Convenţii preparatorii la vânzare

Secţiunea 1

Promisiunea unilaterală de vânzare

7. Scurte consideraţii. De multe ori, părţile nu recurg direct la încheierea contractului de

vânzare; sunt diverse motive care determină părţile să convină mai întâi asupra unor contracte
care să pregătească perfectarea pentru viitor a vânzării. Prin aceste contracte preparatorii,
părţile prefigurează conţinutul juridic al contractului de vânzare pe care sunt interesate să-l
încheie. Dacă ne referim la promisiunile de vânzare sau la pactul de opţiune, acestea trebuie
să cuprindă aceleaşi clauze ca şi contractul de vânzare pe care îl pregătesc; când părţile
consimt să încheie promisiunea, fie numai una dintre ele, fie chiar ambele au luat deja decizia
şi s-au obligat în vederea perfectării vânzării cu privire la un bun şi la un preţ. Promisiunile
de vânzare, pactul de opţiune şi dreptul de preempţiune conturează lista acordurilor
preparatorii la vânzare reglementate de legiuitor în noua codificare. Întâlnim promisiunile de
vânzare şi dreptul de preempţiune în doctrina şi practica judiciară de sub imperiul vechii
reglementări, existenţa lor fiind determinată de necesităţile sociale ale epocii, chiar dacă nu s-
au bucurat de o reglementare anume. Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniul
proprietăţii şi justiţiei, referindu-se la promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, oferă
promitentului-creditor remediul executării silite în natură a promisiunii în cazul refuzului
promitentului-debitor la perfectarea contractului de vânzare. Noua lege de codificare,
urmărind soluţiile adoptate de-a lungul timpului de doctrină şi jurisprudenţă în materia
promisiunilor de vânzare, oferă o normare expresă a acestora, atât în partea generală a
contractelor, care reglementează în genere promisiunea de a contracta şi pactul de opţiune (în
Cartea a V-a Despre obligaţii, Titlul II, Secţiunea a 6-a, art. 1279), cât şi în mod special, în
materia vânzării, în art. 1669-1670 C.civ.

8. Noţiune şi caracterizare. Promisiunea unilaterală de vânzare este convenţia prin care o

parte numită promitent se obligă faţă de cealaltă parte numită beneficiar să-i vândă un anumit
bun al său pentru un preţ determinat sau determinabil, dacă aceasta din urmă îşi va exprima
opţiunea de a-l cumpăra. Potrivit art. 1279 alin. (1) C.civ., promisiunea de a contracta trebuie
să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora promisiunea nu ar putea
fi executată. Promisiunea unilaterală va cuprinde, astfel, clauze cu referire la obligaţiile
părţilor raportate la un bun determinat/determinabil şi un preţ determinat sau determinabil.

Promisiunea unilaterală de vânzare este un contract şi nu trebuie confundată cu o ofertă de

vânzare deoarece reprezintă un acord de voinţe între cel care promite să vândă şi beneficiarul
care acceptă această promisiune, având un interes în cumpărarea bunului. Acest contract
conţine nu numai promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, dar şi acceptarea acestei
promisiuni de către beneficiar; voinţa exprimată de beneficiar la momentul perfectării

1
promisiunii unilaterale nu trebuie să se confunde cu manifestarea voinţei acestuia în sensul
cumpărării bunului; beneficiarul îşi exprimă voinţa ca promitentul să se oblige faţă de el la
vânzarea unui anumit bun întrucât el este interesat în cumpărarea acelui bun. Cu toace
acestea, beneficiarul nu se obligă să cumpere, ci are opţiunea de a alege între a cumpăra sau
nu acel bun. De regulă, promisiunea este afectată de un termen în care beneficiarul îşi poate
manifesta voinţa de a cumpăra bunul. Dacă şi beneficiarul s-ar obliga să cumpere bunul
respectiv în viitor, am avea de-a face cu o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare care
generează obligații pentru ambele părți de a încheia în viitor contractul de vânzare. Se
foloseşte frecvent expresia „ridicare a opţiunii” pentru a desemna exercitarea opţiunii
beneficiarului în sensul cumpărării bunului1.

O asemenea promisiune poate veni şi din partea unei persoane care doreşte să cumpere un
anumit bun, aceasta devenind promitent, iar proprietarul bunului dorit de promitent va deveni
beneficiar, contractul fiind în acest caz o promisiune unilaterală de cumpărare.

9. Natura juridică a obligaţiei promitentului şi a dreptului beneficiarului. Prin

încheierea promisiunii, promitentul se obligă să vândă bunul său pentru un preţ determinat
sau determinabil. Obligaţia născută din contract pentru promitent are ca obiect o prestaţie de
a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare cu beneficiarul, în cazul în care acesta
doreşte. În momentul în care beneficiarul optează pentru cumpărarea bunului, se pune
problema naturii contractului intervenit între părți. În literatură, sunt autori care consideră că
în timp ce promitentul și-a asumat prin promisiunea unilaterală numai o obligație de a face,
fiind necesară exprimarea ulterioară a consimțământului său pentru perfectarea contractului
de vânzare, pentru beneficiar exprimarea opțiunii în sensul cumpărării bunului conține chiar
consimțământul la vânzare.2 Nu îmbrățișăm această soluție, având în vedere prevederile art.
1668 alin. (1), (2) și (3) C. civ. care îndreptățesc partea din promisiunea unilaterală să
promoveze o cerere pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare în
cazul în care cealaltă parte refuză în mod nejustificat să execute promisiunea. Într-o astfel de
acțiune, instanța de judecată suplinește consimțământul părții care refuză perfectarea
contractului de vânzare, de unde și caracterul unei acțiuni în realizare ori dacă, prin ridicarea
opțiunii, beneficiarul și-ar fi manifestat chiar comsimțământul pentru vânzare și ulterior
refuză executarea contractului, nu se mai pune problema suplinirii consimțământului său la
vânzare (căci acesta există). În consecință, o acțiune întemeiată pe art. 1668 alin. (1) C. civ. ar
deveni inadmisibilă.

Din întregul ansamblu de norme cu referire la promisiuni şi la pactul de opţiune, putem

admite că în viziunea actualei reglementări, promisiunea unilaterală de vânzare/cumpărare
conține consimțământul promitentului pentru încheierea în viitor a unui contract de vânzare,
iar ridicarea opţiunii de către beneficiar conţine consimţământul său la perfectarea ulterioară

1
D. Mainguy, Contrats spéciaux, Dalloz, Paris, 2000, p. 47 şi urm.
2
R. Dincă, Contracte civile speciale, Ed. Universul Juridic, București 2013, p. 51-52; Fr. Deak, L. Mihai,
R.Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I Vânzarea.Schimbul, Ed. Universul Juridic, București
2017, p. 48.

2
a contractului de vânzare, ambele consimţăminte dând naştere unor obligaţii de a face, astfel
că între părţi convenţia născută prin exprimarea opţiunii, în sensul cumpărării bunului, capătă
conţinutul juridic al unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.3 Se justifică astfel
aplicarea dispoziţiilor art. 1669 alin. (1) şi (2) C.civ. şi în cazul promisiunii unilaterale de
vânzare/cumpărare.

Prin încheierea promisiunii unilaterale, beneficiarul nu îşi asumă nicio obligaţie; el

urmează, în funcţie de propriul interes şi de compatibilitatea bunului cu nevoile sale, să
decidă dacă doreşte sau nu să cumpere bunul promis. Promisiunea unilaterală de vânzare este
prin urmare un contract unilateral și cu titlu gratuit. Beneficiarul nu are niciun drept asupra
bunului, are doar un drept de opţiune în privinţa încheierii contractului. Voința lui în sensul
refuzului de a cumpăra, va pune capăt acestei promisiuni și obligațiilor născute din ea, fără ca
promitentul să se poată opune. Dimpotrivă, exercitarea dreptului său în sensul cumpărării
bunului, conduce între părți la formarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. Întrucât
beneficiarul are puterea de a decide stingerea situației juridice preexistente (promisiunea
unilaterală) sau nașterea unei situații juridice noi (promisiunea bilaterală), efecte juridice pe
care promitentul este obligat să le suporte, fără puterea de a se opune, dreptul de opțiune al
beneficiarului este, în opinia noastră, un drept potestativ4 prin exercitarea căruia beneficiarul
alege perfectarea în viitor sau neperfectarea contractului de vânzare. Odată exprimată
opţiunea în sensul cumpărării bunului, în patrimoniul fiecărei părţi se naşte dreptul de a cere
celeilalte părţi executarea obligaţiei de a încheia contractul de vânzare. Privit corelativ cu art.
1279 C.civ., acest drept este un drept de creanţă. Când beneficiarul nu îşi exprimă opţiunea
(în termenul de opţiune), dreptul său de opțiune se stinge și, odată cul el, și obligaţia
promitentului. Prin urmare, putem afirma că promisiunea unilaterală dă naștere la o obligație
pozitivă de a face în sarcina promitentului și un drept potestativ în favoarea beneficiarului.

Obligația promitentului de a încheia vânzarea cu beneficiarul cuprinde și obligația

(accesorie) negativă a acestuia de a nu înstrăina bunul unei alte persoane pe durata termenului
de opţiune, expresie a clauzei de inalienabilitate subînţeleasă în virtutea art. 627 alin. (4)
C.civ.5 coroborat cu art. 601 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.
287/2009 privind Codul civil6, ceea ce echivalează cu obligația promitentului la imobilizarea
bunului la dispoziţia beneficiarului.

A se vedea și D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. 1 Vânzarea și schimbul, Ed.
3

Hamangiu, București, 2017, p. 211.

4
Cu privire la o analiză pe larg a dreptului potestativ, a se vedea St. Valory, La potestativité dans les
relations contractuelles, Press Universitaires, D’Aix-Marseille, 1999.

5
Art. 627 alin. (4) C.civ.:”Clauza de inalienabilitate este subînțeleasă în convențiile din care se naște
obligația de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă”.
6
Art. 601 din Legea nr. 71/2011: ”În categoria convențiilor prevăzute de art. 627 alin. (4) din Codul civil, din
care se naște obligația de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată ori determinabilă, intră
și antecontractele având ca obiect transmiterea în viitor, prin încheierea de contracte, a dreptului de proprietate
asupra unui bun mobil sau imobil, după caz, dacă prin lege nu se prevede altfel.”

