătat mai sus. Dacă, în schimb, partea de exercițiu al dreptului de la care cumpărătorul este
împiedicat nu este atât de importantă încât să justifice rezoluțiunea întregului contract, cumpărătorul va putea
cere doar o reducere corespunzătoare a prețului și, eventual, daune-interese pentru stabilirea cărora se aplică,
în mod corespunzător, regulile de la evicțiunea totală.
În ceea ce privește reducerea prețului, prețul se va reduce proporțional cu partea din valoarea bunului
de care a fost privat cumpărătorul în urma împiedicării exercițiului dreptului său.

92
 Garanția contra evicțiunii prevăzută de Codul civil poate fi, în principiu, modificată conform voinței
părților, cu doar două limitări, anume:
1. Vânzătorul nu poate fi exonerat de obligația de a garanta contra evicțiunii provenind din fapta proprie;
2. În ceea ce privește restul tulburărilor, părțile pot prevedea limitarea sau înlăturarea răspunderii
vânzătorului, dar, chiar și în cazul acestora, rămâne datorată obligația vânzătorului, ca în caz de evicțiune, să
restituie total sau parțial prețul lucrului primit. Această obligație de restituire a prețului nu poate fi înlăturată
decât printr-o clauză expresă prin care cumpărătorul să își asume riscul producerii evicțiunii. Altfel, simpla
limitare a răspunderii vânzătorului nu împiedică restituirea prețului, dar dacă această limitare a răspunderii
vânzătorului este însoțită de precizarea că cumpărătorul își asumă riscul producerii evicțiunii, atunci
cumpărătorul nu poate pretinde o reducere sau o restituire integrală a obligației de a plăti prețul.
Garanția contra evicțiunii nu este datorată de vânzător doar cumpărătorului, ci, potrivit art. 1706 C.civ.
este datorată oricărui succesor în drepturi al cumpărătorului. Acest lucru înseamnă că, ori de câte ori bunul care
face obiectul vânzării se înstrăinează, obligația de a garanta a vânzătorului inițial se multiplică. De exemplu, A îi
vinde lui B și are o obligație de a-l garanta pe acesta contra evicțiunii. De exemplu, dacă B donează bunul către
C, se va naște o nouă obligație a lui A de a îl garanta pe C contra evicțiunii, care este calchiată după obligația
originală pe care A o avea față de B. Deci, A rămâne obligat și față de B, în temeiul contractului inițial, și față de
C, tot în temeiul contractului inițial. Prin acest mecanism de multiplicare se prevede un fel de stipulație pentru
altul legală (oarecum), pentru că legea spune că din contractul dintre A și B rezultă obligația lui A de a îl garanta
pe C (dobânditorul de la B) împotriva evicțiunii decurgând din bun. Mai mult, și obligația lui A de îl garanta pe
subdobânditorul de la C (să zicem D) și așa mai departe. Practic, într-un lanț de transmisiuni succesive, fiecare
transmițător îi garantează împotriva evicțiunii pe toți dobânditorii ulteriori de orice rang, dar cu respectarea
condițiilor pentru garanția împotriva evicțiunii din contractul inițial.

B. OBLIGAȚIILE CUMPĂRĂTORULUI

Cumpărătorul are 3 obligații, care vor fi prezentate în ordine cronologică, nu și în ordinea importanței.
Acestea sunt: obligația de a suporta cheltuielile vânzării, obligația de a plăti prețul și obligația de a prelua
bunul vândut.

I. Obligația de a suporta cheltuielile vânzării

Suportarea cheltuielilor vânzării vizează obligația pe care cumpărătorul o are față de vânzător de a
suporta toate cheltuielile necesare pentru încheierea contractului de vânzare și pentru publicitatea acestuia.
Cheltuielile pentru publicitatea contractului vizează acele cheltuieli menite să asigure opozabilitatea
contractului de vânzare față de terți. Despre cheltuielile privind opozabilitatea vânzării se poate spune că
acestea sunt și cheltuieli de conservare în raport cu bunul dobândit și că ele îi incumbă proprietarului din
momentul dobândirii respectivului bun, cel puțin în acest moment, în care încă nu se aplică efectul constitutiv
al înscrierilor în Cartea Funciară, iar proprietatea se transferă în două etape. Deci, cheltuielile de publicitate au
statutul de cheltuieli de conservare în raport cu dreptul dobândit de cumpărător pe temeiul contractului.
Cheltuielile de încheiere a contractului îi incumbă cumpărătorului în relațiile sale cu vânzătorul. Totuși,
față de terți, este posibil ca încheierea contractului să ocazioneze cheltuieli care le incumba, după caz, oricăreia
dintre părți, ori numai vânzătorului. Spre exemplu, dacă contractul de vânzare este redactat de către un notar
sau de către un avocat la cererea vânzătorului, în principiu, acesta suportă cheltuielile redactării contractului,

93
anume, în exemplul nostru, plata onorariului redactării contractului de către notar sau al onorariului către
avocat.
Regula privind suportarea cheltuielilor vânzării de către cumpărător are o dublă limitare. În primul rând,
ea se referă doar la cheltuielile necesare pentru încheierea și publicitatea contractului, dar nu și la cheltuielile
utile. În al doilea rând, regula vizează doar raporturile dintre cumpărător și vânzător. Chiar și pentru cheltuielile
necesare, cum ar fi cheltuielile cu autenficiarea contractului, notarul poate pretinde plata onorariului său în mod
solidar de la ambele părți, deoarece actul de autentificare a fost redactat la cererea ambelor părți și în interesul
acestora. Așadar, în raporturile dintre notar și vânzător, notarul poate să îi pretindă vânzătorului plata
cheltuielilor de autentificare. Dacă vânzătorul a suportat o asemena plată, atunci, pe temeiul regulilor privind
obligația cumpărătorului de a suporta cheltuielile vânzării, poate pretinde rambursarea plății de către
cumpărător, care este obligat să suporte toate cheltuielile necesare față de vânzător.
Referitor la exemplul dat mai devreme, cel care vizează redactarea contractului de către un profesionst
al dreptului, această redactare profită în primul rând vânzătorului, pentru că vânzătorul este cel care propune
termenii contractului. Statul ei de cheltuială nu este acela al unei cheltuieli necesare, ci acela al unei cheltuieli
utile. Așadar, dacă nu s-a prevăzut altfel, onorariul de redactare va fi suportat de cel care a comandat redactarea
sa, fără ca cel ce a suportat cheltuielile de redactare să poată obține restituirea de la cealtă parte, întrucât
redactarea a fost efectuată ca o cheltuială utilă care îi profită celui care a solicitat-o.
Nu trebuie confundate cheltuielile încheierii și publicității contractului (care, dacă sunt necesare, îi
incumbă cumpărătorului) cu cheltuielile pentru executarea contractului.
În privința executării contractului se aplică regula de drept comun conform căreia debitorul plății suportă
cheltuielile plății. Acest lucru înseamnă că, dacă obligația de predare implică anumite cheltuieli, cum ar fi
cheltuielile de transport, aceste cheltuieli sunt în sarcina debitorului predării, care este cumpărătorul. Dacă plata
prețului implică anumite cheltuieli, cum ar fi plata comisionului bancar, atunci aceste cheltuieli incumbă, în
principiu, debitorului obligației de a plăti prețul, adică cumpărătorului. Deci, în privința executării obligațiilor
contractuale se aplică regula generală conform căreia debitorul suportă cheltuielile plății obligației sale.

II. Obligația de a plăti prețul

Natură juridică. Obligația de a plăti prețul reprezintă obligația principală a cumpărătorului, deoarece, în
contractele sinalagmatice cum este contractul de vânzare, vânzătorul își asumă propriile sale obligații (de a
transfera dreptul vândut și de a preda bunul) în anticiparea executării de către cumpărător a obligației de a plăti
prețul. Prețul este ceea ce vânzătorul urmărește atunci când încheie contractul.
Obligația de a plăti prețul este întotdeauna o obligație pecuniară (obligație în bani), iar de aici rezultă o
serie de consecințe.
Pentru că este o obligație în bani, ea este întotdeauna posibil de executat. Obligațiile care au ca obiect
sume de bani sau bunuri de gen nu sunt susceptibile de imposibiliate fortuită de executare în natură și nici măcar
de imposibilitate de executare în natură în general, fie ea fortuită sau culpabilă. În cazul în care ele nu sunt
executate în natură voluntar, ele vor putea fi executate în natură silit, pe seama patrimoniului debitorului (adică
pe seama bunurilor sale prezente și viitoare), până la executarea completă a obligației.
Scadența obligației de a plăti prețul. Din caracterul pecuniar și din faptul că obligația de a plăti o sumă
de bani nu este susceptibilă de imposibiliate de executare în natură, mai rezultă că, în legătură cu ea, nu se pune
niciodată problema executării prin echivalent în sensul de daune-compensatorii. Singurul echivalent despre care
se poate vorbi în legătură obligația de a plăti o sumă de bani este echivalentul lipsei de folosință a sumei
respective de bani de către creditor din cauza întârzierii plății față de scadență.
Așadar, neexecutarea conformă a obligației de a plăti prețul nu antrenează daune compensatorii, ci doar
daune moratorii. Problema daunelor compensatorii pentru sumele de bani nu se pune niciodată, deoarece
echivalentul bănesc al unei sume de bani nu ar fi decât egal cu acea sumă de bani.

94
 În cazul daunelor moratorii, în lipsa unei prevederi exprese a părților cu privire la cuantumul acestor
daune, se aplică dobânzile legale penalizatoare (despre care vom vorbi mai mult în materia contractului de
împrumut).
În principiu, dobânzile moratorii curg, de drept, de la scadență, fără să fie necesară punerea în întârziere
a debitorului. Această regulă este preluată nuanțat în privința obligației de a plăti prețul. Scadența obligației de
a plăti prețul este, ca regulă, potrivit art. 1720 C.civ.,data la care se transferă dreptul vândut.
Așadar, ordinea executării obligațiilor în materie de vânzare este, în principiu, următoarea: în primul
rând, cât de repede posibil se transferă dreptul vândut. Apoi, la transmiterea dreptului vândut devine scadentă
obligația de a plăti prețul. Apoi, la plata prețului, devine scadentă obligația de a preda bunul care face obiectul
dreptului vândut. De aici rezultă că scadența obligației de a plăti prețul este data la care se transferă dreptul
vândut.
Cu toate acestea, în legătură cu dobânzile, art. 1721 C.civ. prevede o nuanțare față de regula generală.
De la data transferului proprietății curg dobânzi în legătură cu obligația de a plăti prețul numai dacă bunul vândut
produce (în sensul că produce în mod efectiv, nu că ar fi apt să producă) fructe naturale sau civile. Dacă bunul
nu produce fructe, dar îi conferă deținătorului său alte foloase, dobânzile la preț vor curge de la data predării,
iar nu de la data transferului drepului vândut.
Rațiunea acestei reglementări este reprezentată de faptul că legiuitorul are în vedere un echilibru între
dobânzi, pe de-o parte, și fructele bunului, pe de altă parte. Dreptul de a culege fructele îi aparține proprietarului
de la data transferului proprietății. Acest lucru înseamnă că cumpărătorul dobândește dreptul de a culege
fructele bunului de la data transferul dreptului vândut. Fructele naturale se produc fără nicio intervenție din
partea nimanui, adică sunt generate automat. Fructele civile se produc prin simpla trecere a timpului (se
dobândesc zi cu zi). Acest lucru înseamnă că, în mod spontan, după ce a devenit titular al dreptului de
proprietate, cumpărătorul are în proprietate și fructele naturale, care vor fi produse de către bun, și fructele
civile. Chiar dacă acestea ar fi culese de către vânzător, el datorează predarea acestora către cumpărător, deci
cumpărătorul are întotdeauna dreptul la aceste fructe. Întrucât el are dreptul la aceste fructe se consideră că
nu ar trebui să profite de întârzierea plății prețului, astfel încât, dacă întârzie plata prețului, în compensație cu
fructele care se acumulează în favoarea sa până la predare, cumpărătorul îi datorează vânzătorului dobânzi la
prețul pe care încă nu l-a plătit. Dacă bunul produce fructe industriale (care presupun intervenția detentorului
material asupra respectivului bun pentru a fi produse) sau dacă îi procură detentorului alte foloase, este nevoie
ca cumpărătorul să dețină bunul pentru a primi aceste foloase. Pentru ca cumpărătorul să devină titularul
acestor foloase, simplul transfer al dreptului vândut nu este suficient, ci el (transferul) trebuie să fie însoțit
predarea bunului pentru ca detentorul material al bunului să poată să extragă din el aceste avantaje economice.
Compensarea cu dobânzile nu se mai justifică, în acest caz, de la transferul dreptului de proprietate, ci de la data
predării. De aceea, în acest caz, dobânzile nu se datorează de la data transferului dreptului de proprietate, ci de
la data predării, în compensare cu avantajele economice ale bunului, pe care cumpărătorul le poate obține
numai din momentul predării bunului.
Garanțiile obligației de a plăti prețul. În ceea ce privește garanțiile legale care însoțesc obligația de a
plăti prețul, trebuie să distingem între vânzările de bunuri imobile și vânzările de bunuri mobile.
Potrivit art. 1723 C.civ., pentru garantarea obligației de plată a prețului, în cazurile prevăzute de lege,
vânzătorul beneficiază de un privilegiu sau, după caz, de o ipotecă legală asupra bunului vândut.
Dacă bunul vândut este un bun imobil, ipoteca legală prin care se garantează obligația de a plăti prețul
vânzării imobiliare este prevăzută de art. 2386 C.civ. punctul 1, care prevede că, în afara altor cazuri prevăzute
de lege, vânzătorul beneficiază de o ipotecă legală asupra bunului vândut, pentru prețul datorat de către
cumpărător. Ipoteca este una legală, în sensul că ea se naște automat din contractul de vânzare, în aplicarea
acestei dispoziții legale din art. 2386 C.civ. Ea este o urmare a contractului de vânzare atunci când prețul nu s-a
plătit la data încheierii contracului.

95
 Ca urmare a obligației persistente în timp de a plăti prețul, ipoteca legală este la rândul său generată de
contract, în baza art. 1272 C.civ., care preve că contractul obligă nu doar la ceea ce este expres stipulat, ci și la
urmările pe care legea le dă obligațiilor după natura lor. Așadar, legea dă contractului de vânzare care generează
o obligație de a plăti prețul persistentă în timp urmarea că această obligație este garantată printr-o ipotecă în
favoarea vânzătorului cu privire la bunul vândut.
Însă, pentru ca această ipotecă să se perfecteze, este nevoie să se îndeplinească formalitățile prevăzute
pentru ipoteci în dreptul comun. Este nevoie ca, pe temeiul contractului de vânzare din care rezultă că se
generează o obligație de a plăti prețul persistentă în timp, vânzătorul să obțină înscrierea ipotecii în Cartea
Funciară. Rangul acelei ipoteci va fi dat de data înscrierii.
Potrivit regulilor procedurii de autentificare, notarul public are îndatorirea profesională ca, din oficiu, să
ceară înscrierea în Cartea Funciară a efectelor actelor pe care le autentifică. Deci, în cazul de față, notarul ar
trebui, pe de-o parte, să înscrie transferul dreptului de proprietate la cumpărător împotriva vânzătorului, iar pe
de altă parte, să înscrie în favoarea vânzătorului ipoteca legală care garantează obligația cumpărătorului de a-i
plăti vânzătorului prețul. De aceea, notarii, în contractele din care nu rezultă clar că obligația de a plăti prețul s-
a stins, sunt datori profesional să facă această înscriere din oficiu. Notarii vor încerca să se lămurească, cu ocazia
autentificării contractului, desăre modalitatea în care prețul va fi plătit. Dacă părțile convin ca prețul să se
plătească în viitor, notarul va înscrie ipoteca legală asupra bunului, dacă părțile stabilesc ca plata prețului să se
facă imediat, notarul va insista ca plata să se facă înaintea de finalizarea procedurii de autentificare, astfel încât
să poată scrie în conținutul contractului că părțile recunosc că plata s-a făcut deja. Acest lucru înseamnă că
notarul nu va mai avea de înscris ipoteca legală pentru garantarea obligației de a plăti prețul, pentru că, prin
ipoteză, această obligație s-a și stins la data la care era finalizată procedura de autentificare. Nu numai că
proprietatea s-a transferat imediat, cum se întâmplă în sistemul de opozabilitate față de terți, dar și plata
prețului s-a făcut imediat, ceea ce presupune că principalele efecte ale contractului sunt epuizate, mai fiind
nevoie doar de predarea imobilului.
Dacă bunul vândut este un bun mobil, legea prevede două privilegii legale care pot garanta creanța
având ca obiect plata prețului către vânzătorul unui bun mobil.
Mai întâi, potrivit art. 2339 alin. (1) lit.a, există un privilegiu special al creanței având ca obiect prețul
unei vânzări mobiliare în următoarea redactare: Creanțele privilegiate asupra unor bunuri mobile sunt, printre
altele, creanța vânzătorului neplătit pentru prețul bunului mobil vândut unei persoane fizice, care este
privilegiată cu privire la bunul vândut, cu excepția cazului în care cumpărătorul dobândește bunul pentru serviciu
sau exploatarea unei întreprinderi. Așadar, acest privilegiu special nu există în toate vânzările de bunuri mobile.
El există doar cu privire la creanța la preț persistentă în timp cu privire la un bun mobil al cărui cumpărător este
o persoană fizică și pe care, acest cumpărător, nu îl va afecta exploatării unei întreprinderi. Dacă cumpărătorul
este o persoana juridică, creanța la preț împotriva sa nu este privilegiată sub aspectul art. 2339 C.civ. alin.(1)
lit.a, iar, de asemenea, chiar dacă este o persoană fizică, creanța la preț nu va fi privilegiată cu privința la bunul
mobil vândut în ipoteza în care el este afectat exercitării activității unei întreprinderi de către această persoană
fizică, considerându-se că în domeniul comerțului în sens larg și al întreprinderilor cu scop securitatea dinamică
a circuitului civil este mai importantă decât preferința acordată vânzătorului care a fost suficient de delăsător
încât să se lipsească de bun fără să plătească prețul. Deci, acest privilegiu are o relevanța doar în măsura în care
bunul este deja la cumpărător. Pe temeiul privilegiului, vânzătorul ar fi preferat față de orice alt creditor al
cumpărătorului în executarea creanței la preț, ceea ce înseamnă că vânzătorul va putea cere ca, pe seama
patrimoniului cumpărătorului, bunul acela să fie supus vânzării silite, iar din prețul obținut în urma vânzării silite,
să fie executată cu prioritate creanța la preț a vânzătorului neplătit pe care cumpărătorul nu a executat-o de
bună voie. După ce se satisface această creanță, dacă mai rămân bani din prețul obținut la executarea silită, acei
bani pot fi alocați plății celorlalți creditori ai cumpărătorului.

96
 În schimb, din orice vânzare mobiliară se poate naște un alt privilegiu special, anume, privilegiul
retentorului. Potrivit art. 2339 alin. (1) lit.b, este de de asemenea privilegiată creanţa celui care exercită un drept
de retenţie cu privire la bunul asupra căruia se exercită dreptul de retenţie, atât timp cât acest drept subzistă.
Ne reamintim că ordinea executării obligațiilor presupune că, mai întâi, se transferă dreptul vândut, apoi,
la transferul dreptului vândut, devine scadentă obligația de a plăti prețul, iar abia după plata prețului devine
scadentă obligația de predare. Acest lucru înseamnă că vânzătorul are dreptul de a reține bunul până la plata
prețului. Dacă i se solicită să predea bunul înainte să îi fi fost plătit prețul, el este îndreptățit să amâne predarea
bunului până la plata integrală a prețului. În alți termeni, acesta are un drept de retenție cu privire la bun până
la plata integrală a prețului. Atâta vreme cât este exercitat, acest drept de retenție îi conferă vânzătorului
privilegiul prevăzut de art. 2339 alin.(1),lit.b., indiferent de calitatea cumpărătorului. Rezultă că acest privilegiu
poate fi opus și persoanelor juridice și poate fi opus chiar dacă cumpărătorul a achiziționat bunul în vederea
exercitării activității unei întreprinderi.
Slăbiciunea acestui privilegiu este dată de faptul că durează doar atâta timp cât durează dreptul de
retenție. El încetează în momentul în care vânzător, pentru că așa s-a înțeles prin contract sau din alte motive,
se lipsește de bunul său (îl predă) chiar dacă nu a primit prețul. În această situație, creanța de a plăti prețul
rămâne negarantată în privința privilegiului decurgând din dreptul de retenție deoarece acest drept de retențe
a încetat să fie exercitat, iar această încetare conduce, conform textului citat, și la încetarea privilegiului.
În acest caz, numai în condițiile în care este aplicabil privilegiul special de la litera a, acesta mai poate fi
opus creditorilor chirografari ai cumpărătorului, dar numai câtă vreme bunul rămâne în posesia cumpărătorului
și cât bunul nu suportă transformări. Privilegiul respectiv poate să înceteze dacă bunul, spre exemplu, constă în
materiale de construcție care sunt incorporate în construcție. În acest caz, o dată cu obiectul lor încetează și
privilegiile vânzătorului. Deși, de regulă, privilegiile nu urmăresc bunul în mâna unor terți dobânditori, prin
excepție, art. 2336 C.civ. prevede că dacă bunul este revândut de către primul cumpărător către un al doilea
cumpărător și nici al doilea cumpărător nu plătește prețul, se pune problema a două creanțe la preț, între primul
vânzător și primul cumprător, pe de-o parte, și între primul cumărător și al doilea cumpărător, pe de altă parte.
Aceste creanțe la preț sunt ambele privilegiate dacă se îndeplinesc condițiile de la litera a (dacă achiziția se face
de o persoană fizică pentru alt scop decât exercitarea activității unei întreprinderi) și, deci, aceste două creanțe
sunt privilegiate, iar privilegiile concurează în legătură cu bunul vândut care a făcut obiectul celor două
înstrăinări succesive. Într-o asemenea situație, privilegiul primului vânzător are rang superior față de privilegiul
vânzătorului subsecvent, care a dobândit bunul de la primul vânzător. Practic, ordinea cronologică a
transferurilor generează și ordinea în rang a privilegiilor care urmează a se exercita la vânzarea silită a bunului
ce a făcut obiectul transferurilor succesive.
Sancțiunile neexecutării obligației de plată a prețului. Pentru că este vorba despre o obligație bănească,
obligația de a plăti prețul poate fi întotdeauna executată în natură. Deci, în cazul în care nu a fost executată în
natură în mod voluntar de către cumpărător, vânzătorul poate cere executarea ei silită, de regulă, prin vânzarea
silită a bunurilor cumpărătorului, începând cu bunul vândut, asupra căruia uneori creanța este garantată cu o
ipotecă sau este privilegiată, dar continuând și cu celelalte bunuri, până la îndestularea deplină a vânzătorului
în privința creanței sale la preț.
Potrivit dreptului comun, vânzătorul are și alegerea ca, în loc să insiste pentru executarea silită a
obligației de a plăti prețul, să solicite desfințarea vânzării, declarând rezoluțiunea contractului de vânzare.
Această declarație de rezoluțiune este, în principiu, supusă dreptului comun.
Textele speciale din materia vânzării prevăd că, în mod particular, pentru vânzarea imobiliară, dacă în
contract s-a prevăzut punerea de drept în întârziere pentru neplata prețului la scadență, atunci, chiar și după
scadență, cumpărătorul poate plăti prețul cât timp cumpărătorului nu i s-a comunicat declarația de rezoluțiune.
Problemele mai speciale sunt antrenate de opozabilitatea efectelor rezoluțiunii față de terți (atât față de
creditorii cumpărătorului, cât și față de subdobânditorii acestuia). Opozabilitatea rezoluțiunii față de terți este
importantă deoarece, câtă vreme doar contractul de vânzare este opozabil creditorilor cumpărătorului și nu și
97
rezoluțiunea lui, creditorii cumpărătorului pot executa creanțele lor asupra bunului vândut pentru că, prin
efectele contractului de vânzare de care ei se pot prevala ca avânzi-cauză ai cumpărătorului, acel bun a intrat în
patrimoniul cumpărătorului, deci în sfera garanției lor generale asupra bunurilor debitorului lor, care este
cumpărătorul. De aceea, opozabilitatea rezoluțiunii urmărește de fapt să scoată bunul vândut din această
garanție generală pe care o au creditorii cumpărătorului asupra bunurilor acestuia și să-l readucă pe acesta în
sfera garanției generale a creditorilor vânzătorului. Problemele se pun diferit după cum bunul vândut este mobil
sau imobil.
În ceea ce privește bunurile mobile, în materie mobiliară nu există un sistem organizat de publicitate.
Prin urmare, ca regulă, în materie mobiliară, publicitatea decurge din posesie. În situația în care, pentru neplata
prețului, vânzătorul declară rezoluțiunea contractului și cere restituirea bunului, el nu poate opune terților
efectele rezoluțiunii și, respectiv, ale restituirii, decât dacă a introdus cererea de restituire în maximum 15 zile
de la data predării bunului. Așadar, generozitatea vânzătorului este permisă doar 15 zile, îi este permis să îi
inducă în eroare pe terți timp de 15 zile în care are dreptul de a obține plata prețului. Dacă introduce cererea
de desfințare a contractului în termen de 15 zile, legiuitorul îi permite să opună efectele rezoluțiunii, inclusiv
obligația de restituire, creditorilor cumpărătorului. Dacă dimpotrivă, vânzătorul lasă să treacă aceste 15 zile și
nu introduce cererea de restituire, cumpărătorul își păstrează dreptul de rezoluțiune pentru plata prețului și
dreptul de a cere restituirea bunului de la cumpărător, dar nu mai poate opune efectele acestor cereri
creditorilor cumpărătorului. Prin urmare, într-un potențial conflict între executările silite declanșate de creditorii
cumpărătorului și executarea silită declanșată de vânzător, care dorește să își vadă bunul restituit ca urmare a
rezoluțiunii contractului de vânzare, vor avea câștig de cauză creditorii care au declanșat procedurile de
executare silită, pentru că cererea de restituire nu s-a introdus în foarte îngusta fereastră în timp de 15 zile de
după predare pe care legiuitorul a lăsat-o la dispozția vânzătorului pentru ca acesta să solicite cât mai repede
desființarea vânzării și restituirea bunului în contradictoriu cu cumpărătorul. Dacă rezoluțiunea vânzării este
cerută prea târziu, atunci această rezoluțiune își va produce efectele doar în raportuile dintre vânzător și
cumpărător, creditorii cumpărătorului fiind astfel puși la adăpost de efectele rezoluțiunii ulterioare a vânzării.
Trimiterea la art. 1648 C.civ. nu poate avea alt efect decât acela că î
Între creditorii cumpărătorului se pot afla și dobânditori ai bunului de la cumpărător. În principiu, dacă
acești dobânditori pot reclama îndeplinirea în persoana lor a condițiilor prevăzute de art. 937 C.civ., atunci ei
dobândesc proprietatea bunului printr-un mod originar de dobândire, deci acestora nu li se va mai putea opune,
din acest motiv, niciun efect al rezoluțiunii. Aceștia vor rămâne proprietari ai bunului, iar cumpărătorul nu va
putea restitui bunul decât prin echivalent, ceea ce echivalează cu plata prețului, deci, în acest caz, vânzătorul
obține o satisfacție destul de măruntă ca urmare a rezoluțiunii. În schimb, dacă nu sunt îndeplinite condițiile art.
937 C.civ, după părerea mea, dobânditorii de la cumpărător sunt în continuare protejați atâta timp cât cererea
de restituire nu a fost introdusă împotriva cumpărătorului în termenul de 15 zile de la predarea bunului, chiar
dacă ei nu pot reclama dobândirea proprietății prin art. 937 C.civ, totuși, nu li se poate pretinde restiuirea
bunului întrucât efectele acțiunii în restituire nu le sunt opozabile decât dacă acțiunea a fost promovată în
termenul de 15 zile de la predarea către cumpărătorul originar amintit mai devreme.
Dacă bunul este imobil, acțiunea în rezoluțiune pentru neplata prețului, în principiu, este opozabilă
terților numai în măsura în care a fost notată în cartea funciară, dar efectul său poate fi făcut opozabil terților și
atunci când numai cauza acțiunii rezulta din conținutul cărții funciare. Spre exemplu, dacă notarul public a înscris
pe seama vânzătorului ipoteca legală a acestuia în Cartea Funciară, ca garanția creanței având ca obiect plata
prețului, cât timp această ipotecă este înscrisă, din cartea Funciară Rezultă că prețul nu s-a plătit, aî rez vânzării
pentru neplata prețului și necesitatea de a restitui bunul către vânzător ca urmare a acestei rezoluțiuni va putea
fi opusă oricărui dobânditor subsecvent de la cumpărător, precum și creditorilor cumpărătorului care
declașsează urmări silite subsecvente notate ulterior. Numai dacă din Cartea Funciară nu rezulta că prețul nu a
fost plătit,(fie pentru că nu s-a făcut o notare a acțiunea pentru rez vânzării, nici înscrierea ipotecii legale pentru
creanța la preț, nu s-a făcut nicio altă mențiune din care să rezulte că prețul nu a fost plătot), subdobânditorii
98
de la cumpărător pot fi considerați subdobânditori de bună credință astfel încât ei nu vor suporta efectele
rezoluțiunii vânzării pentru neplata prețului decât în limitele prevăzute pentru acțiunea în rectificare. Cum
neplata prețului premerge actului prin care ei au dobândit se poate cere rectificarea înscrierii lor ca urmare a
desființării dreptului transmis lor consecutiv rezoluțiunii pentru plata prețului, dar numai în termene limitate.
Dacă subdobânditorii au dobândit cu titlu oneros de la cumpărător, împotriva lor se poate cere rectificarea
numai în termen de 3 ani de la înscrierea dreptului cumpărătorului. Dacă subdobânditorii au dobândit cu titlu
gratuit de la cumpărător, rectificarea înscrierii lor se poate cere în termen de 5 ani de la data acestei înscrieri.
După ce expiră aceste termene, rectificarea înscrierii subdobânditorilor de bună-credință nu se mai poate cere
, iar aceștia dobândesc proprietatea în temeiul aplicării princ publicității material, ceea ce face ca bunul să nu
mai poată fi reclamat în natura sa de către vânzător. Vânzătorul va rămâne astfel doar cu opțiunea de a
restiuitrea bunului prin echivalent de către cumpărătorul său nemijlocit.

III. Obligația de a prelua lucrul vândut

În materie imobiliară, creditor obligației de preluare (vânzătorul) nu este interesat de executarea acestei
obligații. El trebuie să își execute obligația de predate, adică să predea cheile sau să lase imobilul la dispoziția
cumpărătorului.
În materie mobiliară, bunurile mobile pe care cumpărătorul nu le-a preluat “ocupă spațiu” vânzătorului.
Mai exact, bunurile pe care cumpărătorul nu le-a preluat antrenează pentru vânzător o lipsă de folosire a
spațiului destinat depozitării acestora. Deci, executarea de către cumpărător a obligației de a prelua lucrul
vândut este susceptibilă să cauzeze prejudicii semnificative vânzătorului, motiv pentru care, legiuitor a creat un
regim specific în materie mobiliară, din care rezultă o sancțiune expeditivă a neexecutării de către cumpărător
a acestei obligații.
Astfel, în cazul în care cumpărătorul nu plătește la scadență și nici nu ridică lucrul vândut, el este de drept
întârziere, astfel încât, împotriva lui se poate declara rezoluțiunea. De asemenea, asupra lui trece riscul de pieire
fortuită a bunului. Aceasta este o situație puțin frecventă deoarece, în principiu, obligația de predare a
vânzătorului nu devine scadentă până la plata prețului de către cumpărător. Atunci, ca să se ajungă la aceasta
situație de punere de drept întârziere, îi revine vânzătorului să facă o alegere, în sensul în care acesta va fi gata
să predea bunul mobil care face obiectul contractului, chiar dacă cumpărătorul nu a plătit prețul. Acest lucru
înseamnă că prețul, deși era scadent, nu a fost plătit, iar pentru că vânzătorul renunță la termenul ce afectează
obligația sa de predare fiind gata sa predea mai devreme, devine scadentă și obligația de a prelua bunul. În acel
moment avem ambele obligații ale cumpărătorului scadente, ceea ce antrenează, conform art. 1725 alin.(1),
punerea de drept în întârziere a cumpărătorului pentru ambele obligații.
În cazul în care debitorul obligației de preluare a fost pus în întârziere pentru preluare sau pentru plata
prețului, riscul pieirii fortuite a bunului se transferă de la vânzător la acesta, iar dacă bunul piere fortuit,
contractul nu se va desființa, ci cumpărătorul va fi în continuare obligat să plătească prețul.
Mai mult, dacă lucrurile sunt supuse deteriorării rapide, conform art. 1725 alin. (2), pentru a se produce
punerea de drept în întârziere, nu este necesar ca în mod cumulativ, nici obligația de plată a prețului și nici
obligația de a prelua bunul vândut să nu se fi executat la scadență. Este suficient ca măcar una dintre aceste
obligații să fi ajuns la scadență sau să nu se fi executat pentru ca punerea în întârziere pentru preluarea bunurilor
supuse deteriorării rapide să intervină. În acest caz, rațiunea este destul de clară. Pe lângă faptul că bunurile
respective ocupă un spațiu destinat conservării lor, acestea, fiind supuse deteriorării, nu vor putea fi predate la
un nivel calitativ cel puțin medie.
Art. 1726 C.civ. preia moștenirea unei instituții din Codul comercial român – executarea coactivă
(directă). În esență, tot pentru vânzările de bunurile mobile, dacă una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile
la scadență, cealaltă parte este îndeptățită la o rezoluțiunea implicită a contractului de vânzare, în sensul că, în
urma unei notificări adresate cocontractantului, poate proceda la un contr alternativ. Vânzătorul, în cazul în

99
care cumpărătorul nu ridică bunurile mobile vândute sau nu își plătește prețul, vânzătorul poate să vândă acele
bunuri în mod organizat unui terț (mod organizat = fie printr-o licitație publică, fie printr-o persoană autorizată,
fie pe o piață organizată). Deci, vânzătorul vinde unui terț bunul pe care i l-a vândut deja cumpărătorului
indisciplinat, ceea ce presupune implicit că a desființat contractul cu cumpărătorul inițial (rezoluțiune implicită).
Cumpărătorul trebuie doar informat cu privire la efectuare vânzării coactive. Din momentul notificării
cumpărătorului în legătură cu efectuare noii vânzării, contractul de vânzare inițial de desființează, iar
cumpărătorul inițial nu mai datorează plata prețului și ridicarea bunului.
În schimb, dacă vânzătorul obține un preț mai mic pe acel bun decât cel care a făcut obiectul înțelegerii
sale cu cumpărătorul, acesta poate cere diferența de preț și daune-interese de la cumpărător.

100
 -Secțiunea 7-
VARIETĂȚI DE VÂNZARE

Varietățile de vânzare sunt ipoteze pentru care, în considerarea împrejuărilor specifice în care se încheie
contractul de vânzare, legea, de regulă Noul Cod Civil, a rezervat un regim juridic specific al acestor contracte,
care nu se aplică decât în acele împrejurări. Împrejurările respective pot consta fie într-o modalitate pe care
părțile au afectat-o efectelor contractului, fie într-o modalitate de realizare a consimțământului la încheierea
contractului, fie în obiectul contractului.
În legătură cu aceste împrejurări, legea prevede câteva varietăți specifice de vânzare, dintre care noi
vom discuta doar șase (vânzarea pe încercate, vânzarea pe gustate, vânzarea după mostră sau model, vânzarea
cu opțiune de răscumpărare, vânzarea cu rezerva proprietății, vânzarea unei moșteniri). Primele trei se mai
numesc și vânzări experimentale, întrucât presupun experimentarea bunului în preajma încheierii contractului
de vânzare, fie înainte, fie imediat după înheierea sa. Următoarele două au natura unor vânzări-garanție. Ultima
varietate pe care o vom studia este singura reglementare specifică din dreptul român destinată vânzării unei
universalități de drept.

I. VÂNZAREA PE ÎNCERCATE
Potrivit art. 1681, alin. (1), vânzarea este pe încercate atunci când se încheie sub condiția suspensivă ca,
în urma încercării, bunul să corespundă criteriilor stabilite la încheierea contractului, ori, în lipsa acestora,
destinației bunului potrivit naturii sale.
Astfel, conform definiției, vânzarea pe încercate este vânzarea încheiată sub condiția suspensivă ca, în
urma încercării lucrului vânzut de către cumpărător, acesta să corespundă unor trăsături obiective convenite
sau presupuse a fi convenite. Chiar din această definiție rezultă că marea majoritate a efectelor acestei vânzări
sunt supuse unei condiții suspensive, cu o singură excepție, și anume obligația de predare.
Dintre toate efectele vânzării, în cazul vânzării pe încercate, obligația de predare este singura care devine
scadentă imediat. Această obligație este supusă unei condiții rezolutorii, anume, ea se va desființa dacă, în urma
încercării, bunul nu satisface cerințele obiective în vederea verificării cărora se efectuează încercarea.
imediată a bunului este necesară pentru declanșarea mecanismului verificării îndeplinirii condiției
suspensive ce afectează toate celelalte obligații, precum și a celei rezolutorii, care afectează obligația de
predare, pentru că, de la predare, curge un termen în care cumpărătorul căruia bunul i-a fost predat îl poate
încerca pentru a verifica dacă sunt îndeplinite condițiile obiective pentru care s-a convenit încercarea.
Această condiție suspensivă ca, în urma verificării, bunul să satisfacă anumite criterii obiective are, din
punctul de vedere al raporturilor dintre îndeplinirea sa și părțile contractului, natura unei condiții potestative
simple din partea cumpărătorului. În acest sens, îndeplinirea ei depinde atât de un eveniment extern pe care
părțile îl privesc ca incert la data încheierii contractului, cât și de o manifestare de voință din partea
cumpărătorului. Existența acestei condiții se prezumă chiar și atunci când părțile nu au prevăzut-o ca atare, dacă
ele au convenit totuși ca bunul să fie încercat de către cumpărător.
Criteriile a căror verificare se va efectua cu ocazia încercării sunt în principiu cele prevăzute de părți prin
contractul de vânzare prin care au convenit încercarea, iar în lipsa unei prevederi în acest sens, sunt cele care
decurg din natura bunului. De exemplu, există un automobil pe care doresc să îl cumpăr, dar stabilesc cu
vânzătorul că înainte de a-mi transfera proprietatea și de a plăti un anumit preț, eu aș dori să încerc automobilul
pentru a stabili dacă nu are probleme tehnice. Voi putea conveni cu el exact care sunt indicatorii pe care îi voi
101
urmări în cursul verificării mele sau nu voi menționa nimic de indicatori, caz în care automobilul trebuie să
meargă pur și simplu bine, corespunzător gradului de uzură pe care sunt presupus a-l cunoaște. Dacă nu pot fi
presupus a cunoaște niciun grad de uzură, atunci automobilul trebuie să meargă bine conform specificațiilor
tehnice din documentația producătorului.
În principiu, pentru îndeplinirea condiției, pățile trebuie să stabilească un termen, iar dacă părțile nu au
convenit niciun termen, condiția va fi presupusă îndeplinită în cazul în care cumpărătorul nu a declarat că bunul
este nesatisfăcător în termen de 30 de zile de la predarea lui (art. 1681, alin. (2) C.civ.). Aceasta înseamnă că
dacă, în urma verificării, bunul îndeplinește condițiile supuse verificării, atunci condiția va fi considerată
îndeplinită. O declarație a cumpărătorului contrară adevărului, contrară rezultatelor verificării obiective ar fi
lipsită de efecte.
Dacă bunul nu îndeplinește, în urma verificării, cerințele obiective stabilite pentru verificare, atunci din
această neîndeplinire se naște pentru cumpărător un drept potestativ. El poate să îi comunice vânzătorului că
bunul nu este satisfăcător, caz în care contractul de vânzare se desființează prin neîndeplinirea condiției
suspensive care afectează mare majoritate a efectelor lui și prin îndeplinirea condiției rezolutorii, care afectează
obligația de predare. Toutuși, în exercitarea dreptului potestativ născut din neîndeplinirea cerințelor supuse
verificării, cumpărătorul poate să nu declare nimic în termenul de 30 de zile, caz în care condiția va fi considerată
îndeplinită. În acest caz, obligația de predare se definitivează prin neîndeplinirea definitivă a condiției rezolutorii,
toate celelalte efecte ale contractului se consolidează retroactiv, considerându-se a se fi născut la data încheierii
lui.
Dacă, în termenul de 30 de zile sau un alt termen convenit de părți, cumpărătorul nu verifică îndeplinirea
cerințelor, atunci el nu poate declara în mod eficace că bunul verificat nu îndeplinește efectele stabilite pentru
producerea efectelor vânzării și, prin urmare, la împlinirea termenului condiția suspensivă va fi considerată
definitiv îndeplinită, condiția rezolutorie ce afectează predarea va fi considerată definitiv neîndeplinită, iar
efectele vânzării se vor consolida.
În cazul pieirii fortuite a bunului până la expirarea termenului, cumpărătorul este dator să facă verificarea
a ceea ce a rămas din bun pentru a putea declara în mod eficace că acesta este nesatisfăcător în cursul
termenului. De aceea, se poate spune că cumpărătorul suportă riscul pieirii fortuite a bunului, pentră că dacă
nu apucă să îl verifice sau, deși îl verifică, nu apucă să comunice că în urma verificării acesta este nesatisfăcător,
condiția suspensivă va fi considerată îndeplinită, condiția rezolutorie care afectează predarea va fi considerată
definitiv neîndeplinită și efectele contractului se consolidează, ceea ce înseamnă că cumpărătorul va trebui să
plătească prețul, deși, prin ipoteză, bunul a fost afectat în tot sau în parte de distrugerea fortuită.

II. VÂNZAREA PE GUSTATE

Potrivit art. 1682, alin. (1) C.civ., vânzarea sub rezerva ca bunul să corespundă gusturilor cumpărătorului
se încheie numai dacă acesta a făcut cunoscut acordul său în termenul convenit ori statornicit prin uzanțe. În
cazul în care un asemenea termen nu există, se aplică dispozițiile referitoare la termenul vânzării pe încercate.
Din acest text rezultă că și în cazul vânzării pe gustate cumpărătorul își rezervă, prin acord cu vânzătorul,
posibilitatea unei verificări a bunului care ar putea să facă obiectul unei vânzări.
Totuși, spre deosebire de ipoteza vânzării pe încercate, cumpărătorul care verifică bunul nu urmărește
ca acesta să îndeplinească anumite trăsături obiective, ci urmărește să se hotărască dacă bunul este din punct
de vedere subiectiv satisfăcător, astfel încât să decidă dacă va încheia sau nu vânzarea. Așadar, în cazul vânzării
pe gustate, spre deosebire de vânzarea pe încercate, contractul de vânzare nu este format anterior încercării.

102
El se formează în urma încercării, care poate contribui la formarea voinței interne a cumpărătorului pentru
încheierea contractului de vânzare.
Exemplele oferite de Vechiul Cod Civil în privința vânzării pe gustate erau „oloiul” și „vinul”. Originea
acestui tip de varietate de vânzare se află în piețele alimentare. În unele țări, potrivit uzanțelor, chiar și în
supermarketuri, se pot gusta bunurile supuse vânzării. Din perspectiva acestui text, nu doar alimentele se gustă,
ci și rochiile sau pantofii.
Art. 1682, alin. (2) C.civ. ne spune că atât timp cât cumpărătorul nu a declarat că bunul îi convine, iar
bunul se află la cumpărător, contractl nu se încheie, deoarece, dacă contractul de vânzare s-ar fi încheiat înainte,
el ar fi fost afectată de o condiție suspensivă pur potestativă din partea cumpărătorului. Deci, intenția de a se
obliga a acestuia nu ar fi existat, iar în consecință contractul ar fi fost lovit de nulitate absolută ca vânzare, pentru
lipsa intenției de obligare a cumpărătorului. Din acest punct de vedere ceea ce ne spune textul este doar o
aplicare a unui principiu de formare valabilă a contractului.
Întrebarea este dacă înainte de a se încheia contractul de vânzare se încheie vreun raport juridic între
părți, pentru că, la prima vedere, răspunsul ar putea să fie pozitiv, pornind de la aspectul că potențialul
cumpărător gustă (în sens larg) un bun al potențialului vânzător. Așadar, potențialul cumpărător face un act de
utilizare, care uneori reprezintă chiar un act de dispoziție materială în legătură cu un bun al protențialului
vânzător. Potențialul cumpărător face acest act de dispoziție materială cu acordul potențialului vânzător. Deci
se poate pune întrebarea care este natura acestui acord. Noi suntem de părere că există două variante în
legătură cu acest aspect:
A. Dacă la data la care potențialul vânzător și-a dat acordul pentru actul material de gustare pe care îl va
întreprinde potențialul cumpărător și, pe lângă, s-a convenit și cantitatea de bun ce va putea fi înstrăinată și
prețul la care se va putea încheia înstrăinarea, atunci natura acordului prealabil dintre potențialul vânzător și
potențialul cumpărător este aceea a unui pact de opțiune la un contract de vânzare, în care consimțământul
potențialului vânzător e complet format. Consimțământul potențialului cumpărător nu este format complet
pentru vânzare, dar este suficient format pentru a aceepta oferta făcută de potențialul vânzător, precum și
dreptul de a efectua un act material asupra bunului acestuia, drept pe care i-l conferă potențialul vânzător.
B. Dacă la data la care s-a conferit potențialului cumpărător dreptul de a efectua un act material asupra
bunului potențialului vânzător nu s-a stabilit prețul sau, deși s-a stabilit, nu s-a stabilit cantitatea din bun ce va
face obiectul vânzării în vederea căreia se încearcă bunul, atunci acordul lor preliminar este un simplu acord de
principiu în vederea negocierii ulterioare a contractului de vânzare. Negocierea urmează să continue dacă în
urma încercării, potențialul cumpărător declară că bunul satisface preferințele sale.
În orice caz, fie în pactului de opțiune, fie în acordul preliminar este inclusă înțelegerea părților ca
potențialul cumpărător să întreprindă un act material asupra bunului vândut sau asupra unei părți din bunul
vândut sau asupra unui bun care seamănă cu bunul vândut și îi aparține potențialului vânzător, precum și
înțelegerea ca rezultatul acestei verificări (prin intermediului actului material în cauză) să îi fie comunicată de
către potențialul vânzător potențialului cumpărător la expirarea unui termen. În principiu, acest termen este de
30 de zile de la remiterea bunului asupra căruia urmează a se efectua actul material și se consideră că bunul
satisface cerințele cumpărătorului dacă acesta nu a comunicat contrariul până la expirarea termenului.
Din art. 1682, alin. (2) rezultă că pentru ca acest mecanism să se aplice este necesar ca bunul remis potențialului
cumpărător în vederea desfășurării actului material de gustare (în sens larg) să fie reținut de acesta pe durata
termenului. În caz contrar, restituirea bunului va fi presupusă a semnifica (dacă nu a fost însoțită de o altă
declarație de voință) comunicarea potențialului cumpărător în sensul că bunul nu satisface preferințele sale.

103
 III. VÂNZAREA DUPĂ MOSTRĂ SAU MODEL
Vânzarea după mostră sau model este vânzarea pentru încheierea căreia cumpărătorul verifică o mostră
sau un model al lucrului vândut. Prin urmane această varietate de vânzare se definește în funcție de modul de
formare al consimțământului cumpărătorului.
Dacă pentru formarea voinței juridice a cumpărătorului s-a folosit un element al genului în legătură cu
care urmează să se convină vânzarea sau un bun de aceeași calitate cu cele ce vor fi vândute, atunci se spune că
vânzarea s-a făcut după mostră. Mostra reprezintă o parte din cantitatea bunurilor vândute sau chiar din bunul
vândut. Există acest fel de vânzare nu doar în cazul bunurilor mobiliare (care este regula), ci și în cazul bunurilor
imobile. De exemplu, potențialul vânzător îi arată potențialului cumpărător un colț de pădure de câmpie, care
este întotdeauna netedă și are copaci de aceeași densitate, de aceeași vârstă și de aceeași natură pentru a-i
permite potențialului cumpărător să își imagineze cum arată pădurea pe 5 ha.
Dacă pentru formarea vânzării s-a utilizat un obiect care nu este de natura acelor vândute, dar care
prezintă anumite trăsături pe care le vor prezenta și bunurile vândute, atunci se spune că vânzarea s-a făcut
după model. De regulă, modelul este o reprezentare la scară redusă a obiectului vânzării (de exemplu, un
prototip pentru instalațiile industriale).
Din perspectivă juridică, nu are prea mare relevanță dacă suntem în situația unei mostre sau a unui
model. Cert este că trebuie cercetat de către cumpărător un element, de regulă material, care are trăsăturile
obiectului vânzării pentru a-și forma voința de a cumpăra. Pentru a se face această cercetare, adesea este
necesară și predarea elementului respectiv, predarea mostrei sau predarea modelului, pentru durata necesară
pentru formarea consimțământului cumpărătorului.
Vânzarea după mostră sau model se poate și combina cu vânzarea pe gustate. Exemplele menționate
mai sus legate de vânzarea alimentelor reprezentau și o vânzare după mostră.
Vorbim despre două trăsături de regim juridic specifice vânzării după mostră sau model.
Prima trăsătură vizează o alterare a ordinii normale e executării obligațiilor în contractul de vânzare.
Întrucât predarea mostrei a fost necesară în vederea formării consimțământului cumpărătorului, transferul
dreptului de proprietate are loc numai în momentul predării bunurilor ce vor fi vândute. Dacă de regulă avem
transferul proprietății, apoi plata prețului, iar apoi predarea, pentru vânzarea după mostră sau model, avem mai
întâi plata prețului, deoarece o predare s-a făcut deja în cursul formării contractului, iar apoi predarea care
atrage după sine și transferul proprietății în legătură cu bunul vândut și predat. Predarea are această consecință
numai dacă este conformă sau dacă neconformitățile bunului predat sunt aparente și cumpărătorul nu
obiectează la acestea.
A doua trăsătură specifică se manifestă în privința conformității predării, si anume, trăsăturile bunului
vândut verificate cu ocazia cercetării de către cumpărător a mostrei sau modelului în etapa formării contractului
de vânzare sunt presupuse a constitui criterii de conformitate a predării, astfel încât bunurile trebuie predate
având trăsăturile mostrei, respectiv ale modelului, care au fost determinante pentru consimțământul
cumpărătorului la încheierea contractului
În rest, vânzarea după mostră sau model este supusă dreptului comun.

IV. VÂNZAREA CU REZEVA PROPRIETĂȚII ȘI CU PLATA PREȚULUI ÎN RATE

Am vorbit despre vânzarea cu rezerva proprietății în analiza obligației de a transfera dreptul vândut,
când am precizat că în cazul acesei varietăți de vânzare, obligația de a transfera dreptul vândut este afectată de
un termen, în sensul că proprietatea se va transfera la data plății integrale a prețului. Cum plata integrală a
prețului reprezintă obiectul obligației principale a cumpărătorului, ea este certă din punct de vedere contractual,
104
astfel încât o convenție care stabilește că la data acelei plăți se va executa și obligația de a transfera proprietatea
afectează cu un termen această obligație, iar nu cu o condiție.
După cum am spus tot atunci, proprietatea reținută de către vânzător până la plata integrală a prețului
de către cumpărător dobândește, în acest caz, funcția unui drept real accesoriu, și anume ea este o proprietate
reținută cu funcția de garanție. Vânzătorul își rezervă proprietatea ca garanție pentru creanța sa corelativă
obligației cumpărătorului de a plăti prețul.
Deoarece este o proprietate cu funcție de garanție, ea este potrivit art. 2346 C.civ. o garanție asimilată
ipotecilor, din punctul de vedere al opozabilității, perfectării și executării. Aceasta înseamnă că dacă nu se
prevede altfel în lege, vânzarea cu rezerva proprietății va fi supusă acelorași forme de publicitate ca și ipotecile,
care condiționează atât opozabilitatea lor față de terți, cât și modurile în care drepturile rezervate pot fi supuse
în executare (spre exemplu, posibilitatea vânzătorului care a reținut proprietatea de a-l deposeda pe
cumpărător de bunul vândut în formele prevăzute pentru executarea ipotecii).
Totuși, față de principiul general din art. 2346 C.civ., legea prevede o formalitate de publicitate distinctă
în materia rezervei proprietății imobiliare. Astfel, potrivit art. 902, alin. (2), pct. 9, vânzarea unui imobil făcută
cu rezerva dreptului de proprietate este supusă nu înscrierii propriu-zise, ca ipoteca, ci doar notării în CF. Aceasta
înseamnă că, în principiu, în cazul în care se încheie un asemena act, titularul înscris al dreptului de proprietate
rămâne vânzătorul, în timp ce cumpărătorul notează în favoarea sa vânzarea cu rezerva proprietății în urma
căreia urmează să dobândească proprietatea bunului la plata prețului.
Această notare condiționează opozabilitatea dreptului cumpărătorului de a pretinde transferul viitor al
dreptului de proprietate față de terții dobânditori de la vânzător. De asemenea, prin această notare devine
opozabilă terților și inalienabilitatea convențională subînțeleasă în orice contract care are ca obiect obligața de
a transfera în viitor proprietatea asupra unui bun, conform art. 627, alin. (4) C.civ.. O asemena inalienabilitate
decurge și din sarcina vânzătorului cu rezerva proprietății. Acesta trebuie să păstreze bunul în patrimoniul său
până la plata integrală a prețului spre a se transfera atunci cumpărătorului și nu să îl înstrăineze între timp în
favoarea unor terți.
În cazul vânzării mobiliare cu rezerva proprietății, nu există dispoziții derogarorii de la art. 1247 C.civ.,
astfel încât această înscriere mobiliară va fi supusă înscrierii Registrul Național al Garanțiilor Reale Mobiliare.
Spre deosebire de ipoteza vânzării imobiliare, această înscriere este solicitată de către vânzător în interesul său
pentru opunerea dreptului său de proprietate față de terții care, în lipsa înscrierii, ar putea considera că bunul
mobil se află în proprietatea posesorului său, care este cumpărătorul. Așadar, vânzătorul are interesul să își facă
opozabil dreptul său de proprietate față de terții care se întemeiază pe aparența creată de deținerea bunului de
către cumpărător.
Această aparență se crează pentru că, după cum rezultă din mai multe dispoziții indirecte în materia
vânzării cu rezerva proprietății, prin natura sa, această vânzare antrenează o modificare a executării ordinii
obligațiilor în contractul de vânzare și anume prima obligație scadentă conform contractului de vânzare cu
rezerva proprietății este obligația vânzătorului de a preda cumpărătorului lucrul vândut. În urma acestei predări,
el dobândește controlul material asupra bunului și ar putea fi prezumat de terți proprietar, dacă vânzătorul nu
și-a înscris dreptul de proprietate la Registrul Garanțiilor Reale Mobiliare.
Prin ipoteză, cel puțin plata unei părți din preț este amânată prin convenția părților, iar transferul
proprietății este la rândul său amânat până la plata integrală a prețului. Când plata prețului este integral
amânată până la împlinirea unui termen, vânzarea este considerată o vânzare cu termen. Când plata prețului
este eșalonată în mai multe tranșe scadente la termene succesive, atunci vorbim despre vânzarea cu plata
prețului în rate. În acest caz, transferul proprietății va fi amânat, de regulă, până la plate ultimei tranșe.

105
 În orice caz, prin derogare de la dreptul comun, transferul riscurilor în legătură cu bunul vândut nu se
face la îndeplinirea cumulativă a obligației de a transfera proprietatea și a obligației de predare, ci se face la
predare, astfel încât dacă bunul piere fortuit după predare, chiar dacă proprietatea nu a fost transferată și nici
nu mai poate fi transferată, cumpărătorul rămâne dator să plătească prețul.
În cazul vânzării cu plata prețului în rate, art. 1756 – 1757 C.civ. prevăd două dispoziții particulare
referitoare la regimul rezoluțiunii.
Dacă plata prețului este stabilită în rate, prin aceasta, obligația de a plăti prețul nu își pierde caracterul
său de obligație cu executare uno ictu. Ratele sunt considerate o simplă modalitate de executare a unei obligații
unice, având un obiect unic. În consecință, contractul de vânzare își păstrează și în această situație caracterul
esențial de contract instantaneu, chiar dacă executarea lui este în tot sau în parte amânată.
În dreptul comun, pentru ca neexecutarea unei obligații să poată da dreptul creditorului să ceară
rezoluțiunea contractului din care s-a născut obligația, este necesar ca neexecutarea să fie esențială. Cu privire
la obligația de a plăti prețul în rate, art. 1756 C.civ. dă un criteriu matematic, în funcție de care se stabilește
caracterul esențial sau neesențial al neplății unor rate din preț. Astfel, textul prevede că în lipsa unei înțelegeri
contrare, neplata unei singure rate care este mai mare de o optime din preț nu dă dreptul la rezoluțiunea
contractului, iar cumpărătorul păstrează beneficiul termenului pentru ratele ulterioare. Față de acest text
rezultă că, per a contrario, neplata mai multor rate, chiar dacă ele cumulează mai puțin de o optime din preț,
poate avea caracter esențial. De asemenea, neplata unei singure rate având un cuantum mai mare de o optime
din preț are caracter esențial, în lipsa unei alte înțelegeri a părților.
A doua trăsătură referitoare la rezoluțiune vizează consecințele acesteia sub aspectul despăgubirilor
consecutive rezoluțiunii. Dacă contractul a fost desființat prin rezoluțiune ca urmare a neplății unor rate din
preț, în principiu, vânzătorul are dreptul ca în cadrul daunelor interese consecutive rezoluțiunii să primească de
la cumpărătorul care nu și-a executat obligația de a plăti ratele din preț și o indemnizație aptă să compenseze
lipsirea vânzătorului de folosința bunului pe durata cuprinsă între momentul predării și momentul restituirii
bunului ca urmare a rezoluțiunii contractului. Dacă în contract s-a prevăzut ca într-o asemena ipoteză, ratele de
preț deja plătite de către cumpărător să fie reținute de către vânzător, această prevedere are natura juridică a
unei clauze penale de evaluare convențională a prejudiciului și se consideră că în prejudiciul astfel evaluat se
află și acela decurgând din lipsirea vânzătorului de folosința bunului pe durata cât acesta s-a aflat la cumpărător,
adică între data predării și data restituirii consecutive rezoluțiunii contractului. În consecință, și atunci când se
va aprecia caracterul excesiv al clauzei penale față de prejudiciul care putea fi prevăzut de părți la dat încheierii
contractului, se va ține cont de lipsa de folosință pe care am menționat-o.

V. VÂNZAREA CU OPȚIUNE DE RĂSCUMPĂRARE

Potrivit art. 1758, alin. (1) C.civ., vânzarea cu opțiune de răscumpărare este vânzarea afectată de condiție
rezolutorie, prin care vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului.
Amanetul poate funcționa fie prin intermediul vânzării cu opțiune de răscumpărare, fie în sistem de gaj.
În cadrul ambelor sisteme se funcționează pe bază de sistem de credit. Cel care ia bunul în amanet plătește o
sumă de bani și, pentru ca bunul să fie restituit celui care l-a amanetat, acesta trebuie să restituie suma de bani
respectivă cu o dobândă. La fel se poate întâmpla și prin intermediul unui contract de gaj, unde se acordă un
credit constând în suma de bani inițială, pentru care se fixează o dobândă constând în diferența dintre suma ce
este supusă restituirii și suma de bani inițială și pe durata cuprinsă între momentul la care s-a acordat creditul
și momentul rambursării sale cu dobândă, bunul este reținut de cel care a acordat creditul. Această garanție cu
deposedare se numește gaj sau amanet, în limbaj vechi.
106
 Vânzarea cu opțiune de răscumpărare este un instrument de creditare. dreptul de proprietate și în acest
caz fiind folosit ca o garanție foarte puternică a rambursării creanței creditorului. Vânzătorul primește cu titlu
de preț o sumă de bani care are funcțiunea economică a unui împrumut și urmează ca, dacă va rambursa
împrumutul, să își primească înapoi proprietatea bunului. Din acest punct de vedere, dreptul de proprietate
funcționează ca o garanție reală pentru rambursarea sumei împrumutate.
Totuși, nimic nu oprește părțile să folosească mecanismul ca garanție reală nu numai pentru
rambursarea sumei împrumutate, ci și pentru plata dobânzilor la suma împrumutată. Spre exemplu, prețul de
răscumpărare poate să fie mai mare decât prețul de cumpărare.
Din punct de vedere economic, diferența dintre prețul de răscumpărare și prețul de cumpărare joacă
același rol pe care îl joacă și dobânda (fruct civil) în cazul contractului de împrumut a unei sume de bani. La
expirarea termenului contractului de împrumut, împrumutatul trebuie să restituie suma de bani pe care a
primit-o cu titlu de împrumut și dobânzile, adică fructele civile procurate lui de acea sumă pe perioada cât a
folosit-o, perioadă în care împrumutătorul a fost lipsit de folosința respectivei sume de bani, asftel încât merită
remunerat pentru această lipsire de folosință. La fel și aici, pe perioada în care proprietatea se află la
cumpărător, vânzătorul poate folosi suma de bani care i-a fost remisă drept preț. Când vânzătorul decide să îl
răscumpere (este posibil să se fi înțeles cu cumpărătorul să îl răscumpere la un preț mai ridicat) diferența având
funcția de a remunera lipsa cumpărătorului de folosința banilor pe durata în care el a fost proprietar al bunului,
dar a fost lipsit de folosința prețului pe care i l-a predat cumpărătorul.
În virtutea acestei funcțiuni de creditare, art. 1762 C.civ. prevede că în cazul în care diferența dintre
prețul răscupărării și prețul plătit pentru vânzare depășește nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi, se
aplică sancțiunea nulității absolute a dobânzii excesive, în sensul că prețul răscumpărării va fi redus la prețul
plătit pentru vânzare. Și în materia dobânzii excesive, sacțiunea este decăderea creditorului din orice drept la
dobândă, iar nu numai din diferența dintre dobânda convenită și dobânda legală maxim posibilă, ceea ce
corespunde cu reducerea obligațiilor împrumutatului la nivelul capitalului.
Din punct de vedere tehnic, am fost superficiali când am spus că în același moment părțile convin atât o
vânzare, cât și o vânzare retrospectivă. De fapt, din punct de vedere tehnic, părțile unei vânzări cu opțiune de
răscumpărare conferă vânzătorului un drept de denunțare unilaterală a vânzării ințiale. Din vânzarea cu opțiune
de răscumpărare se naște un drept potestativ pentru vânzător, dar acest drept potestativ nu are scopul pe care
îl are la pactul de opțiune, adică formarea unu nou contract de vânzare, de la cumpărător la vânzătorul inițial,
ci este un drept potestativ de a desființa vânzarea inițială. Astfel, în cazul exercitării opțiunii de răscumpărare,
care este acest drept potestativ al vânzătorului, vânzarea inițială se desființează retroactiv prin mecanismul
îndeplinirii unei condiții rezolutorii. Prin urmare, exercitarea de către vânzător a dreptului potestativ de
răscumpărare este o condiție rezolutorie ce afectează vânzarea inițială și dacă ea se îndeplinește, vânzarea
inițială se desființează retroactiv, ca și cum nu s-ar fi încheiat niciodată.
Ca orice drept potestativ, dreptul de răscumpărare al vânzătorului (care are natura unui drept de
denunțare unilaterală a vânzării inițiale) este supus unui termen de cel mult 5 ani, iar dacă părțile au prevăzut
un termen mai lung, el e va reduce automat la 5 ani prin mecanismul unei nulități parțiale. Rațiunea acestui
termen este de a nu permite o incertitudine cu privire la calitatea de proprietar al bunurilor pe perioadă
nedeterminată.
Dreptul potestativ al vânzătorului se exercită în mod eficace prin declarația de răscumpărare comunicată
cumpărătorului sau succesorului său în drepturi și în mod necesar însoțită de consemnarea la dispoziția acestuia
a prețului de răscumpărare. În principiu, dacă nu s-a prevăzut altfel în convenția părților, prețul de răscumpărare
trebuie să cuprindă atât prețul vânzării inițiale, cât și cheltuielile necesare făcute de către cumpărător pentru

107
încheierea vânzării inițiale și pentru opozabilitatea acestia. Părțile pot prevedea și un alt preț de răscumpărare
decât acesta, deoarece dispoziția este supletivă de voință, cu singura delimitare fiind reglementările privind
dobânda maximă legală.
Din momentul comunicării declarației de exercitare a dreptului de opțiune de răscumpărare, curge
pentru vânzător un termen de 30 de zile în care acesta trebuie să consemneze prețul răscumpărării la dispoziția
cumpărătorului inițial. Acest termen de 30 de zile are și el natura unui termen de decădere, astfel încât
cumpărătorul, chiar înaintea expirării termenului de maxim 5 ani, declară că dorește să își exercite dreptul de
răscumpărare, este ținut sub sancțiunea decăderii din acest drept să însoțească declarația sa cu consemnarea
acestui preț la dispoziția cumpărătorului, în termenul de 30 de zile menționat.
Din exercitarea eficace a dreptului de răscumpărare de către vânzător, deci inclusiv cu plata prețului de
răscumpărare sau măcar cu consemnarea lui, rezultă îndeplinirea condiției rezolutorii ce afectează vânzarea
inițială. În consecință, cumpărătorul datorează retituirea bunului, dar și vânzătorul îi datorează cumpărătorului
restituirea cheltuielilor pe care le-a făcut cu ridicarea bunului, precum și cheltuielile necesare și utile întreprinse
în legătură cu bunul, cheltuieli care vor profita vânzătorului, ca urmare a calității de proprietar pe care acesta
este presupus a fi continuat să o dețină și după data încheierii contractului de vânzare inițial prin efectul
retroactiv al condiției rezolutorii ce afecta acest contarct.
În principiu, actele de dispoziție încheiate de către cumpărător cu subdobânditori față de care dreptul
de răscumpărare a vânzătorului este opozabil se desființează, doar că prin excepție locațiunile în legătură cu
bunurile ce fac obiectul contractului încheiate de către cumpărător se mențin în limita unui termen de 3 ani de
la data exercitării dreptului de răscumpărare. Locatarii vor continua să folosească bunul plătind chirie pentru
acesta proprietarului sub condiție suspensivă îndeplinită, pentru că condiția rezolutorie ce afectează vânzarea
generează o condițe suspensivă pentru dreptul de proprietate al vânzătorului. Deci, după data exercitării
opțiunii de răscumpărare, locatarii vor trebui să plătească chirie către vânzătorul care a exercitat opțiunea.
Condiția pentru ca deființarea vânzării să opereze și față de subdobânditori este ca dreptul de răscumpărare să
le fie opozabil acestora. Pentru ca dreptul de răscumpărare să le fie opozabil, trebuie să verificăm din nou art.
2347 C.civ., care consideră că și pactele de rescumpărare sunt considerate ca și cauzele de rezervă a proprietății,
garanții asimilate ipotecilor sub aspectul opozabilității, publicității și executării. Această asimilare este nefericită,
având în vedere că strutura unei opțiuni de răscumpărare este foarte diferită de structura unei ipoteci. Cu toate
acestea, textul trebuie să aibă un efect, așa încât, dacă legea nu prevede alte formalități, dreptului de
răscumpărare îi vor fi aplicabile formalitățile prevăzute în materie de ipotecă.
Pentru bunuri mobile legea nu prevede alte formalități, prin urmare Registrul Național de Garanții Reale
Mobiliare va servi drept registru de publicitate și pentru dreptul de răscumpărare. Înscrierea în acest registru
condiționează opozabilitatea dreptului de răscumpărare față de terții subdobânditori ai bunului mobil de la
cumpărător.
În schimb, în materie imobiliară pe temeiul asimilării prevăzute de art. 2347 C.civ., vânzătorul cu opțiune
de răscumpărare ar putea solicita înscrierea dreptului său de răscumpărare ca o ipotecă asimilată, dar în plus,
deoarece acest drept de răscumpărare afectează cu o condiție rezolutorie dreptul de proprietate al
cumpărătorului și cu o condiție suspensivă dreptul de proprietate al vânzătorului, aceste drepturi de proprietate
sunt susceptibile de o înscriere provizorie în CF, întrucât înscrierile provizorii sunt destinate opozabilității
drepturilor tabulare sub condiție. De asemenea, potrivit art. 902, alin. (2), pct. 10, dreptul de denunțare
unilaterală a unor contracte translative de drepturi tabulare poate fi notat în CF pentru opozabilitate față de
terți. Așadar, prin toate aceste modalități, o anumită opozabilitate a unuia sau a altuia dintre efectele
răscumpărării față de terții subdobânditori de la cumpărător poate fi asigurată.

108
 În principiu, cele trei formalități sunt cumulative. Fiecare dintre ele va condiționa efectul prevăzut de
lege în legătură cu formalitatea în cauză și, prin urmare, pentru producerea tuturor efectelor vânzării cu opțiune
de răscumpărare, inclusiv spre exemplu posibilitatea exercitării dreptului de răscumpărare prin formele de
realizare a ipotecilor, opunerea rangului față de alți creditori ipotecari în legătură cu bunul este nevoie să se
realizeze și formalitățile decurgând din natura de ipotecă asimilată a respectivului drept de asimilare.
Aplicarea acestor formalități în cadrul opțiunii de răscumpărare este atipică, deoarece, de regulă, înscrierea
ipotecii îi profită creditorului ipotecar, celui care este garantat, ori aici cel care este garantat nu este vânzătorul
care are dreptul de opțiune de răscumpărare (el e debitorul prețului de răscumpărare), ci cumpărătorul cu
opțiune de răscumpărare. Caracterul atipic al acelei formalități decurge din aceea că tocmai cel căruia i s-a
acordat creditul, care este vânzătorul, este ținut să facă formalitățile de publicitate pentru a-și recupera bunul
afectat garanției rambursării acelui credit. Dar acest caracter atipic decurge și din aceea că în acest caz cel căruia
i s-a acordat creditul nu are obligația de a-l rambursa, din punct de vedere tehnic, ci are dreptul de a-l rambursa,
respectiv dreptul de a plăti prețul răscumpărării exercitând opțiunea de răscumpărare și abia în acest caz are și
dreptu de a-și redobândi proprietatea bunului. Dacă un debitor autentic decurgând dintr-un contract de credit
poate fi obligat să ramburseze creditul, vânzătorul cu opțiune de răscumpărare nu poate fi obligat să plătească
prețul răscumpărării. Dacă îl plătește, atunci își recuperează bunul, iar dacă nu îl plătește, nu poate fi obligat la
aceasta, dar pierde bunul definitiv.
În cazul în care există subdobânditori, vânzătorul poate hotărî să își exercite opțiunea de răscumpărare
opozabilă acestora față de oricare dintre ei. Deci este posibil ca A să îi vândă cu opțiune de răscumpărare lui B,
care să vândă mai departe bunul lui C, căruia drepul de răscumpărare al lui A îi este opozabil. În acest caz A, care
dorește să își exercite dreptul de răscumpărare are două posibilități. Prima posibilitate este să îl exercite doar
împotriva lui B, adică îi trimite lui B prețul de răscumpărare împreună cu declarația de exercitare a dreptului de
răscumpărare. În acel moment, consiția rezolutorie ce afecta contractul dintre A și B se îndeplinește, transferul
proprietății din acest contract este considerat desființat, deci bunul se consideră că se află în proprietatea lui A
ca urmare a exercitării dreptului de răscumpărare, astfel încât B retroactiv nu mai avea ce să îi transmită lui C
și, de aceea, A poate să redevină proprietar și, pe temeiul dreptului său de proprietate, să acționeze în
revendicare împotriva lui C. A doua variantă este ca A să își exercite dreptul de opțiune de răscumpărare direct
împotriva lui C și, în acest caz, îi plătește lui C prețul de răscumpărare pe care inițial l-a asumat față de B, dar și
în acest caz îi notifică pe amândoi. Lui C îi trimite o notificare că dorește să își exercite dreptul de răscumpărare,
care îi e opozabil lui C și banii, iar lui B îi trimite numai o notificare cum că și-a exercitat dreptul de opțiune de
răscumpărare față de C. În această situație, prin efectul acestui act de comunicare însoțit de plata reală a prețului
de răscumpărare, proprietatea bunului este considerată a-i aparține lui A retroactiv, C este lipsit de bun tot
retroactiv și dacă aceasta reprezintă pentru el o tulburare eventual poate angaja răspunderea lui B pentru
această tulburare pe temeiul garanției contra evicțiunii. Aceasta se va întâmpa destul de rar, pentru că, prin
ipoteză, ca să poată fi exercitat direct împotriva lui C, dreptul lui A trebuie să îi fie opozabil lui C, ori acesta nu
ar avea de ce să antreneze răspunderea pentru evicțiune a lui B, evicțiune a cărei cauză a cunoscut-o la data
încheierii contractului cu acesta.

VI. VÂNZAREA UNEI MOȘTENIRI

Potrivit art. 1747 C.civ. alin (1): În sensul prezenţei secțiuni, prin moștenire se înțelege dreptul de a culege
o moștenire deschisă sau o cotă din această. Formula aceasta nu este pe deplin lămuritoare cu privirea la
obiectul dreptului care face obiectul vânzării unei moșteniri.

109
 Din interpretarea sistematică a textelor Codului civil, inclusiv a celor referitoare la moștenire (care este
definită ca un mod de transmitere a bunurilor unei persoane ce decedează către succesorii săi), rezultă că
dreptul de a culege o moștenire deja deschisă este de fapt dreptul care are ca obiect universalitatea bunurilor
moștenite de către o persoană de la o altă persoană decedată.
Deschiderea moștenirii are loc numai prin decesul celui care lasă moștenirea, iar, la data deschiderii
moștenirii, operează transferul drepturilor și obligațiilor incluse în patrimoniul acelei persoane către
moștenitorii săi, sub condiția suspensivă ca aceștia să accepte respectivă moștenire. Acceptarea moștenirii
reprezintă o exercitare a dreptului de opțiune succesorală având natura unui drept potestativ și care este
accesoriu dreptului de a culege o moștenire.
Trăsăturile dreptului de a culege o moștenire. În primul rând, dreptul de a culege o moștenire nu se
naște decât la deschiderea moștenirii. Moștenirile nedeschise încă nu pot face, în principiu, obiectul unor acte
juridice, astfel cum rezultă din art. 956 C.civ. Așadar, vânzarea unei moșteniri are întotdeauna în vedere o
moștenire deschisă.
În al doilea rând, dreptul de a culege o moștenire deja deschisă are ca obiect pentru moștenitor o
universalitate juridică alcătuită, din partea acelui moștenitor, din drepturile şi obligațiile defunctului. Această
universalitate juridică, ca și patrimoniul, este dinamică. În cazul în care anumite drepturi din respectiva
universalitate se sting, în schimbul apariţiei unor alte drepturi ale aceluiași titular, drepturile nou apărute intră
prin mecanismul subrogaţiei reale cu titlu universal, în aceeași universalitate juridică. Deci, în cadrul acestei
universalităţi juridice, se manifestă practic toate regulile privind patrimoniul, inclusiv garanția comună a
creditorilor, întrucât creditorii moștenirii pot antrena răspunderea moștenitorilor pentru datoriile moștenirii
numai în limita activului primit de aceşti moştenitori din moştenire. Așadar, bunurile moştenirii sunt afectate cu
prioritate plații datoriilor moştenite.
În cadrul acestei universalităţi juridice, dacă sunt mai mulţi moştenitori, drepturile din patrimoniul
succesoral se transmit, după cum urmează (desigur, există și excepții):
▪ drepturile reale se transmit în cote-părţi, fiecare moştenitor având asupra acestora câte o cotă-parte
din fiecare drept real inclusă în patrimoniul succesoral, proporţională cu cota sa din moştenire;
▪ drepturile de creanţa şi obligaţiile se divid de drept.
Această universalitate, alcătuită din bunurile moştenite de către o persoană de la un anumit defunct
alcătuieşte, în patrimoniul moştenitorului, o masă patrimoniala. Această masă patrimonială îşi păstrează
individualitatea până la lichidarea patrimoniului succesoral, care presupune plata integrală a datoriilor
moştenirii din bunurile moștenirii, sau, după caz, epuizarea activului moştenirii pentru plata datoriilor
moştenirii. În principiu, moştenitorul nu va răspunde cu bunurile proprii pentru datoriile moştenirii. (art.1114
C.civ. - beneficiul de inventar de drept comun al acceptării moştenirii).
Asupra acestei mase patrimoniale, moştenitorul are un drept ut singuli ce are ca obiect universalitatea
constând în această masă patrimoniala, pe care îl poate înstrăina prin acte intre vii, în tot sau în parte. Vânzarea
nu e singurul act prin care se poate dispune de acest drept ut singuli. Conform art 1754 C.civ., în legătură cu
dreptul de a culege o moştenire, se pot încheia orice acte de înstrăinare, regulile de la vânzarea unei moşteniri
aplicându-se în mod corespunzător.
Este de esenţa vânzării unei moşteniri ca obiectul derivat să fie o universalitate juridică. De regulă,
înstrăinarea se încheie de către acea persoană, iar prin excepţie, şi terţii pot încheia o vânzare a unei moşteniri
faţă de care ei nu sunt moştenitori, dar în acest caz, regulile de la vânzarea unei moșteniri se completă cu
regulile de la vânzarea bunului altuia, terţul obligându-se să dobândească moştenirea pe care o vinde de la
titularul său şi să asigure transferul ei către cumpărător.

110
 Nu pot face obiectul vânzării unei moşteniri transferurile unor drepturi dobândite ut singuli pe calea unui
legat cu titlu particular. Astfel, legatarul cu titlu particular, deşi este moştenitor, nu va fi supus regulilor vânzării
unor moşteniri, dacă dispune de obiectul legatului său, ci acest act de dispoziție va avea regimul de drept comun
al vânzării unui bun individual determinat, care face obiectul legatului.
Vânzarea unei moşteniri va avea intodeauna drept obiect o universalitate, constând fie din întreg
patrimoniul succesoral, dacă se are în vedere dreptul de a culege o moştenire ca unic mostenitor, fie cote-părţi
din patrimoniul succesoral, dacă se are în vedere dreptul de a culege o moştenire al mai multor moştenitori în
indiviziune. Dacă la data vânzării moştenirii, vânzătorul era încă în indiviziune cu ceilalţi moştenitori, cotele sale
părţi asupra tuturor bunurilor moştenirii se transfera, în principiu, către cumpărător, care va sta la partaj în locul
vânzătorului.
Cerinţe de drept specific pentru vânzarea unei moşteniri. Mai întâi, prin derogare de la dreptul comun
al vânzării, vânzarea moștenirii este supusă unei condiţii de formă ad validitatem şi anume forma autentică, sub
sancţiunea nulităţii absolute a contractului de vânzare, conform art.1747 alin (2) C.civ.
Apoi, din punctul de vedere al al efectelor, de regulă, vânzătorul unei moşteniri, şi prin trimitere, oricare
alt înstrăinător, nu garantează dobânditorului decât calitatea sa de moştenitor. Aceasta este o regulă supletivă,
iar de la ea se poate deroga în două sensuri.
1. Este posibil ca vânzătorul să excludă expres garanţia sa şi pentru calitatea de moştenitor, cumpărătorul
asumându-şi riscul ca, la cererea uni terţ, în urma exercitării drepturilor acestuia, să se demonstreze că acela
care a vândut moştenirea nu avea calitatea de moştenitor şi în consecinţă nu putea transmite dreptul de a culege
o moştenire către cumpărător, cu consecinţa evingerii cumpărătorului de către terţ. Aceasta este o derogare în
sensul favorizării situaţiei vânzătorului.
2. Se poate deroga şi în sensul favorizării situaţiei cumpărătorului, anume, prin dispoziţii exprese,
vânzătorul îşi poate asuma garanţii împotriva evicţiunii şi viciilor în legătură cu bunuri determinate din
moştenire. Chiar în lipsa unei asumări exprese a obligaţiei de garanţie, se considera că vânzătorul garantează
contra evicţiunii şi viciilor pentru toate bunurile despre care contractul de vânzare a moştenirii a prevăzut
expres că sunt incluse în moştenirea vândută. Deci, cu privire la bunurile din moştenire enumerate de contract
, vânzătorul moștenirii răspunde ca unul de drept comun în privinţa obligaţiei de garanţie. Pentru bunurile
nementionate expres în contract ca fiind incluse în moştenire, în principiu, vânzătorul nu răspunde pentru
eventualele lor vicii sau pentru eventuala lor neincludere în moştenire. Dacă nu sunt precizări exprese în sens
contrar, se considera că vânzătorul vinde acel drept de a moşteni în starea în care se găseşte în patrimoniul său,
adică cu acele bunuri eventual comportând vicii sau cu acele drepturi comportând eventuale limitări.
Pentru a se determina patrimoniul succesoral la data încheierii contractului de vânzare, se vor lua în
considerare şi tranformările care s-au produs în masa patrimoniala constituită în patrimoniul moştenitorului de
acest patrimoniu succesoral , în intervalul inclus între data deschiderii moştenirii şi data contractului de vânzare.
Dacă au operat, spre exemplu, plăți ale unor creanţe din moştenire primite de către moștenitorul-vânzător,
acesta trebuie să transfere cumpărătorului obiectul acelor plăți. Dacă au operat subrogaţii reale, prin
intermediul unor acte juridice făcute de moştenitor cu bunuri din patrimoniul succesoral, vânzătorul este dator
să transmită cumpărătorului bunurile subrogate. Dacă vânzătorul moştenirii a cules fructe cât a fost titular al
masei patrimoniale vândute, ulterior deschiderii moştenirii, vânzătorul e dator să transfere cumpărătorului
toate fructele culese în această perioadă.
Rezultă că cumpărătorul trebuie adus în situaţia pe care ar fi avut-o dacă era moștenitor încă de la
începutul deschiderii moştenirii (adică momentul deschiderii moștenirii sau decesul defunctului), iar vânzătorul
îşi asumă această obligaţie.

111
 Transferul drepturilor şi obligaţiilor în situaţii speciale. Atunci când bunurile din moştenire sunt, prin
natura lor, inalienabile sau cumpărătorul e incapabil să le dobândească în considerarea naturii lor, vânzătorul
va fi presupus a se fi obligat să transmită aceste bunuri prin echivalent.
Atunci când în legătură cu transferul anumitor bunuri, legea prevede formalităţi de validitate a actelor
intre vii, transferul se va produce la data îndeplinirii acelor formalităţi, iar dacă aceste formalități sunt sub
controlul vânzătorului, el este obligat, prin contractul de vânzare a moştenirii, să le efectueze.
Atunci când pentru transferul bunurilor este necesară înscrierea în cartea funciară sau când această
formalitate este necesară în vederea opozabilităţii faţă de terţi a respectivului transfer, formalităţile respective
trebuie întreprinse de către cumpărător, iar vânzătorul trebuie să-şi dea întregul concurs în acest sens.
Situaţia frecventă este aceea când la data deschiderii moştenirii, vânzătorul nu şi-a înscris încă drepturile
sale imobiliare în cartea funciară. Transmisiunea succesorală este una din situaţiile de excepţie în care
dobândirea dreptului de proprietate funciară nu este supusă în cartea funciară, ci transferul operează de drept
la deces, sub condiţia suspensivă a acceptării moştenirii, iar moştenitorul dobândeşte bunul fără înscriere în
cartea funciară şi, mai mult, îl poate face opozabil terţilor fără înscriere în cartea funciară. Însă, pentru a dispune
de respectivul bun, moştenitorul e obligat să îşi înscrie dreptul de proprietate. Astfel, dacă moştenirea include
drepturi tabulare, atunci vânzătorul e obligat să procedeze la înscrierea titlului său care să-i permită apoi
cumpărătorului, pe baza contractului de vânzare a moştenirii, să procedeze la înscrierea propriei sale dobândiri.
Dacă cele două înscrieri se fac deodată, se va aplica procedura înscrierilor succesive în cartea funciară.
Atunci când moştenire vândută include creanţe împotriva unor terţi, pentru opozabilitatea transferului
creanţei de la vânzător la cumpărătorul moştenirii, e nevoie ca acest transfer să fie notificat debitorului sau,
după caz, acceptat de acesta.
Bunurile de familie (amintirile de familie) au un regim de drept succesoral particular. Acestea sunt bunuri
care au o valoare afectivă pentru moştenitori, întrucât stau mărturie pentru istoria familiei sau pentru
evenimente impotante privind evoluţia acesteia. Acestea fac obiectul unei coproprietăţi forţate şi perpetue în
sensul că ele nu fac obiectul partajului, ci rămân în coproprietatea tuturor moştenitorilor, care sunt obligaţi unul
faţă de altul să nu înstrăineze terţilor cotele lor părţi din acele bunuri. Din punct de vedere fizic, aceste bunuri
se ţin în depozitul unuia dintre moştenitori, stabilit prin convenţie de către toţi moştenitorii sau, în caz
neînțelegi, prin hotărârea instanţei de judecată. Dacă în moştenirea supusă vânzării există şi bunuri de familie,
regimul lor se stabileşte distinct în funcţie de valoarea lor patrimoniala. Dacă au o valoare economică mică,
neînsemnată, aceste bunuri sunt presupuse excluse din sfera vânzării. Dacă au o valoare patrimonială
însemnată, obligaţia de a nu înstrăina pe care o au moştenitorii între ei în legătură cu aceste bunuri de familie,
va avea ca efect faptul că vânzătorul , care nu a prevăzut altfel prin contractul său cu cumpărătorul, este obligat
să tranfere aceste bunuri către cumpărător prin echivalent, iar nu în natură.
În principiu, vânzătorul rămâne responsabil pentru obligaţiile moştenirii faţă de creditorii acesteia.
Creditorii nu au un raport juridic direct cu dobânditorul moştenirii, decât dacă sunt îndeplinite în privinţa unei
datorii anume inclusă în patrimoniul succesoral vândut cerinţele specifice ale preluării de datorie, în sensul
preluării acelei datorii de către cumpărător cu acordul creditorului. În caz contrar, pentru datoriile moştenirii,
creditorii moştenirii se pot îndrepta numai împotriva vânzătorului, dar toate plăţile făcute de către vânzător
pentru datoriile moştenirii oricând după deschiderea moştenirii, fie înainte de încheierea contractului de
vânzare, fie după încheierea contractului de vânzare , vor trebui suportate în final de către cumpărător. Deci, în
principiu, acesta are o obligaţie de rambursare a acestor plați către vânzător.
Obligaţia de rambursare e limitată, ca şi răspunderea pentru pasivul succesoral din patrimoniul
moştenirii transmise, la valoarea bunurilor din activul moştenirii pe care cumparaotul le-a dobândit. Acesta este

112
principiul limitării răspunderii la activul succesoral prevăzut de art.1114 C.civ., care se aplică, deci, şi în favoarea
cumpărătorului, și pe care îl poate opune vânzătorului în cazul în care i se cere să suporte plati care depăşesc
limita acestui activ pe care el a cumpărat-o.

