Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
FACULTATEA DE DREPT
DREPT CIVIL
PARTEA I - DREPTURILE REALE
- SUPORT CURS -
Anul II
Semestrul I
2008
2
CUPRINS
2
TEMA I – PATRIMONIUL
1. NoŃiunea de patrimoniu.
2. Caracterele juridice ale patrimoniului.
3. FuncŃiile patrimoniului.
4. Teorii cu privire la patrimoniu.
1. NoŃiunea de patrimoniu
Termenul de patrimoniu poate fi întâlnit în diferite acte normative; de
exemplu, textele Decretului nr. 31/1954 privind persoanele fizice şi juridice şi ale
O.G. nr. 26/2000 cu privire la asociaŃii şi fundaŃii. Astfel, printre condiŃiile de fond
sau elementele constitutive ale oricărei persoane juridice, dispoziŃiile art. 26 lit. e) din
Decretul nr. 31/1954 prevăd constituirea sau existenŃa unui „patrimoniu propriu şi
autonom”, iar prevederile art. 6 alin. (2) lit. f) din O.G. nr. 26/2000 prevăd
necesitatea existenŃei unui „patrimoniu iniŃial al asociaŃiei”. De asemenea, termenul
mai este folosit de legiuitorul român în aceleaşi acte normative, în textele referitoare
la reorganizarea, dizolvarea şi lichidarea persoanelor juridice.
Termenul de patrimoniu este utilizat expres şi în unele dispoziŃii ale Codului
civil român referitoare la separaŃia de patrimonii pe care o pot solicita creditorii unei
succesiuni şi legatarii cu titlu particular, dacă legatul are ca obiect o sumă de bani,
pentru a opri confuziunea sau unirea patrimoniului succesoral cu patrimoniul propriu
al moştenitorului cu vocaŃie universală. Procedând astfel, ei vor avea dreptul de a fi
plătiŃi din valoarea activului succesoral, fără a fi obligaŃi să suporte concursul
creditorilor proprii ai moştenitorului, ceea ce ar avea loc dacă s-ar realiza
confunziunea celor două patrimonii.
Drepturile şi obligaŃiile subiectelor de drept civil sunt susceptibile de diverse
clasificări în funcŃie de anumite criterii. Una din cele mai importante clasificări este în
drepturi şi obligaŃii patrimoniale şi drepturi şi obligaŃii nepatrimoniale. Drepturile şi
obligaŃiile patrimoniale sunt acelea care au un conŃinut economic, adică pot fi
evaluate în bani. Dimpotrivă, drepturile şi obligaŃiile nepatrimoniale sunt lipsite de
valoare economică şi, deci, nu pot fi evaluate în bani.
Termenul de patrimoniu se circumscrie exclusiv sferei drepturilor şi
obligaŃiilor patrimoniale. Drepturile şi obligaŃiile patrimoniale ale unei persoane pot fi
abordate în două moduri. În primul rând, fiecare drept şi fiecare obligaŃie aparŃinând
unui subiect de drept civil poate fi analizat sau analizată de sine stătător, separat, în
propria sa individualitate, făcând abstracŃie de orice legătură cu celelalte drepturi şi
obligaŃii ale aceleiaşi persoane, adică ut singuli.
Pentru înŃelegerea şi definirea noŃiunii de patrimoniu ne interesează însă cel
de-al doilea mod de abordare. Astfel, drepturile şi obligaŃiile patrimoniale pot fi
privite globalist, ca o totalitate sau „universalitate juridică aparŃinând unei persoane,
3
făcând abstracŃie de individualitatea unui drept şi fiecărei obligaŃii în parte. Acest
mod de abordare a drepturilor şi obligaŃiilor ne conduce la noŃiunea de patrimoniu”.
NoŃiunea de patrimoniu nu are o definiŃie legală clară, precisă şi completă.
Un rudiment de definiŃie, totuşi, poate fi sesizat în art. 1718 Cod civil în care, fără a fi
utilizat termenul de patrimoniu, se prevede: „Oricine este obligat personal este Ńinut
de a îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile şi imobile, prezente şi
viitoare”. Expresiile „îndatoririle sale” şi „cu toate bunurile sale mobile şi imobile,
prezente şi viitoare” evocă ideea de universalitate sau totalitate, care există şi menŃine
indiferent de modificările ce intervin în conŃinutul său.
Sarcina elaborării unei definiŃii ştiinŃifice a noŃiunii de patrimoniu a constituit
un obiectiv important al doctrinei juridice. Patrimoniul ca entitate juridică distinctă,
reprezintă totalitatea sau universalitatea drepturilor patrimoniale şi obligaŃiilor
patrimoniale care aparŃin unei persoane.
Patrimoniul ca sumă de valori patrimoniale este alcătuit dintr-o latură activă
şi alta pasivă. Activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor
patrimoniale, iar pasivul patrimonial constă în valoarea tuturor obligaŃiilor
patrimoniale ale unei persoane. Activul şi pasivul se găsesc într-o strânsă legătură,
pentru motivul că aparŃin uneia şi aceleiaşi persoane. Este motivul pentru care s-a
afirmat că patrimoniul poate fi considerat ca fiind un adevărat cont curent al unei
persoane în care sunt evidenŃiate, pe de o parte, toate drepturile şi, pe de altă parte,
toate obligaŃiile aparŃinând unei persoane, a cărui valoare este supusă unor fluctuaŃii
succesive, prin naşterea de noi drepturi şi obligaŃii, precum şi prin modificarea şi
stingerea celor existente. Aceste schimbări valorice nu afectează existenŃa şi
identitatea universalităŃii sau patrimoniului.
2. Caracterele patrimoniului
Patrimoniul prezintă anumite caractere juridice care îl definesc în raport cu
alte entităŃi juridice.
A. Patrimoniul este o universalitate juridică. Patrimoniul este o universalitate
juridică sau de drept deoarece este reglementat sau definit ca atare în art. 1718 Cod
civil. El exprimă valoarea tuturor drepturilor patrimoniale (pasivul patrimoniul), care
aparŃin unei persoane. Aşadar, patrimoniul se prezintă ca o entitate juridică
independentă şi distinctă de elementele sale componente. Astfel, drepturile şi
obligaŃiile patrimoniale, privite în individualitatea lor, pot suferi modificări (naştere,
transformare, transmisiune, creştere, stingere, micşorare). Aceste modificări au ca
efect creşterea sau micşorarea activului şi pasivului patrimonial, dar nu efectează
existenŃa patrimoniului, ca entitate juridică de sine stătătoare.
Patrimoniul, înŃeles ca universalitate juridică sau de drept, nu se confundă cu
universaliatea de fapt.
Spre deosebire de universalitatea juridică, o universalitate de fapt este un
ansamblu sau o grupare de bunuri a căror unitate se întemeiază pe o simplă legătură de
fapt, neprevăzută de lege, cum ar fi: o turmă de animale, cărŃile dintr-o bibliotecă, un
buchet de flori etc. De aceea, o universalitate de fapt nu are o existenŃă independentă şi
4
nici pasiv propriu. În cazul înstrăinării bunurilor din universalitatea de fapt, obligaŃiile
născute în legătură cu acestea, rămân fixate în patrimoniul înstrăinătorului; altfel spus,
universalitatea de fapt nu permite o transmisiune cu titlu universal.
Bunurile care compun universalitatea de fapt nu sunt distincte de
universalitate. Aşa se explică faptul că prin înstrăinarea sau pieirea lor, universalitatea
de fapt dispare.
B. Numai persoanele pot avea un patrimoniu, deoarece numai ele pot avea
drepturi şi obligaŃii.
C. Orice persoană are un patrimoniu. ExistenŃa unei persoane este de
neconceput fără un patrimoniu. AfirmaŃia este valabilă atât pentru persoanele fizice,
cât şi pentru persoanele juridice. Fiind subiecte de drept, ele au în mod necesar
drepturi şi obligaŃii.
Tot astfel, într-o relaŃie inversă, existenŃa patrimoniului nu poate fi concepută
fără un titular. Or, patrimoniul fiind alcătuit din drepturi şi obligaŃii, el aparŃine, fără
îndoială, unei persoane.
ConŃinutul real al patrimoniului nu prezintă importanŃă, deoarece el este o
universalitate caracterizată prin potenŃialitate. Persoanele juridice şi persoanele fizice au
aptitudinea permanentă de a dobândi drepturi şi obligaŃii. Fiind o vocaŃie, o potenŃialitate,
patrimoniul, „chiar şi atunci când o persoană nu are nici o avere, ea are totuşi un
patrimoniu”. Nu există persoană care să nu aibă un minim de bunuri sau de drepturi.
Patrimoniul este strâns legat de persoana căreia îi aparŃine, atâta timp cât ea
există ca subiect de drept civil. Astfel, în ce priveşte persoanele fizice, deşi pot înstrăina
un drept şi, uneori, chiar şi o obligaŃie, privite ut singuli, ele nu pot transmite altei
persoane, prin acte între vii, întregul lor patrimoniu. El va transmite numai pentru cauză
de moarte, prin succesiune, în momentul încetării din viaŃă a titularului său.
Transmisiunea întregului patrimoniu al persoanelor juridice are loc doar în
cazul încetării lor în urma reorganizării prin comasare şi prin divizare totală. În cursul
existenŃei persoanelor juridice este posibilă transmisiunea unei cote-părŃi din
patrimoniu în cazul reorganizării lor, pe calea divizării parŃiale sau desprinderii, către
o persoană juridică existentă sau care astfel se înfiinŃează.
D. Unicitatea patrimoniului. O persoană nu poate avea decât un singur
patrimoniu. O persoană nu poate fi titulară a mai multor patrimonii.
E. Divizibilitatea patrimoniului. Deşi unic, patrimoniul nu este în mod
necesar unitar sau indivizibil. Dimpotrivă, el este divizibil în două sau mai multe
grupe sau mase de drepturi şi obligaŃii, fiecare având o anume destinaŃie şi afectaŃiune
şi, pe cale de consecinŃă, un regim juridic distinct şi determinat.
În ce priveşte persoanele fizice, divizibilitatea patrimoniului este justificată şi
prevăzută de lege în cazul soŃilor. Astfel, art. 30 C. fam. Reglementează comunitatea
matrimonială. Aşadar, patrimoniul unei persoane căsătorite este divizat în: masa sau
grupa drepturilor şi obligaŃiilor proprii şi masa sau grupa drepturilor şi obligaŃiilor
comune, fiecare având un regim juridic propriu. După urmărirea bunurilor proprii
prevăzute de art. 31 C. fam., în măsura necesară realizării drepturilor lor de creanŃă,
creditorii vor putea cere împărŃirea bunurilor comune. Bunurile atribuite prin
5
împărŃire fiecărui soŃ, în acest caz, devin bunuri proprii. Dimpotrivă, creditorii comuni
ai soŃilor pot urmări, în primul rând, bunurile sau drepturile comune şi, numai după
aceea, au dreptul să urmărească şi bunurile proprii, în cazul în care nu şi-au putut
realiza integral creanŃele.
La baza divizibilităŃii patrimoniului pot sta şi alte raŃiuni, cum ar fi apărarea
intereselor şi realizarea drepturilor creditorilor unei succesiuni sau ale unor moştenitori.
Toate cazurile de diviziune a patrimoniului sunt reglementate de lege. În
cadrul unui patrimoniu, nu pot exista mase patrimoniale cu regim diferit fără o
prevedere expresă a legii.
3. FuncŃiile patrimoniului
ConstrucŃia patrimoniului ca entitate juridică distinctă, de sine stătătoare, nu
a fost şi nu este un scop în sine. Dimpotrivă, noŃiunea prezintă o deosebită importanŃă
practică, deoarece patrimoniul îndeplineşte trei funcŃii: gajul general al creditorilor;
explică şi face posibilă subrogaŃia reală cu titlu universal; face posibilă transmisiunea
universală şi cu titlu universal a drepturilor şi obligaŃiilor.
1) Gajul general al creditorilor. Patrimoniul constituie singura garanŃie
generală a tuturor creditorilor titularului său. Cu alte cuvinte, debitorul răspunde faŃă
de creditorii săi pentru îndeplinirea obligaŃiilor pe care le are, cu întregul patrimoniu.
Această funcŃie este consacrată expres în art. 1718 Cod civil, unde se dispune:
„Oricine este obligat personal este Ńinut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate
bunurile sale mobile şi imobile, prezente şi viitoare”. Aşadar, patrimoniul debitorului
are, printre altele, funcŃia de garanŃie comună şi proporŃională a tuturor creditorilor.
Expresia de gaj general nu are nimic comun şi nu se confundă cu dreptul de
gaj, garanŃie specială a creditorilor gajişti. Dreptul de gaj este un drept real accesoriu
dreptului de creanŃă, ce conferă titularului prerogative speciale în raport cu acelea
recunoscute oricărui creditor, şi anume: atributul de urmărire şi atributul de preferinŃă.
Denumirea de gaj general ne sugerează că, în realitate, nu este vorba de gaj
propriu-zis, ci dreptul creditorului de a urmări oricare din bunurile ce se află în
patrimoniul debitorului pentru a-şi realiza creanŃele, fără a-l putea opri să le
înstrăineze. ExplicaŃia rezidă în împrejurarea că dreptul de gaj nu are ca obiect bunuri
individual determinate şi nu duce la deposedarea debitorului de bunurile sale. El
poartă asupra întregului patrimoniu, ca universalitate. De aceea, schimbările care au
loc în conŃinutul patrimoniului, nu afectează existenŃa gajului general, chiar dacă îl
micşorează, iar actele de înstrăinare încheiate de debitor cu privire la bunurile sale,
fără fraudă, sunt opozabile creditorilor, care nu au dreptul să le urmărească în
patrimoniul terŃilor. Aşadar, debitorul păstrează posesia bunurilor pe care le are în
patrimoniu, precum şi dreptul să le înstrăineze ori să dobândească altele. Pe cale de
consecinŃă, creditorul va putea urmări doar bunurile existente în patrimoniul
debitorului în momentul executării silite şi bunurile ce vor intra între timp, în acelaşi
patrimoniu, până la realizarea integrală a dreptului de creanŃă.
Între gajul general al creditorilor şi divizibilitatea patrimoniului există o
strânsă interdependenŃă. Ori de câte ori patrimoniul unei persoane este divizat în două
6
sau mai multe grupe de drepturi şi obligaŃii, creditorii săi pot urmări numai acele
bunuri care fac parte din grupa sau masa patrimonială în legătură cu care s-au născut
creanŃele lor. Chiar aşa fiind, gajul este şi rămâne general, deoarece poartă asupra
unei întregi grupe patrimoniale, şi este, în acelaşi timp, specializat, fiindcă se
limitează doar la activul patrimonial din acea grupă. Are loc aşa numita specializare a
gajului general al creditorilor.
2) SubrogaŃia reală cu titlu universal. Cuvântul subrogaŃie înseamnă înlocuire.
În dreptul civil, subrogaŃia este două feluri: personală şi reală.
SubrogaŃia personală constă în înlocuirea unuia dintre subiectele raportului
juridic de obligaŃii civile cu o altă persoană. Analiza acestei operaŃii juridice are loc la
materia Teoria generală a obligaŃiilor civile (de exemplu, subrogaŃia în drepturile
creditorului prin plata creanŃei).
SubrogaŃia reală este înlocuirea unei valori cu altă valoare, a unui lucru cu alt
lucru şi poate fi: subrogaŃie reală cu titlu universal şi subrogaŃie reală cu titlu particular.
A. SubrogaŃia reală cu titlu universal înseamnă înlocuirea automată a unei
valori cu altă valoare, în cuprinsul unui patrimoniu. SubrogaŃia este cu titlu universal,
deoarece suntem în prezenŃa înlocuirii unei valori cu altă valoare, făcând abstracŃie de
individualitatea lucrului care iese şi a celui care intră, în locul său, într-un anumit
patrimoniu. Ea se produce automat, fără ca o dispoziŃie a legii să o prevadă expres.
ExplicaŃia rezidă în faptul că patrimoniul este o universalitate juridică, drepturile şi
obligaŃiile din conŃinutul său nefiind privite ut singuli, ci împreună, ca valori legate
între ele, susceptibile de înlocuire cu alte valori, fără ca înlocuirea să afecteze
existenŃa acestuia.
Valorile de înlocuire, nou intrate în patrimoniu, vor avea regimul juridic al
valorilor înlocuite.
SubrogaŃia reală cu titlu universal este în strânsă legătură cu gajul general al
creditorilor. Având în vedere că debitorul îşi poate înstrăina bunurile pe care le are în
patrimoniu, ele nefiind indisponibilizate, subrogaŃia reală cu titlu universal asigură
conŃinutul gajului general, valoarea bunului înstrăinat fiind înlocuită cu valoarea
primită în schimb. În urma subrogaŃiei, creditorii pot urmări bunul concret existent în
patrimoniul debitorului lor la data urmăririi.
SubrogaŃia reală cu titlu universal este subordonată divizibilităŃii
patrimoniului. Astfel, în cazul unui patrimoniu divizat, înlocuirea valorii ieşite cu
valoarea primită în schimb se produce în cadrul acelaşi mase patrimoniale. În acest
fel, se asigură menŃinerea fiecărei grupe de bunuri. Astfel, valoarea de înlocuire a
unui bun comun al soŃilor intră în masa bunurilor comune, iar valoarea de înlocuire a
unui bun propriu al unuia dintre soŃi va intra în grupa bunurilor proprii ale acestuia.
ImportanŃa practică a subrogaŃiei cu titlu universal se relevă şi în cazul
împărŃirii unui patrimoniu, precum şi atunci când se pune problema restituirii unui
patrimoniu de către moşteniorii aparenŃi. Aşa, de pildă, în cazul sistării indiviziunii, în
ipoteza în care bunurile ce intră în alcătuirea ei sau unele dintre ele nu pot fi împărŃite în
natură, se recurge la procedeul înstrăinării lor, iar sumele de bani obŃinute în acest fel,
fiind prin excelenŃă divizibile, iau locul bunurilor înstrăinate în patrimoniul respectiv.
7
După cum este cunoscut, unul din efectele anulării hotărârii judecătoreşti
declarativă de moarte a unei persoane este restituirea patrimoniului acelei persoane de
către moştenitori săi prezumtivi. Dacă însă, între timp, moştenitorii prezumtivi au
înstrăinat o parte a bunurilor din acel patrimoniu, cu titlu oneros, unor terŃi de bună-
credinŃă, actele de înstrăinare vor rămâne valabile, neputând fi anulate sau revocate.
Locul bunurilor în patrimoniul de restituit, este luat de sumele de bani primite de către
succesorul prezumtiv de la terŃii dobânditori.
B. SubrogaŃia reală cu titlu patricular. SubrogaŃia reală cu titlu patricular
constă în înlocuirea unui bun individual determinat, cu un alt bun individual
determinat, privite izolat ut singuli. În cazul subrogaŃiei reale cu titlu particular, la
înlocuirea bunurilor care ies din patrimoniu cu cele care intră, se ia în considerare
regimul juridic special pe care îl au bunurile care părăsesc patrimoniul; adică se are în
vedere o situaŃie specială a acestor bunuri, astfel că bunurile care intră în patrimoniu
preiau exact aceeaşi situaŃie juridică.
Spre deosebire de subrogaŃia reală cu titlu universal, nefiind vorba de simpla
înclouire a unei valori cu altă valoare în cuprinsul unui patrimoniu, subrogaŃia reală
cu titlu particular poate exista numai dacă este prevăzută expres de lege. Înseamnă că
ea nu operează automat.
Există două cazuri reglementate de lege:
a) art. 1721 Cod civil prevede: „Când un imobil, recolte, sau alte bunuri
mobile vor fi asigurate în contra incendiului sau în contra oricărui alt caz fortuit,
suma ce se va datora de către asigurator va trebui, dacă nu va fi cheltuită în
reparaŃia obiectului asigurat, să fie afectată la plata creanŃelor privilegiate şi
ipotecate, după rangul fiecăreia din ele.
Asemenea se va urma şi cu orice despăgubire va fi datorată de către o a
treia persoană pentru pierderea totală sau deteriorarea obiectului însărcinat de un
privilegiu sau ipotecă”.
Din analiza acestui text, rezultă că în situaŃia în care un bun ipotecat, gajat
sau grevat de un privilegiu special a fost distrus sau deteriorat de un caz asigurat sau
printr-o faptă ilicită, ipoteca, gajul sau privilegiul special se strămută de drept asupra
sumei de bani primită sau cuvenită cu titlu de îndemnizaŃie de asigurare sau, după caz,
asupra despăgubirii primită de la sau datorită de autorul prejudiciului.
Acest caz de subrogaŃie reală cu titlu particular este prevăzut de lege în vederea
apărării intereselor creditorilor cu garanŃii reale. Aceasta pentru motivul că orice drept
real se stinge prin distrugerea sau pieirea bunului care face obiectul său. Aşadar, dacă un
bun ipotecat, gajat sau grevat de privilegiu special pierea sau este distrus, dreptul real
accesoriu se stinge. Ar urma astfel ca creditorul ipotecar, gajist sau privilegiat să fie
prejudiciat, intrând în categoria creditorilor chirografari, prin stingerea garanŃiei sale
reale. El ar fi lipsit de atributele de urmărire şi preferinŃă, fiind ameninŃat de concursul
celorlalŃi creditori şi de o eventuală insolvabilitate a debitorului.
Art. 1721 Cod civil cuprinde o normă de protecŃie pentru creditorii din
această categorie, în care se prevede că garanŃia reală nu se stinge, ci este strămutată
de drept asupra indemnizaŃiei de asigurare sau despăgubirii, după caz, ceea ce
8
înseamnă că creditorul ipotecar, gajist sau privilegiu special are posibilitatea de a cere
să i să plătească creanŃa din suma cuvenită proprietarului acelui bun. Astfel, nu este
pus în situaŃia riscantă de a suporta concursul celorlalŃi creditori ai debitorului său; şi
b) art. 28 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de
utilitate publică, dispune că dreptul de ipotecă şi privilegiul special imobiliar care
grevează un imobil expropriat se strămută de drept asupra despăgubirilor stabilite
potrivit procedurii şi în condiŃiile prevăzute de această lege.
3) Transmisiunea universală şi cu titlu universal. Transmisiunea
universală şi cu titlu universal constă în transmiterea de la o persoană la alta a unui
patrimoniu în întregul său ori, după caz, a unei cote părŃi sau fracŃiuni matematice
dintr-un patrimoniu. În lipsa conceputului de patrimoniu ca entitate juridică distinctă,
asemenea transmisiuni ar fi imposibil de explicat.
Transmisiunea universală intervine atunci când se transmite întregul
patrimoniu, nefracŃionat de la o persoană la persoană. Astfel, în cazul decesului unei
persoane, întregul patrimoniu succesoral poate fi cules în totalitate de un singur
moştenitor care are vocaŃie universală legală sau testamentară. De asemenea,
transmisiunea universală intervine şi în situaŃia reorganizării persoanelor juridice prin
absorbŃie sau fuziune, când întregul patrimoniu al persoanei juridice absorbite este
preluat de persoana juridică absorbantă sau, după caz, patrimoniile persoanelor juridice
care fuzionează se transmit la persoana juridică ce se înfiinŃează cu acest prilej.
Transmisiunea cu titlu universal constă în transmisiunea fracŃionată a
întregului patrimoniu al unei persoane la două sau mai multe persoane sau în
desprinderea unei părŃi dintr-un patrimoniu pentru a reveni altei persoane. În cazul
persoanelor fizice, transmisiunea cu titlu universal are loc numai la decesul lor, în
situaŃia când patrimoniul succesoral este dobândit pe cote-părŃi de către doi sau mai
mulŃi moştenitori legali sau testamentari cu vocaŃie universală. Este întâlnită şi la
persoanele juridice cu prilejul reorganizării lor prin divizare totală sau parŃială.
Între cele două feluri de transmisiune a patrimoniului nu există deosebire sub
aspect calitativ. În ambele cazuri, obiectul transmisiunii este patrimoniul sau o
fracŃiune dintr-un patrimoniu, adică o universalitate sau cotă-parte dintr-o
universalitate, alcătuită din activ şi pasiv. Ele se deosebesc exclusiv din punct de
vedere cantitativ sau valoric. Prin transmisiune universală se dobândeşte totalitatea
valorilor active şi pasive care alcătuiesc întreg patrimoniu, iar transmisiunea cu titlu
universal se dobândeşte doar o fracŃiune, o cotă-parte matematică din aceste valori.
12
plenitutinea atributelor, se confundă cu însuşi bunul), iar prin sintagma „folosirea de
un drept”, a dorit să înŃeleagă posesia sub nume de titular al unui alt drept real
(dezmembrământ al proprietăŃii).
