Anca Laura Rotman

DREPT ŞI REGLEMENTĂRI ÎN
MĂSURĂTORI TERESTRE
 DREPT ŞI REGLEMENTĂRI ÎN MĂSURĂTORI TERESTRE

INTRODUCERE

Drept si regelementari in masuratori terestre

reprezintă o materie de confluenţă, ceea ce presupune studiul şi
însuşirea noţiunilor, instituţiilor şi conceptelor din domeniul
drepturilor reale, a dreptului funciar dar şi cel al măsurătorilor
terestre.

Pentru a înţelege materia în ansamblul său, trebuie să o

percepem ca pe o punte de cunoaştere subtilă şi analiză detaliată
a tot ceea ce înseamnă patrimoniu, drepturi reale, proprietate
privată, domeniu funciar, reglementările Noului Cod Civil în
materie, cadastru şi legislaţie cadastrală etc.

Ca urmare, pornim prin a stabili şi inţelege, sub aspect

introductiv, tot ceea ce ţine de patrimoniu şi drepturi reale
patrimoniale.

Capitolul I

PATRIMONIUL ŞI DREPTURILE REALE PATRIMONIALE

1. Preliminarii. Pentru a defini patrimoniul trebuie să avem în

vedere elemente precum definiţia raportului juridic civil dar şi
caracterele şi structura acestuia.
Raportul juridic civil reprezintă acea relaţie socială,
patrimonială sau nepatrimonială, reglementată de norma juridică
de drept civil1.
Iar norma juridică se definește ca fiind o regulă de conduită
generală, impersonală și obligatorie, care poate fi îndeplinită, la
nevoie, prin forța coercitivă a statului2.

1
Tudor R. Popescu, Drept Civil-note de curs-Teoria actului juridic civil, Editura
Atheneum 1991, pg. 4
2
Idem

1
2. Caracterele raportului juridic civil: Raportul juridic civil
prezintă trei caractere:
a) este un raport social;
b) este un raport voliţional;
c) părţile au poziţie de egalitate juridică.

2.1.Caracterul social al raportului juridic civil

Raporul juridic civil are la bază norma juridică de drept civil
care, la rândul său, reglementează relaţia dintre oameni, iar
această relaţie nu îşi pierde trăsătura sa primordială, anume
aceea de a fi relaţie socială.
Norma juridică de drept civil se adresează numai conduitei
oameilor, chiar şi atunci când această conduită ar fi în legatură cu
anumite lucruri (bunuri).

2.2 Caracterul voliţional al raportului juridic civil

Norma juridică de drept civil exprimă voinţa de stat. Ca
urmare, ea pune în evidenţă caracterul voliţional al oricărui raport
juridic civil. Pe lângă voinţa exprimată în oricare normă de drept
civil, există şi voinţa exprimată de autorul/autorii actului juridic
civil. Deci astfel de raporturi juridice civile au un caracter dublu
voliţional.

2.3 Caracterul raportului juridic civil în care părţile au poziţia de

egalitate juridică.
Nesubordonarea unei părţi faţă de cealaltă parte a raportului
juridic civil definește egalitatea juridică a părţilor. Această
egalitate reprezintă atît metoda de reglementare a dreptului civil,
dar şi caracterul propriu raportului juridic civil.

2.4 Conţinutul raportului juridic civil: subiecte, conţinut şi obiect 3.

a. Subiectele raportului juridic sunt persoanele fizice sau
juridice.
b. Conţinutul raportului juridic este reprezentat de drepturile
şi obligaţiile4 corelative care se nasc în favoarea şi respectiv în
sarcina subiectelor sau părţilor sale.
3
L.Pop „Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale”, ediţie revăzută şi
adăugită, ed.Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p.8-10.

2
 c. Obiectul raportului juridic reprezintă acţiunea sau
inacţiunea (conduita sau prestaţia) la care este îndrituit subiectul
activ şi la care este îndatorat subiectul pasiv.
Drepturile şi obligaţiile subiectelor raportului de drept civil
sunt susceptibile de diverse clasificări în funcţie de mai multe
criterii.
O importantă clasificăre este cea în drepturi şi obligaţii
patrimoniale şi drepturi şi obligaţii nepatrimoniale.
Drepturile şi obligaţiile patrimoniale sunt acelea care pot fi
evaluate în bani, iar drepturile şi obligaţiile nepatrimoniale sunt
lipsite de valoare economică neptutând fi evaluate pecuniar.
Termenul de patrimoniu este corelat întotdeauna cu sfera
drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale. Aceste drepturi şi obligaţiil
patrimoniale pot fi definite ca o totalitate sau „universalitate
juridică aparţinând unei persoane, făcând abstracţie de
individualitatea fiecărui drept şi a fiecărei obligaţii în parte. Acest
mod de abordare a drepturilor şi obligaţiilor ne conduce la
noţiunea de patrimoniu”5.

3. Definiţia patrimoniului.

3.1 Ideea sau conceptul de patrimoniu6 apare frecvent în

sfera discuţiilor ultimilor ani. În vechiul Cod Civil nu a existat o
definiţie clară a patrimoniului, un rudiment putând fi totuși găsit
în art. 1718 C. civ., care, fără a utiliza explicit termenul,
precizează: „Oricine este obligat personal este ţinut de a îndeplini
îndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile şi imobile, prezente
şi viitoare.”

4
“Obligatio est iuris vinculum, quo necessitate adstringimur alicuius solvendae
rei,secundum nostrae civitatis iura” (obligaţia este o legătură de drept prin care
suntem siliţi a plăti ceva potrivit dreptului cetăţii noastre).
5
Obligaţia - în sens larg, este acel raport juridic în conţinutul căruia intră dreptul
subiectului activ denumit creditor, de a cere subiectului pasiv denumit debitor - şi
căruia îi revine îndatorirea corespunzatoare - de a da, a face, sau a nu face ceva,
sub sancţiunea constrângerii de stat în caz de neexecutare.
C.Stătescu, C.Bârsan, „Drept Civil. Teoria Generală a drepturilor reale”,
Universtatea din Bucureşti,1988, p.4.
6
5 Tudor R. Popescu, op cit. pg. 47 şi urm. şi L. Pop, op.cit. p.10-15;

3
 Sintetizând diversele definiţii formulate în doctrină, putem
spune că patrimoniul este o entitate juridică distinctă ce
reprezintă totalitatea sau universalitatea drepturilor patrimoniale
şi obligaţiilor patrimoniale care aparţin unei persoane.

3.2 Noul Cod civil, în art. 31- Patrimoniul. Mase

patrimoniale şi patrimonii de afectaţiune reţine:

(1) Orice persoană fizică sau persoană juridică este titulară a

unui patrimoniu care include toate drepturile şi datoriile ce pot fi
evaluate în bani şi aparţin acesteia.

(2) Acesta poate face obiectul unei diviziuni sau unei afectaţiuni
numai în cazurile şi condiţiile prevăzute de lege.

(3) Patrimoniile de afectaţiune sunt masele patrimoniale

fiduciare, constituite potrivit dispoziţiilor titlului IV al cărţii a III-a,
cele afectate exercitării unei profesii autorizate, precum şi alte
patrimonii determinate potrivit legii.

Ca urmare, putem arăta că activul patrimonial este format

din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale iar pasivul
patrimonial constă în valoarea tuturor obligaţiilor patrimoniale ale
unei persoane.

Deci drepturile (latura activă) a patrimoniului şi obligaţiile

(latura pasivă) se găsesc în interdependenţă, putând fi
asemănate cu un cont curent pe care îl deține o persoană. În
contul respectiv au loc variații și fluctuaţii succesive, astfel încât
iau naştere noi drepturi şi noi obligaţii care, în ansamblu, nu aduc
atingere existenţei şi identității universalităţii.

4. Caracteristicile patrimoniului

Definiţia patrimoniului a determinat existenţa mai multor

teorii, printre care teoria personalistă a patrimoniului, teoria
patrimoniului afectaţiune sau teoria mixtă (eclectică) a
patrimoniului7.
7
L.Pop, op.cit. p.10-15;

4
 4.1 Patrimoniul este o universalitate juridică. Patrimoniul
reprezintă o entitate juridică independentă şi distinctă de
elementele sale componente (activ şi pasiv).
Ca urmare, drepturile şi obligaţiile patrimoniale, privite în
individualitatea lor, pot suferi modificări (naştere, transformare,
transmisiune, creştere, stingere, micşorare).
De cele mai multe ori, astfel de modificări dau naştere unor
efecte precum creşterea sau micşorarea activului şi pasivului
patrimonial. Acestea, în esenţă, nu afectează existenţa
patrimoniului ca entitate juridică de sine stătătoare.
În mod direct şi corelativ, patrimoniul unei persoane, înţeles
ca un ansamblu, răspunde de obligaţiile ce îl afectează; creditorii
vor putea urmări bunurile dobândite de debitor posterior naşterii
creanţelor lor.
Patrimoniul, înţeles ca o universalitate de drept sau juridică,
nu se confundă sau nu trebuie confundat cu universalitatea de
fapt.
Spre deosebire de universalitatea de drept, universalitatea
de fapt reprezintă un ansamblu sau o grupare de bunuri a căror
unitate se întemeiază pe o simplă legătură de fapt, neprevăzută
de lege8, creată exclusiv prin voinţa persoanei căreia îi aparţin
aceste bunuri. Ca urmare, bunurile care compun universalitatea
de fapt nu sunt distincte de această universalitate şi deci, aşa
explicăm faptul că prin pieirea sau înstrăinarea lor,
universalitatea de fapt dispare.
4.2 Orice persoană are necesarmente un patrimoniu. Atât
persoanele fizice, cât şi cele juridice, ca subiecte de drept, au în
mod obligatoriu aptitudinea permanentă de a dobândi drepturi şi
de a-şi asuma obligaţii, existenţa respectivelor persoane
neputând fi concepută în lipsa unui patrimoniu. Aceasta, deoarece
patrimoniul este indisolubil legat de personalitatea juridică, fiind o
emanaţie a acesteia. În aceeaşi manieră existenţa patrimoniului
nu poate fi concepută fără un titular.
4.3 Patrimoniul este inalienabil. Patrimoniul este strâns legat
de persoana căreia îi aparţine, atâta timp cât persoana există ca
subiect de drept.

8
L.Pop, op.cit. p.16.

5
 În acest sens, persoanele fizice pot înstrăina drepturi sau
chiar obligaţii (în anumite cazuri) ut singuli9, dar nu pot transmite
prin acte inter vivos10, întreg patrimoniul lor. Acesta va putea fi
transmis numai prin succesiune, în momentul încetării din viaţă a
titularului lui11.
4.4 Patrimoniul este unic şi divizibil. Spre deosebire de
indivizibilitatea patrimoniului susţinută de adepţii teoriei
personaliste conform căreia universalitatea de drept nu poate fi
divizată12, în teoriile moderne, patrimoniul, deşi unic, poate fi
împărţit în mai multe grupe de drepturi sau obligaţii, fiecare cu o
destinaţie sau afectaţiune distinctă şi determinată.
Astfel, putem analiza diferite aspecte.
De exemplu, patrimoniul unei persoane căsătorite este
divizat în masa bunurilor comune şi în cea a bunurilor proprii.
Prin urmare, dacă un imobil înstrăinat face parte din masa
bunurilor proprii ale unui soţ, suma primită drept preţ va intra
prin efectul subrogaţiei reale cu titlu universal în aceeaşi masă
comună. Acest efect al subrogaţiei reale are la bază principiul
comunităţi matrimoniale prin care se arată că orice bun dobândit
în timpul căsătoriei este bun comun al soţilor.
În acelaşi sens, creditorii personali ai unuia dintre soţi pot
urmări doar bunurile proprii ale acestuia 13. În materia
succesiunilor există situaţii în care aceeaşi persoană se regăseşte
ca titular a două mase patrimoniale.
Ca urmare, la decesul unei persoane, patrimoniul defunctului
se „topeşte” automat în patrimoniul succesorului care este ţinut
astfel de datoriile lui de cujus14 chiar dacă depăşesc activul
succesiunii.
Acest fapt poate produce efecte radicale pentru erede, legea
acordându-i dreptul de a accepta succesiunea sub beneficiu de
inventar.
9
în mod singular
10
între vii
11
L.Pop, op.cit. idem.,
12
Tudor R. Popescu, op cit. pg. 47 şi urm.
13
L.Pop, op.cit. p. 17-18.
14
defunct

6
 În urma acceptării succesiunii sub beneficiu de inventar, cu
toate că succesorul este proprietarul bunurilor devoluate, rezultă
în acelaşi timp o separaţie între bunurile sale şi cele ale lui de
cujus. Prin urmare, moştenitorul va fi ţinut de plata datoriile
defunctului în limita activului succesoral.
Fuziunea bunurilor defunctului cu cele ale succesorului poate
fi, de asemenea, dezastruoasă pentru creditorii succesiunii,
deoarece ei riscă să fie concuraţi în satisfacerea creanţelor lor de
creditorii unui succesor insolvabil.
Pentru a evita această situaţie, legea acordă creditorilor
defunctului dreptul de a cere separaţia de patrimonii între cel al
defunctului şi cel al moştenitorului, ceea ce le conferă un drept de
preferinţă15; în speţă, creditorii defunctului vor fi plătiţi cu
prioritate din bunurile acestuia înaintea creditorilor personali ai
eredelui.
Un alt exemplu de afectare a unor grupe de patrimoniu
apare şi în cazul în care un comerciant îşi divide patrimoniul în
masa drepturilor şi obligaţiilor care alcătuiesc un fond de comerţ
afectat desfăşurării unei activităţi comerciale şi celelalte drepturi
şi obligaţii.

5. Funcţiile patrimoniului

Patrimoniul, aşa cum l-am definit, are trei funcţii:

a. patrimoniul constituie gajul general al creditorilor,
b. realizează subrogaţia reală cu titlu universal şi
c. face posibilă transmisiunea universală şi cu titlu universal
a drepturilor şi obligaţiilor.

5.1 Gajul general al creditorilor

15
Facultatea pe care dreptul real accesoriu unui drept de creanţă o conferă
titularului său de a avea prioritate faţă de toti ceilalti creditori pentru a obtine
satisfacerea creantei sale prin urmarirea bunului asupra caruia poarta acest drept
real (creditorul a carui creanta este garantata printr-un gaj sau printr-o ipoteca,
daca se afla in concurs cu alti creditori ce nu dispun de o asemenea garantie, isi va
satisface integral si cu precadere creanta sa din bunurile gajate sau ipotecate).

7
 Patrimoniul constituie singura garanţie generală a tuturor
creditorilor titularului său, astfel încât acesta din urmă răspunde,
potrivit art.1718 C. civ., cu toate bunurile sale mobile şi imobile,
prezente şi viitoare.
Astfel creditorii chirografari16 vor urmări în comun şi
proporţional oricare din bunurile aflate în patrimoniul debitorului
lor pentru a-şi satisface creanţele, fără însă a-l putea opri pe
proprietar să le înstrăineze.
Deoarece obiectul gajului general nu îl reprezintă bunurile
individual determinate, debitorul poate să încheie acte de
dispoziţie juridică asupra acestora, opozabile creditorilor. Pe cale
de consecinţă, în momentul execuţiei silite, creditorul va putea
urmări doar bunurile existente în patrimoniul debitorului precum
şi bunurile ce vor intra, între timp, în acelaşi patrimoniu.
Dar spre deosebire de dreptul de gaj, care este un drept real
accesoriu dreptului de creanţă, cu rol de garanţie specială a
creditorilor asupra unor bunuri mobile determinate, gajul general
al creditorilor ca funcţie a patrimoniului nu beneficiază de
atributul de urmărire (posibilitatea de a urmări bunul gajat în
mâna oricărei terţe persoane) şi de atributul de preferinţă (
recuperarea creanţei cu prioritate înaintea creditorilor gajişti
ulteriori sau a creditorilor chirografari), fiind aplicabil întregului
patrimoniu.

5.2 Subrogaţia reală cu titlu universal.

Subrogaţia reală cu titlu universal poate fi reală şi

personală.17
16
creditor chirografar, 1. creditorul a cărui creanţă nu este garantată prin garanţii
personale sau reale, ci numai prin dreptul de gaj general asupra patrimoniului
debitorului; 2. (în sensul Legii nr. 85/2006 privind procedura insol-venţei) creditor
al debitorului care nu are constituite garanţii faţă de patrimoniul debitorului şi care
nu are privilegii însoţite de drepturi de retenţie, ale cărui creanţe sunt curente la
data deschiderii procedurii, precum şi creanţe noi, aferente activităţilor curente în
perioada de observaţie; 3. în raporturile de drept material fiscal, persoanele titulare
ale unor drepturi de creanţă fiscală prevăzute de lege.

