Drept civil - Drepturile reale principale Eugen Chelaru Drept civil - Drepturile reale principale, ediia 2, ed. C.H.

Beck, an 2006 Drept civil - Drepturile reale principale Eugen Chelaru Cuvnt-nainte Li ta a!revieril"r Capitolul I - #atri$"niul %i drepturile patri$"niale Capitolul II - Dreptul de pr"prietate Capitolul III - Dreptul de pr"prietate pu!lic& Capitolul IV - Dreptul de pr"prietate privat& Capitolul V - 'egi$ul (uridic al !unuril"r i$"!ile pr"prietate privat& Capitolul VI - )"dalit&ile (uridice ale dreptului de pr"prietate Capitolul VII - *p&rarea dreptului de pr"prietate Capitolul VIII - #" e ia Capitolul IX - De+$e$!r&$intele dreptului de pr"prietate Capitolul X - )"durile de d"!ndire a dreptului de pr"prietate %i a alt"r drepturi reale Capitolul XI - #u!licitatea i$"!iliar& Cuvnt-nainte Lucrarea Drept civil. Drepturile reale principale se adreseaz n primul rnd celor care studiaz n facultile de drept. De aceea i modul n care este abordat materia este cel deja consacrat pentru acest gen de lucrri se ncepe cu e!plicarea noiunii de patrimoniu i cu prezentarea drepturilor patrimoniale" pentru ca apoi s fie analizat" sub toate aspectele" principalul drept real # dreptul de proprietate. Date fiind efectele pe care posesia" ca stare de fapt" le poate avea n privina dobndirii unor drepturi reale" i se consacr i ei un capitol. $n sfrit" sunt prezentate principalele aspecte referitoare la publicitatea imobiliar. %entru elaborarea acestei lucrri autorul a consultat i alte lucrri consacrate studiului drepturilor reale principale sau unor probleme cone!e acestora" fiind apreciate critic opiniile e!primate de diveri autori n problemele controversate. &ste motivul pentru care credem c lucrarea va prezenta interes i pentru aceia care sunt pasionai de cercetarea n domeniul dreptului civil. 'perm c acest interes va fi potenat de e!istena unui substanial capitol consacrat regimului juridic al bunurilor imobile proprietate

privat n care sunt analizate ndeosebi implicaiile pe care legislaia privind msurile reparatorii care se acord pentru imobilele preluate abuziv de statul comunist (Legea nr. )*+),,)- Legea nr. )+.///- Legea nr. )).+),,0- Legea nr. )/+.//) i desigur" Legea nr. .12+.//03 le au asupra regimului general al proprietii n 4omnia. %rezentarea sistematizat a cazurilor n care legea permite restituirea n natur a imobilelor i a celor n care se pot acorda msuri reparatorii n ec5ivalent" e!plicarea prevederilor legale care reglementeaz regimul circulaiei juridice a terenurilor i a construciilor" precum i analiza critic a jurisprudenei relevante" ofer informaii utile i celor care sunt direct implicai n activitatea practic de implementare a acestei legislaii. 6el puin acestea au fost inteniile autorului" care s7a strduit s realizeze o lucrare care s poat constitui" deopotriv" un material didactic complet" o contribuie la dezvoltarea teoriei drepturilor reale principale i o lucrare util pentru practicieni. Capitolul I Patrimoniul i drepturile patrimoniale Seciunea I - ,"iunea %i caracterele (uridice ale patri$"niului Seciunea a II-a - -unciile %i c"ninutul patri$"niului Seciunea I Noiunea i caracterele juridice ale patrimoniului 1 - ,"iunea de patri$"niu 2 - Caracterele (uridice ale patri$"niului 1 Noiunea de patrimoniu ). Preliminarii. 8biectul dreptului civil este constituit din raporturile patrimoniale i nepatrimoniale stabilite ntre persoane fizice i juridice aflate pe poziie de egalitate juridic. 9nstituia fundamental de la care se pornete n definirea noiunii de patrimoniu este cea a raportului juridic civil. 4aportul juridic civil este format din trei elemente constitutive prile" coninutul i obiectul. %ri sau subiecte ale raportului juridic civil sunt entitile juridice apte de a fi titulare de drepturi i obligaii civile i anume persoanele fizice i persoanele juridice. 6oninutul raportului juridic civil este compus din totalitatea drepturilor subiective

i obligaiilor civile pe care le au prile" iar obiectul acestuia const n aciunile i inaciunile la care sunt ndrituite prile ori pe care acestea sunt inute s le respecte" adic n conduita pe care o poate avea subiectul activ i cea pe care trebuie s o aib subiectul pasiv ) . Drepturile i obligaiile care alctuiesc coninutul raportului juridic civil pot fi evaluate din punct de vedere economic" caz n care raportul va fi unul patrimonial sau sunt lipsite de valoare economic" raportul fiind unul nepatrimonial. :umai drepturile subiective i obligaiile civile care au o valoare economic prezint relevan pentru definirea noiunii de patrimoniu . . 4eferindu7ne la obiectul raportului juridic civil cu caracter patrimonial observm c adesea conduita prilor se concentreaz asupra anumitor bunuri. $n asemenea situaii se consider c bunurile constituie obiect derivat sau e!terior al raportului juridic civil ; . Legea nu se poate ns ocupa de bunuri n individualitatea lor i nici din punct de vedere doctrinar o asemenea abordare nu ar fi relevant. 8biectul reglementrilor l formeaz categorii de bunuri (bunuri mobile # bunuri imobile- terenuri agricole # terenuri cu alt destinaie dect cea agricol- bunuri fungibile # bunuri nefungibile etc.3 i o dat stabilit c un bun face parte dintr7o anumit categorie i se va aplica regimul juridic reglementat de ctre legiuitor pentru aceasta. 8 alt manier de abordare a bunurilor este gruparea lor n funcie de titularul dreptului de proprietate sau al altor drepturi reale asupra acestora. 'e vorbete astfel despre averea unei persoane sau despre patrimoniul economic al acesteia. $n cadrul patrimoniului economic se pot constitui" prin voina titularului" anumite grupri de bunuri cu destinaie special" fr ca prin aceasta s se ajung la crearea unei entiti juridice autonome" cu o e!isten i cu un regim juridic distinct de cele ale bunurilor componente. &ste vorba despre aa7zisele universaliti de fapt" care sunt simple ansambluri de bunuri" colecii de obiecte" a cror reunire se bazeaz doar pe o legtur de fapt" creat prin voina titularului de patrimoniu" dar care nu au o e!isten autonom i nici un pasiv propriu 1 . $nstrinarea bunurilor componente va conduce astfel la dispariia universalitii de fapt. &!ist i alte ansambluri de bunuri" reunite de legiuitor n funcie de natura lor comun sau supuse aceluiai regim juridic 0 . 'e vorbete astfel despre fondul funciar al 4omniei" constituit" potrivit art. ) din Legea fondului funciar nr. )*+),,) < " din terenurile de orice fel" indiferent de destinaie" de titlul pe baza cruia sunt deinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte. =tunci cnd titularul dreptului de proprietate este statul sau o unitate administrativ7 teritorial" bunurile acestora sunt grupate n domeniul public sau n domeniul privat >art. );< alin. (.3 din 6onstituia 4omniei" revizuit 2 i Legea nr. .);+),,*" privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia * ?.

@nii autori includ n categoria universalitilor" distinct de universalitile de fapt i de cea juridic" ansamblurile care reunesc bunurile destinate produciei i munca omului n cadrul unei ntreprinderi , . 6eea ce distinge categoria juridic a patrimoniului de toate celelalte ansambluri de bunuri amintite mai sus este mprejurarea c ea nglobeaz i o latur pasiv (obligaiile titularului3" dar mai ales faptul c drepturile i obligaiile" fiecare n parte" sunt distincte de universalitate" astfel nct sc5imbrile care s7ar produce n legtur cu aceste drepturi i obligaii nu altereaz identitatea universalitii" ntruct" de regul" aceste drepturi i obligaii sunt avute n vedere numai sub aspectul lor valoric )/ . .. Dispoziii legale referitoare la patrimoniu. Dei nu e!ist o definiie legal a noiunii de patrimoniu 6odul civil romn face o serie de referiri la aceasta. =stfel" potrivit art. 2*) 6.civ." creditorii defunctului pot cere separaia patrimoniului defunctului de acela al motenitorului sau eredelui" n terminologia dispoziiei legale citate. Asura este destinat s previn confuziunea celor dou patrimonii" care ar fi de natur s7l pun pe creditorul defunctului n situaia de a veni n concurs cu cei ai motenitorului i de a suporta riscul eventualei insolvabiliti a acestuia. %rovocnd separaia de patrimonii" creditorul succesoral obine meninerea identitii patrimoniului debitorului su i dup decesul acestuia" identitate care va nceta" prin absorbirea n patrimoniul motenitorului" numai dup ac5itarea datoriilor succesiunii. 'eparaia de patrimonii nu poate fi ns cerut de ctre creditorii motenitorului. &ste dispoziia art. 2*1 6.civ." pe care o citm aici pentru c i ea face o referire e!pres la noiunea de patrimoniu. 'eparaia de patrimonii este considerat de 6odul civil a fi un privilegiu real imobiliar" atunci cnd succesiunile cuprind i imobile. &ste un nou prilej pentru a fi menionat n 6odul civil noiunea de patrimoniu" n cuprinsul art. )21;" destinat reglementrii modului de conservare a acestui privilegiu. $n sfrit" dei nu utilizeaz e!plicit termenul de patrimoniu art. )2)* 6.civ. conine o parte din elementele definitorii ale acestuia atunci cnd dispune c oricine este obligat personal este inut de a ndeplini ndatoririle sale cu toate bunurile sale prezente i viitoare. &ste te!tul legal care consacr e!istena aa7numitului gaj general al creditorilor c5irografari" al crui obiect l constituie patrimoniul debitorului lor" privit ca o universalitate juridic. :umeroase referiri la noiunea juridic de patrimoniu e!ist i n legislaia referitoare la nfiinarea i funcionarea diverselor persoane

juridice" pentru care patrimoniul este unul din elementele constitutive. 6itm" cu titlu de e!emplu" urmtoarele prevederi legale # =rticolul .< lit. e3" art. 1)" art. 1. i art. 12 din Decretul nr. ;)+),01 privind persoanele fizice si persoanele juridice )) . %otrivit art. .< lit. e3" orice persoan juridic are un patrimoniu propriu" afectat unui anume scop" n acord cu interesul obtesc- reglementnd divizarea persoanelor juridice art. 1. dispune c aceasta se face prin mprirea ntregului patrimoniu al unei persoane juridice ntre una sau mai multe persoane juridice care e!ist sau care iau" astfel" fiin- art. 12 reglementeaz destinaia pe care o primete patrimoniul persoanei juridice care a ncetat prin divizare. # =rticolul < alin. (.3 lit. f3" art. 2 lit. c3" art. )0 i art. )< lit. f3" din 8rdonana Buvernului nr. .<+./// cu privire la asociaii i fundaii ). . %otrivit art. < alin. (.3 lit. f3" actul constitutiv al unei asociaii trebuie s cuprind" sub sanciunea nulitii absolute" meniuni referitoare la patrimoniul su iniial- art. 2 lit. c3 se refer la actele doveditoare ale patrimoniului iniial" care trebuie s nsoeasc cererea de nscriere a asociaiei n 4egistrul asociaiilor i fundaiilor" aflat la grefa judectoriei n a crei raz teritorial aceasta i are sediul- art. )0 i art. )< lit. f3 se refer la patrimoniul fundaiilor. # =rticolul )1<" art. ..1 alin. (.3" art. .;0" art. .;<" art. .;*" alin. (.3 i art. .1/ din Legea nr. ;)+),,/ privind societile comerciale" republicat ); . =rticolul )1< reglementeaz condiiile n care administratorii unei societi comerciale pe aciuni pot nc5eia acte juridice de dobndire" nstrinare" sc5imb" constituire a unor garanii reale" care au ca obiect bunuri aflate n patrimoniul societii" a cror valoare depete jumtate din valoarea contabil a activelor societii- potrivit art. ..1 alin. (.3" asociatul e!clus din societatea n nume colectiv" n comandit simpl sau cu rspundere limitat nu are dreptul la o parte proporional din patrimoniul social" ci numai la o sum de bani care s reprezinte valoarea acesteia- art. .;0 se refer la lic5idarea patrimoniului societii n nume colectiv" n comandit simpl i cu rspundere limitat- art. .;< reglementeaz transmisiunea universal a patrimoniului societii cu rspundere limitat cu asociat unic- conform art. .;* alin. (.3" divizarea se face prin mprirea ntregului patrimoniu al unei societi" care i nceteaz e!istena" ntre dou sau mai multe societi e!istente sau care iau astfel fiin )1 - conform art. .1/" unul din efectele fuziunii sau al divizrii totale a societii comerciale este transmisiunea universal a patrimoniului su. ;. Definiia i structura patrimoniului. 6onturarea noiunii de patrimoniu este rodul analizei doctrinare a reglementrilor legale care o evoc" dar i a diverselor implicaii practice ale unora din

aceste reglementri" care nu i7ar gasi o e!plicaie n absena caracterelor juridice ale acestuia )0 . %rintr7un efort de sintez" care face abstracie de individualitatea fiecrui element component" patrimoniul a fost definit ca ansamblul drepturilor i obligaiilor unei persoane" care au sau reprezint o valoare pecuniar sau economic" adic se pot evalua n bani )< . $n mod similar" s7a spus c patrimoniul nfieaz universalitatea raporturilor de drept" care au acelai subiect activ i pasiv" n msura n care aceste raporturi sunt evaluabile n bani prin efectul lor final" distincte fiind de bunurile la care se refer )2 . @n alt autor definete patrimoniul ca fiind e!presiunea contabil a tuturor puterilor economice aparinnd unui subiect de drept )* . =li autori au simit nevoia s se refere i la bunurile ce pot e!ista n componena unui patrimoniu" artnd c acesta este totalitatea drepturilor i obligaiilor avnd valoare economic" a bunurilor la care se refer aceste drepturi" aparinnd unei persoane ale crei nevoi sau sarcini este destinat s le satisfac ), . &vocarea bunurilor n cuprinsul unei definiii a patrimoniului a fost ns criticat n literatura juridica" cu deplin temei" deoarece 6odul civil trateaz drepturile ca fiind ele nsele bunuri" astfel nct referirea la un drept cuprinde i o referire implicit la bunul asupra cruia acesta poart" acolo unde este cazul ./ . 6onform unei definiii recente patrimoniul reprezint totalitatea sau universalitatea drepturilor patrimoniale i obligaiilor patrimoniale care aparin unei persoane .) . $n ce ne priveste" aderm la acea definiie conform creia patrimoniul este totalitatea drepturilor i obligaiilor" care au valoare economic" aparinnd unei persoane .. " sedui fiind de conciziunea i limpezimea sa. 4ezult din toate aceste definiii c patrimoniul are dou laturi. 8 prim latur este cea activ" compus din drepturile patrimoniale aparinnd unei persoane. &ste vorba att despre drepturile reale ct i despre cele de crean. 'unt e!cluse aadar drepturile personal nepatrimoniale" c5iar i n acele situaii cnd prin nclcarea lor a luat natere dreptul de a pretinde o reparaie pecuniar" aa7numitele daune morale. 8pinia conform creia ar face parte din patrimoniu i asemenea drepturi .; a fost n mod judicios criticat n literatura de specialitate" artndu7se c dreptul la o despgubire pecuniar (daunele morale3 este un drept distinct de dreptul personal nepatrimonial nclcat i numai el face parte din patrimoniu .1 . =ltfel spus" nclcarea unui drept personal nepatrimonial" care nu face parte din patrimoniu" constituie situaia premis pentru naterea unui drept la reparaia patrimonial a

pagubei astfel cauzat" aspect al rspunderii civile delictuale" drept care" dat fiind natura sa patrimonial" va fi inclus n patrimoniu. :u fac parte din patrimoniu nici drepturile i ndatoririle politice" cele mai multe dintre drepturile i ndatoririle generate de raporturile de familie" aciunile de stare civil .0 . $n literatura juridic recent a fost semnalat i e!istena unor valori care" fr a putea fi incluse n coninutul patrimoniului" sunt n strns legtur cu acesta i tind s se patrimonializeze. 6u titlu de e!mplu este indicat capacitatea de munc a unui individ" n msura n care o activitate profesional constituie" pentru cel care o e!ercit" nu numai o surs de venituri" dar i un capital. =cest aspect iese n eviden n cazul celor care e!ercit o profesie liberal" a cror clientel profesional are o anumit valoare economic. =semenea valori" care sunt strns legate de personalitatea titularului i nu pot fi nstrinate ca atare" au fost denumite valori marginale patrimoniului. .< 6ea de7a doua latur a patrimoniului este cea pasiv" incluznd datoriile" obligaiile evaluabile n bani pe care le are o anumit persoan. 'olvabilitatea unei persoane va fi apreciat dup cum una sau alta dintre laturi va fi preponderent. Dac valoarea laturii active o va depi pe cea pasiv" titularul patrimoniului va fi considerat solvabil. Dimpotriv" acesta va fi considerat insolvabil atunci cnd valoarea activului va fi depait de cea a pasivului. =cest raport activ # pasiv" e!istent n cadrul oricrui patrimoniu" a i condus la definiia mai sus citat" care abordeaz noiunea de patrimoniu ntr7o viziune contabil. %atrimoniul este ns mai mult dect suma elementelor componente. 9nteraciunea acestor elemente i regimul juridic care7i este propriu i permit s suporte modificri ale componenei" fr ca e!istena s7i fie periclitat sau natura alterat. =devrul acestor afirmaii va iei n eviden atunci cnd vom e!pune caracterele juridice ale patrimoniului i funciile acestuia.
.

* e vedea Gh. Beleiu, Drept civil r"$n. /ntr"ducere n dreptul civil. 0u!iectele dreptului civil, ed. a 1//-a rev&+ut& %i ad&ugit& de M. Nicolae i !. "ru c#, Ed. 2niver ul 3uridic, Bucure%ti, 200., p. 64.
2

#entru pre+entarea "riginil"r te"riei patri$"niului, a e vedea $r. %enati, )i e en per pective et per pective de la th5"rie du patri$"ine, '.6.D. civ. nr. 782004, p. 669. #entru diver ele te"rii de pre patri$"niu, a e vedea %i &. !op' &.M. (aro)a, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. 2niver ul 3uridic, Bucure%ti, 2006, p. .7-20.

* e vedea ". !op, n !.M. Co)mo*ici, Gh. Beleiu, +. Calmu)chi, +. C#p#,n#, -. Co.ocaru, ". !op, +. Sachelarie' 6ratat de drept civil. v"l. /. #artea general&, Ed. *cade$iei, Bucure%ti, .:;:, p. 9;.
7

* e *edea I. &ul#, 2nele pr"!le$e privind n"iunea de patri$"niu, Dreptul nr. .8.::;, p. .<.
<

* e vedea C. B,r)an, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. *ll Beck, Bucure%ti, 200., p. .-2.
6

Legea ="ndului =unciar nr. .;8.::. a =" t repu!licat& >). "=. nr. . din < ianuarie .::;?, n ur$a $"di=ic&ril"r ce i-au =" t adu e prin Legea nr. .6:8.::9. 2lteri"r acea ta a =" t $"di=icat& prin @.2.A. nr. .8.::; pentru $"di=icarea art. : din Legea ="ndului =unciar nr. .;8.::., repu!licat& >). "=. nr. 26 din 26 ianuarie .::;? %i apr"!at& prin Legea nr. 2.;8.::; >). "=. nr. 7<4 din 26 n"ie$!rie .::;? %i prin Legea nr. <78.::; privind circulaia (uridic& a terenuril"r >). "=. nr. .02 din 7 $artie .::;?. Legea nr. .;8.::. a =" t c"$pletat& prin Legea nr. <7<8200. pentru c"$pletarea art. 46 din Legea ="ndului =unciar nr. .;8.::. >). "=. nr. 6<: din .: "ct"$!rie 200.?. 2lti$a $"di=icare %i c"$pletare a legii ="ndului =unciar a =" t reali+at& prin 6itlul /1 al Legii nr. 2798200< privind re="r$a n d"$eniile (u tiiei %i pr"priet&ii %i unele $& uri adiacente >). "=. nr. 6<4 din 22 iulie 200<?.
9

Legea de revi+uire a C"n tituiei nr. 72:82004 a =" t apr"!at& prin re=erendu$ul nai"nal din .;-.: "ct"$!rie 2004 %i ap"i pu!licat& n ). "=. nr. 9<; din 2: "ct"$!rie 2004. Dup& revi+uire, C"n tituia '"$niei a =" t repu!licat& n ). "=. nr. 969 din 4. "ct"$!rie 2004, teBtele pri$ind " n"u& nu$er"tare.
;

). "=. nr. 77; din 27 n"ie$!rie .::;. *neBa ace tei legi a =" t $"di=icat& prin Legea nr. .9.82004 >). "=. nr. 7.< din .4 iunie 2004?.
:

* e vedea B. Starc/' (. 0oland' &. Bo1er, /ntr"ducti"n au dr"it, Ed. Litec, #ari , .::6, p. <27 %i <49-<74.
.0

* e vedea C. St#te)cu' C. B,r)an, Drept civil. Drepturile reale, 2niver itatea din Bucure%ti, .:;;, p. :<.
..

B. "=. nr. ; din 40 ianuarie .:<7.

.2

). "=. nr. 4: din 4. ianuarie 2000. )"di=icat& %i c"$pletat& prin @.A. nr. 4782007 >). "=. nr. 62 din . =e!ruarie 2004?.

.4

). "=. nr. .066 din .9 n"ie$!rie 2007. * =" t repu!licat& n te$eiul art. C// din 6itlul // al C&rii a //-a din Legea nr. .6.82004 privind unele $& uri pentru a igurarea tran parenei n eBercitarea de$nit&il"r pu!lice, a =unciil"r pu!lice %i n $ediul de a=aceri, prevenirea %i anci"narea c"rupiei >). "=. nr. 29: din 2. aprilie 2004?, cu $"di=ic&rile ulteri"are, prin care li -a dat teBtel"r " n"u& nu$er"tare.
.7

Di p"+iia legal& citat& regle$entea+& divi+area t"tal&. Divi+area parial& e te regle$entat& prin art. 24; alin. >4?, din acela%i act n"r$ativ.
.<

#entru pre+entarea ele$entel"r nece are ela!"r&rii unei de=iniii a patri$"niului, a e vedea V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale. 1"l. /, Ed. Hu$anita , Bucure%ti, 2007, p. 69-6:.
.6

C. (aman2iu' I. 0o)etti-B#l#ne)cu' -l. B#icoianu, 6ratat de drept civil r"$n, v"l. /, Ed. ,ai"nal& 0. Ci"rnei, Bucure%ti, .:2;, p. ;7<.
.9

I. Mice)cu, Cur de drept civil, Ed. *ll Beck, Bucure%ti, 2000, p. 2.6.
.;

G.N. &ue)cu, 6e"ria general& a drepturil"r reale. 6e"ria patri$"niului. Cla i=icarea !unuril"r. Drepturile reale principale, Bucure%ti, .:79, p. 2..
.:

"r. Iona cu' S. Br#deanu, Drepturile reale n '.0.'., Ed. *cade$iei, Bucure%ti, .:9;, p. .4.
20

* e vedea, n ace t en D C. B,r)an, "p. cit., p. ;E I. &ul#, l"c. cit., p. .7E V. Stoica, ,"iunea (uridic& de patri$"niu, #.'., .70 de ani de la na%terea lui C"n tantin Ha$angiu >.;64-.:42? F Culegere de tudii F 0upli$ent la nr. .82004, p. .;<E +. 3n2ureanu' C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, Ed. '" etti, Bucure%ti, 200<, p. .9-.;.
2.

&. !op, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, Ed. Lu$ina LeB, Bucure%ti, 200., p. .0. Gn ediia din anul .::6 a aceleia%i lucr&ri, la pagina :, aut"rul de=ine%te patri$"niul ca =iind Ht"talitatea drepturil"r %i "!ligaiil"r patri$"niale aparinnd unei per "ane =i+ice au (uridice deter$inat&, privite ca " u$a de val"ri active %i pa ive, trn legate ntre eleI.
22

C. St#te)cu' C. B,r)an, "p. cit., p. <E Gn $"d i$ilar, patri$"niul a =" t de=init ca H6"talitatea drepturil"r %i "!ligaiil"r cu val"are ec"n"$ic& ce aparin unui u!iect de dreptI. C. B,r)an, "p. cit., p. 6.
24

* e vedea Gh. Mihai' G. !ope)cu, /ntr"ducere n te"ria drepturil"r per "nalit&ii, Ed. *cade$iei '"$ne, Bucure%ti, .::2, p. <<-:6.
27

I.!. $ilipe)cu' -.I. $ilipe)cu, Drept civil. Dreptul de pr"prietate %i alte drepturi reale, Ed. *cta$i, Bucure%ti, 2000, p. ...
2<

* e vedea I. Mice)cu, "p. cit., p. 22;-247E I. 4o2aru' S. Cercel, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, Ed. *ll Beck, Bucure%ti, 2004, p. 6.
26

* e vedea G. Cornu, Dr"it civil. /ntr"ducti"n. Le per "ne . Le !ien , Ed. )"ntchre tien, #ari , 200<, p. 4;6-4;9. 2 Caracterele juridice ale patrimoniului 1. Patrimoniul este o universalitate juridic. =a cum am artat deja" patrimoniul este mai mult dect suma elementelor componente" este un sistem cu o e!isten autonom. =cest fapt i permite s7i pstreze nemodificat identitatea juridic" indiferent de modificrile care se produc n privina diferitelor elemente constitutive. %e de alt parte" spre deosebire de aa7zisele universaliti de fapt ) " patrimoniul are i o latur pasiv . . =ceste dou caracteristici determin e!istena patrimoniului ca universalitate juridic i fac posibil e!ercitarea funciilor sale. Ciind strns legat de persoana titularului patrimoniul va evolua pe parcursul vieii acestuia" suferind variaii n privina coninutului su" prin dobndirea" modificarea i stingerea unor drepturi" asumarea i stingerea unor obligaii" dar rmnnd egal cu sine nsui ca entitate juridic. %atrimoniul nici nu poate fi conceput dect n dinamica sa" el cuprinznd de altfel i bunuri viitoare (art. )2)* 6.civ.3. %entru diverse raiuni" componena patrimoniului unei persoane poate fi analizat la un moment dat" aprecierea avndu7i gradul su de relativitate de vreme ce procesul modificrilor acestuia va continua i pe parcursul unei asemenea analize. &ste motivul pentru care patrimoniul a i fost comparat cu un recipient n care tot timpul se adaug sau din care se ia ceva. 0. Orice persoana are un patrimoniu. 6apacitatea de a fi subiect de drept civil este legat de e!istena unui patrimoniu" iar participarea

acestor subiecte de drept la nc5eierea de raporturi juridice va duce la dobndirea de drepturi sau la asumarea de obligaii" drepturi i obligaii care vor umple coninutul patrimoniului. %atrimoniul este deci inerent persoanei" nsoind7o n ntreaga sa via. Dac pentru persoana fizic acest lucru este subneles" n privina persoanei juridice legea prevede e!pres necesitatea e!istenei unui patrimoniu propriu" afectat realizrii scopului" ca unul din elementele sale constitutive. &!istena patrimoniului precede astfel dobndirea personalitii juridice" legea >art. ;; alin. (;3 din Decretul ;)+),01? acordnd viitoarei persoane juridice o capacitate de folosina anticipat i limitat la dobndirea drepturilor i asumarea obligaiilor necesare pentru ca acesta s ia fiina n mod valabil ; . :u e!ist patrimoniu fr titular" fundamentul su personalist fiind e!primat tocmai de ideea de apartenen 1 . %ersonalitatea patrimoniului" alturi de inalienabilitatea sa" se opun considerrii raporturilor dintre titulari i patrimoniile lor ca fiind raporturi de proprietate 0 . <. Unicitatea patrimoniului. Ciind strns legat de persoan" patrimoniul este unic. 9ndiferent c este vorba despre persoane fizice sau persoane juridice i indiferent de mrimea patrimoniului acestora" nici o persoan nu va putea fi titulara mai multor patrimonii. :ici asociatul unic al unei societi comerciale cu rspundere limitat nu este titularul a dou patrimonii. 4espectivul asociat este doar titularul propriului patrimoniu" unic" n componena cruia se vor afla i drepturile pe care acesta le are asupra prilor sociale" care constituie e!presia aportului su la nfiinarea unei persoane juridice. 'ocietatea comercial astfel constituit este ea nsi un subiect de drept" care are un patrimoniu propriu" distinct de cel al asociatului unic care a nfiinat7o < . 2. Divizibilitatea patrimoniului. &!istena patrimoniului ca universalitate juridic" independent de variaiile coninutului su" i permite" n pofida unicitii sale" s fie divizibil. =ceasta nseamn c n cuprinsul patrimoniului legea permite crearea mai multor mase de bunuri cu regimuri juridice deosebite. %entru a se argumenta c divizibilitatea patrimoniului nu contravine unitii sale" s7a artat c divizarea este de fapt un instrument te5nic de grupare a drepturilor i datoriilor unei persoane. 6onsecina este aceea c" n realitate" nu patrimoniul este divizat n fraciuni" ci drepturile i datoriile sunt grupate n mase distincte" fiecare avnd un regim juridic propriu 2 . =stfel" patrimoniul persoanelor cstorite va putea fi compus att din bunuri comune" respectiv din bunurile dobndite de oricare dintre soi

n timpul cstoriei (art. ;/ 6.fam.3" ct i din bunurile sale proprii i anume cele prevzute de art. ;) 6.fam. La fel stau lucrurile i n ce privete latura pasiv a patrimoniilor acestor persoane" art. ;. 6.fam. prevznd care sunt datoriile lor comune (c5eltuielile fcute cu administrarea oricruia din bunurile lor comune- obligaiile ce au contractat mpreun- obligaiile contractate de fiecare dintre soi pentru mplinirea nevoilor obinuite ale cstoriei- repararea prejudiciului cauzat prin nsuirea de ctre unul din soi a bunurilor proprietate public" dac prin aceasta au sporit bunurile comune ale soilor3. Ciecare din cele dou mase de bunuri (i datoriile aferente3 sunt supuse unor regimuri juridice distincte" care fac obiectul de studiu al dreptului familiei. 4einem aici doar faptul c bunurile comune nu pot fi urmrite dect de creditorii comuni ai soilor" urmrirea bunurilor lor proprii avnd caracter subsidiar (art. ;; i ;1 6.fam.3. 6reditorii personali ai fiecruia dintre soi sunt obligai s urmreasc bunurile proprii ale debitorului lor" iar n msura n care acestea se vor dovedi a fi nendestulatoare" ei vor putea cere mprirea bunurilor comune pentru a7i putea satisface creanele din partea ce le va reveni din comunitate soului debitor (art. ;; 6.fam.3. $n alte situaii legiuitorul permite divizibilitatea patrimoniului" pentru a proteja interesele motenitorilor sau ale creditorilor unei moteniri. =stfel" pentru a evita riscul urmririi propriilor bunuri de catre creditorii defunctului insolvabil" art. 2/1 6.civ. a pus la dispoziia succesorilor posibilitatea acceptrii motenirii sub beneficiu de inventar. %e aceast cale este mpiedicat confuziunea celor dou patrimonii" aa c patrimoniul unic al succesorului va cuprinde att masa bunurilor avute pn la desc5iderea succesiunii ct i pe cea a bunurilor motenite. =ceste dou mase i vor pstra identitatea pn cnd datoriile succesiunii vor fi ac5itate" succesorul fiind obligat s le plteasca numai pn la limita activului dobndit prin motenire. 6onfuziunea celor dou patrimonii va fi mpiedicat" cu aceeai consecin a meninerii a dou mase patrimoniale n cadrul patrimoniului unic al succesorului" i n cazul separaiei de patrimonii cerute de creditorii defunctului" n condiiile art. 2*) 6. civ. %atrimoniul statului" privit ca persoan juridic" ca i cel al unei uniti administrativ7teritoriale" este de asemenea divizat n dou mari mase patrimoniale domeniul public" supus unui regim juridic e!cepional" de protecie" i domeniul privat" guvernat" n principiu" de normele dreptului comun * . 6azurile de divizibilitate a patrimoniului mai sus e!puse sunt prevazute de lege. &ste ns posibil ca i titularul patrimoniului" prin propria sa voina" s creeze n cuprinsul acestuia mase de bunuri cu regimuri juridice distincteD

$n literatura juridic rspunsul a fost afirmativ" fiind dat ca e!emplu cazul comerciantului" care i poate diviza patrimoniul n grupa drepturilor i obligaiilor care alctuiesc un fond de comer afectat desfurrii unei activiti comerciale i celelalte drepturi i obligaii , . &ste evident vorba despre comerciantul persoan fizic" iar nu despre asociaii unei societi comerciale" care rmn titularii unor patrimonii distincte de patrimoniul persoanei juridice la constituirea creia au participat )/ . $n mod similar" legea le permite persoanelor care au o profesie liberal (avocai" notari" e!ecutori judectoreti" ar5iteci" medici etc.3 s afecteze o parte din patrimoniul lor e!ercitrii profesiei. &ste vorba despre aa7numitul patrimoniu pro5e)ional" e!presie cu care este definit aceast mas patrimonial n art. )2/ alin. ()3 din 'tatutul profesiei de avocat )) . $n ce priveste societile comerciale" acestea au patrimoniul mprit n mai multe mase de bunuri cu regimuri juridice distincte ). . *. Inalienabilitatea patrimoniului. 6aracterul personal al patrimoniului mpiedic detaarea sa de titular i transmisiunea ctre o alt persoan" atta timp ct aceasta e!ist. $n cazul persoanelor fizice transmisiunea patrimoniului prin acte ntre vii nu este posibil nici mcar n ce privete fraciuni ale acestuia. %rin e!cepie" n cazul persoanelor juridice poate opera o transmisiune cu titlu universal a patrimoniului (deci a unei fraciuni din acesta3" atunci cnd ele sunt supuse unei reorganizri prin divizare parial. 9nalienabilitatea patrimoniului nu mpiedic ns nstrinarea unora dintre componentele sale" privite ut )in2uli" sau c5iar a unor mase de bunuri grupate astfel dup voina titularului" cum ar fi cazul vnzrii unei biblioteci" fr a se ine seama de fiecare carte n parte. %osibilitatea vnzrii unei moteniri" reglementat de prevederile art. );,,7)1/) 6.civ. ); nu contravine teoriei inalienabilitii patrimoniului" pentru c obiect al vnzrii l constituie doar o mas de drepturi i obligaii" respectiv universalitatea juridic rmas de la defunct" iar nu un patrimoniu )1 . De altfel" odat desc5is succesiunea" patrimoniul defunctului s7a i transmis motenitorului sau motenitorilor si.
.

2niver alit&ile de =apt unt $a e de !unuri care pri$e c de tinaia ta!ilit& de titularul l"r. *%a unt, pre eBe$plu, c&rile dintr-" !i!li"tec&, c"leciile de "rice =el, tur$ele de ani$ale d"$e tice %.a. 'e=erit"r la univer alit&ile de =apt -a re$arcat c& individualitatea $aterial& a !unuril"r care le c"$pun nu e t"pe%te ntr-" u! tan& ec"n"$ic& general&, c"$un&, a t=el c& n tr&inarea un"ra din ele nu $ai per$ite c"n ervarea ntregului prin inter$ediul u!r"gaiei reale. * e vedea V. Stoica, "p. cit., p. <4. 2niver alit&ile de =apt unt ele$ente c"$p"nente ale patri$"niului aceleia%i per "ane F C. B,r)an, "p. cit., p. :.

Gn en ul c& univer alit&ile de =apt nu au n cuprin ul l"r %i pa iv, a e vedea %i I. 4eleanu, -"ndul de c"$er, Dreptul nr. 78200., p. :0E B. Starc/' (. 0oland' &. Bo1er, "p. cit., p. <47.
4

#entru capacitatea de ="l" in& anticipat& a per "anei (uridice, a e vedeaD Gh. Beleiu, "p. cit., p. 794E 6. Chelaru, Drept civil. #er "anele, Ed. *ll Beck, Bucure%ti, 2004, p. .7;E +. 3n2ureanu, C. 7u2a)tru, Drept civil. #er "anele, Ed. '" etti, 2004, p. 400-40..
7

* e vedea V. Stoica, "p. cit., p. <9.

<

* e vedea Gh. !la)tara, Cur de drept civil r"$n, v"l. //, Bucure%ti, =.a., Ed. Cartea '"$nea c&, p. .2.
6

* e vedea C. B,r)an, "p. cit., p. .0. Di cuia n leg&tur& cu ace t a pect a =" t generat& de ideile eBpri$ate de B. 4iamant, Caracterul dep&%it al te"riei patri$"niului unic, Dreptul nr. .82000, p. ..6. #entru critica ideii c"n="r$ c&reia te"ria patri$"niului unic e te dep&%it&, a e vedea %i V. Stoica, "p. cit., p. 60, n"ta 6<.
9

V. Stoica, "p. cit., p. 60.

;

Gn en i$ilar, a e vedea C. B,r)an, "p. cit., p. ... Gn literatura (uridic& -a $ai pu %i c& nu$ai ntr-un en larg e p"ate a=ir$a c& d"$eniul pu!lic %i d"$eniul privat unt adev&rate $a e patri$"niale, pentru c& Hele includ nu$ai "!iectele dreptul de pr"prietate pu!lic& %i, re pectiv, ale dreptului de pr"prietate privat& aparinnd tatului %i unit&il"r ad$ini trativ-terit"riale, iar nu drepturile n ele %i, n plu , eBclud dat"riileI. V. Stoica, "p. cit., p. 67. Crede$ n & c& di tincia ntre drepturi %i !unurile care =ac "!iectul ace t"ra e te irelevant&, pentru c& n c"ncepia C"dului civil %i drepturile unt c"n iderate a =i t"t !unuri. #e de alt& parte, $a ele patri$"niale =ac parte din categ"ria univer alit&il"r de =apt %i nu e c"n=und& cu =raciuni ale patri$"niului, care p"t =ace "!iectul tran $i iunil"r cu titlu univer al, a%a c& nu e te "!ligat"riu ca ele & c"nin& %i dat"rii. * e vedea B. Starc/' (. 0oland' &. Bo1er, "p. cit., p. <44.
:

&. !op' &.M. (aro)a, "p. cit., p. 27.

.0

#entru acea t& pr"!le$&, a e vedea !.M. Co)mo*ici, Drept civil. Drepturi reale. @!ligaii. Legi laie, Ed. *ll, Bucure%ti, .::7, p. .0.
..

). "=. nr. 7< din .4 ianuarie 200<. *rtic"lul .92 alin. >.? lit. a? din 0tatutul pr"=e iei de av"cat prevede n & c& ace t patri$"niu pr"=e i"nal Hare regi$ul patri$"niului de a=ectaiune pr"=e i"nal&I. #entru pr"!le$a $a el"r patri$"niale de tinate eBercit&rii pr"=e iil"r li!erale, a e vedea V. Stoica, "p. cit., p. 6<, teBt %i n"ta nr. 96.
.2

* e vedeaD C. B,r)an' V. 4obrinoiu' -l. 8iclea' M. "oma, 0"ciet&ile c"$erciale. @rgani+area. -unci"narea. '& punderea, Ca a de editur& %i pre & HJan aI 0.'.L., Bucure%ti, .::4, p. :7E C. B,r)an, "p. cit., p. ...
.4

#entru ace t u!iect, a e vedea $r. 4ea/, 6ratat de drept civil. C"ntracte peciale, Ed. 2niver ul 3uridic, Bucure%ti, 200., p. .0<-.09.
.7

* e vedea, n ace t en , V. Stoica, "p. cit., p. 66. Seciunea a II-a Funciile i coninutul patrimoniului 1 - -unciile patri$"niului 2 - C"ninutul patri$"niului. Drepturile patri$"niale 1 Funciile patrimoniului ,. numerare. Ersturile sale" n special aceea de a fi o universalitate juridic" i permit patrimoniului s ndeplineasc importante funcii i anume constituie gajul general al creditorilor c5irografari- e!plic i face posibil subrogaia real cu titlu universal- face posibil transmisiunea universal i cu titlu universal. )/. !ajul general al creditorilor c"irografari. 6reditorii c5irografari sunt acei creditori ale cror creane nu sunt garantate cu un anume bun din patrimoniul debitorului lor. =ceti creditori sunt beneficiarii dispoziiei art. )2)* 6.civ." conform creia 8ricine este obligat personal este inut de a ndeplini ndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile si imobile" prezente i viitoareF. :umai noiunea de patrimoniu" cu coninutul su variabil pe parcursul timpului" poate e!plica faptul c e!ecutarea unei obligaii asumate la un moment dat" cnd patrimoniul debitorului are o anumit componen" poate fi garantat nu numai cu bunuri care e!ist n acel moment ci i cu bunuri viitoare" adic cu bunurile dobandite de debitor n intervalul cuprins ntre asumarea obligaiei i scaden ) . 6ondiia subneleas este ca aceste bunuri *iitoare s e!iste n patrimoniul debitorului la

scaden . . =cest lucru este posibil pentru c obiectul dreptului de gaj al creditorilor c5irografari l constituie nsui patrimoniul debitorului i nu bunurile concrete" individualizate" care7l compun ; . 6aracterul divizibil al patrimoniului conduce ns la specializarea gajului general al creditorilor c5irografari n sensul c pentru realizarea creanei lor acetia vor putea urmri numai bunuri aparinnd masei patrimoniale n legtur cu care creana s7a nscut 1 . 'pre e!emplu" aa cum am vzut deja" creditorii personali ai unuia dintre soi nu vor putea urmri dect bunurile proprii ale debitorului lor. &i nu vor putea urmri i bunurile comune" dar" dac nu se vor putea ndestula prin urmrirea bunurilor proprii" vor putea cere partajul bunurilor comune. Gunurile care vor fi atribuite debitorului n urma partajului vor deveni proprii i numai n considerarea acestei caliti ele vor putea fi urmrite de respectivii creditori. $n intervalul cuprins ntre asumarea obligaiei i scaden debitorul va putea nc5eia orice fel de acte juridice cu privire la bunurile aflate n patrimoniul su" inclusiv acte de nstrinare. =semenea acte vor fi opozabile creditorilor si c5irografari" cu e!cepia actelor viclene fcute n frauda drepturilor lor" care vor putea fi atacate de acetia pe calea aciunii pauliene" reglementate de art. ,20 6. civ 0 . )). #ubrogaia real cu titlu universal. Eermenul de subrogaie are semnificaia de nlocuire. 'ubrogaia poate fi personal sau real. $n cazul subrogaiei personale unul dintre subiectele raportului juridic civil obligaional este nlocuit cu o alt persoan. La aceast situaie se ajunge" spre e!emplu" prin subrogaie n drepturile creditorului pltit (art. ))/<7))/, 6.civ.3" novaie subiectiv (art. ));) 6.civ.3 sau delegaie perfect (art. ));.7));; 6.civ.3. 'ubrogaia este real dac un bun este nlocuit cu altul sau o valoare nlocuiete o alt valoare. 'ubrogaia real poate fi cu titlu universal sau cu titlu particular. $n cadrul oricrui patrimoniu bunurile i valorile se nlocuiesc ntre ele n mod automat" fr a fi necesar o prevedere e!pres a legii. 6u alte cuvinte are loc o subrogaie real cu titlu universal" n care bunurile care ies din patrimoniu sunt nlocuite cu ec5ivalentul valoric primit de titular pentru acestea iar locul valorii pltite pentru ac5iziionarea unui bun este luat de bunul astfel dobndit (in .udicii) uni*er)alibu) pretium )uccedit loco rei et re) loco pretii3. 6aracterul de universalitate juridic a patrimoniului este cel care e!plic i permite acest sc5imb permanent de valori n coninutul su" valorile nou intrate lund locul" subrogndu7 se" celor ieite" dobndind poziia juridic avut de acestea din urm < . 8pinia conform creia aceast e!plicaie ar trebui cutat n noiunea de fungibilitate" neleas ntr7un sens larg 2 " a fost criticat n literatura de specialitate. '7a artat c fungibilitatea nu poate e!plica

subrogaia real pentru c de esena fungibilitii este tocmai ec5ivalena cantitativ i calitativ a bunurilor" ceea ce nseamn c este e!clus ca cele dou lucruri s poat fi privite ca valori baneti * . 8r" n cadrul subrogaiei reale cu titlu universal tocmai despre nlocuirea valorilor unele cu altele este vorba. Cuncia juridic a subrogaiei reale universale sau cu titlu universal este aceea de a asigura continuarea afectaiunii unui patrimoniu sau a unei mase dintr7un patrimoniu destinaiei economice concrete specificeH , . 'ubrogaia real cu titlu universal asigur modul de funcionare a patrimoniului i realizeaz coninutul gajului general al creditorilor c5irografari" acetia urmrind la scaden bunurile concrete e!istente n patrimoniul debitorului" indiferent cte nlocuiri succesive de valori" al cror punct final a fost dobndirea acestor bunuri" au avut loc n cuprinsul respectivului patrimoniu. 'ubrogaia real cu titlu universal ine seama i de caracterul divizibil al patrimoniului" ea urmnd s se produc n interiorul fiecrei mase de bunuri" asigurndu7i astfel destinaia i meninndu7i regimul juridic. 'pre e!emplu" n cazul persoanelor cstorite" bunurile dobndite cu valori ce se ncadreaz n categoria bunurilor proprii ale unui so vor intra tot n masa bunurilor proprii ale acestuia" pe cnd cele dobndite cu mijloace comunitare vor fi incluse n masa bunurilor comune. ).. #ubrogaia real cu titlu particular. 'ubrogaia real cu titlu particular nu este legat de funcionarea patrimoniului i de aceea ea nu opereaz automat" ci numai n cazurile prevzute de lege. 'unt asemenea cazuri urmatoarele a3 conform art. )2.) 6.civ." n situaia n care un imobil ipotecat a fost distrus sau a suferit stricciuni" ipoteca se strmut asupra sumei de bani primite cu titlu de indemnizaie de asigurare" dac bunul a fost asigurat. 'ituaia este identic i atunci cnd despgubirea este datorat de un ter rspunztor de pieirea sau deteriorarea unui bun afectat de o ipotec sau de un privilegiu. 'unt e!ceptate situaiile n care sumele respective au fost c5eltuite pentru repararea bunului n discuieb3 articolul .* alin. (.3 din Legea ;;+),,1 privind e!proprierea pentru cauz de utilitate public )/ prevede c dreptul de ipotec i privilegiul special imobiliar care greveaz un imobil e!propriat se strmut de drept asupra despgubirii cuvenite fostului proprietarc3 prin art. .1 alin. ()3 din Eitlul I9 al Legii nr. ,,+),,, privind unele msuri pentru accelerarea reformei economice )) " s7a prevzut c orice bun care nlocuiete bunul constituit ca garanie real mobiliar" n condiiile legii citate" sau bunul n care a trecut valoarea

bunului afectat garaniei se presupune a fi produs al bunului iniial i va putea fi astfel urmrit pentru realizarea creanei garantate. 'e e!cepteaz cazurile n care debitorul face proba contrarie. );. $ransmisiunea universal i cu titlu universal. 9nalienabilitatea patrimoniului se menine pe toat durata de e!isten a titularului su. 8dat cu ncetarea din via a persoanei fizice sau la reorganizarea persoanei juridice apare problema soartei patrimoniului acesteia. %atrimoniul se va transmite ctre alte subiecte de drept" fie n integralitatea sa" fie n cote7prti. =tunci cnd ntreg patrimoniul unei persoane este transmis altei persoane transmisiunea este universal. $n cazul transmisiunii pariale" a unei cote7pri din patrimoniu" transmisiunea este cu titlu universal. 9ndiferent de felul transmisiunii" universal sau cu titlu universal" aceasta va avea ca obiect patrimoniul ca universalitate de drept" sau fraciuni ale acestei universaliti" cuprinznd att activ ct i pasiv" iar nu doar anumite bunuri sau drepturi. &!istena patrimoniului este astfel cea care asigur transmisiunea concomitent a celor dou laturi7 activ i pasiv. $n cazul persoanei fizice transmisiunea patrimoniului se realizeaz la decesul acesteia ea va fi universal dac e!ist un singur succesor i cu titlu universal dac e!ist mai muli succesori sau dac defunctul a desemnat unul sau mai muli legatari cu titlu universal. =cetia vor culege att activul ct i pasivul succesiunii" integral sau fracionat" dup caz. &ste i motivul pentru care se afirm c succesorii sunt continuatori ai personalitii autorului lor. %e drept cuvnt s7a artat ns c aceast continuitate este simbolic" iar nu strict juridic" pentru c e!ist i drepturi sau obligaii care nceteaz prin moartea autorului i care nu se pot astfel transmite" mpreun cu patrimoniul din care au fcut parte" motenitorilor ). . :u sunt transmisibile drepturile i obligaiile nscute din acte juridice intuitu per)onae" dreptul de uzufruct" dreptul de uz i dreptul de abitaie. %entru persoanele juridice problema se pune n aceeai manier" cu singura diferena c este posibil o transmisiune cu titlu universal" respectiv a unei fraciuni de patrimoniu i n timpul e!istenei persoanei juridice" dac aceasta este supus unei reorganizri prin divizare parial. =stfel persoana juridic transmitoare i va continua e!istena cu patrimoniul diminuat.
.

C.0.3., 0eciile 2nite, deci+ia nr. 78.::;, B.3.C.D. .::;, Ed. *rge i , Curtea de *rge%, .:::, p. 26-2:. #rin acea t& deci+ie Curtea 0upre$& de 3u tiie a h"t&rt c& p"prirea p"ate =i validat& chiar dac& nu eBi t& di p"ni!il !&ne c n

c"ntul de!it"rului. Gnte$eindu-%i "luia pe prevederile art. .9.; C.civ., in tana upre$& a ar&tat c& eBecutarea p"pririi e va =ace pe $& ura ali$ent&rii c"ntului.
2

* e vedea, n ace t en , C. (aman2iu' I. 0o)etti-B#l#ne)cu' -l B#icoinau, "p. cit., p. ;<0. *ut"rii arat& c& credit"rii p"t ur$&ri !unurile viit"are nu$ai pe $& ur& ce ace tea intr& n patri$"niul de!it"rului l"r %i nu $ai p"t ur$&ri !unurile care au ie%it din acela%i patri$"niu.
4

* e vedea C. B,r)an, "p. cit., p. .4.

7

* e vedeaD &. !op' &.M. (aro)a, "p. cit., p. 20E C. B,r)an, "p. cit., p. .7E V. Stoica, "p. cit., p. :7.
<

*ciunea paulian& au rev"cat"rie e te Hacea aciune prin care credit"rul p"ate cere rev"carea >de =iinarea? pe cale (udec&t"rea c& a actel"r (uridice ncheiate de de!it"r n vederea pre(udicierii aleIF C. St#te)cu' C. B,r)an, Drept civil. 6e"ria general& a "!ligaiil"r, Ed. *ll, Bucure%ti, .::<, p. 40;. Ca ur$are a ad$iterii unei a e$enea aciuni actul atacat va =i in"p"+a!il credit"rului, care va putea ur$&ri !unul n tr&inat ca %i cnd ace ta nu ar =i ie%it din patri$"niul de!it"rului.
6

* e vedea C. St#te)cu' C. B,r)an, "p. cit., p .<.

9

#entru acea t& idee, a e vedeaD !. C. Vlachide, 'epetiia principiil"r de drept civil, v"l. /, Ed. Eur"pa ,"va, Bucure%ti, .::7, p. 49-4;E V. Stoica, "p. cit., p. ;..
;

* e vedea I. &ul#, l"c. cit., p. .;-.:. Gn acela%i en , I. 4o2aru' S. Cercel' "p. cit., p. .6-.9E +. 3n2ureanu' C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, Ed. '" etti, Bucure%ti, 200<, p. .9.
:

C. B,r)an, "p. cit., p. .<.

.0

). "=. nr. .4: din 2 iunie .::7.

..

). "=. nr. 246 din 29 $ai .:::.

.2

* e vedeaD M.4. Boc an, C"$entariu la entinacivil& nr. 4<: din .7 ianuarie .::9, #.'. nr. .8200., p. .<7E V. Stoica, "p. cit., p. :<. 2

Coninutul patrimoniului.

repturile patrimoniale

)1. %lasificarea drepturilor patrimoniale. :u toate drepturile care7i aparin unei persoane fac parte din patrimoniul acesteia" ci numai acelea care pot fi evaluate n bani" adic drepturile patrimoniale. Drepturile patrimoniale se clasific n drepturi reale i drepturi de crean ) . )0. Drepturile reale. Dreptul real # .u) in re # este dreptul patrimonial n virtutea cruia titularul su i poate e!ercita atributele asupra unui bun" n mod direct" fr concursul altei persoane. Dreptul real este deci un raport care se stabilete ntre persoane cu privire la un bun" iar nu un raport ntre persoane i un bun . . Gunul constituie doar obiectul e!terior" mediat sau derivat al raportului respectiv ; . :umai astfel se poate recunoate caracterul social al raportului juridic civil care privete un drept real 1 . $n cadrul acestui raport numai subiectul activ # titularul dreptului # este determinat. 'ubiectul pasiv este format din toate celelalte persoane (subiect pasiv nedeterminat3" crora le revine obligaia general de a nu face nimic de natur a stnjeni e!ercitarea dreptului real de ctre titularul su (obligaia general de non 5acere3. =tunci cnd cineva ncalc obligaia general de non 5acere se nate un nou raport juridic" cu caracter obligaional. $n cadrul acestui raport titularul dreptului nclcat are poziia de creditor i7i va putea pretinde fptuitorului" care este debitor" s repare paguba astfel produs. )<. Drepturile de crean. Dreptul de crean # .u) ad per)onam # este dreptul patrimonial n temeiul cruia subiectul activ # creditorul # i poate pretinde subiectului pasiv # debitorul # s aib o anumit conduit" respectiv s dea" s fac sau s nu fac ceva. )2. %omparaie &ntre drepturile reale i drepturile de crean. 0 =semnrile dintre cele dou grupe de drepturi constau n aceea c ambele sunt evaluabile n bani" ceea ce le reunete n categoria drepturilor patrimoniale i au subiecte active determinate. Diferenele sunt multiple i ele sunt date de mprejurarea c dreptul real este un drept absolut" opozabil tuturor" iar dreptul de crean este un drept relativ" opozabil numai subiectului sau subiectelor determinate" pri ale raportului juridic din care au luat natere. =ceste deosebiri sunt urmatoarele a3 determinarea subiectului pasiv. $n cazul dreptului real subiectul pasiv este nedeterminat" fiind format din toate celelalte persoane"

altele dect subiectul activ. $n ce privete dreptul de crean" titularul obligaiei corelative # debitorul # este determinat de la naterea raportului juridicb3 coninutul obligaiei corelative. $n cazul dreptului real" subiectului pasiv nedeterminat i incumb obligaia general negativ" de a nu face nimic de natur s stnjeneasc e!ercitarea dreptului. Dreptului de crean i corespunde obligaia debitorului de a avea o conduit determinat # s dea" s fac sau s nu fac cevac3 din punct de vedere numeric. :umrul drepturilor reale este limitat" admindu7se c ele sunt prevzute de lege" e!plicit sau implicit. Drepturile de crean sunt infinite numericd3 efectele juridice specifice. Dreptul real d natere la dou efecte specifice" sau" altfel spus" i confer titularului dou prerogative dreptul de urmrire i dreptul de preferin. Dreptul de urmrire este prerogativa conferit titularului dreptului real de a urmri bunul la care dreptul su real se refer" n minile oricrei persoane. %roprietarul bunului ieit pe ci nelegitime din posesia sa l va putea revendica de la oricine- creditorul ipotecar va putea urmri imobilul ipotecat c5iar dac acesta a fost nstrinat de ctre debitor etc. Dreptul de preferin este prerogativa conferit titularului dreptului real de a avea prioritate fa de orice alt drept" acesta putnd s i7l valorifice naintea titularilor altor drepturi. =stfel" creditorul a crui crean este nsoit de o garanie real i va putea recupera suma ce7i este datorat" din preul obinut n urma vnzrii bunului asupra cruia garania a fost constituit" cu prioritate (cu preferin3 fa de ali creditori ai aceluiai debitor" ale cror creane nu beneficiaz de o asemenea garanie. Dreptul de crean confer titularului su numai posibilitatea de a pretinde debitorului sau succesorilor acestuia e!ecutarea obligaiei asumate. Deosebirile dintre drepturile reale i drepturile de crean i au gradul lor de relativitate. =stfel" titularul i poate opune dreptul real tuturor numai n form negativ" n sensul c toi sunt obligai s7i respecte dreptul" dar nu7i poate impune nimnui vreo obligaie pozitiv- dreptul de crean este relativ n sensul efectelor sale obligatorii" dar situaia juridic creat ntre pri este opozabil er2a omne)" n sensul c nimeni nu poate s stnjeneasc e!ercitarea drepturilor i obligaiilor prilor < . )*. %lasificarea drepturilor reale. %rincipala clasificare a drepturilor reale se face n funcie de criteriul e!istenei de sine stttoare. Dup acest criteriu drepturile reale se mpart n drepturi reale principale i drepturi reale accesorii.

Drepturile reale principale au o e!isten de sine stttoare" soarta lor nedepinznd de nici un alt drept. Drepturile reale accesorii nu au o e!isten de sine stttoare" ele fiind afectate garantrii unor drepturi de crean" astfel nct e!istena lor depinde de cea a drepturilor garantate. Drepturile reale principale sunt dreptul de proprietate public" drepturile care se constituie pe temeiul dreptului de proprietate public" dreptul de proprietate privat i dezmembrmintele dreptului de proprietate privat" respectiv acele drepturi reale care se constituie prin dezmembrarea atributelor dreptului de proprietate. )*.). Dreptul de proprietate public i drepturile care se constituie pe temeiul su. 'tatul i unitile administrativ7teritoriale sunt singurii titulari ai dreptului de proprietate public. $n principiu" dreptul de proprietate public este nedezmembrabil aa c titularul este nevoit s foloseasc alte mijloace juridice pentru a ncredina bunurile sale diferitelor subiecte de drept" n vederea punerii lor n valoare. 9au astfel natere o serie de drepturi reale principale" constituite pe temeiul dreptului de proprietate public 2 . =ceste drepturi" care constituie moduri de e!ercitare a dreptului de proprietate public" sunt urmtoarele # dreptul real de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor din domeniul public# dreptul de concesiune asupra bunurilor din domeniul public# dreptul real de folosin asupra unor bunuri imobile" constituit n favoarea persoanelor juridice fr scop lucrativ * . )*... Dreptul de proprietate privat i dezmembrmintele sale. Eitular al dreptului de proprietate privat poate fi orice subiect de drept" inclusiv statul i unitile administrativ7teritoriale. $n principiu" regimul juridic al proprietii private este acelai" indiferent de titular" o trstur esenial fiind aceea c dreptul de proprietate privat poate fi dezmembrat. 'tatul i unitile administrativ7teritoriale sunt ns" n primul rnd" subiecte de drept public" implicate n realizarea puterii de stat" ceea ce atrage i anumite particulariti ale regimului proprietii sale private. 4egimul juridic al proprietii private a statului i a unitilor administrativ7teritoriale derog de la cel de drept comun , prin aceea c bunurile care formeaz obiectul acestei proprieti pot fi nstrinate numai prin licitaie public- nu pot fi nstrinate prin acte cu titlu gratuit i nici date n plat iar pe temeiul lor pot fi create" n condiiile legii" drepturi reale de folosin i drepturi de concesiune" care constituie dezmembrminte ale acestui drept.

&ste motivul pentru care trebuie s distingem ntre dezmembrmintele clasice ale dreptului de proprietate privat" indiferent cine este titularul acestei proprieti" care sunt reglementate de 6odul civil" pe de o parte i drepturile reale de folosin i dreptul de concesiune" constituite pe temeiul dreptului de proprietate privat a statului i a unitilor administrativ7teritoriale" care sunt reglementate de legislaia special" n procesul constituirii lor fiind aplicabile i elemente ale dreptului administrativ )/ . 6odul civil romn reglementeaz urmtoarele dezmembrminte # dreptul de uzufruct# dreptul de uz# dreptul de abitaie# dreptul de servitute# dreptul de superficie. Eoate aceste dezmembrminte sunt enumerate i de Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 2+),,<" republicat )) " n art. ), alin. ()3 lit. 6 a3. Drepturile reale de folosin constituite pe temeiul dreptului de proprietate privat a statului i a unitilor administrativ7teritoriale sunt urmtoarele ). # dreptul real de folosin asupra terenurilor aferente locuinelor cumprate n condiiile Decretului7lege nr. <)+),,/ privind vnzarea locuinelor construite din fondurile statului ); # dreptul real de folosin asupra unor terenuri agricole" reglementat de Legea fondului funciar nr. )*+),,)" republicat )1 # dreptul special de folosin asupra unor terenuri din intravilanul localitilor" reglementat de prevederile art. 99 alin. ()3" din titlul 99 al 8rdonanei de urgen a Buvernului nr. )*1+.//. pentru modificarea i completarea Legii nr. )/+.//) privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada < martie ),107.. decembrie ),*," precum i pentru stabilirea unor msuri de accelerare a aplicrii acesteia i a 8rdonanei de urgen a Buvernului nr. ,1+./// privind retrocedarea unor bunuri imobile care au aparinut cultelor religioase din 4omnia )0 . $n literatura juridic a fost e!primat opinia c i dreptul de preempiune la nstrinarea terenurilor agricole situate n e!travilan" reglementat de Legea fondului funciar nr. )*+),,)" n redactarea sa iniial" ar fi un drept real i absolut )< . %rincipalele obiecii care se pot aduce acestei afirmaii se refer la mprejurrile c acest drept nu este un atribut al dreptului de proprietate pe care l are titularul asupra unui teren nvecinat (sau c5iar asupra terenului care se nstrineaz" n cazul coproprietarilor3 pentru c el a fost recunoscut deopotriv i arendaului" care are doar

un drept de crean i nici un .u) in re alliena" raportat la terenul ce se nstrineaz. %e de alt parte" dreptul de preempiune este lipsit de prerogativele eseniale oricrui drept real dreptul de urmrire i dreptul de preferin )2 . 'unt drepturi reale accesorii dreptul de gaj" dreptul de ipotec" privilegiile speciale i dreptul de retenie" acesta din urm fiind considerat o garanie real imperfect. ),. %ategorii juridice intermediare. $ntre drepturile reale i cele de crean" mprumutnd caracteristici ale celor dou categorii de drepturi" sunt situate n mod tradiional obligaiile reale de a face # obligaii propter rem # i obligaiile opozabile terilor # obligaii )criptae in rem. Cac parte din categoria drepturilor intermediare i drepturile de creaie intelectual )* . ),.). Obligaiile propter rem. 8bligaiile reale de a face sunt un accesoriu al unui drept real" adevrate sarcini reale ce incumb titularului unui drept real oarecare ), . =ltfel spus" ele sunt ndatoriri care decurg din stpnirea unui bun ./ . $ntr7o alt opinie se consider c aceste obligaii" privite n sens larg" sunt accesorii ale stpnirii unor bunuri" c5iar dac cel care e!ercit stpnirea nu este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real .) . 8bligaiile propter rem i au izvorul n lege sau n convenia prilor. &!emplificativ" amintim urmtoarele obligaii propter rem legale obligaia referitoare la cultivarea terenurilor i la protecia solului" care incumb tuturor deintorilor de terenuri agricole sau silvice" conform art. 21 din Legea fondului funciar nr. )*+),,)- obligaia de a lua msurile prevzute de lege pentru protejarea vnatului i a mediului su de via" care le incumb deintorilor terenurilor care constituie fonduri de vntoare >art. )0 alin. (.3 din Legea fondului cinegetic i a proteciei vnatului nr. )/;+),,<" republicat .. ?- obligaiile instituite de art. <1" <," 2/ i ,/ din 6odul silvic .; n sarcina proprietarilor i deintorilor de terenuri proprietate privat" cu destinaie forestier. %rin convenia prtilor" spre e!emplu" proprietarul fondului aservit i poate asuma obligaia de a efectua lucrrile necesare e!ercitrii unei servitui" la constituirea creia a consimit. $n ambele situaii aceste obligaii" accesorii ale dreptului real" se vor transmite odat cu bunul" fr a fi necesar vreo formalitate special" noul titular fiind inut s le e!ecute.

),... Obligaiile scriptae in rem. 8bligaiile opozabile terilor ()criptae in rem3 se caracterizeaz prin aceea c sunt att de strns legate de posesia lucrului nct creditorul nu poate obine satisfacerea dreptului su dect dac posesorul actual al lucrului va fi obligat s respecte acest drept" dei nu a participat direct la formarea raportului de obligaie .1 . =stfel" potrivit art. )11) 6.civ." dobnditorul unui imobil nc5iriat sau arendat este obligat s respecte contractul de nc5iriere sau de arendare pn la e!pirarea sa" contractul fiindu7i opozabil" dei este ter fa de acesta. =ceast obligaie ia natere dac nc5irierea sau arendarea au fost fcute prin act autentic sau act sub semntur privat cu dat cert i dac n respectivele acte nu s7a prevzut c locaiunea se desfiineaz din cauza vnzrii. Dac durata locaiunii unui bun imobil este mai mare de ; ani" opozabilitatea fa de teri este condiionat de notarea contractului de locaiune n cartea funciar" conform art. ), alin. ()3 lit. 6 a3 din Legea nr. 2+),,< .0 . =tt obligaiile reale ct i cele opozabile terilor se impun dobnditorului bunului" i sunt opozabile" ca i cum ar fi vorba despre drepturi reale. 'pre deosebire de drepturile reale ns" opozabilitatea nu se ntinde er2a omne)' ci numai fa de respectivii dobnditori. ),.;. Drepturile de creaie intelectual. Drepturile de creaie intelectual au un caracter intermediar" n sensul c i confer titularului prerogative specifice drepturilor patrimoinale" dar i prerogative specifice drepturilor nepatrimoniale" alturi de atribute de ordin moral. =stfel" potrivit art. ) din Legea nr. *+),,< privind dreptul de autor i drepturile cone!e .< " dreptul de autor asupra unei opera literare" artistice sau tiinifice" precum i asupra altor opere de creaie intelectual este legat de persoana autorului i comport atribute de ordin moral i patrimonial. =tributele de ordin patrimonial la care se refer te!tul de lege citat sunt deopotriv specifice drepturilor reale" ct i drepturilor de crean. =stfel" autorul are" n primul rnd" un drept de proprietate asupra obiectului n care se materializeaz opera sa original manuscris" grafic" pictur" sculptur etc. .2 . $n al doilea rnd" autorul i motenitorii si au dreptul s trag foloasele materiale din e!ploatarea operei. =cest drept de a valorifica opera are un caracter patrimonial" fr a fi ns nici un drept real i nici un drept de crean. &l este un drept incorporal de natur mobiliar" diferit de bunul corporal n care s7a materializat opera creat de autor.

$n urma valorificrii operei prin nc5eierea unui contract de editare" autorul dobndete i un drept de crean" respectiv dreptul de a fi remunerat pentru aceasta. %osibilitatea e!lusiv pe care o are titularul de a pune n valoare opera i confer acestuia" ntr7o form specific" .u) po))identi' .u) utendi' .u) 5ruendi i .u) abutendi .* i apropie acest drept patrimonial de drepturile reale. Eocmai apropierea sa de dreptul de proprietate a impus n limbajul juridic termenul de proprietate intelectual# i n mod similar" pe cei de proprietate indu)trial# i proprietate arti)tic#. Eoate aceste drepturi formeaz obiectul de studiu al unei discipline distincte # dreptul de proprietate intelectual#.
.

'elativ recent, n literatura (uridic& r"$n& au nceput & e =ac& re=eriri %i la " alt& categ"rie de drepturi patri$"niale K drepturile p"te tative K a c&r"r eBi ten& e te n & c"ntr"ver at&. * e vedeaD V. Stoica, "p. cit., p. .44-.49E &. !op' &.M. (aro)a, "p. cit., p. 76-7:.
2

Gn literatura (uridic& r"$n& veche -a pu une"ri c& dreptul real creea+& un rap"rt ne$i(l"cit ntre "$ %i lucru. * e vedea C. (aman2iu' I. 0o)ettiB#l#ne)cu' -l. B#icoianu, "p. cit., p. <26. #entru " inte+& a "piniil"r d"ctrinale re=erit"are la natura %i c"ninutul drepturil"r reale a e vedea G. Cornu' "p. cit., p. 726-729. E te de $eni"nat c& %i G. Cornu include pr"prietatea n categ"ria Hrap"rturil"r ele$entare dintre per "ane %i !unuriI. /de$, p. 744.
4

Gh. Beleiu, "p. cit., p. :4E N. !opa, 6e"ria general& a dreptului, Ed. *ll Beck, Bucure%ti, 2002, p. 296.
7

C. B,r)an, "p. cit., p. .:.

<

#entru pre+entarea te"riil"r (uridice privind di tincia dintre drepturile reale %i "!ligaii, a e vedea +. 3n2ureanu' C. Munteanu, "p. cit., p. 47-4:.
6

C. B,r)an, "p. cit., p. 2.. #entru relaia dintre relativitatea %i e=ectele c"ntractului, a e vedea I. 4eleanu, @p"+a!ilitatea F C"n ideraii generale, Dreptul nr. 98200., p. :.-:<. Gn ce prive%te "p"+a!ilitatea ituaiil"r c"ntractului, a e vedea I. 4eleanu, #&rile %i terii. 'elativitatea %i @p"+a!ilitatea e=ectel"r (uridice, Ed. '" etti, Bucure%ti, 2002, p. 22< %i ur$.
9

-ace eBcepie ituaia n care !unurile pr"prietate pu!lic& unt nchiriate, ca+ n care dreptul care e na%te e te unul de crean&.
;

#entru caracteri+area ace t"r drepturi ca drepturi reale principale, a e vedeaD &. !op' &.M. (aro)a, "p. cit., p. 4<E C. B,r)an, "p. cit., p. 29E I. 4o2aru' S. Cercel, "p. cit., p. 249 +. 3n2ureanu' C. Munteanu, "p. cit., p. .<4-.<7E G. Boroi, Drept civil. #artea general&. #er "anele, Ed. *ll Beck, Bucure%ti, 200., p. 6.. #entru pre+entarea dreptului real de ="l" in& a upra un"r !unuri i$"!ile, c"n tituit n =av"area per "anel"r (uridice =&r& c"p lucrativ, a e vedea 6. Chelaru, *d$ini trarea d"$eniului pu!lic %i a d"$eniului privat, Ed. *ll Beck, Bucure%ti, 200<, p. .24-.26.
:

#entru der"g&rile de la dreptul c"$un pe care le c"$p"rt& regi$ul (uridic al !unuril"r din d"$eniul privat, a e vedeaD C. @pri%an, 'egi$ul general al pr"priet&ii n '"$nia, 0.D.'. nr. .8.::<, p. 64E /. *da$, #r"prietatea pu!lic& %i privat& a upra i$"!ilel"r n '"$nia, Ed. *ll Beck, Bucure%ti, 2000, p. .:4 %i ur$.E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. .62.
.0

/ntervenia n"r$el"r de drept ad$ini trativ n na%terea, eBercitarea %i tingerea drepturil"r de pre care di cut&$ a generat %i "pinia c& ace tea nu p"t =i c"n iderate de+$e$!r&$inte ale dreptului de pr"prietate. * e vedea, n ace t en , 1. 0t"ica, "p. cit., p. .70. Gn ce ne prive%te, c"n ider&$ n & c& acea t& "pinie are n vedere a pecte nee eniale, =iind $ult $ai i$p"rtante tr& &turile pe care drepturile n di cuie le au n c"$un cu de+$e$!r&$intele cla ice ale dreptului de pr"prietate. *ce t din ur$& a pect ne deter$in& & c"n ider&$ c& di=erenele eBi tente (u ti=ic& nu$ai a=ir$aia c& ne a=l&$ n =aa un"r n"i categ"rii de de+$e$!r&$inte ale dreptului de pr"prietate.
..

). "=. nr. 20. din 4 $artie 2006E repu!licat& ca ur$are a $"di=ic&ril"r ce i-au =" t adu e de Legea nr. 2798200<.
.2

* e vedea E. Chelaru, Drepturile reale de ="l" in&, *cta 2niver itati Lucian Blaga, nr. .-482004, p. 27-47.
.4

). "=. nr. 22 din ; =e!ruarie .::0.

.7

Gn en ul c& dreptul de ="l" in& regle$entat de Legea ="ndului =unciar e te un drept real cu " =igur& (uridic& pr"prie, di tinct&, a e vedea L. #"p, "p. cit., p. 46.
.<

). "=. nr. :2: din .; dece$!rie 2002. * =" t apr"!at& prin Legea nr. 7;82007 >). "=. nr. 262 din 2< $artie 2007?. Legea nr. .08200. a =" t repu!licat& n ). "=. nr. 9:; din 2; epte$!rie 200<, n ur$a $"di=ic&ril"r %i c"$plet&ril"r care i-au =" t adu e prin Legea nr. 2798200<. Dup& repu!licare, Legea nr. .08200. a =" t $"di=icat& %i c"$pletat& prin @.2.A. nr. 20:8200< >). "=. nr. ..:7 din 40 dece$!rie 200<?.
.6

Ah. Beleiu, Dreptul de pree$piune regle$entat prin Legea nr. .;8.::. a ="ndului =unciar, Dreptul nr. .28.::2, p. <. 2lteri"r, dreptul de pree$piune la n tr&inarea terenuril"r agric"le ituate n eBtravilan a =" t regle$entat prin Legea nr. <78.::; privind circulaia (uridic& a terenuril"r. *ce t drept a =" t upri$at "dat& cu a!r"garea Legii nr. <78.::; prin Legea nr. 2798200<.
.9

#entru critica te"riei c"n="r$ c&reia dreptul de pree$piune ar =i un drept real, a e vedea %i E. Chelaru, Dreptul de pree$piune regle$entat de C"dul ilvic, Dreptul nr. 68.::9, p. .;-.:.
.;

* e vedea, n ace t )unteanu, "p. cit., p. 7:.

.:

en D C. Br an, "p. cit., p. 27E @. 2ngureanu, C.

C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a "!ligaiil"r, "p. cit., p. .6.
20

* e vedea /. Lul&, #rivire general& a upra "!ligaiil"r pr"pter re$, Dreptul nr. ;82000, p. .;.
2.

* e vedea, n ace t en , / *l!u, Drept civil. /ntr"ducere n tudiul "!ligaiil"r, Ed. Dacia, Clu(-,ap"ca, .:;7, p. 69-6;E L. #"p, "p. cit., p. 40E 1. 0t"ica, "p. cit., p. ..6.
22

). "=. nr. 42; din .9 $ai 2002. Legea a =" t $"di=icat& %i c"$pletat& prin @.2.A. nr. .:48200< >). "=. nr. ..9: din 2; dece$!rie 200<?.
24

). "=. nr. :4 din ; $ai .::6. C"dul ilvic a u=erit $ai $ulte $"di=ic&ri.
27

C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a "!ligaiil"r, "p. cit., p. .6.
2<

* e vedea %i 1. 0t"ica, "p. cit., p. .27.

26

). "=. nr. 60 din 26 $artie .::6. Legea a u=erit $ai $ulte $"di=ic&ri.
29

* e vedea C. Br an, "p. cit., p. 26.

2;

* e vedea 1. 0t"ica, "p. cit., p. .42. *ut"rul c"n ider& n & c& drepturile de pr"prietate intelectual& nu unt categ"rii (uridice inter$ediare ntre drepturile reale %i cele de crean& ci ar tre!ui inclu e n categ"ria drepturil"r reale care au ca "!iect !unuri inc"rp"rale. Capitolul II

reptul de proprietate Seciunea I - #r"prietatea %i dreptul de pr"prietate Seciunea a II-a - C"ninutul %i caracterele dreptului de pr"prietate Seciunea a III-a - Li$itele eBercit&rii dreptului de pr"prietate Seciunea a IV-a - EBpr"prierea pentru cau+& de utilitate pu!lic& Seciunea a V-a - -"r$ele dreptului de pr"prietate Seciunea I Proprietatea i dreptul de proprietate ./. $ransformarea proprietii &n drept de proprietate. $nainte de a fi un drept proprietatea este o realitate social i economic. =sumarea calitii de stpn al unui lucru" dispunerea de acesta dup bunul plac pentru satisfacerea nevoilor proprii" afirmarea acestor prerogative fa de teri" crora li s7a pretins s le recunoasc i s le respecte" s7au nscut naintea dreptului. =proprierea unui bun de ctre o persoan" puterile pe care aceasta le e!ercit asupra bunului" raporturile ce se pot stabili ntre persoane cu privire la bunuri" n scopul satisfacerii nevoilor proprii dar i a celor specifice comunitii din care face parte" nu sunt invenii ale legiuitorului. =cesta nu a fcut dect s sistematizeze i s organizeze raporturile de proprietate nscute anterior" n acord cu ceea ce s7a considerat a fi interesul dominant al societii situate pe o anumit treapt a evoluiei sale. %roprietatea" ca realitate economic i social" a constituit astfel premisa naterii dreptului de proprietate" ea devenind un astfel de drept ndat ce a intrat n atenia autoritii statale i a fcut obiectul reglementrilor edictate de acesta. =nterior acestei reglementri" proprietatea era mai puternic" n sensul c e!ercitarea sa de ctre stpnul bunului nu cunotea alte limitri dect cele consimite prin respectarea tradiiilor comunitii creia acesta i aparinea. 4eglementarea proprietii i transformarea sa n drept de proprietate a adus cu sine i o serie de limitri" statul arogndu7i poziia de e!ponent al interesului general al societii i edictnd reguli precise pentru e!ercitarea sa. $n acelai timp" proprietatea a fost ntrit prin garantarea dreptului de proprietate" crearea cadrului juridic necesar aprrii sale fa de eventualele nclcri de ctre teri" dar i prin e!tinderea cmpului su aplicativ asupra a noi domenii individuale. %roprietatea nu putea rmne n afara sferei de reglementare a dreptului pentru c ea reprezint premisa oricrei activiti economice" adic premisa funcionrii motorului oricrei societi iar finalitatea

dreptului este tocmai aceea de a organiza i asigura funcionarea societii. 6oncepiile despre societate i locul omului n cadrul acesteia au influenat n mod decisiv formarea i evoluia noiunii juridice de proprietate ) . %entru redactorii 6odului civil francez" e!poneni ai ideilor 4evoluiei franceze" dreptul de proprietate este un drept natural" inerent fiinei umane . . =a se i e!plic puinele limitri pe care codul le aduce dreptului de proprietate. =ceti redactori au avut ns nelepciunea s prevad c evoluia societii ar putea impune noi limitri i au creat premiza ca acestea s poat fi create prin lege" ceea ce reprezint i o garanie mpotriva arbitrariului. Limitrile sunt impuse de necesitatea armonizrii intereselor titularului dreptului de proprietate cu cele ale altor titulari de drepturi" dar i cu cele ale comunitii. &le sunt compensate n mare msur de proliferarea constant a bunurilor care constituie obiectul dreptului de proprietate. :u se poate astfel spune c proprietatea este pe cale s dispar datorit limitrilor tot mai numeroase- acesteia i se modific numai obiectul i structura ; . 9mportana dreptului de proprietate pentru indivizi i pentru societate a condus i la includerea n cuprinsul reglementrilor internaionale consacrate drepturilor omului a unor prevederi menite s protejeze dreptul de proprietate privat. =mintim c n art. )2 din Declaraia @niversal a Drepturilor 8mului" adoptat de =dunarea Beneral a 8rganizaiei :aiunilor @nite n anul ),1*" se prevede c orice persoan are dreptul la proprietate i nimeni nu poate fi privat n mod arbitrar de proprietatea sa. La rndul su" 6onvenia european a drepturilor omului i a libertilor fundamentale" adoptat la data de 1 noiembrie ),0/ de rile membre ale 6onsiliului &uropei" prin art. ) alin. ()3 din %rotocolul adiional nr. )" adoptat n anul ),0. 1 include dreptul de proprietate n categoria drepturilor omului 0 . %revederea citat este n sensul c orice persoan fizic ori juridic are dreptul la respectarea bunurilor sale i nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa dect pentru cauz de utilitate public" n condiiile prevzute de lege i de principiile generale ale dreptului internaional. $n jurisprudena adoptat de 6urtea &uropean a Drepturilor 8mului s7a statuat c noiunea de bunuri" utilizat de art. ) al %rotocolului nr. ) are o semnificaie autonom i include nu numai proprietatea bunurilor corporale dar i alte drepturi reale" cum sunt dreptul de servitute" dreptul de uzufruct sau dreptul de concesiune i c5iar i alte drepturi i interese ce pot constitui active < .

.). Prevederi constituionale consacrate dreptului de proprietate. %e planul dreptului intern" 6onstituia 4omniei include proprietatea privat printre drepturile fundamentale i contureaz principiile eseniale ale regimului su juridic 2 . =stfel" prevederile art. 1. garanteaz dreptul la motenire" n timp ce art. 11 din 6onstituia revizuit a primit denumirea Dreptul de proprietate privat" iar prin alin. (.3 teza 9 dispune %roprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege" indiferent de titular. Ee!tul citat conine i teza a 997a" potrivit creia coninutul i limitele dreptului de proprietate sunt stabilite prin lege. 6ele mai severe limitri care pot fi aduse dreptului de proprietate sunt cele privind cedrile silite ale acestui drept. %otrivit 6onstituiei acestea pot fi realizate numai prin e!propriere pentru cauz de utilitate public" stabilit potrivit legii" cu dreapt i prealabil despgubire >art. 11 alin. (;3? sau" tot n condiiile legii" prin confiscarea bunurilor destinate" folosite sau rezultate din infraciuni ori contravenii >art. 11 alin. (,3?. Legile prin care se reglementeaz regimul juridic general al proprietii i al motenirii trebuind s fie legi organice >art. 2; alin. (;3 lit. m3?" i interdiciile aduse dreptului de proprietate trebuie coninute tot de legi organice. =ceast idee transpare i din coninutul art. );< alin. (03" care dispune c %roprietatea privat este inviolabil" n condiiile legii organice. %otrivit art. ))0 alin. (<3" 8rdonanele de urgen nu pot fi adoptate n domeniul legilor constituionale" nu pot afecta regimul instituiilor fundamentale ale statului" drepturile" libertile i ndatoririle prevzute de 6onstituie" drepturile electorale i nu pot viza msuri de trecere silit a unor bunuri n proprietate public. Dreptul de proprietate privat face parte din categoria drepturilor fundamentale prevzute de 6onstituie astfel nct nici regimul su juridic nu poate fi afectat prin reglementri coninute de ordonane de urgen. %rintr7o dispoziie a 6onstituiei revizuite" cuprins n art. 11 alin. (13" 'unt interzise naionalizarea sau orice alte msuri de trecere silit n proprietate public a unor bunuri pe baza apartenenei sociale" etnice" religioase" politice sau de alt natur discriminatorie a titularilor. =rticolul 11 alin. (.3 teza a 997a reglementeaz condiiile n care cetenii strini i apatrizii pot dobndi proprietatea terenurilor situate n 4omnia. De asemenea" 6onstituia conine i prevederi consacrate dreptului de proprietate public i regimului juridic al acesteia. ... Definiia dreptului de proprietate. 6odul civil romn" prin articolul 1*/" definete proprietatea astfel %roprietatea este dreptul ce are

cineva de a se bucura i dispune de un lucru n mod e!clusiv i absolut" ns n limitele determinate de lege. &ste dificil de dat o definiie complet unui fenomen att de comple! ca dreptul de proprietate. Definiia oferit de 6odul civil cuprinde ns elementele eseniale. &a evoc e!istena n minile titularului a tuturor prerogativelor imaginabile pe care o persoan le poate avea cu privire la un bun" prin referirea la caracterul e!clusiv al dreptului de proprietate" dei nu menioneaz e!pres dect acel atribut care este esenial pentru e!istena sa # dreptul de dispoziie. %utem astfel afirma c aceast definiie este mai complet dect cea dat dreptului de proprietate prin art. 011 din 6odul civil francez" din care lipsete referirea la caracterul e!clusiv. %rin referire la caracterul absolut al dreptului de proprietate se atrage atenia nu numai asupra opozabilitii er2a omne) a acestuia" dar i asupra mprejurrii c titularul poate e!ercita oricare dintre prerogativele conferite" fr a fi nevoit sa cear concursul nici unei alte persoane" toate puterile asupra lucrului aparinndu7i. &ste ceea ce poate fi denumit constanta definiiei dreptului de proprietate. %artea variabil o constituie referirea la determinarea prin lege a limitelor ntre care prerogativele dreptului de proprietate pot fi e!ercitate. Legea este astfel cea care va putea nu numai s limiteze e!pres e!ercitarea unora dintre prerogative" dar i s le impun un anumit coninut. %e aceast cale nu se poate ajunge ns la golirea de coninut a prerogativelor dreptului de proprietate" posibilitatea limitrilor aduse prin lege fiind ea nsi limitat de mprejurarea c dreptul de proprietate este i o categorie constituional. %ornindu7se de la aceast definiie legal i ncercndu7se scoaterea n eviden a elementelor celor mai caracteristice coninute de ea" au fost elaborate mai multe definiii doctrinare ale dreptului de proprietate. 4eproducem cteva dintre aceste definiii Dreptul de proprietate este acel drept subiectiv care d e!presia aproprierii unui lucru" drept care permite titularului su s posede" s foloseasc i s dispun de acel lucru n putere proprie i n interes propriu" n cadrul i cu respectarea legislaiei e!istent * . Dreptul de proprietate este acel drept real care confer titularului atributele de posesie" folosin i dispoziie asupra unui bun" atribute pe care numai el le poate e!ercita n plenitudinea lor" n putere proprie i n interesul su propriu" cu respectarea normelor juridice n vigoare , . Dreptul de proprietate privat este dreptul real principal care confer titularului su atributele de posesie" folosin i dispoziie (.u) po))idendi' .u) 5ruendi i .u) abutendi3 asupra bunului apropriat n form

privat" atribute care pot fi e!ercitate n mod absolut" e!clusiv i perpetuu" cu respectarea limitelor materiale i a limitelor juridice )/ . Dreptul de proprietate este acel drept real care confer titularului su posesia" folosina i dispoziia asupra unui bun" e!clusiv i perpetuu" n putere proprie i n interes propriu" cu respectarea normelor n vigoare )) .
.

#entru pre+entarea ev"luiei i t"rice a dreptului de pr"prietate, a e vedeaD C. Br an, "p. cit., p. 44-46E 1. 0t"ica, "p. cit., p. 2.<-2.:E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 9:-;6.
2

'e=erit"r la dreptul de pr"prietate -a pu D HL principiul dreptului e te n n"iE el nu e te del"c re+ultatul unei c"nvenii u$ane au al unei legi p"+itiveE el e te n &%i c"n tituia =iinei n"a tre %i n di=eritele n"a tre relaii cu "!iectele care ne nc"n("ar& L Gntr-un cuvnt, pr"prietatea e te cea care a ="ndat "ciet&ile u$aneI. ). #"rtali , EBpunerea de $"tive a C"dului civil =rance+, citat de Chr. *tia , Dr"it civil. Le !ien , Ed. Litec, #ari , .::4, p. 62.
4

* e vedea B. 0tarck, H. '"land, L. B"Mer, "p. cit., p. 77:.

7

#entru '"$nia, att C"nvenia eur"pean& a drepturil"r "$ului %i a li!ert&il"r =unda$entale, ct %i #r"t"c"lul nr. . au devenit "!ligat"rii la data de 20 iunie .::7, dup& rati=icarea ader&rii ale la C"n iliul Eur"pei.
<

#entru e$ni=icaia (uridic& a n"iunii de drepturi ale "$ului, a e vedea C. Br an, C"nvenia eur"pean& a drepturil"r "$ului. C"$entariu pe artic"le, v"l. /, Drepturi %i li!ert&i, Ed. *ll Beck, Bucure%ti, 200<, p. 9-.:.
6

#entru " pre+entare n detaliu a c"ninutului n"iunii de !unuri, a%a cu$ re+ult& ea din practica C.E.D.@., a e vedea C. Br an, C"nvenia eur"pean& a drepturil"r "$ului. C"$entariu pe artic"le, "p. cit., p. :9.-.000 %i (uri prudena C.E.D.@. citat& de aut"r.
9

* e vedea %i E. Chelaru, /$pactul revi+uirii C"n tituiei a upra regi$ului (uridic al pr"priet&ii, Dreptul nr. 282007, p. <-.7.
;

C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. 42.
:

L. #"p, "p. cit., p. 74.

.0

1. 0t"ica, "p. cit., p. 227.

..

@. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. :<. Seciunea a II-a Coninutul i caracterele dreptului de proprietate 1 - C"ninutul dreptului de pr"prietate 2 - Caracterele dreptului de pr"prietate 1 Coninutul dreptului de proprietate .;. Prezentare general. 6oninutul dreptului de proprietate este dat de prerogativele sau atributele pe care acesta i le confer titularului. Dup cum am artat deja" dreptul de proprietate i confer titularului su toate prerogativele imaginabile" e!ercitarea lor fiind limitat doar de prevederile legale. De asemenea" aceast e!ercitare nu trebuie s fie abuziv. 'istematizate" aceste prerogative sunt cuprinse n trei categorii dreptul de a folosi bunul (.u) utendi3- dreptul de a7i culege fructele (.u) 5ruendi3- dreptul de a dispune de bun (.u) abutendi3. .1. Jus utendi . Dreptul de a folosi bunul" denumit i u)u)' este atributul care7i permite proprietarului s7l stpneasc efectiv i n mod nemijlocit. &l conine" n principiu" dreptul proprietarului de a alege" dup bunul su plac" gusturile i convingerile sale" ntre multiplele utilizri posibile ale bunuluiJ ) . %roprietarul poate transmite acest atribut unei alte persoane" care va e!ercita astfel un uz derivat din puterile titularului dreptului de proprietate. Deoarece bunurile consumptibile i pierd substana prin ntrebuinare" n cazul lor utilizarea este ec5ivalent dreptului de dispoziie material . . 'e admite c dreptul proprietarului de a uza de bunul su implic i facultatea de a nu uza de un bun" n afara situaiilor n care nsi legea l oblig s7o fac ; . .0. Jus fruendi . Cructele sunt bunurile pe care un lucru le produce n mod periodic" fr a7i consuma substana. Dreptul de a culege fructele bunului" denumit i 5ructu)" este deci prerogativa conferit titularului dreptului de proprietate de a dobndi proprietatea fructelor produse de bunul su. &ste vorba despre fructele naturale"

industriale sau civile" pe care le produce bunul" dac acesta este frugifer 1 . Cructele i se cuvin proprietarului" ca prerogativ a dreptului su de proprietate" iar nu n puterea dreptului de accesiune" aa cum n mod greit dispune art. 1*; 6.civ. %rin voina omului se poate ajunge la situaia ca i unele producte 0 s fie considerate fructe. 'pre e!emplu" se poate vorbi despre culegerea fructelor n situaia e!ploatrii unei pduri n mod ealonat" fr a se ajunge la defriare total < . Ki acest drept poate fi transmis" cel mai adesea nsoit de .u) utendi" fr ca e!istena dreptului de proprietate s fie afectat. .<. Jus abutendi . Dreptul de a dispune de lucru" denumit i abu)u)' are dou componente dispoziia juridic i dispoziia material. Dreptul de dispoziie juridic const n prerogativa titularului de a nstrina bunul su i n posibilitatea de a7i dezmembra dreptul de proprietate" constituind pe temeiul su drepturi reale n favoarea altor persoane. &!ercitarea sa reprezint o manifestare a voinei titularului de a transmite dreptul su ori de a constitui pe acest temei noi drepturi reale" n favoarea unor teri. &ste ceea ce deosebete dreptul de dispoziie juridic de abandonarea lucrului" care este lipsit de intenia de a transmite proprietatea i transform bunul ntr7un re) nulliu) 2 . Dispoziia material const n posibilitatea de a dispune de substana bunului" prin transformare" consumare sau c5iar distrugere. 6eea ce caracterizeaz n maniera cea mai pregnant dreptul de proprietate este atributul dispoziiei i anume partea referitoare la dispoziia juridic. Dreptul de dispoziie este singurul atribut a crui nstrinare duce la pierderea dreptului de proprietate nsui. Dezmembrarea celorlalte atribute ale proprietii vor limita acest drept" dar nu vor fi de natur s conduc la pierderea sa * . De aceea s7a i spus c dreptul de a dispune rmne definitiv fi!at n puterea titularului dreptului de proprietate" c5iar i atunci cnd proprietatea este dezmembrat. =ceste aspecte au fost sesizate i de 6urtea 6onstituional atunci cnd a decis c garantarea dreptului de proprietate presupune protecia tuturor prerogativelor acestui drept i" n mod special" a dreptului de dispoziie. %roprietarului nu i se poate impune" prin lege" n cadrul raporturilor contractuale" o obligaie la care nu i7a dat consimmntul , . $n literatura juridic s7a mai relevat c dreptul de dispoziie este un aspect al utilitii civile a lucrului" care i permite titularului fie s se oblige provizoriu s pun bunul su la dispoziia altuia" fie s cedeze definitiv dreptul su )/ .

A. C"rnu, "p. cit., p. 774.

2

* e vedeaD C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 7.E 1. 0t"ica, "p. cit., p. 240.
4

* e vedeaD Chr. *tia , "p. cit., p. 69E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 7.E 1. 0t"ica, "p. cit., p. 240.
7

#entru cla i=icarea !unuril"r n =rugi=ere %i ne=rugi=ere %i categ"riile de =ructe, a e vedeaD Ah. Beleiu, "p. cit., p. .02-.04E A. B"r"i, "p. cit., p. 9;-9E E. Chelaru, Drept civil. #artea general&, Ed. *ll Beck, Bucure%ti, 2004, p. 9:-;0.
<

#r"ductele unt !unurile care e prelevea+& la intervale neregulate dintr-un alt !un, a c&rui u! tan& " c"n u$& a t=el, prelevare care va =r%i prin a epui+a !unul re pectiv. * e vedea E. Chelaru, Drept civil. #artea general&, "p. cit., p. 9:-;0.
6

* e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 72.
9

Gn acea t& privin&, a e vedea 1. 0t"ica, "p. cit., p. 244.

;

H0en ul trict al ter$enului dreptul de di p"+iie, e te n tr&inarea. Deplina aliena!ilitate, ce i!ilitate, tran $i i!ilitate a !unului e te un atri!ut capital al pr"priet&ii. #"t eBi ta, =&r& nd"ial&, pr"priet&i inaliena!ile, dar acea t& inaliena!ilitate nu e te nici"dat& deplin&, nici perpetu&. *ici nc&, a pectul negativ al dreptului tre!uie nele n ="r$ula p"+itiv&D re=u+ul de n tr&inare a !unului e te n acela%i ti$p " $anier& de a di pune de ace ta.I, 3. Car!"nier, Dr"it civil. Le !ien . )"naie, i$$eu!le , $eu!le ., ed. a .0-a, #ari , .:;0, #re e 2niver itaire de -rance, p..09. Gn en ul c& %i re=u+ul de a n tr&ina un !un e te un $"d de a di pune de el, a e vedea %i @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. .02.
:

Deci+ia nr. 778.::6 >). "=. nr. 47< din .9 dece$!rie .::6?.
.0

Chr. *tia , "p. cit., p. 6:. 2 Caracterele dreptului de proprietate

.2. numerare. Din cuprinsul definiiei pe care articolul 1*/ 6.civ. o d dreptului de proprietate rezult c acesta este absolut i e!clusiv. Doctrina a relevat i caracterul perpetuu al dreptului de proprietate. .*. %aracterul absolut al dreptului de proprietate. 6urentul filozofic dominant n perioada elaborrii i adoptrii 6odului 6ivil francez era caracterizat" sub aspectul care ne intereseaz" de ideea c orice restrngere adus prerogativelor pe care dreptul de proprietate le confer titularului su este inadmisibil. %entru revoluionarii de la )2*, proprietatea este inerent naturii umane astfel nct orice restrngere care7l afecteaz constituie un atentat la adresa acestui drept. :u acesta a fost ns sensul juridic al caracterului absolut asupra cruia s7au oprit redactorii 6odului civil francez. &i au neles c proprietatea nu poate fi definit dect prin raportare la limitele sale" limite generate fie de e!istena altor proprietari nvecinai" ceea ce impune reglementarea coe!istenei" fie de interese social7economice aparinnd ntregii societi. Dreptul de proprietate este singurul drept real absolut" n sensul c e!istena sa nu depinde de nici un alt drept care s7i serveasc drept temei al constituirii. =ltfel spus" dreptul de proprietate se definete prin el nsui" iar nu prin raportare la alte drepturi. De aceea dreptul de proprietate este singurul care7i permite titularului s e!ercite toate prerogativele pe care le confer" n putere proprie i n interes propriu. Eoate celelalte drepturi reale constituindu7se pe temeiul dreptului de proprietate" e!ercitarea atributelor acordate se va face conform unei puteri derivate" transmise de proprietar. 9mpunerea de ctre legiuitor a unor restricii n e!ercitarea dreptului de proprietate nu7i rpete acestuia caracterul absolut" proprietarul fiind liber s efectueze toate actele materiale i juridice care nu7i sunt interzise ) . 6aracterul absolut al dreptului de proprietate l face apoi opozabil tuturor" toate celelalte persoane fiind obligate s nu fac nimic de natur a7i aduce atingere. 'trns legat de acest aspect este inviolabilitatea dreptului de proprietate proclamat de art.);< alin 0" din 6onstituie. .,. %aracterul e'clusiv al dreptului de proprietate. &!clusivitatea dreptului de proprietate const n faptul c el este singurul care7i confer titularului posibilitatea e!ercitrii concomitente a tuturor atributelor u)u)' 5ructu) i abu)u). %entru a sublinia aceast idee s7a mai spus c e!clusivitatea dreptului de proprietate ngemneaz dou idei monopolul titularului dreptului de proprietate privat

asupra bunului su i e!cluderea terilor" inclusiv a autoritilor publice" de la e!ercitarea prerogativelor proprietii . . 6aracterul e!clusiv al dreptului de proprietate este limitat n cazul constituirii de dezmembrminte. &ste ns o situaie temporar" dreptul de proprietate tinznd s se reconstituie prin recuperarea elementelor dezmembrate" el fiind singurul drept care nu nceteaz. &!clusivitatea este limitat i n cazul coproprietii deoarece atributele dreptului de proprietate aparin i se e!ercit cu privire la acelai lucru corporal de ctre mai multe persoane ; " atunci cnd bunul frugifer se afl n stpnirea unui posesor de bun7credin" care" potrivit art. 1*0 6.civ." dobndete proprietatea fructelor 1 " dar i prin stabilirea aa7ziselor servitui naturale i legale" ori prin instituirea servituilor administrative 0 . ;/. %aracterul perpetuu al dreptului de proprietate. %erpetuitatea dreptului de proprietate nseamn c acest drept are o durat nelimitat n timp i nu se stinge prin neuz. Dreptul de proprietate dureaz atta timp ct dureaz bunul la care se refer" indiferent de sc5imbrile succesive ale titularilor si. =ceste sc5imbri nu numai c nu7i afecteaz e!istena" dar reprezint tocmai o manifestare a caracterului su perpetuu. %rivind problema din alt ung5i se poate afirma c perpetuitatea reprezint premisa transmisibilitii dreptului de proprietate" indiferent c transferul se realizeaz prin motenire < sau prin acte juridice ntre vii. 9nviolabilitatea i incesibilitatea prin for a dreptului de proprietate (e!proprierea nu poate fi dispus dect pentru cauz de utlitate public3 sunt i ele faete ale perpetuitii dreptului de proprietate. 2 %e lng cazul de ncetare a dreptului de proprietate privat determinat de pieirea bunului care formeaz obiectul su" n literatura juridic a mai fost evocat i posibilitatea stingerii acestui drept datorit inaccesibilitii materiale a bunului pentru apropriere * . =celai autor susine c dreptul de proprietate privat se stinge prin e!propriere sau prin transferul unui bun din domeniul privat n domeniul public al statului sau al unei comuniti locale , . $n ce ne privete considerm c n ultimele dou situaii dreptul de proprietate nu se stinge ci are loc doar o transformare a naturii sale )/ . 6a aspect al dreptului su de dispoziie proprietarul poate nceta temporar s e!ercite acte de stpnire asupra bunului. 8rict ar dura aceast ncetare dreptul de proprietate nu se stinge. =stfel spus" dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz.
.

* e vedeaD C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 76E 1. 0t"ica, "p. cit., p. 272-274.

1. 0t"ica, "p. cit., p. 274. Gn acela%i en , a e vedea A. C"rnu, "p. cit., p. 77677:.
4

C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, Drept civil. Drepturile reale. /n titutul Eur"pean, /a%i, .::9, p. 2;. *=ir$aia e te vala!il& nu$ai n ceea ce prive%te =racia din dreptul de pr"prietate care-i revine =iec&rui c"pr"prietar.
7

L. #"p, "p. cit., p. 76. E te de preci+at c& aut"rul v"r!e%te de pre caracterul deplin %i eBclu iv al dreptului de pr"prietate. Gn en ul c& eBclu ivitatea i$plic& %i caracterul deplin al dreptului de pr"prietate, a e vedea %i @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. :6.
<

1. 0t"ica, "p. cit., p. 27<.

6

Gn literatura (uridic& -a evideniat c& dreptul de pr"prietate nu are caracter viager, =iind tran $i i!il prin $"%tenire. * e vedea Chr. *tia , "p. cit., p. ;4. E te $"tivul pentru care -a %i pu c& dreptul de pr"prietate e te un drept ereditar F A. C"rnu, "p. cit., p. 7<0.
9

* e vedea A. C"rnu, "p. cit., p. 7<..

;

* e vedea 1. 0t"ica, "p. cit., p. 279, teBt %i n"ta nr. ;..

:

/!ide$.
.0

#entru argu$entarea ace tei a=ir$aii, a e vedea in=ra, nr. 72. Seciunea a III-a !imitele e"ercit#rii dreptului de proprietate ;). Preliminarii. =a cum am artat deja" dei dreptul de proprietate este absolut" el nu este i nelimitat. Limitrile pot fi impuse e!ercitrii dreptului de proprietate n primul rnd prin lege" dar uneori i prin voina prilor. 9nstituirea anumitor limite este impus de necesitatea asigurrii unui ec5ilibru ntre interesele individuale i interesul general" ca i de funcia social pe care proprietatea o are ) . %remisele limitrilor legale sunt coninute n prevederile art. 11 alin. ()3 teza a 997a din 6onstituie" conform crora coninutul i limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege i n cele ale art. 1*/

6.civ. care" n partea sa final" prevede c dreptul de proprietate se e!ercit n limitele determinate de lege. De asemenea" art. 120 alin. ()3 6.civ." dup ce arat c oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui" adaug c aceasta se poate face cu modificrile stabilite de legi. =ceste limitri reprezint fie restrngeri normale ale unora din atributele dreptului de proprietate sau care se refer la obiectul su" impuse de interesele generale ale societii ori de aprarea dreptului de proprietate al celorlalte subiecte de drept . " fie restrngeri e!cepionale" care pot conduce c5iar la pierderea dreptului de proprietate de ctre titular" prin e!propriere pentru cauz de utilitate public" n condiiile legii. Barantarea prin 6onstituie nu transform deci dreptul de proprietate ntr7un drept nelimitat. Captul c numai prin lege pot fi aduse limitri dreptului de proprietate este el nsui o garanie a acestui drept" generalitatea i permanena legii fiind de natur s mpiedice manifestarea arbitrariului n acest domeniu ; . Ca de prevederile art. 0; din 6onstituie" ngrdirile care pot fi aduse prin lege dreptului de proprietate nu trebuie s ating fondul acestui drept" adic s nu7l ani5ileze" i trebuie s respecte principiului proporionalitii 1 " iar legile restrictive trebuie s aib caracter organic 0 . Ki n jurisprudena 6urii &uropene a drepturilor omului a fost evideniat" cu caracter de principiu" cerina e!istenei unui raport rezonabil de proporionalitate ntre mijloacele utilizate i scopul avut n vedere" inclusiv n materia limitrilor care pot fi aduse dreptului de proprietate < . =semenea restricii vizeaz inalienabilitatea unor bunuri- instituirea unor condiii restrictive n care se poate realiza nstrinarea unor categorii de bunuri- forma solemn cerut pentru validitatea unora dintre actele translative de proprietate- efectul translativ de proprietate al intabulrii actului juridic n cartea funciar- instituirea controlului administrativ prealabil nc5eierii unor acte translative de proprietate avnd ca obiect bunuri imobile sau pentru efectuarea unor lucrri- incapaciti speciale de a nc5eia anumite acte juridice" de a dispune sau de a primi- incapaciti de a dobndi proprietatea terenurilor" impuse strinilor sau apatrizilor- instituirea drepturilor de preempiune la dobndirea unor bunuri- restricii impuse de raporturile de vecintate- obligaia de a permite folosirea subsolului unei proprieti sau de a ceda folosina ori proprietatea bunului n anumite condiii .a.

;.. Proprietatea inalienabil. :u pot face obiectul unor acte juridice translative de proprietate terenurile care nu se afl n circuitul civil" sau" aa cum se e!prim 6odul civil" nu se afl n comer. 4egula este instituit de art. ,<; 6.civ." conform cruia numai lucrurile aflate n comer pot forma obiectul unui contract. =rticolul );)/ 6.civ. face o aplicaie a acestei reguli atunci cnd dispune c pot fi vndute toate lucrurile care sunt n comer" afar dac legea oprete aceasta 2 . $n materia uzucapiunii" art. )*11 6.civ. dispune i el c nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care" prin natura lor proprie" sau printr7o declaraie a legii" nu pot fi obiecte de proprietate privat" ci sunt scoase afar din comer. Legea face astfel referire la e!istena proprietii inalienabile asupra unor bunuri" derognd astfel de la principiul liberei circulaii a acestora. 6azul cel mai caracteristic l constituie cel al bunurilor care formeaz domeniul public al statului sau al unitilor administrativ7teritoriale" ele fiind inalienabile i imprescriptibile * . %rin dispoziii e!prese" 6onstituia >art. );< alin. (13?" Legea nr. )*+),,) privind fondul funciar >art. 0 alin. (.3?" Legea nr. .)0+.//) privind administraia public local >art. ).. alin. (.3? i Legea nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia (art. ))3 au proclamat inalienabilitatea bunurilor care fac parte din domeniul public. 'unt inalienabile temporar terenurile pentru care s7a constituit dreptul de proprietate n temeiul art. ), alin. ()3 art. .) i art. 1; din Legea nr. )*+),,)" prin art. ;. din aceeai lege dispunndu7se c un asemenea teren nu poate fi nstrinat prin acte ntre vii timp de )/ ani socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s7a fcut nscrierea proprietii" sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. %otrivit art. , alin. ultim din Legea nr. )).+),,0 privind reglementarea situaiei unor imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului , " locuinele cumprate de c5iriai n condiiile acestei legi nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii timp de )/ ani de la cumprare. 4eferitor la aceleai locuine" Legea nr. )/+.//) privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada < martie ),107.. decembrie ),*," prin art. 1* alin. ()3" a permis nstrinarea i nainte de mplinirea termenului de )/ ani de la cumprare" dar numai ctre fostul proprietar. Locuinele realizate cu subvenii de la bugetul de stat nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii dac nu au fost restituite integral sumele actualizate primite cu acest titlu (art. ), din Legea locuinei nr. ))1+),,<" republicat )/ 3. %otrivit art. 1 din Eitlul L al Legii nr. .12+.//0 este interzis nstrinarea terenurilor cu privire la care e!ist

litigii referitoare la reconstituirea dreptului de proprietate privat sau la legalitatea titlului de proprietate" conform legilor fondului funciar. %revederile art. 11 din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. 1/ din * aprilie ),,, )) " privind protecia c5iriailor i stabilirea c5iriei pentru spaiile cu destinaia de locuin" interzic nstrinarea sub orice form a bunurilor imobile # terenuri i construcii cu destinaia de locuin # care fac obiectul unei ncunotinri scrise" notificri sau cereri n constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice deposedate de aceste bunuri. Gunurile sacre i cele asimilate acestora sunt inalienabile n condiiile 4egulamentului pentru administrarea averilor bisericeti. $n toate cazurile" nclcarea dispoziiilor legale care instituie inalienabilitatea unor bunuri este sancionat cu nulitatea absolut a actului de nstrinare. ;;. %irculaia &n condiii restrictive a unor bunuri. %rin lege" pentru bunurile periculoase" cele care constituie monopol de stat i pentru obiectele de cult au fost instituite condiii restrictive referitoare la circulaia lor juridic ). . &ste vorba fie despre e!clusivitatea acordat unor subiecte de drept de a produce i comercializa asemenea bunuri" n cazul monopolului de stat i al obiectelor de cult" fie de necesitatea obinerii unor autorizaii administrative prealabile sau ndeplinirea altor condiii prevzute de lege pentru producerea" deinerea i nstrinarea bunurilor periculoase. 4egimul juridic restrictiv al acestor bunuri este reglementat de urmtoarele acte normative # Legea nr. ;)+),,< privind regimul monopolului de stat" cu modificrile ulterioare" n cazul bunurilor monopol de stat (A. 8f. nr. ,< din ;< mai ),,<3# Legea nr. )/;+),,. privind dreptul e!clusiv al cultelor religioase pentru producerea obiectelor de cult (A. 8f. nr. .11 din ) octombrie ),,.3# Legea nr. ).<+),,0 privind regimul materiilor e!plozive (A. 8f. nr. .,* din .* decembrie ),,03# Legea nr. .,0+.//1" privind regimul armelor i muniiilor (A. 8f. nr. 0*; din ;/ iunie .//13. ;1. #olemnitatea actelor juridice. =tunci cnd legiuitorul leag validitatea actului juridic translativ de proprietate de respectarea anumitor condiii de form la nc5eierea sa" ne aflm n prezena unei restricii aduse libertii de voin a prilor" dar i liberei e!ercitri a dreptului de proprietate" cunoscut fiind faptul c" n regul general" circulaia juridic a bunurilor este supus principiului

consensualismului" consacrat de prevederile art. ,2) i ).,0 din 6odul civil. 4eferitor la fundamentul instituirii unor condiii de form anumitor acte juridice s7a spus c prin aceasta se asigur seriozitatea voinei i respectul regulilor de fond" formalismul impunndu7se cu cea mai mare trie n cazul liberalitilor" nu numai pentru c actul gratuit este mai grav dect cel oneros" dar pentru c el este insolit" iar ceea ce este insolit cere ndeplinirea unui rit ); . 6odul civil romn a impus condiii de form pentru liberaliti i anume forma autentic pentru donaii (art. *);3- forma scris pentru testamentul olograf (art. *<1 3- forma scris" nsoit de ndeplinirea altor formaliti" n cazul testamentului mistic (art. *<13 i a testamentelor prevzute de art. *<*7**0. De asemenea" ipoteca convenional nu va putea fi constituit dect prin act autentic (art. )22.3. :erespectarea condiiilor de form atrage nulitatea absolut a actului juridic" nulitatea fiind e!pres n cazul testamentelor (art. **<3 i implicit n celelalte cazuri. 'anciunea este justificat de mprejurarea c" n toate cazurile n care legea cere ca actul s mbrace o anumit form # ad *aliditatem" suntem n prezena unor acte solemne" pentru care forma devine un element con)tituti*' e)enial al actului .uridic )1 " e!igenele formei ieind de pe terenul probei i repercutndu7se asupra fondului. %entru contractele oneroase" care aveau ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor" 6odul civil nu a impus condiii speciale de form. 6ondiia nc5eierii contractelor respective n form autentic a fost impus prin Legea nr. )*+),,) privind fondul funciar i ulterior" prin Legea nr. 01+),,* privind circulaia juridic a terenurilor- 8rdonana de urgen a Buvernului privind circulaia juridic a terenurilor cu destinaie forestier i Eitlul L al Legii nr. .12+.//0. ;0. (utorizarea prealabil. 8 alt restricie" care a nsoit7o pe cea a formei autentice" a fost aceea a necesitii obinerii autorizaiei administrative prealabile pentru nc5eierea valabil a contractelor de nstrinare a terenurilor. Legea nr. )*+),,) privind fondul funciar" anterior modificrii sale prin Legea nr. )<,+),,2" a meninut aceast cerin numai n cazul sc5imburilor de terenuri" atunci cnd unul dintre cosc5imbai este o persoan juridic" care are n administrare terenuri" asupra creia statul deine majoritatea aciunilor. Legea nr. 01+),,* privind circulaia juridic a terenurilor a renunat i ea la a condiiona efectuarea unor sc5imburi de terenuri de obinerea unei autorizaii administrative.

8bligativitatea obinerii unei autorizaii administrative prealabile de construire i este ns impus proprietarului care dorete s construiasc pe terenul su de prevederile Legii nr. 0/+),,) privind autorizarea e!ecutrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor" republicat )0 . $n mod similar" este necesar obinerea autorizrii prealabile a 6asei de &conomii i 6onsemnaiuni (6.&.6.3 pentru restructurarea sau nstrinarea locuinelor cumprate cu credite acordate de aceast unitate" n condiiile Decretului7lege nr. <)+),,/ privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului ctre populaie )< " dac se dorete realizarea acestor operaiuni nainte de rambursarea integral a creditului. De asemenea" imobilele construite" cumprate" realizate" consolidate sau e!tinse prin utilizarea unor credite acordate n condiiile Legii nr. ),/+),,, privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare )2 " nu pot fi nstrinate nainte de rambursarea integral a creditului" dect cu acordul prealabil a creditorului ipotecar. ;<. Incapaciti. 6onstituie limitri ale dreptului de proprietate i incapacitile speciale de a dispune" de a primi sau de a nc5eia anumite acte juridice" n general sau numai cu privire la anumite bunuri. =stfel" vnzarea ntre soi este interzis (art. );/2 6.civ.3" tutorii nu pot cumpra bunurile persoanelor aflate sub tutela lor (art. );/* 6.civ.3" mandatarii mputernicii s vnd un bun nu pot s7l cumpere (art. );/* pct. . 6.civ.3" persoanele care administreaz bunuri ce aparin comunelor sau stabilimentelor" ncredinate ngrijirii lor" nu pot cumpra bunurile pe care le administreaz (art. );/*" pct. ; 6.civ.3" funcionarii publici nu pot cumpra bunurile statului sau ale unitilor administrativ7teritoriale care se vnd prin mijlocirea lor (art. );/* pct. 1 6.civ.3" judectorii" procurorii i avocaii nu pot deveni cesionari de drepturi litigioase care sunt de competena curii de apel n a crei raz teritorial i e!ercit funciunile lor (art. );/, 6.civ.3 )* . =lte restricii au fost create de Legea nr. )*+),,) privind fondul funciar i ele se refer la interdicia de a dobndi prin acte juridice ntre vii terenuri a cror suprafa cumulat cu cea deja deinut depete .// 5a" n ec5ivalent arabil" de familie. %otrivit art. 11 alin. (.3 teza a 997a din 6onstituia 4omniei" revizuit" 6etenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea 4omniei la @niunea &uropean i din alte tratate internaionale la care 4omnia este parte" pe baz de reciprocitate" n condiiile prevzute prin lege organic" precum i prin motenire legal.

Din aceast dispoziie constituional rezult interdicia pentru persoanele care nu au cetenia romn de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin acte i fapte juridice. &i vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor i pe alte ci dect motenirea legal numai dup aderarea 4omniei la @niunea &uropean sau n temeiul unor acorduri internaionale ratificate i de ara noastr" cu condiia ca i cetenilor romni s li se permit dobndirea acestui drept asupra terenurilor situate pe teritoriile statelor respective. 8 limitare a capacitii de a dispune de bunurile care fac obiectul proprietii private este adus i prin instituirea drepturilor de preempiune. $n privina locuinelor" art. )* alin. ()3 din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. 1/+),,, privind protecia c5iriailor i stabilirea c5iriei pentru spaiile cu destinaia de locuine" aprobat prin Legea nr. .1)+.//) ), " dispune c n situaia n care proprietarul se decide s vnd locuina nc5iriat" c5iriaul are un drept de preempiune la cumprare. Ki c5iriaii spaiilor care se restituie fotilor proprietari au un drept de preempiune la cumprare" dac proprietarii respectiv se decid s vnd >art. )2 alin. ()3 i art. 1; alin. (.3 din Legea nr. )/+.//). %otrivit art. ;< alin. ()3 din Legea nr. )*.+./// ./ privind protejarea patrimoniului cultural naional" bunurile culturale mobile" proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat" clasate n tezaur" pot face obiectul unei vnzri publice numai n condiiile e!ercitrii dreptului de preempiune de ctre statul romn prin Ainisterul 6ulturii i 6ultelor. 6onform art. 1 alin. (13 din Legea nr. 1..+.//) .) privind protejarea monumentelor istorice" monumentele istorice aflate n proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vndute numai n condiiile e!ercitrii dreptului de preempiune al statului romn J sau al unitilor administrativ7teritoriale" dup caz. %otrivit art. ). lit. d3 i e3 din Legea nr. ;1<+.//1 privind stimularea nfiinrii i dezvoltrii ntreprinderilor mici i mijlocii" aceste ntreprinderi au prioritate la cumprarea activelor disponibile ale regiilor autonome" societilor i companiilor naionale" precum i ale societilor comerciale cu capital majoritar de stat. Ki dreptul de proprietate public poate suferi asemenea limitri. =stfel dac lucrrile publice pentru e!ecutarea crora s7a dispus e!proprierea pentru cauz de utilitate public nu s7au realizat iar e!propriatorul dorete s le vnd" fotii proprietari" sau" dup caz" succesorii acestora" au un drept de preempiune la cumprare. =cest drept le este recunoscut de prevederile art. ;2 din Legea nr. ;;+),,1 privind e!proprierea pentru cauz de utilitate public .. " art. )) din

Legea petrolului nr. .;*+.//1 i de art. )/ din Legea minelor nr. *0+.//; .; . ;2. )aporturile de vecintate. Cundamentul limitrilor legale referitoare la raporturile de vecintate l constituie prevederile art. 11 alin. (23 din 6onstituie" conform crora dreptul de proprietate oblig i la respectarea sarcinilor privind asigurarea bunei vecinti .1 . &!istena unor fonduri care aparin unor proprietari diferii i care se nvecineaz constituie o situaie de fapt" vecintatea fiind deci un fapt .0 care conduce la crearea unor raporturi juridice de vecintate ntre proprietarii imobilelor respective. 6ele mai caracteristice limitri de acest gen ale e!ercitrii dreptului de proprietate l constituie servituile naturale" reglementate de prevederile art. 02*70*0 6.civ. i servituile legale" reglementate de art. 0*<7<), din acelai 6od. De aceea se i spune c servituile legale ca i cele naturale nu sunt n realitate veritabile servitui ci ngrdiri normale ale e!ercitrii dreptului de proprietate" impuse de necesitatea coabitrii cu ceilali proprietari .< . Aai mult dect att" recurgnd la teoria abuzului de drept" justiia recunoate vecinilor dreptul de a pretinde ncetarea tulburrilor ce li se aduc prin nclcarea obligaiei generale de bun vecintate" c5iar i atunci cnd aceasta nu reprezint i o nclcare a unor prevederi legale e!prese sau a unor regulamente administrative. '7a decis astfel c dreptul proprietarului de a se bucura de lucrul su n mod absolut" cu e!cepia uzului pro5ibit de lege sau de regulamente" este limitat de obligaia de a nu cauza proprietii altuia nici o vtmare care depete inconvenientele normale ale vecintii .2 . De asemenea" din principiul conform cruia nimeni nu trebuie s cauzeze altuia o tulburare anormal vecintii" rezult c judectorii fondului trebuie s cerceteze dac vtmarea" c5iar i n absena oricrei nclcri a unor reglementri" nu e!cede inconvenientelor normale ale vecintii .* . ;*. *imitri convenionale aduse dreptului de proprietate. =numite limitri pot fi stabilite prin act juridic" prile avnd posibilitatea s convin inserarea unor clauze prin care titularul dreptului de proprietate consimte s renune" de regul temporar" la e!ercitarea unora din prerogativele pe care legea i le recunoate. ;*.). Inalienabilitatea convenional. Dei" n principiu" inalienabilitatea unui bun nu poate fi declarat prin voina omului ., " sunt situaii cnd doctrina i practica judiciar recunosc valabilitatea unor asemenea clauze inserate n actele juridice translative de proprietate.

@n proprietar nu ar putea" printr7o manifestare a voinei sale" s7i loveasc bunurile de inalienabilitate n propriul patrimoniu. Dar el poate" donndu7l sau legndu7l" s interzic donatarului sau legatarului s7l nstrineze o perioad de timp este o condiie a liberalitii sale i pn la un punct ea se impune beneficiarului. ;/ $n practica judiciar valabilitatea unei asemenea clauze a fost recunoscut" spre e!emplu" n cazul rezervrii unui drept de uzufruct n favoarea donatorului" asupra bunului care a fcut obiectul donaiei ;) . Din considerentele deciziei citate rezult c o asemenea clauz este valabil doar dac se justific printr7un interes serios" cum ar fi garantarea unui drept" pentru c altfel este de natur s mpiedice inutil libera circulaie a bunurilor. 9nteresul legitim poate fi al dispuntorului (spre e!emplu" acesta i rezerv uzufructul bunului i vrea s7i garanteze drepturile asigurndu7se c va avea mereu de a face cu acelai proprietar3" al dobnditorului gratificat ( reputat ca prodiguu3" sau c5iar al unui ter (cruia gratificatul trebuie" ca o sarcin a liberalitii" s7i plteasc o rent viager3 ;. . 9nalienabilitatea nu poate fi ns perpetu" interesul fiind cel care determin i caracterul temporar al inalienabilitii (de e!emplu" pn la stingerea obligaiei garantate sau ncetarea n alt fel a interesului3 ;; . 'ub acest aspect" n practica judiciar francez" unde problema se pune n aceeai manier" s7a decis c este temporar inalienabilitatea stipulat pe durata vieii donatorului ;1 " dar este nul clauza de inalienabilitate prevzut pentru o durat de ;/ de ani" interzicndu7i practic legatarului (n vrst de 0. ani3 s nstrineze pe durata ntregii sale viei ;0 . Ialabilitatea unor asemenea clauze este justificat n literatura juridic artndu7se c art. );)/ 6.civ. are caracter imperativ numai n sensul interzicerii nstrinrii bunurilor declarate de lege inalienabile" iar prerogativelor proprietarului prevzute de art. 1*/ 6.civ. li se pot aduce limitri" cu condiia ca acestea s nu contravin unei dispoziii imperative sau ordinii publice i bunelor moravuri (art. 0 6.civ.3 ;< . %e de alt parte" nu e!ist te!te legale care s interzic asemenea clauze. :erespectarea unei clauze de inalienabilitate valabile nu atrage nulitatea nstrinrii" ci rezoluiunea" respectiv revocarea actului juridic nc5eiat ;2 . ;*... *imitri convenionale aduse consesualismului actelor juridice. Dac prile ntr7un act translativ de proprietate" consemnat ntr7un nscris sub semntur privat" pentru nc5eierea cruia legea nu impune condiii speciale de form" insereaz o clauz conform creia actul urmeaz s fie reiterat printr7un nscris autentic" semnificaia acestei clauze se va determina n funcie de intenia comun a prilor. Mudectorul c5emat s soluioneze un litigiu legat de e!ecutarea actului juridic l va interpreta i va decide c aceast

clauz nu va avea ca efect subordonarea formrii i eficacitii contractului ndeplinirii acestei formaliti dect dac rezult cu claritate fie din termenii conveniei" fie din circumstane" c aceasta a fost voina prilor ;* . :umai atunci cnd prile au subordonat realizarea efectului translativ de proprietate al actului lor reiterrii sale n form autentic vom fi n prezena unei restricii convenionale aduse principiului consensualismului nc5eierii actului juridic i prin aceasta" dreptului de dispoziie juridic pe care7l are proprietarul asupra bunului la care actul respectiv se refer ;, . ;*.;. (lte limitri convenionale. %roprietarii vecini pot nc5eia i convenii prin care s reglementeze raporturile de vecintate" fie prin crearea de servitui convenionale" fie prin asumarea unor obligaii corelative unor drepturi de crean. ;,. *imitri const+nd &n cedarea folosinei unor bunuri. %entru realizarea interesului public i cu respectarea reglementrilor legale proprietarul poate fi obligat s accepte ca unele din bunurile sale" mobile sau imobile" s fie folosite de autoritatea public. =vem n vedere obligaia impus proprietarilor de terenuri de a permite folosirea subsolului de ctre autoritile publice" pentru realizarea unor lucrri de interes general i posibilitatea rec5iziionrii unor bunuri. ;,.). *imitri ale dreptului de proprietate const+nd &n folosirea subsolului proprietilor imobiliare. %otrivit art. 11 alin. (03 din 6onstituie" %entru lucrri de interes general" autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare" cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului" plantaiilor sau construciilor" precum i pentru alte daune imputabile autoritii. %revederea constituional legal constituie temeiul limitrii dreptului de proprietate privat avnd ca obiect terenuri" de vreme ce i subsolul face obiectul acestui drept 1/ . Limitarea const n aceea c proprietarul terenului este obligat s7i permit autoritii publice s foloseasc subsolul proprietii sale pentru realizarea unor lucrri de interes general. %e timpul realizrii acestor lucrri el va fi obligat s permit i folosirea suprafeei de teren al crei subsol va fi astfel afectat. $n acest mod este limitat parial att dreptul de dispoziie n sens material ct i dreptul de folosin" care constituie atribute ale dreptului de proprietate privat. %roprietarul terenului este ndreptit s primeasc despgubiri pentru daunele suferite prin realizarea lucrrilor respective" care pot

consta n degradri aduse solului" plantaiilor sau construciilor e!istente. &l este ndreptit s primeasc asemenea despgubiri i pentru alte daune imputabile autorit#ii" din aceast categorie fcnd parte i prejudiciul suferit prin imposibilitatea de a folosi suprafaa de teren pe durata e!ecutrii lucrrilor i n general" orice beneficiu nerealizat. ;,... *imitri ale dreptului de proprietate const+nd &n rec"iziionarea unor bunuri. 'ediul materiei l constituie Legea nr. );.+),,2 privind rec5iziiile de bunuri i prestrile de servicii n interes public 1) i :ormele metodologice de aplicare a acestei legi" aprobate prin Notrrea de Buvern nr. .),+.//0 1. . %otrivit art. ) din Legea nr. );.+),,2" rec5iziia de bunuri reprezint msura cu caracter e!cepional prin care autoritile publice mputernicite prin lege oblig agenii economici" instituiile publice" precum i alte persoane juridice i fizice la cedarea temporar a unor bunuri mobile sau imobile. =rticolul . alin. ()3 din actul normativ citat reglementeaz situaiile n care se poate recurge la rec5iziia unor bunuri" scopul i durata acestei msuri i beneficiarii folosinei bunurilor rec5iziionate. =stfel" se poate recurge la msura rec5iziiei unor bunuri la declararea mobilizrii pariale sau totale a forelor armate ori a strii de rzboi" la instituirea strii de asediu sau de urgen. 4ec5iziia se face pentru prevenirea" localizarea" nlturarea urmrilor unor dezastre i poate dura pn la ncetarea situaiei care a impus adoptarea acestei msuri. Asura este dispus n folosul forelor armate sau a autoritilor publice" dup caz. Gunurile care pot face obiectul rec5iziiei sunt enumerate de art. 0 din lege i pot fi att imobile (cldiri" terenuri" instalaii portuare i aeroportuare" sisteme de comunicaii i telecomunicaii3 ct i mobile (mijloace de transport" surse de alimentare energetice" te5nic de calcul" materiale tipografice i audiovizuale" materiale de construcii" utilaje" piese de sc5imb" animale" furaje" materiale veterinare etc.3. Din cele de mai sus rezult c rec5iziia constituie o limitare a dreptului de proprietate privat constnd n cedarea temporar a folosinei unor bunuri. %rin e!cepie" n cazul bunurilor consumptibile" rec5iziia conduce la pierderea dreptului de proprietate nsui. $n ambele situaii" proprietarul are dreptul s primeasc despgubiri" n condiiile legii. De asemenea" pe perioada rec5iziiei" proprietarii sau deintorii sunt scutii de impozite i de plata ta!elor pentru bunurile rec5iziionate" iar obligaiile ce decurg din contractele legal nc5eiate se suspend >art. ), alin. ()3 i (.3 din lege?.

1/. %edri silite ale dreptului de proprietate. %rin 6onstituie i prin legi speciale a fost reglementat i posibilitatea obligrii titularului dreptului de proprietate la a ceda propietatea bunului su. &ste astfel afectat dreptul su de dispoziie juridic. Cac parte din aceast categorie de limitri vnzrile silite ale bunurilor proprietate privat" reglementate de 6odul de procedur civil i de unele acte normative speciale" pentru realizarea creanelor care nu au fost pltite voluntar" confiscarea bunurilor dobndite n mod ilicit sau care au servit la svrirea unor infraciuni ori contravenii i e!proprierea pentru cauz de utilitate public. =vnd n vedere c e!proprierea pentru cauz de utilitate public reprezint i un mod de dobndire a dreptului de proprietate public i vom consacra o seciune special.
.

* e vedea -l. Baia , B. Du$itrache, Di cuii pe $arginea Legii nr. 448.::7 privind eBpr"prierea pentru cau+& de utilitate pu!lic&, Dreptul nr. 78.::<, p. .:. #entru pre+entarea li$it&ril"r i$pu e dreptului de pr"prietate privat& %i a =unda$entului ace t"ra, a e vedeaD E. 0a=ta-'"$an", Dreptul de pr"prietate pu!lic& %i privat& n '"$nia, Ed. AraphiB, /a%i, .::4, p. 49E C. Br an, "p. cit., p. 7:-60E E. Chelaru, /$pactul revi+uirii C"n tituiei a upra regi$ului (uridic al pr"priet&ii, l"c. cit., p. 9-.2E /. D"garu, 0. Cercel, "p. cit., p. 62-6:E /. *da$, "p. cit., p. 2:-6:E 1. 0t"ica, "p. cit., p. 247-24: %i p. 2<:-2;9E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. ...-.47.
2

* e vedeaD ). Cantacu+in", Cur de drept civil, Ed. 'a$uri, Crai"va, p. .79E E. 0a=ta-'"$an", "p. cit., p. 49.
4

* e vedea, n ace t en , 3. Car!"nnier, "p. cit., p. ..0.

7

Curtea C"n titui"nal&, Deci+ia nr. .:8.::4 >). "=. nr. .0< din 27 $ai .::4?. /n tana -a re=erit la art. 7: din C"n tituie, n vechea nu$er"tare, prevedere care nu a u=erit $"di=ic&ri.
<

H/nterdicia n tr&in&rii chiar pe " durat& li$itat&, nl&turnd dreptul de di p"+iie al pr"prietarului, nu p"ate =i in tituit& dect prin lege "rganic&I. Curtea C"n titui"nal&, Deci+ia nr. 68.::2 >). "=. nr. 7; din 7 $artie .::4?.
6

* e vedea C. Br an, C"nvenia eur"pean& a drepturil"r "$ului. C"$entariu pe artic"le, "p. cit., p. .007.
9

Cu privire la nele ul c"ndiiei ca lucrul & =ie n c"$er, a e vedea -r. Deak, "p. cit., p. 76-<4.

C. Ha$angiu, /. '" etti-B&l&ne cu, *l. B&ic"ianu, 6ratat de drept civil r"$n, v"l. //, Ed. H,ai"nal&I 0. Ci"rnei, Bucure%ti, .:2;, p. :2..
:

). "=. nr. 29: din 2: n"ie$!rie .::<.

.0

). "=. nr. 4:4 din 4. dece$!rie .::9.

..

). "=. nr. 7; din ; aprilie .:::.

.2

Gn acea t& privin&, a e vedeaD ). ,ic"lae, Di cuii privind interdiciile legale de n tr&inare a un"r !unuri i$"!iliare, Dreptul nr. 98200., p. <:E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. <7-<<.
.4

#h. )alaurie, L. *MnN , C"ur de dr"it civil. Le ucce i"n . Le li!eralit5 , Ed. Cu(a , #ari , .::4, p. .6<. #entru (u ti=icarea ="r$ei cerute ad validitate$, a e vedea %i Ah. Beleiu, "p. cit., p. .92.
.7

Ah. Beleiu, "p. cit., p. .92.

.<

). "=. nr. :44 din .4 "ct"$!rie 2007. Dup& repu!licare Legea nr. <08.::. a $ai =" t $"di=icat& prin @.2.A. nr. .2282007 >). "=. nr. ..<2 din 6 dece$!rie 2007?, apr"!at& prin Legea nr. ..:8200< >). "=. nr. 7.2 din .6 $ai 200<? %i prin Legea nr. <282006 >). "=. nr. 24; din .6 $artie 2006?.
.6

). "=. nr. 22 din ; =e!ruarie .::0.

.9

). "=. nr. 6.. din .7 dece$!rie .:::.

.;

#entru de+v"lt&ri a upra ace t"r incapacit&i peciale, a e vedea -r. Deak, "p. cit., p. 4;-7<.
.:

#entru detalii privind pr"tecia chiria%il"r, reali+at& prin di p"+iii ale actului n"r$ativ citat, a e vedea *. 6a!acu, C"ntractul de nchiriere a upra=eel"r l"cative, Ed. '" etti, Bucure%ti, 200<, p. 2:0-422.
20

). "=. nr. <40 din 29 "ct"$!rie 2000.

2.

). "=. nr. 709 din 27 iulie 200..

22

). "=. nr. .4: din 2 iunie .::7.

24

). "=. nr. .:9 din 29 $artie 2004.

27

'e=erit"r la li$itarea eBercit&rii dreptului de pr"prietate, deter$inat& de rap"rturile de vecin&tate, a e vedeaD C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, "p. cit., p. 4:-72E 1. 0t"ica, "p. cit., p. 299-2;<E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. ..9-.44.
2<

* e vedea C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, "p. cit., p. 4:.

26

* e vedeaD A.,. Lue cu, "p. cit., p. 400-40. %i /. *l!u, #rivire general& a upra rap"rturil"r de vecin&tate, '.'.D. nr. ;8.:;7, p. 29.
29

Deci+ie pr"nunat& de Curtea de Ca aie a 'epu!licii -rance+e, Ca$era a 4-a civil&, la data de 7 =e!ruarie .:9., repr"du & de A. A"u!eau, #h. Bihr, C. HenrM, n C"de civil. Enrichi dOann"tati"n tir5e de !a e de d"nn5e (uridiPue , Ed. Dall"+, #ari , .::<-.::6, p. 72.. #r"!le$a criteriului n =uncie de care e p"ate ta!ili c& dreptul de pr"prietate a =" t eBercitat a!u+iv de titularul &u e te c"ntr"ver at& n d"ctrin&, "piniile ="r$ulate =iind ncadrate n trei categ"rii. * t=el, d"ctrina tradii"nal& ia ca reper criteriul inteniei pr"prietarului de a aduce v&t&$&ri unui ter >te"ria p ih"l"gic&?E te"ria ec"n"$ic& e !a+ea+& pe un criteriu de re+ultatD eBercitarea dreptului de pr"prietate devine a!u+iv& dac& are ca re+ultat un pre(udiciu eBce iv, care dep&%e%te inc"nvenientele n"r$ale ale c"nvieuirii, cau+at unui terE p"trivit te"riei =unci"nale au =inali te, eBercitarea dreptului de pr"prietate e te a!u+iv& dac& pr"prietarul %i ="l" e%te dreptul c"ntrar de tinaiei "ciale a ace tuia. * e vedea A. C"rnu, "p. cit., p. 762-764.
2;

Deci+ie pr"nunat& de Curtea de Ca aie a 'epu!licii -rance+e, Ca$era a 4-a civil&, la data de 27 "ct"$!rie .::0, repr"du & n C"de civil. Enrichi dOann"tati"n tir5e de !a e de d"nn5e (uridiPue , "p. cit., p. 72..
2:

* e vedea -r. Deak, "p. cit., p. <.-<4. De alt=el, pr"!le$a e te c"ntr"ver at&. * e vedeaD C. Ha$angiu, /. '" etti-B&l&ne cu, *l. B&ic"ianu, "p. cit., v"l. //, p. :<E E. 0a=ta-'"$an", "p. cit., p. 47- 46.
40

3. Car!"nnier, "p. cit., p. .2;.

4.

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 7008.:9;, C.D. .:9;, p. 22.
42

3. Car!"nnier, "p. cit., p. .2;-.2:.

44

* e vedea -r. Deak, "p. cit., p. <2.

47

Curtea de Ca aie a 'epu!licii -rance+e, pri$a ca$er& civil&, deci+ia din ; ianuarie .:9<, repr"du & n C"de civil. Enrichi dOann"tati"n tir5e de !a e de d"nn5e (uridiPue , "p. cit., p. 6.7, nr. 7.
4<

6ri!unalul de $are in tan& '"che="rt- ur-)er, deci+ia din 20 "ct"$!rie, repr"du & n C"de civil. Enrichi dOann"tati"n tir5e de !a e de d"nn5e (uridiPue , "p. cit., p. 6.7, nr. .04. De alt=el, n C"dul civil =rance+, prin Legea nr. 9.-<26 din 4 iulie .:9., a =" t intr"du art. :00-. care, validnd "luiile ad"ptate n practica (udec&t"rea c& anteri"ar&, regle$entea+& clau+a de inaliena!ilitate n ur$&t"rii ter$eniD HLe clau e dOinaliena!ilit5 a==ectant un !ien d"nn5 "u leggu5 ne "nt vala!le Pue i elle "nt te$p"raire et (u ti=i5e par un int5rQt erieuB et legiti$e. )Q$e dan ce ca , le d"nataire "u le legataire peut Qtre (udiciaire$ent aut"ri 5 R di p" er du !ien i lOint5rQt Pui avait (u ti=i5 la clau e a di paru "u Oil advient PuOun int5ret plu i$p"rtant lOeBige. Le di p" iti"n du pre ent article ne pre(udicient pa auB li!eralit5 c"n entie R de per "nne $"rale "u $Q$e R de per "nne phM iPue R charge de c"n tituer de per "nne $"rale I.
46

-r. Deak, "p. cit., p. <2.

49

1. 0t"ica, "p. cit., p. 24:.

4;

* e vedea B. 0tarck, H. '"land, L. B"Mer, Dr"it civil. @!ligati"n . C"ntract. 6r"i iN$e 5diti"n, Ed. Litec, #ari , .:;:, p. ;; i practica (udiciar& citat& de aut"ri.
4:

#entru ip"te+a n care p&rile unui act c"n en ual au ncheiat " pr"$i iune de vn+are, prin care au prev&+ut c& tran =erul pr"priet&ii e va reali+a nu$ai dup& ncheierea actului autentic, a e vedea D. Chiric&, C"ntracte peciale civile %i c"$erciale, v"l. /, Ed. '" etti, Bucure%ti, 200<, p. 227.
70

* e vedea, n ace t en , C. Br an, "p. cit., p. 60.

7.

). "=. nr. .6. din .; iulie .::9. *ctul n"r$ativ citat a =" t $"di=icat %i c"$pletat prin Legea nr. 7.082007 >). "=. nr. :;6 din 29 "ct"$!rie 2007?.
72

). "=. nr. 402 din .. aprilie 200<. Seciunea a I$-a %"proprierea pentru cau&# de utilitate pu'lic#

1 - ,"iune, "!iect, reali+are 2 - E=ectele eBpr"prierii . 1 Noiune( o'iect( reali&are 1). )eglementare. &vocat iniial de art. 1*) 6.civ." conform cruia nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa" afar numai pentru cauz de utilitate public i primind o dreapt i prealabil despgubire" e!proprierea pentru cauz de utilitate public i7a gsit o reglementare complet n dreptul nostru actual ) " cuprins n art. 1) al 6onstituiei din ),,)" Legea nr. ;;+),,1 privind e!proprierea pentru cauz de utilitate public i n 4egulamentul privind procedura de lucru a comisiilor pentru efectuarea cercetrii prealabile n vederea declarrii utilitii publice pentru lucrri de interes naional sau de interes local" aprobat prin Notrrea de Buvern nr. 0*;+),,1 . . Dup revizuirea i republicarea 6onstituiei prevederile consacrate e!proprierii pentru cauz de utilitate public se regsesc n art. 11. %otrivit art. 11 alin. (;3 din 6onstituie nimeni nu poate fi e!propriat dect pentru o cauz de utilitate public" stabilit potrivit legii" cu dreapt i prealabil despgubire" iar din cuprinsul alin. (<3 al aceluiai articol rezult c despgubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau" n caz de divergen" prin justiie. %rin te!tele constituionale citate s7au creat premisele cedrii silite a dreptului de proprietate" n condiiile legii" i au fost statornicite principiile fundamentale pe care o asemenea lege trebuie s le respecte e!proprierea poate fi dispus numai pentru cauz de utilitate publicutilitatea public se stabilete n condiiile prevzute de lege- n toate cazurile proprietarul e!propriat trebuie s fie despgubit- despgubirea trebuie s fie dreapt i prealabil- instana de judecat este aceea care dispune i stabilete despgubirile. Legea nr. ;;+),,1 privind e!proprierea pentru cauz de utilitate public dezvolt aceste principii" urmrind totodat s asigure ec5ilibrul ntre interesul public i dreptul de proprietate privat. Dezideratul amintit este enunat c5iar n e!punerea de motive a legii" unde se arat c ea cuprinde dispoziii de natur s asigure att cadrul legal adecvat procedurilor de e!propriere i stabilire a despgubirilor" ct i aprarea dreptului de proprietate privat. Din prevederile art. ) din %rotocolul nr. ) la 6onvenia european a drepturilor omului" aa cum au fost acestea interpretate n jurisprudena 6.&.D.8." rezult c privarea de proprietate a unei persoane nu reprezint o nclcare a dreptului de proprietate al titularului asupra bunului respectiv" dac sunt ntrunite urmtoarele

condiii a3 privarea s fie prevzut de lege" adic de normele interne aplicabile n materie- b3 s fie impus de o cauz de utilitate public- c3 s fie conform cu principiile generale ale dreptului internaional- d3 este asigurat indemnizarea corespunztoare a titularului dreptului- d3 este proporional cu scopul pentru care a fost realizat ; . 1.. $rsturile, definiia i natura juridic a e'proprierii. &!proprierea pentru cauz de utilitate public este o e!cepie de la caracterul inviolabil al dreptului de proprietate privat prevzut de art. );< alin. (03 din 6onstituie" ca i de la caracterul absolut al acestui drept 1 . %rivit din aceast perspectiv e!proprierea se prezint drept cea mai sever restricie care poate fi adus dreptului de proprietate privat 0 . $ntr7o alt opinie se afirm c e!proprierea este distinct de ngrdirile dreptului de proprietate" ea ducnd" alturi de confiscare" la ncetarea acestui drept < . $n completarea acestei opinii s7a spus c e!proprierea constituie o e!cepie de la caracterul perpetuu al proprietii i c" odat cu stingerea dreptului de proprietate privat" ea are ca efect naterea dreptului de proprietate public asupra bunului imobil e!propriat 2 . =rgumentul adus n sprijinul acestei opinii este e!tras din prevederile art. 2 lit. c3 din Legea nr. .);+),,*" care precizeaz e!pres c e!proprierea este un mod de dobndire a dreptului de proprietate public * . $n ce ne privete continum s credem c e!proprierea pentru cauz de utilitate public este un mijloc de ac5iziie forat a unor bunuri imobile proprietate privat" care vor trece n proprietatea public. =a cum s7a artat n literatura juridic" e!proprierea nu are ca efect stingerea dreptului de proprietate privat" ci opereaz o transformare calitativ a proprietii din proprietate privat n proprietate public , . 'ub acest aspect nu e!ist nicio diferen fa de situaia n care" pentru realizarea lucrrii de utilitate public" se ajunge la cesiunea amiabil a proprietii" pe calea unuia din actele juridice translative de proprietate i n acest caz avnd loc o trecere a bunului din proprietatea privat n cea public. 6u acest neles se poate vorbi i despre efectul translativ de proprietate a e!proprierii" ceea ce nu vine n contradicie cu enumerarea sa ca unul din modurile de dobndire a dreptului de proprietate public. $nsui legiuitorul" prin art. .* alin. ()3 din Legea nr. ;;+),,1" se refer e!pres la transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse e!proprierii n patrimoniul e!propriatorului. Dac ar fi dorit ca e!proprierea s aib ca efect stingerea dreptului de proprietate privat el ar fi inserat o dispoziie e!pres n acest sens" aa cum a fcut7o n

cazul altor drepturi reale" prin alin. (;3 al aceluiai articol" conform cruia uzul" uzufructul" abitaia i superficia" precum i orice alte drepturi reale" ct i concesionarea i atribuirea n folosin se sting prin efectul e!proprierii. 'e opune tezei stingerii dreptului de proprietate privat prin e!propriere i caracterul perpetuu al dreptului de proprietate n general. %erpetuitatea este o trstur a dreptului de proprietate n general" iar nu a unei anumite forme a dreptului de proprietate" ideea transformrii calitative a proprietii prin e!propriere fiind singura care se conciliaz cu aceast trstur. $n sfrit" faptul c prin e!propriere nu se sting toate dezmembrmintele dreptului de proprietate asupra imobilului e!propriat" continundu7i e!istena cele care nu sunt incompatibile cu situaia natural i juridic a obiectivului urmrit prin e!propriere >conform art. .* alin. (.3 din Legea nr. ;;+),,;? conduce i el spre concluzia c dreptul de proprietate privat nu se stinge ci se transform n drept de proprietate public. Desigur" dezmembrmintele dreptului de proprietate nu pot avea o durat mai mare dect nsui dreptul pe temeiul cruia au fost constituite. %rin lege au fost reglementate cazurile de utilitate public n care e!proprierea poate interveni" bunurile supuse acestei instituii" procedura realizrii" modul de stabilire a despgubirilor i e!istena controlului judectoresc asupra celor mai importante aspecte reglementate. 'e poate astfel vorbi despre caracterul legal i cel judiciar al e!proprierii. %e baza principalelor elemente reinute mai sus" definim e!proprierea ca fiind o instituie juridic de drept public care const n ac5iziia forat" cu titlu oneros" pentru cauz de utilitate public" n condiiile legii i sub control judiciar" a unor bunuri imobile proprietate privat. )/ 1;. -unurile supuse e'proprierii. %otrivit art. . din Legea nr. ;;+),,1" numai bunurile imobile pot fi e!propriate. Ee!tul citat nu distinge ntre imobilele prin natura lor" cele prin destinaie i bunurile imobile prin obiectul la care se aplic. $ntruct" potrivit legii" bunurile nu sunt e!propriate pentru a fi utilizate ca atare ci pentru a permite realizarea unor lucrri publice" considerm i noi c numai acele imobile care pot servi scopului enunat sau care trebuiesc ndeprtate ori distruse pentru efectuarea respectivelor lucrri sunt supuse e!proprierii )) . %ot face astfel obiectul e!proprierii imobilele prin natura lor" inclusiv recoltele care nc se in de rdcini" precum i fructele de pe arbori" neculese nc >art. 1<0 alin. ()3 6.civ.? cu e!cepia cazului n care n

valoarea despgubirii a fost cuprins i valoarea estimativ a recoltei neculese" aa cum dispune art. ;) alin. (.3 din Legea nr. ;;+),,1. %otrivit art. 1<* alin. ()3 i (;3 6.civ." imobilele prin destinaie sunt obiectele ce proprietarul unui fond a pus pe el pentru serviciul i e!ploatarea acestui fond precum i toate efectele mobiliare >respectiv lucrurile mobile (n.a.3? ce proprietarul a aezat ctre fond n perpetuu. $n ce privete prima categorie de imobile prin destinaie nu se justific e!proprierea lor pentru c acestea nici nu pot servi la realizarea lucrrilor publice i nici nu pot mpiedica realizarea lor" putnd fi lesne deplasate. 6ea de a doua categorie de imobile prin destinaie va face obiectul e!proprierii odat cu imobilul cruia i7au fost ataate" cu e!cepia celor care ar putea fi detaate fr a fi deteriorate sau fr a deteriora imobilul. Doctrina i practica judiciar au stabilit c sunt imobile prin obiectul la care se aplic toate dezmembrmintele dreptului de proprietate cunoscute. $n ce privete uzul" uzufructul i abitaia este evident c acestea vor fi afectate de e!proprierea fondului asupra cruia poart ). " art. .* alin. (;3 din Legea nr. ;;+),,1 prevznd e!pres c acestea se sting prin efectul e!proprierii. =ceasta nu poate ns nsemna c respectivele dezmembrminte ale dreptului de proprietate pot forma obiectul unei e!proprieri distincte" fr ca nsui dreptul de proprietate asupra imobilului s fi fost e!propriat. 8 situaie special o prezint dreptul de superficie. &ste adevrat c te!tul de lege citat dispune n sensul c i acest drept se stinge ca efect al e!proprierii dar credem c structura acestui dezmembrmnt" care const n dreptul de proprietate asupra unei construcii sau plantaii aflate pe terenul proprietatea altei persoane" combinat cu dreptul de folosin asupra terenului respectiv" impun e!proprierea concomitent att a terenului ct i a construciei sau plantaiei. $n realitate" ceea ce se va stinge ca urmare a e!proprierii va fi doar acea component a dreptului de superficie care const n dreptul de folosin a terenului" dreptul de proprietate privat asupra terenului i asupra construciei sau plantaiei transformndu7se n drept de proprietate public. :umai bunurile imobile proprietate privat pot fi e!propriate" fie c aparin persoanelor fizice sau juridice cu sau fr scop lucrativ" fie c sunt proprietatea privat a comunelor" oraelor" municipiilor i judeelor ( art. . din Legea nr. ;;+),,13. $n enumerarea fcut de legiuitor nu sunt incluse i bunurile imobile proprietatea statului aa c e!proprierea nu se poate referi la bunuri aflate n proprietatea statului. =vnd" n cazul lucrrilor de interes naional" calitatea de e!propriator" statul nu i poate e!propria

propriile sale bunuri ); . 'oluia este pe deplin justificat pentru c" dac imobilul face parte din domeniul privat al statului el poate fi trecut n domeniul public" fr a se recurge la procedura e!proprierii" iar dac face deja parte din domeniul su public bunul va putea fi afectat direct lucrrii de utilitate public. $n mod similar" nu se va pune problema e!proprierii atunci cnd lucrrile ce se vor e!ecuta sunt de interes local iar imobilul aparine domeniului public sau privat al unitii administrativ7teritoriale beneficiare. 11. #ubsidiaritatea e'proprierii. %otrivit art. 1 din Legea nr. ;;+),,1" cei interesai pot conveni att asupra modalitii de transfer al dreptului de proprietate" ct i asupra cuantumului i naturii despgubirii" fr a se declana procedura e!proprierii. Dac transferul dreptului de proprietate se va realiz prin nc5eierea unui contract de vnzare7cumprare iar bunul n cauz este un teren" cu sau fr construcii" actul va trebui nc5eiat n form autentic" sub sanciunea nulitii absolute. Corma autentic va trebui respectat i dac transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor se va realiza pe calea contractului de sc5imb" cu sau fr sult. %revederile Legii nr. 01+),,* privind circulaia juridic a terenurilor i cele ale 8rdonanei de urgen a Buvernului nr. ..<+./// privind circulaia juridic a terenurilor forestiere" care instituiau drepturi de preempiune la nstrinarea prin vnzare a terenurilor agricole situate n e!travilan i a celor forestiere" fiind abrogate prin Legea nr. .12+.//0" ele nu vor mai trebui respectate nici n cazul n discuie )1 . Dac acordul de voin al prilor privete numai modalitatea de transfer al dreptului de proprietate" dar nu i cuantumul sau natura despgubirii" acestea vor fi stabilite de instanele judectoreti" conform prevederilor referitoare la aceast materie n cazul e!proprierii" cuprinse n 6apitolul 9I din lege >art. 1 alin. (.3 din Legea nr. ;;+),,1?. $n asemenea situaii" instanele vor lua act de nelegerea prilor astfel nct 5otrrea judectoreasc nu va avea i efectul strmutrii dreptului de proprietate. 10. Utilitatea public. 6onform art. ; din Legea nr. ;;+),,1" e!proprierea nu poate fi 5otrt dect dup ce utilitatea public s7a declarat. 6azurile de utilitate public i procedura declarrii acesteia sunt reglementate n art. 07))" care formeaz 6apitolul 99 al legii )0 . Lucrrile care pot conduce la e!propriere" fiind de utilitate public sunt prevzute de art. < din lege )< " enumerarea cazurilor de utilitate public nefiind ns e!5austiv" prin art. 2 alin. (;3 dispunndu7se c" pentru orice alte lucrri" utilitatea public se declar" pentru fiecare caz n parte" prin lege )2 . Colosind e!primarea pentru 5iecare ca: ,n parte

legiuitorul a neles c se va declara utilitatea public prin lege distinct ori de cte ori se intenioneaz efectuarea unei lucrri de interes public determinat" care nu poate fi ncadrat n nici unul din cazurile generice enumerate de art. <. %entru lucrri de interes naional utilitatea public se declar de Buvern iar pentru cele de interes local aceasta se declar de consiliile judeene sau de 6onsiliul general al municipiului Gucureti" dup caz. %entru lucrrile de interes local care se desfoar pe teritoriul mai multor judee" utilitatea public este declarat de o comisie compus din preedinii consiliilor judeene respective iar n caz de dezacord aceasta poate fi declarat de ctre Buvern >art. 2 alin. ()3 i (.3 din lege?. $n situaiile e!cepionale n care sunt supuse e!proprierii lcauri de cult" monumente" ansambluri i situri istorice" cimitire" alte aezminte de valoare naional deosebit ori localiti urbane sau rurale n ntregime" indiferent de natura lucrrilor care urmeaz a fi e!ecutate" utilitatea public se declar numai prin lege >art. 2 alin. (;3 din lege?. Declararea utilitii publice este condiionat de nscrierea lucrrii n planurile urbanistice i de amenajare a teritoriului" aprobate conform legii" pentru localiti sau zone unde se intenioneaz e!ecutarea ei. &a va fi precedat de efectuarea unei cercetri prealabile de ctre o comisie numit conform art. , din lege i care7i va desfura activitatea dup o procedur stabilit de 4egulamentul adoptat prin Notrrea de Buvern 0*;+),,1. %rintre alte aspecte" cercetarea prealabil va verifica dac nu e!ist alte ci dect e!proprierea pentru realizarea lucrrii propuse >art. )/ alin. ()3 din lege?" ceea ce confirm o dat n plus caracterul subsidiar al acestei instituii. =ctul de declarare a utilitii publice este supus publicitii prin afiare la sediul consiliului local n a crui raz este situat imobilul i publicarea n Aonitorul oficial al 4omniei" n cazul celei de interes naional sau n presa local" dac suntem n prezena utilitii publice de interes local. Cac e!cepie actele prin care se declar utilitatea public n vederea e!ecutrii unor lucrri privind aprarea rii i sigurana naional (art. )) din lege3. Ciind un act administrativ" declaraia de utilitate public este supus controlului judiciar e!ercitat n baza Legii contenciosului administrativ )* . 1<. .suri premergtoare e'proprierii. Dup declararea utilitii publice" e!propriatorul" respectiv statul" prin organismele desemnate de Buvern" pentru lucrrile de interes naional i judeele" municipiile" oraele sau comunele" pentru cele de interes local" va e!ecuta planurile cuprinznd terenurile i construciile propuse spre

e!propriere" cu indicarea numelor proprietarilor" precum i a ofertelor de despgubire. %ropunerile de e!propriere a imobilelor i procesul7verbal n care s7 au consemnat rezultatele cercetrii prealabile se vor notifica persoanelor fizice sau juridice titulare de drepturi reale. 6u privire la propunerile de e!propriere" proprietarii i titularii altor drepturi reale asupra imobilelor n cauz pot face ntmpinare n termen de 10 de zile de la primirea notificrii (art. )1 din lege.3 $ntmpinrile se depun la primarul localitii i se soluioneaz de ctre comisii numite conform art. )0" care lucreaz dup o procedur prevzut de art. )< i )2 din lege. =ctivitatea comisiei se finalizeaz prin adoptarea unei 5otrri motivate" care poate accepta punctul de vedere al e!propriatorului" l poate respinge" sau va consemna" dac este cazul" nvoiala dintre pri" sub semntura acestora. Notrrea se comunic prilor n termen de )0 zile de la adoptare (art. )*3. $n cazul n care comisia respinge propunerile e!propriatorului" acesta are posibilitatea s revin cu noi propuneri" cu refacerea corespunztoare a planurilor (art. ),3" iar dac i acestea vor fi respinse" e!propriatorul" proprietarii sau celelalte persoane titulare de drepturi reale asupra imobilului propus spre e!propriere pot contesta 5otrrea comisiei la curtea de apel n raza creia se afl imobilul" n termen de )0 zile de la comunicare" potrivit prevederilor Legii contenciosului administrativ (art. ./3. 12. 'proprierea i stabilirea despgubirilor. &!proprierea propriu7zis i stabilirea despgubirilor sunt reglementate prin 6apitolul 9I al legii. 6ompetena soluionrii cererilor de e!propriere formulate de e!propriator" dac nu s7a fcut ntmpinare mpotriva propunerii de e!propriere sau dac aceast cale de atac a fost respins n condiiile art. )*7./" aparine tribunalului n raza cruia este situat imobilul propus pentru e!propriere (art. .) din lege3. %entru soluionarea cererii de e!propriere vor fi citate toate persoanele cunoscute care pot justifica un interes legitim asupra imobilelor n cauz proprietari" posesori" titulari ai dezmembrmintelor dreptului de proprietate" creditori ipotecari" creditori beneficiari ai unui drept de retenie asupra imobilului" creditori privilegiai sau ali creditori stabilii prin 5otrre judectoreasc" concesionari" titulari ai dreptului de folosin" c5iriai" arendai" cei care au edificat construcii sau au nfiinat plantaii pe terenul altuia etc. ), =ceste persoane vor fi citate i din oficiu de ctre tribunal" dac nu au fost menionate n cererea cu care acesta a fost sesizat" ceea ce constituie o e!cepie de la principiul disponibilitii care guverneaz procedura civil ./ . %otrivit regulilor generale" persoanele care pot justifica un interes i care nu au fost citate au la

dispoziie formularea unei cereri de intervenie n condiiile art. 0/ 6.proc.civ. 9nstana va verifica dac sunt ntrunite toate condiiile cerute de lege pentru e!propriere" fr a putea repune ns n discuie acele probleme de fond specifice fazelor anterioare ale procedurii e!proprierii" care fie c nu au fcut obiectul cilor de atac specifice" (spre e!emplu" nu a fost contestat 5otrrea comisiei constituite conform art. )03" fie au intrat n puterea lucrului judecat prin soluionarea cilor de atac la care au fost supuse. 6ontrolul tribunalului se va limita astfel" n aceast faz" la modul n care au fost respectate condiiile de form n fazele anterioare .) . %rin e!cepie" tribunalul va e!ercita un control asupra problemelor de fond atunci cnd" potrivit art. .1 alin. (13" va fi sesizat cu o cerere de e!propriere parial a imobilului iar proprietarul solicit e!proprierea total. $n raport cu circumstanele speei" instana va aprecia dac e!proprierea n parte este posibil iar n caz contrar va dispune e!proprierea total. Eribunalul va dispune i asupra despgubirilor cuvenite fiecreia dintre persoanele interesate care au fost citate sau au formulat cereri de intervenie. Notrrea care se va pronuna cu privire la cererea de e!propriere viznd un interes public" participarea procurorului la judecat este obligatorie" conform art. .; din Legea nr. ;;+),,1 .. . Ki n aceast faz sunt posibile nelegerile" complete sau pariale" ntre e!propriator i e!propriat" de care instana va lua act prin 5otrri de e!pedient definitive" pronunate n condiiile art. .2)7.2. 6.proc.civ. =ceste nelegeri vor fi opozabile numai prilor ntre care s7 au realizat. %otrivit art. .< din lege despgubirea se compune din valoarea real a imobilului i din prejudiciul cauzat proprietarului sau celorlalte persoane ndreptite iar pentru stabilirea sa instana va constitui o comisie compus din trei e!peri unul numit de instan" unul desemnat de e!propriator i unul din partea persoanelor care sunt supuse e!proprierii. 6uantumul despgubirilor va fi determinat n funcie de preul cu care se vnd" n mod obinuit" imobilele de acelai fel n unitatea administrativ7teritorial" precum i de daunele aduse proprietarului sau" dup caz" altor persoane ndreptite. $n cazul e!proprierii pariale" dac partea de imobil rmas nee!propriat va dobndi un spor de valoare ca urmare a lucrrilor ce se vor realiza" e!perii vor putea propune instanei o eventual reducere a acelei componente a despgubirilor care se refer la prejudiciu. %otrivit art. .< alin. (;3 din lege" e!perii vor defalca despgubirile cuvenite proprietarului de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale. Cac parte din aceast categorie i titularii dreptului de concesiune sau ai unor drepturi reale de folosin" deoarece ele se pot constitui i pe temeiul dreptului de proprietate privat .; .

