UNIVERSITATEA ” LUCIAN BLAGA”

FACULTATEA DE DREPT “SIMION BĂRNUŢIU”

Antecontractul
Sau

Obligaţia sinalagmatică de vânzare-cumparare

Coordonator: Lector uAniv.dr. Adrian Circa

2011
 Obligatia Sinalagmatica de Vanzare Cumparare

Cuprins

Noţiune . . . . . . . . . 3

Caractere juridice . . . . . . . . 4

Antecontractul în vechiul Cod civil . . . . . . 4

Antecontractul în noul Cod civil . . . . . . 5

Antecontractul în actele normative . . . . . . 6

Efectele antecontractului . . . . . . . 7

Încălcarea obligaţiei . . . . . . . . 9

Practică judiciară . . . . . . . . 10

2
 Obligatia Sinalagmatica de Vanzare Cumparare

Ubi jus ibi remedium

Noţiune
În materia contractelor translative de proprietate, Codul civil este dominat de principiul
consensualismului, aceasta însemnând că simplul acord de voinţă al parţilor este suficient pentru
ca efectul translativ de proprietate al contractului să se producă.

Principiul consensualismului nu are însă un caracter imperativ. Părţile au posibilitatea să

amâne pentru o dată ulterioară momentul transmiterii dreptului de proprietate, la baza deciziei lor
stând raţiuni dintre cele mai diverse: necesitatea ca dobânditorul să procure întreaga suma de bani
convenită, condiţionarea vânzării de îndeplinirea unor evenimente viitoare, dorinţa
înstrăinătorului de a mai stăpâni o perioada bunul în cauză etc. Adeseori, această amânare îşi
capătă contur şi datorită îndeplinirii unor formalităţi cerute de validitatea actului de transmitere a
proprietăţii.

Pentru a-şi atinge aceste scopruri, părţile pot recurge la încheierea unor convenţii prin
care să se oblige, nu direct la transmiterea proprietăţii asupra unui bun, ci la încheierea în viitor a
unui alt contract, acesta din urma având caracterul translativ de proprietate. Aceste convenţii nu
sunt deci contracte de vânzare- cumpărare, ci promisiuni de vânzare- cumpărare, respectiv
antecontracte, cunoscute sub o mare varietate de denumiri: contract provizoriu, contract
prealabil , contract preliminar, avantcontract, precontratc, promisiune de ofertă, contract
preparatoriu. 1

După cum prin convenţie, ambele părţi sau numai una dintre ele îşi asumă obligaţia
încheierii în viitor a contractului de vânzare-cumpărare, promisiunea este bilaterală sau
unilaterală. Deşi ambele sunt veritabile contracte, pentru că nu numai subliniază raportul în care
se află cu viitorul contract translativ de proprietate, dar adesea îi prefigurează şi elementele
principale, acestea sunt denumite antecontracte. Totuşi, datorită frecvenţei lor deosebite, în
limbajul juridic curent, termenul de antecontract de vânzare-cumpărare este utilizat în mod
obişnuit pentru a desemna promisiunea bilaterală.

Antecontractul este un act juridic bilateral, care implică acordul de voinţă al părţilor şi

generează obligaţii de a face, adică de a încheia în viitor contractul, în conformitate cu
prevederile legale sau cu voinţa părţilor. El nu trebuie confundat cu oferta de a contracta (care
este un act juridic unilateral, cât timp nu a fost acceptată poate fi revocată, nu este transminsibilă
moştenitorilor), nici cu vânzarea sub condiţie suspensivă, ori cu convenţia de preemţiune sau
1
E. Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, All Back, Bucureşti 1999, p. 216
3
 Obligatia Sinalagmatica de Vanzare Cumparare

pactul de preferinţă. Antecontractul poate cuprinde o promisiune unilaterală dar şi sinalagmatică.

Promisiunea bilaterală de vânzare - cumpărare reprezintă o convenţie prin care una din
părţi (promitentul vânzător) se obligă să vândă, iar celaltă parte (promitentul cumpărator), să
cumpere un anumit bun, la un preţ determinat, contractul de vânzare-cumpărare, urmând a fi
încheiat la o dată ulterioară . În esenţă, promisiunea sinalagmatică diferă de contractul de
vânzare-cumpărare propriu-zis prin aceea ca are ca obiect o obligaţie de a face ( de a încheia un
contract de vânzare-cumpărare) şi nu una de a da (adică de a transfera proprietatea asupra lucrului
vândut).Deşi, trebuie menţionat că în literatura de specialitate s-a mers şi pe ideea că
antecontractul ar da naştere în sarcina promitentului- vânzător şi unei obligaţii de a nu face acte
de dispoziţie în favoarea terţilor cu privire la bunul promis promitentului-cumpărător2.

