CURSUL I.

PATRIMONIUL

§1.NOȚIUNEA DE PATRIMONIU

Parte integrantă a știinţei dreptului, știinţa dreptului civil operează cu

noţiuni din care ea însăși este constituită. Analiza lor permite cunoașterea și
dezvoltarea acestei importante ramuri a sistemului român de drept care
este dreptul civil.
Una dintre aceste noţiuni este și aceea de patrimoniu.

Această noțiune a apărut în dreptul roman relativ târziu, în timpul

Imperiului. La acel timp nu avea o definiție exactă, însă era recunoscută.În
dreptul clasic, spre exemplu, familia includea atât persoanele cât și bunurile
aparținând familiei. Alături de termenul ”familia” era utilizat și termenul
”pecuniae”, care desemna inițial animale, ca mai apoi să capete sensul de
monedă de schimb. Mai târziu a apărut sintagma ”familia pecuniaque”
care desemna toate bunurile familiei cu o valoare bănească. Această
sintagmă a stat la baza noțiunii de ”patrimoniu”.

Pentru a înțelege înțelesul actual al noțiunii patrimoniului, trebuie să facem

o distincție între noțiunea de patrimoniu lato sensu și noțiunea de
patrimoniu stricto sensu.
Lato sensu - noțiunea evocă un sens larg, trimite cu gândul ideea de
ansamblu de bunuri, valori materiale sau culturale. Există mai multe
domenii în care noțiunea lato sensu își face simțită prezența.

Spre exemplu, în dreptul internaţional public se vorbește despre

patrimoniul comun al umanităţii, ce are ca obiect marea liberă, precum și
resursele minerale, solide, lichide ori gazoase in situ, care se găsesc pe
fundul mărilor sau în subsolul acestora, inclusiv nodulii polimetalici (a se
vedea art. 116 și urm. din Convenţia Naţiunilor Unite asupra dreptului mării
din 10 decembrie 1982, cunoscută sub denumirea de Convenţia de la
Montego Bay). Este evident că noţiunea de patrimoniu astfel folosită are
în vedere totalitatea acestor resurse ĩi marea liberă, ele aparţinând întregii
umanităţi.

În legislaţia noastră de drept civil s-au făcut și se fac adeseori referiri la

noţiunea de patrimoniu. Deși vom reveni imediat asupra acestei probleme,

1
trebuie să evidenţiem că, potrivit art. 31 alin. (1) NCC, situat în materia
persoanelor, orice persoană fizică sau juridică este titulara unui
patrimoniu, ce include toate drepturile ĩi datoriile ce pot fi evaluate în bani
ĩi aparţin acesteia.

Art. 31: Patrimoniul. Mase patrimoniale şi patrimonii de afectaţiune

Alin. (1) Orice persoană fizică sau persoană juridică este titulară a unui patrimoniu care
include toate drepturile şi datoriile ce pot fi evaluate în bani şi aparţin acesteia.
Alin. (2) Acesta poate face obiectul unei diviziuni sau unei afectaţiuni numai în cazurile şi
condiţiile prevăzute de lege.
Alin. (3) Patrimoniile de afectaţiune sunt masele patrimoniale fiduciare, constituite potrivit
dispoziţiilor titlului IV al cărţii a III-a, cele afectate exercitării unei profesii autorizate, precum
şi alte patrimonii determinate potrivit legii.

De asemenea, noţiunea de patrimoniu este utilizată în diverse acte

normative speciale, prin care se determină regimul juridic al unor anumite
categorii de bunuri, adoptate înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil.
Astfel, art. 1 alin. (2) din Legea nr. 182 din 20 octombrie 2000 privind
protejarea patrimoniului cultural naţional mobil, republicată, dispune că
ansamblul bunurilor ce reprezintă o mărturie și o expresie a valorilor,
credinţelor, cunoștinţelor și tradiţiilor aflate în continuă evoluţie, precum și
toate elementele rezultate din interacţiunea, de-a lungul timpului, între
factorii umani ĩi cei naturali, bunuri identificate ca atare, constituie
patrimoniul cultural naţional, indiferent de regimul de proprietate asupra
acestor bunuri.

Tot astfel, Legea muzeelor și colecţiilor publice nr. 311 din 23 iulie 2003,
republicată, prevede că patrimoniul muzeal este alcătuit din totalitatea
bunurilor, drepturilor și obligaţiilor cu caracter patrimonial ale unui muzeu
sau, după caz, ale colecţiilor publice, bunuri ce se pot afla în proprietate
publică sau în proprietate privată [art. 8 alin. (1)]. Mai mult, art. 2 lit. b) din
această din urmă lege dispune că ansamblul de bunuri culturale și naturale,
constituit în mod sistematic și coerent de către persoane fizice sau juridice
de drept public ori de drept privat, alcătuiește o colecţie; în măsura în care
colecţiile sunt accesibile publicului și specialiștilor, indiferent de titularul
dreptului de proprietate, și reunesc bunuri semnificative prin valoarea lor
artistică, documentară, istorică, știinţifică, culturală și memorialistică,
acestea sunt publice. De asemenea, colecţiile de astfel de bunuri aflate în
proprietatea privată a persoanelor fizice sau a persoanelor juridice de drept
privat sunt colecţii private, ce pot fi accesibile publicului și specialiștilor
numai cu acordul deţinătorilor acestora (art. 3 din Legea nr. 311/2003,
republicată).

2
Stricto sensu - avem în vedere sensul strict tehnico-juridic al noțiunii de
patrimoniu, specific dreptului civil, cu implicații și valențe specifice în
materia persoanelor, a drepturilor reale, obligațiilor și succesiunilor. Acest
sens se regăsește și în următoarele acte normative.
În legislaţia civilă română nu a existat și nu există o definiţie a noţiunii de
patrimoniu. Redactorii Codului civil român de la 1864, în prezent abrogat,
după modelul celui francez de la 1804, i-au acordat puţină importanţă. Nu
este mai puţin adevărat că această noţiune nu îi era străină fostului Cod civil,
care făcea referiri la ea implicit sau explicit. Astfel art. 781 și 784 din Codul
civil 1864 reglementau separația de patrimoniu în materie succesorale.

Cea mai generală referire la noţiunea de patrimoniu – de o manieră implicită

– era făcută în art. 1718 fostul C. civ., potrivit cu care „oricine este obligat
personal este ţinut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile sale,
mobile și imobile, prezente și viitoare”. Trimiterea pe care o făcea vechiul
Cod civil la toate bunurile ce aparţin debitorului, „prezente și viitoare”, cu
care acesta garanta îndeplinirea obligaţiilor asumate faţă de creditorul său,
avea în vedere totalitatea bunurilor acestuia, universalitatea lor, privită ca
atare. Acest text de lege reprezintă punctul de pornire al noii definiții
reținute de NCC. În mod implicit, preluând dispoziţia care era cuprinsă în art.
1718 fostul C. civ. român, în prezent abrogat, noţiunea de patrimoniu este
evocată și de art. 2.324 alin. (1) NCC, potrivit cu care cel care este obligat
personal răspunde cu toate bunurile sale, mobile și imobile, prezente și
viitoare, acestea servind drept garanţie comună a creditorilor săi,
constituind, așadar, ceea ce se denumește a fi gajul general al creditorilor
chirografari.

Mult mai numeroase sunt referirile la noţiunea de patrimoniu în sensul ei

tehnic de drept civil în legislaţia civilă adoptată în ţara noastră după anul
1950, în special cea din ultimii ani, prin care au fost reglementate
organizarea și funcţionarea societăţilor comerciale (Legea societăţilor nr.
31/1990 republicată, cu modificările și completările ulterioare),
societăţilor cooperative, ale unor categorii de subiecte de drept public, cum
sunt unităţile administrativ-teritoriale, ori de drept privat, precum asociaţiile
cu scop lucrativ și fundaţiile, ale organizaţiilor profesionale ale profesiilor
liberale autorizate, precum avocaţii, medicii, arhitecţii, executorii
judecătorești, notarii publici etc., în reglementările aplicabile regimului
juridic al persoanelor fizice autorizate să desfășoare activităţi economice,
precum și cel al agenţilor economici, întreprinderi individual șii de familie.

3
 §2. DEFINIȚIA PATRIMONIULUI

Pornind de la dispozițiile art. 31, NCC vom reține următoarea definiție a

patrimoniului: ansamblul de drepturi și obligații cu caracter patrimonial
(economic, care pot fi evaluate în bani), aparținând unui subiect de
drept. Această definiție evocă elementele patrimoniului.

! Cu privire la această problemă, este de reţinut, mai întâi, că, dacă

patrimoniul cuprinde drepturile și obligaţiile cu conţinut economic ce
aparţin unei persoane, deci care pot fi exprimate în bani, aceasta înseamnă
automat înlăturarea din cuprinsul lui a drepturilor personal nepatrimoniale,
cum ar fi dreptul la nume, dreptul la onoare, dreptul la reputaţie etc.
Împrejurarea că atingerea adusă unui asemenea drept s-ar putea
concretiza într-o creanţă în despăgubiri, adică într-un element activ al
patrimoniului, nu este de natură să pună în discuţie această înlăturare. Spre
exemplu, atingerea adusă dreptului la onoare al unei persoane prin afirmaţii
calomnioase despre acea persoană poate conduce la obligarea celui care le-
a făcut la plata, către cel al cărui drept subiectiv personal-nepatrimonial a
fost atins, a unei despăgubiri. În patrimoniul acestei persoane vom găsi
dreptul de creanţă împotriva autorului faptei ilicite, în cuantumul stabilit de
instanţă sau de părţi. Dar o asemenea creanţă apare ca urmare a atingerii
dreptului personal-nepatrimonial care, în această calitate, rămâne
întotdeauna în afara patrimoniului, așa cum este cazul tuturor drepturilor
subiective ce aparţin acestei categorii.

§3. TEORII

În literatură de specialitate au fost conturate trei teorii cu privire la

patrimoniu:

A. Teoria personalistă a patrimoniului:

Își are originea din doctrina franceză de la sfârșitul sec. IXX. Întrucât
patrimoniul este expresia juridică a personalității și expresia puterii juridice
cu care persoana este investită, rezultă că:
- numai persoanele pot avea un patrimoniu
- orice persoană are un patrimoniu

4
- o persoană nu poate avea decât un singur patrimoniu, acesta fiind
indivizibil ca și personalitatea titularului său
Prin urmare, există o legătură indisolubilă între persoană și patrimoniu. Din
această legătură decurg unitatea, unicitatea și indivizibilitatea
patrimoniului.

Inconvenient: indivizibilitatea - nu corespundea unor realități socio-

economice de la sfârșitul sec. al IXX-lea, realități care au condus la creare
societăților pe acțiuni, în care răspunderea asociaților față de creditorii
societății era limitată la acțiunile deținute, astfel încât s-a dovedit a fi
ineficientă teoria personalistă, deoarece era incompatibilă cu această nouă
realitate socio-economică.

B. Teoria patrimoniului de afectațiune

A fost elaborată de juriștii germani, care au plecat de la sintagma

„patrimoniu de afectațiune”. Această teorie pornește de la premisa teoriei
personaliste (patrimoniul este indivizibil), însă răspunde prin intermediul
divizării patrimoniului și constituirea de mase patrimoniale care să fie
afectate pentru un anumit scop (unei anumite activități). În aceste condiții
teoria patrimoniului de afectațiune tinde la depersonalizarea patrimoniului.
Această teorie rezolvă o problemă cu care se confrunta lumea la sfârșitul
sec. IXX și rezolvă chestiunea funcționării fundațiilor. Așadar are loc o
separare conceptuală a patrimoniului de personalitate.

Inconvenient: nu rezolvă chestiunea clasică a apartenenței patrimoniului la

un subiect de drept, deoarece doar subiectele de drept pot fi titulare de
drepturi și obligații.

C. Teoria modernă a patrimoniului

Compatibilitatea dintre primele doua teorii a devenit posibilă pe măsura ce

subiectele colective de drept au fost recunoscute (în dreptul public și privat).
Ca persoana fizică, și persoana juridică este titulară a unui patrimoniu
propriu.
Ideea de scop/afectațiune este reinterpretată ajungând să joace rolul de
pliant între aceleași noțiuni, fundamentând astfel ideea de divizibilitate a
patrimoniului în mase patrimoniale cu afectațiuni diferite.

5
 §4. CARACTERE

● Universalitate juridică

Ideea de universalitate o evocă pe aceea de totalitate care, deși există în și

prin elementele componente, dobândește totuși o realitate autonomă,
distinctă de aceste elemente.
ex. patrimoniul este un recipient în care există drepturile și obligațiile
persoanei care are acel recipient; trebuie să se aprecieze ideea de
patrimoniu ca fiind o noțiune juridică distinctă față de elementele sale
componente.

În ceea ce privește această precizare, trebuie reținut că există un anumit

grad de abstractizare în afirmația că ”patrimoniul este o universalitate
juridică”. Sub acest aspect există o independență relativă între patrimoniu și
drepturi și obligații (elementele sale componente). Patrimoniul va exista
indiferent de coexistența acestor elemente, respectiv de apariția sau
dispariția lor. Deși este indiferent din perspectiva acestor elemente, acestea
influențează totuși situația patrimonială a unei persoane, mai exact lipsa
elementelor componente (drepturi și obligații) poate conduce la stabilirea
insolvabilității, respectiv a solvabilității unei persoane.

Patrimoniul este format din drepturi și obligații, respectiv din elemente

active și elemente pasive. Diferența dintre acestea din urmă duce la
stabilirea stării de solvabilitate:
diferență pozitivă - solvabilitate
diferență negativă - insolvabilitate

❏ Distincția dintre insolvabilitate și insolvență

Insolvabilitatea este diferența negativă dintre activul patrimonial și pasivul

patrimonial.
Starea de insolvență reprezintă o instituție care este aplicabilă în situația în
care o persoană fizică sau juridică nu are posibilitatea, la un moment dat, de
a mai satisface creanțele creditorilor săi. Această instituție este aplicabilă
persoanelor juridice și, de ceva timp, persoanelor fizice.

6
Pentru declararea stării de insolvență sunt necesare mai multe condiții.
Aceasta este declarată pe cale judiciară, de către instanță. Insolvența nu
presupune neapărat insolvabilitatea. Activele patrimoniale ale unei
persoane pot fi, din punct de vedere valoric, superioare pasivelor
patrimoniale, însă, la un moment dat, debitorului îi este greu să-și acopere
creanțele. Astfel, debitorul se pune la adăpostul acestei proceduri și își
reorganizează afacerea (pers. juridică) și printr-un plan de reorganizare
încearcă să-și achite datoriile față de creditorii săi.
Condiții pentru declararea stării de insolvență pentru persoanele juridice -
Legea 85/2014.

❏ Distincție între universalitatea juridică și universalitatea de fapt

Patrimoniul este o universalitate juridica, iar nu una de fapt. Se face
distincție între universalitatea juridică, adică patrimoniul (art. 31, NCC), și
universalitatea de fapt (art. 541, NCC).
Exemple de universalități de fapt: o colecție de vinuri, cărțile dintr-o
bibliotecă.
Universalitatea de drept este independentă de voința titularului, pe când
universalitatea de fapt are la bază voința acestuia din urmă și/sau voința
legiuitorului.
! Excepție: există și ipoteze de universalități de drept, cum ar fi masele
patrimoniale ale bunurilor soților, în cazul cărora, atât legea, cât și voința
titularului joacă un rol capital în crearea acestora, motiv pentru care nu
întotdeauna universalitățile de drept sunt complet izolate de voința
titularului lor sau de cea a legii.

Universalitatea de drept este alcătuită din drepturi și obligații, pe când

universalitatea de fapt este formată doar din bunuri, acestea neavând un
pasiv propriu.

Universalitatea de drept este inalienabilă, în timp ce universalitatea de fapt

poate fi înstrăinată total sau parțial (ex. colecția de vinuri).

Universalitatea de drept este independentă de elementele sale, pe când

universalitatea de fapt este dependentă de acestea; dispariția elementelor
sale ar înseamna și dispariția universalității de fapt.

La nivelul universalității de drept funcționează subrogația reală universală

cu titlu universal sau cu titlu particular, pe când la nivelul universalității de
fapt funcționarea acestor instituții nu se găsește în mod direct. În cazul

7
universalității de fapt bunurile care o compun nu sunt fungibile
(individualitatea lor materială nu se topește într-o substanță economica
comună). Ex. o biblioteca a cărei unitate rezultă din natura materială a
bunurilor care o compun, iar nu din valoarea ei economica => înstrainarea
carților în mod individual determină diminuarea întregului.
În cazul unei universalitati de fapt alcătuite din animale, întregul se poate
păstra pe cale naturala (turma de oi – reproducere), dar nu și pe cale juridică
prin subrogația reala.

Universalitățiile de drept și universalitățiile de fapt le este comună ideea de

scop/afectațiune, aspect relevat în mod diferit de către legiuitor la nivel de
reglementare.
Universităților de drept, legiuitorul le asociază ideea de
diviziune/afectațiune (art. 31, (2), NCC), în timp ce universalităților de fapt le
este proprie ideea de destinație comună (art. 541, (1), NCC).

● Numai persoanele au patrimoniu

Nu poate exista patrimoniu fără titular (oricât de mult s-ar autonomiza o

masă patrimonială în cadrul patrimoniului unei persoane, această
autonomie nu merge niciodată până la desprinderea diviziunii respective a
patrimoniului de titularul acesteia).
Această concluzie a fost contestată de multe ori. Înainte de a se multiplica
persoanele juridice fără scop lucrativ, s-a spus că fundația este un exemplu
de patrimoniu fără titular. În realitate, fundația își întemeia personalitatea
pe fondatorii ei și pe cei care o administrează, deci nu se putea vorbi despre
un patrimoniu fără titular, deoarece fundația era însăși subiect de drept.

● Orice persoană are un patrimoniu propriu

Conform art. 31, (1), NCC orice persoană fizică sau juridică este titulară a unui
patrimoniu. În ceea ce privește persoana juridică, conform art. 187, NCC,
existența patrimoniului constituie o condiție a existenței persoanei juridice.
Sub acest aspect trebuie să facem o distincție între această idee, că orice
persoană are un patrimoniu și ideea de capacitate de folosință.
Din acest punct de vedere există mai multe deosebiri esențiale:
- capacitatea de folosință permite dobândirea de drepturi personale și
personale nepatrimoniale, pe când patrimoniul nu cuprinde decât drepturi
cu valoare economică, patrimoniale

8
- capacitatea de folosință este o aptitudine, deci o eventualitate (art. 34,
NCC), pe când patrimoniul reprezintă o realitate juridică
- capacitatea de folosință nu are rol de garanție, pe când patrimoniul
reprezintă gajul general al creditorilor chirografari (art. 2.324, NCC).
- capacitatea de folosință poate exista și înainte de naștere (art. 36, NCC)
sau înainte de dobândirea personalității juridice (art. 205, (3), NCC), pe când
patrimoniul există numai după împlinirea acestor momente.

Patrimoniul este inalienabil prin acte inter vivos sau mortis causa, în sensul
că acesta nu poate fi înstrăinat. Drepturile și obligațiile care intră în
conținutul patrimoniului sau masei patrimoniale sunt, ca regulă, alienabile.
În cazul persoanelor fizice, patrimoniul nu poate fi înstrăinat nici total, nici
parțial în timpul vieții, acesta transmițându-se numai prin intermediul
moștenirii. În realitate, în aceste cazuri, prin intermediul transmisiunii
universale sau cu titlu universal ceea ce se transmite sunt drepturile și
obligațiile (conținutul patrimoniului), deci nici în cazul moștenirii nu se
transmite patrimoniul propriu-zis.

În cazul personalor juridice, conținutul patrimoniului se transmite prin

reorganizare (fuziune, divizare, transformare). Sub acest aspect există în
materia transmiterii prin reorganizare o situația în care loc o transmisiune
patrimonială care nu presupune încetarea existenței subiectului de drept:
divizarea parțială când o parte a patrimoniului unei persoane juridice se
desprinde și se transmite unei alte persoane juridice existente sau care ia
ființă în acel moment.

● Orice persoană are un singur patrimoniu

Această idee a fost criticată până când interesul unei persoane fizice de a
realiza mai multe scopuri și de a-și afecta bunurile în conformitate cu
acestea a fost satisfăcut, fie prin ideea divizarii patrimoniului său în diferite
mase patrimoniale, fie prin participarea sa la constituirea unor persoane
morale.

Această trăsătură NU vine în contradicție cu caracterul divizibil al

patrimoniului, ci este mijlocită de ideea de scop sau afectațiune.Deși
patrimoniul este inalienabil și fiecare persoană are un singur patrimoniu,
acesta poate fi divizat în mai multe mase patrimoniale afectate exercitării
unei anumite activități sau profesii autorizate de lege.

9
● Patrimoniul este unitar, dar divizibil

Această caracteristică este neîndoielnică prin raportare la prevederile art. 31,

(2), NCC care prevede că patrimoniul poate face obiectul unei diviziuni sau
afectațiuni numai în cazurile și în condițiile prevăzute de lege.

Un subiect de drept poate diviza patrimoniul în mai multe mase

patrimoniale cărora să le dea o anumită afectațiune, însă acest lucru poate
fi posibil doar în cazurile și în condițiile prevăzute de lege.

În ceea ce privește masele patrimoniale, trebuie stabilit că divizarea

patrimoniului NU conduce la crearea mai multor patrimonii. Masele
patrimoniale alcătuiesc un singur patrimoniu.
ex. masele fiduciare - art. 33, (3), art. 773, NCC

ex. masele patrimoniale afectate exercitării unei profesii - art. 33, (1), NCC

➔ Prin divizarea patrimoniului în mai multe mase patrimoniale NU se

constituie o persoană juridică, respectiv un subiect de drept distinct.

! Încă din anul 2014, la nivelul Uniunii Naționale a notarilor publici din
România a fost constituit Registrul național al maselor patrimoniale
afectate exercitării individual a profesiei - destinat pentru evidențierea
situațiilor în care au fost create mase patrimoniale de afectațiune.

Acest registru a avut ca principal scop garantarea opozabilității față de terți

a constituirii sau modificării masei patrimoniale profesionale, precum și a
componenței acesteia.

Masele patrimoniale afectate exercitării unei profesii, în această categorie

intră profesii liberale (medic, arhitect, notar, avocat etc.) care se bucură de o
reglementare proprie,un anumit grad de autonomie organizatorică, au
constituite organe profesionale proprii și au o procedură de răspundere
disciplinară în cazul profesiei respective. Din pricina riscurilor de
insolvabilitate asociate exercitării profesiei autorizate de lege, în NCC se
crează posibilitatea apariției unor astfel de mase patrimoniale cu circuit
închis, în care acest tip de risc (de insolvabilitate) să fie sigilat (art. 2.324, (4),
NCC).

10
În ceea ce privește activitățile autorizate de lege, așa numitele persoane
fizice autorizate sau întreprinderi individuale (PFA-uri), acestea conțin o
dispoziție legală care derogă de la cea amintită anterior pentru creditorii
masei patrimoniale profesionale (art. 2.324, (3), NCC - stabilește o ordine de
urmărire a bunurilor unui debitor).
Ex. dacă debitorul este un medic, iar creanțele datorate creditorilor săi s-au
format exclusiv în exercitarea profesiei, aceștia din urmă vor putea executa
doar bunurile care formează masa patrimonială profesională

Și în cazul regimului matrimonial există această noțiune de masă

patrimonială. Astfel, soții căsătoriții sub regimul matrimonial au, fiecare,
câte un patrimoniu propriu alcătuit din două mase patrimoniale - drepturile
asupra bunurilor comune și obligațiile comune și drepturile asupra
bunurilor proprii și obligațiile proprii.

Transferul intrapatrimonial

Art. 32, (1), NCC reține faptul că ”în caz de diviziune sau afectațiune,
transferul drepturilor și obligațiilor dintr-o masă patrimonială în alta, în
cadrul aceluiași patrimoniu, se face cu respectarea condițiilor prevăzute de
lege și fără a prejudicia drepturile creditorilor asupra fiecărei mase
patrimoniale.”
Condiția de a nu-i prejudicia pe creditori a fost impusă deoarece dreptul
acestora este specializat (este legat de masa patrimonială în legătură cu
care s-a născut creanța acestora). Ei trebuie să urmărească mai întâi
bunurile din acea masă și abia apoi, dacă acestea nu sunt suficiente,
celelalte bunuri ale debitorului.
ex. PFA-urile, art. 2.324, (3), NCC

Creditorii afectați de operațiunile intrapatrimoniale, pot solicita pe calea

acțiunii pauliene constatarea inopozabilității față de ei a transferului
intrapatrimonial. Ei nu vor trebui să mai dovedească și complicitatea terțului
la fraudă deoarece, ca regulă, actul de transfer patrimonial este unul
unilateral.
Transferul intrapatrimonial nu este limitat în funcție de masele patrimoniale
implicate în această acțiune, el se poate realiza între mase de afectațiune
ale patrimoniului, între diviziuni ale patrimoniului autorizate de lege, cât și
între mase de afectațiune ale patrimoniului și diviziuni ale patrimoniului
autorizate de lege.

11
NCC lămurește și latura juridică a transferului drepturilor și obligațiilor dintr-
o masă patrimonială în alta, dispunând în mod firesc că aceasta nu
constituie o înstrăinare.
ex. taxe notariale pentru înstrăinare

Modalitățile patrimoniului

Spre deosebire de modalitățile juridice ale drepturilor reale, definite în

raport cu bunurile privite ut singuli care formează obiectul fiecărui drept
real, modalitățile juridice ale patrimoniului pot fi definite porninând de la
faptul că patrimoniul este divizibil, deci este posibil ca anumite mase
patrimoniale să fie stăpânite în comun de mai mulți titulari de patrimoniu.
Ex: regimul comunității de bunuri a soților : masa de bunuri comune se
regăsește în patrimoniile ambilor soți.

Așadar, nu este vorba, în realitate, de o stăpânire în comun a unui

patrimoniu în întregul său, întrucât acesta poate avea un singur titular. În
schimb, dacă este vorba despre o masă de drepturi și obligații pecuniare,
este posibilă stăpânirea ei în comun de către titularii mai multor patrimonii,
fie în sensul că fiecare titular are o cotă parte (indiviziunea, cazul
patrimoniului profesional comun), fie în sensul devălmășiei (comunitatea de
bunuri a soților).

Indiviziunea, comunitatea matrimonială a soților și patrimoniile

profesionale comune sunt modalitățile juridice ale patrimoniului.

Funcțiile patrimoniului

Comunicarea intrapatrimoniala reprezinta comunicarea între masele

patrimoniale. Există și comunicare între patrimonii aparținând unor
persoane diferite = interpatrimonială, la modul general, nu individual.
Observăm că această comunicare este sintetizată, generalizată în funcțiile
patrimoniului.

12
 Patrimoniul are 3 funcții:
1) Subrogația reală generală
2) Funcția de a asigura garanția comună a creditorilor
3) Funcția de a asigura transmisiunea universală sau cu titlu universal

I.Subrogația reală generală

În dreptul civil, se distinge între:

- Subrogația personală = înlocuirea unei persoane cu o altă persoană în
cadrul unui raport juridic obligațional
- Subrogația reală = înlocuirea unui element patrimonial cu un alt
element patrimonial

La rândul său, subrogația reală poate fi:

● Subrogație reală universală – când elementele patrimoniale care se
înlocuiesc unele cu altele sunt privite în cadrul universalității care este
patrimoniul
● Subrogația reală cu titlu universal - când elementele patrimoniale
care se înlocuiesc unele cu altele sunt privite în cadrul unei mase
patrimoniale
● Subrogația reală cu titlu particular - când elementele patrimoniale
care se înlocuiesc unele cu altele sunt privite ut singuli

subrogația reală generală = s. r. universală + s. r. cu titlu universal, are loc

în cadrul patrimoniului ca universalitate/în cadrul unei mase
patrimoniale. Este posibilă pe temeiul fungibilității elementelor
patrimoniale. Astfel, se asigură continuitatea.

În toate cazurile de subrogație reală se stabilește o relație dintre 2 patrimonii

diferite, nu numai între elementele aceluiași patrimoniu.

! Subrogația reală nu presupune întotdeauna un schimb de elemente

pecuniare între 2 patrimonii: un bun poate să iasă dintr-un patrimoniu și să
intre în alt patrimoniu, fără ca alt bun să iasă din al 2-lea și să intre în primul
ex. piere un bun și primești indemnizația de asigurare

● Conținutul subrogației generale. Corelația cu divizibilitatea

patrimoniului

13
Elementele pecuniare care ies din patrimoniu se înlocuiesc cu elementele
pecuniare care intră în patrimoniu. Mai mult, elementele care intră vor avea
aceeași poziție juridică pe care au avut-o cele care au ieșit (= calitatea de
elemente ale universalității / ale masei patrimoniale).

Înlocuirea are în vedere valoarea economica și regimul juridic al acestor

elemente patrimoniale, nu și calitățile fizice care privesc bunurile care fac
obiectul drepturilor și obligațiilor respective.

● Subrogația reală universală și cu titlu universal

Subrogația presupune ca regulă o înlocuire unui bun cu altul sau cu o

valoare pecuniară.
Fără a fi menționată expres în NCC, subrogația este prezentă indirect în
unele articole ale codului (art. 340, g), art. 1091, art. 1114, (4), NCC).

Atunci când înlocuirea are loc într-un patrimoniu nedivizat subrogația se

numește universală, în timp ce înlocuirea în cadrul unei mase patrimoniale
presupune o subrogație cu titlu universal.
Fundamentul acestui mecanism îl constituie, pe de-o parte fungibilitatea
economică a oricărui bun, iar pe de de altă parte caracterul de universalitate
al patrimoniului.

Subrogația reală universală este o funcție a patrimoniului întrucât permite

în același timp supraviețuirea patrimoniului (ieșiri, intrări în patrimoniu) și
păstrarea consistenței patrimoniale și al unui raport acceptabil între pasivul
și activul patrimonial.

Bunul juridic care intră în patrimoniul dobândește regimul juridic al întregii

universalități, însă dacă înlocuirea are loc într-o masă patrimonială
(compartiment), bunul care intră în acea masă capătă regimul juridic al
masei patrimoniale.

Subrogația reală universală sau cu titlu universal are loc automat,

indiferent de orice prevedere legală, ca o consecință a fungibilității
economice a bunurilor și a caracterului de universalitate a patrimoniului.

Față de toate acestea subrogația reală universală sau cu titlu universal poate
fi definită ca fiind: înlocuirea unui bun cu altul sau a unei mase

14
 patrimoniale, în urma căreia bunul care intră în patrimoniu/masă
patrimonială dobândește regimul juridic general al tuturor bunurilor din
acel patrimoniu, respectiv din acea masă.

● Comparație între subrograția reală generală și subrogația reală cu

titlu particular

- Subrogația reală generală se produce în cazul unei universalități, fie în

cadrul unui patrimoniu, fie al unei mase patrimonială, iar subrogația reală
cu titlu particular privește elemente patrimoniale ut singuli, individual.

- Subrogația reală generală se produce automat, fără a fi nevoie de o

prevedere a legii, pur și simplu pe temeiul fungibilității elementelor
patrimoniale, dar cea cu titlu particular intervine doar dacă legiuitorul o
prevede în mod expres.
- Când e vorba de subrogația reală generală, elementul patrimonial care
intră în patrimoniu dobândește regimul juridic general fie al patrimoniului,
fie al masei patrimoniale respective. Dacă e sub cu titlu particular, elementul
care intră în patrimoniu dobândește regimul juridic particular pe care îl avea
elementul patrimonial care a ieșit din patrimoniu (exemplu în cadrul
ipotecii: subrogarea ipotecii asupra despăgubirii).

Se poate spune că subrogația reală cu titlu particular presupune

întotdeauna o subrogație generala. Reciproca nu este valabilă!

II.Garanția comună a creditorilor

Până la NCC., se vorbea de gajul general al creditorilor chirografari asupra

patrimoniului debitorului.

creditorul chirografar = creditorul a cărui creanță nu este garantată cu o

garanție reală (gaj sau ipotecă)

Termenul de gaj – folosit impropriu: trimite cu gândul la garanția reală, însă

în acest caz este vorba despre o accepție metaforică – gajul evocă puterea
creditorului chirografar asupra patrimoniului debitorului.

15
Vorbind de garanția comună, nu se face trimitere doar la creditorii
chirografari, ci la toți creditorii. Patrimoniul ca universalitate poate fi urmărit
și de creditorii care posedă garanții, și de cei chirografari. Diferenta dintre
aceștia sta în ordinea urmăririi.

Garanția comună a creditorilor exprimă puterea comună pe care creditorii

o au asupra patrimoniului debitorilor.
Din caracterul comun al acestei puteri derivă principiul egalitații creditorilor,
consacrat în art. 2.326 alin. (1), teza I, NCC.

În plus, nu e vorba de o deposedare a debitorului, ci de o universalitate, nu

un bun individual determinat.

art. 2.324 alin. (2), art. 628 alin. (2) și art. 2.325 => micșorarea garanției
comune a creditorilor

Sunt avute în vedere nu numai drepturile patrimoniale existente în

patrimoniul debitorului în momentul nașterii datoriei, ci și acelea care au
intrat în patrimoniul debitorului până la scadență (toate bunurile prezente
și viitoare) => momentul fixării dreptului de garanție comună asupra unor
elemente pecuniare active din patrimoniul debitorului este chiar momentul
în care creditorii trec la executarea creanței lor
Se impune următoarea distincție:
● Obiectul garanției comune = patrimoniul
● Obiectul urmăririi = drepturile reale și de creanță existente în
patrimoniu într-un moment determinat și chiar și cele care vor intra in
patrimoniu ulterior acelui moment, până la îndestularea creanțelor
creditorilor
Atenție!
garanția comună (puterea creditorilor asupra patrimoniului debitorului)
≠ urmarirea efectivă a activului patrimonial

Debitorul nu are libertate deplina de a încheia acte juridice cu privire la

drepturile sale patrimoniale.
Tocmai în virtutea garanției comune, creditorii sunt îndreptățiți să
cenzureze, prin intermediul acțiunii pauliene, actele juridice frauduloase

16
 încheiate de debitor cu terții – acte ce pot crea sau mării starea de
insolvabilitate a debitorului.

● Principiul specializării garanției comune a creditorilor

Divizarea patrimoniului în mai multe mase patrimoniale determină

specializarea garanției comune a creditorilor.

În această ipoteză, garanția comună va opera, în mod specializat, asupra

masei patrimoniale în legătură cu care s-a născut creanța unui creditor.
Garanția rămâne comună (adică nu poartă asupra unui element patrimonial
determinat), dar este specializată (nu are ca obiect patrimoniul ca
universalitate).

Dacă activul masei patrimoniale în legătură cu care s-a născut creanța nu

este îndestulător, garanția comună poate opera și asupra celorlalte bunuri
din patrimoniu.

III.Funcția de a asigura transmisiunea universală sau cu titlu universal

Când decedează persoana fizică, se reorganizează sau încetează persoana

juridică, se pune problema transmiterii către succesori a universalității
elementelor patrimoniului (transmisiune universală) sau a unei fracțiuni din
aceasta universalitate (transmisiune cu titlu universal).

Patrimoniul ca atribut al personalității durează cât timp durează persoana

fizica sau juridică. Ceea ce se transmite este conținutul patrimoniului, fie
tot ca o universalitate, fie ca o parte din universalitate (DECI NU
PATRIMONIUL ÎN SINE).
Unitatea juridică a acestora nu mai este dată de persoana autorului, ci de
persoana succesorului, alături de afectațiunea sa și regimul juridic care i se
aplica.
Fiecare succesor are o cotă parte din totalitatea drepturilor și a datoriilor. În
toate cazurile, fiecare succesor primește nu doar drepturi, ci și obligații, în
întregime sau în cotă-parte.

17
Atenție!
GREȘIT: „transmiterea patrimoniului” – poate conduce la concluzia că
succesorul are mai multe patrimonii, ceea ce este inadmisibil
CORECT: „transmiterea universalității elementelor patrimoniale”

Ceea ce există în patrimoniul persoanei fizice în momentul decesului =

„stop-cadru din filmul existenței patrimoniului”.
Drepturile și obligațiile care au un caracter intuitu personae nu se transmit
de la autor la succesor.

Concluzie:
Universalitatea privește în acest caz numai dimensiunea spațială, în sensul
că acoperă toate drepturile și datoriile existente la un moment dat în
patrimoniul unei persoane, nu și dimensiunea temporală, de permanență și
continuitate.

18
Cursul II

Clasificarea drepturilor patrimoniale

Drepturile subiective civile se împart, în funcție de natura conținutului lor,

în drepturi personale nepatrimoniale și drepturi patrimoniale.
Spre deosebire de drepturile personale nepatrimoniale, drepturile
patrimoniale au un conținut economic.
Patrimoniul este alcătuit din drepturi si obligatii cu valoare pecuniara.
Activul patrimoniului oricărei persoane este, deci, alcătuit din drepturi
patrimoniale.

La rândul lor, drepturile patrimoniale se clasifică în drepturi reale și

drepturi de creanță:
● Drepturile reale (ius in re – drept asupra lucrului) sunt acele drepturi
patrimoniale în virtutea cărora titularul poate să își exercite prerogativele
dreptului asupra bunului în mod direct și nemijlocit, fără să aibă nevoie de
intervenția unei alte persoane.
● Drepturile de creanță (jus ad personam – drept asupra persoanei)
sunt acele drepturi patrimoniale în temeiul cărora titularul, subiect activ,
denumit creditor, poate pretinde subiectului pasiv, denumit debitor, să dea,
să facă sau să nu facă ceva ce ar fi îndreptățit să facă în absența
angajamentului său juridic, făcând apel la forța de constrângere a statului,
în cazul în care acesta nu își îndeplinește de bunăvoie obligațiile.

Comparație între drepturile reale și drepturile de creanță

❏ Asemănări:

19
- drepturile reale și drepturile de creanță sunt drepturi patrimoniale, iar
titularii lor sunt individualizați

❏ Deosebiri:

1. Subiectele – Gradul de determinare a subiectului pasiv

Subiectul activ este individualizat în ambele ipoteze, subiectul pasiv,

respectiv titularul obligației corelative, este individualizat numai în ipoteza
dreptului de creanta, în timp ce, în ipoteza dreptului real, obligatia generala
negativa corelativa are un titular general și neindividualizat, format din
toate celelalte subiecte de drept.
Inițial, se credea că dreptul real este o relație dintre o persoana și un bun,
dar, de fapt, dreptul real intră în conținutul unui raport juridic ca raport
social care se stabilește între persoane în legătură cu un anumit bun.

Când o persoană cauzează un prejudiciu prin atingerea exercitării

prerogativelor unui drept real de către titularul sau, subiectul pasiv general
și nedeterminat nu se trasformă într-un subiect pasiv determinat;
individualizarea privește alt raport juridic, raportul juridic obligațional, în
conținutul căruia intră un drept de creanță având ca obiect repararea
prejudiciului.

2. Opozabilitatea

Ca drepturi absolute, drepturile reale sunt opozabile erga omnes, în timp ce

drepturile de creanță sunt opozabile doar debitorului (stricto sensu).
Pentru a asigura opozabilitatea față de toate categoriile de terți a
drepturilor reale principale imobiliare și a drepturilor reale de garanție,
este necesară îndeplinirea mai multor formalități de publicitate.
Cât privește drepturile reale principale mobiliare, se consideră că posesia
asigură prin ea însăși publicitatea.

3. Obiectul drepturilor

Conținutul juridic al drepturilor reale presupune prerogative a căror

exercitare are ca premisă stăpânirea asupra unui bun, iar pentru ca bunul

20
să fie susceptibil de stăpânire și apropiere, trebuie să fie determinat și
individualizat.

Atenție!
Bunurile de gen devin obiect al drepturilor reale numai prin cântărire,
măsurare, numărare.

Drepturile de creanță care au o obligație corelativă de a da pot avea ca

obiect bunuri individual determinate sau bunuri de gen. În acest din urma
caz, executarea obligației de a da, respectiv transferul sau constituirea unui
drept real, se produce în momentul în care bunurile de gen se
individualizeaza prin cântărire, măsurare, numărare.

4. Obiectul obligației corelative

În ceea ce privește conținutul obligațiilor corelative

● pentru drepturile reale - obligația este generală și negativă (abținerea
de la orice faptă care ar putea stânjeni exercițiul prerogativelor conferite de
dreptul real titularului său)
obligație negativă generală (opozabilă tuturor) = restrângere a sferei de
libertate a persoanei în temeiul legii - are caracter general și abstract,
adică nu are o valoare economica propriu-zisa

● pentru drepturi de creanță - obligația este specială, opozabilă doar

debitorului și presupune:
➢ a da ceva (se constituie sau se transmite un drept real)
➢ a face ceva (orice prestație pozitivă în afara celei de a da)
➢ a nu face ceva (ce în mod normal ar fi putut face dacă nu și-ar fi
asumat această obligație)

obligație negativă speciala (opozabilă debitorului) = restrângerea sferei

de libertate a persoanei; are ca temei chiar voința acelei persoane

Atât drepturile reale, cât și cele de creanță trebuie să fie respectate de terți
ca situații juridice.

5. Conținutul juridic

21
Conținutul juridic este reprezentat de prerogativele pe care acesta le
conferă titularului:
● latura procesuală (dreptul material la acțiune)
● latura substanțială

Spre deosebire de conținutul juridic al drepturilor de creanță, conținutul

juridic al drepturilor reale cuprinde două prerogative:
● dreptul de urmarire
● dreptul de preferință
Acestea au două înțelesuri:
➔ un înțeles general - comun pentru toate drepturile reale
➔ un înțeles special – comun numai pentru drepturile reale accesorii

➢ În înțelesul special, dreptul de urmarire și de preferință intră în

conținutul juridic al drepturilor reale de garanție:
➔ sub aspect procesual - cele două prerogative sunt specifice
dreptului material la acțiune pe care îl au creditorii ale căror datorii sunt
însoțite de garanție reale:

● dreptul de urmarire: pot urmări bunurile asupra cărora s-a constituit

garanția împotriva oricărui terț în mâinile căruia s-ar afla

● dreptul de preferință: pot opune, cu preferință, drepturile lor de

creanta în procesul de urmarire atât creditorilor chirografari, cat și
creditorilor ale căror garanții reale au un rang inferior.