Posesia este o stare de fapt generatoare de drepturi sau de efecte juridice.
Posesia poate fi definită ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte
juridice care constă în stăpânirea materială sau exercitarea unei puteri de fapt, de
către o persoană asupra unui bun, cu intenŃia sau voinŃa de a se comporta faŃă de toŃi
ceilalŃi, ca proprietar sau titular al altui drept real.
Posesia ca stare de fapt constând în stăpânirea materială a unui bun poate
prezenta trei forme juridice care nu trebuie confundate: posesia ca atribut al unui
drept real, posesia sub nume de titular al unui drept real şi detenŃia precară.
Elementele constitutive ale posesiei. Pentru existenŃa posesiei sunt necesare
două elemente: unul material – corpus – şi altul psihologic, intenŃional – animus.
a) Elementul material sau corpus constă în totalitatea faptelor materiale de
stăpânire, transformare şi folosinŃă exercitate direct asupra lucrului. Elementul corpus
se poate materializa şi în anumite acte juridice pe care posesorul le încheie cu privire
la acel bun, cum sunt: comodatul, locaŃiunea, depozitul, etc. Posesorul poate ajunge
chiar să încheie acte de dispoziŃie asupra bunului posedat; tocmai aceste acte exprimă
fără nici o îndoială intenŃia lui de a se comporta faŃă de bun ca şi cum ar fi titular al
dreptului de proprietate asupra lucrului.
b) Elementul psihologic, intenŃional sau animus constă în intenŃia sau voinŃa
celui care posedă de a exercita stăpânirea lucrului pentru sine, adică sub nume de
proprietar ori în calitate de titular al unui alt drept real.
ExistenŃa elementului animus nu presupune şi existenŃa convingerii
posesorului că ar fi titularul unui drept real asupra lucrului. Aceasta înseamnă că pot
exista atât posesori de bună-credinŃă cât şi posesori de rea-credinŃă.
DetenŃia precară. DetenŃia precară se aseamănă cu posesia printr-un
element comun. Astfel, atât detentorul precar, cât şi posesorul exercită, deopotrivă, o
putere fizică asupra unui lucru, fiecare având elementul corpus. În schimb, detentorul
precar se deosebeşte de posesor, sub aspectul elementului psihologic, deoarece el nu
deŃine lucrul cu intenŃia de a se comporta ca proprietar sau titular al unui alt drept
real. Deci, detenŃiei precare îi lipseşte elementul animus domini sau animus sibi
habendi.
DetenŃia, prin opoziŃie cu posesia, nu este o stare de fapt, ci o stare de drept
sau o situaŃie juridică bine definită. Ea rezultă întotodeauna dintr-un titlu-
convenŃional, legal sau judiciar – în temeiul căruia detentorul este îndreptăŃit să
exercite puterea asupra unui lucru. Detentorul exercită o stăpânire în conformitate cu
dreptul din care decurge. Au calitatea de detentori: depozitarul, locatarul,
comodatarul, cărăuşul, creditorul gajist, tutorii cu privire la bunurile celor aflaŃi sub
ocrotirea lor, etc.
DetenŃia precară este definită în art. 1853 Cod civil, unde se dispune: „
Actele ce exercităm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în calitate de
locatari, depozitari, etc., sau asupra unui lucru comun, în puterea destinaŃiei legale a
13
acestuia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar. Tot asemenea este
posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla îngăduinŃă a
proprietarului său.” Deci, specificul detenŃiei precare constă în faptul că stăpânirea
lucrului este lipsită de elementul intenŃional, psihologic al posesiei. Stăpânirea
materială a lucrului se exercită pentru altul şi nu pentru sine. Precaritatea echivalează
cu lipsa posesiei.
16
A. Discontinuitatea posesiei. Potrivit art. 1848 Cod civil, „posesia este
discontinuă când posesorul o exercită în mod neregulat, adică cu intermitenŃe
anormale”. Rezultă că posesorul nu trebuie să se afle în contact permanent cu bunul
pentru ca posesia să fie continuă şi deci utilă. Este suficient ca actele de stăpânire să
se exercite cu regularitate normală, după natura bunului. Aşadar, intermitenŃele nu
exclude continuitatea. Discontinuitatea are caracter temporar, adică ea durează până
când actele de stăpânire devin regulate şi normale. De asemenea, este un viciu
absolut, deoarece poate fi invocată de către orice persoană care interes să paralizeze
sau să anihileze efectele posesiei.
B. Întreruperea posesiei. Întreruperea posesiei are loc în acele împrejurări în
care se produce întreruperea cursului prescripŃiei achizitive. De exemplu, dacă posesorul
este şi rămâne lipsit de stăpânirea lucrului, cel puŃin un an, prin faptul adversarului
(proprietarul în contra căruia se exercită posesia) sau prin faptul unui terŃ.
Neîntreruperea posesiei se referă la exercitarea posesiei un şir neîntrerupt de
ani; altfel spus, posesia se exercită an după an de către acelaşi posesor. Perioadele
sale de posesie nu sunt separate de perioade mai mare de un an în care o altă persoană
să fie stăpânit imobilul.
Continuitatea şi neîntreruperea posesiei sunt prezumate. Altfel, art. 1850 Cod
civil instituie o prezumŃie legală relativă de continuitate, în sensul că „posesorul
actual care probează că a posedat într-un moment dat mai înainte, este presupus că
posedat în tot timpul intermediar, fără însă ca aceasta să împiedice proba
contrarie”. În raport de acest text, pentru a invoca prescripŃia achizitivă, pentru
posesorul actual este suficient să facă dovada că a posedat în două momente: la
începutul perioadei de posesie şi în momentul la care se poartă judecata cu
proprietarul în contra căruia a curs prescripŃia. Revine adversarului sarcina de a
demonstra că între aceste două momente ar fi intervenit fie cauze de discontinuitate,
fie cauze de întrerupere a posesiei.
C. ViolenŃa. Potrivit art. 1847, posesia trebuie să fie netulburată sau paşnică.
În art. 1851 Cod civil se prevede că: „Posesia este tulburată când este fundată sau
conservată prin acte de violenŃă în contra sau din partea adversarului”. Deci pentru
a fi neviciată, utilă, posesia trebuie să fie începută şi menŃinută sau conservată în mod
paşnic, fără violenŃă. De asemenea, din textul legal de mai sus, ar rezulta că posesia
poate fi tulburată, atât prin violenŃă activă, cât şi prin acte de violenŃă pasivă, săvârşite
de către posesor în apărare. FaŃă de această situaŃie, literatura de specialitate a
susŃinut, în unanimitate, că violenŃa pasivă din partea posesorului, când este tulburat
în posesie de către un terŃ, nu constituie viciu al posesiei. O soluŃie contrară ar fi
injustă şi inechitabilă, deoarece nimeni nu poate fi obligat să suporte consecinŃele
dăunătoare ale unor fapte şi acte săvârşite de către o altă persoană.
Fără a contrazice opinia majoritară, considerăm că legiuitorul este foarte
exigent cu posesorul, impunând ca acesta să aibă o atitudine fermă, adică să reprime
orice fapt prin care i s-ar contesta posesia. Astfel, dacă posesorul este victima unor
violenŃe, chiar dacă prin exercitarea unor violenŃe pe care le săvârşeşte în stare de
legitimă apărare ajunge să păstreze posesiunea, pentru ca aceasta să nu fie afectată de
17
viciul violenŃei, trebuie să promoveze acŃiunea posesorie specială împotriva
tulburătorului.
ViolenŃa este un viciu temporar, fiindcă în momentul în care încetează,
posesia devine utilă, şi relativ, ceea ce înseamnă că poate fi invocă numai de către
persoana din partea sau împotriva căreia a fost exercitată.
D. Clandestinitatea. Art. 1847 Cod civil, prevede că posesia trebuie să fie,
printre altele, publică, adică să fie exercitată în văzul tuturor. Reversul acestei calităŃi
este clandestinitatea. Art. 1852 Cod civil precizează: „posesiunea este clandestină
când posesorul o excercită în ascuns de adversarul său încât acesta nu este în stare
de a putea să o cunoască”. De regulă, clandestinitatea viciază posesia bunurilor
mobile; în privinŃa imobilelor este mai dificil de realizat o posesie clandestină.
Clandestinitatea este un viciu relativ şi temporar.
E. Precaritatea. DetenŃia precară este definită în art. 1853 Cod civil, unde se
dispune: „ Actele ce exercităm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în
calitate de locatari, depozitari, etc., sau asupra unui lucru comun, în puterea
destinaŃiei legale a acestuia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar. Tot
asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla
îngăduinŃă a proprietarului său.”
Detentorul precar posedă pentru altul, adică nu sub nume de proprietar.
DetenŃia precară este întotdeauna conformă dreptului din care decurge, spre deosebire
de posesie care poate fi şi contrară dreptului.
Categoriile de detentori precari, în conformitate cu prevederile art. 1853 din
Codul civil sunt următoarele:
a) cei care deŃin în temeiul unui act juridic încheiat cu posesorul: locatarii,
depozitarii, uzufructuarii, comodatarii etc. De menŃionat că uzufructuarul şi ceilalŃi
titulari de drepturi reale, altele decât dreptul de proprietate, sunt detentori precari faŃă
de proprietarul lucrului, dar faŃă de terŃi sunt posesori, exercitând o posesie ce
corespunde dreptului lor real;
b) coproprietarii pentru totalitatea lucrului aflat în indiviziune. Şi în acest caz,
situaŃia coproprietarului este caracterizată de relativitate: faŃă de ceilalŃi coproprietari,
coproprietarul care deŃine singur bunul indiviz, în conformitate cu starea de
indiviziune, este un detentor precar, iar în faŃă de terŃi este un posesor;
c) cei care deŃin lucrul cu îngăduinŃa proprietarului: o rudă care este găzduită
o perioadă de timp; proprietarii fondurilor vecine care, în virtutea relaŃiilor de bună
vecinătate, intră pe o altă proprietate pentru a executa lucrări de întreŃinere a
imobilului propriu.
F. Echivocul. După cum s-a putut observa, în art. 1847 Cod civil, unde sunt
enumerate calităŃile posesiei, nu este prevăzut şi faptul că aceasta trebuie să fie
neechivocă. Totuşi, necesitatea existenŃei calităŃi a fost evidenŃiată şi subliniată în
practica instanŃei supreme. De asemenea, s-a precizat că o posesie echivocă nu este o
posesie utilă. Deci, echivocul, deşi neprevăzut expres şi nedefinit de legea civilă, este
considerat un viciu al posesiei.
18
S-a spus că posesia este echivocă în cazul în care nu se cunoaşte dacă
posesorul are sau nu are elementul intenŃional animus domini sau animus sibi habedi.
S-a arătat că echivocul există atunci când două sau mai multe persoane săvârşesc acte
de stăpânire asupra unui bun, deoarece nici una nu pretinde o posesie, distinctă. De
asemenea, în cazul coproprietăŃii, dacă unul dintre coproprietari săvârşeşte singur acte
de stăpânire asupra bunului comun, nu se poate şti cu certiudine că le-a făcut cu
voinŃa de a se comporta ca proprietar exclusiv sau, pur şi simplu, în calitatea sa de
titular doar al unei cote-părŃi din dreptul de proprietate.
Echivocul este un viciu relativ, deoarece, de pildă, în cazul coproprietăŃii, el
poate fi invocat numai de către ceilalŃi copărtaşi, şi temporar, în sensul că posesia
devine utilă în momentul în care există convingerea că posesorul întruneşte şi
elementul animus.
Considerăm că, în mod corect, autorii Codului civil nu au menŃionat calitatea
posesiei de a fi neechivocă şi nu au inclus echivocul în lista viciilor posesiei, dat fiind
că toate acele împrejurări pe care literatura juridică şi practica judiciară le
menŃionează ca situaŃii de echivoc al posesiei, sunt tratate de către cod la viciul
precarităŃii. Aplicarea corectă a prezumŃiilor reglementate de dispoziŃiile articolelor
1854 şi 1855 din Codul civil înlătură orice dubiu cu privire la elementele poseiei, şi
nu poate conduce la situaŃii în care să nu se poată cunoaşte intenŃia cu care se
stăpâneşte bunul.
4. Efectele posesiei
Deşi constituie o stare de fapt, posesia generează, potrivit legii civile,
importante efecte juridice. Deşi, începe prin a fi o stare de fapt contrară dreptului, în
anumite condiŃii, uneori prin luarea în considerare a duratei sale, posesia ajunge să fie
recunoscută de către lege şi să i se protejeze o serie de efecte. Aceste efecte sunt
următoarele:
a) posesia creează o prezumŃie de proprietate în favoarea posesorului;
b) posesorul de bună credinŃă a unui bun frugifer dobândeşte în proprietate
fructele bunului pe care îl posedă;
c) posesia imobiliară este apărată prin acŃiunile posesorii;
d) dobândirea dreptului de porprietate prin uzucapiunee sau prescripŃie
achizitivă în cazul imobilelor şi prin posesia de bună-credinŃă, în
condiŃiile art. 1909 C. civ., în ce priveşte bunurile mobile.
Aici, vom analiza numai primele trei efecte ale posesiei. Uzucapiunea sau
prescripŃia achizitivă va fi prezentată în capitolul destinat abordării modurilor
generale de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale, iar
dobândirea proprietăŃii asupra mobilelor prin posesia de bună-credinŃă va fi tratată în
materia acŃiunii în revendicare.
Posesia creează o prezumŃie o proprietate în favoarea posesorului. Posesia
creează o aparenŃă a dreptului, deoarece exercitarea unei puteri de fapt asupra unui bun
corespunde, de cele mai multe ori, existenŃei dreptului de proprietate. Orice posesor al
unui bun este în aparenŃă proprietarul său. Prin urmare, până la proba contrară,
19
posesorul este prezumat a fi proprietarul bunului care-l posedă. De altfel, în acest sens,
art. 1854 Cod civil prevede: „posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume
de proprietar, dacă nu este probă că a început a poseda pentru altul”. Beneficiind de
această prezumŃie, în caz de litigiu, posesorul bunului care este chemat în judecată, nu
este Ńinut să aducă şi alte probe pentru a dovedi că este proprietarul acelui bun. Revine
reclamantului sarcina de a demonstra că este titularul unui drept de proprietate; în cazul
în care reclamantul nu face această dovadă şi nu răstoarnă prezumŃia de proprietate ce
operează în favoarea pârâtului-posesor, acŃiunea va fi respinsă.
PrezumŃia de proprietate ce operează în favoarea posesorului poate fi
absolută sau relativă. Astfel, atunci când se exercită, cu bună-credinŃă, asupra unui
bun mobil, în favoarea posesorului operează o prezumŃie absolută „juris et de jure” de
proprietate. Art. 1909 Cod civil, în sinteză, prevede că posesia de bună-credinŃă
asupra unui bun mobil valoarează titlu de proprietate.
În cazul bunurilor imobile, prezumŃia de proprietate este relativă sau juris
tatum, deoarece poate fi răsturnată prin probă contrară.
PrezumŃia de proprietate încetează să opereze în toate situaŃiile în care se face
dovada că posesorul este de rea-credinŃă.
Posesorul de bună-credinŃă dobândeşte în proprietate fructele bunului pe
care îl posedă. Prin fructe înŃelegem produsele periodice ale unui bun, prin a căror
obŃinere şi percepere nu se alterează sau consumă substanŃa bunului respectiv.
Fructele pot fi: naturale, industriale şi civile. În conformitate cu art. 483 Cod civil,
fructele, indiferent de categoria din care fac parte, se cuvin proprietarului bunului
frugifer. Dreptul proprietarului de a culege fructele în proprietate constituie un
element al atributului de folosinŃă care intră în alcătuirea conŃinutului juridic al
dreptului de proprietate.
De la regula că fructele se cuvin proprietarului există o singură excepŃie.
Astfel, art. 485 Cod civil prevede că posesorul de bună-credinŃă dobândeşte în
proprietate fructele produse de bunul care-l posedă. Potrivit art. 486 Cod civil, este
posesor de bună credinŃă acela care „posedă ca proprietar în puterea unui titlu
translativ de proprietate, ale cărei vicii nu-i sunt cunoscute”. Deci, componentele
bunei-credinŃe sunt: existenŃa titlului şi necunoaşterea de către dobânditorul bunului
frugifer a viciilor acestuia.
Rezultă că pentru ca posesorul să poată culege fructele în proprietate, este
necesară o singură condiŃie şi anume să fie de bună-credinŃă. Titlul ce se invocă de
către posesor nu este un element separat de buna-credinŃă, ci intrinsec acesteia, de
natură a o justifica. De aceea, titlul nu trebuie, aşa cum prevede textul art. 486 Cod
civil, să fie neapărat „translativ de proprietate”. El poate fi şi un titlu „declarativ de
drepturi”; ceea ce contează este ca posesorul să aibă convingerea fermă, lipsită de
orice îndoială, că are un titlu ce-i dă dreptul la perceperea fructelor. Justul titlu poate
fi: a) titlul de dobândire de la un neproprietar; b) titlul lovit de nulitate (considerăm că
poate fi vorba doar de nulitatea relativă nu şi de nulitatea absolută) şi c) titlul putativ
(un act juridic ce nu există în realitate, ci doar în convingerea posesorului, convingere
care îi este creată de elemente obiective a căror dovadă poate fi efectuată – de
20
exemplu, intrarea unei persoane în posesia bunurilor unei moşteniri ca urmare a
informaŃiilor pe care le primeşte de la rudele şi vecinii celui despre a cărui moştenire
este vorba, precum că ar fi beneficiarul unui testament olograf care nu s-a găsit -).
CondiŃia bunei-credinŃe nu trebuie să fie dovedită. Din moment ce posesorul
prezintă titlul, element intrisec al acesteia, buna credinŃă se prezumă până la proba
contrară. Această prezumŃie este instituită prin dispoziŃia art. 1899 alin. 2 din Codul
civil, în sensul că: „Buna-credinŃă se presupune totdeauna şi sarcina probei cade
asupra celui ce aleargă rea-credinŃă”.
În conformitate cu art. 487 Cod civil posesorul „încetează de a fi bună
credinŃă din momentul în care aceste vicii (ale titlului-s.n.) îi sunt cunoscute”.
Aşadar, pentru ca posesorul să poată dobândi fructele în proprietate este necesar ca la
data perceperii lor să fi fost de bună-credinŃă. El nu se mai bucură de acest beneficiu
cu privire la fructele percepute după momentul în care a cunoscut viciile titlului. Prin
urmare, posesorul va fi obligat să restituie proprietarului, împreună cu bunul, toate
fructele percepute, din momentul în care a devenit de rea-credinŃă, sau valoarea lor,
precum şi fructele nepercepute.
Cu certitudine, posesorul devine de rea-credinŃă în momentul în care este
somat printr-o notificare extrajudiciară ori este chemat în judecată.
Posesorul de rea-credinŃă nu se bucură de acest beneficiu. Dimpotrivă, el este
obligat să restituie proprietarului, odată cu bunul, toate fructele percepute sau
nepercepute, consumate sau neconsumate. Dar, în virtutea principiului îmbogăŃirii
fără justă cauză, proprietarul este obligat, la rândul său, potrivit art. 484 Cod civil, să
restituie posesorului de rea-credinŃă toate cheltuielile necesare pe care le-a făcut,
eventual, cu bunul respectiv şi producerea sau obŃinerea fructelor. Ba mai mult, până
la plata acestor cheltuieli, posesorul de rea-credinŃă are de drept de retenŃie asupra
fructelelor, în limita creanŃei sale.
Prevederea art. 485 Cod civil este inaplicabilă atunci când cineva posedă cu
bună-credinŃă un bun frugifer care este obiect al dreptului de proprietate publică.
Posesia de bună-credinŃă nu poate paraliza acŃiunea în revedicare a dreptului de
proprietate publică, care este absolut imprescriptibilă. Prin urmare, posesorul de bună-
credinŃă va fi obligat să restituie, împreună cu bunul, toate fructele produse de către
acesta, percepute sau nepercepute. În măsura în care le-a consumat este îndatorat să
achite valoarea lor în bani.
Apărarea posesiei prin acŃiuni posesorii. AcŃiunile posesorii sunt acele
acŃiuni în justiŃie prin care posesorul urmăreşte să-şi apere posesia împotriva oricăror
tulburări sau să redobândească posesia atunci când a pierdut-o. Aşadar, ele au ca scop
restabilirea situaŃiei de fapt existente anterior tulburării sau deposedării.
AcŃiunile posesorii se deosebesc de acŃiunile petitorii deoarece prin ele se
apără o stare de fapt, posesia, fără a se pune în discuŃie căreia dintre părŃile din proces
îi aparŃine dreptul de proprietate sau alt drept real asupra celui bun. De aceea, sub
aspectul posibilităŃilor de dovadă, acŃiunile posesorii prezintă avantaje indiscutabile
faŃă de acŃiunile petitorii. Astfel, posesia, fiind o stare de fapt, este foarte uşor de
dovedit prin orice mijloc de probă. Dimpotrivă, în cazul acŃiunilor petitorii trebuie să
21
fie dovedită o stare de drept, probă care, aşa cum vom vedea, este foarte dificilă,
aproape imposibilă.
După cum s-a arătat, acŃiunea posesorie îşi are justificarea, în primul rând, în
faptul că, de cele mai multe ori, posesia corespunde unei stări de drept. Apărând
posesia ca stare de fapt, în ultimă instanŃă, se apără însuşi dreptul de proprietate sau
alt drept real asupra bunului. De asemenea, apărarea posesiei împotriva oricărei
tulburări, chiar din partea adevăratului proprietar, se justifică şi prin aceea că într-o
ordine juridică ca a noastră, nici unei persoane nu-i este permis, indiferent de motive,
să-şi facă dreptate singură. Pentru aceasta trebuie să solicite concursul organelor de
stat competente.
AcŃiunile posesorii sunt acŃiuni reale deoarece pot fi introduse împotriva
oricărei persoane care, prin faptele sale, tulbură exercitarea paşnică a posesiei sau l-a
deposedat pe posesor de bunul său. De aemenea, acŃiunile posesorii sunt acŃiuni
imobiliare. Prin urmare, ele pot fi exercitate numai pentru apărarea posesiei asupra
imobilelor. În materie mobiliară, potrivit art. 1909 Cod civil, posesia de bună-credinŃă
echivalând cu titlul de proprietate, posesorul este întotdeauna şi proprietarul bunului
mobil. Se spune că posesoriul se confundă cu petitoriul. Astfel că pentru apărarea
dreptului de proprietate vor putea fi utilizate numai acŃiunile petitorii, îndeosebi
acŃiunea în revendicare.
AcŃiunile posesorii sunt reglementate în art. 674-676 din Codul de procedură
civilă. Aceste texte reglemenează două acŃiuni posesorii: acŃiunea posesorie generală,
denumită în complângere, şi acŃiunea posesorie specială sau în reintegrare (reintegranda).
A. AcŃiunea posesorie generală sau în complângere. AcŃiunea posesorie
generală poate fi denumită de drept comun, deoarece este folosită pentru a face să
înceteze orice tulburare a posesiei, cu excepŃia cazului când posesorul este tulburat ori
deposedat prin violenŃă.
Tulburările în posesie pot fi de fapt sau de drept. Tulburarea de fapt constă în
orice act material prin care se încalcă posesia bunului, cum ar fi actele de trecere pe
terenul vecinului, fără a avea în acest sens un drept de servitute. Tulburarea de drept
constă într-un act judiciar sau extrajudiciar prin care o persoană are o pretenŃie
contrară posesiei unei alte persoane, cum ar fi somaŃia pe care o terŃă persoană o
trimite unui chiriaş căruia îi pune în vedere să-i plătească lui chiria, deoarece el este
proprietarul bunului închiriat şi nu locatorul.
Art. 674 din Codul de procedură civilă prevde că pentru exercitarea acŃiunii
posesorii generale trebuie să fie întrunite trei condiŃii:
a) să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare;
b) reclamantul să probeze că a posedat bunul cel puŃin un an, înainte de
data tulburării sau deposedării;
c) posesia reclamantului să fie utilă, adică neviciată.
B. AcŃiunea posesorie specială sau în reintegrare. AcŃiunea specială poate fi
utilizată pentru apărarea posesiei numai atunci când tulburarea sau deposedarea are
loc prin violenŃă.
