CUPRINS

Introducere………….

Capitolul I. Evaluarea patrimoniului imobiliar al întreprinderilor........................................

I.1. Definirea patrimoniului imobiliar........................................................................
I.2. Scopul evaluării patrimoniului imobiliar............................................................
I.3. Abordări în evaluarea patrimoniului imobiliar..................................................

Capitolul II. Evaluarea prin comparații de piață....................................................................

II.1. Particularități ale abordării prin comparații de piață......................................
II.2. Definirea conceptului de cea mai bună utilizare.............................................
II.3. Evaluarea prin comparații de piață a terenurilor și clădirilor.......................

Capitolul III. Studiu de caz......................................................................................................

III.1. Descrierea studiului de caz..............................................................................
III.2. Raport de evaluare.............................................................................................
III.3. Sinteza studiului de caz.....................................................................................

Concluzii și propuneri…………..

Bibliografie…………

Anexe (figuri, tabele, poze, etc.)………

2
 Capitolul I. Evaluarea patrimoniului imobiliar al întreprinderilor

I.1. Definirea patrimoniului imobiliar

Patrimoniu, cu proveniență din latină, ”Patrimonium”, ce semnifică ”moștenirea paternă”, prin

extensie, ”bunurile familiei”, reprezentând totalitatea drepturilor și a obligațiilor cu valoare economică și
a bunurilor materiale ce aparțin unei persoane fizice sau juridice.
Potrivit lui Corneliu Bîrsan, în ”Drept civil. Drepturile reale principale, în reglementarea noului
Cod civil”, noțiunea de patrimoniu are un sens tehnic, acela că orice ”persoană fizică sau juridică este
titulară unui patrimoniu care include toate drepturile şi datoriile ce pot fi evaluate în bani şi aparţin
acesteia”1.
Începuturile cadrului legislative privind patrimonial au fost dezbătute timid, în Codul civil de la
18642, unde nu se reglementa în mod exact noţiunea de patrimoniu, dar existau o serie de texte legale ce
făceau referiri la acesta. Odată cu apariția Noului Cod Civil 3, noțiunea de patrimoniu apare în trei
capitole, anume:
 Art.31 Patrimoniul. Mase patrimoniale și patrimonii de afectațiune
o Alin. (1) Orice persoană fizică sau persoană juridică este titulară a unui
patrimoniu care include toate drepturile şi datoriile ce pot fi evaluate în bani şi
aparţin acesteia.
o Alin. (2) Acesta poate face obiectul unei diviziuni sau unei afectaţiuni numai în
cazurile şi condiţiile prevăzute de lege.
o Alin. (3) Patrimoniile de afectaţiune sunt masele patrimoniale fiduciare,
constituite potrivit dispoziţiilor titlului IV al cărţii a III-a, cele afectate exercitării
unei profesii autorizate, precum şi alte patrimonii determinate potrivit legii.
 Art. 32 Transferul intrapatrimonial
o Alin.(1) În caz de diviziune sau afectaţiune, transferul drepturilor şi obligaţiilor
dintr-o masă patrimonială în alta, în cadrul aceluiaşi patrimoniu, se face cu
respectarea condiţiilor prevăzute de lege şi fără a prejudicia drepturile creditorilor
asupra fiecărei mase patrimoniale.
o Alin. (2) În toate cazurile prevăzute la alin. (1), transferul drepturilor şi
obligaţiilor dintr-o masă patrimonială în alta nu constituie o înstrăinare.
 Art.. 33 Patrimoniul profesional individual

1
Art. 31, alin (1), Noul Cod Civil din 2009
2
CODUL CIVIL din 26 noiembrie 1864 (*actualizat*), http://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/1, accesat la
29.03.2021, ora 16:29
3
Codul Civil din 17 iulie 2009
3
 o Alin. (1) Constituirea masei patrimoniale afectate exercitării în mod individual a
unei profesii autorizate se stabileşte prin actul încheiat de titular, cu respectarea
condiţiilor de formă şi de publicitate prevăzute de lege.
o Alin. (2) Dispoziţiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător şi în cazul măririi
sau micşorării patrimoniului profesional individual
o Alin.(3) Lichidarea patrimoniului profesional individual se face în conformitate
cu dispoziţiile art. 1.941-1.948, dacă prin lege nu se dispune altfel.
Profesorii Traian Ionașcu4 și S. Brădeanu au definit conceptul de patrimoniu ca ”totalitatea
drepturilor şi obligaţiilor având valoare economică, a bunurilor la care se referă aceste drepturi,
aparţinând unei persoane, ale cărei nevoi sau sarcini e destinate să le satisfacă” 5. Cu alte cuvinte,
patrimoniu reprezintă totalitatea drepturilor și obligațiilor pe plan economic ale unei persoane. Astfel,
patrimonial se caracterizează juridic prin:
- Universalitate juridică: drepturile și obligațiile cu caracter economic sunt private în totalitatea
lor, cu o interacțiune între ele. ”Patrimonial este o universalitate juridică, o universalitate de
drept, care există independent de voința titularului ei” 6. Potrivit art. 541, alin (1) din Codul
Civil, ”Constituie o universalitate de fapt ansamblul bunurilor care aparţin aceleiaşi persoane
şi au o destinaţie comună stabilită prin voinţa acesteia sau prin lege”, ceea ce semnifică că
bunurile pot aparține fie unei singure persoane, fie pot avea destinație comună.
- Orice persoană are un patrimoniu, fie ea persoană fizică sau persoane juridice, beneficiază de
un patrimoniu.
- Patrimoniu unic, fiecare subiect de drept are un singur patrimoniu, chiar dacă are mai multe
depturi și obligații.
- Divizibilitatea patrimoniului: patrimonial unei persoane poate fi divizibil în mai multe
categorii, grupe sau mase de de drepturi şi obligaţii, fiecare dintre acestea având un regim
juridic distinct, în raport cu scopul pentru care o astfel de divizare a patrimoniului a fost
realizată7. Orice societate are ca patrimoniu bunuri mobile, imobile și fonduri bănești, sau o
unitate administrative- teritorială dispune de domeniul public de interes local și de domeniul
privat. La fel se aplică și în cazul căsătoriilor, bunurile dobândite înainte sau după semnarea
uniunii civile între doi parteneri.

