Sunteți pe pagina 1din 55

INTRODUCERE

nainte de a aborda tema proriu-zis pe care am tratat-o n lucrare este obligatoriu s


vorbim puin despre contractul de vnzare-cumprare.
Vnzarea cumprarea reprezint una dintre cele mai vechi i mai frecvente operaiuni
juridice. Aprut ulterior schimbului, odat cu apariia banilor, contractul de vnzare - cumprare a
cunoscut o frecven deosebit n toate locurile i n toate perioadele, iar azi relaiiile dintre
membrii societii ar fi de neimaginat n lipsa acestei operaiuni juridice cu ajutorul creia se
satisfac nevoile indivizilor. Vnzarea cumprarea este acel contract prin care o persoan numit
vnztor transmite dreptul de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri ori un alt drept
celeilalte pri, numit cumprtor, n schimbul unei sume de bani, numit pre. Regulile generale
ale vnzrii - cumprrii sunt prevzute de Codul Civil, art. 1294 - art. 1404. Alte prevederi sunt
reglementate de legi speciale, iar n materie comercial de Codul Comercial.
Vnzarea-cumprarea este contractul prin care una din pri (vnztor) transfer
proprietatea unui bun al su celeilalte pri (cumprtor) n schimbul unui pre (art.1294).
Caractere juridice
- contract bilateral (sinalgamatic): d natere la obligaii reciproce ntre pri;
- este oneros, ambele pri urmresc obinerea unui folos material;
- este un contract comutativ ntruct existena i ntinderea obligaiilor sunt certe i
cunoscute de pri din chiar momentul ncheierii contractului;
- este consensual, ncheindu-se n mod valabil prin simplul acord de voin al prilor;
- este translativ de proprietate, dreptul de proprietate transmindu-se de la vnztor la
cumprtor n momentul realizrii acordului de voin.
Din momentul dobndirii dreptului de proprietate, cumprtorul suport i riscul
pierderii lucrului.
Principiul transmiterii imediate a dreptului de proprietate i a riscurilor din momentul
ncheierii contractului opereaz numai dac sunt ndeplinite anumite condiii:
a) vnztorul trebuie s fie proprietarul lucrului vndut, iar contractul s fie valabil ncheiat;
b) s fie vorba de lucruri determinate (certe);
c) lucrul vndut s existe;
d) prile s nu fi amnat tranferul proprietii printr-o clauz special pentru un moment
ulterior ncheierii contractului.

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

Conditii de validitate
Incapaciti speciale:
- interdicia vnzrii ntre soi;
- interdicia ncheierii contractului de vnzare - cumprare ntre tutore i minorul aflat sub tutela
sa;
- interdicia cumprrii de ctre mandatari a bunurilor pe care au fost mputernicii s le
vnd;
- interdicia de a cumpra bunuri publice de ctre persoanele care le administreaz;
- funcionarii publici nu pot cumpra bunurile statului sau unitilor administrativ teritoriale care se vnd prin mijlocirea lor;
- interdicia ncheierii contractului de vnzare - cumprare de ctre persoanele care
ndeplinesc anumite funcii n organele statului (judectorii, procurorii i avocaii nu pot fi
cesionari ai unor drepturi litigioase care sunt de competena tribunalului n a crui raz teritorial
i exercit funcia sau profesia);
- nu pot face acte de dispoziie persoanele fr discernmnt;
- cetenii strini sau apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor,
indiferent c au sau nu domiciliul n Romnia.
Obiectul contractului de vazare-cumparare
Vnzarea - cumprarea are ca obiect: lucrul vndut i preul.
Condiii privind lucrul vndut :
- s fie n circuitul civil;
- s existe n momentul ncheierii contractului, dac proprietatea se transmite n acel
moment;
- s fie determinat sau determinabil;
- vnzatorul trebuie s fie proprietarul lucrului vndut.

Condiii privind preul:


- preul trebuie s fie stabilit n bani;
2

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

- s fie deteminat sau determinabil;


- s fie real;
- s fie sincer i serios.
Obligaiile vnztorului:
1.

Obligaia de predare a lucrului vndut (art.1314 - art. 1334)


Lucrul vndut trebuie s fie predat la termenul convenit de ctre pri.

Locul predrii trebuie s fie cel artat n contract; n lipsa prevederii, lucrul se pred la locul n
care se afl la data contractrii sau la domiciliul vnztorului.
Cheltuielile ocazionate de lucrul vndut (cntrire, msurare, numrare, etc. sunt
suportate de ctre vnztor, iar cele de ridicare a lucrului cad n sarcina cumprtorului - art.1317
Cod Com.)
Neexecutarea total sau parial datorat culpei vnztorului ndreptete cumprtorul
fie s invoce excepia de neexecutare, fie s cear rezoluiunea vnzrii cu daune - interese sau
executarea n natur a contractului.
2.

0bligatia de garantie
Garania contra eviciunii
Eviciunea este pierderea proprietii lucrului n totalitate sau n parte, sau tulburarea

cumprtorului n exercitarea atributelor sale de proprietar.


Eviciunea poate rezulta din fapte personale sau din fapta unui ter.
Este fapt personal orice fapt sau act anterior vnzrii, dar tinuit fa de cumprtor sau
succesorii si, de natur a-l tulbura pe cumprtor n linitita folosin a lucrului. Dac tulburarea
provine din partea unei tere persoane, vnztorul este obligat s-l apere pe cumprtor, iar dac
nu reuete, va suporta consecinele eviciunii.

Condiiile acestei forme de garanie sunt urmtoarele:


- s fie o tulburare de drept;
- cauza eviciunii s nu fi fost cunoscut de cumprtor la momentul ncheierii contractului;

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

- necesitatea unei aciuni n justiie de ctre teri mpotriva cumprtorului (n anumite


situaii).
Eviciunea total are urmtoarele efecte: vnztorul este obligat s restituie integral
preul primit. Cumprtorul are dreptul s cear i s obin restituirea cheltuielilor de judecat.
Eviciunea parial are ca obiect fie o fraciune din lucru sau o cot ideal din dreptul de
proprietate, fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru. n acest caz,
cumprtorul poate cere fie rezoluiunea vnzrii, fie meninerea acesteia cu despgubiri.

Garania contra viciilor lucrului vndut


Vnztorul rspunde de viciile ascunse ale lucrului. Dac din cauza lor lucrul este impropriu
ntrebuinrii dup destinaie sau dac viciile micoreaz n aa mod valoarea nct cumprtorul,
dac ar fi cunoscut aceasta, nu ar fi cumprat sau ar fi pltit un pre mai mic.
Aceasta forma de garantie poate fi invocata in urmatoarele conditii:
- viciul s fie ascuns (vnztorul nu rspunde de viciile aparente pe care cumprtorul le putea
cunoate i singur). Viciul este ascuns dac nu poate fi cunoscut la o atent verificare. Viciul pe
care vnztorul l-a adus la cunoina cumprtorului nu mai poate fi considerat ascuns;
- viciul s fi existat n momentul ncheierii contractului (chiar dac predarea se face
ulterior);
- viciul s fie grav - lucrul s fie, din aceast cauz, impropriu ntrebuinrii la care este
destinat dup natura sa, sau se micoreaz valoarea astfel nct cumprtorul, dac ar fi cunoscut,
n-ar fi cumprat sau ar fi pltit un pre mai mic.
Obligaiile cumprtorului
1.

Obligaia de plat a preului


Preul se platete la data convenit de ctre pri n contract. Plata preului se face la

locul determinat n contract. Legea permite cumprtorului s suspende plata preului n cazul n
care este tulburat ori are temeri c va fi tulburat printr-o aciune n revendicare. Preul trebuie
pltit n condiiile stabilite de ctre pri.
n cazul neplii preului, vnztorul poate s oblige cumprtorul la executarea n natur
a obligaiei, sau la rezoliunea contractului.

E V I C I U N E A
2.

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

Obligaia de a lua n primire lucrul vndut

Cumprtorul are obligaia de a primi lucrul vndut la locul i la termenele stabilite n


contract. n caz de neexecutare a acestei obligaii, vnztorul poate obliga cumprtorul s
primeasc lucrul sau s cear rezoluiunea contractului cu daune interese.
3.

Obligaia de a suporta cheltuielile vnzrii


Dac prile nu au stabilit altfel, cheltuielile vnzrii (taxe de timbru, taxe de

autentificare, taxe de ntbulare) sunt n sarcina cumprtorului.

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

CAPITOLUL I
Garania faptului personal
Potrivit art.1339 C. Civ., n nici un mod vnztorul nu se poate sustrage de la rspunderea
ce ar rezulta dintr-un fapt personal al su. Aceast obligaie negativ a vnztorului ine de nsi
esena contractului, conform aceluiai text, orice convenie contrar este nul1.
Se poate spune spune c regula este att de legat de economia fundamental a contractului,
nct este de ordine public.
n virtutea principiilor generale de executare cu bun credin a obligaiilor, nstrintorul ar
trebui s raspund de tulburrile provenite din faptele sale n msura n care nu-l mpiedic pe
dobnditor s-i nsueasc bunul.
Motivul pentru care n materia contractului de donaie, n alin 1, art. 828 unde se stabilete
c donatorul nu este responabil de eviciune ctre donatar pentru lucrurile sau bunurile druite,
printre acestea aflndu-se i excepi n ideea n care donatarului s-a datorat faptului donatorului.

1.2 Subiectul pasiv


ntrebarea CINE ESTE OBLIGAT S GARANTEZE ? intereseaz prima dat subiectul
pasiv al acestei obligaii. ncercnd s rspundem la aceast ntrebare datoreaz garania
vnztorului apoi avnzilor si sau i succesorii n drepturi universali sau cu titlu universal.
Dac una din aceste persoane tulbur folosina cumprtorului dup ncheierea
contractului de vnzare-cumprare, acesta putndu-se apra prin invovarea excepiei de garanie.

1.2.1 nstrintorul
n contractul de vnzare cumprare, subiectul activ al obligaiei de garanie fiind
vnztorul. Acesta neputnd tulbura folosina cumprtorului chiar dac ulterior acesta a
dobndit un alt statut, devenind proprietar al acelui bun ex-alia causa.

Francisc Deak - Contracte civile i comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993, p.55

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

Odat ce la data ncheieri contractului de vnzare a acelui bun nu aparinea nstrintorului


iar mai trziu l motenete pe adevratul proprietar nu are dreptul nici n aceast postur s-i
tulbure calitatea cumprtorului, chiar i exercitnd aciunea n revendicare.
Nu este permis ca dup ncheierea contractului vnztorul s invoce mpotriva
cumprtorului prescripia achizitiv fiind tolerat de cumprtor s ocupe n continuare bunul.
Potrivit contractului de mandat n momentul ncheieri contractului de vnzare cumprare
a existat un intermediar acesta nu va fi inut de garanie asupra eviciuni. Dar dac acesta s-a
compartat ca un vnztor aparent s-a recunoscut cumprtorului dreptul s acioneze.
Se admite c adjudecatul evins din bunul cumprat nu are aciune asupra creditorului, ci
doar mpotriva debitorului. n practica judiciar adjudecatarul nu poate avea aciune n rezilierea
contractului de vnzare mpotriva creditorului.
Orice pretenie pentru faptul c nu a fost pus n posesia bunurilor cumprate, din culpa
creditorului, nu poate fi formulate de cumprtor mpotriva acestuia dect prin aciunii
reglementate de art. 998 si urm. C. Civ .
n cea mai mare parte, excepia de garanie nu poate fi opus avnzilor cauz cu titlu
particular al vnztorului, acetia nu au obligai personale contractelor.

1.2.2 Avnzii cauz ai nstrintorului


n practica judiciar s-a artat c cumprtorul unei pri dintr-o succesiune este un
succesor cu titlu particular i n aceast calitate nu este init de garania eviciunii.
Succesorii universali sau cu titlu universal al nstrintorului, dobnditori ai patrimoniului
acestuia sunt inui de obligaia de garanie la fel ca i autorul lor. n aceast categorie motenitori
legali, legatarii universali i legatari cu titlu universal.
n privina succesorului universal sau cu titlu universal care a acceptat motenirea sub
beneficiu de inventar, n virtutea art. 713 C. Civ nu va opera confuziunea de patrimonii.Dac
acioneaz mpotriva cumprtorului nu n calitate de motenitor al vnztorului, ci ca titular al
propriului patrimoni, ncercnd s revendice un bun care-i aparinea.

1.2.3 Indivizibilitatea obligaiei de garanie


Raportul contractual obligaional complex comport o pluralitate de debitori sau de
creditori. Obligaia indivizibil cnd prin natura ei sau prin convenia prilor nu poate fi

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

executat dect integral, nefracionat. Oligaiunea de a garanta n contra eviciunii fiind


indivizibil, ea poate fi opus n ntregime i numai unuia dintre motenitori.
Prevzut n art. 1062 C. Civ. efectul obligaiei indivizibile cu pluralitate de debitori este
acela c fiecare codebitor poate fi obligat s execute n ntregime ntreaga obligaie.
Garania mpotriva eviciunii este considerat de autori ca fiind indivizibil n mod natural,
atunci cnd aceasta mbrac forma absteniunii.
S-a hotrt c dac mai muli coproprietari au vndut bunul aflat n indiviziune, ei
datoreaz n mod indivizibil garanie cumprtorului tulburat de un alt coproprietar care nu
consimise la nstrinare.
n cazul n care un tutore a vndut un bun ce i aparinea i lui i unui minor n
coproprietate, dup majorat devenind motenitor al tutorelui, fostul minor va fi inut de obligaia
de garanie,neputndu-l convinge pe cumprtor.
Articolul 35 din Codul Familiei poate fi nclcat n momentul n care unul dintre soi vinde
bunul fr acordul celuilalt, soul necontractat are deschis aciunea n anulare, dar dac acesta
ratific instrinarea, va fi inut s-l garanteze pe cumprtor, indivizibil cu soul vnztor.

1.3 Subiectul activ


ntrebarea CINE ARE DREPTUL S PRETIND GARANIA ?, rspunsul acestei
ntrebri fiind primul care are dreptul s pretind garania este cumprtorul. Iar conform
art.1325 C. Civ dobndete aciunea de garanie, inclusiv garania asupra eviciunii provenind din
propria fapt a vnztorului, ca i cea provenind de la teri.
Are acest drept de a invoca garania este transmisibil, astfel c au dreptul s invoce garania
avnzii cauz ai cumprtorului, att cu titlu particular ct i universal. Dac cumprtorul nu
intenteaz aciunea, acesta fiind pe punctul de a fi declarat insolvabil n-are nici un interes ca n
patrimoniul su s intre vreun element activ, ea poate fi exercitat pe cale dreapt de proprii si
creditori.
Dac n mod obisnuit i este tulburat linitea n posesia bunului dobndit, cumprtorul are
la dispoziie dou aciuni:
-

poate intenta aciunea oblic, subrogatorie, urmrindu-l indirect pe vnztor pn cnd

gsete pe unul solvabil.


-

acionnd doar indirect, cumprtorul este expus inconvenienelor inerente aciunii

oblice, prin concursul celorlali creditori ai garantului.

