UNIVERSITATEA „LUCIAN BLAGA” DIN SIBIU

FACULTATEA DE DREPT
PROGRAM DE STUDII:
DREPT ÎNVĂȚĂMÂNT LA
DISTANȚĂ

TEMA NR. 2 : PROMISIUNEA BILATERALĂ

DE VÂNZARE

DISCIPLINA: DREPT CIVIL.

CONTRACTE SPECIALE

PROFESOR:
COMĂNIȚĂ GHEORGHE

STUDENT:
BIȘBOACĂ Andrei
Cuprins

1. Promisiunea bilaterală de vânzare...............................................................................................3

1.1. Considerații preliminare.......................................................................................................3
1.2. Noțiune....................................................................................................................................3
1.3. Delimitarea promisiunii de vânzare-cumpărare de alte instituții.....................................4
1.4. Condiții de valabilitate..........................................................................................................6
1.5. Efecte între părţi şi în raport cu terţii.................................................................................7
1.6. Conţinutul promisiunii de vânzare-cumpărare..................................................................7
a) clauze esenţiale şi indispensabile..........................................................................................8
b) clauze accesorii.......................................................................................................................9
c) clauze anticipatorii...............................................................................................................10
1.7. Executarea promisiunii de vânzare-cumpărare................................................................11
a) Executarea voluntară..............................................................................................................11
b) Executarea silită, în natură....................................................................................................11
1.8. Imposibilitatea obiectivă de executare a promisiunii de vânzare-cumpărare....................11
Bibliografie...........................................................................................................................................13

2
 1. Promisiunea bilaterală de vânzare
1.1. Considerații preliminare
Înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, promisiunea bilaterală de a
contracta reprezenta un contract nenumit, neavând o denumire legală şi o
reglementare proprie. Cu toate acestea, datorită frecvenţei antecontractelor de
vânzare-cumpărare, ele au fost definite în doctrină, iar practica judiciară a
acceptat posibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract.
Deşi majoritatea antecontractelor vizează vânzarea-cumpărarea unor bunuri,
în practica judiciară s-a pus şi problema pronunţării unor hotărâri care să ţină
loc de contract de schimb, de închiriere sau chiar de donaţie, în baza unor
promisiuni bilaterale încheiate de părţi în acest sens. Doar în cazul contractului
de donaţie, instanţele au respins posibilitatea pronunţării unei hotărâri care să
ţină loc de act de donaţie, avându-se în vedere faptul că, în situaţia contractului
de donaţie, manifestarea de voinţă ar trebui să fie concomitentă cu încheierea
contractului în forma autentică. În ceea ce privește situația antecontractelor de
schimb şi de închiriere, de principiu, în practica judecătorească, s-a admis
posibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de schimb sau de
închiriere.
Noul Cod civil reglementează promisiunea de a contracta, promisiunea de
vânzare şi promisiunea de cumpărare, precum şi posibilitatea ca instanţa să
pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract1.
1.2. Noțiune
Promisiunea bilaterală de vânzare reprezintă o convenţie prin care una dintre
părţi (promitentul vânzător) se obligă să vândă, iar cealaltă (promitentul
cumpărător) să cumpere un anumit bun, la un preţ determinat, contractul de
vânzare-cumpărare urmând a fi încheiat la o dată ulterioară. Prin acest contract
părțile se obligă practic să consimtă la încheierea, în viitor, a unui contract de
vânzare, ale cărui elemente esențiale le-au stabilit deja2.
Spre exemplu, dacă părțile s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere un
imobil, contractul de vânzare nu este valabil decât atunci când este încheiat în
forma cerută de lege, adică în formă autentică. Aceeași soluție trebuie să fie și
în situația în care contractul nu este solemn și nu există nici alte condiții legale.
Vânzarea nu poate fi considerată încheiată, întrucât vânzătorul nu a vândut, iar
cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii doar s-au obligat să încheie contractul.
Valabilă rămâne, în acest caz, obligația de încheia contractul în viitor.
Obligațiile asumate de ambele părți sunt obligații de a face, corelative unor
drepturi de creanță.