4
Traian Ionașcu (n. 17 aprilie 1897, Iași – d. 19 noiembrie 1981, București) a fost un jurist român, membru titular (din 1974)
al Academiei Române. Profesor de drept civil la Universitatea din București, vicepreședinte al Facultății internaționale de
drept comparat din Strasbourg. S-a preocupat de unele domenii fundamentale ale dreptului civil.
5
Tr. Ionaşcu, S. Brădeanu, Drepturile reale principale în Republica Socialistă România, Ed. Academiei, Bucureşti, 1978, pag.
13, apud Corneliu Bărsan, DREPT CIVIL. DREPTURILE REALE PRINCIPALE în reglementarea noului Cod civil Ediţia a 2-a,
revizuită si actualizată, editura Hamangiu, 2015, pag. 7
6
Corneliu Bărsan, DREPT CIVIL. DREPTURILE REALE PRINCIPALE în reglementarea noului Cod civil Ediţia a 2-a, revizuită si
actualizată, editura Hamangiu, 2015, pag. 9
7
Ibidem, pag. 11
4
 - Divizibilitatea patrimoniului și patrimoniile de afecțiune, însemnând toate drepturile si
datoriile persoanei fizice sau juridice evaluabile în bani. Divizibilitatea patrimoniului trebuie
este văzut ca o "tehnică juridică de grupare a anumitor drepturi si obligatii cu valoare
economică în mase distincte în cadrul aceluiași patrimoniu, fiecare masă beneficiind de un
regim juridic propriu". Nu se aduce atingere unicitatii patrimoniului prin intermediul acestor
prevederi legale, ci se consacră caracterul divizibil al acestuia8.
- Divizibilitatea patrimoniului și transferal intrapatrimonial, se poate opera un transfer al
drepturilor şi obligaţiilor dintr-o masă patrimonială în alta; un asemenea transfer se va face
cu respectarea eventualelor condiţii prevăzute de lege pentru a opera şi fără prejudicierea
drepturilor creditorilor asupra fiecărei mase patrimoniale.
- Netransmisibilitatea patrimoniului prin acte juridice între vii. Patrimonial rămâne al
titularului, atât timp cât este în viață acesta. Transmiterea patrimoniului se face odată cu
decesul individului, sau odată cu reorganizarea sau încetarea existenței persoanei juridice.

Patrimoniul este compus din active și pasiv, toate drepturile și obligațiile unei persoane. Activul
patrimonial reprezintă toate acele bunuri care sunt exprimate în bani, ( dreptul asupra unui apartament,
drept de usufruct asupra unor terțe bunuri etc), drepturi de creanță, drepturi de revendicare asupra unui
bun. Pasivul patrimonial este compus din datorii ( obligații și sarcini) care pot fi evaluate în bani. Aceste
două componente ale patrimoniului nu pot fi separate. Activul patrimonial este împărțit în capital și
venituri. Capitalul, ce prezintă expresia valorică a bunurilor, ce poate fi productive ( un imobil închiriat)
sau neproductivă( un imobil neînchiriat). Veniturile reprezintă valorile directe ale activității
persoanelor, reieșind din veniturile salariale ale unui individ.
Întreprinderile sunt împărțite în două categorii:
- Asociații familiale, asocieri în participațiune, societățile în nume colectiv sau în comandită
simplă;
- Societăți comerciale accesibile pieței.
- Grupuri de întreprinderi, controlul fiind deținut de administrator
Întreprinderile au o gamă de activitate extinsă, atât în mediul privat, cât și în mediul de stat.
Activitățile economice includ: industria, comerțul cu amanuntul, activitatea hotelieră, asistență medical,
servicii financiare, juridice, educaționale sau sociale. Intreprinderile care furnizează publicului servicii
de infrastructură, de exemplu utilitățile publice, în multe tări sunt controlate de stat, dar nu se află in
proprietatea acestuia.
Patrimonial întreprinderii este compus din activele financiare și nefinanciare deținute de o
întreprindere pe o perioadă anume,precum și totalitatea obligațiilor financiare pe care trebuie plătite la o
anumită perioadă. Principalele componente ale patrimoniului unei întreprinderi sunt:

8
http://www.legisplus.ro/demo/comentarii/comentariu.php?id=16173&c=undefined , accesat la 30.03.2021, ora 12:36
5
 - Activele imobilizate, formate din imobilizări corporale ( obiecte, bunuri și valori ce sunt
folosite pe o perioadă de timp în folosul întreprinderii), imobilizări necorporale ( taxe și
cheltuieli de înscriere legate de înființarea și dezvoltarea activității întreprinderii, amortizarea
activelor imobilizate pentru crearea unui nou capital ) , imobilizările financiare ( titluri de
participare- acțiuni), titluri imobilizate ale activității de portofoliu ( venituri purtătoare de
dobândă).
- Active circulante, formate din creanțe de exploatare ( clienți sau avansuri plătite) sau conturi
bancare sau lichidități

I.2. Scopul evaluării patrimoniului imobiliar

Scopul evaluării este acela de a obține informații necesare unui client pentru a cunoaște valoare
de drept a unei propriatăți. Determinarea valorii unei proprietăți este necesară pentru a se stabili valoarea
de piață, dacă se dorește o tranzacționare a unui imobil. O evaluare a patrimoniului imobiliar este
necesară pentru:
- Transferarea dreptului de proprietate, pentru a ajuta potențialii vânzători în stabilirea unor
prețuri de vânzare, sau pentru a ajuta potențialii cumpărători pentru a oferi un preț corect
asupra unei proprietăți; Pentru stabilirea cuantumului de chirie, pentru o potențială fuziunea
de proprietăți sau pentru stabilirea unui schimb imobiliar;
- Finanțarea și creditarea, în acest caz, o instituție bancară estimează valoarea garanției oferite
pentru o propunere de credit cu ipotecă; se folosește pentru stabilirea unei garanții de credit
cu o proprietate imoobiliară;
- Compensarea în caz de expropriere, se estimează valoarea de piață a unui imobiil înainte și
după expropriere, sau în cazul unor daune suferite de o proprietate imobiliară;
- Impozitarea unui imobil, stabilită în urma unei evaluări; totodată, se separă activele
depreciabile ( construcții) față de activele nedepreciabile ( terenul); se determină valoarea
patrimoniului istoric sau cultural.
- Stabilirea fezabilității unui proiect imobiliar, prin care se determină posibilele beneficii
economice proiect de investiții, calculul și analiza principalilor săi indicatori.
- Analizarea situației pieței imobiliare , în cazul tranzacționării unui imoblil, sau în cazul
oferirii de servicii de închiriere.
- Posibilitatea de emigrare, unde un proprietar poate justifica emigrarea într-o țară, prin
dovada posibilității financiare a valorii de piață a proprietății imobiliare.
- Evaluarea pentru rezolvarea unor litigii, justificativă în cazul unor înșelătorii pentru
expropriere sau partajări.

