UNIVERSITATEA

Centrul teritorial ID:

Referat la disciplina: “Drept civil. Contracte”

Promisunea
sinalagmatică
de vânzare-
cumpărare
Profesor coord.:
Studentă:
 1. Definiţie

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare face parte din categoria

contractelor nenumite9. Ca orice contract, promisiunea este nu numai un simplu act de
schimb de valori economice, ci şi un act de previziune, de proiecţie în viitor, adică în
acest caz, de organizare în avans a unei proiectate vânzări viitoare 2 . Particularitatea
acesteia constă în faptul că pregăteşte, prefigurează un alt contract, şi anume acela de
vânzare cumpărare.
Antecontractul de vânzare-cumpărare este acordul de voinţă cuprins într-un act
juridic bilateral, prin care părţile se obligă să încheie în viitor, un contract de vânzare
cumpărare, la un preţ determinat3 .
Cunoscut sub numele de avancontract, precontract, contract preliminar, contract
prealabil, contract provizoriu, promisiune de ofertă 4 sau contract preparatoriu5,
promisiune de contract, promisiune sinalagmatică de vânzare cumpărare, promisiune
bilaterală de vânzare cumpărare, antecontractul de vânzare cumpărare nu este
reglementat de Codul Civil Român, spre deosebire de Codul Civil Francez, care, în art.
1589 alin. 1, prevede că promisiunea de vânzare valorează vânzare, dacă există
consimţământul reciproc al celor două părţi asupra lucrului şi asupra preţului . El nu
trebuie confundat cu oferta de a contracta (care este un act juridic unilateral, cât timp nu
a fost acceptată poate fi revocată, nu este transmisibilă moştenitorilor), nici cu vânzarea
sub condiţie suspensivă, ori cu convenţia de preemţiune sau pactul de preferinţă.
Antecontractul poate cuprinde o promisiune unilaterală dar şi sinalagmatică.
Promisiunea unilaterală de vânzare intervine în cazul în care o persoană,
prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primeşte
promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-şi facultatea de a-şi
manifesta ulterior, de obicei într-un anumit termen, consimţământul de a-l cumpăra.
9
A se vedea D. Chirică, Contracte speciale civile şi comerciale, Editura Rosetti, Bucureşti 2005, p. 156
2
A se vedea H. Lécuyer, Le contract, acte de prévision, in L’avenir du droit. Mélanges en hommage á F. Térre, Dalloz, PUF,
Éditions du Juris-Classeur, Paris, 1999, p. 643
3
A se vedea M. Mureşan, Antecontract de vânzare cumpărare, în Dicţionar de drept civil, Editura Ştiinţifică şi Enciclopedică,
Bucureşti, 1980, p. 36-37
4
I. Dogaru Contractul. Consideraţii teoretice şi practice, Ed. Scrisul Românesc, Craiova 1983, p. 128
5
G. Ripet, Boulanger. Traite de droit civil, tome II, Paris 1957, p. 135
2
 O promisiune de vânzare este neîndoielnic un contract distinct, ce nu este totuşi o
vânzare (şi deci nu poate produce efectele specifice ale contractului de vânzare-
cumpărare) şi nu un act unilateral de voinţă. Promisiunea de vânzare (sau de cumpărare)
da naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată faţă de cealaltă parte să
vândă în viitor un anumit bun. Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare-
cumpărare este atunci când ambele părţi se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit,
contractul de vânzare-cumpărare. Promisiunea bilaterală, la fel ca şi cea unilaterală, este
un antecontract, cu singura deosebire că în acest caz oricare dintre părţi poate cere
încheierea contractului.
Promisiunea bilaterală de vanzare-cumpărare reprezintă o convenţie prin care
una din părţi (promitentul vânzător) se obligă să vândă, iar cealaltă parte (promitentul
cumpărator), să cumpere un anumit bun, la un preţ determinat, contractul de vânzare-
cumpărare, urmând a fi încheiat la o dată ulterioară6.
Antecontractul a fost întâlnit doar în cazul contractului de vânzare-cumpărare
imobiliară în art. 12 din Decretul nr. 144/1958 10. Fiind şi el un contract , antecontractului
îi sunt aplicabile, în principiu, dispoziţiile art. 942-1206 C.civ., privind capacitatea
părţilor de a contracta, consimţământul valabil exprimat, un obiect determinat sau
determinabil şi o cauză licită.

