Universitatea Lucian Blaga Facultatea de drept Simion Barnutiu Specializare Drept Anul II

REFERAT LA MATERIA: DREPT FUNCIAR TEMA: ANTECONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE

PROFESOR COORDONATOR:

Lector. Univ. Dr. ADRIAN CIRCA

STUDENT: Ciorgovean Alexandru

Sibiu,2011

Antecontractul de vanzare-cumparare

In materia contractelor translative de proprietate Codul civil este dominat de principiul consensualismului, simplul acord de vointa a partilor fiind sufficient pentru ca efectul translativ de proprietate al contractului sa se produca. Acest principiu nu este insa imperativ, partile avand posibilitatea sa amane pentru o data ulterioara momentul transmiterii dreptului de proprietate, la baza deciziei lor putand sta ratiuni dintre cele mai diverse, cum ar fi dorinta nstrainatorului de a mai stapani o perioada bunul n cauza, necesitatea ca dobanditorul sa procure ntreaga suma de bani convenita drept pret, conditionarea vanzarii de ndeplinirea unor evenimente viitoare, conturarea insuficienta a vointei partilor de a transmite si respective, de a dobandi proprietatea bunului etc. In anumite cazuri nsa aceasta amanare este impusa de necesitatea indeplinirii unor formalitati cerute de lege pentru validitatea actului translativ de proprietate. Pentru a-si atinge aceste scopuri, partile pot recurge la o serie de tehnici juridice, cum ar fi amanarea momentului transferului dreptului de proprietate la o data ulterioara, prevazand n conventia lor termenul cand acesta se va produce, sau sa conditioneze respectivul transfer de ndeplinirea unui eveniment viitor, dar nesigur ca realizare. Este deci vorba despre afectarea actului juridic translativ de proprietate de acele modalitati care sunt termenul suspensiv sau conditia suspensiva. Aceste conventii nu sunt deci contracte de vanzare-cumparare, ci promisiuni de vanzarecumparare, respectiv antecontracte, cunoscute sub o mare varietate de denumiri: contract provizoriu, contract prealabil, contract preliminar, avantcontract, precontract, promisiune de oferta, contract preparatoriu.

Categorii de antecontracte.
Dupa cum prin conventie ambele parti sau numai una dintre ele ii asuma obligatia ncheierii n viitor a contractului de vanzare-cumparare, promisiunea de vanzare este bilaterala sau unilaterala. Prin promisiunea unilaterala de vanzare proprietarul actual al bunului, denumit promitent, se obliga sa-l vanda unui potential cumparator, denumit beneficiar, care-si rezerva facultatea de a-si manifesta ulterior, de obicei inauntrul unui termen consimtamantul de a-l cumpara. O varietate a promisiuni unilaterale de vanzare este pactul de preferinta, care este un contract prin care proprietarul unui bun se obliga ca, in cazul n care l va vinde, sa acorde preferinta unei anumite persoane, la pret egal.