➔ sub aspect substanțial – urmărirea și preferința sunt prerogative

substanțiale:
● creditorii care au drepturi reale de garanție se îndestulează din
valoarea bunurilor urmărite;
● îndestularea se face cu preferință față de creditorii chirografari și
creditorii ale căror garanții reale au un rang inferior;
➢ În interesul general, urmărirea și preferință sunt prerogative
comune tuturor drepturilor reale numai sub aspect procesual:

● prerogativa urmăririi – drepturile reale pot fi apărate prin acțiuni reale;

fiind opozabile erga omnes, titularul poate să introducă o acțiune specifică
(acțiunea în revendicare, acțiunea confesorie, acțiunea de executare silită)
împotriva oricărei persoane la care se afla bunul ce formează obiectul
dreptului real

22
● prerogativa preferinței – în concurs cu alte persoane care pretind că
sunt titulare ale aceluiași drept real, adevăratul titular va fi preferat
Atenție!
Prerogativa preferintei în acest sens (de a stabili pe baza probelor cine este
adevăratul titular al dreptului) o au și drepturile de creanță.

6. Modul de exercitare

Prerogativele drepturilor reale se exercita în mod direct și nemijlocit de

către titularii acestor drepturi, fără a fi necesară intervenția unei alte
persoane.
Prerogativelele drepturilor de creanță se exercită de către titularii acestor
drepturi numai prin intermediul unui prestații din partea debitorului.

7. Durata

➢ Drepturile reale = o durată mai lungă; dreptul de proprietate este un

drept absolut, perpetuu, adică el nu se stinge prin neuz – excepția este
uzucapiunea.

Durata drepturilor reale accesorii este legată de durata drepturilor de

creanță pe care le garantează.

➢ Drepturile de creanță = durată mai scurtă

Aceasta prezintă importanță sub aspectul prescripției:
● drepturile reale sunt imprescriptibile / prescriptibile în termene foarte
lungi (ex. 30 de ani)
ex. dreptul de proprietate este perpetuu (art. 555, alin. 1, NCC)
dreptul de superficie se poate constitui pe o pe o perioadă de până la 99 de
ani (art. 694, NCC)
● drepturile de creanță sunt prescriptibile extinctiv într-un termen
foarte scurt (de regulă, termenul general de 3 ani)

23
8. Numărul drepturilor – Izvorul drepturilor patrimoniale

Drepturile reale = sunt enumerate de lege => număr limitat (art. 551, NCC)
Drepturile de creanță = numărul lor este nelimitat – imaginația juridică a
părților poate da naștere unui număr nelimitat de drepturi de creanță, fiind
deci o limită (plastic vorbind) a acestora.

În ceea ce privește contractele, părțile au posibilitatea de a stabili

conținutul convenției, singura limită care le este impusă este respectul
bunelor moravuri și ordinii publice (art. 11 și art. 1.169, NCC).

Categorii juridice de drepturi patrimoniale

atipice/intermediare

Drepturile reale și drepturile de creanță nu acoperă întregul spațiu al

drepturilor patrimoniale. Sunt anumite drepturi, cu obligațiile lor corelative,
care, deși au o natură patrimonială, nu pot fi constrânse să intre în sfera
drepturilor reale sau în sfera drepturilor de creanță, constituind categorii
juridice atipice:

1. Drepturile reale ce poartă asupra unui bun incorporal

Dreptul de proprietate s-a născut din posesia ca stare de fapt. La origini,

dreptul de proprietate a plecat de la noțiunea de bun corporal. Putem
stăpâni bunurile corporale, dar bunurile incorporale sunt o abstracțiune, nu
sunt într-o relație atât de directă cu dreptul de proprietate.

Atenție!
Potrivit NCC drepturile patrimoniale sunt considerate bunuri. Această
concepție a fost aspru criticată (vezi pg. 45 din V. Stoica).

Este util să includem în categoria bunurilor acele drepturi patrimoniale care

devin ele însele apropriabile, adică se transformă în bunuri incorporale,

24
formând obiectul altor drepturi patrimoniale (ex. dreptul de proprietate și
dreptul real de garanție asupra unui drept de creanță).

Creația intelectuală este ea însăși un bun incorporal (este susceptibila de

apropiere sub formă de drepturi patrimoniale); creația intelectuală este
protejată nu numai prin intermediul drepturilor patrimoniale, ci și prin
intermediul unor drepturi personale nepatrimoniale.

Sunt avute în vedere bunurile incorporale care sunt ele însele apropriabile
și devin obiectul unor drepturi reale. Spre deosebire de bunurile corporale,
care sunt în mod natural apropriabile, bunurile incorporale devin
apropriabile numai cu autorizarea legii. Trebuie să existe o dispoziție
legală expresă pentru a fi obiect al dreptului de proprietate.
a. Dreptul de proprietate și dreptul real de garanție mobiliara
asupra unui drept de creanță

Titlurile de valoare sunt înscrisuri care încorporează, în materialitatea lor,

drepturile patrimoniale pe care le constată, astfel persoana care posedă în
mod legitim înscrisul este și titulara dreptului menționat în înscris. Prin
urmare dreptul de creanță devine obiectul unui drept real, dreptul de
proprietate, iar dreptul de creanță devine un adevărat bun incorporal.

b. Drepturile reale asupra fondului de comerț

Ca universalitate de fapt și ca bun incorporal, fondul de comerț este obiectul

unor drepturi reale: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, drepturi
reale de garanție.

Fondul de comerț reprezintă un bun unitar caracterizat prin reunirea

elementelor necorporale și a unor elemente corporale ce aparțin unui
comerciant, permițându-i acestuia să-și dezvolte clientela.  Fondul de
comerț este o universalitate de fapt.

Acesta este constituit în general din elemente mobiliare, necorporale și

corporale. Elementele imobiliare sunt excluse.

Elementele incorporale sunt clientela și vadul.

25
Elementele corporale sunt materialele, utilajele și amenajările ce nu au
caracter de imobile prin destinație, dar care au o anumită stabilitate, și care
servesc exploatării întreprinderii (utilaje industriale, material rulant, mașinii
de scris, mobile de prezentare etc.).

Atenție!
Mărfurile nu fac parte integrantă a fondului de comerț. 

c. Drepturile de proprietate intelectuală

➢ reglementate de Legea 8/1996 privind dreptul de autor și

drepturile conexe
Sunt mai degrabă categorie intermediara între drepturile patrimoniale si
drepturile personal nepatrimoniale
Au o structură complexă, ele cuprind atât drepturi personale
nepatrimoniale, cât și drepturi patrimoniale (dreptul autor, de exemplu, este
un drept complex care implică o sumă de drepturi patrimoniale și cele
patrimoniale care țin de posibilitatea de a vinde opera). Pe cale de
consecință, de fiecare dată va trebui observat de ce prerogativă se folosește
autorul pentru a califica dreptul respectiv.

Ca drepturi patrimoniale, au ca obiect un bun incorporal – o creație

intelectuală
Dreptul de proprietate intelectuală nu se confundă cu dreptul de
proprietate asupra obiectului material în care este încorporată creația (ex.
pânza pe care s-a pictat tabloul)

➔ art. 24 din Legea 8/1996 - dreptul de suită (un soi de drept de

urmărire)

Deși nu se identifica cu un drept de proprietate în sens comun, prezintă

caracterele drepturilor reale.

2. Drepturile potestative patrimoniale

26
Presupun aptitudinea unui subiect de drept de a naște, modifica sau stinge
o situație juridică prin simpla sa manifestare de voință, noua situație juridică
impunându-se subiectului pasiv.

Titularul dreptului potestativ are puterea de a interveni, prin voința sa

unilaterală, în situații juridice preexistente în care sunt prezente și
interesele altor persoane decât ale titularului acestor drepturi.

Drepturile potestative sunt drepturi de opțiune. Ele sunt efectul unei

manifestări de voință (dreptul de opțiune născut din promisiunea de a
vinde; acordul prealabil al celor care vor suporta consecințele exercitării
dreptului) sau efectul pe care legea îl leagă de anumite fapte juridice
(dreptul de opțiune succesorală).

Drepturile potestative nu sunt nici drepturi reale, nici drepturi de

creanță:
● pot fi exercitate în mod direct, dar nu asupra unui bun, ca în cazul
drepturilor reale, ci asupra unor situații juridice;
● efectul exercitării lor este suportat numai de persoanele ale căror
drepturi sau interese fac parte sunt legate de o anumită situație juridică;
● pentru exercitarea lor titularii nu au nevoie de intervenția
(acțiune/inacțiune) subiectelor pasive, ca în cazul drepturilor de creanță;

3. Obligațiile reale

O obligație civilă poate fi:

● obișnuită – incumbă debitorului față de care s-a născut; urmează a fi
executată „între părți”, ca și drepturile de creanță

● scriptae in rem (obligație opozabilă și terților) – se naște în legătură

cu un lucru și își produce efectele și asupra unei terțe persoane care
dobândește ulterior un drept real asupra lucrului respectiv, chiar dacă
aceasta persoana nu a participat în vreun fel la nașterea raportului juridic
care are în conținut acea obligație (art. 1.811, NCC)
● propter rem (obligația reală de a face) – îndatorire ce incumbă, în
temeiul legii sau al convenției părților, deținătorului unui lucru (titularul
unui drept real / posesorul / detentorul), pentru rațiuni precum protecția
unor lucruri de importanță națională, existența unor raporturi de bună
vecinătate etc.

27
 Obligațiile propter rem și obligațiile scriptae in rem îmbina elemente ale
drepturilor reale și ale drepturilor de creanță, fără a se confunda cu
acestea, alcătuind o categorie distinctă, aceea a obligațiilor reale.

Acestea au trăsături comune: intră în conținutul unui raport juridic

obligațional, drepturile corelative putând fi realizate numai prin intermediul
prestației unei anumite persoane. Sub acest aspect se apropie de drepturile
de creanță.

Totuși, au opozabilitate mai largă decât drepturile de creanță (pot fi opuse

nu numai debitorului inițial, ci și dobânditorilor ulteriori). Sub acest aspect
se apropie de drepturile reale

Atenție!
Obligațiile reale nu sunt opozabile erga omnes. Nu se confundă cu
drepturile reale.

A. Obligațiile propter rem

Cât privește originea lor, acestea se împart în 2 categorii:

➢ Obligații propter rem legale
În ceea ce privește obligațiile propter rem legale, avem o nouă
subclasificare:

1. cele de natură administrativă

● au drept specificitate faptul că o instituție a statului este creditor, care
urmărește executarea sau nu a obligației
● cei care nu execută obligațiile sunt pasibili de a răspunde
contravențional și ies din sfera raportului civil
● sunt reale pentru că incumbă titularului unui drept real
ex 1. obligația deținătorilor de terenuri agricole de a cultiva terenul – art. 74
din Legea fondului funciar 18/1991
ex 2. obligația deținătorilor de orice titlu al bunurilor culturale de a le păstra
și de a se îngriji de ele și mai ales de a nu le distruge

28
2. cele de natură civilă
● sunt reglementate de Codul Civil în art. 560 (obligația de grănițuire) și
art. 663 (cheltuielile de întreținere și reparare a despărțiturilor comune)
● pe proprietar nu îl va întreba nimeni dacă este de acord să suporte
cheltuielile ocazionate, iar această obligație se va transmite și noului
proprietar
● obligația nu trebuie trecută în contract – incumba noului proprietar în
virtutea legii

➢ Obligații propter rem convenționale

ex. art. 759, NCC – obligațiile în sarcina proprietarului fondului aservit –
părțile pot conveni să-și asume anumite obligații
Atipicitatea vine din faptul că alin. (2) permite ca obligațiile care s-au născut
în sarcina unei părți să incumbe și unei alte persoane care nu a fost parte a
raportului în momentul încheierii contractului, DAR consimțământul
există, deoarece este prevăzută obligativitatea înscrierii în Cartea
Funciară. În lipsa publicității și-ar pierde caracterul convențional.

B. Obligații scriptae in rem

Acest fel de obligații sunt atât de strâns legate de posesia unui bun, încât
creditorul nu poate realiza creanța sa decât dacă posesorul actual al lucrului
îndeplinește obligația corespunzătoare.

Așadar, ca și în cazul obligațiilor propter rem, datoria nu aparține numai

debitorului inițial, contemporan cu nașterea acesteia, ci și dobânditorilor
ulteriori și succesivi ai bunului, indiferent dacă aceștia au un drept real sau
doar o posesie ca stare de fapt.

Deși, uneori, s-a considerat că obligațiile sciptae in rem se referă numai la

imobile, nu există temei legal care să împiedice constituirea acestor
obligații cu privire la bunurile mobile.

ex. art. 1.811, NCC – cea mai importantă aplicație a acestor obligații

29
Dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat, dreptul locatarului este
opozabil dobânditorului, după cum urmează:

a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locațiunea a fost

notată în cartea funciară;

b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a

locațiunii este anterioară datei certe a înstrăinării;

c) în cazul mobilelor supuse unor formalități de publicitate, dacă locatarul

a îndeplinit aceste formalități;

d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla

în folosința locatarului.

C. Distincția dintre cele doua tipuri de obligații reale – exista 2

diferențe:

1 - obligațiile propter rem sunt instituite din cauza naturii sau a situației
juridice a lucrului
- obligațiile scriptae in rem au ca scop asigurarea realizării creanței
creditorului indiferent de posesorul actual al bunului și de natura acestui
lucru

2 - obligațiile propter rem – obligații reale de a face

- obligațiile scriptae in rem – ansamblu de prestații negative și pozitive

Clasificarea drepturilor reale

Drepturile reale sunt prevăzute de art. 551, NCC:

● Dreptul de proprietate
● Superficie
● Uzufruct
● Uz
● Abitație
● Servitute

30
● Administrare
● Concesiune
● Folosință
● Drepturi reale de garanție
● +alte drepturi prevăzute de lege

Lege în sens restrâns = act juridic al Parlamentului

Dacă un drept real ține de regimul general al proprietății, recunoașterea s-
ar putea face numai prin lege organică (art. 73 alin. (3) lit. m din Constituția
României).

Dreptul real complet, absolut este dreptul de proprietate, deoarece el se

bucură de toate cele 3 prerogativele : dreptul de posesie, de dispoziție și
atributul folosinței.

Dreptul de administrare, de concesiune și de folosință sunt corelative

dreptului de proprietate publică – se nasc dintr-o ”dezmembrare” a
dreptului de proprietate publică. Toate aceste drepturi au un caracter
principal și vorbim de un drept accesoriu în cazul dreptului de ipotecă și gaj,
iar raportul de accesorietate decurge din faptul că ele depind de existența
unui drept de creanță.

Drepturile reale se clasifică în funcție de criteriul autonomiei sau

dependenței lor în raport cu drepturile de creanță:
● Drepturi reale principale
- nu depind de existența unui drept de creanță

● Drepturi reale accesorii

- sunt dependențe de un drept de creanță
- sunt drepturile reale accesorii drepturile reale de garanție (ipoteca,
gajul, privilegiile, dreptul de retenție)

Atenție!
Dacă un drept real depinde de existența altui drept real, primul drept nu
devine accesoriu. (ex. dreptul de servitute are un caracter accesoriu în raport
cu dreptul de proprietate, dar rămâne un drept real principal).

Clasificarea drepturilor reale principale

31
1. După natura juridică și regimul juridic aplicabil, distingem între:

● dreptul de proprietate publică – pe temeiul lui se constituie drepturi

reale:
➔ dreptul de administrare
➔ dreptul de concesiune
➔ dreptul de folosință
De regulă nu se exercita direct, de către titularii săi, ci indirect, prin
intermediul titularilor drepturilor reale constituite pe temeiul său.

● dreptul de proprietate privată – poate fi dezmembrat astfel încât

atributele care intra în conținutul său juridic să fie exercitate de persoane
diferite; dezmembramintele:
➔ dreptul de uzufruct = dreptul de a folosi bunul altei persoane și de a-
i culege fructele, întocmai ca proprietarul, cu îndatorirea de a-i conserva
substanța

➔ dreptul de uz = dreptul de a folosi lucrul altuia și de a-i culege fructele

naturale și industriale numai pentru nevoile proprii și ale familiei sale

➔ dreptul de abitație = dreptul unei persoane de a locui în locuinta

nudului proprietar împreuna cu soțul și cu copiii, chiar dacă nu e căsătorit
sau nu are copii la data constituirii abitației), precum și cu părinții ori alte
persoane aflate în întreținere sa

➔ dreptul de servitute = sarcina care grevează un imobil, pentru uzul

sau utilitatea imobilului unui alt proprietar

➔ dreptul de superficie = dreptul de a avea sau de a edifica o

construcție pe terenul altuia, asupra căruia superficiarul dobândește un
drept de folosință
★ dreptul de nuda proprietate nu este, de regula, enumerat între
dezmembrăminte, dar face parte lato sensu dintre acestea.

Atenție!
Numai nuda proprietate are vocatia de a se reîntregi ca drept de proprietate
în momentul stingerii dezmembrămintelor stricto sensu.

32
Spre deosebire de ipoteza dreptului de proprietate publică,
prerogativele dreptului de proprietate privată sale se exercită, de regulă,
de către titularii dreptului.
Chiar și în cazul dezmembrării, drepturile reale care rezultă NU sunt moduri
de exercitare a prerogativelor din conținutul juridic al dreptului de
proprietate, ci presupun o separare a prerogativelor acestui drept, deci
titularul fiecărui dezmembrământ exercită propriile sale atribute.

Dezmembrămintele dreptului de proprietate, pe durata existenței lor, sunt

opozabile erga omnes.

DREPTUL DE PROPRIETATE

Diferite perspective asupra dreptului de proprietate

Nu există un drept de proprietate propriu-zis, ci acesta exista prin cele doua

forme ale sale: dreptul de proprietate privata si dreptul de proprietate
publica.

Sub aspect terminologic, termenul proprietate are multiple sensuri (bunul

care formează obiectul dreptului de proprietate, avere, relația proprietar -
bun/proprietar - celelalte persoane, dreptul de proprietate), fie în vorbirea
curentă, fie în diferitele discipline, care din perspective diferite studiază
proprietatea.

Ca urmare, în funcție de context, trebuie să deslușim sensul pe care îl are

termenul “proprietate”. Există multiple perspective asupra acestui termen,
fără a face un inventar complet, ne vom opri la perspectiva istorică, cea
sociologică, cea filosofică și cea juridică.

Important este că, indiferent de perspectivă, există o problemă

fundamentală a dreptului de proprietate. Aceasta consta în tensiunea care
se creeaza, in contradictia care apare intre aproprierea privata a bunurilor,

33
pe de o parte, si aproprierea comunitara a bunurilor, pe de alta parte (=>
structura polara a dreptului de proprietate).

In orice tip de societate, aceasta contradictie exista si, într-un fel sau altul, in
functie de modul in care se rezolva, se configureaza organizarea sociala.

Aproprierea privata nu se reduce la stapanirea individuala a bunurilor

(proprietatea individuala), iar aproprierea comitara nu cuprinde orice forma
de stapanire comuna sau colectiva a bunurilor. AC se face prin intermediul
structurilor de putere, care sunt expresia juridica de drept public a unei
comunitati. AP isi pastreaza acest caracter si cand se face de catre mai
multe persoane care formeaza sau nu un subiect colectiv de drept (ex.
coproprietatea este o forma de AP).

Important este ca, din perspectiva istorica, aceste doua forme de apropriere
a bunurilor au coexistat dintotdeauna. Nicio forma de organizare sociala nu
a exclus in totalitate una sau alta dintre aceste doua forme, chiar daca
raportul dintre ele a fost variabil in timp.

Din perspectiva sociologica, s-a incercat formularea unei legi de evolutie a

dreptului de proprietate.

Potrivit unui prim raspuns, s-a afirmat ca dreptul de proprietate a evoluat

de la formele primitive de apropriere comunitara catre formele moderne de
apropriere individuala. Al doilea raspuns, total opus, afirma ca initial a
predominat proprietatea privata, dar aceasta a fost inlocuita treptat de
proprietatea comuna. Daca ne intoarcem la perspectiva istorica, vom
observa, insa, ca o aaceste legi sunt infirmate. Au fost perioade in care s-a
acordat preeminenta aproprierii private, au fost alte perioade in care a
dominat aproprierea comunitara.

Realitatea este ca exista un balans al formelor de apropriere. De exemplu, in

perioada moderna a fost afirmata preeminenta aproprierii private a
bunurilor, iar proprietatea privata a fost declarata sfanta si inviolabila. Mai
ales in partea a doua secolului XIX si in prima parte a secolului XX,
proprietatea privata a fost supusa unei critici ample, pe temeiul careia s-a
declansat o ampla miscare sociala de instaurare a aproprierii comunitare a
bunurilor, mai ales in cadrul sistemului totalitar comunist. La sfarsitul
secolului trecut, odata cu prabusirea acestui sistem, a fost din nou
reafirmata preeminenta aproprierii private a bunurilor fata de cea

34
comunitara. Niciuna dintre cele doua legi formulate de sociologi nu are
temei istoric.

Tot din perspectiva sociologica, a fost pusa in evidenta, cu mai multa

acuratete, structura dreptului de proprietate. Elementele structurii
dreptului de proprietate despre care s-a vorbit:

lucrul, obiectul aproprierii (care prin apropriere devine bun)

persoanele care apropriaza

legatura dintre lucrurile apropriate si persoanele care apropriaza

Primul element din aceasta structura , obiectul dreptului de proprietate, ne

arata ca numai lucrurile pot fi apropriate, dar nu orice lucru poate fi
apropriat. Sub primul aspect, odata cu abolirea sclaviei, fiintele umane nu
mai pot fi apropriate. Sub cel de-al doilea aspect (nu orice lucru poate fi
apropriat), aproprierea, care inseamna aducerea in sfera civilizatiei a
lucrurilor din starea de natura, nu este posibila cand e vorba asa-numitele
lucruri comune (res comunaes) sau cand este vorba de lucruri care sunt
susceptibile doar de proprietate publica, cazuri in care aproprierea nu este
posibila. Sunt situatii in care, desi anumite lucruri sunt apropriabile si in
forma privata, totusi sunt declarate inalienabile, prin vointa legiuitorului sau
a titularului proprietatii.

Cat priveste persoanele care apropriaza, este important de observat ca, pe

de o parte, exista titularul proprietatii, adica persoana care apropriaza, iar pe
de alta parte, exista toate celelalte persoane care trebuie sa ii respecte
dreptul titularului. In acest sens, se spune ca proprietatea are caracter
privativ,ea apartine celui care apropriaza, iar prin asta toti ceilalti sunt privati
de dreptul de proprietate asupra bunului respectiv. Asfel, avem relatia dintre
titularul proprietatii, denumit si subiect activ, individualizat si determinat si
toate celelelate persoane care formeaza subiect pasiv, general si
nedeterminat.

=> caracterul privativ: apropriere pt subiectul activ = privare pt subiectul

pasiv

In ceea ce priveste relatia dintre persoana care apropriaza si bunurile

apropriate, aceasta este esentiala pentru intelegerea continutului juridic al
dreptului de proprietate. (Uneori, anumite elemente ale corpului uman

35
dobandesc, prin intermediul relatiei de apropiere, semnificatia unui lucru,
iar, alteori, anumite lucruri primesc incarcatura pesonala si apar ca o
prelungire a persoanei.

Cat priveste perspectiva filosofica, ea incearca sa raspunda la intrebarea:

care dintre cele doua forme de apropriere este mai potrivita cu esenta
umana? Rezumam dezbaterea astfel: daca acceptam ca latura individuala
a fiintei umane primeaza asupra laturii ei sociale, daca acceptam ca
libertatea este valoarea cea mai importanta, atunci trebuie sa recunoastem
primatul aproprierii private a bunurilor fata de aproprierea comuna.

Cat priveste perspectiva juridica, ea este cea care ne intereseaza in mod

deosebit. Chiar si din perspectiva juridica, trebuie sa observam ca dreptul de
proprietate este un concept interdisciplinar. Toate ramurile dreptului se
raporteaza la dreptul de proprietate. Rezulta ca avem conceptul de
proprietate din perspectiva celorlalte ramuri de drept, care nu trebuie
ignorate, pentru a intelege ce înseamnă proprietatea (dimensiunea de
drept constitutional, administrativ, de drepturile omului).

Ne intreseaza modul in care dreptul de proprietate este configurat in Codul

civil. Pe langa Codul civil, exista numeroase reglementari cuprinse in legi
civile speciale care completeaza regimul proprietatii. Trebuie avute in
vedere pentru a intelege acest regim juridic, dar, in principal, ne raportam
la Codul civil.

Desi vorbim de drept de proprietate, in realitate, nu exista ca atare, ci prin

speciile sale: dreptul de proprietate privata si dreptul de proprietate publica,
recunoscute in Constitutie si de Codul civil.

Daca se recunoaste primatrul proprietatii private asupra proprietati i

publice, teoria dreptului de proprietate privata este chiar teoria generala a
proprietatii. Art. 554 alin. 2 C. civ. prevede ca „Daca prin lege nu se prevede
altfel, dispozitiile aplicabile dreptului de proprietate privata se aplica si
dreptului de proprietate publica, insa numai in masura in care sunt
compatibile cu acesta din urma”.

Art. 136 alin. 1 din Constitutie prevede ca „Proprietatea este publica sau
privata.”, iar in celelalte alineate ale art. 136 si art. 44 sunt inscrise principiile
care guverneaza regimul juridic al dreptului de proprietate privata si
regimul juridic al dreptului de proprietate publica.

36
Dreptul de proprietate privata

De peste 2000 de ani, de la dreptul romana pana in prezent, nu poate

fi inteles dreptul de proprietate daca nu ii intelegem, in primul rand,
continutul juridic.
Art. 555 alin. 1 „Proprietatea privata este dreptul titularului de a
poseda, folosi si dispune de un bun in mod exclusiv, absolut si
perpetuu, in limitele stabilite de lege.” =>
● apartenenta la categoria drepturilor reale
● diferenta specifica, data de:
I. continutul juridic al dreptului de proprietate (prerogativele lui)
II. carcterele acestui drept
III. precizarea limitelor exerictarii sale
Cand vorbim de continutul juridic (art. 555), avem in vedere latura
substantiala si elementul procesual, adica atributele pe care
proprietarul le are asupra bunului sau si dreptul pe care il are
proprietarul de a cere justitiei protectia dreptului sau.
Latura substantiala a continutului juridic contine trei prerogative:
posesia, folosinta sidispozitia. Al doilea element definitoriu se refera la
limitele exercitarii acestor prerogative. Al treilea element face referire
la caracterele dreptului de proprietate.

Dreptul de proprietate privata = dreptul real principal care confera

titularului sau atributele posesiei (ius possidendi), folosintei (ius utendi
si ius fruendi) si dispozitiei (ius abutendi) asupra bunului apropriat in
forma privata, atribute care pot fi exercitate in mod absolut, exclusiv si
perpetuu, cu respectare limitelor materiale si a limitelor juridice.

I. Continutul juridic al dreptului de proprietate privata

Acesta cuprinde trei prerogative:

1. posesia
2. folosinta

37
3. dispozitia

1. Posesia (ius possidendi)

! NU este vorba despre posesie ca stare de fapt protejata juridic, si
despre posesie ca element de drept, pentru ca este o parte a
dreptului de proprietate. Exercitatea atributelor proprietatii duce
tocmai la posesie ca stare de fapt, care este obiectivarea unui drept
real principal.
In primul rand dreptul de proprietate, este exteriorizarea dreptului
de proprietate prin exercitarea atributelor sale, adica totalitatea
actelor materiale si juridice prin care se exercita prerogativele
dreptului de proprietate => posesia ca stare de fapt nu inseamna
numai exercitarea atributelor posesiei, ci si exercitarea celorlalte
doua, folosinta si dispozitia.Posesia ca stare de drept este
indreptatirea de a apropria si de a stapani un anumit bun. Prin acest
element, este pus in evidenta caracterul privativ al proprietatii. Cel
care apropriaza si stapaneste ii priveaza pe toti ceilalti de aproprierea
si stapanirea bunului respectiv, de aceea se numeste si drept de
proprietate privata. Posesia este fundamentul celorlalte atribute ale
dreptului de proprietate.
Se exercita, in primul rand, in momentul aproprierii, dupa care actul
initial de apropriere are o semnificatie de continuitate pana la
momentul pierderii stapanirii bunului sau a dreptului de proprietate
de catre titularul sau. Se manifesta si dupa pierderea stapanirii
bunului, in mod direct, prin actiunile petitorii, si indirect, prin
actiunile posesorii.
Ca prerogativa a dreptului de proprietate, posesia nu se confunda cu
starea de fapt a aproprierii si stapanirii unui bun, ci este exprimarea
intelectuala a indreptatirii aproprierii si stapanirii.

2. Folosinta (ius utendi si ius fruendi)

! Dreptul de folosinta ca atribut al dreptului de proprietate nu se
confunda cu dreptul de folosinta ca drept real autonom.
Folosinta, in sens juridic, contine doua elemente:
a. utilizarea lucrului (ius utendi/usus) - posibilitatea pe care o are
proprietarul de a se servi personal de lucru, in acord cu natura si
destinatia acestuia.

38
Dreptul de a utiliza bunul se infatiseaza fie in forma pozitiva, fie in
forma negativa. Proprietarul nu numai ca poate face orice vrea cu
lucrul sau, dar poate pur si simplu sa nu-l utilizeze. A nu folosi bunul
este forma negativa a folosirii bunului, dar in ambele sale forme ius
utendi poate sa fie ingradit de legiuitor. Uneori proprietarul este
obligat sa utilizeze bunul intr-un anumit fel (obligatii propter rem),
sunt anumite bunuri carora le este atasata o obligatie de a face (ex.
terenuri agricole, care nu pot fi lasate necultivate). Si cand e forma de
forma pozitiva de ius utendi, legiuitorul poate sa intervina si sa o
limiteze. In cazul abuzului de drept, dreptul de uz nu se mai bucura de
protectie juridica, acest drept fiind limitat in acord cu principiul
neminem laedere.
Neuzul nu duce la stingerea dreptului, care ramane imprescriptibil
extinctiv. Neuzul proprietarului nu se refera insa doar la neexercitarea
dreptului de uz, ci la neexercitarea tuturor atributelor dreptului de
proprietate, ceea ce inseamna ca bunul a intrat in stapanirea unei alte
persoane. Chiar daca neuzul nu este sanctionat cu prescriptia
extinctiva, tertul posesor poate beneficia de prescriptia achizitiva.
! Neuzul nu se confunda cu abandonul lucrului.
! In cazul bunurilor consumptibile, dreptul de a utiliza bunul se
confunda cu dreptul de dispozitie materiala, intrucat aceste bunuri isi
pierd substanta prin utilizare.
b. culegerea fructelor acestuia (ius fruendi) - proprietarul are dreptul
la fructe (produse de un lucru in mod periodic, fara a consuma
substanta acestuia), dobandite prin separatiune, daca e vorba de
fructe naturale si industriale, si zi cu zi, daca sunt fructe civile.
! Ius fruendi nu cuprinde si culegerea productelor, care consuma
substanta lucrului.
Semnificatia situatiei in care proprietarul alege sa nu culeaga fructele
naturale si industriale este aceea a unei dispozitii materiale, intrucat
acestea sunt perisabile. In cazul fructelor civile, exercitarea negativa a
atributului folosintei nu poate fi privita ca un act de dispozitie
materiala, dreptul de a incasa fructele civile fiind un drept de creanta,
un bun incorporal. Pasivitatea atrage stingerea dreptului material la
actiune.

3. Dispozitia
Dispozitia imbraca 2 forme:

39
3.1. Dispozitia materiala
proprietarul poate sa modifice substanta bunului, sa ii schimbe forma,
sa distruga sau sa consume substanta (inclusiv prin culegerea
productelor) bunului ex. proprieatrul unei case poate sa faca adaugiri
sau sa demoleze
- are in vedere bunurile corporale, inclusiv drepturile de creanta, a
caror substanta juridica este incorporata in materialitatea titlului.
- legiuitorul intrevine de multe ori pentru a limita dispozitia materiala,
fie pentru a interzice anumite forme de modificare sau transformare,
fie prin a cere unele autorizari prealabile, fie pentru a impiedica
distrugerea bunului
- ! titularii celorlalte drepturi reale au posibilitatea sa isi exercite
atributele astfel incat sa conserve substanta lucrului
3.2. Dispozitia juridica

A) Substanta acestui atribut

Se exercita prin acte juridice de dispozitie.
! Dispozitia materiala priveste substanta bunului, iar cea juridica chiar
continutul juridic al dreptului de proprietate.
Moduri de exercitare a dispozitiei juridice: instrainarea dreptului de
proprietate prin acte juridice intre vii sau pentru cauza de moarte,
instrainarea unui atribut al dreptului de proprietate avand ca urmare
nasterea dezmambramintelor acestuia, constituirea unor garantii
reale, abandonarea sau delasarea bunului si renuntarea la dreptul de
proprietatea. Dispozitia juridica poate, deci, sa priveasca tot dreptul de
proprietate sau doar anumite atribute, luand astfel nastere
dezmembramintele dreptului de proprietate prin instrainarea unor
prerogative. Mai este posibil ca bunul sa fie grevat cu sarcini, de ex. o
ipoteca (e tot act de dispozitie juridica).
! Dispozitia se realizeaza aspra dreptului de proprietate, nu asupra
bunului. Asupra bunului se exercita acte materiale, fie ca manifestare
a lui ius possidendi/utendi/fruendi, fie ca manifestare a dispozitiei
materiale, daca bunul este corporal.
NB: Dispozitia juridica este interna dreptului de proprietate, iar nu
externa, cum s-a afirmat uneori. Aceasta afirmatie este cauzata de
intelegerea gresita a raportului dintre dreptul de proprietate si
capacitatea juridica. Dispozitia juridica este motorul intern al dreptului
de proprietate, motor care este pornit prin intermediul capacitatii

40
juridice (de folosinta, in mod special) si asigura dinamica dreptului de
proprietate.

II. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privata

Asa cum se spune in art. 555 alin. 1, dreptul de proprietate privata are
trei caractere:
1. Caracterul absolut
! NU avem in vedere doar opozabiliatea erga omnes a drepturilor
absolute (care le diferentiaza de drepturile relative), cu toate ca este
adevarat ca dreptul de proprietate privata este absolut in sensul ca
este opozabil erga omnes.
Caracterul absolut sintetizeaza 4 semnificatii:
a) dreptul de proprietate este absolut pentru a fi opus ideii de
divizare a proprietatii, specifice Evului Mediu
b) dreptul de proprietate este absolut, adica deplin sau complet, ceea
ce il deosebeste de toate celelalte drepturi reale, intrucat confera
titularului plenitudinea prerogativelor posibile pentru intregul
sistem al drepturilor reale =>
Consecinta 1: dreptul de proprietate privata este fundamentul tuturor
celorlalte drepturi reale (direct – dezmembramintele si drepturile
reale accesorii si indirect – dreptul de proprietate publica)
Consecinta 2: are vocatia de a se reintregi ori de cate ori inceteaza
dezmembramintele sale. ! sub acest aspect, nuda proprietate
pastreaza caracterul absolut
c) dreptul de proprietate este absolut – titularul sau are libertatea
oricarei actiuni sau inactiuni in legatura cu bunul sau, altfel spus, nu
exista limite inerente ale dreptului de proprietate => privit in raport
cu titularul sau, dreptul de proprietate poate fi exercitat fara nicio
limita

41
NB: distinctia dintre absenta limitelor inerente si existanta limitelor
exterioare: limitele inerente au in vedere raportul dintre drept si
titularul sau, iar limitele interne se refera la raportul dintre titular si alte
persoane
d) dreptul de proprietate este absolut, intrucat nu difera in
configuratia sa in functie de obiectul sau si in functie de titularul
sau
! Nu este exclus ca anumite bunuri sa aiba un regim juridic special sau
ca exercitarea dreptului de proprietate sa difere in functie de situatia
juridica a persoanei (minori, persoane puse sub interdictie), dar aceste
imprejurari nu schimba modul in care se manifesta constructia
tehnica a dreptului de proprietate privata.

2. Caracter exclusiv
Acest caracter ingemaneaza doua idei:
a) monopolul titularului dreptului de proprietate privata asupra
bunului sau - monopolul exercitarii celor 3 atribute, pe care le poate
exercita singur, fara interventia altei persoane
- monopolul ramane, in general, intact si in ipoteza proprietatii
rezolubile sau anulabile, intrucat proprietarul sub conditie
rezolutorie/dobanditorul din actul juridic anulabil se comporta ca un
proprietar pur si simplu
- in cazul proprietatii comune, monopolul este exercitat in comun, in
conditii specifice, de catre coproprietari/proprietarii devalmasi
- monopolul asupra bunului este spart in ipoteza dezmembrarii
dreptului de proprietate privata, atributele proprietatii fiind impartite
intre titularii dezmembramintelor (nuda proprietate pastreaza vocatia
reunirii tuturor atributelor initiale dupa incetarea
dezmembramintelor)
b) excluderea tertilor, inclusiv a autoritatilor publice, de la
exercitarea prerogativelor proprietatii (in mod complementar, din
monopol decurge ideea ca toate celelalte persoane trebuie sa
respecte dreptul titularului)
- proprietarul poate interzice tuturor accesul la bunul sau
- excluderea tertilor de la exercitarea prerogativelor dreptului de
proprietate privata este atenuata in situatii speciale prin lege (prin
stabilirea asa-numitelor servituti naturale si legale, fie prin instituirea
servitutilor administrative)

42
Trebuie sa distingem intre:
● raporturile pe verticala (de putere)
Cat priveste raportul cu autoritatile, acestora le este interzisa
incalcarea monopolului proprietarului privind exercitarea atributelor
dreptului de proprietate.
Acest drept se bucura de o protectie speciala: numai in masura in care
este vorba de limitari constitutionale, autoritatile pot interveni in sfera
dreptului de proprietate, adica numai in caz de expropriere/folosire a
subsolului unei proprietati imobiliare/confiscare (art. 44 alin. 3, 4 si 9
din Constitutie), altfel ele sunt obligate sa respecte dreptul de
proprietate. Astfel, se impiedica abuzurile autoritatilor.
● raporturile pe orizontala (intre particulari).
Protectia juridica a dreptului de proprietate privata opereaza si cand
e vorba de raporturile intre particulari (raporturile cu ceilalti terti sau
chiar raporturile cu autoritatile publice, daca acestea actioneaza ca
titulare ale dreptului de proprietate privata).
Prin legi organice este posibil sa fie reglementate cazuri in care
proprietarul isi pierde dreptul. Este vorba, in principal, de cazurile
reglementate de Codul civil: uzucapiunea, ocupatiunea, dobandirea
fructelor prin posesia de buna-credinta. Acestea sunt nu numai
moduri de dobandire a dreptului de proprietate privata, ci si exceptii
de la regula protectiei juridice a acestui drept. Si sub acest aspect, este
nevoie de o lege organica pentru ca un alt particular sa dobandeasca
dreptul de proprietate fara acordul proprietarului initial. In toate
ipotezele enumerate, proprietarul pierde dreptul sau de proprietate si
se naste un alt drept al altei peroane asupra aceluiasi bun.
OBS! Indiferent daca opereaza pe verticala sau pe orizontala,
restrangerea caracterului exclusiv se poate face numai prin norme
constitutionale sau legi organice, deoarece atributele proprietatii tin
de regimul general al proprietatii

3. Caracterul perpetuu
Este singurul drept real principal care se bucura de acest caracter: el
dureaza cat timp exista si este accesibil bunul care formeaza
obiectul sau.
Acest caracter se exprima, in primul rand, prin faptul ca dreptul de
proprietate este transmisibil (prin mostenire sau prin acte juridice,
asadar prin acte intre vii sau acte pentru cauza de moarte). O

43
asemenea transmisiune nu duce la stingerea dreptului de proprietate,
acesta schimbandu-si doar titularul. ! „dreptul de proprietate nu este
viager, ci este ereditar”
In al doilea rand, este imprescriptibil sub aspect extinctiv: nu se
stinge prin neuz (fara distinctie intre bunurile imobile si cele mobile,
in masura in care nu se aplica art. 937). Cu toate acestea, dreptul de
proprietate se stinge in masura in care o alta persoana dobandeste
prin uzucapiune un nou drept de proprietate asupra aceluiasi bun.
! in ipoteza vanzarii sub conditie, cand dreptul de proprietate este
afectat temporar de anumite conditii, nu suntem in prezenta unei
proprietati temporare, ci a unui mecanism specific de trasmitere a
dreptului de proprietate
! in materia drepturilor patrimoniale de proprietate intelectuala, legea
le recunoaste o protectie juridica pe o durata limitata in timp =>
proprietatea este temporara
De regula, desi este perpetuu, cand piere obiectul proprietatii, in
mod normal se stinge si dreptul. In mod exceptional, dreptul de
proprietate privata se stinge si in ipoteza in care, desi bunul nu a
pierit, el nu mai este accesibil material pentru apropriere.
Mai exista, pe langa stingerea deteterminata de o cauza materiala si
cauze juridice de stingere a dreptului de proprietate – corelata cu
nasterea dreptului de proprietate publica (ex.: exproprierea / transferul
unui bun din domeniul privat in domeniul public al statului sau al unei
comunitati locale), cu nasterea unui alt drept de proprietate privata
asupra aceluiasi bun (accesiune, uzucapiune, dobandirea fructelor sau
a bunurilor mobile ca efect al posesiei de buna-credinta) sau fara a
avea ca efect imediat nasterea unui alt drept de proprietate (ex.
abandonul bunurilor mobile).

44
Cursul III

FELURILE PROPRIETĂȚII

Art. 553, alin. (1) și art. 554, NCC - reglementează criteriul după care Noul Cod
Civil face clasificarea dreptului de proprietate.

● Dacă bunul este de uz sau de interes privat, dreptul care poartă

asupra bunului este un drept de proprietate privată.

● Dacă bunul este de uz sau de interes public (prin declarația legii sau
prin natura lui), atunci dreptul de proprietate care poartă asupra lui este un
drept de proprietate publică.