17
L.Pop, op.cit. p. 20

8
 Subrogaţia personală reprezintă înlocuirea unuia dintre
subiectele raportului de drept civil cu o altă persoană, cum ar fi în
cazul delegaţiei prin schimbare de debitor, a novaţiei 18, a cesiunii
de creanţă19.
Subrogaţia reală semnifică înlocuirea unei valori cu o altă
valoare. Astfel, distingem între subrogaţie reală cu titlu universal
și subrogaţie reală cu titlu particular.
Subrogaţia reală cu titlu universal reprezintă schimbarea în
cadrul unui patrimoniu a unei valori, privite din punct de vedere
juridic, cu o altă valoare.20
În cadrul subrogaţiei reale cu titlu universal se face
abstracţie de individualitatea lucrului care iese şi a celui care intră
în patrimoniu în locul lui.
Valoarea de înlocuire nou intrată în patrimoniu va avea
regimul juridic al valorii înlocuite. Subrogaţia reală cu titlu
universal este subordonată divizibilităţii patrimoniului.21
Având în vedere că debitorul poate înstrăina bunurile din
patrimoniul său, acestea nefiind indisponibilizate de creditorii săi
chirografari22, subrogaţia reală cu titlu universal asigură
conţinutul gajului general, valoarea primită în schimb înlocuind
din punct de vedere juridic valoarea înstrăinată. Aceasta nu

18
Convenție prin care pările unui raport juridic obligațional sting o obligație
existentă, înlocuind-o cu o nouă obligație. Specific novației este faptul că, chiar
dacă raportul juridic obligațional se stinge, aceasta nu înseamnă încetarea efectelor
sale, ci numai transformarea lui într-un alt raport juridic obligațional. Obligația
veche este înlocuită cu o nouă obligație. Efectele obligației inițiale se transformă, se
convertesc în efectele obligației care se naște prin novație.
19
Cesiunea de creanţă este legal definită de art. Art. 1573 NCCiv Forma cesiunii
(1) Creanţa este cedată prin simpla convenţie a cedentului şi a cesionarului, fără notificarea
debitorului. (2) Consimţământul debitorului nu este cerut decât atunci când, după împrejurări,
creanţa este legată în mod esenţial de persoana creditorului.
20
L.Pop, op.cit. p. 21, C.Stătescu, C.Bârsan, op.cit. p. 15.
21
L.Pop, op.cit. idem, C.Stătescu, C.Bârsan, op.cit. idem
22
Creditori chirografari sunt aceia care au doar un drept de gaj general asupra
bunurilor prezente şi viitoare ale debitorului lor. Astfel, ei nu deţin o garanţie reală
care să le asigure realizarea creanţei pe care o au contra debitorului lor (gaj,
ipotecă, privilegiu).

9
înseamnă că din punct de vedere al valorii intrinseci, patrimoniul
rămâne intact.

5.3 este o excepţie, aplicându-se numai în cazurile expres

prevăzute de lege. Ea constă în înlocuirea unui bun individual
determinat cu un alt bun individual determinat.
a) Potrivit art.1721 C. civ.23, subrogaţia reală cu titlu particular se
produce în cazul în care un bun ipotecat, gajat sau grevat de un
privilegiu special a fost distrus sau deteriorat de un caz asigurat
sau de o faptă ilicită, ipoteca, gajul sau privilegiul special se
strămută de drept în baza normei de mai sus asupra sumei
primită drept indemnizaţie asigurare sau asupra sumei primită cu
titlu de despăgubire datorată de autorul prejudiciului.
b) Potrivit art.12 alin.4 din L.54/1998 privind circulaţia juridică a
terenurilor,24 în cazul schimburilor de terenuri, fiecare teren primit
în schimb va avea situaţia juridică a terenului pe care îl
înlocuieşte, cu respectarea drepturilor şi sarcinilor legal
constituite anterior.
c) Potrivit art. 28 alin.2 din L.33/1994 privind exproprierea pentru
cauză de utilitate publică,25 dreptul de ipotecă şi privilegiul special
imobiliar care grevează un imobil expropriat se strămută de drept
asupra despăgubirilor stabilite conform procedurii şi în condiţiile
prevăzute de lege.

5.4 Transmisiunea universală şi cu titlu universal 26

23
Art. 1721 Cînd un imobil, recolte, sau alte bunuri mobile vor fi fost asigurate în
contra incendiului, sau în contra oricărui alt caz fortuit, suma ce se va datora de
către asigurător va trebui, dacă nu va fi fost cheltuită în reparaţia obiectului
asigurat, să fie afectată la plata creanţelor privilegiate şi ipotecare, după rangul
fiecăreia din ele.Asemenea se va urma şi cu orice despăgubire va fi datorită de
către o a treia persoană, pentru pierderea totală sau deteriorarea obiectului
însărcinat de un privilegiu sau ipotecă.
24
M.Of. nr.102/4 martie 1998.
25
M.Of. nr.139/2 iunie 1994.
26
L.Pop, op.cit. p.24-25.

10
 Transmisiunea universală intervine atunci când se transmite
întregul patrimoniu nefracţionat de la o persoană la altă
persoană.
Această categorie de transmisiune apare în cazul
persoanelor fizice doar în ipoteza decesului, când întregul
patrimoniu este cules în totalitate de un singur moştenitor care
are vocaţie universală legală sau testamentară.
În cazul persoanelor juridice apare în situaţia reorganizării
acestora prin absorbţie sau fuziune. Transmisiunea cu titlu
universal constă în transmiterea fracţionată al întregului
patrimoniu al unei persoane la două sau mai multe persoane sau
în desprinderea unei părţi dintr-un patrimoniu pentru a reveni
altei persoane.
Prin transmisiunea universală se dobândeşte totalitatea
valorilor active şi pasive care alcătuiesc întregul patrimoniu iar
prin transmisiunea cu titlu universal se dobândeşte doar o
fracţiune, o cotă-parte matematică din aceste valori.

6 Drepturile patrimoniale

Drepturile patrimoniale se pot împărţi astfel: drepturi reale,

drepturi personale sau drepturi de creanţă şi drepturi
intelectuale. Diviziunea drepturi reale-drepturi personale este de
esenţa analizei care urmează, fiind susţinută de doctrină.

Pentru analiza completă a acestor aspecte putem arăta că

drepturile reale sunt definite ca drepturi subiective patrimoniale
care conferă titularului lor anumite prerogative, recunoscute de
lege, asupra unui bun, pe care el le poate exercita în mod direct
şi nemijlocit, fără a fi necesară, în acest scop, intervenţia oricărei
alte persoane27.

27
L.Pop, op.cit., p.26.

11
 Pe de altă parte, toţi ceilalţi au obligaţia de a nu întreprinde
nimic de natură a împiedica exerciţiul netulburat al acestor
drepturi de către titularii lor.
6.1 Drepturile de creanţă (personale) sunt acele drepturi
subiective patrimoniale în virtutea cărora titularul lor sau
subiectul activ, numit creditor, are posibilitatea juridică de a
pretinde subiectului pasiv, numit debitor, persoană determinată,
să dea (dare), să facă (facere) sau să nu facă (non facere) ceva,
sub sancţiunea constrângerii de stat28.
6.2 Un drept real este dreptul subiectiv patrimonial pe
temeiul căruia titularul său poate să exercite anumite puteri,
prerogative asupra unui bun determinat, în mod direct și
nemijlocit, fără intervenția altei persoane.
Denumirea de drepturi "reale" vine din limba latină de la
cuvântul re (lucru). Categoria drepturilor reale este îndeobște
analizată prin opoziție cu drepturile de creanță, care sunt drepturi
subiective patrimoniale în virtutea cărora subiectul activ, denumit
creditor poate pretinde subiectului pasiv, denumit debitor, să dea,
să facă sau să nu facă ceva29.
Spre deosebire de drepturile reale, drepturile de creanţă
presupun subiecte (atât creditor, cât şi debitor) determinate,
debitorul având obligaţia corelativă dreptului creditorului de a
cere acest lucru, de a da, a face sau a nu face ceea ce ar fi putut
face în lipsa acelei obligaţii.
Deci drepturile reale comportă două specificităţi faţă de
drepturile personale, anume dreptul de urmărire şi dreptul de
preferinţă.
6.3 Dreptul de urmărire, prezentat ca un drept real, dă
posibilitatea titularului său să urmărească un bun în orice mâini s-
ar el. Ca urmare, proprietarul unu imobil poate revendica acest
tip de bun de la orice detentor; uzufructuarul poate să îşi reclame
bunul pentru a-l folosi, şi asta în faţa oricărui proprietar al
bunului.

28
Idem.

Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Allbeck, București,
29

2001, p 19

12
 Pe de altă parte, dreptul de creanţă comportă dreptul la
urmărire. Deci creditorul va beneficia de un drept general de gaj
asupra patrimoniului debitorului, neavând un drept special de
urmărire asupra unor bunuri determinate din patrimoniul
acestuia.
Prin urmare, un creditor chirografar nu poate urmări
bunurile decât în mâinile debitorului său, pierzând această
posibilitate în cazul înstrăinării către un terţ.
Deci dreptul de urmărire afectează şi executarea obligaţiilor
privind utilizarea unui bun.
Dacă, de exemplu, A îi promite lui B că îi va împrumuta
autoturismul pentru o călătorie, dacă acest autoturism este
înstrăinat, B nu poate să îi ceară cumpărătorului C să execute
obligaţia, A fiind singurul obligat.
6.4 Dreptul de preferinţă reprezintă posibilitatea titularului
de a-şi realiza dreptul său cu prioritate la acelaşi bun, în raport cu
titularii altor drepturi.
Un exemplu în acest sens este următorul: dacă un drept de
creanţă este însoţit şi garantat de un drept de gaj, titularul
dreptului de gaj (creditorul gajist) are posibilitatea de a obţine
realizarea dreptului de creanţă cu prioritate, din preţul bunului
gajat, faţă de ceilalţi creditori ai aceluiaşi debitor.
Într-o primă opinie drepturile reale sunt limitate, fiind expres
prevăzute și reglementate de lege, în timp ce drepturile de
creanţă sunt practic, nelimitate, deoarece se nasc din orice acte
juridice valabile, din fapte juridice, licite sau ilicite ( adică din
acţiuni omeneşti săvârşite fără intenţia de a produce efecte
juridice, efecte care se produc totuşi, în temeiul legii: plata
nedatorată, îmbogăţirea fără justă cauză, distrugerea de bunuri
care atrage răspunderea civilă delictuală, etc.)
Dar conform teoriilor moderne, şi alte drepturi reale se pot
naşte, deoarece nu există un text expres de lege care să interzică
acest lucru prin voinţa părţilor, dacă nu se încalcă însă dispoziţii
de ordine publică30.

7 Obligaţiile reale

30
Tudor R. Popescu, op. cit., p 18 și urm.

13
 7.1 Obligaţiile reale reprezintă o categorie intermediară între
drepturile reale şi drepturile de creanţă. Ele se împart în obligaţii
propter rem şi scriptae in rem şi se caracterizează printr-o
opozabilitate mai restrânsă decât cea a drepturilor reale şi de una
mai extinsă decât cea a raporturilor de creanţă.
Obligaţiile propter rem31 sunt îndatoriri pozitive (de a face)
sau negative (de a nu face) care decurg din stăpânirea unui bun
şi obligă numai în legătură cu acele bunuri pe titularii drepturilor
reale asupra lor.
Aceste obligaţii se transmit oricăror deţinători ai bunului,
odată cu acesta.
7.2 Obligaţiile propter rem sunt de două categorii: legale
(cele prevăzute de art.74, art.80-83 din L.18/1991, 32, art.16 din
L.103/133, obligaţia de grăniţuire reglementată de art. 584 C.
civ34, obligaţia de a contribui la cheltuielile de întreţinere şi
construire a zidului comun prevăzută de art. 592 C. civ. 35, precum
şi obligaţiile reglementate de Codul civil ca fiind servituţi naturale
sau legale: servitutea distanţei plantaţiilor, servitutea negativă de
vedere, servitutea izvorului, servitutea de scurgere a apelor
naturale) şi convenţionale (care se nasc prin acordul părţilor, cum
ar fi obligaţia prin care proprietarul unui fond aservit se obligă să
efectueze lucrările necesare constituirii unei servituţi de trecere).
Obligaţiile scriptae in rem corespund unor drepturi de
creanţă, dar sunt intrinsec legate de stăpânirea unor bunuri de
către altă persoană decât proprietarul sau titularul unui drept real
asupra acelor lucruri.
Cel care dobândeşte proprietatea unui imobil închiriat sau
arendat este obligat să respecte contractul de locaţiune sau de
arendare încheiat de proprietarul anterior până la expirarea
31
L.Pop., op.cit., p. 28-32, I.Lulă „Privire generală asupra obligaţiilor propter rem”
în Dreptul nr.8/2000, p. 8 şi urm.
32
M.Of. , partea I, nr. 1 din 5 ianuarie 1998.
33
Legea fondului cinegetic şi a protecţiei vânatului, publicată în M.Of. partea I,
nr.235 din 27 septembrie 1996.
34
Art. 584 C. civ. Orice proprietar poate îndatora pe vecinul său la grăniţuirea
proprietăţii lipite cu a sa; cheltuielile grăniţuirii se vor face pe jumătate.
35
Art. 592 C. civ. Reparaţia şi reclădirea zidului comun sunt în sarcina tuturor
devălmasilor, şi în proporţie cu dreptul fiecăruia.

14
termenului pentru care a fost închiriat/arendat, dacă nu există o
clauză contrară de încetare a contractului în momentul
înstrăinării.
Ca urmare, proprietarul actual, terţ faţă de contractul
încheiat anterior, este obligat să respecte drepturile şi obligaţiile
izvorâte din acest contract în baza unei obligaţii scriptae in rem.

8 Sistemul drepturilor reale în România

8.1 Clasificare

Din punct de vedere al naturii bunurilor asupra cărora

poartă, drepturile reale36 se împart astfel: drepturi reale mobiliare
(purtând asupra bunurilor mobile corporale sau incorporale) şi
drepturi reale imobiliare (purtând asupra bunurilor imobile).

Principala clasificare a drepturilor reale, conform art. 551

NCC este: 1. dreptul de proprietate; 2. dreptul de superficie; 3.
dreptul de uzufruct; 4. dreptul de uz; 5. dreptul de abitaţie; 6.
dreptul de servitute; 7. dreptul de administrare; 8. dreptul de
concesiune; 9. dreptul de folosinţă; 10. drepturile reale de
garanţie; 11. alte drepturi cărora legea le recunoaşte acest
caracter.

8.2 Drepturile reale principale sunt acele drepturi reale care

au o existenţă independentă, de sine stătătoare, în raport cu alte
drepturi reale sau de creanţă.
36
Articolul 551 NCC, care prezintă sistemul drepturilor reale, nu are corespondent în
Codul civil din 1864. Ordinea enumerării drepturilor reale este stabilită după
importanţa lor şi după natura bunurilor asupra cărora se pot constitui: dreptul de
proprietate, cel mai deplin drept real (pct. 1), drepturi reale principale constituite în
temeiul proprietăţii private (pct. 2-6), drepturi reale constituite în temeiul
proprietăţii publice (pct. 7-9), drepturi reale accesorii (pct. 10). Deşi în materia
dreptului de proprietate art. 551 pct. 1 nu face distincţie în funcţie de regimul
juridic al acesteia, în cuprinsul noului Cod civil, cele două forme ale proprietăţii
(publică şi privată) sunt reglementate distinct.

15
 La rândul lor, ele se împart în dreptul de proprietate (publică
sau privată) şi drepturi reale derivate din dreptul de proprietate.
Din raţiuni didactice, dreptul de proprietate se divide în drept de
proprietate particulară, care aparţine persoanelor fizice şi
persoanelor juridice de tip particular, şi drept de proprietate
privată al statului, unităţilor administrativ – teritoriale (judeţ,
municipiu, oraş, comună), precum şi altor persoane juridice
înfiinţate de către stat şi autorităţile locale, cum sunt regiile
autonome sau societăţile naţionale. Drepturile reale derivate din
dreptul de proprietate pot să fie la rândul lor desprinse din
dreptul de proprietate privată sau constituite pe dreptul de
proprietate publică.

8.3 Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate

publică sunt, potrivit reglementărilor actualmente în vigoare:
a) dreptul real de administrare al regiilor autonome şi instituţiilor
publice asupra bunurilor din domeniul public.
b) dreptul de concesiune asupra bunurilor din domeniul public.
c) dreptul real de folosinţă asupra unor bunuri imobile constituit
în favoarea unor persoane juridice fără scop lucrativ.
Aceste drepturi reale se constituie prin acte administrative,
în cadrul unor raporturi juridice de putere. De aceea, ele nu
dezmembrează proprietatea publică, fiind inopozabile
proprietarului pe cale administrativă, fiind însă opozabile pe cale
civilă erga omnes.

8.4 Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate

privată (denumite şi desmembrămintele dreptului de proprietate)
sunt opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului.
Dezmembrămintelor dreptului de proprietate le lipsesc unele
din atributele proprietăţii, titularul lor având posesia, folosinţa,
dispoziţia materială sau (parţial) juridică, în timp ce proprietarul
va avea întotdeauna dispoziţia juridică asupra bunului.

8.5 Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi reale care

se constituie pentru a însoţi şi garanta alte drepturi de creanţă
fără a avea independenţă sau existenţă de sine stătătoare.

