MINISTERUL EDUCAȚIEI

UNIVERSITATEA ,, 1 DECEMBRIE 1918” DIN ALBA IULIA

ASISTENȚĂ MANAGERIALĂ ȘI ADMINISTRATIVĂ

CONTRACTE ÎN SECTORUL PUBLIC SI PRIVAT

Tema:
”Contractul de vânzare-compărare”

Profesor Coordonator :
Lect. univ. dr. MARIA ALBU

Masterand :
Grindeanu Vasile-Marius
Anul II

ALBA IULIA
2022
 CUPRINS

1. Definiţie......................................................................................3
2. Caractere juridice........................................................................3
3. Condiţiile de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare..4
4. Efectele contractului de vânzare-cumpărare...............................7
5. Exemplu contract vânzare-cumpărare........................................13

2
 1. Definiţie

Vânzarea-cumpărarea este un contract prin care una dintre părţi – vânzătorul –

strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părţi – cumpărătorul – care se
obligă în schimb a plăti vânzătorului preţul bunului vândut (art.1294 C.civ.).
Transmiterea proprietăţii nu este de esenţa ci numai de natura contractului de vânzare-
cumpărare. De aceea, deşi Codul civil se referă la transmiterea proprietăţii, urmează să fie
calificat vânzare-cumpărare şi contractul prin care, în schimbul unui preţ, se transmite un
alt drept decât dreptul de proprietate.

2. Caractere juridice

- sinalagmatic (bilateral), deoarece prin încheierea acestuia iau naştere obligaţii reciproce în
sarcina ambelor părţi. Vânzătorul este obligat să transmită dreptul de proprietate, să predea
lucrul vândut şi să-l garanteze pe cumpărător, iar cumpărătorul este obligat să preia bunul,
să plătească preţul şi să suporte cheltuielile vânzării;
- încheiat cu titlu oneros, deoarece ambele părţi urmăresc obţinerea unui folos patrimonial.
Vânzătorul urmăreşte preţul în schimbul bunului vândut, iar cumpărătorul urmăreşte
obţinerea bunului cumpărat în schimbul preţului;
- comutativ, deoarece părţile cunosc existenţa şi întinderea obligaţiilor lor din momentul
încheierii contractului. Numai în mod excepţional contractul poate căpăta caracter aleatoriu,
de exemplu, când obiectul este supus pieirii, exproprierii etc.
- consensual, în sensul că poate fi încheiat prin simplu acord de voinţă al părţilor, fără
îndeplinirea vreunei formalităţi şi fără remiterea lucrului vândut şi a preţului în momentul
încheierii contractului. Deci vânzarea nu este un contract solemn şi real.
Excepţie: în cazurile special prevăzute de lege vânzarea devine un contract solemn.
Astfel, terenurile – indiferent că sunt situate în intravilanul sau extravilanul localităţilor şi
indiferent de întinderea suprafeţei – pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii sub
sancţiunea nulităţii absolute numai dacă actul a fost încheiat în formă autentică
- translativ de proprietate din momentul încheierii lui, adică are ca efect transmiterea
dreptului real (de proprietate) din patrimoniul vânzătorului în patrimoniul cumpărătorului.
Aşadar, prin efectul realizării acordului de voinţă şi independent de predarea bunului
vândut şi de plata preţului, se produce nu numai încheierea contractului, dar operează şi
transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător.
Prin urmare, cumpărătorul suportă riscul pieirii lucrului din momentul dobândirii
dreptului de proprietate, potrivit principiului res perit domino, dacă vânzătorul dovedeşte
intervenirea unei cauze străine exoneratoare, adică natura fortuită, iar nu culpabilă, a pieirii
lucrului. Atunci când a fost dovedită cauza străină, vânzătorul va suporta riscurile numai
dacă a fost pus în întârziere cu privire la executarea obligaţiei de a preda lucrul vândut şi nu
reuşeşte să dovedească că lucrul ar fi pierit şi la cumpărător dacă l-ar fi predat la termen.
Transmiterea imediată a dreptului de proprietate şi a riscurilor din momentul încheierii
contractului operează dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii:
 vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut;

3
  contractul să fie perfect valabil încheiat;
 să fie vorba de lucruri individual determinate (certe). În cazul bunurilor de gen,
transferul proprietăţii şi al riscurilor se realizează în momentul individualizării bunului prin
cântărire, măsurare, numărare, individualizare care are loc în momentul predării lor. Riscul
pieirii fortuite aparţine vânzătorului care va trebui să predea cumpărătorului un bun de
aceeaşi calitate şi cantitate cu cel care a pierit.
 lucrul vândut să existe. Pentru bunurile viitoare (ce urmează să fie confecţionate
sau o recoltă viitoare), deşi pot forma obiectul contractului, transferul proprietăţii poate
opera numai din momentul în care au fost executate, terminate, dacă sunt bunuri individual
determinate, iar dacă lucrul este de gen, după individualizare. În cazul vânzării unei recolte
viitoare, proprietatea se transmite din momentul în care este gata de recoltat.
 părţile să nu fi amânat transferul proprietăţii printr-o clauză specială pentru un
momentul ulterior încheierii contractului. În cazul vânzării afectate de termen sau condiţie
proprietatea se va transmite în momentul împlinirii termenului sau realizării condiţiei.
În situaţia vânzării unui teren, dreptul de proprietate se transmite în momentul întocmirii
contractului în formă autentică. În cazul vânzării de imobile (terenuri, construcţii) dreptul
de proprietate trebuie să fie înregistrat (înscris) în registrul de publicitate imobiliară.
Înscrierea este necesară pentru opozabilitatea vânzării faţă de terţele persoane.
3. Condiţii de validitate

