Promisiunea de vanzare

Notarea in Cartea Funciara Atunci cand promisiunea are ca obiect vanzarea unui drept real asupra unui imobil, ea este supusa notarii in cartea funciara pentru opozabilitate fata de terti, si anume fata de tertii dobanditori ai bunului sau a altor drepturi asupra acestora de la promitent. Regimul notarii este stabilit de art. 906 din Codul Civil:Sub sanctiunea respingerii cererii de notare, promisiunea supusa inscrierii trebuie sa prevada termenul in care urmeaza a fi incheiat contractul. Natura juridica a termenului Este un termen extinctiv in care beneficiarul poate pretinde promitentului sa incheie contractul promis. Termenul pana la care urmeaza a fi incheiat contractul este termenul pana la care poate fi indeplinita conditia pur potestativa. Beneficiarul trebuie sa-si exprime dorinta de a incheia contractul, sub sanctiunea decaderii. Daca partile nu au prevazut termenul pana la care urmeaza a se incheia contractul promis, art. 1412 da raspunsul. Daca obligatia presupune un termen si nu exista nicio conventie prin care acesta sa poata fi determinat instanta de judecata poate sa fixeze termenul. Cererea pentru stabilirea termenului este supusa prescriptiei care incepe sa curga de la data incheierii contractului. Art. 1415 spune ca cererea privind stabilirea termenului se solutioneaza potrivit regulilor aplicate ordonantei prezidentiale. Ordonanta se solutioneaza de urgenta si cu precadere. In consecinta, termenele de judecata se stabilesc la intervale scurte, inclusiv in cursul vacantei judiciare. Instanta nu poate amana pronuntarea decat cu cel mult 24 de ore si trebuie sa motiveze hotararea sa in termen de 48 de ore. Hotararea data in prima instanta este susceptibila numai de recurs, nu si de apel. In cazuri de urgenta, ea poate fi pronuntata chiar si fara citarea partii. Notarea se poate efectua oricand in termenul stipulat in ante-contract,ori in lipsa termenului,termenul va fi cel stabilit prin hotarare judecatoreasca, si intr-un interval de cel mult 6 luni dupa expirarea acestui termen. Daca imobilul a fost adjudecat, in cazul unei vanzari silite de catre un tert care nu este tinut sa raspunda de obligatiile promitentului, promisiunea se radiaza din oficiu, de catre cartea funciara la expirarea termenului de 6 luni. Pentru a se impiedica radierea, beneficiarul trebuie sa ceara anterior expirarii termenului sa fie notata in cartea funciara, actiunea pe care a introdus-o pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, caz in care radierea este amanata pana la data la care partea interesata solicita efectuarea operatiunii care ca deveni necesara in urma solutionarii definitive a litigiului privind pronuntarea hotararii care tine locul de contract.