113
 CONTRACTUL DE SCHIMB
Potrivit art. 2763 C.civ., schimbul este contractul prin care fiecare dintre părți, denumite copermutanți,
transmite sau, după caz, se obligă să transmită un bun pentru a dobândi un altul. Astfel definit, schimbul este
un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, în principiu comutativ, în principiu consensual, translativ și
instantaneu.
Potrivit art. 1764 C.civ., dispozițiile privitoare la vânzare se aplică, în mod corespunzător, și schimbului.
Fiecare dintre părți este considerată vânzător, în ceea ce privește bunul pe care în înstrăinează, și cumpărător,
în ceea ce privește bunul pe care îl dobândește. Printr-o metaforă judiciară se susține uneori că schimbul este o
dublă vânzare, în care obligațiile de a plăti prețul se sting prin compensație. Totuși, din punct de vedere istoric,
contractul de schimb a apărut înaintea celui de vânzare și el premerge apariției banilor alcătuind principalul
intrument de dezvoltare al economiei naturale.
Nu se pot aplica schimbului regulile privind succesiunea temporală a executării obligațiilor la vânzare. Aplicând
mutatis mutandis dispozițiile Codului civil privind vânzarea, și corelându-le cu acelea care privesc regimul
general al contractelor translative și al contractelor sinalagmatice, se pot deduce următoarele reguli aplicabile
contractului de schimb:
De regulă, drepturile asupra celor două bunuri schimbate se transmit simultan între copermutanți. În
legătură cu predarea, fiecare dintre părți îi poate opune celeilalte excepția de neexecutare cât timp aceasta din
urmă nu a predat lucrul pe care l-a transmis prin schimb. De aceea este necesar acordul celor două părți pentru
predarea concomitentă a bunurilor ori renunțarea de către una dintre ele la invocarea excepției de neexecutare
și executarea propriei obligații pentru a antrena executarea obligației corelative.
Dacă prin aplicarea excepțiilor de la regula transferului imediat al dreptului se ajunge ca unul dintre
drepturi să fie transferat înaintea celuilalt, atunci imediat ce se execută obligația de a transfera dreptul ce
incumbă unuia dintre copermutanți trebuie mai întâi executată obligația celuilalt copermutant de a transfera
dreptul, urmând ca ulterior să se execute obligațiile de predare, potrivit regulilor menționate anterior.
În principiu, bunurile se predau acolo unde se aflau la data încheierii contractului, iar dacă unul dintre
copermutanți se obligă să transmită bunuri de gen, cu excepția genului limitat prin localizare, atunci acestea se
predau la domiciliul sau sediul pe care îl avea transmițătorul la data încheierii contractului. În consecință, spre
deosebire de contractul de vânzare, contractul de schimb nu se va executa ca regulă în același loc, ci în mai
multe locuri în funcție de plasamentul lucrurilor schimbate la data încheierii contractului și, dacă este cazul, de
sediul sau domiciliul copermutanților.
Întrucât regula suportării de către cumpărător a heltuielilor vânzării nu se poate aplica schimbului,
cheltuielile încheierii acestui ultim contract se suportă în mod egal de către fiecare dintre părți.
Atunci când, pe lângă bunul pe care îl transmite, unul dintre copermutanți își asumă ca accesoriu și obligația de
a plăti o sumă de bani, această sumă se numește sultă și are regimul prețului din materia vânzării. Aceasta
înseamnă că după transferul bunului pe care îl primește, debitorul sultei va trebui să o plătească pentru a
antrena scadența obligației de preda acest bun, a cărei executare antrenează, la rândul său, scadența obligației
de a preda bunul pe care, la rândul său, l-a transmis.

114
 CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE

-Secțiunea 1-
Noțiunea, caracterele juridice și condițiile de valabilitate ale contractului de locațiune

I. Noțiune
Locaţiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite
locatar (chiriaş), folosinţa temporară, totală sau parţială, a unui bun în schimbul unei sume de bani sau alte
prestaţii, numită chirie (art. 1.777 C.civ.).

II. Caractere juridice

a) Locaţiunea este un contract esenţialmente sinalagmatic (bilateral) întrucât dă naştere la obligaţii
reciproce şi interdependente. Locatorul se obligă să predea locatarului bunul dat în locaţiune, să-l menţină în
stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii şi să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a
bunului pe tot timpul locaţiunii, iar locatarul se obligă să ia în primire bunul dat în locaţiune, să plătească chiria,
să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă şi să îl restituie la încetarea contractului de locaţiune.
b) Locaţiunea este un contract cu titlu oneros, în care fiecare parte urmăreşte să îşi procure un avantaj
în schimbul obligaţiilor asumate. În opoziţie cu împrumutul de folosinţă (comodat), care este un contract
esenţialmente gratuit, locaţiunea este, dimpotrivă, prin definiţie (esenţialmente) cu titlu oneros. Dacă folosinţa
unui bun se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locaţiune, dar poate fi valabil ca un împrumut de
folosinţă, dacă lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) şi dacă sunt îndeplinite şi celelalte condiţii de
validitate.
c) Locaţiunea este, în principiu, un contract comutativ, deoarece la momentul încheierii sale existenţa
drepturilor şi obligaţiilor părţilor este certă, iar întinderea acestora este determinată sau determinabilă. Prin
excepţie, locaţiunea poate fi un contract aleatoriu atunci când, de exemplu, chiria reprezintă un procent din
beneficiul realizat de locatar prin folosirea bunului închiriat (hală de producţie, spaţiu comercial, autocamion
etc.)
d) Locaţiunea este un contract consensual, care se încheie prin acordul – fie şi tacit – al părţilor (solo
consensu), fără vreo formalitate . Astfel, potrivit art. 1.781 C.civ. contractul de locaţiune se consideră încheiat
îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi preţului .
e) Locaţiunea este un contract cu executare succesivă, în timp. Elementul „timp” este de esenţa
locaţiunii. Locatorul asigură folosinţa bunului până la încetarea locaţiunii, iar preţul este calculat după durata
folosinţei şi timpul se are în vedere chiar dacă preţul s-a fixat în mod global.
În ceea ce priveşte durata contractului, ea poate fi şi nedeterminată, dar nu poate fi perpetuă, veşnică.
Potrivit art. 1.783 C.civ., „Locaţiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 49 de ani. Dacă părţile
stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani”. În principiu, durata contractului se
stabileşte liber, prin consimţământul părţilor. În anume domenii (cum ar fi, contractele de închiriere privind
locuințele sau garajele din proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale) însă, legiuitorul
intervine prin prorogări legale, care presupun prelungirea duratei contractelor de locaţiune, de drept sau la
cererea locatarilor, după caz.

115
 În legătură cu durata contractului de locaţiune, art. 1.785 C.civ. prevede că dacă în contract părţile nu au
arătat durata locaţiunii, fără a-şi fi dorit să contracteze pe o durată nedeterminată, în lipsa uzanţelor, locaţiunea
se consideră încheiată:
i) pentru un an, în cazul locuinţelor nemobilate sau spaţiilor pentru exercitarea activităţii unui
profesionist;
ii) pe durata corespunzătoare unităţii de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori în
acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
iii) pe durata locaţiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziţia locatarului pentru folosinţa unui
imobil.
f) Spre deosebire de contractul de vânzare, locaţiunea nu transmite dreptul de proprietate, ci numai
dreptul de folosinţă temporară a bunului care formează obiectul contractului.
Astfel fiind, riscul pieirii fortuite a bunului este suportat de către locator. Art. 558 C.civ. dispune că
„Proprietarul suportă riscul pieirii bunului, dacă acesta n-a fost asumat de o altă persoană sau dacă prin lege nu
se dispune altfel”.

III. Condiții de validitate

1. Capacitatea părților
Capacitatea de exercițiu. Atât locatarul, cât şi locatorul trebuie să aibă capacitatea, respectiv, să
îndeplinească condiţiile cerute pentru a face acte de administrare, căci locaţiunea este, în principiu, un act de
administrare.
Art. 1.784 alin. (3) C.civ. prevede că „Dacă legea nu dispune altfel, locaţiunile încheiate de persoanele care,
potrivit legii, nu pot face decât acte de administrare nu vor depăşi 5 ani”. Aceasta înseamnă că în situaţia în care
contractul de locaţiune va avea o durată mai mare de 5 ani, el va reprezenta un act de dispoziţie atât pentru
locator, cât şi pentru locatar.
Dacă s-a încheiat un contract de locaţiune cu o durată mai mare de 5 ani de către o persoană cu capacitate
de exerciţiu restrânsă (care potrivit art. 41 alin. 3 C.civ. poate face singură acte de administrare care nu îl
prejudiciază, iar nu şi acte de dispoziţie, precum locaţiunea pe o durată mai mare de 5 ani) şi a lipsit încuviinţarea
părinţilor sau, după caz, a tutorelui, sancţiunea este anulabilitatea actului (art. 44 C.civ.). Totuşi, luând în
considerare prevederile art. 1.255 alin. (1) şi (2) C.civ. opinăm în sensul că la cererea persoanei incapabile
termenul se va reduce la 5 ani, în limitele unui act de administrare.
Incapacități speciale. Potrivit art. 1.784 alin. (1) şi (2) C.civ. „(1) Dispoziţiile privitoare la incapacităţile
prevăzute la art. 1.654 şi 1.655 sunt aplicabile, în mod corespunzător, şi locaţiunii. (2) De asemenea, sunt
aplicabile, prin analogie, şi dispoziţiile art. 1.653, inclusiv atunci când există litigiu cu privire la dreptul de
proprietate asupra bunului ce urmează a face obiectul locaţiunii”.
Aceasta înseamnă că sunt pe deplin valabile explicaţiile pe care le-am oferit în materia contractului de
vânzare.
Cu privire la alin. (2), legiuitorul a urmărit să interzică persoanelor implicate în înfăptuirea justiţiei şi
menţionate în art. 1.653 C.civ. să ia în locaţiunea bunuri cu privire la care există litigii, dreptul litigios putând fi
dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de folosinţă sau orice alt drept care i-ar permite unui locator
să încheie un contract de locaţiune cu una dintre persoanele enumerate la art. 1.653 C.civ.

116
 Cine poate fi locator? În cele mai multe situaţii locator este proprietarul exclusiv al bunului. Însă, dat
fiind faptul că locaţiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate să nu fie proprietarul bunului dat
în locaţiune. Există şi alte persoane care pot avea calitatea de locator.
Astfel:
Situaţia bunului aflat în coproprietate. Conform art. 641 alin. (1) C.civ., actele de administrare, precum
încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune, cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul
coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-părţi. În sistemul noului Cod civil regula unanimităţii este înlocuită
cu regula majorităţii, luându-se în considerare însumarea cotelor-părţi deţinute de diverşi coproprietari. Alin.
(4) al art. 641 C.civ. dispune că locaţiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani nu se pot încheia decât cu
acordul tuturor coproprietarilor .
Contractele de locaţiune încheiate cu nerespectarea regulilor prevăzute la art. 641 sunt inopozabile
coproprietarului care nu a consimţit, expres ori tacit, la încheierea actului (art. 642 C.civ.). Inopozabilitatea
presupune că actul juridic (contractul de locaţiune) încheiat cu nesocotirea prevederilor art. 641 C.civ. nu numai
că nu va naşte drepturi pentru coproprietarul (coproprietarii) care nu au consimţit, dar actul va putea fi ignorat
de către coproprietar şi ca fapt juridic stricto sensu (ca realitate juridică). Rezultă că:
i) dacă locaţiunea încheiată pe termen de cel mult 3 ani s-a încheiat doar cu acordul coproprietarilor
minoritari (ale căror cote-părţi însumate nu constituie majoritatea), contractul de locaţiune este inopozabil
coproprietarilor care nu au consimţit şi aceştia pot să ceară evacuarea locatarului pentru lipsă de titlu;
ii) dacă locaţiunea încheiată pe un termen mai mare de 3 ani s-a încheiat fără a exista acordul tuturor
coproprietarilor (coproprietarii-locatori având doar o cotă majoritară), coproprietarii minoritari care nu au
consimţit vor fi siliţi să respecte locaţiunea pentru un termen de 3 ani, după care vor putea cere evacuarea
pentru că locaţiunea mai mare de 3 ani nu le este opozabilă.
Adăugăm şi faptul că potrivit art. 681 C.civ. contractul de locaţiune încheiat, în condiţiile legii (aşadar, cu
respectarea prevederilor legale), de un coproprietar cu privire la bunul comun rămâne valabil şi este opozabil
celui căruia i-a fost atribuit bunul în urma partajului, indiferent dacă acesta a consimţit sau nu la încheierea
contractului (de exemplu, contractul de locaţiune s-a încheiat pe un termen de 2 ani de către coproprietarul
majoritar; în cazul în care la partaj bunul i se atribuie coproprietarului minoritar, acesta din urmă este ţinut să
respecte contractul de locaţiune care este valabil şi îi este opozabil).
Situaţia uzufructuarului. Art. 715 C.civ. prevede că uzufructuarul are dreptul de a închiria sau, după caz,
de a arenda bunul primit în uzufruct .
Potrivit art. 752 C.civ. dreptul de uz ori de abitaţie nu poate fi cedat, iar bunul ce face obiectul acestor
drepturi nu poate fi închiriat sau, după caz, arendat.
Situaţia locaţiunilor succesive. În situaţia unor locaţiuni succesive ale căror perioade se suprapun fie şi
parţial (adică fie nu a încetat prima locaţiune şi s-a încheiat un nou contract de locaţiune privind acelaşi bun
pentru o perioadă mai lungă - suprapunere parţială, fie nu a încetat prima locaţiune şi s-a încheiat un nou
contract de locaţiune pentru întreaga perioadă rămasă - suprapunere totală), conflictul dintre locatari se
rezolvă:
a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, în favoarea locatarului care şi-a notat dreptul în cartea
funciară, dispoziţiile art. 902 alin. (1) aplicându-se în mod corespunzător. În lumina art. 902 alin. (1) C.civ.,
dreptul de folosinţă al locatarului devine opozabil terţelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedeşte
că a fost cunoscut pe altă cale;
b) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, în favoarea locatarului care a îndeplinit cel
dintâi aceste formalităţi. Poate fi vorba de nave, aeronave, drepturi din domeniul proprietăţii intelectuale, cum

117
ar fi dreptul de a folosi o invenţie, o marcă, un desen sau model în temeiul unui contract de licenţă. De exemplu,
în cazul unei licenţe exclusive privind o marcă conflictul dintre licenţiaţi se rezolvă în favoarea aceluia care a
înscris mai întâi la O.S.I.M. contractul de licenţă încheiat cu titularul mărcii.
c) în cazul celorlalte bunuri, în favoarea locatarului care a intrat cel dintâi în folosinţa bunului, dispoziţiile art.
1.275 C.civ. aplicându-se în mod corespunzător. Aceasta înseamnă că dacă niciunul dintre locatari nu a intrat în
folosinţa bunului, va fi preferat cel care a sesizat cel dintâi instanţa de judecată, solicitând să i se predea bunul
care formează obiectul locaţiunii.
Situaţia locatarului. Întrucât contractul de locaţiune nu are, în principiu, un caracter intuitu personae,
este permisă sublocaţiunea, ceea ce presupune că locatarul din contractul iniţial are rolul de locator în contractul
subsecvent. Astfel, art. 1.805 C.civ. prevede că locatarul poate să încheie o sublocaţiune, totală sau parţială, cu
o altă persoană, dacă această facultate nu i-a fost interzisă în mod expres. Cu toate acestea, dacă bunul este
mobil, sublocaţiunea nu este permisă decât cu acordul scris al locatorului. Aşadar, şi locatarul poate fi locator
atunci când încheie un contract de sublocaţiune, în condiţiile legii .
Situaţia comodatarului. Potrivit art. 2.148 teza a II-a C.civ., comodatarul nu poate permite unui terţ să
folosească bunul decât cu aprobarea prealabilă a comodantului. Rezultă că numai în mod excepţional
comodatarul poate fi locator, regula fiind aceea că un comodatar nu poate transmite dreptul de folosinţă nici
cu titlu gratuit şi nici cu titlu oneros.
Alte menţiuni. Precizăm că proprietarul nu poate fi locatarul propriului său bun (neque pignus, neque
depositum, neque locatio rei suae consistere potest - „Proprietarul nu poate fi nici creditorul gajist, nici
depozitarul, nici locatarul propriului său bun”), cu excepţia cazului când nu are prerogativa folosinţei (de
exemplu, este nud proprietar).
În practică, s-a decis că procurarea folosinţei nu este condiţionată de calitatea de titular al dreptului de
proprietate asupra bunului; potrivit dispoziţiilor legale pentru încheierea validă a unui contract cu acest obiect
nu aparenţa sau natura dreptului este esenţială, ci o situaţie de fapt constând în predarea bunului, menţinerea
acestuia în stare de întrebuinţare potrivit destinaţiei şi asigurarea neîmpiedicării folosinţei bunului pe toată
durata contractului .

2. Obiectul contractului de locațiune

Bunurile care pot face obiectul locaţiunii. Toate bunurile, atât mobile cât şi imobile, pot face obiectul
locaţiunii, dacă dintr-o prevedere legală sau din natura lor nu rezultă contrariul. Aşadar, bunul închiriat – total
sau parţial – poate fi un bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal (de exemplu, dreptul de proprietate
intelectuală), dar în toate cazurile cu condiţia să nu se distrugă sau să nu se consume prin folosinţă conform
destinaţiei după natura obiectului sau conform destinaţiei stabilită prin acordul părţilor.
Acest lucru înseamnă că obiectul locaţiunii îl formează bunuri nefungibile (individual determinate) după
natura lor sau după voinţa părţilor. Un bun viitor poate forma obiectul contractului, cu excepţia bunurilor dintr-
o moştenire nedeschisă (art. 956 C.civ.). În caz de nerealizare a bunului viitor se va angaja răspunderea
locatorului potrivit regulilor generale.
Bunurile din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale pot fi închiriate numai
în condiţiile legii speciale (art. 136 alin.4 din Constitie şi art.332-348 din Codul administrativ). Tot astfel, bunurile
coproprietate forţată nu pot fi închiriate decât odată cu bunul principal de existenţa căruia depinde şi
coproprietatea forţată. Nici nuda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locaţiune, titularul ei
neputând asigura locatarului folosinţa bunului care formează obiectul dreptului său.

118
 Evident, locaţiunea nu poate avea ca obiect o persoană. Dacă se închiriază un bun cu personalul de
deservire (de exemplu, un autovehicul cu şofer), contractul este mixt: locaţiune în privinţa bunului şi antrepriză
(prestare de servicii) în privinţa personalului de deservire.
În sfârşit, bunurile cu regim special pot fi închiriate numai în condiţiile legii speciale (de exemplu, armele
numai în condiţiile Legii nr. 295/2004 privind regimul armelor şi al muniţiilor şi ale HG nr.11/2018 pentru
aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 295/2004).
Preţul locațiunii. Prețul pe care locatarul îl plăteşte în schimbul folosinţei bunului se numeşte chirie.
Chiria se fixează în raport cu durata contractului, fie global, fie pe unităţi de timp (ziua, luna, anul etc.) şi se
plăteşte la termenele stipulate, de regulă în mod succesiv.
Chiria trebuie să fie determinată în momentul încheierii contractului. Dar ea poate fi determinabilă, de
exemplu, lăsată la aprecierea unui terţ (ales de către părţi sau de către persoana desemnată de părţi) sau să
reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar (adică să aibă un cuantum variabil, aşa cum se întâmplă
de multe ori în cazul încheierii unui contract de licenţă de brevet de invenție sau de marcă). Potrivit art. 1.780
alin. (2) C. civ., „Dispozițiile privitoare la stabilirea prețului vânzării sunt aplicabile, în mod corespunzător, şi
chiriei”
Chiria trebuie să fie sinceră şi serioasă. În cazul în care chiria a fost prevăzută fictiv sau bunul a fost
închiriat în schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locaţiune, ci un comodat, în măsura în care
condiţiile de validitate a acestui contract sunt îndeplinite şi lucrul a fost predat (comodatul fiind un contract
real). Preţul se fixează, de regulă, în bani. Dar – spre deosebire de vânzare – contractul rămâne locaţiune chiar
şi în cazul în care chiria s-a fixat în orice alte bunuri sau sub forma unei alte prestaţii (de exemplu, cotă-parte din
fructe sau prestări de servicii).

-Secțiunea 2-
Efectele contractului de locațiune

A. OBLIGAȚIILE LOCATORULUI

Toate obligaţiile locatorului decurg din principiul că el trebuie să asigure locatarului folosinţa bunului în
tot timpul locaţiunii (obligaţie de a face). Pentru a asigura folosinţa bunului, locatorul este obligat să predea şi
să menţină bunul în stare corespunzătoare de folosinţă şi să-l garanteze pe locatar de tulburările provenite din
propria faptă a locatorului, de la terţi şi din viciile bunului.
Dacă locatorul nu se obligă să asigure (ci numai tolerează) folosinţa bunului de către altul (cu dreptul de
a o întrerupe în orice moment), nu ne aflăm în prezența unui contract de locaţiune (nici a unui contract de
comodat), ci există o relaţie extrajuridică numită în dreptul francez convention d’occupation précaire, care poate
fi întreruptă oricând, fără angajarea răspunderii (cu rezerva răspunderii delictuale pentru abuz de drept).

I. Obligația de asigura locatarului folosința bunului dat în locațiune

După cum rezultă din definiția contractului de locațiune, obligația caracteristică acestui contract este
obligația locatorului de a-i asigura locatarului folosința lucrului dat în în locațiune.
Din punctul de vedere al obiectului, această obligație este o obligație de a face, întrucât locatorul trebuie
să ia toate măsurile necesare pentru ca locatarul să poată folosi bunul potrivit destinației sale. Numai cu caracter
119
accesoriu, locatorul are și o obligație a de a nu face, și anume, este obligat să nu facă nimic de natură a-l
împiedica pe locatar în folosința bunului dat în locațiune.
Întrucât corespunde unei obligații a locatorului și se poate realiza numai prin executarea acestei obligații,
dreptul locatarului este un drept de creanță, iar nu un drept real. Sub acest aspect, dreptul de folosință al
locatarului se deosebește de dreptul real de uzufruct, corespunzător dreptului de proprietate privată, precum
și de dreptul real de folosință, corespunzător dreptului de proprietate publică. De aceea, din punct de vedere
tehnic, dreptul locatarului nu se realizează imediat, prin exercitarea prerogativelor sale direct asupra bunului, ci
mediat, prin intermediul conduitei locatorului de a pune bunul la dispoziția locatarului și de a lua toate măsurile
necesare pentru ca bunul să poată fi folosit de către acesta din urmă.
În consecință, toate obligațiile locatorului sunt menite să realizeze obiectul de a asigura locatarului
folosința bunului dat în locațiune. Aceste obligații sunt: obligația de a preda bunul, obligația de a menține bunul
în stare de folosință (obligația de a efectua reparații), obligația de a se asigura că această folosință va fi utilă și
pașnică.

II. Obligația de a preda bunul

Reglementare. Locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale și în starea
corespunzătoare pentru utilizarea acestuia (art. 1.787 C.civ.). Întrucât, potrivit noului Cod Civil, chiria se plătește
de regulă în avans, predarea bunului devine exigibilă după plata primei tranșe a chiriei.
Locul predării. În ceea ce privește locul executării obligației de predare, în lipsa unei dispoziții derogatorii
în materia contractului de locațiune, el este, potrivit art. 1494 alin. (1) lit. b, locul în care se afla bunul la data
încheierii contractului.
Cheltuielile predării. Cheltuielile predării sunt în sarcina locatorului locatorului, potrivit art. 1.498 C.civ.,
care prevede că „cheltuielile plăţii sunt în sarcina debitorului, în lipsă de stipulaţie contrară”.
Aprecierea executării conforme a obligației de predare. Dat fiind caracterul instrumental al obligației
de predare în raport cu aceea de a-i asigura locatarului folosința bunului, executarea ei conformă nu se apreciază
după standardul de drept comun al predării bunurilor individual determinate (adică potrivit art. 1482 C.civ. care
prevede faptul că bunul trebuie predat în starea în care acesta se afla la momentul nașterii obligației). Astfel,
dacă în cazul contractului de vânzare, spre exemplu, bunul trebuie predat în starea în care se afla la data
încheierii contractului, în cazul contractului de locațiune, bunul trebuie predat în starea corespunzătoare
întrebuințării sale conform destinației sale.
Acest standard al conformității pare relativ larg deoarece întrebuințarea bunului este posibilă la
standarde diferite, cu randamente diferite, cu eforturi diferite și în condiții mai mult sau mai puțin confortabile.
De aceea, pentru stabilirea standardului predării, apreciez că regula citată trebuie completată cu dreptul comun
și cu principiile generale ale forței obligatorii a convențiilor, fie că ele se formează expres, fie că se formează
tacit. Astfel, bunul trebuie să aibă la predare toate trăsăturile convenite expres sau tacit de către părți.
În lipsa unei stipulații, dispoziții sau împrejurări din care să rezulte contrariul, dacă la data încheierii
contractului bunul prezente anumite trăsături care permiteau o întrebuințare superioară standardului mediu,
se poate prezuma că părțile au convenit asupra acelor trăsături astfel încât ele trebuie conservate până la
predare și pe tot parcursul executării contractului. În schimb, dacă anumite trăsături ale bunului se aflau într-o
stare inferioară celei unei întrebuințări medii a bunului, părțile pot fi presupuse a fi convenit asupra unei
asemenea utilizări dacă din împrejurările încheierii contractului nu rezultă contrariul (spre exemplu, dacă la
momentul încheierii contractului bunul este deja foarte deteriorat din cauza vechimii, locatorul nu poate fi
prezumat a se fi obligat să facă investiții excesive în raport cu valoarea chiriei pentru a-l aduce în starea unui
bun nou. În acest caz, împrejurările încheierii contractului vor înclina mai mult către prezumția că locatarul a
acceptat să folosească bunul în limitele presupuse de starea de deteriorare pe care acesta o prezenta la data

120
încheierii contractului). În alte situații, locatorul poate fi presupus a se fi obligat să efectueze toate lucrările
necesare pentru ca, până la predare, bunul să fie adus în stare de folosință cel puțin medie.
Remedii ale locatarului. În caz de nerespectare a acestei obligaţii, locatarul se poate adresa instanţei de
judecată, solicitând predarea silită, rezilierea contractului pentru neexecutare cu daune-interese, conform art.
1.817 C.civ., sau poate invoca excepția de neexecutare a contractului, conform art. 1.556 C.civ..

III. Obligația de a menține bunul în stare de folosință

Efectuarea reparațiilor. Locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru
a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii, conform destinaţiei
stabilite prin contract (art. 1788 alin. (1) C.civ) sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări,
cum ar fi natura bunului, destinaţia sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte. Astfel, locatorul
trebuie să efectueze reparaţiile importante, să repare degradările provenind din uzul normal al bunului sau
cauzate fortuit, inclusiv viciile de construcţie, precum și părţile comune ale imobilului folosite de mai mulţi
locatari.
Reparațiile semnalate de către locatar. Întrucât locatarul foloseşte bunul, de regulă acesta este cel care
constată existenţa unor deficienţe care implică efectuarea de reparaţii. De aceea, art. 1.801 C.civ. prevede că
locatarul este obligat, sub sancţiunea plăţii de daune-interese şi a suportării oricăror altor cheltuieli, să îi notifice
de îndată locatorului necesitatea efectuării reparaţiilor care sunt în sarcina acestuia din urmă.
După primirea notificării, locatorul are obligaţia ca de îndată să ia măsurile necesare pentru efectuarea
reparaţiilor. Dacă locatorul, deşi încunoştinţat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparaţiile pot fi
făcute de locatar. În acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi
socotite de la data efectuării cheltuielilor (art. 1788 alin. (3) C.civ.). În caz de urgenţă, locatarul îl poate înştiinţa
pe locator şi după începerea reparaţiilor, dobânzile la sumele avansate neputând curge decât de la data
înștiințării (art. 1788 alin. 4 C.civ.)..
De menţionat este faptul că sunt în sarcina locatarului reparaţiile locative (de întreţinere curentă) a căror
necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a bunului, dacă părţile nu au prevăzut că şi acestea sunt în sarcina
locatorului (art. 1.788 alin. 2 şi art. 1.802 C.civ.).
Obligația locatorului de a repara bunul. De la data comunicării defecțiunii devine scadentă obligația
locatorului de a înlătura viciul reparând bunul. Întârzierea în reparație se stabilește de la momentul la care
locatarul i-a comunicat locatorului apariția viciului.
Această obligație de reparație are tot natura unei obligații pozitive de a face. Însă, de această dată, nu
are caracter succesiv, fiind o obligație pozitivă de a face uno ictu, dar e instrumentală pentru obligația succesivă
de a asigura folosința bunului. Ca în cazul oricărie obligație de a face, în cazul neexecutării la timp și voluntare
de către debitor, creditorul poate obține o executare în natură substitutivă.
Reparațiile care nu pot fi amânate. Atunci când, în timpul locaţiunii, bunul are nevoie de reparaţii care
nu pot fi amânate până la sfârşitul locaţiunii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus,
locatarul va suporta restrângerea necesară a locaţiunii cauzată de aceste reparaţii. Cu alte cuvinte, locatarul nu
se va putea plânge că nu îi este garantată liniştita folosire a bunului și nu va putea aplica nicio sancțiune pentru
restrângerea folosinței bunului. Mai mult decât atât, art. 1.047 C. proc.civ. prevede că prin ordonanţă
preşedinţială, dată cu citarea părţilor, locatarul poate fi obligat la restrângerea folosinţei spaţiului închiriat, dacă
această măsură se justifică pentru efectuarea reparaţiilor ori lucrărilor prevăzute de lege în sarcina locatorului.
Dacă totuşi reparaţiile durează mai mult de 10 zile, preţul locaţiunii va fi scăzut proporţional cu timpul şi
cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit (art. 1.803 alin. 2 C.civ.).
Iposibilitatea totală de folosire a bunului. În cazul în care reparaţiile sunt de aşa natură încât, în timpul
executării lor, bunul devine impropriu pentru întrebuinţarea convenită, locatarul (nu şi locatorul) poate rezilia
contractul. Totuși, în opinia domnului Dincă, regimul rezilierii rămâne supus dreptului comun, astfel încât dacă

121
imposibilitatea totală de folosire a bunului din cauza reparațiilor este de foarte scurtă durată în raport cu durata
locațiunii și cu destinația bunului, s-ar putea demonstra că neexecutarea de către locator a obligației sale de a
asigura folosința bunului nu este suficient de însemnată pentru a justifica rezilierea.
Precizăm că art. 1.047 C. proc. civ. permite locatorului ca, prin ordonanţă preşedinţială, dată cu citarea
părţilor, să ceară chiar evacuarea locatarului din imobilul închiriat în vederea efectuării reparaţiilor ori a
lucrărilor prevăzute de lege în sarcina locatorului. Chiar dacă în acest caz locatarul este evacuat temporar, el
poate alege să nu rezilieze contractul, ci să-l menţină, chiria fiind redusă în mod corespunzător.
Obligaţia efectuării reparaţiilor nu înseamnă că locatorul trebuie să refacă bunul care a fost distrus în
totalitate sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite, în acest caz contractul de locaţiune încetând
de drept pentru imposibilitatea folosirii bunului, conform art. 1.818 C.civ. .

IV. Obligația de îl garanta pe locatar împotriva viciilor bunului

Întinderea garanției. Locatorul este obligat să îl garanteze pe locatar contra tuturor viciilor lucrului care
împiedică sau micșorează folosința lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului și fără a ține seama
dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locațiunii (Art. 1790 alin. (1) C.civ.). Spre deosebire de vânzător,
care răspunde numai pentru viciile existente la predare, locatorul răspunde pentru orice vicii apărute în cursul
executării contractului de locațiune.
Astfel, locatarul este garantat contra viciilor (defectele, stricăciunile) bunului care îi împiedică sau
micşorează întrebuinţarea, de exemplu, existenţa de insecte, starea necorespunzătoare a coşurilor, instalaţie
electrică defectă, infiltraţii de apă sau alte defecte de construcţie.
Locatorul răspunde chiar dacă a fost de bună-credinţă la încheierea contractului (nu a cunoscut nici
măcar el însuşi viciile la încheierea contractului) şi indiferent dacă viciile existau în momentul încheierii
contractului sau provin din cauze ulterioare, deoarece obligaţia locatorului de a asigura folosinţa bunului este
succesivă, spre deosebire de obligaţia de garanţie a vânzătorului care răspunde numai de viciile existente în
momentul predării bunului.
Viciile aparente. Art. 1790 alin. (2) C.civ prevede că locatorul nu răspunde pentru viciile care erau
aparente la data încheierii contractului şi pe care locatarul nu le-a reclamat în condiţiile art. 1.690 alin. (3).
Conform acestui text de lege, locatarul are obligaţia ca imediat după preluare să verifice starea bunului
potrivit uzanţelor. Dacă în urma verificării se constată existenţa unor vicii aparente (adică acele defecte care pot
fi observate printr-o verificare atentă, dar normală a bunului), locatarul trebuie să îl informeze pe locator despre
acestea fără întârziere. În lipsa informării, se consideră că locatorul şi-a executat obligaţia de predare conform
clauzelor contractuale sau uzanţelor.
Astfel, locatorul nu răspunde pentru acele vicii care erau aparente la data încheierii contractului de
locațiune și pe care locatarul nu le-a contestat cu ocazia preluării bunului. Important de menționat este faptul
că simpla existență a unor vicii aparente la data încheierii contractului de locațiune nu prezumă acceptarea
acestor vicii aparente de către locatar întrucât acesta este îndreptățit să se aștepte că locatorul le va înlătura
până la predare astfel încât bunul să fie predat în starea corespunzătoare utilizării lui. Însă, cu ocazia preluării
bunului, locatarul trebuie să-l verifice, întocmai ca și cumpărătorul, cu atenție și diligență, dar fără a fi necesar
să apeleze la asistență de specialitate. Viciile aparente constate cu ocazia verificării trebuie reclamate locatorului
într-un termen rezonabil în raport cu natura bunului, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a sancționa în orice
mod aceste vicii.
Locatorul nu este însă exonerat de răspunderea pentru prejudiciile aduse vieții, sănătății sau integrității
corporale a locatarului, chiar dacă viciile care le-au cauzat erau aparente la data încheierii contractului și nu au
fost reclamate la predare (art. 1790 alin. (2) teza 2 C.civ.). Din punct de vedere teleologic, legiuitorul a avut în
vedere situaţiile în care un locatar, aflat într-o situaţie dificilă din punct de vedere material, este dispus să ia în
locaţiune un bun ce are deficienţe grave, vizibile. În astfel de situaţii, deşi chiria este stabilită în funcţie de starea

122
bunului şi locatarul a încheiat contractul în cunoştinţă de cauză, locatorul nu va fi exonerat de răspundere. Din
punct de vedere tehnic, această dispoziție se explică prin aceea că nesancționarea viciilor aparente nereclamate
se întemeiază pe prezumția că acele vicii au fost acceptate de către locatar. Or, acceptarea unor prejudicii
corporale înainte de producerea lor ar fi nulă absolut pentru obiect ilicit și, în consecință, ar fi lipsită de efecte
juridice.
Viciile care nu erau aparente la încheierea contractului, dar care au defenit astfel până la predare nu
intră în sfera decăderii prevăzute de art. 1790 alin. (2) teza 1 C.civ. Pe de-o parte, această concluzie reiese literal
din textul menționat, iar pe de altă parte, această concluzie este confirmată de art. 1821 alin (2) C.civ., potrivit
căruia „până la proba contrară, locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare de
întrebuințare, potrivit destinației stabilite”. Textul nu este restrictiv în legătură cu mijloacele prin care se poate
face proba contrară, ceea ce, având în vedere că obiectul acestei probe este o stare de fapt, permite ca această
dovadă să se facă prin orice mijloc, iar nu numai prin proba comunicării către locator a viciilor aparente ale
bunului. Sancționarea viciilor care erau aparente la predare, dar nu au fost reclamate de către locatar cu ocazia
preluării se explică prin natura continuă a obligației locatorului de a-i asigura locatarului folosința bunului dat în
locațiune. Astfel, viciile aparente ale bunului nu reprezintă doar o neexecutare a obligației de predare, ci, atâta
vreme cât nu sunt remediate, și o încălcare continuă a obligației de a asigura folosința bunului. În consecință, în
fiecare moment în care viciul aparent există se naște un drept la acțiune al locatarului privind sancționarea lui,
drept care nu este afectat de vreun termen privind comunicarea lui către locator.
În cazul în care viciul aparent reclamă reparații, lipsa comunicării lui nu se sancționează cu decăderea
locatarului din drept de a-l sancționa, ci cu obligarea sa la plata de daune-ineterese pentru prejudiciul cauzat
locatorului prin întârzierea acestei comunicări, după cum prevede expres art. 1801 C.civ.
Efecte. Dacă locatorul nu înlătură viciul în cel mai scurt timp posibil după data la care i-a fost notificat de
către locatar, acesta din urmă are dreptul la o reducere a chiriei, proporțională cu întinderea și durata reducerii
întrebuințării bunului pe care viciul o cauzează (art. 1791 alin. (1) teza I C.civ.).
În cazul în care viciile sunt atât de grave încât, dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul în
locaţiune, el poate rezilia contractul, în condițiile legii (art. 1.791 alin. 1 teza a II-a C.civ.). Aşadar, rezilierea nu
poate interveni pentru orice vicii, ci doar în cazul în care acestea au o anumită gravitate.
Atunci când viciile aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat şi la daune-interese, în
afară de cazul când dovedeşte că nu le-a cunoscut şi că, potrivit împrejurărilor, nu era dator să le cunoască (art.
1.791 alin. 2 C.civ.). Fiind vorba despre răspunderea civilă contractuală, despăgubrile se stabilesc în bani, apare,
deci, o obligație având ca obiect sume de bani care sunt fungibile cu sumele de bani prin care se manifestă
obligația de a plăti chiria. Prin compensarea lor se ajunge la o reducere a chiriei, ca urmare a împiedicării
folosinței cauzată prin reparațiile la care a trebuit procedat în urma ivirii viciului pentru care locatorul era ținut
să răspundă.
Este important de menţionat faptul că locatorul este cel obligat să facă dovada că nu a cunoscut viciile
şi că, potrivit împrejurărilor, nu era dator să le cunoască (prezumții simple pot fi extrase spre exemplu din
caracterul ascuns al viciului la data contractării și a preluării corelat cu lipsa unei notificări ulterioare a acestui
viciu din partea locatarului). Dacă locatorul a fost informat de către locatar sau de către un terţ (de exemplu,
vecin) cu privire la existenţa viciilor, locatorul poate fi obligat la plata de daune-interese. În plus, textul nu
distinge în privința datei la care locatorul trebuia să nu fi cunoscut viciile. De aceea, apreciez că nu se are în
vedere numai momentul încheierii contractului, ci și perioada executării sale, perioadă în cursul căreia viciul
cunoscut locatorului putea fi înlăturat de acesta înainte de a-i cauza locatarului vreun prejudiciu.
Nu trebuie să se confunde răspunderea pentru vicii (care incumbă şi locatorului care nu a cunoscut viciile
şi poate determina scăderea proporţională a chiriei sau rezilierea locaţiunii), cu acordarea daunelor-interese (la
care poate fi obligat doar locatorul care nu reuşeşte să dovedească faptul că nu a cunoscut viciile şi că, potrivit
împrejurărilor, nu era dator să le cunoască).

123
 Dacă viciile se produc fortuit (ca urmare a cazului fortuit sau forţei majore intervenite în timpul
locaţiunii), locatarul poate cere o reducere proporţională a chiriei sau rezilierea contractului, dar fără daune-
interese (art. 1.818 C.civ.).
Corelația dintre regimul reparațiilor și regimul viciilor. Dispozițiile privind regimul reparațiilor trebuie
corelate cu cele privind regimul viciilor.
În principiu, manifestarea unui viciu (art. 1790 C.civ.) aplică art. 1789, care prevede că locatorul este
obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant folosința liniștită și utilă a
bunului. Această manifestare a viciului antrenează o obligație de înlăturare a viciului a cărei executare în natură
presupune repararea bunului (art. 1788 C.civ.) și a cărei neexecutare poate antrena reducerea chiriei/rezilierea
contractului sau daune-interese, dacă este cazul (art. 1791 C.civ.).
Garanția pentru lipsa calităților convenite. Potrivit art. 1792, dispozițiile privind garanția contra viciilor
ascunse se aplică și în cazul lipsei calităților convenite de către părți. Trimiterea la vicii ascunse are caracter
singular în materie de locațiune având în vedere că, după cum am văzut, locatorul garantează ca regulă și
împotriva viciilor aparente.
Lipsa aparentă a calităților convenite la momentul predării va fi supusă dreptului comun al răspunderii
contractuale, pe când cea ascunsă la predare, dar manifestată ulterior este supusă regulilor de la garanția contra
viciilor.
Cum, prin ipoteză, această calitate nu ține de întrebuințarea bunului potrivit destinației, reducerea
chiriei sau caracterul însemnat al neexecutării vor fi dificil de evaluat. În orice caz, în măsura în care contractul
este calificat ca locațiune, asigurarea întrebuințării bunului de către locatar este, prin ipoteză, principalul său
interes contractual. Calitățile bunului nelegate de această întrebuințare au de aceea, prin ipoteză, caracter
secundar, ceea ce ar trebui să se repercuteze și asupra întinderii sancțiunilor aplicabile pentru lipsa lor.

V. Obligația de a îl garanta pe locatar împotriva evicțiunii

În ceea ce privește obligația locatorului de garanta împotriva evicțiunii, la fel ca și în cazul vânzării, putem
distinge între garanția contra evicțiunii provenind din fapta proprie și aceea a evicțiunii provenind din fapta unui
terț. Dacă tulburarea folosinţei provine de la un terţ, legea distinge între tulburările de fapt şi tulburările de
drept.
Evicțiunea provenind din propria faptă a locatorului. Locatorul este obligat să se abţină de la orice fapt
personal, care ar avea drept consecinţă tulburarea locatarului în folosinţa bunului, tulburare de fapt sau de
drept. Este de esența obligațiilor ca debitorul să nu facă nimic de natură să-l împiedice pe creditor să beneficieze
de realizarea dreptului său. În aplicarea acestui principiu general, locatorul este ținut să nu facă nimic de natură
să împiedice, limiteze sau stânjenească folosința de către locatar a bunului dat în locațiune potrivit destinației
convenite.
Există două excepții de la această regulă.
Prima dintre ele o reprezintă reparațiile urgente aduse bunului de către locator și care stânjenesc
folosința bunului de către locatar. Dat fiind faptul că locatorul trebuie să menţină bunul în stare corespunzătoare
de folosinţă pe toată durata locaţiunii, el nu va răspunde pentru stânjenirea folosinţei locatarului, adusă prin
efectuarea reparaţiilor, chiar dacă acesta din urmă va fi lipsit în parte de folosinţa bunului. Astfel cum am arătat
în cele ce precedă, legea îl obligă pe locatar să suporte tulburarea ce-i provoacă reparaţiile făcute de locator.
A doua excepție este reprezentată de art. 1.804 C.civ. care prevede că locatarul este obligat să permită
examinarea bunului de către locator la intervale de timp rezonabile în raport cu natura şi destinaţia bunului,
precum şi de către cei care doresc să îl cumpere sau care, la încetarea contractului, doresc să îl ia în locaţiune,
fără însă ca prin aceasta să i se cauzeze o stânjenire nejustificată a folosinţei bunului. În mod firesc, vizitele
trebuie anunţate, trebuie făcute la ore rezonabile, fără o frecvenţă exagerată şi în astfel de condiţii încât să nu

124
cauzeze o tulburare nejustificată locatarului (de exemplu, durata vizitelor nu trebuie să fie exagerată şi să nu
afecteze activitatea locatarului).
Tulburările de fapt provenind din fapta unui terț. Cât privește evicțiunea provenind din tulburarea
cauzată de un terț în folosința bunului de către locatar, trebuie observat, în primul rând, că garanția locatorului
nu acoperă simplele tulburări de fapt (art. 1793 C.civ.).
Prin excepție, locatorul răspunde pentru tulburările de fapt începute înaintea predării bunului și care îl
împiedică pe locatar să preia respectivul bun, în aceleași condiții ca pentru tulburarea de drept (adică, în
condițiile art. 1794 alin. (2) C.civ.). De exemplu, anterior bunul fusese folosit de un comodatar sau de un simplu
tolerat, iar acesta refuză să îl restituie, deşi nu are niciun drept să refuze. Locatorul, informat de către locatar cu
privire la imposibilitatea preluării bunului, trebuie să înlăture de îndată această tulburare. În caz contrar,
locatarul poate cere o scădere proporţională a chiriei, iar dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi
cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, acesta din urmă poate rezilia contractul în condiţiile legii.
În afara acestei excepţii, locatorul nu răspunde pentru tulburările de fapt. Locatarul singur, în numele
său personal, se poate apăra contra tulburărilor de fapt, şi anume, prin acţiunea în răspundere civilă delictuală
(de exemplu, terţul pătrunde în hala închiriată şi afectează normala desfăşurare a activităţii locatarului) sau prin
acţiunile posesorii . În acest sens, art. 949 alin. (2) C.civ. permite folosirea acţiunilor posesorii nu numai de către
posesori, care exercită deţinerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi habendi - „cu intenţia de a avea
pentru sine”), dar şi de către detentorul precar, cum este şi locatarul („Exerciţiul acţiunilor posesorii este
recunoscut şi detentorului precar”). Locatarul poate folosi acţiunile posesorii (deşi nu este posesor, ci detentor
precar) pentru apărarea dreptului său de folosinţă împotriva terţilor , cu condiţia ca terţul tulburător:
– să nu fie locatorul, adică persoana „faţă de care există obligaţia de restituire a bunului” (art. 950 alin.
2 C.civ.) şi în raport cu care locatarul poate acţiona sau se poate apăra în temeiul contractului de locaţiune;
– să nu invoce vreun drept asupra bunului închiriat (art. 1794 C.civ.), cum ar fi dreptul de proprietate în
cazul în care locatorul a încheiat contractul în baza unui alt drept (de pildă, uzufruct) sau pretins drept asupra
bunului.
În practica instanţei supreme s-a decis că dreptul la acţiune pentru evacuarea terţului care nu invocă
vreun drept locativ, ci are calitatea de simplu tolerat, în privinţa căruia se face dovada că are un comportament
ce face imposibilă locuirea în comun, este conferit ca opţiune a locatarului prin textul de lege care permite
locatarului să înlăture tulburările de fapt.
Uneori este posibil ca tulburarea de fapt din partea terţului să se combine cu faptul personal al
locatorului însuşi. De exemplu, locatorul a închiriat o cameră pentru a fi locuită, iar restul imobilului l-a închiriat
unui meseriaş care îl tulbură pe locatar. În acest caz, locatorul răspunde în virtutea obligaţiei sale de a se abţine
de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea locatarului în folosinţa bunului .
Tulburările de drept provenind din fapta unui terț. În toate cazurile în care terții tind să împiedice sau
să limiteze exercitarea de către locatar a dreptului de a folosi bunul, întemeindu-se, la rândul lor, pe un drept
sau pe o limită a dreptului locatarului, el are obligaţia să îi comunice locatorului tulburarea pricinuită de către
terţ.
Dacă locatarul nu îl înştiinţează pe locator, el va fi ţinut să îl despăgubească pe locator de toate
prejudiciile suferite de acesta ca urmare a necomunicării tulburării, în afara cazului în care locatarul dovedeşte
că locatorul nu ar fi avut câştig de cauză sau că, având cunoştinţă de tulburare, nu a acţionat (art. 1.795 alin. (2)
C.civ.). De exemplu, locatarului i se prezintă un titlu de proprietate (contract de vânzare) de către un terţ şi, fără
a-l înştiinţa pe locator, locatarul îi predă bunul terţului. Dacă ulterior locatorul, care face dovada că a dobândit
dreptul de proprietate asupra bunului prin uzucapiune, va avea câştig de cauză în cadrul litigiului cu terţul,
locatarul va fi ţinut să îl despăgubească pe locator de toate prejudiciile suferite de acesta din urmă (bunăoară,
chiria neîncasată după abandonarea bunului de către locatar).
Indiferent de gravitatea tulburării, dacă locatarul i-a comunicat-o locatorului, fără ca acesta să o înlăture
de îndată, locatarul poate cere o reducere a chiriei proporțională cu durata împiedicării folosinței. Dacă
125
tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul
în condiţiile legii (art. 1794 alin. (2) C.civ.).
Dacă locatarul este evins în urma admiterii pretențiilor terțului și este lipsit în tot sau în parte de folosința
bunului, locatorul trebuie să îl despăgubească pe aceasta pentru toate prejudiciile suferite ca urmare a acestei
evicțiuni (art. 1794 alin. (1) teza a II-a C.civ.), prin derogare de la dreptul comun al răspunderii contractuale care
limitează reparația la prejudiciile directe și previzibile. Prin excepţie, locatarul care, la încheierea contractului,
cunoştea cauza de evicţiune nu are dreptul la daune-interese (art. 1.794 alin. (3) C.civ.). Prevederea legală este
firească întrucât locatarul a încheiat contractul în deplină cunoștință de cauză, asumându-și riscul producerii
evicțiunii.
Tulburarea de drept se poate manifesta fie printr-o notificare însoţită de înscrisurile care probează
dreptul terţului, fie printr-o acţiune în justiţie intentată de către terţ împotriva locatarului.
Dacă tulburarea din partea terțului s-a manifestat pe calea unei acțiuni în justiție împotriva locatarului,
locatarul are posibilitatea de a-l introduce în proces pe locator (art. 1795 alin. (1) C.civ.), el are dreptul să ceară
introducerea în proces a locatorului, în condiţiile Codului de procedură civilă. Astfel:
a) Locatarul îl poate chema în garanţie pe locator, în condiţiile art. 72-74 C. proc.civ. (art. 72 alin. 1 C.
proc.civ. prevede că „Partea interesată poate să cheme în garanţie o terţă persoană, împotriva căreia ar putea
să se îndrepte cu o cerere separată în garanţie sau în despăgubiri.”).
b) Când tulburarea de drept se produce împotriva locatarului, acesta poate să şi iasă din proces, arătând
cine este locatorul împotriva căruia pretenţia terţului trebuie să fie îndreptată - instituţia procedurală intitulată
„Arătarea titularului dreptului”, reglementată de art. 75-77 C. proc.civ. Astfel, art. 75 C. proc.civ. prevede că
pârâtul care deţine un bun pentru altul sau care exercită în numele altuia un drept asupra unui lucru va putea
arăta pe acela în numele căruia deţine lucrul sau exercită dreptul, dacă a fost chemat în judecată de o persoană
care pretinde un drept real asupra lucrului. Cazul clasic este acela în care terţul intentează o acţiune în
revendicare împotriva locatarului.
Locatarul va fi ţinut să îl despăgubească pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a
necomunicării tulburării, tulburare ce îmbracă în acest caz forma cererii de chemare în judecată introdusă de
terţ împotriva locatarului. Locatarul nu va fi însă ţinut la despăgubiri dacă dovedeşte că locatorul nu ar fi avut
câştig de cauză sau că, având cunoştinţă de tulburare, nu a acţionat (art. 1795 alin. (2) C.civ.).
Dacă locatorul nu este introdus în proces și locatarul este evins în urma respectivului proces, locatorul
ar putea să se exonereze de obligația de despăgubire provenind din această evicțiune dacă dovedește că ar fi
avut mijloacele necesare ca, odata întrodus în proces, să respingă pretențiile terțului. Deși, spre deosebire de
vânzare, excepția „procesului rău condus” nu este expres prevăzută în materie de locațiune, domnul Dincă
apreciazp că ea ar putea fi aplicabilă în lumina principiilor generale ale răspunderii contractuale, care impun
creditorului să facă tot ceea ce depinde de el pentru diminuarea prejudiciului pe care l-ar putea suferi ca urmare
a neexecutării obligației (art. 1534 C.civ.). În cazul analizat, această regulă i-ar impune locatarului să îl cheme în
proces pe locator pentru ca acesta să aibă cadrul procesual necesar respingerii pretențiilor terțului și, deci,
împiedicării sau limitării prejudiciului suferit de locatar prin evicțiune.

B. OBLIGAȚIILE LOCATARULUI

Potrivit art. 1.796 C.civ. locatarul are următoarele obligaţii principale:

a) să ia în primire bunul dat în locaţiune;
b) să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract;
c) să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă;
d) să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locaţiune.

126
 I. Obligația de a lua în primire bunul dat în locațiune
Corelativ obligaţiei locatorului de a preda bunul, locatarul are obligaţia de a lua în primire bunul dat în
locaţiune.
De obicei, părţile încheie un proces-verbal de predare-primire, în care se fac menţiuni cu privire la starea
bunului care face obiectul contractului. Este necesar ca locatarul să insiste pentru inserarea în acest proces-
verbal a tuturor deficienţelor bunului, deoarece art. 1.821 alin. (2) C.civ. prevede că până la proba contrară,
locatarul este prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare potrivit destinaţiei stabilite.
În ipoteza în care locatarul nu îşi execută obligaţia de a prelua bunul, locatorul este îndreptăţit să
primească chiria (pentru că i-a asigurat locatarului folosinţa liniştită şi utilă, ţinându-i bunul la dispoziţie), poate
solicita obligarea locatarului la plata daunelor–interese (de exemplu, cheltuielile de pază şi conservare a bunului)
sau poate obţine rezilierea (unilaterală sau judiciară, după caz) cu daune-interese, dacă este cazul.

II. Obligația de a plăti chiria

Data plății chiriei. În ceea ce privește scadența obligației de a plăti chiria, art. 1797 C.civ. prevede că, în
lipsă de stipulaţie contrară, locatarul este obligat să plătească chiria la termenele stabilite potrivit uzanţelor.
Dacă nu există uzanţe şi în lipsa unei stipulaţii contrare, chiria se plăteşte după cum urmează:
a) chiria este scadentă la data încheierii contractului și se plătește în avans, înainte de predare, pentru
toată durata contractului, dacă această durată este mai scurtă de o lună;
b) chiria este scadentă în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata contractului este mai mare de o
lună și mai mică de un an. Se subînțelege că, și în acest caz, chiria se plătește în avans pentru luna respectivă;
c) chiria este scadentă în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata contractului este de un an
sau mai mare. Și această prevedere implică plata în avans a chiriei, în sensul că în prima zi lucrătoare a fiecărui
trimestru este scadentă obligația de a plăti chiria care reprezintă contraprestația pentru folosința bunului dat în
locațiune în cursul acelui trimestru.
Uneori, părţile convin ca locatarul să plătească şi o garanţie al cărei cuantum reprezintă, de regulă,
echivalentul chiriei pe 1-3 luni. Această garanţie se compensează cu chiria aferentă ultimelor luni, dacă nu va fi
folosită pentru acoperirea altor datorii ale locatarului faţă de locator (cheltuieli cu utilităţile neplătite de locatar,
cheltuieli pentru repararea stricăciunilor pricinuite bunului de către locatar etc.).
Locul plății chiriei. Depinde de natura sa și urmează a fi stabilit potrivit dreptului comun aplicabil locului
executării obligațiilor în general. În acest sens, art. 1494 C.civ. prevede că în lipsa unei stipulații contrare ori dacă
locul plății nu se poate stabili potrivit naturii prestației sau în temeiul contractului, al practicilor statornicite între
părți ori al uzanțelor:

a) obligațiile bănești trebuie executate la domiciliul sau, după caz, sediul creditorului de la data plății;
b) obligația de a preda un lucru individual determinat trebuie executată în locul în care bunul se afla la
data încheierii contractului;
c) celelalte obligații se execută la domiciliul sau, după caz, sediul debitorului la data încheierii
contractului.
În caz de pluralitate de locatari, obligaţia este divizibilă, dacă solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezultă
din contract (art.1.424 C.civ şi art. 1.445 C.civ.). Solidaritatea se prezumă între debitorii unei obligaţii contractate
în exerciţiul activităţii unei întreprinderi, dacă prin lege nu se prevede altfel (art. 1.446 C.civ.). Cheltuielile plăţii
(de exemplu, comisionul bancar) sunt în sarcina locatarului, în lipsă de stipulaţie contrară (art. 1.498 C.civ.).
Dovada plății chiriei. Dovada plății este, de asemene, supusă dispozițiilor dreptului comun referitor la
chitanța liberatorie.
În acest sens, sunt relevante:

127
 a) art. 1.500 C.civ., în temeiul căruia locatarul are dreptul la o chitanţă liberatorie, cheltuielile întocmirii
chitanţei fiind în sarcina locatarului (în lipsă de stipulaţie contrară), iar dacă locatorul refuză, în mod nejustificat,
să elibereze chitanţa, locatarul are dreptul să suspende plata;
b) art. 1.502 C.civ., potrivit cu care chitanţa dată pentru primirea uneia dintre prestaţiile periodice care
fac obiectul obligaţiei (cum ar fi, de exemplu, chiria aferentă unei anumite luni) face să se prezume, până la
proba contrară, executarea prestaţiilor devenite scadente anterior (adică pentru lunile anterioare);
c) art. 1.504 C.civ., potrivit cu care dacă plata se face prin virament bancar, ordinul de plată semnat de
locatar şi vizat de instituţia de credit plătitoare prezumă efectuarea plăţii, până la proba contrară, iar locatarul
are oricând dreptul să solicite instituţiei de credit a locatorului o confirmare, în scris, a efectuării plăţii prin
virament, confirmare ce face dovada plăţii.
Caracterul executoriu al obligației de a plăti chiria. În scopul protecţiei locatorului, art. 1.798 C.civ.
prevede: „Contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la
organele fiscale, precum şi cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la
termenele şi în modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege”.
Locatorul este astfel stimulat să înregistreze la organul fiscal competent contractul de locaţiune (chiar
constatat prin înscris sub semnătură privată) pentru că, în caz de neplată a chiriei, nu mai este nevoie să se
adreseze instanţelor de judecată cu o acţiune în pretenţii, care poate fi de durată şi costisitoare. Întrucât
contractul de locaţiune constituie titlu executoriu, locatorul poate trece direct la executarea silită, eventualele
apărări ale locatarului putând fi analizate pe calea contestaţiei la executare (art. 712 şi urm. C. proc. civ.).
Pentru punerea în aplicare a art. 1.798 C.civ. în privinţa înregistrării contractelor de locaţiune într-un
registru special ţinut de organele fiscale a fost adoptat Ordinul președintelui A.N.A.F. nr. 114/2019 pentru
aprobarea Procedurii de înregistrare a contractelor de locaţiune, precum şi a modelului și conținutului
formularului „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”.
Plata făcută după înstrăinarea bunului. Dacă bunul dat în locaţiune a fost vândut şi noul proprietar nu-
l încunoștințează pe locatar, plata făcută vechiului proprietar este valabilă.

III. Obligația de a folosi bunul cu prudență și diligență

Întinderea obligației locatarului. Locatorul nu este obligat să folosească bunul dat în locațiune, ci are
numai dreptul de a-l folosi, iar acest drept este supus anumitor limite.
Conform art. 1.799 C.civ. locatarul este obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi
diligenţă, potrivit destinaţiei stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite
împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinaţia sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl foloseşte (de
exemplu, o casă de locuit nu va putea fi folosită pentru exercitarea comerţului sau pentru instalarea sediului
unui partid politic).
În schimb, dacă nu s-a prevăzut altfel în contract, consider că locatarul poate să exercite o profesiune
liberală (de exemplu, avocat, notar, executor judecătoresc, medic, arhitect) sau chiar o meserie (de exemplu,
croitor), cu condiţia să nu schimbe destinaţia imobilului (de exemplu, să nu transforme imobilul în atelier
mecanic). Simpla venire a clientelei nu are semnificaţia schimbării destinaţiei. Dacă în contract se menţionează
profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesiuni.
Astfel, locatarul nu poate folosi bunul spre a-l prejudicia pe locator. De asemenea, el trebuie să manifestă
diligență și prudență în folosirea bunului, acestea apreciindu-se față de standardul de comportament al bunului
proprietar în raport cu bunul său, culpa cea mai ușoară în raport cu acest standard urmând a antrena
răspunderea locatarului. De aceea, locatorul trebuie să conserve bunul în starea în care îl primește, prevenind
orice deteriorare care nu rezultă în mod necesar din folosirea neglijentă a bunului, ținându-se seama și de
vechimea acestuia.

128
 Regimul reparațiilor. Obligaţia de a întrebuinţa bunul cu prudenţă şi diligenţă implică obligaţia pentru
locatar de a întreţine bunul în tot timpul locaţiunii în stare de întrebuinţare astfel cum a fost predat.
Prin derogare de la regimul de drept comun al reparațiilor, locaratul este obligat să efectueze reparaţiile
mici, numite și reparații locative locative, de întreţinere curentă, a căror necesitate rezultă din folosinţa
obişnuită a bunului. Însă, sunt în sarcila locatorului spre reparațiile mari (capitale) şi repararea degradărilor
provenind din uzul normal al bunului. Dacă locatarul nu efectuează reparaţiile locative, prin ordonanţă
preşedinţială, dată cu citarea părţilor, el poate fi obligat la efectuarea reparaţiilor necesare ce îi revin potrivit
legii (art. 1.047 C. proc.civ.). În cazul în care neefectuarea reparaţiilor locative poate provoca deteriorarea sau
chiar pieirea bunului dat în locaţiune, locatorul poate obţine chiar rezilierea contractului, cu daune-interese
potrivit regulilor generale.
Reparaţiile, indiferent de natura lor (chiar și dacă sunt locative), nu cad în sarcina locatarului dacă au fost
cauzate prin vechime sau forţă majoră ori caz fortuit şi bineînţeles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de
construcţie (cum ar fi deteriorarea pereţilor din cauza proastei izolaţii a clădirii). Sarcina probei incumbă
locatarului. Dacă degradarea bunului se datorează culpei locatarului, el va fi obligat să facă reparaţiile pe
cheltuiala sa, chiar dacă nu sunt locative. Tot astfel, dacă întârzierea în efectuarea reparaţiilor locative provoacă
stricăciuni mai importante, locatarul este obligat să facă reparaţiile necesare.
De asemenea, locatorul poate cere doar daune-interese luând în considerare starea bunului, dar numai
la încetarea locaţiunii, căci inconvenientele lipsei de întreţinere (de exemplu, neefectuarea zugrăvelii pereţilor,
pătarea mochetei sau altele asemenea care nu pun în pericol bunul, ci doar pot crea o stare de disconfort) sunt
suportate de locatar.
Schimbarea formei bunului. În raport cu bunul dat în locațiune, locatarul este un simplu detentor precar.
În consecință, el nu stăpânește bunul în putere proprie, ci în puterea proprietarului, și deci, limitele de putere
din partea proprietarului nu includ și prerogativa dispoziției materiale, care este rezervată acestuia. De aceea,
locatarul este obligat să nu modifice forma bunului.
Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinaţia sau dacă îl întrebuinţează astfel încât îl
prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese şi, după caz, rezilierea contractului (art. 1800
C.civ.)
Modificările de mică însemnătate. Sunt permise locatarului, în lipsă de stipulaţie contrară în contract,
lucrările de mică însemnătate care nu schimbă destinaţia bunului, de exemplu, instalarea telefonului, a
internetului sau a antenei de televizor etc.
Îmbunătățirile făcute de locatar. Principial, potrivit art. 1.821 alin. (1) C.civ., la încetarea locaţiunii
locatarul este obligat să restituie bunul în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit ori s-a deteriorat
din cauza vechimii. În plus, aşa cum am văzut, locatarul nu trebuie să modifice bunul (art. 1.800 C.civ.). Pe cale
de consecinţă, locatarul nu trebuie să efectueze îmbunătăţiri asupra bunului dat în locaţiune.
Dacă totuşi au fost efectuate îmbunătăţiri, va trebui să deosebim, pe de o parte, situaţia în care a existat
acordul prealabil al locatorului, iar pe de altă parte, situaţia în care un asemenea acord nu a existat.
Înainte de a examina aceste diferențe, este de observat că locatorul însuși ar trebui să refuze acest acord
dacă nu este titularul dreptului de a dispune material asupra bunului, fie că este el însuși proprietar, fie că acesta
drept i-a fost conferit de către proprietar. Ca regulă, locatorul care este uzufrctuar sau locatar nu poate da un
asemenea acord, iar dacă o va face va răspunde față de proprietarul al cărui drept ar fi astfel încălcat. De
asemenea, locatarul care se întemeiază pe acordul dat fără drept, deși ar fi avut posibilitatea de a cunoaște
acest aspect, este la rândul său responsabil față de proprietar alături de locatorul care și-a depășit puterile.
a) Atunci când îmbunătăţirile au fost efectuate cu acordul prealabil al locatorului (situaţie care se
întâlneşte în practică în special în cazul în care bunul nu se află într-o stare care să corespundă standardelor
locatarului sau când acesta trebuie să îl adapteze pentru a servi destinaţiei), locatorul are dreptul de a păstra
lucrările autonome şi adăugate efectuate asupra bunului pe durata locaţiunii, iar locatarul are dreptul la
despăgubiri pentru aceste lucrări pe care dovedeşte că le-a efectuat. Se vor aplica dispoziţiile art. 578, 581, 583
129
alin. (1), 584 alin. (1) şi 585 alin. (1) lit. a) şi alin. (2) C.civ. deoarece în acest caz locatarul are statutul de autor
de bună-credinţă al lucrării. Până la plata despăgubirilor locatarul are un drept de retenţie asupra bunului luat
în locaţiune, în conformitate cu prevederile art. 2.495 şi urm. C.civ.
b) Atunci când îmbunătățirile au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta are dreptul
de a decide, la încetarea contractului de locațiune, dacă va păstra aceste îmbunătățiri sau dacă va solicita
locatarului să le înlăture pe cheltuiala acestuia din urmă. Trebuie observat că păstrarea sau înlăturarea
modificărilor căute de locatar face obiectul unui drept al locatorului pe care acesta din urmă îl poate exercita în
mod discreționar.
Locatarul nu are dreptul de a înlătura modificările pe care le-a adus bunului din proprie inițiativă. O
asemenea înlăturare a modificărilor pe care le-a adus ar fi o nouă încălcare a obligației locatarului de a nu aduce
modificări formei bunului. Locatorul, în schimb, poate cere înlăturarea modificărilor și pe parcursul locațiunii,
ca formă de executare în natură a obligației locatarului de a nu modifica forma bunului (art. 1529 C.civ.).
Dacă nu și-a exercitat dreptul de a-i cere locatarului înlăturarea modificărilor, la încetarea locațiunii, legat
de creanța corelativă obligației de restituire, locatorul are un drept potestativ care îi permite ca prin
manifestarea sa unilaterală de voință să nască sau să stingă o situație juridică.
Astfel, dacă optează pentru ridicarea lucrărilor, locatarul devine debitor al obligației de a face având ca
obiect acțiunile necesare pentru înlăturarea modificărilor aduse bunului. Dacă restituirea este amânată pentru
timpul necesar efectării acestor acțiuni, locatarul răspunde pentru această întârziere.
Dacă locatorul optează pentru păstrarea lucrărilor, raporturile juridice cu locatarul se sting, creanța de
restituire nefiind afectată. Locatarul nu are drepturi la despăgubiri sau la vreo altă formă de rambursare a
cheltuielilor efectuate cu lucrările ridicate fără drept. În consecință, nu se pune problema unui drept de retenție
asupra bunului dat în locațiune. Opțiunea de păstrare a lucrărilor se poate manifesta și tacit, în cazul în care
locatorul care cunoștea respectivele modificări solicită restituirea bunului fără înlăturarea acestor modificări sau
dacă, primind bunul, el nu obiectează în privința modificărilor aparente ale formei sale într-un termen scurt și
rezonabil, în raport cu natura bunului și a modificărilor.
Indiferent de modul de exercitare a dreptului potestativ, locatorul are, distinct, un drept de a pretinde
locatarului despăgubiri pentru orice pagubă cauzată prin modificarea formei bunului. Despăgubirile ar trebui să
fie egale cu diferența dintre situația patrimonială a locatorului în urma efectuării modificărilor și aceea pe care
el ar fi avut-o în absența acestora. De aceea, dacă este cazul, pentru calculul despăgubirilor se va avea în vedere
și folosul patrimonial pe care modificarea bunului i l-a adus locatorului, folos care se scade din pierderea suferită
de locatar și deci, din cuantumul despăgubirilor.
Schimbarea destinației bunului. Locatorul este ținut să nu schimbe destinația bunului, prin
întrebuințarea pe care i-o dă acestuia.
Destinația bunului este un factor de referință important pentru determinarea standardului de îndeplinire
al mai multor obligații ce decurg din contractul de locațiune, atât ale locatorului, cât și ale locatarului: principala
obligație a locatorului este aceea de a-i asigura locatarului folosința bunului potrivit destinației, bunul trebuie
predat astfel încât să fie folosit potrivit acelei destinații, bunul trebuie menținut în această sale, viciile bunului
se apreciază în raport cu împiedicarea sau limitarea folosirii pentru acestă destinație, imposibilitatea
întrebuințării bunului conform destinației atrage încetarea contractului etc. Prin urmare, locatarul trebuie să
mențină destinația bunului.
Destinația bunului este deci un element important în determinarea întinderii obligațiilor ce decurg din
contractul de locațiune. Locatorului i se asigură folosința limitată a bunului, iar această limită se determină în
funcție de destinația bunului. În principiu, locatarul nu are drept de a determina această destinație. Acest drept
ține de prerogativa posesiei din conținutul dreptului de proprietate, deci locatarul nu are drept să modifice
destinația bunului fixată de către proprietar, destinație presupusă a fi incorporată în câmpul contractual.
Pentru a determina destinația bunului, primul criteriu este convenția expresă a părților. În absența unei
asemenea convenții exprese, părțile sunt prezumate a fi convenit destinația bunului în funcție de anumite
130
împrejurări cum ar fi naruta bunului, destinația sa anterioară sau destinația potrivit căreia locatarul folosește
bunul în mod concret (art. 1799 C.civ.). Din formularea leguitorului, rezultă că el nu instituie o ordine de
preferință ori de subsidiaritate între aceste criterii, astfel încât ele trebuie avute în vedere în mod concomitent
și global.
Neexecutarea obligației ca în folosirea bunului locatarul să manifeste prudență și diligență și să nu îi
schimbe forma și destinația poate fi sancționată fie cu executarea silită în natură (în cazul și măsura în care
aceasta este posibilă), cu executarea silită prin echivalent sau cu rezilierea contractului (cu daune-interese, dacă
este cazul) potrivit dreptului comun. Totuși, din formularea art. 1800 C.civ., potrivit căruia „locatorul poate cere
rezilierea”, se poate deduce că, deoarece aprecierea acestei neexecutări este relativ dificilă și expusă la
subiectivism, leguitorul a derogat de la posibilitatea obținerii rezilierii pe calea declarației unilaterale de reziliere
a creditorului obligației neexecutate. În consecință, în lipsa unei stipulații contrare, locatorul va putea obține
rezilierea pentru aceste motive numai pe calea unei hotărâri judecătorești, ceea ce va permite judecătorului ca
înainte de reziliere să verifice în mod imparțial îndeplinirea sau neîndeplinirea obligațiilor locatarului.

IV. Obligația de a restitui bunul la încetarea contractului de locațiune

Întinderea obligației de restituire. În general, la încetarea, din orice cauză, a locaţiunii, locatarul are
obligaţia de a restitui bunul. Prin excepţie, nu există o astfel de obligaţie în cazul rezilierii contractului pentru
neîndeplinirea de către locator/locatar a obligaţiei de predare/preluare, precum şi în cazul pieirii totale a
bunului.
Restituirea bunurilor mobile luate în locaţiune se face în locul în care au fost predate (art. 1.821 alin.(3)
C.civ.).
La încetarea locaţiunii, locatarul este obligat să restituie bunul la locul în care l-a primit și în starea în
care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit ori s-a deteriorat din cauza vechimii. „Starea în care bunul a fost
primit” de către locatar este cea care a fost consemnată în înscrisul întocmit cu ocazia predării bunului (proces-
verbal, inventar). Dacă nu a fost întocmit niciun înscris, locatarul este prezumat că a primit bunul în stare
corespunzătoare. Prezumţia fiind relativă poate fi combătută de către locatar prin dovada contrară .
În principiu, locatarul răspunde pentru deteriorarea bunului față de starea în care a fost primit, cu
excepția deteriorărilor survenite fortuit sau cauzate de vechime (și nu au putut fi înlăturate de către locatar prin
reparații locative). Sunt, de asmenea exceptate modificările aduse bunului de locatar cu acordul prealabil al
locatorului. Locatarul răspunde pentru degradarea bunului închiriat în timpul folosinţei sale, inclusiv cea cauzată
de incendiu, dacă nu dovedeşte că a survenit fortuit.
Locatarul răspunde, de asemenea, pentru degradarea cauzată de membrii familiei sale, de sublocatarul
său, ca şi de fapta altor persoane cărora le-a îngăduit, în orice mod, folosirea, deţinerea sau accesul la bun (art.
1.822 alin. 2 C.civ.). În mod concret, prin „alte persoane” înţelegem prepuşi, persoanele tolerate, vizitatori,
bona, menajera etc. Fapta unui terț care a cauzat degradarea poate fi considerată un caz fortuit numai dacă
îndeplinește condiția ca evenimentul fortuit să fie extern.
Răspunderea în caz de incendii. În privinţa răspunderii pentru incendiu, art. 9 din Legea nr. 307/2006
privind apărarea împotriva incendiilor prevede că la încheierea oricăror acte de transmitere temporară a
dreptului de folosinţă asupra bunurilor imobile părţile sunt obligate (sub sancţiunea amenzii contravenţionale
de la 500 la 1.000 de lei – art. 45 pct. I lit. c) să prevadă expres în actele respective răspunderile ce le revin în
ceea ce priveşte apărarea împotriva incendiilor.
Dacă sunt mai mulţi locatari, fiecare răspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proporţional cu
valoarea locativă a părţii din imobil ce ocupă. Deci răspunderea lor, întrucât este contractuală (iar nu delictuală)
va fi conjunctă, iar nu solidară. Pentru a fi exonerat de răspundere, oricare colocatar va putea dovedi, în afara

131
situaţiei în care incendiul a survenit fortuit, că incendiul a izbucnit în partea ocupată de altul sau că n-a putut
izbucni în partea pe care el o ocupă. Iar dacă se dovedeşte că incendiul a izbucnit într-o parte comună a
imobilului, care se găseşte în întreţinerea şi administrarea locatorului, toţi locatarii vor fi exoneraţi de această
răspundere, căci incendiul nu a izbucnit în partea ocupată de ei.
Dacă locatorul-proprietar foloseşte şi el o parte din imobilul închiriat, problema suportării pagubelor
cauzate de incendiu este foarte controversată. Consider că faptul locuirii proprietarului în imobil nu poate duce,
în sine, la înlăturarea răspunderii locatarilor. Astfel fiind, pentru a fi exoneraţi de răspundere, ei trebuie să
dovedească fie că incendiul a survenit fortuit, fie că a izbucnit în partea ocupată de proprietar sau nu a putut
izbucni în partea folosită de ei. În lipsa unei asemenea dovezi, fiecare (inclusiv proprietarul) suportă paguba în
raport cu valoarea locativă a părţii din imobil ce ocupă.
Titlul executoriu al obligației de restituire. Există situații în care obligația de restituire a bunului dat în
locațiune are caracter executoriu. Sfera acestor situații este determinată pe de-o parte de forma în care s-a
încheiat contractul de locațiune, iar pe de altă parte prin modul de determinare al scadenței restituirii.
Sub primul aspect, obligația de restituire poate avea caracter executoriu numai atunci când contractul
de locațiune a fost încheiat în formă autentică sau prin înscris sub semnătură privată înregistrat la organele
fiscale (art. 1809 alin. (2) și (3) C.civ.).
Sub al doilea aspect, contractul este titlu executoriu pentru obligația de restituire numai dacă, fie a fost
încheiat pe durată determinată și încetează prin expirarea termenului stabilit prin contract sau potrivit legii, fie
a fost încheiat pe durată nedeterminată și încetează prin expirarea termenului de preaviz (art. 1816 alin. (3)
C.civ.).
Restituirea bunului în instanță. Când restituirea trebuie dispusă de către instanța de judecată, locatorul
are de regulă, la alegerea sa, mai multe mijloace procedurale care îi permit să obțină acest rezultat:
a) o acțiune personală - el poate intenta o acțiune personală, prescriptibilă în termen de 3 ani de la
scadența obligației de restituire, care ocrotește creanța corelativă obligației de restituire și care poate fi
introdusă numai împotriva locatarului debitor al acestei creanțe;
b) o acțiune reală - cum în cele mai multe cazuri locatorul este și titularul unui drept real asupra bunului,
el va putea introduce acțiunea reală care protejează acel drept. Spre exemplu, poate introduce acțiunea în
revendicare împotriva locatarului posesor de rea-credință. În funcție de dreptul real protejat, această acțiune
poate fi prescriptibilă sau imprescriptibilă;
c) Procedura specială intitulată „Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept”, reglementată
de art. 1.034-1.045 C. proc.civ - locatorul poate recurge la această procedură atunci când dreptul locatarului de
a folosi un imobil (!) s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului,
prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului,
acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze
şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării. Dacă locatarul
notificat în condiţiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de
a fi notificat şi a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita
instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului din imobil, pentru lipsă de titlu.
Cererea de evacuare se judecă de urgenţă, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dacă s-a dat cu citarea
părţilor. Hotărârea de evacuare este executorie şi poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la
pronunţare, dacă s-a dat cu citarea părţilor, sau de la comunicare, când s-a dat fără citarea lor.

132
 -Secțiunea 3-
Sublocațiunea și cesiunea contractului de locațiune

I. Generalități
Întrucât, de regulă, contractul de locatiune nu este considerat încheiat în considerarea calităților
personale ale locatarului, acesta poate să asigure unor alte persoane folosința bunului asupra căruia s-a încheiat
contractul de locațiune. La acest rezultat se poate ajunge fie prin cedarea contractului de locațiune către un
terț, fie prin încheierea unui nou contract de locațiune în care locatarul inițial să figureze ca locator. În prima
ipoteză avem de a face cu cesiunea locațiunii, iar în cazul al doilea discutăm despre un contract de sublocațiune.
Cesiunea contractului de locațiune poate fi totală, dacă are ca obiect integral drepturile și obligațiile
decurgând din locațiune, și parțială, dacă are ca obiect drepturile și obligațiile din contractul de locațiune
aferente folosinței unei anumite părți din bunul care face obiectul locațiunii inițiale. De asemenea sublocațiunea
poate fi totală sau parțială după cum poartă asupra întregului bun care face obiectul locațiunii inițiale sau numai
asupra unei părți din acesta și are în vedere o cotă parte abstractă din folosință bunului, fie o parte materială a
acestuia.
Aceste posibilități de transfer al folosinței se întemeiază pe regula lipsei caracterului personal al
contractului.
Prin excepție, dacă bunul dat în locațiune este mobil, sublocațiunea și cesiunea contractului de locațiune
nu sunt permise decât cu acordul scris al locatorului (art. 1805 teza a II-a C.civ.). Acest acord poate fi dat la
încheierea contractului inițial sau ulterior și poate avea ca obiect fie un anumit contract de
cesiune/sublocațiune, fie orice contract din una sau alta dintre aceste categorii, fie o clasă de contracte
determinată în funcție de anumite trăsături.
Și prin contract se poate limita libertatea locatarului de a asigura folosința bunului unei alte persoane.
Art. 1806 C.civ. fixează anumite reguli de interpretare a clauzelor care au un asemenea obiect. Astfel, interdicția
de a încheia o sublocațiune o include și pe aceea de a ceda locațiunea. În schimb, interdicția de a ceda locațiunea
nu o include pe cea de a încheia un contract de sublocațiune. Interdicția de a încheia un contract de sublocațiune
include atât sublocațiunea totală, cât și pe cea parțială a locațiunii.
Cât privește regimul juridic al celor două forme de transfer al folosinței, acesta este diferit în funcție de
natura juridică diferită a celor două mecanisme de transfer.

II. Sublocațiunea
Noțiune. Sublocațiunea este un contract de locațiune pe care locatorul inițial îl încheie în calitate de
locator cu un nou locatar. În consecință, locatarul inițial poate fi numit sublocator, iar nou locatar poate fi numit
sublocatar.
În concepţia Codului civil, în principiu, locaţiunea nu este un contract încheiat intuitu personae. Astfel
fiind, drepturile părţilor contractante se pot transmite mortis causa (art. 1.820 alin.1 C.civ.) sau prin acte inter
vivos (de exemplu, locatorul poate transmite dreptul la chirie printr-o cesiune de creanţă) . În acest sens, legea
prevede expres şi posibilitatea pentru locatar de a transmite dreptul de folosinţă asupra unui terţ, în tot sau în
parte, în baza unui contract de sublocaţiune (art. 1.805 C.civ.)
Condiții. Sublocaţiunea este permisă cu respectarea a două condiţii, dintre care prima este prevăzută
expres de lege, iar cea de-a doua este subînţeleasă:
a) Transmiterea folosinţei să nu fie interzisă prin contractul principal.
133
 Această interdicţie transformă locaţiunea într-un contract încheiat intuitu personae. Interzicerea
sublocaţiunii (în tot sau în parte), reprezentând o excepţie de la dreptul locatarului de a subînchiria, nu se
prezumă, ci trebuie să fie stipulată în mod expres (art. 1.805 C.civ.).
Pe de altă parte, interdicţia de a încheia o sublocaţiune priveşte atât sublocaţiunea totală, cât şi pe cea
parţială (art. 1.806 alin. (2) C.civ.). Astfel, este suficient ca în contractul de locaţiune să se precizeze că „nu se
poate subînchiria” sau că „sublocaţiunea este interzisă” ori că „locatarul nu are dreptul să subînchirieze” pentru
a se trage concluzia că nu este permisă nici sublocaţiunea totală, nici cea parţială.
Dacă însă prin contractul de locaţiune a fost interzisă doar cesiunea locaţiunii, locatarul va avea dreptul
să încheie contracte de sublocaţiune (art. 1.806 alin. (1) teza a II-a C.civ.).
Deşi legea nu prevede expres, validitatea sublocaţiunii poate fi condiţionată (printr-o clauză din
contractul principal de locaţiune) şi de consimţământul locatorului la încheierea contractului de sublocaţiune.
Acest consimţământ poate fi dat în scris, dar şi verbal ori să rezulte din acte sau fapte concludente (de exemplu,
dacă locatorul a primit una sau mai multe chirii de la sublocatar în această calitate ori dacă locatorul a solicitat
sublocatarului să-i plătească chiria). În orice caz, refuzul locatorului de a consimţi la încheierea contractului de
sublocaţiune nu trebuie să fie motivat, dar nici să fie abuziv.
Precizăm, de asemenea, că locatarul nu poate aporta dreptul de folosinţă într-o societate dacă
sublocaţiunea i-a fost interzisă, întrucât aportarea folosinţei echivalează cu o sublocaţiune. Iar dacă
sublocaţiunea a fost permisă numai cu consimţământul locatorului, aportarea folosinţei va fi valabilă numai
dacă locatorul consimte.
Dacă bunul care formează obiectul contractului de locaţiune este mobil, sublocaţiunea nu este permisă
decât cu acordul scris al locatorului (art. 1.805 teza a II-a C.civ.). Aşadar, se consideră că locaţiunea de bunuri
mobile are un caracter intuitu personae. Legiuitorul a avut în vedere faptul că bunurile mobile sunt mult mai
„vulnerabile” şi însuşirile locatarului sunt importante în ceea ce priveşte folosirea în mod corespunzător a
acestora.
b) Sublocaţiunea să nu fie convenită în condiţii care să contravină condiţiilor din contractul principal.
În lumina art. 1.800 C.civ. locatarului îi este interzis să modifice bunul ori să îi schimbe destinaţia sau să
îl întrebuinţeze astfel încât să îl prejudicieze pe locator. Astfel, locatarul nu trebuie să încalce aceste obligații nici
el însuși şi nici prin intermediul sublocatarului. În aceste limite, sublocaţiunea poate fi convenită în condiţii
diferite faţă de contractul principal. Astfel, spre exemplu, sublocațiunea nu va putea nu va putea fi respectată
dacă are o durată mai lungă decât a locațiunii inițiale, dacă prevede o altă destinație a bunului sau dacă permite
sublocatarului îmbunătățiri pe care care locatarul inițial nu avea dreptul să le aducă.
Întrucât va răspunde față de locator pentru faptele sublocatarului ca și pentru propriile sale fapte,
locatarul inițial trebuie să nu consimtă la un contract de sublocațiune prin care limitele folosinței asigurate
sublocatorului să fie mai largi decât acelea impuse de contractul de locațiune inițial locatorului însuși.

Efectele sublocațiunii. În principiu, contractul de sublocațiune produce efecte numai între părțile lui. În
consecință, ca regulă, nu există raporturi juridice directe între locatorul inițial și sublocatar, ci numai între
locatorul inițial și locatarul inițial, pe de o parte, și locatarul inițial și sublocatar (aceleași efecte ca orice contract
de locațiune), pe de altă parte.
Prin excepție de la această regulă, în scopul protecţiei intereselor locatorului inițial, noul Cod civil
consacră o acţiune directă a locatorului împotriva sublocatarului (excepţie de la principiul relativităţii efectelor
contractului), deşi între ei nu s-a încheiat niciun contract. Această acţiune directă este pe deplin justificată

134
pentru că bunul îi aparţine locatorului, iar dreptul de folosinţă al sublocatarului se exercită cu privire la acest
bun.
Regulile speciale privind raporturile dintre locator şi sublocatar sunt următoarele:
a) În caz de neplată a chiriei cuvenite în temeiul locaţiunii, locatorul îl poate urmări pe sublocatar până
la concurenţa chiriei pe care acesta din urmă o datorează locatarului principal. Plata anticipată a chiriei către
locatarul principal nu poate fi opusă locatorului (art. 1.807 alin. (1) C.civ.).
Locatorul este cel îndreptăţit la culegerea fructelor civile produse de bunul închiriat, iar sublocaţiunea
totală sau parţială nu trebuie să afecteze acest drept. Pentru ca dreptul locatorului la chirie să nu devină iluzoriu,
legea prevede că sublocatarul nu se va putea apăra împotriva pretenţiilor locatorului invocând faptul că i-a plătit
locatarului anticipat chiria datorată. Sublocatarul nu se va putea apăra nici măcar în situaţia în care plata
anticipată a chiriei a fost supusă unor formalităţi de publicitate, cum ar fi notarea în cartea funciară sau
înscrierea în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare. Rezultă că pentru a nu fi urmărit de către locator în
cazul neplăţii chiriei de către locatar, sublocatarul va trebui să se asigure că locatarul a plătit chiria conform
prevederilor contractului de locaţiune.
b) Locatorul îl poate urmări pe sublocatar până la concurenţa chiriei pe care acesta din urmă o datorează
locatarului principal chiar şi atunci când creanţa având ca obiect chiria datorată în temeiul sublocaţiunii a fost
cedată (art. 1.807 alin. (2) C.civ.).
Textul are în vedere ipoteza în care locatarul are calitatea de cedent al creanţei, iar sublocatarul are
calitatea de debitor cedat. Deşi sublocatarul are obligaţia de a plăti chiria terţului-cesionar (conform cesiunii
creanţei având ca obiect chiria), totuşi el poate fi urmărit de către locator în cazul în care locatarul nu îi plăteşte
acestuia chiria. Nici în acest caz nu i se pot opune locatorului eventualele formalităţi de publicitate privind
cesiunea creanţei având ca obiect chiria datorată în temeiul sublocaţiunii.
c) Locatorul poate să se îndrepte direct împotriva sublocatarului pentru a-l constrânge la executarea
celorlalte obligaţii asumate prin contractul de sublocaţiune (art. 1.807 alin. (3) C.civ.). De exemplu, locatorul îi
poate solicita să efectueze reparaţiile locative, să nu modifice forma bunului, să nu îi schimbe destinaţia, să nu
efectueze îmbunătăţiri neautorizate, să permită examinarea bunului etc. .
d) Sublocatarul nu are o acţiune directă împotriva locatorului (în lipsa unor prevederi legale exprese),
dar poate folosi acţiunea oblică, dacă sunt îndeplinite condiţiile pentru exercitarea unei astfel de acţiuni (art.
1.560 - 1.561 C.civ.) .

III. Cesiunea contractului de locațiune

Noțiune. În condiţiile în care poate interveni sublocaţiunea, este permisă şi cesiunea contractului de
locaţiune de către locatar. Art. 1.805 C.civ. se referă în egală măsură la ambele instituţii juridice.
Ca şi în materia sublocaţiunii, şi în materia cesiunii locaţiunii interdicţia de a ceda locaţiunea priveşte atât
cesiunea totală, cât şi pe cea parțială (art. 1.806 alin. 1 teza a II-a C.civ.). Este suficient, aşadar, ca în contractul
de locaţiune să se menţioneze că „locatarul nu poate ceda locaţiunea”, că „cesiunea locaţiunii este interzisă”
sau orice altă formulă echivalentă pentru a trage concluzia clară în sensul că părţile au stipulat interdicţia oricărei
cesiuni a locaţiunii.
Dacă în contract s-a prevăzut doar că este interzisă sublocaţiunea (fără a se preciza nimic în legătură cu
cesiunea) înseamnă că interdicţia o include şi pe aceea de a ceda locaţiunea (art. 1.806 alin. 1 teza I C.civ.).
Legiuitorul a avut în vedere faptul că cesiunea produce efecte mai grave decât sublocaţiunea, potrivit
principiului cessio est maius sublocatio est minus.