Promisiunea este bilaterala atunci cand ambele parti, iar nu numai promitentul, se obliga sa incheie n viitor contractul de vanzare-curnparare. Desi sunt veritabile contracte, pentru a se sublinia raportul in care se afla cu viitorul contract de vanzare-cumparare, ale carui elemente principale adesea le prefigureaza, atat promisiunea unilaterala de vanzare cat i cea bilaterala, sunt denumite antecontracte. Totusi, datorita frecventei lor deosebite, in limbajul juridic curent termenul de antecontract de vanzarecumparare este utilizat n mod obisnuit pentru a desemna promisiunea bilaterala, Aceasta este semnificatia pe care o vom acorda i noi termenului respectiv in cuprinsul acestei analize. Antecontractul este un contract. Este neindoielnic ca antecontractul este i el un acord intre doua sau mai multe persoane, prin care se naste un raport juridic, deci este un contract, asa cum acesta este definit de art. 942 Vechiul Cod civil/1182 Noul Cod Civil. Drepturile si obligatiile carora antecontractul le da nastere fac parte din patrimoniile partilor i sunt susceptibile de transmisiune catre alte persoane. Astfel, dreptul beneficiarului se poate transmite prin acte intre vii, pe calea cesiunii de creanta sau prin mostenire. Antecontractul de vanzare-curnparare se deosebeste astfel radical de oferta de vanzare, aceasta din urma fiind o manifestare unilaterala de vointa, care ndeplineste cerintele pentru ncheierea unui contract, fara a fi insa si un act juridic unilateral i cu atat mai putin bilateral. Antecontractul se diferentiaza si fata de contractul definitiv la ncheierea caruia partile s-au obligat, indeosebi n ce priveste obiectul i efectele sale. Intre antecontract i viitorul contract exista nsa stranse legaturi, care nu sunt totusi de natura sa il transforme ntr-un contract accesoriu. Astfel, antecontractul pregateste ncheierea contractului de vanzare-cumparare i prefigureaza de o maniera irevocabila unele din cauzele acestuia, precum i unele din elementele sale esentiale. El determina partile viitorului contract de vanzare-cumparare, bunul care va face obiectul acestuia i pretul. Partile pot conveni i la predarea bunului, cu plata pretului corelativ, executand astfel anticipat obligatii specifice contractului de vanzare-cumparare.

Caracterele juridice ale antecontractului.

Antecontractul este un contract prin care partile se obliga reciproc sa incheie ulterior, n conditiile legii, un contract de vanzare-cumparare cu privire la un anumit bun. Caracterele sale juridice sunt urmatoarele: 1)Contractul nenumit este contractul nereglementat expres de lege si lipsit de o denumire legala. Existenta acestui tip de contract se explica prin principiul libertatii contractuale. Astfel, partile pot incheia orice fel de contracte cu respectarea conditiilor generale. In mod judicios s-a aratat insa n literatura de specialitate ca din libertatea contractuala rezulta ca n masura n care partile pot contracta ele pot i precontracta.

2)Antecontractul este un contract cu titlu oneros. Existenta unor obligatii reciproce, evaluabile in bani, face din antecontract un contract cu titlu oneros. De cele mai multe ori antecontractul prefigureaza elementele esentiale ale viitorului contract de vanzare-cumparare la ncheierea caruia parile s-au obligat, ndeosebi cele referitoare la bunul care se va vinde i pretul acestuia, avand loc i o executare anticipata a acestor clauze prin predarea bunului si plata pretului. 3) Antecontractul este un contract sinalagmatic. Obligatiile promitentului-vanzator i cele ale beneficiarului cumparator sunt reciproce i interdependente, fiecare constituind cauza celeilalte. Vor fi astfel aplicabile regulile specifice acestei categorii de contracte, existand posibilitatea rezolutiunii pentru neexecutare. 4)Antecontractul este un contract comutativ. Intinderea prestatiilor la care partile se obliga este cunoscuta nca de la ncheierea antecontractului. Obligatia principala, specifica acestei convenii, consta n a participa la ncheierea ulterioara a contractului translativ de proprietate, dandu-i consimtamantul n acest scop si ndeplinind orice alta formalitate prevazuta de lege. . 5) Antecontractul este un contract cu executare uno ictu. Obligaia specifica antecontractului de vanzare-cumparare consta n a participa la ncheierea ulterioara a contractului translativ de proprietate, dandu-si consimtamantul n acest scop i ndeplinind orice alta formalitate prevazuta de lege i ea se executa printr-un singur act. Atunci cand partile au inclus ns n antecontract i obligaii specifice viitorului act translativ de proprietate, pe care le-a si executat, se poate spune ca respectiva conventie este cu executare succesiva. Astfel, daca lucrul a carui vanzare a fost promisa este predat beneficiarului promisiunii inca de la incheierea antecontractului iar acesta plateste tot atunci pretul, antecontractul reprezinta temeiul folosintei lucrului i respectiv a sumei de bani de catre cele doua parti, pana la executarea obligatiei principale sau pana la desfiintarea actului. 6) Antecontractul este un contract consensual. Nici o conditie de forma nu este prevazuta de lege pentru incheierea valabila a antecontractului, astfel ncat va fi suficienta incheierea sa in forma scrisa, sub sernnatura privata, ad probationem, chiar i atunci cand contractul promis va trebui ncheiat in forma autentica, ad validitatem. Forma scrisa este insa necesara pentru valorificarea ulterioara a antecontractului, In cazul n care una din parti ar refuza executarea sa benevola.

