V.

Stoica
Curs universitar

Drept civil. Drepturile reale pr incipa le

„Se poate spune că Noul Cod civil este vechiul Cod civil. Cele mai multe dintre normele
Valeriu Stoica
din Codul civil în vigoare au fost preluate şi în Noul Cod civil.
Acest adevăr a fost urmat, în această lucrare, în modul de prezentare a
reglementărilor din Noul Cod civil. De cele mai multe ori, ele nu au fost analizate în
mod separat, ci împreună cu reglementările din Codul civil în vigoare. În măsura în

Drept civil. Drepturile

care unele dintre soluţiile cuprinse în Noul Cod civil, deşi nu se regăsesc în Codul civil în
vigoare, sunt contribuţia practicii judiciare şi a doctrinei, ele îşi găsesc şi îşi vor găsi
aplicarea chiar şi înainte de intrarea în vigoare a acestui act normativ. Studiul lor este cu
atât mai necesar în prezent. Numai atunci când soluţiile din Noul Cod civil sunt cu totul

reale principale
noi, ele au tost analizate în mod distinct de reglementările din Codul civil în vigoare.
Până la urmă, logica drepturilor reale principale a rămas aceeaşi, în liniile ei
fundamentale, ceea ce demonstrează că, şi în această materie, constantele dreptului îşi
„P . . .

păstrează vigoarea şi actualitatea.”

Autorul

Include DVD

ISBN 978-973-115-649-1

VIN
9789731 156491 Preţ9990 lei Editura C.H. Beck
 FOTOCOPIEREA INSTITUTUL NATIONAL |
INTERZISĂ!
Tabla de materii
AL MAGISTRATURII |
AVERTISMENT! BIBLIOTECĂ
msneaose ĂXĂ
Având în vedere amploarea luată de fenomenul fotocopierii lucrărilor de specialitate, mai ales în Noul vechi Cod civil
domeniul Dreptului, atragem atenția că, potrivit art. 14 şi 140 din Legea nr. 8/1996 privind
dreptul de autor și drepturile conexe, reproducerea operelor sau a produselor purtătoare de .nmcuoueaoeoe enanaroreae se enonenenoae net a nesanenononatananonaneneneneatanenanentanenent XV
drepturi conexe, dacă respectiva reproducere a fost efectuată fără autorizarea sau consimţă-
Abrevieri
mântul titularului drepturilor recunoscute de legea menționată, constituie infracțiune şi se nenre na neoano enoa noe naten 1
pedepseşte cu închisoare sau cu amendă. Prin reproducere, conform legii, se înţelege realizarea, PARTEA 1. PREMISE CONCEPTUALE.
integrală sau parţială, a uneia ori a mai multor copii ale unei opere, direct sau indirect, temporar 3
ori permanent, prin orice mijloace și sub orice formă. Capitolul I. Patrimoniul
Secţiunea ]. INtroducere „neuen nenea mmnnemnneemnaemmnnea 3
Nu vă faceţi părtaşi la distrugerea cărții! neeee a 4
Secţiunea a II-a. Noţiunea juridică de patrimoniu... ne
eeneere neenemn eeeneon nemneee 4
$1. Consideraţii preliminare „nea neeeenrenneene
Editura C.H. Beck este acreditată CNCSIS — Consiliul Naţional al Cercetării Ştiinţifice patr imon iu.. . 5
$2. Elementele definitorii ale noţiunii juridice de
din Învăţământul Superior i „en cor e 13
$3. Prerogativele puterii juridice asupra patrimoniulu
nea 14
$4. Modalităţile juridice ale patrimoniului nenea ne
Drept civil. Drepturile reale principale 15
Valeriu Stoica
Secţiunea a III-a. Funcţiile patrimoniului „mn
na
anna no ennaaananee 15
$1. Consideraţii introductive „mo
titlu universal... 16
Copyright O 2009 — Editura C.H. Beck $2. Subrogaţia reală universală şi subrogaţia reală cu
chirogr afari nenea 2]
$3. Gajul general al creditorilor
universal..........-. 23
Toate drepturile rezervate Editurii C.H. Beck. $4. Transmisiunea universală şi transmisiunea cu titlu
iale.... ..neccnc eneeneen eeneeneeeeaeaeee 25
Nicio parte din această lucrare nu poate fi copiată fără acordul scris al Editurii C.H. Beck. Capitolul II. Clasificarea drepturilor patrimon 25
creanță ....ccme eee nenenere eeeeneee
Drepturile de distribuţie în străinătate aparțin în exclusivitate editurii. Secţiunea I. Drepturile reale şi drepturile de
„c ec en e 30
Secţiunea a II-a. Drepturi patrimoniale atipice
i n 30
Descrierea CIP a Bibliotecii Naţionale a României $1. Consideraţii prealabile... mcca
nen e ea 34
STOICA, VALERIU $2. Obligaţiile reale maner
anna neneneneere 37
Drept civil : drepturile reale principale / Valeriu $3. Drepturile reale asupra bunurilor incorporale.......m
4l
Stoica. - Bucureşti : Editura C.H. Beck, 2009 $4. Drepturile potestative patrimoniale nn
.m 43
Bibliogr. Secţiunea a III-a. Clasificarea drepturilor reale m
«cecene ceeeneaeeneeeeee 46
ISBN 978-973-115-649-1 Capitolul III. Posesia ca stare de fapt protejată juridic 46
aneca
Secţiunea 1. Noţiunea posesiei ca stare de fapt „m
civil român .......... 46
347 $1. Reglementarea posesiei ca stare de fapt în Codul
347.22 ca stare de fapt „m acara 47
$2. Definirea noţiunii de posesie
rea posesie i „unea 55
Secţiunea a II-a. Dovada, dobândirea și pierde
Editura C.H. Beck Str. Serg. Nuţu Ion nr. 2, sector 5, Bucureşti m emanate 55
$1. Dovada posesiei mm
Tel.: 021.410.08.47; 021.410.08.09; nana nam eno
$2. Dobândirea POSesiei..nnnne
021.410.08.73; 021.410.08.46 mmm
$3. Pierderea POSESIE Ă „
Fax: 021.410.08.48
Secţiunea a III-a. Calităț ile şi viciile posesiei
E-mail: comenzi Qbeck.ro
Secţiunea a IV-a. Interve rtirea precari tăţii în POSESIE „manea nenea 66
tăţii în posesie... 66
$1. Noţiunile de precaritate şi de intervertire a precari
Redactor: Laura Trifa „manere 68
$2. Cazurile de intervertire a precarității în POSESi€
Tehnoredactor: Cătălin Mantu mm TI
Secţiunea a V-a. Protecţia juridică a posesiei „m
eeea eat TI
Printed in Abagar, Bulgaria Fax: +359 62 64 69 93
$1. Acţiunile POSESORI mane
e-mail: abagar Qdir.bg Tel.: +359 62 64 39 36 bunulu i poseda t ....ene nenea 16
$2. Luarea măsurilor pentru conservarea
 Cuprins VII
VI Drept civil. Drepturile reale principale
$2. Drepturile şi obligaţiile uzufructuarului și ale nudului proprietar ... 213
Secţiunea a VI-a. Efectele juridice ale posesiei mean TI
$3. Stingerea uzufructului.....n nn enma emana nanene 222
$1. Calităţile posesiei şi efectele juridice ale acesteia ............anaean anna TI
Secţiunea a III-a. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie manea nenea 222
$2. Prezumția de proprietate... enma enenenenana rana 7]
Secţiunea a IV-a. Dreptul de servitute „m ea n one 224
$3. Dobândirea fructelor ca efect al posesiei de bună-credință....... ......... 79
$1. Noţiunea dreptului de servitute... 224
$2. Naşterea, exercitarea şi stingerea dreptului de servitute... anca 231
PARTEA A II-A. TIPOLOGIA DREPTURILOR REALE PRINCIPALE....... 85 238
Secţiunea a V-a. Dreptul de superficie....n cn nneene nene neeneeneenermnnneenee
Capitolul L. Diferite perspective asupra dreptului de proprietate.............. 87
Capitolul II. Dreptul de proprietate privată 93 ........ 249
PARTEA A III-A. DINAMICA DREPTURILOR REALE PRINCIPALE
Secţiunea I. Definirea dreptului de proprietate privată ceeace 93
251
Secţiunea a II-a. Conţinutul juridic al dreptului de proprietate privată ........ 95 Titlul I. Modalităţile juridice ale drepturilor reale principale... ceeenoeaeeeee
te a drepturil or reale principal e ......... 251
Secţiunea a III-a. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată..... 101 Capitolul 1. Noţiunea de modalita
253
Capitolul III. Limitele exercitării dreptului de proprietate privată ........ 106 Capitolul II. Proprietatea condiţională
comună , 257
Secţiunea 1. Consideraţii generale şi clasificare... ceace 106 Capitolul III. Proprietatea
nenea nenea nenea 257
Secţiunea a II-a. Limitele materiale ale exercitării dreptului Secţiunea I. Noţiune şi Cazuri...
de proprietate privată... nenea emana nenea aan cana nana 108 Secţiunea a II-a. Dreptul de proprietate comună pe cote- -părți.
Caracterizare generală şi Cazuri .....ncne nene a
nenea enma 258
Secţiunea a III-a. Limite legale stabilite în interes privat,
Secţiunea a III-a. Dreptul de proprietate comună pe cote- -părți obişnuită . 261
în materie imobiliară, în cadrul raporturilor de vecinătate... 112
Secţiunea a IV-a. Proprietatea periodică... mean nenea 283
Secţiunea a IV-a. Limite judiciare stabilite în interes privat, 290
126 Secţiunea a V-a. Coproprie tatea forțată ......c nenea nenea
în materie imobiliară, în cadrul raporturilor de vecinătate....... cecene 299
Secţiunea a VI-a. Dreptul de proprietat e comună în devălmăşie .....eceeeeeeee
Secţiunea a V-a. Limite voluntare stabilite în interes privat,
în materie imobiliară, în cadrul raporturilor de vecinătate............ manea 129 303
Titlul II. Moduri de dobândire a drepturilor reale principale......cnneeneeneeee
Capitolul IV. Regimul juridic al terenurilor şi al construcțiilor Capitolul 1. Introducere ......
303
131 305
proprietate privată Capitolul II. Hotărârea judecătorească, ocupaţiunea şi tradițiunea........
Secţiunea I. Regimul juridic al terenurilor proprietate privată. ec neceenne 131 305
SecţiuneaI. Hotărârea judecătorească...
Secţiunea a II-a. Limite ale exercitării dreptului de proprietate Secţiunea a II-a. Ocupaţiunea ....me nene a a
nenea nene 306
privată asupra CONStrUCțIILOr „nana nen ea
eneneenenenn nenea 138 ea aaa eee anna aan nana 313
Secţiunea a III-a. [radiiun
Capitolul V. Rechiziţia, exproprierea şi confiscarea .....ncne ne 143
ne neeneeneneeeenenee .. 316
Capitolul III. Accesiunea
Secţiunea I. Rechiziţia, limită a exercitării dreptului de proprietate Secţiunea I. Sensurile accesiunii ...... nenea emana
316
aanna nenea 143
PTIVată na Secţiunea a II-a. Tipologia accesiunii ca unire a două lucruri sau ca
Secţiunea a I-a. Exproprierea......n nenea nenea nenea 144 319
încorporare a lucrului accesoriu în lucrul Principal ..ne eee enneeenneeeee
$1. Sediul materiei, principii, obiectul, natura juridică şi definirea Secţiunea a IIl-a. Accesiunea imobiliară artificială cun neeneeneeeaneennarneee 321
nana nen ana enenenanane
ea nana ananennene 144 nene nenea nene 337
EXproprierii Secţiunea a IV-a. Accesiunea imobiliară naturală...
$2. Procedura exproprierii nene nenea nenea nenea emana nn anna 151 nenea neon 342
Secţiunea a V-a. Accesiunea Mobiliară.....mc
$3. Efectele juridice ale exproprierii „ceea nenea nenea neam 158 346
Capitolul IV. Uzucapiunea...
nenea ea anna nene 166 346
Secţiunea a III-a. Confiscarea .....men nen Secţiunea 1. Noţiunea de uzucapiune „nenea nenea
167 354
Capitolul VI. Dreptul de proprietate publică... ncenneenenoneennoaeeneneaeenanea Secţiunea a II-a. Uzucapiunea de la zece la douăzeci de ani... cecene
Secţiunea 1. Bunurile domeniale și dreptul de proprietate publică............. 167 360
Secţiunea a III-a Cursul prescripției AChizitive „mean nenea
Secţiunea a II-a. Exercitarea dreptului de proprietate publică ...........e eee. 182 ennanee 360
$1. Începutul şi împlinirea prescripției aChizitive. men
Secţiunea a III-a. Dobândirea şi încetarea dreptului de proprietate $2. Joncţiunea POSESiilOr „m aneee emana nana
ea emanat e 361
PUbLICĂ „man aan nenea enma ea nenea anna anenenea nenea ne 198 ei achizitive. . mec 364
$3. Suspendarea şi întreruperea prescripți
ele dreptului de proprietate privată ...... 202 en eeeenenneno
ea neemnee 367
Capitolul VII. Dezmembrămint Secţiunea a IV-a. Efectele uzucapiunii „nen
generale... 202 funciară reglement at
Secţiunea ]. Consideraţii Secţiunea a V-a. Uzucapiunea în regimul de carte
Secţiunea a II-a. Dreptul de uzufruct ceea nenenenenenenen nene 207 nenee 367
în Decretul-lege nr. 115/1938... enenennennaenea
dobândirea 371
$1. Noţiunea, caracterele juridice, obiectul şi Secţiunea a VI-a. Uzucapiunea în Noul Cod Civil „eee nenea
dreptului de uzufruct „nn nononenenee 207
 Cuprins IX
VIII Drept civil. Drepturile reale principale

$1. Domeniul de aplicaţie. Tipologia uzucapiunii, nenea eee 371 $1. Acţiunea în revendicare întemeiată pe dreptul
de proprietate publică mn nenea emana nenea enma 491
$2. Uzucapiunea imobiliară extratabulară şi uzucapiunea
imobiliară tabulară.... aaa nau ceeace 372 $2. Apărarea drepturilor reale principale întemeiate pe dreptul
de proprietate publică... nenanenene nenea 493
$3. Uzucapiunea Mobiliară nenea acea cane 376
Capitolul V. Posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile .....ma nuca 377
Bibliografie. 495
Secţiunea Î. Aspecte introductive... anna nana eee 377
Secțiunea a II-a. Ipoteza prevăzută în art. 1909 alin. (1) C.civ,
Tabla analitică de materii ase 515
[art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil] eeeeee nneraea 382
Secțiunea a III-a. Ipoteza prevăzută în art. 1909 alin. (2) C.civ.
[art. 937 alin. (2) din Noul Cod civil]... aaa 389
Secţiunea a IV-a. Revendicarea bunurilor mobile în ipoteze speciale ....... 395
Capitolul VI. Proprietatea aparentă ..1.nca nene n er neo ne ae zan e oa sea se 397
Titlul III. Publicitatea imobiliară şi apărarea drepturilor
reale principale . „413
Capitolul 1. Publicitatea imobiliară 413
Secţiunea Î. Consideraţii introductive „nenea eee ana ene aaa 413
Secţiunea a II-a. Sistemele de publicitate imobiliară reglementate
în Legea nr. 7/1996 şi în Noul Cod civil. eee eee enma 421
$1. Întrarea în vigoare şi punerea în aplicare a noilor sisteme
de publicitate nenea nenea nene aaa ea seaaataeu 421
$2. Regimul juridic general al cadastrului şi cadrul instituțional
al activităţilor cadastrale şi de publicitate imobiliară... cecene 426
$3. Cărțile funciare... anna nenea anna nenea anna ana 427
$4. Înscrierile în cartea funciară mananc. 444
$5. Acțiunile de carte funciară... mentenanta 449
Capitolul Il. Apărarea drepturilor reale principale....nnncncnenenaeaeaeeeeeazezeaee 456
Secţiunea I. Consideraţii generale....... anna
eee eee nea rea eaeenanaaee 456
Secţiunea a II-a. Apărarea dreptului de proprietate privată.
Acţiunea în revendicare... anna 459
$1. Acţiunea în revendicare întemeiată pe dreptul de proprietate
privată. Aspecte generale ........mn nenea nana nn nenea 459
$2. Acţiunea în revendicare imobiliară... eee atace 462
$3. Corelaţia dintre acțiunea în revendicare imobiliară şi acţiunile
de apărare a dreptului de proprietate imobiliară prevăzute
în legi speciale... nenea nenea enma aan ene aaa 470
Ş4. Acţiunea în revendicare mobiliară....n nenea eee nenea 483
$5. Efectele admiterii acţiunii în revendicare... eee 483
Secţiunea a III-a. Apărarea dreptului de proprietate privată.
Acţiunea negatorie şi acţiunea în grănițuire manancacncna e 487
ŞI. Acţiunea negatorie......me nana nenea nenea nenea aan 487
Ş2. Acţiunea în grănițuire nana aaa 487
Secţiunea a IV-a. Apărarea dezmembrămintelor dreptului de
proprietate privată prin acțiunea confesorie.......cnnn nene neuen aaa 490
Secţiunea a V-a. Apărarea dreptului de proprietate publică şi
a drepturilor reale principale întemeiate pe acesta... ceeace enenae 491
XVI Drept civil. Drep

Repertoriu... 1952-1969 - Repertori

Tribunalul
anii 1952-1
Capitolul 1
Repertoriu... 1969-1975 - Repertorii
Patrimoniul
Tribunalulu
anii 1969-]
Bucureşti, | Secţiunea |
R.U.D.H. - Revue uni Introducere
s.n. - subliniere: stă a
1. Scurt istoric al noțiunii juridice de patrimoniu. A. Teoria personali
supra - mai Sus noțiunea de patrimon iu a fost consacrat ă în
patrimoniului. În dreptul francez modern,
ş.a. au fost însă preocupaț i să defineasc ă
- Şi alții Codul Napoleon. Redactorii acestui cod nu
noţiunea juridică de patrimoniu. Textele și, mai ales, principiil e acestui cod au permis,
trad. ns. - traducerea
perso-
după mai bine de o jumătate de secol de aplicare practică, elaborarea teoriei
Trib. Jud. - Tribunalul tății și expresia forței
naliste a patrimoniului! „Patrimoniul, fiind o emanaţie a personali
e fizice şi
T.M.B. - Tribunalul juridice cu care o persoană este învestită ca atare, rezultă: că numai persoanel
u, chiar
Tnib. Reg. - Tribunalul morale pot avea un patrimoniu; că orice persoană are cu necesitate un patrimoni
decât un singur
dacă ea nu posedă în prezent niciun bun; că o persoană nu poate avea
Triwb. Suprem - Tribunalul e rămasă
patrimoniu în sensul propriu al cuvântului”? Aceasta este, într-o formular
urm. ste a patrimoni ului. Legătura dintre persoană și patri-
- următorul/ celebră, esenţa teoriei personali
Ea devine explicită, mai mult, definitori e şi funda-
vol. - volumul moniu nu mai este doar implicită.
mentează, în această teorie personalistă, ideea indivizibi lității patrimoni ului.
B. Patrimoniul-scop. Tocmai această legătură a fost considerată, la un moment
mai ales în şcoala
dat, o piedică în calea evoluţiilor vieții comerciale. A apărut astfel,
iului
germană de drept civil, tendința depersonalizării patrimoniului. Teoria patrimon
rezultatul acestei
de afectaţiune sau a patrimoniului-scop (Zweckvermăgen) este
teorie a culminat, în ipoteza fundațiilor, cu recunoaşterea
tendinţe?. Această
existenţei unui patrimoniu fără o persoană de la care să emane“.
stă a
C. Teoria modernă a patrimoniului. Compatibilitatea dintre teoria personali
măsură ce
patrimoniului şi teoria patrimoniului de afectațiune a devenit posibilă pe
subiectele colective de drept au fost recunoscute, în forme multiple, nu numai în
instituții
dreptul public, ci şi în dreptul privat. Pe lângă stat, comunități locale,
drept, societăţil e comercia le, anonime sau
publice, au apărut, ca subiecte colective de
şi fundaţii fără scop lucrativ. Ca şi
cu răspundere limitată, precum și diferite asociaţii
este titulară a unui patrimon iu
persoana fizică, persoana juridică (persoana morală)

