Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
Conditii de validitate
Incapaciti speciale:
- interdicia vnzrii ntre soi;
- interdicia ncheierii contractului de vnzare - cumprare ntre tutore i minorul aflat sub tutela
sa;
- interdicia cumprrii de ctre mandatari a bunurilor pe care au fost mputernicii s le
vnd;
- interdicia de a cumpra bunuri publice de ctre persoanele care le administreaz;
- funcionarii publici nu pot cumpra bunurile statului sau unitilor administrativ teritoriale care se vnd prin mijlocirea lor;
- interdicia ncheierii contractului de vnzare - cumprare de ctre persoanele care
ndeplinesc anumite funcii n organele statului (judectorii, procurorii i avocaii nu pot fi
cesionari ai unor drepturi litigioase care sunt de competena tribunalului n a crui raz teritorial
i exercit funcia sau profesia);
- nu pot face acte de dispoziie persoanele fr discernmnt;
- cetenii strini sau apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor,
indiferent c au sau nu domiciliul n Romnia.
Obiectul contractului de vazare-cumparare
Vnzarea - cumprarea are ca obiect: lucrul vndut i preul.
Condiii privind lucrul vndut :
- s fie n circuitul civil;
- s existe n momentul ncheierii contractului, dac proprietatea se transmite n acel
moment;
- s fie determinat sau determinabil;
- vnzatorul trebuie s fie proprietarul lucrului vndut.
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
Locul predrii trebuie s fie cel artat n contract; n lipsa prevederii, lucrul se pred la locul n
care se afl la data contractrii sau la domiciliul vnztorului.
Cheltuielile ocazionate de lucrul vndut (cntrire, msurare, numrare, etc. sunt
suportate de ctre vnztor, iar cele de ridicare a lucrului cad n sarcina cumprtorului - art.1317
Cod Com.)
Neexecutarea total sau parial datorat culpei vnztorului ndreptete cumprtorul
fie s invoce excepia de neexecutare, fie s cear rezoluiunea vnzrii cu daune - interese sau
executarea n natur a contractului.
2.
0bligatia de garantie
Garania contra eviciunii
Eviciunea este pierderea proprietii lucrului n totalitate sau n parte, sau tulburarea
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
locul determinat n contract. Legea permite cumprtorului s suspende plata preului n cazul n
care este tulburat ori are temeri c va fi tulburat printr-o aciune n revendicare. Preul trebuie
pltit n condiiile stabilite de ctre pri.
n cazul neplii preului, vnztorul poate s oblige cumprtorul la executarea n natur
a obligaiei, sau la rezoliunea contractului.
E V I C I U N E A
2.
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
CAPITOLUL I
Garania faptului personal
Potrivit art.1339 C. Civ., n nici un mod vnztorul nu se poate sustrage de la rspunderea
ce ar rezulta dintr-un fapt personal al su. Aceast obligaie negativ a vnztorului ine de nsi
esena contractului, conform aceluiai text, orice convenie contrar este nul1.
Se poate spune spune c regula este att de legat de economia fundamental a contractului,
nct este de ordine public.
n virtutea principiilor generale de executare cu bun credin a obligaiilor, nstrintorul ar
trebui s raspund de tulburrile provenite din faptele sale n msura n care nu-l mpiedic pe
dobnditor s-i nsueasc bunul.
Motivul pentru care n materia contractului de donaie, n alin 1, art. 828 unde se stabilete
c donatorul nu este responabil de eviciune ctre donatar pentru lucrurile sau bunurile druite,
printre acestea aflndu-se i excepi n ideea n care donatarului s-a datorat faptului donatorului.
1.2.1 nstrintorul
n contractul de vnzare cumprare, subiectul activ al obligaiei de garanie fiind
vnztorul. Acesta neputnd tulbura folosina cumprtorului chiar dac ulterior acesta a
dobndit un alt statut, devenind proprietar al acelui bun ex-alia causa.
Francisc Deak - Contracte civile i comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993, p.55
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
justiie pentru despgubiri dac tulburarea vine de la un ter, avnd aceste drepturi de la primul
contract de vnzare cumprare, prin care are i dreptul de a pretinde garania contra eviciunii.
Dan Chiric Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 80
I. Albu, Drept civil. Introducere n studiul obligaiilor, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1984, p.68.
10
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
11
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
sau constatarea nulitii vnzrii, iar n acest caz cumprtorul poate invoca aprarea sa prin
excepia de garanie.
Potrivit art. 954 alin 2 C. civ. pentru a atrage anularea conveniei, eroarea trebuie s cad
asupra persoanei cu care a semnat un contract, iar dac aciunea este admis nseamn c
retroactiv vnzarea este desfiinat.
Vnztorul nudei proprieti conserv dreptul de a culege fructele bunului, acesta
bucurndu-se de toate drepturile pe care legea i le confer. La fel este i atunci cnd vnznd o
poriune de teren, proprietarul i-a pstrat dreptul unui teren vecin.
La fel ca i n materia garaniei mpotriva tulburrilor provenind de la teri, bun sau reaua
credin nu joac nici un rol n declanarea obligaiei, acesta fiind inut s repare prejudiciul
cauzat prin eviciune.
I. I. Georgescu, I. Bcanu Drept comercial romn, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1994, p.205
12
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
clientela, sufletul fondului de comer zona n care el a acumulat influen dup ncheierea
contractului.
Se impune aplicarea restrictiv a acestei interdicii, n caz contrar aducndu-se atingerea
libertaii comerului, s-a judecat c nu ncalc aceast obligaie asupra vnztorului care s-a
stabilit destul de departe, astfel instana fiind suveran s aprecieze dac n fiecare caz n parte sa adus atingerea drepturilor cumprtorului.
Frecvent prile insereaz clauze prin care este restrns dreptul vnztorului de a se restabili
ntr-un local apropiat, aceste clauze att timp ct nu contravin ordinii publice sunt valabile.
Printr-un contract ncheiat n care era vorba de nstrinarea unui bar, prile au stabilit c
timp de 5 ani vnztorul nu are dreptul s deschid un alt bar pe o distan de 1 km. Dup o
perioad de 10 ani a redeschis un alt bar, precum i un magazin, n apropierea cumprtorului,
care l-a dat n judecat invocnd dispoziiile Codului Civil privitoare la garania pentru eviciune.
Prima instan a respins aciunea, considernd c prin inserarea clauzei de neconcuren
respectat de vnztor, prile au nteles s-i exercite autonomia de voin, iar vnztorul s aib
permisiunea cu al aselea an s restabileasc n apropiere. Asadar hotrrea a fost casat cu
motivarea art. 1339 C. Civ. n care potrivit vnztorul nu se poate sustrage de la rspunderea
pentru eviciune ce ar rezulta din faptele sale sau orice alt convenie este nul.