Proprietatea privată este un drept care are un regim juridic foarte general,
titularii ei sunt practic toate subiectele de drept, în timp ce proprietatea
publică, aceea care poartă asupra bunurilor de uz sau de interes public,
aparține numai statului și unităților administrativ-teritoriale. Acest lucru
rezultă din prevederile Codului Administrativ și ale Constituției (art. 136, (3),
CR).

45
Putem trage concluzia de aici, că dreptul de proprietate privată este regimul
comun al proprietății, este regula, paradigma; în timp ce dreptul de
proprietate publică este excepția, care se concretizează într-o
reglementare restrictivă a regimului dreptului de proprietate publică, pe
care îl exercită statul sau unitățile administrativ teritoriale.

Obiectul dreptului de proprietate privată

Această reglementare este prevăzută de art. 553, NCC.

Obiect al dreptului de proprietate privată sunt toate bunurile de uz sau de

interes privat. Ele aparțin, așa cum am mai spus, tuturor subiectelor de drept
(persoanelor fizice, persoanelor juridice de dr. privat sau de dr. public). În
acest ansamblu intră și bunurile care alcătuiesc domeniul privat al statului
și al unităților administrativ-teritoriale.
Trebuie să adăugăm aici, că intră în obiectul proprietății private inclusiv, spre
exemplu, moștenirile vacante (art. 553, alin. (2), NCC). Tot în acest ansamblu,
intră și imobilele cu privire la care s-a renunțat la dreptul de proprietate
conform art. 562, alin. (2), NCC.

Dacă moștenirile vacante, asupra bunurilor care există în România, intră în

domeniul privat al comunei, orașului sau municipiului, după caz, aceste
moșteniri și toate bunurile din acestea, care se află în străinătate, se cuvin
statului român (art. 553, alin. (3), NCC). Anterior intrării în vigoare a NCC, toate
moștenirile vacante se cuveneau statului.

În determinarea distincției dintre proprietatea privată și proprietatea

publică, NU este important titularului, important este obiectul dreptului de
proprietate. Clasificarea se face pe baza obiectului, nu pe baza titularului.
Determinarea titularilor dr. de proprietate este doar consecința clasificării.

46
Domeniul

Domenialitatea își are rădăcinile în dreptul feudal, când regele era

proprietarul tuturor bunurilor din regatul său. În timp lucrurile au evoluat,
mai ales după Revoluția franceză și adoptarea Codului Civil al lui Napoleon,
când a fost făcută pentru prima dată distincția dintre domeniul privat și
domeniul public, cu consecința unui regim juridic diferit pentru fiecare din
bunurile care alcătuiesc aceste două domenii.

Dacă ar fi să ne referim mai întâi la domeniul privat, care aparține statului și

UAT, în afară de textele pe care le-am menționat din NCC, putem să facem
referire și la art. 4 și art. 6 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar. Textele
acestea au constituit o premieră în reglementarea românească. Practic sunt
primele texte care au consacrat, chiar înainte de Constituția din 1991,
distincția dintre domeniul privat și domeniul public. În ceea ce privește
domeniul privat care, în reglementarea Legii nr. 18/1991, se referea numai la
terenuri, iată cum este acesta definit:

art. 6
”Domeniul privat al statului și, respectiv, al comunelor, orașelor,
municipiilor și județelor este alcătuit din terenurile dobândite de acestea
prin modurile prevăzute de lege, precum și din terenurile dezafectate,
potrivit legii, din domeniul public. El este supus dispozițiilor de drept comun,
dacă prin lege nu se prevede altfel.”

Legea din 1991 a anticipat această distincție între cele două categorii de
bunuri, inclusiv posibilitatea circulației între domeniul public și privat. Acest
lucru înseamnă că există posibilitatea ca bunuri din domeniul public să fie
declarate, în condițiile legii (astăzi, în condițiile Codului Administrativ), că nu
mai fac parte din domeniul public și să fie transferate în domeniul privat.
O prevedere importantă este în art. 6 din Legea nr. 18/1991, ultima teză și
anume că încă de atunci s-a evocat ideea (care apoi s-a perpetuat la nivel
constituțional și în cadrul celorlalte reglementări) că ”domeniul privat este
supus condițiilor de drept comun dacă prin lege nu se prevede altfel”. Ideile
sunt preluate astăzi în Codul Administrativ (art. 354 și art. 355).

47
 Este foarte important să reținem că din art. 355, C. Adm. rezultă faptul că
bunurile din domeniul privat se află în circuitul civil și se supun regulilor
prevăzute de Codul Civil.

Titularii domeniului privat, așa cum am mai menționat, sunt statul și UAT,
așa cum rezultă din textele de mai sus.

Atenție!
Domeniul privat, din punctul de vedere al patrimoniului, este o
universalitate de fapt, alcătuită din bunuri care NU sunt de uz sau de interes
public, sunt bunuri private. Universalitatea aceasta de fapt este formată prin
efectul legii, astfel cum dispune art. 541, alin. (1), NCC.

Regimul juridic al bunurilor proprietate privată

Practic, bunurile proprietate privată, indiferent de titular, au un regim juridic

egal. Acest lucru îl știți încă de la drept constituțional (art. 44, alin. (2), CR).
Mai departe, ideea este reluată și in art. 553, alin. (4), NCC. Rezultă de aici
egalitatea juridică a titularului dreptului de proprietate indiferent cine sunt
aceștia.

Această prevedere constituțională a fost introdusă în anul 1991, fiind absolut

necesară din cauza unor precedente legislative istorice în perioada
comunistă. Problema fundamentală a dreptului de proprietate, a raportului
dintre proprietatea privată și proprietatea publică (înainte de 1989 nu exista
proprietate publică, ci proprietate de stat) era inegalitatea de regim juridic
între stat, UAT, persoane juridice de drept public și persoanele juridice de
drept privat. Pentru ca lucrurile să fie clare după 1991, a fost adoptat art. 44
(atunci art. 42).

Regimul juridic al dreptului de proprietate privată, ca o concluzie, este egal

pentru toți titularii dreptului de proprietate privată (autoritățile publice sunt

48
pe poziții de egalitate juridică cu orice alt subiect de drept) și toți în exercită
în același fel, în condițiile legii. Faptul că există aspecte specifice în ceea ce
privește constituirea și exercitarea voinței juridice de către persoanele
juridice (de dr. privat sau de dr. public), acestea sunt aspecte specifice
privind funcționarea unor entități, dar nu există nicio diferență în ceea ce
privește regimul juridic al proprietății private.

Pentru că vorbim despre regimul juridic al proprietății private, trebuie să

vedem cine constituie, ce dă acest regim juridic. Toate normele juridice care,
în ansamblul lor, reglementează modul în care se exercită proprietatea, dau
regimul juridic al proprietății private. O precizare este necesară: regulile
sunt generale. Ceea ce interesează sunt excepțiile de la aceste reguli, adică
acele situații în care legiuitorul a reglementat un mod special de exercitare
a dreptului de proprietate. Acest mod se concretizează în faptul că, în
anumite condiții, proprietarul nu poate să facă anumite lucruri pe care le-ar
fi putut face dacă nu ar fi existat aceste reguli.

ex. în ceea ce privește încheierea unui contract de vânzare-cumpărare a

unui imobil (teren, casă), în ciuda principiului consensualismului (regula),
acest tip de contract nu poate fi încheiat în formă consensuală (printr-un
înscris sub semnătură privată sau, cum se spunea pe vremuri prin ”a bate
palma”), este necesară forma autentică. Necesitatea formei autentice
pentru circulația terenurilor și a imobilelor în general, reprezintă o limită a
exercitării dreptului de proprietate.

LIMITELE EXERCITĂRII DREPTULUI DE

PROPRIETATE PRIVATĂ

Posibilitatea instituirii acestor limite, după cum bine știți, este prevăzută de
art. 44, alin. (1), CR. Conținutul și limitele acestor drepturi de proprietate sunt

49
 stabilite de lege. Mai mult decât atât, rezultă din art. 556, NCC că există
limite materiale și limite stabilite de lege.

Tot Codul Civil prevede în art. 556, alin. (2), că legea poate să limiteze
exercitarea atributelor dreptului de proprietate (ius possidendi, ius utendi,
ius fruendi, ius abutendi). De asemenea, în alin. (3) este prevăzut că
exercitarea poate fi limitată și prin voința proprietarului.

În ceea ce privește posibilitatea legiuitorului astăzi de a limita exercitarea

dreptului de proprietate, nu mai este o excepție. Suntem la 200 de ani de la
adoptarea Codului Napoleon, la 100 și ceva de ani de la adoptarea Codului
Civil de la 1834. Numai atunci și poate nici atunci, dreptul de proprietate era
considerat inviolabil. Societatea a evoluat în mod evident, a evoluat viața
economică, viața socială și au apărut o serie de îngrădiri ale dreptului de
proprietate impuse de lege, unele impuse mai întâi de jurisprudență, pentru
că s-a constatat că nu mai este posibil ca fiecare proprietar să-și exercite
dreptul cum dorește el. Dreptul de proprietate a căpătat o adevărată funcție
socială.

Clasificarea limitelor

I.După obiectul limitei (și după rolul voinței juridice)

★ limite materiale (se referă la bunul asupra căruia poartă dreptul de

proprietate)
➔ au în vedere numai bunurile corporale

➔ delimitează exercitarea dreptului de proprietate privată în funcție de

corporalitatea obiectului dreptului de proprietate – art. 556 alin. (1), NCC

➔ uneori, legiuitorul restrânge exercitarea dreptului de proprietate cu

privire la o anumită parte din bunul care formează obiectul acestui drept,
ceea ce echivalează cu suspendarea prerogativei folosinței în relație cu acea
parte din bun
ex. art. 44 alin. (5), CR. – folosirea de către o autoritate publica a subsolului
unui imobil pentru lucrări de interes general)

50
➔ este posibil să fie modificate prin voința judecătorului sau prin voința
proprietarului
Atenție!
Deși izvorul nu este dimensiunea corporală a bunului, ci voința legiuitorului,
limita rămâne materială – voința juridica are un rol subsidiar în raport cu
corporalitatea bunului

Dacă avem un bun mobil (o carte, un stilou, o mașină, o trotinetă) lucrurile

sunt destul de simple - suntem proprietar și ne exercităm dreptul de
proprietate asupra bunului numai ținând cont de materialitatea lui (ar fi
absurd să ne gândim cum s-ar putea exercita dreptul de proprietate dincolo
de limitele corporale ale unui bun mobil).

Lucrurile par să fie mai complicate în ceea ce privește bunurile imobile

(Decizia 24 februarie/2016 - jurio.ro). În ceea ce privește terenurile sunt mai
multe idei pe care trebuie să le avem în vedere.

❏ În primul rând întinderea dreptului de proprietate asupra terenurilor

este reglementată de art. 559, NCC - proprietatea asupra terenului nu
presupune numai proprietatea asupra suprafeței, ci ea se întinde și asupra
subsolului și asupra spațiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor
legale.

❏ Dacă e să ne referim la suprafața terenului trebuie să avem în vedere

art. 560, NCC, care se referă la granițele, la limitele suprafeței terenului
asupra căruia un subiect își exercită dreptul de proprietate. Proprietarii sunt
obligați să contribuie la grănițuire, să reconstituie hotarul, să fixeze
semnele corespunzătoare. Înainte de existența acestui text, s-a creat, de
către doctrină și jurisprudență, și acțiunea în grănițuire = când există o
dispută asupra granițelor proprietății, cel care consideră că este îndreptățit
să schimbe locul în care se află materialmente granița, va formula o acțiune
în grănițuire, o cerere în grănițuire împotriva proprietarului vecin. De aici,
din existența materială a limitelor proprietății în suprafață, rezultă și dreptul
de îngrădire (art. 561, NCC). Totuși, acest drept poate fi limitat în exercițiul
său de existența dreptului de trecere = dreptul unui proprietar vecin de a
trece pe un teren învecinat (art. 617-623, NCC).

❏ În ceea ce privește spațiul suprapus terenului sunt cel puțin două

limite care trebuie avute în vedere:
1. limite ce privesc înălțimea construcțiilor - există reglementări locale
(ex. într-un sat care și-a păstrat construcțiile istorice, nu vom putea construi

51
un zgârie-nori de beton și sticlă). Limita de înălțime până la care proprietarul
își poate exercita atributele asupra spațiului suprapus terenului este
stabilită alteori din considerente de urbanism.
● Legea 50/1991 și legea 350/2001

2. limite stabilite de Codul aerian - în evoluția lor instanțele

judecătorești au fost puse în situația de a se pronunța asupra exercitării
dreptului de proprietate care pe vremuri era sacru și inviolabil. Spre
exemplu, în Franța (la începutul sec. XX) s-a pus problema ridicării unor
construcții de către un proprietar în apropierea unui aeroport; evident că
instanțele din Paris au ajuns la concluzia că proprietatea are o puternică
funcție socială și cel în cauză a fost nevoit fie să nu mai construiască, fie să
construiască până la o anumită limită.
● Astăzi, în România, aceste limite sunt stabilite de Codul aerian prin
așa-numitele servituți aeronautice
● Legea 21/2020 (art. 84, art. 89)
● Pe lângă aceste limite materiale stabilite de legiuitor în interes public,
dreptul asupra spațiului suprapus terenului poate fi restrâns chiar prin
voința proprietarului (ex. consimțirea unei servituți de a nu construi).
● În aceste limite, proprietarul își poate exercita dreptul asupra spațiului
suprapus terenului sub aspect pozitiv (ex. construi/planta), cu respectarea
servitutilor stabilite de legiuitor în materia raporturilor de vecinătate. Sub
aspect negativ, proprietarul poate interzice oricărei alte persoane să încalce
dreptul sau.

3. limite ce privesc subsolul - proprietarul poate să facă orice

construcție plantație sau lucrare găsește de cuviință, cu excepțiile stabilite
de lege și, evident, dacă le face poate să tragă toate foloasele după aceste
construcții.
● art. 559, alin. (2), NCC
● Din art. 136 alin. (3), CR. rezultă că dreptul de proprietate poate fi
exercitat și asupra subfeței, dar numai până la limita la care încep
bogățiile de interes public ale subsolului. (=> alte bogății pot face obiectul
dreptului de proprietate privată)
● Art. 44 alin. (5) CR. consacră dreptul unei autorități publice de a folosi
subsolul proprietăților imobiliare pentru lucrări de interes general, cu
obligația de a despăgubi proprietarul (alin. 6). Despăgubirile pentru daunele
aduse solului, plantațiilor sau construcțiilor nu intră în conținutul unui raport

52
de răspundere civilă delictuală, ci reprezintă echivalentul pierderii
obiective suferite de proprietar în urma
efectuării lucrărilor.

Atenție!
În cazul despăgubirilor pentru daunele imputabile autorităților, este vorba
de un raport de răspundere civilă delictuală.

4. terenuri cu ape - apele de suprafață și albiile acestora aparțin

proprietarului terenului pe care se formează sau curg și acesta are dreptul
de a apropia și utiliza apa izvoarelor și a lacurilor aflate pe terenul respectiv,
apa freatică, precum și apele pluviale.
● art. 559, alin. (3), NCC
● art. 604-609, NCC
● Legea apelor 107/1996

★ limite juridice - (se referă la prerogative)

➔ clasificarea acestor limite se face în funcție de izvorul lor
➔ vizează conținutul juridic al dreptului de proprietate
➔ restrâng exercitarea atributelor proprietății, fără a echivala însă cu o
suspendare a acestora în raport cu o parte din obiectul dreptului – art. 556
alin. (2), NCC
➔ își au temeiul în voința juridica – a legiuitorului, a judecătorului sau a
proprietarului (art. 556 alin. (3), NCC)

Limitele juridice se împart în limite legale, limite judiciare și limite

voluntare.

Limitele legale

Se subclasifică în funcție de interesul în protejarea căruia se instituie limitele

în:
● limite ale exercitării dreptului de proprietate - instituite în interes
public sau în interes privat (art. 602, NCC)

53
● limite privind protecția mediului și buna vecinătate (art. 603, NCC)
- în interes public; dacă ne referim la sarcinile pentru buna vecinătate am
putea spune că acestea sunt impuse de legiuitor în interes privat, dar în
același timp trebuie să admitem că asigurarea bunei vecinătăți, în general,
este un scop pe care legiuitorul și-l asumă pentru a împiedica conflictele,
litigiile dintre proprietari. Atunci scopul instituirii acestor limite nu este
numai în interes privat, ci și în interes public pentru că prin efectele lor
generale mențin pacea socială
● clauza de inalienabilitate
● limite în materie imobiliară
● limite privind regimul juridic al terenurilor/construcțiilor

Pot exista multe motive care să ducă la intervenția legiuitorului în această

materie: importanța anumitor bunuri, terenuri, construcții, protejarea
anumitor categorii de persoane (ex. chiriașii), protejarea unor bunuri
aparținând cultelor religioase, bunurile periculoase (ex. arme, muniții);
totodată această intervenție poate fi generată din nevoia de protejare a
anumitor activități importante din punct de vedere economic.

Limitele acestea pot să privească mai multe elemente: restricții privind

libera circulație a bunurilor (înregistrarea în registrele de publicitate
imobiliară, dreptul de preempțiune etc), posibilitatea de a construi, etc.

Principiul rezultă din art. 553, alin. (4), NCC fiind consonant cu
reglementarea constituțională (art. 44, CR), adică legea poate să stabilească
anumite limite ale dreptului de proprietate.

În ceea ce privește reglementările din Codul Civil trebuie să avem în vedere

art. 553, art. 555, art. 556, art. 625, NCC.

Limite stabilite în considerarea importanței unor categorii de

bunuri imobile

1. Reguli generale privind circulația juridică

➔ forma actelor juridice

Actele juridice sunt guvernate de regula consensualismului (art. 1.240,

NCC), dar în această materie, în privința imobilelor (terenuri și construcții

54
înscrise în Cartea funciară), trebuie să avem în vedere două texte extrem de
importante:
● art. 1.244, NCC - forma cerută pentru înscrierea în Cartea funciară;
înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute
● art. 888, NCC - condițiile de înscriere în Cartea funciară; înscris
autentic notarial, hotărâre judecătorească definitivă, certificat de
moștenitor sau orice alt act emis de o autoritate administrativă în cazurile
în care legea prevede acest lucru

Aceste reglementări limitează atributul dispoziției juridice, deoarece

titularul dr. de proprietate nu poate să înstrăineze dreptul cum dorește el, ci
trebuie să respecte prevederile legale care impun această formă autentică
ad validitatem sau ad solemnitatem.

➔ circulația juridică a terenurilor

● art. 44, (2), teza II, CR prevede că cetățenii străini și apatrizii pot
dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai în condițiile
rezultate din aderarea României la UE și din alte tratate internaționale la
care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condițiile prevăzute de
legea organică, precum și prin moștenire legală.

Per a contrario, dreptul de proprietate NU poate fi dobândit prin

moștenire testamentară.
Posibilitatea dobândirii operează în această ipoteză (a moștenirii) încă din
momentul intrării în vigoare a Constituției revizuite.

Din acest articol rezultă că limitele se referă la atributul dispoziției juridice.

Cu alte cuvinte proprietarul nu poate să vândă unei persoane care nu
îndeplinește condițiile prevăzute în textul constituțional.

În anul 2005 a fost adoptată Legea nr. 312/2015 în perspectiva aderării

României la UE.

Cetățeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat

membru, precum și persoana juridică constituită în conformitate cu
legislația unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor în aceleași condiții ca și cetățenii români sau persoanele
juridice române.

55
Regula instituită prin acest text operează de la data aderării României la UE
(1 ianuarie 2007). Există două excepții (art. 4 și art. 5)

1. Pentru persoanele menționate, care aveau la data respectivă drept de

rezidență sau, după caz, un sediu secundar pe teritoriul României și numai
cu privire la dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reședințe
secundare, respectiv sedii secundare (art. 4 corelat cu art. 2 lit. c). Pentru
această categorie de persoane, terenurile nu au putut fi dobândite decât la
împlinirea unui termen de 5 ani de la aderarea României la UE (după 1
ianuarie 2012).

2. Cu privire la dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole,

pădurilor și terenurilor forestiere, regula operează NUMAI pentru cei care
dovedeau calitatea de fermier ”care desfășoară activități independente”.
Calitatea de fermier trebuia dovedită prin documente emise, după caz, de
autorități competente ”din statul membru sau de proveniență” ori cu
atestatul eliberat de organul competent din România (art. 5, alin. (3)). Toate
aceste persoane au obligația de a nu schimba destinația terenurilor
dobândite până la împlinirea unui termen de 7 ani de la aderarea României
la UE (după 1 ianuarie 2014).

★ Dobândirea proprietății de cetățenii statelor terțe

Textul constituțional prevede că cetățenii străini și apatrizii pot dobândi

terenuri în proprietate și în condițiile rezultate din alte tratate
internaționale la care România este parte, pe baza de reciprocitate
(condiție obligatorie).
ex. un cetățean din Arabia Saudită nu ar putea încheia un act de dobândire
a unui teren, decât în condițiile în care ar exista un tratat între România și
Arabia Saudită cu acest obiect și, desigur, în acel tratat să fie prevăzută și
clauza de reciprocitate (adică nu numai cetățenii saudiți să poată dobândi
terenuri în România, ci și invers)

Deocamdată, România nu a încheiat niciun astfel de tratat. Cetățenii

străini, apatrizii și persoanele juridice aparținând statelor terțe nu pot
dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în condiții mai favorabile

56
decât cele aplicabile cetățeanului unui stat membru și persoanei juridice
constituite în conformitate cu legislația unui stat membru.

*DREPTUL DE PREEMPȚIUNE*

După ce aceste restricții au fost înlăturate, a adoptat Legea nr. 17/2014, cea
mai importantă restricție introdusă prin ea fiind dreptul de preempțiune,
care încurajează dobândirea terenurilor de către cetățenii români (în
principal persoanele care îndeplineau anumite condiții prevăzute de lege).

Legiuitorul a constatat că instituirea acestui drept de preempțiune nu a dat

rezultatele așteptate la momentul adoptării Legii 17/2014, astfel încât anul
acesta (2020) a intervenit în modificarea acestei legi în mod masiv.

Am menționat anterior dreptul de preempțiune atunci când am vorbit

despre drepturile potestative.

Dreptul de preempțiune este o categorie atipică, nu este nici drept real, nici
drept de creanță. El există de mult în peisajul juridic continental, nu este o
creație a dreptului românesc (vine din dreptul roman).

Titularul/titularii dreptului de preempțiune (preemptorul) este persoana

care are dreptul să cumpere un bun, un teren în cazul nostru, cu prioritate,
înaintea altor persoane, atunci când își exprimă dorința în acest sens. Acest
drept poate fi convențional (ex. un vecin vrea să vândă un teren și stabiliți
să ți-l vândă ție) sau legal.

Titularul, în măsura în care constată că vânzătorul nu i s-a adresat mai

întâi lui spre a încheia actul de vânzare-cumpărare, își manifestă intenția
de a cumpăra și se substituie cumpărătorului (care nu era titular al dreptului
de preempțiune sau era, dar într-un rang inferior) și practic intră în contract.

Ex. un proprietar are un teren agricol, există mai mulți titulari ai dreptului de
preempțiune și proprietarul zice că nu îl mai interesează ce prevede legea,

57
ci el vinde cui vrea; într-o asemenea ipoteză în exercitarea dreptului de
preempțiune (art. 1.730-1.740, NCC) efectele sunt următoarele:
● prin exercitarea preempțiunii, contractul de vânzare se consideră
încheiat între preemptor și vânzător în condițiile contractului încheiat cu
terțul, iar acest din urmă contract (dintre terț și vânzător) se desființează
retroactiv.

De ce este un drept potestativ?

Pentru că preemptorul se duce la vânzător și la cumpărător și spune ”mi-a

fost încălcat dreptul de preempțiune, și de fapt adevăratul cumpărător sunt
eu”. Prin manifestarea dreptului său potestativ ia locul cumpărător în
contractul încheiat între acesta din urmă și vânzător.

Din perspectiva Legii nr. 17/2014

Legea 17/2014 limitează prerogativa dispoziției juridice, în sensul că

vânzătorul nu poate să vândă cui vrea, ci trebuie să vândă preemptorilor.
Au fost câteva categorii de preemptori în forma inițială a legii; astăzi
reglementarea prevede categoriile (6) în art. 4.

În primul rând sunt favorizați cei din familie, apoi investitorii de pe terenuri,
apoi tinerii fermieri (care vor să înceapă o afacere), persoanele care au
domiciliul sau reședința unde este amplasat terenul și, în sfârșit, statul
român prin Agenția Domeniilor Statului.

Legea reglementează un termen de 45 de zile, la finalul căruia unul/ toți

preemptorii își manifestă dorința de a cumpăra și vânzătorul va trebui să
vândă acelui preemptor care are cel mai înalt rang. Dacă în acest termen
niciunul dintre titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă dorința
de a cumpăra, vânzarea se poate face către alte persoane fizice sau juridice.

Important este că dacă vânzarea se face cu încălcarea dreptului de

preempțiune (adică la un preț mai mic decât cel cerut sau în condiții mai
avantajoase decât cele arătate), acest lucru duce la nulitatea absolută a
contractului de vânzare dintre vânzător și terț.

Atenție!

58
Deși îi spune ”drept de preempțiune”, preemptorul nu are posibilitatea să se
substituie cumpărătorul în contract (așa cum spune art. 1.733, NCC), ci
trebuie să solicite constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-
cumpărare.

opinie profesor: ”Acest drept este ”jumătate” de drept de preempțiune

pentru că este reglementată lista preemptorilor, dar reglementarea nu este
dusă până la capăt.”

Un alt exemplu de limitare a atributului proprietății prin dreptul de

preempțiune este Legea 46/2008 (Codul Silvic). Art. 45 din acest act
normativ reglementează dreptul de preempțiune al coproprietarilor, al
vecinilor proprietari de fond forestier, persoane juridice de drept public sau
privat, care au un drept de preempțiune în ordinea prevăzută de Codul Civil,
dar în condițiile Codului Silvic. În același articol este reglementată și
procedura. În alin. (11) al art. 45 este prevăzută nulitatea relativă a actului
încheiat cu încălcarea dreptului de preempțiune.
În alin. (12) din Codul Silvic este prevăzut că dispozițiile acestuia sunt
completate de dispozițiile art. 1.730-1.740, NCC.

De ce Codul Silvic reglementează nulitatea relativă și nu nulitatea

absolută?

opinie profesor: Într-o asemenea ipoteză nu ar fi de neacceptat ideea că

dreptul de preempțiune (tocmai pentru că legiuitorul a prevăzut acest lucru
în alin. (12), al art. 45) funcționează astfel cum este reglementat în Codul Civil.
În măsura aplicării preempțiunii, desigur că, în condițiile NCC, nulitatea
absolută rămâne fără obiect. E o discuție care trebuie examinată din prisma
consecințelor.

Limite privind construcțiile

Pe lângă Legea amenajării teritoriului și a urbanismului (Legea nr.

350/2001), ne interesează și Legea nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor
de construcții. Pentru ca regulile lor să fie în concret respectate, autoritățile
de urbanism emit două acte administrative individuale: certificatul de

59
urbanism și autorizația pentru executarea lucrărilor de
construire/desființare.

Este de observat faptul că aceste limite sunt valabile, de cele mai multe ori,
și în legătură cu exercitarea dreptului de proprietate publică asupra
construcțiilor.

1. certificatul de urbanism = act de informare cu caracter obligatoriu, nu

doar consultativ.
● comunică celui care a cerut eliberarea actului administrativ care este
regimul juridic, economic și tehnic al unui anumit imobil
(teren/construcție)
● pe baza lui se poate dezvolta un proiect imobiliar
● dacă există neconcordanțe între acesta și datele înscrise în sistemul
de publicitate imobiliara, acestea din urma au prioritate
● celelalte elemente pot fi infirmate numai prin
modificarea/rectificarea certificatului de către autoritatea emitentă sau
anularea lui de către instanța de contencios administrativ
● acest act administrativ NU conferă dreptul de executare a lucrărilor
de construire, amenajare sau plantare, nici dreptul de desființare a unei
construcții
● derogarea de la certificatul de urbanism aprobată pentru zona
respectivă se poate face numai prin aprobarea unei noi documentații de
urbanism și întocmirea documentației tehnice necesare pentru obținerea
autorizației de construire.

2. autorizația de construcție = act administrativ de autoritate emis de o

autoritate publică locală competentă pentru a asigura concordanța dintre
activitățile de construcții și conținutul documentațiilor de amenajare a
teritoriului și de urbanism.

● trebuie obținută plecând de la certificatul de urbanism

● cât privește sfera lucrărilor care trebuie autorizate, nu e vorba doar de
lucrările de construcție propriu-zise. Legea nr. 50/1991 trimite și la demolari
și modificări de construcții, care trebuie să aibă la baza o autorizație
administrativă – autorizația de construcție.

60
➔ fiind un act administrativ, autorizația poate fi atacată de orice
persoana interesata (persoana vătămată/prefect) la instanța de contencios
administrativ. Cel interesat poate cere, totodată, și suspendarea
autorizației.

➔ presupunând că autorizația a fost legal emisă, lucrarea de construcție

trebuie să se desfășoare cu respectarea strictă a prevederilor autorizării, în
caz contrar se pot aplica sancțiuni penale, administrative, fiscale sau civile.

➔ dreptul de a constata contravențiile se prescrie la 2 ani de la

săvârșirea faptei (data terminării construcției)

➔ obținerea autorizației după finalizarea lucrărilor NU înlătură

caracterul ilicit al faptei

➔ sancțiunea civilă specifică: dacă nu se obține procesul-verbal de

recepție la finalul lucrării, care să conțină concordanță dintre lucrare și
prevederile autorizației, imobilul nu poate fi înscris în Cartea Funciară, ceea
ce are consecințe asupra exercitării dispoziției juridice a dreptului de
proprietate, mai ales din momentul în care Cartea Funciară va dobândi
efectul constitutiv. Aceasta sancțiune este foarte drastică.
➔ Ex. constructorul are un bun, dar dacă nu poate dispune de el,
valoarea sa economica este foarte scazută.

61
CURSUL IV

LIMITELE EXERCITĂRII DREPTULUI DE

PROPRIETATE PRIVATĂ (II)

Limite legale în interes privat

62
Codul Civil reglementează în art. 604-610 aspectele privind limitele
referitoare la folosirea apelor.
Art. 611, NCC - picătura ștreșinii.
Art. 612-613, NCC - distanța pentru anumite construcții, lucrări și
plantații.
Art. 614-616, NCC - aspectele privind vederea asupra proprietății
vecinului.
Art. 617-620, NCC - drepturile legale de trecere.
Art. 621-625, NCC - alte limitări legale

a) Limitele legale stabilite in interes privat, in materie imobiliara, in

cadrul raporturilor de vecinatate

Limitele legale sunt limite normale de exercitare a dreptului de proprietate

stabilite de legiuitor în raporturile de vecinătate, fiind deci compatibile și cu
dreptul de proprietate publică. Trebuie să se țină cont și de prevederile
legilor speciale privind regimul juridic al anumitor bunuri (art. 625, NCC).

Limitele legale în raporturile de vecinătate sunt reglementate în NCC fie

sub forma dreptului de grănițuire și a dreptului de îngrădire, drepturi
care sunt expres prevăzute în art. 560 și art. 561, NCC, fie sub forma unor
restricții privind distanța plantațiilor și construcțiilor față de granița
dintre proprietăți.

În acest sens, în NCC, de la art. 612 la art. 613 sunt reglementate distanța
minima în construcții și distanța minima pentru arbori. De asemenea, în art
. 611 sunt prevăzute obligațiile proprietarilor vecini în legătură cu scurgerea
apelor din ploi, de pe acoperișul casei lor (titlul marginal poartă numele
elocvent “Picătura stresinii”). De asemnea, în art. 614--616 sunt reglementate
obligațiile vecinilor în legătură cu vederea asupra proprietății celuilalt.

➢ Zidul, șanțul sau altă îngrăditură comună

i) Obligația (dreptul) de a îngrădi fondurile vecine

- toate imobilele, indiferent de locul unde sunt situate

63
- art. 561, NCC reglementează „dreptul”, dar precizează că vor fi suportate
cheltuielile ocazionate

- art. 662 alin. (1), NCC: vecinii pot obliga proprietarii fondului învecinat să
contribuie la construirea unei despărțituri comune

- art. 662 alin. (2), NCC – înălțimea zidului <= legi/urbanism/cutuma, iar în
absența lor, prin acordul părților (< 2 m cu tot cu coama)

- este o obligație propter rem => opozabilă dobânditorilor ulteriori și

succesivi, iar dreptul corelativ este imprescriptibil

- obligația de îngrădire e accesorie dreptului de a dobândi proprietatea =>

dacă unul din vecini renunța la acest drept, obligația se stinge: celălalt vecin
devine proprietar exclusiv al despărțiturii și nu mai poate să ceară obligarea
renunțătorului la plata cheltuielilor (art. 663 => poți renunța la dreptul de
coproprietate => a fortiori: poți renunța la dreptul de a dobândi proprietatea)

ii) Prezumția de coproprietate și prezumțiile de proprietate exclusivă

- art. 660, NCC: zidul, șanțul sau orice altă despărțitură se socotește a fi în
coproprietate, dacă nu există titlu sau semn care sa facă proba contrară, sau
dacă nu a operat prescripția achizitivă în favoarea unuia dintre proprietarii
vecini

- semnul de necomunitate (orice semne care fac să se prezume că zidul a

fost construit exclusiv de unul dintre proprietari - art. 661, alin. (3), NCC)
● zidul are culmea dreaptă și perpendiculara pe unul dintre pereți,
coborând sub forma unui plan înclinat spre celălalt perete => prezumția ca
zidul aparține proprietarului spre al cărui fond coboară planul înclinat (art.
661 alin. (1), NCC)

● șanțul – dacă pamantul e înălțat sau aruncat numai de-o parte a

șanțului => prezumție de proprietate exclusivă în favoarea proprietarului pe
al cărui fond e înălțat sau aruncat pamantul (art. 661 alin. (2), NCC)
●
● gardul: dacă doar una dintre cele două proprietăți este îngrădită =>
prezumția de proprietate exclusivă în favoarea proprietarului fondului
îngrădit
În toate cazurile, prezumția de comunitate este înlăturată dacă se prezintă
un titlu care face dovada că unul dintre vecini este proprietar exclusiv al

64
zidului, șanțului sau al altei îngrădiri despărțitoare, respectiv dovada faptului
juridic în sens larg pe care se întemeiază această exclusivitate.

Dacă operează prezumția de comunitate:

- fiecare cotă-parte din dreptul de proprietate asupra despărțiturii comune
are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra imobilului
îngrădit => înstrăinarea/ipotecarea cotei-părți se poate face numai odată cu
dreptul asupra bunului principal. (art. 660 alin. 2 raportat la art. 651, NCC)

- operează prezumția simplă cu privire la cotele egale din dreptul de

proprietate asupra desparțiturii comune care revin vecinilor (poate fi
răsturnată prin dovadă contrară)

iii) Drepturile și obligațiile proprietarilor vecini

Sunt corelative și, dacă operează prezumția de coproprietate, sunt și
reciproce => 2 ipoteze:

● dacă operează prezumția de comunitate

- cheltuielile pentru întreținerea și repararea despărțiturilor comune sunt
suportate de coproprietari, proporțional cu cota-parte din drept ce revine
fiecăruia (art. 663 alin. (1), NCC)
- fiecare coproprietar poate cere în justiție obligarea celuilalt la suportarea
cheltuielilor corespunzătoare cotelor sale părți
- este eliberat de obligația de a contribui la aceste cheltuieli cel care renunță
la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra desparțiturilor comune –
*excepție: zidul sprijină o clădire a sa/trage alt folos din exploatarea
desparțiturii comune (art. 663 alin. (2), NCC
Atenție!
Renunțarea (act unilateral, nu acord de voință) trebuie să fie expresă
- efectele renunțării (ca fapt juridic în sens restrâns):
● celălalt coproprietar devine proprietar exclusiv
● dobândirea dreptului de superficie asupra părții din terenul vecinului
ocupate de desparțitura comună
- art. 664, NCC – dreptul de a instala grinzi în zidul comun
- art. 665 alin. (1), NCC – fiecare coproprietar poate înălța zidul comun, având
obligația de a suporta cheltuielile pentru înălțare, pentru întreținerea părții
înălțate și pentru pagubele cauzate de înălțarea zidului (dacă se dărâmă,
trebuie să-l refacă în întregime)

65
- dacă se reclădește zidul, servituțile care apăsau asupra sa se transferă
asupra noului zid

● dacă nu operează prezumția de comunitate (art. 665 alin. (3) și art.

666, NCC)
- despărțitura este proprietatea exclusivă a unuia dintre vecini
- celălalt vecin poate dobandi ½ dacă plătește jumătate din valoarea ei și
din valoarea locului pe care a fost făcută (la fel poate căștiga și dreptul de
comunitate asupra părții înălțate din zid)
- dreptul de a dobândi comunitatea este un drept potestativ, imprescriptibil

➢ Distanța plantațiilor

- exercitarea atributului folosinței care îmbracă forma unor plantații este

limitată

- proprietarul nu poate planta pe terenul său la < 2 m de linia despărțitoare

față de terenul vecinului sau arbori > 2 m (art. 613, NCC), respectiv < 60 cm,
pentru celelalte plantații (art. 612, NCC)

- orice derogare convențională este posibilă numai prin înscris autentic

- încălcarea regulii permite vecinului să ceară în justiție obligarea la

scoaterea plantațiilor sau tăierea lor la înălțimea cuvenită, pe cheltuiala
proprietarului (art. 613 alin. (2), NCC)

- art. 613 alin. (3), NCC – proprietarul fondului peste care se întind
rădăcinile/ramurile le poate tăia și poate păstra fructele căzute natural pe
fondul său

- o servitute contrară acestei servituți legale (să se poată planta la o distanța

mai mica) se poate obține prin titlu sau prin uzucapiune

➢ Distanța minimă dintre construcții

- art. 612, NCC: distanța minima de 60 cm față de linia de hotar pentru orice
construcții/lucrări

- orice derogare se poate face prin acordul părților exprimat prin înscris
autentic

66
➢ Vederea asupra proprietății vecinului („servitutea de vedere”)
- niciunul dintre vecini nu poate face o deschidere de vedere în zidul comun
fără consimțământul celuilalt vecin

- în cazul construcțiilor distincte de zidul comun:

● paralele cu linia de hotar - nu sunt îngăduite deschiderile de vedere
sau balcoanele spre proprietatea vecinului la o distanta < 2 m de această
linie
● oblice – 1 m

- servitutea de vedere este o restrângere legală, cu caracter reciproc, a

exercitarii dreptului de proprietate imobiliara în raporturile dintre vecini

- este posibilă constituirea unei servituți contrare prin consimțământul

vecinilor/prin uzucapiune (deschiderile de vedere/balcoanele să fie făcute
la distanță mai mica) sau vecinii pot conveni unilateral/bilateral să mărească
aceasta distanța

Atenție!
Deschiderile de vedere ≠ deschiderile de lumină, acestea din urmă fiind
posibile fără limita de distanța (art. 616, NCC - acestea trebuie să împiedice
vederea spre fondul învecinat).

➢ Dreptul legal de trecere

Art. 617, alin. (1), NCC reglementează faptul că „proprietarul fondului care
este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i se permită trecerea pe
fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu”.

Ceea ce trebuie să reținem, înainte de toate:

➔ dreptul de trecere nu se confundă cu servitutea de trecere având
în vedere următoarele:

67
Dreptul de trecere este o limită legală a dreptului de proprietate ce
presupune în mod necesar situația obiectivă a locului înfundat, situație de
care legea leagă anumite efecte. Din această situație obiectivă (a locului
înfundat) rezultă că aceasta se poate exercita asupra oricărui teren,
indiferent de felul proprietății.
Servitutea de trecere este un veritabil dezmembrământ al dreptului de
proprietate.

➔ dreptul de trecere nu se confundă cu servitutea administrativă de

trecere, servitutea de trecere pentru efectuarea unor lucrări și servitutea
de trecere pentru reintrarea în posesie

Condiții:

- art. 617, NCC

Este necesară această situație obiectivă a unui loc înfundat = acel teren
care, fiind înconjurat de terenurile altor proprietari, nu permite
proprietarului să aibă acces la drumul public. Nu este vorba despre o
imposibilitate absolută de acces la calea publică.

❏ Noțiunea de loc înfundat

- dacă există o cale temporară de acces la drumul public nu înseamnă

ca nu e un loc înfundat
- finalitățile dreptului de trecere sunt multiple, în funcție de locul
înfundat și voința proprietarului său

Atenție!
Închiderea accesului la calea publică nu trebuie să fie absolută: există un loc
înfundat și dacă accesul este posibil, dar ar fi foarte costisitor sau foarte
periculos. Dacă calea de acces periculoasă sau insuficientă poate deveni
practicabilă cu cheltuieli rezonabile, terenul nu mai are caracter de loc
infundat.

- înfundarea nu trebuie să fie rezultatul faptei, intenționate sau din

neglijență, a proprietarului care solicită dreptul de trecere => cauza
înfundării trebuie să fie un caz fortuit sau un caz de forță majoră.
Totuși art. 618 alin. (2) cuprinde o *excepție: dreptul de trecere se poate
obține de către proprietarul vinovat de înfundare cu consimțământul

68
proprietarului fondului cu acces la calea publica și cu plata dublului
despăgubirilor.
- în ceea ce privește art. 618, alin. (1), NCC, în cazul în care lipsa accesului
provine din vânzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act juridic, trecerea nu
va putea fi cerută decât celor care au dobândit partea de teren pe care se
făcea anterior trecerea.