6
- Evaluarea unei asigurări, pentru estimarea unui cost de refacere, a unui imobil deteriorat.
Valoarea de despăgubire presupune acordarea de compensații în limita costurilor de
reconstrucție. Încheierea unei polițe de asigurări se face pe baza valorii de piață a imobilului,
care de obicei, este mai mica decâ valoarea de reconstrucție.
- Evaluarea pentru impozitarea globală, , potrivit Codului Fiscal din septembrie 2015, la
Art.460, Calculul impozitului/taxei pe clădirile deţinute de persoanele juridice, se fac
următoarele precizări:
o ”Alin. (1) Pentru clădirile rezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de persoanele
juridice, impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între
0,08%-0,2% asupra valorii impozabile a clădirii.
o Alin. (2) Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de
persoanele juridice, impozitul/taxa pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote
cuprinse între 0,2%-1,3%, inclusiv, asupra valorii impozabile a clădirii.
o Alin. (3) Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de
persoanele juridice, utilizate pentru activităţi din domeniul agricol, impozitul/taxa pe
clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de 0,4% asupra valorii impozabile a
clădirii.
o Alin. (4) În cazul clădirilor cu destinaţie mixtă aflate în proprietatea persoanelor
juridice, impozitul se determină prin însumarea impozitului calculat pentru suprafaţa
folosită în scop rezidenţial conform alin. (1), cu impozitul calculat pentru suprafaţa
folosită în scop nerezidenţial, conform alin. (2) sau (3).
o Alin. (5) Pentru stabilirea impozitului/taxei pe clădiri, valoarea impozabilă a clădirilor
aflate în proprietatea persoanelor juridice este valoarea de la 31 decembrie a anului
anterior celui pentru care se datorează impozitul/taxa şi poate fi:
Lit. a) ultima valoare impozabilă înregistrată în evidenţele organului fiscal;
Lit. b) valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator
autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare
la data evaluării;
Lit. c) valoarea finală a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite
în cursul anului fiscal anterior;
Lit. d) valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de
proprietate. In situaţia în care nu este precizată valoarea în documentele care
atestă proprietatea, se utilizează ultima valoare înregistrată în baza de date a
organului fiscal;
Lit. e) în cazul clădirilor care sunt finanţate în baza unui contract de leasing
financiar, valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator
7
 autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare
la data evaluării;
Lit. f) în cazul clădirilor pentru care se datorează taxa pe clădiri, valoarea înscrisă
în contabilitatea proprietarului clădirii şi comunicată concesionarului, locatarului,
titularului dreptului de administrare sau de folosinţă, după caz;
o Alin. (6) Valoarea impozabilă a clădirii se actualizează o dată la 5 ani pe baza unui
raport de evaluare a clădirii întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu
standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării, depus la
organul fiscal local până la primul termen de plată din anul de referinţă. În situaţia
depunerii raportului de evaluare după primul termen de plată din anul de referinţă
acesta produce efecte începând cu data de 1 ianuarie a anului fiscal următor.
o Alin. (7) Prevederile alin. (6) nu se aplică în cazul clădirilor care aparţin persoanelor
faţă de care a fost pronunţată o hotărâre definitivă de declanşare a procedurii
falimentului.
o Alin. (7)¹ Prevederile alin. (6) nu se aplică în cazul clădirilor care sunt scutite de
plata impozitului/taxei pe clădiri potrivit art. 456 alin. (1).
o Alin. (8) În cazul în care proprietarul clădirii nu a actualizat valoarea impozabilă în
ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă, cota impozitului/taxei pe clădiri este de
5%.
o Alin. (9) În cazul în care proprietarul clădirii nu a actualizat valoarea impozabilă în
ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă, diferenţa de taxă faţă de cea stabilită
conform alin. (1) şi (2), după caz, va fi datorată de proprietarul clădirii.
o Alin. (10) Cota impozitului/taxei pe clădiri prevăzută la alin. (1) şi (2) se stabileşte
prin hotărâre a consiliului local. La nivelul municipiului Bucureşti, această atribuţie
revine Consiliului General al Municipiului Bucureşti9

Astfel, trebuie prezentat scopul pentru care se face evaluarea unui imobil, ceea ce va determina
tipul valorii. Tipul valorii va fi adecvat cu scopul. Tipurile valorii recunoscute de SEV sunt definite și
comentate în SEV 100 Cadrul general10, dar pot fi utilizate și alte tipuri ale valorii.

9
Codul fiscal din 2015
10
Standardele de evaluare a bunuriloe , Asociația națională a Evaluatorilor Autorizați din România, București, 2020,
Standarde generale, SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general, pag. 3-5
8
 În cazul evaluării unei întreprinderi, sunt mai multe părți interesate:

Proprietarii /
acționarii Managerii
Instituții statale

Instituții de asigurare Furnizorii

Evaluarea
întreprinderii

Instituții de creditare Investitorii

Fig. 1.1 Părțile cointeresate în evaluarea afacerii

În cazul evaluării patrimoniului imobiliar al unei întreprinderi, această necessitate apare în

momentul:

- Sporirii eficienței gestiunii firmei, întreprinderii;

- Dezvoltării întreprinderii;
- Restructurării întreprinderii;
- Asigurării întreprinderii;
- Impozitării;
- Determinării valorii gajului11;
- Evaluării costurilor întreprinderii;
- Elaborării business-planului investiţional.
Scopul evaluării este oferirea unei estimări a unui bun, în vederea achiziționării, privatizării,
fuziunii înregistrări în documentele financiar-contabile etc. Scopurile evaluării includ raportarea
financiară, impozitarea, expertiza în cazul litigiilor, suportul în vederea tranzacțiilor și în deciziile de
garantare a împrumutului12; în urma evaluării, se estimează valoarea de piață a imobilului. Valoarea de
piață reprezintă ”suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data
evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un

11
Potrivit Codului Civil , Cap. V, Secțiunea 1, Art. 2480, Gajul poate avea ca obiect bunuri mobile corporale sau titluri
negociabile emise în formă materializată.
Potrivit Art. 2481, alin (1), Gajul se constituie prin remiterea bunului sau titlului către creditor sau, după caz, prin păstrarea
acestuia de către creditor, cu consimţământul debitorului, în scopul garantării creanţei.
12
Ibidem, pag. 334
9
marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără
constrângere”13.