Pactul de optiune

Contractul prin care o parte, numita promitent se angajeaza fata de celalalta parte numita beneficiar sa mentina la dispozitia sa o oferta irevocabila pentru o anumita perioada de timp. Daca oferta are ca obiect un contract de vanzare , atunci vom discuta de un pact de optiune de vanzare. Consimtamantul pe care promitentul il da cu privire la pactul de optiune priveste si oferta pe care promitentul se angajeaza sa o mentina. In consecinta, spre deosebire de promisiunea unilaterala pentru care consimtamantul este diferit de consimtamantul la contract promis. In cazul pactului de optiune, consimtamantul promitentului la pact este dat si pentru contractul care face obiectul pactului. In incheierea acelui contract nu presupune o noua manifestare de vointa din partea promitentului. In schimb, beneficiarul isi rezerva dreptul de a accepta sau nu oferta irevocabila mentinuta de promitent in favoarea sa, iar acest drept se numeste drept de optiune. Spre deosebire de dreptul beneficiarului unei promisiuni de a contracta, care este un drept de creanta, dreptul beneficiarului in pact de optiune este un drept potestativ, in sensul ca prin manifestarea unilaterala de vointa, beneficiarul poate modifica o situatie juridica ce il afecteaza pe promitent. Daca el isi exercita optiunea in sensul acceptarii ofertei, prin aceasta promitentul devine vanzator, iar beneficiarul cumparator. Daca el isi exercita optiunea in sensul respingerii ofertei,atunci contractul de vanzare nu se incheie si bunul ramane in patrimoniul promitentului. Pactul nu se confunda nici cu simpla oferta irevocabila, deoarece, pe cand oferta e si revocabila, este un act juridic unilateral, pactul este un contract, beneficiarul fiind de acord ca la dispozitia sa sa fie mentinuta oferta irevocabila facuta de promitent si uneori obligandu-se la o contra-prestatie. Poate fi un contract sinalagmatic. Ca si promisiunea unilaterala, pactul trebuie sa cuprinda toate elementele contractului care face obiectul pactului(art. 1278,alin.3). Spre deosebire de promisiunea unilaterala, atunci cand legea impune o anumita conditie de forma pentru contractul ce urmeaza sa fie incheiat prin acceptarea pactului de catre beneficiar, aceasta conditie de forma se aplica si pactului de optiune insusi. Actul de exercitare a optiunii de catre beneficiar prin acceptarea ofertei mentinute de promitent este si el supus conditiilor de forma impuse de lege pentru validitatea contractului ce a facut obiectul pactului. Acceptarea este supusa formei autentice(art. 1278,alin.5). Potrivit art. 1688,alin. 1, cazul pactului de optiune privind un contract de vanzare asupra unui bun individual determinat, intre data incheierii pactului si data exercitarii optiunii sau dupa caz aceea a expirarii termenului de optiune, nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului. Partile pot deroga de la acest articol, dar trebuie sa o faca in mod expres. In cazul in care partile nu au derogat de la acest text, pactul de optiune

antreneaza fie si implicit o clauza de inalienabilitate in legatura cu bunul ce face obiectul contractului pentru care s-a facut pactul, ceea ce antreneaza aplicarea art. 627-629 referitor la clauza de inalienabilitate.Pactul nu poate fi sanctionat prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa constituie consimtamantul promitentului, intrucat indiferent de conduita promitentului dupa incheierea pactului, beneficiarul poate forma contractul ce face obiectul pactului prin actul sau bilateral, de vreme ce nu este necesar un nou consimtamant al promitentului, rezulta ca nu este necesara nici inlocuirea lui. Ca si promisiunea, pactul presupune, cu necesitate, existenta unui termen, si anume termenul in care oferta facuta de promitent ramane irevocabila si in care contractul se poate forma prin ridicarea optiunii de catre beneficiar. Acest termen este unul de decadere pentru dreptul potestativ al beneficiarului, astfel incat daca oferta nu a fost acceptata pana la expirarea lui, contractul care face obiectul pactului nu se poate forma. Daca partile nu au stabilit termenul, ca si in cazul promisiunii unilaterale, oricare dintre ele se poate adresa instantei de judecata pentru ca aceasta sa stabileasca in functie de imprejurarile relevante. Ca si promisiunea unilaterala, pactul de optiune privind contracte care au ca obiect transferul ori constituirea unor drepturi reale ori imobiliare este supus notarii in cartea funciara pentru opozabilitate fata de terti. In temeiul art. 1906, alin.1 din Codul Civil, daca termenul pactului nu a fost determinat ,cartea funciara respinge cererea de notare. Solutia nu este expresa. Si in cazul pactului de optiune, Biroul de carte funciara are o obligatie de radiere din oficiu a pactului astfel notat. Aceasta obligatie se aplica insa daca pana la expirarea termenului de optiune beneficiarul nu solicita pe baza declaratiei de optiune si a dovezii comunicarii sale catre promitent intabularea dreptului care urmeaza a fi dobandit prin contractul pentru care s-a facut pactul. In legatura cu momentul radierii este o diferenta. In cazul pactului de optiune, cand expira termenul, radierea este obligatorie.