a) Capacitatea
Potrivit art.1306 C.civil, pot cumpăra toţi cei cărora nu le este oprit prin lege. Regula
este deci capacitatea, iar incapacitatea este excepţia. Din acest motiv, cazurile de
incapacitate sunt expres şi limitativ prevăzute de lege.
Vânzarea cumpărarea este un act de dispoziţie atât pentru vânzător cât şi pentru
cumpărător. Prin urmare, părţile trebuie să aibă capacitate de exerciţiu deplină. Persoanele
lipsite de capacitate sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă, trebuie să încheie contractul
prin ocrotitorul legal, respectiv cu încuviinţarea acestuia şi, în toate cazurile, cu autorizaţia
autorităţii tutelare.
Dacă vânzarea cumpărarea mijloceşte şi efectuarea de acte de conservare sau de
administrare a patrimoniului (de exemplu de materiale pentru repararea casei), atunci va fi
suficient ca partea să aibă capacitatea de a face acte de conservare ori de administrare şi,
respectiv, să aibă încuviinţarea necesară încheierii unor asemenea acte.
Incapacităţile speciale sunt interdicţii (prohibiţii) de a vinde şi/sau de a cumpăra,
respectiv:
 vânzarea între soţi este interzisă;
 tutorii nu pot cumpăra bunurile persoanelor de sub tutela lor atâta timp cât nu au fost
descărcate de gestiune (socotelile nu au fost date şi primite).
 mandatarii, atât convenţionali, cât şi cei legali, împuterniciţi a vinde un lucru nu pot
să-l cumpere;
 persoanele care administrează bunuri ce aparţin statului, comunelor, oraşelor,
municipiilor sau judeţelor, nu pot cumpăra bunurile aflate în administrarea lor;
 funcţionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau unităţilor administrativ
teritoriale care se vând prin mijlocirea lor;
 judecătorii, procurorii şi avocaţii nu pot deveni cumpărători de drepturi litigioase
care sunt de competenţa Curţii de Apel în a cărei circumscripţie îşi exercită funcţia
sau profesia de avocat.
b) Consimţământul părţilor

