Sunteți pe pagina 1din 151

Drept civil.

Drepturi reale

|1

Drept civil. Drepturi reale

|2

Drept civil. Drepturi reale

Capitolul I. Patrimoniul, drepturile


patrimoniale i bunurile,
n viziunea Noului Cod civil

1.Structura general a noiunii de patrimoniu


1.1. Noiune

|3

Drept civil. Drepturi reale | 4


Noul Cod civil, schimb ntr-o oarecare msur linia impus de
Vechiul Cod civil, instituiei patrimoniului2. Chiar dac numeroase texte
legale fac referire la aceast noiune, putem observa cu mare uurin c
actuale norme de drept material determin cu titlu novator i alte noiuni
care au coresponden cu instituia patrimoniului. n acest sens, de la
nceput putem discuta despre noiunea de mase patrimoniale sau de
ceea ce nseamn procedura de transfer intrapatrimonial.
ntorcndu-ne la prezentarea noiunii de patrimoniu, cu titlu de
exemplificativ am putea aminti c dispoziiile art. 31 NCC, reglementeaz la alin.(1) faptul c, Orice persoan fizic sau persoan
1

Cu excepia actualului Cod civil, de-a lungul vremii Romnia a beneficiat de


alte trei codificri civile de referin i anume:
a) Codul Calimach a fost a fost considerat codul civil al Moldovei, alctuit
de Christian Flechtenmacher i Anania Cuzanos, cu ajutorul lui Andronache Donici,
Damaschin Bojinc i al altor juriti, la iniiativa domnitorului Scarlat Callimachi
(Calimach), care l-a promulgat n anul 1817. Acest cod mai este denumit i Codica
ivil a Moldovei. La promulgare, codul era scris n limba greac. Aplicarea lui a
devenit mai consecvent abia dup 1833, cnd s-a definitivat, prin traducere,
redactarea n limba romn a codului, de ctre Christian Flechtenmacher i
Damaschin Bojinc, nceput odat cu cea greac. La alctuira acestui cod s-a
urmrit s se mbine dreptul local, bazat pe obiceiul pmntului, cu dreptul bizantin
(bazilicalele sau legiuiriile mprteti), folosindu-se totodat n fapt, ca model
principal, codul civil francez de la 1804 i codul civil austriac de la 1811;
b) Legiuirea Caradja este primul cod de legi al Trii Romneti fiind
promulgat n anul 1818 pe vremea domniei domnitorului fanariot Ioan Gheorghe
Caragea (1812-1818). Prin acesta se stabileau noi taxe feudale pentru rani, anumite
dispoziii privitoare la bunuri, dar i dispoziii potrivit crora, femeile erau excluse
din viaa politic;
c) Codul civil al Romniei a fost elaborat n anul 1864, dup modelul
Codului civil francez din 1804, lundu-se n considerare i modificrile aduse ntre
timp acestui cod, precum i proiectul de cod civil italian, legea francez asupra
transcripiei din 23 martie 1853, legea ipotecar belgian din 10 decembrie 1851,
dispoziii din vechiul drept romnesc. Codul civil romn a fost promulgat n anul
1864 i a intrat n vigoare din 1 decembrie 1865. De la acea dat Codul Calimach
aplicat pn atunci n Moldova i Legiuirea Caradja din ara Romneasc, celelalte
legi civile, ordonane domneti i instruciuni ministeriale au fost abrogate.
2
Pentru mai multe amnunte referitoare la aceast instituie, a se vedea : O.
Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale,
Ed. Hamangiu, Bucureti, 2008, pp.8-20 ; G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat, Curs
de drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2013, pp. 1-7.

Drept civil. Drepturi reale | 5


juridic este titulara unui patrimoniu, art.33 reglementeaz Patrimoniul profesional individual, art.214 separarea patrimoniilor n cazul
persoanelor juridice, art.317 independena patrimonial a soilor, art.500
independena patrimonial n cadrul instituiei Autoritii printeti, etc.
n accepiune curent prin patrimoniu se nelege averea sau avuia
unei persoane. n sens mai larg(lato sensu), se vorbete despre
patrimoniul public( de exemplu, Legea1 apelor nr.107 din 1996, n art.1
alin.2), ori n alte situaii de patrimoniu cultural care include bunurile
culturale ale unei naiuni ca, operele de art, monumentele, etc. Se mai
poate vorbi de asemenea i de un patrimoniu geografic(solul), de un
patrimoniu biologic(flora i fauna) ori de un patrimoniu lingvistic.
ns, pe noi ne intereseaz sensul tehnic, juridic al acestei noiuni.
Cuvntul patrimoniu, provine din latinescul patrimonium, acest cuvnt
derivnd de la pater famillias, care era proprietarul ntregii averi
familiale. Noiunea avea i un caracter real pentru c desemna bunurile
unei familii, bunuri care se transmiteau din tat n fiu. Juritii romani nu
au definit patrimoniul i ce era curios, nu au simit nevoia de a grupa
drepturile i obligaiile ntr-un tot unic pe timpul vieii unei persoane, ci
la ncetarea ei din via, la motenire(hereditas).
Pentru a ne ntoarce la sensul contemporan al noiunii de patrimoniu, este necesar s anticipm distinciile sau clasificarea drepturilor
patrimoniale, deoarece, patrimoniul dup cum vom observa se refer
exclusiv la sfera drepturilor i obligaiilor patrimoniale. Astfel, drepturile
i obligaiile unei persoane pot s poarte asupra unor bunuri determinate
considerate ut singuli fa de celelalte drepturi i obligaii ale aceluiai
subiect de drept. Dup cum vei observa pe parcursul studierii materiei,
sub acest aspect am calificat drepturile reale i de crean, mobiliare i
imobiliare, corporale i incorporale. Dar de alt parte, drepturile i
obligaiile pot s poarte asupra unui ansamblu de bunuri, adic asupra
unei universaliti.
1

Legea nr. 107/1996- Legea apelor(publicat n M. Of. Nr. 244 din 8 octombrie
1996) a fost completat i modificat prin numeroase acte normative. Printre ultimele
acte normative modificatoare, putem aminti: Ordonana de urgen a Guvernului nr.
71/2011, publicat n M. Of. nr. 637 din 6 septembrie 2011; Ordonana de urgen a
Guvernului nr. 64/2011, publicat n M. Of. nr. 461 din 30 iunie 2011; Legea nr.
146/2010 privind aprobarea Ordonanei de urgen a Guvernului nr.3/2010, publicat
n M. Of. nr. 497 din 19 iulie 2010; etc.

Drept civil. Drepturi reale | 6


Tradiional, se distinge ntre universalitatea de drept(de jure)
patrimoniul i diverse universaliti de fapt(de facto). Dup cum vom
studia, aceast ultim universalitate reprezint o grupare de bunuri
mai mult sau mai puin omogene care prin voina proprietarului este
considerat i tratat ca bun unic( de exemplu, fondul de comer care
constituie un ansamblu de bunuri mobile i imobile, corporale sau
incorporale n scopul atragerii clientelei i obinerii de profit, etc).
Universalitile de fapt nu nglobeaz totalitatea drepturilor i obligaiilor unei persoane, ele fiind considerate ca pri dintr-un patrimoniu, sau ntr-un alt termen prezentat de ctre doctrin 1, ca subpatrimoniu, deoarece nu cuprinde totalitatea activului i un pasivului.
n cadrul universalitilor de fapt, putem include i masele patrimoniale, i implicit patrimoniile de afectaiune, tiut fiind faptul c
potrivit noilor dispoziii, patrimoniul poate face obiectul unei diviziuni
sau a unei afectaiuni [art.31 alin.(2) NCC].
Aa cum am mai amintit, singura universalitate de jure(de drept)
admis n dreptul nostru, este cea care se numete patrimoniu. n
consecin, literatura noastr juridic a definit prin numeroase fraze
noiunea de patrimoniu, dar v prezint dou dintre cele mai sugestive:
a) patrimoniul reprezint totalitatea drepturilor i obligaiilor
patrimoniale aparinnd unei persoane fizice sau juridice determinate,
privite ca o sum de valori active i pasive, strns legate ntre ele;
b) patrimoniul reprezint totalitatea drepturilor i obligaiilor care
au valoare economic, aparinnd unei persoane.
Este foarte important este de subliniat faptul c bunurile nu intr n
definiia patrimoniului, deoarece n concepia Noului Cod civil, lucrurile, corporale sau necorporale, constituie obiectul unui drept patrimonial (art. 535). S-a observat ndreptit c, dac n patrimoniu ar fi
incluse alturi de drepturile patrimoniale i bunurile care formeaz
obiectul acestora, s-ar ajunge la o dublare a valorii economice ceea ce ar
denatura raportul activ-pasiv.
Din cuprinsul definiiilor patrimoniului se pot desprinde urmtoarele
principii eseniale:
a) patrimoniul este compus dintr-un activ i un pasiv, nsemnnd c
drepturile au acelai titular iar bunurile reunite acelai proprietar.
1

A se vedea, O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit., p.2.

Drept civil. Drepturi reale | 7


Coeziunea acestui ansamblu este fungibilitatea elementului activ i a
elementului pasiv;
b) drepturile care-l compun sunt patrimoniale, evaluabile n bani.
De aceea cnd spunem patrimoniu, spunem implicit pecuniar, de unde
rezult c cele care nu au o asemenea expresie vor rmne prin natura lor
n afara patrimoniului-de aceea ele sunt numite drepturi extrapatrimoniale sau nepatrimoniale.
c) patrimoniul este distinct de bunurile care l compun la un moment
dat. El exist indiferent de schimbrile i modificrile care se produc cu
drepturile i obligaiile care-i alctuiesc coninutul.
1.2. Elementele patrimoniului
Aa cum am evocat n rndurile precedente, patrimoniul este
compus dintr-un activ i pasiv, el prezint ntruchiparea drepturilor i
obligaiilor unei persoane. Renumitul prof.univ.dr. Ovidiu Ungureanu
spunea c: Patrimoniul amalgameaz drepturile i obligaiile cu
coninut economic. ns, ca expresie contabil n el se distinge un activ
i un pasiv. Fa de aceste aspecte, putem distinge urmtoarele elemente
ale patrimoniului:
a) Activul patrimonial,este alctuit din drepturile patrimoniale,
adic acele drepturi care pot fi exprimate n bani, adic drepturile
reale(exemplu: dreptul de proprietate asupra apartamentului, dreptul de
uzufruct asupra unor tere bunuri, etc), drepturile de crean(exemplu:
dreptul de a primi preul asupra bunului vndut, etc), precum i unele
aciuni n justiie cu privire la respectarea drepturilor asupra unui
bun(exemplu: aciunea n revendicare a unui bun).
Aa cum am artat, n patrimoniu nu sunt cuprinse drepturile care nu
au o semnificaie economic i nu sunt susceptibile de o evaluare n bani.
Nu vor fi totui considerate n afara patrimoniului, drepturile asupra unor
bunuri insesizabile sau cele care sunt exclusiv ataate persoanei, cum ar
fi dreptul de a revoca o donaie pentru o ingratitudine;
b) Pasivul patrimonial este compus din datoriile(obligaiile,
sarcinile) care pot fi evaluabile n bani. Ele constau n obligaia de a da,
obligaia de a face sau obligaia de a nu face ceva ce ar fi putut face
dac titularul nu s-ar fi obligat la abinere. Pasivul este cel care face din
patrimoniu o universalitate in jure, care ipotetic poate depi o simpl
colecie de bunuri.

Drept civil. Drepturi reale | 8


Aceste dou componente ale patrimoniului(activ i pasiv) nu pot fi
disociate. A dobndi un patrimoniu nu nseamn numai a deveni
proprietarul bunurilor care-l compun, ci nseamn deopotriv a deveni
debitorul datoriilor care l greveaz. Sub acest aspect, patrimoniul este
indivizibil. Att activul ct i pasivul sunt susceptibile de o evaluare
pecuniar. Dac primul l depete pe al doilea, se poate admite c
numai soldul este cel care formeaz patrimoniul. Invers, dac cel de al
doilea l depete pe primul nu trebuie s concluzionm c patrimoniul
nu mai exist;el exist dar este negativ.
Este necesar s subliniem faptul c activul patrimoniului se ntinde
pe dou planuri distincte: acela al capitalului;
acela al veniturilor.
Aadar din punct de vedere economic, activul poate fi mprit n:
capital-care reprezint expresia valoric a bunurilor dintr-un
patrimoniu i care la rndul su poate fi, productiv (ex. un imobil
nchiriat, o sum de bani mprumutat care produce dobnd, etc), sau
neproductiv (un imobil nenchiriat, etc);
venituri, care reprezint valori direct legate de activitatea persoanelor. Considerm faptul c, capacitatea de munc a unui individ nu
constituie un element al patrimoniului su. ntr-adevr, fora de munc,
spre deosebire de salariile care deriv din ea, nu face parte din patrimoniu deoarece, dei ea are o semnificaie economic, este strns legat
de corpul uman iar acesta este n afara patrimoniului.
1.3. Caracterele patrimoniului
Instituia patrimoniului potrivit Noului Cod civil, n mare parte i-a
pstrat importana reglementat i de vechile dispoziii. Dup cum vom
observa, se introduce instituie novatoare, denumit fiducia, care poate fi
considerat drept o tehnica juridica moderna de gestiune a patrimoniului, fundamentata pe ideea transferului, temporar, a unui
drept/bun din patrimoniul constituitorului in patrimoniul fiduciarului, cu
un scop determinat contractual (administrarea dreptului/bunului de ctre
fiduciar in folosul unuia sau mai multor beneficiari).
Cu titlu generic, art. 31 NCC dispune c orice persoan fizic sau
juridic are un patrimoniu. n continuare, textul amintit stabilete faptul

Drept civil. Drepturi reale | 9


c patrimoniul, n funcie de dimensiunea sa sau de calitatea persoanei
care l deine, se poate fraciona n 2 sau mai multe mase patrimoniale,
care sunt considerate ele nsele universaliti juridice. Aceast fracionare
se poate face ntotdeauna prin intermediul divizibilitii sau afectaiunii
patrimoniale. De exemplu, masele patrimoniale fiduciare vor fi
considerate patrimonii de afectaiune. Afectaiunea patrimoniala, este n
sensul art. 2.324 alin. (2)-(4) din NCC, o specie a diviziunii patrimoniale,
deoarece sunt reglementate anumite cazuri speciale de urmrire a
bunurile existente n patrimoniul unei persoane debitoare.
Dup cum vom observa, o astfel de form de fracionare a
patrimoniului este fiducia, tehnic juridic prin intermediul creia o
fraciune de patrimoniu este transferat/pus la dispoziia fiduciarului care
va putea face inclusiv acte de dispoziie cu privire la bunurile/drepturile ce
fac parte din acea fraciune de patrimoniu. Fiduciarul este practic un
proprietar legal (legal ownership) al fraciunii de patrimoniu respectiv,
chiar daca dreptul su nu este perpetuu i nici exclusiv.
ns, pentru o mai bun nelegere a instituiei patrimoniului, fa de
noile dispoziii civile, trsturile sau caracterele juridice ale patrimoniului pot fi urmtoarele:
1. Patrimoniul este o universalitate juridic. Aceast trstur
semnific faptul c, patrimoniul este o totalitate sau o mas de drepturi
i obligaii patrimoniale care aparin unei persoane. Patrimoniul
nglobeaz-aa cum am mai artat-un activ compus din drepturile unui
titular iar bunurile n ansamblul lor, acelai proprietar n persoana
titularului i un pasiv, adic toate datoriile sau obligaiile patrimoniale
ale aceleiai persoane. Exist o corelaie esenial ntre activ i pasiv,
fcnd ca drepturile s corespund obligaiilor. Drepturile i obligaiile
privite singular sunt distincte de universalitate (universitas juris), fapt
care conduce la concluzia potrivit creia, patrimoniul este independent
de schimbrile i modificrile care se produc cu drepturile i obligaiile
care-i alctuiesc coninutul.
2. Unicitatea patrimoniului. Aceasta presupune c o persoan fizic
sau juridic nu poate avea dect un singur patrimoniu i c orice
persoan are un patrimoniu, chiar dac ea are numai datorii. Altfel spus,

Drept civil. Drepturi reale | 10


niciun patrimoniu fr o persoan i nici o persoan fr patrimoniu.
Unicitatea patrimoniului deriv din unitatea subiectului care este titular al
patrimoniului i poate fi considerat potrivit actualelor dispoziii civile, un
caracter sau o trstur cu titlu general specific patrimoniului. Acest
caracter are la baza celebra teorie a personalitii patrimoniului(TPP),
promovat de ilutrii1 juriti francezi C. Aubry i C. Rau.
3. Inalienabilitatea patrimoniului. Aceasta nseamn c persoanele nu pot transmite prin acte ntre vii ntregul lor patrimoniu.
Bineneles, nimic nu se poate opune ca o persoan s cedeze prin acte
inter vivos (vnzare, donaie, etc.), toate bunurile pe care le posed la un
anumit moment dat, chiar i cele care provin dintr-o motenire. Apoi ea
nu poate ceda datoriile sale, adic s-i oblige pe creditorii si s accepte
un alt debitor n locul su. Aceasta pentru c, creditul a fost ncredinat
unei persoane determinate i nu alteia cu care debitorul ar dori s se
substituie.
Transmiterea ntregului patrimoniu al unei persoane fizice, se face
prin succesiune, n momentul ncetrii din via a titularului. n acest caz,
motenitorii culeg nu numai unul sau altul din bunurile defunctului, ci i
ansamblul datoriilor sale. n aceast materie, deci trebuie s se fac
distincia ntre cesiunea ntre vii (cesio inter vivos) i cesiunea pentru
cauz de moarte (cesio mortis causa). Potrivit art. 1.747-1.754 NCC, o
motenire poate face obiectul unei vnzri iar vnztorul motenitor,
poate rmne rspunztor pentru datoriile motenirii vndute. n cazul
persoanelor juridice aceast transmisiune are loc n momentul ncetrii
lor, mai precis n urma divizrii totale sau, a fuzionrii cu una sau mai
multe persoane juridice.

C. Aubry i C. Rau, au fost doi celebri juriti francezi ai sfritului de secol


XIX, ambii profesori ai Universitii din Strasbourg. Teoria personalist a
patrimoniului (TPP), reprezint de fapt o teorie clasic, ai crei promotori au fost cei
doi juriti. Ideile de baz a acestei teorii clasice sunt urmtoarele: numai persoanele
pot avea un patrimoniu; orice persoan are un patrimoniu; o persoan nu poate avea
dect un singur patrimoniu care este unitar i indivizibil; patrimoniul nu poate fi
separat de persoana care l deine.

Drept civil. Drepturi reale | 11


4. Divizibilitatea i afectaiunea2 patrimoniului. Ca regul general, personalitatea fiind indivizibil, i cum patrimoniul este o
emanaia a personalitii, o persoan nu poate avea dect un singur
patrimoniu. Sub acest aspect, criticile la adresa teoriei clasice au fost cele
mai virulente deoarece chiar legea prevede situaii frecvente n care
aceeai persoan, aparent ar fi titular a dou patrimonii distincte. Mai
mult dect att, potrivit acestui caracter, se poate deroga cu uurin de la
regula general privind unicitatea patrimoniului i este foarte important
de reinut faptul c acesta poate face obiectul unei diviziuni sau
afectaiuni n cazurile i condiiile prevzute de lege (art. 31 alin. 2
NCC). Divizibilitatea i afectaiunea patrimoniului, chiar dac sunt
operaiuni sinonime, pot fi considerate elemente novatoare ale Noului
Cod civil, dar i trsturi sau un caractere speciale ale patrimoniului, care
derog de la regula general potrivit cruia acesta este unic ns,
ntotdeauna poate fi divizibil n anumite situaii determinate de lege.
Alturi de unicitate, prin implementarea acestui caracter, Noul Cod civil
recunoate patrimoniului o teorie modern, o sintez a celor dou teorii:
cea personalist i cea a afectaiunii.
Astfel, trebuie s reinem faptul c patrimoniul este de regul unic,
el ns poate face obiectul unei diviziuni sau afectaiuni n mai multe
mase de drepturi i obligaii, adic a unor mase patrimoniale, fiecare
avnd un regim juridic bine determinat (quasi patrimonia), numai n
condiiile legii. Cu aceast ocazie, se realizeaz un transfer intrapatrimonial potrivit art. 32 din NCC. Astfel, pentru persoanele fizice
divizibilitatea patrimoniului este prevzut de lege, adic vom fi n
prezena unei divizibiliti legale.
Spre exemplu, n cazul soilor unde deosebim ntre masa bunurilor
comune dobndite n timpul regimului comunitii legale(cstoriei)
prevzut de art. 339 din NCC i masa bunurilor proprii ale fiecrui so
prevzut de art. 340 NCC. ntr-adevr, soii pot avea n patrimoniul lor
att bunuri proprii ct i bunuri comune. Bunurile comune, potrivit art. 339
din NCC, sunt bunurile dobndite de oricare dintre soi n timpul
2

Teoria patrimoniului de afectaiune (TPA) este susinut de coala german a


juritilor specialiti n drept civil i are n vedere urmtoarele : patrimoniul nu este
legat de personalitatea subiectului de drept; unitatea elementelor patrimoniului este
dat de ideea de scop, de afectaiune; o persoan poate fi titulara mai multor
patrimonii, n funcie de scopul, de afectaiunea pe care a dat-o unei anumite mase
din bunurile sale (de exemplu, patrimoniul profesional individual al unui avocat,
notar, executor judectoresc, medic, etc. ori patrimoniul afectat unei fiducii).

Drept civil. Drepturi reale | 12


cstoriei. Aceste bunuri nu pot fi urmrite dect de ctre creditorii
comuni ai soilor, iar numai n caz de nendestulare a lor, aceti creditori
vor putea urmri i bunurile personale ale soilor. Pe de alt parte,
creditorii personali ai fiecrui so, nu pot urmri dect bunurile proprii,
iar numai n cazul n care ei nu s-ar ndestula din aceast categorie de
bunuri, potrivit art. 353 NCC, vor putea cere mprirea bunurilor
comune pentru ca astfel s-i satisfac creana din bunurile cuvenite
soului debitor.
Potrivit art. 352 alin. (2) NCC, soul care a pltit datoria comun va
avea un drept de retenie asupra bunurilor celuilalt so pn la
acoperirea integral a creanelor pe care acesta i le datoreaz.
Divizibilitatea poate opera i alte cazuri prevzute de lege, spre
exemplu n cazul acceptrii unui patrimoniu supus succesiunii. Aceast
acceptare, potrivit art. 1.106 NCC, nu este impus niciunei persoane
chiar dac are sau nu calitatea de a o accepta.
Astfel, potrivit art. 1.107 din NCC, acceptarea unei moteniri poate
fi fcut pe cale oblic, de creditorii succesibilului(motenitorului), n
limita ndestulrii creanelor lor.
O alt situaie n care opereaz divizibilitatea patrimoniului este
cazul acceptrii motenirii sub beneficiu de inventar, pentru ca
succesibilul sau motenitorul, s rspund pentru obligaiile defunctului
n limitele valorii activului patrimonial lsat de ctre defunct, adic intra
vires hereditas. n acest caz totul se petrece ca i cum motenitorul ar
avea dou patrimonii: al su propriu i acela care-l culege prin
succesiune; altminteri s-ar ruina ori motenitorul, ori creditorii
defunctului. Potrivit art. 1.115 din NCC, acest inventar al patrimoniului
succesoral, poate fi solicitat alturi de motenitori i de creditorii
motenirii sau de orice persoan interesat. Textul de lege menionat,
prevede c operaiunea de inventariere se efectueaz la cererea acestor
persoane de ctre notarul competent, iar n caz de opoziia a
succesibililor sau a persoanelor care dein bunuri din patrimoniul
succesoral, efectuarea inventarului va fi dispus de ctre instana de
judecat de la locul deschiderii motenirii.
Cu ocazia inventarierii patrimoniului succesoral, se realizeaz i
separaia de patrimonii ntre bunurile patrimoniului succesoral i
bunurile celorlalte persoane(succesibili, ori persoane care dein bunurile
succesorale). Altfel, dac nu s-ar obine separarea de patrimonii, poate

Drept civil. Drepturi reale | 13


opera confuziunea, iar creditorii defunctului vor veni n concurs cu
creditorii motenitorilor, sau al persoanelor care dein bunurile
succesorale, fiind astfel de neconceput ca creditorii unei persoane
solvabile s piard ceea ce le-a fost dat i ceea ce ar putea obine, pentru
c debitorul lor moare.
Cu privire la persoana juridic, art. 187 NCC prevede c aceasta
trebuie s aib o organizare de sine stttoare i un patrimoniu propriu,
afectat realizrii unui anumit scop licit i moral, n acord cu interesul
general. Mai trebuie reinut faptul c o societate comercial are
patrimoniu propriu ns, distinct de acela al membrilor organelor de
administrare potrivit art. 214 NCC.
Fa de exemplele mai sus enunate referitoare la divizibilitatea
legal a patrimoniului persoanelor fizice, trebuie s reinem c poate
exista i o divizibilitate voluntar, incident doar n cazul persoanelor
juridice cnd de pild, un comerciant i poate diviza patrimoniul ntr-o
grup de drepturi i obligaii care alctuiesc un fond de comer afectat
unei activiti comerciale. Aceast divizare, poate fi conform art. 236
NCC, total(prin mprirea ntregului patrimoniu al unei persoane
juridice ntre dou sau mai multe persoane juridice) sau parial(prin
desprinderea unei pri din patrimoniul unei persoane juridice care
continu s existe, i transmiterea acestei pri ctre una sau mai multe
persoane juridice).
Aa cum am amintit, patrimoniul poate fi supus i unor afectaiuni,
dar n limitele prevzute de lege. Aceste afectaiuni determinate de lege,
ar putea creea pentru o persoan, pe de-o parte, un patrimoniu personalitate(de jure) i un patrimoniu de afectaiune. n cadrul patrimoniului
de afectaiune, am putea include spre exemplu, drepturile i obligaiile
asupra bunurilor care pot face obiectul unei fiducii, sau unui patrimoniu
profesional individual(al unui avocat, notar public, executor judectoresc, medic, etc).
Forma novatoare de afectare a unui patrimoniu sau a unei pri a
acestuia, reglementat de normele de drept substanial o reprezint
instituia fiduciei. Articolul 773 din NCC, definete fiducia ca fiind,
aceea operaiune juridic prin care unul sau mai muli constituitori
transfer drepturi reale, drepturi de crean, garanii ori alte drepturi

Drept civil. Drepturi reale | 14


patrimoniale sau un ansamblu de drepturi, prezente sau viitoare, ctre
unul sau mai muli fiduciari care le administreaz cu un scop
determinat, n folosul unuia sau al mai multor beneficiari. Aceast
operaiune, este consacrat prin ncheierea unui contract de fiducie.
Din coninutul acestei definiii constatm existena a trei subiecte:
a) Constituitorii, care pot fi persoanele fizice sau juridice, titulari de
drepturi reale, de crean, garanii, sau alte drepturi ori un ansamblu de
drepturi;
b) Fiduciarii, care sunt persoanele ce administreaz cu un scop
determinat drepturile reale, de crean, garanii, sau alte drepturi ori un
ansamblu de drepturi ale constituitorilor. Aceste persoane, potrivit art.
776 alin.(2) i (3) NCC pot fi: instituiile de credit, de investiii i de
administrare a investiiilor, societile de servicii de investiii financiare,
societile de asigurare i de reasigurare legal nfiinate, notarii publici
sau avocaii;
c) Beneficiarii, care pot fi constituitorii, fiduciarii sau o ter persoan determinat prin contractul de fiducie.
1.4. Funciile patrimoniului
Patrimoniul prezint o importan practic deosebit. Aceast
importan practic, dar lund n consideraie i anumite norme ale
Codului civil, vom putea scoate n eviden funciile acestei instituii i
anume:
constituie garania comun a creditorilor(gajul general);
explic i face posibil subrogaia real cu titlu universal;
face posibil transmisiunea universal i cu titlu universal a
drepturilor i obligaiilor, deci explic devoluiunea succesoral a
drepturilor i obligaiilor.
1. Patrimoniul i garania comun a creditorilor
Patrimoniul reprezint garania general sau comun conferit de
lege creditorilor chirografari sau cum mai este denumit n doctrin, gajul
general al acestora. n acest sens, art.1.518 din NCC statueaz c:Dac
prin lege nu se dispune altfel, debitorul rspunde personal de nde-

Drept civil. Drepturi reale | 15


plinirea obligaiilor sale. Aceast rspundere este limitat de anumite
situaii sau cazuri, prevzute de lege, potrivit alineatului (2) al aceluiai
text. Rspunderea personal a debitorului de ndeplinirea obligaiilor
sale, instituie aa numita garanie comun a creditorilor, reglementat de
prevederile art. 2.324 din NCC. Creditorii chirografari, dup cum se
cunoate, sunt acei creditori care nu dispun de o garanie real(ipotec,
privilegiu, gaj, etc) prin care s le fie asigurat creana, ei avnd drept
garanie, ntregul patrimoniu al debitorului privit n ansamblu, ca o
universalitate juridic; deci nu putem discuta de unul sau altul din
bunurile debitorului, ci de ansamblul bunurilor care compun patrimoniul
acelei persoane.
Trebuie reinut c sintagma garanie comun nu trebuie
confundat cu dreptul de gaj care este o garanie special a creditorilor
gajiti; acesta este un drept real accesoriu dreptului de crean care
confer atributele de urmrire i de preferin. Garania comun
nseamn dreptul creditorului de a urmri oricare din bunurile ce se afl
n patrimoniul debitorului pentru a-i realiza creana, fr ns a-l putea
opri pe acesta s le nstrineze. Rezult c, orice creditor va putea urmri
doar bunurile existente n patrimoniul debitorului n momentul
procedurii de executare silit precum i bunurile ce vor intra n
patrimoniu(aa-zise bunuri viitoare) pn la realizarea integral a
dreptului de crean.

2. Subrogaia real cu titlu universal


Subrogaia(adic nlocuirea) este de dou feluri:
A) subrogaia personal i B) subrogaia real.
A) Subrogaia personal const n situaia n care ntr-un raport
juridic o persoan este nlocuit cu alta. De exemplu, dac 2 debitori sunt
obligai la plata unei datorii fa de un creditor, n cazul n care unul
dintre ei achit singur ntreaga datorie, debitorul pltitor se subrog n
drepturile creditorului pltit i va putea urmri pe cellalt debitor pentru
partea ce revenea acestuia.
B) Subrogaia real reprezint nlocuirea unui lucru cu un alt lucru
i ea poate fi: a) subrogaie real cu titlu universal i b) subrogaie real

Drept civil. Drepturi reale | 16


cu titlu particular. (ex. dac dintr-un patrimoniu este vndut un lucru,
locul lui este luat de preul ncasat care la rndul su, va putea fi nlocuit
cu un alt lucru achiziionat din preul obinut).
a) Subrogaia real cu titlu universal presupune nlocuirea automat
a unei valori cu alt valoare n cuprinsul unui patrimoniu. Spunem c
este cu titlu universal deoarece nlocuirea unei valori cu alta se face fr
a lua n considerare individualitatea lucrului care iese i a celui care intr
n patrimoniu. Aceast nlocuire se produce automat dar nu n baza unei
prevederi legale.
Subrogaia real cu titlu universal prezint desigur i o importan
practic. De exemplu, n cazul n care mai muli motenitori dobndesc
mpreun un patrimoniu i vor s ias din indiviziune prin mprirea
bunurilor. Acele bunuri care nu pot fi comod mprite n natur vor fi
nstrinate iar sumele obinute vor lua locul bunurilor. Alt exemplu
privete efectele anulrii hotrrii judectoreti declarative de moarte a
unei persoane cnd, dac motenitorii prezumtivi au nstrinat o parte din
bunuri cu titlu oneros unor teri de bun credin, actele lor vor rmne
valabile. Dar locul acelor bunuri va fi luat de sumele de bani primite de
succesorul prezumtiv de la terii dobnditori.
b) Subrogaia real cu titlu particular nseamn nlocuirea unui
bun individual determinat cu un alt bun privit izolat(ut singuli). n acest
caz nefiind vorba de nlocuirea unei valori cu alt valoare, subrogaia
opereaz numai dac este prevzut expres de lege. Exist o astfel de
subrogaie n cazul prevzut de art.2.330 din NCC care statueaz c n
situaia n care un bun grevat de o garanie a pierit sau a fost deteriorat,
indemnizaia de asigurare sau, dup caz, suma datorat cu titlu de
despgubire este afectat la plata creanelor privilegiate sau ipotecate,
dup rangul lor. De asemenea, ipoteza art.72 alin.(3) din Legea 18/1991
privind fondul funciar referitoare la schimbul de terenuri care prevede c
prin schimburile efectuate fiecare teren dobndete situaia juridic a
terenului nlocuit, etc.

3. Transmisiunea universal i cu titlu universal

Drept civil. Drepturi reale | 17


Transmisiunea universal are loc atunci cnd se transmite ntregul
patrimoniu de la o persoan la alta n timp ce transmisiunea cu titlu
universal const n transmiterea fracional (fracie ordinar, zecimal,
procent) a ntregului patrimoniu al unei persoane la dou sau mai multe
persoane.
Suntem n prezena unei transmisiuni universale, de exemplu,
atunci cnd o persoan decedeaz iar patrimoniul lsat, integral, este
cules n totalitate de un singur motenitor care are vocaie universal
legal sau testamentar. Dimpotriv, n ipoteza n care patrimoniul
succesoral este dobndit pe cote pri de doi sau mai muli motenitori ne
vom afla n prezena unei transmisiuni cu titlu universal. Aadar,
succesibililor nu li se va da unul sau altul din bunuri ori una sau alta din
datoriile coninute n patrimoniu, ci, de exemplu, o treime din bunuri i o
treime din datorii dac motenitorii sunt n numr de 3; 1/4 dac sunt
patru, etc. n acest caz, vom spune c bunurile defunctului se vor gsi n
indiviziune ntre motenitorii care, mai repede sau mai trziu, vor cere
partajul asupra acestora.
De alt parte, transmiterea patrimoniului ctre succesori i va
expune pe acetia la plata tuturor datoriilor defunctului chiar dac ceea
ce primesc n calitate de activ are valoare inferioar datoriilor care
greveaz motenirea;ei sunt inui ultra vires hereditas ceea ce nseamn
practic de a plti datoriile defunctului din sumele personale.
Acest rezultat neateptat este o consecin a unicitii patrimoniului
care n acest fel pune n lumin un principiu echitabil. Astfel, nu se poate
concepe de ce moartea defunctului sporete ansele creditorilor lui,
acetia profitnd de bunurile motenitorului debitorului. mpotriva unui
asemenea pericol motenitorii se pot feri n dou moduri i anume:
a) fie renunnd la succesiune(adic la activ i la pasiv);
b) fie acceptnd-o sub beneficiu de inventar.
n acest din urm caz ei vor fi inui intra vires succesionis, adic
numai pn la concurena activului succesiunii. Aceasta presupune c toi
creditorii defunctului nu vor putea urmri dect bunurile acestuia. Se
poate observa ns c beneficiul de inventar contrazice, n parte, noiunea
clasic de patrimoniu.

Drept civil. Drepturi reale

| 18

2. Aspecte generice privind drepturile patrimoniale


n funcie de natura coninutului lor, drepturile i obligaiile civile
se clasific n patrimoniale i nepatrimoniale.
Drepturile patrimoniale sunt acele drepturi subiective care au un
coninut economic, evaluabil n bani.
Dreptul nepatrimonial, numit i drept personal nepatrimonial, este
acel drept subiectiv civil al crui coninut nu poate fi evaluat n bani(spre
exemplu, drepturi legate de existena i de integritatea fizic i moral a
persoanei, cum ar fi, dreptul la via, sntate i integritate corporal,
dreptul la libertate, dreptul la secretul vieii private, la onoare, la
reputaie; drepturi referitoare la elementele de identitate ale persoanei;
etc)
Drepturile patrimoniale se mpart n diverse categorii: drepturi
reale, drepturi personale sau de crean, drepturi intelectuale. n cadrul
drepturilor patrimoniale am mai putea include chiar i aciunile n
justiie. Diviziunea drepturi reale-drepturi personale( de crean), ce i
are originea n dreptul roman, este considerat de doctrina mai veche ca
fiind diviziunea suprem, opinie nuanat n prezent de autorii moderni 1,
motiv pentru care n coninutul studiului nostru, nu vom evoca niciun
aspect referitor la drepturile intelectuale.
Din punctul de vedere al subiectelor, dreptul real presupune
existena unui subiect activ determinat i a unui subiect pasiv nedeterminat, format din toi ceilali. Spre deosebire, drepturile de crean
presupun subiecte (att creditor, ct i debitor) determinate, debitorul
avnd obligaia corelativ dreptului creditorului de a cere acest lucru, de
a da, a face sau a nu face ceea ce ar fi putut face n lipsa acelei obligaii.
ns, drepturile reale prezint dou specificiti fa de drepturile
personale: ele comport dreptul de urmrire i dreptul de preferin.
Dreptul de urmrire prezentat de un drept real d posibilitatea
titularului su s urmreasc n orice mini s-ar afla bunul care i aparine
sau care este grevat de un drept real n favoarea sa. Astfel, proprietarul
unui imobil i-l poate revendica de la orice detentor; uzufructuarul poate
1

O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit., pp. 36-42.