6redem c soluia este aplicabil" pentru identitate de raiune i celorlalte persoane care i7au dovedit drepturile pe care le au referitor la imobilul n cauz. 9ndiferent care va fi cuantumul despgubirilor stabilite de e!peri" instana este obligat s respecte dou limite o limit minim constnd n despgubirea oferit de e!propriator i una ma!im" egal cu despgubirea solicitat de e!propriat sau de orice alt persoan interesat. Deoarece 5otrrea pronunat n materie de e!propriere este supus cilor de atac prevzute de lege" este posibil ca n momentul cnd despgubirea va fi efectiv pltit ea s nu mai corespund valorii reale a imobilului i nici cuantumului prejudiciului produs proprietarului sau persoanelor interesate. De aceea credem c n cadrul soluionrii cilor de atac persoanele interesate vor putea solicita actualizarea cuantumului despgubirilor" pentru ca ele s pstreze acea caracteristic" la care se refer art. )" de a fi drepte. %revederea cuprins n art. .< alin. (.3 din lege" conform creia" la calcularea cuantumului despgubirilor" e!perii" precum i instana" vor ine seama de preul cu care se vnd imobilele de acelai fel" la data ntocmirii raportului de e!pertiz" nu poate constitui un impediment n calea acestei reevaluri" ea referindu7se doar la modul n care tribunalul va determina despgubirea pe care o va acorda. 6ontrolul judiciar la care 5otrrea atacat va fi supus nu este ns limitat i el va putea viza inclusiv modul de stabilire a despgubirilor" e!istnd i posibilitatea efecturii unor noi e!pertize. 4eactualizarea despgubirilor ar putea fi" spre e!emplu" o aplicaie a dispoziiilor art. .,1 6.proc.civ." conform crora n apel se vor putea cere dobnzi" rate" venituri ajunse la termen i orice alte despgubiri ivite dup darea 5otrrii primei instane. %rincipiul actualizrii despgubirilor a fost de altfel consacrat n art. ;< alin. (.3 din lege" pentru determinarea preului imobilului e!propriat n cazul retrocedrii sale i de art. ;2" n cazul nstrinrii ctre fostul proprietar a imobilului e!propriat" nee!istnd nici un temei ca el s nu fie aplicat i n ipoteza analizat.
.

#entru " pre+entare a ev"luiei legi laiei r"$ne%ti n $aterie a e vedeaD -l. Baia , B. Du$itrache, l"c. cit., p. .:E L. Aiurgiu, C"n ideraii n leg&tur& cu Legea nr. 448.::7 privind eBpr"prierea pentru cau+& de utilitate pu!lic&, Dreptul nr. 28.::<, p. .9.
2

). "=. nr. 29. din 26 epte$!rie .::7.

4

* e vedea C. Br an, C"nvenia eur"pean& a drepturil"r "$ului. C"$entariu pe artic"le, "p. cit., p. .0.;.
7

L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. :9.

<

'e=erit"r la cali=icarea eBpr"prierii ca " re tricie adu & dreptului de pr"prietate privat&, a e vedeaD C. Ha$angiu, /. '" etti-B&l&ne cu, *l. B&ic"ianu, 6ratat de drept civil r"$n, v"l. //, "p.cit., p. 60E E. 0a=ta-'"$an", "p. cit., p. 49E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. .47, n"ta nr. 2:4.
6

/.#. -ilipe cu, *./. -ilipe cu, "p. cit., p. .:..

9

* e vedea 1. 0t"ica, "p. cit., p. 464E ide$, EBpr"prierea pentru cau+& de utilitate pu!lic&, Dreptul nr. <82007, p. 4;.
;

* e vedea 1. 0t"ica, "p. cit., p. 464.

:

-l. Baia , B. Du$itrache, l"c. cit., p. 20. Gn acela%i en , ).L. Belu-)agd", EBpr"prierea pentru utilitate pu!lic& %i e=ectele eBpr"prierii, '.D.C. nr. 78.::<, p. :0. Gn $"d i$plicit, prin re=erirea la tran =erul dreptului de pr"prietate de la eBpr"priat la eBpr"priat"r, %i un alt aut"r re pinge ideea tingerii dreptului de pr"prietate privat& prin eBpr"priere. * e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 69.
.0

* e vedea %i E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, Ed. *ll, Bucure%ti, .:::, p. 447.
..

Gn ace t en , a e vedea %i -l. Baia , B. Du$itrache, l"c. cit., p. 2..

.2

/!ide$.
.4

Curtea C"n titui"nal&, Deci+ia nr. ..< din 2. $ai .::9 >). "=. nr. .7. din 27 dece$!rie .::9?.
.7

#entru nece itatea re pect&rii ace t"r drepturi de pree$piune, n ca+ul vn+&ril"r a$ia!ile la care e re=er& art. 7 din Legea nr. 448.::7, n peri"ada anteri"ar& a!r"g&rii actel"r n"r$ative care le regle$entau, a e vedea E. Chelaru, Ed. *ll Beck, Bucure%ti, 2000, p. 2;.
.<

Gn ce prive%te declararea utilit&ii pu!lice %i $& urile pre$erg&t"are eBpr"prierii, a e vedea %iD C. Br an, "p. cit., p. 64-66E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. .00-.04E /.#. -ilipe cu, *./. -ilipe cu, "p. cit., p. .:2-.:6E /. D"garu, 0. Cercel, "p. cit., p. ;<-;9E 1. 0t"ica, "p. cit., p. 46<-49<.
.6

C"n="r$ di p"+iiei legale citate H0unt de utilitate pu!lic& lucr&rile privindD pr" peciunile %i eBpl"r&rile ge"l"giceE eBtracia %i prelucrarea u! tanel"r $inerale utileE in talaii pentru pr"ducerea energiei electriceE c&ile de c"$unicaii, de chiderea, alinierea %i l&rgirea tr&+il"rE i te$ele de ali$entare cu energie electric&, telec"$unicaii, ga+e, ter$"=icare, ap&, canali+areE in talaii pentru pr"tecia $ediuluiE ndiguiri %i regulari+&ri de ruri, lacuri de acu$ulare pentru ur e de ap& %i atenuarea viituril"rE derivaii de de!ite pentru ali$ent&ri cu ap& %i pentru devierea viituril"rE taii hidr"$ete"r"l"gice, ei $ice %i i te$e de averti+are %i prevenire a =en"$enel"r naturale pericul"a e %i de alar$are a p"pulaiei, i te$e de irigaii %i de ec&riE lucr&ri de c"$!atere a er"+iunii de adnci$eE cl&dirile %i terenurile nece are c"n truciil"r de l"cuine "ciale %i alt"r "!iective "ciale de nv&&$nt, &n&tate, cultur&, p"rt, pr"tecie %i a i ten& "cial&, precu$ %i de ad$ini traie pu!lic& %i pentru aut"rit&ile (udec&t"re%tiE alvarea, pr"te(area %i punerea n val"are a $"nu$entel"r, an a$!luril"r %i ituril"r i t"rice, precu$ %i a parcuril"r nai"nale, re+ervaiil"r naturale %i a $"nu$entel"r naturiiE prevenirea %i nl&turarea ur$&ril"r de+a trel"r naturale F cutre$ure, inundaii, alunec&ri de terenuriE ap&rarea &rii, "rdinea pu!lic& %i igurana nai"nal&I.
.9

,u$er"a e acte n"r$ative care regle$entea+& alte $aterii c"nin %i prevederi re=erit"are la unele lucr&ri c"n iderate de utilitate pu!lic&. 0pre eBe$plu, ace ta e te ca+ul art. ;4 alin. >7? din Legea nr. .;8.::.E art. 4; din Legea nr. <08.::.E art. 6 din Legea petr"lului nr. 24;82007E art. 2: din Legea apel"r nr. .098.::6E art. .2 alin. >2? din @.A. nr. .682002 privind c"ntractele de parteneriat pu!licprivat.
.;

'e=erit"r la acea t& pr"!le$&, a e vedeaD L. Aiurgiu, l"c. cit., p. 20E -l. Baia , B. Du$itrache, l"c. cit., p. 24.
.:

Gn acela%i en e te %i practica (udiciar&. * e vedea C.0.3., deci+ia nr. 2.:.8.::6, Dreptul nr. 68.::9, p. ..2.
20

ecia civil&,

* e vedea, n ace t en , 1. 0t"ica, "p. cit., p. 496.

2.

* e vedeaD -l. Baia , B. Du$itrache, l"c. cit., p. 27-2<, /. *da$, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, Ed. Eur"pa ,"va, Bucure%ti, .::;, p. 47E C. Br an, "p. cit., p. 66-69E 1. 0t"ica, "p. cit., p. 49;E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. .49.
22

,u va =i n & "!ligat"rie participarea pr"cur"rului la pr"ce ele care au ca "!iect dreptul de ="l" in& %i retr"cedarea !unului eBpr"priat c&tre =" tul pr"prietar, ce e de =&%"ar& n te$eiul art. 4< %i 49 din Legea nr. 448.::7. Gn a e$enea ituaii e te l& at la aprecierea pr"cur"rului dac& nelege & participe au nu la (udecat& F C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .2:08.0 aprilie .::9,

B.3.C.D. .::9 %i h"t&rrea nr. .8.::; a 0eciil"r 2nite, Ed. *rge i , Curtea de *rge%, .::;, p. 46-4;. De%i c"nclu+ia Curii 0upre$e e te n principiu c"rect&, n pe& "!iectul litigiului c"n tituindu-l un i$"!il eBpr"priat prin Decretul nr. 24<822 augu t .:;;, prevederile Legii nr. 448.::7 erau inaplica!ile. * e vedea, n ace t en , %i Deci+iile nr. .8.::4 >). "=. .2: din .9 niunie .::4?, nr. 7<8.::4 >). "=. nr. 2.; din 6 epte$!rie .::4? %i nr. 9<8.::< >). "=. nr. 2:7 din 20 dece$!rie .::<?, ad"ptate de Curtea C"n titui"nal& * e vedea 1. 0t"ica, "p. cit., p. 4;0, teBt %i n"ta nr. 9.. 2 %)ectele e"proprierii 1
.

#entru ace t u!iect a e vedea %i E. Chelaru, E=ectele (uridice ale eBpr"prierii pentru cau+& de utilitate pu!lic&, Dreptul nr. 78.::;, p. .<-.9. 1*. $ransferul dreptului de proprietate. %rincipalul efect al e!proprierii l constituie transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse e!proprierii n patrimoniul e!propriatorului . . 6onform art. .* din lege acest efect se produce ndat ce obligaiile impuse e!propriatorului prin 5otrre judectoreasc au fost ndeplinite" respectiv dup plata despgubirilor i dac este cazul" dup ce acesta a asigurat spaiul de locuit pentru persoanele care ocup n mod legal imobilul cu destinaia de locuin care a fost e!propriat. Notrrea judectoreasc definitiv prin care s7a dispus e!proprierea nu reprezint prin ea nsi titlu e!ecutoriu i nu are efect translativ de proprietate" dac despgubirile nu au fost pltite i celelalte obligaii impuse e!propriatorului prin 5otrrea de e!propriere nu au fost e!ecutate. %lata despgubirilor i punerea n posesie a e!propriatorului sunt reglementate n capitolul al treilea al legii" art. ;/7;;. %lata despgubirilor se va face n orice mod convenit ntre pri iar dac un astfel de acord nu a fost realizat instana va stabili termenul de plat" care nu va putea fi mai mare de ;/ de zile de la rmnerea definitiv a 5otrrii. :eefectuarea plii n termenul prevzut n 5otrrea judectoreasc va mpiedica realizarea transferului dreptului de proprietate dar nu va avea efect asupra 5otrrii de e!propriere. 6redem" totodat" c e!propriatul va fi ndreptit ntr7o asemenea situaie s pretind despgubiri" potrivit dreptului comun" pentru prejudiciul suferit prin ntrziere. 1,. #ubrogaia real cu titlu particular. 9poteca i privilegiul imobiliar se strmut de drept asupra despgubirilor stabilite >art. .* alin. (.3?" Legea nr. ;;+),,1 reglementnd astfel un nou caz de subrogaie

real cu titlu particular. $n acelai timp" odat ce despgubirea a fost stabilit" creditorul ipotecar nu mai poate proceda la e!ecutarea silit a imobilului respectiv" c5iar dac" pn la momentul plii efective" debitorul continu s fie proprietar. 0/. #tingerea dezmembrmintelor dreptului de proprietate. Dezmembrmintele dreptului de proprietate # uzul" uzufructul" abitaia i superficia se sting prin efectul e!proprierii" ca i dreptul real de folosin. Ciind drepturi reale derivate din dreptul de proprietate iar titularii lor avnd dreptul la despgubiri" credem c momentul stingerii lor va fi cel al plii despgubirilor iar nu cel al rmnerii definitive a 5otrrii de e!propriere. 'ervituile stabilite prin fapta omului se sting i ele" dar numai n msura n care devin incompatibile cu situaia natural i juridic a obiectivului urmrit prin e!propriere. Dei alin. ultim al art. .* se refer" n ce privete modul de stabilire a despgubirilor" numai la drepturile reale prevzute la alin. (;3 (uz" uzufruct" abitaie i superficie3" din celelalte dispoziii ale legii" deja evocate" rezult c i titularul dreptului de servitute beneficiaz de despgubiri" dac este vorba despre servitui stabilite prin fapta omului. %entru identitate de raiune i dreptul de concesiune asupra unui teren proprietate privat a unei uniti administrativ7teritoriale se va stinge prin e!propriere" iar titularul su va trebui despgubit. :efiind veritabile servitui" ci obligaii izvornd din raporturile de vecintate" servituile naturale i cele legale nu se vor stinge ; . 6onform art. .* alin. (.3 partea final" raporturile obligaionale dintre vec5iul i noul proprietar rmn supuse dreptului comun. 0). #tingerea drepturilor personale. Ki drepturile personale asupra imobilului e!propriat se sting. Legea se refer e!pres la orice locaiune" ceea ce include i arenda" care este o form a contractului de locaiune. %revederea art. ., alin. ()3" care referindu7se la locaiune arat c momentul stingerii acesteia este cel al rmnerii definitive a 5otrrii de e!propriere. 'oluia este aplicabil oricrui alt drept personal" n aceste situaii neregsindu7se temeiurile care determin stingerea dezmembrmintelor dreptului de proprietate numai dup plata despgubirilor. 6u toate acestea" dac prin 5otrrea de e!propriere a fost impus n sarcina e!propriatorului obligaia de a7i asigura o locuin corespunztoare locatarului" transferul dreptului de proprietate nu va avea loc nainte de ndeplinirea acestei obligaii (art. .* din lege3 1 .

0.. Punerea &n posesie a e'propriatorului. %unerea n posesie a e!propriatorului se va face n temeiul titlului e!ecutoriu eliberat de instan pe baza nc5eierii care constat ndeplinirea obligaiilor privind despgubirea. $n cazul e!proprierii unor cldiri cu destinaia de locuin" evacuarea proprietarilor care le ocup nu se va putea face dect dup asigurarea de ctre e!propriator a spaiului de locuit" potrivit legii" la cererea acestor persoane" n modalitatea prevzut de 5otrrea judectoreasc de e!propriere. De aceleai drepturi beneficiaz i c5iriaii ale cror contracte de nc5iriere au fost nc5eiate cu respectarea dispoziiilor legale" nainte de nscrierea lucrrii pentru realizarea creia se realizeaz e!proprierea n planurile urbanistice i de amenajarea teritoriului. %entru identitate de raiune considerm c trebuie s li se asigure o locuin corespunztoare i titularilor dreptului de abitaie dar i celorlali titulari ai unor dezmembrminte ale dreptului de proprietate" n msura n care locuiesc n imobilul care constituie obiect al drepturilor lor. %unerea n posesie asupra terenurilor cultivate sau a celor cu plantaii se va face numai dup ce recolta a fost culeas" cu e!cepia cazului n care valoarea despgubirii a cuprins i valoarea estimativ a recoltei neculese. 6onform art. ;." n caz de e!trem urgen" impus de e!ecutarea imediat a unor lucrri ce intereseaz aprarea rii" ordinea public i sigurana naional i n caz de calamiti naturale" instana" stabilind c utilitatea public este declarat" poate dispune prin 5otrre punerea de ndat n posesie a e!propriatorului" cu obligaia pentru acesta de a consemna n termenul de ;/ de zile" pe numele e!propriailor" sumele stabilite drept despgubire. Dei se refer e!pres numai la stabilirea de ctre instan a declarrii utilitii publice" modul n care este redactat partea final a te!tului de lege citat ne ndreptete s afirmm c este necesar ca i despgubirea s fi fost stabilit" potrivit procedurii reglementate de lege. 'e reglementeaz astfel o e!cepie de la regula conform creia punerea n posesie a e!propriatorului poate fi fcut numai dup plata despgubirilor. &!cepia nu privete ns i momentul transferului de proprietate" care rmne acelai" respectiv data plii despgubirilor. 9nterpretarea contrar nu numai c ar veni n coliziune cu dispoziiile art. ) i .* din lege" dar ar contraveni i dispoziiilor art. 11 alin. (;3 din 6onstituie" care consacr principiul e!proprierii numai dup o dreapt i prealabil despgubire.

0;. Dreptul de preempiune la &nc"iriere. =rticolul ;1 din lege instituie un drept prioritar la nc5irierea imobilului e!propriat" n favoarea fostului proprietar" dac acesta este oferit spre nc5iriere naintea utilizrii lui n scopul pentru care a fost e!propriat. =preciem c acesta este un drept de preempiune 0 " a crui nclcare va fi sancionat cu nulitatea relativ a contractului de nc5iriere. 01. Dreptul de retrocedare. %otrivit art. ;0 i art. ;< din lege" dac imobilele e!propriate nu au fost utilizate n termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluate de la e!propriat" respectiv lucrrile nu au fost ncepute" fotii proprietari pot cere retrocedarea lor" cu e!cepia cazului n care s7a fcut o nou declarare de utilitate public. Din redactarea art. ;0 rezult implicit c termenul de un an ncepe s curg de la data prelurii de ctre e!propriator a bunului e!propriat" moment care" aa cum am vzut" nu corespunde cu cel n care 5otrrea tribunalului prin care s7a dispus e!proprierea a rmas definitiv. Deoarece legea nu prevede un termen n acest scop" cererea poate fi formulat oricnd < . :u se mai poate cere ns retrocedarea dac e!propriatorul a nstrinat imobilul iar fostul proprietar nu a neles s7 i e!ercite dreptul prioritar la dobndire. 6ererea se va adresa tribunalului" care va verifica ntrunirea celor dou condiii" respectiv nenceperea lucrrilor i ine!istena unei noi declaraii de utilitate public i va dispune asupra retrocedrii. 8dat ce aceste condiii sunt ndeplinite retrocedarea se va dispune n mod obligatoriu" indiferent de atitudinea adoptat de e!propriator. 4etrocedarea se va face cu titlu oneros" preul imobilului urmnd a fi stabilit ca i n situaia e!proprierii" fr a putea fi mai mare dect despgubirea actualizat. :u va fi obligatorie retrocedarea n cazul n care bunul nu a fost e!propriat ci a fcut obiectul unei cesiuni amiabile pentru c n acest caz nu a e!istat o declaraie de utilitate public 2 . 9ncontestabil" instituirea dreptului de retrocedare a imobilului n cazul n care lucrrile de utilitate public nu s7au e!ecutat este bine venit iar stabilirea unui termen n care acestea trebuie efectuate reprezint o garanie mpotriva eventualelor abuzuri din partea e!propriatorului. Eermenul de un an este ns nerealist" fie i numai dac inem seama de ntrzierile cu care se adopt la noi bugetul n fiecare an" buget din care aceste lucrri ar urma s fie finanate. 6redem c un termen ceva mai lung" eventual de trei ani" ar fi mai rezonabil. =lte legislaii" care reglementeaz i ele dreptul de retrocedare" au prevzut termene mai lungi" n legislaia francez" spre e!emplu" acesta fiind de 0 ani. 6are este natura juridic a acestei retrocedriD

La prima vedere s7ar prea c suntem n prezena ndeplinirii unei condiii rezolutorii" constnd n nee!ecutarea lucrrii de utilitate public n termenul de un an prevzut de lege" ceea ce ar conduce la repunerea prilor n situaia anterioar * . 8 analiz mai atent ne va conduce ns la cu totul alt concluzie. &!proprierea pentru cauz de utilitate public" dei produce i efecte n planul dreptului civil" este o instituie de drept public" un act de autoritate incompatibil cu instituirea unei condiii rezolutorii" care este o modalitate a actului juridic civil. %e de alt parte" numai fotii proprietari pot cere retrocedarea imobilului e!propriat" a crui proprietate o redobndesc astfel" nu i titularii dezmembrmintelor dreptului de proprietate sau cei ai altor drepturi asupra bunului" drepturi care s7au stins odat cu e!proprierea" n temeiul art. .* alin. (;3 i art. ., din lege. 8r" dac am fi n prezena unei condiii rezolutorii" aceste drepturi ar trebui s renasc" ceea ce legiuitorul nu a dispus ns. $n sfrit" pentru a obine retrocedarea" fostul proprietar trebuie s plteasc un pre iar nu despgubirea pe care a primit7o la e!propriere" cum ar fi fost normal n cazul ndeplinirii unei condiii rezolutorii. Dispoziiile art. ;< alin. (.3 referitoare la modul de stabilire al preului imobilului" conform crora se va proceda n acelai mod ca i n cazul e!proprierii" trebuie nelese n sensul c se vor folosi criteriile prevzute de art. .< pentru determinarea valorii reale a imobilului" evaluarea urmnd a se face tot de ctre e!peri. %reul nu va putea depi cuantumul despgubirii actualizate" dar nu va fi n mod necesar egal cu aceasta" cunoscut fiind faptul c despgubirea a acoperit i prejudiciul cauzat prin e!propriere proprietarului sau altor persoane ndreptite. :umai o cretere a valorii imobilului ntr7un procent mai mare dect rata inflaiei va putea duce la situaia n care preul imobilului va avea un cuantum egal cu despgubirea actualizat. Ca de cele mai sus e!puse apreciem c retrocedarea are natura juridic a unei cesiuni cu titlu oneros a dreptului de proprietate asupra imobilului e!propriat" realizat prin mijlocirea instanei" ale crei efecte se vor produce e; nunc , . 00. (plicarea &n timp a prevederilor legale referitoare la dreptul de retrocedare. 8biectul acestei instituii l pot face numai imobilele e!propriate dup procedura instituit de Legea nr. ;;+),,1" nu i cele e!propriate prin decretele adoptate anterior intrrii n vigoare a acestei legi )/ . =cesta este i punctul de vedere e!primat de 6urtea 6onstituional )) . 9niial i practica judiciar a instanei supreme a fost n sensul c dreptul de retrocedare nu se poate nate dect pentru imobilele care

au fost e!propriate n temeiul Legii nr. ;;+),,1" iar nu i pentru cele e!propriate conform legislaiei anterioare ). . @lterior" 6urtea 'uprem de Mustiie" prin decizia nr. I9+),,," pronunat n 'ecii @nite ); " i7a sc5imbat practica" statund c dispoziiile art. ;0 din Legea nr. ;;+),,1 sunt aplicabile i n cazul cererilor prin care se solicit retrocedarea unor bunuri imobile e!propriate anterior intrrii n vigoare a acestei legi" dac nu s7a realizat scopul e!proprierii. Legea nou ar fi aplicabil pentru c neefectuarea lucrrii pentru care s7a dispus e!proprierea ar fi un efect nerealizat )1 iar dac legiuitorul ar fi dorit ca aceast situaie s cad sub incidena art. ;0 din Legea nr. ;;+),,1 ar fi spus7o e!pres. %e bun dreptate" n literatura juridic aceast soluie a fost criticat" artndu7se c ea ncalc principiul constituional al neretroactivitii legii civile. $n sistemul anterior Legii nr. ;;+),,1 toate efectele e!proprierii se consumau la data cnd aceast msur era dispus sau" dup caz" a prelurii imobilului n vederea demolrii" indiferent dac se pltiser sau nu despgubirile stabilite de lege ori se realizaser lucrrile e!ecutate )0 . 6a urmare" nu se mai poate vorbi despre efecte ale e!proprierilor respectiv" care s fie n curs de realizare la data adoptrii Legii nr. ;;+),,1 i care s cad astfel sub incidena noului act normativ i cu att mai puin despre efecte pe care acestea s le produc dup intrarea n vigoare a legii mai sus7citate. 8ricum" avnd n vedere c termenul pentru formularea cererilor de retrocedare a imobilelor e!propriate n temeiul legislaiei anterioare a e!pirat )< " dezbaterea acestei teme are n prezent un caracter pur teoretic. Cotii proprietari" care au fost e!propriai anterior anului ),,/ vor putea obine restituirea n natur a imobilelor sau alte msuri reparatorii numai n condiiile legislaiei speciale" adoptate n acest scop )2 . 0<. Dreptul de preempiune al fostului proprietar la cumprarea imobilului e'propriat. Legea i permite e!propriatorului s nstrineze imobilul e!propriat" dac lucrrile pentru care s7a fcut e!proprierea nu s7au realizat. 6onform art. ;2" fostul proprietar e!propriat are un drept prioritar la dobndire" preul neputnd fi mai mare dect despgubirea actualizat. %e bun dreptate" n literatura de specialitate aceast prioritate creat n favoarea fostului proprietar a fost calificat ca un drept de preempiune )* . De altfel" prin art. )/ din Legea minelor nr. *0+.//;" care cuprinde dispoziii similare n privina terenurilor care au fost e!propriate pentru efectuarea unor lucrri miniere" se face referire e!pres la dreptul de preempiune.

$n scopul e!ercitrii acestui drept" e!propriatorul se va adresa n scris fostului proprietar" iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare sau dac nu7i rspunde e!propriatorului n termen de </ de zile de la primirea notificrii" acesta din urm poate dispune de imobil. Eermenul de </ de zile este un termen de decdere ), . Legea fcnd referire la modul de determinare a preului imobilului rezult c actul de nstrinare nu poate fi dect un contract de vnzare7cumprare. 6a urmare" n situaia n care imobilul e!propriat este un teren agricol situat n e!travilan" dreptul de preempiune al fostului proprietar este de un rang superior celor reglementate de art. 0 i urm. din Legea nr. 01+),,*. De asemenea" n cazul vnzrii terenurilor cu vegetaie forestier" al enclavelor din fondul forestier proprietate public i terenurilor limitrofe acestora" dac e!propriator a fost o unitate administrativ7teritorial" dreptul de preempiune recunoscut statului prin art. ; alin. (.3 din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. ..<+./// este nfrnt de cel al fostului proprietar e!propriat. 'oluia se impune pentru c" n raport cu dispoziiile legale citate" art. ;2 din Legea nr. ;;+),,1 este o lege special. :erespectarea dreptului de preempiune al fostului proprietar va fi sancionat cu nulitatea relativ a actului" deoarece este vorba despre o dispoziie legal care ocrotete un interes particular ./ .
2

Gn acela%i en , a e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 69. #entru "pinia c"n="r$ c&reia eBpr"prierea are ca e=ect tingerea dreptului de pr"prietate privat& %i na%terea dreptului de pr"prietate pu!lic& a upra i$"!ilului eBpr"priat, a e vedea 1. 0t"ica, "p. cit., p. 4;9-4;;.
4

* upra ace tei cali=ic&ri a ervituil"r naturale %i a cel"r legale, a e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 2;4.
7

#entru detalii, a e vedea 1. 0t"ica, "p. cit., p. 4;<-4;9.

<

Gn literatura (uridic& ace t drept a $ai =" t cali=icat ca =iind un drept p"te tativ. * e vedea 1. 0t"ica, "p. cit., p. 4:6.
6

Gn acela%i en , a e vedea 1. 0t"ica, "p. cit., p. 4:7. Gn literatura (uridic& a =" t n & eBpri$at& %i "pinia c"n="r$ c&reia dreptul de retr"cedare ar =i un drept de crean&, pre cripti!il n ter$enul general de pre cripie de 4 ani. * e vedeaD ). ,ic"lae, Di cuii cu privire la aplicarea n ti$p a art. 4<-46 din Legea nr. 448.::7 privind eBpr"prierea pentru cau+& de utilitate pu!lic&, Dreptul nr. ..82000, p. 242<E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 9..
9

* e vedea E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 4<2.

Cel puin acea ta pare a =i "pinia eBpri$at& de ).L. Belu-)agd", l"c. cit., p. :..
:

* e vedea E. Chelaru, E=ectele (uridice ale eBpr"prierii pentru cau+& de utilitate pu!lic&, l"c. cit., p. .;. Gn literatura (uridic& a =" t eBpri$at& %i "pinia c& "peraia (uridic& a retr"ced&rii are " natur& (uridic& pr"prie, care nu p"ate =i a i$ilat& alt"r =iguri (uridice. * e vedea 1. 0t"ica, "p. cit., p. 4:<.
.0

* e vedea E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 4<7-4<<.

..

Curtea C"n titui"nal&, deci+ia nr. .8.::4, Culegere de deci+ii %i h"t&rri, .::2-.::4, p. ..:-.2..
.2

* e vedea C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 22<< din .0 iulie .::6, Dreptul nr. 68.:69, p. ...-..2E C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 2.:;8.::6, B.3.C.D. .::6, Ed. #r"e$a, Baia )are, .::9, p. 77E C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 2.<:8.::6, Dreptul nr. 68.::9, p. ..4.
.4

). "=. nr. 646 din 29 dece$!rie .::: %i Dreptul nr. 282000, p. .62-.6<. *cea t& deci+ie a =" t ur$at& %i de " erie de deci+ii de pe& ale in tanei upre$eD ecia civil&, deci+ia nr. .4428.::: %i deci+ia nr. .;.<8.:::, Dreptul nr. 682000, p. .6<-.69E deci+ia nr. 2:;<8.::: %i deci+ia nr. 40:48.:::, Dreptul nr. ;82000, p. .6.-.67E /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. 76.78200<, Dreptul nr. 682006, p. 24:.
.7

*rgu$entul c"n="r$ c&ruia nenceperea lucr&rii de utilitate pu!lic&, pentru care a =" t di pu & eBpr"prierea, c"n tituie " =acta pendentia iar e=ectele ace tei ituaii, printre care e nu$&r& %i dreptul de retr"cedare, ar intra n =era n"iunii de =acta =utura, a =" t ="l" it %i de aut"rii care au u inut c& prevederile art. 4< din Legea nr. 448.::7 unt aplica!ile %i n ca+ul i$"!ilel"r eBpr"priate anteri"r intr&rii n vig"are a ace tui act n"r$ativ. * e vedea ).L. Belu-)agd", l"c. cit., p. :.E ).L. Har" a, ).D. B"c%an, ,"t& la deci+ia civil& nr. 6<.8*8.::6, pr"nunat& de 6ri!unalul Clu(, ecia civil&, Dreptul nr. 98.::;, p. .44-.46E L. #"p, "p. cit., p. <;, n"ta .E B. Du$itrache, 'e tituirea n natur& au $& uri reparat"rii prin echivalent, n B. Du$itrache, -l. Baia , ). ,ic"lae, 'egi$ul (uridic al i$"!ilel"r preluate a!u+iv. Legea nr. .08200. c"$entat& %i adn"tat&, v"l. /, ed. a //-a, Ed. '" etti, Bucure%ti, 2002, p. .64E 1. 0t"ica, "p. cit., p. 4:;-4::.
.<

* e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 97.
.6

6er$enul de un an n interi"rul c&ruia p"ate =i ="r$ulat& cererea de retr"cedare a i$"!ilului eBpr"priat ar =i nceput & curg&, n ace te ca+uri, de la

data intr&rii n vig"are a Legii nr. 448.::7. Gn ace t en , a e vedeaD ).L. Har" a, ).D. B"c%an, l"c. cit., p. .4<E L. #"p, "p. cit., p. <;, n"ta .E 1. 0t"ica, "p. cit., p. 4::.
.9

Gn ace t en , a e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 97-9<.
.;

L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. .0:E D. Chiric&, "p. cit., p. .0:E /. D"garu, 0. Cercel, "p. cit., p. :..
.:

Gn ace t en , a e vedea 1. 0t"ica, "p. cit., p. 4:9.

20

C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, "p. cit., p. 4;. Seciunea a $-a Formele dreptului de proprietate 02. numerare. Dreptul de proprietate poate fi abordat din mai multe puncte de vedere ) n funcie de subiectele sale se distinge ntre dreptul de proprietate apari7nnd persoanelor fizice i dreptul de proprietate care aparine persoanelor juridice- dup modurile de dobndire se poate discuta despre dreptul de proprietate dobndit prin acte juridice i cel dobndit prin fapte juridice sau despre dreptul de proprietate dobndit prin mijloace originare i dreptul de proprietate dobndit prin mijloace derivate- dup cum este sau nu afectat de modaliti dreptul de proprietate poate fi drept de proprietate pur i simplu sau drept de proprietate afectat de modaliti (proprietate comun" proprietate rezolubil sau proprietate anulabil3. Dei toate aceste situaii prezint o serie de particulariti" care justific reinerea unor categorii distincte ale dreptului de proprietate" n aspectele sale eseniale regimul lor juridic este acelai. =devrata distincie ntre diferite forme de proprietate este dat de e!istena unor regimuri juridice deosebite" iar sub acest aspect reinem e!istena dreptului de proprietate public i a dreptului de proprietate privat. Corma dominant de proprietate n 4omnia este proprietatea privat i ea reprezint" de altfel" obiectul principal de studiu al acelei discipline a dreptului civil care este teoria general a drepturilor reale. 9mplicaiile pe care proprietatea public" reglementat n special prin dispoziii specifice dreptului public" le are n planul dreptului civil a determinat ns abordarea principalelor sale probleme i n lucrrile consacrate dreptului de proprietate n general.

&ste ceea ce vom ncerca i noi s facem n capitolul urmtor.

.

* e vedea, n acea t& privin&, L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. ..0-...E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. .72-.74. Capitolul III reptul de proprietate pu'lic# Seciunea I - ,"iune. @!iect. C"ninut Seciunea a II-a - Caractere (uridice. @cr"tire. EBercitare. 0tingere Seciunea I Noiune. *'iect. Coninut 0*. Prezentare general. 'tatul i unitile administrativ7teritoriale" spre deosebire de alte subiecte de drept" pe lng faptul c sunt persoane juridice # subiecte de drept privat" sunt n primul rnd subiecte de drept public # purttoare ale atribuiilor de autoritate. =ceast dubl calitate le confer aptitudinea de a fi singurii titulari ai unui drept de proprietate cu un regim juridic diferit fa de cel comun dreptul de proprietate public. Eemeiul e!istenei acestui drept l reprezint 6onstituia care" n art. );< alin. ()3" prevede %roprietatea este public sau privat" pentru ca n alineatul al doilea s arate c %roprietatea public este garantat i ocrotit prin lege i aparine statului sau unitilor administrativ7teritoriale. 4eferiri e!prese la e!istena proprietii publice au fost fcute i prin Legea nr. ;;+),,1 privind e!proprierea pentru cauz de utilitate public" Legea nr. 2+),,<" 6odul silvic" Legea administraiei publice locale nr. .)0+.//) ) " ca i n alte acte normative . . $n sfrit" acestei materii i7a fost consacrat un act normativ special # Legea nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia" ; . 0,. /oiune. Din punct de vedere terminologic e!ist diferene ntre prevederile constituionale" care se refer la proprietate public# i dispoziiile Legii fondului funciar nr. )*+),,)" mai sus citate" care utilizeaz termenul de domeniu public 1 " ceea ce a dat natere ntrebrii dac aceti termeni sunt ec5ivaleni. %ornind de la constatarea c te!tele art. 120712* 6.civ. folosesc e!presia de domeniu public' fr a o opune celei de domeniu pri*at" incluznd att bunuri care fac parte din domeniul public ct i din cel

privat" n doctrina antebelic s7a spus c nelesul trebuie s fie acela de bunuri domeniale sau de domeniu al )tatului" care cuprinde toate bunurile proprietatea statului" indiferent de categoria creia i aparin 0 . 6onfuzia a fost generat de prevederile art. 120 alin. (.3 6.civ." care se refer la bunurile care nu sunt ale particularilor" consacrndu7le un regim juridic de e!cepie" dar i de art. 122 6.civ." care include averile vacante i fr stpni n domeniul public. Dup adoptarea 6onstituiei din ),,)" pe baza interpretri art. );0 alin. (;3 i alin. (13" din care rezult c unele bunuri fac e!clusiv obiectul proprietii publice iar toate celelalte bunuri pot fi obiectul proprietii publice sau private" s7a spus c proprietatea public poate fi de domeniul public sau de domeniul privat < . 6u alte cuvinte" ntre noiunile de proprietate public i domeniu public nu ar e!ista identitate" diferena fiind cea dintre gen i specie. Ca de actualul stadiu al legislaiei noastre acest punct de vedere a fost" pe bun dreptate" combtut n literatura de specialitate" artndu7se c noiunea de domeniu public i c5iar de domenialitate' are mai degrab o conotaie de ordin istoric" gsindu7i sorgintea n cea de domeniu al coroanei 2 . :oiunile de domeniu public i proprietate public# sunt ec5ivalente" prima nefcnd nimic altceva dect s determine bunurile care fac obiectul dreptului de proprietate public * . Diferenele de regim juridic # numai bunurile proprietate public sunt inalienabile" nu i cele pe care statul le stpnete n regim de drept privat" i mprejurarea c proprietatea public nu se definete doar prin raportare la titularul ei" ci i prin afectaiunea bunurilor folosinei publice" se opun" de asemenea" opiniei citate , . $n concluzie" ntre noiunile de proprietate public# i domeniu public e!ist identitate" legile ordinare neputnd s utilizeze termenii public i pri*at cu un alt neles dect cel dat de legiuitorul constituant )/ . 4egimul juridic identic preconizat de dispoziiile constituionale" care se refer la proprietatea public# i de cele ale Legilor nr. )*+),,) i nr. .)0+.//)" nu poate conduce dect la concluzia c suntem n prezena a doi termeni cu acelai neles. $n sfrit" nsi Legea nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia folosete noiunea de domeniu public pentru a desemna bunurile care fac obiectul proprietii publice. :u credem n afirmaia conform creia acest punct de vedere este rodul unei confuzii ntre dreptul subiectiv civil (dreptul real de proprietate public3 i bunurile care constituie subiectul acestui drept )) . Dreptul de proprietate nu poate fi disociat de bunurile la care se refer iar" pe de alt parte" n concepia 6odului civil drepturile sunt considerate a fi ele nsele bunuri.

=ceast opinie a primit obiecia" pe care o considerm ntemeiat" c e!erciiul tuturor acestor atribute se regsete i n cazul proprietii publice" c5iar dac ntr7o form specific ). . =stfel" cel puin n cazul bunurilor afectate unui serviciu public" titularii e!ercit direct dreptul de folosin i culeg fructele" cum ar fi veniturile din concesiuni" ta!ele pentru folosina drumurilor etc. De asemenea i n aceast materie sunt utilizabile procedee te5nice civiliste cum ar fi revendicarea" aciunile posesorii" dreptul de a ctiga coproprietatea asupra zidurilor despritoare" accesiunea. 6onform art. . din Legea privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia titularii proprietii publice e!ercit posesia" folosina i dispoziia asupra bunurilor care alctuiesc domeniul public" n limitele i n condiiile legii. %osesia" folosina i dispoziia sunt ns cele trei prerogative pe care le confer dreptul de proprietate titularului su" fiind astfel evident c dreptul de proprietate public este un veritabil drept de proprietate. $nsi e!istena caracterului juridic al inalienabilitii presupune pree!istena unui drept de proprietate. De altfel" inalienabilitatea este numai relativ" de vreme ce bunurile care formeaz obiectul proprietii publice pot fi nc5iriate" concesionate" date n administrare direct sau n folosin gratuit ori pot fi dezafectate i incluse n domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ7teritoriale. </. Obiectul proprietii publice </.). %riterii de determinare a obiectului proprietii publice. %roblema criteriilor care pot fi utilizate pentru determinarea bunurilor care fac obiectul proprietii publice a fost controversat ); . $n literatura juridic actual s7a artat c aceste criterii sunt determinarea bunurilor prin lege i destinaia bunurilor" care nu poate fi alta dect uzul sau utilitatea public. '7a ajuns la aceast concluzie pornindu7se de la prevederile cu valoare de principiu ale art. 0 din Legea nr. )*+),,)" republicat" care" dup ce enumer categoriile de terenuri care aparin proprietii publice" prevede c fac parte din aceasta i terenurile care" potrivit legii" sunt de domeniul public ori care" prin natura lor" sunt de uz sau de interes public )1 . $n mod similar" s7a afirmat c fac parte din aceast categorie bunurile declarate ca atare" prin dispoziii e!prese" bunurile care prin natura lor sunt bunuri de u: public i bunurile care prin natura lor sunt bunuri de intere) public )0 . 6u ali termeni s7a vorbit despre posibilitatea determinrii structurale a unei domenialiti publice naturale i a unei domenialiti publice prin efectul legii )< . =ceste opinii sunt confirmate de prevederile art. ; alin. ()3 din Legea nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia"

conform crora domeniul public este alctuit din bunurile prevzute de art. );0 alin. (13 din 6onstituie >dup revizuirea i republicarea 6onstituiei referirea trebuie considerat ca fiind fcut la dispoziiile art. );< alin. (;3. (n.a.3? din cele stabilite prin ane!a care face parte integrant din prezenta lege i din orice bunuri" care" potrivit legii sau prin natura lor" sunt de uz sau de interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ7teritoriale prin modurile prevzute de lege. Legea administraiei publice locale" nr. .)0+.//)" prin art. ).. alin. ()3" se refer i ea la criteriile uzului i interesului public. @zul i interesul public" alturi de enumerarea prin lege rmn astfel criterii de determinare a obiectului proprietii publice. $n literatura juridic s7a artat c din categoria bunurilor de u: public fac parte acele bunuri care prin natura lor sunt de folosin general (piee" poduri" parcuri publice etc.3" iar din aceea a bunurilor de intere) public' bunurile care prin natura lor sunt destinate pentru a fi folosite sau e!ploatate n cadrul unui serviciu public (cile ferate" reelele de distribuire a energiei electrice" cldirile instituiilor publice etc.3 )2 . Ki n practica judiciar s7a recurs la criteriul utilitii i folosinei publice pentru determinarea bunurilor care fac obiectul domeniului public de interes naional )* ori al celui de interes local ), . $n acelai sens este i practica 6urii 6onstituionale ./ . %e de alt parte" este necesar ca aceste bunuri s fi intrat n proprietatea statului cu respectarea prevederilor legale n vigoare la data dobndirii" ceea ce nseamn c simpla e!isten a unui bun n patrimoniul statului sau al unei uniti administrativ7teritoriale nu va fi de natur s conduc n mod automat la concluzia c acel bun aparine domeniului public" c5iar dac ar fi aplicabile celelalte criterii de determinare. &!cepie vor face numai acele bunuri care" potrivit art. );< alin. (;3 din 6onstituie" fac obiectul e!clusiv al proprietii publice. La aceast concluzie conduc i prevederile art. < din Legea nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia" conform crora fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al unitilor administrativ7teritoriale i bunurile dobndite de stat n perioada < martie ),107.. decembrie ),*," dac au intrat n proprietatea statului" n temeiul unui titlu valabil" cu respectarea 6onstituiei" a tratatelor internaionale la care 4omnia era parte i a legilor n vigoare la data prelurii lor de ctre stat .) . </... -unurile care formeaz obiectul proprietii publice. Gunurile care fac obiectul proprietii publice se mpart n dou mari categorii bunuri care fac obiectul e!clusiv al acestei proprieti i bunuri care" dup caz" pot face parte din proprietatea public sau pot face obiect

al proprietii private" n sensul c bunuri de aceeai natur se pot regsi att n proprietatea public ct i n proprietatea privat. 4eferitor la bunurile care fac obiectul e!clusiv al proprietii publice" art. );0 alin. (13 din 6onstituie" n redactarea originar" prevedea Gogiile de orice natur ale subsolului" cile de comunicaie" spaiul aerian" apele cu potenial energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n interes public" plajele" marea teritorial" resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental" precum i alte bunuri stabilite de lege" fac obiectul e!clusiv al proprietii publice. Dup revizuirea 6onstituiei materia este reglementat de art. );< alin. (;3" care dispune Gogiile de interes public ale subsolului" spaiul aerian" apele cu potenial energetic valorificabil" de interes naional" plajele" marea teritorial" resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental" precum i alte bunuri stabilite de legea organic" fac obiectul e!clusiv al proprietii publice. =naliza comparativ a acestei dispoziii cu cea coninut de vec5ea reglementare ne conduce la urmtoarele concluzii .. # bunurile care formeaz obiectul e!clusiv al proprietii publice sunt" n primul rnd" cele enumerate de prevederea constituional citat. La acestea pot fi adugate" prin lege organic" i alte bunuri. 4eferirea la legea organic este conform prevederilor art. 2; alin. (;3" lit. m3" potrivit crora regimul juridic general al proprietii se reglementeaz prin lege organic i ea lipsea din vec5iul te!t# sunt menionate ca fcnd obiect e!clusiv al proprietii publice numai bo2#iile de intere) public ale )ub)olului iar nu bo2#iile de orice natur# ale )ub)olului" cum se prevedea n te!tul modificat# tot astfel" numai apele cu potenial ener2etic *alori5icabil' de intere) naional' fac obiectul e!clusiv al proprietii publice" spre deosebire de situaia anterioar" cnd n aceast categorie juridic erau incluse apele cu potenial ener2etic *alori5icabil i acelea ce pot 5i 5olo)ite ,n intere) public# remarcm i faptul c nu mai sunt enumerate printre bunurile care fac obiectul e!clusiv al proprietii publice cile de comunicaie. =ceasta nseamn c orice bogii ale subsolului" care nu sunt de interes public" pot face i obiect al proprietii private. Eot astfel" pot face i obiect al proprietii private apele cu potenial energetic valorificabil" de interes local" cele care nu au un asemenea potenial" precum i cile de comunicaii" dac prin lege organic nu se dispune altfel. Gunurile enumerate n te!tul citat nu pot face dect obiectul proprietii publice i niciodat al celei private" indiferent de titular .; . &numerarea nu este ns limitativ" prin lege putnd fi stabilite i alte bunuri care s fac obiectul e!clusiv al proprietii publice.

$n acest mod a fost instituit i o restrngere a capacitii de folosin a tuturor subiectelor de drept" altele dect statul i unitile administrativ7teritoriale" care const n interdicia de a avea n proprietate bunuri calificate de prevederile dispoziiilor legale citate ca fiind obiect e!clusiv al proprietii publice. 6onfruntnd prevederile art. );< alin. (;3 din 6onstituie cu cele cuprinse n lista ane! a Legii nr. .);+),,* ajungem la concluzia c" n privina bunurilor enumerate de dispoziia constituional citat" interdicia afecteaz i unitile administrativ7teritoriale" statul fiind sigurul subiect de drept care le poate avea n proprietate. @nitile administrativ7teritoriale pot fi titulare ale dreptului de proprietate public numai asupra unor bunuri n privina crora" prin lege organic" s7a dispus c fac obiectul e!clusiv al proprietii lor publice .1 . Dei legiuitorul constituant nu o spune e!pres" este de la sine neles c prin lege se pot determina i alte categorii de bunuri care s fac parte din proprietatea public" fr a fi ns i obiect e!clusiv al acestei proprieti" n sensul c i particularii pot avea n proprietate bunuri de aceeai natur" argumentul a 5ortiori fiind utilizabil .0 . =cest lucru a i fost fcut de legiuitor n ane!a Legii nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia fiind enumerate bunurile care fac parte din domeniul public al statului i al unitilor administrativ7teritoriale .< . &numerarea este ns e!emplificativ" ceea ce nseamn c i alte bunuri dect cele cuprinse n ane!a respectiv pot face obiectul proprietii publice. De asemenea" art. 0 alin. ()3 i art. ;0 alin. (.3 i (;3 din Legea fondului funciar nr. )*+),,) enumr terenurile care aparin proprietii publice .2 " iar prin art. ;2 alin. (13 din Legea energiei electrice nr. ;)*+.//; .* se dispune c Eerenurile pe care se situeaz reelele electrice de distribuie e!istente la intrarea n vigoare a prezentei legi sunt i rmn n proprietatea public a statului. Ki 6odul civil" n articolele 120712*" se refer la anumite bunuri care fac parte din domeniul public" dar de o manier imprecis" fiind enumerate i bunuri care fac parte din domeniul privat al statului. De aceea dispoziiile respective trebuie citite n corelaie cu cele ale Legii nr. )*+),,) i mai ales cu cele ale Legii nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia. =ceast din urm lege conine i o prevedere e!pres" menit s ndrepte o inadverten cuprins n art. 122 6.civ." conform creia bunurile fr stpn i motenirile vacante )unt ale domeniului public' artnd c prin sintagma domeniu public din art. 122 6.civ. se nelege domeniul pri*at al )tatului )au al unit#ilor admini)trati*-teritoriale' dup caz. @nele din bunurile enumerate e!pres de dispoziiile legale citate sunt definite prin legi speciale.

=stfel" n ce privete fundul apelor maritime interioare i al mrii teritoriale" aceste noiuni sunt definite de art. 1 i art. ) alin. ()3 din Legea nr. )2+),,/ privind regimul juridic al apelor maritime interioare" al mrii teritoriale" al zonei contigue i al zonei economice e!clusive ale 4omniei" republicat ., " iar art. ; alin. ()3 din Legea apelor nr. )/2+),,< ;/ se refer la toate apele care constituie obiect al proprietii publice" inclusiv cele subterane. Eerenurile cu destinaie forestier" aa cum sunt ele enunate n art. 0 din Legea nr. )*+),,)" pot fi determinate numai prin interpretarea coroborat a dispoziiilor art. . i 0 din aceast lege cu cele ale art. )" ." ;" 0 i ./ din 6odul silvic. 6oncluzia este n sensul c noiunea de fond forestier utilizat de 6odul silvic se ncadreaz n cea de terenuri cu destinaie forestier" fr a se suprapune ns. %e de alt parte" conform art. 1 din 6odul silvic" fondul forestier este" dup caz" proprietate public sau privat" iar din coroborarea acestei dispoziii legale cu cea a art. 0 din Legea nr. )*+),,) rezult c fondul forestier aparinnd statului este proprietate public ;) . %otrivit art. 2 alin. ()3 din 8rdonana de urgen a Buvernului )/0+.//) privind frontiera de stat a 4omniei ;. 6uloarul de frontier i fia de protecie a frontierei de stat fac parte din domeniul public al statului i se administreaz de ctre autoritile administraiei publice locale" n condiiile stabilite prin 5otrre a Buvernului" i e!emplele pot continua. 4ezult din cele de mai sus c anumite bunuri fac obiectul e!clusiv al proprietii publice" particularilor fiindu7le interzis s aib n proprietate asemenea bunuri. 9ntr n aceast categorie n primul rnd bunurile prevzute de art. );< alin. (;3 din 6onstituie" dar i cele enumerate ca atare de dispoziii legale speciale" cum ar fi bunurile prevzute de art. 0 din Legea nr. )*+),,)" culoarul de frontier i fia de protecie a frontierei de stat sau terenurile pe care se situeaz reelele electrice de distribuie. Dac despre o categorie de bunuri legea nu spune e!pres c face obiectul e!clusiv al proprietii publice nseamn c asemenea bunuri se vor regsi att n domeniul privat ct i n proprietatea particularilor. $n anumite situaii delimitarea se face c5iar prin lege" aa cum este cazul terenurilor cu destinaie forestier. De cele mai multe ori o asemenea delimitare nu se face ns e!pres i atunci trebuie s apelm la alte criterii" oferite tot de lege. Gunurile regiilor autonome i ale societilor comerciale nu constituie proprietate de stat" ci proprietate privat" c5iar dac statul deine la societile comerciale majoritatea capitalului social ;; " astfel nct problema apartenenei lor la domeniul public nu se pune. =ceast problem i gsete rezolvarea e!pres art. * alin. (;3 Legea nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia" care dispune c trecerea n domeniul public al unor bunuri

din patrimoniul societilor comerciale" la care statul sau o unitate administrativ7teritorial este acionar" se poate face numai cu plat i cu acordul adunrii generale a acionarilor societii comerciale respective. $n lipsa acordului menionat" bunurile societilor comerciale respective pot fi trecute n domeniul public numai dup procedura e!proprierii pentru cauz de utilitate public i dup o just i prealabil despgubire. <). 0ormarea domeniului public ;1 . Legea nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia prevede urmtoarele moduri de dobndire a dreptului de proprietate public pe cale natural ;0 prin ac5iziii publice efectuate n condiiile legiiprin e!propriere pentru cauz de utilitate publicprin acte de donaie sau legate acceptate de Buvern" consiliul judeean sau consiliul local" dup caz" dac bunul n cauz intr n domeniul publicprin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ7teritoriale n domeniul public al acestora" pentru cauz de utilitate public ;< prin alte moduri prevzute de lege. Gunurile pot fi incluse astfel n domeniul public datorit naturii lor sau prin mijloace de drept civil" administrativ sau penal. &!proprierea constituind cea mai sever limitare care poate fi adus proprietii private" principiile care trebuie respectate pentru realizarea sa sunt reglementate c5iar de 6onstituie" care" prin art. 11 alin. (;3 prevede c ea poate fi dispus numai pentru cauz de utilitate public" stabilit potrivit legii" cu dreapt i prealabil despgubire. Aai mult" pentru prima dat n legislaia noastr" a fost interzis e!pres naionalizarea" ca mod de dobndire a dreptului de proprietate public" prin dispoziiile art. 11 alin. (13 din 6onstituia revizuit" conform crora 'unt interzise naionalizarea sau orice alte msuri de trecere silit n proprietate public a unor bunuri pe baza apartenenei sociale" etnice" religioase" politice sau de alt natur discriminatorie a titularilor. 9mportana acestei interdicii este cu att mai mare cu ct" n trecutul nu prea ndeprtat al 4omniei" naionalizarea socialist a fost folosit pentru dobndirea dreptului de proprietate de ctre statul comunist asupra bunurilor supuse naionalizrii i sc5imbarea calitativ a esenei acestui drept" din proprietate privat capitalist n proprietate socialist de stat ;2 . 9nterzicnd i orice alte msuri de trecere silit n proprietatea public a unor bunuri" pe baza unor criterii discriminatorii" legiuitorul

constituant a prevenit i deturnarea prevederilor legale privind e!proprierea pentru cauz de utilitate public de la scopul pentru care acestea au fost edictate. 'unt astfel evitate i eventualele naionalizri ascunse sub masca unor e!proprieri ;* . $n condiiile art. 2 lit. e3 i art. * din Legea nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia" unele bunuri pot fi afectate domeniului public prin voina autoritii publice" n condiiile legii. Erecerea bunurilor din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ7teritoriale n domeniul public al acestora se face" dup caz" prin 5otrre a Buvernului" a consiliului judeean" respectiv a consiliului general al municipiului Gucureti" ori a consiliului local. =ceste 5otrri vor putea fi atacate" n condiiile legii" la instana de contencios administrativ ;, . Erecerea unor bunuri din proprietatea privat a statului i a unitilor sale administrativ7teritoriale n proprietatea lor public se poate face numai dac aceste subiecte de drept sunt titularele dreptului de proprietate privat asupra respectivelor bunuri. $n cazul unor imobile intrate legal" pe calea privatizrii" n proprietatea e!clusiv a unor persoane juridice de drept privat" singura modalitate n care se poate dispune trecerea n proprietatea public o constituie e!proprierea" n condiiile legii 1/ . <.. #ubiectele dreptului de proprietate public. %otrivit art. );< alin. (.3 din 6onstituie" subiecte ale dreptului de proprietate public sunt statul i unitile administrativ7teritoriale. $n acelai sens dispun Legea fondului funciar nr. )*+),,)" prin art. 1 alin (.3" Legea nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia" prin art. ) i Legea administraiei publice locale nr. .)0+.//)" prin art. ).. alin. ()3. :ici un alt subiect de drept nu poate fi titular al dreptului de proprietate public i poate avea" cel mult" drepturi derivate din acesta" cum ar fi dreptul de administrare. Ciind n prezena a dou categorii de titulari ai proprietii publice apare problema determinrii bunurilor care le aparin. 6riteriul utilizat este cel al interesului naional sau local pentru realizarea cruia bunurile sunt destinate 1) . 'e refer la el art. 1 alin. (.3 din Legea nr. )*+),,) i art. )). alin. ()3 partea final din Legea nr. .)0+.//)" te!te de lege conform crora pentru ca un bun aparinnd proprietii publice s fac parte din domeniul public al statului este necesar ca el s fie declarat de interes naional. $n lipsa unei asemenea declarri el va aparine domeniului public al unei uniti administrativ7teritoriale.

%e de alt parte" sunt enumerate e!pres unele categorii de bunuri care formeaz obiectul domeniului public al unitilor administrativ7 teritoriale. Legea nr. .);+),,* cuprinde i ea prevederi referitoare la delimitarea domeniului public al statului de cel al unitilor administrativ7teritoriale. =stfel" potrivit art. ; alin. (.3" domeniul public al statului este alctuit din bunurile prevzute de art. );0 alin. (13 din 6onstituie >n prezent" art. );< alin. (;3 (n.a.3?" din cele stabilite la pct. 9 din ane!a legii" precum i din alte bunuri de uz sau interes naional" declarate ca atare prin lege. $n ce privete determinarea bunurilor care compun domeniul public al unitilor administrativ7teritoriale legiuitorul face n primul rnd trimitere la aceeai ane!" unde sunt enumerate o serie de bunuri care fac parte din domeniul lor public" recurgnd ns i la metoda e!cluderii. 'e prevede astfel c domeniul public al judeelor este alctuit i din alte bunuri de uz sau interes judeean" dac nu sunt declarate prin lege de uz sau interes public naional >art. ; alin. (;3?" iar domeniul public al comunelor" oraelor i al municipiilor este alctuit i din alte bunuri de uz sau de interes public local" dac nu sunt declarate prin lege de uz sau de interes public naional ori judeean. Determinarea fizic a bunurilor care aparin domeniului public trebuia fcut n termen de , luni de la intrarea n vigoare a legii (art. ),3. 9nventarul bunurilor din domeniul public al statului se ntocmete" dup caz" de ministere" de celelalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale" precum i de autoritile publice centrale care au n administrare asemenea bunuri. Ainisterul Cinanelor va centraliza aceste inventare i le va supune spre aprobare Buvernului. Eot Buvernul atest" prin 5otrre" i apartenena bunurilor la domeniul public judeean sau de interes local" pe baza inventarelor ntocmite de comisii constituite la nivelul fiecrei uniti administrativ7 teritoriale i nsuite" dup caz" de consiliile judeene sau locale (art. .)3. =ceste prevederi se coroboreaz cu cele ale art. ; alin. (.3 i alin. (;3 din care rezult c bunurile de uz sau interes public judeean sau local se declar ca atare prin 5otrri ale consiliilor judeene sau locale" dup caz. %rin nscrierea unui bun ntr7unul din inventarele mai sus menionate subiectul de drept beneficiar nu dobndete proprietatea acestuia" aa c aceast operaiune d natere numai unei prezumii de apartenen a bunului respectiv la domeniul public" iar nu la domeniul privat. De aceea" va fi posibil revendicarea unui bun imobil care figureaz ntr7 un asemenea inventar" cu condiia ca reclamantul s dovedeasc mprejurarea c bunul a fost preluat de stat sau de o unitate administrativ7teritorial fr titlu valabil sau fr nici un titlu 1. .

Dac un bun nu a fost nscris n inventarul corespunztor va fi posibil calificarea sa ca fcnd parte din domeniul public" fie prin aplicarea criteriului naturii bunului" fie prin declaraia legii 1; . Legea prevede i posibilitatea trecerii unor bunuri din domeniul public al statului n cel al unei uniti administrativ7teritoriale sau invers. =stfel" potrivit art. ," bunuri din domeniul public al statului pot fi trecute n domeniul public al unei uniti administrativ7teritoriale prin 5otrre a Buvernului" la cererea consiliului judeean" respectiv a 6onsiliului general al municipiului Gucureti sau a consiliului local" dup caz" iar trecerea unui bun din domeniul public al unei uniti administrativ7teritoriale n domeniul public al statului se face" la cererea Buvernului" prin 5otrrea consiliului judeean" respectiv a 6onsiliului general al municipiului Gucureti sau a consiliului local.
.

). "=. nr. 207 din 24 aprilie 200.. *ctului n"r$ativ citat i-au =" t adu e $"di=ic&ri au c"$plet&ri prinD @.2.A. nr. 978200. pentru c"$pletarea art. .<2 din Legea ad$ini traiei pu!lice l"cale nr. 2.<8200. >). "=. nr. 29. din 2< $ai 200.?E Legea nr. 94;8200. privind apr"!area @.2.A. nr. 978200. pentru c"$pletarea art. .<2 din Legea ad$ini traiei pu!lice l"cale nr. 2.<8200. >). "=. nr. ;02 din .7 dece$!rie 200.?E Legea nr. 2.682002 pentru $"di=icarea alin. . al art. .04 din Legea ad$ini traiei pu!lice l"cale nr. 2.<8200. >). "=. nr. 2;; din 2: aprilie 2002?E Legea nr. .6.82004 privind unele $& uri pentru a igurarea tran parenei n eBercitarea de$nit&il"r pu!lice, a =unciil"r pu!lice %i n $ediul de a=aceri, prevenirea %i anci"narea c"rupiei >). "=. nr. 29: din 2. aprilie 2004?E Legea nr. .7.82007 pentru $"di=icarea %i c"$pletarea Legii ad$ini traiei pu!lice l"cale nr. 2.<8200.>). "=. nr. 4:6 din 7 $ai 2007?E Legea nr. 47082007 privind in tituia pre=ectului >). "=. nr. 6<; din 2. iulie 2007? %i prin Legea nr. 4:482007 privind tatutul ale%il"r l"cali >). "=. nr. :.2 din 9 "ct"$!rie 2007?.
2

#entru enu$erarea actel"r n"r$ative care ="r$ea+& cadrul legi lativ c"n acrat pr"priet&ii pu!lice a e vedeaD ). ,ic"lae, C"n ideraii a upra Legii nr. 2.48.::; privind pr"prietatea pu!lic& %i regi$ul (uridic al ace teia, Dreptul nr. 68.:::, p. <-6E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. ;<-;9E 1. 0t"ica, "p. cit., p. 707.
4

). "=. nr. 77; din 27 n"ie$!rie .::;. *neBa ace teia a =" t $"di=icat& prin Legea nr. 27.82004 >). "=. nr. 7.< din .4 iunie 2004?.
7

#entru " pre+entare a ev"luiei d"ctrinei cu privire la n"iunea de d"$eniu pu!lic, a e vedeaD *. /"rg"van, 6ratat de drept ad$ini trativ, v"l. //, Ed. ,e$ira, Bucure%ti, .::6, p. <-42E L. Aiurgiu, C"n ideraii n leg&tur& cu d"$eniul pu!lic, Dreptul nr. ;8.::<, p. 47-46.
<

C. Ha$angiu, /. '" etti-B&l&ne cu, *l. B&ic"ianu, "p. cit., v"l. /, p. :.9. Gn en ul c& att pr"prietatea pu!lic& ct %i cea privat& a tatului au a unit&il"r ad$ini trativ-terit"riale unt $arcate de ideea d"$enialit&ii, a e vedea %i C. @pri%an, l"c. cit., p. 9.
6

/.#. -ilipe cu, D"$eniul pu!lic %i privat al ad$ini trative, Dreptul nr. <-68.::7, p. 9<- 96.
9

tatului %i al unit&il"r terit"rial-

C. Br an, ). Aai&, ).,. #ivniceru, "p. cit., p. 7<. #entru critica ace t"r te"rii a e vedea %i 1. 0t"ica, "p. cit., p. 70<-709.
;

* e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. ;;. Gn acela%i en a e vedea %i 1. 0t"ica, "p. cit., p. 70;. Gn en c"ntrar, a e vedea /. *da$, #r"prietatea pu!lic& %i privat& a upra i$"!ilel"r n '"$nia, "p. cit., p. 96.
:

* e vedea -r. Deak, "p. cit., p. 79, n"ta nr. ..

.0

#entru identitatea e$ni=icaiei cel"r d"i ter$eni, a e vedea %i #. #er(u, Di cuii n leg&tur& cu unele "luii privind drepturile reale, pr"nunate de in tanele (udec&t"re%ti din (udeul 0uceava, n lu$ina Legii nr. .;8.::., Dreptul nr. <8.::2, p. 2.. 'e=erit"r la rap"rturile dintre legi laia civil& %i C"n tituie, a e vedea /. -ilipe cu, 1.D. Sl&te cu, Dreptul civil c"n titui"nal r"$n, Dreptul nr. 48.::7, p. 77 %i ur$.
..

). ,ic"lae, C"n ideraii a upra Legii nr. 2.48.::; privind pr"prietatea pu!lic& %i regi$ul (uridic al ace teia, l"c. cit., p. <.
.2

* e vedea C. @pri%an, l"c. cit., p. ;.

.4

#entru acea t& c"ntr"ver &, a e vedeaD A.,. Lue cu, "p. cit., p. .<<-.6.E L. Aiurgiu, C"n ideraii n leg&tur& cu d"$eniul pu!lic, l"c. cit., p. 47-46.
.7

* e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. ;:-:0.
.<

L. #"p, L.). Har" a, "p.cit., p. .2<.

.6

L. -rane cu, ,"iunile de d"$eniu pu!lic %i d"$eniu privat ale C"ninut %i regi$ (uridic, Dreptul nr. .0-..8 .::4, p. 74.
.9

tatului.

L. #"p, L.). Har" a, "p. cit, p. .2<E L. -rane cu, l"c. cit., p. 74-77.

.;

* e vedea C.0.3., ecia c"ntenci" Dreptul nr. 68.::<, p. :4.

.:

ad$ini trativ, deci+ia nr. .<28.::7,

* e vedea C.0.3., ecia c"ntenci" Dreptul nr. 68.::<, p. :2-:4.

20

ad$ini trativ, deci+ia nr. 4:48.::7,

'e=erit"r la criteriile de deter$inare a !unuril"r care ="r$ea+& "!iectul pr"priet&ii pu!lice Curtea C"n titui"nal& a deci c&, pe de " parte, =ac "!iectul eBclu iv al ace tei pr"priet&i !unurile enu$erate eBpre prin art. .4< alin. >7?, din C"n tituie Tactualul art. .46 alin. >4?U au cele ta!ilite de alte legi dect C"n tituia, la care acela%i teBt c"n titui"nal =ace tri$itere. Gn ce prive%te ace te alte legi, ele ="l" e c d"u& $et"de de a deter$ina !unurile "!iect eBclu iv al pr"priet&ii pu!liceD enu$erarea un"r a e$enea !unuri au recurgerea la criteriul de tinaiei l"r. Gn =r%it, e arat& c&, p"trivit C"n tituiei, t"ate !unurile, cu eBcepia cel"r prev&+ute de art. .4< alin. >7?, din C"n tituie Tactualul art. .46 alin. >4?U p"t =i "!iect al pr"priet&ii pu!lice au al pr"priet&ii private. * e vedea Deci+iile Curii C"n titui"nale nr. 4.826 $ai .::4, Culegere de deci+ii %i h"t&rri, .::2-.::4, p. 204-207 %i nr. 44826 $ai .::4, Culegere de deci+ii %i h"t&rri, .::2-.::4, p. 2..-2.2.
2.

#entru un c"$entariu re=erit"r la ace t teBt de lege a e vedea ). ,ic"lae, C"n ideraii a upra Legii nr. 2.48.::; privind pr"prietatea pu!lic& %i regi$ul (uridic al ace teia, l"c. cit., p. :-.2.
22

Gn acea t& privin&, a e vedeaD E. Chelaru, /$pactul revi+uirii C"n tituiei a upra regi$ului (uridic al pr"priet&ii, l"c. cit., p. .2-.4E /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. *ll Beck, Bucure%ti, 200<, p. 96-99.
24

#entru "pinia c"n="r$ c&reia prevederile art. .46 alin. >4? din C"n tituie nu tre!uie & =ie interpretate ca =iind titlul de pr"prietate al tatului au al unei unit&i ad$ini trativ-terit"riale pentru un anu$it !un d"$enial, ci nu$ai ca =iind titlul de apartenen& al !unului re pectiv la d"$eniul pu!lic, iar nu la d"$eniul privat, n $& ura n care !unul re pectiv a intrat n patri$"niul tatului au al unei unit&i ad$ini trativ-terit"riale, a e vedea 1. 0t"ica, "p. cit., p. 7.;.
27

Gn acea t& privin& a e vedea E. Chelaru, *d$ini trarea d"$eniului pu!lic %i a d"$eniului privat, "p. cit., p. <;.
2<

Gn literatura (uridic& -a =&cut di tincia ntre d"$eniul pu!lic natural %i cel arti=icial, dup& cu$ !unul n cau+& e te prin natura a a=ectat u+ului pu!lic au acea t& a=ectare e te "pera legiuit"rului. * e vedea C. @pri%an, l"c. cit., p..0.

#entru " pre+entare c"$plet& a criteriil"r de cla i=icare n $aterie, a e vedea *. /"rg"van, "p.cit., p. ;<-;6.
26

0pre eBe$plu, p"trivit aneBei citate, =ac "!iect al pr"priet&ii pu!lice a tatului p&durile %i terenurile de tinate $p&duririi, cele care erve c nev"il"r de cultur&, de pr"ducie "ri de ad$ini traie ilvic&, ia+urile, al!iile praiel"r, precu$ %i terenurile nepr"ductive inclu e n a$ena(a$entele ilvice, care =ac parte din ="ndul ="re tier nai"nal %i nu unt pr"prietate privat&E terenurile care au aparinut d"$eniului pu!lic al tatului nainte de 6 $artie .:7<E terenurile "!inute prin lucr&ri de ndiguiri, de de ec&ri %i de c"$!atere a er"+iunii "luluiE terenurile in titutel"r %i taiunil"r de cercet&ri %tiini=ice %i ale unit&il"r de nv&&$nt agric"l %i ilvic, de tinate cercet&rii %i pr"ducerii de e$ine %i de $aterial &dit"r din categ"riile !i"l"gice %i de ani$ale de ra &E in=ra tructura c&il"r =erate, inclu iv tunelele %i lucr&rile de art&E tunelele %i ca etele de $etr"u, precu$ %i in talaiile a=erente ace tuiaE dru$urile nai"nale F aut" tr&+i, dru$uri eBpre , dru$uri nai"nale eur"pene, principale, ecundareE etc. D"$eniul pu!lic (udeean e te ="r$at din ur$&t"arele !unuriD dru$urile (udeeneE terenurile %i cl&dirile n care %i de =&%"ar& activitatea c"n iliul (udeean %i aparatul pr"priu al ace tuia, precu$ %i in tituiile pu!lice de intere (udeean, cu$ untD !i!li"teci, $u+ee, pitale (udeene %i alte a e$enea !unuri, dac& nu au =" t declarate de u+ au intere pu!lic nai"nal au l"calE reelele de ali$entare cu ap& reali+ate n i te$ +"nal au $icr"+"nal, precu$ %i taiile de tratare cu in talaiile, c"n truciile %i terenurile a=erente ace t"ra. C"n="r$ aceleia%i aneBe, =ac "!iectul pr"priet&ii pu!lice a c"$unel"r, "ra%el"r %i $unicipiil"r ur$&t"arele !unuriD dru$urile c"$unale, vicinale %i tr&+ileE dru$urile c"$unale, vicinale %i tr&+ileE lacurile %i pla(ele care nu unt declarate de intere pu!lic nai"nal au (udeeanE reelele de ali$entare cu ap&, canali+are, ter$"=icare, ga+e, taiile de tratare %i epurare a apel"r u+ate, cu in talaiile, c"n truciile %i terenurile a=erenteE terenurile %i cl&dirile n care %i de =&%"ar& activitatea c"n iliul l"cal %i pri$&ria, precu$ %i in tituiile pu!lice de intere l"cal, cu$ untD teatrele, !i!li"tecile, $u+eele, pitalele, p"liclinicile etc.
29

C"n="r$ art. < alin. >.? din Legea nr. .;8.::. H*parin d"$eniului pu!lic terenurile pe care unt a$pla ate c"n trucii de intere pu!lic, piee, c&i de c"$unicaii, reele tradale %i parcuri pu!lice, p"rturi %i aer"p"rturi, terenurile cu de tinaie ="re tier&, al!iile ruril"r %i =luviil"r, cuvetele lacuril"r de intere pu!lic, =undul apel"r $ariti$e interi"are %i al $&rii terit"riale, &r$urile )&rii ,egre, inclu iv pla(ele, terenurile pentru re+ervaii naturale %i parcuri nai"nale, $"nu$entele, an a$!lurile %i iturile arhe"l"gice %i i t"rice, $"nu$entele naturii, terenurile pentru nev"ile ap&r&rii au pentru alte ="l" ine care, p"trivit legii, unt de d"$eniul pu!lic "ri care, prin natura l"r, unt de u+ au intere pu!licI. *rtic"lul 4< alin. >2? %i >4? e re=er& la terenurile pr"prietate de tat ad$ini trate de in titutele %i taiunile de cercet&ri %tiini=ice, de /n titutul pentru 6e tarea %i

Gnregi trarea 0"iuril"r de plante de cultur& %i centrele ale terit"riale au ="l" ite de unit&ile de nv&&$nt cu pr"=il agric"l au ilvic.
2;

). "=. nr. <.. din .6 iulie 2004. Gn privina prevederil"r legale citate Curtea C"n titui"nal& a deci n en ul c& ace tea unt c"n titui"nale de"arece art. .46 alin. >4? din C"n tituie e te n en ul c& p"t =ace parte din categ"ria !unuril"r care unt "!iectul eBclu iv al pr"priet&ii pu!lice H%i alte !unuri ta!ilite de legea "rganic&I. * e vedea Deci+ia nr. 2;082007, ). "=. nr. ;<. din .6 epte$!rie 2007.
2:

). "=. nr. 96< din 2. "ct"$!rie 2002.

40

). "=. nr. 277 din ; "ct"$!rie .::6. * =" t $"di=icat& %i c"$pletat& prin Legea nr. 4.082007 >). "=. nr. <;7 din 40 iunie 2007? %i prin Legea nr. ..282006 >). "=. nr. 7.4 din .2 $ai 2006?.
4.

* e vedea E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. <;-<:.

42

). "=. nr. 4<2 din 40 iunie 200.. * =" t apr"!at& prin Legea nr. 27482002 >). "=. nr. 402 din ; $ai 2002?. Cul"arul de =r"ntier& e te H=%ia de teren ituat& de " parte %i de alta a =r"ntierei de tat, ta!ilit& n !a+a ac"rduril"r %i c"nveniil"r de =r"ntier& ncheiate de '"$nia cu tatele vecine n c"pul evidenierii %i pr"te(&rii e$nel"r de =r"ntier&I, iar =%ie de pr"tecie a =r"ntierei de tat e te H=%ia de teren c"n tituit& de-a lungul =r"ntierei de tat n c"pul pr"te(&rii e$nel"r de =r"ntier& %i a igur&rii c"ntr"lului acce ului n apr"pierea liniei de =r"ntier&I Tart. ., lit. !? %i c? din actul n"r$ativ citatU.
44

Cit&$ cu titlu de eBe$plu Deci+ia #lenului Curii C"n titui"nale, nr. .8.::4, n Culegere de deci+ii %i h"t&rri, .::2-.::4, p. 76.-762.
47

#entru acea t& te$&, a e vedeaD C. @pri%an, l"c. cit., p. .6-.;E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. ::-.00E /. D"garu, 0. Cercel, "p. cit., p. 9:-;4E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. .2;E /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .0.-..0.
4<

'e=erit"r la d"!ndirea !unuril"r pr"prietate pu!lic& pe cale natural&, n literatura (uridic& -a apreciat c& legiuit"rul a avut n vedere !"g&iile de "rice natur& care e v"r ="r$a natural pe "lul au n u! "lul &rii. * e vedea ). ,ic"lae, C"n ideraii a upra Legii nr. 2.48.::; privind pr"prietatea pu!lic& %i regi$ul (uridic al ace teia, l"c. cit., p. .<-.6.
46

H"t&rrea prin care e reali+ea+& acea t& trecere e te un act ad$ini trativ, care p"ate =i atacat la in tana de c"ntenci" ad$ini trativ. * t=el, -a deci c&

HH"t&rrea Auvernului privind trecerea unui i$"!il din pr"prietatea privat& n pr"prietatea pu!lic& a tatului, e$i & cu ne "c"tirea =aptului c& printr-" h"t&rre (udec&t"rea c& de=initiv& %i irev"ca!il& acela%i i$"!il a =" t re tituit recla$anil"r, e te nelegal&, c"ntravenind di p"+iiil"r art. 77 alin. >4? din C"n tituia '"$niei >repu!licat&?.I F /.C.C.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ %i =i cal, deci+ia nr. <2<.8200<, Dreptul nr. 682006, p. 270.
49

#entru pre+entarea e=ectel"r nai"nali+&rii, a e vedeaD 6r. /"na%cu, Br&deanu, Dreptul de pr"prietate %i alte drepturi reale principale de tip n"u dreptul '.#.'., Bucure%ti, .:67, p. .97-.9<E C. @pri%an, ,ai"nali+area e=ectele ale de drept civil, n culegerea * pecte (uridice ale nai"nali+&ril"r '"$nia, Ed. Jtiini=ic&, Bucure%ti, .:6;, p. 2. %i ur$.
4;

0. n %i n

* e vedea E. Chelaru, /$pactul revi+uirii C"n tituiei a upra regi$ului (uridic al pr"priet&ii, l"c. cit., p. :.
4:

HH"t&rrea de Auvern privind trecerea unui i$"!il din pr"prietatea privat& n pr"prietatea pu!lic& a tatului, e$i & cu ne "c"tirea =aptului c& printr-" h"t&rre (udec&t"rea c& de=initiv& %i irev"ca!il& acela%i i$"!il a =" t re tituit recla$anil"r, e te nelegal&, c"ntravenind di p"+iiil"r art. 7. alin. >4? din C"n tituia '"$niei.I Tart. 77 alin. >4? din C"n tituia repu!licat& F >n.a.?U F /.C.C.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ %i =i cal, deci+ia nr. <2<.8200<, B.C. nr. .82006, p. .0.
70

Curtea C"n titui"nal& nr. .2.8.::6 >). "=. nr. .0. din 29 $ai .::9?. Deci+ia a =" t ad"ptat& n "lui"narea eBcepiei de nec"n titui"nalitate ="r$ulate $p"triva prevederil"r art. .66 alin. >4?, din Legea nr. ;78.::<.
7.

H*rtic"lul .4< alin. >4? %i >7? nu prive c criteriile de departa(are a !unuril"r ntre pr"prietatea pu!lic& a tatului %i a unit&il"r ad$ini trativ-terit"rialeI, Curtea C"n titui"nal&, Deci+ia nr. 708.::6 >). "=. nr. 96 din .4 aprilie .::6?. Deci+ia citat& e rap"rtea+& la di p"+iiile C"n tituiei n redactarea anteri"ar& revi+uirii ace teia. Di p"+iiile re pective e reg& e c n art. .46 alin. >2? %i >4? din C"n tituia revi+uit&. De%i c"ninutul ace t"r di p"+iii a =" t parial $"di=icat, tatu&rile Curii C"n titui"nale %i $enin actualitatea.
72

* e vedea E. Chelaru, *d$ini trarea d"$eniului pu!lic %i a d"$eniului privat, "p. cit., p. 6:.
74

* e vedea 1. 0t"ica, "p. cit., p. 7.<. Seciunea a II-a Caractere juridice. *crotire. %"ercitare. Stin+ere

1 - Caracterele (uridice %i "cr"tirea dreptului de pr"prietate pu!lic& 2 - EBercitarea %i tingerea dreptului de pr"prietate pu!lic& 1 Caracterele juridice i ocrotirea dreptului de proprietate pu'lic# <;. %aracterele dreptului de proprietate public. 4egimul proprietii publice este un regim de drept public" caracterizat printr7o mare imobilitate juridic a bunurilor care7l compun" care este menit s le asigure protecia. =cest regim juridic este conturat de prevederile constituionale" cele ale unor legi speciale i c5iar de unele dispoziii ale 6odului civil. =stfel" potrivit art. );< alin. (13 teza 9 din 6onstituie" bunurile proprietate public sunt inalienabile ) - art. 0 alin. (.3 din Legea fondului funciar nr. )*+),,) dispune c Eerenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile" imprescriptibile i insesizabileconform art. )) alin. ()3 din Legea nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia Gunurile din domeniul public sunt inalienabile" imprescriptibile i insesizabile iar art. ).. alin. (.3 din Legea administraiei publice locale nr. .)0+.//)" referindu7se la proprietatea public a unitilor administrativ7teritoriale" prevede c Gunurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile" imprescriptibile i insesizabile. La rndul su" 6odul civil" prin art. )*11" dispune :u se poate prescrie domeniul lucrurilor care" din natura lor proprie" sau printr7o declaraie a legii" nu pot fi obiect de proprietate privat" ci sunt scoase afar din comer. 9nalienabilitatea" imprescriptibilitatea i insesizabilitatea sunt deci caracterele juridice ale dreptului de proprietate public i le vom analiza n continuare. <;.). Dreptul de proprietate public este inalienabil. 9nalienabilitatea proprietii publice are" n primul rnd" semnificaia interdiciei de nstrinare prin acte juridice de drept privat a bunurilor care o compun" care sunt astfel scoase din circuitul civil general. $n egal msur" inalienabilitatea are drept consecin i imposibilitatea dobndirii bunurilor care fac obiectul proprietii publice de ctre teri" prin orice mod de dobndire a dreptului de proprietate reglementat de lege . . $n privina nstrinrilor prin sc5imb a terenurilor proprietate public legiuitorul a neles s le interzic e!pres" prin art. ). alin. (;3 din Legea nr. 01+),,* privind circulaia juridic a terenurilor ; . =brogarea

acestei legi prin Legea nr. .12+.//0 nu poate avea semnificaia nlturrii interdiciei pentru c sc5imbul" avnd regimul unei duble vnzri" face parte din categoria actelor translative de proprietate" deci cade sub incidena general a inalienabilitii proprietii publice. $n literatura juridic i n practica judiciar anterioare adoptrii Legii nr. .);+),,* s7a spus c o consecin a inalienabilitii bunurilor imobile care fac parte din domeniul public este i imposibilitatea constituirii dezmembrmintelor dreptului de proprietate cu privire la acestea 1 . 6a urmare" s7a considerat c nu pot fi constituite servitui prin fapta omului asupra imobilelor care fac parte din domeniul public" dar aceste bunuri pot fi afectate de servitui naturale i legale" deoarece acestea din urm nu sunt veritabile servitui7 dezmembrminte ale dreptului de proprietate" ci limite normale ale e!erciiului acestui drept. Legea nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia consacr ns o alt soluie" dispunnd c servituile asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai n msura n care acestea sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate bunurile afectate" aceeai soluie fiind adoptat i n privina servituilor valabil constituite anterior intrrii bunului n domeniul public (art. );3. =doptarea acestei noi reglementri legale a i condus la revizuirea unora din punctele de vedere e!primate anterior" la care ne7am referit mai sus 0 . =ceast soluie legal fusese prefigurat de dispoziiile art. .* alin. (.3 din Legea nr. ;;+),,1 privind e!proprierea pentru cauz de utilitate public" potrivit crora" ca efect al e!proprierii servituile stabilite prin fapta omului se sting n msura n care devin incompatibile cu situaia natural i juridic a obiectivului urmrit prin e!propriere (s.n.3. 4emarcm c Legea nr. .);+),,* nu distinge ntre diversele moduri posibile de constituire a servituilor astfel nct i servituile constituite prin fapta omului" adic adevratele servitui" vor putea fi meninute sau constituite asupra imobilelor proprietate public" singura limitare fiind aceea ca acestea s nu fie incompatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate bunurile respective < . 6redem c aceast incompatibilitate" care este o c5estiune de fapt ce va trebui dovedit pentru fiecare caz n parte" vizeaz situaiile n care constituirea sau meninerea servituilor ar limita sau afecta uzul sau interesul public. 6u alte cuvinte" apreciem c proprietatea public poate fi dezmembrat" n condiiile legii" prin constituirea unor servitui" inclusiv a unor servitui create prin fapta omului" fr ca aceasta s aib semnificaia unui alienri a bunului" care s ncalce principiul inalienabilitii bunurilor care fac parte din domeniul public. 2 :u ncalc principiul inalienabilitii bunurilor proprietate public constituirea unor drepturi reale asupra acestora" respectiv dreptul de administrare" dreptul de concesiune i dreptul de folosin. =cestea nu

sunt acte de nstrinare" ci moduri specifice de punere n valoare" de e!ploatare a bunurilor ce aparin domeniului public * " care se constituie prin acte juridice administrative (dreptul de concesiune se constituie prin contract administrativ3 i sunt supuse unui regim de drept public. 6u att mai mult nc5irierea bunurilor proprietate public" o alt modalitate de e!ercitare a dreptului de proprietate public" nu constituie o nstrinare" ea dnd natere numai unui drept de crean. Eot astfel" nu constituie un impediment n calea reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor cu destinaie forestier" n condiiile art. 10 din Legea nr. )*+),,) i art. .17.< din Legea nr. )+./// , " faptul c terenurile cu vegetaie forestier constituie obiectul proprietii publice a statului. %rin includerea lor n categoria bunurilor care se restituie n natur fotilor proprietari" terenurile respective sunt scoase din domeniul public i trecute n proprietatea privat a statului" aa c principiul inalienabilitii proprietii publice nu este afectat. =u aceast semnificaie prevederile art. .1 alin. (03 din Legea nr. )+.///" care sunt n sensul c =utoritatea public central care rspunde de silvicultur va lua msuri ca fiecare ocol silvic s delimiteze perimetrele cu terenuri ce rmn n proprietatea statului de terenurile care fac obiectul reconstituirii dreptului de proprietate privat. $n alte situaii legiuitorul a reglementat e!pres scoaterea din domeniul public al statului sau din cel al unitii administrativ7 teritoriale a imobilelor ce se restituie proprietarilor deposedai de regimul comunist. &ste vorba de dispoziiile art. ) alin. (23 din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. ,1+./// privind retrocedarea unor bunuri imobile care au aparinut cultelor religioase din 4omnia" republicat )/ " conform crora $n situaia n care imobilul retrocedat prin decizia 6omisiei speciale de retrocedare se afl n domeniul public al statului sau al unei uniti administrativ7teritoriale" acesta urmeaz a fi scos din domeniul public" potrivit dispoziiilor Legii nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia" cu modificrile i completrile ulterioare" n termen de ;/ de zile de la data rmnerii definitive a deciziei 6omisiei speciale de retrocedare. Dimpotriv" nu vor putea face obiectul reconstituirii dreptului de proprietate terenurile proprietate public n privina crora legea nu dispune contrariul. =stfel" s7a decis c terenurile agricole care fac obiectul proprietii publice nu pot servi la reconstituirea dreptului de proprietate dup procedura reglementat de Legea nr. )*+),,) )) . %entru terenurile care aparin domeniului public nu se pot emite certificate de atestare a dreptului de proprietate societilor comerciale cu capital de stat" n temeiul Notrrii Buvernului nr. *;1+),,) ). . $ntr7o alt spe" cu referire la o 5al construit n anul )*,," aflat n proprietatea public a statului i trecut n proprietatea unei societi comerciale" s7a decis c imobilele proprietate public nu pot reveni n proprietate privat a unei societi comerciale n temeiul

Legii nr. )0+),,/ i Notrrii Buvernului nr. *;1+),,) deoarece prin aceste acte normative nu se derog de la regimul juridic prescris proprietii publice" de a fi inalienabil" insesizabil i imprescriptibil ); . <;... Dreptul de proprietate public este insesizabil. Ciind inalienabile" bunurile care formeaz obiectul proprietii publice sunt i insesizabile" deci nu pot fi urmrite de creditori pentru realizarea creanelor lor. &le nu pot fi urmrite nici atunci cnd sunt date n administrarea regiilor autonome sau a unor instituii publice" sunt concesionate ori nc5iriate. $n coninutul insesizabilitii intr i imposibilitatea constituirii garaniilor reale asupra bunurilor din domeniul public >art. )) alin. ()3 lit. b3 din Legea nr. .);+),,*?. =cestea nu vor putea fi deci ipotecate sau gajate" deoarece altfel s7ar putea ajunge" pe calea e!ecutrii silite" la nstrinarea lor" ceea ce ar contraveni i inalienabilitii )1 . <;.;. Dreptul de proprietate public este imprescriptibil. 9mprescriptibilitatea dreptului de proprietate public este consecina inalienabilitii bunurilor care constituie obiectul su" respectiv a scoaterii lor n afara circuitului civil general. &ste concluzia care se desprinde din prevederile art. )*11 6.civ." conform crora :u se poate prescrie domeniul lucrurilor care prin natura lor proprie sau printr7o declaraie a legii" nu pot fi obiecte de proprietate privat" ci sunt scoase afar din comer. Deoarece legea nu distinge" bunurile care fac obiectul proprietii publice sunt imprescriptibile e!tinctiv i ac5izitiv. 6onform art. )) alin. ()3 lit. c3 din Legea privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia" bunurile imobile" proprietate public" nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune iar bunurile mobile nu pot fi dobndite prin posesia de bun7credin. $n privina bunurilor imobile trebuie s adugm i accesiunea ca mod de dobndire a dreptului de proprietate" pro5ibit atunci cnd este vorba despre bunuri aparinnd domeniului public. 9mprescriptibilitatea sub aspect e!tinctiv permite promovarea unei aciuni n revendicare oricnd" indiferent dac este vorba despre bunuri imobile sau mobile. =ciunea n revendicare a bunurilor proprietate public este imprescriptibil c5iar i n cazul adjudecrii" pentru care art. 0./ 6od. proc.civ. prevede un termen de prescripie de ; ani de la data nscrierii actului de adjudecare n cartea funciar" sau al avulsiunii terenurilor" caz n care" potrivit art. 1,* 6.civ." revendicarea ar trebui fcut n termen de un an )0 . :ici posesia de bun7credin a bunurilor mobile" n condiiile art. ),/, i art. ),)/ 6.civ." nu ar putea fi opus de ctre prt pentru a

obine respingerea aciunii n revendicare" care are ca obiect bunuri mobile proprietate public. <1. Ocrotirea dreptului de proprietate public. 4eferitor la ocrotirea proprietii 6onstituia conine mai multe dispoziii. =stfel" potrivit art. );< alin. (.3" %roprietatea public este garantat i ocrotit prin lege iar prin alin. (<3 al aceluiai articol se dispune c proprietatea privat este" inviolabil" n condiiile legii organice. %e de alt parte" art. 11 alin. ()3 prevede c dreptul de proprietate este garantat iar la alin. (.3 arat %roprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege" indiferent de titular. Din cuprinsul te!telor constituionale citate ca i din celelalte dispoziii care se refer la proprietatea public nu rezult nicio dispoziie care s conduc la concluzia c dreptul de proprietate public s7ar bucura de o ocrotire preferenial" aspect relevat deja n literatura de specialitate )< . 6onstatarea i are importana sa cunoscut fiind faptul c" pn n decembrie ),*," proprietatea socialist de stat s7a bucurat de un regim juridic preferenial de aprare" fiind instituit o prezumie de proprietate n temeiul creia statul revendicant era dispensat de dovada acestui drept" fiind suficient s dovedeasc mprejurarea c a posedat bunul" mobil sau imobil" la un moment dat" iar acesta a ieit din posesia sa pe ci de fapt. Decizia 6urii 6onstituionale nr. );.+),,1 )2 " conform creia art. 1) alin. (.3 din 6onstituie nu pune semnul egalitii ntre proprietatea privat i proprietatea public n ce privete protecia juridic" trebuie neleas ca fcnd referire doar la regimul juridic de e!cepie caracterizat prin inalienabilitatea" imprescriptibilitatea i insesizabilitatea bunurilor care aparin proprietii publice. Captul c proprietatea public are un regim juridic diferit de cel al proprietii private nu poate conduce la concluzia c suntem n prezena unei aprri prefereniale" acest regim fiind consecina scoaterii n afara circuitului civil general a bunurilor care o compun. $nclcarea acestui regim juridic" care este reglementat prin norme de drept public" deci imperative" desc5ide calea aciunii n constatarea nulitii absolute a actului juridic astfel nc5eiat. :u putem fi astfel de acord cu opinia conform creia" n actualul stadiu al legislaiei noastre" vnzarea unui bun aparinnd domeniului public" neprecedat de o dezafectare regulat a acestuia" este anulabil )* . 8pinia respectiv a i fost infirmat de legiuitor prin art. )) alin. (.3 din Legea privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia" care dispune c actele juridice care ncalc regimul juridic al bunurilor din domeniul public" reglementat prin aceast lege" sunt lovite de nulitate absolut.

Ior fi astfel nule acele acte juridice prin care se nstrineaz un bun proprietate public sau se constituie garanii reale asupra acestora" actele de urmrire silit a unor asemenea bunuri precum i actele juridice de constituire a unor servitui prin fapta omului" dac acestea sunt incompatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate bunurile respective. &vident c n cadrul procesului reclamantul va trebui s dovedeasc faptul c bunul aparine domeniului public" atunci cnd este vorba despre un bun pe care 6onstituia nu l7a menionat e!pres ca aparinnd e!clusiv acestui domeniu. 4eclamantul va trebui astfel s dovedeasc dobndirea de ctre stat sau de ctre unitile administrativ7teritoriale a proprietii" printr7unul din modurile prevzute de lege i faptul c bunul" potrivit legii sau prin natura sa" este de uz sau interes public. 6onsiderm c atunci cnd este vorba despre un bun pe care legea l prevede e!pres ca aparinnd domeniului public i care a fost inclus n inventarul bunurilor din domeniul public" ntocmit i aprobat n condiiile art. ),7 .) din Legea privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia" suntem n prezena unei prezumii relative c bunul respectiv aparine domeniului public. &!cepie fac bunurile care" potrivit art. );< alin. (;3 din 6onstituie" aparin e!clusiv proprietii publice" prezumia fiind absolut n aceste cazuri. $n litigiile referitoare la dreptul de proprietate public asupra unui bun statul este reprezentat de Ainisterul Cinanelor iar unitile administrativ7teritoriale de consiliile judeene sau locale" care dau mandat scris" n fiecare caz" preedintelui consiliului judeean sau primarului >art. ). alin. (03 din Legea privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia?. Dac bunul a fost dat n administrare unei instituii publice sau unei regii autonome iar aceasta a fost c5emat n judecat ntr7un litigiu care poart asupra proprietii" prta are obligaia s arate instanei c statul sau o unitate administrativ7 teritorial este titularul dreptului" n condiiile art. <1 6.proc.civ. Eitularul dreptului de proprietate public nclcat va avea la dispoziie i mijloacele juridice comune pentru aprarea dreptului de proprietate n general.
.

-aptul c& n prevederea c"n titui"nal& citat& e =ace re=erire eBpre & nu$ai la inaliena!ilitatea !unuril"r pr"prietate pu!lic& nu chi$!& datele pr"!le$ei pentru c&, a%a cu$ v"$ ar&ta n c"ntinuare, i$pre cripti!ilitatea %i in e i+a!ilitatea ace t"r !unuri unt c"n ecine ale inaliena!ilit&ii l"r.
2

* e vedea, n ace t en %i C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .02.
4

#"trivit di p"+iiei legale citate H6erenurile agric"le pr"prietate pu!lic&, indi=erent de titularul care le ad$ini trea+&, nu p"t =ace "!iectul chi$!uluiI.
7

* e vedea C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, "p. cit., p. 7;. Gn acela%i en -a pr"nunat %i C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, prin deci+ia nr. 9:08 .::<, Dreptul nr. :8.::<, p. ;; %i prin deci+ia nr. .<28.::7, Dreptul nr. 68.::<, p. :4. Gn literatura (uridic& la care =ace$ re=erire -a u inut& n & %i c& ervituile prin =apta "$ului ta!ilite anteri"r trecerii i$"!ilului n d"$eniul pu!lic p"t =i eBercitate, n $& ura n care unt c"$pati!ile cu a=ectaiunea !unului re pectiv. * e vedea, n ace t en , L. -rane cu, l"c. cit., p. 7<.
<

* e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .0..
6

Gn acela%i en a e vedeaD C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .0.-.02E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. .7;-.7:E /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. ;<. #entru "pinia c"n="r$ c&reia prevederile art. .4 din Legea nr. 2.48.::; tre!uie interpretate n en ul c& eBclud p" i!ilitatea c"n tituirii prin =apta "$ului de verita!ile ervitui, de+$e$!r&$inte ale dreptului de pr"prietate, de"arece interpretarea c"ntrar& ar =i inter+i & de di p"+iiile art. .46 alin. >7? din C"n tituie, care $eni"nea+&, li$itativ, $"durile de eBercitare a dreptului de pr"prietate pu!lic&, a e vedea 1. 0t"ica, "p. cit., p. 72;.
9

#entru de+v"lt&ri ale ace tui punct de vedere a e vedea E. Chelaru, *d$ini trarea d"$eniului pu!lic %i a d"$eniului privat, "p. cit., p. 94-9<.
;

* e vedea, n ace t en D ). ,ic"lae, C"n ideraii a upra Legii nr. 2.48.::; privind pr"prietatea pu!lic& %i regi$ul (uridic al ace teia, l"c. cit. p. 7E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .02-.04E 1. 0t"ica, "p. cit., p. 72;E /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. ;4
:

Legea nr. .82000 pentru rec"n tituirea dreptului de pr"prietate a upra terenuril"r agric"le %i cele ="re tiere "licitate p"trivit prevederil"r Legii ="ndului =unciar nr. .;8.::. %i ale Legii nr. .698.::9 >). "=. nr. ; din .2 ianuarie 2000?.
.0

). "=. nr. 9:9 din . epte$!rie 200<. Di p"+iia citat& a =" t intr"du & n c"ninutul actului n"r$ativ citat prin art. / pct. . din 6itlul // al Legii nr. 2798200<.
..

C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. 9:08.::7 %i deci+ia nr. .0468.::7, Dreptul nr. :8.::<, p. ;; %i ;:E deci+ia nr. ;.68.::<, B.3.C.D. .::<, Ed. #r"e$a, Baia )are, .::6, p. <<9E deci+ia nr. ..078.::7, Dreptul nr. 98.::7, p. ;6E deci+ia nr. .048.::<, B.3.C.D. .::<, l"c. cit., p. <4<E deci+ia nr. .;.8.::<,

B.3.C.D. .::<, l"c. cit., p. <70 %i Dreptul nr. 78.::6, p. .2. %i deci+ia nr. .:78.::7, B.3.C.D. .::7, l"c. cit., p. 794 %i Dreptul nr. .8.::<, p. :9.
.2

,u p"ate =i e$i certi=icatul de ate tare a dreptului de pr"prietate pentru terenurile pe care unt a$pla ate p"rturile F >C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. .<.78.::9, Dreptul nr. 68.::;, p. .44-.47? au pieele agr"ali$entare F >C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. <.28.::;, Dreptul nr. .28.::;, p. .<.-.<2?. #entru e=ectele pe care le pr"duc certi=icatele de ate tare a dreptului de pr"prietate e$i e n c"ndiiile H.A. nr. ;478.::., a e vedea E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 2:9-409.
.4

/.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. <66:82007, Dreptul nr. 98200<, p. 2<:.
.7

Gn acela%i en , a e vedeaD C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .07E 1. 0t"ica, "p. cit., p. 72:.
.<

* e vedea, n ace t en , C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, "p. cit, p. .4<.

.6

E. Lupan, 'eevaluarea principiil"r dreptului civil r"$n, Dreptul nr. <-68.::7, p. ;;.
.9

). "=. nr. 47 din .< =e!ruarie .::<.

.;

L. Aiurgiu, C"n ideraii n leg&tur& cu d"$eniul pu!lic, l"c. cit., p. 7.. 2 %"ercitarea i ,tin+erea dreptului de proprietate pu'lic# <0. .oduri de e'ercitare a dreptului de proprietate public. Eitularii dreptului de proprietate public" statul i unitile7administrativ teritoriale" au aceast calitate ca subiecte de drept public" nvestite cu prerogative de putere. $n acelai timp" att statul ct i unitile administrativ7teritoriale sunt i persoane juridice" adic subiecte de drept civil" iar dreptul de proprietate public este una din formele dreptului de proprietate" acesta din urm fiind o instituie a dreptului civil. 4egimul juridic al dreptului de proprietate public este o sintez de elemente de drept public i de drept privat iar e!ercitarea atributelor sale nu mai este posibil doar prin fapte i acte juridice de drept privat ) .

=utoritile competente s organizeze e!ercitarea dreptului de proprietate public sunt desemnate prin lege. $n ceea ce privete proprietatea public a statului" Buvernului 4omniei" prin art. ) alin. (03 lit. c3 din Legea nr. ,/+.//) privind organizarea i funcionarea Buvernului 4omniei i a ministerelor . " i7a fost atribuit funcia de administrare a proprietii statului" prin care se asigur administrarea proprietii publice i private a statului" precum i gestionarea serviciilor pentru care statul este responsabil. %entru proprietatea public a unitilor administrativ7teritoriale" calitatea de administrator general este atribuit" dup caz" consiliilor locale" consiliului general al municipiului Gucureti sau consiliilor judeene. =stfel" potrivit art. ;* alin. ()3 lit. f3 din Legea nr. .)0+.//) privind administraia public local" consiliul local administreaz domeniul public i domeniul privat al oraului- conform art. ,0 lit. f3 din aceeai lege" consiliile locale ale sectoarelor municipiului Gucureti administreaz" n condiiile legii" bunurile proprietate public sau privat a municipiului" de pe raza sectorului" pe baza 5otrrii 6onsiliului Beneral al Aunicipiului Gucureti. La rndul su" 6onsiliul Beneral al Aunicipiului Gucureti ndeplinete n mod corespunztor atribuiile prevzute pentru consiliile locale (art. ,< din Legea nr. .)0+.//)3. $n sfrit" conform art. )/1 lit. f3 din actul normativ citat" consiliile judeene administreaz domeniul public i domeniul privat al judeului. Eitularii dreptului de proprietate public pot e!ercita atributele acestui drept fie n mod direct" fie prin constituirea unor drepturi reale specifice n favoarea unor tere subiecte de drept" fie prin nc5irierea bunurilor care fac obiectul acestei proprieti. &!ercitarea direct a dreptului de proprietate public al unitilor administrativ7teritoriale se realizeaz prin intermediul consiliului local" a consiliului judeean sau a 6onsiliului Beneral al Aunicipiului Gucureti" dup caz" care sunt att autoriti publice deliberative" n sensul Legii nr. .)0+.//) privind administraia public local" ct i organe de conducere ale persoanelor juridice" care sunt unitile administrativ7teritoriale" n sensul Decretului nr. ;)+),01 ; . $n privina statului" e!ercitarea direct a dreptului de proprietate public s7ar putea realiza prin Ainisterul Cinanelor" conform art. .0 din Decretul nr. ;)+),01 1 . %otrivit dispoziiei legale citate" statul" ca persoan juridic" particip n raporturile juridice civile" n nume propriu" prin Ainisterul Cinanelor. Aodurile de e!ercitare indirect a dreptului de proprietate public sunt prevzute de art. );< alin. (13 teza a 997a din 6onstituie" potrivit cruia" n condiiile legii organice" bunurile proprietate public pot fi date n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nc5iriate- de asemenea" ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public.

Darea n folosin gratuit" n favoarea instituiilor de utilitate public" este o modalitate de e!ercitare a dreptului de proprietate public ridicat la rang constituional abia dup revizuirea legii fundamentale 0 . =nterior acestui moment" fr a e!ista o baz constituional pentru aceasta" darea n folosin gratuit a bunurilor proprietate public era reglementat de prevederile art. )2 din Legea nr. .);+),,* i art. ).< din Legea nr. .)0+.//)" prevederi legale care sunt n continuare n vigoare. De asemenea" conform art. ).0 alin. ()3 din Legea nr. .)0+.//)" bunurile domeniului public de interes local pot fi date n administrarea regiilor autonome i instituiilor publice" concesionate ori nc5iriate" iar prin art. ). alin. ()3 din Legea nr. .);+),,* se dispune c bunurile din domeniul public pot fi date" dup caz" n administrarea regiilor autonome" prefecturilor" autoritilor administraiei publice centrale sau locale" altor instituii publice de interes naional" judeean sau local. 4einem c e!ercitarea indirect a dreptului de proprietate public se realizeaz prin constituirea unor drepturi reale specifice dreptul de administrare" dreptul de concesiune i dreptul real de folosin asupra unor bunuri imobile. La aceste modaliti de e!ercitare indirect se adaug nc5irierea bunurilor proprietate public. <<. Dreptul de administrare <<.). )eglementarea i titularii dreptului de administrare. %rin darea n administrare a bunurilor proprietate public ia natere dreptul de administrare. 4eglementarea dreptului de administrare este coninut de prevederile art. );< alin. (13 teza a 997a din 6onstituie" unele prevederi ale Legii nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia" Legii administraiei publice locale" nr. .)0+.//)" art. 17< din 8rdonana Buvernului nr. )0+),,; privind unele msuri pentru restructurarea regiilor autonome < " art. 1 alin. (.3 i (;3 din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. ;/+),,2 privind reorganizarea regiilor autonome 2 . Eitulari ai dreptului de administrare pot fi numai dou categorii de subiecte de drept regiile autonome i instituiile publice. =cestea au n comun faptul c sunt" n primul rnd" subiecte de drept public. 4egiile autonome sunt ageni economici care au luat natere prin transformarea unor ntreprinderi economice de stat" realizat n condiiile Legii nr. )0+),,/ privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale * . %otrivit art. . din actul normativ citat" regiile autonome s7au organizat n ramurile strategice ale economiei naionale # industria de armament"

energetic" e!ploatarea minelor i a gazelor naturale" pot i transporturi feroviare # precum i n unele domenii aparinnd altor ramuri stabilite de guvern. Din cuprinsul art. ). alin. ()3 din Legea nr. .);+),,* rezult c instituiile publice sunt de interes naional i de interes local. Cac parte din prima categorie diferitele structuri ale puterilor statului i ale administraiei publice centrale (cele dou camere ale %arlamentului" %reedinia 4omniei" Buvernul" $nalta 6urte de 6asaie i Mustiie" 6urtea 6onstituional" 6urtea de 6onturi" ministerele" ageniile naionale etc.3 'unt incluse n cea de a doua categorie prefecturile" consiliile judeene i cele locale" alte instituii publice de interes local. $nfiinarea acestora se face prin lege sau prin acte administrative. Dreptul de administrare asupra unor bunuri proprietate public le permite regiilor autonome i instituiilor publice s aib un patrimoniu propriu i s intre in raporturi de drept civil" ca persoane juridice" cu terii (cu precizarea c regiile autonome pot fi i titulare ale dreptului de proprietate asupra bunurilor aflate n patrimoniul lor" altele dect cele care fac obiectul proprietii publice3. <<... %onstituirea i natura juridic a dreptului de administrare. Dreptul de administrare se nate n temeiul unor acte de drept administrativ" beneficiarii si fiind" de regul" subordonai autoritii emitente a respectivului act , . Dreptul de administrare va lua natere prin 5otrre a Buvernului sau a consiliului judeean" respectiv a 6onsiliului Beneral al municipiului Gucureti sau a consiliului local" dup cum bunul face parte din domeniul public al statului sau al uneia din unitile sale administrativ7teritoriale. Dreptul de administrare este un drept real" constituit pe temeiul proprietii publice. Cundamentul" modul de constituire i destinaia sa i confer o natur juridic mi!t administrativ n raport cu titularii dreptului de proprietate public i civil fa de celelalte subiecte de drept )/ . :atura administrativ conduce la inopozabilitatea acestui drept fa de proprietar (stat sau unitate administrativ7teritorial3" care7l poate retrage sau revoca tot printr7un act de putere emis de autoritatea public competent )) . $n asemenea situaii" titularul dreptului de administrare nu se va putea apra folosind mijloace de drept civil (aciunea posesorie" aciunea n revendicare etc.3" dar actul administrativ respectiv va putea fi atacat pe calea aciunii n contencios administrativ ). " conform Legii nr. 001+.//1 ); . =prarea dreptului de administrare se va putea ns realiza i prin mijloace de drept civil atunci cnd autoritatea administrativ produce o

tulburare de fapt" nainte de retragerea sau revocare acestuia printr7un act administrativ emis conform legii. Ca de teri va iei n relief natura civil a dreptului de administrare" ca drept real el fiind opozabil er2e omne)' astfel nct aprarea sa se va putea realiza prin toate mijloacele de drept civil cunoscute. %revederile art. ). alin. (13 din Legea privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia i ndreptesc pe titularii dreptului de administrare direct s stea n justiie n nume propriu" n litigiile privitoare la acest drept. <<.;. %aracterele juridice ale dreptului de administrare. 6aracterele juridice ale dreptului de administrare sunt comune cu cele ale dreptului de proprietate public din care deriv inalienabilitatea" imprescriptibilitatea i insesizabilitatea )1 . 6aracterele juridice menionate mai sus au fost evideniate i de 8rdonana Buvernului nr. )0+),,; privind unele msuri pentru restructurarea activitii regiilor autonome" care" referitor la bunurile proprietate public aflate n administrarea regiilor autonome" a dispus c acestea sunt inalienabile. Eot astfel" n cazul reorganizrii regiilor autonome ca societi comerciale bunurile respective nu vor putea fi aduse ca aport la capitalul societilor comerciale rezultate din reorganizare" creditorii regiei autonome nu pot cere e!ecutarea silit asupra bunurilor proprietate public aflate n administrarea acesteia iar regia nu poate constitui nici un fel de garanii asupra unor astfel de bunuri. De asemenea" conform art. 1 alin (.3 din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. ;/+),,2" privind reorganizarea regiilor autonome" n capitalul social al societilor comerciale rezultate din reorganizarea regiilor autonome nu se includ bunuri de natura celor prevzute la art. );0 alin (13 din 6onstituie. %rin alineatul ; al dispoziiei legale citate se dispune c bunurile respective se vor atribui societilor comerciale rezultate n urma reorganizrii regiilor autonome" n baza unor contracte de concesiune" pe un termen ce se va stabili prin actul administrativ individual de reorganizare. Eot astfel" potrivit art. .1 din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. **+),,2" modificat prin Legea nr. ,,+),,, privind unele msuri pentru accelerarea reformei economice" regiile autonome pot vinde numai acele active care sunt proprietatea lor" fiind astfel e!cluse bunurile asupra crora acestea au doar un drept de administrare. 9nalienabilitatea dreptului de administrare este pus n eviden i de prevederile art. .1 alin. (13 din Legea minelor" nr. *0+.//; )0 " conform crora licena de dare n administrare a unei activiti miniere de e!plorare sau e!ploatare nu este transmisibil. Dreptul de administrare nu este susceptibil nici de dezmembrare )< .

4ezult din cele de mai sus c dreptul de administrare" ca i dreptul de proprietate public pe temeiul cruia se constituie" nu se afl n circuitul civil )2 . <<.1. %oninutul juridic al dreptului real de administrare. 6oninutul juridic al dreptului real de administrare este determinat" n primul rnd" de coninutul dreptului de proprietate public" pe baza cruia este constituit i de scopul la realizarea cruia este destinat s serveasc. Dreptul de proprietate obinuit confer titularului su cele trei atribute bine cunoscute dreptul de a folosi lucrul (.u) utendi3" dreptul de a7i culege fructele (.u) 5ruendi3 i dreptul de dispoziie (.u) abutendi3" cu cele dou componente ale sale # dispoziia juridic i dispoziia material" atribute care" potrivit art. ). alin. (;3 din Legea nr. .);+),,* se regsesc i n cazul dreptului de administrare. $mprejurarea c bunurile care fac obiect al proprietii publice sunt afectate uzului public sau realizrii unui interes public i pune amprenta i asupra coninutului celor trei atribute. =stfel" atributul posesiei e!ercitate n temeiul dreptului de administrare nu difer de cel al titularului dreptului de proprietate public" atunci cnd este vorba despre elementul material (corpu)3. Diferena apare n planul elementului intenional (animu)3" i ea privete mprejurarea c titularul dreptului de administrare stpnete bunurile care fac obiect al proprietii publice doar ca titular al dreptului su" iar nu ca proprietar )* . =tributul folosinei este cel care i permite titularului dreptului real de administrare s utilizeze bunurile domeniului public n scopul realizrii obiectului su de activitate" innd ns seama de utilitatea public a acestor bunuri. Dac bunurile respective sunt frugifere" titularii dreptului real de administrare le vor putea culege fructele. Aodul de folosire a fructelor difer dup cum ele au fost culese de o regie autonom sau de o instituie public. 4egiile autonome" fiind ntreprinderi care funcioneaz pe principii economice" aa cum dispune Legea nr. )0+),,/" prin art. <" vor folosi aceste fructe pentru acoperirea c5eltuielilor necesare desfurrii activitii lor. 9nstituiile publice" a cror activitate este finanat de la buget" nu vor folosi aceste fructe dect n mod e!cepional" atunci cnd legea le permite s se finaneze i din venituri e!trabugetare. 4egula este aceea c instituiile publice vars la buget veniturile astfel realizate. 6a i n cazul dreptului de proprietate public" dreptul real de administrare nu confer titularului su atributul dispoziiei juridice" deoarece are ca obiect bunuri inalienabile. $n anumite condiii i numai cu privire la unele bunuri proprietate public cum ar fi terenurile"

pdurile" bogiile subsolului" cldirile" alte edificii i amenajri etc." titularului dreptului de administrare i se poate recunoate dreptul de dispoziie material ), . &l se poate materializa prin nsuirea unor producte sau modificarea unora din imobilele enumerate mai sus. $n acest sens trebuie interpretate i dispoziiile art. ). alin. (;3 din Legea privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia" conform crora titularul dreptului de administrare poate dispune de bun" n condiiile actului prin care acesta i7a fost dat n administrare. <<.0. 1ncetarea dreptului de administrare ./ . Dreptul de administrare nceteaz n urmtoarele situaii prin revocarereorganizarea sau desfiinarea regiei autonome sau instituiei publicencetarea dreptului de proprietate public. a3 0e*ocarea dreptului de admini)trare. Legea nr. .);+),,* reglementeaz numai revocarea dreptului de administrare cu titlu de sanciune. %otrivit art. ). alin. (;3 teza a 997a din actul normativ citat" Dreptul de administrare va putea fi revocat numai dac titularul su nu7i e!ercit drepturile i nu7i e!ecut obligaiile nscute din actul de transmitere" iar alineatul 1 al aceluiai te!t de lege prevede posibilitatea revocrii dreptului de administrare i n cazul nclcrii de ctre titularul acestuia" c5emat n judecat ntr7un litigiu referitor la proprietatea bunului" a obligaiei de a formula cerere de artare a titularului dreptului. Legea nu reglementeaz i posibilitatea revocrii dreptului de administrare n vederea redistribuirii bunurilor proprietate public" pentru o mai bun administrare i punere n valoare a acestora" ceea ce a atras justificate critici n doctrin .) . De altfel" n pofida dispoziiilor legale" n practic au continuat s fie adoptate 5otrri ale Buvernului prin care au fost revocate drepturi de administrare" tocmai n vederea redistribuirii bunurilor proprietate public .. " ceea ce demonstreaz utilitatea unei modificri a Legii nr. .);+),,*. 4e le2e lata" asemenea redistribuiri ale bunurilor proprietate public" care presupun ncetarea unui drept de administrare i constituirea unuia nou" n favoarea altei regii autonome sau instituii publice" sunt legal posibile numai cu acordul titularului actual al dreptului de administrare .; . b3 0eor2ani:area )au de)5iinarea re2iei autonome )au in)tituiei publice. $n cazul reorganizrii unei regii autonome" prin transformarea sa n societate comercial" dreptul de administrare nceteaz. 'ocietatea comercial care ia astfel natere" fiind un subiect de drept privat" nu

poate fi titular a dreptului de administrare" ci ea va primi un drept de concesiune asupra bunurilor proprietate public. $n mod similar este posibil i reorganizarea unei instituii publice" precum i ncetarea unui asemenea subiect de drept sau a unei regii autonome" ceea ce va atrage i ncetarea dreptului su de administrare. c3 <ncetarea dreptului de proprietate public#. Ciind constituit pe temeiul dreptului de proprietate public" dreptul de administrare va rmne fr fundament i va nceta i el" dac nsui dreptul de proprietate public va nceta. <2. %oncesionarea bunurilor proprietate public <2.). /oiune i reglementare. %otrivit art. );< alin. (13 teza a 997a din 6onstituia revizuit" bunurile proprietate public pot fi concesionate. Diverse acte normative conin reglementri referitoare la concesionarea bunurilor proprietate public. =stfel" potrivit art. ). alin. (<3 din Legea nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia" bunurile proprietate public pot fi concesionate" iar art. ).0 alin. ()3 din Legea administraiei publice locale nr. .)0+.//) dispune c bunurile care fac parte din domeniul public sau privat de interes local sau judeean pot fi concesionate. %e de alt parte" e!ist o serie de reglementri speciale" privind concesionarea unor bunuri" activiti economice ori servicii publice" coninute de Legea nr. 0/+),,) privind autorizarea e!ecutrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor" republicat .1 " Legea nr. *1+),,. privind regimul zonelor libere .0 " 8rdonana Buvernului nr. )<+.//. privind contractele de parteneriat public7privat .< " Legea petrolului nr. .;*+.//1 .2 " Legea minelor" nr. *0+.//;" Legea gazelor nr. ;0)+.//1 .* . Dreptul comun n materie de concesionare a bunurilor proprietate public l constituie ns 8rdonana de urgen a Buvernului nr. 01+.//< privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate public ., . 6oncesionarea bunurilor proprietate public se poate realiza ns nu numai n mod independent sau direct ci i odat cu concesionarea unor lucrri publice ori a unor servicii publice. $n asemenea situaii nu vor fi ns aplicabile prevederile 8rdonanei de urgen a Buvernului nr. 01+.//<" ci un act normativ special" respectiv 8rdonana de urgen a Buvernului nr. ;1+.//< privind atribuirea contractelor de ac5iziie public" a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii ;/ . =lturi de nc5iriere" concesionarea bunurilor proprietate public este o form contractual de e!ercitare a dreptului de proprietate public"

spre deosebire de darea n administrare sau darea n folosin" care se realizeaz prin acte administrative individuale. =tribuirea concesiunii de bunuri se face n baza unui contract nc5eiat n form scris" prin care o autoritate public" denumit concedent" transmite pentru o perioad determinat unei alte persoane" denumit concesionar" care acioneaz pe riscul i pe rspunderea sa" dreptul i obligaia de e!ploatare a unui bun" n sc5imbul unei redevene. $n temeiul contractului de concesiune concesionarul dobndete un drept real principal dreptul de concesiune ;) . 6alitatea de concedent" pe care o e!ercit n numele statului" judeului" oraului sau comunei" dup caz" o pot avea ministerele sau alte organe de specialitate ale administraiei publice centrale" pentru bunurile proprietate public a statului i consiliile judeene" consiliile locale sau instituiile publice de interes local" pentru bunurile proprietate public a judeului" oraului sau comunei (art. 0 din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. 01+.//<3 ;. . Eitular al dreptului de concesiune poate fi orice persoana fizic sau persoan juridic de drept privat" romn ori strin. :u pot fi titulare ale acestui drept persoanele juridice de drept public ;; . <2... Obiectul concesiunii. Gunurile proprietate public pot fi concesionate independent sau odat cu concesionarea realizrii unor lucrri publice sau a unor servicii publice. Deoarece majoritatea acestor bunuri sunt afectate unor servicii publice ele vor fi concesionate odat cu respectivele servicii. %ractic" pot fi concesionate independent numai terenurile proprietate public" plajele" c5eiurile i zonele libere ;1 . Gunurile pe care le va realiza concesionarul n temeiul contractului de concesiune (investiiile3 nu fac obiectul dreptului de concesiune" asupra lor concesionarul dobndind un drept de proprietate privat. $n temeiul contractului de concesiune" dreptul de proprietate asupra bunurilor realizate de concesionar va fi dobndit de concedent la ncetarea concesiunii ;0 . <2.;. (tribuirea concesiunii ;< . 6oncesionarea bunurilor proprietate public poate fi fcut din iniiativa concedentului sau ca urmare a unei propuneri nsuite de acesta. =tribuirea concesiunii este precedat de ntocmirea de ctre concedent a unui studiu de oportunitate" al crui coninut este prevzut de art. )/ din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. 01+.//<" care va sta la baza ntocmirii caietului de sarcini. 6oncesionarea bunurilor proprietate public se aprob" pe baza caietului de sarcini" prin 5otrrea Buvernului" a consiliului judeean"

orenesc sau comunal" dup caz >art. ). alin. (.3 din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. 01+.//<?. La baza selectrii ofertanilor i a nc5eierii contractelor de concesiune stau o serie de principii" enumerate n art. ); din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. 01+.//< a3 tran)parena # se realizeaz prin punerea la dispoziie tuturor celor interesai a informaiilor referitoare la aplicarea procedurii pentru atribuirea contractului de concesiune- b3 tratamentul e2al # const n aplicarea" ntr7 o manier nediscriminatorie" de ctre autoritatea public" a criteriilor de atribuire a contractului de concesiune- c3 proporionalitatea # presupune c orice msur stabilit de autoritatea public trebuie s fie necesar i corespunztoare naturii contractului- d3 nedi)criminarea # const n aplicarea de ctre autoritatea public a acelorai reguli" indiferent de naionalitatea participanilor la procedura de atribuire a contractului de concesiune" cu respectarea condiiilor prevzute n acordurile i conveniile la care 4omnia este parte- e3 libera concuren# # presupune asigurarea de ctre autoritatea public a condiiilor pentru ca orice participant la procedura de atribuire s aib dreptul de a deveni concesionar n condiiile legii" ale conveniilor i acordurilor internaionale la care 4omnia este parte. %rocedurile de atribuire a concesiunii de bunuri sunt licitaia i negocierea direct (art. )1 din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. 01+.//< 3. :ecesitatea atribuirii concesiunii prin licitaie public" desfurat n condiiile legii" este impus i de prevederile art. )0 din Legea nr. .);+),,* i art. ).0 din Legea nr. .)0+.//). Licitaia este procedura la care orice persoan fizic sau juridic interesat are dreptul de a depune ofert. 6oncedenii au obligaia s recurg n primul rnd la aceast procedur de atribuire a concesiunii. :egocierea direct este procedura prin care concedentul negociaz clauzele contractuale" inclusiv redevena" cu unul sau mai muli participani la procedura de atribuire a contractului de concesiune. La aceast procedur se poate recurge numai dac" dup ce licitaia a fost organizat de dou ori" nu au fost depuse cel puin trei oferte valabile (art. .< din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. 01+.//<3. %rocedurile care pot fi folosite pentru concesionarea unei lucrri publice sau unui serviciu public sunt cele aplicabile ac5iziiilor publice" prevzute de art. )* alin. ()3 din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. ;1+.//<" aa cum rezult din cuprinsul art. .)* alin. (.3 din acelai act normativ i anume a3 licitaia desc5is" respectiv procedura la care orice operator economic interesat are dreptul de a depune ofertab3 licitaia restrns" respectiv procedura la care orice operator economic are dreptul de a7i depune candidatura" urmnd ca numai candidaii selectai s aib dreptul de a depune oferta-

c3 dialogul competitiv" respectiv procedura la care orice operator economic are dreptul de a7i depune candidatura i prin care autoritatea contractant conduce un dialog cu candidaii admii" n scopul identificrii uneia sau mai multor soluii apte s rspund necesitilor sale" urmnd ca" pe baza soluiei+soluiilor" candidaii selectai s elaboreze oferta finald3 negocierea" respectiv procedura prin care autoritatea contractant deruleaz consultri cu candidaii selectai i negociaz clauzele contractuale" inclusiv preul" cu unul sau mai muli dintre acetia. :egocierea poate fi # negociere cu publicarea prealabil a unui anun de participare# negociere fr publicarea prealabil a unui anun de participaree3 cererea de oferte" respectiv procedura simplificat prin care autoritatea contractant solicit oferte de la mai muli operatori economici. Dreptul de concesiune a bunurilor proprietate public se constituie de ctre concedent" prin contract administrativ. Ciind un contract administrativ" contractul de concesiune este format din dou pri partea reglementar i partea propriu7zis contractual (art. 0) din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. 01+.//<3. 4egulile de drept comun din materia contractelor civile sunt aplicabile numai prii propriu7zis contractuale ;2 . %artea reglementar a contractului de concesiune este format din prevederile caietului de sarcini. =cestora li se adaug prevederile legale care stipuleaz dreptul concedentului de a7l controla pe concesionar >art. 00 alin. (.3 din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. 01+.//<? i dreptul concedentului de a modifica unilateral contractul" n scopul adaptrii concesiunii la nevoile i cerinele interesului general (art. 0; din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. 01+.//<3" ceea ce constituie un argument suplimentar pentru includerea contractului de concesiune a bunurilor proprietate public n categoria contractelor administrative ;* . %artea contractual propriu7zis este format din clauzele financiarecele referitoare la durata concesiunii ;, - includerea unui pact comisoriueventuala clauz compromisorie (prevzut e!pres de vec5ea reglementare3- prevederea i a altor cauze de ncetare a concesiunii dect cele reglementate de lege. =vnd un coninut prestabilit de lege i trebuind nc5eiat n form scris" ad *aliditatem' contractul de concesiune este un contract solemn. &l are i un caracter intuitu per)onae pentru c poate fi nc5eiat numai cu persoana care a fost desemnat ctigtoare a procedurii de atribuire a concesiunii iar" pe de alt parte" concesionarului i este interzis s subconcesioneze obiectul concesiunii (art. * din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. 01+.//<3.

6ontractul de concesiune a bunurilor proprietate public este deci un contract intuitu per)onae' solemn" sinalagmatic" cu titlu oneros" comutativ" cu e!ecutare succesiv i constitutiv de drepturi reale 1/ . $n cazuri e!cepionale" reglementate i ele de 8rdonana de urgen a Buvernului nr. 01+.//<" concesionarul are dreptul s subconcesioneze bunul proprietate public # obiect al concesiunii. Ki concesionarul de lucrri publice poate ns atribui unor tere pri o parte din lucrri" implicit i unele din bunurile care fac obiectul concesiunii" avnd obligaia s ntiineze autoritatea contractant despre aceasta (art. ..0 din 8rdonana de urgen a Buvernului ;1+.//<3. <2.1. Dreptul de concesiune. $n temeiul contractului de concesiune concesionarul dobndete un drept real principal" derivat din dreptul de proprietate public 1) dreptul de concesiune. Ciind un drept real" dreptul de concesiune va fi opozabil er2a omne)' mai puin fa de concedent. 8pozabilitatea acestui drept nu e!ist i fa de concedent deoarece acesta din urm este cel care i7a dat natere prin act administrativ. =ceasta nu nseamn ns c titularul dreptului de concesiune nu i7l poate apra fa de actele abuzive ale concedentului" numai c aceast aprare nu se va realiza prin mijloace de drept civil ci prin mijloace administrative sau n instan" prin recurgerea la procedura contenciosului administrativ 1. . Din mprejurarea c dreptul real de concesiune nu7i este opozabil concedentului decurge i concluzia c acest drept nu dezmembreaz dreptul de proprietate public pe temeiul cruia s7a constituit 1; . Ciind constituit pe temeiul dreptului de proprietate public dreptul de concesiune mprumut i o serie din caracterele acestuia. =stfel" el este inalienabil" imprescriptibil i insesizabil. =cestor caractere dreptul de concesiune le adaug caracterul intuitu per)onae i caracterul temporar. 'pre deosebire de inalienabilitatea dreptului de proprietate public" prin lege pot fi ns reglementate i unele e!cepii" care constau n posibilitatea cesionrii contractului de concesiune" cu toate drepturile i obligaiile crora le7a dat natere 11 . Ciind imprescriptibil" dreptul de concesiune asupra bunurilor imobile proprietate public nu poate fi uzucapat" iar n cazul bunurilor mobile nu poate fi invocat posesia de bun7credin reglementat de art. ),/, i art. ),)/ 6.civ. 6a o consecin a inalienabilitii sale dreptul de concesiune este i insesizabil" el neputnd face obiectul urmririi silite pentru recuperarea creanelor creditorilor concesionarului. @n aspect al insesizabilitii l constituie imposibilitatea constituirii de garanii reale asupra bunurilor care fac obiectul concesiunii 10 .

Dreptul de concesiune poate fi constituit pe termen limitat" la stabilirea duratei sale inndu7se seama de perioada de amortizare a investiiilor pe care urmeaz s le realizeze concesionarul. $n absena unei reglementri e!prese a coninutului dreptului de concesiune se consider c i gsesc aplicarea" mutati) mutandi)' prevederile art. ). alin. (;3 fraza 9 din Legea nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia" referitoare la dreptul de administrare 1< . %otrivit dispoziiei citate" titularul dreptului de administrare poate s posede" s foloseasc i s dispun de bunul ncredinat" atribute care7i revin deci i concesionarului. 6oninutul acestor atribute este ns mai restrns dect cel al atributelor corespunztoare pe care legea i le confer proprietarului. <2.0. 1ncetarea concesiunii. 6azurile de ncetare a concesiunii prevzute de art. 02 din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. 01+.//< sunt urmtoarele e!pirarea duratei stabilite n contractul de concesiune- denunarea unilateral de ctre concedent- rezilierea contractului n situaia nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre concesionar- rezilierea contractului n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre concedent- dispariia" dintr7o cauz de for major" a bunului concesionat- renunarea concesionarului la concesiune" n cazul imposibilitii obiective a concesionarului de a7l e!ploata. &!pirarea termenului pentru care a fost acordat concesiunea" care a fost prevzut n contract" va conduce la ncetarea contractului numai dac prile nu au convenit prelungirea acestuia. Denunarea unilateral a contractului de ctre concedent este posibil numai dac interesul naional ori local" dup caz" o impun. $n aceast situaie concedentul va fi ns obligat s7l despgubeasc pe concesionar pentru prejudiciul suferit datorit ncetrii concesiunii nainte de termen. Despgubirea va trebui s acopere att prejudiciul efectiv (damnum emer2en)3 ct i beneficiul nerealizat (lucrum ce)an)3 12 . $n cazul nendeplinirii n mod culpabil a obligaiilor contractuale de ctre una din pri cealalt parte va putea cere rezilierea contractului. 4ezilierea va fi judiciar" cu e!cepia cazului n care prile au inserat n contractul de concesiune un pact comisoriu e!pres 1* . %artea din culpa creia contractul se reziliaz va putea fi obligat la plata de despgubiri. 9mposibilitatea obiectiv de e!ploatare a bunului de ctre concesionar poate fi datorat cazului fortuit sau forei majore. $ncetarea concesiunii va avea ca efect i stingerea dreptului de concesiune. Gunurile proprietate public" ce au fcut obiectul dreptului de concesiune conform caietului de sarcini" sunt calificate prin art. 0. lit.

a3 din 8rdonana de urgen a Buvernului ca fiind bunuri de retur i ele revin libere de orice sarcini concedentului" la ncetarea contractului de concesiune. &ste o eroare a legiuitorului faptul c nu a inclus n aceast categorie i bunurile care au rezultat n urma investiiilor realizate de concesionar" iar aceast eroare va trebui remediat cu prilejul aprobrii ordonanei de ctre %arlament 1, . 8ricum" n temeiul prevederii legale citate" prile pot include n contractul de concesiune clauze prin care s prevad c bunurile realizate de ctre concesionar i vor reveni concedentului. $ncetarea contractului de concesiune va produce astfel i un efect translativ de proprietate n privina acestor din urm bunuri. Eransferul dreptului de proprietate se va realiza fr vreo obligaie de plat din partea concedentului" dac ncetarea contractului a avut loc prin ajungerea la termen. 'arcinile care eventual grevau bunurile respective nceteaz ca urmare a acestei restituiri. 'oluia se impune pentru c" similar situaiei e!proprierii pentru cauz de utilitate public" bunurile realizate de concesionar vor trece n proprietatea public. 'e poate astfel spune c la ncetarea concesiunii are loc i o transformare a dreptului de proprietate privat asupra investiiilor realizate de concesionar" n drept de proprietate public. =rticolul 0; lit. b3 din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. 01+.//< reglementeaz i situaia juridic a bunurilor proprii ale concesionarului n sensul c ele rmn n proprietatea acestuia. <*. Darea &n folosin a unor bunuri proprietate public. Darea n folosin a unor bunuri proprietate public" modalitate de e!ercitare a dreptului de proprietate public prin care se d natere unui nou drept real principal # dreptul real de folosin" nu a fost coninut de reglementrile 6onstituiei" n redactarea sa originar. Dup revizuirea sa 6onstituia a prevzut ns" prin art. );< alin. (.3 teza final" posibilitatea drii n folosin gratuit instituiilor de utilitate public a unor bunuri proprietate public 0/ . Legislaia actual reglementeaz un singur drept real de folosin constituit pe temeiul dreptului de proprietate public dreptul real de folosin asupra unor bunuri imobile constituit n favoarea persoanelor juridice fr scop lucrativ 0) " reglementat de Legea nr. )+.///. <*.). )eglementare i obiect. %otrivit art. )2 din Legea nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia 'tatul i unitile administrativ7 teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor" n folosin gratuit" pe termen limitat" persoanelor juridice fr scop lucrativ" care desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice 0. . De vreme ce legea nu distinge ntre

bunurile proprietate public i cele proprietatea privat a statului i a unitilor administrativ7teritoriale considerm c ambele categorii de bunuri pot fi date n folosin. La rndul su" Legea administraiei publice locale nr. .)0+.//)" prin art. ).<" dispune 6onsiliile locale i consiliile judeene pot da n folosin gratuit" pe termen limitat" bunuri mobile i imobile" proprietate public sau privat" local ori judeean" dup caz" persoanelor juridice fr scop lucrativ" care desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public" ori serviciilor publice. <*... -eneficiari i constituire. Geneficiari ai dreptului real de folosin al unui bun imobil proprietate public pot fi numai instituiile de utilitate public. &ste vorba despre asociaiile i fundaiile care au fost recunoscute c sunt de utilitate public" n condiiile reglementate de prevederile capitolului I9 al 8rdonanei Buvernului nr. .<+./// cu privire la asociaii i fundaii 0; . Deoarece art. );< alin. . teza final din 6onstituie prevede posibilitatea drii n folosin gratuit a unor bunuri proprietate public numai instituiilor de utilitate public" de la data intrrii n vigoare a Legii de revizuire a 6onstituiei prevederile art. )2 din Legea nr. .);+),,*" ca i cele ale art. ).< din Legea nr. .)0+.//)" au fost abrogate parial" n sensul c au fost nlturate din categoria beneficiarilor dreptului real de folosin asupra imobilelor proprietate public persoanele juridice fr scop lucrativ" care desfoar activiti de binefacere" dac nu au fost recunoscute de utilitate public. Eemeiul acestei abrogri l constituie prevederile art. )01 alin. ()3 din 6onstituie. Darea n folosin se realizeaz printr7un act de putere emis de autoritatea competent 5otrre a Buvernului sau" dup caz" a consiliului judeean sau a consiliului local. <*.;. %oninut i natur juridic. Dreptul de folosin i confer titularului su posibilitatea de a se folosi de bun i de a7i culege fructele" dar nu i atributul dispoziiei" sub ambele sale aspecte (dispoziia material i dispoziia juridic3. &l este o modalitate specific de e!ercitare a dreptului de proprietate public 01 " aspect ce rezult i din enumerarea sa n cuprinsul art. );< alin. (.3 din 6onstituie" alturi de celelalte moduri de e!ercitare a acestui drept. 6a urmare" figura sa juridic este apropiat de aceea a dreptului de administrare" al crui regim juridic" sub aspectele sale eseniale" se va aplica prin asemnare. Dreptul de folosin este un drept real principal" derivat din dreptul de proprietate public" care se constituie prin mijloace de drept administrativ.

<*.1. %aractere juridice. Dreptul de folosin la care ne referim are urmtoarele caractere juridice 00 a3 este un drept real principal" derivat din dreptul de proprietate public. 6a urmare" el este opozabil er2a omne)' mai puin autoritii publice care l7a constituit prin act administrativ i care7l poate revocab3 este un drept real imobiliar. Cace e!cepie dreptul de folosin asupra unor bunuri proprietate public a unitilor administrativ7 teritoriale" constituit n temeiul art. ).< din Legea nr. .);+.//)" care poate avea ca obiect i bunuri mobilec3 este un drept intuitu per)onae' care poate avea ca titulari numai anumite persoane juridice de utilitate publicd3 ca orice drept intuitu per)onae" este un drept netransmisibil. =cest caracter are ns ca principal fundament inalienabilitatea dreptului de proprietate public pe temeiul cruia dreptul real de folosin se constituiee3 se constituie la cerere" prin act administrativf3 este un drept cu titlu gratuitg3 este un drept temporar" fiind constituit pe o durat limitat53 este un drept revocabil" prin act administrativ emis de autoritatea care l7a constituit. <,. 1nc"irierea bunurilor proprietate public. $nc5irierea bunurilor care fac obiectul proprietii publice este menionat n art. );< alin. 1 teza a 997a din 6onstituie" alturi de celelalte moduri de e!ercitare a dreptului de proprietate public. 4eglementarea nc5irierii bunurilor proprietate public este coninut de art. )17)< din Legea nr. .);+),,*. %otrivit art. )1 din actul normativ citat" nc5irierea bunurilor proprietate public a statului sau a unitilor administrativ7teritoriale se aprob" dup caz" prin 5otrre a Buvernului" a consiliului judeean" a 6onsiliului Beneral al Aunicipiului Gucureti sau a consiliului local. Dac e!ercitarea dreptului de proprietate public asupra bunului respectiv se face direct de ctre titularul acestui drept" atunci numai titularul l va putea nc5iria i va fi parte n contractul de nc5iriere" n calitate de locator. Ki titularul dreptului de administrare are posibilitatea s nc5irieze bunurile proprietate public asupra crora i s7a constituit acest drept" el fiind locator n asemenea situaii" numai c n prealabil va trebui obinut aprobarea titularului dreptului de proprietate public. $n condiiile prevzute de contractul de concesiune i concesionarul poate nc5iria bunurile care i7au fost concesionate. $n privina bunurilor care constituie proprietatea public a unitilor administrativ7teritoriale dispoziiile art. ).0 alin. ()3 din Legea nr.

.)0+.//) sunt i ele n sensul c nc5irierea se 5otrte de consiliile locale sau de consiliul judeean" dup caz. $n ambele situaii" contractul de nc5iriere va trebui s cuprind clauze de natur s asigure e!ploatarea bunului nc5iriat" potrivit specificului acestuia. 6onform art. )0 din Legea nr. .);+),,*" nc5irierea bunurilor proprietate public se face prin licitaie public" n condiiile legii. 8 dispoziie identic este coninut de art. ).0 alin. (.3 din Legea nr. .)0+.//). $n temeiul contractului de nc5iriere c5iriaul dobndete un drept de folosin asupra bunului nc5iriat. 'pre deosebire de situaia concesionrii" care este cealalt modalitate contractual de e!ercitare a dreptului de proprietate public" c5iriaul nu va dobndi deci un drept real" ci unul personal. 8bligaia principal a c5iriaului este aceea de plti o sum de bani cu titlu de c5irie" sum care se face venit" dup caz" la bugetul de stat sau la bugetele locale (art. )< alin. ()3 din Legea nr. .);+),,*3. =tunci cnd contractul de nc5iriere a fost nc5eiat de titularul dreptului de administrare c5iria ncasat se va mpri ntre acesta i titularul dreptului de proprietate public. =stfel" titularul dreptului de administrare va pstra o cot7parte cuprins ntre ./ i 0/O din c5irie" stabilit" dup caz" prin 5otrre a Buvernului" a consiliului judeean" a 6onsiliului Beneral al Aunicipiului Gucureti sau a consiliului local" prin care s7a aprobat nc5irierea. Diferena se va vrsa la bugetul de stat sau la cel local" dup caz. %revederile legii speciale se completeaz cu cele ale art. )1)/ i urm. 6.civ." consacrate contractului de locaiune" care constituie dreptul comun n materie.
.

* e vedea, n ace t en , 1. 0t"ica, "p. cit., p. 74..

2

). "=. nr. .67 din 2 aprilie 200.E $"di=icat& prin Legea nr. .6.82004 privind unele $& uri pentru a igurarea tran parenei n eBercitarea de$nit&il"r pu!lice, a =unciil"r pu!lice %i n $ediul de a=aceri, prevenirea %i anci"narea c"rupiei >). "=. nr. 29: din 2. aprilie 2007?, @.2.A. nr. 6782004 pentru ta!ilirea un"r $& uri privind n=iinarea, "rgani+area, re"rgani+area au =unci"narea un"r tructuri din cadrul aparatului de lucru al Auvernului, a $ini terel"r, a alt"r "rgane de pecialitate ale ad$ini traiei pu!lice centrale %i a un"r in tituii pu!lice >). "=. nr. 767 din 2: iunie 2004?, Legea nr. 2482007 pentru $"di=icarea %i c"$pletarea Legii nr. :08200. privind "rgani+area %i =unci"narea Auvernului '"$niei %i a $ini terel"r >). "=. nr. .;9 din 4 $artie 2007? %i prin @.2.A. nr. ..82007 privind ta!ilirea un"r $& uri de re"rgani+are n cadrul ad$ini traiei pu!lice centrale >). "=. nr. 266 din 2< $artie 2007?, apr"!at& prin Legea nr. 22;82007 >). "=. nr. 7:4 din . iunie 2007?.

Gn en ul c& att c"n iliile l"cale ct %i cele (udeene unt "rgane de c"nducere ale per "anel"r (uridice $eni"nate $ai u , a e vedea 1. #ri &caru, C"ntenci" ul ad$ini trativ r"$n, Ed. *ll, Bucure%ti, .::7, p. 47:E #. #er(u, #r"!le$e de drept civil %i de drept ad$ini trativ urvenite n practic&, Dreptul nr. 68.::6, p. ;.E ). ,ic"lae, C"n ideraii a upra calit&ii de u!iect de drept civil a unit&il"r ad$ini trativ-terit"riale, Dreptul nr. <82002, p. 7:E E. Chelaru, Drept civil. #er "anele, "p. cit., p. .40-.42.
7

* e vedea, n ace t en , 1. 0t"ica, "p. cit., p. 742-744.

<

Gn acea t& privin& a e vedea E. Chelaru, /$pactul revi+uirii C"n tituiei a upra regi$ului (uridic al pr"priet&ii, l"c. cit., p. .4.
6

). "=. nr. .02 din 24 augu t .::4. * =" t $"di=icat& prin @.A. nr. 48.::7 >). "=. nr. .; din 27 ianuarie .::7?.
9

). "=. nr. .2< din .: iunie .::9. 2lteri"r ace t act n"r$ativ a u=erit $ai $ulte $"di=ic&ri.
;

). "=. nr. :; din : augu t .::0. 2lteri"r a u=erit $ai $ulte $"di=ic&ri. #entru pre+entarea principalel"r a pecte re=erit"are la aplicarea Legii nr. .<8.::0 %i ale c"n ecinel"r ale a upra regi$ului (uridic al pr"priet&ii n ec"n"$ia '"$niei, a e vedeaD 1. #&tulea, Legea privind re"rgani+area unit&il"r ec"n"$ice de tat ca regii aut"n"$e %i "ciet&i c"$erciale, Dreptul nr. 98.::0, p. 4 %i ur$.E 1. #&tulea, ,atura (uridic& a rap"rturil"r dintre tat %i "ciet&ile c"$erciale n ceea ce prive%te patri$"niul, Dreptul nr. <-68.::4, p. 42 %i ur$.E @. C&p&n&, C""rd"nate (uridice ale privati+&rii, '.D.C. nr. 78.::6, p. <-.;.
:

EBi t& n & %i in tituii pu!lice care nu unt u!"rd"nate Auvernului, de%i dreptul l"r de ad$ini trare e na%te prin acte e$i e de ace ta. E te, pre eBe$plu, ca+ul cel"r d"u& ca$ere ale #arla$entului, al Gnaltei Curi de Ca aie %i 3u tiie au al Curii C"n titui"nale.
.0

Gn acela%i en , a e vedea %iD C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .09-.0;E /. D"garu, 0. Cercel, "p. cit., p. :<E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. .46E 1. 0t"ica, "p. cit., p. 77<E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. .<.E /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .22-.24E A. B"r"i, L. 0t&nciule cu, Drept civil. Cur electiv pentru licen&. 6eBte gril&, Ed. Ha$angiu, Bucure%ti, 2006, p. .;9.
..

*cea t& idee e dega(& %i din deci+ia nr. 947 din .9 aprilie .::9, pr"nunat& de Curtea 0upre$& de 3u tiie, ecia c"ntenci" ad$ini trativ, Dreptul nr. 48.::;,

p. .2:, n p"=ida redact&rii ale de=ectu"a e. Gn en ul c& tatul p"ate tran =era, n intere pu!lic, !unurile pr"prietate pu!lic&, a e vedea %i C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. .;::82000, Dreptul nr. 68200., p. .49-.4;.
.2

#ractica (udiciar&, ad"ptat& n peri"ada n care a =" t n vig"are Legea c"ntenci" ului ad$ini trativ nr. 2:8.::0, e te n ace t en . * e vedea C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. 97.8.::7, Dreptul nr. 68.::<, p. :2 %i deci+ia nr. 4:48.::7, Dreptul nr. 68.::6, p. :2-:4.
.4

Legea c"ntenci" ului ad$ini trativ nr. <<782007 >). "=. nr. ..<7 din 9 dece$!rie 2007? a intrat n vig"are n ter$en de 40 de +ile de la pu!licare.
.7

Gn ace t en , a e vedeaD 1. #&tulea, Dreptul de ad$ini trare al regiil"r aut"n"$e %i in tituiil"r pu!lice a upra !unuril"r tatului %i unit&il"r ad$ini trativterit"riale, Dreptul nr. ;8.::9, p. 47E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .0; %i .0:E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. .<..
.<

). "=. nr. .:9 din 29 $artie 2004. * =" t $"di=icat& prin Legea nr. 24982007 pentru $"di=icarea Legii $inel"r nr. ;<82004 >). "=. nr. <<4 din 22 iunie 2007?.
.6

* e vedea, n ace t en , C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .0;-.0:.
.9

Gn ace t en , a e vedea 1. 0t"ica, "p. cit., p. 74:.

.;

Gn acela%i en , a e vedeaD C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .0:E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p..4:.
.:

* e vedea L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. .70.

20

Gn acea t& privin&, a e vedea %i E. Chelaru, *d$ini trarea d"$eniului pu!lic %i a d"$eniului privat, "p. cit., p. .46-.4;.
2.

#entru ace te critici, a principale, "p. cit., p. ....

22

e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale

#entru c"$entarii a upra ace tui u!iect, a e vedea E. #"pa, 'egi$ul (uridic al dreptului de ad$ini trare a upra !unuril"r ce =ac parte din d"$eniul pu!lic, Dreptul nr. 482000, p. :0-:4.
24

Gn ace t en , a e vedea 1. 0t"ica, "p. cit., p. 772.

27

). "=. nr. :44 din .4 "ct"$!rie 2007E $"di=icat& prin @.2.A nr. .2282007 >). "=. nr. ..< din 29 n"ie$!rie 2007?.
2<

). "=. nr. .;2 din 40 iulie .::2E $"di=icat& prin Legea nr. 7.782002 >). "=. nr. 7<6 din 29 iunie 2002? %i prin Legea nr. 27782007 >). "=. nr. <74 din .9 iunie 2007?. Gn aplicarea ace tei legi au =" t e$i e ,"r$ele $et"d"l"gice pentru c"nce i"narea !unuril"r pr"prietate pu!lic& au privat& a tatului "ri a unit&il"r ad$ini trativ-terit"riale, precu$ %i a activit&il"r8 erviciil"r pu!lice de intere nai"nal au l"cal, a=late n ad$ini trarea +"nel"r li!ere, apr"!ate prin H.A. nr. .::;82007 >). "=. nr. .92 din : dece$!rie 2007?.
26

). "=. nr. :7 din 2 =e!ruarie 2007. * =" t apr"!at& cu $"di=ic&ri %i c"$plet&ri prin Legea nr. 79082002 >). "=. nr. <<: din 40 iulie 2002? %i a =" t $"di=icat& prin @.2.A. nr. .<82004 >). "=. nr. 207 din 2; $artie 2004? %i Legea nr. <2;82007 >). "=. nr. .92 din 9 dece$!rie 2007?.
29

). "=. nr. <4< din .< iunie 2007.

2;

). "=. nr. 69: din 2; iulie 2007.

2:

). "=. nr. <6: din 40 iunie 2006.

40

). "=. nr. 7.;8.<.0<.2006. * intrat n vig"are la data de 40 iunie 2006 %i a a!r"gat Legea nr. 2.:8.::; privind regi$ul c"nce iunil"r, act n"r$ativ care regle$enta att c"nce i"narea !unuril"r pr"prietate pu!lic& ct %i c"nce i"narea lucr&ril"r %i a erviciil"r pu!lice.
4.