3
 10. Preţul promisiunii. Prin promisiunea unilaterală, promitentul se obligă să vândă
bunul beneficiarului dacă acesta doreşte să-l cumpere. În acest caz, promisiunea unilaterală
este cu titlu gratuit, promitentul nepretinzând un preţ în schimbul imobilizării bunului la
dispoziția beneficiarului pe durata termenului de opțiune. În cazul în care părțile convin plata
de către beneficiar a unei sume de bani în schimbul imobilizării bunului de către promitent,
promisiunea unilaterală7 devine un contract sinalagmatic8 și cu titlu oneros; beneficiarul
plăteşte un preţ al exclusivităţii ce i-a fost consimţită de promitent9, preț al dreptului său de
opțiune numit și indemnizaţie de imobilizare. Beneficiarul este obligat la plata indemnizaţiei
de imobilizare dacă optează pentru a nu cumpăra. Dacă acesta optează pentru a cumpăra,
între părţi se formează o promisiune bilaterală de vânzare şi suma de bani, la care s-a obligat
beneficiarul la momentul încheierii promisiunii unilaterale, trebuie considerată avans din
preţul vânzării în temeiul art. 1670 C.civ., în lipsa unei stipulaţii contrare a părţilor10.

11. Efectele promisiunii unilaterale. Promisiunea unilaterală de vânzare dă naştere unei

obligaţii de a face numai în sarcina promitentului: de a vinde bunul beneficiarului dacă acesta
decide să-l cumpere, în condiţiile precizate în promisiune. De regulă, părţile convin un
anumit termen în care beneficiarul poate să-şi exprime opţiunea, dreptul său de opţiune
stingându-se la împlinirea acestui termen. Efectele împlinirii termenului de opțiune, constând
în stingerea dreptului de opțiune cât și a obligației promitentului, îl califică ca un termen
extinctiv. Dacă un asemenea termen nu a fost stabilit de părţi în promisiune, din coroborarea
art. 1415 C.civ. cu art. 110 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Codului civil,
deducem că acesta poate fi stabilit pe cale judiciară, la cererea părţii interesate. Instanţa de
judecată va fixa termenul de opţiune ţinând seama de natura obligaţiei, de situaţia părţilor şi
de orice alte împrejurări.

Dacă beneficiarul nu îşi exprimă opţiunea în interiorul termenului de opţiune sau decide să
nu cumpere, obligaţia promitentului se stinge, acesta putând înstrăina bunul oricărei alte
persoane.

Refuzul nejustificat de a executa promisiunea. Art. 627 alin. (4) C.civ. stipulează că „în
convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea către o persoană
determinată sau determinabilă clauza de inalienabilitate este subînţeleasă”, iar potrivit art. 60
indice 1 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privin Codul
civil, ,,în categoria convenţiilor prevăzute de art. 627 alin. (4) din Codul civil, din care se

7
A se vedea şi Ph. Malaurie, L. Aynès, Ph.Stoffel-Munck, Drept civil. Obligațiile..., op. cit., p. 237:
”promisiunea rămâne unilaterală, dacă indemnizația de imobilizare este de o valoare nu prea mare și
beneficiarul are în continuare o libertate de alegere. Din contră, promisiunea este sinalagmatică dacă, din cauza
importanței sale, indemnizația înfrânge libertatea de opțiune a beneficiarului, obligându-l indirect la cumpărarea
bunului”.
8
D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale..., op. cit., p. 197.
9
Ph. Malaurie, L. Aynès, P.-Y. Gautier, op. cit., p. 76.
10
Potrivit art. 1670 C.civ., sumele de bani plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans
din preţul convenit, în lipsa unei stipulaţii contractuale.

4
naşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată ori
determinabilă, intră şi antecontractele având ca obiect transmiterea în viitor, prin încheierea
de contracte, a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, după caz, dacă prin
lege nu se prevede altfel.” Drept urmare, în virtutea clauzei de inalienabilitate subînțeleasă,
prin încheierea promisiunii, revine promitentului obligaţia negativă de a nu înstrăina bunul
către un terţ, obligație care subzistă chiar dacă părțile nu au stipulat-o în mod expres. Dar
clauza de inalienabilitate (subînțeleasă în promisiuni) nu poate fi invocată împotriva
dobânditorilor bunului decât dacă promisiunea îndeplinește condițiile de opozabilitate, fiind
supusă formalităților de publicitate impuse de natura bunului.11 Dacă promitentul, prin
încălcarea promisiunii, înstrăinează bunul către o altă persoană decât beneficiarul, contractul
astfel încheiat este valabil, sub condiţia inopozabilităţii promisiunii faţă de terțul dobânditor
și beneficiarul are dreptul numai la daune-interese. Dacă promisiunea este opozabilă terţului
dobânditor la momentul la care acesta încheie contractul cu promitentul, beneficiarul are la
îndemână anularea contractului dintre promitent şi terţ în temeiul art. 629 alin. (2) C.civ.
Odată desfiinţat contractul încheiat între aceștia, bunul revine în patrimoniul promitentului şi
beneficiarul are la îndemână acţiunea în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract
de vânzare, dacă sunt îndeplinite condiţiile de promovare ale acestei acţiuni.

Dacă, în schimbul imobilizării bunului pe durata termenului de opţiune, beneficiarul s-a

obligat la plata indemnizaţiei de imobilizare, în ipoteza în care promitentul înstrăinează sau
grevează bunul anterior ridicării opţiunii, beneficiarul are dreptul la restituirea indemnizaţiei
de imobilizare, întrucât promitentul nu a imobilizat bunul, astfel că plata unei sume de bani
cu acest titlu este lipsită de cauză cât și la daune-interese.

Odată manifestată opţiunea de către beneficiar în sensul cumpărării bunului, între părţi
convenţia dobândeşte conţinutul juridic al unei promisiuni bilaterale de vânzare. În cazul în
care oricare dintre părţi refuză perfectarea contractului de vânzare, cealaltă parte are la
dispoziţie remediile oferite creditorului în caz de neexecutare fără justificare a promisiunii
sinalagmatice de vânzare: daune-interese [art. 1279 alin. (2) C.civ.], rezoluţiunea contractului
cu daune-interese sau acţiunea în justiţie privind pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care
să ţină loc de contract de vânzare în temeiul art. 1669 alin. (1) C.civ.

12. Promisiunea unilaterală de cumpărare. Promisiunea unilaterală de cumpărare este

contractul prin care proprietarul unui bun determinat, numit beneficiar acceptă promisiunea
celeilate părţi de a cumpăra bunul său contra unui preţ determinat/determinabil, dacă
beneficiarul doreşte să vândă. Beneficiarul promisiunii, proprietarul bunului pe care
promitentul se obligă să-l cumpere, nu dobândeşte nicio obligaţie prin perfectarea acestui
contract. Promitentul-cumpărător îşi asumă o obligaţie de a face, respectiv de a cumpăra
bunul, dacă beneficiarul doreşte să-l vândă. Potrivit art. 1669 alin. (3) C.civ., în cazul
promisiunii unilaterale de cumpărare ce are ca obiect un bun individual determinat, dacă mai
înainte de executarea promisiunii beneficiarul înstrăinează bunul sau constituie un drept real

11
A se vedea art. 628 alin. (1) și (2) C.civ.

5
asupra lui, aceasta echivalează cu refuzul său tacit de a vinde către promitent, astfel că
promisiunea devine caducă.

Secţiunea a 2-a

Promisiunea bilaterală de vânzare

13. Noţiune şi reglementare. Promisiunea bilaterală de vânzare, este contractul în care

ambele părţi se obligă să încheie în viitor vânzarea pentru un obiect determinat şi un preţ
determinat sau determinabil. La fel ca şi promisiunea unilaterală, promisiunea bilaterală
trebuie să conţină toate clauzele contractului promis, fără de care promisiunea nu ar putea fi
executată. Spre deosebire de promisiunea unilaterală, în promisiunea bilaterală ambele părţi
îşi asumă obligaţia de a perfecta contractul promis, una în calitate de vânzător, iar cealaltă în
calitate de cumpărător. Promisiunea bilaterală este, aşadar, un contract sinalagmatic,
comutativ, cu titlu oneros, în care părțile sunt deopotrivă promitente (promitent-vânzător și
promitent-cumpărător) și consensual. Există numeroase motive pentru care părțile recurg mai
întâi la încheierea unei promisiuni bilaterale, şi nu direct la contractul de vânzare; ele
prefigurează vânzarea la a cărei încheiere se obligă.

Promisiunea bilaterală de a contracta este reglementată în Codul civil, în partea dedicată

obligaţiilor, iar promisiunea bilaterală de vânzare, numită deseori antecontract de vânzare-
cumpărare, dispune de câteva norme speciale în partea dedicată contractului de vânzare.
Anterior intrării în vigoare a Codului civil, promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare
cu privire la terenuri fost normată indirect prin art. 5 alin. (2) Titlul X (Circulaţia juridică a
terenurilor) din Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniul proprietăţii şi justiţiei12.

14. Deosebiri faţă de alte contracte. Deşi prin promisiunea bilaterală părţile determină
conţinutul contractului de vânzare pe care îl vor încheia ulterior, promisiunea rămâne totuşi
distinctă de vânzarea pe care o pregătește, producând efecte proprii. Părţile se obligă la
încheierea unui contract de vânzare, la executarea unor prestaţii de a face. Transferul
dreptului real ce face obiectul contractului promis, prestaţie de a da, va avea loc prin
perfectarea contractului de vânzare, nu la momentul încheierii promisiunii.

Promisiunea bilaterală de vânzare nu se confundă nici cu promisiunea unilaterală de

vânzare, întrucât la aceasta din urmă beneficiarul nu îşi asumă nicio obligaţie, el urmând să

12
Potrivit acestui text legal: „în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau
fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate
sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.