franqais, tome
! Pentru această teorie, a se vedea C. Aubry, C. Rau, Cours de droit civil
6, Cosse, Marcha! et Billard, Imprimeurs-Editeurs, Paris, 1873, pp. 229-260.
? Ibidem, p. 231.
apoi în Franţa,
3 Această teorie, concepută de juriştii germani Brinz şi Bekker şi preluată
nu mai leagă unitatea patrimoni ului de persoana titularului său,
prin intermediul lui Saleilles,
astfel definitorie
ci de scopul căruia îi este afectat patrimoniul. Ideea de afectaţiune devine
pentru patrimoniu.
droit civil positiv
+ În legătură cu această ipoteză, a se vedea L. Josserand, Cours de
francais, tome premier, înc edition, Recuei! Sirey, Paris, 1938, p. 378.
4 Premise conceptuale
propriu. Nu a mai fost necesar să se multiplice patrimoniul unei persoane fizice prin
intermediul ideii de afectațiune, cât timp persoana fizică respectivă se putea asocia,
într-un fel sau altul, pentru a întemeia o persoană morală cu un patrimoniu distinct.
Mai mult, s-a recunoscut, chiar în dreptul francez, posibilitatea
societăți comerciale cu răspundere limitată de către o singură persoană.
Ca urmare, ideea de afectațiune a încetat să mai submineze legătura indisolubită
dintre patrimoniu şi persoana fizică sau juridică, devenind temeiul recunoașterii divi-
zibilității patrimoniului în mai multe mase de bunuri cu regimuri juridice distincte.
Aşadar, după o îndelungată evoluție, noţiunea juridică de patrimoniu rămâne
legată de ideea de persoană, care explică unitatea sa, fără a mai exclude însă ideea de
divizare şi de afectaţiune, dar numai în cazurile prevăzute de lege. Această restricţie
este necesară pentru a împiedica depersonalizarea patrimoniului pe o cale ocolită,
printr-un exces de divizări şi afectațiuni. | |
Ca şi în dreptul roman, patrimoniul rămâne al nostru (nostrum patrimoniuim),
chiar dacă el este divizat în mai multe mase de drepturi şi obligații pecuniare, fiecare
cu un regim juridic distinct.
Secţiunea a Il-a
Noţiunea juridică de patrimoniu
$1. Consideraţii preliminare
2. Utilizarea noţiunii de patrimoniu în dreptul civil român.
patrimoniu este utilizată în mai multe texte din Codul civil şi din legi speciale. In
Codul civil, în articolul 781, se vorbeşte de „separaţia patrimoniului defunctului de
acela al eredelui”, iar în articolul 784 se precizează: „Creditorii eredelui nu pot cere
separația patrimoniilor în contra creditorilor succesiunii.” Articolul 1743 din Codul
civil reia aceeaşi noțiune, tot în legătură cu separaţia patrimoniilor.
Legile civile speciale recurg la noțiunea de patrimoniu fie în legătură cu persoana
juridică în general, fie în legătură cu societăţile comerciale. Astfel, patrimoniul este un
element constitutiv al persoanei juridice şi poate fi împărțit în cazul divizării acesteia.
Deşi este frecvent folosită în normele juridice civile, noţiunea de patrimoniu nu
are o definiţie legală generală. “Totuşi, fără a face expres referire la noțiunea de patri-
moniu, articolul 1718 C.civ. se apropie, prin conținutul său, de o astfel de definiție.
Conform acestui text, „oricine este obligat personal este ținut de a îndeplini îndato-
ririle sale cu toate bunurile sale, mobile şi imobile, prezente şi viitoare”. Indatoririle,
bunurile mobile şi imobile, prezente şi viitoare constituie tocmai conţinutul patrimo-
niului ca noţiune juridică.
În Noul Cod civil, patrimoniul este definit tot în mod indirect, în art. 2324
alin. (|) fraza I, care reia conţinutul art. 1718 C.civ. Totuşi, în Noul Cod civil, pe
5 În acest sens, a se vedea A/. Weil, F. Terre, Ph. Simler, Droit
biens,
38" edition, Dalloz, Paris, 1985, p. 14.
Termenul pecuniar este folosit, aici şi în continuare, cu sensul de „evaluabil în bani”, iar
nu cu sensul de „având ca obiect o sumă de bani”.
Patrimoniul 5
lângă numeroasele texte în care se face o aplicaţie particulară a noţiunii de parri-
moniu în diferite materii, există trei articole (art. 31-33) în Cartea 1, „Despre
persoane”, consacrate noțiunii de patrimoniu în general.
înființării unei
$2. Elementele definitorii ale noţiunii juridice de patrimoniu
3. Enumerare, Trei sunt elementele indispensabile pentru înțelegerea acestei
noțiuni: drepturile şi obligaţiile care alcătuiesc patrimoniul au valoare economică,
sunt pecuniare (evaluabile în bani); aceste drepturi şi obligaţii patrimoniale formează
o universalitate juridică; patrimoniul este un atribut al personalităţii,
4. Patrimoniul este alcătuit din drepturi şi obligaţii cu valoare economică.
A. Criteriul patrimonialităţii. Clasificarea drepturilor subiective civile în drepturi
patrimoniale şi drepturi personale nepatrimoniale este grăitoare pentru acest element
definitoriu al noțiunii juridice de patrimoniu. Mai întâi s-a statuat că patrimoniul este
alcătuit numai din drepturi și obligaţii cu conţinut economic”, adică evaluabil în bani,
iar apoi acestea au fost denumite ca patrimoniale.
Deşi drepturile personale nepatrimoniale nu fac parte din conţinutul patrimo-
niului, totuşi faptele ilicite prin care se cauzează un prejudiciu ca urmare a vătămării
acestor drepturi generează un raport de răspundere civilă delictuală. Dreptul de a cere
repararea materială a prejudiciului este patrimonial, întrucât obiectul său este eva-
luabil în bani. Acest drept intră, în mod firesc, în conținutul patrimoniului persoanei
prejudiciate. Desigur, când este vorba de elemente nepatrimoniale pentru repararea
daunelor morale, acestea nu mai intră în conţinutul patrimoniului,
Noţiunea de
Valoarea pecuniară a drepturilor şi obligaţiilor care compun patrimoniul deter-
mină şi valoarea economică a acestui ansamblu, înțeles ca un tot. Ca urmare,
patrimoniul va avea o valoare economică pozitivă sau negativă în funcţie de raportul
dintre activ şi pasiv. Drepturile sunt însumate la activ, iar datoriile formează pasivul.
Tocmai pentru că au o valoare pecuniară, drepturile şi obligaţiile pot fi astfel
contabilizate, indiferent de natura şi forma bunurilor care constituie obiectul lor. Pe
această bază, poate fi apreciată starea de solvabilitate sau insolvabilitate în raport cu
patrimoniul unei anumite persoane. În dreptul comercial, insolvabilitatea nu se
confundă însă cu insolvenţa, care se apreciază în raport cu sumele de bani disponibile
şi cu datoriile exigibile.
Valoarea pecuniară a drepturilor şi datoriilor care compun patrimoniul nu presu-
pune că toate acestea au ca obiect sume de bani, ci doar că el este evaluabil în bani.
Desigur, ar fi exagerat să se creadă că fiecare element patrimonial are, în orice
moment, o valoare determinată. De multe ori creanţele nu sunt lichide, iar valoarea
bunurilor imobile este doar determinabilă şi fluctuează în timp. Dincolo de această
7 Cât priveşte drepturile de creanţă şi datoriile corelative, trebuie să fie avute în vedere atât
acelea care intră în conţinutul unor raporturi obligaţionale civile, cât Şi acelea care intră
în
civil.
Les conţinutul unor raporturi obligaționale comerciale sau în conținutul altor raporturi juridice cu
caracter patrimonial. Din această perspectivă, deşi patrimoniul este o noţiune juridică de drept
N
civil, prin conţinutul său trece dincolo de sfera dreptului civil şi chiar dincolo de sfera drep-
tului privat.
 6 Premise conceptuale
observaţie, trebuie să se rețină că nu este relevantă identitatea materială a bunurilor la
care se referă drepturile şi datoriile, ci numai valoarea lor economică, bănească.
B. Fungibilitatea lato sensu a elementelor patrimoniale. Pe această bază s-a afirmat
că elementele care compun patrimoniul sunt fungibile. Este vorba de o accepţie foarte
generală, diferită de aceea din materia clasificării bunurilor. Astfel, s-a afirmat
întrucât au o valoare pecuniară, elementele patrimoniului se caracterizează prin
fungibilitate, ceea ce explică şi justifică teoria daunelor-interese, principiul îmbogăţirii
fără justă cauză (acţiunea de în rem verso), precum şi subrogaţia reală€.
C. Patrimoniul în sens economic. În acest sens, patrimoniul este totalitatea bunu-
rilor destinate să satisfacă nevoile de consum ale unei persoane sau, altfel spus,
averea unei persoane. Sub acest aspect, patrimoniul cuprinde capitalul şi veniturile.
In sens juridic, patrimoniul cuprinde nu numai drepturile, ci şi datoriile cu valoare
pecuniară. Ca urmare, în sens juridic, patrimoniul subzistă chiar dacă ar fi compus
numai din datorii sau dacă valoarea acestora este mai mare decât valoarea drepturilor.
În plus, în sens economic, patrimoniul nu cuprinde şi bunurile viitoare, în timp ce de
esența noțiunii juridice a patrimoniului este faptul că el include și drepturile şi
datoriile viitoare cu conţinut economic.
D. In componenţa patrimoniului intră drepturile şi datoriile cu conținut econo-
mic, iar nu bunurile care formează obiectul acestora. Mai multe argumente înte-
meiază această afirmaţie.
Mai întâi, în dreptul civil român, chiar drepturile patrimoniale sunt bunuri. Într-
adevăr, pe lângă bunurile corporale, există şi bunuri incorporale, printre care şi
drepturile patrimoniale. Ca urmare, ar fi suficientă referirea la bunuri, fără a se face
distincție între bunurile corporale şi cele incorporale. Din această perspectivă,
patrimoniul ar fi compus din bunuri (corporale şi incorporale).
Dacă s-ar adopta însă o asemenea premisă, consecința ar fi o inconsecvenţă
logică. Într-adevăr, nu s-ar înțelege de ce în patrimoniu sunt incluse numai bunurile
la care se referă drepturile, iar nu şi bunurile la care se referă datoriile.
Nu aceste două argumente ni se par însă fundamentale.
Patrimoniul este o noțiune juridică, deci o realitate intelectuală. Ca urmare, el
poate fi format tot din elemente intelectuale, adică din drepturi şi obligaţii patrimo-
niale, respectiv bunuri incorporale, iar nu din bunuri materiale, corporale. Acesta este
argumentul teoretic peremptoriu.
In plus, mai există un argument de ordin practic. Dacă în patrimoniu ar fi incluse
şi drepturile patrimoniale, şi bunurile care formează obiectul acestora, s-ar ajunge la
o dublare a valorii economice, ceea ce ar denatura raportul dintre activul şi pasivul
patrimonial.
Mai mult, este posibil ca asupra aceluiași bun să se exercite mai multe drepturi
aflate în patrimonii diferite, ceea ce ar conduce la ideea că unul și același bun ar
putea fi contabilizat în activul fiecărui patrimoniu. Dacă sunt avute în vedere numai
drepturile patrimoniale asupra unui bun, în fiecare patrimoniu va fi contabilizată, la
activ, numai valoarea dreptului care se află în acel patrimoniu (de exemplu, nuda
| - În acest sens, a se vedea C. Aubry, C. Rau, op. cit., p. 235; P.C. Vlachide, Repetiţia prin-
cipiilor de drept civil, vol. [, Editura Europa Nova, Bucureşti, 1994, p. 37.
Patrimoniul 7
proprietate se află în patrimoniul unei persoane, iar dreptul de uzufruct, în patri-
moniul altei persoane).
5, Patrimoniul este o universalitate juridică. A. Universalitate juridică şi univer-
că,
salitate de fapt. Drepturile şi obligaţiile patrimoniale pot fi privite din două perspective:
mai întâi, ele pot fi analizate ținând seama de individualitatea fiecărui drept şi a fiecărei
datorii; în al doilea rând, trecând dincolo de această individualitate, ele constituie un tot
(universum, universitas, universalitas) care, deşi există în şi prin elementele compo-
nente, totuşi dobândeşte o realitate autonomă, distinctă de aceste elemente.
Din cea de-a doua perspectivă s-a conturat noțiunea juridică de patrimoniu, înţeles
ca o universalitate de drepturi şi obligaţii cu valoare economică. Altfel spus,
patrimoniul este o universalitate juridică (universum ius, universitas iuris), iar nu una
de fapt (universitas facti).
Noţiunea juridică de patrimoniu este, aşadar, rezultatul unui îndelungat proces de
generalizare şi abstractizare, de inducţie şi deducție, de analiză şi sinteză, plecând de
la soluţiile și intuiţiile practice ale romanilor până la teoriile moderne care îmbină
cele mai rafinate elemente de tehnică şi teorie juridică.
Spre deosebire de universalitatea de fapt, universalitatea de drept conţine nu
numai elemente active, ci şi datorii. Activul şi pasivul sunt definitorii pentru univer-
salitatea juridică. Mai mult, în cazul universalităţii de fapt, bunurile care o compun
nu sunt fungibile, în accepţia generală descrisă mai sus, întrucât individualitatea lor
materială nu se topeşte într-o substanță economică generală, comună. Ca urmare,
înstrăinarea unor bunuri din universalitatea de fapt nu mai permite conservarea între-
gului prin intermediul subrogaţiei reale. Exemplul clasic este acela al unei biblioteci
a cărei unitate rezultă din natura materială a bunurilor care o compun, iar nu din
valoarea ei economică. Înstrăinarea cărţilor în mod individual determină diminuarea
întregului, întrucât prețul primit nu ia locul bunurilor înstrăinate. Asemănătoare este
şi situaţia colecţiilor de artă sau de altă natură. Când universalitatea de fapt este
constituită dintr-un ansamblu de animale domestice (turmă, cireadă, herghelie, cârd),
păstrarea întregului este posibilă pe cale naturală (reproducerea animalelor), iar nu pe
cale juridică (subrogaţie reală).
În materie comercială, se apreciază că fondul de comerţ este o universalitate de fapt.
În Noul Cod civil a fost consacrată noțiunea de universalitate de fapt în art. S41.
Potrivit acestui text, „(1) Constituie o universalitate de fapt ansamblul bunurilor care
aparţin aceleiași persoane şi au o destinație comună stabilită prin voinţa acesteia sau
prin lege.
(2) Bunurile care alcătuiesc universalitatea de fapt pot, împreună sau separat, să
facă obiectul unor acte sau raporturi juridice distincte.”
B. Patrimoniul şi masele patrimoniale. O masă patrimonială este privită ca uni-
versitas iuris, iar nu ca universitas facti. Totuşi, în mod riguros, numai patrimoniul
este o adevărată universalitate juridică (universum ius, universitas iuris), iar masele
patrimoniale sunt doar părţi ale întregului, chiar dacă fiecare păstrează o unitate
specifică determinată de un anumit grad de generalitate, de scopul căruia îi este
afectată şi de regimul juridic special.
C. Patrimoniul există în şi prin elementele componente. Patrimoniul nu poate fi
redus la unele sau altele dintre drepturile şi datoriile pecuniare, privite în mod
 8 Premise conceptuale
Patrimoniul 9
individual. Universalitatea patrimoniului nu poate fi redusă la individualitatea
personalităţii, indiferent că este vorba de persoana fizică sau de cea morală, cât şi
drepturilor şi datoriilor. Patrimoniul există însă în şi prin aceste elemente cu conținut
ideea unităţii şi divizibilităţii patrimoniului. În doctrina românească de drept civil,
economic, pe toată durata existenței persoanei fizice sau juridice.
noțiunea juridică de patrimoniu este întemeiată pe o astfel de sinteză.
D. Dinamica fluxurilor patrimoniale nu afectează universalitatea juridică. Dife-
Din ideea de atribut al personalității derivă ideea de apartenenţă. Elementele patri-
renţierea patrimoniului de individualitatea elementelor componente este necesară
moniale, active sau pasive, aparțin numai titularului patrimoniului. Sub acest aspect,
pentru a înțelege că unitatea universalității juridice se păstrează indiferent de
ele sunt privative, în sensul că sunt proprii titularului patrimoniului, cu excluderea
dinamica fluxurilor patrimoniale: persoana poate dobândi noi drepturi și datorii
tuturor celorlalte persoane din sfera acestei legături de apartenență. Pe această bază
pecuniare, poate înstrăina sau stinge drepturi şi datorii existente, fără ca prin aceasta
se constituie puterea pe care persoana o are asupra patrimoniului şi asupra elemen-
să fie atinsă existența patrimoniului ca atare. Numai în acest fel este posibil ca
telor patrimoniale. Această putere se exercită nu numai asupra drepturilor, ci şi
patrimoniul să constituie, cum vom vedea, obiectul dreptului de gaj general al credi-
asupra datoriilor patrimoniale. | | |
torilor chirografari. Indiferent de schimbările care au loc la nivelul individualității
Întrucât este un atribut al personalității, patrimoniul se caracterizează prin mai
drepturilor și obligaţiilor patrimoniale, universalitatea juridică se păstrează ca reali-
multe trăsături.
tate permanentă, continuă, pe durata existenţei persoanei. Din această perspectivă,
A. Numai persoanele au un patrimoniu. Această trăsătură neagă posibilitatea exis-
are sens compararea patrimoniului cu un recipient, cu menţiunea că acest recipient nu
tenței unui patrimoniu fără titular, fără un subiect de drept care să îl susțină. Într-
poate fi niciodată complet gol, el trebuie să conţină cel puţin un element care să-l
adevăr, numai persoanele pot avea drepturi şi obligații. Subiectele de drept formează
umple, indiferent că este vorba de un drept sau de o datorie. lată de ce mai exactă
nodurile reţelei juridice alcătuite din raporturi juridice de drept public şi de drept privat,
este compararea patrimoniului cu „un adevărat cont curent al subiectului de drept, în
fără de care nu poate fi înțeleasă coeziunea comunităților umane în lumea modernă.
care sunt trecute toate drepturile şi toate obligaţiile acelui subiect, şi al cărui conţinut
B. Orice persoană are un patrimoniu. Această trăsătură, denumită și realitatea
este supus unei continue mişcări, prin apariţia de noi drepturi şi obligaţii, prin stin-
patrimoniului, consacrată în art. 31 alin. (1) din Noul Cod civil, presupune că exis-
gerea sau modificarea continuă a celor vechi”*. Într-adevăr, contul curent nu poate fi
tența universalităţii juridice nu depinde de cantitatea de drepturi şi obligaţii pecuniare
înțeles în absenţa creanţelor şi datoriilor reciproce care fuzionează într-un sold unic,
aparținând unei persoane ori de raportul dintre activul şi pasivul patrimonial. Pentru
dar nici în absenţa depersonalizării acestor creanţe şi datorii.
persoanele juridice, patrimoniul și asigurarea substanței sale economice înseamnă
E. Permanenţa şi continuitatea patrimoniului. Ca universalitate Juridică, patrimo-
chiar o condiţie de existență. Cât priveşte persoanele fizice, indiferent cât de sărace ar
niul cuprinde nu numai drepturi şi datorii patrimoniale prezente, ci şi drepturi şi
fi, ele au cel puţin obiectele de îmbrăcăminte.
datorii viitoare. Această idee pune în evidență permanenţa şi continuitatea patrimo-
C. O persoană nu poate avea decât un singur patrimoniu. Cum a văzut, în
niului ca realitate juridică pe durata existenței unei persoane [ideea este conținută şi
teoria patrimoniului de afectațiune, această idee provenind din teoria personalistă a
în sintagma „bunuri prezente şi viitoare”, utilizată în art. 1718 C. civ. şi în art. 2324
fost criticată şi contestată, Criticile teoriei personaliste a patrimoniului şi-au pierdut
alin. (1) din Noul Cod civil]. Aprecierea stării de solvabilitate sau de insolvabilitate a
treptat consistenţa, pe măsură ce interesul unei persoane fizice de a desfăşura mai
unei persoane se face însă în funcție de raportul dintre activul şi pasivul patrimonial
multe activităţi, de a realiza mai multe scopuri şi de a-şi afecta bunurile în
într-un anumit moment dat. Într-un asemenea moment, se ține seama numai de
conformitate cu acestea a fost satisfăcut fie prin ideea divizării patrimoniului său în
drepturile reale existente în patrimoniu, de creanţele şi datoriile scadente, iar nu de
drepturile reale, de creanţele și datoriile viitoare. Ca urmare, starea de solvabilitate şi diferite mase de bunuri, fie prin participarea sa la constituirea unor persoane
starea de insolvabilitate sunt relative şi temporare, iar nu absolute şi definitive.
morale (juridice). .
D. Patrimoniul este unitar, dar indivizibil. a) Înţelesul ideii de divizibilitate a
6. Patrimoniul este un atribut al personalităţii. Acest element este indispen- patrimoniului. Caracterul indivizibil al patrimoniului era considerat, în teoria perso-
sabil pentru înțelegerea noțiunii juridice a patrimoniului. Precizăm însă că înțelegerea nalistă, o consecinţă firească, decurgând din ideea unității persoanei. Ulterior, s-a
acestui element doar în lumina teoriei personaliste a patrimoniului nu este suficientă. apreciat, pe bună dreptate, că nu există nicio contradicție între 1deea de unitate a per-
Această teorie leagă, în mod indisolubil, patrimoniul de persoana fizică. Recunoaş- soanei şi a patrimoniului şi ideea de divizibilitate a patrimoniului. Într-adevăr, deşi
terea personalităţii juridice pentru persoanele morale (juridice), de drept public şi de divizat în mai multe mase de drepturi şi obligaţii cu conținut economic, patrimoniul
drept privat, a permis depăşirea dificultăților teoretice care au dus la conflictul dintre rămâne unitar. În acest sens, în art. 31 alin. (2) din Noul Cod civil se prevede că
teoria personalistă a patrimoniului şi teoria patrimoniului de afectaţiune!”. Sinteza patrimoniul „poate face obiectul unei diviziuni sau afectațiuni, însă numai în cazurile şi
acestor două teorii îngăduie atât înțelegerea ideii patrimoniului ca atribut al condiţiile prevăzute de lege”. Masele patrimoniale — denumite, în art. 31 alin. (3) din
Noul Cod civil, şi patrimonii de afectaţiune — sunt rezultatul acestei diviziuni. Această
” A se vedea C. Stătescu, Drept civil. Persoana fizică. Persoana juridică. Drepturile reale, asimilare terminologică are rostul de a sublinia atât ideea unităţii patrimoniului, cât şi
Editura Didactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1970, p. 484. ideea că, în urma divizării, o persoană nu are mai multe patrimonii, ci mai multe mase
0 A se vedea supra, nr. ]. patrimoniale, denumite patrimonii de afectațiune doar pentru a pune în evidență
 10 Premise conceptuale
Patrimoniul Il
modul în care au fost preluate, în teoria modernă a patrimoniului, atât elemente
ale c) Aplicaţii ale ideii unității şi divizibilităţii patrimoniului. deea unităţii şi divizi-
teoriei personaliste, cât şi elemente ale teoriei patrimoniului de afectațiune.
bilității patrimoniului şi trăsăturile juridice ale maselor patrimoniale au mai multe
b) Noţiunea de masă patrimonială şi comunicarea intrapatrimonială. Totuşi,
aplicaţii în dreptul civil. 5
datorită generalităţii sale, fiecare masă de drepturi şi obligaţii pecuniar
e împrumută i) Astfel, în art. 33 C.fam. (căruia îi corespunde art. 353 din Noul Cod civil) se
unele trăsături ale patrimoniului înțeles ca universalitate. În acest înțeles,
masele prevede expres că: |
patrimoniale pot fi privite ca universalităţi.
„(1) Bunurile comune nu pot fi urmărite de creditorii personali ai unuia dintre soți.
Astfel, o asemenea masă nu se confundă cu drepturile şi obligaţiile componen
te, (2) Cu toate acestea, după urmărirea bunurilor proprii ale soțului debitor, credi-
având o existență independentă față de cantitatea şi fluctuaţia acestora;
fiecare masă torul său personal poate cere împărțirea bunurilor comune, însă numai în măsura
patrimonială are o dimensiune temporală, determinată de scopul căreia
îi este necesară pentru acoperirea creanţei sale. |
afectată; subrogaţia reală cu titlu universal operează, cum vom vedea,
în cadrul (3) În acest din urmă caz, bunurile atribuite prin împărțire fiecărui soț devin
fiecărei mase patrimoniale; de regulă, o masă patrimonială conţine atât drepturi,
cât proprii.” |
și obligații patrimoniale; divizarea patrimoniului în mai multe mase de drepturi
şi În mod simetric, conform art. 34 C.fam. (căruia îi corespunde art. 352 din Noul
obligaţii pecuniare trebuie să aibă întotdeauna un temei legal, spre deosebir
e de Cod civil), „Creditorii comuni vor putea urmări şi bunurile proprii ale soților, însă
universalităţile de fapt, cum se precizează în art. 541 alin. (1) din Noul
Cod civil, numai după urmărirea bunurilor comune.”
care se constituie fie prin voința legiuitorului, fie prin voința titularului patrimon
iului ii) Tot astfel, acceptarea succesiunii sub beneficiu de inventar, potrivit art. 704
[în cazul maselor patrimoniale, voinţa persoanei poate fi relevantă numai
în mod C.civ., determină numai într-un sens impropriu oprirea contopirii bunurilor din
indirect, ca o condiţie preliminară pentru aplicarea unui regim juridic care
determină patrimoniul defunctului cu bunurile din patrimoniul eredelui. În realitate, nu există
divizarea patrimoniului!!:; acesta este înţelesul sublinierii cuprinse în art. 31
alin. (2) două patrimonii. În momentul deschiderii succesiunii, toate bunurile, fie că provin de
din Noul Cod civil, în care se arată că divizarea patrimoniului este posibilă
„numai în la de cuius, fie că sunt ale eredelui, se regăsesc în acelaşi patrimoniu, respectiv în
cazurile şi condiţiile prevăzute de lege”).
Întinderea răspunderii patrimoniale este însă numai parţial limitată la fiecare patrimoniul eredelui. Ceea ce numim patrimoniul lui de cuius şi patrimoniul eredelui
masă nu sunt, în realitate, patrimonii distincte, ci un singur patrimoniu, divizat în două
patrimonială în legătură cu care s-a născut creanța unui anumit creditor. În principi
u, mase de drepturi şi obligaţii pecuniare, fiecare cu un regim juridic distinct. Unitatea
dacă elementele patrimoniale din masa respectivă nu sunt suficiente pentru
satisfa- patrimoniului eredelui, chiar astfel divizat, permite ca, după îndestularea creditorilor
cerea creanței, creditorul are posibilitatea, cu respectarea anumitor reguli legale,
să defunctului, dacă activul este mai mare decât pasivul transmis de la acesta, drepturile
urmărească celelalte bunuri din patrimoniul debitorului. Această regulă
a fost rămase să se contopească cu masa drepturilor şi datoriilor eredelui. În acest fel, sub
consacrată în art. 2324 alin. (3) din Noul Cod Civil, în care se prevede:
„Creditorii ale
căror creanţe s-au născut în legătură acest aspect, încetează practic divizarea patrimoniului eredelui.
cu o anumită diviziune a patrimoniului,
autorizată de lege, trebuie să urmărească mai întâi bunurile care fac Mutatis mutandis, această observație este valabilă şi în ipoteza separaţiei de
obiectul acelei
mase patrimoniale. Dacă acestea nu sunt suficiente pentru satisfacerea creanţelo patrimonii, ipoteză prevăzută în art. 781-784 C.civ. |
r, pot
fi urmărite şi celelalte bunuri ale debitorului.” Prin excepție de la această În Noul Cod civil, în art. 1114 alin. (2) se prevede că „Moștenitorii legali și
regulă, în
art. 2324 alin. (4) se statuează că „Bunurile care fac obiectul unei legatarii universali sau cu titlu universal răspund pentru datoriile şi sarcinile moș-
diviziuni a patri-
moniului afectate exerciţiului unei profesii autorizate de lege pot fi urmărite tenirii numai cu bunurile din patrimonial succesoral, proporțional cu cota fiecăruia.”
numai
de creditorii ale căror creanţe s-au născut în legătură cu profesia respectivă. În mod complementar, în art. 1156 alin. (1) se arată că „Înainte de partajul succe-
Aceşti
creditori nu vor putea urmări celelalte bunuri ale debitorului.” soral, creditorii personali ai unui moştenitor nu pot urmări partea acestuia din
Aşadar, deşi fiecare masă de drepturi şi obligaţii funcționează ca un tot şi este bunurile moştenirii.” Din ambele texte rezultă că patrimoniul moștenitorului este
privită, în înţelesul arătat mai sus, ca o universalitate juridică, în sensul că este divizat în două mase patrimoniale,
compusă şi din activ, şi din pasiv, și din elemente prezente, şi din cele viitoare, totuşi iii) În cazul societăţilor comerciale, drepturile şi obligaţiile sunt de asemenea
unitatea patrimoniului asigură, de regulă, comunicarea dintre diferitele mase împărțite în mai multe mase cu regimuri distincte, iar unitatea patrimoniului asigură
de
drepturi şi obligaţii. Mai mult, când dispare scopul căruia îi este afectată o anumită comunicarea juridică dintre acestea. Ni
masă patrimonială, elementele componente se păstrează în cadrul universalităţii iv) Activităţile desfăşurate în cadrul profesiunilor autorizate (avocaţi, medici,
care
este patrimoniul. notari, executori judecătoreşti etc.) presupun existența unui aşa-numit patrimoniu
profesional individual. În realitate, este vorba de o masă patrimonială destinată exer-
citării profesiei. În acest sens, potrivit art. 33 alin. (1) din Noul Cod civil, „Consti-
Ii [a a. o ._.
De exemplu, actul juridic al căsătoriei, ca act de voință,x este necesar pentru aplicarea
.
tuirea masei patrimoniale afectate exercitării în mod individual a unei profesii
regimului juridic al comunității de bunuri. Cele două mase patrimoniale rezultate autorizate se stabileşte prin actul încheiat de titular, cu respectarea condiţiilor de
îşi au
izvorul, în mod direct, în lege şi, în mod indirect, în voința părților,
formă şi de publicitate prevăzute de lege.”