De menţionat este faptul că între antecontract şi viitorul contract există strânse legături,
care totuşi nu sunt de natură să-l transforme într-un contract accesoriu. 3 Astfel antecontractul
pregăteşte încheierea contractului de vânzare- cumpărare şi în acelaşi timp prefigurează
irevocabil unele din clauzele şi elementele esenţiale ale acestuia. El determina părţile viitorului
contract, bunul care va face obiectul acestuia şi preţul bunului respectiv.În articolul 1.279 l,
privind promisiunea de a contracta din Noul Cod civi, se prevede faptul că antecontractul trebuie
să cuprindă toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa
promisiunea .Părţile pot conveni şi la predarea bunului cu plata preţului corelativ, executând
astfel anticipat obligaţii specifice contractului de vânzare- cumpărare.

Ca urmare a acestor particularităţi, s-a afirmat în doctrină că actul juridic al promisiunii de

vânzare- cumpărare reduce drepturile precedentului titular, el începe să detaşeze dreptul de
subiectul său

Caractere juridice
Este neîndoielnic că antecontractul este şi el un contract, fiind un acord de voinţă între
două sau mai multe persoane, cu intenţia de a constitui un raport juridic, încadrandu-se astfel în
definiţia data de Codul civil in Titlul II, art. 1.166. Iar ca o consecinţă, se subsumează condiţiilor
esenţiale validităţii, şi anume: persoanele să aiba capacitatea de a contracta, consimţământul să
fie exprimat, să existe un obiect determinat şi licit, precum şi o cauză licită şi morală.4

Astfel, antecontractul este un un contract cu titlu oneros, un contract sinalagmatic, un

contract comutativ, un contract consensual, se executa uno ictu.

Anterior adoptării noului Cod civil, se putea vorbi de antecontract ca şi contract

nenumit , pentru că , spre deosebire de alte legislaţii, cum ar fi cea eleveţiană sau italiană, codul

2
D. Chircă, Contracte speciale, Lumina Lex, 1997, 23
3
C. Bârsan, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, p. 39
4
Noul Cod Civil, art 1.179
4
 Obligatia Sinalagmatica de Vanzare Cumparare

nostru civil nu reglementa antecontractul. S-a arătat în literatura de specialitate că din libertatea
contractuală rezultă că în masura ăîn care părţile pot contracta, acestea pot si precontracta.

Noul Cod civil, intrat in vigoare in 2011, reglementând promisiunea de vânzare şi

promisiunea de cumpărare, prevede la art. 1.669 alin (1) că, atunci când una dintre părţile care au
încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuzp nejustificat sa încheie contractul promis,
cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celălalte
condiţii de validitate sunt îndeplinite. Se mai spune in alin (2) că dreptul la acţiune se prescrie in
termen de 6 luni de la data când contractul trebuia încheiat.
Tot astfel, se reglementează in art 1.279 promisiunea de a contracta : (1) Promisiunea de
a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu
ar putea executa promisiunea.

(2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.

(3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii
care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract,
atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt
îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un
contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.
(4) Convenţia prin care părţile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui
contract nu constituie promisiune de a contracta.
Este un contract cu titlu oneros datorită obligaţiilor reciproce evaluabile in bani. De cele
mai multe ori, antecontractul prefigurează elemente esenţiale ale viitorului contract de vânzare-
cumpărare, îndeosebi cele referitoare la bunul care se va vinde şi preţul acestuia.

Este un contract sinalagmatic, deoarece obligaţiile promitentului-vânzător si cele ale

beneficiarului- cumpărător sunt reciproce si interdependente, fiecare constituind cauza celeilalte.

Este un contract comutativ, pentru că întinderea prestaţiilor la care părţile se obligă este
cunoscută încă de la încheierea lui. Obligaţia principală specifică acestei convenţii constă în
participarea la încheierea ulterioară a contractului translativ de proprietate. Şi în acele situaţii ăn
care părţile au anticipat clauze specifice viitorului contract, clauze referitoare la bun şi la preţ,
întinderea prestaţiilor este cunoscută tot de la încheierea contractului.

