Condiţiile de valabilitate ale contractului de vânzare

Secţiunea 1

Capacitatea

30. Capacitatea necesară încheierii contractului de vânzare. Principiul capacităţii.

Analiza condiţiilor de valabilitate ale contractului de vânzare se realizează prin prisma
normelor speciale prevăzute de art. 1652-1665 C.civ., ce se vor completa cu normele generale
privind condiţiile esenţiale pentru valabilitatea contractului. Potrivit art. 1179 C.civ.,
condiţiile esenţiale pentru validitatea unui contract sunt: capacitatea de a contracta,
consimţământul părţilor, un obiect determinat şi licit, o cauză morală şi licită.

În privinţa capacităţii, art. 1652 C.civ. instituie principiul capacităţii încheierii contractului
de vânzare, potrivit căruia pot (au aptitudinea) cumpăra sau vinde toţi cei cărora nu le este
interzis prin lege. Regula o constituie capacitatea, iar incapacităţile de a cumpăra şi de a
vinde reprezintă excepţia, cazurile de incapacitate fiind prevăzute în mod expres şi limitativ
de lege.

Întrucât vânzarea constituie un act juridic de dispoziţie, capacitatea necesară pentru

încheierea acestui act este capacitatea deplină de exerciţiu. Capacitatea deplină de exerciţiu se
dobândeşte prin împlinirea vârstei de 18 ani1 sau prin căsătorie2. Persoanele lipsite de
capacitate de exerciţiu, respectiv minorul care nu a împlinit vârsta de 14 ani şi interzisul
judecătoresc nu pot încheia personal contracte de vânzare, acestea încheindu-se în numele lor
de către reprezentantul legal, părinte sau tutore cu încuviinţarea instanţei de tutelă şi avizarea
consultativă a consiliului de familie3. Potrivit art. 41, art. 144 alin. (2) şi art. 145 C.civ.,
minorul care a împlinit vârsta de 14 ani dobândeşte capacitate de exerciţiu restrânsă şi poate
încheia personal contractul de vânzare, însă cu încuviinţarea părintelui, iar dacă minorul se
află sub tutelă, este necesară încuviinţarea scrisă a tutorelui, precum şi autorizarea instanţei
de tutelă, lipsa oricăreia dintre acestea conducând la nulitatea relativă a actului încheiat.

Dacă însă contractul de vânzare, raportat la valoarea sau natura bunului şi patrimoniul
părţilor, devine un act juridic de conservare sau de administrare sau un act de dispoziţie de
mică valoare, cu caracter curent, ce dă naştere la prestaţii care se execută imediat, acesta
poate fi încheiat singur şi de minorul cu capacitate restrânsă de exerciţiu sau de persoana

1
Pe cale de excepţie, art. 40 C.civ. prevede: „Pentru motive temeinice, instanţa de tutelă poate recunoaşte
minorului care a împlinit vârsta de 16 ani capacitatea deplină de exerciţiu...”.

2
În caz de anulare a căsătoriei, menţinerea capacităţii depline de exerciţiu, ca efect al unei căsătorii
valabile, depinde de buna sau reaua-credinţă a soţului minor la încheierea căsătoriei.

3
În acest sens, art. 144 alin. (2) şi (3) C.civ.

1
lipsită de capacitate de exerciţiu, fără a mai avea nevoie de încuviinţare prealabilă, în
conformitate cu art. 41 alin. (3) şi art. 43 alin. (3) C.civ. De asemenea, prin coroborarea art.
144 alin. (4) şi art. 171 C.civ., rezultă că tutorele va putea vinde un bun al persoanei ocrotite
(minor sau interzis judecătoresc), fără a avea nevoie de avizul consiliului de familie şi de
autorizarea instanţei de tutelă, atunci când vânzarea priveşte bunuri supuse pieirii, degradării,
alterării sau deprecierii, precum şi bunuri devenite nefolositoare pentru persoana ocrotită.

31. Incapacităţile de a cumpăra. Incapacităţile de a contracta, respectiv de a vinde sau/şi

cumpăra, sunt expres şi limitativ prevăzute de lege. Reprezentând excepţii de la regula
capacităţii, normele care reglementează incapacităţile de a cumpăra şi de a vinde sunt de
strictă interpretare şi nu pot fi aplicate prin analogie la alte cazuri similare. Codul Civil
reglementează în art. 1653-1656 incapacităţile de a cumpăra, cât şi incapacităţile de a vinde.

Incapacităţile de a cumpăra sunt:

a) Incapacitatea de a cumpăra drepturi litigioase. Potrivit art. 1653 alin. (1) C.civ.,
judecătorii, procurorii, avocaţii, grefierii, executorii judecătoreşti, notarii publici, consilierii
juridici şi practicienii în insolvenţă, nu pot cumpăra, direct sau prin persoane interpuse,
drepturi litigioase care sunt de competenţa instanţei judecătoreşti în circumscripţia căreia îşi
desfăşoară activitatea. Înţelegem prin „drepturi litigioase” drepturile care formează obiectul
unui proces început şi neterminat cu privire la existenţa sau întinderea lor [art. 1653 alin. (3)
C.civ.]. Această interdicţie protejează un interes general, de ordine publică şi anume apărarea
prestigiului şi independenţei justiţiei4, astfel încât încălcarea ei se sancţionează cu nulitatea
absolută a vânzării.

Cât priveşte noţiunea de „drept litigios”, se impun câteva precizări. Dreptul este litigios
dacă, pe de o parte, face obiectul unui proces început şi neterminat, iar pe de altă parte dacă
litigiul priveşte existenţa sau întinderea dreptului. În cazul în care aceste două condiţii sunt
îndeplinite cumulativ, dreptul litigios poate fi un drept de creanţă sau un drept real. Numai
dreptul ce formează obiectul unui proces aflat pe rolul unei instanţe de judecată poate fi
considerat litigios în înţelesul restrictiv al art. 1653 C.civ.; dreptul nu este litigios dacă face
numai obiectul unei contestaţii. Procesul trebuie să existe ca dosar înregistrat în momentul
încheierii contractului de vânzare5. Cererea, care priveşte existenţa sau întinderea dreptului
despre a cărui vânzare este vorba, poate fi o cerere introductivă de instanţă sau poate fi o
cerere promovată în cadrul unui proces deja început, precum cererea reconvenţională, cererea
de intervenţie etc. În ceea ce priveşte conceptul de „proces neterminat”, întrucât procesul
include şi etapa executării silite, dreptul este litigios şi în faza executării silite dacă hotărârea
judecătorească definitivă nu a fost executată benevol. Când împotriva unei astfel de hotărâri
se exercită o cale extraordinară de atac, dreptul redevine litigios începând cu promovarea căii
4
F. Moţiu, Contracte speciale în Noul Cod Civil, Ed. Wolters Kluwer, Bucureşti, 2010, p. 41; C. Toader,
Manual..., op. cit., p. 20; C. Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2006, p. 14; Fr. Deak, L. Mihai,
R.Popescu, op. cit., p. 54; I.R. Urs, S. Angheni, Drept civil. Contracte civile, vol. III, Ed. Oscar Print, Bucureşti,
1998, p. 20.

5
I. Turcu, Vânzarea în Noul Cod Civil, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2011, p. 587.

2
extraordinare şi până la soluţionarea definitivă a acesteia6. Dacă procesul aflat pe rolul unei
instanţe judecătoreşti nu priveşte existenţa sau întinderea dreptului, ci urmează a fi soluţionat
spre exemplu pe calea excepţiei (tardivității căii de atac, inadmisibilității acțiunii etc), dreptul
nu este litigios.

Incapacitatea acestor persoane implicate în procesul de înfăptuire a justiţiei se determină