1
Flavius-Antoniu Baias, Eugen Chelaru, Rodica Constantinovici, Ioan Macovei, Noul Cod
civil-Comentariu pe articole, ed. a-2-a, Ed. C. H. Beck, București, 2014, p. 1868.
2
Gheorghe Comăniță, Drept civil. Contracte civile speciale- suport de curs, Sibiu, p. 6.
3
 De regulă, părțile preferă să încheie mai întâi o promisiune bilaterală de
vânzare fie pentru că promitentul-vânzător nu și-a intabulat dreptul de
proprietate în cartea funciară, fie pentru că promitentul cumpărător nu dispune
de întregul preț al vânzării și este necesar să contracteze un credit, fie pentru că
ambele părți nu dispun de mijloace financiare suficiente (promitentul-vânzător
pentru efectuarea lucrărilor cadastrale, iar promitentul-cumpărător pentru plata
cheltuielilor vânzării: onorariul notarului, taxa aferentă înstrăinării, etc.). De
multe ori, în special în mediul rural, chiar dacă s-a încheiat doar o promisiune
bilaterală de vânzare, bunul se predă promitentului-cumpărător, care plătește
integral prețul, iar contractul de vânzare se încheie după trecerea unui număr
mare de ani3.
Menționăm că, uneori promisiunile bilaterale de vânzare se încheie fără a
fi urmată de predarea bunului, acest fapt producându-se numai dacă se
perfectează contractul de vânzare, iar alteori promisiunile sunt urmate de
predarea imediată a bunului promitentului-cumpărător, acesta având dreptul de
a folosi bunul. În acest sens, în doctrină s-a precizat că, „pe lângă obligațiile
principale fără de care promisiunea este de neconceput, facultativ părțile pot
stipula și obligația secundară a promitentului-vânzător de a promitentului-
cumpărător bunul care formează obiectul înțelegerii spre a fi folosit de aceasta
înaintea perfectării vânzării”.
În cazul promisiunii bilaterale de vânzare, ambele părți promit ca în viitor
să încheie contractul, iar pentru perfectarea vânzării este absolut necesar ca
ambele părți să își exprime consimțământul la vânzare4.
1.3. Delimitarea promisiunii de vânzare-cumpărare de alte instituții

a) Promisiunea de vânzare-cumpărare se deosebeşte de însuşi contractul de

vânzare-cumpărare prin conţinutul şi efectele sale.
Astfel, promisiunea dă naştere în sarcina părţilor obligaţiei de a face (de a
încheia în viitor contractul promis), în timp ce contractul de vânzare-cumpărare
dă naştere obligaţiei de a da (de a transmite dreptul). Tot astfel, promisiunea de
vânzare-cumpărare nu este translativă de proprietate, adică promitentul-vânzător
rămâne proprietarul bunului promis a fi vândut până la încheierea contractului
de vânzare-cumpărare. În schimb, contractul de vânzare-cumpărare este
translativ de proprietate, adică bunul vândut trece în patrimoniul
cumpărătorului.
De asemenea, ele se deosebesc şi din punctul de vedere al condiţiilor de fond
şi de formă ce trebuie îndeplinite în momentul încheierii lor. Astfel că, la
încheierea promisiunii nu este necesar ca promitentul-vânzător să fie
proprietarul
3
Francisc Deak, Lucian Mihai, Romeo Popescu, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ed.
4
a V-a, Ed. Universul Juridic, București, 2018, p. 52.
4
Idem, p. 53.

