CONTRACTUL DE VÎNZARE

– CUMPĂRARE
1. Noţiune şi caractere juridice;
2. Condiţiile de validitate ale contractului de vînzare – cumpărare;
3. Elementele şi forma contractului de vînzare – cumpărare;
4. Efectele contractului de vînzare – cumpărare;
5. Riscul pieirii fortuite a bunurilor;
6. Drepturile cumpărătorului în cazul cumpărării bunurilor cu vicii;
7. Garanţia de evicţiune;
8. Dreptul de răscumpărare;
9. Dreptul de preemţiune.

1. Noţiune

Codul civil defineşte contractul de vînzare – cumpărare, în care o parte, numit ă

vînzător, se obligă să predea un bun în proprietatea celeilalte părţi
(cumpărătorului), iar aceasta din urmă se obligă să preia bunul şi s ă pl ăteasc ă
preţul convenit. Dan Chirică defineşte contractul de vînzare – cump ărare, ca fiind
o convenţie prin care două părţi se obligă între sine, una a transmite celeilalte
proprietatea unui lucru şi aceasta a plăti celei dintîi preţul lui.
Caracterele juridice
 Sinalagmatic – vînzarea este un contract sinalagmatic întrucît d ă naştere la
obligaţii reciproce şi interdependente, fiecare avîndu-şi cauza imediat ă în
cealaltă: transferul proprietăţii îşi are cauza în plata preţului, iar plata pre ţului îşi
are cauza imediată (cauza obligaţiei) în transferul proprietăţii. În acelaşi timp,
fiecare parte contractantă este creditor şi debitor: cumpărătorul creditor, iar
vînzătorul debitor al predării lucrului vîndut şi al obligaţiilor de garanţie (pentru
vicii ascunse şi evicţiune), vînzătorul creditor, iar cumpărătorul debitor al
obligaţiei de plată a preţului şi de preluare a lucrului vîndut.
 Consensual – simplul consens (înţelegere), simplul acord de voin ţe asupra
elementelor esenţiale ale vînzării, adică asupra lucrului vîndut şi a pre ţului
acestuia, valorează contract valabil încheiat, neimpunîndu-se, în principiu,
îndeplinirea vreunei formalităţi.
 Oneros – părţile contractului de vînzare urmăresc fiecare un interes
patrimonial, vînzătorul să încaseze preţul, iar cumpărătorul să dobîndeasc ă
proprietatea lucrului vîndut. El intră prin urmare în categoria contractelor
oneroase definite ca fiind acelea în care fiecare parte voieşte a-şi procura un
avantaj.
 Comutativ – vînzarea este un contract comutativ întrucît, încă de la
încheierea sa, prestaţiile părţilor sunt determinate şi evaluabile, între ele existînd
o anumită echivalenţă, un anumit echilibru .
 Translativ de proprietate – se trasmite dreptul de proprietate asupra
bunului, altei persoane.
 Instantaneu – vînzarea este un contract care din punctul de vedere al
transferului proprietăţii de la vînzător la cumpărător are efecte care se produc
dintr-o dată.
2. Condiţii de valabilitate privind încheierea contractului de vînzare –
cumpărare
 Capacitatea juridică necesară persoanei;
 Consimţămîntul valabil. El trebuie să fie dat cu intenţia de a produce efecte
juridice. Acesta nu trebuie să fie viciat. Viciile care pot interveni sînt:
– Eroarea (nu are autor);
– Dol (eroare provocată): captaţie; sugestie.
– Violenţa;
– Şantajul;
– Leziune. Exemplu: un bolnav are nevoie urgent de un medicament pe care-l
are vecinul şi care la rîndul său costă 200 lei. Vecinul, folosindu-se de situa ţie,
pune un preţ cu mult mai mare, de exemplu 3000 lei.
 Obiectul, care trebuie să fie:
– Determinat, adică trebuie să se cunoască cu exactitate, reieşind din
prevederile contractuale;
– Licit, adică să fie în circuitul civil;
– Posibil, adică să poată fi obiect al contractului. Exemplu: steroizii nu pot fi
obiect al contractului.
– Cauza. Este scopul pentru care părţile încheie contractul. Aceasta trebuie
să fie:
a) Licită, adică să nu aducă prejudicii intereselor altei persoane;
b) Morală, adică să nu încalce limitele moralităţii.