2. Caractere , condiţii

Spre deosebire de ofertă, care este un act juridic de formaţiune unilaterală,

deoarece ea nu se întemeiază pe un act de voinţă, promisiunea de a contracta sau
antecontractul deşi creează obligaţii numai în sarcina ofertantului, reprezintă un act
juridic bilateral. Promisiunea de a contracta implică un acord prealabil prin care părţile
se obligă, în ipoteza în care promisiunea are un caracter sinalagmatic, să încheie în viitor
un contract.
Antecontractul reprezintă astfel, o promisiune de a contracta, un acord de voinţă
prin care părţile se obligă să încheie contractul în viitor. Precontractul are menirea de a
conferi părţilor certitudinea că nici una dintre ele nu va da înapoi de la intenţia realizării
contractului preconizat.
Fiind un contract nenumit, antecontractul trebuie să îndeplinească , în principiu,
condiţiile de valabilitate aplicabile contractelor în general 11, dar şi condiţiile de validitate
106
Drept civil Contracte civile speciale, Suport de curs, Dr. Gh. Comăniţă
7
Pentru detalii, a se vedea: Eugeniu Safta-Romano, Sinteza teoretică şi practică referitoare la antecontractul prevăzut de
art. 12 din Decretul nr. 144/1958 in "Revista Romană de drept" nr. 1/1991, p. 31 si urm
11
A se vedea J. Schmid – Szalewski, Le rôle de l’acte authentique dans la vente immobiliere, în Revue du droit immobiliere
2/1989, p. 154-155; M. Mureşan, Particularităţile condiţiilor de fond ale validităţii antecontractului, în SUBB nr. 1/1988, p.
63
3
speciale pe care trebuie să le îndeplinească contractul în forma căruia urmează a se
perfecta12.
Condiţiile de fond pe care trebuie să le îndeplinească promisiunea sunt
următoarele: a) să existe consimţământul valabil exprimat de a încheia în viitor
contractul: consimţămantul nu este valabil, când este dat prin eroare, smuls prin
violenţa, sau surprins prin dol;
b) capacitatea de a contracta: poate contracta orice persoană ce nu este declarată
necapabilă de lege;
c) acordul să privească elementele esenţiale ale contractului proiectat: lucrul
vândut şi preţul, termenul în care obligaţia de perfectare a contractului trebuie
îndeplinită;
d) clauza contractului să existe, să fie licită şi morală: obligaţia fără cauză sau
fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect.
Sub aspectul formei antecontractul este guvernat de principiul
consensualismului, consacrat de art. 971 şi de art. 1295 C. civ. De aceea, antecontractul
se încheie valabil prin simpla manifestare de voinţă a părţilor, nefiind necesar ca ea să
fie însoţită de o anumită formă. Nu se cere ca antecontractul să fie încheiat în formă
autentică. Antecontractul se poate încheia în scris sau verbal; totuşi pentru probaţiune
este indicat ca acordul de voinţă să fie consemnat într-un înscris 10 .
Antecontractul prezintă următoarele caractere juridice : este un contract nenumit ,
cu titlu oneros, sinalagmatic, comutativ, cu executare uno ictu şi consensual11.
În literatura juridică s-a exprimat în mod unanim că antecontractul constituie o
obligaţie de a face12, care este susceptibilă de executare în natură, voluntar prin
perfectarea contractului, sau silit, dacă vreo una din părţi refuză să contracteze în forma
la care acesta s-a obligat.