5
bunului sau titularul dreptului înstrăinat, deoarece promisiunea nu este
translativă de drepturi, în timp ce vânzătorul trebuie să aibă calitatea de
proprietar al bunului sau de titular al dreptului înstrăinat. Obiectul promisiunii
constă în încheierea în viitor a contractului promis, în timp ce obiectul vânzării
constă în transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept, real ori de
creanţă; promisiunea se încheie consensual, în timp ce contractul de vânzare-
cumpărare se încheie, adeseori, în formă solemnă.
b) Prin caracterul sinalagmatic, promisiunea de vânzare-cumpărare se
deosebeşte de promisiunea unilaterală de vânzare, respectiv de
cumpărare, prin care numai una dintre părţi îşi asumă obligaţii, în timp ce
cealaltă parte îşi păstrează libertatea de a contracta sau nu.
c) Promisiunea de vânzare-cumpărare se deosebeşte şi de oferta de a
contracta.
Oferta este o manifestare unilaterală de voinţă (act juridic unilateral), în timp
ce promisiunea este un contract, o convenţie (act juridic bilateral). Oferta poate
fi revocată în anumite condiţii sau poate deveni caducă dacă ofertantul
decedează, în timp ce promisiunea, fiind o convenţie, nu poate fi revocată
unilateral şi nu devine caducă prin moartea sau incapacitatea promitentului,
drepturile şi obligaţiile părţilor transmiţându-se moştenitorilor, potrivit dreptului
comun; de asemenea, dacă oferta de a contracta este valabilă, pentru încheierea
contractului este suficientă manifestarea voinţei acceptantului, în timp ce în
cazul existenţei unei promisiuni, pentru încheierea contractului promis, ambii
promitenţi trebuie să-şi dea consimţământul.
d) Promisiunea de vânzare-cumpărare se deosebeşte şi de pactul de preferinţă.
În cazul pactului, promitentul nu se obligă să vândă, ca în cazul
promisiunii, ci se obligă doar că, dacă se va hotărî să vândă bunul, să-l
prefere drept cumpărător pe cel cu care a încheiat pactul (la preţ şi condiţii
egale); în cazul promisiunii de vânzare-cumpărare lucrul vândut şi preţul
sunt deja stabilite chiar prin promisiune, pe când în cazul pactului de
preferinţă conţinutul contractului urmează să fie negociat între părţile
pactului şi cu posibili cumpărători, preferinţa funcţionând numai la preţ şi
condiţii egale.
e) Promisiunea de vânzare-cumpărare se deosebeşte de proiectul
neobligatoriu prin care părţile doar au început discuţiile şi negocierile în
vederea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare, păstrându-şi
libertatea de a încheia sau nu vânzarea.
f) Promisiunea de vânzare-cumpărare se deosebeşte de acordul de principiu
prin care părţile convin să negocieze cu bună-credinţă, în viitor,
încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, ale cărui elemente nu
sunt încă stabilite.

6
 Deşi acordul de principiu este şi el un contract (înţelegere), dă naştere
doar unor obligaţii de a negocia cu bună-credinţă un contract, care se poate
încheia sau nu.
g) Promisiunea de vânzare-cumpărare se deosebeşte de promisiunea de
porte- fort (promisiunea faptei altei persoane) prin aceea că în cazul
promisiunii de vânzare se promite propriul consimţământ la încheierea
viitorului contract, pe când în cazul promisiunii de porte-fort promitentul
se obligă să convingă altă persoană să încheie sau să ratifice un anumit
contract5.

1.4. Condiții de valabilitate

În ceea ce privește condiţiile de fond privind promisiunea bilaterală de
vânzare-cumpărare, un astfel de contract trebuie să îndeplinească condiţiile de
valabilitate prevăzute pentru fiecare categorie în parte. Sub aspectul formei,
convenţia mai sus menționată are un caracter consensual. Acest caracter se
păstrează chiar şi în situaţia în care promisiunea are ca obiect un bun în raport
de care contractul de vânzare-cumpărare se impune a fi încheiat în formă
autentică. Legea nu condiţionează valabilitatea promisiunii bilaterale de
vânzare- cumpărare, de încheierea ei în formă autentică. Prin această convenţie
părţile nu transferă proprietatea, ci doar se obligă să facă acest lucru în viitor.
Art. 1178 din Codul civil dă expresie principiului consensualismului în
sensul că un contract „se încheie prin simplul acord de voinţe al părţilor, dacă
legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă”, iar art.
1242 sublinează că „este lovit de nulitate contractul încheiat în lipsa formei pe
care, în chip neîndoielnic, legea o cere pentru încheierea sa valabilă”. Dacă
legiuitorul ar fi vrut ca promisiunea de vânzare să îmbrace forma autentică, ar fi
prevăzut expres acest lucru, așa cum a făcut-o în cazul promisiunii de donație6.
Din coroborarea prevederilor art. 888 și art. 1.244 NCC, rezultă că forma
autentică este cerută doar pentru convenţiile care strămută sau constituie
drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară, ceea ce nu este cazul
în situația antecontractelor care dau naștere doar unor obligații de a face,
respectiv de a încheia în viitor contractul.
Reținem faptul că simpla promisiune nu are valoarea unui act de vânzare-
cumpărare, dar pentru a putea duce la încheierea contractului promis, trebuie să
îndeplinească şi ea condiţiile de valabilitate necesare oricărei convenţii. Astfel,
se cere existenţa unui consimţământ valabil exprimat, neviciat de eroare, dol sau
violenţă. În literatura juridică şi în practica judiciară s-a admis că promisiunea