22
Prin violenŃă se înŃelege orice faptă contrară ordinii de drept ce implică
rezistenŃă din partea adversarului şi care tinde la deposedarea posesorului. În general,
faptele care justifică introducerea acŃiunii de reintegrare, întânite în practica judiciară,
pot fi împărŃite în trei categorii: acte de ocupare a unui imobil fără permisiunea
posesorului; acte de obstrucŃie, prin care o persoană îl împiedică pe posesor să
stăpânească imobilul (aşezarea unei bariere sau ridicarea unui zid ori a unui gard în
calea posesorului); acte de distrugere, cum ar fi: darâmarea unui zid despărŃitor,
distrugerea recoltei aflată pe terenul posesorului etc.
Având în vedere scopul şi caracterul său extraordinar, de urgenŃă, pentru
exercitarea acŃiunii posesorii speciale, art. 674 alin. 2 din Codul de procedură civilă,
prevede necesitatea existenŃei unei singure condiŃii: să nu fi trecut un an de la
tulburare sau deposedare.
Cine poate să exercite acŃiunile posesorii. În primul rând, acŃiunile posesorii
se exercită de către posesorul unui bun imobil. Ele pot fi introduse, de regulă, şi de
către detentorii precari. Astfel, art. 676 Cod procedură civilă prevede: „Cererile
posesorii pot fi făcute şi de cel care deŃine lucrul în interesul său propriu, în temeiul
unui contract încheiat cu posesorul, afară numai dacă tulburătorul este cel pentru
care el deŃine”.
Am arătat deja că acŃiunile posesorii prezintă avantaje, sub aspect probatoriu,
faŃă de acŃiunile petitorii. Iată de ce, în practică, acŃiunile posesorii sunt utilizate şi de
către proprietar, precum şi de către titularii celorlalte drepturi reale, în locul acŃiunii în
revendicare precum şi al altor acŃiunii petitorii. Aceasta cu atât mai mult în situaŃia
când acŃiunea posesorie a fost respinsă, proprietarul sau titularul unui alt drept real
poate introduce o acŃiune petitorie, de regulă, în revendicare. Şi este aşa deoarece
acŃiunea posesorie având o cauză total deosebită, în raport de acŃiunea petitorie,
posesoriul nu are autoritate de lucru judecat asupra petitoriului.
În ceea ce priveşte exerciŃiul acŃiunilor posesorii între coproprietari, practica
judiciară a statuat că este admisibilă acŃiunea posesorie introdusă de un moştenitor
care stăpâneşte în mod exclusiv o parte din bunurile succesorale şi este tulburat în
posesia sa de către un alt comoştenitor; considerăm că soluŃia este valabilă numai
atunci când suntem într-un caz de promovare a unei acŃiunii posesorii speciale. În
schimb, atunci când un comoştenitor exercită posesia, atât pentru sine, cât şi pentru
ceilalŃi comoştenitori, comportându-se ca un coposesor, el nu poate exercita acŃiunile
posesorii împotriva unui alt comoştenitor.
23
2. Dreptul de proprietate publică: a) definiŃie şi caractere juridice; b)
determinarea sferei bunurilor care fac parte din domeniul public; c) exercitarea
dreptului de proprietate publică.
3. Moduri de dobândire a dreptului de proprietate de către stat.
4. Regimul juridic al terenurilor şi construcŃiilor.
29
Domeniul public al statului - art. 3 alin. 2 - bunurile prevăzute la art. 135 alin. 4
din ConstituŃie (actualul art. 136 alin. 3), bunurile prevăzute la pct. I din anexă, precum
şi din alte bunuri de uz sau de interes public naŃional, declarate ca atare prin lege.
Domeniul public al judeŃelor - art. 3 alin. 3 - bunurile prevăzute la pct. II din
anexă şi din alte bunuri de uz sau de interes public judeŃean, declarate ca atare prin
hotărâre a consiliului judeŃean, dacă nu sunt declarate prin lege bunur de uz sau
interes public naŃional. Domeniul public al comunelor, oraşelor şi al municipiilor -
art. 3 alin. 4 - bunurile prevăzute la pct. III din anexă şi din alte bunuri de uz sau de
interes public local, declarate ca atare prin hotărâre a consiliului local, dacă nu sunt
declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public naŃional ori judeŃean.
30
3. Moduri de dobândire a dreptului de proprietate de către stat
Dreptul de proprietate poate fi dobândit de către stat prin următoarele
modalităŃi: expropriere, rechiziŃie, confiscare, achiziŃii publice, preluarea bunurilor
fără stăpân, comoara sau tezaurul, succesiunile vacante.
RechiziŃia.
În conformitate cu prevederile articolului 1 al Legii nr. 132/1997 privind
rechiziŃiile de bunuri şi prestările de servicii în interes public, publicată în M. Of. nr.
161 din 18 iulie 1997, astfel cum a fost modificată şi completată prin Legea nr.
410/2004, publicată în M. Of. nr. 986 din 27 octombrie 2004, „RechiziŃia de bunuri şi
prestările de servicii reprezintă măsura cu caracter excepŃional prin care autorităŃile
publice împuternicite prin lege obligă agenŃii economici, instituŃiile publice, precum
şi alte persoane juridice şi fizice la cedarea temporară a unor bunuri mobile sau
imobile, în condiŃiile prezentei legi”.
Potrivit articolului 2 alineatul (1), bunurile rechiziŃionate sunt puse la
dispoziŃie forŃelor destinate apărării naŃionale sau a autorităŃilor publice, la declararea
mobilizării parŃiale sau totale a forŃelor armate ori a stării de război, la instituirea stări
de asediu sau de urgenŃă, atât pentru prevenirea, localizarea, înlăturarea urmărilor
unor dezastre, cât şi pe timpul acestor situaŃii.
Bunurile consumptibile şi cele perisabile pot fi rechiziŃionate definitiv, cu
plata despăgubirilor prevăzute de lege.
CetăŃenii apŃi de muncă pot fi chemaŃi pentru prestări de servicii în interes
public, constând în efectuarea unor lucrări sau desfăşurarea unor activităŃi în situaŃiile
prevăzute la alin. (1) al articolului 2 din lege.
RechiziŃionarea bunurilor şi chemarea persoanelor fizice pentru prestări de
servicii în interes public, în situaŃiile prevăzute de prezenta lege, se fac de către
centrele militare, în caz de mobilizare sau de război, precum şi de către prefect, pentru
prevenirea, localizarea şi înlăturarea urmărilor unor dezastre.
RechiziŃionarea navelor, a mijloacelor plutitoare şi portuare se face de către
Statul Major al ForŃelor Navale. RechiziŃionarea aeronavelor, instalaŃiilor şi tehnicii
de aerodrom se face de către Statul Major al ForŃelor Aeriene.
În mod excepŃional, în timp de război, orice comandant de subunitate sau
unitate militară similară sau superioară batalionului, care, în luptă, acŃionează
independent, este autorizat să hotărască rechiziŃionarea de bunuri ori chemarea
persoanelor fizice la prestări de servicii în interes public, numai prin autorităŃile
administraŃiei publice locale şi cu asumarea răspunderii proprii.
Proprietarii bunurilor rechiziŃionate au dreptul la despăgubiri, stabilite în
conformitate cu prevederile legii. Pe perioada rechiziŃiei, proprietarii sau deŃinătorii
32
sunt scutiŃi de impozite şi de plata taxelor pentru bunurile rechiziŃionate, iar
obligaŃiile ce decurg din contractele legal încheiate se suspendă.
33
balneo-climaterice şi centra muncitoreşti, se putea face numai cu autorizarea prelabilă
dată în condiŃiile decretului de către Comitetele Executive ale Sfaturilor Populare.
Actele de înstrăinare sau împărŃeala terenurilor de mai sus, trebuiau să fie
făcute în formă autentică.
Decretul menŃiona că înstrăinările sau împărŃelile terenurilor arătate în art.
11, făcute fără respectarea cerinŃelor legii erau nule de drept.
În art. 12 din Decretul nr. 144/1958 se menŃiona că în cazul în care s-a
încheiat un înscris din care rezultă că proprietatea unui teren, cu sau fără construcŃii,
s-a obligat să-l înstrăineze cu titlu oneros şi s-au respectat modalităŃile de plată a
preŃului prevăzut în înscris, iar în termenul de 3 luni de la eliberarea autorizaŃiei de
înstrăinare, una din părŃi sau succesorii acesteia nu se prezintă din orice motive la
Notariatul de Stat, pentru autentificarea actului de înstrăinare, instanŃa de judecată va
putea da o hotărâre care să Ńină loc de act autentic de înstrăinare.
Neprezentarea uneia din părŃi la autentificare, în urma somaŃiei făcute de
celalată parte, prin executorul judecătoresc, se constata printr-un proces-verbal
încheiat de Notariatul de Stat în circumscripŃia căruia se afla imobilul în cauză.
Transcrierea dreptului de proprietate s-au înscrierea în cartea funciară se
realiza pe baza unei copii legalizate de pe hotărârea judecătorească rămasă definitivă.
Reglementarea din 1968. Prin Legea nr. 19/1968 s-a stabilit că terenurile fără
construcŃii, proprietatea persoanelor fizice sau juridice, aflate în perimetrul construibil
al muncipiului Bucureşti, al celorlalte municipii sau orase, sunt indisponibile şi
expropriabile.
Aceluiaşi regim juridic erau supuse şi părŃile din terenurile cu construcŃii, în
măsura în care depăşeau suprafeŃele stabilite pe baza detaliilor de sistematizare
aprobate. Aceste terenuri nu puteau fi înstrăinate sau grevate cu sarcini reale, putând
să le transmită numai prin moştenire.
Reglementarea din 1974. În anul 1974 au fost adoptate două legi importante
şi anume: Legea nr. 58 privind sistematizarea localităŃilor urbane şi rurale (1
noiembrie 1974) şi Legea nr. 59 privind fondul funciar (5 noiembrie 1974). Ambele
legi conŃineau dispoziŃii identice, referitoare la terenuri. Astfel, în art. 30 din Legea
nr. 58/1974 se arăta că dobânditorii terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al
localităŃilor urbane şi rurale se puate face numai prin moştenire legală, fiind interzisă
înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a acestor terenuri. În acelaşi sens era şi
art. 44 din Legea nr. 59/1974.
În caz de înstrăinare a construcŃiilor, terenul aferent acestora, trecea în
proprietatea statului cu plata unei despăgubiri, dobânditorul construcŃiei primind
contra unei taxe un drept de folosinŃă asupra terenului, necesar utilizării construcŃiei
cumpărate. SuprafaŃa acordată în folosinŃă era de până la 100 mp. în mediu urban şi
de 200-250 mp. în mediu rural, cu un front la stradă de maxim 12 m.
A fost controversată în literatura juridică noŃiunea de teren aferent construcŃiei:
Într-o primă opinie, s-a apreciat că trebuia să aibă loc o determinare de către
organele care dădeau autorizaŃia de înstrăinare, astfel încât grădina, livada ori terenul
cu altă destinaŃie agricolă să rămână în proprietatea înstrăinătorului construcŃiei.
34
Într-o altă opinie s-a apreciat că întregul teren trebuia să treacă în proprietatea
statului, după care, era atribuit în folosinŃă sau/şi închiriat pentru locuinŃă, iar
diferenŃa de teren era închiriată ori atribuită în folosinŃă sau ca loc de casă.
Au fost numeroase cazuri în care diferenŃele de teren au fost lăsate fără nici
un titlu în stăpânirea dobânditorilor construcŃiei. Aceasta a fost practica organelor
administrative în majoritatea situaŃiilor.
Au existat şi excepŃii de la regula interzicerii înstrăinării terenurilor prin acte
juridice. Astfel:
- Prin art. 5 din Statutul Cooperativei Agricole de ProducŃie se prevedea
acordarea cu plată a unor terenuri în suprafaŃă de cel mult 800 mp., suprafaŃă care a
fost redusă ulterior la 250 mp. pentru construirea de locuinŃe şi anexe gospodăreşti;
- În Decretul nr. 112/1958 se prevedea, în mod excepŃional, că producătorii
agricoli particulari din zonele necooperatiste puteau transmite copiilor lor o parte din
terenurile agricole pe care le aveau în proprietate, dacă aceştia locuiau sau urmau să-şi
stabilească domiciliul în acea comună, îşi asumau obligaŃia cultivării lor în bune
condiŃii, de a obŃine producŃiile din planurile de cultură şi de creştere a animalelor şi
de a contracta şi preda la fondul de aprovizionare şi la fondul de stat cantităŃile de
produse potrivit legii.
În art. 31 din Legea nr. 58/1974 se arăta că împărŃeala între moştenitori a
terenurilor, precum şi înstrăinarea construcŃiilor prevăzute de art. 30, se putea face
numai prin înscris autentic, pe baza autorizaŃiei date, după caz, de către comitetele,
respectiv birourile executive ale Consiliilor populare comunale, orăşeneşti sau
municipale, cu respectarea normelor de sistematizare.
În art. 32 din Legea nr. 58/1974 se arăta că orice înstrăinare sau împărŃeală
făcută cu încălcarea prevederilor art. 30 şi art. 31 era nulă de drept.
În opinia noastră, considerăm că prin intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974
au fost abrogate dispoziŃiile art. 11 din Decretul nr. 1958.
Reglementarea din 1990 cu privire la terenuri. În ianuarie 1990 a fost adoptat
Decretul-Lege nr. 42. Prin art. 4 s-a majorat întinderea lotului în folosinŃă la 5000
mp., de acest lot putând beneficia şi persoanele care doresc să se întoarcă la sat şi să
devină membrii cooperatori.
Prin art. 8 s-a declarat proprietate deplină asupra terenului aferent casei de locuit
şi al anexelor gospodăreşti, precum şi a curŃii şi grădinii din jurul acestoa, stabilind că
această propruetate cumulată cu lotul în folosinŃă să nu depăşească 6000 mp.
Prin Legea nr. 9/1990 – publicată în Monitorul Oficial nr 95 din 1 august
1990 – se arăta că până la adoptarea unei noi reglementări legale privind regimul
fondului funciar s-a interzis înstrăinarea prin acte între vii a terenurilor de orice fel
situate înăuntrul sau înafara localităŃilor, exceptându-se terenurile aferente
construcŃiilor care se înstrăinau, inclusiv curtea în suprafaŃă de cel mul 1000 mp.
Reglementarea din 1991. În anul 1991 a fost adoptată Legea nr. 18, prin care
se realiza, în principal, stabilirea dreptului de proprietate prin reconstituirea sau
constituirea acestuia.
35
Art. 46 din Legea nr. 18/1991, devenit articolul 67 în urma republicării legii în
anul 1998, actual abrogat, a impus forma autentică cu privire la înstrăinarea terenurilor.
Prin acte juridice, proprietatea dobânditorului nu putea depăşi 100 ha teren agricol în
echivalent arabil de familie, sub sancŃiunea nulităŃii absolute a actului de înstrăinare.
Prin art. 47 – ulterior abrogat – s-a statornicit interdicŃia de dobândire prin
acte între vii şi obligaŃia de întrăinare în termen de un an a terenurilor în cazul
dobândirii prin moştenire de către persoanele fizice care nu au cetăŃenie română şi
persoanele juridice care nu au naŃionalitate română şi sediu în România. Acest articol
a fost modificat prin art. 41 alin. 2 din ConstituŃie.
În art. 48 din Legea nr. 18/1991 – ulterior abrogat – s-a stabilit dreptul de
preemŃiune în favoarea coproprietarilor, proprietarilor vecini şi statului, în cazul
terenurilor agricole din extravilan.
La 2 martie 1998, a intrat în vigoare Legea nr. 54 privind circulaŃia juridică a
terenurilor. S-a abrogat secŃiunea privind circulaŃia juridică a terenurilor (art. 66-69
din Legea nr. 18/1991, republicată). Potrivit Legii nr. 54/1998, schimbul şi actele de
înstrăinare între vii trebuia făcute în formă autentică.
În cazul dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea funciară a
dobânditorului nu putea depăşi 200 ha teren agricol în echivalent arabil de familie.
Prin noŃiunea familie, în sensul menŃionatei legi, se înŃelegea soŃii şi copiii
necăsătoriŃi, dacă gospodăreau împreună cu părinŃii lor. Încălcarea acestor prevederi
era sancŃionată cu reducŃiunea actului juridic până la limita suprafeŃei legale.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 54/1998, cetăŃenii străini, apatrizii şi persoanele
juridice străine nu puteau dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Prevederile art. 23 din O.U.G. nr. 31/1997 privind investiŃiile străine, au
stabilit că societăŃile comerciale constituite în România cu participare de capital străin
puteau dobândi proprietatea terenurilor.
Art. 5 din Legea 54/1998 arăta că vânzarea terenurilor agricole din extravilan se
putea face cu respectarea dreptului de preemŃiune al coproprietarilor, proprietarilor vecini
şi al arendaşilor, exprimat prin intermediul secretarului unităŃii administrativ-teritoriale.
Potrivit art. 15 din Legea nr. 54/1998, au fost interzise înstrăinările de orice
formă a terenurilor cu privire la titlul cărora existau litigii la instanŃele de judecată pe tot
timpul soluŃionării acestor litigii, sub sancŃiunea nulităŃii. S-a reglementat posibilitatea
efectuării opoziŃiei de înstrăinare, care se înregistra la Biroul de Publicitate Imobiliară.
Reglementarea din 2005. Printre schimbările produse în legislaŃia Ńării
noastre prin adoptarea Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăŃii şi
justiŃiei, precum şi unele măsuri adiacente, se numără modificarea Legii nr. 7/1996 a
cadastrului şi publicităŃii imobiliare, cu modificările şi completările ulterioare, precum
şi abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaŃia juridică a terenurilor.
Precizarea expresă a impunerii formei actului autentic pentru constituirea de
drepturi reale asupra terenurilor. În conformitate cu prevederile articolului 2
alineatul (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, „Terenurile cu sau fără construcŃii,
situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaŃia sau de întinderea lor, pot fi
36
înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub
sancŃiunea nulităŃii absolute”.
Potrivit alineatului (2) al aceluiaşi articol, „În cazul în care prin acte juridice
între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcŃie,
indiferent de destinaŃia sau întinderea acestora, dispoziŃiile alin. (1) se aplică în mod
corespunzător”. Precizarea expresă a impunerii formei actului autentic pentru
constituirea de drepturi reale asupra terenurilor, este de natură să înlăture orice
controversă cu privire la împrejurarea dacă este sau nu necesară această formă a
actului juridic, atunci când se constituie ori se transmit dezmembrăminte ale dreptului
de proprietate asupra terenurilor.
Sub imperiul Legii nr. 18/1991 şi al Legii nr. 54/1998, faŃă de redactarea
textelor legale care prevedeau necesitatea formei autentice, s-a susŃinut opinia potrivit
căreia forma autentică ar fi fost necesară numai în cazul transferului dreptului de
proprietate asupra terenurilor, iar că în situaŃia constituirii ori trasmiterii unui drept de
superficie nu ar fi fost necesară.
Eliminarea dreptului de preemŃiune. Prin abrogarea Legii nr. 54/1998
privind circulaŃia juridică a terenurilor, în condiŃiile în care Legea nr. 247/2005 Titlul
X nu se face nici o precizare cu privire la dreptul de preemŃiune, situaŃie în care se
trage concluzia potrivit căreia dreptul de preemŃiune în privinŃa terenurilor de orice fel
este desfiinŃat. Se recunoaşte astfel, dreptul de dispoziŃie deplină asupra imobilelor.
Crearea de facilităŃi pentru realizarea anumitor operaŃiuni de înstrăinare a
terenurilor. Dacă dreptul de preemŃiune a fost înlăturat, în schimb, prin dispoziŃiile
art. 6 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, au fost create o serie de mijloace prin care se
înlesneşte încheierea actelor juridice de înstrăinare în scopul comasării parcelelor şi
loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care să
cuprindă suprafeŃe continue, indiferent de destinaŃia lor, precum şi înstrăinările
efectuate de către persoanele îndreptăŃite să obŃină renta viageră agricolă.
Aceste înstrăinări pot fi efectuate şi pe baza schiŃelor care au stat la baza
titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar şi sunt scutite
de taxa de timbru şi de timbrul judiciar.
Înlăturarea limitării dreptului de a dobândi terenuri prin acte juridice. Prin
abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaŃia juridică a terenurilor, în condiŃiile în
care Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face nici o precizare cu privire la limita
suprafeŃei de teren ce poate fi dobândită prin acte juridice, concluzia este că nu mai
există nici o restricŃie în privinŃa întinderii dreptului de proprietate asupra terenurilor,
indifent de modul de dobândire.
Articolul 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 prevedea că „în cazul dobândirii
prin acte juridice între vii, proprietatea funciară a dobânditorului nu poate depăşi
200 ha teren agricol în echivalent arabil, de familie”.
Limitarea cauzelor care împiedică înstrăinarea terenurilor. Spre deosebire
de dispoziŃiile Legii nr. 54/1998, actuala reglementare urmăreşte restrângerea
categoriilor de litigii care au drept efect interzicerea înstrăinării terenurilor. Dacă
potrivit dispoziŃiilor articolului 15 din Legea nr. 54/1998, erau interzise înstrăinările,
37
sub orice formă, a terenurilor cu privire la titlul cărora există litigii la instanŃele
judecătoreşti, pe tot timpul soluŃionării acestor litigii, prin dispoziŃiile articolului 4 al
Titlului X al Legii nr. 247/2005, se proclamă principiul liberei circulaŃii a terenurilor,
chiar dacă drepturile asupra acestora fac obiectul unor litigii. Numai cu titlu de
excepŃie, în cazul anumitor litigii, se împiedică înstrăinarea imobilelor.
Astfel, „cu excepŃia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate
privată şi legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenŃa
unui litigiu privitor la un teren cu sau fără construcŃii nu împiedică înstrăinarea
acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de creanŃă, după caz”.
Din interpretarea textului legal amintit, reiese că orice litigii referitoare la
validitatea titlului de proprietate (dacă este altul decât unul emis conform legilor fondului
funciar) nu împiedică circulaŃia juridică a imobilelor, fie că este vorba de transmiterea ori
constituirea de drepturi reale sau de constituirea unor drepturi de creanŃă.
Reglementarea acŃiunii prin care instanŃa să pronunŃe o hotărâre care să
Ńină loc de contract de vânzare-cumpărare. După mai bine de 14 ani, există din nou o
reglementare expresă a sancŃiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.
DispoziŃiile articolului 5 alineatul (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, arată
că „în situaŃia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără
construcŃii, una dintre părŃi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a
îndeplinit obligaŃiile poate sesiza instanŃa competentă care poate pronunŃa o hotărâre
care să Ńină loc de contract”.
ExistenŃa acestei prevederi legale este de natură să înlăture discuŃiile cu privire la
admisibilitatea acŃiunii în justiŃie pentru pronunŃarea unei hotărâri care să Ńină loc de
contract de vânzare-cumpărare. Se observă, pe de altă parte, că textul este mult mai precis
şi mai puŃin exigent decât reglementarea articolului 12 a Decretului nr. 144/1958.
SituaŃia străinilor şi apatrizilor după revizuirea ConstituŃiei şi aderarea
României la Uniunea Europeană. În conformitate cu prevederile articolului 44
alineatul (2) din ConstituŃia României revizuită, „...CetăŃenii străini şi apatrizii pot
dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiŃiile
rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate
internaŃionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiŃiile
prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.
Pentru detalierea condiŃiilor de dobândire a dreptului de proprietate de către
străini şi apatrizi în temeiul dispoziŃiei constituŃionale citate, precum şi a Tratatului
privind aderarea României la Uniunea Europeană, ratificat prin Legea nr. 157/2005,
publicat în M. Of. nr. 465 din 1 iunie 2005, a fost adoptată Legea nr. 312/2005
privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către
cetăŃenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine, publicată în
M. Of. nr. 1008 din 14 noiembrie 2005.
Din perspectiva acestor reglementări, există două categorii de persoane:
a) persoanele fizice şi persoanele juridice din statele membre (statele Uniunii
Europene, Islanda, Lichtenstein şi Norvegia), adică cetăŃenii statelor membre,
38
apatrizii cu domiciliul în statele membre, precum şi persoanele juridice care au
naŃionalitatea unui stat membru; şi
b) persoanele fizice şi persoanele juridice din state terŃe, adică cetăŃenii
statelor terŃe şi apatrizii cu domiciliul în statele terŃe, precum şi persoanele juridice
care au naŃionalitatea unui stat terŃ.
În ce priveşte persoanele fizice şi persoanele juridice din statele membre,
potrivit art. 3 din Legea nr. 312/2005, acestea pot dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor în aceleaşi condiŃii în care pot face acest lucru persoanele din România.
Aceasta este regula de la care există o serie de excepŃii rezultate în urma procesului de
negociere în vederea aderării la Uniunea Europeană (s-a admis existenŃa unor perioade
de tranziŃie în care să se menŃină restricŃii cu privire la dobândirea de către persoanele
dintr-un alt stat membru, a dreptului de proprietate asupra terenurilor).