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

Potrivit principiului reletivitii efectelor contractelor, subdobnditorul ar trebiu s aib


dreptul de a introduce aciuni doar mpotriva celui cu care a legat o relaie contractual.
La baza transmiterii aciuni n garanie ctre subdobnditori st o cesiune de crean,
deoarece natura conveniei de vnzare cumprare, are ca consecin fireasc a echiti n sensul
dispoziiilor art. 970 C. Civ. .
Garania este privit doar ca un accesoriu al bunului vndut, baza acestuia fiind art. 1325 C.
Civ. romn: unde obligaia de a preda lucrul cuprinde accesoriile sale i tot ce afost destinat
uzului su perpetuu.
ndeosebi de noi, n Frana majoritatea hotrrilor privitoare la viciile ascunse, precum i
majoritatea consumatorilor sunt de prere c creana n garanie este transmis ca un accesoriu al
bunului.
Cu privire la ansambluasupra noiunii de grup de contracte, se consider c s-ar potrivi
justificarea aciunii directe mpotriva vnztorilor succesivi ai bunului prin considerarea
existenei unei relaii contractuale directe ntre vnztorii i cumprtorii succesivi.
Putem discuta de o tez mai nou, exprimat tot n Frana care vrea s demonstreze c
justificarea acestei aciuni nu trebuie cutat n concepia clasic a codului civil sau n vreo lege
special, ci este doar un mecanism corector al principiului relativitii efectelor contractelor,
justificat de echitate i de echilibrul patrimoniilor.
La fel i n dreptul german s-a ncercat justificarea dreptului cumprtorului de a pretinde
de la autorul sau garania mpotriva eviciunii.
Temeiul aciuni ar fi 249 BGB, care instituie principiul reparri in natur a prejudiciului,
acordnd creditorului posibilitatea de a pretinde un echivalent bnesc autorul fiind van Turh. Un
alt autor Endemann ntemeiaz aceast aciune direct pe mai multe dispoziii din codul civil
german 991 II, 556 II care n materie de locaiune permite locatarului s pretind direct de la
terul cruia chiriaul i-a ncredinat bunul restituirea acestuia.
Se consider n aceeai opinie c nu este admisibil n dreptul german ntemeierea unei
aciuni directe pe ideea de accesorialitate, i pe ideea de cazualitate i culp.
n ara noastr s-a exprimat opinia potrivit creia este admisibil ideea unei rspunderi
ascedente pentru eviiune, dac motivul se situeaz n timp nainte de dobndirea bunului de ctre
ultimul cumprtor, temeiul in drept fiind art. 60 C. Pr. Civ. .
Considerm n Romnia c temeiul unei aciuni directe n justiie, nu poate consta dintr-un
text procedural care permite participarea terilor n procesul civil. Dac fostul vnztor ncearc
s-l tulbure, i poate opune cu succes excepia de garanie, dup care il poate aciona drept n

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

justiie pentru despgubiri dac tulburarea vine de la un ter, avnd aceste drepturi de la primul
contract de vnzare cumprare, prin care are i dreptul de a pretinde garania contra eviciunii.

1.4 Faptele personale ale vnztorului ce dau natere la garanie


Dei legiuitorul nu a reglementat n mod special garania contra eviciunii provenind de la
vnztor, cum o face n materie de locaiune, fiind att doctrina ct si jurisprudena unanime
recunoscnd c nu este admisibil ca vnztorul s o ia pe calea ocolit ceea ce a nstrinat prin
contractul ncheiat.
Vnztorul datoreaz garanie faptului personal, n sensul c este tulburat de fapt sau prin
mijloace de drept, cumprtorul are ntotdeauna dreptul de a pretinde garanie, chiar i mpotriva
unor clauze contractuale care ar restrnge-o.

1.5 Tulburri de fapt


Prin acest lucru se nelege svrirea de ctre vnztor a unui act material prejudiciabil
asupra bunului vndut, nefondat pe un drept. Temeiul acestei rspunderi al vnztorului se
gsete in contractul de vnzare cumprare, nefiind unul delictual2.
De pild, dup ce a vndut o poriune de teren, vnztorul tulbur folosina bunului, trecnd
zilnic pentru a cultiva un teren imediat apropiat, sau construiete un zid n imediata apropiere a
locuinei vndute mpiedicnd normala aerisire a cldirii.
Intr n svrirea unui act juridic vnzarea unui bun a doua oar, dup ce formase obiectul
unui contract de vnzare ori nchirierea bunului dup ncheierea contractului de vnzare
cumprare. n acest sens s-a hotart c vnztorul datoreaz garanie pentru eviciunea provenind
din propria sa fapt chiar dac fr a o savri el nsui, provoac sau favorizeaz un act care
aduce atingerea dreptului cedat.
Regula potrivit creia vnztorul trebuie s-l garanteze pe cumprtor, trebuie nuanat
pentru a putea permite exercitarea n condiii normale a prerogativelor dreptului de proprietate3.
Trebuie menionat c n practic cele mai multe aplicaii i-a gsit aceast garanie n
exercitarea raporturilor de vecintate.
Raporturile izvorte din lege constau din aa numitele servituii naturale i legale, acestea
nu sunt adevrate servitui ci limite normale ale exercitrii dreptului de proprietate, care impun
2

Dan Chiric Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 80
I. Albu, Drept civil. Introducere n studiul obligaiilor, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1984, p.68.

10

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

proprietarilor nvecinai s se comporte astfel nct s promoveze relaii normale de vecintate.


Raporturile izvorte din voina prilor pot fi clasificate n:
-

raporturi privind constituirea de servitui

raporturi privind asumarea de obligaii propter rem

raporturi privind asumarea de obligaii, n sensul teoriei generale a obligaiilor

Raporturile de vecintate de fapt constau n ngduinele ce intervin ntre vecini, fr ca ele


s constituie izvor de obligaii juridiceti sancionabile, de cele mai multe ori acestea le ntalnim
la permisiunea de trecere sau de a lua ap sau de a duce animalele la punat.
Instanele au avut de stabilit n fiecare caz n parte dac prin exercitarea unui asemenea
drept fostul proprietar al unui teren vndut, rmas vecin cu cumprtorul i ncalc sau nu
obligaia de a nu-l tulbura.
Instana suprem a rii noastre a facut ntre servirea de trecere pe terenul altuia, care se
bazeaz pe un titlu de drept i simpla toleran de a trece pe terenul altuia, fiind izvort din
relaiile de bun vecintate care odat disprute duc i la ncetarea permisiunii.
S-a hotart n mod judicios c vnztorul i pstreaz dreptul de a construi pe terenul
rmas un edificiu, o persoan proprietara unei case i a unui teren la malul mrii a vndut casa
fr a conferi cumprtorului un drept de servitute, aceasta mascnd privelistea spre mare a
cumprtorului, dar nu exist nici o clauz contractual care sa-i interzic acest lucru.
Vnztorul trebuie s asigure folosina linitit a lucrului, datornd deci garanie
cumprtorului chiar mpotriva tulburrilor de drept pe care el nsui le-ar cauza. Acesta nu poate
aduce atingere dreptului cumprtorului, invocnd un drept real sau de crean fiind vorba de
proprietate, servitute, superficie sau locaiune.
Dac ar intenta s aduc prejudicii n care ar putea de pild ar invoca aceste drepturi acestea
fiind dobndite ulterior vnzrii, cumprtorul sau sobdobnditorii se pot apra eficient.
Acest principiu chiar nenscris special n vreunul din articolele dedicate de cod garaniei
contra eviciunii, este de necontestat. Astfel, fiul acceptant al motenirii, care cumprase de la
tatl su un imobil deja vndut unei alte persoane, dar netranscris, a intentat aciune mpotriva
primului cumprtor, invocnd lipsa transcrierii.
Prtul s-a aprat motivnd excepia de garanie, reclamantul poate fi un ter care poate
invoca excepiei de garaniei, succesor al vnztorului inut de obligaia de a nu-l tulbura pe
cumprtor. Cu toate aceste restricii care apas asupra vnztorului n privina drepturilor sale, el
are pstrat dreptul de a pune n discuie validitatea vnzrii sau executarea obligaiilor
cumprtorului. Acesta poate introduce o rezoluie pentru neexecutarea sau poate cere anularea

11

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

sau constatarea nulitii vnzrii, iar n acest caz cumprtorul poate invoca aprarea sa prin
excepia de garanie.
Potrivit art. 954 alin 2 C. civ. pentru a atrage anularea conveniei, eroarea trebuie s cad
asupra persoanei cu care a semnat un contract, iar dac aciunea este admis nseamn c
retroactiv vnzarea este desfiinat.
Vnztorul nudei proprieti conserv dreptul de a culege fructele bunului, acesta
bucurndu-se de toate drepturile pe care legea i le confer. La fel este i atunci cnd vnznd o
poriune de teren, proprietarul i-a pstrat dreptul unui teren vecin.
La fel ca i n materia garaniei mpotriva tulburrilor provenind de la teri, bun sau reaua
credin nu joac nici un rol n declanarea obligaiei, acesta fiind inut s repare prejudiciul
cauzat prin eviciune.

1.6 Neconcurena comercial - aplicaie a garaniei faptului personal


Vorbind n materie comercial, garania prin eviciune dei exist n principiu are o mai
redus aplicare n practic4.
n dispoziiile Codului Civil aceasta apare c a fost conceput mai ales pentru bunurile
imobile sau garania rezultnd din exercitarea unui drept de ctre un ter care nu ajunge s
funcioneze, fiind aplicabile dispoziiile art. 1909 C. Civ. .
Discutnd ns de garania faptului personal, trebuie s evocm totui soluiile doctrinare i
jurisprudeniale emise n legtur cu garania contra eviciunii n cazul vnzrii fondului de
comer. Este posibil evingerea cumprtorului prin deposedarea lui total sau parial ori prin
existena unor sarcini nedeclarate ale lucrului.
Eviciunea parial exist dac anumite pri componente ale fondului de comer nu aparin
vnztorului, de pild el nu este posesorul licenei pentru un brevet de invenie care a pretins c
face parte din fondul de comer. n codul civil consecinele eviciunii totale sau pariale vor fi
aceleai, astfel a fost calificat ca un caz tipic n care este operant interdicia vnztorului de a-l
tulbura pe cumprtorul fondului de comer n ipoteza n care, dup ncheierea contractului de
vnzare cumprare, vnztorul continu s exercite acelai comer sau un comer asemntor n
zonele n care i desfoar activitatea.
Fondul de comer este o sintez a mai multor elemente cum ar fi: clientela, nume comercial,
emblem, mrfuri. Elementul principal al fondului de comer ar nsemna s nu-i deturneze

I. I. Georgescu, I. Bcanu Drept comercial romn, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1994, p.205

12

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

clientela, sufletul fondului de comer zona n care el a acumulat influen dup ncheierea
contractului.
Se impune aplicarea restrictiv a acestei interdicii, n caz contrar aducndu-se atingerea
libertaii comerului, s-a judecat c nu ncalc aceast obligaie asupra vnztorului care s-a
stabilit destul de departe, astfel instana fiind suveran s aprecieze dac n fiecare caz n parte sa adus atingerea drepturilor cumprtorului.
Frecvent prile insereaz clauze prin care este restrns dreptul vnztorului de a se restabili
ntr-un local apropiat, aceste clauze att timp ct nu contravin ordinii publice sunt valabile.
Printr-un contract ncheiat n care era vorba de nstrinarea unui bar, prile au stabilit c
timp de 5 ani vnztorul nu are dreptul s deschid un alt bar pe o distan de 1 km. Dup o
perioad de 10 ani a redeschis un alt bar, precum i un magazin, n apropierea cumprtorului,
care l-a dat n judecat invocnd dispoziiile Codului Civil privitoare la garania pentru eviciune.
Prima instan a respins aciunea, considernd c prin inserarea clauzei de neconcuren
respectat de vnztor, prile au nteles s-i exercite autonomia de voin, iar vnztorul s aib
permisiunea cu al aselea an s restabileasc n apropiere. Asadar hotrrea a fost casat cu
motivarea art. 1339 C. Civ. n care potrivit vnztorul nu se poate sustrage de la rspunderea
pentru eviciune ce ar rezulta din faptele sale sau orice alt convenie este nul.
Cum au sesizat mai muli autori, ar trebui ca instanele s exercite controlul lor asupra
clauzelor contractuale susceptibile s ncalce ordinea public.
Interdicia de a se restabili il apas pe vnztorul unui fond de comer nu trebuie obligatoriu
stipulat aceast avnd un subneles, putnd fi privit nu numai prin prisma garaniei contra
eviciunii, dar i prin cea comercial, aceea a concurenei neloiale.
Legea nr. 11/1991 prevede c nclcarea de ctre comerciani a obligaiei de a-i desfura
activitatea cu bun credin i potrivit uzanelor cinstite de a-i atrage rspunderea civil,
contravenional sau penal.
Iar conform art. 9 alin. 1, n cazul n care fapta de concuren neloial se cauzeaz daune,
instituindu-se i o solidaritate pasiv legal, potrivit art. 9 alin. 3.
Fiecare are dreptul s-i aleag singur profesionistul cruia s i se adreseze, n doctrina
contemporan unde se discut dac nu poate fi asimilat clientela civil clientelei comerciale.
Principiul potrivit creia clientela civil este incesibil este temperat ns n privina
elementelor materiale de care clientela este ataat, cum ar fi birotica, mobilierul specific
cabinetelor stomatologice. Aceste elemente de mobilier pot forma contractul de vnzare
cumprare, cu toate consecinele inclusiv rspunderea mpotriva eviciunii.

13

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

n ara noastr, legislaia curent ce reglementeaz activitatea diferitelor profesii, Legea nr.
36/1995 a notarilor publici i a activitilor notariale, Legea nr. 51/1995 a avocaturii, care se pare
c a avut n vedere acest pericol, prevznd prin texte restrictive posibilitatea reclamei.
n acest sens este de menionat art. 6.3. din anexa II a Statului profesiei de avocat, care
prevede c dup ncetarea contractului de colaborare dintre avocai, fostul colaborator se va
abine de la concuren neloial.

1.7 Garania faptului personal la vnzarea de software


Prin software se nelege programul de calculator, mpreun cu instruciunile de folosire i
purttorii materiali ai acestor informaii. Programul standard este unul destinat folosirii de ctre
mai muli utilizatori, pe cnd programul individual presupune producerea sa anume pentru o
folosin determinat a unui utilizator, aplicabile contractului de vnzare-cumprare.
Programelor pentru calculator este prezzut n Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor i
drepturile conexe. Pornind de la dispoziia art. 2 din Legea nr. 8/1996, condiiile pot fi aplicate n
aceast materie dispoziiile Codului Civil referitoare la garania contra eviciunii.
Se realizeaz achiziia de software prin cumprare sau locaiune, este antrepriza
contractului prin care se execut un anume program de calculator la cererea unui client.
Literatura juridic s-a pronunat cu valoare de principiu n sensul aplicrii cu prioritate a
normelor prevzute de lege pentru un contract special numai la materia respectiv, admind o
excepie pentru ipoteza n care nici contractul special, nici n cadrul teoriei generale a obligaiilor
nu exist vreo reglementare a problemei.
Legea nr. 8/1996 se ocup n mod special de contractele de calculator n titlu I, partea a
doua, capitolul IX, prin art. 72-81, dup ce art.7 lit. A a menionat expres, alturi de scrierile
literare i publicistice, conferine, predici, pledoarii, prelegerii i orice alte opere scrise sau orale,
programele de calculator ca obiectiv al dreptului de autor.
Potrivit art. 72 alin.1, este protejat orice expresie a unui program, de asemeni sunt
protejate programele de aplicaie i sistemele de operare, exprimate n orice fel de limbaj,
materialul pregtitor precum i manualele.
Drepturile de care beneficiaz autorul unui program pentru calculator sunt cele recunoscute
oricrui autor de dispoziiile generale ale prii I, n special dreptul exclusiv de a realiza i
autoriza difuzarea originalului sau a copiilor unui program pe calculator sub orice form, inclusiv
prin ncheiere.