#entru cali=icarea dreptului de c"nce iune ca drept real principal, a e vedeaD L. #"p, "p. cit., p. :.-:2E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. ..4E 1. 0t"ica, "p. cit., p. 7<<-7<6E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. .<2.
42

#"trivit art. ; din @.2.A. nr. 4782006, HE te aut"ritate c"ntractant& n en ul pre+entei "rd"nane de urgen&D a? "ricare "rgani $ al tatului F aut"ritate pu!lic& au in tituie pu!lic& F care aci"nea+& la nivel central "ri la nivel regi"nal au l"calE !? "ricare "rgani $ de drept pu!lic, altul dect unul dintre cele prev&+ute la lit. a?, cu per "nalitate (uridic&, care a =" t n=iinat pentru a ati =ace nev"i de intere general =&r& caracter c"$ercial au indu trial %i care e a=l& cel puin n una dintre ur$&t"arele ituaiiD

F e te =inanat, n $a("ritate, de c&tre " aut"ritate c"ntractant&, a t=el cu$ e te de=init& la lit. a?, au de c&tre un alt "rgani $ de drept pu!licE F e a=l& n u!"rdinea au e te upu & c"ntr"lului unei aut"rit&i c"ntractante, a t=el cu$ e te de=init& la lit. a?, au unui alt "rgani $ de drept pu!licE F n c"$p"nena c"n iliului de ad$ini traie8"rganului de c"nducere au de upervi+are $ai $ult de (u$&tate din nu$&rul $e$!ril"r ace tuia unt nu$ii de c&tre " aut"ritate c"ntractant&, a t=el cu$ e te de=init& la lit. a?, au de c&tre un alt "rgani $ de drept pu!licE c? "ricare a "ciere ="r$at& de una au $ai $ulte aut"rit&i c"ntractante dintre cele prev&+ute la lit. a? au !?E d? "ricare ntreprindere pu!lic& ce de =&%"ar& una au $ai $ulte dintre activit&ile prev&+ute la Cap. 1///, eciunea ., atunci cnd acea ta atri!uie c"ntracte de achi+iie pu!lic& au ncheie ac"rduri-cadru de tinate e=ectu&rii re pectivel"r activit&iE e? "ricare u!iect de drept, altul dect cele prev&+ute la lit. a? F d?, care de =&%"ar& una au $ai $ulte dintre activit&ile prev&+ute la Cap. 1///, eciunea ., n !a+a unui drept pecial au eBclu iv, a t=el cu$ e te ace ta de=init la art. 4 lit. t?, ac"rdat de " aut"ritate c"$petent&, atunci cnd ace ta atri!uie c"ntracte de achi+iie pu!lic& au ncheie ac"rduri-cadru de tinate e=ectu&rii re pectivel"r activit&iI.
44

* e vedea, n ace t en , ). ,ic"lae, C"n ideraii a upra Legii nr. 2.48.::; privind pr"prietatea pu!lic& %i regi$ul (uridic al ace teia, l"c. cit., p. .;E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. ..2E 1. 0t"ica, "p. cit., p. 77:.
47

* e vedea, n ace t en , *. 0e!eni, l"c. cit., p. .<.

4<

Gn acea t& privin&, a e vedea 0. Aherghina, * 0e!eni, E=ectele %i ncetarea c"ntractului de c"nce iune, Dreptul nr. ..8.:::, p. .0 %i 1. 0t"ica, "p. cit., p. 77:.
46

#entru detalii privind acea t& pr"!le$&, n vechea regle$entare, a e vedeaD E. Chelaru, *d$ini trarea d"$eniului pu!lic %i a d"$eniului privat, "p. cit., p. :;.06E /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .4.-.42.
49

* e vedea 1. 0t"ica, "p. cit., p. 7<0.

4;

* e vedeaD 0. David, C"ntractul de c"nce iune, Dreptul nr. :8.::., p. 7.E *. /"rg"van, "p. cit., p. ;<-;:E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. .7<.
4:

#"trivit art. 9 din @.2.A. nr. <782006 durata c"nce iunii nu p"ate =i $ai $are de 7: de ani. Ea p"ate =i prelungit& cu cel $ult (u$&tate din durata a iniial&, prin i$plul ac"rd de v"in& al p&ril"r.
70

* e vedea, n ace t en D *. 0e!eni, l"c. cit., p. .9E 1. 0t"ica, "p. cit., p. 7<0E /. *vra$, C"ntractele de c"nce iune, Ed. '" etti, Bucure%ti, 2004, p. 70-79.
7.

#entru cali=icarea dreptului de c"nce iune a upra !unuril"r din d"$eniul pu!lic, ca drept real principal, a e vedeaD *. 0e!eni, l"c. cit., p. .2E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. .7<E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. ..7E 1. 0t"ica, "p. cit., p. 7<2E A. B"r"i, L. 0t&nciule cu, Drept civil. Cur electiv pentru licen&. 6eBte gril&, "p. cit., p. .;:.
72

0"lui"narea litigiil"r ap&rute n leg&tur& cu atri!uirea, ncheierea, eBecutarea, $"di=icarea %i ncetarea c"ntractului de c"nce iune a !unuril"r pr"prietate pu!lic&, precu$ %i a cel"r privind ac"rdarea de de p&gu!iri, e reali+ea+& p"trivit prevederil"r Legii c"ntenci" ului ad$ini trativ nr. <<782007. C"$petena "lui"n&rii i aparine tri!unalului n a c&rui (uri dicie e a=l& ediul c"ncedentului. 0"lui"narea litigiil"r re=erit"are la c"nce i"narea lucr&ril"r pu!lice %i a erviciil"r pu!lice e te regle$entat& de capit"lul /C din @.2.A. nr. 4782006, intitulat H0"lui"narea c"nte taiil"rI, prevederi care e c"$pletea+& cu cele ale Legii c"ntenci" ului ad$ini trativ nr. <<782007. #entru "lui"narea c"nte taiil"r per "ana intere at& p"ate e i+a C"n iliul ,ai"nal de 0"lui"nare a C"nte taiil"r, "rgani $ cu activitate ad$ini trativ-(uri dici"nal&, care =unci"nea+& pe lng& *ut"ritatea ,ai"nal& pentru 'egle$entarea %i )"nit"ri+area *chi+iiil"r #u!lice. Deci+iile C"n iliului ,ai"nal de 0"lui"nare a C"nte taiil"r p"t =i atacate cu plngere, care e "lui"nea+& de curtea de apel, prin h"t&rre de=initiv& %i irev"ca!il&. #er "ana intere at& e p"ate adre a n & %i direct tri!unalului, ca in tan& de c"ntenci" ad$ini trativ. Dac& litigiile prive c ac"rdarea de de p&gu!iri au au ap&rut dup& ncheierea c"ntractului de c"nce iune, tri!unalul are c"$peten& eBclu iv& de "lui"nare. G$p"triva h"t&rrii tri!unalului e p"ate declara recur .
74

Gn literatura (uridic& a =" t eBpri$at& %i "pinia c& dreptul de c"nce iune e te un drept real principal, de+$e$!r&$nt al dreptului de pr"prietate, indi=erent dac& are ca "!iect un !un pr"prietate pu!lic& au unul pr"prietate privat& a tatului au a unit&il"r ad$ini trativ-terit"riale. *rgu$entele adu e n u inerea ace tei "pinii unt ur$&t"areleD prin inter$ediul c"nce iunii e reali+ea+& " ge tiune privat& a upra unui !un pr"prietate pu!lic& "ri privat& din patri$"niul un"r per "ane (uridice de drept pu!licE titularul dreptului de c"nce iune d"!nde%te atri!utele p" e iei %i ="l" inei a upra !unului c"nce i"natE n ca+ul c"nce i"n&rii terenuril"r, prevederile art. 4: din Legea nr. 2.:8.::; l "!lig& pe c"nce i"nar &-%i n crie dreptul n regi trele de pu!licitate i$"!iliar&E c"nce i"narul are dreptul de a ="l" i %i culege =ructele !unuril"r ce =ac "!iectul c"nce iunii, p"trivit naturii !unului %i c"pului ta!ilit de p&ri. * e vedea /. *vra$, "p. cit., p. 77-7<.

77

#rin der"gare de la cadrul (uridic general al c"nce iunii, dac& e "!ine apr"!area aut"rit&ii c"$petente, e te p" i!il tran =erul drepturil"r %i al "!ligaiil"r n& cute dintr-un ac"rd petr"lier, c&tre " alt& per "an& (uridic& >art. 47 din Legea nr. 24;82007?. 6itularul unei licene de c"nce iune din d"$eniul $inier p"ate %i el tran $ite unei alte per "ane (uridice drepturile %i "!ligaiile n& cute din c"ntractul de c"nce iune, t"t cu apr"!area cri & a aut"rit&ii c"$petente Tart. 27, alin. >.? din Legea nr. ;<82004U. *rtic"lul 27 alin. >4? din Legea nr. ;<82004 $ai di puneD HGn ca+ul n care titularul licenei %i $"di=ic& tatutul prin re"rgani+are, vn+are au "rice alte $"tive, licena, a%a cu$ a =" t neg"ciat&, va =i ac"rdat& prin act adii"nal ucce "ril"r legali ai titularului, n !a+a c"ntractului dintre p&ri au a h"t&rrii (udec&t"re%ti, pre+entate aut"rit&ii c"$petenteI. *%a cu$ -a ar&tat n literatura (uridic&, n cele d"u& ituaii are l"c att " ce iune a drepturil"r ct %i una a "!ligaiil"r, ceea ce c"n tituie " eBcepie de la regula din dreptul civil r"$n c"n="r$ c&reia e te per$i & nu$ai ce iunea de crean&, iar nu %i ce iunea de dat"rie. * e vedea 1. 0t"ica, "p. cit., p. 7<4, teBt %i n"ta nr. .42.
7<

'e=erit"r la arcinile c"n tituite a upra !unuril"r de retur reali+ate din inve tiii, a e vedea 0. Aherghina, *. 0e!eni, l"c. cit., p. .9 %i .;.
76

* e vedea, n ace t en , 1. 0t"ica, "p. cit., p. 7<4.

79

* e vedea 0. Aherghina, *. 0e!eni, l"c. cit., p. 2..

7;

#actele c"$i "rii unt clau+e c"ntractuale eBpre e prin care p&rile prev&d re+"luiunea c"ntractului pentru neeBecutarea "!ligaiil"r uneia din ele. #rin a t=el de clau+e, p&rile, prin v"ina l"r eBpre &, nl"cuie c re+"luiunea (udiciar& cu " clau+& re+"lut"rie c"nveni"nal& F L. #"p, Drept civil. 6e"ria general& a "!ligaiil"r, Ed. Che$area, /a%i, .::6, p. ;.. #entru ace t u!iect, a e vedea %i 1. 0t"ica, 'e+"luiunea %i re+ilierea c"ntractel"r civile, Ed. *ll, Bucure%ti, .::9, p. .4:-.6.E C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a "!ligaiil"r, "p. cit., p. ;<-;6E /. *da$, Drept civil. 6e"ria general& a "!ligaiil"r, Ed. *ll Beck, Bucure%ti, 2007, p. .02-.09.
7:

*rtic"lul 2: alin. >.? din Legea nr. 2.:8.::; includea n categ"ria !unuril"r de retur att !unul c"nce i"nat ct %i inve tiiile reali+ate, n c"n="r$itate cu prevederile c"ntractului de c"nce iune.
<0

* e vedea n acea t& privin& E. Chelaru, /$pactul revi+uirii C"n tituiei a upra regi$ului (uridic al pr"priet&ii, l"c. cit., p. .4.
<.

#entru caracteri+area ace tui drept de ="l" in& ca drept real principal a e vedea L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. .79E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 29E /. D"garu, 0. Cercel, "p. cit., p. 24E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 4;E A. B"r"i, "p. cit., p. 6.. 0-a pu %i c& dreptul de ="l" in& gratuit& e te un drept real i$per=ect. * e vedea, n ace t en , /. *da$, Cur de drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .7.. Legea nr. .82000 a regle$entat %i ea, prin art. 2; alin. >6?, un drept real de ="l" in& a upra un"r terenuri ="re tiere pr"prietatea pu!lic& a tatului. * t=el, -a prev&+ut c& n ca+ul di+"lv&rii ="r$el"r a "ciative c"n tituite n te$eiul Legii nr. .82000 pentru ad$ini trarea terenuril"r ="re tiere a upra c&r"ra li -a rec"n tituit dreptul de pr"prietate ="%til"r $e$!ri ai "!%til"r de $"%neni au r&+e%i, ai c"$p" e "ratel"r, p&duril"r gr&nicere%ti au ai alt"r a e$enea ="r$e a "ciative, upra=eele de teren re pective v"r reveni n pr"prietatea tatului iar tatul va c"n titui a upra ace t"ra un drept real de ="l" in& avnd ca titular c"n iliul l"cal re pectiv. Di p"+iia legal& citat& a =" t n & $"di=icat& prin Legea nr. 2798200< n en ul c& terenurile re pective v"r trece direct n pr"prietatea pu!lic& a c"n iliil"r l"cale n ra+a c&r"ra ace tea e a=l&.
<2

#entru ace t drept real de ="l" in& a e vedeaD C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. ..6-..9E L. #"p, L. ). Har" a, "p. cit., p. :4-:<E /. *da$, Cur de drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., .4:-.7..
<4

*rtic"lul 4; din actul n"r$ativ citat di puneD H>.? @ a "ciaie au " =undaie p"ate =i recun" cut& de Auvernul '"$niei ca =iind de utilitate pu!lic& dac& unt ntrunite cu$ulativ ur$&t"arele c"ndiiiD a? activitatea ace teia e de =&%"ar& n intere general au al un"r c"lectivit&i, dup& ca+E !? =unci"nea+& de cel puin 4 aniE c? pre+int& un rap"rt de activitate din care & re+ulte de =&%urarea unei activit&i anteri"are e$ni=icative, prin derularea un"r pr"gra$e "ri pr"iecte peci=ice c"pului &u, n "it de ituaiile =inanciare anuale %i de !ugetele de venituri %i cheltuieli pe ulti$ii 4 ani anteri"ri datei depunerii cererii privind recun"a%terea tatutului de utilitate pu!lic&E d? val"area activului patri$"nial pe =iecare dintre cei 4 ani anteri"ri n parte e te cel puin egal& cu val"area patri$"niului iniial. >2? Auvernul '"$niei, prin "rganul &u de pecialitate, p"ate, la pr"punerea aut"rit&ii ad$ini trative c"$petente, & ac"rde " di pen & de la ndeplinirea c"ndiiil"r prev&+ute la alin. >.? lit. a? %i !?, dac&D a? a "ciaia au =undaia "licitant& a re+ultat din =u+iunea a d"u& au au $ai $ulte a "ciaii "ri =undaii preeBi tenteE %i !? =iecare dintre a "ciaiile au =undaiile preeBi tente ar =i ndeplinit cele d"u& c"ndiii, dac& ar =i ="r$ulat "licitarea n $"d independent.I

C"n="r$ art. 4;., HGn en ul pre+entei "rd"nane, prin utilitate pu!lic& e nelege "rice activitate care e de =&%"ar& n d"$enii de intere pu!lic general au al un"r c"lectivit&iI.
<7

C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. ..9.

<<

* e vedea, n acea t& privin& %i L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. .7;E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. .42. Capitolul I$ reptul de proprietate privat# Seciunea I - @!iect. 'egi$ (uridic. De=iniie Seciunea a II-a - 0u!iectele dreptului de pr"prietate privat& Seciunea I *'iect. -e+im juridic. e)iniie

2/. Prezentare general. Dreptul de proprietate public" dat fiind finalitatea sa" se caracterizeaz printr7o mare doz de imobilism" caracterul su inalienabil constituind principalul suport al acestei afirmaii. 8 economie" ca i o via civil n general" sntoas nu se poate constitui numai pe acest fundament. De aceea" 6onstituia 4omniei consacr" prin mai multe articole" principiul caracterului preeminent al proprietii private ) . La aceeai concluzie conduc i dispoziiile art. );0 alin. ()3 din 6onstituie" conform crora economia 4omniei este o economie de pia" de vreme ce o economie de pia nu se poate constitui i dezvolta dect pe fundamentul proprietii private. 2). Obiect. 'pre deosebire de dreptul de proprietate public" al crei obiect este limitat innd seama de rosturile acestei proprieti" obiect al dreptului de proprietate privat poate fi orice bun" cu singura e!cepie a bunurilor care" conform art. );< alin. (;3 din 6onstituie" fac obiectul e!clusiv al proprietii publice. %roprietatea privat se caracterizeaz printr7o deosebit mobilitate" trstur care constituie una din condiiile e!istenei unei economii de pia. %remisa acestei mobiliti este dat de caracterul alienabil al bunurilor proprietate privat" alienabilitate care permite transmiterea i dobndirea acestora prin oricare dintre modurile cunoscute.

$mprejurarea c uneori prin lege au fost instituite unele condiii n care anumite categorii de bunuri pot fi nstrinate" cum ar fi cerina nc5eierii n form autentic a actelor de nstrinare a terenurilor" sau o serie de incapaciti de a dobndi unele bunuri" nu este de natur s conduc la concluzia c alienabilitatea bunurilor proprietate privat ar fi alterat. Ciind alienabile" bunurile proprietate privat sunt i prescriptibile" att sub aspect ac5izitiv ct i e!tinctiv. %roprietatea bunurilor mobile poate fi dobndit prin posesie de bun7credin iar cea a imobilelor prin uzucapiune. =ciunile reale pe care legea nu le7a declarat imprescriptibile" sunt prescriptibile" conform art. )*,/ 6.civ. $n sfrit" bunurile proprietate privat sunt sesizabile" ele putnd fi urmrite de creditori pentru realizarea creanelor lor. 2.. Definiie. %roprietatea privat poate aparine oricrui subiect de drept" persoan fizic" persoan juridic" statului sau unitilor administrativ7teritoriale. =tunci cnd este vorba despre proprietatea privat aparinnd statului sau unitilor administrativ7teritoriale legiuitorul utilizeaz denumirea de domeniu pri*at. $n principiu" bunurile care formeaz obiectul domeniului privat sunt supuse aceluiai regim juridic ca orice alte bunuri proprietate privat" cu anumite particulariti care decurg din natura special a titularilor" particulariti asupra crora ne vom opri n cursul e!punerii. %e baza definiiei generale a dreptului de proprietate i a elementelor mai sus e!puse definim dreptul de proprietate privat ca fiind dreptul ce poate aparine oric#rui )ubiect de drept' a)upra oric#rui bun' cu e;cepia celor care 5ormea:# obiectul e;clu)i* al propriet#ii publice' care-i con5er# titularului po)ibilitatea e;ercit#rii po)e)iei' 5olo)inei i di)po:iiei' ,n putere proprie i ,n intere) propriu' ,n limitele determinate de le2e. * e vedea upra, nr. 2.. Seciunea a II-a Su'iectele dreptului de proprietate privat# 2;. numerare. 'ubiecte ale dreptului de proprietate privat pot fi persoanele fizice" persoanele juridice de drept privat" statul i unitile administrativ7teritoriale. 1 - #er "anele =i+ice F u!iecte ale dreptului de pr"prietate. 2 - #er "anele (uridice de drept privat = - 0tatul %i unit&ile ad$ini trativ-terit"riale.

1 Per,oanele )i&ice . ,u'iecte ale dreptului de proprietate. 21. )egula. %ersoanele fizice sunt subiectele predilecte ale dreptului de proprietate privat nu numai datorit faptului c numrul lor este considerabil mai mare dect cel al altor subiecte de drept dar mai ales pentru c ele pot dobndi dreptul de proprietate asupra oricror bunuri" mobile sau imobile" practic n mod nelimitat. 20. 'cepii. De la regula menionat e!ist urmtoarele e!cepii 20.). Imposibilitatea general a dob+ndirii unor bunuri. %ersoanele fizice nu pot dobndi proprietatea bunurilor care formeaz obiectul e!clusiv al proprietii publice" conform art. );< alin. (;3 din 6onstituie. 20... (ptitudinea cetenilor strini i a apatrizilor de a dob+ndi terenuri. $n prezentarea aptitudinii cetenilor strini i a apatrizilor de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor trebuie s inem seama de evoluia legislaiei n materie. Liberalizarea circulaiei juridice a terenurilor" realizat imediat dup evenimentele din decembrie ),*," a creat i pentru persoanele care nu aveau cetenie romn posibilitatea de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n 4omnia. =ceast situaie a durat pn la data de ./ februarie ),,)" cnd a intrat n vigoare Legea fondului funciar nr. )*+),,)" care" prin art. 12 alin. ()3 >devenit art. <* alin. ()3 dup republicarea acestei legi? le7a interzis persoanelor fizice care nu aveau cetenie romn i domiciliul n 4omnia s dobndeasc n proprietate terenuri de orice fel" prin acte ntre vii ) . 6a urmare" cetenii strini i apatrizii" dar i cetenii romni cu domiciliul n strintate" nu au mai putut dobndi terenuri n 4omnia dect prin motenire (legal sau testamentar3. %ersoanele respective erau ns obligate s nstrineze terenurile motenite" n termen de ) an de la data dobndirii" sub sanciunea trecerii n mod gratuit a acestora n proprietatea statului i administrarea =geniei pentru Dezvoltare i =menajare 4ural >art. 12 alin. (.3? Aai mult" aceste persoane" dac dobndiser terenuri nainte de intrarea n vigoare a legii" erau obligate s le nstrineze n termen de ) an de la aceast dat" sub sanciunea trecerii n mod gratuit a terenurilor n proprietatea statului i n administrarea =geniei pentru Dezvoltare i =menajare 4ural >art. 12 alin. (;3?.

@rmtorul moment important l7a constituit intrarea n vigoare a noii 6onstituii a 4omniei" respectiv data de * decembrie ),,). 6onstituia" prin prevederile art. 1) alin. (.3 teza final a dispus >cetenii strini i apatrizii nu pot dobndit dreptul de proprietate asupra terenurilor?. '7a instituit astfel incapacitatea strinilor i a apatrizilor de a dobndi proprietatea terenurilor" indiferent de categoria de folosin a acestora. 9ncapacitatea viza dobndirea prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte" prin motenire" uzucapiune sau accesiune. $n mod implicit" au fost scoi de sub aceast interdicie cetenii romni. %entru identitate de raiune" aceeai este i situaia cetenilor romni care mai au i cetenia altui stat . . 6etenilor strini i apatrizilor li s7a interzis numai dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor" nu i a dezmembrmintelor acestui drept. %e de alt parte" prevederile constituionale nu au instituit n privina acestor subiecte de drept i o incapacitate special de a avea calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra terenurilor" aa c ele vor putea pstra n proprietate terenurile anterior dobndite ; . =cest lucru este posibil deoarece 6urtea 6onstituional a declarat neconstituionale prevederile art. 12 alin. (.3 i (;3 din Legea nr. )*+),,)" care7i obligau pe cetenii strini i apatrizi s nstrineze terenurile dobndite anterior intrrii n vigoare a acestei legi. 9nterdicia dobndirii terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi" indiferent de modul de dobndire" a dat natere problemei de a ti cui i revine dreptul de proprietate asupra terenurilor n acele cazuri n care motenitor al unui cetean romn este un cetean strin sau un apatrid i dac ea este de natur s7i lipseasc pe acetia de drepturile pe care li le confer calitatea de motenitori 1 . 6a un refle! al controversei nscute asupra acestui subiect sub imperiul vec5ii 6onstituii" care" prin art. 2 alin. (03 (modificat n )*2,3" a dispus c numai romnii sau cei naturalizai romni pot dobndi imobile rurale n 4omnia" n literatura juridic s7au e!primat dou opinii 0 . 6onform opiniei restrictive" n cauzele succesorale n care singurul motenitor este un cetean strin sau apatrid" se va constata" cu privire la terenuri" vacana succesoral. =r urma" n asemenea situaii" s i se elibereze statului romn un certificat de vacan succesoral n condiiile art. <*/ 6.civ. < . 6eteanul strin sau apatridul nu numai c nu vor putea culege" n calitate de motenitori" terenurile care aparin succesiunii" dar nu vor fi ndreptii nici la contravaloarea lor 2 . 8pinia liberal" creia i ne raliem" este n sensul c cetenii strini i apatrizii au dreptul la ec5ivalentul valoric al terenurilor a cror proprietate nu o pot dobndi prin motenire * .

De vreme ce statul" prin dispoziiile art. 1) alin. (.3 din 6onstituie i prin dispoziii legale e!prese" a interzis strinilor i apatrizilor s dobndeasc dreptul de proprietate asupra terenurilor" se subnelege c el a dorit s dobndeasc aceast proprietate n cazul succesiunilor n care nu e!ist i motenitori ceteni romni. =cestea vor fi temeiurile legale ale dobndirii de ctre stat a unor asemenea terenuri care vor trece n domeniul su privat. 6um dobndirea nu poate fi gratuit >6urtea 6onstituional a declarat deja neconstituional dispoziia din Legea nr. )*+),,) conform creia terenurile dobndite de cetenii strini i apatrizi" nenstrinate n termen de ) an" treceau gratuit n proprietatea statului" artnd c o astfel de msur ec5ivaleaz cu o confiscare" contrar dispoziiilor art. 1) alin. (.3 i (23 din 6onstituie?" pentru ca statul s nu nregistreze o mbogire fr just cauz" el va fi cel care va trebui s7i plteasc motenitorului ec5ivalentul valoric. $n absena desemnrii unei autoriti care s preia terenurile i s plteasc ec5ivalentul lor valoric" aceasta va fi Ainisterul Cinanelor" care reprezint statul ori de cte ori acesta acioneaz n raporturile de drept civil. Dac motenirea este compus numai din terenuri i alturi de ceteanul strin sau de apatrid e!ist i motenitori ceteni romni" acetia vor prelua terenurile" dar vor fi obligai s7i plteasc ec5ivalentul valoric egal cu cota sa succesoral sau s7i acorde alte bunuri succesorale pentru egalizarea loturilor" conform acestei cote. =doptarea opiniei restrictive oblig la a considera c" ntr7o asemenea situaie" nici ceteanul strin i nici apatridul nu vor primi ec5ivalentul valoric de la ceilali motenitori" crendu7se astfel o discriminare fr fundament constituional , . 'oluiile la care am fcut referire mai sus sunt aplicabile indiferent dac apatridul sau ceteanul strin au calitate de motenitori legali sau sunt beneficiarii unor legate universale sau cu titlu universal. =a cum s7a artat n literatura juridic" legatarul universal i cel cu titlu universal au vocaie la ntregul patrimoniu" respectiv la o fraciune de patrimoniu" iar nu la un bun sau altul din acestea" aa c incapacitatea de a dobndi terenuri nu le poate tirbi aceast vocaie )/ . Ia fi ns nul legatul particular care are ca obiect un teren i al crui beneficiar este un cetean strin sau un apatrid. $n asemenea situaii incapacitatea de a primi legatul se confundJcu caracterul ilicit al obiectului legatului" astfel c legatarul nu are dreptul la ec5ivalentul n bani al terenului )) . $n literatura juridic a fost pus ns i ntrebarea dac dispoziia fostului art. 1. din 6onstituie" care garanta dreptul la motenire" nu ar putea fi considerat ca o e!cepie de la incapacitatea special instituit de art. 1) alin. (.3. '7a sugerat c rspunsul ar putea fi afirmativ" innd seama de succesiunea te!telor constituionale" ceea

ce ar avea drept consecin posibilitatea pentru cetenii strini i apatrizi de a dobndi i dup intrarea n vigoare a 6onstituiei" prin motenire" terenuri situate n 4omnia ). . 9nterpretarea sistematic a prevederilor art. 1) alin. (.3 i art. 1. din 6onstituie" dar i interpretarea lor istoric" ne conduce ns la concluzia c legiuitorul a dorit s instituie o incapacitate general a cetenilor strini i apatrizilor de a dobndi terenuri n 4omnia" inclusiv prin motenire. 6apitolul 9I al Legii nr. )*+),,)" intitulat 6irculaia juridic a terenurilor" a fost abrogat prin Legea nr. 01+),,* privind circulaia juridic a terenurilor" care" prin art. ;" a dispus urmtoarele 6etenii strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor. %ersoanele fizice care au cetenie romn i domiciliul n strintate pot dobndi n 4omnia" prin acte juridice ntre vii i prin motenire" terenuri de orice fel. %ersoanele juridice strine nu pot dobndi terenuri n 4omnia prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte. =ceste prevederi au fost conforme prevederilor art. 1) alin. (.3 din 6onstituia nerevizuit ); " astfel nct cele mai sus e!puse sunt valabile" mutati) mutandi)' i n ce privete aceast reglementare )1 . 4evizuirea 6onstituiei a sc5imbat fundamental situaia cetenilor strini i apatrizilor sub aspectul analizat. =stfel" prin art. 11 alin. (.3 teza a 997a din 6onstituia republicat n urma revizuirii sale" s7a dispus 6etenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea 4omniei la @niunea a &uropean i din alte tratate internaionale la care 4omnia este parte" pe baz de reciprocitate" n condiiile prevzute prin lege organic" precum i prin motenire legal. De imediat aplicare sunt prevederile care le permit cetenilor strini i apatrizilor s dobndeasc proprietatea terenurilor prin motenire legal )0 . %revederile art. ; din Legea nr. 01+),,* au continuat s fie n vigoare n ceea ce privete interdicia de dobndire a dreptului de proprietate asupra terenurilor n orice alt mod" inclusiv prin motenire testamentar" de ctre aceste subiecte de drept )< . Legea nr. 01+),,* a fost abrogat prin Eitlul L" 6irculaia juridic a terenurilor" al Legii nr. .12+.//0" act normativ care" prin art. ;" a statuat c apatrizii i cetenii strini pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n 4omnia" n condiiile prevzute de legea special. Legea special" la care trimit att prevederile art. 11 alin. (.3 teza a 997a din 6onstituie" ct i cele ale art. ; din Eitlul L al Legii nr. .12+.//0" este Legea nr. ;).+.//0 privind dobndirea dreptului de

proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi" precum i de ctre persoanele juridice strine )2 . Iom analiza separat regimul juridic actual al circulaiei juridice a terenurilor" inclusiv n ceea ce privete situaia cetenilor strini" apatrizilor i a persoanelor juridice strine )* .
.

#entru c"$entarea ace t"r prevederi legale, a Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. ..;-.24.
2

e vedea %i E. Chelaru,

* e vedea /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .79.
4

* e vedea, n ace t en D C.L. #"pe cu, #" i!ilitatea per "anel"r =i+ice au (uridice care nu au cet&enia, re pectiv nai"nalitatea r"$n&, de a =i titulare ale dreptului de pr"prietate n '"$nia, Dreptul nr. ;8.::;, p. <0-<6E 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 2;:.
7

#entru acea t& pr"!le$&, a e vedeaD -r. Deak, )"%tenirea legal&, Ed. *cta$i, Bucure%ti, .::7, p. .9-.:E E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. .<7-.<:.
<

#entru "piniile eBpri$ate n ep"c& cu privire la ace t u!iect, a e vedeaD D. *leBandre c", #rincipiile dreptului civil r"$n, v"l. /, p. .96E ).B. Cantacu+in", "p. cit, p. 24<-246E C. Ha$angiu, ,. Ae"rgean, C"dul civil adn"tat, v"l. 1/, Bucure%ti, .:40, p. 474, nr. ., lit. a? %i !?.
6

/. #"pa, ,atura (uridic& a dreptului real al cet&enil"r tr&ini %i a apatri+il"r a upra terenuril"r a=erente c"n truciil"r pr"prietatea l"r, Dreptul nr. 98.::;, p. 47.
9

#entru critica ace tei "pinii, a terenuril"r, "p. cit., p. .<6-.<:.

;

e vedea E. Chelaru, Circulaia (uridic& a

* e vedea -r. Deak, )"%tenirea legal&, "p. cit., p. .9E E. 0a=ta-'"$an", Dreptul la $"%tenire, v"l. /, Ed. AraphiB, /a%i, .::<, p. .6..
:

Gn acela%i en , a e vedea %i C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .24-.27.
.0

* e vedea D. Chiric&, Drept civil. 0ucce iuni %i te ta$ente, Ed. '" etti, Bucure%ti, 2004, p. .<7.
..

/!ide$.
.2

* e vedea 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 2;92;;.
.4

#revederile alin. >4? au =" t n & c"n iderate nec"n titui"nale, pentru c& per$iteau d"!ndirea pr"priet&ii terenuril"r de c&tre per "anele (uridice tr&ine, prin =apte (uridice. * e vedea C.L. #"pe cu, l"c. cit., p. 7;.
.7

#entru anali+a ace tei regle$ent&ri, a e vedea E. Chelaru, Cur de drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. <<-<6 %i p. .0.E ide$, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. .<7-.60.
.<

* e vedea E. Chelaru, /$pactul revi+uirii C"n tituiei a upra regi$ului (uridic al pr"priet&ii, l"c. cit., p. ...
.6

* e vedea %i /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .<2.
.9

). "=. nr. .00; din .7 n"ie$!rie 200<.

.;

* e vedea upra, nr. ..6-.2.. 2 Per,oanele juridice de drept privat 2<. numerare. %ersoanele juridice de drept privat" a cror majoritate este constituit din societile comerciale cu capital privat sau cu capital de stat" persoanele juridice fr scop lucrativ" constituite n condiiile 8rdonanei Buvernului nr. .<+./// privind asociaiile i fundaiile" organizaiile cooperatiste" sindicatele" partidele politice i cultele religioase" sunt i ele titulare ale dreptului de proprietate privat. %ersoanele juridice pot avea n proprietate numai acele bunuri care servesc realizrii scopului pentru care au fost nfiinate. =ltfel spus" ele vor putea dobndi bunuri numai cu respectarea principiului specialitii de folosin ) . 6onform art. ; lit e3 din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. **+),,2 privind privatizarea societilor comerciale" instituiile publice" persoanele juridice de drept public i societile comerciale la care statul romn sau o autoritate a administraiei publice locale dein mai mult de ;;O din totalul aciunilor cu drept de vot n adunarea general

a acionarilor a societilor comerciale" nu au dreptul s cumpere aciuni sau active ale acestora. Ki persoanele juridice de drept privat sunt lovite de incapacitatea general de a dobndi proprietatea bunurilor care formeaz obiectul e!clusiv al proprietii publice" conform art. );< alin. (;3 din 6onstituie 22. Persoanele juridice strine. Dispoziiile art. 12 din Legea nr. )*+),,)" n redactarea originar" le7au interzis persoanelor juridice strine dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor. =ceste prevederi au fost nlocuite de cele ale art. ; alin. (;3 din Legea nr. 01+),,* privind circulaia juridic a terenurilor" conform crora %ersoanele juridice strine nu pot dobndi terenuri n 4omnia prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte. Din te!tele de lege citate rezult c persoanele juridice strine nu pot dobndi prin acte juridice dreptul de proprietate asupra terenurilor situate n 4omnia" sub acest aspect ele fiind n acord cu prevederile art. 1) alin. (.3 din 6onstituia nerevizuit . . Dispoziiile art. ; alin. (;3 din Legea nr. 01+),,* au fost ns n contradicie cu 6onstituia prin aceea c prin formularea lor larg nu pot dobndi terenuriH e!cepteaz persoanele juridice strine i de la posibilitatea de a dobndi dezmembrminte ale dreptului de proprietate asupra acestor bunuri (te!tul constituional citat le interzice acestora numai dreptul de a dobndi proprietatea terenurilor3" ceea ce a putut crea dificulti practice" de vreme ce subiectelor de drept n discuie le este permis s devin proprietare ale construciilor situate n 4omnia. %e de alt parte" dei art. ; alin. (;3 din Legea nr. 01+),,* se refer e!pres la interdicia de a dobndi terenuri prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte" interdicia vizeaz n egal msur uzucapiunea i accesiunea" pentru identitate de raiune. Legea nr. 01+),,* a fost abrogat de Eitlul L al Legii nr. .12+.//0" care" prin art. ;" a dispus c persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n condiiile legii speciale. Legea special la care se face trimitere este Legea nr. ;).+.//0" act normativ care le permite persoanelor juridice strine nerezidente" constituite n conformitate cu legislaia unui stat membru" s dobndeasc dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru sedii secundare" dup mplinirea unui termen de 0 ani de la aderarea 4omniei la @niunea &uropean. Dobndirea terenurilor agricole" pdurilor i terenurilor forestiere de aceleai persoane juridice este permis la mplinirea unui termen de 2 ani de la data aderrii 4omniei la @niunea &uropean.

2*. #ocietile comerciale cu participare de capital strin. 'ub imperiul Legii nr. ;0+),,) privind regimul investiiilor strine problema dobndirii dreptului de proprietate asupra unor terenuri de ctre societile comerciale cu participare strin i cu sediul n 4omnia a fost controversat. %roblema prezint importan c5iar i dup completarea Legii nr. ;0+),,) prin Legea nr. <*+),,2 ; i adoptarea noilor reglementri n materie" respectiv a 8rdonanei de urgen a Buvernului privind regimul investiiilor strine n 4omnia nr. ;)+),,2 1 i a 8rdonanei de urgen a Buvernului nr. ,.+),,2 privind stimularea investiiilor directe 0 " n ce privete situaiile juridice nscute anterior" cunoscut fiind c legea nu poate retroactiva < . 6ontroversa a pornit de la formularea articolului ) lit. d3 din Legea nr. ;0+),,)" conform cruia prin investiii strine n 4omnia se nelege i dobndirea dreptului de proprietate asupra unor bunuri mobile sau imobile" altor drepturi reale" cu e!cepia dreptului de proprietate asupra terenurilor 2 . $ntr7o prim opinie s7a considerat c societile comerciale cu capital integral strin (iar ntr7o variant a acestei opinii i societile cu capital mi!t" romn i strin3 sunt lovite de incapacitatea de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n 4omnia * . =rgumentul esenial a fost acela c naionalitatea romn de care beneficiaz nendoielnic i societatea cu capital integral strin constituit n ar sau filiala acesteia de aici" ca rezultat al sediului aezat n 4omnia" nu poate conduce pe planul capacitii de folosin la alte concluzii" n absena unui aport de terenuri subscris de un partener romn" singurul cu vocaia de a fi proprietar pe orice imobil in 4omnia i de a7l transmite cu acelai titlu unei societi comerciale , . Din punctul de vedere al condiiei strinilor legea poate opera restrngeri pe planul folosinei drepturilor pentru strinii" persoane fizice sau juridice" n ara gazd" ceea ce legiuitorul ar fi i fcut prin adoptarea dispoziiilor citate ale Legii nr. ;0+),,). 8pinia contrar este n sensul c societile comerciale cu participare strin au capacitatea de a dobndi terenuri n proprietate n 4omnia deoarece" potrivit art. ) alin. (.3 din Legea nr. ;)+),,/ privind societile comerciale i art. 1/ alin. ()3 din Legea nr. )/0+),,. privind raporturile de drept internaional privat" societile comerciale cu sediul n 4omnia sunt persoane juridice romne )/ . &ste adevrat c prin lege pot fi impuse anumite limitri ale folosinei drepturilor strinilor sau entitilor colective constituite de acetia n 4omnia" derogndu7se astfel de la principiul asimilrii cu naionalii proprii. 8rice restrngere a drepturilor trebuie ns s fie e!pres iar nu dedus pe cale de interpretare" or" legea nu conine o limitare e!pres n sensul susinut de adepii opiniei restrictive.

&voluia ulterioar a legislaiei n materie a lsat fr obiect asemenea controverse. =stfel" potrivit art. ; alin. (13 din Legea nr. 01+),,* privind circulaia juridic a terenurilor" n cazul terenurilor ce fac obiectul investiiilor persoanelor fizice sau juridice strine sunt i rmn aplicabile dispoziiile legislaiei n vigoare privind regimul juridic al investiiilor strine. Dispoziiile la care se face astfel trimitere sunt cele ale art. < din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. ,.+),,2 privind stimularea investiiilor directe" conform crora 8 societate comercial" persoan juridic rezident sau nerezident" poate dobndi orice drepturi reale asupra bunurilor imobile" n msura necesar derulrii activitii sale" potrivit obiectului social" cu e!cepia terenurilor care pot fi dobndite de persoane fizice sau juridice romne. Dei a fost mbuntit redactarea iniial a te!tului de lege citat )) " el conine nc o deficien care permite interpretarea n sensul c interzice nu numai dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre persoanele juridice strine" dar i dobndirea dezmembrmitelor dreptului de proprietate asupra unor asemenea imobile ). . =vnd n vedere ns scopul urmrit de legiuitor (interpretare teleologic3 credem c prin interdicia de a dobndi terenuri legiuitorul a dorit s interzic numai dobndirea de ctre persoanele juridice strine a dreptului de proprietate asupra unor asemenea imobile" ele avnd ns posibilitatea s dobndeasc dezmembrminte ale acestui drept" n special dreptul de superficie. 8ricum" asemenea probleme de interpretare nu se vor mai pune dup aderarea 4omniei la @niunea &uropean" cnd vor intra n vigoare i modificrile ce i7au fost aduse dispoziiei citate prin Legea nr. ;).+),,0. Dup aceste modificri art. < din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. ,.+),,2 va avea urmtorul coninut 8 societate comercial" persoan juridic rezident sau nerezident" poate dobndi orice drepturi reale asupra bunurilor imobile" n msura necesar derulrii activitii sale" potrivit obiectului social" cu respectarea dispoziiilor legale privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi" precum i de persoanele juridice strine. $n ce privete noiunile de rezident i nerezident se face trimitere la reglementrile privind regimul valutar" respectiv la 4egulamentul nr. ;+),,2 privind efectuarea operaiunilor valutare adoptat de Ganca :aional a 4omniei ); " modificat prin circulara Gncii :aionale a 4omniei nr. 2+),,* )1 . 6u referire la persoanele juridice care prezint interes din punctul de vedere al problemei analizate" sunt considerate rezidente" conform art. ) pct. ) lit. a;3 din 4egulament" sucursalele" filialele" reprezentanele" ageniile i birourile" nregistrate i+sau autorizate s desfoare activiti n 4omnia" ale persoanelor juridice strine. :erezidente" conform art. ) pct. . lit. a)3 din 4egulament" sunt

persoanele juridice cu sediul n strintate" care nu sunt nregistrate i+sau autorizate s desfoare activiti n 4omnia. =cest regulament a fost abrogat i nlocuit de 4egulamentul nr. 1+.//0 privind regimul valutar" adoptat de Ganca :aional a 4omniei )0 . %otrivit art. 1... din =ne!a nr. ) a acestui regulament" subiectele de drept care nu au naionalitate romn" considerate re:ideni" sunt urmtoarele a3 persoanele juridice i orice alte entiti" cu sediul n 4omnia" precum i persoanele fizice" ceteni strini i apatrizi" cu domiciliul+reedina n 4omnia" care sunt autorizate i+sau nregistrate s desfoare activiti economice pe teritoriul 4omniei" n mod independent" n condiiile prevzute de reglementrile legale n vigoareb3 sucursalele" ageniile" reprezentanele" birourile persoanelor juridice strine" precum i ale oricror altor entiti strine" nregistrate i+sau autorizate s funcioneze n 4omnia. &numerarea printre rezideni a persoanelor juridice cu sediul n 4omnia prezint ns interes numai sub aspectul regimului valutar. =ceste persoane juridice au prin definiie naionalitate romn" aa c pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor. 6a urmare" societile comerciale persoane juridice strine nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor. &le pot ns dobndi dezmembrminte ale acestui drept" precum i dreptul de proprietate asupra construciilor" cu respectarea principiului specialitii capacitii de folosin i numai n msura necesar derulrii activitilor lor. 6onsiderm c se ncadreaz n aceste criterii i ipoteza n care o societate comercial persoan juridic strin" rezident sau nerezident" ac5iziioneaz asemenea bunuri destinate a servi la realizarea unei investiii strine n 4omnia" n una din modalitile prevzute de 8rdonana de urgen. Dup aderarea 4omniei la @niunea &uropean persoanele juridice strine" care au naionalitatea unui stat membru" vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor" cu respectarea condiiilor i a termenelor prevzute de legea special. Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor rmne deocamdat apanajul e!clusiv al persoanelor fizice i juridice romne. $n privina acestora din urm legiuitorul nu face nici o difereniere dup proveniena capitalului" ceea ce nseamn c i societile comerciale romne cu capital integral strin vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor" dar tot cu respectarea principiului specialitii capacitii de folosin i numai n msura necesar derulrii activitii lor.

2,. )egim juridic. 6alitatea de subiecte colective de drept a persoanelor juridice nu are influen asupra regimului juridic al bunurilor ale cror proprietare sunt acestea" regim juridic caracterizat prin alienabilitate" sesizabilitate i prescriptibilitate. &ste ceea ce rezult i din decizia nr. )*1 din )2 decembrie ),,* adoptat de 6urtea 6onstituional )< " prin care s7a constatat c prevederile art. .) alin. (.3 teza 9 din Decretul7lege nr. <<+),,/ privind organizarea i funcionarea cooperaiei meteugreti" conform crora bunurile mobile i imobile" mijloace fi!e" proprietatea organizaiilor cooperaiei meteugreti" nu pot fi urmrite de creditorii organizaiilor cooperatiste" sunt abrogate n temeiul art. )0/ alin. ()3 din 6onstituie. '7a motivat c proprietatea organizaiilor cooperaiei meteugreti este o proprietate privat" supus regimului constituional al proprietii consacrat de art. );0 din 6onstituie iar prin consacrarea insesizabilitii bunurilor aflate n proprietatea acestor organizaii s7a creat o situaie de favoare" nclcndu7se art. 1) alin. (.3 din 6onstituie" conform cruia %roprietatea privat este ocrotit n mod egal de lege" indiferent de titular.
.

'e=erit"r la ace t principiu, a e vedeaD Ah. Beleiu, "p. cit., p. 7;.-7;7E E. Chelaru, Drept civil. #er "anele, "p. cit., p. .<0-.<2.
2

#rin Deci+ia nr. 4728 .::9 >). "=. nr. 444 din 29 n"ie$!rie .::9?, Curtea C"n titui"nal& -a pr"nunat a upra ace tei che tiuni, di punnd c& per "anele (uridice tr&ine nu unt ne$i(l"cit avute n vedere de regle$entarea c"n titui"nal&, dar e te Hnend"ielnic c& nici ace tea F indi=erent unde %i-ar avea ediul F nu p"t d"!ndi n pr"prietate terenuri n '"$niaI. Gn acela%i en unt %i Deci+iile nr. 948.::9 >). "=. nr. 9< din 2: aprilie .::9?E nr. 4728.::9 >). "=. nr. 444 din 29 n"ie$!rie .::9? %i nr. 478.::; >).@=. nr. ;; din 2< =e!ruarie .::;?, ad"ptate t"t de Curtea C"n titui"nal&.
4

). "=. nr. 9< din 2: aprilie .::9.

7

). "=. nr. .2< din .: iunie .::9

<

). "=. nr. 4;6 din 40 dece$!rie .::9. @rd"nana a =" t apr"!at&, cu unele $"di=ic&ri, prin Legea nr. 27. din .7 dece$!rie .::; >). "=. nr. 7;4 din .6 dece$!rie .::;?.
6

Gn en ul c& per "anele (uridice care nu au nai"nalitate r"$n&, apatri+ii %i cet&enii tr&ini v"r putea p& tra pr"prietatea terenuril"r d"!ndite pn& la data ad"pt&rii Legii nr. .;8.::. iar cet&enii tr&ini %i apatri+ii %i pe cea a terenuril"r d"!ndite prin $"%tenire au acce iune, pn& la data intr&rii n vig"are a

C"n tituiei, a e vedea C.L. #"pe cu, l"c. cit., p. <0-<. %i <<-<6. Gn $"d (udici" aut"rul argu$entea+& c& n"r$a in tituit& de art. 7. alin. >2? =ra+a a //-a din C"n tituie prevede c& per "anele vi+ate Hnu p"t d"!ndiI dreptul de pr"prietate a upra terenuril"r, dar nu le inter+ice & p& tre+e pr"prietatea de(a d"!ndit&, re pectiv H & =ie pr"prietari de terenuri, & =ie titulari ai dreptului de pr"prietate a upra l"rI. Dup& p&rerea n"a tr& n &, aut"rul gre%e%te atunci cnd a=ir$& c& aceea%i ar =i "luia %i n ca+ul d"!ndirii dreptului de pr"prietate prin u+ucapiune de c&tre u!iectele de drept tr&ine $ai u $eni"nate, " a e$enea ip"te+& =iind eBclu &, de"arece n intervalul .:97-.:;: pre cripiile achi+itive nu au putut curge. #entru pre+entarea c"ninutului regle$ent&ril"r ucce ive aplica!ile n $aterie %i a argu$entel"r adu e n =av"area "piniil"r care -au c"n=runtat cu privire la p" i!ilitatea "ciet&il"r c"$erciale r"$ne, cu participare tr&in&, de a d"!ndi dreptul de pr"prietate a upra terenuril"r, a e vedea E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 29<-2:0.
9

#entru $"dalit&ile de reali+are a inve tiiil"r tr&ine, a e vedea 1.0. A&in&, ,"iunea de inve tiii tr&ine %i n"iunea de inve tit"ri tr&ini n '"$nia, Dreptul nr. :8.::6, p. 47 %i ur$.
;

1. #&tulea, 'egi$ul (uridic al inve tiiil"r tr&ine in '"$nia, Dreptul nr. .8.::4, p. 2;E Ah. Beleiu, Cu privire la capacitatea (uridic& a inve tit"rului tr&in n '"$nia, '.D.C. nr. 28.::2, p. .;E D.*. 0itaru, C"n ideraii privind u!iectele de nai"nalitate r"$n& ale dreptului c"$erului internai"nal, '.D.C. nr. 28.::4, p. <<E D.*. 0itaru, C"n ideraii privind p"litica '"$niei n d"$eniul inve tiiil"r tr&ine, n '.D.C. nr. <8.::4, p. 6.E @. C&p&n&, ,"ul regi$ (uridic al inve tiiil"r tr&ine n '"$nia, n '.D.C. nr. 28.::, p. 24 %i ,"ta la deci+ia ;4.82< $artie .::7 a Curii 0upre$e de 3u tiie, ecia civil&, Dreptul nr. 28.::<E C. Buga, 'egi$ul (uridic al ="ndului =unciar, Ed. 3u '.B.*., Bucure%ti, .::<, p. .<<-.<6E E. 0a=ta-'"$an", Dreptul de pr"prietate privat& %i pu!lic& n '"$nia, "p. cit., p. 69.
:

@. C&p&n&, 0"ciet&ile c"$erciale, ed. a //-a actuali+at& %i ntregit&, Ed. Lu$ina LeB, Bucure%ti, .::6, p. .:9.
.0

-l. Vuc&, Capacitatea (uridic& a "ciet&il"r c"$erciale cu participare tr&in& de a d"!ndi terenuri n '"$nia, //, Dreptul nr. :8.::<, p. 24-29E D. Ci"!anu, ,"ul regi$ al inve tiiil"r tr&ine n '"$nia, Dreptul nr. 48.::7, p. 24- 26E 1. A&in&, #rincipiile privind regi$ul (uridic aplica!il inve tiiil"r tr&ine, d"$eniile n care e p"t =ace inve tiii tr&ine %i ap"rturile inve tit"ril"r tr&ini la reali+area inve tiiil"r, Dreptul nr. .28.::6, p. .;-.:E C. Br an, ). Aai&, ).,. #ivniceru, "p. cit., p. 6769.
..

6eBtul citat are un c"ninut evident $!un&t&it =a& de redactarea iniial&, c"n="r$ c&reia H"rice inve tit"r, per "an& (uridic& re+ident& au nere+ident&, p"ate d"!ndi "rice drepturi reale a upra !unuril"r $"!ile au i$"!ileI. Di p"+iiile art. 6 din @.2.A. nr. :28.::9 privind ti$ularea inve tiiil"r directe, n redactarea l"r iniial&, au =" t criticate n literatura de pecialitate, ar&tndu- e c& ele c"ntravin di p"+iiil"r art. 7. alin. >2? din C"n tituie. #entru acea t& critic& a e vedeaD C.L. #"pe cu, l"c. cit., p. 79-7;E E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 2;:.
.2

@ a e$enea interpretare re trictiv& a di p"+iiei legale citate a %i =" t =&cut& n literatura (uridic&. * e vedea /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .60.
.4

). "=. nr. 4:< din 4. dece$!rie .::9.

.7

). "=. nr. 20. din 2: $ai .::;.

.<

). "=. nr. 2:9 din ; aprilie 200<.

.6

). "=. nr. 4< din 2; ianuarie .:::. Gn Deci+ia a Curtea =ace re=erire la prevederile pe care le avea C"n tituia nainte de revi+uire. / Statul i unit#ile admini,trativ-teritoriale. */. Domeniul privat. 'tatul i unitile administrativ7teritoriale pot fi" de asemenea" titulari ai dreptului de proprietate privat. Despre bunurile proprietate privat aparinnd acestor subiecte de drept se spune c formeaz domeniul lor privat. =ceast noiune nu se regsete n 6onstituie dar este utilizat de diverse legi speciale (art. < din Legea fondului funciar nr. )*+),,)" art. 1 din Legea privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia nr. .);+),,*" art. ).; din Legea administraiei publice locale nr. .)0+.//)3. Date fiind mprejurrile c prin te!tele citate noiunea de domeniu pri*at a primit consacrarea legal iar" n cazurile anume prevzute de lege" bunurile care7l formeaz pot fi supuse unui regim juridic derogator de la dreptul comun" precum i din considerente de ordin tradiional credem c se impune utilizarea n continuare a acestei noiuni pentru a desemna totalitatea bunurilor care fac obiectul proprietii private aparinnd statului sau unitilor administrativ7 teritoriale" acestea fiind singurele subiecte de drept care pot avea domeniu.

*). Obiectul domeniului privat. $mprejurarea c statul i unitile administrativ7teritoriale au n patrimoniile lor bunuri proprietate public" dar i bunuri proprietate privat" genereaz problema delimitrii celor dou categorii. %roblema acestei delimitri se pune numai n legtur cu statul i comunitile locale" de vreme ce dispoziiile art. )*10 6.civ." care enumer printre titularii domeniului public i stabilimentele publice" au fost infirmate de prevederile art. );< alin. (;3 din 6onstituia revizuit ) . :ici un alt subiect de drept" n afara statului i a unitilor administrativ7teritoriale" nu poate avea domeniu" fie el public sau privat. Eoate bunurile din patrimoniul statului sau din cel al unei uniti administrativ7teritoriale" care nu fac obiect al proprietii publice" constituie domeniul lor privat . " acesta fiind criteriul de determinare folosit i de Legea privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia" prin art. 1. %entru unele bunuri" cum ar fi terenurile prevzute de art. )* alin. (;3" art. .<" art. ;) alin. (.3" art. ;; i art. ;< alin. ()3 din Legea nr. )*+),,)" fie se dispune e!pres prin lege c fac parte din domeniul privat al unitilor administrativ7teritoriale" fie acest aspect rezult din regimul juridic pe care respectivele terenuri l pot primi. =stfel" terenurile rmase neatribuite de ctre comisiile pentru aplicarea Legii nr. )*+),,) i rmase la dispoziia acestora trec n domeniul privat al comunei" oraului sau municipiului" dac au fost proprietatea cooperativelor sau au fost proprietate de stat" aflate n e!ploatarea acestora >art. )* i art. ;) alin. (.3?. =ceeai destinaie o au i terenurile provenite din fostele izlazuri comunale # puni i arabil # care s7au aflat n folosina cooperativelor agricole de producie. $n ce privete terenurile situate n intravilanul localitii" care au aparinut cooperatorilor sau altor persoane care au decedat" n ambele cazuri fr motenitor" trec n proprietatea comunei" oraului sau municipiului" dup caz i n administrarea primriilor" pentru a fi vndute" concesionate ori date n folosin celor care solicit s7i construiasc locuine i nu au teren" ori pentru amplasarea de obiective social7culturale sau cu caracter productiv (art. .<3. =celai regim juridic l au i terenurile aflate n proprietatea statului" situate n intravilanul localitilor i care erau n administrarea primriilor la data adoptrii legii >art. ;< alin. ()3?. $ntruct asemenea terenuri pot fi vndute" este evident c ele fac parte din domeniul privat al localitilor. Gunurile din patrimoniul regiilor autonome nu pot face obiectul domeniului privat al uneia din cele dou categorii de titulari pentru c" potrivit art. 0 din Legea nr. )0+),,/" ele sunt proprietatea respectivelor regii. :ici bunurile din patrimoniul societilor comerciale cu capital integral de stat nu fac parte" ca regul general" din domeniul privat" deoarece prin art. ./ alin. (.3 din aceeai lege s7a dispus c ele sunt

proprietatea societilor comerciale" cu e!cepia bunurilor dobndite cu alt titlu ; . '7a instituit astfel o prezumie .uri) tantum de proprietate n favoarea societilor comerciale cu capital de stat" pentru bunurile aflate n patrimoniul lor 1 . 9at de ce considerm ine!acte afirmaiile conform crora" fr nici o difereniere" terenurile sau alte bunuri din componena patrimoniului societilor comerciale cu capital de stat fac parte din domeniul privat al statului 0 . 'tatul este doar proprietarul aciunilor deinute la aceste societi comerciale" aciuni care se includ in domeniul su privat. *.. %onstituirea domeniului privat. $n principiu" toate aspectele privind domeniul privat sunt reglementate de dreptul comun" titularii si" respectiv statul i unitile administrativ7teritoriale" acionnd ca persoane juridice de drept civil. 6onsecina este aceea c pentru constituirea domeniului privat pot fi folosite toate mijloacele juridice de drept civil cunoscute. $n acelai timp ns" statul i unitile administrativ7teritoriale nu nceteaz s fie subiecte de drept public" mprejurare care7i pune amprenta i asupra modului de constituire a domeniului privat. =stfel" e!ist i mijloace specifice de constituire a domeniului privat" inaccesibile altor subiecte de drept. 9ntr n categoria mijloacelor de drept civil vnzarea7cumprarea" voluntar sau silit" sc5imbul" donaia" legatul < " construirea unor edificii" accesiunea" uzucapiunea. 'unt considerate modaliti specifice" n sensul c nu pot fi folosite de particulari" urmtoarele 2 dobndirea" n condiiile legii" a bunurilor fr stpn sau abandonate ori rtcite- dobndirea motenirilor vacante- dezafectarea dependinelor domeniului public- e!ercitarea dreptului de preempiune recunoscut statului de lege n anumite situaii. $n mod eronat art. 122 6.civ. prevede c motenirile vacante aparin domeniului public. =ceast confuzie a fost ns remediat prin art. .0 din Legea nr. .);+),,*" care conine interpretarea legal a te!tului n discuie $n accepiunea prezentei legi" prin sintagma domeniu public" cuprins n art. 122 din 6odul civil" se nelege domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ7teritoriale" dup caz. $n ceea ce privete dobndirea unor bunuri ca urmare a e!ercitrii dreptului de preempiune" n doctrin * a fost citat" cu titlu de e!emplu" cazul reglementat de art. ;<" alin. ()3 din Legea nr. )*.+./// privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil. %otrivit dispoziiei legale citate" statul are un drept de preempiune dac obiect al vnzrii l constituie bunuri culturale proprietate privat" clasate ca bunuri de te:aur.

*;. )egimul juridic al domeniului privat. 4eferitor la bunurile din domeniul privat" sub imperiul 6odului civil s7a spus c acestea nu sunt afectate uzului public. &le nu se deosebesc de bunurile particularilor dect prin aceea c proprietarul lor este statul" judeul sau comuna n loc de a fi o persoan particular" aa c i regimul lor juridic trebuie s fie cel de drept comun , . Aai multe dispoziii legale ne conduc la concluzia c i astzi" ca regul general" regimul juridic al bunurilor din domeniul privat este cel de drept comun. =stfel" potrivit art. )*10 6.civ." statul i unitile administrativ7 teritoriale" n ceea ce privete domeniul lor privat" sunt supuse la aceleai prescripii ca particularii i" ca i acetia" le pot opune- art. < teza a 997a din Legea nr. )*+),,) este n sensul c domeniul privat este supus dispoziiilor de drept comun" dac prin lege nu se prevede altfelprin art. 1" partea final" din Legea nr. .);+),,* se arat e!pres c asupra bunurilor din domeniul lor privat statul i unitile administrativ7 teritoriale au un drept de proprietate privat" pentru ca art. 0 alin. (.3 s prevad c regimul juridic al acestor bunuri este cel de drept comun" dac legea nu dispune altfel- conform art. ).; alin. (;3 din Legea nr. .)0+.//)" bunurile ce fac parte din domeniul privat al unitilor administrativ7teritoriale sunt supuse dispoziiilor de drept comun" dac prin lege nu se prevede altfel. $n sfrit" 6onstituia" prin art. 11 alin. (.3" prevede %roprietatea privat este ocrotit i garantat n mod egal de lege" indiferent de titular. 6a urmare" bunurile care formeaz obiectul domeniului privat vor putea face obiectul a diverse acte juridice" vor putea fi nstrinate sau uzucapate" asupra lor se vor putea constitui dezmembrminte ale dreptului de proprietate iar proprietatea bunurilor mobile va putea fi dobndit prin posesie de bun7credin. Dat fiind mprejurarea c bunurile din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ7teritoriale sunt supuse regimului juridic de drept comun" nu e!cludem posibilitatea ca ele s fie urmrite de creditori pentru realizarea creanelor lor" dac prin lege nu se dispune altfel cu privire la anumite categorii de asemenea bunuri. 4epetatele referiri la posibilitatea ca legea s dispun altfel" adic s instituie unele reguli derogatorii de la dreptul comun )/ " sunt e!presia necesitii de a se ine seama de caracteristica statului i a unitilor administrativ7teritoriale" la care ne7am referit deja" de a fi att persoane juridice civile" ct i subiecte de drept public. 6a urmare" elemente de drept public vor putea altera" ntr7o oarecare msur" regimul juridic de drept comun al bunurilor care formeaz obiectul domeniului privat. =semenea situaii constituie ns e!cepii" aa c vor trebui reglementate e!pres de lege.

8 asemenea derogare de la dreptul comun este reglementat de art. * alin. ()3 din Legea nr. .);+),,*" care dispune Erecerea bunurilor din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ7teritoriale n domeniul public al acestora" potrivit art. 2 lit. e3" se face" dup caz" prin 5otrre a Buvernului" a consiliului judeean" respectiv a 6onsiliului Beneral al Aunicipiului Gucureti ori a consiliului local. De vreme ce art. 2 lit. e3 din acelai act normativ prevede c aceast msur se adopt pentru cauz de utilitate public" fr ca ea s aib semnificaia unei e!proprieri" faptul c ne aflm n prezena unei derogri de la dreptul comun este evident. 4egulile speciale consacrate acceptrii donaiilor i legatelor de ctre stat i unitile administrativ7teritoriale" obligaia ca vnzarea i nc5irierea bunurilor din domeniul privat s se fac prin licitaie public" organizat n condiiile legii >art. ).0" alin. (.3 din Legea nr. .)0+.//)?" constituie i ele asemenea derogri. De asemenea" bunurile din domeniul privat nu pot fi nstrinate prin acte cu titlu gratuit i nici date n plat )) . $n sfrit" concesionarea bunurilor din domeniul privat i constituirea drepturilor reale de folosin asupra unora dintre ele sunt moduri de e!ercitare a dreptului de proprietate privat numai atunci cnd este vorba despre bunuri care fac parte din domeniul privat ). .
.

* e vedea 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 706.
2

#entru " pre+entare analitic& a categ"riil"r de !unuri care p"t =ace parte din d"$eniul privat, a e vedea C. @pri%an, l"c. cit., p. 2<-26. 'e=erit"r la deli$itarea d"$eniului pu!lic de cel privat %i Curtea C"n titui"nal& a deci n en ul c& pr"prietatea care nu e te pu!lic& e te privat&. * e vedea Deci+iile nr. 4.8.::4 >). "=. nr. .4 din .: ianuarie .::4?E nr. 428.::4 >). "=. nr. .26 din 24 $ai .::7?E nr. 448.::4 >). "=. nr. 29; din 40 n"ie$!rie .::4? %i nr. 7:8.::4 >). "=. nr. .26 din 24 $ai .::7?.
4

H,u$ai prin nc&lcarea =lagrant& a dreptului de pr"prietate d"!ndit de recla$ant& n !a+a art. 20 din Legea nr. .<8.::0 %i cu dep&%irea pr"priei c"$petene, Auvernul '"$niei a di pu tran =erul paiil"r c"$erciale n patri$"niul altei "ciet&i cu capital $a("ritar de tatI. Cu acea t& $"tivare a =" t anulat& n parte H.A. nr. 4:.8.::< prin care -a di pu tran $iterea =&r& plat& a un"r paii c"$erciale din patri$"niul unei "ciet&i c"$erciale cu capital $a("ritar de tat n patri$"niul unei alte a e$enea "ciet&i. C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. 2.08.:::, Dreptul nr. ;8.:::.
7

#. #er(u, 0inte+& te"retic& a (uri prudenei Curii de *pel 0uceava n d"$eniul dreptului civil > e$e trul //8.::6?, Dreptul nr. 98.::9, p. 9:.

Gn en ul c& !unurile regiil"r aut"n"$e %i ale "ciet&il"r c"$erciale nu c"n tituie pr"prietate de tat, ci pr"prietate privat&, titularul pr"priet&ii =iind regia au "cietatea iar la "ciet&i tatul e te un i$plu aci"nar care deine " c"t&parte din capitalul "cial, ce nu e c"n=und& cu patri$"niul per "anei (uridice, a e vedea %i Curtea C"n titui"nal&, Deci+iile nr. 4.8.::4E nr. 448.::4, $ai- u citateE nr. 4;8.::4 >). "=. nr. .96 din 26 iulie .::4?E nr. .;8.::7 >). "=. nr. 474 din .2 dece$!rie .::7?E nr. :8.::9 >). "=. nr. .7. din 9 iulie .::9? %i Deci+ia nr. .8.::4 pr"nunat& de #lenul ace tei Curi >). "=. nr. 242 din .7 ianuarie .::4?.
<

* e vedea, n ace t en D /. *da$, 'egi$ul (uridic al d"!ndirii %i n tr&in&rii i$"!ilel"r F terenuri %i c"n trucii, Ed. Eur"pa ,"va, Bucure%ti, .::6, p. .0E E. 0a=ta -'"$an", Dreptul de pr"prietate privat& %i pu!lic& n '"$nia, "p. cit., p. :.. Gn acea t& c"n=u+ie -a a=lat %i Curtea 0upre$& de 3u tiie atunci cnd a $"tivat aliena!ilitatea !unuril"r a=late n patri$"niul "ciet&il"r c"$erciale cu capital de tat pe $pre(urarea c& !unurile din d"$eniul privat al tatului p"t =i n tr&inate prin acte (uridice F ecia c"$ercial&, deci+ia nr. 468.::7, B.3.C.D. .::7, l"c. cit., p. 226-229
6

C"n="r$ art. 9 lit. d? din Legea nr. 2.48.::;, d"naiile %i legatele e accept& de Auvern, de c"n iliul (udeean au de c"n iliul l"cal, dup& cu$ !unul va intra n d"$eniul privat al atului, al (udeului au al unei l"calit&i.
9

* e vedea C. @pri%an, l"c. cit., p. 26.

;

* e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .44.
:

C. Ha$angiu, /. '" etti-B&l&ne cu, *l. B&ic"ianu, "p. cit., v"l. /, p. :.;.
.0

#entru ace te reguli der"gat"rii, a e vedea %i 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 70:.
..

C. @pri%an, l"c. cit., p. 26.

.2

'egle$ent&rile c"n acrate c"nce i"n&rii !unuril"r din d"$eniul privat unt cuprin e n art. .2< din Legea ad$ini traiei pu!lice l"cale nr. 2.<8200. %i n art. .4-24 din Legea nr. <08.::. privind aut"ri+area eBecut&rii lucr&ril"r de c"n trucii. #entru c"nce i"narea %i darea n ="l" in& a !unuril"r din d"$eniul privat, a e vedea E. Chelaru, *d$ini trarea d"$eniului pu!lic %i a d"$eniului privat, "p. cit., p. .7;-.97 Capitolul $ -e+imul juridic al 'unurilor imo'ile proprietate privat#

*1. Introducere. Ialoarea i utilitatea economic deosebit a bunurilor imobile # construcii i terenuri # le situeaz ntr7o poziie privilegiat n cadrul patrimoniului oricrui subiect de drept. De aici decurg anumite particulariti de regim juridic" proprii acestei categorii de bunuri. 9mportana studiului acestor particulariti este potenat de mutaiile intervenite n societatea noastr" caracterizate prin revenirea la o via civil normal i adoptarea unor msuri reparatorii viznd retrocedarea unor proprieti imobiliare preluate de stat n perioada comunist. 'unt realiti care ne determin s ncercm abordarea problematicii dobndirii dreptului de proprietate asupra construciilor i a terenurilor precum i a circulaiei juridice a acestor bunuri. Seciunea I - 'egi$ul (uridic al terenuril"r Seciunea a II-a - 'egi$ul (uridic al c"n truciil"r Seciunea I -e+imul juridic al terenurilor Sub)eciunea I - D"!ndirea dreptului de pr"prietate a upra terenuril"r n c"ndiiile Legii nr. .;8.::. Sub)eciunea a II-a - D"!ndirea dreptului de pr"prietate a upra terenuril"r n c"ndiiile Legii nr. .82000 Sub)eciunea a III-a - Circulaia (uridic& a terenuril"r pr"prietate privat& Su',eciunea I o'ndirea dreptului de proprietate a,upra terenurilor n condiiile !e+ii nr. 1011221 *0. Preliminarii. $n perioada ),127),*, regimul juridic al terenurilor proprietate privat s7a caracterizat printr7o restricionare progresiv a dreptului de dispoziie culminnd cu interdicia nstrinrii terenurilor prin acte ntre vii" interdicie instituit prin Legea nr. 0*+),21 privind sistematizarea teritoriului i a localitilor urbane i rurale. Aai mult tendina constant a constituit7o trecerea terenurilor din proprietatea privat n proprietatea socialist" de stat sau cooperatist. Aijloacele de realizare a acestui scop au fost dintre cele mai diverse cooperativizarea agriculturii" e!proprierea" trecerea n proprietatea statului a unor terenuri considerate bunuri fr stpn" trecerea n aceeai proprietate a terenurilor aferente construciilor nstrinate dup adoptarea Legii nr. 0*+),21" preluarea abuziv de ctre stat sau de ctre cooperativele agricole de producie a unor terenuri.

4evenirea societii romneti la sistemul de valori fundamentate pe respectul proprietii private a impus necesitatea adoptrii unor msuri reparatorii pentru cei care au pierdut proprietatea terenurilor n condiiile mai sus descrise" ndeosebi prin restituirea acestor proprieti. =ctul normativ de baz n aceast materie este Legea nr. )*+),,) privind fondul funciar. 1 - 0ta!ilirea dreptului de pr"prietate a upra terenuril"r deinute de C*# 2 - 0ta!ilirea dreptului de pr"prietate a upra terenuril"r trecute n pr"prietatea tatului 1 Sta'ilirea dreptului de proprietate a,upra terenurilor deinute de C3P *<. Proceduri de stabilire a dreptului de proprietate. Legea nr. )*+),,) utilizeaz dou proceduri de stabilire a dreptului de proprietate asupra terenurilor reconstituirea dreptului de proprietate i constituirea acestui drept. 4econstituirea acestui drept de proprietate este utilizat n acele cazuri n care persoana ndreptit a avut teren n proprietate i a pierdut aceast proprietate n condiiile avute n vedere de lege. 'e urmrete pe aceast cale" pe ct posibil" retrocedarea proprietii respective" n limitele prevzute de lege" c5iar dac nu n toate cazurile aceasta se realizeaz pe vec5iul amplasament. %rin constituirea dreptului de proprietate legiuitorul urmrete" din diverse raiuni" crearea dreptului de proprietate n favoarea unor categorii de persoane" care nu au fost niciodat proprietarele terenurilor respective sau ale altor terenuri a cror proprietate s o fi pierdut n condiiile prevzute de lege i care astfel nu sunt ndreptite la reconstituire. %ractic" prin aceast procedur se realizeaz mproprietrirea unor categorii de persoane. =mbele proceduri pot avea ca obiect terenuri cooperativizate sau terenuri trecute n proprietatea statului. *2. Obiectul reconstituirii. Cac obiectul reconstituirii dreptului de proprietate suprafeele de teren deinute de cooperativele agricole de producie la ) ianuarie ),,/" nscrise n sistemul de eviden a cadastrului funciar general sau al registrului agricol" corectate cu nstrinrile legal fcute de ctre cooperativ pn la data intrrii n vigoare a legii >art. )) alin. (;3?. 'e includ aici toate terenurile deinute de cooperativ" indiferent de modul n care s7a ajuns la aceast deinere aducerea terenurilor n cooperativ de ctre cei care s7au nscris n aceasta- preluarea terenurilor dobndite de

membrii cooperatori ulterior nscrierii n cooperativ >art. * alin. (.3 i art. )) alin. ()3 i (.3?- preluarea terenurilor n baza unor legi speciale- preluarea abuziv a terenurilor de la persoane care nu s7au nscris n cooperativ >art. * alin. (.3 i art. )) alin. (.)3?- transmiterea n folosina cooperativei a unor terenuri proprietate de stat (art. ;)3sc5imbul de terenuri realizat cu respectarea dispoziiilor legale n vigoare la data efecturii sale- comasarea unor terenuri (art. )<3. $nstrinrile legal efectuate de ctre cooperativ pn la data intrrii n vigoare a Legii nr. )*+),,)" la care se refer art. )) alin. (;3" vizeaz sc5imburile de terenuri sau nstrinarea unor locuri de cas prin acte de dare n plat ctre membrii cooperatori. 'uprafeele de teren atribuite de cooperative n acest scop au fost de *// mp" 0// mp sau .0/ mp" n funcie de actele normative n vigoare la data nc5eierii actelor de dare n plat ) . **. -eneficiarii reconstituirii. Geneficiari ai reconstituirii dreptului de proprietate vor fi membrii cooperatori care au adus pmnt n cooperativ" membrii cooperatori sau orice alte persoane fizice crora li s7au preluat terenuri de ctre cooperativ n orice alt mod" precum i" n condiiile legii civile" motenitorii acestora" alte persoane stabilite de lege >art. * alin. (.3?. Deoarece legea nu distinge" pot cere reconsti7tuirea dreptului de proprietate att motenitorii legali ai persoanei de la care terenul a fost preluat" ct i cei testamentari . . %otrivit art. ); calitatea de motenitor de stabilete pe baza certificatului de motenitor sau a 5otrrii judectoreti definitive ori" n lipsa acestora" prin orice probe din care rezult acceptarea motenirii. Aotenitorii care nu7i pot dovedi aceast calitate ntruct terenurile nu s7au gsit n circuitul civil" sunt socotii repui de drept n termenul de acceptare cu privire la cota ce li se cuvine din terenurile ce au aparinut autorului lor. Din modul de redactare a te!tului citat se poate desprinde concluzia c legiuitorul a vrut s disting ntre succesibilii fostului proprietar" care sunt strini de succesiunea acestuia prin neacceptarea motenirii n termenul de < luni prevzut de art. 2// 6.civ. i succesibilii renuntori. =stfel" numai primii pot beneficia de reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor" deoarece numai ei pot fi repui n termenul de acceptare a motenirii" ca efect al formulrii cererii de reconstituire. Aotenitorul care a renunat e!pres la motenire este considerat de art. <,< 6.civ. c nu a fost niciodat motenitor" astfel n cazul su nu este vorba despre neacceptarea motenirii ori de lipsa unor dovezi n acest sens ; . &l nu mai poate fi repus n termenul de acceptare pentru

c nu a pierdut acest termen datorit unei cauze temeinic justificate" cum este aceea c terenurile nu se aflau n circuitul civil" ci a neles s renune la calitatea sa de motenitor" e!ercitndu7i dreptul de opiune succesoral n termenul prevzut de lege iar renunarea privete att bunurile e!istente n succesiune la data decesului autorului" ct i cele ce eventual ar intra ulterior n succesiunea respectiv 1 . =preciem totui c soluia pentru care a optat legiuitorul este inec5itabil. &ste de presupus c aceleai resorturi intime" legate de faptul c terenurile nu se aflau n circuitul civil" care l7au determinat pe neacceptant s nu accepte n termen succesiunea autorului su au stat i la baza deciziei renuntorului de a renuna la aceeai succesiune. Ciind o lege cu caracter reparatoriu" Legea nr. )*+),,) ar fi trebuit s profite n egal msur celor dou categorii de succesibili. Aotenitorii vor putea beneficia de reconstituirea dreptului de proprietate fie n nume propriu" fie prin reprezentare sau prin retransmisie. @ltima ipotez l are n vedere pe motenitorul care a fost n via la desc5iderea motenirii fostului proprietar i care a decedat nainte de aplicarea Legii nr. )*+),,). Dovedindu7se c acesta a fost n via la data desc5iderii motenirii va moteni el i apoi" cota motenit" intrat n patrimoniul su" se va transmite propriilor motenitori 0 . Geneficiaz de prevederile legale referitoare la reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor i urmtoarele categorii de persoane deintorii titlurilor de 6avaler al 8rdinului Ai5ai Iiteazul i Ai5ai Iiteazul cu 'pad i motenitorii lor" care au optat i crora li s7a atribuit" la data mproprietririi" teren arabil" cu e!cepia celor care l7au nstrinat >art. )0 alin. (;3 din Legea nr. )*+),,)?- fotii proprietari particulari ale cror terenuri agricole au fost comasate i preluate de cooperative" fr a fi primit n sc5imb alte terenuri" precum i motenitorii acestora" dup caz >art. )< alin. ()3?- cetenii romni de naionalitate german i alte persoane deportate sau strmutate din motive politice" care au fost deposedate de terenuri prin acte normative intervenite dup ),11" precum i motenitorii acestora >art. )2 alin. ()3?. De prevederile legii pot beneficia numai cetenii romni" indiferent dac domiciliaz sau nu n ar. 6etenilor strini i apatrizilor" crora prevederile art. 11 alin. (.3 din 6onstituie le permit s dobndeasc terenuri numai prin motenire legal" nu li se poate reconstitui dreptul de proprietate. 'unt beneficiare ale reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de care au fost deposedate unitile locale de cult i organele lor reprezentative" din mediul urban sau rural" n limita unor suprafee prevzute de lege difereniat" pentru fiecare categorie n parte (paro5ii sau alte comuniti locale de cult similare" mnstiri"

sc5ituri" centrul patriar5al" centrele epar5iale" protoeriile" filiile # art. ..3" precum i alte persoane juridice prevzute de lege < . *,. 1ntinderea reconstituirii. 'uprafaa de teren pentru care s7a fcut reconstituirea dreptului de proprietate n temeiul Legii nr. )*+),,) este de minim /"0 5a i ma!im )/ 5a de familie" n ec5ivalent arabil. Dup modificarea Legii nr. )*+),,) prin Legea nr. )<,+),,2 s7au pus bazele realizrii unei noi faze de reconstituire a dreptului de proprietate" pentru suprafee majorate" n funcie de terenurile rmase disponibile. ,/. %azuri speciale de reconstituire ,/.). %azul reglementat de art. 33 alin. 4536. %otrivit art. )) alin. (.)3 2 fotilor proprietari sau motenitorilor acestora li se reconstituie dreptul de proprietate asupra terenurilor preluate abuziv de 6.=.%." dei ei nu erau membrii cooperatori. 4econstituirea opereaz de drept pe vec5iul amplasament" cu e!cepia situaiilor n care terenul a fost deja atribuit legal altor persoane. ,/... %azul reglementat de art. 57 alin. 436 6onform art. .; alin. ()3 din Legea nr. )*+),,)" republicat" 'unt i rmn n proprietatea privat a cooperatorilor sau" dup caz" a motenitorilor acestora" indiferent de ocupaia sau domiciliul lor" terenurile aferente casei de locuit i ane!elor gospodreti" precum i curtea i grdina" determinate potrivit art. * din Decretul7lege nr. 1.+),,/ privind unele msuri pentru stimularea rnimii. * $n literatura juridic s7a fcut precizarea de principiu conform creia acest te!t a avut n vedere pe proprietarii caselor de locuit i ane!elor gospodreti pe care le aveau amplasate pe terenurile proprietatea lor , . Din cuprinsul art. * al Decretului7lege nr. 1.+),,/" coroborat cu cel al art. 1 (la care art. * face trimitere3 rezult c legiuitorul a avut n vedere dou categorii de terenuri. %rima categorie cuprinde terenul aferent casei de locuit i ane!elor gospodreti" precum i curtea i grdina din jurul acestora" a cror suprafa cumulat poate fi de pn la </// mp. Determinarea acestor suprafee se face" conform art. .; alin. (.3 din Legea nr. )*+),,)" pe baza actelor de proprietate" a meniunilor din registrul agricol sau din cartea funciar sau a altor documente funciare" la data intrrii n 6=%. 6orobornd prevederile legale citate" cuprinse n Decretul7lege nr. 1.+),,/ i n Legea nr. )*+),,)" rezult c fotilor proprietari li s7a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente casei de locuit" ane!elor gospodreti" curii i grdinii din jurul acestora" n

suprafa de ma!im </// mp" suprafaa concret urmnd a se determina n funcie de categoria de folosin pe care aceste terenuri o aveau la data cooperativizrii" aa cum aceasta rezult din actele avute n vedere de art. .; alin. (.3 din Legea nr. )*+),,). Dispoziiile art. .; alin. ()3 din Legea nr. )*+),,) fcnd trimitere la cele ale art. * din Decretul7lege nr. 1.+),,/ le menin n vigoare. 6a urmare" se poate aprecia c pentru suprafeele de teren determinate n modul descris mai sus a operat reconstituirea dreptului de proprietate ca efect al aplicrii Decretului7lege nr. 1.+),,/" efectul su fiind meninut de art. .; alin. ()3 din Legea nr. )*+),,) aa c beneficiarul nu a mai trebuit s urmeze i procedura de reconstituire a dreptului de proprietate prevzut de aceast lege n privina terenului respectiv )/ . 6ea de a doua categorie de terenuri avut n vedere de legiuitor o constituie cea atribuit ca lot ajuttor membrului cooperator" care nu poate fi mai mare de 0/// mp. %rin definiie" aceast suprafa nu a fost" anterior cooperativizrii" proprietatea proprietarului construciei" pentru c altfel ea nu i s7ar fi acordat ca lot ajuttor conform Decretului7lege nr. 1.+),,)" ci i s7ar fi reconstituit dreptul de proprietate asupra sa n condiiile mai sus artate. %entru aceast suprafa nu se reconstituie dreptul de proprietate persoanei creia i s7a atribuit" indiferent dac acest teren se afl n continuarea grdinii n intravilan sau n alt loc" n e!travilan >art. .; alin. (;3 din Legea nr. )*+),,)?. =ltfel spus" aceast suprafa face obiectul reconstituirii dreptului de proprietate n condiiile procedurii obinuite reglementate de Legea nr. )*+),,). $n situaiile mai sus e!puse" reconstituirea vizeaz suprafeele de teren care depesc suprafaa de .0/ mp" cu privire la care 6onstituia din ),<* i recunotea calitatea de proprietar membrului cooperator. ,/.;. %azul reglementat de art. 58 alin. 436. Eerenurile situate n intravilan" care au fost atribuite de cooperativ ca lot ajuttor altor persoane dect cele de la care au fost preluate" revin de drept n proprietatea fotilor proprietari sau a motenitorilor acestora. Dac persoanele care au avut terenul n folosin au efectuat investiii care constau n lucrri destinate e!ploatrii agricole a terenului" ele au dreptul s fie despgubite cu contravaloarea acestor investiii. 'e e!cepteaz cazurile n care lucrrile pot fi ridicate. ,). %onstituirea dreptului de proprietate privind terenurile deinute de %(P. =a cum am artat deja" prin constituirea dreptului de proprietate se realizeaz practic mproprietrirea unor categorii de persoane asupra unor terenuri pe care niciodat nu le7au avut n

proprietate. :u se ncadreaz aici acele cazuri n care reconstituirea dreptului de proprietate nu a operat pe vec5iul amplasament i cea care se face prin ec5ivalent. Legea nr. )*+),,) reglementeaz urmtoarele cazuri de constituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor deinute de 6=% la ) ianuarie ),,/ ,).). %azurile reglementate de art. 57 a3 %rimul caz are n vedere persoanele care au dobndit" n condiiile prevederilor 'tatutului fostelor 6=%" terenuri pentru a7i construi locuine" pe care le7au i edificat" sau care au dobndit prin acte juridice ntre vii sau prin legate" n condiiile legislaiei n vigoare la aceea dat" dreptul de proprietate asupra unei locuine aparinnd unui membru cooperator i a terenului aferent. $n ambele situaii" potrivit reglementrilor n vigoare anterior anului ),*," suprafaa terenului respectiv nu putea fi mai mare de *// mp" 0// mp sau .0/ mp" corespunztor actelor normative n vigoare la data cnd s7a fcut atribuirea )) dei" cel mai adesea" ane!ele gospodreti erau astfel amplasate nct terenul necesar pentru e!ploatarea acestora i a locuinei depea suprafaa respectiv. =ceast depire se imputa ns asupra lotului ajuttor atribuit de 6=%" pentru care titularul nu avea dect un drept de folosin. %entru a reglementa situaia juridic a acestor construcii" edificate pe un teren ce nu aparinea proprietarilor lor" legiuitorul a neles s7i mproprietreasc pe acetia cu suprafaa ce depea .0/ mp dar nu mai mult de 20/ mp astfel nct suprafaa total cu destinaia de curte i grdin s nu depeasc )/// mp. &ste concluzia care se desprinde din coroborare dispoziiilor art. 1 i * din Decretul7lege nr. 1.+),,/ cu cele ale art. .; alin. (;3 din Legea nr. )*+),,)" republicat" conform cruia pentru suprafaa de teren agricol atribuit de cooperativa agricol de producie ca lot de folosin" potrivit prevederilor art. 1 din Decretul7lege nr. 1.+),,/" nu se reconstituie sau nu se constituie (s.n3 dreptul de proprietate persoanei creia i s7a atribuit" indiferent dac acest teren se afla n continuarea grdinii n intravilan" sau n alt loc" n e!travilan. %otrivit prevederilor art. 1 din Decretul7lege nr. 1.+),,/ lotul n folosin se acord ns pentru suprafaa care o depea pe cea destinat curii i grdinii" aferente locuinei" astfel nct" per a contrario" trebuie s reinem c actul normativ citat a constituit un drept de proprietate asupra terenului curte i grdin" n limita celor )/// mp" determinai n modul descris mai sus" situaie juridic recunoscut i meninut de art. .; din Legea nr. )*+),,). %e de alt parte" potrivit art. .1 alin. ()3 terenurile situate n intravilanul localitilor" care au fost atribuite de cooperativele de

producie" potrivit legii" cooperatorilor sau altor persoane ndreptite" pentru construcia de locuine i ane!e gospodreti" pe care le7au edificat" rmn i se nscriu n proprietatea actualilor deintori" c5iar dac atribuirea s7a fcut din terenurile preluate n orice mod de la fotii proprietari. 9ncidena prevederilor art. * din Decretul7lege nr. 1.+),,/ a e!tins aceast suprafa pn la limita de )./// mp. !er a contrario" suprafaa de teren care e!cede celor )./// mp va face obiectul reconstituirii dreptului de proprietate n favoarea fotilor proprietari. 'oluia se impune deoarece" la data adoptrii Legii nr. )*+),,)" constructorul locuinei nu putea deine suprafaa care depete )./// mp dect cu titlu de lot n folosin atribuit de cooperativa agricol de producie or" potrivit art. .0 alin. ()3" asemenea terenuri revin" de drept" n proprietatea deintorilor iniiali sau a motenitorilor acestora. 'ituaia nu poate fi sc5imbat de mprejurarea c unele ane!e gospodreti au fost edificate de ctre proprietarul locuinei pe terenul primit ca lot n folosin sau eventual ocupat fr drept" deoarece o asemenea construire a constituit un abuz iar legea nu poate avea menirea de a legitima abuzurile. Aai mult" dup modificarea Legii nr. )*+),,) prin Legea nr. .12+.//0" articolul .1" mai sus citat" a fost completat cu alin. .)" conform cruia suprafaa terenurilor prevzute la alin. ()3" aferente casei de locuit i ane!elor gospodreti" nu poate fi mai mare dect cea prevzut n actul de atribuire provenit de la cooperativa agricol de producie" consiliul popular sau primria din localitatea respectiv. =ceast nou prevedere legal nu poate ns retroactiva aa c apreciem c ea nu poate aduce atingere constituirii dreptului de proprietate pentru suprafaa de pn la )/// mp" care a operat n modul descris mai sus n favoarea persoanelor care au primit terenuri pentru construcia de locuine i ane!e gospodreti. =a cum am mai artat ). " numai n situaia n care fostul proprietar al terenului cooperativizat l7a deinut ca lot n folosin i a edificat pe acesta ane!e gospodreti pe care le7a nstrinat mpreun cu locuina se poate pune problema constituirii dreptului de proprietate asupra terenului aferent acestor ane!e" n favoarea dobnditorului construciei" conform art. .; din Legea nr. )*+),,). 6onsiderente de ec5itate" dar i voina real a prilor" care trebuie s stea la baza interpretrii conveniilor" conform art. ,22 6od civil" conduc la aceast soluie" din nstrinarea construciilor deducndu7se c vnztorul a fost de acord s se desesizeze i de terenul aferent acestora. =veam n vedere att nstrinrile realizate nainte de intrarea n vigoare a Legii nr. 0*+),21 ct i pe cele nc5eiate n perioada ct dispoziiile acesteia au fost n vigoare.

8pinia noastr a primit recent i consacrare legislativ" Legea nr. .12+.//0 completnd prevederile art. .; din Legea nr. )*+),,) cu alin. (.)3" care are urmtorul coninut $n cazul nstrinrii construciilor" suprafeele de teren aferente prevzute la alin. (.3 sunt cele convenite de pri la data nstrinrii" dovedite prin orice mijloc de prob. Ee!tul are n vedere suprafaa de teren aferent locuinei i ane!elor gospodreti care au fost vndute" precum i curtea i grdina" care e!cede suprafeei ce se afla n proprietatea vnztorului. %entru terenul care se afla n proprietatea vnztorului dreptul de proprietate i s7a transmis cumprtorului n temeiul contractului. %entru diferena de suprafa" pn la </// mp" dreptul de proprietate i se va constitui cumprtorului" dac la data nc5eierii contractului prile s7au neles ca i aceasta s fac obiectul nstrinrii" dei nu se mai afla n patrimoniul vnztorului" fiind preluat de cooperativ. Dac o asemenea nelegere nu a e!istat" va opera reconstituirea dreptului de proprietate n favoarea vnztorului. b3 6el de al doilea caz de constituire a dreptului de proprietate reglementat de art. .; alin. (;3 din Legea nr. )*+),,) este cel al persoanelor strmutate pentru realizarea unor investiii de interes local sau de utilitate public. =preciem c legiuitorul a avut n vedere persoanele care au fost deposedate de proprietile lor i li s7au acordat alte amplasamente pentru a7i edifica gospodriile. =cestor persoane li se va putea constitui dreptul de proprietate asupra terenurilor acordate ca loturi ajuttoare conform art. 1 din Decretul7lege nr. 1.+),,/ din terenurile care au aparinut anterior 6=% altor persoane" n limita ma!im de 0/// mp" cu condiia ca ele nsele s fi avut n proprietate o suprafa ec5ivalent pe care au pierdut7o ca efect al strmutrii lor. $n sfrit" potrivit art. .; alin. (13" cele mai sus e!puse sunt aplicabile i persoanelor din zonele cooperativizate" care nu au avut calitatea de cooperator. &vident" nefiind membrii cooperatori" aceste persoane nu au putut primi loturi n folosin" aa c problemele ridicate de aplicarea alin. (;3 al te!tului citat nu se pun n privina lor. ,)... %azul reglementat de art. 38 alin. 486. %otrivit art. )0 alin. (03 se vor atribui" la cerere" persoanelor care i7au pierdut total sau parial capacitatea de munc i motenitorilor celor care au decedat # ca urmare a participrii la lupte pentru victoria 4evoluiei din decembrie ),*, # n proprietate" terenuri n suprafa de )/./// mp n ec5ivalent arabil. =preciem c atribuirea acestei suprafee nu este influenat de eventuala reconstituire a dreptului de proprietate de care titularul

poate beneficia n conformitate cu celelalte dispoziii ale Legii nr. )*+),,)" acesta putnd cumula suprafeele respective. ,).;. %azul reglementat de art. 39. 6onform art. )," membrilor cooperativei" activi" care nu au adus teren n cooperativa agricol de producie sau au adus teren mai puin de 0/// mp" precum i celor care" neavnd calitatea de cooperatori" au lucrat n orice mod ca angajai n ultimii trei ani n cooperativ sau n asociaii cooperatiste" li se pot atribui n proprietate loturi din terenurile rmase la dispoziia comisiei" dac sunt stabilii sau urmeaz s se stabileasc n localitate i nu dein teren n proprietate n alte localiti. 'uprafaa atribuit n proprietate se va determina innd seama de suprafaa terenurilor" numrul solicitanilor i de suprafaa atribuit celor care au adus pmnt n 6=%. =tribuirea acestor loturi nu reprezint o facultate pentru 6omisia de aplicare a Legii nr. )*+),,)" aceasta fiind obligatorie ori de cte ori sunt ntrunite condiiile prevzute de lege. 'intagma li se pot atribui trebuie interpretat ca referindu7se la atribuire doar n cazul ndeplinirii acestor condiii iar nu la un drept discreionar al comisiei. Aai mult" corobornd aceste prevederi cu cele ale art. * alin. (;3" conform crora stabilirea dreptului de proprietate se face" la cerere" prin eliberarea unui titlu de proprietate" n limita unei suprafee minime de /"0 5a pentru fiecare persoan ndreptit" ajungem la concluzia c n cazul persoanei care a adus n 6=% o suprafa mai mic de /"0 5a" constituirea dreptului de proprietate pentru diferena care s complineasc suprafaa de /"0 5a este obligatorie n toate cazurile. ,).1. %azul reglementat de art. 53 alin. 436. =rticolul .) alin. ()3 dispune c n localitile cu e!cedent de suprafa agricol" cu deficit de for de munc n agricultur" din terenurile rmase la dispoziia comisiei" se pot atribui n proprietate privat )/ 5a de teren n ec5ivalent arabil tuturor familiilor care solicit n scris i se oblig s lucreze aceast suprafa. Legiuitorul are n vedere" n toate cazurile" persoanele care domiciliaz n localitile respective" care nu au pmnt n proprietate sau au mai puin de )/ 5a teren de familie" n ec5ivalent arabil. $n aceast ultim situaie" constituirea dreptului de proprietate poate viza o suprafa ma!im care" cumulat cu terenul deja aflat n proprietatea solicitantului" s nu depeasc suprafaa de )/ 5a n ec5ivalent arabil de familie. ,).0. %azul reglementat de art. 53 alin. 456. 6onform art. .) alin. (.3" familiile fr pmnt sau cu pmnt puin din alte localiti" care solicit n scris" pot primi n proprietate )/ 5a teren n ec5ivalent

arabil" cu obligaia de a7i stabili domiciliul n localitatea respectiv i de a cultiva pmntul primit" renunnd la proprietatea avut n localitatea lor" din e!travilan. 4eferitor la beneficiarii constituirii dreptului de proprietate n temeiul art. ), i .)" art. 1, dispune c acetia sunt obligai s respecte ntocmai condiiile prevzute de lege n legtur cu stabilirea domiciliului i ntemeierea de noi gospodrii. :erespectarea acestor condiii atrage pierderea dreptului de proprietate asupra terenului i a construciilor de orice fel realizate pe acesta" care vor trece n proprietatea privat a comunei" oraului sau municipiului n a crui raz teritorial este situat terenul" msuri care se dispun prin ordin al prefectului. %entru teren nu se vor acorda despgubiri iar pentru construcii proprietarul va primi o despgubire egal cu valoarea real a acestora. ,.. (specte procedurale ); . =tt reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor ct i constituirea acestuia se fac la cerere. 6ererea de stabilire a dreptului de proprietate trebuia formulat n termen de 10 zile de la data intrrii n vigoare a Legii nr. )*+),,) )1 . $n literatura juridic acest termen a fost calificat ca fiind de decdere" nesusceptibil deci de repunere n termen. %entru faza a doua de reconstituire a dreptului de proprietate" reglementat de prevederile Legii nr. )*+),,)" aa cum a fost aceasta modificat prin Legea nr. )<,+),,2" termenul de formulare a cererii este de )0/ de zile de la intrarea n vigoare a acestei ultime legi )0 . =rticolul , alin. (;3 din Legea nr. )*+),,)" republicat" calific e!pres acest termen ca fiind de decdere. $n scopul stabilirii dreptului de proprietate prin reconstituirea sau constituirea acestuia" atribuirii efective a terenului celor ndreptii i eliberrii titlurilor de proprietate n fiecare comun" ora sau municipiu se constituie o comisie condus de primar. %rocedura de constituire i modul de funcionare a comisiilor precum i modul i modelul de atribuire a titlurilor de proprietate sunt reglementate prin 4egulamentul de aplicarea Legii nr. )*+),,)"aprobat prin Notrrea Buvernului nr. *,/+.//0 )< . 6omisiile locale pentru aplicarea Legii nr. )*+),,) i desfoar activitatea sub controlul unor comisii judeene de aplicare a acestei legi" ai cror preedini sunt prefecii. %rocedura de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor se finalizeaz prin emiterea unui titlu de proprietate de ctre comisia judeean pentru aplicarea Legii nr. )*+),,).

* e vedea %i Ah. D"!rican, #r"!le$e ridicate de punerea n p" e ie a upra terenuril"r aparinnd per "anel"r c&r"ra li -a rec"n tituit dreptul de pr"prietate n te$eiul Legii nr. .;8.::., Dreptul nr. ;8.::7, p. 27.
2

* e vedea -r. Deak, 6ratat de drept ucce "ral, Ed. 2niver ul 3uridic, Bucure%ti, 2002, p. :<E C.0.3., 0eciile 2nite, deci+ia nr. /8.::;, Dreptul nr. 68.::;, p. .2;-.40.
4

-r. Deak, 6ratat de drept ucce "ral, "p. cit., p. 4:7-4:<. Gn acela%i en , a e vedea /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .94. #entru "pinia c"ntrar&, a e vedeaD ). Ae"rge cu, *l. @pr"iu, 'e ta!ilirea dreptului de pr"prietate a upra terenuril"r n c"ndiiile di=erite ale accept&rii au renun&rii la ucce iune "ri neeBercit&rii drepturil"r ucce "rale, Dreptul nr. 78.::7, p. 69-6;E /. 6urculeanu, 'epunerea n ter$enul de "piune ucce "ral& a $"%tenit"ril"r, Dreptul nr. <82000, p. 64-67E D. Chiric&, Drept civil. 0ucce iuni %i te ta$ente, "p. cit., p. 4:2-4:4.
7

C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 7:78.::7, Dreptul nr. .28.::7, p. 69 %i deci+ia nr. 6068.::6, Dreptul nr. <8.::9, p. .02.
<

* e vedeaD -r. Deak, 6ratat de drept ucce "ral, "p. cit., p. :2-:<E D. Chiric&, Drept civil. 0ucce iuni, Ed. Lu$ina LeB, Bucure%ti, .::6 p. 72, n"ta .E Jt. Lungu, ,"t& eBplicativ& la deci+ia civil& nr. <48.::; a 6ri!unalului 1a lui, Dreptul nr. 98.:::, p. .70. 0"luia a =" t c"n acrat& %i de C.0.3. prin deci+ia nr. / din 24.02..::;, pr"nunat& n 0ecii 2nite. *d$ind un recur n intere ul legii, in tana upre$& %i-a $"tivat h"t&rrea n en ul c& Hrepunnd t"ate categ"riile de $"%tenit"ri n ter$enul de acceptare a $"%tenirii cu privire la c"ta ce li e cuvine din terenurile ce au aparinut aut"rului l"r, teBtul art. .4 alin. >2? din Legea ="ndului =unciar a in tituit un trata$ent egal pentru t"i ucce i!ilii, dnd p" i!ilitatea att cel"r a c&r"r calitate de $"%tenit"ri p"ate =i ta!ilit& pe !a+a certi=icatului de $"%tenit"r, a h"t&rril"r (udec&t"re%ti de=initive "ri, n lip a ace t"ra, prin "rice pr"!e din care re+ult& acceptarea $"%tenirii, ct %i acel"ra care nu p"t d"vedi calitatea de $"%tenit"r ntruct terenurile nu -au g& it n circuitul civil, & accepte $"%tenirea prin cererea adre at& c"$i iei de pe lng& c"n iliul l"cal n a c&rui ra+& terit"rial& e te ituat terenulI. Deci+ia a =" t pu!licat& Dreptul nr. 68.::;, p. .2;-.40.
6

'e=erit"r la per "anele (uridice ndrept&ite la rec"n tituirea dreptului de pr"prietate a upra un"r terenuri a e vedea ). ,ic"lae, 'ec"n tituirea actual& a dreptului de pr"prietate a upra un"r categ"rii de terenuri n te$eiul Legii nr. .;8.::, $"di=icat& %i repu!licat&, Dreptul nr. <8.::;, p. .9-.;.
9

*lineatul 2. a =" t inclu n teBtul art. .. al Legii nr. .;8.::. prin Legea nr. 2798200<.
;

). "=. nr. .9 din 40 ianuarie .::0E a =" t a!r"gat prin Legea ="ndului =unciar nr. .;8.::.. C"n="r$ art. ; din ace t act n"r$ativ, H6erenul a=erent ca ei de l"cuit %i aneBel"r g" p"d&re%ti, precu$ %i curtea %i gr&dina din (urul ace t"ra, n +"nele c""perativi+ate, c"n tituie pr"prietate particular& a dein&t"ril"r, ace tea p"t =i n tr&inate %i l& ate $"%tenire. 6erenul prev&+ut la alin. >.?, $preun& cu l"tul care p"ate =i atri!uit n ="l" in& $e$!rului c""perat"r, p"trivit prevederil"r art. 7, nu p"ate dep&%i upra=aa de 6.000 $p pentru dein&t"rul ca ei de l"cuitI. #"trivit art. 7 din Decretul-lege citat, Hadun&rile generale ale c""perativel"r agric"le de pr"ducie p"t h"t&r atri!uirea de l"turi n ="l" in& de pn& la <.000 $p teren agric"l au n echivalent agric"lI.
:

Ah. D"!rican, l"c. cit., p. 27.

.0

Gn acea t& ituaie dreptul de pr"prietate -a d"!ndit prin e=ectul Decretuluilege nr. 728.::0, ur$nd ca, n te$eiul Legii nr. .;8.::., & e eli!ere+e nu$ai titlul de pr"prietate cu caracter rec"gnitiv. >* e vedea ). ,ic"lae, 'ec"n tituirea actual& a dreptului de pr"prietate a upra un"r categ"rii de terenuri n te$eiul Legii nr. .;8.::., $"di=icat& %i repu!licat&, l"c. cit., p. 6.?
..

* e vedea C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 202.8.::7, Dreptul nr. 98 .::<, p. ;:.
.2

* e vedea E. Chelaru, Cur de drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. ;2.
.4

#entru a pectele pr"cedurale ale rec"n tituirii %i c"n tituirii dreptului de pr"prietate a upra terenuril"r a e vedeaD ). ,ic"lae, 'ec"n tituirea actual& a dreptului de pr"prietate a upra un"r categ"rii de terenuri n te$eiul Legii nr. .;8.::., $"di=icat& %i repu!licat&, l"c. cit., p. .;-2;E /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .9<-.;2.
.7

/niial, prin art. .0 alin. >7? din Legea nr. .;8.::. ter$enul a =" t ta!ilit la 40 de +ile. El a =" t prelungit la 7< de +ile prin Legea nr. 2:8.::..
.<

#"trivit art. /1 din Legea nr. .6:8.::9 pentru $"di=icarea %i c"$pletarea Legii ="ndului =unciar nr. .;8.::.D H#er "anele care nu au depu cereri n ter$enul prev&+ut de Legea ="ndului =unciar pentru rec"n tituirea dreptului de pr"prietate "ri ace te cereri -au pierdut au cu privire la care nu -a pri$it nici un r& pun , e p"t adre a cu " n"u& cerere c"$i iil"r c"$unale, "r&%ene%ti au $unicipale,

n ter$en de :0 de +ile de la data intr&rii n vig"are a pre+entei legi. Tter$en care a =" t prelungit ulteri"r la .<0 de +ile >n.a.?U. #revederile alin. >.? nu unt aplica!ile per "anel"r care, p"trivit Legii ="ndului =unciar nr. .;8.::., nu aveau v"caia & "licite %i, re pectiv, & li e rec"n tituie dreptul de pr"prietateI. #entru unele din pr"!le$ele pe care aplicarea ace tui teBt de lege le ridic& a e vedea ). ,ic"lae, )"%tenit"rii ndrept&ii & !ene=icie+e de repunerea n ter$en n te$eiul art. /1 din Legea nr. .6:8.::9 pentru $"di=icarea %i c"$pletarea Legii ="ndului =unciar, Dreptul nr. 68.::;, p. 9-.;.
.6

). "=. nr. 942 din .. augu t 200<. 'egula$entul a =" t $"di=icat prin H.A. nr. ..2<8200< >). "=. nr. ;;6 din 7 "ct"$!rie 200<?. 2 Sta'ilirea dreptului de proprietate a,upra terenurilor trecute n proprietatea ,tatului ,;. Preliminarii. 6apitolul 999 al Legii nr. )*+),,) conine" n principal" dispoziii referitoare la reconstituirea i constituirea dreptului de proprietate asupra unora din terenurile intrate n proprietatea statului dup anul ),10. 6onform art. ;0 alin. ()3 terenurile proprietatea statului sunt acele suprafee intrate n patrimoniul su n conformitate cu prevederile legale e!istente pn la data de ) ianuarie ),,/ i nregistrate ca atare n sistemul de eviden al cadastrului funciar general i n amenajamentele silvice. $n prezent aceste terenuri fac parte fie din domeniul public" fie din cel privat aparinnd statului sau unitilor administrativ7teritoriale. Ciind inalienabile" terenurile care fac obiectul proprietii publice nu pot servi la reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate n baza prevederilor Legii nr. )*+),,) ) . '7a decis astfel c aparin domeniului public i nu pot fi restituite fotilor proprietari" n condiiile Legii nr. )*+),,)" terenurile proprietate de stat administrate de staiunile de cercetare din agricultur . " cele cu destinaie de parc public ; " grdin botanic sau aferente unei piee agroalimentare 1 ori unui cmin de btrni 0 . %rin e!cepie" se restituie n condiiile art. 10 din Legea nr. )*+),,) unele terenuri ocupate cu pduri sau vegetaie forestier" care potrivit art. . lit. b3 din Legea nr. )*+),,)" art. 1 alin. ()3 din 6odul 'ilvic (Legea nr. .<+),,<3 i ane!ei Legii nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia" constituie obiect al proprietii publice. %revederile art. 10 din Legea nr. )*+),,) referitoare la reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor ocupate cu pduri sau vegetaie forestier au astfel i semnificaia scoaterii

prealabile a acestor terenuri din domeniul public i trecerii lor n domeniul privat < . ,1. )econstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor aflate &n proprietatea statului ,1.). %azul reglementat de art. 7: alin. 486. %otrivit art. ;< alin. (03" terenurile fr construcii" neafectate de lucrri de investiii aprobate potrivit legii" din intravilanul localitilor" aflate n administrarea consiliilor locale" considerate proprietate de stat prin aplicarea dispoziiilor Decretului nr. 2).+),<< i a altor acte normative speciale" se restituie fotilor proprietari sau motenitorilor acestora" dup caz" la cerere. Cac obiect al restituirii n temeiul acestui te!t de lege terenurile fr construcii" cu destinaie neagricol. Eerenurile agricole pot fi restituite n condiiile art. 1). Eerenurile trebuie s fie situate n intravilanul localitilor" aa cum este el definit prin art. . lit. d3 din Legea nr. )*+),,) 2 . =ceste terenuri trebuie s se afle n administrarea consiliilor locale sau s fi devenit ntre timp obiect al proprietii unei uniti administrativ7teritoriale" iar nu n proprietatea unor societi comerciale cu capital de stat. Eerenurile e!propriate pentru utilitate public" cu plata despgubirilor i pe care s7au construit blocuri de locuine nu sunt supuse restituirii fostului proprietar * . Dimpotriv" va face obiectul reconstituirii dreptului de proprietate terenul pe care au fost edificate de deintori garaje cu caracter provizoriu" care nu constituie construcii n sensul prevederilor dispoziiilor legale analizate , . 'unt ndreptii la reconstituire fotii proprietari sau motenitorii acestora" sfera acestora din urm fiind determinat n condiiile art. ); din Legea nr. )*+),,). 4econstituirea dreptului de proprietate se face la cerere" prin ordin al prefectului" la propunerea primriilor" emis pe baza verificrii situaiei juridice a terenurilor. %entru formularea cererilor legiuitorul nu a prevzut iniial nici un termen )/ . @lterior" prin Legea nr. 010+.//)" articolului ;< din Legea nr. )*+),,) i7a fost adugat alineatul (0)3" prin care s7a stabilit c pot fi formulate cereri de reconstituire a dreptului de proprietate pn la data de ) noiembrie .//). ,1... %azul reglementat de art. 4;36. Eerenurile agricole fr construcii" instalaii" amenajri de interes public" intrate n proprietatea statului i aflate n administrarea primriilor la data adoptrii Legii nr. )*+),,)" se restituie fotilor proprietari sau motenitorilor acestora n temeiul art. 1).

:u intereseaz locul siturii terenului (n intravilan sau n e!travilan3 i nici modul n care el a devenit proprietate de stat. :u pot face" totui" obiectul reconstituirii dreptului de proprietate acele terenuri care au fost confiscate ca efect al unor condamnri penale" cu e!cepia cazurilor n care persoanele condamnate fac parte dintre cele precizate n Decretul7lege nr. ))*+),,/" republicat )) " privind acordarea unor drepturi persoanelor persecutate din motive politice de dictatura comunist instaurat cu ncepere de la < martie ),10" precum i a celor deportate n strintate ori constituite n prizonieri" cu modificrile ulterioare. 9mportant este ca terenurile s se fi aflat" la data intrrii n vigoare a legii" n administrarea primriilor" cele aflate n administrarea fostelor uniti economice de stat din agricultur sau a instituiilor de cercetare avnd un alt regim juridic. 4econstituirea dreptului de proprietate se face la cerere" aceasta trebuind formulat n termen de ;/ de zile >art. 1) alin. (.3 coroborat cu art. )) alin. (13? prin ordinul prefectului" la propunerea primriei. 9;.7. %azul reglementat de art. 72. %ersoanele ale cror terenuri agricole au fost trecute n proprietate de stat" ca efect al unor legi speciale" altele dect cele de e!propriere i care se afl n administrarea unitilor agricole de stat" devin" la cerere" acionari la societile comerciale nfiinate n baza Legii nr. )0+),,/ >art. ;2 alin. ()3?. &ste vorba despre terenurile aflate n prezent n patrimoniul societilor comerciale nfiinate n baza Legii nr. )0+),,/" prin transformarea fostelor $ntreprinderi =gricole de 'tat (9.=.'.3 sau a altor uniti agricole de stat. 6ererea trebuie formulat n termen de 10 de zile. 6a i n cazul reglementat de art. 1) nu pot beneficia de reconstituirea dreptului de proprietate persoanele ale cror terenuri au fost confiscate ca efect al unor condamnri penale" cu e!cepia cazurilor n care persoanele condamnate fac parte dintre cele precizate n Decretul7lege nr. ))*+),,/ privind acordarea unor drepturi persoanelor persecutate din motive politice de dictatura comunist instaurat cu ncepere de la < martie ),10" precum i celor deportate n strintate ori constituite n prizonieri" cu modificrile ulterioare >art. ;2 alin. (13?. %otrivit art. 1. alin. ()3" n localitile cu deficit de teren" n care terenurile fotilor proprietari se afl n proprietatea statului i acetia nu opteaz pentru aciuni n condiiile art. ;2" comisiile judeene pentru aplicarea Legii nr. )*+),,) vor 5otr atribuirea unei suprafee de 0/// mp de familie n ec5ivalent arabil" din terenurile proprietatea statului. =tribuirea se va face la cerere i numai dac" n temeiul altei dispoziii ale acestei legi" nu a fost posibil s li se atribuie persoanelor ndreptite suprafaa minim de 0/// mp prevzut de art. * alin. (;3.

$n toate situaiile" competena de rezolvare a cererilor revine comisiei locale i comisiei judeene de aplicare a Legii nr. )*+),,). '7a decis c pot beneficia de prevederile art. ;2 alin. ()3 din Legea nr. )*+),,) republicat i persoanele juridice ale cror terenuri au fost preluate de stat" cum este cazul mnstirilor" deoarece legea folosete termenul de persoane" fr a distinge ntre persoane fizice i persoane juridice ). . 4eglementrile citate trebuie coroborate cu cele ale art. .0 din Legea arendrii nr. )<+),,1 ); " conform crora persoanele fizice care au dobndit calitatea de acionar potrivit art. ;2 din Legea nr. )*+),,) au putut opta" pn la data de ) octombrie ),,0" pentru calitatea de locator. 6a urmare" ntre persoana fizic solicitant i societatea comercial agricol s7a nc5eiat un contract de locaiune pe o durat minim de 0 ani. $nuntrul termenului de locaiune" comisia judeean va emite titlul de proprietate asupra terenului" n ec5ivalent arabil i va pune n posesie persoanele ndreptite" n sole compacte. La e!pirarea termenului de 0 ani locatorii dobndesc toate atributele dreptului de proprietate. ,1.1. %azul reglementat de art. ;;. =rticolul 11 alin. ()3 din Legea nr. )*+),,) republicat reglementeaz un caz de reconstituire a dreptului de proprietate n favoarea unitilor administrativ7 teritoriale. 6onform acestei dispoziii legale" terenurile provenite din fostele islazuri comunale" transmise unitilor de stat i care" n prezent" sunt folosite ca puni" fnee i arabil" vor fi restituite n proprietatea comunelor" oraelor i municipiilor dup caz" i n administrarea primriilor" pentru a fi folosite ca puni comunale i pentru producerea de furaje sau semine de culturi furajere. Dac aceste terenuri au fost ocupate ntre timp cu vii" pomi" seminceri furajeri" 5eletee" lacuri sau au fost destinate producerii de legume" fructe" sau altor materii prime pentru fabricile de conserve" orezrii i cmpuri e!perimentale" destinate cercetrii agricole" ele nu vor fi restituite ca atare ci vor fi compensate n suprafa egal de terenuri de aceeai calitate de ctre societile comerciale pe aciuni care le dein. 6onform alin. (.3 al te!tului de lege citat" n cazul nerespectrii obligaiei de compensare de ctre societatea comercial n cauz" terenul trece de drept n proprietatea unitii administrativ7teritoriale. 8bservm c terenurile care se restituie comunelor" oraelor sau municipiilor au o destinaie precis determinat de lege i anume aceea de a fi folosite ca puni comunale i pentru producia de furaje sau semine de culturi furajere. =ceast destinaie le confer un interes

public astfel nct apreciem c terenurile n discuie vor face parte din domeniul public al unitii administrativ7teritoriale respective )1 . ,0. )econstituirea dreptului de proprietate asupra unor terenuri cu vegetaie forestier )0 . 4econstituirea dreptului de proprietate asupra unor terenuri cu vegetaie forestier a fost reglementat pentru prima dat de art. 1) din Legea nr. )*+),,)" n forma avut la adoptarea acestui act normativ. Dei reglementarea n discuie a fost substanial modificat prin Legea nr. )<,+),,2" apreciem c este necesar s analizm incidena sa asupra reconstituirii efective a dreptului de proprietate asupra unor terenuri" dat fiind mprejurarea c" potrivit principiului tempu) re2it actum' validitatea tuturor actelor de reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor cu vegetaie forestier ntocmite pn la data intrrii n vigoare a Legii nr. )<,+),,2 va trebui raportat la prevederile legale n vigoare la data emiterii lor )< . 8biect al reconstituirii dreptului de proprietate l constituie terenurile cu vegetaie forestier" pdurile" zvoaiele" tufriurile i punile mpdurite. 6a urmare" nu toate terenurile cu destinaie forestier" aa cum sunt ele definite prin art. . lit. b3 din Legea nr. )*+),,) cad sub incidena acestei reglementari. :u vor fi restituite terenurile care servesc nevoilor de cultur" producie ori administrare silvic" terenurile destinate mpduririlor i cele neproductive # stncrii" abrupturi" bolovniuri" rpe" ravene" toreni" cuprinse n amenajamentele silvice. 6onform art. 1) alin. (.3 din Legea nr. )*+),,)" dac pe suprafeele de teren ce urmeaz a fi atribuite se afl construcii sau amenajri forestiere ori sunt n curs de e!ecutare sau n faza de proiectare" se vor atribui alte suprafee de teren. 'unt supuse restituirii numai terenurile care au aparinut persoanelor fizice i care prin efectul unor legi speciale au fost trecute n proprietatea statului. Eitulari ai dreptului de a obine restituirea n proprietate a unor astfel de terenuri sunt numai persoanele fizice care au cetenie romn" sau care au avut aceast cetenie" pe care o redobndesc" sau motenitorii acestora. 4econstituirea dreptului de proprietate se face la cerere" ea trebuind formulat n termen de 10 zile >art. 1. alin. (.3 raportat la art. )/ din Legea nr. )*+),,)?. $n ce7i privete pe fotii ceteni romni" care au redobndit cetenia romn dup adoptarea Legii nr. )*+),,)" apreciem c este necesar i suficient ca acetia s fi formulat cererea de reconstituire n termenul prevzut de lege" c5iar dac la data formulrii acestor cereri nu au redobndit cetenia romn.

$n sfrit" potrivit art. 1) alin. (;3 din Legea nr. )*+),,) suprafeele de teren atribuite n condiiile acestei dispoziii legale" cumulat cu suprafa agricol n ec5i7valent arabil" care de asemenea a fcut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate" nu pot depi )/ 5a de familie. ,<. %onstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor trecute &n proprietatea statului ,<.). %azul reglementat de art. 7: alin. 436. %otrivit art. ;< alin. ()3 din Legea nr. )*+),,) republicat" terenurile aflate n proprietatea statului" situate n intravilanul localitilor i care sunt n administrarea primriilor" la data adoptrii legii" trec n proprietatea comunelor" oraelor sau municipiilor" urmnd regimul juridic al terenurilor prevzute de art. .< din aceeai lege. 6a urmare" aceste terenuri vor putea fi vndute" concesionate ori date n folosin celor care solicit s7i construiasc locuine i nu au teren" vor putea fi folosite pentru amplasarea de obiective social7 culturale sau cu caracter productiv ori vor servi pentru compensarea fotilor proprietari ndreptii la reconstituirea dreptului de proprietate" ale cror terenuri au fost atribuite de 6=%" potrivit legii" unor persoane ndreptite pentru construcia de locuine i ane!e gospodreti" pe care le7au edificat. Dei te!tul citat nu o spune e!pres" din coroborarea sa cu celelalte dispoziii ale Legii nr. )*+),,) rezult c sunt e!ceptate de la acest regim terenurile supuse reconstituirii dreptului de proprietate conform art. ;< alin. (03 i art. 1) din Legea nr. )*+),,) republicat. ,<... %azul reglementat de art. 7: alin. 456. 6onform art. ;< alin. (.3 din Legea nr. )*+),,)" republicat" terenurile proprietatea statului" situate n intravilanul localitilor" atribuite" potrivit legii" n folosin venic sau n folosin pe durata e!istenei construciei" n vederea construirii de locuine proprietate personal sau cu ocazia cumprrii de ctre stat a unor asemenea locuine" trec la cererea proprietarilor actuali ai locuinelor" n proprietatea acestora" integral sau proporional cu cota deinut din construcie. Legiuitorul a avut n vedere urmtoarele situaii a3 %otrivit Legii nr. 1+),2; privind construcia de locuine )2 " art. 1 alin. (.3 i (;3 i Legii nr. 0*+),21 privind sistematizarea localitilor rurale i urbane" art. * alin. (.3 i art. )2" statul acorda n folosin cetenilor care nu aveau terenuri i care doreau s7i construiasc o locuin" terenul necesar. 'e puteau acorda astfel n folosin pe durata e!istenei construciei terenuri n suprafa de )// mp n mediul urban" pentru construcie de cldiri cu mai multe etaje (art. *

din Legea nr. 0*+),21 i N.6.A. nr. **/+),2; de punere n aplicare a Legii nr. 1+),2;3 sau de .//7.0/ mp n mediul rural (art. )2 din Legea nr. 0*+),21 i N.6.A. nr. **/+),2;3. %roprietarii construciilor edificate pe aceste terenuri vor putea astfel dobndi" la cerere" dreptul de proprietate asupra terenurilor atribuite n folosin" n limitele suprafeelor prevzute prin decizia administrativ prin care respectivul drept de folosin le7a fost constituit. &i vor deveni proprietari e!clusivi ai terenului" dac sunt i proprietari ai construciei sau proprietari pe cote7pri proporional cu suprafaa construit ai crei proprietari sunt" dac n respectiva construcie sunt mai multe apartamente aparinnd mai multor proprietari diferii. 6onstituirea dreptului de proprietate se va face la cerere" prin ordinul prefectului" la propunerea primriilor" fcut pe baza verificrii situaiei juridice a terenurilor. 6ererea poate fi formulat oricnd. Legea prevede c sunt ndreptii la constituirea dreptului de proprietate proprietarii actuali ai locuinelor categorie n care se includ persoanele crora li s7a atribuit terenul n folosin i cele care au dobndit ulterior prin acte ntre vii sau pentru cauz de moarte proprietatea locuinei edificate pe acest teren )* . :u va fi ndreptit la atribuirea n proprietate a terenului cel care nu a edificat pe acesta construciile la care se refer actul prin care a fost constituit iniial dreptul de folosin ), . b3 6ele artate mai sus sunt aplicabile" n egal msur" i n situaiile n care dreptul de folosin asupra terenurilor a fost constituit n favoarea persoanelor care au cumprat locuina de la stat" n condiiile Legii nr. 1+),2; privind construcia de locuine sau a Decretului7lege nr. <,+),,/ privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului. 'uprafeele de teren asupra crora se va putea constitui dreptul de proprietate vor fi cele pentru care s7a constituit" potrivit legii" dreptul de folosin i care au fost prevzute n actele administrative de constituire a acestui drept. ,<.;. %azul reglementat de art. 7: alin. 476. $n baza art. ;< alin. (;3 din Legea nr. )*+),,)" terenurile atribuite n folosin pe durata e!istenei construciilor dobnditorilor acestora" ca efect al prelurii terenurilor aferente construciilor" n condiiile dispoziiilor art. ;/ din Legea nr. 0*+),21 cu privire la sistematizarea localitilor urbane i rurale" trec n proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosin a terenului" proprietari ai locuinelor. %entru corecta aplicare a art. ;< alin. (;3 din Legea nr. )*+),,) se impun cteva consideraii referitoare la coninutul reglementrii cuprinse n art. ;/ din Legea nr. 0*+),21 i modul n care acestea au fost interpretate i aplicate n epoc.

=rticolul ;/ alin. ()3 din Legea nr. 0*+),21 a interzis nstrinarea sau dobndirea prin acte juridice a terenurilor cuprinse n perimetrul localitilor urbane i rurale ./ . %rin alineatul al doilea al aceluiai articol s7a dispus c" n caz de nstrinare a construciilor" terenul aferent acestor construcii trece n proprietatea statului" cu plata unor despgubiri" iar conform alin. (;3" dobnditorul construciei primea din partea statului n folosin terenul necesar" n limitele prevzute de art. * i )2 din aceeai lege" respectiv )// mp n mediul urban i .//7.0/ mp n mediul rural. Cr a fi considerat un dezmembrmnt al dreptului de proprietate" pentru c proprietatea socialist de stat nu era susceptibil de dezmembrare" dreptul de folosin astfel constituit a fost considerat ca un drept real de tip nou" opozabil er2a omne)" mai puin statului. &l se transmitea odat cu dreptul de proprietate asupra construciei iar titularul su era obligat la plata unei ta!e anuale. 'e observ ca legiuitorul a utilizat doi termeni atunci cnd s7a referit la situaia juridic a terenului ce era afectat de nstrinarea construciei teren aferent construciilor nstrinate" care trecea n proprietatea statului i teren necesar" n limitele e!pres prevzute de lege" asupra cruia se constituia dreptul de folosin n favoarea dobnditorului construciei. 6ele dou categorii nu se refer ntotdeauna la aceeai ntindere fizic a terenului" cel mai adesea suprafaa terenului aferent fiind mai mare dect cea a terenului necesar. $n practica judiciar s7a decis c terenul aferent definete suprafaa ce aparine cldirii nstrinate" iar terenul necesar suprafaa necesar folosirii construciei" n limitele prevzute de lege .) . %entru situaiile n care terenul afectat de proprietar e!ploatrii construciei nstrinate fcea parte dintr7o suprafa mai mare" s7a decis n sensul c prin noiunea de teren aferent" care potrivit art. ;/ alin. (.3 din Legea nr. 0*+),21" trece n proprietatea statului n caz de nstrinare a unei construcii" nu urmeaz a se nelege ntreaga parcel pe care se afl amplasat construcia" ntruct ea poate fi mult mai mare dect este necesar pentru folosirea unei locuine i a ane!elor gospodreti" iar uneori are destinaia de grdin" livad sau alt destinaie agricol. De aceea ntr7o atare situaie" urmeaz a se determina suprafaa de teren ce va trece n proprietatea statului" aceast operaiune revenindu7i organului administrativ c5emat s autorizeze nstrinarea i care este comitetul (biroul3 e!ecutiv al consiliului popular al localitii unde este situat imobilul .. . Ki n literatura de specialitate s7a artat c pe cnd terenul aferent se nscrie n limitele care in mai mult de modul n care sunt aezate construcia" ane!ele gospodreti i curtea" avndu7se n vedere normala lor folosin" terenul necesar va fi ntotdeauna determinat" n limitele legii" >adic o suprafa de )// mp n mediul urban sau .//7

.0/ mp n mediul rural (n.a.3? prin sc5iele i detaliile de sistematizare" fr vreo posibilitate de apreciere pentru pri sau pentru comitetul (biroul3 e!ecutiv al consiliului popular .; . $n aplicarea dispoziiilor art. ;/ din Legea nr. 0*+),21 de cele mai multe ori terenul aferent" trecut n proprietatea statului ca efect al nstrinrii construciei" a fost mai mare dect terenul necesar asupra cruia s7a constituit un drept real de folosin n favoarea dobnditorului construciei. Diferena fie a fost nc5iriat aceluiai dobnditor" care a primit astfel folosina" ca drept de crean" fie a primit alte destinaii. %rin art. ;< alin. (;3 din Legea nr. )*+),,) s7a dispus e!pres c obiect al constituirii dreptului de proprietate l face numai terenul atribuit n folosin" or" aa cum am artat mai sus" terenul atribuit n folosin a fost numai terenul necesar" adic )// mp n mediul urban i .//7.0/ mp n mediul rural. 6a urmare" apreciem i noi c" n principiu" dobnditorului construciei i se va putea constitui dreptul de proprietate numai pentru suprafaa de )// mp respectiv .//7.0/ mp" deci numai asupra terenului pentru care acesta avea un drept real de folosin .1 . Diferena pn la complinirea terenului aferent trecut n proprietatea statului" va servi pentru reconstituirea dreptului de proprietate n favoarea nstrintorului construciei" n condiiile art. ;< alin. (03 din Legea nr. )*+),,). 8pinia contrar" conform creia ntreg terenul aferent" iar nu numai cel necesar" va servi la constituirea dreptului de proprietate n favoarea dobnditorului construciei pleac de la premisa (fals dup prerea noastr3 ca te!tul art. ;< alin. (;3 din Legea nr. )*+),,) dispune e!pres n acest sens .0 . &ste adevrat c legiuitorul se refer" n cuprinsul art. ;< alin. ; i la terenul aferent construciei" dar o face numai pentru a determina modul n care terenul a trecut n proprietatea statului. &l se refer ns e!pres la terenul atribuit n folosin pe durata e!istenei construciilor atunci cnd stabilete ntinderea dreptului de proprietate ce7i va fi constituit dobnditorului construciei. 6u alte cuvinte" ca efect al acestei constituiri" dreptul real de folosin se transform n drept de proprietate" n minile aceluiai titular. 6ele mai sus artate sunt valabile i n cazul subdobnditorilor ulteriori ai construciilor deoarece" aa cum am artat deja" odat cu nstrinarea construciei se transmitea i dreptul real de folosin asupra terenului. Ki n acest caz" atribuirea n proprietate se face" prin ordin al prefectului" la propunerea primriilor" n urma cererilor formulate n acest scop de cei interesai. %rin e!cepie" atunci cnd se dovedete c intenia comun a prilor din actul de nstrinare a fost s se transmit dobnditorului ntreaga

suprafa deinut ca teren aferent casei de locuit i ane!elor gospodreti" precum i curtea i gradina din jurul acestora" atunci cnd e!ist" iar dobnditorul a i deinut n fapt ntregul teren" s7a decis c acesta va fi ndreptit la constituirea dreptului de proprietate pentru toat suprafaa .< . Dispoziiile art. .; alin. (.)3" introduse n corpul Legii nr. )*+),,) prin Legea nr. .12+.//0" au validat aceast jurispruden. ,<.1. #ituaia reglementat de art. 7: alin. 4;6 din *egea nr. 3<=3993. 6onform art. ;< alin. (13" dispoziiile art. .; rmn aplicabile. 4eamintim c" potrivit art. .; alin. ()3 din Legea nr. )*+),,)" sunt i rmn n proprietatea privat a cooperatorilor sau" dup caz" a motenitorilor acestora" indiferent de ocupaia sau domiciliul lor" terenurile aferente casei de locuit i ane!elor gospodreti" precum i curtea i grdina" determinate potrivit art. * din Decretul7lege nr. 1.+),,/ privind unele msuri pentru stimularea rnimii. =ceast dispoziie legal d natere cel puin urmtoarelor ntrebri ). 6ror cazuri de constituire a dreptului de proprietate reglementate de art. ;< din Legea nr. )*+),,) le sunt aplicabile dispoziiile art. .; i urmtoarele din aceeai legeD .. 6are sunt persoanele ndreptite s beneficieze de dispoziiile art. .;D ;. 6are este ntinderea suprafeei de teren care se va atribui persoanei ndreptite potrivit art. .;D 1. =tribuirea terenurilor conform art. .; se va realiza din terenurile proprietatea statului sau din cele proprietatea cooperativelor agricole de producieD 4spunzndu7se la aceste ntrebri" n literatura juridic s7a susinut c art. ;< alin. (13 vizeaz cazurile de constituire a dreptului de proprietate prevzute de alin. (.3 i (;3 ale aceluiai articol" n msura n care terenurile supuse atribuirii se afl n zonele cooperativizate" deci beneficiari ai dispoziiilor art. .; vor fi persoanele crora le7au fost atribuite" potrivit legii" terenuri proprietate de stat situate n intravilanul localitilor" n folosin venic sau n folosin pe durata e!istenei construciei" n vederea construirii de locuine proprietate personal sau cu ocazia cumprrii de la stat a unor asemenea locuine ct i dobnditorii construciilor prin acte juridice ntre vii sub imperiul Legii nr. 0*+),21" care" prin art. ;/" dispune c terenurile aferente acestor construcii trec n proprietatea statului.

$n ce privete suprafaa avut n vedere ea ar trebui s fie cea aferent construciilor n discuie" dar nu mai mult de )/// mp i ea poate fi acordat numai din terenurile proprietate cooperatist .2 . =preciem i noi c aplicabilitatea art. .; din Legea nr. )*+),,)" la care face trimitere art. ;< alin. 1 este restrns numai la zonele cooperativizate. Aodul de determinare al terenului aferent casei de locuit i ane!elor gospodreti precum i al curii i grdinii din jurul acesteia" care se face prin raportare la ntinderea lotului ajuttor i n funcie de evidenele e!istente la data intrrii n cooperativa agricol de producie aa cum dispun prevederile art. .; alin. ()3 i (.3" fundamenteaz aceast concluzie. =rticolul .; din Legea nr. )*+),,) reglementeaz aa cum am mai spus" cu unele e!cepii" un caz de reconstituire a dreptului de proprietate. De aceea" considerm c vor putea fi beneficiare ale dispoziiilor art. .; din Legea nr. )*+),,) numai persoanele care au devenit proprietare ale terenurilor pe care sunt situate construciile proprietatea lor" prin constituirea acestui drept conform art. ;< alin. (.3 i (;3 din Legea nr. )*+),,) .* " cu condiia ca aceste terenuri s fie contigue cu terenuri care le7au aparinut n proprietate i care au fost preluate de cooperativ n orice mod. %e de alt parte este necesar ca terenurile preluate de cooperativ s fi fost folosite de persoanele pe care le avem n vedere" ntruct erau aferente casei de locuit" ane!elor gospodreti" curii sau grdinii gospodriilor respective" pentru acestea opernd reconstituirea dreptului de proprietate. =ltfel spus" nici n aceste cazuri nu se vor putea invoca prevederile art. .; din Legea nr. )*+),,) mpotriva fotilor proprietari ai terenurilor" de la care acestea au fost preluate de cooperativ n orice mod. 8 singur e!cepie trebuie admis i ea vizeaz situaia n care membrul cooperator a vndut att casa de locuit situat pe terenul n suprafa de .0/ mp" care a trecut n proprietatea statului conform art. ;/ din Legea nr. 0*+),21" ct i ane!ele gospodreti situate pe terenul pe care l7a avut n proprietate i i7a fost preluat de cooperativa agricol de producie. $ntr7o asemenea situaie vom fi n prezena unui caz de constituire a dreptului de proprietate n temeiul art. .; din Legea nr. )*+),,)" justificat pe considerente de ec5itate" dar i pe principiul voinei interne" prevzut de art. ,22 6od civil" din nstrinarea acestor ane!e gospodreti deducndu7se c vnztorul a neles s se desesizeze i de terenul aferent acestora. %e de alt parte" reconstituirea dreptului de proprietate pentru terenul aferent acestor ane!e gospodreti" n favoarea vnztorului" reconstituire ce se poate face la cerere" ar constitui i o nclcare a obligaiei de a garanta pe cumprtor contra eviciunii rezultnd din faptul personal al vnztorului" instituit de art. );;, 6od civil. .,

=rticolul .; alin. (.)3 din Legea nr. )*+),,) a validat i acest punct de vedere. ,<.0. %azul reglementat de art. ;7. %rin art. 1; din Legea nr. )*+),,) a fost reglementat un caz de constituire a dreptului de proprietate avnd ca obiect terenuri cu destinaie agricol" proprietate privat a comunei" oraului sau municipiului" situate n zona montan defavorizat de factori naturali cum sunt clima" panta" altitudinea" izolarea. %rin ordin al prefectului" la propunerea primriilor" pot fi atribuite n proprietate" la cerere" suprafee de teren de pn la )/ 5a n ec5ivalent arabil" familiilor tinere de rani" care provin din mediul agricol montan" au priceperea necesar i se oblig n scris s7i creeze gospodrii" s se ocupe de creterea animalelor i s e!ploateze raional pmntul n acest scop. &ste un caz facultativ de constituire a dreptului de proprietate" lsat la latitudinea autoritilor competente ;/ . 6onform art. ;. din Legea nr. )*+),,) terenurile astfel atribuite nu pot fi nstrinate timp de )/ ani" socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s7a fcut nscrierea proprietii" sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. 6onstatarea nulitii poate fi cerut n justiie de ctre primrie" prefectur" procuror" precum i de orice alt persoan interesat.
.

Gn ace t en a e vedeaD L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. ..:E E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 94-97E C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. 9:08.::7 %i deci+ia nr. .4068.::7, Dreptul nr. :8.::<, p. ;; %i ;:.
2

C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. ;.68.::<, B.3.C.D. .::<, l"c. cit., p. <<9 %i C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. ..078.::7, Dreptul nr. 98.::7, p. ;6.
4

C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. .048.::<, B.3.C.D. .::<, l"c. cit., p. <4<.
7

C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. 9:08.::7, B.3.C.D. .::7, l"c. cit., p. 74.-742.
<

C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. .;.8.::<, B.3.C.D. .::<, l"c. cit., p. <70.
6

Gn privina !unuril"r upu e retr"ced&ril"r, Curtea C"n titui"nal&, prin Deci+ia nr. .468.::;, >). "=. nr. 77; din 27 n"ie$!rie .::;? a tatuat c& re tituirea n natur& e te a i$ilat&, pentru !unurile care aparin d"$eniului pu!lic al tatului, cu " preala!il& trecere a !unuril"r re pective n d"$eniul privat. * e vedea %i E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. ;<.
9

#entru de=inirea n"iunii de intravilan a e vedeaD L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, .::6, "p. cit., p. .02-.04E E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. ;<.
;

C.0.3., ecia c"ntenci" 68.::9, p. .20.

:

ad$ini trativ, deci+ia nr. 70;8.::6, Dreptul nr.

C.0.3., ecia c"ntenci" 68.::7, p. ;:.

.0

ad$ini trativ, deci+ia nr. 2<:8.::7, Dreptul nr.

C.0.3., 98.::<.
..

ecia c"ntenci"

ad$ini trativ, deci+ia nr. ;4.8.::7, Dreptul nr.

). "=. nr. ..; din .; $artie .::;.

.2

C.0.3., ecia c"ntenci" 48.:::, p. .;:.

.4

ad$ini trativ, deci+ia nr. .40.8.::;, Dreptul nr.

). "=. nr. ..; din .; $artie .::;.

.7

Gn ace t en -a pr"nunat %i C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. .0468.::7, Dreptul nr. :8.::<, p. :.. #entru "pinia c"n="r$ c&reia n ace t $"d e rentrege%te d"$eniul privat al tatului, a e vedea /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .:9.
.<

#entru nele ul n"iunil"r de Hterenuri cu de tinaie ="re tier&I %i H="nd ="re tierI, precu$ %i pentru rap"rturile dintre ace tea, a e vedea E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 200-202.
.6

#revederile Legii nr. .6:8.::9 p"re c upra=eele de teren a upra c&r"ra ="%tii pr"prietari v"r =i ndrept&ii & pretind& rec"n tituirea dreptului de pr"prietate. *plicarea ace t"r prevederi e =ace n c"ndiiile Legii nr. .82000.
.9

Legea nr. 78.:94 a =" t a!r"gat& prin Legea nr. <08.::..

.;

Gn acela%i en , a e vedea %i /. '"$"%an, 6ran ="r$area dreptului real de ="l" in& a upra terenuril"r n drept de pr"prietate, n ituaiile regle$entate prin art. 46 alin. >2? %i >4? din Legea nr. .;8.::. a ="ndului =unciar, repu!licat& la < ianuarie .::;, Dreptul nr. 48.:::, p. 90.
.:

C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. .48.::6, Dreptul nr. :8.::6, p. .40.
20

#entru pre+entarea ace tei interdicii, a e vedea E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 24-4..
2.

6ri!. 3ud. )ara$ure%, deci+ia civil& .9<8.:99, '.'.D. nr. :8.:9;, p. <;.
22

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia 7628.:;0, 'epert"riu ///, p. 67.

24

C. Br an, 'egi$ul (uridic al !unuril"r i$"!ile, Ed. Jtini=ic& %i Encicl"pedic&, Bucure%ti, .:;4, p. <7. #entru interpretarea n"iunil"r de teren a=erent %i teren nece ar, a e vedea %i C. Buga, D. #&une cu, #. )arian, 'egi$ul (uridic al terenuril"r n '.0.'., Ed. Cere , Bucure%ti, .:;0, p. .;:-.:0E C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. .90.
27

Gn ace t en , pentru terenurile ituate n +"nele nec""perativi+ate, a e vedea 1. #le%"ianu, C"n ideraii n leg&tur& cu aplicarea Legii ="ndului =unciar, Dreptul nr. 68.::2, p. 4<.
2<

* e vedea /. *da$, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, "p. cit., p. ..<-..6.
26

C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. 4<8.::;, Dreptul nr. ..8.::;, p. .7;. Gn acela%i en , C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. <2;8.::6, Dreptul nr. :8.::6, p. .2:.
29

* e vedea /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 2..-2.4.
2;

Gn en ul c& di p"+iiile art. 46 alin. >7? din Legea nr. .;8.::. e re=er& nu$ai la ip"te+a regle$entat& prin art. 46 alin. >4? din aceea%i lege, a e vedea /. '"$"%an, 6ran ="r$area dreptului real de ="l" in& a upra terenuril"r n drept de pr"prietate, n ituaiile regle$entate prin art. 46 alin. 2 %i 4 din Legea nr. .;8.::. a ="ndului =unciar, repu!licat& la < ianuarie .::;, l"c. cit., p. 9.. *ut"rul u ine c& upra=aa de teren care p"ate =i atri!uit& n pr"prietate d"!ndit"rului c"n truciei p"ate =i de pn& la 6000 $pE i!ide$, p. 99.
2:

*cea ta e te ideea care e dega(& %i din cuprin ul deci+iei nr. 9<78.::;, pr"nunate de C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, pu!licate Dreptul nr. .28.::;, p. .<7. 0u!linie$ n & c& n cuprin ul deci+iei e preci+ea+& c& d"!ndit"rul c"n truciei e te ndrept&it la atri!uirea n pr"prietate a upra ntregii upra=ee de teren avute n vedere de p&ri la ncheierea c"ntractului %i ="l" it& ap"i de d"!ndit"r, =&r& a e =ace n & re=erire la $pre(urarea dac& acea t& atri!uire e va =ace din terenuri c""perativi+ate au din terenuri trecute n pr"prietatea tatului.
40

* e vedea %i /. '"$"%an, ,"r$e i$perative %i n"r$e di p"+itive 2 Sta'ilirea dreptului de proprietate a,upra terenurilor trecute n proprietatea ,tatului ,;. Preliminarii. 6apitolul 999 al Legii nr. )*+),,) conine" n principal" dispoziii referitoare la reconstituirea i constituirea dreptului de proprietate asupra unora din terenurile intrate n proprietatea statului dup anul ),10. 6onform art. ;0 alin. ()3 terenurile proprietatea statului sunt acele suprafee intrate n patrimoniul su n conformitate cu prevederile legale e!istente pn la data de ) ianuarie ),,/ i nregistrate ca atare n sistemul de eviden al cadastrului funciar general i n amenajamentele silvice. $n prezent aceste terenuri fac parte fie din domeniul public" fie din cel privat aparinnd statului sau unitilor administrativ7teritoriale. Ciind inalienabile" terenurile care fac obiectul proprietii publice nu pot servi la reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate n baza prevederilor Legii nr. )*+),,) ) . '7a decis astfel c aparin domeniului public i nu pot fi restituite fotilor proprietari" n condiiile Legii nr. )*+),,)" terenurile proprietate de stat administrate de staiunile de cercetare din agricultur . " cele cu destinaie de parc public ; " grdin botanic sau aferente unei piee agroalimentare 1 ori unui cmin de btrni 0 . %rin e!cepie" se restituie n condiiile art. 10 din Legea nr. )*+),,) unele terenuri ocupate cu pduri sau vegetaie forestier" care potrivit art. . lit. b3 din Legea nr. )*+),,)" art. 1 alin. ()3 din 6odul 'ilvic (Legea nr. .<+),,<3 i ane!ei Legii nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia" constituie obiect al proprietii publice. %revederile art. 10 din Legea nr. )*+),,) referitoare la reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor ocupate cu pduri sau vegetaie forestier au astfel i semnificaia scoaterii

prealabile a acestor terenuri din domeniul public i trecerii lor n domeniul privat < . ,1. )econstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor aflate &n proprietatea statului ,1.). %azul reglementat de art. 7: alin. 486. %otrivit art. ;< alin. (03" terenurile fr construcii" neafectate de lucrri de investiii aprobate potrivit legii" din intravilanul localitilor" aflate n administrarea consiliilor locale" considerate proprietate de stat prin aplicarea dispoziiilor Decretului nr. 2).+),<< i a altor acte normative speciale" se restituie fotilor proprietari sau motenitorilor acestora" dup caz" la cerere. Cac obiect al restituirii n temeiul acestui te!t de lege terenurile fr construcii" cu destinaie neagricol. Eerenurile agricole pot fi restituite n condiiile art. 1). Eerenurile trebuie s fie situate n intravilanul localitilor" aa cum este el definit prin art. . lit. d3 din Legea nr. )*+),,) 2 . =ceste terenuri trebuie s se afle n administrarea consiliilor locale sau s fi devenit ntre timp obiect al proprietii unei uniti administrativ7teritoriale" iar nu n proprietatea unor societi comerciale cu capital de stat. Eerenurile e!propriate pentru utilitate public" cu plata despgubirilor i pe care s7au construit blocuri de locuine nu sunt supuse restituirii fostului proprietar * . Dimpotriv" va face obiectul reconstituirii dreptului de proprietate terenul pe care au fost edificate de deintori garaje cu caracter provizoriu" care nu constituie construcii n sensul prevederilor dispoziiilor legale analizate , . 'unt ndreptii la reconstituire fotii proprietari sau motenitorii acestora" sfera acestora din urm fiind determinat n condiiile art. ); din Legea nr. )*+),,). 4econstituirea dreptului de proprietate se face la cerere" prin ordin al prefectului" la propunerea primriilor" emis pe baza verificrii situaiei juridice a terenurilor. %entru formularea cererilor legiuitorul nu a prevzut iniial nici un termen )/ . @lterior" prin Legea nr. 010+.//)" articolului ;< din Legea nr. )*+),,) i7a fost adugat alineatul (0)3" prin care s7a stabilit c pot fi formulate cereri de reconstituire a dreptului de proprietate pn la data de ) noiembrie .//). ,1... %azul reglementat de art. 4;36. Eerenurile agricole fr construcii" instalaii" amenajri de interes public" intrate n proprietatea statului i aflate n administrarea primriilor la data adoptrii Legii nr. )*+),,)" se restituie fotilor proprietari sau motenitorilor acestora n temeiul art. 1).

:u intereseaz locul siturii terenului (n intravilan sau n e!travilan3 i nici modul n care el a devenit proprietate de stat. :u pot face" totui" obiectul reconstituirii dreptului de proprietate acele terenuri care au fost confiscate ca efect al unor condamnri penale" cu e!cepia cazurilor n care persoanele condamnate fac parte dintre cele precizate n Decretul7lege nr. ))*+),,/" republicat )) " privind acordarea unor drepturi persoanelor persecutate din motive politice de dictatura comunist instaurat cu ncepere de la < martie ),10" precum i a celor deportate n strintate ori constituite n prizonieri" cu modificrile ulterioare. 9mportant este ca terenurile s se fi aflat" la data intrrii n vigoare a legii" n administrarea primriilor" cele aflate n administrarea fostelor uniti economice de stat din agricultur sau a instituiilor de cercetare avnd un alt regim juridic. 4econstituirea dreptului de proprietate se face la cerere" aceasta trebuind formulat n termen de ;/ de zile >art. 1) alin. (.3 coroborat cu art. )) alin. (13? prin ordinul prefectului" la propunerea primriei. 9;.7. %azul reglementat de art. 72. %ersoanele ale cror terenuri agricole au fost trecute n proprietate de stat" ca efect al unor legi speciale" altele dect cele de e!propriere i care se afl n administrarea unitilor agricole de stat" devin" la cerere" acionari la societile comerciale nfiinate n baza Legii nr. )0+),,/ >art. ;2 alin. ()3?. &ste vorba despre terenurile aflate n prezent n patrimoniul societilor comerciale nfiinate n baza Legii nr. )0+),,/" prin transformarea fostelor $ntreprinderi =gricole de 'tat (9.=.'.3 sau a altor uniti agricole de stat. 6ererea trebuie formulat n termen de 10 de zile. 6a i n cazul reglementat de art. 1) nu pot beneficia de reconstituirea dreptului de proprietate persoanele ale cror terenuri au fost confiscate ca efect al unor condamnri penale" cu e!cepia cazurilor n care persoanele condamnate fac parte dintre cele precizate n Decretul7lege nr. ))*+),,/ privind acordarea unor drepturi persoanelor persecutate din motive politice de dictatura comunist instaurat cu ncepere de la < martie ),10" precum i celor deportate n strintate ori constituite n prizonieri" cu modificrile ulterioare >art. ;2 alin. (13?. %otrivit art. 1. alin. ()3" n localitile cu deficit de teren" n care terenurile fotilor proprietari se afl n proprietatea statului i acetia nu opteaz pentru aciuni n condiiile art. ;2" comisiile judeene pentru aplicarea Legii nr. )*+),,) vor 5otr atribuirea unei suprafee de 0/// mp de familie n ec5ivalent arabil" din terenurile proprietatea statului. =tribuirea se va face la cerere i numai dac" n temeiul altei dispoziii ale acestei legi" nu a fost posibil s li se atribuie persoanelor ndreptite suprafaa minim de 0/// mp prevzut de art. * alin. (;3.

$n toate situaiile" competena de rezolvare a cererilor revine comisiei locale i comisiei judeene de aplicare a Legii nr. )*+),,). '7a decis c pot beneficia de prevederile art. ;2 alin. ()3 din Legea nr. )*+),,) republicat i persoanele juridice ale cror terenuri au fost preluate de stat" cum este cazul mnstirilor" deoarece legea folosete termenul de persoane" fr a distinge ntre persoane fizice i persoane juridice ). . 4eglementrile citate trebuie coroborate cu cele ale art. .0 din Legea arendrii nr. )<+),,1 ); " conform crora persoanele fizice care au dobndit calitatea de acionar potrivit art. ;2 din Legea nr. )*+),,) au putut opta" pn la data de ) octombrie ),,0" pentru calitatea de locator. 6a urmare" ntre persoana fizic solicitant i societatea comercial agricol s7a nc5eiat un contract de locaiune pe o durat minim de 0 ani. $nuntrul termenului de locaiune" comisia judeean va emite titlul de proprietate asupra terenului" n ec5ivalent arabil i va pune n posesie persoanele ndreptite" n sole compacte. La e!pirarea termenului de 0 ani locatorii dobndesc toate atributele dreptului de proprietate. ,1.1. %azul reglementat de art. ;;. =rticolul 11 alin. ()3 din Legea nr. )*+),,) republicat reglementeaz un caz de reconstituire a dreptului de proprietate n favoarea unitilor administrativ7 teritoriale. 6onform acestei dispoziii legale" terenurile provenite din fostele islazuri comunale" transmise unitilor de stat i care" n prezent" sunt folosite ca puni" fnee i arabil" vor fi restituite n proprietatea comunelor" oraelor i municipiilor dup caz" i n administrarea primriilor" pentru a fi folosite ca puni comunale i pentru producerea de furaje sau semine de culturi furajere. Dac aceste terenuri au fost ocupate ntre timp cu vii" pomi" seminceri furajeri" 5eletee" lacuri sau au fost destinate producerii de legume" fructe" sau altor materii prime pentru fabricile de conserve" orezrii i cmpuri e!perimentale" destinate cercetrii agricole" ele nu vor fi restituite ca atare ci vor fi compensate n suprafa egal de terenuri de aceeai calitate de ctre societile comerciale pe aciuni care le dein. 6onform alin. (.3 al te!tului de lege citat" n cazul nerespectrii obligaiei de compensare de ctre societatea comercial n cauz" terenul trece de drept n proprietatea unitii administrativ7teritoriale. 8bservm c terenurile care se restituie comunelor" oraelor sau municipiilor au o destinaie precis determinat de lege i anume aceea de a fi folosite ca puni comunale i pentru producia de furaje sau semine de culturi furajere. =ceast destinaie le confer un interes

public astfel nct apreciem c terenurile n discuie vor face parte din domeniul public al unitii administrativ7teritoriale respective )1 . ,0. )econstituirea dreptului de proprietate asupra unor terenuri cu vegetaie forestier )0 . 4econstituirea dreptului de proprietate asupra unor terenuri cu vegetaie forestier a fost reglementat pentru prima dat de art. 1) din Legea nr. )*+),,)" n forma avut la adoptarea acestui act normativ. Dei reglementarea n discuie a fost substanial modificat prin Legea nr. )<,+),,2" apreciem c este necesar s analizm incidena sa asupra reconstituirii efective a dreptului de proprietate asupra unor terenuri" dat fiind mprejurarea c" potrivit principiului tempu) re2it actum' validitatea tuturor actelor de reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor cu vegetaie forestier ntocmite pn la data intrrii n vigoare a Legii nr. )<,+),,2 va trebui raportat la prevederile legale n vigoare la data emiterii lor )< . 8biect al reconstituirii dreptului de proprietate l constituie terenurile cu vegetaie forestier" pdurile" zvoaiele" tufriurile i punile mpdurite. 6a urmare" nu toate terenurile cu destinaie forestier" aa cum sunt ele definite prin art. . lit. b3 din Legea nr. )*+),,) cad sub incidena acestei reglementari. :u vor fi restituite terenurile care servesc nevoilor de cultur" producie ori administrare silvic" terenurile destinate mpduririlor i cele neproductive # stncrii" abrupturi" bolovniuri" rpe" ravene" toreni" cuprinse n amenajamentele silvice. 6onform art. 1) alin. (.3 din Legea nr. )*+),,)" dac pe suprafeele de teren ce urmeaz a fi atribuite se afl construcii sau amenajri forestiere ori sunt n curs de e!ecutare sau n faza de proiectare" se vor atribui alte suprafee de teren. 'unt supuse restituirii numai terenurile care au aparinut persoanelor fizice i care prin efectul unor legi speciale au fost trecute n proprietatea statului. Eitulari ai dreptului de a obine restituirea n proprietate a unor astfel de terenuri sunt numai persoanele fizice care au cetenie romn" sau care au avut aceast cetenie" pe care o redobndesc" sau motenitorii acestora. 4econstituirea dreptului de proprietate se face la cerere" ea trebuind formulat n termen de 10 zile >art. 1. alin. (.3 raportat la art. )/ din Legea nr. )*+),,)?. $n ce7i privete pe fotii ceteni romni" care au redobndit cetenia romn dup adoptarea Legii nr. )*+),,)" apreciem c este necesar i suficient ca acetia s fi formulat cererea de reconstituire n termenul prevzut de lege" c5iar dac la data formulrii acestor cereri nu au redobndit cetenia romn.