3. Elementele şi forma contractului de vînzare – cumpărare.

Contractul de vînzare – cumpărare este constituit din 4 elemente:

1. Bun;
2. Preţ;
3. Vînzător;
4. Cumpărător.

Condiţiile bunului
1. Să existe sau să poată exista în viitor. Exemplu: roada, vinderea unui
automobil pe care persoana încă nu-l are.
2. Să fie determinat sau determinabil. Această condiţie este necesar ă pentru
a se evita eroarea ca viciu de consimţămînt. Exemplu: crede că cumpără un
automobil dar în realitate cumpără o motocicletă. În contract se stabilesc
elemente care determină bunul.
3. Să fie în circuitul civil. Bunurile care se află într-o circulaţie restrîns ă
(specială), au un regim special în ceea ce ţine de vînzarea – cump ărarea lor.
Exemplu: armele. Bunurile proprietate publică care servesc uzului tuturor, nu pot
servi drept obiect al operaţiunii de vînzare – cumpărare.
Condiţiile preţului
1. Să fie stabilit în bani. Aceasta este necesar, deoarece elementul principal
al operaţiunii de vînzare – cumpărare sînt banii.
2. Să fie determinat sau determinabil. Aceasta presupune că trebuie s ă existe
în contract elemente care să determine preţul.
3. Să fie serios, adică să corespundă valorii bunului. Aici nu se cere o
echivalenţă exactă.
Forma contractului de vînzare – cumpărare este scrisă, adică autentic ă sau sub
semnătură privată. Aceasta este necesară pentru a dovedi valabilitatea
contractului, cît şi este un probatoriu în instanţa de judecat ă.
Promisiunea unilaterală de vînzare, spre deosebire de oferta de a contracta (care
este un act juridic bilateral prin care beneficiarul promisiunii îşi rezerv ă dreptul
de a-şi manifesta ulterior voinţa, de a perfecta sau nu contractul. Ex: locatorul,
se obligă faţă de locatar să-i vîndă la un preţ stabilit bunul dat în locaţiune, dac ă
locatarul va vrea să-l cumpere), reprezintă un contract, dar nu este o vînzare,
fiind diferită de aceasta şi nu poate produce efectele unei vînz ări. Dac ă p ăr ţile au
stipulat un termen, iar înăuntrul acestuia, beneficiarul promisiunii nu şi-a
manifestat opţiunea, ulterior, nu-l va mai putea obliga pe promitent s ă încheie
contractul. Atunci cînd promitentul nu-şi execută obligaţia de încheiere a
contractului, beneficiarul promisiunii e îndreptăţit de a cere daune interese.
Promisiunea bilaterală de vînzare – cumpărare. Este un acord prin care p ăr ţile se
obligă pe viitor să încheie un contract de vînzare – cumpărare, avînd fiecare atît
calitatea de promitent cît şi cea de beneficiar a promisiunii.
Pactul de preferinţă (de preemţiune). Este o formă unilaterală a promisiunii
unilaterale de vînzare, prin care proprietarul unui bun se oblig ă ca în cazul în
care se va decide să-l vîndă, va acorda preferinţă unei anumite persoane
(beneficiarul promisiunii), la preţ egal şi în condiţii egale. Exemplu: locatorul care
promite chiriaşului să-i vîndă apartamentul la sfîrşitul locaţiunii.