135
 Efecte. Codul civil prevede, în art. 1.808, că prin cesiunea contractului de locaţiune de către locatar,
cesionarul dobândeşte drepturile şi este ţinut de obligaţiile locatarului izvorâte din contractul de locaţiune, iar
dispoziţiile privind cesiunea contractului se aplică în mod corespunzător.
Aceasta înseamnă că sunt aplicabile prevederile art. 1.315 şi următoarele C.civ., dintre care interesează
următoarele aspecte:
a) Cesiunea locaţiunii are natura juridică a unei cesiuni de contract, în cadrul căruia locatarul este
contractant-cedent, terţul dobânditor este contractant-cesionar, iar locatorul este contractant-cedat. Această
cesiune are ca efect transmisiunea drepturilor şi obligaţiilor locatarului (contractantului-cedent) faţă de locator
(contractantul-cedat) şi liberarea cedentului, sub condiţia existenţei consimţământului locatorului cedat la
această operaţiune.
b) În privinţa formei, art. 1.316 C.civ. prevede că cesiunea contractului şi acceptarea acesteia de către
locator trebuie încheiate în forma cerută de lege pentru contractul de locaţiune. Aşadar, forma scrisă cerută ad
probationem este suficientă, în condiţiile în care contractul de locaţiune încheiat potrivit Codului civil este un
contract consensual.
c) Cesiunea locaţiunii produce efecte între locatar şi terţul cesionar de la momentul realizării acordului
de voinţă dintre aceştia, iar faţă de locator din momentul în cesiunea îi este notificată sau, după caz, din
momentul în care o acceptă.
d) Din momentul în care cesiunea îşi produce efectele faţă de locator, locatarul este liberat de obligaţiile
sale faţă de locator. Pe cale de consecinţă, nici locatarul-cedent nu va mai avea vreun drept împotriva
locatorului-cedat deoarece a transmis toate drepturile sale locatarului-cesionar.
În lumina art. 1.318 alin. (2) C.civ., în cazul în care a declarat că nu îl liberează pe locatarul-cedent,
locatorul-cedat se poate îndrepta împotriva acestuia atunci când terţul cesionar nu îşi execută obligaţiile. În
acest caz, locatorul-cedat trebuie, sub sancţiunea pierderii dreptului de regres împotriva locatarului-cedent, să
îi notifice neexecutarea obligaţiilor de către terţul cesionar în termen de 15 zile de la data neexecutării sau, după
caz, de la data la care a cunoscut faptul neexecutării. Termenul de 15 zile este un termen de decădere.
e) Locatarul-cedent garantează validitatea contractului de cesiune a locaţiunii. Atunci când locatarul-
cedent garantează executarea contractului, acesta va fi ţinut ca un fideiusor pentru obligaţiile locatorului-cedat.
Potrivit dreptului comun al cesiunii de contract (art. 1318 C.civ.), locatorul cedat poate să declare că nu
îl liberează pe locatorul cedent de obligațiile sale decurgând din contractul de locațiune. În opinia domnului
Dincă, această declarație este valabilă dacă este făcută într-un termen scurt și rezonabil, care curge de la
formalitatea prin care cesiunea locațiunii produce efecte față de locatorul cedat. Și în cazul formulării unei
asemenea declarații, locatorul cedat va fi obligat numai față de cesionar după notificarea sau acceptarea
cesiunii, dar dacă acesta din urmă nu își execută propriile obligații față de locatorul cedat, el se poate îndrepta
atât împotriva locatarului cedent, cât și impotriva locatarului cesionar. Locatorul cedat este decăzut din drept
de a-l urmări pe locatarul cedent pentru neexecutarea unei obligații a cesionarului, dacă nu i-a notificat
cedentului această neexecutare în termen de 15 zile de la data la care ea a suvenit. În cazul încălcărilor de durată
ale obligațiilor contractuale, termenul de 15 zile se calculează de la încetarea încălcării.

136
 -Secțiunea 4-
Încetarea contractului de locațiune

Contractul de locațiune este supus modlităților de încetare care operează și în dreptul comun: acordul
de voință al părților (rezilierea convențională), anularea, nulitatea absolută, rezilierea.
Pe lângă aceste modalități de drept comun, contractul de locaţiune încetează prin:
a) denunţarea unilaterală;
b) expirarea termenului;
c) rezilierea contractului pentru neexecutare;
d) imposibilitatea folosirii bunului;
e) desfiinţarea titlului locatorului;
f) în anumite condiţii şi prin efectul înstrăinării, prin acte între vii cu titlu particular, a bunului dat în
locaţiune.

I. Decesul locatorului sau al locatarului

Regula generală. Regula este aceea că locaţiunea nu încetează nici prin moartea locatorului şi nici prin
moartea locatarului (art. 1.820 alin.1 C.civ.). Rezultă că drepturile şi obligaţiile trec asupra moştenitorilor (legali
sau legatari universali, cu titlu universal ori cu titlu particular ), potrivit regulilor generale în materie de obligaţii
patrimoniale care nu sunt contractat intuitu personae ori cu caracter viager, cu excepţia cazului când părţile s-
au înţeles altfel (de exemplu, prin stabilirea termenului locaţiunii în funcţie de moartea locatorului) sau dacă
moştenitorul uneia dintre părţi (decedate) este cealaltă parte, caz în care obligaţiile reciproce se sting prin
confuziune (art.1.624 C.civ.).
Dreptul moștenitorilor de a denunța unilateral contractul. Prin excepție, în cazul locațiunii pe durată
determinată, dacă locatarul decedează înainte de terminarea termenului, în patrimoniul moștenitorilor săi se
naște un drept potestativ de a denunța unilateral contractul. Ca orice drept potestativ, și dreptul de denunțare
unilaterală a contractului de locațiune este afectat de un termen de decădere, termen care este de 60 de zile
de la data la care moștenitorii au luat cunoștință de moartea locatarului și de existența contractului de locațiune
(art. 1820 C.civ.).
Termenul de 60 de zile este un termen de decădere, iar dacă moştenitorii locatarului nu denunţă
contractul în cadrul acestui termen, ei vor fi ţinuţi să execute obligaţiile (şi, în primul rând, obligaţia de plată a
chiriei) până la expirarea termenului contractual. Termenul de 60 de zile curge de la data la care moştenitorii au
luat cunoştinţă atât de moartea locatarului, cât şi de existenţa locaţiunii deoarece acestea pot fi momente
diferite (de exemplu, moştenitorii află mai târziu că locatarul închiriase un utilaj, un garaj, un spaţiu comercial,
etc.).
Legea are în vedere doar contractele pe durată determinată, nu şi contractele încheiate pe durată
nedeterminată. Acestea din urmă pot fi denunţate unilateral de oricare dintre părţi, potrivit regulilor generale
(art. 1.816 C.civ.).
Atunci când moștenitorii decid să denunțe unilateral contractul și notifică locatorului declarația de
denunțare în termenul de 60 de zile, contractul nu încetează imediat la momentul comunicării acestei declarații,
ci potrivit dreptului comun (art. 1276 C.civ.), la expirarea unui termen rezonabil de preaviz, care curge de la data
acestei comunicări. Pentru stabilirea duratei acestui termen se va avea în vedere rațiunea instituirii lui, anume
necesitatea de a acorda locatorului un interval de timp în care să poată lua măsurile adecvate pentru înlăturarea
consecințelor prejudiciabile ale surprizei create prin stingerea raportului juridic la inițiativa celeilalte părți. În
concret, termenul ar trebui să îi permită locatorului să găsească un alt locator pentru bunul său. Cum, în acest
137
caz, surpriza este cu atât mai mare cu cât locatorul nu se putea aștepta ca locațiunea să dureze până la expirarea
termenului pentru care a fost convenită, apreciez că pentru stabilirea termenului de preaviz s-a putea aplica,
prin analogie art. 1812 alin. (2) C.civ., care are în vedere un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi
aplicat notificării denunțării unilaterale a contractului conform art. 1816 alin. (2) C.civ.
În cazul decesului locatorului, moştenitorii acestuia trebuie să respecte contractul de locațiune încheiat
pe durată determinată, neavând dreptul de a-l denunţa unilateral.

II. Denunțarea unilaterală a contractului de locațiune

Contractul încheiat pe durată nedeterminată. Dacă părţile sau legea n-au determinat durata locaţiunii,
contractul ia sfârşit prin denunţarea unilaterală de către oricare dintre părţi, cu condiţia respectării termenului
de preaviz (art. 1.816 alin.(1) C.civ.).
Acest mod de încetare a contractului de locațiune este specific contractelor încheiate pe o perioadă
nedeterminată. În cazul unor asemenea locațiuni, nu numai că dreptul fiecăreia dintre părți de a denunța
unilateral contractul este recunoscut, chiar și în absența unor clauze exprese, dar chiar dacă vor exista clauze
prin care acest drept este înlăturat ori exercitarea lui este condiționată de plata unei contraprestații, acele clauze
vor fi considerate nescrise (art. 1277 C.civ.). În alți termeni, denunțarea unilaterală este un mod imperativ de
încetare a contractului de locațiune încheiat pe perioadă nedeterminată.
Contractul încheiat pe durată determinată. Chiar și în cazul contractelor de locațiune încheiate pe
durată determinată părțile pot conveni ca una dintre ele sau ambele să aibă dreptul de a pune capăt contractului
prin denunțare unilaterală.
Termenul de preaviz. Prin „termen de preaviz” se înţelege intervalul de timp dintre manifestarea voinţei
de a desface contractul şi data la care contractul urmează să înceteze în urma denunţării.
Partea care intenționează să denunțe unilateral contractul notifică celeilalte părți intenția sa cu
respectarea unui termen de preaviz. Notificarea făcută cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege
sau, în lipsă, de uzanţe nu produce efecte decât la împlinirea acelui termen (art. 1816 alin. (2) C.civ).
Acest termen de preaviz este menit să limiteze consecințele încetării intempestive a contractului de
locațiune, potențial prejudiciabile pentru partea căreia i se comunică declarația de renunțare. Astfel, dacă
denunțarea contractului este decisă de către locator, termenul de preaviz permite locatarului să își procure
folosința unui alt bun care să-i satisfacă nevoia anterior acoperită prin intermediul bunului dat în locațiune. În
schimb, dacă declarația de denunțare provine din partea locatarului, termenul de preaviz îi permite locatorului
să găsească un alt locatar cu care să contracteze pentru a-și asigura continuitatea culegerii fructelor civile ale
bunului său.
Termenul de preaviz poate fi stabilit de lege sau prin convenţia dintre părţi, iar în lipsă se stabileşte în
funcţie de uzanţe, luându-se în considerare natura bunului, data calendaristică la care se produce (de exemplu,
dacă denunţarea contractului de către locator intervine în mijlocul iernii, termenul trebuie stabilit astfel încât
locatarul să aibă un interval de timp suficient pentru a lua cu chirie un alt bun şi pentru a-şi muta obiectele
personale), situaţia concretă a părţilor contractante (de exemplu, locatarul trebuie să demonteze şi să
transporte în condiţii speciale și prin intermediul unei societăți specializate bunuri de mari dimensiuni care se
află în hala pe care trebuie să o elibereze ) etc.
După expirarea termenului de preaviz locaţiunea încetează, iar un nou contract poate fi încheiat numai
prin consimţământul ambelor părţi, iar nu prin simpla renunţare la efectele denunţării unilaterale.
Obligația de restituire a bunului. La împlinirea termenului de preaviz, obligaţia de restituire a bunului
devine exigibilă, iar contractul de locaţiune constatat prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată
138
şi înregistrat la organul fiscal competent constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului cu
privire la obligaţia de restituire a bunului (art. 1.816 alin. (2) C.civ.).
III. Rezilierea contractului de locațiune
Conform art. 1.817 C.civ., atunci când, fără justificare, una dintre părţile contractului de locaţiune nu îşi
execută obligaţiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea, cu daune-
interese, dacă este cazul, potrivit legii. Textul reprezintă un cadru general aplicabil rezilierii contractului de
locațiune și le completează pe acelea care prevăd rezilierea contractului pentru neexecutarea anumitor obligații
esențiale decurgând din acest contract. La rândul său, acest text se completează cu dispozițiile privitoare la
reziliere și rezoluțune din materia dreptului comun al contractelor (art. 1549-1554 C.civ.).
Poate interveni atât rezilierea judiciară, cât şi rezilierea unilaterală, iar părţile pot stipula şi un pact
comisoriu. În practică, de multe ori părţile prevăd în contract posibilitatea rezilierii unilaterale în cazul
nerespectării unor obligaţii determinate.
Conform regulilor generale (art. 1.551 alin. 1 C.civ.) creditorul nu are dreptul la reziliere atunci când
neexecutarea este de mică însemnătate, dar în cazul contractelor cu executare succesivă (cum este locaţiunea),
creditorul are dreptul la reziliere, chiar dacă neexecutarea este de mică însemnătate, însă are un caracter
repetat, iar orice stipulaţie contrară este considerată nescrisă. Aşadar, nu orice neexecutare dă dreptul celeilalte
părţi de a obţine rezilierea contractului. Cazuri de reziliere pot fi abuzul de folosinţă sau schimbarea destinaţiei
bunului , neplata chiriei, neefectuarea reparaţiilor importante, descoperirea de vicii ascunse grave (în condiţiile
art. 1.791 alin. (1) teza a II-a C.civ.) etc.

IV. Expirarea termenului locațiunii

Încetarea de drept. În cazul în care contractul de locațiune s-a încheiat pe perioadă determinată,
expirarea termenului are ca efect încetarea de drept a contractului prin simpla trecere a termenului, fără să mai
fie nevoie de o înştiinţare prealabilă (art. 1.809 alin. (1) C.civ.). În acest caz, nu este nevoie de o înştiinţare
prealabilă pentru că ambele părţi cunoşteau data la care expiră termenul (şi încetează contractul de locaţiune)
şi puteau să îşi ia din timp măsuri pentru a găsi un alt locatar sau, după caz, un alt bun spre a fi închiriat.
În privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune, contractul încheiat pe durată determinată şi
constatat prin înscris autentic sau prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent
constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului (art. 1.809 alin. (2) şi (3) C.civ.).
Tacita relocațiune. Dacă, după împlinirea termenului locațiunii, locatarul continuă să deţină bunul şi să
îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea locatorului (deci cu permisiunea lui), se consideră
încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor. Noua locaţiune va fi însă pe
durată nedeterminată, dacă prin lege sau convenţia părţilor nu se prevede altfel (art. 1.810 C.civ.). Ne aflăm în
prezenţa unei ipoteze în care legea interpretează conduita părților ca fiind un acord tacit, dar neîndoielnic,
pentru încheierea unui nou contract de locațiune.
Nu este obligatoriu ca locatarul să folosească bunul, ci este suficient să îl deţină. În general, locatarul nu
are obligaţia de a folosi bunul închiriat, ci are doar dreptul de a-l folosi . De asemenea, este necesar ca locatarul
să-şi îndeplinească obligaţiile astfel cum au fost stipulate în contractul de locaţiune iniţial. În fine, este suficient
ca locatorul să nu se împotrivească la deţinerea bunului de către locatar. Dacă aceste condiţii sunt îndeplinite,
legiuitorul a tras concluzia că, deşi contractul iniţial de locaţiune a încetat de drept prin expirarea termenului,
totuşi părţile doresc continuarea raporturilor de locaţiune în condiţii identice.
Întrucât tacita relocaţiune operează un nou contract de locaţiune, trebuie să fie îndeplinite condiţiile
cerute de lege pentru încheierea contractului, de exemplu, capacitatea părţilor contractante. În caz de
139
pluralitate de persoane care compun părţile contractante, reînnoirea tacită poate opera numai cu
consimţământul tacit al tuturor persoanelor. De exemplu, dacă unul dintre locatori l-a anunţat pe locatar înainte
de expirarea termenului că nu doreşte continuarea contractului sau dacă unul dintre locatarii care au încheiat
contractul nu a continuat să deţină bunul sau refuză să îşi îndeplinească obligaţiile contractuale, tacita
relocaţiune nu poate opera.
Tacita relocaţiune, dacă n-a fost exclusă printr-o clauză contractuală expresă, poate fi împiedicată numai
prin manifestarea voinţei de a nu reînnoi contractul, care încetează de drept prin efectul expirării termenului .
Comunicarea hotărârii oricăreia dintre părţi de a nu continua locaţiunea trebuie să fie anunţată înainte
de expirarea termenului prevăzut în contract, dar fără respectarea termenului de preaviz, căci fiecare dintre
părţi cunoştea perioada pentru care contractul s-a încheiat şi putea să-şi găsească un alt contractant din timp.
Dacă locatorul a trimis înştiinţarea, locatarul nu poate opune tacita relocaţiune chiar dacă a continuat să deţină
bunul închiriat şi chiar să îl folosească , locatorul putând cere restituirea lui, precum şi daune-interese .
Tacita relocaţiune va avea loc în condiţiile primului contract (inclusiv cu chiria iniţială, cu toate obligaţiile
stipulate în contract) , dar se va considera încheiat fără termen (cu excepţia cazurilor când termenul este arătat
de lege sau prin convenţia părţilor se prevede altfel). Deci se prezumă că părţile n-au modificat nimic faţă de
contractul iniţial.
Noul Cod civil prevede că prin tacita relocaţiune se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile
celei vechi, inclusiv în privinţa garanţiilor (reale sau personale). Garanţiile se vor menţine în condiţii identice
celor stipulate iniţial. Însă domnul Dincă consideră că formularea textului nu permite conservarea rangului
garanțiilor care însoțeau obligațiile părților din vechiul contract și atașarea lor la noile obligații, ci numai
formarea, prin acord tacit, a unor noi garanții, având același conținut ca și cele vechi, însă având un rang propriu,
care decurge din formalitățile de publicitate cărora aceste noi garanții le-au fost supuse.

V. Imposibilitatea folosirii bunului

Imposibilitatea totală de a folosi bunul. Dacă bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit
potrivit destinaţiei stabilite, locaţiunea încetează de drept (art. 1818 alin. (1) C.civ.), căci locatorul nu mai poate
asigura locatarului folosinţa bunului şi nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau înlocuirea lui.
Imposibilitatea de folosire trebuie să fie totală și definitivă.
Textul de lege are în vedere nu numai distrugerea materială a bunului, ci şi orice imposibilitate de a se
folosi bunul (de exemplu, exproprierea, confiscarea, deteriorarea gravă care îl aduce în stare de nefuncţionare,
interdicția folosirii unei hale pentru creșterea animalelor din cauza unor viruși rezistenți). Aşadar, poate fi vorba
şi de situaţii în care, deşi din punct de vedere fizic bunul nu a fost distrus în întregime, din punct de vedere juridic
există o imposibilitate de a folosi bunul, ceea ce determină tot încetarea de drept a contractului. În plus,
contractul încetează de drept indiferent dacă imposibilitatea folosirii bunului este fortuită sau culpabilă, căci
locaţiunea nu poate fi concepută fără un obiect asupra căruia să se exercite
Dacă repararea bunului este posibilă cu investiții rezonabile raportate la valoarea bunului și a chiriei și
într-un interval de timp scurt raportat la durata închirierii și la frecvența și natura folosirii bunului potrivit
destinației convenite, atunci imposibilitatea de folosire nu este considerată definitivă. În acest caz, contractul
de locațiune nu încetează de drept și locatorul va fi obligat să efectueze reparațiile, sub sancțiunile specifice
acestei obligații.
Imposibilitatea parțială de a folosi bunul. Dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parţială sau,
deși este totală, bunul poate fi readus în stare de folosință, locatarul poate, după împrejurări, să ceară fie
rezilierea locaţiunii, fie reducerea proporţională a chiriei. Rezilierea poate fi dispusă în cazul în care partea
140
distrusă din bun este atât de însemnată, încât se poate prezuma că fără acea parte locatarul n-ar fi consimţit,
iniţial, la încheierea contractului. Evident, trebuie să se ţină seama de circumstanţele concrete şi de modul în
care era folosit bunul anterior intervenirii evenimentului care l-a adus în imposibilitate parţială de a fi folosit.
Dreptul de opțiune al locatarului nu trebuie să fie exercitat abuziv de către acesta, dispozițiile privind
imposibilitatea parțială de folosire a bunului trebuid corelate cu cele referitoare la viciile aparente și la obligația
de efectuare a reparațiilor. În consecință, atunci când bunul poate fi folosit parțial, iar lipsa de folosință poate fi
remediată fără mari prejudicii pentru locatar, nu se pune problema încetării contractului, cu numai aceea a
regimului juridic al deteriorării. În acest caz, în principiu, locatorul va fi obligat la reparații, dacă deteriorarea nu
survine din culpa locatarului.
Deteriorarea bunului. Atunci când bunul este doar deteriorat (defectat, dereglat), locaţiunea continuă,
fiind aplicabile dispoziţiile art. 1.788 C.civ., care consacră obligaţia locatorului de a efectua reparaţiile și, dacă
este cazul, art. 1.803 C.civ. privind lipsa de folosinţă în caz de reparaţii urgente.
Daunele-interese. În toate cazurile, dacă imposibilitatea totală sau parțială de a folosi bunul nu poate fi
justificată, locatorul datorează locatarului și daune-interse pentru prejudiciul cauzat acestuia prin lipsirea de
folosință. Locatorul se poate exonera de răspundere dacă demonstrează că imposibilitatea totală sau parțială
de folosire a bunului a rezultat dintr-un caz fortuit, din culpa locatarului ori dintr-o lipsă a reparațiilor justificată
printr-o excepție de neexecutare.

VI. Desființarea titlului locatorului

Regula în cazul desființării titlului locatorului. Pentru a-și putea executa obligația de a asigura locatarului
folosința bunului dat în locațiune, locatarul trebuie să aibă el însuși dreptul de a folosi acel bun, inclusiv prin
intermediul altei persoane.
Dacă dreptul locatorului de a folosi bunul este desființat pe parcursul locațiunii, contractul încetează de
drept (art. 1819 C.civ.). Această încetare produce efecte numai pentru viitor, chiar dacă desființarea titlului
locatorului operează retroactiv. Soluția se justifică prin aceea că, până la desființare, titlul locatorului s-a bucurat
de prezumția de validitate și eficacitate, prezumție la adăpostul căreia locatorul a putut asigura folosința
bunului.
Excepții. Există însă şi excepţii de la această regulă:
a) Locaţiunea va continua să producă efecte şi după desfiinţarea titlului locatorului pe durata stipulată
de părţi, fără a se depăşi un an de la data desfiinţării titlului de folosință al locatorului, însă numai dacă locatarul
a fost de bună-credinţă la încheierea locaţiunii. Acest text este corelat cu prevederile art. 1.649 C.civ. potrivit cu
care contractele cu executare succesivă încheiate cu un terţ de bună-credinţă, sub condiţia respectării
formalităţilor de publicitate prevăzute de lege, vor continua să producă efecte pe durata stipulată de părţi, dar
nu mai mult de un an de la data desfiinţării titlului constituitorului.
În acest caz, efectele contractului de locațiune se vor extinde asupra celui redevenit titular al dreptului
de a folosi bunul. El va trebui să-i asigure locatarului continuarea folosinței bunului, dar preluând în schimb toate
drepturile locatorului din respectivul contract, inclusiv dreptul de a pretinde chiria.
Dacă această continuare a locațiunii îi cauzează un prejudiciu, titularul dreptului de a folosi bunul poate
obține repararea acestui prejudiciu de la locatorul inițial, fie pe temei contractual, fie pe temei delictual, în
funcție de cauza desființării titlului său.
De asemenea, dacă locațiunea încetează înaintea expirării perioadei convenite, în urma desființării
titlului locatorului pe care acesta nu o poate justifica față de locatar, acesta din urmă va putea pretinde

141
locatorului despăgubiri pe temei contractual, pentru prejudiciul pe care această încetare anticipată a
contractului i-l cauzează.
b) Tot astfel, locaţiunile de imobile încheiate de uzufructuar, înscrise în cartea funciară, sunt opozabile
proprietarului sau moştenitorilor acestuia, după stingerea uzufructului prin decesul sau, după caz, încetarea
existenţei juridice a uzufructuarului, până la împlinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la încetarea
uzufructului. În cazul în care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, locaţiunile încetează, în toate
cazurile, odată cu stingerea uzufructului (art. 715 C.civ.).
c) Art. 1.760 alin. (1) C.civ. dispune că „efectele vânzării cu opţiune de răscumpărare se stabilesc potrivit
dispoziţiilor privitoare la condiţia rezolutorie, care se aplică în mod corespunzător. Cu toate acestea, vânzătorul
este ţinut de locaţiunile încheiate de cumpărător înaintea exercitării opţiunii, dacă au fost supuse formalităţilor
de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitării”.

VII. Înstrăinarea bunului dat în locațiune

În principiu, contractul de locațiunea încetează la data înstrăinării bunului de către locator, deoarece,
după înstrăinare, locatorul inițial nu mai poate asigura locatarului folosința bunului dat în locațiune.
Totuși, în beneficiul locatarului căruia nu i se poate imputa această înstrăinare, art. 1811 C.civ. prevede
că dreptul locatarului este opozabil dobânditorului bunului, după cum urmează:
a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară - potrivit
art. 902 alin. (2) pct. 6 C.civ. sunt supuse notării în cartea funciară locaţiunea şi cesiunea de venituri. Dacă
locaţiunea ce are ca obiect un imobil a fost notată în cartea funciară, dobânditorul a putut lua cunoştinţă de
existenţa contractului şi, pe cale de consecinţă, este ţinut să respecte dreptul de folosinţă al locatarului.;
b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe
a înstrăinării;
c) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate (fondul de comerț, drepturi de proprietate
industrială, nave, aeronave), dacă locatarul a îndeplinit aceste formalităţi;
d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului. Pentru
ca această cerință să fie îndeplinită, bunul trebuie să îi fi fost predat locatarului, iar acesta trebuie să îl folosească
în mod efectiv, cu frecvența normală ținând cont de natura acestei folosințe.
Subrogarea dobânditorului în toate drepturile şi obligaţiile locatorului. Potrivit art. 1.813 C.civ., în
cazurile prevăzute la art. 1.811, dobânditorul se subrogă în toate drepturile şi obligaţiile locatorului care izvorăsc
din locaţiune.
Deci, în aceste ipoteze, contractul de locațiune se transferă dobânditorului bunului, care este obligat să-
l respecte și să execute obligațiile locatorului inițial, subrogându-se în toate drepturile acestuia, inclusiv în
privința garanțiilor date de către locatar locatorului inițial (art. 1814 C.civ.).
În absența unei prevederi speciale referitoare la acest aspect, domnul Dincă consideră că transferul
produce efecte față de locatar de la data notificării sau acceptării sale de către acesta, potrivit regulilor generale
ale cesiunii de contract. În schimb, prin derogare de la dreptul comun al cesiunii de contract, locatarul nu poate
declara că nu îl liberează pe locatorul inițial. Acesta din urmă rămâne răspunzător pentru prejudiciile cauzate
locatarului prin neexecutarea obligațiilor sale, anterioară producerii față de locatar a efectelor transmiterii
contractului.
Locatorul iniţial (înstrăinătorul) rămâne răspunzător pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior
înstrăinării. Legea are în vedere toate consecinţele nefavorabile ale neexecutării obligaţiilor contractuale ale
locatorului de până la momentul înstrăinării bunului (de exemplu, viciile bunului au adus un prejudiciu
142
locatarului şi sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1.791 alin. (2) C.civ.; locatarul a efectuat reparaţiile
care erau în sarcina locatorului şi acesta din urmă nu i-a plătit sumele avansate şi dobânzile aferente, conform
art. 1.788 alin. 3 C.civ.).
Când locatarul bunului înstrăinat a dat garanţii locatorului pentru îndeplinirea obligaţiilor sale,
dobânditorul se subrogă în drepturile izvorând din aceste garanţii, în condiţiile legii (art. 1.814 C.civ.). Conform
art. 1.597 alin. (2) C.civ., subrogaţia are ca efect faptul că noul locator dobândeşte atât garanţiile constituite de
către locatar (de exemplu, a ipotecat un imobil care îi aparţine pentru a garanta plata chiriei), cât şi garanţiile
consimţite de terţi (de exemplu, s-a încheiat un contract de fideiusiune între locatorul iniţial şi terţul-fideiusor
pentru garantarea executării obligaţiei de către locatar; acest contract de fideiusiune va produce efecte în
continuare şi va profita noului locator).
Plata anticipată a chiriei. Locatarul nu îi poate opune dobânditorului plata anticipată a chiriei către
locatorul inițial sau cesiunea de către acesta din urmă către un terț a creanţei la chirie chiria decât dacă, în
legătură cu aceste operațiuni, au fost îndeplinite înainte ca înstrăinarea să devină opozabilă locatarului,
formalităţile de publicitate cerute de lege sau dacă se dovedește că acestea au fost cunoscute de către
dobânditor la data încheierii contractului translativ.
Cât privește formalitățile de publicitate, acestea diferă după cum bunul care face obiectul înstrăinării
este mobil sau imobil. În cazul în care bunul este mobil, aceste operațiuni devin opozabile dobânditorului prin
înscrierea lor în Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare. În cazul în care bunul este imobil, publicitatea
plății anticipate a chiriei sau a cesiunii de venituri ale imobilului se asigură prin notarea în cartea funciară.
Încetarea locaţiunii în caz de înstrăinare. Dacă părţile convin astfel, locaţiunea încetează în cazul
înstrăinării bunului dat în locaţiune (art. 1.812 alin. (1) C. civ.). Este posibil ca încă de la data încheierii
contractului de locaţiune locatorul intenţionează să înstrăineze bunul şi întrucât nu doreşte ca existenţa
contractului de locaţiune să afecteze preţul bunului, convine cu locatarul ca, în cazul înstrăinării bunului,
locaţiunea să înceteze, chiar dacă nu a ajuns la termen şi chiar dacă nu se poate reţine nicio culpă în sarcina
locatarului.
În scopul protecţiei drepturilor locatarului (care nu cunoaşte momentul în care locaţiunea urmează să
înceteze din cauza înstrăinării şi trebuie să aibă timp suficient pentru a-şi găsi un alt bun pe care să îl ia în
locaţiune) legea prevede că locaţiunea rămâne opozabilă dobânditorului chiar şi după ce locatarului i s-a
notificat înstrăinarea, pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunţării
unilaterale a contractului. Aşadar, termenul de preaviz este mai mare decât cel obişnuit, însă locatarul poate
renunţa la acesta sau se poate mulţumi cu un termen de preaviz mai scurt.
Locatarul căruia i s-a comunicat încetarea contractului cu respectarea termenului de preaviz dublu nu
are drept la despăgubire nici împotriva locatorului, nici împotriva dobânditorului (art. 1812 alin. (3) C.civ.).
Soluţia diferă de cea consacrată de Codul civil de la 1864. Cu ocazia elaborării noului Cod civil s-a considerat că
,de vreme ce locatarul a consimţit la încheierea unui contract de locaţiune în care s-a stipulat de la început că
acesta va înceta dacă bunul va fi înstrăinat şi de vreme ce a fost respectat termenul (dublu) de preaviz, nu se
justifică obligarea locatorului sau a dobânditorului la plata de despăgubiri faţă de locatar. Uneori, părţile
stipulează obligaţia locatorului iniţial de a-i plăti despăgubiri locatarului în cazul încetării contractului de
locaţiune din cauza înstrăinării, clauză care este perfect legală.
Din economia textelor, rezultă că dacă nu au fost îndeplinite condițiile de opozabilitate prevăzute de art.
1811 C.civ., contractul de locațiune nu este opozabil dobânditorului, ceea ce înseamnă că acesta va putea solicita
predarea imediată a bunului, de regulă, printr-o acțiune reală. Locatarul evins printr-o asemenea acțiune se va
putea îndrepta împotriva locatorului inițial, angajând răspunderea acestuia pentru evicțiune. Totuși, locatorul

143
se va putea apăra de răspundere dacă demonstrează că neîndeplinirea formalităților de publicitate care ar fi
condus la opozabilitatea contractului față de dobânditor a fost cauzată exclusiv de conduita omisivă sau comisivă
a locatarului.
Concluzie. Rezultă că înstrăinarea este o cauză de încetare a locaţiunii numai:
i) în ipoteza în care dreptul locatarului nu este opozabil dobânditorului şi
ii) atunci când părţile (locatorul iniţial şi locatarul) au convenit că locaţiunea încetează în cazul înstrăinării
bunului dat în locaţiune (cu precizările făcute mai sus).

-Secțiunea 5-
Varietăți ale contractului de locațiune

Articolul 1778 alin. (1) NCC defineşte cele două varietăţi ale contractului de locaţiune: închirierea –
reprezentând contractul de locaţiune având ca obiect bunuri imobile sau bunuri mobile şi arendarea – contractul
de locaţiune având ca obiect bunuri agricole.
Celor două varietăţi ale locaţiunii, închirierea şi arendarea, le sunt aplicabile în mod corespunzător
dispoziţiile dreptului comun în materie de locaţiune (art. 1777-1823 NCC), în măsura în care sunt compatibile cu
regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte prin art. 1824-1835 NCC şi, respectiv, art. 1836-1850 NCC.
Contractele de locaţiune având ca obiect spaţii destinate exercitării activităţii unui profesionist sunt supuse
dispoziţiilor de drept comun (art. 1777-1823 NCC), precum şi unora dintre regulile particulare aplicabile în
materie de închiriere a locuinței.
Regulile contractului de locaţiune sunt aplicabile şi în cazul în care folosinţa unui bun se transmite în
schimbul folosinţei altui bun, deoarece cu ajutorul regulilor ce guvernează contractul de schimb nu pot fi
soluţionate problemele juridice ale schimbului de drepturi de folosinţă.
Contractul de închiriere a locuinţei prezintă aceleaşi caractere juridice ca şi contractul de locaţiune, singura
deosebire constând în natura bunului dat în locaţiune, respectiv locuinţa.
Spre deosebire de contractul de închiriere a locuinţei, contractul de arendare este un contract solemn, care
trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute, potrivit dispoziţiilor art. 1838 alin. (1). Noul
Cod civil conţine reguli particulare în materia arendării (art. 1836-1850 NCC), care se completează cu cele de
drept comun din materia locaţiunii.

I. Închirierea spațiilor cu destinație profesională (și unele disoziții particulare privind

închirierea locuințelor)

Dispozițiile speciale privind închirierea spațiilor cu destinație profesională sunt comune cu cea mai mare
parte din dispozițiile speciale privind închirierea locuințelor.

1. Rațiunea reglementărilor
Aceste dispoziții, care sunt instituite în considerarea naturii particulare a obiectului derivat al obligațiilor
locatorului, vizează consecințele ce decurg din această natură particulară și din destinația bunului care are
această natură.

144
 O primă particularitate, care privește natura bunului, este aceea că întotdeauna aceste bunuri obiect derivat
al contractului de locațiune sunt imobile iar, adesea, aceste imobile locațiune fac parte din bunuri imobile mai
largi ale căror părți fac obiectul altor drepturi exclusive sau sunt destinate folosirii comune.
O altă particularitate, care este extrasă din destinația bunului ce face obiectul contractului, vizează
importanța folosirii acelui bun pentru locatar (chiriaș).
În cazul contractului de locațiunea, ca și în cazul altor contracte civile, se pornește de la principiul egalității
părților. Prin excepție de la acest principiu, pentru cele două părți ale contractului de închirierea (fie el cu
destinație profesională sau pentru locuit) importanța acelui contract nu este egală.
Din punctul de vedere al locatorului, imobilele închiriate sunt o sursă de venit, astfel, prin închirierea
acestora către altă persoană, locatorul, care de regulă este proprietar, culege fructele civile ale acelor bunuri.
De regulă, executarea obligațiilor locatorului din contractul de locațiune nu presupune o activitate continuă.
Desigur că respectivele obligații ale locatorului au o natură continuă, însă acestea se execută de regulă prin
lăsarea bunului în starea în care se află la dispoziția locatarului. Deci, acestea nu presupun o conduită activă din
partea locatorului, iar atunci când conduita activă este necesară, conduita respectivă are un caracter punctual
și sporadic. Locatorul își păstrează libertatea fizică de a desfășura o multitudine de alte activități, în timpul
derulării contractului de locațiunea, care îi pot aduce și alte venituri. Așadar, pentru locator, contractul
reprezintă o sursă obișnuită de venituri.
Din punctul de vedere al locatarului, atunci când obiectul închirierii este un spațiu fie cu destinație
profesională, fie cu destinație de locuire, pentru locatar, acel spațiu este locul în care acesta își petrece cea mai
mare parte a vieții. În jurisprudența Curții Constituționale se spune despre dreptul locativ că el este printre cele
mai importante componente a dreptului fundamental la un nivel de trai decent prevăzut de Constituția
României.
Așadar, în contractul de locațiune părțile nu îi acordă contractului aceeași importanță. Din acest motiv,
leguitorul a introdus o serie de dispoziții care să protejeze stabilitatea drepturilor locatarului. Drepturile
chiriașului unei locuințe sau a unui spațiu cu destinație profesională sunt mai stabile decât cele ale locatarului
de drept comun tocmai datorită importanței obiectului locațiunii și a folosinței lui pentru acel chiriaș.

2. Dispozițiile speciale decurgând din natura imobiliară a bunului:

• Folosirea și conservarea părților comune (art. 1829 C.civ.)
(1) În clădirile cu mai multe apartamente, chiriașii au dreptul de a întrebuința părțile și instalațiile de folosință
comună ale clădirii potrivit cu destinația fiecăreia. (2) Chiriașii sunt obligați să contribuie la cheltuielile pentru
iluminarea, încălzirea, curățarea părților și instalațiilor de folosință comună, precum și la orice alte cheltuieli pe
care legea le stabilește în sarcina lor.
Din acest text rezultă că într-un contract de închiriere a unui spațiu care face parte dintr-un condominium,
locațiunea are, prin natura ei, pe lângă obiectul său principal care este obiectul cu privire la care părțile au
încheiat locațiunea, și un obiect accesoriu, anume cota-parte ideală și abstractă din părțile comune eferentă
folosinței acelui apartament. Această cotă este considerată inclusă în obiectul derivat al locațiunii pe lângă
apartamentul pe care părțile l-au desemnat ca obiect al contractului. Astfel, asigurarea folosinței obiectului
locațiunii de către locator trebuie să includă implicit și asigurarea folosinței părților comune necesare pentru
folosirea apartamentului.
De vreme ce obiectul derivat al locațiunii se extinde și la aceste cote-părți din instalațiile și părțile comune
ale imobilului, acestă extindere nu are efecte numai cu privire la obligațiile locatorului, ci și cu privire la obligațiile
locatarului care țin de același obiect derivat. Spre exemplu, obligația locatarului de efectua reparațiile locative
pe care o are orice locatar, potrivit regimului de drept comun, va include și participarea la cheltuielile privind
reparațiile părților comune corespunzătoare cotei-părți din proprietatea acestora pe care o are locatorul. De
asemenea, cheltuielile de utilizare curentă a locuinței, fie că este vorba de utilizarea exclusivă a apartamentului,

145
fie că e vorba de instalațiile comune, vor fi de asemenea efectuate de către chiriaș conform alin. (2) al textului
de mai sus.
• Obligațiile decurgând din raporturile de vecinătate (art. 1830 C.civ.)
Tot din natura acestor spații care fac adesea partea din clădiri cu mai multe apartamente (și deci cu mai
mulți utilizatori) rezultă și o particularitate a obligațiilor de vecinătate, în sensul că fiecare dintre utilizatori este
ținut să își exercite drepturile sale de utilizare cu respectarea drepturilor celorlalți. Fiecare dintre utilizatori este
ținut ca, prin utilizarea propriului apartament, să nu împiedice utilizarea de către vecinii a obiectului drepturilor
lor.
Aceste obligații poartă numele generic de obligații de conviețuire, iar pentru contractul de locațiune cu
privire la un apartament ce face parte dintr-un condominium aceste .
Între vecini, obligațiile decurgând din raporturile vecinătate au o natură extracontractuală care are ca izvor
regulile generale ale bunei vecinătăți reglementate în materia dreptului de proprietate. Este discutabil dacă
acestea au sau nu natura unor servituți imobiliare decurgând din natura imobilului.
În schimb, contractul de locațiune care se încheie cu privire la un asemenea bun este presupus a genera
între locatar și locator o obligație specifică a locatarului față de locator de a respecta regulile generale de
conviețuire cu vecinul. Această obligație face parte din obligația de utilizare a bunului dat în locațiune cu
prudența și cu diligența unui bun proprietar care îi incumbă locatarului. Atunci când obiectul locațiunii este o
unitate locativă dintr-un imobil cu mai multe astfel de bunuri, utilizarea cu prudență și diligență a bunului
presupune și respectarea obligațiilor de conviețuire față de alții.
În consecință, dacă locatarul încalcă aceste obligații de conviețuire, el va răspunde extracontractual față de
vecini, dar va răspunde și contractual față de locator pentru prejudiciul cauzat implicit și lui având în vedere că
și el răspunde extracontractual față de vecini pentru nerespectarea relațiilor de vecinătate de către persoanele
pe care el și le-a substituit în exercitarea dreptului de proprietate asupra unității locative în cauză.
Această componentă a obligației locatarului de folosi bunul cu prudență și diligență este considerată
suficient de importantă încât să justifice rezilierea contractului, în cazul în care a fost încălcată în mod
substanțial, conform art. 1830 alin. (2) C.civ. De asemenea, locatarul răspunde și atunci când încălcarea
obligațiilor decurgând din relațiile de conviețuire socială nu a fost săvârșită de către el însuși, ci de către alte
persoane cărora el le-a permis accesul în unitatea locativă respectivă.
Nerespectarea acestei obligații se poate remedia fie prin daune-interese, fie prin rezilierea contractului, fie
prin cumularea rezilierii cu daunele-interese.

3. Dispoziții speciale menite să protejeze stabilitatea dreptului locativ:

• Contractului de locațiune încheiat pe perioadă nedeterminată (art. 1824 C.civ.)
În dreptul comun, dacă locațiunea se încheie pe durată nedeterminată, ea încetează prin denunțarea
unilaterală a contractului de către oricare dintre părți. Partea care dorește să denunțe unilateral contracul
trebuie să procedeze la această denunțare pe cale unei notificări adresate celeilalte părți, notificare de la care
curge un termen de preaviz la expirarea căruia contractului încetează. Scopul termenului de preaviz este acela
de a-i permite celeilalte părți să își găsească o modalitate prin care să continue beneficiul pe care, până la
încetarea sa, îl procura contractul de locațiune i-l procura acesteia. Așadar, termenul trebuie să fie suficient de
lung cât să permită fiecăreia dintre cele două părți să își găsească un alt spațiu locativ sau spațiu destinat
exercitării activității (în cazul locatarului), respectiv un alt chiriaș care să preia cu titlu oneros folosința asupra
bunului care face obiectul contractului de locațiune (în cazul locatorului).
Legiuitorul se ferește, de regulă, să fixeze un termen de preaviz deoarece nevoia de a încheia un contract de
substituție depinde mult de natura bunului sau de particularitățile pieței. Ca urmare, în dreptul comun, pentru
durata termenului de preaviz, art. 1816 C.civ. trimite la termenul stabilit de legea specială, iar dacă acesta nu
există, la termenul decurgând din uzanțe. Uzanțele provin pe de-o parte, din obiceiul locului, iar pe de altă parte

146
din cutuma profesională decurgând din natura bunului. Deci, corelându-se obiceiul locului cu cutuma
profesională, rezultă uzanțe care au această dublă natură (geografică și profesională).
În cazul în care obiectul locațiunii este o locuință sau un spațiu cu destinație profesională există o serie de
trăsături generale ale pieței chiriilor care să îi permită leguitorului să fie mai concret în determinarea termenului.
Art. 1824 C.civ. prevede că atunci când contractul de locațiune privind un spațiu cu destinație profesională
sau o locuință s-a încheiat pe durată nedeterminată, durata termenului de preaviz cu care se dă notificarea de
denunțare unilaterală a contractului este diferită pentru cele două părți.
Pentru locatar, alin. (1) prevede că acesta poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu respectarea
unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata
chiriei.
Pentru locator, alin (2) prevede că denunțarea contractului de către acesta se poate face cu respectarea unui
termen de preaviz care nu poate fi mai mic de 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata
chiriei este de o lună sau mai mare, sau 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este
mai mic de o lună.
Legea prevede durate minime, astfel încât părțile au libertatea să convină termene de preaviz mai lungi.
Dacă acestea convin termene de preaviz mai scurte, clauzele astfel introduse în convenție vor fi considerate
nescrise, iar în locul lor se vor aplica duratele minime prevăzute în acest text.

• Dreptul de preferință al chiriașului (art. 1828 C.civ.)

Dacă un contract de închiriere încetează pentru orice motiv și dacă, din acel contract de închiriere, chiriașul
și-a îndeplinit toate obligațiile în mod corespunzător, chiriașul are un drept de preferință cu privire la încheierea
unui nou contract de închiriere, în cursul unui termen care începe să curgă de la încetarea vechiului contract de
închiriere.
Această durată este diferită în funcție de durata vechiului contract de închiriere. Astfel, conform art. 132
LPA, dreptul de preferință al chiriașului prevăzut la art. 1.828 din Codul civil se aplică pentru orice contract de
închiriere încheiat în legătură cu aceeași locuință sau cu o parte din aceasta:
a) după cel mult 3 luni de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare de un
an;
b) după cel mult o lună de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare sau
egală cu o lună;
c) după cel mult 3 zile de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mică de o
lună.
Dreptul de preferință al chiriașului are natura juridică a unui drept de creanță, așa cum am arătat și în
materia dreptului de preempțiune. Această creanță este supusă uneia dintre duratele de mai sus, care are
funcția unui termen extinctiv față de respectiva creanță.
Locatorul nu este obligat să încheie un alt contract de închiriere în cursul acestor termene (de 3 luni, 1 lună
sau 3 zile). Această regulă se va aplica doar în ipoteza în care locatorul va dori să încheie un nou contract de
închiriere în termenul extinctiv prevăzut. Dacă va decide să încheie un nou contract de închiriere, atunci acest
contract se va încheia doar afectat de condiția suspensivă a neexercitării de către vechiul chiriaș a dreptului său
de preferință la acest nou contract de închiriere.
Întrucât art. 1828 alin. (2) prevede că dreptul de preferință al chiriașului la încheierea unui nou contract de
închiriere este supus, în mod corespunzător (adică cu adaptarea a ceea ce este necesar să fie adaptat), regulilor
prevăzute în materie de preempțiune, rezultă că și aceste drept de preferință se poate exercita în mod eficace
numai prin plata reală a chiriei de către chiriaș (la fel cum exercitarea dreptului de preempțiune se face cu plata
reală a prețului de către preemptor).
Este o diferență fundamentală între preț și chirie. Prețul face obiectul unei obligații uno ictu, iar, din acest
motiv, leguitorul prevede plata integrală a acestuia în vederea exercitării dreptului de preempțiune, deoarece
147
doar plata lui integrală poate reprezenta o contraprestație suficientă pentru transmiterea integrală a proprietății
ce ar decurge din încheierea contractului de vânzare, prin exercitarea dreptului de preempțiune. În schimb, în
cazul contractului de închiriere, prețul din acest contract (chiria), ca fruct civil al bunului, se produce zi cu zi,
ceea ce înseamnă că obligația de a plăti chiria este și ea, prin esența ei, o obligație succesivă. Astfel, nu se poate
pune problema ca, prin exercitarea acestui drept de preferință, ea să se transforme într-o obligație uno ictu.
Pe baza celor spuse mai sus, cu ocazia exercitării dreptului de preferință, va trebui determinată perioada
pentru care se va plăti chiria. Aplicarea corespunzătoare a exercitării reale a dreptului de preempțiune în
materie exercitării dreptului de preferință al chiriașului presupune ca pentru exercitarea acestui drept, chiriașul
să plătească doar prima rată de chirie stabilită prin contractul pe care locatorul l-a încheiat cu terțul pe care și l-
a ales.
Mecanismul de exercitarea al dreptului de preferință este, în principiu, la fel ca la preempțiune. Dacă
locatorul încheie un nou contract de închiriere cu un terț, acesta trebuie să prevadă în acest contract, sub
aceleași sancțiuni ca și la preempțiune, că el este supus condiției suspensive ca vechiul chiriaș să nu își exercite
dreptul de preferință. Apoi, notifică contractul respectivului chiriaș, care va avea la dispoziție 30 de zile de la
notificare (pentru că este vorba de bunuri imobile) în care să își exercite dreptul de preferință. Dacă acesta
decide să își exercite dreptul de preferință în sensul închieierii contractului de închiriere în locul terțului, atunci
va trebui să îi plătească locatorului prima rată a chiriei prevăzută de acel contract.

• Evacuarea chiriașului (art. 1831 C.civ.)

Această dispoziție dispune cum în legătură cu modul în care se poate executa obligația de restituire a
chiriașului în legătură cu locuința sau spațiul profesional închiriat la data încetării contractului de locațiune.
Art. 1831 C.civ. stabilește principiul conform căruia această obligație de restituire nu este executorie. Textul
dispune că evacuarea chiriașului (care reprezintă executarea silită a obligației de restituire a imobilului respectiv)
nu se poate face decât pe temeiul unei hotărâri judecătorești.
Totuși, de la acest principiu, legea de punere în aplicare a Codului civil a prevăzut expres aceleași excepții pe
care le-a prevăzut și în legătură cu obligațiile de restituirea bunului dat în locațiune în dreptul comun.
În cazul în care contractul de locațiune s-a încheiat în formă autentică sau printr-un înscris sub semnătură
privată înregistrat la organele fiscale, obligația de restituire a bunului este executorie la expirarea termenului
prevăzut în contractul încheiat pe durată determinată sau, după caz, la expirarea termenului de preazviz acordat
prin notificarea de denunțare unilaterală a contractului încheiat pe durată nedeterminată. Aceste două situații,
în care caracterul executoriu al obligației de restituire este prevăzut în dreptul comun al locațiunii, fac excepție
și de la regula particulară prevăzută în materia închrierii locuințelor conform căreia locatarul nu poate fi evacuat
decât prin hotărâre judecătorească.
Locatarul va putea fi evacuat doar prin hotărâre judecătorească dacă motivul pentru care a devenit scadentă
obligația de restituire este încetarea contractului prin reziliere. În acest caz, doar prin hotărâre judecătorească
se va putea obține executarea silită a obligației de restituire, adică evacuarea chiriașului.
În orice caz, pentru toată perioada în care chiriașul a ocupat spațiul, fie el profesional sau de locuință, acesta
este ținut să îi plătească locatorului chiria convenită. Nu este dacă chiriașul a folosit sau nu respectivul spațiu, ci
important este faptul că l-a lipsit pe locator de folosința spațiului până la executarea obligației de restituire,
ceea ce antrenează o obligație legală prevăzută de art. 1831 alin.(2) C.civ., anume aceea de a plăti chiria, chiar
dacă contractul de locațiune care a stabilit acea chirie a încetat. Prin ipoteză, avem de-a face cu o obligație de
restituire scadentă, deci contractul de locațiune a încetat, dar, în virtutea art. 1831 alin.(2) C.civ., el produce o
ultimă urmare, anume cât timp bunul nu este restituit, chiriașul rămâne dator să plătească chiria stabilită în
respectivul contract și pe durata ulterioară încetării contractului. Așadar, chiar dacă contractul de închiriere a
încetat, acesta supraviețuiește prin două efecte ale sale: obligația chiriașului de a plăti chiria și obligația de
restituire.

148
 II. Contractul de închiriere a locuinței

1. Rațiunea reglementărilor
În principiu, aceste reglementări particulare sunt inspirate tot de specificul naturii imobiliare a bunurilor
și, respectiv, de importanța folosirii acestora pentru locatar. În plus acestea sunt inspirate și de diverențele pe
care locuința le prezintă față de spațiul profesional din punctul de vedere al importanței.
Atât pentru o întreprindere, cât și pentru o persoana fizică, spațiul în care își desfășoară activitatea
întreprinderea respectiv locuința sunt foarte importante, doar că întreprinderea este o organizare economică
menită să producă în mod curent venituri. De aici rezultă că întreprinderea este o structură organizatorică în
principiu puternică, față de persoana fizică care nu se bucură de aceeași prezumție de stabilitate. Leguitorul a
dat relevanță acestei distincții (anume distincția prezumată de capacitate organizatorică care se reflectă inclusiv
în puterea de negociere în condiții de egalitate la încheierea contractului de locațiune) și a instituit un set de
prevederi care sunt menite să îl protejeze pe locatar în mod particular atunci când el este „slab”, adică atunci
când obiectul contractului este locuința sa.
Prima trăsătură particulară pentru contractul de închiriere a locuinței care îl diferențiază și față de
contractul de închiriere a spațiilor cu destinație profesională este această prezumție a legiuitorului că, în
negocierea contractului de închiriere a locuinței, locatarul este partea slaba. Pentru locatar, încheirea
contractului de închiriere este un lucru vital, element la care se adaugă și faptul că acesta, în general, nu dispune
de capacități organizatorice, logistice sau financiare prin care să își poată impune termenii în negocierea acestui
contract.
Aceste mecanisme, în care uneina dintre părți (chiriașului) i se oferă mai multă protecție juridică decât
celeilalte (locatorului), reprezintă o derogare de la principiul egalității părților, deoarece în realitatea socială
partea protejată este defavorizată.
A doua categorie de dispoziții particulare vizează faptul că locuința este destinată adăpostirii celei mai
importante părți a vieții chiriașului, inclusiv a vieții sale intime, cu alte cuvinte, reprezintă locul în care chiriașul
este cel mai mult „el însuși”. Din acest motiv, modul în care el se comportă se va impregna puternic asupra
raporturilor contractuale pe care acesta le are cu locatorul.
Astfel, contractul de închiriere a locuinței este intuitu personae, locatorul fiind prezumat a încheia acest
contract în considerarea calităților personale ale locatarului care își va petrece viața lui intimă în locuința dată
în închiriere.

2. Dispoziții speciale menite să ofere protecția chiriașului, ca parte slabă a contractului:

• Denunțarea închirierii încheiate pe durată determinată (art. 1825 C.civ.)
Conform art. 1825 alin.(1) C.civ.: Dacă închirierea este pe durată determinată, locatarul poate denunța
unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puțin 60 de zile. Orice clauză
contrară este considerată nescrisă.
Regula de drept comun a contractului de locațiune este aceea că dacă locațiunea este încheiată pe
durată determinată, ea nu încetează prin denunțare utilaterală, ci încetează doar prin expirarea termenului,
dacă părțile nu au prevăzut expres posibilitatea ca locațiunea să înceteze prin denunțare unilaterală. Numai
dacă locațiunea este încheiată pe durata nedeterminată contractul poate înceta prin denunțare unilaterală.
În reglementarea specială din materia închirierii locuinței este introdusă o excepție de la regula de drept
comun. Astfel, chiar dacă părțile nu au prevăzut expres dreptul de denunțare unilaterală într-un contract de
închiriere a locuinței pe perioadă determinată, chiriașul tot va avea dreptul de a denunța unilateral contractul
printr-o notificare adresată locatorului, cu singura condiție ca termenul de preaviz să fie de cel puțin 60 de zile.
Din acest interval minim de 60 de zile, rezultă că un termen de preaviz mai lung ar putea fi convenit de către
149
părți, în schimb, un termen de preazviz mai scurt ar fi considerat nescris, de unde ar rezulta că s-ar aplica de
drept preavizul de 60 de zile.
Mai mult, părțile nu pot să înlăture pe cale convențională acest drept al chiriașului. O clauză menită să
suprime dreptul de denunțare unilaterală a contractului al chiriașului ar fi considerată nescrisă.
La art. 1825 alin.(2) se prevede că: În cazul în care închirierea este pe durată determinată, iar în contract
s-a prevăzut că locatorul poate denunța unilateral contractul în vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau
ale familiei sale, acestei denunțări i se aplică termenul de preaviz prevăzut la art. 1.824 alin. (2).
Locatorul nu are, în principiu, dreptul de denunțare unilaterală a contractului pe durată determinată.
Totuși, părțile pot conveni un asemenea drept, după cum rezultă din textul de mai sus, numai în scopul
satisfacerii pentru locator a nevoilor locative proprii sau ale familiei sale.
Deci, și în această privință, se derogă de la dreptul comun, deoarece în dreptul comun, dacă contractul
este încheiat pe durată determinată, părțile nu au un drept de denunțare unilaterală a contractului decât dacă
a fost prevăzut în mod expres, caz în care se va aplica așa cum a fost prevăzut de către părți. În cazul
reglementării particulare, libertarea părților de a prevedea un drept de denunțare unilaterală în favoarea
locatorului este restrânsă doar la ipotezele în care locatorul ar putea justifica această denunțare prin nevoia de
a își satisface propriile nevoi locative sau prin necesitatea de a satisface nevoile locative ale familiei sale.
Referirea la „nevoile locative ale familiei sale” poate fi înțeleasă în sensul larg al noțiunii de familie, adică
în legătură cu toate persoanele cu care locatorul își petrece viața de familie în fapt, fără a restrânge interpretarea
articolului până la anumite grade de rudenie. Deci, interpretarea acestei noțiuni ar trebui să fie asemânătoare
cu modul în care dreptul la viață familială este interpretat în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului.
De unde știm că nu s-ar putea introduce și un drept de denunțare unilaterală al locatorului pentru alte
motive decât satisfacerea nevoilor locative proprii sau ale familiei? Vom vedea în următoarea reglementare
particulară la litera d).

• Clauze considerate nescrise (art. 1826 C.civ.)

Este considerată nescrisă orice clauză în temeiul căreia:
a) chiriașul este obligat să încheie o asigurare cu un asigurător impus de locator;
b) se prevede răspunderea solidară sau indivizibilă a chiriașilor din apartamente diferite situate în același
imobil, în cazul degradării elementelor de construcții și a instalațiilor, obiectelor și dotărilor aferente părților
comune ale imobilului;
c) chiriașul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlu de reparații locative, sume stabilite
pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator;
d) locatorul este îndreptățit să diminueze sau să suprime, fără contraprestație echivalentă, prestațiile la
care s-a obligat prin contract.
Din interpretarea acestui articol se poate desprinde ideea că aceste clauze sunt nule de drept. Acestea
sunt clauze care contravin dispozițiilor legale imperative și care, nefiind esențiale pentru încheierea acelui
actului juridic, pot fi considerate ca inexistente în cardul acestuia fără a afecta valabilitatea contractului.
În legătură cu litera a), rezultă că dacă părțile au stabilit împreună cine este asiguratorul, clauza
respectivă nu intră sub incidența acestei sancțiuni. De asemenea, nu intră sub incidența acestei sancțiuni
convenirea unor criterii pe care asiguratorul ales de către chiriaș trebuie să le îndeplinească pentru a se admite
executarea conformă a obligației sale de asigurare a locuinței sau a unor aspecte ale folosirii acesteia. Textul nu
distinge după cum clauza vizează una sau alta dintre categoriile de risc, prin urmare, orice obligație de a încheia
un contract de asigurare cu un asigurator ales exclusiv de către locator inclusă într-un contract de locațiune ar
fi nescrisă, conform acestui text.
În legătură cu litera b), rezultă că, în ceea ce privește părțile comune ale imobilului, încălcarea obligației
de a le folosi cu prudență și diligență nu poate antrena decât o răspundere divizibilă. Rezultatul este acela că,
din punct de vedere probatoriu, acest lucru va implica obligația locatorului care dorește să obțină despăgubiri
150
pentru eventuala deteriorare a părților comune de a demonstra că această deteriorare a fost cauzată prin fapta
culpabilă a chiriașului său. Simplul fapt că părțile comune s-au deteriorat, iar din această cauză locatorul a trebuit
să suporte cheltuieli de reparare ori cel puțin a suportat prejudiciul constând în această deteriorare, nu îi
permite să obțină repararea acestui prejudiciu de către locatar. El trebuie să demonstreze legătura de
cauzalitate dintre acel prejudiciu și o faptă culpabilă a chiriașului care să îmbrace o încălcare a obligației acestuia
de a folosi părțile comune cu prudență și diligență.
În legătură cu litera c), rezultă că, dacă părțile ar conveni împreună nu numai plata în avans a unor sume
cu titlu de reparații locative, ci și cuantumul lor, atunci clauza ar fi valabilă. Ceea ce este interzis este doar ca
acest cuantum să fie lăsat la determinarea exclusivă a locatorului. Totuși, în măsura în care părțile ar conveni
criterii în funcție de care să fie stabilite sumele, chiar dacă aplicarea acelor criterii ar fi lăsate în sarcina
locatorului, clauza ar fi valabilă, deoarece locatorul nu ar determina în mod exclusiv cuantumul sumelor plătite
în avans, ci ar fi doar obligat să facă o operațiune de calcul pe baza unor criterii străine de controlul său.
În legătură cu litera d), rezultă că, părților le este interzis să stabilească o reducere a obligațiilor normale
ale locatorului fără contraprestație. Prin urmare, s-ar putea constitui în mod valabil un drept de denunțare
unilaterală a contractului de locațiune în favoarea locatorului numai cu titlu oneros, astfel încât el să fie obligat
la o prestație de ordin patrimonial în cazul în care își exercită acest drept. Însă, dacă părțile ar stabili dreptul de
denunțare unilaterală pentru alte motive decât satisfacerea propriilor nevoi locative sau ale familiei, clauza
respectivă ar fi considerată nescrisă.

• Viciile bunului care face obiectul contractului (art. 1827 C.civ.)

(1) Dacă imobilul închiriat, prin structură sau prin starea sa, constituie o primejdie gravă pentru
sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în el, chiriaşul, chiar dacă a renunţat la acest drept, va putea rezilia
contractul de închiriere, în condiţiile legii.
(2) Chiriaşul are dreptul şi la daune-interese dacă, la data încheierii contractului, nu a cunoscut viciile
bunului.
Articolul 1827 alin. (1) C.civ. instituie, în materia închirierii locuinţelor, o reglementare particulară
privitoare la răspunderea locatorului pentru vicii, în temeiul căreia chiriaşul poate solicita rezilierea contractului
dacă imobilul închiriat, prin structură sau prin starea sa, constituie o primejdie gravă pentru sănătatea celor care
lucrează sau locuiesc în el.
Închirierea unui imobil prezentând asemenea vicii (datorate, de exemplu, nerespectării cerinţelor legale
privind siguranţa în exploatarea clădirilor) apare ca o încălcare a obligaţiilor principale ale locatorului privind
asigurarea folosinţei utile a locuinţei şi menţinerea acesteia în stare corespunzătoare, pe toată durata închirierii.
În jurisprudenţa instanţelor din provincia Québec s-a reţinut, într-un cadru legislativ similar, că evaluarea
caracterului periculos pentru sănătate al stării bunului dat în locaţiune trebuie făcută într-o manieră obiectivă,
prin referire la situaţia unei persoane obişnuite şi că sarcina probei revine locatarului.
Ţinând seama de caracterul imperativ al dispoziţiilor art. 1827 alin. (1) C.civ. rezilierea poate fi cerută şi
în cazul în care chiriaşul a cunoscut viciile locuinţei la data încheierii contractului şi chiar dacă acesta a renunţat
la dreptul de a cere rezilierea.
Chiriaşul de bună-credinţă, care nu a cunoscut viciile bunului la data încheierii contractului, va putea
solicita şi daune-interese pentru prejudiciile suferite. Este vorba de viciile imobilului închiriat care aduc atingere
sănătăţii sau integrităţii corporale a chiriaşului şi care trebuie să fi existat în momentul încheierii contractului.
Pentru viciile ivite ulterior contractării sunt aplicabile dispoziţiile art. 1790 C.civ.

3. Dispoziții speciale menite să reglementeze caracterul personal al contractului:

• Alte persoane care locuiesc împreună cu chiriașul (art. 1832 C.civ.)

151
 (1) În lipsa unei interdicții stipulate în acest sens, și alte persoane pot locui împreună cu chiriașul, caz în
care vor fi ținute solidar cu acesta, pe durata folosinței exercitate, pentru oricare dintre obligațiile izvorâte din
contract.
(2) Încetarea, din orice cauză, a contractului de închiriere, precum și hotărârea judecătorească de
evacuare a chiriașului sunt de drept opozabile și se execută împotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu
sau fără titlu, împreună cu chiriașul.
După cum spuneam, contractul de închiriere este considerat încheiat în virtutea calităților personale ale
locatarului. Cu toate acestea, el este încheiat inclusiv pentru a pune bunul la dispoziția locatarului în vederea
desfășurării relațiilor sale sociale, intime sau familiale. De aceea, este de natura contractului de locațiune (ceea
ce înseamnă că părțile pot deroga de la această regulă) să i se permită chiriașului să introducă în locuința care
face obiectul contractului de închiriere orice persoane dorește, fie în mod temporar sau în mod permanent. În
principiu, și alte persoane decât chiriașul pot locui, cu acceptarea chiriașului, împreuna cu acesta în locuința care
face obiectul contractului de închiriere, acest lucru nereprezentând o încălcare a obligațiilor contractuale ale
chiriașului.
În cazul în care chiriașul introduce asemenea persoane în locuința care face obiectul contractului de
închiriere, el va răspunde pentru locator pentru toate încălcările contractului de locațiune care decurg din
acțiunea acelor persoane, iar acele persoane vor răspunde în mod solidar cu chiriașul pentru faptele lor care
determină încalcarea obligațiilor chiriașului din contractul de locațiune.
Această răspundere solidară vizează toate obligațiile decurgând din contractul de închiriere. Spre
exemplu, dacă este scadentă obligația de restituire a locuinței și, conform art. 1831 C.civ., se obține o hotărâre
judecătorească în cotradictoriu cu chiriașul pentru evacuarea acestora, hotărârea va fi opozabilă tuturor celor
pe care el i-a introdus în locuință, chiar dacă ei nu au participat la proces.

• Subînchirierea și cesiunea contractului de închiriere (art. 1833 C.civ.)

Caracterul intuitu personae al contractului de locațiune limitează puternic posibilitatea chiriașului de a
subînchiria sau de a transmite contractul de locațiune.
În dreptul comun, pentru bunuri mobine regula este aceea că contractul de locațiune are caracter intuitu
personae, pe când în cazul bunurilor imobile, contracul de locațiune nu are caracter intuitu personae, astfel
încât, chiar prin derogare de la dreptul comun al cesiunii de contract, se presupune că locatorul este de acord,
chiar prin încheierea contractului de locațiune, ca locatorul să aibă dreptul de a ceda respectivul contract. Tot
în dreptul comun locatarul este liber să subînchirieze imobilul care face obiectul contractului.
Prin derogare de la acest drept comun, în cazul în care obiectul locațiunii este o locuință, contractul de
locațiune nu poate fi cedat decât cu acordul scris al locatorului cedat.
Mai mult, prin derogare de la dreptul comun, dacă cesiunea operează după ce locatorul consimte la o
asemenea cesiune, cedentul locatar inițial nu este liberat de obligațiile sale decurgând din contractul de
locațiune. În cazul încălcării acestor obligații de către cesionar ulterior cesiunii contractului, cedentul va
răspunde solidar cu cesionarul față de locatorul cedat pentru orice încălcare a obligațiilor asumate față de acesta
prin contractul de închiriere.
Regimul este identic și în privința sublocațiunii. Locatarul poate încheia un contract de sublocațiune a
locuinței numai cu acordul locatorului inițial. Mai mult, prin derogare de la dreptul comun, în care sublocatarul
nu are raporturi juridice decât cu locatorul, în materia sublocațiunii locuinței, sublocatarul și locatarul inițial
răspund solidar față de locator pentru orice încălcare a obligațiilor locatarului din contractul de locațiune.

• Decesul chiriașului (art. 1834 C.civ.)

(1) Contractul de închiriere a locuinței încetează în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului
chiriașului.

152
 (2) Descendenții și ascendenții chiriașului au dreptul, în termenul prevăzut la alin. (1), să opteze pentru
continuarea contractului de închiriere până la expirarea duratei acestuia, dacă sunt menționați în contract și
dacă au locuit împreună cu chiriașul. Dispozițiile art. 323 alin. (3) sunt aplicabile în privința soțului supraviețuitor.
(3) Persoanele prevăzute la alin. (2), care au cerut continuarea contractului, desemnează de comun acord
persoana sau persoanele care semnează contractul de închiriere în locul chiriașului decedat. În cazul în care
aceștia nu ajung la un acord în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului, desemnarea se
face de către locator.
(4) Subînchirierea consimțită de chiriaș încetează la expirarea termenului prevăzut la alin. (1), dacă
locațiunea nu continuă în condițiile alin. (2). În acest ultim caz, persoana desemnată potrivit alin. (3) semnează
contractul de subînchiriere în locul chiriașului decedat.
Deoarece contractul de închiriere a locuinței este încheiat intuitu personae în ceea ce îl privește pe
locatar, în principiu, el încetează în cazul decesului persoanei cu care contractul acesta a fost încheiat. Încetarea
nu se produce imediat la data decesului, ci se produce la împlinirea unui termen de 30 de zile de la data decesului
locatarului. Acest lucru înseamnă că, pentru această lună, contractul de locațiune se transmite, conform
dreptului comun, moștenitorilor locatarului, care pot exercita drepturile izvorâte din contractul în cursul acestei
luni.
Prin derogare de la dreptul comun, în luna respectivă, anumite persoane pot solicita continuarea
contractului de închiriere, cu alte cuvinte, aceste persoane au dreptul la o cesiune legală de contract (drept
potestativ), ca urmare a decesului locatarului inițial. În cadrul acestei cesiuni legale, moștenitorii locatarului
decedat au rolul unor cedenți, iar persoanele îndreptățite să solicite continuarea contractului de locațiune au
rolul unor cesionari, locatorul fiind cedat în această cesiune legală de contract. Cesiunea este legală deoarece
legea prevede un drept potestativ în favoarea unor anumite persoane de a solicita această cesiune a contractului
de locațiune, respectiv a poziției contractuale a locatarului decedat.
Sunt două categorii de persoane care pot opta pentru continuarea contractului, în funcție de cum este
sau nu necesară menționarea lor în contractul de închiriere.
Prima categorie, anume descendenții și ascendenții (fii, nepoți, strănepoți, părinți, bunici, străbunici)
chiriașului decedat, nu poate cere continuarea contractului decât dacă sunt menționai în contract și au locuit
împeuna cu chiriașul. Deci, acestia pot cere continuarea contractului chiriașului defunct numai dacă au fost
menționați în contract și au locuit împreună cu chiriașul. Cele două condiții sunt cumulative. Dacă doar s-a
menționat în contract dreptul lor de a locui împreună cu chiriașul, iar ei nu l-au exercitat, atunci ei nu pot cere
continuarea contractului. Exercitarea dreptului de a locui împreună cu chiriașul presupune o durată suficient de
lungă încât folosința locuinței să poată să fie considerată locuire.
A doua categorie de persoane (care de fapt este o categorie unipersonală) care pot fi beneficiari ai
dreptului potestativ de a cere continuarea contractului prin intermediul cesiunii legale îl vizează pe soțul
supraviețuitor numai în măsura în care, nu doar că el a locuit împreună cu chiriașul, ci și locuința care face
obiectul contractului de închiriere este locuința familiei sale cu chiriașul.
Între dreptul potestativ al soțul supraviețuitor și cel al celorlalți beneficiari ai dreptului de a cere
continuarea contractului există două deosebiri. În primul rând, ceilalți beneficiari trebuie menționați în contract,
pe când pentru soțul supraviețuitor este suficient să fi locuit împreună cu chiriașul, fără a fi nevoie să fi fost
menționat în contract. În al doilea rând, dreptul potestativ al descendenților și ascendenților se manifestă printr-
o acțiune pozitivă, anume printr-o cerere adresată locatorului, în schimb dreptul potestativ al soțului
supraviețuitor se manifestă în mod negativ. Dacă el nu renunță la dreptul său de a continua contractul de
locațiune în termen de 30 de zile de la decesul locatarului defunct, atunci soțul supraviețuitor va continua
contractul de locațiune. Deci, pentru a beneficia de continuarea locațiunii, descendenții sau ascendenții trebuie
să ceară această continuare în termen de 30 de zile, pe când soțul supraviețuitor trebuie să nu renunțe la acest
drept în termen de 30 zile. În ambele cazuri, acest termen de 30 de zile este un termen de decădere din dreptul
potestativ de a cere această cesiune a contractului de locațiune.
153
 Dreptul de a cere continuarea contractului de locațiune, în doctrină s-a perpetuat denumirea de drept
locativ derivat. Pe vremuri s-a discutat natura juridică a acestui drept la continuarea contractului de închiriere
și s-a considerat că ar fi un drept de natură incertă care derivă din dreptul locativ al chiriașului inițial. În prezent,
dreptul potestativ de a cere cesiunea contractului se poate explica pe baza reglementării generale din materia
cesiunii de contract.

III. CONTRACTUL DE ARENDARE

1. Definiţie
Contractul de arendare, varietate a contractului de locaţiune, este un contract prin care una dintre părţi,
numită arendator, transmite celeilalte părţi, numită arendaş, bunuri agricole în vederea exploatării pe o durată
determinată şi în schimbul unui preţ, numit arendă, stabilite de părţi.

2. Domeniu de aplicare
Bunurile agricole ce pot fi arendate sunt enumerate exemplificativ de art. 1836 C.civ.
Pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi:
a) terenurile cu destinaţie agricolă, şi anume terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele
viticole, pomicole, arbuştii fructiferi, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile împădurite, terenurile ocupate cu
construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice,
platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole şi terenurile neproductive care pot
fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă;
b) animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate exploatării
agricole.
Din enumerarea în text a pășunilor împădurite ar rezulta că inclusiv pădurile (care fac obiectul exploatării
forestiere) sunt, din perspectiva contractului de arendare, bunuri agricole, adică, că în sens larg, ele servesc
exploatării resurselor naturale, în sensul producerii unor materii prime atât pentru nevoi alimentare, cât și
pentru alte nevoi.
Luând în considerare natura particulară a acestor bunuri și de importanța acestora, leguitorul a instituit o
reglementare specială pentru contractul de arendare, cu atât mai mult cu cât contractul de arendare este unul
dintre contractele importante pentru exploatarea resurselor alimentare ale tării. Din acest punct de vedere
există un anumit interes public pentru a se asigura buna desfășurare a raporturilor juridice decurgând din acest
contract. Acest interes public implică anumite restrângeri ale libertății contractuale.

3. Caractere juridice
Arendarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu executare succesivă şi netranslativ de proprietate, ca
şi locaţiunea. Tot astfel, este un contract prin definiţie (esenţialmente) cu titlu oneros. Dacă un bun agricol se
transmite, în vederea folosinţei sau exploatării temporare, cu titlu gratuit, contractul este nul ca arendare, dar
considerăm că poate fi recunoscut valabil ca un împrumut de folosinţă (comodat), dacă bunul s-a predat
(comodatul fiind un contract real) şi dacă sunt îndeplinite şi celelalte condiţii de validitate prevăzute de lege
pentru comodat.

4. Condiţiile de validitate ale contractului de arendare

• Contractul să fie încheiat în formă scrisă

154
 Spre deosebire de locaţiunea de drept comun, care este un contract consensual, cerinţa formei scrise fiind
prevăzută numai ad probationem, arendarea este un contract solemn. Potrivit art. 1.838 alin. (1) C.civ.
„Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute”. Rezultă că, prin
derogare de la principiul consensualismului, Codul civil prevede forma scrisă ad validitatem (indiferent că
înscrisul este autentic sau doar sub semnătură privată).
Se pune problema de a şti ce se întâmplă în cazul nerespectării formei scrise? Deosebim două situaţii:
i) În cazul în care contractul încheiat verbal nu a fost pus în executare, nu se pun probleme. Niciuna dintre
părţi nu poate emite pretenţii faţă de cealaltă parte;
ii) Atunci când contractul încheiat verbal a fost pus în executare (de exemplu, arendatorul a predat terenul
arendat şi arendaşul a început să-l lucreze), întrucât contractul este nul şi nulitatea este imputabilă ambelor
părţi, raporturile dintre ele nu pot fi soluţionate în conformitate cu dispoziţiile care guvernează arendarea, ci în
lumina regulilor şi principiilor aplicabile raporturilor extracontractuale (de pildă, cel care cultivă terenul poate
formula, în contradictoriu cu proprietarul terenului, o cerere în temeiul îmbogăţirii fără justă cauză - art. 1.345
şi urm. C.civ.; proprietarul care a predat bunul agricol poate să-l revendice în condițiile dreptului comun de la
cel căruia i l-a predat etc.).

• Înregistrarea contractului la consiliul local

De asemenea, dar nu ca o condiție de validitate a contractului, conform art. 1838 alin. (2) C.civ., sub
sancțiunea unei amenzi civile stabilite de către instanța de judecată pentru fiecare zi de întârziere, arendașul
trebuie să depună un exemplar al contractului de arendare la consiliul local în a cărui rază teritorială se află
bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ținut de secretariatul consiliului local.
Conform art. 1838 alin. (3) când bunurile arendate sunt situate pe raza teritorială a mai multor consilii locale,
trebuie depus câte un exemplar al contractului la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt situate
bunurile arendate.
Deși această amendă este foarte rar aplicată în practică, din înregistrarea contractului la consiliul local
rezultă anumite avantaje pentru arendator sau pentru arendaș, părțile fiind incitate de către leguitor să
procedeze la această formalitate datorită acestor avantaje neaccesibile în lipsa înregistrării contractului.
Din perspectiva avantajelor pentru arendator, dacă un contract de arendare s-a încheiat în formă autentică
sau, deși s-a încheiat prin înscris sub semnătură privată, a fost înregistrat la consiliul local atunci el este titlu
executoriu pentru plata arendei, în termenele și în modalitățile stabilite de contract (art. 1845 C.civ.).
După cum se poate vedea, în materie de arendare de derogă parțial de la dreptul comun al locațiunii,
deoarece, în cazul acestuia din urmă, pentru ca plata chiriei să fie executorie se poate încheia contractul în formă
autentică (sub acest aspect nu este nicio derogare) sau prin înscris sub semnătură privată înregistrat la organele
fiscale în vederea stabilirii impozitului pe veniturile obținute de arendator din cedarea folosinței bunului.
Contractul de arendare trebuie înregistrat la organele fiscale în același scop, dar totuși, prin derogare de la
dreptul comun al locațiunii, art. 1845 C.civ. nu permite ca un asemenea contract astfel înregistrat să devină, prin
înregistrarea, fiscală titlu executoriu. Spre a deveni titlu executoriu (conferindu-i astfel arendatorului
posibilitatea executării silite a obligației de plată a arendei) este nevoie ca respectivul contract să fi fost înscris
în registrul special al consiliului local din localitatea în a cărei raza teritorială se află bunurile agricole arendate.
În schimb, nu este nicio derogare de la dreptul comun cu privire la obligația de restituire a bunurilor agricole
arendate astfel încât caracterul executoriu al obligației de restituire a bunului dat în arendare va fi dictat de
dispozițiile dreptului comun. Prin urmare, înscrierea fiscală a contractului de arendare va permite caracterul
executoriu al obligației de restituire a bunurilor agricole arendate. Impozitul pe bunurile arendate este un
impozit local.
Din perspectiva avantajelor pentru arendaș, în legea 17 din 2014 se prevede că, pentru terenurile agricole
situate în extravilan, arendașul beneficiază de un drept de preempțiune cu privire la cumpărarea unui asemenea
teren numai sub condiția ca acel contract de arendare pe care se întemeiază dreptul său să fi fost înregistrat în
155
registrul agricol al primăriei cu cel puțin un an înainte de data înregistrării ofertei pentru declanșarea procedurii
de preempțiune. Practic, nașterea dreptului de preempțiune este condiționată de îndeplinirea acestei
formalități.

• Opozabilitatea contractului de arendare

Potrivit art. 1.838 alin. (4) C.civ., dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile. Acest lucru
înseamnă că opozabilitatea contractului de arendare nu este asigurată prin înregistrarea la consiliul local, ci
atunci când este vorba de imobile, prin notarea dreptului de folosinţă al arendaşului în cartea funciară (a se
vedea, în acest sens, art. 902 alin. (2) pct. 6 C.civ., care precizează generic că este supusă notării în cartea
funciară „locațiunea”). După cum s-a spus (Marian Nicolae), înregistrarea contractelor de arendare la consiliul
local „nu se face în scop de opozabilitate față de terți, ci pentru rațiuni administrative și fiscale”

• Durata contractului de arendare

În ceea ce privește contractul de arendare, din cauza naturii bunurilor care fac obiectul contractului, acesta
nu se poate încheia pe durată nedeterminată.
În cazul în care părțile nu au prevăzut durata contractului de arendare, legea prevede o dispoziție prin care
această durată poate fi totuși determinată, anume art. 1837 C.civ., care prevede că dacă durata nu este
determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul
agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul.
Deci, dacă părțile nu au prevăzut durata arendării, aceasta se consideră încheiată pe un an agricol. De regulă,
anul agricol este mai scurt decât anul calendaristic.
Există o problemă cu acest text, anume, ce se întâmplă în cazul în care bunurile agricole sunt de o așa natură
încât nu vor produce deloc fructe pe durata anului agricol în care este încheiat contractul. Spre exemplu, pomii
fructiferi au un prim ciclu de rod de cinci ani după plantarea lor, iar în cazul viței de vie durata este chiar mai
lungă. În acest caz, în care obiectul contractului este un bun care nu își va atinge un ciclu de rod decât după
sfârșitul anului agricol în care s-a încheiat contractul, contractul va fi considerat încheiat pe toată perioada
necesară culegerii de către aredaș a fructelor, pentru cel puțin un an agricol. Astfel spus, se va considera că
contractul s-a încheiat până la primul an agricol în care bunul agricol produce rod inclusiv acest prim an.
În toate cazurile, contractul de arendare este un contract încheiat pe durată determinată, ceea ce reprezintă
o diferență față de locațiunea de drept comun, în cazul căreia contractul putea fi încheiat pe durată
nedeterminată. Acest lucru decurge din cauza contractului. În mod tipic, arendașul își propune să participe la
producerea fructelor obținute pe cale recoltei, iar fără a exista recoltă, acesta nu este interesat de contract.
Numai prefigurarea culegerii recoltei și obținerii unei părți din aceasta îl poate determina să își asume obligațiile
de a exploata agricol bunul respectiv.
În cazul contractului de arendare, obligația locatarului de a folosi cu prudență și diligență bunul dat în
locațiune este mai onersoasă decât în cazul locațiunii de drept comun. Acest lucru se întâmplă deoarece
folosirea cu prudență și diligență a bunului agricol presupune cultivarea lui, iar de regulă, efortul necesar unei
asemenea cultivări este, din punct de vedere patrimonial și material, mult mai important decât folosirea cu
prudență și diligență a unei locuințe sau a unui automobil (cărora nu trebuie să le faci nimic, poate doar prin
excepție operațiuni de conservare ). Arendașul trebuie să muncească mult mai mult la bunul arendat decât un
locatar obișnuit. Poate că acest aspect are o importanță și în ceea ce privește distribuirea riscurilor pieirii recoltei
în cazul contractului de arendare.

• Obiectul contractului de arendare

Bunurile arendate. Potrivit art. 1.836 C.civ., pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi:
a) terenurile cu destinaţie agricolă, şi anume terenuri agricole productive - arabile, viile, livezile, pepinierele
viticole, pomicole, arbuştii fructiferi, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile împădurite, terenurile ocupate cu
156
construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice,
platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole şi terenurile neproductive care pot
fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă;
b) animalele , construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate exploatării
agricole.
Enumerarea este exemplificativă, iar nu limitativă. În toate cazurile, pentru a fi în prezenţa unui contract de
arendare, bunurile menţionate trebuie să fie destinate exploatării (producţiei) agricole de către arendaş. Dacă
folosinţa unor bunuri dintre cele prevăzute de lege se transmite cu titlu oneros în alte scopuri (de exemplu,
terenul cu sau fără construcţie în scopuri turistice sau sportive, animalele pentru cărăuşie la construcţia unei
case etc.), contractul nu va mai fi supus reglementărilor vizând arendarea, ci regulilor locaţiunii. Bineînţeles, nu
constituie arendare, ci vânzarea unui bun viitor, contractul prin care deţinătorul bunurilor agricole execută
lucrările agricole, cealaltă parte dobândind recolta realizată la preţul stipulat.
Arenda. Codul civil lasă la libera apreciere a părţilor stabilirea preţului arendării, fie sub forma unei sume de
bani, fie sub forma unei cantităţi de produse agricole, nefiind exclusă nici stabilirea arendei în parte în natură şi
restul în bani (arendă mixtă).
În ceea ce privește arenda sub forma unei sume de bani, ea poate consta fie într-o sumă de bani determinată
(de exemplu, anual 1.500 de lei pentru fiecare hectar de teren arendat) ori într-o sumă de bani determinabilă în
funcţie de valoarea unei anumite cantităţi de produse agricole (de exemplu, anual preţul la data recoltării a
2.000 kg porumb pentru fiecare hectar de teren arendat).
În ceea ce privește arenda sub forma unei cantităţi de produse agricole, ea poate fi stipulată sub forma unei
cote din recolta realizată (de exemplu, 25% din recoltă) ori poate consta într-o cantitate determinată de produse
agricole (de exemplu, anual 1.000 kg grâu pentru fiecare hectar de teren arendat), neavând importanță cu ce
anume este cultivat terenul arendatorului.
Așadar, părţile sunt libere să stabilească cuantumul arendei, neexistând vreo limită maximă (sau minimă)
legală .

5. Teoria riscurilor în contractul de arendare

• Riscurile în contractul de arendare (art. 1841- 1844 C.civ.)
În materia contractului de arendare, problema suportării riscului contractului (respectiv, chestiunea de a şti
dacă arendaşul mai are sau nu obligaţia de a plăti arenda) se pune sub două aspecte: pieirea fortuită a bunurilor
arendate și pieirea recoltei.
În cazul pieirii fortuite a bunurilor arendate, riscul contractului este suportat de arendator (indiferent dacă
este sau nu proprietar), întrucât el este debitorul obligaţiei (de a asigura folosinţa) imposibil de executat, care
nu va mai putea cere arendaşului executarea obligaţiei corelative, adică plata arendei .
Astfel, dacă bunul arendat este distrus fortuit în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei
stabilite, arendarea încetează de drept (art. 1.818 alin. (1) C.civ.). Textul de lege are în vedere nu numai
distrugerea materială a bunului, ci şi orice imposibilitate de a se folosi bunul (de exemplu, exproprierea,
restituirea în natură a terenului către foștii proprietari (moștenitorii acestora) în temeiul Legii nr. 18/1991,
deteriorarea gravă care îl aduce în stare de nefuncţionare). Aşadar, poate fi vorba şi de situaţii în care, deşi din
punct de vedere fizic bunul nu a fost distrus în întregime, din punct de vedere juridic există o imposibilitate de
a folosi bunul, ceea ce determină tot încetarea de drept a contractului.
Dacă imposibilitatea folosirii bunului arendat este numai parţială, arendaşul poate cere, după împrejurări,
fie o reducere proporţională din arendă, fie rezilierea contractului dacă partea pierită din bun este atât de
însemnată, încât se poate prezuma că fără acea parte arendaşul nu ar fi consimţit iniţial la încheierea
contractului (art. 1.818 alin. (2) C.civ.).

