UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA SIBIU

FACULTATEA DE DREPT

SPECIALIZAREA: DREPT

CENTRUL: SIBIU

DISCIPLINA: Drept civil.Contracte speciale

TEMA: Promisiunea bilaterală de vânzare

COORDONATOR:

Conf. univ. dr. Gheorghe COMĂNIȚĂ

STUDENT:
Hentea Raul Alexandru
Anul III

Anul universitar 2021-2022

Semestrul I
CUPRINS

Promisiunea bilaterală...............................................................................................3
Caractere, condiţii..................................................................................................3
Promisiunea de vânzare neonorată.........................................................................4
Obligaţia încheierii.................................................................................................5
Conţinutul promisiunii de vânzare-cumpărare.......................................................6
Efectele între părţi şi în raport cu terţii..................................................................7
Concluzii....................................................................................................................9
BIBLIOGRAFIE.....................................................................................................10
 Promisiunea bilaterală

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare face parte din categoria

contractelor nenumite . Ca orice contract, promisiunea este nu numai un simplu act
de schimb de valori economice, ci şi un act de previziune, de proiecţie în viitor,
adică în acest caz, de organizare în avans a unei proiectate vânzări viitoare.1
Particularitatea acesteia constă în faptul că pregăteşte, prefigurează un alt
contract, şi anume acela de vânzare cumpărare.
Antecontractul de vânzare-cumpărare este acordul de voinţă cuprins într-un
act juridic bilateral, prin care părţile se obligă să încheie în viitor, un contract de
vânzare cumpărare, la un preţ determinat.2
Promisiunea bilaterală de vanzare-cumpărare reprezintă o convenţie prin
care una din părţi (promitentul vânzător) se obligă să vândă, iar cealaltă parte
(promitentul cumpărator), să cumpere un anumit bun, la un preţ determinat,
contractul de vânzare-cumpărare, urmând a fi încheiat la o dată ulterioară.3

Caractere, condiţii

Spre deosebire de ofertă, care este un act juridic de formaţiune unilaterală,

deoarece ea nu se întemeiază pe un act de voinţă, promisiunea de a contracta sau
antecontractul deşi creează obligaţii numai în sarcina ofertantului, reprezintă un act
juridic bilateral. Promisiunea de a contracta implică un acord prealabil prin care
părţile se obligă, în ipoteza în care promisiunea are un caracter sinalagmatic, să
încheie în viitor un contract.
Antecontractul reprezintă astfel, o promisiune de a contracta, un acord de
voinţă prin care părţile se obligă să încheie contractul în viitor. Precontractul are
menirea de a conferi părţilor certitudinea că nici una dintre ele nu va da înapoi de
la intenţia realizării contractului preconizat.
Fiind un contract nenumit, antecontractul trebuie să îndeplinească, în
principiu, condiţiile de valabilitate aplicabile contractelor în general, dar şi
condiţiile de validitate speciale pe care trebuie să le îndeplinească contractul în
forma căruia urmează a se perfecta.

1
Contracte speciale civile şi comerciale, Editura Rosetti, Bucureşti 2005, p. 156
2
Antecontract de vânzare cumpărare, în Dicţionar de drept civil, Editura Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti,
1980, p. 36-37
3
Drept civil Contracte civile speciale, Suport de curs, Dr. Gh. Comăniţă
 Condiţiile de fond pe care trebuie să le îndeplinească promisiunea sunt
următoarele:
a) să existe consimţământul valabil exprimat de a încheia în viitor contractul:
consimţămantul nu este valabil, când este dat prin eroare, smuls prin
violenţa, sau surprins prin dol;
b) capacitatea de a contracta: poate contracta orice persoană ce nu este
declarată necapabilă de lege;
c) acordul să privească elementele esenţiale ale contractului proiectat: lucrul
vândut şi preţul, termenul în care obligaţia de perfectare a contractului
trebuie îndeplinită;
d) clauza contractului să existe, să fie licită şi morală: obligaţia fără cauză sau
fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect.
Sub aspectul formei antecontractul este guvernat de principiul
consensualismului, consacrat de art. 971 şi de art. 1295 C. civ. De aceea,
antecontractul se încheie valabil prin simpla manifestare de voinţă a părţilor,
nefiind necesar ca ea să fie însoţită de o anumită formă. Nu se cere ca
antecontractul să fie încheiat în formă autentică. Antecontractul se poate încheia în
scris sau verbal; totuşi pentru probaţiune este indicat ca acordul de voinţă să fie
consemnat într-un înscris.
Antecontractul prezintă următoarele caractere juridice : este un contract
nenumit, cu titlu oneros, sinalagmatic, comutativ, cu executare uno ictu şi
consensual.
În literatura juridică s-a exprimat în mod unanim că antecontractul constituie
o obligaţie de a face, care este susceptibilă de executare în natură, voluntar prin
perfectarea contractului, sau silit, dacă vreo una din părţi refuză să contracteze în
forma la care acesta s-a obligat.4