prin raportare la circumscripţia teritorială a instanţei judecătoreşti competentă material şi
teritorial să judece cererea privind existenţa sau întinderea dreptului care se vinde,
circumscripţie în care incapabilul îşi desfăşoară activitatea. Astfel, în ipoteza unui drept
litigios care este de competenţa materială a judecătoriei, incapacitatea va privi pe judecătorii
şi grefierii ce îşi desfăşoară activitatea la acea judecătorie, cât şi pe procurorii parchetului de
pe lângă acea judecătorie şi totodată şi judecătorii şi grefierii care îşi desfăşoară activitatea la
instanţele superioare în grad (tribunal, curte de apel) în a căror circumscripţie teritorială este
inclusă şi circumscripţia teritorială a judecătoriei respective, precum şi pe procurorii de la
parchetele de pe lângă aceste instanţe. Toţi aceşti magistraţi şi grefieri îşi desfăşoară
activitatea în circumscripţia judecătoriei pe rolul căreia se află dreptul litigios la momentul
încheierii contractului de vânzare, astfel că incapacitatea de a cumpăra vizează aceste
persoane fără a conta dacă toate instanţele superioare în grad exercită sau nu în mod efectiv
controlul judecătoresc asupra hotărârii pronunţate de judecătorie. Potrivit aceloraşi dispoziţii
ale art. 1653 C.civ., în cazul unui drept a cărui întindere sau existenţă formează obiectul unui
proces aflat pe rolul unui tribunal, incapacitatea vizează atât judecătorii şi grefierii care îşi
desfăşoară activitatea la acel tribunal precum şi procurorii de la parchetul de pe lângă acel
tribunal dar şi judecătorii, grefierii, procurorii de la judecătoriile/parchetele aflate în
circumscripţia teritorială a tribunalului respectiv cât şi judecătorii, grefierii, procurorii de la
curtea de apel/parchetul de pe lângă curtea de apel în a cărei circumscripţie teritorială
fiinţează tribunalul deoarece toate aceste persoane îşi desfăşoară activitatea în circumscripţia
instanţei competentă să judece cauza respectivă. Dacă cererea privind existenţa sau întinderea
dreptului se află pe rolul unei curţi de apel, incapacitatea vizează toţi judecătorii, grefierii de
la judecătoriile şi tribunalele aflate în circumscripţia teritorială a curţii de apel precum şi
procurorii de la parchetele de pe lângă aceste instanţe. În ceea ce îi priveşte pe judecătorii şi
grefierii de la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, precum şi procurorii de la Parchetul de pe
lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, incapacitatea acestora se întinde pe tot teritoriul ţării
şi priveşte orice drept litigios, indiferent de instanţa competentă material să judece acest drept
la momentul încheierii contractului de vânzare, întrucât magistraţii acestei instanţe îşi
desfăşoară activitatea în circumscripţia teritorială a oricărei instanţe de pe teritoriul ţării
(având în vedere competenţa materială a acestei instanţe în judecata recursului şi a cererii în
vederea pronunţării unei hotărâri prealabile pentru rezolvarea unor probleme de drept).

În privinţa executorilor judecătoreşti, incapacitatea acestora enunţată de art. 1653 C.civ. se

determină ţinând cont de dispoziţiile Legii nr. 188/2000 privind executorii judecătoreşti.
Potrivit art. 16 alin. (1) din acest act normativ, executorul judecătoresc este numit de
ministrul justiţiei, în circumscripţia unei judecătorii…, iar potrivit art. 8 al aceleiaşi legi

6
R. Dincă, op. cit., p. 38.

3
„executorii judecătoreşti îşi îndeplinesc atribuţiile în circumscripţia curţii de apel în raza
căreia se află judecătoria pe lângă care funcţionează, dacă prin lege nu se dispune altfel”.
Incapacitatea lor vizează, aşadar, drepturile litigioase care sunt de competenţa oricărei
instanţe (judecătorie, tribunal, curte de apel) aflate în circumscripţia curţii de apel în care
aceştia îşi îndeplinesc atribuţiile.

În ceea ce îi priveşte pe avocaţi, consilieri juridici, şi practicieni în insolvenţă, dispoziţiile

legale sunt neclare, atâta vreme cât aceste persoane îşi pot desfăşura activitatea oriunde pe
teritoriul ţării. Este adevărat că aceşti profesionişti sunt membri, conform normelor interne de
organizare a profesiei lor, ai unor entităţi organizate la nivel judeţean7 în cadrul cărora îşi
desfăşoară activitatea, motiv pentru care s-a susţinut că şi incapacitatea acestora va fi
delimitată teritorial tot prin raportare la circumscripţia teritorială a entităţii ai cărei membri
sunt şi care îşi găseşte corespondent în circumscripţia teritorială a instanţei organizate la nivel
judeţean (tribunalul)8.

În mod excepţional, persoanele incapabile pot cumpăra următoarele drepturi litigioase, în

cazurile prescrise de art. 1653 alin. (2) C.civ.: a) cumpărarea drepturilor succesorale de la
comoştenitori sau a cotelor-părţi din dreptul de proprietate de la coproprietari; finalitatea
acestei excepţii constă în încetarea stării de indiviziune sau coproprietate; b) cumpărarea
dreptului litigios are drept scop îndestularea unei creanţe născute înainte ca dreptul să devină
litigios; c) cumpărarea dreptului litigios s-a făcut pentru apărarea drepturilor celui ce
stăpâneşte bunul în legătură cu care există litigiul.

b) mandatarii nu pot cumpăra nici direct, nici prin persoane interpuse și nici prin
licitație publică bunurile cu a căror vânzare au fost împuterniciţi [art. 1654 alin. (1) lit. a)
C.civ.]. Raţiunea acestei interdicţii este de a evita un conflict de interese între interesul
vânzătorului şi cel al cumpărătorului şi are în vedere ipoteza în care între părţi există deja
raporturi juridice născute din contractul de mandat, iar mandatarul, însărcinat cu vânzarea
unui bun al mandantului, cumpără pentru el acest bun, încheind contractul de vânzare cu sine
însuşi în calitate de cumpărător. În conflictul dintre interesul mandantului şi propriul său
interes, mandatarul va fi tentat să urmărească satisfacerea propriului său interes în
detrimentul mandantului. Potrivit art. 1304 alin. (1) C.civ., această incapacitate a
mandatarului de a cumpăra pentru sine nu se aplică în cazul în care a fost însărcinat în mod
expres cu o asemenea vânzare de către mandant sau cuprinsul contractului de mandat este
astfel determinat încât exclude posibilitatea unui conflict de interese (de exemplu, preţul
vânzării este dinainte stabilit de vânzătorul-mandant). În conformitate cu art. 1304 C.civ. şi
art. 1654 alin. (2) C.civ., sancţiunea încălcării acestei incapacităţi este nulitatea relativă a

7
Spre exemplu, fiecare avocat este membru al unui barou organizat la nivelul unui judeţ sau al municipiului
Bucureşti, fiecare notar este membru al unei camere regionale pe lângă fiecare curte de apel, consilierii juridici
sunt organizaţi în colegii la nivel judeţean, iar practicienii în insolvenţă sunt membri ai filialelor judeţene ale
Uniunii Naţionale a Practicienilor în Insolvenţă.

8
A se vedea R. Dincă, op. cit., p. 41.

4
contractului, care poate fi invocată numai de către mandant în termen de 3 ani de la data
încheierii actului.

c) părinţii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, nu pot cumpăra nici direct,

nici prin persoane interpuse, nici la licitație publică bunurile persoanelor pe care le reprezintă
[art. 1654 alin. (1) lit. b) C. Civ.]. Acelaşi conflict de interese generat de raporturile de
reprezentare legală preexistente între părţi la momentul încheierii contractului de vânzare stă
la baza acestei incapacităţi. Sunt vizate ca persoane interpuse, soțul, o rudă în linie dreapt,
frații ori surorile tutorelui9. Întrucât interesul ocrotit este tot unul privat, sancțiunea
nerespectării acestei incapacități este nulitatea relativă.

d) funcţionarii publici, judecătorii sindici, practicienii în insolvenţă, executorii, precum

şi alte asemenea persoane, nu pot cumpăra bunurile care se vând prin intermediul lor, nici
bunurile pe care le administrează sau a căror administrare o supraveghează. Sancţiunea
nerespectării acestei interdicţii este nulitatea absolută a contractului încheiat, urmărindu-se
protecţia unui interes general, de ordine publică [art. 1654 alin. (2) C.civ.].

32. Incapacităţile de a vinde. Incapacităţile de a vinde sunt reglementate de art. 1655

C.civ. Potrivit acestor dispoziţii legale, cei care sunt incapabili de a cumpăra în temeiul art.
1654 alin. (1) C.civ. sunt incapabili şi de a vinde bunurile lor pentru un preţ constând într-o
sumă de bani care provine din vânzarea sau exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl
administrează ori a cărui administrare o supraveghează, după caz. Astfel, mandatarul nu
poate să vândă mandantului bunul său, folosind drept preţ suma avansată de mandant sau
obţinută în îndeplinirea mandatului; şi în această situaţie, excepţiile prevăzute la art. 1304
alin. (1) C.civ. rămân aplicabile. Reprezentantul legal, precum părintele, tutorele, curatorul
sau administratorul provizoriu nu poate să vândă un bun al său persoanei reprezentate,
folosind drept preţ suma obţinută pentru reprezentat din administrarea patrimoniului
acestuia10. Sancţiunea nerespectării prevederilor art. 1655 alin. (1) C.civ. va fi nulitatea
relativă, dacă incapacitatea priveşte raporturile de reprezentare legală sau convenţională, sau
nulitatea absolută dacă incapacitatea îi priveşte pe funcţionari publici, judecători sindici,
practicieni în insolvenţă, executori, precum şi alte asemenea persoane.

33. Regimul juridic al nulităţilor în materia incapacităţii. În funcţie de natura

interesului ocrotit, sancţiunea care loveşte contractul de vânzare încheiat cu nerespectarea
incapacităţilor speciale este fie nulitatea absolută [în cazurile prevăzute de art. 1653 alin. (1),
art. 1654 alin. (1) lit. c) C.civ., atât în privinţa incapacităţii de a cumpăra, cât şi în privinţa
incapacităţii de a vinde], fie nulitatea relativă [în cazurile prevăzute de art. 1654 alin. (1) lit.
a) şi b) C.civ., atât în privinţa incapacităţii de a cumpăra, cât şi în privinţa incapacităţii de a
vinde]. Potrivit art. 1246 alin. (1) pct. 3) C.civ., nulitatea, fie absolută, fie relativă, poate fi

9
Art. 147 alin. (1) C. civ.

10
Spre exemplu, tutorele nu poate să vândă un bun al său persoanei pe care o reprezintă folosind drept
preţ sumele de bani obţinute din administrarea patrimoniului persoanei reprezentate şi nici nu poate cumpăra
un bun de la aceasta.