Cum au sesizat mai muli autori, ar trebui ca instanele s exercite controlul lor asupra
clauzelor contractuale susceptibile s ncalce ordinea public.
Interdicia de a se restabili il apas pe vnztorul unui fond de comer nu trebuie obligatoriu
stipulat aceast avnd un subneles, putnd fi privit nu numai prin prisma garaniei contra
eviciunii, dar i prin cea comercial, aceea a concurenei neloiale.
Legea nr. 11/1991 prevede c nclcarea de ctre comerciani a obligaiei de a-i desfura
activitatea cu bun credin i potrivit uzanelor cinstite de a-i atrage rspunderea civil,
contravenional sau penal.
Iar conform art. 9 alin. 1, n cazul n care fapta de concuren neloial se cauzeaz daune,
instituindu-se i o solidaritate pasiv legal, potrivit art. 9 alin. 3.
Fiecare are dreptul s-i aleag singur profesionistul cruia s i se adreseze, n doctrina
contemporan unde se discut dac nu poate fi asimilat clientela civil clientelei comerciale.
Principiul potrivit creia clientela civil este incesibil este temperat ns n privina
elementelor materiale de care clientela este ataat, cum ar fi birotica, mobilierul specific
cabinetelor stomatologice. Aceste elemente de mobilier pot forma contractul de vnzare
cumprare, cu toate consecinele inclusiv rspunderea mpotriva eviciunii.
13
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
n ara noastr, legislaia curent ce reglementeaz activitatea diferitelor profesii, Legea nr.
36/1995 a notarilor publici i a activitilor notariale, Legea nr. 51/1995 a avocaturii, care se pare
c a avut n vedere acest pericol, prevznd prin texte restrictive posibilitatea reclamei.
n acest sens este de menionat art. 6.3. din anexa II a Statului profesiei de avocat, care
prevede c dup ncetarea contractului de colaborare dintre avocai, fostul colaborator se va
abine de la concuren neloial.
14
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
17
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
CAPITOLUL II
Garania contra eviciunii provenind din faptul unui ter
Vnztorul este de drept obligat, dup natura contractului de vnzare prin care rspunde
cumprtorului de eviciunea total sau parial a lucrului vndut, toate acestea potrivit art. 1337
C. Civ.
Codul nostru civil nu impune nici o obligaie distinct a vnztorului pe aceea de a
transmite proprietate asupra lucrului vndut rspunderea ce incumb n caz de eviciune total
sau parial care dorete s presupun c ar fi existat o sanciune i cere dispoziii s fie aprat.
Premisele declanrii rspunderii vnztorului pentru eviciune se precizeaz n parte efectele
acestei obligaii i efectele care se pot produce n cazul n care prile prin convenie derog de la
dispoziiile legii.
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
G. Boroi, D. Rdescu Codul de procedur civil comentat i adnotat, Ed. ALL, Bucureti 1994, p. 885.
Dan Chiric Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 72
19
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
introduse de un ter prin care acesta i-a valorificat i un drept asupra bunului,cumprtorul poate
chema n judecat pe vnztor pentru a rspunde de eviciune.
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
care o persoan este nedreptit i a dispus de un bun imobil, dreptul german cunoate actul
juridic, potrivit alin. 1, actul de dispoziie ncheiat de o persoan nendreptit este valabil dac
este urmat de consimmntul persoanei ndreptite.
n art. 434. l oblig pe vnztor s-l garanteze pe cumprtor mpotriva oricror drepturi pe
care terii le-ar putea valorifica n contra lui, ceea ce nseamn c este obligat s rspund nu doar
dac drepturile terilor l-au tulburat deja.
Sanciunea nclcrii obligaiei prevzute n art. 434 este aceea c dreptule cumprtorului
sunt cele prevzute n art. 440 I : poate fi scutit de executarea propriei obligaii n condiiile art.
323; poate pretinde daune interese dac imposibilitatea de executare este imputabil debitorului
sau poate denuna contractului.
Codul civil francez a invocat materia transferului dreptului de proprietate, acesta fiind una
dintre consecinele spiritului su general: cultul autonomiei de voin a condus la a conferi
acordul prilor depline. n acest sens, art. 1599 prevede c aceast dispoziie care a marcat o
ruptur fa de tradiia romn a ridicat numeroase probleme att doctrinei ct i jurisprudenei
franceze.
Textul art. 1599 este foarte clar, sub influena raiunilor de ordin practic doctrina francez a
ncercat s tempereze consecinele unei sanciuni att de severe ca nulitatea, cautnd totodat
fundamentul interdiciei.
Aceast opinie fiind criticat cu justificarea c n vnzarile care nu transmit proprietatea,
vnztorul i incumb aceast obligaie pe care dac nu o execut va fi inut s rspund
contractual, nefiind n situaia unei neexecutri rezultnd dintr-un contract nul. Motivat de scopul
ncheierii contractului de vnzare cumprare, care este transferarea proprietii menionndu-se
valabilitatea, n sensul de nulitate a vnzrii lucrului altuia.
Jurisprudena admite c numai cumprtorul victim a erorii poate s intenteze aciunea n
anulare fr a atepta revendicarea adevratului proprietar.
21
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
Dreptul civil romn de la 1864 nu a mai reprodus dispoziiile art. 1599 C. civ. fr. referitoare
la vnzarea acelui lucru menionnd ns principiul transmiteri dreptului de proprietate prin nsui
acordul de voin ce marcheaz i ncheierea contractului.
Problema acesta este delicat , aparine de particularitatea contractului de vnzare
cumprare de a fi n aceeai timp izvor de obligaii dar i surs a drepturilor reale, creznd c cele
dou aspecte sunt cuprinse n acelai act juridic, fiind posibil ca din punct de vedere al drepturilor
reale actul s fie ineficace, dar s fie valabil ca raport obligaional.Literatura juridic din
Romnia soluioneaz problema valabilitii vnzrii lucrului altuia n funcie de mprejurare
dac acordul prilor a fost atacat de viciul erorii sau ncheierea contractului a avut loc n
cunotin de cauz.
n cunotin de cauz prile ncheie un contract de vnzare cumprare cu privire la
bunul altuia s-au exprimat mai multe soluii:
-
contractul este absolut nul n virtutea adagiului dac ambele pri contractante au fost de
rea credin.
Practica judiciar a mbraiat cele dou opinii doctrinare, n sprijinul prerii c vnzarea
bunului altuia n cunotin de cauz este un contract perfect valabil. Aciunea proprietarului n
constatarea nulitii contractului a fost admis, cu motivarea c, dac este vorba de fraud i rea
credin a contractanilor, proprietarul nu poate fi obligat s intenteze aciunea n revendicare.