5
Ilie Urs, Drept civil. Contracte speciale- suport de curs, Cluj-Napoca, 2012, p.p. 31-32.
6
Gheorghe Comăniță, Drept civil. Contracte civile speciale- suport de curs, Sibiu, p. 7.
7
bilaterală de vânzare-cumpărare se poate încheia nu numai printr-un
consimţământ expres, dar şi printr-un consimţământ tacit (implicit) al părţilor.
De exemplu, atunci când părţile încheie direct, pe loc, un contract de
vânzare- cumpărare cu privire la un teren, dacă nu se respectă forma autentică,
un asemenea contract va fi nul ca vânzare-cumpărare. Însă, deşi nul ca vânzare,
un asemenea contract poate fi considerat (prin conversiune) o promisiune de
vânzare-cumpărare, căci dacă părţile au dorit, pe loc, să vândă şi să cumpere,
înseamnă că ele au acceptat implicit şi o simplă promisiune de vânzare-
cumpărare.
În ce priveşte capacitatea, se admite că, în momentul încheierii promisiunii,
părţile trebuie să aibă capacitatea de a vinde şi de a cumpăra, căci altfel acordul
asupra lucrului vândut şi preţului nu ar fi valabil. Obiectul promisiunii de
vânzare-cumpărare îl constituie însăşi încheierea în viitor a contractului de
vânzare-cumpărare. Întrucât promisiunea este o convenţie, obiectul acesteia
trebuie să fie posibil şi licit, să fie determinat (adică trebuie stabilite deja natura
viitorului contract, lucrul vândut şi preţul)7.
1.5. Efecte între părţi şi în raport cu terţii
Din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare se nasc obligaţii reciproce
şi interdependente între părţi. Obligaţia principală pe care şi-o asumă fiecare
parte este o obligaţie de a face şi anume cea de a încheia în viitor contractul
proiectat.
Neoperând un transfer al dreptului de proprietate, promitentul cumpărător nu
poate revendica bunul de la promitentul-vânzător înainte de perfectarea
contractului. Dacă bunul se află încă în patrimonial promitentului-vânzător, se
poate cere ca acesta să-şi respecte obligaţia asumată prin antecontract, iar în caz
de refuz, să se pronunţe o hotărâre judecătorească ce ţine loc de contract de
vânzare-cumpărare.
Dacă bunul a fost înstrăinat unei terţe persoane, promitentul- cumpărător nu
poate să-l revendice de la aceasta. Mai mult, promitentul- cumpărător nu poate
cere nici anularea eventualului contract prin care bunul a fost înstrăinat terţei
persoane, cu excepţia situaţiei când antecontractul este afectat de nulitate
absolută pentru cauză ilicită ca urmare a unei înţelegeri frauduloase între
promitentul- vânzător şi terţ. Pentru situaţia când înstrăinarea făcută terţului nu
poate fi anulată, promitentul-vânzător poate fi obligat la plata de daune-interese
pentru prejudiciul creat ca urmare a neîncheierii, din vina sa, a contractului.
1.6. Conţinutul promisiunii de vânzare-cumpărare
În sens larg, prin conţinutul promisiunii de vânzare-cumpărare se înţelege
drepturile şi obligaţiile cărora promisiunea le dă naştere în favoarea şi în sarcina