Este un contract consensual, deoarece nicio condiţie de formă nu este prevăzută de lege
pentru încheierea sa valabilă, astfel încât va fi suficientăăncheierea sa în formă scrisă, sub
semnătură privată, ad probationem, chiar şi atunci când contractul promis va trebui încheiat in
forma autentica, ad validitatem.

Este un contract cu executare uno ictu deoarece obligaţia specifică antecontractului de

vânzare- cumpărare constă în a participa la incheierea ulterioară a contractului translativ de
proprietate, părşile dându-şi consimţământ în acest scop. Aceasta se execută printr-un singur act.

5
 Obligatia Sinalagmatica de Vanzare Cumparare

Aşa cum am mai menţionat anterior, pentru încheierea valabilă a acestui contract nu se cer
formalităţi speciale, ci este suficient simplul acord de voinţă al parţilor, chiar dacă pentru
încheierea contractului de vânzare-cumpărare legea prevede o anumită formă.

În practica judiciară s-a decis că, în condiţiile în care actul juridic încheiat între parţi nu
îndeplinea condiţiile prevăzute de lege la data încheierii lui, nefiind translativ de proprietate, actul
respectiv era o promisiune de vânzare- cumpărare, un antecontract, iar părţile sunt ţinute de
îndeplinirea întocmai a obligaţiilor asumate, în baza principiului forţei obligatorii a contractului.5

Astfel, dacă părţile antecontractului s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere un teren,
contractul de vânzare- cumpărare privind acest teren nu este încheiat cât timp contractul nu s-a
întocmit în formă autentică şi, dacă este cazul, cu respectarea dreptului de preemţiune.6

Dacă promitentul- vânzător nu-şi respectă obligaţia stabilită, beneficiarul- cumpărător nu

poate cere predarea bunului, întrucât nu a devenit proprietar. Nerespectarea din culpă a obligaţiei
de încheiere a contractului de vânzare- cumpărare dă dreptul celeilalte persoane de a solicita
rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare şi eventual despagubiri pentru prejudiciul cauzat
(daune-interese, conform articolului 1.279, alin (2) )

Dar, nu poate fi exclusă nici posibilitatea ca, dacă terenul respectiv se mai găseşte în
patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale, instanţa sesizată să oblige
promitentul la încheierea contractului sau să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de
vânzare- cumpărare. Aceasta hotărâre va avea caracter constitutiv de drepturi de la data rămânerii
definitive şi irevocabile.

Antecontractul în actele normative

Deşi existenţa şi valabilitatea antecontractului au fost recunoscute cu mult timp în urma,
în dreptul romănesc el a început să fie practicat pe scară largă extinsă abia dupa al doilea război
mondial. În această perioada, pe măsura consolidării totalitarismului şi extinderii controlului
statal, s-au instituit anumite formalităţi (adică forma autentica ad validitem şi autorizarea
administrativă) în cazul înstrăinărilor de imobile prin acte juridice între vii. Începutul acestui
proces se situează în anul 1950, odata cu adoptarea Decretului nr 151/1950 pentru comasarea şi
circulaţia bunurilor agricole şi a Decretului 221/1950 privitor la împărţeala sau înstrăinarea
terenurilor cu sau fără construcţii şi interzicerea construirii fără autorizaţie.

În aceste condiţii legislative, datorită , pe de-o parte, timpului necesar îndeplinirii

formalităţiilor cerute de lege, iar pe de altă parte , obisnuinţelor create în timp de aplicarea
regulilor consensualismului ale Codului civil, în acel timp părţile încehiau convenţii sub

5
C.S.J.,s.civ.,decizia 2376/1992; C.S.J., s.civ.,decizia 22/1993; C.S.J., decizia 765/1993;
6
Dreptul de preemţiune asupra terenurilor agricole reprezintă facultatea de care se bucură o persoană de a fi
preferată oricărei alte persoane la cumpărarea unui bun.
6
 Obligatia Sinalagmatica de Vanzare Cumparare

semnătură privată ţi fără autotizaşie administrativă prin care consimţeau să vândă, respectiv să
cumpere . În practica judiciară şi în doctrină s-a format ideea că astfel de convenţii nu puteau
transfera proprietatea, dar că , în condiţiile dreptului comun, ele dădeau naştere pentru părţi la
obligaţii reciproce de a face toate demersurile necesare pentru perfectarea vănzării în forma
cerută de lege.