$n sfrit" potrivit art. 1) alin. (;3 din Legea nr. )*+),,) suprafeele de teren atribuite n condiiile acestei dispoziii legale" cumulat cu suprafa agricol n ec5i7valent arabil" care de asemenea a fcut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate" nu pot depi )/ 5a de familie. ,<. %onstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor trecute &n proprietatea statului ,<.). %azul reglementat de art. 7: alin. 436. %otrivit art. ;< alin. ()3 din Legea nr. )*+),,) republicat" terenurile aflate n proprietatea statului" situate n intravilanul localitilor i care sunt n administrarea primriilor" la data adoptrii legii" trec n proprietatea comunelor" oraelor sau municipiilor" urmnd regimul juridic al terenurilor prevzute de art. .< din aceeai lege. 6a urmare" aceste terenuri vor putea fi vndute" concesionate ori date n folosin celor care solicit s7i construiasc locuine i nu au teren" vor putea fi folosite pentru amplasarea de obiective social7 culturale sau cu caracter productiv ori vor servi pentru compensarea fotilor proprietari ndreptii la reconstituirea dreptului de proprietate" ale cror terenuri au fost atribuite de 6=%" potrivit legii" unor persoane ndreptite pentru construcia de locuine i ane!e gospodreti" pe care le7au edificat. Dei te!tul citat nu o spune e!pres" din coroborarea sa cu celelalte dispoziii ale Legii nr. )*+),,) rezult c sunt e!ceptate de la acest regim terenurile supuse reconstituirii dreptului de proprietate conform art. ;< alin. (03 i art. 1) din Legea nr. )*+),,) republicat. ,<... %azul reglementat de art. 7: alin. 456. 6onform art. ;< alin. (.3 din Legea nr. )*+),,)" republicat" terenurile proprietatea statului" situate n intravilanul localitilor" atribuite" potrivit legii" n folosin venic sau n folosin pe durata e!istenei construciei" n vederea construirii de locuine proprietate personal sau cu ocazia cumprrii de ctre stat a unor asemenea locuine" trec la cererea proprietarilor actuali ai locuinelor" n proprietatea acestora" integral sau proporional cu cota deinut din construcie. Legiuitorul a avut n vedere urmtoarele situaii a3 %otrivit Legii nr. 1+),2; privind construcia de locuine )2 " art. 1 alin. (.3 i (;3 i Legii nr. 0*+),21 privind sistematizarea localitilor rurale i urbane" art. * alin. (.3 i art. )2" statul acorda n folosin cetenilor care nu aveau terenuri i care doreau s7i construiasc o locuin" terenul necesar. 'e puteau acorda astfel n folosin pe durata e!istenei construciei terenuri n suprafa de )// mp n mediul urban" pentru construcie de cldiri cu mai multe etaje (art. *

din Legea nr. 0*+),21 i N.6.A. nr. **/+),2; de punere n aplicare a Legii nr. 1+),2;3 sau de .//7.0/ mp n mediul rural (art. )2 din Legea nr. 0*+),21 i N.6.A. nr. **/+),2;3. %roprietarii construciilor edificate pe aceste terenuri vor putea astfel dobndi" la cerere" dreptul de proprietate asupra terenurilor atribuite n folosin" n limitele suprafeelor prevzute prin decizia administrativ prin care respectivul drept de folosin le7a fost constituit. &i vor deveni proprietari e!clusivi ai terenului" dac sunt i proprietari ai construciei sau proprietari pe cote7pri proporional cu suprafaa construit ai crei proprietari sunt" dac n respectiva construcie sunt mai multe apartamente aparinnd mai multor proprietari diferii. 6onstituirea dreptului de proprietate se va face la cerere" prin ordinul prefectului" la propunerea primriilor" fcut pe baza verificrii situaiei juridice a terenurilor. 6ererea poate fi formulat oricnd. Legea prevede c sunt ndreptii la constituirea dreptului de proprietate proprietarii actuali ai locuinelor categorie n care se includ persoanele crora li s7a atribuit terenul n folosin i cele care au dobndit ulterior prin acte ntre vii sau pentru cauz de moarte proprietatea locuinei edificate pe acest teren )* . :u va fi ndreptit la atribuirea n proprietate a terenului cel care nu a edificat pe acesta construciile la care se refer actul prin care a fost constituit iniial dreptul de folosin ), . b3 6ele artate mai sus sunt aplicabile" n egal msur" i n situaiile n care dreptul de folosin asupra terenurilor a fost constituit n favoarea persoanelor care au cumprat locuina de la stat" n condiiile Legii nr. 1+),2; privind construcia de locuine sau a Decretului7lege nr. <,+),,/ privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului. 'uprafeele de teren asupra crora se va putea constitui dreptul de proprietate vor fi cele pentru care s7a constituit" potrivit legii" dreptul de folosin i care au fost prevzute n actele administrative de constituire a acestui drept. ,<.;. %azul reglementat de art. 7: alin. 476. $n baza art. ;< alin. (;3 din Legea nr. )*+),,)" terenurile atribuite n folosin pe durata e!istenei construciilor dobnditorilor acestora" ca efect al prelurii terenurilor aferente construciilor" n condiiile dispoziiilor art. ;/ din Legea nr. 0*+),21 cu privire la sistematizarea localitilor urbane i rurale" trec n proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosin a terenului" proprietari ai locuinelor. %entru corecta aplicare a art. ;< alin. (;3 din Legea nr. )*+),,) se impun cteva consideraii referitoare la coninutul reglementrii cuprinse n art. ;/ din Legea nr. 0*+),21 i modul n care acestea au fost interpretate i aplicate n epoc.

=rticolul ;/ alin. ()3 din Legea nr. 0*+),21 a interzis nstrinarea sau dobndirea prin acte juridice a terenurilor cuprinse n perimetrul localitilor urbane i rurale ./ . %rin alineatul al doilea al aceluiai articol s7a dispus c" n caz de nstrinare a construciilor" terenul aferent acestor construcii trece n proprietatea statului" cu plata unor despgubiri" iar conform alin. (;3" dobnditorul construciei primea din partea statului n folosin terenul necesar" n limitele prevzute de art. * i )2 din aceeai lege" respectiv )// mp n mediul urban i .//7.0/ mp n mediul rural. Cr a fi considerat un dezmembrmnt al dreptului de proprietate" pentru c proprietatea socialist de stat nu era susceptibil de dezmembrare" dreptul de folosin astfel constituit a fost considerat ca un drept real de tip nou" opozabil er2a omne)" mai puin statului. &l se transmitea odat cu dreptul de proprietate asupra construciei iar titularul su era obligat la plata unei ta!e anuale. 'e observ ca legiuitorul a utilizat doi termeni atunci cnd s7a referit la situaia juridic a terenului ce era afectat de nstrinarea construciei teren aferent construciilor nstrinate" care trecea n proprietatea statului i teren necesar" n limitele e!pres prevzute de lege" asupra cruia se constituia dreptul de folosin n favoarea dobnditorului construciei. 6ele dou categorii nu se refer ntotdeauna la aceeai ntindere fizic a terenului" cel mai adesea suprafaa terenului aferent fiind mai mare dect cea a terenului necesar. $n practica judiciar s7a decis c terenul aferent definete suprafaa ce aparine cldirii nstrinate" iar terenul necesar suprafaa necesar folosirii construciei" n limitele prevzute de lege .) . %entru situaiile n care terenul afectat de proprietar e!ploatrii construciei nstrinate fcea parte dintr7o suprafa mai mare" s7a decis n sensul c prin noiunea de teren aferent" care potrivit art. ;/ alin. (.3 din Legea nr. 0*+),21" trece n proprietatea statului n caz de nstrinare a unei construcii" nu urmeaz a se nelege ntreaga parcel pe care se afl amplasat construcia" ntruct ea poate fi mult mai mare dect este necesar pentru folosirea unei locuine i a ane!elor gospodreti" iar uneori are destinaia de grdin" livad sau alt destinaie agricol. De aceea ntr7o atare situaie" urmeaz a se determina suprafaa de teren ce va trece n proprietatea statului" aceast operaiune revenindu7i organului administrativ c5emat s autorizeze nstrinarea i care este comitetul (biroul3 e!ecutiv al consiliului popular al localitii unde este situat imobilul .. . Ki n literatura de specialitate s7a artat c pe cnd terenul aferent se nscrie n limitele care in mai mult de modul n care sunt aezate construcia" ane!ele gospodreti i curtea" avndu7se n vedere normala lor folosin" terenul necesar va fi ntotdeauna determinat" n limitele legii" >adic o suprafa de )// mp n mediul urban sau .//7

.0/ mp n mediul rural (n.a.3? prin sc5iele i detaliile de sistematizare" fr vreo posibilitate de apreciere pentru pri sau pentru comitetul (biroul3 e!ecutiv al consiliului popular .; . $n aplicarea dispoziiilor art. ;/ din Legea nr. 0*+),21 de cele mai multe ori terenul aferent" trecut n proprietatea statului ca efect al nstrinrii construciei" a fost mai mare dect terenul necesar asupra cruia s7a constituit un drept real de folosin n favoarea dobnditorului construciei. Diferena fie a fost nc5iriat aceluiai dobnditor" care a primit astfel folosina" ca drept de crean" fie a primit alte destinaii. %rin art. ;< alin. (;3 din Legea nr. )*+),,) s7a dispus e!pres c obiect al constituirii dreptului de proprietate l face numai terenul atribuit n folosin" or" aa cum am artat mai sus" terenul atribuit n folosin a fost numai terenul necesar" adic )// mp n mediul urban i .//7.0/ mp n mediul rural. 6a urmare" apreciem i noi c" n principiu" dobnditorului construciei i se va putea constitui dreptul de proprietate numai pentru suprafaa de )// mp respectiv .//7.0/ mp" deci numai asupra terenului pentru care acesta avea un drept real de folosin .1 . Diferena pn la complinirea terenului aferent trecut n proprietatea statului" va servi pentru reconstituirea dreptului de proprietate n favoarea nstrintorului construciei" n condiiile art. ;< alin. (03 din Legea nr. )*+),,). 8pinia contrar" conform creia ntreg terenul aferent" iar nu numai cel necesar" va servi la constituirea dreptului de proprietate n favoarea dobnditorului construciei pleac de la premisa (fals dup prerea noastr3 ca te!tul art. ;< alin. (;3 din Legea nr. )*+),,) dispune e!pres n acest sens .0 . &ste adevrat c legiuitorul se refer" n cuprinsul art. ;< alin. ; i la terenul aferent construciei" dar o face numai pentru a determina modul n care terenul a trecut n proprietatea statului. &l se refer ns e!pres la terenul atribuit n folosin pe durata e!istenei construciilor atunci cnd stabilete ntinderea dreptului de proprietate ce7i va fi constituit dobnditorului construciei. 6u alte cuvinte" ca efect al acestei constituiri" dreptul real de folosin se transform n drept de proprietate" n minile aceluiai titular. 6ele mai sus artate sunt valabile i n cazul subdobnditorilor ulteriori ai construciilor deoarece" aa cum am artat deja" odat cu nstrinarea construciei se transmitea i dreptul real de folosin asupra terenului. Ki n acest caz" atribuirea n proprietate se face" prin ordin al prefectului" la propunerea primriilor" n urma cererilor formulate n acest scop de cei interesai. %rin e!cepie" atunci cnd se dovedete c intenia comun a prilor din actul de nstrinare a fost s se transmit dobnditorului ntreaga

suprafa deinut ca teren aferent casei de locuit i ane!elor gospodreti" precum i curtea i gradina din jurul acestora" atunci cnd e!ist" iar dobnditorul a i deinut n fapt ntregul teren" s7a decis c acesta va fi ndreptit la constituirea dreptului de proprietate pentru toat suprafaa .< . Dispoziiile art. .; alin. (.)3" introduse n corpul Legii nr. )*+),,) prin Legea nr. .12+.//0" au validat aceast jurispruden. ,<.1. #ituaia reglementat de art. 7: alin. 4;6 din *egea nr. 3<=3993. 6onform art. ;< alin. (13" dispoziiile art. .; rmn aplicabile. 4eamintim c" potrivit art. .; alin. ()3 din Legea nr. )*+),,)" sunt i rmn n proprietatea privat a cooperatorilor sau" dup caz" a motenitorilor acestora" indiferent de ocupaia sau domiciliul lor" terenurile aferente casei de locuit i ane!elor gospodreti" precum i curtea i grdina" determinate potrivit art. * din Decretul7lege nr. 1.+),,/ privind unele msuri pentru stimularea rnimii. =ceast dispoziie legal d natere cel puin urmtoarelor ntrebri ). 6ror cazuri de constituire a dreptului de proprietate reglementate de art. ;< din Legea nr. )*+),,) le sunt aplicabile dispoziiile art. .; i urmtoarele din aceeai legeD .. 6are sunt persoanele ndreptite s beneficieze de dispoziiile art. .;D ;. 6are este ntinderea suprafeei de teren care se va atribui persoanei ndreptite potrivit art. .;D 1. =tribuirea terenurilor conform art. .; se va realiza din terenurile proprietatea statului sau din cele proprietatea cooperativelor agricole de producieD 4spunzndu7se la aceste ntrebri" n literatura juridic s7a susinut c art. ;< alin. (13 vizeaz cazurile de constituire a dreptului de proprietate prevzute de alin. (.3 i (;3 ale aceluiai articol" n msura n care terenurile supuse atribuirii se afl n zonele cooperativizate" deci beneficiari ai dispoziiilor art. .; vor fi persoanele crora le7au fost atribuite" potrivit legii" terenuri proprietate de stat situate n intravilanul localitilor" n folosin venic sau n folosin pe durata e!istenei construciei" n vederea construirii de locuine proprietate personal sau cu ocazia cumprrii de la stat a unor asemenea locuine ct i dobnditorii construciilor prin acte juridice ntre vii sub imperiul Legii nr. 0*+),21" care" prin art. ;/" dispune c terenurile aferente acestor construcii trec n proprietatea statului.

$n ce privete suprafaa avut n vedere ea ar trebui s fie cea aferent construciilor n discuie" dar nu mai mult de )/// mp i ea poate fi acordat numai din terenurile proprietate cooperatist .2 . =preciem i noi c aplicabilitatea art. .; din Legea nr. )*+),,)" la care face trimitere art. ;< alin. 1 este restrns numai la zonele cooperativizate. Aodul de determinare al terenului aferent casei de locuit i ane!elor gospodreti precum i al curii i grdinii din jurul acesteia" care se face prin raportare la ntinderea lotului ajuttor i n funcie de evidenele e!istente la data intrrii n cooperativa agricol de producie aa cum dispun prevederile art. .; alin. ()3 i (.3" fundamenteaz aceast concluzie. =rticolul .; din Legea nr. )*+),,) reglementeaz aa cum am mai spus" cu unele e!cepii" un caz de reconstituire a dreptului de proprietate. De aceea" considerm c vor putea fi beneficiare ale dispoziiilor art. .; din Legea nr. )*+),,) numai persoanele care au devenit proprietare ale terenurilor pe care sunt situate construciile proprietatea lor" prin constituirea acestui drept conform art. ;< alin. (.3 i (;3 din Legea nr. )*+),,) .* " cu condiia ca aceste terenuri s fie contigue cu terenuri care le7au aparinut n proprietate i care au fost preluate de cooperativ n orice mod. %e de alt parte este necesar ca terenurile preluate de cooperativ s fi fost folosite de persoanele pe care le avem n vedere" ntruct erau aferente casei de locuit" ane!elor gospodreti" curii sau grdinii gospodriilor respective" pentru acestea opernd reconstituirea dreptului de proprietate. =ltfel spus" nici n aceste cazuri nu se vor putea invoca prevederile art. .; din Legea nr. )*+),,) mpotriva fotilor proprietari ai terenurilor" de la care acestea au fost preluate de cooperativ n orice mod. 8 singur e!cepie trebuie admis i ea vizeaz situaia n care membrul cooperator a vndut att casa de locuit situat pe terenul n suprafa de .0/ mp" care a trecut n proprietatea statului conform art. ;/ din Legea nr. 0*+),21" ct i ane!ele gospodreti situate pe terenul pe care l7a avut n proprietate i i7a fost preluat de cooperativa agricol de producie. $ntr7o asemenea situaie vom fi n prezena unui caz de constituire a dreptului de proprietate n temeiul art. .; din Legea nr. )*+),,)" justificat pe considerente de ec5itate" dar i pe principiul voinei interne" prevzut de art. ,22 6od civil" din nstrinarea acestor ane!e gospodreti deducndu7se c vnztorul a neles s se desesizeze i de terenul aferent acestora. %e de alt parte" reconstituirea dreptului de proprietate pentru terenul aferent acestor ane!e gospodreti" n favoarea vnztorului" reconstituire ce se poate face la cerere" ar constitui i o nclcare a obligaiei de a garanta pe cumprtor contra eviciunii rezultnd din faptul personal al vnztorului" instituit de art. );;, 6od civil. .,

=rticolul .; alin. (.)3 din Legea nr. )*+),,) a validat i acest punct de vedere. ,<.0. %azul reglementat de art. ;7. %rin art. 1; din Legea nr. )*+),,) a fost reglementat un caz de constituire a dreptului de proprietate avnd ca obiect terenuri cu destinaie agricol" proprietate privat a comunei" oraului sau municipiului" situate n zona montan defavorizat de factori naturali cum sunt clima" panta" altitudinea" izolarea. %rin ordin al prefectului" la propunerea primriilor" pot fi atribuite n proprietate" la cerere" suprafee de teren de pn la )/ 5a n ec5ivalent arabil" familiilor tinere de rani" care provin din mediul agricol montan" au priceperea necesar i se oblig n scris s7i creeze gospodrii" s se ocupe de creterea animalelor i s e!ploateze raional pmntul n acest scop. &ste un caz facultativ de constituire a dreptului de proprietate" lsat la latitudinea autoritilor competente ;/ . 6onform art. ;. din Legea nr. )*+),,) terenurile astfel atribuite nu pot fi nstrinate timp de )/ ani" socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s7a fcut nscrierea proprietii" sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. 6onstatarea nulitii poate fi cerut n justiie de ctre primrie" prefectur" procuror" precum i de orice alt persoan interesat.
.

Gn ace t en a e vedeaD L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. ..:E E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 94-97E C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. 9:08.::7 %i deci+ia nr. .4068.::7, Dreptul nr. :8.::<, p. ;; %i ;:.
2

C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. ;.68.::<, B.3.C.D. .::<, l"c. cit., p. <<9 %i C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. ..078.::7, Dreptul nr. 98.::7, p. ;6.
4

C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. .048.::<, B.3.C.D. .::<, l"c. cit., p. <4<.
7

C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. 9:08.::7, B.3.C.D. .::7, l"c. cit., p. 74.-742.
<

C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. .;.8.::<, B.3.C.D. .::<, l"c. cit., p. <70.
6

Gn privina !unuril"r upu e retr"ced&ril"r, Curtea C"n titui"nal&, prin Deci+ia nr. .468.::;, >). "=. nr. 77; din 27 n"ie$!rie .::;? a tatuat c& re tituirea n natur& e te a i$ilat&, pentru !unurile care aparin d"$eniului pu!lic al tatului, cu " preala!il& trecere a !unuril"r re pective n d"$eniul privat. * e vedea %i E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. ;<.
9

#entru de=inirea n"iunii de intravilan a e vedeaD L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, .::6, "p. cit., p. .02-.04E E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. ;<.
;

C.0.3., ecia c"ntenci" 68.::9, p. .20.

:

ad$ini trativ, deci+ia nr. 70;8.::6, Dreptul nr.

C.0.3., ecia c"ntenci" 68.::7, p. ;:.

.0

ad$ini trativ, deci+ia nr. 2<:8.::7, Dreptul nr.

C.0.3., 98.::<.
..

ecia c"ntenci"

ad$ini trativ, deci+ia nr. ;4.8.::7, Dreptul nr.

). "=. nr. ..; din .; $artie .::;.

.2

C.0.3., ecia c"ntenci" 48.:::, p. .;:.

.4

ad$ini trativ, deci+ia nr. .40.8.::;, Dreptul nr.

). "=. nr. ..; din .; $artie .::;.

.7

Gn ace t en -a pr"nunat %i C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. .0468.::7, Dreptul nr. :8.::<, p. :.. #entru "pinia c"n="r$ c&reia n ace t $"d e rentrege%te d"$eniul privat al tatului, a e vedea /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .:9.
.<

#entru nele ul n"iunil"r de Hterenuri cu de tinaie ="re tier&I %i H="nd ="re tierI, precu$ %i pentru rap"rturile dintre ace tea, a e vedea E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 200-202.
.6

#revederile Legii nr. .6:8.::9 p"re c upra=eele de teren a upra c&r"ra ="%tii pr"prietari v"r =i ndrept&ii & pretind& rec"n tituirea dreptului de pr"prietate. *plicarea ace t"r prevederi e =ace n c"ndiiile Legii nr. .82000.
.9

Legea nr. 78.:94 a =" t a!r"gat& prin Legea nr. <08.::..

.;

Gn acela%i en , a e vedea %i /. '"$"%an, 6ran ="r$area dreptului real de ="l" in& a upra terenuril"r n drept de pr"prietate, n ituaiile regle$entate prin art. 46 alin. >2? %i >4? din Legea nr. .;8.::. a ="ndului =unciar, repu!licat& la < ianuarie .::;, Dreptul nr. 48.:::, p. 90.
.:

C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. .48.::6, Dreptul nr. :8.::6, p. .40.
20

#entru pre+entarea ace tei interdicii, a e vedea E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 24-4..
2.

6ri!. 3ud. )ara$ure%, deci+ia civil& .9<8.:99, '.'.D. nr. :8.:9;, p. <;.
22

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia 7628.:;0, 'epert"riu ///, p. 67.

24

C. Br an, 'egi$ul (uridic al !unuril"r i$"!ile, Ed. Jtini=ic& %i Encicl"pedic&, Bucure%ti, .:;4, p. <7. #entru interpretarea n"iunil"r de teren a=erent %i teren nece ar, a e vedea %i C. Buga, D. #&une cu, #. )arian, 'egi$ul (uridic al terenuril"r n '.0.'., Ed. Cere , Bucure%ti, .:;0, p. .;:-.:0E C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. .90.
27

Gn ace t en , pentru terenurile ituate n +"nele nec""perativi+ate, a e vedea 1. #le%"ianu, C"n ideraii n leg&tur& cu aplicarea Legii ="ndului =unciar, Dreptul nr. 68.::2, p. 4<.
2<

* e vedea /. *da$, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, "p. cit., p. ..<-..6.
26

C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. 4<8.::;, Dreptul nr. ..8.::;, p. .7;. Gn acela%i en , C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. <2;8.::6, Dreptul nr. :8.::6, p. .2:.
29

* e vedea /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 2..-2.4.
2;

Gn en ul c& di p"+iiile art. 46 alin. >7? din Legea nr. .;8.::. e re=er& nu$ai la ip"te+a regle$entat& prin art. 46 alin. >4? din aceea%i lege, a e vedea /. '"$"%an, 6ran ="r$area dreptului real de ="l" in& a upra terenuril"r n drept de pr"prietate, n ituaiile regle$entate prin art. 46 alin. 2 %i 4 din Legea nr. .;8.::. a ="ndului =unciar, repu!licat& la < ianuarie .::;, l"c. cit., p. 9.. *ut"rul u ine c& upra=aa de teren care p"ate =i atri!uit& n pr"prietate d"!ndit"rului c"n truciei p"ate =i de pn& la 6000 $pE i!ide$, p. 99.
2:

*cea ta e te ideea care e dega(& %i din cuprin ul deci+iei nr. 9<78.::;, pr"nunate de C.0.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ, pu!licate Dreptul nr. .28.::;, p. .<7. 0u!linie$ n & c& n cuprin ul deci+iei e preci+ea+& c& d"!ndit"rul c"n truciei e te ndrept&it la atri!uirea n pr"prietate a upra ntregii upra=ee de teren avute n vedere de p&ri la ncheierea c"ntractului %i ="l" it& ap"i de d"!ndit"r, =&r& a e =ace n & re=erire la $pre(urarea dac& acea t& atri!uire e va =ace din terenuri c""perativi+ate au din terenuri trecute n pr"prietatea tatului.
40

* e vedea %i /. '"$"%an, ,"r$e i$perative %i n"r$e di p"+itive Su',eciunea a II-a o'ndirea dreptului de proprietate a,upra terenurilor n condiiile !e+ii nr. 112444 ,2. Preliminarii. 6u toate meritele sale" Legea nr. )*+),,) a avut totui un caracter restrictiv" att prin aceea c a e!clus unele categorii de proprietari deposedai de la beneficiul prevederilor sale ct i prin stabilirea unor limite prea mici ale suprafeelor de teren care puteau fi restituite" raportat la amploarea deposedrilor pe care le7au suferit muli dintre beneficiarii si. %e de alt parte" acest act normativ nu a reglementat i posibilitatea acordrii de msuri reparatorii prin ec5ivalent pentru terenurile care" datorit unor cauze obiective" nu mai pot fi restituite n natur. =ceste limite ale legii au creat nemulumiri n cursul aplicrii sale" reacia legiuitorului fiind aceea de a iniia o nou reglementare" mai generoas" prin care s rspund solicitrilor de e!tindere a aplicrii msurilor reparatorii" incluznd i noi categorii de beneficiari. :oua reglementare a fost precedat de Legea nr. )<,+),,2 pentru modificarea i completarea Legii fondului funciar nr. )*+),,) ) " care" sub aspectele ce ne intereseaz aici" a permis att persoanelor fizice i juridice care au beneficiat de prevederile Legii nr. )*+),,)" ct i unora care nu avuseser vocaie la acestea" s formuleze cereri prin care s solicite retrocedarea unor suprafee de teren mult mai mari. Din aceast perspectiv Legea nr. )<,+),,2 a avut un caracter pregtitor pentru reglementarea propriu7zis a msurilor reparatorii care urmau s fie acordate" anunnd adoptarea unui nou act normativ. =cest nou act normativ a fost Legea nr. )+./// pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i a celor forestiere" solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. )*+),,) i ale Legii nr. )<,+),,2 . . %e lng acordarea de msuri reparatorii pentru unele categorii de terenuri preluate abuziv de la proprietarii lor Legea nr. )+./// conine i reglementri referitoare la situaia juridic a unor construcii care au

avut aceeai soart" constituirea unor drepturi reale de folosin i circulaia juridic a terenurilor e!ploatate n cadrul formelor asociative nfiinate n temeiul prevederilor sale. ,*. -eneficiarii *egii nr. 3=5>>>. Geneficiarii Legii nr. )+./// sunt fotii proprietari" persoane fizice" motenitorii acestora i unele persoane juridice. ,*.). 0otii proprietari, persoane fizice. %entru a elimina orice confuzie legea definete e!pres noiunea de proprietar deposedat" care poate beneficia de prevederile sale" artnd c acesta este persoana titular a dreptului de proprietate n momentul deposedrii >art. ; alin. (03?. Aeniunea trebuia fcut pentru c nu n toate cazurile proprietarul avea i posesia terenului la data prelurii sale de ctre stat sau de cooperativ. %entru a putea beneficia de msurile reparatorii reglementate de Legea nr. )+./// n privina terenurilor agricole i a celor forestiere solicitanii trebuie s fie ceteni romni" indiferent dac domiciliaz sau nu n ar (art. 1* din Legea nr. )*+),,)" republicat" i art. ;/ din Legea nr. )+.///.3 Ki n privina terenurilor cu destinaie forestier care au fost e!ploatate n cadrul unor forme asociative" cu sau fr personalitate juridic ; (obti de moneni sau de rzei" composesorate" comuniti grnicereti de avere .a.3 beneficiarii direci ai retrocedrii vor fi fotii membri sau motenitorii acestora" iar nu forma asociativ respectiv 1 . Aai multe argumente pot fi aduse n sprijinul acestei afirmaii. =stfel" c5iar vec5ile forme asociative cu personalitate juridic avute n vedere de legiuitor nu erau titulare ale dreptului de proprietate asupra terenurilor" acest drept aparinnd" sub forma proprietii indivize" membrilor lor 0 . %e de alt parte" potrivit art. 1< din Legea nr. )*+),,)" n redactarea primit dup modificarea i completarea sa prin Legea nr. )<,+),,)" reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor respective trebuie cerut de ctre fotii composesori" rzei i moneni" sau de motenitorii acestora. Ki dispoziiile art. .< alin. (.;3" conform crora suprafaa restituit membrilor formelor asociative nu se cumuleaz cu aceea pe care ei sunt ndreptii s7o primeasc individual" n temeiul art. .1" i gsesc raiunea numai n aceea c legiuitorul a dorit ca beneficiari ai reconstituirii s fie respectivii membri" iar nu forma asociativ din care au fcut parte. Dac persoana juridic respectiv ar fi fost beneficiara reconstituiri nu s7ar fi pus problema cumulrii reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor forestiere n cele dou situaii.

4econstituirea dreptului de proprietate se realizeaz n cote7pri pentru fiecare membru asociat" urmnd a fi transformate n asemenea cote7pri egale i drepturile membrilor fostelor forme asociative devlmae >art. .< alin. (.)3?. $n concordan cu aceste dispoziii" art. .* alin. (03 calific e!pres dreptul de proprietate asupra terenurilor respective ca fiind proprietate comun i proprietate indiviz < " adic o proprietate comun pe cote7pri" care nu7i poate avea drept titulari dect pe membrii formei asociative. Dac asociaia ar fi fost titulara dreptului de proprietate" atunci legea ar fi trebuit s fac referire e!pres la proprietatea e!clusiv a acesteia 2 . $n sfrit" potrivit art. <; alin. ()3 din 4egulament prevede c reconstituirea are ca obiect ntreaga suprafa avut n proprietate" potrivit tabelului nominal cuprins n ane!a nr. ;,. 8r" acest tabel nominal cuprinde fotii membri crora li se reconstituie dreptul de proprietate asupra terenurilor forestiere. De aceea considerm c prevederile art. .< alin. ()3 din Legea nr. )+.///" n redactarea primit dup modificrile aduse prin Legea nr. .12+.//0" conform crora titlurile de proprietate li se elibereaz formelor asociative nu trebuie nelese n sensul c acestea ar fi beneficiarele reconstituirii dreptului de proprietate. 4ubrica titular a respectivului titlu de proprietate se completeaz cu denumirea formei asociative din raiuni practice" pentru c nu ar fi posibil completarea acestei rubrici cu numele tuturor membrilor" care pot fi de ordinul sutelor. Geneficiarii reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor cu destinaie forestier" a punilor i fneelor vor fi" n toate cazurile" membrii fostelor forme asociative" care au formulat cereri de reconstituire a dreptului de proprietate" iar nu formele asociative nsele. ,*... .otenitorii fotilor proprietari. Legea nr. )+./// nu conine prevederi proprii referitoare la motenitorii proprietarilor deposedai astfel c vor fi aplicabile cele ale art. ); din Legea fondului funciar nr. )*+),,)" republicat. %ot astfel beneficia de prevederile Legii nr. )+./// motenitorii legali i cei testamentari ai fotilor proprietari" care au formulat n termen cereri de reconstituire a dreptului de proprietate. $n privina succesibililor care nu au acceptat motenirea n termen" potrivit dreptului comun ntruct terenurile nu s7au gsit n circuitul civil" formularea cererii conduce la repunerea lor n termenul de acceptare a moteniri. 'uccesibilii renuntori sunt e!ceptai de la beneficiul legii.

,*.;. -eneficiarii persoane juridice. %ersoanele juridice beneficiare ale msurilor reparatorii prevzute de Legea nr. )+./// sunt urmtoarele =cademia 4omn" universitile i instituiile de nvmnt superior cu profil agricol i unitile de cercetare >art. , alin. (;3?structurile reprezentative ale unitilor de cult (art. .; i art. .,3unitile de nvmnt preuniversitar cu profil agricol sau silvic" colile generale din mediul rural i instituiile publice de ocrotire a copiilor >art. .; alin. (;3?comunele" oraele i municipiile" care au deinut n proprietate terenuri cu vegetaie forestier" pduri" zvoaie" tufriuri" fnee i puni mpdurite (art. .,3. 'tructurile reprezentative ale unitilor de cult i instituiile de nvmnt care au fost membre ale vec5ilor forme asociative de gospodrire a terenurilor forestiere vor putea beneficia de reconstituirea dreptului de proprietate att pentru suprafeele care au constituit proprietatea lor e!clusiv ct i pentru cele asupra crora au avut o cot7parte n cadrul formei asociative >art. .< alin. (.;3 din Legea nr. )+.///?. ,,. $erenurile care pot servi la reconstituirea dreptului de proprietate. %entru aplicarea prevederilor Legii nr. )+./// reconstituirea dreptului de proprietate se va face din terenurile agricole constituite ca rezerv la dispoziia comisiei locale de fond funciar" conform prevederilor art. )* din Legea nr. )*+),,). $n acest scop comisia local va dispune ns de totalitatea terenurilor proprietate privat a unitii administrativ7teritoriale respective" inclusiv de suprafeele de teren agricol trecute n proprietatea comunei" oraului sau municipiului" conform art. 1, din Legea nr. )*+),,)" republicat * >art. ; alin. ()3 i alin. (;3?. %entru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole preluate de cooperativele agricole de producie pot fi folosite i terenurile comunelor limitrofe pe raza crora se afl terenul agricol solicitat" prin transfer de ane!e cu validarea comisiei judeene" precum i prin 5otrri judectoreti rmase definitive i irevocabile >art. ; alin. (;3?. %ersoanelor fizice crora li s7a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenurilor deinute de institutele i staiunile de cercetare i producie agricol" precum i de regiile autonome cu profil agricol sau de societile naionale cu profil agricol li se vor atribui terenuri n natur din terenurile proprietate privat a statului. $n situaia n care suprafeele proprietate privat a statului sunt insuficiente acestea pot fi suplimentate cu suprafee ce se vor scoate din domeniul public al statului" n condiiile legii" la propunerea prefectului >art. )/ alin. (.3?.

Eerenurile cu vegetaie forestier constituie obiectul proprietii publice a statului astfel c i la reconstituirea dreptului de proprietate asupra unor asemenea terenuri vor fi folosite tot terenuri proprietate public a statului" fr a mai fi ns necesar parcurgerea unei proceduri prealabile de scoatere din domeniul public. )//. 1ntinderea reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor. $ntinderea reconstituirii dreptului de proprietate conform prevederilor Legii nr. )+./// este diferit" n funcie de categoriile de beneficiari avute n vedere i de categoria de folosin a terenurilor. %entru fotii proprietari sau motenitorii acestora" care au obinut reconstituirea dreptului de proprietate" conform prevederilor Legii nr. )*+),,)" pentru suprafee de pn la )/ 5a teren agricol n ec5ivalent arabil de familie" reconstituirea dreptului de proprietate n condiiile Legii nr. )+./// se face pentru diferena dintre suprafaa primit de familie i cea adus n cooperativa agricol de producie sau preluat prin legi speciale ori n orice mod de la membrii cooperatori" dar nu mai mult de 0/ 5a de proprietar deposedat >art. ; alin. (.3?. Limita ma!im de 0/ de 5a pentru care opereaz reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole preluate cooperative poate fi depit numai dac beneficiarului i se reconstituie dreptul de proprietate n calitate de motenitor al mai multor proprietari deposedai sau dac i se reconstituie dreptul de proprietate att pentru terenurile care i7au aparinut" ct i pentru cele preluate de la alte persoane" pe care le motenete. =ceast soluie este posibil pentru c" spre deosebire de Legea nr. )*+),,)" care reglementa reconstituirea dreptului de proprietate de familie" pn la limita de )/ 5a teren agricol" n ec5ivalent arabil" n temeiul Legii nr. )+./// reconstituirea poate opera de proprietar deposedat" pentru diferena de pn la 0/ 5a. Diferena de reglementare le va permite i persoanelor cstorite" care nu au putut beneficia de prevederile Legii nr. )*+),,)" deoarece suprafaa cumulat cu cea redobndit de soul lor ar fi depit )/ 5a de familie" s obin reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de care ele sau autorii lor au fost deposedai" operaiune care va privi i n acest caz numai suprafaa care o depete pe cea de )/ 5a de familie. Limita de 0/ 5a teren agricol trebuie respectat i n cazul reconstituirii dreptului de proprietate pentru unele persoane juridice. 'e afl n aceast situaie unitile de nvmnt preuniversitar cu profil agricol sau silvic" colile generale din mediul rural i instituiile publice de ocrotire a copiilor >art. .; alin. (;3?. $n ce privete structurile reprezentative ale unitilor de cult" limitele ma!ime ale suprafeelor de terenuri agricole pentru care li se poate

reconstitui dreptul de proprietate" prevzute de art. .; alin. ()3" variaz n funcie de categoria din care acestea fac parte" dup cum urmeaz centre epar5iale" pn la )// 5aprotoierii" mnstiri i sc5ituri" pn la 0/ 5aparo5ii i filii" pn la )/ 5a. Legea nr. .12+.//0 a completat prevederile art. .; din Legea nr. )+./// cu alin. ().3" conform cruia unitile de cult prevzute la alin. ()3" dac au avut n proprietate suprafee mai mari dect cele retrocedate pn la intrarea n vigoare a prezentei legi" pot cere reconstituirea dreptului de proprietate pentru ntreaga suprafa deinut n ),10. %entru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor forestiere legiuitorul a renunat la soluia limitrii suprafeelor care pot fi retrocedate. =stfel" conform art. .1 alin. ()3" n redactarea primit dup modificarea sa prin Lege nr. .12+.//0" 4econstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor forestiere" pentru diferena primit prin aplicarea legilor fondului funciar i cea avut n proprietate" persoanelor fizice i juridice sau" dup caz" motenitorilor acestora" se face pe vec5ile amplasamente. =ceeai soluie este consacrat de prevederile art. .< alin. (.3" modificate i ele prin Legea nr. .12+.//0" n privina terenurilor forestiere care au fost e!ploatate n cadrul fostelor forme asociative de tipul obtilor de moneni" obtilor de rzei" composesoratelor i altele asemenea" care se renfiineaz n condiiile legii. 'uprafaa de teren care va face obiectul reconstituirii dreptului de proprietate va fi egal cu aceea care a fost preluat de stat. $n toate cazurile reconstituirea dreptului de proprietate se va face pe vec5ile amplasamente >art. . alin. ()3?. Cac e!cepie situaiile n care vec5ile amplasamente au fost legal atribuite altor persoane sau sunt ocupate de lucrri care mpiedic retrocedarea , . Dac reconstituirea dreptului de proprietate n natur nu este posibil" vor fi acordate despgubiri >art. ; alin. (13- art. 1 alin. ()3- art. )/ alin. (.3- art. )0 alin. (.3?. Despgubirile vor fi acordate n condiiile Eitlului I99 al Legii nr. .12+.//0. )/). Procedura. =ctul care declaneaz procedura de reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole precum i a celor forestiere este cererea formulat de fostul proprietar sau de motenitorii acestuia.

=semenea cereri au putut fi formulate" n primul rnd" conform prevederilor Legii fondului funciar nr. )*+),,)" aa cum au fost acestea modificate prin Legea nr. )<,+),,2. %rin lege au fost prevzute termene n cadrul crora cererile trebuiau s fie formulate. @ltimul termen a fost stabilit prin art. 999 din Eitlul I9 al Legii nr. .12+.//0" conform cruia cererile trebuiau formulate pn la data de ./ septembrie .//0. :erespectarea termenului de formulare a cererii se sancioneaz cu decderea din drept. Dovada suprafeelor aduse n cooperativa agricol de producie sau a celor preluate n orice mod de aceasta se face cu actele de proprietate" cartea funciar" cadastru" cererile de nscriere n cooperativ" registrul agricol de la data nscrierii n cooperativ" evidenele cooperativei sau" n lipsa acestora" cu orice alt mijloc de prob" inclusiv declaraii de martori >art. )) alin. ()3 din Legea nr. )*+),,)" republicat" coroborat cu art. < alin. ()3 din Legea nr. )*+),,)?. %rin art. <" aa cum acesta a fost modificat de Legea nr. .12+.//0" legiuitorul a fcut i o ierar5izare a probelor care pot fi administrate pentru a obine reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de orice fel" inclusiv a celor forestiere. 6um era i firesc" preferina legiuitorului de ndreapt spre nscrisurile care constituiau titlurile de proprietate la data cooperativizrii terenurilor sau a prelurii acestora de ctre stat. =ceste nscrisuri fac dovada absolut a proprietii i" dac vec5ile amplasamente sunt libere" oblig comisiile de fond funciar s procedeze la validarea cererii de reconstituire a dreptului de proprietate" c5iar pe aceste amplasamente >art. < alin. ())3?. Deintorul actual al terenului i terii vor putea dovedi c fostul proprietar i pierduse dreptul la data cooperativizrii sau a prelurii sale de ctre stat ori c ei nii au dobndit ntre timp proprietatea asupra aceluiai teren numai dac vor prezenta un nscris care constituie titlul lor de proprietate >art. < alin. ()13? %otrivit art. < alin. ().3" 6onsemnrile efectuate ntre anii ),10 i ),,/ n registrele agricole" cererile de intrare n fostele cooperative agricole de producie" documentele e!istente n ar5ivele statului referitoare la proprietatea terenurilor" nensoite de titlurile de proprietate" au valoare declarativ cu privire la proprietate. =semenea nscrisuri vor putea servi la reconstituirea dreptului de proprietate" dar vor putea fi combtute cu alte nscrisuri din aceeai categorie sau cu titluri de proprietate obinute anterior anului ),,/. Dovada cu martori este permis" n condiii restrictive" att n privina reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor cu destinaie agricol" ct i n privina celor cu destinaie forestier )/ .

=stfel" art. < alin. ();3 permite proba cu martori numai n situaia n care nu mai e!ist nscrisuri doveditoare" ceea ce presupune c asemenea nscrisuri au e!istat dar" din varii motive" care trebuie dovedite" au fost pierdute sau distruse. Aai mult" proba cu martori este suficient pentru reconstituirea dreptului de proprietate cnd aceasta se face pe vec5ile amplasamente i cnd martorii ce le recunosc sunt proprietarii vecini sau motenitorii lor" pe toate laturile terenului pentru care s7a cerut reconstituirea. 4econstituirea dreptului de proprietate" punerea n posesie i eliberarea titlurilor de proprietate este de competena comisiilor locale i judeene de fond funciar" n condiiile art. ). i art. .2 din Legea nr. )*+),,)" republicat" cu modificrile i completrile ulterioare i a 4egulamentului privind procedura de constituire" atribuiile i funcionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate" precum i punerea n posesie a proprietarilor. De asemenea" sunt aplicabile dispoziiile procedurale coninute de art. 0)70, din Legea nr. )*+),,)" republicat >art. < alin (.3 i art. .. din Legea nr. )+.///?. 6a urmare" mpotriva msurilor stabilite de comisiile locale pentru stabilirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor se pot face contestaii" care se soluioneaz de comisiile judeene" iar 5otrrile comisiilor judeene pot fi atacate cu plngere la judectorie. Dac solicitantului i s7a emis deja un titlu de proprietate pentru terenurile dobndite n condiiile Legii nr. )*+),,)" comisiile judeene pentru stabilirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor i vor elibera un al doilea titlu pentru terenurile dobndite n condiiile Legii nr. )+.///. Dac nu a fost ns emis un titlu de proprietate va fi emis un singur asemenea titlu pentru toate terenurile la care solicitantul este ndreptit. Cotilor membri ai formelor asociative de proprietate asupra terenurilor cu vegetaie forestier li se va elibera un singur titlu de proprietate" la rubrica titular urmnd a fi indicat forma asociativ din care fac parte (composesorat" obte de moneni etc.3 i denumirea localitii respective >art. .< alin. ()3?. )/.. )egimul juridic al unor construcii. 'pre deosebire de Legea nr. )*+),,)" care a reglementat numai reconstituirea i constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor" Legea nr. )+./// conine i prevederi referitoare la acordarea de msuri reparatorii pentru unele construcii care au fost preluate de stat. Aai mult" dup modificarea sa prin Legea nr. .12+.//0" Legea nr. )+./// prevede i constituirea dreptului de proprietate asupra unor construcii edificate pe terenurile care fac obiectul retrocedrilor. )/..). )econstituirea dreptului de proprietate asupra unor construcii. %otrivit art. ;) din Legea nr. )+.///" n redactarea iniial ()3

6onstruciile de orice fel" aparinnd e!ploataiilor agricole i care au fost trecute n proprietatea statului prin efectul Decretului nr. *;+),1," pentru completarea unor dispoziii din Legea nr. )*2+),10" se restituie fotilor proprietari sau" dup caz" motenitorilor acestora. (.3 6onstruciile de pe terenurile forestiere" care au fcut parte din e!ploataia forestier la data trecerii n proprietatea statului" se restituie fotilor proprietari sau" dup caz" motenitorilor acestora. (;3 $n cazul n care astfel de bunuri imobile nu mai e!ist" se vor acorda despgubiri. =ceste dispoziii legale" care reglementau reconstituirea dreptului de proprietate asupra unor construcii preluate abuziv de stat" au ridicat problema corelaiei acestei reglementri cu prevederile Legii nr. )/+.//) privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada < martie ),107.. decembrie ),*,. =a cum am artat i cu un alt prilej )) " att Legea nr. )+./// ct i Legea nr. )/+.//) sunt acte normative care prevd msuri reparatorii pentru imobile preluate de stat" care au ns obiecte de reglementare precis conturate. &!istena unor posibile interferene nu poate conduce la concluzia c vor fi aplicabile n orice situaii" la alegere" prevederile uneia sau alteia dintre cele dou legi. %roblema se rezolv fie conform regulilor e!pres coninute de Legea nr. )/+.//)" care se refer la cazurile n care legiuitorul a dorit s dea o nou reglementare unor situaii pe care le reglementase parial i prin legi anterioare (aa cum este Legea nr. )).+),,0 sau situaia unor terenuri care fcuser deja obiectul Legii nr. )*+),,) sau al Legii nr. )+.///3" fie conform regulii de interpretare a actelor juridice 2eneralia )pecialibu) non dero2ant. 'ub acest ultim aspect este de menionat c Legea nr. )/+.//) reprezint legea general n materia msurilor reparatorii care pot fi acordate pentru imobile construite iar dispoziiile art. ;) din Legea nr. )+./// au caracterul de lege special ntruct reglementeaz numai situaia juridic a acelor construcii care au constituit accesorii ale unor e!ploataii agricole sau forestiere. 6a urmare" dac legiuitorul ar fi dorit ca efectele Legii nr )/+.//) s fie e!tinse i asupra acestor din urm construcii ar fi trebuit s o fac printr7o prevedere e!pres" aa cum a procedat n cazul construciilor a cror situaie juridic a fost reglementat prin Legea nr. )).+),,0. %unctul de vedere mai sus e!primat a fost confirmat i de modificrile aduse pn n prezent Legii nr. )+.///. =stfel" prevederile art. ;) au fost iniial abrogate de 8rdonana de urgen a Buvernului nr. )/.+.//). '7a creat astfel o situaie complicat persoanelor care formulaser deja cereri pentru acordarea de msuri reparatorii n temeiul acestui te!t de lege" care nu mai putea fi aplicat. 'oluia propus n literatura de specialitate" cu motivri

parial diferite" a fost aceea de rezolvare a cererilor respective dup procedura prevzut de Legea nr. )/+.//) i acordarea msurilor reparatorii prevzute de acest act normativ. ). Dispoziia abrogatorie din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. )/.+.//) a fost ea nsi abrogat de actul normativ prin care actul normativ citat a fost aprobat # Legea nr. 1//+.//.. 6a urmare" prevederile art. ;) din Legea nr. )+./// au reintrat n vigoare. 8r" dac legiuitorul ar fi dorit ca situaia juridic a construciilor care au constituit accesorii ale unor e!ploataii agricole sau forestiere s fie reglementat de Legea nr. )/+.//) nu ar mai fi fost necesar repunerea n vigoare a prevederilor art. ;) din Legea nr. )+.///. Aai mult" prin Legea nr. .12+.//0 au fost aduse importante modificri att Legii nr. )+./// ct i Legii nr. )/+.//)" care scot e!pres de sub incidena Legii nr. )/+.//) construciile n discuie. Aodificrile care au fost aduse art. ;) din Legea nr. )+./// prin Eitlul I9 al Legii nr. .12+.//0 au fost ns fcute de o manier neinspirat" referindu7se e!clusiv la construciile de pe terenurile forestiere i lsnd nereglementat situaia juridic a construciilor destinate e!ploataiilor agricole" care au trecut n proprietatea statului. $n acelai timp ns" prin art. I alin. ()3 din Eitlul 9 al Legii nr. .12+.//0 s7au dispus urmtoarele ()3 :otificrile nesoluionate pn la data intrrii n vigoare a prezentului titlu" avnd ca obiect construcii de orice fel" situate n e!travilanul localitilor" aparinnd e!ploataiilor agricole i care au fost trecute n proprietatea statului" construcii de pe terenurile forestiere" care au fcut parte din e!ploataia forestier la data trecerii n proprietatea statului" se vor nainta n vederea soluionrii" n termen de </ de zile" comisiilor comunale" oreneti i municipale constituite potrivit Legii fondului funciar nr. )*+),,)" republicat" cu modificrile i completrile ulterioare" i Legii nr. )+./// pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere" solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. )*+),,) i ale Legii nr. )<,+),,2" cu modificrile i completrile ulterioare. 6a urmare" dei n Legea nr. )+./// nu mai e!ist o prevedere legal e!pres referitoare la restituirea n natur a construciilor destinate e!ploataiilor agricole" preluate de stat" instituind obligaia naintrii notificrilor care au ca obiect asemenea bunuri ctre comisiile locale de fond funciar" n vederea soluionrii" dispoziiile art. I alin. ) din Eitlul 9 al Legii nr. .12+.//0 trebuie interpretate i ca fiind temeiul de drept al acordrii msurilor reparatorii pentru asemenea imobile" inclusiv pentru restituirea lor n natur. 6u totul altfel a procedat legiuitorul n privina construciilor de pe terenurile forestiere care se retrocedeaz prin efectul prezentei legi i care au fcut parte din e!ploataia forestier la data trecerii n proprietatea statului" dispunnd e!pres c acestea se restituie fotilor

proprietari sau" dup caz" motenitorilor acestora" iar dac aceste bunuri nu mai e!ist" se vor acorda despgubiri >art. ;) alin. ()3 i alin. (.3 din Legea nr. )+.///" modificat prin Legea nr. .12+.//0?. )/.... %onstituirea dreptului de proprietate asupra unor construcii. Din raiuni numai de el tiute" legiuitorul ); " modificnd art. ;) din Lege nr. )+.///" a reglementat i posibilitatea constituirii dreptului de proprietate asupra unor construcii edificate de stat pe terenurile forestiere care se retrocedeaz fotilor proprietari. =stfel" potrivit art. ;) alin. (;3" construciile de pe terenurile forestiere" inclusiv cele de corectare a torenilor" drumurile forestiere" sediile de cantoane silvice" cabanele de vntoare" pepinierele" alte amenajri silvice" instalaii sau mijloace fi!e" amplasate n suprafeele care fac obiectul retrocedrii" trec n proprietatea persoanelor fizice sau juridice crora li s7a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenurilor. 6onstituirea dreptului de proprietate asupra acestor construcii este condiionat de deinerea n proprietate a suprafeelor minime pentru constituirea unui ocol silvic" n proprietate individual sau n asociere cu alte persoane fizice sau juridice >art. ;) alin. (13?. Dac persoanele crora li se reconstituie dreptul de proprietate nu ndeplinesc condiia de avea n proprietate" individual sau n asociere cu alte asemenea persoane" a unei suprafee minime pentru constituirea unui ocol silvic" reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor li se va face pe alte amplasamente dect cele afectate de construciile respective. %otrivit art. ;) alin. (23" sediile ocoalelor silvice trec n proprietatea persoanelor juridice sau fizice dac suprafaa care se retrocedeaz acestora" individual sau n asociere" este mai mare dect jumtate din suprafaa administrat de respectivul ocol silvic anterior retrocedrii. =celai regim juridic l vor avea i construciile aflate n curs de e!ecuie. 6u alte cuvinte" indiferent dac au fost construite anterior sau sunt n curs de e!ecuie" construciile la care se refer art. ;) alin. (;3 vor trece gratuit n proprietatea celor crora li se restituie n natur terenurile. &ste o soluie total diferit fa de cea adoptat prin art. 1 alin. ())3 # alin. (),3" introduse n Legea nr. )+./// tot prin Legea nr. .12+.//0" n privina investiiilor efec7tuate de stat pe terenurile agricole care se restituie fotilor proprietari. %otrivit dispoziiilor legale citate" pentru investiiile respective persoanele crora li s7a reconstituit dreptul de proprietate pe vec5iul amplasament au obligaia de a plti statului" n termen de )/ ani" contravaloarea neamortizat a investiiei" dac

aceasta reprezint mai mult de ;/O din valoarea total a investiiei la data intrrii n vigoare a acestei legi. 4eproducem i dispoziiile art. ;) alin. (*3 i alin. (,3" care au urmtorul coninut (*3 8biectivele realizate ca urmare a finanrilor din mprumuturile aprobate prin 8rdonana Buvernului nr. .*+),,," 8rdonana Buvernului nr. ,2+./// i Legea nr. 1//+.//; trec n proprietate privat n condiiile de la alin. (;3 i (13. (,3 8biectivele aflate n curs de realizare finanate din mprumuturile menionate la alin. (*3 trec n proprietate privat dup finalizarea lucrrilor aflate n curs i punerea n funciune" cofinanarea i rambursarea asigurndu7se prin bugetul autoritii publice centrale care rspunde de silvicultur. $mprumuturile la care se refer actele normative citate n cuprinsul art. ;) alin. (*3 au fost acordate de organisme financiare internaionale pentru realizarea unor lucrri destinate s previn sau s nlture efectele inundaiilor" precum i pentru realizarea unui proiect de dezvoltare forestier.
.

). "=. nr. 2:: din 7 n"ie$!rie .::9.

2

). "=. nr. ; din .2 ianuarie 2000. Legea nr. .82000 a =" t $"di=icat& %i c"$pletat& prin @.2.A. nr. .028200. >). "=. nr. 4<0 din .: iunie 200.?. La rndul &u, acea t& "rd"nan& de urgen& a u=erit " erie de $"di=ic&ri %i c"$plet&ri prin Legea nr. 70082002 >). "=. nr. 7:2 din : iulie 2002?, care a apr"!at-". Legea nr. .82000 a $ai =" t $"di=icat& prin Legea nr. 2798200<E @.2.A. nr. .298200< >). "=. nr. ;<. din 2. epte$!rie 200<? %i prin @.2.A. nr. .4:8200< >). "=. nr. :4: din 20 "ct"$!rie 200<?.
4

,u t"ate ="r$ele a "ciative avute n vedere de legiuit"r au avut per "nalitate (uridic&. #entru a$&nunte, a e vedea 0. 1&c&ru%, @!%tile de $"%neni, "!%tile de r&+e%i, c"$unit&ile gr&nicere%ti de avere %i c"$p" e "ratele ca u!iecte de drept, n lu$ina legi laiei ="ndului =unciar, Dreptul nr. .082000, p. .6-40.
7

* e vedea n acela%i en ). ,ic"lae, )"di=ic&rile adu e Legii nr. .82000 pentru rec"n tituirea dreptului de pr"prietate a upra terenuril"r agric"le %i cel"r ="re tiere prin @.2.A. nr. .028200., Dreptul nr. ..8200., p. .9E 0. 1&c&ru%, 6itularii dreptului de pr"prietate a upra terenuril"r ="re tiere aparinnd "!%til"r de $"%neni %i de r&+e%i, c"$p" e "ratel"r %i c"$unit&il"r gr&nicere%ti de avere, Dreptul nr. 682002, p. 4;.
<

#entru acea t& a=ir$aie, !a+at& pe tudiul legi laiei anteri"are anului .:70, a e vedea 0. 1&c&ru%, 6itularii dreptului de pr"prietate a upra terenuril"r

="re tiere aparinnd "!%til"r de $"%neni %i de r&+e%i, c"$p" e "ratel"r %i c"$unit&il"r gr&nicere%ti de avere, l"c. cit., p. 4.-46.
6

6er$enul de Hpr"prietate indivi+&I e te i$pr"priu ="l" it de legiuit"r de"arece "!iect al c"pr"priet&ii l ="r$ea+& nu$ai terenurile, ca !unuri individualdeter$inate, care p"t =i c"n iderate cel $ult c& unt grupate ntr-" univer alitate de =apt, iar nu " univer alitate (uridic& de !unuri, lip ind latura pa iv&. #entru di=erenele care eBi t& ntre "!iectul pr"priet&ii c"$une pe c"te-p&ri %i cel al indivi+iunii, a e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .6:.
9

* e vedea, n ace t en , %i 0. 1&c&ru%, 6itularii dreptului de pr"prietate a upra terenuril"r ="re tiere aparinnd "!%til"r de $"%neni %i de r&+e%i, c"$p" e "ratel"r %i c"$unit&il"r gr&nicere%ti de avere, l"c. cit., p. 4;-4:.
;

#"trivit art. 7: din Legea nr. .;8.::., repu!licat&, prin "rdin al pre=ectului trec n pr"prietatea privat& a c"$unei, "ra%ului au $unicipiului, terenurile care au =&cut "!iectul c"n tituirii dreptului de pr"prietate c"n="r$ art. .:, 2. %i 74, dac& !ene=iciarii ace t"r $& uri nu au re pectat c"ndiiile prev&+ute de lege n leg&tur& cu ta!ilirea d"$iciliului %i nte$eierea de n"i g" p"d&rii n l"calit&ile pe ra+a c&r"ra e a=l& terenurile re pective.
:

Cu titlu de eBe$plu, cit&$ prevederile art. 7 alin. >.?, c"n="r$ c&r"ra rec"n tituirea dreptului de pr"prietate e va =ace pe alte a$pla a$ente, dac& pe terenurile trecute n pr"prietatea tatului e g& e c in talaii hidr"tehnice, hidr"electrice au de hidr"a$eli"raii, pe care e de =&%"ar& activit&i $iniere de eBpl"atare au "peraiuni petr"liere de de+v"ltare-eBpl"rare %i eBpl"atare.
.0

*nteri"r $"di=ic&rii ale prin Legea nr. 2798200<, art. 6 alin. >..? per$itea nu$ai pr"!a cu n cri uri la rec"n tituirea dreptului de pr"prietate a upra terenuril"r ="re tiere. #revederea a =" t c"n iderat& nec"n titui"nal&. * e vedea ). ,ic"lae, C"n ideraii te"retice a upra Legii nr. .82000 pentru rec"n tituirea dreptului de pr"prietate a upra terenuril"r agric"le %i a cel"r ="re tiere, "licitate p"trivit prevederil"r Legii ="ndului =unciar nr. .;8.::. %i ale Legii nr. .6:8.::9, Dreptul nr. 482000, p. 6. )eni"n&$ n & c& " eBcepie de nec"n titui"nalitate a prevederil"r art. 6 alin. >..?, !a+at& pe argu$ente a e$&n&t"are, a =" t re pin & de Curtea C"n titui"nal&, prin Deci+ia nr. .9482002 >). "=. nr. 7:2 din : iulie 2002?. 0-a $"tivat c& regle$entarea i te$ului pr"!at"r, inclu iv ierarhi+area pr"!el"r %i rap"rturile dintre ele, e te atri!utul eBclu iv al legiuit"rului.
..

* e vedea E. Chelaru, Legea nr. .08200. privind regi$ul (uridic al un"r i$"!ile preluate a!u+iv n peri"ada 6 $artie .:7<-22 dece$!rie .:;:. C"$entat& %i adn"tat&, Ed. *ll Beck, Bucure%ti, 200., p. .00-.02.

.2

* e vedeaD ). ,ic"lae, n 'egi$ul (uridic al i$"!ilel"r preluate a!u+iv. Legea nr. .08200. c"$entat& %i adn"tat&, "p. cit., p. <6-<9E ). ,ic"lae, )"di=ic&rile adu e Legii nr. .82000 pentru rec"n tituirea dreptului de pr"prietate a upra terenuril"r agric"le %i cel"r ="re tiere prin @.2.A. nr. .028200., l"c. cit., p. 9E -l. 0crieciu, 2nele c"n ideraii n leg&tur& cu incidena di p"+iiil"r art. ; din Legea nr. .08200. a upra terenuril"r al c&r"r regi$ (uridic e te regle$entat prin Legea nr. .;8.::., repu!licat&, %i prin Legea nr. .82000, Dreptul nr. <82002, p. 6<-66.
.4

Ji $ai preci Auvernul, pentru c& Legea nr. 2798200< a =" t ad"ptat& prin a u$area r& punderii Auvernului. Su',eciunea a III-a Circulaia juridic# a terenurilor proprietate privat# )/;. Istoric. ) 6odul civil nu cuprinde dispoziii speciale consacrate circulaiei juridice a terenurilor proprietate privat. 6a urmare" se poate afirma c i n aceast materie principiul dominant a fost cel al consensualismului actelor juridice. 6onform art. 120 alin. ()3 6.civ. oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui" cu modificrile stabilite de lege. Eot astfel" prin art. ,2) 6.civ. se dispune c n contractele ce au ca obiect translaia proprietii sau unui alt drept real" proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului prilor. 8 aplicaie a acestui principiu este fcut n materia contractului de vnzare7cumprare de art. ).,0 din acelai cod" care dispune c vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor" n privina vnztorului" ndat ce prile s7 au nvoit asupra lucrului i asupra preului" dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nu se va fi numrat. =bsena unor dispoziii speciale referitoare la terenuri conduce la concluzia c transferul dreptului de proprietate asupra acestora sau constituirea de dezmembrminte s7au putut realiza )olo con)en)u. Cac e!cepie donaiile" testamentele autentice i contractele de ipotec" care trebuie nc5eiate n form autentic" ad *aliditatem. )/1. )estricii impuse &n perioada comunist.
.

)/1.). (utorizarea administrativ prealabil i forma autentic. 4estriciile impuse n perioada comunist s7au caracterizat prin instituirea unui control admi7nistrativ prealabil al actelor de nstrinare avnd ca obiect terenuri i c5iar a mprelii sau prelurii de ctre motenitori a unor asemenea bunuri" cumulat cu necesitatea

nc5eierii actelor de nstrinare n form autentic. 6ele dou cerine menionate (autorizaia administrativ prealabil i forma autentic3 au devenit condiii de fond ale actelor juridice n discuie" nerespectarea lor fiind sancionat cu nulitatea absolut. =semenea prevederi au fost cuprinse n Legea nr. ./;+),12" n Decretul nr. )0)+),0/ pentru comasarea i circulaia bunurilor agricole ; " precum i n Decretul nr. ..)+),0/ privitor la mpreala sau nstrinarea terenurilor cu sau fr construcii i la interzicerea construirii fr autorizare 1 . )/1... )egimul juridic instituit prin Decretul nr. 3;;=398< . Decretul nr. ..)+),0/ a fost nlocuit prin Decretul nr. )11+),0* privind reglementarea eliberrii autorizaiilor de construire" reparare i desfiinare a construciilor" precum i a celor referitoare la nstrinrile i mprelile terenurilor cu sau fr construcii 0 . %otrivit art. )) din decret" nstrinarea sau mpreala prin acte ntre vii" a terenurilor cu sau fr construcii" aflate n orae" comune reedine de raioane" localiti balneoclimatice i centre muncitoreti" se face numai cu autorizaie administrativ prealabil i n form autentic" sub sanciunea nulitii absolute. %rin art. ). instanele judectoreti au fost abilitate s pronune 5otrri" care s in loc de act autentic de nstrinare" n cazul n care s7a nc5eiat un nscris" din care rezult c proprietarul unui teren cu sau fr construcii s7a obligat s7l nstrineze cu titlu oneros i s7au respectat modalitile de plat a preului prevzute n nscris" iar n termen de trei luni de la eliberarea autorizaiei" una din pri sau succesorii acesteia nu se prezint" din orice motive" la notariat pentru autentificarea actului de nstrinare. %entru a fi aplicabil te!tul de lege citat" era necesar s se fi nc5eiat o convenie prin care proprietarul unui teren cu sau fr construcii se obliga ca n viitor s7l nstrineze printr7un act juridic ntre vii translativ de proprietate. =ceast convenie" diferit de viitorul act de nstrinare" a fost denumit antecontract < . )/1.;. Indisponibilizarea unor terenuri. %rin art. ) din Legea nr. ),+),<* 2 au fost indisponibilizate i declarate e!propriabile terenurile fr construcii aflate n perimetrul construibil al municipiului Gucureti" al celorlalte municipii i al oraelor" precum i prile din terenurile cu construcii" n msura n care depeau suprafeele stabilite prin detaliile de sistematizare. )/1.1. #coaterea terenurilor &n afara circuitului civil. 6ele mai severe restricii ale circulaiei juridice a terenurilor n perioada de referin au fost aduse prin Legea nr. 0*+),21 privind sistematizarea

teritoriului i a localitilor urbane i rurale i prin Legea nr. 0,+),21 cu privire la fondul funciar. Eoate terenurile proprietatea persoanelor fizice au fost considerate scoase n afara circuitului civil general. =stfel" prin dispoziii concordante" art. ;/ alin. ()3 din Legea nr. 0*+),21 dispune c terenurile destinate construciilor" inclusiv terenurile pe care se gsesc amplasate construcii" pot fi dobndite numai prin motenire legal" fiind interzis nstrinarea sau dobndirea prin acte juridice a acestora" iar art. 11 din Legea nr. 0,+),21 dispune acelai lucru n privina terenurilor agricole. $n practica judiciar i n literatura de specialitate s7a considerat c aceste reglementri au produs urmtoarele consecine a3 singura modalitate prin care s7a mai putut transmite proprietatea terenurilor de orice fel ntre persoane fizice a rmas motenirea legal. 6a urmare" s7a decis c sunt caduce dispoziiile dintr7un testament referitoare la terenuri agricole" deoarece i acest act juridic unilateral este translativ de proprietate" deci este menit s realizeze o ,n)tr#inare * b3 cele dou prevederi legale interzic e!pres nstrinrile i dobndirile de terenuri de orice fel prin acte juridice ntre vii. Eotui" prin alte prevederi ale acelorai legi (art. ;; din Legea nr. 0*+),21 i art. ;. din Legea nr. 0,+),213 au fost reglementate sc5imburile de terenuri" care se realizeaz tocmai prin acte juridice ntre vii. %e de alt parte" dat fiind scopul urmrit de legiuitor" s7a nvederat c interdicia vizeaz i alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate" cum ar fi uzucapiunea , c3 s7a considerat c interdiciile prevzute de cele dou legi se refer nu numai la dobndirea dreptului de proprietate" dar i la constituirea dezmembrmintelor acestuia" cum sunt dreptul de uzufruct" dreptul de uz" dreptul de superficie )/ " practica judiciar fiind n acelai sens )) . $n scopul asigurrii respectrii interdiciilor menionate s7a instituit un control administrativ prealabil al tuturor operaiunilor juridice" avnd ca obiect terenurile de orice fel. )/0. )eglementri adoptate dup decembrie 39<9. )/0.) (brogarea unor dispoziii legale restrictive. $n conte!tul creat prin evenimentele din decembrie ),*," Decretul7lege nr. )+),*, a abrogat Legea nr. 0*+),21 iar prin Decretul7lege nr. ,+),*, au fost abrogate Legea nr. ),+),<*" precum i art. 1170/ din Legea nr. 0,+),21" ceea ce a condus la reintrarea pe deplin a terenurilor proprietatea persoanelor fizice n circuitul civil general. De

asemenea" s7a revenit" n principiu" la consensualism n ce privete nstrinrile de terenuri" restricii meninndu7se" prin e!cepie" pentru terenurile situate n localitile prevzute de Decretul nr. )11+),00 ). . )/0... Interdicia temporar a &nstrinrii terenurilor. Legea nr. ,+),,/ privind interzicerea temporar a nstrinrii terenurilor ntre vii ); . Legea nr. ,+),,/" prin art. ) alin. ()3" a interzis nstrinarea prin acte juridice ntre vii a terenurilor de orice fel situate nuntrul sau n afara localitilor" pn la adoptarea noii reglementrii a fondului funciar. %rin e!cepie" s7a permis nstrinarea terenurilor aferente construciilor care fac obiectul unor acte translative de proprietate # inclusiv curtea # n suprafa de cel mult )/// mp :oua reglementare a fondului funciar a fost edictat prin Legea nr. )*+),,)" intrat n vigoare la data de ./ februarie ),,). 4ezult c interdicia nstrinrii terenurilor avute n vedere de legiuitor" prin acte ntre vii" a fost n vigoare n intervalul )./*.),,/7././..),,). Ciind vorba de o dispoziie de ordine public" actele juridice vizate nc5eiate n aceast perioad sunt lovite de nulitate absolut. )/0.;. )egimul circulaiei juridice a terenurilor reglementat de *egea fondului funciar nr. 3<=3993 . Dup adoptarea Legii fondului funciar nr. )*+),,)" circulaia juridic a terenurilor a fost reglementat prin capitolul 9I al acestei legi" articolele 1070." devenit capitolul I" articolele <<72;" dup republicarea sa n urma modificrilor i completrilor care i7au fost aduse prin Legea nr. )<,+),,2. 4egimul circulaiei juridice a terenurilor proprietate privat este caracterizat de urmtoarele trsturi fundamentale )1 a3 toate terenurile proprietate privat sunt n circuitul civilb3 pentru nstrinarea terenurilor prin acte juridice ntre vii se cere forma autentic" dar nu mai este necesar nici o autorizaie administrativc3 strinii" persoane fizice sau juridice" nu pot dobndi sau pstra" dup caz" dreptul de proprietate asupra terenurilor de orice feld3 instituirea dreptului de preempiune n cazul nstrinrii terenurilor agricole situate n e!travilan" dar numai dac aceasta se realizeaz prin vnzare )0 . :erespectarea acestui drept se sanciona cu nulitatea relativ a actului juridic. )/0.1. )egimul circulaiei juridice a terenurilor reglementat de *egea nr. 8;=399<. Legea nr. 01+),,* privind circulaia juridic a terenurilor )< " care a nlocuit capitolul I din Legea nr. )*+),,)" intitulat i el Circulaia .uridic# a terenurilor' a instituit un regim juridic aproape identic. Ersturi sale fundamentale au fost urmtoarele

a3 toate terenurile proprietate privat sunt n circuitul civilb3 pentru nstrinarea terenurilor prin acte juridice ntre vii se cere forma autentic" dar nu mai este necesar nici o autorizaie administrativc3 cetenii strini" apatrizii i persoanele juridice care nu au naionalitate romn nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor de orice feld3 pentru terenurile care fac obiectul investiiilor strine rmn aplicabile dispoziiile legislaiei specialee3 instituirea dreptului de preempiune n cazul nstrinrii terenurilor agricole situate n e!travilan" dar numai dac aceasta se realizeaz prin vnzare. 6onform art. 0 din Legea nr. 01+),,*" nstrinarea" prin vnzare" a terenurilor agricole situate n e!travilan se face cu respectarea dreptului de preempiune al coproprietarilor" al vecinilor ori al arendailor. %e baza reglementrilor coninute de Legea nr. 01+),,* am definit dreptul de preempiune astfel dreptul de preempiune reglementat de Legea nr. 01+),,* este un drept subiectiv civil" legal" patrimonial" incesibil i temporar" recunoscut coproprietarilor" proprietarilor vecini i arendailor" n aceast ordine" n temeiul cruia titularii si pot dobndi proprietatea terenurilor agricole situate n e!travilan" n cazul nstrinrii lor prin vnzare" cu preferin fa de orice alt cumprtor" la pre i n condiii egale )2 . Dreptul de preempiune este un drept relativ" care confer titularului su prioritate la nc5eierea unui contract" respectiv dreptul de a cere proprietarului" care i7a manifestat intenia de a vinde terenul" s nc5eie contractul cu el" ceea ce reprezint" n acelai timp i o limitare adus dreptului de proprietate al nstrintorului i anume al atributului de dispoziie juridic )* . :erespectarea dreptului de preempiune se sanciona cu nulitatea relativ a actului juridic de nstrinare ), . )/<. )egimul juridic actual al circulaiei terenurilor. =ctul normativ care reglementeaz regimul juridic actual al circulaiei terenurilor este Eitlul L 6irculaia juridic a terenurilor" din Legea nr. .12+.//0. %revederile sale se completeaz cu unele dispoziii ale Legii nr. )*+),,) privind fondul funciar" ale 6odului silvic i cu Legea nr. ;).+.//0 privind dobndirea dreptului de proprietate de ctre cetenii strini i apatrizi" precum i de ctre persoanele juridice strine ./ . Dac n unele privine noul regim juridic al circulaiei juridice a terenurilor este similar celui coninut de vec5ea reglementare e!ist i unele nouti" care constau fie n reformularea coninutului unora dintre trsturile mai sus enunate" fie n suprimarea altora.

@rmtoarele trsturi caracterizeaz regimul actual al circulaiei juridice a terenurilor a3 toate terenurile proprietate privat sunt n circuitul civilb3 nstrinarea terenurilor i constituirea dezmembrmintelor acestui drept" prin acte juridice ntre vii" trebuie s mbrace forma autentic- orice alte restricii fiind e!clusec3 absena altor condiiic3 ntinderea proprietii funciare este nelimitatd3 cetenii strini i apatrizii precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n 4omnia n condiiile prevzute de legea speciale3 pentru terenurile care fac obiectul investiiilor strine rmn aplicabile dispoziiile legislaiei speciale. )/2. $oate terenurile proprietate privat sunt &n circuitul civil )/2.). )egula. %otrivit art. ) din Eitlul L al Legii nr. .12+.//0 .) " Eerenurile proprietate privat" indiferent de destinaia i titularul lor" sunt i rmn n circuitul civil. &le pot fi nstrinate i dobndite liber prin oricare din modurile prevzute de lege" cu respectarea dispoziiilor prezentei legi. Din prevederea legal citat rezult c se afl n circuitul civil general toate terenurile proprietate privat" indiferent de destinaie sau de locul siturii lor terenuri agricole" terenuri construibile" terenuri cu alt destinaie" situate n intravilanul sau n e!travilanul localitilor" terenuri cu destinaie forestier" puni alpine etc. '7a realizat astfel o unificare a regimului juridic al circulaiei terenurilor" prevederile 8rdonanei de urgen a Buvernului nr. ..<+./// privind circulaia juridic a terenurilor cu destinaie forestier fiind abrogate .. . De asemenea" nstrinarea acestora se poate realiza prin oricare din modurile prevzute de art. <11 i <10 6.civ. acte juridice ntre vii (inclusiv vnzarea silit imobiliar3 i pentru cauz de moarte" motenirea legal" accesiunea imobiliar i uzucapiunea. Eerenurile aflndu7se n circuitul civil fr nici o restricie nseamn c este transmisibil nu numai dreptul de proprietate n ntregul su" dar se vor putea constitui i dezmembrminte ale acestui drept (uzufruct" uz" superficie i servitute3. 6u att mai mult este posibil cedarea folosinei terenurilor prin acte juridice" cum ar fi n cazul arendrii" nc5irierii" concesiunii" dreptului personal de folosin. )/2... 'cepiile. %rin e!cepie" anumite terenuri au un regim restrictiv al circulaiei lor juridice sau sunt c5iar scoase n afara circuitului civil general.

)/2...). Deoarece a fost instituit printr7o lege special apreciem c se menine interdicia nstrinrii terenurilor care au fcut obiectul constituirii dreptului de proprietate n condiiile art. ), alin. ()3" art. .) i art. 1; din Legea nr. )*+),,) republicat .; . 6onform art. ;. din aceeai lege" aceste terenuri nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii timp de )/ ani" socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s7 a fcut nscrierea proprietii" sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare" aciunea n nulitate putnd fi formulat de ctre primrie" prefectur" procuror" precum i de ctre orice persoan interesat. Ciind o inalienabilitate propter rem" n cazul morii titularului mproprietrit" nici motenitorii acestuia nu vor putea nstrina terenul nainte de e!pirarea termenului de )/ ani .1 . )/2..... Eot astfel" potrivit art. .* alin. (<3 din Legea nr. )+.///" sunt inalienabile terenurile forestiere pentru care li s7a reconstituit dreptul de proprietate membrilor formelor asociative de tipul obtilor i altora asemenea. )/2...;. Ki Legea .12+.//0 a instituit un caz de inalienabilitate temporar a unor terenuri. =stfel" din prevederile art. (13 rezult c litigiile privind reconstituirea dreptului de proprietate privat i legalitatea titlului de proprietate" conform legilor fondului funciar" mpiedic nstrinarea terenului i constituirea altor drepturi reale sau de crean" dup caz. 8rice alt gen de litigii" cum ar fi formularea unei aciuni n revendicare sau a unei aciuni prin care se solicit constatarea nulitii absolute a unui contract de vnzare7cumprare avnd ca obiect un teren nu mpiedic nstrinarea acestuia i constituirea altor drepturi reale sau de crean. 'pre deosebire de prevederea similar coninut de art. )0 alin. ()3 din Legea nr. 01+),,*" care interzicea nstrinarea sub orice form a terenurilor cu privire la titlul crora e!ist litigii la instanele judectoreti" fr a distinge ntre diferitele titluri care pot fi puse n discuie" ceea ce putea genera dificulti n interpretarea acestei prevederi .0 " din coninutul noului act normativ rezult c numai litigiile care au ca obiect legalitatea titlurilor de proprietate emise n procedura de reconstituire sau de constituire a acestui drept" reglementat de Legea nr. )*+),,) sau de Legea nr. )+./// genereaz inalienabilitatea temporar. 4estricia nu are ns n vedere numai transferul dreptului de proprietate prin acte juridice ntre vii" ci i constituirea de dezmembrminte ale dreptului de proprietate" grevarea terenului" nc5irierea sau arendarea sa

)/*. (ctele juridice trebuie &nc"eiate &n form autentic, ad validitatem. =rticolul . alin. ()3 din lege dispune Eerenurile cu sau fr construcii" situate n intravilan i e!travilan" indiferent de destinaia sau de ntinderea lor" pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii" nc5eiate n form autentic" sub sanciunea nulitii absolute. :u e!ist diferen de regim juridic" sub aspectul formei actului de nstrinare" dup cum se nstrineaz terenuri situate n intravilan sau n e!travilan ori n funcie de categoria de folosin a acestora. 6a urmare i actul de nstrinare a unui teren construibil sau pe care e!ist o construcie va trebui nc5eiat n form autentic. 'pre deosebire de Legea nr. 01+),,*" care impunea forma autentic numai pentru actele juridice prin care se transmite dreptul de proprietate" nu i pentru cele prin care se constituie dezmembrminte ale acestui drept .< " Legea nr. .12+.//0 instituie cerina formei autentice" ad *aliditatem i pentru constituirea drepturilor reale asupra terenurilor" prin acte juridice ntre vii. 8bligaia de a constitui dezmembrmintele dreptului de proprietate n form autentic constituie un regres i va crea mari dificulti n practic. =vem n vedere situaiile n care proprietarul terenului i7a dat consimmntul ca o alt persoan s construiasc pe terenul su .2 i mai ales ipoteza n care ambii soi construiesc pe terenul proprietatea unuia din ei" cunoscut fiind c pn n prezent i doctrina i practica judiciar i7au recunoscut constructorului neproprietar al terenului dobndirea unui drept de superficie. 6onform art. 0 alin. (.3 $n situaia n care dup nc5eierea unui antecontract cu privire la teren" cu sau fr construcii" una dintre pri refuz ulterior s nc5eie contractul" partea care i7a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o 5otrre care s in loc de contract. =ntecontractul de vnzare7cumprare nu este un contract de vnzare7cumprare propriu7zis ci o convenie preparatorie" netranslativ de proprietate" care are ca obiect nu o obligaie de a da ci una de a face" respectiv de a nc5eia n viitor contractul de translativ de proprietate .* . &l face parte din categoria promisiunilor de vnzare7 cumprare i este cunoscut sub o mare varietate de denumiri contract provizoriu" contract prealabil" contract preliminar ., " avant7contract" precontract" promisiune de ofert" contract preparatoriu ;/ . =tunci cnd ambele pri se oblig" s vnd i respectiv s cumpere imobilul n discuie" antecontractul este o promisiune bilateral de vnzare7cumprare. 65iar i n absena unei reglementri i cnd vnzarea terenurilor era consesual" s7a considerat c art. ).,0 din 6odul civil romn nu

e!clude posibilitatea pentru pri s prevad ca perfecionarea i definitivarea raportului s atrne de un acord ulterior ;) . Ialabilitatea unei promisiuni de vnzare i posibilitatea valorificrii sale prin pronunarea de ctre instana de judecat a unei 5otrri care s in loc de act autentic de vnzare7cumprare a fost recunoscut de practica judiciar ndeosebi dup anul ),12 ;. " cnd au fost adoptate primele reglementri legale derogatorii de la principiul consensualismului" n materia circulaiei juridice a terenurilor. %entru prima dat antecontractul de vnzare7cumprare a imobilelor i abilitarea e!pres a instanelor de judecat de a pronuna" n e!ecutarea sa" 5otrri care s in loc de act autentic de vnzare7 cumprare ;; " au fost reglementate prin art. ). din Decretul nr. )11+),0*. Dup scoaterea terenurilor n afara circuitului civil general" prin Legea nr. 0*+),21" s7a considerat c prevederile art. ). din Decretul nr. )11+),0* au fost abrogate n ceea ce privete posibilitatea pronunrii unei 5otrri judectoreti care s in loc de act de vnzare7cumprare a terenurilor. %roblema a fost readus n atenie ncepnd din anul ),,)" cnd Legea nr. )*+),,)" recunoscnd c toate terenurile proprietate privat sunt n circuitul civil general" a instituit cerina formei autentice pentru nstrinarea valabil" prin acte juridice ntre vii" a terenurilor. 8pinia majoritar care s7a impus" att n doctrin ct i n practica judiciar" a fost aceea c prevederile art. )/2; i )/22 6.civ." precum i principii deduse din art. ,<, i art. ,2/ alin. (.3 6.civ." fundamenteaz posibilitatea e!ecutrii silite a obligaiei asumate de promitent prin antecontract" 5otrrea judectoreasc urmnd s suplineasc consimmntul debitorului la nc5eierea contractului de vnzare7cumprare n form autentic ;1 . %revederile art. 0 alin. (.3 din Eitlul L al Legii nr. .12+.//0 vin s valideze o asemenea practic i s ofere instanelor de judecat un instrument juridic necontroversat pentru valorificarea promisiunilor bilaterale de vnzare7cumprare. 6ondiiile care se desprind din dispoziia legal citat pentru ca instana s poat pronuna o 5otrre care s in loc de contract sunt urmtoarele a3 a fost nc5eiat" n form scris" un antecontract (promisiune bilateral de vnzare7cumprare3" prin care una din pri se oblig s vnd iar cealalt se oblig s cumpere un teren" cu sau fr construciib3 prin antecontract a fost individualizat imobilul care urmeaz s fac obiectul vnzrii7cumprrii i a fost stabilit preul i modalitile de plat ale acestuia-

c3 una dintre pri refuz ulterior s nc5eie contractul de vnzare7 cumprare n form autenticd3 partea care dorete e!ecutarea antecontractului prin nc5eierea contractului autentic i7a ndeplinit propria obligaie. =ntecontractul va putea fi valorificat n acest mod nu numai atunci cnd prin el s7a promis vnzarea unui teren" dar i atunci cnd prile au convenit constituirea unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui teren" cu sau fr construcii" formularea general folosit de legiuitor permind o asemenea interpretare. =utentificarea conveniei prin care se nstrineaz un teren fiind cerut de lege ad *aliditatem nseamn c numai din momentul ndeplinirii acestei condiii vnzarea va fi valabil i7i va produce efectul translativ de proprietate. Notrrea judectoreasc va avea astfel efect constitutiv de drepturi ;0 " iar nu declarativ" ea marcnd sfritul procesului de nc5eiere a contractului. Ciind ea nsi un act autentic 5otrrea judectoreasc va ine locul contractului nc5eiat n forma prescris de lege. 'ub acest aspect" formularea din actuala reglementare" conform creia 5otrrea judectoreasc ine loc de contract este superioar celei coninut de art. ). alin. ()3 din Decretul nr. )11+),1*" conform creia 5otrrea inea loc de act autentic de vnzare7cumprare ;< . =ciunea prin care se solicit pronunarea unei 5otrri judectoreti care s in loc de act autentic de vnzare cumprare este o aciune personal" prescriptibil n termenul general de prescripie de ; ani" prevzut de art. ; din Decretul nr. )<2+),0*. Eermenul de prescripie curge din momentul nc5eierii contractului" ns atunci cnd promitentul cumprtor a preluat imobilul" deinerea lui" cu acordul promitentului7vnztor" ec5ivaleaz cu recunoaterea dreptului acestuia" n sensul art. )< lit. a3 din decret >este vorba despre Decretul art. )<2+),0* (n.a.3?. %rescripia dreptului la aciune ncepe s curg n momentul n care promitentul7vnztor se manifest e!pres n sensul negrii dreptului promitentului7cumprtor ;2 . 'e are n vedere faptul c prin recunoaterea dreptului promitentului7cumprtor de ctre promitentul7vnztor termenul de prescripie s7a ntrerupt. %e baza unui e!amen comparativ al soluiilor la care alte sisteme de drept au ajuns pentru a rezolva problema antecontractului de vnzare7 cumprare" n doctrin au fost formulate critici referitoare la reglementarea adoptat de legiuitorul romn. '7a observat c n dreptul elveian i cel italian se dispune e!pres c atunci cnd legea prevede pentru contractul definitiv forma autentic i contractul preliminar trebuie s fie nc5eiat tot n form autentic" sub sanciunea nulitii absolute. 'oluia este acceptat i de dreptul francez i de cel german" dei nu e!ist reglementri e!prese n acest sens ;* .

&ste considerat singular soluia adoptat de legea romn" care recunoate n cazuri similare valabilitatea promisiunii consensuale de a nc5eia un contract solemn" ceea ce contravine fundamentului instituirii formei autentice" care rezid n protejarea voinei autorului unui act juridic" temperndu7i intenia de a se angaja pripit i de a7i atrage atenia asupra gravitii actului pe care urmeaz s7l nc5eie ;, " dar conduce i la golirea de coninut a normei imperative care instituie solemnitatea 1/ . $n acelai timp se apreciaz c prevederile art. 0 alin. (.3 din Eitlul L al Legii nr. .12+.//0 nu rezolv problema" ci se rezum s prevad posibilitate pronunrii unei 5otrri care s in loc de act autentic" fr a face vreo referire la cerinele de form ale promisiunii 1) . De aceea" nu ar fi posibil pronunarea unei 5otrri judectoreti care s in loc de act autentic de vnzare7cumprare dect dac nsi promisiunea sinalagmatic a fost nc5eiat n form autentic 1. . %e de alt parte" este criticat i soluia admisibilitii pronunrii unei 5otrri judectoreti care s in loc de act autentic" argumentele eseniale fiind urmtoarele soluia a fost preluat necritic din legislaia francez" care nu este compatibil cu cea romn pentru c n Crana forma autentic a actelor de nstrinare a terenurilor este cerut numai pentru ndeplinirea formalitilor de publicitate imobiliar" iar nu pentru validitatea acestor acte- se ignor principiul e!ecutrii prin ec5ivalent a obligaiilor de a face" consacrat de art. )/20 i )/22 6.civ.- prevederile art. 1; alin. (.3 din Legea nr. *+),,<" care permit instanelor de judecat s stabileasc remuneraia cuvenit autorului unei opere n cazul n care a fost stabilit prin actul de cesiune a dreptului de autor i cele ale art. ,. alin. (.3 din Legea nr. )*+),,)" care prevd c n cazul refuzului nejustificat al deintorului unui teren de a7i da acordul pentru folosina definitiv sau temporar a unor terenuri agricole sau forestiere n alte scopuri" conform art. ,1 i ,0 din aceeai lege" instana de judecat va putea pronuna o 5otrre nlocuind consimmntul celui n cauz" sunt dispoziii de e!cepie" care au fundamente diferite" aa c nu pot fi aduse ca argumente pentru o soluie similar i n cazul analizat 1; . $n ce ne privete credem c la stabilirea fundamentului unei reglementri trebuie s inem seama de realitile crora legiuitorul este c5emat s le rspund i pe care acesta este obligat s le ordoneze. :u negm c prin instituirea cerinei formei autentice a contractului de vnzare7cumprare a terenurilor legiuitorul a urmrit i protejare intereselor nstrintorului" care este astfel avertizat asupra gravitii actului pe care7l nc5eie. Legiuitorul romn a avut ns ca prim urgen restabilirea ordinii n domeniul circulaiei juridice a terenurilor" care" pn la adoptarea Legii nr. )*+),,)" s7a desfurat 5aotic. 9mprecizia inerent unor contracte nc5eiate n forma nscrisului sub semntur privat" care sunt redactate de nespecialiti" poate fi

pgubitoare nu numai pentru prile actului juridic" dar afecteaz i securitatea circuitului civil general. 8r" legiuitorul este cel obligat s creeze un cadru juridic adecvat" care s garanteze aceast securitate" instituirea formei autentice a actelor de nstrinare a terenurilor fiind una din msurile adoptate n acest scop. $n principiu" aceleai argumente pot fi aduse pentru a susine necesitatea instituirii formei autentice i n cazul nc5eierii unei promisiuni bilaterale de vnzare7cumprare a unui teren" dac avem n vedere faptul c acestea prefigureaz irevocabil elementele eseniale ale viitorului contract # bunul ce se va vinde i preul. De aceea apreciem c sunt corecte din punct de vedere teoretic criticile aduse reglementrii n discuie" care nu instituie condiia formei autentice" ad *aliditatem" i pentru promisiunile bilaterale de vnzare7cumprare a terenurilor. 'oluia propus nu poate fi ns dect una de le2e 5erenda" fiind fr dubiu" dup prerea noastr" c legiuitorul consider valabile promisiunile bilaterale de vnzare7cumprare a unui teren nc5eiate sub forma nscrisului sub semntur privat. =vem n vedere faptul c n materia vnzrii7cumprrii opereaz principiul consensualismului. 6onstituind e!cepia" necesitatea formei solemne nu poate fi dedus pe cale de interpretare" ci trebuie impus e!pres" ceea ce nu este cazul atunci cnd este vorba despre antecontracte. Legiuitorul romn a trebuit s in seama ns i de un alt aspect specific al realitii juridice romneti. &ste vorba despre tradiia nc5eierii actelor de nstrinare a terenurilor sub forma nscrisurilor sub semntur privat" dar mai ales de faptul c acest mod de a aciona a fost sigurul posibil dup ce legiuitorul comunist a interzis nstrinarea terenurilor prin acte juridice. Ioina prilor de a nstrina i respectiv de a cumpra terenuri" prin actele nc5eiate n perioada de referin sub forma nscrisurilor sub semntur privat a fost evident" mai ales atunci cnd *@n:area a i fost e!ecutat prin plata preului i predarea terenului. $n ceea ce privete posibilitatea conferit judectorului de a pronuna o 5otrre care s in loc de act autentic de vnzare7cumprare este de necontestat c situaia nu este identic n dreptul romn cu cea din dreptul francez. De aceea nici reglementarea din legea noastr nu este identic cu aceea care a constituit sursa sa de inspiraie. 6odul civil francez conine n art. )0,* o reglementare conform creia %romisiunea de vnzare valoreaz vnzare" dac e!ist consimmntul reciproc al prilor asupra bunului i a preului. %entru c o asemenea promisiune este c5iar contractul definitiv" nee!ecutarea sa este tratat ca i cea a unui contract de vnzare7 cumprare cumprtorul va putea fi obligat s plteasc preul iar vnztorul s livreze bunurile 11 .

Inzarea terenurilor fiind consensual" autentificarea actului de vnzare7cumprare este necesar nu pentru nc5eierea sa valabil ci pentru realizarea formalitilor de publicitate imobiliar" care s fac actul opozabil terilor. De aceea" prevederile art. ;2 din Decretul nr. 007.. din 1 ianuarie ),00" privind reforma publicitii imobiliare" sancioneaz refuzul semnatarului unei promisiuni sinalagmatice de vnzare7cumprare de a semna actul autentic" prin posibilitatea conferit celeilalte pri de a obine o 5otrre care s constate vnzarea i s in loc de act autentic de vnzare7cumprare 10 . 6onsimmntul la vnzare fiind deja dat" ceea ce suplinete judectorul este numai consimmntul prii recalcitrante la autentificare. Datorit coninutului art. )0,* din 6odul civil francez nsi e!istena autonom a promisiunii sinalagmatice de vnzare7cumprare este contestat. $n general se admite c o asemenea promisiune e!ist autonom dac prile s7au obligat prin nscrisul sub semntur privat s7l reitereze prin act notarial i s fac din aceasta un element constitutiv al consimmntului lor 1< . 6odul civil romn nu a preluat o dispoziie similar celei coninute de art. )0,* din 6odul civil francez" ceea ce demonstreaz intenia legiuitorului de a adopta o soluie diferit. 6a urmare" n dreptul nostru promisiunea sinalagmatic de vnzare7cumprare este un contract cu o e!isten autonom" obiectul su fiind obligaia reciproc asumat de pri de a nc5eia valabil contractul de vnzare7cumprare" inclusiv de a participa la autentificarea sa" dac aceasta este necesar. Ciind un contract" iar nu un simplu proiect" care ar putea sau nu s fie finalizat 12 " promisiunea sinalagmatic de vnzare7cumprare are ca efect naterea unor obligaii de a face specifice" a cror nerespectare poate i trebuie s fie sancionat juridic. 8bligaiile asumate prin promisiunea bilateral de vnzare7 cumprare fiind obligaii de a face" principiul este acela conform cruia n caz de nee!ecutare ele se sc5imb n dezdunri. :imic nu7l mpiedic ns pe legiuitor s deroge" n anumite condiii" de la acest principiu. &ste ceea ce legiuitorul a i fcut prin prevederile art. 0 alin. (.3 din Eitlul L al Legii nr. .12+.//0. =cest te!t de lege l abiliteaz pe judector s suplineasc consimmntul prii recalcitrante la nc5eierea contractului de vnzare7cumprare n form autentic i s pronune o 5otrre care s in loc de act autentic de vnzare7 cumprare numai n anumite condiii" care sunt menite s asigure respectarea drepturilor fiecrei pri" n condiiile legii. &ste adevrat c libertatea contractual implic att dreptul de a nc5eia contracte ct i dreptul de a nu contracta. %rin asumarea obligaiei de a nc5eia contractul de vnzare7cumprare ambele pri

au renunat ns la dreptul de a nu contracta" referitor la bunul care face obiectul vnzrii. %e de alt parte" o asemenea 5otrre judectoreasc poate fi pronunat numai dac prile nsele au consimit deja asupra clauzelor eseniale ale viitorului contract de vnzare7cumprare" respectiv asupra bunului" preului i modalitilor de plat" iar una dintre ele i7a e!ecutat anticipat obligaia specific viitorului contract. =ceast e!ecutare anticipat a obligaiei uneia din pri nu se poate face dect cu participarea i a celeilalte" plata fiind ea nsi un act juridic. %rimind aceast plat cealalt parte ntrete consimmntul su de a nc5eia contractul de vnzare7cumprare. =ceste particulariti pe care le prezint promisiunea de vnzare7 cumprare a i determinat n literatura juridic afirmaia c acest act reduce drepturile precedentului titular el ncepe s detaeze dreptul de subiectul su 1* . 'unt motive pentru care abilitarea judectorului de a suplini consimmntul uneia din pri la nc5eierea contractului i la autentificarea sa i are fundamentul nu numai n lege" ci c5iar n voina manifestat de acea parte. %e de alt parte" e!istena i a altor cazuri n care legiuitorul l7a abilitat pe judector s suplineasc voina uneia din pri la nc5eierea unui act juridic" c5iar dac acestea au fundamente diferite" conduce la concluzia c acesta a neles ca n cazuri e!cepionale s intervin n domeniul contractual" limitnd principiul autonomiei de voin. De aceea" din punct de vedere te5nic" credem c criticile care i7au fost aduse reglementrii n discuie sunt nefondate. $n ceea ce privete ns oportunitatea reglementrii credem ns c lucrurile trebuie privite mai nuanat. $ncurajarea continurii tradiiei nc5eierii n forma nscrisului sub semntur privat a promisiunilor sinalagmatice de vnzare7 cumprare a terenurilor i dup adoptarea Legii nr. )*+),,)" care a instituit cerina formei autentice pentru actele de nstrinare a terenurilor" ntr7un conte!t politic i juridic fundamental diferit" nu se mai justifica. Erebuie s inem ns seama de faptul c jurisprudena" n absena unei intervenii adecvate a legiuitorului" a continuat s valideze asemenea practici" prin pronunarea unor 5otrri care in loc de act autentic de vnzare7cumprare" ceea ce a creat convingerea general c ele sunt conforme cu legea. &ra de datoria legiuitorului s fac asemenea distincii i s trateze diferit situaiile. 6onsiderm c posibilitatea pronunrii unei 5otrri care s in loc de act autentic de vnzare7cumprare trebuia reglementat numai pentru antecontractele de vnzare7cumprare a terenurilor nc5eiate

sub forma nscrisului sub semntur privat anterior intrrii n vigoare a Legii nr. .12+.//0. Dup intrarea n vigoare a acestei legi se impunea instituirea formei autentice i pentru asemenea antecontracte" cu posibilitatea pronunrii unor 5otrri judectoreti care s in loc de act autentic de vnzare7cumprare n caz de refuz al uneia din pri de a7i ndeplini obligaia de a participa la autentificarea vnzrii propriu7zise. Aodul n care a procedat legiuitorul creeaz" ntr7adevr" premisa eludrii cerinei formei autentice a actului de vnzare7cumprare a terenurilor" de vreme ce li se permite prilor s7i dea" sub forma nscrisului sub semntur privat" consimmntul la nc5eierea viitorului contract de vnzare7cumprare. )/,. (bsena altor condiii. 6a i n vec5ea reglementare" nici o autorizaie administrativ nu trebuie obinut pentru nc5eierea valabil a actelor juridice de nstrinare a terenurilor. &!cepie face nstrinarea bunurilor imobile aparinnd unei regii autonome" care se face cu aprobarea ministerului de resort >art. 0 alin. (;3 din Legea nr. )0+),,/ privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale?. $nc5eierea actului de nstrinare a unui asemenea teren" n absena aprobrii prealabile" se sancioneaz cu nulitatea absolut 1, . :oua reglementare a suprimat ns i drepturile de preempiune care trebuiau respectate la nstrinarea unor categorii de terenuri" abrognd prevederile legale care le instituiau. %otrivit art. 0 din Legea nr. 01+),,*" la nstrinarea prin vnzare a terenurilor agricole situate n e!travilan trebuia respectat dreptului de preempiune al coproprietarilor" al vecinilor ori al arendailor. $n cazul nstrinrii terenurilor cu destinaie forestier" la prima vedere s7ar putea spune c este operant prevederea art. 0. alin. ()3 din 6odul silvic" conform crora 'tatul" prin autoritatea public central care rspunde de silvicultur" are un drept de preempiune la toate vnzrile de bunvoie sau silite" la pre i n condiii egale" pentru enclavele din fondul forestier proprietate public i terenurile limitrofe acestora" precum i pentru terenurile acoperite cu vegetaie forestier. 'anciunea neres7pectrii dreptului de preempiune al statului era sancionat cu nulitatea absolut a actului de nstrinare 0/ . Ee!tul de lege citat nu a fost niciodat abrogat e!pres iar reglementrile ulterioare incidente n materie au avut un caracter complicat i nu foarte clar" ceea ce a i determinat afirmaia conform creia se pare c el este n vigoare i n prezent 0) .

@rmrind evoluia legislaiei n materie 0. credem ns c se poate ajunge la concluzia c n prezent nici nstrinarea terenurilor cu destinaie forestier nu mai este supus vreunui drept de preempiune. =stfel" prin art. .1 alin. (;3 din 8rdonana Buvernului nr. ,<+),,* privind reglementarea regimului silvic i gospodrirea fondului forestier naional 0; s7a prevzut c 'tatul" prin 4egia :aional a %durilor" are dreptul de preempiune la toate vnzrile de bun7voie sau silite" la pre i n condiii egale" att pentru pdurile proprietate privat" ct i pentru terenurile cu alt folosin" limitrofe fondului forestier proprietate public a statului. Ki n acest caz nerespectarea dreptului de preempiune al statului era sancionat cu nulitatea absolut a actului de nstrinare. Dreptul de preempiune al statului era inoperant n cazul vnzrii unei suprafee de pdure aflat n indiviziune" situaie pentru care a fost instituit un asemenea drept n favoarea coproprietarilor >art. .1 alin. (03?" a crui nerespectare era sancionat tot cu nulitatea absolut. Dispoziia legal citat a coninut astfel o nou reglementare a dreptului de preempiune al statului la nstrinarea terenurilor forestiere. 6um nu se poate concepe ca acelai drept s aib dou reglementri" cu coninuturi diferite" n dou acte normative" trebuie s acceptm concluzia c 8rdonana Buvernului nr. ,<+),,* a abrogat implicit prevederile art. 0. alin. ()3 din 6odul silvic. 8rdonana Buvernului nr. ,<+),,* a fost aprobat prin Legea nr. )1)+),,, care" prin art. 9 pct. )2" a abrogat e!pres dispoziiile art. .1. 6onsecina a fost aceea c nstrinrile de terenuri forestiere realizate dup data de .2 iulie ),,, (cnd a intrat n vigoare Legea nr. )1)+),,,3 nu au mai fost supuse dreptului de preempiune al statului i al coproprietarilor. =ctele juridice de nstrinare au revenit sub imperiul dreptului comun" constituit de Legea nr. 01+),,*. La data de .0 noiembrie ./// a intrat n vigoare 8rdonana de urgen a Buvernului nr. ..<+./// privind circulaia juridic a terenurilor forestiere 01 " care prin art. ; a prevzut c $nstrinarea prin vnzare a terenurilor din fondul forestier proprietate privat se face cu respectarea dreptului de preempiune al statului" care se e!ercit prin autoritatea public central care rspunde de silvicultur" nerespectarea acestui drept fiind sancionat cu nulitatea relativ a actului de nstrinare. De asemenea" acest act normativ a reglementat prin dispoziii proprii forma autentic a actelor juridice de nstrinare a terenurilor" sub sanciunea nulitii absolute =plicarea 8rdonanei de urgen a Buvernului nr. ..<+./// a fost ns suspendat" pn la adoptarea legii de aprobare de ctre %arlament" prin 8rdonana de urgen a Buvernului nr. .,0+./// pentru suspendarea aplicrii sau abrogarea unor ordonane de urgen ale Buvernului 00 . =plicarea acestui act normativ fiind suspendat cu

ncepere de la ;/.).../// nstrinrile realizate dup aceast dat au czut din nou sub incidena dreptului comun. =ceast situaie a durat pn la data de )2 martie .//." cnd a intrat n vigoare Legea nr. <<+.//. 0< " care a aprobat 8rdonana de urgen a Buvernului nr. ..<+.///. %rin aceast lege a fost creat un drept de preempiune la nstrinarea terenurilor forestiere i n favoarea coproprietarilor i a proprietarilor vecini 02 . 8rdonana de urgen a Buvernului nr. ..<+./// fiind abrogat prin Legea nr. .12+.//0 nseamn c i la nstrinarea terenurilor forestiere nu mai e!ist nici un drept de preempiune. ))/. 1ntinderea proprietii funciare. 8 alt diferen major fa de vec5ea reglementare const n aceea c nu se mai instituie nici o limit a suprafeei de teren care poate fi dobndit prin acte juridice ntre vii. %revederile art. . alin. (.3 din Legea nr. 01+),,* erau n sensul c" n cazul dobndirii prin acte juridice ntre vii" proprietatea funciar a dobnditorului nu putea depi .// 5a teren agricol n ec5ivalent arabil" de familie" iar conform art. . alin. (;3 din 8rdonana de urgen a Buvernului nr. ..<+.///" proprietatea de fond forestier a dobnditorului nu putea depi )// 5a de familie. $n ambele situaii sanciunea depirii limitei ma!ime era reduciunea actului juridic de nstrinare. ))). #ituaia cetenilor strini, apatrizilor i a persoanelor juridice strine. %revederile art. 1) alin. (.3 teza a 997a din 6onstituie" n vec5ea lor redactare" le7au interzis cetenilor strini i apatrizilor dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor situate n 4omnia. =ceast interdicie a fost reluat n legea special care reglementa circulaia juridic a terenurilor" respectiv n art. ; alin. ()3 din Legea nr. 01+),,* i ea privea interdicia dobndirii dreptului de proprietate asupra oricror terenuri" indiferent de locul siturii (intravilan sau e!travilan3 ori de categoria de folosin 0* . = fost astfel instituit n sarcina cetenilor strini i a apatrizilor o incapacitate de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte" motenire legal" uzucapiune sau accesiune 0, . Dup revizuirea 6onstituiei reglementarea n discuie a fost substanial modificat" noul s sediu fiind n art. 11 alin. (.3 teza a 997a" care are urmtorul coninut 6etenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea 4omniei la @niunea &uropean i din alte tratate internaionale la care 4omnia este parte" pe baz de

reciprocitate" n condiiile prevzute prin lege organic" precum i prin motenire legal. Dispoziia constituional citat este redactat ntr7o manier pozitiv" punnd accent nu pe interdicia dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi" ci pe cazurile i condiiile n care acetia pot dobndi un asemenea drept. &ste motivul pentru care n literatura juridic s7a afirmat c incapacitatea cetenilor strini i a apatrizilor de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n 4omnia a devenit una relativ i parial </ . De imediat aplicare este prevederea din partea final a te!tului citat" conform creia cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin motenire legal. Dup aderarea 4omniei la @niunea &uropean cetenii celorlalte state membre" ca i apatrizii domiciliai pe teritoriile acestora sau n 4omnia" vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor. Aodurile i condiiile de dobndire a acestui drept sunt prevzute prin lege organic. $n mod similar se va proceda pentru cetenii altor state sau c5iar pentru cei ai unor state membre ale @niunii &uropene" dar nainte de aderarea 4omniei" dac alte tratate internaionale la care aceasta va fi parte vor conine prevederi referitoare la dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor. $n aceast lumin trebuie citite i prevederile art. ; din lege" conform crora 6etenii strini i apatrizii precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n 4omnia n condiiile prevzute de legea special. %e aceste baze afirmm c" n prezent" cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n 4omnia numai prin motenire legal. &i nu pot beneficia de nici un alt mod de dobndire a dreptului de proprietate" inclusiv de motenirea testamentar. 6etenii strini i apatrizii pot ns dobndi n continuare" fr restricii" dezmembrminte ale dreptului de proprietate asupra terenurilor. $n viitor" sub condiia reciprocitii i n condiiile prevzute prin lege special" organic" cetenii strini i apatrizii vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n 4omnia. 6ondiia reciprocitii se realizeaz prin nc5eierea unor tratate" nefiind e!clus ca acest drept s7l dobndeasc numai cetenii rilor semnatare ale tratatelor" nu i apatrizii care domiciliaz n acele state <) . Eot n condiiile prevzute de legi organice ce vor fi adoptate n viitor" persoanele juridice strine vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor. Deocamdat ele sunt ns lovite de o

incapacitate total i absolut de a dobndi acest drept" incapacitate care nu privete ns i dobndirea dezmembrmintelor dreptului de proprietate. =ctele juridice nc5eiate cu nerespectarea interdiciei de dobndire a dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre subiectele de drept vizate se sancioneaz cu nulitatea absolut. =tt cetenii strini i apatrizii" ct i persoanele juridice strine" vor pstra ns dreptul de proprietate asupra terenurilor pe care le7au dobndit nainte ca prevederile legale i cele constituionale" care au instituit interdiciile la care am fcut referire" s intre n vigoare <. . $n ce le privete pe persoanele juridice romne" cu capital strin" ele nu sunt lovite de interdicia menionat" dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor fiindu7le permis de legislaia care reglementeaz regimul juridic al investiiilor strine (8rdonana de urgen a Buvernului nr. ,.+),,*" cu modificrile ulterioare3. Legea organic la care fac trimitere prevederile constituionale a i fost adoptat ntre timp. &ste vorba despre Legea nr. ;).+.//0 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi" precum i de ctre persoanele juridice strine. %revederile art. ; din acest act normativ consacr principiul conform cruia ceteanul unui stat membru al @niunii &uropene" apatridul cu domiciliul ntr7un stat membru sau n 4omnia" precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni i pentru persoanele juridice romne. =ceste prevederi au deci ca obiect numai asimilarea cu naionalii a subiectelor de drept avute n vedere" n privina dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor" fr a stabili ns i momentul cnd asimilarea devine operant. %entru stabilirea termenului de cnd cetenii strini" apatrizii i persoanele juridice strine vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor trebuie avute n vedere cele dispuse prin articolele urmtoare" care fac unele distincii. =stfel" potrivit art. 1" dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor construibile" pentru reedine secundare" de ctre ceteanul unui stat membru al @niunii &uropene i de ctre apatridul nerezident n 4omnia cu domiciliul ntr7un stat membru sau pentru sedii secundare" de ctre persoana juridic nerezident" constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru" este permis dup mplinirea unui termen de 0 ani de la data aderrii 4omniei la @niunea &uropean. !er a contrario' cetenii strini i apatrizii" rezideni n 4omnia" vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor construibile n

4omnia" pentru stabilirea reedinelor" c5iar de la data aderrii 4omniei la @niunea &uropean. Eermenul de reedine secundare folosit de legiuitor este impropriu" pentru c reedina este ntotdeauna secundar" n raport cu domiciliul persoanei fizice <; . Din acelai moment vor putea dobndi acest drept i persoanele juridice strine" rezidente n 4omnia" pentru stabilirea de sedii secundare. Legea nu definete ns noiunile de re:ident i nere:ident aceste definiii fiind formulate de 4egulamentul nr. 1+.//0 privind regimul valutar" adoptat de Ganca :aional a 4omniei. %otrivit art. 1... din =ne!a nr. ) a acestui regulament sunt considerai re:ideni cetenii strini i apatrizii" cu domiciliul n 4omnia" atestat cu documente de identitate emise conform legii. - 5ortiori' cetenii strini i apatrizii" rezideni n 4omnia" vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente locuinelor care constituie domiciliile lor" c5iar de la data aderrii 4omniei la @niunea &uropean. 6onform art. 0 alin. ()3 din Legea nr. ;).+.//0" ceteanul unui stat membru" apatridul cu domiciliul ntr7un stat membru sau n 4omnia" precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole" pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 2 ani de la data aderrii 4omniei la @niunea &uropean. 6etenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul ntr7un stat membru" care i stabilesc reedina n 4omnia i au calitatea de fermier care desfoar activiti independente" recunoscut n condiiile legii" pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole" pdurilor i terenurilor forestiere n aceleai condiii cu cele aplicabile cetenilor romni" de la data aderrii 4omniei la @niunea &uropean. =ceste persoane sunt ns obligate s nu sc5imbe destinaia terenurilor pe ntreaga durat a perioadei de tranziie" respectiv timp de 0 ani de la aderarea 4omniei la @niunea &uropean. 'copul Legii nr. ;).+.//0 este acela de face aplicaia principiului liberei circulaii a bunurilor n spaiul economic european" care cuprinde n sfera sa de aplicare i terenurile <1 . De aceea considerm c de prevederile art. ;70 din Legea nr. ;).+.//0 nu vor putea beneficia i apatrizii care provin din alte state dect statele membre. 6a i cetenii strini ai statelor tere i persoanele juridice care au naionalitatea acestor state" apatrizii respectivi vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor doar n condiiile reglementate prin tratate internaionale" pe baz de reciprocitate >art. < alin. ()3?. =ceste condiii nu vor putea fi ns mai favorabile dect

cele aplicabile ceteanului unui stat membru i persoanei juridice constituite n conformitate cu legislaia unui stat membru.
.

* e vedea %i E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 6-7;.

2

#entru li$it&rile adu e circulaiei (uridice a terenuril"r n peri"ada de re=erin&, a e vedeaD -l. Baia , ,"ul regi$ (uridic al !unuril"r i$"!ile pr"prietate privat&, 0.D.'. nr. .8.::0, p. 6:-90E 1. #&tulea, 'egi$ul (uridic al circulaiei terenuril"r ituate n intravilanul l"calit&il"r, Ed. Cali trat H"ga%, Bucure%ti, .::<, p. ;-.:E C. Buga, "p. cit., p. 4-:.
4

Decretul nr. .<.8.:<0 a intrat n vig"are la .0 iunie .:<0 %i a =" t a!r"gat la < n"ie$!rie .:97, prin art. 9: al Legii nr. <:8.:97.
7

Decretul nr. 22.8.:<0 a intrat n vig"are la 6 epte$!rie .:<0 %i a =" t a!r"gat la 2: $artie .:<;, prin art. 24 al Decretului nr. .778.:<;.
<

Decretul nr. .778.:<; a intrat n vig"are la data de 2: $artie .:<; %i a =" t a!r"gat la 9 augu t .::., prin art. 7. din Legea nr. <08.::..
6

#entru detalii re=erit"are la pr"!le$atica antec"ntractului de vn+arecu$p&rare, a e vedeaD E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 2.<-29<E /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 224-226E D. Chiric&, C"ntracte peciale civile %i c"$erciale, "p. cit., p. .<<-227.
9

Legea nr. .:8.:6; cu privire la regi$ul (uridic al terenuril"r =&r& c"n trucii din peri$etrul c"n trui!il al $unicipiil"r %i "ra%el"r a =" t a!r"gat& prin Decretul-lege nr. :8.:;:.
;

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. <.98.:9;, C.D. .:9;, p. .4.-.44.
:

* e vedeaD 6r. /"na%cu, 0. Br&deanu, Drepturile reale n '.0.'., "p. cit., p. .<.E C. Buga, D. #&une cu, #. )arica, "p. cit., p. <2E C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. .<;.
.0

6r. /"na%cu, 0. Br&deanu, Drepturile reale n '.0.', "p. cit., p. .29-.2;E C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. .<;.
..

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .7008.:;;, '.'.D. nr. <8.:;:, p. 67E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .:298 .:96, C.D. .:96, p. 6.-62.
.2

#entru c"n ecinele a!r"g&rii di p"+iiil"r legale citate, a e vedeaD C. Br an, 1. 0t"ica, Ev"luia legi laiei privind circulaia i$"!ilel"r, //, Dreptul nr. 68.::0, p. 7<-7:E D. Chiric&, C"n ecinele $"di=ic&ril"r legi lative p" trev"lui"nare a upra circulaiei i$"!ilel"r pr"prietate particular&, Dreptul nr. 68.::., p. 2<-29E E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 49-7<.
.4

). "=. nr. :< din . augu t .::0.

.7

* e vedea E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 7;-.72. 'e=erit"r la ace te tr& &turi, pre+entate %i ca principii ale regi$ului (uridic aplica!il circulaiei (uridice a terenuril"r, a e vedea %i C. Br an, ). Aai&, ). ,. #ivniceru, "p. cit., p. ;7-;9E D. Lupule cu, Drept civil. Drepturile reale principale. Ed. Lu$ina LeB, Bucure%ti, .::9, p. <0-<4E L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. .22-.47.
.<

#entru anali+a regle$ent&rii dreptului de pree$piune, c"ninut& n art. 7;-7: din Legea nr. .;8.::. %i art. : din Legea arend&rii nr. .68.::7, a e vedeaD -r. Deak, Dreptul de pree$piune, Dreptul nr. 98.::2, p. 47-74E Ah. Beleiu, Dreptul de pree$piune regle$entat prin Legea nr. .;8.::. a ="ndului =unciar, l"c. cit., p. 4-.4.
.6

). "=. nr. .20 din 7 $artie .::;E a intrat n vig"are dup& :0 de +ile de la pu!licare.
.9

* e vedea E. Chelaru, Cur de drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .02.
.;

Gn literatura (uridic&, cu re=erire la dreptul de pree$piune regle$entat de Legea nr. .;8.::., a =" t eBpri$at& %i "pinia c"n="r$ c&reia ace ta e te un drept real. * e vedeaD Ah. Beleiu, Dreptul de pree$piune regle$entat prin Legea nr. .;8.::. a ="ndului =unciar l"c. cit., p. <E L. #"p, Drepturile reale principale, Ed. 0.C. C"rdial 0. '. L., Clu(-,ap"ca, .::4, p. 9<E /. *da$, 'egi$ul (uridic al d"!ndirii %i n tr&in&rii i$"!ilel"r F terenuri %i c"n trucii, "p. cit., p. 96. #entru critica adu & ace tei "pinii, a e vedeaD L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. .2:-.40E E. Chelaru, Dreptul de pree$piune regle$entat de C"dul ilvic, l"c. cit., p. .;-.:. @ alt& "pinie e te aceea c& dreptul de pree$piune =ace parte din categ"ria drepturil"r p"te tative. #entru anali+a dreptului de pree$piune n rap"rt cu drepturile p"te tative, a e vedeaD /. ,egru, D. C"rneanu >/?, *.A. /lie, ). ,ic"lae >//?, Di cuii n leg&tur& cu natura (uridic& a dreptului de pree$piune, Dreptul nr. .82007, p. 22-67E 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 44<-44;.
.:

#entru de+v"lt&ri privind ace t drept de pree$piune, a e vedea E. Chelaru, Dreptul de pree$piune regle$entat de Legea nr. <78.::;, Dreptul nr. ;8.::;, p. .: %i ur$.
20

). "=. nr. .00; din .7 n"ie$!rie 200<.

2.

Gn c"ntinuare v"$ cita artic"lele din ace t titlu nu$ai prin re=erire la nu$&rul l"r, cu $eniunea c& ele =ac parte din HlegeI, =&r& a $ai indica actul n"r$ativ care le c"nine.
22

#entru pre+entarea ev"luiei regle$ent&rii circulaiei (uridice a terenuril"r cu de tinaie ="re tier&, a e vedea E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r pr"prietate privat& cu de tinaie ="re tier&, C.3. nr. 782007, p. :4 %i ur$.
24

Gn acela%i en , a e vedea L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. .<2-.<7.

27

* e vedea E. Chelaru, Cur de drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. :;.
2<

Gn ce ne prive%te a$ a=ir$at c& Legea nr. <78.::; avea n vedere nu$ai titlurile de pr"prietate e$i e n te$eiul Legii nr. .;8.::. iar nu %i alte titluri, care nu au nici " leg&tur& cu pr"cedura de rec"n tituire au de c"n tituire a dreptului de pr"prietate, n ca+ul c&r"ra c"pul enunat nu-%i g& e%te te$eiul. * e vedea E. Chelaru, Cur de drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. ::. * =" t n & a=ir$at& %i "pinia c"n="r$ c&reia prin titlu e nelege Hn u%i dreptul de pr"prietate al c&rui "!iect l c"n tituie terenurile re pective, indi=erent de i+v"rul lui c"ncret >act (uridic, =apt (uridic trict" en u etc.?I, a e vedea ). ,ic"lae, Legea nr. <78.::; privind circulaia (uridic& a terenuril"r, Dreptul nr. ;8.::;, p. :.
26

Gn en ul c& n"iunea de Hn tr&inareI ="l" it& de Legea nr. <78.::; avea n vedere nu$ai tran $iterea dreptului de pr"prietate, iar nu %i c"n tituirea de+$e$!r&$intel"r ace tui drept, a t=el nct c"n tituirea un"r a e$enea drepturi reale r&$& e e upu & principiului c"n e uali $ului, a e vedeaD -r. Deak, 6ratat de drept civil. C"ntracte peciale, "p. cit., p. ..-.2E E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. .7;-.<..
29

* e vedea, n ace t en %i /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 222.
2;

#entru caracterele antec"ntractului de vn+are-cu$p&rare, ele$entele %i e=ectele ale, a e vedeaD E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 22.-24:E D. Chiric&, C"ntractele peciale civile %i c"$erciale, "p. cit., p. .;:-2.0E /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 240-247.

2:

#entru variet&ile de c"ntracte preli$inarii au preparat"rii, a e vedea 3. 0ch$idt, ,eg"ciati"n et c"nclu i"n de c"ntrat , Ed. Dall"+, #ari , .:;2, p. 27<262.
40

* e vedea E. 0a=ta-'"$an", 0inte+& te"retic& %i practic& re=erit"are la antec"ntractul prev&+ut de art. .2 din Decretul nr. .778.:<;, Dreptul nr. .8.::., p. 4..
4.

).B. Cantacu+in", Ele$entele dreptului civil, Ed. Cartea '"$nea c&, =. a., p. 642.
42

0pre eBe$plu, a e vedea deci+ia de ndru$are nr. 18.:<7 a #lenului 6ri!. 0upre$, C.D. .:<2-.:<7, v"l. /, p. 20-2..
44

#r"nunarea un"r a e$enea h"t&rri (udec&t"re%ti a =" t c"n iderat& a =i " eBecutare ilit& n natur& a "!ligaiei de a =ace. * e vedea D.). -ruth-@pri%an, EBecutarea n natur& a "!ligaiei de a =ace, '.'.D. nr. ;8.:;6.
47

* e vedeaD 1. 0t"ica, -l. Baia , EBecutarea ilit& a antec"ntractului de n tr&inare a i$"!ilel"r n c"ndiiile a!r"g&rii art. .2 din Decretul nr. .778.:<;, Dreptul nr. 48.::2, p. .:E /. Lul&, EBecutarea "!ligaiei de a =ace i$pu & printr-" di p"+iie legal&, Dreptul nr. ;8.::4, p. 7<. #entru "pinia c"ntrar&, a e vedeaD D. Chiric&, C"ndiiile de validitate %i e=ectele pr"$i iunii inalag$atice de vn+arecu$p&rare, #.'. nr. .82002, p. 2<: %i ur$.E ,. C"nachi, Cu privire la ad$i i!ilitatea pr"nun&rii de c&tre in tana (udec&t"rea c& a unei h"t&rri care & in& l"c de act autentic de n tr&inare a unui teren, dac& eBi t&, n ace t en , " pr"$i iune ta!ilit& prin c"nvenia p&ril"r, Dreptul nr. .82007, p. 6< %i ur$.
4<

* e vedea, n ace t en %i -r. Deak, 6ratat de drept civil. C"ntracte peciale, "p. cit., p. 26-29E /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 22627<.
46

#entru critica ="r$ul&rii ="l" it& de vechea regle$entare, a e vedea D. Chiric&, C"ndiiile de validitate %i e=ectele pr"$i iunii inalag$atice de vn+arecu$p&rare, l"c. cit., p. 49.
49

/.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. .2.28200<, B.C. nr. 78200<, p. .6-.9 %i Dreptul nr. <82006, p. 26<.
4;

* e vedea D. Chiric&, C"ntractele peciale civile %i c"$erciale, "p. cit., p. .:2-.:4.

4:

/de$, p. .:4.
70

/de$, p. .:7.
7.

/de$, p. 2.<.
72

/de$, p. 227.
74

/de$, p. 2.<-220.
77

* e vedea 3. 0ch$idt-0+aleW chi, La ="rce "!ligat"ire R lO 5preuve de avantc"ntrat , '.6.D. civ. nr. .82000, p. 72.
7<

* e vedea %i D. Chiric&, C"ntractele peciale civile %i c"$erciale, "p. cit., p. 2.6.

76

* e vedeaD 3. 0ch$idt, ,eg"ciati"n et c"nclu i"n de c"ntrat , "p. cit., p. 2::E B. 0tarck, H. '"land, L. B"Mer, Dr"it civil. @!ligati"n . C"ntrat , "p. cit., p. ;;E 3. #. Cha+ul, 0. 1icente, Le tran =ert de pr"pri5t5 par lOe==et de "!ligati"n dan le c"de civil, '.6.D. civ. nr. 482000, p. 79;.
79

Gn en ul c& pr"$i iunea c"n en ual& e te un i$plu pr"iect, lip it de anciune (uridic&, dac& legea i$pune vn+&rii pr"$i e ="r$a autentic&, ad validitate$, a e vedea D. Chiric&, C"ntractele peciale civile %i c"$erciale, "p. cit., p. 222.
7;

Ch. *tia , "p. cit., p. 2.6.

7:

Gn acela%i en , /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 24:.
<0

#entru ace t drept a e vedea E. Chelaru, Dreptul de pree$piune regle$entat de C"dul ilvic, l"c. cit., p. .<-2:.
<.

* e vedea D. Chiric&, C"ntractele peciale civile %i c"$erciale, "p. cit., p. .0:.

<2

#entru pre+entarea ace tei ev"luii, a e vedea E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r pr"prietate privat& cu de tinaie ="re tier&, l"c. cit., p. :9-::.
<4

). "=. nr. 420 din 2; augu t .::;. * =" t apr"!at& prin Legea nr. .7.8.::: >). "=. nr. 4<< din 29 iulie .:::?. * =" t repu!licat& >). "=. nr. .22 din 26 =e!ruarie 2004?, dup& $"di=ic&rile care i-au =" t adu e prin Legea nr. 9<82002. Dup& repu!licare, @.A. nr. :68.::; a =" t $"di=icat& prinD @.2.A. nr. :;82004 >). "=. nr. 977 din 24 "ct"$!rie 2004?, apr"!at& prin Legea nr. 4482007 >). "=. nr. 249 din .9 $artie 2007?E Legea nr. .2082007 >). "=. nr. 70; din 6 $ai 2007?E Legea nr. <.482007 >). "=. nr. ..20 din 2: n"ie$!rie 2007?E Legea nr. .;48200<, >). "=. nr. <2. din 20 iunie 200<?E @.2.A. nr. ;48200< >). "=. nr. 629 din .: iulie 200<?E @.2.A. nr. .4:8200< >). "=. nr. :4: din 20 "ct"$!rie 200<? %i prin @.2.A. nr. .998 200< >). "=. nr. ..6. din 2. dece$!rie 200<?.
<7

). "=. nr. 606 din 2< n"ie$!rie 2000E apr"!at&, cu $"di=ic&ri %i c"$plet&ri, prin Legea nr. 6682002 >). "=. nr. 97 din 4. ianuarie 2002?.
<<

). "=. nr. 909 din 40 dec$!rie 2000.

<6

Legea nr. 6682002 a intrat n vig"are la 7< de +ile de la pu!licarea )"nit"rul @=icial.
<9

a n

#entru dreptul de pree$piune regle$entat de @.2.A. nr. 22682000, a%a cu$ acea ta a =" t $"di=icat& prin Legea nr. 6682002, a e vedea E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r pr"prietate privat& cu de tinaie ="re tier&, l"c. cit., p. .07-.06.
<;

* e vedea C.-L. #"pe cu, l"c. cit., Dreptul nr. ;8.::;, p. 7..
<:

* e vedea, n ace t en , C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .24E E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. .<7.
60

* e vedea /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .7;.
6.

* e vedea 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 2:..
62

* e vedea, n ace t en D C.L. #"pe cu, l"c. cit., p. <0-<. %i <<-<6E E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. .2.-.22E 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 2;;-2;:.
64

#entru critica $"dului c"n=u+ de regle$entare a ace tei pr"!le$e, a e vedea %i L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. .62-.64.
67

* e vedea 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 2:0.

Seciunea a II-a -e+imul juridic al con,truciilor 1 - D"!ndirea pr"priet&ii c"n truciil"r prin edi=icarea ace t"ra 2 - D"!ndirea de l"cuine %i alte paii n c"ndiiile prev&+ute de Decretullege nr. 6.8.::0 %i de Legea nr. ;<8.::2 = - D"!ndirea l"cuinel"r n c"ndiiile Legii nr. ..28.::< A - D"!ndirea i$"!ilel"r n c"ndiiile Legii nr. .08200. B - Circulaia (uridic& a c"n truciil"r 1 o'ndirea propriet#ii con,truciilor prin edi)icarea ace,tora )).. dificarea construciilor. %rincipala modalitate de dobndire a proprietii construciilor o reprezint edificarea acestora de ctre cei interesai. %rincipalele reglementri aplicabile n materie sunt coninute de Legea nr. 0/+),,) privind autorizarea e!ecutrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor i de Legea nr. ;0/+.//) privind amenajarea teritoriului i urbanismul ) . 4ealizarea construciilor civile" industriale" agricole sau de orice alt natur este supus unui control administrativ prealabil constnd n eliberarea unei autorizaii de construire (art. ) din Legea nr. 0/+),,)3. Dup distinciile prevzute de art. 1 din Legea nr. 0/+),,)" autorizaia de construire se elibereaz de preedinii consiliilor judeene" de primarul general al municipiului Gucureti sau de primari" dup o procedur administrativ i pe baza unor documente preparatorii (documentaii de urbanism i amenajarea teritoriului" proiecte pentru autorizarea e!ecutrii lucrrilor de construcii" proiectele te5nice" .a.3 i sunt menite s asigure aplicarea msurilor prevzute de lege" referitoare la amplasarea" proiectarea" e!ecutarea i funcionarea construciilor . . =utorizaia de construire este un act de autoritate al administraiei locale (art. . din lege3" supus controlului judectoresc conform Legii contenciosului administrativ nr. 001+.//1. Ior putea fi astfel atacate n justiie" de ctre cei care justific un interes" att autorizaiile de construire emise ct i refuzul de eliberare a unui asemenea act. Dobndirea dreptului de proprietate asupra unei construcii edificate nu este ns condiionat de obinerea autorizaiei de construire. =stfel" soii care edific n timpul cstoriei o construcie vor dobndi proprietatea comun a acestui bun" care va fi supus partajului n condiiile 6odului familiei" c5iar dac nu a fost obinut autorizaia de construire. Eot astfel" prtul ntr7o aciune n revendicare nu se va

putea apra invocnd ine!istena autorizaiei de construire la momentul edificrii construciei de ctre reclamant. 'anciunile pentru construirea fr autorizaie sunt prevzute n capitolul 999 al Legii nr. 0/+),,) i ele sunt de natur penal sau contravenional" dup caz. 6onsecutiv stabilirii rspunderii penale sau contravenionale poate fi adoptat i msura desfiinrii lucrrilor e!ecutate fr autorizaie sau cu nclcarea acesteia. Desfiinarea construciilor i amenajrilor de orice fel este posibil tot n urma obinerii unei autorizaii administrative prealabile" eliberat n aceleai condiii ca i autorizaia de construire (art. * din Legea nr. 0/+),,)3. @nele faciliti pentru cei care doresc s7i construiasc locuine sunt prevzute n Legea locuinei nr. ))1+),,< ; .
.

). "=. nr. 494 din .0 iulie 200..

2

#entru pr"!le$ele re=erit"are la certi=icatul de ur!ani $ %i aut"ri+aia de c"n truire, a e vedea 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 470-4<0.
4

Legea l"cuinei nr. ..78.::6 a =" t repu!licat& >). "=. nr. 4:4 din 4. dece$!rie .::9? n ur$a $"di=ic&ril"r ce i-au =" t adu e prin Legea nr. .2<8.::6, dup& care a $ai u=erit %i alte $"di=ic&ri. 2 o'ndirea de locuine i alte ,paii n condiiile prev#&ute de ecretul-le+e nr. 5111224 i de !e+ea nr. 0611222 ));. (specte generale. Decretul7lege nr. <)+),,/ privind vnzarea de locuine construite din fondul statului ) " modificat prin Legea nr. *0+),,. privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat . " a reglementat n primul rnd vnzarea locuinelor construite din fondurile de stat i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat ctre cetenii romni. Dispoziiile legale la care facem referire au un pronunat caracter de protecie social ; acordnd o serie de faciliti destinatarilor" cum ar fi stabilirea unor preuri de vnzare prefereniale" mult inferioare preului de circulaie al unor locuine asemntoare 1 " posibilitatea cumprrii locuinelor n rate" acordarea de credite cu dobnzi reduse pentru a fi utilizate la plata preului.

&!istena acestor faciliti l7a i determinat pe un autor s aprecieze c reglementarea citat se refer la constituirea oneroas a dreptului de proprietate asupra locuinelor" cele dou noiuni # con)tituire i onero) putnd fi asociate din punct de vedere juridic 0 . :e aflm" n mod evident" n faa unei e!agerri" legea nsi calificnd actele juridice prin care beneficiarii acestor reglementri dobndesc dreptul de proprietate asupra locuinelor ca fiind contracte de vnzare7cumprare. 6a urmare" aceste acte juridice vor fi supuse regimului juridic de drept comun" prevzut de 6odul civil" n toate problemele care nu7i gsesc rezolvarea n dispoziiile Decretului7lege nr. <)+),,/ i n cele ale Legii nr. *0+),,.. $mprejurarea c preul locuinelor ce se vnd este mult mai mic dect valoarea efectiv a acestora nu poate conduce la concluzia c s7 ar altera n acest mod natura juridic a contractului de vnzare7 cumprare" cunoscut fiind faptul c ntre cuan7tumul preului i valoarea lucrului vndut nu trebuie" n mod obligatoriu" s e!iste identitate < . ))1. ?+nzarea locuinelor construite din fondurile statului, deinute de c"iriai ))1.). %rima categorie de locuine a cror vnzare este reglementat prin cele dou acte normative o constituie locuinele construite din fondurile statului" care fac obiectul unor contracte de nc5iriere ai cror titulari sunt ceteni romni (art. ) din Decretul7lege nr. <)+),,/- art. ) i art. )2 din Legea nr. *0+),,.3. Legea prevede c aceste locuine pot fi cumprate de titularii contractelor de nc5iriere" ceea ce nseamn c" pe de o parte" numai acestora le revine dreptul de a7i manifesta opiunea de a cumpra iar" pe de alt parte" unitile specializate n vnzarea locuinelor nu vor putea refuza nc5eierea contractelor de vnzare7cumprare. 'untem n prezena unei obligaii legale de vnzare" contractele respective apropiindu7se de figura juridic a contractelor de adeziune 2 . 6a urmare" refuzul de a vinde manifestat de unitatea specializat" constituind o nclcare a obligaiei legale de a face" va putea fi cenzurat de instana judectoreasc sesizat n acest scop. 9nstana este astfel abilitat s pronune o 5otrre care s in loc de act de vnzare7cumprare" similar situaiilor n care una dintre prile unui antecontract de vnzare7cumprare a unui imobil refuz nc5eierea actului translativ de proprietate * . Litigiile n legtur cu nc5eierea sau e!ecutarea unor astfel de contracte sunt supuse normelor juridice de drept comun" iar nu dispoziiilor legale cu caracter special" care atrag competena instanei de contencios administrativ" astfel nct judectoriile sunt competente s le soluioneze , .

))1... 6e se ntmpl ns dac titularul contractului de nc5iriere a decedat dup ce i7a manifestat dorina de a cumpra locuina" formulnd cererea scris n acest scop" dar nainte de a semna contractul de vnzare7cumprareD @nii autori )/ au considerat c prin e!primarea opiunii de ctre c5iria s7a nc5eiat un antecontract de vnzare7cumprare" n temeiul cruia n sarcina vnztorului i n favoarea cumprtorului ia natere o obligaie de a face" respectiv de a face toate demersurile necesare transferului proprietii de la unitatea vnztoare la c5iriaul cumprtor" n sc5imbul preului. Dreptul care ia natere n favoarea c5iriaului din acest antecontract ar fi un drept patrimonial" care se transmite succesorilor acestuia" care devin astfel ndrituii s cumpere. =preciem c recurgerea la instituia antecontractului n aceste ipoteze este forat. &!istena unui contract de nc5iriere n fiin la data nc5eierii contractului de vnzare7cumprare a locuinei reprezint o condiie de validitate a acestuia din urm" or" prin decesul c5iriaului" acesta a ncetat )) . %e de alt parte" legea instituie n sarcina unitii specializate n vnzarea locuinelor numai obligaia de a contracta" nu i pe cea de a precontracta. :ici un alt contract" n afara celui de vnzare7cumprare nu poate fi considerat valabil nc5eiat n e!ecutarea acestei obligaii legale. $n sfrit" n opinia pe care o criticm" nu se ine seama de caracterul de protecie social al reglementrilor analizate" protecie care n ipoteza analizat este lipsit de finalitate. 6a urmare" apreciem c n asemenea situaii contractul de vnzare7 cumprare nu va putea fi nc5eiat cu succesorii c5iriaului. $n literatura de specialitate a fost e!primat i opinia c n urma formulrii cererii de cumprare de ctre c5iria ia natere un antecontract de vnzare7cumprare" dar acesta are un caracter intuitu per)onae" astfel nct devine caduc prin decesul c5iriaului" mpiedicndu7i pe succesori s nc5eie contractul de vnzare7 cumprare ). . :u aceeai este soluia dac succesorul titularului contractului de nc5iriere este un membru al familiei acestuia" care figureaz ca atare n contract. $n asemenea situaii succesorul va prelua beneficiul contractului de nc5iriere" conform art. .2 din Legea locuinei nr. ))1+),,< i n aceast din urm calitate va putea solicita nc5eierea contractului de vnzare7cumprare. ))1.;. Dac titularul contractului de nc5iriere este cstorit" dreptul de a cumpra locuina" fiind dobndit n timpul cstoriei" este bun comun. 6a urmare i locuina cumprat n condiiile dispoziiilor

legale analizate va fi tot bun comun" c5iar dac soii sunt desprii n fapt iar unul dintre ei a ac5itat integral preul locuinei. ))0. ?+nzarea locuinelor construite din fondurile statului, neocupate de c"iriai ))0.). 6ea de a doua categorie de locuine care au putut face obiectul vnzrii n temeiul Decretului7lege nr. <)+),,/ o constituie locuinele construite din fondurile statului" neocupate de c5iriai. =ceste locuine puteau fi vndute n primul rnd cetenilor romni" care beneficiau de toate msurile de protecie social prevzute de lege n cazul cumprrii locuinelor de ctre c5iriai (preuri reduse" credite etc.3. Inzarea acestor locuine nu a fost ns obligatorie" aa c n caz de refuz de a vinde nu s7a putut recurge la o e!ecutare silit atipic" aa cum se poate proceda n situaia c5iriailor care doresc s7 i cumpere locuina nc5iriat. $n al doilea rnd" aceste locuine au putut fi cumprate i de persoanele care nu au cetenie romn i au dorit s7i stabileasc domiciliul n 4omnia. =ceste persoane nu au putut beneficia ns de prevederile de protecie social prevzute de lege i au trebuit s ac5ite preul integral al locuinei" n valut (art. .0 din Decretul7lege nr. <)+),,/3. Dup adoptarea Legii nr. *0+),,." locuinele construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat" care nu fac obiectul unui contract de nc5iriere ); sau pentru care nu au fost emise ordine de repartiie" pot fi vndute numai prin licitaie public. $n acelai mod pot fi vndute i locuinele care au ca titular de contract de nc5iriere o persoan juridic" cu e!cepia celor nc5iriate de persoane juridice fr scop lucrativ (art. < din Legea nr. *0+),,.3. 6umprtori vor putea fi numai persoanele fizice cu cetenie romn sau persoanele juridice care au sediul n 4omnia" deci au naionalitate romn (art. )2 din Legea nr. *0+),,.3. ))0... 6onstruciile de locuine finanate din fondurile statului n curs de e!ecuie i nerepartizate nominal pn la data intrrii n vigoare a Legii nr. *0+),,." care nu pot fi terminate i vndute n condiiile reglementrilor n vigoare" pot fi vndute pe apartamente" pe paliere" pe scri" pe tronsoane de cldiri sau n ntregime" prin licitaie public conform art. . alin. ()3 din Legea nr. *0+),,.. 'unt e!ceptate de la aceast procedur de vnzare locuinele prevzute de alin. . al te!tului de lege citat. 'paiile destinate activitilor de comer i de prestri servicii" de mic industrie i oricror alte activiti similare" situate n construciile de locuine n curs de e!ecuie i aflate n proprietatea regiilor

autonome specializate n administrarea locuinelor sau a consiliilor locale pot fi i ele vndute prin licitaie public (art. ; din Legea nr. *0+),,.3. Locuinele n curs de e!ecuie" construite din fondurile statului" care nu pot fi finalizate" repartizate ori pentru care s7au nc5eiat antecontracte sau contracte de vnzare7cumprare pn la data intrrii n vigoare a Legii nr. *0+),,." se pot cumpra de beneficiarii actului de repartiie sau de titularii antecontractelor ori ai contractelor de vnzare7cumprare" fr licitaie" la valoarea lucrrilor e!ecutate de unitatea proprietar" n aceleai condiii ca i locuinele finalizate" prevzute de Decretul7lege nr. <)+),,/ i art. ) din Legea nr. *0+),,. >art. . alin. (13 din Legea nr. *0+),,.?. ))<. ?+nzarea locuinelor construite din fondurile unitilor economice sau ale unitilor bugetare. $n aceleai condiii ca i locuinele construite din fondurile statului" ocupate de c5iriai" vor fi vndute titularilor contractelor de nc5iriere locuinele construite din fondurile unitilor economice sau bugetare" pn la data intrrii n vigoare a Legii nr. *0+),,. i locuinele care nainte de < martie ),10 au aparinut regiilor autonome" instituiilor i societilor cu capital de stat" mi!t sau privat" care i7au ncetat e!istena dup aceast dat sau" dup caz" au devenit" prin reorganizare" uniti economice sau bugetare de stat >art. 2 alin. ()3 i (.3 din Legea nr. *0+),,.?. 6umprtori vor putea fi i c5iriaii care nu au calitatea de salariai ai unitii vnztoare. Dispoziiile Legii nr. *0+),,. nu condiioneaz vnzarea" ctre c5iria" de obligaia acestuia de a contracta ntr7un termen stabilit printr7o ofert a unitii )1 . :u pot fi vndute a3 locuinele care depesc suprafeele ma!ime prevzute n actele normative n baza crora s7au e!ecutat locuinele din fondurile statului i din fondurile unitilor economice i bugetare de stat" precum i cele care prezint finisaje superioare" ec5ivalente unor lucrri de art sau ornamentale deosebite" sau care beneficiaz de dotri speciale" cum ar fi piscin" saun" ser" cram" bar7vinotec" camer frigorific sau altele asemenea >art. ) alin. (.3 din Legea nr. *0+),,.?b3 locuinele de protocol care au servit sau servesc demnitarilor sau altor persoane alese sau numite n funcii" drept locuine pe durata e!ercitrii funciei" c5iar dac acestea sunt scoase ulterior din evidena locuinelor de protocol )0 >art. ) alin. (;3 din Legea nr. *0+),,.?c3 locuinele n curs de e!ecuie trecute n patrimoniul %arlamentului 4omniei" Ainisterului =prrii :aionale" Ainisterului de 9nterne" 'erviciului 4omn de 9nformaii" 'erviciului de %rotecie i

%az" Ainisterului Mustiiei # Direcia general a penitenciarelor" precum i cele pe care acestea le construiesc prin planuri proprii de investiii sau le ac5iziioneaz folosind alocaii bugetare care se asigur n acest scop >art. . alin. (.3 din Legea nr. *0+),,.?d3 locuinele de intervenie >art. 2 alin. ()3 i (23 din Legea nr. *0+),,.? )< e3 locuinele de serviciu )2 din mediul rural" destinate personalului medical" didactic" altor specialiti sau personalului Ainisterului de 9nterne (art. 2 alin. ultim din Legea nr. *0+),,.3. ))2. #ituaia juridic a terenurilor aferente locuinelor cumprate. %ersoanele care au cumprat locuine n condiiile Decretului7lege nr. <)+),,/" anterior adoptrii Legii nr. *0+),,." au dobndit odat cu proprietatea locuinei i un drept de folosin asupra terenului aferent construciei" pe durata e!istenei acesteia. =cest drept de folosin a putut fi transformat de cetenii romni n drept de proprietate" dup adoptarea Legii fondului funciar nr. )*+),,)" n condiiile art. ;< alin. (.3 din acest act normativ >art. )/ alin. (13 din Legea nr. *0+),,.?. =ceasta presupune formularea de ctre cei interesai a unei cereri de constituire a dreptului de proprietate asupra terenului i emiterea unui ordin al prefectului" la propunerea primriilor fcute pe baza verificrii situaiei juridice a terenurilor. $n ce7i privete pe cetenii strini sau pe apatrizii care au cumprat locuine n condiiile art. .0 din Decretul7lege nr. <)+),,/" dreptul lor de folosin se transform" consecutiv adoptrii Legii nr. *0+),,." ntr7 un drept de concesiune" pe toat durata e!istenei cldirii. 6onsiderm c numai aceast interpretare poate fi dat prevederilor art. )/ alin. (03 din Legea nr. *0+),,." referitoare la dreptul de concesiune ce se acord persoanelor care nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n 4omnia" deoarece" potrivit art. )2 din aceeai lege" nu mai pot avea calitatea de cumprtori dect cetenii romni )* . 6a urmare" singura situaie n care se mai poate discuta despre posibilitatea cumprrii unei locuine construite din fondurile statului de ctre o persoan fizic fr cetenie romn" care s reclame necesitatea constituirii unor drepturi asupra terenului aferent construciei" sub forma concesiunii" o constituie cea reglementat de art. .0 din Decretul7lege nr. <)+),,/. =ceast dispoziie a fost abrogat prin art. ./ raportat la art. )2 din Legea nr. *0+),,. dar situaiile juridice nscute atta timp ct ele au fost n vigoare se menin" n conformitate cu principiul tempu) re2it actum. %ersoanele care au cumprat locuine dup adoptarea Legii nr. *0+),,. dobndesc i dreptul de proprietate asupra terenului aferent cldirii" aa cum a fost determinat prin autorizaia de construire sau prin fiele te5nice de msurtori ale terenului aferent cldirii >art. )/

alin. (;3?. Ki n acest caz dreptul de proprietate asupra terenului nu se dobndete automat" ca efect al cumprrii locuinei" ci tot n condiiile art. ;< alin. (.3 din Legea nr. )*+),,)" mai sus e!puse >art. )/ alin. (13?. =ceast soluie aleas de legiuitor poate fi e!plicat numai prin necesitatea verificrii prealabile a situaiei juridice a terenului n cauz" cunoscut fiind faptul c nu ntotdeauna aceasta este clar. 6a urmare" nu e!cludem posibilitatea ca dreptul de proprietate asupra terenului s nu fie dobndit de cumprtorul locuinei" fie pentru c acesta nu a neles s formuleze cererea de constituire a dreptului de proprietate" prevzut de art. ;< alin. (.3 din Legea nr. )*+),,)" fie pentru c aceast constituire nu este posibil" n urma verificrilor stabilindu7se c statul nu este proprietar. =preciem c n primul caz cumprtorul locuinei va fi beneficiarul unui drept de folosin (drept real" constituit pe temeiul proprietii de stat3 iar n cel de al doilea" va dobndi un drept de superficie" n condiiile dreptului comun. Dac se va dobndi dreptul de proprietate asupra terenului acesta va fi un drept e!clusiv sau pe cote7pri" proporional cu suprafaa construit a locuinelor i a spaiilor cu alt destinaie (proprietate comun pe cote7pri forat i perpetu3" dup cum este vorba despre cumprarea integral a unei construcii sau despre cumprarea unei locuine ori a altui spaiu situat ntr7un imobil cu mai muli proprietari.
.

). "=. nr. 22 din ; =e!ruarie .::0.

2

* =" t $"di=icat& prin Legea nr. 968.::7 %i prin Legea nr. 9:8.::9 %i ulteri"r repu!licat& >). "=. nr. 267 din .< iulie .::;?.
4

C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .4;.

7

#reul l"cuinei vndute chiria%ului, n te$eiul Legii nr. ;<8.::2, e ta!ile%te n c"ndiiile Decretului-lege nr. 6.8.::0 c"$pletat cu prevederile Decretului nr. :48.:99 re=erit"are la c"e=icienii de u+ur&, pre indeBat n =uncie de cre%terea alariului $ini$ !rut pe ar& la data cu$p&r&rii =a& de cel eBi tent la data intr&rii n vig"are a Legii nr. ;<8.::2, iar nu n =uncie de preurile pieei li!ere i$"!iliare. * e vedea /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. <6408200<, Dreptul nr. 682006, p. 24;.
<

/. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 427

6

-r. Deak, 6ratat de drept civil. C"ntracte peciale, "p. cit., p. 66.
9

* e vedeaD /. *l!u, Li!ertatea c"ntractual&, Dreptul nr. 48.::4, p. 46E /. Lul&, EBecutarea "!ligaiei de a =ace i$pu & printr-" di p"+iie legal&, l"c. cit.
;

Gn acela%i en , a e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .4:.
:

C.0.3., ecia c"ntenci" .28.::;, p. .79.

.0

ad$ini trativ, deci+ia nr. ;:<8.::;, Dreptul nr.

D. Chiric&, ,"t& critic& la deci+ia nr. 4:8.::4 a Curii de *pel Clu(, ecia civil&, Dreptul nr. <-68.::7, p. .6E /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 42;.
..

#entru ncetarea c"ntractului de nchiriere a l"cuinel"r, ca ur$are a dece ului chiria%ului, a e vedea *. 6a!acu, "p. cit., p. 229.
.2

* e vedea ).L. Belu-)agd", 1n+area l"cuinel"r c"n truite din ="ndurile tatului %i din ="ndurile unit&il"r ec"n"$ice au !ugetare de tat, Dreptul nr. 78.::<, p. .9.
.4

Chiria%ii p"t "licita "ricnd & le =ie vndute l"cuinele c"n truite din ="ndurile tatului, legea neprev&+nd un ter$en de dec&dere n interi"rul c&ruia cererea re pectiv& tre!uie & =ie ="r$ulat&. * e vedea F /.C.C.3, ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. 66:8200<, Dreptul nr. <82006, p. 290-29..
.7

/.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. 66;8200<, B.C. nr. .82006, p. .4.
.<

#entru nele ul n"iunii de Hl"cuin& de pr"t"c"lI, a e vedea, *. 6a!acu, "p. cit., p. ..2.
.6

H6itularii c"ntractel"r de nchiriere a upra=eel"r l"cative c"n truite din ="ndurile unit&il"r ec"n"$ice au !ugetare de tat, ncheiate anteri"r $"di=ic&ril"r adu e Legii nr. ;<8.::2 prin Legea nr. 968.::7, p"t cere in tanei de (udecat& "!ligarea unit&il"r la ncheierea c"ntractel"r de vn+are-cu$p&rare a upra=eel"r re pective nu$ai dac& ace tea nu unt l"cuine de intervenie. *ctele prin care c"nducerile unit&il"r c"n ider& upra=eele l"cative l"cuine de intervenie, unt upu e, n t"ate ca+urile, c"ntr"lului in tanel"r (udec&t"re%tiI. F C.0.3., 0eciile 2nite, deci+ia nr. //8.::9, pr"nunat& cu "pinia eparat& a unui (udec&t"r, Dreptul nr. 28.::;, p. .0.-.07.
.9

#entru nele ul n"iunil"r de Hl"cuin& de erviciu %i l"cuin& de intervenieI, a e vedea *. 6a!acu, "p. cit., p. ...-..2.
.;

#revederile art. .0 alin. >.?, >4? %i ><? %i art. .9 din Legea nr. ;<8.::2 au =" t atacate cu " eBcepie de nec"n titui"nalitate. EBcepia a =" t re pin & de Curtea C"n titui"nal& prin Deci+ia nr. 74;82004 >). "=. nr. ..< din : =e!ruarie 2007?. / o'ndirea locuinelor n condiiile !e+ii nr. 11211226 ))*. Prezentare general. Legea nr. )).+),,0 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine" trecute n proprietatea statului" reglementeaz" ca msur reparatorie" cazurile i condiiile n care asemenea imobile se restituie fotilor proprietari i dobndirea prin cumprare a unora dintre locuinele respective de ctre c5iriai. 8biect al legii l formeaz numai imobilele cu destinaia de locuine" trecute ca atare n proprietatea statului sau a altor persoane juridice" dup < martie ),10" cu titlu i care se aflau n posesia statului sau a altor persoane juridice la data de .. decembrie ),*, (art. ) din Legea nr. )).+),,03. Erecerea locuinei n proprietatea statului trebuie s se fi realizat n baza unor titluri valabile" cum ar fi decretele de e!propriere" valabilitate care se analizeaz n raport cu prevederile legale n vigoare la aceea dat ) . $n cazul imobilelor cu destinaia de locuine" preluate se stat sau de alte persoane juridice fie fr nici un titlu" fie printr7un titlu viciat de nerespectarea dispoziiilor legale n vigoare la aceea dat" cum ar fi aplicarea abuziv a unui decret de naionalizare unei persoane care fcea parte dintr7o categorie e!ceptat de prevederile sale" nu se vor putea acorda msurile reparatorii prevzute de Legea nr. )).+),,0. =semenea imobile vor putea fi ns revendicate de ctre proprietarii lor" pe calea dreptului comun" deoarece absena sau viciul titlului n discuie situeaz statul n postura unui uzurpator" care nu a putut dobndi proprietatea . . $n literatura juridic a fost e!primat ns i opinia conform creia trebuie fcut distincia ntre imobilele preluate fr nici un titlu i imobilele preluate fr titlu valabil" acestea din urm fiind imobilele care au fost preluate de stat n temeiul unor acte normative n vigoare la data prelurii" dar cu nclcarea prevederilor acestora. 'e d cu titlu de e!emplu preluarea unor locuine n temeiul Decretului nr. ,.+),,0/ de la persoane care" potrivit art. 99 din actul normativ citat" erau e!ceptate de lege.

:umai prima categorie de imobile ar putea fi revendicat direct" pe calea dreptului comun" n cazul celei de a doua categorii fiind necesar" n opinia la care ne referim" formularea prealabil a unei aciuni prin care proprietarul deposedat s cear desfiinarea titlului statului ; . 6onsiderm c aceast distincie este artificial. De vreme ce Legea nr. )).+),,0" prin art. )" a dispus c prevederile sale sunt aplicabile numai imobilelor preluate de stat cu titlu ea nu a putut avea n vedere dect acele preluri care au fost fcute cu respectarea prevederilor legale n vigoare la data prelurii. :umai dac titlul statului este unul valabil el a putut conduce la transferul dreptului de proprietate ctre acesta iar fostul proprietar nu are o alt cale pentru a7i redobndi proprietatea dect prin recurgerea la prevederile Legii nr. )).+),,0 1 . %relurile realizate sub paravanul unor prevederi legale inaplicabile n spe nu se deosebesc cu nimic de cele realizate fr nici un scrupul pentru oferirea unei aparene de legalitate a acestei msuri. $n ambele situaii statul nu a putut dobndi proprietatea imobilului pe care l7a preluat" ci doar posesia acestuia. De aceea i prevederile art. ) alin. (03 din :ormele metodologice privind aplicarea Legii nr. )).+),,0 dispun e!pres c 9mobilele care nu intr sub incidena Legii nr. )).+),,0 i pentru care nu e!ist titlu valabil constituit n favoarea statului pot face obiectul cererilor de restituire sau de acordare a despgubirilor" formulate de persoanele ndreptite pe cale judectoreasc" potrivit dreptului comun. =firmm astfel c i imobilele preluate de stat n baza unui titlu nevalabil vor putea fi revendicate de proprietarii deposedai" stabilirea valabilitii sau a nevalabilitii titlului statului urmnd s se fac n cadrul operaiunii de comparare a titlurilor" specific soluionrii aciunii n revendicare" atunci cnd ambele pri prezint titluri. )),. -eneficiarii restituirii &n natur. Dup distinciile prevzute de lege" pot beneficia de restituirea n natur a locuinelor fotii proprietari # persoane fizice" motenitorii acestora sau rudele pn la gradul al doilea ale fostului proprietar aflat n via. %entru a fi ndreptit la restituirea n natur (sau la plata despgubirilor prevzute de lege" dup caz3 este necesar ca persoana n cauz s aib cetenie romn" la data intrrii n vigoare a legii" indiferent dac aceasta are sau nu domiciliul n ar (art. 13. %otrivit art. ; alin. (.3 din :ormele metodologice" fostul proprietar sau motenitorii acestuia trebuie s aib cetenie romn la data formulrii cererii sau s fac dovada declanrii procedurii legale pentru obinerea ceteniei romne n termen de < luni de la intrarea n vigoare a legii.