Promisiunea de vânzare neonorată

Dacă promisiunea bilaterală de vânzare a fost legal încheiată și toate

condițiile de validitate sunt îndeplinite, părțile sunt obligate să execute ceea ce au
promis prin contract. Așadar, promitentul-vânzător va fi obligat să vândă bunul, iar
promitentul-cumpărător va fi obligat să cumpere bunul.
Dacă promisiunea de vânzare este neonorată, există mai multe remedii
juridice la îndemână. Pe de o parte, se poate solicita instanței de judecată
pronunțarea unei hotărâri care să țină cont de contract de vânzare (articolul 1669
Cod Civil). O parte poate solicita instanței să pronunțe o hotărâre care să țină cont
de contract de vânzare în termen de 6 luni de la data la care acest contract trebuia
încheiat.
4
D. Chirică, Promisiunea unilaterală de a vinde şi de cumpăra, în Revista de Drept Comercial , nr. 9/1999, p.39
 În practică, pentru obținerea unei hotărâri care ține loc de contract de
vânzare, partea interesantă trebuie să acționeze în instanță cealaltă parte. Dacă se
pronunță o astfel de hotărâre, cumpărătorul va fi obligat să plătească prețul, iar
vânzătorul va fi obligat să predea bunul.
Dacă între timp intervine decesul promitentului vânzător, obligația de a
vinde bunul se transferă moștenitorilor, așadar promitentul cumpărător își poate
exercita remediile juridice împotriva moștenitorilor.
De asemenea, un alt remediu la îndemâna părților este rezoluțiunea
promisiunii și obținerea, dacă este cazul de daune-interese din partea părții
culpabile la neîncheierea contractului de vânzare. Termenul de prescripție este cel
general. În ceea ce privește termenul de prescripție a acțiunii în rezoluțiunea
promisiunii, în doctrină s-a exprimat următorul punct de vedere:
„Termenul de prescripţie a dreptului la acţiune în rezoluţiunea promisiunii
de vânzare-cumpărare începe a curge doar de la momentul în care partea interesată
a dobândit certitudinea că pârâtul se află în imposibilitate de a-şi executa principala
obligaţie asumată. În ipoteza analizată, termenul de prescripţie va începe să curgă
în momentul în care promitentul-vânzător va efectua un act sau va adopta un
comportament prin care se va nega existenţa dreptului de creanţă al promitentului-
cumpărător (de exemplu, refuzul nejustificat al promitentului-vânzător de a se
prezenta la notar în vederea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare sub
formă autentică)”
Pentru a obține rezoluțiunea promisiunii de vânzare, partea interesantă se
poate adresa instanței competente. Potrivit art. 1554 Cod Civil, dacă promisiunea
este desființată prin rezoluțiune, se consideră că promisiunea nu a fost niciodată
încheiată, iar fiecare parte este obligată să restuite celeilalte părţi prestaţiile primite
(de exemplu, avansul contractului).

Obligaţia încheierii

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare se încheie în condiţiile