6
opteze dacă doreşte sau nu să cumpere, pe când în cazul promisiunii bilaterale, chiar din
momentul acordului de voinţe, fiecărei părţi îi revine obligaţia de a încheia contractul promis.
Deşi prezintă asemănări cu vânzarea condiţională, se deosebeşte esenţial de aceasta prin
efectele produse: promisiunea bilaterală generează obligaţii de a face, drepturile corelative
părților fiind drepturi de creanţă, impunând un nou acord de voințe pentru formarea vânzării
şi dobândirea dreptului de proprietate, pe când vânzarea condiţională este contractul de
vânzare în care părţile supun transferul de proprietate unui eveniment viitor şi incert în
privinţa producerii lui.

15. Condiţiile de valabilitate ale contractului. Art. 1279 alin. (1) C.civ. precizează că
promisiunea trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, fără de care aceasta
nu poate fi executată. Promisiunea va cuprinde acordul de voinţe al părţilor cu privire la
elementele esențiale ale vânzării, respectiv bunul vândut și prețul. Contractul de vânzare
încheiat ulterior de părţi în condiţiile stipulate în promisiune nu reprezintă decât o executare
în natură a promisiunii. Consimţământul părţilor pentru perfectarea contractului de vânzare se
regăsește implicit și în promisiunea bilaterală. Părţile se obligă să vândă, respectiv să
cumpere, în considerarea faptului că la momentul convenit contractul de vânzare poate fi
perfectat în mod valabil.

Ca orice contract, va trebui să îndeplinească condițiile esențiale de valabilitate, respectiv

referitoare la capacitate, consimțământ, obiect și cauză cu mențiunea că acordul de voințe al
părților trebuie să privească vânzarea unui bun determinat sau determinabil în schimbul unui
preț determinat ori determinabil și în plus va trebui să îndeplinească și condițiile de fond
pentru valabilitatea contractului de vânzare. În ceea ce privește forma promisiunii de vânzare
a unui drept real imobiliar, practica a statuat că nu își pierde caracterul consensual13.

16. Notarea promisiunii în cartea funciară. Dacă promisiunea bilaterală de vânzare

priveşte dreptul de proprietate asupra unui bun imobil sau un alt drept tabular, potrivit art.
906 C.civ., aceasta poate fi notată în cartea funciară, dacă sunt îndeplinite cumulativ două
condiţii: promitentul este înscris în cartea funciară ca fiind titularul dreptului ce face obiectul
promisiunii, iar promisiunea prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul de
vânzare. Notarea promisiunii poate fi efectuată oricând în termenul prevăzut în antecontract
pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui. Prin notarea promisiunii
bilaterale de vânzare în cartea funciară, aceasta devine opozabilă terţilor14. Notarea
promisiunii bilaterale de vânzare a unui drept tabular se va efectua la cererea uneia dintre
părţi. Promisiunea notată în cartea funciară „se va putea radia dacă cel îndreptăţit nu a cerut
instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de 6 luni de la

13
În acest sens, ÎCCJ – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept în materie civilă, decizia nr. 23
din 3 aprilie 2017 privind pronunțarea unei hotărâri prealabile (comunicat), pe site-ul www.scj.ro: ,,în
interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1279 alin. (3) teza întâi și art.1669 alin. (1) C.civ., nu este obligatorie
forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care
să țină loc de act autentic”.
14
Potrivit art. 902 C.civ., antecontractul devine opozabil terţelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se
dovedeşte că a fost cunoscut pe altă cale.

7
trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv
adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile
promitentului. Radierea se va dispune din oficiu, dacă, până la expirarea termenului de 6 luni
prevăzut la alin. (2), n-a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu
excepţia cazului când cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea funciară a acţiunii prevăzute la
alin. (2). De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu în toate cazurile când, până la
încheierea contractului amintit mai sus ori până la soluţionarea definitivă a acţiunii prevăzute
la alin. (2), imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu
este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului” (art. 906 C.civ.). Prin radierea notării din
cartea funciară nu este afectată valabilitatea promisiunii, ci numai opozabilitatea acesteia.

Pentru sumele de bani plătite în temeiul promisiunii bilaterale, promitentul-cumpărător

beneficiază de o ipotecă legală asupra bunului imobil care formează obiectul contractului.15

17. Neexecutarea fără justificare a promisiunii bilaterale. Remedii. Principala

obligaţie care revine fiecărei părţi este încheierea contractului de vânzare. Obligaţia de a
perfecta contractul de vânzare devine scadentă la data convenită de părţi.

În cazul în care una dintre părţi nu execută fără justificare promisiunea, refuzând
perfectarea contractului de vânzare, cealaltă parte dispune de mai multe remedii, între care
poate opta, după cum urmăreşte realizarea dreptului său la executarea promisiunii sau
rezoluţiunea promisiunii sinalagmatice.

Astfel, în virtutea art. 1279 alin. (2) C.civ., promitentul creditor are dreptul la daune-
interese, expresie a executării prin echivalent a contractului de promisiune.

Fiind un contract sinalagmatic şi cu executare uno inctu, promitentul-creditor poate opta

pentru rezoluţiune cu daune-interese, urmărind repunerea în situația anterioară prin restituirea
prestaților efectuate și repararea prejudiciului cauzat prin neexecutare.

Un alt remediu, expresie a dreptului creditorului la executarea silită în natură a obligaţiei

de a face a debitorului său, este consacrat atât în partea generală, prin art. 1279 alin. (3)
C.civ., cât şi în materia promisiunii bilaterale de vânzare prin art. 1669 alin. (1) C.civ.:
dreptul promitentului-creditor care şi-a executat propriile obligaţii la promovarea unei acţiuni
în pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare. Suplinirea
consimţământului părţii care refuză încheierea vânzării se poate face de către instanţa de
judecată pe calea unei acţiuni în realizare pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care
să ţină loc de contract de vânzare16. O asemenea acţiune îşi găseşte temei juridic şi în
dispoziţiile art. 1527 C.civ., care permit executarea în natură a obligaţiei de a face şi

15
Conform art. 2386 pct. 2 C. civ.,”promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având
ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în
contul acestuia” beneficiază de ipotecă legală .

C.S.J., Secţia civilă, decizia nr. 2614/1991 în Dreptul nr. 8/1992, p. 80; decizia nr. 879/1993; decizia nr.
16

1533/1993; decizia nr. 879 din 15 aprilie 1993 (www.scj.ro); C. Toader, Manual de contracte civile speciale, Ed.
C.H.Beck, București, 2000, p. 12.

8
repararea în natură a prejudiciului cauzat. Această acţiune personală 17 este supusă unui
termen special de prescripţie de 6 luni, care curge de la data la care contractul de vânzare
trebuia încheiat. Dacă în temeiul promisiunii bunul a fost predat cumpărătorului şi se află în
stăpânirea acestuia, cursul prescripţiei este întrerupt în temeiul art. 2537 pct. 1) şi art. 2538
C.civ., întrucât posesia bunului de către promitentul-cumpărător reprezintă o recunoaştere a
dreptului acestuia de către promitentul-vânzător.

Pentru a putea fi pronunţată o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare, din art. 1279
alin. (3) şi art. 1669 alin. (1) C.civ. se desprind următoarele condiţii care trebuie îndeplinite
cumulativ:

a) promisiunea bilaterală de vânzare să fie valabil încheiată, îndeplinind condiţiile de

valabilitate prevăzute de art. 1178 C.civ.;

b) cu excepţia consimţământului, la momentul promovării acţiunii, să fie îndeplinite toate

condiţiile de fond necesare pentru validitatea contractului de vânzare promis;

c) promitentul-vânzător să fie proprietarul exclusiv şi deplin al bunului. Dacă promitentul-

vânzător nu este proprietar exclusiv al bunului ce formează obiectul contractului de vânzare
promis, nu se poate obţine executarea silită în natură a obligaţiei de a încheia vânzarea şi de a
transmite proprietatea. În situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului
imobil, deşi este doar un coproprietar, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură
sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare
pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari18.

d) refuzul nejustificat al uneia dintre părţi de a încheia contractul de vânzare;

e) partea care introduce acţiunea şi-a executat propriile obligaţii rezultate din antecontract.

Hotărârea care va ţine loc contractului de vânzare are un efect constitutiv sau translativ de
drepturi, astfel că transferul dreptului de la vânzător la cumpărător va opera la data rămânerii
definitive a acestei hotărâri judecătoreşti.

Dreptul de denunţare unilaterală a promisiunii. Arvuna cu rol de dezicere. Este posibil

ca părţile, prin acordul lor de voinţe, să stipuleze în favoarea uneia sau ambelor părţi dreptul
de denunţare unilaterală a promisiunii bilaterale, care conferă fiecărei părţi facultatea de a se

17
A se vedea I.C.C.J., Completul competent să judece recursul în interesul legii, Decizia nr. 8 din 10 iunie
2013 (M.Of. nr. 581 din 12 septembrie 2013): „(...) acţiunea prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri
judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui imobil are caracterul unei acţiuni
personale imobiliare. Competenţa teritorială de soluţionare a unei astfel de acţiuni, înregistrată înainte de data de
15 februarie 2013, se determină în condiţiile art. 5, 7 şi, respectiv, art. 10 pct. 1 din Codul de procedură civilă în
vigoare la data înregistrării cererii”.

18
A se vedea I.C.C.J., Completul competent să judece recursul în interesul legii, Decizia nr. 12 din 8 iunie
2015 privind recursul în interesul legii formulat de Colegiul de conducere al C.A. Suceava referitor la
admisibilitatea acţiunii privind validarea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil determinat, în
situaţia în care promitentul-vânzător are doar o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra acestuia
(M.Of. nr. 678 din 7 septembrie 2015).

9
răzgândi în privinţa executării promisiunii şi deci a încheierii contractului de vânzare. Dreptul
de denunţare unilaterală a contractului este consacrat de art. 1276 C.civ. şi, în cazul
contractului cu executare uno inctu, precum promisiunea bilaterală de vânzare, poate fi
exercitat atât timp cât nu a început executarea contractului19, în lipsă de convenţie contrară.
Dacă promisiunea conține o clauză ce consacră dreptul unei părți la denunțarea unilaterală (la
răzgândire, la dezicere de contract), odată manifestată voința de denunțare, promisiunea se
desființează, fără ca cealaltă parte să se poată opune și implicit fără să mai fie posibilă
executarea forțată în natură.20 Dreptul de denunţare unilaterală a contractului este un drept
potestativ, eficacitatea promisiunii depinzând exclusiv de voinţa părţii căreia i se conferă
această prerogativă. Dacă s-a stipulat o prestaţie în schimbul denunţării unilaterale,
manifestarea de voință în acest sens produce efecte numai dacă prestaţia este executată.