5
constatată sau declarată prin acordul părţilor. Deşi efectele sunt aceleaşi, cele două tipuri de
nulitate au un regim juridic distinct. Nulitatea absolută, menită a sancţiona încălcarea unei
norme instituite pentru ocrotirea unui interes general, poate fi invocată de orice persoană
interesată, pe cale de acţiune sau pe cale de excepţie, este imprescriptibilă extinctiv şi nu este
susceptibilă de confirmare, decât în cazurile prevăzute expres de lege. Instanţa de judecată
trebuie să invoce din oficiu nulitatea absolută a contractului11. Nulitatea relativă, menită a
sancţiona încălcarea unei norme instituite pentru ocrotirea unui interes particular, poate fi
invocată numai de către cel al cărui interes a fost ocrotit prin dispoziţia legală încălcată (art.
1248 C.civ.) şi este prescriptibilă extinctiv în termenul de prescripţie de 3 ani. În temeiul art.
1656 C.civ, acţiunea în anulare formulată în nume propriu sau în numele persoanei ocrotite,
de către incapabil, este inadmisibilă.

34. Incapacitatea cetăţenilor străini, a apatrizilor şi a persoanelor juridice străine de

a dobândi dreptului de proprietate asupra terenurilor în România. Potrivit Constituţiei
României revizuită în 2003: ,,cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi terenuri în România
numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate
internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate în condiţiile prevăzute prin
lege organică, precum şi prin moştenire legală” [art. 44 alin. (2) din Constituţia României].
Art. 27 C.civ. dispune că cetăţenii străini şi apatrizii sunt asimilaţi, în condiţiile legii speciale,
cu cetăţenii români, în privinţa drepturilor şi libertăţilor lor civile, asimilare care se aplică în
mod corespunzător şi în privinţa persoanelor juridice străine. Legea care reglementează
dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi
apatrizi, precum şi de către persoane juridice străine este Legea nr. 312/2005 privind
dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi
apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine. Potrivit acestui act normativ,
cetăţeanul unui stat membru al Uniunii Europene (sau al Spaţiului Economic European),
apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum şi persoana juridică
constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate
asupra terenurilor în aceleaşi condiţii cu cele prevăzute de lege pentru cetăţenii români şi
pentru persoanele juridice române. Dacă dreptul de proprietate priveşte terenurile agricole,
pădurile şi terenurile forestiere, dobândirea se poate realiza după împlinirea a 7 ani de la data
aderării României la Uniunea Europeană12 [art. 5 alin. (1) din Legea nr. 312/2005]. În cazul

11
A se vedea, în acest sens, art. 1247 alin. (1) pct. 3 C.civ.

12
Potrivit art. 5 alin. (2) din Legea nr. 312/2005, aceste dispoziţii nu se aplică fermierilor care desfăşoară
activităţi independente şi sunt fie cetăţeni ai statelor membre sau apatrizi, cu domiciliul într-un stat membru şi
cu reşedinţa în România, fie apatrizi cu domiciliul în România, acesştia dobândind dreptul de proprietate
asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere în aceleaşi condiţii cu cele aplicabile cetăţenilor
români, de la data aderării României la Uniunea Europeană. Prin expresia „fermier care desfăşoară activităţi
independente” se înţelege orice persoană fizică care desfăşoară activitate agricolă sau silvică, în vederea
realizării de produse agricole vegetale ori animale, precum şi de depozitare şi prelucrare a produselor obţinute
din activitatea proprie sau care desfăşoară o activitate în vederea realizării de produse lemnoase şi
nelemnoase ale fondului forestier, aşa cum sunt definite de legea în vigoare” (art. 2 din Legea nr. 312/2005) .

6
în care aceste persoane nu sunt rezidente13 în România, ele pot dobândi dreptul de proprietate
asupra terenurilor pentru reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare, după 5 ani de la data
aderării României la Uniunea Europeană (art. 4 din Legea nr. 312/2005).

În schimb, dacă aceste persoane aparţin altor state decât cele membre ale Uniunii
Europene, dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor se poate face numai în
condiţiile reglementate prin tratate internaţionale, pe bază de reciprocitate; însă aceștia nu pot
dobândi proprietatea terenurilor în condiţii mai favorabile decât cele aplicabile cetăţeanului
unui stat membru al Uniunii şi persoanei juridice constituite în conformitate cu legislaţia unui
stat membru.

Prevederile legale mai sus menţionate sunt aplicabile numai în cazul dobândirii dreptului
de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice între vii, cât şi prin moştenire
testamentară; cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi proprietatea terenurilor în ţara noastră
prin moştenire legală, indiferent că aparţin sau nu Uniunii Europene şi indiferent că aparţin
sau nu unor state cu care România a încheiat tratate pe bază de reciprocitate. Este ceea ce
prevede teza finală a art. 44 alin. (2) din Constituţia României, cât şi art. (1) din Legea nr.
312/2005.

Conchidem că interdicţia dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor în România

prin acte juridice între vii şi prin moştenire testamentară subzistă pentru cetăţenii, apatrizii şi
persoanele juridice ce aparţin unor state terţe (care nu sunt membre ale Uniunii Europene) cu
care România nu a încheiat un tratat pe bază de reciprocitate cu privire la dobândirea
terenurilor.

35. Vânzarea între soţi. Valabilitate. Codul civil român din 186414, cu modificările
intervenite odată cu adoptarea Codului familiei din 1954, a prevăzut în privinţa
incapacităţilor speciale în materia vânzării şi incapacitatea soţilor de a încheia între ei
contracte de vânzare. În doctrină, raţiunea acestei incapacităţi a fost dată de următoarele
aspecte: prin vânzări fictive (simulate), soţii pot frauda interesele creditorilor lor, deoarece
soţul debitor ar deveni insolvabil faţă de creditorii săi; vânzările între soţi reprezintă de cele
mai multe ori donaţii prin care aceştia conferă un caracter irevocabil transferului de
proprietate intervenit între ei; vânzarea între soţi este prohibită şi pentru a apăra interesele
moştenitorilor rezervatari ai soţului vânzător sau interesele moştenitorilor care au dreptul la
raportul donaţiilor. Prin asemenea vânzări, soţii ar ascunde donaţii ce ar excede cotităţii
disponibile sau pe care le-ar excepta de la obligaţia de raport al donaţiilor15. Întrucât vechea
reglementare nu a prevăzut sancţiunea pentru o vânzare între soţi, în doctrină părerile au fost

13
Termenul de rezident este definit de art. 2 pct. c) din Legea nr. 312/2005: „străinul care are drept de
rezidenţă pe teritoriul României sau, după caz, persoana juridică străină care are cel puţin un sediu secundar
pe teritoriul României, în condiţiile legii”.

14
Potrivit art. 1307 C.civ. din 1864: „vânzarea nu se poate face între soţi...”.

15
Fr. Deak, op. cit., p. 51; D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea şi schimbul,
Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2008, p. 97-98; C. Toader, op. cit., p. 18.

7
împărţite, unii autori susţinând nulitatea absolută, iar cei mai mulţi nulitatea relativă, dată
fiind natura privată a interesului ocrotit.

Actuala legiferare nu mai interzice vânzarea între soţi, un astfel de contract fiind valabil.
Reglementând independenţa patrimonială a soţilor, art. 317 C.civ. dispune că fiecare soţ
poate să încheie orice act juridic (deci şi contractul de vânzare) cu celălalt soţ, dacă prin lege
nu se prevede altfel. Contractul de vânzare între soţi este valabil, indiferent de natura
regimului matrimonial îmbrăţişat de aceştia, regimul comunităţii legale de bunuri, regimul
separaţiei de bunuri sau regimul comunităţii convenţionale de bunuri. Este de asemenea
valabilă vânzarea între concubini sau între viitorii sau foştii soţi. În literatura de specialitate,
s-a precizat că independenţa economică impusă de art. 317 C.civ. este o parte componentă a
„regimului primar” al raporturilor patrimoniale dintre soţi, regim care cuprinde un set de
norme de bază aplicabile raporturilor patrimoniale dintre soţi şi întâlnit în oricare dintre
regimurile matrimoniale ce guvernează aceste raporturi16.