dreptului comun, aplicându-se regulile generale în materie de contracte (art. 942 şi
urm. C. civ.).5
Promisiunea nu are valoarea unui act de vânzare-cumpărare, dar pentru a
putea duce la încheierea contractului promis, trebuie să îndeplinească şi ea
condiţiile de valabilitate necesare oricărei convenţii.
5
http://oaji.net/articles/2015/2064-1432282913.pdf
 Astfel, se cere existenţa unui consimţământ valabil exprimat, neviciat de
eroare, dol sau violenţă. În literatura juridică şi în practica judiciară s-a admis că
promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare se poate încheia nu numai printr-un
consimţământ expres, dar şi printr-un consimţământ tacit (implicit) al părţilor
Promisiunea sinalagmatică de vânzare cumpărare valorează, în dreptul
nostru, o obligaţie de a contracta şi ea îndatorează părţile la executare întocmai ca
şi orice altă obligaţie convenţională asumată. Obligaţia de a contracta izvorâtă din
antecontract este o obligaţie de a face, care, atunci când este cazul, poate fi
executată în natură şi fără concursul debitorului.
Oricare dintre părţi poate cere încheierea contractului.
Dacă, de exemplu, părţile s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere un
teren, contractul de vânzare cumpărare nu este încheiat cât timp contractul nu se
întocmeşte în forma prevăzută de lege (autentică) şi cu respectarea dreptului de
preemţiune dacă este cazul.
Executarea în natură a obligaţiei asumate poate fi voluntară, când părţile
încheie de bună voie contractul promis, sau silită, când faţă de refuzul uneia dintre
părţi de a contracta, instanţa, în lumina principiului executării în natură a
obligaţiilor, va pronunţa în baza art. 1073 şi a art. 1077 Cod civil, o hotărâre care
să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Conţinutul promisiunii de vânzare-cumpărare

În sens larg, prin conţinutul promisiunii de vânzare-cumpărare se înţelege

drepturile şi obligaţiile cărora promisiunea le dă naştere în favoarea şi în sarcina
părţilor. Încheierea valabilă a promisiunii obligă părţile contractante să respecte
angajamentul asumat. Fiecare parte contractantă are dreptul să pretindă celeilalte
părţi încheierea contractului promis, iar în caz de refuz, să se adreseze instanţei de
judecată cu o acţiune prin care să solicite pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc
de contract.
În sens restrâns, prin conţinutul promisiunii de vânzare-cumpărare se
înţelege clauzele acesteia, care pot fi clasificate în trei categorii: clause esenţiale şi
indispensabile; clauze accesorii; clauze anticipatorii.
1. Una dintre clauzele esenţiale şi indispensabile ale promisiunii de vânzare-
cumpărare este obligaţia reciprocă a părţilor contractante de a încheia, în viitor,
contractul de vânzare-cumpărare. Această obligaţie trebuie să fie neechivocă şi
stipulată expres. Dar, chiar dacă părţile n-ar fi stipulat-o expres, trebuie să se
considere că o atare obligaţie subzistă în toate promisiunile de vânzare-cumpărare,
perfectarea vânzării propriuzise fiind de neconceput în lipsa ei.
 2. O altă clauză esenţială şi indispensabilă a promisiunii de
vânzarecumpărare este determinarea conţinutului esenţial al viitorului contract de
vânzare-cumpărare (natura contractului, lucrul care se va vinde şi preţul).
Această clauză este atât de importantă încât trebuie stipulată expres în promisiune,
ea neputând fi subînţeleasă.
3. Tot esenţială şi indispensabilă este asumarea obligaţiei reciproce de a face
tot ceea ce este necesar pentru a se putea încheia valabil contractul promis.