Drept civil. Drepturi reale | 19


s i reclame bunul pentru a-l folosi, i asta n faa oricrui proprietar al
bunului. Din contr, dreptul de crean comport prin sine dreptul la
urmrire. Rezult de aici c creditorul beneficiaz de o garanie general
asupra patrimoniului debitorului, neavnd un drept special de urmrire
asupra unor bunuri determinate din patrimoniul acestuia. Un creditor
chirografar nu poate urmri bunurile dect n minile debitorului su,
pierznd aceast posibilitate n cazul nstrinrii ctre un ter. Mai mult,
dreptul de urmrire afecteaz de asemenea i executarea obligaiilor
privind utilizarea unui bun. Dac, de exemplu, A i promite lui B c i va
mprumuta autoturismul pentru o cltorie, dac acest autoturism este
nstrinat B nu poate s i cear cumprtorului C s execute obligaia, A
fiind singurul obligat.
Dreptul de preferin const n posibilitatea titularului de a-i realiza
dreptul su cu prioritate la acelai bun, n raport cu titularii altor drepturi.
De exemplu, dac un drept de crean este nsoit i garantat de un drept
de ipotec, titularul dreptului de ipotec (creditorul ipotecar) are
posibilitatea de a obine realizarea dreptului de crean cu prioritate, din
preul bunului ipotecat, fa de ceilali creditori ai aceluiai debitor.
Conform opiniilor clasice, drepturile reale sunt limitate, fiind expres
reglementate de lege, n timp ce drepturile de crean sunt practic,
nelimitate, deoarece se nasc din orice acte juridice valabile, din fapte
juridice, licite sau ilicite ( adic din aciuni omeneti svrite fr
intenia de a produce efecte juridice, efecte care se produc totui, n
temeiul legii: plata nedatorat, mbogirea fr just cauz, distrugerea
de bunuri care atrage rspunderea civil delictual, etc.).
2.1. Drepturile i obligaiile reale. Definiie i clasificare
Drepturile reale (jus in re) - sunt acele drepturi subiective
patrimoniale n virtutea crora titularul lor i poate exercita atributele
conferite de lege, nemijlocit, asupra bunului la care se refer, fr a
avea nevoie de concursul altor persoane.
Trebuie subliniat faptul c, dreptul real este un raport ntre oameni
cu privire la un lucru i nu un raport ntre om i un lucru. Dreptul real
presupune un raport juridic privitor la un lucru ntre subiectul activ i

Drept civil. Drepturi reale | 20


subiectul pasiv, acesta din urm fiind toate celelalte persoane nedeterminate care au obligaia negativ de a nu aduce atingere exercitrii
dreptului real de ctre titularul su. n cadrul acestui raport, contactul
ntre persoan i lucru este imediat, sub garania i controlul statului:
lucrul este ca i subjugat sau supus persoanei, el este obligat s i se
supun. Este ns o aparen, deoarece un lucru nu poate fi subiectul
pasiv al unui drept.
Clasificarea doctrinar a drepturilor reale const n drepturi reale
principale i drepturi reale accesorii(privilegiile, garaniile reale ori
personale).
Drepturile reale principale sunt acelea care au o existen
independent fa de alte drepturi; deci ele nu depind de alte drepturi
cum ar fi de exemplu, proprietatea, uzul, uzufructul, etc.
Drepturile reale accesorii( de garanie, ori de privilegiu) sunt acele
drepturi care depind de existena altor drepturi; de exemplu, dreptul de
ipotec. Ele sunt accesorii drepturilor de crean.
Dac drepturile reale principale poart asupra materialitii nsi a
lucrului fiind puse n serviciul titularului dreptului, n schimb, drepturile
reale accesorii poart asupra valorii pecuniare a lucrului, aceast valoare
fiind pus deoparte n interesul titularului dreptului.
La rndul lor, drepturile reale principale se mpart n dreptul de
proprietate (public sau privat) i drepturi reale derivate sau corespunztoare dreptului de proprietate.
Din raiuni didactice, putem aminti doar c dreptul de proprietate se
divide n drept de proprietate public, care aparine numai statului sau
unitilor administrativ- teritoriale i drept de proprietate privat, care
aparine persoanelor fizice i persoanelor juridice de tip particular, i
drept de proprietate privat al statului, unitilor administrativ
teritoriale (jude, municipiu, ora, comun), precum i altor persoane
juridice nfiinate de ctre stat i autoritile locale, cum sunt regiile
autonome sau societile naionale. Drepturile reale derivate din dreptul
de proprietate pot s fie la rndul lor desprinse din dreptul de proprietate
privat, ori corespunztoare dreptului de proprietate public.
Drepturile reale corespunztoare dreptului de proprietate public,
potrivit reglementrilor n vigoare pot fi urmtoarele:

Drept civil. Drepturi reale | 21


a) dreptul de administrare (art. 867-870 NCC);
b) dreptul de concesiune (art. 871-873 NCC);
c) dreptul de folosin cu titlu gratuit(art. 874-875 NCC).
Aceste drepturi reale se constituie prin acte administrative, n cadrul
unor raporturi juridice de putere i reprezint modaliti de exercitare a
dreptului de proprietate public. De aceea, ele nu dezmembreaz
proprietatea public, fiind inopozabile proprietarului pe cale administrativ, ns, pe cale civil, acestea sunt opozabile erga omnes. Aa cum
am mai amintit, n practic ele mai pot fi asimilate i modalitilor de
exercitare a proprietii publice
n opoziie cu acestea, drepturile reale derivate din dreptul de
proprietate privat (denumite i dezmembrmintele dreptului de proprietate) sunt opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului. Dezmembrmintelor le lipsesc unele din atributele proprietii, titularul lor avnd
posesia, folosina, dispoziia material sau (parial ) juridic, n timp ce
proprietarul va avea ntotdeauna dispoziia juridic asupra bunului.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt:
a) dreptul de superficie(art. 693-702 NCC);
b) dreptul de uzufruct(art. 703-748 NCC);
c) dreptul de uz i cel de abitaie(art. 749-754 NCC);
d) dreptul de servitute(art. 755- 772NCC).
Revenind la drepturile reale accesorii(de garanie sau de
privilegiu), aa cum am amintit, ele nu au o existen autonom,
deoarece depind ntotdeauna de existena altor drepturi. Aceste drepturi
reale accesorii, sunt denumite i reglementate de Noul Cod civil drept
garanii sau privilegii i de asemenea, pot fi mprite n: garanii
reale(ipoteca, gajul, dreptul de retenie), privilegii i garanii
personale(fideiusiunea, garaniile autonome).
a) Dreptul de ipotec este dreptul real accesoriu constituit asupra
unor bunuri mobile sau imobile, corporale sau incorporale determinate
ori determinabile sau universaliti de bunuri, care i confer titularului
su, denumit creditor ipotecar, posibilitatea de a urmri bunul n mna
oricui s-ar afla i de a fi pltit cu prioritate din preul acelui bun. Fiind
constituit asupra unor bunuri aceste drept de ipotec, reprezint n mod
indirect pentru titularul su(denumit creditor ipotecar), o garanie real;

Drept civil. Drepturi reale | 22


b) Privilegiile, reprezint drepturi reale accesorii aparinnd unor
creditori care datorit calitii creanelor lor, au posibilitatea de a fi pltii
cu prioritate din valoarea unor bunuri mobile sau imobile determinate ale
debitorului, chiar n faa unor creditori gajiti sau ipotecari posteriori(de
exemplu, cheltuielile de judecat fcute n interesul comun al creditorilor, cheltuielile ngroprii n raport cu condiia i starea defunctului,
cheltuielile pentru conservarea lucrului, restul de pre al vnztorului pe
imobilul vndut, etc).
c) Fideiusiunea, este contractul prin care o parte(fideiusorul), se
oblig fa de cealalt parte, care are ntr-un alt raport calitatea de
creditor, s execute cu titlu gratuit sau n schimbul unei remuneraii,
obligaia debitorului dac acesta din urm nu o execut. Fideiusiunea nu
se prezum, ea trebuie s fie asumat n mod expres printr-un nscris,
autentic sau sub semntur privat, sub sanciunea nulitii absolute,
motiv pentru care este considerat o garanie personal.
d) Garaniile autonome, sunt angajamentele prin care emitentul n
calitate de garant, se oblig, la solicitarea unei persoane s-i susin
acesteia din urm n faa unui creditor, executarea unei obligaii de a face
sau de a nu face. n egal msur i acest tip de garanii, pot fi asimilate
garaniilor personale.
e) Dreptul de retenie este acel drept real accesoriu( sau garanie
real imperfect), care confer posibilitatea creditorului, n acelai timp
i debitor al obligaiei de restituire sau predare a bunului altuia, de a
reine acel lucru i a refuza restituirea lui pn n momentul cnd
debitorul su, creditor al lucrului, va executa obligaia nscut n legtur
cu cheltuielile ocazionate de pstrarea, ntreinerea sau mbuntirea lui.
De aceea, dreptul de retenie intr n categoria garaniilor reale
imperfecte. Este considerat o garanie real dar imperfect deoarece, nu
confer prerogativa dreptului de urmrire i nici a dreptului de preferin,
ci a unui drept de a participa, n caz de executare silit a bunului asupra
cruia se exercit, la distribuirea preului bunului, n condiiile prevzute
de lege [art. 2498 alin.(2) NCC].
f) Dreptul de gaj este dreptul real accesoriu constituit n favoarea
unui creditor asupra unor bunuri mobile corporale sau titluri negociabile

Drept civil. Drepturi reale | 23


emise n form materializat, ale debitorului sau ale unui ter, pentru a
garanta executarea obligaiei asumate de debitor. Poate fi cu deposedarea
debitorului de bunul gajat sau n cazul titlurilor nominative sau la
purttor, prin remiterea acestora, iar n cazul titlurilor la ordin, prin
andosarea acestora, n scop de garanie. Dreptul de gaj beneficiaz de
atributele de urmrire i preferin i recunoate n acelaii titularului su,
o garanie real asupra bunurilor care intr n aria obiectului su.
Obligaiile reale reprezint o categorie intermediar ntre drepturile
reale i drepturile de crean(personale). Ele se mpart n obligaii1
propter rem i scriptae in rem i se caracterizeaz printr-o opozabilitate
mai restrns dect cea a drepturilor reale i de una mai extins dect cea
a raporturilor de crean.
Obligaiile propter rem sunt ndatoriri pozitive (de a face) sau
negative (de a nu face) care decurg din stpnirea unui bun i oblig
numai n legtur cu acele bunuri pe titularii drepturilor reale asupra
lor. Aceste obligaii se transmit oricror deintori ai bunului, odat cu
acesta. Obligaiile propter rem sunt de dou categorii: legale (cele
prevzute de art. 17 din Legea nr.407/2006 privind vntoarea i
protecia fondului cinegetic, obligaia de grniuire reglementat de art.
560 NCC, obligaia de a contribui la cheltuielile de ntreinere i
construire a zidului comun prevzut de art. 663 NCC, precum i
obligaiile reglementate de Noul Cod Civil ca fiind servituii de a nu
construi, cele de trecere, etc)iconvenionale (care se nasc prin acordul
prilor, cum ar fi obligaia reglementat de art. 759 Noul Codul civ. prin
care proprietarul unui fond aservit se oblig s asigure uzul i utilitatea
fondului dominant).
Obligaiile scriptae in rem corespund unor drepturi de crean, dar
sunt intrinsec legate de stpnirea unor bunuri de ctre alt persoan
dect proprietarul sau titularul unui drept real asupra acelor lucruri.
Potrivit art.1.812 din NCC, cel care dobndete proprietatea unui imobil
nchiriat este obligat s respecte contractul de locaiune ncheiat de
proprietarul anterior chiar i dup ce locatarului i s-a notificat nstrinarea, pentru un termen de dou ori mai mare dect cel care s-ar fi
aplicat notificrii denunrii contractului. Dup cum se vedea,
1

O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit., pp. 43-47.

Drept civil. Drepturi reale | 24


proprietarul actual, ter fa de contractul ncheiat anterior, este obligat s
respecte drepturile i obligaiile izvorte din acest contract n baza unei
obligaii scriptae in rem.
2.2. Drepturile de crean. Definiie
Putem defini drepturile de crean(sau personale), ca fiind acele
drepturi subiective patrimoniale n temeiul crora subiectul activ, numit
creditor poate pretinde subiectului pasiv numit debitor, s dea, s fac
sau s nu fac ceva.
Drepturile de crean mai sunt denumite i drepturi personale, n
opoziie cu cele reale, deoarece ele sunt opozabile numai anumitor
persoane(debitori).
Potrivit doctrinei1 juridice, aceste drepturi sunt constituite din dou
elemente: o relaie interpersonal ntre creditor i debitor; un element
economic care const ntr-un drept al creditorului asupra patrimoniului
debitorului, drept care se numete garanie general sau comun.
n privina raporturile juridice ncute din drepturile de crean,
acestea se numesc raporturi de obligaii, ntruct dreptului de crean, i
va corespunde ntotdeauna o obligaie( de a da, a face, sau de a nu face).
Aadar, dreptul de crean poate aprea ca o putere juridic ce permite
creditorului, s cear debitorului, ndeplinirea unei anumite prestaii. n
alt ordine de idei, creditorul chirografar, are un drept de garanie
general sau comun( gaj general) asupra patrimoniului debitorului su,
adic are dreptul de a urmri i vinde bunurile, prin executrii silite la
licitaie public, iar din preul obinut s i se ndestuleze creana sa. Din
aceast perspectiv, dreptul de crean apare ca un drept la o parte sau
fraciune de patrimoniu. Dac preul rezultat din procedura de executare
silit a bunurilor debitorului este neacoperitor pentru a despgubi pe toi
creditorii chirografari, acetia vor fi pltii proporional cu suma
nominal creanei deinute.

O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit., p. 36.

Drept civil. Drepturi reale | 25


Potrivit Noului Cod civil, dreptul de crean poate face obiectul
unei cesiuni ctre o alt persoan, cu respectarea prescripiilor impuse de
lege.

3. Despre bunuri
3.1. Noiunea i definiia bunurilor
Legtura dintre persoane i bunuri a fost din cele mai vechi timpuri
una, natural fireasc, deoarece omul a fost cel care a dat utilitate sau
sens economic lucrurilor. De aceea i Noul Cod civil consacr o
importan normativ deosebit bunurilor, n Cartea a III-a, intitulat
Despre bunuri(art.535-550).
Deoarece lucrurile sunt utile omului producndu-i acestuia
avantaje, ele sunt denumite n drept, bunuri. Dac, lucrurile n general
sunt considerate bunuri, totui putem particulariza prin aceea c nu toate
lucrurile sunt bunuri, pe motiv c nu toate lucrurile pot fi
apropriate(adic a face ca un lucru s fie potrivit pentru un anumit scop);
sunt lucruri care prin natura lor nu pot fi apropriate(deoarece sunt bunuri
comune- res communes) cum ar fi: lumina, aerul, marea, zpada, etc.
Aceste bunuri pot fi folosite de ctre persoane n comun, adic au o
utilitate comun ns, din punct de vedere juridic nu pot fi privite ca
bunuri.
Noiunea de bunuri, este consacrat de prevederile art.535 din
NCC, n sensul c: Sunt bunuri lucrurile, corporale sau necorporale,
care constituie obiectul unui drept patrimonial.
n sens economic, prin bun se nelege orice lucru care este util. n
sens juridic, termenul de bun are dou accepiuni. n sens restrns,
stricto sensu: sunt bunuri, lucrurile corporale sau necorporale, care pot
face obiectul unor drepturi i obligaii patrimoniale; n acest sens este
preferabil de a se folosi termenul de lucru. n sens mai large, lato sensu:
prin bunuri vom nelege nu numai lucrurile corporale sau necorporale
ca obiecte ale drepturilor i obligaiilor patrimoniale, dar i drepturilor
patrimoniale precum i aciunile referitoare la bunuri n accepiunea
restrns.
Bunul se detaeaz de lucru dac ndeplinete dou condiii: s fie
util omului i s fie apropriabil sub forma drepturilor patrimoniale. Deci

Drept civil. Drepturi reale | 26


bunul reprezint un lucru util sau o valoare economic care poate deveni
obiect al dreptului patrimonial. Dar bunul nu se poate confunda cu
dreptul patrimonial, pentru c i este doar obiect al acestuia.
n raport cu cele dezvoltate, dar i potrivit noiunii consacrate n
Noul Cod civil, putem defini bunul ca fiind, acea valoare economic ce
este util omului i este susceptibil de apropriere sub forma drepturilor
patrimoniale.
3.2. Criteriile de clasificare a bunurilor
Noul Cod civil aplic diferite criterii bunurilor, distingndu-se n
primul rnd cele corporale, de cele necorporale. Aceste prime criterii de
clasificare a bunurilor, sunt stabilite de art. 535 din NCC i ambele tipuri
de bunuri pot constitui obiectul unui drept patrimonial.
Astfel, pentru bunurile corporale trebuie luat n considerare
realitatea fizic, material, adic ele sunt imobile i respectiv mobile prin
natura lor.
De alt parte, pentru bunurile necorporale distincia devine
artificial; ele sunt imobile sau mobile prin obiectul la care se aplic( n
general, putem exemplifica drepturile asupra bunurilor i cele de crean,
iar n particular, uzufructul lucrurilor imobile sau mobile, servituile,
aciunile care tind la revendicarea unui imobil sau mobil, etc.) i tot n
categoria bunurilor necorporale intr i bunurile mobile prin
determinarea legii(pri de interes, rente, etc.).
1. Bunuri corporale (res corporales). Putem defini bunurile
corporale ca fiind, acele bunuri care au o existen material, perceput
de simurile omului, putnd fi vzute, atinse i posedate. Din punct de
vedere juridic, noiunea de bun corporal poate fi perceput indiferent
starea bunului, solid, gazoas ori lichid.
n consecin, bunurile corporale pot fi imobile sau mobile. Ce nu
poate fi de contestat este natura bunului imobil - pmntul. Imobilul
poate fi o poriune de pmnt sau un lucru cu caracter permanent
ncorporat n pmnt, spre exemplu: o cldire sau o construcie, o
platform i alte instalaii de exploatare a resurselor submarine situate pe
platoul continental, izvoarele i cursurile de ap, sunt imobile prin natura

Drept civil. Drepturi reale | 27


lor. Plantaiile prinse de rdcini(gata s fie tiate) arborii
nrdcinai(gata s fie dobori), n principiu, pstreaz natura lor
imobiliar dar numai atta timp ct separaia nu a avut loc(art. 537
NCC); de asemenea, rmn bunuri imobile materialele separate n mod
provizoriu de un imobil, pentru a fi din nou ntrebuinate, att timp ct
sunt pstrate n aceeai form, precum i prile integrante ale unui
imobil care sunt temporar detaate de acesta, dac sunt destinate spre a fi
reintegrate. Dar chiar din acest moment, sub anumite aspecte, codul le
trateaz ca mobile prin anticipaie(art. 540 NCC), avnd n vedere
desprinderea(separarea) lor viitoare. ntr-adevr, vnzarea recoltelor
desprinse din rdcini, arborii care se taie, materialele din demolri, toate
concepute ca o vnzare de bunuri viitoare, vor urma regimul vnzrilor
mobiliare, mai simplu i mai lejer dect al vnzrilor imobiliare.
n opoziie, mobilul prin natura sa este definit orice bun pe care
legea nu-l consider imobil [art. 539 alin.(1), NCC]. ntr-o definiie mai
concis, putem ilustra mobilele ca fiind acele bunuri caracterizate printro mobilitate proprie sau mprumutat. n categoria acestor bunuri am
putea include o arie diferit i anume: vehicule terestre, animale, nave,
aeronave, mbrcminte, alimente, diamante, lingouri de aur, etc.
n categoria bunurilor corporale putem include i bunurile imobile
prin destinaie (materialele ntrebuinate n locul celor vechi dintr-un
imobil). Aceste bunuri mobile aduse pentru a fi ntrebuinate n locul
celor vechi, vor deveni imobile din momentul n care au cptat aceast
destinaie(de exemplu: placaje, chiuvete, evi, etc.).
2. Bunurile necorporale(res incorporales). Reprezint bunuri
necorporale, acele bunuri care nu au o existen material(corp,
substan), crora le lipsete materia tangibil. Aceste bunuri, nu sunt
imaginare deoarece, ntotdeauna va reprezenta o valoare economic n
patrimoniul unei persoane. n esen, bunurile necorporale pot fi doar
drepturile, deoarece drepturile pot fi necorporale. ns, cea mai mare
parte a drepturilor poart asupra unor bunuri corporale; s-ar putea spune
c n acest caz, ele sunt bunuri corporale. Dispoziiile art.542 din NCC,
prevede destul de abstract la alineatul (1) c, () Sunt supuse regulilor
referitoare la bunurile imobile i drepturile reale asupra acestora iar n

Drept civil. Drepturi reale | 28


continuare, alineatul (2): Celelalte drepturi patrimoniale sunt supuse, n
limitele prevzute de lege, regulilor referitoare la bunurile mobile.
Doctrina1 a ilustrat faptul c sunt ns i drepturi, care nu au ca obiect un
lucru tangibil. Acestea sunt denumite bunuri necorporale absolut.
n aceste condiii, considerm util s distingem ntre drepturile
asupra bunurilor corporale(a) i bunurile necorporale absolut(b).
A) Drepturi asupra bunurilor corporale. n funcie de obiectul la
care se aplic, pot fi mobiliare sau imobiliare. Este adevrat c
dispoziiile NCC nu folosesc n mod direct aceast expresie ci, aa cum
este denumit art. 542, Regulile aplicabile drepturilor purtnd asupra
bunurilor. Aceste reguli, au importan dup cum vom vedea pentru,
drepturile reale, drepturile de crean i pentru aciunile n justiie.
Dreptul real. Acesta poate fi privit separat de bunul la care se
aplic pentru a fi considerat el nsui un bun, numai n privina
dezmembrmintelor dreptului de proprietate(de exemplu, dreptul de a
percepe pe durata vieii veniturile rezultate dintr-un uzufruct, este un
bun). Acest exerciiu juridic, nu este valabil n ceea ce privete dreptul de
proprietate care, fiind un drept real total, absoarbe toate utilitile lucrului
i se confund cu acesta. Dreptul de proprietate este singurul drept real
care se identific cu obiectul su. De aceea o persoan care are un drept
de abitaie asupra unei cldiri nu va spune cldirea mea ci va spune:
cldirea asupra creia am un drept de abitaie. n consecin, putem
distinge n acest mod dreptul necorporal, de cldire care este obiectul su
material.
Dac dreptul real se aplic asupra unui bun imobil, acesta va fi un
bun imobil(prin obiectul la care se aplic), iar dac dreptul se aplic
asupra unui mobil, n mod similar va fi bun mobil.
Dreptul de crean. n situaia n care creditorul, poate cere
debitorului su un anumit bun, atunci acest drept reprezint un bun. Dac
obiectul su va fi imobiliar, dreptul de crean va avea un caracter
imobiliar(sunt cazuri rare deoarece cumprtorul devine proprietar
imediat). Per a contrario, creanele vor avea un caracter mobiliar dac
1

O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit., pp. 86-91.

Drept civil. Drepturi reale | 29


obiectul lor este mobiliar. n aceast categorie putem include, n primul
rnd, creanele care tind s realizeze transferul proprietii unui bun
mobil n natur.
Domeniul de aplicare al drepturilor de crean este aproape infinit
deoarece, lucrurile sunt convertibile n bani. Din punct de vedere
didactic, am putea oferi cteva exemple i anume: creanele de
servicii( pot fi obligaii de a face sau a nu face, cu o natur mobiliar
deoarece, n caz de neexecutare se transform n obligaii de sume de
bani); dreptul la nchiriere al locatarului(n ciuda aparenei, are un
caracter mobiliar deoarece stabilete o serie de obligaii n sarcina celui
care nchiriaz); restul de pre din vnzarea unui imobil(chiar dac
obiectul vnzrii a fost un imobil, restul de pre reprezint o crean
mobiliar); etc.
Aciunea n justiie. n contextul materiei noastre, aciunea n
justiie poate fi considerat ca acel mijloc juridic sau procesual pe care o
persoan l are la ndemn, pentru a-i apra un drept n justiie.
Aciunile sunt clasificate1 n funcie de drepturile a cror menire o
au s le apere, dar s le i valorifice. n acest sens, aciunea n justiie prin
care o persoan cere instanei, mpotriva opoziiilor altora, respectarea
dreptului su asupra unui bun, este ea nsi un bun(de exemplu, aciunea
n revendicare). ntr-o oarecare msur, aceast aciune ar putea nlocui
bunul n patrimoniul proprietarului, cu condiia ca instana s-i
recunoasc n mod definitiv dreptul de proprietate asupra acelui bun. Ea
va fi imobiliar dac bunul revendicat este un imobil i mobiliar dac
bunul revendicat este un bun mobil. Aceeai discuie o putem avea i n
cazul n care obiectul aciunii l constituie returnarea unei sume de bani.
Aceast aciune va avea ntotdeauna un caracter mobiliar.
Oricum, n toate cazurile i indiferent de obiectul la care se
refer(mobil sau imobil), o aciune n justiie trebuie s fie admis n
mod definitiv de ctre instanele de judecat pentru c odat cu aceasta,
1

Pentru mai multe amnunte referitoare la clasificarea aciunilor, a se vedea: I.


Le, Tratat de drept procesual civil, Ed. C. H. Beck, Bucureti, 2010, pp. 214-220; V.
M. Ciobanu, T. Briciu, C. C. Dinu, Drept procesual civil. Drept execuional. Arbitraj.
Drept notarial., Ed. Naional, Bucureti, 2013, pp. 129-131.

Drept civil. Drepturi reale | 30


dreptul persoanei va fi recunoscut i valorificat. Aceast recunoatere i
valorificare a dreptului, ns nu poate avea loc n cazul n care aciunea n
justiie va fi respins de ctre instana de judecat.
B) Bunurile necorporale absolute(bunuri pur necorporale). O
parte a doctrinei1 interne scoate n eviden existena acestor bunuri.
Bunurile necorporale absolute pot fi privite ca acele bunuri desprinse
total de orice suport material, fr nicio existen material a obiectului
la care se refer. n aceste condiii, nu putem discuta despre un obiect
mobiliar sau imobiliar al acestor bunuri. ns, dup cum vom observa,
ele vor fi ntotdeauna mobile deoarece reprezint expresia unor creane
sau a unor valori(obligaiuni, aciuni, pri de interes, rente, etc.).
Aceste bunuri, sunt bunurile mobile prin determinarea legii. De
exemplu, n cazul contractului de societate, art. 1.894 din NCC
reglementeaz formarea capitalului social. Astfel, capitalul social
subscris se divide n pri egale, numite pri de interes, care se distribuie
asociailor proporional cu aporturile fiecruia, dac prin lege sau
contractul de societate nu se prevede altfel. Acestea sunt drepturi de o
natur particular, adic creane ale asociailor mpotriva persoanei
juridice. Spre exemplu, dreptul la o fraciune din beneficiile periodice
sau la dizolvare, dreptul la o fraciune din activul partajabil; chiar dac
exist imobile n activ, prile de interes nu vor fi considerate imobiliare
ci tot mobiliare pentru ca ele s poat fi transmise ns, n limitele i
condiiile prevzute de lege(art. 1.901 NCC).
Un alt exemplu de bun mobil necorporal absolut, l poate constitui
dreptul la o anumit sum de bani pltibil lunar sau anual, fie pn la
moartea
creditorului(renta
viager),
fie
pe
o
perioad
nedeterminat(rent perpetu). Cu titlu exemplificativ de rent viager,
este cazul n care un proprietar n vrst, n loc s-i vnd imobilul n
schimbul unui pre pltit dintr-o dat, el l nstrineaz bunul respectiv n
schimbul unei rente lunare, anuale sau nedeterminate.

O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit., pp. 88-90.

Drept civil. Drepturi reale | 31


3. 3. Distincia principal a bunurilor: bunuri mobile i bunuri
imobile
Aceasta este diviziunea fundamental cunoscut att de vechile
reglementri civile, ct i de Noul Cod civil.
Dup formularea art. 536 din NCC care stabilete c: Bunurile
sunt mobile sau imobile, ne poate conduce la concluzia c ntre acestea,
nu exist o categorie intermediar de bunuri. n aceste condiii, putem
distinge n principal ntre, bunuri imobile i bunuri mobile.
Bunurile imobile potrivit art. 537 din NCC, sunt:
terenurile;
izvoarele i cursurile de ap;
plantaiile prinse de rdcini;
construciile i orice lucrri fixate de pmnt cu caracter permanent;
platformele i alte instalaii de exploatare a resurselor submarine
situate pe platoul continental dar i tot ceea ce, n mod natural sau
artificial, este ncorporat cu acest caracter permanent.
Tot cu privire la aceste bunuri, art. 538 din NCC determin anumite
situaii, n care anumite bunuri rmn sau devin imobile. Astfel, rmn
bunuri imobile:
materialele separate n mod provizoriu de un imobil, pentru a fi
din nou ntrebuinate, att timp ct sunt pstrate n aceeai form;
prile integrante ale unui imobil care sunt temporar detaate de
acesta, dac sunt destinate spre a fi reintegrate.
Devin bunuri imobile, materialele aduse pentru a fi ntrebuinate n
locul celor vechi, din momentul n care au dobndit aceast destinaie.
Bunurile mobile conform art. 539 din Noul Cod civil, sunt:
acele bunuri pe care legea nu le consider imobile;
undele electromagnetice sau asimilate acestora, produse n condiiile
legii;
energia de orice fel produs, n condiiile legii, de orice persoan
i pus n serviciul su, indiferent de natura mobiliar sau imobiliar a
sursei acesteia.

Drept civil. Drepturi reale | 32


n egal msur, potrivit art. 540 din Noul Cod civil, sunt bunuri
mobile prin anticipaie:
bogiile de orice natur ale solului i subsolului;
fructele neculese nc;
De asemenea, devin bunuri mobile prin anticipaie, plantaiile i
construciile ncorporate n sol, atunci cnd, prin voina prilor, sunt
privite n natura lor individual n vederea detarii lor.
3. 4. Distincia secundar a bunurilor prevzut de Noul Cod
civil
Dac n principal, bunurile sunt mobile sau imobile, n continuarea
prevederilor Noului Cod civil, sunt reglementate i o serie aparte de
bunuri, pe care am putea-o lua n considerare ca fiind o distincie sau
clasificare secundar. n aceste condiii, se poate face distincie ntre:
bunurile fungibile i cele nefungibile(art. 543 NCC); bunurile consumptibile i cele neconsumptibile(art. 544 NCC); bunurile divizibile i cele
indivizibile(art. 545 NCC); bunurile principale i cele accesorii(art. 546
NCC).
A) Bunuri fungibile i bunuri nefungibile. Definiie.
Bunurile fungibile sunt lucrurile care pot fi nlocuite cu altele n
executarea unei obligaii. Acest tip de bunuri pot ine locul unele altora,
n executarea unei obligaii(alimentele, banii, igrile, etc.).
Bunurile nefungibile sunt lucrurile care nu se pot nlocui unele cu
altele pentru a libera pe debitor. n alt ordine de idei, bunurile
nefungibile sunt acele bunuri privite n mod individual i care nu pot fi
nlocuite unele cu altele(un tablou de colecie, un cal de curs, o moned
de aur veche, etc.). Cu toate acestea, alineatul (3) al art. 543 din NCC,
stabilete c:Prin act juridic, un bun fungibil prin natura sa poate fi
considerat ca nefungibil.
Lund n considerare coninutul definiiilor, putem observa faptul
c aceste bunuri au o realitate fizic concret. De aceea, n mod cotidian,
omul nu se raporteaz asupra bunului individual ci asupra genului din
care face parte. Bunurile care se determin prin cntrire, msurare,

Drept civil. Drepturi reale | 33


numrare, sunt denumite lucruri de gen (10 kg. de orez, 50 l de vin, etc.).
Lucrurile de gen sunt fungibile ntre ele, adic sunt interschimbabile (de
exemplu, aciunile i obligaiile, valorile imobiliare, etc.)
Avnd n vedere cellalt tip de bunuri, putem reine c exist
anumite lucruri care chiar dac fac parte din acelai gen, difer prin
caracteristica lui individual. Cu alte cuvinte,fiecare bun poate fi unic
deoarece, n identitatea sa, el constituie un lucru cert. Lucrurile sau
bunurile certe, sunt n opoziie cu lucrurile sau bunurile de gen mai sus
exemplificate. Lucrurile certe prin caractere individuale, nu pot fi
interschimbabile(fungibile) cu nicio alt categorie de bunuri. Aceast
fungibilitate lipsete constant la imobile, de exemplu, pentru c i dac ar
fi asemntoare, acestea nu ar putea ocupa acelai loc n spaiu(de
exemplu, dou cldiri sau dou terenuri). n cazul bunurilor mobile,
atunci cnd exist caracteristici suficiente pentru ca simurile umane s
nu se poat nela, interschimbabilitatea (fungibilitatea)lor, nu poate fi
incident( de exemplu, costumele de comand, animale, etc.).
Cu toate acestea, aa cum am amintit legiuitorul a considerat util ca
prile unui act juridic, s stabileasc natura fungibil sau nefungibil a
unui bun.
Dac ne raportm la interesul acestei clasificri pentru practica
judiciar, putem aprecia n primul rnd, c acesta rezult din instituia
compensaiei(art. 1.617 din NCC), n care putem admite existena
fungibilitii ca obiect ntre obligaiile supuse compensrii.
n continuare, acest interes practic poate fi relevat prin prisma
vnzrii. Aceast operaiune poate avea efecte diferite n funcie de cum
ea devine incident asupra bunurilor fungibile sau asupra celor
nefungibile. n cazul vnzrii unui bun cert, nefungibil, vnztorul
trebuie s predea cumprtorului chiar lucrul vndut fr a-l putea s-l
schimba cu altul echivalent valoric i cantitativ( de exemplu, tabloul de
colecie). Contrar acestei situaii,vnztorul unui bun fungibil poate s
fac aceast nlocuire ntruct obligaia sa nu privete un lucru
determinat. De asemenea, cumprtorul unui bun nefungibil, cert, devine
imediat proprietar i nu acelai lucru se poate ntmpla n cazul
cumprtorului lucrurilor de gen atta timp ct ele nu au fost individualizate. Pn la momentul individualizrii lor, vnztorul rmne

Drept civil. Drepturi reale | 34


proprietar, dar n acelai timp suport riscul pieirii lor numai din cauz de
for major.
n ultimul rnd, importana practic a acestei distincii rezult i din
instituia aciunii n revendicare. n cazul n care bunurile fungibile au
fost amestecate cu alte bunuri fungibile ale debitorului, de acelai tip,
cantitate i calitate, executarea va fi posibil n natur sau n mod direct
asupra acestora. Dac ele nu mai sunt n posesia debitorului, el va putea
fi obligat s le nlocuiasc cu alte bunuri fungibile pentru c astfel
creditorul s obin o reparaie n natur. Dac se constat lipsa acestor
bunuri fungibile, debitorul va fi obligat la plata echivalentului bnesc al
acestora, iar obiectul aciunii n revendicare a bunului, se transform n
recunoaterea unui drept de crean al creditorului.
B) Bunuri consumptibile i bunuri neconsumptibile. Definiie.
Sunt bunuri consumptibile acele bunuri care nu pot fi folosite
conform destinaiei lor obinuite, fr a li se consuma substana, ori fr
a fi nstrinate de la prima lor ntrebuinare. Bunurile neconsumptibile,
sunt acele bunuri care pot fi ntrebuinate n mod continuu fr ca prin
aceasta s se consume substana lor sau s fie implicat nstrinarea.
Potrivit alineatului (3) al art. 544 din NCC, prile pot conveni ca un
bun consumptibil prin natura sa s devin neconsumptibil dac prin act
juridic, i se schimb ntrebuinarea.
Aceast distincie pe care o gsim implicit n art. 544 din NCC, i
are explicaia n realitatea fizic a bunurilor. ntr-adevr, sunt bunuri care
se consum, se distrug de la prima folosire(de pild, alimentele,
crbunele, benzina) i altele care, dimpotriv, rezist la o folosire
ndelungat i repetat (exemplu, hainele, televizoarele, autoturismele,
etc.).
Pe lng consumarea material a bunurilor dreptul ia n considerare,
pentru moned, consumarea juridic, adic nstrinarea. Moneda nu
poate fi utilizat altfel pentru efectuarea unei pli dect nstrinnd-o
(cheltuind-o).
Aceast distincie suscit i un interes practic deosebit. n primul
rnd, putem lua drept exemplu cazul n care o persoan are dreptul de a
folosi temporar un lucru cu obligaia de a-l restitui(mprumutul,

Drept civil. Drepturi reale | 35


uzufructul, etc). Dac discutm despre bunuri neconsumptibile de la
prima ntrebuinare, la sfritul mprumutului sau uzufructului va trebui
s se restituie chiar acel lucru care a fost dat cu titlu de mprumut sau
uzufruct. Nu acelai lucru se poate ntmpla n cazul bunurilor
consumptibile. n acest caz, restituirea se poate face prin echivalent, deci,
va fi suficient s fie restituite bunuri asemntoare n aceeai calitate,
cantitate i valoare. De fapt, n cazul bunurilor consumptibile, mprumutul i uzufructul, recunosc n realitate un drept de proprietate pentru c
astfel este imposibil s ntrebuinezi astfel de bunuri fr prerogativele
proprietii(de exemplu, dreptul de a distruge).
C) Bunuri divizibile i bunuri indivizibile. Definiie.
Bunurile divizibile sunt acele bunuri care pot fi mprite fr a le fi
schimbat destinaia.
Bunurile indivizibile, sunt bunurile care nu pot fi mprite n natur
fr a li se schimba destinaia.
Cu toate acestea, alineatul (3) al art. 545 din NCC, stabilete c prin
act juridic un bun divizibil prin natura lui poate fi considerat indivizibil.
Aceast clasificare, are drept criteriu msura n care bunurile pot fi
mprite n fragmente fr ca prin aceasta s-i schimbe destinaia
economic. Spre exemplu, o parcel de teren este, n principiu, un bun
divizibil, ca i o ton de gru sau o bucat de stof. Banii sunt asimilai
bunurilor divizibile.
Dar de exemplu, sunt bunuri care nu pot fi mprite fr ca s-i
schimbe destinaia economic anterioar( o hain, o main, un animal
viu, etc.).
Importana acestei clasificri, se manifest cu deosebire n materia
partajului.
D) Bunuri principale i bunuri accesorii. Definiie.
Bunurile principale, sunt acele bunuri care au o existen de sine
stttoare i care pot fi folosite n mod independent.
Bunurile accesorii, sunt acele bunuri care au o existen legat de
un bun principal i folosesc la ntrebuinarea bunului principal.
Prevederile art. 546 din NCC, evoc acest tip de bunuri dar i unele
situaii juridice. Astfel, destinaia comun a bunului principal i al celui
accesoriu poate fi stabilit numai de proprietarul ambelor bunuri. ns,

Drept civil. Drepturi reale | 36


ncetarea calitii de bun accesoriu nu poate fi opus unui ter care a
dobndit anterior drepturi privitoare la bunul principal. Dac se va
realiza o separare temporar a unui bun accesoriu de bunul principal,
primului nu i nltur aceast calitate.
Sunt situaii cnd ntre dou bunuri, chiar dac din punct de vedere
material sunt distincte, unul l completeaz ntr-o oarecare msur pe
cellalt; spunem c el este accesoriu bunului principal. Cu titlu exemplificativ, am putea aminti, rama pentru un tablou, cheile pentru lact,
cpstrul pentru cal, roata de rezerv pentru automobil, etc. Accesoriul
nu este ntotdeauna indispensabil bunului principal dar i aduce acestuia
o utilitate suplimentar. Pot fi situaii n care este dificil s se determine
care este principalul i care este accesoriul. n acest caz va trebui s avem
n vedere un criteriu funcional:accesoriul este n serviciul principalului
i nu invers.
Din mai multe texte ale Noului Cod civil, rezult raportul dintre
principal i accesoriu exprimat prin maxima accesorium sequitur
principale(accesoriul urmeaz soarta principalului). Aceast maxim are
dou consecine:
dac dou bunuri complementare, aparinnd la doi proprietari
diferii se vor reuni material, iar proprietarul principal va dobndi i
proprietatea accesorului. Acest mod de dobndire a proprietii se
numete accesiune, prin el i se transmite accesoriului condiia juridic a
principalului;
dac ntr-un contract sau ntr-un testament se prezum c s-a
dispus de bunul principal, atunci, cu excepia unei clauze contrarii, se
prezum c s-a dispus i de bunul accesoriu.
3. 5. Produsele bunurilor
n sens larg, aceast noiune poate fi considerat o ipostaz a
raportului dintre principal i accesoriu. Cu titlu exemplificativ, potrivit
art. 547 din NCC: Produsele bunurilor sunt fructele i productele.
Conform prevederilor art. 548 din NCC, rezult faptul c unele
bunuri produc n mod periodic fructe1(n sens juridic), fr consumarea
substanei lor(de exemplu, terenul agricol care d anual o recolt sau o
cas care este nchiriat). Exist ns i bunuri care nu produc niciun
venit, denumite bunuri sterile(de exemplu: bijuteriile, lingourile de aur,
etc.).
1

O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit., pp.101-102;

Drept civil. Drepturi reale | 37


Aadar, fructul, n sensul art. 548 NCC, reprezint acel produs care
deriv din folosirea unui bun principal, fr ca substana acestuia s se
diminueze(teren, pomi, capital, etc.). Textul amintit, n coninutul
alineatului (1), clasific fructele n trei categorii i anume: fructe
naturale; fructe industriale; fructe civile.
Fructele naturale sunt produsele directe i periodice ale unui bun,
obinute fr intervenia omului(ex. ciupercile, fructele copacilor,
capitalul, sporul animalelor, etc).
Fructele industriale sunt produsele directe i periodice ale unui bun,
obinute ca rezultat a activitii sau interveniei omului (legumele
obinute prin cultur i orice recolt).
Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului de ctre
o alt persoan n virtutea unui act juridic. Aceste fructe pot proveni din:
chirii, arenzi, dobnzi, dividende, etc.
n continuare, art. 549 NCC reglementeaz Productele bunurilor.
Putem reine c acestea reprezint produsele obinute dintr-un bun cu
consumarea sau diminuarea substanei acestuia. Productul presupune
consumarea substanei i este produs de bunul principal la intervale
neregulate; el nu se mai reproduce. De exemplu, pietrele desprinse
episodic dintr-o carier neexploatat sau, arborii tiai izolat. Aceste
bunuri odat separate de fond nu se vor mai reproduce. Fructul se
distinge de product deoarece el este produs n mod periodic i
diminueaz substana.

Drept civil. Drepturi reale

| 38

Capitolul II. Teoria general a proprietii


potrivit
noului Cod civil

1. Aspecte generale privind dreptul de proprietate


n general, proprietatea1 reprezint fundamentul oricrei ornduiri
sociale, a oricrui sistem statal. Evoluia fiecrei societii, are in
principal n vedere proprietatea, fie c a fost privit n mod individual,
ori n general, la nivelul acelui sistem.
Din proprietate deriv n mod colateral, marile instituii juridice i
de aici, cele mai importante raporturi pe care un individ sau o instituie le
pot ncheia. Proprietatea a simbolizat ntotdeauna, putere, libertate,
bogie i prin urmare trebuie observat micarea i transformarea
acesteia de-a lungul timpului.
Cnd discutm despre proprietate, ne gndim mereu la un lucru, la
dreptul care primeaz asupra-i i de asemenea la posesiunea care poate fi
exercitat asupra lui.
Dac n decursul timpului, mijloacele de aprare a proprietii erau
lipsite de maleabilitate, proprietatea neputnd fi sub niciun motiv tirbit,
n schimb n contemporaneitate, constatm existena unor norme care
reglementeaz anumite situaii n care aceasta poate fi limitat, sau chiar
cnd titularul dreptului de proprietate poate fi expropriat.
De aceea, proprietatea poate fi privit prin prisma unei perspective
sociologice, economice i nu n ultimul rnd juridice.
n Codul nostru civil, aproape toate articolele graviteaz n jurul
proprietii; dreptul de proprietate fiind, matricea2drepturilor subiective.
1

Pentru mai multe amnunte referitoare la proprietate, a se vedea: O.


Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp. 107 -364; G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat,
op.cit., pp. 10-62.
2
O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp. 107.

Drept civil. Drepturi reale | 39


La nceputul acestei seciuni, vom analiza noiunea de proprietate,
dar i cea legat de dreptul de proprietate, dup aceea, vom studia
definiia i formele proprietii aa cum sunt prezentate de Noul Cod
civil.
1. 1. Noiunile de proprietate i drept de proprietate
Din punct de vedere juridic, prin noiunea de proprietate nelegem
acea putere juridic aplicabil tuturor drepturilor. Proprietatea"
intereseaz dreptul civil din momentul n care a devenit o realitate
juridic, respectiv un raport juridic. Realitatea socio-economic a
proprietii, ncadrat de norma juridic, devine realitatea juridic a
proprietii, adic dreptul de proprietate. Dac ar fi s transpunem
afirmaia i n planul tiinei dreptului, ar rezulta c proprietatea din
punct de vedere tehnico-juridic desemneaz obiectul dreptului subiectiv
real de proprietate. De aceea, a fi proprietar nseamn a deine un bun n
mod exclusiv, a avea libertatea de a-l folosi i de a-i da utilizarea dispus
de nevoi, potrivit naturii acestuia. n dreptul roman expresia dominium
(stpnire, proprietate) se referea nu numai la proprietatea propriu-zis
(dominium proprietatis), dar i la alte drepturi reale cum ar fi, de pild,
proprietatea unui drept de uzufruct(dominium uzufructus).
Fa de aceste aspecte, noi vom evoca n cadrul materiei noastre
termenul de proprietate ca fiind proprietatea asupra bunurilor mobile sau
imobile, corporale sau necorporale. Acest sens este ntrebuinat i de
legiuitor n Noul Cod civil, mai precis n coninutul art. 552.
n Constituie, dar i n Noul Cod civil(titlul II i IV), termenul de
proprietate i cel de drept de proprietate sunt sinonime.
Dreptul de proprietate este cel mai important i mai amplu drept
real, fiind considerat prototipul drepturilor reale, iar prin drept real,
nelegnd puterea juridic exercitat direct asupra unui lucru i care
permite titularului de a reine n tot sau n parte din utilitile sale
economice. El este un drept real tip care absoarbe toate utilitile lucrului
sau bunului i care nu are limit dect lucrul nsui. Proprietatea este un
drept complet(plena in re potesta). Dreptul de proprietate este un drept
total pentru c proprietarul su are toate puterile asupra bunului su.
Acest ansamblu de puteri, dup cum vom remarca, se descompune n trei

Drept civil. Drepturi reale | 40


atribute: usus sau just utendi (posesia); fructus sau jus fruendi
(folosina) i abusus sau jus abutendi (dispoziia). Dup cum spunea
Ihering, n cadrul proprietii: dreptul i obiectul sunt intim legate. Nu
pot coexista asupra aceluiai lucru dou raporturi de proprietate;
unitatea lucrului, unitatea dreptului .
1. 2. Formele i definiiile proprietii
inndu-se cont de regimul juridic stabilit de prevederile art. 552
din NCC, formele1 dreptului de proprietate, sunt:
a) dreptul de proprietate privat;
b) dreptul de proprietate public.
Aceast clasificare este cea mai important deoarece i Constituia
consacr aceste dou forme n coninutul art. 136 alin.(1) care statueaz
c:Proprietatea este public sau privat.
ntr-o accepiune larg prin drept de proprietate privat nelegem
dreptul de proprietate particular aparinnd persoanelor fizice i juridice
de tip particular, dreptul de proprietate al societilor comerciale cu
capital integral sau majoritar de stat i dreptul de proprietate privat al
statului, unitilor administrativ-teritoriale i al persoanelor juridice
nfiinate de autoritile centrale ale Statului sau de autoritile
locale(cum sunt regiile autonome).
n egal msur, prin drept de proprietate public, nelegem dreptul
de proprietate aparinnd statului sau unitilor administrativ-teritoriale,
asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraia legii, sunt de uz
ori de interes public i care sunt dobndite prin modurile stabilite de
legiuitor.
Noul Cod civil, aloc dou definiii formelor de proprietate. Astfel,
pentru dreptul de proprietate privat, art. 555 din NCC, consacr faptul
c acesta reprezint: Dreptul titularului de a poseda, folosi i dispune
de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de
lege. Tot acest text, stabilete c dreptul de proprietate privat, n
condiiile legii, este susceptibil de modaliti i dezmembrminte, dup
caz.
Dreptul de proprietate privat poate fi dobndit prin convenie,
motenire legal sau testamentar, accesiune, uzucapiune, ca efecte al
1

O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. p. 229; G. Boroi, C. A. Anghelescu, B.