Secţiunea a 2-a

Consimţământul

36. Formarea vânzării. Etapa precontractuală. Contractul de vânzare se încheie prin

negocierea lui de către părţi sau prin acceptarea fără rezerve a unei oferte de a contracta (art.
1182 C.civ.). Negocierea presupune ajungerea la un acord de voinţe al părţilor cu privire la
clauzele esenţiale ale contractului. Activitatea de negociere are ca rezultat fie formarea
acordului de voinţe al părţilor în vederea încheierii contractului, fie imposibilitatea realizării
unui acord comun asupra elementelor esenţiale, caz în care vânzarea nu mai poate fi
perfectată, fără ca aceasta să atragă răspunderea vreunei părţi pentru eşecul survenit, atât timp
cât au acţionat cu bună-credinţă. Oricare dintre părţi are libertatea iniţierii, desfăşurării şi
ruperii negocierilor. În această etapă, acestora nu le revine nicio obligaţie cu privire la
încheierea contractului de vânzare. Le revin însă o serie de obligaţii legale care reprezintă
expresia bunei-credinţe cu care fiecare parte este obligată să acţioneze în vederea încheierii
contractului de vânzare şi care trebuie să se manifeste atât la nivelul negocierilor purtate, cât
şi la nivelul transmiterii informaţiilor necesare, astfel încât acordul de voinţe să fie fondat pe
un consimţământ exprimat în cunoştinţă de cauză.

A. Obligaţia de desfăşurare a negocierilor cu bună-credinţă. Confidenţialitatea în

negocieri. În această etapă premergătoare încheierii contractului, părţilor nu le revine nicio
obligaţie specifică vânzării; între ele nu a intervenit nicio convenţie care să nască obligaţii în

16
A se vedea E. Florian, Dreptul familiei în reglementarea NCC, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2011, p. 89-90.

8
sarcina uneia sau ambelor părţi17. Atunci când, în timpul negocierilor, o parte insistă să se
ajungă la un acord asupra unui element sau asupra unei anumite forme, vânzarea nu se
încheie până nu se ajunge la un acord cu privire la acestea18. Nu întotdeauna părţile ajung la o
înţelegere pentru încheierea contractului de vânzare în urma negocierilor. Fiecare parte are
libertatea iniţierii, desfăşurării şi ruperii negocierilor, fără a putea fi ţinută răspunzătoare
pentru eşecul acestora. Ceea ce este reglementată cu tilu de principiu fundamental în art. 1183
C.civ. este desfăşurarea acestor negocieri cu bună-credinţă: „partea care se angajează într-o
negociere este ţinută să respecte exigenţele bunei-credinţe. Părţile nu pot conveni limitarea
sau excluderea acestei obligaţii”19. Această obligaţie nu implică obligaţia de a încheia
contractul de vânzare, ci numai de a acţiona cu bună-credinţă atunci când iniţiază, desfăşoară
sau rup negocierile. Fiecare parte va purta aceste negocieri dacă intenţionează să vândă sau să
cumpere. Dacă negocierea este iniţiată sau continuată de o parte fără ca aceasta să aibă
intenţia de a încheia vânzarea, atitudinea sa este contrară bunei-credinţe [art. 1183 alin. (3)
C.civ.]. Reaua-credință consistă în a-l determina pe partener să creadă că va încheia
contractul atunci când nu există intenție în acest sens ori de a lansa cu lejeritate invitația de a
intra în tratative20. Se caracterizează prin rea-credință și fapta celui care pune capăt, în
condiții păgubitoare, negocierilor după ce l-a făcut pe partener să creadă că va încheia
contractul21. Este rea-credință în negocieri și când vânzătorul nu se prezintă la semnarea
contractului de vânzare22. Partea care iniţiază, continuă sau rupe negocierile contrar bunei-
credinţe, va răspunde pentru prejudiciul cauzat celeilalte părţi, avându-se în vedere
cheltuielile avansate de aceasta din urmă în vederea negocierilor, renunţarea la celelalte
oferte care i-au fost făcute precum şi alte asemenea împrejurări [art. 1183 alin. (4) C.civ.].23

17
M.R. Denning, Courtney&Fairbain Ltd. V. Tolaini Brothers (Hotels) Ltd., 1975, W.R.L., p. 301-302: Atât
timp cât există o problemă esenţială asupra căreia nu există un acord, ci aceasta constituie încă obiect de
negociere, nu există contract.

18
Art. 1185 C.civ.

19
Art. 1.7 din Principiile Unidroit prevede: „Fiecare parte trebuie să acţioneze conform bunei-cedinţe şi
negocierii corecte în comerţul internaţional. Părţile nu pot exclude sau limita această obligaţie”, iar art. 2 alin.
(1) din Legislaţia europeană comună în materia vânzării – Propunere de regulament al Parlamentului European
şi al Consiliului dispune: „Părţile au obligaţia să acţioneze cu bună-credinţă şi
corectitudine”.

20
J. Schmidt, La sanction de la faute précontractuelle, RTD civ.1974, p.54.

21
B. Bourdelois, L`élaboration du contrat international în Dictionanaire Joly, pratique des contrats
internationaux, Livre III, 1995, nr.56.

22
Curtea de Apel Tokyo, 7 noiembrie 1979, Hanji, nr. 951, p. 50, în B. Jaluzot, La bonne foi dans les
contrats. Étude comparative de droit françois, allemand et japonais, Dalloz, 2001, p.371.

23
Sentița CCI nr. 2508 (1976), JDI (Journal de Droit International), 1977. 939, obs.M. de Boisseson, p.943:
,,este u n principiu general de drept, de o importanță universală, că cel care cauzează altuia un prejudiciu cu
ocazia unei negocieri, în absența îndatoririi sale de diligență ori în absența îndatoririlor dictate de bună-
credință și echitate, trebuie să repare pagubele”.

9
Cum buna-credinţă se prezumă, revine celui care invocă reaua-credinţă a partenerului în
negocieri să facă dovada acesteia precum şi a prejudiciului ce i-a fost cauzat24.

Dacă în timpul negocierilor purtate în vederea încheierii contractului, una dintre părţi
dezvăluie celeilalte informaţii confidenţiale, conform art. 1184 C.civ, cealaltă parte este
obligată să nu divulge aceste informaţii unei terţe persoane şi nici să nu folosească aceste
informaţii în interes propriu, indiferent de rezultatul negocierilor, încheierea sau nu a
contractului.25 Încălcarea acestei obligaţii atrage răspunderea debitorului ei pentru prejudiciul
cauzat celeilalte părţi.

Negocierile purtate între părţi pentru realizarea unui acord în vederea vânzării nu presupun
un contract între acestea, decât dacă părțile au încheiat un contract de negociere 26 prin care s-
au obligat să negocieze între ele, respectiv să depună toate diligențele necesare în vederea
ajungerii la o înțelegere privind contractul de vânzare27.

B. Obligaţia precontractuală de informare. O astfel de obligaţie se justifică prin evoluţia

tehnicilor de încheiere a vânzării, prin evoluţia naturii bunurilor care se vând, în fiecare zi
mai sofisticate ca urmare a progresului tehnologic28. Toate aceste circumstanţe creează un
dezechilibru contractual în favoarea vânzătorului care deţine informaţii cu privire la bunul
vândut, pe care cumpărătorul nu este în măsură să le cunoască el însuşi29. Potrivit regulilor
bunei credințe, vânzătorul are obligația de a aduce la cunoștința cumpărătorului toate
circumstanțele pe are el le cunoaște și care, după o apreciere rezonabilă, pot avea o

24
A. Berg, Promises to negotiate in good faith, 2003, 119 LQR 357: „Este rea-credinţă în negocieri dacă o
parte obţine avantaje de pe urma ignoranţei cunoscute a celeilalte părţi”.

25
Curtea de Apel Tokyo, 14 octombrie 1986, Kinyû, 1986, p. 21: Obligația de a negocia cu bună-credință
implică o obligație de a nu prejudicia bunurile sau interesele celuilalt, în B. Jaluzot, op. cit., p. 371.

26
A se vedea A. Burrows, A Casebook on Contract, Second Edition, Oxford and Portland, Oregon, 2009, p.
72: dacă în timpul negocierilor între părţi intervine o înţelegere prin care acestea se obligă pentru o anumită
perioadă să negocieze numai între ele, fără a mai putea negocia cu terţe persoane, vorbim despre un contract
de negociere (agreement to negotiate) ce conţine o obligaţie pozitivă de a negocia exclusiv cu cocontractantul
(lock-in agreement) dar şi o obligaţie negativă implicită de a nu negocia cu terţe persoane (lock-out
agreement); dacă o parte încheie contractul de vânzare cu o terţă persoană în perioada fixată, şi-a încălcat
obligaţia de a negocia cu bună-credinţă născută din contractul de negociere, ceea ce atrage răspunderea sa
pentru daunele provocate celeilalte părţi. Ceea ce se obţine printr-un astfel de contract este o oportunitate
acordată în exclusivitate uneia din părţi de a încerca şi ajunge la o înţelegere cu cealaltă parte privind
încheierea vânzării.

27
United States's Court of Appeal, Third Circuit, Channel Home Centers, Division of Grace Retail Corporation
v. Grassman, 1986, 795 F. 2nd 291: Un contract de negociere în bună-credinţă este un contract prin care
părţile se obligă să depună toate diligenţele necesare în vederea ajungerii la o înţelegere.