157
 În toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parţială de folosire a bunului arendat este fortuită,
arendaşul nu are dreptul la daune-interese (art. 1.818 alin. (4) C.civ.).
În caz de pieire fortuită, totală sau parţială, a recoltei (cauza fiind, de exemplu, grindină, brumă, îngheţ,
inundaţie, alunecări de teren, incendiu etc.), va trebui să deosebim mai multe situaţii, în funcţie de modul în
care a fost stabilită arenda prin contract:
A) Dacă arenda a fost stipulată sub forma unei cote din fructe, adică din recolta realizată (de exemplu, 25%
din recoltă) ori sub forma unei sume de bani determinabile în funcţie de valoarea unei astfel de cote (de
exemplu, 25% din valoarea recoltei obţinute de pe terenul cultivat), pieirea fortuită, în tot sau în parte, a
fructelor de împărţit este suportată proporţional de arendaş şi arendator şi nu dă niciuneia dintre părţi acţiune
în despăgubire împotriva celeilalte (art. 1.843 alin. (1) C.civ.). Soluţia este logică deoarece arenda fiind
procentuală, adică în funcţie de recolta ce se realizează, orice nerealizare (pieire) fortuită a recoltei se suportă
proporţional de ambele părţi. Aşadar, dacă în loc de o recoltă medie de grâu la hectar de 4.000 kg se obţine o
recoltă de doar 2.000 kg din cauza inundaţiilor, iar arenda stipulată în contract reprezintă 25% din recolta
obţinută, arendatorul va primi doar 500 kg de grâu pentru fiecare hectar.
Dacă însă pieirea s-a produs după culegerea fructelor (ceea ce înseamnă că pieirea vizează nu recolta, ci
produsele agricole culese) şi una dintre părţi întârzie în mod culpabil predarea sau recepţia lor, cota cuvenită
acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar cota celeilalte părţi se consideră ca şi cum nu ar fi survenit nicio
pierdere, afară numai dacă fructele ar fi pierit chiar dacă predarea şi recepţia fructelor se făceau la timp (art.
1.843 alin. (2) C.civ.). Art. 1.844 C.civ. dispune că atunci când arenda se plăteşte în fructe, în lipsa altui termen
prevăzut în contract, arendaşul este de drept în întârziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar
arendatorul este de drept în întârziere pentru recepţie de la data la care a fost notificat în scris de către arendaş.
Sunt necesare câteva precizări:
a) Textul se aplică atunci când recolta a pierit după culegere, dar înainte de predarea arendei. De exemplu,
grâul a fost recoltat la data de 10 iulie, a fost transportat în magazia arendaşului, dar înainte ca arenda să fie
predată arendatorului, pe fondul unei furtuni însoţite de descărcări electrice, a izbucnit un incendiu care a
condus la pieirea grâului depozitat în magazie;
b) Riscul este suportat, de regulă, de către arendaş. Dacă nu s-a prevăzut un alt termen în contract, arendaşul
este de drept în întârziere pentru predarea arendei de la data culegerii recoltei, ceea ce înseamnă că el trebuie
să se mobilizeze pentru a preda fructele cât mai repede. În acest sens, trebuie să îl notifice în scris pe arendator
pentru ca acesta din urmă să recepţioneze fructele. Legiuitorul a urmărit ca, în mod indirect, să îl stimuleze pe
arendaş să-şi execute cu promptitudine obligaţia de plată a preţului contractului. Dacă arendatorul întârzie în
mod culpabil preluarea fructelor, el va fi de drept în întârziere şi va suporta riscul pierii fructelor ;
c) Presupunând că recolta obţinută de pe terenul arendat este de 40 t grâu, iar arendatorul are dreptul la 10
t grâu, iar 20 t au pierit după recoltare, dar înainte de a fi notificat în scris arendatorul, atunci acesta va avea
dreptul la cele 10 t, iar arendaşul va trebui să se mulţumească cu restul de 10 t. Prin excepţie, chiar dacă
arendaşul se află de drept în întârziere pentru predarea celor 10 t de grâu, el nu va suporta riscul contractului
atunci când va face dovada că grâul ar fi pierit (în parte, în exemplul de mai sus) chiar dacă predarea se făcea la
data culegerii. De exemplu, potrivit contractului, după recoltare urma să se decidă care este cantitatea de grâu
cuvenită arendatorului - respectiv câte tone înseamnă 25% din fructele culese - dar grâul urma să fie păstrat tot
în magazia arendaşului până în luna octombrie, când arendaşul şi arendatorul urmau să îşi valorifice fructele.
Dacă în luna august 20 t pier fortuit şi 20 t sunt salvate, deşi arendatorul nu a fost notificat în scris pentru a
prelua grâul ce i se cuvine, el va avea dreptul la doar 5 t de grâu – adică 25% din fructe, cum s-a stipulat prin
contract - , iar arendaşul la restul de 15 t de grâu, deoarece şi în cazul în care arendaşul ar fi predat grâul la 10
iulie (data recoltării) oricum cele 20 t de grâu ar fi pierit fortuit.
d) Pentru ca arendatorul să suporte riscul contractului trebuie ca: i) să fi fost notificat în scris pentru
preluarea fructelor; ii) să fi întârziat în mod culpabil preluarea lor; iii) arenda să se plătească în fructe (de

158
exemplu, 25% din fructele obţinute), iar nu în bani (de exemplu, 25% din valoarea recoltei); şi iv) arendatorul să
nu dovedească faptul că fructele ar fi pierit şi dacă recepţia se făcea la timp.
B) Dacă arenda a fost prevăzută de părţi într-o cantitate determinată de produse agricole (arendă fixă,
determinată în cifre absolute, de exemplu, anual 1.000 kg grâu pentru fiecare hectar de teren arendat) sau într-
o sumă de bani determinată (de exemplu, anual 1.000 de lei pentru fiecare hectar de teren arendat) ori într-o
sumă de bani determinabilă în funcţie de valoarea unei cantităţi determinate de produse agricole (de
exemplu, anual preţul la data recoltării a 1.000 kg grâu pentru fiecare hectar de teren arendat) riscul pieirii
fortuite a recoltei este suportat, în principiu, de arendaş, deoarece cuantumul arendei (indiferent că se plăteşte
în natură sau în bani) nu depinde de mărimea sau de tipul recoltei. Astfel, este posibil ca terenul arendatorului
să fie cultivat cu porumb, dar arenda să constea într-o cantitate determinată de grâu.
Atunci când, pe durata arendării, întreaga recoltă a unui an sau cel puţin o jumătate din ea (în raport de o
recoltă mijlocie apreciată în funcţie de potenţialul acelei zone agricole) a pierit fortuit, arendaşul poate cere
reducerea proporţională a arendei (art. 1.841 alin. (1) C.civ.). De exemplu, contractul s-a încheiat pe un an,
arendatorul urma să primească 1.000 kg grâu pentru fiecare hectar de teren arendat (preconizându-se că se va
obţine o recoltă medie de 4.000 kg grâu la hectar), iar recolta a pierit fortuit în proporţie de 75%, obţinându-se
doar 1.000 kg grâu la hectar. În acest caz, arendaşul poate cere ca arenda să se reducă la 250 kg grâu la hectar,
ceea ce înseamnă că riscul contractului se suportă atât de arendaş, cât şi de arendator.
Arendaşul nu poate obţine reducerea arendei:
i) în cazul în care pieirea recoltei a avut loc după ce a fost culeasă. În acest caz, după culegere recolta a
aparţinut integral arendaşului în calitate de proprietar şi el va suporta riscul lucrului;
ii) atunci când cauza pagubei era cunoscută la data încheierii contractului. De exemplu, în luna ianuarie, când
s-a încheiat contractul, arendaşul cunoştea faptul că grâul semănat în toamnă de către arendator era rar din
cauza faptului că nu se înfrăţise, iar producţia agricolă urma să fie mai scăzută decât în mod normal. În acest
caz, arenda a fost stabilită în deplină cunoştinţă de cauză şi nu se justifică reducerea ei. Efectele asumării pagubei
trebuie interpretate restrictiv, urmând să fie raportate numai la cauzele cunoscute la data încheierii
contractului, nu şi la cele ivite ulterior .
Există şi o prevedere specială: dacă arendarea este făcută pe mai mulţi ani, reducerea arendei nu se va stabili
decât la sfârşitul arendării, când se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosinţă (art. 1.841 alin.
(2) C.civ.). Să presupunem că arendarea s-a încheiat pe un termen de 5 ani, iar în cel de-al doilea an recolta a
pierit în proporţie de 60% în raport de o recoltă medie; în acest caz, arendaşul nu va avea dreptul la reducerea
arendei în acel an, ci, eventual, la expirarea termenului contractual pentru că este posibil ca în anii următori
recolta să fie bună şi atunci se impune o compensare a recoltelor. Apreciem că arendaşul va putea beneficia de
reducerea arendei numai dacă media recoltelor pe cei 5 ani este mai mică decât jumătate din recoltele tuturor
anilor de folosinţă.

• Asigurarea recoltei împotriva pieirii (art. 1840 C.civ.)

Art. 1.840 C.civ. prevede că „Arendaşul este obligat, chiar în lipsă de stipulaţie expresă, să asigure bunurile
agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamităţi naturale”.
În legătură cu acest text de lege se impun mai multe precizări:
a) Codul civil instituie o obligaţie legală în sarcina arendaşului, fiind indiferent dacă o astfel de obligaţie se
va regăsi sau nu şi în contractul de arendare ;
b) Obligaţia de a asigura bunurile agricole vizează doar riscul pierderii recoltei sau al pierii animalelor, nu şi
riscul pieirii celorlalte bunuri care pot forma obiectul contractului de arendare (de exemplu, nu sunt vizate
„construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole”). Pentru alte
bunuri decât cele prevăzute expres de lege se poate stipula în contract obligaţia arendaşului de a încheia
contracte de asigurare.

159
 c) Societăţile de asigurare nu încheie, de regulă, contracte de asigurare prin care recoltele să fie asigurate
împotriva anumitor riscuri, cum ar fi seceta, inundaţiile şi gerul de iarnă, limitându-se doar la unele calamităţi
naturale - grindină, ploi torenţiale, furtuni, incendiu, îngheţurile târzii şi timpurii etc. De aceea, în ciuda obligaţiei
legale a arendaşului de a asigura anumite bunuri agricole, problema suportării riscurilor rămâne una extrem de
importantă, pentru că, pe de o parte, nu există obligaţia asigurării tuturor bunurilor arendate, iar, pe de altă
parte, asigurarea nu poate acoperi toate riscurile.
d) Indemnizaţiile de asigurare primite de arendaşi servesc atât la plata arendei (cel puţin în parte) către
arendator, cât şi la acoperirea pagubelor produse arendaşului, care trebuie să îşi plătească cheltuielile efectuate,
dar şi să reia procesul de producţie .
e) În situaţia în care arendaşul nu îşi execută obligaţia de a asigura bunurile agricole în condiţiile legii, se
poate angaja răspunderea acestuia. Art. 135 alin. (2) din Legea nr. 71/2011 prevede că „În cazul necontractării
asigurării potrivit legii sau contractului de arendare, partea obligată să contracteze asigurarea răspunde faţă de
cealaltă parte pentru prejudiciul astfel cauzat” . De exemplu, dacă în contract s-a prevăzut că arenda este de
25% din grâul recoltat, iar cultura de grâu a pierit în proporţie de 75% din cauza grindinei, obţinându-se doar
1.000 kg de grâu la hectar (în loc de o recoltă medie de 4.000 kg), arendatorul poate solicita ca arendaşul care
nu a încheiat contract de asigurare să fie obligat la plata unei sume care să reprezinte echivalentul în lei a 750
kg de grâu. Dacă s-ar fi contractat asigurarea, indemnizaţia de asigurare ar fi servit şi pentru plata arendei (250
kg de grâu s-ar fi predat în natură, iar echivalentul restului de 750 kg de grâu s-ar fi plătit din indemnizaţia de
asigurare) .
f) Obligaţia arendaşului de a asigura bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor
din cauza unor calamităţi naturale nu trebuie să fie executată într-un mod formal. Astfel, apreciem că pentru a
se considera că şi-a executat obligaţia, arendaşul trebuie să asigure integral bunurile arendate, adică animalele
în funcţie de valoarea lor de piaţă, iar recoltele ţinând seama de o recoltă medie. Încheierea unei asigurări
parţiale (adică aceea în care suma asigurată este inferioară valorii animalelor sau unei recolte medii) nu îl
exonerează pe arendaş de răspunderea faţă de arendator pentru prejudiciul cauzat acestuia prin faptul că
indemnizaţia de asigurare nu acoperă întreaga pagubă produsă.
Frecvența evenimentelor fortuite care influențează întinderea recoltei l-a determinat pe leguitor să instituie,
cu titlu supletiv, în sarcina arendașului, o obligație de a asigura recolta sau animalele care fac obiectul
contractului de arendare împotriva pieirii cauzate de calamități naturale.
Această obligație este de strictă interpretare, deci asigurarea bunurilor arendate are în vedere doar două
categorii de riscuri, anume riscul pieirii recoltei, respectiv riscul pieirii animalelor și numai din cauza unor
calamități naturale. Spre exemplu, arendașul nu este obligat să asigure animalele arendate împotriva furtului
întrucât furtul nu constituie o calamitate naturală.
Dacă arendașul nu își execută această obligație, în principiu, el este cel care suportă prejudiciul care decurge
din neexecutarea obligației, deoarece, în principiu, el suporta riscul pieirii fortuite a recoltei, cu excepția
animalelor, în cazul cărora proprietarul (arendatorul) suportă consecința negativă a pieirii lor fortuite. În orice
caz, în măsura în care, din cauza a neîncheierii de către arendaș a unui contract de asigurare cu privire la aceste
riscuri, arendatorul nu a putut încasa o indemizație de asigurare în cazul producerii lor, el va putea să îl oblige
pe arendaș să suporte, cu titlu de despăgubiri pentru neexecutarea obligației de asigurare, plata unei sume egale
cu aceea ce i s-ar fi cuvenit arendatorului în cazul în care obligația de asigurare ar fi fost îndeplinită și el ar fi fost
indemnizat pentru suportarea riscului asigurat. Prin ipoteză, cu privire la pieirea recoltei, aceasta va fi o situație
de excepție deoarece, în principiu, riscul pieirii recoltei îl suportă arendașul, pe când cu privire la riscul pieirii
animalelor, riscul este suportat de arendator.

160
 6. Caracterul personal al contractului de arendare
Caracterul personal al contractului de arendare nu poate fi justificat în același mod în care este justificat
caracterul personal al contractului de locațiune. Criteriul avut în vedere de arendator la încheierea contractului
îl reprezintă competența aredașului în domeniul exploatării agricole a bunului în funcție de natura acestuia.
Leguitorul este interesat să asigure exploatarea eficientă a resurselor alimentare ale țării, iar din de aici decurge
și presupunerea că arendatorul a fost atent la calitățile profesionale ale arendașului, calități care să conducă la
o exploatare cât mai eficientă a bunului arendat.
Pentru aceste motive, contractul de arendare este considerat încheiat de către arendator în considerarea
calităților personale ale arendașului, ceea ce generează mai multe efecte:

• Cesiunea contractului de arendare (art. 1846 C.civ.)

Contractul de arendare este supus unei cesibilități extrem de limitate. Potrivit art. 1846 C.civ., cu acordul
scris al arendatorului, arendașul poate să cesioneze contractul de arendare soțului care participă la exploatarea
bunurilor arendate sau descendenților săi majori.
Din interpretarea per a contrario a textului rezultă că cesiunea contractului de arendare nu se poate face în
nicio ipoeză fără acordul arendatorului. De asemenea, în cazul arendării la care arendaș este o persoană juridică,
cesiunea contractului este imposibilă deoarece persoana juridică nu are soț sau descendenți majori. În plus,
chiar și soțul sau descendenții majori ai arendașului nu pot deveni cesionari decât dacă, în prealabil, au participat
în fapt la exploatarea bunurilor arendate.

• Interdicția subarendării (art. 1847 C.civ.)

Potrivit art. 1847 alin. (2): Subarendarea totală sau parțială este interzisă, sub sancțiunea nulității absolute.
Sancțiunea nulității absolute semnalează un interes public, anume acela al exploatării eficiente a resurselor
alimentare.
În plus, această sancțiune mai vizează un interes public de natură socio-economică într-o țară rămasă (până
de curând) “eminamente agrară”, anume alin. (1) al aceluiași articol care dispune că nu sunt permise oficiile de
arendași.
Oficiile de arendași reprezintă societăți civile în care asociații convin să exploateze împreună, în cadrul
societății, prin mijloace și prin acțiuni comune drepturile lor de folosință asupra unor bunuri agricole și să
împartă beneficiile care rezultă din această exploatare.

• Dreptul de preempțiune al arendașului (1849 C.civ.)

Contractul de arendare generează pentru arendaș un drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole
arendate. Acest drept de preempțiune se exercită potrivit art. 1730-1739 C.civ, dar această trimitere se va aplica
doar bunurilor agricole care nu sunt terenuri situate în extravilan.
Deși îl prevede legea, acest drept de preempțiune are natură contractuală deoarece legea îl prevede în
secțiunea rezervată contractului de arendare, ca o urmare a acestui contract. Prin urmare, natura juridică a
dreptului de preempțiune al arendașului este una convențională.
Când bunurile agricole arendate sunt terenuri agricole, arendașul își poate exercita dreptul de preempțiune
numai cu respectarea unor condiții introduse în anul 2020 prin legea 17/2014, iar de asemenea, exercitarea sa
va fi supusă prevederilor aceleiași legi. Dacă nu sunt îndeplinite acele condiții contractele de arendare respective
nu vor genera niciun drept de preempțiune. Așadar, în 2020 s-a introdus o derogare de la art. 1849, iar leguitorul,
deși s-a declarat politic înclinat să genereze prin dispozițiile legii 17/2014 o exploatare mai profesională a
terenurilor agricole, de fapt a reușit să restrângă dreptul de preempțiune ai celor care, prin natura afacerilor lor,
sunt cei mai competenți să cultive terenuri agricole.

161
 7. Încetarea și reînnoirea contractului de arendare
Potrivit art. 1850 C.civ, contractul de arendare încetează prin decesul, incapacitatea sau falimentul
arendașului.
De câte ori capacitatea arendașului este amenințată natural sau juridic, contractul de arendare încetează
deoarece el este presupun a fi încheiat în considerarea trăsăturilor personale ale arendașului capabil, ceea ce
înseamnă că el nu se transmite moștenitorilor arendașului ci numai moștenitorilor arendatorului.
Reguli de drept comun. Aşa cum am văzut, în cazul neexecutării obligaţiilor decurgând din contractul de
locațiune se poate cere (obține) rezilierea contractului, potrivit dreptului comun. În caz de imposibilitate totală
sau parţială de folosire a bunurilor arendate, precum şi în cazul desfiinţării titlului arendatorului, sunt aplicabile,
de asemenea, regulile dreptului comun.
În schimb, denunţarea unilaterală (ca mod de încetare a contractului de locaţiune încheiat pe durată
nedeterminată) nu este aplicabilă arendării, deoarece ea se încheie pe o durată determinată (fie stabilită de
părţi, fie subînţeleasă de lege - art. 1.837 C.civ.). Evident, contractul de arendare poate să înceteze şi înainte de
a ajunge la termen, dar acest mod de încetare prin acordul părţilor (mutuus disensus) nu trebuie să se confunde
cu denunţarea unilaterală.
Moartea uneia dintre părţi. Reamintim că, în dreptul comun, locaţiunea nu încetează prin moartea
locatorului sau locatarului (art. 1820 alin. (1) C.civ.), drepturile şi obligaţiile părții decedate trecând asupra
moştenitorilor ei, cu excepţia cazurilor când părţile s-au înţeles altfel (de exemplu, prin stabilirea termenului
locaţiunii în funcţie de moartea locatorului) sau dacă moştenitorul uneia dintre părţi (decedate) este cealaltă
parte, caz în care obligaţiile reciproce se sting prin confuziune (art.1.624 C.civ.). Prin excepţie, art. 1.820 alin. (2)
C.civ. prevede că în cazul locaţiunii cu durată determinată, moştenitorii locatarului (nu și cei ai locatorului) pot
denunţa contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoştinţă de moartea locatarului şi
existenţa locaţiunii .
În materia contractului de arendare, art. 1.850 C.civ. consacră o regulă care derogă, în parte, de la normele
dreptului comun. Astfel, arendarea încetează prin decesul arendaşului. Această normă juridică scoate în
evidenţă caracterul intuitu personae al arendării în privinţa persoanei arendaşului. Dacă moștenitorii
arendașului (unul sau mai mulți) ar avea cunoștințe agricole și ar dori să folosească în continuare bunurile
agricole, este necesar să se încheie un nou contract de arendare .
Derogarea de la dreptul comun este numai parțială deoarece decesul arendatorului nu conduce la încetarea
contractului de arendare, drepturile și obligațiile acestuia transmițându-se moștenitorilor, potrivit dreptului
comun. Arendarea nu are un caracter intuitu personae în privința arendatorului.
Incapacitatea sau falimentul arendașului: Potrivit art. 1.850 C.civ., arendarea încetează și prin incapacitatea
sau falimentul arendașului, soluție care este impusă tot de caracterul intuitu personae al contractului de
arendare.
În cazul persoanei fizice, incapacitatea intervine în cazul în care arendașul este pus sub interdicție. De
asemenea, devine incapabil arendașul ce dobândește o calitate care nu îi mai permite să-și execute obligațiile
ce îi incumbă în baza contractului de arendare.
În ceea ce privește falimentul arendașului, sunt aplicabile prevederile Legii nr. 85/2014 privind procedurile
de prevenire a insolvenței și de insolvență.
Expirarea termenului și reînnoirea contractului de arendare: La expirarea termenului contractual,
contractul încetează de drept, la fel ca şi locaţiunea de drept comun.
Cu privire la tacita relocaţiune (reînnoirea contractului), posibilă şi în materie de arendare, art. 1.848 C.civ.
conţine câteva prevederi derogatorii de la dreptul comun: (1) Contractul de arendare se reînnoiește de drept,
pentru aceeași durată, dacă niciuna dintre părți nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel
puțin 6 luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinație agricolă, cu cel puțin un an. (2)

162
(2) Dacă durata contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de refuz al reînnoirii prevăzute
la alin. (1) se reduc la jumătate. Astfel:
i) contractul de arendare se reînnoieşte de drept, pentru aceeaşi durată, iar nu pe durată nedeterminată (ca
în dreptul comun );
ii) spre deosebire de dreptul comun, unde (pentru împiedicarea tacitei relocaţiuni) comunicarea hotărârii de
a nu continua locaţiunea trebuie să fie anunţată înainte de expirarea termenului prevăzut în contract, dar fără
respectarea unui termen de preaviz, în materia arendării, tacita relocaţiune poate fi împiedicată dacă oricare
dintre părţi a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puţin 6 luni înainte de expirarea
termenului, iar în cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, cu cel puţin un an.
Dacă durata contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de refuz al reînnoirii se reduc
la jumătate, adică la 3 luni, respectiv, 6 luni în cazul terenurilor cu destinație agricolă. Termenele de 3 luni, 6 luni
sau un an sunt termene de preaviz. Dacă partea interesată nu le respectă, contractul se reînnoieşte de drept,
pentru aceeaşi durată.

163
 CONTRACTUL DE ANTREPRIZĂ

-Secțiunea 1-
Noțiune, caractere juridice, condiții de validitate, delimitare

I. Noțiune

Prin contractul de antrepriză, una dintre părţi, numită antreprenor, se obligă ca, pe riscul său şi în mod
independent, să execute o anumită lucrare, materială ori intelectuală, sau să presteze un anumit serviciu pentru
cealaltă parte, numită beneficiar (client), în schimbul unui preţ (art. 1851 C.civ.).
Din această definiție rezultă că acest contract are o sferă foarte largă de aplicare. El antrenează în mod
tipic o obligație care, de regulă, este o obligație pozitivă de a face, dar prin excepție, poate antrena și o obligație
negativă de a nu face, însă, în toate cazurile, în schimbul unei contraprestații.
Spre deosebire de prețul vânzării, prețul contractului de antrepriză nu este strict necesar să reprezinte
o sumă de bani. Contraprestația la care se obligă beneficiarul în schimbul lucrării sau serviciului pe care îl
primește de la antreprenor poate consta și în alt bun decât o sumă de bani, și în asigurarea folosinței unui bun
sau chiar în alte lucrări sau servicii. Contractul prin care se schimbă lucrări sau servicii primește tot calificarea
de contract de antrepriză, iar nu de schimb, criteriul fiind acela că în cazul schimbului copemutanții își asumă
între ei obligații de a da cu privire la anumite bunuri, în timp ce în cazul contractului de antrepriză, chiar dacă se
schimbă prestații, fiecare dintre părți își asumă față de cealaltă o obligație de a face sau de a nu face. În acest
caz, vom avea de-a face cu un contract de dublă antrepriză.

II. Caractere juridice

Contract sinalagmatic. Întrucât antrenează obligații reciproce și interdependente în sarcina ambelor
părți.
Contract esențialmente oneros. Întrucât fiecare parte urmărește un folos patrimonial. Clientul
urmărește să obțină lucrarea sau serviciul, iar antreprenorul urmărește să obțină contraprestația. Dacă lucrarea
sau serviciul sunt prestate în lipsa contraprestației, atunci contractul este un act dezinteresat nenumit și nu va
fi supus antreprizei, ci dreptului comun al contractelor.
Contract comutativ. În principiu, existența și întinderea obligațiilor asumate nu depind în principiu de
evenimente viitoare și nesigure pentru părți la încheierea lui.
Contract consensual. Întrucât nu este supus unor condiții speciale de formă. Totuși, atunci când
contraprestația datorată de către client urmează să fie suportată din fonduri publice, legea impune proceduri
de încheiere a contractului specifice achizițiilor publice.
Contract cu executare uno ictu sau cu executare succesivă. Care rezultă în funcție de clasificarea dintre
bunuri și servicii care va fi discutată mai jos.
Adesea are caracter intuitu personae. Dată fiind natura obligațiilor asumate de antreprenor, se admite
că antrepriza are adesea caracter intuitu personae, cel puțin în privința calităților acestuia care ar avea un rol
determinant în formarea voinței beneficiarului la încheierea contractului. Ca reflectare în planul executării
acestui caracter personal manifestat la formarea contractului, din partea antreprenorului se așteaptă o anumită
implicare a faptului său personal în executarea obligațiilor pe care și le-a asumat.

164
 Dacă influența calităților personale avute în vedere de beneficiar la încheierea contractului asupra celor
implicate de antreprenor în executarea contractului este neîndoielnică, ponderea acestor calități în cele două
etape este foarte diferită de la un contract la altul, în funcție de împrejurările contractării și natura prestațiilor
asumate de antreprenor. Spre exemplu, contractul prin care unui pictor i se comandă un portret va presupune
realizarea lucrării în mod esențial prin faptul personal al pictorului. Dimpotrivă, contractul de antrepriză de
construcții este de regulă interpretat în sensul că antreprenorul se angajează la faptul său personal numai în
privința organizării și supravegherii calității lucrării urmând ca alte prestații necesitate de executarea obligațiilor
sale să potă fi realizate și prin terți.

III. Condiții de validitate

Contractul de antrepriză este în toate cazurile un act de dispoziție pentru antreprenor. În schimb, pentru
beneficiar el poate fi act de conservare (spre exemplu, contractul pentru curățarea unui costum), act de
administrare (de exemplu, contractul de antrepriză de construcții pentru o casă sau un bloc).
Cât privește incapacitățile speciale, potrivit art. 1853, dispozițiile art. 1655, alin. (1) se aplică în mod
corespunzător și contractului de antrepriză. În consecință, cel care administrează un bun al altuia ori patrimoniul
altuia sau care supraveghează o asemenea administrare nu poate încheia ca antreprenor un contract de
antrepriză al cărui preț să fie plătit din sume provenind din înstrăinarea sau exploatarea bunului sau
patrimoniului administrat.
Sub aspectul obiectului, am făcut deja precizările necesare în ceea ce privește natura și modul de
determinare a lucrării sau serviciului. Cât privește prețul antreprizei acesta poate consta într-o sumă de bani,
orice alt bun sau orice altă prestație. Dacă prestația este caracteristică unui alt contract special, contractul astfel
încheiat va fi un contract mixt, cu dublă natură juridică, fiind supus concomitent reglementărilor contractului de
antrepriză și ale unui alt contract special.
Spre exemplu, dacă o parte asigură celeilalte folosința unui imobil al său în schimbul obligației asumate
de acesta de a executa lucrări de consolidare a acelui imobil, contractul ce prevede aceste efecte este în același
timp contract de locațiune și contract de antrepriză. Prin urmare, pe cât posibil, obligația de a asigura folosința
bunului va fi supusă atât regimului obligațiilor locatorului, cât și celui al obligației beneficiarului de a plăti prețul
antreprizei; tot astfel, obligația de a efectual lucrările de consolidare este supusă atât regulilor care guvernează
obligația antreprenorului, cât și celor aplicabile obligației de a plăti chiria. În caz de conflict inconciliabil între
aceste reguli, se vor aplica acelea care derogă în cea mai mică măsură de la dreptul comun al contractelor. Dacă,
pe lângă obligația de consolidare a imobilului, creditorul folosinței acestuia își asumă și alte obligații, de
exemplu, de a plăti o sumă de bani sau de a transmite un alt bun, atunci contractul va rămâne de antrepriză
numai în situația în care prefigurarea consolidării imobilului a constituit motivul determinant al voinței de a
contracta a debitorului obligației de a asigura folosința bunului – în caz contrar, contractul se califică doar ca
locațiune.
Tot cu privire la prestația ce face obiectul obligației beneficiarului, în principiu acesta trebuie să fie un
preț serios și determinat sau cel puțin determinabil. Sub aspectul acestei ultime condiții, trebuie totuși remarcat
ca regimul acestei prestații derogă de la regula de drept comun conform căreia, dacă obiectul nu este determinat
sau cel puțin determinabil în raport cu criteriile stabilite de părți, obligația este nulă. Deoarece antreprenorul
este un profesionist, el poate fi presupus că lucrează la prețul pieței, iar clientul care nu a menționat contrariul
poate fi presupus că acceptă acest preț. De aceea, un contract de antrepriză prin care nu s-au stabilit criteriile
de determinare a prețului nu va fi nul pentru caracterul nedeterminabil al obiectului, ci va fi considerat încheiat
pentru prețul prevăzut de lege, calculat conform legii sau, în lipsa unor asemenea prevederi legale, pentru prețul
165
stabilit în raport cu munca depusă și cheltuielile necesare executării lucrării sau prestării serviciului, avându-se
în vedere și uzanțele existente care vor presupune, de regulă, și o marjă de profit pentru antreprenor.

IV. Delimitare față de alte contracte

Delimitare față de contractul de vânzare. Potrivit art. 1855 C.civ., contractul este de vânzare, iar nu de
antrepriză, atunci când, potrivit intenției părților, executarea lucrării nu constituie scopul principal al
contractului, avându-se în vedere și valoarea bunurilor furnizate.
O asemenea delimitare poate avea sens doar în măsura în care, prin intermediul unui contract, o
persoană se și obligă să efectueze o anumită prestație (de regulă pozitivă), dar și să transmită un anumit bun.
De regulă, există o legătură între obligația de a efectua respectiva prestație și obligația de a transmite
proprietatea bunului.
Legătura poate să fie de tip instrumental, în ipoteza în care transmiterea bunului are ca scop să permită
efectuarea prestației la care se obligă antreprenorul. Spre exemplu, se încheie un contract de prestări servicii
având ca transmisiunea prin cablu a serviciilor de televiziune, iar în executarea acestui contract, prestatorul îi
livrează clientului său un decodor pentru decodarea semnalelor care să îi permită vizionarea programelor
transmise pe televizorul său. În acest caz, se transmite proprietatea unui bun (decodorul), dar de vreme ce
transmiterea proprietății are ca scop doar să îi permită clientului să beneficieze de prestația principală pozitivă
la care furnizorul se obligă rezultă că dreptul corelativ obligației de a se transmite proprietatea este un drept
accesoriu față de dreptul corelativ obligației de a transmite semnalul de televiziune prin cablu. Raportul de
accesorialitate între transmiterea bunului și prestația pozitivă (fie a unei lucrări, fie a unui serviciu) lămurește
problema calificării. Dacă prestația de a face este mai importantă decât prestația de a da (prestația de a da fiind
doar instrumentul prin care se asigură executarea și beneficierea de prestația de a face), contractul își va atrage
calificarea din obligația de a face, iar nu din obligația de a da, caz în care, desigur, calificarea care se va impune
va fi aceea de antrepriză.
Alteori calificarea contractului este mai complicată deoarece între bun și prestația de a face nu există
această relație instrumentală de la bun către beneficierea de prestația de a face, ci o relație instrumentală de
tip invers, anume aceea în care prestația de a face are ca rezultat un bun care se va transmite. Spre exemplu,
croitorului i se comandă spre realizare un costum. Ca să poată transmite proprietatea costumului, croitorul
trebuie să îl lucreze, în principiu cu materialele proprii (prestație de a face), iar cand costumul este gata, el
trebuie transmis (prestație de a da). În acest caz delimitarea este mai delicată, ea făcându-se în funcție de
criteriul preponderenței în rezultatul urmărit a efectuării prestației pozitive de către debitor. Dacă, în concepția
dobânditorului, modul în care este realizat costumul de haine este mai puțin important, ci important este ca el
să se realizeze în anumiți parimetrii calitiativi, atunci contractul va fi considerat de vânzare, deoarece dobândirea
bunului pare să fi fost cauza determinantă pentru care dobânditorul s-a obligat să plătească prețul. Dacă,
dimpotrivă, pentru dobânditor este important acel bun tocmai pentru că în calitățile lui se impregnează modul
în care el a fost fabricat, adică dacă în valoarea totală a bunului ponderea cea mai importantă o are aceea că el
a fost realizat de către debitor din perspectiva creditorului (dacă în ochii creditorului cel mai important element
al acelui contract este acela că bunul a fost realizat de către debitor și procesul de realizare respectiv a influențat
anumite trăsături în calitatea bunului), atunci dominantă este, pentru dobânditor, cauza tipică pentru asumarea
prețului în contractul de antrepriză, iar calificarea care se va impune va fi aceea de antrepriză.
Dacă această calificare nu este foarte clară, trebuie totuși să asumăm faptul că există o calificare
prezumată (de principiu, prevalentă), iar că prezumția se va răsturna dacă se dovedește contrariul. Cred că
prezumția este aceea că în contractele care au ca efect transferul unui bun, acesta se presupune a fi scopul
determinant pentru care debitorul contraprestației și-a asumat această prestație. Astfel, se pornește de la
prezumția că contractul încheiat are o calificare ce decurge din natura sa translativă, iar nu din natura sa de a
genera obligația de a realiza acel bun. În acest caz, proba contrară se va face fie demonstrându-se că
166
transmiterea bunului doar servea obligației pozitive asumate de către transmițător, fie demonstrându-se că, în
calitățile bunului ce urmau a fi transmis, rolul determinant din perspectiva dobânditorului său îl avea modul de
realizare a acestui bun, adică rolul determinant îl avea tocmai executarea prestației de a face al cărui rezultat
consta în realizarea bunului care permitea transmiterea acestuia către dobânditor.
Delimitare față de contractul de muncă. Atât antreprenorul cât și salariatul îndeplinesc prestații de a
face al căror rezultat va profita cocontractantului lor, respectiv clientul sau angajatorul.
Diferența fundamentală între cele două contracte, care antrenează multe diferențe de regim juridic, este
aceea că pe când munca antreprenorului este considerată independentă din punct de vedere funcțional și în
raporturi de egalitate juridică cu beneficiarul, munca salariatului este considerată dependentă din punct de
vedere funcțional și subordonată ierarhic angajatorului. De aici rezultă că antreprenorul, independent
profesional, lucrează pe riscul său și, în principiu, cu propriile mijloace pe care are sarcina patrimonială de a le
pune în slujba executării obligațiilor decurgând din contractul de antrepriză. Pe de altă parte, salariatul lucrează
pe riscul angajatorului, la intrucțiunile acestuia și cu mijloacele acestuia, ceea ce înseamnă că tot angajatarul
trebuie să îi organizeze acestuia un loc de muncă și un cadru intituțional în care să poată beneficia de rezultatele
acelei munci. Așadar, salariatul de află în raporturi de subordonare față de angajator(iar din această cauză
lucrează pe riscul acestuia) în timp ce antreprenorul se află în raporturi de egalitate față de client (iar din această
cauză lucrează pe risc propriu).
Delimitarea față de contractul de mandat. De regulă ambele contracte au ca obiect o prestație de a
face. Prestația antreprenorului este una materială sau intelectuală, în principiu constând în executarea unei
lucrări sau în prestarea unei serviciu, în timp ce prestația mandatarului este aceea de a încheia un act juridic.
În termeni foarte generali se poate spune că contractul de antrepriză reprezintă dreptul comun al
mandatului deoarece încheierea de acte juridice vizează tot o prestație pozitivă. Cu toate acestea, legiuitorul a
avut grijă să le reglementeze ca fiind ipoteze foarte distincte deoarece este o diferență foarte importantă
antrenată de obiectul specific al obligației mandatarului care este acela de a încheia acte juridice în numele și
pe seama mandantului. Actul juridic pe care îl încheie mandatarul pe seamana mandantului îi aduce acestuia
aceleași efecte juridice pe care actul le-ar fi avut dacă l-ar fi încheiat mandantul însuși, ceea ce înseamnă că îl
expune la obligații, dar îi poate aduce și un beneficiu, mai pe scurt, produce efecte în patrimoniul mandantului.
De vreme ce mandantului îi revin atât drepturile cât și obligațiile generate de actul juridic care se încheie prin
mandat este firesc ca el să își asume riscul în ceea ce privește încheierea acestui contract, adică atât riscul ca
acest contract să nu fie încheiat, cât și riscul ca acest contract să nu fie încheiat în condiții favorabile. Deci, în
contractul de mandat, mandatarul lucrează în interesul și pe riscul mandantului.
În cazul contractului de antrepriză, antreprenorul (care este un independent profesionist) lucrează pe
riscul său și, de aceea, nivelul de subordonare al mandatarului față de mandant în executarea contractului de
mandat este mai mare al nivelul de subordonare al antreprenorului față de client în cazul contractului de
antrepriză. Tot din acest motiv, pe când antreprenorul lucrează, în principiu, cu mijloacele sale proprii,
mandatarul lucrează, în principiu, cu mijloacele pe care i le-a pus la dispoziție mandantul. Dacă în cursul
executării unui contract de mandat dat pentru încheierea unui act, mandantului îi vine ideea ca acel act să
conțină o anumită condiție fără de care el nu l-ar încheia, îi poate transmite acest lucru mandatarului, iar acest
lucru, independent de voința mandatarului, limitează obiectul mandatului său (revocare parțială), deoarece
contractul de mandat se poate revoca ad nutum de către mandant. Deci, gradul de subordonare al mandatarului
față de voința mandantului este foarte ridicat, astfel încât mandatarul este obligat să asculte orice intrucțiune a
mandantului în executarea contractului de mandat.
În materie de antrepriză, dacă clientului îi vine o idee în legătură cu obiectul antreprizei, dacă acea
obligație nu îl constă cu nimic pe antreprenor, acesta poate accepta acea idee în virtutea de colaborare dintre
cele două părți. Totuși, dacă respectiva idee îl costă pe antreprenor sau mai mult, dacă ideea este proastă,
antreprenorul trebuie să atragă atenția că punerea ei în aplicare ar putea să fie prejudiciabilă. Antreprenorul
167
are chiar obligația de a atrage atenția clientului cu privire la ideile nepotrivite pe care acesta i le dă, iar dacă
clientul nu modifică acele instrucțiuni, antreprenorul are trei mijloace prin care poate să blocheze executarea
lucrărilor sau serviciilor. Independența antreprenorului în executarea contractului de antrepriză este mult
superioară independenței mandatarului pentru că pe când mandatarul este menit să exprime numai voința
mandantului și nimic în plus, antreprenorul nu este menit să exprime vreo voință, ci antreprenorul este menit
să facă bine o treabă, pe care chiar dacă o realizează în interesul clientului său, el știe mai bine decât clientul
său cum se face. De altfel, din chiar încheierea contractului rezultă că antreprenorul știe mai bine decât clientul
să realizeze prestația asumată, iar acest lucru îi conferă o independență și o putere de dialog în raport cu clientul,
chiar dacă antreprenorul este profesionist, iar în general dreptul are o înclinație de a proteja consumatorii în
raport cu profesioniștii. Există acest spirit și în materia contractului de antrepriză, dar acest spirit se manifestă
prin alte mijloace (cum ar fi obligația antreprenorului de a îl consilia pe client, de a îl informa, de a îi permite
inspectări are executării obligației), dar nu a asculta orice fel de idei îi vin clientului în legătură cu obiectului
contractului.
Delimitarea față de contractul de contractul de furnizare. O altă delimitare la care textele codului civil
ne provoacă este delimitarea dintre contractul de antrepriză și contractul de furnizare. În cazul contractului de
furnizare, potrivit art. 1766 C.civ. contractul de furnizare este acela prin care o parte, denumită furnizor, se obligă
să transmită proprietatea asupra unei cantități determinate de bunuri și să le predea, la unul sau mai multe
termene ulterioare încheierii contractului ori în mod continuu, sau să presteze anumite servicii, la unul sau mai
multe termene ulterioare ori în mod continuu, iar cealaltă parte, denumită beneficiar, se obligă să preia bunurile
sau să primească prestarea serviciilor și să plătească prețul lor.
Art. 1771 C.civ. prevede că dispozițiile capitolului refertor la contractul de furnizare se întregesc, în mod
corespunzător, cu dispozițiile privitoare la contractul de vânzare, în măsura în care nu este prevăzută o
reglementare specială pentru contractul de furnizare. După cum am spus, în privința prestării serviciilor, singura
dispoziție specială pentru contractul de furnizare este chiar definiția contractului, care menționează că, pe
temeiul său, se pot presta servicii la mai multe termene ulterioare sau în mod continuu.
Întrebarea este dacă dintr-un contract rezultă o obligație de a presta servicii succesive sau continue acest
contract este o furnizare supusă dispozițiilor de la vânzare sau este un contract de antrepriză pentru că este un
serviciu în schimbul unei contraprestații?
Despre contractul de furnizare, cu cele două variante ale sale (respectiv livrări succesive ale unor bunuri
sau prestării succesive sau continue ale unor servicii) nu se poate spune că este un contract autonom uniform,
o varietate de contract de tipul arendării sau al mandatului fără reprezentare pentru că, dacă nu ar fi rezistat
această reglementare specifică contractului de furnizare, contractele subordonate acum acestei reglementări
nu ar fi fost subordonate numai dispozițiilor din teoria generală a obligațiilor, ci ar fi fost subordonate pe de-o
parte pe reglementării vânzării (dacă se transmiteau bunuri la termene succesive în schimbul unei sume de
bani), iar pe de altă parte reglementării antreprizei (dacă se prestau servicii succesive sau continue în schimbul
unei sume de bani). Deci, contractul de furnizare servește de fapt ca o varietate pentru alte două de contracte
numite, anume vânzarea și antrepriza, în funcție de obiectul furnizării.
De aici rezultă o serie de consecințe:
• În cazul în care furnizarea are ca obiect bunuri care se livrează la termene succesive, atunci dispozițiile
relativ numeroase de la contractul de furnizare se vor aplica cu precădere contractelor incluse în ipoteza
textelor, iar în completare cu dispozițiile din materia vânzării, iar de asmenenea, în completare se va
aplica și dreptul comun al contractelor;
• În cazul în care furnizarea are ca obiect prestarea succesivă sau continuă a unor servicii, ar trebui să se
aplice cu precădere dispozițiile de la furnizare, dar deoarece acestea nu există, în completare se vor
aplica dispozițiile referitoare la contractul de antrepriză. De altfel, orice contract care are ca obiect
prestarea succesivă sau continuă de servicii, în schimbul unei contraprestații, este un contract de
antrepriză (pentru că este un serviciu în schimbul unei contraprestații), chiar dacă, pe lângă această
168
 calificare, el primește și calificarea de contract de furnizare (pentru că este o prestare de servicii
succesivă sau continuă). Astfel, se impune ca pentru contractele care s-ar afla în sfera furnizării de servicii
să fie aplicate întotdeauna și dispozițiile din materia contractului de antrepriză de servicii, care de fapt
vor completa masiv dispozițiile lipsă din materia specifică a contractului de furnizare.

-Secțiunea 2-
Clasificarea contractelor de antrepriză în antrepriza de lucrări și antrepriza de servicii

În principiu, această clasificare rezultă chiar din definiția contractului de antrepriză, conform căreia
antreprenorul se obligă să efectueze o lucrare sau să presteze un serviciu, în schimbul unei contraprestații la
care se obligă beneficiarul. Esențial nu este însă faptul că definiția le enumeră expres ca fiind două categorii
distincte, ci esențial este că cele două categorii au regimuri juridice parțial distincte.
Ambele se supun regulilor comune ale antreprizei, dar pe lângă aceste reguli comune ale antreprizei
există reguli care se aplică numai contractelor de antrepriză de lucrări, ceea ce face ca, în absența aplicării lor,
să existe reguli inverse pentru antrepriza de servicii.

I. Criterii de distincție
Modul cum se execută obligația antreprenorului. Obligațiile antreprenorului reprezintă lucrări dacă se
execută uno ictu, adică dacă ele se execută „de o dată”, chiar dacă sunt sau nu durabile în timp (de exemplu
antrepriza de lucrări sau antrepriza costumului). Operațiunea de realizare, deși poate să fie durabilă în timp, nu
va conferi obligației natura de obligație cu executare succesivă.
Din punct de vedere al clasificării obligațiilor în funcție de modalitatea de executare, trebuie să
diferențiem obligația cu executare uno ictu de obligația cu executare succesivă. Diferența dintre obligațiile uno
ictu și obligațiile cu executare succesivă este că, în cazul obligațiilor cu executare succesivă, beneficiul realizării
creanței corelative este primit de către credtior pe măsura realizării obligației debitorului. Deci nu numai că
această obligație se extinde în timp, dar pe măsură ce se execută obligația de către debitor, creditorul
beneficiază de această executare.
Dimpotrivă, dacă se are în vedere un contract de prestări de servicii cu o companie telefonică, pe măsură
ce se execută obligația debitorului se realizează creanța creditorului. Deci, exact atât timp cât obligația de a
furniza semnalul telefonic este îndeplinită, exact pentru atâta timp se produce și beneficiul creditorului.
Deci, de regulă lucrările sunt cu executare uno ictu, chiar dacă durabilă, pe când serviciile sunt cu
executare succesivă sau continuă, astfel încât creditorul serviciilor beneficiază de executarea lor pe măsura
acestei executări, ci nu doar la sfârșit în urma definitivării unui rezultat al executării, cum se întâmplă în cazul
obligațiilor cu executare uno ictu.
Criteriul obiectului obligațiilor. Termenul de „lucrări” vine de la „lucru”.
Deci, antrepriza de lucrări implică drept obiect caracteristic prestații de a face sau de a nu face asupra
unui lucru, adică asupra unei valori economice susceptibilă de a face obiectul unor drepturi patrimoniale,
indiferent dacă ea face sau nu obiectul unor drepturi patrimoniale.
Este important de menționat că facem referire la lucruri, nu la bunuri.
Lucrurile sunt de două feluri: corporale și necorporale. Lucrurile corporale care au consistență materială
în lumea fizică sunt, de regulă, obiect al drepturilor patrimoniale. Prin urmare, ele sunt bunuri prin natura lor și
se poate prezuma că fac obiectul unui drept de proprietate. Ceea ce este material este susceptibil de
apropiațiune exclusivă, iar din această cauză este un bun prin natură. Ceea ce nu este material nu este
169
susceptibil de apropiațiune în mod natural, ci va putea fi apropiat numai dacă legea dă dreptul la apropiațiune.
De exemplu, ideea poate să aibă o valoare economică (prin urmare poate să fie un lucru) dar, în lipsa identificării
unei dispoziții specifice în lege care să permită ca pentru anumite categorii de lucruri necorporale să se instituie
drepturi patrimoniale care să poarte direct asupra acelor lucruri necorporale, atunci lucrurile necorporale, de
plano, prin natura lor, nu sunt bunuri. Lucrurile necorporale sunt bunuri doar prin determinarea legii, nu și prin
natura lor.
Dacă antrepriza este de lucrări obligă la prestații de a face sau de a nu face asupra unui lucru corporal
sau necorporal, nu obligatoriu asupra unui bun. De aceea, după cum spune definiția contractului, antrepriza de
lucrări poate să aibă ca obiect lucrări materiale (în cazul în care lucrul este corporal) sau intelectuale (în cazul în
care lucrul este necorporal). Pentru ca antrepriza de lucrări, de exemplu o prestație de a face asupra unui lucru,
nseamnă că în mod necesar, prestația respectivă trebuie să aibă un impact asupra lucrului, adică fie că lucrul se
realizează în urma acelei prestații, fie că lucrul se transormă în urma acelei prestații, fie că lucrul se conservă în
urma acelei prestații.
Așadar, antrepriza de lucrări are întotdeauna ca obiect obligații de a face sau de a nu face al căror
rezultat este realizarea, transforamarea sau conservarea unui lucru material sau intelectual.
Legat de antrepriza de servicii, aceasta este orice altceva. Dacă din serviciu nu rezultă (în mod principal)
realizarea, transormarea sau conservarea unui lucru, atunci acea prestație de a face este un serviciu.
Este posibil ca în prestarea unui serviciu să fie folosite lucruri, dar, în acest caz, întotdeauna folosirea
lucrurilor este instrumentală pentru realizarea serviciului, adică nu reprezintă scopul principal al realizării
serviciului. În cazul antreprizei de lucrări, scopul efectuării lucrării este realizarea, modificarea sau conservarea
lucrului. În cazul antreprizei de servicii, prestarea serviciului poate implica acțiuni asupra unui lucru, dar aceste
acțiuni au rol secundar, ele fiind de fapt instrumentale în vederea realizării sau primirii serviciului (ca de
exemplul, în cazul decodorului primit o dată cu primirea unor servicii de televiziune).

II. Exemple
1. Antreprize de lucrări: realizarea unui costum, realizarea unei clădiri, lucrările de reparații (inclusiv cele
de întreținere/mentenanță ale unor echipamente) etc.
2. Antreprize de servicii: contractele de servicii turistice, contractele de servicii de televiziune,
contractele de servicii educaționale etc.

III. Efectele distincției dintre lucrări și servicii

Riscurile. Cum serviciul nu prespune în mod esențial efectuarea prestației în legătură cu un lucru, în
legătură cu antrepriza de servicii nu se poate pune problema riscului pieirii fortuite a lucrului.
În schimb, în cazul antreprizei de lucrări, rezultatul lucrării se concretizează în realizarea, modificarea sau
conservarea unui lucru. Dacă din cauze fortuite, acestea sunt înlăturate (în sensul că lucrul realizat sau
transformarea produsă lui dispare fără culpa niciuneia dintre părți) se pune problema riscului lucrării. Acest risc
al pieirii lucrării este suportat de către antreprenor, iar acest lucru înseamnă că acesta nu va putea pretinde
prețul pentru partea din lucrarea efectuată și dispărută. În plus, va fi obligat să refacă lucrarea, în principiu pe
cheltuiala sa și cu materialele sale.
Numai dacă, prin excepție, conform convenției cu beneficiarul, acesta trebuia să îi pună la dispoziție
antreprenorului materialele atunci consecințele pieirii fortuite a rezultatului lucrării vor fi diferite după cum
pieirea a fost cauzată sau nu de viciile materialelor furnizate de către beneficiar (art. 1860 C.civ.). În cazul în care
pieirea a fost cauzată de viciul materialelor pe care antreprenorul nu era ținut, în virtutea specializării sale
profesionale, să le observe sau pe care le-a observat și semnalat beneficiarului fără ca acesta să le remedieze,
în cazul în care era ținut să le observe, atunci beneficiarul este ținut să suporte cheltuielile refacerii lucrării de
către antreprenor.

170
 Dacă, dimpotrivă, pieirea fortuită a fost cauzată de alte aspecte decât viciile materialelor furnizate,
obligația beneficiarului se va limita doar la furnizarea unor noi materiale în vederea refacerii lucrării de către
antreprenor.
Recepția. În cazul antreprizei de servicii nu se pune problema recepției serviciilor. Serviciile sunt prestații
succesive sau continue, iar beneficiarul le primește și le exploatează pe măsură ce îi sunt furnizate.
În schimb, în cazul în care antrepriza are ca obiect lucrări, aceasta presupune operațiuni asupra unui
lucru, iar acest lucru este susceptibil de predare, astfel încât, după ce antreprenorul a efectuat lucrarea la care
s-a obligat, el este ținut la această predare. În consecință, beneficiarul este ținut la rândul lui să recepționeze
lucrarea predată. Recepția este în principiu supusă acelorași reguli ca și în cazul bunului vândut de către
cumpărător, cu mențiunea că conformitatea predării nu se va aprecia față de starea bunului de la încheierea
contractului, ci față de starea la care s-a convenit să fie adus bunul în urma executării lucrării.
La recepție se transferă riscul pieirii lucrării de la antreprenor la beneficiar, astfel încât dacă pieirea
fortuită survine ulterior momentului recepției (sau momentului în care beneficiarul a fost pus în întârziere
pentru recepție de către antreprenor), această pieire nu îl va exonera pe beneficiar de obligația de a plăti prețul
și, de asemenea, antreprenorul nu va fi obligat să refacă lucrarea.
Față de momentul recepției se stabilește caracterul ascuns sau aparent al viciilor lucrării, iar în cazul în
care lucrarea a presupun realizarea unui lucru cu materialele antreprenorului, prin recepție se transferă și
proprietatea lucrului astfel realizat de la antreprenor către beneficiar.
Viciile aparente ale lucrării recepționate trebuie reclamate la un termen scurt de la data recepției, iar de
la expirarea acestui termen scurt începe să curgă termenul de garanție în privința garanției contra viciilor
ascunse ale lucrării.
Tot la data recepției devine scadentă obligația beneficiarului de a plăti prețul lucrării.
Ipoteca legală. În cazul antreprizei de servicii nu există nicio ipotecă legală pentru garantarea obligației
beneficiarului de a plăti antreprenorului de servicii remunerația deoarece, prin ipoteză, serviciile
nepresupunând cu necesitate un lucru, nu există un obiect al unei asemenea ipoteci.
În schimb, deoarece antrepriza de lucrări presupune întotdeauna un lucru rezultat sau modificat, pentru
acest lucru se recunoaște o ipotecă legală în beneficiul antreprenorului care garantează creanța acestuia
corelativă obligației beneficiarului de a plăti prețul lucrării.
Ca orice ipotecă legală, ea este considerată formată prin chiar contractul de antrepriză și pentru
perfectarea ei este necesară, pe de-o parte, efectuarea lucrării (care se verifică în procesul de recepție), iar pe
de altă parte, îndeplinirea formalităților de publicitate a ipotecii, efectuarea acestor formalități conducând la
rangul ipotecii în cauză.
Modalitatea de executare a contractului. De regulă, antrepriza de lucrări are ca obligație caracteritică a
antreprenorului o obligație cu executare uno ictu, chiar dacă durabilă, iar antrepriza de servicii are ca obligație
caracteristică a antreprenorului o obligație cu executare succesivă sau continuă.
De aici rezultă că acest caracter al obligației caracteristice se va imprima asupra contractului de
antrepriză însuși.
În cazul antreprizei de lucrări și obligația de a plăti prețul va fi considerată tot o obligație cu executare
uno ictu, fiind scadentă la recepție. În cazul antreprizei de servicii, prețul este datorat pe măsură ce serviciul se
furnizează. Dacă executarea este succesivă, la data scadențelor succesive este scadentă câte o tranșă din preț,
iar dacă obligația este cu executare continuă, antreprenorul dobândește creanța la preț zi cu zi, întocmai cum
se dobândesc chiriile.
Antrepriza de lucrări este susceptibilă de rezoluțiune în caz de neexecutare esențială fără justificare a
uneia dintre obligații, în timp ce, în cazul antreprizei de servicii, se aplică rezilierea. Deci, desființarea
contractului va opera retroactiv în cazul antreprizei de lucrări și numai pentru viitor în cazul antreprizei de
servicii.

171
 Totuși, cu privire la caracterul retroactiv al desființării contractului de antrepriză de lucrări, în cazul în
care desființarea este cauzată, în virtutea caracterului intuitu personae al contractului de antrepriză, prin
decesul antreprenorului desființarea contractului ar putea să opereze numai pentru viitor, dar doar în măsura
în care beneficiarul poate profita de partea din lucrare deja executată.

-Secțiunea 3-
Efectele contractului de antrepriză

I. Obligația antreprenorului de a executa lucrarea sau de a presta serviciului

În funcție de natura concretă a lucrării sau serviciului care-i constitute obiectul, obligația antreprenorului
poate fi de rezultat sau de diligență. Spre exemplu, obligația de a ridica o construcție este o obligație de rezultat,
pe când obligația medicului de a-l trata pe pacient este o obligație de diligență.
Clasificarea obligațiilor în obligații de mijloace și de rezultat este prevăzută de art. 1481 C. civ. Textul
atestă că distincția dintre cele două categorii de obligatii se întemeiază pe obiectul lor și se repercuteaza asupra
probei neexecutării obligației. Astfel, în cazul obligațiilor de rezultat, rezultatul obligației este inclus în obiectul
obligației astfel încât neatingerea rezultatului implică neexecutarea obligației. În cazul obligațiilor de mijloace,
nu rezultatul, ci mijloacele necesare pentru atingerea lui constituie obiectul obligației. În consecință,
neatingerea rezultatului nu este suficientă în sine pentru a proba neexecutarea obligației.

II. Obligația de a procura materialele

Potrivit art. 1857 alin. (1) C.civ., dacă din lege sau din contract nu rezultă altfel, antreprenorul este obligat
să execute lucrarea cu materialele sale.
Dacă, prin natura, ei executarea lucrării sau prestarea serviciului presupune o anumită materie primă
sau punerea în aplicare a anumitor mijloace, atunci, în lipsă de stipulație contrară, antreprenorul este obligat să
procure acele materii prime și mijloace.. De altfel, sub acest aspect, se reia, în materia contractului de antrepriză,
un principiu general al obligațiilor potrivit căruia debitorul trebuie să facă tot ce este necesar pentru executarea
obligației.
Răspunderea antreprenorului pentru viciile materialelor pe care le furnizează este supusă acelorași
reguli ca și răspunderea vânzătorului (art. 1857 alin. (2) C.civ.). Pentru a distinge dacă viciile materialelor sunt
ascunse sau aparente se va lua ca moment de referință momentul recepției lucrării de către beneficiar, iar ca
standard al determinării viciilor, posibilitatea de a le constata printr-o verificare atentă, dar fără cunoștințe de
specialitate, ținând cont de încorporarea materialelor în lucrare, astfel cum aceasta a fost recepționată.
Regula procurării materialelor de către antreprenor este supletivă de voință, părțile putând conveni ca
serviciul să se presteze sau lucrarea să se execute cu materialele clientului. Atunci când, prin derogare de la
dreptul comun, materialele sunt procurate de către beneficiar, antreprenorul este obligat să le păstreze și să le
întrebuințeze potrivit destinației lor, conform regulilor tehnice aplicabile, să justifice modul în care materialele
au fost întrebuințate și să restituie beneficiarului tot ce a primit de la el și nu a folosit în realizarea lucrării (art.
1857 alin. (3) C.civ.).

172
 III. Obligația de informare a beneficiarului
Informarea beneficiarului. Întrucât antreprenorul este prezumat a fi specialist în domeniul care face
obiectul contractului de antrepriză, iar beneficiarul este prezumat a fi profan în respectivul domeniu, leguitorul
a introdus în art. 1858 C.civ., în sarcina antreprenorului, o obligație de informare a beneficiarului. Această
obligație este menită să răspundă în plan juridic decalajului informațional inițial dintre cele două părți.
Potrivit acestui text, antreprenorul este obligat să îl informeze fără întârziere pe beneficiar dacă normala
executare a lucrării, trăinicia ei sau folosirea potrivit cu destinația acesteia ar fi primejduită din cauza:
a) viciilor materialelor procurate sau a celorlalte mijloace pe care, potrivit contractului, beneficiarul le-a
pus la dispoziție;
b) instrucțiunilor necorespunzătoare date de beneficiar;
c) existenței sau ivirii unor împrejurări pentru care antreprenorul nu este ținut să răspundă.
Se obersvă că niciunul dintre acești factori nu există cu necesitate în contractul de antrepriză, ci ei pot
exista în mod contigent. Astfel, obiectul obligației de informare sunt factorii care influențează executarea
obligației antreprenorului și care, totuși, în mod excepțional față de structura de drept comun a acestei obligații,
nu se află sub controlul acestuia.
În raport cu asemenea factori exteriori, antreprenorul nu trebuie să rămână inert, clamând apoi
exonerarea sa de răspunderea pentru viciile lucrării provenind din cauze străine. Dimpotrivă, atunci când
percepe dezvoltarea unor asemenea cauze străine, antreprenorul trebuie să îl informeze neîntârziat pe
beneficiar urmând ca, în caz contrar, să răspundă. Totuși, antreprenorul nu va răspunde pentru faptul că o cauză
neimputabilă lui a deteriorat calitatea lucrării ori a împiedicat realizarea ei, ci pentru că nu l-a informat pe
beneficiar despre aceasta atunci când deteriorarea sau împiedicarea puteau fi evitate.
Neluarea măsurilor necesare de către beneficiar. În cazul în care clientul nu remediază deficiențele
semnalate de către antreprenor întru-un termen rezonabil în raport cu împrejurările, acesta din urmă are, în
principiu, un drept de opțiune între a alege să continue lucrarea pe riscul beneficiarului sau de a cere
rezoluțiunea/rezilierea contractului. Alegerea antreprenorului se face fie prin comunicarea către beneficiar a
declarației de reziliere ori rezoluțiune sau a cererii de chemare în judecată pentru pronunțarea sau constatarea
rezilierii sau rezoluțiunii, fie prin notificarea continuării lucrării pe riscul clientului.
Antreprenorul care a semnalat riscurile care ar afecta (sau ar putea afecta) lucrarea în urma
instrucțiunilor date de către beneficiar nu are dreptul de a continua lucrarea ignorând aceste instrucțiuni. El
trebuie să-l convingă pe beneficiar să retragă instrucțiunile defectuase, iar dacă nu o face, poate decide fie
rezoluțiunea sau rezilierea contractului, fie continuarea lucrării pe riscul beneficiarului și conform instrucțiunilor
lui. În absența comunicării, antreprenorul continuă executarea lucrării pe riscul său, potrivit dreptului comun,
acest risc trecând asupra beneficiarului numai la notificarea acestuia în acest sens și numai în privința riscului
cu care s-a făcut informarea.
Obligația antrepreonurului de a rezilia sau rezolvi contractul. Deși, în principiu, antreprenorul are
alegerea între a trimite o asemenea notificare și a rezilia sau rezolvi contractul, prin excepție, atunci când
deficiențele semnalate sunt de natură să amenințe sănătatea sau integritatea corporală a persoanelor, iar
beneficiarul nu le-a înlăturat, antreprenorul are obligația de a cere rezoluțiunea sau rezilierea contractului (art.
1859 C.civ.). Această obligație trebuie îndeplinită sub sancțunea ca, în cazul continuării executării contractului
de către antreprenor, acesta să preia în sarcina sa riscul pe care l-a semnalat (eventual alături de beneficiar,
dacă i-a notificat continuarea lucrării pe riscul beneficiarului) și să răspundă pentru toate prejudiciile cauzate de
producerea acelui risc, nu numai beneficiarului, ci și terților.

173
 Din formularea textului rezultă că antreprenorul care dorește să continue lucrarea în ciuda riscului
semnalat își îndeplinește această obligație legală dacă doar formulează și susține cererea de declarare (judiciară)
a rezoluțiunii sau rezilierii, fără a fi obligat să o declare el însuși. Dacă această cerere a fost respinsă și viciul pe
care a fost întemeiată această cerere cauzează prejudicii corporale, antreprenorul va răspunde pentru aceasta
doar dacă partea interesantă demonstrează că acțiunea în rezoluțiune sau reziliere a fost respinsă ca urmare a
modului defectuos în care antreprenorul a condus procesul.

IV. Riscul pieirii fortuite a lucrări înainte de recepție

Pieirea lucrării. Antreprenorul lucrează, în principiu, pe riscul său.
Dacă lucrarea a pierit fortuit înainte de recepție, antreprenorul care a procurat materialele este obligat
să o refacă pe cheltuiala sa, cu respectarea termenelor de executare inițiale, aplicându-se, dacă este cazul,
numai efectul de suspendare a executării obligației pe care îl are forța majoră temporară (art. 1600 alin. (1)
C.civ.).
Suspendarea executării obligației este reglementată de art. 1557 alin. (2) C.civ., care prevede că, dacă
imposibilitatea de executare a obligației este temporară, creditorul poate suspenda executarea propriilor
obligații ori poate obține desființarea contractului. În acest din urmă caz, regulile din materia rezoluțiunii sunt
aplicabile în mod corespunzător.
Situația materialelor. Cu privire la materiale, înainte de recepție, ca regulă, beneficiarul va suporta riscul
pieirii fortuite a materialelor sale.
În situația derogatorie în care materialele sunt procurate de către beneficiar, iar pieirea fortuită a lucrării
antrenează și pierderea materialelor, beneficiarul va trebui să furnizeze antreprenorului alte materiale (art.
1860 alin. (1) C.civ.). Totuși, și în acest caz, antreprenorul trebuie să refacă lucrarea.
În cazul în care lucrarea a pierit din cauza viciilor materialelor procurate de către beneficiar, acesta este
dator să suporte integral costul refacerii lucrării. Chiar și în acest caz, antreprenorul va trebui să acopere aceste
cheltuieli, inclusiv cu privire la materiale, dacă beneficiarul dovedește că viciile materialelor puteau și trebuiau
să fie constatate de către antreprenor anterior pieirii lucrării, iar acesta nu l-a informat pe beneficiar.
Plata prețului în caz de pieire fortuită a lucrării. În caz de pieire fortuită a lucrării înainte de recepție,
beneficiarul nu este obligat să plătească prețul acesteia decât dacă antreprenorul reface lucrarea și, în acest caz,
prețul lucrării va fi plătit după recepția acesteia.
Această regulă nu se aplică în cazul în care pieirea este cauzată de culpa beneficiarului sau de viciile
materialelor pe care el le-a procurat, vicii care, fie nu au putut fi constatate de antreprenor, fie au făcut obiectul
informării și trecerii asupra beneficiarului a continuării lucrării. În acest caz, se vor aplica dispozițiile art. 1860
C.civ. privind pieirea lucrării înainte de recepție

V. Controlul beneficiarului asupra executării lucrării de către antreprenor

Potrivit art. 1861 C.civ., beneficiarul are dreptul ca, pe propria sa cheltuială, să controleze lucrarea în
cursul executării ei, fără a-l stânjeni în mod nejustificat pe antreprenor, precum și să îi comunice acestuia
observațiile sale.
Tehnic vorbind, acest drept al beneficiarului are natura juridică a unei creanțe corelative obligației
antreprenorului de a îi prezenta lucrarea și de a nu face nimic de natură să împiedice accesul beneficiarului la
aceasta.

174
 Pentru beneficiar, controlul lucrării nu este o obligație. Antreprenorul nu se va putea exonera de
răspundere pe motiv că beneficiarul putea controla lucrarea și nu a controlat-o sau pe motiv că, deși a controlat-
o și ar fi putut observa cu acel prilej anumite deficiențe, el nu a semnalat aceste deficiențe.

VI. Recepția lucrării

Mecanismul recepției lucrării. Pe când serviciile sunt de regulă primite de beneficiar pe măsură ce sunt
prestate, în cazul antreprizei de lucrări, după terminarea lucrării, ea trebuie pedată beneficiarului, care este
obligat să o recepționeze.
Potrivit art. 1862 C.civ. alin. (1), de îndată a finalizat lucrarea, antreprenorul are obligația de a-i comunica
beneficiarului acest aspect și de a îl convoca la recepție. Convocarea trebuie să lase la dispoziția beneficiarului
un termez rezonabil în care acesta să se poată prezenta pentru recepție. Caracterul rezonabil al termenului se
apreciază în raport cu natura lucrării și uzanțelor în domeniu, cu durata efectuării ei, cu previzibilitatea finalizării
ei la momentul convocării, cu particularitățile perioadei de finalizare și orice alte împrejurări relevante
cunoscute antreprenorului la data convocării.
După ce a a primit comunicarea prin care antreprenorul îl înștiințează că lucrarea este finalizată,
beneficiarul trebuie să se prezinte la locul unde se alfă lucrarea, care, în principiu este domiciliul sau sediul
antreprenorului de la data încheierii contractului, potrivit art. 1494 alin. (1) lit. c) C.civ.. În acel loc, beneficiarul
are obligația ca, într-un termen rezonabil potrivit naturii lucrării și uzanțelor din domeniu, să procedeze la
verificarea ei și, dacă aceasta corespunde condițiilor stabilite în contract (și nu prezintă vicii aparente), să o
recepționeze, precum și atunci când este cazul, să o ridice.
Viciile aparente. În cazul în care, cu ocazia verificării, se constată vicii aparente, beneficiarul trebuie să i
le comunice antreprenorului. Beneficiarul nu poate angaja ulterior răspunderea antreprenorului pentru
neconformitatea aparentă a lucrării decât dacă a formulat rezerve în legătură cu această neconformitate la data
recepției.
În cazul în care beneficiarul, fără motive temeinice, nu s-a prezentat pentru verificare în termenul
rezonabil ce i-a fost acordat, dacă a întârziat să efectueze recepția în acel termen sau dacă nu comunică
neîntârziat verificarea lucrării antreprenorului, lucrarea se consideră a fi recepționată fără rezerve la data
expirării termenului (art. 1862 alin. (2) C.civ.).
În lipsa unei dispoziții speciale contrare, regimul răspunderii pentru neconformitatea aparentă sau
ascunsă se stabilește în funcție de aceleași reguli ca și acelea aplicabile răspunderii vânzătorului din cadrul
contractului de vânzare (art. 1864 C.civ.)
Transferul proprietății și al riscurilor. Dacă antreprenorul a lucrat cu materialele sale, proprietatea
bunului rezultat prin efectuarea lucrării asupra acestor materiale se transmite către beneficiar la data recepției.
Indiferent de proveniența materialelor, tot la data recepției, și riscul pieirii fortuite a lucrării trece de la
antreprenor asupra beneficiarului. Antreprenorul răspunde însă dacă pieirea a fost cauzată de viciile aparente
sesizate antreprenorului la recepție sau de vicii ascunse care se ivesc în timpul termenului de garanție.
Vânzarea bunului de către antreprenor. În cazul în care antreprenorul a executat lucrarea cu materialele
beneficiarului sau a prestat un serviciu cu privire la un bun pe care beneficiarul i l-a predat în acest scop, iar
beneficiarul nu ridică bunul în termen de 6 luni de la data la care trebuia efectuată recepția (sau, dacă lucrarea
s-a finalizat mai târziu, acea dată), antreprenorul are dreptul ca, după ce l-a înștiințat în scris pe beneficiar, să
vândă bunul cu diligența unui mandatar gratuit al beneficiarului (art. 1868 alin. (1) C.civ.). După reținerea
prețului lucrării și a cheltuielilor de vânzare, antreprenorul va consemna diferența la dispoziția beneficiarului
(art. 1868 alin. (2) C.civ.).
175
 Dispozițiile privind vânzarea bunului de către antreprenor nu sunt aplicabile în cazul în care, înainte de
încheierea contractului de vânzare, beneficiarul a introdus împotriva antreprenorului o acțiune întemeiată pe
neexecutarea sau pe executarea necorespunzătoare a lucrării (art. 1868 alin. (3) C.civ.).
De asemenea, aceste dispoziții nu se aplică în cazul în care recepția nu trebuia urmată de ridicarea
bunului. Pornind de la ipoteza expres delimitată a textului, art. 1868 C.civ. nu se aplică nici atunci când
antreprenorul a utilizat propriile sale materiale în realizarea lucrării care trebuie ridicată de către beneficiar.
Diferența nu poate fi explicată decât prin aceea că, atunci când antreprenorul a lucrat cu propriile sale materiale,
contractul de antrepriză este translativ de proprietate în privința bunului rezultat din lucrare. În consecință, dacă
beneficiarul întârzie ridicarea, antreprenorul îl poate sancționa pe acesta obținând rezoluțiunea contractului,
redevenind astfel proprietarul bunului. Cum lucrarea, ca prestație de a face, nu este susceptibilă de restituire în
natură, antreprenorul poate vinde către un terț bunul rezultat din executare contractului desființat, obligându-
l în plus pe beneficiar să plătească, cu titlu de daune-interese, diferența dintre prețul antreprizei desființate și
prețul obținut din vânzare. Cum, pentru această situație, dreptul comun permite acest mecanism eficient de
sancționare a beneficiarului pentru neîndeplinirea obligației de a ridica bunul, nu era necesar ca un mecanism
specific să fie consacrat în textele referitoare la contractul de antrepriză.

VII. Obligația beneficiarului de plăti prețul

Exigibilitatea prețului. În cazul antreprizei de lucrări, dacă prin lege sau prin contractul încheiat de părți
nu s-a prevăzut altfel, beneficiarul este obligat să plătească prețul la data și la locul recepției întregii lucrări (art.
1864 alin. (1) C.civ.).
Prețul estimat. Prețul estimat privește ipoteza în care, la încheierea contractului, antreprenorul a
estimat prețul lucrărilor sau serviciilor pe care urma să le procure, iar beneficiarul a încheiat contractul de pe
baza acestei estimări (art. 1865 alin. (1) C.civ.).
În situația în care, la data exigibilității prețului, antreprenorul cere un preț mai mare decât cel estimat,
clientul nu este ținut să plătească diferența față de prețul estimat decât dacă ea rezultă din lucrări sau servicii
care fie au fost necesare pentru executarea obligațiilor asumate inițial de către antreprenor, fie au fost
convenite ulterior cu clientul, și care nu puteau fi prevăzute de către antreprenor la data încheierii contractului
(art. 1865 alin. (2) C.civ.).
Prețul deviz. Un preț este calificat ca fiind de deviz dacă este stabilit în funcție de valoarea lucărilor sau
a serviciilor, la rândul lor apreciată în funcție de costul materialelor și prețul muncii necesare pentru efectuarea
lucrării sau serviciilor.
În această situație, beneficiarul suportă sau beneficiază de variațiile de cost, astfel încât, pe parcursul
executării lucrării, el poate pretinde antreprenorului să îl informeze în legătură cu stadiul lucrărilor, despre
serviciile deja prestate și cheltuielile efectuate pentru acestea (art. 1867 C.civ.). În cazul în care clientul contestă
prețul, antreprenorul poate să dovedească acele cheltuieli.
Prețul forfetar. Prețul forfetar este cel stabilit global pentru lucrare sau pentru o unitate de timp de
prestare a serviciilor (art. 1867 alin. (1) C.civ.). În consecință, antreprenorul nu poate pretinde un preț mai mare
motivând că lucrarea a necesitat mai multă muncă ori cheltuieli mai ridicate, dar nici beneficiarul nu poate
solicita să plătească un preț mai mic pe motiv că antreprenorul ar fi prestat mai puțină muncă ori costurile
suportate de către acesta ar fi fost inferioare celor previzibile la momentul încheierii contractului.
Prețul forfetar rămâne neschimbat dacă părțile nu au convenit astfel, chiar și dacă, pe parcursul
executării lucrării, acesteia i s-au adus modificări față de proiectul inițial (art. 1867 alin. (3) C.civ.). Într-o
asemenea situație, antreprenorul căruia clientul îi cere o modificare ar trebui să nu accepte această modificare
176
decât după ce îl informează pe beneficiar în legătură cu costul ei astfel încât să obțină acceptarea beneficiarului
cu privire la acel cost suplimentar. În caz contrar, se va considera că antreprenorul care a acceptat să execute
modificarea, a acceptat și suportarea costului ei în cadrul prețului inițial convenit, astfel încât el nu va putea
pretinde ulterior un preț mai mare.
Regimul cuantumului prețului. Regimul cuantumului prețului diferă în funcție de modul cum acesta a
fost determinat de către părți (preț estimat, preț deviz sau preț forfetar). În practică, este uneori dificil de
determinat în care dintre cele trei situații se încadrează un contract dat.
Spre exemplu, dacă în cursul negocierilor, antreprenorul prezintă o estimare, iar în contractul convenit
la finalul negocierilor se prevede numai plețul global rezultat din acea estimare, sunt aplicabile regulile prețului
forfetar, iar nu cele ale prețului estimat.
Numai dacă prețul contractual este stabilit în funcție de elementele menționate în estimare, fără să se
convină și asupra cuantumului ce rezultă din aplicarea lor, se vor aplica regulile prețului estimat. De pildă,
antreprenorul estimează un anumit preț al lucrării precizând activitățile, volumul lor și valoarea fiecărei
activități, iar contractul convenit nu limitează numărul sau volumul activităților, ci precizează numai lucrearea
și valoarea pe unitatea de timp a fiecărui tip de activitate dintre cele inițial estimate. În acest caz, deși nu a fost
inclus expres în contract, este de presupus că părțile au avut în vedere prețul estimat inițial de către antreprenor,
aplicându-se regimul juridic aferent.
În alte cazuri, contractul prevede atât un preț global, cât și defalacarea pe activități și costuri pe care le
presupune fiecare activitate. În asemenea situații, contractul reunește atât elementele de determinare ale
prețului forfetar, cât și elementele de determinare ale prețului de deviz, care au consecințe juridice radical
diferite. Întrucât modul de determinare al prețului de către părți lasă să persiste o îndoială în privința calificării
prețului ca fiind forfetar sau de deviz, în măsura în care această îndoială nu poate fi înlăturată într-un alt mod,
interpretarea se va face în favoarea debitorului obligației de a plăti prețul, adică în favoarea beneficiarului.
Interpretarea cuantumului prețului în favoarea beneficiarului se va face aplicând regulile subsidiare de
interpretare ale contractului din dreptul comun (art. 1269 C.civ.) conform cărora, dacă după aplicarea regulilor
de interpretare, contractul rămâne neclar, acesta se interpretează în favoarea celui care se obligă. În plus,
beneficiarul este, de regulă, și profan în ceea ce privește obiectul contractului, deci este partea slabă în
contractul încheiat cu un profesionist. În consecință, beneficiarul va datora minimul dintre cuantumul care
rezultă din aplicarea mecanismului prețului de deviz și a celui corespunzător prețului forfetar.
Garanția plății prețului. Fără a distinge după modul în care prețul antreprizei a fost feterminat, art. 1869
C.civ. prevede că pentru garantarea plății prețului datorat pentru lucrare, antreprenorul beneficiază de o ipotecă
legală asupra lucrării constituită și conservată în condițiile legii.
Trimiterea finală a textului se referă la secțiunea Codului civil rezervată ipotecilor legale. Ipotecile legale
sunt numai imobiliare. În consecință, art. 1869 C.civ. se va aplica numai atunci când lucrarea sau serviciul se
efectuează asupra unui imobil.
Potrivit art. 2396 punctul 6 C.civ., beneficiază de ipotecă legală arhitecții și antreprenorii care au convenit
cu proprietarul să edifice, să reconstruiască sau să repare un imobil, ipoteca având ca obiect acel imobil și
garantând sumele datorate arhitecților, respectiv antreprenorilor numai în limita sporului de valoare realizat
prin contribuțiile fiecăruia dintre aceștia. Cum de regulă o lucrare din genul cărora la care se referă textul
presupune contribuții cumulate ale arhitectului și ale antreprenorului de construcții, sporul de valoare adus de
contribuția fiecăruia se va determina direct proporțional cu prețul convenit cu fiecare dintre ei pentru acele
contribuții raportat la sporul de valoare global adus de lucrarea care a integrat aceste contribuții.

177
 -Secțiunea 4-
Contractul de subantrepriză

I. Contractul de subantrepriză
Există numeroase cazuri în care calitățile personale ale antreprenorului în considerarea cărora
beneficiarul contractează cu acesta privesc organizarea activităților implicate în executarea lucrării sau numai o
parte dintre aceste activități. În aceste cauzuri, antreprenorul își poate executa obligația și prin intermediul unor
alte persoane cu care poate încheia contracte având ca obiect executarea unor părți din lucrare.
Astfel, potrivit art. 1852 alin. (1) C.civ., antreprenorul poate încheia, în calitate de beneficiar, contracte
de subantrepriză prin care se încredințează unuia sau mai multor subantreprenori executarea unor părți din
lucrare. Asemenea contracte se pot încheia în legătură cu orice parte a lucrării contractate de către
antreprenorul principal cu clientul, exceptând acele părți din lucrare care presupun aplicarea calităților
personale ale antreprenorului care au fost determinante pentru consimțământul beneficiarului.
În toate cazurile, în raporturile cu clientul, antreprenorul principal răspunde pentru fapta
subantreprenorilor la fel ca pentru propria sa faptă (art. 1852 alin. (2) C.civ.).
Raporturile dintre antreprenorul principal și subantreprenori sunt guvernate de dispozițiile referitoare
la contractul de antrepriză (art. 1852 alin. (3) C.civ.). În schimb, între beneficiar și subantreprenori nu există
raporturi contractuale, cu excepția acțiunii directe a subantreprenorilor împotriva beneficiarului. Totuși,
neexecutarea culpabilă de către subantreprenor a obligațiilor asumate prin contractul său cu antreprenorul este
o faptă ilicită și poate antrena răspunderea sa delictuală pentru prejudiciul cauzat beneficiarului,.

II. Acțiunea directă a subcontractanților

Noțiune. Potrivit art. 1856 C.civ., în măsura în care nu au fost plătite de antreprenor, persoanele care, în
baza unui contract încheiat cu acesta, au desfășurat o activitate pentru prestarea serviciilor sau pentru
executarea lucrării contractate beneficiază de o acțiune directă împotriva beneficiarului până la concurența
sumei pe care acesta din urmă o datorează antreprenorului la momentul introducerii acțiunii.
Sfera persoanelor care beneficiază de acțiunea directă. Sfera persoanelor având calitate activă în
acțiunea directă împotriva beneficiarului a fost extinsă (față de Codul de la 1864) la orice persoane care au
încheiat contracte cu antreprenorul, inclusiv salariații, meșteșugarii folosiți de acesta, precum și
subantreprenorii.
Nu sunt însă incluse persoanele care, fără a fi contractat cu antreprenorul, au o acțiune directă împotriva
acestuia în virtutea unor contracte încheiate cu subantreprenorii săi. Mai exact, este vorba despre sub-
subantreprenori.
De asemenea, nu sunt incluse persoanele care dispun de o acțiune în răspundere delictuală împotriva
antreprenorului pe temeiul lucrării executate de către acesta în temeiul contractului de antrepriză. Ei se pot
îndrepta împotriva beneficiarului numai pe temeiul răspunderii civile delictuale a acestuia din urmă, în măsura
în care condițiile răspunderii sunt întrunite în ceea ce îl privește.
Condițiile exercitării acțiunii. Persoanele care au contractat cu antreprenorul trebuie să își fi executat
propriile lor obligații decurgând din contractul de subantrepriză pentru a putea introduce acțiunea directă având
ca obiect contraprestația datorată de către antreprenor în schimbul acestei executări. În cazul în care, în temeiul
convenției lor cu antreprenorul, acesta le datora plăți în avans, ei nu vor putea pretinde beneficiarului să facă

178
aceste plăți decât dacă au renunțat la beneficiul termenului ce afecta propriile lor obligații și le-au executat, deși
avansul nu fusese încă plătit.
Acțiunea directă este admisibilă doar în limita sumei datorate de către beneficiar antreprenorului la
momentul introducerii acțiunii. Aceasta înseamnă că, atât timp cât datoria beneficiarului nu a ajuns la scadență
(pentru că, spre exemplu, lucrarea nu a fost recepționată), subcontractanții antreprenorului nu vor putea
pretinde plata acestei datorii. De asemenea, dacă beneficiarul a făcut plăți în avans față de antreprenor, aceste
plăți sunt opozabile subcontractanților antreprenorului în măsura în care pot fi dovedite față de aceștia.

-Secțiunea 5-
Încetarea contractului de antrepriză

Contractul de antrepriză este supus modalităților de încetare de drept comun, cu particularitățile și

adăugirile prevăzute pentru această materie prin dispoziții speciale. Asemenea dispoziții privesc cazurile în care
operează încetarea contractului prin decesul părților sau prin rezoluțiune și reziliere.

I. Decesul părților
În ceea ce privește încetarea contractului prin decesul părților, se distinge între decesul beneficiarului și
decesul antreprenorului.
Decesul beneficiarului. În ceea ce privește decesul beneficiarului, acesta nu determină încetarea
contractului, decât în ipoteza în care decesul acestuia face imposibilă sau inutilă executarea sa (art. 1870 C.civ).
Primul caz, respectiv imposbilitatea executării contractului, survine atunci când lucrarea sau serviciul nu
se putea efectua decât cu participarea persoanei beneficiarului (spre exemplu, servicii de educație în sens larg).
Al doilea caz, respectiv inutilitatea executării contractului, vizează ipoteza în care antrepriza servea unei nevoi
personale a beneficiarului, care dispare odată cu acesta (spre exemplu, croirea unui costum pentru beneficiar).
Deși textele speciale nu prevăd acest lucru în mod expres, exigența executării cu bună-credință a
contractelor îi obligă pe moștenitorii beneficiarului să notifice antreprenorului decesul autorului lor de îndată
ce iau cunoștință despre deces și despre existența contractului de antrepriză, urmând ca, în caz contrar,
antreprenorul să îi oblige la despăgubiri pentru prejudiciul cauzat lui prin continuarea executării lucrării după
data acestei luări la cunoștință. În schimb, pentru lucrarea deja efectuată până la acea dată, antreprenorul nu
poate cere despăgubiri ori o parte din prețul antreprizei în virtutea principiului potrivit căruia el suportă riscul
contractului.
Decesul antreprenorului. În cazul în care antreprenorul decedează sau devine, fără culpa sa, incapabil
de a finaliza lucrarea sau de a presta serviciul, contractul încetează dacă a fost încheiat în considerarea
aptitudinilor personale ale antreprenorului (art. 1871 alin (1) C.civ.).
În acest caz de încetare a contractului, dacă antrepriza este de lucrări, beneficiarul este ținut să
recepționeze lucrarea, chiar dacă aceasta este realizată numai parțial, dar numai cu condiția să o poată folosi.
Dumnul Dincă consideră că s-a avut în vedere nu numai folosirea părții din lucrare conform destinației căreia îi
servea prin natura sa bunul realizat prin efectuarea lucrării, ci și folosirea prin încorporarea părților deja realizate
într-o lucrare ulterioară servind unei asemenea utilizări. Practic, numai atunci când antreprenorul și-a încălcat
obligația, începând lucrarea într-un asemenea mod încât ea n-ar fi putut fu continuată pentru realizarea
conformă a obiectului contractului, beneficiarul poate refuza recepția lucrării.
179
 Recepționând lucrarea realizată parțial, beneficiarul va fi ținut să plătească și prețul convenit cu
antreprenorul, în proporție cu partea din lucrare care se poate folosi. Pentru a se stabili ce proporție din lucrarea
contractată o reprezintă partea din lucrare ce se poate folosi se va avea în vedere valoarea acestei părți, inclusiv
cheltuielile de realizare pe care le-a presupus.
În situația în care lucrarea a fost precedată de anumite pregătiri, cum ar fi redactarea anumitor planuri
sau colectarea anumitor materiale, moștenitorii beneficiarului au dreptul de a cere predarea acestor planuri sau
materiale, plătind o indemnizație adecvată în raport cu costul pregătirilor în cauză.

II. Rezoluțiunea și rezilierea

Din nou, trebuie distins după cum rezoluțiunea sau rezilierea este imputabilă beneficiarului sau
antreprenorului.
Rezoluțiunea sau rezilierea imputabilă beneficiarului. Rezoluțiunea sau rezilierea contractului de
antrepriză poate fi obținută de către antreprenor, cu daune-interese dacă este cazul, atunci când beneficiarul
nu a furnizat, în mod nejustificat, prestațiile la care era obligat și care condiționau începerea sau continuarea
executării lucrării ori serviciului de către antreprenor (art. 1873 C.civ.).
Această dispoziție este menită numai să indice că, deși principala obligație a beneficiarului, anume aceea
de a plătii prețul antreprizei, este de regulă exigibilă numai la recepție (adică după executarea lucrării),
neexecutarea unor alte obligații ale beneficiarului poate fi considerată suficient de însemnată pentru a
îndreptăți rezoluțiunea sau rezilierea dacă împiedică începerea sau continuarea lucrării sau serviciului.
Rezoluțiunea sau rezilierea imputabilă antreprenorului. În ceea ce privește rezoluțiunea sau rezilierea
imputabilă antreprenorului, aceasta se va aplica, de asemenea, potrivit dreptului comun, cu singura mențiune
că, potrivit art. 1872 C.civ., beneficiarul poate pretinde rezilierea sau rezoluțiunea contractului în cazurile în care,
fără justificare:
a) respectarea termenului convenit pentru recepţia lucrării a devenit vădit imposibilă;
b) lucrarea sau serviciul nu se execută în modul convenit şi, într-un termen stabilit de beneficiar potrivit
cu împrejurările, antreprenorul nu remediază lipsurile constatate şi nu schimbă pentru viitor modul de executare
a lucrării sau serviciului;
c) nu se execută alte obligaţii ce revin antreprenorului potrivit legii sau în temeiul contractului.
Primele două litere ale acestui text sunt menite să evite o eventuală controversă privind scadența
obligației antreprenorului de a executa lucrarea de a executa lucrarea. Antreprenorul nu va putea susține că, de
vreme ce această obligație este scadentă numai la data fixată pentru recepție, beneficiarul nu ar putea cere
rezoluțiunea pentru neexecutare fără justificare a acestei obligații înaintea aceste scadențe. De fapt, chiar în
cazul antreprizei de lucrări, care este cu executare uno ictu, obligația antreprenorului este una complexă având
ca obiect mai multe activități succesive, fiecare dintre aceste obligații având propria scadență (prevăzută fie în
calendarul contractual, fie rezultă din natura lucrării și uzanțe). Neexecutarea acestor activități continue
reprezintă ea însăși o neexecutare a obligației, ceea ce permite beneficiarului să obțină rezoluțiunea.
De asemenea, litera a) statuează că nu orice întârziere a antreprenorului față de calendarul contractual
al executării lucrării poate fi considerată o neexecutare suficient de însemnată pentru rezoluțiune, ci numai
aceea care face ca respectarea termenului convenit pentru recepție să fi devenit imposibilă.
În schimb, litera b) trebuie aplicată în lumina dreptului comun. Astfel, numai acele neconformări ale
antreprenorului față de indicațiile beneficiarului care sunt suficient de însemnate încât să pună în primejdie
atingerea scopului pentru care beneficiarul a contractat pot justifica rezoluțiunea. Desigur că, această

180
însemnătate poate rezulta fie din importanța instrucțiunii nerespectate, fie din gravitatea nerespectării ei, fie
din acumularea unor nerespectări mărunte, dar succesive ale instrucțiunilor beneficiarului.