[2 Premise conceptuale
Patrimoniul comercianților persoane fizice include, de asemenea, o masă de
bunuri afectate scopului respectiv.
v) În Noul Cod civil a fost instituită fiducia, ca operaţiune juridică prin care „unul
sau mai mulți constituitori transferă drepturi reale, drepturi de creanţă, garanţii ori
alte drepturi patrimoniale sau un ansamblu de asemenea drepturi, prezente ori
viitoare, către unul sau mai mulți fiduciari care le administrează cu un scop deter-
minat, în folosul unuia sau al mai multor beneficiari. Aceste drepturi alcătuiesc o
masă patrimonială autonomă, distinctă de celelalte drepturi şi obligaţii din patrimo-
niile fiduciarilor” (art. 773).
Aşadar, operațiunea juridică a fiduciei determină o divizare a patrimoniului fidu-
ciarului. În art. 785-787 din Noul Cod civil sunt reglementate relațiile dintre masa
patrimonială fiduciară şi restul patrimoniului fiduciarului, pe de o parte, şi patri-
moniul constituitorului fiduciei, pe de altă parte.
Astfel, în ipoteza deschiderii procedurii insolvenţei împotriva fiduciarului,
creditorii acestuia nu se vor putea îndestula din masa patrimonială fiduciară; bunurile
din această masă vor putea fi urmărite, în condiţiile legii, ca regulă, numai de titularii
de creanţe născute în legătură cu aceste bunuri, altfel spus, numai de creditorii masei
patrimoniale fiduciare; creditorii constituitorului vor putea urmări bunurile din
această masă numai dacă au o garanţie reală asupra lor, pentru care au fost efectuate
formalitățile necesare opozabilităţii anterior stabilirii fiduciei. Ceilalţi creditori ai
constituitorului vor putea urmări bunurile din masa patrimonială fiduciară numai în
temeiul hotărârii judecătoreşti definitive de admitere a acţiunii pauliene prin care a
fost desfiinţat contractul de fiducie încheiat în frauda drepturilor lor de creanţă.
În mod complementar, creditorii fiduciari nu pot urmări celelalte bunuri ale
fiduciarului sau bunurile din patrimoniul constituitorului, cu excepţia cazului în care
s-a prevăzut obligaţia fiduciarului sau/şi a constituitorului de a răspunde pentru o
parte sau pentru tot pasivul fiduciei. Într-o asemenea situaţie, urmărirea va începe,
mai întâi, asupra masei patrimoniale fiduciare, iar dacă aceasta nu este îndestulătoare,
ea se va extinde asupra celorlalte bunuri ale fiduciarului sau/şi ale constituitorului, în
limita şi în ordinea stabilite de părţile contractului de fiducie. În cazul în care
fiduciarul cauzează un prejudiciu prin actele sale de administrare sau conservare a
masei patrimoniale fiduciare, el va răspunde nu cu bunurile din această masă, ci
numai cu celelalte bunuri din patrimoniul său.
E. Patrimoniul este inalienabil. Ca atribut al personalităţii, patrimoniul nu poate fi
desprins de persoana care este titularul său. Drepturile pot fi înstrăinate, grevate cu
sarcini, modificate, datoriile pot fi executate, se pot asuma noi datorii, dar aceste
fluxuri patrimoniale nu echivalează cu transmiterea patrimoniului ca universalitate
juridică. Patrimoniul este inalienabil, nu în individualitatea elementelor care-l
compun, ci ca universitas iuris.
Aşa-zisa transmitere a patrimoniului unei persoane fizice către moştenitorii săi,
aşa-zisa vânzare a unui patrimoniu în condiţiile art. 1399-1401 C.civ. (art. 1747-1754
din Noul Cod civil), precum şi aşa-zisa transmitere, integrală sau divizată, a patrimo-
niului unei persoane juridice în cazul reorganizării sale nu infirmă inalienabilitatea
patrimoniului. Mai corect este să spunem că obiectul transmiterii nu este patrimoniul,
ci fie totalitatea drepturilor şi datoriilor existente în patrimoniul transmițătorului, fie
Patrimoniul 13
totalitatea drepturilor şi datoriilor existente într-o anumită masă din patrimoniul
acestuia. Ideea de transmisiune universală sau cu titlu universal este numai parțial
corectă, adică numai în sensul că se transmit toate drepturile şi obligaţiile dintr-un
patrimoniu sau dintr-o masă patrimonială, în mod unitar sau fracționat, dar privite la
un moment dat, iar nu în sensul că se transmite patrimoniul, care nu se reduce, sub
aspect temporal, la un anumit moment, ci se caracterizează prin permanență şi conti-
nuitate pe durata existenţei persoanei care este titularul său. Transmisiunea universală
sau cu titlu universal exprimă, așadar, fenomenul prin care conţinutul patrimoniului
unei persoane se „varsă”, total sau parțial, într-unul sau mai multe patrimonii aparţi-
nând unor persoane diferite.
În concluzie, patrimoniul este inalienabil, masele patrimoniale sunt alienabile sau
inalienabile, în funcţie de voinţa legiuitorului, în timp ce drepturile şi obligațiile
patrimoniale sunt, în principiu, alienabile, cu excepţia celor intuitu personae. Altfel
spus, dacă patrimoniul este un atribut al personalităţii, drepturile şi obligaţiile patri-
moniale sunt, în principiu, autonome și alienabile, în mod universal, cu titlu universal
sau cu titlu particular.
7. Definiţia noţiunii juridice de patrimoniu. Reunind toate elementele prezen-
tate mai sus, rezultă că noțiunea juridică de patrimoniu desemnează rotalitatea
drepturilor şi datoriilor cu conţinut economic aparținând unei persoane. În această
expresie sintetică regăsim tot ceea ce este definitoriu pentru noțiunea analizată: ideea
valorii economice, ideea universalităţii şi fundamentul personalist al patrimoniului.
Nu mai puţin, în această definiţie sunt incluse două dimensiuni esenţiale ale
patrimoniului.
În primul rând, patrimoniul are o natură pur intelectuală. Într-un sens asemănător,
s-a afirmat. că totalitatea raporturilor juridice pe care le leagă o anumită persoană
formează sfera juridică al cărei centru este subiectul de drept respectiv; separând
raporturile patrimoniale de cele personale nepatrimoniale, se identitică o sferă
juridică mai mică, respectiv patrimoniul.
În al doilea rând, această definiţie evocă dimensiunea permanenţei şi continuității
patrimoniului pe durata existenţei persoanei. Indiferent de dinamica fluxurilor econo-
mice în care este angajată o persoană, integritatea patrimoniului său se păstrează de
la nașterea până la moartea persoanei fizice, respectiv de la înființarea până la
încetarea persoanei juridice.
$3. Prerogativele puterii juridice asupra patrimoniului
8. Este patrimoniul obiectul unui drept sau al unei puteri? Titularul unut
patrimoniu se bucură de anumite prerogative asupra întregii universalități, aceste
prerogative nu se exercită în legătură cu fiecare drept patrimonial sau în legătură cu
fiecare obligaţie pecuniară, ci asupra întregului ansamblu de drepturi şi obligaţii,
privite în unitatea lor juridică. Tot astfel, aceste prerogative nu sunt o simplă sumă a
prerogativelor conferite de drepturile patrimoniale.
Indiferent dacă această putere exercitată asupra patrimoniului de către titularul
său este înțeleasă sau nu ca un drept, ea nu poate fi ignorată, fiind distinctă de puterea
conferită de fiecare drept patrimonial, privit ur singuli. Calificarea acestei puteri ca
un drept de proprietate este, desigur, discutabilă. Rezerva pe care o avem în ce
14 Premise conceptuale
priveşte calificarea puterii pe care o are titularul asupra patrimoniului său ca un drept
de proprietate se întemeiază pe următoarele două argumente,
Mai întâi, este vorba de caracterul incomplet al prerogativelor pe care le conferă
această putere, mai ales în ceea ce priveşte dispoziţia juridică. Spre deosebire de
fondul de comerț sau de unele mase patrimoniale, patrimoniul este inalienabil. Ca
urmare, este de preferat ideea de putere ideii de drept de proprietate asupra patrimo-
niului. Acest argument nu este însă suficient, deoarece nu există o diferență de esență
între ideea de putere şi ideea de drept. Până la urmă, diferenţa este de configurație
juridică, adică de prerogative.
lată de ce mai important este argumentul care subliniază diferența dintre noțiunea
de patrimoniu şi noțiunea de bun. Într-adevăr, drepturile patrimoniale sunt instru-
mente juridice de apropriere a bunurilor. Fiecare dintre ele exprimă o putere derivată
din ideea de apartenenţă față de o anumită persoană. Întrucât patrimoniul, spre deose-
bire de fondul de comerţ, nu este însă un bun, puterea care se exercită asupra sa nu se
confundă cu un drept subiectiv patrimonial, chiar dacă ea exprimă ideea de aparte-
nenţă a patrimoniului față de o anumită persoană.
Aşadar, nu conținutul juridic, ci obiectul exprimă cel mai bine diferența dintre
ideea de putere asupra patrimoniului şi ideea de drept subiectiv. Dar tocmai pentru că
obiectul acestei puteri nu este un bun, lipseşte prerogativa dispoziţiei juridice.
Patrimoniul poate fi administrat, pe baza acestei puteri, chiar de către titularul său
ori de către un împuternicit al acestuia, pe baza unui legat sau al unei convenţii. Tot
astfel, titularul patrimoniului poate delega această putere unei terțe persoane numai în
legătură cu o anumită masă patrimonială. Aceste idei sunt consacrate în art. 792
alin. (1) din Noul Cod civil. În Titlul V („Administrarea bunurilor altuia”) al Cărții a II-a
(„Despre bunuri”) din acest cod, sunt cuprinse regulile generale nu numai pentru
administrarea unor bunuri ale altuia, privite ut singuli, ci şi pentru administrarea unui
patrimoniu sau a unei mase patrimoniale aparținând unei alte persoane. Aceste reguli
sunt aplicabile oricărei administrări a bunurilor altora, privite ur singuli sau ca uni-
versalități, ori de câte ori legea, actul constitutiv sau împrejurările concrete nu impun
aplicarea unui alt regim juridic de administrare [art. 792 alin. (3)].
$4. Modalităţile juridice ale patrimoniului
9. Noţiune. Spre deosebire de modalităţile juridice ale drepturilor reale, definite
în raport cu bunurile privite ur singuli care formează obiectul fiecărui drept real în
parte, modalităţile juridice ale patrimoniului pot fi definite pornind de la situațiile în
care o masă patrimonială este stăpânită în comun de titularii a două sau mai multe
patrimonii distincte. Aşadar, nu este vorba, în realitate, de o stăpânire în comun a
unui patrimoniu în întregul său, întrucât acesta nu poate avea decât un singur titular.
În schimb, dacă este vorba de o masă de drepturi şi obligaţii pecuniare, este posibilă
stăpânirea ei în comun de către titularii mai multor patrimonii, fie în sensul că fiecare
titular are o cotă-parte din întreaga masă patrimonială şi din fiecare element care o
compune, cum se întâmplă în cazul indiviziunii şi în cazul patrimoniului profesional
comun, fie în sensul devălmăşiei, cum se întâmplă în cazul comunității de bunuri a
soţilor. Totuşi, pentru simplificare terminologică, deşi este vorba de o modalitate
juridică a unei mase patrimoniale, se utilizează noțiunea de modalitate juridică a
Patrimoniul 15
patrimoniului. Esenţial este faptul că puterea pe care o conferă patrimoniul se
exercită în comun de mai mulți titulari ai unor patrimonii diferite cu privire la aceeaşi
masă patrimonială sau, cel puțin, cu privire la bunurile care formează obiectul
drepturilor şi datoriilor din acea masă patrimonială.
Indiviziunea, comunitatea matrimonială şi patrimoniile profesionale comune sunt
modalităţile juridice ale patrimoniului.
10. Indiviziunea. În ipoteza în care a operat separaţia de patrimonii, indiviziunea
este o unitate juridică, iar nu o simplă sumă de drepturi de coproprietate. Chiar dacă
drepturile de creanţă și datoriile se divid de drept între comoştenitori, separaţia de
patrimonii opreşte confuzia drepturilor şi obligațiilor succesorale cu cele proprii ale
eredelui până la plata datoriilor moştenirii, respectiv ale indiviziunii. Aşa fiind, indivi-
ziunea are un activ şi un pasiv, iar subrogaţia reală operează în cadrul acestei mase
patrimoniale. Dar, întrucât cu privire la aceeaşi masă patrimonială există mai mulți
titulari, respectiv comoştenitori, indiviziunea este o modalitate juridică a patrimoniului,
În absenţa separaţiei de patrimonii, indiviziunea este mai degrabă o sumă de
coproprietăți şi de alte drepturi reale comune pe cote-părți decât o modalitate juridică
a patrimoniului.
11. Comunitatea matrimonială. Regimul matrimonial al comunităţii de bunuri
presupune divizarea patrimoniului fiecărui soț în două mase de drepturi și datorii
pecuniare: comune şi proprii. Masa bunurilor şi datoriilor comune din patrimoniul
ambilor soți constituie tocmai comunitatea matrimonială a soţilor, care, fără să fie un
patrimoniu distinct de patrimoniul fiecărui soț, se înfăţişează ca o confuziune parțială
a patrimoniilor soților pe durata căsătoriei.
12. Patrimoniul profesional comun. Deşi lipseşte o reglementare clară în legă-
tură cu patrimoniul profesional comun, acesta există în cazul societăților profesionale
cu caracter civil, dar numai cu privire la asociaţii care au aportat nu numai părți de
industrie, ci şi bunuri. În acest caz, este vorba de o masă de drepturi şi obligaţii pecu-
niare cu privire la care fiecare asociat are câte o cotă-parte, determinată sau deter-
minabilă. Privit în mod individual, fiecare bun din patrimoniul profesional comun
formează obiectul unui drept de proprietate comună pe cote-părți. Puterea patri-
monială se exercită asupra masei de drepturi şi obligaţii care formează patrimoniul
profesional conform legii şi contractului de asociere.
Secţiunea a III-a
Funcţiile patrimoniului
$1. Consideraţii introductive
13. Noţiunea de funcţie a patrimoniului. Indisolubil legat de persoană, patri-
moniul este şi o punte de legătură între titularul său şi celelalte subiecte de drept.
Într-adevăr, drepturile şi obligaţiile patrimoniale intră în conținutul unor raporturi
juridice născute sau care urmează a se naşte între titularii diferitelor patrimonii. Func-
țiile patrimoniului sunt expresia generalizată a acestor legături juridice care se creează
între titularii unor patrimonii diferite. În absenţa noțiunii juridice de patrimoniu nu ar
 16 Premise conceptuale
Patrimoniul 17
fi posibile şi nu s-ar explica subrogaţia reală universală și cu titlu
universal, dreptul unei universalităţi, respectiv la scara întregului patrimoniu sau a unei mase patri-
de gaj general al creditorilor Chirografari şi transmisiunea universa
lă ŞI cu titlu moniale. Al doilea element al fundamentului juridic al subrogaţiei reale generale, ca
universal. Aşadar, funcţiile patrimoniului nu pot fi înțelese doar prin
raportare la un funcție a patrimoniului, este tocmai ideea de universalitate.
singur patrimoniu, ci numai din perspectiva relațiilor interpatrimonial
e.
16. Conţinutul subrogaţiei reale generale. Corelaţia cu divizibilitatea patri-
$2. Subrogaţia reală universală şi subrogaţia reală cu titlu moniului. Conform adagiului in iudiciis universalibus, pretium succedit loco rei et
universal
res loco pretii, elementele pecuniare care ies din patrimoniu se înlocuiesc cu elemen-
14. Sensurile noţiunii de subrogaţie. În dreptul civil se face tele pecuniare care intră în patrimoniu. Mai mult, aceste elemente care intră în
distincție între
subrogația personală, care desemnează înlocuirea unei persoane cu
o altă persoană în patrimoniu vor avea aceeași poziţie juridică pe care au avut-o elementele care ies din
cadrul unui raport juridic obligaţional, şi subrogaţia reală, care
desemnează înlo- patrimoniu. Așadar, ele vor avea calitatea de elemente ale univezrsalităţii care este
cuirea unui element patrimonial cu un alt element patrimon
ial. La rândul său, subro- patrimoniul sau ale unei mase patrimoniale determinate. Această idee este exprimată
gaţia reală este de trei feluri: subrogația reală universală — când
elementele patrimo- printr-un alt adagiu: subrogatum capit naturam subrogati.
niale care se înlocuiesc unele cu altele sunt privite în cadrul universa
lității care este Elementele pecuniare care fac obiectul acestei înlocuiri nu sunt privite ur singuli,
patrimoniul —, subrogaţia reală cu titlu universal — când elementele
patrimoniale care ci în cadrul universalităţii care este patrimoniul sau în cadrul unei mase patrimoniale
se înlocuiesc unele cu altele sunt privite în cadrul unei mase
patrimoniale - și determinate. Înlocuirea nu are în vedere calitățile fizice ale bunurilor care formează
subrogaţia reală cu titlu particular — când elementele patrimoniale
care se înlocuiesc obiectul drepturilor şi obligaţiilor pecuniare, ci valoarea economică a acestor
unele cu altele sunt privite ut singuli. Pentru simplificare, vom
folosi şi noţiunea de elemente patrimoniale şi regimul lor juridic.
subrogaţie reală generală pentru a desemna, în mod cumulat,
subrogaţia reală Elementele pecuniare care intră în patrimoniu devin elemente ale acestei univer-
universală şi subrogația reală cu titlu universal.
salități, însumându-se la activ sau la pasiv. Când patrimoniul este divizat, aceste
Este de observat că în toate cazurile de subrogaţie reală se stabileşt
e o relaţie nu elemente pecuniare intră într-o masă patrimonială determinată şi vor dobândi regimul
numai între elementele din interiorul aceluiaşi patrimoniu, ci şi
o relaţie între două juridic comun al acesteia. În această ultimă situație, însumarea se va face la activul
patrimonii diferite. Cu referire la subrogaţia reală generală, ca
funcţie a patrimo- sau la pasivul masei patrimoniale respective. Se poate spune că orice subrogaţie reală
niului, se verifică astfel ideea că ea exprimă o relație de comunic
are interpatri- cu titlu universal presupune şi o subrogaţie reală universală, în sensul că elementele
monială. Aceasta nu înseamnă că subrogația reală presupune întotde
auna un schimb care intră în patrimoniu devin şi elemente ale universalităţii care este patrimoniul,
de elemente pecuniare între două patrimonii!?,
dar, în plus, dobândesc şi regimul juridic comun pentru o masă patrimonială determi-
15. Fundamentul juridic al subrogației reale generale. Fungibilitatea nată. Când patrimoniul nu este divizat, operează doar subrogaţia reală universală, în
econo-
mică şi ideea de universalitate. Cum am văzut, în sens larg, fungibil sensul că elementele care intră în patrimoniu devin elemente ale universalităţii, fără a
itatea are în
vedere numitorul comun al tuturor elementelor care compun patrimo dobândi însă şi un regim juridic comun unei anumite mase patrimoniale.
niul sau o masă
patrimonială: conţinutul economic, evaluabil în bani al drepturilor Această înlocuire se produce fără a fi necesară o prevedere specială a legii. Altfel
şi obligaţiilor
patrimoniale'?. Tocmai datorită acestei trăsături comune, elementele patrimo spus, subrogaţia reală universală şi subrogaţia reală cu titlu universal se produc în
niale pot
fi schimbate unele cu altele, ele fiind însumate la activul sau la pasivul mod automat.
patrimoniului
ori al unei mase patrimoniale. Din această perspectivă, este nerelev Înlocuirea priveşte, în egală măsură, drepturile și obligațiile patrimoniale, deşi, în
antă natura
bunului sau voința părţilor, criterii necesare în aprecierea fungibilităţii mod tradițional, subrogaţia reală este tratată în legătură cu înlocuirea bunurilor.
stricto sensu.
Ca urmare, fungibilitatea laro sensu, care poate fi denumită și fungibil Fundamentată pe ideea de universalitate, subrogaţia reală generală asigură totodată
itate econo-
mică, este o calitate comună tuturor elementelor patrimoniale. permanența şi continuitatea acestui fundament. În absenţa subrogației reale generale,
Numai subrogaţia reală universală şi subrogația reală cu titlu universal constitu şi-ar pierde sensul şi funcţia patrimoniului de a fi gajul general al creditorilor
ie
o funcție a patrimoniului. Numai în aceste ipoteze, subsumate ideii chirografari. Într-adevăr, dacă nu s-ar produce înlocuirea elementelor pecuniare unele
de subrogaţie
reală generală, înlocuirea elementelor patrimoniale unele cu altele cu altele în patrimoniul debitorului, creditorii chirografari nu ar putea să îşi realizeze
se face în cadrul
creanțele. Rațiunea de a fi a subrogaţiei reale generale este, aşadar, aceea de a asigura
integritatea patrimoniului dintr-o dublă perspectivă: una — a persoanei care este titularul
12 su.
Este posibil ca un bun săxiasă dintr-un
pe . . x. .
patrimoniu şi să intre în alt patrimoniu.
, fără ca un
patrimoniului, şi alta — a creditorilor persoanei respective.
alt bun să iasă din al doilea patrimoniu şi să intre în primul patrimoniu Nu trebuie să se creadă însă că întotdeauna când un bun intră sau iese din patri-
, cum se întâmplă în
cazul în care piere un bun şi locul său este luat de indemnizaţia de moniu se produce o subrogaţie reală generală. Numai așa se explică fluctuația rapor-
asigurare sau de despă-
gubire. Aşadar, înlocuirea intrapatrimonială, care este de esența subrogaţie tului dintre activul şi pasivul patrimonial. Subrogaţia reală generală nu poate împie-
i reale, nu cores-
punde întotdeauna unei înlocuiri interpatrimoniale.
dica îmbogățirea sau sărăcirea unui patrimoniu. Fie că este vorba de donaţii, fie că
A se vedea supra, nr. 4.
este vorba de activităţi cu şanse de câştig sau riscuri de pierdere, fie că este vorba de
a
3,
18 Premise conceptuale
o transmitere sau de o preluare unilaterală a datoriilor, toate acestea explică creşterile
şi descreşterile patrimoniale.
17. Comparaţie între subrogaţia reală generală şi subrogația reală cu titlu
particular. Din cele de mai sus rezultă criteriile de distincţie între subrogația reală
generală (universală sau cu titlu universal) şi subrogaţia reală cu titlu particular.
Mai întâi, sub aspectul cadrului în care operează, subrogația reală generală se
produce în contextul universalității care este patrimoniul sau în interiorul unei
anumite mase patrimoniale. Subrogaţia reală cu titlu particular are ca obiect elemente
patrimoniale privite ut singuli.
Apoi, sub aspectul efectelor, subrogaţia reală universală transferă calitatea ele-
mentelor pecuniare care ies din patrimoniu de a fi integrate într-o universalitate
asupra elementelor pecuniare care intră în patrimoniu. În plus, când este vorba şi de o
subrogaţie reală cu titlu universal, elementele pecuniare care intră în patrimoniu
dobândesc şi regimul juridic comun pentru o anumită masă patrimonială. Subrogația
reală cu titlu particular transferă, pe lângă acest regim juridic general, şi regimul juri-
dic special al bunului care a ieşit din patrimoniu asupra celui care întră în patrimoniu.
În al treilea rând, sub aspectul modului în care operează, subrogația reală generală
se produce în mod automat, fără a fi necesară o prevedere a legii. Subrogaţia reală cu
titlu particular operează numai dacă este prevăzută în mod expres de lege şi numai în
măsura în care legea o prevede. Ca urmare, dintre trăsăturile care formează regimul
juridic particular al bunului care a ieşit din patrimoniu, se transferă asupra bunului
care intră în patrimoniu numai acelea care sunt expres prevăzute în dispoziţiile legale
care instituie, pentru cazul respectiv, subrogația reală cu titlu particular.
Întotdeauna când legea prevede un caz de subrogaţie reală cu titlu particular
înlocuirea elementelor patrimoniale are, în acelaşi timp, și semnificația unei subro-
gaţii reale generale. Consecința este că elementul pecuniar care intră în patrimoniu
primeşte nu numai regimul juridic particular, propriu elementului pecuniar care a
ieşit din patrimoniu, ci devine şi un element al universalităţii care este patrimoniul şi,
determinate, dobândind
dacă este cazul, un element al unei mase patrimoniale
regimul juridic al acesteia.
Aşadar, se poate spune că subrogaţia reală cu titlu particular presupune întot-
deauna şi o subrogaţie reală generală. Reciproca însă nu se verifică: nu orice subro-
gaţie reală generală presupune şi o subrogaţie reală cu titlu particular.
18. Cazuri de subrogaţie reală cu titlu particular. În dreptul civil sunt regle-
mentate mai multe cazuri de subrogaţie reală cu titlu particular.
a) Mai întâi, conform art. 1721 C.civ., „Când un imobil, recolte sau alte bunuri
mobile vor fi fost asigurate în contra incendiului sau în contra oricărui alt caz fortuit,
suma ce se va datora de către asigurător va trebui, dacă nu va fi fost cheltuită în
reparația obiectului asigurat, să fie afectată la plata creanţelor privilegiate Şi
ipotecare, după rangul fiecăreia din ele.
Asemenea se va urma şi cu orice despăgubire va fi datorită de către o a treia per-
soană, pentru pierderea totală sau deteriorarea obiectului însărcinat cu un privilegiu
sau ipotecă.”
În sfera de aplicare a acestui text intră nu numai imobilele, ci şi recoltele sau alte
bunuri mobile, nu numai ipotecile, ci și privilegiile speciale, inclusiv gajul care, în
Patrimoniul 19
concepția art. 1730 pct. 3 şi a art. 1733 alin. (1) C.civ., este asimilat unui privilegiu
special. În schimb, privilegiile generale ies din această sferă de aplicare, întrucât au
valoarea unor simple drepturi personale de preferință pentru a căror conservare este
suficientă subrogaţia reală generală. În plus, ele nu au ca obiect anumite bunuri din
patrimoniul debitorului, astfel încât nu se poate vorbi despre un regim juridic
particular pentru un anumit element patrimonial.
În Noul Cod civil, acest caz de subrogație reală cu titlu particular a fost extins de
la ipotecă la toate privilegiile şi ipotecile. Astfel, conform art. 2330, „(1) Dacă bunul
grevat a pierit ori a fost deteriorat, indemnizaţia de asigurare sau, după caz, suma
datorată cu titlu de despăgubire este afectată la plata creanţelor privilegiate sau
ipotecare, după rangul lor.
(2) Sunt afectate plăţii aceloraşi creanţe sumele datorate în temeiul exproprierii
pentru cauză de utilitate publică sau cu titlu de despăgubire pentru îngrădiri ale
dreptului de proprietate stabilite prin lege.”
b) Noul Cod civil reglementează alte două cazuri de subrogaţie reală. Mai întâi,
prin art. 748 alin. (2) fraza I, se prevede că, dacă bunul care formează obiectul
uzufructului a fost distrus, total sau parțial, „... uzufructul va continua asupra despă-
gubirii plătite de terț sau, după caz, asupra indemnizaţiei de asigurare, dacă aceasta
nu este folosită pentru repararea bunului.” În al doilea rând, în materia ipotecii
mobiliare, conform art. 2393, „(1) Cel care achiziționează un bun în cursul obişnuit
al activității unei întreprinderi care înstrăinează bunuri de același fel dobândeşte
bunul liber de ipotecile constituite de înstrăinător, chiar dacă ipoteca este perfectă, iar
dobânditorul cunoaşte existența acesteia.
(2) În acest caz, ipoteca se strămută asupra prețului sau altor bunuri rezultate din
înstrăinarea bunului ipotecat.”
c) Conform art. 24 alin. (1) din Titlul VI al Legii nr. 99 din 26 mai 1999 (Legea
privind unele măsuri pentru accelerarea reformei economice) '$, „Orice bun care
înlocuieşte bunul constituit ca garanție sau bunul în care a trecut valoarea bunului
afectat garanţiei se presupune a fi produs al bunului iniţial, cu excepţia cazului în
care debitorul va face dovada contrarie”. În această formulare impertectă, recu-
noaştem un caz de subrogaţie reală cu titlu particular. Ca urmare, garanţia mobiliară
stabilită conform legii menţionate va putea fi executată asupra bunului care a intrat în
patrimoniu.
In mod asemănător, în art. 2392 din Noul Cod civil se prevede că „(1) Ipoteca se
extinde asupra fructelor şi productelor bunului ipotecat, precum şi asupra tuturor
bunurilor primite de constituitor în urma unui act de administrare ori de dispoziţie
încheiat cu privire la bunul ipotecat.
(2) Se consideră, de asemenea, a fi un produs al bunului ipotecat orice bun care îl
înlocuieşte sau în care trece valoarea acestuia.”
'* Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea 1, nr. 236 din 27 mai 1999, modificată
succesiv ulterior, ultima modificare fiind realizată prin Legea nr. 161 din 19 aprilie 2003
privind unele măsuri pentru asigurarea transparenţei în exercitarea demnităţilor publice, a
funcţiilor publice şi în mediul de afaceri, prevenirea şi sancţionarea corupției, publicată în
Monitorul oficial al României, Partea ], nr. 279 din 21 aprilie 2003.
 20 Premise conceptuale
d) Conform art. 28 alin. (2) din Legea nr. 33 din 27 mai 1994 privind exproprierea
pentru cauză de utilitate publică!5, dreptul de ipotecă şi privilegiul special imobiliar
care grevează un imobil expropriat se strămută de drept asupra despăgubiri cuvenite
proprietarului. În Noul Cod civil, acest caz de subrogaţie reală cu titlu particular este
reglementat în art. 2330 alin. (2), citat anterior.
19. Subrogaţia reală cu titlu universal permite restituirea şi împărțeala patri-
moniului. În literatura juridică, în mod curent, se precizează că subrogaţia reală cu titlu
universal permite și explică atât posibilitatea de restituire a unui patrimoniu, cât şi posi-
bilitatea de împărțeală a patrimoniului succesoral!S. În realitate, nu este vorba decât de
două cazuri particulare în care operează subrogaţia reală cu titlul universal ca urmare a
divizării patrimoniului. Într-adevăr, în cele două ipoteze nu este vorba, propriu-zis,
de
restituirea sau de împărțeala unui patrimoniu, ci a unei mase patrimoniale.
Astfel, ca urmare a anulării hotărârii judecătoreşti declarative de moarte, s-a pus
problema așa-numitei restituiri a patrimoniului celui considerat, în mod eronat, ca
fiind decedat. Cum am văzut, masa succesorală nu este un patrimoniu distinct, ci o
masă patrimonială în patrimoniul succesorului. Anularea hotărârii judecătoreşti
declarative de moarte are ca efect, între altele, renaşterea unităţii juridice a masei
succesorale în patrimoniul succesorului. Integritatea acestei mase patrimoniale este
păstrată, în cazurile în care s-au încheiat acte de înstrăinare cu titlu oneros către terți
de bună-credință [acte care rămân valabile conform art. 20 alin. (2) din Decretul
nr. 31 din data de 30 ianuarie 195417, respectiv conform art. 54 alin. (2) din Noul Cod
civil], tocmai prin subrogaţia reală cu titlu universal. Ceea ce se restituie este tocmai
această masă patrimonială. Dar, odată ce a fost restituită autorului, ea se topeşte în
universalitatea patrimoniului acestuia.
În mod asemănător funcționează subrogaţia reală cu titlu universal şi când este
vorba de petiția de ereditate, care are ca obiect tot restituirea unei mase patrimoniale,
iar nu a unui patrimoniu 8.
De asemenea, am văzut că indiviziunea este nu numai o modalitate juridică
patrimoniului, ci şi o ipoteză de divizare a patrimoniului succesorilor, dacă sunt
îndeplinite condiţiile necesare. De aceea, şi în acest caz, ne aflăm în prezența unei
simple aplicaţii particulare a ideii mai generale conform căreia subrogaţia reală cu titlu
universal operează, în mod distinct, în cadrul fiecărei mase patrimoniale. Pe această
bază, dacă împărțeala în natură nu este posibilă sau avantajoasă pentru coindivizari,
bunurile corporale pot fi vândute sau schimbate, iar sumele de bani sau alte bunuri care
intră astfel în masa succesorală se împart conform cotelor succesorale.
> Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea |, nr. 139 din 2 iunie 1994.
'S În acest sens, a se vedea C. Stătescu, op. cit., pp. 503 şi 504; M.N. Costin, Marile insti-
tuții ale dreptului civil român, vol. 1, Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale prin-
cipale, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1982, p. 67; C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale prin-
cipale, Editura All Beck, Bucureşti, 2001, pp. 15 şi 16.
Publicat în Buletinul Oficial a] României nr. 8 din 30 ianuarie 1954.
5 Pentru petiția de ereditate, a se vedea Fr. Deak, Tratat de drept succesoral, Editura
Universul Juridic, Bucureşti, 2002, pp. 478-486. Pentru Decretul nr. 31/1954, a se vedea
supra, nr. 19, nota 17.
Patrimoniul 21
$3, Gajul general al creditorilor chirografari
20. Sediul legal. Precizări terminologice. Potrivit art. 1718 din Codul civil
[art. 2324 alin. (1) fraza 1 din Noul Cod civil], „Oricine este obligat personal este
ținut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile sale, mobile şi imobile, prezente
şi Viitoare”. Acest text instituie gajul general al creditorilor chirografari asupra
patrimoniului debitorului. Dacă debitorul nu îşi îndeplineşte datoriile în mod voluntar
la scadenţă, creditorii chirografari au posibilitatea să ceară executarea silită asupra
activului din patrimoniul debitorului. Această posibilitate se întemeiază tocmai pe
ideea că patrimoniul debitorului constituie obiectul gajului general al creditorilor
chirografari. Aceştia sunt creditorii ale căror creanţe nu se bucură de o garanţie reală.
În absenţa noțiunii juridice de patrimoniu nu ar fi de conceput nici noţiunea de gaj
general al creditorilor chirografari.
Termenul de gaj ar putea induce în eroare. El trimite la o garanție reală, or gajul
general al creditorilor chirografari nu este, cu adevărat, o garanţie, cu atât mai puţin o
garanţie reală. Termenul de gaj este folosit într-o accepție metaforică, pentru a evoca
puterea pe care creditorul chirografar o are asupra patrimoniului debitorului. Aşadar,
asupra patrimoniului se exercită nu numai puterea titularului său, ci şi puterea
creditorilor chirografari în forma gajului general. Este pusă în evidență, încă o dată,
ideea că patrimoniul exprimă nu numai legătura indisolubilă cu persoana care este
titularul său, ci şi legătura cu alte subiecte de drept, atât în forma unor raporturi juridice
particulare, cât şi într-o formă mai generală: gajul general al creditorilor chirografari.
Deşi sunt mai mulți creditori chirografari, cel puţin virtuali, conceptul care
desemnează această funcţie este exprimat prin termeni utilizaţi la singular: drept de
gaj general. Altfel spus, nu există atâtea drepturi de gaj general câţi creditori chiro-
grafari sunt. Dimpotrivă, dreptul de gaj general exprimă puterea comună pe care
creditorii chirografari o au asupra patrimoniului debitorului. O asemenea putere
a comună nu ar putea exista dacă datoriile nu ar forma o unitate în patrimoniul
debitorului, respectiv pasivul patrimonial, şi dacă acest pasiv nu ar fi indisolubil legat
de activ în cadrul universalităţii care este patrimoniul ca atribut al personalităţii. Din
caracterul comun al acestei puteri derivă principiul egalității creditorilor chirografari,
consacrat în art. 2326 din Noul Cod civil. Restrângerea sferei de aplicare a acestui
principiu este posibilă prin constituirea garanţiilor reale. În cazul lor, bunurile sunt
urmărite nu în virtutea apartenenţei lor la un anumit patrimoniu, ci pe baza legăturii
pe care o au cu o anumită datorie şi cu un anumit drept de creanţă, fiind afectate
realizării acestuia: res, non persona debet.
21. Conţinutul funcţiei. Creditorii chirografari, spre deosebire de cei care se
bucură de garanţii reale, nu au, aşadar, un drept de urmărire cu privire la bunurile
care ies din patrimoniu. Fluxurile patrimoniale pot fi desfăşurate, în mod liber, de
debitor prin acte juridice cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Creditorii chirografari pot
urmări numai activul existent în patrimoniul debitorului la scadență. Sunt avute însă
în vedere nu numai drepturile patrimoniale existente în momentul naşterii datoriei, ci
şi acelea care au intrat în patrimoniul debitorului până la scadență. În acest sens
trebuie înțeleasă expresia bunuri prezente şi viitoare din cuprinsul art. 1718 C.civ.
[art. 2324 alin. (1) din Noul Cod civil]. Această expresie pune în evidență nu numai
 22 Premise conceptuale
Patrimoniul 23
ideea de permanență şi continuitate a patrimoniului, ci şi ideea
că momentul fixării ideea comunicării juridice dintre diferitele mase patrimoniale şi ideea unității
dreptului de gaj general asupra unor elemente pecuniare active patri-
din patrimoniul moniului?,
debitorului este chiar momentul în care creditorii chirografari
trec la executarea
creanţelor lor.
Rezultă din cele de mai sus că trebuie să distingem între funcția $4. Transmisiunea universală şi transmisiunea cu titlu universal
patrimoniului de
a permite şi de a explica gajul general al creditorilor chirografari 23. Noţiune. În situaţia decesului persoanei fizice şi în ipoteza reorganizării sau
şi mecanismul
juridic prin care se exercită această funcţie. În timp ce funcţia are încetării persoanei juridice se pune problema transmisiunii către succesori a univer-
în vedere noțiunea
juridică de patrimoniu în permanența şi continuitatea sa, mecani salităţii elementelor patrimoniului sau a unei fracțiuni din această universalitate.
smul juridic de În
exercitare a acestei funcţii are în vedere drepturile reale şi de creanţă primul caz este vorba de o transmisiune universală, în al doilea caz suntem
existente în în
patrimoniul debitorului în momentul în care creditorii Chirogra prezența unei transmisiuni cu titlu universal. Noţiunea juridică de patrimoniu permite
fari hotărăsc să
înceapă urmărirea silită a creanţelor lor şi se iau măsurile şi explică, așadar,
de indisponibilizare transmisiunea universală şi transmisiunea cu titlu universal.
corespunzătoare, potrivit legii. Aşadar, dacă obiectul gajului general Aceasta este a treia funcţie a patrimoniului.
este patrimoniul,
obiectul urmăririi îl formează drepturile reale şi de creanță existent
e în patrimoniu 24. Conţinutul funcţiei. Deşi în mod tradițional se vorbeşte de transmiterea
într-un moment determinat, precum şi drepturile reale și de creanță
care vor intra în patrimoniului sau de transmiterea unei fracțiuni din patrimoniu, în realitate este vorba
patrimoniu ulterior acestui moment, până la limita acoperirii creanţel
or creditorilor de transmiterea universalităţii sau a unei fracțiuni din universalitatea elementelor care
chirografari, în măsura în care nu a intervenit prescripția executării
silite. Altfel spus, se găsesc în patrimoniul persoanei fizice în momentul decesului sau în patrimoniul
dreptul de gaj general, care exprimă puterea creditorilor chirografari
asupra patrimo- persoanei juridice în momentul reorganizării ori al încetării.
niului debitorului, nu se confundă cu urmărirea efectivă a
activului patrimonial, ci Distincția nu este doar una de nuanță. Dacă patrimoniul este un atribut al perso-
constituie doar temeiul acesteia. Chiar dacă urmărirea silită ar epuiza
tot activul nalității, el durează numai cât timp durează persoana fizică sau juridică. Ceea ce
patrimonial al debitorului, patrimoniul nu dispare: rămân datoriile se
şi posibilitatea de transmite este conținutul patrimoniului, dar tot ca universalitate sau ca o fracțiune din
a dobândi alte drepturi patrimoniale în viitor,
universalitate. Unitatea juridică a acestor elemente patrimoniale nu mai este dată însă
Libertatea debitorului de a încheia acte juridice cu privire la
drepturile sale de persoana autorului, ci de persoana succesorului în patrimoniul căruia se transmit
patrimoniale nu este însă nețărmurită. Tocmai pentru că se bucură
de un gaj general aceste elemente. În cazurile în care aceste elemente patrimoniale formează o masă
asupra patrimoniului debitorului creditorii chirografari sunt îndreptă
ţiţi să cenzureze, distinctă în patrimoniul succesorului, unitatea lor juridică va fi determinată şi de
prin intermediul acţiunii pauliene, actele juridice frauduloase încheiat
e de debitor cu afectaţiunea şi de regimul juridic al acelei mase patrimoniale.
terții. Aprecierea caracterului fraudulos al unor acte juridice
patrimoniale este În aparență, transmiterea patrimoniului şi transmiterea universalităţii elementelor
posibilă tocmai pe baza noțiunii juridice de patrimoniu şi pe baza funcţiei din patrimoniu înseamnă același lucru. În realitate, prima formulare conduce
patrimo- la ideea
niului de a permite şi de a explica gajul general al creditorilor chirogra
fari. Într- că succesorul are două sau mai multe patrimonii, ceea ce este inadmisibil.
Dimpo-
adevăr, actul este fraudulos în măsura în care a creat sau a mărit starea trivă, a doua formulare conciliază ideea unicităţii patrimoniului succesorului
de insolva- cu ideea
bilitate a debitorului. Această apreciere presupune raportarea activulu transmiterii universalităţii sau a unei fracțiuni din universalitatea elementelor
i la pasiv în
cadrul universalității care este patrimoniul. patrimoniului autorului. Ceea ce există în patrimoniul persoanei fizice în momentul
Dacă debitorul constituie însă garanţii reale cu privire la drepturi decesului sau în patrimoniul persoanei juridice în momentul reorganizării sau
le sale patri-
moniale, se îngustează, până la dispariţie, sfera de aplicare a gajului încetării reprezintă doar o secvență, un stop-cadru din filmul existenţei patrimoniului.
general al credi-
torilor chirografari ca funcţie a patrimoniului. Chiar dacă se acceptă ideea că persoana succesorului continuă persoana autorului,
22. Principiul specializării gajului general al creditorilor chirogr această idee are doar funcţia de a justifica transmiterea universalităţii sau a unei
afari. Divi- fracțiuni din universalitatea elementelor patrimoniului autorului. Continuitatea este
zarea patrimoniului în mai multe mase de drepturi și obligaţii pecunia