Dovada c prile cu rea credin, au convenit s transmit proprietatea bunului aparinnd
unui ter, cumprtorul intrnd totodat n posesia lui convenia este lovit de nulitatea absolut.
Adevratul proprietar va putea invoca chiar el nulitatea, cumprtorul nu se va putea apra
prin invocarea art. 1909 C. Civ., iar nesocotirea prilor se va face extracontractual, eventual pe
temeiul mbogirii fr just cauz.
Majoritatea autorilor consider c dac prile contractante sau cel puin cumprtorul a fost
n
eroare considernd c bunul aparine vnztorului, vnzarea a fost anulat i a fost considerat
proprietar al lucrului. Nulitatea relativ pentru eroarea persoanei intervine de regul n actele cu
titlul gratuit, aceasta nu este exclus nici n cazul actelor cu titlu oneros.
Consecinele acestei calificri sunt n principal:
7
Dan Chiric Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 61
E. Lupan, M. Rchit, D. Popescu, Drept civil. Teoria general, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1991, p. 188;
22
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
Dan Chiric Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 62
23
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
n principiu atunci cnd cineva nu este proprietar nu poate dispune de un bun, iar pentru
adevratul proprietar contractul cu privire la vnzarea bunului altuia, deci i este inopozabil.
Hotrrile judectoreti prin contractul de vnzare cumprare, adevratul proprietar nu i
pierde drepturile10.
Proprietarul are la dispoziie aciunea n revendicare, n ciuda ncheierii unui contract ntre
alte persoane cu privire la un bun ce-i aparin, acest bun nu a ieit din posesia lui, poate opune cu
succes dreptul su de proprietate actului ncheiat cu un neproprietar. De aici rezult c nu este
nevoie s apelm la anularea contractului care opun adevratul proprietar nu este accesibil
devreme ce interesele lui pot fi aprate i altfel.
n privina proteciei cumprtorului, cel care cu bun credin a cumprat un bun ce nu
aparinea vnztorului are dreptul s cear anularea contractului, consinmntul acestuia fiind
viciat prin eroare n subestimare.
Dei se presupune c n interesul cumprtorului acesta poate s cear desfinarea contractului
pentru c descoper c a fost dus n eroare la data ncheierii acesteia, fiind o serie de mprejurri
intervenite independente de voina lui, care l opresc s intenteze aciune n anulabilitate.
Contractul se consider valabil, dei dobndirea dreptului de proprietate are de regul efect
constitutiv, susinerea anulabilitii care presupune cauze de ineficacitate anterioare ncheierii
conveniei care se conciliaz cu greu cu aceast validare automat a contractului cu bunul ce a
intrat n patrimoniul vnztorului.
nainte de expirarea termenului de prescripie a aciunii n nulitate relativ, vnztorul
devine proprietar al bunului, contractul se consider valabil ncheiat i de aceea nici cumprtorul
nu mai poate cere desfinarea acestuia invocnd eroare. O a doua ipotez prin care
cumprtorului i se refuz aciune n anulare a contractului privitor la bunul altuia este cea n care
adevratul proprietar ratific vnzarea.
Jurisprudena i doctrina asimileaz aceast situaie cu motivarea c, dac pentru
cumprtor a disprut pericolul de a fi evins, el nu mai are de ce s se plng iar sub aspectul
analizat cele dou ipoteze conduc la efecte identice, acest lucru observat n timp n care se
ncheie dou contracte dreptul trece din patrimoniul adevratului proprietar n patrimoniul
cumprtorului.
Prin ratificare rezult n general o convenie ulterioar cu vnztorul unde adevratul
proprietar renunase a se mai prevala de inopozabilitatea contractului.
10
24
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
25
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
13
Dan Chiric Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 65. Att n
practic ct i n doctrin s-a susinut ns i prerea c un asemenea contract este nul absolut i total, respectiv
este nul parial i valabil n privina dreptului soului contractant.
26
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
Cumprtorul de bun credina al unui imobil corporal va pstra proprietatea lui n temeiul
art. 1909 C. civ.4, iar dac bunul este imobil el va putea dobndi proprietatea prin invocarea
uzucapiunii.
n vederea protejrii securitii sociale doctrina i jurisprudena au consacrat teoria
proprietarului aparent, care ii permite cumprtorului n anumite circumstane s poat aprea
eficace mpotriva aciunii n revendicare intentat de adevratul proprietar. Aplicarea adagiului
menionat conduce pactic la sacrificarea celor care n mod logic ar trebui s triumfe, a celor care
dovedirea aciunii lor invoc realitatea n contra erorii.
Ordinea public pretinde acordarea proteciei celor care s-au nelat, se poate ca eroarea s
fie comis de un om rezonabil, nefiind admisibil protejarea unei erori stupide, cumprtorul
poate pstra bunul i nu poate n mod obiectiv s tie c cel cu care trateaz a svrit o fapt care
ii atrage nedemnitatea i n aceeai msur i putativitatea titlului de motenitor.
n ipoteza vnzrii consimite de un motenitor aparent, acesta este cel care se crede i
trece n ochii tuturor ca adevratul i eventual singurul motenitor, actele de administrare fcute
de acesta existente n Codul civil art. 1097 plata fcut cu bun credin acelui ce are creana n
posesiunea sa este valabil chiar dac n urma posesorului ar fi evins. Dar n privina actelor
juridice de dispoziie jurisprudena a admis c eroarea comun i invincibil il poate transforma
pe cumprtor de la un motenitor aparent n proprietar, aceast soluie s-a admis chiar dac
motenitorul aparent a fost de rea credin.
Teoria motenitorului aparent este mult mai general, ea se aplic de cte ori o persoan
este considerat de toi ceilali ca proprietar. Invocarea aceleiai teorii a proprietarului aparent se
poate apra i cumprtorul de la un vnztor care are calitatea de proprietar la data contractrii,
titlul su fiind ulterior desfiinat prin exercitarea unei ci extraordinare de atac.
n urma admiteri recursului extraordinar, bunul a fost atribuit altui copartajant, n aceast
situaie fiind suficiente elemente care s justifice invocarea erorii comune i invincibile de ctre
cumprtor, astfel ca el s pstreze bunul dobndit de bun credin de la vnztor.
mpotriva unei hotrri judectoreti irevocabile care au admis aciunile n revendicare ale
proprietarilor unor imobile intrate n proprietatea statului n perioada comunist s-au declarat
recursuri n anulare conform art. 330 pct. 1 C. pr. Civ., hotrrile fiind anulate de Curtea Suprem
de Justiie. Imobilele au rmas n proprietatea statului, titlul nstrintorului fiind desfinat.
Cumprtorul acionat pentru restituirea bunului va trebui s-l cheme pe vnztor s-i ia
aprarea sau s apere singur prin invocarea teoriei proprietarului aparent. n doctrina actual se
susine ntemeiat c i eroarea de drept produce aceleai efecte cu eroarea de fapt14.