Nazat, op.cit., p.11.

Drept civil. Drepturi reale | 41


posesiei de bun-credin n cazul bunurilor mobile i al fructelor, prin
ocupaiune, tradiiune, precum i prin hotrre judectoreasc, cnd
obiectul su se refer la recunoaterea unui drept de proprietate, ori prin
efectul unui act administrativ(art. 557 NCC).
Dreptul de proprietate privat se stinge prin pierirea bunului,
abandon i n condiiile legii prin expropriere sau confiscare(art. 562
NCC).
Definiia dreptului de proprietate public este prezentat n
coninutul art. 858 din NCC, care stabilete c: Proprietatea public
este dreptul de proprietate ce aparine statului sau unei uniti
administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin
declaraia legii, sunt de uz ori de interes public, cu condiia s fie
dobndite prin unul din modurile prevzute de lege.
Dreptul de proprietate public poate fi dobndit prin achiziie
public ori expropriere pentru cauz de utilitate public, efectuate n
condiiile legii, donaie sau legat, acceptate n condiiile legii, prin
convenie cu titlu oneros, prin transferul unui bun din domeniul privat n
cel public, sau prin alte moduri stabilite de lege(art. 863 NCC).
Dreptul de proprietate public se stinge dac bunul a pierit, sau
dac a fost trecut n domeniul privat dac a ncetat uzul sau interesul
public, cu respectarea condiiilor prevzute de lege.

2. Dreptul de proprietate privat


2.1. Titularii i obiectul dreptului de proprietate privat
Prevederile constituionale stabilesc fr echivoc c proprietatea
privat1 este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular
[art. 41 alin.(2) din Constituie].
Proprietii private i se aplic regimul juridic de drept comun
reglementat n Noul Cod civil i n alte acte normative. ntr-o economie
de pia, bazata pe libera circulaie a mrfurilor i a bunurilor, ea trebuie
s constituie forma dominant de proprietate. Aa cum am observat, dac
pentru proprietatea public exist dispoziii ale Noului Cod civil, dar i o
1

O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp. 255-260; G. Boroi, C. A. Anghelescu,


B. Nazat, op.cit., pp.12-37.

Drept civil. Drepturi reale | 42


lege organic(Legea nr. 213/1998), pentru proprietatea privat nu exist
o asemenea lege special.
Sediul materiei dreptului de proprietate privat, l constituie
art. 41 alin.(2) i art. 136 alin.(1) din Constituie; Noul Cod civil,
art. 553, 555-692; Legea nr. 18/1991, modificat; Legea nr. 10/2001,
modificat; Legea nr. 215/2001 privind administraia public local,
actualizat, etc.
Or, noiunea de proprietate privat, cuprinde pe lng domeniul
privat al statului i dreptul de proprietate privat aparinnd persoanelor
fizice sau juridice.
Titularii(subiecii) acestui drept pot fi: persoanele fizice,
persoanele juridice de drept privat, statul i unitile administrativteritoriale; acestea din urm avnd, aadar, calitatea de persoane juridice
civile. Dar, unitile administrativ-teritoriale pot avea i calitatea de
persoane juridice de drept public atunci cnd sunt proprietare ale
bunurilor din domeniul public de interes local i atunci dreptul de
proprietate va fi unul public.
n consecin, trebuie s reinem c proprietatea privat, poate
aparine oricrui subiect de drept. n categoria persoanelor juridice de
drept privat sunt incluse: societile comerciale(Legea nr. 31/1990,
republicat), societile comerciale cu participare strin cu sediul n
Romnia(Legea nr. 31/1990, republicat), societile agricole(Legea nr.
36/1991 privind societile agricole i alte forme de asociere n
agricultur, modificat), organizaiile cooperatiste(de exemplu, Legea nr.
169/1996 privind cooperaia de consum i de credit precum i Decretullege nr. 66/1990 privind organizarea i funcionarea cooperativelor
meteugreti), asociaiile i fundaiile(O.G. nr. 26/2000 cu privire la
asociaii i fundaii care a abrogat expres Legea nr. 21/1924 pentru
persoanele juridice), cultele religioase(Decretul nr. 177/1948 privind
regimul cultelor religioase). De dat recent a aprut un nou subiect de
drept: grupul de interes economic(Legea nr. 161/2003).
Obiectul dreptului de proprietate privat. Aici, trebuie deosebit
ntre persoana fizic i persoana juridic. Regula este c o persoan fizic
poate avea n proprietate orice bun mobil sau imobil mai puin bunurile
care fac parte din domeniul public. Dac actualmente o persoan fizic
poate avea un numr nelimitate de construcii, n ce privete terenul,

Drept civil. Drepturi reale | 43


acesta este limitat n unele cazuri. Astfel potrivit Legii nr. 18/1991,
constituirea sau reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
poate fi fcut, de regul, pentru suprafee minime i maxime, n funcie
de zona n care se afl terenul retrocedat.
De exemplu, n conformitate cu art. 42 din aceast lege, (1) n
localitile cu deficit de teren, n care terenurile fotilor proprietari se afl
n proprietatea statului i acetia nu opteaz pentru aciuni in condiiile
art. 37 din acelai act normativ i nu li se pot atribui lor sau motenitorilor suprafaa minima prevzut de prezenta lege, comisiile judeene
vor hotr atribuirea unei suprafee de 5.000 mp de familie, n echivalent
arabil, la cerere, din terenurile proprietatea statului.
ns, trebuie reinut faptul c persoanele fizice pot dispune liber de
dreptul lor de proprietate, inclusiv prin crearea unor dezmembrminte.
Cldirile pot fi nchiriate iar terenurile arendate, dup bunul plac.
n ce privete dreptul de proprietate privat al persoanelor juridice
cum ar fi societile comerciale, regimul lor este reglementat de Legea
nr. 31/1990 privind societile comercial, modificat, cu precizarea c
acestea sunt proprietare asupra patrimoniului lor.
2.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privat
Potrivit definiiei mai sus enunate, putem reine urmtoarele
caractere1 juridice aplicabile dreptului de proprietate privat:
a) Dreptul de proprietate este un drept exclusiv.
Exclusivitatea dreptului de proprietate relev faptul c puterile
conferite de acest drept sunt independente de orice alte puteri ale altei
persoane externe asupra bunului respectiv. De la aceast regul, exist i
unele excepii. n primul rnd situaia n care legea(exproprierea pentru
cauz de utilitate public) sau voina proprietarului de a dispune altfel(de
exemplu, n cazul dezmembrmintelor dreptului de proprietate - uzul,
uzufructul, superficia, servitutea i abitaie).

O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp. 160-165; G. Boroi, C. A. Anghelescu,


B. Nazat, op.cit., pp.16-18.

Drept civil. Drepturi reale | 44


Caracterul exclusiv implic, dup opinia noastr, caracterul deplin
al dreptului de proprietate, adic faptul c el confer proprietarului cele
trei atribute: posesia, folosina i dispoziia.
Din momentul n care este apropriat, un bun poate fi considerat
unul propriu, nu comun. Acesta aparine individual, exclusiv unuia sau
mai multor proprietari. nlturarea oricrei alte persoane, poate fi
reversul recunoaterii plenitudinii dreptului de proprietate privat. De
aceea, exclusivitatea proprietii n materie imobiliar impune terelor
persoane interdicia de a ptrunde ntr-un imobil, asigurnd prin aceasta
o garanie patrimonial. Garania patrimonial nu trebuie s fie
confundat cu inviolabilitatea domiciliului n sensul art. 27 din Constituia Romniei.
Aceast exclusivitate, face ca proprietatea s apar pentru titularul
su, ca un adevrat monopol, n sensul c terele persoane nu au, n
principiu, nici o parte din utilitatea lucrului care aparine altuia. Acetia
nu pot nici s-l posedeze, nici s-l foloseasc i nici dispun n vreun fel
de el. Caracterul exclusiv opereaz nu numai fa de terele persoane ci i
fa de stat sau unitile administrativ-teritoriale.
b) Dreptul de proprietate este un drept absolut.
Chiar dac nu exist un punct de vedere unitar asupra acestui
caracter, putea afirma c dreptul de proprietate este un drept absolut
deoarece el este dreptul cel mai complet dintre toate celelalte drepturi
reale. El confer titularului su totalitatea prerogativelor, adic posesia,
folosina i dispoziia. Din punct de vedere fonetic, absolut nseamn
nelimitat. De aceea, legiuitorul civil a consacrat acest caracter dreptului
de proprietate n ideea c proprietarul nu poate fi subiectul nici unei
restricii, nici din partea persoanelor fizice i nici chiar din partea
statului. ns acest caracter stabilete doar o regul general are, aa cum
vom observa, are i anumite excepii.
n acest sens, absolutismul proprietii afirmat de art. 555 NCC este
considerat unul relativ, deoarece este dezminit de textul invocat care
adaug:n limitele prevzute de lege. Oricum, aceast dispoziie nu
este o noutate fiind menionat i n vechiul art. 480 din Codul civil de la
1865. De aceea, pare puin contradictoriu s ncepi prin a spune c
dreptul de proprietate este absolut i n continuare s adaugi c acest

Drept civil. Drepturi reale | 45


caracter sufer limitri prin lege. n acest sens, pretinsa proprietate
absolut poate fi mai degrab una iluzorie i limitat la dispoziiile legii.
De aceea, caracterul absolut nu trebuie neles ca fr limite,
deoarece proprietatea privat sufer nenumrate ngrdiri. Cu alte
cuvinte, s-a spus c dreptul de proprietate fiind un drept social, conine el
nsui nucleul propriei limitri. Pe de alt parte, putem reine c el este
absolut, pentru c este opozabil tuturor (erga omnes). Aceasta opozabilitate, face ca n cazul n care bunul ajunge n detenia sau posesia
nelegitim a altei persoane, proprietarul are dreptul s-l revendice prin
aciunea n revendicare. Caracterul absolut al dreptului de proprietate i
confer acestuia dreptul de urmrire i de preferin.
Or, proprietatea poate fi o libertate recunoscut titularului su
deoarece, din interpretarea art. 555 NCC rezult c acesta ntrebuineaz,
folosete i dispune de un bun n cadrul acestor limite legale. n opoziie
cu dreptul de proprietate, titularul oricrui alt drept real nu poate face
dect ceea ce i s-a acordat n mod expres s fac(de exemplu, abitaia,
uzufructul, etc.).
c) Dreptul de proprietate este un drept perpetuu.
Perpetuitatea dreptului de proprietate ilustreaz acea trstur a
dreptului de proprietate privat prin faptul c el dureaz atta timp ct
exist i bunul i nu se pierde prin neuz. Cu certitudine, aceast trstur
este necesar dreptului de proprietate privat deoarece, el nu poate fi
numai exclusiv ci i perpetuu.
Proprietatea este perpetu n trei sensuri:
sub aspectul ereditar;
sub aspectul imprescriptibilitii;
sub aspectul inviolabilitii.
Ce trebuie s nelegem prin sensul perpetuitii ereditare a
proprietii? n primul rnd, proprietatea nu este viager ntruct, ea nu se
stinge odat cu moartea titularului su. Proprietatea trece motenitorilor
pe care autorul(de cujus) i-a desemnat prin testamentul su, n lipsa unui
asemenea act, celor pe care legea i cheam s-i succead. Prin
intermediul acestei proceduri se efectueaz o transmitere, o perpetuare a
dreptului de proprietate de la autor( de cujus), la motenitori.
Din cel de-al doilea sens, proprietatea este numit perpetu
pentru c ea nu este susceptibil de a se pierde prin neuz, prin

Drept civil. Drepturi reale | 46


nefolosin [art. 562 alin. (1) NCC]. Proprietarul care din diverse
motive este mpiedicat s-i exercite dreptul, nu l pierde pentru c el
sau motenitorii si, chiar dup o perioad ndelungat, pot s
revendice proprietatea. Dreptul de proprietate nu se stinge n caz de
neexercitare, prin efectul prescripiei1 extinctive.
Regula este c aciunea n revendicare a dreptului de proprietate
este imprescriptibil. Aceast regul, nu nseamn c proprietarul care nu
i-a exercitat dreptul timp de 20 de ani poate ntotdeauna s revendice
acel bunul deoarece, n acest interval, o ter persoan ar putea exercita
posesia i s devin proprietar prin uzucapiune(prescripia achizitiv).
n consecin, n acest caz, aciunea n revendicare a proprietarului
poate rmne fr obiect, n faa uzucapiunii intervenite. Pentru a reine
mai bine acest sens, trebuie avut n vedere faptul c principiul imprescriptibilitii dreptului de proprietate privat nu prezint interes practic,
dect n cazul n care nicio persoan nu poate demonstra intervenia
uzucapiunii(prescripia achizitiv). Acest principiu nu se aplic nici din
punctul de vedere al reconstituirii dreptului de proprietate privat n
temeiul Legii nr. 10/2000 privind regimul juridic al imobilelor preluate
abuziv, modificat sau al Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicat,
deoarece prin perpetuitate, i se poate recunoate dreptul unui titular
deposedat n mod abuziv de vechiul regim comunist. De aceea, n toate
cazurile de acest gen, proprietarul este preferat statului.
Dintr-un ultim sens, proprietatea este perpetu i pentru c ea este,
n principiu, inviolabil. Dispoziiile art. 136 alin.(5) din Constituie
statueaz c: Proprietatea privat este, inviolabil, n condiiile legii
organice. Prin prisma acestui sens, putem presupune c proprietatea nu
poate fi cedat prin for[art. 562 alin.(3) NCC]. Dup cum vom
remarca, prin prisma atributului dispoziiei, dreptul de proprietate este
transmisibil2 prin acte ntre vii (inter vivos) i n mod obligatoriu,
proprietatea se va transmite i pentru cauz de moarte.
1

Pentru o cercetare mai amnunit privind instituia prescripiei, a se vedea,


M. Nicolae, Tratat de prescripie extinctiv, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2010.
2
O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. p. 165; G. Boroi, C. A. Anghelescu, B.
Nazat, op.cit., p.18.

Drept civil. Drepturi reale | 47


De asemenea, acest caracter al perpetuitii dreptului de proprietate
privat are inciden chiar i n cazul abandonului unui bun( de exemplu,
abandonul unui vehicul potrivit Legii nr. 421/2002).
2.3. Analiza atributelor dreptului de proprietate privat
Fiind un drept total, dreptul de proprietate privat nglobeaz
diverse atribute care, prin reunirea lor, constituie deplina proprietate a
titularului. Aceste atribute determinate de alineatul (1) al art. 555 din
NCC, sunt puteri inerente proprietii private, considerate prerogativele
acesteia n numr de trei: jus utendi sau usus( dreptul de a poseda), jus
fruendi sau fructus (dreptul de a folosi) i jus abutendi sau
abusus( dreptul de a dispune). Exerciiul acestor atribute poate fi limitat
prin lege(alin.2, art. 556 NCC), sau n unele cazuri prin voina proprietarului[alin. (3), art. 556 NCC].
a) Jus utendi sau usus ( atributul posesiei unui bun)
Acest atribut const n prerogativa titularului dreptului de
proprietate privat de a se servi sau utiliza bunul. Uzul poate aparine fie
proprietarului bunului care l exercit n putere proprie i n interes
propriu, fie unei alte persoane care l exercit cu acordul proprieterului n
numele i interesul acestuia.
Doctrina1 ilustreaz usus n beneficiul proprietarului, ca fiind
contactul direct cu obiectul apropriat, puterea de a se servi personal de
lucrul su dup destinaia acestuia. Utilizarea unei cldiri de ctre
proprietar, const n faptul de a o locui el nsui. Utilizarea sau uzul este
ca o alternativ a folosinei. Deoarece reprezint o opiune, dreptul de
utilizare include pentru proprietar i dreptul de a nu se servi de lucrul su
dup bunul plac(de exemplu, dintr-un cal de traciune, stpnul su l
poate face cal de curse).
De aceea, uzul, reprezint mijlocul indispensabil fiecrui proprietar
pentru a realiza scopul su, adic utilizarea economic a proprietii sale.
Aceast alternativ a folosinei se va referi ntotdeauna la un bun
neexploatat.
1

O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. p. 167.

Drept civil. Drepturi reale | 48


b) Jus fruendi sau fructus (atributulde a folosi un bun)
Reprezint acel atribut al dreptului de proprietate privat n temeiul
cruia, proprietarul poate folosi bunul n interesul su culegnd inclusiv
fructele.
Atributul folosinei sau fructus, este n primul rnd dreptul
proprietarului de a exploata bunul su sau de a-l lsa neproductiv. n
acest caz, folosina include un drept de opiune, care i corespunde un
drept de inaciune recunoscut proprietarului. Astfel, dreptul de a nu folosi
bunul, de a-l lsa neexploatat, trebuie i el inclus n acest atribut.
De aceea, trebuie s reinem faptul c folosina const n dreptul de
a percepe fructele de orice fel pe care le produce bunul respectiv. Altfel
spus, folosina este dreptul de a culege veniturile unui lucru, fie prin acte
materiale de folosin (de exemplu, proprietarul l valorific direct,
culegnd el nsui fructele - cules de ciuperci, de fructe, de cereale, de
struguri, etc.), ori prin acte juridice de folosin(de exemplu cazul n care
acesta percepe fructele, dnd bunul n arend sau n chirie).
De asemenea, dreptul de folosin privete i dreptul de a pstra sau
consuma fructele percepute, dup bunul plac al proprietarului. Aceasta
poate fi fcut printr-un un act material de consumare sau de un act
juridic de nstrinare ntruct, titularul folosinei nu trebuie s dea
explicaii cu privire la modul de utilizare a veniturilor obinute, dect n
cazurile prevzute de lege.
c) Jus abutendi sau abusus( atributul de a dispune de un bun)
Reprezint atributul care i confer proprietarului, dreptul de a
dispune liber de bunul su. Acest atribut, face din dreptul de proprietate
privat un drept total. Lipsa acestuia ne facem s fim n prezena unui
dezmembrmnt al proprietii.
Dreptul de dispoziie este relevat ca dreptul de dispune n sens
material sau juridic de un bun. Acest atribut face din proprietar un
adevrat stpn al bunului deoarece, el gsete n puterea de dispoziie
conferit de lege, cele mai importante mijloace de a-i realiza dorina sa
de suveranitate asupra lucrului su. Acest putere de dispoziie se
nfieaz prin efectuarea de ctre titularul dreptului de proprietate a

Drept civil. Drepturi reale | 49


unor acte materiale de dispoziie, respectiv, a unor acte juridice de
dispoziie.
Actele materiale de dispoziie. Titularul dreptului de proprietate
privat, n virtutea atributului abusus, are dreptul de a-i demola o
construcie sau o parte din aceasta, a-i drma un zid, de a-i distruge
recolta, etc. Aceast atitudine o poate avea, cu excepia cazurilor n care
norme prohibitive interzic distrugerea. ns deseori, interesul
proprietarului face ca aceast atitudine distructiv s fie nfrnat.
Actele juridice de dispoziie. Titularul dreptului de proprietate are
dispoziia juridic a bunului su. n spiritul acestei puteri de dispoziie,
proprietarul este cel care poate s vnd sau s dea gratuit ceea ce
are(vnzare, donaie, testament, etc.). ns, titularul dreptului de
proprietate poate s ndeplineasc n mod valabil, cu privire la bunul su,
orice acte de dispoziie chiar dac nu sunt acte de nstrinare
(nstrinarea nu trebuie s se confunde cu dispoziia). De exemplu,
constituirea unei ipoteci mobiliare sau imobiliare. De asemenea, acesta
poate s ncheie orice acte juridice privind bunul su, adic: contracte de
ntreinere; contracte de asigurare; contracte de nchiriere; s dea anumite
bunuri n administrarea altei persoane. Totodat, el poate s-i dezmembreze dreptul de proprietate privat prin constituirea unui drept de
uzufruct n interesul unei tere persoane sau s cedeze nuda proprietate
reinnd uzufructul, etc. Anumite acte de nstrinare nu sunt acte de
dispoziie deoarece, acestea se refer la fructele sau la productele
bunurile(de exemplu: vnzarea unor recolte).
Tot aici trebuie de reinut faptul c acestui atribut, i se recunoate i
un drept de opiune care se nfieaz ca un drept de refuz. Aceast
opiune presupune un aspect negativ n cazul n care proprietarul refuz
nstrinarea unui bun su. ns, dreptul de dispoziie trebuie exercitat de
titularul su n condiiile legii i cu bun-credin deoarece n caz contrar,
vom fi n prezena abuzului de drept n sensul art. 15 din NCC.
2. 4. Limitri sau ngrdiri n exerciiul dreptului de proprietate
privat

Drept civil. Drepturi reale | 50


n cadrul acestei seciuni, vom analiza succint limitele1 aplicabile
att exerciiului proprietii private ct i a celei publice.
Aa cum rezult i din finalul definiiei consacrate n art. 555 din
NCC, proprietatea privat confer dreptul titularului su de a poseda,
folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut i perpetuu, n
limitele prevzute de lege. ns, aceste limite nu pot fi stabilite numai de
lege ci, dup cum vom observa i prin convenie sau de ctre instana de
judecat.
Astfel, limitele sau limitrile care privesc exerciiul dreptului de
proprietate privat, sunt reglementate de art. 602-630 din NCC i pot fi:
a) legale; b) convenionale; c) judiciare;
a) Limitele legale ale exercitrii dreptului de proprietate privat
(art.602-625 NCC).
n aceast categorie, legea poate limita exercitarea dreptului de
proprietate, fie n interes public, ori n interes privat. ns, limitele legale
n interes privat pot fi modificate ori desfiinate temporar prin acordul
prilor, nu nainte ca pentru opozabilitate fa de teri, acestea s fac
obiectul formalitilor de publicitate prevzute de lege. Astfel de limite
ale dreptului de proprietate privat pot privi urmtoarele situaii:
Folosirea apelor(art. 604-610 NCC). n aceast situaie,
legiuitorul a instituit reguli pentru proprietarii fondurilor de teren aflate
n apropierea unor ape curgtoare ori necurgtoare. Din raiuni didactice,
vom fi destul de succini cu aceste teme motiv pentru care vom efectua
scurte consideraii. Astfel, potrivit art. 604 din NCC, proprietarul
fondului inferior nu poate mpiedica n niciun fel curgerea fireasc a
apelor provenite de pe fondul superior. Dac aceast curgere cauzeaz
prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate cere autorizarea
justiiei s efectueze pe fondul su, lucrrile necesare schimbrii direciei
apelor, suportnd toate aceste cheltuieli. n acest caz i la rndul su,
proprietarul fondului superior este obligat s nu efectueze nicio lucrare
de natur s agraveze situaia fondului inferior. n cazul curgerii
provocate a apelor, art. 605 din NCC stabilete faptul c, proprietarul
1

O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp. 186-218; G. Boroi, C. A. Anghelescu,


B. Nazat, op.cit., p.18-26.

Drept civil. Drepturi reale | 51


fondului inferior nu poate mpiedica nici curgerea unor astfel de ape
provenite de pe un fond superior sau de la alte persoane. n acest caz,
proprietarul fondului superior este obligat s aleag mijloacele de
scurgere de natur s aduc prejudicii minime fondului inferior,
rmnnd dator la plata unei despgubiri juste i prealabile ctre
proprietarul acestui din urm fond. De asemenea, considerm util s
amintim c legiuitorul civil a prevzut i reglementat n Noul Cod civil,
cazul cheltuielilor referitoare la irigaii(art. 606), dar i obligaia
proprietarului cruia i prisosete apa(art. 607), precum i dispoziii
privind ntrebuinarea izvoarelor(art. 608) sau modul n care se pot
acorda despgubirile datorate proprietarului fondului pe care se afl
izvorul(art. 609);
Pictura streinii casei(art. 611 NCC). Obligaia instituit de
aceast norm, cade n sarcina proprietarilor de construcii care trebuie
s-i edifice streaina acesteia, astfel nct apele provenind de la ploi s
nu se scurg pe fondul proprietarului vecin;
Distana i lucrrile intermediare cerute pentru anumite
construcii, lucrri i plantaii(art. 612-613 NCC). Cu privire la acest
caz, legiuitorul distinge ntre distana minim n construcii i cea pentru
arbori. Astfel, potrivit art. 612 NCC, orice construcii, lucrri sau
plantaii se pot face de ctre proprietarul fondului numai cu respectarea
unei distane minime de 60 de cm. fa de linia de hotar, dac nu se
prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel nct s
nu se aduc atingere drepturilor proprietarului vecin. ns, prin acordul
prilor exprimat ntr-un nscris autentic, aceast distan minim poate fi
modificat.
n privina distanei minime pentru arbori(art. 613 NCC), dac nu
exist dispoziii exprese n regulamentul de urbanism sau a obiceiului
locului, acetia trebuie sdii la o distan de cel puin 2 metri de linia
de hotar, cu excepia acelora mai mici de 2 metri, a plantaiilor sau a
gardurilor vii. Dac aceast distan nu va fi respectat, proprietarul
vecin va fi ndreptit s cear scoaterea ori, dup caz, tierea, la
nlimea cuvenit, a arborilor, plantaiilor ori a gardurilor vii, pe
cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate, avnd

Drept civil. Drepturi reale | 52


totodat i dreptul de a pstra fructele czute n mod natural pe fondul
su;
Vederea asupra proprietii vecinului(art. 614-616 NCC). n
situaia n care un zid comun desparte dou proprieti, nu va fi permis s
se fac o fereastr sau o deschidere n acesta, dect cu acordul
proprietarului vecin. ntre fondul ngrdit ori nengrdit aparinnd unui
proprietar, este obligatorie pstrarea unei distane de 2 metri pentru
edificarea unei ferestre de vedere, balcon sau alte asemenea lucrri
care ar putea fi orientate ctre acest fond, de la grania fondului vecin.
Dreptul de trecere (art. 617-620 NCC). Acest caz, este
reglementat de ctre legiuitor n dou situaii distincte: exercitarea
dreptului de trecere al unui proprietar care este lipsit de acces la calea
public i exercitarea dreptului de trecere n situaii speciale. n prima
situaie, proprietarul unui fond(fond dominant) care este lipsit de accesul
la calea public, are dreptul s i se permit trecerea pe fondul(fond
aservit) vecinului su pentru exploatarea fondului propriu n condiii de
natur s aduc o minim stnjenire exercitrii dreptului de proprietate
asupra fondului ce are acces. Dac vor exista mai multe fonduri n
aceast situaie, trecerea se va face pe fondul cruia i s-ar aduce mai
puine prejudicii. Acest drept de trecere este imprescriptibil i se stinge n
cazul n care fondul dominant dobndete un alt acces la calea public.
Exercitarea dreptului de trecere n situaii speciale poate avea loc
dac lipsa accesului provine din vnzare, schimb, partaj sau dintr-un alt
act juridic. n aceast situaie, dreptul de trecere nu poate fi cerut dect
celor care au dobndit partea de teren pe care se fcea anterior trecerea.
ntinderea i modul de exercitare a dreptului de trecere n toate
cazurile, pot fi determinate prin nelegerea prilor, sau prin hotrre
judectoreasc de ctre instana de judecat, sau printr-o folosin
continu pe timp de 10 ani.
n caz de prejudicii, proprietarul unui fond aservit poate cere
despgubiri mpotriva proprietarului unui fond dominant.
De asemenea, Noul Cod civil instituie cteva reglementri incidente
i altor situaii privind dreptul de trecerecum ar fi: dreptul de trecere
pentru utiliti (art. 621), dreptul de trecere pentru efectuarea unor

Drept civil. Drepturi reale | 53


lucrri (art. 622), sau dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie
(art. 623).
b) Limitele convenionale(art. 626-629 NCC).
Aceste categorii de limite, pot fi aplicabile dreptului de proprietate
privat prin dou moduri: prin acte juridice i prin clauza de
inalienabilitate.
Limitarea dreptului de proprietate prin acte juridice, se poate
efectua prin acordul consimit de ctre proprietarul unui bun, dac acesta
nu ncalc ordinea public i bunele moravuri(art. 626 NCC).
Cu privire la clauza de inalienabilitate, trebuie s reinem c n
general, bunurile proprietate privat sunt alienabile(pot fi nstrinate)
ns, inalienabilitatea acestora, reprezint imposibilitatea ca un bun s
fie urmrit de ctre creditorii titularului acelui bun, sau mai putem spune
c inalienabilitatea reprezint indisponibilitatea acelui bun.
n principal sunt inalienabile lucrurile nesusceptibile de apropriere
privat(aerul, apa, razele soarelui, etc.), bunurile domeniului public,
drepturile de uzufruct, uz, abitaie, etc.
Exist apoi bunuri proprietate privat care sunt declarate de lege
temporar inalienabile sau alienabile condiionat precum:
locuinele dobndite n proprietate de chiriai n temeiul Legii nr.
112/1995;
locuinele realizate cu subvenii de la bugetul de stat n baza
art.19 din Legea nr. 114/1996; ele nu pot fi nstrinate dect dup
restituirea sumelor actualizate primite cu acest titlu.
Unele bunuri nu pot fi indisponibilizate. Astfel, terenurile cu privire
la care exist litigii la instanele judectoreti; sau imobilele construite,
cumprate, realizate, consolidate sau extinse prin utilizarea unor credite
acordate de instituiile financiare autorizate, nu pot fi nstrinate pn la
rambursarea integral a creditului, dect cu acordul prealabil al
creditorului ipotecar (art. 5 din Legea nr. 190/1999 privind creditul
ipotecar pentru investiii imobiliare)
Bunuri care au un circuit civil restrns sunt:
armele i muniiile(Legea nr. 295/2004 privind regimul armelor i
al muniiilor);
materialele explozive(Legea nr. 126/1995 privind regimul
materialelor explozive);

Drept civil. Drepturi reale | 54


deeurile toxice(Legea nr. 211/2011 privind regimul deeurilor),
etc.
Noul Cod civil, stabilete n coninutul art. 627 c, prin convenie
sau testament se poate interzice nstrinarea unui bun, ns numai pentru
o perioad de cel mult 49 de ani i dac exist un interes serios i legitim.
Acest termen, va curge de la momentul dobndirii bunului. Aceast
clauz, denumit clauz de inalienabilitate,pentru a fi opozabil, trebuie
nscris n registrele de publicitate. De asemenea, potrivit textului mai
sus enunat, aceast clauz este subneleas n conveniile din care se
nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan
determinat sau determinabil. Dac aceast clauz va fi ncheiat cu
nerespectarea condiiilor prevzute de lege i va fi considerat nul,
atunci va atrage nulitatea ntregului contract dac a fost determinant la
ncheierea acestuia, iar n contractele cu titlu oneros, caracterul
determinant se prezum, pn la proba contrar.
c) Limitele judiciare(art. 630 NCC).
Acest tip de limitare a dreptului de proprietate privat, se realizeaz
doar de ctre instana de judecat i privete numai cazurile de
vecintate1. Atunci cnd dou fonduri aparin unor proprietari diferii, se
creaz o situaie de fapt, iar vecintatea va fi ntotdeauna un fapt.
Exploatarea celor dou fonduri vecine d natere unor raporturi juridice
ntre titulari, denumite raporturi de vecintate.
n situaia depirii exercitrii dreptului de proprietate n raporturile
de vecintate, instana de judecat, poate s l oblige la despgubiri pe
proprietarul care a cauzat, n exercitarea dreptului su, inconveniente mai
mari dect cele normale n relaiile de vecintate. De asemenea, instana
de judecat poate interveni i limita exercitarea dreptului de proprietate
al acestuia, n cazul n care constat aceste inconveniente.
2.5. Regimul juridic al construciilor proprietate privat
Construciile pot fi nstrinate prin simplul acord de voin al
prilor(solo consensu), fr a mai fi necesar pentru validitatea actului o
1

O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp. 197-201.

Drept civil. Drepturi reale | 55


anumit form sau obinerea unei autorizaii. De la aceast regul exist
unele excepii cuprinse n Noul Cod civil, dar i n anumite legi
speciale(Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii construciilor,
Legea nr.114/1992, denumit - Legea locuinei, Legea nr. 350/2001
privind amenajarea teritoriului i urbanismului, etc.).
Aceste excepii sunt:
A) Forma autentic pentru actul de nstrinare ntre vii:
De exemplu, n materia donaiilor cnd cerina formei autentice a
actului de nstrinare este cerut de lege ad validitatem (art. 1.011 NCC).
Aceeai cerin este incident i n cazul testamentului autentic(1043
NCC). Nerespectarea acesteia n ambele exemple prezentate, se
sancioneaz cu nulitatea absolut a actelor respective.
B) Obinerea unei autorizaii sau aprobri prealabile pentru
nstrinarea dreptului de proprietate asupra construciei. Aceast
condiie este impus n urmtoarea situaie:
a) Executarea lucrrilor de construcii sau desfiinarea acestora.
Construciile pot fi realizate numai pe baza unei autorizaii de
construire sau desfiinare care se elibereaz de ctre delegaiile permanente ale consiliilor judeene, de primarul general al municipiului
Bucureti sau de primari (art. 4 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor).
Autorizaia de construire reprezint un act administrativ al
administraiei publice locale, n temeiul cruia se asigur respectarea
msurilor legale cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea i
funcionarea construciilor.
Ca acte ale administraiei publice locale, att autorizaia de
construcie ct i cea de desfiinare a construciilor sunt supuse controlului judectoresc conform Legii nr. 554/2004 a contenciosului
administrativ.
Prin legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului i
urbanismul, s-a instituit obligativitatea obinerii i eliberrii certificatului
de urbanism pentru adjudecarea prin licitaie a lucrrilor de proiectare i
execuie a lucrrilor publice i pentru legalizarea actelor de nstrinare,
partajare sau comasare a bunurilor imobile.

Drept civil. Drepturi reale | 56


Certificatul de urbanism este actul de informare, cu caracter
obligatoriu, prin care autoritatea administraiei publice judeene sau
locale face cunoscut regimul juridic, economic i tehnic al imobilelor i
alte operaiuni imobiliare potrivit legii. El se elibereaz la cerere de ctre
preedinii consiliilor judeene, primarul general al municipiului
Bucureti sau de primari, iar scopul eliberrii este de a obine autorizaia
de executare a lucrrilor de construcii sau de desfiinare a construciilor.
2.6. Regimul circulaiei juridice a terenurilor
proprietate privat
Regimul comunist, n perioada anilor 1947-1989, a ngrdit progresiv dreptul de proprietate asupra terenurilor ajungndu-se pn acolo
nct, prin Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului i a
localitilor urbane i rurale, s-a interzis nstrinarea terenurilor prin acte
ntre vii.
Dup anul 1989, odat cu revenirea societii romneti la sistemul
statului de drept, a fost necesar s se adopte msuri reparatorii pentru cei
ce au pierdut proprietatea imobiliar pe nedrept. n privina terenurilor,
considerm deosebit de util s amintim dou acte normative, care n
actualul sistem de drept au o importan aparte.
n primul rnd, trebuie amintit faptul c legea de baz care
reglementeaz restituirea terenurilor ireconstituirea drepturilor de
proprietate asupra acestora, este Legea nr.18/1991 privind fondul funciar.
Potrivit acestui act normativ, terenurile sunt mprite pe de o parte, din
punct de vedere al destinaiei lor iar, pe de alt parte, din punctul de
vedere al formei de proprietate.
n funcie de primul criteriu terenurile se mpart n:
a) terenuri cu vegetaie agricol;
b) terenuri cu destinaie forestier;
c) terenuri aflate permanent sub ap;
d) terenuri intravilane;
e) terenuri cu destinaie special.
Potrivit celui de-al doilea criteriu, putem deosebi ntre:
a) terenuri aflate n proprietate privat;

Drept civil. Drepturi reale | 57


b) terenuri aflate n proprietate public.
Cel de-al doilea act normativ de o importan deosebit n materia
terenurilor proprietate privat l constituie Legea1 nr. 17/2014 privind
unele msuri de reglementare a vnzrii-cumprrii terenurilor agricole
situate n extravilan. Aa cum rezult i din denumirea sa, legea se refer
numai la raporturile de nstrinare prin vnzare-cumprare care privesc
terenuri agricole situate n extravilanul unei localiti.
Prezentul act normativ consacr cteva caracteristici speciale
incidente vnzrii-cumprrii terenurilor agricole situate n extravilanul
unei localiti din Romnia, n sensul c:
cetenii i persoanele juridice aparinnd unui stat membru al
UE sau statelor care sunt parte la Acordul privind Spaiul Economic
European (ASEE) sau la Confederaia Elveian, pot achiziiona astfel
de terenuri n condiii de reciprocitate;
cetenii unui stat ter i apatridul cu domiciliul ntr-un stat ter,
precum i persoanele juridice avnd naionalitatea unui stat ter pot
dobndi drept de proprietate asupra acestor terenuri n condiiile
reglementate prin tratatele internaionale, pe baz de reciprocitate, dar i
n condiiile acestei legi;
obinerea unui aviz special din partea Ministerului Aprrii
Naionale eliberat n urma consultrii cu organele de stat cu atribuii n
domeniul siguranei naionale cnd se pune n discuie vnzareacumprarea unui teren agricol situat n extravilan aflat pe o adncime de
30 km fa de frontiera de stat i rmul Mrii Negre, precum i cele de
pn la 2.400 m fa de obiectivele speciale; sau din partea Ministerului
Culturii, respectiv a serviciilor publice deconcentrate n cazul n care se
pune n discuie vnzarea-cumprarea unui teren agricol situat n
extravilan pe care sunt situate situri arheologice;
operaiunea de vnzare-cumprare a unor astfel de terenuri, se
face cu respectarea dreptului de preemiune n urmtoarea ordine:
coproprietarii; arendaii; proprietarii vecini; statul romn prin Agenia
Domeniilor Statului;
1

A fost publicat n M. Of. al Romniei, Partea I, nr. 178 din 12 martie 2014.

Drept civil. Drepturi reale | 58


potrivit art. 6 din lege, Primria n raza creia se afl acest bun
imobil are urmtoarele obligaii: n termen de o zi de la nregistrarea
cererii privind vnzarea-cumprarea unui teren agricol s afieze timp
de 30 de zile oferta de vnzare depus de vnztor, la sediul su sau pe
pagina de internet; n termen de 3 zile de la nregistrarea cererii
vnztorului s transmit Ministerului Agriculturii i Dezvoltrii Rurale
i structurilor teritoriale ale acestuia, un dosar care s cuprind lista
preemptorilor, respectiv copiile cererii de afiare i a ofertei de vnzare;
acelai text de lege, impune i Ministerului Agriculturii i
Dezvoltrii Rurale, precum i structurilor teritoriale ale acestuia,
obligaia ca n termen de 3 zile lucrtoare de la nregistrarea dosarului
transmis de Primrie, s afieze pe site-urile oferta de vnzare, timp de
15 zile.
Pentru a fi valabil operaiunea de vnzare-cumprare a terenurilor
agricole situate n extravilan, aceasta trebuie s respecte condiiile de
fond i de form prevzute de NCC, dar i a dreptului de preemiune
recunoscut persoanelor mai sus amintite. Singura excepie reglementat
de lege, va fi cazul n care vom fi n prezena unei vnzri-cumprri a
unui teren agricol extravilan, pe care sunt situate situri arheologice
clasate. n aceast situaie, vnzarea-cumprarea se va face potrivit Legii
nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicat.