:umai fostul proprietar" care solicit n nume propriu acordarea msurilor reparatorii prevzute de lege sau motenitorii acestuia trebuie s fac dovada declanrii procedurii de dobndire a ceteniei romne" nefiind necesar ca i fostul proprietar" decedat" s fi avut cetenia romn 0 . :u pot beneficia de prevederile Legii nr. )).+),,0 apatrizii" cetenii strini i persoanele juridice" indiferent de naionalitate. )./. %azurile de restituire &n natur. 6azurile n care locuinele pot fi restituite n natur sunt destul de reduse numeric. =stfel" conform art. . alin. ()3 i art. 0 alin. ()3 din lege" beneficiaz de restituirea n natur" prin redobndirea dreptului de proprietate" fotii proprietari sau motenitorii acestora" care locuiau la data de .. decembrie ),*, n calitate de c5iriai n apartamentele preluate de stat. De asemenea" vor fi restituite n natur i apartamentele care erau libere la aceeai dat" respectiv acelea care nu erau ocupate de c5iriai n temeiul unui contract de nc5iriere valabil nc5eiat. $n cazul n care mai muli motenitori locuiau la data de .. decembrie ),*," fiecare ntr7un apartament trecut n proprietatea statului de la fostul proprietar" ei devin proprietarii apartamentului respectiv >art. 0 alin. (.3?. Costul proprietar sau motenitorii acestuia" dac locuiau la data de .. decembrie ),*, n acelai apartament cu ali c5iriai" devin proprietarii ntregului apartament. &vacuarea c5iriailor i punerea n posesie a proprietarilor se vor face numai dup acordarea efectiv a unei locuine corespunztoare de ctre autoritile publice sau de ctre proprietari >art. 0 alin. (;3?. %ot deveni proprietari ai apartamentelor i rudele pn la gradul al doilea ale fostului proprietar n via" care locuiau n ele cu c5irie la data de .. decembrie ),*," dac le locuiau i la data intrrii n vigoare a legii i au obinut consimmntul fostului proprietar" dat prin nscris autentic (art. 0 alin. ultim3. =rticolul ; din lege definete apartamentul ca fiind locuina compus din una sau mai multe camere" cu dependinele" garajele i ane!ele gospodreti aferente" inclusiv camere de serviciu" poduri" pivnie" magazii i alte asemenea" indiferent dac sunt situate la acelai nivel sau la niveluri diferite i care" la data trecerii n proprietatea statului constituiau o singur unitate locativ de sine stttoare" aa cum a fost determinat prin construcie. &l rmne considerat ca atare" c5iar dac ulterior trecerii n proprietatea statului s7au efectuat modificri constructive interioare ori a fost luat n eviden ca reprezentnd dou sau mai multe apartamente. 6a urmare" dac una din locuinele create" ulterior trecerii apartamentului n proprietatea statului" printr7una din modalitile

e!puse mai sus" este ocupat de c5iriai" acetia vor fi evacuai" dup acordarea efectiv a unei locuine corespunztoare de ctre autoritile publice sau de ctre proprietar < . >devenind incidente dispoziiile art. 0 alin. (;3 din lege?. 6alitatea de motenitor a fostului proprietar se determin n primul rnd potrivit dreptului comun. =u ns aceast calitate i succesibilii care nu au acceptat motenirea n termenul de < luni de la desc5iderea acesteia" conform art. 2// 6.civ. i c5iar aceia care au renunat la motenire" anterior adoptrii Legii nr. )).+),,0. =cestea sunt concluziile care se degaj din redactarea art. 0 alin. (13 din legea citat" potrivit cruia motenitorii" n sensul prezentei legi" sunt socotii de drept acceptanii succesiunii de la data depunerii cererii prevzute la art. )1. Legea are deci n vedere un neles special al noiunii de mo tenitor acceptant" derogatoriu de la dreptul comun" soluia aleas de legiuitor fiind justificat de caracterul reparatoriu al dispoziiilor acesteia. %rin nsi formularea cererii prin care se solicit adoptarea uneia dintre msurile reparatorii prevzute de lege (restituirea n natur a locuinei sau despgubiri" dup caz3 oricare dintre persoanele cu vocaie succesoral vor fi considerate motenitori acceptani i vor putea beneficia de aceste msuri" dac sunt ntrunite i celelalte condiii prevzute de lege. Cotii proprietari ale cror locuine nu le pot fi restituite n natur vor primi despgubiri calculate n baza criteriilor prevzute de lege. %entru a beneficia de msurile reparatorii n discuie este necesar ca fotii proprietari s se fi adresat" n termen de < luni de la intrarea n vigoare a legii" cu cereri la comisiile constituite n acest scop. =ctivitatea acestor comisii este reglementat tot de Legea nr. )).+),,0 i este supus controlului judectoresc. 6ompetena soluionrii aciunilor prin care se solicit anularea 5otrrilor date de comisia de aplicare a Legii nr. )).+),,0 aparine judectoriei n a crei raz teritorial se afl imobilul pentru care s7a fcut cererea de restituire ori de acordare a despgubirilor 2 . Notrrile judectoreti pronunate n aceast materie sunt supuse cilor de atac prevzute de 6odul de procedur civil" respectiv apelul i recursul * . ).). Dob+ndirea locuinelor de ctre c"iriai. 65iriaii titulari ai contractelor de nc5iriere avnd ca obiect apartamentele ce nu se restituie n natur fotilor proprietari sau motenitorilor acestora pot opta pentru cumprarea acestor locuine (art. ,3. Legea a instituit astfel un drept de opiune la cumprare n favoarea c5iriailor" care n cazul e!ercitrii sale" oblig ntreprinderea de stat specializat n vnzarea locuinelor s nc5eie contractul de vnzare7cumprare. $n

caz de refuz" dreptul de opiune va putea fi valorificat n justiie" similar cazurilor reglementate de Legea nr. *0+),,.. De acelai drept beneficiaz i c5iriaii care ocup spaii locative realizate prin e!tinderea spaiului iniial construit. 'unt e!ceptate de la vnzare apartamentele care" la data intrrii n vigoare a legii" beneficiau de dotri speciale (piscin" saun" ser" cram" bar" vinotec sau camer frigorific3 precum i cele care au avut destinaia de case de oaspei" de protocol" cele declarate monumente istorice i din patrimoniul naional" precum i cele folosite ca reedine pentru fotii i actualii demnitari (art. )/3. :erespectarea prevederilor legale care reglementeaz cazurile n care vnzarea locuinelor este permis se sancioneaz cu nulitatea absolut a contractului (art. ))3. )... #ituaia juridic a terenurilor aferente construciilor. 8dat cu restituirea n natur i dobndirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor se dobndete i dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente" aa cum au fost determinate la data trecerii n proprietatea statului (art. .)3. Din modul de redactare a dispoziiei legale citate rezult c prin teren a5erent se nelege terenul destinat e!ploatrii normale a construciei (terenul efectiv ocupat de construcii" curte" ci de acces etc.3 n limitele determinate la data trecerii locuinei n proprietatea statului. Dac aceste limite nu au fost ns determinate apreciem c persoana care dobndete dreptul de proprietate asupra apartamentului va dobndi i dreptul de proprietate asupra ntregii suprafee de teren" trecute n proprietatea statului. $n toate cazurile ns" aceste terenuri vor fi reduse cu suprafeele ocupate i aferente altor construcii i dotri edilitare realizate ntre timp" dac la data realizrii lor au fost respectate dispoziiile legale aplicabile n materie. 'uprafeele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice" aflate la data de .. decembrie ),*, n posesia acestora i care depesc suprafaa aferent construciilor" rmn n proprietatea statului >art. .< alin. (;3 ?. Dac apartamentul asupra cruia se dobndete dreptul de proprietate n condiiile Legii nr. )).+),,0 este situat ntr7o cldire cu mai multe apartamente aparinnd unor proprietari diferii" asupra terenului" proprietatea se va dobndi pe cote7pri" determinate proporional cu suprafaa construit. Ior dobndi dreptul de proprietate asupra terenului aferent construciilor att fotii proprietari crora apartamentele le7au fost restituite n natur" ct i c5iriaii care au cumprat apartamentele n condiiile legii.

6onduc la aceast concluzie redactarea art. .) din Legea nr. )).+),,0" care nu distinge ntre modalitile de dobndire a proprietii apartamentelor (restituire n natur sau cumprare3" ca i prevederile art. ;2 din :ormele metodologice privind aplicarea acestei legi" care se refer e!pres la dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor aferente de ctre c5iriaii care au cumprat locuinele.
.

EBe$pli=icativ, titlurile n di cuie au =" t enu$erate prin art. . din ,"r$ele $et"d"l"gice privind aplicarea Legii nr. ..28.::<, apr"!ate prin H.A. nr. 208.::6, $"di=icat& prin H.A. nr. ..8.::9 %i repu!licat& >). "=. nr. 29 din .; =e!ruarie .::9?. * e vedea %i C. Sa$%a, D"$eniul de aplicare a Legii nr. ..28.::<, Dreptul nr. .08.::6, p. 6<-94.
2

#rin H"t&rrea nr. . din 2; epte$!rie .::;, pr"nunat& de C.0.3., 0eciile 2nite, Dreptul nr. .28.::;, p. .44-.4<, -a revenit a upra practicii anteri"are a ace tei in tane, tat"rnicit& prin H"t&rrea nr. . din 2 =e!ruarie .::< %i -a c"n tatat c& in tanele (udec&t"re%ti unt c"$petente & (udece, n c"ndiiile legii, litigiile re=erit"are la nc&lcarea dreptului de pr"prietate %i a cel"rlalte drepturi reale, intervenite n peri"ada .:77-.:;:. #entru "luii de pe&, pr"nunate n piritul ace tei h"t&rri, a e vedeaD C.*. Bra%"v, ecia civil&, deci+ia nr. 948.::4, Culegere de deci+ii ale Curii de *pel Bra%"v pe anul .::7, p. 7E C.*. #l"ie%ti, ecia civil&, deci+ia nr. .48.::9, Culegere de practic& (udiciar& pe anul .::9, p. :9E C.*. Bra%"v, ecia civil&, deci+ia nr. .:08.::6, Culegere de deci+ii ale Curii de *pel Bra%"v pe anul .::6, p. 6;E C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. :28.::4, B.3.C.D. .::4, p. ..-.6. #ractica anteri"ar& a C.0.3. era n en ul c& in tanele (udec&t"re%ti nu unt c"$petente & cen+ure+e legalitatea trecerii n pr"prietatea tatului a un"r i$"!ile, n te$eiul regle$ent&ril"r ad"ptate n peri"ada de re=erin&. * e vedea, n ace t en D C.0.3, ecia civil&, deci+ia nr. ;.;8.::6, Dreptul nr. 68.::9, p. ..7E C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. ..278.::6, Dreptul nr. 68.::9, p. ..7.
4

* e vedea /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit. p. 2<:-26.
7

*ve$ n vedere ituaia eBi tent& pn& la ad"ptarea Legii nr. .08200..
<

Gn ace t en a e vedea C.0.3., 0eciile 2nite, deci+ia nr. 1/82000, #.'. nr. .8200., partea a //-a, p. 66.
6

Gn acela%i en , C. Br an, ). Aai&, ). ,. #ivniceru, "p. cit., p. 97.

9

C.0.3., ecia c"ntenci" .08.::;, p. .<4.

ad$ini trativ, deci+ia nr. 778.::;, Dreptul nr.

C.0.3., 0eciile 2nite, deci+ia nr. 18.::;, Dreptul nr. 28.:::, p. .72-.74. 7 o'ndirea imo'ilelor n condiiile !e+ii nr. 1412441 ).;. Prezentare general. Legea nr. )/+)1 februarie .//) privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada < martie ),107.. decembrie ),*, ) face parte din seria actelor normative care au ca scop ndreptarea nedreptilor comise de regimul comunist prin preluarea abuziv a unor imobile proprietate privat. =doptarea acestei noi legi a fost necesar pentru c reglementrile anterioare consacrate msurilor reparatorii acordate fotilor proprietari pentru imobilele care le7au fost preluate abuziv n perioada regimului comunist au avut un caracter limitat. %e de alt parte" a fost necesar armonizarea msurilor preconizate cu prevederile 6onveniei europene a drepturilor omului" ndeosebi cu cele ale %rimului protocol adiional. Murisprudena 6urii &uropene a Drepturilor 8mului" care a fost sesizat cu mai multe cauze n care s7a reclamat nclcarea prevederilor acestui protocol" referitoare la protecia dreptului de proprietate" a avut un rol deosebit de important n procesul de elaborare i apoi n cel de modificare a Legii nr. )/+.//) . . 8biectul de reglementare al legii ; l constituie msurile reparatorii care se acord pentru imobilele preluate n mod abuziv de stat" de organizaiile cooperatiste sau de orice alte persoane juridice n perioada < martie ),107.. decembrie ),*," precum i cele preluate de stat n baza Legii nr. );,+),1/ asupra rec5iziiilor i nerestituite >art. ) alin.()3? 1 . %ot fi pretinse msuri reparatorii numai pentru imobilele rec5iziionate care s7au aflat i se afl pe teritoriul actual al 4omniei (art. )... din :ormele metodologice de aplicare unitar a Legii nr. )/+.//) privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada < martie ),107.. decembrie ),*," aprobate prin Notrrea Buvernului nr. 1,*+.//; 0 3. =rticolul < definete imobilele la care se refer artnd c sunt avute n vedere terenurile" cu sau fr construcii" cu oricare dintre destinaiile avute la data prelurii n mod abuziv" precum i bunurile mobile devenite imobile prin ncorporare n aceste construcii. 'unt vizate i unele imobile prin destinaie" respectiv utilajele i instalaiile preluate de stat sau de alte persoane juridice odat cu imobilul" cu condiia ca acestea s e!iste la data intrrii n vigoare a legii" aceeai natur juridic avnd7o de altfel i bunurile mobile devenite imobile prin ncorporare n construcii" la care se refer alin. ()3 din art. < < .

'e observ c e!ist o suprapunere parial ntre obiectul de reglementare al Legii nr. )/+.//) cu cel al Legii nr. )).+),,0" raporturile dintre cele dou acte normative putnd fi determinate prin compararea lor" dar i n funcie de unele prevederi e!prese ale noii legi. =stfel" spre deosebire de Legea nr. )).+),,0" care a reglementat numai situaia construciilor cu destinaia de locuine" preluate de stat cu titlu" i a terenurilor aferente acestora" Legea nr. )/+.//) are n vedere acordarea de msuri reparatorii pentru construciile i terenurile aferente acestora" preluate abuziv de stat" de organizaiile cooperatiste sau de alte persoane juridice" cu sau fr titlu" indiferent de destinaiile avute de aceste imobile la data prelurii. Din interpretarea art. )* lit. c3 al Legii nr. )/+.//) rezult c fostul proprietar sau motenitorii acestuia vor putea obine restituirea n natur a imobilelor cu destinaie de locuine" indiferent de numrul acestora sau dac ele sunt sau nu ocupate de c5iriai" cu condiia ca imobilul s nu fi fcut obiectul unui act de nstrinare valabil nc5eiat pn la data intrrii n vigoare a legii. Despgubirile acordate n temeiul Legii nr. )).+),,0 pentru imobilele care nu au putut fi restituite n natur nu au fost egale cu valoarea de circulaie a imobilului" ele fiind calculate dup criterii prevzute de acea lege. %rin art. ./ alin. (.3 din Legea nr. )/+.//) s7a prevzut posibilitatea ca persoanele ndreptite s primeasc diferena dintre valoarea ncasat cu titlu de despgubiri" actualizat cu indicele inflaiei i valoarea corespunztoare a imobilului. Legea nr. )/+.//) permite restituirea n natur sau acordarea de msuri reparatorii prin ec5ivalent" dup caz" i pentru suprafeele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice" aflate la data de .. decembrie ),*, n posesia acestora i care depesc suprafaa aferent construciilor" care au rmas n proprietatea statului" conform art. .< alin. (.3 din Legea nr. )).+),,0. $n sfrit" potrivit art. ./ alin. (13 din Legea nr. )/+.//)" persoanele ndreptite care nu au formulat cereri potrivit prevederilor Legii nr. )).+),,0" precum i cele ale cror cereri au fost respinse ori nu au fost soluionate pn la data intrrii n vigoare a legii pe care o analizm au dreptul de a formula o asemenea cerere n condiiile noului act normativ. :oiunea de imobile preluate abu:i* este definit de art. . alin. ()3 prin enumerarea cazurilor de preluare 2 . 'unt incluse practic toate modurile de preluare a imobilelor de ctre stat" organizaiile cooperatiste sau orice alte persoane juridice" n perioada < martie ),107.. decembrie ),*," indiferent dac preluarea s7a fcut sau nu" n concordan cu legislaia n vigoare la data cnd aceasta a avut loc * . La acestea se

adaug unele imobile preluate de stat n baza Legii nr. );,+),1/ asupra rec5iziiilor. Legiuitorul consider astfel c i prelurile conforme legislaiei n vigoare la acea dat" iar nu numai cele realizate fr titlu" au fost abuzive" pentru c nsi legislaia respectiv a fost abuziv , . :u fac obiectul Legii nr. )/+.//) terenurile situate n e!travilanul localitilor la data prelurii abuzive sau la data notificrii" cele al cror regim juridic a fost reglementat prin Legea fondului funciar nr. )*+),,)" republicat i prin Legea nr. )+./// pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere" solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. )*+),,) i ale Legii nr. )<,+),,2 i nici construciile al cror regim juridic este reglementat de ultimul act normativ citat >art. * alin. ()3 din Legea nr. )/+.//)? )/ . De asemenea" e!ced obiectului de reglementare al Legii nr. )/+.//) imobilele care au aparinut cultelor religioase sau comunitilor minoritilor naionale" preluate de stat sau de alte persoane juridice precum i imobilele care au aparinut patrimoniului sindical. )) ).1. -eneficiarii *egii nr. 3>=5>>3 ). . %otrivit art. ; sunt ndreptite la msuri reparatorii constnd n restituirea n natur sau" dup caz" prin ec5ivalent persoanele fizice" proprietare ale imobilelor la data prelurii n mod abuziv a acestorapersoanele fizice" asociai ai persoanei juridice care deinea imobilele i alte active n proprietate la data prelurii acestora n mod abuzivpersoanele juridice" proprietare ale imobilelor preluate n mod abuziv de stat" de organizaii cooperatiste sau de orice alte persoane juridice dup data de < martie ),10. :u pot beneficia de prevederile Legi nr. )/+.//) ministerele" celelalte instituii publice ale statului sau ale unitilor administrativ7 teritoriale" inclusiv cele autonome sau independente" regiile autonome" companiile i societile naionale" societile comerciale cu capital de stat" precum i cele privatizate" potrivit legii. $n cazul persoanelor juridice ndreptirea la msurile reparatorii este condiionat de continuarea activitii ca persoan juridic pn la data intrrii n vigoare a legii sau de mprejurarea ca activitatea lor s fi fost interzis sau ntrerupt n perioada < martie ),107 .. decembrie ),*," iar acestea i7au reluat activitatea dup data de .. decembrie ),*," dac" prin 5otrre judectoreasc" se constat c sunt aceeai persoan juridic cu cea desfiinat sau interzis ); . Dac persoana juridic respectiv a avut un scop lucrativ" i7a ncetat activitatea i nu a fost renfiinat" asociaii si vor putea beneficia de msurile reparatorii prevzute de lege )1 . :oiunea de asociai o cuprinde i pe

aceea de acionari ai persoanei juridice (art. ;... din :ormele metodologice3. %artidele politice a cror activitate a fost interzis sau ntrerupt n perioada < martie ),107.. decembrie ),*, beneficiaz i ele de prevederile legii" dac i7au reluat activitatea n condiiile legii. De prevederile legii beneficiaz i motenitorii persoanelor ndreptite >art. 1 alin. (.3?" indiferent dac sunt motenitori legali )0 sau testamentari )< . Din aceast categorie fac parte" n primul rnd" persoanele care i7au e!ercitat dreptul de opiune succesoral acceptnd" tacit sau e!pres" motenirea fostului proprietar" n condiiile dreptului comun. %otrivit art. 1 alin. (;3" succesibilii care" dup data de < martie ),10" nu au acceptat motenirea sunt repui de drept n termenul de acceptare a succesiunii pentru bunurile care fac obiectul prezentei legi. 6ererea de restituire are valoare de acceptare a succesiunii pentru bunurile a cror restituire se solicit n temeiul prezentei legi. 6a i n cazul Legii nr. )*+),,) privind fondul funciar" te!tul de lege citat nate ntrebarea dac legiuitorul a dorit s includ printre beneficiarii legii numai pe succesibilii care nu au acceptat" pn la intrarea n vigoare a legii" motenirea fostului proprietar sau i pe cei care au renunat la aceast motenire. 'imilitudinea redactrii prevederilor corespunztoare din cele dou legi ne determin s afirmm c legiuitorul a avut n vedere aceeai soluie i anume c pot beneficia de prevederile Legii nr. )/+.//) numai succesibilii fostului proprietar care au fost considerai strini de succesiunea acestuia prin neacceptarea motenirii n termenul de < luni prevzut de art. 2// 6.civ." iar nu i succesibilii renuntori. =ceast soluie este e!pres menionat de art. 1.<. din :ormele metodologice. 6ele mai sus artate sunt aplicabile n egal msur i motenitorilor asociailor persoanei juridice care a fost proprietara imobilului preluat abuziv i care ulterior a fost desfiinat. )2 Dac proprietarul deposedat are mai muli motenitori" dintre care numai unii au cerut restituirea imobilului preluat abuziv de stat" restituirea se va face integral" celor care au cerut7o" acetia beneficiind de dreptul de acrescmnt )* . 6etenia sau" n cazul persoanelor juridice" naionalitatea solicitantului nu reprezint o condiie pentru a putea beneficia de msurile reparatorii prevzute de lege. Ior putea obine reparaii att cetenii strini ct i persoanele juridice cu sediul n strintate" cu unele particulariti n ceea ce privete restituirea n natur a terenurilor" la care ne vom referi mai jos. Cac e!cepie cetenii strini i persoanele juridice strine care au primit despgubiri potrivit acordurilor internaionale nc5eiate de 4omnia" privind reglementarea

problemelor financiare n suspensie" enumerate n ane!a nr. ) a legii. (art. 03. ).0. .surile reparatorii. Asurile reparatorii preconizate de legiuitor sunt restituirea imobilelor n natur i msuri reparatorii prin ec5ivalent. %otrivit art. ) alin. (.3" msurile reparatorii prin ec5ivalent vor consta n compensare cu alte bunuri sau servicii oferite n ec5ivalent de ctre entitatea nvestit potrivit prezentei legi cu soluionarea notificrii" cu acordul persoanei ndreptite sau despgubiri acordate n condiiile prevederilor legii speciale privind regimul stabilirii i plii despgubirilor aferente imobilelor preluate n mod abuziv. Legea prevede e!pres cazurile n care fiecare dintre msurile reparatorii prin ec5ivalent poate fi acordat. $n anumite situaii" cnd restituirea n natur nu se poate face dect parial" persoana ndreptit va primi n completare reparaii prin ec5ivalent. Legea prevede i posibilitatea completrii unor despgubiri deja pltite" dar al cror cuantum a fost inferior valorii reale a imobilului. ).<. )estituirea imobilelor &n natur. %rin art. ) alin. ()3 i (.3" art. 2 alin. ()3 i art. , alin. ()3 se consacr principiul restituirii n natur a imobilelor preluate abuziv. :umai n situaiile n care Legea nr. )/+.//)" prin dispoziii e!prese" interzice restituirea n natur sau prevede c se pot acorda numai msuri reparatorii prin ec5ivalent nu va avea loc o restituire n natur a imobilului. Ki :ormele metodologice" prin art. ) lit. a3" consacr drept principiu de soluionare a notificrilor prevalena restituirii n natur. $n ce7i privete pe cetenii strini i apatrizi" acetia nu vor putea dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor ), " de vreme ce potrivit art. 11 alin. (.3 teza a 997a din 6onstituie 6etenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea 4omniei la @niunea &uropean i din alte tratate internaionale la care 4omnia este parte" pe baz de reciprocitate" n condiiile prevzute prin lege organic" precum i prin motenire legal. :u putem fi astfel de acord cu opinia conform creia deoarece Legea nr. )/+.//) nu cere condiia ceteniei romne" nseamn c att construciile" ct i terenurile pot fi dobndite de persoane care au att cetenie romn" ct i cetenie strin ./ . =ceste persoane vor putea ns dobndi un drept de folosin special asupra terenurilor" conform art. 99 alin. ()3 din Eitlul al 997lea al 8rdonanei de urgen a Buvernului nr. )*1+.//.. 6onform dispoziiei legale citate" 6etenii strini i apatrizii" care au calitatea de

persoane ndreptite potrivit Legii nr. )/+.//) la restituirea n natur a unor terenuri" situate n intravilanul localitilor" pot opta pentru dobndirea unui drept de folosin special care confer titularului drepturile i obligaiile conferite de lege proprietarului" cu e!cepia dreptului de dispoziie. %otrivit art. 1 alin. ()3 restituirea n natur se poate realiza n dou moduri n urma constatrii dreptului de proprietate asupra imobilului sau prin stabilirea acestui drept. 4estituirea n natur" ca urmare a constatrii dreptului de proprietate al persoanei ndreptite se dispune n cazul imobilelor preluate fr titlu valabil. $n aceste situaii se consider c persoana ndreptit nu a pierdut niciodat dreptul de proprietate" pe care ns nu i l7a mai putut e!ercita" astfel c restituirea n natur este condiionat doar de constatarea prealabil a calitii sale de proprietar. De aceea" art. . alin. (.3 prevede e!pres c persoanele ale cror imobile au fost preluate fr titlu valabil i pstreaz calitatea de proprietar avut la data prelurii" pe care o e!ercit dup primirea deciziei sau a 5otrrii judectoreti de restituireH. 9mobilele preluate fr titlu valabil sau fr nici un titlu sunt cele prevzute de art. . alin. ()3 lit. i3 din Legea nr. )/+.//). $n esen" este vorba despre imobilele care au fost preluate cu nclcarea legilor n vigoare la data prelurii. =semenea nclcri au constat fie n preluri fr un temei legal" fie n preluri realizate cu aplicarea greit a legii care le reglementa .) . %ractica recent a $naltei 6uri de 6asaie i Mustiie este n sensul c sunt fr titlu valabil i prelurile de imobile realizate n temeiul unor acte normative care veneau n contradicie cu 6onstituia atunci n vigoare i cu tratatele internaionale la care 4omnia era parte .. . &ste de competena entitii nvestite cu soluionarea notificrii s califice mprejurarea c preluarea s7a fcut fr titlu valabil" fr a mai fi necesar parcurgerea unei alte proceduri care ar implica pree!istena unei 5otrri judectoreti definitive i irevocabile pronunate n temeiul art. < alin. (;3 din Legea nr. .);+),,* (art. ..*. din :ormele metodologice3 .; . Eot n urma constatrii dreptului de proprietate se va realiza i restituirea imobilelor donate statului sau altor persoane juridice precum i a celor preluate de stat n baza Legii nr. );,+),1/ asupra rec5iziiilor" deoarece prin anularea sau constatarea nulitii absolute a donaiilor .1 donatorii sunt considerai n mod retroactiv proprietari iar rec5iziia nu este un mod de dobndire a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile. De vreme ce n situaiile prevzute de art. . alin. (.3 titularul este considerat c nu a pierdut niciodat dreptul de proprietate asupra imobilului preluat nseamn c dispoziia sau 5otrrea judectoreasc emise n temeiul Legii nr. )/+.//) nu sunt acte prin care se

dobndete dreptul de proprietate asupra acestuia" ci au doar efectul de a7i reda proprietarului e!erciiul tuturor atributelor conferite de acest drept" inclusiv prin punerea n posesie .0 . 6a urmare" n asemenea situaii nu este incident nici interdicia instituit de art. 11 alin. (.3 din 6onstituie iar ceteanul strin sau apatridul vor putea redobndi e!erciiul dreptului de proprietate asupra terenului care le7a fost preluat abuziv. 4estituirea n natur" total sau parial" se face prin stabilirea dreptului de proprietate n urmtoarele cazuri a3 imobilele preluate abuziv" indiferent n posesia cui se afl" dac nu sunt e!ceptate de la restituire prin alte dispoziii legaledac imobilele preluate abuziv au fost demolate total sau parial se restituie terenul liber i construciile rmase nedemolate >art. )/ alin. ()3?dac pe terenurile imobilelor preluate n mod abuziv s7au ridicat construcii noi" autorizate" persoana ndreptit poate obine restituirea n natur a prii de teren rmase liber >art. )/ alin. (.3?. :u este liber suprafaa de teren afectat servituilor legale i altor amenajri de utilitate public ale localitilor urbane i rurale. $n situaia n care construciile noi constituie corpuri noi" de sine stttoare" care au fost adugate construciilor preluate de la fotii proprietari" acestora li se va restitui n natur ntreaga suprafa de teren pe care o deineau la trecerea n proprietatea statuluiterenurile pe care s7au ridicat construcii neautorizate n condiiile legii dup data de ) ianuarie ),,/" precum i construcii uoare sau demontabile >art. )/ alin. (;3?terenurile fr construcii afectate de lucrri de investiii de interes public aprobate" dac nu a nceput construcia acestora" ori lucrrile aprobate au fost abandonate >art. )/ alin. (13?. terenurile pe care" ulterior prelurii abuzive" s7au edificat construcii autorizate care nu mai sunt necesare unitii deintoare" dac persoana ndreptit ac5it acesteia o despgubire reprezentnd valoarea de pia a construciei respective" stabilit potrivit standardelor internaionale de evaluare >art. )/ alin. (03?. terenul liber" aferent construciilor preluate n mod abuziv i distruse ca urmare a unor calamiti naturale >art. )/ alin. (<3?terenul liber" aferent imobilele rec5iziionate i distruse n timpul rzboiului >art. )/ alin. (23?imobilele e!propriate i ale cror construcii nu au fost demolate" dac nu au fost nstrinate >art. )) alin. ()3?n cazul n care construciile e!propriate au fost demolate parial sau total" dar nu s7au e!ecutat lucrrile pentru care s7a dispus

e!proprierea" terenul liber se restituie n natur cu construciile rmase >art. )) alin. (.3?dac au fost integral demolate construciile e!propriate i lucrrile pentru care s7a dispus e!proprierea ocup terenul parial se va restitui n natur partea de teren rmas liber >art. )) alin. (;3?imobilele ocupate de sediile partidelor politice legal nregistrateimobilele ocupate de sedii ale misiunilor diplomatice" oficiilor consulare" reprezentanelor organizaiilor internaionale interguvernamentale acreditate n 4omnia i imobile ocupate de personalul acestora >art. ); alin. (.3 i ane!a nr. . lit. b?imobile ocupate de uniti i instituii de nvmnt din sistemul de stat (grdinie" coli" licee" colegii" coli profesionale" coli postliceale" instituii de nvmnt superior3- imobile ocupate de uniti sanitare i de asisten medico7social din sistemul public (cree" cmine7spital pentru btrni" spitale" centre de plasament" case de copii3- imobile ocupate de instituii publice (administraii financiare" trezorerii" ministere i alte autoriti ale administraiei publice centrale" parc5ete" judectorii" tribunale" curi de apel" sedii de poliie i inspectorate judeene" sedii vamale" ar5ive naionale" direcii judeene" case de asigurri de sntate" primrii" prefecturi" consilii locale i judeene" inspectorate colare3- imobile ocupate de instituii culturale (teatre" opere" biblioteci" muzee3 >art. )< i ane!a nr. . lit. a3?. Dac la momentul prelurii abuzive a imobilului cu titlu" fostul proprietar a primit despgubiri" restituirea n natur este condiionat de rambursarea unei sume reprezentnd valoarea despgubirii primite" actualizat cu indicele inflaiei >art. )) alin. ()3 teza a 997a" art. )) alin. (.3 teza a 997a" art. ). i art. ./ alin. ()3?. :u se va putea dispune restituirea n natur iar persoanelor ndreptite le vor fi acordate numai msuri reparatorii prin ec5ivalent n urmtoarele situaii nu se restituie n natur terenurile aferente imobilelor preluate n mod abuziv" pe care s7au ridicat construcii" cu e!cepia celor pe care" dup data de ) ianuarie ),,/ s7au ridicat construcii neautorizate n condiiile legii >art. )/ alin. (.3 i (;3?terenurile aferente construciilor distruse ca urmare a unor calamiti naturale" dac nu sunt libere >art. )/ alin. (<3? i cele aferente imobilelor rec5iziionate n baza Legii nr. );,+),1/ i distruse n timpul rzboiului" dac nu sunt libere sau dac fotii proprietari au primit despgubiri corespunztoare >art. )/ alin. (23?din cuprinsul art. )) rezult c nu se restituie n natur imobilele e!propriate" ale cror construcii nu au fost demolate" dac au fost nstrinate cu respectarea dispoziiilor legale. De asemenea nu se restituie n natur terenurile e!propriate dac lucrrile e!ecutate le ocup funcional n ntregime-

persoana ndreptit era asociat la persoana juridic proprietar a imobilelor i a activelor la data prelurii acestora n mod abuziv" cu e!cepia cazului n care persoana ndreptit era unic asociat sau persoanele ndreptite asociate erau membrii ai aceleiai familii >art. )* lit. (a3?imobilul nu mai e!ist la data intrrii n vigoare a prezentei legi" cu e!cepia imobilelor distruse ca urmare a unor calamiti naturale >art. )* lit. (b3?" n aceast din urm ipotez nefiind acordate nici msuri reparatorii prin ec5ivalentimobilul a fost nstrinat cu respectarea dispoziiilor legale >art. )* lit. (c3?imobilele7construcii crora le7au fost adugate" pe orizontal i pe vertical (sau se afl numai n una din aceste ipoteze3" n raport cu forma iniial" noi corpuri a cror arie desfurat nsumeaz peste )//O din aria desfurat iniial" dac prile nu convin altfel. imobilul" care este deinut de o societate comercial la care statul sau o autoritate public central sau local ori o organizaie cooperatist este acionar sau asociat minoritar" i are o valoare mai mare dect valoarea aciunilor sau a prilor sociale deinute de aceste subiecte de drept >art. .) alin. (.3?imobilele preluate cu titlu valabil" evideniate n patrimoniul unei societi comerciale privatizate >art. ., alin. ()3? .< . ).2. Procedura. 8rice procedur prin care se urmrete restituirea n natur a imobilului ncepe printr7o notificare formulat de persoana ndreptit i adresat persoanei juridice deintoare a imobilului .2 . $n cazul n care sunt solicitate mai multe imobile se va face cte o notificare pentru fiecare imobil. :otificarea va fi comunicat prin e!ecutorul judectoresc de pe lng judectoria n a crei circumscripie teritorial se afl imobilul solicitat sau n a crei circumscripie se afl sediul persoanei juridice deintoare a imobilului. Legiuitorul nu prevede ns nici o sanciune pentru formularea notificrii n alt mod dect prin intermediul e!ecutorului judectoresc. 6a urmare" va produce aceleai efecte i cererea de restituire a unui imobil" care a fost adresat direct persoanei deintoare .* . Eermenul n care trebuie trimis notificarea este de ). luni ., . :erespectarea acestui termen atrage pierderea dreptului de a solicita n justiie msuri reparatorii n natur sau prin ec5ivalent >art. .. alin. (0 3?. Din dispoziia legal citat rezult c nerespectarea termenului pentru formularea notificrii nu este sancionat cu stingerea a nsui dreptului de a obine msurile reparatorii prevzute de lege ci doar cu pierderea dreptului de a obine aceste msuri n justiie" dac ele nu7i

vor fi acordate persoanei ndreptite prin actele administrative prevzute de lege. %ierderea dreptului de a solicita n justiie msurile reparatorii nu poate avea dect semnificaia stingerii dreptului material la aciune. De aceea credem c termenul de ). luni este un termen de prescripie" care este astfel susceptibil de suspendare" de ntrerupere i de repunere n termen ;/ . 6a regul general" termenul de ). luni ncepe s curg de la data intrrii n vigoare a legii >art. .. alin. ()3?. Dac persoana juridic notificat deine doar o parte din imobil sau nu deine imobilul ea i va comunica persoanei ndreptite toate datele privind persoana fizic sau juridic deintoare a celeilalte pri din imobil sau a ntregului imobil. $n aceste situaii termenul de ). luni ncepe s curg de la data primirii comunicrii >art. .2 alin. (13 i art. .* alin. ()3?. =celai termen ncepe s curg de la data rmnerii irevocabile a 5otrrii judectoreti prin care" dup intrarea n vigoare a legii" persoanei ndreptite i s7a respins aciunea privind restituirea n natur a imobilului solicitat sau" dup caz" aciunea privind anularea actului juridic prin care acesta fusese nstrinat >art. 1< alin. (.3?. =ctele doveditoare ale dreptului de proprietate" precum i" n cazul motenitorilor" cele care atest aceast calitate pot fi depuse pn la soluionarea notificrii (art. .;3. %rin titluri" ca prob a proprietii" se neleg nu numai actele translative de proprietate" cum ar fi vnzarea" sc5imbul" donaia" (J3 ci i cele declarative" cum sunt 5otrrile judectoreti i partajele care recunosc un drept anterior ;) . Legea prezum c persoana individualizat n actul normativ sau de autoritate prin care s7a dispus sau" dup caz" s7a pus n e!ecutare msura prelurii abuzive avea calitatea de proprietar iar e!istena i" dup caz" ntinderea dreptului de proprietate au fost cele recunoscute la data prelurii >art. .1 alin. ()3 i alin. (.3?. 'unt prezumii relative" care pot fi rsturnate prin dovada contrar. :otificarea se va trimite unitii deintoare" care poate fi o regie autonom" o societate sau o companie naional" o societate comercial la care statul sau o autoritate a administraiei publice centrale sau locale este acionar sau asociat" o organizaie cooperatist" orice alt persoan juridic de drept public sau primrie" pentru imobilele deinute de o comun" ora sau municipiu. De regul" notificrile se soluioneaz de deintorii imobilului" care au primit notificarea. &!ist ns i situaii n care notificrile se soluioneaz de alte subiecte de drept dect cele care au primit notificrile. =stfel" dup modificarea Legii nr. )/+.//) prin Legea nr. .12+.//0" preedinii consiliilor judeene au devenit competeni s soluioneze notificrile referitoare la bunurile deinute de judee.

$n cazul imobilelor deinute de o societate comercial privatizat notificrile se soluioneaz de instituia public ce a efectuat privatizarea ;. . Dac imobilele7construcii au fost demolate" notificarea formulat de persoana ndreptit se soluioneaz de primarul unitii administrativ7teritoriale n a crei raz s7a aflat imobilul" respectiv de primarul general al municipiului Gucureti. %ersoanele juridice enumerate de art. .) alin. ()3 i (.3 soluioneaz cererea de restituire n natur prin decizie" iar primriile" respectiv primarul general al Aunicipiului Gucureti" prin dispoziie motivat. %rocedura soluionrii notificrii este subsumat e!ercitrii unui drept subiectiv" are caracter necontencios" dar obligatoriu potrivit art. )/, alin. (13 6.proc.civ." i" n cazul n care este temporizat" desc5ide celui vtmat accesul la jurisdicia civil" pentru a fi finalizat. 6ompetena soluionrii unui asemenea litigiu i aparine tribunalului ;; . Decizia sau" dup caz" dispoziia motivat" se comunic persoanei ndreptite n termen de cel mult )/ zile de la data adoptrii. Dac s7a aprobat restituirea n natur a imobilului actele menionate fac dovada proprietii persoanei ndreptite asupra acestuia" au fora probant a unui nscris autentic i constituie titlu e!ecutoriu pentru punerea n posesie" dup ndeplinirea formalitilor de publicitate imobiliar >art. .0 alin. (13?. Dac restituirea n natur nu este posibil" deintorul imobilului sau" dup caz" entitatea nvestit potrivit legii cu soluionarea notificrii" este obligat s acorde persoanei ndreptite n compensare alte bunuri sau servicii ori s propun acordarea de despgubiri n condiiile legii speciale privind regimul de stabilire i plat a despgubirilor aferente imobilelor preluate n mod abuziv" n situaiile n care msura compensrii nu este posibil sau aceasta nu este acceptat de persoana ndreptit >art. .< alin. ()3?. Decizia sau" dup caz" dispoziia motivat de respingere a notificrii sau a cererii de restituire n natur poate fi atacat de persoana care se pretinde ndreptit" la secia civil a tribunalului n a crui circumscripie se afl sediul unitii deintoare sau" dup caz" al entitii nvestite cu soluionarea notificrii" n termen de ;/ de zile de la comunicare >art. .< alin. (;3? ;1 . Notrrea tribunalului este supus cilor de atac prevzute de codul de procedur civil. =ciunile sunt scutite de plata ta!ei de timbru.
.

#entru anali+a prevederil"r ace tui act n"r$ativ, a e vedeaD /. *da$, Legea nr. .08200.. 'egi$ul (uridic aplica!il i$"!ilel"r preluate a!u+iv, Ediia a ///-a, rev&+ut& %i ad&ugit&, Ed. *ll Beck, Bucure%ti, 2004E E. Chelaru, Legea nr. .08200. privind regi$ul (uridic al un"r i$"!ile preluate a!u+iv n peri"ada 6

$artie.:7<-22 dece$!rie .:;:. C"$entat& %i adn"tat&, "p. cit.E -l. Baia , B. Du$itrache, ). ,ic"lae, "p. cit.
2

#entru pre+entarea d"$eniului #r"t"c"lului nr. . a e vedea C. Br an, C"nvenia eur"pean& a drepturil"r "$ului, "p. cit., p. :6; %i ur$.
4

#entru a$&nunte, a e vedea E. Chelaru, )& urile reparat"rii prev&+ute de Legea nr. .08200., Dreptul nr. .08200., p. 44-4;.
7

Dac& preluarea i$"!ilului de c&tre tat, n c"p de utilitate pu!lic&, nu -a =&cut prin pr"cedura eBpr"prierii, ci prin ncheierea un"r c"ntracte de vn+arecu$p&rare, li!er c"n i$ite de ="%tii pr"prietari, calea re tituirii nu e te de chi & nici n !a+a Legii nr. .08200., nici n !a+a art. 4< din Legea nr. 448.::7, pentru repunerea t"tal& "ri parial& n ituaia anteri"ar& vn+&rii, ="%tii pr"prietari au $"%tenit"rii l"r avnd la nde$n& aciunile nte$eiate pe c"ntract de care !ene=icia+& "rice vn+&t"r. C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .76.82002, Dreptul nr. 68204, p. 277. Gn tr&in&rile c"n truciil"r c&tre tat, =&cute n c"ndiiile Decretului nr. 2248.:97 de c&tre pr"prietarii care au p&r& it ara, erau n & "!ligat"rii, a%a c& preluarea a =" t a!u+iv& iar ace%tia unt ndrept&ii la re tituirea n natur&. Di p"+iiile c"ntrare de la pct. ..7. lit. !? pct. 2 din ,"r$ele $et"d"l"gice de aplicare a Legii nr. .08200., apr"!ate prin H.A. nr. 7:;82004 nu au te$ei legal. * e vedea /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. .0.28200<, B.C. nr. .82006, p. .<-.6.
<

). "=. nr. 427 din .7 $ai 2004. * =" t $"di=icat& prin H.A. nr. .4;<82007 >). "=. nr. ;40 din : epte$!rie 2007?. Gn cele ce ur$ea+& v"$ ="l" i denu$irea pre curtat& de H,"r$e $et"d"l"giceX.
6

#entru cuprin ul n"iunii de Hi$"!ile prin de tinaieI a e vedeaD Ah. Beleiu, "p. cit., p. :9-:;E E. Chelaru, Drept civil. #artea general&, "p. cit., p. 92-94.
9

#"trivit di p"+iiei legale citate =ac parte din categ"ria i$"!ilel"r preluate a!u+ivD a? Hi$"!ilele nai"nali+ate prin Decretul nr. :28.:<0 pentru nai"nali+area un"r i$"!ile, cu $"di=ic&rile %i c"$plet&rile ulteri"are, prin Legea nr. ..:8.:7; pentru nai"nali+area ntreprinderil"r indu triale, !ancare, de a igur&ri, $iniere %i de tran p"rturi, precu$ %i prin alte acte n"r$ative de nai"nali+areE !? i$"!ilele preluate prin c"n=i carea averii, ca ur$are a unei h"t&rri (udec&t"re%ti de c"nda$nare pentru in=raciuni de natur& p"litic&, prev&+ute de legi laia penal&, &vr%ite ca $ani=e tare a "p"+iiei =a& de i te$ul t"talitar c"$uni tE c? i$"!ilele d"nate tatului au alt"r per "ane (uridice n !a+a Decretului nr. 7.08.:7; privind d"naiunea un"r ntreprinderi de arte gra=ice, a Decretului nr.

79;8.:<7 privind d"naiile =&cute tatului %i altele a e$enea, nencheiate n ="r$& autentic&, precu$ %i i$"!ilele d"nate tatului au alt"r per "ane (uridice, ncheiate n ="r$a autentic& prev&+ut& de art. ;.4 din C"dul Civil, n ace t din ur$& ca+ dac& -a ad$i aciunea n anulare au n c"n tatarea nulit&ii d"naiei printr-" h"t&rre (udec&t"rea c& de=initiv& %i irev"ca!il&E d? i$"!ilele preluate de tat pentru neplata i$p"+itel"r ca ur$are a un"r $& uri a!u+ive i$pu e de tat, prin care drepturile pr"prietarului nu puteau =i eBercitateE e? i$"!ilele c"n iderate a =i =" t a!and"nate, n !a+a unei di p"+iii ad$ini trative au a unei h"t&rri (udec&t"re%ti pr"nunate n te$eiul Decretului nr. ...8.:<. privind regle$entarea ituaiei !unuril"r de "rice =el upu e c"n=i c&rii, c"n=i cate, =&r& $"%tenit"ri au =&r& t&pn, precu$ %i a un"r !unuri care nu $ai ="l" e c in tituiil"r !ugetare, n peri"ada 6 $artie .:7< F 22 dece$!rie .:;:E =? /$"!ilele preluate de tat n !a+a un"r legi au a alt"r acte n"r$ative nepu!licate, la data prelu&rii, n )"nit"rul @=icial au n Buletinul @=icial. g? /$"!ilele preluate de tat n !a+a Legii nr. .4:8.:70 a upra rechi+iiil"r %i care nu au =" t re tituite "ri pentru care pr"prietarii nu au pri$it c"$pen aii echita!ile. h? @rice alte i$"!ile preluate de tat cu titlu vala!il, a t=el cu$ e te de=init la art. 6 alin. >.? din Legea nr. 2.48.::; privind pr"prietatea pu!lic& %i regi$ul (uridic al ace teia. i? @rice alte i$"!ile preluate =&r& titlu vala!il au =&r& re pectarea di p"+iiil"r legale n vig"are la data prelu&rii, precu$ %i cele preluate =&r& te$ei legal prin acte de di p"+iie ale "rganel"r l"cale ale puterii au ale ad$ini traiei de tat.I
;

0-a deci c& HEBcluderea prin inter$ediul pct. ..7. lit. !? alin. ulti$, din ,"r$ele apr"!ate prin H.A. 7:;82004, a i$"!ilel"r n tr&inate tatului n !a+a Decretului nr. 2248.:97, din categ"ria i$"!ilel"r preluate a!u+iv, %i a t=el din categ"ria i$"!ilel"r ce p"t =ace "!iectul unei re tituiri, e te nelegal&, ace te prevederi =iind c"ntrare att di p"+iiil"r art. .4< %i art. 7. din C"n tituia '"$niei, ct %i art. . din #r"t"c"lul nr. . la C"nvenia eur"pean& a drepturil"r "$ului.I /.C.C.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ %i =i cal, deci+ia nr. <942 din .. n"ie$!rie 200<, B.C. nr. .82006, p. 9. /n tana upre$& a avut n vedere prevederile c"n titui"nale, a%a cu$ erau ele n vig"are la data intr&rii n vig"are a H.A. 7:;82004. Dup& repu!licarea C"n tituiei, n ur$a revi+uirii ale, c"ninutul ace t"r prevederi e reg& e%te n art. 77 alin. >2?, te+a / %i art. .46 alin. ><?, care garantea+& dreptul de pr"prietate privat& %i c"n acr& caracterul invi"la!il al ace tei pr"priet&i, n c"ndiiile legii "rganice.
:

#"trivit art. ..4. din ,"r$ele $et"d"l"gice, nu e ncadrea+& n categ"ria prelu&ril"r a!u+ive, prelu&rile de i$"!ile pentru dat"rii, altele dect cele =i cale >cu unele eBcepii?E c"n=i carea un"r !unuri de c&tre tat ca ur$are a aplic&rii $& urii c"n=i c&rii di pu e de in tana de (udecat& ca pedeap & c"$pli$entar&

pentru &vr%irea un"r in=raciuni ec"n"$ice graveE c"n=i carea un"r !unuri ca ur$are a &vr%irii un"r cri$e c"ntra u$anit&ii au cri$e de r&+!"i &vr%ite n peri"ada 6 epte$!rie .:70-: $ai .:7<E di trugerile de c"n trucii n ti$p de r&+!"i, ca ur$are a un"r !"$!arda$ente, incendii au altele a e$enea.
.0

0-a deci c& di p"+iiile art. ; alin. >.? din Legea nr. .08200. e aplic& %i n ca+ul terenuril"r intravilane, inclu iv cele ara!ile, care nu au =" t integral re tituite per "anel"r ndrept&ite, n !a+a Legii nr. .;8.::. %i Legii nr. .82000. *ce te terenuri p"t =i re tituite n te$eiul Legii nr. .08200. dac& unt ntrunite trei c"ndiiiD terenul & =ie intravilan, & =i =" t a!u+iv preluat de tat %i & nu =i =" t re tituit. * e vedea /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. ;078200<, B.C. nr. 78200<, p. .<-.6. C"n ecvent& pr"priei ale inc"n ecvene aceea%i in tan& a deci n & c&, n rap"rt de prevederile art. ; alin. >.? din Legea nr. .08200., Hn-au !a+& legal& %i deci nu unt aplica!ile prevederile de la pct. . din ,"r$ele $et"d"l"gice de aplicare a Legii nr. .08200. apr"!ate prin h"t&rrea Auvernului nr. 7:;82004 p"trivit c&r"ra e p"ate cere re tituirea terenuril"r ara!ile din intravilanul l"calit&il"r %i n !a+a Legii nr. .08200., n ituaiile prev&+ute de teBt.IF /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. .:408200<, Dreptul nr. 782006, p. 2;..
..

#entru c"relaia Legii nr. .08200. cu alte acte n"r$ative care au regle$entat ac"rdarea de $& uri reparat"rii, a e vedea -l. Baia , B. Du$itrache, ). ,ic"lae, "p. cit., p. <7-69 %i /. *da$, Legea nr. .08200.. 'egi$ul (uridic aplica!il i$"!ilel"r preluate a!u+iv, "p. cit., p. 70-79.
.2

#entru acea t& pr"!le$&, a e vedea %i E. Chelaru, C"n ideraii a upra Legii nr. .08.7 =e!ruarie 200. privind regi$ul (uridic al un"r i$"!ile preluate n $"d a!u+iv n peri"ada 6 $artie .:7<-22 dece$!rie .:;:, 3uridica nr. 68200., p. 27427<.
.4

H"t&rrea (udec&t"rea c& prin care -a ac"rdat per "nalitate (uridic&, n te$eiul Legii nr. 2.8.:27, unei a "ciaii care a prev&+ut n tatutul &u c& e te c"ntinuat"area unei a "ciaii di+"lvate dup& anul .:7< pentru i$p" i!ilitatea reali+&rii c"pului, =iind pr"nunat& n cadrul unei pr"ceduri nec"ntenci"a e, nu e !ucur& de puterea lucrului (udecat %i nu are "p"+a!ilitate =a& de teri. De aceea ea nu p"ate =ace d"vada $pre(ur&rii c& n"ua a "ciaie e te c"ntinuat"area celei de la care i$"!ilul a =" t preluat n ur$a di+"lv&rii, a t=el c& a =" t re pin & aciunea n revendicare ="r$ulat& de n"ua a "ciaie. * e vedea C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 74982002, Dreptul nr. 682004, p. 272-274. #entru " ituaie n care c"ntinuitatea per "anei (uridice a =" t recun" cut&, cu c"n ecina ad$iterii aciunii prin care acea ta a revendicat un i$"!il preluat de tat =&r& titlu vala!il, a e vedea C.0.3, ecia civil&, deci+ia nr. 704:82002, citat& de C. 6urianu, 0inte+& de practic& (udiciar& n leg&tur& cu aciunile n revendicare a i$"!ilel"r trecute n pr"prietatea tatului dup& 6 $artie .:7<, Dreptul nr. .282004, p. .;2-.;7.

.7

Gn en ul c& $e$!rii per "anel"r (uridice =&r& c"p lucrativ, care %i-au ncetat activitatea, nu p"t =i !ene=iciari ai $& uril"r reparat"rii prev&+ute de Legea nr. .08200. a e vedea E. Chelaru, Legea nr. .08200. privind regi$ul (uridic al un"r i$"!ile preluate a!u+iv n peri"ada 6 $artie .:7<-22 dece$!rie .:;:. C"$entat& %i adn"tat&, "p. cit., p. 6:-90. #entru "pinia c"ntrar&, a e vedea /. *da$, Legea nr. .08200.. 'egi$ul (uridic aplica!il i$"!ilel"r preluate a!u+iv, "p. cit., p. .:6.
.<

Gntruct tran $i iunea ucce "ral& nu p"ate avea ca "!iect dect drepturile %i aciunile care au aparinut de=unctului, $"%tenit"rul =" tului pr"prietar nu are calitate pr"ce ual& activ& de a revendica i$"!ilul nai"nali+at, dac& aut"rul &u a "licitat d"ar de p&gu!irile care i-au =" t ac"rdate prin h"t&rre de=initiv& a c"$i iei c"n tituite p"trivit Legii nr. ..28.::<. C.0.3, ecia civil&, deci+ia nr. 290282002, Dreptul nr. .282004, p. 24.-242.
.6

*re calitatea de per "an& ndrept&it& la a "!ine $& uri reparat"rii %i !ene=iciarul unui legat cu titlu particular, in tituit a upra unui i$"!il a!u+iv nai"nali+at, u! c"ndiia retr"ced&rii. 0"luia e i$pune a ="rti"ri, de vre$e ce in tana upre$& i-a recun" cut unei a e$enea per "ane calitatea pr"ce ual& activ& de a revendica i$"!ilul de la tat. * e vedea C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 47.282002, Dreptul nr. .282004, p. 24..
.9

Gn en ul c& %i $"%tenit"rii re pectivil"r a "ciai p"t "licita $& uri reparat"rii, a e vedea %i -l. Baia , B. Du$itrache, ). ,ic"lae, "p. cit., p. .77.
.;

/.C.C.3, ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. .<:.8200<, B.C. nr. .82006, p. .;-.:. #rintr-" alt& deci+ie, pe care " c"n ider&$ gre%it&, -a di pu n & c& HDe$er urile ntreprin e de unul dintre c"pr"prietari pentru re tituirea i$"!ilului au i$"!ilel"r preluate a!u+iv de tat au caracterul un"r acte de c"n ervare a drepturil"r cel"rlali c"pr"prietari, care, alt=el, ar =i dec&+ui din drepturile l"r >ca ur$are a ne="r$ul&rii n"ti=ic&rii n ter$enul legal? ur$nd ca ulteri"r, c"pr"prietarii & e de "c"tea c& ntre ei pe calea dreptului c"$un.I F /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. .6998200<, Dreptul nr. 782006, p. 2;:-2:0.
.:

*ve$ n vedere ituaiile n care preluarea a!u+iv& a terenuril"r -a =&cut cu titlu vala!il.
20

C. '"%u, Di cuii n leg&tur& cu dreptul de ="l" in& pecial prev&+ut de @.2.A. nr. .;782002, Dreptul nr. 682004, p. .44.
2.

* t=el, -a deci c& n ituaia n care una dintre l"cuine era pr"prietate indivi+&, nu eBi ta "!ligaia n tr&in&rii celei de a d"ua l"cuine, regle$entat& de art. < %i art. <6 din Legea nr. 78.:94, a t=el nct preluarea i$"!ilului de c&tre tat, pentru nendeplinirea ace tei "!ligaii de c&tre unul din c"indivi+ari, -a =&cut =&r& titlu vala!il. C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .7668200., Dreptul nr. 682002, p. 2.<. 6itlul tatului e te nevala!il dac& preluarea i$"!ilului -a =&cut n !a+a Decretului nr. :28.:<0, de%i pr"prietarul =&cea parte din categ"riile de per "ane eBceptate de la nai"nali+are, c"n="r$ art. // din ace t act n"r$ativ, F C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .44782000 %i deci+ia nr. ..;782000, #.'. nr. .8200., p. .27-.2< %i .2.-.22, au dac& i$"!ilul a =" t nai"nali+at pe nu$ele unei per "ane decedate F C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 6<982002, #.'. nr. .82004, p. <6-<9. #reluarea de c&tre tat a unui i$"!il, n !a+a Decretului nr. ...8.:<., -a =&cut =&r& titlu vala!il, dac& entina de preluare nu a =" t pr"nunat& n c"ntradict"riu cu adev&raii pr"prietari. C.0.3, ecia civil&, deci+ia nr. 6.682002, Dreptul nr. .282004, p. 244. HGn te$eiul Legii nr. .08200., e te ndrept&it a "!ine re tituirea n natur& a i$"!ilului %i =" tul pr"prietar care, pentru a putea p&r& i ara, a =" t nev"it &-%i n tr&ine+e c&tre tat i$"!ilul %i a pri$it " de p&gu!ire n en ul regle$entat prin Decretul nr. 2248.:97I F /.C.C.3, ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. .0.28200<, Dreptul nr. <82006, p. 296. HDin di p"+iiile art. 2 alin. >.? din Legea nr. .08200. re+ult& c& tatul are titlu vala!il dac& nai"nali+area, n !a+a Legii nr. ..:8.:7;, -a =&cut cu re pectarea ace tei legi, %i nu are titlu vala!il dac& nu -au re pectat di p"+iiile ace tei legi.I F /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. 2..;8200<, B.C. nr. 78200<, p. 20-2.. E te vala!il titlul tatului %i dac& preluarea -a =&cut cu re pectarea prevederil"r Decretului nr. :28.:<0. C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 49:482002, citat& de C. 6urianu, l"c. cit., p. .;7-.;<.
22

* =" t ad$i & aciunea n revendicare ="r$ulat& anteri"r intr&rii n vig"are a Legii nr. .08200., avnd ca "!iect un i$"!il preluat de tat n te$eiul Decretului nr. 2248.:97, =&r& plat&, cu $"tivarea c& ace t decret c"ntravenea C"n tituiei din .:6<, p"trivit c&reia dreptul de pr"prietate per "nal& era "cr"tit de lege, precu$ %i Declaraiei 2niver ale a Drepturil"r @$ului. * e vedea /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. 72.8200<, B.C. nr. 78200<, p. ...2E H0tatul nu p"ate avea titlu legal pentru l"cuina de erviciu nai"nali+at& cu nc&lcarea Decretului nr. :28.:<0 ale c&rui di p"+iii, de alt=el, c"ntraveneau art. ; al C"n tituiei din .:7; prin care e garanta pr"prietatea privat& %i dreptul de $"%tenire =&r& a e li$ita nu$&rul de i$"!ile ce puteau =i deinute de " per "an&I, /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. 97.8200<, Dreptul nr. 782006, p. 29<-296.
24

1eri=icarea vala!ilit&ii titlului cu care tatul a preluat i$"!ilul e te "!ligat"rie %i n ca+ul n care ulteri"r ace ta a =" t evideniat n patri$"niul unei "ciet&i privati+ate, la care e re=er& prevederile art. 29 din Legea nr. .08200.. C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 2..782004, citat& %i c"$entat& de #. #er(u, #r"!le$e de drept civil %i drept pr"ce ual civil din practica eciei civile a Curii 0upre$e de 3u tiie, Dreptul nr. .82007, p. 220-22..

27

#"trivit art. 2 alin. >.? lit. c?, re tituirea i$"!ilel"r d"nate e te c"ndii"nat& de ="r$ularea n preala!il a unei aciuni n anularea au n c"n tatarea nulit&ii d"naiei, care & =i =" t ad$i & printr-" h"t&rre (udec&t"rea c& r&$a & de=initiv& %i irev"ca!il&.
2<

Gn literatura (uridic& -a a=ir$at, =&r& te$ei, dup& p&rerea n"a tr&, c& prevederea legal& citat& e te lip it& de =inalitate de vre$e ce nici nu li e ac"rd& pr"prietaril"r dreptul de a pretinde de p&gu!iri pentru lip irea de ="l" ina i$"!ilului, nici nu pare & ng&duie eBercitarea aciunii n revendicare n l"cul declan%&rii pr"cedurii nec"ntenci"a e prev&+ute de lege. * e vedea, n ace t en , -l. Baia , B. Du$itrache, ). ,ic"lae, "p. cit., p. .46. De alt=el, n cuprin ul lucr&rii citate e a=ir$& c&, n principiu, de la intrarea n vig"are a Legii nr. .08200., aciunile n revendicare a i$"!ilel"r preluate =&r& titlu vala!il, ="r$ulate $p"triva per "anel"r (uridice dein&t"are, direct la in tanele (udec&t"re%ti c"$petente, unt inad$i i!ile, dac& nu e =ace d"vada parcurgerii pr"cedurii ad$ini trative preala!ile prev&+ute de acea t& lege *cea t& "pinie e !a+ea+& pe prevederile art. .0: alin. >2? C.pr"c.civ., c"n="r$ c&r"ra HGn ca+urile anu$e prev&+ute de lege, e i+area in tanei c"$petente e p"ate =ace nu$ai dup& ndeplinirea unei pr"ceduri preala!ile, n c"ndiiile ta!ilite de acea legeX >ide$, p. 20< %i 22;-22:?. Gn ce ne prive%te ne $enine$ "pinia c& prevederile Legii nr. .08200. nu inter+ic ="r$ularea un"r aciuni n revendicare pe calea dreptului c"$un. Gn pri(inul ace tei "pinii a$ ar&tat c& prevederile art. 79, care-i per$it per "anei ndrept&ite & "pte+e ntre pr"cedura prev&+ut& de lege %i aciunea de drept c"$un n (u tiie, tre!uie interpretate n en ul c& e re=er& %i la aciunile n revendicare ="r$ulate ulteri"r intr&rii n vig"are a Legii nr. .08200.. *$ argu$entat c& interpretarea c"ntrar& ar veni n c"li+iune cu principiile li!erului acce la (u tiie %i egalit&ii n drepturi a cet&enil"r, c"n acrate de prevederile art. 2. %i re pectiv art. .6 din C"n tituie, genernd " di cri$inare ntre cet&enii care au ="r$ulat aciuni n revendicare anteri"r intr&rii n vig"are a Legii nr. .08200. %i cei care au ="r$ulat a e$enea aciuni ulteri"r >a e vedea E. Chelaru, Legea nr. .08200. privind regi$ul (uridic al un"r i$"!ile preluate a!u+iv n peri"ada 6 $artie .:7<-22 dece$!rie .:;:. C"$entat& %i adn"tat&, "p. cit., p. 2<2?. 'ecurgerea la prevederile art. .0: alin. >2? C.pr"c.civ. pentru u inerea "piniei c"ntrare nu ni e pare c"nving&t"are, din ec"n"$ia Legii nr. .08200. re+ultnd c& pr"cedura ad$ini trativ& preala!il& tre!uie & =ie ur$at& nu$ai de c&tre per "anele care d"re c & !ene=icie+e de prevederile ace tui act n"r$ativ. #er "anele ale c&r"r i$"!ile au =" t preluate =&r& titlu vala!il au chiar =&r& nici un titlu nu %i-au pierdut n & nici"dat& dreptul de pr"prietate, drept pe care %i-l p"t val"ri=ica =ie n c"ndiiile Legii nr. .08200., prin pr"cedura c"n tat&rii ale, =ie printr-" aciune n revendicare de drept c"$un. #" i!ilitatea ="r$ul&rii unei aciuni n revendicare a i$"!ilului preluat =&r& titlu vala!il a =" t recun" cut& %i n practica (udiciar&. * e vedeaD C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .:6282002, Dreptul nr. 682004, p. 272E deci+ia nr. 4<<.82002, citat& de C. 6urianu, l"c. cit., p. .6;-.9.E deci+ia nr. 242482002E ide$, p. .9<-.99.

,u au n & de chi & calea aciunii n revendicare per "anele ale c&r"r i$"!ile au =" t preluate cu titlu vala!il. *%a cu$ a tatuat Curtea C"n titui"nal& prin Deci+ia nr. 47782004, re=erit"are la eBcepia de nec"n titui"nalitate a di p"+iiil"r art. 2. alin. ><? din Legea nr. .08200. >). "=. nr. 996 din < n"ie$!rie 2004?, prin e=ectul unei atare prelu&ri pr"prietarul iniial al i$"!ilului a pierdut titlul de pr"prietate n =av"area tatului. ,e$ai=iind pr"prietar, per "ana n cau+& are nu$ai p" i!ilitatea de a "!ine rec"n tituirea dreptului &u.
26

H L dac& tatul a avut titlu vala!il pentru i$"!ilul trecut prin privati+are n patri$"niul unei "ciet&i c"$erciale, $& ura reparat"rie a re tituirii n natur& nu e te pri"ritar&, per "ana ndrept&it& avnd dreptul la $& uri reparat"rii prin echivalent n en ul regle$entat de Legea nr. .08200..I F /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. 2..;8200<, Dreptul nr. 782006, p. 2;;.
29

*dre area gre%it& a n"ti=ic&rii nu e te anci"nat& cu nulitatea, chiar %i atunci cnd e "licit& ac"rdarea de $& uri reparat"rii n echivalent, eBi tnd p" i!ilitatea ca acea ta, din "=iciu au la cererea per "anei ndrept&ite, & =ie tri$i & entit&ii c"$petente & " "lui"ne+e. E te ceea ce re+ult& din /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. ..7:8200<, B.C. nr. .82006, p. .9. Gn acela%i en , /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. .7668200<, B.C. nr. .82006, p. .9.
2;

* e vedea /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. .2228200<, B.C. nr. 78200<, p. .9.
2:

6er$enul prev&+ut iniial de art. 2. alin. ><? din Legea nr. .08200. a =" t de 6 luni. #rin @.2.A. nr. .0:8200. %i prin @.2.A. nr. .7<8200. ter$enul pentru depunerea n"ti=ic&ril"r a =" t prelungit ucce iv cu cte 4 luni.
40

* e vedea, n ace t en , E. Chelaru, Legea nr. .08200. privind regi$ul (uridic al un"r i$"!ile preluate a!u+iv n peri"ada 6 $artie.:7<-22 dece$!rie .:;:. C"$entat& %i adn"tat&, "p. cit. p. .94-.97. Cali=icarea ter$enului n di cuie ca =iind unul de pre cripie e te reinut& i$plicit %i de Curtea C"n titui"nal&. *cea ta, re pingnd " eBcepie de nec"n titui"nalitate a prevederil"r art. 2. alin. ><? din Legea nr. .08200. a tatuatD HGntruct i$pre cripti!ilitatea, chiar dac& e te c"n acrat& cu titlu de principiu n legi laia n"a tr&, nu ine de e ena dreptului de pr"prietate i$"!iliar& %i, ca atare, nu e te c"n acrat& de C"n tituie, Curtea aprecia+& c& legiuit"rul p"ate, n c"n iderarea un"r raiuni $a("re, & der"ge de la ace t principiu, a%a cu$ a pr"cedat prin n"r$a dedu & c"ntr"lului, =&r& a ndrept&i cali=icarea regle$ent&rii re pective ca nec"n titui"nal&.X F Curtea C"n titui"nal&, deci+ia nr. 47782004 >). "=. nr. 996 din < n"ie$!rie 2004?.

#entru "pinia c"n="r$ c&reia ter$enul n di cuie e te de dec&dere, a e vedeaD /. *da$, Legea nr. .08200.. 'egi$ul (uridic aplica!il i$"!ilel"r preluate a!u+iv, "p. cit., p. 2.9E -l. Baia , B. Du$itrache, ). ,ic"lae, "p. cit., p. 209.
4.

/.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. .<:.8200<, citat& upra.
42

0unt avute n vedere nu$ai "ciet&ile c"$erciale care au =" t privati+ate nainte de intrarea n vig"are a Legii nr. .08200., neavnd relevan& $pre(urarea c& ace tea au =" t privati+ate ulteri"r. Ca ur$are, i$"!ilele care =ac "!iectul Legii nr. .08200. %i care e g& e c n patri$"niul un"r a e$enea "ciet&i c"$erciale, v"r =i re tituite n natur&. /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. 7.;8200<, Dreptul nr. 782006, p. 2;<-2;6.
44

* e vedea /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. .998200<, B.C. nr. 78200<, p. 24.
47

C"$petena i revine eciei civile a tri!unalului iar nu eciei de c"ntenci" ad$ini trativ %i n ca+ul atac&rii re=u+ului unei aut"rit&i ad$ini trative de a "lui"na " cerere de re tituire a unui i$"!il, ="r$ulat& n te$eiul Legii nr. .08200.. C.*. Bucure%ti, ecia c"ntenci" ad$ini trativ, deci+ia nr. <7782002, cu n"te de @. #"daru %i 6.C. Briciu, #.'. nr. 282004, p. .4;-.72. Gn acela%i en , a e vedea *. Vulu%, C"$petena %i atri!uiile in tanel"r n d"$eniul aciunil"r ="r$ulate n te$eiul Legii nr. .08200., Dreptul nr. 782007, p. :0-:4. 6 Circulaia juridic# a con,truciilor ).*. %onstruciile proprietate privat sunt &n circuitul civil general. 6onstruciile proprietate privat sunt n circuitul civil general" ele putnd fi nstrinate prin oricare din actele juridice translative de proprietate cunoscute" dreptul de proprietate asupra acestora putnd fi dobndit" n condiiile dreptului comun" att de cetenii romni ct i de cetenii strini sau de persoanele fr cetenie. &!cepie fac locuinele cumprate de c5iriai n condiiile Legii nr. )).+),,0 precum i locuinele care nainte de < martie ),10 au aparinut societilor comerciale cu capital de stat" privat sau mi!t" care i7au ncetat e!istena dup acea dat sau" dup caz" au devenit" prin reorganizare uniti economice sau bugetare de stat" dac au fost cumprate conform prevederilor Legii nr. *0+),,.. =ceste locuine nu vor putea fi nstrinate de cumprtori" prin acte juridice ntre vii" timp de )/ ani de la data dobndirii >art. , alin. ultim din Legea nr. )).+),,0 i art. 2 alin. (.3 i (;3 din Legea nr. *0+),,.? ) .

Deoarece legea nu distinge" interdicia i privete att pe cumprtori ct i n cazul decesului acestora nainte de mplinirea termenului de )/ ani" pe motenitori . . :erespectarea acestor interdicii este sancionat cu nulitatea absolut a contractelor de nstrinare. '7a instituit astfel o inalienabilitate temporar" propter rem" a locuinelor respective. %revederile art. 1; din Legea nr. )/+.//) au instituit ns o e!cepie n privina locuinelor care au fost cumprate de c5iriai" n temeiul Legii nr. )).+),,0. =cetia vor putea nstrina apartamentele pe care le7au cumprat" nainte de mplinirea termenului de )/ ani de la data dobndirii" dar numai persoanei ndreptite" fost proprietar al acelei locuine. Dac fostul proprietar a formulat o aciune prin care a solicitat constatarea nulitii absolute a contractului de vnzare7cumprare" fotii c5iriai nu mai pot nstrina locuinele" pn la soluionarea litigiului" c5iar dac de la data cumprrii au trecut mai mult de )/ ani. 'anciunea nerespectrii acestei interdicii este nulitatea absolut a actului de nstrinare. %revederi similare celor deja citate sunt cuprinse i n Legea nr. 00/+.//. privind vnzarea spaiilor comerciale proprietate privat a statului i a celor de prestri de servicii" aflate n administrarea consiliilor judeene sau a consiliilor locale" precum i a celor aflate n patrimoniul regiilor autonome de interes local ; . =stfel" potrivit art. ; alin. (.3" au fost indisponibilizate spaiile comerciale i cele de prestri servicii" situate n imobilele care au aparinut cultelor religioase sau comunitilor minoritilor naionale" preluate de stat sau de alte persoane juridice" pn la adoptarea legii speciale privind regimul juridic al acestor imobile. %e de alt parte" spaiile comerciale sau de prestri de servicii cumprate n condiiile legii citate nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii i nu pot fi folosite dect pentru activiti de producie" de comer i de prestri de servicii" timp de ; ani de la data dobndirii (art. .*3. Decretul nr. )11+),0*" care" prin art. ))" impunea necesitatea obinerii unei autorizaii administrative prealabile i forma autentic pentru nstrinarea terenurilor cu sau fr construcii fiind abrogat prin Legea nr. 0/+),,) privind autorizarea e!ecutrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor 1 " nici o autorizaie administrativ prealabil nu mai trebuie obinut de cel care dorete s7i nstrineze construcia. Dac obiectul vnzrii l formeaz ns o locuin cumprat cu credit 6.&.6." n condiiile Decretului7lege nr. <)+),,/" credit garantat printr7o ipotec nfiinat asupra locuinei n cauz" nstrinarea acesteia nainte de rambursarea integral a creditului nu se va putea

realiza dect dup obinerea prealabil a acordului 6.&.6. >art. ). alin. (.3 din Decretul7lege nr. <)+),,/?. 'copul acestei formaliti const n necesitatea verificrii solvabilitii potenialului cumprtor" care va prelua creditul. Eot astfel" spaiile comerciale i cele de prestri servicii" situate n imobile aflate n monumente istorice proprietate privat sau n imobilele proprietate privat aflate n zona de protecie a monumentelor istorice" care fac obiectul Legii nr. 00/+.//. pot fi vndute numai n baza unui aviz conform emis de Ainisterul 6ulturii i 6ultelor >art. . alin. (.3 din legea citat?. 0 ).,. 0orma actului de &nstrinare. Legislaia adoptat ncepnd din anul ),,/ nu a coninut referiri e!prese la forma pe care trebuie s o mbrace actele juridice de nstrinare a construciilor. 9nterpretarea unor dispoziii legale" adoptate succesiv" ne permite ns s apreciem c a e!istat o evoluie n concepia legiuitorului n materie. =stfel" iniial s7a revenit la principiul consesualismului" ulterior a fost instituit cerina formei autentice" dar numai pentru a face opozabil terilor actul de nstrinare" iar n cele din urm a fost impus cerina formei autentice a actelor de nstrinare a construciilor" ad *aliditatem. ).,.). %onsensualismul actelor de &nstrinare a construciilor . 6a urmare a abrogrii Decretului nr. )11+),0*" care impunea cerina formei autentice" ad *aliditatem' nstrinarea construciilor prin acte ntre vii" atunci cnd nu se punea i problema transmiterii dreptului de proprietate asupra terenului aferent" s7a putut realiza valabil prin acte juridice nc5eiate n forma nscrisurilor sub semntur privat" ad probationem. &!cepie face contractul de donaie" pentru valabilitatea cruia art. *); 6.civ. cere forma autentic ad *aliditatem. $nstrinarea construciilor prin act sub semntur privat nu a putut ns conduce la dobndirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent" ci doar la constituirea unui drept de superficie < . =cest lucru a fost posibil pentru c prin transmiterea unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra terenului nu se realizeaz o nstrinare a acestuia 2 " nici c5iar n sensul utilizat de Legea nr. 01+),,* privind circulaia juridic a terenurilor" iar pe de alt parte" construcia formeaz un tot indivizibil cu terenul numai din punct de vedere fizic" disocierea fiind posibil din punct de vedere juridic * . Corma autentic a actului de nstrinare era necesar numai atunci cnd odat cu construcia se transmitea i dreptul de proprietate asupra terenului , .

).,... 0orma autentic cerut pentru opozabilitatea fa de teri. 9niial dobnditorul construciei i7a putut transcrie dreptul n registrul de transcripiuni7inscripiuni" iar dup intrarea n vigoare a Legii nr. 2+),,< privind cadastrul i publicitatea imobiliar i l7a putut intabula n noile cri funciare" pe baza actului de dobndire nc5eiat sub forma nscrisului sub semntur privat. $ndeplinirea acestei formaliti fcea dreptul opozabil er2a omne). %rin 8rdonana de urgen a Buvernului nr. 1)+.//1" intrat n vigoare la data de 2 iunie .//1" au fost ns modificate prevederile art. .. alin. ()3 din Legea nr. 2+),,<" n sensul c pentru nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale s7a cerut ca actul de constituire sau de transmitere s fie nc5eiat n form autentic. &fectul nscrierilor n noile cri funciare fiind acela de opozabilitate fa de teri" iar nu unul constitutiv de drepturi" aa cum este situaia n vec5ile cri funciare" reglementate de Decretul7lege nr. ))0+),;*" nseamn c ntre pri actul nc5eiat n forma nscrisului sub semntur privat a fost apt n continuare s7i produc efectele translative sau constitutive de drepturi reale" dup caz. %entru a face ns opozabile terilor drepturile reale respective era ns necesar nc5eierea actului n form autentic. :u putem fi astfel de acord cu opinia conform creia de la data intrrii n vigoare a 8rdonana de urgen a Buvernului nr. 1)+.//1 i pn la data de .. iulie .//0" cnd Legea nr. 2+),,< a fost din nou modificat" dreptul de proprietate asupra construciilor sau alte drepturi reale se puteau nate" transmite" modifica sau stinge numai prin act autentic )/ . ).,.;. 0orma autentic cerut ad validitatem. %rin Legea nr. .12+.//0" intrat n vigoare la data de .. iulie .//0" art. .. alin. ()3 din Legea nr. 2+),,< a fost din nou modificat" primind urmtoarea redactare Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s7a constituit ori s7a transmis n mod valabil. %ornindu7se de la constatarea c legea nu mai cere" pentru nscrierea drepturilor reale n cartea funciar" ca actul translativ sau constitutiv s fi fost nc5eiat n form autentic" n literatura juridic s7a afirmat c s7a revenit la regula consensualismului n ceea ce privete nstrinarea construciilor fr terenuri )) . $n ce ne privete" considerm c prevederile art. .. alin. ()3 din Legea nr. 2+),,<" n noua redactare" fac referire doar la condiiile pe care legea n vigoare la data nc5eierii actului juridic prin care s7au transmis ori constituit" dup caz" drepturile reale asupra construciilor le7a prevzut pentru nc5eierea sa valabil" dar nu impun ele nsele o anumit form. 6a urmare" drepturile reale asupra construciilor vor

putea fi nscrise n noile cri funciare fie n temeiul unui nscris sub semntur privat" dac acesta a fost nc5eiat anterior datei de 2 iunie .//1" cnd a intrat n vigoare 8rdonana de urgen a Buvernului nr. 1)+.//1" fie n temeiul unui act autentic" dac acesta a fost nc5eiat dup data menionat mai sus. $ncepnd cu data de .. iulie .//0" cnd a intrat n vigoare Legea nr. .12+.//0" nstrinarea construciilor" c5iar i atunci cnd nu se realizeaz odat cu nstrinarea terenului aferent" se va putea face doar prin acte autentice" ad *aliditatem. :e bazm aceast afirmaie pe prevederile art. . alin. (.3 din Eitlul L al Legii nr. .12+.//0" consacrat circulaiei juridice a terenurilor" conform crora constituirea drepturilor reale asupra terenurilor cu sau fr construcii nu se poate face dect prin acte autentice" sub sanciunea nulitii absolute. = devenit astfel imposibil constituirea dreptului de superficie asupra terenului" n cazul nstrinrii construciei prin nscris sub semntur privat. 6um nu se poate concepe nstrinarea unei construcii fr ca dobnditorului s nu i se constituie un drept real asupra terenului pe care aceasta este situat" implicit legea a instituit cerina formei autentice i n acest caz.
.

#entru ace t u!iect a e vedea @. '&dule cu, /nterdicia de n tr&inare a aparta$entel"r cu$p&rate de chiria%i n !a+a Legii nr. ..28.::<, Dreptul nr. .08.::9, p. 4<-46.
2

C"n ider&$ a t=el c& e te gre%it& deci+ia Gnaltei Curi de Ca aie %i 3u tiie prin care -a tatuat c& ucce "rii d"!ndit"arei i$"!ilului, titular& a c"ntractului de nchiriere, nu cad u! incidena di p"+iiil"r art. : alin. =inal din Legea nr. ..28.::<, pentru c& alt=el -ar nc&lca principiul pr"p"ri"nalit&ii prev&+ut de art. <4 din C"n tituie, care e aplic& %i re trngeril"r adu e dreptului de pr"prietate. )"tivarea deci+iei e te %i c"ntradict"rie pentru c& ntr-un c"n iderent i$ediat ur$&t"r e arat& c& Hre tricia nu putea vi+a dect pe cei care au !ene=iciat de prevederile legii, de pr"tecie "cial&, re pectiv pe chiria%ii titulari de c"ntracte %i pe ucce "rii ace t"ra > .n.?I F /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. <7::82007, Dreptul nr. 282006, p. 264-267.
4

). "=. nr. ;04 din < n"ie$!rie 2002E $"di=icat& prin Legea nr. <<;82007 >). "=. nr. .200 din .< dece$!rie 2007?.
7

#entru c"n ecinele a!r"g&rii Decretului nr. .778.:<; a upra regi$ului (uridic al circulaiei !unuril"r i$"!ile, a e vedea E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. .79-.7; %i 2<9-26;.
<

/.C.C.3., ecia c"ntenci" ad$ini trativ %i =i cal, deci+ia nr. 467;8200<, B.C. nr. 78200<, p. 9-;. )eni"n&$ n & c&, n ur$a $"di=ic&rii art. 2 alin. >2? din Legea nr. <<082002 prin Legea nr. <<;82007, avi+ul c"n="r$ e te nece ar %i pentru vn+area paiil"r ituate n i$"!ilele $"nu$ente i t"rice pr"prietate privat&, iar nu nu$ai pentru cele a=late n i$"!ilele pr"prietate privat& a=late n +"na de pr"tecie a $"nu$entel"r i t"rice, a%a cu$ e reine prin deci+ia citat&.
6

* e vedea, n ace t en D E. Chelaru, 2nele a pecte n leg&tur& cu circulaia (uridic& a terenuril"r pr"prietate privat&, Dreptul nr. :8.::4, p. 24E D. Chiric&, Drept civil. C"ntracte peciale, Ed. Lu$ina LeB, Bucure%ti, .::9, p. <7-<<E -r. Deak, 6ratat de drept civil. C"ntracte peciale, "p. cit., p. .2E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 97-9<E @. 2ngureanu, C. )unteanu, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. .;2E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. .6<.
9

* e vedea, n ace t en , cu re=erire direct& la dreptul de u+u=ruct, /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. <7::82007, citat& upra.
;

C"n="r$ alt"r "pinii eBpri$ate n literatura de pecialitate, atunci cnd n tr&in&t"rul e te pr"prietar att al terenului ct %i al c"n truciei, actul (uridic va tre!ui ncheiat n ="r$& autentic&, indi=erent dac& "dat& cu pr"prietatea c"n truciei e tran $ite %i pr"prietatea terenului au nu$ai un drept de uper=icie. * e vedea, n ace t en D L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. .4;E /. *da$, 'egi$ul (uridic al d"!ndirii %i n tr&in&rii i$"!ilel"r F terenuri %i c"n trucii, "p. cit., p. 209.
:

* e vedea, n ace t en , /.C.C.3, ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. 20.8200<, Dreptul nr. <82006, p. 290.
.0

* e vedea, pentru acea t& "pinie, L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. .6<.
..

L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. .6<. 0-a pu %i c&, Hntr-" a t=el de ituaie p"ate =i luat& n di cuie p" i!ilitatea c"n tituirii pentru cu$p&r&t"r a unui drept de ="l" in& c"re pun+&t"r unui drept de crean& n privina terenului pe care e te n&lat& c"n trucia.I F A. B"r"i, L. 0t&nciule cu, Drept civil. Cur electiv pentru licen&. 6eBte gril&, "p. cit., p. .:6. Gntr-" alt& "pinie, -a a=ir$at c&, dup& ad"ptarea Legii nr. 2798200<, ="r$a autentic& a actel"r de n tr&inare a c"n truciil"r nu e te cerut& ad. validitate$, ci d"ar pentru reali+area pu!licit&ii i$"!iliare. * e vedea D. Chiric&, C"ntracte peciale civile %i c"$erciale, "p. cit., p. 420. Capitolul $I 8odalit#ile juridice ale dreptului de proprietate

Seciunea I - #re+entare general& Seciunea a II-a - #r"prietatea c"$un& pe c"te-p&ri Seciunea a III-a - #r"prietatea c"$un& n dev&l$&%ie Seciunea a IV-a - C"$paraie ntre pr"prietatea c"$un& pe c"te-p&ri %i pr"prietatea c"$un& n dev&l$&%ie . Seciunea a V-a - Dreptul de pr"prietate peri"dic& Seciunea I Pre&entare +eneral# );/. Preliminarii. 6a i orice alt drept patrimonial" dreptul de proprietate poate fi pur i simplu sau afectat de modaliti. Dreptul de proprietate pur i simplu se caracterizeaz prin aceea c are ca titular o singur persoan i a fost dobndit de ctre proprietarul actual n mod sigur i irevocabil" fr ca e!istena n patrimoniul acestuia s depind de un eveniment sau de o mprejurare viitoare care ar putea s7l desfiineze prin rezoluiune" revocare sau anulare ) . Dimpotriv" dreptul de proprietate este afectat de modaliti atunci cnd e!istena sa n patrimoniul unei persoane este incert" o alt persoan avnd vocaie s7i e!ercite prerogativele sau cnd el aparine concomitent la dou sau mai multe persoane" deopotriv ndreptite s7i e!ercite prerogativele. Dreptul civil romn cunoate urmtoarele modaliti ale dreptului de proprietate a3 proprietatea rezolubilb3 proprietatea anulabilc3 proprietatea comun. );). Proprietatea rezolubil. Dreptul de proprietate rezolubil sau revocabil" aa cum mai este numit de unii autori" ia natere n temeiul unui act translativ de proprietate afectat de o condiie rezolutorie" astfel nct e!istena sa n patrimoniul dobnditorului este nesigur. Aai mult" prin aplicarea regulilor specifice condiiei rezolutorii" se ajunge la situaia considerrii bunului care a format obiectul nstrinrii ca aparinnd" pendente conditione" la doi proprietari . . =stfel dobnditorul are un drept de proprietate sub condiie rezolutorie" care" din punct de vedere al nstrintorului valoreaz condiie suspensiv ce afecteaz dreptul su de proprietate. $ndeplinirea condiiei va avea ca efect desfiinarea retroactiv a dreptului de proprietate al dobnditorului i revenirea bunului n patrimoniului nstrintorului iar nendeplinirea acesteia va consolida

dreptul dobnditorului" ceea ce" evident" va conduce la stingerea irevocabil a dreptului nstrintorului. =lturi de aceast situaie juridic" creat pe cale convenional" e!ist i dou cazuri n care condiia este prevzut c5iar de lege. %rimul caz este reglementat de art. *;< 6.civ." conform cruia se revoc de drept donaiile fcute de persoane care nu au copii sau ali descendeni la momentul nc5eierii contractului de donaie i crora li se nate ulterior un copil. :aterea acestui copil" care poate interveni c5iar i dup moartea donatorului" joac rolul unei condiii rezolutorii. 6el de7al doilea caz este reglementat de prevederile art. ,;2 6.civ." conform cruia donaiile ntre soi sunt revocabile" astfel nct dreptul de proprietate al soului donatar este incert" e!istena sa depinznd de atitudinea pe care o va adopta donatorul. );.. #ituaii controversate. $n literatura juridic s7a susinut c tot un drept de proprietate rezolubil dobndesc i persoanele care au beneficiat de constituirea dreptului de proprietate n condiiile articolelor )*" ./ i ;, din Legea fondului funciar nr. )*+),,)" care au devenit dup republicarea acestei legi articolele )," .) i 1; (este vorba despre cei care nu au adus teren n cooperativ sau au adus mai puin de 0./// mp" crora li se poate constitui un drept de proprietate pentru 0./// mp teren- despre suprafeele de pn la )/ 5a teren n ec5ivalent arabil" situate n localitile cu e!cedent de suprafa agricol" care pot fi atribuite n proprietate familiilor care se oblig s le lucreze i despre suprafeele de pn la )/ 5a teren n ec5ivalent arabil" situate n zona montan" care pot fi atribuite n proprietate familiilor tinere de rani (n.a.3. Legiuitorul a instituit pentru toate aceste persoane diverse obligaii" ndeosebi acelea de a7i stabili domiciliul n localitatea unde este situat terenul atribuit i de a7l cultiva. %ornind de la constatarea c potrivit art. 1; din Legea nr. )*+),,) (devenit art. 1, dup republicarea acestei legi3 nerespectarea acestor condiii atrage pierderea dreptului de proprietate asupra terenului i a construciilor de orice fel realizate pe acesta" n opinia prezentat se susine c terenurile respective au fost dobndite sub condiia rezolutorie a nendeplinirii obligaiilor instituite de lege ; . :u credem n justeea acestei opinii 1 . Legiuitorul nu a prevzut c pierderea dreptului de proprietate opereaz retroactiv" ceea ce nseamn c aceasta se va produce numai pentru viitor. =firmaia noastr este ntrit i de cuprinsul art. 1, alin. (.3 teza a doua din Legea nr. )*+),,)" care dispune c pentru teren nu se vor acorda despgubiri" iar pentru construcii" proprietarul va primi o despgubire egal cu valoarea real a acestora. 4ezult din aceast dispoziie legal c titularul constituirii dreptului de

proprietate asupra terenului nu este considerat un constructor pe terenul altuia" situaie n care s7ar afla dac pierderea dreptului de proprietate" ca urmare a nerespectrii obligaiilor" ar opera retroactiv" ci proprietar al construciilor" deci el este considerat proprietar al terenului pe tot intervalul de la constituirea dreptului de proprietate i pn la emiterea ordinului prefectului prin care" conform art. 1, alin. (;3" se atest pierderea dreptului de proprietate i trecerea acestuia" dup caz" n proprietate privat a comunei" oraului sau municipiului n a crui raz teritorial este situat terenul. %ierderea dreptului de proprietate asupra terenurilor n cazurile prevzute de lege nu are deci nimic comun cu condiia rezolutorie" ci reprezint o sanciune specific pentru nerespectarea obligaiilor impuse de lege beneficiarilor constituirii acestui drept. =celai autor afirm c prin nstrinarea terenurilor pentru care s7a constituit dreptul de proprietate conform dispoziiilor legale mai sus citate" nainte de e!pirarea termenului de )/ ani pentru care legiuitorul" prin art. ;. din Legea nr. )*+),,)" a impus interdicia nstrinrii lor" se realizeaz o condiie rezolutorie sub care a luat natere acest drept" respectiv condiia negativ a nenstrinrii terenului dobndit n modurile mai sus artate 0 " adic am fi n prezena unei proprieti rezolubile. =cest punct de vedere este" dup prerea noastr" fundamental greit deoarece legiuitorul" prin art. ;. alin. ()3" a prevzut e!pres c nerespectarea interdiciei de nstrinare a terenului prin acte ntre vii" timp de )/ ani socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s7a fcut nscrierea proprietii" este sancionat cu nulitatea absolut a actului de nstrinare. =ceasta nseamn c n urma desfiinrii acestui act terenul va reveni n patrimoniul nstrintorului" adic al beneficiarului constituirii dreptului de proprietate" ca efect al unei alte sanciuni de drept civil dect rezoluiunea i anume ca efect al nulitii absolute a actului juridic de nstrinare" atras de nclcarea unei dispoziii legale imperative. );;. Proprietatea anulabil. %roprietatea anulabil este modalitatea dreptului de proprietate care ia natere prin dobndirea acestui drept n temeiul unui act juridic translativ de proprietate afectat de o cauz de nulitate relativ. &ste o modalitate temporar" care dureaz pn la consolidarea dreptului de proprietate prin confirmare" tacit sau e!pres" a actului anulabil sau pn la desfiinarea actului translativ de proprietate" ca urmare a aciunii n anulare promovate n justiie de persoana interesat. =ciunea n nulitate relativ este prescriptibil n termenul general de prescripie de trei ani.

=ctul nul relativ poate fi confirmat tacit de cel n drept s invoce nulitatea" fie prin e!ecutarea actului anulabil" fie prin neinvocarea nulitii n termenul de prescripie e!tinctiv < . 6onfirmarea e!pres se realizeaz printr7un act confirmativ nc5eiat n condiiile art. )),/ 6.civ." conform cruia =ctul de confirmare sau de ratificare a unei obligaii" n contra creia legea admite aciunea n nulitate nu este valabil dect atunci cnd cuprinde obiectul" cauza i natura obligaiei i cnd face meniune de motivul aciunii n nulitate" precum i despre intenia de a repara viciul pe care se ntemeia acea aciune. $n urma confirmrii" dreptul de proprietate al dobnditorului se consolideaz devenind un drept pur i simplu. %n la consolidarea dreptului ns e!ist vocaia e!erciiului su att pentru transmitor ct i pentru dobnditor 2 " ceea ce caracterizeaz aceast modalitate a dreptului de proprietate. );1. Proprietatea comun. %roprietatea comun este modalitatea dreptului de proprietate caracterizat prin apartenena concomitent a dreptului asupra aceluiai bun sau asupra aceleiai mase de bunuri" mai multor titulari" deopotriv ndreptii s e!ercite concomitent toate atributele dreptului de proprietate asupra bunului sau bunurilor care formeaz obiectul coproprietii. =ceast modalitate a dreptului de proprietate are cea mai mare frecven n practic. );0. 0ormele proprietii comune. Dreptul civil romn cunoate dou forme ale proprietii comune proprietatea comun pe cote7pri i proprietatea comun n devlmie. Dreptul de proprietate comun pe cote7pri se caracterizeaz prin aceea c bunul asupra cruia poart aparine concomitent i concurent mai multor titulari" fr ca bunul s fie fracionat n materialitatea sa" fracionarea realizndu7se numai sub aspect ideal i abstract" astfel nct fiecruia i revine o cot7parte din acest drept * . Ki n cazul dreptului de proprietate comun n devlmie bunul asupra cruia poart aparine concomitent i concurent mai multor titulari" dar nu numai c bunul nu este fracionat n materialitatea sa" dar nici ntinderea drepturilor codevlmailor nu este cunoscut" dreptul nefiind fracionat n cote ideale. $n orice form a coproprietii" fiecare titular are" din punct de vedere juridic" un drept de aceeai natur" care7i permite s participe" concomitent cu ceilali titulari" la e!ercitarea oricruia dintre atribuitele dreptului de proprietate" asupra ntregului bun , .
.

L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. .<6.

2

#entru pre+entarea e=ectel"r c"ndiiei re+"lut"rii, pendente c"nditi"ne %i eveniente c"nditi"ne a e vedeaD Ah. Beleiu, "p. cit., p. .;6-.;9E E. Chelaru, Drept civil. #artea general&, "p. cit., p. .72-.74.
4

/. *da$, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, "p. cit., p. 2.4-2.7.
7

#entru critica "piniei citate, a e vedea %i C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. ..6, n"ta nr. 2.
<

/. *da$, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, "p. cit., p. 2.7.
6

* e vedeaD Ah. Beleiu, "p. cit., p. 224E E. Chelaru, Drept civil. #artea general&, "p. cit., p. .99-.9;.
9

C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .69.

;

* e vedea D. Lupule cu, Dreptul de pr"prietate c"$un& pe c"te-p&ri %i aplicaiile ale practice, Ed. Jtiini=ic&, Bucure%ti, .:94, p. :-20.
:

* e vedea, n ace t en , A. C"rnu, "p. cit., p. <0;-<0:. Seciunea a II-a Proprietatea comun# pe cote-p#ri 1 - #re+entare general& 2 - #r"prietatea c"$un& pe c"te-p&ri "!i%nuit& au te$p"rar& = - #r"prietatea c"$un& pe c"te-p&ri ="rat& %i perpetu& 1 Pre&entare +eneral# );<. $erminologie. %roprietatea comun pe cote7pri mai este desemnat n literatura de specialitate sub numele de coproprietate ) . &a poart asupra unor bunuri singulare" iar nu asupra unor universaliti de bunuri" ceea ce o deosebete de indiviziune. De aceea s7a i spus c proprietatea pe cote7pri sau coproprietatea este o

modalitate a dreptului de proprietate iar indiviziunea este o modalitate a patrimoniului . . 9dentitatea celorlalte reguli aplicabile a condus ns la utilizarea frecvent n literatura de specialitate a celor doi termeni" coproprietate i indiviziune" indiferent dac obiectul dreptului l formau bunuri singulare sau universaliti de bunuri ; . );2. %aracterizare. =a cum am enunat deja" n cazul proprietii comune pe cote7pri nici unul dintre coproprietari nu este titularul e!clusiv al unei fraciuni materiale din bun. 6eea ce se fracioneaz este numai dreptul de proprietate. =stfel" fiecare coproprietar va fi titular e!clusiv numai asupra unei cote7pri" ideale i abstracte" din dreptul de proprietate asupra bunului" cotele fiind e!primate matematic" n fracii ordinare" fracii zecimale sau procente. =ceast cot se regsete n fiecare poriune material a bunului ( ,n 5iecare molecul#3" ceea ce" aa cum vom vedea n continuare" are nsemnate consecine juridice i practice. 6odul civil romn nu conine o reglementare a coproprietii i nici nu e!ist o legislaie special consacrat acestei materii" aa cum este cazul altor legislaii" cum ar fi cea francez. 6onturarea regimului juridic al coproprietii a fost rodul eforturilor doctrinare i jurisprudeniale" care au avut ca punct de pornire te!tele 6odului civil care se refer la indiviziune" situate n capitolul consacrat mpririi succesiunii. );*. 0ormele proprietii comune pe cote-pri. %roprietatea comun pe cote7pri cunoate dou forme proprietate comun pe cote7pri obinuit sau temporar i proprietate comun pe cote7pri forat i perpetu. Diferena esenial dintre cele dou forme ale proprietii comune rezid n caracterul temporar al celei dinti" oricare dintre coproprietari putnd cere oricnd ncetarea coproprietii i caracterul perpetuu al celei de7a doua" impus de destinaia bunului asupra cruia poart" toi titularii fiind forai s respecte aceast situaie juridic" fr a putea provoca mpreala.
.

* e vedeaD C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. .99E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .6;E #.). C" $"vici, "p. cit., p. 76E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. .;<.
2

L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. .<:.

4

0unt $"tive pentru care n literatura de pecialitate -a %i a=ir$at c& di tincia ntre c"pr"prietate %i indivi+iune nu e te e enial&. * e vedea, n ace t en , @. 2ngureanu, C. )unteanu, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. .:;. 2 Proprietatea comun# pe cote-p#ri o'inuit# ,au temporar# );,. Preliminarii. 'pecific proprietii comune pe cote7pri obinuite sau temporare este faptul c ea poate fi sistat oricnd" din iniiativa oricrui coprta. 6alea utilizat pentru ncetarea coproprietii este mpreala sau partajul. Eemeiul de drept este art. 2.* 6.civ. care" dei reglementeaz e!pres ncetarea indiviziunii succesorale" are aplicabilitate general. 6onform acestei dispoziii legale un coerede poate cere oricnd mpreala succesiunii c5iar dac ar e!ista convenii sau pro5ibiii contrare. 4ezult c dreptul de a cere sistarea coproprietii este imprescriptibil. $n principiu" oricare mod de dobndire a dreptului de proprietate poate conduce la naterea coproprietii obinuite sau temporare. 6el mai frecvent ea rezult din motenire" atunci cnd la succesiune vin doi sau mai muli motenitori" dar se ntlnete i n cazul dobndirii unui bun de ctre dou sau mai multe persoane mpreun prin contract" al transformrii proprietii comune n devlmie a fotilor soi n proprietate comun pe cote7pri" ca efect al ncetrii ori desfacerii cstoriei" uzucapiunii rezultate dintr7o coposesie" construirii sau realizrii n comun a unui bun imobil sau mobil. Literatura juridic a semnalat" ca un caz special n care se poate nate proprietatea comun pe cote7pri" confiscarea total sau parial a bunurilor aparinnd unei persoane fizice. $n asemenea situaii" dreptul de proprietate comun pe cote7pri s7ar nate ntre stat i persoana fizic respectiv (n caz de confiscare parial3. Dac cel mpotriva cruia a fost dispus confiscarea este o persoan cstorit" iar bunurile confiscate fac obiectul proprietii devlmae" dreptul s7ar nate ntre stat i celalalt so" n caz de confiscare total" sau ntre stat i ambii soi" n caz de confiscare parial ) . Dup prerea noastr aceste susineri ar trebui nuanate. 6onfiscarea a fost reglementat de 6odul penal romn prin dou instituii juridice cu finaliti diferite. 6onfiscarea total sau parial a averii era reglementat ca pedeaps complimentar ce se aplica fptuitorului n cazurile prevzute de lege i apreciate ca fiind de o gravitate deosebit. &a era distinct de confiscarea unor bunuri care au servit sau care au fost destinate s serveasc la svrirea unor infraciuni ori erau rezultatul unei activiti infracionale" ca msur de siguran.

6onstituia 4omniei a prevzut" prin art. 1) alin. (23 >devenit art. 11 alin. (*3 dup revizuire? c averea dobndit licit nu poate fi confiscat iar caracterul licit al dobndirii se prezum" astfel nct pedeapsa complimentar a confiscrii totale sau pariale a averii a devenit neconstituional . . @lterior" n urma modificrii 6odului penal" aceast pedeaps a i fost nlturat. 6a urmare" n prezent nu se mai poate vorbi despre confiscarea total sau parial a bunurilor unei persoane" ci doar despre confiscarea total sau parial a unui sau unor bunuri nominalizate ale fptuitorului i numai ca msur de siguran. 6onfiscarea parial ar putea fi aplicat" spre e!emplu" n cazul n care bunul nu aparine integral fptuitorului (numai bunurile care aparin fptuitorului pot fi confiscate3 sau dac bunul a fost dobndit n parte licit i n parte este produs al infraciunii. %e de alt parte" prin Legea nr. ))0+),,< privind declararea i controlul averii demnitarilor" magistrailor" funcionarilor publici i a unor persoane cu funcii de conducere s7au instituit proceduri de verificare a caracterului licit al dobndirii bunurilor categoriilor de persoane la care legea se refer ; . %otrivit art. )* alin. ()3 din aceast lege" dac se constat c dobndirea unor bunuri anume determinate sau a unei cote7pri dintr7 un bun nu este justificat" curtea de apel va 5otr fie confiscarea bunurilor sau a cotei7pri nejustificate" fie plata unei sume de bani" egal cu valoarea bunului" stabilit de instan pe baza de e!pertiz. 8bservm c nici n aceste cazuri nu se poate vorbi despre confiscarea total a bunurilor unei persoane. )1/. )egimul juridic al e'ercitrii proprietii comune obinuite sau temporare. %articularitatea proprietii comune obinuite sau temporare" dat de mpreju7rarea c nici unul dintre coproprietari nu are un drept e!clusiv asupra unei fraciuni materiale determinate din bun" ci doar asupra cotei sale pri ideale i abstracte" care se regsete n fiecare component a bunului" este cea care genereaz i regimul juridic specific al e!ercitrii acestui drept. @rmtoarele trsturi fundamentale caracterizeaz acest regim juridic a3 toate actele cu privire la bunul care formeaz obiectul coproprietii" privit n materialitatea sa" pot fi fcute numai cu acordul tuturor coproprietarilor" trstur denumit n literatura de specialitate re2ula unanimit#ii 1 . =ceast regul cunoate ns unele atenuri menite s previn consecinele refuzului abuziv al unuia dintre coprtai la efectuarea unui act i care ar putea mpiedica punerea n valoare a bunului-

b3 oricare dintre coprtai poate dispune nesting5erit de cota sa parte" ideal i abstract" pe care o are asupra bunului. Iom analiza modul n care aceste trsturi se regsesc n e!ercitarea fiecruia dintre cele trei atribute ale dreptului de proprietate asupra bunului n cauz posesia" folosina i dispoziia. )1).). Posesia bunului comun. %osesia bunului care face obiectul proprietii comune pe cote7pri poate fi e!ercitat de toi coproprietarii i ea se concretizeaz n posibilitatea pe care fiecare dintre acetia o are de a stpni material bunul" simultan cu ceilali coprtai. =ceast posesie" ca stare de fapt" poate fi aprat de oricare coproprietar prin aciunile posesorii" c5iar i mpotriva tulburrilor cauzate de ceilali coproprietari 0 . %osesia poate fi e!ercitat i de unul singur dintre coproprietari. 8 asemenea posesie are ns un caracter ec5ivoc" fiecare coprta fiind presupus c stpnete i pentru ceilali" astfel nct ea nu poate fi considerat o posesie util" apt s conduc la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune < . 'ituaia se sc5imb dac unul dintre coproprietari a intervertit posesia sa ntr7o posesie util" prin acte de rezisten mpotriva celorlali coproprietari" menite s elimine ec5ivocul i s e!prime intenia acestuia de a se consider proprietar e!clusiv al bunului. 8 asemenea posesie va putea conduce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune" prescripia curgnd mpotriva celorlali coproprietari 2 . )1)... 0olosina i culegerea fructelor. Colosina bunului poate fi e!ercitat de oricare dintre coprtai" cu condiia de a nu7i mpiedica pe ceilali s foloseasc bunul i de a nu7i sc5imba destinaia i modul de utilizare * . =ceasta presupune att folosina material a bunului n cauz" ct i posibilitatea culegerii fructelor produse de acel bun" potrivit cotei fiecrui coproprietar , . 6oproprietarii pot ns stabili" de comun acord" ca numai unul dintre ei sau c5iar o ter persoan s e!ercite atributul de folosin material asupra bunului comun )/ . 'oluii contradictorii au fost pronunate n practica judiciar n ce privete dreptul la fructe al coproprietarului neposesor )) . 9niial instana suprem a recunoscut dreptul acestora de a obine foloasele bunului att odat cu ieirea din indiviziune ct i nainte de efectuarea partajului" indiferent de natura fructelor. ). 'oluia a fost ntemeiat pe principiile e!istente n materie de mandat sau gestiune de afaceri" care7l oblig pe comotenitor s dea socoteal de fructele culese.

@lterior aceast practic a fost modificat" fostul Eribunal 'uprem fcnd distincie ntre fructele civile (c5irii sau dobnzi3 i cele industriale" care nu pot fi obinute dect prin munca omului. '7a decis astfel n sensul c fructele civile se cuvin tuturor copartajanilor" fiecruia proporional cu cota sa parte" indiferent cine le7a perceput ); . $n ce privete fructele industriale" s7a considerat c acestea se cuvin numai coproprietarului care a depus munca pentru obinerea lor" )1 motivndu7se n sensul c svresc un abuz de drept coproprietarii care au stat n pasivitate i totui pretind partea lor din fructele culese. )0 6oproprietarul neposesor ar putea pretinde partea sa din fructele industriale numai dac se dovedete c" dei a cerut s lucreze terenul" a fost mpiedicat de ceilali" mpiedicare calificat ca un abuz de drept ce le este imputabil celor din urm. )< $n literatura juridic s7a e!primat opinia conform creia aceast soluie i menine actualitatea. 6a argument au fost invocate dispoziiile art. 0; din Legea nr. )*+),,) (devenit art. 21 dup republicarea acestei legi3 care7i oblig pe toi deintorii de terenuri agricole s asigure cultivarea acestora. %asivitatea coproprietarului care a acceptat ca aceast obligaie s fie ndeplinit numai de ctre ceilali coproprietari ar justifica dreptul celor care au lucrat terenul la culegerea fructelor i pe cale de consecin neincluderea lor n masa partajabil. )2 =ceast opinie nu ine ns seama de mprejurarea c practica judiciar a crei perpetuare o justific s7a nscut pentru a transpune n plan juridic un percept ideologic revolut" acela conform cruia a beneficia de rezultatele muncii altuia reprezint o e;ploatare a omului de c#tre om" care este interzis. =rticolul 1*; 6.civ. consacr dreptul proprietarului la fructele bunului su ca atribut al dreptului su de proprietate" iar nu ca o recompens a 5rniciei sale. 'ituaia coproprietarului nu poate diferi sub acest aspect" esena fiind aceeai. %e de alt parte" nerespectarea unor obligaii nu poate atrage dect sanciuni prevzute de lege" or" sub acest aspect" dispoziiile art. 20 din Legea nr. )*+),,) republicat prevd c proprietarii de terenuri care nu7i ndeplinesc obligaia de a le cultiva vor fi somai n scris iar dac nu vor da curs somaiei i nu7i e!ecut obligaiile n termenul stabilit de primarul localitii" din motive imputabile" vor fi sancionai anual" cu plata unei sume de la 0/.///7)//./// lei vec5i+5a" n raport cu categoria de folosin a terenului. 'anciunea pierderii dreptului la fructe nu este prevzut de lege. 6a urmare" apreciem c fructele bunului care face obiectul coproprietii se cuvin tuturor coproprietarilor" proporional cu cotele7 pri ce le aparin" indiferent de natura fructelor i de mprejurarea dac toi sau numai unul dintre ei a prestat munca necesar pentru

producerea sau perceperea acestora. 6oproprietarul care a efectuat c5eltuieli i a prestat munca pentru producerea i perceperea fructelor va fi ndreptit s pretind despgubiri celorlali coproprietari" tot proporional cu cotele acestora" potrivit dreptului comun. Eemeiul pretinderii acestor despgubiri l poate constitui" n funcie de circumstanele speei" mandatul" gestiunea de afaceri sau mbogirea fr just cauz )* . :enelegerile dintre coproprietari cu privire la folosina bunului nu vor putea fi rezolvate dect prin sistarea coproprietii pe calea partajului" instana de judecat nefiind ndreptit s dispun partajul de folosin la cererea unui coprta" fr consimmntul celorlali ), . $n literatura juridic s7a susinut c raiuni practice fac totui necesar admisibilitatea partajului de folosin pe cale judiciar ./ . Colosina bunului poate presupune i nc5eierea unor acte juridice referitoare la acesta. $n principiu" pentru nc5eierea actelor juridice este necesar acordul tuturor coproprietarilor" acesta fiind domeniul n care regula unanimitii se manifest cu predilecie. =plicarea riguroas a acestei reguli" indiferent de natura actului juridic respectiv" se poate dovedi adesea contraproductiv" un coproprietar putnd bloca prin refuzul su nc5eierea unor acte juridice necesare i utile pentru pstrarea sau punerea n valoare a bunului. De aceea" n doctrin i n practica judiciar se face distincie ntre actele de conservare i cele de administrare" care pot fi nc5eiate i de ctre un singur coproprietar" fr acordul e!pres al celorlali i actele de dispoziie n care regula unanimitii acioneaz din plin .) . =ctele de conservare sunt cele prin care se urmrete meninerea bunului n starea sa actual (c5eltuielile fcute pentru repararea unui imobil aflat n pericol de prbuire" ntreruperea cursului unei prescripii" transcrierea unui act de vnzare7cumprare" nscrierea unei ipoteci" cererea de efectuare a unui inventar etc.3 .. . =ctele de administrare sunt destinate s fac productiv un bun prin perceperea" ncasarea sau valorificarea fructelor sau veniturilor produse de acesta .; . Deoarece asemenea acte pot fi indispensabile i profitabile tuturor coproprietarilor" practica judiciar le7a validat adesea pe temeiul gestiunii de afaceri sau al mandatului tacit .1 " cu condiia ca actul de conservare sau de administrare s fi fost util i nici unul dintre coproprietari s nu se fi opus la efectuarea lui. &ventualul refuz al unui coproprietar nu poate mbrca ns forma abuzului de drept" soluia aceasta fiind adoptat n practica judiciar n cazul necesitii efecturii unor lucrri la imobilul aflat n coproprietate .0 . =cestea sunt i motivele care stau la baza propunerii de le2e 5erenda ca regula unanimitii s7i menin aplicarea numai n privina actelor

de dispoziie iar actele de conservare i cele de administrare s poat fi nc5eiate cu acordul majoritii coprtailor .< . )1).;. Dispoziia. Dreptul de dispoziie" atribut esenial al dreptului de proprietate" are dou componente dispoziia material i dispoziia juridic. 4egula unanimitii este aplicabil pe deplin n ambele situaii. 'ub primul aspect" un coproprietar nu poate" fr acordul celorlali" s e!ecute lucrri de transformare" renovare sau orice alt lucrare de natur a sc5imba destinaia bunului .2 " iar productele bunului revin fiecrui coproprietar" proporional cu cota7parte pe care o are din dreptul de proprietate. %e de alt parte" bunul care face obiectul coproprietii nu poate fi nstrinat sau grevat cu sarcini de ctre unul dintre coprtai. $n mod frecvent ns se realizeaz nstrinri ale bunurilor respective de ctre un singur coproprietar" situaie n care se consider c" dac cumprtorul a cunoscut calitatea de coprta a vnztorului" vnzarea nu este nul" ci supus condiiei rezolutorii ca bunul vndut s nu cad" cu ocazia partajului" n lotul altui coproprietar .* . Dac n urma partajului bunul va cdea n lotul nstrintorului vnzarea se consolideaz" iar dac acesta va fi atribuit altui coprta vnzarea se va desfiina retroactiv ., . = fost ns e!primat i opinia conform creia ntr7o asemenea situaie vnzarea este anulabil" soluia fiind armonizat cu cele adoptate n materia vnzrii lucrului altuia" cu toate consecinele care decurg de aici ;/ . Inzarea nc5eiat de un singur coproprietar se consolideaz i n cazul ratificrii sale de ctre ceilali coproprietari ;) . Dac la data nc5eierii actului" cumprtorul nu a cunoscut calitatea de coproprietar a vnztorului" actul va putea fi desfiinat pe motiv de nulitate relativ ;. . =ciunea va putea fi e!ercitat doar de cumprtor. 4egula unanimitii trebuie respectat i n privina aciunii n revendicare a unui bun indiviz" care nu poate fi e!ercitat de un singur coindivizar" deoarece vizeaz recunoaterea dreptului de proprietate pentru toi. Ciecare coproprietar poate nstrina fr restricii cota7parte ce7i revine din dreptul de proprietate asupra bunului" pentru c dreptul su asupra cotei7pri este un drept de proprietate individual" absolut i e!clusiv ;; . )1.. Obligaiile coprtailor. Ciecare coprta este obligat s contribuie" proporional cu cota7parte ce7i aparine" la acoperirea c5eltuielilor necesare pentru ntreinerea" conservarea i

administrarea bunului comun. Lor le revin" deopotriv i obligaiile pe care legea le instituie n sarcina proprietarului bunului" aa cum este cazul" spre e!emplu" obligaiilor propter rem instituite de legislaia funciar. )1;. 1ncetarea proprietii comune pe cote-pri obinuite sau temporare. %roprietatea comun obinuit sau temporar poate nceta oricnd" printr7unul din urmtoarele moduri ;1 a3 prin dobndirea de ctre un coproprietar a cotelor celorlali coproprietari pe calea vnzrii7cumprrii" donaiei sau succesiunii" caz n care acesta devine proprietar e!clusivb3 prin uzucapiune de ctre coproprietarul care a intervertit posesia ec5ivoc ntr7o posesie util" ca urmare a actelor de rezisten fa de ceilali coproprietaric3 nstrinarea bunului ctre un ter realizat de ctre toi coproprietarii mpreund3 e!proprierea bunuluie3 distrugerea bunului datorit unui caz fortuit sau forei majoref3 partajul. Aodul specific de ncetare a coproprietii este partajul astfel nct i vom analiza aspectele eseniale. %entru dezvoltri facem trimitere la materia succesiunilor" n cadrul creia aceast instituie juridic a luat natere i s7a dezvoltat. )11. Partajul. %artajul sau mpreala este operaiunea juridic ce pune capt strii de indiviziune (coproprietate3 prin mprirea n natur i+sau prin ec5ivalent" a bunurilor aflate n indiviziune" avnd ca efect nlocuirea cu efect retroactiv a cotelor7pri ideale" indivize" asupra acestora" cu drepturi e!clusive ale fiecruia dintre coindivizari asupra unor bunuri determinate n materialitatea lor ;0 . 4eglementarea patajului este cuprins n art. 2.*720/ 6.civ. i n art. <2;)7<2;)1 6.proc.civ. Din cuprinsul art. 2.* 6.civ. rezult c dreptul oricrui coproprietar de a cere partajul este imprescriptibil. 6onform alin. (.3 al te!tului citat" coindivizarii pot ns nc5eia convenii pentru meninerea indiviziunii pe timp de 0 ani" convenii ce pot fi rennoite. %artajul poate fi cerut de oricare dintre coprtai" de succesorii lor n drepturi" dar i de creditorii personali ai unuia dintre coindivizari" pe calea aciunii oblice ;< . 8biect al partajului l va forma bunul aflat n coproprietate" dar i fructele naturale" civile sau industriale produse de acesta" cu e!cepia situaiilor n care coprtaii procedeaz anterior la o mpreal a folosinei.

6ota7parte din fructe poate fi solicitat i pe calea unei aciuni separate" care este imprescriptibil dac fructele naturale sau industriale e!ist n materialitatea lor n momentul sesizrii instanei i sunt revendicate ca atare" i prescriptibil n ; ani ca drept de crean ct privete fructele civile sau ec5ivalentul bnesc al celor naturale sau industriale ;2 . )10. 0ormele partajului. %artajul poate fi convenional sau judiciar. %artajul convenional sau voluntar se realizeaz prin acordul tuturor coprtailor" convenia de mpreal trebuind s ndeplineasc toate condiiile de validitate ale unui act juridic ;* . @rmtoarele condiii specifice trebuie ndeplinite" conform art. 2;/ alin. ()3 6.civ." pentru validitatea partajului convenional # toi coprtaii s fie prezeni# toi coprtaii s aib capacitate de e!erciiu. Dac printre coprtai se afl i minori" partajul convenional se va putea realiza" sub sanciunea nulitii relative ;, " numai n urma obinerii acordului autoritii tutelare. %artajul convenional este un act consensual (conform art. 2;/ 6.civ. el se poate realiza fr ndeplinirea vreunei formaliti3 deci se poate nc5eia i verbal" dovada urmnd s se fac potrivit dreptului comun" inclusiv cu martori" dac prile vor fi de acord 1/ . %artajul judiciar va fi utilizat pentru sistarea coproprietii atunci cnd nu s7a putut realiza partajul voluntar 1) " sau n cazurile n care el este obligatoriu. 6onform art. 212 6.civ." art. ; alin. (.3 i art. 1 din Legea nr. </;+),1;" partajul judiciar este obligatoriu # dac nu sunt prezeni (personal sau prin reprezentant3 toi coprtaii# dac ntre coprtai e!ist persoane lipsite de capacitate de e!erciiu sau cu capacitate de e!erciiu restrns i condiiile ocrotirii lor nu au fost ndeplinite. 9nstana judectoreasc sesizat va putea realiza partajul ntr7una dintre urmtoarele modaliti a3 atribuirea n natur a bunurilor" prin formarea unui numr de loturi egal cu numrul coprtailor. =ceasta este principala modalitate de sistare a coproprietii" art. 21) alin. ()3 6.civ. dispunnd c la formarea i compunerea prilor trebuie s se dea n fiecare parte" pe ct se poate" aceeai cantitate de mobile" imobile" de drepturi sau de creane de aceeai natur sau valoareb3 atribuirea bunului n proprietatea e!clusiv a unuia dintre coprtai" ceilali coprtai urmnd s primeasc ec5ivalentul bnesc al cotelor la care au dreptul. La aceast modalitate se recurge atunci

cnd e!ist acordul coprtailor sau dac mpreala n natur este imposibil sau neeconomic datorit frmirii e!cesive a bunuluic3 vnzarea bunului i mprirea preului va fi utilizat dac bunul nu este partajabil n natur i nici unul dintre coprtai nu dorete s7 l primeasc n totul su. Inzarea se va realiza prin buna nvoial" dac e!ist acordul tuturor coprtailor" sau prin licitaie public" dac acest acord nu poate fi obinut" iar preul se va mpri ntre coprtai" proporional cu cota fiecruia 1. )1<. fectele partajului. Din dispoziiile art. 2*< 6.civ. rezult c partajul nu are caracter translativ" ci declarativ de drepturi astfel nct retroactiveaz pn la momentul naterii coproprietii 1; . =ceasta nseamn c prin partaj dreptul asupra cotei7pri din bun (bunuri3 se transform retroactiv n drept de proprietate e!clusiv asupra bunului (bunurilor3 sau a valorilor atribuite fiecrei pri. =a se i e!plic faptul c vnzarea bunului indiviz de ctre un singur coindivizar se consolideaz dac bunul i7a fost atribuit nstrintorului n urma partajului.
.

* e vedea C. Br an, ). Aai&, ). ,. #ivniceru, "p. cit., p. :6.

2

#entru de+v"lt&ri ale ace tui u!iect, a e vedea E. Chelaru, Di cuii n leg&tur& cu c"n titui"nalitatea pedep ei c"$pli$entare a c"n=i c&rii averii, /, Dreptul nr. 68.::2.
4

). "=. nr. 264 din 2; "ct"$!rie .::6

7

* e vedea C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. .99.
<

6ri!. 0upre$, c"l. civ., deci+ia nr. <278.:<7, C.D. .:<2-.:<7, p. 4.6E 6ri!. 0upre$, c"l. civ., deci+ia nr. .<:.8.:<9, C.D. .:<9, p. 4.7E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .<268.:;7, C.D. .:;7, p. <:. Gn ace t en , a e vedea %i /. D"garu, 0. Cercel, "p. cit., p. .7:.
6

* e vedea, n ace t en D ). Elie cu, 2nele pr"!le$e n leg&tur& cu dreptul ucce "ral ivite n practica (udec&t"rea c&, L.#. nr. <8.:<6, p. <<2-<64E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 27<-276E @. 2ngureanu, C. )unteanu, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. 2<7E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. .;:-.:0E 6ri!. 0upre$, c"l. civ., deci+ia nr. :.28.:<:, C.D. .:<:, p. ;4E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .:048.:9<, C.D. .:9<, p. 66-6;. Gn en ul c& echiv"cul nu ar =i un viciu al p" e iei, =iecare c"p" e "r =iind n realitate un detent"r precar n rap"rt de c"tele-p&ri ale cel"rlali c"p" e "ri, a e vedea 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .97-.99.

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .:048.:9<, C.D. .:9< p. 66-6;E ide$, deci+ia nr. .70.8.:;<, C.D. .:;< p. .0-..E ide$, deci+ia nr. .07<8.:;2, C.D. .:;2, p. 2<E ide$, deci+ia nr. 96:8.:9:, C.D. .:9:, p. 49.
;

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. <7:8.:9;, C.D. .:9;, p. .0.
:

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 9498.:9:, C.D. .:;:, p. .;. * e vedea %i C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. .;4.
.0

* e vedea /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 466.
..

#entru " pre+entare a ace tei (uri prudene, a e vedea C. Br an, ). Aai&, ).,. #ivniceru, "p. cit., p. :;-.00.
.2

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. ;.;8.:;0, C.D. .:;0, p. 49E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 9498.0:9, C.D. .:9:, p. .;E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. ...8.:9;, C.D. .:9;, p. .24E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .4028.:9;, C.D. .:9;, p. .2.E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .9068.:96, C.D. .:96, p. 69.
.4

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. <98.:;2, C.D. .:;7, p. 7.E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .2:8.:;4, C.D. .:;4, p. ;0.
.7

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 9998.:;7, 'epert"riu /1, p. 6;.
.<

6ri!. 0upre$, ecia civil& deci+ia nr. 9998.:;7, C.D. .;;7, p. 2;E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 22908.:;7, C.D. .:;7, p. 7;-7:.
.6

* e vedea D.). -ruth-@pri%an, EBa$en te"retic al practicii 6ri!unalului 0upre$ n $ateria parta(ului, '.'.D. nr. <8.:;;, p. 4;-79.
.9

* e vedea C. Br an, ). Aai&, ). ,. #ivniceru, "p. cit., p. .00. #entru "pinia c"n="r$ c&reia rec"lta i e cuvine c"pr"prietarului care a lucrat p&$ntul, a e vedeaD @. 2ngureanu, C. )unteanu, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit. p. 200E /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 46;.
.;

#entru "pinia c"n="r$ c&reia, n c"ndiiile actuale, p"t =i pretin e la parta( %i =ructele indu triale, inndu- e ea$a de cheltuielile =&cute %i de $unca depu & pentru pr"ducerea l"r de c&tre c"pr"prietarul n cau+&, a e vedeaD -r. Deak,

6ratat de drept ucce "ral, "p. cit., p. <02E D. Chiric&, Drept civil. 0ucce iuni %i te ta$ente, "p. cit., p. 79;-7;0.
.:

* e vedeaD 6ri!. 0upre$, deci+ia nr. ;.:8.:6;, '.'.D. nr. ..8.:6;, p. .6;E 6ri!. 0upre$, deci+ia nr. 2<028.:94, '.'.D. nr. ;8.:97, p. 66E 6ri!. 0upre$, deci+ia nr. 9;78.:99, C.D. .:99, p. .:2-.:6.
20

* e vedeaD D.). -ruth-@pri%an, EBa$en te"retic al practicii 6ri!unalului 0upre$ n $ateria parta(ului, l"c. cit., p. 4;E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .92-.94E D. Chiric&, Drept civil. 0ucce iuni %i te ta$ente, "p. cit., p. 7;.E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. .:0-.:.E @. 2ngureanu, C. )unteanu, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. .::-200.
2.

* e vedea C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. .9:.
22

* e vedea D. Lupule cu, Dreptul de pr"prietate c"$un& pe c"te-p&ri %i aplicaiile ale practice, "p. cit., p. .6:-.90.
24

/!ide$.
27

* e vedeaD 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. ;;78.:6;, '.'.D. nr. .8.:6:, p. .<2E 6ri! 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 46.8.:6;, C.D. .:6;, p. 6<, 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .068.:6:, '.'.D. nr. <8.:6:, p. .9<.
2<

6ri!. 3ud. 6i$i%, deci+ia civil& nr. 6.78.:90, nepu!licat&, citat& de @. #"pa, #. #"rdea, Ah. @prea, Ele$ente de caracteri+are a a!u+ului de drept n $aterie civil&, '.'.D. nr. :8.:9., p. 6..
26

* e vedea Ah. C"$&ni&, #arta(ul (udiciar, Ed. Lu$ina LeB, Bucure%ti, 2002, p. 40-4..
29

* e vedea D. Lupule cu, Dreptul de pr"prietate c"$un& pe c"te-p&ri %i aplicaiile ale practice, "p. cit., p. .6;.
2;

* e vedeaD C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .9<.96E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. .:4.
2:

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 22098.:69, C.D. .:69, p. ;4E C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .4468.::2, Dreptul nr. 28.::4, p. 9.E C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 4228.::4, Dreptul nr. 78.::7, p. ;7E /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. :6<8200<, Dreptul nr. 782006, p. 2;0.

40

* e vedeaD -r. Deak, 6ratat de drept civil. C"ntracte peciale, "p. cit., p. 60E @. 2ngureanu, C. )unteanu, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. 202. Gn acela%i en -au pr"nunat C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 246:8.::2, Dreptul nr. .0-..8.::4, p. ..2-..4E /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. :6<8200<, Dreptul nr. 782006, p. 2;0. *cea t& "pinie a =" t n & criticat& pentru c& nu p"ate eBplica de ce vala!ilitatea actului depinde de c"$p"rta$entul unui ter %i nu de rap"rturile dintre c"pr"prietari. * e vedea L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. .:4.
4.

* e vedeaD C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .96E C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .4468.::2, Deci+iile C.0.3. .::0-.::2, p. <4-<6.
42

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 22<98.:<<, C.D. .:<<, p. <:, v"l. /.
44

#.C. 1lachide, "p. cit., p. :7-:<.

47

#entru $"durile n care p"ate nceta pr"prietatea c"$un& pe c"te-p&ri, "!i%nuit& au te$p"rar&, a e vedeaD D. Lupule cu, Dreptul de pr"prietate c"$un& pe c"te-p&ri %i aplicaiile ale practice, "p. cit., p. .:4-.:<E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .99E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. .:<-204E @. 2ngureanu, C. )unteanu, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. 204-209.
4<

-r. Deak, 6ratat de drept ucce "ral, "p. cit., p. 7:7.

46

* e vedeaD D. Chiric&, Drept civil. 0ucce iuni %i te ta$ente, "p. cit., p. <.;<.:E C. 6urianu, 1. 0t"ica, #arta(ul !unuril"r care ="r$ea+& "!iect de eBecutare ilit& au a upra c&r"ra au =" t luate $& uri a igur&t"rii, '.'.D. nr. 48.:;< p. 222:.
49

-r. Deak, 6ratat de drept ucce "ral, "p. cit., p. <02.

4;

C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. ..948.::., Dreptul nr. .8.::2, p. .0:.
4:

* e vedea C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. ..948.::., Dreptul nr. .8.::2, p. .0:-..0.
70

C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. ;;78.::2, Dreptul nr. ..8.::2, p. ;7-;<E 6ri!. 0upre$, c"l. civ., deci+ia nr. 4468.:6 %i 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 6;8.:6., C.D. .:6;, p. .;;E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. <978.:9., C.D. .:9., p. ..:-.2.E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .24;8.:;:, Dreptul

nr. 48.::0, p. 6;E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 7968.:9;, C.D. .:9;, p. 24E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 77:8.:;<, 'epert"riu /1, p. .2:.
7.

Dac& e d"vede%te c& ntre p&ri a intervenit " $p&real& v"luntar&, =ie %i ver!al&, cererea de parta( (udiciar ur$ea+& & =ie re pin & ca inad$i i!il& F 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 2028.:;2, '.'.D. nr. .8.:;4, p. 66 %i 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .70.8.:;<, '.'.D. nr. <8.:;6, p. ;2.
72

C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 9<78.::0, Dreptul nr. :-.28.::0, p. 270. 0"luia a pri$it c"n acrare legi lativ& n art. 694 .. C.pr"c.civ., dup& $"di=icarea ace tui act n"r$ativ prin art. /, pct. 222 din @.2.A. nr. .4;82000.
74

#lenul 6ri!. 0upre$, deci+ia de ndru$are nr. 48.:6;, C.D. .:6;, p. ..E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 6:98.:99, C.D. .:99, p. 47E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 4;78.:;:, Dreptul nr. 48.::0, p. 69-6;E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .7<.8.:;:, Dreptul nr. 78.::0, p. 92. / Proprietatea comun# pe cote-p#ri )orat# i perpetu# )12. /oiune. 'pre deosebire de proprietatea comun pe cote7pri" care" aa cum am vzut" are un caracter temporar" oricare dintre coproprietari putnd provoca ncetarea ei prin partaj" proprietatea comun pe cote7pri forat i perpetu se impune coproprietarilor indiferent de voina acestora i are un caracter permanent. Ioina titularilor nu este implicat n naterea acestui drept i nu poate provoca ncetarea sa. =cest drept are ca obiect bunuri care prin natura i destinaia lor pot fi folosite de mai muli proprietari i care sunt accesorii pe lng alte bunuri considerate principale" acestea din urm constituind proprietatea acelorai titulari. =supra bunurilor principale titularii pot avea un drept de proprietate e!clusiv" pot fi proprietari pe cote7pri (proprietate comun temporar3 sau proprietari n devlmie. 6aracterul perpetuu al acestei destinaii este cel care mpiedic ncetarea respectivei coproprieti. %e de alt parte" caracterul accesoriu al bunurilor care formeaz obiectul acestei forme a proprietii comune pe cote7pri mpiedic c5iar i nstrinarea separat a cotei7pri ce aparine titularului" nstrinare care se realizeaz n mod necesar" fr a fi nevoie s se fac o meniune e!pres n actul juridic translativ de proprietate" odat cu nstrinarea bunului principal care constituie proprietatea e!clusiv a nstrintorului.

)1*. %azurile de coproprietate forat i perpetu. 'pre deosebire de proprietatea comun pe cote7pri temporar" proprietatea comun pe cote7pri forat i perpetu nu poate avea ca obiect o universalitate ci numai bunuri privite n mod individual ) . @rmtoarele cazuri de coproprietate forat i perpetu au fost menionate n literatura juridic" n urma analizrii dispoziiilor 6odului civil i ale legislaiei speciale . # coproprietatea asupra prilor i dotrilor comune din cldirile cu mai multe apartamente de locuit sau spaii cu alte destinaii" aparinnd unor proprietari diferii# coproprietatea bunurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine (drumuri" izvoare" poteci" fntni3# coproprietatea asupra despriturilor comune# coproprietatea asupra unor bunuri considerate bunuri de familie (5rtii de familie" tablouri de familie" cavouri i alte lucrri funerare ; 3. )1,. Drepturile i obligaiile coproprietarilor 1 . 6aracteristic acestei forme de proprietate comun este dreptul fiecrui coproprietar de a e!ercita acte de folosin asupra tuturor bunurilor care formeaz obiectul coproprietii forate" c5iar n integralitatea lor" ca i cum fiecare coproprietar ar fi proprietarul lor e!clusiv. $ntinderea cotei7 pri ce aparine fiecrui coproprietar nu determin i ntinderea dreptului de a folosi bunul comun" aceasta fiind egal pentru toi coproprietarii. %e de alt parte" n aceast materie nu este aplicabil regula unanimitii 6aracterul comun al proprietii impune ns dou limite pe care fiecare coproprietar este inut s le respecte n e!ercitarea drepturilor sale a3 s foloseasc bunul comun numai n scopul pentru realizarea cruia dreptul su s7a nscut i anume pentru normala utilizare a bunului principal al crui proprietar este 0 b3 s nu lezeze drepturile simultane i concurente" de aceeai natur" ale celorlali coproprietari < . 'pre deosebire de proprietatea comun pe cote7pri obinuit (temporar3" n cazul proprietii comune forate i perpetue coproprietarul nu7i poate nstrina separat cota7parte ce7i revine asupra bunului comun. =ltfel spus" dreptul de dispoziie asupra acestei cote7pri nu poate fi e!ercitat separat" ci numai odat cu nstrinarea bunului principal. $n ce privete obligaiile coproprietarilor" ele constau n suportarea c5eltuielilor de ntreinere i conservare a bunului comun 2 .

%artea din c5eltuieli pe care trebuie s7o suporte fiecare coproprietar este egal cu cota7parte ce7i revine din dreptul de proprietate asupra bunului. )0/. Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu asupra prilor i dotrilor comune din cldirile cu mai multe apartamente de locuit sau spaii cu alte destinaii, aparin+nd unor proprietari diferii. 6odul civil romn nu conine dispoziii referitoare la acest caz de coproprietate. Diversele sale aspecte au fcut obiectul de reglementare al mai multor legi speciale" adoptate ulterior * . 4eglementri disparate referitoare la subiectul abordat gsim astzi n Decretul7lege nr. <)+),,/ privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului ctre populaie" Legea nr. 0/+),,) privind autorizarea e!ecutrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor i n Legea nr. *0+),,. privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie" construite din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat. 4eglementarea cu aplicaie general n materie , este cuprins n Legea locuinei nr. ))1+),,<. $n temeiul art. <* din aceast lege" Buvernul a elaborat :ormele metodologice pentru aplicarea Legii locuinei )/ . %otrivit art. ;0 din lege" n cldirile de locuit cu mai multe locuine avnd proprietari diferii" proprietarii se pot constitui n asociaii cu personalitate juridic )) " al cror scop principal l constituie asigurarea condiiilor de funcionare normal a locuinelor aflate n proprietate e!clusiv i a spaiilor aflate n coproprietate forat. $n cuprinsul dispoziiei citate legiuitorul utilizeaz ntr7o manier improprie termenul de proprietate indi*i:# pentru a desemna bunurile care n realitate fac obiectul proprietii comune pe cote7pri forate i perpetue. 4eglementrile referitoare la modul de e!ercitare a drepturilor i obligaiilor ce revin membrilor asociaiilor de proprietari cu privire la folosirea bunurilor care formeaz obiectul proprietii comune sunt cuprinse mai ales n 4egulamentul7cadru al asociaiilor de proprietari" coninut de ane!a . a Legii nr. ))1+),,< i n :ormele metodologice de aplicare a acestei legi. %rin art. ; din 4egulamentul7cadru al asociaiilor de proprietari sunt definii termenii utilizai" necesari pentru aplicarea reglementrilor referitoare la proprietatea comun i sunt oferite criteriile de determinare a cotei7pri ce7i revine fiecrui proprietar din prile comune ale imobilului. =stfel" conform art. ; lit. a3" prin bloc de locuine # cldire # condominiu" se nelege proprietatea imobiliar" din care unele pri au alt destinaie dect aceea de locuine" respectiv apartamente

proprietate individual" iar restul este proprietate comun indiviz. %roprietatea imobiliar nu este un condominiu dect dac cota7parte indiviz de proprietate comun revine proprietarilor apartamentelor. =rticolul ; lit. b3 definete apartamentul (spaiul3 ca o parte dintr7o cldire destinat locuirii" n regim de proprietate individual" care" mpreun cu cota7parte indiviz din proprietatea comun constituie o unitate de proprietate imobiliar. $n sfrit" proprietatea comun cuprinde" conform art. ; lit. c3" toate prile dintr7o cldire aflat n proprietate" care nu sunt apartamente i care sunt destinate folosirii n comun de ctre toi proprietarii din acea cldire. 'unt enumerate ca atare toate prile proprietii care sunt n folosina comun (terenul pe care este construit cldirea" curtea inclus" fundaia" structura de rezisten" acoperiul" terasele" courile de fum" scrile" 5olurile" pivniele" subsolurile" casa scrii" tubulatura de gunoi" rezervoarele de ap" ascensoarele3 i instalaiile cldirii aflate n folosina comun" cu care aceasta a fost nzestrat n timpul construciei sau cu care a fost dotat mai trziu de ctre proprietari (canale pluviale" paratrsnete" antene" instalaii de telefoane" instalaii electrice" conducte de ap" sisteme de nclzire i conducte de gaze care pot trece prin proprietatea comun pn la punctele de distribuie din apartamentele individuale3. 6ota7parte este definit" prin art. ; lit. d3" ca fiind cota de proprietate care i revine fiecrui apartament proprietate individual" din proprietatea comun i este nscris n actul de proprietate. $n situaia n care cotele7pri nu sunt nscrise n actele de proprietate ele vor fi calculate pentru fiecare apartament" corespunztor cu raportul dintre suprafaa locativ a fiecrui apartament i totalul suprafeelor locative ale tuturor apartamentelor din imobil. $n scopul asigurrii condiiilor de funcionare normal a locuinei aflate n proprietate e!clusiv i a spaiilor aflate n proprietate comun pe cote7pri forat i perpetu proprietarii se pot constitui n asociaii cu personalitate juridic. Cr ca atribuiile lor ). s se reduc la acest aspect" asociaiile de proprietari au menirea organizrii modului de e!ercitare a drepturilor fiecrui proprietar de apartament asupra prilor comune din imobil" care formeaz obiectul coproprietii forate. 6a efect al reglementrii citate" starea de coproprietate conduce n acest caz la naterea unei persoane juridice. =ceast persoan juridic nu dobndete ns dreptul de a e!ercita n nume propriu prerogativele ce revin proprietarilor care o compun" ci" conform principiului specialitii capacitii de folosin" ea nu dobndete dect acele drepturi care7i sunt necesare pentru realizarea scopului su # respectiv organizarea e!ercitrii prerogativelor ce le revin proprietarilor de apartamente n calitatea lor de coproprietari asupra prilor comune din imobil.

=tribuiile care revin asociaiilor de proprietari sunt detaliate prin :ormele metodologice aprobate prin N.B. nr. ).20+.///. 4einem c" potrivit art. 0. alin. (.3 din aceste :orme metodologice" adunarea general a asociaiei de proprietari are" printre alte atribuii i activitatea de administrare i de ntreinere a cldirii" derularea contractelor nc5eiate cu agenii economici furnizori ai serviciilor de care aceasta beneficiaz precum i realizarea obligaiilor pe care asociaia de proprietari le are fa de persoanele juridice sau fizice cu care are relaii- participarea membrilor asociaiilor de proprietari la c5eltuielile de administrare i de ntreinere a cldirii- modul de folosire a spaiilor comune i n unele cazuri sc5imbarea destinaiei unor asemenea spaii. 6u privire la sc5imbarea destinaiei spaiilor comune se prevede c aceasta nu se va putea face dect cu acordul majoritii membrilor asociaiei de proprietari i n mod obligatoriu cu al celor direct afectai din vecintate. 6onsiderm c" n principiu" prin sc5imbarea destinaiei unora dintre spaiile comune nu se poate ajunge la ncetarea coproprietii forate i perpetue asupra acestora. =ltfel spus" noua destinaie trebuie s fie tot una comun" c5iar dac ea nu va servi tuturor coproprietarilor. :u e!cludem posibilitatea ca" n mod e!cepional" coproprietatea forat asupra unor pri comune din imobil s nceteze" dac se va dovedi c ea nu se mai impune cu necesitate a fi meninut iar natura i destinaia spaiului comun n discuie permite mpreala sa. $n acest sens" fostul Eribunal 'uprem s7a i pronunat n cazuri cum ar fi mprirea podului comun al unor locuine ); sau a terenului aferent acestora" care depete suprafaa normal a unei curi )1 . $mpotriva eventualelor vtmri aduse de 5otrrile pe care adunarea general a proprietarilor le poate adopta n legtur cu oricare din problemele date de lege n competena sa" inclusiv cele referitoare la destinaia spaiilor comune" proprietarii sunt protejai prin posibilitatea atacrii acestor 5otrri n justiie (art. <) din Lege3. %e de alt parte" conform art. ;< din Legea nr. ))1+),,<" n cazurile n care" n cldirile de locuine" unul dintre proprietari mpiedic cu bun7tiin i sub orice form folosirea normal a imobilului de locuit" crend prejudicii celorlali proprietari" instana va 5otr msurile pentru folosirea normal a imobilului. )0). %oproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile &nvecinate. 9zvoarele" fntnile" potecile i drumurile care servesc pentru folosirea a dou imobile nvecinate" dac se afl c5iar pe linia de desprire dintre cele dou proprieti" sunt considerate c se afl n proprietatea comun pe cote7pri forat i perpetu a proprietarilor imobilelor nvecinate.

Dei acest caz de coproprietate forat i perpetu nu este reglementat de legislaia civil" el a fost recunoscut n doctrina i n practica judiciar deoarece ntrunete toate elementele caracteristice acestei modaliti a dreptului de proprietate bunurile respective sunt necesare pentru e!ploatarea ambelor fonduri iar aceast destinaie le face s aib un caracter accesoriu fa de cele dou imobile nvecinate" care constituie bunuri principale. $n situaia n care izvorul" fntna" poteca sau drumul nu se afl situate c5iar la limita dintre cele dou imobile nvecinate ci pe unul dintre acesta i sunt folosite i pentru utilizarea celuilalt nu ne vom afla n prezena coproprietii forate i perpetue" ci a unei servitui )0 . )0.. %oproprietatea forat i perpetu asupra despriturilor comune. =cest caz de coproprietate forat i perpetu este reglementat de art. 0,/7</, 6.civ." care prevede c sunt desprituri comune zidul" anul i gardul ce separ dou proprieti comune. =supra acestor desprituri" proprietarii celor dou fonduri nvecinate aparinnd unor proprietari diferii au" n principiu" un drept de proprietate pe cote7pri egale )< . &ste necesar ca aceste desprituri s fie situate c5iar pe linia de 5otar care desparte cele dou fonduri. Dac ele sunt situate pe unul dintre fonduri vor fi proprietatea e!clusiv a proprietarului acelui fond. 'ituarea despriturilor pe linia de 5otar dintre cele dou fonduri nate ns numai o prezumie legal relativ de comunitate" care poate fi combtut prin proba contrar. %roba contrar se poate face prin titlu" prin semne de necoproprietate sau prin dovada uzucapiunii )2 . )0..). @idul comun. 6onform art. 0,/ 6.civ. orice zid care servete de desprire ntre cldiri sau ntre curte i grdin i ntre ogrzi la ar" se socotete comun dac nu e!ist titlu sau semne ce ar proba contrariul. Eot 6odul civil" prin art. 0,) descrie i semnele de necoproprietate. &ste semn de necomunitate cnd culmea zidului este dreapt i perpendicular despre peretele de o parte" iar despre cealalt parte nfieaz un plan nclinat- n acest caz zidul se presupune c aparine e!clusiv proprietarului despre care e!ist planul nclinat. Dup cum s7a precizat n literatura de specialitate caracterul forat al coproprietii zidului despritor rezult" printre altele" din prevederea art. 0,* 6.civ. conform creia orice vecin poate s fac zidul comun" n tot sau n parte" pltind celuilalt jumtate din valoarea sa sau a prii pe care o vrea s o fac comun )* .

)0.... Aanul comun. =rticolul </. 6.civ. dispune c toate anurile ntre dou proprieti se socotesc comune de nu va fi titlu sau semn contrariu. =ceast prezumie relativ va fi deci rsturnat dac e!ist semn de necomunitate" care" potrivit art. </; 6.civ." const n nlarea sau aruncarea pmntului numai pe o parte a anului. $n acest caz" anul va fi considerat proprietatea e!clusiv a aceluia n partea cruia pmntul este aruncat (art. </1 6.civ.3. )0..;. !ardul comun. 6onform art. </< 6.civ. orice gard care desparte dou proprieti se socotete comun" afar dac una singur din dou proprieti va fi ngrdit" sau de nu va fi titlu sau posesiune ndestultoare care s constate din contra. :u intereseaz materialul din care este confecionat gardul" reglementarea fiind aplicabil c5iar i gardurilor vii ), . $n toate situaiile" c5eltuielile legate de ntreinerea despriturilor comune cad n sarcina ambilor coproprietari. $n privina zidului comun" care poate primi i alte utilizri dect aceea de a servi la delimitarea celor dou proprieti nvecinate" 6.civ. reglementeaz" prin art. 0,0 i 0,," modul n care acestea se pot realiza.
.

* e vedea A. C"rnu, "p. cit., p. <.<.

2

* e vedeaD C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., .:;<, p. .;9E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 20<-206E @. 2ngureanu, C. )unteanu, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. 20;.
4

HDreptul de c"nce iune a upra l"ca%uril"r de n$"r$ntare din ci$itire e te un drept real %i, cnd unt $ai $uli titulari, p&rile a=lndu- e, prin eBcepie de la regle$entarea dat& prin art. 92; C.civ., ntr-" indivi+iune ="rat& %i perpetu&, nu e te ad$i i!il& aciunea n revendicare, a uneia, pentru " parte a c"n truciei =unerare, n pe&, a unei cripteI F /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. 742;8200<, Dreptul nr. 682006, p. 249.
7

Gn acea t& privin&, a e vedeaD D. Lupule cu, Dreptul de pr"prietate c"$un& pe c"te-p&ri %i aplicaiile ale practice "p. cit., p. ..;-..:E C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. .:0E /. D"garu, 0. Cercel, "p. cit., p. .<7E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 207-20<E @. 2ngureanu, C. )unteanu, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. 20;.
<

* e vedea 6ri!. 0upre$, 48.::0, p. 6..

ecia civil&, deci+ia nr. 9478.:;:, Dreptul nr.

* e vedea C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .<698.::2, Dreptul nr. .0-..8.::4, p. ..6.
9

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 2798.:;0, C.D. .:;;, p. .7.
;

#entru pre+entarea ev"luiei legi laiei n $aterie, a e vedea, L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. .9;-.;0.
:

* e vedea, n ace t en , C. Br an, ). Aai&, ).,. #ivniceru, "p. cit., p. .0:.

.0

,"r$ele $et"d"l"gice n vig"are au =" t apr"!ate prin H.A. nr. .29<82000 >). "=. nr. 6:0 din 22 dece$!rie 2000?.
..

@rgani+area %i =unci"narea a "ciaiil"r de pr"prietari e te regle$entat& de @.A. nr. ;<8200. >). "=. nr. <77 din . "ct"$!rie 200.?, apr"!at& prin Legea nr. 24782002 >). "=. nr. 2:6 din 40 aprilie 2002?.
.2

#entru atri!uiile a "ciaiil"r de pr"prietari, a e vedea /. D"garu, 0. Cercel, "p. cit., p. .<9-.<:.
.4

6ri!. 0upre$ n c"$punerea prev&+ut& de art. 4: alin. >2? %i >4? din Legea nr. <;8.:6;, deci+ia nr. 4.8.:99, 'epert"riu ///, p. 6<.
.7

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 4968.:6:, C.D. .:6:, p. 96-99E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. ..;998.:97, C.D. .:97, p. 60. #entru pre+entarea ituaiil"r care, prin eBcepie, p"t c"nduce la ncetarea c"pr"priet&ii ="rate %i perpetue, a e vedea %i C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .;9E @. 2ngureanu, C. )unteanu, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. 242E /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 700-70.. *l&turi de e$nalarea "luiil"r ad"ptate n practica (udiciar&, $ai unt $eni"nate, di pariia i$"!ilului au i$"!ilel"r care ="r$ea+& "!iectul c"pr"priet&ii ="rate, d"!ndirea pr"priet&ii tutur"r i$"!ilel"r principale de c&tre aceea%i per "an& %i eBpr"priereaE p"t c"nduce %i ele la ncetarea c"pr"priet&ii ="rate %i perpetue.
.<

D. Lupule cu, Dreptul de pr"prietate c"$un& pe c"te-p&ri %i aplicaiile ale practice, "p. cit., p. .42E C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. .;:E C. Br an, ,"ta a //-a la deci+ia civil& nr. 408.:;4 a 6ri!unalului 3udeean Cara%-0everin, '.'.D. nr. 78.:;7 p. .7;.
.6

L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. .96.

.9

C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. .;:.
.;

/!ide$.
.:

C. Ha$angiu, ,. Ae"rgean, "p., cit., p. 29., pct. .. Seciunea a III-a Proprietatea comun# n dev#lm#ie )0;. /oiune. %roprietatea comun n devlmie este acea form a dreptului de proprietate comun caracterizat prin mprejurarea c titularii si nu au determinat cota7parte ideal" matematic" din dreptul de proprietate asupra unor bunuri nefracionate n materialitatea lor ) " bunul aparinnd deopotriv tuturor coproprietarilor. Legislaia actual reglementeaz un singur caz de devlmie" respectiv dreptul de proprietate devlma al soilor asupra bunurilor dobndite de oricare din ei n timpul cstoriei. Legea nr. )*+),,) privind fondul funciar" republicat" evoc i ea" prin art. 1<" cazurile de proprietate devlma al fotilor moneni i rzei" din cadrul obtilor nedivizate" crora li se reconstituie dreptul de proprietate asupra unor terenuri" fr a le reglementa ns i regimul juridic. 8 referire implicit la aceast proprietate comun devlma fac i prevederile art. .< alin. (;3 din Legea nr. )+.///. :efiind interzis de lege" nu este e!clus ca devlmia s ia natere i din convenia prilor . . )01. Dreptul de proprietate comun &n devlmie al soilor. 4eglementarea acestei forme de proprietate comun este cuprins n 6odul familiei" temeiul su fiind comunitatea de bunuri a soilor. 6onform art. ;/ alin. ()3 6.fam. bunurile dobndite de oricare dintre soi n timpul cstoriei sunt" de la data dobndirii lor" bunuri comune ale soilor. $n realitate" comunitatea de bunuri este mai mult dect proprietatea devlma" deoarece obiectul ei l constituie o universalitate de bunuri ; " 6odul familiei reglementnd i regimul juridic al datoriilor comune ale soilor. $n temeiul prevederilor art. ;/ alin. ()3 6.fam. toate bunurile dobndite n timpul cstoriei vor face obiectul proprietii comune n devlmie" c5iar dac n actul de ac5iziionare este trecut numai unul din soi sau cumprarea s7a fcut din veniturile unuia dintre acetia 1 . :ici nscrierea n cartea funciar pe numele unuia dintre soi a

dreptului de proprietate asupra unui bun imobil dobndit n timpul cstoriei nu este de natur s sc5imbe apartenena bunului la comunitate 0 . Gunul va fi comun c5iar dac a fost ac5iziionat de unul dintre soi n timpul separaiei lor n fapt < . '7a creat astfel o prezumie legal de comunitate. &ste ns o prezumie relativ" care poate fi rsturnat prin proba contrar" soul care susine c bunul dobndit n timpul cstoriei este un bun propriu trebuind s dovedeasc faptul c la ac5iziionarea acestuia au fost folosite mijloace proprii" cum ar fi sume de bani obinute din valorificarea unor bunuri proprii. %e de alt parte" 6odul familiei enumer bunurile pe care le consider a fi proprii fiecrui so i anume a3 bunurile dobndite nainte de nc5eierea cstorieib3 bunurile dobndite n timpul cstoriei prin motenire" legat" donaie" dac dispuntorul nu a prevzut c ele vor fi comunec3 bunurile de uz personal i cele destinate e!ercitrii profesiei unuia din soid3 bunurile obinute cu titlu de premiu sau recompens" manuscrisele tiinifice sau literare" sc5iele i proiectele artistice" proiectele de invenii i altele asemeneae3 indemnizaia de asigurare sau despgubire pentru pagube aduse persoaneif3 valoarea care reprezint i nlocuiete un bun propriu sau bunul n care a trecut aceast valoare. 4egimul juridic al comunitii de bunuri are un caracter legal imperativ" astfel c eventualele convenii pe care soii le7ar nc5eia n sens contrar vor fi nule >art. ;) alin. (.3 6.fam.?. )00. 'ercitarea dreptului de proprietate comun devlma. Aodul n care se e!ercit dreptul de proprietate comun devlma al soilor este reglementat de art. ;0 6.fam." potrivit cruia 'oii administreaz i folosesc mpreun bunurile comune i dispun tot astfel de ele. 8ricare dintre soi" e!ercitnd singur aceste drepturi" este socotit c are i consimmntul celuilalt so. 6u toate acestea" nici unul dintre soi nu poate greva un teren sau o construcie ce face parte din bunurile comune" dac nu are consimmntul e!pres al celuilalt so. 4ezult din cuprinsul te!tului de lege citat c a fost instituit o prezumie legal de mandat tacit reciproc ntre soi" oricare dintre acetia fiind considerat c are i consimmntul celuilalt i c este mputernicit s7l reprezinte n e!ercitarea prerogativelor de proprietate asupra bunurilor comune 2 .

Ki aceasta este o prezumie relativ" fiind admis dovada contrar pentru fiecare act n parte * . %rin convenia lor" soii vor putea restrnge mandatul tacit reciproc cu privire la un anumit act sau anumite acte juridice privitoare la un bun sau la anumite bunuri , . 6onform art. ;0 alin. (.3 6.fam." mandatul tacit reciproc nu este operant n cazul nstrinrii sau grevrii oricruia dintre bunurile imobile comunitare. %entru nc5eierea unor asemenea acte juridice este necesar consimmntul e!pres al ambilor soi. &!istena consimmntului e!pres al soului care nu a participat nemijlocit la nc5eierea actului nu presupune n mod obligatoriu semnarea acestuia i de ctre soul respectiv. Captul c i acest so i7a dat consimmntul va putea fi dovedit de ctre cel interesat prin orice mijloc de prob )/ . Dispoziiile art. ;0 alin. (.3 din 6odul familiei consacr o msur de protecie pentru soi. Ciind protejat un interes particular" n situaia n care unul dintre soi va nstrina sau va greva un imobil bun comun" fr a avea consimmntul e!pres al celuilalt so" acesta din urm va putea invoca nulitatea relativ a actului )) . 'oul care nu i7a dat consimmntul e!pres va putea confirma actul nul relativ. )0<. 1ncetarea proprietii comune &n devlmie. %roprietatea comun n devlmie nceteaz odat cu desfacerea sau ncetarea cstoriei. $n oricare din aceste momente dreptul de proprietate comun devlma se transform" din punct de vedere intelectual" ntr7o proprietate pe cote7pari" fiind prezumat relativ c ambele cote7 pri sunt egale. %entru determinarea e!act a ntinderii drepturilor fiecruia dintre fotii soi i apoi a bunurilor ce vor deveni proprietatea e!clusiv a acestora se va proceda la mpreala material a bunurilor comune ). . %entru motive temeinice" bunurile comune pot fi mprite" la cererea oricruia dintre soi" prin 5otrre judectoreasc i n timpul cstoriei >art. ;< alin. (.3 6.fam.?. $mpreala poate fi total sau parial" bunurile atribuite n lotul fiecrui so devenind bunuri proprii ale acestora. $mpreala va putea fi cerut i de creditorii personali ai oricruia dintre soi.
.

C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. .:0.
2

Gn ace t en a e vedeaD L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 2.2E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .;;E @. 2ngureanu, C.

)unteanu, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. 220E /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 702-704.
4

C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, "p. cit., p. ..7E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 2.2-2.4.
7

* e vedea, n ace t en D 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 7;28.:9;, C.D. .:9;, p. .79E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .:998.:9<, C.D. .:9<, p. .70E /.#. -ilipe cu, *./. -ilipe cu, 6ratat de dreptul =a$iliei, Ed. *ll Beck, Bucure%ti, 200., p. <4.
<

* e vedea *l. Bacaci, 1.C. Du$itrache, C. Hageanu, Dreptul =a$iliei, Ed. *ll Beck, Bucure%ti, 200<, p. <7.
6

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. <6;8.:9:, 'epert"riu ///, p. .<E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 48.:94, C.D. .:94, p. 24;E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .248.:;4, C.D. .:;4, p. .04E 6ri!. 0upre$, deci+ia de ndru$are nr. .:8.:60, pct. 2, C.D. .:60, p. 26.
9

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .:028.:;7, C.D. .:;7, p. .26.
;

C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 67<8.::2, Dreptul nr. ..8.::4, p. .0;E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 79;8.:;7, C.D. .:;7, p. .76E 6ri!. 0upre$, deci+ia de ndru$are nr. .;8.:64, C.D. .:64, p. 2<.
:

* e vedea ). Ae"rge cu, *l. @pr"iu, 'e=lecii cu privire la li$itele $andatului tacit n cadrul rap"rturil"r patri$"niale dintre "i, '.'.D. nr. 78.:;2, p. 2:-42.
.0

* e vedea C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 2.7:8.::2, Dreptul nr. .0-..8.::4.
..