Art. 1544 şi 1545 C.civ. prevăd de asemenea că părțile pot conveni ca plata unei sume de
bani sau a unor bunuri fungibile, făcută de promitentul-cumpărător la momentul perfectării
promisiunii să se facă cu titlu de arvună, fie confirmatorie, fie penalizatoare. În cazul arvunei
confirmatorii, rolul său este de a confirma executarea contractului și efectul său sancționator
se produce în cazul în care o parte nu execută fără justificare obligația de a încheia contractul
de vânzare. În cazul în care promisiunea se execută, plata efectuată la încheierea promisiunii
se impută asupra prețului vânzării sau este supusă restituirii dacă promisiunea încetează din
cauze care nu atrag răspuderea vreunei părți. În ipoteza neexecutării fără justificare a
obligației de a perfecta vânzarea, cealaltă parte poate declara rezoluțiunea contractului,
reținând arvuna (dacă cel care nu execută fără justificare este promitentul-cumpărător) sau
cerând dublul arvunei (dacă cel care nu execută în mod culpabil este promitentul-vânzător).
Clauza de arvună confirmatorie nu înlătură dreptul părții care nu este în culpă de a opta
pentru executarea silită în natură a promisiunii ori pentru rezoluțiunea contractului și
repararea prejudiciului potrivit dreptului comun și nu pentru activarea clauzei de arvună.

În cazul în care plata (unei sume de bani sau a unei cantități de bunuri fungibile) efectuată
de promitentul-cumpărător la perfectarea promisiunii s-a făcut cu titlu de arvună
penalizatoare, ca preț al dreptului de dezicere, de denunțare unilaterală a promisiunii (condiție
rezolutorie pur potestativă), conferit uneia sau ambelor părți, arvuna se pierde, dacă
promitentul-cumpărător este cel care se dezice de contract, sau se restituie îndoit, dacă
promitentul-vânzător este cel care se dezice de contract. Arvuna se restituie când contractul
încetează din cauze ce nu atrag răspunderea vreunei părţi (art. 1546 C.civ.) și se impută ca
avans asupra prețului vânzării când se încheie contractul de vânzare. Spre deosebire de
arvuna confirmatorie, în cazul arvunei penalizatoare odată manifestată dezicerea de contract,
executarea silită în natură a promisiunii prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de
contract nu mai este posibilă, ci promisiunea se desființează ca urmare a îndeplinirii condiției
rezolutorii.

19
A se vedea şi D. Chirică, Denunţarea unilaterală a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare în
temeiul unei clauze de dezicere sau al unei clauze rezolutorii, în Dreptul nr. 3/2001, p. 27.

20
C.S.J., Secţia civilă, decizia nr. 2199/1992, în Deciziile CSJ pe anii 1990-1992, p. 51-53; C.A. Timişoara,
decizia nr. 812/2009 (http://portal.just.ro).

10
 Arvuna, fie confirmatorie, fie penalizatoare, nu se confundă cu avansul sau acontul, care
este un început de executare a contractului, supus restituirii în caz de neperfectare a
contractului de vânzare21. Întrucât dispoziţiile care reglementează arvuna nu au un caracter
imperativ, părţile pot stipula ca, în caz de neperfectare a vânzării ca urmare a exercitării
dreptului de denunţare unilaterală, arvuna să se restituie întreit, de patru ori etc.

Distinct de clauza de arvună, părțile pot stipula în promisiune dreptul de denunțare

unilaterală în favoarea uneia sau ambelor părți, drept supus prevederilor art. 1276 C. civ., în
lipsa unei convenții contrare a părților. Ca și în cazul promisiunii afectate de o clauză de
arvună penalizatoare (care este de fapt un drept de denunțare unilaterală special), prin
exercitarea dreptului de denunțare unilaterală stipulat, executarea silită în natură nu mai este
posibilă întrucât promisiunea s-a desființat ca urmare a îndeplinirii condiției pur potestative
rezolutorii.

Înstrăinarea dreptului ce face obiectul promisiunii bilaterale către un terţ. În cazul în

care promitentul-vânzător, cu încălcarea obligaţiei asumate prin promisiune, înstrăinează
bunul către un terţ, acest contract încheiat cu terţul este valabil dacă, la momentul formării
lui, promisiunea nu a fost opozabilă terţului. Prin promisiunea bilaterală, promitentul-
vânzător nu a transmis proprietatea către promitentul-cumpărător, ci s-a obligat numai să o
transmită în viitor prin încheierea contractului de vânzare. Prin urmare, la data încheierii
contractului de vânzare cu terţul, promitentul-vânzător era proprietarul bunului şi transferul
de proprietate este valabil. În acest caz, îi rămâne promitentului-cumpărător dreptul la daune-
interese sau la rezoluţiunea contractului cu daune-interese. Dacă părţile promisiunii convin
totuşi încheierea contractului de vânzare prin care vânzătorul neproprietar se va obliga să
transfere ulterior dreptul de proprietate către cumpărător, aceasta ar fi o vânzare a bunului
altuia în condiţiile art. 1683 C.civ., însă acest contract nu ar fi încheiat în executarea
promisiunii bilaterale, întrucât prin promisiune părţile s-au obligat la o vânzare a bunului
propriu promitentului-vânzător22. O hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare (a bunului
altuia) nu poate fi pronunţată întrucât, chiar dacă am admite că existenţa bunului în
patrimoniul vânzătorului la momentul perfectării vânzării nu este o condiţie de valabilitate a
contractului de vânzare, o hotărâre judecătorească care să ţină loc de vânzare a bunului altuia
nu ar mai reprezenta expresia executării silite în natură a promisiunii bilaterale şi nu ar putea
opera transferul de proprietate.

Cum însă, în promisiunea bilaterală de vânzare, clauza de inalienabilitate este subînţeleasă

în virtutea art. art. 627 alin. (4) C.civ., promitentul-cumpărător poate cere anularea
contractului de înstrăinare dintre promitentul-vânzător şi terţ cu condiţia ca promisiunea
bilaterală de vânzare să fi fost opozabilă terţului la momentul la care acesta a contractat cu

21
T.S., Secţia civilă, decizia nr. 528/1969 în RRD nr. 8/1969, p. 184; decizia nr. 432/1966, în C.D. 1966, p. 98;
decizia nr. 2604/1989, în C. Turianu, Contracte speciale. Practică juridică adnotată, Ed. Fundaţiei „România de
Mâine”, Bucureşti, 1999, p. 58.

22
Conform art. 1279 alin. (1) C.civ.: „Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale
contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea”.

11
promitentul-vânzător. Dacă promisiunea bilaterală nu este opozabilă terţului dobânditor,
promitentul-cumpărător nu poate solicita anularea contractului acestuia cu promitentul-
vânzător23.

Secţiunea a 3-a

Pactul de opţiune privind contractul de vânzare

18. Noţiune şi reglementare. Pactul de opţiune privind contractul de vânzare este

contractul care conţine, pe de o parte, oferta irevocabilă de vânzare a unui bun individual
determinat şi, pe de altă parte, dreptul de a accepta sau refuza această ofertă într-un anumit
termen. Ca şi în promisiunea unilaterală de vânzare, părţile sunt promitentul şi beneficiarul.
Pactul de opţiune este reglementat în Codul civil în partea generală a obligaţiilor (art. 1278
C.civ.), iar pactul de opţiune privind contractul de vânzare primeşte şi reguli speciale prin art.
1668 C.civ.

19. Natura juridică a pactului. Întocmai ca promisiunea unilaterală, şi pactul de opţiune

este un contract în care beneficiarul îşi exprimă voinţa ca promitentul să fie legat de oferta de
vânzare cu privire la care el îşi rezervă dreptul de a o accepta sau refuza. Potrivit art. 1278
alin. (1) C.civ., declaraţia de voinţă a promitentului este considerată ofertă irevocabilă şi
produce efectele prevăzute la art. 1191 C.civ. Irevocabilitatea ofertei de vânzare rezultă în
acest caz din contract24. Spre deosebire de promitent care vinde, beneficiarul nu cumpără. El
are facultatea de a alege între a accepta şi a refuza oferta; voinţa beneficiarului decide
încheierea sau nu a vânzării, fără ca promitentul să se poată opune. Dreptul său de opţiune
este un drept potestativ.

Dacă în promisiunea unilaterală, promitentul îşi asumă obligaţia de a vinde în viitor

beneficiarului, obligaţie persoanlă de a face, în pactul de opţiune promitentul îşi exprimă
chiar consimţământul la vânzare (oferta irevocabilă de vânzare), contractul de vânzare
perfectându-se prin exercitarea opţiunii de către beneficiar în sensul acceptării declaraţiei de
voinţă. Acceptarea declarației de voință comunicată vânzătorului conduce la încheierea
contractului de vânzare, fără a fi necesar un nou acord de voinţe al părţilor. Prin urmare,
pactul de opţiune este un contract în conţinutul căruia intră oferta irevocabilă de vânzare a
promitentului şi dreptul potestativ al beneficiarului (afectat de un termen extinctiv) cu privire
la încheierea contractului de vânzare.

23
A se vedea supra nr. 11.

24
A se vedea L. Pop, I.- F.Popa, S.I.Vidu, op. cit., p. 96.

12
 20. Formarea contractului de vânzare. În cazul în care beneficiarul decide să cumpere,
contractul de vânzare se încheie prin exercitarea opţiunii în sensul acceptării declaraţiei de
voinţă. Contractul de vânzare se formează în două etape: mai întâi pactul de opţiune, care
cuprinde voinţa de a vinde a promitentului şi ulterior, acceptarea declaraţiei de voinţă de către
beneficiar. Pentru a conduce la perfectarea vânzării, declaraţia de acceptare a beneficiarului
trebuie făcută și comunicată înăuntrul termenului convenit de părţi în pactul de opţiune; dacă
termenul de opţiune se împlineşte fără ca beneficiarul să-şi exercite în vreun fel opţiunea,
oferta promitentului devine caducă. Dacă părţile nu au prevăzut în pact un termen pentru
exercitarea opţiunii, în conformitate cu art. 1278 alin. (2) C.civ., instanţa de judecată poate
stabili termenul pe calea procedurală a ordonanţei preşedinţiale, cu citarea părţilor.