28
C. Mascala, C. Saint-Alary-Houin, Droit civil. Les contrats civils et commerciaux, L.G.D.J., Paris 2000, p. 46.

29
Cass. Civ. 3e, Bull. civ. III, Recueil Dalloz, Paris 1994, nr. 117.

10
importanță considerabilă asupra voinței de a încheia contractul30. Fără a se bucura de o
reglementare expresă în Codul nostru civil, obligaţia de informare rezultă implicit ca
obligaţie legală impusă părţilor la încheierea unui contract de vânzare din reglementarea art.
1214 alin. (1) teza a II-a C.civ., care extinde domeniul de aplicare al dolului, dar şi din
obligaţia generală fundamentală ce revine părţilor, de a acţiona cu bună-credinţă atât la
încheierea contractului cât şi în executarea acestuia. Consimţământul la încheierea
contractului este viciat prin dol atunci când o parte omite în mod fraudulos să informeze
cealaltă parte asupra unor împrejurări pe care se cuvenea să le cunoască31. Obligaţia de
informare este, aşadar, precontractuală, ea trebuind executată înainte de perfectarea
contractului, astfel încât părţile să îşi exprime un consimţământ în deplină cunoştinţă de
cauză cu privire la bun şi la preţ. O astfel de obligaţie îşi găseşte astăzi aplicare mai ales în
contractele încheiate cu consumatorii, dar şi în vânzările obişnuite.

Obligaţia de informare revine în special vânzătorului32; acesta are îndatorirea de a aduce la

cunoştinţa cumpărătorului toate informaţiile pe care le deţine în legătură cu caracteristicile
esenţiale ale bunului, situaţia sa juridică şi destinaţia acestuia, astfel încât cumpărătorul să fie
în măsură a face o alegere potrivit intereselor sale şi să utilizeze bunul conform destinaţiei
dorite, menirea sa fiind încheierea și executarea în bune condiţii a contractului. Nu este o
obligaţie născută din încheierea contractului, ci va precede formarea acordului de voinţe al
părţilor, având ca finalitate asigurarea unei poziţii de egalitate a părţilor în acele cazuri în care
complexitatea bunului sau a situaţiei sale juridice implică riscul pentru cumpărătorul lipsit de
experiență, prea tânăr sau prea bătrân,33 să nu poată exprima un consimţământ valabil,
necunoscând ce cumpără. Obligaţia de garanţie a vânzătorului, fie pentru evicţiune, fie pentru
vicii, îşi găseşte deseori fundament în această îndatorire precontractuală34. Neexecutarea
acestei obligaţii va conduce către remedii diferite fondate pe temeiuri juridice diferite
(răspundere extracontractuală sau contractuală) după cum lipsa de informare se transpune

30
Reichsgericht (Curtea Supremă a Germaniei până în anul 1945), decizia din 16 mai 1903 în Seufferts
Archiv nr. 58, p. 314.

31
Art. 1214 alin. (1) C.civ.

32
Și cumpărătorul trebuie să informeze vânzătorul cu privire la scopul pentru care dorește să cumpere și
destinația la care urmează a servi bunul.

33
B. Jaluzot, op. cit., p. 376.

34
Cass. Civ. 3e , Bull. civ. III, nr. 22, D. 2002, sum. 392: cumpărătorul a cerut repararea prejudiciului cauzat
de vânzătoarea care îi vânduse o proprietate rurală fără să-l informeze despre existenţa unui drept de
vânătoare ce greva această proprietate; cererea a fost respinsă de curtea de apel cu motivarea că dreptul de
vânătoare decurge din lege. Hotărârea a fost casată şi cererea cumpărătorului admisă cu motivarea că
vânzătoarea avea obligaţia să informeze cumpărătorul, indiferent de utilizarea proiectată pentru imobil,
despre situaţia juridică a proprietăţii, cu privire la exerciţiul dreptului de vânătoare; a se vedea Ph. Malaurie, L.
Aynès, P.-Y. Gautier, op. cit., p. 186.

11
într-un viciu de consimţământ35, un caz de evicţiune, un viciu ascuns sau o neexecutare
conformă a obligaţiei de predare36.

Secţiunea a 3-a

Obiectul vânzării

38. Bunul vândut. Obiectul contractului este vânzarea unui anumit bun, ca operaţiune
juridică ce se desfăşoară între părţile contractante. Ea trebuie să fie determinată şi licită, sub
sancţiunea nulităţii absolute. Vânzarea este determinată dacă obligaţiile părţilor sunt
determinate astfel încât contractul să poată fi executat. Contractul de vânzare este determinat
dacă există un acord de voinţe al părţilor cu privire la elementele esenţiale, ori elementele
sale esenţiale sunt bunul care se înstrăinează şi preţul. Întrucât obligaţiile părţilor au obiecte
distincte (obiectul obligaţiilor vânzătorului este bunul, iar obiectul obligaţiei cumpărătorului
este preţul) se impune analiza distinctă a condiţiilor pe care trebuie să le îndeplinească fiecare
dintre obiectele prestaţiilor părţilor pentru a conduce la formarea valabilă a contractului de
vânzare. Pentru ca vânzarea să fie un contract valabil încheiat, bunul care se înstrăinează
trebuie să îndeplinească cumulativ mai multe condiţii: bunul să existe la momentul încheierii
contractului sau să poată exista în viitor, să fie în circuitul civil, să fie determinat sau cel
puţin determinabil. O condiţie primară a valabilităţii vânzării este ca aceasta să poarte asupra
unui bun37, mobil sau imobil, susceptibil de înstrăinare cu titl oneros38, înțelegând prin bun un
lucru corporal sau incorporal care constituie obiectul unui drept patrimonial39.

A. Bunul să existe sau să poată exista în viitor. Pot forma obiect al contractului atât
bunurile prezente, existente la data încheierii contractului cât şi cele viitoare, care nu există
încă la această dată, dar părţile contractează în considerarea existenţei lor ulterioare. Cu
privire la bunurile existente la data vânzării, dacă bunul individual determinat cu privire la
care s-a contractat şi care era prezumat în fiinţă, în realitate era pierit în totalitate, contractul
nu produce nici un efect (art. 1659 C.civ.). Dacă bunul era pierit numai în parte la data
contractării, iar cumpărătorul nu cunoştea această pieire, el poate alege între anularea

35
Ch. Larroumet, Droit civil. Les obligations. Le contrat., Tome III. Conditions de formation, Economica,
Paris, 2007, p. 349, nr. 376: eroarea în executarea unei obligaţii precontractuale este o eroare contractuală.

36
Cass. com., 21 octombrie 1997, în R.J.D.A. 1998, nr. 159.

37
A se vedea J.-F.Renucci, Tratat de drept european al drepturilor omului, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2009,
p. 560: noţiunea de bunuri în sensul art. 1 din Protocolul adiţional CEDO trebuie înţeleasă în sens extins şi
înglobează toate interesele care rezultă din raporturile economice ale unei persoane asupra cărora poartă
drepturi patrimoniale.

38
A se vedea şi R. Dincă, op. cit., p. 79.

39
Art. 535 C.civ.

12
contractului sau menţinerea cu reducerea corespunzătoare a preţului. Vânzarea poate avea ca
obiect şi lucruri viitoare (de exemplu o construcţie care se va realiza, o recoltă viitoare etc.).
Dintre bunurile viitoare numai o moştenire nedeschisă nu poate forma obiect al vânzării,
întrucât orice act juridic având ca obiect drepturi eventuale asupra unei moşteniri nedeschise,
prin care fie se acceptă sau se renunţă la o moştenire, fie se înstrăinează sau se promit
eventuale drepturi din moştenire, este prohibit de lege şi sancţionat cu nulitatea absolută (art.
956 C.civ.).

Momentul realizării bunului viitor individual determinat va fi şi momentul transferului de

proprietate de la vânzător la cumpărător. Bunul este realizat atunci când a devenit apt a servi
destinaţiei pentru care s-a încheiat contractul [art. 1658 alin. (5) C.civ.]. Dacă bunul este o
construcţie, proprietatea se va transfera în momentul intabulării dreptului în cartea funciară40.
Când bunul vândut este dintr-un gen limitat, proprietatea va aparţine cumpărătorului în
momentul individualizării bunului. În cazul în care bunul individual determinat sau genul
limitat nu se realizează, contractul nu produce nici un efect; vânzătorul nu poate fi obligat la
plata daunelor-interese, însă trebuie să restituie preţul deoarece reţinerea lui este lipsită de
cauză. Când nerealizarea bunului sau a genului limitat este determinată de culpa vânzătorului,
acesta din urmă este obligat la plata daunelor-interese către cumpărător, pe lângă restituirea
preţului primit. În cazul în care nerealizarea fortuită a bunului individual determinat este
numai parţială, cumpărătorul poate alege între desfiinţarea vânzării şi menţinerea ei cu
reducerea corespunzătoare a preţului, iar dacă nerealizarea este cauzată de culpa vânzătorului,
acesta va fi obligat şi la plata daunelor-interese către cumpărător. Aceeaşi va fi soluţia şi în
cazul nerealizării parţiale a bunurilor de gen dintr-un gen limitat, vânzătorul aflându-se în
imposibilitatea de a individualiza cantitatea de bunuri ce forma obiectul contractului. Dacă
părţile au dat contractului un caracter aleatoriu şi cumpărătorul şi-a asumat riscul nerealizării
lucrului, acesta din urmă va fi obligat la plata preţului şi în cazul nerealizării lucrului viitor,
sub condiţia ca nerealizarea să nu fie imputabilă vânzătorului. În privinţa bunurilor
determinate generic, problema nerealizării acestora nu se pune.