14
Gh. Beleiu - Drept civil. Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului civil., Ed. ansa, Bucureti,
1994, p.136
27
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
Dac vnzarea a avut loc nainte de modificarea Codului de procedura civil prin Legea nr.
59/1993 indubitabil cumprtorul este la adpost putnd invoca teoria proprietarului aparent.
Dac aceeai prere poate fi primit de pentru a menine o vnzare ncheiat dup decizia Curii
Supreme de Justiie nr.1/1995 dat fiind publicitatea i rezonana acestei hotrri prin care
restituirea imobilelor naionalizate a fost declarat de domeniul exclusiv al legii speciale.
Alte ipoteze posibile de vnzare a lucrului de ctre o persoan nendreptit
Un asemenea caz este cel n care cedentul vinde a doua oar bunul pe care il nstrineaz
deja, aa cum este consacrat va rmne proprietar al bunului acel cumprtor care a intrat cu
bun credin n posesia obiectului art. 972 C. civ. , fiind vorba de un bun mobil, unul dintre
dobnditori care au nregistrat mai nti cererea de nscriere n cartea funciar la biroul de carte
funciar a judectoriei.
Cumprtorul ulterior al bunului care nu a transcris dreptul n cartea funciar va avea ns
aciune mpotriva vnztorului n rspunderea pentru eviciune, pe lng tulburarea de drept i
celelalte condiii.
Tot vnzare a lucrului altuia constituie i vnzarea efectuat de un promitent cumprtor,
fie vorba de un teren sau prile au ncheiat un antecontract de vnzare cumprare, acesta nu
dobndete nimic real are doar dreptul de a cere ncheierea contractului definitiv.
La fel nici executorul testamentar cu sesizare nu are dreptul de a vinde n numele i pe
seama bunurilor mobile ale succesiunii, acesta fiind rspunztor fa de cumprtor dac acesta
este evins. Dac se poate apra prin invocarea art. 1909 C. civ. cumprtorul are dreptul de a
pune n funciune mecanismul rspunderii pentru eviciune, chemndu-l pe vnztor s preia
sarcina aprrii.
S-a admis c acela care se nfieaz ca proprietar al bunului, determinnd o eroare
comun i invincibil se comport ca un vnztor aparent i indiferent de bun sau reaua credin
rspunde de eviciune fa de cumprtor.
28
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
Pentru a declana incidena garaniei contra eviciunii datorat de vnztor, dreptul terului
ce se invoc mpotriva cumprtorului, poate fi nu doar proprietatea dar i un alt drept real.
Terul poate pretinde titularul unui drept de uzufruct, unui drept de superficie, unei servituii, unei
ipoteci sau a unui drept de gaj.
Dac uzufructuarul exercit mpotriva cumprtorului aciunea confesorie i o ctig
acesta echivaleaz cu o tulburare de drept susceptibil a atrage rspunderea vnztorului pentru
eviciune.
Este posibil ca un ter s invoce mpotriva cumprtorului unui teren i un drept de
superficie, pe durata existenei construciei care ii aparine n proprietate, titularul dreptului de
superficie de pild cum ar fi un cetean strin sau apatrid care nu o pot dobndi conform art. 41
alin.2 Constituiei, dreptul de proprietate asupra terenului.
Astfel cum prevede art. 1337 C. civ. vnztorul rspunde i de sarcinile care apas asupra
lucrului vndut, legea are n vedere n primul rnd servituiile, pentru existena i exercitarea
crora vnztorul va datora garanie, n msura n care nu este vorba de servitui aparente iar dac
sunt neaparente nu le-a declarat.
Servituiile naturale i legale nu sunt considerate ca drepturi reale a cror existen poate
fundamenta rspunderea vnztorului pentru eviciune, fiind un mod de determinare a
coninutului dreptului de proprietate i a limitelor de exercitare ale acestui drept.
Servituii de trecere prevzute n art. 616 C. civ. n favoarea proprietarului unui loc
nfundat, de cele vizate de art. 586-588 C. civ. cea de scurgere a apelor din amonte, prevzut n
art. 26 alin. 1 din Legea apelor, nr 107/1996.
Vnzarea unui fond ce se dovedete a fi aservit creaz cumprtorului o tulburare de drept,
dar i inexistena unei servituii active, echivaleaz cu o eviciune parial. Pentru c vecinul a
demonstrat c in realitate servitutea pretins nu exist, cumprtorul a intentat aciune mpotriva
motenitorilor vnztorului,admis de Curte.
Dac proprietarul fondului aservit se opune pentru un motiv oarecare exerciiului servituii
active de ctre cumprtor, se poate pune problema fie a neexecutrii obligaiei de predare din
partea vnztorului, iar dac titul servituiei s-a remis, obligaia de predare a fost ndeplinit dar
nc subzist cea de garanie contra eviciunii.
De aceea s-a spus c orice lips n obligaia de predare care se manifest printr-o evingere a
cumprtorului impune aplicarea regulilor particulare ale garaniei de eviciune.
29
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
15
16
Francisc Deak - Contracte civile i comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993, p.60
Francisc Deak - Contracte civile i comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993, p.23
30
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
fraud a cumprtorului este ntrunit cnd terul cunoate c prin ncheierea actului atacat
debitorului ar deveni insolvabil.
n urma aprobrii acestui fapt i cu ntrunirea i a celorlalte cerine, creditorul vnztorului
i va deveni inopozabil contractul de vnzare cumprare, n limitele creanei pentru a crei
realizare s-a intentat aciunea paulian.
Beneficiaz acesta de garania mpotriva eviciuni, datorat de vnztor? La aceast
ntrebare privit exclusiv din punct de vedere al ndeplinirii condiiei de a fi o tulburare de drept,
mprejurarea evocat poate fi privit ca o eviciune.
Rmne doar de cercetat dac nu cumva complicitatea la fraud a terului a dus la
ctigarea aciunii pauliene, este sinonim cu cunoaterea cauzei eviciuni de ctre cumprtor
condiie negativ in lipsa creia angajarea rspunderii vnztorului este exclus.
n lumina principiilor admise n materia definirii tulburri de drept, este evident c nu
constituie eviciune dreptul invocat de un ter, decurgnd dintr-un antecontract ncheiat cu
vnztorul.
Proprietarul n ciuda promisiunii a vndut altei
Francisc Deak - Contracte civile i comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993, p.39
32
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
persoane interesate, ca fiind contrar ordinii economice i sociale, mpiedicnd libera circulaie a
bunului n mod inutil.