4
 Vânzarea, ca şi orice alt contract, se încheie prin consimţământul părţilor. Acordul de
voinţă între părţi este totdeauna necesar şi suficient în vederea încheierii contractului. În
materia vânzării se aplică regulile dreptului comun cu privire la principiul autonomiei de
voinţă, libertatea contractuală, momentul încheierii contractului – cunoscute de la teoria
actului juridic şi teoria generală a obligaţiilor.
Se impune, în acest context, analiza unor probleme specifice vânzării: promisiunea
unilaterală de vânzare (sau cumpărare); promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare,
pactul de preferinţă, dreptul de preempţiune.
Promisiunea unilaterală de vânzare (sau de cumpărare) este un antecontract care dă
naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată (obligaţie de a face) faţă de
cealaltă să vândă în viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de
a-l cumpăra ori nu. Se deosebeşte prin urmare de ofertă care este un act juridic unilateral.
Ea, reprezintă un antecontract prin care o persoană se obligă faţă de alta să-i vândă în
viitor un anumit bun. Este o operaţiune juridică care conţine obligaţii numai pentru
vânzător şi drepturi pentru cumpărător, cu excepţia cazului când beneficiarul
(cumpărătorul) se obligă să plătească o sumă de bani.
Dacă promitentul refuză să încheie contractul, beneficiarul promisiunii are dreptul de a-i
solicita despăgubiri (daune-interese).
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.
În acest caz ambele părţi se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de
vânzare-cumpărare.
Promisiunea bilaterală, este un antecontract ca şi promisiunea unilaterală, cu singura
deosebire că în acest caz oricare dintre părţi poate cere încheierea contractului.
Dacă promitentul vânzător nu-şi respectă obligaţia şi vinde lucrul unei alte persoane,
beneficiarul cumpărător nu poate cere predarea lucrului, deoarece nu a devenit proprietar,
iar vânzarea încheiată cu o altă persoană este valabilă. Prin urmare, beneficiarul cumpărător
nu poate cere decât daune interese.
În ipoteza în care bunul nu a fost înstrăinat de către vânzător, deci încă se află în
patrimoniul lui, cumpărătorul poate să-l acţioneze în judecată şi să-i pretindă executarea
obligaţiei asumată prin antecontract, respectiv de a perfecta contractul.
Obligaţia promitentului fiind o obligaţie „de a face”, acesta poate fi constrâns la
executarea ei prin obligarea la plata daunelor cominatorii, amenzi civile pentru fiecare zi de
întârziere, socotite până în momentul perfectării contractului.
Pactul de preferinţă este o variantă a promisiunii de vânzare prin care proprietarul unui
bun se obligă ca, în cazul că îl va vinde, să acorde preferinţă unei anumite persoane, la preţ
egal. În acest caz, proprietarul bunului nu se obligă să-l vândă, ci numai să acorde
preferinţă în cazul în care se va hotărî în acest sens. O asemenea promisiune este afectată de
o condiţie potestativă simplă, realizarea ei depinzând şi de împrejurări externe voinţei
promitentului, care l-ar putea determina să-şi vândă bunul.
Întrucât pactul de preferinţă nu transmite dreptul de proprietate, răspunderea
promitentului faţă de beneficiar intervine numai în cazul când nu-i acordă preferinţă,
încheind contractul de vânzare-cumpărare cu o terţă persoană.
Răspunderea vânzătorului promitent este angajată faţă de beneficiarul promisiunii numai
în privinţa daunelor interese. Contractul de vânzare încheiat cu un terţ rămâne, în principiu
valabil, cu excepţia cazului în care s-a făcut în frauda beneficiarului promisiunii şi cu
complicitatea terţului achizitor.
c) Obiectul contractului de vânzare-cumpărare
Fiind un contract sinalagmatic – vânzarea cumpărarea – dă naştere la două obligaţii
reciproce: predarea lucrului vândut ca obligaţie a vânzătorului şi preţul plătit ca obligaţie a
cumpărătorului.
5
 Dacă aceste obligaţii lipsesc, sau ele nu îndeplinesc condiţiile prevăzute de lege,
contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi considerat valabil încheiat.
Bunul vândut trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
- Să fie în comerţ.
Sunt scoase din circuitul civil, în sensul propriu-zis al cuvântului, numai lucrurile care,
prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate şi al actelor
juridice (aşa numitele lucruri comune – res communis – aerul, apa mării, râul curgător,
razele soarelui etc.) care fiind inepuizabile – „nu aparţin nimănui şi al căror uz e comun
tuturor” (art.647 C.civ.), în condiţiile şi limitele prevăzute de lege.
Bunurile proprietate publică pot fi date - potrivit legii - în administrare regiilor autonome
ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate dar nu pot fi înstrăinate –
dobândite prin vânzare-cumpărare atâta timp cât fac parte din domeniul public.
- Să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor.
În consecinţă vânzarea este nulă absolut dacă lucrul a pierit în totalitate, înainte de
încheierea contractului (deoarece obligaţia vânzătorului este lipsită de obiect).
Dacă în momentul încheierii contractului lucrul există numai în parte (pierise parţial
înainte) cumpărătorul are dreptul fie să renunţe la contract, fie să obţină o reducere parţială
de preţ.
Vânzarea este valabilă dacă are ca obiect un lucru viitor. Prin lucru viitor se înţelege un
lucru ce nu are existenţă în momentul încheierii contractului, dar care este de natură să
existe într-una din zilele următoare încheierii lui (de exemplu, lucrul ce se va confecţiona).
Atunci când lucrul nu se realizează în viitor nu este afectată validitatea contractului, dar
vânzătorul va pierde preţul şi va fi obligat la plata daunelor interese pentru neexecutarea
obligaţiei asumate, dacă nu dovedeşte o cauză străină exoneratoare de răspundere. Face
excepţie ipoteza în care contractul are caracter aleatoriu, cumpărătorul asumându-şi riscul
nerealizării lucrului viitor, nerealizare independentă de voinţa şi atitudinea vânzătorului (de
exemplu, o recoltă).
- Să fie determinat sau determinabil licit şi posibil, ca şi în cazul oricărui alt act juridic.
Nerespectarea acestor condiţii atrage nulitatea absolută a contractului încheiat.
- Vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut individual determinat.
În doctrina de specialitate şi în practica judecătorească s-a pus întrebarea: ce se întâmplă
dacă vânzătorul înstrăinează un bun individual determinat care aparţine altuia? Soluţiile
adoptate în doctrina de specialitate sunt diferite, după cum consimţământul părţilor a fost
viciat de eroare sau încheierea contractului a avut loc în cunoştinţă de cauză:
În prima ipoteză, dacă părţile sau numai cumpărătorul a fost în eroare, socotind că lucrul
vândut aparţine vânzătorului, se admite că vânzarea este anulabilă (nulitate relativă) pentru
eroare asupra calităţii esenţiale a vânzătorului care a fost considerat de cumpărător
proprietar al lucrului.
A doua ipoteză are în vedere încheierea contractului în cunoştinţă de cauză, ştiindu-se că
lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane. În acest caz problema anulării pentru
eroare nu se pune.
d) Preţul
Preţul este obiectul prestaţiei cumpărătorului şi corespunde valorii lucrului vândut. El
trebuie să fie:
- fixat în bani. Preţul este de esenţa vânzării. Dacă vânzătorul acceptă un alt lucru,
sau un serviciu, contractul nu mai poate fi de vânzare-cumpărare, dar poate fi calificat de
schimb, dare în plată etc.;
- determinat sau determinabil. Preţul este determinat dacă cuantumul lui este hotărât
de părţi în momentul încheierii contractului. Preţul este determinabil dacă părţile precizează
în contract numai elementele cu ajutorul cărora preţul va putea fi determinat în viitor – de
6
exemplu, în funcţie de calitatea produselor, cursul zilei la termenul prevăzut pentru
predarea lucrului, cotaţia la bursă. Preţul este determinabil şi atunci când stabilirea lui este
lăsată la aprecierea unui terţ ales de comun acord de către părţi sau de o persoană
desemnată de părţi.
- sincer şi serios. Prin preţ sincer se înţelege un preţ real, pe care părţile să-l fi stabilit
nu în mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut şi plătit în realitate.
Preţul este fictiv, când din intenţia părţilor rezultă că, în realitate, nu este datorat.
Atunci când preţul este fictiv (simulat), contractul este nul ca vânzare-cumpărare,
deoarece îi lipseşte preţul. Dacă însă părţile au urmărit în realitate înstrăinarea bunului el
poate fi recunoscut valabil ca o donaţie deghizată sub o dublă condiţie: dacă „vânzătorul” a
avut intenţia de a face o liberalitate şi dacă sunt îndeplinite toate cerinţele pentru validitatea
donaţiei.
Preţul trebuie să fie serios, adică să nu fie derizoriu, disproporţionat în raport de valoarea
lucrului vândut. Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lăsată la aprecierea instanţei.
Dacă preţul nu îndeplineşte condiţiile referitoare la „sinceritate” şi „seriozitate”, contractul
va fi lovit de nulitate absolută.
În dreptul afacerilor, absenţa menţionării preţului nu atrage automat nulitatea
contractului de vânzare-cumpărare, preţul putând să fie considerat cel mediu de pe piaţă.
Contractul este nul absolut – ca vânzare-cumpărare – dacă nu sunt îndeplinite aceste
condiţii.