❏ Noțiunea de drum public/cale publică – rostul dreptului de trecere

este să permită proprietarului fondului înfundat ajungerea la calea publică

- drumul trebuie să fie deschis circulației publice pentru pietoni și

autovehicule => un drum privat nu întrunește această trăsătură de a fi
deschis circulației publice și nu intră în conținutul juridic al dreptului de
trecere
- „drum deschis circulației publice” – orice drum public, precum și orice
drum de utilitate privată (zone rezidențiale) care asigură accesul
nediscriminatoriu al vehiculelor și pietonilor

După cum am observat anterior, dreptul de proprietate presupune 3

prerogative:
- posesia
- folosința
- dispoziție

Sub acest aspect, trebuie să reținem că proprietarul de proprietate privată

de bucură în mod liber de aceste prerogative, având posibilitatea de a le
îngrădi și în mod voluntar. În acest sens art. 556, alin. (3), NCC prevede că
”exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitată și prin voința
proprietarului cu excepțiile prevăzute de lege.”

Art. 626, NCC stabilește că proprietarul poate să consimtă la limitarea

dreptului său prin acte juridice dacă nu încalcă ordinea publică și bunele
moravuri.

Din acest punct de vedere, trebuie reținut că cea mai drastică limitare a
dreptului de proprietate privată constă în limitarea dispoziției juridice

69
(adică posibilitatea titularului dreptului de a înstrăina sau greva cu sarcini
dreptul său). Limitarea dispoziției juridice poartă denumirea de
inalienabilitate.

Inalienabilitatea

Legiuitorul poate interveni și pentru a limita sau a înlătura dispoziția juridică.

ex: cerința unei autorizații prealabile înstrăinării dreptului de proprietate,
dreptul de preemțiune, dreptul de preferință.

Cea mai importantă modalitate de limitare a dispoziției juridice este clauza

de inalienabilitate. Distingem între clauzele legale de inalienabilitate și
clauzele voluntare de inalienabilitate.

➢ Inalienabilitatea legală

NU trebuie confundată cu interdicția legală de a apropia anumite lucruri

(există lucruri care nu sunt apropriabile în nicio formă sau lucruri care nu
sunt susceptibile de apropiere privată, dar în această materie ne interesează
bunurile care, deși sunt obiect al proprietății private, intră sub incidența
unei dispoziții legale de inalienabilitate).

ex. Legea 112/1995, Legea 18/1991 (a suferit numeroase modificări)

70
Legiuitorul emite uneori norme prin care declară că anumite bunuri sunt
inalienabile, adică nu pot fi înstrăinate prin acte juridice. CCR a apreciat că
asemenea norme sunt în acord cu legea fundamentală în măsura în care
clauzele de inalienabilitate sunt temporare. Aceste norme trebuie să fie
adoptate prin lege organică, întrucât atributul înstrăinării ține de regimul
juridic general al proprietății (art. 73 alin. 3 lit. m din Constituția României).

➢ Inalienabilitatea convențională (voluntară)

Deși reglementarea evocată este cuprinsă într-o secțiune care are titlul
”Limite convenționale”, totuși o asemenea clauză poate fi instituită nu
numai printr-o convenție, ci și prin testament. De aceea, vorbim de clauza
voluntară de inalienabilitate și nu de cea convențională, deoarece aceasta
poate fi instituită și în mod unilateral.

- art. 627, NCC stabilește mai multe aspecte: condițiile și domeniul

-alin. (1) stabilește că ”Prin convenție sau testament se poate interzice
înstrăinarea unui bun, însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani și
dacă există interes serios și legitim. Termenul începe să curgă de la data
dobândirii bunului.”

Această clauză reprezintă o clauză de indisponibilizare voluntară cu caracter

real a bunului aflat în proprietatea unei persoane.
Natura juridică

În ceea ce privește natura juridică a clauzei de inalienabilitate încă există o

serie de dispute, însă apreciem că opinia formulată de dl. Valeriu Stoica este
cea mai bună și anume:

Clauza voluntară de inalienabilitate nu este un caz de incapacitate

personală a dobânditorului bunului, întrucât capacitățile nu pot fi create
prin convenții. Ea nu poate fi privită nici ca izvor al unei obligații de a nu
face, care, în situația nerespectării sale, dă dreptul creditorului să distrugă
ceea ce s-a făcut, întrucât actul juridic prin care se dispune de bunul care
formează obiectul clauzei este o realitate intelectuală, iar nu una

71
materială, astfel încât nu poate intra sub incidența art. 1.529, NCC.

Ca natură juridică, această clauză cu caracter real este o limitare a dispoziției

juridice din conținutul dreptului de proprietate, o limitare opozabilă erga
omnes. Dreptul de proprietate care se configurează ca urmare a instituirii
clauzei nu este un drept real nou, nici un dezmembrământ, este tot dreptul
de proprietate, dar cu aceasta restrângere a prerogativelor sale.

Efectele juridice

Efect specific – limitarea dreptului de dispoziție juridică: dreptul care

formează obiectul clauzei de inalienabilitate nu poate fi înstrăinate prin acte
juridice între vii, respectiv prin convenții

Alte efecte:
- interdicția de a dezmembra dreptul de proprietate
- bunul nu poate fi urmărite de creditori
- bunul nu poate fi ipotecat – eventual numai o ipotecă asupra unui bun
viitor, care își va produce efectul după încetarea cauzei
- nu e permisă încheierea unui antecontract de înstrăinare/unei
promisiuni de ipotecă în cazul în care momentul executarii ar fi anterior
expirării duratei clauzei
- nu scoate bunul din circuitul civil – încă mai poate fi transmis prin
succesiune

Atenție!
Transmiterea bunului indisponibilizat printr-un act juridic între vii poate să
rămână valabilă dacă cei îndreptățiți nu cer în termenul de prescripție nici
rezoluțiunea contractului inițial, nici anularea contractului subsecvent.
Chiar dacă va rămâne valabil, subdobânditorul este ținut de clauza de
inalienabilitate până la expirarea acesteia.

Domeniul de aplicare

72
i) Actele juridice în care poate fi inclusă
Conform art. 627 alin. (1),NCC clauza de inalienabilitate poate fi inclusă într-
o convenție sau într-un testament.

Din interpretarea sistematică a art. 627 alin. (1) teza a II-a, alin. (2) și alin. (4) și
a art. 629 alin. (1) și (2) (utilizarea termenilor dobândirea bunului,
dobânditorul) rezultă este vorba numai de convențiile translative de
drepturi de proprietate.

Mecanismul juridic al clauzei de inalienabilitate, deși presupune două

manifestări de voință (unite în cadrul contractului / exprimate separat: legat
+ acceptarea acestuia) își are sursa primară în intenția transmițătorului de a
proteja un interes al său/al dobânditorului/al unui terț. Numai pentru ca
provine de la transmițător i se recunoaște acestei intenții efectul juridic
al indisponibilizarii bunului.

Transmițătorul poate limita întinderea dreptului real principal transmis, iar

terții interesați (subdobânditorii/creditorii proprietarului) să se poată plânge
de o vătămare, dacă au fost îndeplinite formalitățile de publicitate. În
absența unei transmiteri, proprietarul nu poate indisponibiliza bunul în
propriul patrimoniu, pentru că astfel ar reduce garanția comună a
creditorilor săi cu intenția de fraudare a acestora. Cat timp bunul este în
patrimoniul sau, proprietarul are libertatea să nu-l înstrăineze. Dacă cu
ocazia transmiterii, clauza de inalienabilitate este o modalitate de fraudare
a creditorilor, aceștia vor putea recurge la acțiunea pauliană.

ex. contractul de partaj (art. 680, NCC) poate fi asimilat unui contract
translativ de proprietate.

Se poate admite că atunci când copărtașii realizează partajul pe cale

judiciară, nu voluntară, se pot înțelege ca un anumit bun să fie
indisponibilizat o perioadă de timp după partaj, indiferent de copărtașul
beneficiar al atribuirii bunului.

73
Clauza de inalienabilitate este subînțeleasă în convențiile din care se
naște obligația de a transmite în viitor proprietatea către o persoană
determinată sau determinabilă (art. 627 alin. (4), NCC) – există 3
semnificații:

1) contractele care, deși sunt translative de proprietate, presupun

amânarea, dintr-un motiv sau altul, a transmiterii dreptului de proprietate
la un moment ulterior încheierii contractului: transmițătorul este ținut de
clauza de inalienabilitate subînțeleasă până la momentul producerii
efectului translativ de proprietate către dobânditor
Atenție!
Din acest text rezultă că NU intra în sfera de aplicare și antecontractele prin
care părțile convin să încheie în viitor un contract translativ de proprietate
(= obligație de a face, NU obligația de a transmite în viitor proprietatea =
obligație de a da).
Totuși art. 60ꞌ din Legea nr. 71/2011 – în categoria convențiilor prevăzute la
art. 627 alin. (4) intră și antecontractele având ca obiect transmiterea în
viitor, prin încheierea de contracte, a dreptului de proprietate asupra unui
bun mobil sau imobil (vezi art. 1.668 alin. (1), NCC)

2) cazurile în care legea permite sau impune ca dobânditorul unui bun

să își asume obligația de a transmite în viitor dreptul de proprietate către o
persoană determinată sau determinabilă (ex. substituția fideicomisara – art.
993-1.000, NCC; fiducia – art. 773-791, NCC)

3) textul instituie o prezumție absoluta de existență a clauzei de

inalienabilitate în cele doua situații menționate

NU este eficientă o clauză de inalienabilitate stipulată în contractul de

ipotecă.
Art. 2.376, NCC – dacă s-a stipulat o asemenea clauză, „actele de dispoziție
asupra bunului ipotecat sunt valabile chiar dacă dobânditorul bunului
cunoaște stipulația din contractul de ipoteca ce interzice transferul sau
declară că acest transfer este echivalent cu neîndeplinirea obligației
garantate”, soluție reluata de art. 2.384, NCC.

74
În cazul ipotecii mobiliare, nu numai că bunul ipotecat poate fi înstrăinat,
dar dacă este achiziționat „în cursul obișnuit al activității unei întreprinderi
care înstrăinează bunuri de același fel dobândește bunul liber de ipotecile
constituite de înstrăinător” (art. 2.393, NCC). Ipoteca se stramuta asupra
prețului sau altor bunuri rezultate din înstrăinarea bunului ipotecat
(subrogație reală cu titlu particular) => creditorul ipotecar nu este păgubit.

ii) Drepturile reale principale care pot fi indisponibilizate

Prin legate sau convenții translative de proprietate se înțeleg nu numai

actele juridice prin care se transmite dreptul de proprietate cu toate
atributele sale, ci și acelea prin care se transmite nuda proprietate => prin
efectul clauzei de inalienabilitate se poate indisponibiliza nuda
proprietate în patrimoniul dobânditorului.

Codul civil exclude sau face inutilă aceasta indisponibilizare în cazul

dezmembramintelor dreptului de proprietate:

● dreptul de uz și dreptul de abitație – nu sunt cesibile (art. 752, NCC)

● dreptul de uzufruct – este cesibil (art. 714, NCC), dar pentru
indisponibilizarea uzufructului în patrimoniul dobânditorului este suficientă
o simplă clauză derogatorie de la această regulă, fără îndeplinirea condițiilor
pentru admisibilitatea clauzei de inalienabilitate
● servitutea – are caracter accesoriu (sub aspect activ – dreptul de
servitute este accesoriu fondului dominant, și sub aspect pasiv – obligația
corespunzătoare este accesorie fondului aservit) => este suficientă clauza de
inalienabilitate referitoare la fondul dominant sau la fondul aservit, o clauză
specială pentru servitute nefiind necesară
● dreptul de superficie – art. 693, NCC (= dreptul de proprietate asupra
unei construcții/lucrări aflate pe terenul altei persoane decât titularul
dreptului de superficie + dreptul de folosință asupra terenului circumscris
exploatării construcției edificate) – are 2 forme:
● forma deplină (= dreptul de proprietate asupra construcției edificate
+ dreptul de folosință asupra terenului în momentul constituirii acesteia /
dreptul de a avea o construcție pe terenul altuia) - art. 695 alin. (4), NCC -

75
„Cât timp construcția există, dreptul de folosință asupra terenului se poate
înstrăina ori ipoteca numai odată cu dreptul de proprietate asupra
construcției” => clauza de inalienabilitate se poate referi la dreptul de
superficie în ansamblul său sau doar la dreptul de proprietate asupra
construcției, efectul ei extinzându-se în acest caz și asupra dreptului de
folosință asupra terenului, întrucât acesta are un caracter accesoriu în raport
cu dreptul de proprietate asupra construcției
● forma incipientă (= dezmembrarea dreptului de proprietate asupra
terenului și transmiterea dreptului de folosință asupra acestuia anterior
realizării construcției / „dreptul de a edifica o construcție pe terenul altuia
asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință”) - numai în
aceasta situație clauza de inalienabilitate poate să privească exclusiv
dreptul de folosință asupra terenului

iii) Persoana care suporta efectul clauzei de inalienabilitate

Regula – clauza de inalienabilitate apăsa asupra dobânditorului
Excepția – art. 627 alin. (4), NCC – în cazul convențiilor din care se naște
obligația de a transmite în viitor proprietatea către o persoana determinată
sau determinabilă, efectul prohibitiv de înstrăinare apasă în sarcina
transmițătorului bunului, pentru a-l împiedica să înstrăineze dreptul de
proprietate altei persoane decât acelea cu care a încheiat contractul inițial

iv) Natura bunului care formează obiectul dreptului real indisponibilizat

Sfera noțiunii de bun utilizat în art. 627-629, NCC

● bunurile corporale
Creanțele, ca bunuri incorporale, pot forma obiectul unei clauze de
inalienabilitate, dacă nu au ca obiect o suma de bani, iar clauza este expres
menționată în înscrisul constatator al creanței sau cesionarul a cunoscut-o
sau trebuia s-o cunoască în momentul cesiunii (art. 1.570, NCC), dar este o
clauză diferită față de cea de la art. 627-629, NCC: nu determină o
indisponibilizare reala, ci produce efecte in raporturile personale; clauza nu
este prevăzută într-un act translativ

76
● bunurile individual-determinate
Bunurile de gen nu pot fi transmise înainte de individualizare, deci nu pot
forma obiectul unei clauze de inalienabilitate

● universalitatile de drept sau de fapt

○ masa patrimoniala fiduciara (universalitate juridica) formează
obiectul clauzei de inalienabilitate prezumate prin art. 627 alin. (4), NCC;
drepturile reale care compun masa fiduciara ar putea fi înstrăinate cu
respectarea regimului juridic al administrării bunurilor altuia (art. 800, 801 și
809, NCC)

○ alte universalități juridice sau de fapt, dacă sunt susceptibile de

înstrăinare, ar putea forma obiectul clauzei de inalienabilitate

Atenție!
Patrimoniul NU intra în această categorie - este inalienabil prin esența lui

● legiuitorul poate să prevadă că anumite bunuri nu pot forma

obiectul derivat al unei clauze voluntare de inalienabilitate, cu
consecința că nici drepturile reale principale constituite asupra bunurilor
respective nu pot fi indisponibilizate
● pentru bunurile care formează obiectul unei clauze legale de
inalienabilitate nu mai este utilă o clauză voluntară de inalienabilitate

d) Condiții speciale de valabilitate

Din art. 627 alin. (1), NCC => sunt două condiții speciale de validitate a
clauzei voluntare de inalienabilitate, care se adaugă condițiilor de
validitate proprii actului juridic în care este inserată sau la care se referă
aceasta:
1. durată de cel mult 49 de ani
2. interesul serios și legitim
Nerespectarea acestora => nulitatea absoluta a clauzei de inalienabilitate
Atenție!

77
Chiar dacă au fost respectate, în cazuri speciale, este posibilă înstrăinarea
bunului de către dobânditor chiar înainte de expirarea duratei pentru care
este instituită clauza.

➢ Caracterul temporar (49 ani)

A fost impus de necesitatea echilibrului dintre principiul liberei circulații a
bunurilor și principiul libertății de voință: o inalienabilitate perpetuă ar lipsi
dreptul de proprietate în mod definitiv de atributul dispoziției juridice s-ar
rupe acest echilibru, îngrădind în mod excesiv libera circulatie a bunurilor.

Din art. 627 alin.(1), NCC rezultă că nu poate fi admisă nicio excepție de la
condiția caracterului temporar al clauzei de inalienabilitate.

Termenul de 49 de ani începe să curgă de la data dobândirii bunului:

● legat – coincide cu data deschiderii succesiunii
● contract – data incheierii contractului SAU data prevăzută în contract
pentru transmiterea dreptului de proprietate SAU data individualizării
bunului de gen SAU data înscrierii în Cartea funciara (dupa ce se va aplica
efectul translativ al unei asemenea înscrieri)

❗ Sunt admise două excepții de la termenul de 49 de ani:

● fiducia - durata ei nu poate depăși 33 de ani (art. 779 lit. b, NCC) =>
nici clauza de inalienabilitate (prezumată conform art. 627 alin. (4), NCC) nu
poate avea o durată mai mare
● substituția fideicomisară - durata clauzei (tot prezumată) este
subordonată decesului instituitului (art. 994 alin. (1), NCC => în principiu,
poate fi mai mare de 49 de ani

➢ Interesul serios și legitim

Acesta poate fi analizat:
● în persoana celui care instituie clauza de inalienabilitate – ex. se
înstrăinează nuda proprietate, transmițătorul păstrând dreptul de uzufruct
- are interesul de a-l păstra pe dobânditorul inițial ca nud proprietar pentru
a nu se supune dificultăților posibile din partea unui nud proprietar
subdobânditor

78
● în persoana dobânditorului bunului – ex. în cazul bunurilor
donate/legate pentru protecția beneficiarului liberalității care, deși major,
manifesta tendințe de risipa

● în persoana unui terț – ex. se dispune printr-un legat de un anumit

bun, prevăzându-se în sarcina legatarului plata unei rente viagere către un
terț - clauza protejează interesul credirentierului

Nulitatea clauzei de inalienabilitate

Sancțiunea încălcării oricareia dintre aceste condiții speciale de validitate

este nulitatea absolută a clauzei de inalienabilitate, deoarece natura
interesului ocrotit prin cele două condiții legale, care este una generală.

● interesul ocrotit prin instituirea clauzei = interes privat

≠ (nu se confundă)

● interesul protejat prin art. 627 alin. (1) = asigurarea echilibrului între
principiul liberei circulații a bunurilor și principiul libertății de voință =
interes general

În ceea ce privește condiția duratei < 49 de ani, nulitatea absolută intervine

cand:
● nu s-a prevăzut un termen (clauza apare ca perpetuă)

● termenul > 49 de ani, legiuitorul nu a prevăzut posibilitatea reducerii

duratei clauzei la 49 de ani (de drept sau prin intervenția instanței)

În ceea ce privește condiția interesului serios și legitim:

● nu este necesar ca interesul serios și legitim să fie precizat chiar în
cuprinsul clauzei (! dacă beneficiarul este un terț trebuie specificat numele
beneficiarului)

● sarcina probei aparține pârâtului din acțiunea în nulitate

Nu este vorba despre răsturnarea sarcinii probei, ci se aplica actori incumbit
probatio, regulă ce are ca obiect afirmarea faptelor pozitive, faptele
negative neputând fi dovedite direct: reclamantul afirmă un fapt negativ
(existența interesului serios și legitim) => se impune dovada interesului, ca
fapt pozitiv, făcută de pârât

79
Nulitatea clauzei de inalienabilitate (absolută sau relativă) ar putea să
intervină și pentru nerespectarea uneia sau alteia dintre condițiile de
validitate specifice actului juridic în care este cuprinsă sau la care se
referă (clauza nu are caracter autonom: nulitatea actului => nulitatea
clauzei).

Nulitatea clauzei de inalienabilitate pentru o cauză care nu îi este proprie

poate afecta, după caz, fie numai clauza de inalienabilitate, fie întregul
act juridic.

Art. 627 alin. (3), NCC => „nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-
un contract (există identitate de rațiune, deci se aplică și și legatelor) atrage
nulitatea întregului contract dacă a fost determinată la încheierea
acestuia”
➔ Per a contrario – dacă nu a fost determinată, sancțiunea nulității va
afecta numai clauza. În cazul contractelor cu titlu oneros există o prezumție
relativă a caracterului determinant.

Cazuri speciale de încetare anticipată a clauzei de inalienabilitate

Regula – indisponibilizarea dreptului real principal care formează obiectul

clauzei încetează în momentul în care expiră durata acesteia.

*Excepțiile:
● dobânditorul poate să fie autorizat în instanță să înstrăineze bunul,
înainte de expirarea duratei => încetarea efectelor cauzei

art. 627 alin. (2), NCC => 2 cazuri de încetare a clauzei:

● interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a
dispărut – ex. dacă transmițătorul care și-a rezervat uzufructul decedează
înainte de expirarea duratei clauzei => încetează uzufructul => dobânditorul
care și-a întregit dreptul de proprietate nu mai este oprit de nici un interes
serios și legitim de a înstrăina bunul

● a apărut un interes superior în raport cu interesul serios și legitim

care a justificat inițial instituirea cauzei, iar acest interes superior
impune încetarea efectelor ei

80
– indiferent cui i-a aparținut interesul care a justificat instituirea clauzei,
interesul superior trebuie să aparțină celui care este ținut de clauză
ex. necesitatea unor cheltuieli urgente vitale pentru dobânditor, care nu pot
fi acoperite decât prin vânzarea bunului)

Atenție!
Acțiunea în justiție prin care se cere autorizarea de a înstrăina (încetarea
anticipată a efectului clauzei) aparține celui care are dreptul în
patrimoniul său => NU pot exercita aceasta acțiune creditorii titularului
dreptului indisponibilizat (nici direct, nici pe calea acțiunii oblice) /
lichidatorul persoanei juridice în patrimoniul căreia se găsește un bun
afectat de o clauză de inalienabilitate

Acțiunea prin care se cere autorizarea încetării anticipate a efectului

clauzei (aceasta nu pune în discuție valabilitatea clauzei) NU SE IDENTIFICĂ
CU acțiunea prin care se cere constatarea nulității clauzei.

➢ ipoteza renunțării la clauză – poate fi făcută numai de către cel care

a stipulat clauza, indiferent în interesul cărei persoane operează aceasta:
● regula – persoana transmițătorului

● *excepția – ipoteza art. 627 alin. (4), NCC în prima semnificație:

- persoana dobânditorului (acesta beneficiază de pe urma clauzei)
- partaj – copartasul căruia nu i s-a atribuit bunul

● renunțarea trebuie să îndeplinească formalitățile de opozabilitate de

la art. 628, NCC

Opozabilitatea clauzei de inalienabilitate

Trei aspecte interesează în acest context:

1) Formalitățile de publicitate
Art. 628 alin. (2), NCC: „pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate
trebuie să fie supusă formalităților de publicitate prevăzute de lege, dacă
este cazul”.

Drepturile indisponibilizate printr-o asemenea clauza sunt dreptul de

proprietate, nuda proprietate și dreptul de proprietate.

81
Formalitățile de publicitate sunt diferite după cum aceste drepturi au
caracter imobiliar sau mobiliar:

● dacă dreptul real principal are caracter imobiliar – trebuie să fie

indeplinite formalitățile de publicitate specifice regimului de Carte
funciara (art. 902 alin. (2),pct. 8, NCC)
! Dacă nu au fost îndeplinite formalitățile de publicitate imobiliara pentru
clauza de inalienabilitate, iar terțul și-a înscris în Cartea funciara dreptul real
dobândit prin încalcarea acesteia, cel interesat poate introduce acțiunea în
rectificarea Cărții funciare (art. 908, 909, NCC):
○ fără limita de timp, dacă terțul-dobânditor este de rea-credință (art.
909 alin. (1), NCC
○ în termen de 5 ani, dacă dobânditorul prin act cu titlu gratuit este de
bună-credință (art. 909 alin. (2), NCC)
○ în termen de 3 ani, dacă sunt invocate dispozițiile art. 908 alin. (1) pct.
1 și 2, iar dobânditorul prin act cu titlu oneros este de bună-credință (art. 909
alin. (3), NCC

În toate cazurile există rezerva prescripției dreptului la acțiunea în fond

Regula inopozabilității clauzei de inalienabilitate neînscrisă în Cartea

funciara este suspendată în perioada în care cel interesat poate introduce
acțiunea în rectificare tabulară.

Atenție!
Dacă sunt îndeplinite condițiile de la art. 90, NCC acțiunea în rectificare nu
mai este posibila, iar clauza ramane inopozabilă.

● dacă dreptul real principal are caracter mobiliar – sunt aplicabile

regulile prevăzute pentru dobândirea proprietății prin posesia de bună-
credință (art. 628 alin. (3), NCC => 2 semnificații:
➔ în absența unor condiții speciale de publicitate pentru anumite
categorii de bunuri mobile, posesia ca stare de fapt are și funcția de
publicitate în materie mobiliara (art. 936, NCC)
➔ realizarea legăturii dintre opozabilitatea clauzei de inalienabilitate și
dobândirea bunurilor mobile prin posesia de bună-credință

82
Ipoteză: persoana ținută de clauza de inalienabilitate încalcă interdicția de
înstrăinare și transmite bunul mobil către un tert.

Rezolvare:
În măsura în care s-a întemeiat doar pe posesia bunului mobil, care aparține
persoanei ținute de clauză, fără a fi luat cunoștință pe altă cale de existența
clauzei, terțul-dobânditor este de bună-credință:

● terțul-dobânditor se poate opune cu succes unei acțiuni în anularea

actului sau de dobândire (art. 629 alin. (2), NCC), deoarece clauza nu îi este
opozabilă => contractul încheiat cu terțul-dobânditor rămâne titlu valabil de
dobândire a bunului mobil => nu se mai pune problema dobândirii bunului
mobil prin posesia de bună-credință

● dacă înstrăinătorului solicita și obține rezoluțiunea contractului

încheiat cu persoana ținută de clauza de inalienabilitate, terțul-dobânditor
va fi expus aplicării efectului retroactiv al acestei sancțiuni juridice
(principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului
inițial): chiar dacă titlul terțului-dobânditor este desființat ca efect al
rezoluțiunii titlului autorului său, el va beneficia de modul de dobândire
reglementat de art. 937, NCC (dobândirea bunurilor mobile prin posesia de
bună-credință)

○ În cazul în care terțul-dobânditor al bunului mobil a cunoscut, pe orice

cale, clauza de inalienabilitate, actul său de dobândire poate fi anulat.

○ Dacă acesta a transmis, la randul sau, bunul mobil unui al doilea

subdobanditor de bună-credință, acesta din urma va putea opune modul
de dobândire întemeiat pe art. 937, NCC:
● dacă s-ar anula contractul de înstrăinare încheiat de persoana ținută
de clauza de inalienabilitate cu primul terț dobanditor
● dacă s-ar anula prin rezoluțiune contractul de dobândire al persoanei
ținute de clauza de inalienabilitate

2) Efectele publicitatii
Din art. 628 alin.(1), NCC reiese că efectul îndeplinirii condițiilor de
opozabilitate este realizarea față de terți a opozabilității clauzei de
inalienabilitate. De aici rezultă următoarele consecințe:
● creditorii proprietarului nu vor putea executa bunul indisponibilizat

83
● terții care ar dobândi bunul respectiv vor ramane sub amenințarea
anulării contractului lor de dobândire
Indiferent de îndeplinirea formalităților de publicitate, clauza produce
efecte între beneficiarul acesteia și persoana ținută de clauza - beneficiarul
(cel care a instituit clauza/tert) va putea să pretindă daune-interese de la
proprietarul care a încălcat clauza (art. 628 alin. (5), NCC, fără a fi necesar:
● să fi fost menționat în cuprinsul clauzei
● să facă dovada interesului serios și legitim (probă necesară numai
dacă este atacat actul juridic în care este prevăzută/la care se referă clauza)

Chiar dacă beneficiarul este un terț, persoana care a instituit clauza va avea
dreptul să ceară, odată cu rezoluțiunea contractului în care a fost stipulată
sau la care se referă clauza de inalienabilitate, și daune-interese de la
dobânditor.

Dar când beneficiarul este un terț, temeiul acțiunii sale în daune nu mai
este contractual (ca la stipulația pentru altul), ci delictual: el nu are un drept
subiectiv născut dintr-un contract, ci are un interes conturat prin voința
dispunătorului.

3) Sfera terților față de care este necesară îndeplinirea formalităților

de publicitate
Regula (față de cea mai mare parte a terților) – opozabilitatea actelor juridice
și a drepturilor născute din acestea se realizează fără niciun fel de
formalitate de publicitate.

*Excepția – îndeplinirea formalităților este necesară numai în raport cu

anumite terți, care au drepturi și interese proprii în legătură cu un anumit
act juridic și cu drepturile transmise prin acesta.

În legătură cu clauza de inalienabilitate, în sfera terților intră:

1. dobânditorii ulteriori și succesivi ai dreptului real principal care
formează obiectul clauzei de inalienabilitate (= terțul care a dobândit
dreptul respectiv de la o persoana care a încălcat interdicția de a înstrăina și
tot șirul subdobânditorilor acestuia) – dacă NU au fost îndeplinite
formalitățile de publicitate, clauza nu le va fi opozabila, iar actul lor de
dobândire va rămâne valabil

84
2. creditorii proprietarului (persoanei ținute de clauza de
inalienabilitate) – dacă au fost îndeplinite condițiile de opozabilitate,
opozabilitatea clauzei de inalienabilitate se apreciază după cum contractul
în care este prevăzută sau la care se referă este un:

a. contract cu titlu oneros – interpretarea per a contrario a art. 628 alin.

(4), NCC => clauza este opozabilă numai creditorilor ulteriori ai
dobânditorului (creditorii ulteriori nu pot urmări silit dreptul)

Atenție!
Creditorii anteriori, inclusiv cei chirografari, vor putea urmări silit dreptul real
principal care formează obiectul clauzei => nu intră sub incidența art. 629
alin. (3), NCC

Echitabil: fiind vorba de un contract cu titlu oneros creditorii chirografari

anteriori ar fi prejudiciați, garanția lor comună fiind restrânsă ca efect al
diminuării patrimoniului debitorului lor cu contraprestația executată de
dobânditor în schimbul transferului bunului
b. contract cu titlu gratuit – clauza este opozabilă și creditorilor
chirografari anteriori ai dobânditorului (art. 628 alin. (4), NCC (nici creditorii
ulteriori, nici creditorii chirografari anteriori nu pot urmări silit dreptul)

Echitabil: creditorii nu mai sunt prejudiciați prin imposibilitatea de urmărire,

întrucât patrimoniul debitorului lor nu s-a diminuat prin plata unei
contraprestații

Atenție!
Deși textul nu distinge, numai creditorii chirografari anteriori vor fi
impiedicați să urmareasca bunul, dacă este vorba de un bun imobil

➔ Situația creditorilor anteriori cu garanții reale:

Când creditorii oricărei persoane au dobândit anterior, cu respectarea
formalităților de publicitate, o garanție reală chiar asupra bunului imobil
care formează obiectul clauzei, ei vor putea să-și execute garanția, chiar
dacă actul juridic în care a fost cuprinsă sau la care se referă clauza este cu
titlu gratuit <= anterior înscrierii clauzei se realizase opozabilitatea erga
omnes a garanției reale.

85
În situația bunurilor mobile care intră în sfera de aplicare a art. 2.393,
NCC, chiar dacă au fost ipotecate anterior, ipoteca se stramuta asupra
prețului/altor bune rezultate din înstrăinarea lor => deși este vorba despre
creditori anteriori ipotecari, nu vor mai putea fi urmărite bunurile din
patrimoniul dobânditorului.

Rezulta ca numai creditorii chirografari ulteriori ai persoanei ținute de

clauza de inalienabilitate mai fac parte din categoria terților interesați.
Creditorii chirografari ai stipulantului NU intră în categoria terților
interesați, întrucât ei nu au un drept de urmărire a bunului după
înstrăinarea acestuia de către stipulant. Ar putea avea un interes numai în
măsura în care înstrăinarea ar fi frauduloasă, dar în acest caz vor recurge la
acțiunea pauliană (art. 1.562, NCC).

★ Poate un creditor chirografar anterior al persoanei ținute de clauza

de inalienabilitate sa folosească acțiunea pauliană pentru a revoca
clauza de inalienabilitate?
● act juridic cu titlu oneros – irelevant: clauză nu îi este oricum opozabila
● act juridic cu titlu gratuit – clauza le este opozabila, dar nu pot face
dovada unui prejudiciu (nu li s-a micșorat întinderea dreptului de gaj
general)

Creditorii chirografari ulteriori ai persoanei ținute de clauza vor avea

interesul de a utiliza acțiunea pauliană pentru revocarea acesteia, dar
numai când clauza a fost inclusă sau se referă la un act juridic cu titlu
oneros. În cazul unui act juridic cu titlu gratuit nu ar putea dovedi un
prejudiciu.

PRECIZĂRI:
- anterioritatea se stabilește în raport cu momentul îndeplinirii publicității
clauzei și cu data certă a creanței
- problema opozabilității se pune numai dacă creanțele au ajuns la scadență
înainte de expirarea inalienabilității

86
Sancțiuni pentru încălcarea clauzei de inalienabilitate
Înstrăinarea bunului care formează obiectul clauzei de inalienabilitate de
către persoana ținută de această clauză. Acest lucru generează efecte în
doua planuri:
● planul contractului de înstrăinare încheiat între această persoana și
un terț dobânditor

● planul contractului încheiat între această persoana și înstrăinătorului

care a stipulat clauza de inalienabilitate

În concluzie:
1. dacă clauza a fost stipulata prin contract – înstrăinătorul poate alege
între:
a. sancțiunea anulării contractului subsecvent – dacă instrainatorul
are interesul să mențină dreptul real principal care formează obiectul
clauzei în patrimoniul dobânditorului

b. sancțiunea rezoluțiunii contractului inițial – dacă are interesul să

ceară desființarea contractului inițial încheiat cu dobânditorul, inclusiv a
clauzei de inalienabilitate, cu consecința reîntoarcerii dreptului în
patrimoniul său

Atenție!
Dacă se optează pentru anulare și se obține nu se mai pune problema
Dacă se optează pentru rezoluțiune anularea contractului inițial duce la
anularea contractului subsecvent

2. dacă clauza a fost stipulată prin testament – beneficiarul are la

dispoziție:
a. acțiunea în anularea contractului subsecvent
b. posibilitatea revocării judiciare a legatului <= clauza de
inalienabilitate are și semnificația unei sarcini pentru legatar (art. 1.069 alin.
(1), NCC, dreptul real principal urmând să revină moștenitorilor legali

Efectele încălcării clauzei de inalienabilitate cu privire la contractul în

care aceasta a fost inclusă sau cu privire la care a fost încheiată
Înstrăinarea bunului de către dobânditor are semnificația încălcării unei
obligații contractuale.

87
Sancțiunea rezoluțiunii este legată de clasificarea contractelor în funcție
de criteriul reciprocității și interdependenței obligațiilor (art. 1.171, NCC), pe
temeiul căreia distingem între contractele unilaterale și contractele
sinalagmatice.
!! Sancțiunea rezoluțiunii operează, în principal, în cazul contractelor
sinalagmatice.

Atenție!
Chiar dacă este vorba de un contract de donație, păstrându-se caracterul
gratuit, acest contract nu este unilateral, ci bilateral. Obligația asumată
de donatar de a nu înstrăina bunul conferă donației caracter sinalagmatic.

Ca urmare, indiferent dacă clauza de inalienabilitate a fost inclusă sau se

referă la un contract cu titlu gratuit sau oneros, nerespectarea ei de către
debitorul obligației de a nu înstrăina, (debitor= dobânditorul / înstrăinătorul
în ipoteza primei semnificații a art. 627 alin.(4), NCC) dă dreptul creditorului
obligației de a nu înstrăina. Creditorul =:

a. înstrăinătorului din contractul inițial, când acesta este și

stipulantul clauzei de inalienabilitate:
○ de a solicita instanței rezoluțiunea contractului (art. 1.549 alin. (1), NCC
○ de a emite o declarație unilaterală de rezoluțiune (art. 1.552, NCC)
○ de a beneficia de efectele unui pact comisoriu = clauză expresa
introdusă în contract prin care părțile stipulează rezoluțiunea de drept a
contractului în cazul în care una dintre ele nu-și execută culpabil obligația
asumată (art. 1.553, NCC)

b. dobânditorului (în ipoteza art. 627 alin. (4), NCC

○ firesc, acesta are dreptul de a cere rezoluțiunea contractului, deoarece
el este creditorul obligației de a nu înstrăina
○ dacă este vorba de o clauză convențională de inalienabilitate
prezumată, nu expresă: părțile pot să includă în contractul de înstrăinare o
clauză expresă pe baza căreia creditorul obligației de a nu înstrăina să poata
emite declarația unilaterală de rezoluțiune (art. 1.552. NCC) sau să
beneficieze de dispozițiile art. 1.553, NCC

Efectele încălcării clauzei de inalienabilitate cu privire la contractul de

înstrăinare sau de grevare subsecvent

88
Art. 629 alin. (2), NCC: „Atât înstrăinătorul, cât și terțul, dacă
inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, pot să ceară anularea
actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei”.

PRECIZĂRI:
1. „anulare” = natura sancțiunii nulității: nulitatea relativă a contractului
subsecvent
2. sancțiunea operează indiferent dacă clauza a fost inclusă în sau se
referă la un legat ori la un contract
3. nu are importanță dacă actul subsecvent are semnificația unei
înstrăinări voluntare sau a unei vânzări silite

Atenție!
Creditorii nu pot urmări bunurile care formează obiectul clauzei de
inalienabilitate, dar dacă aceste bunuri sunt vândute silit, vânzarea va fi
anulabilă.

4.

5.

6. titularii acțiunii în anularea actului subsecvent sunt:

● înstrăinătorul din actul juridic inițial
● terțul în favoarea căruia s-a stipulat clauza

Atenție!
Când terțul nu este expres prevăzut în cuprinsul clauzei, poate dovedi prin
orice mijloc de probă ca stipulantul a urmărit să-i ocrotească un interes

● dobânditorul în ipoteza primei semnificații a art. 627 alin. (4) –

dobânditorul este cel ocrotit de clauza

Atenție!
Art. 629 alin. (2) => persoana care încalcă clauză nu poate cere anularea
contractului subsecvent

7. pârâții în acțiunea în anulare trebuie sa fie:

■ cel care și-a încălcat obligația de a nu înstrăina
■ subdobânditorul său, deoarece contează buna-credință a
subdobânditorului și trebuie să fie analizată de instanță

89
Cursul V

Dreptul de proprietate al statului și al UAT-

urilor

După cum bine știți deja proprietatea este publică sau privată așa cum
rezultă din art. 136, alin. (1), CR, dar și din art. 552, NCC.

Proprietatea privată aparține tuturor subiectelor de drept (persoane fizice

sau juridice) de drept privat (asociații, fundații, etc), dar și persoanelor
juridice de drept public (art. 553, NCC).

Proprietatea publică aparține numai statului și UAT-urilor (art. 136, alin. (2),
CR, art. 554, NCC).

Obiectul proprietății private sunt bunurile de uz sau de interes privat, în

timp ce obiectul proprietății publice sunt bunurile care, prin natura lor sau

90
prin declarația legii, sunt de uz sau de interes public (drumuri publice,
autostrăzi, păduri, terenuri agricole, clădiri etc.)

Când discutăm despre proprietatea publică a statului și a UAT-urilor putem

să facem abstracție de ceea ce se numește teoria domenialității.

Domeniul privat nu are o consacrare constituțională, însă este folosit într-o

serie de legi (Legea nr. 18/1991), o serie de articole din Codul Civil (art. 553,
859, 863, NCC etc) și de o serie de texte din Codul Administrativ (OUG nr.
57/2019). Domeniul privat poate fi definit ca ansamblul bunurilor asupra
cărora poartă dreptul de proprietate privată (al statului sau al UAT-urilor).
Trebuie să înțelegem că el constituie o universalitate de fapt creată de lege,
un ansamblu de bunuri.

Domeniul public nu este nici el consacrat constituțional, dar sintagma este

folosită de aceleași acte normative. Și domeniul public poate fi definit ca un
ansamblu al bunurilor asupra cărora poartă dreptul de proprietate publică
al statului și al UAT-urilor. Tot ca și domeniul public, domeniul public
constituie o universalitate de fapt. În legătură cu bunurile care fac parte din
domeniul public, trebuie menționată o opinie care este cunoscută de la dr.
administrativ, o opinie care a creat o împărțire a dreptului public în două
categorii (lato sensu și stricto sensu).

Potrivit acestei teorii, în domeniul public lato sensu ar intra unele bunuri
proprietate privată valoroase pentru națiune, pentru popor, bunuri
culturale, bunuri istorice, care trebuie să beneficieze de un regim de
protecție special și care trebuie transmise generațiilor private.

➔ Opinie profesor: nu este de acord cu această opinie; acele bunuri

chiar valoroase, chiar intrând în ansamblul bunurilor culturale
(reglementate de Legea nr. 182/200) sau bunuri monumente istorice (care
se află în proprietate privată), atâta timp cât ele sunt în proprietate privată a
unor persoane fizice/juridice de drept privat, ele nu au cum să facă parte din
domeniul public. În realitate, ceea ce se întâmplă cu aceste bunuri (lucru
avut în vedere de doctrina de drept administrativ) este faptul că ele au un
regim juridic specific. În legătură cu ele sunt constituite obligații propter
rem, există un drept de preemțiune al statului cu privire la ele, dar ele
rămân bunuri proprietate privată și nu sunt afectate în niciun fel de
caracteristicile bunurilor proprietate publică (inalienabilitatea,
imprescriptibilitatea, insesizabilitatea).

91
➔ În volumul din 2015 al prof. Alexandru-Sorin Ciobanu s-a arătat că
de fapt această construcție a dreptului administrativ nu a avut niciodată în
vedere această absorbție a bunurilor private în sfera bunurilor proprietate
publică și supunerea lor, pe cale de consecință, regimului acestora.

● Care este relația dintre proprietatea publică, proprietatea privată

și domeniul public, domeniul privat?