B. Bunurile să fie în circuitul civil. Art. 1657 C.civ.prevede: „orice bun poate fi vândut în
mod liber, dacă vânzarea nu este interzisă ori limitată prin lege ori prin convenţie ori
testament”. Art. 1229 C.civ. dispune la rândul său că numai bunurile care se află în circuitul
civil pot face obiectul unei prestaţii contractuale. Aşadar, un bun poate fi înstrăinat prin
vânzare dacă se află în circuitul civil. Libera circulaţie a bunurilor suportă limite care pot fi
instituite atât prin lege cât şi prin voinţa părţilor, stipulată în convenţie sau testament.
Limitele legale ale principiului liberei circulaţii a bunurilor pot fi absolute sau relative şi au în
vedere cazurile prevăzute expres de lege în care anumite bunuri nu pot face obiectul unor acte
juridice de înstrăinare. Cât priveşte limitele legale absolute, acestea privesc bunurile din
domeniul public al statului ori al unităţilor administrativ-teritoriale, care prin natura lor ori
printr-o declaraţie a legii, sunt de uz ori interes public. Asupra bunurilor din domeniul public,
statul sau unităţile administrativ-teritoriale au un drept de proprietate publică, iar acest drept

40
La momentul actual, aceste prevederi legale nu sunt aplicabile, astfel că transferul dreptului de
proprietate va opera la momentul realizării construcţiei.

13
este inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil41. Bunurile proprietate publică pot fi date în
administrare sau în folosinţă şi pot fi concesionate sau închiriate (art. 861 C.civ.). Bunurile
care fac parte din domeniul privat al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale, se află în
circuitul civil şi pot forma obiect al vânzării, ca şi bunurile proprietate privată, fiind supuse
regimului de drept comun, dacă legea nu dispune altfel.

Limitele relative la principiul liberei circulaţii a bunurilor privesc fie bunurile care au fost
scoase temporar din circuitul civil printr-o dispoziţie a legii, fie bunurile care se găsesc în
circuitul civil, dar pot fi înstrăinate respectiv dobândite numai de anumite persoane sau numai
în anumite condiţii. Spre exemplu, o limită relativă la libera circulaţie a bunurilor a fost
instituită prin Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, care a prevăzut în art. 32 42 că
terenurile pentru care s-a constituit dreptul de proprietate în favoarea cooperatorilor ce nu au
adus pământ în cooperativă şi a altor persoane (precizate în textul de lege), nu pot fi
înstrăinate prin acte între vii pe o perioadă de 10 ani socotiţi de la începutul anului următor
celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de
înstrăinare. Asemenea terenuri nu au putut fi înstrăinate în perioada de 10 ani decât prin acte
mortis causa, moştenitorul având la rândul său interdicţia înstrăinării până la împlinirea
perioadei. Textul legal a avut în vedere „înstrăinarea” prin acte între vii, adică orice contract
translativ de proprietate.

O altă limită relativă la libera circulaţie a bunurilor a fost instituită şi prin Legea nr.
112/1995 privind reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe
trecute în proprietatea statului. În virtutea art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/1995,
apartamentele care nu au făcut obiectul cererilor de restituire în natură de către foştii
proprietari sau moştenitorii acestora, au putut fi dobândite prin vânzare-cumpărare de către
chiriaşii titulari de contract, după expirarea termenului de 6 luni de la data intrării în vigoare a
acestei legi (termen în care cei îndreptăţiţi au putut formula cereri de restituire în natură a
imobilului). Apartamentele dobândite de chiriaşi în aceste condiţii, nu au putut fi înstrăinate
timp de 10 ani de la data cumpărării lor [art. 9 alin. (8) din Legea nr. 112/199543]. Chiriaşul
care a dobândit un apartament în aceste condiții a avut dreptul de a-l înstrăina, sub orice
formă, înainte de împlinirea termenului de 10 ani numai persoanei îndreptăţite la restituirea în
natură, fost proprietar al acelei locuinţe44, preţul vânzării neputând fi mai mare decât valoarea
actualizată a preţului plătit de chiriaş la cumpărarea locuinţei, cu excepţia situaţiilor când
părţile convin altfel [art. 48 alin. (2) din Legea nr. 10/2001]. Dacă persoana îndreptăţită

41
Art. 858 şi urm. C.civ. Conform art. 864 C.civ.: ,,dreptul de proprietate publică se stinge dacă bunul a
pierit ori a fost trecut în domeniul privat, dacă a încetat uzul sau interesul public, cu respectarea condiţiilor
prevăzute de lege”.

42
Acest articol a fost abrogat prin Legea nr. 71/2011 privind punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind
Codul civil.

43
Acest articol a fost abrogat prin Legea nr. 71/2011 privind punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind
Codul civil.

44
Art. 48 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv.

14
(fostul proprietar) a solicitat în justiţie constatarea nulităţii absolute a actului de dobândire
(vânzare-cumpărare) a locuinţei de către chiriaş în temeiul Legii nr. 112/199545, înstrăinarea
în orice mod a acestei locuinţe a fost interzisă până la soluţionarea definitivă şi irevocabilă a
acţiunii formulate, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare46.

Anumite bunuri, prin natura sau destinaţia lor, pot fi înstrăinate, respectiv dobândite numai
între persoane fizice sau juridice autorizate în condiţii prevăzute de legi speciale (cazul
produselor toxice, medicamentelor, tutunului etc.). Bunurile care fac parte din patrimoniul
cultural naţional se găsesc în circuitul civil şi pot forma valabil obiectul unei vânzări în
condiţiile legii speciale47, numai că scoaterea din ţară a acestor bunuri temporar sau definitiv
se face în baza unui certificat de export emis de direcţiile judeţene pentru cultură şi
patrimoniul cultural naţional, certificat care în cazul bunurilor clasate în tezaur trebuie avizat
de Comisia Naţională a Muzeelor şi Colecţiilor şi aprobat de ministrul Culturii şi Cultelor
(art. 37 din Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil).

45
Întrucât Legea nr. 112/1995 a reglementat numai situaţia juridică a imobilelor cu destinaţia de locuinţe,
preluate de stat cu titlu şi care se aflau încă în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22
decembrie 1989, practica judiciară a decis că imobilele cu destinaţia de locuinţă ce au fost preluate de stat fără
titlu valabil nu puteau fi vândute chiriaşilor în temeiul Legii nr. 112/1995, aceste bunuri fiind exceptate de la
vânzare şi chiar de la reglementarea legii. Ca urmare, potrivit art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 republicată,
asemenea contracte prin care locuinţele au fost vândute chiriaşilor sunt nule absolut; prin acest text s-a
exceptat de la sancţiunea nulităţii absolute a contractului cazul chiriaşului cumpărător de bună-credinţă. Buna-
credinţă a chiriaşului nu poate însă opera în cazul în care, cu minimă diligenţă, putea lua cunoştinţă, de
exemplu, de cererea prin care se ceruse de către persoana îndreptăţită, restituirea în natură a imobilului
(I.C.C.J., Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 4612/2005, în Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie.
Jurisprudenţa..., op. cit., p. 211-213); dacă bunul imobil, deşi preluat de stat fără titlu valabil, a fost vândut
chiriaşului de bună-credinţă conform Legii nr. 112/1995, contractul de vânzare-cumpărare astfel încheiat este
valabil, chiar dacă provine de la un non dominus, iar fostul proprietar are dreptul la măsuri reparatorii în
echivalent în temeiul Legii nr. 10/2001 (I.C.C.J., Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr.
8039/2005 şi decizia nr. 4740/2005, în Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie. Jurisprudenţa..., op. cit., p. 279-280 şi
p. 357-363). Nu poate fi considerat de bună-credinţă chiriaşul care a ignorat sau, dimpotrivă a cunoscut sau
trebuia să cunoască situaţia juridică neclarificată a imobilului înainte de cumpărare, cât timp exista o cerere de
retrocedare formulată de foştii proprietari; în consecinţă, simpla neinformare ori ignorarea cu bună-ştiinţă a
acestei situaţii, nu scuză eroarea în care pârâţii cumpărători pretind că ar fi căzut (I.C.C.J., Secţia civilă şi de
proprietate intelectuală, decizia nr. 3139/2005, în Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie. Jurisprudenţa..., op. cit., p.
349-353).