* e vedeaD C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .::28.::4, Dreptul nr. 98.::7, p. ;0E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 2.7E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .:.. * =" t n & eBpri$at& %i "pinia c"n="r$ c&reia anciunea care intervine n a e$enea ca+uri e te nulitatea a! "lut&. *rgu$entul e enial adu n pri(inul ace tei "pinii e te eBtra din caracterul i$perativ al regle$ent&ril"r c"n acrate regi$ului c"$unit&ii de !unuri n dev&l$&%ie. * e vedea *l. Bacaci, 1.C. Du$itrache, C. Hageanu, "p. cit., p. ;;.
.2

* e vedea C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. .:4. Seciunea a I$-a

Comparaie ntre proprietatea comun# pe cote-p#ri i proprietatea comun# n dev#lm#ie 1

.

/de$, p. .:4-.:7. )02. (semnri. Ciind dou forme ale aceleiai modaliti a dreptului de proprietate # proprietatea comun # este firesc ca ntre proprietatea comun pe cote7pri i proprietatea comun n devlmie s e!iste o serie de asemnri a3 n ambele situaii e!ist" concomitent" mai muli titulari ai dreptului de proprietate asupra aceluiai bun sau aceleiai mase de bunuri" nefracionate n materialitatea lorb3 cu e!cepia proprietii comune pe cote7pri forate i perpetue" ambele forme ale proprietii nceteaz prin partaj. )0*. Deosebiri. Diferenele de regim juridic care e!ist totui ntre cele dou forme ale proprietii comune se traduc n urmtoarele deosebiri a3 n cadrul dreptului de proprietate comun pe cote7pri fiecare coproprietar are determinat o cota7parte ideal i abstract din dreptul de proprietate asupra bunului comun. Eitularii dreptului de proprietate comun n devlmie nu au determinat o asemenea cot7parte astfel nct" atta timp ct e!ist comunitatea de bunuri" ei nu pot cunoate ntinderea drepturilor ce le revinb3 proprietatea comun n devlmie are un caracter intuitu per)onae" cel puin n cazul celei legale" fiind condiionat de calitatea de soi a coprtailor. %roprietatea comun pe cote7pri se nate i e!ist" de regul" independent de calitatea coprtailorc3 izvorul proprietii comune n devlmie este" de regul" legea. %roprietatea comun pe cote7pri se poate nate din cele mai diverse izvoare contracte" succesiune" uzucapiune etcd3 fiind titular e!clusiv al cotei7pri ideale din dreptul de proprietate" fiecare coproprietar va putea dispune liber de aceast cot. %roprietarii codevlmai" neavnd determinat ntinderea drepturilor lor" nu se pot bucura de un drept de dispoziiee3 n cazul proprietii comune pe cote7pri obinuite se aplic regula unanimitii" nee!istnd o reglementare legal e!pres referitoare la e!ercitarea sa.

&!ercitarea proprietii comune n devlmie este organizat prin lege" fiind instituit mandatul tacit reciproc al soilor" cu limitrile aduse actelor de dispoziie asupra bunurilor imobile. Seciunea a $-a reptul de proprietate periodic# )0,. /oiune. Beneza noiunii de proprietate periodic# ) se regsete n elaborarea de ctre societile de turism a unor te5nici de contractare menite s le asigure clienilor care nu7i pot permite cumprarea unor case de vacan" n proprietate e!clusiv" folosina e!clusiv a acestora" dar pe perioade de timp strict determinate" care se repet regulat. 'ocietatea de turism ar urma s le asigure titularilor serviciile. 'pre e!emplu" mai multe persoane cumpr aceeai cas de vacan" dar fiecare dintre ele va avea dreptul s o foloseasc numai cte dou sptmni pe an. =a cum s7a artat n literatura juridic" n realitate titularii dreptului de proprietate astfel dobndit consimt nu la o limitare n timp a acestei proprieti" ci doar la limitarea n timp a e!erciiului unor atribute ale dreptului de proprietate . . =semenea te5nici s7au e!tins i n domeniul locuinelor. =stfel" n Crana este n vigoare o lege adoptat n anul ),*<" care reglementeaz societile de atribuire a imobilelor n timp partajat. 'ocietatea este cea care edific imobilul i devine astfel proprietatea sa. =a7ziii dobnditori ai dreptului de a ocupa o parte a imobilului pe durat determinat nu dobndesc astfel i dreptul de proprietate. &i sunt doar titulari ai prilor sociale sau ai aciunilor pe care le dein n societate" care le confer i dreptul de folosin. 6u alte cuvinte" dreptul lor de folosin este unul mobiliar" iar nu real imobiliar ; . )</. Proprietatea periodic &n dreptul rom+nesc. Ki n doctrina juridic romneasc i7a fcut loc recent noiunea de proprietate periodic#. '7a pornit de la emisiunea unui loz n plic intitulat Iila de aur" iniiat de Loteria :aional" care conferea ctigtorilor dreptul de a folosi n mod e!clusiv" pe perioade de timp determinate" apartamente situate ntr7o staiune montan i de la faptul c acest drept a fost caracterizat ca un drept de proprietate ce poate fi vndut" nc5iriat" cesionat sau transmis prin motenire. %e baza acestor caracteristici" enumerate n prospectul emisiunii respective" dar n absena unei reglementri legale" dreptul pe care7l puteau dobndi ctigtorii a fost calificat ca fiind un drept de proprietate periodic. &l a fost definit ca o modalitate a dreptului de

proprietate n cadrul creia fiecare titular e!ercit n nume propriu i n interes propriu prerogativele dreptului su de proprietate pe perioade determinate" care se repet succesiv i perpetuu" la intervale regulate" presupunnd cel puin doi titulari care pot fi persoane fizice sau juridice" inclusiv statul" ntre care nu e!ist nici un raport juridic 1 . 'pecificul acestei modaliti a dreptului de proprietate ar consta n faptul c fiecare coproprietar e!ercit prerogativele dreptului su asupra unui bun" care nu este fracionat nici n materialitatea sa" nici intelectual" care se repet succesiv i perpetuu" la intervale regulate. &!istena acestei modaliti a dreptului de proprietate n sistemul nostru de drept a fost ns contestat. %e drept cuvnt" s7a spus c ea vine n contradicie cu caracterul perpetuu al dreptului de proprietate 0 iar din faptul c mai multe persoane i7au partajat n timp folosina unui bun" privit n materialitate lui" nu se poate susine c am fi n prezena unui drept de proprietate care ar aprea periodic < . $n realitate este vorba despre o form a proprietii comune pe cote7 pri" caracterul divizat al dreptului fiind e!primat prin trane de timp. $n ce privete divizarea intelectual a dreptului de proprietate i pluralitatea titularilor dreptului" proprietatea periodic se supune regulilor coproprietii obinuite 2 . 6eea ce difereniaz cele dou varieti ale coproprietii este modul n care titularii i pot e!ercita prerogativele pe care dreptul lor li le confer. =stfel" spre deosebire de titularii dreptului de proprietate pe cote7pri (varianta clasic3" care7i e!ercit concomitent toate prerogativele dreptului lor asupra bunului" titularii dreptului de proprietate periodic i e!ercit singuri i n mod e!clusiv atributul folosinei asupra ntregului bun" pe perioada de timp corespunztoare cotei lor de proprietate * . De vreme ce titularii dreptului de proprietate periodic pot nc5iria bunul pe intervalul de timp ct l pot folosi nseamn c dreptul lor le confer i prerogativa culegerii fructelor. =doptarea Legii nr. .*.+.//1 privind protecia dobnditorilor cu privire la unele aspecte ale contractelor purtnd asupra unui drept de utilizare pe durat limitat a unor bunuri imobiliare , nu sc5imb datele problemei. %otrivit art. ) se arat c legea reglementeaz protecia dobnditorilor cu privire la unele aspecte ale contractelor ce au ca obiect dobndirea unui drept de folosin pe durat limitat (s.n.3 a unor bunuri imobiliare. $n art. ; lit. a3 se arat c prin contractele pe care le reglementeaz direct ori indirect" un drept real sau orice alt drept care privete folosina unuia ori mai multor bunuri imobiliare" pentru o perioad determinat sau determinabil a anului care nu poate fi mai mic de o

sptmn" este constituit ori face obiectul unui transfer sau al unui angajament de transfer al unui astfel de drept. Din coroborarea celor dou prevederi legale citate rezult c acestea au n vedere numai transmiterea dreptului de folosin asupra unui bun imobil" adic a unui drept de crean. 65iar i atunci cnd legea se refer la transmiterea unui drept real" ea nu are n vedere dreptul de proprietate ci un drept real de folosin )/ .
.

Cun" cut& %i u! alte denu$iri, cu$ ar =i ti$e- haring, ti$e-pr"prietM, $ultipr"prietate, drept de ="l" in& n ti$p parta(at, drept de pr"prietate n ti$p parta(at, pr"prietate pai"-te$p"ral&, pr"prietate e+"nier& etc.
2

* e vedea 1. 0t"ica, #r"prietatea peri"dic&, #.'. nr. 68200<, p. .67, n"ta 4.

4

#entru " pre+entare a dreptului de ="l" in& n ti$p parta(at regle$entat de legi laia =rance+&, a e vedea A. C"rnu, "p. cit., p. <7<-<7:.
7

6. 0$!rian, #r"prietatea n i te$ ti$e haring F pr"prietatea peri"dic& F " n"u& $"dalitate a dreptului de pr"prietate, Dreptul nr. <8.::9, p. 4<. #entru de+v"lt&ri re=erit"are la pr"prietatea peri"dic&, a e vedea %i /. #"pa, C"pr"prietatea pai"-te$p"ral&, #.'. nr. <82007, p. 229-247E 1. 0t"ica, #r"prietatea peri"dic&, l"c. cit., p. .67-.9:E L. 0t&ncule cu, #articularit&ile c"ntractel"r de Hl"caiune e+"nier&I, regle$entate de Legea nr. 2;282007 privind pr"tecia d"!ndit"ril"r cu privire la unele a pecte ale c"ntractel"r purtnd a upra d"!ndirii unui drept de utili+are pe durat& li$itat& a un"r !unuri i$"!iliare, '.D.C. nr. :82007, p. 24-40E C. 6"ader, C"ntractul de ti$e- haring, acu$ regle$entat %i n '"$nia, '.D.C. nr. :82007, p. .<2-.;4E 1. #&tulea, Legea nr. 2;282007 privind pr"tecia d"!ndit"ril"r unui drept de utili+are li$itat& a un"r !unuri i$"!ile, Dreptul nr. .8200<, p. <-..E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 2.9-227.
<

* e vedeaD C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .:9E @. 2ngureanu, C. )unteanu, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. 226.
6

C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .:9.

9

L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 220.

;

* e vedeaD /. #"pa, C"pr"prietatea pai"-te$p"ral&, l"c. cit., p. 249E 1. 0t"ica, #r"prietatea peri"dic&, l"c. cit., p. .69.
:

). "=. nr. <;0 din 40 iunie 2007.

.0

#entru acea t& cali=icarea dreptului real la care =ace re=erire art. 4 lit. a? din Legea nr. 2;282007, a e vedea %i L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 22.. Gn en ul c& legea n di cuie nu per$ite %i tran =erul dreptului de pr"prietate a upra i$"!ilel"r, a e vedea 1. #&tulea, Legea nr. 2;282007 privind pr"tecia d"!ndit"ril"r unui drept de utili+are li$itat& a un"r !unuri i$"!ile, l"c. cit., p. 9. Capitolul $II 3p#rarea dreptului de proprietate Seciunea I - #re+entare general& Seciunea a II-a - *ciunea n revendicare Seciunea a III-a - *ciunea n gr&niuire Seciunea a IV-a - *lte aciuni reale Seciunea I Pre&entare +eneral# )<). .ijloacele juridice de aprare a dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate" ca i celelalte drepturi reale principale constituite prin dezmembrarea sa" poate fi aprat printr7o multitudine de mijloace juridice aparinnd diverselor ramuri de drept. 65iar la nivel constituional e!ist o serie de reglementri consacrate aprrii sale. =stfel" potrivit art. );< alin. (<3 6onstituie" proprietatea privat este inviolabil" n condiiile legii organice. %e de alt parte" art. 11 alin. ()3 prevede c dreptul de proprietate este garantat" iar la alin. (.3 dispune %roprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal de lege" indiferent de titular . $n ce privete mijloacele de drept civil care asigur aceast aprare" ele constau n totalitatea aciunilor n justiie prin care titularul dreptului solicit instanelor de judecat s pronune 5otrri n scopul de a nltura orice atingere sau nclcare a dreptului su ) . &le au fost clasificate n literatura de specialitate n dou categorii mijloace nespecifice (indirecte3 i mijloace specifice (directe3 . . )<).). .ijloacele juridice nespecifice de aprare a dreptului de proprietate. Aijloacele juridice nespecifice sau indirecte se caracterizeaz prin faptul c scopul lor direct const n aprarea unor drepturi de crean. Drepturile de crean iau natere ns i se realizeaz pe temeiul dreptului de proprietate. De aceea" de cele mai multe ori" prin protejarea (direct3 drepturilor de crean care iau natere din raporturi juridice obligaionale" se protejeaz (indirect3 i dreptul de proprietate.

=u acest caracter aciunile n e!ecutarea contractelor" aciunea n rspundere contractual" aciunea e; delictu" aciunea ntemeiat pe mbogirea fr just cauz" actio de in rem *er)o etc. )<)... .ijloacele juridice specifice de aprare a dreptului de proprietate. Aijloacele juridice specifice (directe3 se ntemeiaz direct i nemijlocit pe dreptul real sau pe faptul posesiei unui imobil i sunt concepute doar pentru aprarea dreptului real. &ste vorba despre aa7numitele aciuni reale" care sunt de dou feluri aciuni petitorii i aciuni posesorii. -ciunile petitorii servesc la aprarea dreptului de proprietate sau a altui drept real principal prin obinerea recunoaterii reclamantului ca titular al acestui drept. 4edobndirea posesiei bunului asupra cruia poart dreptul real este doar un efect accesoriu al admiterii aciunii petitorii. 'unt aciuni petitorii aciunea n revendicare" aciunea n prestaie tabular" aciunea n grniuire" aciunea negatorie" aciunea confesorie. %rivind nsui fondul dreptului aciunile petitorii aparin e!clusiv titularului dreptului real nclcat sau contestat. -ciunile po)e)orii sunt acele aciuni reale prin care se urmrete aprarea posesiei" ca simpl stare de fapt" mpotriva oricrei tulburri. &le pot fi folosite fie pentru pstrarea posesiei" fie pentru redobndirea acesteia n cazul pierderii. =ciunile posesorii prezint avantajul c reclamantul nu trebuie s dovedeasc dreptul de proprietate asupra imobilului" ci doar faptul posesiei. Eotui" ntruct de cele mai multe ori posesorul este i proprietarul bunului" prin redobndirea posesiei ca efect al admiterii aciunii posesorii se apr nsui dreptul de proprietate. %e de alt parte" proprietarul care a pierdut o aciune posesorie are posibilitatea de a promova ulterior o aciune petitorie. &!ercitarea unei aciuni petitorii" n care" aa cum am vzut" se analizeaz nsui fondul dreptului" mpiedic ns introducerea unei aciuni posesorii ; . $n capitolul destinat posesiei vom prezenta i condiiile e!ercitrii aciunilor posesorii.
.

L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. 2;2

2

* e vedea C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, "p. cit., p. .:7.
4

#entru c"relaiile eBi tente ntre aciunile petit"rii %i aciunile p" e "rii, a e vedea C. @pri%an, *ciunile petit"rii, Dreptul nr. :-.28.::0, p. :6.

Seciunea a II-a 3ciunea n revendicare 1 - De=iniie. Caractere (uridice. EBercitare. Categ"rii 2 - *ciunea n revendicare i$"!iliar& = - *ciunea n revendicare $"!iliar& A - E=ectele aciunii n revendicare 1 e)iniie. Caractere juridice. %"ercitare. Cate+orii )<.. /oiune. 6odul civil evoc aciunea n revendicare" fr s o defineasc" n cuprinsul art. ),/, alin. (.3" dispunnd c acela care a pierdut sau cruia i s7a furat un lucru poate s7l revendice n curs de trei ani din ziua cnd l7a pierdut sau i s7a furat. $n doctrin" aciunea n revendicare a fost definit ca acea aciune real prin care reclamantul cere instanei de judecat s i se recunoasc dreptul de proprietate asupra unui bun determinat" i pe cale de consecin" s7l oblige pe prt la restituirea posesiei bunului ) . $n mod succint se spune adesea c aciunea n revendicare este aciunea proprietarului neposesor mpotriva posesorului neproprietar. :u trebuie ns scpat din vedere c aciunea n revendicare poate fi e!ercitat i mpotriva detentorului precar" creditorul avnd opiune ntre utilizarea acestei aciuni sau a unei aciuni derivate din contract. )<;. %aractere juridice . . =ciunea n revendicare este o aciune real" petitorie i prescriptibil n termenul general de prescripie de ;/ de ani. )<;.). (ciune real. =ciunea n revendicare este o aciune real" deoarece se ntemeiaz pe nsui dreptul de proprietate asupra bunului revendicat. Dreptul de proprietate" fiind un drept real" este opozabil er2a omne)" aa c aciunea n revendicare poate fi pornit mpotriva oricui deine bunul fr drept. =cest aspect difereniaz" de altfel" aciunile reale de aciunile personale" acestea din urm putnd fi pornite numai mpotriva debitorului din raportul juridic obligaional. De aceea" dac bunul a pierit dintr7o cauz imputabil uzurpatorului sau dac acesta l7a transmis unui ter care a putut deveni proprietar" aciunea n revendicare nu mai este posibil" ci va putea fi e!ercitat mpotriva uzurpatorului o aciune personal n despgubiri ; .

)<;... (ciune petitorie. =ciunea n revendicare este o aciune petitorie" n cadrul ei fiind pus n discuie nsi e!istena dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului. 4eclamantul va trebui astfel s fac proba dreptului su de proprietate" drept care constituie nsui obiectul aciunii. =stfel" s7a decis c pentru aprarea dreptului de proprietate" reclamantul are aciunea n revendicare i nu pe cea n evacuare" care este specific raporturilor locative" deoarece atunci cnd ambele pri invoc un drept de proprietate asupra aceluiai bun" trebuie s se procedeze la compararea titlurilor ce se opun" ceea ce nu este posibil n aciunea n evacuare 1 . )<;.;. (ciune prescriptibil. Aajoritatea doctrinei i a practicii judiciare consider c aciunea n revendicare este" n principiu" imprescriptibil" sub aspect e!tinctiv. %erpetuitatea dreptului de proprietate ar fi cea care atrage i imprescriptibilitatea aciunii care7l apr. %rin e!cepie" aciunea n revendicare a imobilelor vndute prin licitaie public n cadrul procedurii e!ecutrii silite imobiliare" formulat de terul care se pretinde a fi proprietar" este prescriptibil n termen de ; ani >art. 0./ alin. ()3 6.proc.civ.?" aciunea de revendicare a bunurilor mobile pierdute sau furate se prescrie n termen de ; ani >art. ),/, alin. (.3 6.civ.? iar n caz de avulsiune bucata de teren alipit noului fond poate fi revendicat n termen de ) an (art. 1,* 6.civ.3. =ciunea n revendicare ar putea fi ns paralizat n cazul dobndirii dreptului de proprietate asupra bunului revendicat de ctre un ter" prin uzucapiune" n cazul bunurilor imobile sau prin posesie de bun7 credin" n cazul bunurilor mobile. $n ce ne privete considerm c aciunea n revendicare este prescriptibil n termenul de ;/ de ani prevzut de art. )*,/ 6.civ." cu e!cepia situaiilor n care legea prevede termene de prescripie mai scurte 0 . :umai aciunea n revendicare a bunurilor proprietate public este imprescriptibil. )<1. $itularul aciunii &n revendicare. Ciind o aciune petitorie" pentru c se ntemeiaz direct pe dreptul de proprietate" aciunea n revendicare nu poate fi intentat dect de proprietarul e!clusiv al bunului. '7a decis astfel c" n cazul coindivizarilor" care au numai cote7pri ideale asupra bunului" aciunea n revendicare a unuia asupra celorlali nu poate fi primit < .

:ici unul dintre coindivizari" nefiind proprietarul e!clusiv al bunului" nu va putea revendica singur bunul" aciunea sa urmnd a fi respins ca inadmisibil 2 . @n coprta va putea revendica singur bunul numai dac acesta i7a fost atribuit n lot prin partaj * . $n literatura juridic a fost ns e!primat recent i punctul de vedere conform cruia aciunea n revendicare este un act de conservare" pentru c tinde la readucerea bunului revendicat n posesia proprietarului i ntrerupe prescripia. 6a urmare" dac bunul face obiectul proprietii comune pe cote7pri" ea ar putea fi formulat i de unul singur dintre coproprietari , . :u negm utilitatea recunoaterii posibilitii de formulare a aciunii n revendicare de unul singur dintre coproprietari" fiind astfel evitate situaiile n care unanimitatea nu poate fi ntrunit datorit refuzului unuia dintre coprtai. =preciem i noi c" date fiind efectele pe care admiterea aciunii n revendicare le produce ea ar putea fi inclus n categoria actelor de conservare. :umai c" aa cum am artat mai sus" aciunea n revendicare este o aciune petitorie i acesta este motivul pentru care ea nu poate fi formulat de un singur coproprietar. :ici unul dintre coproprietari nu poate pretinde c este proprietarul e!clusiv al bunului revendicat" dup cum nu poate pretinde nici c ar fi proprietarul e!clusiv al vreunei fraciuni materiale din bun. &ste motivul pentru care credem c" de le2e lata' aciunea n revendicare a unui bun indiviz trebuie formulat n comun de toi coindivizarii )/ . 8 intervenie a legiuitorului" care s reglementeze posibilitatea revendicrii bunului proprietate comun de ctre un singur coprta" cazurile i condiiile n care o asemenea aciunea ar putea fi formulat" ar fi ns oportun )) . 8 parte a literaturii juridice i a practicii judiciare consider c i n cazul n care bunul revendicat este un imobil" proprietate devlma a soilor" aciunea n revendicare va trebui promovat de ambii soi. %rezumia mandatului tacit reciproc ntre soi nu ar putea opera deoarece aciunea n revendicare constituie un act de dispoziie ). . =a cum am artat mai sus" aciunea n revendicare nu este un act de dispoziie" scopul su i efectul admiterii sale fiind readucerea bunului n posesia titularului dreptului de proprietate i ntreruperea prescripiei" iar nu nstrinarea bunului. =ciunea n revendicare este deci un act de conservare. %e de alt parte" prevederile art. ;0 alin. (.3 teza a 997a 6.fam. nu cer consimmntul e!pres al ambilor soi pentru nc5eierea oricror acte de dispoziie a bunurilor imobile ci numai pentru acelea de nstrinare

i de grevare. 8r" aciunea n revendicare nu este un act de nstrinare i cu att mai puin" de grevare a bunului imobil. De aceea aderm la opinia conform creia aciunea n revendicare a unui imobil bun comun poate fi formulat de unul singur dintre soi" n temeiul mandatului tacit reciproc recunoscut de art. ;0 alin. (.3 teza 9 6.fam. ); " revenind astfel asupra prerii pe care o e!primasem n aceast privin. )1 )<0. %ategorii de aciuni &n revendicare. $n absena unor dispoziii specifice n 6odul civil" conturarea regimului juridic al aciunii n revendicare a fost rodul activitii instanelor de judecat i al doctrinei. '7a pornit de la principiile generale ale dreptului civil i de la unele dispoziii ale 6odului civil referitoare le bunurile imobile i la bunurile mobile. 'e impune astfel analiza distinct a aciunii n revendicare avnd ca obiect bunurile imobile i cea al crei obiect l constituie bunurile mobile. %e de alt parte" dei apreciem c sub aspectul regulilor eseniale nu e!ist diferene ntre aciunea n revendicare ntemeiat pe dreptul de proprietate privat i cea ntemeiat pe dreptul de proprietate public" n cazul celei din urm e!ist o serie de particulariti care se impun a fi prezentate.
.

L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. 29;.

2

* e vedea %i C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, p. .:<.
4

C. @pri%an, *ciunile petit"rii, l"c. cit., p. :9-:;.

7

/.C.C.3, ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. 2<978200<, B.C. nr. .82006, p. 24. #entru di=erenele care eBi t& ntre aciunea n revendicare %i cea n evacuare, a e vedea %i /.C.C.3, ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. 2.028200<, Dreptul nr. <8.::6, p. 264.
<

#entru argu$entarea "piniei n"a tre, a e vedea in=ra nr. .66...

6

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .44<8.:9;, C.D. .:9;, p. 4.-42.
9

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 227.8.:92, C.D. .:92, p. ;<E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .0408.:9<, C.D. .:9<, p. 222.
;

).,. C" tin, )arile in tituii ale Dreptului civil r"$n, v"l. /, Ed. Dacia, Clu(,ap"ca, .:;2, p. 2<9-2<;E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 20.E C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .7698.::2, Dreptul nr. 98.::4, p. :.E ide$, deci+ia nr. 2:<8.::4, Dreptul nr. 98.::7, p. ;<.
:

* e vedea, n ace t en , D. Chiric&, #" i!ilitatea eBercit&rii aciunii n revendicare de c&tre un ingur c"indivi+ar, Dreptul nr. ..8.::;, p. 24-40E ide$, ,"t& critic& la deci+ia civil& nr. ..;< din < aprilie 2000 a C.0.3., #.'. nr. 78200., partea a //-a, p. 2.-2<. *cea t& "pinie a =" t $p&rt&%it& %i de ali aut"ri. * e vedeaD /. D"garu, 0. Cercel, "p. cit., p. .92E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 4.24.4E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 290-292.
.0

Gn acela%i en , a e vedea /. Lul&, @pinii re=erit"are la p" i!ilitatea eBercit&rii aciunii n revendicare de c&tre un ingur c"pr"prietar, Dreptul nr. 782002, p. 9<;7.
..

Gn en ul nece it&ii unei a e$enea regle$ent&ri, a e vedeaD L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 4.2-4.4E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 290.
.2

* e vedeaD /.#. -ilipe cu, *./. -ilipe cu, "p. cit., p. .40E C. @pri%an, l"c. cit., p. .00E /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 60.-602. Gntr-" variant& a ace tei "pinii -a pu c& aciunea n revendicare a un"r !unuri i$"!ile pune n di cuie n &%i eBi tena dreptului de pr"prietate al "il"r a upra unui !un i$"!il, $pre(urare cu c"n ecine n"ta!ile a upra c"$unit&ii de !unuri, a%a c& nu p"ate =i ="r$ulat& de unul ingur dintre "i. * e vedea *l. Bacaci, 1.C. Du$itrache, C. Hageanu, "p. cit., p. ;6.
.4

Gn ace t en , a e vedeaD 6.'. #"pe cu, Dreptul =a$iliei. 6ratat, v"l. /, E.D.#., Bucure%ti, .:6<, p. 206-209E /. *l!u, Dreptul =a$iliei, E.D.#., Bucure%ti, .:9<, p. .<;E /. D"garu, 0. Cercel, "p. cit., p. .92E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 29.E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. <4;8.:94, C.D. .:94, p. 24:.
.7

* e vedea E. Chelaru, Cur de drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .42. 2 3ciunea n revendicare imo'iliar# )<<. )egulile de baz. Dou sunt regulile de baz care trebuie analizate n cazul revendicrii imobiliare aciunea n revendicare are caracter prescriptibil- proba dreptului de proprietate asupra bunului revendicat este n sarcina reclamantului.

)<<.). (ciunea &n revendicare este prescriptibil. =a cum am artat deja" n mod tradiional doctrina juridic romneasc consider c aciunea n revendicare imobiliar este imprescriptibil ) " n pofida faptului c prin art. )*,/ 6.civ. se dispune c aciunile reale sunt prescriptibile n termen de ;/ de ani. %rescriptibilitatea aciunii n revendicare este acceptat doar cu titlu de e!cepie" n cazurile e!pres prevzute de lege a3 se prescrie n termen de ; ani de la data e!ecutrii ordonanei de adjudecare aciunea n revendicarea bunurilor imobile care au fost cumprate prin licitaie public" n cadrul procedurii e!ecutrii silite imobiliare >art. 0./ alin. ()3 6.proc.civ.?. b3 conform art. 1,* 6.civ." referitor la avulsiune" revendicarea poriunii de pmnt alipit la terenul aparinnd altui proprietar poate fi fcut n termen de ) an. 4egula imprescriptibilitii aciunii n revendicare imobiliar s7ar ntemeia pe caracterul perpetuu al dreptului de proprietate" drept care nu se stinge prin neuz. =ciunea n revendicare a unui bun imobil ar putea fi ns paralizat prin dobndirea proprietii" pe calea uzucapiunii" de ctre posesorul actual . . Ki alte argumente au fost aduse n literatura juridic pentru a susine caracterul imprescriptibil al aciunii n revendicare imobiliar i a combate opinia conform creia aceast aciune este prescriptibil. =stfel s7a spus c n terminologia 6odului civil sintagma aciuni reale i personale" folosit de art. )*,/" include i drepturile reale i personale" iar spiritul acestei reglementri este n sensul prescriptibilitii drepturilor reale i personale care sunt susceptibile de stingere. 8r" dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz" deci este imprescriptibil ; . 4ecunoaterea prescriptibilitii aciunii n revendicare ar putea conduce la soluia inec5itabil a atribuirii gratuite a bunului n favoarea statului 1 . Eot astfel" prescriptibilitatea aciunii n revendicare ar putea conduce la situaia ca uzurpatorul s continue s posede bunul nesting5erit" c5iar dac nu a uzucapat ori nu ntrunete condiiile cerute de lege pentru a uzucapa 0 . $n sfrit" s7a susinut c i prevederile art. < alin. (.3 din Legea nr. .);+),,*" care permit revendicarea bunurilor preluate de stat fr titlu valabil" dac nu fac obiectul unor legi speciale de reparaie i cele ale art. . alin. (.3 din Legea nr. )/+.//)" conform crora persoanele ale cror imobile au fost preluate fr titlu valabil i pstreaz calitatea de proprietari avut la data prelurii" conin n ele ideea imprescriptibilitii aciunii n revendicare.

'oluia imprescriptibilitii aciunii n revendicare imobiliar ntemeiat pe dreptul de proprietate privat este ns contrar prevederilor art. )*,/ 6.civ." conform crora toate aciunile" att reale ct i personale" pe care legea nu le7a declarat neprescriptibile i pentru care nu s7a defipt un termen de prescripie" se vor prescrie prin ;/ de ani (...3. = fost astfel e!primat i opinia prescriptibiliti aciunii n revendicare < . %e lng invocarea prevederilor art. )*,/ 6od civil autorul citat i argumenteaz astfel punctul de vedere n lipsa unui te!t de lege e!pres" caracterul perpetuu al dreptului de proprietate nu este suficient pentru a justifica imprescriptibilitatea aciunii n revendicare" deoarece consecvena ar impune ca aciunea n revendicare s nu poat fi paralizat prin invocarea uzucapiunii" ns legiuitorul nu s7a oprit la aceast soluie 2 . $n ce ne privete" am aderat la opinia prescriptibilitii aciunii n revendicare * . De vreme ce dispoziiile art. )*,/ 6.civ. nu disting ntre aciunile reale pe care le declar prescriptibile n acest termen" nici interpretul nu trebuie s disting. Legiuitorului i s7ar putea eventual reproa doar caracterul netiinific al soluiei la care s7a oprit" deoarece nu a inut seama de caracterul perpetuu al dreptului de proprietate" dar nu i se poate spune c nu are dreptate" msura dreptii fiind nsi legea. %e de alt parte" soluia preconizat este n concordan cu efectul prescripiei e!tinctive" care" aa cum accept majoritatea autorilor" const nu n stingerea dreptului subiectiv" ci n stingerea dreptului la aciune" n sens material" care ocrotete acest drept. %erpetuitatea dreptului de proprietate nu este astfel atins" dar acesta ar urma s fie lipsit de posibilitatea aprrii pe cale de aciune. $n sprijinul acestei soluii vin i prevederile art. 1,* 6.civ. i cele ale art. 0./ 6.proc.civ." care consacr prescriptibilitatea aciunii n revendicare imobiliar n caz de avulsiune i respectiv" pentru imobilele care au fcut obiectul e!ecutrii silite" dei nu s7ar putea spune c n aceste situaii dreptul de proprietate nu ar mai trebui s fie considerat perpetuu. Din coroborarea dispoziiilor art. )*,/ 6.civ. cu cele ale art. 1,* din acelai cod i art. 0./ 6. proc.civ. rezult concepia unitar a legiuitorului n materia prescriptibilitii aciunilor reale imobiliare" inclusiv a aciunii n revendicare imobiliar. 6onsiderm preferabil aceast opinie i pentru c ea poate conduce la nlturarea e!plicaiei tradiionale" lipsit ns de un fundament juridic adecvat" a parali:#rii aciunii n revendicare imobiliar atunci cnd este confruntat cu uzucapiunea.

4iscul atribuirii gratuite a bunului n proprietatea statului este e!clus pentru c imobilul continu s7l aib ca proprietar pe cel mpotriva cruia termenul de prescripie e!tinctiv a curs. =rgumentul c uzurpatorul ar putea continua s posede imobilul" dei nu l7a uzucapat" nu se poate susine de vreme ce art. )*,/ 6.civ. dispune e!pres c acela care invoc prescripia e!tinctiv nu este obligat a produce vreun titlu i nici nu i se poate opune reaua7 credin. $n sfrit" nsi adoptarea prevederilor art. < din Legea nr. .);+),,* i art. . alin. (.3 din Legea nr. )/+.//)" mai sus citate" ntresc opinia conform creia aciunea n revendicare imobiliar este prescriptibil. =ceste prevederi nu au dect rostul de a7i repune n termenul de prescripie pe proprietarii deposedai care au pierdut acest termen. Dac aciunea n revendicare imobiliar ar fi fost imprescriptibil aceste prevederi ar fi fost inutile" dispoziiile dreptului comun fiind suficiente pentru promovarea unei aciuni n revendicare. )<<... Proba dreptului de proprietate )<<...). .ijloace de prob. 6onform art. ))<, 6.civ." n cadrul oricrui proces sarcina probei incumb reclamantului. 6a urmare" reclamantul din aciunea n revendicare trebuie s dovedeasc dou mprejurri i anume c el este proprietarul bunului revendicat iar prtul are posesia (iar uneori" detenia3 nelegitim a acestui bun. 6a posesor al bunului prtul se bucur de o prezumie relativ de proprietate" astfel nct el nu trebuie s fac dovada titlului n baza cruia stpnete bunul. De aceea" dac reclamantul nu face dovada titlului su de proprietate" aciunea n revendicare va fi respins , . :umai dac reclamantul aduce dovezi n sprijinul e!istenei dreptului su de proprietate" prtul va fi obligat s ias din pasivitate i s ncerce" la rndul su" s7i probeze titlul. $ntr7o asemenea situaie instana va compara titlurile de proprietate nfiate de pri i va da ctig de cauz prii al crei titlu este preferabil. $n practica judiciar ns" cerine de ordin procedural" referitoare la propunerea i administrarea probelor" impun ca ambele pri s7i probeze n acelai timp titlurile care pretind c stau la baza drepturilor lor. %rin titlu apt s fac proba dreptului de proprietate ntr7o aciune de revendicare" se neleg toate actele juridice translative de proprietate i cele declarative de drepturi" inclusiv 5otrrile judectoreti de partaj )/ . Dovada dreptului de proprietate este problema cea mai dificil pe care trebuie s o rezolve reclamantul din aciunea n revendicare. &l trebuie s dovedeasc nu numai c este n posesia unui titlu de

proprietate" dar i mprejurarea c persoana de la care a dobndit bunul era proprietar" acesta la rndul su dobndind de la un proprietar" .a.m.d. =ltfel spus" proprietarul trebuie s dovedeasc un ir nentrerupt de acte translative de proprietate" nc5eiate ntre persoane care au fost titulare ale dreptului de proprietate pe care i l7au transmis" ca ultim dobnditor. 8 asemenea dovad" consecin a principiului conform cruia nimeni nu poate transmite mai multe drepturi dect are el nsui" este ns dificil" iar adesea imposibil de realizat" fiind de aceea denumit probatio diabolica. Dificultile sunt amplificate de imprecizia multora dintre actele juridice care servesc drept titluri de proprietate i de e!istena principiului relativitii actelor juridice. 6a urmare" n practica judiciar" titlurile nu pot servi ca probe absolute ale dreptului de proprietate" ci ca o dovad relativ a unui drept mai probabil dect al adversarului" respectiv ca o prezumie de fapt )) . 'ingurele probe absolute ale dreptului de proprietate sunt considerate modurile originare de dobndire a dreptului de proprietate" respectiv ocupaiunea" accesiunea i uzucapiunea ). " deoarece n cazul lor nu apar dificultile enunate atunci cnd ne7am referit la proba dreptului de proprietate prin acte juridice. )<<..... )eguli de apreciere a probelor. &!istena dificultilor de prob a dreptului de proprietate a determinat practica judiciar s elaboreze o serie de reguli a cror observare se impune pentru soluionarea aciunilor n revendicare. =ceste reguli" aa cum au fost ele sintetizate n doctrin ); " disting ntre situaiile n care ambele pri prezint titluri de proprietate i cele n care numai una dintre pri are un asemenea titlu. =stfel a3 dac ambele pri prezint titluri scrise de proprietate" care provin de la acelai autor" va avea ctig de cauz cel care a ndeplinit primul formalitile de publicitate imobiliar" fcndu7i astfel dreptul dobndit opozabil er2a omne). Dac nici una dintre pri nu a ndeplinit aceste formaliti" va ctiga partea al crei titlu are data cea mai vec5eb3 n cazul n care att reclamantul ct i prtul prezint titluri de proprietate scrise" dar acestea provin de la autori diferii" instana va verifica titlurile acestor autori i va da eficien titlului care provine de la autorul al crui drept este preferabilc3 atunci cnd numai reclamantul are titlu el va ctiga procesul" dac titlul eman de la un ter i are dat cert anterioar posesiei prtuluid3 dac numai prtul are titlu" aciunea reclamantului va fi respins deoarece se dovedete legitimitatea posesiei sale.

)<<...;. 0ora probant a adeverinelor de proprietate. 'pecificul procedurii de constituire i de reconstituire a dreptului de proprietate" conform Legii fondului funciar nr. )*+),,)" procedur care cunoate mai multe etape" finalizate prin diverse acte juridice" avnd drept corolar titlul de proprietate emis de comisia judeean pentru aplicarea acestei legi" a suscitat controverse referitoare la modul n care se poate proba dreptul de proprietate astfel constituit sau reconstituit" n cazul unei aciuni n revendicare pornite pentru aprarea sa. 'ubiectul principal al controversei l7a constituit natura juridic a adeverinelor de proprietate eliberate n temeiul Legii nr. )*+),,) (anterior emiterii titlului de proprietate3 i efectele acestora. 6onform opiniei restrictive )1 adeverina de proprietate nu poate servi ca titlu ntr7o aciune n revendicare deoarece este un act provizoriu" supus revocrii. 6a urmare" o asemenea aciune" avnd ca obiect terenuri pentru care dreptul de proprietate a fost constituit sau reconstituit n condiiile Legii nr. )*+),,)" nu ar putea fi pornit dect n baza titlului de proprietate emis conform art. ,; din lege >devenit art. ))< dup republicarea acestei legi (n.a.3?. 8pinia liberal )0 este n sensul c adeverinele de proprietate nlocuiesc provizoriu titlurile de proprietate astfel nct" pn la emiterea acestora din urm" au aceeai for juridic. =ceste adeverine" unite cu procesele verbale de punere n posesie asupra terenurilor care au fcut obiectul constituirii sau reconstituirii dreptului de proprietate" conform Legii nr. )*+),,)" pot astfel servi pentru dovada acestui drept n cazul aciunii n revendicare. %rivind lucrurile i din perspectiva modificrilor aduse Legii nr. )*+),,) prin Legea nr. )<,+),,2" dar i a prevederilor Legii nr. )+.///" ne meninem opinia conform creia" cu anumite condiii" adeverinele de proprietate pot face dovada dreptului de proprietate n cadrul unui proces de revendicare a unui teren )< . %osibilitatea revocrii adeverinei de proprietate de ctre emitent nu credem c poate servi ca argument viabil pentru a7i refuza acesteia caracterul de titlu ntr7o aciune n revendicare. 8 asemenea revocare nu poate fi discreionar" ea fiind supus cenzurii instanelor judectoreti" conform art. 00 din Legea nr. )*+),,). %e de alt parte" conform art. 999 din Legea nr. )<,+),,2" coroborat cu art. <; din Legea nr. )*+),,) i titlurile de proprietate emise de comisiile judeene pentru aplicarea Legii nr. )*+),,) pot fi desfiinate" dac sunt lovite de cauze de nulitate absolut. =ceasta nu nseamn ns c" atta timp ct nu a fost pronunat o 5otrre judectoreasc de constatare a nulitii lor absolute" aceste titluri nu vor putea servi pentru pornirea unei aciuni n revendicare.

%e de alt parte" art. </ din Legea nr. )*+),,)" republicat" a dat dreptul persoanelor care au deja un titlu de proprietate privat asupra terenului or li se recunoscuse un asemenea drept" potrivit legii (s.n.3 s foloseasc aciunea n revendicare" dac au fost vtmate prin emiterea unor acte administrative emise de comisiile judeene sau de prefeci" n favoarea unor teri asupra aceluiai teren. 8r" prin adeverina de proprietate se recunoate un asemenea drept" astfel c ea poate servi ca titlu pentru o aciune n revendicare. &ste adevrat c art. </ din Legea nr. )*+),,)" republicat" a fost abrogat prin Legea nr. .12+.//0" dar aceasta nu nseamn automat c aciuni n revendicare" avnd ca titulari persoanele pe care le avem n vedere" nu ar mai putea fi formulate. :e bazm afirmaia pe prevederile art. . alin. (.3 din Legea nr. )+.///" conform crora Drepturile dobndite cu respectarea prevederilor Legii fondului funciar nr. )*+),,)" pentru care au fost eliberate adeverine de proprietate" proces7verbal de punere n posesie sau titlu de proprietate" rmn valabile fr nici o confirmare. 8bservm c legea pune pe acelai plan adeverina de proprietate i titlul de proprietate. %entru a servi scopului enunat este necesar ca adeverina s fie nsoit de procesul7verbal de punere n posesie ntocmit de comisia local pentru aplicarea Legii nr. )*+),,) i de o sc5i a terenului la care acesta se refer" pentru c numai astfel se individualizeaz terenul care a fcut obiectul constituirii sau reconstituirii dreptului de proprietate. $n nici o situaie vec5ile titluri de proprietate deinute de pri sau de autorii lor" anterior cooperativizrii" nu vor putea servi ca temei al unei aciuni n revendicare. &le vor putea fi folosite numai pentru a obine reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului" drept care s7a stins ca efect al cooperativizrii )2 . )<<...1. )aportul dintre aciunea &n revendicare i aciunea &n constatarea nulitii absolute a titlului de proprietate. $n practic sunt frecvente situaiile n care comisiile judeene pentru aplicarea Legii nr. )*+),,) au emis titluri de proprietate unor persoane diferite" asupra aceluiai teren" sau cnd aceste titluri se suprapun parial n ceea ce privete terenurile la care se refer. $n asemenea situaii persoana interesat va putea solicita justiiei" pe calea unei aciuni separate" constatarea nulitii absolute" totale sau pariale" a titlului de proprietate emis adversarului su" n temeiul art. 999 din Legea nr. )<2+),,2 i art. <; din Legea nr. )*+),,). De altfel" regimul juridic al nulitii absolute" care poate fi invocat oricnd i de orice persoan interesat" impune o asemenea soluie. Dac terul" al crui titlu este nul pentru motivele artate" ocup terenul i refuz s7l prseasc" adevratul proprietar va trebui s introduc i o aciune n revendicare.

=preciem ns c nu este obligatoriu ca" n asemenea situaii" reclamantul s promoveze dou aciuni" una n constatarea nulitii absolute a titlului adversarului i una n revendicare" i nici mcar ca aciunea s cuprind dou asemenea capete de cerere. Ia fi suficient formularea unei aciuni n revendicare" iar instana" n procesul de comparare a titlurilor" va trebui s verifice care dintre acestea a fost emis cu respectarea tuturor dispoziiilor legale referitoare la constituirea sau reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului n litigiu i s dea ctig de cauz celui al crui titlu ntrunete aceste cerine )* . )<2. )evendicarea imobilelor &n sistemul vec"ilor cri funciare. $n regiunile supuse regimului de publicitate imobiliar al crilor funciare reglementate de Decretul7lege nr. ))0+),;*" dobndirea dreptului de proprietate poate avea loc" de regul" numai prin intabularea n aceste cri funciare. %e de alt parte" nscrierea n aceste cri funciare are" n principiu" deplin for probant. =ceste caracteristici ale sistemului de publicitate imobiliar enunat au dus la restrngerea domeniului aciunii n revendicare imobiliar doar la ; cazuri ), a3 revendicarea unui imobil succesoral de ctre adevratul motenitor de la motenitorul aparent" care e!ercit o posesie nelegitim asupra sa. =cest caz este posibil deoarece dreptul de proprietate se dobndete prin motenire" fr a fi necesar intabularea n cartea funciarb3 atunci cnd se poate cere nscrierea dreptului de proprietate pe calea aciunii n prestaie tabular" n condiiile art. .0 din Legea nr. ))0+),;*c3 dac statul sau o entitate administrativ7teritorial revendic un bun din domeniul public de interes naional sau din domeniul public de interes local.
.

* e vedeaD D. *leBandre c", #rincipiile dreptului civil, "p. cit., p. 7<.E C. Ha$angiu, /. '" etti-B&l&ne cu, *l. B&ic"ianu, "p. cit., p. 20<E A.,. Lue cu, "p. cit., p. 264E C. @pri%an, *ciunile petit"rii, l"c. cit., p. .0., #.). C" $"vici, "p. cit., p. <7E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 20;E L. #"p. L.). Har" a, "p. cit., p. 4.7-4.<E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 299-2;0.
2

/. D"garu, c""rd., Drept civil. /deea curgerii ti$pului %i c"n ecinele ei (uridice, Ed. *ll Beck, Bucure%ti, 2002, p. 20:.
4

* e vedea ). ,ic"lae, #re cripia eBtinctiv&, Ed. '" etti, Bucure%ti, 2007, p. 4;7.
7

@. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 29:.

<

). ,ic"lae, "p. cit., p. 4;4. Gn acela%i en , @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 29:.
6

* e vedea A. B"r"i, "p. cit., p. 266.

9

/!ide$.
;

* e vedea E. Chelaru, Drept civil. #artea general&, "p. cit., p. 207-20<.

:

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 4:98.:9., 'ep. .:6:-.:9<, p. :<.
.0

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .2;98.:9., cu n"t& de 6. #etre cu, '.'.D. nr. 98.:92, p. ....
..

* e vedea, n ace t en D C. @pri%an, *ciunile petit"rii, l"c. cit., p. .04E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 29<.
.2

* e vedea C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, "p. cit., p. .:9.
.4

/de$, p. .:;.
.7

C. 6urianu, Di cuii n leg&tur& cu ="ra (uridic& a adeverinel"r de pr"prietate, //, Dreptul ;8.::4, p. 72-7<E #. #er(u, Di cuii a upra un"r pr"!le$e c"ntr"ver ate de drept pr"ce ual civil %i de drept civil, Dreptul nr. .0-..8.::<, p. <6E C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 4:;8.::7, Dreptul nr. .28.::7, p. 66.
.<

Ah. D"!rican, 1al"area (uridic& a adeverinel"r de pr"prietate eli!erate de c"$i iile pentru aplicarea Legii nr. .;8.::., Dreptul nr. 98.::7, p. 47-46E 1. #&tulea, ,"ta // la deci+ia civil& a 6ri!unalului 0i!iu nr. .;68.::<, Dreptul nr. .28.::<, p. 97-9<E C. Br an, ). Aai&, ).,. #ivniceru, "p. cit., p. .2<-.26.
.6

* e vedea E. Chelaru, Cur de drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .47-.4<. Gn acela%i en , a e vedeaD C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 2.2-2.4E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 29<E /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 60<.

.9

* e vedea, n ace t en D C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, "p. cit., p. .26E C.*. 0uceava, deci+ia civil& nr. 9:48.::7, citat& de #. #er(u n 0inte+a te"retic& a (uri prudenei in tanel"r din circu$ cripia Curii de *pel 0uceava n $aterie civil&, Dreptul nr. <8.::<, p. 77E C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 7698.::4, Dreptul nr. 98.::7, p. :2.
.;

*cea t& "pinie e te $p&rt&%it& %i de C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit.,p. 2.4.
.:

* e vedea L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. 2;7. / 3ciunea n revendicare mo'iliar# )<*. )egula coninut de art. 39>9 %od civil . 4egimul juridic al revendicrii bunurilor mobile este puternic influenat de regula nscris n art. ),/, alin. ()3 6.civ." care prevede c Lucrurile mictoare se prescriu prin faptul posesiunii lor" fr a fi trebuin de vreo curgere de timp. $n literatura de specialitate aceast regul a fost enunat n sensul c posesia de bun7credin a bunurilor mobile valoreaz titlu de proprietate. Dei te!tul de lege citat evoc ideea dobndirii dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile printr7o prescripie ac5izitiv instantanee" fondat pe posesia de bun7credin" majoritatea autorilor au relevat mprejurarea c prescripia presupune prin definiie o anumit durat" deci o asemenea calificare juridic este e!clus. $n realitate este vorba despre o prezumie absolut de proprietate # .uri) et de .ure # n favoarea posesorului actual al bunului" dac sunt ntrunite condiiile prevzute de lege" posesia constituind pentru posesor titlul de proprietate asupra bunului mobil ) . Dispoziiile art. ),/, alin. ()3 6.civ. sunt prefigurate de cele ale art. ,2. din acelai cod" conform crora" dac bunul a fost nstrinat succesiv la dou persoane cea pus n posesie este preferat i rmne proprietar" c5iar cnd titlul su este cu dat posterioar" cu condiia ca ea s fie de bun7credin. $n aceste situaii posesia este un mijloc de publicitate n materie mobiliar . iar prin raportare la art. ),/, alin. ()3 6.civ. are i un rol creator" dac posesorul declarat proprietar este cel de7al doilea dobnditor" devenind titular al dreptului de proprietate dei a dobndit de la un neproprietar ; .

4egula enunat se aplic bunurilor mobile corporale privite individual" acestea fiind susceptibile de posesiune" dar i titlurilor la purttor" dat fiind corporalitatea drepturilor pe care le reprezint" ceea ce le apropie de bunurile corporale 1 . )<,. %ondiiile prezumiei de proprietate. 9nstituind o prezumie absolut de proprietate n favoarea posesorului actual al bunului" prevederile art. ),/, alin. ()3 6.civ. mpiedic practic e!ercitarea aciunii n revendicare a bunurilor mobile" reclamantul fiind n imposibilitate de a7i dovedi titlul. %entru ca acest efect s se produc este necesar s fie ntrunite urmtoarele condiii a3 proprietarul s se fi desesizat voluntar de bunul su mobil" ncredinndu7l prin contract unui detentor precar (depozitar" c5iria" comodatar etc.3b3 dobnditorul" respectiv terul care a dobndit bunul de la detentorul precar pe care l7a considerat" cu bun7credin" ca fiind adevratul proprietar" s fi fost pus n posesie asupra bunului. Detentorul precar" avnd obligaia contractual de a restitui bunul proprietarului" nu poate invoca n favoarea sa dispoziiile art. ),/, alin. ()3 6.civ. La rndul su" posesia terului dobnditor" pentru a7i permite acestuia s invoce dispoziiile art. ),/, alin. ()3 6.civ." trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii a3 posesia trebuie s fie real" dobnditorul avnd att corpu) ct i animu)b3 posesia s ntruneasc cerinele art. )*12 6.civ." respectiv s fie util (neviciat3c3 posesia s fie de bun7credin. Guna7credin const n convingerea posesorului c a dobndit bunul de la adevratul proprietar. &a trebuie s e!iste la momentul intrrii n posesiune a bunului" iar nu la cel al nc5eierii contractului 0 i se prezum" conform art. )*,, alin. (.3 6.civ. )2/. Domeniul aciunii &n revendicare mobiliar. 4ezult din cele de mai sus c domeniul aciunii n revendicare a bunurilor mobile este restrns la situaiile n care acestea au ieit involuntar din stpnirea proprietarului. Aai mult" dispoziiile art. ),/, alin. (.3 6.civ. reglementeaz e!pres revendicarea bunurilor care au ieit involuntar din stpnirea proprietarului. Ee!tul citat are urmtorul coninut 6u toate acestea" cel care a pierdut sau cel cruia i s7a furat un lucru" poate s7l revendice" n curs de ; ani" din ziua cnd l7a pierdut sau i s7a furat" de la cel la care7l

gsete" rmnnd acestuia recurs n contra celui de la care l are. =ceste prevederi sunt aplicabile situaiilor n care bunul mobil pierdut sau furat a ajuns n posesia de bun7credin a unui ter care l7a dobndit de la gsitor sau de la autorul furtului. $mpotriva gsitorului" autorului furtului sau a terului dobnditor de rea7credin" aciunea n revendicare este prescriptibil n termenul general de prescripie de ;/ de ani" prevzut de art. )*,/ 6.civ." dispoziiile art. ),/, alin. (.3 din acelai cod nefiind aplicabile < . %rin pierderea lucrului se nelege ieirea bunului din stpnirea proprietarului datorit neglijenei sale" cazului fortuit sau forei majore 2 " iar prin furt orice infraciune care a condus la pierderea posesiei de ctre proprietar i mposedarea fr drept a autorului acestei infraciuni (furt" furt calificat" tl5rie" piraterie3. =ciunea n revendicare a bunului mobil pierdut sau furat trebuie intentat mpotriva dobnditorului de bun7credin n termen de trei ani" care ncepe s curg de la data pierderii sau sustragerii bunului. $n literatura juridic acest termen a fost calificat ca fiind de decdere * . Dobnditorul de bun7credin al bunului mobil revendicat va avea la dispoziie o aciune personal n despgubire mpotriva celui de la care l7a primit. %rin e!cepie" dispoziiile art. ),)/ 6.civ. l oblig pe adevratul proprietar s7i plteasc dobnditorului de bun7credin al bunului mobil pierdut sau furat preul pe care acesta din urm l7a pltit la dobndire" dac cumprarea s7a realizat ntr7un loc public unde se nc5eie n mod curent asemenea acte juridice , . =devratul proprietar care a pltit preul dobnditorului de bun7 credin" va avea" mpotriva 5oului sau a gsitorului" o aciune delictual n despgubire ntemeiat pe dispoziiile art. ,,*7,,, 6. civ )/ . $n literatura de specialitate s7a ridicat i problema necesitii corelrii dispoziiilor art. ),/, alin. (.3 6.civ. i art. ),)/ 6.civ. cu normele dreptului procesual penal" dat fiind faptul c n prezent dispoziiile art. )1 alin. (;3 lit. a3 din 6odul de procedur penal dispun c repararea n natur a pagubei cauzate printr7o infraciune are loc" printre altele" prin restituirea lucrului" fr a se face referire distinct la situaia posesorului de bun7credin care a cumprat bunul ntr7un loc public unde se nc5eie n mod curent asemenea acte juridice )) .
.

A.,. Lue cu, "p. cit., p. 762-764, C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, p. 200E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .29E C. @pri%an, l"c. cit., p. .0<-.06. #entru natura (uridic& a ace tei pre+u$ii, a e vedea %i /. Lul&, @! ervaii a upra pre+u$iei prev&+ute de art. .:0: alin. >.? din C"dul civil, Dreptul nr. .82000, p. 94-;6.
2

D. Ahera i$, Buna-credin& n rap"rturile (uridice civile, Ed. *cade$iei, Bucure%ti, .:;., p. .<<.
4

* e vedea C. @pri%an, l"c. cit., p. .06.

7

C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, "p. cit., p. 20..
<

C. @pri%an, l"c.. cit., p. .09.

6

Gn en ul c& aciunea n revendicare a !unuril"r $"!ile de la g& it"r, aut"rul =urtului au d"!ndit"rul de rea-credin& e te pre cripti!il& n ter$en de 40 de ani, c"n="r$ art. .;:0 C"d civil, a e vedeaD Ah. Beleiu, "p. cit., p. 27:E C. @pri%an, l"c. cit., p. .0:E C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. Drepturile reale, "p. cit., p. 20<. #entru "pinia c"n="r$ c&reia acea t& aciune e te i$pre cripti!il&, a e vedeaD C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 22<E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 2:<E ). ,ic"lae, "p. cit., p. 4;;. )ai nuanat, -a pu %i c& aciunea n revendicare $"!iliar&, n ituaiile la care ne re=eri$, e te i$pre cripti!il&, Hdar nu$ai n $& ura n care p" e ia ace tuia nu ndepline%te c"ndiiile unei p" e ii utile %i neviciate a%a cu$ prevede art. .;79 C. civ, ca+ n care "perea+& n =av"area h"ului, g& it"rului au terului de reacredin& u+ucapiunea de 40 de ani prev&+ut& de art. .;:0 C.civ.I F L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 42..
9

* e vedea D. *leBandre c", "p. cit., p. 46<.

;

C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, "p. cit., p. 209E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 222-224E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 42;E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 2:6.
:

*rt. .:.0 C.civ. di pune c& atunci cnd Hp" e "rul actual al lucrului =urat au pierdut l-a cu$p&rat la un !lci au la un trg, au la " vindere pu!lic&, au de la un negu&t"r care vinde a e$enea lucruri, pr"prietarul "riginar nu p"ate & ia lucrul nap"i dect nt"rcnd p" e "rului preul ce l-a c" tatI.
.0

C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, "p. cit., p. .4..

..

#entru de+v"lt&ri a upra ace tui u!iect, a e vedea 1. 0t"ica, C"relarea di p"+iiil"r art. .7 din C"dul de pr"cedur& penal& cu prevederile art. .:0:-.:.0 din C"dul civil, '.'.D. nr. .08.:;;, p. 29-44. 7

%)ectele aciunii n revendicare )2). )estituirea bunului revendicat. =ciunea n revendicare fiind admis reclamantului i se recunoate dreptul de proprietate iar prtul este obligat s7i restituie bunul care face obiectul acestui drept. Gunul revine n patrimoniul proprietarului" liber de orice sarcini" conform principiului re)oluto .ure danti) re)ol*itur .u) accipienti). 4estituirea se face n natur" iar dac aceasta nu este posibil" obligaia de restituire se sc5imb ntr7o obligaie de dezdunare. =stfel" dac lucrul a pierit din culpa prtului" el va fi obligat s7i plteasc reclamantului contravaloarea. =tunci cnd lucrul a pierit din caz fortuit sau for major" iar prtul a fost un posesor de rea7credin" acesta va fi obligat la despgubiri reprezentnd contravaloarea lucrului" dac nu dovedete c lucrul ar fi pierit i la proprietar. %osesorul de bun7credin nu va fi ns obligat la despgubiri ntr7o asemenea situaie" riscul pierii lucrului fiind suportat de ctre reclamant n calitate de proprietar. Dac bunul care a pierit a fost asigurat" prtul datoreaz indemnizaia de asigurare ncasat" indiferent dac a fost de bun sau de rea7credin. =tunci cnd bunul a fost e!propriat" prtul va fi obligat s restituie despgubirea primit de la e!propriator. $n situaiile n care prtul a nstrinat bunul" iar dobnditorul de bun7credin a dobndit proprietatea" fie prin uzucapiune" fie conform art. ),/, alin. ()3 6.civ." prtul va fi obligat s7i plteasc reclamantului contravaloarea bunului. )2.. )estituirea fructelor. %osesorul de rea7credin va fi obligat s restituie fructele naturale" industriale sau civile percepute" dar i pe cele pe care a neglijat s le perceap" acestea cuvenindu7se proprietarului" conform art. 1*; 6.civ.. &l va avea ns dreptul s deduc din valoarea fructelor c5eltuielile care au fost necesare pentru producerea i perceperea lor (5ructu) non )unt ni)i deducte) impen)i)C. Ki posesorul de bun7credin va fi obligat s restituie fructele percepute dup data introducerii aciunii n revendicare" pentru c buna7credin nceteaz n momentul c5emrii sale n judecat ) " fructele percepute de alii cu autorizaia sa sau n numele su" precum i pe acelea care din neglijena sa nu au fost percepute . . Cructele percepute anterior introducerii aciunii se cuvin posesorului de bun7credin" n temeiul art. 1*0 6.civ.

)2;. )estituirea c"eltuielilor necesare i utile. @ltimul efect al aciunii n revendicare pe care7l vom prezenta const n obligaia reclamantului de a7i restitui posesorului7prt" indiferent dac acesta a fost de bun sau de rea7credin" c5eltuielile necesare i utile fcute cu bunul revendicat. 65eltuielile necesare reprezint suma de bani sau munca depus pentru conservarea bunului. 65eltuielile utile reprezint suma de bani sau munca depus pentru sporirea valorii fondului i ele se restituie numai n msura sporului de valoare adus lucrului ; . 65eltuielile voluptuarii au caracter de lu! sau de nfrumuseare a lucrului i nu sunt datorate de proprietar. %osesorul va putea ridica lucrrile respective" cu condiia s nu produc astfel o deteriorare a bunului.
.

C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 229E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .7228.:90, 'epert"riu /1, p. .0<E 6ri!. 0upre$, c"l. civ., deci+ia nr. .4678.:<6, C.D. .:<6, /, p. 2<..
2

D. Ahera i$, "p. cit., p. .6:.

4

C"n="r$ art. ::9 C.civ., H*celuia c&ruia e =ace re tituirea, tre!uie & de p&gu!ea c& pe p" e "rul, chiar de rea-credin&, de t"ate cheltuielile =&cute pentru c"n ervarea lucrului, au care au cre cut preul lui H. Seciunea a III-a 3ciunea n +r#niuire )21. Definiie. =rt. 0*1 6.civ. dispune c 8rice proprietar poate obliga pe vecinul su la grniuirea proprietii lipite de a sac5eltuielile grniuirii vor fi suportate pe jumtate. Ciind e!clus ca o proprietate s fie lipsit de contur ) grniuirea are rolul de a o delimita fa de proprietile nvecinate" aparinnd altor titulari" prin semne e!terioare de 5otar. Ee!tul art. 0*1 6.civ. este situat n materia servituilor" fiind subsumat servituilor naturale. $n realitate" aa cum s7a artat n literatura juridic" facultatea pe care o are titularul unui drept real de a cere vecinului delimitarea fondului asupra cruia i e!ercit dreptul su nu este o servitute" deoarece n aceast situaie nu e!ist o sarcin impus unui fond n folosul altui fond" nefiind astfel n prezena unui fond dominant i a unui fond aservit . .

$n realitate suntem n prezena unui drept # atribut al dreptului real e!istent asupra fondului ; " de regul al dreptului de proprietate" cruia7 i corespunde obligaia proprietarului vecin de a participa la delimitarea celor dou fonduri. =ltfel spus" titularii drepturilor reale asupra fondurilor nvecinate au deopotriv dreptul" dar i obligaia de a participa la delimitarea lor prin trasarea unor semne e!terioare de 5otar. Brniuirea n sine este o operaie material" care realizeaz delimitarea la care ne7am referit. Dac nu e!ist conflict ntre titularii fondurilor limitrofe" grniuirea se va realiza conform acordului lor. Dac e!ist conflict referitor la traseul pe care trebuie s7l urmeze linia de 5otar" sau n legtur cu suportarea c5eltuielilor de delimitare" grniuirea va trebui cerut n justiie" pe calea aciunii n grniuire. =ciunea n grniuire este o aciune prin care reclamantul pretinde ca" n contradictoriu cu prtul" instana s determine" prin semne e!terioare" ntinderea celor dou fonduri nvecinate 1 . =stfel" s7a decis c $ntr7o asemenea aciune" judectorul nu are a se pronuna asupra e!istenei i ntinderii dreptului de proprietate" ci asupra formei terenului" n partea din litigiu" al crui contur este fi!at" decisiv" prin linia 5otarului despritor" determinat prin semne vizibile 0 . )20. %aracterele juridice i condiiile aciunii &n grniuire. =ciunea n grniuire este o aciune real" petitorie" imobiliar i declarativ de drepturi. &a este prescriptibil n termenul general de prescripie de ;/ de ani prevzut de art. )*,/ 6.civ. < . 6aracterul real al acestei aciuni decurge din mprejurarea c ea se ntemeiaz pe dreptul de proprietate asupra fondului sau pe oricare alt drept real" dezmembrmnt al dreptului de proprietate 2 . =ciunea n grniuire este o aciune petitorie" ntruct are drept scop delimitarea proprietilor limitrofe * " realiznd astfel" n ultim instan" aprarea dreptului de proprietate. &a i pstreaz acest caracter c5iar i atunci cnd dreptul de proprietate sau alt drept real nu este contestat. =prnd drepturi reale imobiliare aciunea n grniuire are ea nsi un caracter imobiliar. De vreme ce drepturile reale astfel aprate nu au fost declarate de lege imprescriptibile i aciunea n grniuire este prescriptibil. %rin e!ercitarea acestei aciuni nu se tinde la crearea unui nou 5otar ntre cele dou fonduri" acesta e!istnd prin definiie dar fiind contestat" ci la reconstituirea i marcarea adevratului 5otar" avnd astfel un caracter declarativ" iar nu constitutiv de drepturi , . De aceea" aciunea n grniuire poate fi e!ercitat nu numai atunci cnd nu e!ist semne e!terioare de 5otar" dar i atunci cnd ele e!ist dar sunt contestate )/ .

&ste necesar ca ambele fonduri s fie limitrofe i s aparin unor proprietari diferii" nefiind admisibil grniuirea ntre coproprietari cu privire la fonduri ce formeaz obiectul coproprietii )) . =ciunea n grniuire poate fi e!ercitat" n primul rnd" de titularul dreptului de proprietate asupra fondului" dar i de orice persoan care are un drept real asupra acestuia ). . %ot avea astfel calitatea de reclamani uzufructuarii" superficiarii i titularii drepturilor reale de folosin asupra terenurilor proprietate de stat ); " indiferent dac aceste drepturi au fost constituite potrivit legislaiei anterioare datei de ) ianuarie ),,/ sau n temeiul celei adoptate dup aceast dat. 8biectul aciunii n grniuire constituindu7l numai delimitarea fondurilor nvecinate" probele care se vor administra trebuie s conduc numai la dovedirea traseului 5otarului real" care urmeaz s fie marcat prin semne e!terioare" fr a fi necesar s se dovedeasc i e!istena dreptului de proprietate al reclamantului cu privire la poriunile de teren asupra crora urmeaz s se stabileasc 5otrnicia )1 . 'arcina probei revine ambelor pri" deoarece se admite c aciunea n grniuire are caracterul unui .udicium duple;" n care fiecare dintre ele are att rolul de reclamant ct i de prt )0 . 8rice mijloc de prob poate fi folosit" pentru c stabilirea liniei 5otarului este o c5estiune de fapt. )2<. fectele aciunii &n grniuire. =ciunea n grniuire produce efecte numai n ceea ce privete stabilirea liniei de 5otar ntre cele dou proprieti" autoritatea lucrului judecat al 5otrrii ce se va pronuna fiind restrns la acest aspect. 9nstana de judecat nu se pronun asupra e!istenei dreptului de proprietate sau a altui drept real )< . 6a urmare" 5otrrea pronunat n grniuire" prin care s7au fcut constatri referitoare la eventualele mpresurri sau contestri las desc5is calea aciunii n revendicare )2 . 65eltuielile de grniuire" respectiv cele legate de trasarea i marcarea 5otarului stabilit de instan" se suport n mod egal de ambele pri" aa cum rezult din prevederile art. 0*1 6.civ. )22. %orelaia cu alte aciuni &n justiie. Dei prezint unele asemnri cu aciunea n revendicare sau cu aciunea posesorie" atunci cnd tulburarea posesiei s7a realizat prin strmutare de 5otare" aciunea n grniuire are o figur de sine stttoare. =a cum am vzut" n cadrul aciunii n grniuire nu se contest dreptul real" ci doar limitele terenului la care acesta se refer. $n revendicare reclamantul solicit ns obligarea prtului la restituirea unei sau unor parcele determinate de teren" despre care pretinde c fac obiectul dreptului su de proprietate" care a fost nclcat de prt.

6a urmare reclamantul trebuie s fac dovada faptului c este proprietarul parcelei revendicate. :ici efectuarea unor ajustri reciproce n delimitarea celor dou fonduri" ca efect al grniuirii" nu este de natur s transforme aciunea n grniuire ntr7o aciune n revendicare )* . De aceea" n situaiile n care" odat cu grniuirea" reclamantul solicit i obligarea prtului s7i restituie o poriune din terenul limitrof pe care o deine fr drept" aciunea va avea un caracter comple!" att n grniuire" ct i n revendicare" iar reclamantul va trebui s7i dovedeasc dreptul de proprietate asupra poriunii revendicate ), . $n ce privete comparaia cu aciunea posesorie" fostul Eribunal 'uprem a decis c aciunea n grniuire este o aciune petitorie" ntruct are drept scop delimitarea proprietilor limitrofe" spre deosebire de aciunea n strmutare de 5otare care este posesorie ./ . $n aciunea posesorie reclamantul nu invoc e!istena unui drept real ci doar faptul posesiei. &ste motivul pentru care aceast aciune poat fi formulat de posesor mpotriva oricui l7a deposedat fr drept i c5iar mpotriva proprietarului. =ciunea posesorie trebuie e!ercitat n termen de un an de la tulburare sau deposedare (art. <21 6.proc.civ.3" iar aciunea n grniuire n termen de ;/ de ani de la data contestrii de ctre adversar a liniei de 5otar. Ciind o aciune petitorie" aciunea n grniuire poate avea ca rezultat i sc5imbarea posesiei e!ercitate anterior introducerii sale asupra unor poriuni din terenurile limitrofe.
.

#. #er(u, #r"!le$e privind aciunea n gr&niuire, Dreptul nr. 68.::., p. 44.

2

C. Br an, *ciunea n gr&niuire, '.'.D. nr. ;8.:;7, p. 47.

4

/!ide$.
7

C. Br an, *ciunea n gr&niuire, '.'.D. nr. ;8.:;7, p. 47.

<

/.C.C.3, ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. 2.<48200<, B.C. nr. .82006, p. .:-20.
6

*depii i$pre cripti!ilit&ii aciunii n revendicare i$"!iliar& a=ir$& c& %i aciunea n gr&niuire e te t"t i$pre cripti!il&.
9

* t=el, p"ate ="r$ula aciune n gr&niuire %i titularul unui drept de uper=icie. * e vedea /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. .248200<,

B.C. nr. 78200<, p. :. H#entru ta!ilirea h"tarului ntre pr"priet&ile al&turate, c"n="r$ art. <;7 C.civ., pr"!a pr"priet&ii e p"ate =ace %i prin h"t&rrea prin care -a di pu parta(ul ucce "ral, ucce iunea =iind, p"trivit art. 677 C.civ., un $"d de d"!ndire a pr"priet&iiI F /.C.C.3, ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. .2.48200<, Dreptul nr. <82006, p. 264-267.
;

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .<8.:90, 'epert"riu //, Ed. Jtiini=ic& %i Encicl"pedic&, Bucure%ti, .:96, p. :6E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .77;8.:9., C.D. .:9., p. .;.E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 2<<8.:;2, '.'.D. nr. .28.:;2, p. <:E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. :.;8.:9., 'epert"riu //, p. :6.
:

#. #er(u, #r"!le$e privind aciunea n gr&niuire, l"c. cit., p. 42.

.0

* e vedea 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 9;.8.:9:, C.D. .:9:, p. 27E C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .4408.::<, Dreptul nr. 48.::6, p. 9:-;0.
..

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 2<228.:;:, Dreptul nr. ;8.::0, p. 9;.
.2

* e vedeaD D. *leBandre c", EBplicaiunea dreptului civil r"$n, t"$ //, partea /, Bucure%ti, .:0:, p. 69<E C. Ha$angiu, ,. Ae"rgean, "p. cit., p. <;7.
.4

C. Br an, *ciunea n gr&niuire, l"c. cit., p. 46-49 %i p. 4:.

.7

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .<8.:90 %i deci+ia nr. .77;8.:9., citate upra.
.<

* e vedeaD ). Cantacu+in", Ele$entele dreptului civil, Bucure%ti, .:2., p. .<7 %i C. Br an, *ciunea n gr&niuire, l"c. cit., p. 4<.
.6

* e vedea D. *leBandre c", EBplicaiunea dreptului civil r"$n, "p. cit., p. 69<E ). Cantacu+in", Ele$entele dreptului civil, "p. cit., p. .<7.
.9

C. Br an, *ciunea n gr&niuire, l"c. cit., p. 4<E 6ri!. 0upre$, deci+ia nr. :.;8.:9., cit. upra.
.;

C. Br an, *ciunea n gr&niuire, l"c. cit., p. 4<.

.:

* e vedea 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 9;.8.:9:, '.'.D. nr. .08.:9:, p. 6.E deci+ia nr. 2<<8.:;2, '.'.D. nr. .28.:;2, p. <:. 3u teea ace tei

"luii e te c"nte tat& de unii aut"ri. * aciunea n gr&niuire, l"c. cit., p. 4<.
20

e vedea #. #er(u, #r"!le$e privind

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .<8.:90, cit. upra. Gn acela%i en 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 2<<8.:;2, cit. upra. Seciunea a I$-a 3lte aciuni reale )2*. (ciunea negatorie. =ciunea negatorie este aciunea real prin care proprietarul solicit instanei de judecat s stabileasc prin 5otrre c prtul nu are un drept real" dezmembrmnt al dreptului de proprietate (uz" uzufruct" abitaie" servitute sau superficie3 asupra bunului su i s7l oblige s nceteze e!ercitarea nelegitim a acestui drept. )2,. (ciunea confesorie. =ciunea confesorie este aciunea real care are ca obiect recunoaterea e!istenei unui drept real # dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra imobilului proprietatea altei persoane i obligarea prtului la respectarea acestui drept. Capitolul $III Po,e,ia Seciunea I - ,"iunea %i ele$entele p" e iei Seciunea a II-a - D"!ndirea %i pierderea p" e iei Seciunea a III-a - Calit&ile %i viciile p" e iei Seciunea a IV-a - E=ectele p" e iei Seciunea I Noiunea i elementele po,e,iei )*/. Definiie. 6odul civil romn conine n art. )*1< alin. (.3" urmtoarea definiie a posesiei %osesia este deinerea unui lucru sau folosirea de un drept" e!ercitat" una sau alta" de noi nine sau de altul n numele nostru. =ceast definiie este confuz i incomplet" fiind pe bun dreptate" criticat n literatura de specialitate ) . $n primul rnd se face referire la deinerea unui lucru" fiind utilizat astfel un termen care n limbajul juridic are semnificaia de detenie precar" precaristul nefiind niciodat un posesor.

$n al doilea rnd" legiuitorul a greit atunci cnd a inclus n definirea posesiei folosirea de un drept" deoarece posesia este o simpl stare de fapt . care se e!ercit adesea c5iar mpotriva titularului dreptului. 6u alte cuvinte" concordana ntre calitatea de posesor i cea de titular al dreptului de proprietate este aleatorie" neconstituind o condiie pentru e!istena posesiei. Definiia analizat este i incomplet deoarece nu are n vedere i intenia posesorului de a se comporta fa de bun ca un adevrat proprietar" ceea ce constituie elementul intenional al posesiei. De aceea" posesia a fost definit ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice" care const n stpnirea material sau e!ercitarea unei puteri de fapt" de ctre o persoan asupra unui bun" cu intenia i voina de a se comporta" fa de toi ceilali" ca proprietar sau titular al altui drept real ; . )*). lementele constitutive ale posesiei. %osesia cuprinde n mod necesar dou elemente elementul material (corpu)3 i elementul intenional sau psi5ologic (animu)3. a3 elementul material (corpu)3 presupune contactul direct cu lucrul posedat" concretizat n acte materiale de stpnire deinerea lucrului" folosirea acestuia" culegerea fructelor" nsuirea productelor" efectuarea unor transformri sau modificri ale lucrului etc. =cest element se poate materializa c5iar i prin acte juridice avnd ca obiect bunul posedat" cum ar fi contractele de depozit sau de nc5iriere a bunului sau c5iar cele de nstrinare 1 " situaie n care posesia se e!ercit corpore alieno 0 b3 elementul intenional sau psi5ologic const n intenia de a stpni lucrul pentru sine" ca un adevrat titular al dreptului de proprietate sau al altui drept real. 'e spune c posesorul are animu) domini sau animu) )ibi habendi.
.

* e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 249.
2

Gn ce prive%te natura (uridic& a p" e iei, a e vedea D. Ahera i$, 6e"ria general& a p" e iei n dreptul civil r"$n, Ed. *cade$iei, Bucure%ti, .:;6, p. 2027
4

L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit, p. 222. * e vedea %i 6r. /"na%cu, 0. Br&deanu, Drepturile reale n '.0.', "p. cit., p. .69E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 249.
7

* e vedeaD C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 274E L. #"p, L. Har" a, "p. cit., p. <9E 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale,

"p. cit., p. .69-.6;. 2n alt aut"r c"n ider& n & c& a e$enea acte (uridice nu p"t intra n c"$p"nena ele$entului $aterial al p" e iei de"arece p"art& a upra dreptului de pr"prietate %i nu a upra lucrului n $aterialitatea a. * e vedea D. Ahera i$, 6e"ria general& a p" e iei n dreptul civil r"$n, "p. cit., p. 2<.
<

#entru detalii, a e vedea A.*. Likili$!a, La p" civ. nr. .8200<, p. .-42. Seciunea a II-a

e i"n c"rp"re alien", '.6.D.

o'ndirea i pierderea po,e,iei )*.. Dob+ndirea posesiei. :umai ntrunirea ambelor elemente # corpu) i animu) # conduce la dobndirea posesiei. 'tpnirea material a bunului n absena elementului intenional este caracteristic deteniei precare" care e!clude posesia. %e de alt parte" simpla voin de a poseda" lipsit de obiectul posesiunii" este insuficient pentru dobndirea posesiei. De regul" ambele elemente trebuie e!ercitate de aceeai persoan. =ltfel" elementul intenional trebuie s fie ntrunit c5iar n persoana celui care posed" cu singura e!cepie a persoanelor lipsite de capacitatea de e!erciiu" pentru care se admite c acest element se e!ercit prin reprezentanii legali ) . $n ce privete elementul material" el poate fi e!ercitat i prin reprezentant. )*;. Dovada posesiei. Dovedirea posesiei presupune dovedirea e!istenei elementelor sale componente. &lementul material" concretizndu7se n acte materiale" poate fi dovedit prin orice mijloc de prob. &lementul intenional" psi5ologic este dificil de dovedit. De aceea" legiuitorul a instituit o prezumie legal potrivit creia e!istena elementului material al posesiei face dovada e!istenei elementului intenional. =stfel" art. )*01 6.civ. dispune c posesorul este presupus c posed pentru sine" sub nume de proprietar" dac nu este probat c a nceput a poseda pentru altul. &ste o prezumie relativ" sarcina dovezii contrare" prin care s se ajung la concluzia c prtul este doar un detentor precar" revenind reclamantului . . %e de alt parte" legiuitorul prezum" tot pn la proba contrarie" c detentorul precar i conserv aceast calitate pe toat durata deteniei sale" fr a dobndi posesia" atunci cnd dispune prin art. )*00 6.civ. 6nd posesorul a nceput a poseda pentru altul" se presupune c a conservat aceast calitate" dac nu este prob contrarie.

6onform practicii judiciare" dovada posesiei se va putea face prin nscrierea imobilului la administraia financiar" plata impozitelor i a altor ta!e referitoare la acesta sau prin nc5irierea imobilului sub nume de proprietar ; . )*1. Pierderea posesiei. %osesia se pierde odat cu pierderea unuia sau a ambelor elemente componente # corpu) i animu). Dac posesorul nstrineaz lucrul sau l abandoneaz" posesia se pierde prin pierderea ambelor elemente. %osesia nceteaz i atunci cnd se pierde elementul material prin pierderea lucrului sau prin trecerea acestuia n stpnirea altui posesor. &a va nceta i prin pierderea elementului intenional" care are loc n cazul constituitului posesor. 6onstituitul posesor ia natere prin nstrinarea bunului de ctre posesor i nc5irierea acestuia de ctre dobnditor nstrintorului. $nstrintorul va avea astfel n continuare elementul material" dar va deveni un deintor precar" lipsit de animu)" pentru c nu mai stpnete lucrul sub nume de proprietar 1 .
.

* e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 274E D. Ahera i$, 6e"ria general& a p" e iei n dreptul civil r"$n, "p. cit., p. 4:.
2

* e vedea 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. :748.:90, 'epert"riu //, p. .0<.
4

* e vedea 6ri!. 0upre$ n c"$punerea prev&+ut& de art. 4: alin. >2? %i >4? din Legea de "rgani+are (udec&t"rea c&, deci+ia nr. 908.:9:, C.D. .:9:, p. 42-4<.
7

* e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 277, teBt %i n"ta .. Seciunea a III-a Calit#ile i viciile po,e,iei )*0. %alitile posesiei. 8dat ce au fost ntrunite cele dou elemente constitutive ale posesiei # corpu) i animu)" aceasta e!ist. %entru ca posesia s produc efectele prevzute de lege" este necesar ca ea s fie util" respectiv s aib anumite caliti. =ceste caliti" prevzute n materia unuia dintre cele mai importante efecte ale posesiei # dobndirea dreptului de proprietate asupra imobilului posedat" prin prescripia ac5izitiv" sunt necesare pentru producerea tuturor efectelor juridice ale posesiei.

6onform art. )*12 6.civ. 6a s se poat prescrie" se cere o posesie continu" nentrerupt" netulburat" public i sub nume de proprietar. Ee!tul citat nu enumer printre calitile posesiei i pe aceea de a fi neec5ivoc" ndeprtndu7se astfel de modelul su # 6odul civil francez" dar literatura juridic actual ) i practica judiciar . au reinut necesitatea ntrunirii i a acestei caliti. :u toate caracteristicile pe care art. )*12 6.civ. le enumer au ns caracterul unor simple caliti ale posesiei. =stfel" cerina ca posesia s fie nentrerupt nu este o simpl calitate a posesiei" pentru c ntreruperea posesiei are ca efect nsi dispariia acesteia. %e de alt parte" a poseda sub nume de proprietar presupune a avea animu)" element fr de care posesia nu e!ist. 6el care stpnete un bun fr intenia de a se comporta ca un adevrat proprietar nu are animu) i este doar un detentor precar. 'pre deosebire de aceste dou cerine # posesia s fie nentrerupt i sub nume de proprietar # a cror ine!isten conduce la ine!istena posesiei nsi" celelalte" respectiv posesia s fie continu" netulburat" public i neec5ivoc # sunt veritabile caliti ale posesiei" ine!istena lor neafectnd e!istena posesiei dar mpiedicnd7o s produc efectele prevzute de lege. )*<. ?iciile posesiei. Iiciile posesiei sunt contrariul calitilor acesteia. =ltfel spus" nentrunirea oricrei caliti a posesiei este de natur s o vicieze i s o fac astfel nct s nu fie util. 'unt vicii ale posesiei discontinuitatea" violena" clandestinitatea i ec5ivocul ; . )*<.). Discontinuitatea. 6onform art. )*1* 6.civ. posesiunea este discontinu cnd posesorul o e!ercit n mod neregulat" adic cu intermitene anormale. 4ezult din te!tul citat c o posesie continu se caracterizeaz prin e!ercitarea actelor de stpnire asupra bunului cu o frecven normal" potrivit naturii acestuia" fr a fi necesar un contact permanent cu bunul posedat. 'pre e!emplu" posesia unui teren agricol este continu dac posesorul efectueaz lucrrile agricole i culege fructele care sunt rezultatul acestor lucrri" operaiuni care" evident" nu presupun o prezen permanent a posesorului pe terenul n cauz. 'unt permise astfel intermitene n ce privete contactul material cu bunul posedat" numai c acestea nu trebuie s fie anormale. 6ontinuitatea posesiei este prezumat de legiuitor" dac se probeaz e!istena posesiei la un moment dat. =stfel conform art. )*0/ 6.civ." posesorul actual care probeaz c a posedat ntr7un moment dat mai nainte" este presupus c a posedat n tot timpul intermediar" fr ns

ca aceasta s mpiedice proba contrar. 'untem deci" n prezena unei prezumii relative. Discontinuitatea are urmtoarele caractere juridice a3 este un viciu temporar" ncetnd dac actele de stpnire devin regulate 1 b3 este un viciu absolut" putnd fi invocat de ctre orice persoan interesatc3 se ntlnete" de regul" n cazul bunurilor nemictoare" deoarece n cazul bunurilor mictoare este aplicabil regula prevzut de art. ),/, 6.civ." conform creia posesia de bun7 credin conduce la dobndirea dreptului de proprietate" fr a fi necesar trecerea vreunei perioade de timp. $n mod e!cepional" atunci cnd nu sunt ndeplinite cerinele prevzute de art. ),/,7),)/ 6.civ. pentru a funciona pre7zumia irefragabil de proprietate" viciul discontinuitii se poate referi i la posesia bunurilor mobile. 0 Discontinuitatea posesiei nu trebuie confundat cu ntreruperea acesteia. 'pre deosebire de ntrerupere" care este rezultatul interveniei unui ter i are drept consecin ncetarea posesiei < " discontinuitatea este rezultatul e!ercitrii posesiei cu intermitene anormale de ctre posesor" deci al unei conduite voluntare a acestuia. %e de alt parte" discontinuitatea nu conduce la ncetarea posesiei" ci doar la vicierea acesteia. %roblema ntreruperii posesiei se pune n materia prescripiei ac5izitive iar cauzele de ntrerupere a prescripiei sunt prevzute n 6odul civil # art. )*<;7)*2; i n Decretul nr. )<2+),0*" art. )<. )*<... ?iolena. Iiolena este contrariul calitii posesiei de a fi netulburat. 6onform art. )*0) 6.civ. posesia este tulburat cnd este fundat sau conservat prin acte de violen n contra sau din partea adversarului. 4ezult din te!tul citat c posesorul trebuie s intre n posesia bunului n mod panic i tot astfel trebuie s7o continue i s7o conserve 2 . Dei art. )*0) 6.civ. pare a interzice att violena activ" ct i pe cea pasiv" e!ercitat n scop de aprare" literatura juridic este n sensul c recurgerea la violen pentru a respinge un atac violent e!ercitat de un ter nu este de natur a vicia posesia" fiind inec5itabil i injust a obliga pe cineva s suporte consecinele duntoare ale unor acte i fapte svrite de ctre o alt persoan * . Iiolena" ca viciu al posesiei" are urmtoarele caractere juridice a3 este un viciu relativ" neputnd fi invocat dect de ctre cel mpotriva cruia violena a fost e!ercitat >art. )*<. alin. (.3 6.civ.?-

b3 este un viciu temporar" posesia redevenind util de ndat ce violena a ncetat (art. )*0< 6.civ.3c3 i gsete aplicare att n cazul posesiei bunurilor imobile ct i n cel al posesiei bunurilor mobile. )*<.;. %landestinitatea. 6landestinitatea este opusul acelei caliti a posesiei care este publicitatea. 8 posesie este public atunci cnd se e!ercit n astfel de condiii nct orice persoan interesat i ndeosebi proprietarul bunului poate lua cunotin de e!istena acesteia. =stfel" s7a decis c este necesar ca posesia s fie e!ercitat public" ca proprietarul s poat afla c se posed mpotriva sa" dar nu este obligatoriu ca proprietarul s fi i aflat c bunul su este posedat de alt persoan , . %otrivit art. )*0. 6.civ. posesiunea este clandestin cnd posesorul o e!ercit n ascuns de adversarul su nct acesta nu este n stare de a putea s o cunoasc. 6landestinitatea are urmtoarele caractere juridice a3 este un viciu relativ putnd fi invocat numai de ctre cel fa de care posesia a fost e!ercitat pe ascuns >art. )*<. alin. (.3 6.civ.?b3 este un viciu temporar" ncetnd de ndat ce posesia a devenit public (art. )*0< 6.civ.3c3 se aplic de regul" posesiei bunurilor mobile )/ " fiind mai greu de imaginat n cazul bunurilor imobile. )*<.1. c"ivocul. %entru a fi util posesia trebuie s fie neec5ivoc" adic s nu e!iste nici un dubiu cu privire la mprejurarea c persoana care stpnete bunul o face cu intenia de a se comporta ca un adevrat proprietar. %osesia este ec5ivoc atunci cnd nu se cunoate dac posesorul are sau nu elementul intenional # animu) )ibi habendi )) . &c5ivocul" n cazul cruia e!ist dubiu cu privire la ntrunirea elementului intenional al posesiei" se deosebete de precaritate" n cazul creia e!ist certitudinea absenei acestui element" deci a absenei posesiei ). . &c5ivocul se caracterizeaz prin aceea c dou sau mai multe persoane e!ercit acte de stpnire asupra unui bun" astfel nct nici una nu poate pretinde o posesie proprie" distinct. 6el mai frecvent ec5ivoc se ntlnete n cazul stpnirii bunului comun de ctre un singur coproprietar. Aotenitorii sunt presupui c stpnesc bunurile succesorale unii pentru alii ct timp se gsesc n stare de indiviziune" motiv pentru care" posesia lor avnd un caracter ec5ivoc" nu poate fundamenta dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiuneH ); . $n asemenea cazuri nu se poate cunoate dac persoana stpnete bunul

e!ercitnd drepturile pe care i le confer calitatea sa de coproprietar sau cu intenia de a dobndi proprietatea e!clusiv a bunului. &c5ivocul" ca viciu al posesiei" are urmtoarele caractere juridice a3 este un viciu relativ" putnd fi invocat numai de ctre ceilali coprtai sau de ceilali coposesorib3 este un viciu temporar" el ncetnd atunci cnd comportamentul posesorului creeaz convingerea c acesta ntrunete i elementul animu) )1 . )*2. Precaritatea )*2.). /oiune. =a cum am vzut" 6odul civil include precaritatea printre viciile posesiei. $n realitate" ea este mai mult dect un viciu" este lipsa nsi a posesiei )0 " deoarece stpnirea lucrului nu se realizeaz cu intenia de a se comporta ca un adevrat proprietar" deci lipsete acel element esenial al posesiei care este animu). %recaristul nu stpnete lucrul pentru sine" ci pentru altul (nomine allieno3. 6onform art. )*0; 6.civ." actele ce e!ercitm sau asupra unui lucru al altuia" sub nume precar" adic n calitate de locatari" depozitari" uzufructuari etc." sau asupra unui lucru comun" n puterea destinaiei legale a acestuia" nu constituie o posesiune sub nume de proprietar. Eot astfel este posesiunea ce am e!ercita asupra unui lucru al altuia" prin simpla ngduin a proprietarului su. %recaritatea are urmtoarele elemente constitutive )< detentorul precar are stpnirea efectiv a bunului (corpu)3- stpnirea sa se ntemeiaz pe un titlu- n temeiul titlului detentorul este obligat s restituie bunul" motiv pentru care detenia sa este precar. =u calitatea de detentori precari toi cei care au intrat n detenia lucrului n baza unor acte juridice nc5eiate cu proprietarul" iar uneori c5iar cu posesorul lucrului" acte juridice care dau natere i obligaiei de restituire depozitarul" comodatarul" creditorul gajist" cruul etc. Eitularii dezmembrmintelor drepturilor de proprietate" respectiv uzufructuarul" uzuarul" titularul dreptului de abitaie i cel al dreptului de servitute sunt posesori n limita acestui drept" dar sunt detentori precari cu privire la dreptul de proprietate ce aparine titularului )2 . =vnd obligaia de a restitui bunurile deinute sau de a le preda altor persoane" au calitatea de detentori precari i tutorii numii pentru administrarea averii minorului sau a persoanei puse sub interdicie" curatorii" e!ecutorii testamentari" sec5estrul judiciar. =re aceast calitate i persoana care folosete lucrul cu ngduina proprietarului.

Eot detentor precar este i cel care stpnete bunul n temeiul unui antecontract de vnzare7cumprare" pn la momentul nc5eierii n form autentic a actului translativ de proprietate )* . %recaritatea este considerat de 6odul civil ca un viciu absolut i perpetuu al posesiei" dar n anumite situaii ea poate fi transformat n posesie" prin intervertirea titlului ), . )*2... Intervertirea precaritii. %rin inter*ertirea precarit#ii se nelege transformarea precaritii n posesie util. &a se realizeaz prin transformarea lui animu) detinendi n animu) po))idendi i e!tinderea elementului corpu) n limitele dreptului real cruia i corespunde posesia nou dobndit. ./ =rticolul )*0* 6.civ. prevede patru cazuri n care este posibil transformarea (intervertirea3 precaritii n posesie util" acestea constituind tot attea e!cepii de la regula instituit de art. )*00 6.civ." conform creia odat nceput detenia precar se presupune c ea a fost conservat tot timpul a3 cnd deintorul lucrului primete cu bun7credin de la o a treia persoan" alta dect adevratul proprietar" un titlu translativ de proprietate n privina lucrului ce deine (art. )*0* pct. ) 6.civ.3. 'pre e!emplu" locatarul unui imobil cumpr bunul nc5iriat de la o alt persoan dect locatorul" considernd cu bun7credin c vnztorul a devenit ntre timp proprietarul acelui bun. Din acel moment locatarul ncepe s stpneasc lucrul animo )ibi habendi' devenind astfel din detentor precar" posesor .) b3 cnd deintorul lucrului neag dreptul celui de la care vine posesiunea" prin acte de rezisten la e!erciiul dreptului su (art. )*0* pct. . 6.civ.3. &ste necesar ca actele de rezisten s aib semnificaia inteniei deintorului de a se comporta n continuare fa de bun ca un adevrat proprietar" negnd astfel dreptul celui care i7a predat aceast detenie. 'implul refuz al c5iriaului de a plti c5iria solicitat de proprietar nu poate avea" astfel" aceast semnificaie .. . Dimpotriv" conduc la intervertirea precaritii n posesie util refuzul c5iriaului de a mai plti c5iria bunului" motivat de mprejurarea c nu7i mai recunoate calitatea de proprietar locatorului .; " sau pentru c c5iriaul pretinde c el nsui este proprietar .1 c3 cnd deintorul strmut posesiunea lucrului" printr7un act cu titlu particular translativ de proprietate" la altul care este de bun7 credin (art. )*0*" pct. ; 6.civ.3. Guna credin a terului const n convingerea sa c a dobndit bunul de la adevratul proprietar. =vnd animu)" el transform detenia nstrintorului n posesie utild3 cnd transmisiunea posesiunii din partea deintorului la altul se face printr7un act cu titlu universal" dac acest succesor universal

este de bun7credin (art. )*0*" pct. 1 6.civ.3. $n acest caz de cuiu) deine bunul cu titlu precar dar succesorul universal sau cu titlu universal crede c acesta fusese proprietar. =vnd astfel animu) el devine posesor. 'oluia a fost criticat n literatura de specialitate" argumentndu7se pertinent c succesorul universal se substituie n toate drepturile i obligaiile autorului" indiferent de buna sau reaua sa credin" astfel nct ar trebui s rmn obligat i la restituirea bunului .0 .
.

D. Ahera i$, 6e"ria general& a p" e iei n dreptul civil r"$n, "p. cit., p. 77E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 27<-276E ).,. C" tin, "p. cit., p. 4:9E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 66E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 2<..
2

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 96:8.:9:, C.D. .:9:, p. 49-4:E ide$, deci+ia nr. 9;68.:99, C.D. .:99, p. 27-26E ide$, deci+ia nr. .:048.:9<, C.D. .:9<, p. 69-6;.
4

Gn literatura (uridic& a =" t eBpri$at& %i "pinia c"n="r$ c&reia echiv"cul nu e te un viciu al p" e iei ci un a pect al precarit&ii care eBclude p" e ia. * e vedea 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .97-.99.
7

C"n="r$ art. .;<6 C.civ. Hp" e iunea viciat& prin vreuna din cau+ele ar&tate n art. .;79 devine p" e iune util&, ndat& ce acel viciu ncetea+& n vreun $"d "arecareI. 'e+ult& din teBtul legal citat c& t"ate viciile p" e iei au un caracter te$p"rar.
<

* e vedea 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .94.
6

* e vedea C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, "p. cit., p. .72.

9

Gn ace t en a e vedea %i C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. ;:28.::7, Dreptul nr. .28.::7, p. 62.
;

* e vedea 6r. /"na%cu, 0. Br&deanu, "p. cit., p. .6;E A.,. Lue cu, "p. cit., p. 2002E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 279.
:

* e vedea 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia :;8.:9., 'epert"riu //, p. .09.
.0

* e vedea L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. 22:.

..

C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 27<.

.2

* e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 27<E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 2<7.
.4

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 96:8.:9:, cit. upra.

.7

* e vedea D. Ahera i$, 6e"ria general& a p" e iei n dreptul civil r"$n, "p. cit., p. <2.
.<

#entru " c"$paraie ntre p" e ie %i detenia precar&, a 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 277-27<.
.6

e vedea @.

* e vedea A. C"rnu, "p. cit., p. 7:9-7::.

.9

* e vedeaD C. Ha$angiu, /. '" etti B&l&ne cu, *l B&ic"ianu, "p. cit., p. :<<E C. Br an, ). Aai&, ).,. #ivniceru, "p. cit., p. .7<E *. B"ar, 2+ucapiunea. #re cripia, p" e ia %i pu!licitatea drepturil"r, Ed. Lu$ina LeB, Bucure%ti, .:::, p. <.E 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .9:.
.;

* e vedea E. 0a=ta-'"$an", l"c. cit., p. 4..

.:

* e vedea D. Ahera i$, 6e"ria general& a p" e iei n dreptul civil r"$n, "p. cit., p. ;9-:0.
20

* e vedea 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit. p. .;..
2.

* e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 27:
22

* e vedea 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 2.08.:92, 'epert"riu //, p. .09.
24

* e vedea 6ri!. 0upre$, <8.:96, p. 67.

27

ecia civil&, deci+ia nr. .:048.:9<, '.'.D. nr.

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 6:8.6.0...:<:, 'epert"riu /, p. 96.

2<

* e vedeaD 6r. /"na%cu, 0. Br&deanu, Drepturile reale n '.0.', "p. cit., p. .6:-.90E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 274E *.

B"ar, "p. cit., p. <:E 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .;6E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 67. Seciunea a I$-a %)ectele po,e,iei )**. numerare. %osesiei" stare de fapt" i se recunosc prin lege efecte juridice importante i anume a3 posesia creeaz n favoarea posesorului o prezumie de proprietate (art. )*01 6.civ.3b3 posesorul de bun7credin al unui bun frugifer dobndete proprietatea fructelor acestui bun (art. 1*0 6.civ.3c3 posesia bunurilor imobile este aprat prin aciunile posesoriid3 posesia e!ercitat n timpul i condiiile prevzute de lege duce la dobndirea dreptului de proprietate asupra bunului imobil posedat" prin uzucapiune. Iom analiza n continuare primele trei efecte juridice ale posesiei urmnd s tratm uzucapiunea n capitolul consacrat modurilor generale de dobndire a dreptului. )*,. Posesia creeaz o prezumie de proprietate. 6onform art. )*01 6.civ." posesorul este presupus c posed pentru sine" sub nume de proprietar" dac nu este probat c a nceput a poseda pentru altul. %ornind de la realitatea c de cele mai multe ori" posesia" ca stare de fapt" este e!ercitat de nsui titularul dreptului de proprietate" legiuitorul a instituit o prezumie relativ de proprietate n favoarea posesorului. 6a urmare" ntr7o aciune n revendicare" prtul posesor este scutit de a aduce alte probe n sprijinul dreptului su prezumat" pn la proba contrarie ) . Dac n cazul bunurilor imobile prezumia este relativ" n cazul posesorului de bun7credin al unor bunuri mobile aceasta este absolut" n temeiul regulii instituite de art. ),/, 6.civ." conform creia posesia de bun7credin asupra unui bun mobil valoreaz proprietate. %rezumia de proprietate nceteaz s opereze n situaiile n care se face dovada c posesorul este de rea7credin . . %rin e!cepie" nu se bucur de prezumia de proprietate posesorul bunurilor care" potrivit art. );< alin. (;3 din 6onstituie" aparin e!clusiv proprietii publice" situaie n care statul sau unitile administrativ7 teritoriale se bucur de o prezumie absolut de proprietate. ),/. Posesorul de bun-credin al unui bun frugifer dob+ndete proprietatea fructelor acestui bun. %otrivit art. 1*0 teza 9 6.civ. posesorul nu ctig proprietatea fructelor dect cnd posed cu

bun7credin. %osesorul este de bun7credin cnd posed ca proprietar n puterea unui titlu translativ de proprietate" ale crui vicii nu7i sunt cunoscute (art. 1*< 6.civ.3 i nceteaz de a fi de bun7 credin din momentul cnd aceste vicii i sunt cunoscute (art. 1*2 6.civ.3. :e aflm n faa unei e!cepii de la principiul consacrat prin art. 1*; 6.civ. conform cruia fructele se cuvin proprietarului bunului frugifer" indiferent c este vorba de fructele naturale" industriale sau civile. 4eamintim c fructele sunt produsele periodice ale unui bun" care nu7i afecteaz substana. Din cuprinsul art. 1*< 6.civ." mai sus citat" rezult c posesorul" pentru a dobndi proprietatea fructelor" trebuie s fie de bun7credin i s stpneasc bunul n temeiul unui titlu. Eitlul ce se invoc de ctre posesor este numai un aspect al bunei7credine" un element intrinsec al acesteia ; " iar nu un element distinct de buna7credin" aa cum se cere n cazul uzucapiunii de )/7./ de ani. Eitlul poate fi nu numai translativ de proprietate ci i declarativ de drepturi 1 i c5iar unul putativ" adic unul care e!ist numai n imaginaia posesorului. &senial este ca posesorul s aib convingerea ferm c are un titlu care7l ndreptete s culeag fructele. 6a urmare" c5iar i un titlu nul absolut sau relativ l ndreptete pe posesorul de bun7credin s dobndeasc proprietatea fructelor 0 " e!cepie fcnd situaia n care cauza nulitii absolute o constituie nclcarea ordinii publice. Guna7credin se apreciaz la momentul culegerii fructelor < i se prezum" conform art. )*,, alin. (.3 6.civ." care dispune c buna credin se prezum ntotdeauna i sarcina probei cade asupra celui ce aleag reaua7credin. 8dat cu c5emarea n judecat a posesorului de ctre titularul dreptului real" buna sa credin nceteaz (art. 1*2 6.civ.3 cu consecina obligrii sale la restituirea fructelor percepute ulterior. %rin e!cepie" nu va putea dobndi proprietatea fructelor posesorul de bun7credin al unui bun care face obiectul proprietii publice 2 . De asemenea" e!ist situaii n care dispoziii legale e!prese reglementeaz diferit problema restituirii fructelor. =stfel" art. 2<. 6.civ. prevede c fructele lucrurilor supuse raportului se datoreaz din ziua desc5iderii succesiunii iar art. *01 6.civ. dispune c donatarul va restitui fructele poriunii ce trece peste partea disponibil" din momentul morii donatorului * . $n sfrit" reinem c spre deosebire de fructe" productele se cuvin ntotdeauna proprietarului" indiferent de buna sau de reaua7credin a posesorului.

),). (prarea posesiei bunurilor imobile prin aciunile posesorii. =ciunea posesorie este aciunea prin care posesorul i poate apra posesia # ca stare de fapt # mpotriva oricrei tulburri" pentru a menine aceast stare ori pentru a redobndi posesia atunci cnd ea a fost pierdut , . =prnd posesia ca stare de fapt" aciunile posesorii apr" de cele mai multe ori i dreptul de proprietate sau un alt drept real" pentru c n mod frecvent" posesorul este i titularul dreptului. =ciunile posesorii sunt aciuni reale" dar nu pentru c s7ar ntemeia pe un drept real" ci pentru c pot fi introduse mpotriva oricrei persoane care" prin faptele sale" tulbur e!ercitarea panic a posesiei sau l7a deposedat pe posesor de bunul su )/ " ele putnd fi introduse c5iar i mpotriva proprietarului )) . 65iar i posesia nelegitim se bucur de protecie pe calea aciunilor posesorii" dac este util" pentru c nimnui nu7i este permis intrarea n posesia bunului" mpotriva celui ce o e!ercit efectiv" potrivit principiului c nimeni nu7i poate face dreptate singur ). . =ciunile posesorii prezint marele avantaj de a nu pune n discuie e!istena dreptului de proprietate asupra bunului n litigiu" ocolind astfel acea probatio diabolica" ca stare de fapt posesia putnd fi dovedit cu orice mijloc de prob. %e de alt parte" acestea se judec dup o procedur special" mult mai rapid dect cea de drept comun ); . =ciunile posesorii sunt aciuni imobiliare" sediul materiei este cuprins n art. <217<2< 6.proc.civ. &le se clasific n aciunea n complngere" care este aciunea posesorie general i n aciunea n reintegrare" care este o aciune posesorie special )1 . ),).). (ciunea &n compl+ngere. =ciunea n complngere (complenda3 este aciunea posesorie general" de drept comun" prin care reclamantul solicit nlturarea unei tulburri obinuite a posesiei panice prin nclcarea ei de ctre prt )0 . %entru e!ercitarea acestei aciuni este necesar ntrunirea cumulativ a trei condiii a3 s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare (art. <21 pct. ) 6.proc.civ.3 Eulburarea poate consta n fapte sau acte prin care se aduce atingere posesiei i ea poate fi de fapt i de drept. Eulburarea de fapt se realizeaz prin e!ecutarea unor lucrri pe terenul posedat de alt persoan" nsuirea fructelor" ocuparea unei poriuni din acest teren" e!ecutarea unor ngrdiri etc. Eulburarea de drept se realizeaz prin acte juridice" prin care se contest posesia" cum ar fi notificarea prin care prtul solicit

c5iriaului s7i fie pltit lui c5iria bunului" iar nu locatorului # posesor cu care contractul a fost nc5eiat. Deposedarea se concretizeaz n pierderea complet a posesiei" ca urmare a utilizrii unor mijloace de fapt" dar i de drept de ctre uzurpator )< . b3 reclamantul s dovedeasc faptul c" nainte de tulburare sau deposedare" el a posedat cel puin un an (art. <21 pct. . 6.proc.civ.3. c3 posesiunea reclamantului s ntruneasc toate condiiile cerute de art. )*1< i )*12 6.civ." adic s fie o posesie util" neviciat. ),)... (ciunea &n reintegrare. =ciunea n reintegrare (reinte2randa3 este aciunea posesorie special prin care reclamantul pretinde s fie repus n situaia anterioar" atunci cnd a intervenit o deposedare sau o tulburare cu violen )2 . Legea >art. <21 alin. (.3 6.proc.civ.? cere e!istena unei singure condiii pentru e!ercitarea acestei aciuni posesorii s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare. $n cuprinsul termenului de violen sunt incluse orice fapte prin care se ncalc ordinea de drept" care presupun rezisten din partea uzurpatorului i tind la deposedarea posesorului lovire" insulte" ameninri etc. )* . ),.. 'ercitarea aciunilor posesorii. =ciunea posesorie poate fi formulat de orice persoan care posed un imobil n condiiile prevzute de lege. $n ce privete ns servituile" art. <20 6.proc.civ. le acord protecia aciunilor posesorii numai celor continue i aparente. De aceea" servitutea de trecere" care este neaparent" nu va putea fi aprat prin aceste aciuni ), . Ki proprietarul bunului" dac este i posesor" va putea e!ercita aciunea posesorie. $n ce7i privete pe coproprietari" n principiu nu vor putea folosi aciunea posesorie unul mpotriva celuilalt" pentru c se prezum c ei posed unul pentru altul ./ . 8 asemenea aciune va putea fi formulat" prin e!cepie" de ctre coprtaul care e!ercit posesia e!clusiv n interesul su" public i panic .) . =ciunile posesorii pot fi folosite i de titularii dezmembrmintelor dreptului de proprietate. 6onform art. <2< 6.proc.civ." aciunile posesorii pot fi formulate i de cel care deine lucrul n interesul su propriu" n temeiul unui contract nc5eiat cu posesorul" deci i de detentorul precar" cu e!cepia cazului n care tulburarea provine c5iar de la cel pentru care el deine. $n aceast din urm situaie detentorul se va putea apra nu prin

utilizarea aciunilor posesorii" ci printr7o aciune derivat din contract .. .

.

* e vedea C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, .:;0, p. 27<.
2

6r. /"na%cu, 0. Br&deanu, Drepturile reale n '.0.', "p. cit., p. .06E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 9..
4

C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 2<4.

7

L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 92.

<

* e vedea 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 4228.:;0 'epert"riu ///, p. ;:.
6

* e vedea D. Ahera i$, 6e"ria general& a p" e iei n dreptul civil r"$n, "p. cit., p. .9.E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .0;:8.:;0, 'epert"riu ///, p. ;:.
9

L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. 244.

;

* e vedea D. Ahera i$, Buna-credin& n rap"rturile (uridice civile, "p. cit., p. .6;. *ut"rul c"n ider& c& ne a=l&$ n =aa unei a e$enea eBcepii %i n ituaia n care titlul d"!ndit"rului e te de =iinat n $"d retr"activ, ca e=ect al aplic&rii art. .020 C.civ., art. ;40 C.civ. au art. .46< C.civ., retr"activitatea re+"lui"n&rii rednd celui care d"!nde%te !unul %i ceea ce ace ta a pr"du pe t"t ti$pul ct nu i-a aparinut p" e ia. #r"!le$a e te n & c"ntr"ver at&.
:

* e vedea C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, .:;0, "p. cit., p. 2<0. #entru alte de=iniii i$ilare ale aciunii p" e "rii, a e vedea /. Le%, #r"cedurile peciale n C"dul de pr"cedur& civil&, Ed. Dacia, Clu(-,ap"ca, .:;:, p. ..4E L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. 244E 1.). Ci"!anu, 6ratat te"retic %i practic de pr"cedur& civil&, v"l. //, Ed. ,ai"nal, Bucure%ti, .::9, p. <44.
.0

L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. 247. Gn acela%i en , a e vedea 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. .;:.
..

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 24:8.:;<, '.'.D. nr. .28.:;<, p. 6<.

.2

* e vedea 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .<268.:;7, C.D., .:;7, p. <:.
.4

#entru de+v"lt&ri privind pr"cedura aciunil"r p" e "rii, a e vedea /. Le%, "p. cit., p. ..4-.77.
.7

#ractica (udiciar& accept& %i ea acea t& cla i=icare F a e vedea C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .:.28.::2, Dreptul nr. ;8.::4, p. ;6.
.<

1.). Ci"!anu, "p. cit., p. <4<.

.6

* e vedeaD /. Le%, "p. cit., p. .2.E 1.). Ci"!anu, "p. cit., p. <46.
.9

1.). Ci"!anu, "p. cit., p. <4<.

.;

#entru " pre+entare %i clari=icare a =aptel"r de vi"len&, care (u ti=ic& utili+area aciunii n reintegrare, a e vedea E. )ihalcea, ,"t& la deci+ia civil& nr. 60:8.::7 a Curii de *pel C"n tana, Dreptul nr. ;8.::<, p. :7 %i ur$.
.:

* e vedea 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. ..748.:6:, C.D., .:6:, p. ;..
20

* e vedeaD 6ri!. 0upre$, deci+ia nr. .4298.:9., 'epert"riu //, p. .06E 6ri!. 3ud. Huned"ara, deci+ia civil& nr. ;668.:9;, '.'.D. nr. .28.:9;, p. <9.
2.

6ri!. 0upre$, c"l. civ., deci+ia nr. .<:.8.:<9, C.D. .:<9, p. 4.7.
22

* e vedea C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, .:;0, "p. cit., p. 2<2E C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .<:28.::., C.D. .::0-.::2, p. 2<4. Capitolul I9 e&mem'r#mintele dreptului de proprietate Seciunea I - #reli$inarii Seciunea a II-a - Dreptul de u+u=ruct Seciunea a III-a - Dreptul de u+ %i dreptul de a!itaie Seciunea a IV-a - Dreptul de ervitute Seciunea a V-a - Dreptul de uper=icie

Seciunea a VI-a - Drepturile reale de ="l" in& a upra !unuril"r din d"$eniul privat . Seciunea I Preliminarii ),;. /oiune. Dreptul de proprietate" cel mai complet drept real" ntrunete n minile titularului toate atributele care" conform legii" l compun dreptul de folosin" dreptul de a culege fructele i dreptul de dispoziie (u)u)' 5ructu) i abu)u)3. Legea permite ns disocierea acestor atribute i repartizarea lor ntre titulari diferii. =stfel" conform art. 12, 6.civ. poate avea cineva asupra bunurilor" sau un drept de proprietate" sau un drept de folosin" sau numai servitute. %rin alte dispoziii legale" majoritatea cuprinse n 6odul civil" dar i n unele legi speciale" pe care le vom prezenta atunci cnd vom analiza fiecare drept real # dezmembrmnt al dreptului de proprietate" este reglementat maniera n care aceast disociere poate avea loc. 9ndiferent ns de maniera n care va avea loc dezmembrarea dreptului de proprietate" dreptul de dispoziie va rmne ntotdeauna n minile proprietarului. =ceasta" pentru c dreptul de dispoziie este singurul atribut a crui nstrinare duce la nsi pierderea dreptului de proprietate. Dezmembrarea celorlalte atribute ale proprietii va limita acest drept" dar nu va fi de natur s conduc la pierderea sa. 9mportana dreptului de dispoziie este reinut i de 6urtea 6onstituional care a decis c garantarea dreptului de proprietate presupune protecia tuturor prerogativelor acestui drept i" n mod special" a dreptului de dispoziie ) . Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt rezultatul disocierii atributelor acestui drept" unele dintre ele putnd fi e!ercitate de alte persoane dect proprietarul" cu e!cepia dreptului de dispoziie care" n mod necesar" i rmne acestuia din urm. =a cum s7a artat n literatura juridic" nsui dreptul de dispoziie va fi diminuat n cazul constituirii unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate dispoziia juridic va fi pstrat numai n ceea ce privete nuda proprietate iar dispoziia material poate fi e!ercitat doar n msura n care nu este stnjenit e!erciiul dezmembrmntului . . @neori ns" aa cum se ntmpl n cazul servituilor" dezmembrmintele iau natere nu prin desprinderea unuia sau unora dintre atributele dreptului de proprietate i atribuirea lor altei persoane dect titularul" ci doar prin limitarea acestor atribute n favoarea unor teri. Ciind derivate ale dreptului de proprietate" ale crui atribute le compun" dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt ele nsele

drepturi reale. Eotui" odat create" dezmembrmintele dreptului de proprietate au o e!isten de sine stttoare astfel nct fac parte din categoria drepturilor reale principale. Ciind drepturi reale" dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt opozabile er2a omne)" inclusiv proprietarului care le7a constituit. $n principiu" numai dreptul de proprietate privat este susceptibil de dezmembrare. '7a afirmat c inalienabilitatea dreptului de proprietate public interzice c5iar i dezmembrarea acestui drept prin constituirea de drepturi reale derivate" cum sunt uzufructul" uzul" abitaia" servituile propriu7zise i superficia ; . Aai nuanat" un alt autor consider i el c dezmembrmintele sunt incompatibile cu dreptul de proprietate public" deoarece dispoziiile art. );< alin. (13 din 6onstituie precizeaz limitativ modurile de e!ercitare a dreptului de proprietate public iar reglementarea acestor drepturi reale principale are un caracter de drept privat" care nu poate deroga de la regimul de drept public al dreptului de proprietate public. De aceea" asupra bunurilor proprietate public ar putea fi constituite" c5iar i prin fapta omului" numai servitui care nu sunt veritabile dezmembrminte ale dreptului de proprietate" ci doar limiteaz acest drept 1 . 'untem de acord cu aceast fundamentare a caracterului nedezmembrabil al proprietii publice" cu adugirea c acest principiu permite o e!cepie. :e meninem astfel opinia" pe care am argumentat7o deja n capitolul consacrat dreptului de proprietate public" conform creia dreptul de proprietate public poate fi dezmembrat prin crearea unor veritabile servitui stabilite prin fapta omului" cu condiia ca prin aceasta s nu fie limitat sau afectat uzul ori interesul public 0 . Derogarea de la regimul de drept public este permis n acest caz tot de o norm de drept public" respectiv de prevederile art. ); alin. ()3 din Legea nr. .);+),,*. @tiliznd elementele mai sus prezentate i inspirndu7ne din definiia deja oferit n literatura de specialitate < ncercm urmtoarea definiie dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt drepturi reale principale derivate" asupra bunurilor altuia" opozabile tuturor" care se constituie sau se dobndesc prin desprinderea ori limitarea atributelor posesiei sau folosinei din coninutul juridic al dreptului de proprietate. ),1. numerare. /aterea dezmembrmintelor dreptului de proprietate. 65iar dac nu ntotdeauna regimul lor juridic este complet reglementat" din diversele dispoziii legale incidente n materie rezult c dreptul civil romn cunoate urmtoarele dezmembrminte ale dreptului de proprietate dreptul de uzufruct" dreptul de uz" dreptul de abitaie" dreptul de servitute i dreptul de

superficie. La acestea se adaug drepturile reale de folosin 2 i dreptul de concesiune a bunurilor proprietate privat a statului sau a unitilor administrativ7teritoriale * . Dezmembrmintele dreptului de proprietate pot lua natere n cele mai diverse moduri a3 prin voina omului # convenie sau testament # (uzufructul" uzul" abitaia" servituile stabilite prin fapta omului" superficia3b3 prin uzucapiune (uzufructul" uzul" servituile continue i aparente" superficia3c3 prin destinaia proprietarului (servituile stabilite prin fapta omului3d3 prin act administrativ emis de autoritatea competent (dreptul real de folosin3e3 prin lege (dreptul de abitaie" servituile naturale i cele legale" superficia3. %osibilitatea naterii dezmembrmintelor dreptului de proprietate prin convenie sau testament a generat ntrebarea dac prile" prin voina lor" ar putea crea i alte drepturi reale # dezmembrminte ale dreptului de proprietate" dect cele prevzute de lege. =ltfel spus" ar putea prile" prin voina lor" s descompun atributele dreptului de proprietate i ntr7o alt manier dect cea prevzut de legeD Dezbaterea acestui subiect a cunoscut un moment de vrf dup ce 6urtea de 6asaie a Cranei a pronunat o decizie prin care" recunoscnd calitatea de coproprietari a prilor a dispus c unul poate culege iarba" iar altul fructele pomilor" de pe acelai teren" cu titlu de drept real , . 6urtea i7a motivat soluia artnd c > art. 011" 01< i 00. 6od civil >al cror coninut este reprodus de 6odul civil romn n art. 1*/" 1*." 1*, i 1,/" (n.n.7&.6.3? sunt declarative de drept comun cu privire la natura i efectele proprietii" dar nu sunt pro5ibitive. :ici aceste articole i nici o alt lege nu e!clud diversele modificri i descompuneri de care dreptul ordinar de proprietate este susceptibil )/ . 8 parte a doctrinei a primit favorabil aceast soluie" dezvoltnd argumentele deciziei menionate )) . $n prezent controversa a fost resuscitat de dezvoltarea te5nicii de di*i:are ,n *olume a imobilelor construite. Colosit pentru comple!e imobiliare ale cror componente de natur diferit sunt adesea dispuse suprapus (localuri te5nice" garaje" localuri comerciale" grdini" locuine3 aceast te5nic const n divizarea proprietii imobilului n volume definite geometric" fr a e!ista pri comune ntre ele. &!ploatarea acestora presupune crearea" pe cale convenional" a unui fascicul de obligaii reciproce" problemele comune fiind reglate n

snul unei asociaii funciare urbane" care7i regrupeaz pe toi proprietarii spaiilor respective ). . &ste ns controversat dac aceast te5nic d natere unor drepturi reale sau unor drepturi personale. $n planul practicii judiciare" opinia conform prile pot crea" prin voina lor" noi drepturi reale # dezmembrminte ale dreptului de proprietate" a avut un impact modest. =ceast opinie a primit o replic viguroas i n doctrin ); " artndu7 se c legile care determin i organizeaz drepturile reale" de care bunurile sunt susceptibile" sunt de ordine public" astfel nct nu se poate deroga prin convenii de la dispoziiile lor. %e de alt parte" noile drepturi reale nu ar putea fi opozabile terilor dect prin ndeplinirea formalitilor de publicitate. 8r" aceste formaliti nu pot fi legal ndeplinite dect pentru drepturile i actele care se ncadreaz n categoriile prevzute de lege )1 . =ceste argumente sunt pe deplin aplicabile n conte!tul legislaiei romneti" astfel nct considerm c prile nu ar putea crea" prin acte juridice" alte drepturi reale # dezmembrminte ale dreptului de proprietate" dect cele prevzute de lege. ),0. 0orma actului juridic prin care se constituie dezmembrminte ale dreptului de proprietate. =tunci cnd dezmembrmintele dreptului de proprietate se constituie prin acte juridice ntre vii este necesar s stabilim dac actul respectiv trebuie sau nu s respecte cerine de form" ad *aliditatem. $n analiza acestei probleme trebuie s distingem ntre reglementrile anterioare anului .//0 i reglementarea adus de Legea nr. .12+.//0. =tunci cnd dezmembrmintele dreptului de proprietate au luat natere prin convenie nc5eiat nainte de intrarea n vigoare a legii nr. .12+.//0 considerm c nu a fost necesar nc5eierea acesteia n form autentic" ad *aliditatem" pentru c prin constituirea acestor drepturi reale nu se realizeaz o nstrinare" n sensul art. . din Legea nr. 01+),,* privind circulaia juridic a terenurilor )0 . Cac e!cepie conveniile pentru care legea cere e!pres" ad *aliditatem" forma autentic" aa cum este cazul contractului de donaie. 'ituaia s7a sc5imbat dup adoptarea Legii nr. .12+.//0. =stfel" prevederile art. . alin. (.3 din Eitlul L al legii citate au e!tins cerina formei autentice" ad *aliditatem" pentru constituirea prin acte juridice a dezmembrmintelor dreptului de proprietare asupra terenurilor" cu sau fr construcii. =a cum s7a artat n literatura juridic" msura este e!cesiv i va constitui o frn n naterea unor asemenea drepturi reale )< . &a va genera complicaii juridice ori de cte ori proprietarul terenului i

permite altei persoane s edifice o construcie pe terenul su" fie printr7o convenie nc5eiat n forma nscrisului sub semntur privat" fie prin simplu acord verbal (aa cum se ntmpl frecvent n raporturile dintre prini i copii3. Dac dezmembrmntul dreptului de proprietate se constituie numai asupra unei construcii" forma autentic nu este necesar. &ste" spre e!emplu" cazul dreptului de abitaie. $n situaia n care dezmembrmntul are ca obiect imobilul comple!" format din construcie i teren" aa cum este cazul superficiei" actul juridic de constituire trebuie nc5eiat n form autentic" ad *aliditatem. ),<. valuarea dezmembrmintelor. Ciind drepturi patrimoniale dezmembrmitele dreptului de proprietate sunt evaluabile n bani. :ecesitatea unei asemenea evaluri este evident cel puin n urmtoarele situaii la stabilirea despgubirii ce i se cuvine proprietarului fondului aservit n cazul constituirii unei servitui de trecere (art. <)< 6.civ.3- n cazul e!proprierii pentru cauz de utilitate public" pentru stabilirea cuantumului despgubirilor ce li se cuvin titularilor dezmembrmintelor dreptului de proprietate" care se sting n acest mod >art. .< alin. (;3 din Legea nr. ;;+),,1?- n cazul urmririi silite a dreptului de uzufruct asupra unui bun imobil" a dreptului de superficie i a dreptului de servitute >art. 1** alin. (.3 i (;3 6.proc.civ.? )2 . =ceast evaluare nu se poate face ns ntotdeauna prin raportare la cerere i ofert" aa cum se procedeaz n cazul dreptului de proprietate" ci trebuie folosite alte criterii" evideniate n literatura de specialitate )* . $n cazul dezmembrmintelor dreptului de proprietate care presupun folosina ntregului bun (uzufructul" uzul" abitaia i dreptul de folosin asupra terenului inclus n dreptul de superficie3 evaluarea se face prin e!pertiz" n funcie de durata dezmembrmintelor i de contravaloarea folosinei pe unitatea de timp (o lun sau un an3" aplicndu7se criteriile din materia de locaiunii ), . $n mod e!cepional" dac aceste criterii economice nu pot fi aplicate" se poate recurge la soluia adoptat de legiuitor n materie fiscal. =stfel" potrivit art. 0 alin. (<3 din :ormele metodologice nr. 11;+6+/2./2.),,, pentru aplicarea 8rdonanei Buvernului nr. ).+),,* privind ta!ele de timbru pentru activitatea notarial ./ " La constituirea unui drept real imobiliar" altul dect dreptul de proprietate" i anume dreptul de uzufruct" dreptul de uz" dreptul de abitaie" dreptul de servitute i dreptul de superficie" ta!a de timbru se stabilete la valoarea declarat de pri" dar nu mai puin de ./O din valoarea de circulaie a imobilului.

$n mod corespunztor" prin art. 0 alin. ()/3 din aceleai :orme metodologice" nstrinarea nudei proprieti se ta!eaz la valoarea declarat de pri" dar nu mai puin de */O din valoarea de circulaie a bunului. =a cum s7a artat n literatura de specialitate" soluia ta!rii cu ./O din valoarea de circulaie a imobilului este raional n cazul constituirii dezmembrmintelor care includ n coninutul lor prerogativele folosinei ntregului bun" dar nu se justific n cazul dreptului de servitute. .) Captul c servitutea stabilit prin fapta omului nu presupune ntotdeauna folosirea fondului aservit" ci" eventual" implic numai folosirea unei pri din acest fond" ne determin i pe noi s afirmm c procentul de ./O ar trebui raportat la valoarea de circulaie a prii din fondul aservit asupra cruia acest dezmembrmnt se e!ercit.
.

Curtea C"n titui"nal&, Deci+ia nr. 778.::6 >). "=. nr. 47< din .9 dece$!rie .::6?.
2

* e vedea 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 766769.
4

L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. ..;. Gn en ul i$p" i!ilit&ii c"n tituirii "ric&r"r de+$e$!r&$inte ale dreptului de pr"prietate pu!lic&, a e vedea /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 720.
7

* e vedea 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 76976;. Gi repr"%&$ ace tei "pinii =aptul c& nu ine ea$a de peci=icul ervituil"r, care, chiar %i atunci cnd dep&%e c caracterul de i$ple li$it&ri ale dreptului de pr"prietate, nu-i per$it titularului & eBercite pe deplin prer"gative ale ace tui drept, ca n ca+ul alt"r de+$e$!r&$inte, prer"gative care v"r putea =i eBercitate %i de c&tre pr"prietar.
<

Gn acela%i en , a e vedeaD C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 290E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. .7;-.7:E ). ,ic"lae, #re cripia eBtinctiv&, "p. cit., p. 49:. Gn privina ulti$ului aut"r citat $eni"n&$ n & c& ace ta ="l" e%te n"iunea de de+$e$!r&$inte ntr-un en ="arte larg, a=ir$nd c& acea ta include t"ate drepturile reale c"n tituite pe te$eiul dreptului de pr"prietate privat& %i pe cel al dreptului de pr"prietate pu!lic&.
6

C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, .:;0, "p. cit, p. 227, c"n="r$ c&r"ra HDe+$e$!r&$intele dreptului de pr"prietate unt acele drepturi reale principale, derivate, a upra !unuril"r altuia, "p"+a!ile tutur"r,

inclu iv pr"prietarului, care e c"n tituie au e d"!nde c prin de prinderea "ri li$itarea un"r atri!ute din c"ninutul (uridic al dreptului de pr"prietateI.
9

Drepturile reale de ="l" in& pe care le ave$ n vedere unt ur$&t"areleD dreptul real de ="l" in& a upra terenuril"r a=erente l"cuinel"r cu$p&rate n c"ndiiile Decretului-lege nr. 6.8.::0E dreptul real de ="l" in& a upra un"r terenuri agric"le, regle$entat de Legea ="ndului =unciar nr. .;8.::. %i dreptul pecial de ="l" in& a upra un"r terenuri intravilane, c"n tituit n =av"area cet&enil"r tr&ini au apatri+il"r, n c"ndiiile art. // alin. >.? din @.2.A. nr. .;782002. #entru de+v"lt&ri, a e vedea E. Chelaru, *d$ini trarea d"$eniului pu!lic %i a d"$eniului privat, "p. cit., p. .60-.97. Gn en ul c& dreptul real de ="l" in& a !unuril"r pr"prietate privat& a tatului au a unit&il"r ad$ini trativterit"riale =ace parte din categ"ria de+$e$!r&$intel"r dreptului de pr"prietate, a e vedeaD L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. 2;.E C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, "p. cit., p. .<4.
;

#entru ace t din ur$& de+$e$!r&$nt al dreptului de pr"prietate, a e vedea E. Chelaru, *d$ini trarea d"$eniului pu!lic %i a d"$eniului privat, "p. cit., p. .<<-.60. Gn en ul c& att dreptul real de ="l" in& ct %i dreptul de c"nce iune a !unuril"r pr"prietate privat& a tatului au a unit&il"r ad$ini trativ-terit"riale unt drepturi reale cu " c"n=iguraie (uridic& pr"prie, iar nu de+$e$!r&$inte ale dreptului de pr"prietate, a e vedea 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 792-794.
:

Curtea de Ca aie a -ranei, deci+ia CaPuelard c"ntra Le$"ine din .4.02..;47, repr"du & de Henri Capitant n Le grand arrQt de la (uri prudence civile, :e 5diti"n par -ranc"i 6err5 et /ve LePuette, Ed. Dall"+, #ari , .::., p. 2<4.
.0

/!ide$.
..

#entru pre+entarea ace t"r aut"ri %i a argu$entel"r ="l" ite, a e vedea H. Capitant, "p. cit., p. 2<<-2<;.
.2

/de$, p. 2<;.
.4

#entru pre+entarea principalel"r argu$ente adu e n =av"area caracterului li$itativ al drepturil"r reale, a e vedea H. Capitant, "p. cit., p. 2<<.
.7

*. Yeill, Dr"it civil. Le !ien , DeuBiN$e 5diti"n, Dall"+, .:97.

.<

* e vedea n ace t en , inclu iv pentru argu$entare, E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. .7:E -r. Deak, 6ratat de drept civil. C"ntracte peciale, "p. cit., p. :-.0E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 2::E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 467-46<E 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 7;<. Literatura (uridic& -a pr"nunat n ace t en %i cu privire la c"n tituirea de+$e$!r&$intel"r dreptului de pr"prietate prin acte (uridice, u! i$periul art. 76 din Legea nr. .;8.::., care avea aceea%i redactare ca %i art. 2 din Legea nr. <78.::;. * e vedeaD E. Chelaru, 2nele a pecte n leg&tur& cu circulaia (uridic& a terenuril"r pr"prietate privat&, Dreptul nr. :8.::4, p. 24E Buga, "p. cit., p. 4-:E C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, "p. cit., p. .;2. #entru "pinia c"ntrar&, a e vedea L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. .:..
.6

* e vedea /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 72..
.9

Dreptul de ervitute p"ate =i ur$&rit c&ruia i pr"=it&.

.;

ilit nu$ai " dat& cu ="ndul d"$inant

* e vedea 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 79..
.:

/!ide$.
20

). "=. nr. 4;. din .. augu t .:::. * =" t repu!licat& >). "=. nr. <;6 din 9 augu t 2002?.
2.

1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 79.. Seciunea a II-a reptul de u&u)ruct ),2. /oiune. 6onform art. 0)2 6.civ. @zufructul este dreptul de a se bucura cineva de lucrurile ce sunt proprietatea altuia" ntocmai ca nsui proprietarul lor" ns cu ndatorirea de a le conserva substana. @zufructul este rezultatul separrii elementelor dreptului de proprietate i atribuirii lor provizorii ctre dou persoane diferite. Ior coe!ista astfel dou drepturi reale distincte. $n primul rnd" ia natere dreptul de uzufruct" al crui titular poart denumirea de uzufructuar" compus din atributele posesiei i folosinei asupra bunului (u)u) i 5ructu)3" desprinse din dreptul de proprietate. Dreptul de proprietate va continua s e!iste" dar n coninutul su va rmne numai dreptul de dispoziie" celelalte dou atribute fiind

atribuite uzufructuarului. De aceea" aceast proprietate poart denumirea de nud proprietate" iar proprietarul pe cea de nud proprietar. :uda proprietate nu este ns un dezmembrmnt al dreptului de proprietate ) " ci doar una din formele n care acest drept poate s e!iste. @zufructul este un drept real" pentru c uzufructuarul se afl n relaie direct cu lucrul" e!ercitnd toate prerogativele pe care dreptul su i le confer" fr a fi nevoit pentru aceasta s7i pretind nudului proprietar o anumit conduit. Dimpotriv" folosina pe care o poate avea asupra bunului c5iriaul sau arendaul este cu titlu personal" ei trebuind s7o pretind" n calitate de creditori" de la proprietar. Din cuprinsul art. 002 6.civ. rezult c uzufructul este un drept temporar. 8dat cu ncetarea uzufructului dreptul de proprietate se va reconstitui n toate cele trei componente ale sale. =a cum s7a spus" nuda proprietate este dotat cu o putere atractiv" cu o putere de a absorbi uzufructul . " motiv pentru care 6odul civil consider c nudul proprietar este un proprietar. ; ),*. %aracterele juridice ale uzufructului. 6aracterele juridice ale uzufructului sunt urmtoarele a3 uzufructul este un drept real. 6a urmare" acest drept este opozabil er2a omne)" inclusiv proprietarului" care este obligat s nu fac nimic de natur a tulbura e!ercitarea sa normal. Dac are ca obiect bunuri corporale" uzufructul confer titularului su cele dou atribute specifice drepturilor reale dreptul de urmrire i dreptul de preferin 1 b3 uzufructul este un drept esenialmente temporar" ceea ce nseamn c nu poate fi constituit pe o perioad nelimitat de timp. &l poate fi constituit fie pentru o durat fi!" precis determinat" toat durata vieii titularului" n acest din urm caz spunndu7se c uzufructul are caracter viager. Despre uzufructul viager s7a spus n literatura de specialitate c are un caracter aleatoriu" n msura n care nu se tie ct va tri uzufructuarul 0 . @zufructul se va stinge la decesul titularului" c5iar dac acesta survine nainte de data stabilit de pri pentru ncetarea sa. $n considerarea acestui aspect s7a apreciat c uzufructul are ntotdeauna un caracter viager < . @zufructul al crui titular este o persoan juridic nu poate fi constituit pentru o durat mai mare de ;/ de anie3 uzufructul poate fi mobiliar sau imobiliar" dup cum poart asupra unor bunuri mobile sau imobile (art. 0./ 6.civ.3d3 uzufructul este un bun netransmisibil 2 . &l nu se poate transmite prin acte juridice ntre vii. 6eea ce poate transmite uzufructuarul este numai beneficiul (emolumentul3 uzufructului (art. 0;1 6.civ.3" respectiv avantajele economice pe care acest drept i le confer. Dobnditorul

va folosi ns bunul cu titlu de drept personal" titular al dreptului real de uzufruct rmnnd uzufructuarul. '7a decis astfel c uzufructuarul poate nc5iria valabil bunul care face obiectul dreptului de uzufruct" deoarece prin locaiune se transmite doar dreptul de folosin temporar asupra lucrului * . 'tingndu7se la decesul titularului su uzufructul nu poate fi transmis prin acte pentru cauz de moarte i nici prin motenire legal. ),,. Obiectul dreptului de uzufruct. =rticolul 0./ 6.civ. dispune n sensul c uzufructul se poate constitui pe tot felul de bunuri mobile i imobile" pentru ca prin art. 0.< 6.civ. s se permit c5iar i constituirea acestuia asupra unor lucruri consumptibile. 4ezult c dispoziiile art. 0)2 6.civ." care7l oblig pe uzufructuar s conserve substana lucrului" au doar caracter de principiu. @zufructul care poart asupra unor bunuri consumptibile poart denumirea de Dua)i-u:u5ruct , . $n acest caz" uzufructuarul" dobndind c5iar dreptul de proprietate asupra bunurilor care fac obiectul uzufructului" va putea consuma bunurile respective" cu obligaia de a restitui" la ncetarea dreptului su" bunuri de acelai gen i calitate sau ec5ivalentul lor bnesc. @zufructul poate avea" deci" ca obiect orice fel de bunuri mobile sau imobile" corporale sau incorporale. &l poate fi constituit asupra unor bunuri individualizate sau asupra unor universaliti de bunuri sau fraciuni de universalitate (uzufruct cu titlu particular" cu titlu universal sau universal3. 'pre e!emplu" se poate constitui uzufruct universal asupra unei turme de animale" unui fond de comer" unei succesiuni. 9mportana distinciei dintre uzufructul cu titlu particular i cel universal sau cu titlu universal este dat de modul diferit de e!ercitare a prerogativelor pe care dreptul respectiv le confer uzufructuarului. Eitularului dreptului de uzufruct trebuie s i se permit s foloseasc bunul n acelai mod ca i proprietarul. $n cazul uzufructului cu titlu particular aceast folosin nu poate aduce atingere substanei lucrului (cu e!cepia Puasi7uzufructului3. $n interiorul universalitilor de bunuri opereaz ns subrogaia real cu titlu universal" valoarea de nlocuire a bunului lund locul acestuia. De aceea" prin nstrinarea unora dintre bunurile care compun universalitatea nu se poate susine c a fost afectat substana obiectului uzufructului" universalitatea (sau fraciunea de universalitate3 asupra creia s7a constituit dezmembrmntul dreptului de proprietate rmnnd aceeai. :umai aa poate fi respectat dreptul uzufructuarului de a folosi universalitatea de bunuri" care face obiectul uzufructului su" n acelai mod ca proprietarul. =stfel" n cazul uzufructului unui fond de comer" uzufructuarul va avea drept s nstrineze mrfurile i produsele obinute" pentru a

realiza profit i a menine clientela i va putea consuma materiile prime" pentru a obine alte mrfuri" avnd ns obligaia de a nlocui aceste bunuri" pentru a7i putea restitui proprietarului" la stingerea uzufructului" aceeai universalitate de bunuri )/ . De asemenea" uzufructuarul unei turme de animale dobndete i pstreaz n proprietate produsele animalelor" cum ar fi lna" laptele" sporul obinut din prsil care depete necesarul de nlocuire a animalelor nstrinate i a mortalitilor )) " uzufructuarul avnd deci" dreptul de a nstrina unele din animalele care formeaz turma. @zufructul nu poate fi constituit asupra bunurilor care formeaz obiectul proprietii publice. .//. .odurile de dob+ndire a uzufructului. %otrivit art. 0)* 6.civ." uzufructul se poate stabili prin lege i prin voina omului. La aceste cazuri doctrina a adugat uzucapiunea. 9niial" acest dezmembrmnt al dreptului de proprietate a fost considerat drept cea mai bun te5nic utilizabil pentru a asigura repartiia bunurilor unei familii ntre generaiile succesive ). . $n acest sens au fost edictate cazurile de constituire a uzufructului n temeiul legii (aa numitele cazuri de uzufruct legal3. Dispoziiile respective din 6odul civil romn au fost ns abrogate" astfel c n prezent" nu se poate discuta dect despre dou ci de natere a uzufructului voina omului i uzucapiunea. .//.). Dob+ndirea uzufructului prin voina omului. Ioina omului conduce la naterea uzufructului prin convenie sau testament. 6onstituirea uzufructului prin convenie se poate realiza n mod direct sau n mod indirect. 6onstituirea direct a uzufructului are loc atunci cnd proprietarul nstrineaz unei persoane atributele posesiei i folosinei" pstrnd pentru sine doar dreptul de dispoziie" adic nuda proprietate. Eot o constituire direct se realizeaz i prin nstrinarea posesiei i folosinei ctre o persoan i a nudei proprieti ctre o alt persoan. 6onstituirea indirect a uzufructului are loc atunci cnd proprietarul nstrineaz nuda proprietate i reine pentru sine atributele posesiei i folosinei. Ki atunci cnd uzufructul ia natere pe calea unui partaj voluntar" suntem tot n prezena unei constituiri convenionale ); . Dac e!ist nelegere n acest sens ntre coproprietari" este posibil ca unul s primeasc" prin partaj voluntar" nuda proprietate" iar cellalt uzufructul )1 . @zufructuarul nu poate ns formula o aciune de partaj mpotriva nudului proprietar" dac are constituit un asemenea drept asupra unei pri de motenire" ei nefiind n indiviziune )0 .

Dac uzufructul se constituie prin act juridic ntre vii i are ca obiect terenuri" prevederile art. . alin. (.3 din Eitlul L 6irculaia juridic a terenurilor al Legii nr. .12+.//0 impun forma autentic" ad *aliditatem. Corma autentic este necesar indiferent dac uzufructul se constituie n mod direct sau indirect. Ki constituirea uzufructului prin testament se poate realiza n mai multe modaliti. =stfel" testatorul poate transmite legatarului uzufructul i motenitorilor nuda proprietate sau" dimpotriv" s instituie un legatar al nudei proprieti transmind astfel motenitorilor legali uzufructul. .//... Dob+ndirea uzufructului prin uzucapiune. 'e consider c uzufructul poate fi dobndit i prin uzucapiune de vreme ce servitutea" conform art. <.; 6.civ." poate fi uzucapat. Ciind tot un dezmembrmnt al dreptului de proprietate i susceptibil de posesie" uzufructul trebuie s aib acelai tratament juridic )< . =cest mod de dobndire a uzufructului este ns lipsit de importan practic" deoarece" de cele mai multe ori" cel care a nceput posesia bunului va urmri s dobndeasc deplina proprietate a bunului" iar nu numai un dezmembrmnt al acestuia. ./). Drepturile i obligaiile uzufructuarului ./).). Drepturile uzufructuarului. 'intetic" uzufructuarul are dreptul de a obine posesia lucrului care face obiect al uzufructului i dreptul de a7l folosi" cu obligaia de a7i conserva substana. =nalitic" aceste drepturi comport a3 dreptul de a cere i obine predarea bunului care face obiectul uzufructului" predare fr de care folosina este imposibil. Dac predarea bunului nu se face de bunvoie" uzufructuarul poate e!ercita aciunea confesorie mpotriva nudului proprietar sau a succesorilor acestora" dac uzufructul s7a constituit prin legat. Dac uzufructul s7a constituit prin convenie" uzufructuarul va putea obine predarea bunului i pe calea unei aciuni personale" ntemeiate pe contractb3 uzufructul constituit asupra unui bun imobil poate fi aprat prin aciunile posesorii. @zufructuarul poate e!ercita i aciunea n grniuirec3 uzufructuarul are dreptul de a se folosi de bun i de accesoriile sale materiale sau juridice" ntocmai ca i proprietarul. =stfel" potrivit art. 0;< 6.civ. el se folosete de drepturile de servitute i n genere de toate drepturile de care se poate folosi proprietarul i se folosete ntocmai ca nsui proprietarul.

=cest drept este n strns legtur cu obligaia de a conserva substana bunului. 'ub acest aspect se nate ntrebarea dac uzufructuarul este obligat" n toate situaiile" s respecte destinaia dat bunului de ctre proprietar sau" n anumite circumstane" aceast destinaie poate fi sc5imbat. 4spunsul la aceast ntrebare depinde de nelesul care se atribuie noiunii de )ub)tan# a lucrului. Dou concepii se confrunt n aceast materie cea material i cea funcional )2 . 6onform concepiei materiale" substana care trebuie conservat ar putea fi materia din care este compus lucrul sau forma sa constitutiv. 'c5imbarea destinaiei bunului" cum ar fi transformarea unei locuine ntr7un local profesional ar fi astfel posibil. 6oncepia funcional este mult mai restrictiv" impunnd conservarea modului particular de a fi al bunului i a ansamblului principalelor caliti care fac bunul propriu unei anumite folosine )* . 4ecurgerea la principiile care guverneaz 6odul civil i la unele din dispoziiile acestuia aplicabile n materie poate conduce la concluzia c" n anumite circumstane" uzufructuarul poate sc5imba destinaia bunului care face obiectul uzufructului. $n toate situaiile" 6odul civil privete bunurile sub aspectul utilitii lor. %rotecia drepturilor nu trebuie s se transforme ntr7o frn n calea punerii n valoare a bunurilor. =a stau lucrurile i cu uzufructul care" drept real fiind" este nscut n considerarea utilitii bunului. De aceea" dispoziia art. 0)2 6.civ." care l autorizeaz pe uzufructuar s foloseasc bunul ca nsui proprietarul" nu trebuie interpretat doar n sensul c uzufructuarul trebuie s respecte destinaia dat bunului de ctre proprietar ), " ci i sensul c el este autorizat s sc5imbe destinaia bunului dac circumstanele economice i te5nice s7au sc5imbat ntr7att nct un bun proprietar ar sc5imba el nsui destinaia bunurilor ./ . =ceast sc5imbare a destinaiei nu trebuie s aduc ns modificri constructive sau de alt natur structurii materiale a bunului. 'oluia se sprijin deopotriv pe prevederile 6odului civil" care7l autorizeaz pe uzufructuar s transmit unui ter emolumentul uzufructului su sau s nc5irieze bunul. Eot astfel" dreptul uzufructuarului de a folosi lucrul producndu7i o uzur normal" drept caracterizat n literatura juridic a fi un .u) abutendi limitat .) " poate fi folosit ca un argument n sprijinul opiniei e!primate. Dac legiuitorul accept un drept de dispoziie limitat n ce privete atingeri aduse substanei lucrului" privit sub aspectul su material" cu att mai mult trebuie considerat c accept i sc5imbri ale destinaiei acestuia. 'c5imbarea destinaiei" menit s creasc valoarea lucrului" nu7l poate prejudicia pe proprietar pentru c" potrivit art. 0;, alin. (.3

6.civ." uzufructuarul nu va putea cere despgubiri pentru sporul de valoare adus bunului. $n temeiul dreptului de folosin uzufructuarul va putea face" de asemenea" acte de conservare i de administrared3 uzufructuarul are dreptul de a culege fructele bunului (art. 0.) 6.civ.3" indiferent de natura acestora. :atura fructelor prezint interes n ce privete momentul dobndirii lor. =stfel" conform art. 0.0 6.civ." fructele civile produse de bunul care face obiectul uzufructului se dobndesc de ctre uzufructuar zi de zi" proporional cu durata uzufructului. 6a urmare" dac la ncetarea uzufructului" uzufructuarul nu ncasase c5iriile" dobnzile sau arenzile" care constituie fructele civile ale bunului afectat de uzufruct" acestea i se vor cuveni lui" iar nu nudului proprietar" care le va ncasa doar ncepnd din acest moment. %roprietatea fructelor naturale i a celor industriale se dobndete de ctre uzufructuar prin culegere. 6onform art. 0.1 6.civ." fructele naturale i industriale neculese n momentul constituirii uzufructului se cuvin uzufructuarului iar cele neculese la data ncetrii uzufructului aparin proprietaruluie3 uzufructuarul poate e!ercita atributele pe care dreptul su i le confer" nu numai nemijlocit" dar i prin intermediul altor persoane" cu care poate nc5eia contracte de nc5iriere sau de arend. &l va putea c5iar s cedeze prin act juridic cu titlu oneros sau cu titlu gratuit" beneficiul (emolumentul3 uzufructului (art. 0;1 6.civ.3. De asemenea" uzufructuarul poate constitui asupra uzufructului su un alt drept de uzufruct" dac este titularul unui drept de uzufruct care are ca obiect o universalitate .. . $n cazul cesiunii beneficiului dreptului de uzufruct" dobnditorul nu dobndete i calitatea de uzufructuar. Eitular al dreptului de uzufruct rmne uzufructuarul i toate cauzele de stingere a uzufructului se vor analiza n persoana sa. 'pre e!emplu" decesul uzufructuarului va stinge uzufructul" dei cesionarul va fi n via" precum i dreptul acestuia din urm. Decesul cesionarului survenit nainte de decesul uzufructuarului nu va influena ns e!istena uzufructuluif3 n cazul Puasi7uzufructului" care se constituie asupra bunurilor consumptibile" uzufructuarul poate dispune de ele" cu obligaia de a restitui" la ncetarea uzufructului" bunuri de aceeai cantitate" calitate i valoareg3 uzufructuarul are posibilitatea de a ipoteca dreptul su" dac obiectul uzufructului l constituie un bun imobil. 6reditorul va putea urmri numai dreptul de uzufruct" iar nu imobilul nsui. ./)... Obligaiile uzufructuarului

=3 $nainte de a intra n posesia bunurilor care formeaz obiectul uzufructului" uzufructuarul este obligat s fac inventarierea bunurilor mobile i s ntocmeasc un act de constatare a strii bunurilor imobile (art. 01/ 6.civ.3. =ceast obligaie servete la stabilirea obiectului uzufructului i la ntinderea obligaiei de restituire ce7i revine uzufructuarului .; . 9nventarul bunurilor mobile i constatarea strii celor imobile se fac n prezena proprietarului i se consemneaz n scris. :udul proprietar poate refuza predarea bunurilor care formeaz obiectul uzufructului" nainte de ndeplinirea acestor formaliti. 65eltuielile legate de inventarierea i constatarea strii bunurilor sunt n sarcina uzufructuarului. @zufructuarul mai are i obligaia de a aduce o cauiune" respectiv o persoan care se oblig s rspund cu ntreg patrimoniul n cazul insolvabilitii uzufructuarului (art. 01) 6.civ.3. &ste vorba despre un garant care se oblig s e!ecute el n locul uzufructuarului" dac va fi cazul" obligaia de restituire i de a plti daunele pe care acesta le7a adus nudului proprietar prin nclcarea obligaiilor. =tunci cnd uzufructul s7a constituit prin pstrarea sa i nstrinarea nudei proprieti" deci pe cale indirect" vnztorul i donatorul nu sunt obligai s aduc un garant. 4ezult c obligaia de cauiune e!ist numai n cazul uzufructului constituit direct. %rin actul de constituire a uzufructului" uzufructuarul poate fi scutit de obligaia de a da cauiune. G3 $n timpul e!ecutrii uzufructului uzufructuarul are urmtoarele obligaii # s se foloseasc de lucru ca un bun proprietar# s asigure ntreinerea lucrului efectund reparaiile mici" respectiv cele care sunt impuse de uzura normal a acestora. 4eparaiile mari sunt n sarcina proprietarului" cu e!cepia celor a cror necesitate s7 a impus datorit neefecturii la timp a micilor reparaii" care sunt n sarcina uzufructuarului (art. 0107012 6.civ.3. Aarile reparaii" respectiv cele care vizeaz substana bunului" sunt enumerate limitativ de art. 01< 6.civ.# fiind obligat s conserve substana bunului uzufructuarul nu poate efectua lucrri care s conduc la transformarea acestuia. $n principiu" el este obligat s respecte destinaia lucrului" aa cum a fost ea stabilit de ctre proprietar# uzufructuarul trebuie s aduc de ndat la cunotina proprietarului orice nclcare a drepturilor acestuia" realizat pe ci de drept (intentarea unei aciuni n revendicare sau n grniuire de ctre un ter" a unei aciuni posesorii etc.3 sau de fapt" astfel nct acesta s aib posibilitatea s se apere. Dac nu7i ndeplinete aceast

obligaie" uzufructuarul va plti toate daunele suferite de proprietar" ca i cum el ar fi autorul acestora (art. 001 6.civ.3# uzufructuarul este obligat s suporte o parte din sarcinile lucrului" cum ar fi plata ta!elor i a impozitelor" c5eltuielile pentru obinerea recoltelor. 63 La ncetarea uzufructului" uzufructuarul va fi obligat s restituie bunurile care au fcut obiectul uzufructului" n starea n care se gseau la constituirea acestui drept. Dac bunurile se deterioreaz prin ntrebuinare normal" ele se vor restitui n starea n care se afl la momentul ncetrii uzufructului. @zufructuarul va plti ns despgubiri dac deteriorarea este rezultatul culpei sau al dolului (inteniei3 sale. &l va datora despgubiri i n cazul pieirii bunurilor datorate culpei sale. 4estituirea se face n natur. 8bligaia de restituire va fi n sarcina motenitorilor uzufructuarului dac uzufructul nceteaz prin deces. 6nd uzufructul a avut ca obiect bunuri consumptibile" uzufructuarul trebuie s restituie bunuri de aceeai cantitate" calitate i valoare sau ec5ivalentul lor bnesc. ./.. Drepturile i obligaiile nudului proprietar ./..). Drepturile nudului proprietar. 6onstituirea uzufructului las n minile nudului proprietar acele drepturi care sunt manifestri ale atributului dispoziiei. =stfel a3 proprietarul poate nstrina nuda proprietate. &l nu va putea transmite dobnditorului dect ceea ce are" respectiv o proprietate dezmembrat" astfel c acesta din urm va trebui s respecte uzufructul. :udul proprietar poate constitui i garanii reale asupra bunuluib3 ca un aspect al dreptului de dispoziie material asupra bunului" nudului proprietar i se cuvin productele lucrului. 6onsumnd substana lucrului" productele nu pot fi nsuite de uzufructuarc3 dac bunul care formeaz obiectul uzufructului este e!propriat" despgubirea se va partaja ntre nudul proprietar i uzufructuar" acesta din urm trebuind s fie indemnizat pentru pierderea suferit n urma stingerii intempestive a dreptului su. &ste soluia care se degaj din prevederile art. .< alin. (;3 din Legea nr. ;;+),,1 privind e!proprierea pentru cauz de utilitate public .1 " astfel nct considerm eronat afirmaia fcut n literatura de specialitate conform creia n aceast situaie despgubirea se cuvine proprietarului" pentru c nlocuiete lucrul .0 . Dimpotriv" n cazul pieirii fortuite a bunului asigurat" indemnizaia de asigurare se va cuveni proprietarului .< -

d3 nudul proprietar poate e!ercita n justiie toate aciunile prin care se apr dreptul su de proprietate" n msura n care nu se aduce atingere drepturilor uzufructuarului. &l nu va putea" spre e!emplu" revendica bunul su de la uzufructuar nainte de stingerea uzufructului" dar va putea cere ncetarea uzufructului pentru abuz de folosin. Erebuie totui spus c dreptul de dispoziie care7i rmne nudului proprietar are un coninut mai redus dect acela specific proprietii depline .2 . Limitarea dreptului de dispoziie al nudului proprietar privete ambele sale laturi (dispoziia juridic i dispoziia material3 i este generat tocmai de e!istena dreptului de uzufruct asupra aceluiai bun. 'ub aspectul dispoziiei juridice" aa cum am artat mai sus" nudul proprietar nu va putea nstrina dect dreptul su" n starea actual" adic lipsit de atributele folosinei i culegerii fructelor" iar nu proprietatea deplin. Dispoziia material a nudului proprietar este i ea limitat" trebuind s fie e!ercitat de aa manier nct dreptul de folosin al uzufructuarului s nu fie afectat. 'pre e!emplu" nudul proprietar nu ar putea distruge bunul care face obiectul uzufructului" ceea ce titularul dreptului de proprietate deplin ar putea face fr restricii. ./.... Obligaiile nudului proprietar. :udul proprietar are urmtoarele obligaii a3 trebuie s se abin de la orice act juridic sau fapt material care ar mpiedica sau tulbura e!erciiul normal al uzufructului (art. 0;, 6.civ.3. &ste o consecin a opozabilitii er2a omne) a uzufructului. 6a urmare" nudul proprietar nu poate aduce modificri construciei care face obiectul uzufructului" dac acestea sunt de natur a mpiedica e!erciiul normal al acestui drept .* . Ior putea fi ns efectuate lucrrile necesare conservrii lucrului" cum ar fi marile reparaii ., b3 dac uzufructul s7a constituit cu titlu oneros sau nudul proprietar i7a asumat aceast obligaie prin actul de constituire a uzufructului" nudul proprietar va fi obligat s7l garanteze pentru eviciune pe uzufructuar. ./;. #tingerea uzufructului. 6azurile de stingere a uzufructului sunt prevzute de art. 002700* 6.civ. =stfel" dreptul de uzufruct se stinge prin a3 moartea uzufructuarului" indiferent care ar fi durata dreptului prevzut n titlul prin care s7a constituit. &ste o consecin a caracterului viager al acestui drept. Dispoziia cuprins n art. 002 6.civ." conform creia uzufructul se stinge prin moartea uzufructuarului" este de ordine public astfel nct orice convenie

derogatorie va fi nul absolut. &ste ns posibil constituirea unui drept de uzufruct n favoarea a doi sau mai muli uzufructuari succesivi" la moartea primului uzufructul trecnd asupra urmtorului beneficiar desemnat i aa mai departe pn la decesul ultimului. 6ondiia este ca la data constituirii uzufructului toi uzufructuarii s e!iste ;/ b3 e!pirarea termenului pentru care uzufructul a fost constituit. Dac uzufructul a fost constituit pe termen i la mplinirea acestuia uzufructuarul este n via" uzufructul va nceta la mplinirea termenului. =cest caz de stingere a uzufructului se ntlnete ns mai rar la uzufructul avnd ca titulari persoane fizice" el fiind specific uzufructului constituit n favoarea persoanelor juridice" care nu poate avea o durat mai mare de ;/ de anic3 consolidarea" caz de stingere a uzufructului prevzut de art. 002 6.civ." are loc atunci cnd calitile de nud proprietar i de uzufructuar se reunesc asupra aceleiai persoane. 6onsolidarea conduce la stingerea uzufructului pentru c are drept consecin reunirea celor trei atribute ale dreptului de proprietate # u)u)' 5ructu) i abu)u) # n minile aceleiai persoane" deci la refacerea dreptului de proprietate. &a poate avea loc pe cale convenional sau prin motenire" beneficiar putnd fi uzufructuarul" care dobndete i nuda proprietate. Dac nudul proprietar este cel care7l motenete pe uzufructuar dreptul de uzufruct" fiind esenialmente viager" se va stinge ca efect al decesului titularului su iar nu prin confuziune. =tunci cnd un ter dobndete att nuda proprietate ct i uzufructul" acest din urm drept se stinge prin confuziune ;) . La aceast situaie se poate ajunge" spre e!emplu" atunci cnd terul l motenete pe nudul proprietar sau cumpr de la acesta nuda proprietate i7i adjudec uzufructul care a fcut obiectul vnzrii silite imobiliare. 'tingerea dreptului de uzufruct n cazul vnzrii concomitente a nudei proprieti i a uzufructului ctre aceeai persoan a fost recunoscut i de jurisprudena francez. =stfel" printr7o decizie pronunat de 6urtea de 6asaie la data de )* octombrie ),*, ;. se arat c uzufructuarul nu va putea pretinde dect o parte din preul total" corespunztor valorii uzufructului su" iar nu continuarea uzufructului asupra preului" deoarece nu e!ist indiviziune asupra proprietii ntre nudul proprietar i uzufructuar" care sunt titularii unor drepturi diferite i independente unul fa de altul. 'oluia a fost ns contestat ;; artndu7se c tocmai mprejurarea c drepturile uzufructuarului i ale nudului proprietar sunt distincte" nu prezint importan dac uzufructul poart asupra preului sau asupra bunului. :ici o comparaie cu indiviziunea nu este posibil" iar intervenia

judectorului n ncetarea uzufructului pentru motivul analizat este inoportun. 4epartizarea preului cesiunii" ntre nudul proprietar i uzufructuar" ar fi justificat doar n cazul renunrii acestuia la uzufruct n sc5imbul plii unei despgubiri. 6azurile legale de stingere a uzufructului sunt limitativ determinate. $n esen" conform opiniei prezentate" n ipoteza analizat uzufructul nu nceteaz" ci i sc5imb obiectuld3 neuzul conduce la stingerea uzufructului prin prescripie e!tinctiv" dac lucrul nu a fost folosit de uzufructuar" personal sau prin intermediul altor persoane" timp de ;/ de anie3 pieirea total a bunului lipsete uzufructul de obiectul su" astfel nct acesta" ca drept real" nu mai poate subzista. %ieirea trebuie s se datoreze cazului fortuit sau forei majore. Dac pieirea a fost numai parial uzufructul nu se va stinge" ci se pstreaz asupra prii din lucru rmase (art. 0<; 6.civ.3f3 e!proprierea pentru cauz de utilitate public" asimilat de unii autori pieirii lucrului" n sens de pieire juridic ;1 " este reglementat de art. .* din Legea nr. ;;+),,1" ca un caz distinct de stingere a uzufructului" uzufructuarul urmnd s fie despgubit pentru pierderea dreptului su direct de ctre e!propriatorg3 renunarea uzufructuarului la dreptul su este un caz de stingere a uzufructului" care este menionat de partea final a art. 0<) 6.civ.. %otrivit acestui te!t de lege vnzarea lucrului supus la uzufruct nu aduce nicio sc5imbare dreptului uzufructuarului- el continu a se folosi de uzufructul su" de nu a renunat la dnsul n mod formal. 53 decderea pe cale judiciar a uzufructuarului din dreptul su" pentru abuz de folosin" este reglementat de art. 00* 6.civ. $n funcie de circumstanele speei" judectorul va aprecia dac abuzul de folosin" concretizat n alterarea substanei lucrului" degradrii cauzate de lipsa ntreinerii ori alte asemenea fapte" este att de grav nct trebuie s conduc la stingerea uzufructului sau dac uzufructul poate continua. Mudectorul poate ns decide i lsarea proprietarului s se bucure de fructele obiectului supus la uzufruct" cu ndatorirea de a plti pe fiecare an uzufructuarului sau celor ce reprezint drepturile sale o sum determinat" pn la data cnd uzufructul urma s nceteze. $n acest caz uzufructul se transform ntr7o rent viager ;0 . 6reditorilor uzufructuarului" care pot avea interes n continuarea uzufructului" legea le recunoate dreptul de a interveni n proces propunnd repararea degradrilor fcute i dnd garanii pentru viitori3 conform principiilor generale" rezoluiunea sau nulitatea titlului prin care cel ce a constituit uzufructul a dobndit dreptul de

proprietate asupra bunului" duc i ele la stingerea uzufructului (re)oluto .ure danti) re)ol*itur .u) accipienti)3j3 prescripia ac5izitiv poate conduce i ea la stingerea dreptului de uzufruct" atunci cnd un ter dobndete pe aceast cale dreptul de proprietate asupra bunului. @zucapiunea fiind un mod originar de dobndire a dreptului de proprietate" uzucapantul va fi considerat drept primul proprietar al bunului" astfel nct el nu va putea fi obligat s respecte uzufructul ;< . ./1. *ic"idarea uzufructului. 8dat stins uzufructul" uzufructuarul este obligat s nceteze folosina bunului i s7l restituie proprietarului. 8bligaia de restituire nu e!ist dac uzufructul s7a stins prin consolidare" pieirea total a lucrului din cauze neimputabile uzufructuarului sau e!propriere. Dac lucrul a pierit sau a fost deteriorat din culpa uzufructuarului" obligaia de restituire este nlocuit sau nsoit" dup caz" de o obligaie de dezdunare" uzufructuarul trebuind s acopere prejudiciul pe care l7a cauzat proprietarului. 8dat cu lucrul uzufructuarul va trebui s restituie i fructele naturale i industriale pe care le7a perceput" eventual" dup stingerea uzufructului. Dac uzufructuarul refuz s restituie bunul benevol" proprietarul are la ndemn dou aciuni" ntre care poate opta o aciune personal" derivat din convenia care a dat natere uzufructului i o aciune n revendicare. Lucrul se restituie n starea n care se gsea la momentul constituirii uzufructului. Cac e!cepie bunurile mobile" care se uzeaz prin ntrebuinare i care se restituie n starea n care se afl la momentul ncetrii uzufructului (art. 0.* 6.civ.3. 6a urmare" uzufructuarul nu va fi obligat s plteasc despgubiri pentru degradrile cauzate acestor lucruri prin uzura datorat funcionrii lor normale. @zufructuarul nu va putea pretinde despgubiri pentru mbuntirile aduse bunului" c5iar dac acestea au adus un spor de valoare. &l va putea ns ridica oglinzi" tablouri i alte ornamente pe care le7ar fi aezat" cu ndatorarea de a restitui bunul n starea anterioar >art. 0;, alin. (.3 6.civ.?. %roprietarul este obligat s restituie uzufructuarului sumele de bani pe care acesta le7a pltit pentru el" cum ar fi plata unei datorii a proprietarului" garantat cu o ipotec asupra imobilului care face obiectul uzufructului.
.