4. Efectele contractului de vânzare-cumpărare

a) Obligaţiile vânzătorului
Vânzătorul are două obligaţi. i principale:
- să predea bunul vândut cumpărătorului (obligaţie de a da);
- să-l garanteze contra evicţiunii şi contra viciilor (obligaţii de a face).
Obligaţia de a transmite proprietatea lucrului vândut – care este obligaţie de a da – nu
este prevăzută de Codul civil, deoarece transferul proprietăţii şi al riscurilor se produce din
momentul acordului de voinţă (respectiv momentul încheierii contractului).
Părţile pot stabili în contract şi alte obligaţii cum ar fi suportarea cheltuielilor vânzării,
putând deci modifica obligaţiile reglementate de lege.
a.1. Predarea lucrului vândut.
- Predarea presupune punerea lucrului vândut la dispoziţia cumpărătorului.
Executarea obligaţiei de predare nu se confundă cu obligaţia de transmitere a dreptului
de proprietate şi nici a posesiei. Punerea la dispoziţia cumpărătorului a lucrului vândut
presupune că acesta din urmă intră în detenţia efectivă a bunului, sau presupune
îndeplinirea unor acte sau fapte necesare pentru ca cumpărătorul să intre în stăpânirea
lucrului cumpărat.Cu privire la termenul şi dovada predării se aplică regulile generale
referitoare la executarea obligaţiilor.
Predarea se face la locul unde se află lucrul vândut în momentul contractului. Regula se
aplică dacă lucrul vândut poate fi localizat din momentul încheierii contractului.
Cheltuielile de predare care presupun: cântărirea, măsurarea, numărarea, sunt în sarcina
vânzătorului, iar cele ale ridicării – de încărcare, descărcare – sunt în sarcina
cumpărătorului dacă nu s-a stabilit altfel în contract.
Potrivit regulilor generale, în caz de neexecutare (totală sau parţială) datorită culpei
vânzătorului, cumpărătorul poate invoca excepţia de neexecutare sau poate cere
rezoluţiunea contractului de vânzare cu daune interese ori executarea în natură a
contractului.