3. Obligaţia încheierii

Promisiunea sinalagmatică de vânzare cumpărare valorează, în dreptul nostru, o

obligaţie de a contracta şi ea îndatorează părţile la executare întocmai ca şi orice altă
obligaţie convenţională asumată. Obligaţia de a contracta izvorâtă din antecontract este o
obligaţie de a face, care, atunci când este cazul, poate fi executată în natură şi fără
concursul debitorului. Oricare dintre părţi poate cere încheierea contractului.
12
A se vedea L. Boyer, Promese de vente, în Encyclopédie Dalloz. Répertoire de droit civil, 1990, p. 26 ( n° 298 )
10
A se vedea T. Dârjan, Antecontractul de vânzare cumpărare, în Revista Dreptul, nr. 3/2000, p. 57
11
A se vedea E. Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor proprietate privată, în Revista Dreptul, nr. 9/1993, p. 21-23
12
A se vedea I. Albu, Drept civil. Introducere în studiul obligaţiilor, ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1984, p. 44 ; E. Safta-Romano,
Sinteza teoretică şi practică referitoare la antecontractul prevăzut de art. 2 din Decretul nr. 144/195, în Revista Dreptul, nr.
1/1991, p. 32
4
 Dacă, de exemplu, părţile s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere un teren,
contractul de vânzare cumpărare nu este încheiat cât timp contractul nu se întocmeşte în
forma prevăzută de lege (autentică) şi cu respectarea dreptului de preemţiune dacă este
cazul.
Executarea în natură a obligaţiei asumate poate fi voluntară, când părţile încheie
de bună voie contractul promis, sau silită, când faţă de refuzul uneia dintre părţi de a
contracta, instanţa, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor, va pronunţa
în baza art. 1073 şi a art. 1077 Cod civil, o hotărâre care să ţină loc de contract de
vânzare-cumpărare.

4. Efectele între părţi şi în raport cu terţii

Teoretic antecontractul fiind o promisiune bilaterală de a contacta se poate aplica

în toate cazurile în care părţile simt nevoia unei garanţii suplimentare în vederea
perfectării ulterioare a unui acord care să genereze obligaţii particulare putând să fie
luate în considerare diferite tipuri de contracte, cum ar fi contractul de locaţiune sau
contractul de servicii imobiliare . Practic cel mai des întâlnit este antecontractul aplicat
la contractul de vânzare cumpărare.
În materia antecontractului sau a promisiunii de vânzare cumpărare, avem mai
multe situaţii , respectiv aceea în care ambele părţi se obligă la perfectarea ulterioară a
unui contract de vânzare cumpărare sau doar una din părţi, care manifestă un interes mai
stringent. Astfel se remarcă promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, în primul
rând, şi respectiv promisiunea unilaterală de vânzare cumpărare.
Promisiunea unilaterală de vânzare-cumpărare intervine în cazul în care o
persoană, prevăzând un anumit interes pentru ea de a dobândi proprietate unui bun,
primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-şi facultatea de a-şi
manifesta ulterior, de obicei într-un anumit termen, consimţământul de a-l cumpăra. De
exemplu locatorul-proprietar se obligă faţă de locatar să-i vândă, la un preţ stabilit,
lucrul dat în locaţiune, dacă locatorul îşi va manifesta dorinţa de a-l cumpăra.
O promisiune de vânzare acceptată cu această rezervă este neîndoielnic un
contract distinct, ce nu este totuşi o vânzare ( şi deci nu poate produce efectele specifice