re determină simbolică, iar nu strict juridică. Este motivul pentru care drepturile şi obligaţiile
specializarea gajului general al creditorilor chirografari. Ca urmare,
în această născute din contracte intuitu personae nu se transmit de la autor la succesor în
ipoteză, gajul general va opera, în mod specializat, asupra masei patrimo cadrul
niale în unei transmisiuni universale sau cu titlu universal. Din punct de vedere strict juridic,
legătură cu care s-a născut creanța unui anumit creditor chirogra
far. Cum s-a nu există însă o identitate între persoana succesorului ŞI persoana autorului
observat, gajul rămâne general pentru că nu poartă asupra unui element şi nici
patrimonial între patrimoniul succesorului şi patrimoniul autorului. Acesta este motivul pentru
determinat şi este specializat pentru că nu are ca obiect, în mod direct,
patrimoniul care este preferabil, din punct de vedere strict juridic, să afirmăm continuitatea
ca universalitate. În mod indirect însă, în măsura în care activul masei
patrimoniale drepturilor şi obligaţiilor care nu au caracter intuitu personae, iar nu continuitatea
în legătură cu care s-a născut creanța nu este îndestulător, gajul general
poate opera
şi asupra celorlalte bunuri din patrimoniu. Această posibilitate exprimă
tocmai
9 A se vedea supra, nr. 6, lit. D.
24 Premise conceptuale
autorului sau a patrimoniului autorului dincolo de decesul acestuia. Această ultimă
continuitate poate fi considerată doar din punct de vedere simbolic. Aşadar, transmi-
siunea universală sau cu titlu universal presupune ideea de universalitate numai în
dimensiunea sa spaţială, în sensul că acoperă toate drepturile şi datoriile existente la
un moment dat în patrimoniul unei persoane sau o fracțiune din acestea, dar nu Şi în
dimensiunea sa temporală, de permanenţă şi continuitate, întrucât patrimoniul îşi
încetează existența odată cu persoana.
Important este însă că între transmisiunea universală şi transmisiunea cu titlu
universal nu există o diferență calitativă, ci doar una cantitativă. În ambele cazuri se
transmit şi elemente de activ şi elemente de pasiv patrimonial. Fie că este vorba de
universalitate, fie că este vorba de o fracțiune din universalitate, se păstrează pro-
porția dintre activ şi pasiv. Diferenţa cantitativă constă tocmai în aceea că, în ipoteza
transmisiunii universale, succesorul dobândeşte în întregime activul şi pasivul din
patrimoniul autorului, iar în ipoteza transmisiunii cu titlu universal, succesorul
dobândeşte aceeaşi fracțiune atât din activ, cât şi din pasivul patrimonial.
Capitolul II
Clasificarea drepturilor patrimoniale
Secţiunea |
Drepturile reale şi drepturile de creanţă
25. Consideraţii preliminare. Drepturile subiective civile se împart, în funcție de
natura conţinutului lor, în drepturi personale nepatrimoniale şi drepturi patrimoniale.
Drepturile patrimoniale au un conţinut economic care poate fi exprimat în bani, în
timp ce drepturile nepatrimoniale au un conţinut care nu poate fi exprimat în bani.
Activul patrimoniului oricărei persoane este alcătuit din drepturi patrimoniale.
Elementele care compun patrimoniul, adică drepturile şi obligațiile patrimoniale, pot
fi privite însă nu numai în cadrul universalităţii, ci şi în mod individual. Studiul
drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale nu poate face abstracţie de această a doua
perspectivă, întrucât ea permite atât stabilirea tipologiei drepturilor patrimoniale, cât
şi clasificarea acestora. Într-adevăr, este necesară cunoaşterea elementelor patrimo-
niale privite în mod individual, pentru a le stabili conţinutul juridic. De regulă, sunt
avute în vedere drepturile patrimoniale, abordarea obligaţiilor patrimoniale fiind doar
implicită. Este firesc ca accentul să fie pus pe drepturi, întrucât obligaţiile sunt
corelative acestora. Înțelegerea conţinutului juridic al unui drept patrimonial este
suficientă pentru a înțelege şi conţinutul juridic al datoriei corelative.
26. Definiţia dreptului real. Dreptul real — ius in re — este dreptul patrimonial în
virtutea căruia titularul său poate să-şi exercite prerogativele asupra unui bun deter-
minat, în mod direct şi nemijlocit, fără a fi necesară intervenţia unei alte persoane.
27. Definiţia dreptului de creanță. Dreptul de creanţă — ius ad personam — este
dreptul patrimonial în temeiul căruia subiectul activ, denumit creditor, poate pretinde
subiectului pasiv, denumit debitor, să dea, să facă sau să nu facă o anumită prestație
la care acesta din urmă ar fi fost îndreptăţit în absenţa angajamentului său juridic.
Drepturile de creanță mai sunt denumite şi drepturi personale, dar este preferabil să
se utilizeze prima expresie, întrucât cea de-a doua poate crea o confuzie cu drepturile
personale nepatrimoniale,
28. Comparaţie între drepturile reale şi drepturile de creanță. Din aceste
definiţii rezultă atât asemănările, cât şi trăsăturile esenţiale care disting cele două
categorii de drepturi patrimoniale. Drepturile reale şi drepturile de creanță sunt
drepturi patrimoniale, iar titularii lor sunt individualizaţi. Dincolo de aceste asemă-
nări, definițiile de mai sus pun accentul pe diferența specifică fiecărei categorii de
drepturi patrimoniale.
A. Subiectele. Deşi subiectul activ, respectiv titularul dreptului, este individualizat
în ambele ipoteze, subiectul pasiv, respectiv titularul obligaţiei corelative, este indivi-
dualizat, determinat numai în ipoteza dreptului de creanță, în timp ce, în ipoteza
26 Premise conceptuale
dreptului real, obligaţia generală negativă corelativă are un titular general şi neindi-
vidualizat, nedeterminat, format din toate celelaite subiecte de drept.
Această diferenţă între cele două categorii de drepturi patrimoniale a fost pusă în
evidenţă în momentul în care s-a renunţat la înţelegerea dreptului real ca fiind numai
o relaţie între o persoană şi un bun, adoptându-se concepția modernă potrivit căreia
dreptul real intră în conținutul unui raport juridic ca raport social care se stabileşte în
legătură cu un anumit bun. Chiar dacă pare prea abstract, conceptul de subiect pasiv,
general şi nedeterminat, pune în evidență tocmai ideea că dreptul real, ca orice drept
subiectiv civil, intră în conținutul unui raport juridic care este un raport între persoane.
Când o persoană cauzează un prejudiciu prin atingerea exerciţiului prerogativelor
dreptului real de către titularul său, individualizarea care se produce nu transformă
subiectul pasiv, general şi nedeterminat, într-un subiect pasiv determinat, întrucât ea
priveşte un alt raport juridic, respectiv un raport juridic obligaţional în conţinutul
căruia intră un drept de creanţă având ca obiect repararea prejudiciului.
B. Opozabilitatea. Ca drepturi absolute, drepturile reale sunt opozabile erga omnes.
Drepturile de creanţă sunt drepturi relative și sunt opozabile, stricto sensu, aşadar,
numai debitorilor, doar în raporturile obligaţionale al căror conţinut îl formează. Totuşi,
pentru a asigura opozabilitatea față de toate categoriile de terți a drepturilor reale
principale imobiliare şi a drepturilor reale de garanţie, este necesară îndeplinirea
anumitor formalități de publicitate. Cât priveşte drepturile reale principale mobiliare, se
consideră că, de regulă, posesia asigură prin ea însăşi publicitatea,
C. Obiectul drepturilor. Drepturile reale au în conţinutul lor juridic anumite
prerogative a căror exercitare are ca premisă acte de stăpânire asupra unui bun. De
aceea, bunul trebuie să fie determinat și individualizat, altfel nu este susceptibil de
stăpânire şi apropriere. Pe această bază, s-a tras concluzia că „dreptul real nu poate să
existe decât asupra unui corp cerr”!. Bunurile de gen devin obiect al drepturilor reale
numai prin cântărire, măsurare sau numărare, adică în momentul în care, prin
preluarea unei cantități dintr-un gen, această cantitate dobândeşte, prin alegere şi
separațiune, proprietatea unui corp cert, „determinat în speţe”?, adică în specia sa.
În schimb, drepturile de creanţă care au o obligaţie corelativă de a da pot avea ca
obiect atât bunuri individual-determinate, cât și bunuri de gen. În acest din urmă caz,
executarea obligaţiei de a da, respectiv transferul sau constituirea dreptului real, se
produce însă în momentul în care bunurile de gen se individualizează prin numărare,
cântărire sau măsurare (res quae numero, pondere, mensuravae constant).
D. Obiectul obligaţiei corelative. Obligaţia corelativă drepturilor reale este una
generală şi negativă. Toate persoanele care formează subiectul pasiv, general şi
nedeterminat, au datoria să se abțină de la săvârşirea oricărei fapte care ar putea
stânjeni exercițiul prerogativelor pe care le conferă dreptul real titularului său.
Obiectul obligaţiilor corelative drepturilor de creanță poate fi o prestație de a da
(a constitui sau a transmite un drept rea), o prestație de a face (orice prestație pozitivă
în afara aceleia de a da) sau o abstenţiune (a nu face). Diferenţa dintre obligaţia
Cc. Hamangiu, Î. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român,
Editura „Naţionala”, Bucureşti, 1928, p. 859.
2 .
Ibidem.
Clasificarea drepturilor patrimoniale 27
negativă corespunzătoare unui drept de creanţă şi obligaţia negativă corelativă a unut
drept real decurge din opozabilitatea diferită: prima este o obligaţie negativă gene-
rală, opozabilă tuturor celorlalte persoane, a doua este o obligaţie negativă specială,
opozabilă numai debitorului.
În timp ce obligaţia negativă generală specifică drepturilor reale, ca şi obligația
negativă generală care constituie temeiul răspunderii delictuale (neminem laedere),
reprezintă o restrângere a sferei de libertate a persoanei având ca temei legea, obli-
gaţia negativă specială corelativă drepturilor de creanță determină, de asemenea,
restrângerea sferei de libertate a persoanei, dar izvorul ei este chiar voința acelei per-
soane. Iată de ce obligaţia negativă specială este o obligaţie de a nu face o anumită
prestație la care debitorul ar fi fost îndreptăţit în absenţa angajamentului juridic.
Obligaţia corelativă drepturilor reale se mai distinge de obligaţia corelativă
dreptului de creanţă şi prin aceea că prima nu are o valoare economică propriu-zisă şi
nu poate fi însumată la pasivul patrimonial, întrucât ea are un caracter general şi
abstract, în timp ce cea de-a doua se însumează la pasivul patrimonial, deoarece are un
caracter particular şi concret. Obligaţia negativă specială are, de asemenea, valoare
economică, stabilită în funcţie de valoarea dreptului de creanță corespunzător.
E. Conţinutul juridic. Fiecare drept subiectiv civil are un anumit conținut juridic
alcătuit din una sau mai multe prerogative substanţiale (latura substanțială), precum
şi din dreptul material la acţiune (latura procesuală). Prerogativele substanțiale
măsoară înținderea posibilităților pe care le are titularul dreptului în relație cu alte
persoane, iar dreptul material la acţiune este instrumentul juridic prin care sunt
apărate aceste posibilităţi.
În mod tradiţional, se afirmă că, spre deosebire de conținutul juridic al drepturilor
de creanţă, conţinutul juridic al drepturilor reale include două prerogative: dreptul de
urmărire şi dreptul de preferinţă.
Tratarea acestei chestiuni înlătură orice posibilă confuzie numai dacă se face
distincţie între înţelesul genera! al celor două prerogative, urmărirea şi preferința,
care este comun pentru toate drepturile reale, şi înțelesul lor specia, care este comun
numai pentru drepturile reale accesorii (garanții reale).
Într-adevăr, într-un înţeles special, dreptul de urmărire şi dreptul de preferință intră în
conţinutul juridic al drepturilor reale de garanție, atât în latura substanțială, cât şi în latura
procesuală. Sub cel de-al doilea aspect, cele două prerogative sunt specifice dreptului
material la acţiune pe care-l au creditorii ale căror creanţe sunt însoțite de garanții reale;
sub aspect procesual, aceşti creditori vor putea urmări bunurile asupra cărora s-a
constituit garanţia împotriva oricărui terț la care au ajuns aceste bunuri şi vor putea
opune, cu preferință, drepturile lor de creanță în procesul de urmărire atât creditorilor
chirografari, cât şi creditorilor ale căror garanții reale au un rang inferior. Sub primul
aspect, urmărirea şi preferința sunt chiar prerogative substanțiale, întrucât creditorii care
au drepturi reale de garanție se îndestulează din valoarea bunurilor urmărite, iar această
îndestulare se face cu preferință în raport cu creditorii chirografari şi chiar în raport cu
creditorii care au garanții reale asupra aceloraşi bunuri, dar cu rang inferior,
Urmărirea şi preferința sunt prerogative comune tuturor drepturilor reale numai sub
aspect procesual, nu şi sub aspect substanţial. Sub acest ultim aspect, ele sunt comune
vol. |,
numai drepturilor reale de garanţie. Numai sub acest aspect se pune problema
îndestulării creanţelor din valoarea bunurilor care constituie obiectul garanțiilor reale.
28 Premise conceptuale
Confuzia care se creează de multe ori în explicarea prerogativelor specifice
drepturilor reale, urmărirea şi preferința, îşi are izvorul în confundarea planului
substanţial cu planul procesual. Ca urmare, uneori, aceste prerogative se explică prin
trimitere la aspectele substanţiale care sunt comune numai drepturilor reale accesorii,
iar nu tuturor drepturilor reale.
Aşadar, urmărirea şi preferința, sub aspect procesual, sunt prerogative comune
tuturor drepturilor reale. Sunt însă, ambele, elemente care disting drepturile reale de
drepturile de creanță sub aspect procesual?
Drepturile reale pot fi apărate prin acţiuni reale. Opozabilitatea erga omnes a
drepturilor reale îngăduie titularilor lor să introducă o acțiune specifică (acțiunea în
revendicare, acțiunea confesorie, acţiunea de executare silită) împotriva oricărei
persoane la care se află bunul care formează obiectul dreptului real. Aceasta este
prerogativa urmăririi.
Totodată, în concurs cu alte persoane care pretind că sunt titulare ale aceluiaşi
drept real, adevăratul titular va fi preferat pe baza regulilor privind proba dreptului
real. Aceasta este prerogativa preferinţei.
În cele din urmă, rezultă că numai prerogativa urmăririi, sub aspect procesual,
distinge cu adevărat drepturile reale de drepturile de creanță. Într-adevăr, prerogativa
preferinţei, în sensul de a stabili pe baza probelor cine este adevăratul titular al drep-
tului, este comună și drepturilor de creanţă. În schimb, prerogativa urmăririi decurge
tocmai din opozabilitatea erga omnes a drepturilor reale.
F. Modul de exercitare. Prerogativele drepturilor reale se exercită în mod direct şi
nemijlocit de către titularii acestor drepturi, fără a fi necesară intervenţia unei alte
persoane în forma unei acțiuni sau unei abstențiuni particulare. Obligaţia generală
negativă corespunzătoare drepturilor reale nu are ca obiect o abstenţiune individuală,
particulară, ci una generală.
Dimpotrivă, prerogativele drepturilor de creanţă, cu excepția dispoziţiei juridice,
nu pot fi exercitate de titularii acestor drepturi decât prin intermediul unei prestații
pozitive sau negative din partea debitorilor. Dacă debitorul nu-şi îndeplineşte obli-
gaţia de a da, de a face sau de a nu face, nu se realizează conţinutul dreptului de
creanţă al creditorului.
Cât priveşte dispoziţia juridică, aceasta este comună tuturor drepturilor patri-
moniale, întrucât ea este expresia puterii juridice, întemeiate pe ideea de apartenenţă.
Or, cum am văzut, ideea de apartenenţă este numitorul comun al tuturor elementelor
patrimoniale şi chiar al drepturilor şi datoriilor personale nepatrimoniale?. Dar, chiar
dacă drepturile de creanţă se transmit prin cesiune, realizarea lor efectivă nu este
posibilă decât tot prin intermediul prestației debitorului.
G. Durata. De regulă, drepturile de creanţă au o durată mai scurtă decât drepturile
reale principale. Dreptul de proprietate este perpetuu. Durata celorlalte drepturi reale
principale este legată fie de durata dreptului de proprietate, fie de persoana titularului
lor (uzufructul, uzul şi abitaţia sunt viagere când titularul lor e o persoană fizică sau
au o durată limitată în timp la cel mult 30 de ani când titularul lor este o persoană
juridică). Durata drepturilor reale accesorii (de garanție) este însă legată de durata
drepturilor de creanţă pe care le garantează.
* A se vedea supra, nr. 6 şi 8.
Clasificarea drepturilor patrimoniale 29
Durata mai mare a drepturilor reale principale este legată şi de ideea de posesie,
atât ca element de drept, cât şi ca stare de fapt; drepturile de creanţă nu au atributul
posesiei şi, cu excepția celor care se încorporează în substanţa titlului, nu sunt
susceptibile de a fi posedate.
Importanţa practică a acestei diferenţe dintre drepturile reale şi cele de creanță se
manifestă sub aspectul termenelor de prescripţie: drepturile de creanță sunt prescrip-
tibile extinctiv în termene scurte (termenul general de prescripţie este de 3 ani), în
timp ce drepturile reale sunt fie imprescriptibile (dreptul de proprietate), fie sunt
prescriptibile în termene mai lungi (de regulă, 30 de ani).
H. Numărul drepturilor. Din acest punct de vedere, se afirmă că numărul drep-
turilor reale este limitat prin lege, în timp ce numărul drepturilor de creanță este neli-
mitat. Se poate adăuga că nu numai numărul, ci şi conţinutul juridic al drepturilor
reale este, de regulă, stabilit prin lege, cu excepţia cazurilor în care aceasta lasă
voinţei omului posibilitatea de a stabili acest conţinut, cum se întâmplă în cazul
servituţilor stabilite prin fapta omului şi în cazul dreptului de superficie. Altfel spus,
de regulă, prin voința părţilor nu pot fi adăugate alte prerogative unui drept real în
afara acelora prevăzute de lege.
Care este însă explicaţia acestei diferențe dintre drepturile reale şi drepturile de
creanţă?
Uneori, s-a afirmat că această diferenţă îşi găseşte temeiul în prevederile art. 479
C.civ., în care se arată că: „Poate avea cineva asupra bunurilor sau un drept de
proprietate, sau un drept de folosință, sau numai servitute.” Afirmația este exactă
numai în ceea ce priveşte ideea că drepturile reale trebuie să fie instituite prin lege,
atât în ce priveşte numărul, cât şi, de regulă, în ce priveşte conținutul lor juridic. Cât
priveşte însă enumerarea din acest text legal, ea este incompletă. Într-adevăr, legea
instituie şi alte drepturi reale.
Această primă explicaţie nu este însă suficientă. Ea trebuie completată cu teoria
contractualistă care stă la baza Codului civil român. Din această perspectivă,
libertatea persoanei poate fi limitată fie prin lege, într-un mod general şi impersonal,
fie prin voinţa părților. În primul caz, temeiul limitării este legea ca expresie a con-
tractului social, deci tot o formă de exprimare a voinței juridice. În cel de-al doilea
caz, temeiul limitării este voința particulară a părților care încheie acte juridice.
Obligaţia generală negativă corespunzătoare drepturilor reale este, cum am văzut,
o formă generală impersonală de limitare a sferei libertăţii persoanei, chiar dacă, în
mod excepţional, voința omului poate să stabilească, dar numai pentru că este
abilitată de lege, întinderea acestei limitări, cum se întâmplă în cazul dreptului de
servitute. Ca urmare, o asemenea limitare îşi poate avea temeiul numai în lege.
Dimpotrivă, când este vorba de drepturile de creanță şi de obligațiile lor corelative,
limitarea libertăţii persoanei este particulară şi concretă, astfel încât ea poate fi rodul
voinţei părţilor prin actele juridice încheiate. Prin voința sa, o persoană îşi poate
limita libertatea fie în sensul că se obligă la anumite prestații pozitive, fie în sensul că
îşi asumă o obligaţie negativă specială.
Aşa fiind, drepturile de creanță nu se limitează la cele prevăzute în lege. Imagi-
naţia juridică a părţilor poate să creeze drepturi de creanţă într-un număr nelimitat.
30 Premise conceptuale
Din această perspectivă, se poate înțelege mai ușor faptul că dreptul de proprietate
și celelalte drepturi reale sunt nu numai forme legale de exprimare a libertăţii
persoanei, ci şi forme de limitare a sferei acestei libertăţi.
Numărul limitat al drepturilor reale este valabil însă în raport cu un anumit
moment al evoluției legislative. Nimic nu se opune ca legiuitorul, în raport cu nevoile
vieții comerciale şi juridice, să instituie noi drepturi reale, creând noi figuri juridice
sau preluând din dreptul străin asemenea figuri juridice,
Nu îimpărtăşim însă ideea că părţile pot crea prin voinţa lor noi drepturi reale.
Compunerea sau dezmembrarea drepturilor reale existente nu este un argument
mod direct (uzufruct, uz, abitaţie, servitute) sau în mod indirect (superficie).
29. Esența distincţiei dintre drepturile reale şi drepturile de creanță. Conţi-
nutul juridic şi modul de exercitare a prerogativelor conferite de cele două categorii
de drepturi exprimă, mai bine decât toate celelalte trăsături, esența distincţiei dintre
drepturile reale şi drepturile de creanță. În plus, drepturile reale sunt în primul rând o
relație între persoane şi lucruri şi numai în mod indirect o relaţie între persoane, în
timp ce drepturile de creanță sunt, în primul rând, în mod direct, o relaţie între
persoane şi numai în mod indirect, când este cazul, o relaţie între persoane și lucruri.
Secţiunea a II-a
Drepturi patrimoniale atipice
$1. Consideraţii prealabile
30. Tipic şi atipic în drept. Drepturile reale şi drepturile de creanță nu acoperă
întregul spațiu al drepturilor patrimoniale. Sunt anumite drepturi, cu obligaţiile lor
corelative, care, deşi au o natură patrimonială, nu pot fi constrânse să intre în sfera
drepturilor reale sau în sfera drepturilor de creanță. Sunt categorii juridice atipice, care
nu trebuie să rămână însă în afara efortului de abstractizare şi generalizare care are ca
scop construcţia conceptelor și noțiunilor juridice. Din punct de vedere practic,
principiile, conceptele și noțiunile juridice îşi dovedesc utilitatea în măsura în care
acoperă cât mai mult din spațiul pe care îl explică şi îl vatorizează în vederea normării.
Rafinamentul tehnic al dreptului este vizibil nu atât în explicarea şi valorizarea
situaţiilor tipice, cât în scoaterea la lumină a situațiilor atipice.
31. Exemple de situaţii atipice în domeniul drepturilor patrimoniale. Mai
întâi, sunt avute în vedere în acest context obligaţiile propter rem, denumite şi obli-
gaţii reale de a face, şi obligaţii scriptae in rem, denumite şi obligații opozabile
terţilor. Aceste obligații sunt subsumate noțiunii mai generale de obligaţii reale.
Acestea mai sunt considerate şi categorii juridice intermediare între drepturile reale şi
drepturile de creanță”, în sensul că îmbină elemente ale drepturilor reale şi ale
* În acest sens, a se vedea 7. Jonaşcu, 5. Brădeanu, Drepturile reale principale, Editura
Academiei, Bucureşti, 1978, p. 16; C. Stătescu, Drept civil. Persoana fizică. Persoana juridică.
Drepturile reale, Editura Didactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1970, pp. 511-514; C. Bîrsan,
Clasificarea drepturilor patrimoniale 31
drepturilor de creanţă, fără a se confunda însă cu acestea. Uneori, în aceeaşi categorie
sunt adăugate drepturile de creaţie intelectuală”, deşi acestea sunt mai degrabă
categorii juridice intermediare între drepturile patrimoniale și drepturile personale
nepatrimoniale. Noţiunea de categorie juridică intermediară între drepturile reale şi
drepturile de creanțţă este însă imprecisă. Cum vom vedea, obligaţiile reale sunt o
simplă alterare a obligaţiilor civile propriu-zise, fără a împrumuta însă, cu adevărat,
trăsături ale drepturilor reale.
De asemenea, drepturile reale asupra unui bun incorporal nu sunt simple categorii
juridice intermediare între drepturile reale şi drepturile de creanţă.
O menţiune specială este necesară în legătură cu aşa-numitele drepturi potestative.
Toate acestea sunt exemple de situaţii atipice în domeniul drepturilor patrimoniale.
$2. Obligaţiile reale
32. Noţiunea de obligaţii reale. Obligaţiile propter rem şi obligaţiile scriptae in
rem pot fi subsumate aceluiaşi gen proxim întrucât au două trăsături comune: mai
întâi, ele intră în conţinutul unui raport juridic de natură obligațională, drepturile
corelative putând fi realizate numai prin intermediul prestației unei anumite persoane,
ceea ce le apropie de drepturile de creanță; pe de altă parte, ele se caracterizează
printr-o opozabilitate mai largă decât aceea a drepturilor de creanță, motiv pentru
care se afirmă, în mod tradiţional, că se apropie de drepturile reale. Se adaugă totuşi
că această opozabilitate nu este atât de largă încât să devină erga omnes, deci
obligaţiile reale nu se confundă cu drepturile reale.
S-a observat însă, în mod judicios, că ideea de opozabilitate lărgită a obligaţiilor
reale trebuie să fie înțeleasă în sensul că ele pot fi opuse nu numai debitorului iniţial,
contemporan cu naşterea obligaţiei, ci şi altor persoane care dobândesc ulterior un
drept real, posesia sau detenţia asupra unui anumit bun. Dar, în raport cu un moment
din existența obligaţiei reale, „sfera persoanelor la care se raportează obligaţia
rămâne invariabil aceeaşi, fiindcă vechiul proprietar, care a înstrăinat lucrul, este
complet liberat, iar actualul deţinător este debitor exclusiv din cauza şi numai pe
perioada de timp cât se află în raport direct cu lucrul”€,
Altfel spus, spre deosebire de obligaţia civilă propriu-zisă, care este opozabilă
doar debitorului iniţial şi succesorilor universali sau cu titlu universal ai acestuia,
obligaţia reală este opozabilă debitorului iniţial şi tuturor dobânditorilor ulteriori şi
succesivi ai bunului în legătură cu care s-a născut obligația.
Aşadar, când se vorbeşte de opozabilitatea lărgită a obligațiilor reale nu se are în
vedere accepţia largă a noțiunii de opozabilitate, specifică drepturilor reale sau
principiului care fundamentează răspunderea civilă delictuală (neminem laedere), ci
Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, București, 2001, p. 24;
O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, ed. a I-a, Editura Rosetti, București,
2005, pp. 47.
* A se vedea G.N. Lufescu, Teoria generală a drepturilor reale. Teoria patrimoniului.
Clasificarea bunurilor. Drepturile reale principale, București, 1947, pp. 53-65.
$7. Lulă, „Privire generală asupra obligaţiilor «propter rem»”, în Dreptul nr. 8/2000, p. 10.
 32 Premise conceptuale
accepţia restrânsă, specifică raporturilor obligaționale, în sensul că efectele juridice
se nasc numai între părţile acestor raporturi şi succesorii lor, iar nu şi față de terţi”.
Tocmai pentru că au o opozabilitate mai largă decât aceea a drepturilor de creanţă,
în înţelesul precizat mai sus, deci implică o restrângere a sferei libertăţii persoanei
dincolo de angajamentul juridic al acesteia, obligaţiile proprer rem şi obligaţiile
scriptae in rem îşi au temeiul, explicit sau cel puțin implicit, într-un text de lege.
Împrejurarea că obligațiile reale pot fi opuse şi altor persoane decât debitorilor
iniţiali nu înseamnă însă că ele constituie, cum s-a susţinut, excepţii de la principiul
relativităţii efectelor actului juridic. O asemenea susţinere nu poate fi primită întrucât
cele mai multe obligaţii reale se nasc din voinţa legiuitorului, fără nicio contribuţie a
voinţei părţilor. Chiar şi atunci când voința părților joacă un rol, cum se întâmplă în
cazul obligaţiilor scriptae in rem şi în cazul obligaţiilor propter rem convenţionale,
naşterea acestor obligaţii nu este doar efectul voinţei părților, ci şi al unei situaţii
obiective, prevăzute de legiuitor. Altfel spus, ele se nasc numai dacă şi, de cele mai
multe ori, numai în măsura în care sunt prevăzute de legiuitor.
Obligaţiile reale cu caracter civil sunt figuri juridice prin care, de regulă, legiui-
torul modifică o obligaţie civilă propriu-zisă, extinzând efectele juridice, sub aspect
pasiv, de la subiectele iniţiale ale raportului juridic obligaţional şi cu privire la alte
persoane care nu au calitatea de succesori universali sau cu titlu universal. Or, prin
simpla voință a subiectelor raportului juridic iniţial, succesorul cu titlu particular nu
dobândeşte datoriile autorului său?.
Există şi obligaţii reale cu caracter civil care nu îşi au originea într-o obligaţie
civilă propriu-zisă. Într-o asemenea ipoteză, obligaţiilor reale nu le corespunde un
drept de creanță cu o opozabilitate lărgită, ci fie un interes (cazul licenţelor obliga-
torii), fie un drept potestativ (cazul dreptului de preempţiune)'O
Aceste trăsături comune justifică includerea obligaţiilor propter rem şi a obli-
gaţiilor scriptae in rem în sfera obligaţiilor reale!!, ca o categorie juridică distinctă de
drepturile reale şi de drepturile de creanță.
Sub aspect terminologic, obligaţia reală desemnează atât raportul juridic obliga-
țional în conținutul căruia intră această obligaţie, cât şi datoria propriu-zisă. Deși
7 Pentru înțelesurile noţiunii de opozabilitate în materia obligaţiilor, a se vedea C., Stătescu,
„Actul juridic ca izvor de obligaţii”, în C. Stătescu, C. Bîrsan, Tratat de drept civil. Teoria
generală a obligațiilor, Editura Academiei, Bucureşti, 1981, pp. 76 şi 77.
* Pentru această susținere, a se vedea T.R. Popescu, „Introducere”, în T.R. Popescu,
P. Anca, Teoria generală a obligaţiilor, Editura Ştiinţifică, Bucureşti, 1968, p. 17.
” Pentru situaţia succesorului cu titlu particular, în contextul principiului relativității
efectelor contractului, a se vedea C. Stătescu, op. cit., pp. 79-81.
0 A se vedea V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. |, Editura Humanitas,
București, 2004, p. 120 şi 124.
! În acest sens, a se vedea TIR. Popescu, op. cit., pp. 16 şi 17; Î. Albu, Drept civil.
Introducere în studiul obligațiilor, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1984, pp. 64-68; L. Pop,
Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2001,
pp. 29-32. În sensul că obligaţiile scriptae in rem nu îmbracă trăsăturile obligaţiilor propter
rem, respectiv nu sunt obligaţii reale, a se vedea C. Stătescu, op. cit., p. 512; T. lonaşcu,
S. Brădeanu, op. cit. p. 16.
Clasificarea drepturilor patrimoniale 33
obligaţiile reale sunt analizate în contextul drepturilor patrimoniale, totuşi accentul
nu este pus pe drepturile corelative acestor obligații, întrucât, în mod tradițional, s-a
pus în evidență ceea ce se leagă, într-un fel sau altul, de un anumit lucru. Întotdeauna
însă, pentru a fi înţelese, obligaţiile reale cu caracter civil trebuie să fie privite atât ca
raporturi juridice, cât şi ca datorii cărora le corespund anumite drepturi care, în cele
mai multe cazuri, la origine au fost drepturi de creanță propriu-zise.
Din această perspectivă, este impropriu să se compare obligaţiile reale ca datorii
cu drepturile reale sau cu drepturile de creanţă. Într-adevăr, nu se poate compara
dreptul real care conferă anumite prerogative asupra lucrului cu obligaţia reală care
este o sarcină pe care trebuie să o îndeplinească cel care posedă lucrul. Normal ar fi
să se compare raporturile juridice în conţinutul cărora intră drepturi reale, drepturi de
creanță sau obligaţii reale. Chiar dacă nu este explicată, această comparaţie este
implicată ori de câte ori sunt analizate obligaţiile reale în raport cu drepturile reale şi
drepturile de creanță.
33. Obligaţiile propter rem. A. Noţiune. Obligaţiile reale de a face sau obligațiile
propter rem sunt strâns legate de un lucru, imobil sau mobil, astfel încât se transmit
odată cu acesta. Ele „decurg din stăpânirea unor bunuri” şi „obligă numai în legătură
cu acele lucruri, adică propter remi?
S-a recunoscut că obligaţiile propter rem pot fi legate nu numai de dreptul asupra
unui bun, ci şi de simpla stăpânire a bunului, independent de existența unui drept
asupra lui'”. Important este modul în care legiuitorul a conceput obligaţia propter
rem respectivă. Ca urmare, nu este vorba de o dispută teoretică, ci de descifrarea
intenţiei legiuitorului. Obligaţia propter rem revine titularului unui drept real,
posesorului sau unui simplu detentor al lucrului, în funcție de voinţa legiuitorului.
Prin termenul deținător al bunului trebuie să se înţeleagă, în funcţie de această
voinţă, fie una sau alta dintre aceste persoane, fie unele dintre ele, fie toate la un loc.
Spre deosebire de obligaţia corelativă drepturilor reale, care este negativă, obli-
gaţia propter rem este o obligaţie pozitivă, deci o obligaţie de a face. Dacă ar fi vorba
de o simplă abstenţiune, nu ar fi vorba de o obligaţie propter rem, ci de o restrângere
stricto sensu a exerciţiului dreptului real, respectiv a manifestării exterioare a unui
drept real.
Cea mai importantă deosebire este însă la nivelul opozabilităţii: obligaţia core-
lativă drepturilor reale este generală, deci opozabilă erga omnes; obligaţia propter
rem, deşi este opozabilă nu numai deţinătorului actual al bunului, ci şi deţinătorilor
ulteriori şi succesivi ai bunului respectiv, nu devine însă o obligaţie generală, opo-
zabilă erga omnes.
Obligaţiile propter rem pot fi înţelese fie ca raporturi juridice în conținutul cărora
intră datoria cu caracter propter rem, fie numai ca desemnând această datorie. În
principal, acest ultim sens va fi avut în vedere în continuare. În toate cazurile, dreptul
corelativ obligaţiei propter rem, înţeleasă ca datorie, este imprescriptibil sub aspect
extinctiv pe durata existenţei datoriei. Altfel spus, el se stinge în momentul în care
2 1. Albu, op. cit., p. 66. |
3 În acest sens, a se vedea 1. Albu, op. cit., pp. 66-68; 1. Lulă, loc. cit, p. 9% L. Pop,
op. cit., p. 30.
4
 34 Premise conceptuale
Clasificarea drepturilor patrimoniale 35
expiră durata pentru care a fost prevăzută obliga
ţia propter rem sau, prin voinţa
legiuitorului ori a părţilor, această obligaţie încete interes public, a exerciţiului drepturilor reale asupra acestor imobile, respectiv a
ază.
Cât priveşte originea lor, obligaţiile propter rem posesiei ca stare de fapt corespunzătoare drepturilor reale. Din acest punct de
sunt legale sau convenţionale.
B. Obligaţii legale propter rem de natură admini vedere, este de preferat opinia conform căreia acest text reglementează o servitute,
strativă. De regulă, obligaţiile
propter rem instituite prin lege nu intră în conțin dar cu precizarea că nu este vorba de o servitute propriu-zisă, în sensul dreptului
utul unor raporturi juridice civile.
Astfel, conform art. 74 din Legea nr. 18 din civil, care presupune un fond dominant şi un fond aservit, ci de o servitute de
data de 19 februarie 1991 (Legea
fondului funciar)“, „Toţi deţinătorii de terenu natură administrativă. a
ri agricole sunt obligaţi să asigure
cultivarea acestora şi protecția solului”. Într-un D. Obligaţii legale propter rem de natură civilă. Veritabile obligaţii civile sunt
mod asemănător, prin art. 83 alin. (1)
din același act normativ se prevede că „Deţinătorii obligaţiile propter rem ale căror subiecte rămân în sfera dreptului civil, chiar dacă ele
sunt obligați să pună la dispoziţie
terenurile din perimetrul de ameliorare în veder au o natură legală. |
ea aplicării măsurilor și lucrărilor
prevăzute în proiectul de ameliorare, păstrând dreptu a) În acest sens, conform art. 584 C.civ., „Orice proprietar poate îndatora pe
l de proprietate”.
În art. 15 alin. (8) din Legea nr. 407 din 9
noiembrie 2006 (Legea
vecinul său la grănițuirea proprietăţii lipite cu a sa. Cheltuielile îngrădirii se vor face
vânătorii Şi a pro-
tecţiei fondului cinegetic)!5 se prevede, cu referi pe jumătate”. De asemenea, potrivit art. 592 C.civ,, „Reparaţiunea Şi reclădirea
re la terenuri pe care se arondează fon-
duri de vânătoare, că „Proprietarii şi deţinătorii zidului comun sunt în sarcina tuturor devălmaşilor şi în proporție cu dreptul
de terenuri cu orice titlu, precum şi
executanții de lucrări de orice natură ... sunt obliga fiecăruia”. Aceste texte instituie obligaţii reale de a face cu caracter reciproc în rapor-
ți să ia măsurile prevăzute de lege
pentru protecția faunei cinegetice și a mediului său turile de vecinătate. |
de viaţă şi răspund pentru pagubele
pe care le produc acestora prin acțiuni ilicite săvârş b) Nu aceeași este situația aşa-numitelor servituţi naturale şi legale care au ca
ite cu intenție sau din culpă”.
Desigur, în toate aceste cazuri legea instituie obiect o prestație negativă şi care sunt simple limite normale de exercitare a dreptului
obligaţii reale de a face (propter
rem) în sarcina deţinătorilor terenurilor agrico de proprietate în materie imobiliară. Nici obligațiile uzufructuarului nu pot fi
le sau ai terenurilor pe care se
arondează fonduri de vânătoare. considerate obligaţii propter rem, întrucât uzufructul nu se poate transmite, iar aceste
Cine este însă creditorul acestor obligații? Supra obligaţii aparțin numai uzufructuarului. Ele sunt obligaţii civile propriu-zise.
vegherea executării acestor obli-
gații ține de competenţa unor autorități administrati În schimb, obligaţiile nudului proprietar pot fi caracterizate ca obligaţii propter
ve. Încălcarea lor atrage sancţiuni
administrative, iar nu sancţiuni civile. Raporturil rem în măsura în care ele se transmit odată cu nuda proprietate. De asemenea,
e juridice în conţinutul cărora intră
aceste obligaţii nu sunt de drept civil. Ca urmare obligaţiile propter rem ale proprietarului iniţial, dacă sunt legate de folosința şi
, aceste obligații, deşi sunt propter
rem, nu sunt obligaţii civile, ci au o natură administrati detenția bunului, se vor transmite la uzufructuar. Ă
vă.
C. Servituți administrative. Tot de natură admin c) Articolul 494 C.civ. instituie, în mod indirect, o obligaţie propter rem în
istrativă este şi obligaţia instituită
prin art. 11 alin. Q) al Legii nr. 7 din 13 martie favoarea constructorului de bună-credinţă şi a celui de rea-credință în măsura în care
1996 a cadastrului şi a publicității
imobiliare!6, prin care se dispune că „Deţinătorii proprietarul terenului a optat pentru păstrarea lucrării. In aceste ipoteze, dreptul
de bunuri imobile sunt obligaţi să
permită accesul specialiştilor pentru executarea constructorului de a primi de la proprietarul terenului contravaloarea Jucrării,
lucrărilor de cadastru general, să
admită, în condiţiile legii, amplasarea, pe sol sau indiferent de modul de calcul, poate fi opus nu numai proprietarului inițial, CI şi
pe construcții, a semnelor şi semna-
lelor geodezice şi să asigure zonele de protecție a proprietarului actual. În această ipoteză, ideea de obligație propter rem se întâlneşte
acestora”,
Această obligaţie nu are însă ca obiect o prestație cu ideea de debitum cum re iunctum. | o
pozitivă, ci una negativă, chiar
dacă formularea pozitivă a legiuitorului ar putea E. Obligaţii propter rem convenţionale. Tot veritabile obligaţii propter rem cu
induce în eroare. Aşadar, nu este
vorba de o obligaţie propter rem, de o obligaţie caracter civil sunt cele care au un izvor convenţional. Ele sunt denumite obligaţii
reală de a face, ci de o limitare, în
propter rem convenţionale. S-a menţionat că o astfel de obligaţie este aceea pe care
„şi-o asumă proprietarul unui fond aservit, cu ocazia constituirii unei servituți de
4 Republicată în Monito
rul Oficial al României, Partea |, nr. | . . . „5917
modificată ulterior, ultima modificare fiind realiza din 5 ianuarie 1998, trecere, de a efectua lucrările necesare exerciţiului normal al servituții”!”. Acest
tă prin Legea nr. 340 din 3 decembrie 2007 exemplu este aplicația posibilităţii mai generale prevăzute în art. 631 C.civ. Conform
pentru modificarea alin. (6) al art. 92 din Legea
fondului funciar nr. 18/1991, publicată în acestui text legal, proprietarul fondului aservit va efectua lucrările necesare pentru
Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 846
din 10 decembrie 2007.
'5 Publicată în Monitorul Oficial al României, exercitarea servituţii dacă s-a prevăzut astfel în titlul de stabilire a servituții. Ca
Partea [, nr. 944 din 22 noiembrie 2006 şi
modificată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Ordonanţa de urgență a Guvernului urmare, dobânditorii ulteriori şi succesivi ai fondului dominant şi ai fondului aservit
nr. 154 din 12 noiembrie 2008 pentru modificarea şi completarea Ordonanţei de urgenț vor profita de, respectiv vor suporta obligaţia propter rem ca obligaţie reală de a face.
Guvernului nr. 57/2007 privind regimul ă a
ariilor naturale protejate, conservarea habitatelor Dobânditorii fondului aservit nu pot invoca nici necunoaşterea dreptului de servitute,
rale, a florei şi faunei sălbatice şi a Legii natu-
vânătorii şi a protecţiei fondului cinegetic nr. 407/20 nici necunoaşterea obligaţiei propter rem dacă au fost îndeplinite formalităţile de
publicată în Monitorul Oficial al României, 06,
Partea 1, nr. 787 din 25 noiembrie 2008.
5 Republicată în Monitorul Oficial al Români
ei, Partea |, nr. 201 din 3 martie 2006.
7 1. Albu, op. cit., p. 66.

