Sunteți pe pagina 1din 5

COMPARAIA DINTRE PROMISIUNEA

BILATERAL DE VNZARE-CUMPRARE I
PACTUL DE OPIUNE
n mod tradiional, ncheierea unui contract are seminificaia juridic a
realizrii acordului de voin dintre pri, asupra clauzelor acestuia, urmare a
conjunciei celor dou elemente constitutive ale oricrei convenii: a ofertei i
acceptarea acesteia, urmnd ca efectele (drepturile i obligaiile specifice) s se
produc de la acest moment (cu excepia cazului cnd prin voina pr ilor, ori
dup lege, ele se vor produce la un alt moment). Cu toate acestea, nimic nu se
opune, ba chiar se recunoate expresia de lege, ca prile s poat ncheia
nelegeri prealabile contractului (aa numite contracte preparatorii prin care se
prefigureaz sau proiecteaz ncheierea unui contract n viitor, aceasta, fiind o
modalitate juridic, des ntlnit n practic, prin care, de i pr ile nu ncheie
contractul proiectat, dobndind astfel o certitudine relativ la ncheierea
acestuia. ntr-un astfel de caz, angajamentului juridic asumat, are ca obiect o
obligaie de a face sau chiar mai mult, aa dup cum vom observa, sunt
situaii n care, deja una dintre pri i exprim consimmntul n avans la
ncheierea acestui contract. O asemenea nelegere juridiceasc, la rndu-i
reprezint un veritabil contract, diferit ns de cel subsecvent, previzionat.
Evident, nu poate fi omis ipoteza n care se emite o simpl ofert de a
contracta, caz n care aceasta, ca i fizionomie juridic, va rmne un act
unilateral.
Reglementnd partea general a obligaiilor, respectiv ce a izvoarelor
obligaionale (Cartea a V-a Titlul II), n cuprinsul capitolului I, referitoare la
Contract, Noul Cod Civil, cuprinde dispoziii relative att la pactul de opiune,
definit ca fiind, acea convenie prin care una dintre ele rmne legat de propria
declaraie de voin, iar cealalt s o poat accepta sau refuza, acea declaraie se
consider o ofert irevocabil i produce efectele prevzute la art. 1191. (art.
1278 NCC), ct i la promisiunea de a contracta (art. 1279), ce nu beneficiaza de
o definiie legal, dar care, este neleas n doctrin ca fiind acea conven ie prin
care prile, se angajeaz reciproc, ori numai una dintre ele, a ncheia n viitor un
contract. Ct privete promisiunea de a contracta, dup cum obligaia de a
ncheia contractul n viitor este asumat numai de una dintre pr ile contractate,
ori, deopotriv de cele dou, suntem n prezena fie a unei promisiuni unilaterale
de a contracta, fie, n cazul celei din urm, n cazul unei promisiuni bilaterale de
a contracta.
Observm aadar, opiunea ferm a legiuitorului nu doar de a utiliza
deopotriv att noiunea de pact de preferin ct i cea de promisiune de a

contracta dar, cel mai important, de a reglementa n mod deosebit cele dou
operaiuni juridice.
Aceast observaie se impune a fi subliniat, n condiiile n care, pn n
prezent, o parte a doctrinei romane i strine, prin vocea unor autori de cert
autoritate, afirm n mod hotrt c, promisiunea unilateral (de a contracta) i
pactul de opiune sunt unul i acelai lucru, apreciindu-se c, cea de a doua
sintagm este propus doar pentru a marca faptul c promisiunea nu este
ntodeauna un contract unilateral (n cazul n care, este stipulat o indeminzaie
de imobilizare).
Cum ns, dup cum am artat, deosebirea ntre cele dou operaiuni
juridice este n mod indubitabil tranat de legiuitor, se impune a observa
elemente ce deosebesc i particularizeaz fiecare dintre cele dou acte juridice,
mrturisind c riscul de confuziune este destul de pregnant, de vreme ce, att
pactul de opiune, ct i promisiunea unilateral, sunt contracte, care confer un
drept, potestativ beneficiarului acestora, de opiune, respectiv de a decide, ori
nu, ncheierea contractului previzionat. ns, n cadrul analizei comparative a
celro dou operaiuni, intereseaz att tipul obligaia asumat n cazul fiecruia
dintre cele dou, conducnd la calificarea naturii juridice a fiecruia ct i,
mecanismul n care, n caz de opiune pozitiv, se va ncheia contractul
previzionat.
Ct privete promisiunea unilateral de a contracta, aceasta, dup cum am
artat, nate n sarcina promitentului obligaia de a ncheia n viitor contractul,
aa nct, n cazul n care, beneficiarul promisiunii se va hotr a ncheia
contractul, promitentul, va fi inut s-i manifeste consimmntul la ncheierea
contractului subsecvent, iar n caz de refuz, obligaia acestuia fiind susceptibil
de executare silit (indirect), caz n care, instana suplinind consimmntul
acestuia va pronuna o hotrre care s in loc de contract. Reinem aadar, c
obligaia ce descinde n sarcina promitentului n cazul ncheierii unui astfel de
contract este cea de a face (implic o conduit ulterioar pozitiv, alta dect
cea de a da) corelativ dreptului de crean al beneficiarului, de op iune, n
sensul de a decide i pretinde ncheierea contractului. Din acest fapt, putem
califica actul ca avnd natura juridic a unui antecontract, respectiv o conven ie
prin care una dintre pri se oblig s incheie n viitor un contract al crui
coninut esenial este determinat, fiind o convenie prealabil, diferit de cea
previzionat.
Deosebit de acestea, n cazul ncheierii unui pact de opiune, promitentul
nu se mai angajeaz a ncheia n viitor contractul (a face) ci, deja, n mod actual
i anticipat, acesta i manifest consimmntul la ncheierea contractului
subsecvent, astfel nct, la data la care, i beneficiarul va opta pentru ncheierea
acestuia, odat cu manifestarea propriei voine, realizndu-se acordul de voin,
contractul fiind considerat ncheiat. De altfel, s-a definit de ctre legiuitor c,
manifestarea de voin astfel exprimat, potrivit art. 1278 NCC reprezint o
ofert irevocabil ce produce efectele prevzute la art. 1191 NCC.