I.3. Abordări în evaluarea patrimoniului imobiliar

Pentru a obține o valoare a unui imobil, se utilizează trei abordări aplicabile principiilor
economice ale prețului, anticipării beneficiilor sau substituției. Aceste abordări se fac din prisma pieței
(prezent), prin venit ( viziune viitoare) sau cost ( perspectivă trecută). Potrivit SEV 105 14, obiectivul unei
abordări este acela de a găsi cea mai bună metodă, adaptată situațiilor date, în directă conexiune cu
valorile de referință, scopul evaluării, punctele tari și slabe, disponibilitatea informațiilor pentru
aplicarea metodei.

Abordarea prin piață se face prin comparația subiectului cu active identice sau similar de pe
piață, cu caracteristici asemănătoare. Se obțin prețurile de vânzare ale activelor asemănătoare, se
centralizează tranzacționările efectuate într-o perioadă de timp. În cazul întreprinderilor, se compară
tranzacționarea unor întreprinderi similare, în ansamblul lor sau un istoric al ofertelor de tranzacționare.
Întreprinderile comparabile trebuie să aibă caracteristici calitative și cantitative asemănătoare, perioada
tranzacționării să fie la un timp apropiat, și prețurile oferite să fie obiective. Prețul de tranzacționare
reflectă ratele de evaluare, care reprezintă preţul împărţit la diferite forme de venit sau la activele nete.
Astfel, pentru un calcul al ratei de evaluare, sunt luate în vedere informații despre valoarea
întreprinderii, aplicarea unor corecții privind posibilitatea de risc, grad de control, de vandabilitate sau
de mărimea participației. Analiza de piață trebuie să ofere informații privind abordarea , referitoare la
nivelul chiriilor, gradul de neocupare, ratele de capitalizare, prețurile proprietăților asemănătoare,
costurile de construire.

13
Ibidem, Standarde generale, SEV 104 Tipuri ale valorii ( IVS 104), paragarf 30.1- Tipuri ale valorii definite în SEV – Valoarea
de piață pag. 19
14
Ibidem, Standard de Evaluare – SEV 105, Abordări și metode de evaluare, pag. 33
10
 Valoarea afacerii

Abordarea Abordarea prin

Abordarea prin venit
patrimonială comparație

Analiza Metoda Metoda Metoda

Metoda Metoda
fluxului de activului activului Metode coeficie
capitaliz comparației
numerar net net de bursiere nților
ării directe
actualizat corectat lichidare ramurali

Fig. 1.2 Abordările şi metodele aplicate în procesul evaluării afacerii / întreprinderii

În cazul evaluării proprietăților imobiliare, se stabilește o unitate de comparație, respectiv prețul

de vânzare pe metru pătrat în cazul clădirilor, sau prețul de vânzare pe hectar pentru teren. Prețurile
proprietăților imobiliare se corectează în funcție de caracteristicile diferite, respectiv:

- drepturile de proprietate transferate;

- localizările respective;
- proprietățile terenului și ale clădirilor;
- utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate;
- fluctuații ale preţului și specificații ale valorii cerute;
- data evaluării imobilului.

Abordarea prin venit se face prin fluxul de venit viitor (profit brut sau net, chirie brută sau netă,
redevenţă, rentă netă, flux de numerar net, venit net din exploatare etc.) raportat la valoarea activului
(valoarea de piaţă sau valoarea de investiţie). Metodele înscrise în abordarea prin venit sunt:

- Metoda capitalizării, în care un venit anual reprezentativ se împarte la o rată de capitalizare

pentru a se obţine fie valoarea de piaţă, fie valoarea de investiţie a proprietăţii subiect. Rata

11
 de capitalizare reprezintă ”câștigul” în timp, valoarea banilor în timp și plata pentru riscul
asumat de către proprietar.
- Metoda fluxului de numerar actualizat reprezintă valoarea capitalului. Rata de actualizare
trebuie să fie rata unei taxe anticipate care reflectă impunerile curente pe piață ale valorii în
timp a banilor și riscurile specifice activului. Întreprinderea poate reține ca rate de actualizare
media ponderată a costului capitalului și rata implicită în tranzacțiile curente pe piață pentru
active similare. Estimarea fluxurilor viitoare de numerar și rata de actualizare sunt influențate
de creșterile de preț (inflație). Dacă rata de actualizare include efectul majorărilor de preț
corespunzătoare inflației generale, fluxurile viitoare de numerar sunt estimate în termeni
nominali. Dacă rata de actualizare exclude efectul acestor majorări, fluxurile viitoare de
numerar sunt estimate în termeni reali15

Abordarea prin cost reprezintă puterea de cumpărare a unui cumpărător, ce va plăti pentru un
activ valoarea maximă , comparativ cu valoarea unui activ cu aceleași caracteristici.

Metoda costului de înlocuire net (CIN) este o metodă care abordează valoarea prin calcularea
costului de înlocuire curent al unui activ din care se scad deprecierea fizică şi orice forme relevante de
depreciere. Abordarea prin cost este folosită în momentul în care are loc un număr limitat de tranzacții,
când este recent contruit sau când se află în faza de proiectare și execuție. Costul de înlocuire reprezintă
costul estimat pentru a construi sau achiziționa un imobil, astfel, pentru a stabili un cost, cumpărătorul
trebuie să aibă în vedere costul de cumpărare sau de creare a unui activ alternativ, care să ofere aceleași
oportunități. Elemente ce trebuie luate în considerare în momentul estimării unui cost de înlocuire sunt
reprezentate de materialele consmate, cheltuieli salariale, costuri de transport, de instalare, costuri de
proiectare și de avize obținute, cheltuieli privind marketingul, de întreținere . Costul de reproducere
reprezintă costul estimativ de contruire a unui imobil, cu aceleași caracteristici ca cel inițial.