14

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

Legea vorbete i de drepturile autorului de a autoriza ncheierea originalul sau a copiilor,


nelegnd prin aceasta dreptul exclusiv al unui autor de a pune la dispoziie pentru utilizare
originalul sau copiile operei pentru o perioad de timp limitat, n schimbul unui avantaj
economic direct sau indirect.
Contractul de ncheiere este menionat i n capitolul VII, dedicat cesiunii drepturilor
patrimoniale de autor. Astfel, n art. 63. prin contractul de ncheiere a unei opere, autorul se
angajeaz s permit folosina pe timp determinat, a cel puin un exemplar al operei sale, n
original sau n copie, cesionarul dreptului de ncheiere obligndu-se s plteasc o remuneraie
autorului pe perioada ct folosete acel exemplar.
n art. 75 din lege, la capitolul destinat special programelor pentru calculator se prevede c
n lipsa unei convenii contrare, n baza contractului de utilizare a programului i interdicia
retransmiterii dreptului de utilizare.
Potrivit legii, ca efect al cesiunii neexclusive, titularul dreptului de autor poate utiliza el
nsui opera i poate transmite dreptul neexclusiv i altor persoane, iar dac a devenit o cesiune
exclusiv titularul dreptului de autor nu mai poate utiliza opera n modalitile, pe termenul i
pentru teritoriul convertite cu cesionarul, iar acesta nu mai poate trimite dreptul respectiv unei
alte persoane.
La o prim lectur se poate observa inserarea n noua lege a dispoziiilor cuprinse n
Directiva European privind protecia programelor de calculator prin sistemul dreptului de autor.
Legea privind drepturile de autor i drepturile conexe, explicnd dreptul de difuzare a
operei de ctre autor, enumer vnzarea prin modurile de transmitere cu titlu oneros. n virtutea
art. 75, lit.b se interzice, n lipsa unei stipulaii exprese contrare, dreptul utilizatorului de a
transmite unei alte persoane dreptul de utilizare.
Dobnditorul unui software va putea fi ns tulburat prin intentarea unei aciuni ntemeiate
pe dispoziiile art. 139 din Legea privind dreptul de autor, de ctre un ter care se pretinde a fi
autorul programului, considernd c n urma unor dispoziii speciale va putea intra n funciune
obligaia de garanie pentru eviciune, prtul acionat l va chema pe nstrintor s-l apere, iar n
caz c va pierde s-l despgubeasc, ntrunind condiiile rspunderii pentru eviciune.

1.8 Conveniile privitoare la garania faptului personal


Din consideraiile anterioare a reieit c n art. 1339, C. Civ. vnztorul este inut s
rspund pentru eviciunea ce ar rezulta dintr-un fapt personal al su, orice convenie contrar
fiind nul.
15

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

n codul civil german se prevede c orice clauz de restrngere sau de exonerare a


vnztorului de rspunderea pentru lipsurile dreptului este nul dac aceasta a scos dolosiv viciul
de drept. Doctrina i jurisprudena au precizat semnificaia acestei interdicii, considernd c o
condiie a acestei sanciuni este aceea ca vnztorul s cunoasc i s poat lua n calcul
posibilitatea eviciunii.
Codul civil italian n art. 1487 prevede n alin. 2 c indiferent de existena unei convenii
contrare, vnztorul este inut de eviciunea rezultat din faptul su personal, la fel ca i la noi
orice alt convenie contrar este nul.
La fel i codul civil spaniol are o reglementare asemntoare, art. 1476 prevznd c este
nul orice pact care l-ar exonera pe vnztor de rspunderea pentru eviciune dac se dovedete c
a existat rea credin din partea sa.
n Codul civil belgian sancioneaz conveniile ce contravin ordinii publice, jurisprudena
fiind constant n a considera c admindu-se clauzele exoneratoare sau limitative de
rspundere, acestea nu vor putea duce la golirea de coninut a obligaiei de garanie.
Potrivit lui Planiol, o dispoziie este de ordine public ori de cte ori ea este inspirat de
consideraiuni de interes general care s-ar vedea compromise n cazul n care particularii ar fi
liberi s mpiedice aplicarea legii.
Din caracterul n principiu supletiv al regulilor elaborate n materia garaniei contra
eviciuni decurge validitatea conveniilor contrare, inserate n contractele de vnzare cumprare
pentru agravarea dar de cele mai multe ori atenuarea garaniei.
Agravarea rspunderii vnztorului pentru eviciune aprovenind din propria fapta inserat
ca o clauz contractual, cnd cedentul i asum obligaia de a nu se restabili sau de a nu face
concuren cumprtorului.
De regul n practic mai rar sunt ntalnite clauzele de agravare a rspunderii vnztorului,
inclusiv pentru tulburri provenind din propria sa fapt.

1.8.1 Cauzele limitative de rspundere


n principiu n virtutea art. 1339 C. Civ. orice clauz prin care vnztorul ar tinde s-i
diminueze rspunderea pentru un fapt personal este nul.
Jurisprudena a admis ns n general punctul de vedere unanim exprimat n doctrin n
sensul validitii unei clauze de negaranie cu privire la un fapt determinat. S-a hotrt c este
valabil clauza prin care o companie minier i-a declinat orice rspundere pentru pericolele pe
care le implic exploatarea minier pentru cumprtorii unor terenuri limitrofe.
16

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

1.9 Efectele garaniei faptului personal


Vnztorul nu poate evinge, n sensul c nu poate ncerca s reia lucrul vndut n virtutea
vreunui titlu oarecarei chiar dac ar invoca o nou calitate. Din momentul ce a transmis
proprietatea chiar prin efectul contractului , acesta nu mai poate exercita nici un drept asupra
lucrului, aciunea ar tinde la exercitarea vreunui drept va fi respins dac cumprtorul evoc
excepia de garanie.
Aceasta poate fi opus nu numai dac s-a vndut lucrul altuia, pe care ulterior vnztorul l-a
motenit, iar acesta ncearc s-l tulbure prin intentarea vreunei aciuni, de pild cea prin care ar
cere s i se recunoasc dobndirea dreptului de proprietatea prin uzucapiune. Bazat pe art. 1076
C. Civ: creditorul poate cere a se distruge ceea ce s-a fcut, inclcndu-se obligaia de a distruge
el nsui cu cheltuiala debitorului.
Vnztorul poate fi inut s-l despgubeasc pe cumprtorul a crui folosin a tulburat-o,
potrivit regulii de drept comun nscrise n art. 1078 C. Civ..

17

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

CAPITOLUL II
Garania contra eviciunii provenind din faptul unui ter
Vnztorul este de drept obligat, dup natura contractului de vnzare prin care rspunde
cumprtorului de eviciunea total sau parial a lucrului vndut, toate acestea potrivit art. 1337
C. Civ.
Codul nostru civil nu impune nici o obligaie distinct a vnztorului pe aceea de a
transmite proprietate asupra lucrului vndut rspunderea ce incumb n caz de eviciune total
sau parial care dorete s presupun c ar fi existat o sanciune i cere dispoziii s fie aprat.
Premisele declanrii rspunderii vnztorului pentru eviciune se precizeaz n parte efectele
acestei obligaii i efectele care se pot produce n cazul n care prile prin convenie derog de la
dispoziiile legii.

2.1 Condiiile generale ale rspunderii vnztorului pentru eviciunea


provenind de la ter
Enumerarea condiiilor. n mod tradiional doctrina reine drept condiii ale declanrii
acestei rspunderi:
- existena unei tulburri de drept
- anterioritatea cauzei eviciunii n raport cu ncheierea contractului de vnzarecumprare
- ignorarea acestei cauze de ctre cumprtor n momentul ncheierii contractului

2.2 Tulburarea de drept


Garania datorat pentru propria fapt se declaneaz n sarcina vnztorului indiferent c
tulburarea pricinuit cumprtorului a fost una de drept sau numai de fapt care i are explicaia
n buna credin a prilor contractate care datoreaz executarea obligaiilor. Prima condiie a
angajrii rspunderii prin eviciune este ca tulburarea provenind de la un ter sa fie una de drept i
nu numai una de fapt, aceast condiie este unanim admis n doctrin, nici o dispoziie legal de
la materia vnzrii nu prevede aceast distincie.
Dac locatarul nu beneficiaz de sprijinul locatorului n cazul unor tulburri provenind de la
ter impune aceeai soluie ca i n privina contractului de vnzare cumprare. Iniial s-a
18

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

considerat c pentru a declana garania, tulburarea de drept trebuie s se materializeze printr-o


aciune n justiie mpotriva cumprtorului. 1
n aplicarea acestui articol n practic s-a decis c instana trebuie s examineze i
seriozitatea aciunii n dreptate mpotriva cumprtorului care vrea s suspende plata preului.
Prin licitaie public adjudecatul este prezumat c a renunat la beneficiu art. 1364 C. Civ.
fiind ca atare inut s achite n ntregime preul adjudecrii, chiar dac este ameninat de o
eviciune.
n consecin n cazul descoperirii de ctre cumprtor a unor inscripii ipotecare asupra
imobilului cumprat el poate aciona n garanie contra vnztorului su doar dac aciunea
ipotecar a primit un nceput de executare sau poate suspenda plata preului n ateptarea unei
eventuale somaii de a plti.
n cazul n care bunul obiect al contractului de vnzare cumprare, pe care vnztorul l
dobndise printr-o donaie revocat pentru surveniena de copil. Dispoziia imperativ a art. 836
C. Civ. opunerea cumprtorului la pretenia terului de a fi ineficace, din moment ce drepturile
donatorului vnztor ct i a subdobnditorului vor fi desfiinate.
Avnd caracterul unei tulburri de drept care d natere obligaiei de garanie din partea
vnztorului n care pentru a degreva imobilul dobndit cumprtorul pltete creditorului o
crean ipotecar, fr a mai atepta o hotrre judectoreasc.
Dac cumprtorul l motenete pe adevratul proprietar al crui lucru l cumprase
netiind c nu i aparine vnztorului deci devine proprietar prin succesiune.
n justiie aciunea ndreptat mpotriva cumprtorului n ipoteza n care acesta, reclamant
ntr-o cerere de revendicare pentru obinerea bunului cumprat i vede respins aciunea, terul
deintor al bunului probnd dreptul su de proprietate.
n justificarea condiiei c tulburarea provocat de ter este una de drept i nu de fapt, prin
aciunile posesorilor conform art. 674 C. pr. Civ 5., dac bunul este imobil cererea de revendicare
a cumprtorului poate sigur s ntrerup cu succes manifestrile prejudiciabile ale terului6.
Drepturile cumprtorului asupra lucrului nu are o poziie mai bun dect a cumprtorului
pentru a lupta mpotriva tulburrilor de fapt provenind de la un ter. n definitiv, cumprtorul nu
este un incapabil, iar vnztorul tutorele su.
n aceste cazuri cumprtorul este victima unui furt, a unor degradri sau unor deturnri de
clientel acesta avnd la dispoziie cile deschise oricrui proprietar mpotriva faptelor
prejudiciabile cauzate de ter. Cumprtorul a pierdut ntr-o aciune n tulburare de posesie
5
6

G. Boroi, D. Rdescu Codul de procedur civil comentat i adnotat, Ed. ALL, Bucureti 1994, p. 885.
Dan Chiric Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 72

19

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

introduse de un ter prin care acesta i-a valorificat i un drept asupra bunului,cumprtorul poate
chema n judecat pe vnztor pentru a rspunde de eviciune.

2.3. Tulburarea de drept prin invocarea dreptului de proprietate


2.3.1 Punerea problemei
Dreptul pe care terul l invoca, ncercnd s-l conving pe cumprtor n exercitarea
prerogativelor pe care a sperat s le dobndeasc asupra bunului, acesta putnd fi un drept real
sau de crean. ntelegerea modului n care un contract ce a avut ca obiect lucrul aparinnd altuia
ajunge s produc efecte, obligaia de garanie pentru eviciune.

2.3.2 Drept roman i comparat


Dreptul roman admitea vnzarea lucrului altuia, cumprtorul nu putea pretinde dect
predare bunului i o posesiune linitit. Ne gsim n faa unui sistem original i suplu, rezultnd
din evoluia suferit de transferul de proprietate, n virtutea adevaratul proprietar nu rmne
prejudiciat.
n problema transferului dreptului de proprietate i a vnzrii lucrului altuia n unele din
sistemele de drept contemporane.Valabilitatea n dreptul german a contractului de vnzare
cumprare nu este condiionat de apartenena bunului vndut nstrintorului. Contractul de
vnzare- cumprare este valabil, la fel ca n cazul neexecutrii obligaiei de transferare a
proprietii. La vnzarea de bunuri mobile ns cele dou obligaii sunt independente dac
vnztorul nu poate asigura proprietatea, suntem n prezena unei neexecutri pariale, care
produc aceleai efecte cu neexecutarea total dac pentru cumprtor nu reprezint interes
executarea.
Codul civil german s-a ndeprtat de principiul eviciunii din dreptul roman potrivit cruia
vnztorul nu era rspunztor dect pentru cazul n care cumprtorul era deposedat.
n acest sistem de drept transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor se face prin
exprimarea consimmntului, urmat de nscrierea n cartea funciar, iar n materie de bunuri
mobile proprietatea se transmite prin exprimarea acordului i tradiciunea bunului.
Bunurile mobile se pot dobndi n proprietate i prin efectul bunei credine, dobnditorul
fiind considerat de rea credin dac tia c bunul nu aparine nstrintorului. La fel i n cazul n
20

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

care o persoan este nedreptit i a dispus de un bun imobil, dreptul german cunoate actul
juridic, potrivit alin. 1, actul de dispoziie ncheiat de o persoan nendreptit este valabil dac
este urmat de consimmntul persoanei ndreptite.
n art. 434. l oblig pe vnztor s-l garanteze pe cumprtor mpotriva oricror drepturi pe
care terii le-ar putea valorifica n contra lui, ceea ce nseamn c este obligat s rspund nu doar
dac drepturile terilor l-au tulburat deja.
Sanciunea nclcrii obligaiei prevzute n art. 434 este aceea c dreptule cumprtorului
sunt cele prevzute n art. 440 I : poate fi scutit de executarea propriei obligaii n condiiile art.
323; poate pretinde daune interese dac imposibilitatea de executare este imputabil debitorului
sau poate denuna contractului.
Codul civil francez a invocat materia transferului dreptului de proprietate, acesta fiind una
dintre consecinele spiritului su general: cultul autonomiei de voin a condus la a conferi
acordul prilor depline. n acest sens, art. 1599 prevede c aceast dispoziie care a marcat o
ruptur fa de tradiia romn a ridicat numeroase probleme att doctrinei ct i jurisprudenei
franceze.
Textul art. 1599 este foarte clar, sub influena raiunilor de ordin practic doctrina francez a
ncercat s tempereze consecinele unei sanciuni att de severe ca nulitatea, cautnd totodat
fundamentul interdiciei.
Aceast opinie fiind criticat cu justificarea c n vnzarile care nu transmit proprietatea,
vnztorul i incumb aceast obligaie pe care dac nu o execut va fi inut s rspund
contractual, nefiind n situaia unei neexecutri rezultnd dintr-un contract nul. Motivat de scopul
ncheierii contractului de vnzare cumprare, care este transferarea proprietii menionndu-se
valabilitatea, n sensul de nulitate a vnzrii lucrului altuia.
Jurisprudena admite c numai cumprtorul victim a erorii poate s intenteze aciunea n
anulare fr a atepta revendicarea adevratului proprietar.