36 Premise conceptuale
publicitate. În absenţa formalităţilor de publicitate nu se asigură opozabilitatea lărgită
a obligaţiilor propter rem convenţionale. Într-o asemenea situație, obligaţiile de a
face asumate de părți rămân obligaţii civile propriu-zise.
Desigur, de la bun început, părțile pot conveni ca obligaţia de a face asumată să
nu constituie o obligaţie propter rem, ci să fie corelativă unui drept de creanță
propriu-zis. Altfel spus, în cazul obligaţiilor propter rem convenţionale este impor-
tant ca părțile să fi avut intenţia de a constitui o asemenea obligaţie, iar nu o obligaţie
civilă propriu-zisă. Nu trebuie însă să se înțeleagă că temeiul opozabilităţii lărgite a
obligaţiei propter rem convenţionale se află în voința părţilor. O asemenea soluţie ar
încălca principiul relativității efectelor actului juridic. Temeiul acestei opozabilități
lărgite se află în dispozițiile art. 631 C.civ., care au fost interpretate în mod constant
în sensul că îngăduie constituirea unor obligaţii propter rem convenţionale şi în
sensul că instituie o prezumție privind caracterul propter rem al obligaţiei de a face
asumate de proprietarul fondului aservit pentru a asigura exerciţiul normal al servi-
tuții, dacă nu e o clauză contrară în actul de constituire. Altfel spus, intenția părților
privind caracterul propter rem al obligaţiei de a face accesorie sevituţilor este prezu-
mată în mod relativ.
Obligaţiile propter rem convenţionale nu pot fi asimilate aşa-numitelor servituţi
personale care sunt prohibite prin dispoziţiile art. 620 alin. (1) C.civ. Regula înscrisă
în art. 620 alin. (1) C.civ. apără tocmai libertatea persoanei și urmăreşte să împiedice
renașterea servituților personale, specifice societăţilor feudale. În viitor, s-ar putea
considera că și obligaţiile propter rem convenţionale constituie o încălcare a princi-
piului libertăţii persoanei şi s-ar putea renunța la interpretarea actuală conform căreia
dispoziţiile art. 631 C.civ. îngăduie restrângerea acestui principiu dincolo de anga-
jamentul juridic asumat. Altfel spus, prevederile art. 631 C.civ. ar putea fi interpre-
tate în sensul că titularul fondului aservit îşi poate asuma o obligaţie de a face, dar
numai corespunzătoare unui drept de creanță propriu-zis.
Oricum, pentru a nu goli de conţinut principiul libertăţii persoanei, legiuitorul
trebuie să reglementeze numai cu titlu de excepţie obligaţiile propter rem, indiferent
dacă acestea sunt legale sau convenționale, civile sau administrative, precum și
servituțile administrative,
34. Obligaţii scriptae in rem. A. Noţiune. Obligaţiile scriptae in rem sunt atât de
strâns legate de posesia unui bun, încât creditorul nu poate realiza creanţa sa decât
dacă posesorul actual al lucrului îndeplineşte obligaţia corespunzătoare. Aceste obli-
gaţii mai sunt denumite și obligaţii opozabile terţilor. Așadar, ca şi în cazul obliga-
țiilor propter rem, datoria aparține nu numai debitorului iniţial, contemporan cu
naşterea acesteia, ci şi dobânditorilor ulteriori şi succesivi ai bunului, indiferent dacă
aceştia au un drept real sau doar o posesie ca stare de fapt. Deşi, uneori, s-a considerat
că obligaţiile scriptae in rem se referă numai la imobile, nu există niciun temei legal
care să împiedice constituirea acestor obligaţii şi cu privire la bunuri mobile.
B. Ipoteza cuprinsă în art. 1441 C.civ. Într-adevăr, cea mai importantă aplicaţie
legală a noțiunii juridice de obligaţii scriptae in rem este înscrisă în art. 1441 C.civ.,
potrivit căruia „Dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul este
dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, întrucât a fost făcută prin un
act autentic sau prin un act privat, dar cu dată certă, afară numai când desfiinţarea ei
Clasificarea drepturilor patrimoniale 37
din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuşi contractul de locaţiune”. Or, în acest text
legal, nu se face distincţie între bunuri mobile şi bunuri imobile.
Pentru a asigura opozabilitatea lărgită a obligaţiilor scriptae in rem, legiuitorul
instituie cerința ca locaţiunea să fie încheiată prin act autentic sau prin act sub semnă-
tură privată, dar cu dată certă. Chiar dacă este îndeplinită această cerință, părțile pot
să prevadă că în cazul vânzării bunului închiriat sau arendat, locaţiunea încetează. |
Când locaţiunea are o durată mai mare de 3 ani şi are ca obiect un bun imobil,
asigurarea opozabilității necesită și înscrierea unei mențiuni în cartea funciară cu
privire la contractul de locaţiune, conform art. 19 alin. (1) lit. C, a) din Legea
nr. 7/1996/5. |
Dacă sunt îndeplinite aceste formalități, obligaţiile scriprae in rem se transmit
odată cu bunul închiriat, fără a fi necesar ca această transmitere să mai fie însoțită de
alte formalităţi sub aspectul asigurării opozabilității acestor obligații.
C. Distincția dintre cele două tipuri de obligaţii reale. Între obligaţiile scriptae in
rem şi obligaţiile propter rem există două diferenţe. Mai întâi, obligaţiile propter rem
sunt instituite din cauza naturii sau a situaţiei juridice a lucrului, în timp ce obligațiile
scriptae in rem au ca scop asigurarea realizării creanţei creditorului indiferent de
posesorul actual al bunului și de natura acestui bun. În vederea acestui scop, aceste
obligaţii sunt înscrise în lucruri. În al doilea rând, obligaţiile propter rem sunt, cum
am văzut, obligaţii reale de a face, în timp ce obligaţiile scriptae in rem au ca obiect
un ansamblu de prestații pozitive şi negative. Contractul de locaţiune, în realitate, dă
naştere, între altele, unui drept de creanță în favoarea locatarului şi a unor obligații
corelative scriptae in rem, în sarcina locatorului, având ca obiect nu numai prestații
pozitive, ci şi prestații negative.
$3. Drepturile reale asupra bunurilor incorporale
35. Categorii de bunuri incorporale. Iniţial, bunuri incorporale au fost consi-
derate drepturile reale, cu excepția dreptului de proprietate, precum și drepturile de
creanță. Este adevărat că, în limbajul comun, bunul care este obiectul dreptului de
proprietate este confundat chiar cu dreptul de proprietate (se foloseşte termenul de
proprietate pentru a desemna atât dreptul, cât şi obiectul dreptului). Această împreju-
rare nu trebuie să ducă însă la concluzia că, din punct de vedere juridic, dreptul de
proprietate se confundă cu bunul care este obiectul său, Mai ales în materie imobi-
liară această distincție este netă, întrucât transmiterea posesiei asupra bunului ca
obiect nu înseamnă şi transmiterea dreptului de proprietate. Chiar şi în materie mobi-
iară distincția este evidentă când nu sunt îndeplinite condițiile art. 1909 C.civ. Într-o
concepție coerentă, dacă se acceptă ideea conform căreia drepturile patrimoniale sunt
bunuri incorporale, această idee se aplică și cu privire la dreptul de proprietate. |
Aşadar, potrivit concepției care stă la baza Codului civil, drepturile patrimoniale
sunt considerate bunuri. Această concepție a fost criticată, afirmându-se că bunurile
propriu-zise sunt lucrurile materiale, iar acestea nu au nimic comun cu drepturile, care
sunt incorporale; ca urmare, n-ar fi vorba de o clasificare, ci de o alăturare incoerentă.
% A se vedea supra, nr. 33, lit. C, nota 16,
 38 Premise conceptuale
Critica este prea severă. Criteriul care stă la baza clasificării bunurilor corporale şi
a celor incorporale este riguros. Acest criteriu a fost formulat foarte clar de Gaius,
care distingea între bunurile quae tangi possunt şi bunurile quae tangi non possunt.
Nu este vorba de o simplă alăturare incoerentă, întrucât bunurile corporale şi bunurile
incorporale au în comun valoarea economică, ele fiind evaluabile în bani. Cât
priveşte utilitatea practică a acestei clasificări, critica este întemeiată parțial. Într-
adevăr, nu este util să includem toate drepturile patrimoniale în categoria bunurilor,
întrucât drepturile patrimoniale sunt instrumente juridice prin intermediul cărora
persoanele apropriază obiectele, lucrurile, scoțându-le din starea naturală şi intro-
ducându-le în sfera civilizației. Mai întâi au fost apropriate lucrurile naturale, apoi
aceste lucruri au fost transformate, dându-li-se utilități noi, pentru ca mai târziu omul
să creeze produse noi, ca bunuri corporale. Este util însă să includem în categoria
bunurilor acele drepturi patrimoniale care devin ele însele apropriabile, adică se
transformă în bunuri incorporale, formând obiectul altor drepturi patrimoniale. Aşa
se întâmplă, cum vom vedea, cu drepturile patrimoniale incluse în fondul de comerţ
şi cu dreptul de proprietate asupra unui drept de creanţă. Fondul de comerţ devine el
însuşi un bun incorporal, întrucât universalităţile nu au corporalitate, chiar dacă este
vorba de universalităţi de fapt.
Sub un alt aspect, clasificarea bunurilor corporale şi a celor incorporale este utilă
dacă sfera bunurilor incorporale nu mai este redusă la drepturile patrimoniale. Cum s-a
remarcat, creaţia intelectuală este ea însăși un bun, fiind susceptibilă de apropriere
sub formă de drepturi patrimoniale, şi anume un bun incorporal, neavând substanță
materială. Formele variate de creaţie intelectuală sunt tot atâtea bunuri incorporale, în
măsura în care formează obiectul unuia sau altuia dintre drepturile de proprietate
intelectuală. Mai ales pe acest teren devine evidentă importanţa categoriei juridice de
bunuri incorporale, în opoziţie cu bunurile corporale. În această ordine de idei, creația
intelectuală este protejată nu numai prin intermediul drepturilor patrimoniale, ci şi, în
cele mai multe cazuri, prin intermediul unor drepturi personale nepatrimoniale'”.
În cele ce urmează, sunt avute în vedere tocmai acele bunuri incorporale (drepturi
patrimoniale, universalităţi de fapt sau obiecte de creaţie intelectuală) care sunt ele
însele apropriabile şi devin obiectul unor drepturi reale. Spre deosebire de bunurile
corporale, care sunt în mod natural apropriabile, bunurile incorporale devin apropria-
bile numai cu autorizarea legii. Altfel spus, pentru ca un bun corporal să nu fie
apropriabil este nevoie de o interdicție a legii, în timp ce pentru ca un bun incorporal
să devină apropriabil este nevoie de o autorizare a legii. Nu este suficient deci ca
bunul incorporal să aibă o anumită valoare economică, este necesar ca el să fie adus
Așa-numitul drept de imagine asupra bunurilor corporale, ca atribut al dreptului de
proprietate, în măsura în care ar putea fi recunoscut juridic, nu se detașează de dreptul de
proprietate şi nu se constituie într-un drept personal nepatrimonial (pentru această chestiune, a
se vedea şi C. Bîrsan, op. cit., pp. 4| şi 42, text şi nota 3). Cu totul alta este situaţia dacă se are
în vedere creaţia intelectuală care stă la baza producerii bunului corporal (planuri de
arhitectură, designul, invenţia) şi care constituie ea însăşi un bun distinct ca bun incorporal;
într-o asemenea situaţie, se protejează chiar creaţia intelectuală prin aşa-numitul drept de
imagine asupra bunurilor corporale.
Clasificarea drepturilor patrimoniale 39
în sfera bunurilor apropriabile prin intermediul dreptului. Tocmai în aceasta constă
caracterul atipic al unor asemenea drepturi patrimoniale.
Această categorie include dreptul de proprietate şi dreptul real de garanție
mobiliară asupra unui drept de creanţă, drepturile reale asupra fondului de comerț şi
dreptul de proprietate intelectuală. _
Uneori, se foloseşte sintagma proprietăți incorporale. In realitate, este vorba de
un drept de proprietate sau de alte drepturi reale asupra unui bun incorporal.
Pe măsură ce vor apărea bunuri noi, ca bunuri incorporale, se vor multiplica şi
drepturile patrimoniale având ca obiect asemenea bunuri.
36. Dreptul de proprietate şi dreptul real de garanție mobiliară asupra unui
drept de creanţă. Titlurile de valoare sau titlurile de credit sunt înscrisuri care
încorporează, în materialitatea lor, drepturile patrimoniale pe care le constată, astfel
încât persoana care posedă în mod legitim înscrisul este şi titulara dreptului men-
ționat în înscris.
Ca urmare a încorporării drepturilor patrimoniale în înscrisurile care le constată,
„dreptul de proprietate asupra titlurilor şi dreptul de creanță pe care acesta îl constată
se confundă; dreptul de creanță nu există fără titlu, nu poate fi realizat decât de
posesorul legitim al titlului”2. Deşi afirmaţia se referă numai la titlurile care constată
drepturi de creanţă, în realitate, ea este valabilă și pentru titlurile de valoare care
constată şi încorporează drepturi reale”.
Încorporarea drepturilor patrimoniale în înscrisurile care le constată determină
autonomia dreptului patrimonial față de raportul juridic inițial (fundamental). Pe
această bază, este posibilă simplificarea formalităţilor juridice de transmitere a
dreptului patrimonial încorporat în înscris.
Gradul de încorporare a dreptului patrimonial în înscris diferă însă de la caz la
caz. Cu cât este mai mare gradul de încorporare a dreptului patrimonial în înscris, cu
atât este mai simplă procedura de transmitere a dreptului. În acest sens, titlurile de
valoare la purtător realizează o încorporare completă a drepturilor patrimoniale în
materialitatea înscrisurilor care le constată. În acest caz, drepturile patrimoniale
constatate prin înscrisuri sunt limitate la drepturile de creanță. În această categorie
intră acţiunile şi obligaţiunile la purtător. Consecința este că aceste titluri, spre deose-
bire de cele nominative şi de cele la ordin, se transmit prin simpla lor predare
(tradiţie), întrucât nu poartă menţiunea numelui posesorului şi intră sub incidența
normelor de drept comun care guvernează circulaţia juridică a bunurilor mobile.
Aşadar, în ipoteza titlurilor de valoare la purtător, dreptul de proprietate asupra
înscrisului devine drept de proprietate asupra creanței constatate prin înscris. Într-
adevăr, deşi dreptul de creanţă este incorporal, posesia lui este posibilă prin posesia
înscrisului în a cărui materialitate s-a încorporat creanța. Astfel, dreptul de creanță
devine obiectul unui drept real, dreptul de proprietate. Fiind obiectul unui drept
patrimonial, dreptul de creanţă devine un adevărat bun incorporal.
* 1. Turcu, Teoria şi practica dreptului comercial român, vol. II, Editura Lumina Lex,
Bucureşti, 1998, p. 83.
”! Este vorba de așa-numitele titluri reprezentative de mărfuri (cum sunt recipisele de
depozit, conosamentele şi warantele).
 40 Premise conceptuale
Asemănătoare este şi situaţia biletelor de bancă, chiar dacă acestea nu se
confundă cu titlurile de valoare. Se poate spune că în acest caz este şi mai evidentă
transformarea creanţei în obiect de drept patrimonial, întrucât biletele de bancă nu
pot fi refuzate drept plată, nu sunt legate, nici măcar la origine, de un raport juridic
fundamental, nu prezintă riscul insolvabilității, fiind garantate de stat Şi au efecte pe o
perioadă nedeterminată, până la retragerea lor din circulaţie.
Asupra drepturilor de creanță se poate constitui şi un drept real de garanţie
mobiliară, conform art. 6 alin. (5) lit. G şi art. 84 din Titlul VI al Legii nr. 99/ 199922.
Chiar în ipoteza valorilor mobiliare dematerializate, care nu se mai încorporează
deci în substanța unui înscris constatator, în măsura în care există un regim juridic
special al transmiterii acestora, independent de orice suport material, dar care le face
să fie privite prin valoarea lor intrinsecă, de piaţă, iar nu prin raportare la debitorul
din raportul juridic obligațional, se poate vorbi de un drept de proprietate asupra unui
drept de creanţă.
37. Drepturile reale asupra fondului de comerţ. Ca universalitate de fapt şi ca
bun incorporal, fondul de comerț”? este obiectul unor drepturi reale: dreptul de
proprietate, dreptul de uzufruct, drepturile reale de garanție. Într-adevăr, fiind vorba
de o universalitate, deşi doar de fapt, fondul de comerţ este un bun
Drepturile patrimoniale care intră în conţinutul fondului de comerț devin, ele însele,
odată cu fondul de comerț, obiect de drepturi patrimoniale. Astfel, proprietarul
fondului de comerț poate să înstrăineze acest bun incorporal, să constituie un drept de
uzufruct sau să își greveze dreptul de proprietate asupra fondului de comerț cu
drepturi reale de garanție. În asemenea momente este pusă în evidență autonomia
fondului de comerț ca bun incorporal, distinct de bunurile componente.
38. Drepturile de proprietate intelectuală. Drepturile de proprietate intelectuală
sunt considerate, pe drept cuvânt, ca o categorie juridică intermediară între drepturile
patrimoniale şi drepturile personale nepatrimoniale?. Fie că sunt considerate drepturi
complexe, care cuprind atât drepturi personale nepatrimoniale, cât şi drepturi
patrimoniale, fie că sunt apreciate ca o sumă de drepturi distincte, unele de natură
patrimonială, altele de natură personală nepatrimonială, este evident că drepturile de
creaţie intelectuală sau drepturile de proprietate intelectuală nu pot fi reduse, de
regulă, la aspectul patrimonial. Este un prim aspect atipic al acestor drepturi.
Pe de altă parte, ca drepturi patrimoniale, drepturile de proprietate intelectuală au
ca obiect un bun incorporal: o anumită creaţie intelectuală. Este al doilea aspect
atipic al acestor drepturi. Chiar dacă această creaţie intelectuală este, uneori, încor-
porată într-un obiect material, ea nu se confundă cu acesta. Ca urmare, dreptul de
proprietate intelectuală nu se confundă cu dreptul de proprietate asupra obiectului
material în care este încorporată creația.
Aspectul patrimonial al drepturilor de proprietate intelectuală este vizibil în cazul
dreptului de exploatare a creaţiei intelectuale, drept care are în conţinutul său juridic,
22 A se vedea supra, nr. 18, text şi nota 14.
* A se vedea supra, nr. 5, lit. A.
** În acest sens, a se vedea C. Birsan, op. cit., p. 24.
Clasificarea drepturilor patrimoniale 4]
într-o formă specifică, ius possidendi, ius utendi, ius fruendi şi ius abutendi. În
contextul clasificării drepturilor patrimoniale în drepturi reale şi drepturi de creanţă,
este preferabilă concepția care include drepturile de proprietate intelectuală în
categoria drepturilor reale care au ca obiect bunuri incorporale” . Într-adevăr, prin
prerogativele lor, drepturile de proprietate intelectuală, deşi nu se identifică cu un
drept de proprietate în sensul comun“, totuşi prezintă caracterele drepturilor reale.
Analiza acestor drepturi nu a pus în evidență elemente specifice drepturilor de
creanță. Este motivul pentru care drepturile de proprietate intelectuală nu sunt
categorii juridice intermediare între drepturile reale şi drepturile de creanţă”. Ele
sunt însă, pentru motivele arătate mai sus, drepturi patrimoniale atipice.
$4. Drepturile potestative patrimoniale
39. Noţiunea de drepturi potestative. În teoria actului juridic unilateral s-a
conturat, în ultimul timp, noțiunea de drepturi potestative. Puterea conferită unei
persoane de a modifica sau de a stinge o situaţie juridică preexistentă ori de a recrea
o situație juridică printr-un act juridic unilateral, care este expresia unei opțiuni,
incorporal. constituie, în această concepţie, substanța juridică a unui drept potestativ?%. Altfel
spus, drepturile potestative sunt drepturi de opțiune. Spre deosebire de actele juridice
care sunt o expresie directă a principiului libertăţii de voinţă, actele unilaterale care
constituie o exercitare a drepturilor potestative sunt în mod direct expresia puterii
juridice a acestor drepturi, și numai în mod indirect manifestarea libertății de voinţă.
Desigur, la rândul lor, drepturile potestative sunt efectul unei manifestări de voință
(dreptul de opţiune născut din promisiunea unilaterală de a vinde şi de a cumpăra)
sau efectul pe care legea îl leagă de anumite fapte juridice (dreptul de opțiune succe-
sorală). Conturată în strânsă legătură cu raporturile contractuale, noţiunea de drepturi
potestative are aplicare şi în domeniul raporturilor juridice personale nepatrimoniale.
Pentru drepturile potestative esențială este puterea pe care o are titularul lor de a
interveni, prin voința sa unilaterală, în situaţii juridice preexistente în care sunt
prezente şi interesele altor persoane decât titularul acestor drepturi. Această voință
unilaterală poate să îmbrace forma unui act juridic substanțial, cu caracter unila-
teral, sau forma dreptului material la acţiune în justiție. Cu alte cuvinte, obiectul
% Pentru această concepție, dar numai cu referire la dreptul subiectiv de proprietate indus-
trială, a se vedea A. Petrescu, L. Mihai, Drept de proprietate industrială. Introducere în dreptul
de proprietate industrială. Invenţia. Inovația, Universitatea din București, 1987, pp. 20-34.
*5 Pentru diferenţele dintre dreptul clasic de proprietate și dreptul de proprietate industrială
stricto sensu, a se vedea L. Mihai, Invenţia. Condiţiile de fond ale brevetării. Drepturi, Editura
Universul Juridic, Bucureşti, 2002, pp. 97 şi 98.
* Pentru o altă concepţie, a se vedea C. Bîrsan, op. cit., pp. 24, 26.
% Discuţia referitoare la drepturile potestative a fost reluată, după o lungă întrerupere, în
literatura juridică română, dar pe filiera literaturii juridice franceze de D. Chirică, „Promi-
siunea unilaterală de a vinde şi de a cumpăra”, în Revista de drept comercial nr. 9/1999, p. 45;
„Pactul de preferință”, în Revista de drept comercial nr. 11/1999, p. 31; „Denunţarea
unilaterală a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare”, în Dreptul nr. 3/2001, p. 28;
„Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare ca formă autonomă de contract”, în Studia
universitatis Babeş-Bolyai nr. 2/2000, p. 15.
 42 Premise conceptuale
dreptului potestativ este o anumită situaţie juridică preexistentă, iar în conținutul
dreptului potestativ intră prerogativa ingerinței în sfera de interes a persoanelor ale
căror drepturi sau interese sunt incluse în situaţia juridică respectivă. Din această
cauză se creează o legătură specifică între titularul unui asemenea drept, numit
subiect activ sau potentior, şi subiectul pasiv care suportă consecințele exercitării
dreptului potestativ.
Mai exact, această legătură specifică se realizează între potentior şi toți cei ale
căror drepturi sau interese sunt incluse în situaţia juridică, obiect al dreptului potes-
tativ. De obicei este dificil să se stabilească de la bun început care sunt aceste
persoane, motiv pentru care, generic, dreptul potestativ este raportat în primul rând la
situaţia juridică şi numai în secundar la aşa-numitul subiect pasiv care, de cele mai
multe ori, este alcătuit din mai multe persoane determinate sau determinabile.
Această caracteristică a drepturilor potestative explică, în bună măsură, de ce a
existat tendința asimilării lor cu drepturile reale. Totodată, această caracteristică
determină asemănarea dintre efectele juridice ale încălcării drepturilor reale şi
efectele juridice ale încălcării drepturilor potestative. Dacă dreptul real este încălcat
de una dintre persoanele care alcătuiesc subiectul pasiv general Şi nedeterminat, se
naşte un drept de creanţă distinct de dreptul real, pe temei delictual, care intră în
conținutul unui raport juridic obligaţional stabilit între titularul dreptului real și
autorul prejudiciului. În mod asemănător, dacă persoanele cu drepturi şi interese
incluse în situaţia juridică ce face obiectul dreptului potestativ nu se supun ingerinței
titularului acestui drept realizată printr-o manifestare unilaterală de voință, încălcând
astfel dreptul potestativ, se naşte, de asemenea, un drept de creanță distinct, pe temei
delictual, care intră în conţinutul raportului juridic obligaţional dintre potentior şi
autorul faptei ilicite.
Modificarea, stingerea sau recrearea situaţiei juridice preexistente prin exercitarea
unui drept potestativ poate produce efecte juridice pentru viitor sau poate consolida
sau infirma efecte juridice anterioare (dreptul terțului beneficiar de a accepta sau de a
refuza dreptul primit de la promitent ca efect al stipulației pentru altul).
Înţelese în acest fel, drepturile potestative sunt, în privința subiectului activ, o
extindere a sferei libertății personale şi, din punctul de vedere al celor care suportă
consecințele exercitării acestor drepturi, o restrângere a sferei libertăţii personale. De
aceea, drepturile potestative se pot naşte fie cu acordul prealabil al celor care vor
suporta ulterior consecinţele exercitării acestor drepturi, fie pe baza unei dispoziţii a
legii care leagă nașterea acestor drepturi de anumite situaţii juridice.
De regulă, drepturile potestative sunt imprescriptibile, cu excepția cazurilor
prevăzute de lege. Chiar şi atunci când se aplică regula, drepturile potestative se
sting atunci când se stinge situaţia juridică în legătură cu care ele au fost recunoscute.
De exemplu, în ipoteza dreptului de a dobândi o cotă-parte de 1/2 din dreptul de
proprietate asupra zidului despărțitor (art. 598 C.civ.), acest drept potestativ se stinge
dacă piere obiectul proprietății. Tot astfel, dacă se prescrie dreptul care ar urma să fie
valorificat prin exercitarea dreptului potestativ, acesta din urmă se stinge şi el,
întrucât rămâne fără obiect.
” De exemplu, dreptul de opțiune succesorală se prescrie în termen de 6 luni de la data
deschiderii succesiunii [art. 700 alin. (1) C.civ.].
Clasificarea drepturilor patrimoniale 43
40. Drepturile potestative patrimoniale. În funcție de natura situaţiei juridice
preexistente, drepturile potestative dobândesc caracter patrimonial sau caracter perso-
nal nepatrimonial. Într-adevăr, dacă exercitarea dreptului potestativ modifică, stinge
sau recreează o situație juridică preexistentă de natură patrimonială, atunci acel drept
potestativ dobândeşte o valoare economică şi devine el însuşi un drept patrimonial”.
Când situaţiile juridice preexistente conțin drepturi reale, drepturile potestative
sunt, în acelaşi timp, limitări ale exercitării acestor drepturi reale (de exemplu,
dreptul de preempțiune care limitează exercițiul dreptului de proprietate este un drept
potestativ).
Drepturile potestative patrimoniale nu sunt nici drepturi reale, nici drepturi de
creanță. Ele nu sunt o categorie intermediară între drepturile reale şi drepturile de
creanţă, pentru că nu cuprind, în conținutul juridic, elemente specifice drepturilor
reale sau drepturilor de creanță?!.
Într-adevăr, drepturile potestative pot fi exercitate în mod direct, dar nu asupra
unui bun, ca în cazul drepturilor reale, ci asupra unei situaţii juridice. Efectul exer-
citării acestor drepturi este suportat numai de persoanele ale căror drepturi sau inte-
rese fac parte dintr-o sau sunt legate de o anumită situaţie juridică. Pe de altă parte,
pentru exercitarea acestor drepturi potestative, titularii lor nu au nevoie de o acţiune
sau o inacțiune specifică din partea unor subiecte pasive, cum se întâmplă în cazul
drepturilor de creanță.
Secţiunea a III-a
Clasificarea drepturilor reale
41. Precizare prealabilă. În contextul acestei clasificări, vor fi avute în vedere
numai drepturile reale tipice, iar nu şi drepturile de proprietate intelectuală sau alte
drepturi patrimoniale atipice care se apropie mai mult sau mai puţin de figura juridică
a drepturilor reale.
42. Drepturi reale principale şi drepturi reale accesorii. În art. 551 din Noul
Cod civil sunt enumerate drepturile reale: dreptul de proprietate; dreptul de
superficie; dreptul de uzufruct; dreptul de uz; dreptul de abitaţie; dreptul de servitute;
dreptul de administrare; dreptul de concesiune; dreptul de folosință; drepturile reale
de garanţie; alte drepturi cărora legea le recunoaşte acest caracter. Cu privire la
dreptul de proprietate, în art. 552 din Noul Cod civil se precizează că aceasta poate fi
publică sau privată.
Drepturile reale se clasifică în funcţie de criteriul autonomiei sau dependenţei lor
în raport cu drepturile de creanță. Pe baza acestui criteriu, drepturile reale principale
* De exemplu, dreptul de dezicere poate fi constituit cu titlu oneros tocmai pentru că are o
valoare economică. Pentru ipoteza constituirii dreptului de dezicere cu titlu oneros, a se vedea
M. Avram, „Notă la decizia nr. 614/2002 a C.S.J., secția civilă”, în Curierul Judiciar
nr. 6/2002, pp. 68-70.
5! În sens contrar, a se vedea D. Chirică, „Promisiunea unilaterală...”, cit. supra, p. 45; cu
toate acestea, autorul subliniază că dreptul potestativ analizat nu include, în conținutul său
Juridic, nici atributele drepturilor reale, nici atributele drepturilor de creanță.
 44 Premise conceptuale
Clasificarea drepturilor patrimoniale
45
Sunt acele drepturi reale care nu depind de existenţa unui drept de sunt moduri de exercitare a atributelor din conținutul
drepturile reale accesorii sunt acele drept creanță,
iar juridic al dreptului de pro-
uri reale care sunt dependente de un drept prietate. Dimpotrivă, dezmembrămintele dreptului de
creanță. Drepturile reale de garanţie sunt de proprietate privată presupun o
drepturi reale accesorii. separare a prerogativelor acestui drept, astfel încât
Dacă un drept real depinde de existența titularul fiecărui dezmembrăm ânt
altui drept real, primul drept nu devine un exercită propriile sale atribute.
drept real accesoriu. De exemplu, drept
ul de servitute are un caracter accesoriu Aşa fiind, drepturile reale constituite pe temeiul dreptu
raport cu dreptul de proprietate, dar rămâ în lui de proprietate publică
ne un drept real principal. au un grad mai redus de autonomie, astfel încât
Drepturile reale accesorii, respectiv drept opozabilitatea erga omnes se
ul de ipotecă, privilegiile, dreptul de saj, realizează numai în cadrul raporturilor juridice de drept
dreptul de garanţie reală mobiliară Sunt privat. În raporturile juridice
analizate în cadrul teoriei generale a de drept public dintre titularul dreptului de proprietate
obligațiilor, tocmai pentru că ele sunt menit publică şi titularii drepturilor
e garantării unor creanţe. În acelaşi cadru constituite pe acest temei opozabilitatea funcţionează
va fia analizat și dreptul de retenție, considerat doar în mod limitat, cât timp
un drept real de garanţie imperfect. sunt îndeplinite cerințele prevăzute în lege. Dimpotrivă,
In cele ce urmează, vor fi analizate numai dezmembrămintele dreptului
drepturile reale principale. de proprietate, pe durata existenței lor, se caracterizea
ză printr-o opozabilitate erga
43. Clasificarea drepturilor reale princ omnes deplină.
ipale. În funcție de natura juridică şi de
regimul juridic aplicabil, distingem între Într-o situație intermediară se află dreptul de concesiune
dreptul de proprietate publică şi dreptul şi dreptul real de folo-
proprietate privată. de sință constituite pe temeiul dreptului de proprietate
privată al statului sau al unei
Drepturile reale constituite pe temeiul comunităţi locale. Potrivit legii, aceste drepturi reale
dreptului de proprietate publică sunt principale se nasc nu numai pe
dreptul de administrare, dreptul de conc temeiul dreptului de proprietate publică, ci şi, în situaţii
esiune şi dreptul de folosință. De regul speciale, pe temeiul dreptului
dreptul de proprietate publică nu se exercită, ă, de proprietate privată al statului sau al unei comunităţi
în mod direct, de către titularii Săi, statul locale. Totuşi, în această
şi comunităţile locale, ci în mod indirect, ipoteză, dreptul de concesiune şi dreptul real de folosin
prin intermediul titularilor drepturilor reale ță nu pot îi considerate
constituite pe temeiul său. dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată, întrucâ
t natura lor de drept civil
Dreptul de proprietate privată poate fi este alterată de elemente de drept administrativ privit
dezmembrat astfel încât atributele care oare la naşterea, exercitarea şi
intră în conţinutul său juridic se exercită stingerea lor”?.
de persoane diferite. Astfel, pe temeiul
dreptului de proprietate privată se constituie
dezmembrămintele acestuia: dreptul de
uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţ
ie, dreptul de servitute şi dreptul de
superficie. Acestea sunt dezmembrămintele
dreptului de proprietate stricto sensu.
De regulă, dreptul de nudă proprietate nu
este enumerat între dezmembrămintele
dreptului de proprietate privată. Lato sensu
, nuda proprietate este tot un dezmem-
brământ. Întotdeauna, prin separarea prero
gativelor dreptului de proprietate privată se
nasc două dezmembr ăminte lato sensu: dreptul de nudă propr
ietate, pe de o parte, ŞI
dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul
de abitație, dreptul de servitute sau dreptul
de superficie, pe de altă parte. Este adevă
rat însă că, în timp ce dezmembrămintele
Stricto sensu au, cu excepția dreptului
de servitute şi a dreptului de superficie,
configuraţie fixă, dreptul de nudă proprietat o
e are o configurație variabilă. Conţinutul
său juridic este diferit, în funcţie de atributele
care se separă din conținutul juridic al
dreptului de proprietate cu ocazia naşter
ii dezmembrămintelor. Chiar Şi în cazul
dreptului de servitute există un drept de
nudă proprietate, dar numai în raport cu
elementul specific din conținutul juridic
al dreptului de proprietate asupra fondului
aservit care este exercitat de titularul dreptului
de proprietate asupra fondului dominant
ca urmare a dezmembrării. Oricum, întotdeaun
a, dreptul de nudă proprietate nu se
confundă cu dreptul de proprietate.
Diferenţa dintre dezmembrămintele stricto
sensu şi nuda proprietate ca dezmembră-
mânt lato sensu constă în aceea că numai
nuda proprietate are vocaţia de a se reînt
ca drept de proprietate în momentul stingerii regi
dezmembrămintelor stricto sensu.
Spre deosebire de ipoteza dreptului de propr
ietate publică, prerogativele dreptului “2 A se vedea infra, nr. 174.
de proprietate privată se exercită, de regul
ă, de către titularul dreptului. Chiar şi în
ipoteza dezmembrării dreptului de proprietat
e privată, drepturile reale care rezultă nu
 Posesia ca stare de fapt protejată juridic 47