16
 Ele sunt: dreptul de gaj, dreptul de ipotecă, privilegiile
speciale şi dreptul de retenţie.
Ca o regulă, drepturile reale accesorii beneficiază de
atributele de urmărire şi preferinţă, aceasta însemnând că un
creditor garantat prin gaj, ipotecă sau privilegiu special are
dreptul de a urmări bunul obiect al garanţiei în mâna oricui s-ar
afla şi de a fi plătit cu prioritate din preţul acelui bun, înaintea
creditorilor chirografari sau ai altor creditori garantaţi ulteriori.
a) Dreptul de gaj este dreptul real constituit în favoarea
unui creditor asupra unui bun mobil sau bunuri mobile
determinate ale debitorului sau ale unui terţ pentru a garanta
executarea obligaţiei asumate de debitor. Poate fi cu deposedare
sau fără deposedarea debitorului de bunul gajat. Dreptul de gaj
beneficiază de atributele de urmărire şi preferinţă.
b) Dreptul de ipotecă este dreptul real constituit asupra
unui imobil sau imobile determinate, fără deposedare, care îi
conferă titularului său, denumit creditor ipotecar, posibilitatea de
a urmări bunul în mâna oricui s-ar afla şi de a fi plătit cu
prioritate din preţul acelui bun.
c) Privilegiile speciale sunt drept reale aparţinând unor
creditori care datorită calităţii creanţelor lor, au posibilitatea de a
fi plătiţi cu prioritate din valoarea unor bunuri mobile sau imobile
determinate ale debitorului, chiar în faţa unor creditori gajişti sau
ipotecari posteriori.
d) Dreptul de retenţie37 este acel drept real care conferă
posibilitatea creditorului, în acelaşi timp şi debitor al obligaţiei de
restituire sau predare a bunului altuia, de a reţine acel lucru şi a
refuza restituirea lui până în momentul când debitorul său,
creditor al lucrului, va executa obligaţia născută în legătură cu
cheltuielile ocazionate de păstrarea, întreţinerea sau
îmbunătăţirea lui.

9 Dezmembrămintele dreptului de proprietate

9.1 Noul Cod civil (Legea 287/2009) a intrat in vigoare,

potrivit Legii 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil,
iar efectele aplicarii acestuia vor fi complexe, existand atat
37
L.Pop, op.cit., p. 36-37

17
modificari si completari aduse legislatiei deja existente, cat si
institutii fundamental noi.

Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt

reglementate în Noul Cod Civil în titlul III, art. 693-772. Acestea
sunt: dreptul de superficie; dreptul de uzufruct; dreptul de
uz; dreptul de abitaţie; dreptul de servitute.

Noul Cod civil nu cuprinde şi o definiţie a ceea ce înseamnă

„dezmembrămintele dreptului de proprietate”, dar potrivit
doctrinei, acestea reprezintă drepturile reale principale, derivate
din dreptul de proprietate privată asupra unui bun proprietatea
altei persoane, care se constituie sau se dobândesc prin
transferarea unor elemente ale conținutului juridic al dreptului de
proprietate asupra bunului respectiv către o altă persoană, sau
prin exercitarea acestor elemente de către proprietarul bunului şi
o altă persoană.

10. Dreptul de uzufruct

10.1 Reglementare Dreptul de uzufruct este reglementat

în art.703 coroborat cu art. 551 pct. 3 Cod civil.

10.2 Definiţie Uzufructul este un drept real de folosinţă pe

care o persoană îl exercită cel mult până la încetarea sa din viaţă
sau în cazul persoanelor juridice pe o perioadă de maxim 30 de
ani şi de a culege fructele bunului, cu îndatorirea de a-i conserva
substanţa.

10.3 Dobandirea dreptului de uzufruct Uzufructul se

poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri
prevăzute de lege, dispozițiile în materie de carte funciară fiind
aplicabile. Uzufructul se poate constitui numai în favoarea unei
persoane existente.

10.4 Obiectul dreptului de uzufruct poate fi reprezentat

de orice bunuri mobile și imobile, corporale ori incorporale,
inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cota-
parte din aceasta. Nu pot face obiectul dreptului de uzufruct

18
bunurile din domeniul public. In N.C.Civ. au fost introduse, în
mod expres, dispoziții speciale privind uzufructul asupra
creanțelor, inclusiv asupra unei rente viagere, asupra acțiunilor
sau a părților sociale, precum și uzufructul asupra fondului de
comerț (art.737-745 NCC).

10.5 Apararea dreptului de usufruct Acest drept poate fi

apărat printr-o acțiune confesorie, în aceleași condiții în care
aceasta poate fi exercitată și în cazul superficiei.

10.6 Durata uzufructului Uzufructul în favoarea unei

persoane fizice este cel mult viager. Uzufructul constituit în
favoarea unei persoane juridice poate avea durata de cel mult 30
de ani. Atunci cand este constituit cu depășirea acestui termen,
uzufructul se reduce de drept la 30 de ani. Dacă nu s-a prevăzut
durata uzufructului, se prezumă că este viager sau, după caz, că
este constituit pe o durată de 30 de ani. Uzufructul constituit
pănă la data la care o altă persoană va ajunge la o anumită
varstă durează pănă la acea dată, chiar dacă acea persoană ar
muri înainte de împlinirea vârstei stabilite.

10.7 Drepturile38 uzufructuarului sunt:

- de folosința exclusivă a bunului, inclusiv dreptul de a culege

fructele acestuia (naturale, industriale, civile și chiar productele);
- de a cere și de a obține predarea bunului;
- de a dispune, ca un bun proprietar, de bunurile care, fără a fi
consumptibile, se deteriorează rapid prin utilizare. In acest caz, la
38
Articolul 710 NCC reprezintă o aplicaţie a regulii consacrate în art. 550 alin. (2), potrivit căruia
dreptul de proprietate asupra fructelor naturale şi industriale se dobândeşte la data separării de
bunul care le-a produs. „Uzufructuarul dobândeşte fructele naturale prin separarea lor de arbori
sau de pământ, chiar dacă separarea s-a produs fără voia uzufructuarului, prin caz fortuit" (C.
Hamangiu, I. Rosetti-Bâlânescu, Al. Băicoianu voi. II, p. 204). în consecinţă, fructele percepute
după constituirea uzufructului aparţin uzufructuarului, chiar dacă cheltuielile pentru producerea
lor au fost efectuate de către nudul proprietar; fructele percepute după stingerea uzufructului
revin nudului proprietar.

19
sfarșitul uzufructului, uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar
fi avut-o bunul la această din urmă dată;
- de cesiune a uzufructului;
- de a inchiria sau, după caz, de a arenda bunul primit în
uzufruct;
- de a exploata părțile de păduri înalte care au fost destinate
tăierii regulate, fie că aceste tăieri se fac periodic pe o intindere
de pământ determinată, fie că se fac numai pentru un număr de
arbori aleși pe toată suprafața fondului;
- de a lua din păduri araci pentru vii;
- de a lua produsele anuale sau periodice ale arborilor, cu
respectarea folosinței obișnuite a proprietarului, în limitele
dispozițiilor legale;
- dreptul asupra pomilor fructiferi care se usucă și a celor căzuți
accidental;
- dreptul asupra carierelor de piatră și de nisip aflate în
exploatare;
- în cazul unei creanțe: dreptul de a încasa capitalul și de a
percepe dobănzile creanței, dreptul de a spori capitalul, dreptul
de vot, dreptul la dividende.
10.8 Obligațiile uzufructuarului Acestea constau fie într-o
obligație generală, la un loc cu toți cei care formează subiectul
pasiv, de a respecta dreptul la nuda proprietate, fie în anumite
obligații ale uzufructuarului, care dau expresie raporturilor
speciale dintre uzufructuar și nudul proprietar:
- de a inventaria bunurile mobile și de a constata starea în care
se află imobilele, cu excepția cazului în care uzufructul unui bun
mobil este dobandit prin uzucapiune;
- de a respecta destinația dată bunurilor de nudul proprietar, cu
excepția cazului în care se asigură o creștere a valorii bunului sau
cel puțin nu se prejudiciază în niciun fel interesele proprietarului;
- de a despăgubi pe nudul proprietar pentru orice prejudiciu
cauzat prin folosirea necorespunzatoare a bunurilor date în
uzufruct;
- de a depune o garanție pentru îndeplinirea obligatiilor sale;
- de a efectua reparațiile de intreținere a bunului; reparațiile
mari sunt în sarcina uzufructuarului atunci cand sunt determinate
de neefectuarea reparațiilor de întreținere;

20
 - de a suporta toate sarcinile și cheltuielile, culegerea fructelor
ori incasarea veniturilor;
- de a aduce de îndată la cunostința nudului proprietar orice
uzurpare a fondului și orice contestare a dreptului de proprietate,
sub sancțiunea obligării la plata de daune-interese.

10.9 Drepturile nudului proprietar Obligatiile mentionate

ale uzufructuarului devin, in raporturile juridice, drepturi de
creanta ale nudului proprietar. Astfel sunt, de exemplu, dreptul
de a cere intocmirea inventarului, conservarea lucrului,
efectuarea reparatiilor de intretinere, dreptul de a cere
despagubiri, dreptul de a cere restituirea lucrului si altele
asemenea.

10.10 Obligatiile nudului proprietar În general, nudul

proprietar are o obligatie generala negativa de a nu tulbura
exercitarea dreptului de uzufruct. „Proprietarul nu poate prin
faptul sau nici cu orice chip vatama drepturile uzufructuarului”.

10.11 Stingerea uzufructului

Modurile de stingere a uzufructului, prevazute in art. 746-748

NCC sunturmătoarele:

- moartea sau, dupa caz, incetarea personalitatii juridice a

uzufructuarului;
- expirarea termenului pentru care a fost constituit uzufructul;

- consolidarea (cand una si aceeasi persoana dobandeste atat

calitatea de proprietar cat si pe aceea de uzufructuar);
- neuzul timp de 10 de ani, iar in cazul creantelor, 2 ani;
- pieirea totala a lucrului supus uzufructului;
- abuzul de folosinta;
- renuntarea uzufructuarului.

11 Dreptul de uz si dreptul de abitaţie

11.1 Reglementare Drepturile de uz şi de abitaţie sunt

reglementate în art. 749-754 N.C.Civ.

21
 11.2 Definiţie Uzul este dreptul unei persoane de a folosi
lucrul altuia şi de a-i culege fructele naturale şi industriale numai
pentru nevoile proprii şi ale familiei sale.

Abitaţia este dreptul unei persoane de a locui în locuinţa

nudului proprietar împreună cu soţul şi copiii săi, chiar dacă nu a
fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit
abitaşia, precum şi cu părinţii ori alte persoane aflate în
intreţinere.

11.3 Caracteristici

Cele două dezmembrăminte ale dreptului de proprietate se

deosebesc de uzufruct deoarece, pe langă faptul că ele nu sunt
cesibile, este interzisă şi cesiunea emolumentului (beneficiile
titularului rezultate din exercitarea dreptului). Titularul
dezmembrământului respectiv nu işi poate exercita dreptul decât
pentru nevoile lui şi ale familiei sale.

Diferenţa dintre dreptul de uz şi dreptul de abitatţie rezultă

din obiectul acestor dezmembrăminte. Astfel, dreptul de abitaţie
se constituie asupra unei locuinţe, iar dreptul de uz asupra unor
bunuri mobile sau imobile, cu excepţia locuinţei.

Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie se supun, cat priveşte

constituirea, exercitarea şi stingerea lor, regulilor din materia
uzufructului.

12. Dreptul de servitute (servituţile)

12.1Reglementare
Dreptul de servitute este reglementat de art. 755-772N.C.Civ.

12.2 Definiţie Servitutea este sarcina care grevează un

imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar. De
regulă, servitutea presupune doua imobile aparţinând unor
proprietari diferiţi, dintre care unul (dintre imobile) este fondul
dominant, iar cel care „suporta servitutea” este fondul aservit.
Pot fi însă şi situaţii în care servitutile sa aibă caracter reciproc. In

22
art. 755 alin.(2) N.C.Civ se menţioneaza că fondul dominant
poate, prin constituirea servituţii, să-şi sporească utilitatea
economică sau confortul.

12.3 Constituire Servitutea se poate constitui numai pe

temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune.

12.4 Clasificare

- servituti aparente şi servituţi neaparente, dupa cum ele sunt

determinate printr-un semn vizibil (o uşa, o fereastră, etc.), sau
nu (servitutea de a nu construi peste o anumită înălţime);
- servituţi continue şi servituţi necontinue, în funcţie de modul de
exercitare, care poate fi continuu, fără fapta omului (servitutea
de vedere) sau necontinuu, unde este necesar faptul actual al
omului (servitutea de trecere);
- servituţi pozitive si servituti negative, cele pozitive implicand
exercitarea partiala a unor prerogative ale dreptului de
proprietate asupra fondului aservit, iar servitutile negative fiind
acelea potrivit carora proprietarul fondului aservit este obligat sa
se abtina de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului
sau de proprietate (de exemplu,  servitutea de a nu construi).

12.5 Obligaţiile în sarcina proprietarului fondului

aservit sunt, în principal, cele care privesc respectarea
obligaţiilor asumate pentru asigurarea uzului si utilităţii fondului
dominant precum şi notarea în cartea funciară, iar obligaţia se
transmite, pe această cale, dobanditorilor subsecventi ai fondului
aservit. Cât priveşte abţinerea proprietarului fondului aservit de a
împiedica exercitarea servituţii, aceasta nu poate împiedica pe
proprietarul fondului aservit de a schimba locul prin care se
exercita servitutea, în măsura în care exercitarea servitutii
ramane la fel de comoda pentru proprietarul fondului dominant.

12.6 Drepturile si obligaţiile proprietarului fondului

dominant, sunt, în principal:

- dreptul de a lua toate măsurile şi de a face pe cheltuiala sa

toate lucrările pentru a exercita şi a conserva servitutea;

23
 - obligaţia de a nu agrava situaţia fondului aservit şi de a nu
cauza prejudicii prin exercitarea servituţii.

13.Dreptul de superficie

13.1Reglementare

Dreptul de superficie este o institutie reglementata expres in Noul

Cod civil, respectiv în art.693-702.

13.2 Definiţie Dreptul de a avea sau de a edifica o

construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui
teren, asupra căruia superficiarul dobândeste un drept de
folosinţă (art.693).

13.3 Caracteristicile dreptului de superficie

Drept real principal (se poate constitui numai asupra bunurilor

imobile), drept derivat (este rezultatul dezmembrarii dreptului de
proprietate asupra terenului), drept temporar (durata maxima a
termenului de superficie este de 99 de ani, cu posibilitatea
reînnoirii la expirarea termenului, conform art.694 N.C .civil).

Dobandirea dreptului de superficie, potrivit reglementarii din noul

Cod civil, se poate face prin act juridic (act unilateral, precum
testamentul, sau conventie), precum si prin uzucapiune sau prin
alt mod prevazut de lege. In toate cazurile se aplica dispoziţiile
privind cartea funciară.

13.4 Intinderea si exercitarea dreptului de superficie

Dreptul de superficie se exercita in limitele si in conditiile actului
constitutiv. In lipsa unei stipulatiicontrare, exercitarea dreptului
de superficie este delimitata de suprafata de teren pe care
urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii
constructiei sau, dupa caz, de suprafata de teren aferenta si de
cea necesara exploatarii constructiei edificate [art. 695 alin. (1)
NCC].

24
 Prevederi speciale privesc interdictia modificarii constructiei
de catre titularul dreptului de superficie, acesta avand obligatia,
in cazul reconstruirii, sa respecte forma initiala. In cazul
nerespectarii acestor dispozitii, proprietarul terenului poate sa
ceara, in termen de trei ani, incetarea superficiei sau repunerea
in situatia anterioara.

13.5 Apararea dreptului de superficie Dreptul de

superficie poate fi aparat prin actiunea confesorie de superficie,
actiune ce poate fi intentata impotriva oricarei persoane chiar si
impotriva proprietarului terenului, daca ea impiedica exercitarea
dreptului. Dreptul la actiune este imprescriptibil.

13.6 Constituirea cu titlu oneros a superficiei –

Evaluarea prestaţiei superficiarului

In cazul in care superficia s-a constituit cu titlu oneros, daca

partile nu au prevazut alte modalitati de plata a prestatiei de
catre superficiar, titularul dreptului de superficie datoreaza, sub
forma de rate lunare, o suma egala cu chiria stabilita pe piata
libera, tinand seama de natura terenului, de destinatia
constructiei in cazul in care aceasta exista, de zona in care se afla
terenul, precum si de orice alte criterii de determinare a
contravalorii folosintei. In caz de neintelegere intre parti, suma
datorata proprietarului terenului va fi stabilita pe cale
judecatoreasca (art.697).

13.7 Incetarea superficiei

Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciara

pentru una dintre urmatoarele cauze:
- la expirarea termenului;
- prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea
uneia si aceleiasi persoane;
- prin pieirea constructiei, daca exista o stipulatie expresa in
acest sens;
- in alte moduri prevazute de lege.

25
 13.8 Efectele incetarii superficiei In lipsa unei stipulatii
contrare, proprietarul terenului devine proprietarul constructiei
edificate de superficiar, prin accesiune, cu obligatia de a plati
constructia la valoarea de circulatie de la data expirarii
termenului. Exista si posibilitatea, in cazul in care constructia are
o valoare mult mai mare decat terenul, ca proprietarul terenului
sa-l oblige pe superficiar sa cumpere terenul la valoarea de piata.

II. ASPECTE DE DREPT FUNCIAR ŞI PUBLICITATE

IMOBILIARĂ

II.1 Corelând aspectele teoretice însuşite până acum cu noţiuni şi

instituţii de Drept funciar se poate înţelege fundamentul materiei
pe care o studiem. De aceea vom continua prin a defini domeniul
Dreptului funciar, izvoarele acestei ramuri de drept, regimul
juridic al terenurilor în România dar şi aspecte ce ţin de cadastru
și carte funciară.