ale contractului de vânzare-cumpărare ) şi nici un act de unilateral de voinţă.
Promisiunea de vânzare ( sau de cumpărare ) dă naştere la un drept de creanţă, una
dintre părţi fiind obligată faţă de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun 13.
Într-o altă opinie, se pledează concepţia potrivit căreia beneficiarul promisiunii
de vânzare sau de cumpărare are un drept potestativ, intermediar între drepturile de
13
A se vedea F. Deak, Tratat de drept civil, ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2001, p.23
5
creanţă şi drepturile reale. Prin ridicarea opţiunii de către beneficiarul promisiunii se
realizează acordul de voinţă care dă naştere contractului de vânzare cumpărare, afară de
cazul în care pentru valabilitatea acestuia este cerută forma autentică ad validitatem,
nerespectarea promisiunii de către promitent fiind lipsită de efecte juridice. Excepţie este
cazul în care promitentul vinde lucrul unui terţ de bună credinţă astfel că beneficiarul are
dreptul la daune-interese, sancţiune prevăzută de art. 1075 C. Civ. pentru neexecutarea
obligaţiilor de a face , dar nu pentru respectarea unui drept potestativ. Astfel instituţia în
cauză este impropriu denumită promisiune de vânzare, căci vânzătorul nu mai are
obligaţia de a vinde o dată ce contractul de vânzare cumpărare se poate încheia prin
simpla voinţă a cumpărătorului chiar dacă vânzătorul nu ar mai fi de acord. Instituţia ar
fi promisiune de a vinde doar în cazul în care contractul proiectat ar fi un contract
solemn14. O asemenea concepţie denaturează realitatea, în sensul că vânzătorul-
promitent nu şi-a dat acordul la vânzarea lucrului, ci numai la încheierea în viitor a
contractului.
Promisiunea unilaterală nu trebuie confundată însă nici cu vânzarea sub
condiţie sau afectată de un termen, întrucât prima are drept obiect o obligaţie de a face,
iar cea de-a doua o obligaţie de a da.
Promisiunea de vânzare este de fapt un antecontract care dă naştere la un drept
de creanţă, una din părţi fiind obligată faţă de cealaltă să vândă în viitor un bun,
beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de a-l cumpăra sau nu. Dacă beneficiarul
va opta în sensul cumpărării bunului, dar promitentul, prin încălcarea obligaţiei asumate,
va refuza vânzarea, contractul proiectat nu se va mai încheia, beneficiarul având dreptul
la daune interese potrivit regulilor obligaţiilor de a face.
Rezultă că promisiunea de vânzare este un contract unilateral, întrucât creează
obligaţii doar pentru una din părţi ( promitent ). Este însă posibil ca, în schimbul
dreptului de opţiune ce i se conferă, beneficiarul promisiunii să se oblige la plata unei
sume de bani, caz în care promisiunea unilaterală de a vinde va fi un contract
sinalagmatic, dar fără a se fi transformat într-o promisiune bilaterală, căci beneficiarul
nu-şi asumă obligaţia de a cumpăra, ci numai aceea de a plăti preţul opţiunii ce i conferă.
Obiect al controverselor în doctrină l-a constituit şi faptul de a şti dacă pentru
încheierea contractului de vânzare-cumpărare promitentul trebuie să-şi manifeste încă o
dată consimţământul.
Într-o opinie, s-a considerat că voinţa promitentului, în sensul de vinde, s-a
manifestat cu ocazia perfectării promisiunii de vânzare şi deci , nu este necesar să fie