posesia unui bun incorporal, dar au extins această idee de la servituți la toate celelalte
drepturi reale principale, altele decât dreptul de proprietate. Deţinerea unui lucru
făcea trimitere la posesia unui bun corporal, corespunzătoare dreptului de proprietate.
Capitolul III Totuşi, expresia folosirea de un drept este numai o punte de legătură între ceea ce
Posesia ca stare de fapt protejată juridic înțelegeau romanii prin possessio iuris şi adevăratul sens al posesiei ca stare de fapt
corespunzătoare unui anumit drept real. Cum vom vedea, în acest ultim sens, posesia
are ca obiect bunuri corporale, iar nu bunuri incorporale.
Secţiunea I Apoi, este inexact că în dreptul civil român posesia este concepută doar ca o stare
Noţiunea posesiei ca stare de fapt de fapt. Într-adevăr, cum vom vedea, trebuie să distingem între posesia ca stare de
fapt şi posesia ca prerogativă care intră în conţinutul juridic al fiecărui drept real
$1. Reglementarea posesiei ca stare de fapt în Codul civil român principal. În această ultimă accepție, posesia este un element de drept, iar nu un fapt.
Redactorii Codului civil român au fost şi mai tranşanţi în descrierea celor două
44. Sediul materiei. În Codul civil în vigoare, posesia ca stare de fapt este
ipoteze preluate din dreptul roman, diferenţiind deținerea unui lucru de folosirea
reglementată în Cartea a III-a, „Despre diferitele moduri în care se dobândeşte pro-
unui drept, în timp ce în Codul civil francez se foloseşte formula deținerea sau
prietatea”, Titlul XX, „Despre prescripţie”, Capitolul II, „Despre posesiunea cerută
folosirea de un lucru sau de un dr.epn.
pentru a prescrie” (art. 1846-1862). În același titlu, se face referire la posesie, ca stare
de fapt, sau la posesor în articolele 1909 şi 1910. În aceeaşi accepție, posesia este În al treilea rând, s-a afirmat că definiţia legală a posesiei ca stare de fapt este
menționată în art. 972 C.civ. Termenul de posesor, corespunzător posesiei ca stare de
incompletă, deoarece menţionează doar elementul material al posesiei (corpus), iar
fapt, este utilizat direct în articolele 485 şi 486, iar indirect în art. 487. nu şi elementul psihologic al acesteia (animus). Lectura atentă a textului art. 1846
C.civ. infirmă această critică. În măsura în care posesia este exercitată de noi înşine
În Noul Cod civil, posesia este reglementată în Cartea a III-a, „Despre bunuri”,
sau de altul în numele nostru, rezultă în mod clar elementul intenţional, psihologic al
Titlul VIII, „Posesia”, art. 916-952.
posesiei. De altfel, concepția subiectivă a posesiei se întemeiază chiar pe textele
45. Apreciere critică a definiţiei legale a posesiei ca stare de fapt în Codul Codului civil francez în materie, texte care au fost preluate cu modificări minime în
civil român în vigoare. În articolul 1846 C.civ. se precizează mai întâi, în alineatul (1), Codul civil român.
că posesia este un fapt, iar apoi, în alineatul (2) este cuprinsă o definiţie legală a Toate aceste aspecte au fost clarificate în art. 916 din Noul Cod civil, în care se
posesiei ca stare de fapt. Astfel, „Posesiunea este deținerea unui lucru sau folosirea arată că „(1) Posesia este exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de proprietate
de un drept, exercitată, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru”, asupra unui bun de către persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un
Această definiție legală a posesiei a fost criticată în doctrină din trei puncte de proprietar.
vedere. (2) Dispoziţiile prezentului titlu se aplică, în mod corespunzător, şi în privinţa
În primul rând, s-a apreciat că termenul deținere trimite la ideea de detenţie posesorului care se comportă ca un titular al altui drept real, cu excepția drepturilor
precară, or detentorul precar nu stăpânește bunul pentru el, ci pentru altul. S-ar crea reale de garanţie.”
deci o confuzie între noțiunea de posesie ca stare de fapt şi noţiunea de detenţie
precară. Critica este întemeiată. De lege ferenda, este necesar să se înlăture această $2. Definirea noțiunii de posesie ca stare de fapt
inadvertenţă.
În al doilea rând, sintagma folosirea de un drept a fost considerată inadecvată, 46. Posesia ca stare de fapt şi protecţia sa juridică. Posesia ca stare de fapt se
întrucât ea ar crea o confuzie între posesie ca stare de fapt şi existența unui drept. bucură de protecţie juridică fie în mod direct, prin acţiunile posesorii, fie în mod
Această critică este neîntemeiată sub un dublu aspect. indirect, prin recunoaşterea unor efecte juridice, în condiţii speciale: prezumția de
Mai întâi, Codul civil român preia, prin traducere, această sintagmă din Codul proprietate, dobândirea fructelor şi a bunurilor mobile, ocupaţiunea sau uzucapiunea.
civil francez. La rândul său, redactorii Codului civil francez au consacrat,
Posesia ca stare de fapt nu poate fi asimilată unui drept şi nici nu trebuie să fie
prin
această sintagmă, suprimarea diferenței care exista în dreptul roman între posesie și confundată cu efectele ei juridice.
cvasiposesie, fără a ignora însă situaţiile diferite care erau desemnate prin aceşti
termeni, Ca urmare, posesia are în vedere, în egală măsură, atât stăpânirea unui bun
corporal, corespunzătoare dreptului de proprietate, cât şi stăpânirea unui bun incor- ' Conform art. 2228 C.civ.fr., „Posesia este deținerea sau folosința de un lucru sau de un
poral. În acest ultim caz, în dreptul roman, cvasiposesia avea în vedere posesia cores- drept, pe care îl deținem sau pe care îl exercităm prin noi înşine sau prin altul care îl deține sau
punzătoare servituţilor, considerate bunuri incorporale. Prin sintagma folosirea de un care îl exercită în numele nostru” — trad. ns.
drept, redactorii Codului civil francez au avut în vedere tot o stare de fapt, respectiv ” În acest sens, a se vedea L, Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale,
Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p. 192.
48 Premise conceptuale
47, Posesia are ca obiect numai bunuri corporale. Dacă asupra bunurilor
corporale stăpânirea reuneşte ambele elemente, corpus şi animus, asupra bunurilor
incorporale, stăpânirea cuprinde numai elementul psihologic, intențional, animus.
Este evidentă incompatibilitatea dintre ideea de stăpânire materială (corpus) şi ideea
de bun incorporai. Bunul este incorporal tocmai pentru că nu are corpus.
În mod eronat, plecându-se de la distincţia care se făcea în dreptul roman între
possessio sau possessio corporis şi possesio iuris sau quasi possessio, s-a tăcut
diferenţierea între posesia corespunzătoare dreptului de proprietate, care ar fi o
posesie asupra unui bun corporal, şi posesia corespunzătoare celorlalte drepturi reale
principale, care ar fi posesia asupra unor bunuri incorporale. În realitate, în ambele ipo-
teze este vorba de posesia asupra unui bun corporal, dar configurația acesteza variază în
funcţie de dreptul real constituit asupra bunului corporal respectiv. Este astfel posibil ca
asupra aceluiași bun corporal să coexiste posesia corespunzătoare nudei proprietăți şi
posesia corespunzătoare dezmembrământului corelativ stricto sensu.
Chiar atunci când bunurile incorporale (drepturi patrimoniale, universalități de fapt,
mase patrimoniale sau creaţii intelectuale) devin apropriabile şi formează obiectul unor
drepturi patrimoniale atipice“, asupra lor nu există o posesie ca stare de fapt stricto
sensu, chiar dacă includ în conținutul lor juridic ius possidendi. Acest element de drept
are un înțeles specific, diferit de aceia al posesiei ca stare de fapt. El nu exprimă decât
ideea de stăpânire intelectuală, iar nu şi ideea de stăpânire materială (corpus).
Folosirea de un drept şi possessio iuris se află, de asemenea, la originea extin-
derii domeniului posesiei de la drepturile reale principale la drepturile reale accesorii.
În acest sens, s-a apreciat că dreptul de ipotecă nu trebuie să fie exclus din domeniul
posesiei, chiar dacă nu presupune exercitarea unei stăpâniri materiale asupra
imobilului ipotecat? „ Invocarea prevederilor art. 1800 alin. (1) pct. 4 şi alin. (2) şi (3)
nu este relevantă întrucât, dincolo de redactarea ambiguă a textului, este evident că
ipoteca nu poate fi dobândită prin uzucapiune, iar prescripția avută în vedere este cea
extinctivă, iar nu cea achizitivă.
Desigur, fiecare drept real accesoriu are, ca orice drept subiectiv civil, un anumit
conținut juridic. Spre deosebire de drepturile reale principale, care au în conţinutul
lor juridic prerogativele ius possidendi, ius utendi şi ius fruendi, drepturile reale de
garanţie nu au în conținutul lor juridic asemenea atribute. Ca urmare, drepturile reale
de garanţie nu implică o stăpânire a bunului corporal sau incorporal care formează
obiectul garanţiei, indiferent dacă este vorba de elementul psihologic sau de ele-
mentul material al stăpânirii. Chiar atunci când garanția reală presupune deposedarea,
titularul ei rămâne un simplu detentor precar, iar nu un posesor sfricto sensu.
Tocmai pentru că nu are posesia bunului corporal asupra căruia s-a constituit o
garanţie reală titularul unei asemenea garanţii nu are dreptul să culeagă fructele
bunului, chiar dacă ar avea detenţia acestuia. Singura putere pe care o au creditorii
ale căror creanţe sunt însoţite de garanţii reale este aceea de a se îndestula cu
? Pentru diferenţa dintre dezmembrămintele stricto sensu şi dezmembrămintele lato sensu
ale dreptului de proprietate, a se vedea supra, nr. 43 şi infra, nr. 169.
* A se vedea supra, nr. 30-40.
* În acest sens, a se vedea A. Boar, Uzucapiunea. Prescripţia, posesia şi publicitatea drep-
turilor, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1999, p. 42, text şi nota 88.
Posesia ca stare de fapt protejată juridic 49
preferință, la scadenţă, din valoarea bunurilor care constituie obiectul garanţiilor.
Intrucât această putere se exercită asupra bunurilor, drepturile respective de garanţie
au un caracter real. Dar, spre deosebire de drepturile reale principale, drepturile reale
accesorii conferă o putere a cărei exercitare devine actuală numai dacă drepturile de
creanță pentru garantarea cărora s-au constituit aceste drepturi reale accesorii nu au
fost realizate prin executarea datoriilor corelative. Mai mult, după ce exercitarea
acestei puteri devine actuală, chiar dacă nu este dependentă de un fapt al debitorului,
ea presupune, de cele mai multe ori, o anumită procedură, deci intervenţia efectivă
sau virtuală a unei anumite autorități. Prin excepție de la această regulă, în Noul Cod
civil, în materia ipotecii mobiliare, s-a prevăzut posibilitatea creditorului ipotecar de
a-şi însuşi produsele bunului ipotecat în contul creanței, dar numai dacă stipulaţia
convenită de părți în acest sens stabileşte „în mod detaliat condiţiile şi proporția în care
urmează a se reduce creanța garantată în urma exercitării acestui drept” (art. 2395).
Pentru a curma orice discuţie privind extinderea posesiei ca stare de fapt, în partea
finală a art. 916 alin. (2) din Noul Cod civil s-a precizat că drepturile reale de
garanţie nu intră în sfera acestei noțiuni.
Folosirea de un drept şi possessio iuris au fost invocate pentru a extinde
domeniul posesiei şi la drepturile de creanţă. În acest sens, s-a recurs Şi la un
argument de text. Conform art. 1097 C.civ., „Plata făcută cu bună-credință acelui ce
are creanţa în posesiunea sa, este valabilă chiar dacă în urmă posesorul ar fi evins”.
S-a tras concluzia că posesia poate avea ca obiect o creanță sau că, întrucât orice
drept se exercită, posesia poate fi corespunzătoare exercitării unui drept de creanţă.
S-a observat însă, pe bună dreptate, că este vorba de o confuzie a legiuitorului,
explicată prin aceea că titularul unui drept de creanță se bucură de anumite semne
exterioare, care creează reprezentarea colectivă că este titularul acelui drept. În art.
1478 din Noul Cod civil, corespunzător art. 1097 din Codul civil în vigoare, sintagma
„acelui ce are creanţa în posesiunea sa” a fost înlocuită cu sintagma „unui creditor
aparent”, pentru a înlătura orice confuzie.
Dacă este însă vorba de drepturi de creanță care s-au încorporat deplin în
substanța înscrisului constatator (titluri de valoare la purtător), acestea pot fi pose-
date, pentru că au dobândit corporalitate.
Plecând de la premisa că orice drept are un conţinut juridic şi că prerogativele lui
se exercită, s-ar putea trage concluzia că toate drepturile subiective civile sunt
susceptibile de posesie. În acest sens, se şi foloseşte sintagma posesie de stat în
materia stării civile, ca mijloc de identificare a persoanei fizice. Totuşi, se precizează
că starea civilă nu poate fi dobândită prin simpla folosire a ei în fapt. Aşadar,
termenul posesie este folosit într-o accepție foarte largă.
In concluzie, deşi fiecare drept subiectiv civil are în conţinutul juridic anumite
prerogative care pot fi exercitate, posesia ca stare de fapt, stricto sensu, este cores-
punzătoare numai drepturilor reale principale care au ca obiect bunuri corporale. Lato
sensu, printr-o extindere semantică, posesia semnifică starea de fapt corespunzătoare
exercitării unui drept subiectiv civil, patrimonial sau nepatrimonial.
48. Posesia are ca obiect numai bunuri corporale aflate în circuitul civil sau
care pot intra în circuitul civil. Criteriul patrimonialităţii este evaluarea bănească a
drepturilor şi datoriilor, care se exprimă prin ideea de accesibilitate la schimb şi ideea
5.
 Posesia ca stare de fapt protejată juridic 5l
50 Premise conceptuale
face distincție între pandantul său care este puterea de fapt (titularul dreptului real principal recâştigă
de fungibilitate lato sensu€. În ce priveşte accesibilitatea, se
posesia ca stare de fapt).
accesibilitatea materială şi accesibilitatea juridică la schimb.
ne posibilitatea
Sub primul aspect, accesibilitatea materială la schimb presupu 51. Conţinutul acestei puteri de fapt este sau apare ca manifestarea exte-
sau între cel care
separării fizice între subiectul şi obiectul dreptului patrimonial rioară, obiectivarea unui drept real principal. Rezultă din cele de mai sus că
ele corpului uman nu
posedă şi obiectul posedat. În această ordine de idei, element trebuie să facem distincție între conţinutul juridic al unui drept real principal și
|
sunt apropriabile și nu pot fi posedate. manifestarea exterioară a acestuia, respectiv obiectivarea prerogativelor dreptului real
dacă nu există o
Sub cel de-al doilea aspect, bunurile corporale sunt apropriabile în procesul exercitării sale. Exercitarea prerogativelor dreptului real înseamnă faptele
ca stare de fapt şi
interdicţie legală. Alifel spus, pentru a forma obiectul posesiei materiale săvârşite şi actele juridice încheiate de titular pentru realizarea dreptului
principale, bunurile
pentru a fi apropriabile şi a deveni obiectul unor drepturi reale său. Două consecinţe decurg de aici.
sau să poată intra în circuitu l civil. Alttel
corporale trebuie să fie în circuitul civil Mai întâi, întrucât fiecare drept real are un conţinut juridic specific, manifestarea
spus, bunurile nu trebuie să fie afară din comerț. lui exterioară va îmbrăca, de asemenea, o formă specifică, după cum este vorba de
obiectul posesiei. dreptul de proprietate sau de un dezmembrământ al acestuia. Altfel spus, conținutul
49. Numai bunurile individual-determinate formează
| | juridic predetermină şi spațiul juridic virtual în care se poate exercita dreptul real
Această afirmaţie acoperă două situații.
ualizarea lor prin principal. Posesia ca stare de fapt umple, mai mult sau mai puţin, acest spațiu juridic.
Mai întâi, bunurile de gen pot fi posedate numai după individ
ualizare. Apoi, chiar atunci când este vorba de unul și acelaşi drept real, obiectivarea
numărare, măsurare, cântărire sau orice altă formă de individ
obiectul posesiei ca conţinutului său juridic este rezultatul unor fapte materiale şi al unor acte juridice
Apoi, universalităţile juridice şi cele de fapt nu pot forma
| | j diferite, care variază în funcţie de subiectul şi obiectul dreptului, precum şi în funcție
stare de fapt.
se explică prin caracte rul său de circumstanțe. Nu există deci un standard al exercitării unuia sau altuia dintre
Cu privire la patrimoniu, această incompatibilitate
A Ă drepturile reale principale.
inalienabil.
fapt, în măsura in care Posesia ca stare de fapt însumează faptele materiale și actele juridice care apar ca
În ce priveşte masele patrimoniale şi universalitățile de
e, întrucât sunt bunuri manifestarea exterioară, ca obiectivarea unui drept real principal, indiferent dacă
acestea devin bunuri prin apropriere, ele nu pot fi posedat
| | posesorul este sau nu titularul acelui drept.
incorporale.
Succesiunile şi fondurile de comerț intră în această categor
ie. Pot fi posedate Afirmația că posesia ca stare de fapt corespunde unui drept real principal are două
bunurile individual-determinate, corporale, care fac
parte dintr-o succesiune său înţelesuri. Un prim înţeles subliniază că, de regulă, posesorul este chiar titularul drep-
dintr-un fond de comerţ, iar nu succesiunea sau fondul
de comerţ ca atare. tului real principal. Al doilea înțeles pune în lumină faptul că, indiferent dacă posesorul
este sau nu titularul dreptului real principal, faptele materiale săvârşite și actele
ă cu privire la un
50. Posesia este o putere de fapt pe care o persoană o exercit materiale încheiate apar ca obiectivarea conţinutului juridic al unui asemenea drept.
ată de o persoană asupra
bun corporal. Posesia ca stare de fapt este o putere exercit Posesia ca stare de fapt obiectivează nu doar atributul ius possidendi, care face
nu este însă una de
unui anumit bun corporal, individual-determinat. Această putere parte, într-o formă specifică, din conţinutul juridic al tuturor drepturilor reale princi-
de fapt între o persoană
drept, ci una de fapt. Se mai spune că posesia este un raport pale. Ca manifestare exterioară a dreptului real principal, posesia obiectivează toate
| |
şi un bun. prerogativele care formează conţinutul juridic al dreptului.
special, sunt puteri
Dreptul subiectiv civil, în general, şi dreptul real principal, în
dispare puterea de fapt, în anumite condiții 52. Posesia ca stare de fapt reuneşte un element material (corpus) şi un
de fapt dublate de puteri juridice. Dacă
care a pierdut posesia bunului său riscă să element psihologic (animus). A. Elementul subiectiv al posesiei (animus). În cazul
dispare şi puterea de drept. Proprietarul
dreptul său. Invers, poseso rul care nu € posesiei ca stare de fapt, este necesară reprezentarea subiectivă a posesorului care fie
piardă, mai devreme sau mai târziu, chiar
mai devrem e sau mai târziu, în
titular al dreptului real principal poate dobândi, crede că este adevăratul titular al dreptului real, fie, deşi ştie că nu este titularul
fapt este dublat ă de o putere dreptului real, neagă dreptul adevăratului titular şi se comportă ca şi cum ar fi el
condiţiile legii, chiar dreptul real respectiv. Puterea de
ă a puterii de fapt este,
de drept. Când cele două puteri se suprapun, protecția juridic titularul dreptului respectiv.
nu se suprapu n, pro-
indirect, şi o protecţie a puterii juridice. Când cele două puteri Nu este necesară o eroare comună, colectivă, în legătură cu calitatea de titular al
legală a puterii juridice . dreptului pentru a exista elementul animus specific posesiei ca stare de fapt. Este
tecția juridică a puterii de fapt intră în conflict cu protecţia
: puterea de fapt
Tot legea este aceea care stabileşte cine câştigă în acest conflict suficient ca posesorul să aibă această reprezentare subiectivă, indiferent că ea
şi este dublată de o putere juridic ă nouă (posesorul corespunde sau nu realității.
neagă puterea juridică inițială
ă inițială îşi recuperează lată de ce, deşi uneori posesia este pusă în relaţie cu teoria aparenţei în drept,
devine titular al dreptului real principal) sau puterea juridic
posesia ca stare de fapt nu este o aplicaţie particulară a acestei teorii. Într-adevăr,
teoria aparenţei în drept, exprimată prin adagiul error communis facit ius, presupune
S A se vedea supra, nr. 4, lit. B.
52 Premise conceptuale
nu atât reprezentarea eronată a celui care se crede titularul dreptului (moștenitor
aparent sau proprietar aparent), cât, în mod necesar, reprezentarea eronată a celorlalți
în legătură cu această situaţie juridică.
Animus — elementul subiectiv, psihologic al posesiei, denumit şi animus domini,
animus possidendi sau animus sibi habendi — nu exprimă deci concordanța dintre
starea de fapt şi un anumit drept real, ci reprezentarea subiectivă a posesorului care se
comportă ca şi cum ar fi titularul dreptului, indiferent de reprezentarea subiectivă pe
care o au ceilalți. Din această perspectivă, hoţul este posesor, deşi atât el, cât şi
proprietarul au reprezentarea clară că nu este titularul dreptului de proprietate.
Întrucât asupra aceluiaşi bun corporal pot exista mai multe drepturi reale (de
exemplu, dreptul de nudă proprietate, dreptul de uzufruct şi dreptul de servitute), tot
astfel asupra aceluiaşi bun corporal pot exista posesii diferite ca natură, indiferent
dacă posesorii respectivi sunt sau nu titularii respectivelor drepturi reale principale.
Ca urmare, cu privire la acelaşi bun corporal şi în acelaşi timp, o persoană poate avea
reprezentarea subiectivă (animus) de nud proprietar, alta se poate considera
uzufructuar, iar cea de-a treia poate crede că are un drept de servitute.
Animus îmbracă, aşadar, o formă specifică, după cum posesia ca stare de fapt este
manifestarea exterioară a unuia sau altuia dintre drepturile reale principale.
Animus sibi habendi distinge posesia de detenţie. Desigur, detenţia, denumită şi
detenţie precară, presupune existența unui element psihologic pe lângă elementul
material, dar nu este vorba de anirnus possidendi, ci de animus detinendi. Detentorul
precar nu stăpâneşte bunul pentru el, ci pentru altul, respectiv pentru posesorul care i
l-a încredințat. În acest sens, în art. 918 alin. (1) din Noul Cod civil se prevede că
„Nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un detentor precar, precum:
a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;
b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitație sau servitute, faţă de nuda
proprietate;
c) fiecare coproprietar, în proporţie cu cotele-părţi ce revin celorlalți coproprietari;
d) orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligată să îl
restituie sau care îl stăpâneşte cu îngăduința acestuia.”
Este posibil ca aceeaşi persoană să aibă dubla calitate de posesor şi detentor
precar. Uzufructuarul sau cel care se consideră uzufructuar este posesor în raport cu
dreptul de uzufruct, dar poate fi, în caz de înțelegere a părţilor, detentor precar în
raport cu nuda proprietate. Tot astfel, coproprietarul este posesor în raport cu cota sa
parte din dreptul de proprietate asupra bunului, dar este detentor precar în raport cu
cotele-părți din drept ale celorlalți coproprietari.
B. Elementul material al posesiei (corpus). Faptele materiale şi actele juridice
prin care se exercită prerogativele unui anumit drept real principal alcătuiesc ele-
mentul material (corpus) al posesiei ca stare de fapt corespunzătoare dreptului real
respectiv. Elementul material acoperă, în ansamblul său, nu numai exercitarea atri-
butului ius possidendi, ci şi exercitarea celorlalte prerogative ale dreptului real.
În legătură cu actele juridice, s-ar putea afirma că, întrucât ele pot fi încheiate şi
de titularul dreptului real care a pierdut posesia bunului, nu intră în sfera noțiunii
corpus. Acest argument nu este suficient pentru a întemeia o astfel de afirmaţie. Se
poate spune, cel mult, că actele juridice de dispoziție nu sunt suficiente pentru a
Posesia ca stare de fapt protejată juridic 53
caracteriza posesia şi a dovedi, prin ele însele, elementul material al posesiei”. Altfel,
manifestarea exterioară a dreptului real include nu numai faptele materiale, ci şi
actele juridice.
Nu este obligatoriu ca posesorul să săvârşească toate faptele materiale şi să
încheie toate actele juridice prin care se obiectivează conţinutul juridic al unui anumit
drept real principal. Este suficient ca el să săvârşească acele fapte materiale şi să
încheie acele acte juridice care exprimă, în mod neechivoc, raportul de fapt între
posesor şi bunul posedat, în latura sa materială.
53. Posesia ca stare de fapt este protejată juridic prin acţiunile posesorii și
produce anumite efecte juridice. Uneori, când se vorbeşte de efectele juridice ale
posesiei, este menţionată şi protecţia ei juridică. În realitate, sunt două aspecte
diferite. Nu se confundă efectele posesiei cu protecția directă a acesteia prin
intermediul acţiunilor posesorii.
Mai întâi, posesia este un fapt juridic în sens restrâns, respectiv o acţiune ome-
nească de care legea leagă anumite efecte juridice. Astfel, dacă sunt îndeplinite
anumite cerinţe, posesia naşte o prezumție de proprietate, determină dobândirea pro-
prietății asupra fructelor şi a bunurilor mobile, este o condiţie necesară a ocupaţiunii
şi a uzucapiunii. Cu alte cuvinte, fără a fi un drept, posesia poate fundamenta,
împreună cu alte elemente prevăzute de lege, dobândirea unui drept.
Acţiunile posesorii sunt instrumentul juridic prin care se asigură, în mod direct,
protecția posesiei ca stare de fapt. Din acest punct de vedere, posesia nu este doar un
fapt juridic în sens restrâns, ci şi un interes care, fără a îmbrăca forma unui drept
subiectiv civil, poate fi restabilit prin intermediul justiţiei atunci când este încălcat.
54. Definiţia posesiei. Elementele descrise mai sus pot fi reţinute în definiţia
posesiei ca stare de fapt. Aceasta este puterea de fapt pe care o persoană o exercită
asupra unui bun corporal individual-determinat, care se află sau care poate intra în
circuitul civil, putere care reuneşte un element psihologic (animus) şi un element
material (corpus) şi apare ca manifestarea exterioară a unui drept real principal,
bucurându-se de protecție juridică şi producând anumite efecte juridice.
55. Coposesiunea. Înțelegerea posesiei ca stare de fapt şi a elementelor sale
constitutive, animus şi corpus, este mai dificilă în situaţiile în care, asupra aceluiași
bun corporal, se exercită stăpânirea mai multor persoane,
Numai coposesiunea corespunzătoare dreptului de proprietate comună este o
coposesiune sfricto sensu, întrucât între coposesori nu există o diferență calitativă, ci
cel mult una cantitativă. Numai în cazul coposesiunii corespunzătoare dreptului de
proprietate comună fiecare coposesor are cu adevărat atât reprezentarea subiectivă că
stăpâneşte bunul pentru sine (animus sibi habendi), ţinând seama de calitatea juridică
pe care crede că o are sau şi-o asumă în legătură cu un anumit bun, cât şi
reprezentarea subiectivă că stăpânește bunul pentru altul (animus detinendi),
corespunzător calității juridice pe care celălalt crede că o are sau şi-o asumă faţă de
acelaşi bun. Altfel spus, fiecare coposesor este şi posesor, şi detentor precar. Dar,
7 În acest sens, a se vedea Al. Weill, F. Terre, Ph. Simler, Droit civil. Les biens, ge
&dition, Dalloz, Paris, 1985, p. 142 (text şi nota 7).
54 Premise conceptuale
întrucât toți coposesorii au animus possidendi, elementul subiectiv se înfăţişează ca
animus condomini.
Elementul corpus se exercită în comun sau de un singur coposesor, în funcție de
înțelegerea coposesorilor, expresă sau tacită, ceea ce presupune ideea de mandat, ori
chiar numai în funcţie de reprezentarea pe care o are un coposesor că lucrează și
pentru ceilalți coposesori, dar fără cunoștința acestora, ceea ce presupune ideea de
gestiune de afaceri. Când un singur coposesor exercită elementul corpus în mod
direct cu privire la întregul bun, ceilalți nu sunt lipsiți de elementul material al
posesiei; ei exercită elementul corpus în mod indirect, corpore alieno.
Diferenţa dintre coposesiunea corespunzătoare dreptului de proprietate comună pe
cote-părţi şi coposesiunea corespunzătoare dreptului de proprietate comună devăl-
mașă constă în aceea că, în primul caz, fiecare coposesor are reprezentarea subiectivă
a cotei-părți din drept pe care crede că o are sau doreşte să o dobândească, în timp ce,
în al doilea caz, fiecare coposesor are reprezentarea subiectivă a devălmășiei.
În cazul proprietăţii rezolubile şi proprietății anulabile, este vorba de o copose-
siune lao sensu: în acest caz, există o diferență calitativă între coposesori, întrucât
drepturile pe care ei cred că le au ori şi le asumă sunt diferite calitativ.
A doua situaţie de coposesiune lato sensu apare ori de câte ori se constituie un
drept real principal pe temeiul dreptului de proprietate privată sau publică.
Într-adevăr, fie că este vorba de dezmembrămintele dreptului de proprietate
privată lato sensu (nuda proprietate, uzufructul, uzul, abitația, servitutea şi super-
ficia), fie că este vorba de drepturile reale constituite pe temeiul dreptului de pro-
prietate publică (dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul real de
folosință gratuită), asupra aceluiaşi bun corporal se exercită stăpâniri de fapt
distincte, două sau mai multe persoane având calitatea de posesor cu privire la acelaşi
bun. De exemplu, o persoană crede că are sau îşi asumă calitatea de nud proprietar,
altă persoană crede că are sau își asumă calitatea de uzufructuar, iar o a treia per-
soană crede că are sau îşi asumă calitatea de titular al unui drept de servitute asupra
unuia şi aceluiaşi bun. Posesiile, ca puteri de fapt, sunt însă distincte. Elementul
material (corpus) şi elementul subiectiv (animus) au un conţinut diferit, după cum
posesia corespunde nudei proprietăți, uzufructului sau servituții. Spre deosebire de
situaţia coposesiunii stricto sensu, elementul corpus se poate exercita în mod
diferențiat, în funcţie de prerogativele conferite de dreptul real principal pe care
fiecare dintre posesori crede că îl are sau şi-l asumă. Astfel, elementul corpus cores-
punzător dreptului de nudă proprietate este diferit de elementul corpus corespunzător
dreptului de uzufruct. Faptele materiale şi actele juridice pe care le poate săvârşi sau
încheia nudul proprietar sunt diferite de faptele materiale şi actele juridice pe care le
poate săvârşi sau încheia uzufructuarul asupra bunului în legătură cu care sunt
constituite cele două drepturi reale principale. De aceea, în asemenea cazuri, nu se
poate spune, cu titlu de regulă, că fiecare dintre titularii drepturilor reale principale
asupra aceluiaşi bun corporal ar avea dubla calitate de posesor şi detentor precar.
Stăpânirea materială pe care o exercită uzufructuarul nu se confundă cu stăpânirea
materială pe care o exercită nudul proprietar. Este însă posibil ca nudul proprietar să
convină cu uzufructuarul ca acesta din urmă să exercite pentru primul elementul
corpus corespunzător nudei proprietăţi, respectiv să săvârşească faptele materiale şi
Posesia ca stare de fapt protejată juridic 55
să încheie actele juridice pe care, în mod normal, ar trebui să le facă nudul proprietar,
caz în care uzufructuarul este posesor în raport cu dreptul său și detentor precar în
raport cu nuda proprietate.
Din această perspectivă, apare cu claritate diferența dintre drepturile reale
constituite pe temeiul dreptului de proprietate privată sau publică şi drepturile de
creanță născute în legătură cu un anumit bun corporal (de exemplu, drepturile de
creanţă născute dintr-un contract de locaţiune, de comodat sau de depozit). În primul
caz este vorba de o divizare a elementului corpus, fiecare titular al unui drept real
principal având calitatea de posesor; în al doilea caz, nu se produce o divizare a
elementului corpus, acesta fiind exercitat, integral (în mod excepţional) sau parțial,
corpore alieno.
56. Justificarea protecției juridice a posesiei ca stare de fapt. Cum se explică
împrejurarea că, deşi posesia nu este un drept, ea se bucură totuşi de protecţie
juridică? Altfel spus, cum se justifică protecția juridică a posesiei ca stare de fapt? Nu
există un răspuns unic la aceste întrebări. EI diferă în funcţie de cele două ipoteze ale
posesiei ca stare de fapt: puterea de fapt dublează puterea juridică, adică posesorul
este şi titularul dreptului real principal; puterea de fapt se opune puterii juridice
(posesorul nu este titularul dreptului real principal).
In prima ipoteză, s-a răspuns că, apărând posesia, se apără chiar dreptul real
principal. Mai mult, uneori, apărarea dreptului real principal nu este posibilă decât pe
această cale indirectă. Într-adevăr, ținând seama de dificultăţile probatorii în materia
revendicării imobiliare, de multe ori nu se poate face proba certă a dreptului de
proprietate. In aceste cazuri, acțiunile posesorii pot fi folosite cu succes pentru
apărarea posesiei ca stare de fapt şi, pe cale indirectă, pentru apărarea dreptului de
proprietate. Chiar în acțiunea în revendicare imobiliară se recunoaşte că, în absenţa
unei probe certe a dreptului de proprietate, posesia este un criteriu important pentru
opțiunea judecătorului în favoarea reclamantului sau a pârâtului.
In cea de-a doua ipoteză, două argumente se unesc pentru a justifica protecţia
juridică a posesiei ca stare de fapt. Mai întâi, pe această cale se descurajează violența
ca instrument prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului ar fi tentat să-şi
facă singur dreptate. Posesorul este îndreptățit la protecţie juridică împotriva celor
care ar urmări să-l deposedeze prin violență sau care ar dori să-i tulbure stăpânirea
asupra bunului. Această idee este o aplicaţie a adagiului spoliatus ante omnia
restituendus. Apoi, un considerent de echitate l-a îndemnat pe legiuitor să acorde
preferință posesorului neproprietar, dar diligent în raport cu bunul posedat, față de
proprietarul nediligent, care s-a dezinteresat de bun.
Secţiunea a II-a
Dovada, dobândirea şi pierderea posesiei
$1. Dovada posesiei
57. Dovada elementului material al posesiei. Faptele materiale care alcătuiesc
elementul material al posesiei (corpus) pot fi dovedite cu orice mijloc de probă. Dacă
este însă vorba de acte juridice care intră în structura elementului material al posesiei,