- art. 354, C. Administrativ

- Lucrurile sunt foarte limpezi, practic bunurile domeniale (de
proprietate privată sau publică) sunt acele bunuri asupra cărora poartă, în
mod corespunzător, fie un drept de proprietate privată, fie un drept de
proprietate publică a statului sau a UAT-urilor.
- Domeniul poate fi clasificat și după cum este un domeniu de interes
național, județean sau local
- Aceste domenii sunt, după caz, alcătuite din bunuri care, fie prin
natura lor, fie prin declarația legii sunt de uz sau de interes public, uzul fiind
după caz de interes național, județean sau local (anexele 2-4, C.
administrativ)

Dreptul de proprietate privată al statului și al UAT-urilor

Trebuie să avem în vedere Noul Cod administrativ care prevede în art. 1, alin.
(2), că el (codul) se completează cu Codul Civil.

Atenție!
Codul administrativ a rezolvat o problemă discutată în doctrină anterior
discutării sale: a prevăzut în mod expres că și bunurile din domeniul privat
pot fi date în administrare, concesiune sau folosință gratuită, așa cum, vom
vedea, pot fi date bunurile proprietate publică.

- art. 354, C. Administrativ (domeniul privat al statului și al UAT-urilor

este alcătuit din bunuri care se află în proprietatea lor și care NU fac parte
din domeniul public)

92
- art. 355, C. Administrativ (bunurile care fac parte din domeniul privat
al statului și al UAT-urilor se află în circuitul civil și se supun regulilor
prevăzute de Codul Civil, dacă prin lege nu se dispune altfel)

- din art. 44, alin. (2), teza I, CR, art. 553, alin. (4), NCC și art. 355, C. Adm.
rezultă egalitatea de regim juridic a proprietății private indiferent de titular.
Chestiunile specifice de regim juridic al bunurilor proprietate privată al
statului și al UAT-urilor ar fi următoarele:
- obligația de inventariere ( art. 356, 357, C. Adm.)
- prevederile care reglementează trecerea bunurilor din domeniul
privat al statului în domeniul privat al UAT-urilor (art. 358, C. Adm.)
- trecerea unui bun din domeniul privat al UAT-urilor în domeniul privat
al statului (art. 359, C. Adm.)
- trecerea unui bun din domeniul privat al unui UAT în domeniul privat
al altui UAT (art. 360, C. Adm.)
➔ toate acestea se realizează prin acte administrative (Hotărâre de
Guvern, hotărâre a Consiliul Județean sau a Consiliului Local, după caz)

Trebuie să zăbovim asupra art. 361, C. Adm. care reglementează trecerea

unui bun din domeniul public în domeniul public al aceluiași titular al
dreptului de proprietar. Este posibil ca la un moment dat să se ajungă la
concluzia că bunul aflat în proprietate publică nu mai corespunde cerințelor
privind uzul sau interesul public, și atunci se aplică această procedură de
trecere din domeniul public în domeniul privat. În orice caz această
procedură nu poate fi efectuată fără o justificare temeinică (alin. 3); în
absența unei justificări actele sunt lovite de nulitate absolută (alin.4)

Dreptul de proprietate privată este, cum am mai spus anterior, regula

dreptului de proprietate. Proprietatea publică reprezintă excepția.

Dreptul de proprietate publică

Reglementare dreptului de proprietate publică se regăsește în art. 136, CR,

într-o serie de articole din NCC, evident în Codul Administrativ, dar și într-o
serie de acte normative cum ar fi Legea nr. 18/1991.

93
Definiția dreptului de proprietate publică este dată de art. 858 din NCC:
Proprietatea publică este dreptul de proprietate ce aparține statului sau
unei unități administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor
sau prin declarația legii, sunt de uz ori de interes public, cu condiția să fie
dobândite prin unul dintre modurile prevăzute de lege.

Cu alte cuvinte bunurile proprietate publică trebuie să fi fost dobândite fie

înainte de 1990, fie după 1990 într-un mod legal. Chiar dacă au fost
dobândite înainte de 1990, în perioada comunismului, trecerea lor în
proprietatea statului, pentru a fi valabilă, trebuia să se facă potrivit legilor,
așa cum erau ele, atunci în vigoare. În interesează art. 6 din Legea nr.
213/1998, singurul text rămas în vigoare din această lege după abrogarea sa
aproape integrală după intrarea în vigoare a Codului Administrativ. Aici
există și o jurisprudență bogață: același lucru l-a decis și ÎCCJ prin mai multe
decizii (Decizia nr. 561/2014 a secției de contencios administrativ și fiscal,
Decizia nr. 1.412/2017 a secției I civile și Decizia nr. 337/2019 a secției I civile).
Există și jurisprudență a instanțelor inferioare (Curtea de Apel din Constanța
- Decizia nr. 108/2017). Toate aceste jurisprudențe confirmă aplicarea părții
finale a art. 858, NCC.

Odată cu adoptarea Codului Administrativ, au fost introduse o serie de

principii care guvernează exercitarea dreptului de proprietate publică (art.
285, C. Adm.):
- principiul priorității interesului public
- principiul protecției și al conservării bunurilor proprietate publică
- principiul gestiunii eficiente
- principiul transparenței și publicității (toate actele premergătoare și
finale trebuie să fie accesibile publicului; necesitatea înregistrării în
registrele de publicitate/cartea funciară)

Dobândirea proprietății publice

- art. 863, NCC

94
1. prin achiziție publică, efectuată în condițiile legii - Legea nr. 98/2016
și nr. 99/2016
2. prin exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în condițiile
legii - Legea nr. 33/1994
3. prin donație sau legat acceptat/ă în condițiile legii dacă bunul prin
natura lui sau prin voința dispunătorului devine de uz sau de interes public
(trebuie îndeplinite și o serie de condiții speciale - de valabilitate, pentru
actul unilateral)

Acceptarea donațiilor și a legatelor se face conform art. 291 din Codul

Administrativ care prevede reguli diferite după cum beneficiarul este statul
sau unitatea administrativ-teritorială (UAT).
Acceptarea făcută de stat se face prin intermediul Guvernului, dacă este
făcută de UAT se face prin intermediul organelor deliberative.

4. prin convenție cu titlu oneros, dacă bunul, prin natura lui sau prin
voința dispunătorului devine de uz sau de interes public

ex. o persoană privată care are în proprietate un monument istoric, prin

exercitarea dreptului de preempțiune al statului sau UAT-ului, înstrăinează
monumentul

5. transferul unui bun din domeniul privat al statului sau al UAT-ului

în domeniul public al acestora, în condițiile legii
Această trecere se va face prin Hotărâre a Guvernului sau prin hotărâre a
Consiliului Județean sau Local, după caz.
Această procedură era prevăzută și de fosta Legea nr. 213/1998 care
prevedea că hotărârea de transfer poate fi atacată la instanța de contencios
administrativ, din raza teritorială în care se află bunul, de către cei interesați
(adică cei al căror bun a fost transferat din domeniul privat în domeniul
public). Nu mai există această prevedere, dar putem spune că, deși Codul
Administrativ nu o mai prevede expres, instanțele de contencios
administrativ rămân competente să soluționeze astfel de cereri din partea
persoanelor nemulțumite.

6. alte moduri stabilite de lege

95
Obiectul dreptului de proprietate publică

- art. 136, alin. (2), CR

(3) Bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu
potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea
teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului
continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică, fac obiectul
exclusiv al proprietăţii publice.

- art. 859, NCC (idem)

Din aceste texte rezultă că există bunuri (unele prevăzute expres de

Constituție și de Codul Civil; altele care pot fi stabilite în viitor de legea
organică) care nu pot fi decât obiect al proprietății publice.

Practic, cum s-a spus în doctrină (prof. Chelaru), acest text (art. 136, CR)
restrânge capacitatea de folosință a tuturor subiectelor de drept, cu
excepția statului, de a dobândi astfel de bunuri (pe care le-am menționat
anterior).

În orice caz, trebuie avute în vedere și deciziile Curții Constituționale în

această materie:
- Decizia nr. 384/2019
- Decizia nr. 537/2019
➔ Deși aceste legi sunt pronunțate pe baza fostei Legi nr. 213/1998,
raționamentul CCR este valabil și astăzi.

Curtea a spus că simpla menționare a unui bun în fosta anexă a Legii nr.
213/1998 (înlocuită astăzi de anexele 2-4 ale Codului Administrativ) nu
înseamnă că el face obiectul exclusiv al proprietății publice, deoarece
enumerarea acestor anexe are un caracter exemplificativ și nu are altă
menire decât de a delimita domeniul public al statului de domeniile publice
locale.

În același timp trebuie să reținem partea finală din art. 136, alin. (3), CR și din
art. 859, NCC: potrivit acesteia ”alte bunuri prevăzute prin legea organică
pot face obiect exclusiv al proprietății publice”.

Să ne închipuim ipoteza în care, prin lege organică, s-ar stabili că toate

terenurile din România devin obiect al proprietății publice. Ar avea loc o
expropriere în masă ceea ce ar afecta într-un mod extrem dreptul de

96
proprietate în general. Asemenea scenariu este unul fantezist, dar acest
exemplu este necesar pentru a sublinia caracterul ”periculos” al acestei fraze
finale din art. 136, alin. (3) și art. 859, NCC.

Evident vor fi și alte bunuri care pot face parte din domeniul public, după
cum bunuri care nu au calitatea de a fi de uz sau de interes public vor face
parte din domeniul privat.

Titularii dreptului de proprietate publică

- art. 136, alin. (2), CR și din art. 858, NCC

➔ statul – administrarea generală o va face Guvernul, iar, în ipoteza în

care avem un litigiu cu privire la dreptul de proprietate publică, chemăm în
judecată statul, prin Ministerul Finanțelor Publice

➔ unitatea administrativ-teritorială – administrarea generală

aparținând CL sau CJ, după caz, sau Consiliului General al Municipiului
București – tot ei stau în judecată (prin președintele de CJ sau primar, care
poate delega un funcționar public/un avocat)

Codul Administrativ a reglementat în art. 287 modul în care se exercită

dreptul de proprietate publică:
- fie de către Guvern prin ministerele de resort sau prin organele de
specialitate ale administrației publice centrale (pentru bunurile aparținând
domeniului public al statului)
- fie de către autoritățile deliberative locale, CJ și CL (pentru bunurile
care fac parte din domeniul public al UAT)

Există o serie de obligații specifice pentru dreptul de proprietate publică

(art. 288-290, C. Adm.); dintre aceste texte menționăm art. 288, alin. (3), C.
Adm. potrivit căruia ”Titularii dreptului de administrare, concesionarii și
titularii dreptului de folosință gratuită au obligația înscrierii acestor
drepturi reale în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, în condițiile
legii.”

Pe cale de consecință în momentul în care aceste drepturi reale

corespunzătoare dreptului de proprietate încetează, ele vor fi radiate din

97
cartea funciară. Înscrierea lor în cartea funciară se face în partea a doua a
cărții.

❖ De ce nu a pomenit nimic Codul Administrativ de obligația

titularului dreptului de proprietate publică referitor la înscrierea în
cartea funciară?

Nu credem că este vreo omisiune. Era firesc să nu se reglementeze o

asemenea obligație, deoarece înregistrarea în cartea funciară a unui drept
de proprietate este evident o obligație pe care trebuie să o aibă orice
proprietar diligent fie că este vorba de proprietatea privată sau publică.

Garantarea proprietății publice prin lege

- art. 44, alin. (1), CR și art. 136, alin. (2), CR

De ce este nevoie de ”garantarea prin lege” a proprietății publice?

Explicația e una simplă: este vorba de proprietatea publică, nu în general, ci
a UAT-urilor deoarece acestea sunt în poziție de subordonare față de stat și
există un pericol teoretic ca statul să ignore procedurile pe care le-am
menționat din Codul Administrativ și pur și simplu să ia, în afara oricăror legi,
o ”bucată” din proprietatea UAT și să o transfere în domeniul său public.

În ceea ce privește apărarea proprietății publice a statului și a UAT-urilor,

evident că aceasta se referă la posibilitatea titularilor de a riposta juridic
împotriva oricăror încălcări din partea oricăror alte subiecte de drept (pe
plan civil sau administrativ).

Regimul juridic al dreptului de proprietate publică

- art. 136, alin. (4), CR.

- Legea 18/1991
- art. 554, 860-865, NCC
- Codul administrativ

98
În ceea ce privește conținutul juridic al dreptului de proprietate publică
acesta îi conferă titularului său posesia, folosința și dispoziția.

Dacă vorbim despre posesie este vorba despre o posesie corespunzătoare

dreptului de proprietate publică, adică titularul posedă acel bun în calitate
de titular al proprietății publice.

Folosința poate să aibă aspecte specifice pentru că nu e întotdeauna o

utilizare directă sau exclusivă (bunurile proprietate publică, mai ales cele de
uz public - parcurile, drumurile - sunt deschise uzului întregii populații),
așadar trebuie avut în vedere acest aspect.

În privința dispoziției sunt și aici aspecte specifice decurgând din

inalienabilitatea prevăzută de art. 136, alin. (4), CR. despre care o să discutăm
în continuare.

Caracterele specifice ale dreptului de proprietate publică

Acest drept este absolut, exclusiv și perpetuu, ca și dreptul de proprietate

privată, dar prezintă și caractere specifice.

În ceea ce privește caracterul perpetuu al dreptului de proprietate publică,

acesta nu determină doar imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv (nu se
stinge prin neuz), ci și imprescriptibilitatea sub aspect achizitiv. Acest din
urmă lucru înseamnă că bunurile proprietate publică nu pot fi dobândite
prin uzucapiune; bunurile mobile proprietate publică nu pot fi dobândite
prin posesia de bună-credință (art. 937, NCC), după cum nici fructele
bunurilor proprietate publică nu pot fi dobândite de către posesorul de
bună credință.

Există caractere speciale asupra cărora trebuie să ne oprim (art. 136, alin. (4),
CR):
- bunurile proprietate publică sunt inalienabile - ele pot fi date în
administrare regiilor autonome ori instituțiilor publice sau pot fi
concesionate ori închiriate; de asemenea ele pot fi date în folosință gratuită
instituțiilor de utilitate publică

99
Trebuie să reținem că sunt o serie de caracteristici care rezultă din prima
teză a art. 136, CR și care au fost detaliate în art. 861 din NCC și anume:
porninând de la inalienabilitatea constituțională, Codul Civil a adăugat că
bunurile proprietate publică, fiind inalienabile, ele sunt în mod firesc și
imprescriptibile și insesizabile.

Atenție!
Inalienabilitatea nu exclude constituirea asupra bunurilor proprietate
publică a drepturilor de administrare, de concesiune, de folosință și de
închiriere.

❖ Discuție în doctrină: dacă inalienabilitatea se opune inclusiv

constituirii unor servituți asupra dreptului de proprietate publică?
- Este vorba despre împrejurarea că asupra unui bun proprietate
publică se poate constitui o servitute în folosul și utilitatea altui bun
învecinat.
- În final, doctrina a concluzionat (nu există încă și o jurisprudență) că,
în măsura în care nu sunt incompatibile cu dreptul de proprietate publică,
servituțiile nu ar fi cu totul de neconceput de constituit asupra unui bun
proprietate publică.

Limite ale exercitării dreptului de proprietate publică

A. Limite legale

- art. 554, alin. (2), NCC - dacă prin lege nu se prevede altfel, dispozițiile
aplicabile dreptului de proprietate privată se aplică și dreptului de
proprietate publică, însă numai în măsura în care sunt compatibile cu
acesta din urmă.
- art. 862, NCC - dreptul de proprietate publică este susceptibil de orice
limite reglementate de lege sau de prezentul cod pentru dreptul de

100
proprietate privată, în măsura în care acestea sunt compatibile cu uzul
sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate.

Este vorba despre acele limite care sunt prevăzute și în art. 44, alin. (7) din
Constituție: limitele privind respectarea mediului și asigurarea bunei
vecinătăți. Asemenea limite n-au cum să fie compatibile cu proprietate
publică deoarece ele rezultă din raporturile de bună vecinătate (picătura
streșinii, distanța construcțiilor și a plantațiilor sau chiar dreptul de trecere
în anumite cazuri).

Atunci când se construiește un imobil proprietate publică pe un teren

proprietate publică nu ar fi de conceput ca tocmai autoritatea publică să
încalce acest tip de limite (art. 612, art. 613, NCC). Dacă se întâmplă așa ceva
cel al cărui drept este încălcat printr-o asemenea conduită are dreptul să se
adreseze justiției.

În măsura în care apare un litigiu în legătură cu compatibilitatea unei

asemenea limite, el se soluționează în principiu amiabil (art. 862, alin. (2),
NCC).

Dacă într-adevăr astfel de limite sunt incompatibile cu dreptul de

proprietate publică și cel care invocă limita de exercitare a dreptului este
lezat în dreptul său, el are dreptul la o despăgubire (justă și promptă) din
partea titularului proprietății publice (art. 862, alin. (3), NCC). Formularea
”justă și promptă” a fost criticată în doctrina de drept public, arătându-se că
această despăgubire ar fi trebuit să fie ”justă și prealabilă”, așa cum este
în cazul exproprierii.

B. Limite convenționale/voluntare
- art. 627 și următoarele, NCC

În doctrină s-a spus pe drept cuvânt că acestea sunt incompatibile cu

dreptul de proprietate publică.

C. Limite judiciare
- spre deosebire de limitele convenționale, acestea sunt posibile

101
Ex. am putea să ne imaginăm situația în care pe un teren proprietate
publică se află un stabiliment proprietate publică (o regie autonomă) care
prin activitatea ei îi lezează pe vecini; într-o asemenea ipoteză cei lezați se
pot adresa instanței de judecată (potrivit art. 630, NCC) și să ceară fie
reducerea sau încetarea activității sau despăgubiri.

Distincția dintre domeniul public al statului (național) și cel al

UAT-urilor (județean și local)

Aceasta duce la ideea că bunurile proprietate publică pot să migreze, în

condițiile legii, prin acte administrative, dintr-un domeniu public în altul.

- art. 860, art. 863, NCC

- art. 292-296, C. Administrativ

Dacă este vorba de bunuri care formează obiectul exclusiv al proprietății

publice a statului sau a UAT, potrivit unei legi organice, acestea nu pot fi
trecut dintr-un domeniu public în altul decât ca o urmare a acelei legi (art.
860, alin. (3), NCC).

Stingerea dreptului de proprietate publică

- art. 864, NCC - dreptul de proprietate publică se stinge dacă bunul a

pierit sau a fost trecut din domeniul public în domeniul privat (dacă a încetat
uzul sau interesul public)
- art. 361, Codul Administrativ

Apărarea dreptului de proprietate publică

Poate fi făcută exact cum se face și apărarea dreptului de proprietate

privată, printr-o acțiune în revendicare (art. 865, NCC), printr-o acțiune

102
posesorie, printr-o acțiune delictuală, printr-o acțiune care rezultă dintr-un
contract etc.

Drepturile reale corespunzătoare dreptului de proprietate

publică și închirierea
- dreptul de administrare
- dreptul de concesiune
- dreptul de folosință cu titlu gratuit
- + dreptul de închiriere

Practic acestea sunt calificate de doctrina de drept privat ca fiind drepturi

reale corespunzătoare dreptului de proprietate publică, opinie criticată de
majoritatea specialiștilor.

*mențiune: există o dispută doctrina de drept privat și cea de drept public.

O parte din doctrina de drept privat face o sinteză între poziția ei menționată
anterior(califică aceste drepturi ca fiind drepturi reale) și poziția de drept
public (care în mod corect, spune că aceste drepturi sunt modalități de
exercitare a dreptului de proprietate publică - rezultă din art. 297, NCC).

Reglementare generală:
- art. 136, alin. (4), CR
- art. 551, pct. 7 și 9, NCC
- art. 866, NCC (enumeră aceste drepturi)

Aceste drepturi nu sunt dezmembrăminte deoarece acestea din urmă

presupun înstrăinarea unor prerogative are dreptului de proprietate privată,
or dreptul de proprietate publică (așa cum prevede CR și NCC) este
caracterizat de inalienabilitate.

Aceste drepturi sunt modalități de exercitare indirectă a dreptului de

proprietate publică având aproape aceleași caractere generale, respectiv ele
sunt absolute, exclusive, dar nu perpetue, ci temporare.

În ceea ce privește caracterele specifice, care decurg din poziția lor ca

drepturi reale corespunzătoarea dreptului de proprietate publică, aceste

103
drepturi sunt și ele caracterizate de inalienabilitate, imprescriptibilitate și
insesizabilitate.

1. Dreptul de administrare

- art. 867-870, NCC

- art. 298-301, C. Adm.

Definiție:
Dreptul de administrare este dreptul real principal, constituit de titularul
dreptului de proprietate publică, care conferă titularului său dreptului de a
poseda, folosi și dispune de bunul dat în administrare, în condițiile stabilite
de lege și de actul de constituire.

În ceea ce privește constituirea, art. 867, NCC prevede că ”dreptul de

administrare se constituie prin hotărâre a Guvernului sau hotărâre a
consiliului județean sau a consiliului local, după caz”. Aceste autorități au și
dreptul de a controla modul de exercitare a dreptului de administrare de
către titularul său. Același lucru rezultă și din art. 298, alin. (1), C. Adm.

Exercitarea efectivă a dreptului de administrare rezultă din art. 868, NCC și

din art. 298-300, C. Adm.

Dreptul de administrare, ca și celelalte drepturi, este inalienabil,

imprescriptibil și insesizabil.

Atenție!
Nu este susceptibil de dezmembrare și are caracter intuitu personae.

În doctrină s-a spus că, în mod excepțional, și titularul dreptului de

administrare (în măsura în care nu este vorba de o incompatibilitate cu
dreptul de proprietate publică) ar putea să constituie asupra bunului
proprietate publică pe care îl are în administrare o servitute (art. 300, alin.
(1), lit. g), C. adm.)

Titularii dreptului de administrare

104
Titularii acestui drept sunt regiile autonome, autoritățile administrației
publice centrale sau locale (ministere, agenții guvernamentale, județene
sau locale etc.), precum și instituțiile publice de interes național, județean
sau local (instituțiile de învățământ, cele din domeniul sănătății, al culturii,
al siguranței publice etc.).

Exercitarea dreptului de administrare

- art. 868, NCC

Este dat de folosința și de dispoziția bunului asupra căruia poartă acest

drept, dar evident el are și prerogativa posesiei, respectiv titularul dreptului
de administrare are convingerea că stăpânește bunul în calitate de titular al
acestui drept, fie că îl stăpânește direct, fie că îl stăpânește corpore alieno.

Atenție!
Bunurile date în administrare pot fi la rândul lor închiriate de către titularul
dreptului de administrare, astfel cum rezultă și din Codul Administrativ.

În sensul că titularul dreptului de administrare are toate aceste prerogative,

s-a pronunțat și ÎCCJ, secția I civilă prin Decizia 412/2016.

Trebuie să avem în vedere, când analizăm acest drept de administrare, o

caracteristică generală a dreptului public. În dreptul public exercitarea
unui drept constituie mai mereu și o obligație.

Titularul dreptului de administrare are posesia, are folosința - care este cel
mai complex și important atribut al acestui drept, deoarece îi oferă
titularului posibilitatea de a utiliza bunului (ius utendi), dar și de a îi culege
toate fructele (ius fruendi) - naturale, industriale și civile (bunurile date în
administrare pot fi închiriate) - potrivit art. 300, alin. (1), C. Adm.

Codul administrativ conține și o normă (art. 333) care explică cum se împarte
chiria atunci când bunul dat în administrare este închiriat unui terț, cum se
împarte chiria între titularul dreptului de proprietate publică și titularul
dreptului de administrare, o cotă-parte de 20-50% revenind titularului
dreptului de administrare.

105
Ce nu are titularul dreptului de administrare? Nu are dispoziția (ius
abutendi). Aici trebuie făcute unele precizări:
- în orice caz nu are dispoziția în deplinătatea ei, deoarece pe de-o parte
nu poate să înstrăineze bunul (pentru că este inalienabil), pe de altă parte
poate să constituie o servitute (art. 300, alin. (1), lit. g), C. Adm.), cu condiția
ca aceasta să fie compatibilă cu dreptul de proprietate publică.
- titularul dreptului de administrare are posibilitatea de a exercita
dispoziția materială (poate să facă, spre exemplu, lucrări cu privire la bun, cu
respectarea dispozițiilor legale - Legea 50/1991).

Stingerea dreptului de administrare

- art. 869, NCC - acest drept ”încetează odată cu încetarea dreptului

de proprietate publică sau prin actul de revocare emis, în condițiile legii,
dacă interesul public o impune, de organul care l-a constituit”
- art. 300, C. adm. - odată cu revocarea, urmează și radierea din cartea
funciară a dreptului de administrare, care se face fie în baza actului de
revocare, fie în baza actului care face dovada stingerii dreptului de
proprietate publică.

Apărarea dreptului de administrare

Art. 870, NCC face trimitere expresă la art. 696, NCC care reglementează
acțiunea confesorie (echivalentul acțiunii în revendicare în cazul de
proprietat), o acțiune care apără dreptul de administrare, iar titularul
acesteia va fi neîndoielnic titularul dreptului de administrare.

2. Dreptul de concesiune

Dreptul de concesiune este un drept real, absolut, exclusiv, temporar și

intuitu persone (se au în vedere calitățile concesionarului pentru încheierea
contractului de concesiune).

- art. 871-873, NCC

106
- toată procedura concesiunii bunurilor publice a fost integrată în
Codul administrativ după abrogarea OG nr. 54/2006

Definiții:

1. = dreptul real principal constituit de titularul dreptului de proprietate

publică, și anume acela care conferă titularului său dreptul și îi impune
obligația de a exploata bunul, exercitând posesia, folosința și dispoziția
asupra acestuia în schimbul unei redevențe și pentru o perioadă
determinată, cu respectarea condițiilor impuse de lege și a contractului de
concesiune (art. 871, alin. (1), NCC) - reglementează în mod direct

2. = contractul de concesiune este acel contract, încheiat în formă scrisă,

prin care o autoritate (concedent), care acționează pe riscul și pe
răspunderea sa, transmite, pentru o perioadă determinată, dreptul și
obligația de a exploata un bun proprietate publică, unei persoane (cesionar),
în schimbul unei redevențe (art. 303, alin. (2), NCC) - reglementează
indirect, prin definirea contractului de concesiune

În privința dreptului de concesiune, ÎCCJ, secția I civilă prin Decizia nr.

2.779/2015 (pronunțată în recurs) a decis că un bun concesionat nu poate
face obiectul exproprierii., pe motiv că acel bun care este concesionat face
parte din domeniul public.

Codul administrativ a reglementat principiile concesiunii:

- principiul transparenței
- principiul tratamentului egal
- principiul proporționalității (art. 311)
- principiul nediscriminării
- principiul liberei concurențe
- principiul evitării conflictelor de interese (art. 321)

Titularii dreptului de concesiune

Aceștia sunt concesionarii, putând fi orice persoană fizică sau juridică

română sau străină.

107
Din art. 871, alin. (1), NCC rezultă: concesionarul are în același timp și
dreptul și obligația de a exploata bunul în schimbul unei redevențe, pe
o durată determinată.

Potrivit art. 303, C. adm., concedentul este statul sau UAT, titulari ai
proprietății publice.

Procedura de concesionare, precum și încheierea, executarea și încetarea

contractului, sunt supuse condițiilor prevăzute de lege (art. 871, NCC),
respectiv a art. 302-331, C. adm.

Atenție!
Așa cum rezultă din art. 314, C. adm. concesionarea se face numai prin
licitație publică. În mod *excepțional se poate face printr-un contract de
concesiune (art. 315, C. adm.)

Exercitarea dreptului de concesiune

- art. 872, alin. (1), NCC - ”concesionarul poate efectua orice acte
materiale sau juridice necesare pentru a asigura exploatarea bunului, dar,
sub sancțiunea nulității absolute, nu poate înstrăina sau greva bunul”

Prerogativele dreptului de concesiune sunt: posesia, folosința și dispoziția

(materială).

În conținutul juridic al acestui drept intră, mai întâi, atributul posesiei ca

element de drept, iar nu ca stare de fapt, adică intră dreptul de a stăpâni
bunul în calitate de cesionar.

Folosința bunului trebuie să se facă în condițiile legii și ale contractului de

cesiune (art. 872, alin. (1), NCC). În acest sens, cesionarului îi este permis să
culeagă fructele bunului și, în cazurile prevăzute de actul de constituire,
poate să culeagă chiar și productele (art. 872, alin. (2), acestea reprezentând
dispoziția materială.

Atenție!
Cesionarul nu are dispoziția juridică, art. 872, alin. (1), NCC sancționează cu
nulitatea absolută orice act de înstrăinare sau grevare a bunului
concesionat. Aceasta este o consecință a inalienabilității bunului.

108
 Toate aceste prerogative se exercită de către cesionar sub stricta
supraveghere a concedentului, care urmărește respectarea condițiilor
legii și a contractului de concesiune (art. 872, alin. (3), NCC).

Stingerea dreptului de concesiune

- cauzele stingerii acestui drept sunt prevăzute în art. 327, C. adm:

a) la expirarea duratei stabilite în contractul de concesiune de bunuri

proprietate publică, în măsura în care părțile nu convin, în scris, prelungirea
acestuia în condițiile prevăzute de lege;
b) în cazul exploatării, în condițiile contractului de concesiune de bunuri
proprietate publică, a bunurilor consumptibile, fapt ce determină, prin
epuizarea acestora, imposibilitatea continuării exploatării acestora înainte
de expirarea duratei stabilite a contractului;
c) în cazul în care interesul național sau local o impune, prin denunțarea
unilaterală de către concedent;
d) în cazul nerespectării obligațiilor contractuale de către concesionar, prin
reziliere de către concedent, cu plata unei despăgubiri în sarcina
concesionarului;
e) în cazul nerespectării obligațiilor contractuale de către concedent, prin
reziliere de către concesionar;
f) la dispariția, dintr-o cauză de forță majoră, a bunului concesionat sau în
cazul imposibilității obiective a concesionarului de a-l exploata, prin
renunțare, fără plata unei despăgubiri.

Apărarea dreptului de concesiune

- art. 873, NCC trimite la art. 696, alin. (1), NCC
- acțiunea confesorie

3. Dreptul de folosință gratuită

109
Este dreptul real principal, constituit de titularul dreptului de proprietate
publică, care oferă titularului său dreptul de a poseda și de a folosi bunul în
condițiile stabilite de lege și de actul de constituire. Este un drept real,
absolut, exclusiv, temporar, cu titlu gratuit și are caracter intuitu persone.

❏ În raporturile juridice de drept public este opozabil în raport cu

autoritatea administrativă care l-a constituit.

❏ În raporturile juridice de drept privat este opozabil erga omnes.

- art. 136, alin. (4), CR

- art. 874-875, NCC
- art. 349-352, C. adm.

Titularii dreptului de folosință gratuită

Conform art. 136, alin. (4) CR și art. 874, alin. (1), NCC, aceștia sunt persoanele
juridice fără scop lucrativ, care desfășoară o activitate de binefacere sau de
utilitate publică sau serviciile publice – instituțiile de utilitate publică.

Exercitarea dreptului de folosință gratuită

Prerogativele dreptului de folosință gratuită sunt: posesia, folosința (fructele

naturale și industriale și excepțional fructele civile), dispoziția materială.

Relevant pentru atributul folosinței este art. 874, alin. (2), NCC care prevede
că fructele civile pot fi culese de către titular doar dacă există dispoziții în
acest sens în actul de constituire.

Tot astfel, în condițiile prevăzute în actul de constituire, titularului dreptului

de folosință poate să exercite dispoziția materială, respectiv să culeagă
anumite produce sau să construiască pe terenul dat în folosință.

ATENȚIE!
Art. 351, C. adm. a modificat implicit art. 874, alin. (2), NCC care permitea
închirierea dacă acest lucru era expres permis prin actul de constituire.
Codul administrativ prevede expres că ”folosința nu poate fi transmisă,
nici oneros și nici cu titlu gratuit, unei alte persoane”, adică NU POATE
FI ÎNCHIRIAT BUNUL.

110
Atenție!
În niciun caz, titularul acestui drept nu poate să exercite dispoziția juridică.

Stingerea dreptului de folosință gratuită

- art. 874, alin. (3), NCC

Expirarea duratei prevăzute este modalitatea firească de încetare.

Art. 874, alin. (3), NCC precizează că dreptul de folosință gratuită poate să
înceteze (conform art. 869, NCC) și prin încetarea dreptului de proprietate
publică sau prin revocare, fie cu titlu de sancțiune, fie dacă interesul public
o impune.

Atenție!
Actul de revocare prin care se dispune încetarea abuzivă a dreptului de
folosință gratuită poate fi atacat justiție, conform Legii contenciosului
administrativ.

Apărarea dreptului de folosință gratuită

- art. 875, NCC trimite la art. 696, alin. (1), NCC
- acțiunea confesorie

Cursul VI

111
Modalitățile juridice ale drepturilor reale
principale (I)

Noțiune. Introducere. Definiție

Așa cum actul juridic poate fi pur și simplu sau afectat de modalități, așa se
întâmplă și cu drepturile reale.
Art. 555, alin. (2), NCC prevede că dreptul de proprietate este susceptibil de
modalități, iar art. 645, NCC dispune că dispozițiile în materie de
coproprietate se aplică în mod corespunzător și în cazul exercitării în comun,
de către două sau mai multe persoane, a unui alt drept real principal. Din
interpretarea corelată a acestor două texte se poate trage concluzia că, în
general, toate drepturile reale sunt susceptibile de modalități, indiferent de
tipul acestora.
Spre deosebire de situația actului juridic, modalitățile în materia drepturilor
reale principale reprezintă caracteristica dreptului real de a fi exercitat,
concomitent sau împreună, concomitent sau diferențiat, de mai multe
subiecte de drept.

Clasificare
În funcție de izvorul lor, dar și de modul în care dreptul este exercitat de
titularii săi, modalitățile dreptului de proprietate sunt următoarele:
1. proprietatea condițională
a) proprietatea anulabilă
b) proprietatea rezolubilă
Acestea nu sunt reglementate în mod direct, dar le analizăm pe baza
interpretărilor textelor juridice la care o să facem referire.

2. proprietatea comună (coproprietatea) - art. 631-686, NCC

a) pe cote-părți
- obișnuită și temporară
- forțată și perpetuă
b) devălmașă
- de drept comun
- specifică dreptului familiei

3. proprietatea periodică (art. 687-692, NCC)

112
 4. *partajul

Proprietatea condițională

Proprietatea condiționată este o modalitate a dreptului de proprietate

privată constând în exercitarea atributelor acestui drept de către doi titulari,
concomitent, dar diferențiat. Deși dreptul de proprietate asupra bunului
este unul singur, totuși, el se dedublează ca urmare a incertitudinii
apartenenței sale la unul sau altul dintre patrimoniile celor doi titulari.
Această incertitudine se întinde, într-un fel sau altul, și asupra actelor
juridice încheiate de cei doi titulari pe durata existenței proprietății
condiționale.

Cunoaște două forme: proprietatea anulabilă și proprietatea rezolubilă.

I.Proprietatea anulabilă
Este dreptul de proprietate transmis printr-un act juridic translativ de
proprietate, afectat de o clauză de nulitate relativă (art. 1.248, 1.251, 1.252,
NCC).
Practic dreptul de proprietate astfel transmis este exercitat de dobânditor
prin toate atributele sale, dar teoretic el poate fi exercitat și de către
transmițător. Transmițătorul la rândul său poate încheia acte juridice cu
privire la bun, în ideea că ar putea promova o acțiune în anulare și în cazul
admiterii acesteia actele sale ar urma să fie validate retroactiv.

Ex. se transmite dreptul de proprietate printr-un act juridic afectat de o

clauză de nulitate relativă; dobânditorul se comportă ca un dobânditor pur
și simplu, transmițătorul în schimb, conștientizând că ar putea să invoce
(evident, în termenul de prescripție) clauza de nulitate relativă, face acte
juridice în legătură cu dreptul său (cu terți care își asumă aceste împrejurări)
și în ipoteza admiterii acțiunii în anulare, actele sale vor fi retroactiv valabile.

Putem spune așadar că dobânditorul este proprietar sub condiție

rezolutorie, iar transmițătorul sub condiția suspensivă a anulării actului care
a stat la baza dobândirii actului de proprietate.

113
 Proprietatea anulabilă încetează, cum spuneam, fie prin anularea actului,
caz în care dreptul de proprietate se întoarce la transmițător, fie prin
respingerea acțiunii în anulare sau prin confirmarea expresă sau tacită
(ca urmare a expirării termenului de prescripție extinctivă) a actului
anulabil, caz în care proprietatea dobânditorului se consolidează.

Ca și în cazul dreptului de proprietate, și celelalte drepturi reale principale,

dezmembrămintele drepturilor reale, pot să fie constituite sau transmise
prin acte juridice anulabile, ceea ce le face să fie caracterizate prin aceeași
modalitate de exercitare de către două subiecte de drept (transmițătorul și
dobânditorul). Practic raționamentul este exact același ca și în cazul
proprietății.

II.Proprietatea rezolubilă
Este dreptul de proprietate care este transmis printr-un act juridic valabil,
dar afectat de o condiție rezolutorie, conform art. 1.401, NCC. Acest drept este
exercitat concomitent, atât de dobânditor (proprietar sub condiție
rezolutorie), cât și de către transmițător (proprietar sub condiție suspensivă).
Actele juridice încheiate eventual de către cei doi (cu privire la bunul care a
făcut obiectul actului juridic afectat de condiția rezolutorie) vor fi afectate
de condiția rezolutorie, astfel cum dispune 1.408, NCC.

Dreptul de proprietate rezolubilă încetează prin îndeplinirea condiției (art.

1.404, 1.407, NCC), situație în care dreptul de proprietate încetează și
proprietar redevine transmițătorul bunului. Într-o altă ipoteză, acesta
încetează atunci când este sigur că nu se mai produce condiția (art. 1.404,
alin. (2) și (3), NCC), caz în care dreptul de proprietate al dobânditorului se
consolidează retroactiv.

Și în cazul proprietății rezolubile, acesta este posibil să fie întâlnită ca

afectând alte drepturi reale principale (ex. dezmembrăminte ale dreptului
de proprietate), respectiv atunci când acest tip de drept, care constituie
obiectul actului juridic (adică dezmembrământul), a fost constituit sau
transmis printr-un act afectat de condiție rezolutorie.

În cursul prof. Stoica este analizată și proprietatea rezolubilă atipică. Nu

este vorba de o proprietate rezolubilă care se naște din încheierea unui act
afectat de o condiție rezolutorie, cum am arătat anterior:

114
a) vânzarea unui bun aflat în coproprietate de către un singur
coproprietar, fără acordul celorlalți
În practică a fost întâlnită această situație și jurisprudența a decis (iar
doctrina a fost de acord) că soarta vânzării depinde de soarta partajului. Este
vorba așadar de un coproprietar care vinde singur bunul unui terț. În măsura
în care la partaj bunul respectiv cade în lotul vânzătorului, actul de vânzare
se consolidează retroactiv. În măsura în care bunul respectiv nu cade în lotul
vânzătorului, ci în lotul altui coproprietar, actul de vânzare se desființează
retroactiv. Jurisprudența a considerat că partajul are rol de condiție
rezolutorie cu privire la vânzarea bunului de către un singur
coproprietar.

b) accesiunea
Cum bine știm, accesiunea este mecanismul prin care un bun se
încorporează cu un alt bun (bunul principal) și ca urmare proprietarul
bunului principal devine și proprietarul bunului care a fost încorporat cu
acesta din urmă. Mecanismul acesta a fost creat tot de jurisprudență (și a
fost aprobat de doctrină) în ipoteza accesiunii imobiliare artificiale.

O persoană construiește cu materialele sale pe un teren aparținând altuia.

Potrivit mecanismului accesiunii, proprietarul terenului (care este
proprietarul bunului principal) devine și proprietarul construcției. În
jurisprudență s-a spus (anterior actualului Cod Civil) că într-o asemenea
ipoteză, din momentul construcției constructorul (care edifică pe terenul
altuia) devine proprietar sub condiție rezolutorie asupra construcției având
un drept de folosință accesoriu asupra terenului. Condiția rezolutorie într-o
asemenea ipoteză este manifestarea voinței proprietarului terenului de a
recupera terenul și a dobândi construcția prin mecanismul accesiunii
(pentru că prin aceasta proprietarul terenului devine și proprietarul
construcției). Până la momentul la care proprietarul terenului formulează o
acțiune în revendicarea terenului pe care s-a construit, constructorul are un
drept de proprietare rezolubilă asupra construcției.

opinie profesor: acest mecanism, deși corect, nu mai este necesar a fi folosit
așa cum a fost înainte de 1989 când a fost creată această construcție
teoretică.

115
Proprietatea comună
În ceea ce privește definiția, pornind de la art. 631, NCC, dispozițiile
capitolului referitor la proprietatea comună se aplică ori de câte ori, în
temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobândire prevăzută de lege,
dreptul de proprietate privată are doi sau mai mulți titulari.

Așadar, dreptul de proprietate comună poate fi definit ca dreptul de

proprietate privată care are cel puțin doi titulari, aceștia având vocația de a
exercita concomitent și împreună toate atributele, toate prerogativele
dreptului de proprietate (posesia, folosința și dispoziția).

Clasificare
Potrivit art. 632, NCC, proprietatea comună poate fi clasificată în proprietate
comună pe cote-părți (coproprietatea) și proprietate comună în devălmășie.
Criteriul acestei clasificări este acela al determinării sau nu al cotelor părți
din dreptul de proprietate comună, adică:
● proprietatea comună pe cote-părți - fiecare subiect de drept
coproprietar are în patrimoniul său o cotă-parte abstractă și ideală din
dreptul de proprietate asupra bunului/bunurilor care sunt obiect al
dreptului de proprietate
Ex. ½, ⅓, ⅜,

Atenție !
Uneori cota se poate exprima și procentual (0,25%, 0,33%, 0,75% din dreptul
de proprietate).

● proprietatea devălmașă - titularii (doi (regulă - soții căsătoriți sub

regimul legal sau convențional al comunității de bunuri) sau mai mulți) nu
cunosc o cotă-parte; ei știu că sunt proprietari asupra unui bun/unor bunuri,
asupra unui patrimoniu comun, dar nu știu cât are fiecare.

În cazul soților, acest lucru durează atâta timp cât ei nu procedează (prin
bună-învoială sau pe cale judiciară) la determinarea acestor cote, arătând
fiecare cu cât a contribuit la dobândirea patrimoniului comun.