3.Dreptul de proprietate public


3.1. Titularii i obiectul dreptului de proprietate public
Sediul materiei dreptului1 de proprietate public l consituie
Constituia(art.136), Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i
regimul juridic al acesteia, Noul Cod civil(art.554, art. 858-875), Legea
apelor nr.107/1996, etc.
Conform definiiei mai sus enunate, subiecii, sau titularii
dreptului de proprietate public sunt: statul cu privire la bunurile din
1

O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp.231-251; G. Boroi, C. A. Anghelescu,


B. Nazat, op.cit., pp.40-62.

Drept civil. Drepturi reale | 59


domeniul public de interes naional i unitile administrativteritoriale(comuna, oraul, municipiul i judeul) asupra bunurilor din
domeniul public de interes local.
n acest sens, Constituia statueaz c proprietatea public aparine
statului sau unitilor administrativ-teritoriale. Apoi, Legea nr.18/1991
stabilete n art.4 alin.2 c: Domeniul public poate fi de interes naional,
caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine
statului, sau de interes local, caz n care de asemenea, n regim de drept
public, aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor(s.n.).
Obiectul dreptului de proprietate public este reglementat de NCC,
dar i de dispoziiile speciale ale Legii nr. 213/1998 privind proprietatea
public.
Astfel, potrivit art. 859 din NCC, obiect exclusiv al proprietii
publice l constituie:
- bogiile de interes public ale subsolului;
- spaiul aerian;
- apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional;
- plajele;
- marea teritorial;
- resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental;
- alte bunuri stabilite prin lege organic.
Legea organic, nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul
juridic al acesteia, n art.3 prevede c: domeniul public este alctuit din
bunurile prevzute de art.136 alin.3 din Constituie, din cele stabilite prin
Anexa care face parte integrant din prezenta lege i orice bunuri care,
potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public i sunt
dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile
prevzute de lege.
Trebuie s precizm c anexa acestei legi enumer bunurile care fac
parte din: a) domeniul public al statului; b) domeniul public judeean; c)
domeniul public local(comune, orae, municipii).
Din categoria bunurilor de uz public, fac parte acele bunuri care
prin natura lor sunt de folosin general adic: pieele, podurile,
parcurile publice, etc; iar din cea a bunurilor de interes public, acele

Drept civil. Drepturi reale | 60


bunuri care prin natura lor sunt destinate pentru a fi folosite sau
exploatate n cadrul unui serviciu public precum: cile ferate, reelele de
distribuire a energiei electrice, cldirile instituiilor publice, etc.
Desigur, bunurile exemplificate trebuie s fi intrat n proprietatea
statului cu respectarea prevederilor legale n vigoare la data dobndirii
lor, excepie fcnd numai bunurile care potrivit art.136 alin.(3) din
Constituie fac obiectul exclusiv al proprietii publice. Aceste bunuri
sunt: bogiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu
potenialul energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea
teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului
continental, precum i alte bunuri stabilite de legea organic. Legea
organic la care se refer textul este Legea nr. 213/1998 privind
proprietatea public i regimul juridic al acesteia.
Noiunea de domeniu public naional, judeean i local nu este
reglementat doar de dispoziiile legii speciale nr. 213/1998 ci i de art.
860 din NCC. Acest text, face referire n alineatul (1) la faptul c,
bunurile proprietate public fac parte din domeniul public naional,
judeean sau, dup caz, local.
Delimitarea dintre domeniul public naional, judeean i cel local se
face potrivit dispoziiilor legale speciale. De asemenea, bunurile care
formeaz obiectul exclusiv al proprietii publice a statului sau a
unitilor administrativ-teritoriale potrivit legii speciale(Legii nr.
213/1998), nu pot fi trecute din domeniul public al statului n domeniul
public al unitii administrativ-teritoriale sau invers dect ca urmare a
modificrii legii organice respective. n celelalte cazuri, adic, pentru
bunurile care nu sunt prevzute n mod expres n dispoziiile legii
speciale, trecerea unui bun din domeniul public al statului n domeniul
public al unitii administrativ-teritoriale i invers se face n condiiile
legii( prin Hotrre de Guvern pentru bunurile aflate n domeniul public
al statului, respectiv prin hotrrea Consiliului Local sau, dup caz, a
Consiliului Judeean, pentru bunurile aflate n domeniul public al unitii
administrativ-teritoriale).
3.2. Caracterele juridice specifice dreptului de proprietate
public

Drept civil. Drepturi reale | 61


n privina dreptului de proprietate public, art. 861 din NCC
stabilete urmtoarele caractere juridice incidente acestuia:
a) Dreptul de proprietate public este inalienabil. Acest caracter
este nscris n primul rnd n coninutul art. 136 alin. 4 din Constituie
care stabilete c bunurile care fac obiectul proprietii publice sunt
inalienabile; aadar, ele nu pot fi nstrinate prin acte juridice nici n
mod voluntar, nici prin expropriere, de aceea putem afirma c ele sunt
scoase din circuitul civil. Mai mult dect att, cu unele excepii, dreptul
de proprietate public nu poate fi dezmembrat prin constituirea
drepturilor reale derivate: uz, uzufruct, abitaie, servitute, etc. - aadar,
noiunea de inalienabilitate include i interdicia de a nstrina unele
prerogative ale dreptului de proprietate public. De asemenea, bunurile
nu pot fi gajate sau ipotecate.
b) Dreptul de proprietate public este imprescriptibil. ntr-adevr,
el este imprescriptibil extinctiv i achizitiv; extinctiv pentru c aciunea
n revendicare poate fi introdus oricnd, dreptul la aciune n sens
material nu se stinge i achizitiv deoarece bunurile aflate n proprietate
public nu pot fi dobndite de nicio persoan prin uzucapiune. Regula
imprescriptibilitii dreptului de proprietate public, este consacrat i de
Legea nr. 18/1991 i de asemenea de Legea nr. 213/1998. Imprescriptibilitatea este de fapt o consecin a inalienabilitii dreptului de
proprietate public.
c) Dreptul de proprietate public este insesizabil. Aceasta nseamn
c bunurile ce formeaz obiectul acestui drept nu pot fi urmrite de ctre
creditorii proprietarului sau ai persoanelor care le posed pe temeiul
dreptului real de administrare ori cu alt titlu. Acest caracter este o
consecin fireasc a caracterului inalienabil al dreptului de proprietate
public deoarece, dac el nu ar opera, s-ar ocoli regula inalienabilitii. n
adevr, dac aceast categorie de bunuri ar fi supus executrii silite,
atunci s-ar ajunge la vnzarea lor silit i deci la nstrinarea lor. Aa cum
am mai artat, Statul este ntotdeauna prezumat ca solvabil i de aceea nu
se aplic asupra bunurilor sale regimul comun privind urmrirea silit.

Drept civil. Drepturi reale | 62


3. 3. Moduri de dobndire1 i de stingere a proprietii publice.
Exproprierea pentru cauz de utilitate public
Pn la intrarea n vigoare a Noului Cod civil, modurile de dobndire a proprietii publice erau reglementate n dispoziiile art. 7 din
Legea nr. 213/1998, privind bunurile proprietate public. Odat cu
intrarea n vigoare a dispoziiilor Noului Cod civil, practic, cea mai mare
parte a cazurile de dobndire a proprietii publice prezentate de
dispoziiile legii speciale amintite, au fost preluate n noile norme de
drept material.
Cert este c dobndirea proprietii publice se face numai prin
operaiuni juridice i ntotdeauna asupra unuor bunuri proprietatea
privat a unei persoane de drept public sau privat. Cu ocazia schimbrii
regimului juridic al bunurilor respective ,din privat n public autoritatea
beneficiar nu poate fi alte dect o structur administrativ central sau
local. Prin intermediul acestor mecanisme juridice de dobndire a
proprietii publice, bunurile asupra crora se va purta dreptul de
proprietate public va face parte din domeniul public al acelei autoriti
administrative.
Fa de aceste aspecte, legiuitorul nostru civil a reglementat ntr-un
mod deosebit de judicios, cazurile n care se poate dobndi proprietatea
public i n mod natural i cele prin intermediul crora se poate stinge
acest tip de proprietate. n acest context, considerm c este foarte util s
efectum o prezentare generic a modurilor de dobndire i respectiv de
stingere a proprietii publice. De asemenea, n continuare ne vom opri la
o prezentare concis, dar succint a procedurii de expropriere pentru
cauz de utilitate public, ca fiind cea mai exponenial procedur prin
intermediul creia se poate dobndi dreptul de proprietate public asupra
unor bunuri.
3. 3. 1. Enumerarea modurilor de dobndire i de stingere a proprietii publice
1

A se vedea, M. Nicolae, Consideraii asupra Legii nr. 213/1998 privind


proprietatea public i regimul acesteia, n Dreptul nr.6/1999, p.15-16.

Drept civil. Drepturi reale | 63


Potrivit art. 863 din NCC, dreptul de proprietate public se
dobndete prin:
a) achiziie public, efectuat n condiiile legii;
b) expropriere pentru cauz de utilitate public, n condiiile legii;
c) donaie sau legat, acceptat n condiiile legii;
d) convenie cu titlu oneros, dac bunul, prin natura lui sau prin
voina dobnditorului, devine de uz ori de interes public;
e) transferul unui bun din domeniul privat al statului n domeniul
public al acestuia sau din domeniul privat al unei uniti administrativteritoriale n domeniul public al acesteia, n condiiile legii;
f) prin alte moduri stabilite de lege.
n privina stingerii dreptului de proprietate public(art. 864 NCC),
aceasta se poate efectua prin:
a)pieirea bunului pe cale natural sau prin intervenia omului;
b) trecerea bunului n domeniul privat (ea se face prin hotrre a
guvernului, a consiliului judeean sau a consiliului local);
c) trecerea unor bunuri din domeniul public n domeniul privat
pentru reconstituirea dreptului de proprietate privat, pentru retrocedarea
lor fotilor proprietari sau pentru a fi vndute.
Proprietatea public poate fi de domeniu public sau de domeniu
privat; fiecare din aceste domenii pot fi de interes naional sau de interes
local(judeean, municipal, orenesc sau comunal).
Deoarece, exproprierea pentru cauz de utilitate public implic
derularea unei proceduri mai complexe, considerm din punct de vedere
didactic, c aceast modalitate de dobndire a dreptului de proprietate
public, prezint un interes mai larg, motiv pentru care va fi dezvoltat n
rndurile urmtoare.
3. 3. 2. Exproprierea pentru cauz de utilitate public
Autoritile publice pot s-i mreasc patrimoniul imobiliar prin
modurile de dobndire de drept comun(prin vnzare-cumprare sau prin
liberaliti). Dar ele pot recurge i la un alt procedeu care le este specific
i care are la baz nsi ideea de putere public: cedarea forat care
aplicat imobilelor proprietate privat, se nfieaz sub forma
exproprierii pentru cauz de utilitate public.

Drept civil. Drepturi reale | 64


Alineatul (3) al art. 562 din NCC prevede c: Exproprierea se
poate face numai pentru o cauz de utilitate public stabilit potrivit
legii, cu just i prealabil despgubire, fixat de comun accord ntre
proprietar i expropriator. n caz de divergen asupra cuantumului
despgubirilor, aceasta se stabilete pe cale judectoreasc.
Textele constituionale dar i cele din Noul Cod civil, stabilesc pe
de o parte, premisele cedrii forate a dreptului de proprietate, iar pe de
alt parte, o garanie dat proprietii individuale deoarece exproprierea
este subordonat: a) existenei unei cauze de utilitate public; b) plata
unei despgubiri juste i prealabile.
Despgubirea trebuie pltit, n principiu, nainte ca expropriatorul
s intre n posesia imobilului expropriat, de comun acord ntre proprietar
i expropriator, iar n caz de divergen, ea nu poate fi pronunat dect
de autoritatea judectoreasc.
Deci, exproprierea const n trecerea forat n proprietatea
public prin hotrre judectoreasc, dup caz, a unor imobile aflate n
proprietate privat cu o just i prealabil despgubire, pentru cauz de
utilitate public.
Bunurile supuse exproprierii, sau bunurile expropriabile, sunt
numai bunurile imobile proprietate privat. n acest sens, putem discuta
de dou acte normative speciale care reglementeaz proceduri de
expropriere pentru cauz de utilitate public:
a) Legea1 nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauz de
utilitate public;
b) Legea2 nr.255/2010, privind exproprierea pentru cauz de
utilitate public, necesar realizrii unor obiective de interes naional,
judeean i local.
Prin intermediul acestor acte normative speciale, se stabilesc cazuri
n care anumite bunuri imobile pot fi expropriate i n mod implicit, se
reglementeaz proceduri speciale de dobndire a dreptului de proprietate
public, asupra unor imobile care anterior, au avut un regim de proprietate privat.
1

Prezenta lege, a fost republicat n M. Of. nr. 472 din 5 iulie 2011.
A fost publicat n M. Of. nr. 853 din 20 decembrie 2010 i ulterior a fost
completat i modificat prin mai multe acte normative i anume: Legea nr.
205/2011 ; Legea nr. 90/2011, etc.
2

Drept civil. Drepturi reale | 65


Dispoziiile art. 2 din Legea nr. 33/1994 scot n eviden faptul c:
Pot fi expropriate bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau
a persoanelor juridice cu sau fr scop lucrativ, precum i cele aflate n
proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor.
n acelai spirit, art. 3 din Legea nr. 255/2010, statueaz faptul c
pot fi expropriate, bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau
juridice precum i cele aflate n proprietatea privat a comunelor,
oraelor, municipiilor, judeelor.
Referitor la bunurile imobile proprietate public, ele sunt i pot fi
oricnd afectate unei utiliti publice prin actul de putere al autoritii
competente. Nu pot fi supuse exproprierii nici bunurile imobile aflate n
proprietatea privat a statului deoarece, n calitatea sa de proprietar
acesta poate s afecteze utilitii publice oricare din bunurile pe care le
are n proprietate privat. Putem spune n acest sens, c se va schimba
doar regimul juridic al imobilelor respective. n acelai mod, se pune
problema i pentru bunurile imobile proprietatea privat a unitilor
administrativ-teritoriale, cnd utilitatea public se declar pentru lucrri
de interes local.
Utilitatea public se declar pentru pentru lucrri de interes naional
sau pentru lucrri de interes local( art. 5 din Legea nr. 33/1994). Att
Legea nr. 33/1994(art. 6), ct i Legea nr.255/2010(art. 2), enumer
principalele categorii de lucrri de utilitate public ntr-o list
nelimitativ.
Pentru lucrrile de interes naional utilitatea public se declar de
ctre Guvern iar pentru cele de interes local de ctre consiliile judeene,
Consiliile Locale,de Consiliul General al municipiului Bucureti, dup
caz.
Actul de declarare a utilitii publice se aduce la cunotiin public
prin afiare la sediul Consiliului Local n a crui raz este situat imobilul
i prin publicare n Monitorul Oficial al Romniei sau n presa local,
dup cum este vorba despre utilitate public de interes naional sau
local(art. 11 dinLegea nr. 33/1994).
Fiind un act administrativ, declaraia de utilitate public este supus
controlului judiciar n baza Legii nr. 554/2004 privind contenciosul
administrativ.

Drept civil. Drepturi reale | 66


Deoarece, procedura de expropriere pentru cauz de utilitate public
reglementat de Legea nr. 33/1994, reprezint o instituie judiciar de
drept public care completeaz i dispoziiile Legii nr. 255/2010,
considerm util s prezentm doar etapele cele mai importante prevzute
de acest act normativ astfel:
A) Msuri premergtoare exproprierii. ntotdeauna, exproprierea
pentru cauz de utilitate public, debuteaz cu Declaraia de utilitate
public asupra bunurilor, care aa cum am mai amintit, reprezint un act
administrativ supus controlului judiciar. nainte de a fi declanat
procedura propriu-zis a exproprierii, sunt necesare derularea unor
msuri premergtoare acesteia. n primul rnd, expropriatorul va ntocmi
planurile care cuprind imobilele expropriate, cu indicarea numelui
proprietarilor i a ofertelor de despgubiri. n termen de 15 zile de la
publicare titularilor drepturilor reale asupra imobilelor n cauz li se va
notifica propunerile de expropriere i procesul-verbal ntocmit de
comisia de cercetare prealabil (art.13), ei putnd face ntmpinare n
termen de 45 de zile de la primirea notificrii (art.14 alin.1). ntmpinrile se soluioneaz n termen de 30 de zile de ctre o comisie a
crei componen, mod de funcionare i procedur sunt prevzute
de art. 15-17 din lege.
Prin hotrrea motivat a comisiei se poate accepta sau respinge
punctul de vedere al expropriatorului. n cazul respingerii acesteia, acesta
are posibilitatea s revin cu noi propuneri. n cazul n care i acestea
sunt respinse, expropriatorul, proprietarul ori titularii altor drepturi reale
asupra imobilului, pot introduce o contestaie mpotriva hotrrii
comisiei la Curtea de Apel n raza creia este situat imobilul propus
pentru expropriere.
B) Exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor. Acestea
sunt reglementate n Capitolul IV al Legii nr.33/1994. Soluionarea
cererilor de expropriere este de competena Tribunalului n raza cruia
este situat imobilul. Instana va verifica dac sunt ntrunite condiiile
cerute pentru expropriere, fr a putea repune n discuie, n principiu,
problemele de fond privitoare la expropriere(de ex., necesitatea acesteia,

Drept civil. Drepturi reale | 67


ntinderea, faptul c nu a fost contestat hotrrea comisiei, etc.). Prin
excepie, Tribunalul va putea exercita un control asupra problemelor de
fond n cazul n care expropriatorul cere o expropriere parial iar
proprietarul solicit exproprierea total.
Tot Tribunalul va hotr i asupra despgubirilor cuvenite fiecreia
dintre persoanele interesate; i n aceast faz prile se pot nvoi asupra
ntinderii despgubirilor cuvenite, caz n care instana va pronuna o
hotrre definitiv. Dac prile nu se neleg referitor la cuantumul
despgubirilor, acesta se va stabili de ctre o comisie format din 3
experi(unul desemnat de expropriator, unul numit de instan i unul din
partea persoanelor supuse exproprierii). Despgubirea se compune att
din valoarea real a imobilului, ct i din prejudiciul cauzat proprietarului
sau altor persoane. La stabilirea valorii reale a imobilului se va ine
seama de valoarea de pia a unui imobil similar la data ntocmirii
raportului de expertiz. Despgubirea stabilit de instan va trebui s nu
fie mai mic dect cea oferit de expropriator dar nici mai mare dect cea
solicitat de proprietar i alte persoane.
Hotrrea pronunat n materie de expropriere este supus cilor
de atac prevzute de lege(apel, recurs).
C) Efectele exproprierii. Exproprierea produce urmtoarele efecte
juridice:
a) imobilul expropriat trece n proprietatea public liber de orice
sarcini;
b) se sting drepturile reale derivate din dreptul de proprietate-uzul,
uzufructul, abitaie, superficie precum i orice alte drepturi reale. De
asemenea se sting drepturile de concesiune i dreptul de folosin.
Titularii acestor drepturi au drept la despgubiri;
c) n ce privete dreptul de ipotec i privilegiul care greveaz
bunul expropriat, acestea se strmut de drept asupra despgubirii
stabilite de instan (art.28 alin.2).
d) se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane
asupra imobilului expropriat(de exemplu: cele nscute din contractul de
locaiune, de comodat).

Drept civil. Drepturi reale | 68


D) Retrocedarea i dreptul de preemiune la cumprarea
imobilului. Dispoziiile Legii nr. 33/1994, reglementeaz dou drepturi
n favoarea proprietarului imobilului expropriat (art. 35-37) i anume:
a) dreptul de a cere i de a obine retrocedarea imobilului
expropriat. Dac imobilele nu au fost utilizate n termen de 1 an potrivit
scopului n considerarea cruia au fost preluate de la expropriat,
respectiv lucrrile nu au fost ncepute, i nici nu s-a fcut o nou
declaraie de utilitate public, fotii proprietari pot cere retrocedarea
lor(art.35). Cererea de retrocedare se va introduce la Tribunalul care a
hotrt exproprierea. Retrocedarea imobilului se va face n schimbul
unui pre care nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat;
b) dreptul de preemiune la cumprarea imobilului n ipoteza n
care expropriatorul s-ar hotr s-l nstrineze. Acest drept este
recunoscut fostului proprietar atunci cnd expropriatorul s-a hotrt s
nstrineze imobilul i dac lucrrile pentru care s-a dispus exproprierea
nu s-au realizat (art.37).
n scopul realizrii acestui drept, expropriatorul este obligat s
notifice n scris fostului proprietar oferta sa de nstrinare. Titularul
dreptului de preemiune l poate exercita n termen de dou luni de la
data comunicrii notificrii. Orice act de nstrinare ncheiat de ctre
expropriator cu nclcarea dreptului de preemiune este lovit de nulitate
relativ deoarece ocrotete un interes personal.
3.4. Drepturile reale corespunztoare proprietii publice
Drepturile reale corespunztoare proprietii publice, pot fi
considerate i modaliti de exercitare a dreptului de proprietate public
deoarece, este de competena organelor centrale ale puterii executive
pentru bunurile din domeniul public de interes naional i autoritile
publice locale pentru bunurile din domeniul public de interes local, s
decid asupra situaiei juridice ale acestor bunuri. n viziunea Noului
Cod civil, aceste modaliti ale proprietii publice, reprezint drepturi
reale principale, derivate din dreptul deproprietate public(art. 866-875
NCC). n concret aceste modaliti, sau drepturi reale derivate, sunt:

Drept civil. Drepturi reale | 69


A)Dreptul de administrare a bunurilor din proprietate public
(art. 867-870 NCC)
El se refer la patrimoniul autoritilor centrale sau locale. Dar acest
drept poate fi atribuit i altor subiecte de drept public precum regiile
autonome i instituiile centrale. Dreptul de administrare acordat n
favoarea unor persoane juridice de drept public, constituie principala
modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public.
Potrivit art. 1 din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public
pot fi date, dup caz, n administrarea regiilor autonome, a prefecturilor,
a autoritilor publice centrale i locale, a altor instituii publice de interes
naional, judeean i local. Aadar, titularii dreptului de administrare sunt:
regiile autonome, prefecturile i autoritile publice centrale i locale cu
personalitate juridic(ministere, comisii judeene i consilii locale),
instituiile publice de interes naional, judeean sau, dup caz, local.
Dreptul de administrare ia natere n temeiul unor acte de drept
administrativ. Aadar, dreptul de administrare este un drept real
principal i el este constituit pe temeiul proprietii publice. El are o
natur mixt: astfel, n raport cu titularii dreptului de proprietate public
are o natur administrativ i o natur civil fa de celelalte subiecte de
drept. Dreptul de administrare este un drept real corespunztor dreptului
de proprietate public.
n ceea ce privete caracterele juridice ale dreptului de administrare,
ele sunt aceleai cu cele ale dreptului de proprietate public, anume: este
inalienabil, imprescriptibil i insesizabil;
B) Dreptul de concesiune (art. 871-873 NCC)
Acest drept, reprezint un mijloc juridic de utilizare a proprietii
publice care rezult n primul rnd din prevederile art.136 alin.(4) din
Constituie, care statueaz c bunurile proprietate public pot fi
concesionate sau nchiriate, potrivit legii.
Noul Cod civil, reglementeaz acest drept real corespunztor
dreptului de proprietate public, n prevederile art. 871-873. Aceste texte,
stabilesc coninutul, exercitarea i titularul aciunii n justiie pentru
aprarea acestui drept.

Drept civil. Drepturi reale | 70


De asemenea, Legea nr.215/2001 privind administraia public
local, prevede c bunurile ce aparin domeniului public sau privat de
interes local pot fi concesionate sau nchiriate. Legea nr.213/1998 privind
proprietatea public i regimul juridic al acesteia, statueaz faptul c,
operaiunea de concesionare a bunurilor proprietate public, se va face
prin licitaie public, n condiiile legii.
Concesionarea este reglementat prin anumite dispoziii speciale.
Este vorba de Ordonana de urgen a Guvernului nr. 34/2006 privind
atribuirea contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune
de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii, precum i
de Ordonana de urgen a Guvernului nr. 54/2006 privind regimul
contractelor de concesiune de bunuri proprietate public. n concepia
acestor dispoziii legale, contractul de concesiune este contractul prin
care o persoan numit concedent transmite pentru o perioad determinat, de cel mult 49 de ani, unei alte persoane numit concesionar,
care acioneaz pe riscul i rspunderea sa, dreptul i obligaia de
exploatare a unui bun, a unei activiti saua unuiserviciupublic,nschimbuluneiredevene.Concesiuneapoate fi de trei feluri:
a) Concesiunea de bunuri; b) Concesiunea de servicii publice; c)
Concesiunea de lucrri publice. n ceea ce privete natura acestui
contract, majoritatea doctrinarilor consider c el are o natur mixt.
Dreptul de concesiune este un drept real, temporar i inalienabil. El nu
poate fi subconcesionat; deci contractul de concesiune are un caracter
intuitu personae.
Subiecii, sau titularii acestui drept sunt: concedentul care poate fi
autoritatea public care acioneaz n numele statului, al judeului, al
oraului ori al comunei, i concesionarul care poate fi orice persoan
fizic sau juridic de drept privat(romn sau strin); nu i o persoan
de drept public.
Pentru perioada concesiunii, concesionarul are posesia i folosina
bunului i totodat dreptul de a culege fructele acestuia. Aadar,
concesionarul nu are drept de dispoziie juridic asupra bunului.
Durata concesiunii poate fi de 49 de ani, dar termenul poate fi
prelungit cu cel mult jumtate din durata iniial.
ncetarea concesiunii are loc prin:
- mplinirea termenului, cnd contractul nceteaz de drept;
- prin denunarea unilateral a contractului de ctre concedent;

Drept civil. Drepturi reale | 71


- prin rezilierea contractului;
- prin dispariia bunului concedat ori printr-o imposibilitate
obiectiv de a-l exploata;
C) Dreptul de folosin gratuit asupra unor bunuri din domeniul
public(art. 874-875 NCC)
Noul Cod civil, reglementeaz acest drept real corespunztor
dreptului de proprietate public prin intermediul cruia se poate acorda
folosina cu titlu gratuit, a unui bun mobil sau imobil, pe termen limitat,
n favoarea instituiilor de utilitate public.
Totodat art.136 alin.(4) din Constituie, stabilete c: (n.r. bunurile
proprietate public). De asemenea ele pot fi date n folosin gratuit
instituiilor de utilitate public.
Dreptul de folosin gratuit poate fi definit ca fiind acel drept real
principal, esenialmente temporar, asupra unor bunuri proprietate
public, constituit prin acte administrative individuale, cu titlu gratuit, n
favoarea unor instituii de utilitate public. Prin utilitate public, se poate
ntelege orice activitate care vizeaz atingerea unor scopuri benefice n
domenii de interes public general i/sau comunitar.
Definiia enunat pune n lumin caracterele dreptului de folosin
gratuit, care pot fi:
a) este un drept real corespunztor dreptului de proprietate public;
b) este un drept cu titlu gratuit, deoarece titularul nu trebuie s
plteasc vreo chirie, redeven sau tax;
c) este un drept care se poart asupra unor bunuri mobile sau
imobile, normele legale fac referire, in lato sensu la bunuri proprietate
public;
d) este un drept temporar ntruct este constituit numai pentru o
anumit perioad de timp;
e) este un drept revocabil, autoritatea care l-a constituit putnd
reveni asupra acestui act;
f) poate fi aprat de ctre titularul su, n faa instanei de judecat,
prin intermediul aciunii confesorii.
Mai trebuie subliniat c acest drept este opozabil erga omnes mai
puin titularului dreptului de proprietate public. Acest drept presupune

Drept civil. Drepturi reale | 72


posesia i folosina de care se bucur titularul su. Avnd folosina,
titularul are dreptul de a culege fructele reinndu-le n proprietatea sa.

Drept civil. Drepturi reale

| 73

Capitolul III. Modalitile1 juridice ale


dreptului
de proprietate privat

1. Consideraii generale
Aa cum am studiat n rndurile anterioare, dreptul de proprietate
privat este cel mai important i complex drept real deoarece, titularul
su se bucur de totalitatea atributelor sau a prerogativelor care l
compun. Aadar, dreptul de proprietate este un drept total tocmai pentru
faptul c proprietarul are toate puterile asupra bunului su, iar din punct
de vedere teoretic, putem denumi aceast stare ca, deplina proprietate a
titularului.
De asemenea, am mai putea afirma c dreptul de proprietate privat
poate fi pur i simplu, n cazul n care are ca titular o singur persoan
sau afectat de modaliti. Pentru a nelege mai bine noiunea, modalitile dreptului de proprietate, trebuie s avem n vedere faptul c, n
unele situaii, dreptul de proprietate are o anume complexitate care poate
rezulta din aceea c dreptul nu mai este pur i simplu, sau c acesta nu
mai reprezint un drept total pentru titularul su. El poate fi afecta de
modaliti n sensul c, fie este un drept de proprietate asupra unuia sau
mai multor bunuri care aparin simultan i concomitent mai multor
titulari, fie existena viitoare a dreptului din patrimoniul titularului este
legat de un eveniment sau de o mprejurare prevzut de legiuitor, ori
care poate fi stabilit de voina omului.
n concluzie, putem defini modalitile dreptului de proprietate ca
fiind acele moduri care afecteaz dreptul de proprietate, n sensul c
aduc puterii proprietarului anumite restricii, fr ca proprietatea s fie
dezmembrat.
1
Pentru mai multe amnunte privind modalitile juridice ale dreptului de
proprieate privat, a se vedea : O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp.290-364; G.
Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat, op.cit., pp.63-94.

Drept civil. Drepturi reale | 74


Din punct de vedere didactic, putem reine c modalitile dreptului
de proprietate privat sunt:
a) Proprietatea comun cu variantele ei:
- Proprietatea comun pe cote-pri, care la rndul ei poate fi:
coproprietatea sau proprietatea obinuit sau temporar i coproprietatea sau proprietateaforat i perpetu;
- Proprietatea comun n devlmie;
b) Proprietatea rezolubil sau condiional;
c) Proprietatea anulabil;
d) Proprietatea periodic.
Avnd n vedere aceste modaliti ale dreptului de proprietate
privat, n cele ce urmeaz vom ncerca o succint analiz a fiecreia
dintre ele.

2. Generaliti privind proprietatea comun


Una dintre cele mai complexe modaliti ale dreptului de proprietate privat o reprezint proprietatea comun. Acest drept de
proprietate se manifest asupra unuia sau mai multor bunuri mobile sau
imobile care aparin simultan i concomitent mai multor titulari. Dar care
sunt titularii care pot exercita proprietatea comun? n general, sunt
persoanele fizice sau juridice de drept privat ns, pot fi i persoane de
drept public, atunci cnd proprietatea comun se poart asupra unor
bunuri aflate n domeniul privat al acestora. De asemenea, proprietatea
comun poate fi exercitat i n mod mixt, de ctre una sau mai multe
persoane de drept privat i una sau mai multe persoane de drept
public( de exemplu, asupra unei pri dintr-un imobil are un drept de
proprietate o persoan fizic i pe cealalt parte a imobilului o instituie
public).
Aa cum vom putea remarca n rndurile urmtoare, proprietatea
comun are o complexitate particular n sensul c, se poate constitui
prin voina omului sau printr-o mprejurare stabilit de legiuitor.

Drept civil. Drepturi reale


2.1. Definiia i formele proprietii comune

| 75

Fiind cea mai complex modalitate a dreptului de proprietate


privat, proprietatea comun are alocat un loc destul de important n
dispoziiile Noului Cod civil i n acest sens, am putea spune c regimul
juridic al acesteia este mult mai judicios reglementat.
Definiia proprietii comune, arat faptul c reprezint acea
proprietate care se caracterizeaz prin aceea c prerogativele dreptului
de proprietate aparin mpreun i concomitent mai multor persoane.
Formele proprietii comune potrivit art. 632 NCC sunt urmtoarele:
a) Proprietatea comun pe cote-pri, cu variantele ei:
A. Proprietatea comun pe cote-pri obiuit;
B. Proprietatea comun pe cote-pri forat;
b) Proprietatea n devlmie .
De asemenea, n cadrul formelor proprietii comune am mai putea
aminti i despre proprietatea periodic, care, n teorie mai este denumit
i proprietatea partajabil n timp. ntruct aceast form a proprietii
comune are pentru prima oar o reglementare normativ n Codul civil i
mai mult dect att, cteva particulariti specifice, am considerat util ca
prezentarea teoretic s fie fcut distinct de celelalte forme ale
proprietii comune, n ultima seciune a acestui capitol.
2. 1. 1. Dreptul de proprietate comun pe cote-pri
Dac am defini dreptul de proprietate comun pe cote-pri, am
putea reine c reprezint acea modalitate a dreptului de proprietate care
se caracterizeaz prin faptul c un bun aparine concomitent mai multor
titulari, fiecare dintre acetia avnd o cot-parte ideal din dreptul de
proprietate(de aceea, mai este denumit i coproprietate).
Referitor la drepturile coproprietarilor, acestea pot fi inegale (de ex.,
1/8, 7/8, etc.). n cazul n care proprietatea comun are ca obiect nu un
bun determinat, ci o universalitate de bunuri, ea se numete indiviziune.
Coproprietatea se deosebete de indiviziune n sensul c prima este o

Drept civil. Drepturi reale | 76


modalitate a dreptului de proprietate, iar indiviziunea constituie o
modalitate a patrimoniului.
Din punctul de vedere al duratei sale, proprietatea comun la
rndul su este de dou tipuri: A) Proprietatea comun pe cote-pri
obinuit (art. 634-645 NCC) i B) Proprietatea comun pe cote-pri
forat (art. 646-666 NCC).
A) Proprietatea comun pe cote-pri obinuit
n esen, n ceea ce privete proprietatea comun pe cote-pri
obinuit, trebuie reinut faptul c fiecare coproprietar, este titularul
exclusiv al unei cote-pri din dreptul de proprietate i poate dispune cu
privire la meninerea sau la ncetarea acesteia. Putem spune c aceste
persoane se gsesc ntr-o stare de indiviziune.
Pentru a nelege mai bine acest tip de proprietate comun, este bine
s reinem urmtoarele exemple: a) cnd defunctul las mai muli
motenitori i cnd acetia devin coproprietarii bunului sau bunurilor
succesorale, dar i debitorii comuni ai datoriilor existente; b) cnd dou
persoane cumpr n comun un autoturism, un apartament, etc. Cotele
pri ale proprietarilor comuni sunt prezumate a fi egale pn la proba
contrarie.
n consecin, caracteristica acestui tip de proprietate comun este
faptul c ea se menine dect prin voina tuturor coproprietarilor(oricare
dintre ei are libertatea de a-i pune capt oricnd cernd partajul potrivit
art. 669-686 NCC), de aceea se mai numete i temporar.
Proprietatea comun obinuit sau aa cum am denumit-o,
proprietatea comun pe cote-pri obinuit, se poate constitui:
- printr-o motenire cnd n urma autorului (de cujus)rmn mai
muli motenitori;
- printr-un act juridic (contract) n care mai multe persoane
dobndesc mpreun un bun;
- ca efect al desfacerii cstoriei cnd proprietatea devlma a
soilor se transform n coproprietate obinuit pe cote-pri.
- printr-o coposesiune exercitat de mai multe persoane asupra unuia
sau mai multor bunuri (uzucapiunea);

Drept civil. Drepturi reale | 77


Exercitarea dreptului de proprietate comun pe cote pri cu
caracter obinuit sau temporar, scoate n eviden dou principii
eseniale:
a) Primul principiu stabilete c un coproprietar nu are un drept
exclusiv asupra unei pri determinate din bunul privit n materialitatea
sa.
Din acest principiu, rezult c niciun act nu poate fi fcut cu privire
la bun, fr acordul unanim al celorlali coproprietari, de aceea trebuie s
distingem ntre actele materiale i actele juridice cu privire la acel bun
sau la acele bunuri.
Actele materiale constau n acte materiale de folosin i acte
materiale de dispoziie.
Actele materiale de folosin privesc atributul folosinei (usus)
bunului sau bunurilor din coproprietate. Putem afirma c n cadrul
acestei modaliti exist o pluralitate de posesii ce se exercit asupra
aceluiai bun comun. Dac ns coproprietarii nu se neleg cu privire la
folosirea material a bunurilor, nu exist alt cale dect incetarea
coproprietii, fiind posibil soluia partajului judiciar, pe cale judectoreasc.
Cu privire la fructele i productele bunului indiviz, acestea pot
reveni fiecrui coproprietar n funcie de cota parte pe care o are din
dreptul de proprietate(art. 637 NCC). ns, este util s facem o distincie
ntre fructele civile i cele fructele industriale, deoarece, acestea din urm
presupun o activitate a omului n producerea lor. De aceea, trebuie reinut
faptul c fructele civile se cuvin tuturor coproprietarilor pentru c ele nu
sunt rodul muncii unuia sau altuia dintre coproprietari(bineneles n
limita cotelor lor), iar n privina fructelor industriale, acestea pot fi
culese de un coproprietar care a depus o munc n obinerea lor ns, ele,
vor face parte din masa partajabil. n aceste condiii, acel coproprietar
care a suportat singur cheltuielile producerii sau culegerii fructelor, va
avea dreptul la restituirea cheltuielilor respective din partea celorlali
coproprietari.
Actele materiale de dispoziie, au incident aceeai regul a
unanimitii. De principiu, un singur coprta nu poate ncheia acte de
dispoziie fr acordul unanim al celorlali coprtai. Totui jurisprudena

Drept civil. Drepturi reale | 78


a decis c dac un coprta a procedat n acest fel, valabilitatea actului de
dispoziie va depinde de rezultatul mprelii(partajului); dac prin partaj
bunul sau parte din bun va fi atribuit coprtaului respectiv, prin
caracterul declarativ al mprelii, actul de dispoziie va fi valabil
retroactiv, n caz contrar, adic dac bunul nstrinat va fi atribuit n lotul
altui coproprietar, el va fi retroactiv desfiinat.
b) Cel de-al doilea principiu recunoate faptul c orice coproprietar poate nstrina sau greva cota sa parte din dreptul de proprietate
asupra bunului, n favoarea unui ter sau a unuia dintre coproprietari.
Este normal s fie aa deoarece, fiecare dintre coprtai are un drept
de proprietate propriu, exclusiv asupra cotei sale. Aceast nstrinare
poate avea loc deopotriv att prin acte cu titlu oneros, ct i prin acte cu
titlu gratuit;prin acte ntre vii sau prin acte pentru cauz de moarte.
Drepturile i obligaiile coproprietarilor scot n eviden urmtoarele aspecte deosebit de importante referitoare la exercitarea acestui
tip de proprietate comun. n calitatea lor de coproprietari, acetia au i
unele drepturi sau obligaii. Astfel, coproprietarii vor mpri beneficiile,
dar n acelai timp, vor suporta sarcinile coproprietii n raport cu cota
lor parte din drept.
ncetarea coproprietii obinuite poate avea loc oricnd i prin
diverse modaliti. Astfel, ncetarea coproprietii poate avea loc n
urmtoarele moduri:
a) n cazul n care toate cotele-pri din dreptul de proprietate sunt
dobndite, prin acte juridice sau prin uzucapiune, de unul dintre coprtai
sau de o ter persoan;
b) prin pieirea total a bunului sau prin expropriere;
c) prin partaj (conveional sau judiciar).
B) Proprietatea comun pe cote-pri forat (art. 646-666 NCC)
Este o coproprietate forat deoarece exist i se menine indiferent
de voina coproprietarilor. De asemenea, este considerat i perpetu
deoarece scopul su este unul permanent.
Obiectul proprietii comune pe cote-pri forate i perpetue este
format numai din bunuri imobile, care prin natura lor nu pot fi mprite.

Drept civil. Drepturi reale | 79


De asemenea, aceste bunuri imobile care fac obiectul prezentei varieti
de proprietate comun, sunt accesorii i pot fi folosite n mod permanent
de doi sau mai muli proprietari imobiliari, dar i asupra unor bunuri
mobile. Aceast coproprietate urmeaz soarta juridic a bunului principal
(accesorium sequitur principale) i de aici concluzia c aceasta nu poate
fi nstrinat dect odat cu bunul principal.
Cu privire la regimul juridic general al proprietii comune pe
cote-pri forate i perpetue, este util s reinem c fiecare coproprietar
poate utiliza bunul aflat n stare de coproprietate forat, cu condiia s
respecte destinaia acestuia i s permit exercitarea folosinei de ctre
ceilali coproprietari. Cnd bunul comun are caracter accesoriu n raport
cu bunul principal, fiecare coproprietar poate s dispun cu privire la
cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai
odat cu exercitarea dreptului de dispoziie asupra bunului principal. De
asemenea, cheltuielile pentru ntreinerea i conservarea bunului comun
se suport proporional cu cota parte din drept a fiecrui coproprietar.
Astfel, limitele exercitrii acestui tip de coproprietate sunt
urmtoarele:
a) prin folosin s nu aduc atingere dreptului egal i reciproc al
celorlali coproprietari;
b) folosina trebuie exercitat numai pentru utilizarea bunului
principal pentru care a fost afectat bunul accesoriu.
Un coproprietar nu poate face acte de dispoziie prin care s
nstrineze bunul aflat n coproprietate forat, dar poate nstrina oricnd
bunul principal, fr consimmntul celorlali(de exemplu, nstrinarea
unui apartament care presupune implicit i nstrinarea prilor comune,
holul comun al scrii, usctorul, etc.).
Cazurile de coproprietate forat prevzute de Noul Cod civil sunt
urmtoarele:
a) prile comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente (art. 649). Sunt considerate pri comune urmtoarele bunuri:
terenul pe care se afl cldirea, compus att din suprafaa construit, ct
i din cea neconstruit; fundaia, curtea interioar, structura cldirii,
structura de rezisten, pereii perimetrali i despritori dintre proprieti
i/sau spaiile comune, acoperiul, terasele, scrile i casa scrilor,

Drept civil. Drepturi reale | 80


holurile, pivniele, ascensoarele; instalaiile de ap i canalizare,
electrice, de telecomunicaii, de nclzire i de gaze, canalele pluviale,
etc. ncetarea destinaiei de folosin comun pentru prile comune din
cldirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotr motivat cu o
majoritate de 2/3 din numrul coproprietarilor;
b) despriturile comune (art.660). n acest caz, ne putem referi la
zidul comun(nlarea acestuia se stabilete de pri, fr a depi 2 m,
socotindu-se i coama zidului),anul comun, precum i orice alt
despritur ntre dou fonduri.Vecinul care nu a contribuit la realizarea
despriturii comune poate dobndi un drept de proprietate asupra
acesteia, pltind jumtate din valoarea actualizat a materialelor i
manoperei folosite i, dup caz, jumtate din valoarea terenului pe care
despritura a fost construit;
De asemenea, este foarte util s reinem c n sensul art. 661 NCC,
sunt semne de necomunitate urmtoarele: cnd culmea zidului este
dreapt i perpendicular spre un fond i nclinat spre cellalt fond,
zidul este prezumat a fi n proprietatea exclusiv a proprietarului
fondului ctre care este nclinat coama zidului; cnd pmntul este
aruncat sau nlat exclusiv pe o parte a anului, se prezum c anul
este n proprietatea exclusiv a proprietarului fondului pe care este
aruncat pmntul; sunt considerate semne de necomunitate orice alte
semne care fac s se prezume c zidul a fost construit exclusiv de unul
dintre coproprietari:
- proprietarii fondurilor nvecinate pot fi obligai la construirea unei
desprituri comune;
- nlimea zidului comun se stabilete de ctre pri, dar fr a
depi 2 metri, socotindu-se i coama zidului;
- cheltuielile de ntreinere i reparare a despriturilor comune sunt
suportate de coproprietari, proporional cu dreptul fiecruia; n lipsa
participrii la cheltuieli coproprietarul renun la dreptul su de
proprietate asupra despriturii comune;
- oricare dintre coproprietari are dreptul s sprijine construcii ori s
instaleze grinzi n zidul comun cu obligaia de a lsa 6 centimetri spre

Drept civil. Drepturi reale | 81


cellalt coproprietar i fr a afecta dreptul acestuia de a sprijini
construciile sale ori de a instala propriile grinzi n zidul comun;
- nlarea zidului peste limita zidului comun poate fi fcut de ctre
oricare dintre coproprietari, cu obligaia de a suporta singur cheltuielile
de nlare peste limita zidului comun, precum i cheltuielile de reparare
a prii comune a zidului ca urmare a nlrii acestuia;
c) proprietatea periodic(art.687). Acest tip de coproprietate
forat, va fi analizat n mod separat, datorit importanei sale teoretice i
practice asupra proprietii unui bun;
d) bunurile care constituie amintiri de familie (art.1141). n
aceast catgorie, putem include urmtoarele bunuri: corespondena
purtat de membrii familiei, arhivele familiale, decoraiile, armele de
colecie, portretele de familie, etc.;
e) bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a dou
imobile vecine, situate pe linia de hotar ntre acestea. De exemplu,
potecile, drumurile, fntnile i izvoarele. Este foarte util de reinut faptul
c, acestea trebuie s fie situate chiar pe linia despritoare a
proprietilor;
f) bunurile comune afectate utilizrii a dou sau mai multor
fonduri. De exemplu, o central termic sau alte instalaii care deservesc
dou sau mai multe cldiri, un drum comun ntr-un cartier de locuine,
etc;
ncetarea coproprietii forate. Principiul general este c aceast
coproprietate este permanent, dar poate nceta n urmtoarele cazuri:
a) prin acordul coproprietarilor(de exemplu: curtea unei case cu mai
multe apartamente, podul unei cladiri comune, etc.);
b) cnd meninerea acesteia nu se mai impune(de exemplu: dei
coproprietarii nu au ajuns la o nelegere pentru un partaj, podul unei
case poate fi partajat de instana de judecat fr a fi lezate interesele
vreunuia);
c) cnd un coproprietar dobndete proprietatea exclusiv a
ntregului imobil de la ceilali coproprietari;
d) cnd intervine exproprierea pentru cauz de utilitate public;
e) pieirea integral a bunului aflat n coproprietate.