56 Premise conceptuale
posesorul trebuie să țină seama de exigenţele probatorii prevăzute în art. 1182 C.civ.
Deşi textul se referă numai la data certă a înscrisului sub semnătură privată, rezultă
că nu numai data, ci şi, a fortiori, existența actului juridic trebuie să fie dovedită cu
înscrisuri. Numai terţii pot face dovada actului juridic cu orice mijloc de probă,
întrucât lor nu le sunt aplicabile regulile restrictive care funcționează în raporturile
dintre părţile actului juridic.
58. Dovada elementului subiectiv al posesiei. Întrucât nu este posibilă proba
directă a elementului subiectiv (animus), legiuitorul a instituit trei prezumții.
Conform art. 1854 C.civ., „Posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub
nume de proprietar, dacă nu este probat că a început a poseda pentru altul”.
Descifrăm în acest text două prezumţii legale a căror logică probatorie poate fi
asemuită cu treptele unei scări. Astfel, mai întâi, plecând de la elementul material al
posesiei, de la stăpânirea materială a bunului, legiuitorul trage concluzia existenței
elementului subiectiv. Se presupune că persoana care stăpâneşte material bunul exer-
cită această stăpânire pentru sine (animus sibi habendi). Fiind vorba de o prezumție
relativă, legea îngăduie dovada contrară, adică dovada precarității. Oricum, sarcina
de a proba precaritatea revine reclamantului.
Regulile privind proba precarității diferă însă de la caz la caz. Când se afirmă că
pârâtul care stăpâneşte bunul are doar calitatea de detentor precar şi se invocă în
acest sens un contract de depozit, de locaţiune sau de împrumut încheiat cu dețină-
torul bunului, reclamantul trebuie să urmeze regulile probatorii din materia actului
juridic pentru a proba precaritatea. Soluţia este firească, pentru că, într-o asemenea
ipoteză, reclamantul şi pârâtul sunt părți în actul juridic care dovedeşte precaritatea.
Dacă însă reclamantul este terţ în raport cu actul juridic din care rezultă precaritatea,
el va putea să facă dovada acelui act cu orice mijloc de probă.
Pe baza acestei prime prezumții, odată ce au fost dovedite ambele elemente ale
posesiei, legiuitorul face un pas mai departe pe scara probatorie şi trage concluzia
că posesorul este proprietar, instituind o prezumție de proprietate. Această
prezumție nu poate fi răsturnată de către cel care se pretinde proprietar prin simpla
pornire a urmăririi silite împotriva posesorului dacă acesta din urmă nu a fost parte
în procesul în care a fost pronunțată hotărârea judecătorească invocată de pretinsul
proprietar. Cel urmărit este îndreptăţit să formuleze contestaţie la executare, fiind
suficient să facă dovada posesiei, fără a mai fi obligat să facă o altă probă. Desigur,
pretinsul proprietar are deschisă calea acţiunii în revendicare, situaţie în care, dacă
şi posesorul invocă un titlu, judecătorul va compara titlurile părților pentru a stabili
cine este proprietar.
Dacă însă persoana care stăpâneşte bunul este un simplu detentor precar,
exercitând stăpânirea în numele altei persoane, se prezumă că şi-a conservat calitatea
de detentor precar până la proba contrară. Într-adevăr, potrivit art. 1855 C.civ., „Când
posesorul a început a poseda pentru altul, se presupune că a conservat aceeaşi
calitate, dacă nu este probă contrarie”. Prezumția este de asemenea relativă. A face
dovada contrară înseamnă a dovedi intervertirea precarității în posesie.
Toate aceste trei prezumții se regăsesc în art. 919 din Noul Cod civil.
Posesia ca stare de fapt protejată juridic 57
$2. Dobândirea posesiei
59. Posesia se dobândește prin dobândirea elementelor sale. Numai în măsura
în care o persoană are, în acelaşi timp, ambele elemente ale posesiei (animus şi
corpus) poate fi calificată ca posesor. Ca urmare, dobândirea posesiei este posibilă
numai dacă sunt dobândite ambele elemente ale posesiei. Nu este însă obligatoriu ca
elementul material şi elementul subiectiv să fie dobândite în acelaşi timp. Astfel, este
posibil ca o persoană să dobândească mai întâi elementul material (corpus), iar apoi
şi elementul psihologic. De exemplu, chiriaşul exercită elementul corpus, dar are
animus detinendi, iar nu animus possidendi. Dacă el cumpără bunul închiriat, dobân-
deşte şi animus sibi habendi şi se transformă din detentor precar în posesor.
Dobândirea elementului material al posesiei nu presupune, în mod obligatoriu,
săvârşirea faptelor materiale şi încheierea actelor juridice care alcătuiesc conţinutul
acestui element. Important este că dobândirea elementului material creează posibi-
litatea săvârşirii faptelor materiale şi încheierii actelor juridice respective. Astfel, în
materie imobiliară, obligaţia de predare a bunului se îndeplineşte, de regulă, prin
remiterea cheilor. Din acel moment, se dobândeşte elementul corpus în mod efectiv,
chiar dacă posesorul nu săvârşeşte efectiv alte fapte materiale şi nici nu încheie acte
juridice având ca obiect bunul posedat.
60. Posibilitatea exercitării elementelor posesiei prin intermediul altei
persoane. Elementul corpus poate fi exercitat fie direct, chiar de către posesor, fie
indirect, adică prin intermediul altei persoane (corpore alieno). Însăşi noțiunea de
detenţie precară este întemeiată pe această posibilitate. Detentorul precar exercită
elementul corpus, dar nu pentru sine, ci pentru adevăratul posesor. Depozitarul,
comodatarul sau chiriașul are elementul corpus, dar îl exercită nu în nume propriu, ci
în numele posesorului care i l-a încredințat. În acest sens, în art. 917 alin. (1) din
Noul Cod civil s-a precizat că „Posesorul poate exercita prerogativele dreptului de
proprietate asupra bunului fie în mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin
intermediul unei alte persoane.” Exercitarea elementului material prin intermediul
altei persoane nu înseamnă, întotdeauna, că detentorul precar are întregul element
corpus al posesiei. Întinderea exercitării elementului corpus de către detentorul
precar depinde de înţelegerea care stă la baza încredințării bunului de către posesor
detentorului precar. Este deci imprecisă ideea de uz curent potrivit căreia, în ipoteza
detenţiei precare, elementul corpus este exercitat integral de către posesor corpore
alieno. Numai în mod excepţional s-ar putea imagina că detentorului precar i se
încredințează în mod expres de către posesor încheierea tuturor actelor juridice şi
săvârşirea tuturor actelor materiale care alcătuiesc elementul corpus.
În anumite ipoteze, una şi aceeaşi persoană exercită pentru sine elementul corpus
corespunzător unui dezmembrământ al proprietății şi pentru altul elementul corpus
corespunzător nudei proprietăţi, în măsura în care nudul proprietar s-a înţeles astfel
cu uzufructuarul. Sub un aspect, această persoană are calitatea de posesor, sub cel de-
al doilea aspect, ea are calitatea de detentor precar. Este de observat că, în asemenea
ipoteze, nu este vorba de unul şi acelaşi element material, ci de două elemente mate-
riale corespunzătoare unor drepturi reale diferite: nuda proprietate şi dezmembră-
mântul proprietății.
 58 Premise conceptuale
Cât priveşte însă elementul subiectiv al posesiei (animus), exercitarea sa nu este
posibilă, de regulă, decât prin intermediul posesorului. Această regulă este firească,
întrucât, ori de câte ori este vorba de o reprezentare subiectivă, aceasta este legată de
o anumită persoană. Reprezentarea subiectivă pe care o are posesorul în sensul că
stăpâneşte bunul pentru sine, crezând că are sau asumându-și calitatea de titular al
unui drept real principal, este strâns legată de persoana posesorului. În acest sens, s-a
afirmat, pe bună dreptate, că nu este posesor cel căruia i se pune un obiect în mână în
timp ce doarme (si quis dormienti aliquid in manu ponab. Numai în mod excep-
țional s-a admis că elementul psihologic al posesiei poate fi exercitat şi prin interme-
diul altei persoane. Astfel, în cazul persoanelor lipsite de capacitate de exercițiu şi în
cazul persoanelor juridice, elementul subiectiv poate fi exercitat prin intermediul
reprezentanţilor legali (animo alieno). În acest sens, în art. 917 alin. (2) din Noul Cod
civil s-a precizat că „Persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu şi persoanele
juridice exercită posesia prin reprezentantul lor legal.” Aşadar, în acest caz, nu numai
elementul corpus, ci şi elementul animus se exercită prin intermediul altei persoane.
$3. Pierderea posesiei
61. Cazuri de pierdere a posesiei. În principiu, dacă se pierde oricare dintre
elementele posesiei, se pierde chiar posesia. Sunt deci trei cazuri de pierdere a
posesiei: pierderea simultană a elementelor posesiei; pierderea elementului material;
pierderea elementului subiectiv. Al doilea caz prezintă, cum vom vedea, anumite
particularități.
62. Pierderea simultană a elementelor posesiei. De regulă, pierderea posesiei se
produce în momentul în care posesorul pierde simultan ambele elemente ale posesiei:
animus şi corpus. Aşa se întâmplă în ipoteza înstrăinării bunului posedat, ori de câte
ori predarea bunului este simultană cu înstrăinarea. Tot astfel, dacă posesorul aban-
donează bunul, care devine res derelicta, elementul materia] şi elementul subiectiv se
pierd simultan.
În art. 921 lit. b)-£) din Noul Cod civil sunt menţionate mai multe cazuri în care se
pierd simultan ambele elemente ale posesiei: înstrăinarea bunului; abandonarea
bunului mobil sau înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de renunțare la dreptul de
proprietate asupra unui bun imobil; pieirea bunului; trecerea bunului în proprietate
publică; înscrierea dreptului de proprietate al comunei, orașului sau municipiului,
după caz, conform art. 889 alin. (2). Este de observat că, în toate aceste cazuri,
pierderea posesiei însoţeşte încetarea calității de proprietar a posesorului asupra unui
anumit bun. Nu este însă obligatoriu ca posesorul să fie şi titularul dreptului de
proprietate sau al altui drept real principal. Chiar şi atunci când nu are această
calitate, posesia lui poate să înceteze prin pierderea simultană a elementelor posesiei.
63. Pierderea elementului material al posesiei. Se afirmă, de regulă, că este
suficient ca posesorul să piardă elementul material (corpus) pentru a pierde însăşi
posesia. Nu trebuie să se confunde această situație cu exercitarea elementului
* În acest sens, a se vedea C. Stătescu, Drept civil. Persoana fizică. Persoana juridică.
Drepturile reale, Editura Didactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1970, p. 777.
Posesia ca stare de fapt protejată juridic 59
material prin intermediul altei persoane (corpore alieno). De asemenea, neexercitarea
atributului ius utendi, cât timp altă persoană nu preia elementul material al posesiei,
nu are semnificaţia pierderii posesiei. Cum s-a observat, chiar neexercitarea acestui
atribut este ea însăși un mod de exercitare a dreptului real și nu exclude exercitarea
ulterioară pozitivă a elementului material.
Momentul pierderii posesiei în ipoteza pierderii elementului material este însă
diferit, în funcţie de natura bunului. Astfel, dacă bunul este mobil Şi posesorul pierde
elementul material, de regulă, pierderea posesiei este imediată dacă sunt îndeplinite
cerințele prevăzute în art. 1909 şi 1910 C.civ. (art. 937 din Noul Cod civil). Cum
vom vedea, în materie mobiliară, de cele mai multe ori, problema posesiunii nu este
distinctă de problema proprietăţii. În schimb, când bunul este imobil sau mobil, dar
nu sunt îndeplinite cerinţele art. 1909 şi 1910 C.civ. (art. 937 din Noul Cod CIVIL),
posesorul păstrează posesia solo animo sau animo tantum, deşi a pierdut elementul
material, dacă nu a trecut un an de la deposedare. Această ipoteză este expres menţio-
nată în art. 921 lit. g) din Noul Cod civil, în care se precizează că posesia încetează
prin „deposedare, dacă posesorul rămâne lipsit de posesia bunului mai mult de un
an”. De altfel, ținând seama de prevederile art. 674 C.proc.civ. [corespunzător
art. 951 alin. (1) din Noul Cod civil], condiția comună pentru introducerea unei
acţiuni posesorii, indiferent de natura sa, este aceea de a nu fi trecut un an de la
tulburare sau deposedare. În acest termen, posesorul inițial păstrează posesia şi poate
relua exercitarea elementului corpus pe calea acţiunii posesorii. Posesia solo animo
este o posesie imperfectă, dar care poate fi protejată juridic, după cum cel care intră
în stăpânirea materială a bunului, având şi animus possidendi, va avea o posesie
imperfectă timp de un an, care poate fi apărată juridic numai prin acțiunea posesorie
generală, iar nu și prin acțiunea în complângere. Desigur, utilitatea posesiei trebuie
raportată la perioada anterioară deposedării şi la momentul deposedării, iar nu la
perioada ulterioară deposedării. Chestiunea utilității posesiei în această ultimă
perioadă se analizează separat, de la caz la caz. Chiar dacă s-ar stabili că posesia solo
animo este viciată, această chestiune nu are relevanță sub aspectul protejării ei prin
intermediul acţiunilor posesorii. Vicierea posesiei în această perioadă ar putea împie-
dica eventual producerea altor efecte juridice.
64. Pierderea elementului intențional al posesiei. Este posibil ca posesorul să
păstreze elementul material (corpus), dar să piardă elementul intelectiv (animus) al
posesiei. În acest sens, în art. 921 alin. (1) lit. a) din Noul Cod civil se arată că
posesia încetează prin „transformarea sa în detenţie precară”. Aşa se întâmplă în
ipoteza contractului de vânzare-cumpărare, dacă vânzătorul nu predă bunul vândut
imediat cumpărătorului (de exemplu, pe temeiul unui contract de depozit, de comodat
sau de locaţiune). Aceasta este ipoteza așa-numitului constitut posesor. Vânzătorul
păstrează elementul corpus, dar nu mai are animus sibi habendi, ci doar animus
detinendi. Cumpărătorul dobândeşte elementul psihologic al posesiei şi exercită
elementul material al acesteia corpore alieno, adică prin intermediul vânzătorului.
În mod excepțional, când o persoană devine incapabilă, ceea ce semnifică şi
punerea sub semnul întrebării a elementului intenţional al posesiei, totuşi posesia nu
se pierde întrucât elementul subiectiv este exercitat animo alieno.
 60 Premise conceptuale
Secţiunea a III-a
Calitățile şi viciile posesiei
65. Calitățile posesiei. Utilitatea posesiei este suma mai multor calități. Deşi este
inclus în capitolul referitor la posesia care are ca efect uzucapiunea, articolul 1847
din Codul civil cuprinde o enumerare cu valoare generală” a calităților posesiei.
Potrivit acestui text, posesia trebuie să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică
şi sub nume de proprietar.
Cât priveşte ultima calitate, anume aceea ca posesia să fie sub nume de proprietar,
s-a observat că legiuitorul a comis o inadvertenţă. Într-adevăr, sintagma sub nume de
proprietar desemnează elementul subiectiv al posesiei (animus). Animus sibi habendi
sau animus possidendi este mai mult decât o simplă calitate a posesiei, este un
element constitutiv al acesteia. Absența acestui element nu înseamnă doar un viciu al
posesiei, ci chiar absența acesteia. Cerinţa ca posesia să fie neîntreruptă nu se referă
nici ea la o calitate a posesiei, fiind o condiţie referitoare, în principal, la curgerea
termenului de prescripţie achizitivă. Din această perspectivă, întreruperea posesiei
semnifică însăşi dispariția acesteia!.
În consecință, din enumerarea cuprinsă în art. 1847 C.civ., numai continuitatea,
caracterul paşnic şi caracterul public sunt veritabile calităţi ale posesiei.
În Codul civil român nu a fost preluată cerința ca posesia să nu fie echivocă!!. Cu
toate acestea, practica judiciară şi doctrina au reținut această calitate ca definitorie,
alături de celelalte calități, pentru utilitatea posesiei. Pentru argumentele expuse în
continuare, trebuie să fie reținută poziţia legiuitorului, iar nu aceea a practicii
judiciare şi a doctrinei.
Aşa fiind, utilitatea posesiei este suma a trei calități: posesia trebuie să fie con-
tinuă, netulburată (pașnică) şi publică. Rezultă că aceste trei calități sunt cumulative.
66. Viciile posesiei. Noţiune şi enumerare. Reversul fiecărei calităţi a posesiei
înseamnă un viciu al acesteia. Pentru ca posesia să fie viciată, este suficient să
lipsească o calitate a acesteia.
Ca urmare, există trei vicii ale posesiei: discontinuitatea, violenţa şi clandestini-
tatea. În acest sens, în art. 922 alin. (2) fraza ] din Noul Cod civil se prevede că „Nu
este utilă posesia discontinuă, tulburată sau clandestină.”
Cât priveşte echivocul, nu este vorba de un viciu al posesiei, ci chiar de absenţa
posesiei. Cum vom arăta în continuare, echivocul este echivalent cu precaritatea.
67. Discontinuitatea. A. Noţiune.
Conform art. 1848 C.civ., „Posesiunea
discontinuă când posesorul
o exercită în mod neregulat, adică cu intermitențe
anormale”. Textul este reluat în art. 923 din Noul Cod civil, cu singura precizare că
intermitenţele anormale se apreciază „în raport cu natura bunului”.
” În acest sens, a se vedea C. Stărescu, op. cit., p. 780.
9 În acest sens, a se vedea G.N. Luescu, Teoria generală a drepturilor reale. Teoria patri-
moniului. Clasificarea bunurilor. Drepturile reale principale, Bucureşti, 1947, pp. 197 şi 19%;
C. Stătescu, op. cit., pp. 780 şi 781.
!! Această cerință este menționată în art. 2229 din Codul civil francez, corespondentul
art. 1847 din Codul civil român.
Posesia ca stare de fapt protejată juridic 61
Rezultă din acest text legal că definirea continuității şi a discontinuități are
la
bază criteriul intermitențelor anormale în exercitarea elementului corpus. Într-adevă
r,
viciul discontinuități există ori de câte ori faptele materiale şi actele juridice
care dau
conținut elementului material al posesiei sunt săvârşite la intervale de timp mai
mari
decât este normal.
Aplicarea acestui criteriu se face de la caz la caz, în funcţie de natura
bunului
posedat, imobil sau mobil, şi de circumstanțe. Fiind vorba de o apreciere
de fapt,
judecătorul este suveran, dar nu discreţionar. Altfel spus, aplicarea acestui criteriu
presupune un raționament apt să desprindă din zona faptelor elementele de norma-
litate sau de anormalitate în legătură cu exercitarea continuă a posesiei.
De exemplu, în materie imobiliară, durata intermitențelor poate să fie mai mare
decât în materie mobiliară. Tot astfel, cu referire la bunurile mobile, trebuie
să se țină
seama de destinaţia acestora, ceea ce implică particularităţi pentru fiecare bun.
Nu trebuie să se confunde viciul discontinuităţii cu întreruperea posesiei. Cauzele
de întrerupere a posesiei au relevanță, în principal, în materia uzucapiunii şi privesc,
în realitate, cursul prescripţiei achizitive. Viciul discontinuități are relevanţă atât
în
privința protecţiei juridice a posesiei, cât și în domeniul efectelor posesiei.
B. Sarcina probei. Calitatea posesiei de a fi continuă se prezumă. Conform art.
1850
C.civ., persoana care a probat că a posedat bunul la un moment dat, este presupusă
„Că a posedat în tot timpul intermediar, fără însă ca aceasta să împiedice
proba
contrarie”. Ideea este preluată, într-o formă mai generală, în art. 922
alin. (2) fraza
finală din Noul Cod civil, care consacră prezumția de utilitate a posesiei.
Altfel spus, sarcina de a proba discontinuitatea revine celui care invocă acest
viciu. Această idee este o aplicație particulară a regulii înscrise în art. 1169 C.civ.,
care statuează că oricine face o afirmaţie trebuie să o dovedească.
C. Caractere juridice. Viciul discontinuităţii se caracterizează prin trei trăsături.
Mai întâi, discontinuitatea este un viciu temporar. Într-adevăr, conform art.
1856
C.civ., posesia redevine continuă în momentul în care se reia exercitarea
normală a
elementului material al posesiei, idee reluată într-o formă generală în art. 927 din
Noul Cod civil, în care se precizează că „Posesia viciată devine utilă îndată
ce viciul
încetează”.
Apoi, acest viciu este absolut, întrucât poate fi invocat de „oricine are interes”,
cum se prevede expres în art. 1862 alin. (1) C.civ. şi în art. 926 alin. (1)
din Noul
Cod civil,
În al treilea rând, viciul discontinuități se referă atât la bunurile imobile,
este cât şi la
bunurile mobile. În ce priveşte bunurile mobile, problema se pune însă numai dacă
nu sunt îndeplinite cerințele pentru aplicarea dispozițiilor art. 1909-1910 C.civ.
(art. 937 din Noul Cod civil).
68. Violenţa. A. Noșiune. Potrivit art. 1851 C.civ., „Posesiunea este tulburată
când este fundată sau conservată prin acte de violență în contra sau din partea adver-
sarului”,
Redactarea acestui text a fost criticată, întrucât pune semnul egalităţii între
violenţa activă şi violența pasivă, ceea ce nu este echitabil. Într-adevăr, ideea că
nimănui nu-i este îngăduit să-şi facă singur dreptate este un obstacol juridic în calea
oricărei violenţe active, adică în calea oricărui atac îndreptat împotriva altei persoane.
62 Premise conceptuale
Cel atacat are însă dreptul să se apere. Posesorul se poate apăra chiar cu mijloace
violente împotriva agresorului care dorește să-i răpească bunul. Dincolo de această
redactare defectuoasă, intenţia legiuitorului este aceea de a interzice violența activă.
Numai cel care intră în stăpânirea bunului prin violență are o posesie viciată,
Orice confuzie de acest fel a fost înlăturată prin redactarea art. 924 din Noul Cod
civil, în care se arată că „Posesia este tulburată atât timp cât este dobândită
conservată prin acte de violenţă, fizică sau morală, care nu au fost provocate de o altă
persoană.”
Nu trebuie să se confunde însă viciul violenţei din materia posesiei cu viciul
violenței din materia încheierii actului juridic. Este posibil ca posesorul să fi intrat în
stăpânirea bunului pe baza unui titlu de proprietate afectat de viciul violenței, fără ca
posesia să fie ea însăşi afectată de acest viciu.
B. Sarcina probei. Deşi în Codul civil în vigoare nu există o prevedere specială,
ca în cazul discontinuității, sarcina probei revine celui care invocă viciul violenței. În
absența unei prezumţii legale, caracterul paşnic al posesiei face obiectul unei
prezumţii simple, la îndemâna judecătorului. În Noul Cod civil, este consacrată
prezumția de utilitate a posesiei [art. 922 alin. (2) fraza finală], care presupune
caracterul paşnic al posesiei.
C. Caractere juridice. Spre deosebire de discontinuitate, violenţa este un viciu
relativ, cum se prevede expres în art. 1862 alin. (2) C.civ. Ca urmare, violenţa poate
fi invocată „numai de cei în privinţa cărora posesiunea a avut un asemenea caracter”.
Altfel spus, acest viciu poate fi invocat numai de victimele violenței. Ideea este
reluată în art. 926 alin. (2) din Noul Cod civil.
Viciul violenţei este temporar. Posesia redevine utilă după încetarea violenței,
concluzie desprinsă, de asemenea, din art. 1856 C.civ. (art. 927 din Noul Cod civil).
Această idee trebuie înțeleasă însă în corelație cu dispoziţiile art. 674 alin. (2)
C.proc.civ., care reglementează acțiunea posesorie specială (reintegranda). Numai
dacă a trecut un an de la tulburare sau deposedare, respectiv de la încetarea violenţei,
cel care a intrat în stăpânirea bunului prin violență va putea avea o posesie utilă
[art. 951 alin. (1) din Noul Cod civil].
Viciul violenţei are aplicare, în egală măsură, în privinţa bunurilor imobile şi a
bunurilor mobile.
69. Clandestinitatea. A. Noțiune. Conform art. 1852 C.civ. (corespunzător
art. 925 din Noul Cod civil), „Posesiunea este clandestină când posesorul o exercită
în ascuns de adversarul său încât acesta nu este în stare de a putea să o cunoască”.
Rezultă din acest text că viciul clandestinităţii se defineşte numai în raport cu cel
care-l invocă. Nu este deci relevant faptul necunoaşterii posesiei de către alte
persoane. Posesia poate fi clandestină față de acestea, dar ea nu este viciată în
raport cu persoana care cunoaşte posesia. De asemenea, nu este suficient ca
persoana care invocă viciul clandestinităţii să nu cunoască posesia, este necesar ca
aceasta să nu fi avut posibilitatea să o cunoască. Altfel spus, lipsa de diligență,
neglijența celui care are interes să invoce acest viciu nu sunt de natură să conducă
totuşi la vicierea posesiei.
B. Sarcina probei. Modalităţile concrete prin care se ascunde posesia bunului
trebuie să fie dovedite de cel care invocă viciul clandestinităţii. În absența unei
Posesia ca stare de fapt protejată juridic 63
prezurţii legale, caracterul public al posesiei face obiectul unei prezumții simple, la
îndemâna judecătorului. Aşadar, nu este suficientă simpla necunoaştere a posesiei
dacă aceasta se exercită în mod normal. Ascunderea ei presupune o anumită
activitate, anumite fapte materiale din partea posesorului. Desigur, persoana care
invocă viciul clandestinităţii poate folosi orice mijloc de probă pentru a face dovada
sau acestui viciu. Este suficientă însă dovedirea faptelor prin care se realizează
ascunderea posesiei, întrucât nu este importantă atitudinea subiectivă a posesorului,
respectiv dacă el a intenţionat să ascundă bunul pentru ca o anumită persoană să nu
cunoască faptul posesiei, sau a dorit doar să protejeze un bun de valoare. În Noul Cod
civil, este consacrată prezumția de utilitate a posesiei [art. 922 alin. (2) fraza finală],
care presupune şi caracterul public al posesiei.
C. Caractere juridice. Rezultă din formularea expresă a art. 1852 C.civ.
(în ascuns de adversarul său”) că viciul clandestinităţii este relativ, idee reluată în
art. 926 alin. (2) din Noul Cod civil.
Dispoziţiile art. 1856 C.civ. (art. 927 din Noul Cod civil) sunt aplicabile şi cu
privire la viciul clandestinității. Dacă posesia redevine publică, viciul încetează.
şi Aşadar, acest viciu este temporar,
Deşi au fost imaginate ipoteze în care clandestinitatea s-ar putea aplica și în
privinţa bunurilor imobile!?, de regulă, acest viciu poate fi invocat numai în legătură
cu bunurile mobile.
70. Echivocul nu este un viciu al posesiei. Practica judiciară şi doctrina au
considerat că există o lacună în Codul civil român cauzată de nepreluarea viciului
posesiei menţionat expres în Codul civil francez. Pe cale pretoriană a fost afirmată
necesitatea ca posesia să fie diferențiată în mod clar de detenția precară. Ori de câte
ori există dubiu în legătură cu elementul subiectiv al posesiei, aceasta ar fi viciată de
echivoc. Altfel spus, nu ar rezulta cu claritate dacă posesorul are animus sibi habendi
sau numai animus detinendi.
În practica judiciară, urmată de doctrină, viciul echivocului a fost reținut mai ales
în ipoteza coposesiunii, pentru a argumenta respingerea acțiunii prin care un
coposesor urmărea să obțină recunoaşterea uzucapiunii în favoarea sa cu privire la
întregul bun!$.
Cum am văzut, orice coposesor are dubla calitate de posesor şi detentor precar.
Este însă posibil ca un coposesor să intervertească precaritatea în posesie, făcând
dovada că stăpâneşte întregul bun pentru el însuşi, negând drepturile celorlalți
coposesori. Într-o asemenea situație, dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de
2 Pentru asemenea ipoteze, a se vedea D. Gherasim, Teoria generală a posesiei în dreptul
civil român, Editura Academiei, Bucureşti, 1986, p. 40, text şi nota &.
5 În acest sens, a se vedea Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 1903/1975, în Culegere
de decizii 1975, p. 66; decizia nr. 769/1979, în Revista română de drept nr. 10/1979, p. 63;
decizia nr. 1045/1982, în Revista română de drept nr. 7/1983, p. 62. În acelaşi sens, a se vedea
C. Stătescu, op. cit., p. 781; T. lonaşcu, S. Brădeanu, Drepturile reale principale, Editura
Academiei, Bucureşti, 1978, p. 169; D. Gherasim, op. cit., pp. 49-52; C. Bîrsan, Drept civil.
Drepturile reale principale, Editura All Beck, București, 2001, p. 245; L. Pop, op. cit.. pp. 199
şi 200. Pentru o opinie nuanțată privind echivocul ca viciu al posesiei, a se vedea A, Boar,
op. cit., pp. 66-72.
64 Premise conceptuale
lege, un coproprietar poate uzucapa cotele-părți din dreptul de proprietate aparținând
celorlalți coproprietari
In concepția practicii judiciare, urmată de doctrină, efectul uzucapiunii se poate
întemeia însă numai pe o posesie neechivocă. În măsura în care nu se poate stabili în
mod clar, pe baza probelor administrate, elementul subiectiv al posesiei,
echivocului împiedică uzucapiunea.
Echivocul a mai fost identificat în practica judiciară ca viciu al posesiei şi în alte
situaţii: actele de stăpânire exercitate împreună de mai multe persoane care convie-
țuiesc; echivocul titlului de transmitere a unui drept (nu se cunoaşte dacă s-a transmis
sau s-a constituit un drept real sau un drept de creanță); confuzia dintre exercitarea
unui drept de servitute şi exercitarea dreptului de proprietate!5; în materie mobiliară,
stăpânirea bunurilor, în urma decesului unei persoane, de către cei care au conviețuit
cu defunctul!$. | corectă, această soluţie legală consacrată în art. 1847 C.civ., susținută şi de meca-
În toate aceste ipoteze ar exista neclaritate în legătură cu atitudinea subiectivă a
celui care stăpâneşte bunul. Altfel spus, animus îmbracă forma lui animus sibi
habendi sau forma lui animus detinendi? Ca urmare, în toate aceste ipoteze, posesia
ar fi afectată de viciul echivocului.
Rezolvarea problemei echivocului ca viciu al posesiei depinde însă de înțelegerea
a două premise: elementele posesiei şi dovada elementelor posesiei.
Mai întâi, posesia există numai în măsura în care sunt întrunite elementul material
(corpus) şi elementul subiectiv (animus). Cât timp nu se poate ști cu certitudine că
persoana care stăpâneşte bunul are animus sibi habendi, înseamnă că persoana
respectivă nu are calitatea de posesor. Împrejurările care sunt calificate ca făcând
proba echivocului posesiei dovedesc, în realitate, absenţa lui animus sibi habendi.
Apoi, sub aspect probatoriu, nu trebuie să fie ignorat mecanismul prezumţiilor
instituite prin art. 1854 şi art. 1855 C.civ.
Odată ce s-a făcut proba elementului corpus, se naşte prezumția privind existența
elementului animus şi, pe această bază, prezumția de proprietate. Ambele prezumţii
sunt prevăzute în art. 1854 C.civ. A mai vorbi de echivoc în această situaţie înseamnă
a nega forța legală a acestor prezumțţii.
Desigur, prezumțiile sunt relative, dar dovada contrară nu înseamnă
echivocului, ci dovada precarităţii. În măsura în care probele administrate duc la con-
cluzia că persoana care a început să stăpânească bunul ca posesor a pierdut elementul