7
Ilie Urs, Drept civil. Contracte speciale- suport de curs, Cluj-Napoca, 2012, p.p. 33-34.
8
părţilor. Încheierea valabilă a promisiunii obligă părţile contractante să respecte
angajamentul asumat. Fiecare parte contractantă are dreptul să pretindă
celeilalte părţi încheierea contractului promis, iar în caz de refuz, să se adreseze
instanţei de judecată cu o acţiune prin care să solicite pronunţarea unei hotărâri
care să ţină loc de contract.
În sens restrâns, prin conţinutul promisiunii de vânzare-cumpărare se
înţelege clauzele acesteia, care pot fi clasificate astfel8:
a) clauze esenţiale şi indispensabile
Una dintre clauzele esenţiale şi indispensabile ale promisiunii de vânzare-
cumpărare este obligaţia reciprocă a părţilor contractante de a încheia, în viitor,
contractul de vânzare-cumpărare. Această obligaţie trebuie să fie neechivocă şi
stipulată expres. Dar, chiar dacă părţile n-ar fi stipulat-o expres, trebuie să se
considere că o atare obligaţie subzistă în toate promisiunile de vânzare-
cumpărare, perfectarea vânzării propriu-zise fiind de neconceput în lipsa ei.
O altă clauză esenţială şi indispensabilă a promisiunii de vânzare-cumpărare
este determinarea conţinutului esenţial al viitorului contract de vânzare-
cumpărare (natura contractului, lucrul care se va vinde şi preţul). Această clauză
este atât de importantă, încât trebuie stipulată expres în promisiune, ea neputând
fi subînţeleasă.
Tot esenţială şi indispensabilă este asumarea obligaţiei reciproce de a face tot
ceea ce este necesar pentru a se putea încheia valabil contractul promis. Această
obligaţie subzistă în orice promisiune de vânzare-cumpărare, chiar dacă n-ar fi
stipulată expres şi are un conţinut larg.
De exemplu, în funcţie de cazul concret, ea se poate referi la:
- obligaţia promitentului-vânzător de a se prezenta la notarul public şi de a
consimţi la autentificarea vânzării, dacă legea pretinde ad validitatem
încheierea contractului promis în formă autentică sau dacă părţile au
stipulat prin promisiune forma autentică; de a prezenta notarului actele
necesare perfectării vânzării ( extras de carte funciară, titlul de
proprietate, certificat fiscal, dovada că sunt îndeplinite condiţiile speciale
cerute de lege pentru înstrăinarea unor bunuri, cum sunt cele din
patrimoniul cultural naţional,etc.); de a obţine autorizaţia administrativă
prealabilă sau încuviinţarea autorităţii tutelare, dacă legea prevede în
cazul unor vânzări; de a ieşi din indiviziune, atunci când promitentul-
vânzător este doar coproprietar al bunului ce se va vinde; de a obţine
consimţământul expres al soţului, dacă bunul promis a fi vândut este un
bun comun al soţilor.
- obligaţia promitentului-cumpărător de a se prezenta la notarul public şi
de a consimţi la autentificarea vânzării, obligaţie identică cu cea a
8
Idem, p. 36.
9
 promitentului-vânzător; de a prezenta actele necesare şi dovada că nu se
încadrează în prohibiţiile instituite de art. 1307 – 1309 din NCC 9 sau de
alte dispoziţii legale imperative.