Dacă beneficiarul optează pentru a respinge declaraţia de voinţă, contractul de vânzare nu

se mai perfectează şi oferta promitentului devine caducă. Întrucât contractul de vânzare se
încheie prin simpla acceptare a beneficiarului opţiunii, pactul trebuie să conţină toate
elementele contractului de vânzare [art. 1278 alin. (3) C.civ..], iar condiţiile de fond privind
valabilitatea vânzării trebuie să fie îndeplinite.

Forma pactului de opţiune. Întrucât consimţământul promitentului este exprimat în pactul

de opţiune şi consimţământul beneficiarului în acceptarea declaraţiei de voinţă, ambele acte
trebuie să îmbrace forma prevăzută de lege pentru valabilitatea contractului de vânzare25.
Astfel, dacă legea impune forma solemnă vânzării, şi pactul de opţiune, şi declaraţia de
acceptare trebuie să îmbrace forma solemnă, sub sancţiunea nulităţii absolute. În virtutea
principiului conversiunii contractului nul consacrat de art. 1260 C.civ., pactul de opţiune care
nu respectă condiţia formei solemne impuse contractului de vânzare poate valora promisiune
unilaterală de vânzare dacă sunt îndeplinite condiţiile de valabilitate ale acesteia; în cazul
exprimării opţiunii beneficiarului în sensul încheierii vânzării, acordul de voinţe astfel format
poate valora promisiune bilaterală de vânzare care, în caz de neexecutare benevolă, deschide
calea la acţiunea în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare.

21. Efectele pactului de opţiune. Potrivit art. 1688 alin. (1) C.civ., în cazul pactului de
opţiune privind contractul de vânzare a unui bun individual determinat, promitentul este
obligat să indisponibilizeze bunul între data încheierii pactului şi data exercitării opţiunii sau,
după caz, aceea a expirării termenului de opţiune. Promitentul nu poate încheia cu terţii acte
de dispoziţie asupra bunului până la exercitarea opţiunii de către beneficiar sau, după caz,
până la expirarea termenului de opţiune. În schimbul indisponibilizării bunului, pactul de
opţiune poate conţine obligaţia beneficiarului la plata unei sume de bani, mai ales pentru
cazul în care va respinge declaraţia de voinţă (indemnizaţia de imobilizare).

În cazul în care pactul de opţiune priveşte un drept tabular, el se notează în cartea funciară
pentru a deveni opozabil terţilor. Notarea în cartea funciară poate fi făcută numai cu
îndeplinirea a două condiţii: promitentul să fie înscris în cartea funciară ca titular al dreptului
ce formează obiectul pactului şi pactul să prevadă termenul în care trebuie exercitat dreptul

25
Art. 1278 alin. (5) C.civ. prevede: „Atât pactul de opţiune, cât şi declaraţia de acceptare trebuie încheiate
în forma prevăzută de lege pentru contractul pe care părţile urmăresc să îl încheie”.

13
de opţiune al beneficiarului26. Potrivit art. 906 alin. (4) C.civ., în cazul acceptării declaraţiei
de voinţă, beneficiarul va solicita intabularea dreptului ce formează obiectul pactului în
favoarea sa, făcând dovada declaraţiei sale de acceptare (care, în acest caz, îmbracă forma
autentică ad validitatem, ca şi pactul), cât şi dovada comunicării acestei declaraţii
promitentului; dacă nu se solicită intabularea în aceste condiţii, în interiorul termenului de
opţiune, se va dispune din oficiu radierea pactului de opţiune.

În cazul în care, ulterior acceptării declaraţiei de voinţă, promitentul refuză executarea

obligaţiilor născute din contractul de vânzare astfel încheiat, beneficiarul poate opta pentru
executarea silită a contractului de vânzare, în natură ori prin echivalent sau pentru
rezoluţiunea cu daune-interese. Dacă promitentul îşi încalcă obligaţia de indisponibilizare a
bunului şi înstrăinează bunul unui terţ, conflictul dintre beneficiar şi terţul dobânditor se va
soluţiona fie prin aplicarea principiului priorităţii înscrierii, în cazul bunurilor pentru care
sunt necesare îndeplinirea formalităţilor de publicitate, fie prin aplicarea prevederilor art.
1275 C.civ. cu privire la transmiterea succesivă a unui bun mobil. Faţă de partea care a
pierdut în acest conflict (nu a dobândit dreptul de proprietate), promitentul datorează garanţie
contra evicţiunii provenite din propria sa faptă.

Secţiunea a 4-a

Dreptul de preempţiune

22. Evoluţie. Reglementarea actuală. Dreptul de preempţiune nu s-a bucurat de o

reglementare consecventă în legislaţia civilă. Anterior Codului civil din 1864, în vechiul
drept românesc, un drept de preempţiune numit protimis este amintit într-un document
bizantin de la mijlocul secolului al XV-lea pentru Ţările Române, drept cu un conţinut şi
configuraţie asemenătorare instituţiei de azi27 şi care s-a bucurat de o amplă aplicare. În
reglementarea Codului civil din 1864, această instituţie nu a primit configurare juridică.
Doctrina şi practica au cunoscut contractul numit pact de preferinţă, care s-a alăturat
celorlalte convenţii ce pregăteau formarea contractului de vânzare (promisiunea unilaterală,
promisiunea bilaterală). După anul 1989 şi odată cu adoptarea actelor normative cu caracter
reparator menite a reconstitui dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile aflate odinioară
în proprietate privată, dreptul de preempţiune a căpătat o configuraţie legală. Astfel, cu titlu

26
În temeiul art. 906 alin. (4) C.civ., dispoziţiile privitoare la notarea antecontractului cuprinse în aceste
articol se aplică prin asemănare şi pactelor de opţiune notate în cartea funciară.

27
V. Georgescu, O. Sachelarie, V. Şotropă, Instituţii feudale din Ţările Române. Dicţionar, Ed. Academiei,
Bucureşti, 1988, p. 390-392; V. Georgescu, Bizanţul şi instituţiile româneşti până la mijlocul secolului al XVIII-
lea, Ed. Academiei, Bucureşti 1980, p. 199-206.

14
de exemplu, amintim art. 48-49 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, care a instituit un
drept de preempţiune la cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan.

Treptat, tot mai multe acte normative din diverse domenii ale dreptului privat au impus
dreptul de preferinţă la încheierea unui anumit contract. Terminologia folosită poate induce
uneori în eroare: conceptele de drept de preferinţă, drept prioritar sau drept de preempţiune,
deşi aparent desemnează acelaşi drept, pe fond există o distincţie între aceste concepte menite
a desemna fiecare un alt drept: dreptul de preempţiune specific încheierii contractelor de
vânzare şi dreptul de preferinţă sau dreptul prioritar care însoţesc încheierea altor contracte
decât vânzarea. Distincţia este necesară şi obligatorie, deoarece de un regim juridic configurat
în partea dedicată contractului de vânzare se bucură numai dreptul de preempţiune, nu şi
celelalte drepturi prioritare sau de preferinţă destinate încheierii altor contracte. Numai dacă
actul normativ special reglementează un drept prioritar cu trimitere la dreptul de preempţiune
din materia vânzării, acest drept va urma regimul juridic conturat de actualul Cod civil pentru
dreptul de preempţiune. Un drept prioritar la încheierea unui alt contract decât vânzarea nu va
fi supus regimului juridic al dreptului de preempţiune aşa cum este el configurat de Codul
civil, decât dacă norma specială sau voinţa părţilor trimite expres la regimul preempţiunii de
la contractul de vânzare28.

Reglementarea în actualul Cod civil. Regimul juridic al dreptului de preempţiune este

configurat în Titlul IX, Capitolul I, Secţiunea I, art. 1730-1740. Noua concepţie a
legiuitorului a cuprins în instituţia dreptului de preempţiune şi pactul de preferinţă, dând
acestei instituţii o dublă sorginte, legală şi convenţională. De menţionat că aceste dispoziţii
legale nu instituie prin ele însele dreptul legal de preempţiune la vânzarea anumitor categorii
de bunuri, ci doar îi conturează regimul juridic. Drepturile legale de preempţiune sunt
instituite prin alte dispoziţii speciale conţinute fie de această codificare (spre exemplu art.
1746 C.civ.), fie de alte acte normative. Codul civil instituie astfel două cazuri speciale de
vânzare cu respectarea dreptului de preempţiune: dreptul de preempţiune al coproprietarilor
sau vecinilor în cazul vânzării terenurilor forestiere aflate în proprietate privată, impus de art.
1746 C.civ., şi dreptul de preempţiune al arendaşilor în cazul vânzării bunurilor agricole
arendate impus de art. 1849 C civ.

Potrivit art. 1730 alin. (2) C.civ., dispoziţiile legale privitoare la dreptul de preempţiune
conţinute de actuala codificare sunt aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se
stabileşte altfel. Aceste dispoziţii constituie dreptul comun atât în privinţa dreptului legal de
preempţiune, cât şi în privinţa dreptului convenţional de preempţiune, aplicabil ori de câte ori
nu există dispoziţii derogatorii născute fie prin voinţa legiuitorului în cazul dreptului legal de
preempţiune, fie prin voinţa părţilor în cazul dreptului convenţional de preempţiune.

23. Noţiunea şi natura juridică a dreptului de preempţiune. O definiţie a dreptului de

preempţiune este dată chiar de legiuitor în art. 1730 alin. (1) C.civ.: „În condiţiile stabilite

28
Spre exemplu, art. 1828 alin. (1) C.civ. instituie un drept de preferinţă al chiriaşului, în condiţii egale, la
încheierea unui nou contract de închiriere. Potrivit alin. (2) al aceluiaşi text: „dispoziţiile referitoare la
exercitarea dreptului de preempţiune în materia vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător”.

15
prin lege sau contract, titularul dreptului de preempţiune, numit preemptor, poate să cumpere
cu prioritate un bun”. Dreptul de preempţiune este un drept subiectiv civil care conferă
titularului său prioritate la cumpărarea unui bun la preţ egal faţă de alte persoane.