Ulterior , prin adoptarea Decretului nr 144/1958 priviror la reglementarea autorizaţiilor de

construire, reparare şi desfiinţare a construcţiilor, precum şi cele referitoare la înstrăinarea şi
împărţelile terenurilor cu şi fără construcţii, s-a permis ăn mod expres, în anumite condiţii,
transformarea obligaţiei de a face în obligaţia de a da, prin posbilitatea pronunţării unei hotărâri
judecătoreşti care să ţină loc de act autentic translativ de proprietate. Aceste dispoziţii se aplica
asupra înstrăinarii terenurilor cu şi fără construcţii din perimetrul localităţilor cu planuri de
sistematizare. Aplicarea lor a fost refuzată în cazul înstrăinărilor în care obiectul contractului a
fost un teren agricol. Odată cu Legea nr. 58/1974, s-au scos din circuitul civil terenurile agricole.
Însă în practică s-au creat în continuare situaţii in care, ignorând sau nesocotind dispoziţiile
legale, părţile au convenit sub forma unui înscris sub semnatură privată în termeni expreşi
înstrăinarea, iar nu o promisiune cum le îngădia legea. În doctrină şi jurisprudenţă s-au admis
valabilitatea unor asemenea convenţii, dar desigur, nu ca vânzare fermă, ci doar ca antecontract.

În orice caz, antecontractul fiind o convenţie de sine stătătoare, el trebuia să se întrunească

toate condiţiile de validitate prevăzute de lege, iar pentru a putea fi valorificat în justiţie, trebuia
să fie încheiat în formă autentică. Practica judiciară a fost fermă în acest caz, considerând
inadmisibilă acţiunea în cazul în care reclamantul s-a prevalat de o condiţie verbală şi nu de una
scrisă, singura soluţie intr-o asemena situaşie fiind rezoluţionarea antecontractului şi restabilirea
situaşiei anterioare. De altfel, s-a judecat că nici chiar executarea anticipată îm fapt a unei
asemena convenţii nu era în măsură să facă în mod valabil dovada încheierii convenţiei şi să
suplinească lipsa formei scrise.

Actual, antecontractul este reglementat în legea 247/2005, art 5, alin (2) din titlul
X ,potrivit căruia se statuează că în cazul în care s-a încheiat un antecontract cu privire la un
teren, cu sau fără construcţii, iar ulterior una din părţi refuză încheierea contractului, partea care
şi-a executat obligaţia poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să
ţină loc de contract.

Efectele antecontractului
Forţa obligatorie a antecontractului.

Antecontractul se bucură, la fel ca orice contract, de forţă obligatorie, încheierea în viitor

a contractului de vânzare- cumpărare nefiind o simplă facultate pentru părţi. Acesta nu va putea

7
 Obligatia Sinalagmatica de Vanzare Cumparare

fii desfiinţat prin voinţa unilaterală a uneia dintre părţi, iar neexecutarea sa culpabilă va atrage
răspunderea contractuală.

Oricare dintre părţile contractante pot cere rezoluţiunea antecontractului. Ca efect al

acesteia, părţile vor fi repuse în situaţia anterioară., promitentul- vânzător fiind obligat să restituie
preţul primit, iar beneficiarul să predea terenul, în măsura în are a avut loc o executare anticipată
a acestor clauze din contract.

Într-un asemenea context se pune problema dacă, odata antecontractul rezolutat,

promiteetul poate cere şi restituirea fructelor terenului, culese de beneficiar, iar dacă acesta, la
rândul lui, poate pretinde plata de dobânzi la suma achitată iniţial ca preţ.

Modul de soluţionare a acestei probleme a adus multe controverse atât în doctrină cât şi in
cadrul jurisprudenţei. Opiniile sunt împărţite între a considera admisibilă acţiunea în restituire a
fructelor, fie pe temeiul principiului îmbogăţirii fără justă cauză, fie în temeiul articolului 1.645
cu privire la restituirea fructelor şi a contravalorii folosinţei bunului. Astfel, Noul cod civil
prevede în alineatul (1) că dacă a fost de bună-credinţă, cel obligat la restituire dobândeşte
fructele produse de bunul supus restituirii şi suportă cheltuielile angajate cu producerea lor. El nu
datorează nicio indemnizaţie pentru folosinţa bunului, cu excepţia cazului în care această
folosinţă a fost obiectul principal al prestaţiei şi a cazului în care bunul era, prin natura lui, supus
unei deprecieri rapide. În alin (2) se prevede că atunci când cel obligat la restituire a fost de rea-
credinţă ori când cauza restituirii îi este imputabilă, el este ţinut, după compensarea cheltuielilor
angajate cu producerea lor, să restituie fructele pe care le-a dobândit sau putea să le dobândească
şi să îl indemnizeze pe creditor pentru folosinţa pe care bunul i-a putut-o procura.