Efectele între părţi şi în raport cu terţii

Teoretic antecontractul fiind o promisiune bilaterală de a contacta se poate

aplica în toate cazurile în care părţile simt nevoia unei garanţii suplimentare în
vederea perfectării ulterioare a unui acord care să genereze obligaţii particulare
putând să fie luate în considerare diferite tipuri de contracte, cum ar fi contractul de
locaţiune sau contractul de servicii imobiliare. Practic cel mai des întâlnit este
antecontractul aplicat la contractul de vânzare cumpărare.
În materia antecontractului sau a promisiunii de vânzare cumpărare, avem
mai multe situaţii, respectiv aceea în care ambele părţi se obligă la perfectarea
ulterioară a unui contract de vânzare cumpărare sau doar una din părţi, care
manifestă un interes mai stringent.
Astfel se remarcă promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, în primul
rând, şi respectiv promisiunea unilaterală de vânzare cumpărare.
Promisiunea unilaterală de vânzare-cumpărare intervine în cazul în care o
persoană, prevăzând un anumit interes pentru ea de a dobândi proprietate unui bun,
primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-şi facultatea
de a-şi manifesta ulterior, de obicei într-un anumit termen, consimţământul de a-l
cumpăra. De exemplu locatorul-proprietar se obligă faţă de locatar să-i vândă, la
un preţ stabilit, lucrul dat în locaţiune, dacă locatorul îşi va manifesta dorinţa de a-l
cumpăra.
O promisiune de vânzare acceptată cu această rezervă este neîndoielnic un
contract distinct, ce nu este totuşi o vânzare ( şi deci nu poate produce efectele
specifice ale contractului de vânzare-cumpărare ) şi nici un act de uniletarala de
vointa.
Promisiunea de vânzare dă naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi
fiind obligată faţă de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun.
 Promisiunea unilaterală nu trebuie confundată însă nici cu vânzarea sub
condiţie sau afectată de un termen, întrucât prima are drept obiect o obligaţie de a
face, iar cea de-a doua o obligaţie de a da.
Promisiunea de vânzare este de fapt un antecontract care dă naştere la un
drept de creanţă, una din părţi fiind obligată faţă de cealaltă să vândă în viitor un
bun, beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de a-l cumpăra sau nu.
Dacă beneficiarul va opta în sensul cumpărării bunului, dar promitentul, prin
încălcarea obligaţiei asumate, va refuza vânzarea, contractul proiectat nu se va mai
încheia, beneficiarul având dreptul la daune interese potrivit regulilor obligaţiilor
de a face.
Din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare se nasc obligaţii reciproce
şi interdependente între părţi. Obligaţia principală pe care şi-o asumă fiecare parte
este o obligaţie de a face şi anume cea de a încheia în viitor contractual proiectat.
Neoperând un transfer al dreptului de proprietate, promitentul cumpărator nu
poate revendica bunul de la promitentul-vânzător înainte de perfectarea
contractului.
 Concluzii

Antecontractul este o garanţie a perfectării în viitor a contractului de

vânzare-cumpărare în mod transparent şi cu respectarea condiţiilor de formă dacă
aceasta se impune. Chiar dacă contractul de vânzare-cumpărare este consensual,
nimic nu împiedică părţile să încheie o asemenea convenţie.
Elementul esenţial în cazul antecontractului îl constituie, aşadar, că el este o
convenţie distinctă de viitorul act de înstrăinare, ceea ce face să nu fie confundat cu
contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis; nu poate fi considerat însă nici o
ofertă simplă de înstrăinare, antecontractul având locul chiar dacă secundar, totuşi
bine localizat în spectrul instituţional civil.6
Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este antecontractul tot mai
frecvent utilizat care precedă contractul de vânzare-cumpărare, fiind un act
preparator şi care naşte obligaţii pentru părţile care întocmesc acest act juridic
diferenţiindu-se de reglementările din Dreptul francez, Codul civil Italian,
Anteproiectul de Cod European prin faptul că contractual preliminar este nul dacă
nu este făcut în forma cerută de lege pentru contractul definitiv.
Dintre motivele care determină încheierea antecontractului de vânzare-
cumpărare, menţionăm lipsa unei culturi juridice, rapiditatea operaţiunii, evitarea
taxelor de timbru notariale, imposibilitatea achitării integrale a preţului, terenul nu
se află încă în patrimoniul promitentului, starea de indiviziune, neeliberarea titlului
de proprietate, dorinţa promitentului de a mai stăpâni o perioadă terenul în cauză,
condiţionarea vânzării de îndeplinirea unor evenimente viitoare, etc.

6
https://lege5.ro/Gratuit/gi2tsmbqhe/art-1669-promisiunea-de-vanzare-si-promisiunea-de-cumparare-codul-civil?
dp=gu3dmnjtguztq
 BIBLIOGRAFIE
 Codul Civil
 D. Chirică, Promisiunea unilaterală de a vinde şi de cumpăra, în Revista de
Drept Comercial
 Contracte speciale civile şi comerciale, Editura Rosetti, Bucureşti 2005
 Antecontract de vânzare cumpărare, în Dicţionar de drept civil, Editura
Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1980
 Drept civil Contracte civile speciale, Suport de curs, Dr. Gh. Comăniţă
 http://www.e-juridic.ro/articole/valabilitatea-promisiunii-de-vanzare-
%E2%80%93-cumparare-4140.html
 http://www.9am.ro/stiri-revista-presei/2005-11-11/antecontractul-de-
vanzare-cumparare.html
 http://revcurentjur.ro/arhiva/attachments_200712/recjurid071_28F.pdf