UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA SIBIU

FACULTATEA DE DREPT
SPECIALIZAREA DREPT
CENTRUL BACU

DREPT CIVIL.
CONTRACTE
COMPARAIA DINTRE
PROMISIUNEA BILATERAL DE
VANZARE-CUMPRARE I
PACTUL DE OPIUNE
REFERAT
Conf. Univ. Dr. Gheorghe Comni
Student Patrichi Ancua-Elena
ANUL III
[1]

CUPRINS :
1. INTRODUCERE....................................3
2. NOIUNE CONTRACTUAL DE
VANZARE CUMPRARE................5
3. COMPARAIA DINTRE PROMISIUNEA
BILATERAL
CUMPRARE

DE
I

VANZAREPACTUL

DE

OPIUNE.7
4. BIBLIOGRAFIE..9

INTRODUCERE

[2]

Vanzarea, schimbul, locaiunea i toate celelalte contracte reglementate de

Codul civil sunt contracte numite, prin opoziie cu contractele nenumite, care nu
sunt reglementate in mod distinct. Contractele numite reprezint fiecare un anumit tip
repetitiv de contract, pe cand contractele nenumite sunt atipice, neincadrabile in
tipare, fiind construite ad hoc de pri prin voina lor, clauz cu clauz, in funcie de
nevoile lor, principiul libertii contractuale permiand orice combinaie, in limitele
prevzute de art. 5 C. civ. (ordinea public i bunele moravuri). Sunt speciale
contractele care beneficiaz de un anumit set de reguli specifice recunoscute ca atare.
Aceste reguli pot rezulta fie dintr-o reglementare legal (cum este cazul contractelor
numite reglementate de Codul civil sau cazul contractelor reglementate de legi
speciale, cum este cazul contractului de franciz sau al contractului de leasing), fie
doar dintr-o cutum (practic indelungat sau uzan profesional), cum este cazul
contractului de intreinere sau, mai cu seam, al contractelor utilizate in afaceri
(distribuie, hotelrie, garaj,locaiune vanzare).
Procurarea de bunuri a reprezentat, reprezint i va fi o necesitate permanent.
Nevoia de a avea n proprietate anumite bunuri, mai ales cele care se pot folosi fr a
fi consummate, a fcut ca proprietatea s treac de la o persoan la alta, mai nti prin
schimb, apoi, dup apariia monedei, prin vnzare-cumprare.
NOIUNE contractual de vanzare cumprare
Frecvena acestui contract n viaa de zi cu zi ca i importana lui, explic de ce
el reprezint o figur central i n reglementarea din Codul civil.
Vnzarea-cumprarea reprezint una dintre cele mai vechi i mai frecvente
operaiuni juridice. Aprut ulterior schimbului, odat cu apariia banilor, contractul de
vnzare-cumprare a cunoscut o frecven deosebit n toate locurile i n toate
perioadele, iar azi relaiile dintre membri societii at fi de neimaginat n lipsa acestei
operaiuni juridice cu ajutorul creia se satisfac nevoile indivizilor.
n termenii articolului 1294 Cod civil vnzarea-cumprarea este o convenie
[3]

prin care dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui
lucru i aceasta a plti celui dinti preul lui.
Va trebui deci s definim vnzarea-cumprarea ca find acel contract prin care o
persoan numit vnztor transmite dreptul de proprietate asupra unuia sau mai
multor bunuri, ori un alt drept, celeilate pri, numit cumprtor, n schimbul unei
sume de bani numit pre.
Caractere juridice : n mod tradiional se admite ca vnzarea-cumprarea are
urmtoarele caractere: sinalagmatic, consensual, cu titlu oneros, comutativ i
translativ de proprietate. Dintre acestea unele sunt eseniale n sensul c n lipsa lor se
schimb chiar natura contractului, iar altele sunt supletive.
Caractere eseniale : Caracterul sinalagmatic, Un contract cu titlu
oneros, Contract transtatlv de proprietate.
Caractere supletive : Acestea sunt caractere care sunt specifice contractului
de vnzarecumprare, fr a fi de esena acestui contract.
a. Caracterul comutativ.
b. Contract

consensual.