CAPITOLUL III
33
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
Dac proprietarul unui bun imobil il vinde succesiv la doua persoane, dar l pred celui de-al
doilea cumprtor, acesta va fi preferat n virtutea art. 972 i 1909 C. civ., primul va avea atunci
dreptul la garanie chiar dac a fost evins de o persoan care a dobndit un drept ulterior fa de
propriul su drept.
Un alt exemplu citat n doctrin se refer la grevarea imobilului vndut, de ctre vnztor,
ulterior contractului de vnzare cumprare, dar mai nainte de ndeplinirea formalitilor de
publicitate.
n cazul vnzrii imobiliare, situaia st diferit, dac al doilea cumprtor a cerut mai nti
nscrierea dreptului dobndit prin drept nscris n cartea funciaz. La fel credem c se poate raiona n
34
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
cazul n care ulterior ncheierii contractului de vnzare cumprare cu privire la un bun imobil care
nc nu a fost predat, vnztorul l amaneteaz pentru garantarea unei creane, iar creditorul a
nregistrat nscrisul probator la judectorie cum prevede art. 1658 C. civ., raportat la art. 710 i 719
C. pr. civ.
n literatura juridic francez mai recent aceast condiie este tratat sub denumirea de
imputabilitatea eviciunii vnztorului, astfel c i spune c: Vnztorul nu datoreaz garanie
dect dac tulburarea de drept i este imputabil. Sau dac tulburrile de drept cauzate
cumprtorului de ctre teri nu sunt toate imputabile vnztorului. Fr ndoial, n toate cazurile
cumprtorul este sau risc s fie evins ntr-o aa manier nct obligaia de garanie nu este
executat, dar dac neexecutarea provine dintr-o cauz strin vnztorului, acesta nu va trebui s
rspund.
ncercnd s o privim din acest unghi, obligaia de garaniune s-ar include mai pregnant n
vastul domeniu al responsabilitii contractuale, iar din caracterul imputabil al tulburrii trebuie s
deducem c vnztorul rmne garant dac eviciunea, chiar posterioar vnzrii, este produs prin
culpa sa.
Francisc Deak - Contracte civile i comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993, p.61
35
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
art. 1337
art. 1340 Stipulaia prin care vnztorul se descarc de rspunderea pentru eviciune, nu-l
scutete de a restitui preul, n caz de eviciune, afar numai dac cumprtorul a cunoscut, la
facerea vnzrii, pericolul eviciunii, sau dac a cumprat pe rspunderea sa proprie
-
art. 1349 Dac imobilul se afl nsrcinat de servitui neaparente, nedeclarate de vnztor i
de o aa importan...
Aceeai observaie se face i n privina Codul civil francez, unde articolele corespondente, n
aceeai ordine sunt: 1626, 1638, 1629.
36
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
Codul civil german (BGB) prevede expres n 439 I exonerarea vnztorului de rspundere
dac la data ncheierii contractului cumprtorul cunotea viciul de drept. Alineatul II prevedea
obligaia pentru vnztor de a comunica existena unei ipoteci, chiar dac sarcina e cunoscut de
ctre cumprtor.
n aplicarea acestui text, s-a decis c dac nainte de ncheierea contractului de vnzare
cumprare, vnztorul a comunicat cumpratorului despre ocuparea unei ncperi de ctre o persoan
n virtutea unui contract de locaiune a crei validitate este discutabil, cumprtorul nu are dreptul
s cear dezdunri ulterior n temeiul garaniei pentru eviciune, chiar dac din procesul cu locatarul
a rezultat c titlul aceluia era valabil i opozabil dobnditorului.
Noul cod civil al rilor de Jos acord prin art. 24 i 26 protecie celui care a achiziionat un
imobil de la un neproprietar, cu condiia de a nu fi cunoscut viciul de drept al titularului,
cumprtorul devine proprietar dac situaia juridic ar fi trebuit s figureze n registrele imobiliare,
dar nu era nscris.
Codul civil elveian (OR) prevede printr-un text anume art. 192 al.2, cerina cunoaterii
efective din partea cumprtorului: dac acesta cunoate riscurile eviciunii la momentul ncheierii
contractului, vnztorul nu este inut dect de garania pe care a promis-o n mod expres.
La fel i codul civil austriac (ABGB), care trateaz n mod unitar garania mpotriva eviciunii
i mpotriva viciilor la toate contractele cu titlul oneros prevede n art. 928 c rspunderea este
exclus, cu excepia dolului nstrintorului, dac viciile erau vizibile sau sarcinile cu care este
grevat bunul erau nscrise n registrele publice.
n dreptul nostru, ca i n cel francez, ipoteza n care bunul vndut este gravat de sarcinii
nedeclarate este nglobat n garania pentru eviciune, acestea nu se supun n totalitate.
Garania contra eviciunii propriu zise presupune n principal pentru punerea sa n funciune o
tulburare actual rezultnd dintr-o aciune judiciar i nu o simpl ameninare de eviciune, n
virtutea garaniei pentru sarcini nedeclarate cumprtorul poate aciona de ndat ce le-a descoperit.
Unii autorii consider c nu dispare dreptul cumprtorului de a fi garantat de vnztor, chiar n
cazul cunoaterii faptului riscului eviciunii, n ipoteza sarcinilor nedeclarate garania fiind exclus
dac vnztorul dovedete c dobnditorul era la curent cu aceste sarcini.
n ceea ce ne privete, nu putem fi de acord cu aceast formulare cci n ambele ipoteze, dup
ce vnztorul cruia ii revine sarcina acestei probe dovedete cu orice mijloc inclusiv cu martori ,
cunoaterea efectiv de ctre cumprtor a pericolului eviciunii decurgnd din sarcini acesta fiind
exonerat de rspundere.
Chiar dac n Codul civil romn nu este prevzut ca atare drept condiie, jurisprudena i
doctrina par s subordoneze recursul n garanie bunei credine a cumprtorului.
37
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
T.R. Popescu, P. Anca Teoria general a obligaiilor, Editura tiinific, Bucureti, 1968, p. 58
38
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
Privind acest viciu de consimmnt care poate duce la anularea contractului, constatm c dei
pornim de la ideea executrii cu bun credin a conveniilor ncercm s tratm problema
garaniei, care nseamn a-l asigura pe creditorul acestei obligaii c va fi protejat n plus fa de
dreptul comun.
Se poate face distincie dup cum cumprtorul a luat singur cunotin de existena sarcinii,
consultnd registrele de publicitate sau a fost informat de ctre vnztor. n ambele ipoteze
considerm ca vnztorul va fi exonerat de garania pentru eviciune doar dac printr-o clauz
expres dobnditorul a declarat c a cumprat pe rspunderea sa proprie.