Drept civil. Drepturi reale

| 82

2. 1. 2. Proprietatea comun n devlmie


Reprezint, acel tip de proprietate comun potrivit cruia obiectul
ei aparine nefracionat titularilor. Cu toate c oricnd dou sau mai
multe persoane pot dobndi anumite bunuri mpreun printr-o convenie,
sau prin efectul legii, n momentul de fa, legislaia noastr prevede
singurul caz de devlmie ca fiind cel legat de dreptul de proprietate n
devlmie al soilor, care i are temeiul n comunitatea de bunuri a
acestora. Regimul juridic al bunurilor comune ce aparin soilor, este
reglementat de art. 339 NCC.
Proprietatea devlma a soilorare ca obiect numai acele bunuri
care au fost dobndite de ei sau de oricare dintre ei n timpul cstoriei i
care potrivit legii pot constitui bunuri comune, cu excepia bunurilor
proprii reglementate de art. 340 NCC.
ncetarea dreptului de proprietate n devlmie, se face odat cu
ncetarea regimului comunitii legale. Aceast operaiune poart
denumirea de lichidare a comunitii(partaj convenional sau judiciar) i
este reglementat de art. 357 NCC. Excepie de la acest caz, constituie
situaia partajului( conveional sau legal) n timpul regimului comunitii
legale potrivit art. 358 NCC.

3. Partajul potrivit Noului Cod civil(art. 669-686)


Partajul sau mpreala, este aceea operaiune juridic prin care
nceteaz starea de coproprietate sau de indiviziune, n sensul c bunul
sau bunurile stpnite pe cote-pri sunt mprite materialmente ntre
coprtai, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei pri
determinate asupra unui anume bun dintre acelea care formau obiectul
coproprietii. Potrivit dispoziiilor art. 669 NCC, ncetarea coproprietii poate fi cerut oricnd de orice coprta, afar de cazul n care
partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotrre judectoreasc.
Obiect al procedurii partajului l pot constitui bunurile ca fac obiect
al proprietii comune pe cote-pri obinuit i a proprietii comune n

Drept civil. Drepturi reale | 83


devlmie , cu excepia proprietii comune pe cote-pri forate.
Totodat, nu poate face obiect al partajului bunul comun folosit i
dobndit de unul dintre coproprietari prin uzucapiune.
Regulile privitoare la modul de efectuare a partajului sunt
reglementate de art. 676 NCC. Acest text, relev ca regul general
faptul c, partajul bunurilor comune se va face n natur, proporional
cu cota-parte a fiecrui coproprietar.( de exemplu,1/2, sau 1/4, ori 1/8,
etc.) ns, acest text stabilete i anumite reguli speciale atunci cnd
bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil n natur. n aceste
situaii se vor ine cont de urmtoarele reguli speciale:
a) atribuirea ntregului bun se va face, la cerere, n favoarea unuia
sau a mai multor coproprietari, n schimbul unei sulte;
b) vnzarea bunului n modul stabilit de coproprietari, se va face cu
respectarea dispoziiilor prevzute de art. 1.650 NCC ori, n caz de
nenelegere, la licitaie public prin intermediul executorului judectoresc, potrivit art. 990 i 991 din noul Cod de procedur civil 2.
Distribuirea preului obinut, se va face de ctre instana de judecat,
ctre coproprietari, proporional cu cota-parte a fiecruia dintre acetia.
De asemenea, este foarte util s reinem faptul c partajul poate fi
fcut prin buna nvoial a coproprietarilor (partajul convenional sau
1

Procedura partajului poate fi efectuat asupra tuturor bunurilor devlmae, cu


excepia bunurilor dobndite n temeiul Legii nr. 1/2000 pentru reconstituirea
dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i celor forestiere, solicitate
conform prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 i ale Legii nr. 169/1997, cu
modificri ulterioare, cu privire la regimul terenurilor forestiere aflate n proprietatea
devlma sau indiviz a obtilor de moneni, de rzei, composesoratelor, pdurlor
grnicereti i alte forme asociative reconstituite n condiiile legii.
2
A fost adoptat prin Legea nr. 134/2010, publicat n M. Of. nr. 485 din 15 iulie
2010 i republicat n temeiul art. 80 din Legea de punere n aplicare nr. 76/2012,
publicat n M. Of. nr. 365 din 30 mai 2012. Ultima modificare a Legii nr. 134/2010
privind Noul Cod de procedur civil, a avut loc prin Legea nr. 138 /15 octombrie
2014, publicat n M. Of. Nr.753/16.10.2014. Noul Cod de procedur civil a fost
republicat n M. Of. nr. 545 din 3 august 2012 i va fi denumit n continuare breviatis
causa, NCPC. A intrat n vigoare prin dispoziiile O.U.G. nr. 4/2013 privind
modificarea Legii nr. 76/2012 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 134/2010 privind
Codul de procedur civil, precum i pentru modificarea i completarea unor acte
normative conexe, publicat n M. Of. nr. 68 din 31 ianuarie 2013.

Drept civil. Drepturi reale | 84


mpreala voluntar), sau pe cale judectoreasc(partajul judiciar sau
mpreala judiciar).
Bunul comun aflat n coproprietate, poate fi urmrit cu respectarea
dispoziiilor art. 678 NCC. Potrivit acestui text, creditorii personali ai
unui coproprietar pot urmri silit cota lui parte din dreptul asupra bunului
comun(dac aceasta este determinat), sau pot cere instanei de judecat
partajul(mpreala) bunului, caz n care executarea silit se va face
asupra prii de bun sau, dup caz, asupra sultei cuvenite coproprietarului
debitor. n cazul vnzrii silite a unei cote-pri determinate proprietatea
coprtaului, executorul judectoresc i va notifica pe ceilali coproprietari cu cel puin dou sptmni nainte de vnzare despre ziua, ora i
locul licitaiei. Coproprietarii vor avea un drept de preemiune n faa
celorlali participani la licitaie, n sensul c, la pre egal, coproprietarii
vor fi preferai la adjudecarea cotei-pri respective.
Un aspect deosebit de important este prevzut de dispoziiile art.
674 NCC, cu privire la condiiile speciale ale partajului prin buna
nvoial referitoare la capacitatea de exerciiu. Acest text, se aplic
situaiei n care un coproprietar este lipsit de capacitate de exerciiu ori
are capacitate de exerciiu restrns. Partajul n acest caz, va putea fi
efectuat prin bun nvoial numai cu autorizarea instanei de tutel
prevzute de art. 107 NCC i dac este cazul, a ocrotitorului legal
(printe, tutore sau curator special).
Partajul pe cale judectoreasc(judiciar) se realizeaz prin urmtoarele modaliti:
a) prin partajarea n natur a bunului sau bunurilor;
b) prin atribuirea bunului comun n proprietatea exclusiv a unuia
dintre coprtai. Atribuirea bunului se face numai cu acordul
coprtaului, iar dac acesta accept, va fi obligat la plata unei sulte ctre
ceilali coprtai.
c) prin vnzarea bunului i mprirea echivalentului bnesc.
Aceast modalitate se realizeaz cnd bunul comun nu este dorit de nici
unul dintre coprtai. Instana de judecat va dispune vnzarea lui
stabilind totodat dac vnzarea se va face de pri prin bun nvoial ori
de ctre executorul judectoresc.

Drept civil. Drepturi reale | 85


Efectele partajului(art. 679 NCC). mpreala are caracter declarativ de drepturi i nu translativ de drepturi. Din caracterul declarativ
decurge consecina c fiecare coprta este considerat proprietar exclusiv
n mod retroactiv, adic de cnd s-a nscut coproprietatea, adic de la
data stabilit n actul de partaj, n cazul mprelii voluntare, sau, dup
caz, de la data rmnerii definitive a hotrrii judectoreti. n cazul
imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dac actul de
partaj ncheiat n form autentic sau hotrrea judectoreasc rmas
definitiv, au fost nscrise n Cartea funciar.
Desfiinarea partajului(art. 684 NCC). Partajului prin buna nvoial
(conveional) poate fi desfiinat pentru cauze de nulitate1 absolut sau de
nulitate2 relativ, practic pentru cauze similare contractelor,dar i prin
intermediul rezoluiunii/rezilierii potrivit art. 1.516 alin. (2) pct. 2 NCC.
De asemenea, este util s reinem faptul c, partajul fcut fr participarea tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate absolut.
n cazul n care partajul a fost efectuat pe cale judectoreasc,
hotrrea judectoreasc pronunat, va putea fi desfiinat doar pe calea
revizuirii i numai pentru motivele artate n dispoziiile art. 509 din
NCPC.

4. Proprietatea rezolubil i proprietatea anulabil

Potrivit art. 1.247 din NCC privind nulitatea absolut:


(1) Este nul contractul ncheiat cu nclcarea unei dispoziii legale instituite
pentru ocrotirea unui interes general:
(2) Nulitatea absolut poate fi invocat de orice persoan interesat, pe cale de
aciune sau de excepie.
(3) Instana este obligat s invoce din oficiu nulitatea absolut.
(4) Contractul lovit de nulitate absolut nu este susceptibil de confirmare dect
n cazurile prevzute de lege.
2
Referitor la nulitatea relativ, art. 1. 248 din NCC stabilete:
(1) Contractul ncheiat cu nclcarea unei dispoziii legale instituite pentru
ocrotirea unui interes particular este anulabil.
(2) Nulitatea relativ poate fi invocat numai de cel al crui interes este ocrotit
prin dispoziia legal nclcat.
(3) Nulitatea relativ nu poate fi invocat din oficiu de instana judectoreasc.
(4) Contractul anulabil este susceptibil de confirmare.

Drept civil. Drepturi reale | 86


Alte dou modaliti ale dreptului de proprietate privat vor fi
prezentate n rndurile urmtoare. Proprietatea rezolubil, respectiv
proprietatea anulabil nu au o reglementare proprie oferit de dispoziiile Noului Cod civil, aa cum se bucur proprietatea comun sau cea
periodic ns, aceste dou modaliti ale dreptului de proprietate privat
dup cum vom observa prezint o importan deosebit pentru sistemul
nostru de drept material.
Este foarte util s reinem nc de la aceste prezentri preliminarii
c, att proprietatea rezolubil sau condiional (A), ct i proprietatea
anulabil (B), sunt modaliti ale dreptului de proprietate privat care pot
fi transmise numai dac se indeplinete o condiie sau un eveniment
viitor.
A) Proprietatea rezolubil sau condiional
Sunt cazuri cnd, fie prin voina celui care transmite, fie prin voina
legiuitorului, proprietatea se dobndete sub o anumit condiie.
De aceea putem spune c, proprietatea rezolubil, este aceea
proprietate care poate fi transmis numai dac se realizeaz un
eveniment(o condiie) care poate fi n interesul celui care transmite sau
n interesul celui care dobndete.
Urmtorul exemplu va fi edificator: o persoan vinde un imobil cu
condiia de a primi preul n dou trane, n caz contrar va reintra n
posesia acelui bun. Cumprtorul la data semnrii contractului de
vnzare-cumprare devine proprietar al imobilului, sub condiie rezolutorie (art. 1.401 NCC). Pn la achitarea ntregului pre, cumprtorul
este proprietar sub condiie rezolutorie. Dac nu pltete preul n
tranele stabilite, vnztorul redevine proprietarul imobilului respectiv.
Dac cumprtorul pltete preul la tranele stabilite, atunci la data
achitrii integrale a preului, va deveni proprietar pur i simplu.
Un alt exemplu, ne poate edifica cum poate afecta o condiie
suspensiv(art. 1.400 NCC), proprietatea rezolubil: n exemplul de mai
sus, la data semnrii contractului de vnzare-cumprare, vnztorul nu
transmite dreptul de proprietate ci doar stipuleaz o dat ulterioar, dup
plata preului. Pn la momentul plii preului, vnztorul este proprietar
sub condiie rezolutorie, iar cumprtorul sub condiie suspensiv. Dac

Drept civil. Drepturi reale | 87


cumprtorul pltete preul la termenul stabilit, atunci condiia
suspensiv a cumprtorului a fost realizat, iar bunul va trece din
patrimoniul vnztorului n cel al cumprtorului care se va bucura de un
drept de proprietate pur i simplu asupra acelui bun, din momentul
ncheierii actului juridic de transmitere.
Din cele expuse rezult c ntotdeauna cnd un bun este transmis
sub condiie vor exista doi proprietari dintre care unul sub condiie
suspensiv iar cellalt sub condiie rezolutorie. Proprietarul sub condiie
suspensiv poate face acte de conservare a dreptului su, ca un adevrat
creditor al celeilalte persoane(art.1.409 NCC). Dar proprietarul sub
condiie rezolutorie este acela care, de regul, are posesia bunului i are
aparena proprietii; ori tocmai prin aceast situaie recunoscut lui, ar
putea fi superior celeilalte pri.
Proprietatea rezolubil poate lua natere nu numai prin voina
prilor dar i prin voina legiuitorului. Astfel:
- donaiile dintre soi sunt revocabile numai n timpul cstoriei(art.
1.031 NCC);
- situaia donaiilor simulate(art. 1.033 NCC);
- cazul de rezoluiune a contractului prevzut de art.1.700 NCC;
- etc.
B) Proprietatea anulabil
Proprietatea anulabil reprezint acea modalitate juridic a dreptului
de proprietate care apare n situaia n care transferul proprietii se face
n temeiul unui act lovit de nulitate relativ (anulabil).
Dac aciunea n anulare a dreptului de proprietate este admis,
dreptul dobnditorului va fi desfiinat retroactiv. n cazul n care actul
translativ anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi consolidat. Trebuie subliniat c efectul retroactiv al
anulrii actului translativ se refer nu numai la prile actului ci i la
raporturile cu terii.
Elementele de apropriere cu proprietatea rezolubil constau n aceea
c, pe de o parte, proprietatea dobnditorului este incert timp de 3
ani(termenul general de prescripie prevzut de art. 2.517 NCC), iar pe
de alt parte, efectul anulrii este retroactiv(ex tunc).

Drept civil. Drepturi reale

| 88

5. Proprietatea periodic
Prezentarea acestui tip de proprietate comun poate ncepe cu
urmtorul exemplu: un student i un avocat, cumpr n comun un
apartament pe litoralul Mrii Negre; primul va locui zece luni dintr-un
an pentru a urma cursurile, cel de-al doilea dou luni, pentru a se
odihni.
n concepia legiuitorului Noului Cod civil(art.687-692), aceast
modalitate a dreptului de proprietate trebuie s se bucure de o
reglementare individual. Articolul 687 NCC, stabilete faptul c, poate
fi considerat proprietate periodic situaia n care, ori de cte ori mai
multe persoane exercit succesiv i repetitiv atributul folosinei dreptului
de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, n intervale de timp
determinate, egale sau inegale.
Obiectul proprietii periodice l poate constitui orice bun mobil sau
imobil, fiind considerat i o variant a proprietii comune De
asemenea, dup cum am observat aceast modalitate a dreptului de
proprietate prrivat, este inclus n cadrul coproprietii forate, deoarece,
exist ori de cte ori mai multe persoane exercit succesiv prerogativele
dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, n intervale de
timp determinate, egale sau inegale.
Aceast form de proprietate comun se nate n temeiul unui act
juridic(art. 688 NCC), iar referitor la actele de dispoziie, orice
coproprietar va putea ncheia(pentru intervalul su de timp) acte de
vnzare- cumprare, nchiriere, ipotecare(art. 689 NCC). Orice alt act de
dispoziie sau de nchiriere care privete un alt interval de timp, vor fi
lovite de nulitate relativ.
Obligaia de despgubire i excluderea. Dac unul dintre coproprietari va tulbura n mod grav exercitarea proprietii periodice, acesta
va putea fi obligat la plata unor despgubiri sau va putea fi exclus prin
hotrre judectoreasc, la cererea coproprietarului vtmat, cu
respectarea procedurii stabilite de dispoziiile art. 691 NCC.
ncetarea proprietii periodice. Acest tip de proprietate comun
va nceta, prin radiere din cartea funciar n temeiul dobndirii de ctre o

Drept civil. Drepturi reale | 89


singur persoan a tuturor cotelor-pri din dreptul de proprietate
periodic, precum i n alte cazuri determinate de lege(art. 692 NCC).

Drept civil. Drepturi reale

| 90

Capitolul IV. Mijloace1 procesuale privind


aprarea dreptului de proprietate i a
celorlalte drepturi reale

1. Consideraii generale
n Romnia contemporan, aa cum am mai artat i n rndurile
anterioare, dreptul de proprietate, precum i creanele asupra statului,
sunt garantate potrivit art. 44 din Constituia Romniei. n continuarea
acestui text, mai precis n dispoziiile alineatului (3) cu referire la
proprietatea privat, se arat c nimeni nu poate fi expropriat dect
pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i
prealabil despgubire.
Realitatea arat c dreptul de proprietate privat, poate fi afectat
mai adesea dect dreptul de proprietate public, de aceea, ca orice drept
subiectiv, dreptul de proprietate privat, dar i celelalte drepturi reale, pot
fi aprate prin diferite mijloace procesuale.
n afara reglementarii de principiu din dreptul intern, anterior
enunate prin textul constituional, trebuie s mai artm faptul c dreptul
de proprietate este aprat i prin norme de drept internaional. n acest
sens, art. 17 din Declaraia2 Universal a drepturilor omului adoptat n
anul 1948 de Adunarea General a ONU, prevede c: orice persoan,
privit ca subiect unic sau ca asociat n colectiviti, are drept de proprietate. Nimeni nu poate fi privat n mod arbitrar de proprietatea sa".

1
Pentru mai multe amnunte referitoare la aceast materie, a se vedea: O.
Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp. 422-463; G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat,
op.cit., pp. 96-127.
2
Acest document internaional a fost adoptat prin Rezoluia 217 A, din 10
decembrie 1948 de ctre Adunarea General a rilor membre ale Organizaiei
Naiunilor Unite(O.N.U.).

Drept civil. Drepturi reale | 91


De asemenea, o veritabil protecie este reglementati n
coninutul art. 1, alin.(1), din Protocolul l la Conventia 1 Europeana a
Drepturilor Omului, care prevede c orice persoan fizic sau juridic are
dreptul de a-i fi protejate bunurile sale. Nimeni nu poate fi privat de
proprietatea sa, dect pentru cauz de utilitate publica i n condiiile
prevzute de lege i de principiile generale de drept internaional.
Afirmm c acest text, reprezint o veritabil protecie a dreptului de
proprietate privat, deoarece exist i posibilitatea sancionrii
nerespectrii prevederilor de ctre statele semnatare ale Conveniei, prin
cererile adresate Curii2 Europene a Drepturilor Omului, de diferite
persoane care se consider prejudiciate.
Chiar dac exist garanii ale dreptului de proprietate n diverse
ramuri ale dreptului, cele mai multe se regsesc n dreptul civil i n
dreptul procesual civil. Din punctul de vedere al doctrinei dreptului civil,
mijloacele de aprare a dreptului de proprietate privat i a celorlalte
drepturi reale au fost definite ca fiind, totalitatea aciunilor n justiie
prin care titularul dreptului de proprietate sau a altui drept real, solicit
instanei de judecat, s pronune o hotrre n scopul de a nltura
orice atingere sau nclcare aduse acestor drepturi, de ctre diferite
subiecte de drept.
Aceste mijloace de aprare a dreptului de proprietate privat sau a
celorlalte drepturi reale, creeaz ceea ce numit o protecie a proprietii
sau a celorlalte drepturi reale, mpotriva terilor i implic dou ipostaze:
a) protecia mpotriva atingerilor materiale aduse proprietii
private sau a celorlalte drepturi reale(care vizeaz nu nsui dreptul de
proprietate ci doar bunul corporal care este obiectul dreptului de
proprietate privat sau a unui alt drept real(degradri, distrugeri,
deteriorri materiale, etc);
b) protecia mpotriva atingerilor juridice aduse proprietii
private sau a celorlalte drepturi reale (acestea sunt ndreptate
1

A fost semnat la Roma, la data de 4 noiembrie 1950 de ctre reprezentanii


statelor membre ale Consiliului Europei i a intrat n vigoare la 3 septembrie 1953.
Romnia a ratificat aceast Convenie, la data de 20 iunie 1994.
2
Curtea European a Drepturilor Omului, cu sediul la Strasbourg, Frana,
numit informal "Curtea de la Strasbourg" sau "Instana european suprem", a fost
creat n anul 1959 pentru sistematizarea procedurii plngerilor n materia drepturilor
omului provenite din statele membre ale Consiliului Europei. Misiunea Curii este s
vegheze la respectarea prevederilor Conveniei Europene a Drepturilor Omului i a
Protocoalelor suplimentare de ctre statele semnatare.

Drept civil. Drepturi reale | 92


mpotriva dreptului de proprietate privat sau a unui alt drept real i pot
fi nsoite uneori de o atingere material, fiind de fapt o intenie posesiv
rezultat dintr-o pretenie la dreptul de proprietate sau la un anume drept
real - animus domini).
Mijloacele procesuale de aprare a dreptului de proprietate privat
sau a celorlalte drepturi reale, au fost grupate n dou mari categorii:
a) mijloacele procesuale directe, realizate prin intermediul aa
numitelor aciuni reale, adic, aciunile petitorii i aciunile posesorii.
aciunile petitorii sunt acele aciuni prin care reclamantul cere
instanei de judecat s statueze c el este titularul dreptului de
proprietate sau al altui drept real cu privire la un bun(aciunea n
revendicare, aciunea n grniuire, aciunea negatorie, aciunea confesorie i aciunea n prestaie tabular).
aciunile posesorii sunt aciunile n justiie prin care reclamantul
solicit aprarea posesiei sale ca simpl stare de fapt, mpotriva oricrei
tulburri, dup caz, fie pentru a o menine, fie pentru a o redobndi dac
a pierdut-o (aciunea general sau n complngere i aciunea special
sau n reintegrare).
b) mijloace procesuale indirecte, realizate prin intermediul aciunilor n justiie ntemeiate pe drepturile de crean (aciunile n
executarea contractelor, n rspundere contractual, n restituirea plii
nedatorate, etc.).

2.Noiunea i caracterele generale specifice aciunii


n revendicare
Din punctul de vedere al doctrinei 1 dreptului procesual civil,
aciunea civil are o conotaie larg. Astfel, ea poate fi definit ca
reprezentnd, totalitatea mijloacelor procesuale organizate de lege
pentru protecia dreptului subiectiv civil sau a altor interese care se
pot realiza numai pe calea justiiei.Aceste mijloace procesuale pot
cuprinde: cererea de chemare n judecat, ntmpinarea, mijloace
asiguratorii, mijloace de aprare, cile de atac, executarea silit, etc.
1

Pentru mai multe amnunte referirtoare la instituia aciunii civile, a se vedea:


I. Le, op.cit., pp. 190-224; V. M. Ciobanu, T. Briciu, C. C. Dinu, op.cit., pp.119-132.

Drept civil. Drepturi reale | 93


n privina aciunii n revendicare, obiectul acesteia va fi ntotdeauna un drept subiectiv de proprietate i de aceea am putea defini ca
fiind, aceea aciune real prin care proprietarul care a pierdut bunul
su, cere instanei de judecat s i se recunoasc dreptul de proprietate
asupra bunului i restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.
Pe scurt, este o aciune prin care proprietarul neposesor reclam
bunul de la posesorul neproprietar. Aceast aciune poate fi introdus
numai de titularul dreptului de proprietate, care de asemenea, are dreptul
la despgubiri.
Aciunea n revendicare este consacrat de dispoziiile NCC, n
coninutul art. 563-566. Potrivit definiiei mai sus enunate, dar i a
dispoziiilor materiale amintite, am putea avea n vedere urmtoarele
caractere juridice specificeaciunii n revendicare:
a) este o aciune real deoarece se refer la un bun mobil sau imobil
determinat;
b) este o aciune petitorie ntruct prin ea se pune n discuie nsui
dreptul de proprietate al reclamantului. Dac reclamantul nu va face
dovada dreptului de proprietate se va respinge chiar dac prtul deine
bunul fr titlu;
c) aciunea n revendicare este, imprescriptibil sub aspect extinctiv.
nseamn c orict timp nu ar fi exercitat aceast aciune nu se stinge
dect odat cu stingerea dreptului de proprietate. Stingerea dreptului de
proprietate are loc, dup cum tim, n cazul n care o alt persoan a
dobndit bunul, prin uzucapiune sau prin posesie de rea credin.
2.1. Delimitarea aciunii n revendicare de alte aciuni reale
Pentru o mai bun nelegere a instituiei aciunii n revendicare, am
considerat deosebit de util s efectum o delimitare teoretic a acesteia,
de celelalte aciuni reale. n acest sens, putea delimitat:
a) Aciunea n revendicare i aciunea posesorie;
n cazul admiterii aciunii n revendicare, reclamantul redobndete
posesia asupra bunului revendicat, ns este vorba doar de un efect
accesoriu al admiterii aciunii n revendicare, cel principal fiind

Drept civil. Drepturi reale | 94


recunoaterea dreptului de proprietate asupra bunului respectiv. Tocmai
de aceea, o asemenea aciune nu trebuie confundat cu aciunea
posesorie, prin care reclamantul urmrete s pstreze ori s redobndeasc posesia, ca simpl stare de fapt, fr a pune n discuie existena
dreptului de proprietate asupra bunului.
Dac aciunea posesorie poate fi exercitat de simplul posesor,
indiferent dac acesta este sau nu i titularul dreptului real principal, n
schimb, admiterea aciunii n revendicare implic, printre altele,
dovedirea dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului
revendicat.
Aciunea posesorie trebuie exercitat ntr-un interval scurt de
timp(un an de la tulburare sau deposedare), n vreme ce aciunea n
revendicare este imprescriptibil extinctiv.
Hotrrea pronunat n materie posesorie nu are putere de lucru
judecat n petitoriu1, astfel nct cel care a pierdut ntr-o aciune posesorie
este ndreptit s introduc o aciune n revendicare cu privire la acelai
bun, ns hotrrea prin care s-a admis aciunea n revendicare are putere
de lucru judecat i n posesoriu, ceea ce nseamn c partea care a pierdut
ntr-o aciune n revendicare, nu este ndreptit s solicite, printr-o
aciune posesorie, ocrotirea posesiei pe care a exercitat-o asupra bunului
respectiv.

b) Aciunea n revendicare i aciunea confesorie;


Aciunea confesorie este acea aciune n justiie prin care se
urmrete aprarea unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate
(privat), solicitndu-se instanei s l oblige pe prt s permit
reclamantului exercitarea deplin i netulburat a dreptului real
principal.
Dac persoana care pretinde c este proprietar, are poziia
procesual de reclamant ntr-o aciune n revendicare, n schimb, n
aciunea confesorie, poziia procesual de reclamant este deinut fie de
proprietar, fie de alt persoan care contest existena altui drept real n
favoarea reclamantului.
1

Despre o cerere, prin care se solicit unei instane recunoaterea proprietii


sau a unui alt drept. (fr. ptitoire,lat. petitorius).

Drept civil. Drepturi reale | 95


Spre deosebire de aciunea n revendicare, care, n principiu, este
imprescriptibil extinctiv, aciunea confesorie(cu excepia celei ntemeiate pe dreptul de superficie care de asemenea este imprescriptibil),
se prescrie ntr-un termen limitat( 30 de ani sau n termenul de constituire
a uzufructului).

c) Aciunea n revendicare i aciunea negatorie;


Aciunea negatorie este acea aciune n justiie prin care se
contest existena unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate
privat, ceea ce nseamn c, indirect, prin intermediul ei se apr i
dreptul de proprietate(art. 564 NCC). Printr-o asemenea aciune nu se
pune n discuie dreptul de proprietate, ci numai existena sau inexistena
altui drept real n cauz(a dreptului de uzufruct, de uz, de abitaie, de
servitute sau de superficie), pe care prtul pretinde c l are. Dreptul la
aciunea negatorie este imprescriptibil(art. 564 alin.2 NCC).

d) Aciunea n revendicare i aciunea n grniuire;


Aciunea n grniuire( sau n hotrnicie) este acea aciune n
justiie prin care se solicit instanei, determinarea prin semne
exterioare, a liniei despritoare dintre dou fonduri vecine.
Aciunea n grniuire poate fi introdus nu numai de ctre
proprietar, ci i de ctre titularul altui drept real consituit asupra fondului
respectiv, precum i de simplul posesor; ea poate fi exercitat mpotriva
proprietarului fondului vecin, a titularului unui alt drept real sau chiar a
titularului unui drept de folosin, ca drept personal(de crean).
Prin aciunea n grniuire se urmrete constituirea sau reconstituirea hotarului real dintre cele dou fonduri, fr a se contesta dreptul
de proprietate asupra fondului vecin i fa de care se va face delimitarea.
Aadar, aciunea n grniuire nu implic dovedirea dreptului de
proprietatea asupra fondurilor cu privire la care se va stabili hotarul
despritor. Dac ns, cu ocazia grniuirii, reclamantul pretinde o parte
determinat din terenul vecin(limitrof), grniuirea este dublat de o
revendicare a poriunii respective de teren,astfel nct va trebui n mod
imperativ s se fac dovada dreptului de proprietate cu privire la aceasta.

Drept civil. Drepturi reale

| 96

4.Calitatea procesual n cadrul aciunii n revendicare


Din punct de vedere fonetic, prin calitate, putem desemna ansamblul
nsuirilor n virtutea crora un lucru se particularizeaz fa de celelalte.
ns, pe noi ne intereseaz percepia juridic a acestei noiuni. Astfel, n
accepiune material, subiectiv, prin calitate putem nelege poziia
prilor dintr-un raport juridic i anume: calitatea de proprietar, creditor,
superficiar, uzuar, etc. Din punct de vedere procesual, prin calitate 1
nelegem dreptul unei persoane fizice sau juridice de a participa la
activitatea judiciar. Prin calitate din punct de vedere procesual putea
reine i calitatea procesual pe care o persoan fizic sau juridic
trebuie s o aib n cadrul unei activiti judiciare.
n atare condiii, ntr-o aciune n revendicare, calitatea procesual
activ aparine proprietarului (reclamantul aciunii), iar calitatea
procesual pasiv(prtul aciunii) revine celui care stpnete, ca
posesor sauchiar ca detentor, bunul revendicat.
Dac la data intentrii aciunii reclamantul nu maieste proprietar al
bunului pe care-l revendic, ntruct dreptul de proprietate asupra acelui
bun fusese anterior dobndit de o alt persoanprin oricaredintre
modurile de transmitere( dobndire) a propritii prevzute de lege,
aciunea n revendicare se va respinge ca fiind introdus de o persoan
fr calitate procesual activ. Cu alte cuvinte, admiterea aciunii n
revendicare presupune c reclamantul a pierdut numai stpnirea
material a bunului respectiv. Desigur, n cazul n care, anterior intentrii
aciunii n revendicare, o alt persoan dobndise dreptul de
proprietate,fostul proprietar va putea invoca, inclusiv pe cale incidental
n cadrul aciunii n revendicare, nevalabilitatea dobndirii dreptuluide
proprietate de ctre tera persoan.
n raporturile dintre coproprietari nu poate fifolosit aciunea n
revendicare, titularii avnd drepturi simultane i concurente asupra
1

I. Le, op.cit., pp. 119; V. M. Ciobanu, T. Briciu, C. C. Dinu, op.cit., pp.126.

Drept civil. Drepturi reale | 97


bunului proprietate comun, niciunul neavndvreun drept exclusiv pn
la efectuarea partajului.
Pentru ipoteza revendicrii unui bun proprietate comunpe cotepri, calitatea procesual activ aparine n principiu,tuturor titularilor
dreptului de proprietate comun, deci aciunea n revendicare a bunului
proprietate comun deinut de o ter persoan trebuie introdus de toi
coproprietarii. Totui, se poate recunoate calitatea procesual de a
revendicabunul comun doar unuia dintre coproprietari, dac acesta face
dovada c a fost n imposibilitate dea obine consinmntul tuturor,
inclusiv atunci cnd unul dintre titulari nu este de acord cu introducerea
aciunii.
Pentru ipoteza revendicrii unui bun proprietate comun n
devlmie, trebuie distins dup cumbunul revendicat este mobil sau
imobil.Aciunea n revendicarea unui bun mobil, proprietate n
devlmie poate fi introdus numai de ctre unul dintre soi, fr
acordul expres al celuilalt ntruct se aplic prezumia de mandat
tacitreciproc; n schimb , aceast prezumie nu se mai aplic n cazul
aciunii n revendicare a unui bun imobil proprietate comun asoilor,
deci o asemenea aciune trebuie introdus de ambii soi.

5.Aciunea n revendicare imobiliar


Din punct de vedere conceptual, revendicarea bunurilor imobile
pune n discuie dou probleme eseniale:
A) Proba dreptului de proprietate;
Aceasta incumb reclamantului care pretinde c este proprietarul
imobilului. Este de fapt o regul general de purtare a proceselor. Art.565
N. C. civ. statueaz c, n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar,
dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciar.
n sistemul Noului Cod civil, dovad deplin i absolut a dreptului
de proprietate o constituie att extrasul de carte funciar, ct i
uzucapiunea.

Drept civil. Drepturi reale | 98


n materie de conflict de probe ierarhia stabilit este: prescripia
achizitiv, titlurile, indiciile i prezumiile de fapt. Dificultile survin
atunci cnd cele dou pri invoc probe, n principiu, de aceeai valoare.
Practica judiciar i doctrina au cristalizat cteva reguli, i anume:
a) Titlu contra titlu( conflictul ntre titluri). Atunci cnd cele dou
pri au cte un titlu care provine de la acelai autor, va avea preferin
acela care a transcris primul titlul n registrul de publicitate imobiliar.
Cnd titlurile provin de la autori diferii se compar titlurile ntre
ele i va fi mai puternic acela care are la baz un autor care are un drept
preferenial, de aceea instanele vor aprecia n funcie de circumstane
caredintre pri invoc un titlu mai bun. Dac i titlurile autorilor
provin la rndul lor de la autori diferii se va cobor pn la
identificarea unui autor comun sau pn la identificarea unui autor care
a dobndit dreptul de proprietate printr-un mod originar. n situaia n
care se va ajunge la un autor comun se vor aplica regulile aplicabile
conflictului de titluri cu autor comun. n a doua situaie va ctiga
partea care va proba c unul dintre autorii si succesivi are cel mai
recent titlu originar de dobndire. Dac nu se ajunge la autorul comun i
nu este identificat un autor care a dobndit proprietatea printr-un mod
originar se vor aplica regulile stabilite pentru ipoteza n care nicio parte
nu are titlu;
b)Titlu contra posesie. n cazul n care numai una dintre pri are
titlu i acesta aparine reclamantului, acesta ctig cu condiia ca titlul s
emane de la un ter i s poarte o dat anterioar nceperii posesiei
prtului. Dac posesia prtului era anterioar titlului invocat de
reclamant va trebui s ctige prtul deoarece aceast posesie anterioar
face suspect titlul obinut de reclamant de la un autor neposesor. Totui,
dac reclamantul este n msur s produc titlul autorului su sau al
autorilor precedeni i dac acest titlu ar fi el nsui mai vechi dect
posesia prtului, el va avea ctig de cauz;
c) Posesie contra posesie. Dac nici una dintre pri nu are titlu i
nu poate face dovada uzucapiunii, trebuie s se dea ctig de cauz
posesorului iar dac ambele pri au avut succesiv posesia bunului, se
compar cele dou posesii i va ctiga acela care dovedete o posesie
caracterizat(mai ndelungat, neviciat, de bun-credin, etc.).

Drept civil. Drepturi reale | 99


Fa de aceste aspecte trebuiesc fcute urmtoarele precizri:
- prin titlul de proprietate, se neleg att actele translative de
proprietate(vnzare, donaie, testament, schimb, etc.), ct i cele
declarative(hotrrea judectoreasc, actul de partaj voluntar, tranzacia,
etc.);
- posesia poate fi posesia actual a prtului sau posesia anterioar,
pierdut a reclamantului. Ea poate fi mai mult sau mai puin
caracterizat, ceea ce depinde de durata sa i de calitile sale i de
asemenea de orice prezumii de fapt care pot sprijini(adeverine privind
plata impozitului, situaia cadastral, etc.).
B) Caracterul imprescriptibil al aciunii n revendicare [art. 563
alin.(2) NCC]. Acest principiu, caracteristic aciunii n revendicare
imobiliar, decurge din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate
privat care nu se stinge prin neuz, indiferent de timpul ct titularul su
nu l-a exercitat. Aciunea n revendicare se stinge numai odat cu
stingerea dreptului de proprietate privat. ns, aceasta poate fi paralizat
numai prin invocarea i proba uzucapiunii, n faa instanei de judecat,
de ctre actualul posesor.
Imprescriptibilitatea aciunii n revendicare, i are originea n
caracterul perpetuu al dreptului de proprietate privat. Principiul
imprescriptibilitii dreptului de proprietate privat nu prezint interes
practic dect n cazul n care nimeni nu poate justifica uzucapiunea, caz
n care proprietarul este preferat statului. Invers, dreptul de proprietate
privat nu mai este protejat prin aciunea n revendicare atunci, aa cum
am mai amintit, cnd un ter face dovada prescripiei achizitive
(uzucapiunii).

6.Aciunea de revendicare mobiliar


Alturi de alte instituii creeate de legiuitorul Noul Cod civil i
instituia revendicrii bunurilor mobile, reprezint un element novator al
acestui act normativ.
Pornind de la principiul consacrat de art.935 NCC) potrivit cruia,
oricine se afl la un moment dat n posesia unui bun mobil corporal,
este prezumat c are titlu de dobndire a dreptului de proprietate asupra
bunului, putem reine faptul c, posesia de bun-credin reprezint un

Drept civil. Drepturi reale | 100


mod de dobndire a proprietii asupra mobilelor (aceasta fiind o funcie
achizitiv a principiului). Totodat, posesia face s se prezume pn la
proba contrar, o dobndire regulat a proprietii n persoana
posesorului(aceasta este funcia probatorie a principiului).
n consecin, pentru mobilele corporale, posesia poate valora titlu
(de proprietate) potrivit principiului mai sus enunat din dispoziiile
art.935 NCC. Condiia valabilitii acestei posesii este c trebuie
exercitat cu bun-credin, iar dispoziiile art. 936 NCC, cu excepia
cazurilor prevzute de lege stabilesc c, posesia de bun-credin a
bunului mobil, asigur opozabilitatea fa de teri a actelor juridice
constitutive sau translative de drepturi reale.
Putem concluziona prin afirmaia c, explicaia soluiei date de art.
935 NCC, pare a rmne securitatea i rapiditatea circuitului mobiliar.
Cu privire la dobndirea proprietii mobliliare prin posesie de
bun-credin, art. 937 alin.(1) din NCC, statueaz c, persoana care,
cu bun-credin, ncheie cu un neproprietar un act translativ de
proprietate cu titlu oneros avnd ca obiect un bun mobil devine
proprietarul acelui bun din momentul lurii sale n posesie efectiv. n
consecin, potrivit textului enunat, posesia trebuie s fie real, adic s
cuprind ambele elemente ale sale, animus i corpus, s fie util, adic
neviciat, i de bun-credin, cu alte cuvinte, posesorul s cread c a
dobndit bunul respectiv, de la adevratul proprietar.
De aceea, putm afirma faptul c aciunea de revendicare mobiliar,
este total diferit fa de revendicarea bunurilor imobile.
Regimul revendicrii bunurilor mobile difer dup cum prtul este
un posesor de rea-credin, un ho sau un gsitor, ori un posesor de buncredin al bunului.
Posesia de rea-credin a unui ter dobnditor, precum i a hoului
sau a gsitorului nu poate avea ca efect dobndirea dreptului de
proprietate asupra unui bun mobil, indiferent de durata de timpul ct a
fost exercitat.
De asemenea, aciunea n revendicare avnd ca obiect bunurile
mobile este imprescriptibil mpotriva unui ho, gsitor sau ter de reacredin, dar numai n msura n care posesia acestuia nu ndepli-

Drept civil. Drepturi reale | 101


nete condiiile unei posesii utile i neviciate. Revendicarea bunurilor
mobile de la un posesor de bun-credin este, de cele mai multe ori,
imposibil, pentru c, aa cum am mai amintit, posesia de bun-credin
a unui bun mobil valoreaz titlu de proprietate.
Pentru ca posesia de bun-credin a unui bun mobil s valoreze
titlu de proprietate, sunt necesare ndeplinirea mai multor condiii:
a) proprietarul s fi renunat voluntar la bunul su mobil,
ncredinndu-l printr-un contract unui detentor precar;
b) detentorul precar s nstrineze cu orice titlu bunul mobil
respectiv unei tere persoane, fr s aib consimmntul proprietarului
care i l-a ncredinat;
c) terul s dobndeasc bunul mobil cu bun-credin de la
detentorul precar i nu de la adevratul proprietar, printr-un act translativ
de proprietate cu titlu oneros;
d) posesia terului dobnditor de bun-credin a bunului mobil s
fie efectiv sau real.
Proprietarul iniial are la dispoziie o aciune n despgubire
mpotriva detentorului precar. Cu privire la revendicarea bunurilor
mobile de la un posesor de bun-credin care le-a dobndit de la un ho
sau gsitor, trebuie s reinem faptul c este necesar introducerea unei
aciuni n revendicare, n termen de 3 ani calculai din momentul
sustragerii sau pierderii bunului respectiv[art. 937 alin.(2) NCC].