Depreciarea, scăderea din costul de înlocuire sau de reproducere, cauzată de deteriorarea fizică,
schimbări tehnologice sau de evoluția cererii, este concretizată în depreciere fizică, depreciere
funcțională și depreciere economică.

Deprecierea fizică se valorifică în urma deteriorării fizice a activului, cauzată de trecerea

timpului și de uzura normală. Măsurarea deprecierii fizice se face prin raportul procentual dintre vârsta
efectivă (Vef) a unui mijloc fix (şi nu vârsta lui cronologică) şi durata de viaţă utilă a acestuia (DVU).
Dacă un mijloc fix este folosit în mod neadecvat, vârsta efectivă poate fi mult mai mare decât cea
cronologică , iar dacă un imobil a fost renovat, vârsta lui poate scădea comparativ cu momentul evaluării
dinaintea intervenției asupra sa. Durata de viață utilă unui imobil este reprezentată de întreaga perioadă

15
ANEVAR, Uniunea Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, Bazele Evaluării, IROVAL București, 2012, pag. 8 ,
Abordarea prin venit
12
în care un activ generează profit pentru proprietarul său. Durata de viață economică reprezintă perioadă
de timp în care un activ generează profit atât pentru proprietarii săi cât și pentru alti utilizatori.

Deprecierea funcțională este reprezentată de o pierdere de valoare, cauzată fie de niște cheltuieli
de capital suplimentare ( identificate în momentul proiectării, sau în momentul construirii) sau de
cheltuieli de funcționare excendentare ( îmbunătățiri aduse proiectului sau în momentul construirii,
tehnologii moderne ce reduc costurile). Deprecierea supradimencională se calculează ca diferența dintre
costul curent de reproducere ( mai mare) și costul de înlocuire ( mai mic ) al activului.

Deprecierea externă / economică este cauzată de modificări aduse ofertei, prin schimbări ale
infrastructurii locale, modificări climatice sau demografice. În urma deprecierii economice, se scade
cererea pentru ofertă, sau se modifică sursele de materii prime sau de forță de muncă. În cazul
terenurilor, se adaugă valoarea acestuia la costul de ănlocuire net al clădirii/ construcției aferente acelui
teren.

Pentru alegerea celei mai bune abordări în procesul de evaluare a unui imobil, se iau în
considerare:

- Tipul valorii adoptat, determinat de scopul evaluării;

- Disponibilitatea informațiilor cu privire la evaluare;
- Abordări sau metode utilizate pe piață.

O valoare credibilă a unei proprietăți se poate obține în urma cumulării abordărilor, în cazul în
care nu sunt obținute destule date relevante de la o singură abordare. Se caută utilizarea unei singure
metode de evaluare, pentru a oferi credibilitate, însă în cazul mai multor abordări, evaluatorul realizează
în cadrul procesului de analiză o concluzie, cu rezultat comparativ cu piața sau cu valori diferite.

13
 Capitolul II. Evaluarea prin comparații de piață

II.1. Particularități ale abordării prin comparații de piață

Abordarea prin piață, cunoscută și ca comparație direct sau comparația vânzătorilor, este un
process prin care se obține indicații asupra valorii proprietății imobiliare, prin comparația cu alte
proprietăți imobiliare similar ce au fost vândute recent sau oferite pentru vânzare. În cazul
întreprinderilor, se analizează tranzacțiile similare, valoarea întreprinderii se va observa prin folosirea
unor chei de conversie- multipli

Valoarea de piață a capitalurilor(VPKC )

Multiplu = parametru economic relevant ( perC ) ¿
¿

Pentru o abordare credibilă, se apelează la principiul substituției, să se ofere cel mai mic preț
pentru a achiziția o proprietate. Costul cel mai mic al celei mai bune alternative, pentru un bun substitut
sau pentru un bun identic, va tinde sa reflecte valoarea de piață. Analiza comparativă se axează pe
elemente similare ( se referă la natura întreprinderii şi cuprinde atât elemente cantitative, cât şi elemente
calitative) și relevante ( reprezentat de gradul de risc avut în momentul investiției ).

Abordarea prin piață se bazează pe anticipare și schimbare, dar este în strânsă legătură cu oferta
și cererea, subtituția, echilibrul și condițiile externe.

Oferta, reprezentată de proprietățile imobiliare și cererea, reprezentată de cumpărători, sunt în

strânsă dependență. Cu cât există cerere mai mare, cu atât prețul crește. Orice modificare apărută în
cadrul ofertei sau în cadrul cererii poate duce la variații ale prețului, atât pentru proprietatea imobiliară
subiect cât și pentru cele comparabile. Pentru estimarea unui imobil, se iau în considerare numărul
potențialilor cumpărători, puterea lor de cumpărare, iar evaluatorii vor analiza oferta pe baza
”proprietăților existente nevândute sau libere, precum şi proprietăţile care sunt în construcţie, sunt
transformate sau urmează a fi construite”16.

16
ANEVAR, Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, Evaluarea proprietății imobiliare, IROVAL București,
2015, pag. 268
14
 Potrivit Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România, principiul substituției arată
că valoarea unei proprietăţi imobiliare tinde să fie dată de preţul ce ar fi plătit pentru achiziţionarea unei
proprietăţi similare ca utilitate şi atractivitate, într-un interval de timp rezonabil. Dacă pe piață nu există
comparație, acuratețea abordării este diminuată.

Echilibrul este într-o continuă schimbare. Cererea este modificată în funcție de fluctuațiile
demografice, a puterii de cumpărare, a gusturilor și preferințele consumatorilor. Evaluatorii au
misiunea de a urmări dezechilibrul din piață, dat de valoarea terenului și al construcției, cât și de relația
dintre o proprietate și mediul extern, ceea ce determină o fluctuație de prețuri.

Condițiile externe, fie ele pozitive sau negative, afectează toate tipurile de proprietăți imobiliare.
Condițiile externe, fie iluminatul străzii, facilităși de transport, distanța către diverse obiective, pot face
ca prin analiza pieței să ofere un aspect pozitiv sau negative, să ofere niște valori imobiliare pe piață.