7
 Dacă obligaţia de predare se efectuează cu întârziere, cumpărătorul are dreptul la daune
interese, din momentul punerii în întârziere a vânzătorului.
a.2. Obligaţia de garanţie
Obligaţia de garanţie are două aspecte (art.1336 C.civ.). Vânzătorul trebuie să-l
garanteze pe cumpărător de liniştita folosinţă a lucrului, deci contra evicţiunii şi de utila
folosinţă a lucrului, respectiv contra viciilor.
1) Garanţia contra evicţiunii
Evicţiunea reprezintă pierderea proprietăţii lucrului (în total sau în parte) sau tulburarea
cumpărătorului în exercitarea prerogativelor sale de proprietar. Codul civil prevede că
vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală sau
parţială a lucrului vândut, precum şi de sancţiunile care n-au fost declarate la încheierea
contractului.
Obligaţia de garanţie contra evicţiunii există nu numai faţă de cumpărător, ci şi faţă de
subdobânditor, chiar atunci când cumpărătorul iniţial nu răspunde pentru evicţiune faţă de
subdobânditorul cu titlu gratuit.
 Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapte personale.
Codul civil vizează în special, evicţiunea provenind de la un terţ.
Obligaţia de garanţie operează – mai puternic – dacă evicţiunea provine dintr-un fapt
personal al vânzătorului. Se numeşte „fapt personal” orice fapt sau act - anterior vânzării,
dar tăinuit faţă de cumpărător, ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract – săvârşit de
către vânzător sau succesorii săi de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a
lucrului indiferent dacă e vorba de o tulburare de fapt sau de o tulburare de drept.
Indiferent că este o tulburare de drept sau de fapt, cumpărătorul se poate apăra printr-o
excepţie personală numită „excepţia de garanţie”.
Deoarece obligaţia de garanţie a vânzătorului este o obligaţie patrimonială, după
moartea lui se transmite asupra succesorului universal sau cu titlu universal. Orice
convenţie privind înlăturarea răspunderii vânzătorului pentru evicţiunea rezultată dintr-un
fapt personal este nulă.
 Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ.
Dacă tulburarea provine din partea unei terţe persoane, vânzătorul este obligat să-l apere
pe cumpărător, dacă nu, va fi obligat să suporte consecinţele evicţiunii.
Pentru ca obligaţia de garanţie a vânzătorului să existe în acest caz sunt necesare
următoarele condiţii:
- Să fie vorba de o tulburare de drept. Vânzătorul nu răspunde pentru simpla
tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. Cumpărătorul se poate apăra singur contra
tulburărilor de fapt prin acţiuni posesorii. Terţul poate invoca un drept real, cum ar fi
dreptul de proprietate sau dreptul de uzufruct, sau un drept de creanţă, de exemplu:
locatarul care opune cumpărătorului dreptul de folosinţă (ca drept de creanţă) asupra
bunului pe care îl deţine pe baza contractului de locaţiune încheiat cu fostul proprietar
(vânzătorul).
- Cauza evicţiunii trebuie să fie anterioară vânzării. Vânzătorul nu răspunde de
împrejurările ivite după încheierea contractului, afară numai dacă evicţiunea provine dintr-
un fapt personal.
- Cumpărătorul să nu cunoască cauza evicţiunii. Dacă cumpărătorul ar fi
cunoscut cauza evicţiunii se consideră că şi-ar fi asumat riscul acesteia, iar în caz de
realizare a riscului nu se poate pune problema răspunderii vânzătorului, deoarece contractul
ar avea caracter aleatoriu. Sarcina probei cunoaşterii evicţiunii de către cumpărător aparţine
vânzătorului.
Cât timp evicţiunea nu s-a produs, vânzătorul este obligat să se abţină de la orice fapt
sau act care ar avea drept consecinţă tulburarea cumpărătorului; obligaţia acestuia este deci
8
de a nu face. Dacă este pe cale să se producă evicţiunea, vânzătorul este obligat să-l apere
pe cumpărător împotriva pretenţiilor terţului; obligaţia este de a face. Cumpărătorul care
este acţionat în justiţie de către terţ, trebuie să-l introducă pe vânzător în proces printr-o
cerere de chemare în garanţie pentru a-l apăra împotriva eventualei evicţiuni. Dacă s-a
produs evicţiunea - se angajează răspunderea vânzătorului pentru pagubele suferite de
cumpărător; de data aceasta vânzătorul are obligaţia de a da (care poate să constea în plata
unei sume de bani cu titlu de despăgubire).
Evicţiunea poate fi totală sau parţială. În funcţie de caracterul ei total sau parţial
drepturile cumpărătorului împotriva vânzătorului sunt diferite.
În caz de evicţiune totală:
- vânzătorul este obligat să restituie integral preţul primit (ca şi la rezoluţiune);
- cumpărătorul are dreptul să pretindă de la vânzător valoarea fructelor pe care a
fost obligat să le înapoieze terţului de bună credinţă (art.1341 pct.2 C.civ.). Deoarece
potrivit art.485 C.civ. posesorul de bună credinţă dobândeşte fructele. Or faţă de vânzător el
rămâne un cumpărător de bună credinţă.
- cumpărătorul are dreptul să ceară restituirea cheltuielilor de judecată, atât ale
procesului din care a rezultat evicţiunea cât şi, dacă este cazul, ale acţiunii în regres contra
vânzătorului.
- cumpărătorul are dreptul la daune interese.
Dacă evicţiunea este numai parţială, adică are ca obiect fie o fracţiune din lucru, fie o
cotă ideală din dreptul de proprietate, fie că o terţă persoana şi-a valorificat un drept cu
privire la lucru (de exemplu, un drept de abitaţie, servitute etc.) – cumpărătorul are alegerea
între a cere rezoluţiunea vânzării sau menţinerea ei cu despăgubiri.
- Dacă pierderea (evicţiunea) unei părţi din lucru este atât de importantă, şi cumpărătorul
n-ar fi cumpărat lucrul dacă ar fi putut să o prevadă, el poate cere rezoluţiunea vânzării
(art.1347 C.civ.).
Cumpărătorul restituie lucrul, şi are dreptul la preţ şi despăgubiri (ca şi în cazul
evicţiunii totale).
- Dacă cumpărătorul nu cere sau nu obţine rezoluţiunea vânzării, are dreptul la valoarea
părţii pierdute prin efectul evicţiunii (art.1348 C.civil).
Acţiunea în garanţie pentru evicţiune a cumpărătorului împotriva vânzătorului se
prescrie în termenul general de prescripţie. Termenul prescripţiei începe să curgă de la data
producerii evicţiunii.
2) Garanţia contra viciilor lucrului vândut
Vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului folosinţa utilă a lucrului. Viciile ascunse
ale lucrului îl fac impropriu pentru întrebuinţare sau îi micşorează valoarea de întrebuinţare.
Vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse ale lucrului, în sensul că dacă ar fi ştiut
cumpărătorul de existenţa lor nu ar mai fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai mic.
Condiţiile în care este angajată răspunderea vânzătorului pentru viciile bunului sunt:
- Viciul trebuie să fie ascuns; vânzătorul nu răspunde „de viciile aparente şi
despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă”. Practica judecătorească apreciază
posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoştinţă de viciul lucrului care se apreciază avându-
se în vedere un cumpărător prudent şi diligent.
- Viciul trebuie să fi existat în momentul încheierii contractului, chiar dacă
predarea lucrului se face ulterior. Pentru viciile ulterioare răspunde cumpărătorul (suportă
paguba) în calitate de proprietar.
- Viciul trebuie să fie grav, adică cumpărătorul este în imposibilitate de a folosi
bunul datorită defecţiunilor de calitate, astfel încât dacă ar fi fost în cunoştinţă de cauză, n-
ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai mic.