14
A se vedea D. Chirică, Promisiunea unilaterală de a vinde şi de cumpăra, în Revista de Drept Comercial , nr. 9/1999, p.39
6
repetată15. În momentul manifestării voinţei beneficiarului de a cumpăra, acordul de
voinţă s-a realizat şi astfel contractul de vânzare-cumpărare este încheiat.
Într-o altă opinie, considerată a fi cea pertinentă, pentru încheierea contractului
de vânzare cumpărare în baza promisiunii de vânzare este necesară o nouă manifestare
de voinţă din partea promitentului, în sensul încheierii contractului. Într-adevăr,
obligaţia asumată de promitent de a vinde bunul nu trebuie înţeleasă ca o obligaţie de a
vinde imediat, ci în sensul de a-şi da consimţământul la o dată ulterioară când îşi va
manifesta voinţa beneficiarul de a cumpăra bunul. În absenţa unei noi manifestări de
voinţă din partea promitentului există riscul imposibilităţii perfectării contractului, în
cazul în care promitentul nu şi-a respectat promisiunea şi a vândut bunul unei alte
persoane16.
Din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare se nasc obligaţii reciproce şi
interdependente între părţi. Obligaţia principală pe care şi-o asumă fiecare parte este o
obligaţie de a face şi anume cea de a încheia în viitor contractual proiectat.
Neoperând un transfer al dreptului de proprietate, promitentul cumpărator nu
poate revendica bunul de la promitentul-vânzător înainte de perfectarea contractului.
Aceeaşi situaţie este şi în cazul în care bunul este vândut unei terţe personae, vânzarea
încheiată cu o altă persoană este – cu rezerva fraudei – valabilă. Beneficiarul cumpărator
nu poate cere decât daune-interese17.
Dacă încă bunul se află în patrimoniul promitentului-vânzător şi nu există alte
impedimente legale – pe lângă posibilitatea acordării daunelor-interese sau obligării
promitentului sub sancţiunea daunelor cominatorii, la încheierea contractului - se poate
cere ca acesta să-şi respecte obligaţia asumată prin antecontract, iar în caz de refuz, să se
pronunţe o hotărâre judecătorească ce ţine loc de contract de vânzare-cumpărare 18 şi
care va avea caracter constitutiv de drepturi, operand transferul proprietăţii de la data
când rămâne definitivă19. O astfel de posibilitate a fost acceptată de doctrină şi practica
judiciară pornind de la art. 970, art. 1073 şi art. 1077 Cod civil. Această soluţie este însă
discutabilă.
Art. 1073 C. civil aplicabil în temeiul normei de trimitere din art. 1 alin. 2 din
Codul comercial şi a lipsei unor prevederi în acest din urmă cod, articol care consacră
principiul executării în natură a obligaţiilor, prevede că creditorul are dreptul la a
15
T.S. col. civ., Dec. nr. 1071/1964, în Culegere de decizii ale Tribunalului Suprem, 1964, p.72
16
A se vedea S.D. Cărpenaru, Drept comercial român, ed. All Beck, Bucureşti, 2002, p.415
17
C. Albulescu Toader, I. Cristea Mureşan, Note la srnt. Civ. a jud. Sect. Agricol Ilfov nr. 951/1987, în RRD nr. 9/1988, pag.
56-57;
18
V. Stoica, Fl. Baias, în Dreptul nr. 3/1992, pag. 18-28, Sent. Civ. nr. 2614/1991.
19
Dacă în antecontract s-a prevăzut o clauză de dezicere (de răzgândire) în favoarea uneia sau a ambelor părţi (inclusiv sub
forma arvunei cu specificarea expresă a dreptului de dezicere), consimţămantul poate fi revocat unilateral şi instanţa nu
mai poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract (CSJ sect. Civ. dec. Nr.2199-1992, îm Deciziile CSJ 1990-1992,
pag. 51-53;
7
dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare.
Atunci când debitorului obligaţiei de a încheia contractul în formă autentică nu îşi dă
consimţământul la aceasta, creditorul poate obţine îndeplinirea exactă a obligaţiei prin
hotărâre judecătorească, pentru a suplinii lipsa manifestării de voinţă a debitorului.
Conform art. 1077 Cod civil, nefiind îndeplinită obligaţia de a face, creditorul
poate să fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului. Acest text
reprezintă fundamental juridic în pronunţarea de către instanţă a unei hotărâri care să
ţină loc de contract - autentic sau nu – de vânzare cumpărare20.
Fostul Tribunal Suprem a judecat într-o speţă că hotărârea judecătorească în