Prima excepŃie este instituită de dispoziŃiile art. 4 din Legea nr. 312/2005, în
conformitate cu care „CetăŃeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul
nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru, precum şi persoana
juridică nerezidentă, constituită în conformitate cu legislaŃia unui stat membru, pot
dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reşedinŃe secundare,
respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării
României la Uniunea Europeană”.
A doua excepŃie este prevăzută la art. 5 alineatul (1) din Legea nr. 312/2005,
unde se arată: “CetăŃeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat
membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu
legislaŃia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor
agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la
data aderării României la Uniunea Europeană”.
Prin dispoziŃiile alineatului (2) al aceluiaşi articol, se stabileşte o excepŃie la
excepŃie, permiŃând în interiorul menŃionatului termen, dobândirea dreptului de
proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere de către:
a) cetăŃenii statelor membre şi apatrizii cu domiciliul într-un stat membru,
dacă îşi stabilesc reşedinŃa în România şi pot dovedi calitatea de fermier care
desfăşoară activităŃi independente (prin documente specifice statului membru al cărui
cetăŃean este sau din care provine apatridul); şi
b) apatrizii cu domiciliul în România, dacă îşi pot dovedi calitatea de fermier
care desfăşoară activităŃi independente (cu atestat eliberat de către Ministerul
Agriculturii, Pădurilor şi Dezvoltării Rurale).
În conformitate cu prevederile alineatului ultim al articolului 5 din Legea nr.
312/2005, „DestinaŃia terenurilor agricole, pădurilor şi a terenurilor forestiere nu poate fi
schimbată pe durata perioadei de tranziŃie de către persoanele prevăzute la alin. (2)”.
39
Potrivit art. 5, cetăŃenii aveau dreptul să aibă în proprietate personală o
singură locuinŃă pentru ei şi familiile lor. Membrii unei familii puteau păstra în
proprietate comună sau în proprietatea unuia dintre ei o singură locuinŃă. Prin familie
se înŃelegea: soŃul, soŃia şi copiii minori.
Prin art. 6 cu privire la construirea sau cumpărarea de locuinŃe în scopul
închirierii sau revânzării era intezisă. CetăŃenii puteau construi sau cumpăra locuinŃe
în localitatea de domiciliu sau în care aveau dreptul de a-şi stabili domiciliul.
În cazul construirii, dreptul de proprietate asupra locuinŃei se transmitea la
data întocmirii procesului-verbal de predare-primire a locuinŃei.
Persoanele încadrate cu contract de muncă şi pensionarii care nu aveau locuinŃă
proprietate beneficiau de dreptul de a li se închiria locuinŃe din fondul locativ de stat.
Prin Decretul-Lege nr. 1 din 26 decembrie 1989, publicat în Monitorul
Oficial nr. 4/27.12.1989, a fost abrogată Legea nr. 58/1974.
Prin acelaşi act normativ au fost abrogate şi dispoziŃiile art. 44 – 51 din
Legea nr. 59/1974, ceea ce înseamnă în opinia noastră revenirea la caracterul
consensual al actelor juridice a terenurilor şi construcŃiilor.
Reglementarea din 1990 cu privire la construcŃii. În anul 1990 s-a adoptat
Decretul-Lege nr. 61/1990 prin care au fost abrogate art. 5 şi 52 din Legea nr. 4/1973
şi s-a dat posibilitatea dobândirii şi păstrării în proprietate a mai multor locuinŃe de
către o singură persoană.
Prin art. 5 din Decretul-Lege nr. 61/1990 s-a acordat dreptul de cumpărare a
locuinŃelor construite din fondurile statului chiriaşilor care le ocupau.
Prin art. 4 din acelaşi decret s-a interzis cumpărarea de locuinŃe din fondul de
stat în scop de revânzare sau închiriere – acest articol fiind abrogat prin Legea nr.
85/1992 -; abrogarea acestui text a constituit o eroare de reglementare juridică. Textul
aşa cum era iniŃial în Decretul-Lege nr. 61/1990 era judicios întocmit şi viza cauza
actului juridic (cumpărarea în scop de închiriere sau de revânzare), aplicarea lui
corectă având menirea de a contribui la atingerea scopului actului normativ în
discuŃie, şi anume transferarea dreptului de proprietate asupra locuinŃelor închiriate
din fondul de stat numai în scopul asigurării locuirii în continuare a foştilor chiriaşi,
iar nu în scop speculativ.
Prin Legea nr. 85/1992, prevederile Decretului-Lege nr. 61/1990 au fost
completate în sensul că s-a acordat dreptul de cumpărare a locuinŃelor construite din
fondurile unităŃilor economice sau bugetare de stat cu excepŃia locuinŃelor de
intervenŃie. Prin locuinŃă de intervenŃie – în varianta iniŃială – se înŃelegeau locuinŃele
situate în incinta unităŃilor economice sau bugetare de stat, cât şi cele legate
nemijlocit de îndeplinirea atribuŃiilor de serviciu ale persoanelor care le ocupă.
În varianta modificată prin Legea nr. 76/1994, prin locuinŃă de intervenŃie se
înŃelege locuinŃele destinate cazării personalului unităŃilor economice sau bugetare
care prin contractul de muncă îndeplinesc activităŃi sau funcŃii ce necesită prezenŃa
permanentă sau în caz de urgenŃă în cadrul unităŃilor.
40
Reglementarea din 1991. Intrând în vigoare Legea nr. 50/1991 privind
autorizarea executării construcŃiilor, la 7 august 1991, au fost abrogate expres
prevederile Decretului nr. 144/1958 şi ale Legii nr. 4/1973.
Prin Legea nr. 50/1991 s-a acordat posibilitatea concesionării de terenuri din
domeniul privat pentru realizarea de locuinŃe şi case de vacanŃă, precum şi modalităŃi
de sprijinire financiară, care putea consta în împrumuturi şi subvenŃii acordate de stat.
Reglementarea din 1995. Prin Legea nr. 112/1995 s-au stabilit măsurii
reparatorii în favoarea foştilor proprietari, persoane fizice, a imobilelor cu destinaŃia
de locuinŃe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după
6 martie 1945, cu titlu şi care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice
la data de 22 decembrie 1989, măsuri care constau în:
- restituirea în natură prin redobândirea dreptului de proprietate asupra
apartamentelor în care locuiesc în calitate de chiriaşi sau a celor care sunt libere;
- acordarea de despăgubiri pentru celelalte apartamente, precum şi în situaŃia
în care, deşi îndeplinesc condiŃiile pentru restituirea în natură, optează pentru
acordarea de despăgubiri.
Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/19995 s-a acordat chiriaşilor dreptul de a
cumpăra apartamentele care nu fac obiectul restituirii.
1. GeneralităŃi.
2. Proprietatea anulabilă.
3. Proprietatea rezolubilă.
4. Proprietatea comună: a) proprietatea comună pe cote-părŃi obişnuită
sau temporară; b) proprietatea comună pe cote-părŃi forŃată şi perpetuă; c)
proprietatea comună în devălmaşie.
1. GeneralităŃi
Proprietatea este pură şi simplă când aparŃine unui titular în exclusivitate, or
prezintă o anumită complexitate ce constă în: este afectată de o condiŃie rezolutorie ori
suspensivă; este ameninŃată de o cauză de anulare; când aparŃine mai multor persoane.
ModalităŃile juridice ale dreptului de proprietate sunt : proprietatea
rezolubilă; proprietatea anulabilă şi proprietatea comună.
2. Proprietatea anulabilă
Proprietatea este anulabilă atunci când dreptul s-a dobândit printr-un act
juridic lovit de nulitate relativă.
Până la împlinirea termenului de prescripŃie a acŃiunilor în anulare, dreptul de
proprietate este incert.
41
Efectele proprietăŃii anulabile:
a) dacă are loc confirmarea actului de către cel îndreptăŃit să ceară anularea
dreptului de proprietate, se consolidează devenind un drept pur şi simplu.
Efectele confirmării se produc sub rezerva dreptului terŃilor, astfel cum se arată în
art. 1167 alin. 2 Cod civil;
b) împlinirea termenului de prescripŃie a acŃiunii în anulare are drept efect
consolidarea dreptului de proprietate;
c) în cazul admiterii acŃiunii în anulare, dreptul dobânditorului se desfiinŃează
precum şi drepturile terŃilor subdobânditori.
ExcepŃii: - dobândirea proprietăŃii bunurilor mobile de către terŃi posesori de bună-
credinŃă;
- dobândirea proprietăŃii imobilelor prin uzucapiune;
- validarea aparenŃei de drept.
3. Proprietatea rezolubilă
Proprietatea este rezolubilă când este afectată de o condiŃie rezolutorie ori
suspensivă, adică atunci când transferul dreptului de proprietate s-a făcut sub
condiŃie rezolutorie sau suspensivă.
Proprietatea rezolubilă izvorăşte din orice act translativ de proprietate sau din
lege. De exemplu: art. 836 Cod civil reglementează revocarea de drept a donaŃiei pentru
survenienŃă de copii; art. 937 Cod civil stabileşte revocarea donaŃiilor făcute între soŃi.
Efectele proprietăŃii rezolubile:
a) pedente conditionae, adică încheierea actului juridic până la îndeplinirea
condiŃiei. Dobânditorul sub condiŃie rezolutorie poate exercita toate drepturile unui
proprietar pur şi simplu, adică poate efectua acte de administrare şi de dispoziŃie,
poate transmite dreptul moştenitorilor săi, dar tot sub aceeaşi condiŃie.TransmiŃătorul,
care este proprietarul sub condiŃie suspensivă, nu este un adevărat proprietar, fiindcă
nu poate efectua acte de folosinŃă, însă poate îndeplini acte de dispoziŃie şi poate
transmite către moştenitori dreptul sub condiŃie suspensivă.
b) eveniente conditionae, adică după îndeplinirea condiŃiei. Dreptul
dobânditorului dispare ca şi cum nu ar fi existat niciodată, pe când transmiŃătorul
redevine proprietar deplin şi este considerat ca şi cum ar fi fost proprietar pur şi simplu,
tot timpul, exact cum n-ar fi înstrăinat lucrul niciodată. Actele de administrare efectuate
de proprietarul sub condiŃie rezolutorie sunt menŃinute. Fructele culese de proprietarul
sub condiŃie rezolutorie rămân dobânditorului acestuia. Actele de dispoziŃie efectuate de
proprietarul sub condiŃie rezolutorie, în principiu se desfiinŃează.
ExcepŃii: - art. 834 Cod civil – în cazul revocării donaŃiei, toate înstrăinările,
constituirile de dezmembrăminte ale proprietăŃii şi sarcinile cu care a fost grevat
bunul de către donatar sunt menŃinute dacă au fost făcute mai înainte de înscrierea
unui extras al cererii de chemare în judecată pe marginea menŃiunii de înscriere a
contractului de donaŃie în cartea funciară;
- potrivit art. 765 Cod civil, în cazul raportului donaŃiilor, şi potrivit art.
855 Cod civil, în cazul reducŃiunii donaŃiilor, transmisiunile, dezmembrămintele şi
42
sarcinile ce au fost consfinŃite de donatar, sunt menŃinute dacă au fost trecute în
registrul de transcripŃiuni până la data deschiderii succesiunii;
- dobândirea proprietăŃii de bunuri mobile de către un posesor de bună-
credinŃă, potrivit art. 1909 Cod civil;
- dobândirea prin uzucapiune a proprietăŃii asupra bunurilor imobile;
- validarea aparenŃei de drept. Atunci când o persoană în mod public a
pretins că are o anumită calitate şi a efectuat acte în virtutea acelei calităŃi, în care terŃi
de bună-credinŃă s-au încrezut, se poate justifica menŃinerea acestor acte.
c) atunci când condiŃia rezolutorie a căzut, adică există certitudinea că ea nu
se va mai putea împlini vreodată. Se consolidează dreptul dobânditorului sub condiŃie
rezolutorie, precum şi actele de dispoziŃie făcute de acesta pedente conditionae.
Dreptul proprietarului sub condiŃie suspensivă este desfiinŃat retroactiv, precum şi
toate actele de dispoziŃie consimŃite de acesta.
4. Proprietatea comună
Proprietatea este comună atunci când dreptul de proprietate aparŃine
concomitent mai multor proprietari titulari.
Proprietatea comună are două forme: pe cote părŃi şi în devălmăşie.
a) proprietatea comună pe cote-părŃi, adică dreptul de proprietate asupra
unui bun este fracŃionat în cote-părŃi ideale şi abstracte.
Se utilizează termenul de coproprietate, atunci când obiectul, proprietatea
comună pe cote-părŃi, îl constituie un bun singular şi se întrebuinŃează termenul de
indiviziune, atunci când dreptul de proprietate comună pe cote-părŃi se exercită asupra
unei mase de bunuri.
Proprietatea comună pe cote-părŃi este de două feluri: obişnuită sau
temporară şi forŃată şi perpetuă.
►Proprietatea comună pe cote-părŃi obişnuită sau temporară. Acest fel de
proprietate comună poate înceta oricând, astfel potrivit art. 728 Cod civil, nimeni
neputând fi obligat a rămâne în indiviziune.
Dreptul de a ieşi din indiviziune este imprescriptibil.
Modul de dobândire a proprietăŃii comune obişnuite sau temporară fiind:
succesiunea, convenŃia, uzucapiunea ca urmare a exercitării unei coposesii,
construirea de către mai multe persoane pe terenul ce aparŃine unuia sau mai multor
coproprietari, transformarea proprietăŃii devălmaşe a soŃilor cu ocazia divorŃului,
confiscarea totală sau parŃială a unui bun a unei persoane căsătorite.
Exercitarea dreptului de proprietate:
Posesia poate fi exercitată de toŃi coproprietarii sau de unul dintre ei;
FolosinŃa poate fi exercitată de toŃi coproprietarii, cât şi sub aspectul culegerii
fructelor potrivit cotei din dreptul de proprietate. CondiŃia care se impune este ca un
coproprietar să nu împiedice pe ceilalŃi coproprietari să folosească bunul şi să nu
schimbe destinaŃia şi modul de utilizare a lui.
43
Referitor la culegerea fructelor s-a considerat că fructele industriale s-ar
cuveni numai coproprietarului care a lucrat terenul, apreciindu-se ca fiind un abuz de
drept cererea coproprietarului care nu a lucrat, de a i se preda parte din fruct.
S-a admis că actele de conservare şi administrare făcute de un singur
coproprietar sunt valabile, dacă sunt utile bunului şi nu a existat opoziŃia expresă a
altor coproprietari la efectuarea lor.
MenŃinerea acestor acte a fost justificată pe ideea gestiunii de afaceri ori a
mandatului tacit.
DispoziŃia. Asupra cotei părŃi ideale, fiecare copărtaş are un drept de dispoziŃie
deplină.
În ceea ce priveşte actele de dispoziŃie a întregului bun, se aplică regula
unanimităŃii, deci este nevoie de acordul tuturor coproprietarilor.
SituaŃii: → când dobânditorul nu a cunoscut că înstrăinătorul nu este proprietar
exclusiv, actul de dispoziŃie este lovit de nulitate relativă;
→ când dobânditorul a cunoscut calitatea de coproprietar a înstrăinătorului,
vânzarea se află sub condiŃia rezolutorie a partajului. Dacă bunul cade în lotul
copărtaşului înstrăinător, dreptul dobânditorului se consolidează, iar dacă bunul cade
în lotul altui coproprietar, atunci vânzarea se desfiinŃează. Pe temeiul vânzării de către
un coproprietar, acesta poate cere atribuirea bunului în lotul său. Dobânditorul poate
face intervenŃie la partaj, pentru ca bunul să fie atribuit în lotul coproprietarului
vânzător, pentru consolidarea proprietăŃii;
→ când dobânditorul a acŃionat în înŃelegere frauduloasă cu înstrăinătorul,
pentru a scoate bunul din comunitate, actul de dispoziŃie este lovit de nulitate
absolută.
ObligaŃia copărtaşilor este aceea de a contribui la cheltuielile de întreŃinere,
de conservare a bunului, proporŃional cu cota-parte ce le revine din dreptul de
proprietate.
Încetarea coproprietăŃii temporare poate interveni în următoarele moduri: prin
dobândirea proprietăŃii exclusive; donaŃii, succesiune sau uzucapiune; înstrăinarea
către un terŃ; prin expropriere; prin pieirea bunului în caz fortuit; prin partaj: voluntar
sau judiciar.
Indiferent că este voluntar sau judiciar, partajul are următoarele moduri de
realizare: a) în natură, când fiecare copărtaş primeşte bunuri sau părŃi din bunuri, în
raport de cota-parte ce o deŃine din coproprietate. Inegalitatea loturilor cu valoarea
cotelor-părŃi, se compensează prin plata de sume de bani denumite sulte (copărtaşii
care primesc bunuri de valoare mai mare decât valoarea cotei-părŃi pe care o deŃineau
din dreptul de proprietate, plătesc sume de bani copărtaşilor ale căror loturi au valoare
mai mică decât valoarea cotei-părŃi de le revenea din dreptul de proprietate; b) prin
atribuire, când bunul nefiind comod partajabil în natură, este atribuit în întregime unui
singur copărtaş, ceilalŃi copărtaşi primind sulte; şi c) prin vânzare, atunci când nici un
copărtaş nu solicită atribuirea bunului. PreŃul obŃinut în urma vânzării bunului este
împărŃit între copărtaşi conform cotelor-părŃi ce le revin din coproprietate.
44
Partajul voluntar este posibil atunci când sunt prezenŃi toŃi copărtaşii, iar
aceştia au capacitate deplină de exerciŃiu; este posibil partajul judiciar şi în cazul unor
copărtaşi prezenŃi dar incapabili ori cu capacitate de exerciŃiu restrânsă, însă, numai
cu asigurarea reprezentării legale, respectiv a încuviinŃării din partea ocrotitorului
legal, şi a autorizării autorităŃii tutelare.
Dacă, fiind prezenŃi, copărtaşii nu se înŃeleg, ori lipseşte cel puŃin unul dintre
ei sau între copărtaşi fiind unii lipsiŃi de capacitate de exerciŃiu ori cu capacitate de
exerciŃiu restrânsă, nu sunt realizate condiŃiile de complinire a lipsei de capacitate,
respectiv de completare a capacităŃii de exerciŃiu restrânsă, trebuie să se recurgă la
procedura partajului judiciar.
Procedura împărŃelii judiciare este reglementată de Codul de procedură
civilă în Capitolul VII1 din Cartea a VI-a, în cadrul articolelor 6731-67314.
Procedura de judecată a partajului comportă două faze: a) admiterea în
principiu a cererii de ieşire din indiviziune, care se rezolvă printr-o încheiere de
admitere în principiu; şi b) desăvârşirea împărŃelii. În practică, instanŃele nu
pronunŃă întotdeauna încheierea de admitere în principiu. Această practică este
posibilă în cazurile în care partajul nu ridică probleme deosebite. Încheierea de
admitere în principiu va trebui dată ori de câte ori împărŃirea bunurilor implică
soluŃionarea unor probleme mai complexe şi mai complicate privind stabilirea masei
bunurilor comune, determinarea cotei-părŃi ce revine fiecărui copărtaş, formarea
loturilor etc.
Încheierea de admitere în principiu a partajului este reglementată de
dispoziŃiile art. 6735-6738 din Codul de procedură civilă. În articolul 6735 C. proc.
civ., sunt arătate elementele pe care instanŃa trebuie să le stabilească instanŃa în
vederea efectuării împărŃelii: bunurile supuse împărŃelii, calitate de coproprietar, cota-
parte ce se cuvine fiecăruia şi creanŃele născute din starea de proprietate comună pe
care coproprietarii le au unii faŃă de alŃii. Dacă se împarte o moştenire, instanŃa va mai
stabili datoriile transmise prin moştenire, datoriile şi creanŃele comoştenitorilor faŃă de
defunct, precum şi sarcinile moştenirii.
DispoziŃiile articolului 6736 arată: „Dacă pentru formarea loturilor sunt
necesare operaŃii de măsurătoare, evaluare şi altele asemenea, pentru care instanŃa
nu are date suficiente, ea va da o încheiere prin care va stabili elementele arătate la
art. 6735 alin. 1, întocmind în mod corespunzător minuta prevăzută de art. 258...”.
În conformitate cu prevederile art. 6738 C. pr. civ., astfel cum au fost
modificate prin Legea nr. 219/2005, încheierea de admitere în principiu poate fi
atacată cu apel sau, după caz, cu recurs odată cu fondul, fiind supusă aceloraşi căi de
atac ca şi hotărârea dată asupra fondului procesului.
Apreciem că era mai potrivită soluŃia adoptată anterior Legii nr. 219/2005, în
conformitate cu care încheierea de admitere în principiu putea fi atacată separat cu
apel, până la pronunŃarea hotărârii de partaj, dacă apelul privea stabilirea calităŃii de
coproprietar, cota-pare ce se cuvine fiecăruia ori masa bunurilor supuse împărŃelii.
Dacă sub aspectul elementelor specificate mai sus, încheierea de admitere în principiu
nu era atacată cu apel, ele nu mai puteau fi supuse apelului o dată cu hotărârea asupra
45
fondului procesului. Acest lucru întărea caracterul interlocutoriu al acestei încheieri.
Deschiderea unei căi de atac separate împotriva încheierii de admitere în principiu ar
fi fost de natură să ordoneze procesul de partaj şi să contribuie la scurtarea duratei
acestuia.
Expertiza despre care se face vorbire în articolul 6736 C. proc. civ. este o
expertiză ce este necesară formării loturilor. Dacă pentru stabilirea masei, a valorii
acesteia, a întinderii drepturilor copărtaşilor, a creanŃelor reciproce ale copărtaşilor, a
datoriilor şi sarcinilor moştenirii este nevoie de efectuarea unor lucrări de evaluare ori
de părerea unor specialişti, se vor efectua expertize în acest scop, anterior pronunŃării
încheierii de admitere în principiu.
Regula stabilită de lege pentru efectuarea partajului este aceea a împărŃelii în
natură, astfel cum stabilesc dispoziŃiile alineatului (2) al articolului 6735. Astfel, se
arată că în temeiul celor stabilite potrivit alineatului (1) al aceluiaşi articol, instanŃa
trebuie să procedeze la formarea loturilor şi la atribuirea lor. În cazul în care loturile
nu sunt egale în valoare, ele se întregesc printr-o sumă de bani (sultă).
DispoziŃiile articolului 6739 stabilesc, cu titlu exemplificativ, criteriile pe care
trebuie să le aibă instanŃa în vedere la formarea loturilor: acordul părŃilor, mărimea
cotei-părŃi ce se cuvine fiecăruia din masa bunurilor de împărŃit, natura bunurilor,
domiciliul şi ocupaŃia părŃilor, faptul că unii coproprietari, înainte de a se cere
împărŃeala, au făcut construcŃii, îmbunătăŃiri cu acordul coproprietarilor. La aceste
criterii, în cazul în care partajul se face în cadrul contestaŃiei la executare, considerăm
că trebuie adăugat criteriul calităŃii de debitor în urmărirea ce se contestă. Astfel, în
cazul în care cotele-părŃi sunt egale ori apropiate, chiar dacă debitorul urmărit are o
cotă mai mică din dreptul de proprietate asupra unui bun, apreciem că se impune ca
atribuirea bunului să se facă în favoarea copărtaşului debitor, iar astfel, ca urmare a
efectului retroactiv al partajului, actele de executare să fie menŃinute, iar şansele de
realizare a creanŃei ce se execută silită să fie mai ridicate.
În cazul în care împărŃeala în natură a unui bun nu este posibilă sau ar cauza
o scădere importantă a valorii acestuia ori i-ar modifica în mod păgubitor destinaŃia
economică, la cererea unuia dintre coproprietari, instanŃa, prin încheiere, îi poate
atribui provizoriu întregul bun. Dacă mai mulŃi coproprietari cer să li se atribuie
bunul, instanŃa va Ńine seama de criteriile prevăzute la art. 6739. Prin încheiere ea va
stabili şi termenul în care coproprietarul căruia i s-a atribuit provizoriu bunul este
obligat să depună sumele ce reprezintă cotele-părŃi cuvenite celorlalŃi coproprietari.
Dacă coproprietarul căruia i s-a atribuit provizoriu bunul depune, în termenul
stabilit, sumele cuvenite celorlalŃi coproprietari, instanŃa, prin hotărârea asupra
fondului procesului, îi va atribui bunul.
În cazul în care coproprietarul nu depune în termen sumele cuvenite celorlalŃi
coproprietari, instanŃa va putea atribui bunul altui coproprietar, în condiŃiile
prezentului articol.