Dreptul de preempţiune poate avea ca izvor legea sau convenţia părţilor. Ori de câte ori
dreptul de preempţiune se naşte din lege, fiind reglementat în diverse acte normative,
dispoziţiile care configurează regimul său juridic sunt imperative, menite a ocroti fie un
interes de ordine publică, fie un interes particular. Există un drept legal de preempţiune numai
acolo unde legea prevede. Dreptul legal de preempţiune nu îl obligă pe proprietar să vândă.
Odată exprimată intenţia de a vinde, dreptul de preempţiune se va exercita în afara voinţei
acestuia care este obligat să îl respecte; în literatura de specialitate, s-a precizat că acest drept
reprezintă o derogare adusă principiului potrivit căruia proprietarul dispune liber, exclusiv şi
absolut de bunul său29.

Dreptul convenţional de preempţiune este rodul voinţei părţilor şi se naşte prin încheierea
unui contract între proprietarul unui bun şi cealaltă parte devenită preemptor (beneficiar),
contract numit pact de preferinţă, prin care proprietarul bunului se obligă, ca în cazul în care
va decide să vândă bunul său, să-i acorde beneficiarului prioritate la cumpărare la preţ egal.
Nici în acest caz, prin încheierea unui pact de preferinţă, proprietarul nu se obligă să vândă.

Fie că este legal, fie că este convenţional, dreptul de preempţiune nu îl obligă pe

proprietarul bunului decât atunci când acesta îşi manifestă intenţia de a înstrăina prin vânzare.
Până la acest moment, proprietarul poate încheia orice act juridic cu privire la bunul său; îl
poate chiar înstrăina cu titlu oneros (printr-un alt contract decât vânzarea) sau cu tilu gratuit.
Dreptul de preempţiune dobândeşte o existenţă certă în momentul în care proprietarul decide
să vândă, până la acest moment, dreptul de preempţiune fiind o simplă eventualitate30. Cu alte
cuvinte, naşterea dreptului de preempţiune depinde de voinţa unilaterală a proprietarului. În
momentul în care proprietarul decide să vândă, se naşte în sarcina lui obligaţia de a vinde
preemptorului dacă acesta doreşte să cumpere. Obligaţia de a vinde preemptorului nu este o
obligaţie simplă, întrucât eficacitatea ei depinde de voinţa acestuia din urmă. Dacă
preemptorul decide să-şi exercite dreptul de preempţiune, contractul de vânzare se încheie
prin exercitarea preempţiunii. În consecinţă, preemptorul, prin manifestarea de voinţă
unilaterală, are puterea de a decide perfectarea sau nu a contractului de vânzare. Ca natură
juridică, dreptul de preempţiune nu este nici drept real, nici de creanţă, este un drept
potestativ, născut fie în cadru contractual (pactul de preferinţă) cu acordul proprietarului
bunului, fie în temeiul dispoziţiei legii, ce are în conţinutul său prerogativa de a decide
perfectarea contractului de vânzare, drept cu o existenţă certă numai din momentul în care
proprietarul decide să vândă.

Deşi aparent dreptul de preempţiune urmează acelaşi regim juridic, indiferent de natura sa
legală sau convenţională, anumite dispoziţii legale sunt destinate numai dreptului legal de

29
Fr. Deak, L. Mihai şi R. Popescu, op. cit., p. 41.

30
A se vedea Ph. Malaurie, L. Aynès, P.-Y. Gautier, op. cit., p. 92.

16
preempţiune, iar în eventualitatea unui conflict între aceste drepturi cu izvor diferit,
întotdeauna va triumfa dreptul legal de preempţiune.

24. Exercitarea dreptului de preempţiune urmează aceeaşi procedură, indiferent că

dreptul de preempţiune este legal sau convenţional. Potrivit art. 1730 alin. (3) C.civ., în
momentul în care preemptorul a respins oferta de vânzare, dreptul său de preempţiune cu
privire la această ofertă se stinge. Ca urmare, dreptul de preempţiune se stinge numai dacă
vânzătorul nu modifică oferta de vânzare; în ipoteza unei alte oferte, dreptul de preempţiune
subzistă şi, credem noi, va subzista ori de câte ori vânzătorul modifică oferta de vânzare.

Respingerea ofertei de vânzare poate fi făcută de preemptor expres sau tacit prin
neacceptarea acesteia în termenul legal de exercitare a dreptului de preempţiune.

Termenul legal de exercitare a preempţiunii diferă în funcţie de categoria bunurilor asupra

cărora poartă şi este de 10 zile în cazul vânzării de bunuri mobile şi de 30 de zile în cazul
vânzării de bunuri imobile. Termenul curge în ambele cazuri fie de la comunicarea ofertei de
vânzare, fie de la comunicarea contractului de vânzare încheiat de vânzător cu un terţ.

Cât priveşte procedura de exercitare a dreptului de preempţiune, două modalităţi de

exercitare se desprind din economia dispoziţiilor art. 1730 alin. (3) şi 1731 C.civ.: în prima
modalitate, proprietarul bunului, decizând înstrăinarea bunului său prin vânzare, comunică
oferta de vânzare preemptorului (în acest caz dreptul de preempţiune se exercită înaintea
vânzării), ofertă care va cuprinde numele şi prenumele vânzătorului, descrierea bunului,
sarcinile care îl grevează, termenii şi condiţiile vânzării, preţul vânzării precum şi locul unde
este situat bunul ; în a doua modalitate, proprietarul încheie direct contractul de vânzare cu un
terţ, contract care este comunicat preemptorului în vederea exercitării dreptului de
preempţiune (dreptul de preempţiune se exercită după încheierea vânzării). Această a doua
modalitate este mai avantajoasă proprietarului deoarece, existând deja un cumpărător, dreptul
de preempţiune se va exercita în raport de preţul convenit cu acesta.

În prima modalitate, proprietarul care a luat decizia de a vinde, va notifica mai întâi
preemptorului oferta sa de vânzare în vederea exercitării de către acesta a dreptului de
preempţiune. Preemptorul poate accepta sau nu oferta de vânzare. Dacă acceptă oferta de
vânzare şi consemnează şi preţul la dispoziţia vânzătorului în termenul de exercitare a
preempţiunii, contractul de vânzare este încheiat între vânzător şi preemptor. Dacă
preemptorul respinge oferta de vânzare expres sau tacit, dreptul său de preempţiune pentru
această ofertă s-a stins, iar vânzătorul poate încheia contractul de vânzare cu orice altă
persoană, contract simplu, neafectat de modalităţi, dacă priveşte aceeaşi ofertă. O modificare
a ofertei de vânzare iniţiale obligă din nou pe vânzător la respectarea dreptului de
preempţiune, fie el legal, fie convenţional.

În ipoteza în care vânzătorul decide să încheie direct contractul cu un terţ (exercitarea

preempţiunii post-vânzare), fără să fi notificat anterior preemptorului oferta de vânzare, acest
contract nu se poate încheia pur şi simplu, ci numai sub condiţia suspensivă a neexercitării
dreptului de preempţiune de către preemptor. Condiţia suspensivă se naşte ex lege şi va afecta
contractul dintre proprietar şi terţ, chiar dacă părţile nu au prevăzut-o expres în acordul lor.

17
Din momentul formării sale, contractul dintre vânzător şi terţ naşte obligaţia vânzătorului de
a notifica preemptorului cuprinsul acestui contract, obligaţie de a face, prin care execută
obligaţia sa principală de a încheia contractul de vânzare cu preemptorul. Notificarea
contractului încheiat poate fi făcută şi de către terţul cumpărător, însă o obligaţie în acest sens
se naşte numai în sarcina vânzătorului. Pe lângă cuprinsul contractului, notificarea va conţine,
potrivit art. 1732 alin. (2) C.civ., numele şi prenumele vânzătorului, descrierea bunului,
sarcinile care îl grevează, termenii şi condiţiile vânzării, precum şi locul unde este situat
bunul.

Odată comunicată preemptorului fie oferta de vânzare, fie contractul de vânzare încheiat
cu terţul, acesta poate exercita dreptul de preempţiune în termenul de 30 de zile în cazul
bunurilor imobile sau în termenul de 10 zile în cazul bunurilor mobile, termene care curg de
la momentul comunicării ofertei de vânzare sau, după caz, a contractului de vânzare dintre
vânzător şi terţ. Dacă doreşte cumpărarea bunului, preemptorul va comunica vânzătorului
acceptarea ofertei. Art. 1732 alin. (3) C.civ. obligă totodată preemptorul care a acceptat să
cumpere, să consemneze şi preţul la dispoziţia vânzătorului, consemnare care trebuie făcută
tot înăuntrul termenului de exercitare a dreptului de preempţiune; acceptarea ofertei de
vânzare neînsoţită de plata efectivă a preţului în termenul de exercitare a preempţiunii
echivalează cu neexercitarea dreptului de preempţiune şi obligaţia vânzătorului faţă de
preemptor este stinsă.

Dreptul convenţional de preempţiune în legătură cu un imobil se notează în cartea funciară

(art. 1737 C.civ.). În cazul unui bun imobil asupra căruia poartă un drept convenţional de
preempţiune înscris în cartea funciară, contractul de vânzare încheiat de vânzător cu terţul se
va înscrie provizoriu în cartea funciară31. Înscrierea acestui contract se comunică de îndată
preemptorului de către cartea funciară, în vederea exercitării dreptului de preempţiune, fapt
ce înlocuieşte obligaţia vânzătorului de a comunica preemptorului cuprinsul contractului cu
toate elementele prevăzute de art. 1732 alin. (2) C.civ. Pentru ca preemptorul să poată
exercita dreptul de preempţiune, comunicarea încheierii de carte funciară trebuie să cuprindă
toate elementele impuse de art. 1732 alin. (2) C.civ. Înscrierea în cartea funciară a
contractului dintre vânzător şi terţ se face sub condiţia suspensivă ca, în termen de 30 de zile
de la comunicarea către preemptor a încheierii privind înscrierea dreptului terţului
cumpărător, acesta să nu notifice biroului dovada consemnării preţului la dispoziţia
vânzătorului. Dacă preemptorul, căruia i s-a comunicat încheierea de carte funciară, doreşte
să îşi exercite dreptul de preempţiune, în virtutea art. 1737 alin. (3) C.civ., el va consemna
preţul la dispoziţia vânzătorului şi va notifica biroului de carte funciară consemnarea preţului
înăuntrul termenului de 30 de zile de la comunicarea încheierii, fără a mai fi necesară
comunicarea către proprietar a acceptării ofertei. Totodată, în temeiul acestei notificări,

31
Art. 898 pct. 1 C.civ.: ,,În afara altor cazuri prevăzute de lege, înscrierea provizorie în cartea funciară se va
putea cere: 1. dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie sau dacă priveşte
ori grevează o construcţie viitoare; în cazul înscrierii provizorii având ca obiect o construcţie viitoare,
justificarea acesteia se face în condiţiile legii”.