4. Efectele contractului de vînzare – cumpărare

Prin efecte a unui contract se înţeleg obligaţiile pe care acesta le creeaz ă în
sarcina părţilor contractului.
Obligaţiile vînzătorului
a) Transferul dreptului de proprietate asupra bunului;
b) Garantarea de vicii ascunse, materiale şi juridice (garanţia de evic ţiune).
Obligaţiile cumpărătorului
a) Transmiterea preţului conform înţelegerii dintre părţi;
b) Preluarea bunului şi a dreptului de proprietate a acestuia.
Predarea lucrului vîndut. Prin aceasta se înţelege punerea bunului la dispozi ţia
cumpărătorului, astfel încît acesta să-l aibă în posesie şi să-l poată folosi în
calitate de proprietar. Vînzătorul are şi obligaţia accesorie de a conserva bunul
pînă la momentul predării către cumpărător.
Momentul predării bunului. Este lăsat de lege la aprecierea părţilor. Dac ă p ăr ţile
nu au stipulat un termen atunci se vor aplica dispoziţiile generale, ceea ce
înseamnă că aceasta se va face la cererea cumpărătorului, într-un termen
rezonabil .
Locul predării bunului. Dacă bunul este individual determinat, predarea se va
face la locul unde se află bunul în momentul încheierii contractului. Dac ă acesta
nu este determinat, atunci va avea loc la domiciliul sau sediul vînzătorului.
Dovada predării se face prin eliberarea unei chitanţe din partea vînz ătorului.
Cheltuieli de predare. Acestea revin vînzătorului, iar cheltuielile de ridicare a
bunului sînt pe seama cumpărătorului, dacă părţile nu s-au înţeles altfel. În caz de
neexecutare totală sau parţială a obligaţiei de predare a bunului, cump ăr ătorul
poate invoca excepţia de neexecutare, sau poate rezolu ţiona contractul.
Obligaţia de garanţie pentru vicii ascunse
Viciile – reprezintă defecte sau defecţiuni ale bunului care efecteaz ă substan ţa,
făcînd să-i scadă utilitatea atît de mult încît să nu poată fi folosit potrivit
destinaţiei sale.
Condiţiile viciilor:
1. Să existe la momentul încheierii contractului;
2. Să fie ascunse, adică să nu poată fi depistate la o examinare atent ă a
bunului.
3. Viciul să fie de o anumită gravitate, adică să afecteze substan ţa bunului
care să fie improprie folosirii.
Viciile se clasifică în:
1. Juridice (evicţiunea);
2. Materiale.

5. Riscul pieirii fortuite a bunului

Articolul 759. Riscul pieirii sau deteriorării fortuite a bunului
Riscul pieirii sau deteriorării fortuite a bunului este transferat cump ăr ătorului în
momentul în care vînzătorul şi-a executat obligaţiile contractuale privind punerea
bunului la dispoziţia cumpărătorului dacă contractul nu prevede altfel.
Cînd contractul de vînzare-cumpărare implică transportul bunului, iar vînz ătorul
nu este obligat să-l predea într-un loc determinat, riscul se transfer ă
cumpărătorului de la remiterea bunului către primul cărăuş. Dacă vînzătorul este
obligat să predea cărăuşului bunul într-un loc determinat, riscul se transfer ă
cumpărătorului numai după remiterea în acel loc a bunului către cărăuş. Dac ă
cumpărătorul a dat vînzătorului instrucţiuni asupra modului de transportare, iar
vînzătorul s-a abătut de la ele fără motiv întemeiat, atunci el este obligat s ă
repare prejudiciul cauzat astfel.
În cazul vînzării bunului pe parcurs, riscurile sînt transferate cump ăr ătorului în
momentul încheierii contractului dacă acesta nu prevede altfel.
În cazul în care contractul este încheiat după predarea bunurilor, riscurile
cunoscute vînzătorului sau a căror existenţă nu putea să nu o cunoasc ă la
încheierea contractului rămîn ale vînzătorului.În cazul vînzării bunurilor
determinate generic, riscul nu trece la cumpărător anterior individualiz ării
bunului.

6. Drepturile cumpărătorului în cazul cumpărării bunului cu vicii

1. Să ceară reparea acestuia;
2. Să ceară o reducere a preţului;
3. Să ceară contra – valoarea acestuia;
4. Să ceară un alt bun de acelaşi gen;
5. Să se adreseze în instanţa de judecată dacă nu i-a fost reparat prejudiciul.

7. Garanţia pentru evicţiune

Evicţiunea – este pierderea totală sau parţială a bunului vîndut de c ătre
cumpărător, prin efectul unei hotărîri judecătoreşti, care recunoaşte unui ter ţ un
drept de proprietate sau alt drept real asupra bunului în temeiul unei cauze
anterioare încheierii contractului.
Subiecţii evicţiunii sînt:
a) Evingătorul;
b) Proprietarul evins;
c) Vînzătorul garant.
Condiţiile evicţiunii:
a) Dreptul terţului să se fi născut anterior încheirii contractului;
b) Cumpărătorul să nu fi cunoscut acest drept la momentul vînzării;
c) Să existe o tulburare de drept, adică să existe o acţiune în justi ţie.
Tulburarea trebuie să vină de la o persoană terţă. Dacă există o tulburare de
drept, cumpărătorul are dreptul de a chema în garanţie pe vînz ător. Nechemarea
vînzătorului ca fiind un garant, îl eliberează pe vînzător de răspundere, dac ă el
demonstrează că a prevenit evicţiunea dacă ar fi fost chemat.