Secțiunea 6
Antrepriza de construcții

I. Noțiune și reglementare
Antrepriza de construcții este definită de art. 1874 C.civ., care prevede că prin contractul de antrepriză
pentru lucrări de construcții, antreprenorul se obligă să execute lucrări care, potrivit legii, necesită eliberarea
autorizației de construire.
Antrepriza de construcții este o specie de antrepriză de lucrări. În principiu, regurile prevăzute în legătură
cu acest contract de art. 1874-1880 C.civ. se completează cu Legea 51/1991 privind autorizația de construcții,
precum și cu Legea 10/1995 privind calitatea în construcții (modificată ultima oară prin Legea 204 din 18
septembrie 2020).
Sfera de aplicare a acestor dispoziții este, în principiu, descrisă de legea 51/1991, fiind incluse în noțiunea
de „lucrări de construcții” orice lucrări materiale sau intelectuale privind ridicarea, transformarea, restaurarea
sau conservarea unor clădiri, indiferent de natura și de destinația acestora. Inclusiv lucrările de proiectare
efectuate de către arhitect sunt supuse regulilor particulare ale antreprizei de construcții.
De la acest principiu se derogă în funcție de regula care trebuie aplicată. Spre exemplu, punerea la
dispoziția antreprenorului de către client a terenului și utilităților pe care urmează să se desfășoare construcția
nu este necesar să fie aplicată pentru arhitect. Arhitectul nu trebuie neapărat să își facă proiectul pe acel teren,
ci doar să îl viziteze. Deci, deși am spus că în principiu regulile speciale se aplică tuturor lucrărilor materiale sau
intelectuale în legătură cu ridicarea, transformarea, restaurarea sau conservarea unei construcții, s-ar putea ca,
în funcția de natura regulii specifice, această regulă să nu își găsească rațiunea pentru o lucrare anume.
Regimul special al antreprizei de construcții vizează patru aspecte:
• Obligațiile prealabile ale beneficiarului;
• Colaborarea părților;
• Recepțiile lucrării;
• Răspunderea pentru viciile construcției.

II. Obligațiile prealabile ale beneficiarului (accesul la imobil)

În dreptul comun al contractului de antrepriză, dacă nu s-a prevăzut altfel, antreprenorul trebuie să își
procure mijloacele prin care să își execute obligațiile asumate prin contract.
În materia antreprizei de lucrări de construcții se derogă parțial de la acest principiu, pornind de la natura
construcției în legătură cu care se lucrează de a fi un imobil prin încorporare. Este cert despre obiectul derivat
al prestației beneficiarului că acesta presupune exercitarea prin altul a dreptului de dispoziție materială asupra
unui imobil. Astfel, proprietarul imobilului (care este de regulă și beneficiarul contractului de antrepriză) este
obligat să îi permită antreprenorului să își execute propriile sale obligații, adică să permită contactul material al
antreprenorului cu imobilul său.
În consecință, beneficiarul trebuie să asigure antreprenorului accesul fizic și juridic la imobilul asupra
căruia urmează să se execute construcția.
În ceea ce privește accesul juridic, beneficiarul trebuie să obțină autorizația pentru efectuarea lucrărilor
care fac obiectul contractului de antrepriză. În măsura în care documentația necesară pentru obținerea acestei
181
autorizații implică anumite cunoștințe de specialitate care intră în sfera de competență a antreprenorului astfel
cum este aceasta determinată prin intermediul obiectul contractului de antrepriză, atunci antreprenorul este
obligat să îi furnizeze beneficiarului informațiile necesare pentru completarea documentației (art. 1875 alin. (2)
C.civ.).
Din punctul de vedere al accesului material la imobil, pe lângă faptul că beneficiarul trebuie să îi pună la
dispoziție antreprenorului imobilul pe toată durata necesară efectuării lucrării convenite, beneficiarul este ținut,
de asemenea, să îi asigure antreprenorului posibilitatea de a folosi utilitățile imobilului (curent electric, apă,
canalizare, salubrizare etc) în măsura în care această folosință este necesară pentru executarea lucrării (art.
1875 alin. (1) C.civ.).
În cazul în care beneficiarul nu își îndeplinește obligația de a asigura accesul material sau juridic la imobil,
antreprenorul poate invoca excepția de neexecutare și poate obține rezoluțiunea contractului întrucât această
neexecutare este suficient de gravă încât împiedică chiar executarea obiectului principal al contractului.

III. Colaborarea părților

1. Obligația generală de bună-credință
În legătură cu efectele contractului în general, obligațiile părților trebuie executate cu bună-credință.
Despre buna-credință în executarea obligațiilor ce decurg dintr-un contract se spune că antrenează două
aspecte care trebuie să caracterizeze această executare, anume obligația de loialitate și obligația de cooperare.
Loialitatea presupune o preocupare a părților față de cealaltă parte. Pentru debitor presupune
preocuparea de a își executa obligația, iar pentru creditor de a pretinde și de a accepta executarea obligației
întotdeauna într-un mod conform cu interesul contractual al celeilalte părți. Cu alte cuvinte, loialitatea înseamnă
să îl menajezi pe celălalt atunci când îți exerciți propria conduită, fie că îți exerciți propriul drept, fie că pretinzi
exercitarea obligației corelative.
Cooperarea presupune o anumită comunicare a părților astfel încât fiecare să benefieze în mod optim
de executarea obligației de către cealaltă parte. Așadar, cooperarea are o componentă de informare eficientă
în vederea optimizării executării obligațiilor astfel încât creditorii lor să profite în cel mai înalt grad posibil și
rezonabil de executarea prestației la care debitorul s-a obligat.

2. Obligația de cooperare în contractul de antrepriză

În materia contractului de antrepriză, obligația de cooperare a fost transpusă în texte exprese care
vizează comunicarea dintre părți în cursul executării contractului de antrepriză. Aceste texte sunt aplicabile atât
reglementării generale a contractului de antrepriză, cât și varietății contractului de antrepriză de lucrări de
construcții.
În principiu, leguitorul pornește de la premisa că lucrarea se execută în interesul beneficiarului astfel
încât, în măsura în care ea poate fi optimizată astfel încât ea să satisfacă mai bine acest interes fără un cost
excesiv pentru antreprenor, beneficiarul poate să își contractualizeze acest interes, în sensul de a îi comunica
antreprenorului instrucțiuni de executare a obiectului obligației. Aceste intrucțiuni, desigur, nu trebuie să
conducă la schimbarea obiectului obligației, dar pot conduce la mici variațiuni aplicate acestui obiect care să fie
justificate prin necesitatea de a satisface în cea mai mare măsură posibilă interesul pentru care obiectul
respectiv a fost asumat, care este interesul beneficiarului.
Antreprenorul are obligația de a se subordona acestor instrucțiuni în măsura în care ele nu modifică
obiectul contractului, ci doar aplică optimizării ale acestuia în interesul clientului. Însă, această obligație nu va
exista în măsura în care instrucțiunile respective pun în primejdie, în orice mod, realizarea obiectului
contractului. S-ar putea ca instrucțiunile să pară a tinde la realizarea obiectului contractului, dar într-un mod
care să retragă obiectului contractului fie funcționalitatea, fie durabilitatea, fie calitatea care a fost așteptată de
părți la încheierea contractului.

182
 În consecință, în măsura în care instrucțiunile date de beneficiar tind să pună în pericol calitatea,
durabilitatea sau funcționalitatea lucrării care face obiectul contractului de antrepriză, antreprenorul este
obligat să îl informeze despre aceasta pe beneficiar, solicitând modificarea instrucțiunilor prin remedierea
defectelor pe care le prezintă acestea. La fel va trebui să procedeze antreprenorul și în cazul în care beneficiarul
îi solicite să realizeze un proiect de arhitecură sau orice alt proiect de lucrări care, în opinia profesionistă a
antreprenorului, periclitează funcționabilitatea, durabilitatea sau calitatea lucrării. La fel va trebui să procedeze
antreprenorul și dacă, în cazul excepțional în care clientul furnizează materialele, acestea prezintă vicii pe care
antreprenorul le poate constata în virtutea pregătirii sale profesionale și care sunt de natură să pericliteze
funcționalitatea, durabilitatea sau calitatea lucrării sau a materialelor.
Și în materia antreprizei de construcții, în toate situațiile în care elementele furnizate de către beneficiar
sunt de natură să primejduiască calitatea, funcționalitatea sau durabilitatea lucrării, antreprenorul este dator să
semnaleze primejdia și să solicite remedierea elementelor deficitare astfel încât pericolul pe care îl semnalează
să fie înlăturat.
În dreptul comun, aplicabil antreprizei în general, dacă după ce au fost semnalate deficiențele, clientul
nu le-a remediat, antreprenorul are două posibilități prin care să sancționeze această conduită din partea
clientului său: fie solicită rezoluțiunea contractului, fie poate decide să continue efectuarea lucrării pe riscul
clientului (art. 1859 alin. (1) C.civ.). Mai mult, în cazul în care deficiențele semnalate de către antreprenor și
neremediate de client sunt de natură să pună în pericol viața, sănătatea sau integritatea fizică a persoanelor,
Codul civil prevede obligația antreprenorului de a cere rezoluțiunea contractului (art. 1859 alin. (2) C.civ.).

3. Suspendarea executării lucrării

În cazul antreprizei de construcții, antreprenorul are și o a treia posibilitate alternativă, anume aceea de
a suspenda executarea contractului până la remedierea deficiențelor.
Dacă antreprenorul optează să continue lucrarea, pentru ca efectele manifestării în viitor ale
deficiențelor semnalate în viitor de către antreprenor să treacă asupra beneficiarului este necesar ca
antreprenorul care continuă lucrarea să îi notifice beneficiarului că această continuare a lucrării se face pe riscul
beneficiarului.
Dacă antreprenorul pur și simplu continuă în fapt lucrarea după ce a semnalat deficiențe care nu au fost
remediate de către beneficiar, atunci riscul nu va trece asupra beneficiarului. Astfel, dacă deficiențele semnalate
vor compromite lucrarea sau vor genera vicii de conformitate ale acesteia sau vicii ascunse, antreprenorul va
rămâne responsabil pentru consecințele prejudiciabile ale acelor vicii. Pentru a se exonera de această
răspundere și să mute răspunderea față de terți pentru manifestarea viciilor respective asupra clientului, el
trebuie să îi notifice expres clientului continuarea lucrării pe riscul acestuia din urmă.

IV. Recepțiile lucrării

În materia antreprizei de construcții nu este implicată o singură recepție, așa cum este în dreptul comun,
ci trei recepții: o recepție intermediară, o recepție la terminarea lucrărilor și o recepție finală.
Fiecare dintre aceste recepții are regimul său juridic specific și produce anumite efecte.

1. Recepția intermediară
Recepția intermediară este reglementată de art. 1876 C.civ., în contextul în care clientul dintr-o
antrepriză de construcții are de regulă dreptul, și prin excepție obligația, de a inspecta lucrările. Clientul are
dreptul de a inspecta lucrările, de regulă, oricând în cursul executării acestora, cu singura limită ca această
inspectare să nu îl împiedice pe antreprenor în executarea obligațiilor sale.
Instrucțiunile de care am vorbit mai sus provin adesea din asemenea inspecții.

183
 Sunt situații în care clientul este chiar obligat să efectueze inspecția. Atunci când în cursul executării
lucrării de construcții este necesară acoperirea definitivă a unor lucrări deja efectuate, antreprenorul și
beneficiarul sunt obligați unul față de celălalt să efectueze o recepție intermediară a părții din lucrare care
urmează a fi acoperită.
Antreprenorul trebuie să îl notifice pe beneficiar să participe la recepția intermediară într-un termen
rezonabil, ținând cont de ansamblul circumstanțelor în care s-a încheiat contractul.
Dacă termenul a fost rezonabil și beneficiarul nu s-a prezentat, atunci beneficiarul poate efectua actul
de recepție intermediară singur, ceea ce ar presupune din partea sa să facă o verificare tuturor aspectelor care
pot fi constatate cu ocazia recepției. Acesta va întocmi singur actul de recepție, iar clientul care a fost notificat
și nu s-a prezentat în termenul rezonabil oferit pentru această recepție fiind ținut de aceste constatări.
Fie că beneficiarul a participat sau nu la recepție, în măsura în care actul de recepție s-a realizat în
conformitate cu aceste cerințe, viciile aparente care puteau fi constatate la o cercetare atentă și care nu au fost
menționate în actul de recepție se presupune că nu afectează lucrarea care a fost acoperită în urma recepției.
Acest lucru înseamnă că, ulterior, în cazul în care va trebui să fie determinată răspunderea pentru anumite
disfuncționalități manifestate de construcția respectivă, aceste disfuncționalități nu vor putea fi imputate unor
vicii care ar fi trebuit să poată fi constatate cu ocazia recepției intermediare și care nu au fost prevăzute în actul
de recepție intermediară (denumit adesea și proces verbal).

2. Recepția la terminarea lucrărilor

Recepția la terminarea lucrărilor, în materia antreprizei de construcții, corespunde singurei recepții din
materia antreprizei de lucrări în general. Riscul pieirii fortuite a lucrării trece de la antreprenor la beneficiar prin
recepția la terminarea lucrărilor.
Însă, pentru că lucrările de construcții sunt în principiu complexe, beneficiarul va putea antrena
remediiile contractuale privind neconformitățile lucrării cu condiția semnalării acestor vicii către antreprenor
oricând între data recepției la terminarea lucrării și data recepției finale. Așadar, practic recepția din dreptul
comun se împarte în două etape. O primă etapă, numită excepție la terminarea lucrării, semnifică de fapt
predarea acesteia și trecerea riscului pieirii fortuite a lucrării de la antreprenor la beneficiar, iar a doua parte,
recepția finală, are ca efect decăderea beneficiarului din dreptul de a invoca vicii aparente.

3. Recepția finală
De la data recepției finale începe să curgă perioada de garanție sau, după caz, de răspundere de drept
comun pentru viciile ascunse ale lucrării. În consecință, caracterul ascuns al viciilor se apreciază în raport cu data
recepției finale, iar caracterul aparent se apreciază în raport cu orice moment cuprins între recepția la
terminarea lucrării și recepția finală.

V. Răspunderea pentru viciile lucrării

În legătură cu viciile ascunse există, în materia antreprizei de construcții, atât o garanție cât și o răspundere
de drept comun.

1. Cerințele imperative de calitate

Cu privire la noțiunea de „viciu” trebuie să precizăm că legea 10/1995 privind calitatea în construcții,
conferă anumitor cerințe de calitate a construcțiilor caracter imperativ astfel încât regimul juridic al
nerespectării acelor cerințe nu poate fi alterat de către părțile contractului de antrepriză într-un sens de
diminuare a răspunderii oricăreia dintre ele pentru nerespectarea acestor cerințe.
De ce acest regim imperativ? Calitatea în construcții este considerată în orice sistem de drept o chestiune
de siguranță națională întrucât construcțiile care nu îndeplinesc cerințe de calitate, în contextul seismic al

184
fiecărei țări, pun în primejdie viața și integritatea fizică a populației. Chestiunea respectării calității unei
construcții nu îl vizează deci doar pe cel care a comandat construcția sau pe cel care a realizat-o, ci pe oricine o
să treacă vreodată prin ea (prietenii clientului, subdobânditorii, trecătorii etc.). Deoarece calitatea construcției
este o chestiune care îi vizează pe toți acești terți, ea este o considerată o chestiune de interes public. Intersul
este public pentru că vizează tocmai siguranța acestor terți nedeterminați al căror interes este protejat. Acest
interes public generează un regim imperativ al răspunderii pentru anumite trăsături de calitate în construcții.
Potrivit art. 5 din Legea 10/1995 privind calitatea în construcții, pentru obţinerea unor construcţii de
calitate sunt obligatorii realizarea şi menţinerea, pe întreaga durată de existenţă a construcţiilor, a următoarelor
cerinţe fundamentale aplicabile:
a) rezistenţă mecanică şi stabilitate;
b) securitate la incendiu;
c) igienă, sănătate şi mediu înconjurător;
d) siguranţă şi accesibilitate în exploatare;
e) protecţie împotriva zgomotului;
f) economie de energie şi izolare termică;
g) utilizare sustenabilă a resurselor naturale.
Din acest text rezultă că, în privința oricărei deficiențe în realizarea lucrărilor de construcții care vizează
standaredele tehnice aplicabile pentru asigurarea acestor cerințe, antreprenorul răspunde cel puțin la nivelul
prevăzut de Legea 10/1995. Răspunderea sa poate fi agravată, dar, în cazul în care vizează standarde tehnice
care au efect asupra trăsăturilor citate, ea nu poate fi diminiuată sau limitată.

2. Răspunderea antreprenorului
Legea 10/1995 prevede două obligații în legătură cu viciile ascunse ale unei construcții (dacă viciile
ascunse vizează trăsăturile fundamentale menționate atunci aceste obligații au caracter minimal). În primul
rând, se prevede o obligație de garanție contra viciilor, iar în al doilea rând, se prevede o obligație de răspundere
subiectivă pentru vicii.
În ceea ce privește obligația de garanție, art. 7 alin.(3) din lege, prevede în mod diferențiat duratele
minime de garanție contra viciilor ascunse ale unei construcții. Aceste durate sunt de:
• 5 ani pentru construcţiile încadrate în categoriile de importanţă A şi B;
• 3 ani pentru construcţiile încadrate în categoria de importanţă C;
• 1 an pentru construcţiile încadrate în categoria de importanţă D.
Categoriile de importanță ale construcțiilor se stabilesc prin intermediul unui regulament privind
calitatea în construcții care este supus unor foarte frecvente modificări. Regulamentul este adoptat printr-un
ordin al Ministrului Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației.
În principiu, în categoria A sunt incluse obiectivele de importanță strategică (centralele nucleare, barajele
hidroenergetice, podurile mari etc), adică acele obiective a căror deteriorare ar putea să antreneze consecințe
foarte grave care să conducă la pierderi de vieți omenești sau de bunuri. În categoria B sunt incluse construcții
care adăpostesc instituții fundamentale ale statului român cum ar fi Palatul Parlamentului sau Palatul Cotroceni.
Pentru lucrările din categoriile A și B, durata minimă de garanție împotriva viciilor este de 5 ani.
În categoria C sunt incluse clădirile mari, precum fabirci, uzine, construcții care servesc adăpostirii
capacităților de producție sau blocuri. Practic, sunt incluse clădirile cu mai mult de 2 etaje. Pentru ele, durata
garanției este aceea prevăzută și de Codul civil în materia semnalării viciilor, anume aceea de 3 ani.
În categoria D sunt incluse construcțiile cu maximum un etaj pentru care se aplică o durată de garanție
de maximum un an.
Orice viciu care exista la data recepției finale și care se manifestă în cursul acestor durate (în funcție de
categoria de construcții în cauză) va antrena răspunderea antreprenorilor de construcții (arhitecți, proiectanți,

185
constructor), chiar dacă nu s-a stabilit o legătură de cauzalitate între neîndeplinirea de către aceștia a unor
obligații intrând în sarcina lor și crearea respectivului viciu. Deci, este suficient să se determine că:
• viciul exista la data recepției finale;
• viciul nu a putut fiu observat, astfel încât acel viciu să nu fie unui aparent și, prin urmare, exonerat de la
răspundere din cauza recepției finale;
• viciul se manifestă oricând în cursul duratei de garanție.
Dacă sunt îndeplinite aceste condiții, toți cei care au concurat cu titlu profesional în executarea unor
construcții de antrepriză de lucrări de construcții la realizarea constucției ce prezintă acel viciu vor răspunde
pentru el. Este o garanție, deci o răspundere obiectivă, independentă de culpa antreprenorilor, care vor
răspunde chiar fără a se stabili o legătură de cauzalitate.
Pe lângă această garanție, art. 30 din legea 10/1995 mai prevede și o răspundere subiectivă (de drept
comun), în sensul că, și în afara perioadei de garanție, antreprenorul răspunde pentru vicii care se manifestă în
afara perioadei de garanție. Însă, în acest caz, antreprenorul răspunde numai sub condiția de a se stabili că
aceste vicii provin din neexecutarea de către antreprenor a obligațiilor sale din contractul de antrepriză.
Această condiție nu este greu de îndeplinit întrucât Codul civil prevede chiar o prezumție legală vizând
această neexecutare, dar această prezumție poate fi răsturnată. Calificarea răspunderii ca una drept comun este
importantă întrucât, spre deosebire de viciile de orice natură care erau ascunse la data recepției finale și care
se manifestă în perioada de garanție și care antrenează o răspundere obiectivă, viciile care erau ascunse la data
recepției finale, dar care se manifestă în afara acestei perioade de garanție nu antrenează răspunderea
antreprenorilor decât în măsura în care se demonstrează, inclusiv prin intermediul unor prezumții legale, că au
fost cauzate printr-o neexecutare conformă a obligațiilor decurgând pentru aceștia din contractul de antrepriză.
Astfel, art. 30 din Legea 10/1995 distinge două categorii de asemenea vicii.
În ceea ce privește viciile structurii de rezistență a construcției, antreprenorii răspund pentru astfel de
vicii oricând s-ar manifesta acestea pe durata construcției. Așadar, pentru ca antreprenorii să evite această
răspundere, structura de rezistență trebuie să fie perfectă și imposibil de a fi deteriorată altfel decât prin
distrugerea construcției însăși.
Pentru celelalte vicii ale construcției, care nu afectează structura de rezistență, antreprenorii răspund
sub condiția ca aceste alte vicii să se manifeste în termen de 10 ani de la data recepției finale. După cum
spuneam, Codul civil prevede anumite prezumții în temeiul cărora răspunderea de drept comun pentru
asemenea vicii poate fi lesne aplicată tuturor participanților la ridicarea construcției (arhitecți, proiectanți,
antreprenor general, subantreprenori).
Astfel, în principiu, orice viciu, din momentul în care a fost descoperit, este prezumat că a fost cauzat de
neexecutarea de către toți antreprenorii participanți la realizarea lucrării a obligațiilor lor în conformitate cu
standardele tehnice aplicabile.
În consecință, în principiu, răspunderea acestor participanți va fi solidară. Beneficiarul poate să
antreneze răspunderea oricăruia dintre aceștia pentru tot prejudiciul cauzat lui de viciul manifestat în perioada
de 10 ani care condiționează respectiva răspunderea.

3. Exonerarea de răspundere a antreprenorului

Art. 1879 alin. (2)-(4) prevăd și posibilitățile de exonerare de răspunde ale antreprenorilor în raport cu
această răspundere, posbilități care diferă în funcție de natura activității fiecăruia.
Astfel art. 1879 alin. (2) prevede că arhitectul sau inginerul este exonerat de răspunderea pentru viciile
lucrării numai dacă dovedeşte că acestea nu rezultă din deficienţe ale expertizelor sau planurilor pe care le-a
furnizat şi, dacă este cazul, din vreo lipsă de diligenţă în coordonarea sau supravegherea lucrărilor.
Din text rezulta că arhitecul sau inginerul se pot exonera de răspundere doar dacă fac dovada unui fapt
negativ, anume acela că viciul nu rezultă din deficiențe ale planurilor sau supravegherii sale. În realitate, ceea
ce i se cere arhitectului pentru a se putea exonera de răspundere este să demonstreze că de vină a fost
186
constructorul atunci când a impementat planurile. Deci, pentru a face dovada faptului negativ că viciul nu
produce de la el, arhitectul trebuie de fapt să facă dovada faptului pozitiv că viciul este cauzat de modul în care
altcineva a acționat. Cei care puteau acționa necorespunzător sunt aceia care aplicând planurile conform
realizate nu le-au aplicat așa cum trebuie.
Art. 1879 alin. (3) preve că antreprenorul este exonerat de răspundere numai dacă dovedeşte că viciile
rezultă din deficienţe ale expertizelor sau planurilor arhitectului ori ale inginerului ales de către beneficiar.
Subantreprenorul nu este exonerat decât dacă dovedeşte că viciile rezultă din deciziile antreprenorului sau din
expertizele ori planurile arhitectului sau ale inginerului.
Leguitorul este direct și ne spune că antreprenorul are posibilitatea de a da vina pe arhitectul sau pe
inginerul ales de către beneficiar pentru deficiențele construcției.
Subantreprenorul nu este exonerat de răspundere decât dacă dovedește că viciile rezultă din deciziile
antreprenorului sau din expertizele ori planurile arhitectului sau ale inginerului.
Art. 1879 alin. (4) preve că fiecare dintre părţile prevăzute la alin. (2) şi (3) poate fi exonerată de
răspundere dacă dovedeşte că aceste vicii rezultă din deciziile impuse de beneficiar în alegerea solului sau a
materialelor ori în alegerea subantreprenorilor, a experţilor sau a metodelor de construire. Exonerarea de
răspundere nu operează atunci când aceste vicii, deşi puteau să fie prevăzute în cursul executării lucrării, nu au
fost notificate beneficiarului. Prevederile Art. 1859 rămân aplicabile.
Fiecare dintre aceștia (arhitectul, antreprenorul sau subantreprenorul) este exonerat de răspundere
dacă dovedește că aceste vicii rezultă din deciziile impuse de către beneficiar în alegerea solului sau a
materialelor ori în alegerea subantreprenorilor, a experților sau a metodelor de construire.
Însă cu privire la acest aspect, trebuie să corelăm această cauză de exonerare de răspundere cu obligațiile
de informare și consiliere ale antreprenorului pe durata executării construcției (art. 1859 C.civ.).
Dacă deziile impuse de beneficiar erau atât de deficitare încât antreprenorul putea să realizeze
deficiențele încă din cursul executării lucrării, atunci el nu va fi exonerat prin consecințele acelei decizii decât
dacă i-a semnalat beneficiarului că deciziile respective erau deficiente, i-a cerut remedierea, a așteptat
remedierea, beneficiarul nu le-a remediat, iar el a comunicat că va continua lucrarea pe riscul beneficiarului.
Dacă antreprenorul dovedește numai că deciziile beneficiarului erau greșite, s-ar putea ca această
dovadă să nu fie suficientă pentru a-l scuti de răspundere (care pentru el decurge din neinformarea
beneficiarului în legătură cu caracterul greșit al respectivelor decizii). Dacă antreprenorul dovedește numai că
deciziile erau greșite și că a informat beneficiarul în legătură cu acestea, în continuare va răspunde în măsura în
care nu i-a comunicat beneficiarului că va continua lucrarea pe riscul său. Dacă nu i-a comunicat asta,
beneficiarul putea înțelege că antreprenorul va rămâne răspunzător pentru continuarea lucrări în conformitate
cu instrucțiunile sale deficiente.

187
 CONTRACTUL DE MANDAT

-Secțiunea 1-
Noțiune și clasificare

I. Noțiunea contractului de mandat

Definiție. Mandatul este contractul prin care o parte, numită mandatar, se obligă să încheie unul sau mai
multe acte juridice pe seama celeilalte părți, numită mandant (art. 2009 C.civ.).
După cum rezultă din această definiție, obligația caracteristică decurgând din contractul de mandat și
care îl definește ca atare, diferențiindu-l de orice alt contract special, este obligația mandatarului de a încheia
un act juridic (cel mai adesea un contract) pe seama mandantului. „A se încheia un act juridic pe seama
mandantului” înseamnă că, potrivit conținutului acestei obligații, actul juridic pe care debitorul ei, mandatarul,
îl va încheia va produce necesarmente efecte în patrimoniul creditorului, care este mandantul.

II. Mandatul cu titlu gratuit și mandatul cu titlu oneros

Din definiția contractului de mandat nu rezultă, spre deosebire de celelalte contracte speciale dacă în
schimbul acestei obligații caracteristice, mandantul își asumă vreo obligație corelativă. De aici rezultă prima
clasificare a contractelor de mandat.
Contractul de mandat cu titlu gratuit. Atunci când mandantul nu își asumă nicio contraprestație față de
mandatar în raport cu obligația mandatarului de a încheia actul juridic pe seama sa contractul este cu titlu
gratuit.
În acest caz, în clasificarea contractelor în sinalagmatice și unilaterale, se va putea spune și că contractul
este unilateral. Principala obligație decurgând din contract este a mandatarului, iar el nu își asumă această
obligație în reprezentarea faptului că mandantul își va executa și el unele obligații corelative, ci doar cu
reprezentarea că îi face mandantului un serviciu gratuit. Deci, în acest caz, contractul va fi considerat unilateral
și dezinteresat.
Contractul de mandat cu titlu oneros. Atunci când mandatarul primește o contraprestație la care
mandantul se obligă în schimbul obligației mandatarului de a încheia actul pe seama sa, contractul de mandat
este cu titlu oneros.
În acest caz, contraprestația este asumată de către mandant în considerarea prefigurării executării de
către mandatar a obligației sale de a încheia contractul pe seama mandantului. De asemenea, mandatarul își
asumă obligația încheierii contractului pe seama mandantului cu prefigurarea plății remunerației pe care i-o
promite în schimb mandantul. În aceste situații, contractul este sinalagmatic.
Prezumții referitoate la caracterul gratuit sau oneros. Codul civil prevede în art. 2010-2012 un sistem
de prezumții pentru a se determina dacă contractul este oneros sau gratuit.
Astfel, potrivit art. 2010, alin. (1) C.civ., Mandatul este cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Mandatul dintre
două persoane fizice se prezumă a fi cu titlu gratuit. Cu toate acestea, mandatul dat pentru acte cu exercitare a
unei activități profesionale se prezumă a fi cu titlu oneros.
Acestea sunt două prezumții legale care se se aplică în ipoteze care sunt, în parte, distincte, iar pe de altă
parte se inersectează. În partea în care sunt distincte nu există niciun conflict între cele două prezumții. Acolo

188
unde ipotezele se intersectează, cele două prezumții intră în conflict, iar conflictul trebuie tranșat. Formularea
articolelor mai sus menționate permit tranșarea conflictului.
Dacă mandatul este încheiat între persoane fizice, se prezumă că mandatul este cu titlu gratuit. Desigur
că prezumția este relativă și că, din împrejurări sau identificând unele clauze concrete privind remunerația în
contractul de mandat, se poate răsturna prezumția de gratuitate și stabili că contractul de mandat dintre două
persoane fizice are caracter oneros.
Când mandatul se dă pentru acte de exercitare a unei activități profesionale, atunci prezumția relativă
este că contractul de mandat e cu titlu oneros. Din punct de vedere teoretic, sunt două ipoteze de aplicare a
acestei prezumții deoarece, în considerarea mandatului dat pentru încheierea unor acte care intră în acivitatea
profesională, poate exista situația în care activitatea profesională este a mandatarului, dar și asituația în care
activitatea profesională este a mandantului. Spre exemplu, madatul judiciar dat pentru reprezentare într-un
proces unui avocat este un mandat dat pentru acte în exercitarea activității profesionale a avocatului mandatar,
deci se aplică prezumția de onerozitate. De asemenea, mandatul dat pentru încheierea unui contract în comerțul
unui comerciant, chiar dacă mandatarul nu e comerciant, ci doar mandantul este comerciant, este de asemnea
un mandat dat pentru încheierea unui act în exercitarea unei activități profesionale a mandantului. De aceea, el
intră sub incidența acestei prezumții, astfel încât va fi prezumat relativ a fi cu titlu oneros.
În ipoteza în care mandatul se încheie atât între două persoane fizice cât și pentru exercitarea unei
activități profesionale, teoretic am putea aplica ambele prezumții, doar că ele duc la rezultate opuse. În acest
caz trebuie să oferim prevalență uneia dintre ele. Prevalența rezultă din formula „cu toate acestea” din articolul
pe care l-am citat. Pare, deci, că teza finală prevalează în caz de conflic asupa penultimei teze a textului. Dacă
mandatul este dat între două persoane fizice, dar pentru acte care fac parte din exercitarea activității
profesionale a uneia dintre ele, se va prezuma caracterul oneros, iar nu caracterul gratuit.
Când mandatul este dat între o persoană juridică și o persoană fizică sau între două persoane juridice
textul nu prevede în mod direct că se aplică vreo prezumție, dar trebuie să pornim de la situația de fapt că
persoanele juridice au, de regulă, un scop pe care îl urmăresc în mod sistematic prin structura de organizare pe
care legea o prevede în legătură cu formarea persoanei juridice respective. Organizarea sistematică a unor
mijloace pentru activități săvârșite cu titlu continuu sau repetitiv se numește întreprindere. Așadar, cel mai
adesea, persoanele juridice încheie acte în exercitarea unor activități profesionale. Nu afirmăm prin aceasta că
nu s-ar putea identifica o situație contrară (eventuale acte ocazionale ale unei persoane juridice care are
capacitatea de a încheia orice fel e act pe care natura juridică de grup de persoane fizice al persoanei juridice
nu l-ar împiedica, dacă persoana juridică are scop lucrativ), dar realitatea faptică este că, de regulă, scopul
persoanelor juridice se atinge pe calea unor acte repetate urmărite sau săvârșite cu mijloace organizate, în mod
sistematic, așadar, în exercitarea unei întreprinderi. Deci, cel mai adesea persoanele juridice fac acte în
executarea unei activități profesionale, ceea ce face ca dacă ele sunt parte la un contract de mandat, fie că actul
s-a făcut pentru ele, fie că actul s-a făcut în executarea lui și atunci în profesia persoanei juridice intră și
încheierea actelor pe seama altor persoane. De aceea, cel mai adesea ne-am afla sub incidența art. 2010, alin.
(1), teza finală.
Lipsa determinării remunerației. Din prezumțiile prezentate rezultă că vor fi situații în care caracterul
oneros al unui contract de mandat nu rezultă din conținutul contractului, în sensul că contractul nu prevede o
remunerație sau nu prevede dreptul mandatarului la o contraprestație în schimbul actului pe care îl încheie pe
seama mandantului. Cu toate acestea, în virtutea prezumției prevăzute de lege sau decurgând din împrejurări,
va rezulta că el are caracter oneros.

189
 În asemenea împrejurări, când s-a stabilit că mandatul are caracter oneros, dar remunerația nu este
prevăzută, lipsa determinării remunerației prin contract nu este o cauză de nulitate a contractului, prin derogare
de la regula conform căreia dacă una dintre obligațiile principale decurgând dintr-un contract are obiect
nedeterminat, contractul este nul.
Prin derogare de la această regulă, potrivit art. 2010, alin. (2), dacă mandatul este cu titlu oneros, iar
remunerația mandatarului nu este determinată prin contract, aceasta se va stabili potrivit legii, uzanțelor ori, în
lipsă, după valoare serviciilor prestate. Prin urmare, în acest din urmă caz, prin intermediul expertizelor se va
stabili în funcție de natura serviciilor care fac obiectul contractului de mandat așa cum rezultă din conținutul
obligațiilor asumate de părți, se va putea determina valoarea acestui obiect (prin exptertiză), în funcție de care
să se stabilească valoarea seviciilor și remunerația acestor servicii.
Dreptul la acțiunea pentru stabilirea remunerației se prescrie odată cu dreptul la acțiunea pentru plata
ei. În principiu, datorită regulii simultaneității prestațiilor într-un contract sinalagmatic, termenul de prescripție
va începe să curgă de la data la care mandatarul și-a executat obligația decurgând din contractul de mandat,
respectiv de la data la care el a încheiat actul juridic pentru care s-a dat mandatul.

III. Mandatul cu reprezentare și mandatul fără reprezentare

A doua și cea mai importantă clasificare a contractelor de mandat este aceea în contracte de mandat cu
reprezentare și contracte de mandat fără reprezentare.
Definiția din art. 2009 spune că mandatul, prin esența lui, generează în sarcina unei părți, numite
mandatar, obligația de a încheia un act juridic pe seama celeilalte părți, numită mandant. De aici, cum spuneam
și anterior, rezultă că acest act pe care îl va încheia mandatarul în execuarea obligației sale caracteristice din
contractul de mandat va produce efecte în patrimoniul mandantului. Când actul este încheiat doar pe seama
mandantului, el produce efecte în patrimoniul mandantului, dar din punctul de vedere al terțului cu care se
încheie actul, cocontractant nu va fi mandantul, ci mandatarul.
Așadar, din punctul de vedere al terțului cu care se încheie actul, efectele juridice ale actului astfel
încheiat se vor produce între terț și mandatar (pentru terț, mandatul nu există).
Pentru ca actul să ajungă să producă totuși efecte în patrimoniul mandantului, este nevoie ca aceste
efecte să fie transmise de către mandatar. Dacă, spre exemplu, prin actul încheiat cu terțul se dobândește un
bun, acel bun va ajunge mai întâi de la terț la mandatar și apoi, în aceeași secundă cronologică, bunul se va
transfera de la mandatar la mandant. Astfel, din punctul de vedere al terțului, succesorul său cu titlu particular
cu privire la bun nu este decât în mod indirect mandantul. În mod direct, succesorul acestuia este mandantul.
La fel, dacă se generează o creanță împotriva terțului prin contractul încheiat de mandatar în schimbul
mandantului, creanța aceea se naște între mandatar și terț, în mod originar, mandatarul fiind primul ei creditor.
Ulterior, după ce mandantul își execută propriile obligații decurgând din contractul de mandat, el poate pretinde
transferul creanței în propriul său patrimoniu.
Așadar, ceea ce este specific în cazul în care actul se încheie doar pe seama mandantului, nu și în numele
său este că terțul cocontractant parte la act se consideră cocontractant doar cu mandatarul , nu și cu mandantul.
Diferența fundamentală dintre această situație și situația cea mai obișnuită este că în situația cea mai obișnuită
mandatul este cu reprezentare, adică actul se încheie nu numai pe seama mandantului, ci și în numele
mandantului (de aici formula „mandatarul încheie actul pentru care s-a dat mandat în numele și pe seama
mandantului”). Acest lucru face ca, în acest al doilea caz, efectele actului încheiat de către manadatar cu terțul
în numele și pe seama mandantului să se producă direct între terț și mandant. În acest caz, mandatarul iese din
scenă în secunda în care a încheiat actul în numele și pe seama mandantului.
190
 Prezumția de mandat cu reprezentare. Regula în materia contractului de mandat este că mandatul este
cu reprezentare, deși reprezentarea este un lucru cu totul extraordinar, pentru că face ca cineva prin
manifestarea lui de voință să producă efectele în patrimoniul altuia. Deși este un lucru nemaipomanit și lucrurile
nemaipomenite de regulă nu se prezumă, în această materie, dacă s-a încheiat un contract care poartă numele
de mandat, se prezumă că cel care poate încheia acte pe seama altei părți poate încheia actele respective și în
numele acelei alte părți. Lipsa reprezentării trebuie să rezulte în mod neîndoielnic pentru a se răsturna această
prezumție relativă.
Mai mult, deși mandatul fără reprezentare are și el o secțiune dedicată, și anume Secțiunea a III-a,
Dispoziții generale din capitolul rezervat contractului de mandat, iar această secțiune mai cuprinde și trei
varietăți ale mandatului fără reprezentare (contractul de comision, contractul de consignație și contractul de
expediție), totuși, în măsura în care sunt aspecte ale unui anumit contract de mandat fără reprezentare sub
oricare dintre aceste varietăți sau în varianta tipică care nu sunt reglementate în această secțiune, secțiunea
respectivă se completează cu prevederile cuprinse în Codul civil în Secțiunea a II-a referitoare la mandatul cu
reprezentare, dar și cu Secțiunea a VII-a din Capitolul I din Titlul al II-lea. Așadar, reprezentarea este
reglementată într-o secțiune din materia contractului în general, care completează dispozițiile referitoare la
mandatul cu reprezentare din Secțiunea a II-a. Această reglementare, în ansamblul ei, servește ca drept comun
pentru mandatul fără reprezentare.
Este adevărat că mandatul fără reprezentare nu conține puterea de reprezentare, dar, totuși, o putere
conține și el, adică dreptul de a încheia acte care produc efecte asupra mandantului, astfel încât acele acte
trebuie încheiate în interesul acestuia din urmă.

-Secțiunea 2-
Puterea de reprezentare

I. Natura puterii de reprezentare

Natura de prerogativă juridică. Puterea de reprezentare este o specie de prerogativă juridică.
Prerogativele juridice sunt de trei feluri: drepturi, libertăți și puteri. Drepturile sunt prerogative
determinate (în funcție de fiecare subiect al lor) și subiective. Libertățile sunt nedeterminate, vizează domenii
ale existenței mai largi, nu au un obiect determinat și sunt generale (abstracte), adică orice subiect de drept are
aceleași libertăți. Drepturile sunt în principiu exclusive, iar libertățile sunt concurente. Faptul că eu sunt liber să
mă exprim nu împiedică pe nimeni altcineva să se exprime. Fiecare poate să își exercite libertatea fără să îl
incomodeze pe celălalt în exercitarea libertății lui. Cu dreptul de proprietate, spre exemplu, nu este așa. Dacă
un bun aparține cuiva, atunci doar acel cineva poate folosi și dispune de respectivul bun, pentru că doar el este
proprietar exclusiv. Una dintre trăsăturile comune relevante pentru această discuție ale drepturilor și libertăților
este aceea că se exercită în interes propriu. Este firesc ca atunci când se exercită, atât drepturile cât și libertățile,
acestea să fie executate în interes propriu, din acest motiv ele fiind și recunoscute. Deci, dreptul obiectiv
recunoaște drepturi și libertăți tocmai în scopul ocrotirii intereselor titularilor lor.
Puterile sunt o categorie de prerogative foarte specială din acest punct de vedere, pentru că titularul
unei puteri nu trebuie, în exercitarea ei, să-și urmărească propriile interese.

191
 Puterile pot fi determinate sau nedeterminate. Dacă vizează un obiect anume, sunt puteri speciale, iar
dacă vizează o sferă de activitate, puterile sunt generale. În drept, de regulă, puterile sunt speciale. Prin excepție,
spre exemplu, puterea politică este generală. În dreptul public, puterile se mai numesc și atribuții sau
competențe, iar în dreptul privat se numesc doar puteri.
Trăsătura particulară a puterii este că trebuie să fie exercitată în interesul altuia și de aici rezultă o
structură complexă. În interiorul unei puteri, care de regulă este specială, se regăsește și o prerogativă activă de
o natură similară cu a dreptului, dar și o componentă pasivă sau limitativă, în sensul că puterea trebuie (cu forța
unei obligații) să fie exercitată în interesul altuia, iar nu în intereul titularului său. Pe când în cazul dreptului
subiectiv, titularul exercită dreptul subiectiv pentru protecția propriilor sale interese, în cazul puterii există o
prerogativă pe care titularul puterii este și îndreptățit să o exercite, dar este și ținut să o exercite, nu doar în
limitele ei externe care decurg din întinderea puterii, ci și în limitele ei interne, adică în interesul altuia. Spre
exemplu, Președintele României trebuie să exercite puterea (ca atribuție a funcției sale) în interesul poporului
român. Poporul are personalitate de drept public ca titular al suveranității și s-ar putea spune că prerogativelor
puterii îi corespunde suveranitatea.
În dreptul privat, mandatarul trebuie să își exercite puterea în interesul mandantului. Părinții trebuie să
își exercite puterea părintească în interesul copiilor, tutorele trebuie să își exercite puterea în interesul celui
protejat prin tutelă și așa mai departe.
Deci, întotdeauna în constituția puterii, titularul puterii are obligația față de altcineva de a exercita
puterea în interesul său acestui cineva.
De aici rezultă de ce dispozițiile din materia mandatului cu reprezentare (deci dispoziții care conferă
puterea de reprezentare) și puterea de reprezentare pot constitui împreună dreptul comun pentru mandatul
fără reprezentare. Acest lucru este deoarece mandatul fără reprezentare, ca și cel cu reprezentare generează o
putere. Prin efectul mandatului fără reprezentare, mandatarul poate încheia acte juridice care să producă efecte
în patrimoniul mandantului, iar mandantul va urma să suporte efectul acestor acte. De aceea mandatarul, fie că
e cu reprezentare, fie că e fără reprezentare, va trebui să își exercite puterea sa de a încheia acte cu respectarea
intereselor mandantului și pentru promovarea optimală a acestor interese.
Delimitarea față de simulație. De vreme ce potrivit art. 2039, alin. (2), dispozițiile referitoare la mandatul
fără reprezentare se completează, în mod corespunzător, cu dispozițiile referitoare la mandatul cu reprezentare,
este cu totul fără interes asimilarea mandatului fără reprezentare cu o formă de simulație.
Această discuție a apărut în vechiul Cod civil, când mandatul fără reprezentare nu avea nicio
reglementare în Codul civil, ci numai varietățile sale erau reglementate în Codul comercial. De aceea se punea
problema că mandatul fără reprezentare nu se încadrează în varietățile acestuia, deci nu se știa ce reglementări
să se aplice. Pentru a rezolva această problemă, s-a decis aplicarea a câtorva articole de la simulație.
Totuși, nici chiar atunci nu se putea susține, strict tehnic, că mandatul fără reprezentare este o simulație,
pentru că, în principiu, dacă un act este sau nu o simulație decurge din aceea că el este făcut spre a nu fi opozabil
unor anumite persoane. Mai exact, actul este făcut cu o intenție duplicitară și anume, cu intenția ca între părți
să se aplice anumite reglui, iar de acele reguli să nu se poată prevala unii terți sau, uneori, chiar toți terții.
Întotdeauna există această intenție duplicitară manifestată prin acordul simulatoriu la simulație. Acordul
simulatoriu, care manifestă intenția de a produce acest efect duplicitar, este de esența simulației, fără el
neexistând o simulație.
Ori, în cazul mandatului fără reprezentare, acordul simulatoriul este indiferent, în sensul că nu contează
dacă mandantul și mandatarul au dorit ca terțul să știe sau să nu știe că efectele care decurg din actele încheiate
de mandatar se vor produce în patrimoniul mandantului. Este irelevant acest aspect deoarece, chiar dacă terțul

192
a știut sau nu, efectele care se produc sunt aceleași (terțul contractează numai cu mandatarul, iar mandatarul
trebuie să îi transfere mandantului efectele contractului astfel încheiat).
De vreme ce efectele se produc oricum, înseamnă că tocmai ideea de duplicitate lipsește, fiind deci un
mecanism contractual care nu presupune duplicitatea, ci care, dimpotrivă, presupune că raporturile juridice se
formează între anumite persoane (mandatar și terț), iar apoi sunt transmise astfel încât să producă efecte în
patrimoniul mandantului. Este un mecanism diferit de acela în care se dorește a îi crea terțului o aparență
înșelătoare.

II. Originea puterii de reprezentare

Potrivit art. 1295 C.civ., puterea de a reprezenta poate rezulta fie din lege (autoritatea părintească), fie
dintr-un act juridic (mandatul convențional conjucal), fie printr-o hotărâre judecătorească (mandatul judiciar
conjucal), după caz.
Când puterea de a reprezenta rezultă ca efect principal ( ca principal obiectiv dorit de părți) dintr-un
contract, atunci contractul este de mandat.
Clauzele din contractul din care rezultă puterea de reprezentare poartă numele de „împuternicire” sau
„procură”. Tot procură sau împuternicire se numește și instrumentum probationis (instrumentul constatator al
acelor clauze).
Contractul de mandat se poate încheia și prin acceptare tacită în virtutea unei dispoziții speciale, fie prin
executare, fie prin nerespingerea de către profesionist fără întârziere a unei anumite oferte. De aceea, în aceste
situații pentru ca încheiarea contractului de mandat și, deci, nașterea puterii de reprezentare să fie dovedită
este suficient să se arate că ceea ce s-a acceptat este o ofertă. Așadar, e posibil ca acele clauze din care rezultă
puterea de reprezentare și întinderea acesteia să fie introduse într-un act unilateral care se numește procură și
care, din punctul de vedere al calificării sale, este doar o ofertă de mandat, chiar dacă, deoarece atestă puterea
și întinderea, ei poartă numele de procură sau de împuternicire.
Am sugerat deja din prezentarea naturii puterii de reprezentare că aceasta are două componente.
Puterea de reprezentare comportă două categorii de raporturi juridice: un raport între titularul puterii de
reprezentare și cel în interesul căruia se exercită, respectiv între reprezentant și reprezentat (raportul intern) și
un raport dintre cel în interesul căruia se exercită puterea de reprezentare și terțul cu care se încheie actul în
exercitarea puterii de reprezentare (raport extern). Având în vedere că cu acest terț se încheie actul, el este
parte la acel act. Cu toate acestea, față de contractul din care rezultă puterea de reprezentare, și anume față de
contractul de mandat, el este terț.
Așadar, raportul intern este între reprezentant și reprezentat, iar raportul extern este între reprezentat
și terțul cu care s-a încheiat actul juridic în exercitarea puterii de reprezentare.

-Secțiunea 3-
Raportul intern al contractului de mandat

A. OBLIGAȚIILE MANDATARULUI

Acest raport este caracteristic raporturilor obligaționale decurgând din contracte, respectiv din
contractul de mandat. În conținutul raportului intră obligațiile mandatarului și cele ale mandantului. Întrucât
193
aceste raporturi juridice au un puternic caracter personal, ne vom ocupa pe larg de caracterul intuitu personae
al acestuia.

I. Obligația de a încheia actul pentru care s-a dat mandat

Principala obligație a mandatarului. În principiu, după cum a rezultat chiar din definiția contractului,
principala obligație a mandatarului și obligația caracteristică pentru acest contract special este obligația de a
încheia actul sau actele pentru care s-a dat mandatul.
Obligația de diligență. Dacă părțile nu au prevăzut altfel, această obligație are natura juridică a unei
obligații de diligență. Mandatarul trebuie să utilizeze toate mijloacele necesare pentru încheierea actului în
cauză.
Standardul în raport cu care se apreciază diligența mandatarului în executarea acestei obligații este
diferit față de cum mandatul este cu titlu gratuit sau cu titlu oneros.
Potrivit art. 2018 alin. (1) C.civ., dacă mandatul este cu titlu oneros, mandatarul este ținut să execute
mandatul cu diligența unui bun proprietar. În consecință, în acest caz el răspunde pentru culpa cea mai mică
(culpa levissima), iar în măsura în care față de conduita perfectă se identifică o diferență în raport cu conduita
concretă a mandatarului, atunci această diferență reprezintă o neexecutare și din ea se prezumă culpa. Va trebui
deci concepută o conduită ideală și în măsura în care din conduita concretă a mandatarului a lipsit un element,
fie și minor, din acea conduită ideală, lipsa aceasta este o neexecutare, iar din această neexecutare se prezumă
culpa.
În schimb, tot potrivit art. 2018 alin. (1) C.civ., dacă mandatul este cu titlu gratuit, mandatarul este
obligat să îl îndeplinească cu diligența pe care o manifestă în propriile afaceri. Așadar, în acest al doilea caz,
investigația pentru a se determina o neexecutare a obligațiilor mandatarului va fi mai largă, întrucât nu va trebui
ca pur și simplu judecătorul să-și imagineze un model ideal al conduitei pentru încheierea căruia s-a dat mandat,
ci va trebui să investigheze, în fapt, cum se comportă de regulă mandatarul în propriile lui afaceri. Mandatarul
va răspunde față de mandant numai dacă, în privința unei acțiuni concrete pe care ar fi trebuit să o întreprindă
mandatarul în vederea încheierii contractului, acesta a acționat mai neglijent sau mai imprudent decât într-un
caz concret similar în care a trebuit să își apere sau să își promoveze propriile interese (culpa levis in concreto).
Când mandatul este cu titlu gratuit, se are în vedere un caracter dublu personal. Se are în vedere că
mandatarul îi face un serviciu gratuit mandantului, ceea ce nu s-ar putea explica decât printr-o anumită
afecțiune care să motiveze un serviciu dezinteresat și care, deci, conferă un anumit caracter personal din
perspectiva mandatarului care nu ar putea fi presupus a face acel serviciu oricui și, pe de altă parte, există și o
încredere particulară a mandantului în mandatar de vreme ce îl lasă ca, prin actele juridice pe care le încheie să
producă efecte în patrimoniul său. În lumina acestui caracter personal, se poate presupune că mandatarul a fost
ales de către mandant în considerarea modului în care mandatarul se comportă de obicei. De aceea, când
contractul este gratuit, standardul diligenței mandatarului este acela al modului cum se comportă el de obicei.
Această chestiune are relevanță mai ales atunci când de obicei mandatarul se comportă imperfect. Dacă de
obicei mandatarul se comportă perfect, atunci standardul în concret al diligenței este identic cu standarul în
abstract al diligenței.
Când se aplică standardul abstract al diligenței la contractul cu titlu oneros, acel mandatar care profită
din contract trebuie să fie impecabil și, în consecință, în acest caz este suficient să se identifice un singur mijloc
care ar fi stat la dispoziția mandatarului pentru a servi mai bine interesele mandantului și pe care acesta nu l-a
folosit, pentru a se demonstra astfel neexecutarea și a antrena răspunderea lui. Din contră, dacă mandatul este
cu titlu gratuit și mandatarul nu primește nimic altceva decât satisfacția că a făcut un serviciu prietenesc, atunci
194
mandantul care l-a ales e presupus a-l fi ales pentru că are trăsături personal. În acest caz nu este suficient a se
stabili un mijloc abstract care s-ar fi putut folosi, dar nu s-a folosit, ci trebuie să se arate că de regulă îl utilizează
mandatarul pentru propriile afaceri și în cazul afacerii pentru care a primit mandat nu l-a utilizat.
Obligația de a încheia actul ca reprezentant. Pentru a se executa aceată componentă a obligației sale
principale, mandatarul trebuie ca, la încheierea actului, să își decline calitatea de reprezentant al mandantului
față de terțul cu care încheie actul în numele și pe seama acestuia astfel încât terțul trebuie să cunoască că actul
va produce efecte înter el și mandant, iar nu între el și mandatar.
Acest lucru se mai numește „contemplatio domini” (contemplarea stăpânului). De fapt este vorba despre
identificarea stăpânului afacerii pe care mandatarul o încheie în numele altuia cu terțul.
Potrivit art. 1297 C.civ., contractul încheiat de reprezentant în limita puterilor conferite, atunci când terțul
contractant nu cunoștea și nici nu ar fi trebuit sa cunoască faptul că reprezentantul acționa în această calitate,
îi obligă numai pe reprezentant și pe terț, dacă prin lege nu se prevede altfel.
Deci, dacă nu se respectă această obligație de declinare a calității de reprezentant, contractul încheiat
de reprezentant în limita puterilor conferite, atunci când terțul cocontractant nu cunoștea și nici nu ar fi trebuit
să cunoască faptul că reprezentantul acționa în această calitate, îl obligă numai pe reprezentant și pe terț, dacă
prin lege nu se prevede altfel. Aceasta înseamnă că, în loc să încheie așa cum s-a obligat, un act care să producă
efecte în patrimoniul mandantului, mandatarul care nu-și declină calitatea de reprezentant încheie un act care
nu produce efecte în patrimoniul mandantului, ci produce efecte în propriul său patrimoniu și în cel al terțului
cu care s-a încheiat actul. Deci, în acest caz, rezultă că nedeclinarea calității de reprezentant conduce la
neexecutarea obligației de reprezentare.
Desigur, există și o excepție, și anume cea prevăzută de art. 1297 alin. (2) C.civ., anume, dacă
reprezentantul a contractat în limitele puterilor conferite, dar în nume propriu ca titular al unei întreprinderi,
iar terțul a încheiat contractul tocmai în considerarea acelei întreprinderi, în cazul în care reprezentantul primise
mandat tocmai de la titularul întreprinderii, contractul va produce efecte între mandant și terț ca și cum
mandatarul și-ar fi executat obligația de reprezentare. În acest caz, eroarea în care se află terțul cu privire la
cocontractantul său este considerată indiferentă deoarece el a încheiat cu cineva care se prezenta drept titular
al unei afaceri în considerarea acelei afaceri. Tot astfel, reprezentnatul, prin ipoteză, a dorit (pentru că actul s-a
încheiat în limitele puterii de reprezentare) să fie reprezentat pentru acel act la încheiera respectivei afaceri.
Prin urmare, atât mandantul cât și terțul au ce au vrut, ei fiind puși în poziția juridică care decurge din
ceea ce au vrut, fiind considerați ca au contractat unul cu altul și că au raporturi juridice unul cu altul, iar
reprezentantul este considerat că i-a procurat reprezentatului ceea ce a vrut, anume un act care să producă
efecte juridice între reprerezentat și terțul cu care s-a contractat.
Obligația de a încheia actul în limitele puterii de reprezentare. Ca și dreptul subiectiv, puterea o serie
de limite externe și o serie limite interne. În cazul dreptului subiectiv, limitele externe sunt date de obiect, iar
limitele interne sunt date de interesul protejat prin drept. În principiu, atingând obiectul dreptului subiectiv,
titularul dreptului trebuie să protejeze interesul legitim pentru protecția căruia i-a fost recunoscut sau s-a
constituit contractual respectivul drept subiectiv.
Conform art. 2017 alin. (1) C.civ., puterea de reprezentare are, la rândul ei, o serie de limite externe și o
serie de limite interne. Deci, și puterea de reprezentare este suscepitibilă de limitări externe sau interne.
Limitele externe decurg din modul în care au fost definite actele pentru încheierea cărora s-a dat mandat.
În principiu, mandatarul poate încheia doar acele acte care intră în sfera acestor limite. Spre exemplu, dacă
mandatul se dă pentru încheierea unui contract de vânzare a unui bun imobil pentru un preț de maximum 100
de lei, ar fi o încălcare a limitelor mandatului să imobilul pentru a cărui vânzare s-a dat mandat pentru un preț

195
de 120 de lei. Acestea sunt limite externe și decurg din modul cum e definit obiectul prestațiilor mandatarului
și anume criteriile pe care trebuie să le îndeplinească actele pentru care s-a dat mandat. Mandatul sau
reprezentarea, fiind excepționale, nu pot fi exercitate în afara limitelor lor externe.
Prin excepție, dacă din cauza unei împrejurări neprevăzute la data încheierii contactului de mandat, o
anumită limită externă a puterii de reprezentare nu poate fi respectată și, totuși, interesele legitime pentru
protejarea cărora s-a acordat puterea de reprezentare ar fi mai bine servite dacă acele limite ar fi depășite și
actul s-ar încheia în așa mod în care s-ar putea prezuma că dacă ar fi cunoscut împrejurarea neprevăzută,
mandantul ar fi fost de acord cu modificarea limitei împuternicirii, atunci mandatarul poate încheia actul cu
această depășire a limitelor împuternicirii, cu obligația de a-l informa pe mandant despre aceasta imediat ce
este posibil, asftel cum rezultă din art. 2017, alin. (2) C.civ.
Așadar, suntem în prezența unor condiții cumulative. Trebuie mai întâi să se identifice o împrejurare
neprevăzută la încheierea contractului de mandat, apoi o legătură de cauzalitate între această împrejurare și
necesitatea de a se depăși într-o anumită măsură o anumită limită a împuternicirii, imposibilitatea de a-l informa
pe mandant cu privire la acestă necesitate înainte de depășirea limitei. Dacă aceste condiții sunt îndeplinite,
limita se poate depăși, dar în continuare mandatarul rămâne obligat față de mandant să îl înștiințeze pe acesta
de depășirea limitei, imediat ce aceasta este posibilă. 1:26
Obligația de loialitate. Puterea, ca și dreptul subiectiv, este supusă unor limite interne. Limitele interne
ale puterii de reprezentare decurg din obligația mandatarului de a fi loial intereselor mandantului și de a își
îndeplini puterea de reprezentare în modul cel mai potrivit cu putință pentru protecția optimă a intereselor
mandantului. Se va lua în considerare discuția anterioară cu privire la neexecutare. Există, însă, situații grosiere,
în care nu este nevoie de o demonstrație subtilă pentru a se demonstra că mandatarul și-a încălcat obligația de
loialitate, și anume atunci când în loc să încheie actul în interesul mandantului, l-a încheiat în propriul său interes
sau, în mod vădit, și în interesul altei persoane decât mandantul. Aceste situații sunt situațiile numite în doctrină
„actul cu sine însuși” și „dubla reprezentare”.
Actul cu sine însuși este ipoteza în care mandatarul încheie un act pentru care a primit mandat atât în
calitatea sa de reprezentant al mandantului, cât și în calitate de cocontractant al acestuia. Întotdeauna la
încheierea unui act juridic, părțile sunt presupuse a face concordante interese contrare. Actul juridic este
punctul de maximă tensiune unde se întâlnesc interese de sens vectorial opus. Prin urmare, dacă una și aceeași
persoană care este obligată față de alta să îi reprezinte interesele are și un interes propriu la cocontractarea
actului, acea persoană se află într-un vădit conflict de interese. În consecință, actul respectiv va fi anulabil la
cererea persoanei prejudiciate, adică la cererea mandantului pe temeiul art. 1304 C.civ.
La fel se întâmplă și în cazul în care una și aceeași persoană încheie contractul ca mandatar al ambelor
părți la acel contract. Aceasta este situația de dublă reprezentare și și în acest caz apare un conflic de interese,
în sensul că persoana care a acționat ca dublu mandatar era obligată să servească interesului fiecăreia dintre
cele două părți, iar aceste interese sunt contradictorii la încheierea unuia și aceluiași act, în care fiecare dintre
ele își asumă obligații una față de cealaltă. Din perspectiva fiecărei părți, interesul său este ca obligațiile sale să
fie reduse cât mai mult cu putință și obligațiile corelative să fie cât mai ample cu putință.
Generalizându-se această regulă, orice act încheiat de către mandatar în conflict de interese intră sub incidența
sancțiunii anulabilității, la cererea titularului interesului protejat, conform art. 1303 C.civ.
Sunt câteva excepții de la această regulă, unele care decurg din reglementare și altele care decurg din
natura interesului protejat:
i. Excepții care decurg din reglementare

196
 Ne amintim de la vânzare că mandatarul vânzătorului care încheie contractul ca și cumpărător este
incapabil. În consecință, în acel caz, nulitatea tot relativă nu va surveni pe temeiul conflictului de interese
prevăzut la art. 1303, ci pe temeiul incapacității prevăzute la art. 1655. O dispoziție similară apare și în cazul
locațiunii.
ii. Excepții care decurg din natura interesului protejat
În cazul în care, date fiind limitele mandatului, mandatarul nu poate ca prin încheierea contractului
pentru care s-a dat mandat să aducă atingere vreunui interes legitim al mandantului, atunci el poate încheia
actul și în calitate de cocontractant și în calitate de mandatar al altei persoane. Spre exemplu, este incidentă
această situație dacă contractul de mandat cuprinde integral clauzele contractului pentru care se dă mandat și
îi revine mandatarului doar să aleagă persoana cu care se încheie contractul. În acest caz, pentru că el este ținut
să nu depășească limitele împuternicirii, trebuie să încheie neapărat contractul al cărui conținut este integral
inclus în contarctul de mandat și în alegerea persoanei are libertatea chiar să se aleagă pe sine însuși. De
asemenea, nu va fi lovit de anulabilitate contactul pe care mandatarul îl încheie cu sine sau în calitate de dublu
reprezentant în virtutea unei autorizații exprese în acest sens dată de mandant/mandanți.
Desigur, dacă contractul este anulabil, din aceasta decurge că mandatarul și-a executat deficitar obligația
de reprezentare, întrucât în executarea acestei obligații el trebuie să încheie un contract valabil. Dar mai mult,
el își încalcă și obligația de protecție loială a intereselor mandantului în încheierea contractului pentru care s-a
dat mandat. Pentru ambele încălcări răspunde față de mandant pentru executarea neconformă a obligației de
a încheia contarctul pentru care s-a dat mandat.
Așadar, avem un efect de anulabilitate care vizează și raportul extern, pentru că anulabilitatea vizează
contractul încheiat în executarea contractului de mandat și avem și un efect de răspundere contractuală care
decurge din nerespectarea de către mandatar a raportului intern.

II. Obligația de a da socoteală pentru bunurile primite în executarea mandatului

Presupune obligația mandantarului de a-i remite mandantului toate bunurile pe care le-a primit de la
mandant și pe care nu le-a folosit în executarea mandatului, precum și bunurile primite pentru mandant în cursul
executării mandatului, chiar dacă acestea nu erau datorate mandantului de către terțul care i le-a emis.
Cu privire la toate aceste bunuri care sunt ale mandantului mandatarul are obligația de a le conserva pe
tot parcursul deținerii lor și de a le preda mandantului cel mai târziu la încetarea contractului de mandat.
Mandantul poate solicita restituirea acestor bunuri dacă nu sunt necesare pentru executarea în continuare a
mandatului oricând pe parcursul efectelor acestuia.
Cu privire la sumele de bani, mandatarul datorează dobânzi. În cazul în care sumele au fost reținute în
stăpânirea mandatarului, dobânzile curg de la data la care mandantul l-a pus în întârziere pentru plata acelor
sume. În cazul în care, mai mult, mandatarul a folosit în interes propriu sumele pe care le-a primit pentru
mandant, atunci el va datora dobânză din ziua întrebuințării. Această ipoteză nu este ușor de dovedit pentru că
banii sunt bunuri fungibile.

B. OBLIGAȚIILE MANDANTULUI

I. Obligația de a asigura mijloacele necesare pentru executarea mandatului

197
 Trebuie să avem în vedere că mandatarul acționează în cadrul contractului de mandat pe riscul
mandantului. Mandantul îl angajează pe mandatar ca să încheie o afacere care să producă efecte în patrimoniul
lui. Dacă afacerea va profita, profitul i se va cuveni mandantului, iar nu mandatarului. Dacă afacerea va fi mai
puțin reușită, pierderea tot mandantul o va suporta. Stăpânul afacerii, domini, este mandantul. Prin urmare,
mandatarul nu ar trebui să riște nimic personal în încheierea afacerii în care și profitul și pierderea i se cuvin
mandantului. Dacă cumva mandatarul ajunge în situația de a suporta vreo pierdere, în principiu nu el ar trebui
să suporte riscul acelei pierderi, ci mandantul. Acesta este ratio legis pentru regimul juridic al obligațiilor
mandantului față de mandatar.

II. Obligația de a îi plăti remunerația mandatarului

Desigur, dacă mandatul este cu titlu oneros, mandantul este obligat să plătească remunerația
mandatarului. Să nu confundăm remunerația mandatarului cu suportarea de către mandant a unor cheltuieli
care sunt necesare pentru desfășurarea afacerii. Așadar, remunerația ar trebui să rămână în principiu un
beneficiu net al mandatarului, decurgând ca un corelativ pentru executarea obligației sale de a face, și anume
de a încheia contractul în numele și pe seama mandantului.
De regulă, remunerația constă într-o sumă de bani. Dacă ea nu a fost prevăzută în contractul care, cu
toate acestea, este cu titlu oneros, întotdeauna va fi stabilită de către judecător sub forma unei sume de bani,
pentru că banii sunt bunul ce mai fungibil cu putință și mijlocul de evaluare și terzaurizare prin excelență. Totuși
nu există niciun principiu de ordine publică care să le interzică părților să stabilească remunerația sub orice altă
formă (prin transferul unui bun, prin obligații de a face asumate de mandant în favoarea mandatarului, prin
asigurarea folosinței unui lucru etc.). Remunerația poate consta, deci, în orice prestație patrimonială, conform
convenției părților.

III. Obligația de a îl despăgubi pe mandatar

De vreme ce mandatarul nu trebuie să suporte nicio pierdere și nu trebuie să riște suportarea vreunei
pierderi cu ocazia executării contractului de mandat, el nu are obligația să execute nici o prestație, care ar fi
necesară pentru încheierea actului pentru care a primit mandatul dacă această prestație presupune anumite
mijloace materiale sau financiare pe care mandantul nu i le-a pus la dispoziție.
În principiu, mandantul trebuie să pună la dispoziție mandatarului în avans față de executarea
mandatului toate mijloacele care îi sunt necesare mandatarului în vederea acestei executări. Dacă, spre
exemplu, contractul urmează să se încheie într-o altă localitate, mandantul trebuie să îi pună la dispoziție
mandatarului fie mijloacele de transport convenite pentru deplasarea în acea altă localitate, fie prețul procurării
unor bilete care să îi permită mandatarului să facă deplasarea. Cât timp nu i-a pus la dispoziție aceste mijloace,
mandatarul nu este obligat la nimic, obligația sa nu devine scadentă chiar dacă s-a născut deja. Ea va deveni
scadentă în momentul în care are la dispoziție puse de către mandant toate mijloacele necesare pentru a putea
proceda la executare.
În cazul în care din motive neimputabile mandatarului, contractul pentru care s-a dat mandat nu poate
fi încheiat, mandatarul are totuși dreptul să primească remunerația. Aceasta este pentru că riscul imposibilității
de executare a obligației de a încheia contractul pentru care s-a dat mandat nu îl suportă debitorul, ca în dreptul
comun, ci îl suportă în acest caz creditorul, contractului de mandat urmând a fi executat pe riscul mandantului.
Aceasta înseamnă că și riscul neexecutării îl suportă tot acesta.
Au fost situații în jurisprudență foarte stranii în care instanțele au simțit nevoia să pondereze acest
principiu, în care fără vina mandantului, mandatarul s-a îmbolnăvit și nu a executat nimic. Acestuia nu i se putea
imputa vreo culpă din faptul că s-a îmbolnăvit. În această situație s-a pus întrebarea dacă mandantul este obligat

198
să îl remunereze pentru o obligație pe care nu a executat-o niciodată din rațiuni neimputabile lui. Răspunsul
tehnic ar trebui să fie că da, deoarece imposibilitatea încheierii actului a fost fortuită în acest caz.
Cu atât mai mult, dacă în cazul executării contractului de mandat chiar și fără culpa mandantului,
mandatarul suferă vreun prejudiciu, mandantul este obligat să-i repare acest prejudiciu. Dacă mergând cu trenul
la Cluj ca să încheie contractul în numele și pe seama mandantului, trenul deraiază și mandatarul își rupe o
coastă, atunci mandantul trebuie să suporte cheltuielile de spitalizare, cheltuielile pentru reparația prejudiciului
decugând din incapaitatea fizică determinată mandatarului de ruperea coastei și prejudiciul de agrement
decurgând din faptul că nu mai poate merge la club pe perioada refacerii.
În ceea ce privește definirea sferei de loialitate, am prezentat-o în legătură cu exercitarea puterii de
reprezentare, dar și atunci când mandatarul face cheltuieli pe care dacă ar fi încheiat el actul, le-ar fi făcut
mandantul, mandatarul tot în numele și pe seama lui face cheltuielile, deci și atunci trebuie să îi fie loial
mandantului. Și când conservă bunurile pe care le-a primit pentru mandant, mandatarul tot pe seama
mandantului conservă acele bunuri, pentru că mandantului urmează să îi profite cheltuielile de conservare în
momentul în care i le va restitui în executarea obligației de a da socoteală. Prin urmare, conservând bunurile, el
trebuie să acționeze loial mandantului. Deci, deși loialitatea este prezentată ca o obligație, ea poate fi înțeleasă
și ca un standard. Tot ce face mandatarul în executarea contractului de mandat trebuie să o facă cu un ochi
concentrat pe intteresul mandantului.

C. CARACTERUL INTUITU PERSONAE AL MANDATULUI

Acest fundament este temeiul pentru care se consideră că contractul de mandat are un caracter
personal foarte marcat, e un contract cu un puternic caracter intuitu personae. Când contractul de mandat
este și cu titlu gratuit, atunci el este și un act dezinteresat al mandatarului și atunci caracterul personal este
bilateral. E și o încredere a mandantului că mandatarul îl va reprezenta bine, loial, corect, diligent în afacerile
care fac obiectul mandatului, dar pe de altă parte este și afecțiunea mandatarului care îi permite să își asume
angajamente dezinteresate față de mandant.
Regimul juridic al contractului de mandat, aplicabil atât mandatului cu titlu oneros, cât și mandatului cu
titlu gratuit se întemeiază mai ales pe aspectul caracterului personal al contractului din perspectiva încrederii
acestuia că prin actele mandatarului se vor proteja bine, loial interesele mandantului, o încredere care trebuie
să existe în mintea mandatarului, să caracterizeze voința lui nu numai la data la care se încheie contractul de
mandat, ci și pe tot parcursul executării acestuia.

I. Substituirea mandatarului
Din cauza acestui caracter intuitu personae, din cauză că un contract de mandat este întotdeauna
presupus încheiat de către mandant în considerarea calităților strict personale ale mandatarului, mandatarul nu
își poate substitui un terț, în principiu, în executarea contractului de mandat.
Sunt cam trei situații excepționale în care o asemenea substituire este permisă:
i. Mandatarul a fost autorizat să își substituie o persoană în mod expres, fie o persoană la alegerea sa,
fie o persoană anume. Dacă persoana este aleasă de către mandatar, atunci acesta este ținut să nu aleagă o
persoană aflată în stare de insolvență notorie și, de asemenea, să nu aleagă o persoană notoriu nediligentă.
ii. Contractul de mandat se încheie de către mandant în considerarea nu a persoanei mandatarului, ci a
întreprinderii acestuia. În acest caz se subînțelege că mandatul poate fi executat nu numai de titularul acestei
întreprinderi, ci de către orice persoană din cadrul acesteia, în măsura în care ea executând mandatul acționează
în activitatea întreprinderii.
iii. Substituirea mandatarului a devenit necesară din cauza unor împrejurări neprevăzute care îl împiedică
pe mandatarul inițial să își aducă la îndeplinire personal mandatul acordat și care fac să se presupună că dacă
199
ar fi cunoscut acele împrejurări, mandantul ar fi fost de acord cu substituirea. Această excepție reprezintă
aplicarea dreptului comun al abaterilor de la limitele împuternicirii. În măsura în care împrejurările neprevăzute
nu pot fi aduse în timp util la cunoștința mandantului, astfel încât acesta să poată să accepte modificarea
mandatului prin intermediul ei, mandatarul va putea proceda la substituire, urmând să îl înștiințeze pe mandant
despre aceasta în cel mai scurt timp cu putiință după încetarea imposibilității de a-i aduce la cunoștință
survenirea împrejurărilor.
În toate aceste situații în care poate interveni substituirea se consideră că în urma ei mandantul inițial și
substituitul au raporturi juridice directe ca și cum substituirea ar fi fost un act juridic pentru care s-a dat mandat.
Astfel, mandatarul care și-a substituit un terț a încheiat un asemenea at juridic prin această substituire. Ne aflăm
în ipoteza unui mandat la mandat, adică substituitul ajunge să fie mandatar al mandantului inițial, întrucât
mandatarul a acționat în numele și pe seama acestuia din urmă atunci când a încheiat actul de substituire cu
substituitul.
Când, dimpotrivă, substituirea nu a fost autorizată și totuși mandatarul și-a substituit o persoană cu
depășirea limitelor împuternicirii date lui de către mandant, atunci prin excepție de la principiul relativității
efectelor contractului, pe când substituitul va avea drepturi doar impotriva mandatarului inițial cu care a
contractat, mandantul inițial va avea acțiune directă împotriva substituitului pentru modul în care acesta își
execută obligațiile provenind din contractul de substituire, care are natura juridică de contract de mandat.

II. Încetarea contractului de mandat

Tot caracterul intuitu personae își pune amprenta și asupra regimului încetării contractului de mandat.
Revocare mandatului. Încrederea mandantului în mandatar trebuie să subziste nu numai la data
încheierii contractului de mandat, ci pe toată durata executării acestuia. Ea trebuie să fie o voință a mandantului
concomitentă cu încheierea de către mandatar a unor acte juridicem deci acte de voință în numele și pe seama
sa. Din cauza faptului că mandatarul încheie acte de voință în numele și pe seama mandantului trebuie ca voința
mandantului să fie animată de încredere în mandatar nu numai la data încheierii contractului inițial, ci chiar la
data acelor acte.
În consecință, dacă această încredere dispare deși contractul de mandat nu și-a epuizat efectele,
mandatarul poate să îi pună capăt în mod unilateral printr-o denunțare unilaterală a contractului care se
numește revocare. Revocarea poate fi făcută ad nutum, în orice mod din care rezultă neîndoielnic intenția
mandantului de a pune capăt împuternicirii mandatarului. Chiar dacă contractul de mandat e încheiat în formă
autentică, revocarea este valabilă și dacă nu respectă această formă.
Totuși, ca orice act unilateral de denunțare, revocarea este un act juridic unilateral supus comunicării. În
consecință, ea va produce efecte constând în încetarea împuternicirii de la data ajungerii ei la cunoștința
mandatarului.
Exemplul cel mai frecvent și pe care Codul civil îl recapitulează într-o normă este acela în care pentru
aceeași afacere se dă mandat unei alte persoane. Codul civil presupune relativ că printr-o asemenea manifestare
de voință, mandantul dorește să revoce mandatul inițial. Pentru a se răsturna această prezumție este, însă,
suficient ca el să precizeze că mandatarii decurgând din cele două sau mai multe mandate succesive pot lucra
împreună sau separat pentru încheierea afacerii în cauză.
Mandatul poate înceta prin revocare chiar și atunci când părțile l-au declarat irevocabil. Declararea unui
mandat ca fiind irevocabil prin chiar conținutul contractului de mandat echivalează cu instituirea prin acest
contract a unei obligații de a nu revoca, a unei obligații a manantului de a nu retrage împuternicirea
mandatarului. Această obligație nu împiedică retragerea împuternicirii, nu împiedică revocarea să fie eficace,
adică să pună capăt contractului de mandat. Cu toate acestea, revocarea unui mandat declarat nerevocabil
reprezintă încălcarea unei obligații contractuale de a nu face, care prin derogare de la dreptul comun nu se

200
poate sancționa prin înlăturarea a ceea ce s-a făcut cu încălcarea obligației, adică prin înlăturarea revocării, ci
prin despăgubiri.
De asemenea, mandantul poate fi obligat la despăgubri pentru revocae față de mandatar și atunci când
revocarea a fost nejustificată și intempestivă, cauzându-i acestuia un prejudiciu. Când mandatul a fost declarat
irevocabil se presupune caracerul nejustificat și intempestiv al revocării. Și în aceste cazuri, însă, contractul de
mandat încetează prin revocare, obligația de despăgubiri fiind una dintre obligațiile care subzistă în urma acestei
încetări.
Renunțare la mandat. În mod simetric invers, în cazul în care mandatarul nu mai orește să încheie acte
în numele și pe seama mandantului, întrucât asemenea acte nu ar fi valabile decât dacă mandatarul este animat
prin propria sa voință juridică la încheierea lor, lipsa acestei voințe este considerată o cauză de imposibilitate de
îndeplinire a obligațiilor mandatarului. De aceea, în cazul în care el nu mai dorește să încheie actele pentru care
i s-a dat mandat, poate renunța la mandat.
Spre deosebire de revocare, renunțarea antrenează, de regulă, obligația mandatarului de a-l despăgubi pe
mandant pentru prejudiciul decurgând din renunțare. Prin excepție, mandatarul nu datorează despăgubiri dacă
demonstrează că, din cauza unor împrejurări neprevăzute la data încheierii contractului de mandat, continuarea
executării acestuia l-ar fi expus pe el unui prejudiciu.
Moartea, incapacitatea, falimentul. Tot din cauza caracterului intuitu personae a contractului de
mandat și a necesității ca, la orice moment al executării sale, voința mandantului și voința mandatarului să fie
juridic valabile și coerente în sensul încheierii actului prin care se execută mandatul. Moartea, falimentul sau
incapacitatea oricăreia dintre părți are, ca principiu, efectul de a pune capăt mandatului.
În cazul decesului, moștenitorii, iar în cazul incapacității de exercițiu, ocroitorii legali au îndatorirea ca și
după survenirea acestor evenimente să îl anunțe pe cocontractant despre survenirea lor și să îndeplinească
actele urgente a căror neîndeplinire l-ar prejudicia pe acesta.
Despre toate aceste forme de încetare trebuie să spunem că ele operează numai pentru viitor cu privire
la contractul de mandat, nu și pentru trecut. De asemenea, dacă contractul de mandat antrenează obligația de
a plăti remunerația, în principiu remunerația este datorată pentru toate actele încheiate de mandatar în
executarea mandatului înainte de momentul încetîrii, iar dacă revocarea a survenit fără culpă din partea
mandatarului, chiar și pentru actele convenite a fi încheiate și neîncheiate de către mandatar. Așadar, în
principiu, obligația de a plăti remunerația nu este afectată prin revocare.
Obligația de a da socoteală devine scadentă la data încetării pentru viitor a contractului, așadar nu se
stinge și trebuie executată atunci. De asemenea, tot la data încetării pentru viitor a mandatului se naște o
obligație a mandatarului sau succesorului său în drepturi de a-i restitui mandantului procura (instrumentul
constatator al împuternicirii). Mandatarul are dreptul să păstreze doar o copie a acesteia pe care să figureze
mențiunea încetării mandatului.
Toate aceste cauze de încetare pot fi opuse celeilalte părți numai la data la care a fost cunoscută de
aceasta și în principiu, ele nu pot fi opuse terților care nu le-au cunoscut, cu care eventual mandatarul a încheiat
acte juridice în numele și pe seama mandantului după data încetării contractului de mandat. Teoreia mandatului
aparent va permite în acest caz ca respectivele acte să genereze raporturi directe între mandant și terțul cu care
s-a contractat, atunci când acesta ignora în mod scuzabil cauza de încetare a mandatului survenită înainte de
respectivul contract.

III. Pluralitatea de mandatari

Vorbim despre ipoteza în care pentru una și aceeași afacere mandantul încheie contracte de mandat cu
mai mulți mandatari. Cum am menționat și anterior, dacă o face succesiv, se prezumă că mandatul ulterior
revocă mandatul anterior. Pe de o parte, prezumția este relativă, iar pe de altă parte, pentru aceeași afacere se
poate contracta cu mai mulți mandatari deodată. Și în situația în care se răstoarnă prezumția și mandatele
201
rămân în vigoare concomitent pentru aceeași afacere și în cazul în care mandatele au fost formate printr-o
manifestare de voință concomitentă, urmează ca mandaatrii să lucreze în paralel.
Regimul contractelor de mandat date pentru aceeași afacere mai multor mandatari de către același
mandant diferă după cum în aceste contracte s-a prevăzut ca mandatarii să lucreze împreună sau nu. Diferențele
vizează încheierea contractelor de mandat, executarea contractelor de mandat, răspunderea pentru
neexecutarea contractului de mandat și încetarea contractului de mandat.
Încheierea contractului de mandat. În cazul în care prin contract s-a prevăzut ca mandatarii să lucreze
împreună, contractul este considerat încheiat numai la data la care a fost acceptat de către toți mandatarii. Dacă
nu există o asmenea prevedere, la propria sa manifestare de voință în sensul încheierii contractului de mandat,
contarctul se formează cu fiecare dintre mandatari.
Executarea contractului de mandat. Dacă s-a stipulat ca mandatarii să lucreze împreună, contractul care
se încheie în executarea contractului de mandat va produce efecte în numele și pe seama mandantului numai
dacă a fost acceptat de către toți mandatarii. Dacă, dimpotrivă, nu s-a stipulat acest lucru, fiecare dintre
mandatari poate să încheie singur în limitele împuternicirii sale contracte în numele și pe seama mandantului.
Răspunderea pentru neexecutarea contractului de mandat. Dacă s-a stipulat ca mandatarii să lucreze
împreună, răspunderea lor pentru neexecutare este solidară. În caz contrar, fiecare mandatar răspunde pentru
propria culpă în neexecutarea contractului de mandat pe care l-a încheiat.
Încetarea contractului de mandat. În cazul în care s-a stipulat ca mandatarii să lucreze împreună,
încetarea mandatului oricăruia dintre ei față de oricare dintre ei conduce la încetarea lui față de toți mandatarii,
în timp ce dacă nu s-a stipulat acest lucru, pentru fiecare contract de mandat în parte cu fiecare dintre mandatari
cauzele de încetare operează individual, fără să afecteze celelalte contracte încheiate cu ceilalți mandatari
pentru aceeași afacere.

-Secțiunea 4-
Raportul extern al contractului de mandat

Raportul extern este raportul dintre mandant și terțul cu care se încheie contractul în executarea
contractului de mandat. În principiu, dacă contractul se încheie în limitele împuternicirii date prin mandat, el
produce între reprezentat și terț aceleași efecte pe care le-ar fi produs dacă ar fi fost încheiat direct de către
reprezentat, adică efecte directe.
Sub o influență germană, doctrina română a avut revelația așa-zisului principiu al abstracțiunii (al
separației), care vrea să spună că între raportul extern (raportul dintre reprezentat și terț) și raportul intern
(raportul dintre reprezentat și reprezentant) nu există o legătură indisolubilă. În principiu, raportul dintre
reprezentat și terț poate subzista chiar dacă raportul dintre reprezentat și reprezentant a fost nevalabil format
ori greșit executat.
Noi considerăm că acest principiu funcționează în dreptul german, unde funcționează și alte principii
bizare. Tot de abstracțiune și separație ține și înscrierea în CF care generează proprietate chiar dacă este
întemeiată pe un titlu nul. Acest sistem este unul care protejează securitatea dinamică a circuitului juridic.
Considerăm că deși există aceste avantaje de ordin economic și de ordinul protecției securității dinamice
a circuitului civil, totuși dreptul românesc ca și cel francez nu prea se întemeiază pe o separație și o abstracțiune
între cele două raporturi. Există o anumită legătură între raportul intern și raportul extern care se realizează mai
ales în faza formării contractului din care se naște raportul extern. Pe de altă parte, însă, dacă această formare
202
s-a făcut în mod valabil, este posibil ca raportul exern să se emancipeze de raportul intern, în sensul că
incidentele contractuale care pot surveni în executarea contractului de mandat între mandant și mandatar, în
principiu nu sunt opozabile terților cu care mandatarul a contractat în numele și pe seama mandantului în
executarea obligațiilor sale din contractul de mandat.
Așadar, suntem în prezența unei relații nuanțate, cele două raporturi sunt legate în faza formării, dar
dezlegate în faza executării, ceea ce asigură o protecție rezonabilă a terților.