9
 Când existenţa viciilor lucrului vândut este stabilită în aceste condiţii, cumpărătorul
poate să ceară fie desfiinţarea vânzării pe calea acţiunii redhibitorii (actio redhibitoria), fie
poate să păstreze lucrul, cerând pe calea acţiunii estimatorii – restituirea unei părţi din
preţul plătit, proporţional cu micşorarea valorii lui.
După cum se poate observa, cumpărătorul are dreptul de opţiune între acţiunea
redhibitorie (rezoluţiune) şi acţiunea estimatorie (reducere de preţ).
În caz de admitere a acţiunii redhibitorii, vânzătorul este obligat ca, reprimind lucrul, să
restituie preţul şi cheltuielile vânzării suportate de cumpărător.
Acţiunea redhibitorie poate fi exercitată de subdobânditor dacă cumpărătorul a înstrăinat
lucrul.
Cumpărătorul poate cere o reducere de preţ proporţională cu reducerea valorii lucrului.
Deprecierea valorii lucrului se estimează prin expertiză.
 Acordarea de daune interese.
În cazul evicţiunii, indiferent că este de „bună” sau de „rea” credinţă, vânzătorul
răspunde pentru daune. Totuşi în cazul viciilor ascunse, vânzătorul este obligat să plătească
daune-interese numai dacă cumpărătorul dovedeşte că vânzătorul a fost de rea credinţă
(adică a cunoscut viciile lucrului)
b) Obligaţiile cumpărătorului
Cumpărătorul are două obligaţii principale:
- Obligaţia de plată a preţului;
- Obligaţia de a lua în primire lucrul vândut.
- Dacă în contract nu s-a prevăzut altfel, el suportă şi cheltuielile vânzării.
Părţile pot stabili în contract şi alte obligaţii pentru cumpărător, cum ar fi obligaţia de a
asigura pentru vânzător sau pentru ale persoane folosinţa lucrului în condiţiile prevăzute în
contract.
b.1. Plata preţului
În dreptul afacerilor plata este portabilă, nu cherabilă, spre deosebire de dreptul civil.
Ca urmare, în lipsă de prevedere contrară, preţul se va plăti la domiciliul (sediul) celui
căruia i se datorează (vânzător).
Cumpărătorul este obligat să plătească dobândă până la efectiva achitare a preţului. În
dreptul afacerilor, dobânzile curg de drept, deci nu este necesară punerea în întârziere a
cumpărătorului.
Vânzătorul poate alege între mai multe posibilităţi, în cazul în care cumpărătorul nu-şi
execută total sau parţial obligaţia de plată a preţului:
- vânzătorul poate cere obligarea cumpărătorului la executarea în natură a
obligaţiei, care este întotdeauna posibilă, deoarece are ca obiect o sumă de bani;
- vânzătorul poate invoca excepţia de neexecutare, fiind în situaţia de a refuza să
predea lucrul vândut (deşi cumpărătorul a devenit proprietar), dacă cumpărătorul nu
plăteşte preţul. În acest caz refuzul de predare a bunului se confundă cu un drept de retenţie
al vânzătorului;
- vânzătorul poate cere rezoluţiunea contractului potrivit regulilor generale. În
privinţa vânzării de imobile instanţa nu poate acorda un termen de graţie dacă vânzătorul
este în pericol de a pierde lucrul şi preţul.
În cazul neplăţii preţului, instanţa nu poate acorda nici un termen de graţie
cumpărătorului (spre deosebire de dreptul comun).
Dacă contractul de vânzare-cumpărare prevede un pact comisoriu prin care s-a prevăzut
rezoluţiunea de drept a contractului pentru neplata preţului, ea se va produce fără
intervenţia justiţiei, însă numai după punerea în întârziere a cumpărătorului.
b.2. Luarea în primire a lucrului vândut