Abordarea prin piață este utilizaă tuturor proprietăților imobiliare, atunci când există suficiente
tranzacții recente și suficiente informații ce să ofere o orientare pe piață. O tranzacție recentă este
valabilă dacă nu a suferit modificări ale timpului, privind evoluția prețului la data evaluării. Ofertele
curente de proprietăți trebuie să fie cunoscute și analizare de către evaluator. ”O tranzacție potențială se
va încheia la un preț sub nivelul prețului din ofertă, datorită marjei de negociere. Nivelul marjei de
negociere este diferit pe piață și rezultă din analiza pieței. Atunci când există informaţii disponibile,
abordarea prin piaţă este cea mai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea
valorii de piaţă”17. Abordarea prin piață oferă informații cu privire la valoarea de piață, oferind indicații
asupra unor proprietăți imobiliare sau industrial- comerciale.. Schimbarea legislativă, a condițiilor
economice, pot influența numărul de vânzări imobiliare. De asemenea inflația rapidă poate modifica
raportul de evaluare. Totuși, pentru o analiză coerentă și obiectivă, evaluatorul trebuie să verifice datele
culese, să analzieze punctele forte și slabe într-o potențială tranzacție.

În aplicarea abordării prin piață, se urmăresc următorii pași:

 Cercetarea pieței: are ca scop obținerea de informații importante cu privire la imobile

comparative ce au fost tranzacționate (tipul proprietății , data vânzării, dimensiuni,
localizare);
 Verificarea informațiilor, pentru atestarea datelor sustrase din piață;
 Alegerea unor critenii de comparație relevamte, pentru crearea unei analize comparative;
 Compararea proprietăţilor comparabile cu proprietatea evaluate, pentru oferirea unui preț
corect, comparative cu alte proprietăți comparabile analizate;
 Analiza rezultatelor evaluării şi formularea concluziei asupra valorii, ce poate lua forma
unei singura valori de preț sau a unui interval de valori.

17
Ibidem, pag. 270
15
 În urma comparației de piață, evaluatorul va putea obține informații cu privire la culegerea
datelor despre tranzacție ( oferte, opțiuni de cumpărare, proprietăți competitive), fluctuația prețurilor, ce
este influențată de dorința cumpărătorului de a achiziția, cât și de numărul proprietăților imobiliare
asemănătoare și data efectuării tranzacțiilor, cât și starea imobilului, pentru a oferi un preț obiectiv.
După ce informațiile au fost colectate, se selectează unul sau mai multe criterii de comparație. În cazul
aplicării a mai multor criterii, se poate observa rezultate diferite. Asfel, pentru proprietățile rezidențiale
de tip apartament, se analizează preț/mp construit sau util, proprietățile industriale se analizează preț/ mp
sau mc. Pentru hoteluri, se analziează prețul / camera, iar pentru instituții de cultură, se analizează un
preț / loc. În cazul în care nu se pot strange suficiente date pentru crearea unei analize a unei proprietăți
în urma unor tahnici cantitative, se poate apela la tehnicie calitate, astfel:

Tehnici cantitative:18

 analiza pe perechi de date

 analiza datelor secundare
 analiza statistică
 analiza costurilor

Tehnici calitative19

 analiza comparaţiilor relative

 analiza tendinţelor
 analiza clasamentului
 interviuri

Analiza comparativă este ”termenul generic folosit pentru indicarea procesului care utilizează fie
analiza pe perechi de date (tehnică cantitativă), fie analiza comparaţiilor relative (tehnică calitativă)
pentru a obţine valoarea proprietății imobiliare subiect”20. În abordarea prin comparația de piață, se fac
cunoscute trei metode de evaluare uzuale:

 Metoda comparației cu societăți similar cotate

 Metoda comparației cu vânzări de întreprinderi similar necotate ( prin fuziuni și absorții)
 Metoda comparației cu tranzacții anterioare sau oferte de tranzacție cu participații la
capitalul întreprinderii evaluate

În metoda comparației cu societăți similar cotate, cele mai importante aspecte sunt reprezentante
de similitudinea criteriilor analizate, cum ar fi același domeniu de activitate, diversificarea geografică,
demografia, influențele economice, legislație, nivelul tehnologic utilizat etc. Relevanța este marcată de
18
Standardele de evaluare Anevar, București, 2020 - GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, pag. 124-125, para. 50
19
Ibidem, pag. 125
20
Ibidem, pag. 279
16
activitatea recentă a firmei, de existența unei piețe de capital activ, bazat pe tranzacții cu istoric și cu
activitate curentă. Prin calcularea coeficienților multiplicatori, se observă valoarea capitalului
acționarilor ( VCA).

Valoarea de preț a capitalului propriu al întreprinderii realizat prin comparația directă, bazat prin
multiplicatorii prețului, arată arată corelaţia dintre valoarea de piaţă a întreprinderii (acţiunilor) şi baza
financiară (poate fi exprimată prin profit, flux bănesc, dividende, rentabilitate, vânzări). Numărătorul în
relaţia de calcul a unui multiplicator poate fi exprimat prin: Preţul acţiunii; Valoarea de piaţă a
capitalului propriu (VPC pr);Valoarea de piaţă a capitalului investit (VPC i).

Numitorul reprezentat de:

- Variabile legate de profiturile contabile;

- Variabile legate de vânzări sau de venituri;
- Variabile legate de valoarea contabilă a capitalurilor proprii, activelor, sau costul de înlocuire
net al activelor;
- Variabile legate de caracteristici operaţionale specifice ramurii.

La valoarea VCA se calculează valoarea realizabila netă a activelor din afara exploatării, valabil
pentru toate cele trei abordări. Sunt identificate șase situații ale multiplilor de valori de piață a
capitalului propriu/actionarilor , respective:

1. Curs21 / profit net22 pe actiune (PER)- când profitul net este mai mare față de
amortizare/ impozitarea venitului este același/ când nu sunt necesare investiții de
dezvolate
2. Curs/profit brut pe actiune - când profitul net este sensibil mai mare față de
amortizare/ când impozitarea venitului este diferită
3. Curs / cash flow brut pe actiune - când profitul net este mai mic comparativ cu
amortizarea/ când comparația se face cu companii cotate
4. Curs / cifra de afaceri pe actiune - când ponderea cheltuielilor de exploatare în cifra
de afaceri este asemănătoare / când valoarea activelor corporale este mică/ când
vânzările întreprinderii se fac cu plata în numerar
5. Curs/ valoarea contabilă a acțiunii - când există o relatie strânsă între cursul acțiunii si
valoarea contabilă a acțiunii / când ratele rentabilității capitalului investit (capitalului
propriu și activelor totale) sunt appropriate

21
Cursul actiunii este cel din ziua care corespunde cu data evaluarii si nu este cursul de închidere, ci o medie a cursului cel
mai ridicat si a celui mai scazut, la care au fost tranzactionate actiunile în ziua respectivă;
22
Profitul net poate fi selectat din ultimul an financiar, din anul in care se face evaluare (preliminat), media aritmetica a
realizarilor din ultimii ani sau media ponderata a realizarilor din ultimii ani.
17
 6. Curs/ dividend pe actiune - când există o politică coerentă de distribuție a
dividendelor.