18
preemptorul poate cere biroului de carte funciară radierea dreptului terţului şi înscrierea
dreptului său. Dacă preemptorul nu a adresat biroului de carte funciară notificarea privind
consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorului, în termenul de 30 de zile de la data
comunicării încheierii privind înscrierea dreptului terţului cumpărător, dreptul de
preempţiune se stinge şi se radiază din oficiu din cartea funciară. Simpla comunicare către
vânzător a acceptării contractului, fără plata efectivă a preţului sau fără un acord între
preemptor şi vânzător cu privire la condiţiile plăţii preţului, nu produce efecte şi, odată cu
împlinirea termenului de exercitare, dreptul de preempţiune se stinge.

25. Efectele exercitării dreptului de preempţiune. Dacă vânzătorul a comunicat

preemptorului oferta sa de vânzare, exercitarea dreptului de preempţiune conduce la
încheierea contractului de vânzare între vânzător şi preemptor.

Când vânzătorul a încheiat mai întâi contractul de vânzare cu un terţ, exercitarea dreptului
de preempţiune după încheierea vânzării, reprezentând neîndeplinirea condiţiei suspensive,
conduce la încheierea vânzării între proprietar şi preemptor în condiţiile cuprinse în
contractul acestuia cu terţul, şi totodată la desfiinţarea cu efect retroactiv a vânzării dintre
proprietar şi terţ. Atunci când în contractul încheiat cu terţul s-au acordat termene de plată a
preţului, preemptorul nu se poate prevala de aceste termene (art. 1736 C.civ.).

Dacă terţul cumpărător a fost de bună-credinţă, prevede art. 1733 C.civ. , el are dreptul la
garanţia pentru evicţiunea suferită prin exercitarea dreptului de preempţiune. Ce înseamnă
însă terţ de bună-credinţă? Este atât terţul care a contractat necunoscând (nefiindu-i adusă la
cunoştinţă) existenţa dreptului de preempţiune ce greva înstrăinarea prin vânzare a acelui
bun, dar şi terţul care a încheiat contractul de vânzare cu proprietarul, cunoscând existenţa
dreptului de preempţiune şi acceptând să încheie contractul sub condiţia suspensivă a
neexercitării preempţiunii de către preemptor. În acest ultim caz, terţul dobânditor nu are
dreptul la garanţia pentru evicţiune, întrucât el a cunoscut la momentul perfectării
contractului existenţa dreptului de preempţiune, iar contractul fiind încheiat sub condiţie
suspensivă, părţile suportă efectele neîndeplinirii condiţiei suspensive, eficacitatea
contractului şi deci a obligaţiilor lor depinzând de îndeplinirea sau neîndeplinirea condiției.

Terţul de bună-credinţă care are dreptul la garanţia contra evicţiunii de la vânzător este, în
opinia noastră, cel care la momentul încheierii contractului cu vânzătorul, fie nu a cunoscut şi
nu a fost informat de către vânzător cu privire la existenţa dreptului de preempţiune, fie a
cunoscut existenţa dreptului de preempţiune însă vânzătorul l-a indus în eroare făcându-l să
creadă că preemptorul nu a exercitat dreptul de preempţiune, în acest caz terţul având
convingerea fie că a dobândit un drept simplu, fie că acea condiţie suspensivă s-a îndeplinit.

În prima ipoteză, necunoaşterea de către terţ a existenţei unui drept de preempţiune

presupune că acesta nu a fost informat de către vânzător asupra existenţei acestui drept la
momentul încheierii contractului şi nici nu a putut să îl cunoască singur din starea normală a
dreptului transmis, ceea ce implică faptul că în contractul încheiat cu proprietarul, transferul
dreptului de proprietate nu a fost afectat de condiţia suspensivă a neexercitării unui drept de
preempţiune. Art. 1731 C.civ. dispune că vânzarea bunului asupra căruia poartă un drept

19
legal sau convenţional de preempţiune se poate face către un terţ numai sub condiţia
suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor, iar art. 1733 alin. (2)
C.civ. prevede că nu produc efecte faţă de preemptor „clauzele contractului încheiat cu terţul
având drept scop să împiedice exercitarea dreptului de preempţiune”. Prin interpretarea
sistematică a acestor prevederi legale, conchidem că acele clauze contractuale dintre vânzător
şi terţ, prin care se convine transferul simplu al dreptului, fără afectarea sa de condiţia
suspensivă a neexercitării preempţiunii, nu produc efecte faţă de preemptor. Faţă de
preemptor, un astfel de contract este afectat de condiţia suspensivă potestativă ex lege din
partea sa. Această condiţie afectează contractul dintre vânzător şi terţ chiar dacă aceştia nu au
introdus-o în acordul lor de voinţe. Inopozabilitatea faţă de preemptor a clauzelor
contractuale, care prevăd transferul simplu al dreptului de proprietate către terţ, îşi găseşte pe
deplin aplicabilitatea în cazul dreptului legal de preempţiune a cărui opozabilitate este
asigurată, întrucât izvorul său este legea, de a cărei necunoaştere terţul nu se poate prevala. În
raporturile sale cu vânzătorul, terţul este de bună-credinţă întrucât vânzătorului îi revenea
obligaţia de a-l informa cu privire la existenţa dreptului legal de preempţiune, astfel că, dacă
dreptul legal de preempţiune nu este evident din starea normală a proprietăţii, terţul
cumpărător va avea dreptul la garanţie de la vânzător pentru evicţiunea suferită.

În cazul dreptului convenţional de preempţiune, pentru ca preemptorul să se prevaleze de

dispoziţiile art. 1731 şi 1733 alin. (2) C.civ. şi să invoce inopozabilitatea faţă de el a clauzelor
contractuale (care prevăd transferul simplu al dreptului de proprietate către terţ), este necesar
ca dreptul său de preempţiune să fie opozabil terţului cumpărător. Numai sub condiţia
opozabilităţii/cunoașterii dreptului de preempţiune, terţul cumpărător va suporta efectele
juridice care decurg din exercitarea/neexercitarea acestuia. Dacă acest drept este opozabil
terţului la momentul perfectării contractului cu proprietarul, el va produce acelaşi efect
precum dreptul legal de preempţiune: contractul de vânzare este încheiat sub condiţia
suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune, fie că părţile au convenit expres în acest
sens, fie că nu au inserat în contract condiţia suspensivă. În caz contrar, dacă dreptul
convenţional de preempţiune nu este opozabil terţilor, contractul încheiat între vânzător şi
terţul de bună-credinţă (care nu a cunoscut existenţa dreptului de preempţiune) nu mai poate
fi desfiinţat şi terţul a dobândit dreptul de proprietate de la momentul perfectării contractului
ca un drept simplu. Vânzătorul, evident de rea-credinţă, va răspunde faţă de preemptor pe
temei contractual pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea pactului de preferinţă. Când
dreptul convenţional de preempţiune priveşte un bun imobil, opozabilitatea acestuia se
realizează prin notarea în cartea funciară; lipsa notării dreptului de preempțiune în cartea
funciară conduce la inopozabilitatea acestui drept, astfel că dreptul de proprietate dobândit de
terțul de bună-credință (care s-a întemeiat pe cuprinsul cărții funciare și nu a cunoscut pe altă
cale existența dreptului) este un drept simplu, neafectat de vreo condiție suspensivă,
preemptorul având la dispoziție numai remediul răspunderii contractuale a vânzătorului. Dacă
dreptul convenţional priveşte un bun mobil, buna-credință a terțului dobânditor îl apără pe
acesta împotriva oricărei acțiuni a preemptorului; terțul de bună-credință a dobândit un drept
de proprietate simplu al bunului mobil, iar preemptorul va avea și în acest caz, dreptul numai
la daune-interese pentru prejudiciul suferit prin nerespectarea dreptului convențional de
preempțiune de către vânzător.

20
 26. Nerespectarea dreptului de preempţiune. Remediile preemptorului. Cum precizam
mai sus, problema nerespectării dreptului de preempţiune se pune în cazul în care contractul
dintre vânzător şi terţ nu se încheie sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de
preempţiune, iar anterior perfectării acestui contract vânzătorul nu a comunicat preemptorului
oferta sa de vânzare. Prin urmare, avem în vedere acele cazuri în care fie numai proprietarul,
fie ambele părţi intenţionează încheierea contractului de vânzare cu nerespectarea dreptului
de preempţiune al preemptorului. Dacă atât vânzătorul, cât şi terţul cumpărător doresc să
împiedice exercitarea dreptului de preempţiune, clauzele din contractul lor stipulate cu acest
scop nu produc efecte faţă de preemptor [art. 1733 alin. (2) C.civ.].

Dacă contractul dintre vânzător şi cumpărător nu se încheie sub condiţia suspensivă a

neexercitării dreptului de preempţiune, care sunt remediile de care dispune preemptorul care
doreşte exercitarea dreptului său de preempţiune? Răspunsul diferă după cum dreptul de
preempţiune este legal sau convenţional, iar în acest ultim caz dacă dreptul convenţional este
sau nu opozabil terţului cumpărător.32

În cazul dreptului legal de preempţiune, precum şi în cazul dreptului convenţional de

preempţiune opozabil terţului cumpărător, noi considerăm că preemptorul se va prevala de
dispoziţiile art. 1733 alin. (1) C.civ. şi art. 1731 C.civ., faţă de el contractul încheiat de
vânzător cu terţul fiind afectat de condiţia suspensivă ex lege a neexercitării preempţiunii şi
aceasta întrucât, pe de o parte, vânzarea către un terţ a unui bun asupra căruia poartă un drept
de preempţiune, legal sau covenţional, se poate face numai sub condiţia suspensivă a
neexercitării dreptului de preempţiune (art. 1731 C.civ.) şi, pe de altă parte, clauzele
contractului încheiat cu terţul având drept scop să împiedice exercitarea dreptului de
preempţiune, nu produc efecte faţă de preemptor. Contractul astfel încheiat este supus
condiţiei suspensive chiar dacă părţile nu au prevăzut expres în contract această condiţie. Ea
se naşte ex lege şi afectează vânzarea încheiată, indiferent de voinţa proprietarului şi a
terţului. Numai în cazul în care procedura de exercitare a dreptului de preempţiune a fost
îndeplinită anterior perfectării contractului cu terţul şi preemptorul nu şi-a exercitat dreptul,
contractul încheiat cu terţul poate fi un contract simplu.