Elementele antecontractului.
Conditiile de validitate ale antecontractului de vanzare-cumparare sunt cele generale, desi ele pot prezenta anumite particularitati determinate indeosebi de obiectul sau specific.

Subiectele
Promitent va putea fi n primul rand proprietarul bunului care urmeaza sa faca obiectul contractului de vanzare- cumparare, Este nsa valabila promisiunea de vanzare a unui bun cert, cum ar fi un teren, asumata de catre un neproprietar? In materia contractelor de vanzare-cumparare a bunurilor individual determinate se considera ca vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut. In absenta unui text corespunzator articolului 1599 din Codul civil francez, care considera nula vanzarea facuta de un neproprietar, literatura noastra juridica i jurisprudenta disting intre doua situatii: cea n care partile sau cel putin cumparatorul au fost n eroare, socotind ca lucrul vandut apartine vanzatorului i cea n care partile au incheiat contractul in cunostinta de cauza, stiind ca lucrul vandut este proprietatea altei persoane. Pentru prima situatie se admite quasiunanim ca vanzarea este anulabil pentru eroareviciu de consimtamant - asupra calitatii esentiale a vanzatorului, care a fost socotit de cumparator proprietar al lucrului. Cea de a doua situatie in ,opinia majoritara este sensul nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare, considerandu-se ca acesta, reprezentand o operatiune speculativa, are o cauza ilicita i este deci nula absolut in baza art. 948 Cod civil (cu eventuala exceptie a savarsirii actului in cadrul exercitarii legale a comertului) In ce priveste terenurile pentru care s-a constituit unor persoane dreptul de proprietate conform art. 18 alin. 1, art.20si art. 39 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, prin art. 31 din aceeasi lege s-a instituit o inalienabilitate temporara, acestea neputand fi instrainate prin acte intre vii timp de 10 ani socotiti de la nceputul anului urmator celui n care s-a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare. Cum prin antecontract nu se realizeaza o instrainare, ci se promite numai realizarea sa n viitor, el nu va cadea sub incidenta sanctiunii prevazute de textul citat atunci cand se refera la terenuri pentru care s-a constituit dreptul de proprietate. Nu se va putea nsa executa un asemenea antecontract inainte de irnplinirea termenului de 10 ani prevazut de lege, deci el va fi afectat de un termen suspensiv cert. Beneficiar al promisiunii de vanzare va putea fi orice persoana careia legea nu-i interzice n mod expres dobandirea proprietatii asupra bunurilor care ar urma sa faca obiect al contractului de vanzare-cumparare prefigurat de parti. Pentru instrainarea terenurilor agricole situate n extravilan, prin vanzare, art. 69 din Legea nr. 18/1991 republicata a instituit dreptul de preemptiune, respective o prioritate la cumparare n favoarea anumitor categorii de persoane prevazute de lege. Art. 70 din aceeasi lege dispune ca actul de instrainare incheiat cu incalcarea dreptului de preemptiune este anulabil. Ulterior, aceste dispozitii au fost inlocuite de cele ale art. 5 i art. 14 din Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor, care au un continut similar.