0. #erign"n, Dr"it de pr5e$pti"n, n 2r!ani $e. @uvrage c"llecti= r5dig5 "u la directi"n DZ[ve 3eg"u+", "p. cit. p. 24:. 0-a a=ir$at n & %i c&, n en larg, nuda pr"prietate p"ate =i privit& %i ea ca un de+$e$!r&$nt al dreptului de

pr"prietate privat&, ntruct c"ninutul &u (uridic e te t"t re+ultatul epar&rii dreptului de pr"prietate iniial. * e vedea 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 76;.
2

Ch. *tia , "p. cit., p. .4:.

4

* e vedea -. Senati, #"ur une r5n"vati"n de la th5"rie de la pr"pri5t5, '.6.D. civ., nr. 28.::4, p. 4.<.
7

A.,. Lue cu, "p. cit., p. 7;7.

<

3. Car!"nnier, "p. cit., p. .4;-.4:.

6

/!ide$.
9

-aptul c& u+u=ructul e te netran $i i!il a %i deter$inat a=ir$aia c"n="r$ c&reia ace t de+$e!r&$nt al dreptului de pr"prietate e te intuitu per "nae. * e vedea 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 796-799.
;

C.*. 0uceava, ecia civil&, nr. 4<08.::7, citat& de #. #er(u, 0inte+a te"retic& %i practic& a in tanel"r din circu$ cripia Curii de *pel 0uceava n $aterie civil&, l"c. cit., p. 77.
:

* e vedea C. Ha$angiu, /. '" etti-B&l&ne cu, *l. B&ic"ianu, "p. cit., v"l. //, p. 42..
.0

* e vedea L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 242.

..

* e vedea 6ri!. 3ud. C"n tana, deci+ia civil& nr. .0:78.:;;, '.'.D. nr. <8.:;;, p. 97.
.2

* e vedea Ch. *tia , "p. cit., p. .70.

.4

* e vedea L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. .:..

.7

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 678.:;., '.'.D. nr. 98.:;., p. <4.
.<

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .4.78.:90, C.D. .:90, p. ;..
.6

#entru argu$entarea ace tei "luii, a e vedea A. Lue cu, "p. cit., p. <00<02.
.9

* e vedea Ch. *tia , "p. cit., p. .7;.

.;

/!ide$.
.:

Gn en ul ace tei interpret&ri, a e vedea C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, "p. cit., p. .<.
20

* e vedea Ch. *tia , "p. cit., p. .7; %i practica (udiciar& citat& de aut"r. 0e d& ca eBe$plu ituaia unei c"n trucii ituate ntr-" l"calitate rural&, tran ="r$at& ulteri"r n +"n& ur!an&. Gntr-" a e$enea ituaie a =" t aut"ri+at& chi$!area de tinaiei c"n truciei n paiu c"$ercial.
2.

* e vedea 3. Car!"nnier, "p. cit, p. .74.

22

* e vedeaD 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 7;4E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 249.
24

* e vedea Ch. *tia , "p. cit., p. .<7.

27

* e vedea %i E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 477-479.

2<

* e vedea C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, "p. cit., p. .60-.6..

26

/de$E 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. <0:.
29

Gn acea t& privin& a e vedea %i A. C"rnu, "p. cit., p. <42-<44.

2;

* e vedea /. B&ncean, ,"t& la deci+ia civil& nr. 67.8.:6: a 6ri!unalului 3udeean 0i!iu, '.'.D. nr. 48.:92, p. .4:.
2:

A. Lue cu, "p. cit., p. <<2.

40

* e vedeaD A. Lue cu, "p. cit., p. <<;E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 24:.
4.

#entru di tincia dintre tingerea dreptului de u+u=ruct prin c"n "lidare %i prin c"n=u+iune, a e vedea %i 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. <.7.

42

Citat& de Ch. *tia , "p. cit., p. .<:.

44

/de$, p. .<:-.6..
47

* e vedea L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. .:<.

4<

Ch. *tia , "p. cit., p. .62.

46

* e vedea L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 270-27.. Seciunea a III-a reptul de u& i dreptul de a'itaie ./0. $rsturi comune. Din reglementarea consacrat dreptului de uz i dreptului de abitaie (art. 0<0702< 6.civ.3 rezult c acestea sunt varieti ale uzufructului" conferind titularilor lor posibilitatea de a folosi lucrul altuia i de a7i culege fructele" dar numai n msura n care acestea sunt necesare nevoilor lui i ale membrilor familiei sale. =ceast limitare elimin posibilitatea cesiunii beneficiului drepturilor respective. Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun mobil sau imobil aflat n proprietatea privat" cu e!cepia imobilelor care au destinaia de locuin. Dreptul de abitaie este un drept de uz care are ca obiect un imobil cu destinaia de locuin. Deosebirea esenial dintre dreptul de uzufruct i cel de abitaie rezid deci n obiectul lor diferit ) . ./<. Dreptul de uz. Dreptul de uz este un drept real" dezmembrmnt al dreptului de proprietate" care7i confer titularului su" denumit uzuar" posibilitatea de a se folosi de un lucru mobil sau imobil i de a7 i culege fructele" dar numai pentru satisfacerea nevoilor lui i ale familiei sale. $ntinderea drepturilor uzuarului este cea prevzut prin titlul care a nfiinat dreptul de uz. Dac n titlu nu se face referire la aceast ntindere" ea se determin conform criteriilor oferite de art. 02/ 6.civ." respectiv satisfacerea trebuinelor titularului i ale membrilor familiei sale" inclusiv cele ale copiilor ce s7ar nate ulterior constituirii dreptului. 6onform art. 02) 6.civ." uzuarul nu poate nici ceda" nici nc5iria dreptul su altuia. Dreptul de uz este deci un drept strict personal . .

./2. Dreptul de abitaie. Dreptul de abitaie este un drept de uz care are ca obiect un imobil cu destinaie de locuin. Eitularul su are dreptul de a poseda i folosi imobilul altei persoane" pentru satisfacerea nevoilor proprii de locuit i ale familiei sale. 6a i dreptul de uz" dreptul de abitaie poate avea ca titular numai o persoan fizic i are un caracter personal" putnd fi e!ercitat numai de el i de membrii familiei sale. =ceasta nseamn c dreptul de abitaie este inalienabil" insesizabil i nu poate fi nc5iriat ; . %rin e!cepie" art. 02. alin. (.3 6.civ. i permite titularului dreptului de abitaie s nc5irieze partea din imobil pe care nu o locuiete. Eitularul dreptului de abitaie i va putea apra n justiie dreptul fie pe calea unei aciuni personale" ntemeiate pe titlul constitutiv" fie prin e!ercitarea aciunii confesorii 1 . Dreptul de abitaie se constituie n acelai mod ca i uzufructul. =rticolul 1 din Legea nr. ;),+),11 0 reglementeaz ns i un drept legal de abitaie. &ste vorba despre dreptul de abitaie al soului supravieuitor asupra locuinei proprietatea soului predecedat" care ia natere automat" n temeiul legii" la decesul soului titularului" dac sunt ntrunite urmtoarele condiii < a3 la data desc5iderii motenirii soul supravieuitor s fi locuit n imobilul cu destinaie de locuin" care formeaz obiectul dreptului de abitaieb3 soul supravieuitor s nu aib o alt locuin propriec3 imobilul s fac parte din motenire" total sau parial. 'e afl n aceast situaie imobilul care a fost bun propriu al soului decedat i cel bun comun al soilord3 soul supravieuitor s nu devin" prin motenire" proprietarul e!clusiv al locuinei" pentru c proprietarul nu poate avea un dezmembrmnt asupra propriului drept de proprietate. =ceasta presupune ca soul supravieuitor s vin la motenire n concurs cu ali motenitorie3 defunctul s nu fi dispus altfel. &l va putea nltura dreptul de abitaie" ca drept de motenire legal" fiindc soul supravieuitor nu este rezervatar dect n raport de drepturile succesorale prevzute de art. ) din Legea nr. ;),+),11 2 . Dreptul de abitaie este un drept temporar" durata sa fiind de minimum un an de la desc5iderea motenirii" cu e!cepia cazului n care soul supravieuitor s7a recstorit nainte de mplinirea acestui termen" caz n care abitaia nceteaz la data nc5eierii noii cstorii. Dreptul de abitaie poate dura i peste termenul de un an" pn la partaj. Colosina locuinei de ctre soul supravieuitor este gratuit.

Dreptul de abitaie este un drept strict personal" deci inalienabil. 'oul supravieuitor nu poate beneficia nici de dispoziiile art. 02. alin. (.3 6.civ." care7i permit titularului dreptului de abitaie constituit pe calea dreptului comun s nc5irieze partea din imobil pe care nu o locuiete. Dimpotriv" ceilali motenitori pot cere restrngerea soului supravieuitor n spaiul strict necesar locuinei sale i7i pot c5iar procura o alt locuin" nenelegerile asupra acestor aspecte urmnd s fie soluionate de instan (art. 1 din Legea nr. ;),+),113. 6a o consecin a inalienabilitii sale" dreptul de abitaie al soului supravieuitor este i insesizabil * .
.

* e vedeaD C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 299E 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. <22.
2

* e vedea C. Ha$angiu, ,. Ae"rgean, "p. cit., p. 2.4.

4

* e vedea L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 274.

7

* e vedea C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .9698.::2, #r"!le$e de drept din deci+iile Curii 0upre$e de 3u tiie pe anii .::0-.::2, Ed. @ri+"nturi, Bucure%ti, .::4, p. 27.
<

). "=. nr. .44 din .0 iunie .:77.

6

* e vedeaD -r. Deak, 6ratat de drept ucce "ral, "p. cit., p. .46-.49E D. Chiric&, Drept civil. 0ucce iuni %i te ta$ente, "p. cit., p. .07-.0<.
9

* e vedea -r. Deak, 6ratat de drept ucce "ral, "p. cit., p. .49.
;

* e vedea ).,. C" tin, "p. cit., p. 4.<. Seciunea a I$-a reptul de ,ervitute ./*. /oiune i trsturi. 4eglementarea servituilor este cuprins n art. 02<7<1; 6.civ. %otrivit art. 02< 6.civ. 'ervitutea este o sarcin impus asupra unui imobil pentru uzul i utilitatea unui imobil avnd alt stpn. Legiuitorul nu determin n ce const sarcina care poart asupra imobilului aservit pentru ca aceasta s constituie o servitute. &ste adevrat c o serie de servitui" aa numitele servitui naturale i

legale" sunt descrise n cuprinsul diverselor prevederi care le sunt consacrate de 6odul civil" dar" n acelai timp" art. <./ 6.civ. le permite proprietarilor s stabileasc pe proprietile lor orice servitute vor gsi de cuviin" atta timp ct acestea nu vor impune proprietarului fondului aservit obligaia unui fapt personal i nu se va nclca legea public. De aceea" numrul servituilor i atributele pe care le pot conferi titularilor lor este practic infinit. =ceast infinitate a coninutului servituilor" i avem n vedere aici servituile stabilite pe cale convenional" pune problema elementelor pe care avantajele i respectiv" dezavantajele pe care le genereaz" trebuie s le ntruneasc pentru a se nate o servitute i nu o obligaie personal. a3 'ervitutea este un drept real imobiliar" dezmembrmnt al dreptului de proprietate numai n msura n care i permite titularului fondului dominant s e!ercite anumite prerogative din coninutul dreptului de proprietate asupra fondului aservit ) . &a se constituie ns n favoarea unui imobil" iar nu a proprietarului acelui imobil" nefiind o obligaie a acestuia din urm. 'ervitutea este" din punctul de vedere al celui care o datoreaz" o sarcin real" iar pentru cel care profit de e!istena ei" un drept real imobiliar" accesoriu al fondului. =ceast caracteristic st la originea afirmaiei conform creia servitutea pune imobilul asupra creia poart n serviciul imobilului beneficiar . . =sumarea unor obligaii de ctre proprietarul fondului aservit" referitoare la modul de e!ercitare a acestei servitui" poate e!ista sau lipsi" nefiind de natur s7i rpeasc servituii caracterul real. 'pecific servituii este faptul c ea nu ia natere" aa cum se ntmpl n cazul celorlalte dezmembrminte ale dreptului de proprietate" prin desprinderea unuia sau unora din atributele dreptului de proprietate i atribuirea lor altor persoane dect proprietarul" ci prin limitarea unora dintre aceste atribute" limitare de natur s aduc avantaje proprietarului fondului n favoarea cruia aceasta se constituie. De aceea este posibil" spre e!emplu n cazul servituii de trecere" ca drumul creat s fie utilizat de proprietarii ambelor fonduri. b3 6ele dou imobile puse n relaie prin crearea servituii" care nu pot fi dect imobile prin natura lor ; i care trebuie s aparin unor proprietari diferii" n considerarea principiului conform cruia nimeni nu poate avea un dezmembrmnt asupra propriului drept de proprietate. 9mobilul n favoarea cruia se constituie servitutea se numete fond dominant" iar cel care trebuie s7o suporte" fond aservit.

c3 'ervitutea este un accesoriu al fondului cruia7i profit i o sarcin impus fondului aservit" persoana proprietarilor celor dou fonduri neavnd importan pentru e!istena dreptului n discuie. 6a urmare" servitutea se va transmite prin acte juridice odat cu fondul dominant" fr a fi necesar ca n actul translativ de proprietate s se fac meniune e!pres n privina sa. &a nu va putea fi ns nstrinat sau grevat separat de fondul dominant. Eot astfel" fondul aservit se va transmite odat cu servitutea constituit asupra sa. Decesul oricruia dintre cei doi proprietari nu are nici o influen asupra servituii. d3 %erpetuitatea dreptului de proprietate asupra fondului dominant" al crui accesoriu este servitutea" determin i perpetuitatea servituii. =ceast perpetuitate nu este ns de esena" ci doar de natura dreptului de servitute 1 . =stfel" servitutea se stinge prin neuz" iar proprietarul fondului dominant va putea renuna la ea. Eot astfel" prile pot stabili prin convenia lor o durat de e!isten a servituii. Ci!area unei asemenea durate" n funcie de circumstanele speei" va putea constitui pentru judector un element care s califice drept o obligaie personal avantajul pe care proprietarul unui fond s7a obligat s7l procure proprietarului altui fond. e3 'ervitutea este indivizibil" grevnd ntregul fond aservit i profitnd ntregului fond dominant. 9ntrnd n categoria actelor de dispoziie" constituirea unei servitui asupra unui imobil proprietate comun trebuie s se fac cu acordul tuturor coproprietarilor. $n ce privete fondul dominant" servitutea profitnd tuturor coproprietarilor" este suficient ca la nc5eierea actului de constituire s participe unul singur dintre coproprietari 0 . =ceste elemente fiind ntrunite" avantajul conferit fondului dominant asupra fondului aservit va primi calificarea juridic de servitute" indiferent dac imobilele n cauz sunt sau nu nvecinate < " dac e!ercitarea sa presupune acte materiale de folosin asupra fondului aservit sau doar o restrngere a folosinei proprietarului acestui fond" dac se evideniaz sau nu prin lucrri e!ecutate pe fondul aservit sau dac prile au prevzut ori nu obligaia plii unei indemnizaii de ctre proprietarul fondului dominant. $n caz contrar avantajul n discuie va primi calificarea de drept personal" cu toate consecinele ce decurg de aici el nu va profita fondului" ci doar proprietarului acestuia" ca urmare nu va fi un accesoriu al fondului" deci nu se va transmite automat" odat cu fondul" va fi temporar etc. ./,. %lasificarea servituilor. 6onform diverselor dispoziii cuprinse n 6odul civil" servituile pot fi clasificate dup mai multe criterii

a3 dup originea sau modul lor de constituire 6odul civil (art. 0223 mparte servituile n naturale" legale i stabilite prin fapta omului# 'ervituile naturale sunt cele care7i au originea n situaia natural a lucrurilor (servitutea de scurgere natural a apelor" servitutea izvoarelor" grniuirea" ngrdirea proprietii3# 'ervituile legale sunt cele care se stabilesc prin lege" n considerarea utilitii lor publice sau n interesul comun al proprietarilor a dou fonduri nvecinate (crarea sau poteca pe lng marginea rurilor navigabile sau flotabile" construcia sau repararea drumurilor sau a altor lucrri publice sau comunale" zidul sau anul comun" servitutea negativ de vedere" servitutea picturii streinilor" distana plantaiilor" servitutea de trecere3# 'ervituile stabilite prin fapta omului" considerate a fi singurele servitui veritabile" sunt cele care se constituie prin titlu (convenie sau testament3" uzucapiune sau destinaia proprietarului. =ceast clasificare a fost unanim criticat n literatura de specialitate 2 . =stfel" distincia ntre servituile naturale i cele legale este nejustificat" ambele categorii avndu7i izvorul n lege. $n al doilea rnd" servituile naturale i cele legale nici nu sunt veritabile servitui" ci obligaii normale" care decurg din raporturile de vecintate" iar n ultim analiz" reprezint un mod de determinare a nsui coninutului dreptului de proprietate i a limitelor de e!ercitare ale acestui drept * . 'ingurele adevrate servitui" dezmembrminte ale dreptului de proprietate" sunt astfel cele stabilite prin fapta omului. b3 dup obiectul lor" servituile sunt urbane i rurale6onform art. <.) 6.civ." servituile urbane sunt cele stabilite n folosul cldirilor" indiferent de natura urban sau rural a localitilor n care acestea sunt situate" iar servituile rurale sunt cele stabilite n favoarea terenurilor. c3 dup coninutul lor servituile sunt pozitive i negative'ervituile pozitive sunt cele care dau proprietarului fondului dominant posibilitatea s svreasc acte de folosin asupra fondului aservit. 'ervitutea de trecere" servitutea de a lua ap dintr7o fntn aflat pe terenul vecinului" sunt servitui pozitive. 'ervituile negative impun proprietarului fondului aservit anumite limitri ale e!ercitrii dreptului su de proprietate. 'ervitutea de a nu cldi" servitutea de a nu planta la o distan oarecare fa de 5otar" sunt servitui negative. d3 dup modul de e!ercitare servituile sunt continue i necontinue (art. <.. 6.civ.3-

'unt continue servituile pentru a cror e!ercitare i e!isten faptul actual al omului nu este necesar. Cac parte din aceast categorie servitutea de vedere" servitutea de scurgere natural a apelor etc. 6aracteristica servituii de a fi continu nu presupune e!ercitarea sa nentrerupt de ctre titular" ci faptul c ea se e!ercit fr ca acesta s fie obligat la acte succesive i repetate de folosire a dreptului , . 'ervituile necontinue au nevoie" pentru e!ercitarea i e!istena lor" de fapta actual a omului. =a este" spre e!emplu" cazul servituii de trecere" al celei de a lua ap dintr7o fntn etc. e3 dup felul n care se manifest" servituile sunt aparente i neaparente. 'ervituile aparente se manifest prin lucrri e!terioare o u" o fereastr" un drum. 'ervituile neaparente nu se manifest prin lucrri e!terioare. 'ervituile negative" cum sunt cea de a nu cldi sau de a nu planta la o distan mai mic dect cea prevzut de lege" sunt neaparente. Ki unele servitui pozitive sunt neaparente. =stfel este cazul servituii de trecere" atunci cnd aceasta nu se materializeaz prin drum sau potec. @ltimele dou criterii pot fi combinate realiznd urmtoarele categorii de servitui # servitui continue i aparente# servitui continue i neaparente# servitui necontinue i aparente# servitui necontinue i neaparente. =ceast din urm clasificare este important pentru c" potrivit art. <.; 6.civ." numai servituile continue i aparente se pot uzucapa. Dei criticat" clasificarea servituilor fcut de art. 022 6.civ. impune ordinea n care acestea trebuie prezentate. .)/. #ervituile naturale. 'ervituile naturale" la fel ca i cele legale" nu sunt veritabile servitui" ci simple obligaii care decurg din raporturile de vecintate. &le sunt reglementate de art. 02*70*1 6.civ. i au fost clasificate n literatura juridic dup diferite criterii. =stfel" n funcie de obiectul lor" servituile naturale au fost grupate n servitui referitoare la ape" referitoare la grniuire i referitoare la ngrdirea proprietii )/ . Dup cum servituile naturale reprezint limitri ale dreptului de proprietate" prevzute de lege n folosul i respectiv" n sarcina a dou imobile" fiecare fiind n raport cu cellalt" n acelai timp" att fond dominant ct i fond aservit" sau sunt stabilite e!clusiv n folosul unuia dintre imobile i n sarcina celuilalt" ele au fost clasificate n servitui reciproce sau bilaterale i servitui nereciproce sau unilaterale )) .

.)/.). #ervitutea de scurgere natural a apelor. %otrivit art. 02* 6.civ. Locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg firete din locurile superioare fr ca mna omului s fi contribuit la aceasta. 4ezult din dispoziiile legale citate c proprietarul fondului inferior trebuie s suporte scurgerea natural a apelor care provin de pe fondul superior (adic acela a crui situare se afl pe un teren mai nalt3" fr a putea face lucrri care s obstaculeze aceast scurgere ). . &l nu va fi ns inut s distrug obstacolele care" n mod natural" s7ar forma cu timpul" cum ar fi prundiul i mlul adus de ape" care ar mpiedica sau ncetini scurgerea apelor ); . :ici proprietarul fondului superior nu poate face lucrri care ar agrava situaia fondului inferior )1 . .)/... #ervituile izvoarelor. =ceast servitute este reglementat de art. 02070*; 6.civ. i const n obligaia celui care are un izvor pe proprietatea sa de a7l utiliza astfel nct s nu aduc atingere dreptul proprietarului fondului inferior de a folosi acel izvor. Dreptul proprietarului fondului inferior poate fi dobndit prin titlu sau prin uzucapiune. 'e interzice proprietarului fondului pe care se afl izvorul s7i sc5imbe cursul" atunci cnd acesta asigur apa necesar locuitorilor unei comune" sat sau ctun (art. 0*) 6.civ.3. .)/.;. !rniuirea. =rt. 0*1 6.civ. situeaz grniuirea n cadrul servituilor naturale i dispune 8rice proprietar poate ndatora pe vecinul su la grniuirea proprietii lipite cu a sa- c5eltuielile grniuirii se vor face pe jumtate. Brniuirea este o operaiune material de delimitare prin semne e!terioare a dou proprieti nvecinate" avnd proprietari diferii. $n caz de conflict ntre cei doi proprietari litigiul se va soluiona de instan pe calea aciunii n grniuire. .)/.1. 1ngrdirea proprietii. 6onform art. 0*0 6.civ. Eot proprietarul i poate ngrdi proprietatea. Dispoziia legal citat nu are nimic comun cu o servitute pentru c ea nu aduce nici o atingere dreptului de proprietate asupra fondurilor nvecinate" ci creeaz o simpl facultate pentru proprietarul fiecrui fond" de a7i ngrdi sau nu proprietatea. $n localitile urbane ns" art. <// 6.civ. prevede c ngrdirea este obligatorie astfel nct proprietarul fiecrui fond l poate obliga pe proprietarul fondului nvecinat s contribuie la realizarea ngrdirii.

.)). #ervituile legale. 6a i servituile naturale" servituile legale nu sunt veritabile servitui" ci limitri aduse dreptului de proprietate" fie n considerarea utilitii publice a unor bunuri" fie pentru buna derulare a raporturilor de vecintate. .)).). #ervitutea privind crarea sau poteca de pe marginea r+urilor naturale sau flotabile. =rt. 0*2 6.civ. reglementeaz servitutea privind crarea sau poteca de pe marginea rurilor naturale sau flotabile" proprietarii terenurilor riverane trebuind s lase libere aceste ci de acces pentru a nu sting5eri navigaia sau plutritul. De asemenea" sunt instituite unele obligaii privind construcia sau repararea drumurilor ori a altor lucrri publice. .))... #ervitutea distanei plantaiilor. =rt. </2 6.civ. dispune c nu se pot planta arbori nali la o distan mai mic de doi metri i nu se pot face plantaii i garduri vii la o distan mai mic de jumtate de metru fa de linia despritoare dintre dou fonduri. =ceast distan poate fi mai mic" dac se stabilete astfel prin dispoziii normative speciale sau acesta este obiceiul locului. Dispoziiile art. </* 6.civ. l ndreptesc pe proprietarul fondului vecin s cear scoaterea arborilor i a gardurilor vii plantate la o distan mai mic de 5otar dect cea legal" c5iar dac el nsui nu a respectat aceast distan atunci cnd a plantat pe terenul su )0 . %rin titlu sau pe calea uzucapiunii proprietarul nvecinat poate dobndi servitutea contrar de a planta la o distan fa de 5otar mai mic dect cea prevzut de lege. Dobndirea acestei servitui prin uzucapiune este posibil datorit faptului c este o servitute continu i aparent )< . .)).;. #ervitutea privind distana i lucrrile intermediare pentru anumite construcii. 'ervitutea privind distana i lucrrile intermediare pentru anumite construcii (art. <)/ 6.civ.3 )2 const n obligaia reciproc a proprietarilor fondurilor nvecinate de a nu e!ecuta pe terenul lor vreuna din lucrrile prevzute de te!tul citat (puuri" fierrii" cuptoare" magazii de sare sau de materiale e!plozibile" uzine electrice etc.3" la o distan mai mic fa de 5otar dect cea prevzut de legi sau regulamente. &ste vorba despre lucrri considerate periculoase sau vtmtoare" pentru care 6odul civil nu prevede distana. 6a urmare" n absena unor reglementri speciale care s stabileasc aceasta" instana va trebui s o stabileasc" constatnd dac prin construire s7ar produce vtmri vecinului )* .

.)).1. #ervitutea de vedere. =rticolele <))" <). i <); 6.civ. reglementeaz aceast servitute conform creia proprietarii imobilelor nvecinate au obligaia reciproc de a nu desc5ide fereastr de vedere" balcoane etc." la o distan mai mic de )",/ m" dac vederea este direct asupra fondului vecin" sau de /"</ m" dac vederea este oblic. 'ervitutea contrar" respectiv dreptul de a avea desc5ideri de vedere situate la o distan fa de 5otar mai mic dect cea prevzut prin lege poate fi dobndit prin titlu" uzucapiune sau destinaia proprietarului. 'e vor putea ns crea desc5ideri care s serveasc numai pentru aerisirea i iluminatul natural al imobilului (desc5ideri pentru aer i lumin3" la orice nlime i distan fa de fondul vecin" deoarece ele constituie un atribut al dreptului de proprietate i nu sunt de natur a aduce vreun prejudiciu vecinului ), . @rmeaz ca instana s stabileasc" n funcie de dimensionare i tip de construcie" dac desc5iderile n cauz sunt pentru aerisire sau pentru vedere i s dispun zidirea celor din urm ./ . .)).0. #ervitutea privind pictura streinilor. 6onform art. <)0 6.civ." orice proprietar are obligaia s7i fac streaina casei sale n aa fel nct apele rezultate din precipitaii s nu cad pe terenul vecinului. 'ervitutea contrar se dobndete prin titlu" uzucapiune sau destinaia proprietarului. .)).<. #ervitutea de trecere. %otrivit art. <)< 6.civ. %roprietarul al crui loc este nfundat" care nu are nici o ieire la calea public" poate reclama o trecere pe locul vecinului su pentru e!ploatarea fondului" cu ndatorirea de a despgubi n proporie cu pagubele ce s7 ar putea ocaziona. =ceast servitute se creeaz pentru a7i permite proprietarului fondului care constituie loc nfundat accesul" n vederea folosirii normale a proprietii sale. &a se poate constitui att n favoarea terenurilor ct i a construciilor. %rin loc ,n5undat se nelege un loc ce este nconjurat de alte proprieti diferite" fr ca proprietarul s aib ieire la calea public .) . $nelesul noiunii de loc ,n5undat cuprinde att imobilul care se afl ntr7o situaie de imposibilitate absolut n privina accesului la calea public ct i pe acela pentru care accesul ar prezenta inconveniente grave sau ar fi periculos. Dimpotriv" ori de cte ori locul are ieire la calea public pe un drum" care n anumite mprejurri este impracticabil" dar care poate deveni practicabil cu oarecare c5eltuieli" dispoziiile art. <)< 6.civ. nu7i gsesc aplicarea. 4mne la aprecierea

instanei s 5otrasc" n funcie de situaia de fapt" asupra consecinelor unor asemenea inconveniente i greuti .. . %entru a da loc la un drum de trecere" nfundarea trebuie s fie strin de conduita proprietarului locului nfundat. $n cazul n care nfundarea este rezultatul faptului sau neprevederii proprietarului nsui" cum ar fi mprirea unui loc ce nu era nfundat ntre mai muli proprietari" vnzarea fondului mai multor proprietari ori edificarea unei cldiri de7a curmeziul ieirii" din toate acestea rezultnd un loc nfundat" trecerea nu ar mai putea fi cerut vecinilor fondului aa cum el se afla n starea iniial .; . Eot astfel" nu mai este loc nfundat acel teren care se nvecineaz cu un altul" care are acces la calea public iar proprietarul su a dobndit i proprietatea terenului nvecinat .1 . Dimpotriv" este nfundat acel teren care are ieire la un drum de arin" adic la un drum care are o ntrebuinare limitat" cu un caracter temporar" constituit prin convenia mai multor proprietari doar pentru transportul recoltelor" care pe parcursul anului este ine!istent" fiind arat i semnat cu culturi de toamn .0 . 6onform art. <)* 6.civ." la constituirea servituii legale de trecere trebuie s se aleag trecerea prin locul care ar provoca cea mai redus pagub pentru acela pe al crui fond urmeaz a fi desc5is drumul" c5iar dac" n principiu" art. <)2 6.civ. recomand trecerea cea mai scurt. 6a urmare" la stabilirea concret a amplasamentului drumului de trecere trebuie s se in seama n aceeai msur" de interesele obiective i subiective ale proprietarului fondului aservit" ca i de nevoia celui care reclam trecerea" pentru c numai astfel se poate garanta utilizarea netulburat a servituii i respectarea sa de bunvoie .< . 'ervitutea legal de trecere nu este gratuit" legea obligndu7l pe proprietarul fondului dominant s7l despgubeasc pe proprietarul fondului aservit. Despgubirea va trebui s acopere ec5ivalentul lipsei de folosin a terenului de ctre proprietarul fondului aservit" la preul de circulaie .2 " innd ns seama i de faptul dac titularul fondului dominant va folosi e!clusiv terenul respectiv sau drumul este folosit i de proprietarul fondului aservit .* . 6ererea de despgubiri" care este prescriptibil" nu va putea ns cuprinde pretenia titularului fondului aservit de a i se acorda teren n compensaie. %rile pot ns recurge la o asemenea modalitate de despgubire" situaie n care trebuie s ndeplineasc formalitile prevzute de lege pentru sc5imbul de terenuri ., . 4eferitor la e!ercitarea servituii" art. <;1 6.civ. dispune %roprietarul fondului supus servituii nu poate face nimic spre a7i scdea ntrebuinarea sau a i7o ngreuna. =stfel" nu poate sc5imba starea locurilor" nici strmuta e!ercitarea servituii dintr7un loc ntr7

altul dect acela unde servitutea a fost din nceput stabilit. 6u toate acestea" dac acea stabilire primitiv a devenit mai mpovrtoare proprietarului fondului supus" sau dac l oprete a7i face pe dnsul reparaii folositoare" va putea oferi proprietarului celuilalt fond un loc ce ar avea aceeai nlesnire pentru e!ercitarea drepturilor sale" i acesta nu va putea refuza. Dispoziia legal citat a fost interpretat de practica judiciar n sensul c titularul dreptului de servitute nu i7l poate e!ercita dect n limitele titlului su" fr a putea face nici n fondul supus servituii" nici n fondul pentru care servitutea a fost nfiinat" vreo sc5imbare mpovrtoare celui dinti fond. :ici proprietarul fondului supus servituii nu poate scdea sau face incomod e!ercitarea servituii de ctre titularul acestui drept ;/ . Eotodat" proprietarul fondului aservit" pentru care servitutea a devenit prea mpovrtoare" va putea oferi proprietarului fondului dominant un alt loc de trecere" fr ca acesta din urm s7l poat refuza. Aai mult" servitutea de trecere va nceta dac raiunile pentru care a fost nfiinat nu mai e!ist ;) . .).. #ervituile stabilite prin fapta omului. 'ervituile stabilite prin fapta omului" a cror reglementare este cuprins n articolele <./7<1; 6.civ." sunt singurele veritabile servitui" ele lund n considerare toate interesele proprietarilor terenurilor nvecinate" iar nu numai pe cele care reprezint sarcini normale impuse proprietarilor n considerarea raporturilor de bun vecintate. 6a urmare" prile vor putea constitui prin convenia lor orice fel de servitui" inclusiv servitui reglementate ca servitui legale" dar pentru nfiinarea crora nu sunt ntrunite condiiile prevzute de lege. 'e va putea constitui astfel" o servitute de trecere" dei fondul dominant nu este un loc nfundat ;. . 'ingura limit care trebuie respectat la constituirea acestor servitui o constituie dispoziiile legale de ordine public. =ceste servitui pot fi constituite prin titlu" prin uzucapiune i prin destinaia proprietarului. =. %onstituirea servituilor prin titlu. 6onstituirea servituilor prin titlu are cea mai mare aplicabilitate practic" iar prin titlu se nelege orice act juridic cu titlu oneros sau cu titlu gratuit" convenie sau testament. Eoate servituile pot fi constituite prin titlu. 6onform art. <.1 6.civ. servituile continue i neaparente precum i cele necontinue i neaparente se pot constitui numai prin titlu.

$n cazul servituilor rurale" actul juridic care constituie titlul de constituire a servituii va trebui nc5eiat n form autentic" ad *aliditatem >art. . alin. (.3 din Eitlul L al Legii nr. .12+.//0?. G. %onstituirea servituilor prin uzucapiune. @zucapiunea sau prescripia ac5izitiv poate servi numai la dobndirea servituilor continue i aparente (art. <.; 6.civ.3. Durata posesiei trebuie s fie de ;/ de ani. %ot fi dobndite pe aceast cale servitutea de vedere ;; " interdicia de a planta" interdicia de a e!ecuta anumite construcii" pictura streinii" servitutea de a lua ap" dac se e!ercit prin efectuarea unor lucrri care s7o e!teriorizeze. 'ervitutea de trecere" fiind necontinu i neaparent" nu se poate dobndi prin uzucapiune ;1 . :ici titularul unei servitui convenionale de trecere nu va putea invoca uzucapiunea pentru dobndirea unui alt teren dect cel prevzut de titlul su" pe care l7ar fi utilizat timp de 1/ de ani. Eoate drepturile aplicabile dobndirii dreptului de proprietate prin prescripia ac5izitiv de ;/ de ani sunt aplicabile i n cazul dobndirii servituilor pe aceast cale. 6. Dob+ndirea servituilor prin destinaia proprietarului. Din cuprinsul art. <.0 i <.< 6.civ. rezult c destinaia proprietarului poate conduce la dobndirea servituii atunci cnd proprietarul unic al dou imobile vecine sau al dou pri distincte ale aceluiai imobil stabilete ntre aceste entiti o stare de fapt care ar fi o servitute dac ele ar aparine unor proprietari diferii. $nstrinarea unuia dintre cele dou imobile sau motenirea acestuia" cu consecina c entitile n discuie vor aparine unor proprietari diferii" va duce la naterea servituii" dac nu s7a prevzut o clauz contrar de ctre proprietarul originar al celor dou fonduri" n convenie sau testament. 8 decizie adoptat n practica judiciar francez" ntemeiat pe prevederile art. <,. i urm. 6od civil francez" al cror coninut este reprodus de art. <.0 i urm. 6od civil romn" sintetizeaz e!celent condiiile necesare pentru dobndirea servituii prin destinaia proprietarului 6onstituirea unei servitui prin destinaia proprietarului presupune reunirea mai multor condiii ). fondurile divizate trebuie s fi aparinut la origine aceluiai proprietar.. amenajarea constitutiv a servituii trebuie s fi fost fcut de proprietarul originar" sau cel puin ultimul proprietar comun trebuie

s fi neles s menin amenajarea constitutiv a servituii la momentul separrii fondurilor" dac aceasta nu a fost stabilit de el nsui;. intenia proprietarului de a stabili implicit o servitute ntre o parte a fondului su n profitul altei pri trebuie s fie cert stabilit1. n ipoteza unei servitui discontinue" cel ce invoc articolul <,1 6. cav." trebuie s probeze c actul de separare al fondurilor nu conine nici o dispoziie contrar meninerii servituii0. numai servituile aparente care se relev printr7o amenajare e!terioar vizibil sunt susceptibile a fi stabilite prin destinaia proprietarului ;0 . 6onform art. <.0 6.civ. nu se pot constitui prin destinaia proprietarului dect servituile continue i aparente. $n practic ns" cele mai diverse cazuri vizeaz divizarea fondului de ctre proprietar" care las prin semne vizibile drum de trecere pentru locul nfundat" dup care nstrineaz proprietatea uneia din cele dou parcele unei alte persoane. De aceea" doctrina i practica judiciar" ntemeindu7se pe prevederile art. <.2 6.civ." care cer ca servitutea s fie aparent i nu continu" au recunoscut i n aceste cazuri servitui stabilite prin destinaia proprietarului ;< . $n astfel de situaii" nici una dintre pri nu o poate mpiedica pe cealalt n folosina n continuare a drumului de acces" indiferent de mprejurarea ca pentru ele s mai e!iste i o alt ieire la calea public" n acest caz nefiind aplicabile dispoziiile art. <)< 6.civ. referitoare la locul nfundat ;2 . 6onform art. <.0 6.civ." destinaia proprietarului ine loc de titlu. =a cum rezult din decizia mai sus citat" practica judiciar francez este n acelai sens ca i doctrina actual ;* . .);. 'ercitarea dreptului de servitute. Dreptul de servitute se e!ercit n conformitate cu drepturile i obligaiile ce revin proprietarului fondului dominant i proprietarului fondului aservit. &le difer n funcie de modul de constituire a fiecrei servitui. $n cazul servituilor naturale i al celor legale" drepturile celor doi proprietari sunt prevzute de lege" la servituile stabilite prin titlu acestea sunt stipulate prin actul juridic de constituire" iar dac servitutea a fost dobndit prin uzucapiune" drepturile i obligaiile n discuie depind de modul n care s7a e!ecutat posesia pe durata termenului de prescripie ;, .

Drepturile i obligaiile celor doi proprietari" n cazul servituii stabilite prin destinaia proprietarului sunt cele care rezult din starea de fapt stabilit ntre cele dou imobile de proprietarul originar. 6u toat aceast diversitate de situaii" din reglementrile consacrate dreptului de servitute pot fi e!trase unele reguli cu caracter general. &le au n vedere mprejurarea c servitutea se constituie n favoarea fondului dominant" aa c proprietarului acestui fond trebuie s i s permit s7i foloseasc dreptul astfel nct s e!trag din el toate avantajele utile pentru punerea n valoare a acestui fond. %e de alt parte" trebuie protejate i drepturile proprietarului fondului aservit" care pot fi doar limitate dar nu aduse n pragul ani5ilrii. =. Drepturile proprietarului fondului dominantB a3 proprietarul fondului dominant are dreptul s e!ercite servitutea n toat ntinderea prevzut de lege sau de titlul sub3 el are i dreptul de a face toate lucrrile necesare e!istenei i conservrii servituii (art. <;/ 6.civ.3" inclusiv pe terenul care constituie fondul aservitG. Obligaiile proprietarului fondului dominantB a3 proprietarul fondului dominant este obligat s e!ercite servitutea numai n limitele prevzute de lege sau de titlul su (art. <;0 6.civ.3b3 el nu poate face nimic de natur a agrava situaia fondului aservit. =ceasta nu nseamn c modul de folosire a servituii este imuabil. =stfel" o servitute de trecere constituit pentru accesul cu autove5icule cu traciune animal va putea fi ulterior folosit pentru accesul cu mijloace auto" dac nu se aduc n acest mod prejudicii titularului fondului aservit (prin producerea de vibraii" limea mai mare a autove5iculului etc.3. 6. Drepturile proprietarului fondului aservitB a3 proprietarul fondului aservit are dreptul s nstrineze sau s greveze bunul asupra cruia poart servituteab3 proprietarul fondului aservit are dreptul s pretind despgubiri pentru prejudiciul cauzat prin crearea servituii sau prin e!ercitarea sa abuzivc3 dac servitutea a devenit prea mpovrtoare" el va putea oferi proprietarului fondului dominant un alt loc pentru e!ercitarea servituii (art. <;1 6.civ.3d3 n cazul asumrii prin titlu a obligaiei de suportare a c5eltuielilor necesare pentru pstrarea i e!ercitarea servituii" proprietarul fondului aservit va putea abandona fondul su la dispoziia proprietarului fondului dominant" pentru a fi eliberat de obligaiile sale.

D. Obligaiile proprietarului fondului aservitB a3 proprietarul fondului aservit are o obligaie de non 5acere" respectiv de a nu face nimic de natur a stnjeni e!ercitarea servituiib3 el are i obligaia de efectua lucrrile necesare pentru e!ercitarea i ntreinerea servituii" dac i7a asumat7o prin titlul constitutiv. .)1. (prarea servituii. Eitularul dreptului de servitute i7l poate apra prin e!ercitarea unei aciuni petitorii" denumit aciune confesorie de servitute. 'ervituile continue i aparente" precum i servituile stabilite prin titlu" indiferent dac sunt sau nu continue i aparente" pot fi aprate i pe calea aciunii posesorii 1/ . 'ervitutea de trecere nu poate fi aprat prin aciunile posesorii dect dac a fost constituit prin titlu 1) . .)0. #tingerea servituilor. Dei servituile" ca drepturi reale" au caracter perpetuu" sunt cunoscute unele cazuri de stingere a lor. Ia avea acest efect desfiinarea titlului constitutiv" ca urmare a revocrii" rezoluiunii sau anulrii sale. Eitularul servituii poate renuna la dreptul su. De asemenea" servitutea se poate stinge n cazul imposibilitii materiale de e!ercitare (art. <;< 6.civ.3. '7a decis" astfel" c nu se mai e!ercit servitutea de trecere constituit pentru a se ajunge la o fntn" dac aceasta a secat datorit lucrrilor de canalizare a strzii 1. . Dac situaia care a condus la imposibilitatea material de e!ercitare a servituii a ncetat" servitutea renate (art. <;2 6.civ.3" motiv pentru care n literatura juridic s7a afirmat c imposibilitatea material de e!ercitare a dreptului de servitute nu determin c5iar stingerea acestui drept" ci numai suspendarea sa 1; . 'ervituile se mai sting prin confuziune" prin prescripie de ;/ de ani (neuz3 i pieirea fondului aservit sau a celui dominant.
.

* e vedea 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. <27.
2

Ch. *tia , "p. cit., p. .66.

4

* e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 2;0. Gn literatura (uridic& -a ar&tat c& ervitutea nu va putea =i c"n tituit& a upra

ar!"ril"r, chiar dac& unt i$"!ile prin natura l"r, pentru c& nu au caracter perpetuu. * e vedea @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 427.
7

* e vedeaD C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 2;E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 27<.
<

* e vedea 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. ..6;8.:;2, '.'.D. nr. ;8.:;4, p. 60 %i deci+ia nr. 4;<8.:;4, Dreptul nr. .-28.::0, p. .29.
6

Gn acela%i en , a e vedea %i C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 2;.. Gn en ul c& i$"!ilele tre!uie & =ie nvecinate a e vedea /. *da$, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, "p. cit., p. 290. *ut"rul citat a revenit n & a upra ace tui punct de vedere, a e vedea /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 7<0.
9

* e vedeaD ).B. Cantacu+in", "p. cit., p. .<2-.<4E 6r. /"na%cu, 0. Br&deanu, Drepturile reale n '.0.'., "p. cit., p. .42E C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, "p. cit., .:;;, p. 2<7E /. *l!u, #rivire general& a upra rap"rturil"r de vecin&tate, l"c. cit., p. 29-2;E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 279-27;.
;

* e vedea C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, "p. cit., .:;;, p. 2<7.
:

* e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 2;2.
.0

C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, "p. cit., p. .6;.

..

* e vedea L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit. p. 207, c"n="r$ c&ruia acea t& cla i=icare e te aplica!il& %i ervituil"r legale. #entru "pinia p"trivit c&reia cla i=icarea ervituil"r n ervitui recipr"ce au !ilaterale %i ervitui nerecipr"ce au unilaterale e te aplica!il& inclu iv ervituil"r ta!ilite prin =apta "$ului, a e vedea 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. <2;, n"ta nr. 20:.
.2

* e vedea C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .:798.::2, Dreptul nr. .0-..8.::4 %i deci+ia nr. 29<48.::4, Dreptul nr. ;8.::7.
.4

@. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 44:-470.

.7

C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .:798.::2, Dreptul nr. .0-..8.::4, p. .24.
.<

* e vedea C.*. Aalai, ecia civil&, deci+ia nr. 4678.::7, pu!licat& de Cr. 6urianu %i C. 6urianu Dreptul de pr"prietate %i alte drepturi reale. #ractic& (udiciar& adn"tat&, Ed. *ll Beck, Bucure%ti, .::;, p. 2<<.
.6

* e vedea 6ri!. 0upre$., ecia civil&, deci+ia nr. 4298.:94, '.'.D. nr. .08.:94, p. .6: %i deci+ia nr. ..9<8.::., '.'.D. nr. 78.:92, p. .67.
.9

Curtea C"n titui"nal&, prin deci+ia nr. .2.82007, a re pin eBcepia de nec"n titui"nalitate a di p"+iiil"r artic"lel"r 609 %i 6.0 din C"dul civil.
.;

* e vedea C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, "p. cit., p. .92.

.:

* e vedea 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .<078.:96, '.'.D. nr. 28.:9, p. 6< %i deci+ia nr. .2648.:94, '.'.D. nr. .28.:94, p. .<6.
20

* e vedea C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .:<8.::2, Dreptul nr. 28.::4, p. 96.
2.

C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 2;;.

22

* e vedea C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 229<8.::., Dreptul nr. ;8.::2, p. ;<. Gn acela%i en , a e vedea %i C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. <928.::0, Dreptul nr. .8.::., p. 6;E C.*. #l"ie%ti, deci+ia nr. .078.::9, C.D. .::9, p. ::E 6.).B., ecia a ///-a civil&, deci+ia nr. .498.::., C.D. .::., p. .24. #entru practica (udiciar& privind ervitutea de trecere, a e vedea %i #. #er(u, 0inte+& te"retic& a (uri prudenei in tanel"r din circu$ cripia Curii de *pel 0uceava n $aterie civil&, l"c. cit., p. 77.
24

C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. <928.::0, Dreptul nr. .8.::., p. 6;. Gn acela%i en /.C.C.3, ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. 2.<78200<, B.C. nr. .82006, p. 20 %i 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 222;8.:92, C.D. .:92, p. :7.
27

C.*. Bac&u, deci+ia nr. 6.98.::6, 3uri prudena Curii de *pel Bac&u pe anul .::6, p. .6.
2<

* e vedea C.*. 0uceava, ecia civil&, deci+ia nr. 6:28.::7, pu!licat& %i c"$entat& de #. #er(u, 0inte+& te"retic& a (uri prudenei in tanel"r din circu$ cripia Curii de *pel 0uceava n $aterie civil&, l"c. cit. p. 77.
26

C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .468.::7, Dreptul nr. <8.::<, p. 9:. Gn acela%i en , C.0.3., ecia civil&., deci+ia nr. 26.8.::., #r"!le$e de drept din deci+iile C.0.3. pe anii .::0-.::2, p. 2:.
29

* e vedea C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .468.::7, citat& upra.

2;

* e vedea %i upra, nr. .:6.

2:

* e vedea C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .468.::7 citat& upra %i 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 4<98.:90, '.'.D. nr. ;8.:90, p. .6:.
40

C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. ..248.::0, Dreptul nr. 9-;8.::., p. .29.
4.

* e vedea 6ri!. 0upre$, 48.::0, p. 9..

42

ecia civil&, deci+ia nr. .0<78.:;:, Dreptul nr.

Di$p"triv&, cel care are " ervitute de trecere c"n tituit& prin c"nvenia p&ril"r nu va putea recla$a c"n tituirea unei ervitui legale de trecere, ci va tre!ui & eBercite trecerea n c"ndiiile ta!ilite prin re pectivul titlu. C.*. #l"ie%ti, ecia civil&, deci+ia nr. .2:8.::9, Culegere de deci+ii ale Curii de *pel #l"ie%ti pe anul .::9, p. :: %i Cr. 6urianu, C. 6urianu, "p. cit., p. 246-249.
44

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .<078.:96, C.D. .:96, p. <9.
47

* e vedea 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .27:8.:90, '.'.D. nr. 98.:9., p. .<4 %i C.*. Bac&u, ecia civil&, deci+ia nr. 6.98.::6, 3uri prudena Curii de *pel Bac&u .::6, p. .6. E te a t=el inadecvat& re=erirea la c"n tituirea unei ervitui de trecere prin p" e ia regle$entat& de art. 624 C.civ., re=erire =&cut& de /.C.C.3, ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. 2.<78200<, cit. upra.
4<

6ri!unalul de $are in tan& *iB-en-#r"vence, .er ch., 2 n"ve$!re .:;:, repr"du & dup& Ch. *tia , "p. cit., p. .96.
46

* e vedeaD A. Lue cu, "p. cit., p. 672-67;E C. Br an, ). Aai&, ).,. #ivniceru, "p. cit., p. .96E 6ri!. 0upre$, c"l. civ., deci+ia nr. .0078.:94, '.'.D. nr. 28.:97, p. .64.
49

Curtea de *pel Bac&u, eciunea civil&, deci+ia nr. <628.::6, 3uri prudena Curii de *pel Bac&u pe anul .::6, p. .6.
4;

* e vedea Ch. *tia , "p. cit., p. .96.

4:

* e vedea L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 22<.

70

* e vedea C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. ;408.::2, Dreptul nr. 28.::4, p. 94.
7.

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. ..748.:6:, C.D. .:6:, p. ;..
72

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. ;.98.:;<, '.'.D. nr. 28.:;6, p. 97.
74

1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. <7:. Seciunea a $-a reptul de ,uper)icie .)<. /oiune. %aractere. Dreptul de superficie nu este reglementat de 6odul civil" motiv pentru care e!istena sa n dreptul nostru a constituit un subiect controversat. %unctul de vedere afirmativ" care a triumfat n cele din urm" primind i consacrare legislativ" s7a ntemeiat pe dispoziiile art. 1,. 6.civ." care" dup ce instituie prezumia conform creia proprietarul terenului este considerat i proprietar al construciei edificate pe acesta" ngduie i proba contrar ) . = face proba contrar nseamn ns a dovedi c proprietar al construciei este o alt persoan dect proprietarul terenului" ceea ce atrage dup sine i dreptul de folosin asupra terenului pe care se afl construcia" care constituie nsui coninutul dreptului de superficie. 4ecunoaterea legislativ a dreptului de superficie a fost fcut prin Legea nr. ))0+),;* pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare" care" prin art. ))" l menioneaz printre drepturile reale imobiliare supuse intabulrii n cartea funciar. @lterior el a fost menionat n art. .. din Decretul nr. )<2+),0* privind prescripia e!tinctiv i n art. ), din Legea nr. 2+),,< privind cadastrul imobiliar" republicat (art. .) n redactarea originar a acestei legi3. Dreptul de superficie este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate pentru c n cazul su se suprapun dou drepturi de proprietate cel al titularului dreptului de superficie asupra construciilor" plantaiilor i cel al proprietarului terenului pe care acestea se afl situate . . &!istena dreptului de proprietate asupra construciei" plantaiei sau altor lucrri situate pe terenul proprietatea altei persoane atrage dup sine un drept de folosin asupra terenului respectiv" aceste drepturi concretiznd dreptul real de superficie ; .

%e baza acestor elemente dreptul de superficie a fost definit n literatura de specialitate ca fiind acel drept real principal" dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui teren" care const n dreptul de proprietate al unei persoane" numit superficiar" privitor la construciile" plantaiile sau alte lucrri ce se afl pe un teren proprietatea altuia" teren asupra cruia superficiarul are drept de folosin 1 . Din cuprinsul definiiei prezentate rezult c dreptul de superficie are urmtoarele caractere juridice a3 este un drept real imobiliar" dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui terenb3 este un drept perpetuu" care dureaz atta timp ct e!ist construcia sau lucrarea amplasat pe terenul proprietatea altei persoane" fr a putea fi stins prin neuzc3 este un drept prescriptibil n termenul general de prescripie de ;/ de ani" reglementat de art. )*,/ 6.civ. $n literatura juridic a fost reinut ca un caracter al dreptului de superficie i faptul c el poate fi total sau parial" dup cum privete toate construciile" plantaiile sau lucrrile de pe suprafaa respectiv de teren sau este restrns la anumite lucrri" construcii sau plantaii 0 . &ste o distincie lipsit de implicaii asupra regimului juridic al dreptului de superficie" astfel nct nu considerm util reinerea acestui caracter. .)2. %onstituirea dreptului de superficie < . Dreptul de superficie poate fi dobndit prin convenie" legat" uzucapiune sau lege. %rin convenie dreptul de superficie se dobndete atunci cnd proprietarul terenului i d acordul ca o alt persoan s edifice pe terenul su o construcie sau o alt lucrare ori s nfiineze o plantaie. 6onstituirea dreptului de superficie nu reprezint o nstrinare a terenului" astfel nct convenia n cauz a putut fi nc5eiat sub forma nscrisului sub semntur privat # ad probationem 2 . 6el mai adesea asemenea convenii au intervenit n cadrul raporturilor de familie" prinii permind copiilor lor s7i edifice locuine pe terenul proprietatea celor dinti. $n asemenea situaii" e!istnd o imposibilitate moral de preconstituire a nscrisului probator" convenia ar putea fi dovedit cu orice mijloc de prob. Dup intrarea n vigoare a Legii nr. .12+.//0 conveniile prin care se constituie un drept de superficie trebuie nc5eiate n form autentic" ad *aliditatem >art. . alin. (.3 din Eitlul L al legii citate?. Dac nu se dovedete e!istena unei asemenea convenii constructorul c5iar dac este de bun7credin" nu va dobndi un drept real" ci un drept de crean * .

'7a mai decis c" n cazul unei construcii" superficiarului trebuie s i se asigure" dac prile nu au convenit altfel" n afar de terenul de sub construcie" o poriune de teren necesar pentru acces la acea construcie" cu despgubirea corespunztoare a proprietarului terenului , . $n literatura juridic s7a afirmat c ia natere un drept de superficie i n cazul concesionrii" pentru realizarea unor construcii" a terenurilor proprietatea privat a statului sau a unitilor administrativ7teritoriale" n condiiile Legii nr. 0/+),,)" aceeai natur avnd7o i drepturile de folosin asupra unor terenuri proprietate de stat" constituite anterior anului ),*, )/ . Dup prerea noastr dreptul de concesiune a terenurilor proprietate privat a statului sau a unitilor administrativ7teritoriale" reglementat de Legea nr. 0/+),,) )) " este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate de sine stttor" care nu poate fi confundat cu dreptul de superficie. Diferenele eseniale dintre cele dou drepturi reale sunt urmtoarele a3 e!istena unor reglementri de drept public" aplicabile constituirii" e!ercitrii i ncetrii dreptului de concesiune" care se mpletesc cu cele de drept privat ). . 'pre e!emplu" n principiu" atribuirea concesiunii se face prin licitaie publicb3 n toate cazurile dreptul de concesiune se constituie prin act juridic" cu titlu oneros" titularul fiind obligat la plata unei redevenec3 dreptul de concesiune este temporar" durata concesiunii terenurilor destinate construirii fiind stabilit de ctre consiliile locale" consiliile judeene" respectiv de 6onsiliul Beneral al municipiului Gucureti" n funcie de prevederile documentaiilor de urbanism i de natura construciei (art. .. din Legea nr. 0/+),,)3d3 dreptul de concesiune poate nceta cu titlu de sanciune. 'pre e!emplu" dac titularul su nu7i ndeplinete obligaia de a finaliza construcia n perioada de valabilitate a autorizaiei de construire" va interveni aceast sanciune. 6oncomitent vor deveni aplicabile prevederile art. ;* din legea nr. 0/+),,)" conform crora construcia nefinalizat va fi e!propriat pentru cauz de utilitate public" n condiiile Legii nr. ;;+),,1. 'anciunea ncetrii dreptului de concesiune este atras i de neplata redevenei de ctre concesionar. Ki n cazul drepturilor reale de folosin e!ist elemente de drept public care nu permit calificarea lor ca drepturi de superficie" aspecte pe care le vom analiza ns ntr7o seciune distinct. %rin legat" dreptul de superficie ia natere n situaiile n care testatorul las proprietatea construciei sau plantaiei unui legatar i proprietatea terenului altui legatar.

@zucaparea dreptului de superficie" greu de ntlnit n practic" se poate face dup aceleai reguli aplicabile n cazul dobndirii dreptului de proprietate pe aceast cale. $n temeiul legii dreptul de superficie ia natere atunci cnd soii construiesc pe terenul bun propriu al unuia dintre ei. 6onform art. ;/ din 6odul familiei" bunurile dobndite de oricare dintre soi n timpul cstoriei sunt bunuri comune. 6a urmare" construcia va deveni bun comun al ambilor soi iar soul neproprietar al terenului va dobndi i un drept de folosin asupra acestuia" deci el va fi titularul unui drept de superficie ); . .)*. 'ercitarea dreptului de superficie. =supra construciilor" plantaiilor sau altor lucrri e!ercitate pe terenul altuia" superficiarul are atributele dreptului de proprietate # posesia" folosina i dispoziia # n integralitatea lor. =supra terenului" superficiarul e!ercit posesie" folosin i un drept de dispoziie material limitat" n sensul c el poate afecta substana terenului att ct este necesar pentru realizarea construciei" plantaiei sau altei lucrri (spturi" e!cavri etc.3. 'uperficiarul va putea nstrina construcia" plantaia sau lucrarea" odat cu aceasta transmindu7se i dreptul de folosin asupra terenului. =cestea se vor putea transmite i prin motenire. =ltfel spus" dreptul de superficie este transmisibil att prin acte juridice ntre vii" ct i prin acte juridice pentru cauz de moarte i prin motenire legal. &l poate fi grevat de sarcini reale" cum ar fi dreptul de uzufruct" dreptul de abitaie" dreptul de servitute i dreptul de ipotec )1 . .),. #tingerea dreptului de superficie. Dreptul de superficie se stinge n urmtoarele situaii a3 dac lucrarea" plantaia sau construcia a pierit sau a fost desfiinat n totalitate de superficiarb3 prin confuziune" atunci cnd o persoan dobndete" pe orice cale" dreptul de proprietate att asupra terenului ct i asupra construciei" lucrrii sau plantaiei situate pe acesta.
.

* e vedeaD D. *leBandre c", EBplicaiunea te"retic& %i practic& a dreptului civil r"$n, v"l. ///, Bucure%ti .:0:, p. 447 %i ur$.E ).B. Cantacu+in", "p. cit., p. .76.
2

* e vedea C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, .:;0, "p. cit., p. 262. C"n="r$ unei "pinii recent eBpri$ate n literatura n"a tr& (uridic&, dreptul de uper=icie e te Hdreptul real principal i$"!iliar care reune%te, n c"ninutul &u (uridic, dreptul de pr"prietate a upra unei c"n trucii au plantaii, precu$ %i un de+$e$!r&$nt al dreptului de pr"prietate a upra

unui teren aparinnd altei per "ane dect titularul dreptului de uper=icie, de+$e$!r&$nt care reune%te ="l" ina %i, n $"d li$itat, p" e ia %i di p"+iia a upra terenului au a unei p&ri din ace ta.I F 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. <<7.
4

* e vedea C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. ;:48.::7, Dreptul nr. .28.::7, p. 62.
7

* e vedea C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, .:;0, "p. cit., p. 262.
<

* e vedea C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, "p. cit., p. .;..

6

* e vedeaD C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 2::400E L. #"p, L.). Har" a, 2<:-264, "p. cit., p. .<.-.<4E Cr. *lunaru, ,"i a pecte te"retice %i practice ale dreptului de uper=icie, Dreptul nr. <-68.::4, p. 6<-94.
9

Gn acela%i en C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, "p. cit., p. .;2.

;

C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. ;:48.::7, citat& upra.

:

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .<.<8.:94, '.'.D. nr. <8.:97, p. 94. * e vedea %i Ah. D"!rican, E te ad$i i!il& c"n tituirea unui drept de uper=icie n ituaia n care c"piii %i c"n truie c " l"cuin& pe terenul pr"prietatea p&rinil"r, cu ac"rdul ace t"ra, '.'.D. nr. ..8.:;4, p. .< %i ur$.
.0

* e vedea L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 260-262. #entru "pinia c"n="r$ c&reia c"nce i"narea terenuril"r din d"$eniul privat al tatului au al unit&il"r ad$ini trativ-terit"riale, pentru c"n truire, n c"ndiiile Legii nr. <08.::. d& na%tere unui drept de uper=icie, a e vedea %i @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 46<E /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 797-79<.
..

#entru c"nce i"narea !unuril"r din d"$eniul privat al tatului %i al unit&il"r ad$ini trativ-terit"riale, a e vedea E. Chelaru, *d$ini trarea d"$eniului pu!lic %i a d"$eniului privat, "p. cit., p. .7;-.60.
.2

EBi tena ace t"r ele$ente de drept pu!lic a %i c"ndu la ="r$ularea "piniei c"n="r$ c&reia dreptul de c"nce iune a upra !unuril"r din pr"prietatea privat& a tatului %i a unit&il"r ad$ini trativ-terit"riale, de%i e te un drept real principal, nu e te un de+$e$!r&$nt al dreptului de pr"prietate. * e vedea 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 744-747 %i 792-794.
.4

* e vedea n ace t en #lenul 6ri!. 0upre$, deci+ia de ndru$are nr. .:8.:60, C.D. .:60, p. 26E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. :048.:;4, '.'.D. nr. <8.:;4, p. 94E ide$, deci+ia nr. .26.8.:;2, '.'.D. nr. 98.:;4, p. <;. D"ctrina e te n acela%i en . * e vedeaD C. Br an, 'egi$ul (uridic al !unuril"r i$"!iliare, "p. cit., p. 6<-66E L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. 24;-27.E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 262-264E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 46<. * =" t n & a=ir$at& %i "pinia c"n="r$ c&reia i+v"rul dreptului de uper=icie e te =aptul (uridic n en re trn al reali+&rii de c&tre "i, n ti$pul c& &t"riei, pe terenul !un pr"priu al unuia dintre ei, a unei c"n trucii, =apt de care legea >art. 40 C.=a$.? leag& pr"ducerea ace tui e=ect (uridic. * e vedea 1. 0t"ica, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. <62.
.7

* e vedea L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. 2.9. Seciunea a $I-a repturile reale de )olo,in# a,upra 'unurilor din domeniul privat 1
.

#entru ace t u!iect, a e vedea %i E. Chelaru, Drepturile reale de ="l" in&, *cta 2niver itati Lucian Blaga 0i!iu, nr. .-282004, p. 27-4<. ../. Preliminarii. %articularitatea statului i a unitilor administrativ7 teritoriale de a fi" n acelai timp" subiecte de drept public" dar i persoane juridice de drept privat # titulare ale dreptului de proprietate" i pune amprenta i asupra regimului juridic al proprietii acestor subiecte de drept" c5iar i atunci cnd este vorba despre proprietatea lor privat. =a cum am mai artat" regimul juridic al proprietii private a statului i a unitilor administrativ7teritoriale se caracterizeaz prin mpletirea unor norme de drept public cu cele de drept privat. 8 consecin a acestui regim juridic mi!t este i crearea unor noi mecanisme juridice de disociere a proprietii private" care reprezint n acelai timp moduri de e!ercitare a dreptului de proprietate privat a subiectelor de drept respective. &ste vorba despre dreptul de concesiune a bunurilor imobile" crora li se altur o serie de drepturi reale de folosin dreptul real de folosin asupra terenurilor aferente locuinelor cumprate n condiiile Decretului7lege nr. <)+),,/ privind vnzarea locuinelor construite din fondurile statului- dreptul real de folosin asupra unor terenuri agricole" reglementat de Legea fondului funciar nr. )*+),,)" republicat i dreptul special de folosin asupra unor terenuri din

intravilanul localitilor" reglementat de prevederile art. 99 alin. ()3 din titlul 99 al 8rdonanei de urgen a Buvernului nr. )*1+.//. pentru modificarea i completarea Legii nr. )/+.//) privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada < martie ),107.. decembrie ),*," precum i pentru stabilirea unor msuri de accelerare a aplicrii acesteia i a 8rdonanei de urgen a Buvernului nr. ,1+./// privind retrocedarea unor bunuri imobile care au aparinut cultelor religioase din 4omnia . . ..). Dreptul real de folosin asupra terenurilor aferente locuinelor cumprate &n condiiile Decretului-lege nr. :3=399>. Decretul7lege nr. <)+),,/ a reglementat vnzarea ctre persoanele fizice a locuinelor construite din fondurile statului. %otrivit art. ; alin. (.3 8dat cu locuina se transmite cumprtorului acesteia i dreptul de folosin asupra terenului aferent" pe durata e!istenei construciei. =cest act normativ a fost modificat prin Legea nr. *0+),,. privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice sau bugetare de stat. %otrivit prevederilor art. )/ alin. (13 din noul act normativ" cetenii romni care au cumprat locuine conform reglementrilor Decretului7 lege nr. <)+),,/ i7au putut transforma dreptul de folosin asupra terenurilor aferente n drept de proprietate" n condiiile art. ;< alin. (.3 din Legea fondului funciar nr. )*+),,). Din interpretarea prevederilor art. )/ alin. (03 al Legii nr. *0+),,. rezult c dreptul de folosin asupra unor asemenea terenuri" care avea ca titulari ceteni strini sau apatrizi" a fost transformat ntr7un drept de concesiune" pe toat durata e!istenei cldirii ; . Dat fiind evoluia legislativ mai sus e!pus" dreptul de folosin reglementat de Decretul7lege nr. <)+),,/ mai subzist doar n situaiile n care cumprtorii locuinelor nu au uzat" ulterior adoptrii Legii nr. )*+),,)" de posibilitatea transformrii acestuia ntr7un drept de proprietate. Cigura juridic a acestui drept este similar dreptului de superficie 1 Q este un drept real imobiliar" dezmembrmnt al dreptului de proprietate privat- constituirea sa este determinat de nc5eierea unui act juridicQ este un drept perpetuu" care dureaz atta timp ct e!ist construcia amplasat pe teren" fr a putea fi stins prin neuz 0 Q i confer titularului su dreptul de proprietate asupra locuinei situate pe terenul altuia i dreptul de folosin asupra terenuluiQ este opozabil er2a omne)' inclusiv proprietarului terenului" care nu7l poate revoca- este un drept transmisibil. Eransmiterea se realizeaz odat cu transmiterea dreptului de proprietate asupra locuinei. Diferenele fa de dreptul de superfice sunt urmtoarele

Q titular poate fi numai un cetean romn" cumprtor" n condiiile Decretului7lege nr. <)+),,/" al unei locuine construite din fondurile statuluiQ se constituie pe temeiul dreptului de proprietate privat al localitii pe raza creia Q se afl situat terenul- n anumite condiii a putut fi transformat n drept de proprietate. &!istena acestor diferen ne determin s nu fim de acord cu afirmaia c dreptul real de folosin reglementat de Decretul7lege nr. <)+),,/ este un drept de superficie < . .... Dreptul real de folosin asupra unor terenuri agricole, reglementat de art. 39 alin. 476 din *egea nr. 3<=3993 2 ....). /oiune. %otrivit art. ), alin. (;3 din Legea fondului funciar nr. )*+),,)" republicat" 'e pot atribui" la cerere" n folosin agricol" pn la 0/// m. n ec5ivalent arabil" de familie" personalului de specialitate din serviciile publice comunale" n perioada ct lucreaz n localitate" el sau membrii familiei din care face parte. Dreptul de proprietate asupra acestor terenuri aparine comunei" oraului sau municipiului" dup caz. 8biect al dreptului real de folosin l constituie numai terenurile agricole" aflate n proprietatea privat a unitilor administrativ7 teritoriale enumerate de lege comun" ora sau municipiu. 'ubiectele acestui drept trebuie s aib o calitate special i anume s fac parte din personalul de specialitate din serviciile publice comunale. :umai persoanele fizice pot ndeplini aceast condiie. Erebuie ndeplinit i o condiie negativ solicitantul sau membrii familiei sale s nu aib teren n localitatea respectiv. Dreptul de folosin se atribuie pentru o durat limitat de timp" respectiv pentru perioada ct titularul lucreaz n localitatea respectiv" ca membru al personalului de specialitate din serviciile publice comunale. 'olicitantul trebuie s domicilieze n localitatea pe raza creia se afl terenul" condiie dedus din coninutul alin. (03 al art. ), din Legea nr. )*+),,)" republicat" conform cruia" la plecarea din localitate" titularii dreptului de folosin au dreptul la despgubiri pentru investiiile fcute. Dreptul real de folosin se constituie prin acte administrative individuale. 4ezult din cele mai sus c dreptul de folosin este un drept real principal" dezmembrmnt al dreptului de proprietate privat al comunelor" oraelor sau municipiilor asupra unor terenuri agricole"

constituit n favoarea unor persoane fizice prin acte administrative individuale. ...... %onstituirea dreptului real de folosin. Dreptul real de folosin se constituie la cererea persoanelor ndreptite" prin 5otrre a consiliului local. Cacem aceast afirmaie avnd n vedere prevederile art. ;* alin. . lit. f3 din legea nr. .)0+.//)" conform crora consiliul local administreaz domeniul public i domeniul privat al comunei sau oraului. Deoarece n 4egulamentul privind procedura de constituire" atribuiile i funcionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor" a modelului i modului de atribuire a titlurilor de proprietate" precum i punerea n posesie a proprietarilor" aprobat prin Notrrea Buvernului nr. *,/+.//0 * " nu se mai regsete o prevedere prin care comisia de stabilire a dreptului de proprietate asupra terenurilor care funcioneaz n localitatea respectiv s fie abilitat pentru a face propuneri de atribuire n folosin a terenurilor" similar celei coninute de art. ./ din vec5iul 4egulament" aprobat prin Notrrea Buvernului nr. ))2.+.//)" care a fost abrogat" apreciem c n prezent 5otrrea consiliului local prin care se constituie dreptul de folosin poate fi adoptat n absena unei asemenea propuneri. 6onstituirea este posibil numai dac n localitatea respectiv e!ist suprafee de teren arabil disponibile" rmase dup reconstituirea dreptului de proprietate pentru toate persoanele ndreptite" aa cum rezult din prevederile art. ), alin. (13 din Legea nr. )*+),,). ....;. %aracterele juridice ale dreptului real de folosin , . Dreptul real de folosin are urmtoarele caractere juridice este un drept real" dezmembrmnt al dreptului de proprietate privat al unitilor administrativ7teritoriale prevzute de lege comun" ora sau municipiueste un drept opozabil er2a omne)" inclusiv proprietarului. 6a urmare" revocarea sa prin act administrativ emis de autoritatea public care l7a constituit este posibil numai n cazurile care rezult din legeeste un drept intuitu per)onaeeste un drept inalienabileste un drept temporar" ncetnd n cazurile prevzute e!pres sau care rezult implicit de dispoziiile legale care7l reglementeazse constituie" iar n anumite situaii se poate stinge" prin acte administrative individuale. ....1. %oninutul juridic al dreptului real de folosin. Dreptul real de folosin i confer titularului su atributele posesiei i folosinei.

6aracteristic posesiei n cazul dreptului real de folosin este mprejurarea c titularul su stpnete terenul doar cu intenia de a se considera beneficiar al acestui drept real. Diferena fa de posesia e!ercitat de proprietar const deci n coninutul diferit al elementul psi5ologic # animu) )/ . =tributul folosinei i permite titularului s e!ploateze terenul n scopuri agricole i s dobndeasc proprietatea fructelor astfel obinute. &l va avea i dreptul de a face" cu acordul proprietarului" anumite investiii" dac acestea sunt utile pentru e!ploatarea agricol a terenului >art. ), alin. (03 din Legea nr.)*+),,)" republicat?. $n msura n care aceste investiii aduc unele modificri substanei terenului (foraje pentru ap" sparea de canale pentru irigaii etc.3 se poate afirma c titularul dreptului real de folosin are i un drept limitat de dispoziie material. Eitularul dreptului real de folosin este lipsit de dreptul de dispoziie juridic asupra terenului )) . ....0. #tingerea dreptului real de folosin. Dreptul real de folosin se poate stinge datorit unor cauze specifice sau datorit unor cauze care afecteaz dreptul de proprietate privat a unitii administrativ7 teritoriale care l7a constituit. %auze specifice de stingereB fiind un drept intuitu per)onae" dreptul real de folosin nceteaz" de plin drept" la decesul titularului supierderea calitii avute n vedere la constituirea dreptului" respectiv aceea de membru al personalului de specialitate din serviciile publice comunale. plecarea din localitate a titularului dreptului de folosin. =cest caz de stingere a dreptului se deduce din cuprinsul art. ), alin. (03 din Legea nr. )*+),,)" republicat" care prevede dreptul titularului de a fi despgubit pentru unele investiii realizate pe terenul atribuit n folosin" la plecarea din localitate" drept care nu se poate nate dect la ncetarea folosineistingerea dreptului de folosin cu titlu de sanciune" n cazul nerespectrii obligaiilor prevzute de lege. 6onform art. 21 din Legea nr. )*+),,)" republicat" deintorii de terenuri sunt obligai s asigure cultivarea acestora i protecia solului. =rt. 2< din aceeai lege dispune c titularii dreptului de folosin care nu7i ndeplinesc aceste obligaii vor fi somai n scris de ctre primrii" iar dac i dup termenul prevzut n somaie nu7i vor ndeplini obligaiile" vor pierde dreptul de folosin la sfritul anului n cursdreptul de folosin se stinge" prin 5otrrea consiliului local i n cazul e!ercitrii sale abuzive" cum ar fi situaia n care este sc5imbat destinaia agricol a terenului.

Notrrile consiliului local prin care se dispune asupra ncetrii dreptului real de folosin vor putea fi atacate n instana de contencios administrativ" iar nu conform procedurii reglementate de capitolul 9I din Legea nr.)*+),,)" republicat. %auze care afecteaz dreptul de proprietate privat al unitii administrativ-teritoriale care a constituit dreptul de folosinB pierderea dreptului de proprietate de ctre unitatea administrativ7 teritorial care a constituit dreptul de folosin" ca urmare a reconstituirii dreptului de proprietate asupra acestui teren" n condiiile Legii nr.)*+),,)" republicat" a Legii nr. )+./// sau a admiterii aciunii n revendicare formulate de adevratul proprietarconform art. .* alin. (;3 din Legea nr. ;;+),,1" dreptul real de folosin se va stinge n cazul e!proprierii terenuluidreptul real de folosin se va stinge i prin trecerea terenului din domeniul privat al comunei" oraului sau municipiului n domeniul public al respectivei uniti administrativ7teritoriale. $n toate cazurile de ncetare a dreptului real de folosin titularul va avea dreptul de a fi despgubit pentru investiiile fcute pe teren" dispoziiile art. ), alin. (03 din Legea nr.)*+),,)" republicat" fiind aplicabile. 'unt e!ceptate investiiile realizate fr acordul prealabil al proprietarului sau care nu sunt utile pe suprafaa atribuit" situaii n care titularul dreptului de folosin poate fi obligat s readuc terenul n starea anterioar" ridicnd sau distrugnd acele investiii" fiind pasibil i de obligarea la despgubiri pentru acoperirea prejudiciului produs unitii administrativ7teritoriale. ..;. Dreptul de folosin special asupra terenurilor dob+ndit de cetenii strini i de apatrizi ..;.). )eglementare, obiect, beneficiari. Dreptul de folosin special asupra terenurilor dobndit de cetenii strini i de apatrizi a fost creat de prevederile art. 99 alin. ()3 din Eitlul al 997lea al 8rdonanei de urgen a Buvernului nr. )*1+.//." prin care se dispune 6etenii strini i apatrizii" care au calitatea de persoane ndrep7tite potrivit Legii nr. )/+.//) la restituirea n natur a unor terenuri" situate n intravilanul localitilor" pot opta pentru dobndirea unui drept de folosin special care confer titularului drepturile i obligaiile conferite de lege proprietarului" cu e!cepia dreptului de dispoziie. Dispoziia legal citat este conform prevederilor art. 1) alin. (.3 teza a 997a" din 6onstituie" n vec5ea sa redactare" prin care li s7a interzis cetenilor strini i apatrizilor dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor situate n 4omnia. 4ecenta revizuire a 6onstituiei nu a sc5imbat lucrurile sub aspectul care ne intereseaz aici" noua redactare a te!tului constituional citat" coninut n prezent

de art. 11 alin. (.3 teza a 997a" fiind urmtoarea 6etenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea 4omniei la @niunea &uropean i din alte tratate internaionale la care 4omnia este parte" pe baz de reciprocitate" n condiiile prevzute prin lege organic" precum i prin motenire legal ). . %revederile constituionale citate" n redactarea lor iniial" au interzis dobndirea de ctre cetenii strini i apatrizi a dreptului de proprietate asupra terenurilor" fr nicio distincie n ceea ce privete modul de dobndire. 6a urmare i legile cu un coninut reparatoriu" avnd ca obiect imobilele preluate de stat sau de alte persoane juridice n perioada regimului comunist" au trebuit s in seama de aceast interdicie. 6a urmare" deciziile sau dispoziiile" emise n temeiul art. .; din Legea nr. )/+.//)" prin care au fost restituite n proprietate terenuri fotilor proprietari care nu aveau cetenia romn sunt lovite de nulitate absolut" pentru nclcarea interdiciei constituionale. :u este deci fondat afirmaia conform creia 8rdonana de urgen a Buvernului nr. )*1+.//. ar nclca principiul neretroactivitii legii civile ); " cu att mai mult cu ct Legea nr. )/+.//) nu conine o prevedere e!pres n sensul posibilitii restituirii n natur a unor terenuri ctre fotii proprietari ceteni strini sau apatrizi. 'e e!cepteaz situaiile care cad sub incidena prevederilor art. . alin. (.3 din Legea nr. )/+.//)" potrivit crora persoanele ale cror imobile au fost preluate fr titlu valabil i pstreaz calitatea de proprietar avut la data prelurii pe care o e!ercit dup primirea deciziei sau a 5otrrii judectoreti de restituire" conform prevederilor prezentei legi. =a cum am artat i cu un alt prilej )1 " de vreme ce legiuitorul consider c dreptul de proprietate asupra terenurilor nu a fost pierdut de titular prin preluarea fr titlu valabil nseamn c n asemenea situaii legea nu constituie un mod de dobndire a acestui drept" astfel c nu este incident interdicia instituit de art. 1) alin. (.3 teza a 997a din 6onstituie >devenit art. 11 alin. (.3 dup republicare?. 6a urmare" n asemenea situaii nu se pune nici problema constituirii unui drept special de folosin asupra terenurilor. %unctul nostru de vedere a fost confirmat de legiuitor care" prin Legea nr. 1*+.//1" a modificat prevederile art. 99 din Eitlul al 997lea al 8rdonanei de urgen a Buvernului nr. )*1+.//." crora le7a adugat alineatul 0" conform cruia dispoziiile referitoare la constituirea dreptului special de folosin nu se aplic n cazul persoanelor prevzute la art. . alin. (.3 din Legea nr. )/+.//)" cu modificrile ulterioare" adic acelor persoane ale cror imobile au fost preluate de stat fr titlu valabil.

8piunea la care se refer legiuitorul prin art. 99 alin. ()3 din Eitlul al 997 lea al 8rdonanei de urgen a Buvernului nr. )*1+.//. se face ntre dobndirea dreptului de folosin i una din msurile reparatorii prin ec5ivalent prevzute de lege. &ste deci ine!act opinia conform creia de fapt ar lipsi unul din termenii opiunii iar cetenii strini i apatrizii ar trebui" n toate cazurile" s accepte constituirea dreptului special de folosin )0 . 9nstituirea acestui drept de opiune este menit s curme i controversele nscute n legtur cu calitatea cetenilor strini i a apatrizilor de a fi beneficiari ai msurilor reparatorii prevzute de Legea nr. )/+.//) pentru terenurile preluate abuziv )< . =ceast opiune e!ist i n situaiile n care obiect al Legii nr. )/+.//) l constituie att o construcie ct i terenul aferent. Legtura obiectiv care e!ist ntre cele dou imobile impune i caracterul unitar pe care va trebui s7l aib opiunea numai dac opteaz pentru constituirea dreptului special de folosin asupra terenului fostului proprietar i se va putea restitui n natur construcia" n caz contrar el va primi msuri reparatorii prin ec5ivalent" att pentru construcie ct i pentru teren. 8biect al dreptului de folosin special l constituie terenurile situate n intravilan" care" potrivit prevederilor Legii nr. )/+.//)" pot fi restituite n natur fotilor proprietari" persoane fizice" care au cetenie romn. Eitular al dreptului de proprietate va rmne" dup caz" statul" unitatea administrativ7teritorial sau una din persoanele juridice la care se refer prevederile art. .) din Legea nr. )/+.//)" republicat. Deoarece legea nu distinge" terenurile din intravilan pot fi libere de construcii sau ocupate cu construcii" care i ele fac obiectul Legii nr. )/+.//). ..;... %oninutul i natura juridic a dreptului special de folosin. Dreptul de folosin special i confer titularului drepturile i obligaiile conferite de lege proprietarului" cu e!cepia dreptului de dispoziie. 4ezult din cele de mai sus c titularul va putea e!ercita atributele posesiei i folosinei asupra terenului i7i va putea culege fructele. 6a i n cazul dreptului real de folosin reglementat de Legea nr. )*+),,)" posesia n cazul dreptului de folosin special se deosebete de cea e!ercitat de proprietar n privina elementului psi5ologic # animu)" titularul stpnind terenul doar cu intenia de a se considera beneficiar al acestui drept real" iar nu sub nume de proprietar. 8bligaiile titularului dreptului de folosin special sunt ns mult mai ntinse" el fiind asimilat n aceast privin proprietarului. %revederea legal conform creia titularul dreptului de folosin special este lipsit de atributul dispoziiei trebuie neleas n sensul c

el nu poate transmite proprietatea terenului" de vreme ce nu este titularul acestui drept complet. &l are ns dreptul de a dispune de dreptul su de folosin" pe care7l va putea transmite att prin acte juridice ntre vii ct i prin motenire legal sau testamentar. %otrivit art. 99 alin. (.3 din titlul al 997lea al 8rdonanei de urgen a Buvernului nr. )*1+.//." la transmiterea dreptului de folosin ctre teri" statul" prin Ainisterul Cinanelor %ublice" are un drept de preempiune la cumprare" drept pe care trebuie s i7l e!ercite n termen de ;/ de zile de la notificarea inteniei de nstrinare i a preului cerut de ctre nstrintor. Din modul n care este redactat te!tul de lege citat rezult c dreptul de preempiune este operant numai dac nstrinarea se efectueaz prin vnzare. Dac terenul este dobndit de un ter" care are calitatea de cetean romn" dreptul de folosin se convertete n drept de proprietate >art. 99 alin. (;3?. De aceast dat legea nu mai ofer nici un criteriu pentru a distinge ntre modurile de dobndire posibile" ceea ce nseamn c nici interpretul nu trebuie s disting. Eragem astfel concluzia c dreptul de folosin se va transforma n drept de proprietate asupra terenului indiferent care ar fi modul de dobndire de care se prevaleaz terul (act juridic ntre vii" legat sau fapt juridic" inclusiv uzucapiunea3. Dreptul de folosin asupra terenului se transform n drept de proprietate i n situaia n care titularii lor dobndesc ulterior cetenia romn >art. 99 alin. (13?. Dreptul de folosin special este opozabil er2a omne)' c5iar i subiectului de drept care a emis actul de constituire. &l nu poate fi revocat nici n situaiile n care constituirea sa a fost dispus prin act administrativ. 6oninutul su" opozabilitatea er2a omne) i caracterul irevocabil ne determin s afirmm c dreptul de folosin special este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate privat aparinnd statului" unitilor administrativ7teritoriale sau altor persoane juridice" avnd ca obiect terenuri" cu sau fr construcii" situate n intravilanul localitilor. &ste adevrat c" potrivit art. <.). lit. c3 din :ormele metodologice de aplicare unitar a Legii nr. )/+.//)" aprobate prin Notrrea Buvernului nr. 1,*+.//; )2 " sunt irelevante pentru stabilirea imobilelor supuse restituirii n natur calificrile juridice date de Legea nr. .);+),,< (respectiv n imobile proprietate public i imobile proprietate privat ale statului sau ale unitilor administrativ7 teritoriale3. Din cuprinsul alin. (.3 al aceleiai dispoziii rezult ns c imobilele supuse restituirii n natur vor fi dezafectate din proprietatea public c5iar prin decizia prin care se dispune restituirea.

De vreme ce" n anumite condiii" dreptul de folosin special poate fi transformat n drept de proprietate privat" apreciem c i n privina terenurilor din intravilan" care fac obiectul proprietii publice i asupra crora se creeaz un drept special de folosin" decizia va trebui s conin o prevedere consacrat dezafectrii lor. ..;.;. %onstituire. 6onstituirea dreptului special de folosin este numai una din modalitile de soluionare a notificrilor formulate de fotii proprietari persoane fizice" sau de motenitorii acestora. 6a urmare el se constituie prin aceleai acte juridice prin care" potrivit art. .; Legea nr. )/+.//)" aceste notificri trebuie soluionate decizia emis de unitatea deintoare sau dispoziia primarului" dup caz. Decizia sau dispoziia pot fi atacate la secia civil a tribunalului n a crui circumscripie teritorial se afl sediul unitii deintoare. $n cazul n care instana va admite aciunea ea va putea constitui prin 5otrre dreptul de folosin. $n toate cazurile" dreptul de folosin va putea fi constituit numai dac persoana ndreptit i7a e!primat opiunea n acest sens. ..;.1. %aractere juridice. 6aracterele juridice ale dreptului de folosin special sunt urmtoarele este un drept real" dezmembrmnt al dreptului de proprietate privat al statului" al unitilor administrativ7teritoriale sau al unor persoane juridice de drept privat" opozabil er2a omne)" inclusiv proprietaruluipoate avea ca obiect numai terenuri situate n intravilan" susceptibile a fi restituite n natur conform prevederilor Legii nr. )/+.//)se constituie n favoarea unor persoane fizice care trebuie s ndeplineasc att o condiie pozitiv" ct i una negativ trebuie s fac parte din categoria persoanelor ndreptite la acordarea de msuri reparatorii conform Legii nr. )/+.//) i s nu aib cetenie romnse constituie la cerere" prin act administrativ (decizia unitii deintoare ori dispoziia primarului" dup caz 3 sau prin 5otrre judectoreasceste un drept transmisibil" ceea ce constituie o piedic n calea calificrii sale ca un drept intuitu per)onae. %entru ca dreptul de folosin special s fie transmis ca atare este necesar ca dobnditorul s fie un cetean strin" un apatrid sau o persoan juridic de naionalitate strinn cazul nstrinrii sale prin vnzare este supus dreptului de preempiune al statului-

este un drept temporar" n sensul c poate fi transformat n drept de proprietate" n condiiile prevzute de lege. ..;.0. #tingerea dreptului de folosin special. =a cum am artat mai sus" dreptul de folosin special se stinge prin transformarea sa n drept de proprietate. La acest rezultat se poate ajunge n cazul dobndirii sale ctre stat" o persoan fizic de cetenie romn sau o persoan juridic de naionalitate romn. Dreptul de folosin special se transform n drept de proprietate i n cazul dobndirii ceteniei romne de ctre titularul su. =ceast transformare se va produce de drept" de ndat ce a fost realizat ipoteza prevzut de lege" fr a mai fi necesar emiterea unui act administrativ n acest scop. ..1. (lte drepturi reale de folosin. $n dreptul nostru sunt cunoscute i alte drepturi reale de folosin" unele dintre ele lund natere sub imperiul legislaiei n vigoare anterior anului ),,/ )* . &le pot fi mprite n dou categorii drepturi reale de folosin constituite n favoarea persoanelor fizice i drepturi reale de folosin constituite n favoarea unor persoane juridice. ..1.). Drepturi reale de folosin constituite &n favoarea persoanelor fizice. Din aceast categorie fac parte urmtoarele drepturi reale de folosin a3 dreptul de folosin constituit n favoarea persoanelor fizice" prin decizie a comitetelor e!ecutive ale fostelor consilii populare" n vederea construirii de locuine" conform art. 1 alin. (.3 din Legea nr. 1+),2; privind dezvoltarea construciei de locuine i vnzarea de locuine din fondul de stat ctre populaie ), b3 dreptul de folosin dobndit de persoanele fizice asupra terenurilor aferente locuinelor din fondul proprietate de stat" cumprate de acestea n condiiile Legii nr. 1+),2;c3 dreptul de folosin constituit n temeiul art. )2 din Legea nr. 0*+),21" n vederea construirii de locuine i ane!e pentru gospodriile rneti i pentru persoanele salariate n uniti de stat din mediul rurald3 dreptul de folosin constituit n temeiul art. ;/ alin. (;3 din Legea nr. 0*+),21 privind sistematizarea teritoriului i localitilor urbane i rurale" asupra terenului necesar construciilor dobndite prin acte juridice. 6onform alin. (.3 al aceluiai te!t de lege" n caz de nstrinare a construciilor" terenul aferent trecea n proprietatea statului.

Eoate aceste drepturi de folosin prezint urmtoarele caracteristici

./

). sunt drepturi reale constituite pe temeiul dreptului de proprietate al statului.. s7au constituit prin acte administrative;. constituirea s7a fcut cu titlu oneros" titularul fiind obligat s plteasc o ta! anual" stabilit de lege1. dreptul de folosin s7a constituit pe durata e!istenei construciei0. n cazul constituirii sale pentru construcia de locuine titularul trebuia s respecte termenul de e!ecuie i celelalte condiii impuse pentru e!ecutarea construciei" sub sanciunea revocrii dreptului de folosin prin act administrativ emis de 6omitetul e!ecutiv al fostului 6onsiliu popular<. dreptul de folosin este transmisibil" el putnd fi nstrinat prin acte juridice sau dobndit prin motenire legal odat cu construcia. $n ce privete coninutul acestui drept" el confer titularului su posesia" dreptul de folosin a terenului i dispoziia juridic" limitat la transmiterea sa odat cu nstrinarea construciei .) . ..1... Drepturi reale de folosin constituite &n favoarea unor persoane juridice. Din aceast categorie fac parte urmtoarele drepturi reale de folosin a3 dreptul de folosin asupra terenuri proprietate de stat" transmis prin acte administrative ctre unitile cooperaiei meteugreti i cele ale cooperaiei de consum" n condiiile Decretului nr. .11+),00. Dreptul s7a constituit fr plat i fr termen" pentru e!ecutarea unor construcii. =cest drept putea fi revocat tot prin actul administrativ al autoritii care l7a constituit" n cazul nerespectrii obligaiilor referitoare la edificarea construciilorb3 dreptul de folosin constituit asupra unor terenuri proprietate de stat" n favoarea organizaiilor cooperaiei meteugreti" a celor aparinnd cooperaiei de consum sau unor organizaii obteti" conform art. < din Decretul nr. 1/,+),00. =cest drept se putea constitui asupra unor terenuri proprietate de stat" cu alte destinaii dect edificarea de construcii" gratuit" fr termen sau pe durat determinat. 6onstituirea se realiza prin 5otrre a 6onsiliului de Ainitri" organ care avea i dreptul de a revoca dreptul de folosin n

cazul nerespectrii obligaiilor stabilite prin lege n sarcina beneficiaruluic3 dreptul de folosin constituit n favoarea organizaiilor cooperaiei meteugreti asupra unor terenuri proprietate de stat" n temeiul art. .; lit. c3 din Decretul7lege nr. <<+),,/ privind organizarea i funcionarea cooperaiei meteugreti .. . 6onform acestui te!t de lege" statul sprijin organizaiile cooperaiei meteugreti prin atribuirea de terenuri n folosin din fondul funciar de stat. d3 dreptul de folosin constituit n favoarea organizaiilor cooperaiei de consum i de credit n temeiul art. )* lit. d3 din Decretul7lege nr. <2+),,/ privind organizarea i funcionarea cooperaiei de consum i de credit .; . %otrivit dispoziiilor legale citate statul sprijin cooperaia de consum i de credit prin atribuirea n folosin de terenuri pentru producia agricol sau construirea de obiective economice sau sociale. $n toate aceste situaii dreptul de folosin se constituie prin acte administrative i poate fi revocat pe aceeai cale n cazul nerespectrii destinaiei prevzute n actul de constituire sau al nerespectrii altor obligaii prevzute de lege. &ste un drept real" opozabil er2a omne)" inclusiv statului care l7a constituit" cu e!cepia situailor n care revocarea nu este permis de lege. $n principiu" este constituit pe durat nedeterminat i este netransmisibil. Dac a fost constituit pentru edificarea unor construcii dreptul de folosin se va transmite odat cu transmiterea dreptului de proprietate asupra construciei. Drepturile reale de folosin analizate confer titularilor si atributele posesiei i folosinei asupra bunurilor n cauz. ..0.Eransformarea unor drepturi reale de folosin &n drept de proprietate. %otrivit art. ;< alin. (.3 din Legea nr. )*+),,)" terenurile proprietate de stat" situate n intravilanul localitilor" atribuite n folosin pe durata e!istenei construciei" n vederea construirii de locuine proprietate personal sau cu ocazia cumprrii de la stat a unor asemenea locuine" trec" la cererea proprietarilor actuali ai locuinelor" n proprietatea acestora. Dispoziia legal citat are n vedere drepturile de folosin dobndite de persoane fizice n temeiul art. 1 alin. (.3 din Legea nr. 1+),2; i al art. ; alin. (.3 din Decretul7lege nr. <)+),,/. De asemenea" conform alin. (;3 al aceluiai te!t de lege" terenurile atribuite n folosin pe durata e!istenei construciilor" dobnditorilor acestora" ca efect al prelurii terenurilor n condiiile dispoziiilor art.

;/ din Legea nr. 0/+),21" trec n proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosin ai terenului" proprietari ai locuinelor. 4ezult din aceste prevederi legale c drepturile de folosin mai sus enumerate s7au transformat n drept de proprietate asupra terenurilor respective" dac titularii lor au solicitat aceasta. !er a contrario" n toate situaiile n care titularii dreptului de folosin nu au cerut transformarea sa n drept de proprietate" dreptul de folosin continu s e!iste. Dup adoptarea Legii nr. )*+),,) a fost ns e!primat i opinia conform creia acest drept nu mai poate fi calificat un drept real de folosin" distinct de dreptul de proprietate asupra construciei ci" mpreun cu dreptul de proprietate asupra construciei" trebuie calificat ca fiind un drept de superficie" dezmembrmnt al dreptului de proprietate privat a statului sau unitilor administrativ7teritoriale .1 . 6onstituirea prin act administrativ i e!istena unor reglementri de drept public" aplicabile drepturilor de folosin n discuie ne determin s ne disociem de aceast opinie.
2

Legi laia n"a tr& recent& a cun" cut %i dreptul real de ="l" in& a upra un"r terenuri agric"le regle$entat de art. 20 din Legea nr. .82000 pentru rec"n tituirea dreptului de pr"prietate a upra terenuril"r agric"le %i a cel"r ="re tiere, "licitate p"trivit prevederil"r Legii ="ndului =unciar nr. .;8.::. %i ale Legii nr. .6:8.::9, prevedere care a =" t n & a!r"gat& prin Legea nr. 2798200<. #entru pre+entarea ace tui drept real de ="l" in& a e vedea E. Chelaru, *d$ini trarea d"$eniului pu!lic %i a d"$eniului privat, "p. cit., p. .69.
4

* e vedea E. Chelaru, Cur de drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 6:-90.
7

Gn acela%i en , a e vedea %i @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 490.

<

*ve$ n vedere =aptul c& ter$enul li$it& pentru ="r$ularea cereril"r de tran ="r$are a dreptului de ="l" in& a upra terenuril"r n drept de pr"prietate a =" t . n"ie$!rie 200.. *ce t ter$en a =" t =iBat prin Legea nr. <7<8200.. 0e p"ate aprecia c& anteri"r ace tei date dreptul ="l" in& avea un caracter te$p"rar, n en ul c& el putea nceta prin tran ="r$area a n drept de pr"prietate.
6

#entru acea t& "pinie, a e vedea L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 262.
9

#entru ace t drept de ="l" in&, a e vedeaD C. Br an, ). Aai&, ).,. #ivniceru, "p. cit., p. .;<-.;9E L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i

de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., ed. .::6, p. 2.:E C. Br an, "p. cit., p. 40.-407E /. D"garu, 0. Cercel, "p. cit., p. 249-24;E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 469-46:E /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 796-7;0.
;

). "=. nr. 942 din .. augu t 200<.

:

* e vedea %i L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, .::6, "p. cit., p. 2.:E C. Br an, "p. cit., p. 402-404E /. D"garu, 0. Cercel, "p. cit., p. 249E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 46;E /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 79;.
.0

* e vedeaD L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, .::6, "p. cit., p. 2.:E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 404.
..

/n en ul c& titularul dreptului real de ="l" int& e te lip it cu de &vr%ire de atri!utul di p"+iiei a upra terenului a e vedea L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, .::6, "p. cit., p. 2.:.
.2

Gn privina c"n ecinel"r pe care $"di=icarea prevederil"r art. 7. alin. >2? din C"n tituie le-a pr"du a upra interdiciei generale a cet&enil"r tr&ini %i apatri+il"r de a d"!ndi dreptul de pr"prietate a upra terenuril"r, a e vedea E. Chelaru, /$pactul revi+urii C"n tituiei a upra regi$ului (uridic al pr"priet&ii, l"c. cit., p. :-.2.
.4

C. '"%u, l"c. cit., p. .49.

.7

* e vedea E. Chelaru, Drepturile reale de ="l" in&, l"c. cit., p. 4..

.<

C. '"%u, l"c. cit., p. .4<.

.6

*nteri"r ad"pt&rii @.2.A. nr. .;782002 n literatura (uridic& a =" t eBpri$at& %i "pinia c"n="r$ c&reia cet&enii tr&ini %i apatri+ii nu p"t !ene=icia nici de $& uri reparat"rii prin echivalent pentru terenurile care le-au =" t preluate a!u+iv. * e vedea /. *da$, Legea nr. .08200.. 'egi$ul (uridic aplica!il i$"!ilel"r preluate a!u+iv, "p. cit., p. .70-.7..
.9

). "=. nr. 427 din .7 $ai 2004.

.;

#entru drepturile reale de ="l" in& c"n tituite n te$eiul legi laiei ad"ptate anteri"r anului .::0, a e vedeaD C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, .:;0, "p. cit., p. 97-;.E C. Br an, 'egi$ul (uridic al !unuril"r i$"!ile, "p. cit., p. .22-.40.

.:

Legea nr. 78.:94 a =" t a!r"gat& prin Legea nr. <0 din 2: iulie .::. privind aut"ri+area eBecut&rii c"n truciil"r %i unele $& uri pentru utili+area l"cuinel"r.
20

* e vedea C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, .:;0, "p. cit., p. ;0.
2.

/!ide$.
22

Decretul-lege nr. 668.::0 a =" t a!r"gat prin Legea nr. .8200< privind "rgani+area %i =unci"narea c""peraiei, cu eBcepia unui nu$&r re trn de artic"le, care nu au leg&tura cu pr"!le$a anali+at&. De aceea, n pre+ent nu $ai p"t =i c"n tituite n"i a e$enea drepturi de ="l" in&, dar e $enin cel de(a c"n tituite.
24

Decretul-lege nr. 698.::0 a =" t a!r"gat prin Legea nr. .0:8.::6 privind "rgani+area %i =unci"narea c""peraiei de c"n u$. Drepturile de ="l" in& a upra terenuril"r c"n tituite pe durat& nedeter$inat& u! i$periul vechii regle$ent&ri, Hn vederea reali+&rii de c"n trucii pentru activitatea "rgani+aiil"r c""peraiei de c"n u$ %i ale c""peraiei de credit, %i $enin ace t regi$ (uridic pe t"at& durata eBi tenei c"n truciil"r re pective n pr"prietatea "rgani+aiil"r c""perati teI, c"n="r$ art. .;9 alin. >.? din Legea nr. .0:8.::6.
27

* e vedea Cr. *lunaru, l"c. cit., p. 90-9.E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 26.262. Capitolul 9 8odurile de do'ndire a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale Seciunea I - #reli$inarii Seciunea a II-a - C"nvenia au c"ntractul Seciunea a III-a - 6radiiunea Seciunea a IV-a - @cupaiunea Seciunea a V-a - H"t&rrea (udec&t"rea c& Seciunea a VI-a - *cce iunea au inc"rp"raiunea Seciunea a VII-a - 2+ucapiunea Seciunea I Preliminarii

..<. /oiune. )eglementare. Aodurile de dobndire a dreptului de proprietate sunt mijloacele juridice (acte i fapte juridice3 prin care acest drept se poate dobndi. $n egal msur ele pot fi utilizate i pentru dobndirea acelor drepturi reale care constituie dezmembrminte ale dreptului de proprietate reglementate de 6odul civil uzufructul" uzul" abitaia" servitutea i superficia. 6odul civil" n 6artea a 9997a intitulat Diferite moduri prin care se dobndete proprietatea (art. <117<103 enumer urmtoarele moduri succesiunea" legatele" convenia sau contractul" tradiiunea" accesiunea sau incorporaiunea" prescripia ac5izitiv sau uzucapiunea" legea i ocupaiunea. &numerarea fcut de 6odul civil este lipsit de rigoare" fiind criticat ca atare n literatura de specialitate ) . &a este incomplet" nefiind menionate unele moduri de dobndire a dreptului de proprietate i anume 5otrrile judectoreti constitutive de drepturidobndirea n proprietate a fructelor de ctre posesorul de bun7 credin- posesia de bun7credin a bunurilor mobile. &numerarea este i ine!act pentru c face distincie ntre succesiune i legate" dei termenul de succesiune desemneaz att succesiunea legal ct i pe cea testamentar. 6a urmare" reinem e!istena urmtoarelor moduri de dobndire a dreptului de proprietate a3 contractulb3 tradiiuneac3 uzucapiunea sau prescripia ac5izitivd3 ocupaiuneae3 accesiuneaf3 posesia de bun7credin a bunurilor mobileg3 dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun7credin al bunurilor frugifere53 5otrrea judectoreasci3 succesiunea legal i succesiunea testamentar. ..2. %lasificare. Aodurile de dobndire a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale pot fi clasificate n funcie de mai multe criterii . . =3 Dup ntinderea dobndirii" modurile de dobndire sunt universale sau cu titlu universal i moduri de dobndire cu titlu particular. a3 Aodurile de dobndire universale se caracterizeaz prin aceea c prin intermediul lor se dobndete o universalitate de bunuri. =tunci cnd se dobndete doar o fraciune din universalitate modul de dobndire este cu titlu universal. Diferena ntre modul universal

i cel cu titlu universal este deci doar de ordin cantitativ" nu i de regim juridic. 'uccesiunea legal i cea testamentar sunt asemenea moduri de dobndire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale. b3 Aodurile de dobndire cu titlu particular sunt cele care conduc la dobndirea proprietii unui bun sau a unor bunuri determinate. 'unt astfel de moduri contractul" legatul cu titlu particular" 5otrrea judectoreasc" tradiiunea" uzucapiunea" accesiunea etc. G3 Dup situaia juridic a bunului n momentul dobndirii" modurile de dobndire sunt originare i derivate. a3 Aodurile originare de dobndire sunt acele mijloace juridice de dobndire a dreptului de proprietate care nu implic o transmisiune juridic a acestui drept de la o persoan la alta" dreptul nscndu7se direct din patrimoniul titularului. Cac parte din aceast categorie uzucapiunea i ocupaiunea. b3 Aodurile derivate sunt mijloacele juridice de dobndire a dreptului de proprietate care implic transmisiunea dreptului de la o persoan la alta. 'e regsesc aici convenia" tradiiunea" succesiunea. 63 Dup caracterul transmisiunii modurile de dobndire sunt cu titlu oneros i cu titlu gratuit. a3 Aodurile de dobndire cu titlu oneros conduc la dobndirea dreptului de proprietate numai dac dobnditorul se oblig s plteasc nstrintorului un ec5ivalent # o sum de bani" un alt bun" o anumit prestaie. 6ontractul cu titlu oneros i accesiunea sunt astfel de moduri de dobndire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale. b3 Aodurile de dobndire cu titlu gratuit sunt acte sau fapte juridice care conduc la dobndirea dreptului de proprietate" fr a fi necesar ca dobnditorul s plteasc un ec5ivalent. 6ontractul cu titlu gratuit (donaia3" uzucapiunea" succesiunea" fac parte din aceast categorie. D3 Dup momentul n care se dobndete dreptul de proprietate se distinge ntre modurile de dobndire ntre vii i cele pentru cauz de moarte. a3 Aodurile de dobndire ntre vii conduc la dobndirea titlului de proprietate n timpul vieii dobnditorului i a nstrintorului. Eipic" din acest punct de vedere" este contractul translativ de proprietate. b3 Aodul de dobndire pentru cauz de moarte este cel prin care se realizeaz transmisiunea dreptului de proprietate numai n momentul morii proprietarului actual. &ste cazul succesiunii legale i cel al succesiunii testamentare.

..*. Planul e'punerii. :u toate modurile de dobndire a dreptului de proprietate au aceeai importan" unele dintre ele avnd o foarte restrns aplicabilitate practic. %e de alt parte" unele dintre aceste moduri au fost deja analizate n cadrul capitolelor precedente (dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun7credin a fost analizat la capitolul consacrat posesiei iar dobndirea bunurilor mobile prin posesie de bun7credin n cel care trateaz aprarea dreptului de proprietate3" iar altele fac obiectul de studiu al altor materii din cadrul dreptului civil. =stfel contractul este studiat att n cadrul teoriei generale a obligaiilor ct i n cel al contractelor speciale" succesiunea formeaz o materie distinct" 5otrrile judectoreti se studiaz n cadrul dreptului procesual civil. De aceea vom face doar scurte prezentri ale unor astfel de moduri de dobndire a dreptului de proprietate" atenia urmnd s fie concentrat asupra uzucapiunii i accesiunii" acestea punnd" de altfel" numeroase probleme teoretice i practice.
.

* e vedeaD C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, .:;0, "p. cit., p. 26<E C. Br an, Drepturile reale principale, "p. cit., p. 40<E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 26<-266.
2

* e vedeaD C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, .:;0, "p. cit., p. 2;0, #.). C" $"vici, "p. cit., p. ;9E C. Br an, Drepturile reale principale, "p. cit., p. 406-409E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 266-26; Seciunea a II-a Convenia ,au contractul ..,. /oiune. 6ontractul este acordul de voin realizat ntre dou sau mai multe persoane cu intenia de a produce efecte juridice. :umai contractele translative de proprietate" cum sunt vnzarea7 cumprarea ) " sc5imbul" donaia i renta viager" se includ n acest mod de dobndire. $n egal msur aceste contracte pot servi pentru constituirea sau transferul unor dezmembrminte ale dreptului de proprietate. 6ontractul este cel mai important mod de dobndire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale. .;/. Principii. =rt. ,2) 6.civ. consacr principiul conform cruia transmiterea dreptului de proprietate sau constituirea unui drept real se realizeaz c5iar n momentul nc5eierii contractului. Ee!tul citat dispune $n contractele reale ce au ca obiect translaia proprietii" sau unui alt drept real" proprietatea sau dreptul se transmite prin

efectul consimmntului prilor i lucrul rmne n rizico#pericolul dobnditorului" c5iar cnd nu i s7a fcut tradiiunea lucrului. 8 aplicaie a acestui principiu este fcut n materia contractului de vnzare7cumprare" contractul cu cea mai mare frecven n practic" de art. ).,0 alin. ()3 6.civ. Iinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor" n privina vnztorului" ndat ce prile s7au nvoit asupra lucrului i asupra preului" dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat. .;). 'cepii de la principiul enunat. %rin e!cepie" transferul dreptului de proprietate sau constituirea altui drept real nu se va realiza n momentul contractului" n urmtoarele situaii . a3 cnd prile au convenit prin contract ca transferul dreptului real s aib loc dup mplinirea unui termen sau realizarea unei condiii suspensiveb3 transferul proprietii va opera n momentul realizrii bunului atunci cnd obiectul contractului l constituie un bun viitorc3 n cazul n care contractul are ca obiect bunuri de gen" transferul dreptului de proprietate se realizeaz numai n momentul individualizrii lor prin numrare" cntrire sau msurared3 n sistemul publicitii imobiliare prin crile funciare" reglementat de Decretul7lege nr. ))0+),;*" drepturile reale asupra imobilelor se transmit ori se constituie numai pe data nscrierii n cartea funciar" operaiune care poart numele de intabulare.
.

,u nu$ai vn+area-cu$p&rarea v"luntar&, dar %i cea ilit& c"nduce la d"!ndirea dreptului de pr"prietate. * t=el, -a deci c& actul de ad(udecare, nt"c$it de eBecut"rul (udec&t"re c n te$eiul art. <.; alin. >.? C.pr"c.civ. He te un $"d de d"!ndire a pr"priet&iiI. F /.C.C.3, ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. 2<268200<, B.C. nr. .82006, p. 22-24.
2

* e vedea C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, .:;0, "p. cit., p. 404. Seciunea a III-a :radiiunea .;.. /oiune i aplicabilitate. Eradiiunea este predarea sau remiterea material a bunului de ctre transmitor dobnditorului. &!istena principiului enunat de art. ,2) 6.civ." conform cruia dreptul de proprietate se transmite c5iar n momentul nc5eierii contractului" limiteaz considerabil sfera de aplicabilitate a tradiiunii ca mod de

dobndire a acestui drept. %ractic" n aceast sfer se includ doar dou situaii donaiile realizate sub forma darurilor manuale i nstrinarea titlurilor la purttor (aciuni la purttor" obligaiuni 6.&.6." unele certificate de depozit bancar etc.3. $n cazul darurilor manuale tradiiunea este o solemnitate care suplinete forma autentic a actului. $n aceste dou situaii" deci" pentru transferul dreptului de proprietate asupra bunului nu este suficient nc5eierea contractului" ci aceast operaiune juridic trebuie urmat de predarea efectiv a bunului de nstrintor ctre dobnditor. Seciunea a I$-a *cupaiunea .;;. /oiune i aplicabilitate. 8cupaiunea este modul de dobndire a dreptului de proprietate care se realizeaz prin luarea n posesie a unui bun ce nu aparine nimnui. &ste un mod de dobndire rar ntlnit deoarece" potrivit art. 122 6.civ." toate averile rmase fr stpn sunt ale domeniului public iar potrivit art. <1< din acelai cod" bunurile fr stpn aparin statului. $n literatura de specialitate se apreciaz c prin ocupaiune se pot dobndi unele bunuri mobile" cum ar fi apa de but pentru nevoi casnice" luat dintr7un izvor natural" vnatul ori petele prins cu respectarea dispoziiilor legale care reglementeaz asemenea activiti. =cestora li se pot aduga nsuirea perlei unei scoici ce fusese ng5iit de un pete marin" a puiului unui cine fr stpn ) " dar i dobndirea de ctre unitile administrativ7teritoriale" n condiiile Legii nr. 1.)+.//." . a proprietii ve5iculelor fr stpn sau abandonate ori dobndirea de ctre stat a unora din bunurile aflate n situaiile enumerate de art. ) din 8rdonanei Buvernului nr. ).*+),,* pentru reglementarea modului i condiiilor de valorificare a bunurilor confiscate sau intrate" potrivit legii" n proprietatea privat a statului" republicat ; . %roprietatea bunurilor imobile nu poate fi dobndit prin ocupaiune.
.

* e vedea @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 4;:.

2

). "=. nr. 7;2 din < iulie 2002.

4

). "=. nr. ;64 din 26 epte$!rie 200<. #entru ace te ip"te+e de d"!ndire a dreptului de pr"prietate prin "cupaiune, a e vedeaD L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 404E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 4:7.

Seciunea a $-a ;ot#rrea judec#torea,c# .;1. %ategorii. (plicabilitate. Notrrile judectoreti se mpart n dou categorii 5otrri declarative de drepturi i 5otrri constitutive de drepturi. Notrrile judectoreti declarative de drepturi recunosc dreptul de proprietate pree!istent" astfel nct nu pot servi transferului dreptului de proprietate. Notrrile judectoreti constitutive sau atributive de drepturi realizeaz transferul dreptului de proprietate" astfel c numai acestea fac parte din modul de dobndire a dreptului de proprietate analizat. 'unt astfel de 5otrri 5otrrea prin care se dispune e!proprierea pentru cauz de utilitate public" 5otrrile judectoreti prin care se suplinete consimmntul uneia din pri la nc5eierea actului translativ de proprietate avnd ca obiect un bun imobil" dac prile s7 au obligat n acest sens printr7un antecontract de vnzare7cumprare. %n la modificarea 6odului de procedur civil prin 8rdonana de urgen a Buvernului nr. );*+./// au fcut parte din aceast categorie i ordonanele de adjudecare definitiv" pronunate n cadrul procedurii e!ecutrii silite imobiliare. $n prezent" ultimul act de e!ecutare este actul de adjudecare" ntocmit de e!ecutorul judectoresc (art. 0)< 6.proc.civ.3 Seciunea a $I-a 3cce,iunea ,au incorporaiunea 1 - ,"iunea %i =elurile acce iunii 2 - *cce iunea i$"!iliar& = - *cce iunea $"!iliar& 1 Noiunea i )elurile acce,iunii .;0. /oiunea. =ccesiunea este reglementat de 6odul civil prin art. 1**70)<. 6onform art. 1** tot ce se unete i se ncorporeaz cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului. %e baza acestei dispoziii legale s7a tras concluzia c accesiunea const n ncorporarea material a unui lucru mai puin important" ntr7un lucru mai important ) . Dac lucrurile au aparinut unor proprietari diferii" proprietarul bunului mai important devine i proprietar al bunului mai puin important" care a devenit un accesoriu al primului.

$n condiiile prevzute de lege proprietarul bunului mai puin important va fi despgubit pentru pierderea suferit. 6eea ce caracterizeaz dobndirea dreptului de proprietate prin accesiune este calitatea de proprietar asupra bunului principal i legtura de accesorialitate la acesta a bunului asupra cruia se dobndete proprietatea . . =ceast legtur de accesorialitate se manifest printr7o unire a celor dou lucruri n aa fel nct desprirea lor nu mai este posibil dect cu deteriorarea ambelor sau distrugerea total sau parial a unora din ele ; . =ccesiunea este un mod originar de dobndire a dreptului de proprietate. Gunurile care aparin proprietii publice nu pot face obiectul acestui mod de dobndire a dreptului de proprietate. .;<. 0elurile accesiunii. Dup cum are ca obiect bunuri imobile sau bunuri mobile" accesiunea este de dou feluri imobiliar i mobiliar. La rndul su accesiunea imobiliar poate fi natural sau artificial.
.

C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, .:;0, "p. cit., p. 2;4. Gn literatura (uridic& -a ar&tat n & %i c& Hacce iunea are trei accepii interdependenteD =aptul $aterial al nc"rp"r&rii unui !un acce "riu ntr-un !un principalE dreptul de acce iune re+ultat din ace t =apt (uridic n en re trn n =av"area pr"prietarului !unului principal n ip"te+a n care cele d"u& !unuri aparin un"r pr"prietari di=erii %i unt ndeplinite c"ndiiile prev&+ute de legeE acce iunea ca $"d de d"!ndire a dreptului de pr"prietate a upra !unului acce "riu de c&tre pr"prietarul !unului principal, =ie direct, ca e=ect al =aptului $aterial al unirii au al nc"rp"r&rii, =ie ca e=ect al eBercit&rii dreptului de acce iune, dac& unt ntrunite c"ndiiile prev&+ute de lege.I *ce t"ra li e $ai adaug& nc& d"u& en uriD pri$ul de e$nea+& pre+u$iile de pr"prietate nte$eiate pe relaia dintre un !un acce "riu %i un !un principal n ituaiile prev&+ute de lege iar al d"ilea =ace tri$itere la " regul& de interpretare a un"r acte (uridice peci=ice >cu$ e te ca+ul art. :04 %i cel al art. .42< C.civ., c"n="r$ c&r"ra lucrul legat e va preda cu acce "riile ale iar "!ligaia de predare a lucrului vndut cuprinde %i acce "riile ace tuia?. F 1. 0t"ica, 0en urile %i tip"l"gia acce iunii, Dreptul nr. .08200<, p. 7:-<0.
2

* e vedea Ch. *tia , "p. cit., p. 20..

4

L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. 277 2 3cce,iunea imo'iliar#

.;2. (ccesiunea imobiliar natural. =ccesiunea imobiliar natural const n unirea a dou bunuri" dintre care cel puin bunul principal este imobil" aparinnd la doi proprietari diferii" fr intervenia omului. 6odul civil reglementeaz urmtoarele cazuri de accesiune imobiliar natural aluviunea" avulsiunea" insulele i prundiurile" accesiunea albiei prsite i accesiunea animalelor slbatice. .;2.). (luviunea. 6odul civil" prin art. 1,0" prevede c aluviunile sunt creteri de pmnt ce se fac succesiv i pe nesimite la malurile fluviilor sau ale rurilor. =cestea devin proprietatea proprietarului fondului riveran la care s7au alipit. &ste deci necesar ca terenul la care aluviunile se alipesc s fie riveran apei curgtoare. :u este riveran terenul care este desprit de ape curgtoare printr7o cale public sau printr7un dig artificial ) . %e de alt parte" depunerile aluviunilor trebuie s se realizeze pe cale natural iar nu s fie rezultatul unor lucrri realizate pe cursul rului. =luviunea este reglementat de dispoziiile art. 1,071,2 6.civ." care trebuie coroborate cu cele ale Legii apelor" nr. )/2+),,< . . 6onform art. ; alin. ()3 din legea menionat" aparin domeniului public al statului apele de suprafa cu albiile lor minore cu lungimi mai mari de 0 Rm. i cu bazine 5idrografice ce depesc suprafaa de )/ Rm.. Dimpotriv" albiile minore mai mici de 0 Rm i cu bazine 5idrografice ce nu depesc suprafaa de )/ Rm." pe care apele nu curg permanent" aparin proprietarului pe care acestea se formeaz sau curg >art. ; alin. (.3?. 6a urmare" aluviunea" ca mod de dobndire a dreptului de proprietate" i gsete aplicarea numai n privina acestor ape" nu i n privina celor care aparin domeniului public ; . .;2... (vulsiunea 4art. ;9< %.civ. 3. =vulsiunea const n ruperea unei buci de teren ca urmare a aciunii apelor curgtoare i alipirea sa la un teren riveran" aparinnd altui proprietar. 'pre deosebire de aluviune" care presupune o cretere progresiv a terenului prin adugarea n timp de nisip" pietri etc." provenind din eroziunea provocat de ape fondurilor riverane situate n amonte sau propriei albii" n cazul avulsiunii se rupe dintr7o dat o bucat compact de pmnt dintr7un fond riveran" aparinnd altei persoane i se alipete unui fond riveran situat n aval" aparinnd altui proprietar. %roprietarul terenului de la care terenul smuls de ape s7a alipit devine i proprietarul acestei parcele" dac proprietarul terenului din cuprinsul cruia parcela a fost smuls nu o revendic n termen de ) an.

:u se poate dobndi nici pe aceast cale dreptul de proprietate asupra unei parcele de teren desprinse din proprietatea public a statului sau a autoritilor administrativ7teritoriale. %roprietatea public fiind imprescriptibil aciunea n revendicare a respectivei buci de teren va putea fi formulat oricnd. .;2.;. Insulele i prundiurile. $n temeiul art. 0// 6.civ. 9nsulele i prundiurile" ce se formeaz n rurile nenavigabile i neplutitoare" sunt ale proprietarului terenului pe care ele s7au format- dac insula format trece peste jumtatea rului" atunci fiecare proprietar riveran are dreptul de proprietate asupra prii din insul ce se ntinde spre el pornind de la jumtatea rului. Eot astfel" prevederile art. ; alin. (;3 din Legea apelor nr. )/2+),,< sunt n sensul c insulele" care nu sunt n legtur cu terenurile cu mal la nivelul mediu al apei" aparin proprietarului albiei apei. 9nsulele i prundiurile care se formeaz n albiile fluviilor i rurilor navigabile sau plutitoare sunt ale statului. 6orobornd aceste dispoziii cu cele ale art. 0 din Legea nr. )*+),,)" care prevd c albiile fluviilor i rurilor aparin proprietii publice" ajungem la concluzia c insulele i prundiurile formate n cuprinsul acestor ape curgtoare aparin tot proprietii publice. .;2.1. (ccesiunea albiei unui r+u. 6onform art. 0/. 6.civ." Dac un fluviu sau un ru i face un nou curs prsind vec5ea sa albie" aceast albie se mparte ntre proprietarii si mrginai. %entru ca proprietarii terenurilor riverane s dobndeasc proprietatea terenului care a constituit vec5ea albie a rului este necesar ca sc5imbarea cursului s se produc n mod natural. .;2.0. (ccesiunea animalelor slbatice. =rt. 0/; 6.civ." dispune c 8rice animal sau zburtoare slbatice trec n cuprinsul nostru se fac ale noastre" pe ct timp rmn la noi" afar numai dac asemenea trecere s7a ocazionat prin fraud sau artificii. Legea special consacrat fondului cinegetic" care este n prezent Legea nr. )/;+),,< privind fondul cinegetic i protecia vnatului" conine ns alte reglementri n privina animalelor slbatice. 6a urmare" n literatura de specialitate s7a susinut c dispoziiile art. 0/; 6.civ. i7 ar putea gsi aplicarea doar n privina unor animale semislbatice" cum ar fi porumbeii" roiurile de albine i alte asemenea 1 . .;*. (ccesiunea imobiliar artificial. =ccesiunea imobiliar artificial este rezultatul activitii umane. 6odul civil" prin art. 1,." dispune 8rice construcie" plantaie sau lucru fcut n pmnt sau asupra pmntului sunt prezumate a fi fcute de ctre proprietarul acelui

pmnt cu c5eltuiala sa i c sunt ale lui pn ce se dovedete din contr. $n concepia 6odului civil terenul este lucrul principal. %rin art. 1,; i 1,1 sunt reglementate dou cazuri de accesiune imobiliar artificial. .;*.). (ccesiunea construciilor, plantaiilor sau altor lucrri fcute de un proprietar pe terenul su cu materiale aflate &n proprietatea altei persoane. =cest caz de accesiune este reglementat de art. 1,; 6.civ." prevedere care" la rndul su" este o aplicare a principiului ce se degaj din art. 1,. 6.civ." conform cruia terenul este lucrul principal i tot ce se unete cu acesta reprezint un accesoriu. $n temeiul acestei dispoziii legale proprietarul terenului devine i proprietar al construciei" plantaiei sau al altei lucrri fcute cu materiale proprietatea unei persoane diferite" prin accesiune. %roprietarul materialelor nu le va putea revendica" dar" n virtutea principiului mbogirii fr just temei" va fi ndreptit s7i pretind proprietarului terenului despgubiri reprezentnd contravaloarea acestora. Eotodat el va putea pretinde i daune7interese" dac sunt ntrunite condiiile rspunderii civile delictuale. .;*... (ccesiunea construciilor, plantaiilor sau altor lucrri fcute de o persoan cu materialele sale pe terenul proprietatea altuia. Din cuprinsul art. 1,1 6.civ." care reglementeaz acest caz de accesiune imobiliar artificial" se degaj principiul conform cruia proprietarul terenului devine" prin accesiune" i proprietar al construciilor" plantaiilor sau altor lucrri e!ecutate de un ter" cu obligaia de a7l despgubi pe constructor. Eratamentul juridic al constructorului este ns difereniat dup cum acesta a fost de rea7credin sau de bun7credin n momentul construirii. $n ce privete domeniul de aplicare al prevederilor art. 1,1 6.civ. este de menionat c el cuprinde numai situaiile n care terul a edificat pe terenul altuia construcii noi" nu i atunci cnd lucrrile efectuate sunt reparaii sau mbuntiri aduse imobilului 0 . 4eglementarea l privete pe posesorul care a fost evins prin admiterea aciunii n revendicare formulat mpotriva sa de adevratul proprietar" care a edificat sau plantat pe terenul respectiv" situaie cu care jurisprudena l7a asimilat i pe dobnditorul (cumprtor" donatar" etc.3 n temeiul unui titlu care ulterior a fost desfiinat < . :u vor fi aplicabile aceste prevederi legale n cazul n care terul" construind pe terenul su" e!tinde limitele construciei sale i pe o poriune din terenul proprietatea vecinului 2 . 'oluia clasic pentru aceast problem este aceea de a7l considera pe constructor ca fiind

de bun7credin (titlul su asupra terenului este unul putativ3" dac atingerea adus fondului vecin este minim * . 6a urmare" proprietarul al crui teren a fost ocupat de o parte din construcia edificat de proprietarul terenului vecin nu va putea pretinde demolarea respectivei pri din construcie" dar va fi ndreptit s primeasc despgubiri. 'tabilirea e!istenei relei7credine a constructorului este o c5estiune de fapt" care poate fi dovedit cu orice mijloc de prob. Eot astfel" natura de atingere minim adus dreptului de proprietate asupra terenului care a fost parial ocupat cu construcia edificat de proprietarul vecin se va stabili n funcie de particularitile fiecrui caz n parte. Ee!tul art. 1,1 6.civ. este inaplicabil n cazul construciilor provizorii" care pot fi ridicate. $n ce privete relaiile dintre pri" nu se vor aplica dispoziiile art. 1,1 6.civ. dac lucrrile" plantaiile sau construcia au fost e!ecutate n temeiul unei convenii nc5eiate ntre proprietarul terenului i constructor , i nici n raporturile dintre coproprietari" atunci cnd unul dintre ei construiete pe terenul proprietate comun )/ . .;*...). #ituaia constructorului de rea-credin pe terenul altuia. &ste constructor de rea7credin cel care construiete pe un teren despre care tie c nu7i aparine )) . 'e afl n aceast situaie cel care folosete terenul fr nici un titlu sau cel care are un titlu lovit de vicii" care7i sunt cunoscute ). i titularul care" cunoscnd caracterul litigios al titlului su" construiete pe un teren asupra cruia a fost recunoscut ca proprietar n temeiul unei 5otrri judectoreti nedefinitive ); . Eot astfel" este de rea7credin i detentorul precar al terenului pe care edific o construcie. Din faptul c proprietarul terenului st n pasivitate n timp ce o alt persoan construiete pe terenul su nu se poate trage concluzia c acesta ar fi fost de acord cu edificarea de ctre constructor. =ceasta cu att mai mult cu ct" n prezent" dreptul de superficie nu poate fi dobndit dect prin act autentic. 6a urmare" apreciem c n asemenea situaii nu se poate vorbi nici despre buna7credin a constructorului i nici despre e!ercitarea abuziv de ctre proprietarul terenului a dreptului de a cere demolarea construciei edificate de un ter" practica judiciar vec5e trebuind s fie reconsiderat n noul conte!t legislativ care garanteaz dreptul de proprietate privat )1 . Legea i permite proprietarului terenului ca n aceste situaii s opteze ntre urmtoarele posibiliti

# s invoce accesiunea" devenind astfel proprietar al construciei" plantaiei sau lucrrii" cu obligaia de a7i plti constructorului de rea7 credin valoarea materialelor i preul muncii" indiferent de sporul de valoare adus fondului# s7l oblige pe constructorul de rea7credin s desfiineze sau s ridice construciile" lucrrile sau plantaiile e!ecutate. 65eltuielile ocazionate de aceste operaiuni vor fi n sarcina constructorului" care poate fi obligat i la plata de daune7interese pentru prejudiciul cauzat proprietarului terenului. %entru desfiinarea construciilor va fi necesar obinerea autorizaiei de demolare" conform dispoziiilor Legii nr. 0/+),,). .;*..... #ituaia constructorului de bun-credin. Guna7credin a constructorului se determin prin raportarea la dispoziiile art. 1*< 6.civ." conform crora posesorul este de bun7credin cnd posed ca proprietar" n puterea unui titlu translativ de proprietate ale crui vicii nu7i sunt cunoscute )0 . $n literatura juridic s7a artat c prin constructor de bun7credin se nelege acea persoan care ridic o construcie" face o plantaie sau alt lucrare pe un teren" avnd convingerea ferm" dar eronat" c acel teren se afl n proprietatea sa )< . %ractica judiciar a admis ns i alte situaii care pot conduce la e!istena bunei7credine" cum ar fi cea a persoanei care a construit pe un teren posedat n temeiul unui antecontract de vnzare7cumprare )2 . :u credem ns n validitatea unei asemenea practici de vreme ce antecontractul de vnzare7cumprare nu este translativ de proprietate ci d natere doar unui drept de crean" respectiv dreptului de a cere nc5eierea n form autentic a contractului de vnzare7cumprare. 6um este posibil ca" din diferite motive" contractul de vnzare7 cumprare s nu fie nc5eiat n cele din urm" promitentul7cumprtor construiete pe riscul su" dei tie c nu este nc proprietar al terenului" deci este un constructor de rea7credin. Guna7credin a constructorului trebuie s e!iste n momentul efecturii lucrrilor" reaua7credin care intervine dup terminarea lor neputnd produce o sc5imbare de regim juridic n ce privete drepturile constructorului i cele ale proprietarului terenului )* . 6onstructorul devine de rea7credin din momentul n care viciile titlului su i7au devenit cunoscute (art. 1*2 6.civ.3. 6a o protecie acordat bunei7credine a constructorului" legiuitorul nu7i permite proprietarului terenului s cear desfiinarea sau ridicarea construciei" lucrrii sau plantaiei e!ecutate. 6onform art. 1,1 alin. (;3 partea final 6.civ." proprietarul terenului devine i proprietarul construciei" plantaiei sau lucrrii" cu obligaia de a7i plti constructorului despgubiri" n temeiul principiului mbogirii fr

just cauz. %rotejnd i interesul proprietarului terenului" aceeai dispoziie legal i permite s opteze ntre dou moduri de determinare a despgubirilor cuvenite constructorului de bun7credin # s7i plteasc acestuia din urm contravaloarea materialelor i preul muncii sau # s7i plteasc o sum egal cu creterea valorii fondului. Ciind obligat s pstreze construciile" plantaiile sau lucrrile edificate pe terenul su" proprietarului i s7a creat posibilitatea s aleag despgubirea cea mai mic pe care trebuie s7o plteasc ), . $n ce privete momentul dobndirii dreptului de proprietate prin accesiune asupra construciei" lucrrii sau plantaiei" de ctre proprietarul terenului" n literatura juridic e!ist o controvers ./ . $ntr7o prim opinie s7a apreciat c dreptul de proprietate se dobndete prin accesiune de ctre proprietarul terenului din momentul n care acesta i manifest intenia de a deveni proprietar al construciei e!ecutate" pn atunci constructorul de bun7credin fiind prezumat a fi el nsui proprietar al terenului i al construciei .) . %n cnd proprietarul terenului va invoca accesiunea" constructorul ar avea un drept de proprietate rezolubil .. " condiia rezolutorie constnd fie n precizarea atitudinii proprietarului terenului .; " fie n eventualitatea demolrii construciei .1 . 4ecent s7a afirmat c" de cele mai multe ori cnd bunul accesoriu i bunul principal aparin unor proprietari diferii" unirea sau ncorporarea nate mai nti un drept de accesiune" ca drept potestativ" n favoarea proprietarului bunului principal. 6a urmare" efectul ac5izitiv de proprietate se produce numai n msura n care proprietarul bunului principal nelege s7i e!ercite dreptul de accesiune .0 . Aanifestarea de voin a proprietarului bunului principal fiind ulterioar faptului material al unirii sau ncorporrii" efectul ac5izitiv de proprietate al accesiunii s7ar produce numai de la data la care aceasta a avut loc .< . 6u drept cuvnt" opiniile care consider c dreptul de proprietate asupra construciei edificate de un ter pe terenul proprietatea altei persoane se dobndete de proprietarul terenului numai dup ce el i manifest aceast intenie au fost criticate n literatura de specialitate" pentru c ele nu in seama de faptul c accesiunea este un mod de dobndire a dreptului de proprietate de sine stttor .2 . 6u alte cuvinte" dreptul de proprietate asupra construciei se dobndete de ctre proprietarul terenului prin accesiune" iar nu prin act juridic (orice manifestare de voin fcut cu intenia de a produce efecte juridice fiind un asemenea act3 .* . Aai mult" trebuie s se in seama de faptul c accesiunea este un mod originar de dobndire a dreptului de proprietate. %e de alt parte" caracterizarea dreptului pe care7l are constructorul pe terenul altuia ca fiind un drept de proprietate" fie ea i rezolubil"

conduce la concluzia c n acest mod s7ar putea dobndi i un drept de superficie" nefiind de conceput un drept de proprietate asupra unei construcii fr e!istena unui drept real asupra terenului pe care aceasta este situat. 8r" dreptul de superficie poate fi dobndit numai prin act juridic nc5eiat n form autentic" prin efectul legii sau prin uzucapiune. 9mposibilitatea dobndirii unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra terenului conduce i la imposibilitatea dobndirii dreptului de proprietate asupra construciei. 6ele mai sus artate sunt valabile" n egal msur i pentru plantaiile sau alte lucrri edificate pe terenul proprietatea unui ter. =m aderat astfel la cea de a doua opinie" care pornete de la constatarea c" n concepia 6odului civil" accesiunea se produce de plin drept" pe msura edificrii construciei" fr a fi necesar o manifestare de voin din partea proprietarului terenului ., . =ceast din urm opinie este mprtit i de practica recent a instanei supreme ;/ . $n intervalul cuprins ntre data realizrii construciei i invocarea accesiunii de ctre proprietarul terenului" constructorul e!ercit asupra construciei doar o posesie" care este apt s conduc la dobndirea dreptului de proprietate imobiliar prin uzucapiune ;) . 65iar dac a fost de bun7credin constructorul nu dobndete dect un drept de crean mpotriva proprietarului terenului" nscut pe principiul mbogirii fr just cauz ;. . =cest drept de crean se nate c5iar din momentul ncorporrii materialelor de construcie n sol ;; " de vreme ce i dreptul de proprietate asupra construciei se dobndete tot atunci de ctre proprietarul terenului. %n cnd proprietarul terenului i va manifesta intenia de a prelua construcia" dreptul de crean al constructorului va fi afectat de o condiie suspensiv. 4olul condiiei suspensive l va juca tocmai manifestarea de intenie a proprietarului de a prelua construcia ;1 . %roprietarul terenului nu poate fi astfel obligat de constructor s7l despgubeasc" atta timp ct nu7i valorific dreptul de a invoca dobndirea proprietii asupra construciilor prin accesiune i7l las pe constructor s le foloseasc nesting5erit ;0 . =tunci cnd despgubirea const n preul materialelor i al muncii ea trebuie calculat la valoarea e!istent n momentul judecii" iar nu n funcie de cea e!istent la data edificrii construciei" soluia contrar adoptat n practica judiciar ;< fiind pe drept cuvnt criticat n literatura de specialitate ;2 " pentru c nu respect principiul mbogirii fr just cauz. :u vor fi aplicabile dispoziiile art. 1,1 6.civ. referitoare la modul de determinare a despgubirilor atunci cnd edificarea despgubirilor s7a fcut pe baza conveniei intervenite ntre proprietarul terenului i

constructor" caz n care sunt aplicabile i prevederile art. ,2/ 6.civ." astfel nct despgubirile vor fi calculate n funcie de valoarea de circulaie a construciei ;* . %otrivit art. ,2/ 6.civ." 6onveniile trebuie e!ecutate cu bun7credin. &le oblig nu numai la ceea ce este e!pres ntr7nsele" dar la toate urmrile ce ec5itatea" obiceiul sau legea d obligaiei" dup natura sa ;, . 9nstana este ns obligat s analizeze cu atenie coninutul conveniei prilor pentru a stabili dac intenia acestora a fost n sensul dobndirii de ctre constructor a unui drept de crean sau a unui drept real de superficie 1/ . Dreptul constructorului de a pretinde despgubirea pentru edificarea construciei este prescriptibil n trei ani" conform art. ) i ; din Decretul nr. )<2+),0* 1) i el curge de la data la care proprietarul terenului i7a manifestat intenia de a prelua construcia.
.

Ch. *tia , "p. cit., p. 202.

2

). "=. nr. 277 din ; "ct. .::6. * =" t $"di=icat& prin Legea nr. 70782004 %i prin Legea nr. 4.082007.
4

* e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 4.2.
7

* e vedea C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 4.4.
<

6ri!. 0upre$, c"l. civ., deci+ia nr. .44<8.:<6, C.D. .:<6. Gn acela%i en e te %i practica (udiciar& =rance+&. * e vedea Curtea de Ca aie, civ., . er ch., deci+ia nr. 98.:99, pu!licat& n )egac"de, "p. cit., p. 74<, pea .. )eni"n&$ c& regle$entarea c"n acrat& de C"dul civil =rance+ acce iunii i$"!iliare arti=iciale, cuprin & n art. <<<, de%i a =" t $"di=icat& prin Legea nr. 60-767 din .9 $ai .:60, c"ntinu& & =ie i$ilar& celei cuprin e n art. 7:7 C.civ. r"$n. Gn acela%i en a e vedea %i 1. 0t"ica, *cce iunea i$"!iliar& arti=icial&, //, Dreptul, nr. 282006, p. <.-<2.
6

* e vedea A. C"rnu, "p. cit., p. <9:-<;0.

9

Ca
;

. =r., civ. 4e, deci+ia din .:..2..:;4, )egac"de, p. 74<, pea 2-a.

#entru acea t& pr"!le$& a e vedea @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 4;6.
:

* e vedea C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. ;:48.::7, Dreptul nr. .28.::7, p. 62E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 9208.:;:, Dreptul nr. .-28.::0, p. .2<E Ca . =r., civ. 4e, deci+ia din 27 iunie .:9<, )egac"de, p. 74<, pea 9.
.0

Ca
..

. =r., civ. 4e, deci+ia din 2;.02..:6:, )egac"de, p. 74<, pea .2. . =r., civ. 4e, deci+ia din .<.0...:9., )egac"de, p. 747, pea .:. . =r., civ. 4e, deci+ia din ..06..:99, )egac"de, p. 746. . =r., civ. 4e, deci+ia din .2.06..::., )egac"de, p. 746.

Ca
.2

Ca
.4

Ca
.7

C"n ider&$ a t=el c& a devenit inaplica!il& deci+ia de ndru$are nr. .48.:<: a =" tului 6ri!. 0upre$, c"n="r$ c&reia, HGn aciunile nte$eiate pe art. 7:7 C.civ. in tanele nu v"r putea deduce reaua-credin& nu$ai din =aptul c& cel care a c"n truit, plantat au eBecutat lucr&ri pe un teren ce nu-i aparine nu are titlu a upra terenului ci v"r cerceta c"ndiiile n care -au =&cut c"n truciile, plantaiile au lucr&rile a c&r"r de =iinare e cere. De a e$enea, in tanele v"r cerceta dac& aciunea pr"prietarului ="ndului nu $!rac& a pectele unui a!u+ de drept prin pa ivitatea au acceptarea ace tuia de a =ace lucr&rile =&cnd "punere au aciune pentru de$"lare nu$ai dup& ter$inarea ace t"ra. /n tanele v"r c&uta & nl"cuia c& "luia neec"n"$ic"a & a d&r$&rii au de =iin&rii c"n truciil"r, plantaiil"r au alt"r lucr&ri prin de p&gu!ire n !ani "ri de cte "ri acea t& "luie e te $ai echita!il&I. #entru critica ace tei deci+ii %i a practicii (udiciare c&reia i-a dat na%tere, a e vedeaD ).D. B"c%an, @ ncercare de rec"n iderare a aplic&rii art. 7:7 din C"dul civil, Dreptul nr. ..8.::;, p. <2 %i ur$.E A. B"r"i, L. 0t&nciule cu, Drept civil. Cur electiv pentru licen&. 6eBte gril&, "p. cit., p. 220.
.<

#ractica (udiciar& =rance+& =ace %i ea tri$itere la c"ninutul regle$ent&rii cuprin e n art. <<0 C"d civil =rance+, care e te c"re p"ndentul art. 7;6 din C"dul civil r"$n.
.6

L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 299.

.9

* e vedea 6ri!. 3ud. 0i!iu, deci+ia civil& nr. .028.:;9, cu n"t& eBplicativ& de 1. 0t"ica, '.'.D. nr. :8.:;;, p. 76-<<.
.;

* e vedea C. Ha$angiu, ,. Ae"rgean, "p. cit., p. 9:.

.:

* e vedeaD 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 9248.:9:, C.D. .:9:, p. <0E C. 2 c&te cu, 'egi$ul (uridic %i val"ri=icarea drepturil"r c"n truct"rului pe terenul unui ter, '.'.D. nr. .8.:;9, p. 6-9.

20

#entru pre+entarea "piniil"r eBpri$ate, cu diver ele l"r variante, a e vedea L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 29;-2;..
2.

D. Ahera i$, Buna-credin& n rap"rturile civile, "p. cit., p. .9<.

22

* e vedeaD C. 0t&te cu, Gn leg&tur& cu practica (udiciar& privind parta(ul unei c"n trucii cl&dit& =&r& aut"ri+aie, '.'.D. nr. .28.:;2, p. 24-2<E C. 'adu >/?, 1. 0t"ica >//?, )"$entul n care e na%te dreptul de acce iune i$"!iliar& arti=icial&, '.'.D. nr. :8.:;9, p. 4.-42 %i p. 4<E *l. Bacaci, 1.-C. Du$itrache, C. Hageanu, "p. cit., p. 9..
24

* e vedea C. 0t&te cu, l"c. cit., p. 24-2<.

27

* e vedeaD C. Br an, 'egi$ul (uridic al c"n truciil"r edi=icate pe terenul pr"prietatea altei per "ane, //, '.'.D. nr. <8.:;<, p. 49E *l. Bacaci, 'ap"rturile (uridice patri$"niale n dreptul =a$iliei, Ed. Dacia, Clu(-,ap"ca, .:;6, p. 79-<0.
2<

1. 0t"ica, 0en urile %i tip"l"gia acce iunii, l"c. cit., p. <2.

26

/de$, p. <<. Cu re=erire eBpre & la acce iunea i$"!iliar& arti=icial&, regle$entat& de art. 7:7 C.civ., acela%i aut"r arat& c& nu$ai n $"$entul eBercit&rii dreptului de acce iune, adic& n $"$entul $ani=e t&rii de v"in& a pr"prietarului terenului de a intra n t&pnirea $aterial& a terenului %i a lucr&rii, ace ta d"!nde%te un drept de pr"prietate pur %i i$plu a upra lucr&rii. * e vedea 1. 0t"ica, *cce iunea i$"!iliar& arti=icial&, //, l"c. cit., p. 72.
29

* e vedea D. Chiric&, ,atura (uridic& %i val"ri=icarea drepturil"r c"n truct"rului pe terenul unui ter, '.'.D. nr. .8.:;9, p. 9.
2;

Gn literatura (uridic& -a $ai pu %i c& tre!uie & e =ac& di tincie ntre na%terea dreptului de pr"prietate a upra c"n truciei edi=icate de un ter pe terenul pr"prietatea altei per "ane, care are l"c de plin drept n =av"area pr"prietarului terenului, n $"$entul nc"rp"r&rii ace teia n teren %i eBercitarea ace tui drept, ingura care e te c"ndii"nat& de eBpri$area v"inei pr"prietarului terenului de a inv"ca acce iunea. * e vedea A. B"r"i, L. 0t&nciule cu, Drept civil. Cur electiv pentru licen&. 6eBte gril&, "p. cit., p. 222-224.
2:

#entru acea t& "pinie a e vedeaD C. 2 c&te cu, 'egi$ul (uridic al c"n truciil"r edi=icate pe terenul pr"prietatea altei per "ane, /, '.'.D. nr. <8.:;<, p. 40E D. Chiric&, ,atura (uridic& %i val"ri=icarea drepturil"r c"n truct"rului pe terenul unui ter, l"c. cit., p. 6-9E C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, "p. cit., p.

:7E @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 4;<E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 2;0-2;..
40

* e vedea C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. ;:48.::7, cit. upra.

4.

* e vedea L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 2;..

42

* e vedeaD D. Chiric&, ,atura (uridic& %i val"ri=icarea drepturil"r c"n truct"rului pe terenul unui ter, l"c. cit., p. 9E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 2;.E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 29;68.:;;, '.'.D. nr. :-.28.:;:, p. .29E ide$, deci+ia nr. 4;68.:;0, '.'.D. nr. .08.:;0, p. 67.
44

* e vedeaD D. Chiric&, ,atura (uridic& %i val"ri=icarea drepturil"r c"n truct"rului pe terenul unui ter, l"c. cit., p. 9E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 2;..
47

L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 2;..

4<

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 296;8.:;;, '.'.D. nr. :-.28.:;:, p. .29.
46

* e vedea 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 9248.:9:, C.D. .:9:, p. <0.
49

* e vedea C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, "p. cit., p. .:<E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 2;2E 1. 0t"ica, *cce iunea i$"!iliar& arti=icial&, //, p. 72-74.
4;

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 9208.:;:, Dreptul nr. .-28.::0, p. .2<.
4:

Gn acela%i en a e vedea 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 4;68.:;0, '.'.D. nr. .08.:;0, p. 67 %i deci+ia nr. 20078.:;0, '.'.D. nr. 98.:;., p. <7.
70

* e vedea C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. ;:48.::7, cit. upra.

7.