7.Efectele aciunilor n revendicare(art. 566 NCC)


n situaia n care instana de judecat admite aciunea n
revendicare formulat de proprietarul neposesor mpotriva posesorului
neproprietar, n mod implicit, recunoate i existena dreptului de
proprietate n persoana reclamantului, ceea ce d natere la o serie de
efecte juridice pentru ambele pri(reclamant i prt). Aceste efecte
juridice pot avea n vedere urmtoarele:
a) Restituirea bunului revendicat. Cnd aciunea de revendicare
este admis prin hotrre judectoreasc, instana va recunoate dreptul

Drept civil. Drepturi reale | 102


de proprietate reclamantului i pe cale de consecin, va dispune
obligarea prtului la restituirea bunului(cu toate accesoriile lui) sau,
dup caz, l va obliga pe prt de a se abine a mai aduce atingere
exerciiului dreptului de proprietate.Restituirea bunului se face n natur
i liber de orice sarcini. Dac restituirea n natur nu mai este posibil(fie
c bunului a pierit, fie c a fost dobndit de un ter, fie expropriat), atunci
prtul este obligat s-i plteasc reclamantului echivalentul
bnesc(despgubiri);
b) Restituirea fructelor. Dac bunul revendicat a produs fructe,
regimul lor va fi n funcie de buna sau reaua credin a posesorului.
Astfel, dac prtul a fost de bun credin el are dreptul s pstreze
fructele(alin.2 art. 566 NCC), iar dac a fost de rea-credin, va fi obligat
s restituie fructele n natur iar dac nu mai este posibil, n echivalentul
lor bnesc;
c) Restituirea cheltuielilor. Att posesorul de bun credin ct i
cel de rea credin au dreptul de a cere reclamantului-proprietar
restituirea cheltuielilor necesare i a celor utile pe care le-au fcut cu
privire la bunul respectiv. Cu privire la noiunea de cheltuieli efectuate
asupra unui bun, dispoziiile art. 566 din NCC, reglementeaz trei astfel
de tipuri de cheltuieli i anume:
Cheltuielile utile, sunt acelea care dei nu erau necesare au avut
ca efect sporul de valoare sau creterea gradului de utilitate a bunului.
Acestease restituie numai n limita sporului de valoare.;
Cheltuielile necesare sunt acelea fcute pentru conservarea
bunului. Acest tip de cheltuieli trebuiesc fcute deoarece fr ele
conservarea bunului nu poate fi exercitat i oricum ar fi fost fcute i de
ctre proprietar i se restituie n ntregime posesorului bunului respectiv.
Justificarea obligaiei de restituire a acestor cheltuieli are la baz
principiul mbogirii fr just cauz a proprietatrului revendicant;
Cheltuielile voluptoare(de plcere, de nfrumuseare sau de lux),
sunt acelea pe care posesorul le-a fcut pentru plcerea sa personal.
Acest tip de cheltuieli nu se restituie, ns, posesorul este n drept s
ridice acele lucruri fr a deteriora bunul respectiv. Proprietarul nu este
dator s acopere cheltuielile voluptoare.

Drept civil. Drepturi reale | 103


De asemenea, este foarte util s reinem c proprietarul reclamant,
va putea fi obligat la cererea posesorului prt,, la restituirea cheltuielilor
necesare pentru producerea i culegerea fructelor sau a productelor.
Prtul posesor are un drept de retenie asupra produselor pn la
restituirea cheltuielilor fcute pentru producerea i culegerea acestora, cu
excepia cazului n care proprietarul furnizeaz prtului o garanie
ndestultoare.
Dreptul de retenie nu poate fi exercitat n niciun caz asupra
bunului care a produs fructe sau cnd intrarea n stpnirea material a
bunului s-a fcut prin violen ori fraud sau cnd produsele sunt bunuri
perisabile ori sunt supuse, ca urmare a trecerii unei perioade scurte de
timp, unei scderi semnificative a valorii lor. Dreptul de retenie este
definit ca fiind,posibilitatea juridic recunoscut de lege prtului, de a
reine temporar bunul care urmeaz a se restitui reclamantului, pn
cnd acesta i va ndeplini obligaia de plat privind cheltuielile
necesare, parial cele utile i pe cele ocazionate de obinerea fructelor,
atunci cnd primul a fost posesor de rea-credin.

8.Regimul revendicrii bunurilor proprietate public


Proprietatea public, indiferent de titular, se caracterizeaz prin
imprescriptibilitate, inalienabilitate i insesizabilitate. Aceste caractere
sunt mprumutate i de aciunea n revendicare n materia proprietii
publice i de aceea aprarea acestui drept de proprietate are un regim
special.
Aprarea dreptului de proprietate public are o consacrare material
n dispoziiile art. 865 din NCC. Potrivit acestui text, obligaia
promovrii unei asemenea aciuni i revine titularului dreptului de
proprietate public.
n aceste condiii, aciunea n revendicare a bunurilor proprietate
public are la baz urmtoarele principii:

Drept civil. Drepturi reale | 104


a) principiul imprescriptibilitii sub aspect extinctiv. Aceasta
nseamn c aciunea n revendicare privind bunului proprietate public
nu se prescrie fr nicio excepie;
b) principiul imprescriptibilitii sub aspect achizitiv a aciunii n
revendicare a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale cu privire
la bunurile din domeniul public indiferent dac acestea sunt mobile sau
imobile.De aici rezult c, ntr-o aciune n revendicare a unui bun imobil
proprietate public, prtul nu va putea invoca uzucapiunea iar atunci
cnd se revendic un bun mobil corporal proprietate public, nu va putea
invoca n favoarea sa posesia de bun credin.
n ceea ce privete revendicarea drepturilor reale corespunztoare
dreptului de proprietate public(dreptul real de administrare, dreptul
real de concesiune i dreptul real de folosin a bunurilor imobile)
acestea au aceleai caractere juridice, adic sunt inalienabile, imprescriptibile i insesizabile, aceasta deoarece ele nu reprezint altceva dect
modaliti de exercitare a dreptului de proprietate public.
De aceea, potrivit alineatului (2) al art. 865 din NCC, titularii
drepturilor reale corespunztoare proprietii publice, n vederea
aprrii proprietii publice, au urmtoarele obligaii:
a) s-l informeze pe proprietar cu privire la orice tulburare adus
dreptului de proprietate public; b) s-l introduc n proces, pe titularul
dreptului de proprietate public, n condiiile prevzute de Codul de
procedur civil referitoare la intervenie.

Drept civil. Drepturi reale

| 105

Capitolul V. Dezmembrmintele1 dreptului


de proprietate privat

1. Generaliti
Aa cum am prezentat n rndurile de mai sus, dreptul de
proprietate reprezint un drept real total, deoarece i confer titularlui
su cele trei atribute, i anume posesia, folosina i dispoziia. Aceste
atribute au un caracter absolut deoarece exist n raporturile titularului
dreptului de proprietate cu toate celelalte subiectele de drept.
Caracterul amintit, scoate n eviden faptul c numai proprietarul
poate exercita atributele dreptului de proprietate n plenitudinea lor,
indiferent de puterile i drepturile pe care alt persoan le- ar putea avea
asupra aceluiai bun.
Exista si exceptii cnd unele dintre atributele recunoscute de lege
proprietarului sunt desprinse din coninutul juridic al dreptului su,
alctuind un alt drept real constituit ori recunoscut n favoarea altei
persoane, drept independent, opozabil tuturor, inclusiv proprietarului. n
acest mod, se realizeaz ceea ce numim dezmembramintele dreptului de
proprietate privat( art. 693-772 NCC), ntruct unele atribute ale
proprietii se exercit cu titul de drept real, distinct asupra unui bun de
ctre o alt persoan dect proprietarul. Denumirea acestora ne sugereaz
ideea c prin intermediul unor asemenea drepturi reale se limiteaz,
atunci cnd legea permite, n privina unor atribute, caracterul absolut al
dreptului de proprietate privat.
n aceste condiii, putem afirma faptul c dreptul de proprietate
poate fi unitar, cnd toate utilitile bunului i toate puterile se afl n
minile proprietarului, sau dezmembrat sau eterogen, cnd acestea sunt
dispersate ntre diveri titulari ai drepturilor dezmembrate.
1

O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp. 466-594; G. Boroi, C. A. Anghelescu,


B. Nazat, op.cit., pp.130-160.

Drept civil. Drepturi reale | 106


Aa cum am mai amintit, dreptul de proprietate este prototipul
drepturilor reale, este dreptul real cel mai deplin pentru c confer
proprietarului suma celor trei atribute: posesia(usus), folosina(fructus) i
dispoziia(abusus). Dar, exist i situaii cnd unele din aceste atribute
sunt desprinse din dreptul de proprietarului pentru a se bucura de ele alte
persoane. Aceast desprindere sau dezmembrare a dreptului de
proprietate privat n alte drepturi reale n favoarea unei persoane, poart
denumirea de dezmembrminte ale dreptului de proprietate privat.
Amintim faptul c, proprietatea public are drepturi reale corespunztoare (dreptul de administrare, dreptul de concesiune i dreptul de
folosin cu titlu gratuit), care au fost prezentate n seciunile anterioare.
Aadar, dezmembrmintele dreptului de proprietate privat sunt
drepturile reale rezultate prin desprinderea ori limitarea unor atribute
din coninutul dreptului de proprietate asupra bunurilor. Ele sunt
opozabile att terilor ct i proprietarului.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate privat sunt: dreptul de
superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul
de servitute, dreptul de superficie. Aceste dezmembrminte pot fi
constituite numai pentru bunurile proprietate privat, nu i pentru cele
care fac obiectul proprietii publice.

2. Dreptul de superficie
2. 1. Considerente introductive. Definiie i titulari
Noul Cod civil, reglementeaz expres dreptul de superficie, astfel
nct, existena acestui drept, destul de controversat n vechea legislaie
civil, se bucur n acest moment de dispoziii deosebit de judicioase.
Constituirea dreptului de superficie, se face printr-un act juridic
oneros sau gratuit, prin uzucapiune sau printr-un alt mod prevzut de
lege.
Definiia dreptului de superficie este dat de alin.(1) al art. 693 din
NCC. Astfel, superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o

Drept civil. Drepturi reale | 107


construcie pe terenul altuia, deasupra ori n subsolul acelui teren,
asupra cruia superficiarul dobndete un drept de folosin.
Aa fiind, rezult c, n cazul acestui drept real imobiliar, se
suprapun dou drepturi de proprietate, respectiv dreptul de proprietate al
superficiarului asupra construciilor sau a plantaiilor edificate i dreptul
de proprietate asupra terenului pe care s-au edificat aceste construcii i
care aparine altei persoane dect constructorului, denumit nud
proprietar1.
Existena dreptului de proprietate asupra construciei, plantaiei sau
altor lucrri situate pe terenul proprietatea altei persoane atrage dup sine
un drept de folosin asupra terenului respectiv, aceste drepturi
concretiznd dreptul real de superficie. n consecin, dreptul de
superficie este alctuit dintr-un drept de proprietate asupra construciei
i un drept de folosin asupra terenului, de care se bucur un singur
titular, supeficiarul.
Aadar, constructorul are n ce privete terenul altei persoane, doar
posesia i folosina, atributul dispoziiei rmnnd la proprietarul
terenului (nudului proprietar), ceea ce i confer caracterul de dezmembrmnt al dreptului de proprietate.
Aa cum am amintit, dreptul de superficie se dobndete n temeiul
unui act juridic, precum i prin uzucapiune sau prin alt mod prevzut de
lege. Putem fi n prezena unui drept de superficie i n cazul n care,
printr-un act juridic, proprietarul ntregului fond transmite exclusiv
construcia, n mod separat, ctre dou persoane, chiar dac nu s-a
stipulat expres constituirea superficiei.
De asemenea, dac s-a construit pe terenul altuia, superficia se
poate nscrie n cartea funciar, pe baza renunrii proprietarului
terenului la dreptul de a invoca accesiunea imobiliar ca mod de
dobndire a dreptului de proprietate asupra acelei construcii. Aceai
operaiune se poate face i n favoarea unui ter pe baza cesiunii dreptului
de a invoca accesiunea.
1
Este persoana titulara unui drept de proprietate, care nu se bucura (vremelnic)
de uzufructul ei( este titularul unui singur atribut aflat n componena dreptului de
proprietate, n acest caz, cu abusus).

Drept civil. Drepturi reale | 108


Privitor la termenul dreptului de superficie, trebuie s reinem c,
potrivit art. 694 din NCC, acesta poate avea o durat de cel mult 99 de
ani. La mplinirea acestui termen, dreptul de superficie poate fi renoit.
De asemenea, n privina evalurii prestaiei superficiaruluitrebuie
s reinem urmtoarele aspecte deosebit de importante. n primul rnd,
dreptul de superficie poate fi constituit prin acte juridice gratuite sau
oneroase. Dac superficiaa fost constituit printr-un titlu oneros,
superficiarul va datora, sub form de rate lunare, o sum egal cu chiria
stabilit de preul zonei, n favoarea proprietarului terenului. Dac
aceast sum nu a fost stabilit la momentul ncheierii actului constitutiv,
n coninutul acestuia, iar prile(superficiarul i proprietarul terenului)
nu se neleg, suma pe care o va datora superficiarul ctre proprietarul
terenului va fi stabilit de ctre instana de judecat.
2.2. Caracterele juridice specifice dreptului de superficie
Dac n rndurile anterioare, am prezentat definiia dreptului de
superficie, titularii, durata i evaluarea prestaiei superficiarului, n cele
ce urmeaz, vom efectua o succint prezentare a caracterelor juridice
incidente acestui drept. Caracterele juridice specifice dreptului de
superficie, l reliefeaz ca fiind un:
a) drept real imobiliar, avnd ca obiect numai construcii, plantaii
sau lucrri aezate pe solul, sau n subsolul unui teren;
b) drept imprescriptibil din punct de vedere extinctiv, astfel c
aciunea confesorie de superficie poate fi promovat oricnd, pn la
stingerea dreptului de superficie;
c) drept limitat, ceea ce nseamn c nu se stinge prin neuz, dar
exist cel mult 99 de ani, cu posibilitatea rennoirii sale;
d) este un drept care nu poate nceta pe calea ieirii din indiviziune,
deoarece dreptul superficiarului i dreptul proprietarului terenului nu
sunt n stare de indiviziune.
2.3. Exercitarea, aprarea i stingerea dreptului de superficie

Drept civil. Drepturi reale | 109


Este foarte important de reinut faptul c, dreptul de superficie se
exercit n limitele i n condiiile actului constitutiv. Dac nu exist o
dispoziie contrar, exercitarea dreptului de superficie va fi delimitat de
suprafaa de teren pe care urmeaz s se construiasc i de cea necesar
exploatrii construciei.
Dac n actul constitutiv nu exist o prevedere contrar, titularul
dreptului de superficie(superficiarul) nu poate modifica structura
construciei ns, el o poate demola dar cu obligaia de a o reconstrui n
forma iniial [alin.(2), art. 695 NCC].
Cu toate acestea, dac superficiarul va modifica structura
construciei, proprietarul terenului poate s cear, n termen de 3 ani,
ncetarea dreptului de superficie sau repunerea construciei n situaia
anterioar. n acest din urm caz, scurgerea termenului de 3 ani se
suspend pn la expirarea duratei superficiei. Trebuie reinut faptul c
termenul de 3 ani, este un termen de prescripie.
Superficiarul poate dispune n mod liber de dreptul su. Ct timp
exist construcia, dreptul de folosin asupra terenului se poate nstrina
ori ipoteca numai odat cu dreptul de proprietate asupra construciei.
n ceea ce privete aprarea dreptului de superficie, aceasta poate
interveni n cazul n care se aduc vtmri sau nclcri ale dreptului
respectiv.
Potrivit art. 696 din NCC, dreptul de superficie poate fi aprat prin
aciunea confesorie de superficie. Aceast aciune, poate fi intentat
mpotriva oricrei persoane care mpiedic exercitarea acestui drept, dar
chiar i mpotriva proprietarului terenului. Dreptul la aciunea confesorie
de superficie, este imprescriptibil.
Stingerea dreptului de superficie, potrivit art. 698 din NCC, poate
avea loc ntr-unul din urmtoarele cazuri:
a) la expirarea termenului prevzut n actul constitutiv;
b) prin consolidare, atunci cnd terenul i construcia devin
proprietatea aceleiai persoane;
c) prin pieirea construciei edificate pe terenul nudului proprietar;
d) n alte cazuri prevzute de lege(de exemplu, prin expropriere
pentru cauz de utilitate public).

Drept civil. Drepturi reale

| 110

2.4. Efectele ncetrii superficiei


Cu privire la efectele stingerii dreptului de superficie, putem reine
trei situaii care pot produce cele mai semnificative consecine. Acestea
sunt reglementate i de dispoziiile Noului Cod civil i anume: ncetarea
superficiei prin expirarea termenului(art. 699), ncetarea superficiei prin
consolidare (art. 700) i ncetarea superficiei prin pieirea construciei
(art. 701).
A. Efectele ncetrii superficiei prin expirarea termenului.
Din punct de vedere juridic, expirarea termenului superficiei
produce urmtoarele efecte:
a) proprietarul terenului dobndete dreptul de proprietate asupra
construciei, dac n actul constitutiv al dreptului de superficie nu a fost
stipulat altfel, cu obligaia de a plti valoarea de circulaie asupra
construciei edificate;
b) dac construcia nu exista la momentul constituirii dreptului de
superficie, iar valoarea acesteia va fi mai mare sau egal dect aceea a
terenului, proprietarul poate cere obligarea constructorului s cumpere
terenul la valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac nu ar fi
existat construcia. n situaia n care constructorul refuz cumprarea
terenului, acesta va fi obligat, pe cheltuiala sa, s ridice contrucia
edificat pe acel teren i repunerea terenului n situaia anterioar;
c)dac nu exist o nelegere ncheiat ntre proprietarul terenului i
superficiar, dezmembrmintele constituite de acesta din urm, se vor
stinge odat cu ncetarea dreptului de superficie;
d) ipotecile care greveaz dreptul de superficie se vor strmuta de
drept asupra sumei primite de la proprietarul terenului, n cazul n care
acesta din urm pltete contravaloarea construciei edificate de
superficiar. De asemenea, ipotecile constituite pe durata existenei
superficiei asupra terenului, nu se vor extinde asupra ntregului imobil ci,
se vor strmuta asupra sumei de bani primite de proprietarul terenului n
situaia n care superficiarul i pltete contravaloarea terenului la
valoarea e circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac nu ar fi existat
construcia.

Drept civil. Drepturi reale

| 111

B. Efectele ncetrii superficiei prin consolidare.


n cazul n care dreptul de superficie se stinge prin consolidare, se
pot produce urmtoarele efecte juridice:
a) dezmembrmintele consimite de superficiar, se vor menine pe
durata care au fost constituite, dar nu mai trziu de mplinirea termenului
iniial al superficiei, dac nu exist o stipulaie contrar;
b) ipotecile nscute pe durata existenei superficiei se menin
fiecare n funcie de obiectul asupra cruia s-au constituit.
C. Efectele ncetrii superficiei prin pieirea construciei.
Dac dreptul de superficie se stinge datorit pieirii construciei, se
pot produce urmtoarele efecte juridice:
a) drepturile reale care greveaz dreptul de superficie, se vor stinge,
dac nu exist o dispoziie legal contrar;
b) ipotecile nscute cu privire la nuda proprietate asupra terenului
pe durata existenei dreptului de superficie, se vor menine asupra
dreptului de proprietate rentregit.

3. Dreptul de uzufruct
3. 1. Domeniul de aplicare i definitia uzufructului
Uzufructul este reglementat prin dispoziiile art.703-748 NCC. n
teorie, se mai spune c uzufructul este un drept real de folosin asupra
lucrului altuia. Din cele trei atribute ntruchipate ale proprietii, usus i
fructus trec la uzufructuar. Pentru aceast detrunchizare a dreptului de
proprietate privat, trebuie deosebit de situaia rezultat dintr-un contract
de nchiriere, de arendare ori de mprumut. Nudul proprietar are att
obligaii personale(obligaii pozitive) fa de uzufructuar, ct i o
obligaie negativ de a respecta acest drept real.
Definiia uzufructului, scoate n eviden faptul c acesta reprezint
dreptul real care confer titularului su(numit uzufructuar) atributele de
posesie i folosin asupra bunului ce aparine altei persoane(numit nud

Drept civil. Drepturi reale | 112


proprietar), cu obligaia de a-i conserva substana(art. 703 NCC).
Persoana titular a dreptului de uzufruct, poate fi fizic sau juridic.
3. 2. Constituirea, termenul i obiectul uzufructului
Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte
moduri prevzute de lege, numai n favoarea unei persoane existente
(cunoscute).
Uzufructul constituit n favoarea unei persoane fizice, poate fi cel
mult viager iar, cel al crui titular este o persoan juridic, poate avea o
durat de cel mult 30 de ani.
Dac uzufructul este constituit n favoarea unei persoane fizice
pn la o anumit vrst, acest drept va dura pn la aceea dat chiar
dac, aceea persoan ar muri nainte de mplinirea vrstei stabilite.
Pot face obiect al uzufructului, orice bunuri mobile sau imobile,
corporale ori incorporale, inclusiv o mas patrimonial, o universalitate
de fapt ori o cot-parte din aceasta. Uzufructul se poart i asupra tuturor
accesoriilor bunului care face obiectul acestui drept, precum i a tot ce se
unete sau se ncorporeaz n acesta.
Cu privire la uzufructul bunurilor incorporale, acestea cunosc o
importan tot mai mare. Este vorba despre uzufructul creanelor,
valorilor mobiliare, rentelor, fondului de comer, etc. Aadar, un bun
incorporal, adic un drept, este susceptibil de uzufruct.
De ceea, n privina uzufructului asupra drepturilor de crean, el
se poate purta asupra creanelor civile, asupra aciunilor sau prilor
sociale dintr-o societate i n general asupra valorilor mobiliare.
3. 3. Caracterele juridice ale uzufructului
Complexitatea i utilitatea uzufructului, rezult cu destul uurin
din coninutul definiiei mai sus enunate. Tot din coninutul definiiei,
dar i din coninutul normelor legale care l reglementeaz, putem reine
urmtoarele caractere juridice specifice uzufructului:
a) Este un drept real asupra bunului sau bunurilor aflate n
proprietatea altuia(jus in re alliena). Uzufructul are ca obiect un bun
material, mobiliar sau imobiliar care aparine unui ter care este
proprietar, iar ntre uzufructuar i proprietar nu este vorba despre o

Drept civil. Drepturi reale | 113


indiviziune, deoarece fiecare din cele dou pri au drepturi diferite i
independente. Fiind un drept real, atunci cnd este constituit asupra
bunurilor corporale uzfructul are cele dou atribute eseniale ale
drepturilor reale:dreptul de urmrire i dreptul de preferin. n situaia
n care creditorii nudului proprietar urmresc bunul dat n uzufruct,
dreptul de preferin al uzufructuarului i va sili s reduc executarea
numai la nuda proprietate. Tot aa, dreptul de urmrire i d posibilitatea
uzufructuarului s fac opozabil uzufructul su fa de toat lumea.
b) Este un drept temporar. Aceast trstur trebuie neleas n
sensul c dac titularul su este o persoan fizic, uzufructul poate fi cel
mult viager [art.708 alin.1 NCC, adic pe durata vieii], iar dac este
vorba de o persoan juridic, uzufructul nu poate dura mai mult de 30 de
ani [art. 708 alin. (2) NCC].
c) Pe durata sa, uzufructul acord proprietarului bunului puteri
reduse. Aceast trstur de caracter const n faptul c folosina i
fructele aparin uzufructuarului, proprietarul are doar un titlu nud (lipsit
de eficacitate) ceea ce a fcut ca el s se numeasc nud proprietar. ns,
proprietarul poate nstrina aceast nud proprietate (prin vnzare,
donaie, etc.) dar valoarea economic este de obicei redus. Numai la
moartea uzufructuarului(imprim uzufructului un caracter aleatoriu),
nudul proprietar va dobndi plenitudinea prerogativelor unui proprietar
devenind proprietar deplin.
d) Uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru, ci
i asupra unui drept. Prevederile art.706 NCC, stabilesc c uzufructul
poate privi bunuri mobile sau imobile, corporale sau incorporale, inclusiv
o mas patrimonial, o universalitate de fapt ori o cot-parte din acestea.
Uzufructul poate avea ca obiect toate accesoriile bunului, precum i
tot ce se unete sau se ncorporeaz n acesta.
e) Este un drept transmisibil(poate fi transmis prin cesiune).
Potrivit art.714 NCC, uzufructuarul are posibilitatea de a ceda altei
persoane, dreptul su unei alte persoane fr acordul nudului proprietar,
dar cu obligaia de a-i notifica cesiunea. Uzufructuarul va rmne obligat
fa de nudul proprietar numai pentru obligaiile nscute nainte de
cesiune.

Drept civil. Drepturi reale


3.4. Exercitarea dreptului de uzufruct

| 114

Teoria clasic, vede n uzufruct un dezmembrmnt al dreptului de


proprietate privat, practic, un veritabil drept real conform actualelor
prevederi de drept material. Dup cum tim, atributele proprietii sunt
repartizate ntre uzufructuar care deine usus i fructus i nudul proprietar
care are abusus. Acesta din urm nu are dect dreptul de a dispune de
nuda proprietate, nu ns i dreptul de a distruge bunul; dreptul su exist
chiar dac bunul este inalienabil n perioada n care este afectat acestui
drept. Totui, aceast teorie devine discutabil n cazul n care uzufructul
poart asupra bunurilor incorporale(creanele).
n ceea ce privete exercitarea dreptului de uzufruct, trebuie s
avem n vedere drepturile i obligaiile uzufructuarului (A) i ale
nudului proprietar (B).
A) Corespunztor prerogativelor pe care le are, usus i fructus,
uzufructuarul are unele drepturi i obligaii.
Astfel, drepturile uzufructuarului sunt:
a) Dreptul s cear predarea n folosina sa a bunului supus
uzufructului, iar n caz de refuz uzufructuarul are la dispoziie aciunea
confesorie, asemntoare cu aciunea n revendicare;
b) Dreptul s se foloseasc de bun precum i de a-i culege fructele.
Fructele naturale i cele industriale sunt dobndite pe msura perceperii
lor. Fructele civile se dobndesc zi cu zi i se cuvin uzufructuarului n
proporie cu durata uzufructului su;
c) Dreptul de a cesiona drept su de uzufruct, fr acordul nudului
proprietar rmnnd fa de acesta, dator numai pentru obligaiile
nscute nainte de cesiune;
d) Are la ndemn pentru protejarea dreptului su pe lng
aciunea confesorie i aciunile posesorii;
e) Dreptul de a nchiria, sau dup caz, arenda bunul primit n
uzufruct. Dac uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, n toate
cazurile i locaiunile vor nceta;
f) Cnd uzufructul are ca obiect bunuri care se consum prin
folosin (bani, grne, buturi), uzufructuarul poate dispune de ele dar la

Drept civil. Drepturi reale | 115


sfritul uzufructului trebuie s le restituie n aceeai cantitate, calitate i
valoare ori preul obinut (n acest caz, vom fi n prezena
cvasiuzufructului).
g) Uzufructuarul poate ipoteca uzufructul constituit asupra unui
imobil i al al crui titular este [art. 2379 alin.(1) lit. b NCC].
h) Dreptul de vot aferent unei aciuni sau altei valori mobiliare, unei
cote-pri din dreptul de proprietate, sau oricrui alt bun [art. 741 alin.1
NCC];
n privina obligaiilor uzufructuarului, vom distinge urmtoarele:
a) Uzufructuarul are obligaia de a proceda la inventarierea
mobilelor i a constata starea imobilelor, cu excepia cazului n care
uzufructul unui bun mobil este dobndit prin uzucapiune(art.723 NCC).
Acest inventar trebuie fcut n prezena nudului proprietar ori dup
notificarea acestuia;
b) Uzufructuarul este obligat de a da o cauiune(art. 726 NCC).
Vnztorul sau donatorul care i-au rezervat uzufructul i au transmis
doar nuda proprietate, nu sunt obligai a da cauiune. Dac uzufructuarul
este scutit de garanie, instana la cererea prii interesate poate dispune
depunerea unei garanii sau luarea unei msuri conservatorii, atunci cnd
uzufructuarul prin faptele sale ori prin starea sa de solvabilitate, pune n
pericol drepturile nudului proprietar. Dac uzufructuarul nu poate oferi o
garanie, instana, la cererea nudului proprietar, va numi un administrator
al imobilelor. Totodat, instana va dispune ca fructele ncasate i sumele
ce reprezint contravaloarea fructelor naturale i industriale percepute, s
fie depuse de administrator la o instituie de credit aleas de pri. n
acest caz, uzufructuarul va ncasa numai dobnzile aferente acelor sume.
Dac totui se va ntrzia depunerea garaniei, uzufructuarul poate
percepe fructele care i se cuvin de la data constituirii dreptului su.
c) Uzufructuarul este obligat s respecte destinaia dat bunurilor de
nudul proprietar, cu excepia cazului n care se asigur o cretere a valorii
bunului sau cel puin nu se prejudiciaz n niciun fel drepturile
proprietarului(art.724 NCC);

Drept civil. Drepturi reale | 116


d) Obligaia de a despgubi nudul proprietar, pentru orice prejudiciu
cauzat prin folosirea necorespunztoare a bunurilor date n uzufruct(art.
725 NCC);
e) Uzufructuarul trebuie s suporte reparaiile obinuite(de
ntreinere), a lucrului(art. 729 NCC), dar i celeocazionate de litigiile
privind folosina bunului, culegerea fructelor ori ncasarea veniturilor(art.
733 NCC). Dac bunul care face obiectul uzufructului necesit reparaii
mari, uzufructuarul are obligaia s-l ntiineze pe nudul proprietar. n
situaia n care acesta din urm nu efectueaz la timp aceste reparaii
mari, uzufructuarul le poate face pe cheltuiala sa, nudul proprietar fiind
obligat s restituie contravaloarea lor pn la sfritul anului n curs,
actualizat la data plii(art. 730 NCC);
f) Uzufructuarul este obligat s aduc la cunotiina nudului
proprietar orice uzurpare a fondului i orice contestare a dreptului de
proprietate, sub sanciunea obligrii la plata de daune-interese(art.734
NCC);
g) Dac turma dat n uzufruct a pierit n ntregime din cauze
neimputabile uzufructuarului, acesta este obligat s restituie numai pieile
ori valoarea acestora. Dac turma nu a pierit n ntregime, uzufructuarul
este obligat s nlocuiasc animalele pierite cu cele de prsil.
B) Din momentul constituirii dreptului de uzufruct, nudul
proprietar va avea la rndul su o serie de drepturi i obligaiile
specifice acestei caliti.
Referitor la drepturile nudului proprietar putem distinge:
a) Dreptul proprietarului de a dispune de lucru dar numai cu
respectarea atributelor care revin uzufructuarului;
b) Dreptul proprietarului de a exercita toate aciunile care privesc
proprietatea lucrului supus uzufructului(ex., aciunea n revendicare sau
aciunile posesorii) i de asemenea de a beneficia de productele acestuia;
c) Dreptul de a spori capitalul care face obiectul
uzufructului( dobndirea de valori mobiliare);
d) Dreptul de vot care are ca efect modificarea substanei bunului
principal(capitalul social, ncetarea societii, reoarganizarea, schimbarea
destinaiei unui bun, etc.)

Drept civil. Drepturi reale | 117


Obligaiile nudului proprietar sunt:
a) Obligaia de a efectua reparaiile mari ale bunului(consolidarea,
reabilitarea, nlocuirea motorului, etc.), sau de a restitui contravaloarea
acestora, n cazul n care acestea au fost efectuate de ctre uzufructuar;
b) Obligaia de a suporta sarcinile i cheltuielile proprietii, sau de
a le rambursa uzufructuarului cnd acesta le-a suportat;
3.5. Stingerea dreptului de uzufruct
n opoziie cu constituirea uzufructului care are o singur norm de
reglementare,stingerea acestui drept poate avea loc n cazuri, prevzute
de mai multe articole (art. 746-748 NCC), ale legislaiei noastre
materiale i anume:
a) prin moartea uzufructuarului, sau prin ncetarea personalitii
juridice n cazul persoanelor juridice;
b) la mplinirea termenului pentru care a fost constituit, dar nu mai
mult de 30 de ani de la data la care a fost constituit;
c) atunci cnd uzufructuarul dobndete i nuda proprietate, adic
prin consolidarea dreptului;
d) prin renunare la uzufruct;
e) prin neuz n timp de 10 ani, sau, dup caz, timp de 2 ani n cazul
unui drept constituit asupra unei creane;
f) prin decesul ori, dup caz, ncetarea existenei juridice a
uzufructuarului chiar dac termenul nu s-a mplinit;
g) prin abuz de folosin dac prin acest abuz uzufructuarul a
provocat stricciuni sau deteriorri fondului. Acest abuz va fi stabilit de
ctre instan la cererea nudului proprietar;
h) n cazul n care lucrul a pierit n totalitate;
De asemenea, prevederile Noului Cod civil, reglementeaz i
situaia n care datorit vechimii ori a cazului fortuit, bunul asupra cruia
este constituit uzufructul, se distruge(art. 731 NCC).
Astfel, uzufructuarul i nudul proprietar nu vor fi obligai n aceste
cazuri, s reconstruiasc ceea ce s-a distrus.

4. Dreptul de uz i de abitaie

Drept civil. Drepturi reale


4. 1. Noiuni introductive

| 118

Aceste drepturi sunt reglementate de Noul Cod civil n prevederile


art. 749-754. Ambele, sunt strns legate de uzufruct, fiind denumite n
doctrin i uzufructuri cu prerogative limitate. Aceste drepturi se
particularizeaz prin aceea c titularul lor se bucur de atributele
posesiei i folosinei bunului, numai pentru nevoile lui i ale familiei
sale. Ceea ce distinge aceste drepturi, este caracterul lor strict personal.
Titularul lor, nu poate ceda (vinde, sau nchiria) bunul care face obiectul
lor, iar creditorii si nu pot s le sechestreze.
Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil, iar
dreptul de abitaie are ca obiect numai o cas de locuit sau o locuin.
Potrivit dispoziiilor art. 751 NCC, cu referire la constituirea
acestor drepturi, aceast operaiune se poate efectua prin act
juridic(vnzare, donaie) sau prin alte moduri prevzute de
lege(testament, prescripie achizitiv).
4.2. Definiia i subiecii dreptului de uz i de abitaie
Dreptul de uz,reprezint acel drept real care confer titularului
atributele de posesie i folosin asupra unui bun proprietatea altuia,
dar numai pentru nevoile proprii i ale familiei sale.
Dreptul de abitaie este un drept real imobiliar care are ca obiect o
locuin i confer titularului su posesia i folosina acelei locuine,
pentru el, familia sa i alte persoane pe care le are n ntreinere.
Culegerea fructelor, sau dup caz, ocuparea ntregii locuine,poate
fi fcut numai n msura n care acest aspect a fost prevzut n actul de
constituirea a dreptului, titularul dreptului de uz sau dup caz de abitaie,
fiind obligat s plteasc toate cheltuielile de cultur i reparaiile de
ntreinere, ntocmai ca i uzufructuarul(art. 753 NCC).Dreptul de uz i
cel de abitaie, se exercit i se stinge, n acelai mod ca i
uzufructul(art.754 NCC).

5. Dreptul de servitute

Drept civil. Drepturi reale


5.1. Consideraii generale

| 119

Servitutea este sarcina care greveaz un imobil, pentru uzul sau


utilitatea unui alt proprietar. (de exemplu, s presupunem c un fond nu
are cale de acces facil ceea ce incomodeaz exploatarea sa; o servitute
de trecere asupra fondului nvecinat rezolv problema, exploatarea
primului fond devenind normal).
Definiie. Dreptul de servitute este dreptul real, perpetuu i
indivizibil constituit asupra unui imobil numit fond aservit sau dominat
pentru uzul i utilitatea altui imobil numit fond dominant, imobile care
aparin unor proprietari diferii. Servitutea se poate constitui n temeiul
unui act juridic ori, prin uzucapiune.
Sediul materiei, acestui dezmembrmnt al dreptului de proprietate
privat l constituie prevederile art.755-772 NCC.
Evoluia istoric a servituilor, scoate n eviden faptul c acestea
au fost menionate pentru prima oar n dreptul roman. Normele
dreptului roman suprapuneau mai multe drepturi de natur diferit asupra
aceluiai bun, pentru ai spori posibilitile de exploatare. Dreptul roman
cunotea distincia dintre servituile personale i cele prediale; aadar
servituile erau drepturi asupra unui lucru al altuia (praedium serviens),
stabilite n profitul unei persoane (praedium dominans), sau al unui fond.
nainte de a deveni urbane ele au fost prin excelen rurale
(servitutes prediorum rusticorum). Cele mai importante au fost cele
relative la ap: apeduct, apa din fntn, adptoare, etc.
ncepnd cu sec.al XVI-lea s-a reluat regula roman, adugndu-se
ns unele drepturi senioriale cum ar fi corvezile i dijmele care se
deosebeau de servituile reale deoarece erau servitui personale.
Servituile personale au fost abolite prin Codul civil francez de la 1804 i
Codul civil romn de la 1864.
5. 2. Caracterele juridice, termenuli clasificarea servituilor
Pentru o mai ampl nelegere teoretic a servituilor, am considerat
deosebit de util ca n continuare, s efectum o prezentare succint a

Drept civil. Drepturi reale | 120


caractererelor juridice specifice, precum i cteva precizri referitoare la
termenul de exercitare sau la clasificarea lor.
Astfel, caracterele juridice specifice dreptului de servitute sunt:
a) servitutea este un drept real imobiliar. Servitutea nu creaz un
raport juridic ntre o persoan anume i o alt persoan anume, ci ntre
proprietari actuali. Servitutea existent va subzista n acelai fel i n
cazul n care proprietatea va fi vndut. Dreptul de servitute este
considerat ca un dezmembrmnt al proprietii deoarece ntr-o anumit
msur fondul aservit este lipsit de plenitudinea prerogativelor sale n
profitul fondului dominant. Este un drept real imobiliar, deoarece ea se
constituie n mod obligatoriu numai n folosul, respectiv sarcina, unor
bunuri imobile prin natura lor(nu va putea fi constituit asupra arborilor,
nici asupra imobilelor prin destinaie i nici asupra altei servitui). De
asemenea, servituile se pot constitui i n vederea unei utiliti viitoare.
Obiectul lor trebuie s fie unul corporal;
b) servitutea este o sarcin real impus fondului aservit. Proprietarul fondului dominat(aservit), trebuie s suporte o sarcin care,
corespuztor, se afl n patrimoniul proprietarului fondului dominant(un
drept real), sarcina fiind impus unui bun, nu unei persoane. Facem
precizarea c n cazul servituii de trecere, aceasta poate fi rscumprat1
de proprietarul fondului aservit dac exist o disproporie vdit ntre
utilitatea care o procur fondului dominant i inconvenientele sau
deprecierea provocat fondului aservit;
c) servitutea este perpetu, ntruct ea exist atta timp ct exist
cele dou fonduri, dar i situaia care a determinat constituirea ei. Sub
condiia notrii n cartea funciar,servitutea constituit se transmite
dobnditorilor subsecveni ai fondului aservit[art. 759 alin.(2) NCC].
1

Potrivit dispoziiilor art. 772 din NCC, rscumprarea servituii de trecere,


poate fi considerat o instituie novatoare, implementat de legiuitorul de drept
material n noile norme civile. Servitutea de trecere va putea fi rscumprat de
proprietarul fondului aservit dac exist o disproporie vdit ntre utilitatea de care
beneficiaz fondul dominant i inconvenientele sau deprecierea provocat fondului
aservit. n caz de nenelegere ntre pri, instana poate suplini consimmntul
proprietarului fondului dominant. La stabilirea preului de rscumprare, instana de
judecat va ine cont de vechimea servituii i de schimbarea valorii celor dou
fonduri.