La cererea unuia dintre coproprietari instanŃa, Ńinând seama de împrejurările
cauzei, pentru motive temeinice, va putea să-i atribuie bunul direct prin hotărârea
46
asupra fondului procesului, stabilind totodată sumele ce se cuvin celorlalŃi
coproprietari şi termenul în care este obligat să le plătească.
În cazul în care nici unul dintre coproprietari nu cere atribuirea bunului ori,
deşi acesta a fost atribuit provizoriu, nu s-au depus, în termenul stabilit, sumele
cuvenite celorlalŃi coproprietari, instanŃa, prin încheiere, va dispune vânzarea bunului,
stabilind totodată dacă vânzarea se va face de către părŃi prin bună învoială ori de
către executorul judecătoresc.
Dacă s-a dispus ca vânzarea bunului să se facă de părŃi prin bună învoială,
instanŃa va stabili şi termenul în care aceasta va fi efectuată. Termenul nu poate fi mai
mare de 6 luni. La împlinirea termenului părŃile vor prezenta instanŃei dovada
vânzării.
În cazul în care vânzarea prin bună învoială nu se realizează în termenul
prevăzut de alin. 2 al art. 67311 din Codul de procedură civilă, instanŃa, prin încheiere,
va dispune ca vânzarea să fie efectuată de executorul judecătoresc.
Încheierile prin care se dispune vânzarea bunurilor supuse împărŃelii pot fi
atacate separat cu apel. Dacă nu au fost astfel atacate, aceste încheieri nu mai pot fi
supuse apelului o dată cu hotărârea asupra fondului procesului.
După rămânerea irevocabilă a încheierii prin care s-a dispus vânzarea bunului de
către executorul judecătoresc, acesta va proceda la efectuarea vânzării la licitaŃie publică.
Executorul va fixa termenul de licitaŃie, care nu va putea depăşi 30 de zile
pentru bunurile mobile şi 60 de zile pentru bunurile imobile, socotite de la data
primirii încheierii, şi va înştiinŃa coproprietarii despre data, ora şi locul vânzării.
Pentru termenul de licitaŃie a bunurilor mobile executorul va întocmi şi va
afişa publicaŃia de vânzare cu cel puŃin 5 zile înainte de acel termen.
În cazul vânzării unui bun imobil, executorul va întocmi şi va afişa publicaŃia
de vânzare cu cel puŃin 30 de zile înainte de termenul de licitaŃie.
Potrivit alineatului penultim al articolului 67312, coproprietarii pot conveni ca
vânzarea bunurilor să se facă la orice preŃ oferit de participanŃii la licitaŃie.
Efectele partajului. Indiferent că este voluntar ori judiciar, partajul are
aceleaşi efecte.
Prin partaj, între foştii copărtaşi încetează starea de indiviziune, astfel că în
schimbul cotei-părŃi pe care o deŃineau din dreptul de proprietate comună, dobândesc
un drept exclusiv (fie un drept de proprietate asupra unui bun ori a unei părŃi
materiale determinate dintr-un bun, fie un drept de creanŃă la încasarea unei sume de
bani – sulta -).
Partajul are efect retroactiv, fiind un act declarativ. În conformitate cu
prevederile art. 786 din Codul civil, copărtaşul căruia i s-a atribuit un bun la
împărŃeală, este considerat că a fost titularul exclusiv al dreptului de proprietate
asupra acelui bun de la momentul naşterii stării de indiviziune. Copărtaşul care nu
obŃine un anumit bun la partaj, este considerat că nu a fost nici un moment titular al
vreunui drept asupra acelui bun.
Partajul produce şi efectul garanŃiei copărtaşilor. Astfel, dacă unul din
copărtaşi este evins de către o terŃă persoană cu privire la un bun obŃinut la partaj, iar
47
cauza evicŃiunii este anterioară împărŃelii, ceilalŃi copărtaşi sunt ŃinuŃi să-l
despăgubească. Este vorba de o situaŃie în care autorul copărtaşilor nu ar fi fost
veritabilul titular al dreptului, astfel că este firesc ca împărŃeala să fie refăcută cu
excluderea de la masa de împărŃit a bunului cu privire la care s-a produs evicŃiunea
din partea terŃului, pentru a se restabili echivalenŃa loturilor copărtaşilor.
Pentru încasarea sultei şi a daunelor rezultând din obligaŃia de garanŃie a
copărtaşilor, copărtaşii creditori se bucură de privilegiul copărtaşilor, care este un
privilegiu special. Acest privilegiu se exercită asupra bunurilor pe care copărtaşii
debitori le-au obŃinut la partaj. Pentru conservarea privilegiului asupra bunurilor
imobile, în conformitate cu prevederile art. 1741 din Codul civil, acesta trebuie
înregistrat în registrul de publicitate imobiliară (în prezent, este vorba de Partea a III-a
a cărŃii funciare) în termen de 60 de zile de la data actului de împărŃeală (data actului
de partaj voluntar sau data rămânerii irevocabile a hotărârii de partaj). Nici o ipotecă
şi nici un alt drept real constituit asupra imobilului în interiorul acestui termen, nu
sunt opozabile copărtaşului titular al privilegiului care efectuează formalitea de
publicitate imobiliară în termen.
IntervenŃia creditorilor la partaj are efect de poprire. În consecinŃă, prin
efectul participării creditorilor la împărŃeală, partea ce revine debitorului la partaj este
poprită în folosul creditorilor intervenienŃi (indiferent că este vorba de bunuri
materiale ori de sulta în bani datorată de către ceilalŃi copărtaşi). Până la plata creanŃei
către creditorul intervenient, nici o predare de bunuri şi nici o plată făcută de către un
copărtaş (debitor al bunurilor ori al sultei), nu este opozabilă creditorului intervenient.
►Proprietatea comună pe cote-părŃi forŃată şi perpetuă. Aceasta are ca obiect
bunurile care prin natura sau destinaŃia lor sunt folosite de mai mulŃi coproprietari,
fiindcă sunt accesorii ale unor bunuri ce se află în proprietate exclusivă.
Coproprietarii pot exercita toŃi acte de folosinŃă asupra bunurilor ce formează
obiectul drepturilor de proprietate pe cote-părŃi forŃate şi perpetue, cu respectarea
următoarelor limite:
- folosinŃa să nu aducă atingere dreptului egal şi reciproc al celorlalŃi coproprietari;
- folosinŃa trebuie exercitată numai în interesul utilizării fondului căruia i-a fost
afectat bunului comun accesoriu.
Cazuri de proprietate comună pe cote-părŃi forŃată şi perpetuă:
a) proprietatea asupra părŃilor comune din clădirile cu mai multe locuinŃe sau alte
spaŃii decât locuinŃele, ce aparŃin unor proprietari diferiŃi;
b) coproprietarii lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două fonduri
învecinate (drumuri, poteci, fântâni care servesc pentru folosirea a două imobile
învecinate, în măsura în care se află chiar pe linia de despărŃitoare dintre cele două
proprietăŃi);
c) despărŃiturile comune, adică zidul comun, şanŃul comun sau gardul comun.
Încetarea coproprietăŃii are loc în următoarele situaŃii:
- prin dispariŃia imobilului;
- atunci când prin convenŃie, uzucapiune, succesiune, fondurile principale
devin proprietatea unui singur titular;
48
- prin expropriere.
În mod excepŃional proprietatea comună pe cote părŃi forŃată şi perpetuă
poate înceta prin partaj.
► Proprietatea comună în devălmăşie. În cazul acestei forme de proprietate comună,
coproprietarii nu-şi cunosc întinderea cotei-părŃi din dreptul de proprietate, acest lucru
având loc, eventual, numai în cazul lichidării coproprietăŃii.
În prezent, singurul caz de proprietate comună în devălmăşie este
proprietatea comună a soŃilor. În dreptul românesc a mai existat proprietatea
devălmaşă a obştilor săteşti.
Dreptul de proprietate comună devălmaşă a soŃilor este de natură legală şi îşi
are temeiul în comunitatea de bunuri a soŃilor. Bunurile dobândite de oricare dintre
soŃi în timpul căsătoriei sunt de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soŃilor.
Exercitarea dreptului de proprietate de către soŃi constă în faptul că aceştia
administrează şi folosesc împreună bunurile comune, după cum tot împreună pot
dispune de ele, în conformitate cu prevederile alineatului (1) al articolului 35 din
Codul familiei.
În legătură cu exerciŃiul dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile ce
fac parte din comunitatea de bunuri a soŃilor, în conformitate cu prevederile art. 35
alin. (2) teza I din Codul familiei, operează mandatul tacit reciproc, adică orice act (de
administrare, de folosinŃă şi chiar de dispoziŃie) poate fi efectuat de către un singur
soŃ, prezumându-se că are şi consimŃământul celuilalt soŃ, şi că îl reprezintă pe acesta
din urmă în respectiva tranzacŃie. În conformitate cu prevederile art. 35 alin. (2) teza a
II-a din Codul familiei, pentru înstrăinarea ori grevarea cu sarcini a bunurilor comune
terenuri şi construcŃii, un soŃ are nevoie şi de consimŃământul celuilalt soŃ.
Nesocotirea acestei reguli sancŃionează actul de dispoziŃie cu nulitatea relativă ce
poate fi invocată numai de către soŃul care nu a manifestat consimŃământul la
respectiva operaŃiune juridică.
49
4. Dreptul de superficie: a) definiŃie şi caractere juridice; b) constituirea
dreptului de superficie; c) exercitarea dreptului de superficie; d) stingerea
dreptului de superficie.
5. Dreptul de folosinŃă asupra unor terenuri agricole proprietatea
unităŃilor administrativ-teritoriale, reglementat de dispoziŃiile art. 19 alin. 3 din
Legea nr. 18/1991 republicată.
1. Dreptul de uzufruct
a) DefiniŃie, caractere juridice şi conŃinut. Dreptul de uzufruct este
dreptul real principal, care conferă titularului său în mod temporar posesia şi
folosinŃa asupra bunului ce aparŃine altuia, cu posibilitatea de exercitare a celor
două atribute, în aceleaşi condiŃii ca şi proprietarul, cu obligaŃia de a conserva
substanŃa bunului dat în uzufruct.
Dreptul de uzufruct prezintă următoarele caractere juridice:
- este un drept real (art. 479 şi 517 Cod civil)
- este un drept temporar, lucru atestat de art. 557 Cod civil, care arată că
uzufructul constituit în favoarea unei persoane fizice se stinge prin moartea
uzufructuarului, iar art. 559 Cod civil dispune că uzufructul acordat în favoarea unei
persoane juridice are o durată de cel mult 30 de ani. Caracterul temporar este întărit
de dispoziŃiile potrivit cărora neuzul continuu şi total timp de 30 de ani, duce la
stingerea uzufructului.
- constituie un drept de folosinŃă. Uzufructuarul dobândeşte dreptul de
folosinŃă asupra lucrului altuia, adică prerogativa de a întrebuinŃa lucrul şi de a-i
culege fructele.
- este un drept incesibil; însuşi dreptul de uzufruct nu poate fi cedat. În
schimb, beneficiul (emolumentul) uzufructului poate fi cedat, ceea ce înseamnă că
toate obligaŃiile rămân în sarcina uzufructuarului şi nu trec la beneficiarul cesiunii
exerciŃiului dreptului de uzufruct. Tot astfel, toate cazurile ce încetare a uzufructului
vor fi apreciate în persoana uzufructuarului şi nu în raport cu beneficiarul
emolumentului uzufructului.
50
Dat fiind că pentru uzufructuar se naşte obligaŃia de conservare a substanŃei,
bunurile date prin uzufruct sunt lucruri neconsumtibile; însă, prevederea de la art. 526
Cod civil arată că s-ar putea constitui uzufructul şi asupra bunurilor consumptibile. În
asemenea caz, uzufructuarul devine proprietarul lucrurilor date în uzufruct, având
obligaŃia ca la încetarea uzufructului, să restituie bunul de aceeaşi calitate şi cantitate.
În cazul în care uzufructul se constituie asupra unor lucruri care se
deteriorează prin folosirea lor normală, uzufructuarul este Ńinut doar la restituirea
bunului în starea în care se află la momentul stingerii acestui drept.
Din punct de vedere al întinderii dreptului de uzufruct, acesta poate fi cu titlu
particular, poate fi universal (de exemplu, uzufruct prin moştenire) sau cu titlu
universal (de exemplu, prin testament). Această clasificare prezintă interes în
rezolvarea problemei repartizării datoriilor pe care nudul proprietar le are în legătură
cu bunul. Uzufructul poate avea ca obiect şi o universalitate de fapt.
d) Drepturile uzufructuarului:
1) dreptul de a cere predarea în folosinŃă a bunului. În cazul refuzului predării
bunului, avem la îndemână 2 acŃiuni: ► o acŃiune confesorie de uzufruct
(asemănătoare cu acŃiunea în revendicare), care este o acŃiune reală, întemeiată pe
însuşi dreptul real (termenul de prescriere este de 30 de ani); ►o acŃiune
personală, izvorâtă din convenŃia de constituire a uzufructului (termenul de
prescriere este de 3 ani);
2) dreptul de a se folosi de lucru şi de a culege fructele. Se face distincŃie între
fructele naturale şi industriale pe de o parte, şi fructele civile pe de altă parte;
astfel, fructele naturale şi industriale se dobândesc prin percepere, iar în
consecinŃă, fructele care au rămas neculese de proprietar la momentul predării
uzufructului, vor fi culese de către uzufructuar. Fructele civile, pentru că se
dobândesc zi cu zi, se cuvin uzufructuarului de la data constituirii dreptului,
indiferent de data primirii bunului în folosinŃă;
3) dreptul de a ceda beneficiul uzufructului;
4) folosirea acŃiunii posesorii pentru apărarea uzufructului;
5) dreptul de a dispune de bunurile consumptibile;
6) dreptul de a ipoteca uzufructul imobilelor. Este o ipoteză greu de întâlnit în
practică; în primul rând, creditorii ar fi foarte reticenŃi de a primi numai o ipotecă
a uzufructului, iar în al doilea rând, interesul dobândirii prin licitaŃie publică a
unui drept de uzufruct poate fi foarte scăzut datorită caracterului temporar al
dreptului de uzufruct. Este evident că în urma valorificării ipotecii asupra
uzufructului, adjudecatarul va dobândi doar exerciŃiul dreptului de uzufruct
(emolumentul), iar acesta este supus cauzelor şi condiŃiilor de încetare a
uzufructului care vor rămâne operante raportat la persoana uzufructuarului.
f) Stingerea uzufructului.
Cauze:
a) moartea uzufructuarului;
b) expirarea termenului pentru care a fost constituit
c) dobândirea de către uzufructuar a nudei proprietăŃi (de exemplu, uzufructuarul
moşteneşte pe nudul proprietar);
d) neuzul – trebuie să fie complet şi continuu pe durata a 30 de ani;
e) pieirea totală a lucrului;
f) renunŃarea uzufructuarului la dreptul său;
g) uzucapiunea în favoarea unui terŃ;
h) abuzul de folosinŃă (nu operează de drept). Potrivit art. 558 Cod civil, “atunci
când uzufructuarul aduce stricăciuni lucrului sau îl lasă să se degradeze, nudul
proprietar poate introduce acŃiune în justiŃie”;
i) rezolvirea, revocarea sau anularea dreptului aceluia care a constituit uzufructul;
j) exproprierea imobilului. Potrivit dispoziŃiilor art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33
/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în momentul trecerii
bunului imobil în domeniul public, dreptul de uzufruct se stinge. Eventual,
uzufructuarul poate primi o justă şi prealabilă despăgubire ca urmare a exprorierii
imobilului ce a făcut obiectul uzufructului.
2. Dreptul de uz şi de abitaŃie
Dreptul de uz este dreptul real în virtutea căruia titularul său se poate folosi
de lucru şi poate culege fructele numai pentru nevoile lui şi ale familiei sale.
Dreptul de uz este un drept strict personal şi în consecinŃă, acesta nu poate fi
cedat şi nici închiriat. Nu trebuie făcută confuzie între închirierea dreptului de uz, pe
de-o parte şi închirierea bunurilor ce formează obiectul dreptului de uz, pe de altă
parte. Dacă închirierea dreptului de uz este inadmisibilă, închirierea bunurilor este
permisă, pentru că este una din modalităŃile de punere în valoare a bunurilor, prin
producerea de fructe civile.
Dacă la uzufruct era permisă cedarea beneficiului (emolumentului)
uzufructului, datorită caracterului strict personal al dreptului de uz, în cazul acestuia
nu este admisibilă nici o astfel de cesiune.
Modul de constituire, drepturile şi obligaŃiile uzuarului, precum şi cauzele de
stingere sunt cele de la dreptul de uzufruct.
55
Nu există un asemenea drept pentru locuinŃa bun comun; dreptul de abitaŃie
al soŃului supravieŃuitor se naşte numai dacă locuinŃa era proprietate exclusivă a
soŃului decedat.
3. Dreptul de servitute
a) DefiniŃie şi caractere juridice.
Potrivit art. 576 Cod civil: ”servitutea este o sacină impusă asupra unui
imobil pentru uzul şi utilitatea unui imobil având un alt stăpân”. Dreptul de servitute
este un drept real asupra lucrului altuia.
Caractere juridice:
1) Dreptul de servitute presupune două imobile aparŃinând la doi proprietari
diferiŃi şi anume fondul dominant – ce aparŃine titularului servituŃii şi fondul aservit –
care aparŃine celui căruia dreptul este grevat de servitute;
2) Servitutea este un drept imobiliar, este constituit în favoarea şi se exercită
asupra imobilelor prin natura lor;
3) servitutea este un accesoriu al fondului căruia îi profită, urmând soarta
acestuia;
4) servitutea este un drept perpetuu;
5) servitutea este un drept indivizibil, ea este constituită pentru întreg
imobilul şi în favoarea tuturor coproprietarilor.
b) Clasificare:
a) după modul constituirii lor sunt:
►servituŃi naturale – “acestea decurgând din situaŃia naturală a locului”- conform
legii;
►servituŃi legale – adică prevăzute în mod expres de lege;
►servituŃi stabilite prin fapta omului – sunt acelea constituite prin convenŃie,
testament ori uzucapiune.
b) după obiectul lor sunt:
►servituŃi pozitive – sunt acelea care acordă dreptul titularului să desfăşoare
activităŃi asura fondului aservit (de exemplu: servitutea de trecere de a lua apă din
fântănă)
►servituŃi negative – sunt acelea care impun titularului fondului aservit anumite
limitări în exerciŃiul dreptului de proprietate (de exemplu: servitutea de vedere).
c) după cum sunt stabilite în folosul unei clădiri ori a unui teren:
► servituŃi urbane (pentru clădiri);
►servituŃi rurale (pentru terenuri).
d) după cum impun sau nu faptul actual al omului:
►servituŃi continue – nu impun faptul actual (exemplu: servituŃi privind distanŃa
construcŃiilor);
►servituŃi necontinue – care impun faptul actual al omului (exemplu: servituŃile de
trecere).
e) după cum se cunosc prin semne exterioare:
56
►servituŃi aparente (exemplu: servitutea de trecere prin alee betonată);
►servituŃi neaparente – nu există semne exterioare.
f) din combinarea ultimilor două clasificări rezultă două categorii mixte de servituŃi:
► servituŃi continue şi aparente;
►servituŃi continue şi neaparente;
► servituŃi necontinue şi neaparente.
Interesul clasificării este dat de împrejurarea că numai servituŃile continue şi
aparente pot fi dobândite prin uzucapiune.
d) ServituŃile legale:
- servitutea privind distanŃa plantaŃiilor – reglementată de art. 607-608 Cod civil –
prevede că arborii înalŃi nu pot fi plantaŃi la o distanŃă mai mică de 2 metri de linia de
despărŃire a două fonduri, iar celelalte plantaŃii ori garduri vii, la o distanŃă mai mică
de jumătate de metru, în caz contrar proprietarul vecin putând cere scoaterea arborilor
57
sau a plantaŃiilor. ObligaŃia de a respecta distanŃa plantaŃiilor, dispare când
proprietarul fondului a obŃinut servitutea contrară, aceasta putând fi dobândită şi prin
uzucapiunea de 30 de ani.
- servitutea privind distanŃa şi lucrările intermediare pentru anumite construcŃii –
constă în obligaŃia reciprocă a proprietarilor unor fonduri învecinate de a nu executa
pe terenul lor fierării, cuptoare, vetre, materiale corosive la o distanŃă mai mică decât
cele prevăzute în regulamente sau obiceiul locului.
- servitutea de vedere – înseamnă interdicŃia de a practica o deschidere în zid către
imobilul vecin (ferestre, balcoane) la o distanŃă mai mică de 1,90 metri, dacă vederea
este directă, perpendiculară, către imobilul vecin sau la mai puŃin de 0,60 metri când
vederea este oblică faŃă de acesta. Se poate dobândi servitutea contrară prin
uzucapiune, dar şi prin titlu sau prin destinaŃia proprietarului.
- servitutea de picătură a streşinilor – înseamnă că orice proprietar are obligaŃia să-şi
facă streaşina casei sale în aşa fel încât apele ce rezultă din precipitaŃii să nu cadă pe
terenul vecinului său.
- servitutea de trecere – Potrivit art. 616 Cod civil “proprietarul al cărui loc este
înfundat, care nu are nici o ieşire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul
vecinului său, pentru exploatarea fondului, cu o îndatorire de-a despăgubi în proporŃie
cu pagubele ce s-ar putea ocaziona”. Aceasta înseamnă că: locul care nu are ieşire la
calea publică şi locul care prezintă o ieşire, dar cu inconvenienŃe grave sau
periculoase. S-a precizat în practica judiciară că nu este loc înfundat, terenul care are
o ieşire care ar putea deveni practicabilă cu anumite cheltuieli. Crearea servituŃii
trebuie făcută pentru ca trecerea să se facă pe drumul cel mai scurt, încât să
pricinuiască cele mai mici pagube pentru fondul aservit. Titularul fondului dominant
are obligaŃia de despăgubire pentru pagubele făcute de fondul aservit prin lipsa de
folosinŃei terenului, desfiinŃarea unor construcŃii sau a unor plantaŃii. Este posibilă
acordarea unei suprafeŃe de teren în schimb (în folosinŃă şi nu în proprietate), însă, nu
poate fi impus acest lucru fără voinŃa părŃilor.
- servitutea aeronautică – înseamnă că nu se pot ridica nici construcŃii, nici plantaŃii
în apropierea zonelor de decolare, precum şi în zona obiectivelor care asigură
siguranŃa zborului.
- servitutea din zona de frontieră – înseamnă că este interzis să se ridice construcŃie la
mai puŃin de 500 de metri de fâşia de protecŃie. De asemenea este interzis să se ridice
plantaŃii înalte la mai puŃin de 250 de metri.
58
2) prin uzucapiune – numai servituŃile continui şi aparente; posesia servituŃii
trebuie să fie utilă, iar durata posesiei de 30 de ani;
3) prin destinaŃia proprietarului. Proprietarul a două fonduri stabileşte între
ele o stare de fapt care ar constitui o servitute, dacă aceste fonduri ar aparŃine unor
proprietari diferiŃi.
CondiŃii pentru existenŃa acestui mod de dobândire:
- cele două fonduri să fie aceluiaşi proprietar;
- să existe o stare aparentă şi caracteristică de servitute;
- starea de fapt să fi fost întreŃinută ori menŃinută de proprietarul anterior al
celor două fonduri;
- despărŃirea fondurilor să aibă loc fără menŃionarea unei clauze stingătoare de
servitute.
h) Stingerea servituŃilor
59
Cauze:
- imposibilitatea materială de exercitare a servituŃii – de exemplu, servitutea de trecere
se va stinge atunci când se schimbă condiŃiile materiale;
- neuzul: neexercitarea dreptului de servitute complet şi continuu timp de 30 de ani;
este aplicabilă servituŃilor constituite prin fapta omului;
- confuziunea: atunci când proprietatea celor 2 fonduri aparŃine aceleiaşi persoane;
- pieirea fondului aservit;
- expirarea termenului ori îndeplinirea condiŃiei sub care a sub care au fost constituite
(titlu sau servituŃi prin fapta omului);
- renunŃarea la dreptul de servitute (renunŃarea provine de la titularul fondului
dominant);
- revocarea, rezoluŃiunea sau anularea dreptului ce a constituit servitutea.
4. Dreptul de superficie
a) DefiniŃie şi caractere
Dreptul de superficie reprezintă dreptul de proprietate asupra construcŃiei
ori a plantaŃiei realizate pe terenul altuia şi dreptul de folosinŃă al proprietarului
lucrărilor asupra terenului.