Efectele garanţiei de evicţiune

a) În cazul tulburării de drept, cumpărătorul are dreptul la chemarea în
garanţie pe vînzător. Nechemarea îl eliberează pe vînzător de răspundere, dac ă el
demonstrează că a prevenit evicţiunea dacă ar fi fost chemat.
b) Cînd cumpărtorul a fost evins, el va avea o acţiune împotriva vînzătorului
pentru a fi despăgubit.
Evicţiunea este de 2 tipuri:
1. Totală – pierde în totalitate dreptul de proprietate asupra bunului.
Cumpărătorul va avea următoarele drepturi:
– Să ceară valoarea lui;
– Dacă e frugifer, să i se restituie bunurile culese sau valoarea acestora;
– Să ceară restituirea cheltuielilor de judecată;
– Să ceară despăgubirile civile (spor de valoare a bunului, beneficiul
nerealizat, etc.).
2. Parţială – pierde doar o parte din bun.

8. Dreptul de răscumpărare
Definiţie. Pactul de răscumpărare sau retractul convenţional consta într-o clauz ă
contractuală permiţând vânzătorului ca într-un termen specificat de lege, de la
data încheierii contractului, printr-o simplă manifestare de voin ţă din partea sa,
să obţină desfiinţarea acelei vânzări şi reluarea lucrului înstrăinat, cu obliga ţia de
a restitui cumpărătorului preţul, cheltuielile vânzării şi echivalentul sporului de
valoare al lucrului vândut rezultată din cheltuielile utile făcute de cump ăr ător cu
bunul între timp.
Dacă în contractul de vînzare-cumpărare vînzătorul şi-a rezervat dreptul de
răscumpărare, aceasta se face prin declaraţia vînzătorului faţă de cumpărător că
va exercita dreptul de răscumpărare. Declaraţia nu necesită forma stabilită
pentru contractul de vînzare-cumpărare .
Soarta accesoriilor. Revînzătorul este obligat să predea celui care exercit ă
dreptul de răscumpărare bunul împreună cu accesoriile lui.
Preţul de răscumpărare. Răscumpărarea se efectuează la preţul de vînzare.
Revînzătorul este în drept să ceară compensarea cheltuielilor aferente bunului
cumpărat pînă la răscumpărare, în cuantum egal cu creşterea valorii bunului
datorită acestor cheltuieli. Dacă bunul pe care trebuie să îl restituie a fost dotat
cu un accesoriu, cumpărătorul îl poate reţine dacă nu dăunează bunului.
Repararea prejudiciului cauzat pînă la răscumpărare. Dacă, înaintea exercit ării
dreptului de răscumpărare, obiectul cumpărat a suferit o înrăutăţire, a pierit sau
nu poate fi restituit din alt motiv, persoana care deţine obiectul r ăspunde pentru
prejudiciu.
Dacă obiectul nu s-a depreciat din vina celui de la care se răscumpără sau dac ă a
suferit o modificare neînsemnată, răscumpărătorul nu poate cere reducerea
preţului de cumpărare.
Efectele dispunerii de bun pînă la răscumpărare. Dacă, pînă la exercitarea
dreptului de răscumpărare, a dispus de obiectul contractului, cump ăr ătorul este
obligat să înlăture drepturile terţilor asupra bunului. Se consider ă c ă revînz ătorul
a dispus de bun şi în cazul în care bunul a fost înstrăinat în cadrul procedurii de
executare silită sau a fost înstrăinat de către administratorul procesului de
insolvabilitate.
Termenul de răscumpărare. Răscumpărarea poate fi exercitată doar în termenul
stipulat în contract, care nu poate fi mai mare de 10 ani pentru terenuri şi de 5
ani pentru alte bunuri. Aceste termene nu pot fi prelungite.

9. Dreptul de preemţiune
Dreptul de care se bucura cineva prin lege de a fi preferat in calitate de
cumpărător al unui bun. Nu se confundă cu dreptul de preferinţă. Dreptul de
preemţiune se naşte direct din lege, fiind prevăzut de o normă juridic ă imperativ ă.
Ex: înţelegerea dintre vînzător şi cumpărător la cumpărarea unui bun imobil scos
la licitaţie. Exemplu: co-proprietarul unei case va propune mai întîi celuilalt co-
proprietar de a încheia contractul de vînzare – cumpărare.