II.1.1 Definiţia Dreptului funciar

26
 Dreptul funciar reprezintă un ansamblu de norme juridice
care reglementeaza relatiile sociale privitoare la terenurile ce
constituie fondul funciar al României , indiferent de detinatori si
de forma de proprietate asupra acestora.

Relaţiile sociale cu privire la terenuri care fac obiectul de

reglementare al dreptului funciar au loc între particulari –
persoane fizice si persoane juridice de tip privat , între persoanele
juridice de tip public, precum si între acestea din urma si
particulari. De aceea, unele norme juridice cu privire la terenuri
apartin dreptului public, iar altele apartin dreptului privat .

Obiectul sau de reglementare este complex , ceea ce impune

o anumita sistematizarea normelor sale juridice . Normele juridice
care formeaza ramura dreptului funciar se pot clasifica , dupa
obiectul lor de reglementare , în mai multe categorii, astfel :

- norme juridice care reglementeaza formele proprietatii

asupra terenurilor si regimul lor juridic ;
- norme care reglementeaza folosirea , protectia li
ameliorarea terenurilor ;
- norme juridice care reglementeaza modul de exploatare a
terenurilor în România ;
- norme care reglementeaza sistemul de evidenta si
publicitate imobiliară.

II.1.2. Izvoarele Dreptului funciar şi Pubicităţii imobiliare

Prin izvor de drept civil întelegem forma specifica de

exprimare a normelor de drept civil ; norma de drept civil poate fi
definita ca fiind regula generala si abstracta care reglementeaza
conduita subiectelor în raporturile juridice civile .
Constitutia este cel mai important izvor al dreptului funciar ,
întrucât cuprinde norme care configureaza cadrul general al
reglementarii în domeniul proprietatii , precum si norme care
reglementeaza , in mod expres , anumite aspecte legate de

27
proprietate , cum ar fi formele proprietatii în România , bunurile
ce fac obiectul exclusiv al proprietatii publice , regimul juridic al
acestora , garantarea proprietatii .
Cele mai importante legi speciale în domeniul dreptului funciar
sunt :
- legea nr. 18/1991 privind fondul funciar – publ. în M.Of. nr.
37/1991 si republ. în M.Of. 1/1998 , republicata în baza legii nr.
169/1997 care a fost publ. în M.Of. nr. 299/1997,
- legea nr. 1/2000 publ. în M.Of. nr. 8/2000 de modificare si
completare a legii nr. 18/1991 ,
- legea nr. 247 din 19 iulie 2005 privind reforma în domeniile
proprietatii si
justitiei, precum si unele masuri adiacente, publ. în M. Of. nr. 653
din 22 iulie
2005.
- renta viagera agricola reglementata prin legea nr. 247/2005 -
titlul XI.
- legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate
privata asupra
terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre
persoanele
juridice straine, publ. în M.Of. nr. 1.008 din 14 noiembrie 2005
- Hotarârea de Guv. Nr. 1172/2001 pentru aprobarea
Regulamentului de aplicare a legii nr. 18/1991 , publ. în M.Of. nr.
829/2001,
- Legea administratiei publice locale nr. 215/2001 publ. în M.Of.
nr. 204/2001, asa cum a fost modificata si de legea nr.
286/2006, publ. În M.Of. nr. 621/2006.
- Legea nr. 16/1994 – legea arendarii , publ. în M.Of. nr.
91/1994 , asa cum a fost modificata prin legile nr. 223/2006 si
276/2005.
- Legea proprietatii publice si regimul juridic al acesteia nr.
213/1998 , publ. în M.Of. nr. 448/1998 , ,
- Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 care
reglementeaza sistemul de evidenta a tuturor terenurilor si a
celorlalte bunuri imobile de pe întreg cuprinsul tarii , publ. în
M.Of. nr. 61/1996 ,

28
- Decretul lege nr. 115/1938 privitor la cartile funciare ce se
aplica în Transilvania , Banat si Bucovina , pus în aplicare prin
legea nr. 241/1947 ,
- Codul silvic aprobat prin legea nr. 26/1996, publ. În M.Of. nr.
93/1996.
- Ordinul nr. 2371/C/1997 al Ministrului Justitiei de aprobare a
Regulamentului de organizare si functionare a birourilor de carte
funciara ale judecatoriilor publ. în M.Of. nr. 84/1998 ,
- Codul civil .

II.2. Regimul juridic al terenurilor proprietate privată

Terenurile proprietate privată, indiferent de titularul lor, se

află în circuitul civil, adică ele pot fi dobândite şi înstrăinate
potrivit dispoziţiilor Subiectele dreptului de proprietate privată pot
fi persoanele fizice, persoanele juridice, statul şi unităţile
administrativ teritorial , când apar în calitate de proprietare ale
unor bunuri aparţinând domeniului privat. Dreptul de proprietate
privată este alienabil, imprescriptibil şi sesizabil.

Indiferent că sunt situate în intravilanul sau extravilanul

localităţilor şi indiferent de întinderea suprafeţei, terenurile pot fi
înstrăinate prin acte juridice încheiate în formă autentică.

Legea instituie unele limitări ale înstrăinării şi, respectiv,

dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor, astfel :

1.- terenurile atribuite prin constituirea dreptului de proprietate

nu pot fi înstrăinate prin acte juridice între vii , timp de 10 ani ,
socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut
înscrierea proprietăţii asupra lor – art. 32 din legea nr. 18/1991,
republicată . Actul de înstrăinare încheiat cu nerespectarea
acestui termen este lovit de nulitate absolută . Constatarea
nulităţii poate fi cerută în justiţie de către primar , prefect ,
procuror , precum şi de orice persoană interesată .

29
 Pe data intrării în vigoare a Legii nr. 247/2005 (Titlul X
Circulatia juridica a terenurilor) s-a abrogat Legea nr.54/1998
privind circulaţia juridică a terenurilor, O.U.G. nr.226/2000
privind circulaţia juridică a terenurilor cu destinaţie forestieră,
precum şi orice alte dispoziţii contrare.

TITLUL X
    Circulatia juridica a terenurilor

    Art. 1
    Terenurile proprietate privata, indiferent de destinatia si titularul lor, sunt si raman in circuitul civil.
Ele pot fi instrainate si dobandite liber prin oricare din modurile prevazute de lege, cu respectarea
dispozitiilor prezentei legi.
    Art. 2
    (1) Terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de
intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub
sanctiunea nulitatii absolute.
    (2) In cazul in care prin acte juridice intre vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fara
constructie, indiferent de destinatia sau intinderea acestora, dispozitiile alin. (1) se aplica in mod
corespunzator.
    Art. 3
    Cetatenii straini si apatrizii, precum si persoanele juridice straine pot dobandi dreptul de proprietate
asupra terenurilor in Romania in conditiile prevazute de legea speciala.
    Art. 4
    Cu exceptia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privata si legalitatea titlului de
proprietate, conform legilor fondului funciar, existenta unui litigiu privitor la un teren cu sau fara
constructii nu impiedica instrainarea acestuia si nici constituirea altor drepturi reale sau de creanta,
dupa caz.
    Art. 5
    (1) Instrainarile realizate sub orice forma, in temeiul prezentei legi, nu valideaza titlurile de
proprietate ale instrainatorilor si dobanditorilor, daca acestea erau lovite de nulitate, ca urmare a
incalcarii dispozitiilor legale in vigoare la data incheierii lor.
    (2) In situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una
dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza
instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
    Art. 6
    Instrainarile efectuate in scopul comasarii parcelelor si loturilor de teren, prin constituirea unor
corpuri de proprietate mai mari care sa cuprinda suprafete continue, indiferent de destinatia lor,
precum si instrainarile efectuate de catre persoanele indreptatite sa obtina renta viagera agricola, pot fi

30
efectuate si pe baza schitelor care au stat la baza titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicarii legilor
fondului funciar si sunt scutite de taxa de timbru si de timbrul judiciar.
    Art. 7
    Dispozitiile prezentei legi se completeaza cu prevederile dreptului comun.
    Art. 8
    Pe data intrarii in vigoare a prezentei legi se abroga art. 9 din Legea arendarii nr. 16/1994, publicata in
Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 91 din 7 aprilie 1994, cu modificarile si completarile
ulterioare, Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor, publicata in Monitorul Oficial al
Romaniei, Partea I, nr. 102 din 4 martie 1998, Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 226/2000 privind
circulatia juridica a terenurilor cu destinatie forestiera, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea
I, nr. 606 din 25 noiembrie 2000, aprobata cu modificari si completari prin Legea nr. 66/2002, precum si
orice alte dispozitii contrare.

Art.1 din Legea nr.247/2005 prevede: ”Terenurile

proprietate privată, indiferent de destinaţie şi titularul lor, sunt şi
rămân în circuitul civil. Ele pot fi înstrăinate şi dobândite liber prin
oricare din modurile prevăzute de lege.”

Publicitatea drepturilor reale imobiliare este strâns legată de

evidenţa fondului funciar. Potrivit art.7 din Legea nr.18/1991,
fondul funciar, şi în mod corespunzător, dreptul de proprietate şi
celelalte drepturi reale trebuie înregistrate în documentele de
evidenţă funciară şi publicitate imobiliară prevăzute de lege.

Fondul funciar cuprinde totalitatea terenurilor de orice fel

din România indiferent de destinaţie, de titlul pe baza căruia
sunt deţinute sau de domeniul public ori privat din care fac
parte.

31
 Evidenţa fondului funciar se realizează prin cadastrul
general, iar evidenţa drepturilor reale imobiliare se face prin
sistemele de publicitate imobiliară.

Dacă în vechea reglementare se făcea distincţie între regimul

juridic al terenurilor cu vegetaţie agricolă şi cel al terenurilor cu
vegetaţie forestieră, din cuprinsul dispoziţiilor mai susmenţionate,
terenurile proprietate privată, atât cele cu destinaţie agricolă cât
şi cele cu destinaţie forestieră vor putea fi înstrăinate şi dobândite
prin oricare din modurile prevăzute de lege şi în aceleaşi condiţii,
având acelaşi regim juridic.

Categoria de terenuri la care se referă Legea nr.247/2005

este una foarte largă, cuprinzând: terenuri din intravilan, terenuri
din extravilan, terenuri cu sau fără construcţii, indiferent de
destinaţia lor sau de întinderea acestora, singura condiţie fiind
aceea ca ele să fie proprietate privată.

Noua lege privind circulaţia juridică a terenurilor, menţine

dispoziţia conform căreia pot fi înstrăinate şi dobândite terenurile
din intravilan şi extravilan, prin acte juridice între vii, încheiate în
formă autentică, însă aduce ca noutate, faptul că, în categoria
terenurilor la care se referă, intră atât terenurile cu construcţii cât
şi cele fără construcţii, indiferent de destinaţia sau întinderea
acestora (art.2 alin.1 din Legea nr.247/2005).

Dacă în vechea reglementare proprietatea funciară

dobândită prin acte între vii, nu putea depăşi 200 ha de teren
agricol în echivalent arabil, de familie, noua lege privind circulaţia
juridică a terenurilor înlătură aceste limitări ale înstrăinării,
arătând că terenurile proprietate privată pot fi înstrăinate şi
dobândite prin acte juridice între vii „indiferent de destinaţia sau
de întinderea lor”.

32
 Acte juridice între vii prin care se realizează înstrăinarea şi
dobândirea acestor terenuri se încheie în formă autentică, sub
sancţiunea nulităţii absolute.

Respectarea formei autentice se cere şi în cazul în care, asupra

unui astfel de teren se constituie, prin acte juridice între vii, un
drept real, potrivit art.2 alin.2 din Legea nr.247/2005(titlul X)

Dacă legea nr. 54/1998 în art.3, instituia o interdicţie de

dobândire a dreptului de proprietate de către cetăţenii străini,
persoane fizice şi juridice, şi apatrizi, Constituţia revizuită în
2003, în art.44 alin.2 teza a 2-a statuează: „Cetăţenii străini şi
apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra
terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la
Uniunea Europeană şi alte tratate internaţionale la care România
este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin
lege organică, precum şi prin moştenire legală”.

După aderarea României la Uniunea Europeană cetăţenii

străini şi apatrizii, domiciliaţi pe teritoriul statelor membre vor
putea dobândi proprietatea asupra terenurilor, iar modalitatea de
dobândire va fi reglementată prin lege organică şi chiar înainte de
aceasta dacă asemenea prevederi apar în tratatele internaţionale
la care România este parte.

De asemenea după revizuirea Constituţiei, cetăţenii străini şi

apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor şi
prin moştenire legală.

Dispoziţiile constituţionale au fost preluate şi în art.3 din

Legea nr. 247/2005 astfel că: „Cetăţenii străini şi apatrizii precum
şi persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate,
asupra terenurilor din România în condiţiile prevăzute de legea
specială.” (legea nr.312/2005 cu privire la dobândirea dreptului
de proprietate de către cetăţenii străini, legea nr. 276/2005).

33
 Dacă sub imperiul Legii nr.54/1998 era interzisă
înstrăinarea, sub orice formă, a terenurilor cu privire la titlul
cărora existau litigii la instanţele judecătoreşti, pe tot parcursul
soluţionării acestor litigii, noua reglementare statuează în art.4 că
”existenţa unui litigiu cu privire la un teren cu sau fără construcţii
nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor
drepturi reale sau de creanţă”, instituind însă de la această regulă
două excepţii: prima constă in existenţa unui litigiu privind
reconstituirea dreptului de proprietate privată, iar cea de-a doua
în existenţa unui litigiu privind legalitatea titlului de proprietate.

Dacă titlurile de proprietate ale înstrăinătorilor şi respectiv

dobânditorilor erau lovite de nulitate, ca urmare a încălcării
dispoziţiilor legale în vigoare la data încheierii lor, înstrăinările
realizate sub orice formă, în temeiul Legii nr.247/2005, nu
conduce la validarea acestor titluri.

Atunci când s-a încheiat un antecontract cu privire la un

teren, cu sau fără construcţii, iar ulterior una din părţi refuză
încheierea contractului, partea care şi-a executat obligaţia poate
sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care
să ţină loc de contract, potrivit art.5alin.2 din titlul X al legii nr.
247/2005.

Un alt element de noutate introdus prin această

reglementare îl reprezintă posibilitatea înstrăinărilor făcute pe
baza schiţelor care au stat la baza titlurilor de proprietate emise
cu ocazia aplicării legilor fondului funciar, în cazul în care se
doreşte comasarea parcelelor şi loturilor de teren, prin
constituirea unor corpuri de proprietate care să cuprindă
suprafeţe continue, indiferent de destinaţia lor sau atunci când
înstrăinările sunt efectuate de către persoane îndreptăţite să
obţină rentă viageră agricolă. De asemenea aceste înstrăinării
sunt scutite de taxe de timbru şi de timbru judiciar.

34
 3.- art.52 din Codul silvic prevede : „ Statul, prin autoritatea
publică centrală care răspunde de silvicultură, are drept de
preemţiune la toate vânzările de bunăvoie sau silite, la preţ şi
condiţii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate
publică şi terenurile limitrofe acestuia, precum şi pentru terenurile
acoperite cu vegetaţie forestieră. Proprietarul vânzător este
obligat să înştiinţeze, în scris, unitatea silvică teritorială în raza
căreia se află terenul respectiv, în legătură cu intenţia de
înstrăinare . Unitatea sesizată îşi va manifesta opţiunea în termen
de 30 de zile , după care dreptul de preemţiune încetează.
Vânzarea făcută cu încălcarea dispoziţiilor de mai sus este nulă de
drept”.

Textul legal instituie un drept de preemţiune 39 la cumpărarea

unor terenuri forestiere în favoarea statului , în calitate de
persoană juridică de drept civil .

Ca urmare, dreptul de preemţiune se naşte numai în cazul în

care titularul dreptului de proprietate al unui astfel de teren se
hotărăşte să-l înstrăineze prin vânzare cumpărare şi există numai
la preţ şi condiţii egale .

Deci domeniul de aplicare a acestui drept de preemţiune se

referă la următoarele categorii de terenuri: terenurile care
constituie enclave ale fondului forestier proprietate publică a
statului ( înconjurate de fondul forestier proprietate publică ),
terenurile limitrofe fondului forestier proprietate publică şi
terenurile acoperite cu vegetaţie forestieră, dacă sunt proprietate
privată .

Pentru exercitarea dreptului de preemţiune, proprietarul

vânzător este obligat să înştiinţeze, în scris , unitatea silvică

Dreptul unei părţi de a fi preferată unei alte persoane la cumpărarea sau vânzarea
39

unui anumit bun (ex. vanzarea terenurilor agricole poate să aibă loc numai după ce
vecinii terenurilor au renunţat la cumpărare, ei fiind preferaţi).

35
teritorială în raza căreia se află terenul respectiv , în legătura cu
intenţia de vânzare. Unitatea silvică teritorială este Direcţia silvică
judeţeană a Regiei Naţionale a Pădurilor.

Această înştiinţare are valoarea unei oferte de vânzare şi

trebuie să cuprindă elementele esenţiale ale viitorului contract de
vânzare cumpărare, adică şi un preţ minim. Numai astfel statul
este în măsură să aprecieze dacă este sau nu cazul să-şi exercite
dreptul de preemţiune la cumpărare.

Dacă statul acceptă oferta de vânzare în termenul de mai

sus , îşi exercită dreptul de preemţiune şi deci se încheie un
antecontract de vânzare-cumpărare. Părţile sunt obligate să
perfecteze vânzarea-cumpărarea în formă autentică .