Drept civil. Drepturi reale | 121


Desfiinarea ei este posibil, deoarece servituile sunt create prin voina
proprietarilor, iar ceea ce a fost creat prin voin, poate fi desfiinat tot
prin voin. Perpetuitatea servituii, rezult din caracterul su accesoriu,
n sensul c ea este legat de fondul dominant fiind, n principiu,
perpetu ca i acest fond;
d) servitutea este indivizibil, ceea ce nseamn c de ea se bucur
ntregul fond dominant i greveaz n ntregime fondul aservit. Dac
bunul imobil respectiv ar aparine mai multor proprietari(coproprietate),
servitutea nu se poate constitui asupra acelui bun dect cu consimmntul unanim al titularilor. Dac fondul dominant se mparte,
servitutea va putea fi exercitat pentru folosina i utilitatea fiecrei pri,
fr ca situaia fondului aservit s poat fi agravat. Dac fondul aservit
se mparte, servitutea se poate exercita, pentru uzul i folosina fondului
dominant, pe toate prile rezultate din mprire;
e) servitutea este inalienabil, deoarece nu poate fi nstrinat,
urmrit sau ipotecat independent de fondul al crui accesoriu este, ea
transmindu-se o dat cu fondul. n consecin, nu este posibil ca o
servitute s fie vndut, sechestrat sau ipotecat.
Referitor la termenul servituilor, dispoziiile Noului Cod civil nu
prevd o durat imperativ de exercitarea a lor ns, limita de timp, poate
fi menionat de ctre pri n actul de constituire. Chiar i dispoziiile
art. 770 alin.(1) lit. c) din NCC, prevd c una din cauzele de stingere a
servituilor poate fi i ajungerea la termen.
n ceea ce priveteclasificarea servituilor, trebuiesc avute n vedere
criteriile stabilite de prevederile Noului Cod civil.Ca atare, servituile se
potclasifica astfel:
a) servituile aparente ineaparente( art. 760 NCC). Servituile
aparente sunt acelea a cror existen este atestat de un semn vizibil de
servitute(o u, o fereastr, un apeduct). Servituile neaparente sunt
acelea a cror existen nu este atestat de vreun semn vizibil de
servitute(servitutea de a nu construi, ori de a nu construi peste o anumit
nlime);
b) servituile continue i necontinue(art. 761 NCC)). Servituile
continue sunt acelea al cror exerciiu este sau poate fi continuu fr a fi

Drept civil. Drepturi reale | 122


necesar faptul actual al omului(servitutea de vedere, servitutea de a nu
construi). Servituile necontinue sunt acelea pentru a cror existen este
necesar faptul actual al omului(servitutea de trecere cu piciorul ori cu
mijloace de transport);
c) servituile pozitive i negative. Servituile pozitive sunt acelea
prin care proprietarul fondului dominant exercit o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit(servitutea de
trecere pe un anume teren). Servituile negative sunt acelea prin care
proprietarul fondului aservit este obligat s se abin de la exercitarea
unora dintre prerogativele dreptului su de proprietate( servitutea de a nu
construi).
5.3. Exercitarea dreptului de servitute
Dup cum am mai amintit n rndurile anterioare, dreptul de
servitute reprezint o sarcin real impus asupra unui imobil pentru uzul
i utilitatea unui alt imobil vecin avnd alt proprietar. Spre deosebire de
celelalte dezmembrminte ale dreptului de proprietate privat,servitutea
reprezint o simpl limitare a dreptului de proprietate, o ngrdire
efectiv nexercitarea dreptului su, de ctre un titular. ns, nainte de
toate, este foarte util s distingem ntre drepturile i obligaiile
proprietarului fondului dominant (A), respectiv, drepturile i obligaiile
proprietarului fondului aservit (B).
A) Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant.
Drepturile proprietarului fondului dominant sunt urmtoarele:
- dreptul de a se folosi de servitute numai n conformitate cu
actuluide constituire, fr a face vreo schimbare mpovrtoare pentru
fondul aservit;
- dreptul de a exercita i o servitute accesorie, dac exercitarea
servituii principale o impune;
- dreptul de a exercita o aciune n justiie specific acestei materii,
prin care se apr dreptul de servitute, anume aciunea confesorie de
servitute;

Drept civil. Drepturi reale | 123


- dreptul de a exercita mpotriva proprietarului fondului aservit i o
aciune contractual, n msura n care servitutea a fost constituit prin
convenie;
Obligaia principal a proprietarului fondului dominant, de care
acesta este inut indiferent de modul n care s-a constituit servitutea, este
aceea de a efectua, pe cheltuiala sa, toate lucrrile necesare pentru
exercitarea dreptului de servitute. Este ns posibil ca n actul de
constituire a servituii s se prevad c aceste cheltuieli sau o parte din
ele s fie suportate de proprietarul fondului aservit. Dac de conservarea
servituii beneficiaz ambii proprietari, acele cheltuieli le revin n mod
proporional cu avantajele pe care le obin i n msura n care lucrrile
efectuate sunt necesare. O alt obligaie a proprietarului fondului
dominant, este aceea c nu poate agrava situaia fondului aservit i nu
poate produce prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea
servituii.
B) Drepturile i obligaiile proprietarului fondului aservit
Doar dac are un interes serios i legitim, proprietarul fondului
aservit are dreptul s schimbe locul prin care se exercit servitutea n
msura n care exercitarea sa rmne la fel de comod pentru
proprietarul fondului dominant.
De asemenea, proprietarul fondului aservit are dreptul de a exercita
anumite aciuni n justiie i anume:
- aciunea negatorie( de ex., atunci cnd proprietarul fondului
dominant continu s exercite servitutea, dei a intervenit o cauz de
stingere a acesteia);
- aciunea posesorie(prin care se solicit s se nlture tulburarea ce
i se aduce de o persoan care pretinde a exercita o servitute);
- aciunile personale ce izvoresc din actul juridic de constituire a
servituii.
Proprietarul fondului aservit are obligaia s se abin de la orice
act care limiteaz ori mpiedic exerciiul servituii.

Drept civil. Drepturi reale | 124


Dac prin actul juridic constitutiv s-a stabilit obligaia pentru
proprietarul fondului aservit de a face unele cheltuieli pentru folosirea i
pstrarea servituii, exist posibilitatea de a fi exonerat de aceast
sarcin, prin renunarea la dreptul de proprietate asupra fondului
aservit, n favoarea proprietarului fondului dominant.
5. 4. Stingerea servituilor
ngrdirea sau limitarea dreptului titularului dreptului de proprietate
a fondului aservit,realizat prin intermediul servituilor potrivit normelor
Noului Cod civil, se poate stinge ori rscumpra n anumite condiii. De
asemenea, am mai amintit faptul c n caz de mprire a fondurilor,
situaia exercitrii servituilor nu poate fi modificat dect dac
proprietarul fondului dominant poate agrava situaia fondului aservit. De
aceea, prevederile art. 770 din NCC, evoc dou ci de stingere a
servituilor, una principal i cealalt excepional. Stingerea servituilor
se va face n mod imperativ prin radierea lor din cartea funciar.
De aceea, putem reine c potrivit alineatului (1) al textului amintit,
servituile se sting pe cale principal, pentru una din urmtoarele cauze:
a) prin consolidare, atunci cnd ambele fonduri ajung s aib
acelai proprietar;
b) prin renunarea proprietarului fondului dominant;
c) prin ajungerea la termen;
d) prin rscumprare( n cazul servituilor de trecere);
e) prin imposibilitatea definitiv de exercitare;
f) neuzul timp de 10 ani;
g) dispariia oricrei utiliti a acestora.
Pe cale excepional, potrivit alineatului (2) al art. 770 NCC,
servitutea se poate stinge,prin exproprierea fondului aservit, dac
servitutea este contrar utilitii publice creia i va fi afectat bunul
expropriat.

Drept civil. Drepturi reale

| 125

Capitolul VI. Posesia

1. Consideraii generale privind posesia


De-a lungul vremii, instituia posesia1 a primit numeroase definiii i
conotaii juridice. Astfel, n Roma Antic, posesiunea propriu-zis se
numea posesiune interdictal sau pretorian deoarece, aprarea ei se
fcea pe cale dreptului2 pretorian((ius praetorium). Dintre aceti posesori,
unii puteau invoca un titlu juridic(de exemplu, proprietarii, posesorii de
bun credin, arendaii pe termen lung, etc, adic emfiteoii), n timp ce
alii nu pot invoca un astfel de titlu, ei avnd o posesie injust(de
exemplu, houl care a dobndit un imobil prin violen, etc).
Surprinztor, n vechiul drept medieval posesia era considerat un
drept subiectiv. Jus possesiones, era att un atribut al proprietii ct i un
drept al posesorilor(chiar i neproprietari); jus possesiones era aadar un
drept real care rezulta din posesia de un an a imobilelor, drept ce era
garantat prin aciunile posesorii.

1
Pentru mai multe amnunte teoretice privind instituia posesiei, a se vedea : O.
Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp. 371-416; G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat,
op.cit., pp.185-202.
2
Dreptul pretorian era un ansamblu de norme autonome, distinct de dreptul
civil, el andu-i sursa n edictul pretorului. Edictul emis de pretor, sau edictum
perpetuum cum era cunoscut n dreptul roman, stabilea regulile de procedur pe care
acesta inteniona s le urmeze pe parcursul unui an, ct urma s se afle n funcie i
de asemenea, definea condiiile n care pretorul i va exercita puterile pentru a
acorda diverse aciuni. Pentru mai multe amnunte, a se vedea, A. Berger,
Encyclopedic Dictionary of Roman Law, Philadelphia, The American Philosophical
Society, 1953, p.529.

Drept civil. Drepturi reale | 126


Abia n secolul al XIX-lea, s-au conturat cele dou teorii celebre
asupra posesiei: cea subiectiv1, a lui Savigny, i cea obiectiv2, a lui
Ihering.
n actualul drept civil, prevederile art.916 alin.(1) din Noul Cod
civil romnesc, definesc posesia astfel:Posesia este exercitarea n fapt a
prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de ctre
persoana care l stpnete i care se comport ca un proprietar.
nc din coninutul definiiei, putem reine faptul c posesia este o
stare de fapt, nu o stare de drept, deoarece exist independent de
dispoziiile legale care se refer la dobndirea sau stingerea drepturilor i
n consecin aceasta nu poate face obiectul unei transmisiuni( de
exemplu, stpnirea n fapt a unei case, a unui automobil, exercitarea n
fapt al unui drept de uzufruct, servitute, etc).
Avnd n vedere cele cteva consideraii istorice, dar i actuala
definiie dat de Noul Cod civil, n rndurile urmtoare vom ilustra
instituia posesiei cu cele mai importante elemente caracteristice ale sale
din punct de vedere teoretic, urmnd a face totodat i unele scurte
referiri la exemple practice. Dup evocarea acestor elemente, n mod cert
vom ajunge la concluzia c posesia reprezint cea mai important stare
de fapt sau mai bine spus, cea mai spectaculoas aparen de proprietate
recunoscut i reglementat de normele civile n interesul unei persoane
pe care aceasta o poate purta asupra unui bun mobil sau imobil.
Aceast stare de fapt sau aparen de proprietate pe care o creeaz,
justific ocrotirea juridic a posesiei care se relev prin intermediul
numeroaselor efecte juridice produse, cum ar fi: posesia de bun-credin
valoreaz proprietate n materia bunurilor mobile (art. 935-940 NCC)
1

n viziunea lui Savigny, elementul fundamental al posesiei este reprezentat de


voina posesorului de a se comporta ca un proprietar, chiar dac n realitate el nu
este i nici nu poate fi proprietar. n concepia juristului menionat, posesia nu poate
exista n lipsa elementului corpus, dar cu toate acestea elementul fundamental este
animus.
2
n viziunea teoriei obiective, susinut de juristul Ihering, elementul material
are preferin fa de cel intenional. n viziunea acestei teorii, voina de a poseda
trebuie prezumat atunci cnd o persoan ndeplinete acte materiale de
stpnire pentru sine. Voina de a poseda nu era indiferent pentru Ihering, ns ea
este cuprins n elementul material i poate constitui un element separat numai n
mod accidental sub forma diferitelor causae detentionis, n vederea transformrii
posesiei n detenie.

Drept civil. Drepturi reale | 127


sau, dobndirea dreptului de proprietate privat asupra unui imobil prin
uzucapiune(art. 930-934 NCC), ori, dobndirea n proprietate a fructelor
bunului frugifer de ctre posesorul de bun-credin (de exemplu,
art. 948 NCC) i nu n ultimul rnd, protejarea posesiei prin inter mediul aciunilor posesorii(art. 949-952 NCC).

2. Coninutul structural al posesiei


Importana i complexitatea instituiei posesiei pentru un sistem
modern de drept substanial, ne oblig s includem n coninutul su
structural, cele mai relevante aspecte referitoare la natura juridic i
exercitarea sa, caracterele juridice specifice, dar i elementele componente ale posesiei.
nainte de a releva aceste noiuni, considerm deosebit de util s
ilustrm singura situaie reglementat de Noul Cod civil, cnd nu poate
constitui posesie.
Astfel, potrivit art. 918 din NCC, nu poate constitui posesie,
stpnirea unui bun corporal de ctre un detentor1 precar, precum:
a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;
b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaie sau
servitute, fa de nuda proprietate;
c)fiecare coproprietar, n proporie cu cotele-pri ce revin celorlali coproprietari;
d) orice alt persoan care, deinnd temporar un bun al altuia,
este obligat s l restiuie sau care l stpnete cu ngduina acestuia.
ns, potrivit alineatului (2) al textului menionat, detentorul precar
poate invoca efectele recunoscute posesiei numai n cazurile i limitele
prevzute de lege( de exemplu, cazurile de intervertire a deteniei precare
n posesie, prevzute de art. 920 NCC).
2.1. Natura juridic i exercitarea posesiei

1
Posesia n cazul deteniei precare rezult ntotdeauna dintr-un act juridic, titlu.
Detentorul, subiectul activ al deteniei precare, este ndreptit s dein posesia unui
bun, n temeiul unui titlu.

Drept civil. Drepturi reale | 128


Doctrina atribuie posesiei natura juridic a unui fapt, cruia trebuie
s i se recunoasc anumite efecte juridice. Posesia nu este totui un fapt
pur i simplu. nseamn mai mult dect att deoarece, i se recunosc
efecte juridice considerabile i anume: posesia este un fapt juridic
voluntar i licit, din care se nate o situaia juridic specific posesorului.
Posesorul, n cazul nostru, este ntotdeauna persoana care exercit
posesia unui bun fr a avea un titlu( de proprietate, locaiune, arendare,
etc.).
Cu privire la exercitarea posesiei, potrivit art. 917 alin.(1) din NCC
stabilete c: Posesorul poate exercita prerogativele dreptului de
proprietate asupra bunului fie nemijlocit, prin putere proprie, fie prin
intermediul unei alte persoane. Din punctul nostru de vedere, aceste
prerogative ale dreptului de proprietate ar putea fi exercitate n totalitate
doar n cazul bunurilor mobile, atunci cnd posesia a fost exercitat cu
bun-credin. n cazul bunurilor imobile, acest lucru nu este posibil
deoarece, de exemplu, pentru a folosi atributul dreptului de proprietate
privat abusus,n cazul unei vnzri, trebuie s respectm n mod
imperativ forma ad validitatem a actului de vnzare-cumprare i n
aceste condiii, nu am putea face dovada dreptului de proprietate asupra
acelui bun..
ns, aa cum am mai artat, posesia este o stare de fapt i nu una de
drept, n consecin creaz o prezumie de posesie i una de proprietate.
Cu referire la acest aspect, art. 919 alin.(1) din NCC, lmurete att
situaia n care este creeat o prezumie de posesie ct i cazul n care
posesia la rndul su, creeaz o prezumie de proprietate. Astfel:
a) acela care stpnete bunul, este prezumat posesor pn n
cazul n care o presoana poate face dovada contrar printr-un titlu;
b) detenia precar, odat dovedit, se presupune c se menine
pn la proba intervertirii ( rsturnrii, schimbrii ordinii titlurilor) sale;
c) posesorul unui bun, este considerat a fi proprietar pn la
proba contrarie, cu excepia imobilelor nscrise n cartea funciar.
2.2. Caracterele juridice ale posesiei

Drept civil. Drepturi reale | 129


Dup cum am putut remarca pn n acest moment, instituia
posesiei, ca stare de fapt poate crea pe de-o parte o prezumie de posesie
i pe alta, o prezumie de proprietate. Din coninutul definiiei
reglementate de dispoziiile art. 916 alin.(1) din NCC, putem reine
urmtoarele caractere juridice specifice posesiei:
a) posesia se bazeaz pe intenia unei persoane de a poseda bunul
pentru el; n cazul n care aceast intenie lipsete, posesia nu mai
exist, va fi vorba despre o deinere sau o detenie precar;
b) posesia intervine numai n cazul drepturilor reale, nu i celor
de crean(personale); apoi, posesia nu se poate exercita asupra
universalitilor de bunuri cum ar fi motenirea sau fondul de comer, ci
asupra unor bunuri individualizate;
c) posesia exercitat cu bun-credin, faces nasc un drept
probabil de proprietate sau un alt drept real. Efectul juridic cel mai
important al exercitrii unei posesii cu bun-credin, l constituie
posibilitatea dobndirii proprietii asupra bunului posedat(prin
uzucapiune pentru imobile, sauprin posesia de bun-credin pentru cele
mobile).
2.3. Elementele posesiei
Chiar dac posesia reprezint o stare de fapt, pentru a produce efecte
juridice, aceasta trebuie s ndeplineasc cumulativ dou elemente.
Astfel, pentru existena posesiei, aceste dou elemente necesare sunt:
unul material(corpus) i altul psihologic(animus).
Elementul material(corpus) presupune contactul exercitat n mod
direct asupra lucrului, inclusiv prin anumite acte materiale ori juridice(de
exemplu, acte de comodat, de locaiune, de depozit, etc.).
Doctrina, scoate n eviden faptul c acest elementul corpus, poate
varia n funcie de doi factori:
a) n primul rnd, n funcie de natura fizic a lucrului(de exemplu,
posesia unui tractor se deosebete de posesia unui animal, etc.);
b) n al doilea rnd, n funcie de dreptul real invocat de cel ce
exercit corpus(de exemplu, este posesor cu aparen de proprietar acela
care se comport n exterior fa de lucrul posedat aa cum ar face-o

Drept civil. Drepturi reale | 130


proprietarul,sau este posesor cu aparen de superficiar acela care se
comport n exterior ca un superficiar, etc.).
Elementul psihologic sau intenional(animus sau animus domini),
const n intenia sau voina celui care deine lucrul, de a exercita posesia
pentru sine, aa cum ar fi exercitat-o proprietarul sau titularul unui drept
real(animus possidendi). Sub acest aspect, art.917 alin.(1) NCC, teza
final, precizeaz faptul c posesia se exercit de ctre posesor fie n
mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul unei alte
persoane.
Elementul animus, nu reprezint neaprat voina persoanei
posesorului de a se comporta ca un adevrat proprietar ci, aa cum am
artat, numai intenia efectiv de a poseda pentru el. Lipsa acestui
element psihologic specific posesiei echivaleaz cu lipsa calitii de
posesor, deintorul bunului respectiv va avea calitatea de detentor
precar, care deine lucrul respectiv pentru proprietar, avnd aadar
animus detinendi. n aceast situaie va deine lucrul de cele mai multe
ori n temeiul unui contract, care dup cum vom observa, constituie titlu
sau causa detentionis. Considerm util s precizm faptul c, animus,
este un element al posesiei, n timp ce buna sau reaua credin,
reprezint o calitate a acesteia.

3. Posesia i detenia precar


3.1. Precizri prealabile
Precaritatea sau detenia precar, n opoziie cu posesia este o stare
de drept. Aa cum am mai amintit, ea rezult ntotdeauna dintr-un titlu,
care poate fi: convenional, legal sau judiciar. n temeiul acestui titlu,
detentorul este ndreptit s stpneasc un lucru(de exemplu, pot fi
detentori precari: comodatarul, locatarul, depozitarul, creditorul ipotecar
asupra unui bun mobil, etc.).
Precaritatea poate fi definit ca fiind, folosina exercitat n fapt
asupra unui lucru, cu permisiunea proprietarului, ori n temeiul unui
titlu ncheiat cu acesta. Putem afirma c deteniei i lipsete elementul

Drept civil. Drepturi reale | 131


animus domini (elementul psihologic al posesiei). innd cont de
coninutul definiiei mai sus prezentate, putem spune c deteniei precare,
i pot fi incidente urmtoarele caractere juridice:
a) folosirea n fapt. Potrivit acestei trsturi, exercitarea deteniei
precare, se efectueaz printr-o stpnire sau folosire efectiv a lucrului
respectiv. Persoana detentor precar, va avea ntotdeauna lucrul(corpus)
care din punct de vedere juridic aparine proprietarului. Astfel, putem
exemplifica cazul locatarului, comodatarului, depozitarului, cruului,
etc. Toate aceste persoane au lucrul n stpnirea lor;
b) folosirea n drept. Acest caracter juridic specific deteniei
precare, scoate n eviden faptul c folosirea lucrului se exercit cu
permisiunea proprietarului( de exemplu cnd o persoan este tolerat
s locuiasc ntr-un imobil pe o anumit durat, fr a plti vreo sum de
bani proprietarului) ori, n temeiul unui titlu(n sens juridic) recunoscut
de acesta. De exemplu, permisiunea verbal fcut de proprietar
detentorului, pentru folosirea unui lucru proprietatea primului, i va crea
acestuia din urm un drept asupra lucrului respectiv. De asemenea,
nscrisul care va constitui titlu, poate avea o natur diferit. De exemplu,
el poate fi un contract(titlul deteniei precare al locatarului, este un
contract de nchiriere ncheiat potrivit art. 1.777- 1.850 NCC) ori, un act
unilateral(executorul testamentar, potrivit art. 1.079 NCC, are dreptul s
administreze patrimoniul succesoral pe o perioad de cel mult 2 ani), sau
o dispoziie legal(uzufructul),etc;
c) restituirea bunului. Aceast ultim trstur, nu rezult din
coninutul definiiei ns, n mod firesc, ea se poate subnelege cu
destul uurin. Practic, obiectul precaritii l constituie lucrul folosit
sau stpnit de ctre detentor cu permisiunea proprietarului, ori cel care a
fost menionat n coninutul titlului. Termenul de restituire va fi specificat
ntotdeauna n coninutul acelui titlu, sau dac discutm despre
permisiunea fcut de ctre proprietar detentorului, aceasta se face n
toate cazurile precizndu-se o durat de folosire a lucrului de ctre
detentor. De aceea, trebuie subliniat faptul c precar, nu nseamn fr
titlu, ori fr permisiunea proprietarului. Precaritatea presupune

Drept civil. Drepturi reale | 132


ntotdeauna un fundament juridic deoarece, durata acesteia i data
restituirii lucrului, sunt reliefate n titlu(de exemplu, durata comodatului
este stabilit n contractul de comodat).
3.2. Comparaie ntre posesie i detenia precar
Pornindu-se de la chestiunea elementelor constitutive ale posesiei,
de la preeminena unuia sau altuia n definirea acestui concept, vom
remarca faptul c ntre posesiei i detenia precar exist o deosebire de
natur juridic.
La prima vedere, detentorul precar ca i posesorul are, privitor la
lucrul deinut, o putere de fapt. i unul i cellalt exercit o stpnire
efectiv asupra bunului deinut, motiv pentru care putem afirma c i
unul i cellalt au elementul material al posesiei, corpus.
Totui, posesia i detenia precar se difereniaz sensibil:
n primul rnd, trebuie fcut diferena ntre starea de fapt sau
existena unui titlu. Posesia nu este dect o stare de fapt, un simplu
fapt(res facti), pe cnd detenia este o stare de drept(res juris). Aceast
diferen o va face ntotdeuna elementul psihologic, animus;
n al doilea rnd, trebuie fcut diferena ntre pretenia la
proprietate sau recunoaterea dreptului proprietarului. Atta timp ct
ntre detentor exist un titlu, detentorul recunoate dreptul proprietarului,
pe cnd posesorul, nu. De asemenea, dac se are n vedere elementul
intenional(animus), atunci posesorul are prin definiie animus
possidendi,adic intenia de a se afirma ca proprietar, iar n opoziie,
detentorul precar recunoate c nu el este proprietar, nu este animat de o
voin de apropriere, lipsindu-i acel element.
3.3. Regimul juridic al deteniei precare
Specificul deteniei precare const n faptul c stpnirea sau
folosirea lucrului respectiv, este lipsit de elementul psihologic,
intenional al posesiei, aa cum l-am denumit termeni latini n rndurile
anterioare, animus.

Drept civil. Drepturi reale | 133


n cazul deteniei precare, stpnirea material a lucrului se exercit
pentru altul (animus detinendi) i nu pentru sine. De aceea, raporturile
detentorului precar cu proprietarul, vor fi ntotdeauna guvernate de titlul
care fundamenteaz detenia(ex. contractul de nchiriere, contract de
depozit, etc.).
n ceea ce privete modalitatea dobndirii proprietii prin
prescripie achizitiv(uzucapiune), detentorul precar nu va beneficia
niciodat de acest beneficiu deoarece el nu are possesio ad
usucapionum. De acest beneficiu, aa cum am prezentat, va beneficia
posesorul printr-o folosin ndelungat n cazul bunurilor imobile sau
printr-o folosin de bun-credin n cazul bunurilor mobile. De
asemenea, detentorul precar nu se poate prevala de protecia posesorie
mpotriva proprietarului nsui, deoarece, titlul ncheiat ntre ei, stabilete
drepturile i obligaiile lor. n schimb, detentorul se poate bucura de
aceast proteciei posesorie fa de teri este diferit, n sensul c, dac-i
tulbur n vreun fel posesia, el se va bucura de protecia posesorie
(possesio ad interdicta).
Totodat, este foarte util s reinem faptul c n materia precaritii,
opereaz principiul imutabilitii, ceea ce nseamn, pe de o parte, c
detentorul nu poate s se transforme prin voina sa (solo animo) n
posesor, iar, pe de alt parte, c precaritatea titlului este ereditar
(transmisiunea succesoral nu poate aduce nicio schimbare titlului).
Un alt aspect deosebit de important n materia precaritii l
constituie intervetirea deteniei precare(rsturnarea, schimbarea ordinii
titlurilor). n acest sens, dispoziiile art.920 din NCC, stabilesc cazurile
de intervertire a deteniei precare n posesie. Aceste cazuri sunt
urmtoarele:
a) dac detentorul precar ncheie cu bun-credin un act translativ
de proprietate cu titlu particular cu alt persoan dect proprietarul
bunului(de exemplu, depozitarul care cumpr bunul deinut n depozit
de la o persoan pe care o crede motenitor al deponentului, sau cazul
locatarului care dup decesul proprietarului cumpr bunul de la acela pe
care l crede motenitor. De la ncheierea actului de vnzare-cumprare el
poate deveni posesor deoarece se modific elementul psihologic i va
avea animus sau animus domini);

Drept civil. Drepturi reale | 134


b) cnd detentorul precar svrete acte de rezisten neechivoce
mpotriva posesorului, deoarece acesta din urm are intenia s se
comporte ca un proprietar. n acest caz, intervertirea nu se va produce
mai nainte de mplinirea termenului prevzut pentru restituirea bunului;
c) cnd detentorul precar nstrineaz bunul, prin act translativ de
proprietate cu titlu particular, cu condiia ca dobnditorul s fie de
bun-credin. Din momentul ncheierii actului translativ de proprietate,
cumprtorul de bun credin ncepe s stpneasc bunul n calitate de
posesor i n consecin va avea o posesie util.

4. Dobndirea i ncetarea posesiei

Aa cum am prezentat n rndurile anterioare, posesia se dobndete prin ntrunirea cumulat a celor dou elemente(corpus i animus).
Referitor la elementul material(corpus), acesta poate fi exercitat fie
personal de ctre posesor, fie prin reprezentant(de exemplu, mandatarul,
depozitarul, etc.). ns, n ceea ce privete elementul psihologic(animus)
al posesiei, acesta trebuie s fie exercitat n mod imperativ de ctre
persoana posesorului i nu a reprezentantului su. Excepie de la acesta
regul, o fac reprezentanii legali ai persoanelor lipsite de capacitate de
exerciiu sau persoanele juridice [art. 917 alin. (2) NCC].
Dac pentru dobndirea posesiei, condiiile sunt simple i din punct
de vedere teoretic trebuie s avem n vedere existena celor dou
elemente, dispoziiile art. 921 din NCC, ilustreaz toate cazurile de
ncetare a posesiei i anume:
a) transformarea sa n detenie precar;
b) nstrinarea bunului;
c) abandonarea bunului mobil sau nscrierea n cartea funciar a
declaraiei de renunare la dreptul de proprietate asupra unui bun
imobil;
d) pieirea bunului;
e) trecerea bunului n proprietate public;

Drept civil. Drepturi reale | 135


f) nscrierea dreptului de proprietate al comunei, oraului sau
municipiului prin renunarea unui proprietar la dreptul su de
proprietate consacrat printr-o declaraie notarial nregistrat la
biroul de carte funciar. n acest caz, comuna, oraul sau municipiul,
poate cere nscrierea dreptului de proprietate n folosul su, n temeiul
hotrrii consiliului local, dac o alt persoan nu a solicitat nscrierea n
temeiul uzucapiunii [art. 889 alin.(2) NCC];
g) deposedare, dac posesorul rmne lipsit de posesia bunului mai
mult de un an.

5. Dovada posesiei
In mod natural dovada posesiei se face prin probaiunea celor dou
elemente ale sale. Dovada elementului material este relativ simpl i ea
se face prin orice mijloc de prob inclusiv, martori i prezumii 1; de
exemplu, plata taxelor i a impozitelor pentru un anumit bun imobil,
nscrierea terenului n registrul agricol, sau n cartea funciar, etc.
ns, elementul psihologic este mai dificil de probat, cel puin n
privina mobilelor, iar efectele pe care le produce posesia fa de detenie
au la baz doar elementul animus, adic intenia celui care exercit
elementul material corpus i din acest punct de vederetrebuie s avem n
vedere dou tipuri de prezumii:
a) n primul rnd putem aminti despre prezumia de neprecaritate.
n cazul acestei prezumii, animus domini2 este prezumat i este
reglementat de art. 919 alin.(3) din NCC, cu excepia imobilelor nscrise
n cartea funciar. Acest text vizeaz situaia n care orice persoan care
posed bunul este prezumat pn la proba contrar a fi proprietar, i nu
detentor(de exemplu, dac imobilul este ocupat de ctre un locatar,
sarcina probei pentru a demonstra c ocupantul nu este dect un detentor,
1

Reprezint, procedee logice cum sunt inducia(form fundamental de


raionament care realizeaz trecerea de la particular la general) i deducia.
2
Animus domini= posesie exclusiv(AD), iar animus condomini = posesie
comun(AC).

Drept civil. Drepturi reale | 136


revine reclamantului care trebuie s dovedeasc existena contractului de
nchiriere);
- n al doilea rnd, putem aminti despre prezumia de
neintervertire1 de titlu, prevzut de dispoziiile art.919 alin.(2) NCC.
Acest text, reglementeaz cazul n care posesorul a nceput a poseda
pentru altul, i se presupune c acesta a conservat aceast calitate dac nu
exist proba contrar. Dar aceast prezumie este una relativ(iuris
tantum) i poate fi rsturnat prin proba contrar, dac ocupantul poate
dovedi c pe parcurs din detentor, cum era iniial, a devenit posesor.

6. Calitiile i viciile posesiei


Chiar dac posesia este o stare de fapt, aceasta poate produce efecte
juridice considerabile. Astfel, fa de existena celor dou elemente
(corpus i animus), posesia trebuie s mai fie i util, adic neviciat.
Posesia poate fi util, atunci cnd ndeplinete anumite caliti contrare
celor prevzute de dispoziiile art. 922-927 NCC i anume: s fie,
continu, netulburat i public. Odat ndeplinite aceste caliti, alturi
de existena celor dou elemente nvate, posesia i va produce efectele
juridice specifice, inclusiv dobndirea proprietii prin uzucapiune
(prescripie achizitiv).
Viciile posesiei, reprezint reversul calitilor sale i ele sunt:
discontinuitatea, violena i clandestinitatea. Dac una din acestea
exist, posesia este considerat a fi viciat i n consecin nu va putea
produce efectele juridice scontate. De aceea, pentru o mai bun
nelegere a acestor vicii ale posesiei, vom trece la examinarea lor n mod
individual.
a) Discontinuitatea posesiei. Conform art.923 NCC: Posesia este
discontinu atta timp ct posesorulo exercit cu intermitene anormale
n raport cu natura bunului. Textul citat, stcoate n eviden faptul c
1

Neinversare; n aceast situaie este vorba despre posedarea n temeiul unui


titlu pentru o alt persoan, pe o perioad de timp, cnd acest posesor i-a conservat
aceast calitate dobndit, nu a ncercat s se poarte ca i proprietar, adic el a rmas
un detentor precar i se va comporta ca atare.

Drept civil. Drepturi reale | 137


acest viciu va exista ori de cte ori faptele i actele materiale se vor
exercita la intervale mai mari dect este normal. Posesorul nu trebuie
ns s se afle n contact permanent cu bunul pentru ca posesia s fie
continu deci util, altfel spus ntreruperile pasagere nu antreneaz viciul
discontinuitii. Discontinuitatea apare n cazul n care posesia este
exercitat la intervalle foarte mari de timp. Cu titlu de exemplu, am putea
aminti despre cazul n care posesia continu asupra unui teren poate
exista atunci cnd, la intervale diferite, se fac asupra sa lucrrile specifice
pentru obinerea recoltelor. Discontinuitatea ar aprea n caul n care
aceste lucrri nu sunt efectuate ntr-o perioad anormal de timp.De
aceea, am putea reine urmtoarele trsturi specifice discontinuitii. n
sensul c este:
un viciu absolut, deoarece ea poate fi invocat de orice persoan
interesat s anihileze efectele posesiei[art.926 alin.(1) din NCC];
un viciu temporar pentru c nceteaz dac posesorul ncepe o
posesie util(art.927 NCC).
b) Violena. Pentru a fi util, posesia trebuie s fie nceput,
meninut sau conservat n mod panic, fr violen. n acest sens,
dispoziiile art.924 din NCC statueaz c: Posesia este tulburat atta
timp ct este dobndit sau conservat prin acte de violen, fizic sau
moral, care nu au fost provocate de o alt persoan. Viciul violenei se
aplic att n materia bunurilor imobile ct i n cea a mobilelor.
Fa de aceste aspecte, putem prezenta urmtoarele caracterele
juridice specifice viciului violenei:
este un viciu temporar, pentru c odat ncetat violena posesia
util rencepe;
este un viciu relativ, deoarece produce efecte numai ntre prile
dintre care a intervenit. De aceea el a poate fi invocat numai de persoana
mpotriva creia s-a manifestat violena[art. 926 alin.(2) NCC].
c) Clandestinitatea. Referitor la viciul clandestinitii, prevederile
art.925 NCC statueaz c:Posesia este clandestin, dac seexercit
astfel nct nu poate fi cunoscut. n aceast situaie, putem afirma
faptul c, posesorul a avut intenia de disimulare1. Clandestinitatea este
un viciu relativ i temporar. Doctrina scoate n eviden faptul c este
1

A ascunde adevrata fa a situaiei.

Drept civil. Drepturi reale | 138


relativ, deoarece nu exist dect cu privire la anumite persoane, acestea
fiind singurele ndreptite s le invoce i este temporar, fiindc
nceteaz imediat ce posesia a devenit public.
Dup cum am mai artat, ca posesia s produc efecte juridice, n
plus fa de existena celor dou elemente (corpus i animus), ea trebuie
s fie util, adic neviciat. De aceea, viciile mai sus enunate n
perioada exercitrii posesiei pot nceta i din acel moment, posesia
redevine util. n acest sens, prevederile art. 927 din NCC, stabilesc
faptul c: posesia viciat devin util ndat ce viciul nceteaz.

7. Efectele posesiei
Aa cum am prezentat, din punct de vdere juridic, posesia este o
stare de fapt care const n exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului
de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, de ctre persoana care l
stapnete i care se comport ca un proprietar.
De asemenea, am mai precizat faptul c o posesie utila produce n
virtutea legii toate efectele sale juridice. Un prim efect este acela ca
posesia creaza o prezumie de posesie dar i de proprietate n favoarea
posesorului(art. 919 NCC).
ntruct posesia este o stare de fapt, ea produce anumite efecte
juridice care sunt variabile i in de anumii factori. Aceste efecte pot fi
urmtoarele:
A. posesia creeaz o prezumie dede proprietate n favoarea
posesorului;
B. posesorul de bun credin dobndete n proprietate fructele
bunului asupra cruia exercit posesia;
C. posesia poate fi apratprin aciunile posesorii;
D. posesia exercitat n termenul i n condiiile prevzute de lege
conduce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
n consecin, vom trata individual efectele posesie, tocmai pentru a
nelege mai bine rolul acesteia att din punct de vedere teoretic, ct i
din cel practic.

Drept civil. Drepturi reale | 139


A. Posesia creeaz o prezumie de proprietate n favoarea
posesorului. Acest efect are loc ntruct, posesia creeaz o aparen n
favoarea posesorului c ar fi i proprietarul bunului [art.919 alin.(2)
NCC]. Aceast aparen, potrivit legii este valabil pn la proba
contrar, posesorul este prezumat a fi proprietarul bunului pe care l
posed. Aceast prezumie de proprietate este una relativ(juris tantum)
deoarece ea poate fi rsturnat prin proba contrarie i este operant att
n cazul bunurilor imobile, ct i n cazul bunurilor mobile. Beneficiarul
prezumiei de proprietate, adic posesorul bunului respectiv, are
avantajul c n cazul unui litigiu este scutit de a aduce probe n sprijinul
dreptului su, avantaj care ns este limitat deoarece, pentru a rsturna
situaia, reclamantul poate s demonstreze existena unui viciu care
afecteaz posesia .
Prezumia de proprietate nceteaz s mai opereze n situaia n care
se face dovada c posesorul este de rea credin;
B. Posesorul de bun credin dobndete n proprietate fructele
bunului frugifer asupra cruia exercit posesia. Prevederile art.948 din
NCC, stabilesc principiul potrivit cruia, numai posesorul de bun
credin dobndete n proprietate fructele(naturale, industriale i civile)
produse de bunul frugifer pe care l posed.
Buna credin const n convingerea pe care o are posesorul
bunului, care nu cunotea i nici nu trebuia dup mprejurri s
cunoasc lipsa calitii de proprietar a nstrintorului. Buna-credin
trebuie s existe la data intrrii n posesia efectiv a bunului(art.938
NCC). De asemenea, acest principiu poate fi completat cu prevederile
art. 948 alin.(2) din NCC, care stabilete faptul c posesorul trebuie s fie
de bun-credin, inclusiv la data perceperii fructelor.
Cu referire la fructele civile, textul amintit stabilete c acest tip de
fructe, percepute anticipat, revin posesorului n msura n care buna sa
credin se menine la data scadenei acestora. n cazul fructelor produse
de imobilele nscrise n cartea funciar, buna-credin va fi apreciat n
raport cu condiiile cerute terilor dobnditori pentru a respinge o aciune
n rectificare n sensul art. 901 alin.(2) din NCC. In celelalte cazuri,

Drept civil. Drepturi reale | 140


posesorul este de bun-credin atunci cnd are convingerea c este
proprietarul bunului n temeiul unui act translativ de proprietate i ale
crui cauze de ineficacitate nu le cunoate.
Doctrina arat c aceast situaie, poate deveni incident numai n
prezena a dou condiii i anume:
existena unui titlu de dobndire a bunului(poate fi o vnzare, o
donaie, un testament, etc.);
n cazul unui titlu viciat. Aceasta nseamn c un viciu afecteaz
titlul de dobndire i c datorit lui titlul nu-i poate produce
efectul(transferul proprietii ). De exemplu, nulitatea (relativ sau
absolut) a actului translativ: o vnzare sau o donaie afectat de o
cauz de nulitate, pot fi neadecvate pentru a transfera proprietatea.
n ipoteza n care posesorul este de rea credin(atunci cnd
cunoate viciile titlului su), el va fi obligat s restituie proprietarului o
dat cu lucrul toate fructele percepute sau chiar acelea pe care trebuia s
le perceap(chiar i contravaloarea celor industriale sau a celor civile).
C. Posesia poate fi aprat prin aciunile posesorii;
Aciunile posesorii, sunt acele aciuni n justiie prin care posesorul
unui bun imobil sau titularul unui alt drept real principal imobiliar,
susceptibil de a fi dobndit prin uzucapiune, urmresc s-i apere
posesia mpotriva oricror tulburri sau deposedri. Att Noul Cod
civil, (art. 949-952), ct i Noul Cod de procedur civil(art. 1 002-1
004), prevd dispoziii incidente aciunilor posesorii. Este bine de
precizat faptul c, n privina bunurilor mobile, aciunile posesorii sunt
inutile deoarece n materia lucrurilor mictoare, se aplic regula
conform creia posesiunea de bun-credin valoreaz titlu de
proprietate.
Scopul acestor aciuni este acela de a restabili situaia de fapt
existent anterior tulburrii sau deposedrii, prin ele se apr o situaie de
fapt, posesia, fr a se pune n discuie dreptul de proprietate sau un alt
drept real.

Drept civil. Drepturi reale | 141


n situaia unui litigiu n care se discut dreptul de proprietate asupra
lucrului, atunci vom fi n prezena aciunilor petitorii i nu posesorii.
Caracterele juridice ale aciunilor posesorii sunt:
a) prin ele poate fi aprat numai posesia asupra bunurilor imobile;
b) exerciiul acestora este recunoscut i detentorului precar;
c) au ca scop aprarea simplului fapt al posesiei, nu pun n discuie
dreptul asupra bunului;
d) se judec dup o procedur special prevzut de art. 1 002-1 004
din NCPC;
e) aciunile posesorii, sunt aciuni reale imobiliare sau dup caz,
mobiliare.
Aciunile posesorii se pot clasifica n:
a) aciunea posesorie general numit i aciune posesorie n
complngere(complenda);
Reprezint aciunea de drept comun n materie de posesie
deoarece la ea se recurge pentru orice tulburare, cu excepia cazului n
care posesorul este deposedat prin violen.
Doctrina arat c tulburrile n materia posesiei pot fi: de fapt,
atunci cnd nclcarea posesiei se face prin acte materiale(de exemplu,
trecerea fr drept pe terenul vecin) sau de drept care constau ntr-o
pretenie juridic exercitat mpotriva posesorului(de exemplu, somaia
fcut chiriaului de ctre un ter care pretinde s i se plteasc lui chiria
i celui cu care a ncheiat contractul de nchiriere).
Pentru exercitarea acestei aciuni, art.949 si art. 951 din NCC
stabilesc urmtoarele condiii:
s nu fi trecut 1 an de la tulburare sau deposedare;
reclamantul trebuie s fac dovada c nainte de tulburare sau
deposedare a posedat bunul cel puin 1 an;
posesia reclamantului s fie util, adic neviciat(s fie continu,
nentrerupt, public i sub nume de proprietar);
b) aciunea posesorie special numit i n reintegrare (reintergranda);
La aceast aciune se poate apela numai n situaia n care tulburarea sau deposedarea are loc prin violen. Potrivit dispoziiilor art. 951
alin.(2) din NCC, aceast aciune poate fi introdus i de cel care a
exercitat o posesie viciat, indiferent de durata posesiei sale, dac
tulburarea ori deposedarea a fost violent.

Drept civil. Drepturi reale | 142


Prin violen vom nelege orice fapt contrar ordinii de drept
care implic rezisten din partea adversarului i care tinde la
deposedarea posesorului.Violena nu presupune numai loviri, insulte,
etc. ci i alte procedee abuzive cum ar fi: ocuparea unui teren, a unei
case, ridicarea unui zid, ridicarea sau drmarea unui gard, distrugerea
recoltelor, etc.
Singura condiie cerut pentru aciunea n reintegrare este aceea ca
s nu fi trecut mai mult de 1 an de la data tulburrii sau deposedrii [art.
951 alin.(2) din NCC].
La final, putem preciza faptul c aciunile posesorii pot fi exercitate
nu numai de ctre posesori ci i de ctre detentorii precari, dar i de ctre
proprietari sau ali titulari ai drepturilor reale.
D. Posesia exercitat n termenul i n condiiile prevzute de lege
conduce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune
Acest efect al posesiei const n faptul c, posesorul poate dobndi
dreptul de proprietate asupra unui imobil i dezmembrmintele sale, dac
posesorul cu bun-credin a folosit bunul respectiv timp de 10 ani (art.
930 NCC). Totodat, posesorul de bun credin a unui imobil a crui
posesie nu a fost viciat timp de 5 ani i care are dreptul nscris n cartea
funciar, dobndete dreptul de proprietate prin uzucapiune tabular (art.
931 NCC). Important este s reinem faptul c viciile posesiei, suspend
termenul uzucapiunii.
n cazul bunurilor mobile, persoana care posed cu bun-credin
bunul altuia, timp de 10 ani poate dobndi dreptul de proprietate asupra
acelui bun, prin uzucapiune(art. 939 NCC).