Unii autori obiecteaz, argumentnd cu importana pe care legea o acord publicitii
imobiliare, acest sistem s nu exercite nici o influen asupra obligaiei de garanie, pornind i de la
constatare c astzi orice om diligent nainte s cumpere un bun se informeaz asupra situaiei
acestuia, mai ales dac se ncheie contract la notariat.
n concluzie, numai dovada cunoaterii efective a situaiei juridice a bunului din partea
cumprtorului l exonereaz pe vnztor de obligaia de garanie pentru eviciune, cum este aceea n
care sarcina a fost nscris n registrele de specialitate imobiliar20.
Sarcina probei cunoateri de ctre cumprtor a pericolului eviciuni ncumb vnztorul, care
poate administra orice mijloace de prob, inclusiv martorii sau prezumii.1-88 n acest context
considerm c prin publicitatea efectuat s nu-l exonereze pe vnztor de rspunderea n caz de
eviciune, totui creeaz o puternic prezumie n favoarea lui.
20
Dan Chiric Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 76
39
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
Textul nu este aplicabil n ipoteza n care cumprtorul are calitatea de reclamant n procesul
mpotriva terului deintor al bunului. n acest caz cumprtorul are interesul de a fi protejat n
eventualitatea pierderii procesului, n care legea procedural prevede expres posibilitatea introducerii
cererii de chemare n garanie chiar de reclamant, de vreme ce n art. 61 alin 2 se stabilete termenul
n care aceast cerere trebuie depus pn la nchiderea dezbaterilor naintea primei instane.
Dac cererea de chemare n garanie este formulat de cumprtorul prt ea va trebui fcut
pn la prima zi de nfiare, iar n litigiile de drept comun citarea unei persoane i ca atare
hotrrea nu poate fi atacat prin acest motiv.
Avantajele chemrii n garanie pe cale incident sunt incontestabile:
- are loc o singur judecat, ceea ce nseamn economie de timp i punerea la adpost a instanelor de
pronunarea unor hotrri contradictorii;
- vnztorul devine parte n proces, putnd folosi toate mijloacele de aprare pe care le consider
necesare i poate fi obligat n virtutea aceleiai hotrri, dac cererea se apreciaz ca ntemeiat.
Soluia cererii de chemare n garanie depinde i de modul de soluionare a aciunii principale,
astfel prtu dac este cel care a introdus cererea de chemare n garanie iar aciunea principal se
admite, dup ce s-au administrat probe care-i dovedesc temeinicitatea.
Dac aciunea reclamantului a fost respins nu poate fi pronunat admitere chemrii n
garanie, astfel este inadmisibil ca cel chemat n garanie s fie obligat direct fa de reclamant cci
ntre ei nu exist nici un raport juridic.
Cu toate acestea s-a discutat n literatura juridic dac cumprtorul reuete s se apere n
procesul intentat de ter el nu ar putea totui s execute fa de de vnztorul garant hotrrea de
obligaie a terului tulburtor la daune i la cheltuieli de judecat, n ipoteza n care acela ar fi
insolvabil.
Intervenia garantului l plaseaz pe cumprtorul garant pe plan secundar, acesta poate opta fie
pentru aceast variant de a rmne n proces fie pentru instituia procedural prevzut n art. 64 C.
pr. civ. unde prtul care deine un lucru pentru altu sau care exercit n numele altuia un drept
asupra unui lucru va putea arta pe acela n numele cruia deine lucrul sau exercit dreptul, dac a
fost chemat n judecat de o persoan care pretinde un drept real asupra lucrului.
Codul de procedur civil reglementeaz soluiile de pronunat n cazul n care:
- cel artat ca titular al dreptului se prezint n instan i recunoate susinerile prtului, iar
reclamantul consimte s fie nlocuit prtul iniial este scos din judecat, titularul dreptului lundu-i
locul;
- vnztorul se prezint dar contest susinerile cumprtorului;
- vnztorul nu se prezint;
40
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
- n ambele situaii din urm, potrivit art. 66 alin.2 C. pr.civ cel artat ca titular al dreptului va
dobndi calitatea de intervenient principal.
n doctrin s-a opinat, ndreptit dup prerea noastr, n sensul c fie terul s rmn n
proces de n calitate de intervenient fie s nu capete nici o calitate procesual, rmnnd ca aciunea
reclamantului s fie respins pentru lipsa calitii procesorale pasive, dac se va dovedi c ntr-adevr
titularul dreptului supus judecii nu era prtul cumprtor.
41
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
Noul Cod civil al Federaiei Ruse 2-94 trateaz aceeai problematic n art. 462 sub titlu de
Obligaiile cumprtorului i ale vnztorului n cazul introducerii unei aciunii care tinde la
evingerea cumprtorului, dup care se stabilete obligaia cumprtorului de al introduce n proces
i obligaia vnztorului de a lua parte la proces alturi de cumprtor, legea prevede n alineatele
neexecutrii acestor obligaii:
- vnztorul va fi liberat de obligaia de garanie dac probeaz c ar fi avut mijloace suficiente de
aprare prin care s pstreze bunul;
- dac vnztorul nu a participat la proces, el pierde dreptul de a mai dovedi n contradictoriu cu
cumprtorul c preteniile terului nu erau fondate.
CAPITOLUL IV
Eviciunea total
4.1. Soarta contractului n caz de evingere total a cumprtorului
42
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
Pentru ipoteza eviciunii pariale legea este formal acordnd cumprtorului posibilitatea s
aleag ntre dou alternative, asemntor garaniei mpotriva viciilor lucrului.
n privina eviciunii totale prin art. 1341-1346 Codul civil reglementeaz reperele calculrii
despgubirilor ce vor fi acordate cumprtorului, fr a se pronuna asupra situaiei contractului
nsui n urma acordri acestor despgubiri.
La fel i n literatura juridic mai veche de la noi am ntlnit exprimat aceeai idee, sub forma
afirmaiei c legea privete eviciunea total a lucrurilor ca o adevrat rezoluiune. Iar n analiza
efectelor obligaiilor de garanie n caz de eviciune consumat i n doctrina cea mai recent se
menioneaz c n caz de eviciune total vnztorul este inut s restituie integral preul, ca la
rezoluiune pentru neexecutare21.
Codul elveian al obligaiilor, referindu-se la drepturile cumprtorului n caz de eviciune
total prevede n prealabil n art. 195 alin. 1 c vnzarea este reputat rezolvit.
De semnalat c nici Codul civil italian, nu menioneaz n mod special rezoluiunea ca efect al
eviciunii totale, dar doctrina afirm acest lucru fr nici un dubiu.
n ceea ce ne privete mprtim acest lucru de vedere, temeiul lui fiind n dreptul nostru art.