2.3.3 Soluii ale dreptului civil romn

21

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

Dreptul civil romn de la 1864 nu a mai reprodus dispoziiile art. 1599 C. civ. fr. referitoare
la vnzarea acelui lucru menionnd ns principiul transmiteri dreptului de proprietate prin nsui
acordul de voin ce marcheaz i ncheierea contractului.
Problema acesta este delicat , aparine de particularitatea contractului de vnzare
cumprare de a fi n aceeai timp izvor de obligaii dar i surs a drepturilor reale, creznd c cele
dou aspecte sunt cuprinse n acelai act juridic, fiind posibil ca din punct de vedere al drepturilor
reale actul s fie ineficace, dar s fie valabil ca raport obligaional.Literatura juridic din
Romnia soluioneaz problema valabilitii vnzrii lucrului altuia n funcie de mprejurare
dac acordul prilor a fost atacat de viciul erorii sau ncheierea contractului a avut loc n
cunotin de cauz.
n cunotin de cauz prile ncheie un contract de vnzare cumprare cu privire la
bunul altuia s-au exprimat mai multe soluii:
-

consider contractul perfect valabil, acordul de voin trebuind interpretat n sensul c

vnztorul s-a obligat s procure mai trziu proprietatea asupra bunului7;


-

nulitatea absolut a contractului cauza fiind licit8;

contractul este absolut nul n virtutea adagiului dac ambele pri contractante au fost de

rea credin.
Practica judiciar a mbraiat cele dou opinii doctrinare, n sprijinul prerii c vnzarea
bunului altuia n cunotin de cauz este un contract perfect valabil. Aciunea proprietarului n
constatarea nulitii contractului a fost admis, cu motivarea c, dac este vorba de fraud i rea
credin a contractanilor, proprietarul nu poate fi obligat s intenteze aciunea n revendicare.
Dovada c prile cu rea credin, au convenit s transmit proprietatea bunului aparinnd
unui ter, cumprtorul intrnd totodat n posesia lui convenia este lovit de nulitatea absolut.
Adevratul proprietar va putea invoca chiar el nulitatea, cumprtorul nu se va putea apra
prin invocarea art. 1909 C. Civ., iar nesocotirea prilor se va face extracontractual, eventual pe
temeiul mbogirii fr just cauz.
Majoritatea autorilor consider c dac prile contractante sau cel puin cumprtorul a fost
n
eroare considernd c bunul aparine vnztorului, vnzarea a fost anulat i a fost considerat
proprietar al lucrului. Nulitatea relativ pentru eroarea persoanei intervine de regul n actele cu
titlul gratuit, aceasta nu este exclus nici n cazul actelor cu titlu oneros.
Consecinele acestei calificri sunt n principal:
7

Dan Chiric Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 61
E. Lupan, M. Rchit, D. Popescu, Drept civil. Teoria general, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1991, p. 188;

22

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

- cumprtorul poate invoca nulitatea contractului, acest drept nu l are vnztorul


- adevratul proprietar nu poate invoca nulitatea, el fiind ter fa de contract
- dac cumprtorul nu a cerut anularea i este tulburat de adevratul proprietar nu poate
apela la garania pentru eviciune mpotriva vnztorului
- nici cumprtorul nu mai poate cere anularea contractului dac ntre timp adevratul
proprietar a ractificat vnzarea sau vnztorul a devenit proprietar al bunului.
Vnzarea bunului altuia n dreptul civil romn este inexistent, cu toate c cum se poate ca
obligaie care nu are fiin s produc defecte att de ntinse. n aceast chestiune s-a exprimat i
opinia c vnzarea lucrului altuia ctre un cumprtor de bun credin nu este anulabil, este
rezolubil n sensul art. 1020 c. civ., iar la cererea cumprtorului pentru neexecutarea
obligaiilor vnztorului de a transfera proprietatea9. n practica judiciar s-au pronunat de
asemeni soluii contradictorii, majoritatea hotrrilor au decis c vnzarea bunului altuia este
anulabil n cazul n care cumprtorul a fost dus n eroare la data ncheierii contractului cu
privire la adevratul

2.4 SOLUIA PROPUS


Considerm c, dac la materia special a contractului de vnzare cumprare nu regsim
interdicia stipulat Codul civil francez cu privire la vnzarea bunului altuia, nu putem decide
nulitatea unei asemenea convenii.
Comisia care a elaborat Codul nostru civil nu a mai reluat controversa dispoziiei art. 1599
C. civ. fr., pe care comentatorii timpului deja o criticau.
Codul civil german din 1900, c. civ.italian de la 1942 au dispoziii tranante n sensul c
vnzarea lucrului altuia este valabil.
n Frana legea este consacrat nulitatea vnzrii lucrului altuia, din ce n ce mai frecvent
autorii i pun problema utilitii n continuarea meninerii acestei sanciuni. Prile amn
transferul dreptului de proprietate, fiind vorba de bunuri de gen n virtutea legii transferului
proprietii poate fi ulterior ncheierii contractului, doar n cazul unor bunuri individuale
determinate prile insereaz un termen sau o condiie, transferul proprietii fiind detaat de
momentul exprimrii consimntului asemenea ipoteze au devenit aproape reguli, socotind c
este preferabil soluia meninerii contractului, dar a afectrii sale de condiia aplicabil
contractelor sinalagmatice.

Dan Chiric Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 62

23

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

n principiu atunci cnd cineva nu este proprietar nu poate dispune de un bun, iar pentru
adevratul proprietar contractul cu privire la vnzarea bunului altuia, deci i este inopozabil.
Hotrrile judectoreti prin contractul de vnzare cumprare, adevratul proprietar nu i
pierde drepturile10.
Proprietarul are la dispoziie aciunea n revendicare, n ciuda ncheierii unui contract ntre
alte persoane cu privire la un bun ce-i aparin, acest bun nu a ieit din posesia lui, poate opune cu
succes dreptul su de proprietate actului ncheiat cu un neproprietar. De aici rezult c nu este
nevoie s apelm la anularea contractului care opun adevratul proprietar nu este accesibil
devreme ce interesele lui pot fi aprate i altfel.
n privina proteciei cumprtorului, cel care cu bun credin a cumprat un bun ce nu
aparinea vnztorului are dreptul s cear anularea contractului, consinmntul acestuia fiind
viciat prin eroare n subestimare.
Dei se presupune c n interesul cumprtorului acesta poate s cear desfinarea contractului
pentru c descoper c a fost dus n eroare la data ncheierii acesteia, fiind o serie de mprejurri
intervenite independente de voina lui, care l opresc s intenteze aciune n anulabilitate.
Contractul se consider valabil, dei dobndirea dreptului de proprietate are de regul efect
constitutiv, susinerea anulabilitii care presupune cauze de ineficacitate anterioare ncheierii
conveniei care se conciliaz cu greu cu aceast validare automat a contractului cu bunul ce a
intrat n patrimoniul vnztorului.
nainte de expirarea termenului de prescripie a aciunii n nulitate relativ, vnztorul
devine proprietar al bunului, contractul se consider valabil ncheiat i de aceea nici cumprtorul
nu mai poate cere desfinarea acestuia invocnd eroare. O a doua ipotez prin care
cumprtorului i se refuz aciune n anulare a contractului privitor la bunul altuia este cea n care
adevratul proprietar ratific vnzarea.
Jurisprudena i doctrina asimileaz aceast situaie cu motivarea c, dac pentru
cumprtor a disprut pericolul de a fi evins, el nu mai are de ce s se plng iar sub aspectul
analizat cele dou ipoteze conduc la efecte identice, acest lucru observat n timp n care se
ncheie dou contracte dreptul trece din patrimoniul adevratului proprietar n patrimoniul
cumprtorului.
Prin ratificare rezult n general o convenie ulterioar cu vnztorul unde adevratul
proprietar renunase a se mai prevala de inopozabilitatea contractului.

10

E. Safta Romano Contracte civile , vol. I, Editura Graphix, Iai, 1995, p. 51

24

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

Considerm c este preferabil, corespunznd i spiritului dreptului civil s ncercm s


validm contractele legal ncheiate, admind c un contract de vnzare cumprare cu privire la
bunul altuia nu este nul, nici anulabil doar rezolubil i aceasta la cererea cumprtorului11.
n caz de neexecutare, cumprtorul poate intenta aciunea n rezoluiune cernd eventual i
daune interese. Dac contractul este valabil, d natere la efecte dar i obligaia vnztorului de al apra sau despgubi pe cumprtor pentru eviciune prin intentarea aciunii n revendicare de
ctre adevratul proprietar.
Doctrina din Frana o consider corespunztoare exigenelor actuale soluia fiind admis n
prezent de numeroase sisteme de drept.
Convenia Naiunilor Unite a mbriat aceeai soluie prin vnzarea internaional de
mrfuri, adoptat la Viena n anul 1980 i ratificat de ara noastr prin Legea nr. 24/19 martie
1991.

2.5 Cteva cazuri tipice


2.5.1 Bun aflat n indiviziune
Bunul vndut aparine doar n partea vnztorului, soluia admis n doctrina noastr, la fel
i n jurispruden contractul de vnzare cumprare nu este nul sau anulabil. nsi
valabilitatea depinde de rezultatul partajului, la acest partaj va participa vnztorul de ceilali
coindivizari, dac bunul este atribuit nstrintorului, vnzarea ncheiat de el se consolideaz.
n caz contrar, se consider c navnd calitatea de proprietar n momentul ncheieri
contractului, nstrintorul a vndut bunul altuia convenia fiind anulabil la cererea
cumprtorului,
iar coindivizarilor nevnztori nuli se recunoate dreptul de a cere anularea contractului i nici a
intenta aciune n revendicare12.
Vnztorul va putea cere s rspund pentru eviciune n care bunul la partaj a czut n lotul
altui coindivizar dect vnztorul. Ar fi considerat preferabil s nu se afirme anulabilitatea
contractului.
Dac acesta nu nstrineaz un bun n materialitatea sa, ci doar cota parte ideal i abstract
din dreptul de proprietate al vnztorului, nu se poate pune problema atribuirii bunului la partaj
ca o condiie a validitii contractului.
11
12

St. Crpenaru Dreptul de motenire loc. cit. supra, p. 272


Dan Chiric Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 64

25

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

n indiviziune locul vnztorului va fi luat de cumprtor, in acest mod la partaj va figura


alturi de ceilali coproprietari. Contractul este perfect valabil indiferent c bunul nu este atribuit
cumprtorului.
Potrivit art. 1847 dac s-a hotrt de bun credin i a exercitat o posesie util,
cumprtorul unui bun imobil de la un comotenitor poate invoca acel act ca just titlu. 2

2.5.2 Vnzarea unui bun comun de ctre un so fr consimmntul


celuilalt so
Aceast problem foarte des ntlnit, se rezolv n general potrivit regulilor care
guverneaz raporturile patrimoniale dintre soi. Potrivit Codului familiei, soi administreaz,
folosesc i dispun mpreun de bunurile comune, oricare dintre ei exercitnd singur aceste
drepturi presupunnd c are i acordul celuilalt, in virtutea reguli mandatului tacit nu opereaz
ns n materie de nstrinarea unui bun, potrivit art. 35 alin 2 teza a doua C. fam. n care nici
unul dintre soi nu poate nstrina sau greva un imobil fr consimmntul celuilalt so .
Un contract ncheiat cu nclcarea acestei prescripii este anulabil la cererea soului
necontractant13, chiar dac nu au participat la ncheierea contractului ceea ce contravin principiile
relativitii efectelor contractelor.
Fie c intenteaz anularea aciunea n revendicare mpotrivit cumprtorului, acesta se vede
evins asftel c aciunea n garanie pentru eviciune mpotriva vnztorului. Iar dac soia
necontractant devine succesoare a vnztorului decefat, ea nu mai are deschis nici una dintre
aceste aciuni, obligaia de garanie mpotriva eviciunii care i incumb pe vnztor prin contract
transmindu-se asupra ei.

2.5.3 Vnzarea de ctre un proprietar aparent


La data ncheierii unui contract de vnzare - cumprare vnztorul avea titlu de aparen
valabil, titlu care ns ulterior este desfiinat cu efect retroactiv. Nedemnitatea opereaz de drept
i retroactiv, nedemnul fiind considerat c nu a fost niciodat motenitor, jurisprudena adoptnd
o soluie opus celei pe care o pur logic juridic ar fi impus-o, validnd vnzrile efectuate de
motenitorul nedemn, punc de vedere mprit i n doctrin. 3

13

Dan Chiric Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 65. Att n
practic ct i n doctrin s-a susinut ns i prerea c un asemenea contract este nul absolut i total, respectiv
este nul parial i valabil n privina dreptului soului contractant.

26

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

Cumprtorul de bun credina al unui imobil corporal va pstra proprietatea lui n temeiul
art. 1909 C. civ.4, iar dac bunul este imobil el va putea dobndi proprietatea prin invocarea
uzucapiunii.
n vederea protejrii securitii sociale doctrina i jurisprudena au consacrat teoria
proprietarului aparent, care ii permite cumprtorului n anumite circumstane s poat aprea
eficace mpotriva aciunii n revendicare intentat de adevratul proprietar. Aplicarea adagiului
menionat conduce pactic la sacrificarea celor care n mod logic ar trebui s triumfe, a celor care
dovedirea aciunii lor invoc realitatea n contra erorii.
Ordinea public pretinde acordarea proteciei celor care s-au nelat, se poate ca eroarea s
fie comis de un om rezonabil, nefiind admisibil protejarea unei erori stupide, cumprtorul
poate pstra bunul i nu poate n mod obiectiv s tie c cel cu care trateaz a svrit o fapt care
ii atrage nedemnitatea i n aceeai msur i putativitatea titlului de motenitor.
n ipoteza vnzrii consimite de un motenitor aparent, acesta este cel care se crede i
trece n ochii tuturor ca adevratul i eventual singurul motenitor, actele de administrare fcute
de acesta existente n Codul civil art. 1097 plata fcut cu bun credin acelui ce are creana n
posesiunea sa este valabil chiar dac n urma posesorului ar fi evins. Dar n privina actelor
juridice de dispoziie jurisprudena a admis c eroarea comun i invincibil il poate transforma
pe cumprtor de la un motenitor aparent n proprietar, aceast soluie s-a admis chiar dac
motenitorul aparent a fost de rea credin.
Teoria motenitorului aparent este mult mai general, ea se aplic de cte ori o persoan
este considerat de toi ceilali ca proprietar. Invocarea aceleiai teorii a proprietarului aparent se
poate apra i cumprtorul de la un vnztor care are calitatea de proprietar la data contractrii,
titlul su fiind ulterior desfiinat prin exercitarea unei ci extraordinare de atac.
n urma admiteri recursului extraordinar, bunul a fost atribuit altui copartajant, n aceast
situaie fiind suficiente elemente care s justifice invocarea erorii comune i invincibile de ctre
cumprtor, astfel ca el s pstreze bunul dobndit de bun credin de la vnztor.
mpotriva unei hotrri judectoreti irevocabile care au admis aciunile n revendicare ale
proprietarilor unor imobile intrate n proprietatea statului n perioada comunist s-au declarat
recursuri n anulare conform art. 330 pct. 1 C. pr. Civ., hotrrile fiind anulate de Curtea Suprem
de Justiie. Imobilele au rmas n proprietatea statului, titlul nstrintorului fiind desfinat.
Cumprtorul acionat pentru restituirea bunului va trebui s-l cheme pe vnztor s-i ia
aprarea sau s apere singur prin invocarea teoriei proprietarului aparent. n doctrina actual se
susine ntemeiat c i eroarea de drept produce aceleai efecte cu eroarea de fapt14.
14

Gh. Beleiu - Drept civil. Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului civil., Ed. ansa, Bucureti,
1994, p.136

27

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

Dac vnzarea a avut loc nainte de modificarea Codului de procedura civil prin Legea nr.
59/1993 indubitabil cumprtorul este la adpost putnd invoca teoria proprietarului aparent.
Dac aceeai prere poate fi primit de pentru a menine o vnzare ncheiat dup decizia Curii
Supreme de Justiie nr.1/1995 dat fiind publicitatea i rezonana acestei hotrri prin care
restituirea imobilelor naionalizate a fost declarat de domeniul exclusiv al legii speciale.
Alte ipoteze posibile de vnzare a lucrului de ctre o persoan nendreptit
Un asemenea caz este cel n care cedentul vinde a doua oar bunul pe care il nstrineaz
deja, aa cum este consacrat va rmne proprietar al bunului acel cumprtor care a intrat cu
bun credin n posesia obiectului art. 972 C. civ. , fiind vorba de un bun mobil, unul dintre
dobnditori care au nregistrat mai nti cererea de nscriere n cartea funciar la biroul de carte
funciar a judectoriei.
Cumprtorul ulterior al bunului care nu a transcris dreptul n cartea funciar va avea ns
aciune mpotriva vnztorului n rspunderea pentru eviciune, pe lng tulburarea de drept i
celelalte condiii.
Tot vnzare a lucrului altuia constituie i vnzarea efectuat de un promitent cumprtor,
fie vorba de un teren sau prile au ncheiat un antecontract de vnzare cumprare, acesta nu
dobndete nimic real are doar dreptul de a cere ncheierea contractului definitiv.
La fel nici executorul testamentar cu sesizare nu are dreptul de a vinde n numele i pe
seama bunurilor mobile ale succesiunii, acesta fiind rspunztor fa de cumprtor dac acesta
este evins. Dac se poate apra prin invocarea art. 1909 C. civ. cumprtorul are dreptul de a
pune n funciune mecanismul rspunderii pentru eviciune, chemndu-l pe vnztor s preia
sarcina aprrii.
S-a admis c acela care se nfieaz ca proprietar al bunului, determinnd o eroare
comun i invincibil se comport ca un vnztor aparent i indiferent de bun sau reaua credin
rspunde de eviciune fa de cumprtor.