46
Dispoziţia Primarului privind acordarea de măsuri reparatorii prin echivalent prin care acesta a soluţionat
cererea de restituire în natură a fostului proprietar introdusă în temeiul Legii nr. 10/2001 cu privire la
apartamentele ce i-au aparţinut şi care au fost vândute chiriaşilor în temeiul Legii nr. 112/1995 nu este legală
atât timp cât nu s-a soluţionat definitiv şi irevocabil acţiunea fostului proprietar în constatarea nulităţii
absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu foştii chiriaşi (I.C.C.J., Secţia civilă şi de proprietate
intelectuală, decizia nr. 535/2006, în Jurisprudenţa Secţiei Civile şi de proprietate intelectuală pe anul 2006.
Recursuri în interesul legii în materie civilă, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2007, p. 96).

47
Art. 35 alin. (2) din Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil dispune
că „vânzarea publică a bunurilor culturale mobile clasate, aflate în proprietate privată, sau intermedierea
vânzării, se efectuează numai prin agenţi economici autorizaţi, cu respectarea prevederilor prezentei legi”.

15
Operaţiunile cu metale preţioase, cu aliajele acestora şi cu pietre preţioase se pot efectua ca
activităţi permanente sau profesionale de către persoane fizice şi juridice autorizate în
condiţiile legii, autorizaţia eliberându-se pe perioadă nedeterminată de către Autoritatea
Naţională pentru Protecţia Consumatorilor, vizată anual de către aceasta (art. 8 din O.U.G. nr.
190/2000).

În actuala reglementare, inalienabilitatea poate rezulta nu numai din lege, dar şi din voinţa
părţilor/părţii. În temeiul art. 626 alin. (1) C.civ., prin convenţie sau testament se poate
interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani şi dacă există
un interes serios şi legitim”. Clauza de inalienabilitate stipulată de art. 627 C.civ. este o limită
a dreptului de dispoziţie al proprietarului şi poate rezulta dintr-o convenţie sau dintr-un
testament. Inalienabilitatea convenţională este valabilă atât timp cât sunt îndeplinite
cumulativ două condiţii: inalienabilitatea este justificată de apărarea unui interes serios şi
legitim şi este limitată în timp, durata maximă fiind de 49 de ani. Clauza de inalienabilitate nu
poate fi contrară ordinii publice şi bunelor moravuri (art. 626 C.civ.). În ceea ce priveşte
interesul serios şi legitim, acesta urmează să fie apreciat concret, de la caz la caz48. O clauză
de inalienabilitate care nu justifică un interes serios şi legitim este nulă întrucât, nerespectând
cerinţele impuse de art. 626 C.civ., reprezintă o îngrădire nepermisă a dreptului de proprietate
contrară ordinii publice. Nulitatea clauzei ce are caracter determinant la încheierea
contractului, atrage nulitatea întregului contract, caracterul determinant al clauzei fiind
prezumat în cazul vânzării până la proba contrară. Inalienabilitatea convenţională priveşte
înstrăinarea bunului numai prin acte juridice între vii. Transmiterea mortis causa a bunului
asupra căruia poartă o clauză de inalienabilitate nu poate fi oprită. La decesul dobânditorului,
bunul se transmite moştenitorilor săi, dreptul de proprietate fiind grevat de clauza de
inalienabilitate pe durata rămasă până la împlinirea termenului. Dacă interesul care a
justificat interdicţia de înstrăinare a dispărut sau există un interes superior celui care a
determinat instituirea clauzei, dobânditorul poate cere instanţei de judecată autorizarea sa de
a dispune de dreptul grevat de clauza de inalienabilitate[art. 627 alin. (2) C.civ.].

Clauza de inalienabilitate are ca efect obligaţia cumpărătorului de a nu înstrăina bunul

dobândit pentru o anumită perioadă de timp, ce nu poate fi mai mare de 49 de ani. Mai mult,
clauza de inalienabilitate conduce şi la insesizabilitatea bunului respectiv49: bunul care
formează obiectul unei clauze de inalienabilitate, nu poate fi urmărit de creditorii
dobânditorului său, atât timp cât clauza este valabilă şi opozabilă terţilor.

Pentru a deveni opozabilă terţilor, clauza de inalienabilitate trebuie supusă formalităţilor

de publicitate (înscrierea în cartea funciară dacă priveşte un bun imobil sau în Arhiva

48
În doctrină, s-a apreciat că inalienabilitatea este justificată şi în cazul garantării executării unei obligaţii
când părţile convin spre exemplu interdicţia înstrăinării bunului ipotecat pe toată durata ipotecii, însă potrivit
art. 2384 alin. (1) C.civ., chiar în prezenţa unei clauze de inalienabilitate, actul de dispoziţie asupra imobilului
ipotecat este valabil, astfel că cel în favoarea căruia clauza a fost stipulată nu poate cere anularea actului, ci
numai daune-interese.

49
A se vedea, în acest sens, art. 629 alin. (3) C.civ.

16
Electronică de Garanţii Reale Mobiliare, dacă priveşte un drept de creanţă). Când
inalienabilitatea privește un bun mobil, devin aplicabile dispoziţiile art. 935-938 C.civ.
referitoare la dobândirea proprietăţii prin posesia de bună-credinţă.

Dacă dobânditorul înstrăinează bunul cu încălcarea clauzei de inalienabilitate, stipulantul

clauzei şi succesorii săi în drepturi pot solicita rezoluţiunea contractului iniţial de înstrăinare
cu daune-interese pentru repararea prejudiciului cauzat. Art. 629 alin. (2) C.civ. prevede
dreptul înstrăinătorului sau al terţului în favoarea căruia clauza a fost instituită, la acţiunea în
anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei de
inalienabilitate. Contractul de înstrăinare încheiat de dobânditor cu nerespectarea clauzei este
anulabil numai atunci când clauza de inalienabilitate este opozabilă dobânditorului
subsecvent.

C. Bunul vândut să fie determinat sau determinabil. Potrivit art. 1226 alin. (2) C.civ.,
obiectul obligaţiei contractuale trebuie să fie determinat sau cel puţin determinabil, sub
sancţiunea nulităţii absolute. Este posibil ca lucrul ce se vinde să nu fie tocmai determinat, ci
numai determinabil, aceasta presupunând că părţile au stabilit elementele cu ajutorul cărora
bunul urmează să fie determinat. Dacă lucrul nu este determinat sau determinabil, contractul
este nul pentru lipsă de obiect. Un contract nu poate fi format atât timp cât un acord de voinţe
nu a intervenit în privinţa esenţialului, lucrul vândut50. Dacă vânzarea are ca obiect un lucru
individual determinat, determinarea acestuia se face prin precizarea tuturor elementelor sale
particulare şi distinctive (de exemplu, un teren se determină prin suprafaţă, situare, vecinătăţi
etc.), iar dacă vânzarea are ca obiect bunuri de gen, determinarea se realizează prin precizarea
speciei din care face parte bunul, cantitatea putând fi foar determinabilă.

39. Preţul reprezintă obiectul prestaţiei cumpărătorului şi constă în suma de bani pe care
cumpărătorul o remite vânzătorului în schimbul bunului. Pentru vânzător, preţul este valoarea
care înlocuieşte în patrimoniul său bunul vândut. Este un element esenţial al contractului,
întrucât preţul în bani califică acordul de înstrăinare drept vânzare; preţul stă la baza formării
acordului de voinţe atât pentru vânzător, cât şi pentru cumpărător. Pentru a fi în prezenţa unui
contract de vânzare valabil, preţul trebuie să fie exprimat într-o sumă de bani, să fie
determinat sau determinabil, să fie sincer şi serios (art. 1661 C.civ.).

A. Sumă de bani. Este de esenţa acestui contract ca preţul să fie stabilit în bani. În situația
în care prestaţia cumpărătorului nu are ca obiect o sumă de bani, nu suntem în prezenţa unui
contract de vânzare, ci a unui schimb, a unei întreţineri, sau a unui alt contract numit sau
nenumit. „Preţul constă într-o sumă de bani” [art. 1660 alin. (1) C.civ.]. Dacă prestaţia
cumpărătorului constă în plata unei sume de bani cât şi într-o altă prestaţie, mai putem
califica contractul drept vânzare? Răspunsul depinde de voinţa părţilor; dacă vânzarea
bunului a constituit elementul esenţial al contractului, respectiv motivul determinant pentru
care părţile şi-au exprimat consimţămintele, contractul este vânzare; dacă dimpotrivă,
obiectul contractului, motivul determinant pentru care părţile au înţeles să contracteze este

50
Ph. Malaurie, L. Aynès, Ph. Stoffel-Munck, Drept civil. Obligaţiile..., op. cit., , p. 317.

17
prestaţia cumpărătorului, atunci calificarea contractului se va realiza în funcţie de această
prestaţie şi nu va mai fi o vânzare.

B. Cuantum determinat sau determinabil. Preţul trebuie să fie determinat sau cel puţin
determinabil [art. 1660 alin. (1) C.civ.51]. Cât priveşte determinarea preţului prin contract,
legiuitorul este mai puţin restrictiv. Se admite valabilitatea contractului şi în lipsa unui preţ
determinat, atâta vreme cât acesta poate fi determinat ulterior, fie printr-o modalitate
convenită de părţi, fie de un terţ, fie preţul poate fi dedus din anumite împrejurări.