Se poate oare sustine ca sanctiunea anulabilitatii ar putea fi extinsa i asupra antecontractului de vanzare-cumparare ncheiat de proprietar cu o persoana care nu este titulara dreptului de preemptiune? Apreciem ca raspunsul nu poate fi decat negativ deoarece dispozitiile legale se refera numai la instrainarea prin vanzare, deci la acte translative de proprietate, ceea ce nu este cazul n speta, Prevederile legale referitoare la dreptul de preemptiune au caracter de exceptie, or exceptiile sunt de stricta interpretare. Pe de alta parte, este posibil ca pana la data incheierii contractului de vanzare-cumparare beneficiarul promisiunii sa devina el nsusi titular al dreptului de preemptiune (spre exemplu, dobandind proprietatea unei parcele invecinate cu cea pe care urmeaza s-o cumpere) sau ca titularii dreptului de preemptiune sa nu-l exercite n termenul prevazut de lege n asemenea situatii este evident ca anularea antecontractului ar fi inutila. Instanta de judecata sesizata cu o cerere de executare silita a antecontractului va trebui sa verifice daca au fost ndeplinite formalitatile pentru exercitarea dreptului de preemptiune de catre titularii acestuia iar in caz contrar sa puna n vedere partilor sa indeplineasca formalitatile necesare si sa acorde un termen pentru ca titularii acestui drept sa opteze intre exercitarea sau neexercitarea lui, judecatorul neputandu-se face prta la incheierea unui act anulabil. Daca unul din titularii dreptului de preemptiune i l-a exercitat n conditiile prevazute de lege, contractul de vanzare-cumparare nu se va putea ncheia decat cu acesta, astfel incat instanta va respinge actiunea.

Obiectul antecontractului
Obiectul antecontractului de vanzare-cumparare consta in obligatia reciproca pe care si-o asuma partile de a ncheia n viitor un contract de vanzare-cumparare referitor la un bun individual determinat. Aceasta inseamna ca partile se obliga nu doar la a-si da ulterior consimtamantul pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare, dar i sa indeplineasca orice alte operatiuni necesare n acest scop, cum ar fi obtinerea unor eventuale autorizatii, ndeplinirea forrnalitatilor pentru exercitarea dreptului de preemptiune instituit de Legea nr. 54/1991 privind circulatia juridica a terenurilor sau a celui reglementat de art. 52 alin. 1 din Codul silvic, prezentarea la notarul public pentru autentificarea actului, daca aceasta cerinta este ceruta de lege ad validitatem sau daca partile nsesi au convenit prin antecontract ca actul translativ de proprietate se va incheie in forma autentica.Antecontractul nu este deci apt sa transmita proprietatea, nedand nastere obligatiei de a da, ci unei obligatii de a face, respectiv de a face toate demersurile necesare.

Forta obligatorie a antecontractului.

Antecontractul se bucura de forta obligatorie a oricarui contract, incheierea n viitor a contractului de vanzare-cumparare nefiind o simpla facultate pentru pari, el nu va putea fi desfiintat prin vointa unilaterala a uneia din parti, iar neexecutarea sa culpabila va atrage raspunderea contractuala. Oricare dintre partile contractante poate cere rezolutiunea antecontractului, daca sunt intrunite cerintele art. 1020 Cod civil. Ca efect al rezolutiunii partile vor fi repuse n situatia anterioara, promitentul vanzator fiind obligat sa restituie pretul primit iar beneficiaruI cumparator sa predea terenul, in masura in care a avut loc o executare anticipata a acestor cauze din antecontract. Intr-o asemenea situatie se pune problema daca, odata antecontractul rezolutat, promitentul poate cere si restituirea fructelor Modul de solutionare a problemei a fost controversat, opiniile exprimate in doctrina i jurisprudenta fiind impartite intre a considera admisibila actiunea in restituire a fructelor, fie pe temeiul principiului imbogatirii fara justa cauza, fie pe cel al atributelor dreptului de proprietate, conform art. 483 Vechiul Cod civil si 550 Noul Cod Civil, fructele cuvenindu-se proprietarului terenului, cumparatorul fiind considerat posesor de rea credinta, detentor precar sau simplu tert, i intre a recunoaste dreptul cumparatorului de a pastra fructele culese, cu argumentul ca in caz contrar s-ar ajunge la "exploatarea muncii altuia", sau prin considerarea acestuia ca un posesor de buna credinta, caruia-i sunt aplicabile prevederile art. 485 Cod civil , 938 Noul Cod Civil. Asa cum am aratat deja, predarea anticipata a bunului i plata pretului reprezinta obligatii de a face distincte de obligaia principala de a participa la ncheierea contractului de vanzarecumparare, Asa fiind, odata executate, ele dobandesc o relativa autonomie fata de restul clauzelor antecontractului. De aceea s-a i facut afirmatia conform. In aceasta privinta regimul juridic al efectelor desfintarii antecontractului va fi cel al rezilierii.