2.6 Tulburare de drept prin invocarea altor drepturi


2.6.1 Drepturi reale

28

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

Pentru a declana incidena garaniei contra eviciunii datorat de vnztor, dreptul terului
ce se invoc mpotriva cumprtorului, poate fi nu doar proprietatea dar i un alt drept real.
Terul poate pretinde titularul unui drept de uzufruct, unui drept de superficie, unei servituii, unei
ipoteci sau a unui drept de gaj.
Dac uzufructuarul exercit mpotriva cumprtorului aciunea confesorie i o ctig
acesta echivaleaz cu o tulburare de drept susceptibil a atrage rspunderea vnztorului pentru
eviciune.
Este posibil ca un ter s invoce mpotriva cumprtorului unui teren i un drept de
superficie, pe durata existenei construciei care ii aparine n proprietate, titularul dreptului de
superficie de pild cum ar fi un cetean strin sau apatrid care nu o pot dobndi conform art. 41
alin.2 Constituiei, dreptul de proprietate asupra terenului.
Astfel cum prevede art. 1337 C. civ. vnztorul rspunde i de sarcinile care apas asupra
lucrului vndut, legea are n vedere n primul rnd servituiile, pentru existena i exercitarea
crora vnztorul va datora garanie, n msura n care nu este vorba de servitui aparente iar dac
sunt neaparente nu le-a declarat.
Servituiile naturale i legale nu sunt considerate ca drepturi reale a cror existen poate
fundamenta rspunderea vnztorului pentru eviciune, fiind un mod de determinare a
coninutului dreptului de proprietate i a limitelor de exercitare ale acestui drept.
Servituii de trecere prevzute n art. 616 C. civ. n favoarea proprietarului unui loc
nfundat, de cele vizate de art. 586-588 C. civ. cea de scurgere a apelor din amonte, prevzut n
art. 26 alin. 1 din Legea apelor, nr 107/1996.
Vnzarea unui fond ce se dovedete a fi aservit creaz cumprtorului o tulburare de drept,
dar i inexistena unei servituii active, echivaleaz cu o eviciune parial. Pentru c vecinul a
demonstrat c in realitate servitutea pretins nu exist, cumprtorul a intentat aciune mpotriva
motenitorilor vnztorului,admis de Curte.
Dac proprietarul fondului aservit se opune pentru un motiv oarecare exerciiului servituii
active de ctre cumprtor, se poate pune problema fie a neexecutrii obligaiei de predare din
partea vnztorului, iar dac titul servituiei s-a remis, obligaia de predare a fost ndeplinit dar
nc subzist cea de garanie contra eviciunii.
De aceea s-a spus c orice lips n obligaia de predare care se manifest printr-o evingere a
cumprtorului impune aplicarea regulilor particulare ale garaniei de eviciune.

29

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

Privilegiile i ipotecile pot da natere obligaiei de garanie din partea vnztorului, n


privina tulburrilor nu este actual doar din momentul neexecutrii obligaiei de ctre debitorul
principal15.
Cumprtorul a invocat art. 1364 C. civ. motivnd c vnztorul are de pltit cteva legate
cu titlu particular iar n cazul n care nu le execut exist pericolul, dobnditorul imobilului
succesoral s fie urmrit de legatarii particulari.
n materia bunurilor mobile, dreptul de urmrire acordat creditorului privilegiat se poate
realiza doar ntr-o msur compatibil cu aplicarea art. 1909 C. civ., deci doar dac terul a tiut
c n momentul ncheierii contractului de existena dreptului real al creditorului.
Dreptul de preempiune este recunoscut de lege n favoarea coproprietarilor, proprietarilor
vecini, arendaului i statului cnd este vorba de vnzarea unui teren agricol situat n extravilan
poate constitui i el cauz de eviciune pentru cumprtorul bunului.
Dac la preul anunat vreuna dintre aceste persoane dorete s cumpere, proprietarul nu
poate vinde altuia, fiind obligat s incheie contractul cu titularul dreptului de preemiune care n
termen de 30 de zile accept oferta.
Cu nclcarea dreptului de preemiune proprietarul vinde unei alte persoane, se poate cere
anularea contractului, indiferent de bun sau reaua credin a cumprtorului, consecin a
caracterului absolut al dreptului de preempiune.16
Cumprtorul de bun credin ar putea, n cazul n care este tulburat prin exercitarea
aciunii n anulare s cear protecie vnztorului n virtutea garaniei pentru eviciune, pentru c
vnzarea - cumprarea terenului nu este n dreptul nostru un contract solemn, acceptarea ofertei
de ctre titularul dreptului de preempiune nu conduce la considerarea contractului ca ncheiat, ci
reprezint doar un antecontract.
Se poate observa c dei titularul dreptului de preempiune acceptnd cea mai bun
reparaie ar fi fost considerarea contarctului ca i ncheiat, acesta se poate afla n situaia n care
dei a ctigat, obinnd anularea vnzrii cumprrii, s nu devin proprietar al terenului pus
n vnzare.

15
16

Francisc Deak - Contracte civile i comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993, p.60
Francisc Deak - Contracte civile i comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993, p.23

30

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

2.6.2. Drepturi de crean


Eviciunea poate exista i n cazul invocrii de ctre ter a unui drept de crean asupra
lucrurilor. Avnd n vedere dreptul de folosin al locatarului, respectiv arendaului ori dreptul la
despgubiri rezultnd din mbuntirile aduse de locatar anterior vnzrii lucrului.
Potrivit art. 1441 C. civ. dac locatarul vinde lucrul nchiriat sau arendat, locaiunea
ncheiat nainte de vnzare i constat prin nscris autentic sau nscris sub semntur privat cu
dat cert este opozabil cumprtorului, care trebuie s o respecte, dac nu s-a prevzut prin
nsui contractul de locaiune desfiinarea lui n caz de vnzare.
Dac aceast locaiune s-a facut pe mai mult de 3 ani, Legea cadastrului i a publicitii
imobiliare prevede c trebuie nscris n cartea funciar pentru opozabilitate. n msura n care un
contract de locuiune ncheiat anterior vnzrii cumprrii este opozabil cumprtorului i
existena lui nu a fost comunicat cumprtorului, considerm c vnztorul rmne obligat s
rspund pentru eviciune.
Fiind vorba de un contract de ncheiere privind o locuin proprietate personal ncheiat
dup ianuarie 1990, art. 5 din Legea nr. 17/1994 se poate trage cuncluzia c dreptul aplicabil va fi
dreptul comun, deci Codului civil, n cele guvernate de legislaia special nu sunt supuse nici
unei forme de publicitate pentru opozabilitate.
ntr-un mod asemntor se pune problema i n ipoteza vnzrii unui bun agricol care
formase anterior obiectul unui contract de arendare n condiiile Legii nr. 16/1994, indiferent de
durata acestuia.
Se admite constant n literatura juridic i n practic 3-72 dreptul locatarului la
despgubirele rezultnd din mbuntirile aduse imobilului nchiriat apoi vndut, este opozabil i
cumprtorului art. 1444 C. civ., iar dup achitarea datoriei se va ntoarce cu aciunea n garanie
mpotriva contractabtului su.

2.7 Discuii privind calificarea unor mprejurri ca fiind Tulburri de


drept
Pe lng invocarea de ctre teri a unor drepturi reale sau de crean, de natur au dat
natere rspunderii vnztorului pentru eviciune, iar n practic sunt posibile i alte tulburri
aduse cumprtorului, dar totui mai este de discutat calificarea lor ca eviciuni.
Dei pentru a ajunge la acest rezultat se cere creditorului care acioneaz asupra unui
contract cu titlu oneros, cum este cazul vnzrii cumprrii s dovedeasc participarea la fraud
a terului dobnditor, astfel n materia aciunii revocrii s-a artat c cerina complicitii la
31

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

fraud a cumprtorului este ntrunit cnd terul cunoate c prin ncheierea actului atacat
debitorului ar deveni insolvabil.
n urma aprobrii acestui fapt i cu ntrunirea i a celorlalte cerine, creditorul vnztorului
i va deveni inopozabil contractul de vnzare cumprare, n limitele creanei pentru a crei
realizare s-a intentat aciunea paulian.
Beneficiaz acesta de garania mpotriva eviciuni, datorat de vnztor? La aceast
ntrebare privit exclusiv din punct de vedere al ndeplinirii condiiei de a fi o tulburare de drept,
mprejurarea evocat poate fi privit ca o eviciune.
Rmne doar de cercetat dac nu cumva complicitatea la fraud a terului a dus la
ctigarea aciunii pauliene, este sinonim cu cunoaterea cauzei eviciuni de ctre cumprtor
condiie negativ in lipsa creia angajarea rspunderii vnztorului este exclus.
n lumina principiilor admise n materia definirii tulburri de drept, este evident c nu
constituie eviciune dreptul invocat de un ter, decurgnd dintr-un antecontract ncheiat cu
vnztorul.
Proprietarul n ciuda promisiunii a vndut altei

persoane i nu se poate demonstra

coparticiparea dobnditorului la frauda promitentului cumprtor, contractul este valabil


cumprtorul neputnd fi evins de beneficiarul promisiuni. Dac inalienabilitatea rezult din lege,
astfel cum este cazul art. 31 din Legea fondului funciar, nr. 18/1991 sau a art. 9 din legea nr.
112/1996 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine trecute n
proprietatea statului, contractul ncheiat cu nclcarea acestei interdicii temporale de nstrinare este
lovit de nulitatea absurd.
Aceeai soluie o ntrevedem i n cazul n care cu nerespectarea unei clauze valabile de
inalienabilitate bunul este nstrinat. De aceast dat contractul nu este nul, aceast sanciune
neputnd fi instituit prin voina omului 17, ci este valabil nstrinatorului nefcnd altceva dect s-i
ncale o obligaie contractual, ceea ce poate atrage rezoluiunea contractului prin care el nsui a
dobndit.
Fiind vorba de un bun imobil pe care cumprtorul l-a primit cu bun credin n virtutea
contractului, l poate pstra potrivit art. 1909 C. civ. Iar dac bunul nstrinat este un mobil iar clauza
de inalienabilitate nu este nscris n cartea funciar i cumprtorul nu a cunoscut-o pe alt cale,
considerm c el poate invoca teoria proprietarului aparent pentru a-i menine titlul, putnd invoca
de asemenea dac este cazul uzucapiunea.
Dac ns clauza de inalienabilitate, dei nscris n cartea funciar, nu este justificat de un
interes serios i legitim, ea trebuie radiat la cererea proprietarului imobilului sau a oricrei
17

Francisc Deak - Contracte civile i comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993, p.39

32

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

persoane interesate, ca fiind contrar ordinii economice i sociale, mpiedicnd libera circulaie a
bunului n mod inutil.

CAPITOLUL III
33

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

Anterioritatea cauzei eviciunii fa de ncheierea contractului de


vnzare - cumprare
3.1 . Noiune. Tendine doctrinare contemporane
Pentru a declana garania trebuie ca dreptul invocat de ter mpotriva cumprtorului, deci
eviciunea suferit, s-i aibe cauz ntr-o mprejurare anterioar vnzrii, cci dup dobndirea
dreptului transmid n integritatea sa, cumprtorul va rmne fr aciune mpotriva vnztorului.
Este interesat de semnalat c spre deosebire de art. 787 alin. 1 C. civ. care n materie de partaj
prevede c garania reciproc pe care coprtaii i-o datoreaz se declaneaz doar n cazul n care
tulburarea sau eviciunea provine dintr-o cauz anterioar mprelii, nici unul din textele referitoare
la garania mpotriva eviciunii din materia vnzrii cumprrii nu prevede nimic expres n aceast
privin.
Un argument n acest sens este art. 971 C. civ., potrivit cruia din momentul exprimrii
consimmntului prilor, cumprtorul devine proprietar iar lucrul rmne pe riscul su, chiar dac
tradiciunea nu a avut loc. n consecin, o cauz de eviciune care ia natere dup vnzare trebuie s
fie suportat de cumprtor.
Din analiza doctrinei se poate observa majoritatea autorilor consacr anterioritatea cauzei drept
o condiie a rspunderii vnztorului pentru eviciune dar n acelai timp sunt de acord c exist o
serie de mprejurri posterioare vnzrii care declaneaz aceeai rspundere.
n privina garaniei rezultnd din propriul fapt al vnztorului legea este mult mai exigent,
menionnd aici doar dou aspecte:
-

rspunderea i pentru simplele tulburri de fapt;

nulitatea clauzei de exonerare rezultnd din propriul fapt;

Dac proprietarul unui bun imobil il vinde succesiv la doua persoane, dar l pred celui de-al
doilea cumprtor, acesta va fi preferat n virtutea art. 972 i 1909 C. civ., primul va avea atunci
dreptul la garanie chiar dac a fost evins de o persoan care a dobndit un drept ulterior fa de
propriul su drept.
Un alt exemplu citat n doctrin se refer la grevarea imobilului vndut, de ctre vnztor,
ulterior contractului de vnzare cumprare, dar mai nainte de ndeplinirea formalitilor de
publicitate.
n cazul vnzrii imobiliare, situaia st diferit, dac al doilea cumprtor a cerut mai nti
nscrierea dreptului dobndit prin drept nscris n cartea funciaz. La fel credem c se poate raiona n
34

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

cazul n care ulterior ncheierii contractului de vnzare cumprare cu privire la un bun imobil care
nc nu a fost predat, vnztorul l amaneteaz pentru garantarea unei creane, iar creditorul a
nregistrat nscrisul probator la judectorie cum prevede art. 1658 C. civ., raportat la art. 710 i 719
C. pr. civ.
n literatura juridic francez mai recent aceast condiie este tratat sub denumirea de
imputabilitatea eviciunii vnztorului, astfel c i spune c: Vnztorul nu datoreaz garanie
dect dac tulburarea de drept i este imputabil. Sau dac tulburrile de drept cauzate
cumprtorului de ctre teri nu sunt toate imputabile vnztorului. Fr ndoial, n toate cazurile
cumprtorul este sau risc s fie evins ntr-o aa manier nct obligaia de garanie nu este
executat, dar dac neexecutarea provine dintr-o cauz strin vnztorului, acesta nu va trebui s
rspund.
ncercnd s o privim din acest unghi, obligaia de garaniune s-ar include mai pregnant n
vastul domeniu al responsabilitii contractuale, iar din caracterul imputabil al tulburrii trebuie s
deducem c vnztorul rmne garant dac eviciunea, chiar posterioar vnzrii, este produs prin
culpa sa.