Drept civil. Drepturi reale

| 143

Capitolul VII. Moduri1 de dobndire a dreptului de proprietate


privat sau ale dezmembrmintelor acestuia

1. Precizri prealabile
n sens larg, prin moduri de dobndire a dreptului de proprietate sau a dezmembrmintelor acestuia
trebuie s nelegem, totalitatea mijloacelor juridice prin care se poate dobndi dreptul de proprietate
privat sau dezmembrminte ale acestuia.
Aceste moduri de dobndire a dreptului de proprietate privat sau ale dezmembrmintelor acestuia
sunt:
a) convenia sau contractul translativ sau constitutiv de drepturi reale;
b) succesiunea legal i cea testamentar;
c) accesiunea;
d) posesia de bun-credin(pentru dobndirea unor bunuri mobile);
e) uzucapiunea(pentru bunurile imobile sau mobile);
f) dobndirea fructelor de ctre posesorul de bun-credin;
g) ocupaiunea(pentru bunurile mobile);
h) hotrrea judectoreasc constitutiv de drepturi.
Dintre toate aceste moduri, ne vom opri doar la studierea accesiunii, hotrrii judectoreti
constitutive de drepturi, a uzucapiunii i ocupaiunii, deoarece n practic, sunt considerate cele mai
importante operaiuni de dobndire a dreptului de proprietate privat sau ale dezmembrmintelor acestuia.
n cazul proprietii publice, opereaz moduri specifice de dobndire: exproprierea pentru cauz de
utilitate public, achiziiile publice(O.U.G. nr. 34/2006, modificata) sau trecerea unor bunuri din domeniul
privat al statului sau a unitilor administrativ-teritoriale, n domeniul public al acestora pentru cauz de
utilitate public.

2. Accesiunea sau incorporaiunea


Considerat ca fiind cel mai spectaculos mod de dobndire a dreptului de proprietate, accesiunea sau
incorporaiunea, pstreaz acceai importan i n dispoziiile NCC. De aceea, pentru o mai bun
nelegere a materiei, am considerat util s prezentm definiia acestui mod de dobndire a dreptului de
proprietate, iar prin clasificare, s ilustrm tipurile de accesiune reglementate de actualele dispoziii civile.
2.1. Definiie i clasificare
Accesiunea sau incorporaiunea poate fi definit ca fiind, ncorporarea sau unirea unui lucru cu un
alt lucru fiecare avnd proprietari diferii. De asemenea, accesiunea se poateclasifica n funcie de obiectul
ei i anume:
1. accesiunea imobiliar [care la rndul su poate fi, natural(A) i artificial (B)];
2. accesiunea mobiliar.
Reglementarea legal a acestui mijloc juridic de dobndire a dreptului de proprietate privat, este
prevzut de ctre Noul Cod civil, n dispoziiile art. 567-601. Trebuie s facem precizarea c prin
intermediul accesiunii, se poate dobndi numai dreptul de proprietate privat asupra unui bun, mobil sau
imobil, nu i vreun dezmembrmnt al acestuia.
1. Accesiunea imobiliar. Dup denumirea sa, accesiunea imobiliar(art. 569-597 NCC) nu poate
avea ca obiect dect un bun imobil, cu o singur excepie, n cazul accesiunii naturale asupra

Pentru mai multe amnunte referitoare la aceast aterie, a se vedea: O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp. 598-660;
G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat, op.cit., pp.204-238.

Drept civil. Drepturi reale

| 144

animalelor(art. 576 NCC). La rndul su, accesiunea imobiliar poate fi mprit n accesiune imobiliar
natural(A) i accesiunea imobiliar artificial(B).
A) Accesiunea imobiliar natural. Accesiunea imobiliar natural, const n unirea sau ncorporarea n mod natural a dou bunuri avnd proprietari diferii, dintre care cel puin bunul principal este
imobil. Principiul general care domin textele Noului Cod civil n materia accesiunii imobiliare naturale
este acela c pmntul se consider ntotdeauna ca unlucru principal. Singura excepie a principiului
enunat o reprezint, aa cum am mai amintit, accesiunea natural asupra animalelor.
Revenind, v prezentm cele dou cazuri de accesiune imobiliar natural care la rndul lor creeaz
anumite situaii juridice care i acestea la rndul lor, pot reprezenta modaliti de dobndire a dreptului de
proprietate i anume: accesiunea pmnturilor depuse sau create de ape(a) i accesiunea natural
asupraanimalelor(b).
a) Accesiunea pmnturilor depuse sau create de ape. Este acea form de accesiune ce ia natere n
urmtoarele cazuri reglementate de lege: aluviunea(art. 569 NCC); avulsiunea(art. 572 NCC); albiile
rurilor, insulele i prundiurile(art. 573 NCC).
Aluviunea. Const n adugirile de teren care se formeaz treptat, n timp, fr intervenia omului,
pe malurile apelor curgtoare. Aluviunile sunt reglementate de art. 569 din Noul Cod civ.
Aceste creteri de pmnt rezultate din depunerea de ctre apele curgtoare pe unul din maluri,
aparin, dup cum prevede art. 569 NCC, proprietarului riveran pe fondul cruia s-au depus, indiferent de
natura cursului de ap, dac ele s-au format n mod treptat.
ns, aceste creteri de pmnt pot rezulta i din retragerea apelor, n timp, de la un mal la altul. Astfel,
potrivit art. 570 din NCC: Proprietarul fondului riveran dobndete, de asemenea, terenul lsat de apele
curgtoare care s-au retras treptat de la rmul respectiv.
Avulsiunea. Const n ruperea brusc a unei buci de pmnt dintr-o proprietate i alipirea ei de
apa curgtoare la alt proprietate riveran (art. 572 NCC).
Prin urmare, spre deosebire de aluviune, care presupune o cretere progresiv a terenului, prin
adugarea n timp de pmnt, nisip etc., avulsiunea presupune ruperea dintr-o dat a unei buci compacte
de pmnt dintr-un fond riveran aparinnd altei persoane, care se alipete altui fond riveran situat n aval,
aparinnd altui proprietar.
Proprietarul terenului de la care s-a smuls suprafaa de teren o va putea ns revendica n termen de
un an, dat pn la care proprietarul fondului la care s-a alipit nu dobndete proprietatea asupra sa. Dac
ns nu a fost revendicat n termenul de un an prevzut de art. 572 NCC, poriunea de teren alipit devine
proprietatea fondului la care s-a adugat.
n situaia n care bucata de teren smuls aparine domeniului public, nu va putea opera accesiunea
imobiliar natural ntruct aciunea n revendicare a imobilelor ce fac parte din domeniul public este
imprescriptibil, astfel nct titularul va putea s-i revendice oricnd bucata de pmnt.
Albiile rurilor,insulele i prundiurile. Dispoziiile art. 573-575 NCC, reglementeaz situaia insulelor i prundiurilor formate de cursurile de ap. Ele sunt o form a accesiunii imobiliare naturale
constnd n ntinderile de uscat rezultate din retragerea apelor, rurilor neplutitoare i nenavigabile.
Potrivit art. 573 alin.(2) NCC: Insulele i prundiirile care nu sunt n legtur cu terenurile avnd
malul la niveliul mediu al apei revin proprietarului albiei. De asemenea, n continuare ultimul alineat al
textului amintit stabilete faptul c, dac insula aparine proprietarilor riverani i trece peste jumtatea
apei, fiecare dintre ei are dreptul de proprietate asupra prii de insul ce se ntinde spre el pornind de la
jumtatea apei. Aceast din urm dispoziie, face ca proprietatea asupra acelui teren s revin indiferent
cine este titularul dreptului de proprietate a prii riverane adic, persoane fizice, juridice, sau statul.
b) Accesiunea natural asupra animalelor. Este reglementat de art.576 NCC i reprezint acele
situaii n care animale domestice trec sau rmn pe un fond, proprietatea unei persoane.
Acest mod de accesiune, are inciden strict asupra animalelor, care n situaia n care rmn sau trec
pe un teren proprietatea unei persoane, iar proprietarul lor nu le revendic n termen de 30 de zile de la data
declaraiei fcute la primrie de ctre proprietarul terenului. Acesta din urm poate dobndi dreptul de
proprietate asupra animalelor proprietatea unei alte persoane care s-au rtcit pe terenul proprietatea sa,
dup trecerea termenului artat. Excepiile o fac cazurile n care trecerea animalelor, s-a fcut prin fraud.
O situaie aparte este atunci cnd roiul de albine trece pe terenul altei persoane. Acesta va reveni n
proprietatea persoanei titulare a dreptului asupra terenului dac, n termen de dou zile proprietarul roiului
nu l urmrete sau nceteaz s l urmreasc.

Drept civil. Drepturi reale

| 145

B) Accesiunea imobiliar artificial. Spre deosebire de accesiunea natural care se realizeaz fr


intervenia omului, accesiunea imobiliar artificial se realizeaz numai prin activitatea omului.
n acest sens, dispoziiile art. 577 alin.(1) din NCC statueaz faptul c: Construciile, plantaiile i
orice alte lucrri efectuate asupra unui imobil, revin proprietarului acelui imobil dac prin lege sau act
juridic nu se prevede altfel.
Aadar, art. 577 alin.(1) din NCC, instituie o dubl prezumie potrivit creia orice construcie i
plantaie fcut pe un fond se prezum c aparine proprietarului fondului i c a fost edificat pe cheltuiala
sa. Aceast prezumie nu este ns una absolut, ci este o prezumie relativ, ce poate fi rsturnat prin
proba contrarie, prin dispoziiile legii sau ale unui act juridic. Cnd lucrarea este realizat de proprietarul
imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrrii se nate n
favoarea proprietarului imobilului din momentul nceperii lucrrii, pe msura realizrii ei, dac prin
dispoziiile legii sau ale unui act juridic nu se prevede altfel.
Accesiunea artificial are loc numai n ipoteza n care exist o ncorporare material, respectiv
materialul mobiliar ntrebuinat i pierde individualitatea mobiliar, devenind imobil prin natura sa. n caz
contrar, accesiunea nu va avea loc i proprietarul materialului va pstra dreptul su.
n acest sens, dispoziiile art. 578 NCC, prevd o serie de categorii de lucrri incidente accesiunii
imobiliare artificiale:
d) lucrrile autonome, care pot fi numai cu caracter durabil (construciile, plantaiile i orice alte
lucrri cu caracter de sine stttor asupra unui imobil). n acest caz, am putea distinge ntre lucrile
autonome cu caracter durabil efectuate cu bun-credin (art. 581 NCC) i lucrrile autonome cu
caracter durabil efectuate cu rea-credin (art. 582 NCC). n cazul primelor, proprietarul imobilul va
avea urmtoarele drepturi: s cear instanei s dispun nscrierea n cartea funciar ca proprietar al
lucrrii, pltind autorului, valoarea materialelor i a manoperei, ori sporul de valoare adus acelui imobil sau,
obligarea autorului s cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu
s-ar fi efectuat. n cel de-al doilea caz, proprietarul imobilului va avea ca drepturi: s cear instanei s
dispun nscrierea sa n cartea funciar ca proprietar al lucrrii, cu plata, la alegerea sa, ctre autorul
lucrrii, a jumtate din valoarea materialelor i a manoperei ori din sporul adus imobilului, ori, s cear
obligarea autorului la desfiinarea acesteia, sau s cear obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul la
valoarea de circulaie pe care acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu s-ar fi efectuat. Desfiinarea lucrrilor n
acest din urm caz, se va face ntotdeauna pe cheltuiala autorului, care va fi obligat i la repararea oricrui
prejudiciu, inclusiv pentru lipsa de folosin;
e) lucrrile adugate, care pot fi numai cu caracter durabil. Dup cum reglementeaz normele
Noului Cod civil, aceste lucrri pot fi de trei feluri:
Lucrrile necesare reglementate de dispoziiile art. 583 NCC. Acestea sunt lucrrile care atunci
cnd n lipsa lor, imobilul s-ar deteriora. Dac aceste lucrri sunt realizate cu bun-credin, atunci
proprietarul va achita autorului lor, cheltuielile rezonabile fcute de cel de-al doilea, chiar dac imobilul nu
mai exist. n cazul n care aceste lucrri au fost efectuate cu rea-credin, din suma datorat de proprietarul
imobilului, se va deduce valoarea fructelor imobilului diminuat cu costul obinerii acestora, iar dac va
exista o diferen de suma, aceasta va fi achitat autorului;
Lucrrile utile prevzute de art. 584 NCC. Aceste lucrri sporesc valoarea economic a imobilului.
i n aceast situaie, dispoziiile Noului Cod civil fac diferena ntre lucrrile utile efectuate cu buncredin i lucrrile utile realizate cu rea-credin. n primul caz, proprietarul imobilului va deveni
proprietarul lucrrii din momentul efecturii acesteia cu plata la alegerea sa: a valorii materialelor i a
manoperei ori, a sporului de valoare adus imobilului. n cel de-al doilea caz, proprietarul imobilului are
urmtoarele drepturi: s devin proprietarul lucrrii, cu sau fr nscrierea n cartea funciar, dup caz,
pltind, la alegerea sa autorului lucrrii fie jumtate din valoarea materialelor i a manoperei, fie jumtate
din sporul de valoare adus imobilului ori, s cear obligarea autorului lucrrii la desfiinarea acesteia, cu
repunerea imobilului n situaia anterioar i plata la daune interese. n ambele cazuri, cnd valoarea lucrrii
este considerabil, proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului s l cumpere la valoarea de
circulaie pe care imobilul ar fi avut-o dac lucrarea nu s-ar fi efectuat;
Lucrrile voluptuare menionate n coninutul art. 585 NCC. Acestea sunt fcute pentru simpla
plcere a celui care le-a realizat, fr a spori valoarea economic a imobilului. n acest caz, proprietarul
imobilului are urmtoarele drepturi: s devin proprietarul lucrrii, fr nscrierea n cartea funciar i fr

Drept civil. Drepturi reale

| 146

nicio obligaie ctre autorul lucrrii, fie c acesta a fost de bun ori de rea-credin sau s cear obligarea
autorului de rea-credin al lucrrii la desfiinarea acesteia, cu readucerea imobilului n situaia anterioar i
la plata de daune-interese. Facem precizarea c autorul de bun-credin al lucrrii, poate s o ridice nainte
de restituirea imobilului ctre proprietar, cu condiia de a readuce imobilul n situaia anterioar.
De asemenea, este important s amintim faptul c art. 580 din NCC, reglementeaz regimul juridic
privind realizarea lucrrii cu materialele altuia. Astfel, dac o lucrare a fost realizat cu materialele
altuia, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrrii, neputnd fi obligat la desfiinarea acesteia i nici
la restituirea materialelor ntrebuinate. Proprietarul materialelor folosite de o alt persoan la realizarea
unei lucrri, are dreptul numai la contravaloarea materialelor i la repararea potrivit legii, a oricror alte
prejudicii cauzate.
2. Accesiunea mobiliar. Poate fi definit ca fiind, producerea sau obinerea unui bun de ctre o
persoan prin munca sa, folosind materialele altuia, ori unirea a dou bunuri mobile care aparin la
proprietari diferii. Accesiunea mobiliar este clasificat de noul Cod civil, n trei categorii i anume:
a) Specificaiunea (art.598-599 NCC), const n prelucrarea unei materii astfel nct se obine un
obiect nou, materia prim sau bunul fiind proprietatea altuia (de exemplu, un croitor confecioneaz un
costum dintr-o stof proprietatea altuia, acesta din urm pltind manopera).
Dac manopera este attde important nct trece cu mult valoarea materiei prime ntrebuinate, cel
care a confecionat lucrul devine proprietar. Proprietarul bunului datoreaz despgubiri egale cu valoarea
manoperei, ori dup caz, cu valoarea materialelor.
Dac valoarea materialelor va fi egal cu valoarea manoperei, sau exist o diferen nesemnificativ,
proprietatea asupra bunului va fi exercitat pe cote-pri potrivit art. 634-645 din NCC.
b) Adjonciunea(art.600 NCC), const n unirea a dou bunuri mobile avnd proprietari diferii
astfel nct dei ele formeaz un singur tot, pot fi desprite i conservate separat fr a-i pierde
individualitatea (de exemplu, tabloul i rama n care este ncadrat, o piatr preioas i inelul la care este
montat, etc.). n acest caz, fiecare dintre proprietari pot pretinde separarea bunurilor dac, prin aceasta
cellalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu mai mare de 1/10 din valoarea bunului su;
c) Confuziunea (art.601 NCC), are loc atunci cnd dou sau mai multe mictoare aparin unor
proprietari diferii s-au unit astfel nct nu se mai pot recunoate. Prin aceast situaie, bunul realizat nu va
putea fi separat fapt pentru care, legiuitorul a considerat necesar s fac trimitere la dispoziiile art. 598 i
599 din NCC, astfel nct, unul dintre proprietari s-l despgubeasc pe cellalt ori, dup caz, s-i poat
exercita n mod egal dreptul asupra acelui bun.

3. Hotrrea judectoreasc
Hotrrea judectoreasc1 reprezint actul final i de dispoziie al instanei de judecat prin care se
soluioneaz, cu putere de lucru judecat, litigiul dintre pri2. Potrivit art. 424 din NCPC, hotrrile
judectoreti pot avea denumiri diferite i anume: sentine, decizii sau ncheieri.
Hotrrea judectoreasc constituie un mod de dobndire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi
reale numai atunci cnd ea are un caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Un astfel de drept
recunoscut de ctre instana de judecat n coninutul unei hotrri judectoreti, va intra n sfera drepturilor
patrimoniale.
Cu titlu exemplificativ am putea aminti despre: hotrrea judectoreasc care ine loc de act autentic n
cazul n care s-a ncheiat un antecontract de vnzare-cumprare(suplinirea consimmntului), sau
hotrrea prin care se dispune exproprierea pentru cauz de utilitate public, etc.

Pentru un studiu mai amplu asupra instituiei, a se vedea: I. Le, op.cit., pp. 651-672; V. M. Ciobanu, T. Briciu, C. C.
Dinu, op.cit., pp.331-341.
2
I. Le, Sanciunile procedurale n materie civil, ediia a III-a revizuit, Editura Hamangiu, Bucureti, 2008, p.112.

Drept civil. Drepturi reale

| 147

4. Uzucapiunea
Un alt mijloc deosebit de important de dobndire a dreptului de proprietate privat, l constituie
uzucapiunea sau prescripia achizitiv, aa cum mai este denumit n teorie. Uzucapiunea poate fi
considerat mijlocul juridic cel mai eficient de dobndire a dreptului de proprietate privat, dar i unul
dintre cele mai importante efecte ale poseisiei. Trebuie s facem precizarea c prin intermediul uzucapiunii,
se poate dobndi numai un drept de proprietate privat asupra unui bun, mobil sau imobil i nu bunuri care
fac obiectul unui domeniu public.
De asemenea, fiind considerat i un mod originar de dobndire a proprietii, uzucapiunea face
dovada absolut a dreptului de proprietate privat, uzucapantul fiind scutit de acea probatio diabolica,
specific dovedirii proprietii dobndit printr-unul dintre modurile derivate, spre exemplu, contractul de
vnzare-cuprare. Din punctul de vedere al fostului proprietar, uzucapiunea poate fi considerat i o
sanciune a pasivitii sale, pasivitate care creaz posibilitatea unei alte persoane s se comporte o perioad
ndelungat fa de bun ca un adevrat proprietar
n acest sens, pentru o mai bun nelegere a materiei, considerm necesar s relevm cele mai
importante noiuni specifice uzucapiunii.
4.1. Noiunea i domeniul de aplicare al uzucapiunii
Ca mod de dobndire a proprietii private, uzucapiunea se ntemeiaz pe starea de fapt creeat de
posesie, pe o perioad de timp cerut de lege, asupraunui bun imobilul sau dup caz, a unui bun mobil. n
consecin, putem aprecia c n absena posesiei asupra unui bun imobil sau mobil, nu se poate vorbi despre
dobndirea dreptului de proprietate privat prin intermediul acestui mijloc juridic.
Cnd posesia asupra unui bun imobil sau mobil se prelungete pe o anumit durat, n anumite
condiii impuse de lege, acest fapt nu rmne fr consecine juridice. Astfel, cea mai important consecin
juridic fiind aceea c la epuizarea termenului, aceast stare de fapt dobndete o recunoatere juridic, n
sensul c duce la naterea dreptului de proprietate asupra imobilului sau dup caz a bunului mobil, n patrimoniul persoanei care a avut posesia util a acestora.
Aadar, cnd posesia unui imobil sau a unui bun mobil se prelungete o anumit perioad de timp,
legea o consider izvor al proprietii, iar posesorul va fi considerat proprietar. n consecin, starea de fapt
a posesiei asupra unui bun posedat n condiiile legii o perioad de timp, face s se transforme ntr-o stare
de drept specific dreptului de proprietate privat.
n literatura juridic amintit, prescripia achizitiv sau uzucapiunea a fost definit ca fiind, acel
mijloc juridic prin intermediul cruia se poate dobndi proprietatea unui lucru prin posesiunea acestuia n
timpul fixat de lege.
Deci pn la mplinirea termenului, n timpul posesiei exercitat de ctre posesorul neproprietar exist
numai o aparen de proprietate; n toat aceast perioad, posesorul se afl ntr-o situaie incert, existnd
permanent pericolul ca adevratul proprietar s fac acte prin care s ntrerup uzucapiunea.
n mod imperativ, numai dup mplinirea termenelor fixate de lege, faptul posesiei de pn atunci se
transform ntr-o stare de drept i se consolideaz n dreptul de proprietate privat, n sensul c posesorul
respectiv va deveni proprietar. Consecina interveniei uzucapiunii va face ca proprietarul iniial s nu mai
poat revendica imobilul sau bunul mobiluzucapat, putndu-i fi opus, pe calea excepiei, dobndirea
proprietii prin acest mijloc juridic.
Aadar, uzucapiunea d natere dreptului de proprietate privat asupra unor bunuri, prin posedarea lor
de ctre una sau mai multe persoane, n condiiile i termenele prevzute de lege.
n dreptul nostru civil, dobndirea dreptului de proprietate privat prin uzucapiune, asupra unui
imobil, este reglementat n mod diferit, n funcie de modul n care s-a efectuat publicitatea imobiliar
asupra acelui bun.. Astfel, n regimul de publicitate imobiliar extratabular(prin intermediul vechilor
registre de inscripiuni i transcripiuni), proba dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune are un
rol extrem de important, fiind singura dovad absolut a dobndirii unui asemenea drept, astfel c odat
fcut dovada ndeplinirii condiiilor impuse de lege pentru a uzucapa, dreptul se consolideaz n mod
absolut. Tocmai de aceea, dup cum vom observa, procedura de uzucapiune extratabular este una
specific. n cazul bunurilor mobile, posesia exercitat cu bun credin n termenul prevzut de lege,
constituie elementul fundamental al uzucapiunii.

Drept civil. Drepturi reale

| 148

n schimb, n sistemul de publicitate imobiliar prin intermediul crilor funciare sistem real de
publicitate drepturile reale imobiliare se dobndesc n principiu numai prin nscrierea n cartea funciar,
nscrierea avnd efect constitutiv de drepturi. Prin nscrierea imoblilui n cartea funciar, legiuitorul a
prevzut i reglementat, cazul special de uzucapiune tabular, ca mod distinct de dobndire a dreptului de
proprietate asupra unui bun imobil.
Cu referire la sediul materiei, Vechiul Cod civil romn intrat n vigoare la 1864, reglementa
uzucapiunea n Cartea a III-a titlul XX, prin dispoziii care se completau cu unele prevederi ale Decretului
nr. 167/1958 privind prescripia extinctiv.
n acest moment, Noul Cod civil reglementeaz uzucapiunea imobiliar n Seciunea a 2-a, Capitolul
III, Titlul VIII, Cartea a III-a, mai precis n coninutul art. 930-934 despre Uzucapiunea imobiliar, iar
pentru dobndirea unui bunului mobil n temeiul uzucapiunii, trebuie s avem n vedere dispoziiile art.939,
ce are ca denumire marginal, Dobndirea bunului mobil n temeiul uzucapiunii.
4.2. Uzucapiunea n sistemul noului Cod civil
Cu referire la prescipia achizitiv sau uzucapiune, am putea afirma faptul c sistemul Noului Cod
civil, a revoluionat n totalitate acest mijloc juridic de dobndire a dreptului de proprietate. Noile dispoziii
de drept material, pe de-o parte condiii mult mai judicios prezentate de normele legale, iar pe de alt parte
termene mai scurte. Dac n reglementarea civil veche, pentru a fi mplinit termenul de prescripie
achizitiv, posesorul trebuia s atepte 30 de ani n cazul uzucapiunii de lung durat sau ntre 10 pn la
20 de ani n cazul uzucapiunii prescurtate,odat cu intrarea n vigoare a Noului Cod civil, aceste termene sau scurtat semnificativ.
De aceea, pentru o ct mai bun nelegere a uzucapiunii trebuie s amintim faptul c potrivit
dispoziiilor actuale civile este de trei feluri, respectiv:
uzucapiunea extratabular, reglementat de prevederile art. 930 NCC;
uzucapiunea tabular, reglementat de dispoziiile art. 931 NCC;
uzucapiunea mobiliar, prevzut n coninutul art. 939 din NCC.
a) Uzucapiunea extratabular. Pentru ca o persoan s dobndeasc dreptul de proprietate privat sau
dezmembrmintele ale sale prin uzucapiunea extratabular, n afara exercitrii posesiei tmp de 10 ani,
acesta trebuie s ndeplineasc una din urmtoarelecondiii impuse de art. 930NCC i anume:
proprietarul nscris n cartea funciar a decedat ori, dup caz, i-a ncetat existena;
a fost nscris n cartea funciar declaraia de renunare la proprietate;
imobilul nu era nscris n nicio carte funciar .
Dac persoana care a exercitat o posesie util, se va afla n faa uneia din aceste condiii, poate
dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune asupra acelui imobil, numai dac i-a nregistrat cererea de
nscriere n cartea funciar nainte ca o ter persoan s i fi nregistrat propria cerere de nscriere a
dreptului n folosul su, pe baza unei clauze legitime, n cursul ori chiar dup mplinirea termenului de
uzucapiune.
Dup cum tim, pentru a fi util, posesia trebuie s fie lipsit de vicii, deci s fie continu,
netulburat i public. Numai dac pe lng cele dou elemente ale sale corpus i animus, posesia
ndeplinete i calitile cerute de lege, ea produce unul din efectele sale principale, i anume prescripia
achizitiv(uzucapiunea).
Dac posesia exercitat este util, uzucapiunea se consider mplinit dup trecerea termenului de 10
de ani.
Acest termen se calculeaz pe zile ntregi, astfel c ziua de ncepere i cea de mplinire a prescripiei
nu intr n calcul (art. 2. 553 NCC). Uzucapiunea se consider mplinit dup trecerea celei din urm zi a
termenului. De asemenea, n cazurile n care proprietarul nscris n cartea funciar a decedat ori, dup caz,
i-a ncetat existena juridic sau a fost nscris n cartea funciar declaraia de renunare la proprietate,
termenului uzucapiunii nu va curge nainte de aceste evenimente, chair dac intrarea n posesie s-a produs
la o dat anterioar(art. 932 NCC).
Odat exercitat posesia util n perioada de 10 ani prevzut de lege, prin efectul acesteia se
dobndete dreptul de proprietate, aa cum a fost exercitat asupra bunului, respectiv liber de sarcina unui
uzufruct sau a unei servitui existente anterior, pentru c posesia util s-a exercitat i mpotriva acestor

Drept civil. Drepturi reale

| 149

sarcini care grevau proprietatea ce a fost dobndit prin efectul prescripiei achizitive. De reinut faptul c,
viciile posesiei va suspenda cursul uzucapiunii.
b) Uzucapiunea tabular. Dispoziiile art.931 NCC evoc faptul c o persoan de buna credin, care
fr cauz legitim( adic se afl n posesia unui titlu nevalabil) a nscris dreptul su(drept real) n cartea
funciar i a posedat imobilul timp de 5 ani, dup momentul nregistrrii cererii de nscriere, poate
dobndi pe calea uzucapiunii tabulare, dreptul de proprietate sau un alt dezmembrmnt asupra acelui
bun. i n aceast situaie, posesia trebuie s nu fie viciat.
Condiiile eseniale incidente acestei uzucapiunii sunt:
posesia s se ntemeieze fr cauz legitim(pe un titlu nevalabil);
posesia s fie de bun-credin;
Condiia potrivit creia posesia s se ntemeieze fr cauz legitim (adic pe untitlu nevalabil),
evoc o serie de aspecte teoretice i practice. Astfel, art.931 alin.(1) din NCC stabilete prin expresia fr
cauz legitim, ipoteza n care o persoan se afl cu bun-credin n posesia unui act juridic, translativ de
proprietate precum vnzarea-cumprarea, donaia, schimbul, etc., act poate fi contestat din diferite motive
de orice persoan interesat. Acest act juridic pe care trebuie s-l dein persoana respectiv, trebuie s fie
un just titlu, adic un act juridic translativ de proprietate, dar care a fost ncheiat cu o persoan
neproprietar. Justul titlu poate fi considerat totodat, un element fundamental al bunei-credine a persoanei
care deine bunul ce va face obiectul uzucapiunii tabulare.
Cea de-a doua condiie, posesia s fie de bun-credin, se poate realiza atunci cnd posesorul care nu
cunotea i nici nu trebuia, dup mprejurri, s cunoasc lipsa calitii de proprietar a nstrintorului
bunului respectiv. n mod obligatoriu, buna-credin trebuie s existe la data inrrii n posesia efectiv a
bunului.
c) Dobndirea proprietii mobiliare n temeiul uzucapiunii
Introdus pentru prima dat n dispoziiile Noului Cod civil (art.939), dobndirea proprietii
mobiliare n temeiul uzucapiunii, poate constitui o operaiune juridic extrem de util dar n acelai timp i
controversat.
Condiiile pe care uzucapantul trebuie s le ndeplineasc pentru a dobndi o proprietate mobiliar n
temeiul uzucapiunii sunt urmtoarele:
s exercite o posesie util a unui bun mobil timp de 10 ani;
s-i nregistreze cererea de dobndire a dreptul de proprietate n cartea funciar, nainte ca o ter
persoan s i fi nregistrat propria cerere de nscriere n folosul su.
i n cazul dobndirii proprietii mobiliare n temeiul uzucapiunii, viciile posesiei suspend cursul
uzucapiunii.
4.3. Jonciunea posesiilor
Dispoziiile articolului 933 din NCC, reglementeaz jonciunea posesiilor. Noiunea de jonciune,
semnific unirea, alipirea sau legtura posesiilor ns, pe noi ne intereseaz strict dispoziia menionat n
coninutul alineatului (2) al normei amintite n sensul c, "() posesorul actual poate s uneasc propria
posesie cu aceea a autorului su".
Aadar, jonciunea posesiilor const n adugarea la termenul posesiei actuale a posesorului, a
timpului ct lucrul a fost posedat de autorul su. Prin autor, n sensul legii, se nelege cel care, dei nu era
proprietarul bunului, i l-a transmis uzucapantului, iar nu adevratul proprietar.
Dei posibil totdeauna, jonciunea posesiilor este ns facultativ, aa cum reglementeaz i textul n
sensul c posesorul actual are de ales ntre a ncepe o nou posesie i a invoca jonciunea posesiilor.
n situaia n care opteaz pentru jonciune, posesorul actual va fi obligat s continue posesia autorului
cu toate viciile sau calitile acesteia, neputnd s schimbe n avantajul su, natura posesiei anterioare.
Din punct de vedere didactic trebuie s reinem c unirea celor dou posesii are loc dac vor fi
ndeplinite urmtoarele condiii:
s fie vorba de o posesie propriu-zis, i nu de o detenie precar;
cel care invoc jonciunea s fie un succesor n drepturi al autorului, adic s fi dobndit posesia n
baza unui raport juridic i nu prin uzurparea posesiei altuia.
4.4. Efectele uzucapiunii

Drept civil. Drepturi reale

| 150

Principalul efect al uzucapiunii este acela c prin mplinirea termenului se nate dreptul de proprietate
privat al uzucapantului i concomitent se stinge dreptul de proprietate al fostului proprietar.
Uzucapiunea trebuie invocat pe cale de aciune n justiie sau pe cale de excepie ntr-o aciune n
justiie. De aceea, prin simpla mplinire a termenului de prescripie uzucapantul nu devine n temeiul
dreptului (ipso iure), titularul dreptului uzucapat, ci dobndete numai dreptul de a invoca beneficiul
uzucapiunii n faa instanei de judecat.
De asemenea, creditorii uzucapantului pot invoca i ei uzucapiunea pe calea aciunii oblice1. Dac
renunarea s-a fcut n frauda intereselor creditorilor, acetia au dreptul s solicite revocarea renunrii prin
aciunea paulian2.
ns, este important s reinem faptul c, uzucapiunea invocat pe calea aciunii n justiie, trebuie s
respecte procedura reglementat de dispoziiile art. 1.049-1.052 NCPC.

5. Ocupaiunea
Ocupaiunea sau ocuparea, poate fi definit astfel: modul de dobndire a proprietii private care
const n luarea n posesie a unui bun care nu aparine cuiva, a unui bun fr stpn. Trebuie s reinem
c prin noiunea de bun fr stpn, putem nelege toate bunurile mobile abandonate ori alte bunuri care
nu au un proprietar( de exemplu, animalele slbatice, petele i alte resurse acvative din bazinele piscicole
naturale, fructele de pdure, etc. Acest mijloc de dobndire a dreptului de proprietate privat, este
reglementat de dispoziiile art. 941-947 din NCC.
Aceasta este forma cea mai primar de a dobndi proprietatea prin luarea n posesie a unui lucru pe
care nimeni nu-l are n proprietate(de exemplu, perla unei scoici aflat ntr-un pete mare, puiul unui cine
fr stpn, etc.). Ocupaiunea poate fi considerat un mod originar de dobndire a proprietii(animo
domini), n sensul c, dobnditorul este primul proprietar care va fi cunoscut.
Ocupaiunea presupune ndeplinirea cumulativ a dou condiii:
luarea n posesie a bunului;
intenia de a-l face propriu (animus occupandi).
Totui, credem c intenia nu trebuie s fie calificat, aa ct i o persoan lipsit de capacitate s fie
beneficiara ocupaiunii (de exemplu, un minor sau un alienat mintal).
Referitor la acest mod de dobndire a proprietii, putem distinge ntre bunurile fr stpn(res
nullius) i drepturile asupra tezaurului gsit (comoara).
a) Bunurile fr stpn. Noul Cod civil, stabilete sfera bunurilor fr stapn (res nullius), ca fiind
destul de limitat. Deoarece aceste bunuri nu sunt destinate folosinei tuturor, n principiu oricine, poate s
pun stpnire pe ele. Din interpretarea dat art.941 alin.(2) din NCC, rezult faptul c pot fi considerate
bunuri fr stpn, bunurile mobile abandonate, precum i bunurile care prin natura lor, nu au proprietar,
cum sunt animalele slbatice, petele i resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale, fructele de
pdure, ciupercile comestibile din flora spontan, plantele medicinale i aromatice.
Bunurile abandonate, sunt bunurile mobile pe care proprietarul lor le-a abandonat n mod voluntar,
cu intenia de a le lsa s fie dobndite de alte persoane.
Dobndirea proprietii lor are loc prin ocupaiune i este imediat (de exemplu, obiectele aruncate la
pubela de gunoi), de aceea trebuie s existe voin de abandonare a lor din partea proprietarului anterior.
Dar exist i abandonuri prohibite cum ar fi obiectele poluante sau periculoase care au un regim special de
depozitare, sau prsirea animalelor.
1

Reprezint, acel mijloc juridic prin care creditorul chirografar exercit drepturile i aciunile patrimoniale ale
debitorului sau atunci cnd acesta refuz sau neglijeaz s i le exercite.
Aciunea oblic se fondeaz pe dreptul de gaj general al creditorului, constituie un mijloc preventiv de aprare
mpotriva pericolului insolvabilitii debitorului, i urmrete ca scop conservarea patrimoniului acestuia.
Domeniul de aplicare al aciunii oblice cuprinde numai drepturile i aciunile patrimoniale care sunt n pericol de a se
pierde datorit pasivitii debitorului.
2
Sau actiunea revocatorie. Este acea actiune prin care creditorul solicit revocarea sau desfiinarea judiciar a actelor
ncheiate de debitor n frauda drepturilor sale. Viznd existena acelor acte, aciunea paulian este ndreptat mpotriva
terului care a beneficiat de pe urma lor; fundamentul ei juridic fa de debitor rezid, pe de o parte, din garania comun
oferit de legea civil creditorului, iar pe de alt parte, n ideea c prin actele frauduloase debitorul comite un delict civil
mpotriva creditorului, delict ale crui consecine negative este obligat a le repara. Fa de terul beneficiar al actului, dac
acesta a fost complice la fraud (deci de rea credin), aciunea paulian se fondeaza pe regula responsabilitii delictuale, iar
dac a fost de bun credin, n msura n care a tras foloase de pe urma actului ce a prejudiciat pe creditor, terul este inut s
suporte consecinele desfiinrii acelui act pe baza regulei c nimeni nu se poate mbogi pe nedrept in detrimentul altuia.

Drept civil. Drepturi reale

| 151

De asemenea, vehiculele fr stpn sau abandonate au un regim juridic destul de clar, reglementat
prin dispoziiile Legii nr.421/2002 privind regimul juridic al vehiculelor fr stpn sau abandonate pe
terenuri aparinnd domeniului public sau privat al statului ori al unitilor administrativ-teritoriale,
modificat. n concepia dispoziiilor acestei legi, vehicul fr stpn, reprezint vehiculul de orice
categorie, fr plcu de nmatriculare staionat pe domeniul public sau privat al statului, al crui proprietar
sau deintor legal este de necunoscut. n opoziie, vehiculul abandonat, este acela care se afl pe domeniul
public sau privat al statului de cel puin un an, al crui proprietar sau deintor legal este cunoscut, dar
exist indicii temeinice(de exemplu, starea de deteriorare a vehicolului) de renunare din partea unuia dintre
acetia asupra exercitrii drepturilor sale de proprietar.
b)Drepturile asupra tezaurului gsit(comoara). n definiia dat de Noul Cod civil, tezaurul este,
orice lucru ascuns sau ngropat, chiar involuntar, n privina cruia nimeni nu poate dovedi c este
proprietar [art. 946 alin.(1)].
Proprietatea unui tezaur este a aceluia ce l-a gsit n propriul su fond, iar dac acesta este gsit ntr-un
imobil sau mobil strin, se mparte pe din dou ntre cel ce l-a descoperit i proprietarul bunului imobil ori
mobil [art.946 alin.(2) NCC]. Noiunea de tezaur este legat de noiunile de uitare i hazard. Descoperirea
tazaurului nu poate constitui un mod de dobndire a proprietii private, dect dac ea este fcut din
ntmplare de un ter.
Descoperirile arheologice nu pot avea regimul juridic al tezaurului. Astfel, indiferent de faptul c
aceste bunuri au fost descoperite pe domeniul public al unei autoriti administrative sau pe cel privat al
unei persoane fizice, vor intra n proprietateapublic a statului(Legea nr.182/2000 privind protejarea
patrimoniului cultural naional). Persoanele fizice care au descoperitntmpltor aceste bunuri sunt obligate
s le predea autoritilor n termen de 72 de ore de la descoperire, avnd dreptul la o recompens bneasc
de 30% din valoarea bunului, calculat la momentul acordrii recompensei, iar n cazul descoperirii unor
bunuri culturale de valoare excepional se poate acorda i o bonificaie de pn la 15% din valoarea
bunului(art. 49 din Legea nr. 182/2000).
n materia ocupaiunii, Noul Cod civil reglementeaz ntr-un mod deosebit de judicios despre
proprietatea i vnzarea bunului gsit sau, dup caz, restituirea bunului gsit proprietarului(art. 942945).
n acest sens, este util s reinem faptul c potrivit art. 942 din NCC, bunul pierdut continu s
aparin proprietarului su iar gsitorul, este obligat ca n termen de 10 zile, s l restituie proprietarului
de drept. Dac acesta din urm nu poate fi cunoscut, gsitorul are obligaia s-l predea organului de
poliie din localitatea n care a fost gsit. Organul de poliie are obligaia de a pstra bunul timp de 6
luni, iar n aceast perioad va afia la sediul su i pe pagina de internet un anun privitor la pierderea
bunului, cu menionarea tuturor elementelor distinctive ale acestuia.
n continuare, art. 943 din NCC, avnd denumirea marginal, Proprietatea asupra bunului gsit n
loc public, statueaz faptul c dac bunul a fost gsit ntr-un loc public, acesta va fi predat pe baza de
proces-verbal, persoanei care deine o calitate oficial n cadrul locului respectiv. Aceast persoan, este
obligat ca n termen de 3 zile de la data prelurii bunului, s l predea, pe baz de proces-verbal
organelor de poliie din localitate. Tot n termen de 3 zile de la intrarea n posesia a acelui bun, organul de
poliie, va afia la sediul su i pe pagina de internet un anun cu privire la pierderea bunului, cu
menionarea tuturor elementelor distinctive ale acestuia.
Dac bunul gsit, n ambele cazuri prezentate, datorit mprejurrilor sau a naturii sale nu poate fi
pstrat deoarece prin acesta i pierde din valoare, sau procedura de pstrare este prea costisitoare, bunul va
fi vndut la licitaie public conform legii(art. 944 NCC). Vnzareala licitaie public se va desfura
conform Codului de procedur fiscal, de ctre organele fiscale competente i n acest caz, drepturile i
obligaiile asupra bunului se vor exercita asupra preului obinut n urma vnzrii.
Restituirea bunului sau a preului ctre proprietar, dac acesta l pretinde, se va face n termen de 6
luni, nu mai nainte de a se achita cheltuielile legate de pstrarea bunului. Acest termen pentru proprietar,
este un termen de decdere.
Totodat, n cazul bunurilor cu valoare comercial, proprietarul este obligat s plteasc gsitorului o
recompens reprezentnd a zecea parte din pre sau din valoarea din acel moment a bunului.