b) clauze accesorii
Aceste clauze pot fi stipulate sau nu de către părţile contractante, fără ca
lipsa lor să afecteze validitatea promisiunii de vânzare-cumpărare. Enumerarea
clauzelor accesorii ce urmează a fi făcută, nu este limitativă, pentru că în funcţie
de interesul lor părţile contractante pot stipula şi alte clauze accesorii.
Una dintre clauzele accesorii este clauza penală, clauză prin care, părţile
stabilesc anticipat cuantumul daunelor-interese compensatorii sau moratorii ce
vor fi datorate de partea în culpă, vinovată de neîncheierea contractului de
vânzare-cumpărare. Ea poate fi prevăzută atât pentru neexecutarea obligaţiei
asumate prin promisiune, cât şi pentru executarea cu întârziere.
O altă clauză accesorie este clauza de arvună. Arvuna este suma de bani pe
care promitentul-cumpărător o dă promitentului-vânzător cu ocazia încheierii
promisiunii. În unele cazuri, plata unei asemenea sume de bani are semnificaţia
unui simplu avans sau acont. De aceea, arvuna nu trebuie confundată cu simplul
avans (acont) care reprezintă şi el o parte din preţul care trebuie plătit, dar care
nu joacă rolul arvunei.
Clauza de dezicere, poate fi stipulată independent de existenţa clauzei de
arvună, prin care părţile îşi rezervă dreptul de a se răzgândi şi a desfiinţa
unilateral convenţia, de regulă într-un anumit termen ori în anumite condiţii.
În temeiul
9
Articolul 1 308, Alte cauze de încetare a puterii de a reprezenta: (1) Puterea de a
reprezenta încetează prin decesul sau incapacitatea reprezentantului ori a reprezentatului,
dacă din convenţie ori din natura afacerii nu rezultă contrariul.(2) Dacă reprezentantul sau
reprezentatul este persoană juridică, puterea de a reprezenta încetează la data la care
persoana juridică îşi încetează existenţa.(3) În cazul deschiderii procedurii insolvenţei
asupra reprezentantului sau reprezentatului, puterea de a reprezenta încetează în condiţiile
prevăzute de lege.(4) Încetarea puterii de a reprezenta nu produce efecte în privinţa terţilor
care, în momentul încheierii contractului, nu cunoşteau şi nici nu trebuiau să cunoască
această împrejurare. Articolul 1 308, Obligaţiile reprezentantului la încetarea împuternicirii:
(1) La încetarea puterilor încredinţate, reprezentantul este obligat să restituie
reprezentatului înscrisul care constată aceste puteri.(2) Reprezentantul nu poate reţine acest
înscris drept garanţie a creanţelor sale asupra reprezentatului, dar poate să ceară o copie a
înscrisului, certificată de reprezentat, cu menţiunea că puterea de reprezentare a
încetat.Articolul 1 309 Lipsa sau depăşirea puterii de reprezentare: (1) Contractul încheiat
de persoana care acţionează în calitate de reprezentant, însă fără a avea împuternicire sau
cu depăşirea puterilor conferite, nu produce efecte între reprezentat şi terţ.(2) Dacă însă,
prin comportamentul său, reprezentatul l-a determinat pe terţul contractant să creadă în mod
rezonabil că reprezentantul are puterea de a-l reprezenta şi că acţionează în limita puterilor
conferite, reprezentatul nu se poate prevala faţă de terţul contractant de lipsa puterii de a
reprezenta.
10
clauzei de dezicere, beneficiarul acesteia are la dispoziţie un timp de reflecţie
pentru analizarea consecinţelor contractului încheiat, în final având dreptul de
aşi retrage unilateral consimţământul dat, desfiinţând astfel contractul . Este
important de precizat că noţiunile „clauză de dezicere” şi „clauză de arvună cu
funcţie de dezicere” nu se confundă. Aşa cum s-a arătat în literatura juridică,
arvuna este plătită întotdeauna încă de la încheierea contractului care o conţine,
în timp ce dezicerea nu este datorată decât dacă şi în momentul când
beneficiarul clauzei se prevalează de aceasta. Clauza de dezicere fiind
derogatorie de la principiul irevocabilităţii unilaterale a contractelor
sinalagmatice, trebuie stipulată expres în convenţie.
Clauza rezolutorie sau pactul comisoriu expres în temeiul căreia desfiinţarea
contractului se produce la cererea creditorului obligaţiei neexecutate. Această
clauză funcţionează în condiţiile dreptului comun, fiind subînţeleasă
întotdeauna în contractele sinalagmatice.
c) clauze anticipatorii
În considerarea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate, părţile pot să
stipuleze şi să execute în fapt, cu anticipaţie, unele prestaţii specifice
contractului promis. Clauza privind predarea anticipată (înaintea perfectării
vânzării) a imobilului în folosinţa promitentului-cumpărător nu are efect
translativ de proprietate, imobilul rămânând până la încheierea contractului
promis în patrimoniul şi proprietatea promitentului-vânzător. Folosinţa
imobilului este conferită promitentului-cumpărător cu titlu de detenţie precară.
Încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare şi predarea cu anticipaţie a
bunului promis a fi vândut în folosinţa promitentului-cumpărător produce
următoarele consecinţe juridice:
- conferă promitentului-cumpărător un titlu locativ valabil, care n-ar putea fi
evacuat din acest imobil pe motiv de lipsă de titlu;
- dobândind doar detenţia precară, promitentul-cumpărător nu poate invoca
uzucapiunea pentru dobândirea proprietăţii asupra imobilului;
- promitentul-cumpărător are dreptul de a culege fructele bunului, ca şi cum
ar fi un posesor de bună-credinţă, însă nu în temeiul calităţii de posesor, ci în
baza convenţiei încheiate, aşa cum şi promitentul-vânzător culege fructele
(dobânzile) sumei primite drept preţ al înstrăinării.
Clauza cedării dreptului de a construi în favoarea promitentului-cumpărător
pe imobilul promis a fi vândut este o altă clauză ce poate fi stipulată în contract.
În această ipoteză, dacă promitentul-cumpărător construieşte înainte de
perfectarea vânzării, el devine titularul unui drept de superficie. Promitentul-
cumpărător va fi considerat un constructor de rea-credinţă dacă construieşte pe