Comparația de piață se utilizează de cele mai multe ori pentru compararea clădirilor, a
terenurulor, a construcțiilor care sunt înscirse în patrimonial unității economice.

Metoda comparației cu vânzări de întreprinderi similar necotate ( prin fuziuni și absorții) permite
o estimare a valorii întrepriderii care nu este cotată pe piața imobiliară, dar pentru care se cere o
evaluare, în vederea lichidării, fuzionării sau achiziţionării. Astfel prețul stabilit în urma evalării va fi
format din valoarea de piață, valoarea de lichidare și valoarea de investiție.

Metoda comparației cu tranzacții anterioare sau oferte de tranzacție cu participații la capitalul

întreprinderii evaluate oferă posibilitatea de comparație cu tranzacțiile anterioare ale subiectului evaluat.
Valoarea estimate este influențată de trecerea timpului, fluctuații economice ( ratele dobânzii, inflația).

Astfel se pot evidenția avantaje ale comparației de piață, cum ar fi accesibilitate, simple și rapide,
în dependență cu situația pieței. Se oferă rezultate și posibilitățși reale ale întrepridnerii, iar
multiplicatorii pot fi folosiți și pentru alte evalări ale unor tipuri de proprietăți similare. Dezavantajul
acestor metode comparative ar fi faptul că nu se pot proiecta la nivel de viitor al întreprinderii, se găsesc
dificultăți în compararea întreprinderilor similare, sau prezintă riscul de a utiliza informaţii ale
întreprinderilor din alte ramuri (deoarece întreprinderea selectată poate activa în mai multe ramuri).

II.2. Definirea conceptului de cea mai bună utilizare

Un bun, active sau datorie, este utilizat printr-o premise a valorii. Diferite tipuri de valori pot
impune o anumită premise, printer care anumerăm:

- Cea mai bună utilizare;

- Utilizarea curentă/ existent;
- Vânzarea ordonată;
- Vânzarea forțată.

Cea mai bună utilizare ( CMBU) este reprezentat de cea mai mare valoare a unui activ, un
concept fundamental folosit în evaluarea pieței imobiliare. Se definește ca utilizarea probabilă în mod
rezonabil şi justificată adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietăţi construite, utilizare care trebuie
să fie posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar şi din care rezultă cea mai mare
valoare a proprietăţii imobiliare23. Cea mai bună utilizare se va face atât asupra terenului, cât și asupra
23
Standardele de evaluare Anevar, 2015 – Glosar, apud Evaluarea proprietății imobiliare IROVAL București 2015, ediție revizuită,
pag. 26
18
proprietății imobiliare. Pentru a fi luată în considerare, cea mai bună utilizare trebuie să îndeplnească
patru condiții, respectiv:

- Permisibiă legal;
- Posibilă fizic;
- Fezabilă financiar;
- Maxim productivă (să conducă la cea mai mare valoare a proprietății)

Cea mai bună utilizare a unui activ este în momentul utilizării acestuia la capacitate maximă. Cea
mai bună utilizare a unui activ evaluat de sine stătător poate să difere față de cea mai bună utilizare a
unui grup de active. Pentru a determina cea mai bună utilizare, se iau în considerare:

- pentru a stabili dacă utilizarea este fizic posibilă, trebuie avut în vedere ceea ce participanții
la piață ar considera a fi rezonabil;
- pentru a respecta cerința ca utilizarea să fie permisă din punct de vedere legal, trebuie luate în
considerare orice constrângeri legale privind utilizarea activului, de exemplu, planul de
urbanism/zonare, precum și probabilitatea schimbării acestor constrânger;
- cerința ca utilizarea să fie fezabilă din punct de vedere financiar ia în considerare dacă
utilizarea alternativă, fizic posibilă și permisă din punct de vedere legal, va genera o
rentabilitate suficientă pentru un participant tipic pe piață, superioară rentabilității generate
de utilizarea curentă, după luarea în calcul a costurilor de conversie la acea utilizare24.

II.3. Evaluarea prin comparații de piață a terenurilor și clădirilor

Valoarea terenului trebuie considerată din prisma cele mai bune utilizări. Cu toate că are o
amplasare avantajoasă, trebuie luată în considerare și buna utilizare a acestuia, pentru o dezvoltare a
terenului. Un teren poate fi evaluat în baza celor trei abordări tradiționale ale valorii, respectiv abordarea
prin piață ( comparația directă), abordarea prin venit și abordarea prin cost.

Prin comparația de piață, un teren primește estimarea corectă. Prin colectarea informațiilor
relevante ale altor oferte comparative, se poate estima valoarea terenului, iar în momentul lipsei
informațiilor, se poate apela la tehnici alternative, cum ar fi tehnica extracției ( prin scădere), alocării
( repartizare) sau tehnicile capitalizării venitului (prin capitalizarea directă, a venitului rezidual alocat ,
sau chirie, analiza fluxului de numerar actualizat).

24
Standardele de Evaluare ANEVAR, București 2020, pag. 27-28

19
 În baza folosirii comparației directe, se analizează, se compară și se ajustează vânzările/ ofertele
altor terenuri vândute similare, pentru a identifica o valoare a terenului evaluat. Sunt luate în considerare
asemănările și diferențele între loturi, fiind analizate în funcție de elementele de comparație. Elementele
de comparație includ:

- restricții legale;
- utilități disponibile;
- poziționarea;
- CMBU ( privind optimizarea utilizării )

Prin metoda comparației de piață, un teren este evaluat pe principiul substituției. Astfel, valoarea
terenului se obține prin analiza prețurilor de tranzacție ale unor terenuri similare, ale unor terenuri libere
comparabile, din aceeași arie de piață, tranzacții încheiate într-o perioadă de timp. În urma comparației
prețurilor, se practică o corecție dată de diferitele particularități ale terenului. În cazul în care nu se poate
aplica principiul substituției, și evaluatorul trebuie să aplice corecții ample, evaluatorul poate apela la
cinci metode de evaluare a terenului:

- Tehnica parcelării și dezvoltării (metoda utilizării anticipate sau metoda costului dezvoltării),
ce se aplică pentru evaluarea unor suprafeţe mari de teren neamenajat, a căror cea mai bună
utilizare o reprezintă parcelarea şi amenajarea ca amplasamente şi/sau eventual construirea
pe loturile parcelate şi amenajate ale clădirilor rezidenţiale. Rezultatul acestei tehnici este dat
de valoarea maximă pe care un intreprinzător este dispus să ofere pentru un teren neamenajat.
- Metoda alocării se bazează pe principiul echilibrului, conform căruia există un raport
procentual normal între valoarea terenului şi valoarea întregii proprietăţi, specific diferitelor
categorii de proprietăţi imobiliare, aflate în locaţii specifice. Această analiză se face printr-o
comparație a terenurilor libere și ale terenurilor cu construcții, pe o arie comparabilă și cu
caracteristici asemănătoare. Această metdă este folosită când nu există terenuri libere vândute
cu caracteristici asemănătoare.
- Metoda extracției constă în determinarea valorii terenului liber ca o mărime reziduală, după
ce din preţul curent de vânzare al întregii proprietăţi imobiliare (teren plus amenajări şi
construcţii) s-a scăzut costul de înlocuire net al construcţiilor şi amenajărilor. Aceatsă tehnică
este folosită îndeosibi pentru terenurile și construcțiile din meidul rural, unde valoare
aterenului este mai mare decât valoarea construcției.
- Tehnica reziduală a terenului este înscrisă în abordarea prin venit, fiind utilizată când fluxul
de venit este dependent atât de construcţii şi amenajări, cât şi de teren. Această tehnică este
folosită pentru determinarea venitului net din exploatare (VNE) anual al proprietății,
determinarea VNE anual alocabil construcţiilor pe baza ratei de capitalizare aferente
construcţiilor şi scăderea acestuia din VNE anual total al proprietăţii; şi capitalizarea VNE
20
 rămas (rezidual), care este alocabil numai terenului, cu o rată de capitalizare adecvată. Astfel,
se poate observa fezabilitatea financiară a unui teren pentru cea mai bună utilizare.
- Capitalizarea rentei funciare ( chirie) se aplică în cazul în care venitul se obţine din cedarea
dreptului de folosinţă a terenului, independent de amenajările de pe acesta (dacă există), în
schimbul unei rente sau chirii, deci este un venit independent de veniturile generabile de
construcţiile şi amenajările de pe teren. Această metodă se folosește în evaluarea terenurilor
agricole cu destinație agricolă, dar și pentru evaluarea terenurilor închiriate.

Metoda comparației directe este aplicată pentru toate tipurile de proprietăți imobiliare, inclusiv
pentru clădiri, dacă există sufiente date recente ale unor clădiri comprative, puse în vânzare. Această
metodă poate da cele mai concrete rezultate, bazate pe o comparație directă existentă. Se realizează o
cercetare de piață, cu scopul obținrii de informații asemănătoare cu clădirea subiect. Tipul de
proprietate, perioada punerii în vânzare, dimensiuni, localizarea, sunt criterii asupra cărora se face câte
o analiză comparativă separată. Pentru o comparație obiectivă, se aeg subiecți din aceleași categorii, de
exemplu apartamentele sunt analizate baza mp construit, proprietățile industriale se valorifică mp sau
mc, și așa mai departe.

Abordarea prin piață în evaluarea proprietăților imobiliare este utilă pentru evaluarea drepturilor
de proprietate asupra subiectului, pentru determinarea valorii impozabile sau pentru evaluarea bunurilor
imobiliare.

Abordarea de piață folosește multiplicatori de piață, luând în considerare factoi calitativi și

cantitativi. Multiplii trebuie calculați pe baza datelor exacte, și folosind indicatori ideniți pentru toți
subiecții. Fiind simpli și concreți, multiplii dau informații corecte asupra pieței, asupra unui anumit
sector de interes, sau asupra unei întrepridneri. Evaluarea pe baza multiplilor de piață vineîn completarea
valorilor obținute prin abordările bazate pe venit. Utilizarea multiplilor este valabilă doar dacă este
făcută de către un specialist, ce respectă asemănarea multiplilor, cât și o analiză obiectivă, ce să nu fie
supraevaluată firmele comparabile, sau subevaluată firmele comparabile ce au o rată de respingere.

În procesul de analiză, se aplică următoarele etape ale metodei comparațieivânzărilor, potrivit

Standardelor de Evaluare a Bunurilor-ANEVAR 202025:

- identificarea unităților de comparație utilizate de participanții de pe piața relevantă;

- identificarea vânzărilor comparabile relevante și determinarea principalelor variabile care
influențează valoarea;
- efectuarea unei analize riguroase a asemănărilor și diferențelor calitative și cantitative dintre
activele comparabile și activul subiect;

25
Standardele de Evaluare ANEVAR, București 2020, pag. 38
21
 - dacă este cazul, aplicarea ajustărilor necesare la variabilele evaluării, pentru reflectarea
diferențelor dintre activul subiect și activele comparabile;
- aplicarea variabilelor ajustate la activul subiect;
- dacă s-au folosit mai multe variabile ale evaluării, se face reconcilierea indicațiilor asupra
valorii.

Evaluatorul trebuie să analizeze și să ajusteze orice criteriu comparativ al vânzărilor comparative

cu subiectul. Ajustări se pot aplica în privința:

- caracteristicile fizice (vechime, mărime, specificații etc.);

- restricțiile relevante privind activul subiect sau activele comparabile;
- localizarea geografică (localizarea prezentă a activului și/sau cea viitoare, unde activul este
posibil să fie vândut/utilizat), contextul economic și de reglementare al activului;
- profitabilitatea sau capacitatea activelor de a genera profit;
- rata de creștere istorică și cea preconizată;
- ratele cupon/randamente;
- tipurile de garanții;
- condițiile contractuale neobișnuite ale vânzărilor comparabile;
- diferențele privind caracteristicile de vandabilitate și de control dintre activele comparabile și
activul subiect;
- caracteristicile dreptului de proprietate (de exemplu, forma legală de proprietate, cota
procentuală deținută)26.

26
Ibidem, pag.39
22