Vnzarea-cumprarea

face

parte

din

categonia

contractelor care se ncheie n mod valabil prin simplul acord de voin al prilor,
fr a fi

nevoie de alte formaliti. Principiul consensualismului sufer n ultimul

timp o serie de limitri legale bazate fie pe interesul ocrotirii prilor contractului, fie
pe interesul mai larg al statului de a controla anumite operaiuni juridice. n astfel de
situaii contractul nu mai este valabil ncheiat prin simplul acord de voine, ci este
necesar i ndeplinirea unor condiii de form.
Efectele contractului de vnzare-cumprare.
n capitolul IV al titlului V din Codul civil, nainte de a se analiza obligaiile
vnztorului i respectiv ale cumprtorului, se enun o regul special privind
interpretarea clauzelor obscure din acest gen de contracte. Din aceast regul rezult
c orice clauze ndoielnice din contractul de vnzare-cumprare se interpreteaz n
contra vnztorului, deci n favoarea cumprtorului. n aceast materie nu se aplic
regula de drept comun izvort din Codul civil, potrivit creia clauzele ndoielnice
[4]

din contracte se interpreteaz n favoarea debitorului. Ca urmare, vnztorul trebuie

s fie diligent i s exprime foarte clar obligaiile pe care nelege s i le asume prin
contract.
COMPARAIA DINTRE PROMISIUNEA BILATERAL DE VANZARECUMPRARE I PACTUL DE OPIUNE
Legea prevede faptul c promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare este un
acord prin care ambele parti se obliga sa incheie in viitor contractul de vanzarecumparare, avand fiecare atat calitatea de promitent, cat si pe aceea de beneficiar, n
schimb, pactul de opiune este o promisiune unilateral de vnzare : o promisiune de
vanzare este unilateral atunci cnd o singur parte contractant se oblig s vnd un
lucru sau s cumpere, cealalt parte rezervndu-i numai facultatea de a- i manifesta,
ulterior, consimmntul de a ncheia contractul de vnzare cumprare, pactul de
optiune fiind definit de Codul Civil ca fiind acea conventie prin care partile convin ca
una dintre ele sa ramana legata de propria declaratie de vointa, iar cealalta sa o poata
accepta sau refuza.
Att n ceea ce privete pactul de opiune ct i promisiunea bilaterala de
vanzare-cumparare, acestea trebuie sa contina toate clauzele, elementele contractului
promis, pe care prile urmresc s l ncheie.
Art. 1670 din Codul Civil prevede faptul c sumele platite in temeiul uneri
promisiuni de vanzare se prezuma a fi un avans din pretul convenit pentru vanzare.
Ca natura juridica, promisiunea de vanzare-cumparare este un antecontract care
obliga partile semnatare, dar care nu transfera dreptul de proprietate sau alt drept real,
iar natura juridica a pactului de optiune va fi aceea a unei oferte irevocabile.
n cazul incheierii unui pact de optiune, promitentul nu se mai angajeaza a
incheia in viitor contractul (a face) ci, deja, in mod actual si anticipat, acesta isi
manifesta consimtamatul la incheierea contractului subsecvent, astfel incat, la data la
care, si beneficiarul va opta pentru incheierea acestuia, o data cu manifestarea

[5]

propriei vointe, realizandu-se ipso jure acordul de vointa, contractual va fi considerat

incheiat.
Ca, manifestarea de vointa din partea promitentului este deja exprimata, ca si
in cazul oferetei de a contracta, nu este de natura a o califica drept oferta un astfel de
act juridic, care oricum este bi sau multi lateral, ci, mai curand, reprezinta o
manifestare anticipata de a incheia contractul, al carui elemente esentiale sunt deja
stabilite prin conventia partilor. Totodata, s-a si sustinut in doctrina ca un astfel de
act ar avea o natura juridica complexa, reunind deopotriva atat o oferta (de a
contracta) cat si, o conventie accesorie in puterea careia beneficiarul devine creditorul
unui drept de optiune asupra incheierii sau neincheierii. Fara a nega justetea tezei
potrivit cu care ar avea o natura juridica complexa, totusi, faptul ca se confera dreptul
de optiune al beneficiarului nu reprezinta un element de absoluta noutate, inedit, de
vreme ce, orice oferta (fiind, astfel calificata de legiuitor) confera destinatarului
acesteia optiunea de a decide daca o va primi ori nu. Astfel ca, asa dupa cum am
aratat, caracterul original si care particularizeaza acest instrument juridic, rezida in
aceea ca, elementele ofertei nu sunt stabilite exclusiv de catre ofertant ci, prin acordul
partilor.
Din promisiunea bilateral de vnzare-cumprare se nasc obligaii reciproce i
interdependente ntre pri. Obligaia principal pe care i-o asum fiecare parte este
o obligaie de a face i anume cea

de a ncheia n viitor contractul proiectat.