10
 Cumpărătorul este obligat să ia în primire lucrul vândut la locul şi la termenul la care
vânzătorul este obligat să-l predea, suportând cheltuielile ridicării de la locul predării.
Este o obligaţie de a face. Drept urmare, în caz de neîndeplinire a acesteia din partea
cumpărătorului, vânzătorul îl somează, după care – cu autorizarea justiţiei, şi pe contul
(cheltuiala) cumpărătorului – ridică bunul, depozitându-l în alt loc.
La alegerea sa, vânzătorul poate să ceară rezoluţiunea (desfiinţarea) contractului cu
daune interese. În cazul în care obiectul contractului constă în produse uşor alterabile
(perisabile), neîndeplinirea obligaţiei de luare în primire la termenul fixat determină
rezoluţiunea contractului, de drept, în favoarea vânzătorului, fără somaţie sau punere în
întârziere.
b.3. Suportarea cheltuielilor vânzării
Cumpărătorul este obligat, de asemenea – în lipsă de stipulaţie contrară – de a plăti ca
accesoriu al preţului, cheltuielile vânzării. Între aceste cheltuieli ce pot aminti: taxe de
timbru, de autentificare – onorariu notarial, sau de publicitate etc.
Regulile arătate mai sus referitoare la suportarea cheltuielilor vânzării vizează numai
raporturile dintre vânzător-cumpărător şi succesorii lor în drepturi (adică părţi).

5. Comercialitatea contractului de vânzare-cumpărare.

Astfel, art. 3 pct. 1 si 2 din Codul comercial precizeaza in mod sintetic urmatoarele:
“Legea considera ca fapte de comert:
a) Cumpararile de producte sau marfuri spre a se revinde (...); asemenea si
cumpararea de obligatiuni ale statului, spre a se revinde (...)
b) Vanzarile de producte (...) inchiderile de marfuri (...) cand vor fi cumparate cu
scop de revanzare sau inchiriere.
În dreptul afacerilor, vanzarea-cumpararea, spre deosebire de vanzarea-cumpararea
civila, este caracterizata, prin:
- limitarea obiectului sau la bunuri mobile corporale si incorporale, cu excluderea
imobilelor
- adaugarea unui element, care lipseste vanzarii-cumpararii civile, de natura economica,
ce consta in intentia de interpunere in schimb a bunurilor. Sub acest aspect, vanzarea-
cumpararea comerciala este o veriga in lantul productiei si al schimbului de bunuri, care
circula astfel de la producator la consumator, sau chiar in cadrul productiei.
Obiectul vanzarii-cumpararii comerciale este reprezentat numai de bunuri mobile, dupa
expresia folosita de art. 3 C.com.din marfuri sau producte, obligatiuni ale statului, titluri de
credit, spre deosebire de vanzarea-cumpararea care poate avea ca obiect si bunuri imobile.
Bunurile ce formeaza obiectul contractului pot fi vandute in forma in care au fost
cumparate sau dupa ce au suferit transformari (fie in natura, fie dupa ce se vor fi lucrat sau
pus in lucru, potrivit art. 3 pct. 1).
Intentia de revânzare (interpunere în schimb a bunurilor) este trasatura caracteristica a
vanzarii cumpararii comerciale. Astfel, pentru a fi comerciale:
- cumpararea trebuie sa fie facuta in scop de vanzare sau inchiriere, iar
- vanzarea trebuie sa fie precedata de o cumparare comerciala, adica de o
cumparare in scop de revanzare sau inchiriere.
Intentia de revânzare sau închiriere trebuie sa indeplineasca trei conditii, pentru ca
vanzarea-cumpararea sa fie comerciala:
1. sa existe in momentul cumpararii, ceea ce inseamna ca, manifestata ulterior acestei
date operatiunea are caracter civil;
2. sa fie adusa la cunostinta contractantului, printr-o manifestare de vointa expresa care
rezulta din mijloace de proba comerciale (facturi, de exemplu) sau in lipsa acesteia, intentia
de revanzare sa rezulte din imprejurari de fapt (cantitatea mare de produse, marfuri)
11
 3. sa poarte in principal asupra obiectului cumparat (fructele – obiectul principal de
vanzare – care au fost ambalate pentru a fi transportate, ambalajul este accesoriu dar
faciliteaza vanzarea).
Succesiunea cronologica a celor doua operatii, de cumparare si de vanzare, legate prin
intentie, este necesara pentru ca vanzarea – cumpararea ca operatiune sa se transpuna de pe
planul dreptului civil pe acela al dreptului comercial.
Pe planul dreptului afacerilor, se poate transmite prin vanzare: pe langa dreptul de
proprietate cu priviri la bunuri mobile (produse, marfuri); o universalitate de fapt mobiliara
– fondul de comert; anumite elemente incorporale ale fondului de comert (emblema,
drepturile de proprietate industriala).
În concluzie, în dreptul afacerilor, vanzarea-cumpararea poate fi definita ca fiind acordul
de vointa prin care una dintre parti numita vanzator, transmite celeilalte parti numita
cumparator, un drept (in principal de proprietate) in schimbul unei sume de bani, numita
pret.

BIBLIOGRAFIE:
12
https://ro.scribd.com/document

13
 CONTRACT DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
Încheiat astăzi ..............la ...............................