Sancţiunea contractului de vânzare cumpărare încheiat cu

încălcarea dreptului de preemţiune al Statului este nulitatea
absolută , cu regimul său juridic .

Persoanele cărora li s-a constituit dreptul de proprietate

asupra terenurilor agricole, au obligaţia de a-şi stabili domiciliu şi
de a-şi întemeia gospodării în localităţile în care este situat
terenul.

Nerespectarea acestei condiţii atrage pierderea dreptului de

proprietate asupra terenului şi a construcţiilor de orice fel
realizate pe acesta. Pentru teren nu se vor acorda despăgubiri, iar
pentru construcţii proprietarul va primi o despăgubire egală .

II.3 Renta viageră agricolă

Renta viageră agricolă reprezintă suma de bani plătită

rentierului agricol care înstrăinează sau arendează terenurile
aflate în proprietatea sa, având siguranţa unei surse viagere de
venituri garantate de stat ( art.2 din Legea nr. 247/2005, titlul
XI).

36
 Condiţiile ce trebuie să fie îndeplinite pentru ca o persoană
să beneficieze de renta viageră:

- rentierul agricol să fie o persoană fizică în vârstă de peste 62 de

ani, să deţină în proprietate până la 10 ha de teren agricol,

- să înstrăineze prin acte între vii sau să arendeze terenurile

agricole după intrarea în vigoare a prezentului titlu.

Renta viageră agricolă este instituită în scopul concentrării

suprafeţelor agricole în exploataţii eficiente impuse de
necesitatea modernizării agriculturii.

Dovada înstrăinării se face prin actul de înstrăinare, încheiat

în formă autentică, iar dovada arendării se face prin contractul de
arendă întocmit cu respectarea Legii arendării nr. 16/1994 (art.11
din Legea nr. 247/2005, titlul XI).

Potrivit art. 3 din Legea nr. 247/2005, titlul XI, cuantumul

rentei viagere agricole reprezintă echivalentul în lei a 100 euro/an
pentru fiecare h de teren agricol înstrăinat şi echivalentul în lei a
50 euro/an pentru fiecare h arendat.

Pentru suprafeţele mai mici de 1 ha suma plătită va fi

proporţională cu suprafaţa înstrăinată sau arendată (art.5).

Renta viageră agricolă se plăteşte într-o singură rată anuală

în primul trimestru al anului următor celui pentru care aceasta
este datorată (art.6).

Rentierul agricol poate rămâne proprietar pe o suprafaţă de

teren agricol de până la 0,5 ha pentru folosinţă personală.

Potrivit art. 7 din Legea nr. 247/2005, renta viageră agricolă

este personală, netransmisibilă şi încetează la data decesului
rentierului agricol. În cazul arendării, renta viageră agricolă
încetează în termen de 30 de zile de la data încetării contractului

37
de arendă, dacă în acest interval rentierul agricol nu face dovada
încheierii unui nou contract de arendă. După decesul rentierului,
moştenitorii vor încasa ultima rată scadentă la data decesului, în
cel mult 3 luni după deces pe baza certificatului de moştenitor şi
a carnetului de rentier agricol.

II.4.Răspunderea juridică în dreptul funciar

Nerespectarea normelor juridice privind folosirea şi protecţia

terenurilor atrage răspunderea civilă, contravenţională sau penală
, după caz–art.106 din legea nr. 18/1991 , rep. .
40
a)Faptele ce constituie infracţiuni sunt :

- fapta persoanei fizice care are calitatea de membru al comisiei

locale sau judeţene de aplicare a legii fondului funciar, de a
împiedica în orice mod reconstituirea dreptului de proprietate sau
eliberarea titlului de proprietate către persoanele îndreptăţite
constituie abuz în serviciu şi se pedepseşte cu închisoare,

- declararea unor suprafeţe de terenuri mai mici decât cele

obţinute sau nedeclararea unor suprafeţe de teren deţinute
efectiv, în vederea inducerii în eroare a comisiilor locale,
constituie infracţiunea de fals în declaraţii,

- ocuparea în întregime sau în parte a terenurilor de orice fel,

înfiinţarea sau mutarea semnelor de hotar şi a reperelor de
marcare, fără aprobarea primită în condiţiile legii, constituie
infracţiune şi se pedepseşte cu închisoare,

- degradarea terenurilor agricole şi silvice, a împrejmuirilor

acestora, distrugerea şi degradarea culturilor agricole, a lucrărilor
40
Infracţiunea este fapta ce prezinta pericol social, care a fost savâşită cu vinovăţie şi
este prevazută de legea penală.

38
de îmbunătăţiri funciare, a bornelor şi semnelor topografice sau
geodezice, a monumentelor istorice, ansamblurilor şi siturilor
arheologice, ori împiedicarea luării măsurilor de conservare a
unor astfel de bunuri, precum şi înlăturarea acestor măsuri,
constituie infracţiunea de distrugere.

b)Constituie contravenţie41 următoarele fapte :

- efectuarea de schimburi de terenuri şi a schimbării categoriei de

folosinţă, precum şi folosirea definitivă sau temporară a
terenurilor agricole şi silvice în alte scopuri decât pentru producţia
agricolă şi silvică, cu încălcarea dispoziţiilor legale.

- neluarea măsurilor de către posesorii de terenuri şi de către

persoanele autorizate pentru păstrarea în bune condiţii a bornelor
geodezice, topografice, reperelor metalice de nivelment, a
piramidelor şi balizelor de semnalizare a punctelor geodezice,
precum şi degradarea sau distrugerea lor din culpă,

-amplasarea obiectivelor de orice fel , fără avizele şi aprobările

prevăzute de lege,

- degradarea terenurilor şi culturilor prin depozitarea de materiale

ori deşeuri de pietriş, moloz, nisip, prefabricate, construcţii
metalice, reziduuri şi altele asemănătoare

- nedeclararea la organele judeţene de cadastru funciar de către

posesori, în termen de 30 de zile de la aprobare, a schimburilor
de terenuri şi a schimbării categoriei de folosinţă a acestora,
precum şi a datelor cu privire la mărimea suprafeţelor şi categoria
de folosinţă a acestora ,

- neluarea unor măsuri corespunzătoare de către persoanele

fizice sau juridice pentru evitarea afectării terenurilor limitrofe

41
Contravenţia-încălcare a dispozițiilor unei legi, ale unui regulament etc., care se sancționează
cu o pedeapsă ușoară (amendă sau sancțiune administrativă

39
prin reziduurile provenite din activitatea de producţie şi prin
scurgerile de orice fel .

Constatarea contravenţiilor şi aplicarea sancţiunilor se fac de

către specialiştii împuterniciţi, în acest scop, de către Ministerul
Agriculturii şi Alimentaţiei , precum şi de către Ministerul Apelor,
Pădurilor şi Mediului, de împuterniciţii prefectului, ai organelor
agricole şi silvice judeţene, precum şi de către primari.

Contravenţiilor prevăzute mai sus li se aplică şi dispoziţiile

legii nr. 180/2002 privind constatarea şi sancţionarea
contravenţiilor .

Folosirea terenurilor pentru producţia agricolă şi silvică .

Potrivit Legii nr.18/1991, republicată, toţi deţinătorii de

terenuri agricole au obligaţia să asigure cultivarea acestora şi
protecţia solului–art.74. Cei care nu îşi îndeplinesc aceste obligaţii
vor fi somaţi, în scris, de către primarul comunei sau oraşului
pentru intrarea în legalitate. Dacă nici după primirea somaţiei,
deţinătorii de terenuri nu îşi execută obligaţiile în termenul stabilit
de primar din motive imputabile lor, ei vor fi sancţionaţi anual cu
plata unei amenzi potrivit legii. Obligarea la plata sumei
respective se face prin dispoziţie motivată a primarului, iar suma
încasată se face venit la bugetul local.

Legea prevede o sancţiune mai severă pentru deţinătorii de

terenuri atribuite în folosinţă care nu dau curs acestei somaţii, în
sensul că ei pierd dreptul de folosinţă asupra terenurilor la
sfârşitul anului în curs–art.76al.2.

Putem arăta că schimbarea categoriei de folosinţă a

terenurilor aparţinând persoanelor juridice se poate face numai cu
respectarea condiţiilor prevăzute de lege–art.7 şi 78.

40
 Persoanele fizice care au schimbat categoria de folosinţă a
terenurilor agricole pe care le deţin în proprietate sunt obligate să
comunice, în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc
această operaţiune, modificarea intervenită oficiului de cadastru
agricol şi organizarea teritoriului agricol judeţean , care are
obligaţia să o înregistreze.

III. Despre cadastru

III 1. Ce este cadastrul şi la ce serveşte?
III.1.1 Definiţia cadastrului o regăsim la întretăierea
domeniilor, regulilor şi principiilor generale care fac referire la
dezvoltarea societăţii, a relaţiilor interumane, a implicării
României în procesul dezvoltării durabile dar şi ale protecţiei
mediului înconjurător.
Actuala calitate a României de membru al Uniunii Europene
vizează,o dată în plus, interesul statului român pentru acest
domeniu.
Lato sensu, registrul in care se tine evidenta bunurilor
imobile, poarta denumirea de cadastru.42
42
Denumirea apare pentru prima data intr-un document din anul 1185, gasit la
Venetia sub forma "catastico". Insa el s-a impus in secolul al XVII si din Ialia a
trecut in Franta sub forma "le cadastre", in Germania si Austria sub forma "der

41
 Originea cuvântului cadastru,
Cuvântul cadastru este compus din prefixul de origine
greaca kata, care inseamna de "sus în jos" si din cuvantul neo
grec (bizantin) stikon, care înseamnă registru de impunere, carte
de insemnari, carte de comert. Într-o altă opinie, substantivul
cadastru deriva din cuvantul capitastrum, care ar fi in stransa
legatura cu capitions registrum sau capitum registrum si care la
origine inseamna impozitul pe capul familiei.
Conform DEX, cadastrul43 reprezintă totalitatea lucrărilor
tehnice de determinare exactă a unor proprietăţi funciare, cu
toate caracteristicile lor. Registru de cadastru reprezintă registru
în care sunt trecute datele de identificare a proprietăţilor funciare
pe un anumit teritoriu. Ştiinţă aplicată care se ocupă cu lucrările
de cadastru.

III.1.2. Organizarea şi conducerea cadastrului în

România

Legea nr.7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare

actualizată reglementează, în cadrul aceluiaşi act normativ,
ambele instituţii, atât instituţia tehnică a cadastrului, cât şi
instituţia juridică a noilor cărţi funciare.

III.1.2.1.Cadastrul general reprezintă un sistem unitar şi

obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică a bunurilor
imobile de pe întreg teritoriul ţării. Cadastrul general se
întocmeşte la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale:
comună, oraş, municipiu sau judeţ, şi la nivelul întregii ţării, de
unde rezultă că această sintagmă acoperă atât cadastrul naţional
cât şi cadastrele locale şi judeţene, care numai împreună prin
Kataster". In tara noastra el apare la inceputul sec. XIX, adaptat foneticii limbii
romane, sub forma de "cadastru".Asa dar "cadastrul" a insemnat in decursul
timpului activitatea umana de inventariere a resurselor funciare, pentru realizarea
impozitelor .
43
Din fr. cadastre

42
însumarea lor, alcătuiesc ceea ce se cheamă cadastrul general.
Entităţile de bază ale acestui sistem sunt parcela, construcţia şi
proprietarul.

Prin imobil, în acest caz, se înţelege una sau mai multe

parcele alăturate, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi
proprietar, iar prin parcelă se înţelege suprafaţa de teren cu
aceeaşi categorie de folosinţă.

Prin sistemul de evidenţă a cadastrului general se realizează:

identificarea, înregistrarea şi descrierea în documentele
cadastrale a imobilelor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe
hărţi şi planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe
suporturi informatice, identificarea şi înregistrarea tuturor
proprietarilor şi a altor deţinători legali de imobile, în vederea
înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv, furnizarea
datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea
corectă şi echitabilă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, la
solicitarea organismelor abilitate.

Organizarea şi conducerea cadastrului general la nivel central

sunt încredinţate Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară (ANCPI), instituţie publică aflată în subordinea
Ministerului Administraţiei şi Internelor.

La nivel local, în fiecare judeţ şi în municipiul Bucureşti

activitatea de cadastru este organizată şi condusă de Oficiile de
cadastru şi publicitate imobiliară, instituţii publice cu
personalitate juridică aflate în subordinea ANCPI.
De asemenea, la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale
funcţionează birouri de cadastru şi publicitate imobiliară, ca
unităţi fără personalitate juridică, organizate în cadrul oficiilor
teritoriale de cadastru şi publicitate imobiliară.

III.1.2.2. Atribuţiile principale ale Agenţiei Naţionale de

Cadastru şi Publicitate Imobiliară sunt:

43
 a) coordoneaza si controleaza executarea lucrarilor de
cadastru si asigura inscrierea imobilelor in registrul de publicitate
imobiliara la nivelul intregii tari;
b) controleaza executarea lucrarilor de cartografie,
topografie, geodezie, fotogrammetrie si teledetectie la nivelul
intregii tari;
c) elaboreaza Regulamente si norme, promoveaza tehnici,
procedee si metodologii de specialitate compatibile cu cele ale
Uniunii Europene, conform progreselor stiintifice si tehnice in
domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei si publicitatii
imobiliare;
d) autorizeaza persoanele fizice si juridice care pot executa
lucrari de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei si
cartografiei, pe teritoriul Romaniei, in conditiile Legii speciale
care reglementeaza infiintarea uniunii profesionale a acestora;
e) organizeaza si administreaza fondul national de geodezie
si cartografie, precum si baza de date a sistemului de cadastru
general;
f) asigura, in conditiile Legii, executarea, completarea,
modernizarea si mentinerea in stare de utilizare a retelei
geodezice nationale;
g) asigura executarea si actualizarea hartilor oficiale;
h) Avizeaza continutul topografic al hartilor, planurilor,
atlaselor, ghidurilor si al altor documente cartografice destinate
uzului public;
i) pune la dispozitia autoritatilor publice si a altor institutii
interesate, in conditiile Legii, situatii statistice de sinteza privind
terenurile si constructiile;
j) indeplineste sarcinile ce rezulta din angajamentele
internationale in domeniul sau de activitate;
k) participa la organizarea si coordonarea masuratorilor in
vederea aplicarii legilor funciare;
l) Avizeaza tehnic expertizele efectuate de catre expertii
judiciari in specialitatea topografie, geodezie si cadastru cu
privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la
solicitarea instantelor de judecata. Avizele mentionate mai sus
vor fi date de oficiul teritorial in baza unui Regulament comun,
elaborat de Agentia Nationala si Ministerul Justitiei;

44
 m) asigura inscrierea drepturilor reale ce se constituie, se
transmit, se modifica sau se sting, la cererea notarului public sau
a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate;
n) asigura inscrierea cailor de atac impotriva inregistrarilor
de carte funciara;
o) asigura inscrierea altor raporturi juridice, drepturi
personale, interdictii, incapacitati si litigii judiciare in legatura cu
bunul imobil;
p) asigura formarea si specializarea personalului de
specialitate in publicitate imobiliara prin intermediul Institutului
National al Registratorilor; structura, organizarea si modul de
administrare ale institutului se stabilesc si se aproba prin
Hotarare a Guvernului, in termen de 90 de zile de la intrarea in
vigoare a prezentei legi;
r) indeplineste si alte atributii ce au legatura cu activitatea
specifica.
III.1.2.3 Oficiile de Cadastru şi Publicitate Imobiliară
judeţene şi al municipiului Bucureşti funcţionează în subordinea
Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi au
următoarele atribuţii:
a) înscriu imobilele în evidenţele de cadastru şi publicitate
imobiliară;
b) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se
transmit, se modifică sau se sting, la cererea titularului
dreptului, a notarului public ori a celorlalte persoane interesate;
c) înscriu alte raporturi juridice, drepturi personale, interdicţii,
incapacităţi şi litigii judiciare în legatură cu bunul imobil; asigură
înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor de carte
funciară;
d) înscriu radierea drepturilor reale, la cererea titularului
dreptului sau a celorlalte persoane interesate;
e) avizează tehnic, înainte de depunerea lor în instanţa de
judecată, expertizele topo-cadastrale întocmite de experţii
judiciari, în baza unui regulament elaborat în comun de Agenţia
Nationala şi de Ministerul Justiţiei;
f) avizează planul urbanistic general;
g) avizează documentaţiile de scoatere din circuitul agricol al
terenurilor;

45
h) autorizează persoanele fizice care execută lucrări tehnice de
cadastru;
i) organizează, coordonează şi execută măsurătorile pentru
punerea în posesie a titularilor prevăzuţi de <LLNK 11991 18
11 201 0 34>Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată,
cu modificările şi completările ulterioare, şi de <LLNK 12000 1
10 201 0 16>Legea nr. 1/2000, cu modificările şi completările
ulterioare;
j) verifică periodic starea fizica a punctelor din reţelele de sprijin,
conform normelor şi regulamentelor emise de Agenţia Nationala;
k) pune la dispoziţia autorităţilor publice şi a altor instituţii
interesate, în condiţiile legii, situaţii statistice şi de sinteză
privind terenurile şi construcţiile;
l) furnizează persoanelor fizice şi juridice, contra cost, servicii şi
informaţii conform tarifelor în vigoare;
m) avizează împreună cu instituţiile de specialitate de la nivelul
judeţean şi local proiectele de organizare a teritoriului pe
categorii de folosinţă agricolă şi stabilirea reţelei de drumuri
agricole;
n) îndrumă activitatea desfăşurată de serviciile comunitare
pentru cadastru şi agricultură, constituite la nivelul unităţilor
administrativ-teritoriale;
o) asigură evidenţa documentaţiilor de schimbare a categoriei de
folosinţă a terenurilor şi a suprafeţelor aferente.