Echitatea şi spiritul bunei credinţe în executarea obligaţiilor asumate sunt considerate

temeiuri care îndreptăţesc părţile să culeagă fructele terenului , respectiv să folosească suma de
bani plătită drept preţ şi eventual să beneficieze de dobânzile produse de acea sumă. Este
considerat faptul că prin plata preţului şi şi predarea imobilului , părţile au înţeles, în mod
implicit, să-şi cedeze recipoc dreptul de a beneficia de frucctele naturale sau civile ale bunurilor
stăpânite în fapt de fiecare.

Ca efect al antecontractului de vânzare-cumpărare , în patrimoniul beneficiarului

cumpărător se naşte dreptul de a pretinde promitentului încheierea contractului de vânzare-
cumpărare în condiţiile convenite. Dacă prin antecontract s-a prevăzut şi predarea anticipată a
bunului, desigur că beneficiarul dobândeşte dreptul de a pretinde predarea acestuia, precum şi de
a-i culege fructele.

8
 Obligatia Sinalagmatica de Vanzare Cumparare

Încălcarea obligaţiei.
Vânzarea bunului către un alt terţ

Aceasta se referă la situaţia în care promitentul-vânzător îsi încalcă obligaţia principală

asumată şi astfel vinde bunul unui terţ.

Dreptul de creanţă al beneficiarului din antecontract nu-i conferă acesuia şi dreptul de

urmărire, care este specific numai drepturilor reale, astfel încât acesta va pierde în conflictul cu
dreptul real dobândit de terţul cumpărător care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare.

Bunul, ieşind din patrimoniul promitentului, apare o imposibilitate de executare a

antecontractului, iar beneficiarul va avea dreptul să pretindă rezoluţiunea acestuia, conform
art1.549, alin (1) Cod civil . Într-o asemena situaţie va putea fi angajată şi răspunderea
contractuală a promitentului-vânzător, beneficiarul putând pretinde daune-interese.

Dar in situaţia în care vânzarea se face către un terţ, iar vânzătorul urmăreşte de fapt
fraudarea dreptului promitentului-beneficiar, iar cumpărătoul este complice la această frauda,
soluţia va fi alta. Contractul de vânzare- cumpărare nu va fi considerat valabil, conform
principiului fraus omnia corrumpit7.

Frauda poate fi întâlnită în mai multe situaţii distincte.Astfel, există frauda de lege,
fraudarea creditorilor (cunoscută sub numele de frauda pauliană) şi frauda săvţrşită cu ocazia
transferului unor drepturi reale.

Aceasta din urmă este întotdeauna ulterioară actului juridic din care s-au născut dreăturile
a căror exercitare urmăreşte s-o împiedice şi presupune complicitatea ambelor părţi. Scopul
fraudulos poate fi atins fie prin înceheirea unui contract translativ de proprietate menit să-l
impiedice pe beneficiarul promisiunii de vânzare-cumpărare sa o valorifice ulterior, fie prin
simularea încheierii unui asemenea contract.În ambele cazuri, contractul devine inopozabil faţă
de terţi şi sancţiunea este de nulitate absolută.

Conform art.5 alin(2) din Legea 247/2005, dacă în urma unui antecontract cu privire la
teren, cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a
îndeplinit obligaţiile poate să sesizeze instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să
ţină loc de contract.

Aşa cum s-a stabilit deja în literatura de specialitate, antecontractul, cum nu este translativ
de proprietate, nu are ca obiect o obligaţie de a da, ci o obligaţie de a face, adică de a încheia în

7
E. Chelaru Circulaţia juridică a terenurilor, All Back, Bucureşti 1999, p 237
9
 Obligatia Sinalagmatica de Vanzare Cumparare

vitor un contract de vânzare-cumpărare. Rezultă că, în măsura în care partea care solicită
pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti şi-a executat propria obligaţie, instanţa, prin hotărârea sa,
va putea suplini consimţământul părţii în culpă care refuză, ulterior antecontractului, să încheie
contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

De asemenea, instanţa va putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract şi în

situaţia în care părţile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la constituirea
unui dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui terencu sau fără construcţii.