I. PĂRŢILE CONTRACTANTE

1.1. D , domiciliat în
...................................................., str. ................................... nr............................................, bloc
.........., scara .........., etaj .........., apartament ......., sector/judeţ...........................................,
născut la data de (ziua, luna, anul)..................................................................în
(localitatea) ................................. sector/judeţ......................................................, fiul lui
............................... şi al.........................................., posesorul buletinului (cărţii) de
identitate seria ........... nr. .......................... eliberat de.............................................., cod
numeric personal........................................., în calitate de vânzător, pe de o parte, şi
1.2. S.C. ......................................................................................................

S.N.C./S.C.S./S.A./S.R.L., cu sediul social în (localitatea)................................str.

................................. nr. ......................., bloc ............., scara ..........., etaj.............,
apartament ......., judeţ/sector...................................., înregistrată la Oficiul Registrului
Comerţului ........................................., sub nr................................................................., din
............................................, cod fiscal nr. ......................... din.................................................,
având contul nr..................................................................deschis la
..............................................................., reprezentată de
..................................................., cu funcţia de.................................................., în calitate de
cumpărător, pe de altă parte,
au convenit să încheie prezentul contract de vânzare-cumpărare cu respectarea
următoarelor clauze:
II. OBIECTUL CONTRACTULUI
2.1. Vânzătorul declară că îi vinde cumpărătorului nuda proprietate a imobilului situat în
, str.
........................................................................ nr..........................................., compus din
.................................camere de locuit şi dependinţe, anexele gospodăreşti, curte etc.,
precum şi dreptul de proprietate asupra terenului aferent în suprafaţă de
.................................mp.
2.2. Precizez că îmi rezerv dreptul de habitaţie viageră asupra întregului imobil şi cer
înscrierea acestuia în Cartea funciară.
2.3. Eu, vânzătorul, am dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului mai sus
descris prin moştenire de la..................................................................decedat(ă)
la data de.........................................şi mi-a fost eliberat certificatul de moştenitor nr.
.................................. din .................................... în dosarul nr................................................de
către .................. .
III. PREŢUL CONTRACTULUI
3.1. Preţul de vânzare este de........................lei/o valută convertibilă, echivalentul a
.................... lei, calculat la cursul de schimb valutar de................................lei/o valută
convertibilă.
3.2. Această sumă a fost încasată de cumpărător de la vânzător, astăzi,.........data
autentificării prezentului contract, dată de la care imobilul intră în stăpânirea
cumpărătorului de fapt şi de drept.
IV. OBLIGAŢIILE PĂRŢILOR
4.1. Obligaţiile vânzătorului sunt următoarele:
a) să predea imobilul descris la pct. 2.1 de mai sus, la data prevăzută în contract;

14
 b) să garanteze cumpărătorul împotriva evicţiunii şi împotriva viciilor ascunse.
4.2. Obligaţiile cumpărătorului sunt următoarele:
a) să efectueze plata preţului la locul şi data menţionate la pct. 3.1 şi 3.2 prin

contract sau la locul unde se face predarea imobilului;

b) să suporte taxele aferente încheierii prezentului contract; c) să accepte dreptul de
habitaţie viageră a vânzătorului.
V. RĂSPUNDEREA PENTRU EVICŢIUNE ASUPRA BUNULUI IMOBIL
5.1. Eu, vânzătorul declar şi garantez pe proprie răspundere, sub sancţiunea legii penale,
că imobilul nu a fost scos din circuitul civil, rămânând continuu în proprietatea
mea, că nu face obiectul nici unui litigiu juridic, nu este grevat de sarcini sau
servituţi şi garantez pe cumpărător împotriva oricărei evicţiuni totale sau parţiale în
conformitate cu prevederile art. 1337 din Codul civil.
5.2. Transmiterea nudei proprietăţi asupra bunului imobil cumpărătorului are loc astăzi,
data autentificării prezentului contract, cumpărătorul dobândind posesia şi
folosinţa imobilului la data decesului vânzătorului.
VI. CLAUZE FINALE
6.1. Părţile declară că preţul menţionat mai sus este preţul real intervenit între ei, au luat
cunoştinţă de dispoziţiile art. 1303 Cod civil, art. 12 din Legea nr. 87/1994 privind
combaterea evaziunii fiscale, precum şi de prevederile art. 6 alin. 1 şi 2 din
Ordonanţa Guvernului nr. 12/1998, potrivit cărora, în cazul în care printr-un act
ascuns înţeleg să plătească un preţ mai mare decât cel indicat, atât prezentul act
autentic, cât şi actul ascuns sunt lovite de nulitate şi îşi asumă întreaga răspundere
pentru cele declarate în conţinutul prezentului contract ca fiind date reale.
6.2. Taxele şi impozitele la stat sunt achitate la zi de vânzător, aşa cum rezultă din
certificatul nr. ....... eliberat de.........................., urmând ca astăzi, data
autentificării contractului, să treacă asupra cumpărătorului, care suportă şi taxa de timbru,
timbrul judiciar şi onorariul notarului public.
6.3. Cumpărătorul ce a cumpărat de la vânzător nuda proprietate asupra imobilului
descris mai sus, cu preţul şi în condiţiile menţionate se declară întru totul de acord
cu conţinutul prezentului contract.
6.4. Prezentul contract de vânzare-cumpărare a fost încheiat într-un număr de
............. exemplare, din care ..................... astăzi........................................data semnării lui.

VÂNZĂTOR CUMPĂRĂTOR

15