Dacă vânzătorul nu a notificat mai întâi preemptorului intenţia sa de vânzare pentru ca

acesta să-şi poată exercita dreptul de preempţiune şi a încheiat direct contractul cu terţul
cumpărător, în sarcina sa s-a născut obligaţia de a notifica preemptorului contractul încheiat
(ca obligație accesorie obligaţiei de a vinde preemptorului), această notificare creând
premisele pentru îndeplinirea sau neîndeplinirea condiţiei suspensive. Atât timp cât
vânzătorul sau terţul cumpărător nu au notificat preemptorului contractul încheiat, dreptul de
preempţiune nu poate fi exercitat, lipsind premisele ce pot conduce la îndeplinirea sau

32
În art. 1123 alin. (2) din Ordonanța nr. 131 din 10 februarie 2016 privind Reforma dreptului contractelor,
legiuitorul francez prevede: atunci când vânzătorul încheie contractul de vânzare cu un terț, cu violarea
pactului de preferință, beneficiarul pactului poate obține repararea prejudiciului suferit. Atunci când terțul a
cunoscut existența pactului și intenția beneficiarului de a se prevala de pact, acesta din urmă poate obține în
egală măsură anularea contractului de vânzare ori substituirea în locul terțului în contractul de vânzare
încheiat cu vânzătorul.

21
neîndeplinirea condiţiei suspensive. Prin urmare, vânzătorul rămâne proprietar al bunului sub
condiţie rezolutorie, neputând opera transferul simplu de proprietate, neafectat de modalități,
către terţul cumpărător. Actele juridice efectuate de terțul cumpărător în această perioadă c
privire la bun, vor fi actele unui proprietar sub condiție suspensivă.

Obligaţia vânzătorului de a-l notifica pe preemptor cu privire la perfectarea vânzării cu un

terţ este o obligaţie patrimonială de a face, născută în momentul încheierii contractului cu
terţul. Dacă vânzătorul nu îşi execută obligaţia, preemptorul poate obţine executarea silită în
natură a acestei obligaţii, solicitând instanţei de judecată obligarea vânzătorului la notificarea
contractului de vânzare încheiat cu terţul cumpărător. Dreptul său la această acţiune curge de
la data la care a luat cunoştinţă despre contractul încheiat de vânzător cu terţul cumpărător,
întrucât la această dată el a cunoscut naşterea dreptului său de a cere vânzătorului să-i notifice
încheierea contractului33. Odată comunicată preemptorului notificarea contractului de vânzare
încheiat cu terţul, în temeiul hotărârii judecătoreşti, preemptorul poate să exercite, dacă
doreşte, dreptul de preempţiune în condiţiile art. 1732 C.civ.34 În cazul exercitării dreptului
de preempţiune în condiţiile legale, se produc (în virtutea legii) efectele prevăzute de art.
1733 C.civ.: încheierea contractului între preemptor şi vânzător şi desfiinţarea retroactivă a
contractului dintre vânzător şi terţ, fără ca proprietarul sau terţul să se poată opune. Dacă
preemptorul decide neexercitarea dreptului de preempţiune, ceea ce reprezintă îndeplinirea
condiţiei suspensive, contractul dintre vânzător şi terţ se va consolida cu efect retroactiv în
ceea ce priveşte transferul de proprietate.

Reţinem că aceste dispoziţii îşi primesc aplicare ori de câte ori nu se derogă de la ele
printr-o dispoziţie specială. De regulă, impunând dreptul legal de preempţiune printr-o normă
specială, legiuitorul prevede şi o sancţiune aplicabilă actului încheiat cu nerespectarea
dreptului legal de preempţiune35.

Dacă dreptul de preempţiune este convenţional şi nu este opozabil terţului cumpărător,

astfel cum menţionam anterior, el nu poate produce efectele stipulate de art. 1731 şi 1733

33
Art. 2523 C.civ.

34
În sensul că sancţiunea aplicabilă contractului de vânzare încheiat între vânzător şi terţ fără ca aceştia să
fi introdus în contractul lor condiţia suspensivă a neexercitării dreptului legal de preempţiune este nulitatea
parţială, fie absolută, fie relativă, în funcţie de natura interesului ocrotit prin instituirea unui astfel de drept, a
se vedea R. Dincă, op. cit., p. 69.

35
Potrivit art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării
terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor
comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi
înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, înstrăinarea ,,prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan
se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil,
republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor,
proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi
în condiţii egale”, iar conform art. 16 din acelaşi act normativ, înstrăinarea ,,prin vânzare-cumpărare a
terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempţiune, potrivit art. 4, sau fără
obţinerea avizelor prevăzute la art. 3 şi 9 este interzisă şi se sancţionează cu nulitatea relativă”.

22
alin. (1) C.civ., contractul încheiat de vânzător cu terţul cumpărător de bună-credinţă, care nu
a cunoscut existenţa dreptului de preempţiune, transferând dreptul de proprietate într-un mod
simplu (neafectat de condiție) către terţ chiar la momentul perfectării sale. Preemptorul nu
mai poate execita dreptul său de preempțiune, ci numai dreptul la despăgubiri, răspunderea
proprietarului fiind întemeiată pe contractul care a dat naştere dreptului de preempţiune. În
acest caz, încălcarea dreptului convenţional de preempţiune naşte în patrimoniul
preemptorului un drept de creanţă împotriva proprietarului pentru prejudiciul suferit.

27. Pluralitatea de bunuri vândute. Dacă bunul, asupra căruia poartă dreptul de
preempţiune, a făcut obiectul contractului încheiat cu terţul împreună cu alte bunuri asupra
cărora nu există un drept de preempţiune, toate vândute pentru un preţ unic, exercitarea
dreptului de preempţiune se va face diferit, după cum bunurile vândute împreună pot fi ori nu
separate fără a-l prejudiia pe vânzător. Dacă bunul ce formează obiectul dreptului de
preempţiune poate fi separat de celelalte bunuri cu care fusese înstrăinat, fără a-l prejudicia
pe vânzător, dreptul de preempţiune se va exercita numai asupra bunului asupra căruia poartă,
pentru o parte din preţ proporţională cu valoarea acestui bun. Atunci când bunul ce formează
obiectul dreptului de preempţiune nu poate fi separat de celelalte bunuri împreună cu care a
fost înstrăinat, deoarece această separare ar produce proprietarului-vânzător o pagubă,
exercitarea dreptului de preempţiune se va face cu privire la toate bunurile care au format
obiectul contractului de vânzare încheiat cu terţul, preemptorul trebuind să consemneze preţul
stabilit pentru toate bunurile vândute.36

28. Concursul dintre preemptori. Art. 1734 C.civ. prevede cu titlu imperativ
preemptorul care va avea câştig în cazul în care mai mulţi titulari şi-au exercitat preempţiunea
asupra aceluiaşi bun. Criteriile în funcție de care va fi determinat partenerul contractual al
vânzătorului ţin de izvorul şi opozabilitatea dreptului de preempţiune, cât şi de voinţa
vânzătorului. Astfel:

a) vânzătorul va încheia contractul cu titularul dreptului legal de preempţiune atunci când

acest drept se află în concurs cu unul sau mai multe drepturi convenţionale de preempţiune;

b) vânzătorul va alege titularul dreptului legal de preempţiune cu care va încheia

contractul atunci când mai multe drepturi legale de preempţiune poartă asupra aceluiaşi bun;

c) în caz de concurs între mai multe drepturi convenţionale de preempţiune asupra unui
bun imobil, vânzătorul va încheia contractul cu titularul care şi-a înscris primul dreptul în
cartea funciară;

d) în cazul în care mai multe drepturi convenţionale de preempţiune poartă asupra unui
bun mobil, vânzătorul va încheia contractul cu titularul dreptului având data certă cea mai
veche.

36
Art. 1735 C.civ.

23
 O clauză contractuală prin care s-ar stabili o altă ordine de preferinţă, în cazul concursului
între mai multe drepturi de preempţiune decât cea edictată de textul legal, este considerată
nescrisă.

29. Caracterele juridice ale dreptului de preempţiune. Stingerea dreptului de

preempţiune. Dreptul de preempţiune este indivizibil şi incesibil (art. 1739 C.civ.). Dreptul
legal de preempţiune este indisolubil legat de o anumită calitate a titularului său şi subzistă în
persoana celui care întruneşte această calitate, de care legea leagă naşterea dreptului de
preempţiune37. El nu poate fi înstrăinat distinct de această calitate a titualarului său, faţă de
care are un caracter accesoriu.

În cazul dreptului convenţional de preempţiune, acesta nu poate fi cedat prin acte juridice
inter vivos, având un caracter strict personal. Dreptul convenţional de preempţiune se stinge
prin moartea preemptorului, cu excepția situației în care a ost constituit pe un anume termen.
În cazul în care dreptul convenţional de preempţiune a fost constituit pe un termen cu o
durată de maxim 5 ani, se va stinge la împlinirea acestui termen; dacă dreptul convenţional a
fost stipulat de părţi pe un termen mai mare de 5 ani, el se reduce de drept la 5 ani de la data
constituirii.38

37
Spre exemplu, dreptul legal de preempţiune al coproprietarilor sau proprietarului vecin care poartă
asupra terenurilor forestiere se naşte în persoana celui care are calitate de coproprietar sau proprietar vecin la
momentul la care proprietarul decide vânzarea terenului său.

38
Art. 1740 C.civ.

24