1350 C. civ., care se gsete sub paragrafu Rspunderea de eviciune: chestiunile de daune interese
ce ar rezulta din neexecutarea vinderii i care nu sunt prevzute aici se vor decide dup regulile
generale ale conveniilor.
i n practica instanei supreme, respingndu-se aciunea n garanie a cumprtorului cu
motivarea c eviciunea s-a datorat faptei sale a fost totui obligat vnztorul la restituirea preului ca
efect a rezoluiunii conveniei ce fusese cerut n subsidiar pentru neexecutarea obligaiei de
trensmitere a proprietii.
Codul prevede un sistem de despgubire a cumprtorului evins n totalitate mai favorabil dect
cel care ar rezulta din aplicarea consecinelor nulitii relative n cazul vnzri lucrului altuia, de
aceea cumprtorul are mai mare interes s cear obligarea la despgubire ca urmare a garaniei
contra eviciunii dect s invoce nulitatea vnzrii.
Francisc Deak - Contracte civile i comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993, p.62; Se face n
aceast opinie precizarea c rezoluiunea pentru neexecutarea obligaiei de garanie pentru eviciune poate fi
cerut n cazul n care nu s-a vndut lucrul altuia, dndu-se ca exemplu vnzarea a doua oar a imobilului, al
doilea cumprtor efectund primul formele de publicitare imobiliar.
43
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
instanei deschise de dnsul n contra vnztorului i a celei deschise de evingtor n contra sa; daune
interese i spezele contractului de vnzare.
Cu precizrile aduse prin articolele urmtoare, legea acord cumprtorului evins de totalitatea
bunului dreptul la o despgubire integral, ca efect a rezoluiunii contractului.
4.3 PREUL
ntotdeauna vnztorul trebuie s restituie preul primit. Codul arat n art. 1342 c preul
integral primit este datorat de vnztor chiar dac la data eviciunii valoarea bunului este mai mic
dect la data contractrii chiar dac micorarea valorii s-a datorat unei clauze fortuite ori chiar
neglijenei cumprtorului.
Aceast dispoziie sugereaz c riscurile sunt lsate pe seama vnztorului, dei potrivit art.
971 C. civ. de la ncheierea contractului bunul este n rizico-pericolul dobnditorului. S-a ncercat
explicarea acestei dispoziii prin referire la sanciunea vnzri lucrului altuia, iar cumprtorul a fost
evins n totalitate, nseamn c preul a fost pltit fr cauz, iar restituirea lui se impune n temeiul
plaii nedatorate.
Articolul 1342 este aplicabil i n acest caz, deci vnztorul datoreaz preul, chiar dac
diminuarea valorii bunului este imputabil cumprtorului, deci pn la eviciune el a fost
proprietar i n aceast calitate a avut dreptul s fie neglijent cu bunul su.
n legtur cu preul pe care cumprtorul l poate pretinde ca efect al eviciunii totale se pune
problema: n cazul n care aciunea este introdus de un subdobnditor mpotriva vnztorului, care
este preul pe care prtul trebuie s l restituie? Prin ipotez, dac a existat dou contracte de
vnzare-cumprare succesive, preul a fost diferit.
Dac ns a fost dobndit cu titlul oneros, unii autori au considerat c se impune o distincie:
dac el a pltit un pre mai mare dect propriul vnztor, are dreptul la ntreaga sum, dar cu titlul de
daune-interese, deci doar dac a fost de bun credin.
n ce ne privete, considernd c prerea contrar, exprimat de ali autori 22 este mai
convingtoare, potrivit acestei opinii, de vreme ce s-a admis prin contract toate drepturile i
accesoriile bunului se transmit subdobnditorului, nseam c fiind cesionar inclusiv al aciunii n
garanie contra eviciunii, subdobnditorul, indiferent c este universal, cu titlul universal sau cu
titlul particular, are exact aceleai drepturi pe care autorul su le avea, deci dreptul de a obine dreptul
pe care acela l-a pltit. Astfel este cazul donatarului, dar i cazul n care cel evins este debirentier, el
are n felul acesta posibilitatea s pretind preul pltit de credirentier vnztorului su.
22
Francisc Deak - Contracte civile i comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993, p.62
44
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
autentificarea actului, onorariul avocatului, cheltuielile de nscriere n cartea funciar sau n sarcina
cumprtorului n msura n care acesta a achitat aceste cheltuieli cu ocazia ncheierii contractului.
23
Dan Chiric Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 71
46
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
CAPITOLUL V
Eviciunea parial. Obiunea cumprtorului
Se vorbete de eviciune parial n cazul n care se prevede n art. 1347, respectiv 1348 C. Civ.,
cumprtorul a fost evins numai de o parte a a lucrului iar de o parte a fondului.
n literatura juridic eviciunea parial24 este considerat c include fie pierderea de ctre
cumprtor a unei cote ideale din dreptul de proprietate, fie a unei pri din lucru, fie restrngerea sau
negarea n orice form a drepturilor pe care el credea c le-a dobndit25.
24
25
Francisc Deak - Contracte civile i comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993, p.64
Dan Chiric Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1997, pag. 72
47
E V I C I U N E A
a)
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
Instana are dreptul suveran de a aprecia dac eviciunea are n privina totului, o aa
nsemntate nct cumprtorul n-ar fi cumprat fr acea valoare, dac el reuete s demonstreze
acest lucru iar instana pronun rezoluiunea, vnztorul trebuie s restituie preul i s plteasc
daunele-interese ca i n cazul eviciunii totale, iar cumprtorul s restituie lucrul aa cum a rmas
dup eviciune.
b) Dac rezoluiunea nu poate fi obinut sau nici nu a fost cerut, contractul se menine,
dar cumprtorul are dreptul la restituirea valorii prii din care a fost evins. Cuantumul
indemnizaie acordate cumprtorului n acest caz este calculat n funcie de valoarea prii pierdute
prin eviciune, iar nu n funcie de preul pltit de el.
n doctrina francez s-a discutat pe marginea art. 1637 din Codul civil, astfel unii autorii au
criticat-o considernd-o ilogic, legiuitorul neavnd nici un motiv s se ndeprteze n materie de
eviciune parial, de soluiile admise n privina eviciunii totale.
Potrivit dreptului spaniol, chiar dac se vorbete de pre n realitate se are n vedere valoarea
bunului la data eviciunii la data eviciunii, considerndu-se c o complect indemnizare a
cumprtorului este mai echitabil i oricum mai apropiat de izvorul romn.
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
5.3 Definiie
Potrivit art. 1337 C. civ. vnztorul este de drept obligat, dup natura contractului de vnzare,
a rspunde ctre cumprtor de eviciune total sau parial a lucrului vndut, sau de sarcinile la care
s-ar pretinde supus acel obiect i care n-ar fi declarate la facerea contractului.
Obligaia de garanie contra eviciunii este aplicabil oricrui tip de vnzare, inclusiv celei prin
licitaie public, vnztorul fiind de drept obligat s-l garanteze pe cumprtor 88-41de eviciunea
total sau parial a lucrului vndut.