discuţie este constitutivă de drepturi, iar executarea ei este supusă termenului general de
prescripţie de trei ani, calculate de la data când a luat naştere dreptul de a cere
executarea silită21. Într-o altă peţă însă, aceeaşi instanţă a statuat că dreptul izvorât din
hotărârea judecătorească ca şi cel izvorât din actul notarial, este imprescriptibil pe cale
extinctivă22. Întrucât între cele două soluţii există o contradicţie aparentă, se impun unele
precizări pentru a elimina orice posibile confuzii.
Potrivit art. 6 din Decretul nr. 167/1958, hotararea judecatorească care nu s-a
executat timp de trei ani de la data ramânerii ei definitive nu se mai poate executa şi va
pierde puterea lucrului judecat. După cum s-a statuat în decizia de indrumare nr. 4/1965
a Plenului Tribunalului Suprem, în termenul general de prescriptie se prescrie şi dreptul
de a cere executarea silită a titlurilor privitoare la drepturile reale de proprietate,
uzufruct, uz, abitatie, servitute si superficie; dar, aşa cum intemeiat s-a precizat în
doctrina, numai hotărârile executorii işi pierd autoritatea lucrului judecat, iar nu şi cele
care nu sunt susceptibile de executare silită, cum sunt, de pildă, hotărârile constitutive de
drepturi sau hotărârile pronunţate în cadrul acţiunilor în constatare.
Plecând de la faptul că hotărârea judecătorească în discuţie poate avea un conţinut
divers, trebuie facută necesara distincţie între dispoziţiile nesusceptibile de executare
silită şi cele susceptibile de o asemenea executare. Astfel, partea cea mai importantă din
hotărâre aceea prin care se dispune transferul dreptului real de proprietate, fiind
constitutivă de drepturi, nu este susceptibilă de executare silită şi deci in legatură cu
aceasta nici nu se poate pune problema prescriptibilităţii executării ei; prin ea insăşi
aceasta dispozitie fiind o executare silită (atipică) a unei obligaţii de a face 23. În schimb,
dispoziţii din hotarare ca acelea prin care se dispune, de exemplu, plata preţului sau
predarea imobilului sunt în mod evident susceptibile de executare silită, deci
20
Traian Dârjan, Antecontractul de vânzare-cumpărare, în Dreptul nr. 3/2000, pag. 60-61;
21
Trib. Suprem, s. Civ., dec. Nr. 1705-1978, în Revista Română de Drept nr. 3-1979, pag. 61;
22
În acest sens a se vedea Trib. Suprem, s. civ. , dec. nr. 1194-1974, rezumată de I. Mihuţă, în Revista Română de Drept, nr.
11/1975.
23
În acest sens a se vedea : D.M. Frzth-Oprisan, Executarea în natură a obligaţiei de a face, în Revista Română de Drept nr.
8/1996, pag. 12, L.I. Stoica, Notă la dec. Civ. Nr. 323/1987 a Trib. Timiş, în Revista Română de Drept nr. 2/1988;
8
prescriptibile în trei ani de la data ramânerii definitive a hotărârii. Aşa fiind, conchidem
ca aşa cum nu se poate pune problema prescriptibilităţii extinctive a dreptului de
proprietate transferat printr-un act autentic notarial, tot astfel nu se poate pune nici
problema prescriptibilităţii extinctive a unui drept similar transferat prin hotarare
judecătorească. Indiferent de calea prin care s-a realizat transferul lui, dreptul de
proprietate este şi ramane imprescriptibil pe cale extinctivă 24.
Dorim să arătăm că, deşi concluziile de mai sus sunt preluate din opinii ce tratează
posibilitatea existenţei unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic - aspect
mai rar în materia vanzării cumpărării comerciale - concluzia este valabilă chiar daca nu
avem de a face cu un act autentic.
Susţinem aceasta deoarece articolele de lege de la care se porneşte in vederea
ajungerii la concluzia de mai sus nu sunt aplicabile exclusiv in materia contractului de
vânzare-cumparare autentic.
În ceea ce priveşte valorificarea antecontractului de vânzare-cumpărare prin
intermediul instanţei judecătoreşti, practica judiciară nu reţine numai acest mod corect
de soluţionare.
Astfel, unele instanţe pronunţă hotărâri în temeiul art. 111 C. pr. civ. 25, criticate
pe buna dreptate in literatura de specialitate 26, deoarece acest text de lege reglementează
acţiunea în constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept, pe când, în cazul analizat
de noi, există doar un drept de creanţă născut din antecontract, constând în obligaţia de a