Promisiunea sinalagmatica de vanzare

Este contractul prin care fiecare dintre parti se obliga catre cealalta sa incheie un contract de vanzare. In acest caz, prin contract se naste pentru fiecare dintre parti obligatia de a incheia in viitor contractul promis. Acestei obligatii ii corespunde un drept de creanta obisnuit, iar natura obligatiei este aceea de a face. Este necesar ca drepturile de creanta ale

partilor sa fie afectate de un termen extinctiv, pana la care oricare dintre ele ii poate pretinde celeilalte sa incheie contractul promis. In situatia in care contractul are ca obiect drepturi tabulare(drepturi reale imobiliare), stabilirea termenului este necesara si pentru notarea in cartea funciara a dreptului de creanta al promitentului cumparator. De aceea, daca partile nu au stabilit prin contractul de promisiune termenul in care va fi incheiat contractul promis oricare dintre ele va putea cere instantei de judecata sa fixeze acest termen in functie de imprejurarile de fapt relevante la data incheierii promisiunii. In cazul in care obligatia de a incheia contractul promis a devenit exigibila si unul dintre promitenti refuza sa isi execute aceasta obligatie, celalalt promitent poate solicita instantei de judecata sa pronunte o hotarare care sa substituie contractul promis. Dreptul la actiune cu privire la obtinerea unei asemenea hotarari se prescrie in termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat. Promisiunea unilaterala, pactul si promisiunea sinalagmatica se mai numesc si antecontracte. Daca o parte a platit anumite sume, aceste sume se considera ca avans din pretul vanzarii care face obiectul ante-contractului.

Dreptul de preemtiune

Acest drept confera titularului sau posibilitatea de a cumpara un bun cu prioritate fata de alte persoane. Din punctul de vedere al principiului libertatii contractuale, dreptul de preemtiune are un caracter exceptional, intrucat el presupune o limitare a libertatii vanzatorului de a-si alege co-contractantul. Din punct de vedere al prerogativelor proprietarului de a dispune juridic de bunurile sale, dreptul de preemtiune constituie o exceptie, intrucat el nu poate stabili liber in favoare cui sa dispuna de aceste bunuri. Deoarece sunt exceptionale aceste 2 aspecte, dispozitiile legale si stipulatiile contractuale prin care se stabilesc dreptul de preemtiune sunt supuse unor stricte interpretari si aplicari. Noul Cod Civil cuprinde o reglementare generala a acestui drept in art. 1730-1740. Aceste texte nu se refera la un drept de preemtiune anume;ele nu instituie un drept de preemtiune, ci stabilesc numai regimul juridic general al oricarui drept de preemtiune in legatura cu care legea sau stipulatiile contractuale prin care a fost instituit nu prevad alte reguli. Exista doua drepturi de preemtiune, si anume: 1.Potrivit art. 1746, terenurile din fondul forestier aflate in proprietate privata se pot vinde cu respectarea a dreptului de preemtiune a coproprietarilor sau vecinilor. Instituie un drept de preemtiune,iar cu privire la regimul juridic nu ne spune decat un singur lucru.