Incalcarea obligatiei. Vanzarea bunului catre un tert.

Ce se va ntampla nsa daca promitentul-vanzator i va incalca obligatia principala asumata i va vinde bunul unui tert? Autorii care afirma ca antecontractul da nastere i unei obigatii de a nu face, considera ca incheierea unui asemenea contract ar nsemna incalcarea obligatiei respective, ceea ce ar conferi beneficiarului dreptul de a solicita anularea actului subsecvent de nstrainare. Urmatoarele argumente au fost aduse in sprijinul acestei afirmatii. a) Obligatia de a nu face asumata de promitent preexista momentului incheierii actului cu tertul dobanditor. Ea are forta juridica a unei interdictii legale (art. 969 Cod civil), deci ncalcarea sa are semnificatia nerespectarii unei conditii esentiale n privinta incheierii contractului de vanzare-cumparare.

b) Fundamentul actiunii in anulare constituindu-l incalcarea obligatiei de a nu face, devin aplicabile prevederile art. 1070 Cod civil, conform carora creditorul poate cere a se distruge ceea ce s-a facut, calcandu-se obligaia de a nu face i poate cere a fi autorizat a distruge el insusi cu cheltuiala debitorului, afara de despagubiri. c) Daca tertul dobanditor a savarsit o frauda, actionand cu viclenie, anularea actului s-ar intemeia pe prevederile art. 712 Cod pr. civ., care, dupa ce in alineatul 1 dispune: Pana la transcriere, drepturile rezultand din actele mentionate nu se vor putea opune celor de al treilea, care au drepturi asupra bunului nemisctor, chiar daca au cunostinta de existenta actului, prin alineatul al 2-lea prevede ca se excepteaza cazurile de viclenie. In privinta efectelor in lumina Noului Cod Civil, antecontractul de vanzare cumparare este prevazut sub forma promisiuni bilaterale de vanzare cumparare si este cuprinsa in articolul 1279: Promisiunea de a contracta. Astfel, partile nu isi vor putea executa promisiunea, daca promisiunea de a contracta nu contin toate clauzele contractului promis, iar in acest caz cel care este afectat de neexecutarea promisiunii poate cere daune interese. Un alt efect, este acela ca daca promitentul refuza sa incheie contractul promis instanta poate interveni si pronunta o hotarare care sa tina loc de contract, atunci cand natura contractului o permite , iar cerintele pentru validitatea acestuia sunt indeplinite. Mai este stipulat in articolul patru al aceluiasi articol ca nu constituie promisiune de a contracta conventia prin care partile se obliga sa negocieze in vederea incheierii sau modificarii unui contract nu constituie promisiune de a contracta. Desi din aceasta definitie nu reiese trasaturile antecontractului, care asa cum am demonstrat reiese ca este un contract, in privinta efectelor articolul 1270 stipuleaza faptul ca contractul incheiat valabil are putere de lege intre partile contractante. In ceea ce priveste modificarea sau incetarea sa se face doar prin acordul partilor sau in cazuri autorizate de lege. O alta trasatura este prevazuta in alineatul trei si ccontine dispozitia conform careia contractul trebuie executat cu buna credinta. Motivul pentru care am ales acest referat a fost acela ca in aparenta mi s-a parut o tema destul de usor de abordat, insa in esenta este destul de vasta. Un alt motiv este acela ca in ziua de azi orice contract este anterior urmat de o promisiune de vanzare- cumparare, ceea ce nu aduce nimic neobisnuit, insa situatiile speciale sunt create actunci cand aceste antecontracte nu sunt respectate de una din parti, aducand diferite motive care pot fi temeinice sau nu, si efectele pe care aceste urmari le vor avea sunt diferite.

Bibliografie: 1)Conf. Dr Dan Chirica. Drept Civil. Contracte Speciale, Editura Luminalex, 1997 2)Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturi reale principale, Editura All Beck, 2006 3)Noul Cod Civil