116
Izvoare
Izvoarele constau în acte juridice și fapte juridice după caz.

Acestea sunt:

- contractul (vânzare, schimb, donație)

- moștenirea (legală sau testamentară)
- coposesia (construcția edificată pe terenul aparținând a doi sau mai
mulți proprietari)

Coproprietatea vs. indiviziunea

Coproprietatea asupra unui patrimoniu sau asupra unei părți din
patrimoniu se naște și în cazul moștenirii legale sau testamentare. Dacă
sunt doi moștenitori legali, doi descendenți (situația cea mai simplă), ei vor
dobândi ½ fiecare din întregul patrimoniu al lui de cuius.

Există o diferență substanțială între această situație și situația în care două

sau mai multe subiecte de drept sunt coproprietare doar asupra unui singur
bun. Practic, în acest din urmă caz, putem folosi în mod corect noțiunea de
”coproprietate”.
În cazul în care este vorba de un patrimoniu, denumirea specifică este
indiviziunea.
De aici putem trage următoarea concluzie: coproprietatea este o modalitate
a proprietății, în timp ce indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.
Patrimoniul aparține nedivizat mai multor titulari, fiecare având o cotă-
parte abstractă din dreptul asupra patrimoniului, acesta fiind privit ca
ansamblu de drepturi și obligații.
În principiu, regulile aplicabile coproprietății se aplică și îndiviziunii.

Ex. transmisiunea succesorală, comunitatea de bunuri a soților

Această distincție trebuie făcută pentru formularea corectă a situațiilor

întâlnite în practică:

formulare corectă: A și B sunt coproprietari asupra unei case

117
formulare greșită: A și B sunt indiviziune asupra unei case, atunci când
unicul obiect al dreptului de proprietate împărțit între mai mulți titulari (în
speță A și B) este un singur bun.

Dovada coproprietății
Există în primul rând o prezumție legală, reglementată de art. 633, NCC -
prezumția de coproprietate. Dacă bunul este stăpânit în comun,
coproprietatea se prezumă până la proba contrarie.
Dincolo de această prezumție, în măsura în care se ajunge la un litigiu,
coproprietatea poate fi dovedită:
- dacă coproprietatea a fost dobândită printr-un fapt juridic
(succesiune legală, construcție a unui imobil pe terenul mai multor
persoane care sunt coproprietari, coposesie), aceasta poate fi dovedită prin
orice mijloc de probă (art. 309, CPC)

- dacă coproprietatea a fost dobândită printr-un act juridic, aceasta

nu poate fi dovedită decât prin înscrisuri (art. 265, art. 308, art. 309, alin. (2)
și (5), 310, CPC), dacă actul juridic are o valoare mai mare de 250 de lei.

Proprietatea comună pe cote-părți

Poate fi definită ca fiind dreptul de proprietate care poartă asupra unui bun
individual determinat și aparține concomitent mai multor subiecte de
drept, fiecare dintre acestea având în patrimoniul său o cotă-parte ideală și
abstractă din dreptul de proprietate asupra bunului care formează obiectul.

În ceea ce privește prevederea legală, este vorba de art. 634, alin. (1), NCC.

Din definiția teoretică, ca și din prevederile art. 634, alin. (1), NCC rezultă mai
multe caracteristici:
● bunul nefracționat aparține mai multor titulari
● niciun titular nu este proprietar exclusiv asupra unei fracțiuni
materiale din bun - fiecare coproprietar este proprietar în cota ce îi revine
asupra fiecărei părți din bun

118
● fiecare titular este proprietar al unei cote-părți ideale și abstracte din
drept - nu bunul, în materialitatea sa, este fracționat între coproprietari, ci
dreptul de proprietate asupra bunului

Dovada cotelor-părți
Se bucură de o prezumție (cotele-părți se prezumă a fi egale) până la proba
contrară prevăzută la art. 634, alin. (2), NCC.

Atenție!
Dacă bunul a fost dobândit prin act juridic, proba contrară nu se va putea
face decât prin înscrisuri.

Clasificare
Este făcută chiar de lege, respectiv de art. 632, alin. (2), NCC:
- coproprietate obișnuită (sau temporară)

- coproprietate forțată (sau perpetuă)

Art. 632, alin. (3) prevede că coproprietatea forțată nu poate înceta prin
partaj judiciar.

Coproprietatea obișnuită și temporară

Coproprietatea, inclusiv indiviziunea, poate înceta prin partaj (voluntar sau
judiciar). Ea poate să se nască din moștenire legală sau testamentară, prin
acte juridice inter vivos (două persoane cumpără împreună un bun), ca
urmare a încetării comunității matrimoniale de bunuri (comunitatea legală
- regim supletiv și comunitatea convențională).
În momentul în care soții decid să facă un partaj sau să înceteze un regim
matrimonial și să treacă la altul, primul pas este acela al determinării cotelor
lor de contribuție în ceea ce privește dobândirea bunurilor lor în timpul
căsătoriei (ex. primesc fiecare ½). Astfel devălmășia se transformă în
coproprietate. Până la acest moment însă, este vorba de devălmășie.

119
Un caz care poate fi întâlnit în practică este acela al coproprietății născută
din uzucapiune, prin coposesie (mai multe persoane exercită posesia în
comun asupra unui bun). Acest caz se întâmplă rar. Dacă totuși apare,
instanța care constată uzucapiunea va trebui să determine și modul în care
s-a exercitat posesia pentru a determina cotele-părți, pentru fiecare
coposesor, din dreptul de proprietate dobândit prin uzucapiune.

În ceea ce privește regimul juridic, principiul care rezultă din art. 635, NCC,
prevede următoarele:
● coproprietarii vor împărți beneficiile și vor suporta sarcinile
coproprietății, proporțional cu cota lor parte din drept (prezumție de
egalitate - art. 634, alin. (2), NCC)

Dacă vorbim de exercitarea coproprietății, trebuie să avem în vedere toate

atributele dreptului de proprietate, dar asupra posesiei nu ne vom opri în
detaliu. După cum știm, posesia este exercitarea stăpânirii asupra bunului
cu convingerea că acela care exercită stăpânirea este proprietar (în cazul de
față este coproprietar într-o anumită cotă).

Sunt importante de analizat actele de folosință materială (de utilizare și de

folosință, inclusiv culegerea fructelor) și actele juridice care pot fi de
conservare, de folosință și de dispoziție și acțiunile în justiție.

Actele de folosință - din art. 636, NCC rezultă că fiecare coproprietar poate
folosi bunul, dar nu poate să schimbe destinația acestuia și nu poate să
aducă atingere drepturilor celorlalți coproprietari; dacă face acest lucru el
poate fi obligat la despăgubiri în temeiul răspunderii civile delictuale (art.
1.357 și următoarele, NCC).

Culegerea fructelor - principiul care rezultă din art. 637, NCC este acela că
fructele se cuvin tuturor coproprietarilor proporțional cu cota lor parte
drept. Dacă unul dintre coproprietari a suportat cheltuielile ocazionate de
culegerea fructelor, el are dreptul de a cere din partea celorlalți
coproprietari restituirea acestor cheltuieli, proporțional cu cotele lor părți
(art. 638, alin. (1), NCC).

120
Sunt reguli diferite în ceea ce privește fructele naturale și fructele
industriale (art. 638, alin. (2), NCC). Acestea, dacă sunt culese de un singur
coproprietar, rămân în masa partajabilă (dacă nu au fost consulate sau
înstrăinate) și pot fi identificate la cererea celorlalți coproprietari. Dacă o
asemenea ipoteză nu se întâlnește, celălalt/ceilalți coproprietari au dreptul
la despăgubiri (cu *excepția cazului în care fructele au pierit în mod fortuit).
Așadar este vorba de o acțiune pe care o poate promova
coproprietarul/coproprietarii interesați împotriva coproprietarului care a
cules singur fructele naturale sau fructele industriale ale bunului. Acest
drept la acțiune, prevede art. 638, alin. (3), NCC, este supus prescripției,
potrivit dreptului comun.
Dreptul comun:
● potrivit art. 2.517, NCC - termen prescripție de 3 ani
● potrivit art. 2.528, alin. (1), NCC - termenul începe să curgă de la data
când păgubitul (în speță, coproprietarii care nu au beneficiat de fructele
naturale sau industriale) a cunoscut sau trebuia să cunoască atât paguba (în
speță, faptul că fructele au fost culese de alt coproprietar/alți coproprietari),
cât și pe cel care răspunde de ea.

Dacă este vorba de fructele civile, acestea fiind culese de un

coproprietar/alți coproprietari, ceilalți nebucurându-se de ele, dreptul de a
reclama acest lucru este supus prescripției, potrivit dreptului comun (art.
638, alin. (3), NCC). Art. 2.517 și art. 2.528, NCC se aplică în mod corespunzător.

Indiferent de forma fructelor trebuie să reținem că coproprietarii (dacă

fructele sunt importante ca valoare, cantitate) se pot înțelege să facă un
partaj parțial (numai cu privire la fructe) - partaj voluntar - sau, în măsura în
care nu se înțeleg, se poate promova o acțiune de partaj judiciar.

Folosința materială - ex. cultivarea pământului, ocuparea locuinței - într-o

asemenea ipoteză, art. 639, NCC prevede că această folosință se face, în
principiu, prin acordul coproprietarilor.
Această regulă exista și înaintea actualului Cod Civil.
Partea finală a art. 639, NCC prevede în mod expres că dacă coproprietarii
nu se înțeleg, această modalitate de exercitare a folosinței bunului poate fi
stabilită prin hotărâre judecătorească.

Până la adoptarea actualului Cod Civil exista o dispută, în doctrină, cu

privire la partajul de folosință - este acesta posibil? Se spunea că un

121
partaj de folosință este lipsit de interes, întrucât fostul Cod Civil, la fel ca
actualul, prevedea că există posibilitatea unui partaj de proprietate în sine
- împărțirea dreptului de proprietate asupra bunului care face obiectul
coproprietății. Actualul Cod Civil, în art. 639 a tranșat această chestiune și
anume coproprietarii pot avea la un moment dat interesul de a face un
partaj de folosință, până fac un partaj propriu-zis asupra dreptului de
proprietate în natura sa.

Actele juridice
1) actele de conservare
● acele acte care pot fi îndeplinite inclusiv de un incapabil pentru că ele
nu pun în pericol niciodată dreptul la care se referă (ex. întreruperea unei
prescripții, înregistrarea dreptului în cartea funciară (acest lucru se face din
oficiu)
● art. 640, NCC prevede că fiecare coproprietar poate să fac acte de
conservare cu privire la bunul comun fără acordul celorlalți coproprietari (se
subînțelege - atâta timp cât nu îi prejudiciază pe ceilalți, deoarece un astfel
de act este în interesul tuturor coproprietarilor)

2) actele de administrare
● acestea sunt acele acte juridice care pun în valoare bunul
● în art. 641, NCC legiuitorul le-a enumerat în mod exemplificativ
● aceste acte sunt supuse principiului majorității, adică ele pot fi
făcute cu acordul coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor-părți; cu alte
cuvinte, dacă sunt trei coproprietari (fiecare cu câte ⅓), doi dintre ei pot să
decidă, împotriva dorinței celui de-al treilea, spre exemplu, să închirieze
imobilului.
● legiuitorul a avut în vedere și cazul în care actul de administrare
limitează în mod substanțial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul
în raport cu cota sa
Ex. - art. 641, alin. (2), NCC
a) se încheie un contract de închiriere de către doi proprietari (fiecare cu
⅓) cu privire la întregul imobil sau cu privire la un imobil care, în
materialitatea sa, depășește ⅔ în ceea ce privește dreptul pe care îl au cei
doi; din această ipoteză rezultă faptul că al treilea coproprietar își vede
dreptul său lezat
b) un act de administrare impune o sarcină excesivă unui alt
coproprietar - doi coproprietari care vor să repare o casă spun ”noi suportăm
50%, tu care ești al treilea coproprietar suporți 50%” - acest lucru nu se poate;

122
● În aceste ipoteze art. 641, alin. (2), NCC prevede că acest fel de acte nu
pot fi făcute decât cu acordul coproprietarului care ar fi lezat de acestea

Practica a fost confruntată (anterior actualului Cod Civil) cu situația în care

unul dintre coproprietari pur și simplu refuza încheierea unor astfel de acte
de administrare, uneori justificat, alteori nejustificat. Într-o asemenea
ipoteză, actualul legiuitor a găsit o soluție foarte bună: dacă unul dintre
coproprietari este în imposibilitate de a-și exprima voința cu privire la actele
de administrare sau se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de
administrare indispensabil menținerii utilității sau valorii bunului (ex.
repararea acoperișului), într-o asemenea situație consimțământul acestor
coproprietari poate fi suplinit de către instanța de judecată (art. 641, alin. (3),
NCC).

3) actele de dispoziție
● art. 641, alin. (4), NCC
● acestea sunt:
- acte de dispoziție cu privire la bunurile comune (vânzarea bunurilor
comune, ipotecarea bunurilor comune)
- actele de folosință cu titlu gratuit (constituirea unui comodat asupra
bunului comun)
- cesiunile de venituri imobiliare și locațiunile încheiate pe termen mai
mare de 3 ani
- acte voluptuaris = actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea
bunului
● toate aceste acte nu pot fi încheiate decât cu acordul tuturor
coproprietarilor, textul dând expresie principiului unanimității, care
caracteriza de altfel actele de administrare anterior intrării în vigoare a NCC

Atenție!
Orice act cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziție (art. 641, alin. (4),
teza finală, NCC).

*Jurisprudență
Am identificat și o jurisprudență interesantă Decizia nr. 12/2015 a ÎCCJ -
completul pentru soluționarea recursului în interesul legii:
● Principiul unanimității a dobândit aplicare și în cazul încheierii unor
antecontracte, pe baza cărora s-ar putea pronunța ulterior o hotărâre care

123
 să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în temeiul art. 1.279, alin.
(3) și art. 1.669, alin. (1), NCC.
● Dacă nu este respectat principiul unanimității, art. 642, NCC prevede
o sancțiune firească, respectiv inopozabilitatea față de coproprietarul care
nu a consimțit actul care încalcă principiul unanimității.
Ex. dacă un singur coproprietar vinde bunul, această vânzare este
inopozabilă celuilalt coproprietar

Acțiunile în justiție
Reglementarea actuală se bazează pe o oarecare evoluție a jurisprudenței
și a doctrinei în materie. Până la adoptarea NCC, s-a socotit că acțiune în
justiție (în principal, acțiunea în revendicare) a unui bun coproprietate,
potrivit principiului unanimității, nu poate fi formulată de un singur
coproprietar sau de o parte din coproprietari. Explicația era că acțiunea în
revendicare este un veritabil act de dispoziție, adică atunci când se pierde
acțiunea în revendicare, practic, se pierde și dreptul de proprietate.

I.Clauza Lupaș și alții împotriva României

Viziunea legiuitorului s-a schimbat pentru că în anii 2000, instanțele

românești, aplicând oarecum rigid principiul unanimității (socotit valabil),
au respins cereri în revendicare formulate doar de o parte din coproprietari.
În 2006, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a pronunțat o hotărâre
(Cauza Lupaș și alții împotriva României) prin care a admis o cerere
formulată de niște reclamanți din România și a decis că, în condițiile în care
se respinge acțiunea în revendicare (acțiunea fusese respinsă ca
inadmisibilă, nu ca neîntemeiată), se încalcă dreptul la acces liber la justiție
(art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului).
Urmarea acelei hotărâri și a altora asemenea, a fost introducerea în NCC a
art. 643. Potrivit acestui text, alin. (1): ”fiecare coproprietar poate sta singur
în justiție, indiferent de calitatea procesuală, în orice acțiune privitoare
la coproprietate, inclusiv în cazul acțiunii în revendicare”.

Ce se întâmplă în cazul în care, urmând această soluție pe care a indicat-o

jurisprudența europeană, acțiunea în revendicare se respinge? Într-o
asemenea ipoteză, art. 643, alin. (2) prevede că ”hotărârile judecătorești
pronunțate în folosul coproprietății profită tuturor coproprietarilor, iar
hotărârile potrivnice (în defavoarea) unui coproprietar nu sunt

124
 opozabile celorlalți coproprietari”. Această regulă este conformă și
principiilor din procedura civilă - principiul conform căruiam procesul
judecat între anumite părți nu poate nici să profite și nici să lezeze pe cei
care nu au participat la el.

II.Decizia nr. 582/2010 a Curții de Apel București, secția a VI-a civilă

- înainte de intrarea în vigoare a NCC

Instanța a decis că respingerea acțiunii în revendicare ca inadmisibilă pe
motiv că nu figurează un comoștenitor ar aduce atingere dreptului
reclamanților la acces liber la justiție, respectiv ar încălca art. 6 din CEDO.

III.Decizia nr. 18/2020 a ÎCCJ, completul pentru dezlegarea unor chestiuni

de drept

- hotărâre prealabilă
ÎCCJ a spus că art. 643, NCC instituie o excepție de la opozabilitatea a
hotărârilor judecătorești (reglementată de art. 435, NCC). Nu este vorba de
opozabilitatea individuală a hotărârii judecătorești, ci de opozabilitatea
generală a hotărârilor judecătorești.

Contracte de administrare a coproprietății

Atunci când este vorba de o coproprietate care presupune activități
laborioase, de exploatare a acesteia, NCC în art. 644 a reglementat
posibilitatea încheierii unor contracte de administrare a coproprietății.

Prin aceste contracte se poate deroga de la dispozițiile pe care le-am

menționat anterior, respectiv art. 635, art. 636, art. 641, NCC, dar un
asemenea contract trebuie încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor.
Mai mult decât atât, conform art. 644, alin. (2), NCC, fiecare coproprietar
poate să denunțe contractul de administrare, iar într-o asemenea ipoteză
întreg contractul de administrare se desființează și rămân aplicabile regulile
pe care le-am discutat.

Dacă este vorba de administrarea unei coproprietăți care include și bunuri

imobile, contractele de administrare a coproprietății și declarațiile de

125
denunțare a acestora vor fi notate în cartea funciară, la cererea oricăruia
dintre coproprietari (art. 644, alin. (3), NCC).
Înregistrarea în cartea funciară se face printr-o notare, caz în care este
necesară forma autentică a contractului de administrare (art. 881 corelat cu
art. 888, NCC).

Atenție!
Art. 644, alin. (2) reprezintă o excepție legală de la principiul forței obligatorii
a contractului.

Coproprietarii, în cazul coproprietății, au un drept care este fracționat.

Asupra acestor cote-părți ideale și abstracte din drept coproprietarii au un
drept exclusiv și pot încheia orice acte de dispoziție cu privire la acesta
(vânzare, donație, ipotecă). Pentru ca bunul să poată fi ipotecat, nu trebuie
să existe o stipulație contrară (ex. clauză de inalienabilitate).

Încetarea coproprietății obișnuite și temporare

Poate înceta prin:
● dispariția bunului
● dobândirea de către un coproprietar a cotelor-părți ale celorlalți
(vânzare, donație, schimb, moștenire, unul dintre coproprietari să
uzucapeze întreg bunul - mai rar în practică)
● prin vânzarea bunului/bunurilor de către toți coproprietarii (fiecare
vinde cota lui parte, dobânditorul dobândind întreg bunul reunit în
patrimoniul său)
● partajul (art. 669-686, NCC și art. 980-996 din CPC)

Coproprietatea forțată și perpetuă

Diferența dintre coproprietatea obișnuită și coproprietatea forțată privește
numai încetarea prin partaj judiciar a acestei modalități juridice a dreptului
de proprietate (aceasta din urmă nu poate înceta prin partaj judiciar decât
excepțional - art. 632, alin. (3), NCC).

126
Izvoare
Sunt următoarele:
● natura bunului sau prevederea legii (art. 646, NCC)
- art. 649, NCC - părțile comune
- art. 660, NCC - despărțiturile comune (potecile, fântânile, izvoarele,
bunurile afectate utilizării a două sau mai multe fonduri - centrale,
generatoare electrice, transformatoare -, orice alt bun comun prevăzut de
lege)
- art. 687, NCC - proprietatea periodică
- art. 1.141, NCC - amintirile de familie

Regimul juridic general al coproprietății forțate este prevăzut de art. 647,

NCC.

Aceste bunuri comune pot fi folosite de către orice coproprietar, dar cu

respectarea anumitor condiții (art. 647, alin. (1), (2), (3), NCC):
● trebuie respectată destinația bunului (ex. o intrare comună în bloc, un
palier, etc.)
● fiecare coproprietar trebuie să permită exercitarea folosinței de către
ceilalți coproprietari
Ex. dacă ne gândim la o clădire cu mai multe etaje și apartamente, nu poate
un singur coproprietar să limiteze accesul la acestea din urmă

● când bunul are caracter accesoriu în raport cu bunul principal, fiecare

coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de
proprietate asupra bunului comun numai odată cu exercitarea dreptului de
dispoziție asupra bunului principal

Ex. dreptul de proprietate asupra scărilor, asupra palierelor dintr-o clădire cu

mai multe apartamente este accesoriu fiecărui drept de proprietate asupra
apartamentelor din acea clădire; atunci când vinde apartamentul pe care îl
are, proprietarul vinde și dreptul de coproprietate forțată asupra palierului,
scării, intrării comune (drept accesoriu față de dreptul de proprietate asupra
apartamentului).

● cheltuielile pentru întreținerea și conservarea bunului comun se

suportă în mod proporțional cu cota-parte din drept a fiecărui coproprietar;

127
dacă nu există convenție (cu privire la bunul având caracter accesoriu),
cheltuielile se stabilesc în funcție de întinderea bunului principal

Ex. cheltuielile pentru curățenia casei scărilor se stabilesc în funcție de

întinderea bunurilor principale - dacă sunt într-o vilă mică 4 apartamente -
2 cu trei camere și 2 cu două camere-
cheltuielile se vor împărți raportat la suprafața apartamentelor care sunt în
proprietatea unor persoane diferite și care folosesc în comun acele scări

*Jurisprudență
Curtea de Apel Oradea, în 2013 (atunci când a pronunțat o hotărâre prin care
a constatat că unul dintre coproprietari a închis scara de acces la pod), a
spus ceea ce menționează și art. 647, alin. (1) și anume că un coproprietar nu
poate să exercite folosința bunului comun cu prejudicierea folosinței de
către ceilalți coproprietari.

Exercitarea coproprietății forțate asupra părților comune (art. 649, NCC)

Părțile comune într-o clădire sau într-un ansamblu rezidențial (preluat din
eng. - condominiu), care sunt destinate întrebuințării spațiilor proprietate
exclusivă, nu comună (apartamentele), nu pot fi folosite decât în comun și
sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată.
Aceste spații comune, prevede legiuitorul, sunt bunuri accesorii în raport cu
spațiile locative, spațiile de locuit care sunt bunuri principale (în sensul art.
546, NCC).

Există mai multe părți comune (art. 649, NCC)

● terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită,
cât și din cea neconstruită
● fundația clădirii, curtea interioară, structura, structura de rezistență,
pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune,
acoperișul, terasele, scările și casa scărilor, holurile, pivnițele și subsolurile
necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele proprii și ascensoarele
● instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de
încălzire și de faze de la branșament/racord până la punctul de distribuție
către părțile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele,
antenele colective, precum și altele asemenea

128
● alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosința
comună a proprietarilor bunurile principale

S-a întâlnit în practică situația în care s-a pus problema atribuirii în folosință
exclusivă a unor părți comune (lucru reglementat de NCC prin art. 650). Se
poate acest lucru, dar cu următoarele condiții:
● să nu fie lezate drepturile celorlalți coproprietari
● se referă la cvorumul cu care ceilalți coproprietari pot decide - decizia
trebuie adoptată cu majoritatea de ⅔ din numărul coproprietarilor și al
cotelor-părți; în clădirile unde sunt constituite asociații de proprietari,
decizia se adoptă de către adunarea generală, cu aceeași majoritate de ⅔.

Coproprietarii, asupra părților comune, sunt proprietarii asupra drepturilor

al căror obiect sunt aceste părți. Dar în ce cotă? Art. 652, NCC dă răspuns la
această întrebare: în lipsa unor stipulații contrare existente în titlurile de
proprietate, cotele-părți se stabilesc prin raportarea suprafeței utile a
fiecărui spațiu locativ la totalul suprafeței utile a spațiilor locative din clădire.

Ex. dacă este vorba de suprafața apartamentului - într-o clădire cu 4

apartamente (2 de 100mp și 2 de 50mp) - suprafața locativă totală va fi de
300mp (primii doi proprietari vor avea fiecare câte ⅓ , ceilalți doi proprietari
vor avea fiecare ⅙), iar dreptul asupra părților comune (dreptul de
proprietate) va fi împărțit și el potrivit acelorași proporții pe care le-am
menționat.

Drepturile și obligațiile coproprietarilor

Potrivit art. 651-657, NCC trebuie să avem în vedere:
● actele juridice privind cotele părți
● exercitarea dreptului de folosință
● cheltuielile legate de întreținerea și repararea părților comune
● obligația de conservare a clădirii
● obligația de a permite accesul în spațiile comune
● regulile aplicabile în cazul distrugerii clădirii

Art. 658, NCC reglementează încetarea destinației folosinței comune.

Inițial, acest articol prevedea că acest lucru se poate face cu o majoritate de
⅔ din numărul coproprietarilor. Textul a fost, în integralitatea lui, declarat

129
neconstituțional prin Decizia nr. 1.514/2011, la puțin timp după intrarea în
vigoare a NCC. Curtea Constituțională a spus că prin acest text se afectează
dreptul de proprietate, deci este necesar acordul tuturor coproprietarilor
(altfel se încalcă art. 44, CR). Textul art. 658 a fost, până în acest an, singurul
articol modificat din Noul Cod Civil (prin art. VII din Legea 60/2012). În acest
an a fost pronunțată o altă decizie a CCR care se referă la instituția
interdicției prin care este declarat neconstituțional textul referitor la
interdicție.

Asociația de proprietari
Potrivit art. 659, NCC pentru folosința, exploatarea spațiilor și bunurile
proprietate comună forțată, se pot constitui asociații de proprietari.
Pentru constituirea acestora și modul în care funcționează a se consulta
Legea 230/2007 privind înființarea, funcționarea și organizarea asociațiilor
de proprietari și normele metodologice de aplicare ale acestei legi,
reglementate prin HG 1.588/2007.

Cursul VII

Modalitățile juridice ale drepturilor reale

principale (II)

Coproprietatea asupra despărțiturilor comune

Dovada acestora se face potrivit art. 660, NCC. În principiu, ele sunt
prezumate a fi în proprietatea comună a vecinilor (se aplică și prezumția de
egalitate a cotelor-părți prevăzută de art. 634, alin. (2), NCC), dar este o
prezumție relativă, dintr-o serie de împrejurări putând să rezulte contrariu,
respectiv necomunitatea dreptului de proprietate asupra despărțiturilor
comune.

130
Astfel de despărțituri sunt zidul, gardul, șanțul dintre două proprietatăți.

Din art. 660, alin. (1), NCC rezultă că lipsa de comunitate (adică existența
unui drept de proprietate exclusiv al unuia dintre vecini asupra despărțiturii)
poate să rezulte din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate,
ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin
uzucapiune, în condițiile legii.

Dreptul asupra despărțiturilor comune are un caracter accesoriu raportat

la dreptul de proprietate principal (asupra terenului), care este despărțit de
terenul vecinului. Art. 651, NCC prevede că, în temeiul acestui caracter,
ipotecarea, înstrăinarea sunt aplicabile în mod corespunzător. Altfel spus,
când se vinde/ipotechează proprietatea se vinde/se ipotechează și dreptul
de coproprietate asupra despărțiturilor comune.

Semnele de necomunitate
Rezultă din art. 661, NCC.

În alin. (1) este vorba de situația unui zid comun și, în principiu, asupra
zidului poartă un drept de proprietate comună forțată, dar poate să rezultă
din modul în care este construit zidul că acesta este proprietatea comună
exclusivă a proprietarului fondului către care este înclinată coama zidului.

Acest lucru dă expresie și unei alte reguli în materie și anume sarcinile care
rezultă dintr-o asemenea situație - proprietar este cel căruia îi incubă
asemenea sarcini. Atunci când coama este înclinată către unul dintre
proprietari el o îngrijește.

În alin. (2) este vorba despre șanțul comun. În ceea ce îl privește pe acesta
sunt puține cazurile acestuia în practică, totuși NCC a ținut cont de
reglementările anterioare și de situațiile tradiționale (mai ales în spațiul

131
rural). La șanțul care desparte două proprietăți situația este mai simplă
pentru că în măsura în care pământul este aruncat ori înălțat doar pe o
proprietate, șanțul este prezumat a fi proprietatea exclusivă a subiectului de
drept pe teritoriul căruia a fost aruncat.

Alin. (3) prevede că pot fi considerate semne de necomunitate orice alte

semne care fac să se prezume că zidul a fost construit exclusiv de unul dintre
proprietari.

Ex. elementele de ornament de pe o parte a zidului

Drepturi și obligații ale vecinilor

Art. 662, alin. (1), NCC prevede că fiecare dintre vecini are obligația de a
contribui la construirea unei despărțituri comune (expresie a obligației de
grănițuire - art. 560, NCC).

În măsura în care sunt cheltuieli de reparare și întreținere a despărțiturilor

comune, coproprietarii trebuie să contribuie la acestea proporțional cu
dreptul lor de proprietate (deobiecei în cote egale) - art. 663, alin. (1), NCC.
Alin. (2) al aceluiași articol prevede totuși faptul că orice coproprietar poate
să renunțe la dreptul său asupra despărțiturii comune, nemaifiind obligat să
plătească cheltuielile ocazionate de repararea și întreținerea despărțiturii.
Această renunțare trebuie însă înregistrată în cartea funciară. Există
totuși o *excepție: în măsura în care coproprietarul, chiar dacă renunță la
dreptul său de proprietate, profită de această despărțitură (ex. are o
construcție lipită de zidul comun) el va trebuie să participe la cheltuieli.

Art. 664, NCC se referă la situații care pot fi întâlnite frecvent în practică și
pot da naștere la litigii. După cum vedem pe desen, alin. (1) prevede că
grinzile unei construcții aflate pe o proprietate pot să se sprijine pe zidul
comun. Dacă se întâmplă acest lucru, limita între capătul grinzii și partea
cealaltă a zidului nu poate fi mai mare de 6 centimetri.

132
Art. 664, alin. (2), NCC prevede că dacă aceste grinzi depășesc 6 cm,
proprietarul din partea cealaltă va putea să scurteze grinzile fixate cu
încălcarea limitei atunci când el ar dori să construiască grinzi proprii sau să
construiască un coș de fum în același loc.
Ultimul text la care o să ne referim este art. 665, NCC. Conform alin. (1)
oricare proprietar poate să înalțe zidul, cu îndatorirea de a suporta singur
cheltuielile de înălțare peste limita zidului comun, precum și cheltuielile de
reparare a părții comune a zidului ca urmare a înălțării acestuia.
Aici poate să apară o problemă tehnică în practică și anume cea prevăzută
de alin. (2): este posibil ca zidul să nu reziste înălțării, caz în care proprietarul
trebuie să reconstruiască zidul în întregime luând din fondul său suprafața
necesară pentru a asigura grosimea zidului nou-ridicat. Dacă se întâmplă
acest lucru, conform alin. (3), este posibil ca vecinul care nu a contribuit la
înălțare să vrea totuși să devină coproprietar al zidului supraînălțat, caz în
care cel care nu a contribuit la înălțare poate să obțină dreptul de
coproprietate plătind jumătate din valoarea actualizată a materialelor și
manoperei folosite, precum și, dacă este cazul, jumătate din valoarea
terenului întrebuințat pentru îngroșarea zidului.

133
În ceea ce privește coproprietatea altor despărțituri și acestea au un regim
prevăzut în NCC - art. 666. Acesta prevede că cel care nu contribuie la
realizarea acestor despărțituri poate să dobândească dreptul de
coproprietate asupra despărțiturii, plătind jumătate din valoarea
actualizată a materialelor și manoperei folosite, precum și, dacă este cazul,
jumătate din valoarea terenului pe care despărțitura a fost construită.
Calitatea de despărțitură comună asupra căreia poartă un drept de
coproprietate forțată trebuie înscrisă în cartea funciară.

Atenție!
valoarea actualizată
ex. gardul a fost construit de un vecin acum 5 ani, când materialele și
manopera aveau un anumit preț, dar coproprietarul care dorește
dobândirea dreptului asupra lor trebuie să plătească prețul din momentul
la care se realizează dobândirea în coproprietate a despărțiturii.

Art. 660-666, NCC sunt texte aplicabile situațiilor juridice în care sunt
implicate despărțituri comune, născute după intrarea în vigoare a actualului
Cod. Cele care au fost construite înainte rămân sub imperiul Codului Civil
din 1864. Este posibil însă să fie vorba de un zid comun construit sub
imperiul Vechiului Cod, dar cu privire la care unul dintre coproprietari
dorește să efectueze supraînălțarea sub imperiul reglementărilor din Noul

134
Cod Civil, caz în care situația faptică a înălțării și consecințele ei juridice vor
fi supuse prevederilor lui 665, NCC.

Proprietatea comună devălmașă

Este vorba despre o coproprietate asupra unui bun sau, după caz, asupra
unei mase patrimoniale (în cazul soților), cu privire la care coproprietarii nu
au determinate cota lor ideală și abstractă din drept. Acest lucru se poate
întâmpla, conform art. 667, NCC, fie prin efectul legii (în cazul căsătoriei),
fie în temeiul unui act juridic.

Deși în practică nu se întâlnește foarte des, este posibilă ipoteza în care mai
multe subiecte de drept să se decidă că vor să cumpere un bun în
devălmășie (ex. o casă, o mașină). Într-o asemenea ipoteză în actul de
vânzare-cumpărare al acelui bun trebuie să fie prevăzut faptul că
proprietarii îl stăpânesc în devălmășie, că nu au o cotă parte ideală și
abstractă, determinată de dreptul fiecăruia, urmând ca acest lucru să fie
consemnat și în cartea funciară atunci când este vorba de un bun imobil. În
viitor proprietatea devălmașă va putea fi transformată într-o coproprietate
pe cote părți.

Izvoare
Devălmășia poate izvorî:

➔ în cazul coproprietății - dreptul de proprietate asupra unui bun sau

asupra unor bunuri individual determinate:
● dintr-un act juridic de dobândire a unui bun în această formă a
coproprietății
Ex. Primus și Secundus cumpără de la Tertius un bun individual determinat,
în devălmășie. Primus, Secundus și Tertius primesc de la de cuius, printr-un
legat cu titlu particular, unul sau mai multe bunuri în devălmășie.

➔ în cazul indiviziunii
- devălmășia asupra unui patrimoniu

135
● din moștenirea legală
● din moștenirea testamentară (în situația în care de cuius lasă un
legat cu titlu universal - instituie mai mulți moștenitori testamentari asupra
patrimoniului său

- devălmășia asupra unei mase patrimoniale

● în cazul căsătoriei sub regimul comunității legale
● în cazul căsătoriei sub regimul comunității convenționale

Regimul juridic al coproprietății devălmașe este determinat de art. 668,

NCC. Potrivit acestui text legiuitorul a supus regimul devălmășiei
dispozițiilor privitoare la regimul comunității legale din materia căsătoriei.
Acest lucru se aplică indiferent de izvorul devălmășiei.

Stingerea proprietății devălmașe

Acesta se poate transforma în coproprietate pe cote-părți, fie prin bună
învoială (fiecare coproprietar va avea o cotă parte ideală și abstractă din
drept, potrivit convenției lor), fie pe cale judiciară. Acest din urmă lucru se
poate întâmpla independent de partaj, în sensul că instanța, la cererea
părții, după ce determină cotele-părți nu mai zice nimic și pronunță o
hotărâre în acest sens. Dacă părțile doresc și partajul bunului, instanța se va
pronunța și asupra acestuia.
Transformarea proprietății devălmașe într-o coproprietate pe cote-părți
este o acțiune strict intelectuală, bazată pe probleme din dosar.

O altă modalitate de încetare a proprietății devălmașe este aceea în care

coproprietarii devălmași (sau cel puțin unul dintre ei) vând celorlalți cotele
lor. Nu ar fi imposibil de imaginat o asemenea ipoteză practică, în care
părțile ar renunța la determinarea, înaintea operațiunii propriu-zise de
vânzare, cotei-părți a fiecăruia dintre ei.

ex. Primus și Secundus sunt coproprietari devălmași asupra unei case pe

care o dobândit-o prin moștenire - Primus nu vrea să mai fie coproprietar și
drept urmare îi vinde ”partea sa” lui Secundus.

136
Această operațiune strict intelectuală, chiar nepusă pe hârtie, va rezulta din
prețul stabilit pentru vânzarea unei părți din coproprietatea devălmașă.
Acest preț va fi raportat la valoarea integrală a bunului.

Coproprietatea devălmașă poate înceta, bineînțeles, prin pieirea bunului

(ex. prin expropriere). Și aici sunt norme care interesează dreptul tranzitoriu:
art. 65 din Legea de aplicare prevede că art. 667 și art. 668, NCC se aplică
numai actelor juridice încheiate după intrarea în vigoare a Noului Cod Civil.

Înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod Civil era admisă ideea unei
coproprietăți devălmașe născută prin act juridic, dar cazurile erau
inexistente. Coproprietatea devălmașă exista sub imperiul Codului Familiei
înainte de NCC tot în cazul proprietății soților asupra maselor patrimoniale
ale bunurilor comune.

În privința proprietății comune, cea mai importantă modalitate prin care

această încetează este partajul.

Partajul
Indiferent că este vorba de proprietate comună pe cote-părți sau de
proprietate comună devălmașă, prin partaj se ajunge la încetarea
coproprietății.

Atenție!
În ceea ce privește coproprietatea devălmașă nu va înceta niciodată prin
partaj înainte de a se transforma în proprietate comună pe cote-părți.

În privința proprietății comune devălmașe sunt texte contradictorii în Codul

Civil. Unul dintre acestea, criticat în doctrină, spune că în cazul coproprietății
devălmașe partajul este inadmisibil (art. 671, alin. (1), NCC).

Partajul se face, potrivit art. 670, NCC și următoarele prin:

● bună învoială
● hotărâre judecătorească

Prima regulă este imprescriptibilitatea acțiunii de partaj. Din art. 669, NCC
rezultă că încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, afară

137
de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre
judecătorească.

Art. 672, NCC reglementează convențiile privitoare la suspendarea

partajului. La fel ca vechiul Cod Civil, Noul Cod Civil prevede că aceste
convenții pot să fie încheiate pe o perioadă de maximum 5 ani. Părțile care
sunt coproprietari asupra unui bun pot să convină să suspende acțiunea
partajului, să nu ceară partaj unul împotriva celuilalt pe o perioadă de până
la 5 ani. Evident un asemenea act juridic trebuie să fie supus în primul rând
condițiilor de fond generale pentru orice act juridic, iar în privința
imobilelor, art. 662, teza a II-a, NCC, prevede că aceste convenții trebuie
încheiate în formă autentică și supuse formalităților de publicitate
prevăzute de lege (înregistrate în cartea funciară).

De asemenea, este posibil, potrivit art. 673, NCC, ca partajul să fie suspendat
prin hotărâre judecătorească. De data aceasta, legea îi permite instanței ca
această suspendare să poată fi făcută pe o perioadă de maximum 1 an și în
condițiile în care partajul (dacă nu ar fi suspendat) ar putea fi prejudiciabil
pentru interesele celorlalți coproprietari. Dacă pericolul care a determinat
suspendarea partajului prin hotărâre judecătorească este înlăturat înainte
de împlinirea termenului, la cererea părții interesate, se va reveni asupra
măsurii de suspendare.

Art. 671 și 675, NCC

Sunt câteva texte în materia partajului care folosesc sintagma de
”inadmisibilitate a partajului”. Este vorba de art. 671 și art. 675, NCC. Această
chestiune ne determină să analizăm cele două texte împreună cu unele
precizări critice la adresa legiuitorului.

Conform art. 671, alin. (1), NCC ”partajul este inadmisibil în cazurile
prevăzute de secțiunile a 3-a și a 4-a din prezentul capitol, precum și în alte
cazuri prevăzute de lege.”
(2) Cu toate acestea, partajul poate fi cerut în cazul părților comune din
clădirile cu mai multe etaje sau apartamente atunci când aceste părți
încetează de a mai fi destinate folosinței comune.

138
(3) În cazul proprietății periodice și în celelalte cazuri de coproprietate
forțată, partajul este posibil numai prin bună învoială.

secțiunea a 3-a = proprietatea forțată

secțiunea a 4-a = devălmășia

Prima întrebare pe care ar trebui să ne-o punem este dacă noțiunea de

inadmisibilitate este corectă. Art. 671, alin. (1) și (2) se referă la partajul
judiciar, iar alin. (3) se referă expres la partajul care este posibil printr-o
învoială. În același timp din alin. (2) rezultă că în cazul coproprietății forțate
ar fi totuși posibil partajul atunci când încetează destinația de folosință
comună a spațiilor. În privința devălmășiei legiuitorul folosește noțiunea de
inadmisibiliate în mod eronat. Aici este vorba de imposibilitatea partajului,
pentru că atâta timp cât proprietatea devălmașă rămâne o coproprietate
fără determinarea cotelor-părți, partajul este imposibil: cum poți să partajezi
ceva fără să știi cum să partajezi? Criteriile pe baza cărora s-ar putea
pronunța partajul sunt cele care vor determina cât i se cuvine fiecărui
coproprietar. Atâta timp cât devălmășia există, atâta timp cât cota
fiecărui proprietar nu este determinată, partajul nu este posibil. Prin
bună învoială sau pe cale judiciară devălmășia poate fi transformată în
coproprietate pe cote-părți și, după această transformare, partajul este
posibil.

Acest lucru trebuie analizat și raportat la art. 686, NCC, deoarece acesta dă
explicația faptului pentru care totuși devălmășia poate fi supusă partajului.
Conform acestuia prevederile referitoare la partaj sunt aplicabile bunurilor
aflate în coproprietate, indiferent de izvorul său, precum și celor aflate în
devălmășie.