Ct privete natura juridic desemnat de legiuitor, ca fiind, cea a unei


oferte avem unele rezerve, aceasta ntruct, oferta (n concepia clasic)
reprezint o propunere de a contracta, prin care, ofertantul fixeaz elementele ce
pot fi luate n considerare pentru ncheierea contractului, ori, n cazul pactului de
opiune, aceste elemente sunt stabilite de ctre prile ce ncheie pactul i nu
doar de ctre ofertant (promitent). Ca, manifestarea de voin din partea
promitentului este deja exprimat, ca i n cazul ofertei de a contracta, nu este de
natur a o califica drept oferta un astfel de act juridic, care oricum este bi sau
multi lateral, ci, mai curnd, reprezint o manifestare anticipat de a ncheia
contractul, al crui elemente eseniale sunt deja stabilite prin convenia prilor.
Totodat, s-a i susinut n doctrin c un astfel de act ar avea o natur juridic
complex, reunind deopotriv att o ofert (de a contracta) ct i, o conven ie
accesorie n puterea creia beneficiarul devine creditorul unui drept de opiune
asupra ncheierii sau nencheierii. Fr a nega justeea tezei potrivit cu care ar
avea o natur juridic complex, totui, faptul c se confer dreptul de opiune al
beneficiarului nu reprezint un element de absolut noutate, inedit, de vreme ce,
orice ofert (fiind, astfel calificat de legiuitor) confer destinatarului acesteia
opiunea de a decide dac o va primi ori nu. Astfel c, aa dup cum am artat,
caracterul original i care particularizeaz acest instrument juridic, rezida n
aceea c, elementele ofertei nu sunt stabilite exclusiv de ctre ofertant ci, prin
acordul prilor.
Calificarea corect a unei astfel de convenii preliminare ca fiind
promisiunea de a contracta ori, pact de opiune, manifest un interes practic
deosebit, aceasta pe de o parte, pentru a observa modalitatea n care se va
ncheia contractul subsecvent (proiectat), respectiv, n cazul promisiunii de a
contracta, n doi timp fiind necesar ca ambele pri s i manifeste
consimmntul pentru ncheierea actului subsecvent, pe cnd n cazul pactului
de opiune, contractul se ncheie, prin simpla manifestare de voin a
beneficiarului, caz n care se realizeaz acordul de voin. Iar, pe de alt parte,
intereseaz forma pe care trebuie s o mbrace un astfel de act, aceasta deoarece,
dac n cazul pactului de preferin, legiuitorul a reglementat forma actului ca
fiind cerut de lege pentru contractul pe care prile urmresc s l ncheie (art.
1278 alin. 5), o astfel de reglementare lipsete n cazul promisiunii de a
contracta, de unde rezult c se aplic regula general, cea a consensualismului
(art. 1178 NCC Libertatea Formei), indiferent dac ctul proiectat este unul
pentru care legea cere ncheierea n form solemn.
Reglementnd un caz particular n care se ntlnete un astfel de act,
respectiv Pactul de opiune privind contractul de vnzare, legiuitorul nscrie la
art. 1668 alin (1) (NCC) c: n cazul pactului de opiune privind un contract de
vnzare asupra unui bun individual determinat, ntre data ncheierii pactului i
data exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii termenului de opiune nu
se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului, fiind vorba de o
cauz temporar de indisponibilizare a bunului, motiv pentru care, pr ile pot