consimţi la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Apoi,
acţiunea în constatare este inadmisibilă în situaţia în care partea poate cere realizarea
dreptului sau.
Alte instanţe27 îşi intemeiaza actiunea pe dispoziţiile art. 1295 C. civ., care
consacră principiul consensualismului în materia contractului de vânzare-cumpărare la
care se aplică în mod expres, dar nu poate fi folosit la transformarea unor antecontracte
în contracte propriu-zise.
Unele instanţe adoptă sisteme eclectice în ceea ce priveşte fundamentul juridic al
hotărârilor pronunţate în executarea silită a antecontractelor de vânzare-cumpărare 28: art.
111 C. pr. civ. şi art. 1294 Cod civil29, numai texte din Codul civil: art. 969 , 973 , 977 30
24
Dan Chirica, Drept civil , Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag. 34.
25
În acest sens Jud. Sect. 1 Bucureşti, sent. Civ. Nr. 6863/1991 (nepublicată), Trib. Maramureş, secţ. Civ. Dec. Nr. 139/1999
(nepublicată);
26
V. Stoica, Fl. Baias, Executarea silită a antecontractelor de înstrăinarea imobilelor în condiţiile abrogării art. 12 din
Decretul nr. 144/1958, în Dreptul nr. 3/1992, pag. 16-17;
27
În acest sens, Jud. Cluj-Napoca, sent. Civ. nr. 5102/1999 (nepublicată), Jud.Vişeu de Sus, sent. Civ. nr. 426/1998,
(nepublicată);
28
Traian Darjan, Antecontractul de vânzare-cumpărare, în Dreptul nr. 3/2000, pag. 61;
29
În acest sens, Jud. Vişeu de Sus, sent. Civ. nr. 3370/1994 (nepublicată);
30
Jud. Turda, sent. Civ. nr. 1683/1998 (nepublicată), menţinută prin dec. Civ. nr. 464/1998 a Trib. Cluj (nepublicată).
9
sau art. 969 , 1294 , 1295 Cod civil31 ori numai cate un singur articol: art. 969 Cod
civil32 sau art. 1073 Cod civil33.
Cert este că, indiferent de temeiul legal invocat - mai mult sau mai puţin
contestabil, hotărârea judecătorească va avea caracter constitutiv de drepturi şi va suplini
consimţămantul pârâtului34.
Subliniem din nou că, deşi concluziile de mai sus sunt preluate din opinii ce
tratează posibilitatea existenţei unei hotărâri judecătoreşti care să tină loc de act autentic
- aspect mai rar în materia vanzării cumpărării comerciale - concluzia este valabilă chiar
dacă nu avem de a face cu un act autentic. Susţinem aceasta deoarece articolele de lege
de la care se porneşte în vederea ajungerii la concluzia de mai sus nu sunt aplicabile
exclusiv in materia contractului de vânzare-cumpărare autentic.
Ce se întamplă dacă promitentul-vânzător nu-şi respectă obligaţia şi vinde lucrul
unei terţe persoane? Vânzarea încheiată cu o altă persoană este, sub rezerva fraudei
(cauza de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu terţul care
este de rea-credintă cunoscând existenţa antecontractului), valabilă, iar beneficiarul-
cumpărator nu poate cere predarea lucrului, întrucât nu a devenit proprietar. În această
situaţie, promitentul-cumpărator poate cere daune-interese. În scopul asigurării
opozabilităţii faţă de terţi a promisiunii de vânzare-cumpărare în legatură cu un imobil,
precum şi pentru informarea terţilor despre existenţa acestor raporturi, promisiunea de a
încheia un contract de înstrăinare cu privire la un imobil poate face obiectul unei notări
în cartea funciară. Prin notare, drepturile promitentului-cumpărător devin opozabile
terţelor persoane interesate, atrăgând atenţia acestora asupra existenţei unor acte juridice.
Dacă însă lucrul se mai gaseşte în patrimoniul vânzătorului, promitentul-cumpărător mai
are posibilitatea ca instanţa, în lumina principiului executării în natura a obligaţiilor, să
pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Ce se întamplă dacă bunul ce face obiectul antecontractului este bun proprietate
comună, promitentul-vânzător fiind unul dintre coproprietari? Antecontractul de
vânzare-cumpărare încheiat cu unul dintre proprietarii bunului aflat în proprietate
comună pe cote-părţi depinde de modalitatea în care se realizează partajul acestuia. Dacă
bunul este atribuit la partaj copărtaşului promitent-vânzător, antecontractul rămâne
valabil şi dreptul beneficiarului-cumpărător se consolidează, deoarece împărţeala are
caracter declarativ, deci produce efecte retroactive, promitentul-vânzător devenind
proprietar exclusiv.