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
Garania convenional are anumite limite peste care prile nu pot s treac, iar dac trec
stipulaiile respective sunt lipsite de valabilitate, vnztorul nu poate fi exonerat de rspundere n
cazul n care eviciunea provine din faptul su personal. De asemenea, vnztorul trebuie s restituie
n caz de eviciune preul pe care l-a primit, cu excepia mprejurrii n care cumprtorul a cunoscut
26
Francisc Deak - Contracte civile i comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1993, p.57
50
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
pericolul eviciunii la ncheierea vnzrii sau dac fr a cunoate un pericol de eviciune dintr-o
cauz anume, a cumprat pe rspundere proprie.
CAPITOLUL VI
CONCLUZII
Potrivit art.1339 C. Civ., n nici un mod vanztorul nu se poate sustrage de la rspunderea
ce ar rezulta dintr-un fapt personal al su. Aceast obligaie negativ a vnztorului ine de nsi
esena contractului, conform aceluiai text, orice convenie contrar este nul .
Se poate spune spune ca regula este att de legat de economia fundamental a contractului,
nct este de ordine public .
n virtutea principiilor generale de executare cu bun credin a obligaiilor, nstrintoru ar
trebui s rspund de tulburrile provenite din faptele sale in msura n care nu-l mpiedic pe
dobnditor s-i nsueasc bunul.
n contractul de vnzare cumprare, subiectul activ al obligaiei de garanie fiind
vnztorul1. Acesta neputnd tulbura folosina cumprtorului chiar dac ulterior acesta a
dobndit un alt statut, devenind proprietar al acelui bun ex alia causa.
Odat ce la data ncheieri contractului de vnzare a acelui bun nu aparinea nstrintorului
iar mai trziu il moteneste pe adevratul proprietar nu are dreptul nici n aceast postur s-i
tulbure calitatea cumpartorului, chiar i exercitnd aciunea n revendicare.
Nu este permis ca dup ncheierea contractului vnztorul s invoce mpotriva
cumprtorului prescripia achizitiv fiind tolerat de cumprtor s ocupe n continuare bunul.
n practica judiciar s-a aratat c cumprtorul unei pri dintr-o succesiune este un
succesor cu titlu particular i n aceasta calitate nu este init de garania eviciunii .
Succesorii universali sau cu titlu universal al nstrintorului, dobnditori ai patrimoniului
acestuia sunt inui de obligaia de garanie la fel ca i autorul lor. n aceast categorie motenitori
legali, legatarii universali i legatari cu titlu universal.
n privina succesorului universal sau cu titlu universal care a acceptat motenirea sub
beneficiu de inventar, in virtutea art. 713 C. Civ nu va opera confuziunea de patrimonii.Dac
51
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
cere s i se recunoasc dobndirea dreptului de proprietatea prin uzucapiune. Bazat pe art. 1076
C. Civ: creditorul poate cere a se distruge ceea ce s-a fcut, nclcndu-se obligaia de a distruge
el nsui cu cheltuiala debitorului.
Vnztorul poate fi inut s-l despgubeasc pe cumprtorul a crui folosin a tulburat-o,
potrivit regulii de drept comun nscrise n art. 1078 C. Civ.
Dreptul pe care terul l invoca, ncercnd s-l conving pe cumprtor n exercitarea
prerogativelor pe care a sperat s le dobndeasc asupra bunului, acesta putnd fi un drept real
sau de crean. ntelegerea modului n care un contract ce a avut ca obiect lucrul aparinnd altuia
ajunge s produc efecte, obligaia de garanie pentru eviciune.
Dreptul roman admitea vnzarea lucrului altuia, cumprtorul nu putea pretinde dect
predarea bunului i o posesiune linitit. Ne gsim n faa unui sistem original i suplu, rezultnd
din evoluia suferit de transferul de proprietate, n virtutea adevaratul proprietar nu rmne
prejudiciat.
n problema transferului dreptului de proprietate i a vnzrii lucrului altuia n unele din
sistemele de drept contemporane.
Valabilitatea n dreptul german a contractului de vnzare cumprare nu este condiionat
de apartenena bunului vndut nstrintorului. Contractul de vnzare- cumprare este valabil, la
fel ca n cazul neexecutrii obligaiei de transferare a proprietii. La vnzarea de bunuri mobile
ns cele dou obligaii sunt independente dac vnztorul nu poate asigura proprietatea, suntem
n prezena unei neexecutri pariale, care produc aceleai efecte cu neexecutarea total dac
pentru cumprtor nu reprezint interes executarea.
Codul civil german s-a ndeprtat de principiul eviciunii din dreptul roman potrivit cruia
vnztorul nu era rspunztor dect pentru cazul n care cumprtorul era deposedat.
Bunurile mobile se pot dobndi n proprietate i prin efectul bunei credine, dobnditorul
fiind considerat de rea credin dac tia c bunul nu aparine nstrintorului. La fel i n cazul n
care o persoan este nedreptit i a dispus de un bun imobil, dreptul german cunoate actul
juridic, potrivit alin. 1, actul de dispoziie ncheiat de o persoan nendreptit este valabil dac
este urmat de consi n art. 434. l oblig pe vnztor s-l garanteze pe cumprtor mpotriva
oricror drepturi pe care terii le-ar putea valorifica n contra lui, ceea ce nseamn c este obligat
s rspund nu doar dac drepturile terilor l-au tulburat deja.
53
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
B I B LI O G R AFI E
1. Camelia Toader Garania contra eviciunii civile, Editura ALL BECK, Bucureti, 1998
2. Ana Manea Luca Dreptul civil, Noiuni generale despre obligaii contracte civile, Editura
Lumina Lex, Bucureti, 2001
3. Liviu Stanciu Contracte speciale, Editura ALL BECK , Bucureti 2004
4. Francisc Deak Schimbul contractelor speciale. Vnzarea cumprarea, volumul I,
Editura Universul Juridic, Cluj Napoca, 2006
5. Dan Chiric Contracte speciale, Editura Cordial, Bucureti, 1994
6. Dan Chiric Drept civil, Contracte speciale, editura Lumina Lex, Bucureti, 1997
7. C. Statescu , C. Brsan - Teoria general a obligaiilor, Editura Lumina Lex, Bucuresti,
1994
8. D. Gherasim - Buna credin n raporturile juridice civile, Editura Dacia, Cluj Napoca,
1981
8.E. Lupan - Drept civil - Partea generala , Universitatea Cluj , 1987
9.E. Safta-Romano - Contracte civile , Editura Grafix, Iasi , 1993
54
E V I C I U N E A
C O N T R A C T E L E
C I V I L E
55