2.Art. 1849 spune ca arendasul are drept de preemtiune cu privire la bunurile agricole arendate. El nu vizeaza numai terenurile agricole, ci si bunurile agricole. In principiu, dreptul de preemtiune prevazut de noul cod se exercita dupa incheierea unui contract de vanzare in legatura cu bunul cu privire la care a fost instituit. Pentru respectarea dreptului un asemenea contract trebuie incheiat sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemtiune de catre titularul sau. Odata ce contractul a fost incheiat, elementele esentiale ale acestuia trebuie comunicate preemtorului, care are la dispozitie un termen in care sa decida daca isi va exercita sau nu dreptul de preemtiune in legatura cu contractul ce i-a fost comunicat. In lipsa unor prevederi ori stipulatii speciale, acest termen este de 10 zile daca bunul este un mobil si de 30 de zile daca bunul este imobil. In cazul in care preemtorul decide sa isi exercite preemtiunea in legatura cu contractul ce i-a fost comunicat el trebuie ca in termenele mentionate sa comunice vanzatorului decizia sa precum si dovada consemnarii pretului contractului. Aceasta a 2a cerinta, referitoare la consemnarea contractului se aplica si atunci cand prin contractul incheiat cu tertul, vanzatorul i-a acordat acestuia unul sau mai multe termene de plata. Aceste termene nu vor profita preemtorului, care este obligat ca la exercitarea preemtiunii sa plateasca pretul integral. Datorita acestei cerinte se poate considera ca exercitarea unui drept de preemtiune conferit prin lege este un act juridic real. In cazul in care dreptul de preemtiune se exercita, contractul incheiar intre vanzator si tert nu produce niciun efect cu o singura exceptie, si anume vanzatorul este obligat sa il despagubeasca pe tertul de buna-credinta pentru evictiunea cauzata lui prin exercitarea dreptului preemtorului. Evictiunea este orice tulburare suferita de cumparatorul in exercitiul dreptului de cumparare. In cazul in care dreptul de preemtiune s-a nascut prin conventie, el este supus inscrierii in cartea funciara, pentru opozabilitatea fata de terti. In cazul in care s-a produs o asemenea notare, cumparatorul bunului isi poate inscrie dreptul in cartea funciara insa numai sub conditia suspensiva ca in termen de 30 de zile de la comunicarea catre preemtor a incheierii prin care s-a dispus inscrierea, preemtorul sa nu notifice biroului de carte funciara dovada consemnarii pretului la dispozitia vanzatorului. In cazul in care preemtorul face o asemenea notificare de termen, atunci dreptul cumparatorului se radiaza, preemtorul fiind in schimb inscris ca titular al dreptului ce a facut obiectul contractului. Daca preemtorul nu face notificarea in termen, inscrierea dreptului cumparatorului se consolideaza iar notarea dreptului de preemtiune se radiaza. Caracterele juridice 1. Este un drept patrimonial, deoarece este evaluabil in bani. 2. Este un drept potestativ. Intrucat in exercitarea sa preemtorul poate ca fiind manifestarea sa de vointa exprimata in formele cerute de lege sau de contract, inclusiv in forma reala, sa schimbe o situatie juridica care afecteaza pe vanzator si pe cumparator. In sensul desfiintarii contractului dintre acestia si incheierii unui nou contract, in care el preia pozitia cumparatorului , pozitie ce ii confera raporturi juridice cu vanzatorul. Se subroga in drepturile cumparatorului.