Concilierea celor două texte nu este posibilă decât pe calea interpretării

pe care am propus-o mai sus și anume că partajul este considerat
inadmisibil în ceea ce privește devălmășia atâta timp cât nu sunt
determinate cotele-părți. Imediat ce acestea sunt determinate, partajul
poate fi făcut.

Un alt text care folosește noțiunea de ”inadmisibilitate a partajului” este art.

675, NCC.
Inadmisibilitatea partajului în cazul uzucapiunii este reglementată de art.
675, NCC: „Partajul poate fi cerut chiar atunci când unul dintre
coproprietari a folosit exclusiv bunul, afară de cazul când acesta l-a
uzucapat, în condițiile legii”.

139
Opinie profesor: nici în cadrul acestui text nu este vorba de inadmisibilitate,
ci de lipsa condiției premisă a partajului, coproprietatea, care devine prin
uzucapiune, proprietate exclusivă. Practic partajul nu este posibil, acesta nu
mai are obiect, pentru că nu mai există coproprietatea.

„Inadmisibil” este partajul unui bun proprietate comună, asupra căruia

poartă o convenție legal încheiată de suspendare a partajului, conform art.
672, NCC sau la care partajul a fost suspendat, de către instanță, printr-o
hotărâre judecătorească. Într-o asemenea ipoteză, partajul este posibil, are
obiect, dar el este inadmisibil.

Sunt condiții speciale în ceea ce priveste partajul, referitoare la capacitatea

de exercițiu. Conform art. 674, NCC, dacă printre coproprietari se află și
persoane lipsite de capacitate de exercițiu sau cu capacitate de exercițiu
restrânsă, partajul va putea fi făcut prin bună învoială, adică fără intervenția
instanței judecătorești, doar cu autorizarea instanței de tutelă și, dacă este
cazul, cu autorizarea ocrotitorului legal.

A se vedea, de asemenea, și art. 144, alin. (2) și art. 146, alin. (2), NCC.

Cum se împart bunurile la partaj?

Conform art. 676, alin. (1), NCC, fiecare parte ia, dacă se poate în natură, o
cotă-parte din bunul sau bunurile care fac obiectul împărțelii.

Dacă bunul este indivizibil prin natura lui sau nu este comod partajabil
în natură (de ex: un teren care, prin natura lui, este divizibil în natură, dar nu
este comod divizibil pentru că este prea mic ca să fie împărțit, sau o casă în
care nu poate sta decât o persoană, nefiind astfel comodă partajului) atunci
există două soluții pe care le prevede art. 676, NCC pentru împărțirea
bunului:

● atribuirea întregului bun în schimbul unei sulte, în favoarea unuia

sau mai multor coproprietari (se atribuie mai multor coproprietari care ies
din coproprietate față de ceilalți coproprietari asupra cărora se pronunță
partajul, dar ceilalți cărora li se atribuie bunul rămân în continuare
coproprietari);

● vânzarea bunului în modul în care stabilesc coproprietarii sau la

licitație publică.

140
Dacă coproprietarii se înțeleg, pot vinde bunul împreună și astfel încetează
coproprietatea și se realizează partajul, prețul pe care îl obțin împărțindu-se
între ei în cote-părți. Dacă bunul se vinde la licitație publică, și într-o
asemenea ipoteză prețul se va distribui între coproprietari proporțional cu
cotele lor.

Pot exista în practică situații în care apar datorii în legătură cu bunul (în
cazul indiviziunii acest lucru se întâmplă întotdeauna pentru că indiviziunea
este o modalitate a patrimoniului, iar într-un patrimoniu nu există numai
drepturi, ci și datorii, astfel că,în cazul patrimoniului vor exista în
cvasitotalitatea cazurilor, dacă nu chiar întotdeauna, datorii în legătură cu
indiviziunea). Acest lucru se poate, însă, întâmpla și în ipoteza în care este
un singur bun, sau 2-3 bunuri individual determinate care sunt în
coproprietate. Situația acestor datorii care sunt în legătură cu bunul comun,
este reglementată de art. 677, NCC astfel că orice coproprietar poate să
ceară stingerea datoriilor născute în legătură cu coproprietatea și care sunt
scadente sau devin scadente în cursul anului în care are loc partajul (ex:
cheltuieli de întreținere a bunului, de conservare materială a acestuia etc.).
Suma pentru executarea acestor obligații va fi evident preluată, dacă nu
există stipulație contrară, din prețul vânzării bunului comun cu ocazia
partajului și va fi suportată de către coproprietari proporțional cu cota-parte
a fiecăruia.

Dacă vorbim de obligațiile în legătură cu coproprietatea, trebuie să

analizăm și situația creditorilor din art. 678 și art. 679, NCC.

Situația creditorilor personali ai unui coproprietari

Un coproprietar are niște creditori personali ai săi (nu este vorba de datoriile
coproprietății, ci de creditorii săi personali în legătură cu alte bunuri/obligații
decât cele supuse partajului), iar acești creditori pot, conform art. 678, NCC
fie să urmărească silit cota-parte din dreptul asupra bunului (art. 634, alin.
(1)), fie creditorii, conform art. 678, pot cere instanței împărțeala bunului pe
calea acțiunii oblice, potrivit art. 1.560 și art. 1561, NCC.

Tot situația creditorilor personali ai unui coproprietar este reglementată de

art. 679, NCC. Aceștia, spre deosebire de prima situație analizată, pot să
intervină dacă partajul este deja declanșat, în partajul cerut fie de debitorul
lor, fie de către alți coproprietari, tot pe calea acțiunii oblice. Acești creditori
nu vor putea ataca un partaj deja efectuat, dacă nu au intervenit în partaj,
cu excepția cazului când acesta s-a făcut în lipsa lor, în ciuda opoziției pe

141
care au facut-o, în ciuda cererilor de intervenție în partaj, după cum aceeași
creditori pot să atace un partaj făcut în prejudiciul drepturilor lor, atunci
când acest partaj a fost simulat sau a fost făcut în așa fel încât creditorii nu
au putut să intre în proces.

Situația creditorilor comuni

În ceea ce-i privește pe creditorii comuni, aceștia pot și ei să intervină în
partaj, să atace partajul făcut în lipsa lor, potrivit art. 679, alin. (1), NCC. Acești
creditori comuni pot avea, în situația în care au o poziție privilegiată, adică
au un drept de garanție asupra bunului sau creanța lor s-a născut în
legătură cu conservarea și administrarea acestuia, dreptul să urmărească
bunul în mâinile oricui s-ar găsi, atât înainte, cât și după partaj (art. 678, alin.
(3), NCC).

Situația creditorilor care au o garanție, o ipotecă sau un drept de

gaj
În ceea ce-i privește pe creditorii care au o garanție, un drept de ipotecă sau
un drept de gaj fără deposedare, o ipotecă fie ea imobiliară sau mobiliară,
această soluție este logică, pentru că acești creditori au un drept de
urmărire și un drept de preferință. Ceea ce trebuie să reținem este că art.
678, alin. (3), NCC îi asimilează cu creditorii care au un drept de garanție și
pe cei care, fără să aibă drept de garanție, creanța lor s-a născut în legătură
cu conservarea sau administrarea bunurilor în coproprietate.

Reguli comune creditorilor

Există reguli comune tuturor creditorilor. Convențiile de suspendare a
împărțelii prevăzute de art. 672 vor putea fi opuse creditorilor, potrivit art.
678, alin. (4), numai dacă înaintea creanțelor au dobândit dată certă, în cazul
bunurilor mobile sau dacă aceste convenții de împărțeală, în cazul bunurilor
imobile, au fost făcute în formă autentică și înregistrate în cartea funciară.
Așadar, numai în aceste ipoteze, convențiile de suspendare vor putea fi
opuse creditorilor.

142
Efectele partajului

Efectul constitutiv
În primu rând, partajul are efect constitutiv, adică efectele partajului se
produc de la momentul când el a fost realizat, fie pe bună învoială, fie pe
cale judiciară. Anterior, în reglementarea din fostul Cod Civil, partajul avea
efect declarativ. Care este diferența?

Exemplu: două persoane, coproprietare asupra unui bun, înainte de 2011, în

momentul în care făceau partajul bunului, ele deveneau proprietari din
momentul partajului, înapoi în timp, până la momentul când deveniseră
coproprietari asupra acelui bun – efect declarativ.

Astăzi, potrivit art. 680, NCC și art. 995, NCPC, partajul are efect constitutiv,
indiferent dacă el este realizat prin bună învoială sau pe cale judiciară.

Art. 680, alin. (2), NCC face o mențiune importantă în ceea ce privește
imobilele, arătând că efectele partajului se produc numai dacă actul de
partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea rămasă definitivă după caz
au fost înscrise în cartea funciară. Acest text dă expresie efectului constitutiv
pe care trebuie să-l aibă înregistrarea în cartea funciară în actualul Cod Civil,
numai că Legea de punere în aplicare, prin art. 56, a amânat efectul
constitutiv prin înscrierea în cartea funciară, și deci înscrierea cerută în art.
680, alin. (2) nu va avea efect constitutiv, ci numai efect de opozabilitate
până la momentul în care măsurătorile cadastrale într-o unitate
administrativ-teritorială vor fi finalizate, respectiv până la deschiderea noilor
cărți funciare pe baza acestor măsurători.

Sunt consecințe ale efectului constitutiv, prevăzute de art. 681, NCC, actele
încheiate în condițiile legii de un coproprietar al bunului comun, care rămân
valabile și sunt opozabile celui căruia i-a fost atribuit bunul în urma
partajului. Această prevedere dă expresie exact efectului constitutiv al
partajului, pentru că dacă s-ar fi aplicat astăzi efectul declarativ, evident că
actele făcute de coproprietari înainte în legătură cu bunurile/bunul ar fi fost
puse în mod sever în discuție, dacă nu chiar desființate, astăzi însă, ținând
cont de reglementările în materia coproprietății și de efectul constitutiv pe
care l-am menționat, actele respective încheiate de un coproprietar, în mod
legal, în legătură cu bunul vor fi opozabile celui căruia i s-a atribuit bunul la
partaj.

143
De exemplu, este vorba de actele de conservare, potrivit art. 640,NCC care
oricum sunt opozabile tuturor coproprietarilor, dar textul art. 681 se aplică și
actelor de administrare care se încheie cu respectarea regulii majorității.
Dacă, spre exemplu, se încheie un act de administrare cu respectarea
regulii majorității (un act de închiriere), iar bunul va fi atribuit unuia dintre
coproprietari, acel coproprietar, dacă bunul a fost închiriat chiar fără acordul
său, dar cu respectarea regulii majorității, va trebui să respecte contractul
de închiriere – acest mecanism seamănă cu obligațiile scriptae in rem.

Strămutarea garanțiilor
Alt efect al partajului este strămutarea garanțiilor. Garanțiile constituite de
un coproprietar asupra cotei lui părți se strămută de drept asupra bunului
atribuit acestuia sau, după caz, asupra sumelor de bani ce i-au fost atribuite
prin partaj, fiind vorba de o subrogație cu titlu particular (să spunem că un
coproprietar își ipotechează cota lui parte, iar la partaj, bunul i se atribuie lui,
astfel încât, garanția se strămută bunului; dacă la partaj, bunul nu i se
atribuie, dar primește o sumă de bani, echivalentul cotei lui părți pe care a
ipotecat-o, de asemenea ipoteca se strămută asupra acestei sume de bani).

Codul Civil actual prevede că coproprietarii își datorează reciproc, în limita

cotei lor părți, garanțiile pentru evicțiune (art. 1.695 – 1.706, NCC) și vicii
ascunse (art. 1.707 – 1.715, NCC), aceste texte care sunt în materia vânzării
aplicându-se corespunzător.

Dacă partajul prin bună învoială nu a fost încheiat prin respectarea

condițiilor generale cerute pentru un act juridic (de exemplu, a fost încheiat
cu încălcarea regulilor privind liberul consimțământ), evident partajul va fi
supus anulării pentru nerespectarea acestor condiții.

De asemenea, potrivit art. 684, alin 2, NCC, partajul făcut fără participarea
tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate absolută, nulitate care poate fi
invocată oricând de către coproprietarii care nu au participat la partaj. Dacă,
însă, la partaj au participat toți coproprietarii, dar nu toate bunurile au intrat
la partaj (această chestiune se aplică, mai ales, când este vorba de partajul
unei mase patrimoniale în cazul succesiunilor sau în cazul partajelor între
foștii soți), lipsa lor nu atrage nevalabilitatea partajului, ci dimpotrivă, pentru
bunurile omise se poate cere, din nou și oricând, un partaj suplimentar,
acest drept fiind unul imprescriptibil.

144
În ceea ce privește dreptul tranzitoriu, art. 66 din Legea de punere în aplicare
are două aliniate care prevăd cum se aplică aceste texte.

Mai întâi este vorba despre convențiile de partaj încheiate după intrarea
în vigoare a Codului Civil, și de asemenea, aceleași texte (art. 669 – 686,
NCC) se aplică și partajului judiciar dacă cererea de chemare în judecată a
fost introdusă după intrarea în vigoare a Codului Civil. De ce a fost necesar
acest al doilea alineat? Tocmai pentru că NCPC a intrat după Codul Civil, și
atunci, pentru perioada în care a fost în vigoare NCC Și Vechiul Cod de
Procedură Civilă, respectiv 1 octombrie 2011 ș 15 februarie 2013, în privința
procedurii s-a aplicat Vechiul Cod de Procedură Civilă, iar în privința
dreptului substanțial, în aceeași perioadă s-au aplicat art. 669 – 686 din NCC.
Acum, când amândouă codurile sunt în vigoare, evident, în cazul
procedurilor de partaj judiciar introduse după 15 februarie 2013, în ceea ce
privește procedura se aplică art. 980 – 996 din NCPC, iar în ceea ce privește
dreptul substanțial, art. 669 – 686 din NCC.

Partajul judiciar

Art. 980 – 996 NCPC

În ceea ce privește cuprinsul cererii, în cerere, prevede art. 981, pe lângă

mențiunile generale pe care trebuie să le cuprindă orice cerere, trebuie să
se arate, evident, persoanele între care urmează să aibă loc partajul, motivul
partajului, titlul pe baza căruia se cere partajul, izvorul coproprietății supuse
partajului, de asemenea trebuie să fie indicate toate bunurile supuse
partajului și valoarea lor (în funcție de valoare se determină și timbrajul
cererii de chemare în judecată), trebuie arătat locul unde fiecare bun se află
și persoana care deține bunul în fapt sau îl administrează.

Ca în toate procesele de altfel, și în procedura specială a partajului instanța

trebuie să aibă un rol activ, conform art. 983 NCPC. Prima latură a acestui rol
activ constă în obligația instanței de a propune, pe tot parcursul procesului,
ca partajul să se facă pe bună învoială. Este posibil ca părțile să dea curs
acestei sugestii și să ajungă să facă partajul pe bună învoială. Într-o
asemenea ipoteză lucrurile se simplifică, însă dacă sunt minori sau persoane
puse sub interdicție, sau persoane dispărute, va trebui să intervină acordul
instanței de tutelă (în această materie s-a pronunțat recent o decizie CCR,
declarându-se neconstituționale normele conform cărora încă nu s-au
înființat instanțele de tutelă, iar atribuțiile instanței tutelare sunt în

145
continuare executate de către autoritatea tutelară, care este un organism
administrativ) sau a altor autorități necesare. Dacă se ajunge la o astfel de
înțelegere, înțelegerea părților va îmbrăca, din punct de vedere substanțial,
haina unei tranzacții – contractul de tranzacție este contractul încheiat de 2
sau mai multe subiecte de drept, prin care se previne sau se pune capăt
unui litigiu deja început; definiția se aplică perfect în cazul unei tranzacții
judiciare asupra unui partaj. Dacă este un partaj deja început, părțile pot să-
i pună capăt prin tranzacție, aplicându-se din punct de vedere substanțial
art. 2267 – 2278, NCC și în mod expres art. 2278 care se referă la tranzacția
care pune capăt unui proces început. Din punct de vedere procedural, cum
spune art. 983, alin. (4), dispozițiile referitoare la tranzacția judiciară sau, așa
cum se mai numește ea, hotărâre de expedient, ale art. 438 și art. 441 sunt
perfect aplicabile.

În materia procedurii partajului, menționăm încheierea de admitere în

principiu. În cazul unui proces de partaj, pentru a se ajunge la partaj, pentru
a se împărți între părți bunurile supuse partajului, încheierea de admitere în
principiu are un rol esențial. Aceasta încheiere, dată de instanță, este o
hotărâre preliminară (în limbaj procedural ea se numește încheiere
interlocutorie, asupra căreia instanța nu mai poate reveni), iar această
încheiere trebuie să stabilească bunurile supuse împărțelii, calitatea de
coproprietar, cota-parte ce se cuvine fiecăruia, precum și creanțele născute
din coproprietate. Toate aceste, elemente împreună cu aspectele lor
specifice, trebuie avute în vedere atunci când se împarte o moștenire, adică
o masă patrimonială între mai mulți moștenitori. De ce e importantă
încheierea? Pentru că odată ce se stabilesc bunurile, părțile care sunt
coproprietari, cotele lor părți, ulterior încheierii de admitere în principiu se
stabilește doar valoarea bunurilor, dacă părțile se înțeleg (lucru care nu se
întâmplă întotdeauna în practică), pe baza cererii părților, iar dacă părțile nu
se înțeleg, pe bază de expertiză, astfel că hotărârea și formarea loturilor,
atribuirea bunurilor între părți și sultele care eventual vor trebui să fie plătite,
toate acestea vor fi foarte ușor de stabilit prin hotărârea finală care se
bazează pe hotărârea de admitere în principiu.

În art. 988, NCPC, legiuitorul a stabilit criteriile partajului, cum se formează

loturile de bunuri care se împart între părți, cum vor fi atribuite bunurile
între ele. Astfel, se va ține cont de acordul părților dacă există, de mărimea
cotei-părți a fiecărei persoane din masa bunurilor de împărțit, de natura
bunurilor, de domiciliul și ocupația părților, de faptul că unii dintre
coproprietari, înainte de partaj, au făcut construcții sau îmbunătățiri asupra
bunului care se împarte. Adică legiuitorul, în acest text de lege, a sintetizat

146
criteriile partajului stabilite înainte de adoptarea codului de către o
îndelungată practică judiciară, astfel încât judecătorul, atunci când
soluționează partajul, are la îndemână criteriile pe baza cărora să facă
partajul. Dacă nu este posibil ca bunul sau bunurile să se împartă astfel, art.
991, NCPC, reglementează vânzarea atunci când nici unul dintre
coproprietari nu cere atribuirea, dacă nu sunt, cu alte cuvinte, îndeplinite
criteriile pentru atribuire. Vânzarea se face conform art. 992 prin procedura
vânzării la licitație.

Art. 995 prevede, în alin. (1), că hotărârea de partaj are efect constitutiv.

Proprietatea periodică
Este o instituție copiată după 1990, în principal din dreptul anglo-american,
dar s-a extins și în dreptul continental. Este așa-numitul „time-sharing
property”, proprietatea partajată în timp, istoria acestei instituții care a
apărut înaintea reglementării în peisajul comercial românesc având astfel
legătură cu stațiunea Poiana Brașov. Aproximativ în jurul anilor 1994 – 1995
au apărut, la Loteria Română, lozuri prin care puteai să câștigi un
apartament într-o vilă în Poiana Brașov pentru o anumită perioadă de timp
în cursul anului (ex, o perioada de 7 zile între 7-15 ianuarie). Cu alte cuvinte,
aveai un drept de proprietate asupra apartamentului dintr-o asemenea vilă
de vacanță pentru perioada de timp respectivă sau aveai doar dreptul de
folosință?

Comisia de redactare a Codului Civil a adoptat, pentru a reglementa în

materia modalităților dreptului de proprietate această formă de
coproprietate, proprietatea partajata în timp sau proprietatea periodică.

Din anul în care a intrat în vigoare Codul Civil, în octombrie, legiuitorul a

adoptat o OUG prin care a implementat în dreptul românesc o directivă
europeană din 2008 care reglementa încheierea și executarea contractelor
privind dobândirea dreptului de folosință pentru o perioadă determinată a
unuia sau mai multor spații de cazare. Această directivă a fost adoptată
pentru că s-a pus problema protecției celor care dobândeau acest drept de
folosință într-o anumită perioadă de timp asupra unui spațiu într-o zonă
turistică etc.

147
Pe de o parte, legiuitorul, atunci când a adoptat această OUG, știa sau
trebuia să știe că era adoptat Codul Civil încă din 2009, chiar dacă nu era în
vigoare, precum și redactorii Codului Civil, în momentul când acesta a intrat
în vigoare, au știut că era deja adoptată, pe aceeași problemă de fapt și de
drept (dreptul de a folosi astfel de imobile) respectiva ordonanță, dovadă
fiind că în Legea de punere în aplicare a NCC s-a prevăzut, în mod expres, că
sunt 2 reglementări separate. Adică art. 687 – 692 din NCC, care
reglementează proprietatea periodică nu aduc atingere, prevede Legea de
punere în aplicare în art. 67, în niciun fel, prevederilor OUG nr. 14/2011. Altfel
spus, OUG reglementează un drept de folosință asupra acestor imobile, în
timp ce NCC reglementează chiar dreptul de proprietate.

În ipoteza în care în practică, un dezvoltator construiește o astfel de clădire,

după care vinde apartamentele din aceasta pe o perioadă determinată unor
persoane diferite, potrivit NCC, într-o asemenea ipoteză regimul juridic
aplicabil va fi cel din codul civil din materia proprietății periodice. Dacă,
dimpotrivă, un dezvoltator construiește un astfel de imobil care rămâne în
proprietatea lui și el vinde beneficiarilor spațiile numai cu titlu de folosință,
evident nu se va aplica într-o asemenea ipoteza NCC, ci se va aplica OUG nr.
14/2011.

148
Cursul IX

Dezmembrămintele dreptului de proprietate

(II)

Servituțile
Noul Cod Civil le definește în art. 755, alin. (1): ”servitutea este sarcina care
greveazp un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului altui proprietar”.
Alin. (2) prevede că ”utilitatea rezultă din destinația economică a fondului
dominant sau constă într-o sporire a confortului acestuia”.

Este vorba de două imobile, de regulă imobile, iar proprietarului fondului

dominant, datorită situației în care se află, exercită anumite prerogative cu
privire la fondul aservit. Totuși, este posibil, ca proprietarul fondului
dominant să ”beneficieze” și de anumite limitări cu privire la exercitarea
prerogativelor asupra fondului aservit.

ex: servitutea de trecere (atenție! se diferențiază de dreptul legal de trecere)

Servitutea de trecere se naște prin convenția părților, în condițiile în care

nu există o imposibilitate majoră de acces la calea publică (spre deosebire
de dreptul legal de trecere). Cu alte cuvinte, imposibilitate există, dar nu este

149
majoră. Accesul se poate face, dar dificil, deci părțile convin ca titularul
fondului dominant să folosească fondul aservit pentru a ajunge la calea
publică.

Din definiția art. 755, NCC rezultă două caractere juridice ale servituții:
1) este un ius in re aliena
2) este un drept stabilit în favoarea unui imobil (fondul dominant) și în
sarcina altuia (fondul aservit)

Aceste sarcini sunt între fonduri, între imobile și nu între persoane. Ele se
transmit în condițiile legii tuturor proprietarilor acestor fonduri.
ÎCCJ, în Decizia 1.846/214 - secția I civilă, dă aceeași definiție a servituții
(bazată pe vechea reglementare a Codului Civil, însă aceasta nu diferă foarte
mult de cea actuală). Curtea supremă spune că ”servitutea este o sarcină
impusă asupra unui imobil pentru uzul și utilitatea altui imobil, având alt
proprietar”. Așadar, servitutea este un drept real asupra bunului altuia,
fiind constituită ca o sarcină asupra fondului aservit.

Din punct de vedere al constituirii și exprimării sale, servitutea apare:

- ca o desprindere a unor atribute ale dreptului de proprietate
asupra fondului aservit
ex. servitutea de trecere - folosința fondului aservit de către fondul
dominant
servituțile de pășunat sau de luat apă din fântână

- limitarea dreptului de proprietate asupra fondului aservit

ex. în cazul fondului aservit există limite ale dreptului de proprietate în
vederea bunei vecinătăți, nu se poate construi până la 60 de cm de hotar
(art. 612, NCC); într-o asemenea ipoteză, părțile pot să convină constituirea
unei servituți de a nu construi la mai mult de 60 de cm de hotar.

Caractere juridice
1) Este un drept real principal imobiliar
2) Presupune existența a două imobile ce aparțin a doi proprietari
diferiți - fondul dominant și fondul aservit
3) Este un accesoriu al fondului dominant, căruia îi profită, și se
transmite odată cu acesta dacă sunt îndeplinite formalitățile de publicitate
imobiliară (înscrierea în cartea funciară)

150
Clasificare

● art. 761, NCC - după modul de exercitare

➔ servituți continue - nu presupun o activitate continuă, ci doar o
posibilitate de a săvârși o asemenea activitate
ex. servitutea de a nu construi

➔ servituți necontinue - presupun exercitare loc actuală, continuă

ex. servitutea de trecere - în fiecare zi/săptămână, titularului fondului
dominant trebuie să treacă pe fondul aservit pentru a ieși la calea publică

Atenție!
Deși poate termenii pot induce în eroare, caracterul continuu/necontinuu al
servituții este invers față de continuitatea sau necontinuitate faptului actual
al omului.

● art. 760, NCC - după modul de manifestare în exterior

➔ servituți aparente - sunt recunoscute prin diferite lucrări sau semne
exterioare
ex. o fereastră, o cale de acces, etc.

➔ servituți neaparente - nu presupun efectuarea unor lucrări sau

existența unor semne exterioare
ex. servitutea de a nu construi, servitutea de pășunat

Atenție!
Caracterul aparent al servituții nu este dat de natura sa, ci de circumstanțe
de fapt în care se exercită. Aceeași servitute poate fi aparentă sau
neaparentă, în funcție de semnele exterioare.
ex. servitutea de trecere este aparentă atunci când se face tot timpul în
același loc și se formează o potecă, un drum și este neaparentă când nu
există vreun semn de acest fel

151
● art. 762, NCC
➔ servituți pozitive - sunt acelea prin care proprietarul fondului
dominant exercită o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra
fondului aservit
ex. servitutea de trecere

➔ servituți negative - sunt acelea prin care proprietarul fondului aservit

este obligat să se abțină de la exercitarea unor prerogative ale dreptului său
de proprietate
ex. servitutea de a nu construi (pentru a asigura lumina, spre exemplu)

Constituire
NCC prevede în art. 756 că servitutea se poate constitui în temeiul unui act
juridic sau prin uzucapiune. Dispozițiile de carte funciară rămân aplicabile,
în sensul că, odată constituită servitutea, pentru a fi opozabilă titularilor
ulteriori, ea v-a trebui înregistrată în cartea funciară.

Practică, spre deosebire de Vechiul Cod Civil, uzucapiunea s-a extins asupra
tuturor servituților după distincțiile făcute de art. 763, NCC. Astfel, orice
servitute poate fi dobândită prin uzucapiune tabulară (art. 931, NCC), în
timp mecanismul uzucapiunii extratabulare se aplică numai servituților
pozitive. De exemplu, în ceea ce privește servituțile pozitive putem să ne
referim la servitutea de trecere, servitutea de pășunat ș.a.

*Uzucapiunea tabulară și extratabulară urmează a fi discutate într-un curs

ulterior.*

Exercitarea dreptului de servitute

În ceea ce privește exercitarea și conservarea servituții, art. 765, alin. (1), NCC
prevede că dacă nu sunt prevederi contrare (norma supletivă), proprietarul
fondului dominant poate lua toate măsurile și poate face, pe cheltuiala sa,
toate lucrările pentru a exercita și conserva servitutea constituită. Dacă ne
referim la o servitute de trecere, putem da ca exemplu împrejurarea în care
proprietarul fondului dominant face lucrări pentru a solidifica drumul de
acces spre calea publică (el poate să facă o astfel de lucrare numai în măsura
în care nu există prevederi contrare).

152
Art. 765, alin. (2), NCC prevede că cheltuielile legate de conservarea acestor
lucrări revin celor 2 proprietari, proporțional cu avantajele pe care le obțin,
în măsura în care lucrările efectuate pentru exercițiul servituții sunt
necesare și profită și fondului aservit. Dacă ar fi să ne referim la servitutea de
trece, care duce la accesul spre calea publică pentru ambii proprietari, în
temeiul acestui text, ambii proprietari vor fi ținuți să suporte cheltuielile
necesare pentru asigurarea și conservarea căii de acces.
Totuși, dacă aceste cheltuieli sunt excesive, conform art. 766, NCC,
proprietarul fondului aservit poate să renunțe la dreptul său de proprietate
în întregime sau asupra bucății de teren pe care se face trecerea către calea
publică. Dispozițiile în materie de carte funciară rămân, și în acest caz,
aplicabile. Dacă se renunță la proprietate de către proprietarul fondului
aservit, acest lucru trebuie înscris în cartea funciară.

O altă regulă generală se referă la schimbarea locului de exercitare a

servituții. Potrivit art. 767, alin. (1), NCC proprietarul fondului aservit este
obligat să se abțină de la orice act care limitează ori împiedică exercițiul
servituții. Astfel el nu va putea schimba starea locurilor ori strămuta
exercitarea servituții în alt loc. Dacă rămânem la aceeași exemplu, titularul
fondului aservit nu trebuie să facă nimic care ar stânjeni exercitarea
servituții de trecere a titularului fondului domninant.
Totuși, conform alin. (2), dacă există interes serios și legitim, proprietarul
fondului aservit va putea schimba locul prin care se exercită servitutea în
măsura în care exercitarea servituții rămâne la fel de comodă pentru
proprietarul fondului dominant.

În oglindă, art. 768, NCC prevede faptul că proprietarul fondului dominant

nu poate agrava situația fondului aservit și nu poate produce prejudicii
proprietarului acestuia din urmă prin exercitarea servituții.
ex. dacă la un moment dat servitutea de trecere a fost agreată de cele două
părți doar pentru o trecere pedestră, nu va fi posibil să se ajungă la agravarea
fondului aservit printr-o trecere cu mijloace de transport; dacă se ajunge la
o astfel de trecere, iar proprietarii nu se înțeleg, titularul fondului dominant
va trebui să răspundă pentru prejudiciile cauzate

Mai este un text important în această materie și anume art. 769, NCC -
exercitarea servituții în caz de împărțire a fondurilor. Este posibil să se
împartă fondul dominant. Dacă se ajunge la această ipoteză, servitutea de
trecere (din exemplele anterioare) nu va putea fi făcută decât prin același
loc. Situația fondului aservit, conform art. 769, alin. (1), NCC, nu va putea fi
agravată.

153
Alin. (2) se referă la ipoteza împărțirii fondului aservit. Servitutea se va putea
exercita pe toate părțile rezultate din împărțire, sub rezerva art. 768, NCC
(adică fără a îngreuna situația fondului aservit).
În orice caz, într-o asemenea ipoteză, de exemplu, dacă se împarte fondul
aservit și servitutea de trecere se făcea numai pe o parte din el, partea
cealaltă care nu era afectată de servitute va rămâne liberă. De asemenea
dacă ar fi vorba de o servitute a lua apă din fântână și s-ar împărți fondul
aservit între 2 viitori proprietari, evident că servitutea de a luat apă va apăsa
numai acelei părți din fondul aservit pe care există fântâna.

Drepturile și obligațiile proprietarilor

A. fondului dominant

DREPTURI OBLIGAȚII

de a exercita și folosi servitutea trebuie să se abțină de la orice

acțiune de natură a agrava
servitutea (situația fondului aservit)

de a suporta cheltuielile ocazionate

de existența și conservarea servituții

de a exercita și servitutea accesorie

(ex. servitutea de a lua apă din
fântână nu poate exista fără
servitutea accesorie de trecere spre
fântână)

de a exercita acțiunea confesorie

de servitute = acțiunea în
revendicare corespunzătoare
dezmembrămintelor
art. 757 rap. la art. 696, (1), NCC

de a exercita acțiunea posesorie

prin care să ceară să îi fie permisă
exercitarea servituții, să posede
servitutea

154
B. fondului aservit

DREPTURI OBLIGAȚII

poate să înstrăineze bunul sau să îl trebuie să se abțină de la orice act

greveze cu sarcini (condiții de natură a stânjeni exercițiul
publicitate - cartea funciară) servituții

poate, în cazul prevăzut de art. 768,
NCC, să ceară despăgubiri de la
titularul fondului dominant (dacă
acesta l-a prejudiciat)
să efectueze, dacă și-a asumat acest
lucru, lucrările pentru exercitarea și
conservarea servituții (adică să
suporte cheltuielile proporțional cu
avantajele pe care le obține)

poate să abandoneze fondul aservit

la dispoziția titularului fondului
dominant

poate formula acțiunea negatorie

de servitute = proprietarul unui fond
care neagă existența servituții se
adresează instanței de judecată
cerând ca aceasta să constate
inexistența servituții
art. 564, NCC

Stingerea servituților
Conform art. 770, alin. (1), NCC servituțile de sting pe cale principală prin
radierea lor din cartea funciară pentru următoarele cauze:
a) consolidarea, atunci când ambele fonduri ajung să aibă același
proprietar
b) renunțarea proprietarului fondului dominant
c) ajungerea la termen
d) răscumpărarea
e) imposibilitatea definitivă de executare
f) neuzul timp de 10 ani
g) dispariția oricărei utilități a acestora.

155
Conform alin. (2), servitutea se stinge și prin exproprierea fondului aservit,
dacă servitutea este contrară utilității publice căreia îi va fi afectat bunul
expropriat.

Posesia ca stare de fapt protejată juridic

Chestiuni preliminare
Abordarea dl. prof. Stoica (de a discuta posesia înaintea drepturilor reale în
general) este un clasică. Cursurile dinaintea anului 1948 prezintă această
structură (prof. Luțescu, prof. Filipescu). Structura pornește de la ideea
conform căreia posesia a stat la baza întregii construcției a teoriei
proprietății și a teoriei drepturilor reale.

opinie profesor: pentru o bună înțelegere a teoriei posesiei este necesară

mai întâi cunoașterea tuturor drepturilor reale; această structură a fost
adoptată și în Noul Cod Civil posesia fiind la finalul Părții a III-a, titlul VIII.

Ce este posesia?
Precum alte instituții din Codul Civil, posesia este o manifestare a aparenței
unui drept real. Aparența în drept e o poveste amplă, există și un curs de
doctorat (1943 - Traian Ionașcu). Prof. Ionașcu pornește de la o povestea
sclavului Barbarus Philippus - error communis facit ius. Atunci când este
vorba de o eroare comună și invincibilă, aceasta trebuie să producă efecte
juridice. Asta se întâmplă în cazul posesiei.

Reglementarea posesiei ca stare de fapt in Codul civil roman (art. 916-

952)

156
 (1) Posesia este exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de
proprietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpânește și care
se comportă ca un proprietar.
(2) Dispozițiile prezentului titlu se aplică , în mod corespunzător, și in
privința posesorului care se comporta ca un titular al unui drept real, cu
excepția drepturilor reale de garanție.

Din alin. (2) tragem concluzia că sunt susceptibile de posesie și celelalte

drepturi reale principale (superficia, uzufructul, uzul, abitația și servituțile).

Pornind de la art. 916, NCC și de la cunoștințele pe care deja le avem în ceea

ce privește prerogativele proprietății, putem trage următoarele concluzii cu
privire la posesie:
- posesia are mai multe accepțiuni:
● există posesia - stare de drept = atitudinea psihică a titularului
dreptului real potrivit căreia el consideră că este titularul acelui
drept (prerogativă a dreptului de proprietate)

● există posesia - stare de fapt (art. 916, NCC) = atunci când

exercită un drept (ex. dreptul de proprietate), titularul acestui
drept, în exterior, apare ca exercitând prerogativele dreptului
respectiv
Ex. proprietarul vecin (nu știm dacă e sau nu proprietar) -
folosește casa, o închiriază

Atenție!
Există două situații în care posesia apare ca fiind o stare de fapt:
1. cel care exercită posesia este chiar titularul dreptului real (al cărui
prerogative le exercită) (=posesie stare de fapt care se suprapune pe
existența unui drept real)

2. cel care exercită posesia nu are niciun drept real pe care să se bazeze
(=posesie stare de fapt care nu se suprapune pe existența unui drept real,
se exercită în absența dreptului; apare în exterior ca fiind exercitată conform
unui drept)

Ex. proprietarul vecin vine și ne spune că el nu este proprietarul casei, dar o

stăpânește; în această situație el se comportă ca un adevărat proprietar,
adică exercită prerogativele dreptului de proprietate, are același
comportament ca un proprietar veritabil

157
Ajungem la idea că, mai ales în a doua ipoteză, legiuitorul a conferit anumite
efecte juridice acestui tip de posesie. De asemenea, după cum vom vedea
mai departe, legiuitorul conferă efecte juridice posesiei, fie că este vorba de
o posesie stare de fapt care se suprapune pe un drept sau de o posesie stare
de fapt în absența unui drept.

În doctrină, posesia este definită ca fiind stăpânirea de fapt asupra unui

lucru care, din punctul de vedere al comportării posesorului, apare ca fiind
manifestarea exterioară a unui drept real.

Caracteristicile posesiei
● Posesia ca stare de fapt se bucură de protecție juridică:

➔ în mod direct – prin acțiunile posesorii

➔ în mod indirect – prin recunoașterea unor efecte juridice, în

anumite condiții (prezumția de proprietate, dobândirea
fructelor, a bunurilor mobile și, dacă e de bună-credință, chiar
și a bunurilor imobile, prin ocupațiune sau uzucapiune)

2) Posesia are ca obiect numai bunuri corporale

Asupra bunurilor corporale stăpânirea reunește ambele elemente,

animus și corpus.

Asupra bunurilor incorporale stăpânirea cuprinde numai elementul

psihologic, animus. Este evidentă incompatibilitatea dintre ideea de
stăpânire materială (corpus) și ideea de bun incorporal.

Atenție!
Chiar și atunci cand bunurile incorporale (ex. mase patrimoniale, creații
intelectuale) devin apropriabile și formează obiectul unor drepturi
patrimoniale atipice, asupra lor nu exista o posesie ca stare de fapt stricto
sensu, chiar dacă includ în conținutul lor juridic ius possidendi. Este vorba
despre o stăpânire intelectuală, nu materială.

158
Spre deosebire de drepturile reale principale, care au în conținutul lor
juridic prerogativele ius possidendi, ius utendi si ius fruendi, drepturile
reale de garanție (accesorii) nu au în conținutul lor asemenea atribute.
Deci nu implică o stăpânire a bunului corporal sau incorporal care
formează obiectul garantiei.

Chiar dacă garantia reala presupune deposedarea, titularul ei ramane un

simplu detentor precar, iar nu un posesor stricto sensu (ex. nu poate
culege fructele). Singura putere a acestuia este aceea de a se îndestula cu
preferință, la scadență, din valoarea bunurilor care constituie obiectul
garantiei.
excepție: art. 2.395, NCC

3) Posesia are ca obiect numai bunuri corporale aflate în circuitul civil

sau care pot intra în circuitul civil

Bunurile aflate în circuitul civil = acelea care pot fi dobândite sau

înstrăinate prin acte juridice (civile translative sau constitutive de drepturi
reale).

Accesibilitatea la schimb:
● materială – presupune posibilitatea separării fizice între subiectul și
obiectul dreptului patrimonial (cel care posedă și obiectul posedat)
Ex. corpul uman nu e apropriabil și nu poate fi posedat

● juridică – bunurile corporale sunt apropriabile dacă nu exista o

interdicție legală

Pentru a forma obiectul posesiei ca stare de fapt și pentru a fi apropiabile și

a deveni obiectul unor drepturi reale principale, bunurile corporale trebuie
sa fie în circuitul civil sau să poată intra în circuitul civil. Nu trebuie să fie
afară din comerț.

4) Numai bunurile individual-determinate formează obiectul posesiei

Bunurile de gen pot fi posedate numai după individualizarea lor

(numărare, măsurare, cântărire etc.). Universalitățile
juridice/universalitățile de fapt nu pot forma obiectul posesiei ca stare
de fapt.

159
Nici patrimoniul nu poate forma obiectul posesiei ca stare de fapt
(datorită caracterului inalienabil).

Nici masele patrimoniale și universalitațile de fapt nu pot forma

obiectul posesiei ca stare de fapt (deoarece sunt incorporale).

Pot fi posedate bunurile individual-determinate, corporale, care fac parte

dintr-o succesiune sau dintr-un fond de comerț, iar nu succesiunile și
fondurile de comerț ca atare.

5) Numai bunurile prezente și licite formează obiectul posesiei

Elementele posesiei
Există două elemente ale posesiei:
● elementul material (corpus) - presupune contactul direct cu lucrul
(acte materiale și/sau juridice asupra acelui bun)
Ex. renovarea casei, închirierea, vânzarea

Actele materiale nu acoperă doar atributul proprietatății ius possidendi, ci

acoperă exercitarea tuturor prerogativelor dreptului de proprietate (sau a
altui drept real), conform prof. Stoica.

● elementul psihologic (animus) - constă în intenție, convingerea celui

care stăpânește bunul de a face această stăpânire pentru sine
(animus domini, animus sibi habendi, animus possidendi)
●
În ceea ce privește situațiile în care o persoană stăpânește un bun, trebuie
să facem distincția între:
● cazurile în care stăpânirea constituie posesie (este caracterizată nu
numai de corpus, ci și de animus)
● cazurile în care stăpânirea nu constituie posesie (caracterizată doar
de corpus)

Art. 918, alin. (1), NCC enumeră cazurile care nu constituie posesiei:
a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;
Aceștia nu au animus sibi habendi.

160
b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitație sau servitute,
față de nuda proprietate;
Codul prevede că și titularii dezmembrămintelor enunțate au nu posesia
doar atunci când se raportează la adevăratul proprietar (nudul proprietar).
c) fiecare coproprietar, în proporție cu cotele-părți ce revin celorlalți
coproprietari;

d) orice altă persoană care, deținând temporar un bun al altuia, este

obligată să îl restituie sau care îl stăpânește cu îngăduința acestuia.