I. Principiul unității de voință dintre contractul de mandat și contractul pentru care se dă mandat – vicii
de consimțământ, stări subiective relevante, capacitate, obiect, formă, termen extinctiv
În faza formării, aceste două raporturi sunt legate pe calea unui principiu care nu este enunțat ca atare
în Codul civil, numit principiul unității de voință dintre contractul de mandat și contractul pentru care se dă
mandat.
Trebuie să avem în vedere atunci când un contract se încheie cu un terț prin intermediul unui mandatar,
mandantul nu e complet străin de acel contract. Voința mandantului nu este cu totul neatinsă și neimplicată în
acel contract. Dimpotrivă, mandantul suportă efectele acelui contract pentru că a voit să dea mandat. Când a
voit să dea mandat, a fixat și limitele în care voința mandatarului se putea manifesta pentru ca actul pentru care
s-a dat mandat să se încheie.
Deci, prin contractul de mandat, voința necesară pentru încheierea contractului pentru care se dă
mandat se împarte în două. O parte este exprimată prin chiar contractul de mandat și o altă parte urmează a fi
exprimată de către mandatar în executarea contractului de mandat prin încheierea actului de voință pentru care
s-a dat mandat. Acel act de voință nu ar produce efecte în patrimoniul mandantului fără contractul de mandat,
după cum nu ar produce efecte în patrimoniul mandantului nici dacă doar mandatarul l-ar dori. Pentru ca acel
contract să producă efecte între terț și mandant, e nevoie ca aceste efecte să fie voite și de mandant, prin
contractul de mandat pe care el nu îl revocă (așadar și de mandant la data încheierii contractului de mandat și
pe toată executarea sa cât timp nu îl revocă) și de mandatar, care trebuie să își exprime consimțământul la acel
act și prin intermediul căruia acel act se încheie și în lipsa consimțământului căruia acel act nu există.
Este, deci, un cumul de voințe între cei doi necesar pentru actul pentru care se dă mandat. Aceste voințe
împreună formează voința juridică necesară pentru încheierea contractului pentru care s-a dat mandat și, prin
urmare, aceste voințe împreună trebuie să îndeplinească cerințele de protecție a voinței juridice pentru
contractul pentru care se dă mandat.
Așa încât dacă, spre exemplu, pentru contractul pentru care se dă mandat legea cere forma autentică a
manifestării de voință pentru încheierea actului. Forma autentică este o caracteristică a voinței, și anume a
exteriorizării voinței pentru încheierea actului. Deci, când legea cere forma autentică ad validitatem, atunci
această formă autentică trebuie să se aplice atât contractului pentru care se dă mandat, cât și contractului de
mandat însuși, care reprezintă o parte din voința necesară pentru contractul pentru care se dă mandat.
Când legea impune o anumită condiție de capacitate pentru contractul pentru care se dă mandat, cerința
de capacitate respectivă (adică putința de a voi eficient juridic) se aplică atât mandantului, cât și mandatarului,
întrucât amândoi trebuie să „voiască” să se încheie actul pentru care s-a dat mandat în legătură cu care legea a
impus acea cerință de capacitate. Dacă un act trebuie făcut numai de către cel capabil să dispună, atât
mandantul, cât și mandatarul trebuie să îndeplinească cerința de a fi capabil de a dispune pentru ca actul pentru
care se dă mandat să fie considerat valabil, respectiv pentru ca contractul de mandat să fie considerat valabil.
Toate cerințele impuse în legătură cu voința la actul pentru care se dă mandat reverberează ca cerințe
de validitate și asupra contractului de mandat, pentru că el incorporează o parte din acea voință.
203
În ceea ce privește această construcție, de aici rezultă, pe de o parte, că actul pentru care se dă mandat nu s-ar
putea încheia fără voința mandantului, dar, pe de altă parte, și faptul că actul pentru care se dă mandat nu s-ar
putea încheia fără voința mandatarului. Dacă o persoană cu care încheie contract o altă persoană pentru a
exprima voința acesteia din urmă la încheierea unui act juridic nu are niciun rol în fomarea acestei voințe, atunci
acea primă persoană care trebuie să încheie un act juridic pentru altul și fără a voi nimic în legătură cu el nu se
numește mandatar, se numește mesager, poștaș.
Deci, în măsura în care contractul este de mandat și nu de servicii poștale, este strict necesar ca și voința
mandatarului să participe la formarea actului pentru care s-a dat mandat. Din aceasta decurge că dacă ne punem
problema vreunui viciu de consimțământ în legătură cu actul pentru care s-a dat mandat, legiuitorul prezumă
prin art. 1299 că trebuie să examinăm dacă există sau nu un asemenea viciu de consimțământ în legătură cu
voința mandatarului. Dacă elementul asupra căruia pică falsa reprezentare a realității a vizat o falsă reprezentare
de către mandatar a realității relevantă pentru contractul pe care l-a încheiat în executarea mandatului, atunci
acel viciu de consimțământ va putea conduce la anulare. Aceasta este regula și nu trebuie făcută o dovadă
suplimentară decât că mandatarul s-a aflat de exemplu într-o eroare, că eroarea e esențială pentru încheierea
actului și dacă se dovedește acest lucru este suficient pentru ca mandantul să obțină anularea contractului din
cauza erorii în care s-a aflat mandatarul său. Acest lucru este pentru că anulabilitatea pentru viciu de
consimțământ protejează interesul privat al părții afectate de viciu, iar partea e mandantul, nu mandatarul.
Deci, dacă se dovedește că mandatarul a fost indus în eroare și că eroarea este esențială, este suficient ca
mandantul să poată obține anularea contractului încheiat sub imperiul acestei erori.
Dacă, însă, cealaltă parte dovedește că eroarea mandatarului nu a fost relevantă întrucât a picat asupra unui
element stabilit de mandant, în acel caz mandantul spre a obține anularea actului trebuie să demonstreze că și
el s-a aflat în eroare în legătură cu respectivul element.
Așadar, regula de la care se pornește este că viciul de consimțământ din capul mandatarului antrenează
anulabilitatea contractului pentru care s-a dat mandat. Prin excepție, dacă acest viciu de consimțământ privește
un aspect stabilit de mandant, contractul nu este anulabil decât dacă se dovedește și că mandantul a fost victimă
a aceluiași viciu de consimțământ.
La fel se întâmplă și în cazul unei stări subiective relevante, spre exemplu, intrarea în posesie cu bună
credință, dacă se face prin mandatar. Este relevantă buna credință a celui care intră în posesie. În principiu, se
are în vedere starea subiectivă a mandatarului, el trebuie să fie de bună credință. Dacă, totuși, faptul că trebuie
intrat în posesia acelui bun a fost stabilit de către mandant prin contactul de mandat, atunci devine relevantă
starea subiectivă a mandantului. Starea subiectivă presupusă a fi relevantă este cea din capul mandatarului, iar
dacă se face dovada că el nu a decis aspectul vizat de respectiva stare subiectivă, ci mandantul, atunci acesta
din urmă va fi examinat sub aspectul stării subiective respective pentru a i se da efect.
În fine, tot cu privire la formarea contractului și la unitatea de voință dintre mandant și mandatar la
încheierea contractului pentru care s-a dat mandatul, dacă contractul pentru care se dă mandatul este unul
grav, legiuitorul simte nevoia să se asigure că efectele lui grave se vor repercuta asupra patrimoniului
mandantului pentru că el s-a expus lor cu conștiința gravității lor. În acest caz, i se aplică și mandantului, ca și
mandatarului, cerințele de capacitate, dar tot în acest sens există niște cerințe cu privire la definirea obiectului
contractului de mandat. Natura unui act de dispoziție, spre exemplu dacă se dă mandat pentru un asemenea
act, trebuie să rezulte din contractul de mandat. Obiect al unui act de dispoziție, care de fapt îl definește ca fiind
obiect al contractului de mandat, trebuie să rezulte din contractul de mandat.
Dacă formularea contractului de mandat este largă, astfel încât să nu rezulte din această formulare că e
vorba despre un act de dispoziție în legătură cu un anumit obiect, în legătură cu un anumit bun, atunci contractul

204
de mandat respectiv nu îl va împuternici pe mandatar să încheie un act de dispoziție în legătură cu acel bun.
Mandatul definit în termeni generali (mandatul general) nu acoperă decât actele de conservare și administrare
în legătură cu bunurile asupra cărora se pot încheia acte în exercitarea unui asemenea mandat. Altfel, pentru
actele de dispoziție, înstrăinări, grevări, tranzacții, compromisuri, mandatul trebuie să fie special, în sensul că
trebuie să prevadă cel puțin natura actului și obiectul său.

II. Efectele raportului extern al reprezentării

Putem distinge între două situații.
A. Mandatul se încheie în limitele puterii de reprezentare
În cazul în care actul pentru care s-a dat mandat se încheie în limitele puterii de reprezentare, atunci
contractul astfel format produce între mandant și terțul cu care s-a încheiat contractul aceleași efecte pe care
le-ar fi produs dacă mandantul ar fi participat în mod direct la încheierea lui. Așadar, în limitele reprezentării,
mandatarul poate încheia în numele și pe seama mandantului acte juridice care să producă în patrimoniul său
în mod direct efecte, întocmai ca și în cazul în care mandantul ar fi încheiat direct actele juridice respective cu
cocontractantul în cauză.
B. Mandatul se încheie cu depășirea limitelor puterii de reprezentare
Mai interesantă este situația în care limitele reprezentării sunt depășite atunci când mandantul se vede
reprezentat împotriva voinței sale exprimată prin contractul de mandat, fie că mandatarul acționează în afara
puterii de reprezentare, fie că acționează după încetarea puterii de reprezentare, fie că o persoană care se
declară mandatar și nu este acționează fără putere de reprezentare. În toate aceste situații, o persoană se
declară reprezentant al unei alte persoane la încheierea unui act deși nu este. În principiu, într-o astfel de
ipoteză, actul încheiat în aceste circumstanțe nu produce efecte între cel reprezentat fără voia sa și terțul cu
care s-a încheiat respectivul act.
În cazul în care acel terț este prejudiciat prin neproducerea efectelor, el poate antrena răspunderea civilă
a reprezentantului fără împuternicire, întrucât fapta ilicită a acestuia de a acționa în afara împuternicirii a cauzat
respectivul prejudiciu. Natura juridică a răspunderii reprezentantului care a acționat fără împuternicire față de
terțul pentru care el a declarat că operează reprezentarea este contractuală. În opinia noastră, declarația
reprezentantului că este reprezentant a fost acceptată de către terțul față de care s-a făcut această declarație,
astfel încât a intrat în câmpul unei înțelegeri între acel reprezentant și terț, înțelegere de natură contractuală
care se califică, din perspectiva contractelor speciale prevăzute în partea generală a Codului civil, drept o
promisiune a faptei altuia.
Practic, reprezentantul a promis terțului că, prin contractul pe care îl încheie cu acesta, va ajunge în
raporturi juridice cu reprezentatul, deși reprezentantul nu avea temeiul pentru a-și lua un asemenea
angajament. Atunci, reprezentantul îi garantează terțului că cocontractantul său este reprezentatul. Dacă acest
lucru se întâmplă până la urmă în urma ratificării, atunci ceea ce a garantat reprezentantul s-a produs și, deci,
nu are de ce să răspundă. Dacă acest lucru nu se întâmplă în absența ratificării, atunci reprezentantul a declarat
un efect care nu există și, în consecință, va răspunde față de beneficiarul acelui efect pentru neproducerea lui.
Așadar, noi considerăm că răspunderea reprezentantului față de terț în cazul depășirii puterii de reprezentare
este o răspundere contractuală, decurgând dintr-o promisiune a faptei altuia implicită în contractul încheiat de
reprezentant în afara puterilor de reprezentare.
Față de reprezentat, contractul încheiat în afara limitelor de reprezentare nu produce efecte. Cu toate
acestea, există situații excepționale. În cazul fiecăreia dintre ele trebuie să fie demonstrate cerințele particulare

205
care duc la calificarea unei astfel de situații în care deși actul juridic a fost încheiat în afara limitelor puterii de
reprezentare a celui care de declară reprezentant, totuși el produce efecte între cocontractant și reprezentant.
Vorbim despre trei asmenea situații:
a. Gestiunea de afaceri
În cazul în care actul încheiat de reprezentant în absența unei împuterniciri din partea reprezentantului,
dar totuși în numele și pe seama acestuia îi este util și nu s-a încheiat prin înfrângerea unui refuz expres din
partea celui reprezentat, atunci actul respectiv poate produce efecte directe pe seama patrimoniului
reprezentatului între acesta și cocontractant ca un act de gestiune de afaceri. Consecința este că reprezentatul
va fi ținut față de cocontractant să execute obligațiile decurgând din acest act încheiat pentru gestiunea
intereselor sale.
De data aceasta, puterea de reprezentare care duce la producerea efectelor acestui contract nu se mai
întemeiază pe contractul de mandat, pe înțelegerea dintre reprezentat și reprezentant, ci se întemeiază pe
faptul juridic complex care a făcut necesară sau utilă încheierea actului de către o altă persoană decât titularul
unui patrimoniu pentru protecția unor bunuri din patrimoniul respectiv.
b. Reprezentarea aparentă
Deși puterea de reprezentare a fost depășită, fie prin încheierea unui act care nu intra în conținutul
acestei puteri, fie prin exercitarea ei după încetarea acestei puteri, fie prin absența completă a unei puteri de
reprezentare, totuși cocontractantul cu care s-a încheiat actul prin care s-a depășit puterea de reprezentare a
putut cu bună-credință să se întemeieze pe aparența unei puteri de reprezentare create cu contribuția cauzală
a aparentului reprezentat. Aceasta este situația așa-numitei reprezentări aparente.
Reprezentarea aparentă nu este un contract, un act juridic, ci este un fapt juridic stricto sensu, complex,
care are între cel aparent reprezentat și cocontractantul terț de bună-credință, care s-a crezut în aparența unei
puteri de reprezentare aceleași efecte pe care le-ar fi avut contractul încheiat în limitele puterii de reprezentare.
Aceste efecte sunt aceleași pe care le-ar fi avut contractul încheiat direct de reprezentat cu cocontractantul.
În mod analitic, pentru a opera reprezentarea aparentă, este nevoie să existe aparența că actul încheiat
cu cocontractantul de către cel care se declară reprezentant este încheiat în limitele puterii sale de reprezentare.
De asemenea, terțul trebuie să se încreadă cu bună-credință în această aparență. De aceea, aparența este o
chestiune obiectivă, trebuie să pară că există o putere. Buna-credință este atitudinea subiectivă a
cocontractantului. El trebuie ca, pe baza acestei aparențe, să considere că contractează cu cel care se declară
reprezentant ca și cu un reprezentant real al celui în numele și pe seama căruia el contractează. În plus, trebuie
ca aparența respectivă care îl induce în eroare pe terțul de bună-credință să fi fost cauzată cu contribuția celui
reprezentat. Nu e nevoie de o culpă în mod necesar, dar este nevoie ca, din punct de vedere cauzal, la aparența
în cauză să fi contribuit și cel reprezentat fără putere.
Reprezentarea aparentă nu este o sancțiune, ci o tehnică de gestionare a riscurilor unei situații juridice
neplăcute, unei situații juridice în care o parte s-a aflat în eroare și ori ea, ori o altă persoană trebuie să sufere
consecințele prejudiciabile ale acestei erori.
S-ar putea ca eroarea să fie cauzată de o culpă a reprezentatului. În acest caz, reprezentatul va răspunde
pentru consecințele prejudiciabile respecive. Dar până să se pună problema răspunderii, se pune problema
suportării prejudiciului. Să spunem că împuternicirea lui X pentru Y a fost revocată. X i-a făcut cunoscută
revocarea lui Y, dar după ce Y a primit informarea referitoare la revocarea împuternicirii sale contractează cu Z
în limitele ostensibile ale împuternicirii inițiale, fără însă să-i comunice terțului că aceea a fost revocată. Astfel,
Y îi prezintă lui Z o împuternicire, încheie cu acesta un contract în limitele împuternicirii, terțul este îndreptățit
să creadă că contractul a fost încheiat în numele și pe seama celui care a emis împuternicirea, este de bună-

206
credință, pentru că se întemeiază pe aparența existenței împuternicirii și ignoră, fără culpă, că aceasta a fost
revocată. De asemenea, cel împuternicit a contribuit cauzal la aparența aceasta, deoarece el a emis inițial
împuternicirea. Acesta nu are nicio culpă, nici măcar pentru că nu a făcut cunoscută revocarea către toți terții,
pentru că este imposibil așa ceva.
Atunci când împuternicirea este notarială, pentru a face cunoscută revocarea sa pentru cât mai multă
lume, emitentul împuternicirii notariale are posibilitatea de a înregistra revocarea împuernicirii notariale într-
un registru notarial, astfel încât dacă s-ar încerca pe baza împuternicirii notariale să se încheie un contract a
cărui realizare să fie certificată de către un notar public, notarul instrumentator ar avea obligația să verifice în
registrul notarial al revocărilor dacă nu cumva împuternicirea pe baza căreia i se cere să autentifice contractul a
fost revocată. Dar acest lucru se poate întâmpla numai în materie notarială. În cazul unei împuterniciri sub
semnătură privată, de exemplu, este foarte dificil pentru mandant să facă cunoscută terților revocarea
împuternicirii date mandatarului.
Întorcându-ne la exemplul nostru, terțul a fost de bună-credință. Întrebarea este dacă îl sancționăm pe
terț pentru buna lui credință și pentru faptul că el a încheiat cu încredere un act pe care a crezut că îl încheie cu
reprezentatul și nu i se poate imputa nimic în ceea ce privește această credință sau îl „sancționăm” pe emitentul
inițial al împuternicirii că nu a făcut ceea ce era imposibil să facă și anume să aducă la cunoștința tuturor terților
revocarea împuternicirii. Dacă punem problema în termeni de sancțiune, nu avem niciun răspuns. Și
reprezentatul fără împuternicire și terțul cu care s-a încheiat contractul sunt fără vină. Problema se pune dacă
vom da prevalență așteptărilor terțului întemeiate pe încrederea sa în împuternicire sau vom da prevalență
așteptărilor mandantului întemeiate pe încrederea sa în revocare. Răspunsul pe care îl dă legiuitorul este că
vom da prevalență așteptărilor terțului. Acest lucru este datorat faptului că trebuie să îi stimulăm pe terți să
aibă încredere în mandat. Dacă am opta pentru soluția contrară, terțul care e nevinovat ar ști că, fără să aibă
nicio vină, poate să fie înșelat printr-o împuternicire care i se înfățișează. În consecință, nu ar mai avea încredere
să contracteze cu cel care se declară împuternicit. Ca să nu se întâmple acest lucru, legiuitorul salvează aparența,
îi dă efecte ca și cum reprezentarea ar fi fost reală, urmând ca acesta să îl considere pe reprezentatul fără
împuternicire ca fiind legat prin actul încheiat în numele și pe seama sa fără împuternicire de către reprezentant
în vederea protecției așteptărilor legitime ale terțului cocontractant cu care s-a realizat acel act.
Aceasta este manifestarea vestitei separațiuni sau abstracțiuni a raportului extern, deoarece deși
raportul intern a încetat sau poate nu a existat niciodată sau poate nu a acoperit niciodată actul pentru care a
operat aparența, totuși raportul extern este menținut în felul în care cocontractantul și cel reprezentat fără
împuternicire vor fi legați unul față de celălalt prin contractul încheiat în absența puterii de reprezentare.
c. Ratificarea
A treia situație în care deși a fost reprezentat fără împuternicire, mandantul poate totuși ajunge să fie
legat prin actul încheiat astfel cu terțul cocontractant este situația ratificării.
Spuneam anterior că atunci când Y contractează cu Z în numele și pe seama lui X fără să aibă o
împuternicire de la X, el totuși îi declară lui Z că contractează în numele și pe seama lui X. Z convine cu Y ca el să
contracteze în numele și pe seama lui X, astfel încât Z în urma acestui contract să fie legat cu X, iar nu cu Y.
Legătura lui Z cu Y se rezumă la faptul că Y i-a declarat că X va suporta direct efectele contractului încheiat în
numele și pe seama lui X, conform lui Y. Acest contract nu produce, în principiu, efecte între Z și X, dar produce
între Y și Z, efectele obligației asumate de către Y ca contractul să-și producă efectele în patrimoniul lui X. Din
acest punct de vedere, contractul dintre Y și Z este o promisiune a faptei lui X în care Y are calitate de promitent
al producerii efectelor în numele și pe seama patrimoniului unei alte persoane.

207
 Dacă acea persoană, X, ratifică acest contract, în urma ratificării, contractul va produce efectele dorite
de către Z în relațiile dintre Z și X. Dacă, dimpotrivă, X nu ratifică acest contract, atunci singururl efect pe care el
îl va produce va fi obligarea lui Y să răspundă față de Z pentru că efectele actului nu s-au putut produce în relațiile
dintre X și Z. Aceasta înseamnă că din contractul încheiat dintre Y și Z rezultă pentru X un drept de a ratifica acel
contract. Deci, pentru X nu rezultă numai o obligație decurgând din promisiunea faptei altuia, ci rezultă și un
drept pentru X de a beneficia sau nu în funcție de manifestarea lui unilaterală de voință de efectele contractului
încheiat fără împuternicire în numele și pe seama sa.
În consecință, contractul dintre Y și Z încheiat în numele și pe seama lui X, dar fără împuternicire din
partea acestuia generează o stipulație pentru altul, respectiv el naște un drept de ratificare direct în patrimoniul
lui X. Acest drept de ratificare este un drept potestativ. Prin manifestarea sa unilaterală de voință, X poate să
devină parte la contractul încheiat între Z și Y, astfel încât să suporte în patrimoniul său drepturile și obligațiile
decurgând din acel contract, intrând într-o relație directă cu Z sau, dimpotrivă, poate să nu ratifice acel act
rămânând străin față de acesta. Astfel, el rămâne în ipoteza unui terț beneficiar al dreptului potestativ care fie
renunță la dreptul potestativ, fie îl exercită în sensul de a nu deveni parte la raporturile juridice configurate prin
contractul încheiat în afara împuternicirii de către Y cu Z.
Acest drept potestativ are natură patrimonială, el se poate transmite și în ppatrimoniul moștenitorilor
și, deși art. 1314 nu prevede nimic despre aceasta, ca orice drept patrimonial teoretic se poate transmite și prin
acte între vii, prin intermediul unei cesiuni de drept potestativ.
Drepturile potestative sunt supuse unui termen de decădere, deoarece incertitudinea care apasă asupra
situației juridice a terților nu poate fi nedeterminată în timp. În cazul dreptului potestativ de ratificare,
legiuitorul prevede un mecanism de lichidare a acestei incertitudini, în sensul că, pe de o parte, înainte de a fi
fost exercitat dreptul potestativ de ratificare, reprezentantul fără împuternicire, Y, și cocontractantul său, Z, pot
conveni să suprime dreptul potestativ de ratificare. Aceasta este reflexia unui mecanism general din materia
stipulației pentru altul. Și acolo, cât timp terțul nu a acceptat stipulația, stipulantul poate să o revoce dacă are
un interes, cu acordul promitentului.
De asemenea, terțul cocontractant, Z, poate să trimită o notificare către cel reprezentat fără
împuternicire, X, prin care să îi solicite ca, într-un termen rezonabil pentru luarea unei decizii (caracterul
rezonabil se determină și prin raportare la importanța acelei decizii și la natura contractului care a fost încheiat
în numele și pe seama lui X fără împuternicire), să decidă dacă va ratifica sau nu contractul. Dacă termenul este
rezonabil, la expirarea lui cel reprezentat fără împuternicire își pierde sub decădere dreptul de a ratifica
respectivul contract.
Așadar, chiar dacă legea nu predetermină un termen de decădere din acest drept potestativ, un
asemenea termen poate fi fixat unilateral de către cocontractant, cu condiția ca acesta să asigure o durată
rezonabilă titularului dreptului pentru ca acesta să poată decide în legătură cu exercitarea lui în cunoștință de
cauză.

208
 CONTRACTUL DE DEPOZIT

-Secțiunea 1-
Noțiune, caractere juridice și condiții de validitate (depozitul obișnuit, voluntar)

I. Noțiune
Depozitul este contractul prin care o parte, numită deponent, încredințează un bun celeilalte părți,
numită depozitar, care se obligă să-l păstreze pentru o perioadă determinată sau nedeterminată și să-l restituie
în natură.

II. Caractere juridice

Contract real. Depozitul este un contract real, care se formează valabil numai prin și din momentul
remiterii (predării, tradițiunii) bunului care formează obiectul contractului de depozit de la deponent la
depozitar. Deci, este necesar ca acordul de voință pentru încheierea contractului să se manifeste prin remiterea
bunului depozitat.
Singura excepție de la această regulă vizează, potrivit art. 2103 alin. (2) C.civ., ipoteza în care, la data
acordului de voință pentru încheierea contractului de depozit, bunul se afla deja, cu un alt titlu, în dețiunerea
depozitarului.
Remiterea bunului în sine nu este suficientă pentru încheierea contractului, în acest scop fiind necesar
și realizarea acordului de voințe dintre părți în sensul încheierii contractului de depozit. Astfel, dacă una dintre
părți a avut în vedere încheierea unui contract de depozit, dar cealaltă parte a crezut că primește un împrumut
sau un dar manual, regulile din materia depozitului nu vor putea fi aplicate, iar raporturile dintre părți (în lipsa
realizării acordului de voințe) vor fi extracontractuale. În acest caz, contractul este lovit de nulitate relativă
pentru eroare esențială asupra naturii sau obiectului contractului (art. 1207 alin. (2) C.civ.). Aceeași soluție se
impune și dacă o persoană lasă la domiciliul unei alte persoane un obiect fără acordul sau chiar fără știrea
acesteia din urmă.
Promisiunea de depozit. Din caracterul real al contractului rezulătă că, atunci când părțile convin ca una
dintre ele să păstreze un bun pentru cealaltă, fără ca acest bun să fie remis și fără ca el să se fi aflat deja în
deținerea celui ce urmează să-l păstreze, întelegerea lor nu poate fi valabilă că depozit, ci numai ca promisiune
de depozit, părțile obligându-se doar ca, ulterior, prin remiterea bunului, să încheiere un contract de depozit. În
virtutea
În virtutea naturii reale a contractului promis, această promisiune nu poate fi executată silit prin
pronunțarea unei hotărâri care să substituie consimțământul promitentului la încheierea contractului, întrucât
o asemenea hotărâre judecătorească nu are aptitudinea fizică de a substitui și remiterea bunului. Potrivit art.
1279 alin. (3) C.civ, hotărârea nu poate fi pronunțată decât dacă natura contractului o permite și dacă toate
celelalte condiții de validitate ale contractului sunt îndeplinite, ceea ce nu este cazul în decât atunci când bunul
se află deja în deținerea celui care se obligă să îl păstreze.
În schimb, partea prejudiciată de nerespectarea promisiunii poate cere repararea prin daune-interese a
prejudiciului astfel cauzat, iar promitentul-deponent poate chiar obligarea promitentului-depozitar la încheierea
contractului promis prin remiterea bunului și primirea lui de către acesta, eventual sub sancțiunea amenzii civile
pe zi de întârziere.

209
 Contract, în principiu, unilateral. De regulă, contractul de depozit nu dă naștere unor obligații reciproce
și interdepdentene. Deși deponentul are unele obligații, prefigurarea executării lor nu este cauza impusivă și
determinantă pentru care depozitarul își asumă obligația sa principală, anume obligația de păstrare a bunului.
Prin excepție, în cazul depozitului remunerat, contractul va avea caracter sinalagmatic, întrucât cauza
obligației de păstrare asumată de către depozitar este prefigurarea încasării remunerației.
Atunci când este unilateral, contractul de depozit este un act dezinteresat. Atunci când este sinalagmatic,
contractul de depozit este un act cu titlu oneros.
Contract cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Depozitul este cu titlu gratuit dacă din convenția părților
sau din uzanțe ori din alte împrejurări, precum profesia depozitarului, nu rezultă că trebuie să fie plătită o
remunerație (art. 2106 alin. (1) C.civ.). Prin urmare, depozitul este gratuit numai prin natura sa, iar nu și prin
esența sa. Depozitul cu titlu gratuit este un act dezinteresat, nefiindu-i aplicabile regulile spcifice liberalitpților.
Caracterul oneros al contractului trebuie dovedit de către cel care se prevalează de acest caracter, adică
de către depozitar. Prin urmare, depozitarul care pretinde o anumită remunerație (sumă de bani sau avantaj
patrimonial) pentru serviciile prestate trebuie să dovedească stipularea și cuantumul remunerației. Dovada
caracterului oneros se poate face și prin prezumții spre exemplu, atunci când caracterul oneros rezultă din
împrejurări sau atunci când executarea depozitului face parte din activitatea profesională a depozitarului. Deci,
dacă depozitarul își desfășoară activitatea de păstrare cu caracter profesional (nu ocazional), depozitul urmează
să fie prezumat cu titlu oneros.
Dacă părțile nu au stabilit remunerația, contractul nu este lovit de nulitate absolută pentru obiect
nedeterminat, ci contractul rămâne valabil, remunerația datorată de către deponent urmând să fie stabilită de
către instanța judecătorească în raport cu valoarea serviciilor prestate (art. 2106 alin. (2) C.civ.).
Contractul sinalagmatic cu titlu oneros este, în principiu, comutativ. Caracterul aleatoriu trebuie să
rezulte neîndoielnic din voința părților la încheierea contractului.
Contract încheiat intuitu personae. Depozitul este, în principiu, un contract cu caracter intuitu personae
în privința depozitarului. Totuși, este posibil ca depozitul necesar să nu aibă un caracter intuitu personae.
Acest caracter rezultă și din prevederile art. 2112 C.civ, potrivit cărora depozitarul nu poate încredința
altuia păstrarea bunului fără consimțământul deponentului, cu excepția cazului în care este silit de împrejurări
să procedeze astfel. Calitățile personale ale depozitarului, inclusiv atunci când este vorba despre un depozitar
persoană fizică sau juridică care acționează ce acționează ca un profesionist, nu îi sunt niciodată indiferente
deponentului când încheie contractul cu un depozitar sau altul.
Contract creator de drepturi de creanță. Prin încheierea acestui contract nu se transmite dreptul de
proprietate și nici chiar posesia bunului asupra depozitarului. El devine un simplu detentor precar (art. 918 C.civ.)
care, în principiu, nu are dreptul de a se folosi de bunul care i-a fost încredințat în vederea păstrării.
În consecință, riscul pieirii fortuite a bunului este suportat de către deponent. Depozitarul suportă numai
riscul contractului în calitate de debitor al obligației de păstrare imposibil de executat din cauza și din momentul
pieirii bunului, neavând dreptul să mai primească remunerația stipulată (în ipoteza în care contractul a fost
încheiat cu titlu oneros) după pieirea bunului.

III. Condiții de validitate

Capacitatea părților. În opinia mea, de vreme ce scopul deponentului la încheierea contractului este în
toate cazurile păstrarea bunului dat în depozit, capacitatea cerută în principiu deponentului pentru încheierea
contractului de depozit este capacitatea de a încheia acte de conservare. Atunci când depozitul este remunerat
și când deponentul se obligă să plătească o sumă de bani sau să efectueze altă prestație, contractul devine
210
pentru al un act de administrare. În fine, dacă prestația pe care și-o asumă deponentul în vederea remunerării
depozitarului este transferul unui bun, actul este de dispoziție cu privire la acel bun, chiar dacă în legătură cu
patrimoniul deponentului el poate fi privit ca act de administrare sau de conservare.
Cu privire la depozitar, este neîndoielnic că el trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu. Soluția
rezultă implicit din art. 2109: în cazul în care depozitarul este minor sau pus sub interdicție, deponentul poate
cee restituirea bunului remis atât timp cât acesta se află în mâinile depozitarului incapabil. În cazul în care
restituirea în natură nu mai este posibilă, deponentul are dreptul de a cere să i se plătească o sumă de bani
egală cu valoarea bunului de la momentul cererii de restituire, dar numai până la concurența sumei cu care s-a
îmbogățit depozitarul. Din acest text rezultă că depozitarul incapabil nu are obligația de a păstra bunul, deci
dacă incapacitatea există încă de la momentul încheierii contractului acesta nu este valabil. Deoarece dispoziția
citată este instituită pentru protecția depozitarului incapabil, apreciez că sancțiunea aplicabilă acestui contract
este nulitatea relativă. Dacă incapacitatea depozitarului survine pe parcursul executării contractului, atunci ea
pune capăt obligației de a păstra bunul, pentru viitor fiind aplicabile dispozițiile articolului citat.
Obiectul. Obiectul contractului de depozit obișnuit trebuie să fie un bun mobil, corporal, individual
determinat și neconsumptibil prin natura sa ori potrivit voinței părților. Cerința nu este însă de validitate, ci de
calificare.
Dacă se încheie un contract care are ca obiect păstrarea unui bun imobil și nu sunt întrunite condițiile
particulare ale calificării contractului ca sechestru convențional, acest contract va avea natura juridică a unui
contract de antrepriză de lucrări de întreținere a imobilului.
În cazul în care părțile ar urmări conservarea unui bun necorporal, ele nu ar putea încheia un contract
de depozit, întrucât, neavând materialitate, bunurile necorporale nu sunt susceptibile de remitere. În plus,
conservarea unor astfel de bunuri (care sunt drepturi, opere de creație intelectuală, brevete, etc.) se face nu
prin acte materiale, ci de regulă prin acte juridice. În consecință, un contract având ca obiect efectuarea unor
astfel de acte de către o parte pentru conservarea unui bun necorporal al celeilalte părți ar avea natura juridică
a unui contract de mandat, iar nu de depozit.
Forma. Sub aspectul formei contractului, exceptând aspectele legate de caracterul real al contractului,
legea nu prevede solemnități speciale penntru validitatea lui. Numai sub aspectul formei necesare ad
probationem, art. 2104, prevede că, pentru a proba încheierea unui contract de depozit, este necesară forma
scrisă a acestuia.

DINCĂ: Ca și contractul de împrumut, contractul de depozit este un contract real, ceea ce înseamnă că,
în principiu, și el se formează prin remiterea bunului ce face obiectul depozitului. De asemenea, ca și în cazul
contractelor de împrumut, bunul acesta este, în principiu, un bun corporal, deoarece altfel nu este susceptibil
de remitere materială și, deci, nu permite încheierea valabilă a contractului și este, de regulă, un bun mobil.
După cum vom vedea, în materia contractului de depozit există o excepție de la această regulă, și anume în cazul
sechestrului convențional, bunul ce face obiectul contractului de depozit poate fi și bun imobil.
Diferența fundamentală între contractul de împrumut de oricare fel și contractul de depozit este că pe
când în cazul contractului de împrumut scopul urmărit de părți la încheierea contractului este folosința bunului
de către împrumutat (uneori această folosință presupune și consumarea lui, ca în cazul împrumutului de
consumație), în cazul contractului de depozit scopul principal urmărit de părți la încheierea contractului este
păstrarea de către depozitar a bunului depozitat în favoarea deponentului.
Există o obligație de păstrare și în cazul contractului de împrumut. Ea se manifestă mai ales în materia
comodatului. Comodatarul este ținut să păstreze bunul ca un bun proprietar și mai mult, dacă o situație de forță

211
majoră primejduiește în egală masură atât bunul luat în comodat, cât și un bun al comodatarului, atunci
comodatarul este ținut față de comodant să sacrifice bunul său pentru a salva bunul comodantului. Deci, există
și în cazul împrumutului o obligație de păstrare, numai că aceasta decurge mai curând din necesitatea ca bunul
să fie restituit în starea în care a fost primit. Scopul pentru care se încheie contractul nu e nici păstrarea, nici
restituirea, ci scopul este ca între remitere și restituire împrumutatul să poată folosi bunul.
Dimpotrivă, în cazul contractului de depozit scopul principal urmărit de către părți este ca depozitarul să
păstreze bunul pentru deponent, ceea ce conduce la o fundamentală diferență între împrumuturi și depozit în
ceea ce privește scadența restituirii. În cazul contractului de împrumut termenul pentru obligația de restituire a
împrumutatului este stabilit întotdeauna în favoarea împrumutatului. Prin urmare, numai el poate renunța la
acest termen. Spunem că termenul este în favoarea împrumutatului, deoarece până la expirarea acestuia,
împrumutatul poate folosi bunul. De aceea, împrumutătorul nu poate cere restituirea înainte de termen, în
principiu. În schimb, deoarece în cazul contractului de depozit principalul scop al contractului este păstrarea
bunului de către depozitar pentru deponent, termenul este presupus a fi stabilit în favoarea deponentului. Până
la expirarea acelui termen, depozitarul trebuie să îi păstreze deponentului bunul. Așadar, termenul de expirare
a depozitului este un termen suspensiv pentru restituire și termen extinctiv pentru păstrare. Pentru că termenul
este presupus a fi stabilit în favoarea deponentului, deponentul poate renunța la el, ceea ce înseamnă că el
poate pretinde restituirea bunului și înainte de scadență și în acest caz, de principiu, depozitarul este ținut să i-
l restituie (desigur, fără a fi prejudiciat). Dacă remunerația a fost stabilită pe o durată de timp, atunci o va primi
proporțional cu durata scursă între încheierea contractului și restituirea efectivă a bunului conservat.
Am stabilit toate aceste lucruri, deoarece această diferențiere între comodat și depozit este foarte
relevantă atunci când se pune problema calificării unui contract despre care nu știm dacă este comodat sau
depozit. Spre exemplu, dacă știm numai că una dintre părți i-a remis celeilalte un bun, atunci sunt susceptibile
pentru aplicare cel puțin trei calificări. Poate că i l-a remis pentru a i-l lăsa, și atunci suntem în situația unui dar
manual. Poate că l-a remis cu intenția ca cel care l-a primit să i-l restituie. Atunci suntem fie în situația unui
împrumut, fie în situația unui depozit. Dacă bunul a fost remis pentru ca primitorul acestuia să îl folosească,
atunci contractul este de împrumut. Dacă bunul a fost remis pentru ca primitorul să îl păstreze până la restituire,
atunci contractul este de depozit. Dacă noi știm doar că un bun a fost remis de către o persoană alteia, pentru
a califica contractul încheiat trebuie să aplicăm niște prezumții.
În principiu, se prezumă că prin remiterea bunului se generează obligația celui care l-a primit de a-l
restitui remitentului. Așadar, dacă avem de stabilit dacă bunul a făcut obiectul unui dar manual, pe de o parte,
sau a unui împrumut ori depozit, pe de altă parte, atunci prezumția va fi că e împrumut sau depozit, iar nu dar
manual. Prezumția care reiese din remitere este a nașterii unei obligații de restituire. Acest lucru s-ar putea să
contravină regulii care spune că obligațiile se interpretează în favoarea debitorului și că dacă nu e clar că s-a
obligat la restituire, atunci nu ar trebui să îl obligăm la restituire. Totuși, această prezumție este conformă altei
reguli potrivit căreia transferul proprietății nu se prezumă. Prin urmare, prin faptul că s-a transmis detențiunea,
nu se prezumă că s-a transmis și proprietatea, astfel că transmiterea detențiunii care conduce la situația de fapt
în care detentorul este altcineva decât proprietarul, implică necesitatea ca acel altcineva să îi restituie bunul
proprietarului la sfârșitul detenției sale.
Pe de altă parte, alegerea între împrumut și depozit pornește de la o altă prezumție și anume o prezumție
de libertate. Și comodatarul și depozitarul au obligația de a păstra bunul, dar depozitarul primește bunul doar
pentru a-l păstra (în principiu, fără dreptul de a-l folosi), pe când comodatarul primește bunul spre a-l folosi și,
de aceea, trebuie să îl și păstreze. Se pune acum întrebarea care dintre cei doi primitori ai bunului este mai liber.
Este depozitarul care trebuie să se abțină să folosească bunul și care îl primește spre a-l conserva (prin excepție,

212
el poate fi împuternicit contractual să și folosească bunul) sau comodatarul care, păstrând și conservând bunul,
îl poate și folosi? Evident că mai liber este comodatarul, deoarece el îl și poate folosi. De aceea, prezumția este
că dacă nu ți-ai îngrădit în mod expres libertatea, atunci nu ți-ai îngrădit-o.
Așadar, în cazul în care se remite un bun se prezumă obligația de restituire, dar se prezumă și libertatea
primitorului bunului de a-l folosi până la restituire. Dacă această libertate nu a fost îngrădită prin circumstanțele
încheierii contractului, se prezumă că remiterea bunului formează un contract de comodat. Prezumția este
simplă și poate fi răsturnată dacă se stabilește că bunul a fost remis spre a fi păstrat de către cel care l-a primit
în favoarea celui care l-a remis. O asemena intenție a părților se poate stabili dacă, spre exemplu, părțile au
precizat că remitentul bunului poate solicita restituirea lui înainte de scadență.
Această diferențiere se aplică și în materia depozitului de drept comun, în materia varietății tipice a
contractului de depozit și în materia primeia dintre varietățile sale despre care vom vorbi în continuare.

-Secțiunea 2-
Efectele contractului de depozit

A. OBLIGAȚIILE DEPOZITARULUI

I. Obligația de păstrare a bunului

Obligația de păstrare a bunului depozitat este obligația caracteristică ce rezultă din contractul de depozit
și cea mai importantă obligație a depozitarului. În esență, în executarea acestei obligații, depozitarul trebuie să
depună toate diligențele pentru ca bunul să poată fi conservat până la restituire în starea în care a fost remis.
Totuși, potrivit art. 2116, alin. (2) teza II „bunul se restituie în starea la care acesta se afla la momentul
restituirii. Deteriorarea ce nu a fost pricinuită de fapta depozitarului rămâne în sarcina deponentului”. Din text
rezultă că dacă bunul este deteriorat în raport cu starea în care a fost primit, această deteriorare nu reprezintă
în sine o neexecutare a obligațiilor depozitarului. Teza a doua indică a contrario că numai deteriorarea pricinuită
de fapta depozitarului angajează răspunderea acestuia. În consecință, neatingerea rezultatului urmărit prin
contract (conservarea bunului în starea în care a fost remis) nu este suficientă pentru a se stabili neexecutarea;
neexecutarea trebuie să rezide în acțiunea sau omisiunea depozitarului în aplicarea mijloacelor necesare pentru
atingerea acestui rezultat. În consecință, obligația de păstrare a bunului este o obligație de mijloace, iar nu o
obligație de rezultat.
Standardul diligenței cerute în executarea obligației diferă după cum depozitul este cu titlu gratuit ori cu
titlu oneros. În situația regulă, când depozitul este cu titlu gratuit, depozitarul trebuie să depună pentru
păstrarea bunului depozitat aceeași diligență pe care o depune pentru conservarea propriilor bunuri. În acest
caz, standardul diligenței cerute se analizează în concret. Prin urmare, dacă depozitarul nu a păstrat (conservat)
bunul, pentru a răsturna prezumţia de culpă (şi, în consecinţă, pentru a înlătura răspunderea) ce apasă asupra lui,
acesta trebuie să facă dovada că a depus aceeaşi grijă în păstrarea bunului depozitat (inclusiv avansarea
cheltuielilor necesare în acest scop) ca şi în privinţa bunurilor proprii şi că, deci, cauza străină (care a dus la pieirea,
pierderea sau deteriorarea bunului) nu îi este imputabilă. De exemplu, dacă aceleaşi cauze (moliile care au afectat
haina de blană, umezeala care a determinat alterarea cerealelor, furtul autoturismului) au pricinuit deteriorarea
sau dispariţia nu numai a bunului primit în depozit, ci şi a propriilor bunuri.
213
 Dacă depozitul este cu titlu oneros, precum și în situația în care, chiar dacă depozitul este cu titlu gratuit,
depozitarul este un profesionist sau i s-a permis să folosească bunul depozitat, standardul în raport cu care se
apreciază mijloacele pe care le-a aplicat pentru conservarea bunului se compară cu standardul abstract al omului
prudent și diligent, standard în raport cu care depozitarul răspunde și pentru greșeala cea mai măruntă.
Chiar și din enunțul ipotezei de aplicare a acestei dispoziții de excepție, rezultă că, de regulă, depozitarul
nu are dreptul de a folosi bunul depozitat. Această regulă este enunțată expres de art. 2108, potrivit căruia
depozitarul nu poate servi de bunul încredințat lui fără învoirea expresă sau prezumată a deponentului.
De asemenea, depozitarul este obligat să respecte modul și locul de păstrare stabilite prin contract. În
cazul în care contractul nu prevede aceste aspecte, locul și modul păstrării sunt la alegerea depozitarului, el fiind
totuși ținut să facă această alegere cu diligența cerută după natura depozitului. Chiar și în ipoteza în care
contractul prevede locul și modul de păstrare, depozitarul este obligat să le schimbe dacă o asemenea schimbare
se dovedește a fi necesară pentru a feri bunul de pieire, pierdere, sustragere sau stricăciune în urma unor
împrejurări care nu puteau fi prevăzute la încheierea contractului și care sunt atât de urgente încât nu se poate
obține consimțământul deponentului în prealabil față de schimbarea locului sau modului de depozitare.
În opinia mea, în această situație depozitarul trebuie să îl anunțe pe deponent în legătură cu noul mod
sau loc de păstrare a bunului depozitat, imediat ce îi este posibil. Deși această obligație de notificare nu este
expres prevăzută, ea se justifică pe de o parte pentru că modificarea modului sau locului executării obligației de
păstrare rezultă din împrejurări fortuite care fac imposibilă executarea obligației în modul sau locul stabilit
inițial. Or, potrivit dreptului comun al imposibilității fortuite de executare, aceasta trebuie notificată de îndată
creditorului. Pe de altă parte, în materia contractului de depozit, deponentul poate cere oricând restituirea
bunului, iar restituirea se face în locul unde bunul trebuia păstrat. În consecință, dacă acest loc se schimbă pe
parcursul contractului, deponentul este îndreptățit să cunoască locul situării bunului pe toată durata aflării sale
în deținerea depozitarului.
În virtutea caracterului personal al contractului de depozit, dacă nu rezultă altfel din împrejurările
încheierii contractului, obligația de păstrare trebuie executată de regulă prin faptul personal al depozitarului.
De la această regulă se va putea deroga, fie în cazul unei neîndoielnice voințe contrare a părților, fie în cazul în
care chiar dacă nu s-a exprimat o asemenea voință, după încheierea contractului se ivesc împrejurări
neprevăzute care necesită ca păstrarea bunului să se realizeze de o altă persoană decât depozitarul. În
asemenea situații, depozitarul poate subcontracta obligația de păstrare, încheind o înțelegere în acest sens cu
un terț, numit „subdepozitar”.
Dacă depozitarul era autorizat, fie potrivit voinței părților, fie în urma împrejurărilor neprevăzute, să își
substituie un terț în executarea obligației, atunci el răspunde numai pentru alegerea acestui terț, pentru
instrucțiunile pe care i le-a dat și pentru aducerea neîntârziată la cunoștința deponentului a substituirii
efectuate, a locului depozitului și a numelui subdepozitarului. În cazul în care, dimpotrivă, substituirea nu era
autorizată, depozitarul răspunde pentru fapta subdepozitarului ca pentru propria sa faptă. Deși terț față de
contractul inițial, subdepozitarul devine în virtutea legii debitor direct al deponentului, astfel încât el va
răspunde pentru obligația de păstrare și pentru cea de restituire nu numai față de depozitarul inițial, ci și față
de deponentul cu care nu a contractat.
În principiu, deponentul suportă riscul pieirii ori deteriorării fortuite a bunului. Depozitarul care, fără a fi
autorizat de deponent sau potrivit dispozițiilor supletive de voință mai sus prezentate, a folosit bunul, a schimbat
locul sau modul păstrării sale ori a încredințat bunul unei terțe persoane preia riscul pieirii acestuia din caz
fortuit, cu excepția situației în care se dovedește că bunul ar fi pierit și dacă nu și-ar fi încălcat obligația ori
depășit drepturile conferite de detenția asupra bunului. În consecință, el va răspunde față de deponent pentru

214
orice pieire ori deteriorare a bunului survenită din caz fortuit în aceste împrejurări, fiind dator să îl
despăgubească pe acesta pentru prejudiciul astfel cauzat. În schimb, riscul pieirii sau deteriorării bunului din
forță majoră rămâne în sarcina deponentului. Pe când forța majoră este orice eveniment extern, imprevizibil,
absolut invincibil și inevitabil, cazul fortuit este un eveniment care nu poate fi prevăzut și nici împiedicat în
concret de către depozitar. Spre exemplu, dacă bunul depozitat a fost furat împreună cu bunuri ale depozitarului
neprofesionist cu titlu gratuit după ce acesta l-a folosit fără să fi fost autorizat, depozitarul va răspunde pentru
caz fortuit și va trebui să plătească deponentului valoarea pe care ar fi avut-o bunul la data cererii de restituire.
În schimb, dacă bunurile au dispărut din cauza unui cutremur care ar fi distrus și construcțiile cele mai solide,
depozitarul nu răspunde întrucât pieirea a survenit din forță majoră.

II. Obligația de restituire a bunului

Persoanele care pot cere restituirea. În principiu depozitarul trebuie să restituie bunul depozitat
deponentului. Faptul că la încheierea contractului bunul i-a fost remis de către acesta este suficient pentru ca
deponentul să aibă calitatea de creditor al obligației, și aceasta chiar dacă remiterea nu s-a făcut de către
proprietar sau de o altă persoană care avea dreptul de a proceda la o asemenea remitere. În acest ultim caz,
remiterea însăși ar fi anulabilă, iar anulabilitatea s-ar repercuta asupra contractului de depozit încheiat prin
intermediul ei. Această anulabilitate nu protejează însă interesul depozitarului, ci al persoanei care are dreptul
de a remite bunul, de regulă proprietar al acestuia. Pentru că depozitarul nu are dreptul să se prevaleze de
anulabilitatea contractului de depozit el are obligația asumată față de deponent și ni-i poate pretinde acestuia
să facă dovada dreptului de proprietate ori a titlului cu care deține bunul.
Totuși, conform art. 2120, depozitarul este liberat de restituirea bunului dacă i-a fost cerut de proprietar
sau de o altă persoană îndreptățită, ori dacă a fost rechiziționat de autoritatea publică, sau dacă a pierit prin
forță majoră ori, cu precizările făcute în paragraful precedent, prin caz fortuit, notificând în fiecare caz
deponentului împrejurările care îl împiedică să-i restituie bunul, sub sancțiunea despăgubirilor pentru repararea
prejudiciului cauzat prin absența notificării.
Cu privire la primul caz dintre cele enumerate în acest text se impun mai multe precizări. După cum
spuneam, depozitarul însuși nu are calitatea de a contesta pur și simplu îndreptățirea deponentului de a cere
restituirea bunului. În schimb, dacă un terț cere predarea bunului, pretinzându-se adevăratul său proprietar,
atunci depozitarul îi poate acorda un termen rezonabil în care acesta să introducă împotriva deponentului și
împotriva sa acțiunea prin care să-și exercite dreptul pretins. Aces mecanism se aplică și atunci când, în orice alt
mod, depozitarul descoperă că bunul aflat în depozit a fost pierdut sau furat și află cine este adevăratul
proprietar.
În asemenea situații, depozitarul este obligat, în temeiul legii, să îl informeze pe potențialul proprietar
somându-l să își exercite drepturile pe calea acțiunii în justiție introdusă într-un termen rezonabil, termen până
la expirarea căruia depozitarul este:
1. obligat (față de potențialul proprietar) să îi refuze deponentului restituirea bunului, pe temei
extracontractual
2. obligat să constinue să păstreze bunul, față de potențialul proprietar pe teren extra-contractual, iar
față de deponent pe temei contractual
3. îndreptățit să primească o remunerație pentru această păstrare
Dacă depozitul inițial era remunerat, remunerația convenită pe unitate de timp va fi menținută și în
această perioadă; dacă depozitul inițial nu era remunerat, depozitarul se poate adresa instanței de judecată
215
pentru a stabili remunerația. În ambele cazuri, remunerația este datorată de deponentul inițial, iar dacă se
vădește că acesta era adevăratul proprietar și că pretențiile terțului nu erau îndreptățite, el poate obține
despăgubiri de la acest terț. În cazul în care, în termenul acordat de depozitar terțului, acesta a introdus acțiunea
de valorificare a dreptului său, cele trei efecte menționate se vor menține până la soluționarea litigiului.
Deponentul poate desemna un terț pentru a i se face restituirea. Acest terț este un mandatar al
deponentului, iar depozitarul este obligat să-i remită bunul la cerere. Prin excepție, dacă deponentul a decedat
înainte de restituire, depozitarul este obligat să restituie bunul numai moștenitorului deponentului, desemnarea
terțului de către depozitar încetând să mai producă efecte. Regula este compatibilă cu încetarea justificată și
prin protecția moștenitorilor rezervatari ale căror drepturi asupra rezervei ar putea fi eludate prin liberalități
mascate prin desemnarea unor terți pentru preluarea bunurilor defunctului aflate în depozit.
Dacă există mai mulți moștenitori ai deponentului, unul dintre ei poate cere și obține restituirea bunului,
acesta fiind un act de conservare pe care fiecare dintre moștenitori îl poate îndeplini în nume propriu, precum
și în numele tuturor celorlalți chiar și fără acordul acestora, potrivit regulilor stabilite în materia indiviziunii
succesorale și coproprietății, fără ca preluarea bunului de către unul dintre moștenitori să îi confere drepturi
superioare celor pe care le are în calitate de coproprietar împreună cu ceilalți moștenitori.
Când sunt mai mulți deponenți sau mai mmulți moștenitori ai deponentului, obligația de restituire are
de regulă caracter solidar, repectiv indivizibil, în sensul că oricare dintre ei poate cere restituirea în întregime a
bunului depozitat, dacă nu s-a stabilit altfel prin contractul de depozit.
Persoanele care pot să restituie bunul. În cazul pluralității de depozitari, obligația de restituire va reveni
aceluia sau acelora în deținerea căruia/cărora se afla bunul la momentul cererii de restituire. Depozitarul care a
efectuat restituirea este dator să le notifice celorlalți depozitari acest fapt. Prin asemănare, dacă bunul se afla
în deținerea subdepozitarului acesta îl va restitui deponentului fie la cererea depozitarului, fie la cererea
deponentului, în acest ultim caz notificându-l pe depozitar în legătură cu restituirea.
Dacă depozitarul decedează înainte de restituire, obligația de restituire revine, în principiu,
moștenitorilor săi, chiar dacă depozitul este intuitu personae. Prin asemănare, dacă bunul se află în deținerea
subdepozitarului acesta îl va restitui deponentului fie la cererea depozitarului, fie la cererea deponentului, în
acest ultim caz notificându-l pe depozitar în legătură cu restituirea.
Dacă moștenitorul depozitarului a vândut cu bună-credință bunul depozitat, crezând că a aparținut
autorului său, el va trebui să îi înapoieze deponentului numai prețul primit ori, dacă nu l-a încasat, să îi cedeze
acțiunea pe care o are împotriva cumpărătorului. Regulile îl protejează pe moștenitorul care era îndreptățit ca,
pornind de la detenția bunului de către autorul său, să creadă că acesta era proprietarul acelui bun, astfel încât
moștenitorul să fi fost îndreptățit să îl înstrăineze. Pentru identitate de rațiune textul se va aplica în mod
corespunzător oricărei înstărinări cu titlu oneros consimțite de moștenitorul de bună-credință, el fiind dator să
transmită deponentului bunul sau valoarea prestației pe care a primit-o în schimbul bunului depozitat.
În schimb, în cazul înstărinărilor cu titlu gratuit, nu există o asemenea contraprestație, deci menținerea
efectelor înstrăinării ar crea un prejudiciu nejustificat deponentului. În plus, în acest caz, potrivit art. 937, terțul
subdobânditor nu ar putea dobândi proprietatea bunului n urma contractului încheiat cu moștenitorul. Prin
urmare, în acest caz, deponentul este îndreptățit la restituirea bunului în natură, iar dacă deponentul nu o obține
de la terț, pe calea unei acțiuni în revendicare, sau de la moștenitor, pe calea acțiunii contractuale, îl poate
obliga pe acesta din urmă să plătească o sumă echivalentă cu valoarea bunului de la data cererii de restituire.
Obiectul restituirii. Trebuie restituit bunul care a fost dat în depozit, în individualitatea lui. De regulă,
acesta va fi singurul obiect al restituirii. Depozitarul nu are dreptul să folosească bunul și de aceea el nu are
dreptul nici la fructele bunului, întrucât culegerea lor este un accesoriu al folosinței. Uneori însă, buna

216
conservare a bunului, care face obiectul obligației de păstrare a depozitarului, presupune și culegerea fructelor
de către depozitar. În asemenea situații, depozitarul este obligat să culeagă fructele bunului. Dacă el a cules
fructele, fie în executarea acelei obligații, fie chiar fără a fi obligat și să le predea deponentului, proprietarului
ori persoanei îndreptățite să folosească bunul, potrivit regulilor înainte amintite.
Starea bunului restituit. Bunul se restituie în starea în care se afla la data restituirii, iar dacă această
stare s-a deteriorat prin fapta depozitarului, nu obligația de restituire va fi considerată neexecutată, ci obligația
de păstrare.
Locul restituirii. Restituirea se face la locul unde bunul trebuia păstrat. Regula se aplică și atunci când
împrejurări neprevăzute l-au silit pe depozitar să schimbe acest loc, situație în care această sschimbare nu
reprezintă o încălcare a obligațiilor beneficiarului. În cazul în care contractul nu prevede un loc al păstrării
bunului, atunci potrivit art. 1494, alin. (1), lit. b), obligația de restituire se execută la locul în care bunul se afla
la data încheierii contractului, adică în locul în care bunul a fost remis la formarea contractului de depozit. De
câte ori locul bunului a fost schimbat de depozitar, deși această schimbare nu îi era îngăduită, deponentul are
dreptul să ceară aducerea bunului la locul în care restituirea ar trebui făcută sau suportarea de către depozitar
a cheltuielilor suplimentare ce decurg pentru deponent din schimbarea locului restituirii.
Cheltuielile restituirii. Bunul se restituie pe cheltuiala deponentului, prin derogare de la regula de drept
comun, potrivit căreia debitorul suportă cheltuielile plății. Derogarea se explică deoarece cheltuielile restituirii
au caracter accesoriu cheltuielolor de păstrare, întrucât restituirea este corolarul păstrării bunului și mecanismul
tehnic prin care deponentul, în beneficiul căruia s-a executat obligația de păstrare, culege beneficiul acestei
executări. Or, după cum se va vedea, cheltuielile păstrării sunt în sarcina deponentului, pentru motivele pe care
le voi expune în paragraful următor.
Scadența restituirii. Potrivit art. 2115, deponentul poate cere oricând restituirea, chiar înaintea
termenului stabilit prin contract. În caz de restituire anticipată la cererea deponentului, el poate fi obligat de
către depozitar să îl despăgubească pentru toate cheltuielile avansate de acesta din urmă în considerarea
termenului convenit inițial.
Dimpotrivă, depozitarul poate decide restituirea bunnului înainte de termenul convenit numai dacă
există motive grave pentru aceasta. Aceste motive trebuie să fi fost imprevizibile la data încheierii contractului,
iar condiția ca ele să fie grave, chiar dacă nu are intensitatea cazului fortuit sau forței majore, presupune totuși
ca depozitarul să se expună la un prejudiciu semnificativ în raport cu importanța pentru părți a contractului de
depozit în cazul în care nu s-ar proceda la restituire. Dacă nu s-a convenit un termen pentru restituire,
depozitarul poate să îl oblige pe deponent să accepte restituirea în orice moment. Totuși, dacă o asemenea
solicitare este intempestivă sau inoportună prejudiciindu-l pe deponent, cel din urmă are dreptul la despăgubiri
din partea depozitarului.
Căi procedurale de a obține restituirea. Pe temeiul contractului de depzit deponentul poate cere
restituirea bunului printr-o acțiune personală îndreptată împotriva depozitarului și care are ca temei obligația
asumată de acesta prin contractul de depozit. De asemenea, acțiunea personală în restituire poate fi introdusă
și împotriva subdepozitarului pe temeiul raportului juridic direct în care acesta este debitor al deponentului
potrivit dispozițiilor exprese ale art. 2113, alin. (3). În cazul în care bunul a pierit din culpa debitorului restituirii
ori dintr-un caz fortuit aflat în sarcina acestuia, deponentul poate cere executarea prin echivalent a obligației,
solicitând plata unei sume de bani echivalentă cu valoarea bunului la data cererii de restituire. Când plata
echivalentului se dispune prin hotărâre judecătorească, ar trebui avut în vedere întregul prejudiciu direct și în
natură a obligației contractuale până la data pronunțării hotărârii. Dacă bunul se restituie deteriorat prin fapta
debitorului ori din cauza unui caz fortuit al cărui risc este suportat de acesta, deponentul poate pretinde

217
despăgubiri apte să compenseze valoarea pierdută de bun prin deteriorare. Dreptul la acțiunea în restituire se
prescrie în termen de 3 ani, care curg, fie de la data termenului convenit, fie de la data cererii de restituire făcută
anterior expirării termenului convenit, fie de la data încheierii contractului, atunci când nu s-a convenit niciun
termen.
Independent de această acțiune, dacă deponentul este titularul dreptului de proprietate sau unui alt
drept real asupra bunului, acesta poate introduce acțiunea prin care se ocrotește acest drept real, împotriva
oricărui deținător al bunului, cu excepția celui care a intrat în posesia lui cu bună-credință și pe temeiul unui act
cu titlu oenros încheiat cu depozitarul ori cu succesorii acestuia. Acțiunea în revendicare este imprescriptibilă
extinctiv; celelalte acțiuni reale se prescriu de regulă într-un termen de 10 ani.

B. OBLIGAȚIILE DEPONENTULUI

I. Obligația de a ridica bunul

Obligația de a ridica bunul este în principiu scadentă la expirarea termenului convenit prin contractul de
depozit. Numai prin excepție, deponentul poate fi obligat de depozitar să ridice bunul anterior acestui termen
dacă pentru o asemena cerere din partea depozitarului există motive grave și, după cum s-a văzut, imprevizibile
la data încheierii contractului.
Când nu s-a prevăzut un termen, depozitarul poate cere ridicarea bunului de către deponentt oricând
după data încheierii contractului, însă dacă această cerere este intempestivă depozitarul este obligat să-l
despăgubească oe deponent pentru prejudiciul astfel cauzat.

II. Obligația de a suporta cheltuielile conservării

Potrivit art. 2122, alin. (1), deponentul este obligat să ramburseze depozitarului cheltuielile pe care
acesta le-a făcut pentru păstrarea bunului. Formularea textului denotă că în executarea obligației de păstrare
depozitarul este obligat să avanseze cheltuielile necesare pentru păstrarea bunului, dar el are dreptul la
rambursarea lor de către deponent. Textul derogă astfel de la regula potrivit căreia cheltuielile plății sunt
suportate de debitor, legiuitorul preferând să prezume că părțile contractului nu au avut în vedere decât
efectuarea de către depozitar a operațiunilor necesare păstrării, iar nu și suportarea cheltuielilor necesare
acesteia. Atunci când depozitul este cu titlu gratuit această prezumție permite păstrarea caracterului de act
dezinteresat și împiedică transformarea contractului în liberalitate. De asemenea, atunci când depozitul este cu
titlu oneros prezumția are ca efect calculul remunerației în funcție de valoarea prestațiilor necesare conservării
fără a include, în lipsă de stipulație contrară, cheltuielile necesare în vederea efectuării și eficienței acestor
prestații.

III. Obligația de a-l despăgubi pe depozitar pentru prejudiciile cauzate de bunul aflat în depozit pe care
acesta nu le putea prevedea la data încheierii contractului

Alin. (2) al aceluiași art. 2122 prevede că deponentul trebuie să îl despăgubească pe depozitar pentru
toate pierderile suferite ca urmare a depozitării bunului, cu excepția cazului în care a primit bunul cunoscând
sau trebuind să cunoască natura sa periculoasă. Textul nu include în obligația de reparație a deponentului
beneficiile nerealizate de depozitar ca urmare a executării contractului considerând că la încheierea contractului
de depozit acesta și-a asumat nerealizarea unor beneficii alternative rezultând din utilizarea spațiului de
218
depozitare a personalului angajat etc. în vederea unor alte activități. În schimb, pierderile suferite de depozitar
din cauza depozitării sunt în sarcina deponentului, cu excepția cazului în care și riscul producerii lor trebuie
prezumat ca asumat de depozitar în virtutea naturii periculoase a bunului pe care acesta a cunoscut-o sau cel
puțin ar fi trebuit să o cunoască la data încheierii contractului.
Pentru garantarea creanțelor sale privind rambursarea cheltuielilor de păstrare și plata despăgubirilor,
depozitarul beneficiază de un drept de retenție asupra bunului dat în depozit. Este adevărat că, spre deosebire
de mandat, textele din materia depozitului nu prevăd în mod expres acest drept. Totuși, ele nici nu îl exclud, ca
în materia contractului de comodat. În consecință, consider că depozitarul va putea invoca dreptul de retenție
în temeiul dreptului comun.

IV. Obligația de a plăti remunerația

Atunci când contractul de depozit este cu titlu oneros, depozitarul are și obligația de a plăti remunerația.
Această obligație este scadentă la data restituirii. Prin urmare, depozitarul nu are un drept de retenție asupra
bunului pentru garantarea plății remunerației pentru că, în principiu, el datorează restituirea înainte de această
plată. În cazul în care remunerația a fost stabilită în raport cu durata păstrării (situația regulă), iar restituirea se
solicită înainte de expirarea termenului convenit, atunci depozitarul are dreptul doar la partea din remunerație
corespunzătoare activității de păstrare efectiv prestate.

-Secțiunea 3-
Varietățile contractului de depozit

A. DEPOZITUL NECESAR
Noțiune. Depozitul necesar se definește în raport cu împrejurările formării sale.
Potrivit art. 2124 alin. (1) C.civ., ipoteza unui depozit necesar este aceea în care bunul a fost încredințat
unei persoane sub constrângerea unei întâmplări neprevăzute, care făcea cu neputință alegerea persoanei
depozitarului și întocmirea unu înscris constatator al contractului.
Ne aflăm într-o ipoteză specială de contract de depozit necesar în situațiile în care contractul este
încheiat în stare de necesitate.
Starea de necesitate este asimilată violenței doar în situația în care cocontractantul celui care a fost
constrâns a profitat de constrângerea respectivă. Altfel, contractul este în principiu valabil. Dacă contractul este
încheiat sub starea de necesitate decurgând dintr-o împrejurare neprevăzută și dacă are natura unui depozit, se
vor aplica regulile specifice ale depozitului necesar.
Împrejurarea nu trebuie să fie prevăzută nu la data încheierii contractului de depozit, deoarece atunci
se încheie tocmai pentru că împrejurarea s-a produs și din cauza ei rezultă nevoia de a încheia contractul de
depozit. Împrejurarea trebuie să fie neprevăzută la momentul la care s-a creat această nevoie și anume la
momentul la care deponentul a creat o asemenea situație pentru bunurile sale, încât, la un moment ulterior, să
devină necesară încheierea unui contract de depozit în legătură cu ele.

219
 Constrângerea constă în imposibilitatea deponentului de a alege persoana depozitarului și de a-și furniza
un înscris constatator al contractului de depozit. Această constrângere trebuie să rezulte din cumului cauzal
dintre aducerea unui bun al deponentului într-o anumită situație, pe de o parte, și o situație neprevăzută față
de momentul acelei aduceri, pe de altă parte.
Un exemplu de contract de depozit este când un drumeț își rupe piciorul și trebuie să îi lase
salvamontistului rucsacul său pentru a putea coborî. Împrejurarea neprevăzută este ruperea piciorului, situație
neprevăzută la momentul la care și-a pus bunurile în rucsac. Un alt exemplu implică un funcționar competent
care ia masa la un restaurant de lux, la care poartă și o valiză. În valiză se află se află mulți. Statul paralel intră în
restaurant să îi ridice funcționarului valiza cu bani. Funcționarul este nevoit să îi lase comeseanului său valiza.
Suntem din nou în situația unei împrejurări neprevăzute.
Regimul juridic. Dacă sunt întrunite aceste condiții, depozitul necesar are următoarele caracteristici de
regim juridic:
a. Depozitul necesar este obligatoriu pentru depozitar. Persoana care primește o ofertă de depozit
necesar (deci o ofertă emisă în calitate de deponent de către o persoană o persoană aflată sub constrângerea
neprevăzută de a-și încredința bunurile unei alte persoane) nu poate refuza această ofertă. Totuși, depozitarul
poate refuza primirea bunului în cazul în care are un motiv serios pentru aceasta (Art. 2.125 C.civ.).
În situaţia în care sunt îndeplinite condiţiile depozitului necesar, iar depozitarul refuză primirea bunului
fără a exista un motiv serios, refuzul său va fi asimilat unui delict civil. Astfel, ofertantul poate cere daune-
interese intentând o acţiunea în răspundere civilă delictuală (o acţiunea în răspundere civilă contractuală nu
este admisibilă pentru că nu s-a încheiat un contract de depozit valabil). Depozitarul va trebui să îl
despăgubească pe ofertant pentru pierderea bunurilor ca și cum contractul s-ar fi încheiat în mod valabil.
De asemenea, din acest mecanism mai rezultă un aspect care ține de mecanica formării contractului.
Deoarece delictul civil nu se presupune niciodată, atunci oferta va fi prezumată acceptată imediat ce a ajuns la
destinatar. Dacă prezumția se răstoarnă, rezultă că delictul civil a fost dovedit.
b. Poate fi probat prin orice mijloc de probă. Având în vedere caracterul necesar al contractului,
depozitul se poate dovedi prin martori şi orice alt mijloc de probă admis de lege, indiferent de valoarea bunurilor
depozitate, căci, din cauza întâmplării neprevăzute, deponentul nu avea posibilitatea preconstituirii unei probe
scrise. Precizăm că nu numai dovada predării şi a contractului propriu-zis este liberă, dar şi dovada naturii, stării
şi valorii bunurilor depozitate. (art. 2124 alin. (2) C.civ.).
Aceasta este o derogare de la dreptul comun al probațiunii prin înscris al actelor civile cu valoare mai
mare de 250 de euro sau, altfel spus, este o aplicație a acelei reguli care spune că în imposibilitatea de procurare
a unui înscris, actul juridic poate fi probat prin orice mijloc de probă.
c. Depozitarul răspunde pentru executarea obligației de păstrare și executarea obligației de restituire
a bunului ca un depozitar neremunerat. Depozitarul neremunerat răspunde în raport cu standardul diligenței
pe care o depune în păstrarea propriilor sale bunuri. Depozitarul remunerat răspunde în raport cu standardul
diligenței proprietarului perfect (bonus pater familias). Din faptul că depozitarul răspunde ca un depozitar
neremunerat rezultă că depozitarul răspunde dacă nu păstrează bunurile încredințate cu aceeași grijă pe care o
arată și față de propriile sale bunuri.
Rezultă din aceasta și aceea că, în rest, depozitului necesar i se pot aplica regulile depozitului remunerat.
Este adevărat că depozitarul nu poate refuza oferta de contract de depozit, dar aceasta numai dacă ea conține
o remunerație rezonabilă. Dacă nu conține o remunerație rezonabilă, poate face o contraofertă rezonabilă
pentru o anumită remunerație, pentru că, în principiu, el este îndreptățit la remunerație. Totuși, remunerația
pe care o pretinde nu poate fi excesivă și dacă este excesivă, este asimilată refuzului ofertei de contract de
depozit.
220
 Dacă solicită o remunerație rezonabilă în raport cu efortul pe care trebuie să îl depună pentru păstrarea
bunurilor și în raport cu valoarea acestora, atunci contractul care se încheia astfel ar trebui să fie unul
remunerat, care și în acest caz, pentru că a fost necesar, nu îl va expune pe depozitar decât la răspunderea
potrivit standardului depozitarului neremunerat.
Deci deși depozitul necesar este, de regulă, remunerat, tot de regulă, depozitarul care a fost constrâns
legal să îl încheie nu va răspunde decât față de culpa levis in concreto.

B. DEPOZITUL HOTELIER

I. Generalități
Noțiune. O altă varietate de depozit (asimilată sub imperiul Codului civil de la 1864 depozitului necesar)
este depozitul bunurilor aduse de călători în hoteluri. Călătorul îşi alege liber hotelul, însă este nevoit să aducă
bunurile sale la acel hotel şi deci depozitul are în acest caz un caracter oarecum obligatoriu. Rezultă că depozitul
hotelier reprezintă un contrat acccesoriu contractului hotelier.
Contractul hotelier. Contractul hotelier este o specie a locațiunii de imobile, în vrtutea căreia locatorul,
denumit și hotelier, se obligă să îi asigure locatarului, denumit și client, folosința unei încăperi sau a unei locuințe
în schimbul unei remunerații, destinația încăperii fiind de locuire. Nu este definitoriu, dar de regulă contractul
hotelier se încheie pe o durată mai scurtă decât contractul de închiriere a locuinței.
De asemenea, spre deosebire de contractul de închiriere a locuinței, locatorul hotelier este întotdeauna
un profesionist și, pentru el, contractul hotelier, care este un contract de locațiune, se încheie în exercitarea
activității întreprinderii sale.
Orice astfel de contract presupune încheierea accesorie a unui contract numit „cvasideposit”, precum și
nașterea unei obligații pentru a încheia un alt contract, pe care îl vom numi „depozit obligatoriu”. Avem, deci,
de-a face cu trei contracte: locațiunea (contractul principal), cvasidepozitul (contract accesoriu contractului
principal) și obligația locatorului de a încheia în viitor un alt contract de depozit cu locatarul (contractul care se
naște din locațiune ex legis).

II. Cvasidepozitul hotelier

Noțiune. Cvasidepozitul hotelier este un contract accesoriu contractului hotelier și, spre deosebire de
depozitul de drept comun, el nu se încheie prin remiterea propriu-zisă a bunurilor care fac obiectul depozitului,
ci se încheie prin introducerea de către clientul locatar în hotel a unor bunuri pe care hotelierul locator trebuie
să le păstreze. Așadar, în loc de remitere, se aduc niște bunuri mobile în bunul imobil care face obiectul
locațiunii.
Sfera de aplicare a cvasidepozitului. Pentru a determina care este sfera de aplicare a acestui
cvasidepozit, trebuie să determinăm sfera sa de aplicare, în primul rând, în funcție de tipul de locațiune în
legătură cu care se naște acest contract accesoriu și, în al doilea rând, în funcție de tipurile de bunuri care pot fi
introduse în imobilul dat în locațiune, astfel încât să facă obiectul acestui contract accesoriu.
a. în funcție de imobilul care face obiectul contractului. Din punctul de vedere al imobilului care face
obiectul locațiunii principale, câmpul de aplicare al cvasidepozitului hotelier rezultă din art. 2127 C.civ.,
coroborat cu art. 2137 C.civ.
Potrivit art. 2127 alin. (1) C.civ., Persoana care oferă publicului servicii de cazare, denumită hotelier, este
răspunzătoare potrivit regulilor privitoare la răspunderea depozitarului, pentru prejudiciul cauzat prin furtul,
distrugerea sau deteriorarea bunurilor aduse de client în hotel. Așadar, din punctul de vedere al imobilului care
221
face obiectul locațiunii principale, acest imobil trebuie să fie un hotel, în care locatorul oferă cu titlu profesional
servicii de cazare (servicii de locațiune a încăperilor hotelului respectiv). Locațiunea la hotel poate să fie
exclusivă, așa cum este de obicei, dar poate să fie și comună (ex. hostelurile de tineret).
O altă formă a cvasidepozitului în funcție de bunul care face obiectul contractului poate să rezulte din
art. 2137 C.civ., care prevede faptul că dispozițiile prezentei secțiuni se aplică în mod corespunzător și bunurilor
aduse în sanatorii, spitale, pensiuni, vagoane de dormit și altele asemănătoare. Aşadar, enumerarea este
exemplificativă.
Din această enumerare deducem că este strict necesar ca, pentru a se aplica secțiunea rezervată
depozitului hotelier, bunurile care fac obiectul deponentului hotelier să fi fost introduse într-un imobil în
legătură cu care s-a încheiat un contract de locațiune în scopul utilizării încăperilor acelui imobil pentru locuirea
pe cel puțin o noapte.
b. în funcție de bunurile care fac obiectul contractului. Hotelierul este răspunzător pentru prejudiciul
cauzat prin furtul, distrugerea sau deteriorarea bunurilor aduse de client în hotel. După cum se observă,
responsabilitatea este limitată doar la prejudiciul produs de cele trei cauze, nu şi pentru ipoteza în care, de
exemplu, clientul a pierdut bunul.
Sunt considerate ca fiind aduse în hotel:
a) bunurile aflate în hotel pe perioada cazării clientului (art. 2127 alin. (2) lit. a) C.civ.) - de exemplu,
valize, îmbrăcăminte, încălţăminte, telefon mobil, computer, acte de identitate, sume de bani, documente etc.);
b) bunurile aflate în afara hotelului, pentru care hotelierul, un membru al familiei sale ori un prepus al
hotelierului îşi asumă obligaţia de supraveghere pe perioada cazării clientului (art. 2127 alin. (2) lit. b) C.civ.) -
de exemplu, bunurile depozitate la vestiarul aferent piscinei exterioare a hotelului sau terenului de sport, anexa
în care se depozitează biciclete, ambarcaţiuni, schiuri etc.);
c) bunurile aflate în hotel sau în afara acestuia, pentru care hotelierul, un membru al familiei sale ori un
prepus al hotelierului îşi asumă obligaţia de supraveghere pentru un interval de timp rezonabil, anterior sau
ulterior cazării clientului (art. 2127 alin. (2) lit. b) C.civ.). Textul de lege se referă la acele situaţii în care, de
exemplu, grupul de excursionişti ajunge cu 2-3 ore înainte de ora la care se face cazarea şi – conform înţelegerii
cu hotelierul - depozitează bagajele într-o încăpere pusă la dispoziţie de către acesta, de regulă în vecinătatea
recepţiei; tot astfel, bagajele pot fi lăsate în incinta hotelului ulterior cazării, excursioniştii având program de
vizitare a unor obiective turistice, iar deplasarea spre aeroport se face după câteva ore. Deşi perioada pentru
care şi-a asumat obligaţia de a asigura cazarea nu a început să curgă, respectiv a expirat, hotelierul îşi asumă
obligaţia supravegherii bunurilor, ceea ce îi poate atrage răspunderea.
d) vehiculele clienţilor lăsate în garajul sau în parcarea hotelului, cum ar fi autoturisme, rulote,
motociclete, remorci etc., precum şi pentru bunurile care, în mod obişnuit, se găsesc în acestea, cum ar fi roata
de rezervă, trusa medicală, trusa de chei, radiocasetofonul etc. (art. 2127 alin. (3) C.civ.).
e) animalele de companie, dar numai dacă există stipulaţie în acest sens (art. 2127 alin. (4) C.civ.).
Răspunderea hotelierului. Toate bunurile care, în acest mod, fac obiectul cvasidepozitului vor face
obiectul unei obligații de păstrare pe care hotelierul o are față de client. Prin efectul acestei obligații de păstrare,
răspunderea obiectivă a hotelierului va fi angajată pentru orice furt, distrugere sau deteriorare a bunurilor
introduse în hotel. Întrucât răspunderea este obiectivă, ea este independentă de culpa hotelierului.
Deoarece depozitul hotelier este cu plată, răspunderea hotelierului este apreciată cu mai multă
severitate, şi anume el răspunde de orice culpă (culpa levis in abstracto), ca şi în cazul depozitului obişnuit cu
plată. Hotelierul răspunde pentru furtul, distrugerea ori deteriorarea bunurilor clientului săvârşite nu numai de
prepuşii săi, dar şi de străinii care frecventează hotelul, indiferent dacă au fost ori nu cazaţi acolo sau dacă au
fost identificaţi ori nu, deoarece legea nu distinge în această privinţă.
a) răspunderea limitată. Potrivit art. 2128 C.civ., răspunderea hotelierului este limitată până la
concurența unei valori de o sută de ori mai mare decât prețul pentru o zi afișat pentru camera oferită spre
închiriere clientului.
222
 În primul rând, limitarea prevăzută de acest text se aplică doar răspunderii obiective pentru furt,
distrugere sau deteriorarea bunurilor introduse în hotel. Dacă, dimpotrivă, clientul face dovada că pieirea, furtul
sau distrugerea s-au produs din culpa hotelierului sau a unei persoane pentru care acesta răspunde, atunci
limitarea răspunderii nu se va aplica, hotelierul răspunzând pentru orice prejudiciu direct și previzibil decurgând
din această culpă potrivit dreptului comun.
În al doilea rând, atunci când se aplică limitarea, valoarea plafonului nu se determină în funcție de prețul
camerei stabilit prin contractul hotelier între client și locatorul hotelier, ci în funcție de prețul pentru utilizarea
pe o zi a camerei care face obiectul contractului, afișat de către hotelier în ziua încheierii contractului, chiar dacă
acesta nu s-a aplicat respectivului contract.
b) răspunderea nelimitată. Potrivit art. 2129 C.civ., răspunderea hotelierului este nelimitată:
• dacă prejudiciul este cauzat din culpa hotelierului sau a unei persoane pentru care acesta răspunde;
• dacă bunurile au fost încredințate spre păstrare hotelierului;
• dacă hotelierul a refuzat primirea în depozit a bunurilor clientului pe care, potrivit legii, era obligat
să le primească.
c) Lipsa răspunderii. Potrivit art. 2130 C.civ., hotelierul nu răspunde atunci când deteriorarea,
distrugerea ori furtul bunurilor clientului este cauzată:
• de client, de persoana care îl însoțește sau care se află sub supravegherea sa ori de vizitatorii săi;
• de un caz de forță majoră;
• de natura bunului.
Fie că este vorba despre bunurile care fac obiectul depozitului obligatoriu, fie că este vorba despre
bunurile care fac obiectul cvasidepozitului, hotelierul nu răspunde pentru deteriorarea, distrugerea ori furtul lor
dacă acestea sunt cauzate de către client, de către o persoană care le însoțește sau se află sub supravegherea
sa ori de către vizitatorii săi, de natura bunului sau de un caz de forță majoră.
De aici rezultă că răspunderea nu este înlăturată dacă pieirea, deteriorarea sau furtul au fost cauzate de
un caz fortuit care nu are caracterele forței majore.
Prescripția și decădarea din dreptul la repararea prejudiciului. Răspunderea pentru distrugerea,
deteriorarea sau furtul bunurilor introduse în hotel este supusă unor prevederi speciale privitoare la dreptul de
acțiune pentru angajarea acestei răspunderi. Acest drept de acțiune este supus unui termen de decădere special
și unui termen de prescripție special (art. 2134 alin. (1) C.civ.).
Termenul de decădere este de 24 de ore de la data la care clientul a cunoscut prejudiciul. În acest
interval, pentru a-și prezerva dreptul la acțiune, clientul trebuie să îi notifice hotelierului, reprezentat prin
administrația sau prepușii săi, prejudiciul pentru care intenționează să atragă răspunderea lui. Lipsa informării
în intervalul de 24 de ore menționat atrage pierderea dreptului la acțiune privind repararea prejudiciului.
De asemenea, în cazul în care informarea a avut loc și dreptul la acțiune s-a născut, acesta este supus
unui termen de prescripție specială de 6 luni de la data la care prejudiciul s-a produs. Prescripția aceasta este
specială pentru că începutul termenului său este altul decât în dreptul comun ( în dreptul comun, termenul nu
începe să curgă decât de la data la care prejudiciul a fost cunoscut persoanei păgubite) și pentru că durata
termenului este diferită de cea din dreptul comun (3 ani).
Totuși, dreptul la acțiune al clientului privind repararea prejudiciilor nu se aplică în cazul în care bunurile
au fost încredințate spre păstrate hotelierului sau dacă hotelierul a refuzat primirea în depozit a bunurilor
clientului pe care, potrivit legii, era obligat să le primească (art. 2134 alin. (2) C.civ.).

III. Depozitul obligatoriu

Întinderea obligației. În legătură cu depozitul obligatori, adică cu obligația hotelierului de a încheia cu
clientul său locatar un contract de depozit, potrivit art. 2131. C.civ., (1) Hotelierul este obligat să primească în
depozit documente, bani sau alte obiecte de valoare aparținând clienților săi. (2) Hotelierul nu poate refuza

223
depozitul acestor bunuri decât în cazul în care, ținând seama de importanța și condițiile de exploatare ale
hotelului, acestea sunt excesiv de valoroase ori sunt incomode sau periculoase. (3) Hotelierul poate să examineze
bunurile care îi sunt predate spre depozitare și să ceară depozitarea acestora într-un loc închis sau sigilat.
Din acest text rezultă că aceste obligații se execută la cererea clientului, în sensul că hotelierul nu poate
refuza să primească în depozit documente, bani sau alte obiecte de valoare aparținând clienților săi.
Prin excepție, hotelierul are dreptul să refuze primirea în depozit a unor asemenea bunuri dacă, ținând
seama de importanța și condițiile de exploatare ale hotelului, acestea sunt excesiv de valoroare ori incomode
sau periculoase. De exemplu, solicitarea unei cliente de a păstra niște bijuterii din diamant de zeci de carate ar
putea să nu fie refuzată la un hotel de 5 stele din Las Vegas.
Mecanism. Contractul de depozit se va încheia în excecutarea acestei obligații, potrivit dreptului comun
al depozitului, prin remiterea bunurilor care fac obiectul său. Odată ce s-a încheiat un asemenea contract,
răspunderea pentru pieirea, deteriorarea sau furtul bunurilor astfel primite se va angaja potrivit dreptului
comun al depozitului, numai pentru culpa (din partea hotelierului) în ceea ce privește obligația de păstrare.
Răspunderea aceasta nu este limitată și nu este supusă termenelor speciale de decădere și prescripție,
care afectează dreptul de acțiune în cazul cvasidepozitului.
Locul depozitării obiectelor. În contractul de depozit astfel încheiat, depozitarul poate să examineze
bunurile care îi sunt predate spre depozitare și poate alege locul depozitării, cu condiția ca acesta să fie un loc
sigilat sau securizat, conform art. 2131, alin. (3).
Nu vor fi considerate locuri sigilate sau securizate casetele de valori plasate de către hotelier în camerele
clienților. Bunurile depuse în aceste casete de valori nu vor fi presupuse a fi primite în depozit de către hotelier
în executarea obligației sale de a încheia depozitul obligatoriu, ci vor fi considerate bunuri introduse în hotel,
făcând, deci, obiectul cvasidepozitului accesoriu (art. 1322 C.civ.).

IV. Drepturi ale hotelierului

Noul Cod civil reglementează două drepturi ale hotelierului care pot fi exercitate împotriva clientului:
dreptul de retenţie şi dreptul de a valorifica bunurile aduse de client.
Dreptul de retenție. Potrivit art. 2.135 C.civ., în cazul neplăţii de către client a preţului camerei şi a
serviciilor hoteliere prestate (cum ar fi, neplata preţului alimentelor şi băuturilor consumate de către client din
frigiderul aflat în cameră sau de la restaurantul hotelului, neplata serviciilor de spălătorie-curăţătorie etc.)
hotelierul are un drept de retenţie asupra bunurilor aduse de client, cu excepţia documentelor şi a efectelor
personale fără valoare comercială (act de identitate, certificat de naștere).
După cum se observă, dreptul de retenţie nu poate fi exercitat în cazul în care hotelierul pretinde că i-au
fost cauzate de către client prejudicii de altă natură (de exemplu, deteriorarea mobilierului, mochetei,
televizorului, instalaţiilor sanitare etc.) pentru a nu se crea condiţiile ca hotelierul să-şi exercite în mod abuziv
dreptul de retenţie.
Dreptul de a valorifica bunurile aduse de client. Art. 2.136 C.civ. dispune că hotelierul poate cere
valorificarea bunurilor asupra cărora şi-a exercitat dreptul de retenţie, potrivit regulilor prevăzute de Codul de
procedură civilă în materia urmăririi silite mobiliare (art. 727-780 C. pr.civ.). Aceasta înseamnă că valorificarea
bunurilor se va realiza de către executorul judecătoresc, prin vânzare la licitaţie publică, vânzare directă sau prin
alte modalităţi admise de lege (cum ar fi vânzarea amiabilă).
Precizăm şi faptul că dreptul la acţiune în cazul hotelierilor, pentru serviciile pe care le prestează, se
prescrie în termen de un an (art. 2.520 alin. (1) pct. 1 C. civ.).