IV.1. Cum definim publicitatea imobiliară

Prin publicitate imobiliară se înţelege totalitatea mijloacelor

juridice prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a
imobilelor în mod public pentru a se ocroti circuitul lor civil.

IV.2. Obiectivele publicitatăţii imobiliare

Deoarece cuprinde un ansamblu de tehnici juridice menite să

ţină evidenţa bunurilor imobile, să dea siguranţa actelor juridice
prin care se constituie, se transmit, se modifică sau se sting
drepturile reale imobiliare, pentru a le face opozabile terţilor,

46
este imperios necesar ca organizarea publicităţii imobiliare să
răspundă următoarelor obiective mai importante:

- să apere drepturile imobiliare ale celor înscrişi în registrele

publice (securitate statică);

- să confere tansmisiunilor imobiliare o cât mai mare

corectitudine, să aducă la cunoştinţa tuturor situaţia juridică a
imobilelor aflate în circuitul civil (securitate dinamică);

- să dea siguranţa ciculaţiei creditului prin garantarea lui prin

înscrierea ipotecii în registrele publice;

- să permită organelor statului exercitarea unui control asupra

schimbărilor ce se produc în situaţia materială a imobilelor,
conform cu normele de sistematizare, şi în situaţia juridică a
acestora prin înstrăinări, grevare de sarcini etc., în interesul
întregii societăţi.

V.1 Ce este cartea funciară

Cartea funciară reprezintă cartea de identitate a unui imobil.

Terenul, contrucţia întreagă sau o componentă dintr-o construcţie
(un apartament, de exemplu) au în acest fel un paşaport unic
care rămâne valabil pe toată durata existenţei imobilului,
indifferent de faptul că proprietarii se schimbă în timp prin
vânzare, donaţie, moştenire sau hotărâri judecătoreşti.
De lege lata nu există o definiţie legală a cărţilor funciare.
Astfel, potrivit art. 17 alin.1: ,,Publicitatea imobiliară întemeiată
pe sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca obiect
înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice
referitoare la imobilelor din acelaşi teritoriu administrativ se
realizează de către oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară
pentru imobilele situate în raza teritorială de activitate a
acestora”.

47
 Prin imobil, în înţelesul legii cadastrului şi publicităţii
imobiliare, se înţelege una sau mai multe parcele alăturate,
indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii,
aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul aceleiaşi
localităţi şi identificat printr-un număr cadastral unic (art.1 alin.
3 şi art.17 alin.2).

V.2.Rolul cărţii funciare

Această carte de identitate îndeplineşte un dublu rol prin:

1. activitatea de cadastru: identificarea în mod unic şi

constant în timp imobilul,indiferent de proprietary,

2. publicitate imobiliară: asigurarea informării celorlalte

persoane care nu fac partedin clasicele două părţi ale unui
contract (find astfel terţi) cu privire la forma deproprietate sau
actele şi faptele juridice care privesc imobilul.

V.3. Noul regim juridic al cărţilor funciare este

reglementat cu caracter general, în următoarele acte normative:

- Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare,

republicată în M. Of. Nr. 201 din 03.03.2006;

- Ordinul nr. 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de

organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate
imobiliară;

- Ordinul nr. 634/2006 pentru aprobarea Regulamentului privind

conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în
vederea înscrierii în cartea funciară;

48
- Hotărârea Guvernului nr. 1210/2004 privind organizarea şi
funcţionarea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară.

- Instrucţiuni de organizare şi funcţionare a oficiilor de cadastru

şi publicitate imobiliară pentru furnizarea serviciilor de
publicitate imobiliară;

- Regulamentul de organizare şi funcţionare al Agenţiei Naţionale

de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

V.4. Obiectul cărţii funciare

Obiectul cărţii funciare constă, potrivit legii, în înscrierea

dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale care se
transmit, se constituie, modificări sau sting, ca urmare a actelor
şi faptelor juridice referitoare la un bun imobil, precum şi în
înscrierea, după caz, a actelor şi faptelor privitoare la drepturile
personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legătură cu
imobilele cuprinse în cartea funciară (art.20, 21 şi 38).

Toate cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul

administrativ al fiecărei localităţi alcătuiesc, împreună, registrul
cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu care se
întregeşte cu un registru special de intrare, cu registru cadastral
al imobilelor, cu un index alfabetic al proprietarilor, precum şi cu
o mapă în care se vor păstra cererile de înscriere şi câte un
exemplar al înscrisurilor cadastrale ale actelor sau faptelor
juridice supuse înscrierii (art.17 alin.3 şi 4).

Cât priveşte efectele juridice ale înscrierilor făcute în cartea

funciară, ele se efectuează, după caz, fie în scopul opozobilităţii
dobândiri sau modificării drepturilor reale imobiliare înscrise în
cartea funciară (art.25 şi 38), fie în scopul stingerii drepturilor
reale imobiliare înscrise asupra bunului altuia, fie în scopul
informării terţelor personale interesate asupra anumitor drepturi

49
reale (art. 26), fie în scopul opozabilităţii faţă de terţi a unor
drepturi personale, acte sau fapte juridice în legătura cu
imobilele cuprinse în cartea funciară (art.38). Pentru aceasta,
legea prevede că orice persoană interesată va putea cerceta
cartea funciară şi celelalte documente cu care se întregeşte
cartea funciară, cu excepţia evidenţelor care privesc siguranţa
naţională (art.41).

VI.1.Cadastrele de specialitate

Cadastrele întocmite la nivelul unităţilor administrativ-

teritoriale alcătuiesc baza tehnică a cărţilor funciare, deoarece
acestea se întocmesc, se numerotează şi se ţin pe aceste unităţi.
În acest scop la nivelul fiecărei comune, oraş sau municipiu se
efectuează operaţiuni de cadastru care se materializează în
documente cadastrale cuprinzând date referitoare la imobile, la
proprietăţile asupra acestora şi la proprietari, pe baza cărora se
întocmesc ulterior cărţile funciare. Pentru facilitatea operaţiunilor
de cadastru s-a dispus înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea la
nivelul unităţilor administrativ-teritoriale a serviciilor comunitare
pentru cadastru şi agricultură.

La nivelul unităţilor administrative-teritoriale: comună, oraş

sau municipiu, lucrările tehnice de cadastru constau în:

- stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unităţii administrativ-

teritoriale şi a limitelor intravilanelor componente;

- identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de

proprietate sau în lipsa acestora pe baza posesiunii exercitate
sub nume de proprietar şi determinarea formei şi dimensiunilor
tuturor imobilelor din cuprinsul fiecărei unităţi administrativ-
teritoriale;

50
- consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanţelor
judecătoreşti;

- întocmirea documentelor tehnice cadastrale.

Delimitarea şi marcarea hotarelor administrative ale

comunelor, oraşelor şi municipiilor, precum şi limitele
intravilanelor localităţilor, se vor face, potrivit legii, de către o
comisie stabilită în acest scop prin ordinul prefectului. În vederea
realizării lucrărilor cadastrale, toţi deţinătorii de imobile sunt
obligaţi să permită accesul specialiştilor pentru executarea
acestor lucrări, să admită, în condiţiile legii, amplasarea la sol
sau pe construcţii a semnelor şi semnalelor geodezice şi să
asigure protecţia şi conservarea lor.

Primarii au obligaţia să înştiinţeze deţinătorii imobilelor, în

scris, prin afişare sau prin alte mijloace de publicitate, să
permită accesul specialiştilor pentru executarea lucrărilor de
cadastru sau după caz să se prezinte personal (sau prin
mandatari) pentru a da lămuriri privitoare la identificarea
imobilelor şi a participa la identificarea şi marcarea limitelor
acestora. In cazul în care aceştia, deşi încunoştinţaţi, nu se
prezintă, identificarea şi marcarea limitelor proprietăţilor
învecinate se va face şi în lipsa lor.

Dacă se constată unele diferenţe între suprafeţele înscrise

în actele de proprietate şi situaţia reală din teren, rezultată din
măsurătorile executate pentru întocmirea cadastrului general,
consiliile locale vor înştiinţa pe proprietarii interesaţi. Plusurile şi
minusurile de teren de pe aceiaşi unitate administrativ-teritorială
se compensează între proprietarii în cauză. Plusurile şi
minusurile de teren se stabilesc de către persoanele autorizate
să execute măsurătorile şi se comunică celor în cauză şi
proprietarilor. Orice neînţelegeri cu privire la identificarea şi
măsurarea parcelelor de teren, precum şi cu privire la

51
proprietarii acestora, se vor soluţiona de către instanţele
judecătoreşti.

După finalizarea lucrărilor de teren pentru fiecare unitate

administrativ-teritorială (comună, oraş sau municipiu), datele
obţinute se prelucrează, se înregistrează în documentele tehnice
ale cadastrului, se recepţionează şi se introduc în baza de date
cadastrale. Datele definitorii ale fiecărui imobil se transmit de
către oficiul teritorial, consiliului local, care are obligaţia să le
aducă la cunoştinţa deţinătorilor. Dacă datele comunicate nu
sunt exacte, cei interesaţi pot face contestaţie în termen de 60
zile. Contestaţiile, însoţite de documente doveditoare, trebuie
formulate în scris la Oficiul judeţean sau al municipiului Bucureşti
de cadastru şi publicitate imobiliară, care este obligat să le
soluţioneze în termen de 30 zile. Cei nemulţumiţi de modul de
soluţionare a contestaţiilor de către oficiul teritorial de cadastru
şi publicitate imobiliară pot face plângere la judecătoria în a cărei
circumscripţie se află imobilul, în termen de 30 zile de la
comunicarea rezultatelor contestaţiei formulate.

După soluţionarea tuturor litigiilor, a contestaţiilor şi a

plângerilor privitoare la modul de identificare, măsurare şi
delimitare a parcelelor de teren şi definitivarea lucrărilor de
cadastru pe o unitate administrativ-teritorială, oficiul teritorial va
transmite, în termen de 90 de zile de la finalizarea acestor
lucrări, evidenţa privind partidele cadastrale ale tuturor
proprietarilor de pe teritoriul fiecărei localităţi din circumscripţia
acestora în vederea întocmirii din oficiu a cărţilor funciare ale
imobilelor de pe raza acestor localităţi.

Până la definitivarea lucrărilor cadastrale şi punerea în

aplicare a cadastrului general în fiecare unitate administrativ-
teritorială, toate actele şi faptele juridice privind terenurile şi
construcţiile situate pe un teritoriu administrativ, pentru care nu

52
s-au finalizat documentele cadastrului general, se vor înscrie în
câte o carte funciară nedefinitivă, urmând ca înscrierea definitivă
să fie efectuată la punerea în aplicare a cadastrului general şi pe
acel teritoriu. În aceleaşi condiţii se vor înscrie şi titlurile de
proprietate emise în temeiul legilor funciare. În toate cazurile, la
cererea de înscriere se va ataşa documentaţia cadastrală la care
se referă înscrierea, întocmită de o persoană fizică sau juridică
autorizată de ANCPI sau de OCPI după caz. Această soluţie
temporară – înscrierea sporadică şi selectivă (adică numai la
cererea persoanei interesate) în noile cărţi funciare – este tehnic
posibilă şi reprezintă singurul mijloc juridic care să permită
punerea imediată în aplicare a dispoziţiilor Legii nr. 7/1996.

Din punct de vedere tehnic, în vederea înscrierii cu caracter

nedefinitiv, la cererea de înscriere trebuie să se ataşeze
documentaţia cadastrală la care se referă înscrierea, care va
cuprinde şi numărul cadastral atribuit imobilului respectiv.

Rezultatele obţinute în urma executării lucrărilor tehnice de

cadastru sunt transpuse în înscrisuri, planuri, registre, hărţi
cadastrale şi alte documente tehnice.

Entităţile de bază ale evidenţei cadastrale şi de publicitate

imobiliară care trebuie să se regăsească şi în cartea funciară
sunt următoarele: parcela, construcţia şi proprietarul.

VI.1.1 Cum definim parcela

Parcela reprezintă un imobil - teren cu sau fără construcţii,

determinat în hărţile topografice şi individualizat printr-un număr
cadastral, înscriindu-se în partea I a fiecarei cărţi funciare.
Entitatea principală este însă terenul, construcţia fiind entitatea
accesorie, deoarece deschiderea oricărei cărţi funciare se face
pornind de la parcela de teren. Pentru a constitiu o parcelă în

53
sensul publicităţii imobiliare, suprafaţa de teren trebuie să aibă
aceeaşi categorie de folosinţă.

VI.1.2. Cum definim construcţia

Construcţia reprezintă imobilul realizat prin edificare, care se

înscrie în aceeaşi carte funciară în care se înscrie terenul, pe
care aceasta a fost ridicată. Cadrul legal al edificării oricărei
construcţii îl reprezintă legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executării lucrărilor de construcţii, indiferent dacă respectiva
construcţie este compusă dintr-un singur apartament sau mai
multe. Pentru înscrierea în cartea funciară nu are relevanţă
destinaţia construcţiei, însă, aceasta trebuie menţionată.
Înscrierea în cartea funciară se va efectua numai dacă se face
dovada existenţei sale materiale şi a dreptului solicitantului
asupra acelei construcţii. Această dovadă se face prin autorizaţia
de construire şi procesul-verbal de predare-primire, acte însoţite
de documentaţia cadastrală a imobilului.

VI.1.3. Cum definim proprietarul

Proprietarul imobilului poate fi o persoană fizică sau juridică

de drept public sau drept privat. Numele proprietarului se va
înscrie în cartea funciară astfel încât să se elimine orice dubiu cu
privire la identitatea acestuia. Dacă este persoană fizică se va
scrie: numele său şi al părinţilor sau eventual, codul numeric
personal; dacă este persoană juridică se va înscrie denumirea şi
sediul acesteia sau eventual, codul fiscal, codul unic de
înregistrare ori numărul de înmatriculare în registrul comerţului.

Aceleasi norme tehnice stabilesc si documentele obligatorii

care trebuie realizate:

- la nivelul fiecarui bun imobil din intravilan se va întocmi:

54
a.- schita cadastrala: perimetrul bunului imobil cu parcelele din
interior, categoriile de folosinta ale parcelelor si cladirile cu
caracter permanent si cu o sageata se indica directia nord;

b.- fisa bunului imobil: cu date referitoare la teren, la constructii

si la proprietar.

- la nivelul fiecarui bun imobil din extravilan se întocmeste

de asemenea:

a.- schita cadastrala: pe grupuri de bunuri imobile, in cazul

terenurilor agricole si silvice, ori pe trupuri de padure sau pe
bunuri imobile ale marilor detinatori( triaje, depouri, cariere );

b.- fişa bunului imobil.

VI.1.4. Documentele tehnice ale cadastrului general

sunt:

- registrul cadastral al imobilelor,

- indexul alfabetic al proprietarilor,

- registrul cadastral al proprietarilor,

- planul cadastral şi anexele la partea I a cărţii funciare (art.12

alin. 1).

Operaţiunile tehnice de cadastru se materializează în

documente cadastrale ce cuprind date referitoare la imobilele
dintr-o unitate administrativ-teritorială, precum şi la proprietarii
acestora.

Registrul cadastral de publicitate imobiliară al unui teritoriu

reprezintă totalitatea cărţilor funciare întocmite şi numerotate pe
teritoriul administrativ al fiecărei localităţi, în fiecare birou
cadastral; nu aste vorba de un registru în materialitatea sa, ci

55
despre un sumuum al tuturor cărţilor funciare deschise într-o
localitate.

Spre deosebire de acest registru, cărţile funciare se

întregesc cu o serie de alte registre privind activitatea de
publicitate imobiliară, acestea din urmă fiind veritabile registre,
în sensul strict material al cuvântului.

VI.1.5. Registrele specifice biroului teritorial

Registrul cadastral de publicitate imobiliară este alcătuit din

cărţile funciare ale unei unităţi administrativ-teritoriale,
înglobând foile de carte funciară pentru fiecare imobil fără ca
acestea să fie cusute ca registre.

Registrul cadastral de publicitate imobiliară se întregeşte cu:

a) registrul general de intrare;

b) planul cadastral de identificare a imobilelor, precum şi cu

hărţile de carte funciară, acolo unde există;

c) registrul cadastral al imobilelor (index cadastral);

d) indexul alfabetic al proprietarilor pe localităţi (opis alfabetic);

e) mapa actelor care se arhivează după numărul de intrare din

registrul general de intrare;

f) registrul numerelor de carte funciară ţinut pe unităţi

administrativ teritoriale, în care se va menţiona numărul cărţii
funciare şi numărul/data cererii înregistrate în registrul general
de intrare, în baza căreia s-a deschis cartea funciară;

g) registrul cadastral al proprietarilor.