prevedea n convenia ncheiat o ndemnizaie de imobilizare, caz n care,


contractul devine oneros i sinalagmatic. De asemenea, la alin. (2) al aceluiai
articol se prevede c: Atunci cnd pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul
de opiune se noteaz n cartea funciar, iar, dreptul de opiune se radiaz din
oficiu dac pn la expirarea termenului de opiune nu s-a nscris o declaraie de
exercitare a opiunii, nsoit de dovada comunicrii sale ctre cealalt parte.
Tot astfel, reglementnd promisiunea de vnzare i promisiunea de
cumprare, Noul Cod Civil prevede la art. 1669. alin. (1) c, atunci cnd una
dintre prile care au ncheiat o promisiune bilateral de vnzare refuz,
nejustificat, s ncheie contractul promis, cealalt parte poate cere pronunarea
unei hotrri care s in loc de contract, dac toate celelalte condiii de
validitate sunt ndeplinite. Iar, dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni
de la data la care contractul trebuia ncheiat.
Promisiunea unilaterala
-creeaz obligaii doar pentru promitent (de a cumpra/de a vinde) dar se
poate transforma ntr-o promisiune bilateral.
Promisiunea unilateral de vnzare este pur i simpu o ofert public de
vnzare.
Este revocabil (n limite rezonabile) i reprezint o simpl ofert.
Este, dac vrei, un afi sau un anun de vnzare.
Practic, promitentul promite s vnd/cumpere un bun unui eventual
cumprtor/de la un vanzator, acesta din urm avnd libertatea de a alege dac
i d sau nu consimmntul. Dac i-l d, vnzarea-cumprarea se va perfecta
doar n baza unui nou acord de voin (contractul n sine). Dac nu i d
consimmntul, promitentul i poate menine promisiunea pentru un alt
eventual cumprtor/vnztor.
Pactul de opiune este o varietate a promisiunii de vnzare i se va nscrie
n cartea funciar atunci cnd are ca obiect drepturi tabulare, pn la exercitarea
dreptului de opiune. Dac promisiunea nu e acceptat, se va radia din oficiu.
Spre deosebire de simpla promisiune unilateral (care nici nu este prevazut
expres de cod) nu este necesar un nou acord de voin, contractul se va perfecta
pe baza simplei declaraii de acceptare.
Diferena ntre pactul de opiune i promisiunea unilateral este una
evident, n sensul c n cazul promisiunii unilaterale, o parte se oblig s
cumpere/vnd unei persoane care va fi de acord ntr-un anumit termen, pe cnd
n cazul pactului de opiune, ambele pri convin ca promitentul s rmn
obligat la declaraia de vnzare/cumprare fa de beneficiar, acesta din urm
rezervndu-i opiunea de a accepta sau refuza.

Pactul de preferin este practic un drept de preemiune stabilit prin voin a


prilor.
Este o varietate a promisiunii unilaterale, una din pri asumndu- i
obligaia ca, n cazul n care se va decide s ncheie contractul avut n vedere de
cealalt parte, i va acorda preferin la contractare. Nu se oblig deci la
ncheierea unui contract. (ex: dac proprietarul se va decide s vnd, s-i
acorde preferina chiriaului; n dreptul muncii: ia un interviu cu promisiunea
ulterioar c n cazul n care se va elibera un post, s-l prefere pe acesta, etc)
Promisiunea bilateral
-ambele pri se oblig s ncheie n viitor un contract de vnzarecumprare, deci ambii sunt i promitent i beneficiar n acelai timp.
Promisiunea bilateral este o promisiune reciproc n care prile i
promit una alteia vanzarea unui bun sau prestarea unui serviciu (sau altele).
Spre deosebire de promisiunea unilateral care este o simpl ofert de
contractare... promisiunea bilateral este un contract ferm.
Confuzia apare din greeala unor vnztori de modele de acte pe net sau
notari care ddeau titlul promisiune unilateral la unele acte semnate de
ambele pri, care era de fapt un antecontract de vnzare-cumprare, sau
promisiune bilateral de vnzare - cumprare.
Ei scriu unilateral la toate chiar dac existau dou pri n contract,
promitent-vnztor i promitent-cumprtor.
Dac promitentul vnztor nu i respect obligaia, soarta lucrului este
diferit dup cum el se mai afl sau nu n posesia bunului. Prin urmare, dac a
vndut bunul unei alte persoane (iar acea vnzare este valabil) cumprtorul
promitent are dreptul doar la daune-interese compensatorii. Dac se mai afl n
posesia bunului ns, va putea fi obligat de instan s i respecte promisiunea.