224
 C. DEPOZITUL NEREGULAT
Noțiune. Depozitul neregulat se caracterizează prin faptul că are ca obiect fonduri băneşti sau alte
asemenea bunuri fungibile şi consumptibile prin natura lor, care nu trebuie să fie restituite în individualitatea
lor, ci prin alte bunuri asemănătoare (art. 2.105 alin. (1) C.civ.).
Ca și în cazul împrumutului, de regulă, contractul de depozit are ca obiect un bun individual-determinat.
El, prin natura lui, este în mod sigur individual determinat, pentru că se determină prin remitere. Așadar,
prezumția este și pentru contractul de împrumut, și pentru contractul de depozit că bunul este avut în vedere
în individualitatea sa de către părți și că, din încheierea contractului prin remitere, rezultă obligația celui care a
primit bunul de a-l restitui în individualitatea lui. Prin excepție, din împrejurările remiterii sau din convenția
expresă a părților sau din natura bunului poate rezulta că părțile nu au în vedere restituirea lui în individualitatea
sa, ci restituirea unei cantități egale de bunuri de aceeași specie. Dacă este așa, în cazul contractului de
împrumut am văzut că împrumutul este de consumație. Dacă este așa, în cazul contractului de depozit, depozitul
este neregulat.
Clasificarea în depozit regulat și depozit neregulat are în vedere natura bunului ce face obiectul
depozitului. În principiu, depozitul are ca obiect un bun individual determinat și pentru că aceasta e regula, prin
excepție, când părțile privesc bunurile remise pentru încheierea contractului de depozit ca bunuri de gen, astfel
încât așteaptă restituirea unei cantități egale de bunuri de aceeași natură, atunci depozitul este excepțional,
neregulat.
În ceea ce privește depozitul neregulat, el are două texte care îi sunt dedicate în Codul civil: unul care
aplică delimitarea față de împrumut și unul care aplică o regulă privind dobânzile.
Delimitarea față de împumutul de consumație. Puternice asemănări există între depozitul neregulat
(mai ales dacă are ca obiect o sumă de bani) şi împrumutul de consumaţie. În ambele cazuri primitorul devine
proprietar (cu toate consecinţele ce decurg de aici) şi nu este obligat să restituie bunurile primite în
individualitatea lor.
În principiu, delimitarea se face în funcţie de scopul principal urmărit de părţi: păstrarea bunurilor în
interesul deponentului (dreptul de folosinţă al depozitarului având caracter accesoriu) sau facerea unui serviciu
pentru cel împrumutat care are nevoie să folosească bunurile în cauză, în interes propriu.
Drept criteriu suplimentar urmează să fie avută în vedere stipularea în contract sau lipsa stipulării
termenului la expirarea căruia se poate cere restituirea. Dacă s-a stipulat un termen de restituire (cu caracter
obligatoriu pentru predător), se prezumă (iuris tantum) că părţile au avut în vedere un împrumut de consumaţie;
dimpotrivă, dacă predătorul poate cere restituirea anterior expirării termenului pentru care bunurile au fost
predate-primite, prezumţia (tot iuris tantum) este că părţile au convenit un contract de depozit, pentru care
caracteristic este dreptul deponentului de a cere restituirea înainte de termen, chiar dacă depozitul s-a făcut
pentru o perioadă timp determinată.
În general, fiind vorba de o chestiune de fapt (contractul dintre părţi fiind probat), pentru dovedirea
intenţiei părţilor se pot administra orice fel de probe admise de lege, lăsate la aprecierea instanţei
Dobânzile. A doua regulă rezervată depozitului neregulat este conținută în art. 2118, alin. (2) C.civ., iar,
conform acestei reguli depozitarul nu datorează dobândă pentru fondurile bănești depozitate decât din ziua în
care a fost pus în întârziere să le restituie.
Aceasta este marea importanță a diferenței dintre împrumutul de consumație având ca obiect sume de
bani și depozitul neregulat având ca obiect sume de bani. În cazul împrumutului de consumație se prezumă
datorarea de dobânzi remuneratorii, pe când în cazul depozitului neregulat, nu se prezumă datorarea de dobânzi

225
remuneratorii, pentru că nu se prezumă nici că depozitarul poate folosi bunul dat în depozit. În schimb,
dobânzile curg din ziua în care depozitarul a fost pus în întârziere pentru restituirea lor și, deci, au natură
penalizatoare, iar nu remuneratorie, fiind, dacă e nevoie, supuse regulile de drept comun privind rata dobânzii
legale penalizatoare, care este mai mare decât cea remuneratorie.
Avem, deci, pentru depozitar atât o veste proastă, cât și o veste bună. Vestea bună este că nu datorează
dobânzi remuneratorii, în principiu. Așadar, cât ține sumele bănești spre a le păstra pentru deponent, ele nu
produc dobânzi. Dacă, însă, depozitarul a cerut restituirea lor, atunci de la momentul cererii de restituire, care
are natura unei puneri în întârziere, încep să curgă dobânzi penalizatoare, dacă depozitarul nu își execută
imediat această obligație.

D. SECHESTRUL CONVENȚIONAL

Definiție. Sechestrul convenţional este depozitul prin care două sau mai multe persoane încredinţează
unui terţ, denumit administrator-sechestru, unul sau mai multe bunuri mobile ori imobile în privinţa cărora
există o contestaţie sau incertitudine juridică, cu obligaţia pentru acesta de a le păstra şi a le restitui celui
recunoscut ca titular al dreptului (art. 2.138 C.civ.).
Particularități. Din această definiție rezultă câteva particularități ale sechestrului convențional ca
varietate a contractului de depozit:
a) spre deosebire de depozitul obişnuit unde deponentul poate fi şi o singură persoană, în cazul
sechestrului convenţional este absolut necesar să existe cel puţin doi deponenţi, care îşi dispută dreptul asupra
bunului depozitat;
b) depozitarul, care se numeşte aici administrator-sechestru, are calitatea de parte a sechestrului
convenţional, dar este terţ faţă de deponenţii care îşi dispută dreptul;
c) depozitarul îşi asumă obligaţia de a restitui bunul sau bunurile numai unuia dintre deponenţi, şi anume
celui care va fi recunoscut ca titular al dreptului.
d) Sechestrul convențional poate să aibă ca obiect nu numai bunuri mobile, ci și bunuri imobile. Aceasta
este singura varietate de depozit care poate avea ca obiect astfel de bunuri.
În principiu, contractul prin care, cu titlu oneros, o persoană își asigură obligația de a întreține un imobil,
va avea natura juridică a unui contract de antrepriză de servicii de mentenanță imobiliară (cu mențiunea că în
clasificarea contractelor de antrepriză între contracte de antrepriză de servicii și de lucrări, acest contract ar fi
o antrepriză de lucrări întrucât serviciile în cauză se prestează asupra unui lucru și au ca rezultat conservarea
acestuia într-o anumită stare). Dacă, dimpotrivă, în schimbul serviciilor de întreținere a unui imobil nu se
percepe nicio contraprestație, contractul va avea natura juridică a unui act dezinteresat, dar nu și a unui contract
de depozit. Numai în cazul în care contrctul de depozit respectiv poate fi calificat ca un sechestru convențional
el poate avea ca obiect un imobil.
e) Sechestrul convențional este o operațiune tripartită. Există cel puțin două părți care au calitatea de
deponent și o a treia parte (numită administrator-sechestru) care are calitatea de depozitar.
Contractul se formează valabil prin remiterea bunului de către unul dintre deponenți către
administratorul-sechestru, nefiind nevoie, în virtutea caracterului real al contratului de depozit, ca ambii
deponenți să participe la remitere.

226
 De asemenea, deși din punct de vedere tehnic, contractul generează două obligații de restituire și două
obligații de păstrare, totuși, având în vedere modalitățile cu care aceste obligații sunt afectate în patrimoniul
administratorului-sechestru, de fapt, acesta va datora păstrarea și restituirea bunului doar față de unul dintre
cocontractanții săi. Astfel, fiecare dintre cele două obligații de restituire este afectată de o condiție suspensivă.
Condiția suspensivă care afectează obligația administratorului-sechestru față de unul dintre depozitari
este exact opusul condiției suspensive care afectează obligația de restituire a administratorului sechestru față
de celălalt depozitar. De exemplu, A și B au un litigiu cu privire la dreptul de proprietate asupra unui bun. Aceștia
încheie o convenție cu C conform căreia acesta din urmă urmează să păstreze bunul până la soluționarea
litigiului și să îl restituie aceluia dintre ei care îl va câștiga. Dacă litigiul va fi câștigat de către A, sub condiția
suspensivă ca A să câștige litigiul, C este dator să îi restuie bunul lui A. La fel, sub condiția suspensivă ca B să
câștige litigiul, C este dator să îi restituie bunul lui B. De aceea, din punct de vedere tehnic, administratorul-
sechestru are două obligații de restituire. Totuși, din punct de vedere practic va fi supus unei singure prestații
de restituire care va fi către A sau către B, în funcție de soluționarea incertitudinii sau în funcție de îndeplinirea
uneia sau celelalte dintre cele două condiții suspensive care afectează obligația sa de restituire. Aceste condiții
suspensive sunt un eveniment viitor și nesigur și un alt eveniment opus complet în primului, iar în mod sigur,
una dintre ele se va îndeplini și, în mod sigur, una dintre cele două obligații de restituire ale administratorului-
sechestru va deveni eficace. Evenimentul care constituie condiție suspensivă pentru una dintre obligațiile de
restituire față de unul dintre depozitari reprezintă și condiție rezolutorie față de obligația de păstrare angajată
față de celălalt depozitar.
În exemplul de mai sus, acest lucru înseamnă că, dacă A câștigă litigiul, prin aceasta s-ar pruduce
următoarele efecte:
▪ să devină scadentă obligația de restituire pe care administratorul-sechestru o avea față de A;
▪ să devină definitiv ineficace obligația de restituire pe care administratorul-sechestru o avea față de B;
▪ să se desființeze definitiv, prin efectul unei condiții rezolutorii, obligația de păstrare pe care
administratorul sechestru o avea față de B;
▪ să se consolideze retroactiv, prin imposibilitatea îndeplinirii condiției rezolutorii, obligația de păstrare pe
care administratorul-sechestru o avea față de A.
Cele mai frecvente situații care determină încheierea de contracte de sechestru convențional îl
reprezintă litigiile sau, uneori, o neîncredere în partenerul de afaceri poate genera o asemenea incertitudine
care să facă necesară încheierea unui sechestru convențional. Spre exemplu, A îi vinde un bun lui B, părțile
convenind ca prețul să fie plătit imediat, dar, din anumite motive, A nu este dispus să execute obligația de
predare față de B. Pentru că B nu are încredere în A și nu i-ar lăsa prețul lipsindu-se de bun, A, B și C încheie un
contract de sechestru convențional și stabilesc ca terțul C, care de regulă este o bancă să păstreze într-un cont
de consemnațiune banii care constituie prețul pe care îi virează în acel cont de consemnațiune B, urmând ca la
data la care bunul ajunge la B, banii să fie trimiși din contul repsectiv către A, iar dacă bunul nu ajunge la B până
la o anumită dată, banii să fie restituiți lui B, deci eliberați din contul de consemnațiune respectiv lui B.
Contractul escrow. Atunci când contractul de sechestru convențional se încheie cu o instituție bancară
și are ca obiect fonduri bănești, în primul rând, discutăm și despre o altă varietate de depozit, anume depozitul
neregulat, iar în al doilea rând, în practica bancară, acest contract are un nume special care se mai găsește și
prin regulamentele băncii naționale, anume contractul de escrow. Contractul de escrow este destul de frecvent
în practică, acesta având unele aspecte de drept bancar, dar și aspectul special de a reuni două varietăți de
depozit (depozitul neregulat și sechestrul convețional) plus dreptul comun al depozitului.

227
 Obligațiile administratorului-sechestru. În principiu, sechestrul convențional este o specie a depozitului
remunetat, deci, în principiu, administratul-sechestru răspunde pentru protecția bunului cu diligența unui bun
proprietar (pentru culpa levis in abstracto).
De asemenea, atunci când, prin natura bunului, este necesară administrarea lui, administratorul-
sechestru este ținut să procedeze la această administrare (spre exemplu, dacă bunul este reprezentat
reprezentat de niște acțiuni).
Tot astfel, dacă, din cauza naturii bunului, valoarea acestuia s-ar putea periclita prin trecerea timpului,
administratorul sechestru poate, cu autorizarea instanței de judecată chiar să vândă bunul respectiv pentru a îi
conserva valoarea, urmând să își execute obligația de restituire cu suma de bani subrogată bunului în urma
acestei vânzări (art. 2140 C.civ.).
Obligațiile depozitarilor. Acestea includ, ca pentru orice contract de depozit, obligația de a suporta
cheltuielile de conservare ale bunului, obligația de a a-l despăgubi pe administratorul sechestru pentru
eventualele prejudicii cauzate de bun (cu excepție cazului în care acestea au rezultat dintr-un pericol al bunului
cunoscut de către administratorul-sechestru la data încheierii contractului) și obligația de a îi plăti
administratorului-sechestru o remunerație (deoarece, în principiu, contractul de sechestru convențional este
un depozit remunerat).
Căruia dinte cei doi depozitari îi revin aceste obligații menționate? Ne-am putea gândi că, cel puțin din
perspectiva sfârșitului poveștii, cheltuielile de conservare a bunului îi profită celui care rămâne proprietar, deci
remunerația i-ar reveni celui ținut să conserve bunul și suportarea cheltuielilor de conservare pe care
administratorul trebuie să le facă pentru a păstra bunul pot fi considerate cheltuieli de conservare, iar pe acest
raționament s-ar putea susține că cel care este creditorul obligației de restituire este, în același timp, și debitor
al obligației de a rambursa cheltuielile de conservare și remunerație, celălalt nefiind expus acestor obligații. În
ceea ce mă privește, nu cred că aceasta este soluția corectă. În principiu, pentru a se determina efectele unui
contract, inclusiv obligația de suporta cheltuielile, de a plăti remunerația și de a suporta despăgubiri, ar trebui
să ne plasăm în raport cu voința părților de la data încheierii acelui contact. Prin ipoteză, la data încheierii
contractului de sechestru convețional, situația juridică a bunului era afectată de o stare care, din perspectiva
subiectivă a părților, era incertă. De altfel, contractul le era util ambelor părți, în scopul de a depăși această
incertitudine. Așadar, consider că motivul pentru care se încheie contractul și, deci, motivul pentru care s-ar
asuma obligații de a rambursa cheltuieli de conservare, de a plăti administratorului-sechestru și de a îl despăgubi
pe acesta pentru prejudiciul pe care îl cauzează bunul, este, pentru cei doi depozitari, protecția unui interes al
acestora, care ar deveni actual în cazul în care incertitudinea va conduce la dobândirea de către unui dintre el a
bunului și de titular al obligației de restituire.
În consecință, eu cred că aceste obligații incumbă în egală măsură celor doi depozitari. Conform
principiului previzibilității obligațiilor, în cazul obligațiilor depozitarului este vorba despre obligații bănești care,
prin natura lor, sunt dibizibile, iar cum nu avem nicio excepție de la regula divizibilității obligațiilor bănești în
textele dedicate sechestrului convențional, rezultă că, conform regulii divizibilității obligațiilor bănești, fiecare
dintre depozitari va suporta o parte (în principiu, jumate-jumate) din totalul obligațiilor bănești al căror creditor
este administratorul-sechestru.
Pentru obligația de despăgubire și pentru obligația de rambursare a cheltuielilor, conform dreptului
comun al contractului de depozit, administratorul sechestru are un drept de retenție care garantează creanța
corelativă acestot obligații. În ceea ce privește acest drept de retenție, el poate fi opus oricăruia dintre acești
depozitari. În principiu, va exista interesul ca dreptul de retenție să fie opus celui care, în urma îndeplinirii
condiției suspensive, se stabilește a fi creditorului obligației de restituire. Acestuia îi va fi opus dreptul de

228
retenție în cazul în care partea celuilalt depozitar nu a fost executată, chiar dacă el a achitat partea sa din
obligațiile de rambursare a cheltuielilor și, respectiv, de plată a despăgubirilor. Deci, dreptul de retenție va putea
fi opus până la executarea integrală a obligațiilor depozitarului cu privire la aceste două aspecte (rambursarea
cheltuielilor și plata despăgubirilor).
În schimb, pentru obligația de a plăti remunerația nu există un drept de retenție deoarece, potrivit
dreptului comun al depozitului, remunerația este datorată la restituirea bunului, ceea ce înseamnă că,
prinexecutarea obligației de restituire, devine scadentă obligația deponentului de a-i plăti depozitarului
remunerația. Așadar, dreptul de retenție, nici în dreptul comun și nici în materia sechestrului convențional, nu
are funcția de garanție a obligației de a plăti remunerația.
S-ar putea susține că această regulă este supletivă de voință și că, în măsura în care părțile au derogat
de la dreptul comun, arătând că deponentul este îndeptățit la plata remunerației în tranșe sau înainte de
executarea obligației de restituire, în felul acesta, ele au construit și un drept de retenție de natură
convențională pentru depozitar, garantând în acest mod și dreptul său de a primi remunerația în sensul că, pe
temeiul contractului, acesta ar avea dreptul de a invoca excepția de neexecutare cu privire la remunerație dacă
aceasta nu a fost plătită, iar în contract s-a prevăzut plata ei anterioară restituirii.
Încetarea sechestrului convențional. În principiu, acesta nu poate înceta decât prin acordul tutoror
părților, adică prin acordul tripartit al celor care l-au încheiat sau prin eliminarea elementului de incertitudine
care conduce la îndeplinirea condiției suspensive ce afectează una dintre obligațiile de restituire.
În cazul în care, înainte de eliminarea incertitudinii, administratorul-sechestru ar suferi el însuși un
prejudiciu dacă ar continua executarea obligației de păstrare a bunului în executarea contractului de sechestru
convențional, el poate cere instanței de judecată să fie liberat de obligațiile de păstrare și restituire a bunului.
În acest caz, probabil că la cererea celoralte părți, instanța de judecată va putea desemna ea însăși un
administrator sechestru, caz în care sechestrul convențional va fi înlocuit de un sechestru judiciar.
Sechestrul judiciar este o măsură asiguratorie prevăzută de Codul de procedură civilă iar, în principiu, el
produce aceleași efecte ca și sechestrul convențional, cu singura deosebire că acesta decurge dintr-o hotărâre
a instanței de judecată, ci nu din conveția părților.

229
 CONTRACTUL DE ÎMPRUMUT

-Secțiunea 1-
Noțiunea, caracterele juridice și promisiunea de împumut

I. Noțiunea contractului de împumut

Împrumutul este contractul prin care o parte, numită împrumutător, remite spre folosință unul sau mai
multe bunuri celeilalte părți, numită împrumutat, cu obligația pentru aceasta din urmă parte de a le restitui
după un anumit interval de timp.
Împrumutul este de două feluri: împrumutul de folosinţă, numit şi comodat, şi împrumutul de
consumaţie, numit şi mutuum.

II. Caractere juridice

Contract real. Împrumutul este un contract real, pentru încheierea lui valabilă fiind necesară atât
realizarea acordului de voinţă, cât şi remiterea bunului care formează obiectul contractului (art. 1.174 alin. (4)
C.civ.).
Caracterul temporar. După cum rezultă de asemenea din definiție, contractul de împrumut se încheie
pentru a permite împrumutatului să folosească bunul. La încetarea împrumutului, împrumutatul trebuie să
restituie bunul şi de aceea este catalogat drept un contract de restituire
Întrucât folosirea presupune în mod natural o perioadă de timp, este de asemenea de esența
contractului de împrumut ca obligația de restituire a împumutului să fie afectată de un termen suspensiv
corespunzător acestei perioade de timp, chiar dacă părțile nu au prevăzut un astfel de termen. Prin urmare,
atunci când părțile nu au stabilit expres termenul restituirii, acesta va fi determinat potrivit unor reguli specifice
fiecărui tip de împrumut.
Felurile împrumutului. Întrucât unele bunuri se consumă prin folosință, ele nu vor putea fi restituite în
individualitatea lor. În acest caz, obligația de restituire se va executa asupra unor bunuri fungibile în raport cu
cele primite, de același gen, în aceeași cantitate și de aceeași calitate.
Sub acest aspect, în funcție de natura bunului ce face obiectul contractului de împrumut, contractele de
împrumut se clasifică în:
• contracte de împrumut de folosință (sau comodat), care au ca obiect bunuri individual determinate
neconsumptibile;
• contracte de împrumut de consumație (sau mutuum), care au ca obiect bunuri consumptibile și
fungibile.

III. Promisiunea de împrumut

Din definiția contractului rezultă că împrumutul se formează în mod valabil prin acordul de voință al
părților însoțit de remiterea materială a bunului, deci este un contract real. În absența remiterii bunului,
convenția părților cu privire la împumut nu ar putea fi valabilă decât ca promisiune de împrumut.
În principiu, promisiunea de împumut se poate executa silit numai prin echivalent, adică prin obligarea
promitentului la plata de daune-interese pentru neîncheierea contractului promis (art. 1279 alin. (2) C.civ.). În

230
schimb, potrivit art. 1279 alin. (3) C.civ., o asemenea promisiune de împrumut nu se poate executa silit prin
pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, întrucât o asemenea hotărâre nu poate
substitui remiterea bunului împrumutat, ci numai manifestarea de voință a promitentului. De aceea, de regulă,
hotărârea judecătorească nu poate înlocui consimțământul într-o măsură suficientă pentru formarea unui
contract real.
Totuși, prin excepție de la această regulă, potrivit art. 2145 C.civ., atunci când la data la care promisiunea
de împrumut trebuia să se execute, bunul ce face obiectul contractului promis se află deja, cu un alt titlu, în
deținerea beneficiarului, instanța poate pronunța o hotărâre judecătorească prin care să substituie
consimțământul promitentului la încheirea contractului de împrumut promis.
Din acest text rezultă implicit că, atunci când împrumutatul deține deja bunul, formarea valabilă a
contractului de împrumut nu necesită remiterea, ci numai un acord de voință între împrumutat și împrumutător.

-Secțiunea 2-
Împrumutul de folosință (comodatul)

I. Noțiune
Definiție. Împrumutul de folosinţă este contractul cu titlu gratuit prin care o parte, numită comodant,
remite un bun mobil sau imobil celeilalte părţi, numite comodatar, pentru a se folosi de acest bun, cu obligaţia
de a-l restitui după un anumit timp în natură, în individualitatea sa (art. 2.146 C.civ.).
Specific acestui tip de împrumut este că el are ca obiect un bun cert care trebuie restituit în
individualitatea sa.
Natura juridică a folosinței bunului de către comodatar. Comodatarul nu folosește bunul în exercitarea
unui drept, fie el real (ca al uzufructuarului) sau de creanță (ca al locatarului), ci în exercitarea libertății sale
juridice care îi conferă puterea de fapt de a folosi bunul, ca urmare a detenției ce i-a fost constituită prin
remiterea bunului la încheierea contractului.
Prin urmare, încheierea unui contract de comodat nu presupune dezmembrarea proprietății asupra
bunului prin separarea prerogativei folosinței. De asemenea, spre deosebire de locator, comodantul nu are
obligația de a-i asigura comodatarului folosința bunului și nici obligațiile pozitive ce decurg din aceasta (de a
preda bunul în stare adecvată pentru întrebuințare, de reparare ori de garanție). În schimb, el nu îl poate
împiedica pe comodatar să folosească bunul întrucât pe perioada deținerii sale, comodatarul își exercită
libertatea asupra acestui bun. Această libertate este inviolabilă și față de comodant, iar, prin contractul de
comodat, comodantul a consimțit că exercitarea acestei libertăți de către comodatar se poate concretiza și în
folosirea bunului.
Totuși, libertatea comodatarului de a folosi bunul pe care îl deține este limitată de anumite obligații
asumate de acesta prin același contract. Pe când aceste obligații ale comodatarului decurg din contractul de
comodat potrivit naturii sale, obligațiile comodantului apar numai în mod excepțional, cu ocazia contractului de
comodat, dar în legătură cu evenimente ce exced câmpului contractual.

231
II. Caractere juridice
Contract unilateral. Întrucât contractul de comodat generează mai multe obligații pentru comodatar, iar
obligațiile comodantului apar numai incidental și nu sunt interdependente cu acelea ale comodatarului,
contractul de comodat este un contract unilateral.
Contractul rămâne unilateral chiar dacă, ulterior încheierii, se nasc anumite obligaţii şi în sarcina
comodantului (obligaţii postcontractuale) datorită unui fapt posterior şi accidental, care nu derivă din voinţa
comună a părţilor (de exemplu, cheltuieli de conservare a bunului), ci dintr-o cauză extra-contractuală:
gestiunea de afaceri, îmbogăţirea fără justă cauză sau delictul civil.
Contract cu titlu gratuit. Întrucât comodatarul poate folosi bunul în interes propriu, fără a se obliga la o
contraprestație în schimbul acestei folosințe, contractul este cu titlu gratuit, anume un contract dezinteresat,
deoarece comodantul nu îşi diminuează patrimoniul, dar pierde prilejul de a şi-l mări (de exemplu, prin
încheierea unui contract de locaţiune, care i-ar fi permis încasarea chiriei aferente).
Prin acest caracter, contractul de comodat se diferențiază de contractul de locațiune, deoarece, în cazul
locațiunii, partea care folosește bunul datorează o contraprestație.
Contract intuitu personae. Ca orice contract gratuit, comodatul este un contract intuitu personae în
privința comodatarului și, din acest motiv, contractul încetează la moartea acestuia, moment la care obligația
de restituire devinde scadentă imediat și trebuie executată fără întârziere de către moștenitorii comodatarului.
De asemenea, tot din cauza caracterului personal al contractului, comodatarul nu poate încredința bunul spre
folosință niciunei alte persoane decât cu aprobarea prealabilă a comodatarului (art. 2148 alin. (2) C.civ.).
Pe de o parte, caracterul personal al contractului, care se înrădăcinează în legăturile personale ale
părților, și, pe de altă parte, caracterul gratuit, care îl lipsește pe proprietar de orice fructe civile ale bunului său,
înclusiv civile, fac ca, spre deosebire de locațiune, comodatul să nu fie opozabil dobânditorilor cu titlu
particularai bunului de la comodant.

III. Condiții de validitate

Capacitatea părţilor. Potrivit art. 2.147 C.civ., dacă nu i s-a interzis prin lege sau contract, orice persoană
care are dreptul de a folosi bunul poate fi comodant. Deoarece contractul nu este translativ de proprietate,
comodantul poate să nu aibă calitatea de proprietar. Astfel, de exemplu, comodantul poate fi un uzufructuar
sau locatar, dacă potrivit legii sau convenţiei transmiterea folosinţei nu este interzisă. În mod excepţional, chiar
şi comodatarul poate împrumuta bunul, dar numai cu aprobarea prealabilă a comodantului.
Spre deosebire de cerința corespunzătoare din materia locațiunii, care vizează numai executarea
obligațiilor locatorului, în cazul comodatului, cerința condiționează validitatea contractului. Datorită
mecanismului specific al formării contractului de comodat, acesui contract nu îi este aplicabilă regula prevăzută
de art. 1230 C.civ., potrivit căreia sunt valabile obligațiile având ca obiect prestații asupra unui bun ce nu
aparține debitorului. Dimpotrivă, deoarece contractul se formează prin remiterea materială a bunului dat în
comodat, pentru validitatea contractului este necesar ca însăși remiterea bunului să fie valabilă. Ori, remiterea
unui bun de care acela care îl remite nu poate dispune nu este valabilă, regulă care rezultă și din reglementările
aplicabile atunci când o asemenea remitere se face ca plată a unei obligații anterior asumate (art. 1482 alin. (2)
C.civ. și art. 1491 C.civ.). Așadar, din interpretarea sistematică a textelor codului conduce la concluzia că
remiterea spre folosință a unui bun de către o persoană care nu are ea însăși dreptul de a folosi acel bun inclusiv
prin altul nu este valabilă și, în consecință, nu poate forma în mod valabil un contract de comodat.

232
 Obiectul contractului. Obiectul contractului îl pot forma orice bunuri, mobile sau imobile, care, prin
natura lor sau prin voința părților, sunt neconsumptibile și individual-determinate, aspect ce decurge din
caracteristica esențială a comodatului de a-l obliga pe comodatar să restituie bunul în individualitatea sa.
Dacă părțile concep bunul remis ca fiind fungibil cu alte bunuri în executarea obligațiilor asumate de
către cel care le primește, atunci contractul nu este un împrumut de folosință ci, fie un împrumut de consumație,
atunci când bunurile ce formează obiectul restituirii au fost convenite în considerarea faptului că au aceeași
natură și calitate cu cele primite, fie, în celelalte cazuri, un contract de schimb, în care obligația de predare a
unuia dintre copermutanți este afectată de un termen.
Chiar bunuri care, prin natura lor, sunt consumptibile pot face obiectul contractului de comodat, dacă
părțile convin asupra unei folosințe atipice a acestora, în care bunul remis nu se va consuma și va putea fi
restituit la scadență în individualitatea sa. Spre exemplu, fructele sunt împrumutate în vederea amenajării unei
expoziții.
În principiu, de vreme ce comodatul se încheie prin remiterea bunului, iar acesta este un fapt material,
obiectul contractului de comodat este de regulă un bun corporal. Totuși, tendința de dematerializare a valorilor
economice dublată de proliferarea diverselor tipuri de remitere simbolică a condus o parte a doctrinei la
convingerea că și bunurile necorporale pot forma obiectul contractului de comodat.
Dreptul transmis. Comodatul nu transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosinţă
temporară a bunului care formează obiectul contractului. Comodatarul devine un simplu detentor precar (art.
918 alin. (1) lit. a) C.civ.), obligat la înapoierea bunului. Deşi este doar detentor precar, comodatarul poate
exercita acţiunile posesorii (art. 949 alin. (2) C.civ.), dar nu împotriva comodantului, care este persoana faţă de
care există obligaţia de restituire a bunului.
Dovada contractului. Dovada contractului de comodat se face conform regulilor generale (art. 309 alin.
(2) şi urm. C. pr. civ.), fiind suficient ca înscrisul sub semnătură privată, cerut ad probationem dacă valoarea
bunului depăşeşte 250 lei, să fie redactat într-un singur exemplar (pentru comodant), cerinţa multiplului
exemplar fiind prevăzută numai pentru contractele sinalagmatice (art. 274 alin. (1) C. pr. civ.).
Faptul material al predării lucrului (nu şi negotium juris) poate fi dovedit prin orice mijloc de probă,
indiferent de valoare.

IV. Obligaiile comodatarului

A. Obligația de conservare a bunului.
Potrivit art. 2.148 alin. (1) C.civ., comodatarul este ţinut să păzească şi să conserve bunul împrumutat cu
prudenţa şi diligenţa unui bun proprietar. Din acest text rezultă că standardul abstract de apreciere al obligației
de conservare a bunului este acela al omului prudent și diligent, comodatarul fiind sancționat și pentru culpa
cea mai măruntă în executarea acestei obligații.
Standardul de apreciere al culpei comodatarului este chiar mai ridicat decât acela aplicabil depozitarului
cu titlu oneros deoarece, pe când contractul de depozit remunerat se încheie atât în interesul depozitarului, cât
și în interesul deponentului, contractul de comodat se încheie numai în interesul comodatarului. Ca urmare,
leguitorul îi impune acestuia din urmă o maximă diligență pentru protecția comodantului care i-a consimțit un
avantaj gratuit. Pentru aceste rațiuni, potrivit art. 2150 C.civ., comodatarul răspunde pentru pieirea bunului
împrumutat când aceasta este cauzată de forţa majoră de care comodatarul l-ar fi putut feri întrebuinţând un
bun propriu sau când, neputând salva decât unul dintre cele două bunuri, l-a preferat pe al său. Este de
menţionat faptul că se va angaja răspunderea comodatarului şi în situaţia în care bunul său, care a fost salvat,
era mai puţin valoros decât cel împrumutat.
233
 B. Obligația de a suporta cheltuielile de coservare (folosință) a bunului.
În ceea ce privește cheltuielile ocazionate de conservarea bunului, regula consacrată în art. 2151 alin. (1)
C.civ. este aceea potrivit căreia comodatarul suportă cheltuielile pe care le-a făcut pentru a folosi bunul (de
exemplu, hrana calului împrumutat , combustibilul autoturismului, reparaţiile locative ale casei etc.), neavând
dreptul să ceară restituirea acestor cheltuieli (dacă nu s-a stipulat contrariul), care sunt un accesoriu al folosinţei,
iar nu echivalentul ei, pentru a transforma comodatul în locaţiune. La aceeași consecință conduce și aplicarea
regulii de drept comun confrom căreia debitorul suportă cheltuielile plății (art. 1498 C.civ.). Așadar, de vreme
ce comodatarul este obligat să conserve bunul, comodatarul este obligat și să suporte cheltuielile ocazionate de
conservarea sa.
Prin excepție de la această regulă, potrivit art. 2151 alin. (2) C.civ., comodatarul are dreptul să îi fie
rambursate cheltuielile pentru lucrările necesare asupra bunului care nu puteau fi prevăzute la încheierea
contractului, atunci când comodantul, înştiinţat în prealabil, nu s-a opus efectuării lor ori când, din cauza
urgenţei lucrărilor, acesta nu a putut fi înştiinţat în timp util. Obligația comodantului de a suporta cheltuielile
excepționale pentru conservarea bunului se explică prin cel puțin două motive. În primul rând, aceste cheltuieli
îi profită comodantului în calitatea sa de titular al dreptului de a folosi bunul (proprietar, uzufructuar). În cazul
în care comodantul este locatar, el va putea obține eventual rambursarea acestor cheltuieli din partea
locatorului, pe temeiul regulilor ce guvernează executarea contractului de locațiune. În al doilea rând,
cheltuielile în discuție sunt, prin ipoteză, imprevizibile, astfel încât comodatarul nu poate fi presupus că și-a
asumat obligația de a le suporta.
Totuși, coroborându-se art. 2151 alin. (2) C.civ. cu art. 2150 C.civ., rezultă că și în privința cheltuielilor
excepționale și imprevizibile, comodatarul nu este liber să decidă dacă va avansa ori nu aceste cheltuieli.
Dimpotrivă, el este obligat să le avanseze, ferind bunul de riscul imprevizibil al distrugerii ori deteriorării sale
prin utilizarea unui bun al comodatarului (în acest caz, acest bun este reprezentat de sumele alocate cheltuielilor
în cauză). Comodatarul care procedează astfel este de asmenea obligat să îl înștiințeze pe comodant despre
acest lucru, fie în prealabil, dacă o asemenea înștiințare este posibilă, fie numai ulterior, atunci când nu i-a fost
cu putință să procedeze la înștiințarea prealabilă.
În lumina art. 578 alin. (3) lit. a) C.civ. lucrările sunt necesare atunci când în lipsa acestora bunul ar pieri
sau s-ar deteriora. De exemplu, din cauza unei furtuni însoţite de grindină acoperişul casei este deteriorat şi
trebuie imediat reparat; animalul împrumutat trebuie să fie vaccinat împotriva unei boli neprevăzute care i-ar
putea cauza moartea; autoturismului trebuie să i se înlocuiască o piesă care s-a deteriorat din cauza uzurii şi
care ar putea afecta alte mecanisme.
Comodatarul nu are dreptul de a i se restitui cheltuielile pentru lucrările utile sau voluptuare.

C. Obligația de a menține destinația bunului.

Comodatarul nu are nicio obligație de a folosi bunul dat în comodat. Totuși, dacă decide să își exercite
libertatea prin folosirea în fapt a bunului, această libertate nu include decât folosirea bunului conform
destinației acestuia. Astfel, conform art. 2148 alin. (2) C.civ., comodatarul este obligat să întrebuinţeze bunul
numai în conformitate cu destinaţia acestuia determinată prin contract ori, în lipsă, după natura bunului.
În opinia mea, nu se au în vedere toate întrebuințările bunului îngăduite de natura sa, ci numai
întrebuințările obișnuite ale bunului în raport cu această natură, întrucât numai folosirea bunului în raport cu
asemenea destinații poate fi presupusă a fi fost încuviințată de către comodant. Desigur că, în cazul în care
comodant este o altă persoană decât proprietarul, prin contractul de comodat nu se poate determina o altă

234
destinație a bunului decât aceea pe care proprietarul a consimțit-o expres ori tacit întrucât determinarea
destinației bunului este o componentă a prerogativelor proprietății.
În ipoteza în care comodatarul foloseşte bunul cu altă destinaţie decât aceea pentru care i-a fost
împrumutat, comodantul poate solicita obligarea comodatarului la plata de daune-interese (art. 1.530 C.civ.) şi
poate cere imediat înapoierea bunului, chiar dacă nu s-a împlinit termenul convenit sau, în lipsă de termen,
chiar dacă comodatarul nu s-a folosit de bun potrivit convenţiei (art. 2.156 teza finală C. civ.). În plus,
comodatarul suportă şi riscul pieirii fortuite a bunului (art. 2.149 alin. (2) C. civ.).
Evident, comodatarul nu răspunde pentru pierderea ori deteriorarea bunului rezultată numai din
folosinţa în scopul căreia bunul i-a fost împrumutat (art. 2.149 alin. (1) C. civ.).

D. Obligația de a restitui bunul.

Reprezină principala obligaţie a comodatarului este de a restitui la scadenţă bunul împrumutat în natura
sa specifică.
Răspunderea comodatarului. În principiu, bunul trebuie să fie restituit în aceeași stare în care a fost
primit, comodatarul nefiind ținut a răspunde pentru eventualele deteriorări survenite din cauza folosinței
normale a bunului potrivit destinației convenite.
Comodatarul răspunde pentru deteriorarea sau pieirea, în tot sau în parte a bunului, dacă nu dovedeşte
că deteriorarea ori pieirea s-a produs fortuit sau că deteriorarea este consecinţa folosirii potrivit destinaţiei şi
fără culpă din partea sa (art. 2.149 alin. (1) şi art. 1.547 C.civ.). Prin urmare, sarcina probei incumbă
comodatarului, iar nu comodantului.
În cazul în care comodatarul foloseşte bunul cu altă destinaţie decât aceea pentru care i-a fost
împrumutat sau dacă prelungeşte folosinţa după scadenţa restituirii, comodatarul răspunde de pieirea sau
deteriorarea bunului (art. 2.149 alin. (2) teza I C. civ.).
Comodatarul răspunde de pieirea sau deteriorarea bunului, chiar dacă aceasta se datorează unei forţe
majore, afară de cazul când dovedeşte că bunul ar fi pierit ori s-ar fi deteriorat oricum din cauza acelei forţe
majore (art. 2.149 alin. (2) teza a II-a C. civ.). De exemplu, dacă un autocamion nu este folosit pentru transportul
persoanelor pe o şosea asfaltată (aşa cum s-a convenit), ci pentru transportul lemnelor dintr-o pădure, iar pe
drumul forestier este distrus de un trăsnet, comodatarul va răspunde. În schimb, dacă o hală este folosită nu
pentru depozitarea cerealelor (aşa cum s-a stipulat în contract), ci pentru adăpostirea animalelor, comodatarul
nu va răspunde în cazul în care hala este distrusă din cauza unei alunecări de teren pentru că şi în situaţia în care
hala era folosită potrivit destinaţiei determinate prin contract, oricum ar fi fost distrusă.
Comodatarul răspunde şi pentru deteriorarea sau pieirea bunului produsă de către persoana căreia, la
rândul lui, i l-a încredinţat, cu orice titlu. Fapta terţului nu constituie un caz fortuit, exonerator de răspundere
pentru comodatar .
Aceste despăgubiri sunt egale cu valoarea pe care bunul ar fi avut-o la data scadenței obligației de
restituire, dacă nu ar fi survenit alte deteriorări decât acelea rezultate din folosirea normală a bunului potrivit
destinației convenite. Comodatarul se poate exonera de această răspundere dacă dovedește că pieirea ori
deteriorarea bunului ar fi survenit și în ipoteza în care el și-ar fi executat corespunzător și la timp obligațiile
contractuale.
În caz de pieire, evaluarea bunului se face în funcţie de momentul în care se pronunţă hotărârea
judecătorească (valoarea actuală), astfel încât comodantul să-şi poată procura un alt bun identic cu cel
împrumutat , deducându-se echivalentul uzurii bunului survenită în intervalul de timp de la data împrumutării
şi până la data pieirii lui.

235
 Suportarea riscurilor de către comodatar. De regulă, riscul deteriorării sau pieirii fortuite este suportat
de comodant în calitate de proprietar (res perit domino). Totuşi, riscurile sunt suportate de comodatar dacă:
i) foloseşte bunul cu altă destinaţie decât aceea determinată prin contract ori, în lipsă, după natura
bunului , afară de cazul când dovedeşte că bunul ar fi pierit ori s-ar fi deteriorat oricum din cauza acelei forţe
majore (art. 2.149 alin. (2) C. civ.);
ii) prelungeşte folosinţa după scadenţa restituirii , afară de cazul când dovedeşte că bunul ar fi pierit ori
s-ar fi deteriorat oricum din cauza acelei forţe majore (art. 2.149 alin. (2) C. civ.);
iii) pieirea este cauzată de forţa majoră de care comodatarul l-ar fi putut feri întrebuinţând un bun
propriu sau când, neputând salva decât unul dintre cele două bunuri, l-a preferat pe al său (art. 2.150 C.civ.),
indiferent de valoarea celor două bunuri;
Bunul frugifer. Dacă bunul împrumutat este producător de fructe şi părţile nu au convenit altfel, o dată
cu bunul comodatarul este obligat să restituie şi fructele (de exemplu, sporul natural al animalelor). El are însă
dreptul la restituirea cheltuielilor necesare pentru producerea şi perceperea fructelor [art. 550 alin. (4) C.civ.].
Refuzul comodatarului de a restitui bunul. Atunci când comodatarul refuză fără temei restituirea
bunului, comodantul are drept de opţiune între două acţiuni:
i) o acţiune reală în revendicare , care sancţionează dreptul său de proprietate şi prezintă avantajul că
este imprescriptibilă şi poate fi intentată şi împotriva terţelor persoane , cum ar fi cumpărătorul, depozitarul
etc. (care o pot paraliza, dacă este cazul, prin invocarea uzucapiunii - în ipoteza imobilelor - sau a dobândirii
proprietăţii prin posesia de bună-credinţă, în cazul mobilelor) dar implică dovada, uneori dificilă, a dreptului de
proprietate;
ii) o acţiune personală, care derivă din contract (ex contractu). Această acţiune prezintă avantajul pentru
comodant că îl scuteşte de a mai face dovada dreptului său de proprietate. Simpla dovadă a contractului este
suficientă pentru a justifica cererea de restituire. Ea poate fi şi este, de regulă, folosită în cazul în care
comodantul nu este proprietarul bunului împrumutat (de exemplu, este un locatar). Dar această acţiune este
supusă prescripţiei extinctive şi nu poate fi intentată împotriva terţilor care ar deţine bunul împrumutat .
Scadența obligației de restituire. În lumina art. 2.155 C.civ., comodatarul este obligat să înapoieze bunul:
i) la împlinirea termenului convenit, iar, în acest caz, comodantul nu poate cere restituirea bunului
înainte de împlinirea termenului stipulat;
ii) în lipsa stipulării unui termen, după ce comodatarul s-a folosit de bun potrivit convenţiei (după ce s-a
îndestulat trebuinţa comodatarului ce s-a avut în vedere la încheierea contractului);
iii) dacă termenul nu este convenit şi fie contractul nu prevede întrebuinţarea pentru care s-a
împrumutat bunul, fie întrebuinţarea are un caracter permanent, comodatarul este obligat să înapoieze bunul
la cererea comodantului.
Potrivit art. 2.156 C.civ., comodantul poate cere restituirea bunului înainte de împlinirea termenului sau,
în lipsă de termen, înainte de momentul la care comodatarul s-ar fi folosit de bun potrivit convenţiei:
i) atunci când comodantul însuşi are o nevoie urgentă şi neprevăzută de bun;
ii) atunci când comodatarul decedează;
iii) atunci când comodatarul îşi încalcă obligaţiile.
Aceste reguli se explică prin caracterul gratuit şi intuitu personae al comodatului.
Potrivit art. 2153 C.civ., în niciun caz, comodatarul nu poate invoca dreptul de retenție pentru obligațiile
ce s-a putea naște în sarcina comodantului. Comodatarul sau moștenitorii săi nu pot refuza restituirea la
scadența stabilită conform regulilor anterior menționate pe motiv că nu s-ar fi executat obligațiile comodantului
de a rambursa cheltuielile neprevăzute. Asupra bunului împrumutat, comodatarul nu are niciun drept de

236
retenție care să garanteze creanța sa la aceste cheltuieli ori vreo altă creanță. Exprimarea fermă a art. 2153
C.civ. în legătură cu absența dreptului de retenție mă îndeamnă să cred că nicio obligație a comodantului nu ar
putea fi invocată de comodatar ca temei al unui drept de retenție care să-l îndreptățească la amânarea restituirii.
Titlul executoriu. În anumite cazuri, obligația de restituire a bunului luat în comodat este executorie.
Aceste cazuri se stabilesc în funcție de forma în care este încheiat contractul de comodat și de evenimentul care
antrenează scadența obligației de restituire.
Astfel, contractul de comodat încheiat în formă autentică sau printr-un înscris sub semnătură privată cu
dată certă constituie titlu executoriu, în condiţiile legii, în cazul încetării prin decesul comodatarului sau prin
expirarea termenului (art. 2.157 alin. (1) C.civ.). Aşadar, contractul nu constituie titlu executoriu în toate cazurile,
ci doar atunci când se pune problema restituirii bunului în cele două cazuri (expirarea termenului şi decesul
comodatarului), la care se adaugă și un al treilea caz, anume în cazul în care contractul nu prevede un termen
de restituire, iar întrebuințarea pentru care s-a împrumutat bunul are caracter permanent.
Atunci când comodantul solicită daune-interese pentru deteriorarea bunului, el va trebui să se adreseze
instanţei de judecată, contractul nefiind titlu executoriu.
De asemenea, potrivit art. 2.157 alin. (2) C.civ,. dacă nu s-a stipulat un termen pentru restituire,
contractul de comodat constituie titlu executoriu numai în cazul în care nu se prevede întrebuinţarea pentru care
s-a împrumutat bunul ori întrebuinţarea prevăzută are un caracter permanent.
Pluralitatea de comodatari. Potrivit art. 2.154 C.civ., dacă mai multe persoane au împrumutat împreună
acelaşi bun, ele răspund solidar faţă de comodant pentru executarea obligaţiilor. Este unul dintre cazurile de
solidaritate legală pasivă. De exemplu, folosirea autoturismului pentru altă destinaţie şi timp mai îndelungat
decât s-a convenit atrage răspunderea solidară a comodatarilor, cu toate că avarierea s-a produs din culpa unuia
dintre ei. În cazurile prevăzute de art. 2.149-2.150 C.civ., comodatarii suportă solidar riscul pieirii fortuite, chiar
dacă niciunul dintre ei nu este în culpă.

V. Obligațiile comodantului
Comodatul, fiind un contract unilateral, nu creează obligaţii decât în sarcina comodatarului.
Totuși, comodantul are două obligații a căror natură este contingentă întrucât izvorăsc din fapte care
exced câmpului contractual definit prin contractul de comodat. Pe de o parte, comodantul are obligația de a
rambursa comodatarului cheltuielile neprevăzute avansate de către acesta pentru conservarea bunului, iar pe
de altă parte, comodantul răspunde pentru viicile ascunse ale bunului împrumutat despre care avea cunoștință
la încheierea contractului de comodat și despre care nu l-a informat pe comodatar.
A. Restituirea cheltuielilor de conservare. Astfel cum am arătat în cele ce precedă, potrivit art. 2.151
alin. (2) C.civ. comodatarul are dreptul să îi fie rambursate cheltuielile pentru lucrările necesare asupra bunului
care nu puteau fi prevăzute la încheierea contractului, atunci când comodantul, înştiinţat în prealabil, nu s-a
opus efectuării lor ori când, din cauza urgenţei lucrărilor, acesta nu a putut fi înştiinţat în timp util. În cazul în
care condiţiile prevăzute de lege nu sunt îndeplinite, cheltuielile nu sunt supuse restituirii. De exemplu,
cheltuielile pentru lucrările care nu sunt necesare, deşi se dovedesc a fi utile nu se vor restitui.
Atunci când condiţiile sunt îndeplinite, obligaţia de restituire se naşte din gestiunea de afaceri (art. 1.330
şi urm. C. civ.), deoarece comodatarul, fără să fie obligat, gestionează în mod voluntar şi oportun afacerile
comodantului prin efectuarea lucrărilor necesare, sau din îmbogăţirea fără justă cauză (art. 1.345 şi urm. C. civ.),
dacă nu ar fi îndeplinite condiţiile gestiunii de afaceri.
B. Plata despăgubirilor. Comodantul care, la data încheierii contractului, cunoştea viciile ascunse ale
bunului împrumutat şi care nu l-a prevenit pe comodatar despre acestea este ţinut să repare prejudiciul suferit
237
din această cauză de comodatar (art. 2.152 C.civ.). De exemplu, animalul care a fost împrumutat suferea de o
boală şi le-a îmbolnăvit şi pe cele ale comodatarului; utilajul împrumutat avea o defecţiune care a cauzat rănirea
comodatarului etc. În aceste cazuri, comodantul se află în culpă pentru că deşi cunoştea viciile ascunse ale
bunului împrumutat, nu l-a prevenit pe comodatar. Izvorul obligaţiei comodantului de a plăti despăgubiri este
faptul juridic ilicit (art. 1.357 şi urm. C.civ.).

VI. Încetarea contractului de comodat

A. Prin restituirea bunului. Raporturile contractuale încetează prin restituirea bunului în stare
corespunzătoare la termenul prevăzut în contract sau la data la care comodatarul s-a folosit de bun potrivit
convenţiei ori la cererea comodantului. În toate cazurile, comodatarul poate restitui bunul şi înainte de
scadenţă, dacă prin contract nu s-a prevăzut altfel (comodatarul obligându-se ca depozitar). Evident, efectele
contractului încetează şi fără restituirea bunului, în ipoteza în care comodatarul devine proprietarul lui prin
cumpărare, moştenire etc., întrunirea calităţilor de creditor şi debitor în persoana sa stingând obligaţia prin
confuziune (art. 1.624 C. civ.).
B. Prin reziliere (denunţare unilaterală). În caz de încălcare a obligaţiilor de către comodatar (de
exemplu, întrebuinţarea bunului în alte scopuri), comodantul poate cere rezilierea contractului şi restituirea
bunului conform regulilor generale (art. 1.549 şi urm. C.civ.), deşi contractul este unilateral, iar părţile nu au
stipulat un pact comisoriu expres . Evident, se pot stipula clauze care să îi permită comodantului rezilierea
unilaterală pentru ipoteza în care comodatarul nu îşi respectă obligaţiile.
Tot astfel, comodantul poate denunţa unilateral contractul înainte de împlinirea termenului sau, în lipsă
de termen, înainte de momentul la care comodatarul s-ar fi folosit de bun potrivit convenţiei atunci când
comodantul însuşi are o nevoie urgentă şi neprevăzută de bun.
C. Prin moartea comodatarului. În caz de moarte a uneia dintre părţi, obligaţiile trec asupra
moştenitorilor, potrivit regulilor generale. În cazul decesului comodatarului, luând în considerare caracterul
intuitu personae al comodatului, moştenitorii lui sunt obligaţi să restituie bunul, chiar dacă în contract s-a
prevăzut un termen ulterior, însă numai la cererea comodantului (art. 2.156 C.civ.).

-Secțiunea 3-
Împrumutul de consumație (propriu-zis)

I. Noțiune
Împrumutul de consumaţie (împrumutul propriu-zis) este un contract prin care o parte, numită
împrumutător, remite celeilalte părţi, numite împrumutat, o suma de bani sau alte asemenea bunuri fungibile
şi consumptibile prin natura lor, iar împrumutatul se obligă să restituie după o anumita perioadă de timp aceeaşi
sumă de bani sau cantitate de bunuri de aceeaşi natură şi calitate.

II. Caractere juridice

Asemănări cu contractul de comodat. Împrumutul de consumaţie, ca şi comodatul, este un contract
real, dezinteresat, unilateral (chiar dacă este cu titlu oneros, deoarece atât obligaţia de restituire, cât şi obligaţia

238
de plată a dobânzilor incumbă împrumutatului) şi care se încheie intuitu personae (în ceea ce priveşte persoana
împrumutatului)
Deosebiri față de comodat. Spre deosebire însă de cealaltă specie de împrumut, împrumutul de
consumație prezintă anumite caracteristici:
• Împrumutul de consumație are ca obiect bunuri fungibile (de gen) și consumptibile prin natura lor și
pe care părțile le privesc ca atare. Sumele de bani sunt prin excelență asemenea bunuri;
• Obligația de restituire nu are ca obiect aceste bunuri în individualitatea lor, ci numai bunuri
fungibile cu acestea, adică aceeași cantitate de bunuri de aceeași natură și calitatea cu acestea,
întrucât părțile contractează în virtutea naturii fungibile a bunurilor și cunoscând că, din cauza
caracterului lor consumptibil, bunurile remise se vor consuma prin întrebuințare;
• Contractul de împrumut de consumație este translativ de proprietate, iar împrumutatul devine
proprietarul bunurilor împrumutate de la data remiterii lor, întrucât împrumutatul dobândește
prerogativa ca prin folosință să consume bunurile primite, deci să dispună de ele. Astfel, riscul
pieirii fortuite a acestor bunuri i se transmite împrumutatului la data încheierii valabile a
contractului (art. 2160 C.civ.);
• Contractul de împrumut de consumație poată să fie și cu titlu oneros. Așadar, în cazul acestei varietăți
de împrumut, contractul este cu titlu gratuit numai prin natura, iar nu și prin esența sa. De regulă,
împrumutul de consumație se prezumă a fi cu titlu gratuit până la proba contrară. În schimb, dacă
împrumutul poartă asupra unei sume de bani, el este prezumat relativ a fi fost încheiat cu titlu oneros
(art. 2159 C.civ.).

III. Condiții de validitate

Capacitatea părţilor. Împrumutătorul trebuie să aibă capacitatea, respectiv, să îndeplinească condiţiile
cerute de lege pentru actele de dispoziţie şi să fie proprietarul bunului care formează obiectul contractului.
Împrumutatul trebuie şi el să aibă capacitatea, respectiv, să îndeplinească condiţiile cerute de lege pentru acte
de dispoziţie. Această cerinţă se explică prin pericolul la care se expune împrumutatul de a fi obligat, după
consumarea bunurilor împrumutate, să restituie din patrimoniul său o valoare echivalentă.
Prin urmare, din caracterul translativ de proprietate al contractului decurge cerința ca ambele părți să
aibă capacitatea deplină de exercițiu pentru a putea încheia acte de dispoziție.
Este necesar ca împrumutătorul să fie proprietarul bunurilor împrumutate la încheierea contractului
pentru că, în caz contrar, remiterea nu este valabilă și, în consecință, nu poate fi valabil nici contractul de
împrumut însuși. Sancțiunea aplicabilă în acest caz este anulabilitatea contractului la cerea împrumutatului de
bună-credință, respectiv la cererea proprietarului. Când împrumutatul este de bună-credință, el va avea rareori
interesul de a introduce acțiunea în anulare. Astfel, dacă împrumut este cu titlu gratuit, dacă împrumutul este
cu titlu gratuit, împumutatul nu are niciun beneficiu de a obține anularea unui contract încheiat în beneficiul
său.
Dacă împrumutul este cu titlu oneros, împrumutatul de bună-credință poate invoca în favoarea sa art.
937 C.civ., în temeiul căruia dobândește proprietatea bunurilor întocmai ca în cazul încheierii unui contract
valabil astfel încât interesul ocrotit prin instituirea cauzei de anulare se realizează chiar în absența acțiunii având
ca obiect această anulare. În acest caz, nici adevăratul proprietar nu va avea câștig de cauză împotriva
împrumutatului și, din acest motiv, o acțiune în anulare promovată de el ar fi lipsită de interes. Adevăratului
proprietar îi rămâne numai o acțiune în despăgubiri împotriva împrumutătorului.

239
 În schimb, acesta va putea obține anularea împrumutului și restituirea bunurilor sale atunci când
împrumutul este cu titlu gratuit sau atunci când imprumutatul este de rea-credință la încheierea contractului.
Dovada contractului. Este supusă regulilor generale, astfel încât urmează să facem numai unele precizări
în legătură cu principalele aspecte legate de aplicarea acestor reguli în materia împrumutului de consumaţie.
Astfel, dacă valoarea bunului împrumutat, fără unirea lui cu dobânzile, depăşeşte suma de 250 de lei,
contractul de împrumut nu va putea fi dovedit cu martori sau prezumţii judiciare, ci prin alte mijloace de probă,
cum ar fi înscrisuri autentice sau înscrisuri sub semnătură privată. Dovada cu martori este însă admisibilă dacă
părţile convin, fie şi tacit, să folosească această probă sau dacă împrumutătorul dovedeşte că, în cazul dat, în
momentul încheierii contractului s-a aflat în imposibilitate materială sau morală de a-şi întocmi un înscris pentru
dovedirea contractului de împrumut (art. 309 alin. (4) pct.1 C.pr.civ.) ori împrumutătorul a pierdut înscrisul
doveditor din pricina unui caz fortuit sau de forţă majoră. În literatura de specialitate şi practica judecătorească
i se dă un înţeles larg noţiunii de imposibilitate morală de a se întocmi un înscris (de exemplu, în relaţiile dintre
rude, afini, soţi, concubini, prieteni, colegi de serviciu ori rezultând din raporturile de deferenţă a inferiorului
faţă de superior), fiind aplicabilă şi în cazul simulaţiei.
Întrucât contractul are ca obiect o sumă de bani sau o cantitate de bunuri fungibile şi este unilateral,
înscrisul doveditor al contractului, pentru a avea deplină forţă probantă ca înscris sub semnătură privată, trebuie
să fie în întregime scris cu mâna celui care îl subscrie sau cel puţin ca, în afară de semnătură, să fie scris cu mâna
sa „bun şi aprobat pentru ...” (ori o formulă echivalentă), cu arătarea în litere a sumei sau a cantităţii datorate
[art. 275 alin. (1) C. pr. civ.], cu singura excepţie a înscrisului autentic nul absolut ca atare, dar valorând înscris
sub semnătură privată, fiind semnat (art. 271 C. pr. civ.) şi când operează conversiunea înscrisului autentic într-
un înscris sub semnătură privată.
În caz de nerespectare a formalităţii ”bun şi aprobat” prevăzute de art. 275 C. pr. civ., înscrisul nu este
valabil ca înscris sub semnătură privată , dar va putea fi socotit ca început de dovadă scrisă ce poate fi completat
în dovedirea convenţiei cu alte mijloace de probă, inclusiv prin proba cu martori şi prezumţii.

IV. Obligația de restituire

Restituirea împrumutului. În lipsa unei stipulaţii contrare, împrumutatul este ţinut să restituie la
scadenţă aceeaşi cantitate şi calitate de bunuri pe care a primit-o, oricare ar fi creşterea sau scăderea preţului
acestora între momentul încheierii contractului şi acela al plăţii (art. 2164 alin. (1) C.civ.). Din acest text rezultă
că, dacă nu s-a stipulat altfel, împrumutatul trebuie să restituie aceeași cantitate de bunuri de aceeași natură și
calitate nu cea pe care a primit-o, indiferent de creșterea sau scăderea valorii acestor bunuri.
Regula se aplică și în cazul împrumutului de sume de bani, pentru care art. 2164 alin. (2) C.civ. prevede
principiul nominalismului monetar. Potrivit acestui principiu, în lipsa unei convenții contrare a părților,
împrumutatul nu este ținut decât să remită suma nominală primită, indiferent de variația valorii acesteia, fie că
rezultă din inflație, din variațiile de curs monetar ori din modificarea puterii de cumpărare medii. Prin clauze
contrare trebuie înțelese clauzele de indexare în funcție de unul dintre acești indici, iar nu clauze care prevăd
dobânzi. Pe când clauzele de indexare permit menținerea valorii capitalului, clauzele de dobândă remunerează
împrumutătorul pentru folosința capitalului de către împrumutat.
Termenul de restituire stabilit de părţi. Potrivit art. 2161 C.civ., în cazul împrumutului cu titlu gratuit,
termenul restituirii se consideră stabilit în favoarea împrumutatului, astfel încât acesta poate renunța oricând
la beneficiul său executând obligația de restituirii înainte de data expirării termenului, fără consimțământul
împrumutătorului.
240
 Tot din același articol rezultă că, dacă împrumutul este cu titlu oneros, atunci termenul se prezumă
stabilit în favoarea ambelor părți, întrucât remunerația la care are dreptul împrumutătorul este considerată a fi
determinată în considerarea duratei folosinței bunurilor de către împrumutat, așadar în proporție directă cu
durata termenului de restituire. În consecință, în acest caz, de regulă, restituirea anticipată a bunurilor
împrumutate este permisă numai cu acordul ambelor părți.
Termenul de restituire stabilit de către instanță. Potrivit art. 2.162 alin. (1) C. civ. dacă nu a fost convenit
un termen de restituire, acesta va fi stabilit de instanţă, ţinându-se seama de scopul împrumutului (de pildă,
suma de bani împrumutată este folosită pentru procurarea de bunuri care urmează a fi revândute de către
împrumutat), de natura obligaţiei (dacă împrumutul este cu titlu oneros sau cu titlu gratuit) şi a bunurilor
împrumutate (dacă împrumutul are ca obiect cereale, se poate stabili termenul ţinând seama de data la care
împrumutatul culege recolta), de situaţia părţilor (de exemplu, se ia în considerare un eveniment nefericit din
familia împrumutatului, care a generat cheltuieli foarte mari) şi de orice altă împrejurare relevantă (dacă
împrumutatul lucrează sau, dimpotrivă, este un parazit social, dacă a efectuat plăţi parţiale, dând dovadă de
bună-credinţă, dacă urmează să încaseze în viitor bani din vânzarea unui bun sau ca urmare a activităţilor
prestate etc.).
Potrivit art. 2162 alin. (2) C.civ., dacă însă s-a stipulat că împrumutatul va plăti numai când va avea
resursele necesare, instanţa, constatând că împrumutatul le deţine sau le putea obţine între timp, nu va putea
acorda un termen de restituire mai mare de 3 luni (de la data la care el le-a dobândit). Dimpotrivă, dacă instanța
sesizată constată că împrumutatul nu deține resursele în cauză, ea va fixa termenul de restituire după aceleași
reguli ca în cazul în care părțile nu au convenit termenul. Soluția rezultă din interpretarea sistematică a art. 2162
C.civ., în care plasamentul alin. (2) sugerează că leguitorul a considerat ipoteza textului ca fiind un caz special în
raport cu alin. (1) astfel încât pentru acea parte din ipoteza alin. (2) în legătură cu care acest alineat nu dispune
se poate aplica dispoziția prevăzută la alin. (1) ca drept comun.
Această prevedere legală este aplicabilă şi în cazul în care părţile indică sursa materială a restituirii
bunurilor (sumei) împrumutate (de exemplu, prin vânzarea apartamentului ce aparţine împrumutatului). O
atare prevedere este calificată în literatura de specialitate drept un termen suspensiv incert, care se transformă
de către instanţă, la cererea creditorului (împrumutătorului), într-un termen cert. Totuși, calificarea unei
asemenea clauze drept un termen incert este discutabilă, deoarece termenul incert presupune un eveniment
care este sigur că se va produce (fiind incertă numai data producerii lui), iar în cazul dat nu există această
siguranţă. Astfel fiind, această ipoteză este asimilată cu ipoteza cu lipsa stipulării termenului de restituire („va
avea resursele necesare” - art. 2.162 alin. (2) C.civ.), când instanţa poate să dea împrumutatului un termen de
cel mult 3 luni sau, după caz, să fixeze termenul aplicând criteriile prevăzute de art. 2.162 alin. (1) C. civ..
Prevederile art. 2.162 alin. (1) sau, după caz, alin. (2) C. civ. vor fi luate în considerare şi în ipoteza în care
împrumutatul se obligă să restituie bunurile când va voi, întrucât nici în această situaţie nu a fost convenit un
termen de restituire. În acest caz, dacă împrumutul s-ar considera nul ca fiind afectat de o condiţie pur
potestativă din partea debitorului (art. 1.403 C.civ.), împrumutatul ar fi obligat la restituire imediată, ceea ce
contravine intenţiei părţilor.
Procedura de soluționare a cererii privind stabilirea judiciară a termenului. În toate aceste cazuri,
cererea pentru stabilirea termenului de restituire se soluţionează potrivit procedurii speciale prevăzute de lege
pentru ordonanţa preşedinţială, reglementată de art. 997-1.002 C.pr.civ.
Instanţa învestită cu cererea de ordonanţă preşedinţială nu trebuie să mai verifice condiţiile de
admisibilitate a cererii, întrucât art. 2.162 alin. (2) C.civ. se referă la „procedura prevăzută de lege pentru
ordonanţa preşedinţială”, intenţia legiuitorului fiind aceea ca litigiul să se soluţioneze cu celeritate. Părţile vor fi

241
citate conform normelor privind citarea în procesele urgente, întâmpinarea nu este obligatorie, judecata se face
de urgenţă şi cu precădere, pronunţarea se poate amâna cu cel mult 24 de ore, motivarea hotărârii se face în
cel mult 48 de ore de la pronunţare, iar hotărârea este supusă numai apelului în termen de 5 zile de la
pronunţare (apelul se judecă de urgenţă şi cu precădere).
Titlul executoriu pentru obligația de restituire. La împlinirea termenului fixat prin hotărârea instanței
de judecată, obligația de restituire devine executorie în temeiul acestei hotărâri.
Chiar în absența hotărârii judecătorești, obligația de restituire este executorie în cazul în care contractul
de împrumut de consumație este încheiat în formă autentică sau printr-un înscris sub semnătură privată cu dată
certă, în cazul încetării contractului prin decesul împrumutatului sau prin expirarea termenului stipulat în
contract (art. 2.165 coroborat cu art. 2.157 alin. (1) C.civ.).
Prescripţia acţiunii în restituire. În funcţie de scadenţa obligaţiei de restituire se rezolvă problema
privind începutul cursului prescripţiei extinctive.
i) Astfel, în cazul împrumutului cu termen, prescripţia începe să curgă de la împlinirea termenului
suspensiv sau, după caz, de la data renunţării la beneficiul termenului stabilit exclusiv în favoarea
împrumutătorului (art. 2.524 alin. (2) C.civ.).
ii) Dacă nu a fost convenit un termen de restituire şi acesta urmează să fie stabilit de instanţă, cererea
pentru stabilirea termenului de restituire este supusă prescripţiei, care începe să curgă de la data încheierii
contractului (art. 2.163 C.civ.). Tot de la această dată curge prescripţia şi atunci când s-a stipulat că împrumutatul
va plăti numai când va avea resursele necesare ori când va voi.
Atunci când stabileşte termenul obligaţiei de restituire, instanţa (constatând existenţa contractului de
împrumut, faptul că nu a fost convenit un termen de restituire şi că împrumutatul nu şi-a executat obligaţia de
restituire a bunului) îl obligă de fapt pe împrumutat la restituire, chiar dacă împrumutătorul nu a formulat un
capăt de cerere distinct prin care să solicite obligarea împrumutatului la restituire. De la data stabilită de instanţă
ca fiind data restituirii începe curgerea termenului de prescripţie, dar nu a dreptului material la acţiune, ci a
dreptului de a cere executarea silită. Chiar şi atunci când contractul de împrumut nu avea iniţial dată certă, prin
depunerea la dosarul cauzei dobândeşte dată certă, iar la termenul de restituire stabilit de instanţă poate fi pus
în executare silită, contractul constituind titlu executoriu, conform art. 2.165 C.civ. Aşadar, nu este nevoie ca la
împlinirea termenului stabilit de către instanţă pentru restituirea împrumutului împrumutătorul să intenteze o
nouă acţiune în pretenţii pentru obligarea împrumutatului la restituire (dacă nu a solicitat acest lucru
concomitent cu cererea de stabilire a termenului pentru restituire).
Acţiunii în restituirea bunului împrumutat i se aplică termenul general de prescripţie de 3 ani (art. 2.517
C.civ.). În materie de împrumut sunt aplicabile, evident, şi dispoziţiile referitoare la suspendarea sau
întreruperea prescripţiei ori repunerea în termenul de prescripţie.
Restituirea bunurilor la cererea împrumutătorului. Restituirea poate fi solicitată și înainte de termenul
fixat pentru aceasta dacă debitorul nu a îndeplinit o obligație esențială pentru creditor, asumată la încheierea
contractului, cum ar fi, spre exemplu, obligația de a da bunurilor împrumutate o anumită utilizare, obligația de
a constitui anumite garanții, obligația de a păstra o stare de solvabilitate etc.
În aceste cazuri, restituirea anticipată poate fi cerută fie pe temeiul decăderii din beneficiul termenului,
dacă sunt îndeplinite condițiile unei asemenea sancțiuni (art. 1417 C.civ.), fie pe temeiul rezoluțiunii contractului
pentru neexecutarea obligațiilor.
Sfera de aplicare aacestei rezoluțiuni nu mai este, în opinia mea, limitată în Noul cod civil la contractele
sinalagmatice, ci include și contractele unilaterale, cărora li se poate aplica această sancțiune dacă sunt întrunite
condițiile sale de operare și dacă creditorul are interesul de a obține. Atât art. 1516 alin. (2), cât și art. 1549

242
C.civ. se limitează la a menționa că rezoluțiunea se poate cere pentru neexecutarea unei obligații contractuale,
fără a distinge după cum contractul din care s-a născut respectiva obligație este unilateral ori sinalagmatic.
Executarea prin echivalent a obligației de restituire. Potrivit art. 2164 alin. (3) C.civ., dacă nu este posibil
să se restituie bunuri de aceeași natură, calitate și cantitate, împrumutatul este obligat să plătească valoarea
lor la data și locul unde restituirea trebuia să fie facută. Ipoteza acestei norme este dificil de identificat întrucât,
de regulă, bunurile fungibile și consumptibile sunt bunuri de gen, iar de regulă bunurile de gen nu pier, astfel
încât restituirea unor bunuri de aceeași natură, calitate și cantitate este întotdeauna posibilă. De la această
regulă fac excepție bunurile dintr-un gen limitat, dar, în practică, împrumutul de consumație al unor asemenea
bunuri nu este foarte frecvent.
În opinia mea, norma prevăzută de art. 2164 alin. (3) C.civ. nu se poate aplica în cazul împrumutului se
sume de bani întrucât, în procesul executării silite a obligației de restituire, orice bun al împrumutătorului poate
fi vândut silit pentru a se obține suma de bani supusă restituirii. În schimb, în cazul în care bunurile împrumutate
sunt de altă natură, ipoteza textului nu are în vedere situația în care obligația împrumutatului este în mod
absolut imposibil de executat în natură, ci aceea în care ea este imposibil de executat silit în natură asupra
patrimoniului împrumutatului, pentru că în acest patrimoniu nu se regăsesc bunuri de aceeași natură cu cele
împrumutate în cantitatea necesară pentru executarea obligației de restituire. În această situație,
împrumutătorul poate obține executarea silită prin echivalent a obligației de restituire, potrivit regulilor
prevăzute de art. 2164 C.Civ.

V. Obligația de garanție contra viciilor ascunse

Potrivit art. 2166 alin. (1) C.civ., împrumutătorul este ținut întocmai ca și comodantul să repare
prejudiciul cauzat de viciile bunului împrumutat. Potrivit art. 2166 alin. (2) C.civ., în cazul împrumutului cu titlu
oneros, împrumutătorul este răspunzător de prejudiciul suferit de împrumutat din cauza viciilor bunurilor
împrumutate, aplicându-se în mod corespunzător regulile referitoare la garanţia vânzătorului.
Dacă aceste reguli s-ar referi numai la acordarea daunelor-interese, distincția între împrumutul de
consumație cu titlu gratuit și cel cu titlu oneros nu și-ar avea nicio justificare pentru că, odată ce bunul a fost
acceptat fără rezerve de cel care l-a primit, atât comodantul, cât și vânzătorul datorează daune-interese pentru
prejudiciul cauzat de viciile acestui bun.
De aceea, în aprecierea mea, distincția se justifică numai dacă trimiterea la garanția vânzătorului are în
vedere toate sancțiunile aplicabile în temeiul acestei garanții, adică nu numai daunele-interese, ci și repararea
sau înlocuirea bunului și restituirea contraprestației. În consecință, în opinia mea, dacă bunurile împrumutate
cu titlu oneros prezintă vicii ascunse grave care se manifestă în temeiul de garanție stabilit potrivit regulilor de
la vânzare, atunci împrumutatul poate solicita inclusiv restituirea contraprestației.

VI. Încetarea contractului

Prin plată. Contractul de împrumut se stinge prin plata făcută la termenul prevăzut în contract sau
stabilit de instanţă ori la data plăţii efectuată de împrumutat de bunăvoie.
Alte moduri de stingere. Împrumutul se poate stinge, potrivit dreptului comun, şi prin alte moduri de
stingere a obligaţiilor (remiterea de datorie, confuziunea, darea în plată etc.), inclusiv compensaţia, el având ca
obiect bunuri fungibile.
În caz de moarte a oricăreia dintre părţile contractante, drepturile şi obligaţiile rezultând din împrumut
se transmit asupra moştenitorilor potrivit regulilor generale. Dar termenul restituirii poate fi stabilit în contract

243
în raport cu moartea uneia dintre părţi (termen incert). Iar dacă împrumutul s-a acordat intuitu personae, fie şi
cu termen, moartea împrumutatului atrage exigibilitatea datoriei.
Cât priveşte rezilierea contractului - înainte de scadenţă - pentru neexecutare, ea poate fi admisă,
inclusiv în materia împrumuturilor băneşti (deşi împrumutul, fie şi cu dobândă, este unilateral şi chiar dacă
părţile nu au prevăzut un pact comisoriu expres) ca sancţiune pentru neexecutare, dacă împrumutatul, în afara
obligaţiei de restituire, îşi asumă şi alte obligaţii pe care nu le respectă. De exemplu, împrumutul este cu titlu
oneros şi împrumutatul nu plăteşte dobânzile la termen sau dacă împrumutul s-a acordat (chiar cu titlu gratuit),
dar cu un scop determinat şi împrumutatul foloseşte bunul împrumutat cu nerespectarea destinaţiei ori nu
prezintă garanţiile stipulate etc.

-Secțiunea 4-
Împrumutul cu dobândă

I. Împrumutul unor sume de bani

Cum am spus și mai sus, contractul de împrumut este de două feluri: împrumutul în executarea căruia
cel care folosește bunul trebuie să îl restituie în natura lui (comodat) și împrumutul în executarea căruia cel care
folosește bunuri nu trebuie să restituie acele bunuri în individualitatea lor, ci bunuri în aceeași cantitate și
calitate (împrumut de consumație). Diferența între cele două este fundamentală, deoarece în ceea ce privește
comodatul, acesta este un contract real, iar prin remiterea bunului nu se transferă proprietatea lui, ci doar
detențiunea materială a bunului, detențiune care îi permite comodatarului să folosească bunul în exercitarea
libertății sale, iar nu în exercitarea vreunui drept subiectiv civil. În cazul împrumutului de consumație, care este
tot un contract real, prin remiterea bunurilor împrumutate se transferă dreptul de proprietate asupra acestora
din patrimoniul împrumutătorului în cel al împrumutatului. Astfel, împrumutatul devine proprietar al bunurilor
respective, de care, ca orice proprietar, poate să dispună jurdic și material.
În cazul sumelor de bani, care fac cel mai adesea obiectul împrumutului de consumație, dispoziția este
în primul rând juridică, mai ales pentru că banii se manifestă mai des sub forma monedei scripturale și mai rar
sub forma numerarului. În cazul numerarului este posibilă și dispoziția materială, dar, de regulă, dispoziția
asupra sumelor de bani este exclusiv juridică. Mai mult, în cazul banilor care sunt monedă scripturală,
prerogativa stăpânirii și folosinței se reduce la dispoziția juridică.
Așadar, împrumutul de folosință al unor sume de bani îi transferă împrumutatului, cu necesitate,
proprietatea acestor sume de bani, astfel încât el să le poată folosi dispunând juridic de ele și scoțându-le din
propriul său patrimoniu. Obligația de restituire nu se poate exercita tocmai cu sumele de bani transmise la
încheierea contractului, ci cu sume de bani de același cuantum, care urmează a fi transmise în sens invers, de
către împrumutat împrumutătorului la scadență. Între momentul încheierii contractului și scadența obligației
de restituire, împrumutatul este pe deplin liber ca, în exercitarea dispoziției juridice asupra sumelor primite, să
le folosească cheltuindu-le.
Folosința sumei de bani împrumutate îi procură împrumutatului un avantaj patrimonial pe care cel care
i-a transmis proprietatea asupra sumelor respective nu îl mai are. În schimbul avantajului material pe care
împrumutatul îl are (de a folosi sumele respective prin cheltuirea lor), acesta se poate angaja față de
împrumutător să suporte o contraprestație. Dacă împrumutatul nu se angajează să suporte o contraprestație,
244
împrumutul este cu titlu gratuit, deci este un act dezinteresat făcut de împrumutător în favoarea
împrumutatului. Însă când bunurile împrumutate sunt sume de bani, legiuitorul prezumă că împrumutul de
consumație este cu titlu oneros, deci prezumă că în schimbul avantajului patrimonial de a folosi prin dispoziție
juridică sumele de bani respective, împrumutătorul se obligă față de împrumutat la o contraprestație, la o
remunerație pentru dreptul său de a folosi sumele de bani respective, iar această remunerație se numește
dobândă remuneratorie.

II. Împrumutul cu dobândă

Noțiune. Contractul de împrumut cu dobândă este contractul de împrumut de consumație cu titlu
oneros în care bunul împrumutat este o sumă de bani. În cazul contractului de împrumut cu dobândă,
împrumutatul are, pe lângă obligația sa principală de restituire a sumei împrumutate (denumită capital), și o
altă obligație, anume aceea de a executa o prestație patrimonială în favoarea împrumutătorului. Această
prestație secundară reprezintă pentru împrumutător remunerația la care el are dreptul în schimbul procurării
pentru împrumutat a folosinței sumei de bani ce face obiectul contractului de împrumut. Ea poartă numele de
dobândă remuneratorie.
În consecință, contractul de împrumut cu dobândă generează două obligații caracteristice: obligația de
restituire și obligația de a plăti dobânda. Pe când obligația de restituire are prin definiție natura unei obligații
pecuniare întrucât are ca obiect plata unei sume de bani, obligația de a plăti dobânda poate avea ca obiect orice
fel de prestație patrimonială (sume de bani, alte bunuri, prestații pozitive sau negative). Potrivit art. 2168 C.civ,
dobânda se poate stabili în bani ori în alte prestații sub orice titlu sau denumire la care împrumutatul se obligă
ca echivalent al folosinței capitalului. De asemenea, potrivit art. 1 alin. (5) din O.G. nr. 13/2014 privind dobânda
legală remuneratorie sau penalizatoare pentru obligațiile bănești, prin dobândă se înţelege nu numai sumele
socotite în bani cu acest titlu, ci şi alte prestaţii, sub orice titlu sau denumire, la care debitorul se obligă drept
echivalent al folosinţei capitalului.
Fruct civil. Creanța al cărei debitor este împrumutatul și al cărei creditor este împrumutătorul având ca
obiect dobânda remuneratorie este un fruct civil al creanței împrumutătorului corelativă obligației
împrumutatului de a rambursa suma de bani primită, adică obligația de restituire a capitalului. Așadar, creanța
corelativă obligației de a plăti dobânda remuneratorie este un fruct civil al creanței corelative obligației de a
rambursa capitalul.
Extinderea regulilor privind împrumutul cu dobândă. Noțiunea de dobândă nu se utilizează numai în
legătură cu contractul de împrumut, ci ea desemnează orice contraprestație pentru folosința, pe o anumită
perioadă de timp, a unei sume de bani datorate celui ce are dreptul la contraprestație. Astfel, potrivit art. 1 alin.
(2) din O.G. nr. 13/2011, dobânda datorată de debitorul obligaţiei de a da o sumă de bani la un anumit termen,
calculată pentru perioada anterioară împlinirii termenului scadenţei obligaţiei, este denumită dobândă
remuneratorie.
Tot astfel, art. 2167 C.civ. prevede că dispozițiile referitoare la împrumutul cu dobândă sunt aplicabile,
în mod corespunzător, ori de câte ori, în temeiul unui contract, se naște și o obligație de plată, cu termen, a unei
sume de bani ori a altor bunuri de gen, în măsura în care nu există reguli particulare privind validitatea și
executarea acelei obligații.
În opinia mea, această dispoziție trebuie limitată la situațiile în care, în schimbul folosinței de către
debitor a sumelor sau celorlalte bunuri fungibile până la scadența restituirii, creditorul este îndeptățit la
remunerație în considerarea echivalenței tuturor prestațiilor asumate prin contractul în cauză. Spre exemplu,
prețul antreprizei nu este datorat decât la recepția lucrării, astfel încât obligația de a plăti prețul este afectată
245
de un termen. Cu toate acestea, în lipsa unei stipulații contractuale exprese, acest preț nu va fi purtător de
dobânzi remuneratorii, întrucât, până la recepție, nici antreprenorul nu s-a putut folosi de sumele ce constituie
prețul, dar nici beneficiarul nu s-a putut folosi de lucrare, astfel încât echilibrul contractual avut în vedere de
părți se realizează și în absența unei obligații având ca obiect dobânzi remuneratorii.
De aceea, extinderea regulilor împrumutului cu dobândă ar trebui sa fie limitată doar la contractele cu
titlu oneros din care se naște obligația de a transfera sume de bani sau alte bunuri de gen afectată de un termen
numai dacă acele contracte sunt unilaterale sau, în cazul în care sunt sinalagmatice, numai dacă termenul
menționat expiră ulterior scadenței obligației reciproce și interdependente.

III. Dobânda remuneratorie

Regimul general. Întrucât împrumutul unei sume de bani se prezumă a fi încheiat cu titlu oneros, până
la proba contrară (art. 2158 alin. (2) C.civ.), rezultă că obligația de a plăti dobânda remuneratorie se subînțelege
în contractele care au ca obiect asmenea împrumuturi, chiar dacă nu a fost prevăzută în mod expres.
În lipsă de stipulație contrară a părților, suma împrumutată este purtătoare de dobânzi din ziua remiterii
sale către împrumutat (art. 2169 C.civ.).
Modul de calcul al dobânzii remuneratorii. De regulă, cuantumul dobânzii se stabilește prin înmulțirea
ratei dobânzii cu capitalul împrumutat și cu durata prevăzută de către părți între remiterea remiterea capitalului
la formarea contractului și scadența obligației de restituire. Rata dobânzii reprezintă un coeficient stabilit, de
regulă procentual, care se aplică capitalului raportat la unitatea de timp pentru care se determină dobânda.
Spre exemplu, împrumutul pentru trei ani a o mie de lei cu o rată a dobânzii de 5% pe an generează o dobândă
de (5/100) x 1000 x 3 = 150 de lei.
Cuantumul dobânzii este cel stabilit de părți, iar în lipsă rezultă din aplicarea la capital a ratei dobânzii
legale.
Condiția stabilirii dobânzii prin act scris. Potrivit art. 6 din O.G. nr. 13/2001, dobânda trebuie să fie
stabilită prin act scris. În lipsa acestuia se datorează numai dobânda legală.
Deci, condiția privește validitatea clauzei prin care se stabilește întinderea dobânzii (cuantumul sau rata
acesteia), iar sancțiunea nerespectării sale este nulitatea absolută a clauzei cu privire la această întindere. În
consecință, în lipsa înscrisului, obligația de a plăti dobânda subzistă, dar se consideră că părțile nu au determinat
întinderea sa, astfel încât aceasta se stabilește, în conformitate cu dispozițiile legale, la nivelul ratei dobânzii
legale.
Limitarea dobânzii remuneratorii. În principiu, părțile sunt libere să determine cuantumul dobânzii
remunetorii (rata acestei dobânzi). Totuși, potrivit art. 5 alin. (1) din O.G. nr. 13/2011, în raporturile juridice care
nu decurg din exploatarea unei întreprinderi cu scop lucrativ, dobânda nu poate depăși dobânda legală cu mai
mult de 50% pe an.
Pentru aplicarea acestei excepții, este necesar ca nici împrumutatul și nici împrumutătorul să nu
contracteze în cadrul exploatării unei întreprinderi cu scop lucrativ. Condiția este îndeplinită dacă niciuna dintre
părți nu încheie contractul în exercițiul activității sale profesionale sau dacă, deși una sau ambele părți sunt
profesioniști, întreprinderea pentru exploatarea căreia părțile contractează are scop nelucrativ.
În cazul în care excepția este aplicabilă, iar părțile convin o dobândă mai mare decât cea permisă de lege,
clauza este lovită de nulitate absolută, nulitate care privește nu numai modul de determinare a întinderii
dobânzii, ci dreptul la dobândă însuși. În acest caz, creditorul este decăzut din dreptul de a pretinde dobânda
legală.

246
 Deși această dispoziție pare a fi fost inspirată de preocuparea leguitorului de a-l proteja pe împrumutat
împotriva intenției de abuz din partea împrumutătorului, îmi este teamă că aplicarea ei s-ar putea îndrepta
împotriva celui pe care a urmărit să îl protejeze. Într-adevăr, sancțiunea aplicabilă clauzei este nulitatea
absolută, iar nu considerarea sa ca fiind nescrisă, caz în care nulitatea ar fi fost esențialmente parțială. În
consecință, împrumutătorul va avea temeiuri să susțină că nu ar fi încheiat contractul dacă acesta nu ar fi avut
caracter oneros și că, în consecință, clauza privind instituirea și calculul dobânzii are caracter determinant pentru
încheierea contractului, iar nulitatea acestora atrage nulitatea întregului contract care, la rândul său, atrage
obligația împrumutatului de a restitui imediat capitalul.
Valabilitatea nivelului dobânzii convenționale se determină prin raportare la dobânda legală în vigoare
la data stipulării.
Dobânda remuneratorie legală. Atunci când părțile nu au prevăzut o dobândă care curge în virtutea
dispozițiilor supletive sau prezumțiilor legale, atunci între ele se va aplica dobânda legală.
În privința dobânzii legale, O.G. nr. 13/2011 prevede o serie de reguli pentru stabilirea ratei sale. Potrivit
art. 3 alin. (1), rata dobânzii legale remuneratorii se stabileşte la nivelul ratei dobânzii de referinţă a Băncii
Naţionale a României, care este rata dobânzii de politică monetară stabilită prin hotărâre a Consiliului de
administraţie al Băncii Naţionale a României. Nivelul ratei dobânzii de referință a Băncii Naționale a României
va fi publicat în Monitorul Oficial al României Partea I ori de câte ori nivelul ratei dobânzii de politică monetară
se va modifica.
Așadar, de regulă, rata dobânzii remuneratorii legală este egală cu rata dobânzii de politică monetară a
Băncii Naționale a României stabilită la data încheierii contractului din care se naște dreptul la dobândă.
În prezent, începând cu 5 august 2020, rata dobânzii de politică monetară a Băncii Naționale a României
este de 1,5% pe an. Așadar, pentru contractele încheiate după data de 6 augut 2020, dacă părțile nu au prevăzut
dobânda remuneratorie și aceasta este, totuși, datorată, atunci dobânda se va stabili pornind de la rata legală
de 1,5% pe an. Tot aceasta este și rata dobânzii remuneratorii legale care rezultă din exploatarea unei
întreprinderi cu scop lucrativ.
În raporturile juridice care nu decurg din exploatarea unei întreprinderi cu scop lucrativ, nivelul ratei
dobânzii legale remuneratorii este diminuat cu 20% față de nivelul de referință.
În raporturile juridice cu elemente de extraneitate, atunci când legea română este aplicabilă și când s-a
stipulat plata în monedă străină, dobânda legală este de 6% pe an, dacă părțile nu au stabilit altfel.
În celelalte raporturi juridice, rata dobânzii legale este de: 1,5 – (20/100) x 1,5 = 1,2% pe an, iar rata
dobânzii convenționale nu poate depăși 1,5 x 1,2 = 1,8% pe an.
Scadența dobânzii remuneratorii. De regulă, dobânda remuneratorie se plătește la expirarea perioadei
pentru care a fost calculată.
Prin excepție, părțile pot prevedea plata anticipată a dobânzii. Potrivit art. 2170 C.civ. și art. 7 din O.G.
nr. 13/2011, aceasta se poate efectua pe cel mult 6 luni. Dacă rata dobânzii este determinabilă în funcție de
factori care vor fi cunoscuți pe parcursul perioadei pentru care se plătește dobânda, eventualele surplusuri sau
deficite care rezultă din caracterul anticipat al plății sunt supuse compensării de la o rată la altă, pe toată durata
împrumutului, cu excepția ultimei rate care rămâne întotdeauna câștigată în întregime de către împrumutător.
Dobânda capitalizată. De regulă, dobânda remuneratorie se calculează numai asupra capitalului remis
la formarea contractului, iar nu și asupra dobânzilor corespunzătoare folosinței asupra acestui capital și care nu
au fost încă plătite. Părțile pot stipula contrariul, iar mecanismul prevăzut de o asemenea clauză se numește
capitalizare a dobânzii (sau anatocism).