Pentru admisibilitatea acţiunii în pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de act
autentic, trebuie să fie întrunite câteva condiţii adică să existe un antecontract valabil încheiat,
care să se poată dovedi în condiţiile dreptului comun. Pe lăngă acestea trebuie ca una dintre părţi
să refuze să autentifice actul de înstrăinare, iar partea care acţionează trebuie să-şi fi îndeplinit
obligaţiile asumate prin antecontract, promitentul -vânzător trebuie să fie proprietarul bunului
vândut, iar promitentul – cumpărător sa nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării
hotărârii

De reţinut este faptul că hotărârile judecătoreşti care ţin loc de contract vor avea caracter
constitutiv şi nu declarativ

Practică judiciară
Promisiunea de vânzare-cumpărare , reglementată în articolul 1.669 al noului Cod Civil,
nu are drept efect transmiterea dreptului de proprietate, ci dă naştere la un drept de creanţă, chiar
dacă prin contractul în vederea căruia s-a făcut promisiunea s-ar constitui sau transmite un drept
real, deoarece constituirea sau transmiterea unui atare drept nu se poate realiza decât în momentul
încheierii contractului în foma prevăzută de lege.

1) Teren agricol. Convenţie încheiată în perioada de aplicare a Legii 59/1974.Dreptul

creditorului.

Convenţiile încheiate sub imperiul Legii 59/1974 referitoare la terenuri agricole nu erau
translative de proprietate, dar, în baza principiului autonomiei şi libertăţii de voinţă, părţile
puteau să incheie o promisiune de vânzare- cumpărare , întrucât nu era interzisă prin nicio
dispoziţie legală.

În condiţiile legii succesoare, Legea 18/1991, când transferul dreptului de proprietate

poate opera, prin act autentic sau prin hotărâre judecătorească, dacă una din părţi refuză
încheierea contractului în formă autentică, în baza principiului forţei obligatorii a contractelor,
partea care refuză perfectarea contractului poate fi chemată în judecată pentru a se da o hotărâre
în acest sens.(C.S.J., s.civ., dec 879/1993)

10
 Obligatia Sinalagmatica de Vanzare Cumparare

2) In cauză, s-a încheiat o promisiune de vânzare a unui teren, vânzătorul primind iniţial
parte din preţ, când a predat posesia bunului, iar diferenţa de preţ a fost trimisă ulterior prin
mandat poştal.

Actul juridic realizat între părţi nu era translativ de proprietate, în condiţiile Legii nr
59/1997 aflată în vigoare la momentul respectiv, dar el constituie o promisiune de vânzare, un
antecontract care nu era interzis prin nicio dispoziţie legală şi care, formând legea părţilor, trebuie
sa fie respectat întocmai, cu atât mai mult cu cât între timp a fost abrogată legea citată, prin care
se interzicea înstrăinarea terenurilor agricole prin acte juridice.

Ulterior, potrivit art. 45 şi 47 din Legea nr. 19/1991, terenurile proprietate privată,
indiferent de titularul lor, sunt în circuitul civil general, putând fi înstrăinate prin acte juridice
între vii, încheiate în formă autentică.

Faţă de cele arătate, hotărârile atacate sunt nelegale şi netemeinice, deoarece au reţinut
greşit la cererea vânzătorului nevalabilitatea covenţiei prin care s-au obligat să înstrăineze terenul
către pârât. (C.S.J, s.civ., decizia nr 1356/1993)

11
 Obligatia Sinalagmatica de Vanzare Cumparare

Bibliografie

Dan Chircă. Drept Civil. Contracte Speciale. Ed.Lumina Lex, 1997.Bucureşti

Eugen Chelaru. Circulaţia Juridică a terenurilor.Ed. All Beck,1999.Bucureşti

Radu I Motica , Florin Moţiu. Contractul de vînzare- cumpărare. Teorie si practică judiciară. Lumina
Lex, 2001, Bucureşti

Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu. Tratat de Drept Civil.Bunuri.Drepturi reale principale.

Ed. Hamangiu, 2008, Bucureşti.

12