Dispoziţiile din Regulamentul de organizare şi funcţionare a

birourilor de carte funciară prezintă aceste registre:

56
- Registrul special de intrare are următoarele rubrici: numărul de
intrare; data înregistrării, cu menţionarea orei; numele şi
prenumele părţilor; natura şi cuprinsul actului; localitatea şi
numărul cărţii funciare; numărul anexelor; data rezolvării; taxe;
observaţii.

- Registrul opis alfabetic al registrului special de intrare are

următoarele rubrici: dosarul, numărul şi anul; numele şi
prenumele părţilor; natura cauzei.

- Repertoriul imobilelor este format din următoarele rubrici:

numărul parcelei; numărul cărţii funciare; observaţii.

- Opisul alfabetic al proprietarilor pe localităţi are următoarele

rubrici: numele, prenumele şi domiciliul proprietarilor de imobile
înscrise în cartea funciară; numărul de carte funciară.

Fiecare registru, înainte de a fi utilizat, va fi numerotat,

parafat şi sigilat de conducătorul de carte funciară. Pe ultima filă
se va întocmi un proces-verbal de deschidere, semnat de
conducătorul de carte funciară, aplicându-se şi sigiliul biroului de
carte funciară.

Daca la sfârşitul anului calendaristic registrul nu este

consumat în întregime, se va încheia, sub ultima înregistrare a
anului expirat, un proces-verbal semnat de conducătorul de
carte funciară şi judecătorul de carte funciară, cu aplicarea
sigiliului oficial, menţionându-se că registrul va fi întrebuinţat în
continuare şi în anul următor, arătându-se de unde vor începe
noile înregistrări.

Pentru închiderea opisului alfabetic, la finele anului se trage

o linie sub ultima înregistrare făcută la fiecare literă,
menţionându-se dedesubt anul care urmează. După această
menţiune se fac apoi înregistrările curente pe anul următor.

57
 La terminarea registrului se va încheia un proces-verbal de
închidere a registrului, sub ultima înregistrare, arătându-se
numărul şi data acestei înregistrări. Procesul-verbal va fi semnat
de conducătorul de carte funciară, aplicându-se sigiliul legal.

Procesul-verbal prevăzut la alineatul precedent se va întocmi

în opisul alfabetic, sub ultima înregistrare făcută la litera Z, iar la
celelalte litere se va trage o linie, sub ultima înregistrare la
fiecare literă (art 74 - 78 din Regulament).

Arhiva biroului teritorial se va ţine în mape de câte 100 de

acte, pe ani, în ordinea numerică a înregistrărilor.

Cererile către biroul teritorial vor avea ataşate, ca anexe,

înscrisurile pe care s-au bazat, documentaţiile tehnico-
cadastrale, precum şi încheierile prin care acestea s-au rezolvat.

VII.1. Cuprinsul cărţii funciare

Titlul cărţii funciare cuprinde numărul cărţii funciare şi

denumirea unităţii administrativ-teritoriale în care este situat
imobilul. În acest sens, documentaţiile cadastrale se întocmesc
cu atribuire de număr cadastral unic pe unitatea administrativ-
teritorială respectivă.

Titlul cărţii funciare al imobilului pe care s-au constituit

drepturi de superficie va cuprinde şi menţiunea acestui drept. De
asemenea, în titlu, se va face menţiune şi despre cărţile funciare
colective, individuale, de concesiune, după caz.

Cărţile funciare se numerotează pe fiecare unitate

administrativ-teritorială, începând cu numărul 1 până la ultimul
număr necesar, fără separare pe ani.

Numerele de carte funciară se atribuie dintr-un registru

special destinat acordării de numere de carte funciară, numai în

58
momentul admiterii cererii de înscriere de către registrator sau
în baza hotărârii judecătoreşti, definitivă şi irevocabilă ca urmare
a plângerii împotriva încheierii, prin care s-a dispus înscrierea.

Acest registru va purta denumirea de Registrul numerelor de

carte funciară şi se va întocmi pe fiecare unitate administrativ-
teritorială care aparţine respectivului birou teritorial.

Cartea funciară are trei părţi: A, B, C.

Partea A cuprinde descrierea imobilului cu indicarea

numărului de ordine (exemplu: A.1) şi a numărului cadastral al
imobilului (exemplu: 100 după planul cadastral al imobilelor),
suprafaţa, anexa la partea A–planul imobilului cu vecinătăţi,
descrierea imobilului, inventarul de coordonate. Dacă intervin
dezlipiri sau alipiri de parcele, imobilele nou create vor primi alte
numere cadastrale, pentru care se vor deschide cărţi funciare
noi. Partea A se va completa cu anexa la această parte, care va
cuprinde geometria parcelei. Menţiunile privind terenul şi
categoria de folosinţă sunt cele prevăzute în Normele tehnice
pentru introducerea cadastrului general.

Suprafaţa terenului se exprimă în unităţile de măsură legale

actuale: ha, m2, în care se vor transforma unităţile de măsură
anterioare: jugăre, stânjeni, pogoane, prăjini, ocoale etc. Cât
priveşte categoria de folosinţă, destinaţia şi descrierea
construcţiilor, acestea se preiau din documentaţia cadastrală şi
se înscriu în cartea funciară.

În rubrica observaţii se vor înscrie menţiuni sau trimiteri la

celelalte părţi ale cărţii funciare sau la alte cărţi funciare, ca de
exemplu referitoare la numărul cărţii funciare din care s-a
transcris imobilul sau la numărul cărţii funciare în care se află
înscrise terenul sau construcţiile (în cazul cărţilor funciare de
superficie).

59
 Partea B se referă la înscrierile privind dreptul de
proprietate şi documentele pe care se întemeiază:

a) numărul curent,

b) operaţiunea,

c) numele şi prenumele proprietarului

d) observaţii.

În antet se menţionează numărul cărţii funciare, ca şi în

partea A:

a) numărul curent este numărul de ordine sub care s-a făcut

operaţiunea şi la care, în rubrica observaţii, se face trimiterea de
la partea A sau partea B;

b) numele proprietarului se scrie în aşa fel, încât să se elimine

orice dubiu cu privire la identitatea acestuia: dacă este persoană
fizică, se scrie numele, prenumele, iar dacă este persoană
juridică, se înscrie denumirea acesteia; operaţiunea cuprinde:
menţionarea modalităţilor de dobândire a proprietăţii, certificate
de acte juridice corespunzătoare: transmiterea proprietăţii,
modificarea sau stingerea dreptului asupra întregului imobil sub
forma proprietăţii exclusive, comune în devălmăşie sau indivize,
precum şi preţul;

Servituţile stabilite în favoarea imobilului se înscriu în partea

B, pentru a fi observate şi luate în considerare de îndată, iar cele
stabilite în sarcina imobilului se înscriu în partea C (la observaţii,
pe foaia B, se face trimiterea);

Faptele juridice care determină apariţia, modificarea sau

stingerea drepturilor reale ce se înscriu în foaia B a cărţii
funciare şi drepturile personale sau alte raporturi juridice,
acţiunile referitoare la proprietate, precum şi modificările,
îndreptările sau însemnările cu referire la titlu partea A sau B.

60
 Partea C se referă la dezmembrămintele dreptului de
proprietate: uzufruct, uz, abitaţie, servituţile în sarcina
imobilului, superficie şi sarcini (ipoteci, privilegii), precum şi la
faptele juridice, drepturile personale referitoare la drepturile
reale înscrise în această parte, urmăririle imobiliare etc.

Superficia se înscrie asupra întregului imobil (teren).

Această parte cuprinde trei rubrici: numărul curent, cuprinsul şi
observaţii, în antet se menţionează cele înscrise pe celelalte foi.
Numărul curent este numărul de ordine sub care s-a înregistrat
operaţiunea şi la care se face trimitere de la celelalte foi. Orice
schimbare adusă vreunei înscrieri în cartea funciară se va
evidenţia prin sublinierea vechii înscrieri şi prin trecerea în
rubrica observaţii a numărului de ordine sub care s-a operat
noua înscriere. Alipirea mai multor imobile într-unul singur se va
marca printr-un număr cadastral nou.

Notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte şi

drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale
asupra imobilelor şi alte înscrieri cu caracter temporar în
legătură cu imobilul.

În această categorie pot fi enumerate:

a) incapacităţile totale sau parţiale de exerciţiu ale titularului

dreptului real înscris;

b) instituirea curatelei;

c) modalităţile juridice ce afectează dreptul înscris în cartea

funciară;

d) arătarea de raporturi juridice cu o altă persoană de natură să

afecteze regimul juridic al bunului nemişcător;

e) arătarea oricărei acţiuni care dă caracterul de drept litigios

unui drept real înscris în cartea funciară, a acţiunii de predare a

61
înscrisului translativ sau constitutiv al dreptului ce urmează a se
înscrie, a acţiunii de ieşire din indiviziune etc.;

f) arătarea acţiunii pentru anularea hotărârii declarative de

moarte a titularului de drept real înscris în cartea funciară;

g) arătarea situaţiilor când se face urmărirea silită a imobilelor;

h) interdicţia de înstrăinare sau grevare a imobilului, precum şi

modalităţile interdicţiei de strămutare sau grevare;

i) contractul de locaţiune sau cesiunea de venituri mai mari de

trei ani;

j) dreptul de preemţiune;

k) promisiunea stabilită prin convenţie de a încheia un contract

de înstrăinare cu privire la bunul imobil;

l) sechestrul asigurător şi judiciar;

m) schimbarea rangului unei ipoteci;

n) plângerea împotriva încheierii de carte funciară;

o) sentinţa declarativă de faliment;

p) lucrările de expropriere a imobilului;

q) orice alte fapte, drepturi personale sau acţiuni a căror notare

este permisă de lege şi au legătură cu imobilul.

Dacă toate imobilele înscrise într-o carte funciară au fost

transcrise, aceasta se va închide şi nu va mai putea fi redeschisă
pentru noi înscrieri.

Operaţiunea de carte funciară se face de către asistentul-

registrator, în baza încheierii de admitere a cererii de înscriere,
semnată de către registrator. Dreptul în temeiul căruia se cere
înscrierea va fi dovedit, după caz, cu înscrisul original sau prin

62
copii legalizate, hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă
ori prin actul administrativ al organului administrativ competent.

Sunt supuse întabulării cu titlu definitiv drepturilor reale

imobiliare ce fac obiectul actelor juridice, iar dacă necesită o
justificare ulterioară, aceste drepturi se înscriu provizoriu.

În cazul a două sau mai multe acte juridice succesive pentru

care nu s-a cerut înscrierea în cartea funciară, aceasta va fi
cerută de ultimul dobânditor, menţionându-se situaţia tuturor
transferurilor anterioare.

Înscrierea în cartea funciară a actului juridic de dobândire,

constituire, recunoaştere, stingere, modificare şi de transmisiune
a unor drepturi reale imobiliare are ca efect opozabilitatea faţă
de eventualii titulari de drepturi reale imobiliare cu acelaşi
obiect, de la acelaşi autor, care nu au efectuat această
operaţiune sau au efectuat-o ulterior. Efectul de opozabilitate al
înscrierii se produce din momentul înregistrării cererii de
înscriere a actului respectiv în registrul general de intrare în
cartea funciară. Din acest moment operează prezumţia
cunoaşterii înscrierii de către cei care au dobândit sau au
publicat un act având acelaşi obiect. Rangul înscrierii este
determinat de data şi de ora înregistrării cererii. Rangul poate fi
schimbat prin convenţia părţilor numai pentru ipoteci. Dacă mai
multe cereri de înscriere a unei ipoteci sau privilegiu, asupra
aceluiaşi imobil, au fost depuse deodată, vor avea acelaşi rang.
Când înscrierile privind dreptul de proprietate şi celelalte drepturi
reale principale asupra aceluiaşi imobil sunt cerute în acelaşi
timp, drepturile intră în concurenţă şi primesc provizoriu rang
egal, urmând că instanţa să hotărască, în raport cu data
încheierii actelor, care drept va fi înscris mai întâi. Dacă mai
multe cereri sunt prezentate prin acelaşi curier sau primite prin

63
poştă în aceeaşi zi sunt considerate ca prezentate simultan şi vor
fi înregistrate cu aceeaşi dată şi aceeaşi oră.

Registrul general de intrare în cartea funciară se închide în

fiecare zi, la sfârşitul programului, de către registratorul -
coordonator, prin barare, semnare şi parafare, sau de un
registrator desemnat de acesta.

Dobânditorul anterior al dreptului de proprietate sau al altui

drept real asupra unui imobil printr-un act juridic, poate cere
instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang preferenţial
faţă de înscrierea efectuată de un dobânditor ulterior cu titlu
gratuit sau care a fost de rea-credinţă la data încheierii actului,
dacă actele au acelaşi obiect şi provin de la acelaşi autor.

Înscrierea provizorie în cazurile prevăzute de art. 29 alin. 2

din lege va avea efect de opozabilitate cu rangul dobândit prin
această înscriere, sub condiţie şi în măsura justificării ei.
Înscrierea provizorie va avea eficienţă atât timp cât nu s-a
înregistrat o cerere de radiere a acesteia, întemeiată pe o
hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Dacă înscrierea provizorie a fost încuviinţată, se vor putea

săvârşi înscrieri atât împotriva celui întabulat, cât şi împotriva
celui înscris provizoriu. Dacă înscrierea provizorie a fost radiată,
se vor radia din oficiu înscrierile făcute împotriva celui înscris
provizoriu.

Cuprinsul cărţilor funciare se dovedeşte cu copia sau cu

extrasul de carte funciară şi poate fi invocat de orice persoană
interesată, având forţa probantă a prezumţiei legale relative care
operează până la proba contrară.

Cel care invocă cuprinsul cărţii funciare este pus la adăpost

numai până la proba contrară. Pentru opozabilitatea dreptului
real tabular nu este nevoie de o altă probă pentru valabilitatea

64
înscrierii formale, ci numai dovada înscrierii. Dacă printr-o
înscriere simultană sau subsecventă s-a adus vreo restricţie
dreptului real, de exemplu interdicţia de înstrăinare şi grevare,
aceasta se va considera alăturată dreptului real. Efectul de
opozabilitate al înscrierii este inoperant, cu referire la: suprafaţa
terenului, destinaţia, categoria de folosinţă restricţiile aduse
dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate,
expropriere sau prin prevederi legale privind protecţia ecologică,
sistematizarea localităţilor şi alte asemenea aspecte.

Apendice

Cadastrul 2014 – o nouă viziune asupra evidenţei,

folosirii şi protecţiei resurselor mediului înconjurător (Conf.
Dr. Ing. Ioan STANGU, Directorul D.C.G.P.M.)

Mediul înconjurător

        OMUL – fiinţă raţională, trăieşte şi îşi asigură existenţa,

folosind resursele naturale ale planetei Terra, în cadrul societăţii
umane pe care a creat-o în decursul timpului.

        Evoluţia societăţii umane pe Terra, diferită în timp şi spaţiu,

cerinţele impuse de asigurarea hranei, de asigurarea condiţiilor
de locuit, etc au determinat apariţia unui ansamblu complex de
construcţii, care constituie ceea ce denumim resursele artificiale.

        Printr-o ipoteză simplificatoare, putem reprezenta mediul

înconjurător al societăţii umane fig. 1, care include cei trei factori,
astfel:

65
 

       Activitatea umană în mediul său înconjurător este

concretizată, la intersecţia celor trei factori, prin complexul
bunurilor obţinute (B).

Interacţiunea factorilor PTC

        O analiză elementară actuală asupra factorilor principali ai mediului înconjurător, ne permite
următoarele concluzii:

populaţiile, prin reprezentantul lor „OMUL”, constituie factorul

dinamic, complex şi în continuă expansiune, care modifică
continuu mediul său înconjurător;
teritoriul, respectiv resursele naturale, sunt limitate în timp şi
spaţiu şi drept urmare a presiunii tot mai puternice ce se
exercită asupra sa de către factorul „OM”, necesită evidenţa,
folosirea şi gospodărirea lui cât mai judicioasă;
construcţiile sau complexul de construcţii de toate categoriile
realizate de „OM”, în mediul său înconjurător, constituie
resursele artificiale, care necesită, în scopul protejării şi folosirii
lor cât mai îndelungate acelaşi sistem de evidenţă ca şi
resursele naturale.

        Interdependenţa şi interacţiunea celor trei factori care se

manifestă ca implicaţii logice într-un sistem cibernetic cu feed-

66
back, de forma: populaţie ® resurse naturale ® resurse artificiale
® populaţie, determină şi impune sistemul de reglare şi
autoreglare, pentru menţinerea echilibrului întregului sistem –
mediul înconjurător.

Protecţia mediului înconjurător

        OMUL- în lupta sa cu natura pentru a-şi asigura existenţa,

consumă resurse naturale, crează resurse artificiale şi bunuri de
scurtă durată pentru asigurarea hranei.

        Din nefericire, în această luptă dintre OM şi NATURĂ, se

produc multiple dezechilibre, care au ca rezultat degradarea,
uneori ireversibilă, a elementelor de bază ce compun mediul
înconjurător; solul, apa, vegetaţia, fauna şi altele.

        Stoparea acestui fenomen a devenit în zilele noastre

problema de bază a existenţei umane pe Terra.

        Organisme naţionale şi internaţionale se preocupă intens de

acest fenomen prin măsuri şi acţiuni specifice, prin dezbaterea
acestui complex de probleme în diferite foruri, începând cu ONU
şi organismele sale specializate.