11
imobilul primit în folosinţă, înainte de perfectarea vânzării, fără acordul
promitentului-vânzător.
Și nu în ultimul rând, clauza privind plata anticipată a preţului vânzării (în
totalitate sau în parte) de către promitentul-cumpărător; această clauză este
stipulată, de regulă, atunci când promitentului-cumpărător i se transmite
anticipat folosinţa bunului, astfel încât ambele părţi să profite de prestaţiile
executate anticipat.
1.7. Executarea promisiunii de vânzare-cumpărare
Prin executarea promisiunii de vânzare-cumpărare înțelegem îndeplinirea
exactă a obligaţiilor asumate de către părţile contractante, adică încheierea
contractului de vânzare-cumpărare promis (perfectarea vânzării promise).
Îndeplinirea obligaţiilor născute din promisiune se poate face pe cale amiabilă
(de bună voie) sau pe cale silită (constrângere).
a) Executarea voluntară are loc atunci când părţile promisiunii încheie
contractul de vânzare-cumpărare promis din proprie iniţiativă, obţinând, în
funcţie de cazul concret, îndeplinirea tuturor condiţiilor cerute de lege
(autorizaţia administrativă prealabilă, încuviinţarea autorităţii tutelare, dovada
că sunt îndeplinite condiţiile speciale cerute de lege pentru vinderea anumitor
bunuri, prezentarea la notarul public pentru autentificarea vânzării, atunci când
forma autentică este cerută ad validitatem de lege sau de voinţa părţilor
contractante).
b) Executarea silită, în natură, a promisiunii de vânzare-cumpărare se
poate obţine atunci când una din părţile contractante refuză sau neglijează să
încheie contractul de vânzare-cumpărare promis. În acest caz, cealaltă parte
contractantă, care şi-a îndeplinit obligaţiile asumate şi care este gata să încheie
contractul de vânzare-cumpărare, are la dispoziţie mijloacele juridice oferite de
lege.

1.8. Imposibilitatea obiectivă de executare a promisiunii de vânzare-

cumpărare
Această imposibilitate poate interveni în situaţii precum:
- pieirea în întregime a bunului care face obiectul contractului promis,
indiferent dacă pieirea este sau nu imputabilă părţilor contractante;
În această situaţie, întrucât bunul nu mai există, nu se mai poate încheia
contractul de vânzare-cumpărare. Dacă pieirea bunului nu este imputabilă
părţilor contractante (pieire fortuită, datorită unui incendiu, cutremur, inundaţii
etc.) se va aplica regula de drept comun res perit debitori şi deci, promitentul-
vânzător va suporta riscul contractului (deoarece el este debitorul obligaţiei
imposibil de executat), fiind obligat să restituie preţul în cazul în care l-a încasat
anticipat. Dacă pieirea bunului este imputabilă uneia dintre părţi, cealaltă parte
12
poate cere obligarea celui vinovat la plata de daune-interese.

13
 - scoaterea bunului promis din circuitul civil sau exproprierea pentru cauză
de utilitate publică;
- refuzul organului administrativ competent de a elibera autorizaţia
administrativă prealabilă sau refuzul autorităţii tutelare de a încuviinţa
vânzarea, independent de vreo culpă a părţilor;
- moartea uneia dintre părţile contractante atunci când promisiunea este
încheiată intuitu personae10.

10
Ilie Urs, Drept civil. Contracte speciale- suport de curs, Cluj-Napoca, 2012, p.47.

14
Bibliografie

1. Flavius-Antoniu Baias, Eugen Chelaru, Rodica Constantinovici, Ioan

Macovei, Noul Cod civil-Comentariu pe articole, ed. a-2-a, Ed. C. H. Beck,
București, 2014.
2. Francisc Deak, Lucian Mihai, Romeo Popescu, Tratat de drept civil.
Contracte speciale, ed. a V-a, Ed. Universul Juridic, București, 2018.
3. Gheorghe Comăniță, Drept civil. Contracte civile speciale- suport de curs,
Sibiu.
4. Ilie Urs, Drept civil. Contracte speciale- suport de curs, Cluj-Napoca, 2012.
5. Codul civil din 17 iulie 2009, revizuit.

15