3.2 Cauze posterioare vnzrii. Nuanri


Vnztorul nu trebuie s garanteze pentru eviciunile a cror cauz, posterioar vnzrii nu i
se poate atribui cu deosebire n eventualitatea faptului prinului, act de autoritate public
intervenind ca un caz de for major18.
n principiu nu rspunde vnztorul, chiar dac acest fapt se fondeaz pe un drept preexistent
contractului de vnzare cumprare, fiindc se presupune c n general dobnditorul tia la ce se
expune cumprnd acel lucru.
Exproprierea pentru cauz de utilitate public este reglementat prin Legea nr. 33/1994, care
produce efecte la data rmnerii definitive a hotrri de expropriere, transferul dreptului de
proprietate n patrimoniul exproprietarului producndu-se n dat ce obligaiile impuse prin hotrre
judectoreasc au fost ndeplinite potrivit art. 28 alin.1.
Din analiza acestor dipoziii legale deducem c proprietarul unui bun supus exproprierii
poate ncheia diverse acte juridice, inclusiv de dispoziie n intervalul cuprins ntre data primirii
propunerii de expropriere i plata despgubirilor cuvenite.
Legea stabilete un termen maxim de 30 de zile de la rmnerea definitiv a hotrrilor
judectoreti pentru plata despgubirilor, aceasta numai dac proprietarul vinde dup primirea
18

Francisc Deak - Contracte civile i comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993, p.61

35

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

ntinrii care intrase n raportul de expropriere, fr a comunica cumprtorului pericolul


exproprierii, iar acesta va rspunde pentru eviciune constnd n deposedarea ulterioar a acestuia,
dei mprejurarea este posterioar vnzrii, aceast ipotez se combin cu faptul vnztorului.
Un caz aparte al uzurcapiunii ncepute de un ter naintea vnzrii, dar mplinite dup aceast
dat, se consider c aceast mprejurare nu poate atrage rspunderea vnztorului, din moment ce
cumprtorul , nsui devine proprietar, avnd posibilitatea s ntrerup prescripia.
Unii autori admit ns c de la aceast soluie se poate deroga n ipoteza n care termenul
uzucapiunii s-a mplinit la scurt timp de la ncheierea contractului, motivarea fiind aceea c
dobnditorul n-ar fi avut moralmente timpul necesar pentru a o ntrerupe i deci: imputabilitatea
cauzei vnztorului. 1

3.3 Necunoaterea cauzei eviciunii de ctre cumprtor


Dei nu este formulat cu titlu general la seciunea dedicat n Codul civil, este necontestat
pentru a se putea angaja rspunderea vnztorului pentru eviciune, cauza acesteia trebuie s nu fi
fost cunoscut de cumprtor.
Condiia necunoaterii cauzei de ctre cumprtor mai poate fi formulat astfel: cumprtorul
s nu fi contribuit el nsui la rezultatul eviciunii. Autorul citat are n vedere aici ipoteza n care,
ameninat cu eviciunea, cumprtorul prefer s se apere singur n loc s-l cheme n garanie pe
vnztor, care probeaz c ar fi avut suficiente mijloace s resping pretenia terui.
Cunoaterea pericolului eviciunii este considerat ca o asumare a riscului din partea
cumprtorului i deci contractul va avea caracter aleatoriu. Dac eviciunea are loc, cumprtorul nu
poate spune c vnztorul deine preul fr cauz, care putea s fie favorabil cumprtorului.
Taxele din Codul civil care se refer direct sau implicit, la aceast condiie sunt:
-

art. 1337

art. 1340 Stipulaia prin care vnztorul se descarc de rspunderea pentru eviciune, nu-l

scutete de a restitui preul, n caz de eviciune, afar numai dac cumprtorul a cunoscut, la
facerea vnzrii, pericolul eviciunii, sau dac a cumprat pe rspunderea sa proprie
-

art. 1349 Dac imobilul se afl nsrcinat de servitui neaparente, nedeclarate de vnztor i

de o aa importan...
Aceeai observaie se face i n privina Codul civil francez, unde articolele corespondente, n
aceeai ordine sunt: 1626, 1638, 1629.

36

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

Codul civil german (BGB) prevede expres n 439 I exonerarea vnztorului de rspundere
dac la data ncheierii contractului cumprtorul cunotea viciul de drept. Alineatul II prevedea
obligaia pentru vnztor de a comunica existena unei ipoteci, chiar dac sarcina e cunoscut de
ctre cumprtor.
n aplicarea acestui text, s-a decis c dac nainte de ncheierea contractului de vnzare
cumprare, vnztorul a comunicat cumpratorului despre ocuparea unei ncperi de ctre o persoan
n virtutea unui contract de locaiune a crei validitate este discutabil, cumprtorul nu are dreptul
s cear dezdunri ulterior n temeiul garaniei pentru eviciune, chiar dac din procesul cu locatarul
a rezultat c titlul aceluia era valabil i opozabil dobnditorului.
Noul cod civil al rilor de Jos acord prin art. 24 i 26 protecie celui care a achiziionat un
imobil de la un neproprietar, cu condiia de a nu fi cunoscut viciul de drept al titularului,
cumprtorul devine proprietar dac situaia juridic ar fi trebuit s figureze n registrele imobiliare,
dar nu era nscris.
Codul civil elveian (OR) prevede printr-un text anume art. 192 al.2, cerina cunoaterii
efective din partea cumprtorului: dac acesta cunoate riscurile eviciunii la momentul ncheierii
contractului, vnztorul nu este inut dect de garania pe care a promis-o n mod expres.
La fel i codul civil austriac (ABGB), care trateaz n mod unitar garania mpotriva eviciunii
i mpotriva viciilor la toate contractele cu titlul oneros prevede n art. 928 c rspunderea este
exclus, cu excepia dolului nstrintorului, dac viciile erau vizibile sau sarcinile cu care este
grevat bunul erau nscrise n registrele publice.
n dreptul nostru, ca i n cel francez, ipoteza n care bunul vndut este gravat de sarcinii
nedeclarate este nglobat n garania pentru eviciune, acestea nu se supun n totalitate.
Garania contra eviciunii propriu zise presupune n principal pentru punerea sa n funciune o
tulburare actual rezultnd dintr-o aciune judiciar i nu o simpl ameninare de eviciune, n
virtutea garaniei pentru sarcini nedeclarate cumprtorul poate aciona de ndat ce le-a descoperit.
Unii autorii consider c nu dispare dreptul cumprtorului de a fi garantat de vnztor, chiar n
cazul cunoaterii faptului riscului eviciunii, n ipoteza sarcinilor nedeclarate garania fiind exclus
dac vnztorul dovedete c dobnditorul era la curent cu aceste sarcini.
n ceea ce ne privete, nu putem fi de acord cu aceast formulare cci n ambele ipoteze, dup
ce vnztorul cruia ii revine sarcina acestei probe dovedete cu orice mijloc inclusiv cu martori ,
cunoaterea efectiv de ctre cumprtor a pericolului eviciunii decurgnd din sarcini acesta fiind
exonerat de rspundere.
Chiar dac n Codul civil romn nu este prevzut ca atare drept condiie, jurisprudena i
doctrina par s subordoneze recursul n garanie bunei credine a cumprtorului.
37

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

n art. 21 al Legii nr.7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare este descris cuprinsul


crilor funciare, prevzndu-se c n a doua parte se nscriu datele privitoare la dreptul de
proprietate, inclusiv servituiile active, iar n partea a treia dexmembrmintele dreptului de
proprietate i sarcinile.
Dac n momentul dobndiri nu a fost nscris n cartea funciar vreo aciune prin care se
contest cuprinsul ei sau dac nu a cunoscut pe alt cale aceast inexactitate, fr a face distincie
ntre sarcini i servituii, asimileaz nscrierea n cartea funciar a unor date, iar prin art. 1899 alin. 2
C. civ. prezumia relativ poate fi rsturnat de vnztor.
De aceea, n trecut se spunea mai ales c emptor debet esse curiosus, n sensul c n-ar putea
s invoce cumprtorul o cunoatere care ii este imputabil, cum ar fi neobservarea unei servitui
aparente sau o alt sarcin de experien creia ar fi n culp de a nu fi avut cunotin.
Aceast cerin trebuie raportat la un nivel obinuit de cunotine, la un om mediu diligent, cu
att mai puternic un cumprtor profesionist care trebuie privit mai exigent atunci cnd invoc
necunoaterea cauzei eviciuni.
Din interpretarea per a contrario a art. 1349 C. civ. rezult c vnztorul nu este inut s
garanteze servituiile prezumate a fi cunoscute de ctre cumprtor, n privina acestora s-a spus c
nu se impune nici o declaraie.
Att timp ct ele sunt un mod de determinare a coninutului dreptului de proprietate se rezum
c sunt cunoscute i acceptate de ctre cumprtor, dar pe de alt parte, n condiiile extinderii
autonomiei locale a inflaiei legislative trebuie comunicate n msura n care reprezint sarcini
excepionale care nu sunt o consecinnormal a naturii sau situaiei imobilului.
Existena unei legi care greveaz un imobil de o servitute nu este suficient pentru a crea
sperane, se cer n plus nite circumstane de fapt de natur a da natere ndoielii n mintea
cumprtorului. O servitute legal de aliniere va fi considerat ca aparent, nu doar n virtutea
faptului c este prevzut de o decizie a autiritii locale, ci pentru c imobilul vndut era n mod
evident construit mult mai avansat fa de imobilele vecine.
Cenzurnd n multe cazuri buna credin a cumprtorului, instanele i doctrina ncearc
totui s pstreze echilibrul loialitii ntre prile contractante, n msura n care vnztorul este
supus unei obligaii legale precontractuale de informare a neexecutrii acestei ndatoriri poate
constitui chiar dol prin reticen, conform art. 960 C. civ.
n alt cauz de idei se consider c sunt ntrunite cerinele dolului i atunci cnd dei nu exist
o obligaie de informare, fa de inegalitatea de pregtire, experien a prilor se impunea n concret
o asemenea ndatorire19.
19

T.R. Popescu, P. Anca Teoria general a obligaiilor, Editura tiinific, Bucureti, 1968, p. 58

38

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

Privind acest viciu de consimmnt care poate duce la anularea contractului, constatm c dei
pornim de la ideea executrii cu bun credin a conveniilor ncercm s tratm problema
garaniei, care nseamn a-l asigura pe creditorul acestei obligaii c va fi protejat n plus fa de
dreptul comun.
Se poate face distincie dup cum cumprtorul a luat singur cunotin de existena sarcinii,
consultnd registrele de publicitate sau a fost informat de ctre vnztor. n ambele ipoteze
considerm ca vnztorul va fi exonerat de garania pentru eviciune doar dac printr-o clauz
expres dobnditorul a declarat c a cumprat pe rspunderea sa proprie.
Unii autori obiecteaz, argumentnd cu importana pe care legea o acord publicitii
imobiliare, acest sistem s nu exercite nici o influen asupra obligaiei de garanie, pornind i de la
constatare c astzi orice om diligent nainte s cumpere un bun se informeaz asupra situaiei
acestuia, mai ales dac se ncheie contract la notariat.
n concluzie, numai dovada cunoaterii efective a situaiei juridice a bunului din partea
cumprtorului l exonereaz pe vnztor de obligaia de garanie pentru eviciune, cum este aceea n
care sarcina a fost nscris n registrele de specialitate imobiliar20.
Sarcina probei cunoateri de ctre cumprtor a pericolului eviciuni ncumb vnztorul, care
poate administra orice mijloace de prob, inclusiv martorii sau prezumii.1-88 n acest context
considerm c prin publicitatea efectuat s nu-l exonereze pe vnztor de rspunderea n caz de
eviciune, totui creeaz o puternic prezumie n favoarea lui.

3.4 Funcionarea garaniei pentru eviciune


3.4.1 Garania incident
Garania incident este un mijloc de aprare prin care cumprtorul pretinde vnztorului s
pun n funciune garania pe care i-o datoreaz n virtutea contractului, care intr n funciune
obligaia vnztorului de a face. mpotriva acestei tulberri cumprtorul este suficient s ridice
excepia de garanie prin care ne punem ntrebarea cine trebuie s garanteze nu poate s eving?:
- ter, manifestat printr-o pretenie n justiie, el are la ndemn calea procedural a chemrii n
garanie a vnztorului potrivit art. 60 C. pr. civ. :
- partea poate s cheme n garanie o alt persoan mpotriva creia ar putea s se ndrepte, n cazul
n care ar cdea n preteniuni cu o cerere n garanie sau n despgubire.

20

Dan Chiric Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 76

39

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

Textul nu este aplicabil n ipoteza n care cumprtorul are calitatea de reclamant n procesul
mpotriva terului deintor al bunului. n acest caz cumprtorul are interesul de a fi protejat n
eventualitatea pierderii procesului, n care legea procedural prevede expres posibilitatea introducerii
cererii de chemare n garanie chiar de reclamant, de vreme ce n art. 61 alin 2 se stabilete termenul
n care aceast cerere trebuie depus pn la nchiderea dezbaterilor naintea primei instane.
Dac cererea de chemare n garanie este formulat de cumprtorul prt ea va trebui fcut
pn la prima zi de nfiare, iar n litigiile de drept comun citarea unei persoane i ca atare
hotrrea nu poate fi atacat prin acest motiv.
Avantajele chemrii n garanie pe cale incident sunt incontestabile:
- are loc o singur judecat, ceea ce nseamn economie de timp i punerea la adpost a instanelor de
pronunarea unor hotrri contradictorii;
- vnztorul devine parte n proces, putnd folosi toate mijloacele de aprare pe care le consider
necesare i poate fi obligat n virtutea aceleiai hotrri, dac cererea se apreciaz ca ntemeiat.
Soluia cererii de chemare n garanie depinde i de modul de soluionare a aciunii principale,
astfel prtu dac este cel care a introdus cererea de chemare n garanie iar aciunea principal se
admite, dup ce s-au administrat probe care-i dovedesc temeinicitatea.
Dac aciunea reclamantului a fost respins nu poate fi pronunat admitere chemrii n
garanie, astfel este inadmisibil ca cel chemat n garanie s fie obligat direct fa de reclamant cci
ntre ei nu exist nici un raport juridic.
Cu toate acestea s-a discutat n literatura juridic dac cumprtorul reuete s se apere n
procesul intentat de ter el nu ar putea totui s execute fa de de vnztorul garant hotrrea de
obligaie a terului tulburtor la daune i la cheltuieli de judecat, n ipoteza n care acela ar fi
insolvabil.
Intervenia garantului l plaseaz pe cumprtorul garant pe plan secundar, acesta poate opta fie
pentru aceast variant de a rmne n proces fie pentru instituia procedural prevzut n art. 64 C.
pr. civ. unde prtul care deine un lucru pentru altu sau care exercit n numele altuia un drept
asupra unui lucru va putea arta pe acela n numele cruia deine lucrul sau exercit dreptul, dac a
fost chemat n judecat de o persoan care pretinde un drept real asupra lucrului.
Codul de procedur civil reglementeaz soluiile de pronunat n cazul n care:
- cel artat ca titular al dreptului se prezint n instan i recunoate susinerile prtului, iar
reclamantul consimte s fie nlocuit prtul iniial este scos din judecat, titularul dreptului lundu-i
locul;
- vnztorul se prezint dar contest susinerile cumprtorului;
- vnztorul nu se prezint;
40

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

- n ambele situaii din urm, potrivit art. 66 alin.2 C. pr.civ cel artat ca titular al dreptului va
dobndi calitatea de intervenient principal.
n doctrin s-a opinat, ndreptit dup prerea noastr, n sensul c fie terul s rmn n
proces de n calitate de intervenient fie s nu capete nici o calitate procesual, rmnnd ca aciunea
reclamantului s fie respins pentru lipsa calitii procesorale pasive, dac se va dovedi c ntr-adevr
titularul dreptului supus judecii nu era prtul cumprtor.