31
În acest sens, Jud. Cluj-Napoca, sent. Civ. nr. 5102/999;
32
În acest sens, Jud. Cluj-Napoca, sent. Civ. nr. 5314/1999 (nepublicată);
33
Trib. Cluj, s. Civ. dec. Nr. 330/1999 (nepublicată).
34
Traian Darjan, Antecontractul de vânzare-cumpărare, în Dreptul nr. 3/2000, pag. 59;
10
 5. Denunţarea unilaterală a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare în
temeiul unei clauze de dezicere sau a unei clauze rezolutorii.

Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare

altul, i se aplica principiul forţei obligatorii care guvernează aceasta materie, respectiv
art. 969 Cod civil: “Convenţiile legal facute între părţi au putere de lege între părţile
contractante”.
Aceasta nu înseamnă că părţile nu pot, prin voinţa lor, să adopte o clauză de
dezicere, clară şi neechivocă, în caz contrar, faţă de dispoziţiile art. 1298 Cod civil:
(“Daca vinderea nu s-a executat prin culpa unei din părţile contractante, aceasta va
pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită, dacă partea care nu este în
culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea vinderii”), clauza are rol confirmatoriu în
sensul că în caz de nerealizare a vânzării datorită culpei unei părţi, cealaltă parte are
alegerea între a cere executare silită, sau a pune în funcţiune clauza de arvună.
Clauza de dezicere este prevederea contractuală în temeiul căreia se conferă uneia
din părţile contractante sau ambelor dreptul de a denunţa (desfiinţa) unilateral contractul
pe care l-au încheiat, în schimbul unei sume de bani, numită dezicere, achitată
concontractantului sau, într-un anumit termen (determinat sau nedeterminat)" 35.
Arvuna înserată într-un contract, nu reprezintă o clauză de dezicere, atunci când,
înterpretându-se toate clauzele din contract, rezultă că intenţia reală şi comună a părţilor
a fost de a da arvunei o funcţie de garantare a executării promisiunii, fiind un semn
întăritor al încheierii ei36.
În practica judiciară s-a decis că este valabilă şi obligatorie între părţi chiar şi o
convenţie accesorie prin care acestea stipulează o clauză de dezicere nemotivată de la
perfectarea în viitor a contractului de vânzare-cumpărare, cu consecinţa pierderii sumei
date drept arvună sau a restituirii ei duble.
În art. 1297, se stipulează faptul că în caz de vindere făcută prin dare de arvună,
convenţia accesorie a arvunei nu va avea nici un efect: dacă convenţia principală a
vinderii este nulă, dacă vinderea se execută, dacă vinderea se reziliază prin comun
consimţămant şi dacă executarea vinderii a devenit imposibilă fără culpa nici uneia din
părţi.
Arvuna, în aceste cazuri se va înapoia sau se va prinde în prestaţiunile reciproce,
dupa împrejurări.
Oricât de minoră este neexecutarea unei obligaţii stipulate în cuprinsul pactului,
aceasta poate atrage rezoluţiunea contractului la cererea creditorului, fără ca instanţa de
35
Chirica Dan, Denunţarea unilaterală a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare în temeiul unei clauze de
dezicere sau a unei clauze rezolutorii, Revista Dreptul nr. 3-2001, pag. 27.
36
Î.C.C.J, Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 2668 din 27 martie 2007;
11
judecată să aibă vreun drept de apreciere în acest sens" 37. Rezoluţiunea contractului de
vânzare-cumpărare poate fi cerută de partea care se declară gata să execute obligaţiile
asumate cu condiţia însă, a dovedi culpa contractantului38.

6. Concluzii

Antecontractul este o garanţie a perfectării în viitor a contractului de vânzare-

cumpărare în mod transparent şi cu respectarea condiţiilor de formă dacă aceasta se
impune. Chiar dacă contractul de vânzare-cumpărare este consensual, nimic nu
împiedică părţile să încheie o asemenea convenţie. Elementul esenţial în cazul
antecontractului îl constituie, aşadar, că el este o convenţie distinctă de viitorul act de
înstrăinare, ceea ce face să nu fie confundat cu contractul de vânzare-cumpărare propriu-
zis; nu poate fi considerat însă nici o ofertă simplă de înstrăinare, antecontractul având
locul chiar dacă secundar, totuşi bine localizat în spectrul instituţional civil.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este antecontractul tot mai
frecvent utilizat care precedă contractul de vânzare-cumpărare, fiind un act preparator şi
care naşte obligaţii pentru părţile care întocmesc acest act juridic diferenţiindu-se de
reglementările din Dreptul francez, Codul civil Italian, Anteproiectul de Cod European
prin faptul că contractual preliminar este nul dacă nu este făcut în forma cerută de lege
pentru contractul definitiv.
Dintre motivele care determină încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare,
menţionăm lipsa unei culturi juridice, rapiditatea operaţiunii, evitarea taxelor de timbru
notariale, imposibilitatea achitării integrale a preţului, terenul nu se află încă în
patrimoniul promitentului, starea de indiviziune, neeliberarea titlului de proprietate,
dorinţa promitentului de a mai stăpâni o perioadă terenul în cauză, condiţionarea
vânzării de îndeplinirea unor evenimente viitoare, etc.

BIBLIOGRAFIE

http://revcurentjur.ro/arhiva/attachments_200712/recjurid071_28F.pdf

http://www.e-juridic.ro/articole/valabilitatea-promisiunii-de-vanzare-
%E2%80%93-cumparare-4140.html

37
Chirica Dan, Denunţarea unilaterală a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare în temeiul unei clauze de
dezicere sau a unei clauze rezolutorii, Revista Dreptul nr. 3-2001, pag. 27;
38
Tribunalul Bucureşti, secţia a V- civilă şi de contencios administrativ, sentinţa nr. 932 din 4 decembrie 2001.
12
http://www.9am.ro/stiri-revista-presei/2005-11-11/antecontractul-de-vanzare-
cumparare.html

http://webcache.googleusercontent.com/search?
q=cache:RfM2Rivzk5sJ:www.scribd.com/contracte-speciale/d/
29915507+Promisiunea+sinalagmatic%C4%83+de+v%C3%A2nzare+-+cump
%C4%83rare&cd=21&hl=ro&ct=clnk&gl=ro

13