Dreptul de superficie reprezintă o excepŃie de la regula accesiunii imobiliare
artificiale. Acesta se naşte prin convenŃia părŃilor. Constituirea acestuia a fost
influenŃată de reglementările restrictive ce au fost adoptate în privinŃa transmiterii
dreptului de proprietate asupra terenurilor.
Dreptul de superficie nu este reglementat direct şi expres în Codul civil.
Dreptul de superficie a fost consacrat, până la urmă, de către legiuitorul român, prin
Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziŃiilor privitoare la cărŃile funciare. În art.
11 al acestei legi, dreptul de superficie este enumerat expres printre drepturile reale
imobiliare supuse întabulării în cartea funciară. De asemenea, este menŃionat şi în art.
22 din Decretul nr. 167/1958, precum şi în dispoziŃiile art. 19 C. lit. a) din Legea nr.
7/1996, republicată, privind cadastrul şi publicitatea imobiliară.
Dreptul de superficie prezintă următoarele caractere juridice:
- este un drept real imobiliar, având ca obiect întotodeauna un bun mobil,
adică o suprafaŃă de teren;
- este un drept perpetuu, în sensul că există atâta timp cât durează
construcŃia, plantaŃia sau lucrarea ce se află în proprietarului altei persoane, decât
proprietarul terenului; el nu se poate stinge prin neexercitare; atunci când se constituie
prin act juridic, dreptul de superficie poate fi constituit şi pe o durată determinată;
- este un drept imprescriptibil extinctiv; acŃiunea în revendicare poate fi
introdusă oricând până la stingerea însuşi a dreptului de superficie.
62
precizeze că este vorba de succesiunea legală. Aceasta pentru motivul că succesiunea
testamentară este prevăzută ca mod distinct de dobândire a proprietăŃii, sub denumirea
de legate. Legatele nu sunt altceva decât dispoziŃii testamentare prin care o persoană
fizică dispune de bunurile sale pentru cauză de moarte. În acelaşi timp, legea, prin
sine însăşi, nu constituie un mod separat, de sine stătător, de dobândire a dreptului de
proprietate. Chiar atunci când legea instituie o prezumŃie de proprietate, temeiul
acelei prezumŃii îl constituie, în realitate, tot un fapt sau act juridic. De exemplu, deşi
se afirmă că dobândirea mobilelor prin posesie de bună credinŃă, în condiŃiile art.
1909 alin. 1 Cod civil, are loc ex lege, se poate observa că dreptul de proprietate se
dobândeşte în temeiul unui fapt juridic, care este tocmai posesia de bună-credinŃă.
Aceeaşi soluŃie este valabilă şi în cazul dobândirii fructelor de către posesorul de
bună-credinŃă al bunului frugifer, în situaŃia prevăzută de art. 485 Cod civil.
Modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate sunt următoarele:
contractul sau convenŃia translativă ori constitutivă de drepturi reale; succesiunea
legală; succesiunea testamentară; uzucapiunea sau prescripŃia achizitivă; accesiunea;
posesia de bună credinŃă a bunurilor mobile; dobândirea fructelor de către posesorul
de bună credinŃă a bunului frugifer; tradiŃiunea şi ocupaŃiunea.
63
C. După momentul în care se produce efectul dobândirii dreptului de
proprietate, distingem: modul de dobândire între vii şi moduri de dobândire pentru
cauză de moarte.
a) Moduri de dobândire între vii sau inter vivos, constau în acele mijloace
juridice care sunt destinate să-şi producă efectul translativ în timpul vieŃii părŃilor,
cum sunt contractele translative de proprietate.
b) Moduri de dobândire pentru cauză de moarte sunt acele mijloace juridice care
au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate numai în momentul morŃii proprietarului
actual, cum sunt: succesiunea legală şi succesiunea testamentară sau legatele.
D. După situaŃia juridică a bunului în momentul dobândirii, sunt moduri
originare şi moduri derivate de dobândire a proprietăŃii.
a) Modurile originare de dobândire constau în acele mijloace juridice în
temeiul cărora dobânditorul unui bun este primul său proprietar, fără să opereze o
transmisiune a dreptului de proprietate de la o persoană la alta, cum sunt: uzucapiunea
şi accesiunea. În cazul acestor moduri de dobândire a dreptului de proprietate, deşi, în
realitate, bunul face obiectul unui drept al celui ce urmează să piardă propritatea,
legea priveşte bunul ca şi cum nu ar fi făcut parte din patrimoniul nici unei persoane.
b) Moduri derivate de dobândire sunt considerate acele mijloace juridice care
au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate de la o persoană la alta, aşa cum el
există în patrimoniul înstrăinătorului; în această categorie intră contractele,
succesiunea legală şi succesiunea testamentară.
66
d) Uzucapiunea în sistemul cărŃilor funciare. În unele teritorii ale Ńării –
Transilvania, Banat şi Bucovina – unde s-a aplicat sistemul de publicitate imobiliară prin
cărŃi funciare prevăzut de Legea nr. 115/1938, uzucapiunea este reglementată diferit.
Legea nr. 115/1938 reglementează în art. 27 şi art. 28 două cazuri de
uzucapiune: uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea extratabulară.
A. Uzucapiunea tabulară. Art. 27 din Legea nr. 115/1938 prevede că în cazul
în care s-au înscris drepturi fără cauză legitimă, adică pe baza unui titlu nevalabil,
acele drepturi reale pot fi dobândite dacă titularul înscris în cartea funciară a posedat
imobilul cu bună-credinŃă, potrivit legii, timp de 10 ani.
Acest caz de uzucapiune poartă denumirea de uzucapiune tabulară sau prin
convalescenŃa titlului. Expresia de uzucapiune tabulară este de natură a evidenŃia
faptul că dreptul de proprietate sau alt drept real ce se dobândeşte, este deja înscris
sau întabulat în cartea funciară pe numele uzucapantului. Se afirmă că se realizează
prin convalescenŃa titlului, pentru faptul că titlul pe baza căruia s-a făcut întabularea,
deşi nevalabil, prin trecerea termenului de 10 ani, se curăŃă de viciile sale, se vindecă,
devenind pe deplin valabil. Termenul de 10 ani este şi termenul în care se prescriu
toate acŃiunile de carte funciară prin care s-ar mai putea contesta validitatea înscrierii
în cartea funciară. În acest fel, starea de aparenŃă tabulară creată prin întabulare, se
consolidează punându-se de acord cu realitatea sau starea de fapt. Uzucapiunea
produce efecte retroactive, de la data întabulării acelui drept în cartea funciară.
B. Uzucapiunea extratabulară. Art. 28 alin. 1 din Legea nr. 115/1938 prevede
că posesorul unui bun imobil care l-a posedat, în condiŃiile legii, timp de 20 de ani de la
moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va putea cere întabularea dreptului în
favoarea sa, în temeiul uzucapiunii. De asemenea, va putea cere înscrierea dreptului său,
cel ce a posedat un bun nemişcător în condiŃiunile legii, timp de 20 ani, socotiŃi de la
înscrierea în cartea funciară a declaraŃiei de renunŃare la proprietate.
Denumirea de uzucapiune extratabulară este dată de împrejurarea că
dobândirea dreptului de proprietate de către posesorul imobilului are loc fără să fi fost
întabulat, la începerea posesiei, în cartea funciară.
CondiŃiile cerute de lege pentru a putea invoca această uzucapiunii sunt:
- titularul dreptului întabulat în cartea funciară să fie decedat ori să existe o
declaraŃie de renunŃare la proprietate;
- uzucapantul să posede imobilul timp de cel puŃin 20 de ani de la moartea
proprietarului tabular ori de la data declaraŃiei de renunŃare la proprietate;
- posesia să fie utilă, indiferent de buna-credinŃă sau reaua-credinŃă a posesorului.
Întabularea dreptului real dobândit de uzucapant are loc potrivit procedurii
reglementate de art. 130 din Legea nr. 115/1938, la cererea uzucapantului. Cererea de
întabulare se adresează Biroului de carte funciară din raza teritorială a judecătoriei de
la locul situării imobilului şi va fi publicată prin afişare, pentru ca cei interesaŃi să
poată face opoziŃii. Dacă în termen de o lună, nu s-au făcut opoziŃii, registratorul de la
biroul carte funciară va dispune, prin încheiere, întabularea dreptului de proprietate
dobândit prin uzucapiune. Atunci când s-au făcut opoziŃii, ele se notează în cartea
funciară şi cauza se va trimite instanŃei de judecată spre soluŃionare.
67
e) JoncŃiunea posesiilor
Regula exprimată de art. 1859 C.civ. este aceea a “autonomiei posesiilor”, în
sensul că fiecare posesor începe în persoana sa o nouă posesie.
Prin excepŃie – art. 1860 C.civ. – recunoaşte facultatea joncŃiunii posesiilor,
adică posesorul actual pentru a opune prescripŃia achizitivă, poate adăuga la timpul
posesiei sale durata de timp a posesorului anterior, durata posesiei autorului său.
Pentru a opera joncŃiunea posesiilor, trebuie îndeplinite două condiŃii:
- să fie o posesie propriu-zisă;
- posesorul actual să fie un succesor în drepturi a posesorului anterior (ex.
dobândire prin moştenire, printr-un act juridic, etc.).
Se pot întâlni următoarele situaŃii:
a) posesia dobânditorului este de bună-credinŃă şi cu just titlu, iar a autorului de
rea-credinŃă. În această situaŃie există două posibilităŃi: de a începe o nouă
prescripŃie de la 10 la 20 de ani; de a opera joncŃiunea posesiilor, situaŃie în care
va opera uzucapiunea de 30 de ani – are interes pentru această joncŃiune a
posesiilor atunci când timpul rămas până la îndeplinirea termenului de 30 de
ani ar fi mai mic decât timpul necesar îndeplinirii uzucapiunii de scurtă durată;
b) când posesia dobânditorului este de rea-credinŃă, iar cea a autorilor este cu
bună-credinŃă şi just titlu, atunci va opera uzucapiunea de 30 de ani,
indiferent că se foloseşte numai de timpul posesiunii sale ori recurge la
joncŃiunea posesiilor – acest ultim caz se devansează termenul de începere a
curgerii termenului de prescripŃie achizitivă;
c) când posesia dobânditorului este de aceeaşi natură cu a autorilor, după caz,
va opera fie uzucapiunea scurtă fie cea de lungă durată. Eventuala invocare a
joncŃiunii posesiilor va devansa termenul de începere a curgerii termenului de
prescripŃie achizitivă.
h) Efectele uzucapiunii
1) Dobândirea proprietăŃii sau a altui drept real asupra lucrului de către posesor, cu
efect retroactiv (chiar din ziua în care a început posesia);
2) uzucapiunea este un mod de dobândire originar. Dreptul de proprietate se naşte în
patrimoniul proprietarului uzucapant, liber de sarcinile constituite de către
proprietarul anterior.
Invocarea uzucapiunii poate avea loc pe calea acŃiunii în justiŃie – acŃiune în
constatare – ori pe cale de excepŃie (indirectă). Constatarea intervenirii uzucapiunii
trebuie cerută de cel interesat şi nu se face din oficiu.
RenunŃarea la uzucapiune poate avea loc numai după împlinirea termenului,
prin recunoaştere sau tacit. Creditorii, precum şi orice altă persoană interesată pote
invoca prescripŃia la care debitorul său a renunŃat.
d) Accesiunea mobiliară. Are loc unirea a două bunuri mobile care aparŃin
la proprietari diferiŃi ori confecŃionarea sau obŃinerea unui bun de către o persoană,
prin munca sa, folosind materialele altuia.
A. AdjuncŃiunea (art. 504-507). Conform art. 504 Cod civil, adjuncŃiunea
constă în unirea a două bunuri mobile, având proprietari diferiŃi, în aşa fel încât, deşi
formează un singur tot, ele pot fi despărŃite şi conservate separat, fără a-şi pierde
individualitatea. Aşa sunt de pildă, o piatră preŃioasă şi inelul în care este fixată,
tabloul şi rama în care este încadrat etc. Acest tot, rezultat din celor două bunuri
mobile, revine, prin accesiune, proprietarului bunului care reprezintă partea
principală. Se face astfel aplicaŃia principiului „accessorium sequitur principale”.
Art. 505 Cod civil prevede că este considerat principal acela dintre bunuri pentru
71
uzul, ornamentul sau completarea căruia a servit unirea celuilalt bun. Dacă nici unul
dintre bunuri nu poate fi privit accesoriu al celuilalt, se consideră principal acela care
are o valoare mai mare. În situaŃia în care ambele au aceeaşi valoare, va fi considerat
principal bunul al cărui volum este cel mai mare.
Proprietarul în favoarea căruia operează adjuncŃiunea este obligat a plăti
celuilalt preŃul bunului unit cu bunul său.
B. SpecificaŃiunea (art. 508-510 Cod civil). SpecificaŃiunea constă în
confecŃionarea sau realizarea unui bun nou de către o persoană, prin munca sa,
folosind sau prelucrând un material, o materie primă sau un bun aflat în proprietatea
altuia. De exemplu, un croitor confecŃionează un costum dintr-o stofă proprietatea
altuia. Proprietatea bunului astfel obŃinut revine, după caz, proprietarul materiei
întrebuinŃate sau specificatorului. Astfel, dacă valoarea materialului este mai mare
decât preŃul muncii, bunul realizat revine proprietarului acestuia, cu obligaŃia de a-l
despăgubi pe cel care a depus munca. Dimpotrivă, atunci când munca are o valoare
mai mare decât materialul suspus prelucrării, bunul va reveni specificatorului. El este
obligat să plătească fostului proprietar al materialului preŃul acestuia.
C. Amestecul sau confuziunea (art. 511-516 Cod civil). Prin confuziune se
înŃelege unirea a două sau mai multe bunuri mobile, având proprietari diferiŃi, în aşa
fel încât îşi pierd individualitatea, neputând fi seaparate (două metale topite împreună,
reacŃia a două substanŃe, amestecul a două lichide). Dacă unul dintre bunuri poate fi
considerat principal, după anumite criterii, proprietarul său devine, prin accesiune,
proprietar al bunului obŃinut în urma amestecului, cu obligaŃia de despăgubire. Atunci
când nici unul dintre bunurile amestecate nu poate fi considerat principal, bunul astfel
obŃinut va aparŃine în coproprietate, pe cote-părŃi egale.
72
7. OcupaŃiunea. OcupaŃiunea constă în dobândirea dreptului de proprietate
prin luarea în posesie a unui bun care nu aparŃine nimănui. Sfera de aplicabilitate a
ocupaŃiunii este serior restrânsă, dat fiind că potrivit art. 477 şi 646 din Codul civil,
bunurile fără stăpân intră în proprietatea statutului.
Literatura de specialitate apreciază că se dobândi prin ocupaŃiune unele de bunuri,
cum sunt: apa de băut sau pentru trebuinŃele casnice, când este luată dintr-un izvor natural;
vânatul ori peştele capturat definitiv şi cu respectarea prevederilor legale speciale.
73
AcŃiunile petitorii sunt acele acŃiuni prin care se solicită instanŃei de judecată
să stabilească în mod direct că reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau
altui drept real asupra unui bun. Redobândirea posesiei bunului asupra căruia poartă
acel drept real este doar un efect accesoriu al admiterii acŃiunii petitorii. Dintre
acŃiunile petitorii enumerăm: acŃiunea în revendicare; acŃiunea în prestaŃie tabulară;
acŃiunea în grăniŃuire; acŃiunea negatorie şi acŃiunea confesorie.
AcŃiunile posesorii sunt acele acŃiuni prin care se urmăreşte apărarea posesiei
– ca simplă stare de fapt – împotriva oricărei tulburări, fie pentru a o menŃine, fie
pentru a o redobândi când a fost pierdută. Aşadar, acŃiunile posesorii se deosebesc de
cele petitorii deoarece prin ele se apără doar posesia ca stare de fapt, fără a se pune în
discuŃie existenŃa unui drept real asupra imobilului respectiv. Ele sunt întotdeauna
acŃiuni imobiliare.
2. AcŃiunea în revendicare.
a) NoŃiune şi caractere juridice. AcŃiunea în revendicare este acea acŃiune
reală prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea
acestui bun de la posesorul neproprietar.
Caracterele juridice:
- este o acŃiune reală – se întemeiază pe dreptul de proprietate şi poate fi exercitată
împotriva oricărei persoane care îl încalcă;
- este o acŃiune petitorie – tinde să stabilească direct existenŃa dreptului de
proprietate al reclamantului. Redobândirea posesiei ca urmare a revendicării este
numai un efect accesoriu al acestei acŃiuni;
- este o acŃiune imprescriptibilă din punct de vedere extinctiv. ExcepŃii găsim în
cazul avulsiunii, în cazul bunurilor mobile, precum şi în cazul vânzării la licitaŃie
publică a unui imobil supus executării silite, când acŃiunea se prescrie în termen de 3
ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de dobânditorul anterior al
dreptului înscris în folosul terŃului adjudecatar. În cazul imobilelor înscrise pentru
prima dată în cartea funciară, în temeiul actului de adjudecare, cererea de evicŃiune se
va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea
funciară. Această prescripŃie curge şi împotriva dispăruŃilor, minorilor şi persoanelor
puse sub interdicŃie.
b) Persoanele care pot introduce acŃiune în revendicare:
- proprietarul exiclusiv al bunului. Un coproprietar nu are acŃiune nici
împotriva celorlalŃi coproprietari şi nici împotriva terŃilor; un singur soŃ nu poate
introduce acŃiune în revendicare imobiliară.
- toŃi coproprietarii;
- ambii soŃi, în privinŃa bunurilor imobile ce fac parte din comunitatea de bunuri.
c) Efectele acŃiunii în revendicare: În cazul în care acŃiunea în revendicare este
admisă, reclamantului i se recunoaşte dreptul de proprietate, iar pârâtul este obligat la
restituirea bunului, de regulă în natură, iar dacă nu mai este posibil, obligarea de restituire
este înlocuită prin dezdăunare. În caz de expropriere, pârâtul va restitui despăgubirea
74
primită. Dacă pârâtul a înstrăinat bunul, reclamantul va primi contravaloarea lucrului. Dacă
bunul a pierit din caz fortuit sau de forŃă majoră, iar pârâtul este de rea-credinŃă,
reclamantul va primi contravaloarea bunului, iar în caz de bună-credinŃă, riscul este în
sarcina reclamantului. Restituirea fructelor: dacă pârâtul a fost posesor de bună-credinŃă, nu
este obligat la restituirea fructelor naturale, industriale şi civile, iar dacă a fost posesor de
rea-credinŃă, va fi obligat la restituirea tuturor fructelor.
75
- câştigă cel care are titlul cu data cea mai veche (nu poate fi primită această
soluŃie, pentru că nu întotdeauna, cel ce are titlul cu dată mai veche are un titlu
valabil provenit de la adevăratul proprietar);
- se compară între ele drepturile autorilor de la care provin cele două titluri,
pentru a stabili cine a dobândit de la adevăratul proprietar (constituie soluŃia ce
mai indicată pentru că se are în vedere verificarea calităŃii de proprietar).
2) când una din părŃi prezintă titlul de proprietate. Dacă prezintă pârâtul titlul de
proprietate, atunci acŃiunea se respinge. Dacă prezintă reclamantul, în literatura
juridică s-a arătat că acesta are câştig de cauză, cu condiŃia ca titlul să emane de
la un terŃ şi să aibă o dată mai veche decât posesia pârâtului.
3) nici una din părŃi nu prezintă titlu scris şi nu poate justifica dobândirea prin
modurile originare (uzucapiune sau ocupaŃiune). Reclamantul nu face dovada că
el este proprietarul, iar acŃiunea se va respinge.
În regimul de carte funciară reglementat de Decretul-Lege nr. 115/1938,
principala problemă legată de proba dreptului de proprietate o constituie cercetarea
cărŃii funciare a imobilului. Proba dreptului de proprietate făcută prin intermediul
înscrierilor în cartea funciară nu putea fi răsturnată decât prin rectificarea înscrierilor
din cartea funciară ori prin demonstrarea intervenŃiei unui mijloc de dobândire a
proprietăŃii ce operează transferul ori constituirea dreptului de proprietate fără
înscriere în cartea funciară.
78
Datorită condiŃiilor istorice în care a avut loc formarea, precum şi evoluŃia
statului naŃional român, pe teritoriul Ńării noastre au existat următoarele sisteme de
publicitate imobiliară:
a) sistemul registrelor de transcripŃiuni şi inscripŃiuni reglementat de Codul
civil şi Codul de procedură civilă, aplicabil în marea majoritate a localităŃilor din
vechea Ńară (România înainte de 1918);
b) sistemul cărŃilor funciare, reglementat de Legea nr. 115/1938 şi Decretul
nr. 241/1947, care s-a aplicat în Transilvania, Banat şi Bucovina;
c) sistemul intermediar al cărŃilor de publicitate funciară, reglementat de
Decretul nr. 242/1947 şi de unele dispoziŃii ale Legii nr. 115/1938. El s-a aplicat într-
un număr redus de localităŃi din fostul judeŃ Ilfov şi în Bucureşti.
d) sistemul cărŃi de evidenŃă financiară reglementat prin Decretul nr. 163 din
14 martie 1946. Au fost înfiinŃate cu scopul de a înlocui pentru unele localităŃi din
Transilvania, cărŃile funciare distruse, sustrase sau pierdute în timpul şi din cauza
războiului. CărŃile de evidenŃă funciară se închid pe măsură ce se întocmesc noi cărŃi
funciare sau se găsesc cărŃile funciare originare. Ele reprezintă tot un sistem de
publicitate intermediară, asemănător „cărŃilor de publicitate funciară”.
Prin Legea nr. 7/1996 s-a dat o nouă reglementare cărŃilor funciare, ca sistem
unic şi unitar de publicitate imobiliară pe întreaga Ńară.
79
care sunt păstrate actele supuse transcrierii, împreună cu cererile şi petiŃiile care le
însoŃesc, în ordinea intrării lor.
Înscrierea se făcea în registrul de inscripŃiuni şi consta în consemnarea sau
reproducerea unor părŃi sau clauze din actele juridice. Făceau obiect al înscrierii acele
clauze care se referă la privilegiile speciale imobiliare şi la ipoteci. De la această
regulă, făcea excepŃie privilegiul vânzătorului de imobile, care era suspus transcrierii
în registrul de transcripŃiuni.
Efectul acestor înregistrări este acela de a face opozabil faŃă de terŃi, actul
juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale. Între părŃi şi faŃă de succesorii lor în
drepturi, actul juridic produce efecte de îndată ce a fost încheiat, fără a fi necesară
transcrierea sau, după caz, înscrierea. Lipsa transcrierii sau înscrierii este sancŃionată
cu inopozabilitatea faŃă de terŃi a transmiterii ori constituirii dreptului real.
Sistemul de publicitate prin registrele de transcripŃiuni şi inscripŃiuni a fost
criticat datorită caracterului personal şi incomplet al înregistrărilor:
a) publicitatea drepturilor este parŃială, deoarece o serie de acte şi moduri de
dobândire nu sunt supuse înregistrării, ceea ce face ca aceste registre să nu
oglindească situaŃia juridică exactă a imobilelor. S-a spus că se creează nesinguranŃă
asupra proprietarului imobilului;
b) sancŃiunea neîndeplinirii formalităŃilor de transcriere şi înscriere constă
doar în inopozabilitatea faŃă de terŃi a drepturilor;
c) având în vedere că judecătorul nu avea obligaŃia de a cerceta valabilitatea
şi legalitatea actului juridic prezentat pentru transcriere sau înscriere şi nici existenŃa
dreptului transmiŃătorului, aceste înregistrări au o valoare relativă. Altfel spus, se
aduce la cunoştinŃa terŃilor un anumit act juridic fără a se garanta valabilitatea sa şi
existenŃa dreptului dobândit;
e) deoarece înregistrările se fac pe numele proprietarilor şi nu pe imobile, în
individualitatea lor, este foarte greu de cunoscut situaŃia juridică a fiecărui imobil şi
de stabilit cine este adevăratul proprietar. Pentru aceasta, trebuie cunoscuŃi toŃi
proprietarii succesivi ai imobilului şi cercetate, la numele lor, transmisiunile făcute şi
sarcinile constituite de către ei. Verificarea este deosebit de dificilă. Omiterea unui
singur proprietar anterior are ca efect o cunoaştere eronată a situaŃiei imobilului de
către cel interesat, mai ales, când acel proprietar a făcut transmisiuni sau a constituit
sarcini importante.
80
Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc „drepturi
tabulare”. Înscrierile privitoare la drepturile tabulare formează „starea tabulară”.