Cadastru – 2014

        Este tocmai rezultatul unor astfel de întâlniri şi dezbateri la

nivel internaţional în care un rol important este deţinut de FIG –
Federaţia Internaţională de Geomatică în colaborare cu organisme
specializate ale ONU.

        În esenţă acest program conţine recomandări privind

evidenţa pe baze moderne a resurselor naturale şi artificiale, de
care dispune societatea umană, folosirea acestora corespunzător
cerinţelor dezvoltării durabile şi protecţia mediului ca rezultat al
folosirii controlate a resurselor.

        Evidenţa resurselor, prin programul Cadastru – 2014, a

devenit o necesitate determinată de procesul tehnologic

67
extraordinar al societăţii umane contemporane, de schimbările
sociale, economice şi politice deosebite care au loc, de fenomenul
globalizării etc., toate cu implicaţii asupra mediului înconjurător.

        Globalizarea activităţii umane, este un fenomen determinat

de factorul cel mai dinamic al mediului înconjurător, respectiv
populaţia, a cărei activitate pentru asigurarea hranei în principal,
trebuie controlată pentru a preveni deteriorarea mediului său de
viaţă.

        În acest context, evidenţa resurselor în cadrul unui

program, a determinat problema principală a societăţii umane
moderne în etapa actuală.

        Acest program – intitulat Cadastru 2014 are la bază

sistemul cadastral actual, existent în ţările unde a fost realizat,
sistem care urmează a fi modelat informaţional şi completat cu
elemente specifice de gestiune a resurselor şi de protecţie a
mediului înconjurător.
    Dintre elementele caracteristice ale acestui program sunt de menţionat următoarele:

Automatizarea sistemelor cadastrale actuale, prin folosirea

mijloacelor moderne de calcul.
Modernizarea sistemului informaţional cadastral prin includerea
tuturor datelor care definesc obiectele cadastrale.
Înscrierea drepturilor şi obligaţiilor publice şi private pentru
posesorii şi utilizatorii de obiecte cadastrale.
Creşterea rolului şi răspunderii specialistului în geomatică, la
realizarea programului Cadastru 2014.
Monitorizarea şi corelarea activităţilor umane cu implicaţii în
folosirea resurselor mediului înconjurător şi altele.

        Acest program conceput de forurile internaţionale în 1994,

pentru un orizont de 10 ani, respectiv pentru anul 2014, când se
consideră că va deveni operaţional, a fost discutat anual la
întâlniri internaţionale cu participarea unor mari specialişti în
domeniu, inclusiv a organismelor specializate ale ONU.

68
 Aspecte de noutate ale legii

Monitorul Oficial al Romaniei, partea I, nr. 506 din data de 24 iulie 2012 a fost publicata
Legea nr. 133/2012 pentru aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 64/2010
privind modificarea si completarea Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr.
7/1996.

Legea aproba, cu modificari si completari, OUG nr. nr. 64/2010 privind modificarea si
completarea Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996.

Reamintim ca  modificarile legislative instituite prin OUG nr. 64/2010 vizeaza, in principal,
simplificarea procedurilor de inregistrare a proprietatilor, pe sectoare cadastrale, cu
inscrierea situatiei faptice constatate la teren, crearea posibilitatii inscrierii dreptului de
proprietate asupra constructiilor pe stadii de executie si instituirea Programului national de
inregistrare a proprietatilor imobiliare.

Dintre modificarile aduse de noua lege, mentionam:

1. Se introduce mentiunea ca evidenta imobilelor inscrise in planul cadastral si in cartea

funciara se realizeaza si se actualizeaza si din oficiu, pe langa celelalte modalitati prevazute
de lege (la cererea persoanelor interesate sau la initiativa autoritatilor publice).

2. Se precizeaza ca prin sistemul integrat de cadastru si carte funciara se realizeaza si

publicitatea imobiliara, care asigura opozabilitatea drepturilor reale imobiliare, a
drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice, precum si a oricaror raporturi juridice
supuse publicitatii, referitoare la imobil.

3. Se introduc noi reglementari avand ca scop specializarea relatiilor de colaborare dintre

unitatea administrativ-teritoriala, instantele de judecata, notarii publici si Agentia Nationala
de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI), sau, dupa caz, oficiul teritorial.

Astfel, potrivit noii legi, primarul, presedintele instantei sau al Consiliului Superior al
Magistraturii si presedintele Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania sau al
Camerei Notarilor Publici vor stabili persoanele din structura de specialitate a acestora care

69
vor colabora direct cu Agentia Nationala sau, dupa caz, cu oficiul teritorial, in conditiile
stabilite prin protocol de colaborare incheiat intre Agentia Nationala si aceste institutii.

De asemenea, pentru indeplinirea obligatiilor ce le revin, institutiile publice si notarii

publici vor avea acces direct, permanent, personal sau prin reprezentant ori on-line la cartile
funciare in format electronic, in vederea obtinerii pe cale electronica a extraselor de carte
funciara si transmiterii actelor instrumentate in vederea inscrierii acestora in cartea
funciara. Agentia Nationala va asigura pana la 31 decembrie 2012 punerea in aplicare a
acestor dispozitii, procedura comunicarii actelor catre si de catre birourile teritoriale
urmand a se stabili prin protocol de colaborare care va fi aprobat  prin hotarare a Consiliului
Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania si prin ordin cu caracter normativ al
directorului general al Agentiei Nationale.

Furnizarea on-line a serviciilor de cadastru si publicitate imobiliara poate fi pusa la

dispozitia altor persoane fizice si juridice interesate, conform unor proceduri stabilite prin
ordin cu caracter normativ al directorului general al Agentiei Nationale.

4. In subordinea Agentiei Nationale functioneaza Centrul National de Cartografie, ca

institutie cu personalitate juridica, care preia intreg patrimoniul si personalul Centrului
National de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie si Teledetectie.

5. Se introduc reglementari referitoare la Registrul national al nomenclaturilor stradale,

administrat de  ANCPI.
Potrivit noii legi, nomenclatura stradala se aproba prin hotarare a consiliului local, se
organizeaza pe fiecare localitate si reprezinta evidenta primara unitara care serveste la
atribuirea denumirii strazii si a numarului administrativ.
Registrul electronic national al nomenclaturilor stradale reprezinta sistemul unic de
referinta la nivel national, in care sunt inscrise nomenclaturile stradale de la nivelul
comunelor, oraselor si al municipiilor. Registrul este obligatoriu de utilizat de institutiile si
autoritatile administratiei publice centrale si locale in activitatea specifica. Agentia
Nationala asigura institutiilor si autoritatilor publice, precum si notarilor publici accesul
liber si gratuit la registru.
Autoritatile administratiei publice locale au obligatia de a furniza si actualiza datele cu
privire la nomenclatura stradala proprie din registrul electronic al nomenclaturilor stradale.

70
Modificarea adresei administrative a imobilului se noteaza in cartea funciara, iar incheierea
prin care se dispune notarea modificarii adresei administrative se comunica numai la
cererea persoanei interesate.

6. Se aduc completari cu privire la accesarea informatiilor  inregistrate in sistemul integrat

de cadastru si carte funciara.
Astfel, consultarea situatiei cadastral-juridice a unui imobil inregistrat in baza de date a
sistemului integrat de cadastru si carte funciara se poate face de catre orice persoana
utilizand datele de identificare ale imobilului. Cererile de inscriere si cele pentru obtinerea
de informatii se vor putea face si in format electronic, fiind inregistrate si procesate cu efecte
juridice echivalente. Comunicarile incheierilor, extraselor, copiilor de pe acte sau planuri se
pot face in format electronic sau pe suport hartie, conform solicitarii.

7. Se acorda posibilitatea instituțiilor din domeniul apararii, ordinii publice, si al securitații

naționale de a executa,in domeniul specific de activitate, lucrari de cadastru, geodezie,
gravimetrie, topografie, fotogrametrie si cartografie necesare apararii, ordinii publice si
securitatii nationale,conform standardelor proprii si cu avizul ANCPI.

8. Potrivit noilor reglementari, tarifele, taxele, precum si onorariilor notariale percepute

exclusiv in cadrul lucrarilor sistematice de cadastru efectuate in vederea inscrierii in cartea
funciara nu sunt purtatoare de TVA.
Plata onorariilor si tarifelor in vederea eliberarii certificatului pentru inscrierea in cartea
funciara a posesorului ca proprietar si in vederea dezbaterii procedurilor succesorale
necesare finalizarii inregistrarilor sistematice se face de catre ANCPI, din sumele alocate de
la bugetul de stat cu aceasta destinatie.
Cuantumul onorariilor si tarifelor ce se vor percepe pentru fiecare procedura in parte se va
stabili prin protocol incheiat intre Agentia Nationala si Uniunea Nationala a Notarilor
Publici din Romania, care se va publica in Monitorul Oficial.

9. Programul national de inregistrare a proprietatilor imobiliare este inlocuit cu Programul

national de cadastru si carte funciara, infiintat in scopul eliberarii certificatelor pentru
inscrierea in cartea funciara a posesorilor ca proprietari si a dezbaterilor succesorale, a
intocmirii documentatiilor cadastrale si a inregistrarii gratuite a imobilelor in sistemul
integrat de cadastru si carte funciara.

71
10. Se aduc numeroase completari capitolului  cu privire la organizarea lucrarilor
sistematice de cadastru in vederea identificarii proprietarilor imobilelor si inscrierii in
cartea funciara.

Potrivit Legii nr. 7/1996, hotarele unitatilor administrativ – teritoriale sunt delimitate si
marcate de catre comisia de delimitare, stabilita in acest scop prin ordin al prefectului. Noua
lege introduce precizarea ca hotarele mentionate in procesele-verbale de delimitare semnate
de membrii comisiei si recunoscute reciproc de catre reprezentantii unitatilor administrativ-
teritoriale devin oficiale si sunt utilizate in activitatea autoritatilor si institutiilor publice
centrale si locale.

Pentru deblocarea unor situații ivite in practica, cu ocazia efectuarii masuratorilor tehnice
cadastrale la nivelul sectoarelor cadastrale, s-a prevazut posibilitatea corectarii reprezentarii
grafice a imobilelor fara acordul proprietarilor, avand in vedere ca in cadrul acestor lucrari
se consemneaza realitatea la teren.

Cu ocazia realizarii lucrarilor de inregistrare sistematica, compensarea suprafetelor, erorile

materiale, precum si erorile de pozitionare a imobilelor pentru care au fost emise titluri de
proprietate potrivit legilor de restituire a proprietatilor funciare pot fi realizate sau corectate
cu acordul proprietarului in cauza, exprimat prin inscris incheiat in forma autentica
notariala, tinand seama de situatia de fapt si pe baza planului parcelar modificat de
persoana autorizata sa execute lucrari de cadastru.

In vederea realizarii lucrarilor de inregistrare sistematica de cadastru, Autoritatile si

institutiile publice centrale si locale au obligatia de a pune la dispozitia ANCPI, gratuit,
datele, informatiile si copiile certificate ale documentelor referitoare la sistemele
informationale specifice domeniilor proprii de activitate, pentru lucrarile sistematice de
cadastru.

Primarul unitatii administrativ-teritoriale in care se desfasoara lucrarile de cadastru are

obligatia sa instiinteze detinatorii imobilelor, prin afisare si prin alte mijloace de publicitate,
cu privire la obligatia acestora: de a permite accesul specialistilor sa execute masuratorile,
de a prezenta actele juridice referitoare la imobile, de a identifica limitele imobilelor
impreuna cu echipele care realizeaza lucrarile de specialitate, de a verifica informatiile

72
privitoare la imobilele pe care le detin, in etapa de publicare a documentelor tehnice
cadastrale.

In vederea realizarii lucrarilor de inregistrare sistematica de cadastru, secretarul unitatii

administrativ-teritoriale va comunica, in termen de 30 de zile de la data decesului unei
persoane, camerei notarilor publici in a carei circumscriptie teritoriala defunctul si-a avut
ultimul domiciliu o sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale, care va cuprinde, pe
langa datele de identificare, bunurile mobile sau imobile ale defunctului inregistrate in
evidentele fiscale sau, dupa caz, in registrul agricol, prem si date despre eventualii
succesibili, in format nume, prenume si adresa la care se face citarea.

Daca proprietarii, posesorii sau alti detinatori nu se prezinta, identificarea limitelor

imobilelor se va face in lipsa acestora. In acest scop, primarul unitatii administrativ-
teritoriale, elibereaza certificate si furnizeaza gratuit echipelor de realizare a lucrarilor
sistematice de cadastru date si informatii cuprinse in: registrul agricol; registrul de rol
nominal unic; nomenclatura stradala; listele cuprinzand datele persoanelor fizice, respectiv
persoanelor juridice.

11. Se introduce o procedura speciala prin care se constata ca posesorul este considerat ca
proprietar.
Astfel, persoana care poseda un imobil ca proprietar necontestat va fi inscrisa in cartea
funciara pe baza procedurii certificarii de fapte indeplinite de notarul public.
Constatarea ca posesorul este cunoscut ca proprietar al imobilului, pe baza posesiei
exercitate sub nume de proprietar necontestat, se indeplineste de catre notarul public, la
sesizarea oficiului teritorial, prin eliberarea certificatului pentru inscrierea in cartea funciara
a posesorului ca proprietar, in baza caruia se intabuleaza dreptul de proprietate.
Eliberarea certificatului de catre notarul public se face dupa expirarea termenului de
solutionare a contestatiilor cu privire la posesor sau a cererilor de rectificare, adresate
instantei de judecata.

Procedura prin care se constata ca posesorul este considerat proprietar se stabileste prin
protocol incheiat intre ANCPI si Uniunea Nationala a Notarilor Publici din Romania,
publicandu-se in Monitorul Oficial.

73
12. In cazul imobilelor ai caror proprietari, posesori sau alti detinatori nu pot fi identificati
cu ocazia efectuarii din oficiu a lucrarilor de cadastru, dreptul de proprietate se va inscrie
provizoriu in favoarea unitatii administrativ-teritoriale, dreptul de proprietate putand fi
intabulat ulterior, la cerere.

In cazul imobilelor inscrise in cartea funciara ca urmare a finalizarii lucrarilor de

inregistrare sistematica pe unitatea administrativ-teritoriala respectiva, dovada dreptului de
proprietate se face cu extrasul de carte funciara. Dovada delimitarii unui imobil fata de alte
imobile se face numai cu extrasul din planul cadastral.

13. Se prelungeste pana la data de 31 decembrie 2020, termenul in care titularii sarcinilor
inscrise in registrele de transcriptiuni-inscriptiuni vor putea solicita deschiderea cartilor
funciare pentru imobilele in cauza, in conditiile legii, si transcrierea sarcinilor valabile, cu
scutire de la plata tarifelor.

De asemenea, pana la data de 31 decembrie 2020, se vor realiza receptia documentatiilor

cadastrale si deschiderea cartilor funciare, cu scutire de la plata tarifelor, din oficiu sau la
cererea titularilor.

Bibliografie

A. Cursuri şi monografii

1. Tudor R. Popescu, Drept Civil-note de curs-Teoria

actului juridic civil, Editura Atheneum 1991
2. O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil.
Bunurile. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu,
Bucureşti, 2008.

74
3. Pop „Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele
sale”, ediţie revăzută şi adăugită, ed.Lumina Lex,
Bucureşti, 2001, 4.
4. C.Stătescu, C.Bârsan, „Drept Civil. Teoria Generală a
drepturilor reale”, Universtatea din Bucureşti,1988
5. V. Terzea, Legile fondului funciar. Comentarii şi
explicaţii, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2007.

6. E. Gheorghe, Cadastrul. Cartea funciară.

Jurisprudenţă, Ed. Moroşan, Bucureşti, 2008.

B.Acte normative

1. M.Of. nr.102/4 martie 1998.

2. M.Of. nr.139/2 iunie 1994.
3.M.Of., partea I, nr.1 din 5 ianuarie 1998. Legea
fondului funciar, republicată şi modificată
4. M.Of. partea I, nr.235 din 27 septembrie 1996. Legea
fondului cinegetic şi a protecţiei vânatului
5. - Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar – publ. în
M.Of. nr. 37/1991 si republ. în M.Of. 1/1998 , republicat
în baza legii nr. 169/1997 care a fost publ. în M.Of. nr.
299/1997,
6. - Legea nr. 1/2000 publ. în M.Of. nr. 8/2000 de
modificare si completare a legii nr. 18/1991 ,
7. - Legea cadastrului si a publicitatii imobiliare nr.
7/1996 care reglementeaza sistemul de evidenta a
tuturor terenurilor si a celorlalte bunuri imobile de pe
întreg cuprinsul tarii , publ. în M.Of. nr. 61/1996,
modificata de OUG 81/2011 – de la 20 octombrie 2011
8. - Codul silvic aprobat prin legea nr. 26/1996, publ. În

75
M.Of. nr. 93/1996.
9. - Ordinul nr. 2371/C/1997 al Ministrului Justiției de
aprobare a Regulamentului de organizare și funcționare a
birourilor de carte funciară ale judecătoriilor publ. în
M.Of. nr. 84/1998 ,
10. – Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 41/2004
pentru modificarea și completarea Legii cadastrului și a
publicității imobiliare nr. 7/1996, publicata în Monitorul
Oficial al României, Partea I, nr. 509 din 7 iunie 2004,
aprobată cu modificări prin Legea nr. 499/2004, publicată
în Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 1.069 din 17
noiembrie 2004.

11. - Codul civil 2011

76