3.5 Garania principal


Dac cumprtorul nu introduce cererea de chemare n garanie n termenul prevzut de lege el
are posibilitatea s pretind garanie de la vnztor pe calea unei aciunii principale, exercitate pe
cale separat, deja se poate observa c procednd n acest mod trebuie s suporte costurile a dou
procese.
n plus dac ar fi preferat s se apere singur i a pierdut procesul, aceast aciune principal a sa
n garanie poate fi respins prin invocarea de ctre vnztorul prt a excepiei procesului ru
condus: Dac cumprtorul s-a judecat pn la ultima instan cu evingtorul su, fr s cheme n
cauz pe vnztor, i a fost condamnat, vnztorul nu mai rspunde de eviciune, de va proba c erau
mijloace s ctige judecata.
Considerm c aprarea vnztorului bazat pe aceast dispoziie legal va fi uor de fcut doar
n cazul n care este evident c motivul pierderii procesului de ctre cumprtor a fost proast
aprare, acesta nu va putea cere de la vnztor garanie dar va avea deschis calea unei aciuni n
rspundere mpotriva avocatului su.
Nu este suficient ca vnztorul s susin c avea excepii peremptorii de opus autorului
eviciunii, ci trebuie s le i arate i s dovedeasc valoarea lor. Astfel ntr-o spe, s-a vndut un
imobil succesiv la doi cumprtori, primul contact fiind constatat printr-un nscris sub semntura
privat netranscris iar al doilea prin nscris autentic transcris.
Conflictul dintre cei doi cumprtori a fost soluionat de instan n lumina principiilor
publicitii imobiliare, respingndu-se aprarea primului cumprtor a crui posesiune ntrunea
condiiile dobndirii proprietii prin uzucapiune, aa primul cumprtor a fost evins i are aciunea
n garanie mpotriva vnztorului, chiar dac nu la chemat pe cale incident.
n practica judectoreas din aceast ar s-au tras toate consecinele din faptul introducerii
vnztorului n proces, acestuia recunoscndu-i-se dreptul de ataca hotrrea pronunat mpotriva
cumprtorului, chiar dac acesta din urm nu ar ataca-o el nsui.

41

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

Noul Cod civil al Federaiei Ruse 2-94 trateaz aceeai problematic n art. 462 sub titlu de
Obligaiile cumprtorului i ale vnztorului n cazul introducerii unei aciunii care tinde la
evingerea cumprtorului, dup care se stabilete obligaia cumprtorului de al introduce n proces
i obligaia vnztorului de a lua parte la proces alturi de cumprtor, legea prevede n alineatele
neexecutrii acestor obligaii:
- vnztorul va fi liberat de obligaia de garanie dac probeaz c ar fi avut mijloace suficiente de
aprare prin care s pstreze bunul;
- dac vnztorul nu a participat la proces, el pierde dreptul de a mai dovedi n contradictoriu cu
cumprtorul c preteniile terului nu erau fondate.

3.6 Efectele garaniei n cazul eviciunii consumate


Dac eviciunea s-a produs, cumprtorul poate pretinde angajarea rspunderii vnztorului
pentru pagubele suferite, deci vnztorul va fi inut de obligaia de dare. ntruct este vorba de o
sum de bani, n cazul existenei mai multor vnzri sau a mai multor succesori ai aceluiai vnztor
obligaia va fi divizibil.
Precizm c dei se folosete expresia rspunderea vnztorul, ceea ce sugereaz ideea de
culp, n realitate acoperirea prejudiciului acoperit de cumprtor prin eviciune este datorat de
vnztor chiar independent de orice culp din partea sa, motivat tocmai de reglementarea legal a
garaniei.
Asemntor soluiei prezentate n cazul eviciunii provenind de la vnztor, cumprtorul evins
de un ter poate introduce cererea n garanie mpotriva celui cu care a contractat aciunea sau
mpotriva vnztorilor anteriori. mpotriva acestora din urm are s fie o aciune oblic ntemeiat pe
art. 974 C. civ., cci nu este strict personal, fie o aciune direct ntemeiat pe ideea de
accesorialitate n virtutea creia cumprtorul dobndete drepturile pe care i autorul su le avea.
Aciunea cumprtorului va avea consecine diferite, dup cum eviciunea produs a fost total sau
parial.

CAPITOLUL IV
Eviciunea total
4.1. Soarta contractului n caz de evingere total a cumprtorului

42

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

Pentru ipoteza eviciunii pariale legea este formal acordnd cumprtorului posibilitatea s
aleag ntre dou alternative, asemntor garaniei mpotriva viciilor lucrului.
n privina eviciunii totale prin art. 1341-1346 Codul civil reglementeaz reperele calculrii
despgubirilor ce vor fi acordate cumprtorului, fr a se pronuna asupra situaiei contractului
nsui n urma acordri acestor despgubiri.
La fel i n literatura juridic mai veche de la noi am ntlnit exprimat aceeai idee, sub forma
afirmaiei c legea privete eviciunea total a lucrurilor ca o adevrat rezoluiune. Iar n analiza
efectelor obligaiilor de garanie n caz de eviciune consumat i n doctrina cea mai recent se
menioneaz c n caz de eviciune total vnztorul este inut s restituie integral preul, ca la
rezoluiune pentru neexecutare21.
Codul elveian al obligaiilor, referindu-se la drepturile cumprtorului n caz de eviciune
total prevede n prealabil n art. 195 alin. 1 c vnzarea este reputat rezolvit.
De semnalat c nici Codul civil italian, nu menioneaz n mod special rezoluiunea ca efect al
eviciunii totale, dar doctrina afirm acest lucru fr nici un dubiu.
n ceea ce ne privete mprtim acest lucru de vedere, temeiul lui fiind n dreptul nostru art.
1350 C. civ., care se gsete sub paragrafu Rspunderea de eviciune: chestiunile de daune interese
ce ar rezulta din neexecutarea vinderii i care nu sunt prevzute aici se vor decide dup regulile
generale ale conveniilor.
i n practica instanei supreme, respingndu-se aciunea n garanie a cumprtorului cu
motivarea c eviciunea s-a datorat faptei sale a fost totui obligat vnztorul la restituirea preului ca
efect a rezoluiunii conveniei ce fusese cerut n subsidiar pentru neexecutarea obligaiei de
trensmitere a proprietii.
Codul prevede un sistem de despgubire a cumprtorului evins n totalitate mai favorabil dect
cel care ar rezulta din aplicarea consecinelor nulitii relative n cazul vnzri lucrului altuia, de
aceea cumprtorul are mai mare interes s cear obligarea la despgubire ca urmare a garaniei
contra eviciunii dect s invoce nulitatea vnzrii.

4.2. Indemnizaiile datorate n caz de eviciune total


Potrivit art. 1341 C.civ. romn, cumprtorul evins are dreptul de a cere de la vnztor:
restituirea bunului, fructele, dac este dator a le ntoarce proprietarului care l-a evins; spezele
21

Francisc Deak - Contracte civile i comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993, p.62; Se face n
aceast opinie precizarea c rezoluiunea pentru neexecutarea obligaiei de garanie pentru eviciune poate fi
cerut n cazul n care nu s-a vndut lucrul altuia, dndu-se ca exemplu vnzarea a doua oar a imobilului, al
doilea cumprtor efectund primul formele de publicitare imobiliar.

43

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

instanei deschise de dnsul n contra vnztorului i a celei deschise de evingtor n contra sa; daune
interese i spezele contractului de vnzare.
Cu precizrile aduse prin articolele urmtoare, legea acord cumprtorului evins de totalitatea
bunului dreptul la o despgubire integral, ca efect a rezoluiunii contractului.

4.3 PREUL
ntotdeauna vnztorul trebuie s restituie preul primit. Codul arat n art. 1342 c preul
integral primit este datorat de vnztor chiar dac la data eviciunii valoarea bunului este mai mic
dect la data contractrii chiar dac micorarea valorii s-a datorat unei clauze fortuite ori chiar
neglijenei cumprtorului.
Aceast dispoziie sugereaz c riscurile sunt lsate pe seama vnztorului, dei potrivit art.
971 C. civ. de la ncheierea contractului bunul este n rizico-pericolul dobnditorului. S-a ncercat
explicarea acestei dispoziii prin referire la sanciunea vnzri lucrului altuia, iar cumprtorul a fost
evins n totalitate, nseamn c preul a fost pltit fr cauz, iar restituirea lui se impune n temeiul
plaii nedatorate.
Articolul 1342 este aplicabil i n acest caz, deci vnztorul datoreaz preul, chiar dac
diminuarea valorii bunului este imputabil cumprtorului, deci pn la eviciune el a fost
proprietar i n aceast calitate a avut dreptul s fie neglijent cu bunul su.
n legtur cu preul pe care cumprtorul l poate pretinde ca efect al eviciunii totale se pune
problema: n cazul n care aciunea este introdus de un subdobnditor mpotriva vnztorului, care
este preul pe care prtul trebuie s l restituie? Prin ipotez, dac a existat dou contracte de
vnzare-cumprare succesive, preul a fost diferit.
Dac ns a fost dobndit cu titlul oneros, unii autori au considerat c se impune o distincie:
dac el a pltit un pre mai mare dect propriul vnztor, are dreptul la ntreaga sum, dar cu titlul de
daune-interese, deci doar dac a fost de bun credin.
n ce ne privete, considernd c prerea contrar, exprimat de ali autori 22 este mai
convingtoare, potrivit acestei opinii, de vreme ce s-a admis prin contract toate drepturile i
accesoriile bunului se transmit subdobnditorului, nseam c fiind cesionar inclusiv al aciunii n
garanie contra eviciunii, subdobnditorul, indiferent c este universal, cu titlul universal sau cu
titlul particular, are exact aceleai drepturi pe care autorul su le avea, deci dreptul de a obine dreptul
pe care acela l-a pltit. Astfel este cazul donatarului, dar i cazul n care cel evins este debirentier, el
are n felul acesta posibilitatea s pretind preul pltit de credirentier vnztorului su.
22

Francisc Deak - Contracte civile i comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993, p.62

44

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

4.4 CONTRAVALOAREA FRUCTELOR


Art. 1341 pct. 2 c. civ. prevede n plus dreptul cumprtorului de a obine de la vnztor
contravaloarea fructelor pe care a trebuit s le restituie nvingtorului.
Dac cumprtorul a fost de bun credin, el va dobndi fructele n temeiul art. 485 teza I c.
civ. : Posesorul nu ctig fructele dect cnd posed cu bun credin. Pn la introducerea
aciunii n justitie ctre ter mpotriva cumprtorului, respectiv pn cnd cumprtorul a luat
cunotin pe alt cale de dreptul indubitabil al terului ce a condus la evingerea sa total, el este
considerat c este de bun credin i astfel nu poate fi obligat s-i plteasc proprietarului nvingtor
Dup aceste momente, n temeiul art. 487 c. civ. el este considerat de rea credin i poate fi
obligat s restituie nvingtorului fructele bunului. Textul art. 1341 pct. 2 vizeaz tocmai aceast
ipotez, n care dei fa de terul evingtor este privit de la un moment dat ca fiind de rea credin,
fa de vnztor rmne de bun credin i are dreptul pe lng pre la valoarea acestor fructe.
Dac ns vnztorul chemat n garanie declar c nu are mijloace juridice cu care s-l apere
pe cumprtor, declarndu-se de acord cu restituirea preului i a daunelor, dar cu toate acestea
cumprtorul continu singur procesul, pierzndu-l, considerm c vnztorul nu mai poate fi inut
de contravaloarea fructelor. Pretenia cumprtorului n acest sens ar aprea ca un abuz de drept,
devreme ce se poate considera c prin consemnarea preului i a altor despgubiri raportul
contractual a luat sfrit.

4.5 CHELTUIALA DE JUDECAT


Pentru acoperirea integral a prejudiciului suferind cumprtorul are dreptul s cear restituirea
cheltuielor de judecat pe care le-a suportat. El este ndreptit n virtutea art. 1341 pct. 3. c. civ. s
pretind de la vnztor restituirea acestor cheltuieli, chiar dac vnztorul a fost de bun credin
netiind c a vndut bunul altuia.
n mod normal, cumprtorul acionat n judecat ar fi trebuit s cear chemarea n garanie a
vnztorului, pentru ca hotrrea pronunat sa fie opozabil acestuia i n acelai timp pentru a
obine n proces toate despgubirile de la vnztor. Dac n acest al doilea proces vnztorul nu
reuete s se apere prin excepie la proces el va trebui, evident, ca fiind czut n pretenii, s acopere
toate cheltuielile de judecat.
Tot n scopul indemnizrii cumprtorului legea prevede c n cazul n care este evins total,
acesta are dreptul i la restituirea spezelor vnzrii. Potrivit art. 1305. c. civ. cheltuielile cu
45

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

autentificarea actului, onorariul avocatului, cheltuielile de nscriere n cartea funciar sau n sarcina
cumprtorului n msura n care acesta a achitat aceste cheltuieli cu ocazia ncheierii contractului.

4.6 DAUNELE INTERESE


Legea prevede dreptul cumprtorului la daune-interese, fiind un principu general n materie
de rspundere, n materia despgubirii datorate ca efect al eviciunii totale Codul civil reglementeaz
prin art. 1342-1345 modul de calcul a despgubirilor datorate si cu titlul de daune-interese, prezint
unele particulariti.
Astfel, la calculul despgubirii instana trebuie s in cont de creterea valorii bunului ntre
data ncheierii contractului i data producerii eviciunii, astfel nct pe lng pre cumprtorul s
obin i contraechivalentul sporului de valoare.
n lumina principiilor generale, dac din caz de for major sau caz fortuit debitorul nu i-a
executat obligaia, el nu poate fi inut de daune-interese. La fel, conform art. 1085 c. civ. debitorul nu
rspunde dect de daunele-interese care au fost prevzute sau au putut fi prevzute la ntocmirea
contractului.
n materia daunelor pentru evicine total se admite c, indiferent c sporul a fost sau nu
previzibil la data ncheierii contractului, vnztorul este inut s-l acopere. Se observ c n felul
acesta cumprtorul este aprat mpotriva unei eventuale devalorizri monetare.
Dac ns vnztorul a fost de rea credin, el sigur va putea fi obligat s restituie cheltuielile
volupturii, conform art. 1346 C. civ., n privina momentului n funcie de care se calculeaz aceste
valori se impun precizarea noiunii de epoca eviciunii, folosit de cod n literatura juridic unde sa menionat atitudinea oscilant a jurisprudenei, care uneori c data eviciunii este data introducerii
aciunii n garanie iar alteori c este data deposedrii efective a cumprtorului23.
Concluzie privind restituirile n caz de eviciune consumat:
Preul trebuie restituit ntotdeauna, astfel fiind considerat c este deinut fr cauz.
Daunele interese sunt datorate pentru acoperirea prejudiciului cauzat prin neexecutarea obligaiei
vnztorului, acordarea lor fcndu-se doar n msura dovediiri existenei i cuantumului acestui
prejudiciu.
Principiul echitii ar impune ca n ipoteza n care valoarea bunului a sczut din cauze fortuite
sau prin fapta cumprtorului, restituirea preului ctre cumprtor s nu fie integral.

23

Dan Chiric Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 71

46

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

CAPITOLUL V
Eviciunea parial. Obiunea cumprtorului
Se vorbete de eviciune parial n cazul n care se prevede n art. 1347, respectiv 1348 C. Civ.,
cumprtorul a fost evins numai de o parte a a lucrului iar de o parte a fondului.
n literatura juridic eviciunea parial24 este considerat c include fie pierderea de ctre
cumprtor a unei cote ideale din dreptul de proprietate, fie a unei pri din lucru, fie restrngerea sau
negarea n orice form a drepturilor pe care el credea c le-a dobndit25.