Detentorul precar, chiar dacă are numai animus detinendi (detenția),

potrivit art. 918, alin. (2), NCC, poate invoca efectele recunoscute posesiei în
cazurile și în limitele prevăzute de lege.

Dovedirea posesiei
Elementul corpus poate fi dovedit cu orice mijloc de probă (deoarece este
un element de fapt)
Dacă discutăm despre animus (intenția celui care exercită posesia, de a o
exercita pentru sine), legiuitorul a stabilit două prezumții în art. 919, NCC:
1. alin. (1): până la proba contrară acela care stăpânește bunul este
prezumat posesor - animus sibi habendi
2. alin. (2): detenția precară, odată dobândită, este prezumată că se
menține până la proba intervertirii sale (=proba transformării
detenției precare în posesie)

Exercitarea posesiei
Acesta este dovedită în momentul în care posesorul are atât elementul
material (corpus), cât și pe cel subiectiv (animus). Însă, din art. 917, alin. (1),
NCC rezultă că posesorul poate exercita prerogativele dreptului real fie în
mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul altei persoane
(corpore alieno).
Din acest punct de vedere, spre exemplu, posesorul nu este mai puțin
posesor atunci când închiriază bunul pe care îl posedă. El va exercita

161
elementul corpus prin intermediul altuia. El rămâne posesor pentru că îi
rămâne elementul subiectiv (animus).
Art. 917, alin. (2) NCC lămurește și o altă chestiune importantă: persoanele
lipsite de capacitate de exercițiu și persoanele juridice exercită posesia
prin reprezentantul lor legal.

Pierdere posesiei
Art. 921, NCC enumeră cazurile în care se pierde posesia:
a) transformarea posesiei în detenție precară
Se pierde animus și posesorul devine un simplu detentor, nu mai are
animus sibi habendi, ci are doar animus detinendi.

b) înstrăinarea bunului
c) abandonarea bunului mobil sau înscrierea în cartea funciară a
declarației de renunțare la dreptul de proprietate asupra unui bun
d) pieirea bunului
e) trecere bunului în proprietate publică
Atenție!
Posesia ca element corespunzător al dreptului de proprietate privată
dispare într-o asemenea ipoteză, dar ea renaște ca posesie a dreptului de
proprietate publică.

f) înscrierea dreptului de proprietate al comunei, orașului sau

municipiului, după caz, conform art. 889, alin. (2)
g) deposedarea, dacă posesorului rămâne lipsit de posesia bunului mai
mult de un an

Există două teorii clasice asupra posesiei: o teorie subiectivă (construită pe

elementul animus) - Savigny și o teorie obiectivă (focusată pe elementul
corpus) - Jhering.

Există un conflict între detenția precară și posesie.

Detenția precară vs. posesie

În ceea ce privește detenția precară, aceasta reprezintă stăpânirea unui
bun pentru altul, fie pentru titularul dreptului de proprietate (sau a altui
drept real), fie pentru cel care este numai posesor, dar care din perspectiva
exercitării prerogativelor dreptului se comportă ca un veritabil titular al
dreptului.

162
Între detenția precară și posesie există o deosebire majoră de natură
juridică care determină și efectele corespunzătoare celor două noțiuni:
- posesia este o stare de fapt care se poate suprapune peste o stare
de drept, în timp ce detenția poate fii o stare de drept sau de fapt
care întotdeauna corespunde unei stări de drept.
Ex. nu există detentor precar care să spună că este detentor ”în fapt”,
deoarece el știe că la un moment dat trebuie să restituie bunul pe care îl
deține; ori dacă știe asta, automat recunoaște fundamentul de drept al
detenției pe care o exercită

În ceea ce îl privește pe detentorul precar, situația lui este ocrotită de lege,

la fel ca situația posesorului.

Efectele detenției precare sunt:

- detentorul precar stăpânește material bunul în condițiile stabilite
prin titlu care îi conferă acest drept (poate fi un act juridic, hotărâre
judecătorească, simpla îngăduință a posesorului (tot un act juridic -
contract de comodat)

- posibilitatea intentării acțiunilor posesorii

- intervertirea detenției precare în posesie (în condițiile art. 920, NCC)

Intervertirea = o transformare a detenției în posesie; practic se răstoarnă

prezumția relativă (prevăzută de art. 919, alin. (2), NCC)

Există 3 cazuri de intervertire (limitativ prevăzute de art. 920, alin. (1), NCC):
1. lit. a) - detentorul precar încheie cu bună-credință un act translativ
de proprietate cu titlu particular cu o altă persoană decât cu
proprietarul bunului;

Ex. chiriașul (X) care având casa închiriată de la Y, cumpără această casă, fie
de la cel care i-a închiriat-o (Y), fie de la un terț (Z) pe care îl consideră
proprietar cu bună-credință (care îi face dovada necorespunzătoare cu
realitatea că este proprietar); într-o asemenea ipoteză, detenția precară a
lui X se intervertește în posesie utilă din momentul încheierii actului. De ce
nu în proprietate? Pentru că X cumpără de la cineva care nu este
adevăratul proprietar. Dacă ar fi fost, X devenea proprietar asupra casei.

163
 2. lit. b) - dacă detentorul precar săvârșește împotriva posesorului acte
de rezistență neechivoce în privința intenției sale de a începe să se
comporte ca un proprietar, în acest caz, intervertirea nu se va
produce însă mai înainte de împlinirea termenului prevăzut pentru
restituirea bunului;
Ex. la un moment dat, chiriașul (X) are temei să socotească faptul că a
dobândit de la altă persoană (nu de la cel de la care a închiriat bunul (Y) care
este proprietar (Z). Din acel moment X se va încadra în art. 920, alin. (1), b),
NCC și va deveni un posesor, dar numai la expirarea termenului închirierii.

3. lit. c) - dacă detentorul precar înstrăinează bunul, printr-un act

translativ de proprietate cu titlu particular, cu condiția ca
dobânditorul să fie de bună-credință.
Ex. chiriașul (X) preconstituie un titlu de proprietate asupra bunului închiriat,
pe care îl transmite mai departe unui terț (Q) de bună-credință, Q fiind
convins că dobândește de la adevăratul proprietar. De ce Q devine
posesor? Pentru că X nu este proprietar (dacă ar fi, Q ar primi chiar dreptul
de proprietate). Q dobândește posesia pentru că el socotește că a dobândit
de la adevăratul proprietar.

Art. 920, alin. (2), NCC face niște precizări importante. Dacă este vorba de
imobile înscrise în cartea funciară, dobânditorul este de bună-credință
dacă înscrie dreptul în folosul său întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare.
În celelalte cazuri (imobile neînscrise în cartea funciară), este de bună-
credință dobânditorul care nu cunoștea și nici nu trebuia să cunoască,
după împrejurări, lipsa calității de proprietar a celui de la care a dobândit
bunul.

Viciile posesiei

Odată intervenită precaritatea în posesie sau dobândită posesia prin alt

mecanism decât cel am intervertirii, pentru a produce efectele produse de
lege, posesia trebuie să fie utilă (=să nu fie viciată).

Utilitatea posesiei reprezintă suma unor calități ale posesiei (deduse din art.
922, NCC):
● continuă
● netulburată
● licită

164
Art. 922, alin. (2), teza II, NCC reglementează faptul că posesia se prezumă
a fi utilă până la proba contrară.

Discontinuitatea
Conform art. 923, NCC posesia este discontinuă atâta timp cât posesorul o
exercită cu intermitențe anormale în raport cu natura obiectului.

Continuitatea și intermitența sunt chestiuni de fapt, care țin de natura

lucrului mobil sau imobil.
Spre exemplu, dacă ar fi să ne gândim la ipoteza în care o persoană pretinde
că exercită o posesie asupra unui imobil (casă de locuit într-o zonă
rezidențială), unde locuiește, pleacă dimineața la lucru, pleacă eventual în
weekend, el exercită totuși o posesie continuă.
Aceeași persoană poate să aibă de exemplu o casă de vacanță. În ceea o ce
o privește, aceeași persoană exercită un alt tip de continuitate, în raport cu
natura bunului imobil de casă de vacanță. Faptul că persoana se duce la
casa de vacanță o dată pe lună, de două ori pe an sau o dată la trei ani, nu
reprezintă o discontinuitate.

Așadar, de fiecare dată când se invocă discontinuitatea posesiei, aceasta

trebuie apreciată în fapt de către judecător în funcție de natura bunului
posedat.

Viciul discontinuității are următoarele caracteristici:

● este temporar - din art. 927, NCC rezultă că posesia viciată devine
utilă îndată ce viciul încetează
● este absolut - din art. 926, alin (1), NCC rezultă că aceasta poate fi
invocată de orice persoană interesată

De regulă problema discontinuității posesiei se aplică în cazul bunurilor

imobile pentru că în cazul bunurilor mobile nu se pune problema
continuității/discontinuității posesiei decât dacă este vorba de uzucapiunea
bunurilor mobile. Dacă este o posesie de bună-credință (art. 937, NCC),
bunurile mobile se dobândesc instantaneu.

165
Violența
Conform art. 924, NCC posesia este tulburată atâta timp cât este
dobândită sau conservată prin acte de violență, fizică sau morală, care nu
au fost provocate de o altă persoană.
Viciul violenței are în vedere situația în care posesorul dobândește sau
conservă posesia asupra bunului prin acte de violență.
Ex. o persoană se înstrăpânește asupra unui bun (cu privire la care invocă
ulterior efectele posesiei) prin acte de violență sau, chiar dacă se
înstăpânește în mod pașnic, conservă ulterior posesia prin acte de violență.

În aplicarea acestui text s-a făcut precizarea (în doctrină și în jurisprudență)

că numai violența activă din partea posesorului este de natură de a vicia
posesia.
Violența pasivă (a celui care își apără posesia) nu viciază.

Caracteristicile violenței sunt următoarele:

● este temporară din art. 927, NCC rezultă că posesia viciată devine
utilă îndată ce viciul încetează
● este relativă din art. 926, alin. (2), NCC rezultă că numai persoana
față de care posesia este tulburată prin violență poate invoca acest
viciu

Viciul violenței se aplică atât bunurilor mobile, cât și bunurilor imobile.

Clandestinitatea
Conform art. 925, NCC posesia este clandestină dacă se exercită în așa fel
încât nu poate fi cunoscută.

Aceasta vizează situația în care posesia este exercitată pe ascuns.

Caracteristicile clandestinității sunt următoarele:

● este temporară din art. 927, NCC rezultă că posesia viciată devine
utilă îndată ce viciul încetează
● este relativă din art. 926, alin. (2), NCC rezultă că numai persoana
față de care posesia a fost ascunsă poate invoca acest viciu

166
Posesia poate fi clandestină mai ales în privința bunurilor mobile deoarece
este mai puțin posibil să se posede un imobil în mod clandestin.

Trebuie menționată Decizia nr. 322A/2016 a Curții de Apel București,

secția a III-a civilă (pronunțată pe Vechiul Cod Civil). Potrivit acesteia
posesia trebuie să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică și sub
nume de proprietar, viciile posesiei fiind în consecință discontinuitatea,
violența, clandestinitatea și precaritatea (aceasta din urmă nu mai este
considerată a fi un viciu, conform NCC, deoarece precaritatea constă în
însăși absența posesiei).
În această speță este interesat că s-a considerat că viciul clandestinității
poate să afecteze inclusiv posesia unui bun imobil: ”posesia exercitată de
către reclamantă nu este utilă, deoarece nu a făcut dovada publicității
sale, aspect față de care tribunalul a reținut că, deși s-a edificat o
construcției, inițial de către autoarea reclamantei, iar ulterior de către
reclamantă și soțul său, respectiv o împrejurire cu gard și garaj, aceasta
nu a obținut autorizație de construcție și nu a achitat impozite pe teren.”

Din aceste stări de fapt nu a rezultat că aceia care invocau posesia erau
chiar cei care au exercitat-o. Din această perspectivă, Curtea de Apel
București a considerat că a fost vorba de o posesie clandestină.

În ceea ce privește dreptul tranzitoriu, conform art. 81 din Legea 71/2011

(de punere în aplicare a Codului Civil), dispozițiile art. 920, NCC se aplică
numai cazurilor de intervertire apărute ulterior intrării în vigoare a Noului
Cod Civil.

Cursul X

Posesia (II)

167
Sistemul de publicitate imobiliară
Din perspectiva istorică a sistemului de drept civil din România (începând
cu 1864) pe teritoriul actual al României au funcționat două sisteme de
publicitate imobiliară:
● Sistemul din Vechiul Regat (România Mică) a fost bazat pe Codul
Civil de la 1864 - inspirație franceză
● Sistemul din teritoriile care au aparținut fostului Imperiu Austro-
Ungar - inspirație germană/austriacă
După Unirea din 1918, până în anul 1938, în teritoriile care au făcut parte din
vechiul Imperiu Austro-Ungar (Ardealul, Banatul și N Bucovinei) au
continuat să se aplice prevederile de publicitate imobiliară bazate pe
reglementările de carte funciară din vechea reglementare austriacă.
În 1938 a fost adoptat un Decret-Lege nr. 115/1938 (în timpul dictaturii
carliste) care a unificat prevederile din aceste zone, instituind un sistem
național de publicitate imobiliară (de inspirație germană), textele din Codul
Civil și din Legea 115/1938 aplicându-se în mod separat în teritoriile
menționate anterior.

În 1996 a fost adoptat Legea cadastrului și a publicității imobiliare, care a

fost pusă în aplicare abia la 1 iulie 1999, iar în prezent, în afara acestei legi,
sunt prevederile din Codul Civil referitoare la cartea funciară.

Acestea fiind spuse, trebuie menționat că există în Legea nr. 7/1996, art. 13
(introdus după multe modificări) care reglementează înregistrarea posesiei
de fapt asupra imobilului, dar numai în cazul operațiunilor de înregistrare
sistematică a imobilelor. Ce înseamnă înregistrarea sistematică? Aceasta
desemnează operațiunile de cadastrare și înregistrare în cartea funciară a
unui teritoriul dintr-o u.a.t. De aici și dispoziția din Legea 71/2011, art. 56:
”dispozițiile referitoare la efectul constitutiv al înregistrării în cartea
funciară nu se aplică pe un teritoriu al unei u.a.t. decât după ce se
termină înregistrarea sistematică.” În art. 13 se prevede că: ”în cazul
acestor operațiuni de înregistrare sistematică, poate fi înscrisă în cartea
funciară posesia de fapt asupra imobilelor”. Cu alte cuvinte, în măsura în
care nu se poate determina adevăratul proprietar și se constată că asupra
imobilului respectiv (teren sau teren și construcție) se exercită o posesie de
fapt, aceasta posesie se înscrie în cartea funciară. Carte este efectul
major al acestei înscrieri? Art. 13, alin (3) prevede expres că posesia de fapt
înscrisă în documentele tehnice, potrivit alin. anterioare, se notează în
cărțile funciare deschise ca urmare a finalizării înregistrării sistematice.
Această înregistrare duce chiar la dobândirea dreptului de proprietate.

168
Ceea ce trebuie să reținem este faptul că notarea posesiei în cartea
funciară se face numai în caz acest caz special (art. 13 din Legea nr. 7/1996).

Efectele posesie
Ne reamintim că posesia ca stare de fapt poate să se suprapună peste
exercițiul unui drept sau nu.
Din această perspectivă efectele posesiei se împart în două categorii:

Efecte comune - fie că este sau nu corespunzătoare exercițiului

unui drept
a) prezumția de proprietate - posesorul este întotdeauna prezumat a
fi proprietar
b) acțiunile posesorii - posesorul, indiferent că este sau nu titular al
dreptului real, poate să exercite acțiunile posesorii

Efecte specifice numai posesiei care nu se bazează pe un drept

Adică acea posesie stare de fapt pe care titularul o exercită fie neștiind că
este titular (este de bună-credință), fie chiar știind că nu este titular (dar
exercită posesia în vederea dobândirii acelui drept prin intermediul
uzucapiunii).

În cazul lor, posesia duce la dobândirea dreptului (accesiunea,

uzucapiunea, dobândirea mobilelor prin posesia de bună-credință,
ocupațiunea, dobândirea fructelor de către posesorul de bună-credință).

Prezumția de proprietate
- este un efect comun

Conform art. 919, alin, (3), NCC, până la proba contrară, posesorul este
considerat proprietar, cu excepția imobilelor înscrise în cartea funciară.

169
În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară funcționează principiul de
carte funciară: proprietarul este cel arătat de aceasta.

În materie mobiliară, este vorba de art. 935, NCC care reglementează

faptul că oricine se află la un moment dat în posesia unui bun mobil este
prezumat că are un titlu de dobândire a dreptului de proprietate asupra
bunului.
Posesia în materia mobiliară poate să ducă, în anumite condiții, după cum
vor arăta, chiar la dobândirea dreptului de proprietate asupra acelui bun
mobil de către posesorul de bună-credință.

Acțiunile posesorii
Art. 949, alin. (1), NCC prevede că posesorul unui bun, dacă posesia a durat
cel puțin 1 an, poate să solicite instanței de judecată prevenirea sau
înlăturarea oricărei tulburări a posesiei sale sau, după caz, restituirea
bunului. Totodată, acesta are și dreptul la despăgubiri.

O să ne întrebăm de ce să aibă acțiunea posesorie și simplul posesor

care o exercită fără existența unui drept real, când el are la dispoziție
acțiunea în revendicare? Posesia, așa cum am arătat, fiind o manifestare
a aparenței în drept, este protejată de către legiuitor pe baza principiului
că nimeni nu poate să-și facă singur dreptate. Așadar, un posesor poate să
exercite acțiunea posesorie, fie că este titular al dreptului, fie că este un
simplu posesor. În acțiunile posesorii, având aceasta caracteristică de a fi
acțiuni în care nu se discută existența dreptului (spre deosebire de
acțiunea în revendicare, care este o acțiune petitorie în cadrul căreia se
discută chiar existența dreptului de proprietate), ci se discută numai
posesia.

Există un interes major de protejare a posesiei (mai ales al posesorului) și

anume: atunci când posesia posesorului este tulburată, el dorește
restabilirea situației de fapt a posesiei, recâștigarea posesiei, fără să
dovedească dreptul de proprietate.

Mai mult decât atât, legiuitorul a recunoscut dreptul de a formula acțiunile

posesorii și detentorului precar (art 949, alin. (2), NCC).

Concluzie:

170
În cadrul acțiunii posesorii nu trebuie dovedită proprietate asupra bunului,
ci doar elementul de fapt al posesiei sau al detenției, după caz.
În cadrul acțiunilor posesorii se judecă o chestiune de fapt, nu o chestiune
de drept.

În acest caz, trebuie menționată Decizia nr. 307R/2016 a Curții de Apel

București, secția a IV-a civilă (jurio.ro), în care s-a analizat dacă
reclamanții, într-o acțiune posesorie, au dovedit posesia:
● „Rezultă că în cauză reclamanții nu au făcut dovada plății impozitelor
datorate atât de pârâta C.I. cât și de aceștia pentru imobilul în litigiu,
posesia exercitată în acest condiții nefiind publică, sub nume de
proprietar și ca urmare în speță nu sunt îndeplinite dispozițiile art.
1890 cod civil (1864 – s.n.).”

Persoane vizate
Persoanele împotriva cărora se pot introduce acțiunile posesorii sunt
prevăzute de art. 950. NCC.

Evident că acțiunile posesorii pot fi introduse de posesor împotriva oricărei

persoane care îi tulbură posesia sau chiar îl deposedează, dar Codul Civil
prevede în art. 950, alin. (1) că acțiunile posesorii pot fi introduse chiar și
împotriva proprietarului. Cu alte cuvinte, dacă există un posesor care
exercită posesia și la un moment dat acest lucru este aflat de către
proprietar, proprietarul (potrivit principiul că nimeni nu poate să-și facă
singur dreptate) nu poate pur și simplu să îl deposedeze pe posesor sau să-
i tulbure posesia. Proprietarul trebuie să introducă acțiunea în
revendicare. Art. 950, alin. (1), NCC are în vedere ipoteza în care între
posesor și proprietar nu există raport contractual, dar pot fi cazuri în care
între posesor și proprietar există raporturi contractuale.

Ex.
Așa cum ne aducem aminte de la ipoteza intervertirii detenției precare în
posesie utilă, la un moment dat detentorul (dintr-un motiv sau altul) se
socotește ca fiind îndreptățit să se considere proprietar și se transformă
din detentor precar în posesor. Evident că într-o asemenea ipoteză,
adevăratul proprietar poate să ceară fostului dentor precar (actualului
posesor) restituirea bunului. Totuși într-un asemenea caz, fostul locatar
(devenit posesor) dacă este deranjat în posesie de adevăratul proprietar nu
poate să introducă împotriva acestuia o acțiune posesorie (potrivit art. 949

171
și 950, alin. (2) NCC), ci va trebui să formuleze o acțiune contractuală.
Acesta este sensul art. 950, alin. (2), NCC care prevede că acțiunea
posesorie nu poate fi introdusă împotriva persoanei față de care există
obligația de restituire a bunului.

Termenul
În ceea ce privește termenul în care poate fi exercitată acțiunea posesorie,
acesta este prevăzut de art. 951, NCC. Există două ipoteze. Pe baza
acestora doctrina a construit Teoria acțiunilor posesorii prin care a
identificat două tipuri de acțiuni posesorii:

● acțiunea posesorie generală - acțiunea în complângere - folosită

de posesor (uneori de detentorul precar) pentru a face să înceteze
orice fel de tulburare a posesiei.
● art. 951, alin. (1), NCC
Pentru admiterea acesteia sunt necesare următoarele:
➔ să nu fi trecut un an de la deposedare - din momentul în care
posesorul a fost deposedat de pârâtul din acțiunea posesorie
să nu fi trecut mai mult de un an de zile
➔ reclamantul posesor (cel care a pierdut posesia) să fi
posedat lucrul cel puțin un an înainte de data
tulburării/deposedării
➔ posesia reclamantului să fie utilă, neviciată

● acțiunea posesorie specială - reintregranda (construită pe baza

fostului Cod Civil) - aceasta este introdusă de posesor sau de
detentorul precar atunci când deposedarea/tulburarea posesiei s-au
produs prin violență.
Ex. a venit un terț (poate fi chiar proprietarul) și cu violență (verbală sau
fizică) l-a alungat pe posesor
● art. 951, alin. (2), NCC
Pentru admiterea acestei acțiuni, condiția unică este:
➔ să nu fi trecut un an de la deposedare - într-o asemenea
ipoteză, posesia reclamantului nu trebuie să fie utilă și nu
trebuie să fi posedat un an anterior deposedării

172
Măsuri speciale pentru conservarea posesiei
Codul Civil a reglementat și o serie de măsuri speciale pentru conservarea
posesiei.

În această privință este vorba de art. 952, NCC: posesorul poate să constate
că bunul său (asupra căruia exercită posesia) poate fi distrus sau deteriorat
de un terț, ca urmare a unor lucrări (făcute de terț) pe un teren învecinat,
ca urmare a tăierii unor arbori sau efectuarea unor săpături pe terenul
învecinat.
În temeiul acestui text, posesorul poate să ceară luarea unor măsuri
speciale pentru încetarea pericolului sau, dacă este cazul, încetarea
lucrărilor.
De aici rezultă că cel care solicită luarea acestor măsuri este un simplu
posesor (nu trebuie să facă dovada unui drept real asupra bunului).
Aceasta prevedere are menirea de a reglementa măsuri pentru
conservarea bunului și de a preveni tulburarea posesiei în viitor și, de
asemenea, rezultă faptul că trebuie să existe motive temeinice: un pericol
iminent (generat de un lucru aflat în posesia altei persoane).

Detaliile procedurale necesare sunt găsite în art. 952, alin. (2), NCC.

Trebuie să reținem faptul că acțiunile posesorii au o reglementare

procedurală: art. 1.003 (condiții de admisibilitate), 1.004 (judecata și căile
de atac) și 1.005 (autoritatea lucrului adjudecat), Codul de procedură
civilă.

În ceea ce privește judecata, acțiunile posesorii se judecă de urgență și cu

precădere. Adică, chiar în condițiile actuale, într-o acțiune posesorie
trebuie dat un termen scurt. Mai mult decât atât, pentru o acțiune
posesorie nu se poate formula o cerere reconvențională de către pârât și
nu poate fi formulată niciun fel de cerere cu privire la existența unui astfel
de pretins drept. Tot art. 1.004, CPC prevede faptul că nu există decât calea
de atac a apelului.

Conform art. 1.005, CPC acțiunea posesorie are autoritate de lucru

adjudecat numai dacă este vorba de o nouă cere între aceleași părți și
bazată pe aceleași fapte. O astfel de cerere nu are autoritate de lucru
adjudecat pentru o cerere ulterioară cu privire la fondul dreptului.

Ex. să presupunem că posesorul (X) a fost deposedat, face acțiune

posesorie; în cadrul cererii pârâtul (Y) nu poate să pretindă propriul lui

173
drept asupra bunului, dar dacă are un drept asupra bunului posedat
anterior de un neproprietar, el (Y) poate să facă împotriva acelui
neproprietar o acțiune în revendicare; într-o asemenea acțiune, spre
deosebire de acțiunea posesorie, va trebuie să dovedească existența
dreptului său și nu îi va putea fi opusă autoritatea de lucru adjudecat a
hotărârii pronunțată anterior în favoarea posesorului (X).

Iată de ce acțiunile posesorii au o importanță mare. Acțiunea posesorie

protejează posesia fie că este o posesie corespunzătoare unui drept, după
cum poate să fie o posesie necorespunzătoare unui drept.

Modurile de dobândire ale drepturilor reale

principale

De regulă, vom analiza aceste moduri de dobândire cu referire la dreptul

de proprietate privată, dar, mutatis mutandis, unele dintre aceste moduri
sunt valabile și pentru celelalte drepturi reale principale.

Important este art. 557, NCC. Din alin. (1) rezultă că dreptul de proprietate
se poate dobândi, în condițiile legii, prin convenție, prin moștenire legală
sau testamentară, prin accesiune, prin uzucapiune, ca efect al posesiei de
bună-credință în cazul unor mobile și al fructelor, prin ocupațiune, prin
tradițiune și prin hotărâre judecătorească (atunci când aceasta este
translativă de proprietate prin ea însăși).

Proprietatea se poate dobândi, în cazurile prevăzute de lege, și prin efectul

unui act administrativ.
Legea însăși poate reglementa și alte moduri de dobândire a proprietății
(alin (3)).

În Codul Civil anterior se prevedea și că legea în sine poate fi un mod de

dobândire a proprietății. În condițiile actuale mai poate fi? Este o chestiune
controversată, mai ales ținând cont de practica Curții Constituționale.

legea = normă de generală aplicare, se aplică tuturor subiectelor de drept

174
Pentru ca o lege să constituie în sine mod de dobândire a unui drept real
ar trebui să se refere în mod determinat la un anumit bun și, tot în mod
determinat, la anumite subiecte de drept.

ex. din patrimoniul lui X pleacă bunul și se transmite în patrimoniul lui Y,

prin efectul legii

Vom vedea că au existat și există asemenea legi. În mod cert, asemenea

legi nu sunt legi decât în mod normal, deoarece sunt adoptate de Guvern
(sub formă de ordonanțe) și apoi validate prin lege de către Parlament. Ele
nu sunt acte normative care să conțină norme juridice general valabile. Ele
conțin o normă individuală. În procesul adoptării acestor legi a intervenit
Curtea Constituțională, care a spus că astfel de acte normative sunt
neconstituționale pentru bunul motiv că Parlamentul este menit să
adopte legi, ci nu acte cu caracter individual. Din perspectiva acestui
raționament, în jurisprudența Curții Constituționale regăsim: Decizia nr.
600/2005, Decizia nr. 970/2007, Decizia nr. 494/2013, Decizia nr.
574/2014.
În toate aceste cazuri Curtea Constituțională a constatat că atunci când a
fost adoptat un act prin care a fost luat un bun din patrimoniul unei
persoane juridice (de regulă statul) și a fost transferat într-un alt
patrimoniu, acel act, denumit ”lege”, a fost neconstituțional pentru că a
încălcat art. 61, alin. (1), CR, art. 16, CR. În sinteză, Curtea a spus că
transferul de bunuri între patrimonii este de competența autorităților din
subordinea Parlamentului (Guvernul). Astfel de legi au încălcat principiul
separației puterilor în stat.

Am identificat cel puțin două legi care nu au fost contestate la Curtea

Constituțională și care încalcă de asemenea aceleași articole din
Constituție. În ambele cazuri este forma de persoane juridice care au
primit acele bunuri de la stat:
- OUG nr. 94/2002 aprobată din Legea 665/2002
- OUG nr. 19/2005 - Catedrala Mântuirii Neamului, aprobată prin
Legea nr. 261/2005

opinie profesor: nu contestă aceste măsuri; nu este o problemă majoră de

neconstituționalitate

175
În ciuda art. 557, NCC, în astfel de situații legislative, putem spune, că și
legea - act al Parlamentului, poate fi un mod de dobândire a proprietății
private.

Hotărârea judecătorească
În legătură cu hotărârea judecătorească, trebuie să facem o distincție
între:

a) Suplinirea consimțământului unei părți într-un contract translativ de

proprietate

Uneori, hotărârea judecătorească este doar un mod de a suplini

consimțământul unei părți în mecanismul încheierii contractului prin care
se transmite un drept real principal.

Ex. suplinirea consimțământului părții care refuză executarea unui

antecontract bilateral prin care părțile s-au obligat să încheie în viitor un
contract cu titlu oneros, translativ de proprietate, conform art. 1.279 alin.
(3), NCC.

Conform art. 1.669, NCC, în ipoteza în care se încheie un antecontract de

vânzare-cumpărare, iar una dintre părți refuză să încheie contractul de
vânzare-­cumpărare la care s-­a obligat, cealaltă parte este îndreptățită să
ceară instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de
contract, dacă și celelalte condiții sunt îndeplinite. O asemenea hotărâre
poate fi pronunțată și dacă se refuză executarea unei promisiuni
unilaterale de vânzare-cumparare.

Observăm că hotărârea judecătorească nu este prin ea însăși un mod de

dobandire a dreptului de proprietate sau a altui drept real principal, ci
este doar un element al mecanismului contractual, prin care se realizează
acordul de voințe, judecătorul suplinind consimțământul părții îndărătnice.
Temeiul dobândirii este contractul.

b) Mod de dobândire a drepturilor reale principale

176
Pe de altă parte, sunt cazuri în care hotărârea judecătorească este prin ea
însăși un mod de dobândire a dreptului de proprietate (sau a altui drept
real).
Art. 557, alin. (1) NCC enumeră hotărârea judecătorească printre modurile
de dobândire a proprietății, dar numai atunci când ea este translativă de
proprietate prin ea însăși

Ex: hotărârea judecătorească prin care se dispune retrocedarea unui imobil

expropriat sau cea prin care se dispune restituirea în natură a imobilelor cu
destinația de locuințe trecute în mod abuziv în proprietatea statului (îm
timpul regimului comunist)

Ocupațiunea
Conform art. 941, NCC, posesorul unui lucru mobil care nu aparține
nimănui devine proprietarul acestuia, prin ocupațiune, la data intrării în
posesie.

Așadar, ocupațiunea este un mod de dobândire a dreptului de proprietate

(numai acest drept, nu și alt drept real), ce constă în luarea în stăpânire a
unui bun care nu aparține nimănui, cu intenția de a deveni proprietar.

Din definiție rezultă că ocupațiunea cuprinde în structura sa juridică două

elemente:

I) luarea în stăpânire a unui lucru, posesia ca stare de fapt uzucapiunea

este un efect al posesiei

● posesia trebuie să fie utilă, dar nu este necesară o anumită durată

a posesiei.
Ceea ce interesează e momentul inițial al posesiei, adică cel al luării în
stăpânire. În principiu, din acel moment, cel care ia bunul în stapanire
devine proprietar, dacă avem și cel de--al doilea element.

● posesorul trebuie sa se comporte ca un proprietar, nu ca titularul

unui alt drept real principal

II) bunul luat în stăpânire să facă parte din categoria lucrurilor care nu
aparțin nimănui (res communes, res communia omnium)

177
Se apropriază, în această situație, un lucru, nu un bun. Numai în masura în
care este apropiat, lucrul devine bun.

Acesta este un mod originar de dobândire; lucrul nu formează obiectul

unui drept de proprietate în momentul luării în stăpânire; vechiul drept de
proprietate nu se stinge anterior ocupatiunii, prin abandon.

Lucruri care nu aparțin nimănui

● lucrurile comune (res communes) – aerul, lumina
Acestea sunt neapropriabile privite ca întreg, dar părți din aceste lucruri
pot fi apropriate.
Ex. dacă se comprima aerul în roata de la mașină, putem deveni proprietari
pe acea cantitate de aer comprimat

● lucrurile fără stăpân (res nullius)

Acestea sunt apropriabile în formă publică sau privată.
Din art. 941 alin. (2) rezultă două categorii:
● lucrurile care nu au avut niciodată stăpân – pot fi apropriate, dar
cu respectarea reglementării legale speciale
ex. fructele de pădure

●lucrurile care au avut stăpân, dar au fost abandonate sau s-a

renunțat la dreptul de proprietate asupra lor (res derelicte)
ex. gunoiul menajer

Prin abandon, bunurile, adică lucrurile care au fost deja apropiate, recad în
starea naturală, devenind din nou lucruri pur și simplu și fiind susceptibile
de o nouă apropriere. Abandonul este, așadar, un mod de stingere al
dreptului de proprietate. Pentru ocupațiune este necesar ca bunul să nu
formeze obiectului unui drept de proprietate în momentul luării în
stăpânire, nu și ca lucrul să nu fi format niciodată obiectul vreunui drept de
proprietate.

Atenție!
A nu se confunda cu bunurile pierdute, care formează obiectul unui drept
de proprietate și, deci, trebuie să fie restituite. Pierderea unui bun nu are
semnificația stingerii dreptului de proprietate.

178
 Domeniul de aplicare al ocupatiunii. Caracterizare generala.
Situatia bunurilor abandonate
In ceea ce priveste ocupatiunea:
○ bunuri incorporale – nu pot fi dobandite prin ocupatiune (ex.
drepturile de autor)
○ bunuri corporale
● bunurile mobile
● regula: aceste bunuri se pot dobandi prin ocupatiune, daca
sunt lucruri comune sau daca sunt lucruri fara stapan, care
fie nu au avut niciodata stapan, fie au fost abandonate (art.
562 dreptul de proprietate se stinge in momentul parasirii
bunului)
● exceptia: bunurile mobile care fac parte dintr-o universalitate –
nu opereaza ocupatiunea. In cazul bunurilor mobile din
mostenirile vacante, acestea intra in domeniul privat al
comunitatilor locale sau, daca se afla in strainatate, se cuvin
statului roman, din momentul deschiderii succesiunii.
● bunurile imobile – nu se pot dobandi prin ocupatiune niciodata
(art. 941)
○ regula – imobilele cu privire la care s-a renuntat la dreptul de
proprietate (art. 562 dreptul de proprietate se stinge prin
inscrierea in CF a declaratiei de renuntare): se dobandesc fara
inscriere in CF, de comuna, orasul sau municipiul pe a caror
raza teritoriala se afla si intra in domeniul privat al acestora
prin HCL (art. 553). Aceste bunuri imobile pot fi uzucapate, iar
HCL prin care se iau in stapanire aceste imobile poate fi
inscrisa in CF numai daca intre timp nu au fost uzucapate de
alte persoane. (art. 889).
DAR, imobilelor aflate in strainatate – intra direct in domeniul
privat al statului din momentul renuntarii (art. 553), deci nu pot fi
uzucapate.
○ exceptia – bunurile imobile din mostenirile vacante trec direct
in patrimoniul statului, in domeniul privat, in momentul
deschiderii succesiunii, ceea ce inseamna ca aceste imobile nu
pot fi uzucapate.
Natura juridica si dovada abandonului. Distinctia dintre lucrurile
abandonate si lucrurile pierdute
a) Natura juridica

179
 Abandonul este un mod de exercitare a dispozitiei juridice si
cuprinde in structura sa juridica o manifestare unilaterala de vointa a
proprietarului facuta cu intentia de a stinge dreptul de proprietate.
Deosebirea – efectul extinctiv se preduce:
● ca efect al actului juridic – la renuntarea la dreptul de proprietate
● ca efect al actului material de parasire a bunului – cazul abandonului
=> simpla renuntare ca manifestare de vointa nu este suficienta
Un lucru mobil este abandonat daca, pe de o parte, proprietarul se
autodeposedeaza, adica renunta la stapanirea materiala asupra bunului si,
prin asta practic, isi manifesta si vointa de a nu mai fi proprietar.

Observam ca si aici sunt doua elemente:

■ un element volitiv - un act de vointa
■ un element material - autodeposedarea, faptul material al
abandonului
■

b) Dovada abandonului
Elementul material = fapt juridic in sens restrans à dovedit prin orice
mijloc de proba
Elementul volitiv àde regula, se dovedeste prin prezumtii simple – ex.
aruncarea unui bun intr-o pubela naste o prezumtie simpla foarte puternica
de abandon.
Art. 941 alin. 3 – prezumtie legala: lucrurile mobile de valoare foarte
mica sau foarte deteriorate care sunt lasate intr-un loc public sau intr-un
mijloc de transport in comun, sunt considerate lucruri abandonate.
Dovada – importanta pentru distinctia dintre:
● lucrurile abandonate – daca bunul sau pretul nu este pretins de
proprietarul originar in termen de 6 luni (art. 942), va fi considerat
fara stapan si remis gasitorului pe baza de proces verbal – gasitorul
dobandeste dreptul de proprietate prin ocupatiune. Daca gasitorul
refuza sa il preia, lucrul intra in domeniul privat al comunitatii locale
(art. 945)
● bunurile pierdute – sunt in continuare obiect al dreptului de
proproietate aflat in patrimoniul persoanei care le-a pierdut (art. 942)
=> nu pot fi dobandite prin ocupatiune
proprietarul poate revendica bunul pierdut:
■ de la cel care l-a gasit
■ de la tertul dobanditor de rea-credinta
■ de la tertul dobanditor de buna-credinta, in termen de 3 ani (art.
937 alin. 2)
! Insusirea bunului gasit = infractiune

180
 Efectele juridice ale abandonului
● stingerea dreptului de proprietate si a tuturor drepturilor accesorii
acestuia, dar nu si obligatiile si sarcinile care il greveaza
● daca asupra bunului s-au constituit dezmembraminte/alte sarcini
reale, nu mai este abandon, ci delasare – o transmitere in beneficiul
titularului dezmembramantului sau a sarcinii reale (manifestarea
unilaterala de vointa a proprietarului + iesirea din posesie +
manifestarea unilaterala de vointa a beneficiarului + intrarea in
posesie => efect translativ de proprietate)
Dobandirea tezaurului (comorii) prin ocupatiune, conform art. 946
C. civ.
Tezaurul = orice bun mobil ascuns sau ingropat, chiar involuntar, in
privinta caruia nimeni nu poate dovedi ca este proprietar => nu este nici un
bun abandonat, nici de un bun pierdut, ci de un „proprietar pierdut”.
Cel care ascunde/ingroapa anumite valori nu renunta la dreptul de
proprietate, ci recurge la o forma de protectie a proprietatii.Daca nu se mai
cunoaste cine este cel care a ascuns tezaurul, iar acesta este descoperit de
o alta persoana decat proprietarul, atunci, prin ocupatiune, dreptul de
proprietate asupra tezaurului este dobandit, in cote egale, de persoana care
l-a descoperit si de proprietarul bunului (mobil/imobil) in care a fost ascuns
tezaurul.
Art. 946 alin. (3): nu se aplica in cazul bunurilor mobile culturale
(descoperite fotuit/ca urmare a unor cercetari arheologice) si al bunurilor
care fac obiectul proprietatii publice.
Traditiunea

Notiunea de traditiune
Traditiunea – enumerata ca un mod de dobandire a proprietatii in art
. 557 alin. (1) C.Civ.
Traditiunea = predarea/remiterea materiala a unui bun ó transmiterea
elementului corpus din structura posesiei ca stare de fapt
Traditiunea are semnificatie juridica diferita, in functie de conventia
pe care o insoteste, care ajuta la determinarea elementului subiectiv pe care
il va avea cel care a primit bunul. Acesta poate fi:
○ posesor – daca partile au vrut sa transmita dreptul de proprietate
asupra bunului remis, atunci este vorba de traditiune ca mod de
dobandire a proprietatii => traditiunea = mod complex de dobandire
a dreptului de proprietate
○ detentor precar – daca partile au vrut sa incheie un comodat sau un
depozit si intelegerea lor se refera la un asemenea contract, atunci

181
 remiterea materiala a bunului este doar o conditie de incheiere a
contractului => traditiunea da nastere unui drept de creanta
Rezulta ca, prin ea insasi, remiterea materiala a bunului nu are o
semnificatie univoca, iar efectul sau juridic depinde de intelegerea partilor.
Ne intereseaza acea traditiune in cazul careia partile s-au inteles ca
prin remitere sa se transmita chiar dreptul de proprietate.
Domeniul de aplicatie al traditiunii
Ipoteza darului manual (art. 1011 alin. 4) - donatia unor bunuri mobile
de valoare mica, caz in care nu mai e necesara forma autentica, care altfel
exprima solemnitatea donatiei, ci este suficienta remiterea materiala a
bunului mobil, care ia locul autentificarii actului de donatie. Predarea nu
este doar un fapt al executarii contractului, ci unul necesar pentru
valabilitatea acestuia. Este evident, insa, ca transmiterea proprietatii nu este
doar efectul predarii bunului, ci si efectul intelegerii partilor.
Ipoteza titlurilor de valoare la purtator - acestea se transmit prin
simpla traditiune, adica prin transmiterea inscrisului in care e incorporat
acel titlu de valoare. NB: trebuie sa vedem intelegerea partilor, nu e exclus
ca titlul la purtator sa fie dat in depozit.

(Cursul predat al dl. prof. Baias, scris și îngrijit

de Răcăreanu C. Ruxandra)

182