Prima reglementară unitară a cărŃilor funciare în Ńara noastră, o constituie
Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziŃiilor privitoare la cărŃile
funciare, pus în aplicare prin Legea nr. 241/1947.
CărŃile funciare sunt întocmite şi numerotate pe comune, oraşe şi municipii.
CărŃile funciare privitoare la imobilele din aceeaşi comună, acelaşi oraş sau
municipiu, alcătuiesc registrul funciar al acelei unităŃi administrative. Dacă o comună
este alcătuită din două sau mai multe sate, cărŃile funciare se numerotează pe sate,
fiecare având un registru financiar propriu.
CărŃile funciare se Ńin într-un singur exemplar la biroul de carte funciară din
circumscripŃia judecătoriei de la locul situării imobilului.
Cartea funciară este alcătuită dintr-un titlu şi trei părŃi sau foi.
Titlul cărŃii funciare cuprinde: numărul cărŃii respective şi denumirea
comunei, oraşului sau municipiului în care este situat imobilul.
Partea a I-a (foaia de avere) privind descrierea imobilului.
Partea a II-a (foaia de proprietate) în care se fac înscrierile cu privire la
dreptul de proprietate asupra imobilului.
Partea a III-a (foaia de sarcini) În această parte se înscriu: drepturile de
superficie, servitute propriu-zisă, uz, uzufruct, abitaŃie, ipotecă, locaŃiune, precum şi
cesiunea de venituri sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale.
Cartea funciară se întregeşte cu planul, înscrisurile privitoare la înscrieri şi
registrul de intrare.
a) planul cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu arătarea numărului
topografic al ficăreia. Orice schimbare în întinderea unei parcele se va evidenŃia pe
plan în temeiul schiŃei prezentate de părŃi (art. 7);
b) înscrisurile privitoare la înscrieri constituie proba drepturilor înscrise în
cartea funciară. De pe fiecare înscris, în temeiul căruia se făcea o înscriere în cartea
funciară, se reŃinea o copie a cărei conformitate cu originalul era certificată de
judecătorul de carte funciară. Aceste copii se păstrează în arhivă, alcătuind, împreună
cu cererile de înscriere, dosarul cărŃii funciare (art. 8);
c) registrul de intrare este utilizat pentru înregistrarea cererilor de înscriere.
Ordinea înregistrării cererilor constituie criteriul după care se stabileşte rangul
înscrierilor făcute în cartea funciară.
Pe lângă acestea, este obligatoriu să existe completate la zi: repertorii
alfabetice; repertorii parcelare; alte registre, condici de evidenŃă prevăzute de lege.
a) repertoriul alfabetic cuprinde numele şi prenumele proprietarilor cu
indicarea, în dreptul fiecăruia, a numărului de carte funciară în care sunt înscrişi (art.
9 pct. 2);
b) repertoriul parcelar în care se evidenŃiază numărul topografic al
parcelelor, numărul planşei din plan pe care se află fiecare parcelă, precum şi numărul
cărŃii funciare în care sunt înscrise. Aceste repertorii se Ńin pe localităŃi.
81
Obiectul drepturilor tabulare este corpul funciar, fiind descris în partea I a
cărŃii funciare. Corpul funciar poate fi alcătuit dintr-una sau mai multe parcele.
Aceeaşi carte funciară poate cuprinde mai multe corpuri funciare.
Prin corp funciar se înŃelege o unitate economică distinct alcătuită, după
criteriul naturii imobilului ori a scopului economic urmărit de proprietar. El este, în
acelaşi timp, şi o unitate juridică, în sensul că operaŃiile juridice – înscrierile de
drepturi tabulare – se pot face, de regulă, numai cu privire la întregul corp funciar.
Corpul funciar din două sau mai multe parcele se notează cu un număr
roman, după care urmează arătarea fiecărei parcele ce intră în componenŃa sa. Corpul
funciar este alcătuit dintr-o singură parcelă se notează cu semnul crucii.
Art. 13 din aceeaşi lege dispune că un corp funciar poate fi modificat.
OperaŃiile prin care se modifică sunt: alipirea şi dezlipirea.
Alipirea are loc de regulă prin unirea mai multor parcele într-un corp funciar
sau prin adăugarea mai multor parcele la un corp funciar. De asemenea, alipirea se
poate realiza şi prin mărirea suprafeŃei unei parcele.
Pot fi unite în acelaşi corp funciar:
- parcele situate una lângă alta, indiferent de felul de cultură, dacă aparŃin
aceluiaşi proprietar;
- parcele situate în locuri diferite, dacă au aceeaşi destinaŃie economică;
- toate parcelele unui proprietar, indiferent de aşezarea lor şi de felul de
cultură.
Dezlipirea are loc atunci când se desparte sau desprinde o parcelă de la un
corp funciar ori se micşorează întinderea unei parcele.
Principiile cărŃilor funciare. La baza regimului juridic al cărŃilor funciare
există anumite reguli fundamentale care se numesc principii.
A. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea
funciară. Potrivit art. 17-18 din Legea nr. 115/1938, drepturile reale cu privire la
imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin înscriere în cartea funciară.
Prin urmare, înscrierea dă naştere, modifică sau stinge drepturile reale şi le face
opozabile faŃă de terŃi.
De la acest principiu există şi câteva excepŃii. Astfel, art. 26 din lege prevede
că drepturile reale imobiliare se dobândesc fără înscriere în cartea funciară în
următoarele cazuri: dobândirea prin succesiune legală şi testamentară; dobândirea
prin succesiune; vânzare silită şi expropriere. Totuşi, titularul unui drept real dobândit
prin unul dintre aceste mijloace juridice, nu va putea să încheie acte de transmisiune
sau de grevare a bunului, decât după ce s-a făcut înscrierea.
B. Principiul publicităŃii integrale. Potrivit acestui principiu, toate
operaŃiunile juridice prin care se transmite, constituie, modifică sau stinge un drept
real imobiliar sunt supuse înscrierii în cartea funciară, cu excepŃiile arătate mai sus.
De asemenea, este obligatorie evidenŃierea tuturor schimbărilor sau modificărilor ce
intervin prin alipire, dezlipire etc., în situaŃia materială a imobilului.
C. Principiul legalităŃii. Aceasta înseamnă că judecătorul de carte funciară
era obligat, înainte de a dispune prin încheiere sau a face orice înscriere, să verifice
82
legalitatea titlului pe baza căruia a fost solicitată înscrierea în cartea funciară. Dacă el
constata că titlul nu era conform cu dispoziŃiile legale în vigoare, era obligat să refuze
efectuarea înscrierii.
D. Principiul oficialităŃii. Cererea odată introdusă şi înregistrată nu poate fi
completată cu date sau înscrisuri noi. Atunci când cererea este incompletă sau
înscrisurile pe baza cărora se întemeiază nu sunt valabile, judecătorul o va respinge.
În acelaşi mod proceda şi în situaŃia în care faŃă de datele înscrise în cartea funciară,
cererea nu putea fi admisă.
E. Principiul priorităŃii. Potrivit art. 31 din Legea nr. 115/1938, înscrierile în
cartea funciară îşi produc efectele de la data înregistrării cererilor de înscriere.
Ordinea înregistrării cererilor determină sau stabileşte rangul înscrierii (qui prior
tempore potior jure). Prin rang tabular se înŃelege efectul unei înscrieri în raport cu
alte înscrieri din aceeaşi carte funciară.
F. Principiul relativităŃii. Conform acestei reguli, înscrierea unui drept se
poate face numai:
a) împotriva aceluia care la data înregistrării cererii este înscris ca titular al
dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută;
b) împotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul, dacă
ambele înscrieri se cer deodată.
Dacă mai multe persoane şi-au cedat succesiv, una celeilalte, dreptul de a
dobândi prin înscriere un bun imobiliar, iar înscrierile respective nu s-au făcut,
ultimul dobânditor va putea cere înscrierea tuturor dobândirilor succesive,
concomitent cu aceea a dreptului său, dacă dovedeşte, prin înscrisuri originale, actele
juridice care pot sta la baza acelor înscrieri (art. 20 din Legea nr. 115/1938).
G. Principiul forŃei probante a înscrierii în cartea funciară. Acest principiu
rezultă din economia prevederilor art. 32 şi 33 ale Legii nr. 15/1938. Art. 32 instituie
două prezumŃii, şi anume: dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul
unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei; dacă un drept s-a radiat din
cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există. Suntem în prezenŃa a două
prezumŃii legale relative, putând fi combătute prin probă contrară. Ele se aplică numai
drepturilor reale.
Art. 33 prevede că înscrierile din cartea funciară au o putere doveditoare
absolută în folosul terŃului care a dobândit un drept real prin act juridic cu titlu oneros
şi a fost de bună-credinŃă. Aşadar, terŃul va fi apărat de orice cauză de evicŃiune
derivând din titlurile de dobândire anterioare înscrierii dreptului său, cu excepŃia
situaŃiei când împotriva sa s-a introdus, în termen legal, o acŃiune în rectificarea
întabulării.
Înscrierile în cartea funciară. Art. 5 din Legea nr. 115/1938 prevede că
înscrierile sunt de trei feluri: întabularea, înscrierea provizorie şi notarea.
A. Întabularea. Întabularea este înscrierea prin care se transmite, constituie
sau stinge un drept real cu titlu definitiv de la data înregistrării cererii de înscriere.
Întabularea este o înscriere definitivă, fără să fie nevoie de vreo justificare ulterioară.
Ea are efect constitutiv de drepturi.
83
Întabularea se face pe baza actului juridic în temeiul căruia se cere înscrierea,
a unei hotărâri judecătoreşti definitive sau a unui act administrativ individual. Actul
juridic trebuie dovedit prin înscris original. Dovada hotărârii judecătoreşti şi a actului
administrativ individual se face prin copii legalizate.
B. Înscrierea provizorie. Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se
strămută, constituie, modifică sau stinge un drept real sub condiŃia şi în măsura
justificării sale ulterioare. Ea se numeşte „înscriere provizorie” sau „întabulare
imperfectă”.
Înscrierea provizorie are loc atunci când înscrisul original nu îndeplineşte
cerinŃele speciale prevăzute de lege pentru întabulare sau în cazul în care înscrierea
este cerută în temeiul unei hotărâri judecătoreşti supusă apelului ori recursului.
Dacă înscrierea provizorie este justificată, în sensul că înscrisul original
îndeplineşte ulterior cerinŃele prevăzute pentru întabulare sau, după caz, hotărârea
judecătorească devine irevocabilă, ea se transformă într-o întabulare perfectă.
Justificarea înscrierii se nota în cartea funciară.
C. Notarea. Notarea este acea înscriere care are ca obiect menŃionarea în
cartea funciară a unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice strâns legate
de drepturile tabulare pentru a le face opozabile terŃelor persoane. Astfel, de exemplu,
puteau fi notate în cartea funciară: minoritatea şi punerea sub interdicŃie a titularului
dreptului; interdicŃia înstrăinării sau grevării unui drept întabulat; contractul de
locaŃiune încheiat pe o durată mai mare de 3 ani; separaŃia de patrimonii; acŃiunea în
anularea hotărârii judecătoreşti declarative de moarte; acŃiunea pauliană; acŃiunea de
partaj; faptul că imobilul a fost dobândit prin împroprietărire etc. (art. 81-82).
AcŃiunile de carte funciară. În legătură cu înscrierile care se fac în cartea
funciară, pot fi exercitate două acŃiuni: acŃiunea în prestataŃie tabulară şi acŃiunea în
rectificarea înscrierilor în cartea funciară.
A. AcŃiunea în prestaŃie tabulară. Cel care s-a obligat la constituirea,
transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat să predea
înscrisurile necesare pentru întabularea dreptului în cartea funciară, iar dacă este
vorba de stingerea unui asemenea drept, să predea actele necesare pentru radierea lui
din cartea funciară. În cazul în care se refuza să-şi îndeplinească această obligaŃie,
persoana îndreptăŃită se putea adresa instanŃei de judecată, pentru ca aceasta să
dispună, prin hotărâre, întabularea sau, după caz, radierea dreptului real. Hotărârea
judecătorească rămasă definitivă şi irevocabilă înlocuia înscrisurile necesare pentru
întabularea sau radierea dreptului.
AcŃiunea în prestaŃie tabulară putea fi intentată împotriva celui care a
consimŃit la constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului real respectiv, precum şi
împotriva terŃului subdobânditor înscris în cartea funciară, dacă erau îndeplinite
următoarele trei condiŃii:
a) cel care cere prestaŃia tabulară să fi fost în posesia imobilului la data când
terŃul subdobânditor a contractat;
b) actul juridic cu dată certă, în temeiul căruia se cere prestaŃia tabulară, să
fie încheiat anterior actului pe baza căruia terŃul şi-a înscris dreptul în cartea funciară;
84
c) terŃul să fie dobândit dreptul cu titlu gratuit sau să fi fost de rea-credinŃă. În
cazul în care terŃul a dobândit cu bună-credinŃă şi pe baza unui act cu titlu oneros,
acŃiunea în prestaŃie tabulară se respinge.
AcŃiunea în prestaŃie tabulară nu se confundă cu acŃiunea în executarea unui
antecontract de vânzare-cumpărare.
De multe ori, în aceeaşi cerere de chemare în judecată, reclamantul
formulează două capete de acŃiune: unul prin care cere să se pronunŃe o hotărâre care
să Ńină loc de contract autentic de înstrăinare şi altul prin care solicită ca instanŃa să
dispună, pe cale de consecinŃă, şi înscrierea dreptului dobândit în cartea funciară,
împotriva refuzului pârâtului de a consimŃi la întabulare.
B. AcŃiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară. În cazul în care
există neconcordanŃe între starea tabulară şi realitate, acestea pot fi înlăturate prin
acŃiunea în rectificare. Este reglementată în art. 34-40 din Legea nr. 115/1938.
a) Rectificarea întabulării şi a înscrierii provizorii. Potrivit art. 34 din Legea
nr. 115/1938, rectificarea unei întabulări sau înscrieri provizorii se poate cere, de
orice persoană interesată, în următoarele cazuri:
- dacă înscrierea sau titlul pe baza căruia s-a făcut nu au fost valabile (de
pildă, titlul este nul sau anulabil);
- dacă prin înscriere, dreptul a fost greşit calificat (de pildă, s-a înscris dreptul
de uzufruct în loc de dreptul de abitaŃie);
- dacă nu mai sunt întrunite condiŃiile de existenŃă a dreptului înscris sau au
încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea (s-a împlinit
termenul extinctiv sau s-a realizat condiŃia rezolutorie).
În urma admiterii acŃiunii, operaŃia rectificării se face, la cerere, în temeiul
hotărârii judecătoreşti rămase definitive şi irevocabile. AcŃiunea în rectificare poate fi
introdusă împotriva celui în favoarea căruia s-a făcut înscrierea respectivă, precum şi
împotriva succesorilor săi, indiferent dacă este vorba de un succesor universal sau cu
titlu particular.
În legătură cu prescripŃia acestei acŃiuni, art. 36 şi 37 din Legea nr. 115/1938
prevăd:
- acŃiunea în rectificare este imprescriptibilă, sub rezerva prescripŃiei acŃiunii
de fond, atunci când este introdusă faŃă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faŃă de
terŃul care a dobândit cu rea-credinŃă dreptul înscris în favoarea sa;
- acŃiunea în rectificare poate fi introdusă în termen de 10 ani, faŃă de terŃul
dobânditor cu titlu gratuit, de bună-credinŃă, care începe să curgă de la data
înregistrării cererii de înscriere a acestuia;
- împotriva terŃului dobânditor cu titlu oneros, de bună-credinŃă, acŃiunea în
rectificare poate fi introdusă numai în primele două cazuri prevăzute de art. 34 din
Lege (titlul nu este valabil sau dreptul a fost greşit calificat), în următoarele termene:
şase luni de la data comunicării către cel îndrituit a încheierii prin care s-a dispus
înscrierea ce face obiectul acŃiunii în rectificare; trei ani de la data înregistrării cererii
de înscriere a dreptului a cărei rectificare se solicită prin acŃiune.
85
b) Rectificarea notării. Potrivit art. 39 din Legea nr. 115/1938, rectificarea
notării se poate cere în următoarele cazuri: greşita calificare a dreptului personal,
faptului sau raportului juridic notat; dacă nu mai sunt întrunite condiŃiile de existenŃă
a dreptului personal, faptului sau raportului juridic notat sau au încetat efectele actului
juridic în temeiul căruia s-a făcut notarea (minorul a devenit major, contractul de
locaŃiune a ajuns la termen); dacă notarea, indiferent din ce cauză, a încetat să mai fie
exactă sau în conformitate cu realitatea.
AcŃiunea în rectificarea notării este imprescriptibilă.
86
Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităŃi administrativ
teritoriale: comună, oraş sau municipiu, judeŃ şi la nivelul întregii Ńări.
Prin sistemul de cadastru general se realizează:
a) identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a
imobilelor prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărŃi şi planuri
cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) asamblarea şi integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;
c) identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deŃinători legali
de imobile, în vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv;
d) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea
corectă a obligaŃiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.
Organizarea şi conducerea cadastrului general la nivel central au fost
încredinŃate Oficiului NaŃional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, instituŃie
publică cu personalitate juridică aflată în subordinea Guvernului, care a fost înfiinŃat
prin H.G. nr. 1038/1996, publicată în Monitorul Oficial nr. 284 din 12 noiembrie
1996, iar oficiile de cadastru şi organizarea teritoriului aflate în subordinea
Ministerului Agriculturii şi AlimentaŃiei, au fost reorganizate ca oficii de cadastru
agricol şi organizarea teritoriului agricol.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificată prin O.U.G. nr.
41/2004, s-a înfiinŃat AgenŃia NaŃională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, instituŃie
publică cu personalitate juridică, unica autoritate în domeniu, aflată în subordinea
Ministerului AdministraŃiei şi Internelor, prin reorganizarea Oficiului NaŃional de
Cadastru, Geodezie şi Cartografie, şi preluarea activităŃii privind publicitatea imobiliară
de la Ministerul JustiŃiei. AgenŃia NaŃională de Cadastru şi Publicitatea Imobiliară a fost
înfiinŃată prin H.G. nr. 1210/29 iulie 2004, publicată în Monitorul Oficial nr. 718 din 9
august 2004 (republicată în M.Of. nr. 386 din 5 mai 2006).
La nivelul fiecărui judeŃ şi în municipiul Bucureşti s-au înfiinŃat oficiile de
cadastru şi publicitate imobiliară ca unităŃi cu personalitate juridică în subordinea
AgenŃiei NaŃionale, prin reorganizarea oficiilor judeŃene de cadastru, geodezie şi
cartografie şi al municipiului Bucureşti şi a birourilor de carte funciară de pe lângă
judecătorii.
Prin Legea nr. 247/2005, acestea au primit denumirea generică de oficii
teritoriale.
Oficiul teritorial controlează, avizează şi recepŃionează, după caz, lucrările de
geodezie, topografie, cadastru şi cartografie. Modul de avizare, verificare şi recepŃie a
lucrărilor de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei, topografiei şi
cartografiei se stabileşte prin regulament aprobat prin ordin al directorului general al
AgenŃiei NaŃionale, cu consultarea uniunii profesionale înfiinŃată prin lege specială.
În cadrul oficiilor teritoriale funcŃionează baza de date a cadastrului.
La nivelul fiecărei unităŃi administrativ-teritoriale se înfiinŃează birouri de
cadastru şi publicitate imobiliară, denumite în continuare birouri teritoriale, în
subordonarea oficiilor teritoriale. Modul de organizare şi funcŃionare, numărul,
87
precum şi arondarea birourilor teritoriale pe unităŃi administrativ-teritoriale, se
stabilesc prin ordin cu caracter normativ al directorului general al AgenŃiei NaŃionale.
Se înfiinŃează Centrul NaŃional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi
TeledetecŃie ca unitate cu personalitate juridică în subordinea AgenŃiei NaŃionale, prin
reorganizarea Institutului de Cadastru, Geodezie, Fotogrammetrie şi Cartografie.
AgenŃia NaŃională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară are următoarele
atribuŃii principale:
a) coordonează şi controlează executarea lucrărilor de cadastru şi asigură
înscrierea imobilelor în registrul de publicitate imobiliară la nivelul întregii Ńări;
b) controlează executarea lucrărilor de cartografie, topografie, geodezie,
fotogrammetrie şi teledetecŃie la nivelul întregii Ńări;
c) elaborează regulamente şi norme, promovează tehnici, procedee şi
metodologii de specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform
progreselor ştiinŃifice şi tehnice în domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei şi
publicităŃii imobiliare;
d) autorizează persoanele fizice şi juridice care pot executa lucrări de
specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei, pe teritoriul
României, în condiŃiile legii speciale care reglementează înfiinŃarea uniunii
profesionale a acestora;
e) organizează şi administrează fondul naŃional de geodezie şi cartografie,
precum şi baza de date a sistemului de cadastru general;
f) asigură, în condiŃiile legii, executarea, completarea, modernizarea şi
menŃinerea în stare de utilizare a reŃelei geodezice naŃionale;
g) asigură executarea şi actualizarea hărŃilor oficiale;
h) avizează conŃinutul topografic al hărŃilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor şi
al altor documente cartografice destinate uzului public;
i) pune la dispoziŃia autorităŃilor publice şi a altor instituŃii interesate, în
condiŃiile legii, situaŃii statistice de sinteză privind terenurile şi construcŃiile;
j) îndeplineşte sarcinile ce rezultă din angajamentele internaŃionale în
domeniul său de activitate;
k) participă la organizarea şi coordonarea măsurătorilor în vederea aplicării
legilor funciare;
l) avizează tehnic expertizele efectuate de către experŃii judiciari în
specialitatea topografie, geodezie şi cadastru cu privire la corectitudinea datelor
topografice utilizate, la solicitarea instanŃelor de judecată. Avizele menŃionate mai sus
vor fi date de oficiul teritorial în baza unui regulament comun, elaborat de AgenŃia
NaŃională şi Ministerul JustiŃiei;
m) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se
modifică sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a
celorlalte persoane interesate;
n) asigură înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor de carte funciară;
o) asigură înscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicŃii,
incapacităŃi şi litigii judiciare în legătură cu bunul imobil;
88
p) asigură formarea şi specializarea personalului de specialitate în publicitate
imobiliară prin intermediul Institutului NaŃional al Registratorilor; structura,
organizarea şi modul de administrare ale institutului se stabilesc şi se aprobă prin
hotărâre a Guvernului, în termen de 90 de zile de la intrarea în vigoare a prezentei
legi;
r) îndeplineşte şi alte atribuŃii ce au legătură cu activitatea specifică.
AtribuŃiile şi răspunderile oficiilor de cadastru şi publicitate imobiliară,
precum şi ale Centrului NaŃional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi
TeledetecŃie se stabilesc prin regulamentele de organizare şi funcŃionare ale acestora,
aprobate prin ordin al directorului general al AgenŃiei NaŃionale.
Potrivit art. 13 din H.G. nr. 1210/2004, republicată, Oficiile de cadastru şi
publicitate imobiliară îndeplinesc următoarele atribuŃii principale:
a) înscriu imobilele în evidenŃele de cadastru şi publicitate imobiliară;
b) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se
modifică sau se sting, la cererea titularului dreptului, a notarului public ori a celorlalte
persoane interesate;
c) înscriu alte raporturi juridice, drepturi personale, interdicŃii, incapacităŃi şi
litigii judiciare în legătură cu bunul imobil; asigură înscrierea căilor de atac împotriva
înregistrărilor de carte funciară;
d) înscriu radierea drepturilor reale, la cererea titularului dreptului sau a
celorlalte persoane interesate;
e) avizează tehnic, înainte de depunerea lor în instanŃa de judecată,
expertizele topocadastrale întocmite de experŃii judiciari, în baza unui regulament
elaborat în comun de AgenŃia NaŃională şi de Ministerul JustiŃiei;
f) avizează planul urbanistic general;
g) avizează documentaŃiile de scoatere din circuitul agricol al terenurilor;
h) autorizează persoanele fizice care execută lucrări tehnice de cadastru;
i) organizează, coordonează şi execută măsurătorile pentru punerea în
posesie a titularilor prevăzuŃi de Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu
modificările şi completările ulterioare, şi de Legea nr. 1/2000, cu modificările şi
completările ulterioare;
j) verifică periodic starea fizică a punctelor din reŃelele de sprijin, conform
normelor şi regulamentelor emise de AgenŃia NaŃională;
k) pune la dispoziŃia autorităŃilor publice şi a altor instituŃii interesate, în
condiŃiile legii, situaŃii statistice şi de sinteză privind terenurile şi construcŃiile;
l) furnizează persoanelor fizice şi juridice, contra cost, servicii şi informaŃii
conform tarifelor în vigoare;
m) avizează împreună cu instituŃiile de specialitate de la nivelul judeŃean şi
local proiectele de organizare a teritoriului pe categorii de folosinŃă agricolă şi
stabilirea reŃelei de drumuri agricole;
n) îndrumă activitatea desfăşurată de serviciile comunitare pentru cadastru şi
agricultură, constituite la nivelul unităŃilor administrativ-teritoriale;
89
o) asigură evidenŃa documentaŃiilor de schimbare a categoriei de folosinŃă a
terenurilor şi a suprafeŃelor aferente.
Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale este
îndeplinită de registratori de carte funciară, denumiŃi în continuare registratori, numiŃi
prin ordin al directorului general al AgenŃiei NaŃionale, în urma unui concurs
organizat de aceasta.
Numărul registratorilor pentru fiecare oficiu teritorial se stabileşte prin ordin
al directorului general al AgenŃiei NaŃionale.
În cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliară este în
responsabilitatea unui registrator - şef iar în cadrul birourilor teritoriale în
responsabilitatea unui registrator coordonator, numiŃi prin ordin al directorului
general al AgenŃiei NaŃionale, în urma unui concurs.
Poate fi numită registrator persoana care îndeplineşte în mod cumulativ
următoarele condiŃii:
a) are cetăŃenia română şi are capacitatea drepturilor civile;
b) este licenŃiat în drept;
c) nu are antecedente penale;
d) se bucură de o bună reputaŃie;
e) cunoaşte limba română;
f) este apt din punct de vedere medical pentru ocuparea funcŃiei;
g) a îndeplinit timp de 5 ani funcŃia de asistent-registrator sau a exercitat timp
de 3 ani funcŃia de notar, judecător, procuror, avocat, consilier juridic sau altă funcŃie
de specialitate juridică.
AbsolvenŃii Institutului NaŃional al Registratorilor au prioritate la ocuparea
posturilor vacante de registratori. Organizarea concursului pentru ocuparea posturilor
vacante de registratori se va face numai dacă acestea nu au fost ocupate de absolvenŃii
Institutului.
Până la data organizării concursului, registratorii pot fi numiŃi din cadrul
angajaŃilor serviciilor de publicitate imobiliară care, deşi nu îndeplinesc condiŃiile de
studii, au cel puŃin 5 ani de experienŃă în domeniul publicităŃii imobiliare.
Registratorul răspunde pentru activitatea sa în condiŃiile legii.
În cadrul AgenŃiei NaŃionale funcŃionează DirecŃia de publicitate imobiliară
care organizează, coordonează şi controlează activitatea de publicitate imobiliară din
cadrul oficiilor teritoriale, în vederea respectării legilor şi reglementărilor în materie.
Centrul NaŃional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi TeledetecŃie
îndeplineşte următoarele atribuŃii principale (art. 14 din H.G. nr. 1210/2004,
republicată):
a) proiectarea, execuŃia şi întreŃinerea reŃelelor geodezice naŃionale şi a
sistemului naŃional de staŃii permanente GPS;
b) realizarea şi întreŃinerea hărŃilor oficiale ale României în format analogic
şi digital şi a modelului digital al terenului, în colaborare cu alte instituŃii abilitate;
c) realizarea şi întreŃinerea evidenŃelor limitelor administrative ale teritoriului
României;
90
d) prelucrarea imaginilor fotoaeriene şi a înregistrărilor de teledetecŃie;
e) participarea la realizarea şi administrarea bazei de date cartografice
naŃionale;
f) realizarea de produse cartografice derivate din datele existente în Fondul
NaŃional Geodezic;
g) participarea la integrarea în baza de date geodezice şi cartografice
naŃionale a datelor obŃinute din recepŃia lucrărilor tehnice de specialitate;
h) participarea la realizarea metodologiilor şi specificaŃiilor tehnice, respectiv
propunerea de standarde tehnologice, a modelelor şi structurilor de date geodezice-
cartografice;
i) verificarea şi etalonarea aparaturii de specialitate, în colaborare cu
Institutul NaŃional de Metrologie;
j) asigurarea cercetării în domeniile de activitate ale geodeziei,
fotogrammetriei, cartografiei şi teledetecŃiei;
k) crearea şi dezvoltarea sistemelor, tehnologiilor şi a bazelor de date prin
surse proprii şi/sau în colaborare cu terŃii;
l) participarea la realizarea proiectelor internaŃionale angajate de AgenŃia
NaŃională.
3. Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evidenŃă şi inventariere
sistematică a bunurilor imobile sub aspect tethnic şi economic, cu respecarea
normelor tehnice elaborate de O.N.C.G.C. şi a datelor de bază din cadastrul general,
privind suprafaŃa, categoria de folosinŃă şi proprietarul.
Potrivit art. 4, ministerele, alte instituŃii centrale de stat, regiile autonome şi
alte persoane juridice organizează cadastrul de specialitate în domeniile: agricol,
forestier, apelor, industrial, extractiv, imobiliar-edilitar, transporturilor rutiere,
feroviare, navale, aeriene, turismului, zonelor protejate, naturale şi construite, celor
cu risc ridicat de calamităŃi naturale ori supuse poluării şi degradării şi altele
asemenea.
Prin O.U.G. nr. 41/2004, a fost abrogat art. 4 al Legii nr. 7/1996, iar noŃiunea
de cadastru de specialitate a fost redefinită ca „sistem informaŃional specific
domeniului de activitate.
4. Cadastrele locale. Cadastrele întocmite la nivelul unităŃilor administrativ-
teritoriale - comună, oraş şi municipiu - alcătuisc baza tehnică a cărŃilor funciare,
deoarece acestea se întocmesc, se numerotează şi se Ńin pe aceste localităŃi.
La nivelul unităŃilor administrativ-teritoriale - comună, oraş şi municipiu -
lucrările tehnice de cadastru constau în (art. 10):
a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unităŃii administrativ-teritoriale şi a
limitelor intravilane componente;
b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate
sau, în lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar şi
determinarea formei şi dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecărei unităŃi
administrativ-teritoriale;
c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanŃelor judecătoreşti;
91
d) întocmirea documentelor tehnice cadastrale.
Delimitarea şi marcarea hotarelor administrative ale unităŃilor administrativ-
teritoriale - comună, oraş şi municipiu -, precum şi limitele intravilanelor localităŃilor
se face de către comisia stabilită în acest scop prin ordinul prefectului; regulamentul
de organizare şi funcŃionare a comisiei de delimitare se aprobă prin ordin al
ministrului administraŃiei şi internelor.
Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor întocmi la nivelul
comunelor, oraşelor şi municipiilor, sunt:
a) registrul cadastral al imobilelor;
b) indexul alfabetic al proprietarilor;
c) registrul cadastral al proprietarilor;
d) planul cadastral şi anexele la partea I a cărŃii funciare.
Planul cadastral conŃine reprezentarea grafică a datelor din registrele
cadastrale, referitoare la imobilele din cadrul unităŃilor administrativ-teritoriale -
comune, oraşe şi municipii - şi se păstrează la oficiul teritorial.
Registrele, planurile cadastrale şi anexele la partea I a cărŃii funciare vor sta
la baza completării sau, după caz, a întocmirii din oficiu a cărŃilor funciare, la
finalizarea măsurătorilor cadastrale la nivelul unităŃilor administrativ-teritoriale. O
copie a acestora se păstrează în arhiva oficiilor teritoriale. Un exemplar din planurile
şi registrele cadastrale se transmite cu titlul gratuit la consiliile locale.
Planurile, registrele cadastrale şi anexele la partea I a cărŃii funciare se Ńin la
zi, în concordanŃă cu documentaŃiile cadastrale întocmite pentru înscrierea actelor şi
faptelor juridice, în baza cererilor şi comunicărilor făcute potrivit legii.
Completarea, modernizarea şi menŃinerea în stare de utilizare a reŃelei
geodezice naŃionale necesare întocmirii şi Ńinerii la zi a planurilor cadastrale şi hărŃilor
topografice se realizează sub coordonarea AgenŃiei NaŃionale.
5. Pentru punerea în aplicare a legii, sub aspectul reglementării publicităŃii
imobiliare, a fost adoptat Regulamentul de organizare şi funcŃionare a birourilor de
carte funciară ale judecătoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiŃiei nr.
2371/C/1997, publicat în Monitorul Oficial nr. 84 din 23 februarie 1998. În prezent,
este în vigoare Regulamentul de organizare şi funcŃionare a birourilor de cadastru şi
publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006, emis de
directorul general al AgenŃiei NaŃionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară publicat
în Monitorul Oficial nr. 1049 din 29 decembrie 2006.
Prin ordinul ministrului justiŃiei, nr. 1330/C/25.06.1999, s-a dispus ca
începând cu data de 1 iulie 1999, să se treacă la înfiinŃarea cărŃilor funciare cu
caracter nedefinitiv, în baza art. 61 din lege, urmând ca la momentul definitivării
lucrărilor cadastrului general pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, să se
procedeze la deschiderea cărŃilor funciare definitive.
Sunt aplicabile toate principiile mai puŃin principiul efectului constitutiv al
înscrierii în cartea funciară.
Potrivit art. 58 alin. (2), în regiunile de transcripŃiuni şi inscripŃiuni
imobiliare, până la deschiderea cărŃii funciare, privilegiile şi ipotecile legale,
92
sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor şi veniturilor sale, punerea în mişcare a
acŃiunii penale, precum şi acŃiunile pentru apărarea drepturilor reale privitoare la
imobilele neînscrise în cartea funciară vor continua să fie înscrise în vechile registre
de publicitate imobiliară.
6. Prin imobil se înŃelege una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără
construcŃii, aparŃinând aceluiaşi proprietar. Una sau mai multe parcele alăturate, de pe
teritoriul unei unităŃi administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosinŃă,
aparŃinând aceluiaşi proprietar, formează imobilul definit la art. 1 alin. (3), se
identifică printr-un număr cadastral unic şi se înscrie într-o carte funciară. Este ceea
ce anterior era definit ca fiind corpul de proprietate.
Prin parcelă se înŃelege suprafaŃa de teren cu aceeaşi categorie de folosinŃă.
Corpul de proprietate era format din unul sau mai multe imobile alipite, de
pe teritoriul unei localităŃi, aparŃinând aceluiaşi proprietar.
Partida cadastrală era constituită din mai multe corpuri de proprietăŃi, de pe
teritoriul aceleiaşi localităŃi, aparŃinând unui proprietar, şi se înscrie în aceeaşi carte
funciară.
7. Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenŃă al cadastrului
general are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice
referitoare la imobilele din acelaşi teritoriu administrativ şi se realizează de către
oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, pentru imobilele situate în raza de
activitate a acestora.
CărŃile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei
localităŃi alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui
teritoriu, ce se Ńine de către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui
rază teritorială de activitate este situat imobilul respectiv.
Acest registru se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu
registrul cadastral al imobilelor, indicând numărul cadastral al imobilelor şi numărul
de ordine al cărŃilor funciare în care sunt înscrise, cu un index alfabetic al
proprietarilor şi cu o mapă în care se păstrează cererile de înscriere, împreună cu un
exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse
înscrierii.
Imobilele ce aparŃin domeniului public şi domeniului privat al statului sau, după
caz, al unităŃii administrativ-teritoriale, se vor înscrie în cărŃi funciare speciale ale
unităŃii administrativ-teritoriale pe care sunt situate, cu excepŃiile prevăzute de lege.
CărŃile funciare speciale se Ńin de către birourile teritoriale ale oficiului de
cadastru şi publicitate imobiliară.
8. Alcătuirea cărŃii funciare. Cartea funciară este alcătuită din titlu,
indicând numărul ei şi numele localităŃii în care este situat imobilul, precum şi din
trei părŃi:
A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
b) suprafaŃa imobilului, destinaŃia, categoriile de folosinŃă şi, după caz,
construcŃiile;
93
c) planul imobilului cu vecinătăŃile, descrierea imobilului şi inventarul de
coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, constituie anexa la
partea I, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general
al AgenŃiei NaŃionale.
B. Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, care
cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate,
precum şi menŃionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
c) strămutările proprietăŃii;
d) servituŃile constituite în folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi
acŃiunile privitoare la proprietate;
f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I
sau a II-a a cărŃii funciare, cu privire la înscrierile făcute.
C. Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele
dreptului de proprietate şi sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinŃă, abitaŃie, servituŃile în sarcina
fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaŃiunea şi cesiunea de
venituri pe timp mai mare de 3 ani;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi
acŃiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la
înscrierile făcute în această parte.
9. Efectele înscrierii. Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de
opozabilitate faŃă de terŃi de la data înregistrării cererilor; ordinea înregistrării
cererilor va determina rangul înscrierilor.
Dacă mai multe cereri de înscriere a drepturilor reale au fost depuse deodată
la biroul teritorial, ele vor primi provizoriu acelaşi rang, urmând ca instanŃa să
hotărască asupra rangului fiecăreia.
Dacă au fost depuse deodată mai multe cereri având ca obiect înscrierea mai
multor drepturi de ipotecă asupra aceluiaşi imobil, ele vor primi acelaşi rang.
Dobânditorul anterior poate cere instanŃei judecătoreşti să acorde înscrierii
sale rang preferenŃial faŃă de înscrierea efectuată la cererea unui terŃ, care a dobândit
ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinŃă la data încheierii actului.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faŃă de terŃi,
fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare
silită şi uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înŃelege
să dispună de ele.
Potrivit art. 26 alin. (3), care nu constituie decât o repetare a frazei finale a
alineatului (1) al aceluiaşi articol, titularul drepturilor dobândite prin modurile
94
enumerate, nu poate însă dispune de ele, decât după ce acestea au fost înscrise în
prealabil în cartea funciară.
În aceleaşi condiŃii sunt opozabile faŃă de terŃi şi drepturile reale dobândite de stat şi
de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti.
În conformitate cu prevederile art. 32 din lege, Efectul de opozabilitate al
înscrierilor este inoperant cu referire la:
a) suprafaŃa terenurilor, destinaŃia, categoria de folosinŃă, valoarea sau alte
asemenea aspecte;
b) restricŃii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate,
expropriere sau prin prevederi legale privind protecŃia ecologică, sistematizarea
localităŃilor şi alte asemenea aspecte.
10. Felurile înscrierilor. Se pot face mai multe feluri de înscrieri.
Intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale. Este
înscrierea prin care se realizează opozabilitatea faŃă de terŃi a dreptului de proprietate
şi a celorlalte drepturi reale.
Potrivit art. 20 alin. (1) dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra
unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-a constituit ori
s-au transmis în mod valabil.
Drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară,
cu consimŃământul titularului dreptului; acest consimŃământ nu este necesar dacă
dreptul se stinge prin moartea titularului dreptului sau prin împlinirea termenului
arătat în înscriere; dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei
persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane.
Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă sau, în cazurile prevăzute
de lege, actul autorităŃii administrative, vor înlocui acordul de voinŃă cerut în vederea
înscrierii drepturilor reale, dacă sunt opozabile titularilor
Modificarea conŃinutului unui drept ce grevează un drept real imobiliar se
înscrie, dacă legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea şi
stingerea drepturilor reale (de exemplu, reducŃiunea inscripŃiei ipotecare).
Înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiŃia justificării ulterioare.
Înscrierea provizorie poate fi cerută în următoarele situaŃii:
a) când dreptul real ce se cere a fi înscris este afectat de o condiŃie suspensivă;
b) când se solicită intabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti ce nu a rămas irevocabilă;
c) dacă se dobândeşte un drept tabular care, anterior, a fost înscris provizoriu;
d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori
privilegiul imobiliar;
e) dacă pentru soluŃionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care nu
aduc însă atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi
capete de cerere. În acest din urmă caz, solicitantul va fi înştiinŃat pentru a depune într-
un termen stabilit, după caz, de registrator, înscrisurile necesare, sub sancŃiunea radierii
înscrierii provizorii. Dacă înscrisurile vor fi depuse în termenul fixat, se va proceda la
justificarea înscrierii provizorii, printr-o încheiere dată de registratorul de carte funciară.
95
Înscrierea provizorie devine opozabilă terŃilor cu rangul determinat de
cererea de înscriere, sub condiŃie şi în măsura justificării ei.
Justificarea înscrierii provizorii se va face în temeiul consimŃământului celui
în contra căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, a unei hotărâri judecătoreşti
irevocabile ori a încheierii registratorului de carte funciară, în situaŃia ultimului caz de
înscriere provizorie menŃionat.
Justificarea radierii dreptului de ipotecă se va face în baza consimŃământului
dat în formă autentică al titularului dreptului de ipotecă ori în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti definitivă şi irevocabilă.
Justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor
înscrierilor care s-au făcut condiŃionat de justificarea ei; nejustificarea unei înscrieri
provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-
au făcut condiŃionat de justificarea acesteia.
Notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor
juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acŃiunilor şi căilor de atac în
justiŃie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea
funciară. Prevederile art. 38 din lege arată: „Actele şi faptele juridice, privitoare la
drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele
cuprinse în cartea funciară, vor putea fi înscrise la cerere, cu efect de opozabilitate
pentru terŃe persoane."
Înscrierea intenŃiei de a înstrăina sau ipoteca. Potrivit art. 39, proprietarul unui
imobil poate cere ca intenŃia sa de a înstrăina sau de a ipoteca să fie înscrisă, arătând,
în acest din urmă caz, suma ce urmează să se garanteze prin ipotecă. Dacă se
săvârşeşte înstrăinarea sau ipotecarea, dreptul înscris va avea rangul înscrierii intenŃiei.
Înscrierea intenŃiei de a înstrăina sau de a ipoteca îşi pierde efectul prin trecerea
unui termen de două luni de la data înregistrării cererii. Data la care această înscriere îşi
pierde efectul se menŃioneaza atât în înscriere, cât şi în încheierea care a ordonat-o.
11. Procedura înscrierii. Înscrierea se face în următoarele cazuri:
- dacă este cerută de cel îndreptăŃit în legătură cu un drept real sau personal,
un fapt sau un raport juridic referitor la un drept;
- dacă notarul public a cerut din oficiu efectuarea înscrierii;
- dacă insanŃa a transmis din oficiu o hotărâre rămasă defintivă şi irevocabilă
rămasă definitivă şi irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real.
Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale
oficiului teritorial şi va fi însoŃită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe
acesta, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia
legalizată se va păstra în mapa biroului de cadastru şi publicitate imobiliară.
În cazul hotărârii judecătoreşti, se va prezenta o copie legalizată, cu
menŃiunea că este definitivă şi irevocabilă.
Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare, cu
menŃionarea datei şi a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor.
Dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la acelaşi birou teritorial,
drepturile de ipotecă şi privilegiile vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor
96
primi numai provizoriu rang egal, urmând ca prin judecată să se hotărască asupra
rangului şi asupra radierii încheierii nevalabile.
Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părŃilor interesate, cu
excepŃia cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu; cererea de înscriere se
îndreaptă la biroul unde se află cartea funciară în care urmează să se facă înscrierea.
Intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care,
potrivit înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităŃii
administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să
stingă un drept tabular.
Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute:
a) de mandatarul general al celui îndrituit;
b) de oricare dintre titularii aceluiaşi drept.
Creditorul a cărui creanŃă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau
printr-o hotărâre judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o
decizie a autorităŃii administrative, va putea cere instanŃei, în numele şi în folosul
debitorului său, înscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini.
Debitorul care a plătit valabil creanŃa ipotecară a unui cesionar neînscris în
cartea funciară poate cere radierea ipotecii, dacă înfăŃişează înscrisul original al
cesiunii şi chitanŃa doveditoare a plăŃii.
Cererea se rezolvă prin pronunŃarea unei încheieri fără citarea părŃilor.
În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau
înscrierea provizorie prin încheiere.
Înscrisul trebuie să îndeplinească următoarele condiŃii:
a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
b) indică numele părŃilor;
c) individualizează imobilul printr-un identificator unic;
d) este însoŃit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română;
e) este însoŃit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru
autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului. În
conformitate cu prevederile art. 54 alineatul (1) fraza finală din Legea nr. 7/1996,
republicată, pe perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru
autentificare, registratorul nu va efectua nici un fel de înscriere în cartea funciară, cu
excepŃia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Potrivit articolului 58 alineatul (3)
din Regulamentul de organizare şi funcŃionare a birourilor de cadastru şi publicitate
imobiliară, perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru autentificare,
perioadă în care cartea funciară este blocată, este de 5 zile lucrătoare (în care se
include şi ziua depunerii cererii de eliberare a menŃionatului extras).
Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea
numărului cadastral al imobilului şi al cărŃii funciare, precum şi a părŃii cărŃii funciare
în care urmează a se face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziŃiile ce au fost
radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile,
indiferent de felul lor.
97
În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă, pe baza
datelor existente, vor fi folosite documentaŃii cadastrale întocmite şi recepŃionate
conform prevederilor prezentei legi.
Dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte
condiŃiile legale, se va respinge printr-o încheiere motivată. Despre respingerea
cererii se face menŃiune în registrul de intrare, în dreptul înregistrării acesteia, precum
şi în cartea funciară (art. 55 din regulament).
Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau
fapt juridic, precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menŃiunilor din cartea
funciară, cu privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunŃarea
încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii.
Încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere, în
termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plângerea împotriva încheierii
se depune la biroul teritorial şi se va înscrie din oficiu în cartea funciară. Oficiul
teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a cărei rază de competenŃă
teritorială se află imobilul, însoŃită de dosarul încheierii şi copia cărŃii funciare.
Hotărârea pronunŃată de judecătorie poate fi atacată cu apel. În conformitate
cu prevederile art. 299 C. pr. civ., decizia pronunŃată în apel este supusă recursului.
Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă se comunică, din oficiu,
biroului teritorial de către instanŃa care s-a pronunŃat ultima asupra fondului.
Înscrierea făcută în temeiul acestei hotărâri judecătoreşti îşi produce efectele
de la înregistrarea cererii de înscriere la biroul teritorial.
În cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătorească definitivă şi
irevocabilă, notările făcute se radiază din oficiu.
12. Rectificarea şi modificarea cărŃii funciare. În cazul în care cuprinsul
cărŃii funciare nu corespunde, în privinŃa înscrierii, cu situaŃia juridică reală, se poate
cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia.
Erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor în cartea funciară pot fi
îndreptate la cerere sau din oficiu.
Prin modificare se înŃelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale
imobilului, schimbare care nu afectează esenŃa dreptului care poartă asupra acelui
imobil. Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.
Prin rectificare se înŃelege radierea, îndreptarea sau menŃionarea înscrierii
oricărei operaŃiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.
Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă prin
declaraŃie autentică, fie în caz de litigiu prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
Procedura de rectificare a înscrierilor în cartea funciară, a modificărilor şi cea
de îndreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul
general al AgenŃiei NaŃionale. Evident, acest regulament se referă la operaŃiunile
juridice şi tehnice pe care le vor realiza birourile teritoriale şi nu se va referi la
aspectele ce Ńin de rezolvarea de către instanŃe a acŃiunii în rectificare.
98
Potrivit art. 34, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor
din cartea funciară, dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-
a constatat că:
1. Înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;
2. dreptul înscris a fost greşit calificat;
3. nu mai sunt întrunite condiŃiile de existenŃă a dreptului înscris sau au
încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanŃă cu situaŃia reală
actuală a imobilului.
Acestea sunt, deci, cazurile în care se poate promova acŃiunea în rectificare.
Termenul de promovare a acŃiunii în rectificare. Regula stabilită de
prevederile art. 35 alin. (1) este aceea că sub rezerva prescripŃiei dreptului material la
acŃiunea în fond, acŃiunea în rectificare este imprescriptibilă. ExcepŃii:
- faŃă de terŃele persoane care au dobândit cu bună-credinŃă un drept real prin
donaŃie sau legat, termenul este de 10 ani şi curge din ziua când s-a înregistrat cererea
lor de înscriere, afară de cazul în care acŃiunea în fond nu s-a prescris mai înainte;
- acŃiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a
stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi
împotriva terŃelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinŃă
şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărŃii funciare, în termen de
trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit
al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acŃiunea
de fond nu s-a prescris. Dacă acŃiunea în rectificare a fost înscrisă în cartea
funciară, hotărârea judecătorească va fi opozabilă şi terŃelor persoane care au
dobândit dreptul după înscriere.
Hotărârea prin care s-a admis rectificarea unei înscrieri nu va fi opozabilă
persoanelor împotriva cărora acŃiunea nu a fost admisă.
BIBLIOGRAFIE
100