24
25

Francisc Deak - Contracte civile i comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993, p.64
Dan Chiric Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 72

47

E V I C I U N E A
a)

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

Instana are dreptul suveran de a aprecia dac eviciunea are n privina totului, o aa

nsemntate nct cumprtorul n-ar fi cumprat fr acea valoare, dac el reuete s demonstreze
acest lucru iar instana pronun rezoluiunea, vnztorul trebuie s restituie preul i s plteasc
daunele-interese ca i n cazul eviciunii totale, iar cumprtorul s restituie lucrul aa cum a rmas
dup eviciune.
b) Dac rezoluiunea nu poate fi obinut sau nici nu a fost cerut, contractul se menine,
dar cumprtorul are dreptul la restituirea valorii prii din care a fost evins. Cuantumul
indemnizaie acordate cumprtorului n acest caz este calculat n funcie de valoarea prii pierdute
prin eviciune, iar nu n funcie de preul pltit de el.
n doctrina francez s-a discutat pe marginea art. 1637 din Codul civil, astfel unii autorii au
criticat-o considernd-o ilogic, legiuitorul neavnd nici un motiv s se ndeprteze n materie de
eviciune parial, de soluiile admise n privina eviciunii totale.
Potrivit dreptului spaniol, chiar dac se vorbete de pre n realitate se are n vedere valoarea
bunului la data eviciunii la data eviciunii, considerndu-se c o complect indemnizare a
cumprtorului este mai echitabil i oricum mai apropiat de izvorul romn.

5.1 Garania convenional


Dei se consider subneleas, n sensul c de ndat ce prile au ncheiat un contract de
vnzare cumprare, garania mpotriva eviciunii este o obligaie ce-i incumb vnztorului, chiar
dac nu s-a pomenit nimic n contractul n acest sens, totui nu este reglementat de reguli
imperative.
Agravarea garaniei nu-i poate fi impus vnztorului dect prin clauz expres i special
fiind de strict interpretare. Dac ns clauzaeste clar exprimat, nesusceptibil de interpretare, ea
este n principiu guvernat de libertatea conveniilor, astfel vnztorul se poate obliga s garanteze o
eviciune rezultnd din faptul prinului, pentru alte cazuri fortuite, ori s garanteze pentru
tulburrile de fapt provenind de la teri.
Problema clauzelor limitative sau exoneratoare de rspundere este actual la nivel european,
fiecare stat membru al Uniunii Europene urmrind prin studii de drept comparat, perfecionarea
dreptului intern pentru a conduce n final la apropierea sistemelor naionale, ca o condiie
indispensabil a unei concurene echitabile ntre productorii din diferite ri.

5.2 Precizrii prealabile


48

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

Potrivit art. 1336 C. civ. vnztorul rspunde ctre cumprtor:


- de linitita posesiune a lucrului
- de viciile aceluiai lucru
Transmiterea proprietii i predarea lucrului vndut nu sunt singurele obligaii principale ale
vnztorului, acesta rspunde pentru linitita posesiune a lucrului i pentru viciile acestuia.

5.3 Definiie
Potrivit art. 1337 C. civ. vnztorul este de drept obligat, dup natura contractului de vnzare,
a rspunde ctre cumprtor de eviciune total sau parial a lucrului vndut, sau de sarcinile la care
s-ar pretinde supus acel obiect i care n-ar fi declarate la facerea contractului.
Obligaia de garanie contra eviciunii este aplicabil oricrui tip de vnzare, inclusiv celei prin
licitaie public, vnztorul fiind de drept obligat s-l garanteze pe cumprtor 88-41de eviciunea
total sau parial a lucrului vndut.

5.4 Garania contra eviciunii rezultnd din fapte personale


Faptul personal este un fapt sau un act, anterior sau ulterior vnzrii, dar tinuit de ctre
vnztor sau succesorii si universali ori cu titlu universal, de natur al tulbura pe cumprtor n
linitita folosin a lucrului, indiferent dac este o tulburare de fapt sau o tulburare de drept.
Eviciunea const n pierderea total sau parial a lucrului vndut prin efectul unei hotrri
judectoreti care n virtutea unei cauze anterioare, recunoate unui ter asupra aceluiai lucru un
drept de proprietate sau un alt drept real.
ntr-adevr este unamim admis c pierderea lucrului poate interveni i pe alte ci dect aciunea
n justiie. Astfel, acesta poate intervenii pe cale predrii de bun voie a lucrului n cazul n care
dreptul terului este att de evident nct rezistena n justiie este inutil.

5.5 Condiiile angajrii rspunderii pentru eviciune


Pentru angajarea rspunderii vnztorului pentru eviciune sunt necesare mai multe condiii i
anume:
a) s existe o tulburare de drept provenind de la un ter
b) aceasta s aibe o cauz anterioar vnzrii
49

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

c) tulburarea s nu fi fost cunoscut de cumprtor la data ncheierii contractului

5.5.1 Condiia existenei unei tulburri de drept provenind de la un ter


Dup cum am vzut mai sus, art. 1337 C. civ. impune vnztorului s asigure linitita posesiune
a lucrului. Aceasta nu nseamn ns c vnztorul rspunde pentru orice tulburare care ar surveni
ulterior vnzrii.

5.5.2 Tulburarea s aib o cauz anterioar vnzrii


n principiu, vnztorul nu poate fi fcut rspunztor dect de drepturile nscute
anterior vnzrii n favoare terului evingtor, cci pentru cele nscute dup acest dat nu poate fi
rspunztor dect cumprtorul nsui.

5.5.3 Cauza de eviciune s nu fi fost cunoscut de cumprtor la data


ncheierii contractului
n lips de prevedere legal expres,doctrina i jurisprudena consider c necunoaterea cauzei
de eviciune este o condiie a angajrii rspunderii vnztorului, pe motiv c n caz contrar, se
presupune c acesta i-a asumat un risc, contractul avnd un caracter aleatoriu26.

5.6 Funcionarea garaniei pentru eviciune


n legtur cu funcionarea garaniei pentru eviciune care incumb vnztorul, trebuie fcut
dictincie ntre situaia n care eviciunea nu s-a produs nc dar este pe cale s se produc.
n cazul n care cumprtorul este acionat n judecat de ctre terul care tinde s eving, el
poate cere ca vnztorul s fie introdus n proces pe cale unei cereri de chemare n garanie, interesul
acestei chemri n garanie este dublu:
-

pentru ca vnztorul s il apere cu mijloace pe care le are la ndemn

pentru a-i face opozabil hotrrea judectoreasc ce se va pronuna n cauz.

Garania convenional are anumite limite peste care prile nu pot s treac, iar dac trec
stipulaiile respective sunt lipsite de valabilitate, vnztorul nu poate fi exonerat de rspundere n
cazul n care eviciunea provine din faptul su personal. De asemenea, vnztorul trebuie s restituie
n caz de eviciune preul pe care l-a primit, cu excepia mprejurrii n care cumprtorul a cunoscut
26

Francisc Deak - Contracte civile i comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993, p.57

50

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

pericolul eviciunii la ncheierea vnzrii sau dac fr a cunoate un pericol de eviciune dintr-o
cauz anume, a cumprat pe rspundere proprie.

CAPITOLUL VI
CONCLUZII
Potrivit art.1339 C. Civ., n nici un mod vanztorul nu se poate sustrage de la rspunderea
ce ar rezulta dintr-un fapt personal al su. Aceast obligaie negativ a vnztorului ine de nsi
esena contractului, conform aceluiai text, orice convenie contrar este nul .
Se poate spune spune ca regula este att de legat de economia fundamental a contractului,
nct este de ordine public .
n virtutea principiilor generale de executare cu bun credin a obligaiilor, nstrintoru ar
trebui s rspund de tulburrile provenite din faptele sale in msura n care nu-l mpiedic pe
dobnditor s-i nsueasc bunul.
n contractul de vnzare cumprare, subiectul activ al obligaiei de garanie fiind
vnztorul1. Acesta neputnd tulbura folosina cumprtorului chiar dac ulterior acesta a
dobndit un alt statut, devenind proprietar al acelui bun ex alia causa.
Odat ce la data ncheieri contractului de vnzare a acelui bun nu aparinea nstrintorului
iar mai trziu il moteneste pe adevratul proprietar nu are dreptul nici n aceast postur s-i
tulbure calitatea cumpartorului, chiar i exercitnd aciunea n revendicare.
Nu este permis ca dup ncheierea contractului vnztorul s invoce mpotriva
cumprtorului prescripia achizitiv fiind tolerat de cumprtor s ocupe n continuare bunul.
n practica judiciar s-a aratat c cumprtorul unei pri dintr-o succesiune este un
succesor cu titlu particular i n aceasta calitate nu este init de garania eviciunii .
Succesorii universali sau cu titlu universal al nstrintorului, dobnditori ai patrimoniului
acestuia sunt inui de obligaia de garanie la fel ca i autorul lor. n aceast categorie motenitori
legali, legatarii universali i legatari cu titlu universal.
n privina succesorului universal sau cu titlu universal care a acceptat motenirea sub
beneficiu de inventar, in virtutea art. 713 C. Civ nu va opera confuziunea de patrimonii.Dac
51

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

acioneaz mpotriva cumprtorului nu n calitate de motenitor al vnztorului, ci ca titular al


propriului patrimoniu, incercnd s revendice un bun care-i aparinea.
Raportul contractual obligaional complex comport o pluralitate de debitori sau de
creditori. Obligaia indivizibil cnd prin natura ei sau prin convenia prilor nu poate fi
executat dect integral, nefracionat .
Prevazut n art. 1062 C. Civ. efectul obligaiei indivizibile cu pluralitate de debitori este
acela c fiecare codebitor poate fi obligat s execute n ntregime ntreaga obligaie.
Garania mpotriva eviciunii este considerat de autori ca fiind indivizibil n mod natural,
atunci cnd aceasta mbrac forma absteniunii. Potrivit principiului reletivitii efectelor
contractelor, subdobnditorul ar trebui s aib dreptul de a introduce aciuni doar mpotriva celui
cu care a legat o relaie contractual.
La baza transmiterii aciuni n garanie ctre subdobnditori st o cesiune de crean,
deoarece natura conveniei de vnzare cumprare, are ca consecin fireasc a echiti in sensul
dispoziiilor art. 970 C. Civ. .
Garania este privit doar ca un accesoriu al bunului vndut, baza acestuia fiind art. 1325 C.
Civ. romn: unde obligaia de a preda lucrul cuprinde accesoriile sale i tot ce a fost destinat
uzului sau perpetuu.
n deosebi de noi n Frana majoritatea hotarrilor privitoare la viciile ascunse, precum i
majoritatea consumatorilor sunt de prere c, creana n garanie este transmis ca un accesoriu al
bunului.
Cu privire la ansamblu asupra noiunii de grup de contracte, se consider c s-ar potrivi
justificarea aciunii directe mpotriva vnztorilor succesivi ai bunului prin considerarea
existenei unei relaii contractuale directe ntre vnztorii i cumprtorii succesivi.
Putem discuta de o tez mai nou, exprimat tot n Frana care vrea s demonstreze c
justificarea acestei aciuni nu trebuie cutat n concepia clasic a codului civil sau n vreo lege
special, ci este doar un mecanism corector al principiului relativitii efectelor contractelor,
justificat de echitate i de echilibrul patrimoniilor.
Vnztorul nu poate evinge, n sensul c nu poate ncerca s reia lucrul vndut n virtutea
vreunui titlu oarecarei chiar dac ar invoca o nou calitate. Din momentul ce a transmis
proprietatea chiar prin efectul contractului , acesta nu mai poate exercita nici un drept asupra
lucrului, aciunea ar tinde la exercitarea vreunui drept va fi respins dac cumprtorul evoc
excepia de garanie.
Aceasta poate fi opus nu numai dac s-a vndut lucrul altuia, pe care ulterior vnztorul l-a
motenit, iar acesta ncearc s-l tulbure prin intentarea vreunei aciuni, de pild cea prin care ar
52

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

cere s i se recunoasc dobndirea dreptului de proprietatea prin uzucapiune. Bazat pe art. 1076
C. Civ: creditorul poate cere a se distruge ceea ce s-a fcut, nclcndu-se obligaia de a distruge
el nsui cu cheltuiala debitorului.
Vnztorul poate fi inut s-l despgubeasc pe cumprtorul a crui folosin a tulburat-o,
potrivit regulii de drept comun nscrise n art. 1078 C. Civ.
Dreptul pe care terul l invoca, ncercnd s-l conving pe cumprtor n exercitarea
prerogativelor pe care a sperat s le dobndeasc asupra bunului, acesta putnd fi un drept real
sau de crean. ntelegerea modului n care un contract ce a avut ca obiect lucrul aparinnd altuia
ajunge s produc efecte, obligaia de garanie pentru eviciune.
Dreptul roman admitea vnzarea lucrului altuia, cumprtorul nu putea pretinde dect
predarea bunului i o posesiune linitit. Ne gsim n faa unui sistem original i suplu, rezultnd
din evoluia suferit de transferul de proprietate, n virtutea adevaratul proprietar nu rmne
prejudiciat.
n problema transferului dreptului de proprietate i a vnzrii lucrului altuia n unele din
sistemele de drept contemporane.
Valabilitatea n dreptul german a contractului de vnzare cumprare nu este condiionat
de apartenena bunului vndut nstrintorului. Contractul de vnzare- cumprare este valabil, la
fel ca n cazul neexecutrii obligaiei de transferare a proprietii. La vnzarea de bunuri mobile
ns cele dou obligaii sunt independente dac vnztorul nu poate asigura proprietatea, suntem
n prezena unei neexecutri pariale, care produc aceleai efecte cu neexecutarea total dac
pentru cumprtor nu reprezint interes executarea.
Codul civil german s-a ndeprtat de principiul eviciunii din dreptul roman potrivit cruia
vnztorul nu era rspunztor dect pentru cazul n care cumprtorul era deposedat.
Bunurile mobile se pot dobndi n proprietate i prin efectul bunei credine, dobnditorul
fiind considerat de rea credin dac tia c bunul nu aparine nstrintorului. La fel i n cazul n
care o persoan este nedreptit i a dispus de un bun imobil, dreptul german cunoate actul
juridic, potrivit alin. 1, actul de dispoziie ncheiat de o persoan nendreptit este valabil dac
este urmat de consi n art. 434. l oblig pe vnztor s-l garanteze pe cumprtor mpotriva
oricror drepturi pe care terii le-ar putea valorifica n contra lui, ceea ce nseamn c este obligat
s rspund nu doar dac drepturile terilor l-au tulburat deja.

53

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

B I B LI O G R AFI E
1. Camelia Toader Garania contra eviciunii civile, Editura ALL BECK, Bucureti, 1998
2. Ana Manea Luca Dreptul civil, Noiuni generale despre obligaii contracte civile, Editura
Lumina Lex, Bucureti, 2001
3. Liviu Stanciu Contracte speciale, Editura ALL BECK , Bucureti 2004
4. Francisc Deak Schimbul contractelor speciale. Vnzarea cumprarea, volumul I,
Editura Universul Juridic, Cluj Napoca, 2006
5. Dan Chiric Contracte speciale, Editura Cordial, Bucureti, 1994
6. Dan Chiric Drept civil, Contracte speciale, editura Lumina Lex, Bucureti, 1997
7. C. Statescu , C. Brsan - Teoria general a obligaiilor, Editura Lumina Lex, Bucuresti,
1994
8. D. Gherasim - Buna credin n raporturile juridice civile, Editura Dacia, Cluj Napoca,
1981
8.E. Lupan - Drept civil - Partea generala , Universitatea Cluj , 1987
9.E. Safta-Romano - Contracte civile , Editura Grafix, Iasi , 1993

54

E V I C I U N E A

C O N T R A C T E L E

C I V I L E

10.Fr. Deak , S. Carpenaru - Contracte civile si comerciale, Editura Lumina Lex,


Bucuresti, 1993
11.Fr. Deak - Tratat de drept civil - contracte speciale , Editura Actami , Bucuresti , 1996
12.Gh. Beleiu - Drept civil romn - subiectele dreptului civil, Editura Lumina Lex,
Bucuresti 1995
13. I. Turcu ,L. Pop - Contracte comerciale, Editura Lumina Lex , Bucuresti , 1997
14.I. Zinveliu - Contracte civile , instrumente de satisfacere a intereselor cetenilor,
Editura Dacia , Cluj , 1978
15.L. Pop - Drept civil . Teoria generala a obligatiilor , Editura Chemarea, Iasi , 1992
16.M. Costin , M. Muresan , V. Ursa - Dicionar de drept civil, 1980

55