3. Pentru ca este un drept potestativ, daca a fost instituit prin conventie, dreptul de preemtiune este temporar, pentru ca prin conventie nu se pot institui limitari perpetue ale dreptului de proprietate. In consecinta, potrivit art. 1740, ca regula, dreptul conventional de preemtiune este viager si se stinge la moarta preemtorului. Partile pot deroga de la regula, prevazand un alt termen. Daca acest alt termen este mai lung de 5 ani, durata lui se reduce de drept la 5 ani de la data constituirii. E posibil ca in acei 5 ani, dreptul sa nu fie exercitat niciodata. Pentru a se putea exercita este nevoie de un contract. 4. Dreptul de preemtiune este incesibil, nu poate fi cedat. Dreptul conventional de preemtiune este considerat intuitu personae si in principiu el nu poate fi cedate prin acte intre vii, iar pentru cauza de moarte poate fi transmis mostenitorilor numai daca partile au derogat de la caracterul viager. Dreptul legal este instituit de lege in considerarea unei anumite calitati(calitatea de co-proprietar; de arendas; de stat). Astfel, dreptul nu poate fi transmis decat impreuna cu aceasta calitate, numai in masura in care aceasta calitate poate fi transmisa. 5. Dreptul este indivizibil, in sensul ca nu poate fi exercitat decat in legatura cu intreg bunul care a facut obiectul contractului pentru care se doreste a fi exercitat. Dreptul de preemtiune in anumite situatii speciale 1. Vanzarea silita a bunului in legatura cu care se exercita dreptul.Preemtorul trebuie sa participie la licitatia publica si sa ofere un pret cel putin egal cu cel mai mare pret oferit in cadrul acestei licitatii. 2. Pe langa bunul in legatura cu care s-a instituit preemtiunea prin acelasi contract se mai vand si alte bunuri ale vanzatorului pentru un singur pret. In aceasta situatie, de regula, dreptul se poate exercita valabil daca preemtorul ofera o parte din pretul vanzarii direct proportionala cu valoarea bunului ce face obiectul acestui drept. 3. Mai multi titulari ai dreptului de preemtiune cu privire la acelasi bun doresc sa-si exercite dreptul de preemtiune in legatura cu acelasi contract. Pentru aceasta situatie, pentru prima oara in legislatia noastra, a fost introdusa regula concursului intre preemtori si anume art. 1734. In situatia mentionata, vanzatorul va incheia contractul cu: a.titularul dreptului legal de preemtiune, daca acesta se afla in concurs cu titulari ai unor drepturi conventionale de preemtiune;b. titularul dreptului legal de preemtiune ales de vanzator daca acesta se afla in concurs cu alti titulari ai unor drepturi legale de preemtiune; daca bunul este imobil, cu titularul dreptului convetional de preemtiune care a fost mai intai inscris in cartea funciara;c. atunci cand el se afla in concurs cu alti titulari de drept de preemtiune;d. cu titularul avand data certa cea mai veche, daca acesta se afla in concurs cu alti titulari ai unor drepturi conventionale de preemtiune.

Contractul de arvuna
Este contractul accesoriu prin care o parte la un contract principal da celeilalte parti la acest contract principal unul sau mai multe bunuri fungibile in scopul executarii contractului principal sau al posibilitatii de a-l denunta. Caractere juridice: 1. Este un contract accesoriu, incheiat pentru a se permite denuntarea unui alt contract principal. 2. Este un contract real, deoarece se incheie valabil numai prin remiterea bunurilor fungibile care formeaza obiectul sau. 3. Este un contract unilateral, pentru ca genereaza obligatii numai in sarcina partii care a primit bunurile fungibile la data incheierii contractului. Functiile contractului de arvuna 1. Asigura executarea contractului principal-arvuna confirmatorie. 2. Permite denuntarea contractului principal-arvuna penalizatoare. Arvuna confirmatorie este reglementata prin art. 1544. Ea reprezinta functia de drept comun a arvunii. In cazul in care contractul principal a fost executat, daca el a fost executat de partea care a primit arvuna ea trebuie imputata asupra prestatiilor sale. Daca a fost executata de cel care a dat arvuna, aceasta are dreptul ca arvuna sa-i fie restituita. Cel care a dat arvuna nu-si executa obligatiile din contractul principal si nu are o justificare pentru aceasta neexecutare, cealalta parte poate declara rezolutiunea contractului, retinand arvuna. Daca cel care a primit-o nu-si executa obligatiile din contractul principal, cealalta parte poate declara rezolutiunea contractului solicitand dublul arvunei daca partile nu au prevazut un alt multiplu. In toate cazurile, creditorul obligatiei neexecutate poate opta si pentru a cere executarea silita in natura a obligatiei respective si pentru a cere aplicarea regimului de drept comun al rezolutiunii cu daune interese pentru prejudiciul cauzat efectiv prin desfiintarea contractului ca efect al unei neexecutari de catre cealalta parte.