Antecontractul analizat nu are ca efect transferul dreptului de proprietate nici chiar

atunci cnd contractul nu trebuie ncheiat n form autentic, deoarece prile nu vnd
i respectiv nu cumpr n momentul ncheierii promisiunii, ci se oblig doar s fac
acest lucru n viitor .
Neopernd un transfer al dreptului de proprietate, promitentul cumprtor nu
poate revendica bunul de la promitentul-vnztor nainte de perfectarea contractului.
Dac bunul se afl nc n patrimonial promitentului-vnztor, se poate cere ca acesta
s-i respecte obligaia asumat prin antecontract, iar n caz de refuz, s se pronune o
hotrre judectoreasc ce ine loc de contract de vnzare-cumprare. O astfel de
[6]

posibilitate a fost acceptat de doctrin i practica judiciar, pornind de la dispoziiile

art. 1073 i 1077 Cod civil.
Dac bunul a fost nstrinat unei tere persoane promitentul cumprtor nu
poate s-l revendice de la aceasta. Mai mult dect att, promitentul cumprtor nu
poate cere nici anularea eventualului contract prin care bunul a fost nstrinat terei
persoane, cu excepia situaiei cnd antecontractul este afectat de nulitate absolut
pentru cauz ilicit ca urmare a unei nelegeri frauduloase ntre promitentul-vnztor
i ter(fraus omnia corrumpit). Pentru situaia cnd nstrinarea fcut terului nu
poate fi anulat, promitentul vnztor poate fi obligat la plata de daune-interese
pentru prejudicial creat ca urmare a nencheierii, din vina sa, a contractului.
n ceea ce privete pactul de opiune, contractul de vanzare-cumparare se
considera incheiat prin exercitarea optiunii in sensul acceptarii de catre beneficiar a
declaratiei de vointa a celeilalte parti in cadrul termenului stabilit pentru acceptare.
Cand partile nu au stabilit un termen de acceptare, termenul poate fi stabilit de catre
instanta de judecata pe calea ordonantei presedintiale (art. 1.278 alin. 2).
Potrivit art. 1.668 Codului civil in cazul pactului de optiune privind un contract
de vanzare-cumparare asupra unui bun individual determinat, intre data incheierii
pactului si data exercitarii optiunii sau a expirarii termenului de optiune, nu se poate
dispune de bunul care constituie obiectul pactului. Desi Codul civil nu prevede,
consideram ca, in situatia in care se incalca aceasta prevedere si se dispune de bun,
partea care si-a nesocotit obligatiile asumate datoreaza daune-interese. De asemenea,
la alin. (2) al aceluiasi articol se prevede ca: Atunci cnd pactul are ca obiect drepturi
tabulare, dreptul de opiune se noteaz n cartea funciar, iar, dreptul de opiune se
radiaz din oficiu dac pn la expirarea termenului de opiune nu s-a nscris o
declaraie de exercitare a opiunii, nsoit de dovada comunicrii sale ctre cealalt
parte.
Tot astfel, potrivit art. 1.669 Codului civil cu privire la promisiunea bilateral a
contractului de vanzare-cumprare, daca una dintre partile promisiunii refuza din
motive care ii sunt imputabile sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere
[7]

instantei de judecata pronuntarea unei hotariri care sa tina loc de contract, sub
conditia de a fi indeplinite toate conditiile de valabilitate ale contractului prefigurat.
Dreptul la actiune in instanta se prescrie intr-un termen de 6 luni de la data la care
contractul trebuia incheiat. In situatia in care partile prevad in cuprinsul promisiunii
plata unui pret, acesta se considera avans din pretul contractului prefigurat.
Ca orice contract, sub aspectul condiiilor de fond promisiunea bilateral de
vnzare-cumprare trebuie s ndeplineasc condiiile de valabilitate prevzute pentru
aceast categorie de acte juridice.
Sub aspectul formei, convenia analizat are caracter consensual. Prin aceast
convenie prile nu transfer proprietatea ci doar se oblig s fac acest lucru n
viitor. De aceea ea nu trebuie ncheiat n form autentic nici atunci cnd se refer la
ncheierea viitoare a unui contract de vnzare-cumprare referitor la un teren.
Avand in vedere ca numai una din parti, respectiv promitentul se angajeaza
ferm sa vanda si ca este la fel de posibil ca vanzarea sa fie perfecta sau nu, apreciem
ca pactul de optiune prezinta caracteristicile unei varietati ale promisiunii unilaterale
de vanzare. Sanctiunea nerespectarii formei autentice in ceea ce priveste pactul de
optiune atrage nulitatea absoluta a contractului.
Desi dispozitiile art. 1668 alin. 1 Cod Civil face trimitere expresa numai la
pactul de optiune privind un contract de vanzare asupra unui bun individual
determinat, se aprecieaza faptul ca pactul de optiune poate privy in aceeasi masura,
si o suma de bani ca prt al unei eventuale vanzari. Deci in aceiasi masura in care
exista un pact de optiune la vanzare, tot astfel poate exista si un pact de optiune la
cumparare.
BIBLIOGRAFIE
GH. COMNI, Drept civil. Contracte civile speciale,
Codul civil

[8]