247
 În temeiul unui asemenea mecanism, pentru fiecare unitate de timp cuprinsă între încheierea
contractului prin remiterea sumelor și scadența obligației de restituire, pentru calculul dobânzii aferente acelei
unități de timp, rata dobânzii se va calcula nu numai asupra capitalului supus restituirii, ci și asupra dobânzilor
datorate pentru unitățile de timp anterioare și care nu au fost plătite încă împrumutătorului.

IV. Dobânda penalizatoare

Distincția dintre dobânda penalizatoare și dobânda remuneratorie. Dobânda penalizatoare nu se
confundă cu dobânda remuneratorie. Chiar dacă ambele reprezintă drepturi accesorii dreptului la restituirea
capitalului împrumutat, între cele două dobânzi există următoatere deosebiri:
a) Pe când dobânda remuneratorie este o remunerație pentru folosința unor sume de bani datorate
altuia până la scadența restituirii respectivei sume, dobânda penalizatoare reprezintă despăgubirea pentru
prejudiciul decurgând din întârzierea în executarea obligației de restituire a capitalului;
b) Pe când dobânda remuneratorie este un fruct civil al capitalului ori, mai riguros spus, al creanței având
ca obiect restituirea capitalului, dobânda penalizatoare nu reprezintă un fruct civil și are natura juridică a
daunelor moratorii pentru întârzierea în executarea obligației de restituire;
c) Pe când dobânda remuneratorie se calculează pentru perioada anterioară împlinirii termenului de
obligației de restituire, dobânda penalizatoare se calculează pe perioada ulterioară împlinirii termenului și până
la restituirea efectivă. În consecință, dobânda penalizatoare este direct proporțională cu durata întârzierii
executării obligației de restituire.
Stabilirea dobânzii penalizatoare. În principiu, dobânda penalizatoare poate fi în mod liber consimțită
de părți. Ca și în cazul dobânzii remuneratorii, convenția părților cu privire la acest aspect trebuie încheiată în
formă scrisă ad validitatem.
În absența unei convenții privind dobânda penalizatoare sau dacă această convenție nu este încheiată în
forma prevăzută de lege, se aplică dobânda penalizatoare legală.
Convenția pentru stabilirea dobânzii penalizatoare are natura juridică a unei clauze penale pentru
evaluarea prejudiciului decurgând din executarea cu întârziere a obligației pecuniare.
Limitarea dobânzii penalizatoare. Ca și în cazul dobânzii remuneratorii, în raporturile juridice care nu
decurg din exploatarea unei întreprinderi cu scop lucrativ, dobânda penalizatoare stabilită de către părți nu o
poate depăși pe cea legală cu mai mult de 50% pe an. Orice clauză contrară se sancționează cu nulitatea
absolută, iar în cazul unei asemenea clauze, sancțiunea este decăderea creditorului din dreptul de a pretinde
dobândă (chiar și dobânda legală). Valabilitatea nivelului dobânzii se determină prin raportare la dobânda legală
în vigoare la data încheierii contractului.
Dobânda penalizatoare legală. Potrivit art. 3 alin. (2) din O.G. nr. 13/2011, rata dobânzii legale
penalizatoare se stabilește la nivelul ratei dobânzii de referință a Băncii Naționale a României privind dobânda
remuneratorie legală la care se adaugă patru puncte procentuale.
În raporturile juridice care nu decurg din exploatarea unei întreprinderi cu scop lucrativ, acest nivel al
ratei dobânzii legale penalizatoare este diminuat cu 20%.
Din cele de mai sus rezultă că, în prezent, rata dobânzii legale penalizatoare este de 1,5 (rata dobânzii
remuneratorii legale) + 4 puncte procentuale = 5,5%.
Dacă raportul juridic nu decurge din exploatarea unei întreprinderi cu scop lucrativ, rata dobânzii legale
penalizatoare este de 5,5 – (20/100) x 5,5 = 4,4%. În aceste raporturi, dobânda penalizatoare convențională nu
poate depăși 1,5 x 4,4 = 6,6%.

248
 Alte aspecte privind dobânda penalizatoare. Atât dobânda remuneratorie, cât și dobânda penalizatoare
pot curge chiar dacă nu au fost prevăzute în contract. Dobânda remuneratorie curge în cazul în care nu a fost
prevăzută în contract, spre exemplu, în cazul oricărui împrumut bănesc, întrucât acesta este prezumat cu titlu
oneros. Dobânda penalizatoare curge în virtutea unei dispoziții supletive prevăzute în materia contractului în
general, în art. 1536 C.civ., de la scadență de câte ori părțile nu au convenit contrariul.
Dobânzile penalizatoare nu se pot capitaliza. Ele se calculează de la scadența obligației de restituire și
până la executarea ei. Atunci când împrumutatul datora și dobânzi remuneratorii, dobânzile penalizatoare se
aplică și asupra acestora, de la scadențele lor respective. Împrumutatul este obligat să le plătească fără a putea
dovedi că întârzierea sa în restituirea capitalului i-ar fi cauzat împrumutătorului un prejudiciu inferior
cuantumului dobânzilor penalizatoare.
Dacă modul în care părțile au stabilit dobânzile remuneratorii face ca rata acestora să fie superioară celei
a dobânzilor penalizatoare aplicabile, atunci rata dobânzilor penalizatoare va fi ridicată corespunzător până la
nivelul ratei dobânzilor remuneratorii.
De asemenea, în cazul în care capitalizarea dobânzilor moratorii face ca rata de creștere a cuantumului
obligațiilor bănești ale împrumutatului să fie mai mare decât rata dobânzilor penalizatoare, atunci dobânzile
remuneratorii vor continua să se aplice fiind în continuare capitalizate, pentru ca debitorul să nu profite de pe
urma propriei sale culpe în îndeplinirea obligațiilor. Tehnic vorbind, acest mecanism nu presupune capitalizarea
dobânzilor penalizatoare, ci doar ajustarea cuantumului lor astfel încât să egaleze câștigul pe care l-ar fi obținut
împrumutătorul prin punerea la dispoziția împrumutatului a sumelor de care ar fi putut dispune dacă restituirea
s-ar fi făcut la scadență.
Dacă potrivit convenției părților, dobânzile penalizatoare datorate sunt mai mici sau cel mult egale cu
dobânzile penalizatoare legale, atunci, în afara acestora, împrumutătorul are dreptul la daune-interse pentru
repararea intregrală a prejudiciului pe care care dovedește că l-a suferit din cauza neexecutării la timp a
obligației de restituire ori de a plăti dobânzile remuneratorii.

249
 CONTRACTUL DE TRANZACȚIE
I. Noțiune
Tranzacția este contractul prin care părțile previn sau sting un litigiu, inclusiv în faza execuării silite, prin
concesii sau renunțări reciproce la drepturi ori prin transferul unor drepturi de la una la cealaltă (art. 2267 C.civ.).
Din această definiție legală rezultă că este de esența contractului de tranzacție intenția părților ca prin
intermediul acestui contract să se stingă/preîntâmpine un litigiu iminent sau să se stingă un litigiu deja început.
Litigiul poartă asupra existenței ori întinderii unui drept. Este important ca din perspectiva fiecăreia dintre părți
dreptul să fie perceput ca fiind obiectul unei dispute cu cealaltă parte, astfel încât tranzacția să poată fi încheiată
cu intenția de a pune capăt acestei dispute.
Mijloacele prin care caracterul litigios al dreptului poate fi înlăturat sunt diverse și includ:
• recunoașterea de către o parte a dreptului pretins de cealaltă parte;
• renunțarea de către o parte la dreptul al cărei titular se pretinde;
• retragerea unei acțiuni în justiție sau a unei căi de atac;
• asumarea obligației de a încheia în viitor un act având oricare dintre efectele înainte menționate;
• transferul unui drapt sau asumarea unei obligații în schimbul oricăruia dintre efectele anterior
menționate.
Toate aceste efecte juridice sunt mijloace prin care părțile preîntâmpină ori sting litigiul lor cu privire la
existența ori întinderea unui drept. Pe când primele patru tipuri de efecte se pot referi tocmai la acest drept,
cea de-a cincea categorie menționată se raportează la art. 2267 C.civ., potrivit căruia prin tranzacție se pot naște,
modifica sau stinge raporturi juridice diferite de cele ce fac obiectul litigiului dintre părți.
De esența contractului de tranzacție este caracterul reciproc al efectelor sale. Partea din contract care
consimte la limitarea ori înlăturarea dreptului său o face numai în considerarea avantajelor pe care i le procură
efectele juridice consimțite de cealaltă parte, după cum partea al cărei drept este consolidat în urma
recunoașterilor și concesiilor făcute de cealaltă parte trebuie să își asume în schimb sacrificii patrimoniale în
folosul acesteia din urmă. În lipsa reciprocității, manifestarea de voință prin care se stinge ori se preîntâmpină
un litigiu nu poate fi calificată ca tranzacție, ci ca achiesare (recunoașterea unei pretenții adverse) sau desistare
(renunțare la o pretenție proprie), ratificare sau confirmare.

II. Caractere juridice

Tranzacția este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ și consensual. Întrucât reciprocitatea
efectelor este un contract esențialmente sinalagmatic.
De asemenea, deoarece fiecare dintre părți urmărește să obțină un avantaj la încheiarea contractului
(cel puțin evitarea procesului ori a continuării sale și implicit a suportării cheltuielilor de judecată aferente),
tranzacția este un contract cu titlu oneros.
Deoarece părțile cunosc întinderea efectelor la care consimt, efecte care de regulă nu depind de un
eveniment viitor și nesigur, contractul are caracter comutativ. Elementul aleatoriu care decurge din caracterul
litigios al dreptului și rezidă în incertitudinea cu privire la soluția judiciară ce va fi pronunțată asupra lui preexistă
tranzacției și este înlăturat prin aceasta. În consecință, contractul nu poate fi calificat de regulă ca fiind aleatoriu.
Tranzacția este un contract consensual. Potrivit art. 2272 C.civ., pentru a putea fi dovedită, tranzacția trebuie să
fie încheiată în scris. Forma scrisă este necesară indiferent de valoarea contractului. Înscrisul este cerut ad

250
probationem „pentru a nu se da loc cu prilejul probei tranzacției la un proces mai greu decât cel pe care părțile
au căutat să-l evite”.
Prin excepție, contractul de tranzacție este un contract solemn dacă în schimbul renunțării ori
recunoașterii făcute de o parte, cealaltă parte înstrăinează un imobil. Cum pentru o asemenea înstrăinare legea
prevede forma autentică ad validitatem, contractul de tranzacție va trebui să fie încheiat în această formă sub
sancțiunea nulității absolute.
Tranzacția se poate încheia fie în afara ședințelor de judecată (tranzacție extrajudiciară), fie prin acordul
părților la un proces încheiat în fața judecătorului sesizat cu acel proces (tranzacție judiciară). Dacă tranzacția
este judiciară, învoiala părților realizată înn cursul judecății va fi prezentată în scris, iar instanța oprește procesul
și pronunță o hotărâre prin care ia act de această înțelegere, numită hotărâre de expedient. Dispozitivul hotărârii
de expedient consemnează integral înțelegerea părților, iar dacă din această înțelegere rezultă obligații,
hotărârea de expedient va fi executorie pentru acele obligații. De asemenea, de vreme ce a fost realizată în fața
unei puteri publice aflată în exercitarea competențelor sale, tranzacția judiciară se încheie în formă autentică:
chiar și atunci când legea cere o asemenea formă ad validitatem, acordul părților la tranzacție nu trebuie
prezentat judecăttorului în formă notarizată, iar faptul că judecătorul ia act de acest acord prin hotărârea de
expedient este suficient pentru îndeplinirea cerinței de formă impusă de lege.

III. Condiții de validitate

Indiferent că este judiciară sau extrajudiciară, tranzacția poate fi afectată de aceleași cauze de nulitate
ca orice alt contract. A contrario, ea este supusă condițiilor de validitate aplicabile contractelor în general, cu
precizările ce vor fi făcute în cele ce urmează.
Efectele extinctive ale tranzacției justifică includerea sa în categoria actelor de dispoziție astfel încât
părțile contractante trebuie să aibă capacitatea necesară pentru a încheia asemenea acte în legătură cu
drepturile care formează obiectul tranzacției. Dacă tranzacția se încheie prin mandatar, acesta trebuie să fie
împuternicit în mod expres pentru încheierea tranzacției, deci mandatul său trebuie să fie special.
În legătură cu consimțământul la tranzacție, potrivit art. 2273, alin. (2) C.civ. prevede că tranzacția nu poate fi
anulată pentru eroare de drept referitoare la chestiunile ce constituie obiectul neînțelegerii părților și nici pentru
leziune. Pentru că se asimilează leziunii nu constituie eroare asupra obiectului, eroarea asupra cuantumului
prejudiciilor suferite. Totuși, dacă eroarea cade asupra naturii prejudiciului ori asupra consecințelor agravate
sau noi ale faptei ilicite, ea poate conduce la anularea contractului căci victima nu încheie tranzacția decât
asupra consecințelor previzibile în acel moment. De asemenea, tranzacția asupra unui proces este anulabilă la
cererea părții care nu a cunoscut că la data încheierii contractului procesul fusese soluționat printr-o hotărâre
judecătorească intrată în puterea lucrului judecat, dacă părțile nu au avut în vedere tranzacția asupra executării
silite a acelei hotărâri.
Tranzacția nu poate avea ca obiect capacitatea sau starea civilă a persoanelor și nici drepturi de care
părțile nu pot dispune potrivit legii. Tranzacțiile având ca obiect renunțarea la drepturile recunoscute prin norme
de ordine publică de protecție sunt de asemenea lovite de nulitate pentru obiect ilicit.
Potrivit art. 2274 C.civ., este nulă tranzacția încheiată pentru executarea unui act juridic lovit de nulitate
absolută, în afară de cazul în care părțile au tranzacționat expres asupra nulității. Dacă tranzacția s-a încheiat
pentru executarea unui act anulabil, anularea tranzacției poate fi cerută pe temeiul erorii ca viciu de
consimțământ doar de partea care la data încheierii tranzacției nu cunoștea cauza de anulabilitate.
Art. 2275 C.civ. prevede că este, de asemenea, nulă tranzacția încheiată pe baza unor înscrisuri dovedite
ulterior ca fiind false. De vreme ce textul prevede sancțiunea nulității, iar nu a anulabilității, el prezumă obiectul
251
ilicit al unei tranzacții încheiate pe temeiul unor însrisuri confecționate prin intermediul infracțiunii de fals, în
oricare din formele sale, iar nulitatea se aplică și în cazul în care partea împotriva căreia au fost valorificate
însrisurile false cunoștea acest aspect la data încheierii contractului.
În schimb, potrivit art. 2268 C.civ., se poate tranzacționa asupra acțiunii civile derivând din săvârșirea
unei infracțiuni. O asemenea tranzacție pune capăt numai acțiunii civile alăturate procesului penal și împiedică
formularea pe cale separată a unei noi acțiuni în despăgubiri. Tranzacția asupra acțiunii civile alăturate acțiunii
penale nu se confundă cu împăcarea părților care are ca efect atât înlăturarea acțiunii penale, cât și stingerea
acțiunii civile alăturate acțiunii penale, însă nu împiedică formularea separată a unei acțiuni în despăgubiri. Cele
două acte juridice pot fi totuși încheiate concomitent și atunci efectele lor juridice se vor produce cumulativ.
Ca orice alt contract, contractul de tranzacție trebuie să fie animat de o cauză licită. Astfel, prin încheierea
tranzacției nu trebuie să se urmărească eludarea dispozițiilor imperative ale legii sau fraudarea terților (de
exempli, a creditorilor).
Dacă tranzacția intervine în cursul procesului și instanța constată că ea nu îndeplinește una dintre
condițiile de validitate menționate, ea este obligată să respingă cererea de a da o hotărâre de expedient și să
continue judecata.
Chiar și dacă instanța a luat act de tranzacție, anularea sau constatarea nulității sale este încă posibilă.
Potrivit art. 2278 C.civ., tranzacția care, punând capăt unui proces început, este constatată printr-o hotărâre
judecătorească poate fi desființată prin acțiune în nulitate. Fiind încorporată într-o hotărâre judecătorească,
tranzacția îi păstrează natura juridică a unui contract, astfel încât îi vor fi aplicate cumulativ atât dispozițiile de
drept material din Codul civil privind contractele, cât și dispozițiile de drept procesual din Codul de procedură
civilă referitoare la hotărârile judecătorești. Hotărârea judecătorească prin care s-a desființat tranzacția lipsește
de orice efecte hotărârea prin care tranzacția fusese constatată.
Potrivit art. 2269 C.civ., tranzacția este indivizibilă în ceea ce privește obiectul său, iar în lipsa unei
stipulații contrare, ea nu poate fi desființată în parte. Așadar, în principiu, tranzacția are un caracter indivizibil,
astfel încât legiuitorul prezumă că dacă părțile nu au stipulat expres contrariul, fiecare din clauzele contractului
este determinantă pentru consimțământul lor la întregul contract. În opinia mea, această regulă nu se va aplica
clauzelor considerate nescrise întrucât caracterul parțial al nulității acestora este de ordine publică, ceea ce
prevalează asupra regulii supletive a indivizibilității tranzacției.

IV. Efectele contractului

În opinia mea, regulile care guvernează efectele contractului de tranzacție sunt următoarele:
A. Toate tranzacțiile produc efecte extinctive. Caracterul extinctiv rezidă cel puțin în înlăturarea
înlăturarea caracterului litigios al dreptului, înlăturare care este de esența oricărei tranzacții. Uneori aceasta se
realizează prin renunțarea șa judecată, la pretenții, la dreptul la acțiune ori chiar la dreptul pretins.
Întrucât renunțarea la un drept nu se prezumă, renunțările la drepturi sunt de strictă interpretare. Cum
efectele extinctive ale tranzacției conduc la asemenea renunțări, art. 2270 C.civ. precizează că tranzacția se
mărginește numai la obiectul ei; renunțarea făcută la toate drepturile, acțiunile și pretențiile nu se întind decât
asupra cauzei cu privire la care s-a făcut tranzacția. Tranzacția nu privește decât cauza cu privire la care a fost
încheiată, fie că părțile și-au manifestat intenția prin expresii generale sau speciale, fie că intenția lor rezultă în
mod necesar din ceea ce s-a prevăzut în cuprinsul tranzacției.
Ca o consecință a efectului extinctiv al tranzacției, acțiunea introdusă de una dintre părți prin care se
tinde la valorificarea unui drept la care s-a renunțat ori la contestarea unui drept care a fost recunoscut va fi
respinsă de plano ca urmare a invocării excepției preremptorii (dirimante) rezultând din tranzacție.
252
 B. De regulă, efectele tranzacției sunt declarative. În consecință, de natura contractului de tranzacție
nu este să constituie drepturi noi ori să le transfere pe cele preexistente de la o parte la cealaltă, ci să consolideze
drepturile preexistente în patrimoniul titularilor lor prin înlăturarea caracterului litigios al acestor drepturi.
Din efectul declarativ al tranzacției rezultă că:
- Tranzacția produce de regulă efecte retroactive, până în momentul nașterii drepturilor ce se
consolidează
- Partea ale cărei drepturi au fost recunoscute prin tranzacție nu este succesorul în drepturi al celeilalte
părți. Prin urmare, cea din urmă nu are față de cea dintâi obligația de garanție aferentă acestui drept
- Dacă are ca obiect drepturi imobiliare, tranzacția nu este supusă de regulă nici formei autentice ad
validitatem și nici înscrierii în cartea funciară, întrucât numai actele constitutive sau translative de drepturi
imobiliare sunt supuse unui asemenea regim
C. Prin excepție, tranzacția poate produce efecte constitutive sau translative de drepturi. Adesea, în
schimbul renunțărilor consimțite de o parte, cealaltă parte se obligă la anumite prestații, transferă sau constituie
anumite drepturi. Aceste efecte imprimă tranzacției din care se nasc următoarele trăsături de regim juridic:
- Efectele în cauză se produc pentru viitor
- Dobânditorul este succesorul în drepturi al celeilalte părți la tranzacție, care are față de el obligația de
garanție aferentă dreptului transmis sau constituit
- Dacă drepturile constituite sau transmise au ca obiect drepturi imobiliare, tranzacția este supusă formei
autentice ad validitatem, iar constituirea respectiv transmiterea acelor drepturi este supusă înscrierii în cartea
funciară.
- În caz de neexecutare a obligațiilor decurgând din tranzacție se va putea angaja răspunderea
contractuală a debitorului, putându-se cere și rezoluțiunea sau rezilierea contractului de tranzacție, hotărârea
de desființare având, dacă este cazul, asupra hotărârii prin care s-a constatat tranzacția același efect ca și
hotărârea de anulare sau constatare a nulității. Dacă tranzacția este judiciară, rezoluțiunea sau rezilierea au
caracter judiciar întrucât art. 2278 C.civ. deschide posibilitatea desființării unei asemenea tranzacții numai prin
„acțiune în rezoluțiune ori reziliere”, iar nu și prin declarația unilaterală a creditorului obligației neexecutate.
D. Toate efectele tranzației sunt relative. Potrivit principiului relativității efectelor contractului, care, în
cazul tranzacției judiciare se suprapune cu principiul relativității efectelor hotărârii judecătorești, tranzacția nu
produce efecte față de terți întrucât pentru aceștia ea este un res inter alios acta. După cum s-a decis în practica
judiciară anterioară noului Cod civil, tranzacția dintre inculpat și partea civilă nu este opozabilă părții
responsabile civilmente, în solidar cu inculpatul, la plata despăgubirilor astfel stabilite. În caz de culpă comună,
comitentul poate fi obligat, solidar cu prepusul său, chiar dacă acesta s-a obligat să suporte integral paguba prin
tranzacția încheiată cu victima.
Caracterul retroactiv al efectelor tranzacției nu poate fi opus terților care, înainte de tranzacție, au
dobândit drepturi asupra bunului litigios.
În fine, potrivit art. 2278, alin. (1) teza a II-a C.civ., tranzacția poate fi atacată cu acțiune revocatorie sau
cu acțiunea în declararea simulației, în aceleași condiții cu orice alt act juridic.

253
 CONTRACTE ALEATORII

-Secțiunea 1-
Despre contractele aleatorii în general

I. Noțiunea de contract aleatoriu

Definiție. Potrivit art. 1.173 alin. (1) C.civ., este comutativ contractul în care, la momentul încheierii sale,
existenţa drepturilor şi obligaţiilor părţilor este certă, iar întinderea acestora este determinată sau
determinabilă.
Alin. (2) al aceluiași articol dispune, în legătură cu contractele aleatorii, că este aleatoriu contractul care,
prin natura lui sau prin voinţa părţilor, oferă cel puţin uneia dintre părţi şansa unui câştig şi o expune totodată
la riscul unei pierderi, ce depind de un eveniment viitor şi incert. Mai mult, pentru ca un contract să aibă
caracter aleatoriu este foarte important ca prefigurarea realizării acestei șanse, respectiv a nerealizării acestui
risc, să fie cauza determinată pentru care persoana respectivă a contractat.
Aşadar, în cadrul contractelor aleatorii întinderea sau chiar şi existenţa obligaţiei pentru una dintre părţi
ori pentru ambele părţi contractante nu se cunoaşte în momentul încheierii contractului deoarece depinde de
un eveniment viitor şi incert, incertitudinea referindu-se la îndeplinirea sau neîndeplinirea evenimentului
(condiţie) ori numai la momentul îndeplinirii (termen incert). Astfel fiind, în contractele aleatorii există şanse de
câştig - riscul unei pierderi pentru ambele (toate) părţile contractante; fiecare parte urmăreşte să realizeze un
câştig şi să evite suportarea unei pierderi. Aceste şanse nu pot fi evaluate la încheierea contractului, ci numai în
momentul îndeplinirii (neîndeplinirii) evenimentului, căci realizarea lui este independentă de voinţa părţilor.
După cum rezultă din această definiţie, în contractele aleatorii întinderea sau chiar şi existenţa obligaţiei
(prestaţiei) poate fi incertă pentru una dintre părţi sau pentru ambele părţi contractante (incertitudine uni - sau
bilaterală). De exemplu, în contractul de rentă viageră obligaţia credirentierului (care înstrăinează un bun în
schimbul unei rente viagere) este certă din momentul încheierii contractului, incertitudinea vizând numai
întinderea obligaţiei debirentierului, care este dependentă de durata vieţii credirentierului. În schimb, în
contractul de joc şi pariu (de exemplu, pariul sportiv) chiar şi existenţa obligaţiei este incertă pentru ambele
părţi (nu se ştie care dintre ele va pierde întrecerea sportivă şi va fi obligată să plătească).
Contractul aleatoriu doar pentru una dintre părți. De regulă, contractele sunt aleatorii numai dacă sunt
sinalagmatice, numai dacă sunt oneroase și ,în principiu, dacă ele sunt aleatorii pentru ambele părți.
Prin excepție, este posibil ca un contract să fie aleatoriu când doar una dintre părți are atât șansa de a
câștiga, cât și riscul de a pierde. Acest lucru se întâmplă mai ales în contractele în care se încheie un contract
sinalagmatic cu titlu oneros, dar cu stipulație pentru altul. În asemenea împrejurări, de regulă, dacă dreptul
corelativ obligației asumate prin stipulația pentru altul are natură incertă sub aspectul întinderii sau existenței
sale, contractul va fi aleatoriu numai pentru promitent. Stipulantul nu are cum câștiga pentru că, prin ipoteză,
față de acesta nu a fost angajată nicio prestație (nici măcar una certă), terțul beneficiar nu are cum pierde pentru
că, prin ipoteză, el a primit din contract numai un drept, în timp ce promitentul are, pe de-o parte dreptul de a-
i pretinde stipulantului să își execute obligația sa și, pe de altă parte, o obligație față de terțul beneficiar a cărei
existență sau întindere este incertă. Din această incertitudine rezultă atât șansa lui de a câștiga, cât și riscul său
de a pierde. Va câștiga în ipoteza în care obligația pe care o are sa va ajunge să fie mai redusă decât dreptul pe
care îl are împotriva stipulantului, mai exact va câștiga diferența dintre dreptul pe care îl are împotriva
stipulantului și obligația pe care o are față de terțul beneficiar. Dacă, dimpotrivă, din cauza rezolvării altfel a
254
incertitudinii ce afectează existența sau întinderea obligației asumate față de terțul beneficiar, această obligație
va ajunge să depășească în valoare obligația pe care o are stipulantul față de promitent, promitentul va ajunge
să piardă diferența dintre această obligație și dreptul câștigat. În concluzie, într-o asemenea împrejurare, numai
una dintre părți (promitentul) are atât șansa de a câștiga cât și riscul de a pierde.

II. Contractele aleatorii numite

Urmează să analizăm în cadrul contractelor aleatorii contractul de rentă viageră şi contractul de
întreţinere, cu menţiunea că pot fi încheiate şi alte contracte aleatorii, numărul lor nefiind limitat (de exemplu,
vânzarea unui lucru viitor, de pildă, o recoltă – în cazul în care cumpărătorul şi-a asumat riscul nerealizării, în tot
sau în parte, a bunului viitor; constituirea directă sau indirectă a unui uzufruct sau uz viager; vânzarea nudei
proprietăţi; vânzarea de drepturi litigioase; vânzarea în cadrul căreia cumpărătorul şi-a asumat riscul producerii
evicţiunii etc.).
Contractul de asigurare, care este un contract aleatoriu foarte important, se studiază la materia Dreptul
asigurărilor, iar jocul și prinsoarea va fi lăsat pentru altă dată. 3 32

-Secțiunea 2-
Contractul de rentă viageră

I. Noțiune
Definiție. Potrivit art. 2242 C.civ., prin contractul de rentă viageră o parte, numită debirentier se obligă
să efectueze în folosul unei anumite persoane, numită credirentier, prestaţii periodice, constând în sume de bani
sau alte bunuri fungibile, pe durata vieţii credirentierului ori, după caz, pe durata vieţii debirentierului sau a unei
terţe persoane determinate. Renta viageră se constituie în mod necesar pe durata vieții unei persoane
Din definiție rezultă două trăsături definitorii și necesarmente cumulative ale contractului de rentă
viageră:
i) Prin intermediul acestui contract, ca obligație caracteristică, una dintre părți (denumită debirentier),
se obligă să plătească periodic sume de bani sau să livreze periodic bunuri fungibile unei persoane numită
credirentier. Credirentierul poate fi ori cealaltă parte la contract, ori un terț beneficiar al contractului de rentă
viageră. Ce este important pentru contract (ca să fie califact drept rentă viageră) este faptul că debirentierul
trebuie să fie parte la contract, adică să își asume această obligație de plată succesivă sau de livrare succesivă
ale unor bunuri fungibile. În schimb, credirentierul poate fi terț beneficiar nefiind obligatoriu sa fie parte la
contract, deși, de cele mai multe ori acesta este parte la contract.
ii) Această obligație trebuie, în mod necesar, să fie afectată de un termen extinctiv care constă în decesul
unei persoane. Altfel spus, ratele bănești sau cantitățile de bunuri fungibile trebuie livrate periodic, în mod
obligatoriu, până la decesul unei persoane. Altfel, contractul nu este de rentă viageră. Această persoană, de
regulă, este credirentierul. Acest lucru înseană că dacă părțile nu au fost clare în a se menționa până la moartea
cui se plătesc ratele de rentă, prezumția care va opera, și care dacă nu e răsturnată se menține, este aceea că
ratele se plătesc până la decesul credirentierului. Dar, această regulă este subiectivă, părțile pot conveni ca
ratele de rentă să se plătească până la decesul debiretierului sau chiar până la decesul unui terț.

255
 Obligația caracteristică astfel definită, de a livra periodic cantități de bunuri fungibile sau de a preda
sume de bani până la decesul unei persoane, este calificată de regulă în doctrină ca fiind o obligație de a da, cu
executare succesivă. Cred că pentru bunurile fungibile nu este nicio problema cu aceasta calificare, dar pentru
obligațiile de a da sumele de bani, eu am o parere de care nu avem timp sa o discutam acum, dar cred că este o
specie de obligație de a face, nu o specie de obligație de a da. Totuși, pentru marea majoritate a doctrinei este
vorba despre obligații de a da bunuri de gen și se consideră că și sumele de bani sunt și ele tot bunuri de gen.

II. Calificarea și clasificarea

Atunci când, în schimbul acestei obligații caracteristice, cocontractantul debirentierului se obligă la o

contraprestație, contractul va fi sinalagmatic, cu titlu oneros și aleatoriu, debirentierul fiind expus atât riscului
de a pierde cât șansei de a câștiga în funcție de durata vieții persoanei pentru care a fost constituită renta. Dacă
durata vieții persoanei pentru care s-a constituit renta va fi mai scurtă, persoana respectivă decedând mai rapid,
debirentierul va ieși în câștig. Din contră, dacă durata vieții persoanei pentru ca s-a constituit renta va fi mai
lungă, atunci respectiva obligație de a plăti ratele de renta se va prelungi în timp corespunzător acestei durate,
motiv pentru care debirentierul va ieși în pierdere.
Contractul de rentă viageră este aleatoriu din acest motiv doar în cazul în care, în schimbul obligației de
a plăti ratele de rentă asumată de către debirentier, cocontractantul debirentierului s-a obligat la o
contraprestație care este văzută ca echivalentă, cel puțin din punct de vedere subiectiv, cu obligația
debirentierului de a plăti ratele de rentă. Dacă cocontractantul nu s-a obligat la o contraprestație, contractul de
rentă viageră nu este aleatoriu deoarece debirentierul poate să iasă doar în pierdere, anume, va pierde suma
ratelor de rentă pe care va fi obligat să le plătească până la decesul persoanei pe durata vieții căreia a fost
constituită renta. În acest caz, în care nu s-a oferit o contraprestație în schimbul obligației debirentierului de a
plăti renta, natura contractului, pe lângă aceea de rentă viageră, care nu are caracter aleatoriu, va fi aceea de
contract de donație. Debirentierul se va lipsi, pe calea unui act de dispoziție exprimat prin consimțământul său
la contractul de rentă viageră, de ratele succeisve de sume de bani sau cantități de bunuri fungibile care vor
trece în patrimoniul credirentierului.
De regulă, acest contract este o donație directă, mai exact atunci când cocontractantul debirentierului
este chiar credirentierul. În cazul în care contractul este o donație directă, el se supune nu numai regulilor
prevăzute pentru contractul de rentă viageră în art. 2242-2253 C.civ., ci și regulilor prevăzute pentru donațiile
directe în titlul rezervat acestora din Codul civil. Spre exemplu, din cauza unei astfel de reguli, ca donație directă,
contractul va fi supus formei autentice ad validitatem.
Dacă dimpotrivă, obligația specifică debirentierului de a plăti ratele de rentă constând în sume de bani
sau cantități de bunuri fungibile, în mod succesiv, până la decesul credirentierului este asumată față de un terț
și nu față de cocontractant, atunci, până la proba contrară (adică până să se dovedească faptul că acestui terț îi
era datorată, pe alte temeiuri juridice, plata respectivelor rate de rentă), contractul va fi tot donație, dar o
donație indirectă.
Dacă debirentierul nu primește nimic în schimbul obligației de a plăti rate de rentă față de terț, donatorul
indirect este chiar debirentierul. În schimb, dacă debirentirerul primește o contraprestație de la cocontractantul
său în schimbul obligației sale de a plăti ratele de rentă unui terț, contractul este tot de donație indirectă, dar
donator nu mai este debiretierul, ci stipulantul din contractul de stipulație pentru altul, anume cocontractantul
debirentierului deoarece acesta suportă o pierdere patrimonială (constând în prestația pe care i-o promite
debirentierului în schimbul executării obligației obligației sale). Debirentierul este în postura unui contractant
256
cu titlu oneros, sinalagmatic, aleatroiu. Deci, s-ar putea să se oblige la mai mult decât primește sau la mai puțin
decât primește în funcție de durata vieții persoanei pentru care s-a constituit renta, în schimb, terțul beneficiar
nu are decât un câștig. Terțul beneficiar câștigă în mod cert.
În concluzie, contractul este o donație indirectă în care stipulantul care sigur pierde este donator, iar
terțul beneficiar care sigur câștigă este donatar. Această donație este indirectă pentru că ea nu se realizează
printr-un contract dintre donator și donatar, încheindu-se în mod indirect între donatorul stipulant și
promitentul debirentier care îi face un serviciu donatarului. Deoarece această donație este indirectă, ea nu este
supusă formei autentice, care nu este prevăzută decât pentru donațiile directe.
Din cele spuse până acum rezultă că, întotdeauna, calificarea de rentă viageră se completează și cu altă
calificare. Atunci când, în schimbul obigației asumate de către debirentier, cocontractantul său se obligă la o
contraprestație, contractul va avea, pe lângă natura de contract de rentă viageră, și natura care decurge din
respectiva contraprestație.
Spre exemplu, dacă în schimbul obligației debirentierului de plăti sume de bani, cocontractantul său îi
transferă un bun acestuia, contractul este de vânzare. Acest lucru se întâmplă deoarece se transferă un bun în
schimbul unui preț care, chiar dacă este aleatoriu, este în continuare o sumă de bani, iar transferul unui bun în
schimbul unei sume de bani face obiectului unui contract de vânzare. Dimpotrivă, dacă în schimbul obligației
debirentierului de a livra periodic bunuri de gen, cocontractantul său îi transferă acestuia un bun, contractul
este de schimb.
Dacă în schimbul obligației asumată de către debirentier de a plătii rate de rentă constând în sume de
bani, cocontractantul debirentierului se obligă să asigure folosința unui bun pe o anumită durată, contractul
este și rentă viageră, dar și locațiune.
Dacă cocontractantul se obligă să execute o lucrare, contractul este și rentă viageră și antrepriză. Dacă
în schimbul obligației debirentierului, cocontractantul nu se obligă la nimic, contractul este și rentă viageră și,
așa cum am spus, donație directă.
Dacă, deși cocontractantul debirentierului se obligă la ceva (și s-ar putea ca din această obligație să
rezulte o primă calificare), debirentierul își asumă obligația față de un terț beneficiar, atunci contractul va fi de
rentă viageră, din cauza obligației debirentierului, cealaltă calificare care decurge din contraprestația asumată
de cocontractant și stipulație pentru altul cu funcție de donație indirectă, deoarece terțul beneficiar primește
un avantaj gratuit de la stipulant care suportă o pierdere fără a primi o contraprestație în schimbul acestei
pierderi. Donația este indirectă pentru că nu se realizează printr-un contract direct între donator și donatar, ci
prin intermediul unui terț, anume prin intermediul promitentului-debirentier.
Un lucru specific rentei viagere este acela că, întotdeauna, calificarea unui contract ca fiind de rentă
viageră nu este exclusivă, ci presupune cu necesitate încă o calificare complementară, ceea ce face ca orice
contract de rentă viageră să fie supus unei duble reglementări speciale (atât reglementării prevăzută de Codul
civil în legătură cu contractul de rentă viageră, cât și reglementării speciale aplicabile celuilalt contract în care,
în funcție de fiecare situație concretă, se poate încadra sau din perspeciva căreia fiecare contract concret poate
fi calificat).
De fapt, contractul de rentă viageră mai primește întotdeauna încă o calificare, iar de această a doua
calificare depinde clasificarea contractelor de rentă viageră.

Cum spuneam mai devreme, întotdeauna renta viageră este constituită pe durata vieții unei persoane,
de regulă, această persoană este chiar credirentierul și, de regulă, credirentierul este cocontractantul

257
debirentierului pentru că, de regulă, efectele contractului sunt relative, în sensul că nu se presupune realizarea
unei stipulații pentru altul.
De aceea, de regulă, la data încheierii contractului de rentă viageră, credirentierul și persoana pe durata
vieții căreia s-a constituit renta sunt în viața, pentru că altfel nu ar avea capacitatea să încheie contractul de
rentă viageră.
Când contractul de rentă viageră este încheiat pe durata vieții mai multor persoane, atunci contractul
este valabil, atât titularul drepturilor decurgând din contract cât și obiectul lor fiind considerate determinate.
Astfel, debitorul este ținut să plătească ratele de rentă până la decesul ultimeia dintre persoanele pe durata
vieții cărora a fost constituită renta, nu neaparat până la decesul ultimului credirentier. Acest lucru se întâmplă
deoarece, chiar dacă de regulă renta se constituie pe durata vieții credirentierului, prin excepție, persoana pe
durata vieții căreia s-a constituit renta și credirentierul ar putea să fie total sau parțial diferite.
Dacă sunt mai mulți credirentieri, obligația de a plăti ratele de rentă, deși are un obiect divizibil (fie sume
de bani, fie bunuri fungibile) va fi indivizibilă activ, astfel încât fiecare dintre credirentieri va putea cere
executarea integrală a obligației asumate față de oricare dintre aceștia.
Dacă persoana pe durata vieții căreia s-a constituit renta este un terț și acesta nu se afla în viață la data
încheierii contractului de rentă viageră, contractul de rentă viageră este nul absolut pentru imposibilitate inițială
definitivă de executare a obiectului. Dacă persoana pe durata vieții căreia s-a constituit renta viageră suferea la
data încheierii contractului de o boală din cauza căreia decedează în termen de mai puțin 30 de zile de la data
la care contractul a fost încheiat, contractul va fi de asemenea nul pentru lipsa obiectului, iar nu pentru cauzei
(așa cum se spune uneori în doctrină). Dacă ar fi doar o problemă de lipsă a cauzei, atunci sancțiunea ar fi
anulabilitatea contractului. Contractul este nul deoarece lipsește durata obligației de a plăti ratele de rentă este
atât de scurtă, din cauza unei împrejurări deja existentă la data încheierii contractului încât se poate considera
că obiectul obligației debiretierului este ca și inexistent iar, de aceea, nulitatea este absolută.

IV. Obligația de plată a ratelor de rentă

1. Caractere juridice.
Obligație cu executare succesivă. De regulă, obiectul obligației de a plăti ratele de rentă este reprezentat
de plata unor sume succesive de bani, iar prin excepție, această obligație are ca obiect cantități determinate de
bunuri care se livrează succesiv.
Obligația de a plăti ratele de rentă este o obligație cu executare succesivă însă, cum de regulă, obligația
reciprocă și interdependentă asumată de către cocontractantul debirentierului nu este cu executare succesivă,
contractul de rentă viageră, în marea majoritate a cazurilor, va fi considerat un contract cu executare uno ictu.
Un contract sinalagmatic nu este cu executare succesivă decât în ipoteza în care ambele obligații reciproce și
interdependente principale rezultând din el sunt cu executare succesivă, în toate celelalte cazuri fiind cu
executare uno ictu. De aceea, în caz de neexecutare fără justificare a contractului este aplicabilă rezoluțiunea,
iar nu rezilierea.
Obligație care poate fi cesionată. Obligația de a plăti sume de bani sau de a livra bunuri fungibile periodic
este o obligație patrimonială care este transmisibilă potrivit dreptului comun, chiar dacă o anumită calitate
personală (cel puțin a persoanei pe durata vieții căreia s-a constituit renta) este avută în vedere la data încheierii
contractului în vederea asumării angajamentului debirentierului, această împrejurare nu conduce la conferirea
pentru contractul de rentă viageră a unui caracter personal, în sensul intransmisibilității sale. În principiu,
creanța corelativă obligației de a plăti ratele de rentă, respectiv de a se livra cantități de bunuri fungibile este o
creanță transmisibilă. Poate fi transmisă pe cale unei cesiuni de creanță, desigur, fără ca această cesiune să
258
modifice într-un fel obiectul său. De exemplu, ca în situația cea mai obișnuită, persoana pe durata vieții căreia
s-a constituit renta este chiar credirentieul și acesta cedează către un cesionar creanța al cărei creditor este,
debirentieul va plăti ratele de rentă sau va livra cantitățile succesive de bunuri fungibile până la decesul
credirentierului inițial, iar nu până la decesul cesionarului. În consecință, obiectul obligației corelative creanței
cedate rămâne același și, mai ales, rămâne dependent de persoana pe durata vieții căreia a fost constituită renta
inițial. Desigur, cu acordul tuturor părților (mai ales a debirentierului) se poate modifica acest obiect, dar, în
acest caz, nu mai discutăm despre o cesiune de creanță, ci despre un mutuus dissensus urmat de un act de
modificare a contractului inițial sau despre o novație cu schimbare de creditor.

2. Executarea în avans
Obligația de a plăti ratele de rentă se execută, în principiu, în avans.
În cazul în care nu s-a prevăzut altfel în contractul de rentă viageră, frecvența plății ratelor de rentă este
trimestrială.
De asemenea, în cazul obligațiilor având ca obiect sume de bani, care este situația cea mai frecventă în
contractul de rentă viageră, ratele de rentă se plătesc indexate cu rata inflației (art. 2248 alin. (1) C.civ.).
În ceea ce privește rata inflației, redactorii Codului civil din 2011 au avut în vedere că aceasta poate fi și
negativă, anume în cazul în care masa monetară a monedei în care a fost stabilită renta viageră este supusă
deflației, ratele de rentă vor fi ajustate corespunzător și cu indicele de deflație, care este un indice negativ. Ceea
ce s-a urmărit a fost să se asigure menținerea valorii ratelor de rentă indiferent de fluctuațiile monetare, care
pot fi numeroase pe duratele lungi ale executării unor contracte de rentă viageră care pot să se prelungească
pe mai multe zeci de ani.

3. Garanțiile obligației de plată a ratelor de rentă

În principiu, aceste garanții decurg din calificarea complementară a fiecărui contract de rentă viageră în
parte.
De cele mai multe ori calificarea complementară a contractului este aceea de vânzare, adică în cazul în
care, în schimbul obligației debirentierului de a plăti periodic sume de bani, credirentierul transferă proprietatea
asupra unui bun. După cum știm, în cazul vânzării, obligația de a plăti prețul este garantată prin privilegii (pentru
vânzare de bunuri mobile), respectiv printr-o ipotecă legală (pentru vânzarea de imobile).
În consecință, dacă în schimbul transferului unui imobil, cumpărătorul se obligă să îi plătească
vânzătorului rate de rentă până la încetarea din viață (fie a vânzătorului, fie a altei persoane), obligația de a plăti
aceste rate de rente este garantată cu o ipotecă legală asupra bunului care a făcut obiectul vânzării și pe care
vânzătorul o poate înscris în cartea funciară pentru a o perfecta.
Principiul specializării ipotecii și excepția din în materia rentei viagere. Regula generală în materia
ipotecilor convenţionale este aceea că ipoteca nu poate garanta decât creanţe special arătate şi individualizate,
ceea ce înseamnă că specializarea presupune menţionarea precisă în act a cauzei creanţei garantate, a datei şi
a cifrei acesteia. O ipotecă nu este valabilă dacă se referă la creanţe nedeterminate.
În raport cu principiul specializării ipotecii , o asemenea înscriere ar putea să ridice probleme deoarece,
în vederea perfectării prin înscrierea ipotecii, este necesar să se precizeze, în solicitarea pe care o face titularul
acesteia pentru înscrierea în cartea funciară, care este valoarea maximă a creanței garantate. Această cerință
este o cerință de protecție a terților, iar părțile nu pot renunța la ea. În principiu, orice dobânditor al unui drept
în legătură cu bunul ce face obiectul ipotecii ar trebui să știe, pe baza înscrierii în cartea funciară, până

259
laconcurența cărei sume va putea suporta executarea ipotecii de către creditorul ipotecar pentru că, până la
acea concurență, ipoteca îi limitează dreptul său subdobândit.
Prin excepție de la acest principiu, leguitorul a preferat de această dată protecția credirentierului în
dauna protecției terților și a prevăzut că, în cazul ipotecii legale pentru garantarea obligației de plată a ratelor
de rentă, nu este necesară menționarea valorii maxime a creanței garantate (art. 2249 alin. (2) C.civ.).
Pe lângă garanțiile prevăzute de lege, părțile pot prevedea prin contractul de rentă viageră, obligația
debirentierului de a constitui o garanție (fie reală, fie personală) în favoarea credirentierului pentru garantarea
obligației sale. În cazul în care debirentierul nu își execută această obligație de constituire a garanției,
neexecutarea este prezumată de lege ca fiind esențială și justifică rezoluțiunea contractului de rentă viageră
(art. 2251 alin. (1) C.civ.).

4. Sancțiunea neexecutării obligației de plată a ratelor de rentă

Întrucât este vorba despre obligații bănești sau având ca obiect bunuri de gen, aproape întotdeauna
executarea lor în natură este posibilă, astfel încât, sancțiunea neexecutării va depinde de voința credirentierului
fie de a menține obligația debirentierului insistând asupra executării sale silite, fie a desființa contractul, cu
posibilitatea recuperării contraprestației pe care a suportat-o în executarea acestei contract.
Se subînțelege că, dacă renta viageră este costituită cu titlu gratuit, creditorul are doar interesul de a
solicita executarea ei, nu și pe acela de a obține rezoluțiunea.
Executarea silită. Atunci când se solicită executarea silită a ratelor de rentă, art. 2250 C.civ. prevede un
mecanism derogatoriu de la dreptul comun în scopul protecției intereselor credirentierului. Leguitorul a luat o
măsură de protecție cu totul excepțională pentru că, de regulă, în dreptul civil, nu poate fi obținută executarea
silită decât a obligațiilor care sunt deja scadente. Prin excepție, tot în dreptul civil, este posibil ca în caz de
neexecutare a unei obligații din partea debitorului să accelerezi scadența unor obligații viitoare. Spre exemplu,
dacă debitorul nu constituie garanția convenită, creditorul îl poate sancționa accerelând scadența sau dacă
obligație este succesivă, scadența ratelor poate fi accelerată din cauza neexecutării ratelor a căror scadență s-a
îndeplinit.
În orice caz, în dreptul comun, nu poate să se obțină executarea silită a unor obligații care nu sunt certe
la data la care se cere executarea silită. Ei bine, în materie contractului de rentă viageră, prin derogare de la
dreptul comun, se poate face acest lucru.
În cazul în care debirentierul nu și-a executat obligația de a plăti renta pe calea executării voluntare,
credirentierul poate solicita instanței de judecată obligarea atât la executarea ratelor de rentă deja scadente și
neplătite, cât și la executarea ratelor de rentă viitorare și probabile.
Cu privire la această a doua parte a executării silite a obligației de a plăti ratele de rentă viitoare și
probabile, executarea se va face într-un mod specific. Pe baza metodologiilor aplicabile în materia asigurărilor
de viață se poate stabili pentru fiecare persoană durata probabilă a vieții fiecăruia. Atunci când asiguratorii
convin contracte de asigurare cu clienții lor, le fac întotdeauna o asemenea evaluare prin determinarea unei
anumite speranțe de viață pe baza prelucrării statistice a unor date concrete de sănătate a persoanei asigurate.
Pe scurt, în legătură cu fiecare factor din viata acestuia și pe baza modului de trai zilnic se vor adăuga sau scădea
ani din durata de viață, atribuindu-se o valoare prin care se va stabili durata sa probabilă de viață. Deci, pe baza
acestei metodologii, există posibilitatea stabilirii obiective a spreranței de viață, iar leguitorul a erijat această
probabilitate în certitudine, în sensul că i-a permis creditorului să obțină, prin hotărârea instanței de judecată,
condamnarea debirentierului la consemnarea la dispoziția credirentierului a unei sume egale cu totalul ratelor

260
de rentă care ar urma să devină scadente până la încetarea din viață a credirentierului la data probabilă a
sfârșitului vieții sale.
Această sumă nu se plătește direct persoanei față de care există obligația de întreținere, ci se
consemnează într-un cont bancar la o instituție bancară. Operațiunea realizată de către bancă va avea natura
unui sechestru judiciar, deoarece este instituit prin hotărârea instanței de judecată, iar banca respectivă va avea
calitatea de administrator sechestru al acelor fonduri. La fiecare scadență viitoare a ratelor de rentă banca va
elibera o sumă corespunzătorare ratei scadente din contul astfel constituit până la epuizarea lui. Dacă persoana
pe durata vieții căreia s-a constituit renta decedează înainte de durata probabilă stabilită prin hotărârea
instanței de judecată, sumele care nu au devenit scadente și care se află în contul de consemnațiuni vor fi
restiuite de către instituția de credit debirentierului.
Rezoluțiunea contractului. După cum am spus și mai devreme, cealaltă variantă care este la dispoziția
credirentierului (mai ales credirentierului cu titlu oneros, care a suportat o contraprestație în schimbul
obligațiilor debirentierului de a plăti ratele de rentă) este să obțină rezoluțiunea contractului.
Spre deosebire de contractul de întreținere, în cazul contractului de rentă viageră, rezoluțiunea pentru
neplata ratelor de rentă sau pentru necostituirea garanțiilor promise poate fi obținută atât pe cale judiciară, cât
și prin declarație unilaterală de rezoluțiune.
În cazul în care motivul rezoluțiunii este neplata ratelor de rentă, prin derogare de la dreptul comun,
debirentierul a cărui neexecutare fără justificare a cauzat rezoluțiunea, nu poate pretinde restituirea ratelor de
rentă deja plătite. Se consideră că motivul pentru această derogare de la dreptul comun rezidă în caracterul
aleatroiu al contractului de rentă viageră încheiat cu titlu oneros deoarece s-ar putea ca, dacă nu s-ar fi prevăzut
această derogare de la dreptul comun, debirentierul să aibă un comportament care să faciliteze reaua-credință
și care să înșele caracterul aleatroiu avut în vedere de către părți la data încheierii contractului. Din acest motiv,
pentru a se păstra caracterul aleatoriu al contractului și pentru ca debirentierul să aibă un motiv pentru a
continua executarea ratelor de rentă, chiar și după ce suma celor deja executate a egalat și a depășit valoarea
bunului primit în schimb, este necesar ca debirentierul să fie amenințat cu o pierdere. Astfel, leguitorul a
considerat că pierderea cu care să fie amenințat debirentierul este aceea că, din cauza neplății uneia sau mai
multor rate de rentă, debirentierul forțează credirentieul să solicite rezoluțiunea contractului, în urma acestei
rezoluțiuni credirentierul va putea cere restituirea contraprestației efectuată în schimbul obligației de a plăti
renta, dar debirentierul nu poate obține restituirea ratelor de rentă pe care le-a plătit, el fiind astfel obligat să
restituie contraprestația primită din partea credirentierului, iar în același timp, nu are dreptul de a pretinde
restituirea ratelor de rentă plătite până la momentul rezoluțiunii. Singura cale de își menține folosul realizat în
urma contractului, chiar dacă acesta poate fi mai mic decât folosul la care s-a obligat în schimb, este aceea de a
contiua să plătească ratele de rentă până la sfârșitul vieții credirentierului.

-Secțiunea 3-
Contractul de întreținere

I. Noțiune și delimitare
Definiție. Potrivit art. 2254 alin. (1) C.civ., prin contractul de întreţinere o parte se obligă să efectueze în
folosul celeilalte părţi sau al unui anumit terţ prestaţiile necesare întreţinerii şi îngrijirii pentru o anumită durată.

261
De asemenea, potrivit alin. (2), dacă prin contract nu s-a prevăzut durata întreţinerii ori s-a prevăzut numai
caracterul viager al acesteia, atunci întreţinerea se datorează pentru toată durata vieţii creditorului întreţinerii.
Din această definiție rezultă că obligația caracteristică a debitorului întreținerii este o obligație de a face
continuă. Ca orice altă obligație continuă, ea necesită un anumit termen extinctiv fiind nulă o obligație continuă
eternă deoarece aceasta ar reprezenta o servitute personală, iar servituțile personale încalcă principiul de
ordine publică al libertății persoanei.
În mod necesar, obligația continuă este supusă unui termen extictiv. Acest termen extinctiv poate fi
stabilit de către părți în contract fără nicio limitare, dar, având în vedere că obigația este puternic personală,
părțile nu ar putea să stabilească un termen care să se împlinească după decesul creditorului întreținerii,
deoarece întreținerea este presupusă a fi asumată necesarmente în considerarea persoanei creditorului
întreținerii. Dacă acesta decedează, chiar dacă termenul extinctiv nu s-a împlinit încă, obligația de întreținere
încetează prin imposibilitatea de a mai fi executată asupra unui creditor decedat. În orice caz, durata vieții
creditorului întreținerii reprezintă limita maximă până la care se poate stabili termenul extinctiv al obligației de
întreținere.
Dacă părțile stabilesc și un altfel de termen extinctiv, atunci obligația de întreținere, în aspectele sale
principale, va înceta fie la data împlinirii acelui termen, fie la data decesului creditorului întreținerii, socotindu-
se evenimentul care survine primul.
Dacă părțile nu au stabilit niciun termen extinctiv, atunci se va considera că termenul extinctiv este acela
al decesului creditorului întreținerii.
Delimitare față de contractul de rentă viageră. Principala deosebire dintre contractul de întreținere și
contractul de rentă viageră este că, pe când contractul de rentă viageră generează în mod tipic obligația
caracteristică de a da sume de bani sau bunuri fungibile în mod succesiv, contractul de întreținere generează în
mod tipic o obligație de a face cu caracter succesiv (chiar continuum deoarece are și natură alimentară) în
sarcina debitorului întreținerii.

II. Caractere juridice

Caracter personal foarte puternic. După părerea mea, contractul de întreținere este cel mai personal
contract.
Caracterul personal al contractului rezultă atât din voința juridică a părților la formarea contractului, în
sensul în care fiecare parte dorește să încheie contractul doar în considerarea calităților specifice persoanei
cocontractantului său, cât și din executarea efectivă a contractului, în sensul că conținutul obligației
caracteristice decurgând din contractul de întreținere (care este obligația de întreținere) și durata acestei
obligații depind de calitățile personale ale ambelor părți.
Întinderea obligației de întreținere și conținutul său sunt determinate de nevoile creditorului, durata
contractului este determinată de durata vieții creditorului, iar executarea sa trebuie să se facă, în principiu, prin
faptul personal al debitorului. Așadar, întinderea în timp și întinderea de conținut a obligației de întreținere
depind de calitățile creditorului, iar executarea contractului depinde de faptul personal al debitorului.
De aceea, obligația de întreținere și contractul de întreținere în ansamblul său au un foarte accentuat
caracter personal.
De asemenea, având în vedere natura prestațiilor furnizate, care sunt datorate continuu și zilnic, care
presupun uneori intervenții intime ale debitorului chiar asupra corpului debitorului, practic, se poate spune că
contractul de întreținere are ca obiect chiar conviețuirea celor două părți, iar conviețuirea unor persoane nu are
cum să fie decât extrem de personală.
262
 Caracter patrimonial. Deși contractul de întreținere este atât de personal, el are și caracter patrimonial
constând, în principiu, în prestațiile de întreținere ale debitorului obligației de întreținere. De regulă, în schimbul
lor, creditorul întreținerii își asumă prestații patrimoniale semnificative.
Din cauza caracterului său patrimonial, contractul de întreținere are o aptitudine egală cu a fiecărui alt
contract cu titlu oneros de a antrena interesele creditorilor părților astfel încât, dacă contractul de întreținere
este încheiat în frauda creditorilor uneia dintre părți, aceștia pot cere revocarea contractului pe calea acțiunii
pauliene potrivit dreptului comun.
Dacă creditorul obligației de întreținere nu solicită debitorului executarea obligației corelative, lipsindu-
se în acest fel de resurse patimoniale importante pentru traiul zilnic și cheltuid chiar din propriul patrimoniu
pentru a își asigura acel trai, pasivitatea creditorului întreținerii în exercitarea creanței pe care o are împotriva
debitorului poate fi prejudiciabilă pentru creditorii săi chirografari. De aceea, aceștia pot executa pe cale oblică
dreptul corelativ obligației de întreținere.
Așadar, acțiunea pauliană și acțiunea obligă sunt susceptibile a se putea aplica în legătură cu contractul
de întreținere, în ciuda caracterului său extrem de personal.
Mai mult, caracterul său extrem de personal antrenează o sporire excepțională a sferei acțiunii în
revocarea contractului. Potrivit art. 2260 C.civ., în cazul în care la data încheierii contractului, creditorul
întreținerii avea o datorie alimentară față de un terț și, prin încheierea contractului de întreținere, s-a lipsit de
mijloacele necesare pentru executarea acestei datorii, terțul poate cere revocarea contractului de întreținere
chiar și dacă cocontractantul debitorului său (adică debitorul întreținerii) nu a acționat în frauda intereselor
terțului (chiar și fără complicitatea debitorului la fraudă).
Datoriile alimentare decurg mai ales din dreptul familiei. Cel mai adesea, dacă unele rude apropiate au
mijloace financiare necesare, aceste rude datorează o parte din acele mijloace rudelor care nu au aceste
mijloace și au nevoie de ele. Datoriile alimentare decurgând din dreptul familiei au, în general, un caracter mult
mai complex, incluzând prestații de naturi diferite (asigurarea unei locuințe, îmbrăcăminte, școlarizare etc.),
totuși, în acest caz, ne interesează doar obligațiile având ca obiect alimente. De exemplu, avem un copil minor
care are un drept corelativ obligației de întreținere împotriva tatălui său pe temeiul dreptului familiei și această
obligație a fost stabilită sub forma unei pensii alimentare pe care tatăl trebuie să o plătească lunar având în
vedere că nu exercită nemijlocit puterea părintească asupra copilului, iar această plată periodică a pensiei de
întreținere este întrebuințată pentru asigurarea nevoilor alimentare ale copilului. Să spunem că tatăl are un
imobil pe care, în principiu, îl închiriază, astfel încât din acea chirie își asigură mijloacele necesare pentru a plăti
pensia alimentară. Dacă ulterior, pe fondul acestei situații, tatăl încheie cu un terț un contract de întreținere
prin care terțul se obligă să îi asigure tatălui întreținerea până la sfârșitul vieții sale, iar tatăl se obligă să îi
transfere proprietatea asupra imobilului, în acest fel se lipsește de mijloacele care înainte asigurau plata pensiei
alimentare față de copilul său. Ei bine, acel copil (care este și el o specie de creditor chirografar), deoarece
creanța sa are natură alimentară, are dreptul excepțional de a solicita revocarea contractului de întreținere, deși
debitorul întreținerii (cocontractantul tatălui său) nu a încheiat contractul în frauda intereselor copilului, de care
poate chiar nu a știut. Mai mult, această revocare poate fi cerută oricând, deci nu neapărat în termenul de 1 an
prevăzut pentru acțiunea pauliană și indiferent dacă contractul de întreținere s-a încheiat înainte sau după
nașterea creanței alimentare.
Tot cu caracter excepțional, terțul are posibilitatea de a obține respingerea acțiunii revocatorii dacă, în
cursul procesului declanșat prin această acțiune își exprimă acordul ca, pe lângă obligația de întreținere datorată
cocontractantului său, să asigure și întreținerea creditorului creanței alimentare, adică a copilului din exemplul
nostru (art. 2260 alin. (3) C.civ.). Deci, dacă debitorul întreținerii preferă să întrețină două persoane decât să se

263
lipsească de contract, atunci instanța va respinge cererea de revocare a creditorului obligației de alimentare și
va dispune, în schimb, obligarea debitorului întreținerii și la plata creanței alimentare față de creditorulul acestei
obligații, în plus față de obligația sa de întreținere față de creditorul cu care a contractat inițial.
Caracter indivizibil. Dacă părțile au convenit ca obligația de întreținere să fie prestată către mai mulți
creditori ai întreținerii, atunci obligația va fi presupusă indivizibilă atât pasiv, cât și activ (nu doar activ ca în cazul
rentei viagere) și, dacă părțile nu au prevăzut un alt termen, atunci termenul ei extinctiv va fi data decesului
ultimului dintre creditori (art. 2256 alin. (2) C.civ.).
Caracterul uno ictu. Ca și în cazul obligației de a plăti renta din cadrul contractului de rentă viageră,
obligația de întreținere are întotdeauna caracter succesiv, dar totuși, în acest caz, contractul este întotdeauna
uno ictu, deoarece întotdeauna obligația reciprocă și interdependentă asumată de către creditorul întreținerii
în schimbul executării de către debitor a prestațiilor de întreținere este o obligație cu executare uno ictu.
Nu ar putea să fie o obligație cu executare succesivă din cauza unei reguli particulare referitoate la
obiectul obligației reciproce și interdependente asumate de către creditorul întreținerii, anume regula
prevăzută de art. 2257 alin. (5) C.civ., care precizează că clauza prin care creditorul întreținerii se obligă la
prestarea unor servicii este considerată nescrisă. Așadar, niciodată obligația reciprocă și interdependentă
asumată de către creditorul întreținerii în schimbul prestațiilor de întreținere nu va putea consta în prestații de
a face succesive.
Rațiunea acestei reguli rezidă în principiul libertății persoanei. Întrucât contractul de întreținere este
foarte important pentru creditorul întreținerii și, probabil că s-a considerat că acest creditor ar fi aservit personal
dacă menținerea întreținerii primite de către aceasta (care uneori înseamnă menținerea sa în viață) ar fi
condiționată, printr-un mecanism contractual, care să depindă de modul în care și-a executat o obligație
succesivă. Astfel, leguitorul, pentru protecția creditorului obligației de întrețineri (chiar împotriva voinței sale
personale) a prevăzut această interdicție ca el să își asume, în schimbul obligației de întreținere, o obligație de
a presta servicii.
Mai mult, această interdicție este una extrem de aspră și pentru debitorul obligației de întreținere
deoarece clauza nu va fi considerată nulă, ci clauza va fi considerată nescrisă. Acest lucru înseamnă că, chiar
dacă motivul determinant pentru care debitorul obligației de întreținere a încheiat contractul a fost prefigurarea
executării serviciilor promise de către creditorul întreținerii, clauza de servicii se va desființa, iar obligația de a
presta întreținere se va menține. Așadar, debitorul va rămâne obligat să presteze întreținerea și nu va putea să
pretindă că desființarea clauzei de servicii antrenează desființarea întregului contract, inclusiv a obligației sale,
chiar dacă acele servicii au fost determinante pentru asumarea de către el a obligației de întreținere.
În ceea ce privește obiectul obligației principale asumată de către debitorul întreținerii sunt aplicabile
regulile din materia contractului de rentă viageră.

III. Condiții de validitate

Forma autentică. Ca o condiție de validitate specială, contractul de întreținere (care este esențial
pentru condițiile de viață ale debitorului întreținerii, dar și pentru debitorul obligației de întreținere), este, din
cauza acestor efecte extrem de grave, supus cerinței formei autentice ad validitatem (art. 2255 C.civ.).
Contractul de întreținere nu este deci valabil decât dacă s-a încheiat în fața notarului public.
În plus, conform unei legi privind protecția persoanelor vârstnice, dacă cocontractantul depășește 60
de ani, notarul public este obligat să efectueze o serie de demersuri suplimentare pentru protecția
consimțământului său, inclusiv obținerea unor dovezi privind acuritatea discernământului.

264
IV. Obligația de întreținere

A. Conținutul obligației de întreținere

Potrivit art. 2257 alin. (1) C.civ., debitorul întreținerii datorează creditorului prestații stabilite în mod
echitabil ținându-se seama de valoarea capitalului și de condiția socială anterioară a creditorului. De asemenea,
potrivit art. 2257 alin. (2) C.civ., debitorul este obligat în special să asigure creditorului hrană, îmbrăcăminte,
încălțăminte, menaj, precum și folosința unei locuințe corespunzătoare. Întreținerea cuprinde, de asemenea,
îngrijirile și cheltuielile necesare în caz de boală. În plus, conform art. 2257 alin. (3), în cazul în care întreținerea
are caracter viager sau atunci când creditorul decedează în cursul duratei contractului, debitorul are obligația
să îl înmormânteze.
În primul rând, din alin. (1) rezultă un principiu foarte important, anume faptul că același contract de
întreținere încheiat în aceiași termeni de către contractanți diferiți nu antrenează obligații de întreținere cu
același conținut, acest lucru întâmplându-se din cauza caracterului personal al contractului. Conținutul obligației
implică, în principiu, tot ce este necesar creditorului și numai lui pentru a se menține la un nivel de trai decent
prin toate întâmplările viitoare ale vieții sale, în raport cu caracteristice sale extrem de personale, în măsura în
care acestea puteau fi cunoscute de către debitor sau, cel puțin, putea fi prevăzută posibilitatea lor.
Din cauza dependenței de nevoile creditorului întreținerii care pot evolua în viitor în moduri necunoscute
și incerte de la data încheierii contractului, contractul de întreținere cu titlu oneros este aleatoriu chiar și atunci
când este încheiat pe durată determinată. În cazul contractului de rentă viageră, caracterul aleatroiu decurge
din durata vieții persoanei în favoarea căreia a fost constituit contractul, pe când în cazul contractului de
întreținere, chiar dacă el este încheiat pe durată determinată, în cazul în care acesta este cu titlu oneros rămâne
aleatoriu deoarece s-ar putea ca pe parcursul acestei durate, nevoie de întreținere ale creditorului să evolueze
incert, fie prin extingere sau restrângere, astfel încât, în funcție de evoluția acestor nevoi, debitorul întreținerii
poate să și riște o pierdere sau să și aibă șansa unui câștig decurgând din comparația dintre contraprestația certă
a creditorului întreținerii cu această incertă prestație a obligației de întreținere.
Pe lângă nivelul general de viată al creditorului, se are în vedere și nivelul financiar sau intelectual al
creditorului întreținerii, în măsura în care acestea puteau fi anticipate de către debitorul întreținerii la data
încheierii contractului. Spre exemplu, dacă creditorul întreținerii are tabietul de a își lua ziarul de la colț în fiecare
sfârșit de săptămână, debitorul întreținerii trebuie să ia ziarul de la colț și să i-l aducă. Dacă creditorul întreținerii
obișnuiește să meargă la spectacole de un anumit tip, debitorul întreținerii trebuie să se asigure că acesta va
avea bilete și va putea merge la spectacolele respective cu aceeași frecvență și după încheierea contractului de
întreține (aceasta este o nevoie spirituală a creditorului întreținerii pe care debitorul trebuie să i-o asigure).
De asemenea, este necesară furnizarea prestației prin faptul personal al debitorului întreținerii. Au
existat litigii spectaculoase în care creditorul întreținerii a dat în judecată debitorul întreținerii pentru că a lăsat
un terț să rămână cu creditorul pentru a asigura întreținerea. În acest caz, s-a observat că nu s-a respectat
caracterul personal al executării prestației. Pe de altă parte, contraargumentul care în cele din urmă a triumfat
a fost că debitorul obligației de întreținere nu s-a obligat, prin contractul de întreținere, să îți sacrifice toată viața
în interesul creditorului, ci doar să asigure întreținerea acestuia la nivelul unor nevoi rezonabile. Astfel, nu se
poate deduce, din contractul de întreținere, o obligație a debitorului obligației de întreținere de a nu putea
realiza și alte activități în interes propriu (cum ar fi aceea de a își contrui cariera), ceea ce justifică anumite
derogări de la caracterul personal al obligației de întreținere. Deci, obligația de întreținere este susceptibile de
anumite limitări de la caracterul ei personal, însă aceste limite sunt dificil de abstractizat. Trebuie văzut dacă
care e cauza pentru care se derogă de la caracterul personal, dacă cauza era sau nu posibil de a fi prevăzută de
265
către creditorul întreținerii, dacă împiedicarea prestației personale este atât de importantă încât să-l lipsească
de creditor de satisfacerea unei nevoi esențiale și așa mai departe. Este extrem de complicat de făcut această
analiză deoarece ea este legată, în primul rând, de persoane. De aceea, jurisprudența vorbește cu emfază despre
aspectul personal (psihologic) al obligației de întreținere, iar acest concept a avut importanță mai ales în situații
care, la prima vederea, ar părea să exceadă conținutul contractului, dar care, în cele din urmă, au fost soluționate
de către jurisprundență în câmpul contractual.

B. Transofrmarea contractului de întreținere

Potrivit art. 2261 alin. (1) C.civ., dacă prestarea sau primirea în natură a întreținerii nu mai poate continua
din motive obiective sau dacă debitorul întreținerii decedează și nu intervine o înțelegere între părți, instanța
judecătorească poate să înlocuiască, la cererea oricăreia dintre părți, fie și numai temporar, întreținerea în
natură cu o sumă de bani corespunzătoare. De asemenea, conform alin. (2), atunci când prestarea sau primirea
în natură a întreținerii nu mai poate continua din culpa uneia dintre părți, instanța va majora sau, după caz,
diminua cuantumul sumei de bani care înlocuiește prestația de întreținere.
Anumite ipoteze în care, spre exemplu, debitorul întreținerii nu putea, pentru o anumită perioadă de
timp, să își îndeplinească prestațiile de întreținere (mergea în armată, mergea la facultate în alt oraș etc.) au
fost considerate motive obiective de natură să împiedice executarea în natură a întreținerii care nu proveneau
din culpa vreuneia dintre părți. Chiar dacă debitorul întreținerii s-a obligat, teoretic, la faptul său personal, el nu
s-a obligat la o servitute personală, adică nu s-a obligat ca toate posibilitățile sale de viață să fie amputate pentru
asigurarea faptului său personal în executarea obligației sale de întreținere. Trebuie subliniat că aceste motive
nu sunt de natura forței majore, dar sunt motive de imposibilitate socială de a continua executarea contractului
de întreținere.
Aceste motive îndreptățesc partea interesată să solicite transformarea în bani a obiectului acestei
obligații, chiar în lipsa vreunei culpe. Este dificil de tranșat problema naturii juridice a sumelor de bani astfel
rezultate. Probabil că este vorba de o executare prin echivalent, dar este o executare prin echivalent atipică, în
sensul că ea nu este o răspundere contractuală a în mod obișnuit și se întâmplă numai în caz de culpă a
debitorului. Aceasta este o executare prin echivalent, dar nu are natura unei răspunderi contractuale, ci doar a
transformării obligației prin schimbarea obiectului său (prestația care face obiectul obligației capătă natura
caracteristică unei obligații de a da).
În consecință, potrivit art. 2261 C.civ., de la momentul acestei transformări, respectiva obligație de a da
sume de bani va avea același regim juridic ca și când s-ar fi născut dintr-un contract de rentă viageră. Totuși, de
aici nu rezultă că contractul care era inițial de întreținere se transformă într-un contract de rentă viageră.
Contractul rămâne de întreținere a cărui obligație caracteristică a suferit această transformare tocmai în virtutea
unei reguli specifice aplicabile contractului de întreținere. De asemenea, spre deosebire de situația rentei
viagere, obligația de a plăti suma de bani ce înlocuiește obligația de întreținere rămâne indivizibilă atât activ,
cât și pasiv (cum era și obligația de întreținere inițială), nu numai activ ca în cazul obligației de a plăti renta
viageră.
Însă, din cauza asimilirării cu obligația născută din contractul de rentă viageră, pentru plata sumelor
datorate în executarea acestei prestații s-ar putea face aplicarea mecanismului special de executare silită
aniticipată a obligațiilor de plată a rentei dacă cumva debitorul întreținerii (devenit debitor al plății acestor sume
de bani) nu își execută, la scadență, obligația de plată a acestor sume, expunându-l astfel pe acesta să procedeze
la deschiderea contrului de consemnațiune la dispoziția creditorului, la fel cum s-ar fi întâmplat și dacă obligația
s-ar fi născut dintr-un contract de rentă viageră.

266
 După cum spune textul, suma de bani ar trebui să fie corespunzătoare întreținerii în natură care ar fi
datorată creditorului întreținerii, ori, întreținerea în natură care ar fi datorată creditorului întreținerii ar putea
să evolueze în viitor, în funcție de nevoile sale (creditorul întreținerii ar putea să se îmbolnăvească, iar costul
tratamentului medical s-ar adăuga echivalentului de până atunci a nevoilor sale de întreținere, sporind astfel
suma necesară pentru a fi corespunzătoare acestei satisfaceri). Astfel încât, din cauza unor incidente care intră
în sfera contractului de întreținere, modificând nevoile creditorului, suma corespunzătoare acoperirii acestor
nevoi se modifică, la cererea părții interesate, instanța va putea proceda la această modificare. Așadar, nu se va
putea opune puterea de lucru de judecat în privința unor nevoi de întreținere care au evoluat după hotărârea
inițială a instanței de judecată și care au impactat întinderea în bani a echivalentului întreținerii datorat.
Acest mecanism este asemnâtor cu mecanismul prejudiciului evolutiv din materia răspunderii
contractuale, acolo unde se face referire la modificările prejudiciului care se întinde pe durate lungi de timp. Și
acolo se poate reveni asupra unor hotărâri judecătorești, modificându-se cuantumul sumelor de bani care
trebuie plătite periodic pentru acoperirea respectivului prejudiciu (de altfel, caracterul periodic nici nu e de
esența acestui mecanism).
La art. 2261 alin. (2) C.civ. avem de-a face cu aceeași transformare a obictul obligației, dar care, în acest
caz, poate fi cerută și în cazul în care executarea în natură a prestațiilor de întreținere devine imposibilă nu din
motive obiective, ci din cupla unei dintre părți (când debitorul fură, când creditorul înjură). Când există astfel de
imposibilități cauzate culpabil, rezoluțiunea contractului nu este singura soluție de ieșire. Partea interesată de
salvgardarea contractului poate să ceară, în contradictoriu cu cealaltă, transformarea în bani a obiectului
obligației, dar, de această dată, suma datorată nu va fi strict echivalentă cu prestațiile de întreținere datorată
creditorului pe temeiul contractului, ci va fi mai mare sau mai mică decât această sumă, în funcție de conduita
părții care a generat imposibilitatea de executare a contractului.
Dacă imposibilitatea de executare în natură a prestațiilor de întreținere a fost cauzată prin culpa
debitorului, suma de bani cu care se înlocuiesc aceste prestații ar trebui să fie mai mare decât echivalentul
prestațiilor de întreținere datorate, iar dacă imposibilitatea de efectuare în natură a prestațiilor de întreținere
se datorează culpei creditorului, suma de bani care înlocuiește aceste prestații ar trebui să fie mai mică devât
echivalentul întreținerii datorate.
Aceasta este una dintre puținele împrejurări în care dreptul civil derogă de la caracterul său reparatoriu,
în care executarea prin echivalent nu se limitează la a fi o simplă reparație a prejudiciului, ci își propune să
sancționeze culpa. Este un mecanism de aplicare a daunelor-interese punitive prin reducerea sau, după caz,
majorarea cuantumului prestațiilor de întreținere datorate care are ca explicație o pedeapsă civilă aplicată, după
caz, creditorului sau debitorului pentru culpa sa.
Această modificare a cunatumului sumei este total la aprecierea judecătorului, neexistând nicio rețetă
și nicio regulă prin care să se poată cuantifica cu cât s-ar putea micșora sau mări suma, în mod obiectiv, față de
echivalentul stirct matematic al prestațiilor datorate, în cazul unei asemenea culpe. Va fi la aprecierea
judecătorului să evalueze culpa și să aplice un coeficient numeric sau financiar decurgând din această cântărire.
Așadar, și în acest caz, natura înlocuirii obiectul obligației este tot aceea a unei executări prin echivalent
care, de această dată, se corelează cu daune-interese punitive, adică cu daune-interese cu caracterul unei
pedepse civile la adresa părții vinovate de imposibilitatea furnizării în natură a prestațiilor de întreținere.

C. Garanțiile obligației de întreținere

Pentru garantarea executării obligaţiei de întreţinere constituite cu titlu oneros, la fel ca şi în materia
contractului de rentă viageră, creditorul beneficiază de o ipotecă legală asupra bunului imobil înstrăinat (art.

267
2.256, coroborat cu art. 2.249, cu art. 1.723 şi cu art. 2.386 pct.4 C.civ.), iar în ipoteza în care bunul înstrăinat
este un bun mobil, ca şi credirentierul, creditorul întreţinerii beneficiază de privilegiul special prevăzut de art.
2.339 alin. 1 pct. 1 C.civ.

D. Sancțiunea neexecutării obligației de întreținere

Spre deosebire de ipoteza rentei viagere, în cazul obligației de întreținere, executarea silită a obligației
este, în principiu, imposibilă, deoarece obligația de întreținere are un aspect psihologic, iar executarea ei
presupune manifestarea unei anumite afecțiuni în raporturile dintre debitor și creditor, iar aceste elemente nu
pot fi asigurate pe cale silită. De asemenea, caracterul continuu al obligației de întreținere este imposibil de
realizat pe cale executării silite pentru că executorul judecătoresc ar trebui să se consacre exclusiv acestui
proiect și cheltuielile de executare ar fi astfel egale cu cheltuielile de întreținere (haha!). Deoarece există aceste
impedimente practice, calea executării silite în natură a prestațiilor de întreținere neexecutate voluntar nu este
deschisă.
De asemenea, când spunem că obligația de întreținere are caracter continuu, acest aspect înseamnă că
ea seamănă cu o succesiune de termene esențiale, adică acele termene acele obligații care trebuie să fie
executate, în mod necesar, până într-un anumit termen, în caz contrar ele nemaiputând fi deloc executate. Spre
exemplu, celebrul exemplu al obligației de a se livra florile de nuntă. Esențial pentru executarea de către debitor
acelei părți din obligația de întreținere care constă în furnizarea unei prestații determinate creditorului
(furnizarea alimenetelor) este ca acea prestație să fie realizată atunci când trebuie (când creditorului îi e foame)
Dacă i se livrează altcândva, atunci livrarea este lipistă de interes, iar acest lucru este valabil pentru fiecare parte
din obligația de întreținere. Fiecare prestație trebuie efectuată atunci când creditorul are nevoie de ea (totuși,
în mod rezonabil, fără să devină o servitute pentru debitor, dar nici un dezinteres absolut pentru acele nevoi
care calibrează întinderea obligației de întreținere). Din cauza faptului că nevoia de întreținere trebuie
satisfăcută atunci când ea apare, obligația de întreținere nu are doar caracter continuu, ci și caracter esențial
continuu. Trebuie furnizat totul la timpul său, iar nefurnizarea a ceva la timpul său este irecuperabilă. Dacă se
livrează prea târziu nu se mai livrează ce se datorează, ci altceva decât ceea ce se datorează. Ceeea ce se
datorează nu se poate livra în natură doar atunci când trebuie livrat, nu și mai târziu.
Din acest motiv, practic, în caz de neexecutare a obligației de întreținere, executarea silită în natură
devine imposibilă prin chiar neexecutarea inițială, ceea ce se poate pretinde este doar executarea silită prin
echivalent în formele prevăzute de transformarea obiectul obligației sau desființarea contractului. Cum am spus
și în cazul contractului de rentă viageră, dacă contractul de întreținere este sinalagmatic cu titlu oneros,
creditorul întreținerii poate avea un interes masiv în desființarea contractului în cazul neexecutării
corespunzătoare a obligației de întreținere pentru că, dacă obține o asmenea desființare a contractului, el ar
putea consecutiv ei să recupereze capitalul (bunul sau echivalentul prestației) pe care l-a furnizat în schimbul
obligației de întreținere asumată de către cocontractantului său.
Rezoluțiunea contractului, spre deosebire de ipoteza rentei viagere, este exclusiv judiciară, dacă se
întemeiază pe neexecutarea corespunzătoare a obligației de întreținere. Așadar, în cazul neexecutării fără
justificare a obligației de întreținere, creditorul întreținerii nu poate obține rezoluțiunea pe calea declarației
uniltareale de rezoluțiune, ci numai pe cale acțiunii în rezoluțiune formulată în instanță.
Mai mult, chiar dacă s-ar introduce în contractul de întreținere un pact comisoriu care să permită
suprimarea caracterului judiciar al rezoluțiunii, acest pact comisoriu ar fi considerat nescris (art. 2263 alin. (3)
teza finală C.civ.). Orice clauză prin care s-ar altera caracterul judiciar al rezoluțiunii pentru neexecutarea
prestațiilor de întreținere ar fi considerată nescrisă. Rațiunea acestui caracter necesarmente judiciar este aceea

268
a securității juridice deoarece aprecierea obiectivă a situației complete de fapt este necesară în unele situații în
care părțile (cel mai frecvent fiind de vârste și viziuni diferite) nu se pun de acord în legătură cu ce este esențial
sau nu în neexecutarea contractului de întreținere. Leguitorul preferă ca judecătorul să facă controlul obiectiv
în aceste situații, iar până când judecătorul nu a verificat că există o neexecutare esențială a obligației de
întreținere suficientă încât să justifice desființarea contractului, contractul va fi menținut.
Pe când executarea în natură a obligației de întreținere nu îi poate profita decât creditorului întreținerii,
executarea prin echivalent sau rezoluțiunea contractului (cu conseciția dreptului de a obține restituirea
capitalului) poate profita și moștenitorilor săi. Deși, obligația de întreținere nu este susceptibilă de a transmite
(nici între vii, nici pentru cauză de moarte) din cauza caracterului său strict personal, totuși, acțiunea având ca
obiect executarea prin echivalent a obligației de întreținere, inclusiv acțiunile având ca obiect plata sumelor de
bani obținute în urma transformării obligației de întreținere, și acțiunile având ca obiect rezoluțiunea
contractului pentru neexecutare pot fi transmise atât între vii, cât și pentru cauză de moarte.
Mai mult, dacă în persoana creditorului întreținerii nu a fost executată o parte a prestațiilor datorate,
din acea neexecutare se naște un drept de a sancționa neexecutarea pe cale acțiunii în rezoluțiune. Acest drept
este un drept patrimonial obișnuit care se află în patrimoniul creditorului întreținerii da data decesului său (dacă
nu cumva s-a stins prin prescripție), ori dacă se află în patrimoniul creditorului întreținerii la data decesului său
înseamnă că, în cadrul acestui patrimoniu, se poate transmite moștenitorilor săi care pot obține ei rezoluțiunea
pentru neexecutarea contractului în persoana autorului lor (pentru neexecutarea contractului față de creditorul
între timp devenit defunct).
De asemenea, atunci când creditorul întreținerii devine defunct, devin scadente anumite aspecte ale
obligației de întreținere, precum obligația debitorului de a suporta cheltuielile de înmormântare ale creditorului
întreținerii, iar aceste aspecte ale obligației trebuie trecute prin același filtru, deoarece obligația de
înmormântare implică, de asemenea, cerința de a îl înmormânta potrivit nevoilor sale pe care le-ar fi executat
personal dacă nu ar fi fost defunct. Pe scurt, acesta trebue înmormântat așa cum și-ar fi dorit creditorul în mod
rezonabil să fie înmormântat. În jurispudență se reține că, din obligația de înmormântare, decurge și obligația
de a efectua toate rituarurile funerare necesare în legătură cu necesare în legătură cu păstrarea memoriei
defunctului, inclusiv parastasele. De regulă, ultimul act de executare a obligației de întreținere se produce la 7
ani după decesul creditorului întreținerii, deoarece atunci este ultimul parastas mare (cel puțin în religia
ortodoxă). Până atunci, moștenitorii pot aștepta ca debitorul să nu își execute obligațiile „până la moarte și după
moarte” și să declare rezoluțiunea contractului, luând înapoi casa pe care creditorul i-a transmis-o debitorului.

ADĂUGARE DE LA CURS:
1. În ceea ce privește rezoluțiunea contractului de rentă viageră, la art. 2251 alin. (3) C.civ. se prevede
că în lipsa unei stipulaţii contrare, rezoluţiunea nu conferă debirentierului dreptul de a obţine restituirea ratelor
de rentă deja plătite.
Dacă citim acest text fără să ne uităm unde este plasat, formula lui literară este foarte largă. El pare să
se refere la orice fel de rezoluțiune, care nu îi dă dreptul debirentierului să obțină restituirea ratelor de rentă
deja plătite. Asemenea interpretare (strict literală), care face abstracție de poziția textului, ar genera rezultate
absurde. Uneori rezoluțiunea contractului de întreținere este cerută tocmai de către debitor pentru că, să spune,
creditorul nu i-a predat bunul pe care s-a obligat să i-l transfere în schimbul ratelor de rentă. Ori, în acest caz,
nu este absolut niciun motiv pentru care să îi refuzi debitorului posibilitatea de a-i refuza debitorului restituirea
ratelor de rentă deja plătite, în urma unei rezoluțiuni care este cauzată tocmai de neexecutarea creditorului și
nu de o culpă din partea sa.

269
 Deci, interpretarea literală este desființată printr-un argument ad absurdum, iar, în consecință, trebuie
procedat la o interpretare sistematică.
Pentru a proceda la interpretarea sistematică, trebuie să ne uităm la alin. (3) care este plasat la sfârșitul
unui articol în care, în primul alineat, este vorba de rezoluțiunea contractului pentru nedepunerea garanției
depuse de către debirentier credirentieului, iar în al doilea alineat este vorba despre rezoluțiunea contractului
pentru neexecutarea fără justificare a obligației de plată a rentei de către debirentier. Așadar, întrebarea este
dacă rezoluțiunea la care se referă alin. (3) este doar cea de la alin. (2) sau și cea de la alin. (1). Cu siguranță,
rezoluțiunea de la alin. (3) nu este orice rezoluțiune a contractului de rentă viageră și cu siguranță trebuie să fie
o rezoluțiune cauzată de neexecutarea obligațiilor debirentierului. Deci, întrebarea care rămâne este dacă este
vorba doar de neexecutarea fără justificare a rentelor (textul cel mai apropiat) sau este vorba și de neexecutarea
altor obligații care sunt importante inclusiv pentru plata rentelor, cum ar fi obligația de executare a depunerii
garanțiilor.
Nefiind clar modul de a se tranșa această derogare de la dreptul comun, trebuie să aplicăm argumentul
de interpretare strictă. Este o derogare de la dreptul comun deoarece, în dreptul comun, rezoluțiunea dă dreptul
la restituirea prestațiilor, pe când aici este vorba despre a se nega dreptul debirentierului la restituirea
prestațiilor, iar dacă nu e clar în ce sferă i se neagă se va alege sfera cea mai redusă.
Așa încât, părerea mea este că numai în cazul în care se cere rezoluțiunea pentru neplata ratelor de
rentă, credirentierul nu poate fi obligat de către debirentier la restituirea ratelor de rentă deja plătite.

2. În cazul contractului de întreținere există o regulă similară. În cazul în care se obține rezoluțiunea
contractului pentru neexecutarea obligațiilor de întreținere, debitorul întreținerii (vinovat pentru această
neexecutare, nu va fi îndreptățit să obțină restituirea prin echivalent a prestațiilor de întreținere deja executate).
Deci, practic, se aplică mutandis mutandis aceeași regulă și din același motiv, anume ca debitorul să nu
își facă un calcul în așa fel încât să execute contractul doar până la echivalența contraprestației asumate de către
el, suprimând astfel caracterul aleatoriu al contractului.

270