Caracterul determinat al preţului presupune că la data încheierii contractului părţile au

stabilit cuantumul sumei de bani ce urmează a se plăti de către cumpărător cu acest titlu. Un
preţ determinat nu presupune stabilirea modalităţii şi a termenelor de plată, ci numai
precizarea cuantumului sumei de bani plătite cu acest titlu. Este posibil ca preţul să fie numai
determinabil la data contractării, caz în care părţile nu stabilesc cuantumul sumei de bani, dar
stabilesc anumite elemente sau o modalitate în baza cărora preţul poate fi determinat ulterior
până la data plăţii. Determinarea ulterioară a preţului nu trebuie să implice un nou acord de
voinţe al părţilor, întrucât în acest caz contractul este lipsit de preţ şi este nul, dacă preţul nu
poate fi determinat potrivit art. 1664 C.civ. Se consideră că preţul este suficient determinat şi
vânzarea valabilă dacă, în temeiul prevederilor art. 1664 alin. (1) C.civ., preţul poate fi
stabilit potrivit împrejurărilor în care se încheie contractul52. Când vânzătorul este un
profesionist şi în activitatea lui se ocupă de vânzarea unor bunuri precum cele care formează
obiectul contractului, se prezumă că preţul vânzării este preţul practicat în mod normal de
vânzător la vânzarea acestor bunuri. În cazul vânzării unor bunuri pentru care preţul se
stabileşte pe pieţe organizate, vânzarea este încheiată pentru un preţ mediu aplicat în ziua
încheierii contractului pe piaţa cea mai apropiată de locul vânzării, dacă nu există o clauză
contrară a părţilor; în cazul în care ziua încheierii contractului este o zi nelucrătoare, preţul se
determină prin raportare la ultima zi lucrătoare.

Art. 1662 C.civ. admite valabilitatea contractului şi în ipoteza în care părţile, fără a
determina ele preţul vânzării, convin ca una sau mai multe persoane desemnate de ele să
determine preţul vânzării53. S-au emis mai multe opinii cu privire la terţul desemnat să
stabilească preţul. Sunt autori care au considerat că acest terţ este un expert ce trebuie să

51
Nu suntem în prezenţa unui preţ determinat în cazul în care contractul se limitează să prevadă că preţul
va fi stabilit de comun acord sau că va face obiectul unei determinări ulterioare în funcţie de lucrările a căror
importanţă şi cost nu sunt precizate (Cass. Com., 10 martie 1987, în L. Leveneur, Code civil 2010, vingt-
neuvieme éd., Litec, 2009, p. 1006).

52
Art. 55 C.V.I.M.: „Dacă vânzarea este valabil încheiată fără ca preţul mărfurilor vândute să fi fost
determinat în contract, în mod expres sau implicit, sau printr-o dispoziţie care permite să fie determinat,
părţile sunt reputate, în lipsa unor indicaţii contrare, că s-au referit în mod tacit la preţul practicat în mod
obişnuit în momentul încheierii contractului, în ramura comercială respectivă, pentru aceleaşi mărfuri vândute
în împrejurări comparabile”.

53
Art. 5.1.7.(3) din Principiile Unidroit 2004: „Atunci când preţul urmează a fi fixat de o terţă persoană şi
acea persoană nu poate sau nu face acest lucru, preţul va fi stabilit la un nivel rezonabil”.

18
determine preţul pe baza unor criterii obiective, imparţiale54. Alţi autori au considerat că acest
terţ este un mandatar comun al ambelor părţi împuternicit cu stabilirea preţului, mandat care
nu poate fi revocat decât prin acordul ambelor părţi55. În determinarea prețului, terțul trebuie
să acționeze în mod corect, diligent și echidistant56. Dacă acest mandatar nu poate sau nu
doreşte să determine preţul în termenul convenit în contract sau, în lipsa unui asemenea
termen, în cel mult 6 luni de la încheierea actului, preţul va fi determinat de un expert numit
de urgenţă de către preşedintele judecătoriei de la locul încheierii contractului, prin încheiere
definitivă dată în camera de consiliu, la cererea părţii interesate. Remuneraţia cuvenită
expertului pentru determinarea preţului va fi suportată în cote egale de către părţile
contractante. Cu toate acestea, dacă în termen de 1 an de la încheierea contractului, preţul nu
a fost încă determinat, contractul este nul pentru lipsa unui element esenţial, exceptând cazul
în care părţile au convenit un alt mod de determinare a preţului. Un nou contract se va încheia
când părţile convin asupra unui preţ determinat sau determinabil în condiţiile sus-menţionate.
Când preţul a fost stabilit pe unitate de măsură şi cuantumul său final se va determina numai
prin greutatea totală a bunului vândut, greutatea ambalajului trebuie scăzută din greutatea
totală a lucrului (art. 1663 C.civ.).

Contractul de vânzare în care preţul nu este determinat sau determinabil potrivit

dispoziţiilor legale, este sancţionat cu nulitatea absolută pentru lipsă de obiect. În acest sens,
dacă în contract nu se indică preţul, ci se menţionează numai cuantumul acontului plătit de
cumpărător, atunci contractul este nul pentru lipsa preţului57.

C. Preţ sincer. Un preţ sincer este un preţ real, stabilit cu intenţia de a fi cerut şi plătit
efectiv şi nu convenit în mod fictiv. Un preţ fictiv este un preţ convenit de părţi fără intenţia
de a fi plătit efectiv, ci numai pentru a conferi carcacter oneros înstrăinării bunului. Când
preţul este fictiv, vânzarea este anulabilă, dar acordul de voinţe poate fi o donaţie deghizată
dacă îndeplineşte condiţiile de validitate ale donaţiei şi dacă există animus donandi.

D. Preţ serios. Preţul trebuie să fie serios, în sensul de a nu fi derizoriu, aproape

inexistent, adică atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului, încât să nu poată constitui o
cauză suficientă pentru vânzător de a transmite proprietatea. Lipsa seriozităţii preţului este
sancţionată cu nulitatea relativă a contractului de vânzare, însă acordul de voinţe poate fi
recalificat ca o donaţie deghizată58 sau indirectă59. Seriozitatea şi sinceritatea preţului

54
R. Dincă, op. cit., p. 92.

55
G. Vermelle, Droit civil. Les contrats speciaux, Dalloz, Paris, 2000, p. 31; Ph. Malaurie, L. Aynès, P.-Y.
Gautier, op. cit., p. 137.

56
Art. 1232 alin. (1) .civ.

57
T.S., Secţia civilă, decizia nr. 86/1986, în R.I. Motica, F. Moţiu, Contracte civile. Sinteză teoretică şi
practică judiciară, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1998, p. 46.

58
Cass. 1re civ., Dalloz, Paris, 1981, p. 273, în C. Mascala, C. S.-A. Houin, op. cit., p. 94.

59
Cass. 1re civ., Dalloz, Paris, 1970, p. 285.

19
reprezintă chestiuni de fapt lăsate la aprecierea suverană a instanţei de judecată. Un preţ
serios nu impune condiţia ca acesta să corespundă valorii bunului60, ci să constituie cauza
pentru care vânzătorul a înţeles să vândă şi în acelaşi timp el să asigure o proporţionalitate cu
valoarea de piaţă a bunului vândut61. Preţul se va raporta la cererea şi oferta existentă pe piaţă
cu privire la bunul care se vinde, cât şi la motivele intrinseci care au determinat părţile să
convină asupra vânzării (relaţii de familie, de rudenie, prietenie, dorinţa realizării unei
înstrăinări rapide etc). Părţile sunt libere să stabilească preţul pe care îl doresc, chiar dacă
acesta este inferior valorii lucrului vândut62. Preţul neserios nu se confundă cu preţul lezionar.
Preţul în contractul de vânzare poate fi lezionar, fără a fi neserios. Vilitatea preţului poate
deschide calea acţiunii în anulare sau adaptare a contractului pe motiv de leziune, în funcţie
de disproporţia dintre prestaţii, dacă partea lezată va dovedi îndeplinirea condiţiilor legale
privind vicierea consimţământului său prin leziune.

60
G. Vermelle, op. cit., p. 30.

61
„În lumina principiului liberului acord de voinţă care guvernează materia contractuală, preţul stabilit
printr-o convenţie nu poate fi calificat ca neserios, doar în considerarea faptului că acesta este inferior preţului
care a fost plătit în cadrul altor tranzacţii de vânzare-cumpărare. Atâta vreme cât preţul constituie cauza
juridică a obligaţiei asumate de vânzător, el poate fi calificat ca neserios, numai în măsura în care este infim
sau atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului, încât să nu existe preţ” [I.C.C.J., Secţia civilă, decizia nr.
511/2016 (www.scj.ro)].
62
„Echivalenţa valorică relativă a preţului faţă de valoarea lucrului vândut trece prin filtrul subiectivismului
părţilor contractante, care prin efectul voinţei lor sunt libere să aprecieze întotdeauna întinderea valorii ce se
plăteşte drept preţ” [I.C.C.J., Secţia civilă, decizia nr. 3493/2012 (www.scj.ro)].

20