* e vedea 6ri!. 0upre$, deci+ia nr. 40<<8.:94, '.'.D. nr. 98.:97, p. <9. / 3cce,iunea mo'iliar# .;,. (ccesiunea mobiliar. Eermenul de accesiune mobiliar desemneaz unirea a dou bunuri mobile" care aparin unor

proprietari diferii sau confecionarea ori obinerea unui bun de ctre o persoan" prin munca sa" folosind materialele altuia ) . 'ediul materiei l constituie dispoziiile art. 0/170)< 6.civ." care consacr trei cazuri de accesiune mobiliar adjunciunea" specificaiunea i confuziunea. .;,.). (djunciunea. =djunciunea const n unirea a dou bunuri mobile" aparinnd unor proprietari diferii" realizat n aa fel nct ambele formeaz un singur tot" dar se pot despri i conserva fiecare n parte dup desprire (art. 0/1 6.civ.3. %roprietarul bunului considerat principal va dobndi proprietatea bunului unic astfel format" cu ndatorarea de a plti celuilalt proprietar preul lucrului ce s7a unit cu bunul su. &!emplele utilizate n literatura de specialitate pentru ilustrarea dobndirii dreptului de proprietate prin adjunciune se refer la nrmarea unui tablou" montarea unei pietre preioase ntr7un inel etc. =rticolul 0/0 6.civ. ofer criteriul de determinare a lucrului principal &ste principal acela din dou lucruri" pentru uzul sau pentru ornamentul" pentru completarea cruia a servit unirea celuilalt lucru. .;,... #pecificaiunea. 'pecificaiunea se realizeaz prin confecionarea unui bun nou de ctre o persoan care folosete munca sa pentru a prelucra sau transforma un bun aflat n proprietatea altei persoane. &ste cazul croitorului care confecioneaz un costum de 5aine folosind stofa proprietatea altei persoane sau al sculptorului care realizeaz o statuie dintr7un bloc de marmur" proprietatea altuia. Dup distinciile prevzute n art. 0/*70)/ 6.civ." proprietatea bunului astfel obinut se dobndete de proprietarul materiei sau de cel care a prestat munca. Dac valoarea materialului este mai mare dect valoarea muncii bunul revine proprietarului acestuia" iar dac munca are o valoare mai mare dect materialul prelucrat" proprietatea bunului va fi dobndit de ctre cel care a prestat munca. $n ambele situaii" cel care a dobndit proprietatea bunului astfel realizat este obligat s7l despgubeasc pe cellalt pltindu7i" dup caz" preul muncii sau contravaloarea materialului. .;,.;. %onfuziunea sau amestecul. 6onfuziunea sau amestecul const n unirea a dou sau mai multe bunuri mobile avnd proprietari diferii" astfel nct se realizeaz un bun nou" bunurile iniiale pierzndu7i individualitatea i neputnd fi separate. 'e ajunge la acest rezultat prin obinerea unui aliaj din metale diferite" reacia c5imic a dou substane etc.

=tunci cnd unul dintre bunuri poate fi considerat principal proprietarul su va dobndi proprietatea bunului obinut n urma amestecului" avnd obligaia de a7l despgubi pe proprietarul bunului accesoriu. $n caz contrar" bunul astfel obinut va face obiectul proprietii comune pe cote7pri a celor doi proprietari.
.

* e vedea L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 2;4. Seciunea a $II-a <&ucapiunea .1/. /oiune i reglementare. @zucapiunea sau prescripia ac5izitiv este modul de dobndire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale # dezmembrminte ale dreptului de proprietate # prin posedarea prelungit a unui bun imobil" n termenul i condiiile prevzute de lege. Ciind un mod originar de dobndire a dreptului de proprietate uzucapiunea face i dovada absolut a acestui drept" beneficiarul su fiind scutit de acea probatio diabolica la care este supus" n caz de litigiu" cel care a dobndit proprietatea unui imobil printr7unul din mijloacele derivate. %rivit din perspectiva fostului proprietar al imobilului" uzucapiunea reprezint i o sanciune a pasivitii de care a dat dovad permind altei persoane s se comporte timp ndelungat fa de acest bun ca un adevrat proprietar ) . 4eglementarea uzucapiunii este cuprins n 6artea a 9997a" Eitlul LL al 6odului civil" care se completeaz cu unele prevederi ale Decretului nr. )<2+),0* privind prescripia e!tinctiv. $n acele provincii istorice romneti care sunt supuse regimului de publicitate imobiliar prin vec5ile cri funciare uzucapiunea opereaz n condiiile prevzute de Decretul7lege nr. ))0+),;* pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare. .1). Domeniu de aplicare. :umai dreptul de proprietate sau dezmembrminte ale acestui drept (uzufructul" abitaia" superficia" . servituile continue i aparente3 pot fi dobndite prin uzucapiune. Legea delimiteaz domeniul de aplicare al uzucapiunii prin e!cluderea unor categorii de bunuri imobile. =stfel" 6onstituia" prin art. );< alin. (13 teza 9" dar i unele legi speciale (Legea nr. )*+),,) privind fondul funciar" Legea nr. .)0+.//) privind administraia public local" Legea nr. .);+),,* privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia3 au declarat inalienabilitatea i imprescriptibilitatea bunurilor care fac obiectul proprietii publice.

La rndul su 6odul civil" prin art. )*11" dispune c :u se poate prescrie domeniul lucrurilor care" prin natura lor proprie sau printr7o declaraie a legii" nu pot fi obiecte de proprietate privat" ci sunt scoase afar din comer. 4ezult c numai bunurile imobile proprietate privat" indiferent de titular" pot fi dobndite prin uzucapiune.
.

* e vedea C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, "p. cit., .:;;, p. 296.
2

HGn c"ndiiile prev&+ute n art. .;76-.;79 C.civ., %i prin unirea p" e iil"r, regle$entat& n art. .;60 din acela%i c"d, " "cietate c"$ercial& p"ate d"!ndi dreptul de uper=icie F de+$e$!r&$nt al dreptului de pr"prietate F prin pre cripia achi+itiv&I. F /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. 49:8200<, B.C. nr. .82006, p. .4. 1 - 2+ucapiunea regle$entat& de C"dul civil 2 - )"dul de calcul al ter$enului u+ucapiunii = - 2+ucapiunea n i te$ul vechil"r c&ri =unciare 1 <&ucapiunea re+lementat# de Codul civil .1.. 0elurile uzucapiunii. $n sistemul 6odului civil uzucapiunea este de dou feluri uzucapiunea de ;/ de ani i uzucapiunea de )/ la ./ de ani. .1;. Uzucapiunea de 7> de ani. @zucapiunea de ;/ de ani" denumit i uzucapiunea lung" este reglementat de art. )*,/ 6.civ. Dou sunt condiiile care trebuie ndeplinite pentru ca dreptul de proprietate sau un alt drept real principal ce are ca obiect un bun imobil s poat fi dobndit prin uzucapiunea de ;/ de ani a3 posesia s fie util" adic s nu fie afectat de nici unul din viciile posesieib3 posesia s fie e!ercitat nentrerupt" timp de ;/ de ani. 6onform art. )*,/ 6.civ. aceste dou condiii sunt necesare i suficiente pentru a uzucapa" cel ce invoc prescripia putnd fi de bun sau de rea7credin i nefiind obligat s prezinte vreun titlu. 6u toate acestea" uzucapiunea nu opereaz de drept" la mplinirea termenului prevzut de lege" ci este necesar ca acela n favoarea cruia prescripia a curs s7i manifeste voina de a dobndi dreptul de proprietate sau alt drept real principal asupra imobilului pe care l7a posedat. =ceast manifestare de voin poate fi fcut de uzucapant"

de creditorii si c5irografari sau de orice alt persoan interesat (art. )*1; 6.civ.3 Cundamentul acestei afirmaii se gsete n prevederile art. )*1) 6.civ." conform crora $n materie civil" judectorii nu pot aplica prescripia dac cel interesat nu va fi invocat acest mijloc. De aceea" n doctrin s7a artat c uzucapinea" ca mod de dobndire a drepturilor reale principale" are o structur comple!" care reunete faptul juridic al posesiei" n sens restrns i un act juridic unilateral" care const n manifestarea de voin a celui interesat de a dobndi un asemenea drept ) . .11. Uzucapiunea de 3> la 5> de ani. @zucapiunea de )/ la ./ de ani" denumit i uzucapiunea scurt" este reglementat prin art. )*,07 )*,, 6.civ.. 6onform art. )*,0 6.civ. 6el ce ctig cu bun7 credin i printr7o just cauz un nemictor determinat va prescrie proprietatea aceluia prin )/ ani" dac adevratul proprietar locuiete n circumscripia tribunalului judeean unde se afl nemictorul" i prin ./ de ani dac locuiete afar din acea circumscripie. Din cuprinsul te!tului citat rezult c uzucapiunea scurt poate fi invocat dac sunt ntrunite urmtoarele condiii a3 posesia s se ntemeieze pe un just titlu sau" folosind e!primarea 6odului civil" pe o just cauzb3 posesia s fie de bun7credinc3 posesia trebuie s se e!ercite nentrerupt" de la )/ la ./ de ani" dup distinciile prevzute de lege. Ki n cazul uzucapiunii scurte este ns necesar ca acela n favoarea cruia prescripia a curs s7i manifeste voina de a dobndi dreptul de proprietate sau alt drept real principal asupra imobilului pe care l7a posedat. .11.). Posesia trebuie s &ntemeieze pe un just titlu. Din cuprinsul art. )*,2 6.civ. rezult c justul titlu" sau justa cauz" poate fi orice act translativ de pro7prietate" care" din diverse motive" e!ceptnd nulitatea absolut" nu a fost apt prin el nsui s transmit acest drept. Dac actul n cauz a fost apt s transfere dreptul de proprietate asupra bunului problema uzucapiunii nu se mai pune" dobnditorului fiindu7i suficient acest act care constituie veritabilul su titlu de proprietate. Must titlu nu poate fi dect acel act care" aparent" ndeplinete toate condiiile pentru a transmite proprietatea sau alt drept real principal" dobnditorul creznd c acest efect s7a produs" dei actul nu a putut transmite dect posesia bunului" independent de voina prilor.

Doctrina majoritar i practica judiciar consider c aceasta este situaia actului translativ de proprietate care nu eman de la adevratul proprietar. . . &ste de neconceput o uzucapiune bazat pe un act care eman de la adevratul proprietar pentru c un asemenea act ar fi suficient prin el nsui s produc efectul dobndirii proprietii" fr a fi necesar o posesie ndelungat. %oate constitui just titlu numai acel act care are o e!isten real i care" dac ar fi emanat de la adevratul proprietar" ar fi fost apt prin el nsui s transfere dreptul de proprietate. @n titlu putativ" care e!ist numai n imaginaia posesorului- nu poate servi ca fundament pentru prescripia prescurtat ; . &!igena unui titlu real presupune ca actul invocat s cuprind e!act" n toat ntinderea sa" bunul pe care posesorul l stpnete i pe care urmrete s7l prescrie 1 . Mustul titlu invocat de posesor pentru a7i permite s beneficieze de prescripia prescurtat trebuie s fi dobndit dat cert opozabil celui care revendic 0 " nefiind ns necesar s fi fost i transcris n registrele de publicitate imobiliar < . Doctrina i practica judiciar consider c pot avea natura de just titlu actele translative de proprietate nc5eiate cu o persoan care nu are calitatea de proprietar- 5otrrile judectoreti care in loc de act autentic de vnzare7cumprare- 5otrrile judectoreti de adjudecare a unui imobil pronunate n cadrul procedurii e!ecutrii silite imobiliare- tranzacia 2 . 6onform art. )*,2 alin. (;3 6.civ. c5iar i un titlu anulabil poate servi ca just titlu" fr a putea fi ns invocat mpotriva celui n drept s invoce nulitatea relativ. De altfel" justul titlu poate fi invocat numai mpotriva terilor" nu i mpotriva unei pri din actul juridic respectiv sau a avnzilor7cauz" dobnditorul neputnd s7l opun astfel vnztorului * . :u pot servi ca just titlu contractele care nu transmit dect detenia precar" cum este cazul locaiunii de imobile urbane sau al arendrii5otrrile judectoreti declarative de drepturi" aa cum sunt cele de partaj- actele declarative de drepturi prin care prile pun capt strii de indiviziune realiznd partajul , . :efiind apte s transmit dreptul de proprietate nu au calitatea de just titlu promisiunea bilateral de vnzare7cumprare (antecontract3 )/ i cu att mai puin promisiunea unilateral de cumprare )) " dup cum nici certificatul de motenitor" care servete doar pentru dovada calitii de motenitor i a ntinderii drepturilor succesorale nu are aceast aptitudine ). .

=rt. )*,2 6.civ. prevede e!pres c un titlu nul" respectiv un titlu afectat de o cauz de nulitate absolut" nu poate servi de baz prescripiei de )/ pn la ./ de ani. Mustul titlu este o condiie de sine stttoare a uzucapiunii" distinct de buna7credin" astfel c e!istena sa trebuie dovedit de cel care invoc uzucapiunea. .11... Posesia trebuie s fie de bun-credin. 6onform art. )*,* 6.civ." buna7 credin este credina posesorului c a dobndit bunul de la un proprietar" astfel c el nsui a devenit proprietar. Dac posesorul a avut dubii referitor la calitatea de proprietar a celui de la care a dobndit imobilul" nu poate fi considerat de bun7credin. Guna credin trebuie s e!iste n momentul dobndirii posesiei imobilului. $mprejurarea c ulterior posesorul a aflat c titlul este impropriu pentru a7i fi transmis proprietatea nu sc5imb natura posesiei sale" care rmne una de bun7credin. %otrivit art. )*,, 6.civ." buna credin se prezum (bona 5ide) prae)umiturC. %rezumia este relativ" cel interesat putnd face dovada contrar cu orice mijloc de prob. .11.;. Posesia trebuie s se e'ercite &n timpul prevzut de lege. Legiuitorul a prevzut dou limite ntre care trebuie s se situeze durata posesiei" pentru a conduce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea prescurtat" dup urmtoarele distincii. Dac adevratul proprietar locuiete ntr7o localitate aflat n raza aceluiai tribunal judeean" unde se afl imobilul" durata posesiei trebuie s fie de )/ ani. =tunci cnd adevratul proprietar locuiete ntr7un jude diferit de cel n care se afl imobilul" durata posesiei trebuie s fie de ./ de ani. $n situaia n care adevratul proprietar a locuit" n diferite perioade" n circumscripia tribunalului judeean n care se afl imobilul i n afara acestei circumscripii" la numrul anilor ct proprietarul a locuit n raza tribunalului judeean unde se afl imobilul se adaug un numr dublu de ani ct a locuit n raza altui tribunal" respectiv se dubleaz anii rmai pn la mplinirea termenului de )/ ani. 'pre e!emplu" dac adevratul proprietar a locuit < ani n raza teritorial a Eribunalului =rge i 1 ani n cea a Eribunalului Ilcea" cei patru ani se dubleaz i apoi se adaug la cei < ani" astfel nct termenul de prescripie va fi de )1 ani.
.

* e vedea 1. 0t"ica, Dreptul de "piune cu privire la u+ucapiune, Dreptul nr. 782006, p. 7:. *ut"rul arat& c&, Hn $"$entul n care unt ndeplinite t"ate cerinele prev&+ute de lege pentru ca p" e ia & =ie cali=icat& ca u+ucapiune, e na%te d"ar dreptul p"te tativ al u+ucapantului de a inv"ca d"!ndirea unui anu$it drept real principalI. /de$, p. 7;.
2

* e vedeaD 6r. /"na%cu, 0. Br&deanu, Drepturile reale n '.0.'., "p. cit., p. .;0E C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, "p. cit., .:;;, p. 29:-2;0E 6ri!. 0upre$, n c"$plet de 9 (udec&t"ri, deci+ia nr. 908.:9:, C.D. .:9:, p. 72. H#re cripia pre curtat& e te ="ndat& pe eBi tena unui (u t titlu care pre upune un tran =er de pr"prietate c"n i$it de cel care nu e te adev&ratul pr"prietarI. Curtea de Ca aie a -ranei, ca$era a 4-a civil&, 40 "ct"$!rie .:92, C"de civil. Enrichi dOann"tati"n tir5e de !a e de d"nn5e (uridiPue , "p. cit., p. .<27. @pinia c"ntrar&, c"n="r$ c&reia (u tul titlu p"ate =i %i un act care e$an& de la adev&ratul pr"prietar a =" t %i ea eBpri$at& n literatura de pecialitate. * e vedea D. *ndrei, '. #etre cu, EBa$en te"retic al practicii 6ri!unalului 0upre$ re=erit"are la u+ucapiune, '.'.D. nr. ..8.:;7, p. 7:-<..
4

Curtea de Ca aie a -ranei, ca$era . civil&, 6 n"v. .:64, C"de civil. Enrichi dOann"tati"n tir5e de !a e de d"nn5e (uridiPue , "p. cit., p. .<27.
7

Curtea de Ca aie a -ranei, ca$era a 4-a civil&, 26 n"v. .:90, C"de civil. Enrichi dOann"tati"n tir5e de !a e de d"nn5e (uridiPue , "p. cit., p. .<27.
<

Curtea de Ca aie a -ranei, ca$era a 4-a civil&, .6 ian. .:6:, C"de civil. Enrichi dOann"tati"n tir5e de !a e de d"nn5e (uridiPue , "p. cit., p. .<27.
6

Curtea de Ca aie a -ranei, ca$era a 4-a civil&, 4. ian. .:;7, C"de civil. Enrichi dOann"tati"n tir5e de !a e de d"nn5e (uridiPue , "p. cit., p. .<27.
9

* e vedea C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, .:;;, "p. cit., p. 2;0.
;

6"ul"u e, . iulie .:;<, C"de civil. Enrichi dOann"tati"n tir5e de !a e de d"nn5e (uridiPue , "p. cit., p. .<27.
:

Curtea de Ca aie a -ranei, ca$era a 4-a civil&, deci+ia din 40 "ct. .:92, cit. upra.
.0

* e vedea 6ri!. 0upre$, n c"$plet de 9 (udec&t"ri, deci+ia nr. 6.8.:;<, '.'.D. nr. .8.:;6, p. 64-67.

..

#ari , ca$era a 2-a civil&, deci+ia din 4 "ct"$!rie .::0.

.2

C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 7<:8.::4, Dreptul nr. .28.::4, p. :2. 2 8odul de calcul al termenului u&ucapiunii .10. 1nceputul i sf+ritul termenului. =celeai reguli se aplic pentru calcularea termenului prescripiei ac5izitive" indiferent c este vorba despre uzucapiunea de ;/ de ani sau despre cea de )/ la ./ de ani. =ceste reguli sunt cuprinse n articolele )**<7)**, 6.civ. i conform lor termenul de prescripie se calculeaz pe zile- ziua are .1 de ore" ncepe la miezul nopii i se sfrete la miezul nopii urmtoare- ziua n care ncepe prescripia nu se ia n calcul i prescripia se socotete nc5eiat la mplinirea ultimei zile a termenului. .1<. 1ntreruperea prescripiei ac"izitive. Ciind n prezena unei prescripii vor fi aplicabile" n primul rnd" prevederile Decretului nr. )<2+),0* privind prescripia e!tinctiv. 6a urmare" ntreruperea prescripiei ac5izitive va avea ca rezultat nlturarea oricror efecte ale posesiei anterioare intervenirii cazului de ntrerupere. 8 nou posesie va trebui nceput pentru a se putea uzucapa. $ntreruperea prescripiei ac5izitive este de dou feluri civil i natural. 6azurile de ntrerupere civil sunt comune cu cele ale prescripiei e!tinctive iar pentru prezentarea lor facem trimitere la cele e!puse n lucrrile consacrate prii generale a dreptului civil ) . 6azurile de ntrerupere natural sunt specifice numai prescripiei ac5izitive i sunt prevzute de art. )*<1 6.civ." fiind meninute n vigoare de dispoziiile art. .) din Decretul nr. )<2+),0* . . %otrivit dispoziiei legale citate prescripia se ntrerupe a3 cnd posesorul este i rmne lipsit mai mult de un an de posesia bunului" indiferent cine este autorul deposedriib3 cnd bunul cu privire la care se e!ercit posesia este declarat imprescriptibil de lege. &ste cazul bunurilor trecute n domeniul public" trecere care face imposibil nceperea unei noi prescripii" atta timp ct acestea vor aparine proprietii publice. .12. %ontroversa referitoare la incidena *egilor nr. 8<=392; i 89=392; asupra cursului prescripiei ac"izitive ; . =nterior anului ),*, doctrina a fost unanim n a aprecia c adoptarea celor dou acte normative a avut ca efect scoaterea terenurilor din circuitul civil" consecina fiind

ntreruperea natural a cursului prescripiei ac5izitive 1 . %ractica judiciar a urmat acelai curs. Dup ),,/ a fost e!primat opinia favorabil recunoaterii dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune. =ceasta a fost argumentat n sensul c intrarea n vigoare a legilor nr. 0* i 0,+),21 nu a determinat o ntrerupere a prescripiei ac5izitive" ntruct nu se poate susine c terenurile proprietate particular au fost transformate n natura sau destinaia lor (art. )*<1 pct. . 6.civ.3" nici c terenurile au fost )coa)e a5ar# din comer' n nelesul art. )*11 6.civ. 0 . :u s7ar putea susine c legile respective au scos terenurile din circuitul civil" acestea doar restrngnd modalitile de transmitere i dobndire" modalitile respective fiind motenirea legal i dobndirea de terenuri n condiiile unor legi speciale" cum ar fi" spre e!emplu" art. < din statutul 6.=.%." aprobat prin Decretul nr. ,;+),*;" sau situaiile reglementate de Decretul nr. )).+),*1 < . @n alt autor a accentuat c a avut loc doar o sever restrngere a atributului de dispoziie juridic din coninutul dreptului de proprietate asupra terenurilor" remarcnd c" c5iar n perioada ),207),*," practica judiciar a statuat c terenurile pot fi dobndite prin legate" dac legatarul cumuleaz i calitatea de motenitor legal 2 . = fost fcut i afirmaia conform creia cu referire la dobndirea dreptului de proprietate prin fapte juridice" legile respective nu prevedeau nimic pentru a putea considera c i dobndirea prin fapte juridice a fost pro5ibit" fiind vorba despre o e!cepie de la regul" ar fi fost necesar ca aceasta s fie prevzut e!pres" fiind de principiu c e!cepia este de strict interpretare * . 6a urmare" constatarea uzucapiunii ar trebui solicitat instanei de ctre cel interesat (art. )*1) 6.civ.3" iar instana sesizat cu o asemenea cerere nu ar putea reine faptul ntreruperii cursului prescripiei ac5izitive n perioada ct au fost n vigoare cele dou legi , . =ceast tez a fost nuanat artndu7se c" ntr7adevr dispoziiile art. ;/ i respectiv 11 din legile nr. 0* i 0,+),21 nu au interzis e!pres dobndirea dreptului de proprietate ca efect al unor fapte juridice" dar acest lucru nici nu era necesar" deoarece s7a menionat e!pres c dobndirea terenurilor se poate face numai prin motenire legal )/ . 6a urmare" aceast interdicie" iar nu ntreruperea natural a prescripiei" conform art. )*<1" pct. . 6.civ." a mpiedicat transferul dreptului de proprietate asupra terenului ctre posesor" n ipoteza n care termenele de uzucapiune s7ar fi ndeplinit pe timpul aplicrii Legilor nr. 0*+),21 i 0,+),21. %osesorii n privina crora termenele de prescripie s7au mplinit dup abrogarea celor dou legi" disprnd interdicia legal a dobndirii terenurilor prin uzucapiune" ar putea ns s cear recunoaterea dreptului de proprietate )) .

$n sprijinul acestor susineri se aduce i un argument dedus din prevederile art. ;0 alin. (;3 din Legea nr. )*+),,) a fondului funciar >art. ;< alin. (;3" dup modificarea Legii nr. )*+),,) prin Legea nr. )<,+),,2?" conform crora terenurile atribuite n folosin pe durata e!istenei construciilor dobndite au trecut n proprietatea celor care le primiser n folosin. Dac simplilor detentori precari li s7a recunoscut un adevrat drept de proprietate asupra terenurilor aferente construciilor pe care le7au dobndit pe perioada Legii nr. 0*+),21" cu att mai mult trebuie s li se recunoasc cel puin calitatea de posesori acelora care au stpnit i folosit terenurile altor persoane fizice o perioad ndelungat" sancionnd astfel pasivitatea i neglijena grav a proprietarului imobilului respectiv ). . Dup o evoluie sinuoas a practicii judiciare n materie" inclusiv a propriei sale jurisprudene" $nalta 6urte de 6asaie i Mustiie" prin decizia nr. 9I din )< ianuarie .//<" pronunat n 'eciile unite ); a mbriat acest punct de vedere" stabilind c n cazul posesiilor ncepute nainte de adoptarea legilor nr. 0*+),21 i nr. 0,+),21" prescripia ac5izitiv asupra terenurilor nu a fost ntrerupt prin intrarea n vigoare a acestor legi" astfel c" dup abrogarea lor prin Decretul7lege nr. )+),*, i Decretul7lege nr. ,+),*," posesorii acelor terenuri pot solicita instanelor de judecat s constate c au dobndit dreptul de proprietate asupra terenurilor respective. $nalta 6urte i7a nsuit argumentele folosite n doctrin de adepii opiniei favorabile recunoaterii dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune" prin posesia e!ercitat n perioada de referin. &a adus ns i unele argumente suplimentare. 'e afirm" astfel" c nici Legea nr. 0*+),21 i nici Legea nr. 0,+),21 nu conin prevederi referitoare la posesiile e!ercitate asupra terenurilor pn la data intrrii lor n vigoare- imposibilitatea transmiterii terenurilor prin acte juridice nu atrage i ncetarea posesiilor asupra lor" n absena unei dispoziii legale e!prese- caracterul real i util al posesiei asupra terenurilor a fost confirmat de recunoaterea i protecia acordat aciunilor posesorii n ntreaga perioad de aplicare a celor dou legi- posesorii terenurilor au beneficiat att de prezumia de neprecaritate prevzut de art. )*01 din 6odul civil ct i de dispoziiile art. )*0* din 6odul civil referitoare la prezumia de neintervertire de titlu. 8pinia contrar pornete de la premisa c" prin intrarea n vigoare a legilor nr. 0*+),21 i 0,+),21" dreptul de proprietate asupra terenurilor nu a mai putut fi dobndit pe calea uzucapiunii" ntruct cursul prescripiei ac5izitive a fost ntrerupt prin scoaterea terenurilor din circuitul civil" n condiiile art. )*11 i )*<1" pct. . 6.civ. )1 . '7a artat c" n limitele stabilite de art. ;/ din Legea nr. 0*+),21 i art. 11 din Legea nr. 0,+),21" terenurile au fost scoase din circuitul civil n toat perioada ct cele dou legi au fost n vigoare. 65iar dac ele nu au fost n mod e!pres declarate imprescriptibile prin

transformarea naturii sau destinaiei n sensul art. )*<1 6od civil" este de necontestat c terenurile au fost indisponibilizate prin cele dou legi speciale )0 . '7a mai spus i c dispoziiile art. )*<1 6.civ." atunci cnd includ printre cazurile de ntrerupere natural a prescripiei ac5izitive situaia n care lucrul este declarat imprescriptibil ca urmare a unei transformri legale a naturii sau destinaiei sale" se refer n realitate la situaiile n care bunul este scos din circuitul civil" adic este declarat inalienabil )< . Dar imprescriptibilitatea unui lucru este corolarul inalienabilitii sale" un bun n msura n care este inalienabil este i imprescriptibil )2 . 'oluia contrar ar face ca indisponibilitatea s fie pur formal" de vreme ce am admite c lucrurile respective" dac nu pot fi dobndite prin acte juridice" ar putea fi dobndite prin fapte juridice" e!istnd astfel riscul efectiv al fraudrii acelei legi )* . %entru cursul prescripiilor ac5izitive deja ncepute" art. ;/ alin. ()3 din Legea nr. 0*+),21 i art. 11 alin. ()3 din Legea nr. 0,+),21 au reprezentat veritabile cau:e de ,ntrerupere naturale )peciale ale cror efecte au fost reglementate" n lips de prevederi legale e!prese contrare" tot de dispoziiile art. )*<<7)*<2 6.civ. ), . &fectele pe care dispoziiile restrictive ale celor dou legi le7au produs nu pot fi nlturate dect cu preul unei inec5iti i mai mari" adic fcnd s retroactiveze legile de abrogare a lor ./ . $n ce ne privete" aa cum ne7am pronunat deja .) " considerm c nu i se poate recunoate posesiei e!ercitate n perioada n care legile n discuie au fost n vigoare aptitudinea de a conduce la dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin uzucapiune" indiferent dac termenul necesar pentru a uzucapa s7a mplinit sub imperiul acestor legi sau dup abrogarea lor. &fectele posesiei au fost guvernate de legile n vigoare la data respectiv iar abrogarea acestor legi nu poate avea drept consecin dispariia retroactiv a imposibilitii de a dobndi proprietatea ca urmare a e!ercitrii acestei posesii. =firmaia este valabil indiferent dac vom considera c art. ;/ din Legea nr. 0*+),21 i art. 11 din Legea nr. 0,+),21 au constituit cazuri de ntrerupere natural a prescripiei ac5izitive sau doar o interdicie legal de a dobndi proprietatea terenurilor pe o alt cale dect motenirea legal. 6nd se susine c prescripia ac5izitiv a continuat s curg n perioada de referin i c acea prescripie poate fi luat n calcul pentru dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin uzucapiune" afirmnd c dispoziiile legale mai sus citate nu au interzis e!pres dobndirea acestui drept prin fapte juridice" se trece cu vederea dispoziia imperativ pe care acestea o conin i care este n sensul c dobndirea terenurilor (J3 se poate face numai prin

motenire legal. 6u alte cuvinte" singurul mod de dobndire a dreptului de proprietate asupra terenurilor permis de lege a rmas motenirea legal" fiind nlturat orice alt mod de dobndire" inclusiv uzucapiunea. :u era astfel necesar ca legea s mai dispun" e!plicit" c posesia terenurilor nu poate conduce la dobndirea dreptului de proprietate. =tunci cnd legiuitorul a dorit s fac o e!cepie a spus7o e!pres. =vem n vedere modificarea adus prin Decretul nr. )).+),*1 prevederilor art. 11 din Legea nr. 0,+),21" pentru a le permite productorilor agricoli particulari din zonele necooperativizate s le transmit copiilor lor o parte din terenurile agricole .. . Captul c posesia a continuat s fie protejat prin aciunile posesorii nu are nicio legtur cu dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. %osibilitatea de a recurge la aciunile posesorii este numai unul din efectele posesiei" distinct de dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor i de dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun7credin. &a le este recunoscut deopotriv proprietarilor" titularilor altor dezmembrminte ale dreptului de proprietate i c5iar unor detentori precari" cum sunt locatarul sau arendaul. %e de alt parte" de vreme ce legea a interzis dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor n orice alt mod dect prin motenire legal" este lipsit de relevan dac stpnirea acestor bunuri" n perioada de referin" a ndeplinit condiiile prevzute de lege pentru a fi considerat o posesie ( la aa ceva se refer prevederile art. )*01 i art. )*0*" citate n decizia $naltei 6uri3 sau dac aceasta a ntrunit ori nu calitile cerute de lege pentru a putea uzucapa. =rgumentul a 5ortiori dedus din redactarea art. ;0 alin. (;3 din Legea fondului funciar" nr. )*+),,) nu ine seama de mprejurarea c te!tul citat se refer la situaia n care titularul dreptului de proprietate privind terenul pe care se afl construcia" vnznd construcia" s7a desesizat voluntar i de terenul n cauz" deoarece el tia c acesta va trece n proprietatea statului. Asura preconizat de art. ;0 alin. (;3 din Legea nr. )*+),,) are caracter reparatoriu dar a urmrit i nlturarea acelei complicaii juridice n care construcia i terenul aveau doi proprietari diferii. = fost aleas soluia raional de reunire a dreptului de proprietate asupra celor dou bunuri" indisolubil legate ntre ele" n mna aceluiai proprietar" dar care este i ec5itabil pentru c realitatea a demonstrat c" de cele mai multe ori" la stabilirea preului construciei prile au inut seama i de valoarea terenului" c5iar dac acesta trecea n proprietatea statului. %e de alt parte" nu trebuie uitat c prescripia" fie ea e!tinctiv sau ac5izitiv" este i o sanciune ndreptat mpotriva titularului dreptului" care" din neglijen" omite s i7l valorifice. &ste ns greu de afirmat c atitudinea pasiv a titularului dreptului de proprietate asupra

terenului" n intervalul n care au fost n vigoare legile nr. 0* i 0,+),21" poate fi caracterizat ca o neglijen grav" care merit sancionat. =ceast pasivitate poate avea cu totul alte resorturi dect indolena" date fiind restriciile e!treme pe care cele dou legi le7au instituit n privina dreptului de proprietate asupra terenurilor. 9mposibilitatea de a dispune prin acte juridice ntre vii de terenurile respective" necesitatea de a proba e!istena aptitudinilor necesare pentru cultivarea terenurilor agricole" obligativitatea de a e!ploata aceste terenuri doar prin munca proprie sau a familiei titularului" cu perspectiva trecerii n proprietatea statului a terenului n situaia n care aceste cerine nu ar fi fost respectate constituie tot attea motive care au putut justifica pasivitatea titularului. &ste" de asemenea" de netgduit impactul psi5ologic pe care l7au avut enunarea constant n doctrina juridic i practica judiciar a perioadei de referin a tezei imposibilitii dobndirii" deci i a pierderii proprietii prin prescripie ac5izitiv. 'unt toate acestea cel puin puternice argumente de ec5itate" care se opun tezei conform creia posesia e!ercitat n perioada ),217),*, poate fi luat n considerare pentru dobndirea proprietii terenului prin uzucapiune. %e de alt parte" sc5imbarea dramatic pe care decizia citat a $naltei 6uri o aduce n jurisprudena romneasc" dup aproape ;. de ani de soluii defavorabile uzucaprii terenurilor n perioada de referin" contravine i principiului legalitii" care implic n egal msur e!istena unor norme de drept intern suficient de accesibile" precise i previzibile .; " caractere pe care credem c trebuie s le ntruneasc i interpretarea oficial a legii" atunci cnd este vorba despre situaii juridice consumate n trecut. .1*. #uspendarea prescripiei ac"izitive. Din prevederile art. )*217 )**; 6.civ. rezult c prescripia ac5izitiv nu curge mpotriva minorilor i a celor pui sub interdicie judectoreasc- ntre soimpotriva unei succesiuni- mpotriva motenitorului care a acceptat motenirea sub beneficiu de inventar- ntre o persoan i administratorul legal al averii acesteia- ntre o succesiune vacant i persoana care i7a fost desemnat curator. 'uspendarea prescripiei ac5izitive nu are ca efect tergerea prescripiei curse anterior" aa cum se ntmpl n cazul ntreruperii acesteia. Dup ce suspendarea ia sfrit prescripia i reia cursul" fiind luat n calcul i perioada de timp scurs anterior. 6odul civil reglementeaz cazurile de suspendare a prescripiei prin art. )*217)**0. =ceast reglementare a fost ns nlocuit de cea cuprins n Decretul nr. )<2+),0* .1 . De aceea" pentru prezentarea

cazurilor de suspendare a prescripiei facem trimitere la cele e!puse n lucrrile consacrate prii generale a dreptului civil .0 . .1,. Conciunea posesiilor. 6odul civil" prin art. )*</" prevede c 8rice posesor are facultatea" spre a putea opune prescripia" s uneasc posesia sa cu posesiunea autorului su. 4ezult c jonciunea posesiilor nseamn unirea posesiei uzucapantului" adic a posesorului actual" cu intervalul de timp ct posesia a fost e!ercitat de ctre autorul su" pentru a dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune .< . %rin autor" n sensul dispoziiei legale citate" se nelege cel care" dei nu era proprietarul bunului" i l7a transmis uzucapantului" iar nu adevratul proprietar .2 . 9nvocarea jonciunii posesiilor este facultativ" uzucapantul urmnd s aprecieze dac aceasta l avantajeaz sau nu. @rmtoarele condiii trebuie ndeplinite pentru a se putea invoca jonciunea posesiilor a3 n discuie s fie o posesie propriu7zis" iar nu o detenie precarb3 posesorul actual s fi dobndit bunul n temeiul unui raport juridic de la autorul cu a crui posesie vrea s7i uneasc propria7i posesie" iar nu pe ci de fapt .* . Dac posesorul actual dorete s7i uneasc posesia cu cea a autorului su el va trebui s o continue cu toate viciile sau calitile sale" fr a putea s7i sc5imbe" n avantajul su" natura. @rmtoarele consecine ale acestei reguli au fost evideniate n literatura juridic ., a3 dac posesia uzucapantului este de aceeai natur cu cea a autorului su" ambele fiind de bun sau de rea7credin" ntotdeauna va fi n avantajul posesorului actual s invoce jonciunea posesiilorb3 atunci cnd uzucapantul este de rea7credin i autorul su este un posesor de bun7credin" cu just titlu" timpul n care cei doi au posedat va putea fi unit pentru a7i permite posesorului actual s uzucapeze" dar el nu se va putea prevala dect de uzucapiunea de ;/ de anic3 n situaiile n care dobnditorul este posesor de bun7credin i are just titlu iar autorul a fost un posesor de rea7credin" dobnditorul va putea opta pentru una din cele dou atitudini # s nceap o nou prescripie de )/7./ de ani" fr a putea beneficia de durata posesiei autorului su# s continue posesia autorului su" dobndind dreptul de proprietate prin uzucapiunea de ;/ de ani. &ste soluia pentru care dobnditorul va opta dac timpul care a mai rmas pn la mplinirea termenului de ;/ de ani este mai mic de )/ ani.

.0/. fectele uzucapiunii. @zucapiunea are ca efect naterea dreptului de proprietate al posesorului asupra bunului uzucapat" concomitent cu stingerea dreptului de proprietate al fostului titular. 8dat prescripia mplinit acest efect se produce retroactiv" uzucapantul fiind considerat a fi fost proprietar din prima zi a posesiei sale. %osesorul" pe cale de aciune sau pe cale de e!cepie" dar i creditorii si" prin utilizarea aciunii oblice" pot invoca dobndirea proprietii de ctre acesta prin uzucapiune. 'pre deosebire de prescripia e!tinctiv" prescripia ac5izitiv nu poate fi invocat de instan din oficiu (art. )*1) 6.civ.3. Dup mplinirea prescripiei" uzucapantul poate renuna" e!pres sau tacit" la efectele sale (art. )*;* 6.civ.3. Din dispoziiile art. )*1; 6.civ." conform crora 6reditorii i orice persoan interesat pot s opun prescripia ctigat debitorului sau codebitorului lor" ori proprietarului" c5iar i dac acel debitor" codebitor sau proprietar renun la dnsa" rezult c renunarea la uzucapiune nu este opozabil terilor. 4enunarea fcut n frauda drepturilor creditorilor uzucapantului va putea fi revocat pe calea aciunii pauliene.
.

* e vedeaD Ah. Beleiu, "p. cit., p. 2;7-2;:E E. Chelaru, Drept civil. #artea general&, "p. cit., p. 244-24<.
2

* e vedeaD *. B"ar, "p. cit., p. .<0E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 2::.
4

#entru pre+entarea "piniil"r eBpri$ate n literatura de pecialitate n acea t& privin&, a e vedea E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 4:-74.
7

* e vedeaD 6r. /"na%cu, 0. Br&deanu, Drepturile reale n '.0.'., "p. cit., p. .;2E C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, .:;;, "p. cit., p. 296-299E 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 2.<:8.:;0, C.D. .:;0, p. 79.
<

/.C. 1urdea, Ev"luia legi laiei privind circulaia (uridic& a terenuril"r, /, Dreptul nr. 68.::0, p. 7<.
6

/. #"pa, @pinii n leg&tur& cu d"!ndirea dreptului de pr"prietate a upra terenuril"r pe calea pre cripiei achi+itive, prin p" e iune eBercitat& %i n peri"ada ct au =" t n vig"are Legile nr. <;8.:97 %i nr. <:8.:97, /, Dreptul nr. 28.::7, p. 7<.
9

L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. 290E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 400-40.. Gn acela%i en -a pr"nunat %i /. *da$, 'egle$entarea d"!ndirii drepturil"r i$"!iliare prin u+ucapiune n ca+ul ucce iunii $ai $ult"r legi n ti$p, Dreptul nr. .0-..8.::<, p. 69. * e vedea %i /. *da$, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, "p. cit., p. 4:0-4:7E ide$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. <<9-<<;.
;

). Jcheaua, D"!ndirea dreptului de pr"prietate a upra terenuril"r prin pre cripie achi+itiv&, Dreptul nr. <-68.::4, p. 64-6<.
:

/. #"pa, "p. cit., p. 7<.

.0

/. Lul&, @pinii n leg&tur& cu d"!ndirea dreptului de pr"prietate a upra terenuril"r pe calea pre cripiei achi+itive prin p" e iunea eBercitat& %i n peri"ada ct au =" t n vig"are Legile nr. <;8.:97 %i <:8.:97, //, Dreptul nr. 28.::7, p. 7:.
..

/de$, p. 7;.
.2

/de$, p. <0.
.4

). "=. nr. 2;; din 40 $artie 2006.

.7

C. Br an, 1. 0t"ica, l"c. cit., p. <2. * e vedea %i C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 440-44..
.<

C. Br an, ). Aai&, ).). #ivniceru, "p. cit., p. 204.

.6

E. 0a=ta-'"$an", Dreptul de pr"prietate privat& %i pu!lic& n '"$nia, "p. cit., p. 2:0.

.9

C. Ha$angiu, /. '" etti-B&l&ne cu, *l. B&ic"ianu, "p. cit., p. 279.

.;

). ,ic"lae, E=ectele legil"r nr. <;8.:97 %i nr. <:8.:97 a upra d"!ndirii terenuril"r prin pre cripie achi+itiv&, Dreptul nr. <8.::6, p. <0.
.:

/de$, p. <0. @pinia c"n="r$ c&reia, dup& ad"ptarea cel"r d"u& legi, dreptul de pr"prietate a upra terenuril"r nu -a $ai putut d"!ndi prin u+ucapiune a =" t $p&rt&%it& %i de ali aut"ri. * e vedea C. 6urianu, E=ectul ntreruptiv al pre cripiei achi+itive a legil"r nr. <;8.:97 %i <:8.:97, Dreptul nr. :8.::2, p. 696;E C. Buga, "p. cit., p. .0<.

20

*. B"ar, "p. cit., p. .<4.

2.

* e vedea E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 74-7<.

22

#entru ace t u!iect, a e vedea E. Chelaru, Gn leg&tur& cu tran $iterea terenuril"r agric"le din +"nele nec""perativi+ate, '.'.D. nr. <8.:;6, p. 76 %i ur$.
24

#entru ace t nele al principiului legalit&ii a e vedea CEDH, . dece$!rie 200<, #&duraru c8'"u$anie, /nternet, httpD88WWW.hu$anright .c"e.int8c e.We!., paragra=ul 99.
27

* e vedea C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, .:;0, "p. cit., p. 2:;.
2<

* e vedeaD Ah. Beleiu, "p. cit., p. 29;-2;7E E. Chelaru, Drept civil. #artea general&, "p. cit., p. 240-244.
26

* e vedea L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. 269 %i practica (udiciar& citat& de aut"r.
29

* e vedea 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. 2.668.:;9, '.'.D. nr. :8.:;9, p. 9:E ide$, deci+ia nr. .228.:;9, '.'.D. nr. .08.:;9, p. 9<-96.
2;

* e vedea 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .2698.:;2, '.'.D. nr. :8.:;4, p. 69E ide$, deci+ia nr. 44<8.:;7, '.'.D. nr. .8.:;<, p. 67.
2:

* e vedea C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, .:;;, "p. cit., p. 2;<-2;6. / <&ucapiunea n ,i,temul vec=ilor c#ri )unciare .0). Preliminarii. $n regiunile unde se aplic sistemul de publicitate imobiliar prin crile funciare reglementate de Decretul7lege nr. ))0+),;* (Eransilvania" Ganat" Gucovina3" uzucapiunea este supus prevederilor acestei legi" care a intrat n vigoare la data de ). iulie ),12. Decretul7lege nr. ))0+),;* se aplic numai uzucapiunilor ncepute dup intrarea sa n vigoare" cele anterioare rmnnd reglementate de vec5ile legi mag5iare" 6odul civil austriac i 6odul civil romn" dup caz ) .

%otrivit art. .2 i art. .* din Decretul7lege nr. ))0+),;* uzucapiunea este de dou feluri uzucapiunea tabular i uzucapiunea e!tratabular . . .0.. Uzucapiunea tabular. 6onform art. .2 din Decretul7lege nr. ))0+),;*" $n cazul n care s7a s7au nscris fr cauz legitim" drepturi reale" care pot fi dobndite n temeiul uzucapiunii" ele vor rmne valabil dobndite dac titularul dreptului le7a posedat cu bun7credin" potrivit legii" timp de )/ ani. Denumirea de uzucapiune tabular este atras tocmai de mprejurarea c dreptul a fost intabulat n cartea funciar" intabulare care nu a putut prin ea nsi s conduc la dobndirea dreptului de proprietate pentru c s7a fcut fr cauz legitim" adic n absena unui act translativ de proprietate valabil nc5eiat. 9ntabularea a creat ns o aparen de drept apt s curee viciul su originar i s conduc la dobndirea proprietii prin uzucapiune" dac posesia se va e!ercita timp de )/ ani iar posesorul a fost de bun7credin" adic nu a cunoscut viciile titlului su. 4ezult c urmtoarele condiii trebuie ndeplinite n cazul uzucapiunii tabulare a3 titularul s fi dobndit bunul n baza unui titlu nevalabilb3 dreptul la care se refer titlul s fi fost nscris n cartea funciarc3 titularul s fie de bun7credind3 titularul s posede imobilul timp de )/ ani de la nscrierea n cartea funciar. .0;. Uzucapiunea e'tratabular. %otrivit art. .* alin. ()3 din Decretul7 lege nr. ))0+),;* 6el care a posedat un bun nemictor n condiiile legii" timp de ./ de ani" dup moartea proprietarului nscris n cartea funciar" va putea cere nscrierea dreptului uzucapat. $n acest caz uzucapiunea este e!tratabular pentru c dobndirea dreptului de proprietate se realizeaz fr ca posesorul s7l fi nscris n cartea funciar la nceputul posesiei sale. @rmtoarele condiii trebuie ntrunite n acest caz ; a3 titularul dreptului intabulat n cartea funciar s fie decedatb3 uzucapantul s posede imobilul timp de ./ de ani de la moartea proprietarului tabularc3 posesia e!ercitat de uzucapant s fie util. :u se cere ca posesorul s fie de bun7credin.
.

#entru aplicarea n ti$p a ace t"r regle$ent&ri, a e vedeaD @. 2ngureanu, C. )unteanu, "p. cit., p. 706E L. #"p, L.). Har" a, "p. cit., p. 2:0-2:4E /. *da$,

Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. <7<-<79E 1. 0t"ica, 2+ucapiunea ta!ular& %i u+ucapiunea eBtrata!ular&, Dreptul nr. 682006, p. ..-.6E C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. .2678.::4, Dreptul nr. 98.::7, p. :6-:9E C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 2:08.::7, Dreptul nr. <8.::<, p. ;:.
2

#entru anali+a u+ucapiunii ta!ulare %i a u+ucapiunii eBtrata!ulare a e vedeaD *. B"ar, E=ectul creat"r al p" e iunii n i te$ul de pu!licitate i$"!iliar& prin c&ri =unciare, Dreptul nr. .8.::6, p. 6;-;4E 1. 0t"ica, 2+ucapiunea ta!ular& %i u+ucapiunea eBtrata!ular&, l"c. cit., p. .9-42.
4

* e vedea L. #"p, L. ). Har" a, "p. cit., p. 2:7. Capitolul 9I Pu'licitatea imo'iliar# .01. /oiunea i scopurile publicitii imobiliare. &!istena unui sistem de publicitate imobiliar este determinat de necesitatea cunoaterii situaiei precise a bunurilor imobile" att din punctul de vedere al elementelor lor de identificare ct i al aspectelor juridice interesnd titularii dreptului de proprietate" transferurile de proprietate avnd ca obiect aceste bunuri" e!istena dezmembrmintelor de proprietate sau a unor sarcini care le greveaz etc. ) 'e asigur n acest mod securitatea juridic static" respectiv cea referitoare la e!istena i pstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobndite i cea dinamic" viznd circulaia acestor drepturi" de la naterea i pn la stingerea lor . . 6onstituie cele de mai sus raiunea de a fi a instituiei publicitii" pentru cei interesai s obin" s conserve sau s invoce drepturi de natura celor supuse legii publicitii imobiliare. $n funcie de sistemul de publicitate utilizat" nscrierile n registrele de publicitate imobiliar au ca efect opozabilitatea fa de teri a drepturilor dobndite de pri sau nsi dobndirea acestor drepturi" interesele protejate astfel aparinnd titularilor drepturilor supuse publicitii" terilor" dar i autoritilor administrative" din raiuni fiscale sau legate de amenajarea teritoriului. 4ealizarea unui sistem de publicitate imobiliar este nu numai necesar" dar i relativ uor de nfptuit" datorit aezrii fi!e i e!istenei unor elemente precise de identificare a bunurilor imobile. $n cazul bunurilor mobile" care" prin definiie" sunt lipsite de o aezare fi! n spaiu" iar adesea i de elemente de identificare" realizarea unui asemenea sistem este mult mai dificil i n privina celor mai multe dintre acestea" c5iar imposibil.

%entru cele mai multe dintre bunurile mobile nici nu se simte necesitatea publicitii" care ar putea constitui c5iar o frn n calea rapiditii ce trebuie s caracterizeze circulaia lor juridic. %rin e!cepie" e!ist situaii n care i n privina bunurilor mobile se regsesc unele dintre cerinele care au impus crearea instituiei publicitii imobiliare. &ste cazul navelor fluviale i maritime" care fac obiectul unui sistem de publicitate distinct" al bunurilor mobile care fac obiectul garaniilor reale mobiliare" destinate s asigure ndeplinirea unei obligaii civile sau comerciale nscute din orice contract nc5eiat ntre persoane fizice sau juridice ; i al unor drepturi incorporale" cum este cazul transmisiunii aciunilor nominative la societile comerciale sau al meniunilor de protecie n materia drepturilor de autor. %ublicitatea imobiliar desemneaz totalitatea mijloacelor juridice prevzute de lege prin care se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor" n mod public" pentru a ocroti securitatea static i securitatea dinamic a circuitului civil referitor la asemenea bunuri 1 .
.

#entru c"purile pu!licit&ii i$"!iliare, a e vedea 6r. /"na%cu, 0. Br&deanu, "p. cit., p. 206.
2

* e vedeaD /. *l!u, #u!licitatea i$"!iliar& n dreptul r"$n. ,"ile c&ri =unciare, Dreptul nr. ..8.::6, p. 4E #. #er(u, #r"!le$e de drept civil %i pr"ce ual civil din practica eciei civile %i de pr"prietate intelectual& a Gnaltei Curi de Ca aie %i 3u tiie, Dreptul nr. .28200<, p. 26.-262.
4

C"n="r$ 6itlului 1/, 'egi$ul (uridic al garaniil"r reale $"!iliare, din Legea privind unele $& uri pentru reali+area re="r$ei ec"n"$ice, nr. ::8.::: >). "=. nr. 246 din 29 $ai .:::?, pu!licitatea garaniil"r reale $"!iliare e va reali+a prin inter$ediul unei n"i in tituii, denu$it& *rhiva Electr"nic& de Aaranii 'eale )"!iliare.
7

L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. 26:. Seciune unic# - 0i te$e de pu!licitate i$"!iliar& Seciune unic# Si,teme de pu'licitate imo'iliar# 1 - Aeneralit&i 2 - 0i te$ul regi trel"r de tran cripiuni-in cripiuni = - 0i te$ul c&ril"r =unciare A - C&rile de pu!licitate =unciar& B - ,"ile c&ri =unciare

1 >eneralit#i .00. #istemele de publicitate imobiliar &n dreptul comparat ) . $n pofida particularitilor pe care le prezint legislaiile adoptate n materie de diferite state se poate afirma c n lume e!ist dou mari sisteme de publicitate imobiliar. 'ub puternica influen a principiilor 4evoluiei franceze" 6odul civil francez a impus n materie contractual principiul consensualismului" cu consecina realizrii transferului drepturilor reale ntre pri prin simplul lor consimmnt" fr a fi necesar o alt formalitate. Dat fiind incidena unui alt principiu" cel al relativitii efectelor contractului" pentru a dobndi opozabilitate fa de teri" aceste drepturi trebuie publicate. &ste ceea ce se realizeaz prin sistemul de transcripiuni7inscripiuni" adoptat i de 6odul civil romn. '7a renunat astfel la tradiia dreptului roman conform cruia transferul drepturilor reale se realiza prin dou operaiuni juridice crearea obligaiei contractuale de a transmite dreptul real i ndeplinirea formalitilor solemne (mancipio" in jure cessio" traditio3" care ndeplineau rol de publicitate i marcau momentul realizrii transferului de proprietate. $n dreptul germanic" care nu s7a ndeprtat de tradiia amintit" a fost adoptat sistemul publicitii reale" cu efect constitutiv de drepturi" c5iar i ntre prile contractante" realizabil prin nscriere n crile funciare. %rin filier austriac sistemul crilor funciare a ptruns i n inuturile romneti care au aparinut vremelnic fostului 9mperiu =ustriac. =propiat acestui sistem este cel al publicitii reale adoptat n =ustralia sub numele de =ctul Eorrens" conform cruia un funcionar al administraiei fiscale procedeaz la nmatricularea drepturilor imobiliare" dup e!ercitarea unui control i efectuarea unei publiciti menite s declaneze eventualele opoziii ale celor interesai. $nmatricularea d natere unei prezumii irefragabile de e!isten a dreptului nmatriculat. .0<. #istemele de publicitate imobiliar &n dreptul rom+n. Datorit condiiilor istorice" n ara noastr nu e!ist" n prezent" un sistem unic de publicitate imobiliar" ci sunt reglementate trei asemenea sisteme. =stfel" n teritoriile care au format vec5iul 4egat al 4omniei" nainte de Aarea @nire de la ),)*" funcioneaz sistemul registrelor de

transcripiuni7inscripiuni" reglementat de unele dispoziii cuprinse n 6odul civil i n 6odul de procedur civil. $n regiunile care au fcut parte din fostul 9mperiu =ustriac (Eransilvania" Ganat" 6riana i Gucovina de 'ud3 este aplicabil sistemul crilor funciare" reglementat prin Decretul7lege nr. ))0 din .2 aprilie ),;* pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare. $n sfrit" ntr7un numr redus de localiti" respectiv n Gucureti i n unele localiti din jurul su" funcioneaz sistemul intermediar al crilor de publicitate funciar" reglementat de Decretul nr. .1.+),12 i unele prevederi ale Decretului7lege nr. ))0+),;*. @n sistem unitar de publicitate imobiliar va e!ista n 4omnia abia dup punerea n aplicare a Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 2+),,<" republicat" condiionat de finalizarea lucrrilor de cadastru. %n atunci" conform art. <, alin. (.3 din legea citat" i menin aplicabilitatea sistemele de publicitate imobiliar e!istente.
.

* e vedea E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 497-49<. 2 Si,temul re+i,trelor de tran,cripiuni-in,cripiuni .02. Origine, fundament i reglementare. 'istemul publicitii imobiliare prin registrele de transcripiuni7inscripiuni este de sorginte francez" autorii 6odului civil romn" adoptat n anul )*<1 folosind ca model legislaia n vigoare n Crana din anul )*00 ) . 6odul civil romn" prin art. ,2) i art. ).,0 alin. ()3" a consacrat principiul consensualismului n materia transmisiunii drepturilor reale" efectul translativ producndu7se ntre pri prin simplul acord de voine. $n acest mod nu se realizeaz ns i opozabilitatea fa de teri" opozabilitate de care trebuie s se bucure orice drept absolut. 6onform art. ).,0 alin. (.3 6.civ." drepturile care rezult prin vinderea perfect ntre pri nu se pot opune terilor care ar avea i ar fi conservat" conform legii" anumite drepturi asupra imobilului vndut" dect dup transcrierea actului. 6odul civil" prin art. *)*" a prevzut i transcrierea donaiilor imobiliare iar prin art. )2*/7)2*2" nscrierea ipotecilor i a privilegiilor imobiliare. %entru realizarea operaiunilor de publicitate imobiliar au fost inute" la fiecare judectorie" un registru de transcriere a mutaiilor sau strmutrii proprietii" un registru de inscripia ipotecilor i a privilegiilor" un registru pentru transcrierea comandamentelor i o map n care se pstra un e!emplar al actelor de amanet (art. 2)/ 6.proc.civ.3.

8peraiunile de transcriere i nscriere se efectuau de grefierii desemnai de preedintele judectoriei n a crei raz teritorial se afl situat imobilul" sub supraveg5erea unui judector delegat. $nscrierea ipotecilor i a privilegiilor se dispunea judectorului delegat" n urma verificrii sarcinilor anterioare. $ncepnd cu anul ),0/" n urma unei dispoziii a ministrului justiiei" registrele de transcrieri au fost nlocuite cu mape n care se pstreaz cererile solicitanilor" mpreun cu actele la care se refer . . $n prezent" toate aceste registre se afl la birourile teritoriale din cadrul oficiilor de cadastru i publicitate imobiliar. =nsamblul reglementrii publicitii imobiliare prin registrele de transcripiuni7inscripiuni este format din urmtoarele dispoziii legale" unele deja citate art. *)*7*), 6.civ." referitoare la transcrierea donaiilor- art. ).,0 alin. (.3 6.civ." care impune transcrierea vnzrilor imobiliare- art. );,1 6.civ." privitor la cesiunea c5iriilor- art. )2;*7)210 6.civ." referitoare la conservarea privilegiilor imobiliare- art. )*/)7 )*/." )*)<7)*.; 6.civ. i art. 2)/72./ 6.proc.civ. ; . .0*. %ategoriile de meniuni &n registrele de publicitate imobiliar. 'unt efectuate transcrieri (sau transcripiuni3" constnd n reproducerea coninutului actelor juridice prevzute de lege n registrul de transcripiuni. =a cum am artat" n practic" aceste transcrieri au fost nlocuite cu nregistrarea cererilor de transcriere i depunerea acestora" mpreun cu actul respectiv" ntr7o map special 1 . 6onform art. 2)) 6.proc.civ." se vor transcrie ). toate actele de nstrinare a proprietilor nemictoare sau a drepturilor reale ce se pot ipoteca.. toate actele prin care se renun la aceste drepturi;. toate actele prin care se constituie o servitute" un drept de uzufruct" de uz sau de locuin1. toate actele prin care se renun la aceste drepturi0. tranzaciile asupra drepturilor reale<. ordonanele de adjudecare2. 5otrrile date n materie de e!propriere pentru cauz de utilitate public-

*. cesiunile de venituri pe un timp mai mare de . ani,. e!tract de pe contractele de arend sau nc5iriere pe un timp mai lung de trei ani. 9nscripia sau nscrierea este meniunea care se face n registru" conform art. 2)0 6.proc.civ." pentru privilegii i ipoteci. %rin e!cepie" privilegiul vnztorului unui imobil este supus transcrierii (art. )21/ 6.civ.3 6onform art. )2;* 6.civ." ntre creditori" privilegiile nu produc nici un efect" n privina imobilelor" dect cnd ele au fost aduse la cunotina public" prin inscripie n registrele de publicitate imobiliar i numai de la data acelei inscripii" cu unele e!cepii. .0,. fectele transcrierilor i inscripiilor. %rin transcriere sau nscriere" dup caz" actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale devine opozabil fa de teri. Dac acelai autor a transmis sau a constituit prin acte succesive" n favoarea a dou sau mai multe persoane" acelai drept real" prioritate va avea cel care a ndeplinit primul formalitile de publicitate imobiliar. &ste o aplicaie a principiului Dui prior tempore' potior .ure. $n absena transcrierii" drepturile nu vor putea fi opuse terilor nici atunci cnd acetia au aflat pe alte ci de e!istena actelor respective" cu e!cepia cazurilor de viclenie (art. 2). 6.proc.civ.3" care presupun concursul fraudulos dintre nstrintor i ter. 'unt teri" care pot invoca lipsa transcrierii" conform art. )/*. 6.civ." toi dobnditorii de drepturi supuse transcrierii" de la acelai autor" cu titlu oneros sau gratuit precum i" n cazul donaiilor" creditorii c5irografari i legatarii particulari ai donatorului (art. *), 6.civ.3. Dobnditorii de drepturi asupra aceluiai bun pot invoca lipsa transcrierii dac ei nii au ndeplinit aceast formalitate" adic i7au conservat drepturile lor" dup lege" aa cum se e!prim art. ).,0 alin. (.3 6.civ.. De aceea s7a i spus c publicitatea funciar reglementeaz nainte de toate conflictele ntre avnzii7cauz (a1ant) cau)e3 cu titlu particular ai aceluiai autor 0 . %rile actului juridic nu vor putea invoca absena publicitii deoarece ntre ele actul juridic a produs efecte depline nc de la nc5eierea sa" dac au fost respectate condiiile de fond prevzute de lege. .</. /eajunsurile sistemului < . Ciind incomplet (nu sunt supuse transcrierii transmisiunile succesorale" partajul" 5otrrile judectoreti declarative3" sistemul creeaz nesiguran asupra proprietarului imobilului. &l este i imprecis" evidena fiind inut pe persoane" iar nu pe imobile" fiind e!trem de dificil cercetarea

registrelor. 9mprecizia este accentuat de absena obligativitii transcrierii i de efectul su restrns la opozabilitatea fa de teri" astfel nct n numeroase cazuri prile neglijeaz ndeplinirea acestei formaliti. Eranscrierea fiind fcut fr a se verifica valabilitatea actului juridic" terii de bun7credin nu sunt complet protejai" consultarea registrului de publicitate fiind insuficient pentru a7i pune la adpost de eviciune. $n sfrit" dac un bun a fost nstrinat succesiv i cu rea7credin de ctre proprietarul su mai multor persoane" proprietatea va fi dobndit nu de ctre primul ac5izitor" ci de cel care va realiza mai nti publicitatea" ceea ce este inec5itabil i ncurajeaz un asemenea comportament incorect. &ste adevrat c n cazul complicitii terului dobnditor la fraud aceast regul nu se aplic" dar este destul de dificil dovedirea concursului fraudulos i apoi" nu n toate cazurile ultimul ac5izitor are cunotin de e!istena actului juridic anterior.
.

#entru pre+entarea i t"ricului i te$ului pu!licit&ii i$"!iliare prin regi trele de tran cripiuni %i in cripiuni, a e vedea ).,. 3"!ard-Bachellier, Dr"it civil. 0\ret5 . #u!licit5 ="nciNre, ed. a ..-a, Dall"+, #ari , .::<, p. .4<-.46. * e vedea %i E. Chelaru, Circulaia (uridic& a terenuril"r, "p. cit., p. 499-49;. /niial, i te$ul =rance+ a =" t unul per "nal, evidena n regi trele de tran cripiuni %i in cripiuni inndu- e pe pr"prietari iar nu pe i$"!ile. *ce ta a ev"luat n & pre un i te$ $iBt, per "nal %i real, =iind re="r$at prin Decretul din 40 "ct"$!rie .:4< %i prin Decretul din 7 ianuarie .:<< >$"di=icat prin Decretul din 27 iulie .:9:?, care a a!r"gat legea din .;<<. * t=el, -a creat un =i%ier i$"!iliar, inut pe pr"prietari %i pe i$"!ileE pentru a igurarea eBactit&ii pu!licit&ii a =" t i$pu & cerina redact&rii n ="r$& n"tarial& a actel"r upu e pu!lic&rii %i a =" t c"$pletat& li ta actel"r upu e pu!licit&ii. #u!licitatea =iind "!ligat"rie, al&turi de in"p"+a!ilitate, au =" t edictate %i alte anciuni n ca+ul nendeplinirii ace teiaD a$enda ad$ini trativ&, daunele intere e $p"triva cel"r care au negli(at & e=ectue+e pu!licarea %i i$p" i!ilitatea de a pu!lica un drept dac& aut"rul tran crierii nu %i-a pu!licat el n u%i titlul >).,. 3"!ard-Bachellier, "p. cit., p. .49?.
2

* e vedea ). /"ne cu, #rincipiile de !a+& ale pu!licit&ii i$"!iliare %i ale n"ului i te$ de pu!licitate ad"ptat prin Legea nr. 98.::6, Dreptul nr. 68.::9, p. 49.
4

#revederile art. 9.0-920 C.pr"c.civ. r&$n n vig"are n c"ndiiile art. 6: din Legea nr. 98.::6, re pectiv pn& la data =inali+&rii lucr&ril"r de cada tru %i a regi trel"r de pu!licitate i$"!iliar& pentru terit"riul =iec&rei unit&i ad$ini trativterit"riale. * e vedea, n ace t en %i C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 47., teBt %i n"ta nr. ..

* e vedea %i C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, "p. cit., p. 406.
<

).,. 3"!ard-Bachellier, "p. cit., p. .7<.

6

* e vedea, n acea t& privin&D C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, "p. cit., p. 2:0E L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. 292-294E /. *l!u, ,"ile c&ri =unciare, Ed. Lu$ina LeB, Bucure%ti, .::9, p. .6-.9E ). /"ne cu, l"c. cit., p. 49-4;. / Si,temul c#rilor )unciare .<). )eglementare i caracterizare. 6rile funciare au fost introduse de fostul 9mperiu =ustriac" n Eransilvania" n anul )2,1 i apoi n Gucovina" n anul )*2/ ) . $n prezent acestea sunt reglementate prin Decretul7lege nr. ))0+),;* (denumit n continuare le2ea3" pus n aplicare n Gucovina prin Decretul7lege nr. 0))+),;* iar n Eransilvania prin Legea nr. .1)+),12. 'pre deosebire de sistemul bazat pe registrele de transcripiuni7 inscripiuni" evidena nu se ine pe persoane" ci pe imobile" astfel nct consultarea crilor funciare permite cunoaterea tuturor persoanelor care" succesiv" au fost proprietarele unui imobil. Eotui" datorit frmirii proprietii funciare e!istente la data adoptrii legii" s7a permis i ntocmirea foilor personale de carte funciar" ceea ce a condus la caracterizarea acestui sistem ca fiind unul mi!t" personal i real . . .<.. %artea funciar. 6rile funciare se in de ctre judectorii" fiind ntocmite i numerotate pe localiti. Dac o comun are mai multe sate" se ntocmete cte o carte funciar pentru fiecare sat. Eotalitatea crilor funciare ale unei localiti alctuiete registrul funciar al acesteia. 6artea funciar este alctuit din trei pri %artea 9" de)crierea imobilelor' (cunoscut i sub numele de foaia = sau foaia de avere3 cuprinde urmtoarele rubrici numrul de ordine" numrul topografic al imobilului" denumirea imobilului" ntinderea (suprafaa3 imobilului" observaii.

%artea a 997a" ,n)crierile pri*itoare la dreptul de proprietate a)upra imobilului (cunoscut i sub numele de foaia G sau foaia de proprietate3" cuprinde n principal numele proprietarului i actele de dobndire i de nstrinare a proprietii. %artea a 9997a" ,n)crierile pri*itoare la )arcini (cunoscut i sub numele de foaia 6 sau foaia de sarcini3" cuprinde drepturile reale care greveaz imobilul ca i unele contracte care7l afecteaz. 6ele trei pri formeaz cartea funciar propriu7zis" care se ntregete cu planul cuprinznd parcelele din comun" cu artarea numrului fiecreia" nscrisurile privitoare la nscrieri i registrul de intrare (art. < i 2 din lege3. Ciecare judectorie ine" pe lng registrul de intrare" repertorii alfabetice care cuprind numele proprietarilor" cu artarea numrului de carte funciar n care sunt nscrii" repertorii parcelare" cu artarea numrului parcelelor i a crilor funciare n care sunt nscrise" registre i condici de eviden (art. , din lege3. .<;. Drepturile tabulare. $n cartea funciar se nscriu toate drepturile reale e!istente i anume dreptul de proprietate" dreptul de superficie" drepturile de uzufruct" uz" abitaie i servitute" iar prin nscriere acestea devin drepturi tabulare (art. )) din lege3. 8biectul drepturilor tabulare este corpul funciar" care poate fi alctuit din una sau mai multe parcele (art. ). din lege3. %rin corp funciar se nelege o unitate economic distinct alctuit" dup natura imobilului sau a scopului economic urmrit de proprietar >art. )<, alin. ()3 din lege?. 6onform art. ); din lege" corpul funciar poate fi modificat prin alipiri" atunci cnd mai multe parcele se unesc ntr7un singur corp funciar sau cnd se adaug o nou parcel la un corp funciar ori se mrete ntinderea unei parcele i prin dezlipiri" dac se desparte o parcel de la un corp funciar sau se micoreaz ntinderea unei parcele. =lipirile i dezlipirile pot fi urmate de transcrieri" dac o parcel se trece dintr7o carte funciar n alta sau de renscrieri" cnd dezlipindu7se o parcel" aceasta se va trece n aceeai carte funciar ca un corp funciar de sine stttor sau ca o parcel a altui corp funciar" ori dac transcriindu7se o parte din parcel ntr7o alt carte funciar" restul se trece n vec5ea carte funciar" cu artarea noului numr i a ntinderii (art. )1 din lege3. .<1. 1nscrierile &n cartea funciar. %otrivit art. 0 din lege" n cartea funciar se pot face trei feluri de nscrieri intabularea' ,n)crierea pro*i:orie i notarea ; . .<1.). Intabularea. 9ntabularea este nscrierea prin care se strmut" se constituie" se greveaz" se restrnge sau se stinge un drept real.

&ste o nscriere definitiv" care nu are nevoie de o justificare ulterioar. .<1... 1nscrierea provizorie. $nscrierea provizorie are acelai obiect ca i intabularea" dar este o nscriere imperfect" condiionat de justificarea sa ulterioar. &a se va putea face atunci cnd nscrisul original nu ntrunete condiiile pentru intabulare sau n temeiul unei 5otrri judectoreti" care poate fi atacat cu apel sau cu recurs (art. 1, i art. 0/ din lege3 i se transform n intabulare n cazul justificrii" respectiv dac nscrisul original ndeplinete ulterior cerinele prevzute de lege pentru intabulare sau 5otrrea judectoreasc rmne irevocabil. &fectul nscrierii provizorii const n dobndirea" modificarea sau stingerea unui drept tabular" cu rangul dobndit prin aceast nscriere" sub condiia i n msura justificrii ei (art. 1* din lege3. .<1.;. /otarea. :otarea const n nscrierea unor drepturi personale" fapte sau raporturi juridice" care au legtur cu drepturile nscrise n cartea funciar" cum ar fi incapacitatea sau restrngerea capacitii" curatela" interdicia nstrinrii sau grevrii unui drept transmis" contractul de locaiune" cesiunea de venituri" dreptul de preempiune" promisiunea stipulat prin convenie de a nc5eia un contract n viitor" intenia de a nstrina sau de a ipoteca" sc5imbarea rangului ipotecii" o serie de aciuni n justiie care au legtur cu dreptul nscris" sentina declarativ de faliment" declaraia de utilitate public a e!proprierii unui imobil. 6azurile n care se pot face notri n cartea funciar sunt prevzute enuniativ n art. *) i art. *. din lege. 6a urmare" n practic s7a admis c i promisiunea sinalagmatic de vnzare7cumprare a unui imobil" nc5eiat de proprietarul tabular cu un beneficiar poate fi notat. .<0. Principiile crilor funciare 1 . 'istemul de publicitate prin crile funciare se bazeaz pe urmtoarele principii" relevate n literatura de specialitate a3 principiul publicit#ii inte2rale" conform cruia toate actele i faptele juridice prin care se transmite" constituie" modific sau stinge un drept real imobiliar sunt supuse nscrierii n cartea funciarb3 principiul publicit#ii ab)olute" potrivit cruia drepturile reale imobiliare se constituie" modific sau se strmut" att ntre pri ct i fa de teri" numai prin nscriere n cartea funciar (art. )2 i )* din lege3. 6a urmare" acest principiu este enunat i sub numele de principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar" efect recunoscut i de practica judiciar 0 .

Lipsa nscrierii n cartea funciar a unor drepturi nu poate nu poate fi ns opus de o parte contractant celeilalte pri" ambele fiind inute de obligaiile asumate prin convenia lor < . '7a susinut c5iar c" pn la nscrierea n cartea funciar" raporturile dintre prile actului juridic translativ de proprietate sunt guvernate de regulile consensualiste ale 6odului civil" iar dup nscriere" de regulile cuprinse n Legea nr. ))0+),;* 2 . =ceast opinie a fost combtut n literatura de specialitate ca ndeprtndu7se de principiul constitutiv de drepturi al nscrierilor n cartea funciar * . %rin e!cepie" art. .< din lege dispune c dobndirea drepturilor reale imobiliare prin succesiune" accesiune" vnzare silit i e!propriere nu este condiionat de nscrierea n cartea funciar. Ki n aceste situaii" dobnditorul care dorete s transfere sau s greveze dreptul su trebuie s7l intabuleze n prealabilc3 principiul le2alit#ii" constnd n obligaia judectorului de carte funciar de a verifica legalitatea titlului care st la baza solicitrii" nainte de a se face nscrierea i de a o refuza dac titlul nu este conform cu legead3 principiul o5icialit#ii" potrivit cruia judectorul de carte funciar nu poate face nscrierea dect pe baza cererii i a actelor nsoitoare" care nu pot fi modificate sau completate dup nregistraree3 principiul priorit#ii" conform cruia ordinea nregistrrii cererilor determin rangul nscrierilor (art. ;) din lege3. &ste o aplicaie a principiului Dui prior tempore' potior .ure9 f3 principiul relati*it#ii. $n temeiul acestui principiu" enunat de art. ), din lege" nscrierea unui drept se poate face numai mpotriva celui care" la nregistrarea cererii" este nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz a fi fcut" respectiv mpotriva celui care transmite dreptul" precum i mpotriva celui care" nainte de a fi transcris" i7a grevat dreptul" dac ambele nscrieri se cer deodatg3 principiul 5orei probante a ,n)crierii ,n cartea 5unciar#" potrivit cruia dac s7a nscris un drept real n folosul unei persoane" se prezum c dreptul e!ist n folosul ei iar dac un drept s7a radiat din cartea funciar" se prezum c acest drept nu e!ist. &ste vorba despre dou prezumii relative" prevzute de art. ;. din lege" cu referire la drepturile reale. $n cuprinsul aceluiai principiu se ncadreaz i prevederea art. ;; din lege" conform creia nscrierile din cartea funciar au o putere doveditoare absolut n folosul terului de bun7 credin" care a dobndit un drept real prin act juridic cu titlu oneros. Erebuie ns reinut c nscrierile n cartea funciar fac dovad deplin doar n privina e!istenei i identitii drepturilor reale nscrise iar nu cu privire la ntinderea lor material , .

.<<. (ciunile de carte funciar. Decretul7lege nr. ))0+),;* reglementeaz dou aciuni aciunea n prestaie tabular i aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar. .<<.). (ciunea &n prestaie tabular. Datorit efectului constitutiv de drepturi al nscrierilor n cartea funciar )/ " beneficiarul unui act juridic nu poate dobndi dreptul real la care acesta se refer nainte de efectuarea nscrierii. $n acest scop el trebuie ns s prezinte nscrisurile necesare. De aceea" prin art. .. i art. .; din lege" cel care s7a obligat s strmute sau s constituie n folosul altuia un drept real asupra unui imobil" ca i titularul unui drept nscris n cartea funciar" care se stinge" este obligat s predea beneficiarului nscrisurile trebuitoare pentru nscrierea sau radierea" dup caz" a dreptului. $n caz de refuz" partea interesat va putea cere instanei judectoreti s dispun nscrierea" respectiv intabularea sau radierea (art. .1 din lege3. =ciunea intentat n acest scop poart denumirea de aciune n prestaie tabular. =ciunea n prestaie tabular va putea fi ndreptat i mpotriva unui ter dobnditor nscris n cartea funciar" dac sunt ntrunite urmtoarele cerine ). cel care cere prestaia tabular s fi fost n posesie la data cnd a contractat terul dobnditor.. actul juridic n temeiul cruia se cere prestaia tabular s fie anterior aceluia n temeiul cruia terul dobnditor a fost nscris;. terul s fi dobndit cu titlu gratuit sau s fi fost de rea7credin (art. .0 din lege3. :atura juridic a aciunii n prestaie tabular este controversat. $n ce ne privete" aderm la opinia conform creia suntem n prezena unei aciuni reale" imprescriptibile. )) .<<... (ciunea &n rectificare. =ciunea n rectificare este acea aciune n justiie prin care se cere ndreptarea sau suprimarea unei nscrieri necorespunztoare realitii" fcut n cartea funciar" pentru a pune de acord starea tabular cu situaia juridic real a unui imobil ). . 8 asemenea aciune poate avea ca obiect rectificarea intabulrii i a nscrierii provizorii sau rectificarea notrii. 6azurile n care se poate cere rectificarea unei intabulri sau nscrieri provizorii" prevzute de art. ;1 din lege" sunt urmtoarele

). dac nscrierea sau titlul n temeiul cruia s7a svrit" nu au fost valabile.. dac prin nscriere dreptul a fost greit calificat. ;. dac nu mai sunt ntrunite condiiile de e!isten ale dreptului nscris" sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s7a fcut nscrierea. =ciunea poate fi introdus de orice persoan interesat iar rectificarea va fi fcut numai n baza 5otrrii de admitere rmas definitiv. 9ncidena prescripiei e!tinctive asupra aciunii n rectificare este tratat difereniat de legiuitor n funcie de condiiile n care persoana mpotriva creia aciunea este introdus a dobndit dreptul nscris. =stfel" conform art. ;<" aciunea va fi imprescriptibil fa de dobnditorul nemijlocit precum i fa de terul care a dobndit cu rea7 credin dreptul nscris n folosul su" sub rezerva prescripiei aciunii de fond. Ca de terele persoane" care au dobndit cu bun7credin un drept real prin donaie sau legat" aciunea este prescriptibil n termen de )/ ani" socotii din ziua cnd s7a nregistrat cererea lor de nscriere. '7a decis n sensul c aciunea n rectificarea unei nscrieri n cartea funciar poate fi cerut dac suprafaa nscris n cartea funciar nu corespunde cu cea e!istent pe teren ); iar" pe de alt parte" atunci cnd se constat reaua7credin la dobndirea unui drept real" aciunea n rectificare este imprescriptibil )1 . $n temeiul art. ;2" aciunea ntemeiat pe motivele prevzute de art. ;1 punctele ) i . poate fi introdus i fa de terul de bun7credin" care a dobndit prin act juridic cu titlu oneros un drept real" ntemeindu7se pe cuprinsul crii funciare. Eermenele de prescripie vor fi mai scurte" respectiv de trei ani" socotii de la nregistrarea cererii pentru nscrierea dreptului a crui rectificare se cere" sau de < luni de la comunicare" n cazul n care nc5eierea prin care s7a ordonat nscrierea" care face obiectul aciunii n rectificare" a fost comunicat celui ndrituit. 4ectificarea unei notri poate fi cerut de orice persoan interesat" n cazurile prevzute de art. ;1" precum i atunci cnd" din alte cauze" notarea nu este sau a ncetat s fie e!act. =ciunea este imprescriptibil (art. ;,3. Deosebit de rectificare" nscrierile n cartea funciar pot fi ndreptate" ori de cte ori cu prilejul efecturii lor s7a svrit o greeal material. $ndreptarea este reglementat de prevederile art. 1/ din lege.
.

#entru pre+entarea i t"ricului c&ril"r =unciare, a e vedeaD /. *l!u, ,"ile c&ri =unciare, "p. cit., p. .;-20E L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. 297-299.
2

/. *l!u, ,"ile c&ri =unciare, "p. cit., p. 29.

4

#entru cerinele %i pr"cedura e=ectu&rii n crieril"r, a e vedea /. *l!u, ,"ile c&ri =unciare, "p. cit., p. 2:-4;.
7

* e vedeaD C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, "p. cit., p. 2:2-2:4E L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. 2;0-2;4.
<

* e vedea 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .44;8.:6:, C.D. .:6:, p. ;<E deci+ia nr. 76;8.:9., 'epert"riu //, Ed. Jtiini=ic& %i Encicl"pedic&, Bucure%ti, .:96, p. .02E deci+ia nr. 6298.:94, C.D. .:94, p. 200E deci+iile nr. 7008.:9;, nr. :..8.:9:, nr. .<;78.:9: %i nr. <;<8.:;0, 'epert"riu ///, Bucure%ti, .:;2, p. 9<E deci+iile nr. 7448.:;. %i nr. .4908.:;., C.D. .:;., p. .2 %i p. .:E deci+iile nr. 2998.:;4 %i nr. ;708.:;4, C.D. .:;4, p. 27 %i 26E deci+ia nr. 2;78.:;9, C.D. .:;9, p. 7.E C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 2.98.::4, Dreptul nr. 98.::7, p. ;0E deci+ia nr. .2678.::4, B.3 .::4, p. 2.E deci+ia nr. 2:08.::7, Dreptul nr. <8.::<, p. ;:.
6

* e vedeaD 6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .0708.:;2, C.D. .:;2, p. .<E C.0.3., ecia civil&, deci+ia nr. 2.98.::4, Dreptul nr. 98.::7, p. ;0.
9

* e vedea D. Chiric&, #u!licitatea tran =eruril"r i$"!iliare n pu!licitate al c&ril"r =unciare, Dreptul nr. 78.::2, p. 2<-2;.
;

i te$ul de

* e vedea /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 6<4-6<7.
:

* e vedea ).D. B"c%an, ,atura (uridic& a aciunii n pre taie ta!ular&, Dreptul, nr. .08.::;, p. 24.
.0

"rnindu- e de la prevederile art. .9 alin. >.? din Decretul-lege nr. ..<8.:4;, c"n="r$ c&r"ra Hdrepturile reale a upra i$"!ilel"r e v"r d"!ndi nu$ai dac& ntre cel care d& %i cel care pri$e%te dreptul e te ac"rd de v"in& a upra c"n tituirii au tr&$ut&rii n te$eiul unei cau+e ar&tate, iar c"n tituirea au tr&$utarea a =" t n cri & n cartea =unciar&I, n literatura (uridic& -a a=ir$at c& tr&$utarea au c"n tituirea dreptului real preced d"!ndirea dreptului, independent de n crierea n cartea =unciar&. Gn crierile n cartea =unciar& au d"ar He=ect de d"!ndireI a drepturil"r reale %i reali+ea+&, n acela%i ti$p, "p"+a!ilitatea erga "$ne a drepturil"r reale. * e vedea 6. B"d"a%c&, @pinii

privind caracterul c"n titutiv au tran lativ de drepturi reale i$"!iliare al n crieril"r n cartea =unciar&, Dreptul nr. <82006, p. 7:-<2. Gn ce ne prive%te, c"n ider&$ c& Hd"!ndireaI %i Hc"n tituireaI au H tr&$utarea >n tr&inarea?I unui drept real nu unt n & dect =aetele aceleia%i "peraiuni (uridice, care nu e p"t a t=el di "cia. ,u e te de c"ncept tran $iterea unui drept de c&tre titularul &u actual =&r& ca n"ul titular &-l %i d"!ndea c&, n acela%i ti$p, chiar dac& acea t& "peraiune p"ate nece ita parcurgerea $ai $ult"r etape pentru a(ungerea la re+ultatul =inal. De aceea, %i Gnalta Curte de Ca aie %i 3u tiie, prin deci+ia nr. CC/ din .2 dece$!rie 200<, c"n tituit& n 0ecii 2nite >pu!licat& n revi ta Dreptul nr. <82006, p. 249-270, a deci c& Htran $iterea dreptului real care ="r$ea+& "!iectul actului (uridic upu tran crierii e pr"duce, n i te$ul regle$entat prin Decretul-lege nr. ..<8.:4;, nu$ai dat"rit& e=ectului c"n titutiv al n crierii. #e de alt& parte, n"iunea de teri, care p"t inv"ca in"p"+a!ilitatea drepturil"r reale nen cri e n cartea =unciar&, are " =er& de cuprindere re trn & la per "anele care p"t inv"ca ele n ele c& unt titulare ale unui drept real a upra i$"!ilului, drept pentru care au ndeplinit ="r$alit&ile de pu!licitate i$"!iliar&. @p"+a!ilitatea n acea t& $aterie nu e c"n=und& deci cu "p"+a!ilitatea erga "$ne a "ric&rui drept real, care are " =er& $ult $ai ntin & %i care, ca regul& general&, nu e te c"ndii"nat& de ndeplinirea ="r$alit&il"r de pu!licitate i$"!iliar&. Gn i te$ul vechil"r c&ri =unciare $"$entul la care e d"!nde%te dreptul real, cel n care ace ta devine "p"+a!il teril"r, n en re trn , dar %i erga "$ne , e c"n=und& t"c$ai dat"rit& =aptului c& n crierea n cartea =unciar& are e=ect c"n titutiv au tran lativ. * e vedea %i in=ra nr. 296...
..

* e vedeaD 0. Br&deanu, ,"t& critic& la deci+ia civil& nr. .4:8.:92 a 6ri!unalului 3udeean Bra%"v, '.'.D. nr. .08.:92, p. .97E L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. 2;6. #entru "pinia c"ntrar&, c"n="r$ c&reia aciunea n pre taie ta!ular& e te " aciune per "nal&, pre cripti!il& n ter$enul general de pre cripie de 4 ani, a e vedea ).D. B"c%an, l"c. cit., p. 2<-47.
.2

L. #"p, Dreptul de pr"prietate %i de+$e$!r&$intele ale, "p. cit., p. 2;;.

.4

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. ;..8.:99, 'epert"riu ///, "p. cit., p. 96.
.7

6ri!. 0upre$, ecia civil&, deci+ia nr. .0;68.:92, 'epert"riu //, "p. cit., p. .04. 7 C#rile de pu'licitate )unciar# .<2. )eglementare. Decretul7lege nr. ))0+),;* a preconizat e!tinderea sistemului crilor funciare la nivelul ntregii ri. $n acest

scop" concomitent cu efectuarea lucrrilor de cadastru" s7a dispus nfiinarea unor cri funciare provizorii" care urmau s devin cri funciare propriu7zise dup verificarea lor. =semenea cri funciare provizorii au fost nfiinate n Gucureti i n cteva localiti limitrofe" unde lucrrile cadastrale fuseser efectuate. Lucrrile cadastrale nu au putut fi ns continuate din lips de fonduri i apoi din cauza rzboiului" astfel nct crile funciare provizorii nu au mai fost transformate n cri funciare propriu7zise. %rin Legea nr. .1.+),12 crile funciare provizorii au fost transformate n cri de publicitate funciar" reglementate de actul normativ citat i de unele prevederi ale Decretului7lege nr. ))0+),;*. = luat astfel natere un nou sistem de publicate imobiliar" care mprumut elemente ale celor dou sisteme deja e!istente (cel al registrelor de transcripiuni7inscripiuni i cel de carte funciar3 motiv pentru care este considerat un sistem intermediar ) . .<*. %uprinsul crilor, &nscrierile i efectele lor. Datorit faptului c urmau s fie transformate n cri funciare propriu7zise" crile de publicitate funciar au acelai cuprins ca i acestea. =stfel" ele au trei pri" consacrate descrierii imobilului" nscrierii proprietarilor i respectiv sarcinilor care greveaz imobilul. %ot fi efectuate aceleai nscrieri ca i n crile funciare intabularea" nscrierea provizorie i notarea" avnd i acelai obiect. Diferena esenial const ns n efectul nscrierilor" care" ca i n sistemul registrelor de transcripiuni7inscripiuni" const n opozabilitatea fa de teri. =stfel" conform art. 1 din Legea nr. .1.+),12" drepturile supuse publicitii prin intabulare sau notare devin opozabile terilor de bun7credin care au dobndit i i7au conservat dreptul asupra vreunui imobil.
.

* e vedeaD C. 0t&te cu, C. Br an, Drept civil. 6e"ria general& a drepturil"r reale, "p. cit., p. 2:0E /. *l!u, ,"ile c&ri =unciare, "p. cit., p. 7<. 6 Noile c#ri )unciare .<,. Preliminarii. Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 2+),,< (denumit n continuare" le2ea3 are menirea de a introduce un sistem real de publicitate" unic pentru ntreaga ar. &a va nlocui astfel sistemele de publicitate e!istente n prezent" care" aa cum am vzut" au aplicabilitate teritorial limitat. %ublicitatea imobiliar se va realiza prin cri funciare" a cror baz te5nic o vor constitui documentele cadastrale ale localitilor" pe

msur ce acestea vor fi finalizate. Legea reglementeaz astfel prin titlul 9 regimul general al cadastrului i al publicitii imobiliare. %rin art. ) este definit cadastrul general" care este sistemul unitar i obligatoriu de eviden te5nic" economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii. &ntitile de baz ale acestui sistem sunt imobilul" parcela i proprietarul. 6adastrul general se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ7teritoriale comun" ora" municipiu" jude i la nivelul ntregii ri" prin sistemul su realizndu7se a3 identificarea" descrierea i nregistrarea" n documentele cadastrale" a imobilelor prin natura lor" msurarea i reprezentarea acestora pe 5ri i planuri cadastrale" precum i stocarea datelor pe suporturi informaticeb3 identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de imobile" n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitivc3 furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i ta!e pentru stabilirea corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor" solicitate de organismele abilitate (art. .3. &fectuarea lucrrilor cadastrale" ntocmirea i pstrarea documentelor te5nice bazate pe aceste lucrri i realizarea activitii de publicitate imobiliar sunt date n competena unei noi instituii publice # =genia :aional de 6adastru i %ublicitate 9mobiliar ) . $n fiecare jude i n municipiul Gucureti au fost nfiinate oficii de cadastru i publicitate imobiliar (denumite n continuare o5icii teritoriale3" ca uniti cu personalitate juridic aflate n subordinea =geniei :aionale" iar la nivelul unitilor administrativ7teritoriale (altele dect judeele3 s7au nfiinat birouri de cadastru i publicitate imobiliar (denumite n continuare birouri teritoriale3" subordonate oficiilor teritoriale. Documentele te5nice principale ale cadastrului general" care se vor ntocmi la nivelul comunelor" oraelor i municipiilor" sunt a3 registrul cadastral al imobilelorb3 inde!ul alfabetic al proprietarilorc3 registrul cadastral al proprietarilorf3 planul cadastral i ane!ele la partea 9 a crii funciare (art. ))3. =ne!ele prii 9 a crii funciare" aa cum sunt ele enumerate de art. ), alin. ) = lit. c3 din lege" sunt planul imobilului" cu vecintile" descrierea imobilului i inventarul de coordonate al amplasamentului. 4egistrele" planurile cadastrale i ane!ele la partea 9 a crii funciare vor sta la baza completrii sau" dup caz" a ntocmirii evidenei privind publicitatea imobiliar. 8 copie a acestora se pstreaz la oficiul

teritorial. @n e!emplar din registrele i planurile cadastrale se transmite consiliilor locale. 4ealizarea lucrrilor de cadastru la nivelul ntregii ri este un proces de durat" astfel nct legea" prin art. << a prevzut c n termen de )/ zile de la data definitivrii lucrrilor de introducere sau ntreinere a cadastrului general pe o unitate administrativ7teritorial # comun" ora sau municipiu # oficiul teritorial va transmite birourilor teritoriale documentele te5nice cadastrale n vederea ntocmirii din oficiu a crilor funciare. 6onform art. <, alin. (.3 din lege" la data finalizrii lucrrilor de cadastru general i a registrelor de publicitate imobiliar pentru ntreg teritoriul administrativ al unei uniti administrativ7 teritoriale i nceteaz aplicabilitatea" pentru teritoriul respectiv" dispoziiile legale vec5i" care reglementeaz materia publicitii imobiliare" publicitate care se va realiza de atunci nainte conform prevederilor noii reglementri. 8peraiunile de publicitate imobiliar se vor realiza de birourile teritoriale. 6onform art. ; alin. (;3 din Legea nr. 2+),,<" republicat" modul de organizare i funcionare" numrul precum i arondarea birourilor teritoriale pe uniti adminis7trativ7teritoriale" se stabilesc prin ordin cu caracter normativ al directorului general al =geniei :aionale . . $n privina publicitii imobiliare Legea nr. 2+),,< a preluat multe din reglementrile Decretului7lege nr. ))0+),;*" cu diferena esenial c efectul nscrierii n cartea funciar nu mai este constitutiv de drepturi ci const n realizarea opozabilitii fa de teri a drepturilor nscrise. .2/. )egistrul cadastral de publicitate imobiliar . 6onform art. )2 din lege" publicitatea imobiliar" ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general" se efectueaz prin nscrierea n crile funciare a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeai localitate. 6rile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti alctuiesc" mpreun" registrul cadastral de publicitate imobiliar al acelui teritoriu" ce se ine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n a crui raz teritorial de activitate este situat imobilul respectiv. 4egistrul cadastral de publicitate imobiliar se ntregete cu urmtoarele documente un registru de intrare- planul cadastralregistrul cadastral al imobilelor" indicnd numrul cadastral al imobilelor i numrul de ordine al crilor funciare n care sunt nscriseinde!ul alfabetic al proprietarilor- o map n care se pstreaz cererile de nscriere" mpreun cu un e!emplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii.

.2). %rile funciare. %otrivit art. ), din lege" cartea funciar este alctuit din titlu" indicnd numrul ei i numele localitii n care este situat imobilul" precum i din trei pri. %artea 9" referitoare la descrierea imobilelor" cuprinde a3 numrul de ordine i cel cadastral al imobiluluib3 suprafaa imobilului" destinaiile" categoriile de folosin i" dup caz" construciile&a este nsoit de planul imobilului" cu vecintile" descrierea imobilului i inventarul de coordonate al amplasamentului" pentru fiecare imobil n parte" documentele menionate constituind ane!e ale acestei pri a crii funciare. %artea a 997a" referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate cuprinde urmtoarele meniuni a3 numele proprietaruluib3 actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate" precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest dreptc3 strmutrile proprietiid3 servituile constituite n favoarea imobiluluie3 faptele juridice" drepturile personale sau alte raporturi juridice" precum i aciunile privitoare la proprietatef3 orice modificri" ndreptri sau nsemnri ce s7ar face n titlu" n partea 9 sau a 997a a crii funciare" cu privire la nscrierile fcute. %artea a 9997a" referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini" cuprinde a3 dreptul de superficie" uzufruct" uz" folosin" abitaie" servituile n sarcina fondului aservit" ipoteca i privilegiile imobiliare" precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de ; anib3 faptele juridice" drepturile personale sau alte raporturi juridice" precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast partec3 sec5estrul" urmrirea imobilului sau a veniturilor saled3 orice modificri" ndreptri sau nsemnri ce s7ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte. $n partea sa final" articolul citat prevede c datele din cartea funciar pot fi redate i ar5ivate i sub form de nregistrri pe microfilme i pe suporturi accesibile ec5ipamentelor de prelucrare automat a datelor. =cestea au aceleai efecte juridice i for probant ca i nscrisurile n baza crora au fost redate. .2.. %orpul de proprietate. 8biectul drepturilor reale susceptibile de a fi nscrise n cartea funciar l constituie corpul de proprietate.

6onform art. )2 alin. (.3 din lege" una sau mai multe parcele alturate" de pe teritoriul unei uniti administrativ7teritorialei" indiferent de categoria de folosin" aparinnd aceluiai proprietar" formeaz imobilul definit la art. ) alin. (;3" se identific printr7un numr cadastral unic i se nscrie ntr7o carte funciar. %rin art. ) alin. (;3 din Lege imobilul este definit astfel %rin imobil" n sensul prezentei legi" se nelege una sau mai multe parcele alturate" cu sau fr construcii" aparinnd aceluiai proprietar. %arcela este suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin >art. ) alin. (13 din lege?. Dei" dup modificarea sa prin Legea nr. .12+.//0" art. )2 alin. (.3 din Legea nr. 2+),,<" republicat" nu mai folosete e!pres termenul de corp de proprietate ; observm c noiunea de imobil" aa cum este definit n noua redactare are acelai neles 1 . De aceea i pentru a evita confuzia cu noiunea de imobil folosit n dreptul comun preferm s desemnm obiectul drepturilor reale susceptibile a fi nscrise n cartea funciar prin noiunea de corp de proprietate. %arcela care este grevat cu sarcini nu poate fi alipit la un alt corp de proprietate" ci va forma" n caz de dezlipire" un corp de proprietate separat >art. 1. alin. (.3 teza final?. 6orpul de proprietate se poate divide n parcele. 4ezult din reglementrile citate c Legea nr. 2+),,< a optat pentru sistemul foilor personale" n care persoana este elementul fi! n jurul cruia se perind imobilele" o persoan avnd o singur foaie pentru toate imobilele pe care le are n aceeai localitate 0 . 6orpul de proprietate poate fi modificat" la cererea proprietarului" prin alipiri sau dezlipiri ori prin mrirea sau micorarea ntinderii acestuia >art. 1. alin. ()3?. Aodificarea prin alipiri se realizeaz atunci cnd mai multe parcele se unesc ntr7un singur corp sau dac se adaug o nou parcel la un corp de proprietate ori se mrete ntinderea unei parcele. $n caz de alipire sau dezlipire" se vor efectua transcrieri" dac o parcel trece dintr7o carte funciar n alta" sau renscrieri" dac" dezlipindu7se o parcel" aceasta va trece n aceeai carte funciar ca un corp de proprietate de sine stttor. Dac se transcrie o parte din parcel ntr7o alt carte funciar" se va forma un imobil distinct cu numr cadastral nou" iar restul se va nscrie n vec5ea carte funciar" cu menionarea noului numr cadastral i a suprafeei imobilului" iar dac toate imobilele nscrise ntr7o carte funciar au fost transcrise" aceasta se va nc5ide i nu va mai putea fi redesc5is pentru noi nscrieri (art. 1;3. .2;. 1nscrierile &n cartea funciar. :oiunea de nscriere n cartea funciar este primitoare de dou nelesuri n sens larg ea cuprinde

toate meniunile care se pot face n cartea funciar iar n sens restrns numai cele trei categorii de nscrieri" corespunztoare celor cunoscute n regimul crilor funciare reglementate de Decretul7lege nr. ))0+),;* sub denumirile de intabulare" nscriere provizorie i notare. =ceast terminologie a fost preluat i de Legea nr. 2+),,<" dup modificarea sa prin Legea nr. .12+.//0. =stfel" conform art. .< alin. (13" nscrierile sunt de trei feluri a3 intabularea" avnd ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor realeb3 nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia justificrii ulterioarec3 notarea" avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale" a actelor i faptelor juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor" aciunilor i cilor de atac n justiie" precum i a msurilor de indisponibilizare" n legtur cu imobilele din cartea funciar. .2;.). Intabularea. 'unt supuse intabulrii n cartea funciar (n sensul nscrierii definitive3 dreptul de proprietate i toate celelalte drepturi reale asupra unui imobil >art. ./ alin. ()3 din lege?. :u intereseaz calitatea titularului dreptului" c5iar i imobilele care aparin domeniului public i celui privat al statului sau" dup caz" al unitilor administrativ7teritoriale se vor nscrie" dar n registre speciale ale unitilor administrativ7teritoriale n care sunt situate" registre care se in tot de birourile teritoriale ale oficiilor de cadastru i publicitate imobiliar (art. 1<3. Cac e!cepie drepturile care provin din succesiune" accesiune" vnzare silit" uzucapiune" drepturile reale dobndite de stat i de orice persoan" prin efectul legii" prin e!propriere sau prin 5otrri judectoreti" care sunt opozabile fa de teri i fr nscriere n cartea funciar >art. .< alin. ()3 i (.3?. %rin art. ,. din regulament se prevede c la situaiile prevzute de art. .< din lege (art. .*" anterior republicrii legii3 se adaug dobndirile care se produc prin efectul legii" de e!emplu mproprietrirea. $n realitate nu se adaug nimic" pentru c dobndirea drepturilor reale prin efectul legii este prevzut de art. .< alin. (.3 din lege" iar te!tul citat din regulament nu adaug dect o situaie" cu titlu de e!emplu" n care dispoziia legal este aplicabil. Drepturile reale care dobndesc opozabilitate fa de teri numai prin nscriere n cartea funciar poart denumirea de drepturi tabulare iar cele care" potrivit legii" sunt opozabile fa de teri i fr nscriere n cartea funciar sunt drepturi e;tratabulare.

$nscrierea drepturilor reale n cartea funciar se va face pe baza actului prin care s7au constituit sau transmis n mod valabil" care poate fi nlocuit de 5otrrea judectoreasc" definitiv i irevocabil" sau n cazuri anume prevzute de lege" de decizia autoritii administrative. $nscrierea dreptului de proprietate care aparine unei singure persoane se va face pe numele acesteia i cu privire la ntregul corp de proprietate. %otrivit art. 11 din lege Aai muli proprietari nu pot fi nscrii n cartea funciar dect dac se gsesc n cazul coproprietii" caz n care se va arta partea indiviz a fiecrui coproprietar. :ici noua redactare a te!tului de lege citat" primit dup modificarea sa prin Legea nr. .12+.//0" nu este la adpost de critic < . =stfel" prin coproprietate se nelege proprietatea comun pe cote7 pri. 9nterpretarea literal a prevederilor art. 11 din lege ar conduce la concluzia c n aceeai carte funciar nu pot fi nscrii mai muli proprietari dect dac imobilul face obiectul proprietii comune pe cote7pri. :efiind menionat e!pres de lege" dreptul de proprietate comun n devlmie nu ar putea fi nscris n cartea funciar" ceea ce este absurd. %e de alt parte" termenul de indiviziune desemneaz proprietatea comun pe cote7pri care are ca obiect o universalitate de bunuri" iar cota indiviz este cota7parte pe care fiecare coindivizar o are din dreptul de proprietate asupra respectivei universaliti. &ste deci improprie folosirea termenului de parte indiviz pentru a desemna cota7parte din dreptul de proprietate asupra unui imobil privit n individualitatea sa. De aceea considerm c prevederile art. 11" mai sus7citate" trebuie interpretate ca referindu7se att la dreptul de proprietate comun pe cote7pri" caz n care vor fi menionai toi coproprietarii imobilului" cu indicarea cotelor7pri ce le revin din dreptul de proprietate" ct i la dreptul de proprietate comun n devlmie (ubi eadem e)t ratio' eadem )olutio e))e debet3" situaia n care vor fi menionai titularii acestui drept" fr a se indica ns i partea din drept ce le revine" parte care" prin definiie" este necunoscut. %otrivit art. 10 alin. ()3 din lege" dac un imobil cu construcie este format din mai multe proprieti individuale" care pot fi apartamente i spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin i din pri comune indivize" se va ntocmi o carte funciar colectiv pentru ntreaga construcie i cte o carte funciar individual pentru fiecare parte din imobil care face obiectul proprietii e!clusive. Legiuitorul are n vedere imobilele construite n care prile comune fac obiectul coproprietii forate i perpetue" ai crei titulari sunt proprietarii e!clusivi ai apartamentelor de locuit sau ai spaiilor cu alte destinaii" imobile pe care le denumete cu termenul de condominiu.

&ste asimilat condominiului i tronsonul cu una sau mai multe scri din cadrul cldirii de locuit" n condiiile n care se poate delimita proprietatea comun. Aodificarea coninutului unui drept ce greveaz un drept real imobiliar se nscrie" dac legea nu dispune altfel" potrivit regulilor stabilite pentru dobndirea i stingerea drepturilor reale. .2;... 1nscrierea provizorie. $nscrierea provizorie n cartea funciar este reglementat de prevederile art. ., din lege. %otrivit alin. (.3 al te!tului de lege citat" nscrierea provizorie poate fi cerut n urmtoarele situaii a3 cnd dreptul real ce se cere a fi nscris este afectat de o condiie suspensivb3 cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei 5otrri judectoreti ce nu a rmas irevocabilc3 dac se dobndete un drept tabular" care anterior a fost nscris provizoriud3 dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul imobiliare3 dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare" care nu aduc ns atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de cerere. =a cum s7a artat n literatura de specialitate 2 " te!tul citat este criticabil pentru c dreptul afectat de o condiie suspensiv" care nu se realizeaz" se stinge" astfel nct nscrierea nu mai poate fi justificat ulterior. 'untem astfel nu n prezena unei nscrieri provizorii ci a unei nscrieri sub condiie suspensiv. %e de alt parte" legea nu se refer e!pres la drepturile care" prin e!celen" formeaz obiectul nscrierilor provizorii" cum ar fi cele afectate de o condiie rezolutorie" de un termen suspensiv sau e!tinctiv" ca i cele nscute din liberaliti afectate de sarcini * . $nscrierea provizorie devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere" sub condiie i n msura justificrii ei. Mustificarea nscrierii provizorii se face n temeiul consimmntului celui n contra s7a efectuat nscrierea provizorie sau a unei 5otrri judectoreti irevocabile. $n cazul reglementat de art. ., alin. (.3 lit. e3 (dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare" care nu aduc ns atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de cerere3 justificarea nscrierii provizorii se va face prin nc5eierea registratorului de carte funciar" dat pe baza nscrisurilor suplimentare ce i7au fost aduse.

9mportana nscrierii provizorii const n aceea c ea devine opozabil terilor de la data nregistrrii cererii de nscriere" sub condiia i n msura justificrii ei ulterioare. .2;.;. /otarea. =ctele i faptele juridice" privitoare la drepturile personale" la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar" vor putea fi nscrise la cerere" cu efect de opozabilitate pentru tere persoane (art. ;*3. %revederile art. ;* trebuie coroborate cu cele ale art. .< alin. (13 lit. c3" conform crora notarea are ca obiect nscrierea drepturilor personale" a actelor i faptelor juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor" aciunilor i cilor de atac n justiie" precum i a msurilor de indisponibilizare" n legtur cu imobilele din cartea funciar. 'pre deosebire de Decretul7lege nr. ))0+),;*" care n art. *) i *. face o enumerare a actelor i faptelor juridice care pot fi notate n cartea funciar" Legea nr. 2+),,<" republicat" utilizeaz formulri generale" care permit nscrierea celor mai variate situaii" cu condiia s aib legtur cu imobilul n cauz 6u titlu e!emplificativ art. *1 din regulament enumr situaiile care pot face obiectul notrii" dintre care amintim incapacitatea total sau parial de e!erciiu a titularului dreptului real nscris- instituirea curatelei- artarea de raporturi juridice cu o alt persoan" de natur s afecteze regimul juridic al bunului nemictor- artarea oricrei aciuni care d caracterul de drept litigios unui drept real nscris n cartea funciar" a aciunii de predare a nscrisului translativ sau constitutiv al dreptului ce urmeaz a se nscrie" a aciunii de ieire din indiviziune etc.- interdicia de nstrinare sau grevare a imobilului , " precum i modalitile interdiciei de strmutare sau grevarecontractul de locaiune sau cesiunea de venituri- dreptul de preempiune. Ior fi notate n cartea funciar i alte situaii" reglementate prin alte acte normative. 'pre e!emplu" potrivit art. 1,2 alin. (.3 6.proc.civ." somaia de plat emis de e!ecutorul judectoresc n cadrul procedurii e!ecutrii silite imobiliare se nscrise n cartea funciar. Din momentul notrii somaiei n cartea funciar orice act de nstrinare sau constituire a drepturilor reale cu privire la imobilul urmrit este inopozabil" cu e!cepiile prevzute de alin. (13 teza final din art. 1,2 6.proc.civ. $n mod e!pres este prevzut de lege posibilitatea pe care o are proprietarul unui imobil de a cere nscrierea inteniei sale de a nstrina sau de a ipoteca. Dac se svrete nstrinarea sau ipotecarea" dreptul nscris va avea rangul nscrierii inteniei. $nscrierea inteniei de a nstrina sau de a ipoteca i pierde efectul prin trecerea

unui termen de dou luni de la data nregistrrii cererii (art. ;, i art. 1/ din lege3. Dac simpla intenie de a nstrina poate fi nscris" a 5ortiori considerm c poate fi nscris i un antecontract de vnzare7 cumprare privind un imobil. .21. Procedura &nscrierii. Legea cuprinde o serie de dispoziii procedurale" care sunt dezvoltate n cuprinsul regulamentului de aplicare. 6onform art. 2/ alin. (;3 din acest regulament" activitatea de carte funciar este o procedur necontencioas" creia i se aplic principiile i regulile specifice acestei proceduri speciale" respectiv cele cuprinse n art. ;;)7;;, din 6odul de procedur civil. 6onform art. 12 din lege" cererea de nscriere n cartea funciar se va depune la biroul teritorial al oficiului teritorial n a crui raz de activitate este situat imobilul i va fi nsoit de nscrisul original sau de copia legalizat de pe acesta" prin care se constat actul sau faptul juridic a crui nscriere se cere. Dac nscrisul pe baza cruia se cere nscrierea este o 5otrre judectoreasc" acesta va fi legalizat i va purta meniunea c este definitiv i irevocabil. 6opia legalizat a nscrisului se va pstra n mapa biroului teritorial. 6u e!cepia cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu" pot cere nscrierea persoanele interesate" respectiv orice persoan care potrivit nscrisului original" 5otrrii judectoreti sau 5otrrii autoritii administrative" urmeaz s strmute" s constituie" s modifice" s dobndeasc sau s sting un drept tabular. La aceste persoane" enumerate de prevederile art. 12 alin. (<3 din lege trebuie adugai i titularii drepturilor e!tratabulare" care sunt obligai s7i nscrie n prealabil drepturile" dac doresc s dispun de ele. $nscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute i de mandatarul general al celui ndrituit. 6reditorul a crui crean cert i e!igibil este dovedit printr7un nscris sau printr7o 5otrre judectoreasc ori" n cazurile anume prevzute de lege" printr7o decizie a autoritii administrative" va putea cere instanei" n numele i n folosul debitorului su nscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini >art. 12 alin. (*3?. Debitorul care a pltit valabil creana ipotecar a unui cesionar nenscris n cartea funciar poate cere radierea ipotecii" dac nfieaz nscrisul original al cesiunii i c5itana doveditoare a plii. 6ererile de nscriere se vor nregistra de ndat n registrul de intrare" cu menionarea datei i a numrului care rezult din ordinea cronologic a depunerii lor.

4egistratorul de carte funciar va verifica dac nscrisul ndeplinete condiiile prevzute de art. 1* alin. ()3 pentru a putea dispune nscrierea i anume a3 este nc5eiat cu respectarea formelor prevzute de legeb3 indic numele prilord3 individualizeaz imobilul printr7un identificator unice3 este nsoit de o traducere legalizat" dac actul nu este ntocmit n limba romnf3 este nsoit" dup caz" de o copie a e!trasului de carte funciar pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului. 4egistratorul de carte funciar dispune asupra cererii de nscriere printr7o nc5eiere de admitere sau de respingere" care se comunic solicitantului i celorlalte persoane interesate potrivit meniunilor din cartea funciar" cu privire la imobilul n cauz" n termen de )0 de zile de la pronunare" dar nu mai trziu de ;/ de zile de la data nregistrrii cererii. $nc5eierea poate fi atacat n termen de )0 zile de la comunicare cu plngere" care se depune la biroul teritorial. Giroul teritorial nscrie din oficiu plngerea n cartea funciar" dup care o nainteaz" nsoit de dosarul nc5eierii i copia crii funciare" judectoriei n a crei raz teritorial este situat imobilul >art. 0/ alin. (.3?. Notrrea judectoriei poate fi atacat cu apel. Notrrea judectoreasc definitiv i irevocabil se comunic" din oficiu" biroului teritorial" de instana care s7a pronunat ultima asupra fondului >art. 0/ alin. (13?. .20. (ciunile de carte funciar .20.). (ciunea &n prestaie tabular. Legea nr. 2+),,<" republicat" reglementeaz dou aciuni n prestaie tabular aciunea n prestaie tabular obinuit i aciunea n prestaie tabular special. .20.).). (ciunea &n prestaie tabular obinuit. =rticolul .2 alin. ()3 din lege dispune 6el care s7a obligat s strmute sau s constituie n folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator s7i predea toate nscrisurile necesare pentru nscrierea acestui drept" pentru ca n alin. (.3 s prevad c dac un drept nscris n cartea funciar s stinge" titularul este obligat s7i predea celui ndreptit nscrisurile necesare radierii. %rin alin. (;3 al te!tului de lege citat se dispune $n situaia n care cel obligat nu pred nscrisurile" persoana interesat va putea solicita instanei s dispun nscrierea n cartea funciar. Notrrea instanei

de judecat va suplini consimmntul la nscriere al prii care are obligaia de a preda nscrisurile necesare nscrierii. 9poteza pe care o are n vedere legiuitorul este aceea n care actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale s7a nc5eiat ntr7un singur e!emplar" care a rmas n posesia celui care a transmis sau constituit acest drept. Eitularul dreptul transmis sau constituit nu i7l poate intabula dect dac7i nsoete cererea de actul original sau de o copie legalizat (art. 12 din lege i art. ** din regulament3. %entru ca el s poat ndeplini formalitile de publicitate imobiliar legea a instituit n sarcina nstrintorului sau a celui care a consimit la constituirea unui drept real" dup caz" obligaia de a7i preda nscrisurile prin care aceste operaiuni juridice s7au realizat. 8bligaia de a preda nscrisurile este o obligaie de a 5ace' consecutiv obligaiei de a da" care" prin definiie" s7a e!ecutat o dat cu nc5eierea actului juridic n forma prevzut de lege. 4ezult acest lucru c5iar din modul de redactare a prevederilor art. .2 alin. ()3" (.3 i (;3" potrivit crora dreptul care urmeaz s fie nscris sau radiat este un drept real care deja e!ist" iar obligaia de predare a nscrisurilor este instituit numai pentru formalitile de publicitate imobiliar. Din refuzul nmnrii nscrisurilor respective legiuitorul deduce e!istena refuzului celui care a constituit sau transmis dreptul real de a consimi la ndeplinirea formalitilor de publicitate imobiliar iar pentru nfrngerea acestui refuz a abilitat instana de judecat s dispun nscrierea" suplinindu7i consimmntul" dac este sesizat n acest scop de persoana interesat. =ciunea cu ajutorul creia se ajunge la acest rezultat este denumit c5iar de legiuitor a fi o aciune n prestaie tabular. :u putem fi astfel de acord cu autorul care vede n modificarea prevederilor art. ., alin. ()3 din Legea nr. 2+),,< )/ o sc5imbare a ipotezelor avute n vedere de legiuitor i a efectelor aciunii n prestaie tabular )) . %otrivit autorului citat" legiuitorul are n vedere ipoteza n care dreptul real nu a fost nc transmis sau constituit ci" prin actul juridic nc5eiat" a fost asumat numai obligaia de se nc5eia n viitor acest act juridic. =m fi astfel n prezena unei promisiuni de a contracta" obligaia transmitorului fiind aceea de a7i da consimmntul n forma cerut de lege pentru a se strmuta sau constitui dreptul n mod valabil" acesta fiind ec5ivalentul ndatorrii transmitorului de a7i preda dobnditorului toate nscrisurile necesare nscrierii acelui drept ). . $n mod corespunztor" n aceast opinie se consider c instana sesizat cu aciunea n prestaie tabular va pronuna o 5otrre prin care va suplini i consimmntul acestuia la strmutarea sau constituirea dreptului real asupra unui imobil" obligaie asumat prin

actul sub semntur privat nc5eiat anterior ); " prevederile art. 0 alin. (.3 din legea circulaiei juridice a terenurilor fiind astfel absorbite de cele ale art. .2 alin. ()3 din Legea nr. 2+),,<" republicat. =ceast opinie nu ine ns seama de faptul c" aa cum am artat deja" prevederile art. .2 alin. ()3 i (.3 din Legea nr. 2+),,<" republicat" au n vedere un drept real care e!ist" dar n privina cruia persoana interesat nu poate ndeplini formalitile de publicitate imobiliar pentru c nu este n posesia nscrisurilor necesare. %e de alt parte" sunt interpretate e!tensiv prevederile art. .2 alin. (;3" care dispun e!pres c prin 5otrrea care soluioneaz aciunea n prestaie tabular instana dispune doar nscrierea dreptului" suplinind astfel consimmntul la nscriere al prii care are obligaia de a preda nscrisurile necesare nscrierii" iar nu consimmntul la transferul sau constituirea dreptului real. $nsi e!istena prevederilor art. 0 alin. (.3 din legea circulaiei juridice a terenurilor" evocate de autorul citat" prevederi cuprinse tot n Legea nr. .12+.//0" care reglementeaz o procedur distinct pentru valorificarea antecontractelor de vnzare7cumprare" este un argument mpotriva opiniei pe care o criticm. &ste adevrat c modificarea prevederilor art. ., din Legea nr. 2+),,< prin Legea nr. .12+.//0 este nejustificat. Legiuitorul a preluat n mare msur modul de redactare coninut de art. ..7.1 din Decretul7lege nr. ))0+);* fr s in seama de mprejurarea c n sistemul vec5ilor cri funciare efectul intabulrii era constitutiv de drepturi. %e de alt parte i suplinirea consimmntului la nscriere al prii care are obligaia de a preda nscrisurile necesare nscrierii" instituit n mod nedifereniat" este cel mai adesea inutil" pentru c acest consimmnt este necesar numai pentru radierea din cartea funciar a drepturilor reale care nu se sting prin moartea titularului sau prin ajungerea la termen. 9nterpretarea istoric a noilor prevederi legale ne va ajuta ns s nelegem cum au fost posibile toate acestea" dac inem seama c modificrile au fost aduse printr7o lege mamut" care conine tot felul de reglementri fr legtur ntre ele i care a fost adoptat prin asumarea rspunderii guvernamentale. =dmisibilitatea aciunii n prestaie tabular este condiionat i de ndeplinirea cerinei ca dreptul real imobiliar supus intabulrii sau radierii s nu fie stins juridic )1 . Dup adoptarea Legii nr. .12+.//0" care a instituit cerina formei autentice" ad *aliditatem' pentru actele juridice de nstrinare a terenurilor i a construciilor" dar i pentru cele prin care se constituie dezmembrminte ale dreptului de proprietate" domeniul de aplicare al prevederilor art. .2 alin. ()3 a fost redus considerabil" de vreme ce

persoana interesat poate obine oricnd o copie legalizat a actului de la notarul care l7a autentificat iar notarul are el nsui obligaia s cear intabularea n temeiul actului pe care l7a autentificat. 6a ipotez de coal poate fi imaginat situaia titularului dreptului real de folosin sau a dreptului real de administrare" care nu se afl n posesia actului administrativ prin care aceste drepturi au fost constituite. 6redem astfel c domeniul aciunii n prestaie tabular obinuit este restrns la actele sub semntur privat" translative de proprietate" avnd ca obiect terenuri" valabil nc5eiate nainte de intrarea n vigoare a Legii fondului funciar nr. )*+),,)" la care se refer e!pres art. 02 teza final din Legea nr. 2+),,<" republicatactele sub semntur privat" translative de proprietate avnd ca obiect construcii )0 sau prin care au fost constituite dezmembrminte ale dreptului de proprietate asupra terenurilor" dac au fost nc5eiate anterior intrrii n vigoare a Legii nr. .12+.//0 )< . $n toate situaiile este necesar ca actul respectiv s aib dat cert. =ciunea n prestaie tabular este o aciune real )2 iar potrivit art. .2 alin. (13 din lege aceast aciune este imprescriptibil. .20.)... (ciunea &n prestaie tabular special. =ciunea n prestaie tabular special este reglementat de prevederile art. .2 alin. (03 din lege" n urmtorii termeni =ciunea n prestaie tabular se va ndrepta i mpotriva terului dobnditor nscris n cartea funciar" dac sunt ntrunite cumulativ urmtoarele condiii a3 actul juridic n baza cruia se solicit prestaia tabular s fie nc5eiat anterior celui n baza cruia a fost nscris dreptul terului n cartea funciarb3 terul s fi dobndit imobilul cu titlu gratuit" sau dac l7a dobndit cu titlu oneros" s fie de rea7credin. 9poteza avut n vedere de legiuitor este cea n care titularul dreptului" dup ce a nc5eiat un act juridic translativ de proprietate )* i a rmas n posesia singurului e!emplar al nscrisului doveditor" a nstrinat acelai imobil unei alte persoane" care" la rndul su" i7a intabulat dreptul. $n ipoteza normei juridice citate se ncadreaz i situaia constituirii succesive a unui drept real" n aceleai condiii. 6a urmare" aciunea n prestaie tabular va fi ndreptat mpotriva a doi pri fostul titular al dreptului transmis prin cele dou acte juridice nc5eiate succesiv (sau persoana care" prin actele respective" a constituit acelai drept real" asupra aceluiai imobil" n favoarea a doi titulari diferii3 i beneficiarului ultimului act juridic nc5eiat" care i7a intabulat ns primul dreptul. %rima condiie care trebuie ndeplinit pentru admiterea unei asemenea aciuni se desprinde din interpretarea sistematic a

prevederilor alin. ()3 i (.3 ale art. .2 din Lege i alin. (03 din aceeai dispoziie primul dobnditor s nu7i fi putut nscrie dreptul datorit refuzului nstrintorului de a7i preda nscrisurile necesare acestei operaiuni. 6elelalte dou condiii sunt coninute e!plicit de art. .2 alin. (03 mai sus citat. $n primul rnd este necesar ca titularul aciunii n prestaie tabular s fi dobndit dreptul printr7un act juridic nc5eiat cu acelai nstrintor (sau cu aceeai persoan care a consimit la constituirea dreptului real3" anterior nscrierii n cartea funciar a aceluiai drept de ctre dobnditorul ulterior. $n al doilea rnd" este necesar ca terul s fi dobndit dreptul fie prin act juridic cu titlu gratuit" fie prin act juridic cu titlu oneros" dac a fost de rea7credin. =tunci cnd terul a dobndit dreptul prin act juridic cu titlu gratuit este indiferent dac el a fost de bun sau de rea7credin. Dac terul a dobndit dreptul prin act juridic cu titlu oneros este necesar ca el s fi fost de rea7credin. Dobnditorul este de bun7 credin dac" la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n folosul su" nu a fost notat nici o aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare" sau dac din cuprinsul titlului transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese vreo neconcordan ntre aceasta i situaia juridic real >art. ;) alin. (.3?. $n caz contrar" dobnditorul este considerat a fi fost de rea7credin. Ciind o situaie de fapt" reaua7credin va putea fi ns dovedit cu orice mijloc de prob" sarcina probei revenindu7i reclamantului. 8 variant a aciunii n prestaie tabular special este reglementat de prevederile art. .* din lege" conform crora Dobnditorul anterior poate cere instanei judectoreti s acorde nscrierii sale rang preferenial fa de nscrierea efectuat la cererea unui ter" care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea7credin la data nc5eierii actului. 'pecific acestei situaii este faptul c reclamantul este n posesia nscrisului necesar nscrierii dreptului real aa c nu va mai fi nevoit s7 l c5eme n judecat i pe cel care i7a transmis sau constituit dreptul. =ciunea n prestaie tabular special acord astfel protecie primului dobnditor" superioar celei prevzute de art. 2). 6.proc.civ." care7l oblig s fac dovada concursului fraudulos dintre ter i autor" dar i dispoziiilor art. .0 din Decretul7lege nr. ))0+),;*" care adaug o condiie i anume aceea ca primul dobnditor nenscris s aib posesia imobilului la data cnd autorul a contractat cu al doilea dobnditor ), .

.20... (ciunea &n rectificare. Aeniunile din cartea funciar trebuie s fie conforme cu situaia juridic real. $n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde" n privina nscrierii" cu situaia juridic real" se poate cere rectificarea sau" dup caz" modificarea acesteia. %otrivit art. ;; alin. (.3 din lege" prin rectificare se nelege radierea" ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni" susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar. Din cuprinsul art. ;; alin. (13 i art. 0) din lege rezult c rectificarea nscrierilor n cartea funciar se poate face fie pe cale amiabil" prin declaraie autentic" fie" n caz de litigiu" prin 5otrre judectoreasc definitiv i irevocabil. 8rice persoan interesat poate cere rectificarea nscrierilor din cartea funciar" n urmtoarele cazuri limitativ prevzute de art. ;1 din lege ). nscrierea sau actul n temeiul cruia aceasta s7a efectuat nu au fost valabile.. dreptul nscris a fost greit calificat;. nu mai sunt ntrunite condiiile de e!isten a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s7a fcut nscrierea1. nscrierea n cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real a imobilului. =ciunea n rectificare are un caracter real atunci cnd privete nscrieri care se refer la transferul" constituirea" modificare sau stingerea unui drept real imobiliar i un caracter personal" dac nscrierea a avut ca obiect un drept de crean supus notrii n cartea funciar ./ . Eitularul aciunii este cel vtmat printr7o nscriere ine!act n cartea funciar iar aciunea se ndreapt mpotriva beneficiarului nscrierii ine!acte. 6a regul general" aciunea n rectificare este imprescriptibil" sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea n fond >art. ;0 alin. ()3?. =ciunea este prescriptibil ns n acele cazuri n care dobnditorii mpotriva crora este ndreptat au fost de bun7credin. =stfel" fa de terele persoane care au dobndit cu bun7credin un drept real prin donaie sau legat" aciunea n rectificare nu se va putea porni

dect n termen de )/ ani" cu e!cepia cazului n care dreptul material la aciunea n fond s7a prescris mai nainte >art. ;0 alin. (.3?. =ciunea n rectificare" ntemeiat pe nevalabilitatea nscrierii" a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greita calificare a dreptului nscris" ndreptat mpotriva terelor persoane care i7au nscris vreun drept real" dobndit cu bun7credin i prin act juridic cu titlu oneros" ntemeindu7se pe cuprinsul crii funciare" este prescriptibil n termen de ; ani" cu e!cepia cazului n care dreptul material la aciunea n fond s7a prescris (art. ;<3. =tt termenul de )/ ani ct i cel de ; ani ncep s curg de la data nregistrrii cererii pentru nscrierea dreptului a crui rectificare se cere" formulat de dobnditorul su nemijlocit. Notrrea prin care s7a admis rectificarea unei nscrieri nu va fi opozabil persoanelor mpotriva crora aciunea nu a fost admis. &a va fi ns opozabil terilor care ar fi dobndit drepturi asupra imobilului respectiv dup ce aciunea n rectificare a fost ea nsi nscris n cartea funciar. =ceti teri au cunoscut c e!ist riscul ca dreptul autorului lor s fie radiat sau nscrierea sa s sufere alte rectificri" asumndu7i7l. .20.;. .odificarea &nscrierilor. Legea" prin art. ;; alin. (;3" i pune la dispoziie titularului dreptului de proprietate i o cerere de modificare a nscrierii" cu condiia ca modificare solicitat s nu afecteze esena dreptului care poart asupra imobilului respectiv. Aodificare" n sensul dispoziiei citate" este orice sc5imbare privitoare la aspecte te5nice ale imobilului. De asemenea" potrivit art. ;; alin. (03" &rorile materiale svrite cu prilejul nscrierilor n cartea funciar pot fi ndreptate la cerere sau din oficiu. %e aceast cale pot fi ndreptate numai greeli de fapt" care s7 au produs n cuprinsul nc5eierii prin care s7a dispus nscrierea sau c5iar n cuprinsul nscrierii" dar nu poate fi modificat sau completat titlul .) . .2<. fectele &nscrierilor .2<.). fectele intabulrii i &nscrierii provizorii. %rincipalul efect al nscrierilor n cartea funciar reglementat de Legea nr. 2+),,<" republicat" l constituie dobndirea opozabilitii acestor drepturi fa de teri .. ( art. .0" art. .<" art. ., i art. ;. din lege3. 4emarcm c legiuitorul a optat pentru soluia consensualist a 6odului civil" nscrierile neavnd efect constitutiv de drepturi" aa cum este cazul crii funciare reglementate de Decretul7lege nr. ))0+),;*. 6a urmare" ntre prile actului juridic drepturile vor lua natere )olo con)en)u' dar dobnditorul nu va putea opune dreptul su terilor nainte de a7l nscrie n cartea funciar. Aai e!act" dreptul devine

opozabil terilor de la data nregistrrii cererii de nscriere n cartea funciar >art. .0 alin. ()3?. 4angul nscrierilor este dat de data i ora cnd a fost nregistrat cererea de nscriere. =cest rang poate fi modificat convenional doar n cazul ipotecilor. Dac mai multe cereri de nscriere a unui drept au fost depuse n acelai timp ele se vor nscrie provizoriu cu acelai rang" urmnd ca instana s decid. Dac dreptul a fost dobndit de la acelai autor instana poate acorda rang preferenial celui care a dobndit mai nti dreptul sau dobnditorului cu titlu oneros fa de dobnditorul cu titlu gratuit. $n cazul n care au fost depuse deodat mai multe cereri avnd ca obiect nscrierea mai multor ipoteci asupra aceluiai imobil" ele vor primi acelai rang >art. .0 alin. (;3?. Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale opozabile terilor i fr nscriere n cartea funciar (respectiv cele provenite din succesiune" accesiune" vnzare silit" uzucapiune" prin efectul legii" prin e!propriere sau prin 5otrri judectoreti3" se vor nscrie" n prealabil" dac titularul nelege s dispun de ele >art. .< alin. ()3 i (.3?. =ceasta nu nseamn c actul de nstrinare nu ar fi valabil ntre pri dac nscrierea nu a fost fcut" numai c dobnditorul nu va putea opune dreptul su terilor" opozabilitatea fr transcriere" prevzut de lege n cazul autorului" nefiind transmisibil. 'anciunea nerealizrii publicitii prin nscriere n cartea funciar este inopozabilitatea fa de teri. @rmtoarele condiii trebuie ndeplinite de ctre cel care invoc inopozabilitatea .; a3 s fie un ter fa de actul juridic n cauz. Lipsa transcrierii nu poate fi astfel invocat de prile actului juridic sau de avnzii7cauz cu titlu universal" motenitori sau legatari universali" cu e!cepia celor care au renunat la succesiunea autorului lorb3 s nu fie responsabil de neefectuarea publicitii" cum ar fi cazul reprezentantului legal al unui minor" care neglijeaz nscrierea actului de dobndire a imobilului de ctre minor iar apoi cumpr imobilul pentru el nsuic3 s fi dobndit dreptul de la acelai autor ca i cel mpotriva cruia se invoc lipsa publicitiid3 s nu fie un dobnditor de rea7credin .1 . 8bservm c noiunea de ter care poate invoca inopozabilitatea unui drept real are un neles restrns .0 . =ceasta nseamn c fa de toate celelalte persoane" pe care le7am putea denumi teri n sens larg" se va produce efectul de opozabilitate er2a omne) pe care7l are orice drept real" indiferent dac acesta a fost sau nu nscris n cartea funciar.

&fectul de opozabilitate al nscrierii este inoperant cu referire la suprafaa terenului" destinaia" categoria de folosin" valoarea sau alte asemenea aspecte- restriciile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate" e!propriere sau prin prevederi legale privind protecia ecologic" sistematizarea localitilor etc. (art. ;. din lege i art. ,, din regulament3. &fectul opozabilitii fa de teri al intabulrilor i al nscrierilor provizorii nu cunoate e!cepii. .2<... fectele notrii. %revznd c nscrierile n cartea funciar au efect de opozabilitate fa de teri" fr a face nicio distincie" prevederile art. .0 din lege par a dispune c acelai efect se produce i n cazul notrilor" indiferent de obiectul lor. La aceeai concluzie par a conduce i dispoziiile art. ;* din lege" conform crora =ctele i faptele juridice" privitoare la drepturile personale" la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar" vor putea fi nscrise la cerere" cu efect de opozabilitate pentru tere persoane. %revederile legale care reglementeaz notarea ne arat ns c e!ist dou categorii de notri cele care sunt obligatorii" n sensul c" n absena nscrierii terii vor putea invoca inopozabilitatea dreptului sau a situaiei juridice care privete dreptul i cele care se fac numai la cererea persoanei interesate. $n acest din urm caz nscrierile nu sunt obligatorii" aa c terii nu vor putea invoca inopozabilitatea. De aceea ne alturm opiniei conform creia notarea produce dou efecte efectul opozabilitii fa de teri" n cazurile n care nscrierea este obligatorie i efectul de informare a terilor" atunci cnd nscrierea nu este obligatorie" dar poate fi fcut la cererea persoanei interesate .< . %rincipalele situaii n care notarea are ca efect opozabilitatea fa de teri sunt .2 a3 notarea drepturilor de crean i a altor raporturi juridice" categorie din care fac parte nc5irierea i cesiunea de venituri pe un termen mai mare de ; ani- intenia de nstrinare sau de ipotecare a imobilului (art. ;,3 .* - c5itanele de plat a c5iriei pe doi ani viitori (art. );,1 6.civ.3- contractele de leasing imobiliar (art. )< din 8rdonana Buvernului nr. 0)+),,23. b3 notarea 5otrrii de desc5idere a procedurii falimentului ., . c3 notarea aciunilor n justiie" a cilor de atac i a altor raporturi juridice similare sec5estrul" urmrirea imobilului i a veniturilor sale" aciunile privitoare la proprietate i drepturile reale nscrise n cartea funciar" cile de atac mpotriva nc5eierilor birourilor teritoriale de carte funciar >art. 0/ alin. (.3 din lege?.

=u efect de informare nscrierile privitoare la divorul titularilor de carte funciar ;/ - incapacitatea lor de e!erciiu total sau parialinstituirea tutelei sau a curatelei persoanei lipsite de capacitate de e!erciiu- punerea sub interdicie- instituirea convenional a inalienabilitii unui imobil- 5otrrea judectoreasc declarativ de moarte i altele asemenea. .22. Principiile publicitii. 'imilitudinile e!istente ntre reglementrile cuprinse n Decretul7lege nr. ))0+),;* i Legea nr. 2+),,< conduc i la e!istena unor principii similare" cu diferena notabil ce decurge din efectele diferite ale nscrierilor n cartea funciar. a3 !rincipiul publicit#ii inte2rale este dedus din cerina legii de a fi nscris n cartea funciar orice operaiune juridic prin care se constituie" transmite" modific sau stinge un drept real imobiliar i c5iar a unor aciuni n justiie referitoare la asemenea drepturi" pentru ca ele s devin opozabile terilor. &!cepii de la principiul enunat sunt acele cazuri n care drepturile reale sunt opozabile terilor fr nscrierea lor n cartea funciar" prevzute de art. .< din lege (succesiune etc.3. &!cepiile sunt atenuate de cerina nscrierii acestor drepturi dac titularul nelege s dispun de ele. b3 !rincipiul opo:abilit#ii 5a# de teri a drepturilor ,n)cri)e ,n cartea 5unciar#. =a cum am vzut" legiuitorul nu a adoptat soluia efectului constitutiv de drepturi al nscrierilor n cartea funciar" aplicabil n cazul vec5ilor cri funciare. c3 !rincipiul le2alit#ii decurge din obligaia registratorului de carte funciar de a verifica dac sunt ntrunite condiiile prevzute de lege pentru a putea dispune nscrierea n cartea funciar a unui drept real i de a respinge cererea dac acestea nu sunt ntrunite (art. 1* i art. 1, din lege3. 4eferitor la actul juridic care constituie temeiul nscrierii registratorul de carte funciar este abilitat s verifice numai ndeplinirea condiiilor de form prevzute de lege pentru nc5eierea sa valabil >art. 1* alin. ()3 lit. a3?. $n cadrul principiului legalitii se nscrie i controlul judiciar crora le sunt supuse nc5eierile de admitere sau de respingere a cererilor de nscriere. d3 !rincipiul o5icialit#ii presupune att obligaia registratorului de carte funciar de a verifica" din oficiu" legalitatea cererii i a actelor pe care aceasta se ntemeiaz ct i obligaiile instituite de lege n sarcina notarului public i a instanei de judecat n aceast privin. =stfel" notarul public care a ntocmit un act prin care se transmite" se modific" se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat s cear" din oficiu" nscrierea n cartea funciar iar instana

judectoreasc va trimite" n termen de ; zile" 5otrrea rmas definitiv i irevocabil" constitutiv sau declarativ asupra unui drept real imobiliar" la biroul de carte funciar al judectoriei n a crei raz de activitate se afl imobilul >art. 01 alin. ()3 i (.3?. e3 !rincipiul priorit#ii. 6onform art. .0 alin. ()3 din lege" ordinea nregistrrii cererii va determina rangul nscrierii" nelegnd prin ran2 efectul unei nscrieri n raport cu alte nscrieri din aceeai carte funciar ;) . $nscrierea provizorie devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere" sub condiia i n msura justificrii ei >art. ., alin. ()3 din lege?. 4angul nscrierii poate fi modificat" conform art. .*" n favoarea dobnditorului anterior i mpotriva dobnditorului ulterior cu titlu gratuit sau de rea7credin la data nc5eierii actului. Dac mai multe cereri au fost depuse deodat la acelai birou de carte funciar" drepturile de ipotec i privilegiile vor avea acelai rang" iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal" urmnd ca prin judecat s se 5otrasc asupra rangului i asupra radierii nc5eierii nevalabile >art. 12 alin. (13? ;. . =pare n contradicie cu prevederea legal citat meniunea fcut n art. ,; alin. (;3 din regulament" conform creia rangul nscrierii este determinat nu numai de data ci i de ora la care aceasta s7a fcut. 8ra ar putea constitui" cel mult" unul din elementele pe care instana de judecat le va avea n vedere la determinarea acestui rang. f3 !rincipiul relati*it#ii decurge din regula instituit de art. .." conform creia nscrierea unui drept se poate efectua numai mpotriva aceluia care" la nregistrarea cererii sale" era nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut sau mpotriva aceluia care" nainte de a fi nscris" i7a grevat dreptul" dac amndou nscrierile se cer deodat. $n cazul n care dreptul real asupra unui imobil a fost nstrinat succesiv" iar nscrierile nu s7au fcut" cel din urm ndreptit va putea cere nscrierea dobndirilor succesive odat cu aceea a dreptului su" dovedind prin nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice pe care se ntemeiaz nscrierile (art. .;3. 8 e!cepie de la principiul relativitii este prevzut de art. .1" care dispune c nscrierile ntemeiate pe obligaiile defunctului se vor putea face i dup ce dreptul motenitorului a fost nscris" n msura n care se dovedete c motenitorul este inut de aceste obligaii. g3 !rincipiul 5orei probante are la baz reglementrile cuprinse n art. ;/ i art. ;) din lege. =stfel" dac n cartea funciar s7a nscris un drept real n folosul unei persoane" se prezum c dreptul e!ist n folosul ei" dac a fost dobndit sau constituit cu bun7credin" ct timp nu se dovedete contrariul. Dac un drept s7a radiat din cartea

funciar" se prezum c acel drept nu e!ist. =mbele prezumii permit dovada contrar. %e de alt parte" cuprinsul crilor funciare se consider e!act" n folosul acelei persoane care a dobndit" prin act juridic cu titlu oneros" un drept real" dac aceasta a fost de bun7credin. Dobnditorul este de bun7credin dac" la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n folosul su" nu a fost notat nici o aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare" sau dac din cuprinsul titlului transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese vreo neconcordan ntre aceasta i situaia juridic real >art. ;) alin. (.3?.
;;

6u e!cepiile care rezult din cuprinsul art. ;) alin.." terul va fi aprat de orice cauz de eviciune ntemeiat pe vicii ale titlurilor de dobndire anterioare nscrierii dreptului su. =semenea e!cepii pot fi ns instituite i prin lege special. 'pre e!emplu" potrivit art. 1,2 alin. (13 6.proc.civ." din momentul notrii somaiei" care a fost emis de e!ecutorul judectoresc n cadrul procedurii urmririi silite imobiliare" n cartea funciar" orice act de nstrinare sau constituire de drepturi reale cu privire la imobilul urmrit" este inopozabil (cu unele e!cepii3. 6a urmare" indiferent de buna sau de reaua sa credin" terul dobnditor al unui imobil urmrit nu7i va putea opune dreptul su adjudecatarului. Din interpretarea art. 0* alin. (.3 din Legea nr. 2+),,<" republicat" ;1 se desprinde ideea c acelai efect l va avea i nscrierea n registrele de transcripiuni7inscripiuni a somaiei" dac dreptul de proprietate al debitorului asupra imobilului urmrit nu fusese nscris n cartea funciar. .2*. #ituaii tranzitorii. $n temeiul art. <, alin. ()3 din Legea nr. 2+),,<" vec5ile reglementri privitoare la publicitatea funciar i vor nceta aplicabilitatea pentru fiecare unitate administrativ7teritorial n parte" la data finalizrii lucrrilor de cadastru i a registrelor de publicitate imobiliar pentru ntreg teritoriul respectiv. =ceasta nseamn c" pentru moment" se vor menine cele trei sisteme de publicitate imobiliar cunoscute" care vor suferi treptat o restrngere a ariei teritoriale de aplicare" pe msura finalizrii lucrrilor cadastrale i a registrelor de publicitate imobiliar" n favoarea noului sistem" acesta urmnd s le nlocuiasc pe cele vec5i" la nivelul ntregii ri" dup ce respectivele operaiuni s7au realizat i n ultima localitate ;0 . 8 consecin a acestei situaii a fost aceea c nscrierile fcute n baza Decretului7lege nr. ))0+),;*" n localitile n care dispoziiile sale continu s se aplice" au avut acelai efect constitutiv de drepturi ;< .

&fectul constitutiv de drepturi al nscrierilor n vec5ile cri funciare a fost ns nlocuit cu efectul opozabilitii fa de teri" reglementat de Legea nr. 2+),,<. Dup modificarea prevederilor art. </ din Legea nr. 2+),,< prin 8rdonana de urgen a Buvernului nr. 1)+.//1 %revederile art. </ alin. ()3 din Legea nr. 2+),,< au primit urmtoarea redactare $n regiunile de carte funciar supuse Decretului7lege nr. ))0+),;* pentru unificarea dispoziiunilor privitoare la crile funciare sau" dup caz" Legii nr. .1.+),12 pentru transformarea crilor funciare provizorii din Iec5iul 4egat n cri de publicitate funciar" nscrierile privitoare la imobile" cuprinse n crile funciare sau" dup caz" n crile de publicitate imobiliar" vor continua s fie fcute n aceste cri" cu respectarea dispoziiilor prezentei legi (s.n.3. Dup republicarea Legii nr. 2+),,< coninutul reglementrii citate se regsete n art. 0* alin. ()3. %otrivit art. 0, din Legea nr. 2+),,<" republicat" actele i faptele juridice privind terenurile i construciile situate pe un teritoriu administrativ pentru care nu s7au definitivat documentele cadastrului general se vor nscrie cu caracter nedefinitiv" n cte o carte funciar" urmnd ca nscrierea definitiv s fie efectuat la punerea n aplicare a cadastrului general i pe acel teritoriu. =ceast prevedere legal este menit s rezolve dificultile de nscriere a drepturilor n vec5ile cri funciare" dac imobilele sunt identificate printr7un alt numr cadastral" stabilit dup procedura Legii nr. 2+),,< ;2 . $n aplicarea acestei dispoziii legale" prin ordinul Ainistrului Mustiiei nr. );;/+ 6+.0./<.),,, s7a dispus nfiinarea crilor funciare cu caracter nedefinitiv" ncepnd cu ) iulie ),,,. 9nstruciunile cuprinse n ane!a ) a ordinului menionat prevd c birourile de carte funciar din zonele de transcripiuni7inscripiuni vor ntocmi crile funciare nedefinitive pentru orice act sau fapt juridic cu privire la care se solicit efectuarea operaiunilor de publicitate imobiliar (vnzare" sc5imb" donaie" constituirea de uzufruct" uz" abitaie" superficie" servitui sau stingerea acestor drepturi" constituirea de ipoteci sau privilegii noi" radierea lor" partaje" nscrieri de certificate de motenitor" 5otrri judectoreti care constat uzucapiunea" care in loc de act autentic etc.3. 6rile funciare cu caracter nedefinitiv vor fi desc5ise la cererea persoanelor interesate" prin care se solicit efectuarea unei operaiuni de publicitate imobiliar" cu e!cepia certificatelor de sarcini i respectiv" a comandamentelor" pentru eliberarea i respectiv transcrierea crora se vor aplica dispoziiile 6odului de procedur civil i se vor folosi vec5ile registre. %n la finalizarea lucrrilor cadastrale numrul de identificare pentru fiecare parcel va fi atribuit de oficiul teritorial de cadastru" care va aviza sc5ia imobilului ntocmit de persoanele autorizate. =ceste cri funciare provizorii fiind reglementate de noua lege" efectul nscrierilor ce se vor face nu poate fi dect cel de opozabilitate

fa de teri" c5iar dac este vorba despre imobile situate n teritoriile supuse nc regimului crilor funciare reglementate de Decretul7lege nr. ))0+),;*.
.

@rgani+area %i =unci"narea ace tei *genii a =" t regle$entat& prin H.A. nr. .2.082007 >). "=. nr. 9.;8: iulie 2007?. *tri!uiile ale e eniale unt prev&+ute de art. 7 din Legea nr. 98.::6, repu!licat&.
2

De"arece nu a =" t nc& e$i un n"u "rdin care & regle$ente+e $"dul de reali+are a activit&ii de pu!licitate i$"!iliar&, unt aplica!ile n c"ntinuare prevederile 'egula$entului de "rgani+are %i =unci"nare apr"!at prin "rdinul $ini trului (u tiiei nr. 249.8C din 22..2..::9 >). "=. nr. ;7 din 24 =e!ruarie .::;?. *ce t 'egula$ent a u=erit $ai $ulte $"di=ic&ri iar prin H.A. nr. .2.082007 i-au =" t a!r"gate artic"lele 7, ;, 22 %i 26.
4

*nteri"r $"di=ic&rii teBtul citat avea ur$&t"area redactareD Hunul au $ai $ulte i$"!ile alipite, de pe terit"riul unei l"calit&i, aparinnd aceluia%i pr"prietar, ="r$ea+& c"rpul de pr"prietate ce e n crie n cartea =unciar&I.
7

Gn acela%i en , a e vedea /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 666.
<

/. *l!u, ,"ile c&ri =unciare, "p. cit., p. 6<. Cel&lalt i te$, cun" cut n alte legi laii eur"pene, e te i te$ul ="il"r reale, Hn care i$"!ilul e te ele$entul =iB n (urul c&ruia e perind& per "aneleI F i!ide$.
6

#entru criticile adu e prevederil"r art. 76 din Legea nr. 98.::6, n redactarea a "riginal&, a e vedea E. Chelaru, Cur de drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 226.
9

* e vedea /. *l!u, ,"ile c&ri =unciare, "p. cit., p. 94 %i ;0-;..

;

*ce te critici %i p& trea+& actualitatea pentru c& nici dup& $"di=icarea a prin Legea nr. 2798200< teBtul art. 42 alin. >2? nu ac"per& t"ate ituaiile practice n care n crierea pr"vi+"rie e te p" i!il&.
:

H,"tarea n cartea =unciar& a interdiciei n tr&in&rii unui i$"!il, c"n="r$ art. 2. din Legea nr. 98.::6 %i art. ;7-;< din 'egula$entul de "rgani+are %i =unci"nare a !ir"uril"r de carte =unciar&, apr"!at prin @rdinul nr. 249.8.::9 al )ini trului 3u tiiei, e (u ti=ic& n ca+ul n care, privit"r la acel i$"!il, eBi t& pe r"lul in tanei (udec&t"re%ti " aciune n revendicare intr"du & de per "ana care a "licitat

n"tareaI F /.C.C.3., ecia civil& %i de pr"prietate intelectual&, deci+ia nr. 7.0.8200<, Dreptul nr. 682006, p. 249.
.0

1echea redactare a ace tei di p"+iii legale e te ur$&t"areaD Hcel care a tran $i au a c"n tituit, n ="l" ul altuia, un drept real a upra unui i$"!il, e te "!ligat & predea n cri ul tran lativ au c"n titutiv al dreptului, pentru n crierea n cartea =unciar&, dac& ace t n cri e te n p" e ia a %i e te ingurul eBe$plar d"vedit"r, a=ar& de ca+ul n care -a pr"cedat, din "=iciu, la n criereI.
..

* e vedea /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 6:.-6:7.
.2

/de$, p. 6:..
.4

/!ide$.
.7

* e vedea, n ace t en #. #er(u, #r"!le$e de drept civil %i pr"ce ual civil din practica eciei civile %i de pr"prietate intelectual& a Gnaltei Curi de Ca aie %i 3u tiie, l"c. cit., p. 262 %i /.C.C.3., ecia civil&, deci+ia nr. :6;8200<, citat& de aut"r.
.<

#entru "pinia c"n="r$ c&reia n crierea n cartea =unciar& a dreptului de pr"prietate a upra unei c"n trucii e p"ate =ace n te$eiul n cri ului u! e$n&tur& privat& prin care acea ta a =" t d"!ndit&, a e vedea 6. Dr(an, Di tincia dintre aciunea n eBecutarea ilit& a antec"ntractului de vn+arecu$p&rare %i aciunea n pre taie ta!ular& n dina$ica i te$el"r de pu!licitate i$"!iliar&, Dreptul nr. 982002, p. ..<. #entru "pinia c"ntrar&, a e vedea /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 6;:.
.6

Gn en ul c& n cri urile la care e re=er& art. 2: alin. >.? din Legea nr. 98.::6, n redactarea a iniial& nu p"t =i dect c"nveniile ncheiate n ="r$a n cri uril"r u! e$n&tur& privat&, a e vedea *.*. Vulu%, *ciunile de carte =unciar& n lu$ina actualei regle$ent&ri, Dreptul nr. ..8.:::, p. 44.
.9

Gn ace t en a deci %i in tana upre$&, prin deci+ia civil& nr. :6;8200<, citat& $ai u . ,atura (uridic& a aciunii n pre taie ta!ular& a c"n tituit "!iectul unei c"ntr"ver e n literatura (uridic& pu!licat& anteri"r $"di=ic&rii Legii nr. 98.::6 prin Legea nr. 2798200<, unii aut"ri c"n idernd c& acea ta e te " aciune per "nal&. #entru pre+entarea ace tei c"ntr"ver e, a e vedea /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 6;;.
.;

C"n ecvent "piniei eBpri$ate n privina aciunii n pre taie ta!ular& "!i%nuit&, pr"=e "rul /. *da$ c"n ider& c& titular al aciunii n pre taie ta!ular& pecial&

e te t"t !ene=iciarul unui antec"ntract ncheiat n ="r$a n cri ului u! e$n&tur& privat&. * e vedea Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 6:<.
.:

* e vedea ). /"ne cu, l"c. cit., p. 72.

20

Gn acela%i en , a e vedea /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 6:9.
2.

* e vedea #. #er(u, #r"!le$e de drept civil %i pr"ce ual civil din practica eciei civile %i de pr"prietate intelectual& a Gnaltei Curi de Ca aie %i 3u tiie, l"c. cit., p. 262.
22

Gn ace t en -a pr"nunat %i /.C.C.3., prin deci+ia nr. CC/ din .2..2.200<, pr"nunat& n 0ecii 2nite, citat& upra. Gn literatura (uridic& -a u inut n & c& %i u! i$periul Legii nr. 98.::6 n crierea drepturil"r reale i$"!iliare n cartea =unciar& pr"duce att e=ectul de "p"+a!ilitate ct %i e=ectul de d"!ndire. * e vedea 6. B"d"a%c&, l"c. cit., p. <<.
24

* e vedea ).,. 3"!ard-Bachellier, "p. cit., p. .7<-.79.

27

Legi laia =rance+& e re=er& la nelegerea =raudul"a & ntre n tr&in&t"r %i ter, ceea ce art. 29 alin. ><? din Legea nr. 98.::6, repu!licat&, nu $ai cere pentru ad$iterea aciunii d"!ndit"rului anteri"r de a e ac"rda rang pre=erenial n crierii ale =a& de cea e=ectuat& la cererea unui ter care a =" t de reacredin& la data ncheierii actului. 'e+ult& i$plicit c& n n"ua regle$entare e te u=icient ca terul & =ie de rea-credin& pentru a =i lip it de p" i!ilitatea inv"c&rii in"p"+a!ilit&ii.
2<

#entru nele ul n"iunii de ter n acea t& $aterie, a e vedea %i ). ,ic"lae, #u!licitatea i$"!iliar& %i n"ile c&ri =unciare, Ed. #re )ihaela, Bucure%ti, 2000, p. 499.
26

* e vedea n ace t en /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 6;4-6;7.
29

). ,ic"lae, #u!licitatea i$"!iliar& %i n"ile c&ri =unciare, "p. cit., p. 466-469.

2;

Gn -rana, pu!licarea unei pr"$i iuni unilaterale de vn+are e te =i c"n iderat& ca un $i(l"c de pr"!&, in u=icient n & prin el n u%i, al relei-credine a terului achi+it"r. * e vedea ).,. 3"!ard-Bachellier, "p. cit., p. .7:.
2:

*ut"rul =ace re=erire la prevederile art. 99 din Legea nr. 678.::<, repu!licat&, care era n vig"are la data pu!lic&rii lucr&rii citate. Gn pre+ent, re=erirea tre!uie nelea & ca =iind =&cut& la prevederile art. 64 din Legea nr. ;<82006 privind pr"cedura in "lvenei.
40

#entru n crierile care au e=ect de in="r$are a e vedea %i /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 6;7.
4.

).,. 3"!ard-Bachellier, "p. cit., p. ;4.

42

Gn -rana, dac& ="r$alit&ile de pu!licitate au =" t ndeplinite n aceea%i +i %i cu privire la acela%i i$"!il de $ai $ulte per "ane, e ac"rd& pri"ritate n crierii e=ectuate pe !a+a titlului cel $ai vechi. Dac& titlurile au aceea%i dat&, n crierile v"r =i de rang egal >c"n="r$ ).,. 3"!ard-Bachellier, "p. cit., p. .79.?
44

Gn ur$a $"di=ic&rii art. 47 din Legea nr. 98.::6 prin Legea nr. 2798200<, a =" t nl&turat& din cuprin ul &u c"ndiia ca terul & nu =i cun" cut, pe alt& cale, $pre(ur&rile enu$erate n ace t teBt %i care p"t c"nduce la reinerea relei ale credine.
47

#"trivit di p"+iiei legale citate, HGn regiunile de tran cripiuni %i in cripiuni i$"!iliare, pn& la de chiderea c&rii =unciare, privilegiile %i ip"tecile legale, eche trul, ur$&rirea i$"!ilului, a =ructel"r %i venituril"r ale, punerea n $i%care a aciunii penale, precu$ %i aciunile pentru ap&rarea drepturil"r reale privit"are la i$"!ilele nen cri e n cartea =unciar& v"r c"ntinua & =ie n cri e n vechile regi tre de pu!licitate i$"!iliar&.I
4<

Gn acela%i en , a e vedeaD /. *l!u, ,"ile c&ri =unciare, "p. cit., p. 76E /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 660. #entru "pinia c"ntrar&, c"n="r$ c&reia de la data intr&rii n vig"are a Legii nr. 98.::6 t"ate celelalte i te$e de pu!licitate i$"!iliar& %i-au ncetat aplica!ilitatea, =iind nl"cuite de n"ul i te$ de carte =unciar&, a e vedeaD ). ,ic"lae, #u!licitatea i$"!iliar& %i n"ile c&ri =unciare, "p. cit., p. 209E C. Br an, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 4<6-4<9.
46

/. *l!u, #u!licitatea i$"!iliar& n dreptul r"$n. ,"ile c&ri =unciare, Dreptul nr. ..8.::6, l"c. cit., p. ;-:E ). /"ne cu, l"c. cit., p. 77. #entru " pre+entare a ev"luiei regle$ent&ril"r n $ateria pu!licit&ii i$"!iliare, prin pri $a aplic&rii n ti$p a ace t"ra, a e vedea /. *da$, Drept civil. Drepturile reale principale, "p. cit., p. 676-679. *ce tea unt %i $"tivele pentru care /.C.C.3., prin deci+ia nr. CC/ din .2..2.200<, pr"nunat& n 0ecii 2nite, citat& upra, a deci c& Haciunile de carte =unciar& >n pre taie ta!ular& %i n recti=icare ta!ular&?, avnd ca "!iect n crierea n cartea =unciar& a un"r drepturi reale i$"!iliare prev&+ute n acte

(uridice vala!il ncheiate anteri"r intr&rii n vig"are a Legii nr. 98.::6, unt guvernate de di p"+iiile legii vechi, re pectiv de Decretul-lege nr. ..<8.:4;I.
49

). /"ne cu, l"c. cit., p. 7<.