animus, înseamnă că s-a făcut chiar dovada pierderii posesiei.
Invers, dacă se face dovada că o persoană a început să stăpânească bunul în
calitate de detentor precar, acea persoană nu poate să invoce, cu temei, calitatea de
posesor, decât dacă face dovada contrară prezumţiei de conservare a precarităţii
prevăzute în art. 1855 C.civ.
Aşa fiind, absenţa calității posesiei de a fi neechivocă din enumerarea cuprinsă în
art. 1847 C.civ. nu este o simplă omisiune, ci o opţiune a legiuitorului român. Acesta
! În acest sens, a se vedea practica judiciară menţionată în nota anterioară, precum şi Trib.
Suprem, secția civilă, decizia nr. 786/1977, în Revista română de drept nr. 11/1977, p. 61;
decizia nr. 1401/1985, în Revista română de drept nr. 5/1986, p. 82.
5 Pentru aceste ipoteze, a se vedea A. Boar, op. cit., pp. 67 şi 68.
6 Pentru această ipoteză, a se vedea G.N. Luţescu, op. cit., p. 206, text şi nota 2.
Posesia ca stare de fapt protejată juridic 65
a receptat critica făcută viciului posesiei reținut în Codul civil francez. Conform
acestei critici, viciul echivocului nu este decât o manifestare a incertitudinii cu privire
la calităţile cerute pentru utilitatea posesiei. Mai mult, adăugăm noi, ceea ce se
consideră a fi viciul echivocului este, în realitate, o manifestare a precarității.
viciul Împrejurarea de fapt care este invocată, în doctrina şi în practica judiciară, ca un
exemplu de echivoc, înțeles ca viciu al posesiei, este tocmai coposesiunea. Or textul
articolului 1853 C.civ. asimilează în mod expres „actele ce exercităm (...) asupra
unui lucru comun” cu precaritatea. Într-un sens complementar, articolul 729 C.civ.
prevede expres posibilitatea uzucapării de către un copărtaş a cotelor-părți ale celor-
lalţi copărtaşi, ceea ce presupune, cum vom vedea în continuare, intervertirea preca-
rității în posesie.
Opţiunea legiuitorului român este corectă. Dar, chiar dacă această opţiune nu ar fi
nismul probator special instituit prin art. 1854 şi art. 1855 C.civ., n-ar putea fi modi-
ficată pe cale pretoriană. Jurisprudenţa poate doar să nuanțeze regulile legale, să le
interpreteze, poate chiar adăuga soluţii noi, dar în concordanţă cu principiile consa-
crate legal. Ea nu poate însă abroga sau modifica o dispoziţie legală expresă. De
altfel, practica judiciară în materie este contradictorie, pentru că, pe de o parte,
vorbeşte de viciul echivocului în situaţia coposesiunii, ignorând prevederile artico-
lului 1853 C.civ., iar pe de altă parte, face aplicarea dispozițiilor art. 729 C.civ.,
identificând situaţiile în care un coposesor transformă precaritatea în posesie.
Pentru toate aceste considerente, în Noul Cod civil au fost menținute tot cele trei
vicii ale posesiei (discontinuitatea, violența şi clandestinitatea) consacrate în Codul
civil în vigoare, fără a se accepta echivocul în această categorie.
71. Sancţiunea viciilor posesiei. Condiţia utilității posesiei este necesară ca
premisă pentru producerea oricăruia dintre efectele recunoscute de lege acestui fapt
juridic în sens restrâns. Astfel, conform art. 922 alin. (1) din Noul Cod civil, „În afara
situaţiilor prevăzute de lege, nu poate produce efecte juridice decât posesia utilă.”
Totuşi, această afirmaţie nu este suficientă pentru a înțelege modul specific în care
este sancționată posesia viciată.
dovada
Chestiunea are relevanță mai ales din perspectiva caracterului temporar al viciilor
posesiei. Ori de câte ori un efect al posesiei este condiționat de o anumită durată a
acesteia, perioada de timp în care posesia a fost viciată nu va fi inclusă în calculul
termenului cerut de lege pentru producerea acelui efect. De exemplu, calculul terme-
nului de uzucapiune, indiferent de forma ei, nu va include perioadele de timp în care
posesia a fost viciată, indiferent de natura viciului. Aşadar, nu numai în cazul discon-
tinuităţii, ci şi în cazul clandestinității și al violenței se produce o adevărată
suspendare a cursului termenului de prescripţie achizitivă. Altfel spus, la cauzele de
suspendare admise în această materie trebuie să se adauge și viciile posesiei.
1 În acest sens, a se vedea doctrina franceză menţionată de A. Boar, op. cit., p. 68, text şi
notele 162 şi 163. A se vedea, de asemenea, pentru controversa privind viciul echivocului în
doctrina franceză şi în doctrina română, G.N. Luţescu, op. cit. pp. 205-207, text şi note;
D. Gherasim, op. cit., pp. 49 şi 50, text şi notele 9-14.
6.
66 Premise conceptuale
Această sancțiune operează însă diferit, în funcție de caracterul absolut sau relativ
al acestor vicii. Suspendarea cursului prescripţiei achizitive operează faţă de toate
persoanele în cazul discontinuități, care este un viciu absolut. Dimpotrivă, în cazul
clandestinităţii şi al violenței, suspendarea operează numai în raport cu persoanele
faţă de care s-a ascuns posesia sau faţă de care s-a exercitat violența. Faţă de celelalte
persoane nu operează suspendarea cursului prescripției achizitive.
Într-un mod asemănător, când se pune problema protecției juridice a posesiei prin
acțiunea posesorie generală, durata de un an a posesiei reclamantului anterior depo-
sedării de către pârât nu include perioadele de timp în care posesia nu a fost utilă.
În cazurile în care producerea efectelor juridice ale posesiei nu este condiționată
de o anumită durată a posesiei, sancţiunea viciilor posesiei constă tocmai în
nerecunoaşterea acestor efecte, dar tot în funcție de caracterul absolut sau temporar al
acestor vicii.
Secţiunea a IV-a
..A . interpuse, calitatea unei asemenea posesii”. Desigur, sintagma posesorul care posedă
Intervertirea precarităţii în posesi
-
$1. Noţiunile de precaritate şi de intervertire a precarității> în posesie
72. Noţiunea de precaritate. Detenţia, detenția precară şi precaritatea sunt
termeni diferiți, dar care exprimă aceeaşi noțiune.
Cum am văzut, distincția dintre posesie şi precaritate se situează, în primul rând,
la nivelul elementului psihologic: animus possidendi este diferit de animus detinendi.
Detentorul precar nu stăpâneşte bunul pentru el, ci pentru altul, în puterea altuia,
respectiv a posesorului.
În al doilea rând, corpus ca element al posesiei are o sferă mai cuprinzătoare
decât corpus ca element al detenţiei precare. Elementul corpus al posesiei este exer-
citat corpore alieno, adică prin intermediul detentorului precar, dar numai parţial,
adică în limita dreptului constituit de posesor în favoarea detentorului precar sau în
limita îngăduinţei posesorului'?.
Cât priveşte însă originea raportului dintre posesor şi detentorul precar, nu se
justifică distincţia dintre cazurile în care există un titlu convenţional, judiciar sau
legal pe care se întemeiază detenția precară şi care prevede obligaţia de restituire a
bunului de către detentorul precar către posesor şi cazurile în care există o simplă
îngăduință a proprietarului pentru utilizarea bunului”. Într-adevăr, conform art. 1853
alin. (2) C.civ. [corespunzător art. 918, alin. (1) lit. d) teza a II-a din Noul Cod civil],
precaritatea există şi în situaţia în care stăpânirea asupra unui bun se exercită „prin
simpla îngăduință a proprietarului său”.
73. Ce se înţelege prin intervertirea precarităţii în posesie? Dobândirea
posesiei înseamnă, cum am văzut, dobândirea elementelor constitutive ale acesteia,
animus Şi corpus. Detentorul precar are elementul corpus în limita conferită de
18 În acest sens, a se vedea supra, nr. 60.
9 Pentru această distincţie, a se vedea A. Boar, op. cit., pp. 51-54 (text şi notele 112-114).
Posesia ca stare de fapt protejată juridic 67
dreptul pe care posesorul i l-a constituit sau în limita îngăduinței posesorului. De
asemenea, detentorul precar are şi animus detinendi. Este posibilă transformarea lui
animus detinendi în animus possidendi? Altfel spus, poate detentorul precar să
girea elementului corpus, întrucât acesta nu ar mai fi limitat la obiectivarea dreptului
constituit de posesorul iniţial sau la îngăduința acestuia, ci ar putea fi exercitat în
limita conferită de dreptul real căruia îi corespunde.
Pentru a răspunde însă la aceste două întrebări trebuie să ținem seama de două
reguli care guvernează detenţia precară.
Astfel, potrivit art, 1855 C.civ. [art. 919 alin. (2) din Noul Cod civil), există pre-
zumţia de continuitate a detenţiei precare. A face dovada contrară acestei prezumții
înseamnă a dovedi transformarea detenției în posesie, respectiv transformarea lui
animus detinendi în animus possidendi.
Pe de altă parte, conform art. 1857 C.civ., „Posesorul care posedă nu sub nume de
proprietar nu poate să schimbe el însuşi, fie prin sine singur, fie prin alte persoane
nu sub nume de proprietar desemnează tocmai un detentor precar.
Această regulă este complementară prezumţiei de continuitate a detenţiei precare.
Semnificaţia ei poate fi însă înţeleasă nu numai în corelație cu dispozițiile art. 1855
C.civ. [art. 919 alin. (2) din Noul Cod civil], ci şi în lumina prevederilor art. 1858
C.civ. (art. 920 din Noul Cod civil).
Interpretarea sistematică a acestor texte duce la concluzia că dovada contrară
prezumțţiei instituite prin art. 1855 C. civ. [art. 919 alin. (2) din Noul Cod civil] este
supusă restricției menţionate în art. 1858 C. civ. (art. 920 din Noul Cod civil). A face
dovada contrară acestei prezumţii înseamnă a proba una dintre împrejurările
prevăzute în art. 1858 C. civ. (art. 920 din Noul Cod civil).
Ca urmare, detentorul precar nu poate să transforme animus detinendi în animus
possidendi prin simpla sa manifestare de voință, exprimată direct de el însuşi sau
indirect prin interpuşi. Intervertirea precarităţii în posesie este posibilă numai dacă
manifestarea de voință a detentorului precar în sensul transformării lui animus
detinendi în animus possidendi este însoțită şi de un alt fapt juridic în sens larg (act
juridic încheiat cu un ter sau fapt juridic în sens restrâns).
Numai această interpretare face compatibilă regula înscrisă în art. 1857 C.civ. cu
prevederile art. 1858 punctul 2 C.civ. fart. 920 alin. (1) lit. b) din Noul Cod civil],
care reglementează intervertirea precarităţii în posesie în situația în care detentorul
precar neagă dreptul celui care i-a încredinţat bunul prin acte de rezistență. Așadar,
nu simpla manifestare de voință duce la intervertirea precarității în posesie;
schimbarea atitudinii subiective a detentorului precar trebuie să fie însoțită și de un
fapt juridic în sens restrâns, respectiv actele de rezistenţă.
În concluzie, intervertirea precarităţii în posesie înseamnă transformarea lui
animus detinendi în animus possidendi şi extinderea elementului corpus în limitele
dreptului real căruia îi corespunde posesia nou dobândită. Această intervertire este
posibilă însă numai în cazurile limitativ prevăzute în art. 1858 C.civ. [art. 920
alin. (1) din Noul Cod civil). Numai în aceste cazuri se poate face dovada contrară
prezumţiei de continuitate a precarității instituite prin art. 1855 C.civ. [art. 919
alin. (2) din Noul Cod civil].
68 Premise conceptuale
In toate aceste cazuri, posesia rezultată în urma intervertirii precarității nu
corespunde unui drept de proprietate, în sensul că posesorul nu este adevăratul titular
al acestui drept.
Cum bine s-a observat”, aşa-numita intervertire de fapt a posesiei evocată în
practica judiciară nu este, dincolo de imprecizia formulării (întrucât nu se inter-
verteşte posesia, ci detenţia precară), un nou caz de intervertire a precarității în
posesie. Negarea de către un coposesor prin acte de rezistență a cotelor-părți din
dreptul real principal aparţinând celorlalţi coposesori este doar una dintre formele de
manifestare a cazului de intervertire a precarităţii în posesie reglementat de art. 1858
pct. 2 C.civ. [art. 920 alin. (1) lit. b) din Noul Cod civil].
Intervertirea precarităţii în posesie are relevanță atât în materie imobiliară, cât şi
în materie mobiliară. Buna-credință necesară în trei dintre cele patru ipoteze regle-
mentate în art. 1858 C.civ. [respectiv în două dintre cele trei ipoteze reglementate în
art. 920 alin. (1) din Noul Cod civil] este în acelaşi timp o condiţie esenţială pentru
aplicarea dispoziţiilor art. 1909-1910 C.civ. (art. 937 din Noul Cod civil) în materie
mobiliară. Dar în această materie numai intervertirea precarităţii în posesie în ipoteza
reglementată în art. 1858 pct. 3 C.civ. [art. 920 alin. (1) lit. c) din Noul Cod civil]
are virtutea de a crea şi premisa aplicării art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1)
din Noul Cod civil], întrucât numai în această ipoteză terțul de bună-credință
dobândește bunul mobil de la un detentor precar căruia i-a fost încredințat de
adevăratul proprietar.
In toate cazurile în care este necesară buna-credință, ea exprimă convingerea
terțului dobânditor că a încheiat contractul translativ cu adevăratul titular al dreptului
real principal. În materie imobiliară, această convingere trebuie să se bazeze însă
pe diligențele necesare pentru verificarea registrelor de publicitate.
bunei-credințe este precizat în Noul Cod civil după cum imobilul este sau nu este
înscris în cartea funciară. Astfel, conform art. 920 alin. (2), „În cazul
înscrise în cartea funciară, dobânditorul este de bună-credință dacă înscrie dreptul în
folosul său întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. În celelalte cazuri, este de
bună-credință dobânditorul care nu cunoştea şi nici nu trebuia, după împrejurări, să
cunoască lipsa calității de proprietar a celui de la care a dobândit bunul.”
Prezumția de bună-credință operează şi în această ipoteză, dar persoana interesată
poate face dovada contrară, adică dovada relei-credinţe.
$2, Cazurile de intervertire a precarităţii în posesie
74. „Deţinătorul lucrului primeşte cu bună-credință de la o a treia persoană,
alta decât adevăratul proprietar, un titlu translativ de proprietate în privinţa
lucrului ce deține” art. 1858 pet. 1 C.ciy., corespunzător art. 920 alin. (1) lit. a)
din Noul Cod civil]. În acest caz, detentorul precar, care poate fi locatar, depozitar,
comodatar etc., încheie un contract translativ de proprietate (vânzare-cumpărare,
schimb, donaţie, rentă viageră etc.) cu o terță persoană, alta decât adevăratul pro-
prietar al lucrului. Nu este obligatoriu ca această terță persoană să aibă calitatea de
20 $ .
In acest sens, a se vedea C. Birsan, op. cit., p. 249.
Posesia ca stare de fapt protejată juridic 69
proprietar aparent sau de moștenitor aparent. Altfel spus, nu este necesar ca în
legătură cu terța persoană să existe o eroare comună şi invincibilă în legătură cu
calitatea sa de proprietar. Dispoziţia art. 1858 pct. 1 C.civ. [art. 920 alin. (1) lit. a) din
Noul Cod civil] impune în mod expres condiţia bunei-credinţe a detentorului precar,
iar nu condiția aparenţei înțeleasă ca aplicaţie a adagiului error communis facit ius.
Existenţa unei asemenea erori nu exclude însă posibilitatea ca detentorul precar să fie
de rea-credință în momentul încheierii contractului cu terța persoană, ceea ce face
inaplicabil acest caz de intervertire a precarității în posesie.
Condiţia bunei-credințe este justificată. În absenţa ei, ar fi posibilă încălcarea
interdicţiei prevăzute în art. 1857 C.civ., conform căreia detentorul precar nu poate să
îşi schimbe calitatea „prin alte persoane interpuse”. Într-adevăr, printr-o înţelegere cu
un terț, detentorul precar ar putea oricând să îşi schimbe calitatea în aceea de posesor.
75. „Deţinătorul lucrului neagă dreptul celui de la care ține posesiunea prin
acte de rezistenţă la exerciţiul dreptului său” [art. 1858 pct. 2 C.civ., corespun-
zător art. 920 alin. (1) lit. b) din Noul Cod civil]. Simpla negare a dreptului celui
de la care detentorul precar a primit bunul nu este suficientă pentru interveriirea
precarităţii în posesie. Actele de rezistență sunt necesare pentru obiectivarea voinței
detentorului precar de a schimba animus detinendi cu animus possidendi. Aceste acte
trebuie să fie îndreptate împotriva persoanei care a încredințat bunul detentorului
precar. Nu este deci suficient ca detentorul precar să săvârşească acte de rezistență
împotriva unui pretins proprietar, altul decât cel care i-a încredințat bunul, dacă nu
există temeiuri care să-l determine să creadă că acesta din urmă nu este adevăratul
proprietar. Desigur, actele de rezistență îşi păstrează semnificaţia juridică şi în cazul
în care ele sunt îndreptate împotriva succesorilor celui de la care detentorul precar a
Înţelesul primit bunul, inclusiv împotriva succesorilor cu titlu particular.
Noţiunea de acte de rezistenţă include în sfera sa toate acele acte care exprimă un
imobilelor conflict între detentorul precar şi cel de la care deţine bunul în legătură cu schim-
barea atitudinii subiective a detentorului, care începe să se considere titular al drep-
tului de proprietate sau al altui drept real principal. Nu este necesar ca acest conflict
dintre detentorul precar şi persoana de la care a primit bunul să aibă o natură Judi-
ciară. Se recunoaşte că simpla notificare comunicată de detentor persoanei de la care
a primit bunul este suficientă pentru a marca schimbarea lui animus detinendi cu
animus possidendi”!. În schimb, simpla neplată a chiriei sau împrejurarea că locatorul
nu solicită plata chiriei nu are semnificația unui act de rezistență făcut de locatar
împotriva locatorului”?. Într-adevăr, în aceste situaţii este vorba de o simplă îngă-
duinţă din partea locatorului care întăreşte ideea de detenţie precară.
În plus, în art. 920 alin. (1) lit. b) fraza finală din Noul Cod civil se precizează că,
în această ipoteză, intervertirea precarității în posesie „nu se va produce însă mai
înainte de împlinirea termenului prevăzut pentru restituirea bunului”.
71 În acest sens a se vedea C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de
drept civil român, vol. I, Editura „Naţionala”, București, 1928, p. 961; D. Gherasim, op. cit.,
PP. 88 Şi 89; A. Boar, op. cit., p. 57.
? În acest sens, a se vedea Trib. Suprem, secţia civilă, decizia nr. 2101/1972, în Reper-
toriu... 1969-1975, pp. 106 şi 107.
70 Premise conceptuale
În ipoteza descrisă în art. 1858 pct. 2 C.civ. [art. 920 alin. (1) lit. b) din Noul Cod
civil], detentorul precar este de rea-credință. Cu toate acestea, se produce interver-
tirea precarității în posesie, dar cel care devine posesor nu va beneficia de acele
efecte juridice care sunt condiționate de existenţa bunei-credinţe.
76. „Deţinătorul strămută posesiunea lucrului, printr-un act cu titlu parti-
cular translativ de proprietate, la altul care este de bună-credință” [art. 1858
pet. 3 C.civ., corespunzător art. 920 alin. (1) lit. c) din Noul Cod civil]. Spre
deosebire de primele două ipoteze, în această situaţie nu mai este vorba doar de o
schimbare a atitudinii subiective a detentorului precar. Desigur, întrucât detentorul
precar încheie un act de dispoziție juridică cu privire la bunul care i-a fost încredințat,
este evidentă schimbarea atitudinii sale subiective. Dar, chiar în momentul acestei
schimbări, bunul este transmis către o terță persoană, care va avea calitatea de
posesor, cu condiția să fie de bună-credință. Intervertirea precarităţii în posesie se
produce nu în persoana detentorului precar, ci în persoana terțului dobânditor.
Dacă dobânditorul este de rea-credinţă, el nu este îndreptăţit să invoce în favoarea
sa nici măcar uzucapiunea de 30 de ani, deoarece uzucapiunea se întemeiază pe
posesie, or, în absența bunei-credințe, detenţia precară nu se poate transforma în
posesie. Altfel spus, dobânditorul de rea-credinţă va fi tratat ca un detentor precar, iar
nu ca un posesor.
Pentru justificarea acestui caz de intervertire a precarităţii în posesie s-a observat,
pe bună dreptate, că succesorul cu titlu particular dobândeşte doar drepturile, iar nu şi
obligaţiile autorului său. Obligaţia de restituire pe care detentorul o avea față de
persoana care i-a încredinţat bunul nu se transmite la succesorul cu titlu particular,
dacă acesta este de bună-credinţă.
77. „xFransmisiunea posesiunii din partea deținătorului la altul se face printr-un
act cu titlu universal, dacă acest succesor universal este de bună-credință”
(art. 1858 pct. 4 C.civ.). În această ipoteză nu mai este reglementată o transmisiune
cu titlu particular, ci una universală sau cu titlu universal. Textul include sintagmele
titlu universal şi succesor universal, ceea ce duce la concluzia că sunt
vedere, în egală măsură, transmisiunea universală și transmisiunea cu titlu universal,
Mai mult, s-a apreciat că în sfera de aplicare a textului intră nu numai succesiunea
testamentară, ci şi succesiunea legală, deşi textul trimite la un act cu titlu universal.
Or, termenul de act are în mod normal, în acest context, semnificaţia de act juridic,
aşadar, ar fi vorba de moştenirea testamentară””
Această soluţie a fost criticată în doctrină. Într-adevăr, ipoteza prevăzută în
art. 1858 pct. 4 C.civ. constituie o inovaţie a redactorilor Codului civil român, care
au preluat în mod inadecvat o teză din doctrina franceză referitoare la ipoteza în care
autorul a fost uzufructuar şi moştenitorul său a devenit posesor al bunului care a
format obiectul uzufructului?*. Succesorul universal şi succesorul cu titlu universal se
situează în poziţia autorului lor nu numai în ceea ce priveşte drepturile, ci şi obliga-
țiile acestuia, cu excepția celor intuitu personae. În mod normal, obligaţia de
restituire pe care o are detentorul precar trebuie să se transmită şi succesorilor săi
* A se vedea A. Boar, op. cit., p. 59, text şi nota 134.
* A se vedea A. Boar, op. cit., p. 58.
Posesia ca stare de fapt protejată juridic 7l
universali şi cu titlu universal. În schimb, succesorul cu titlu particular poate să
primească de la autorul său cel mult drepturile conexe cu dreptul care a fost transmis
prin act juridic cu titlu particular, iar nu şi obligaţiile acestuia”. Acesta este motivul
pentru care, sub aspectul logicii juridice, este posibilă intervertirea precarității în
posesie în ipotezele prevăzute în art. 1858 pct. 1 şi pet. 3 C.civ.
Această regulă pune în lumină caracterul inechitabil al soluției adoptate de
legiuitorul român în art. 1858 pct. 4 C.civ. Soluţia este întărită prin dispozițiile
art. 1859, în care se arată: „În toate cazurile când posesiunea aceluiaşi lucru trece pe
rând în mai multe mâini, fiecare posesor începe în persoana sa, o nouă posesiune,
fără a distinge dacă strămutarea posesiunii s-a făcut în mod singular sau universal,
lucrativ sau oneros.”
Iată de ce această soluţie inechitabilă nu a mai fost reținută în art. 920 alin. (1) din
Noul Cod civil.
Oricum, chiar şi de lege lata, intervertirea precarității în posesie nu se produce în
persoana succesorului universal sau cu titlu universal decât dacă aceasta este de
bună-credință. Fiind pus în aceeaşi situație cu succesorul cu titlu particular,
succesorul universal sau cu titlu universal trebuie să-şi întemeieze însă convingerea
că autorul era adevăratul proprietar al bunului primit pe verificarea registrelor de
publicitate ori de câte ori este vorba despre un imobil.
Prezumția de bună-credință suportă proba contrară. Succesorul de rea-credință nu
este îndreptăţit să invoce în favoarea sa uzucapiunea întrucât, în absenţa bunei-credințe,
nu s-a produs intervertirea precarităţii în posesie. Or, detenţia precară nu este temei
pentru uzucapiune.
Secţiunea a V-a
Protecţia juridică a posesiei
ŞI. Acţiunile posesorii
avute în
78. Noţiunea acţiunilor posesorii. Fundamentată, după caz, fie pe ideea con-
cordanţei dintre calitatea de posesor şi calitatea de titular al unui drept real principal,
fie pe adagiul spoliatus ante omnia restituendus unit cu principiul echităţii ,
protecţia juridică directă a posesiei nu se confundă cu efectele juridice ale posesiei,
care pot fi privite numai ca o protecţie indirectă a posesiei. Ca stare de fapt, posesia
este un fapt juridic în sens restrâns de care legea leagă anumite efecte juridice.
Indiferent de natura acestor efecte juridice şi de momentul în care se produc, posesia
ca stare de fapt este apărată, în mod direct, prin intermediul acţiunilor posesorii
împotriva oricărei tulburări din partea terţilor.
Astfel, acţiunile posesorii sunt acele acțiuni puse la îndemâna posesorului „pentru
a apăra posesia — ca stare de fapt — împotriva oricărei tulburări, pentru a menține
această stare ori pentru a redobândi posesia atunci când ea a fost pierdută”? „Desigur,
* A se vedea C. Stătescu, op. cit., pp. 79-81.
*% A se vedea supra, nr. 56.
” C. Stătescu, op. cit., pp. 795 şi 796.
72 Premise conceptuale
în această definiţie, pierderea și redobândirea posesiei au în vedere pierderea și
redobândirea elementului corpus, întrucât, aşa cum am văzut, titularul acțiunii
posesorii păstrează posesia solo animo cât timp nu a trecut termenul de un an de la
tulburare sau deposedare. Ca urmare, reclamantul în acțiunea posesorie este persoana
care exercită sau a exercitat efectiv, în mod direct, elementul corpus, iar pârâtul este
persoana care a tulburat exercitarea acestui element sau şi-a însuşit elementul
material al posesiei, respectiv l-a deposedat pe reclamant.
Termenul de acțiune are, în acest context, o accepție specială.
In sens procesual civil, acțiunea include „ansamblul mijloacelor procesuale prin
care, în cadrul procesului civil, se asigură protecția dreptului subiectiv civil — prin
recunoaşterea sau realizarea lui, în cazul în care este încălcat sau contestat — ori a
unor situaţii juridice ocrotite de lege'”5. Aşadar, acțiunea civilă apără nu numai un
drept subiectiv civil, ci şi o situaţie juridică ocrotită de lege. Posesia este o asemenea
situaţie juridică.
In prezent, acţiunile posesorii sunt reglementate în Capitolul VIII al Cărţii a VI-a,
afectate procedurilor speciale, din Codul de procedură civilă (art. 674-676). Întrucât
sunt cele mai importante instrumente juridice de apărare a posesiei, fiind strâns legate
de aceasta, reglementarea lor a fost preluată în Noul Cod civil, în art. 949-951, în
Capitolul IV („Acţiunile posesorii”) din Titlul VIII („Posesia”) din Cartea a III-a
(„Despre bunuri”).
79. Caracterele juridice ale acţiunilor posesorii. A. Acţiunile posesorii se
deosebesc de acţiunile petitorii. În primul rând, întrucât protejează juridic starea de
fapt a posesiei, fără a pune în discuţie existența unui drept subiectiv civil, acţiunile
posesorii se deosebesc de acţiunile petitorii. Ca urmare, reclamantul într-o asemenea
acțiune nu trebuie să facă dovada unui drept, ci a unei stări de fapt. Sarcina
probatorie a reclamantului este, în acest caz, mai uşoară decât sarcina probatorie a
reclamantului dintr-o acţiune petitorie. Tocmai pentru acest avantaj de ordin proba-
toriu acțiunile posesorii sunt utilizate şi de titularii drepturilor reale principale. Ori de
câte ori reclamantul pune în discuţie însuşi dreptul subiectiv civil, acţiunea posesorie
trebuie să cedeze locul unei acţiuni petitorii.
Raporturile dintre acţiunile posesorii şi acțiunile petitorii sunt guvernate de
principiul separaţiei posesoriului de petitoriu, exprimat şi prin ideea autonomiei
acțiunilor posesorii.
Desigur, potrivit principiului disponibilităţii, reclamantul are dreptul să aleagă
între acțiunea posesorie şi acțiunea petitorie. Exercitarea concomitentă a celor două
acțiuni nu este posibilă, întrucât se exclud reciproc prin obiectul lor.
Sub aspect probatoriu, în cadrul acţiunilor posesorii pot fi folosite toate mijloacele
de probă pentru dovedirea posesiei ca stare de fapt şi a tulburării posesiei, inclusiv
titlurile invocate de părți; acestea nu sunt însă obligatorii și nu servesc la dovedirea
drepturilor invocate eventual de părţi, ci numai la dovedirea posesiei ca stare de fapt
şi la calificarea acesteia sub aspectul întinderii ei, în raport cu un anumit drept real
principal.
% V.M. Ciobanu, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă, vol. |, Teoria generală,
Editura Naţional, București, 1996, p. 250.
Posesia ca stare de fapt protejată juridic 73
Hotărârea judecătorească pronunţată ca urmare a unei acțiuni posesorii are auto-
ritate de lucru judecat într-o acţiune posesorie ulterioară care are ca obiect aceleaşi
fapte de tulburare sau deposedare între aceleași părți, dar nu are autoritate de lucru
judecat în ce priveşte fondul dreptului și nu poate fi invocată în procesul următor
declanşat printr-o acțiune petitorie. În schimb, dacă a fost utilizată mai întâi calea
acţiunii petitorii, hotărârea judecătorească în care a fost soluționată această acțiune
are autoritate de lucru judecat, întrucât judecata în petitoriu presupune şi o judecată
în posesoriu. Ca urmare, n-ar mai putea fi folosită ulterior o acţiune posesorie decât
pentru tulburări care au intervenit după sesizarea instanței cu acţiunea petitorie.
B. Acţiunile posesorii sunt acțiuni reale. În al doilea rând, acţiunile posesorii sunt
acțiuni reale, dar nu în sensul că pun în discuţie un drept real, ci în sensul că prote-
jează posesia unui bun corporal.
C. Acţiunile posesorii protejează posesia bunurilor imobile şi mobile. În al treilea
rând, acţiunile posesorii protejează, de regulă, posesia bunurilor imobile şi, în mod
excepţional, posesia bunurilor mobile.
80. Tulburarea şi deposedarea, temeiul acțiunilor posesorii. Necesitatea utili-
zării acţiunilor posesorii apare în momentul în care se produce o tulburare sau o
deposedare. Temeiul acestor acțiuni este deci tocmai tulburarea sau deposedarea.
Prin intermediul acţiunilor posesorii, victima urmăreşte să obțină încetarea tulburării
sau restituirea bunului. În plus, „posesorul este îndreptăţit să pretindă despăgubiri
pentru prejudiciile cauzate” [art. 949 alin. (1) fraza a [l-a din Noul Cod civil].
81. Utilizarea acţiunilor posesorii. Exercitarea acţiunilor posesorii nu constituie
un act de dispoziţie juridică. De aceea, acțiunile posesorii pot fi exercitate în numele
minorilor şi incapabililor de persoanele abilitate de lege, fără restricţiile prevăzute
pentru actele de dispoziție juridică. În funcţie de consecinţele cu privire la un bun, o
masă patrimonială sau un patrimoniu, actul de exercitare a acţiunilor posesorii este
unul de conservare.
Calitatea de reclamant în acţiunile posesorii o are, de regulă, posesorul care a fost
tulburat sau deposedat de bunul său. Cât priveşte însă posesia corespunzătoare servi-
tuţilor, acţiunile posesorii pot fi utilizate numai pentru ocrotirea posesiei corespun-
zătoare servituţilor continue şi aparente, conform art. 675 C.proc.civ. Acţiunile
posesorii pot fi exercitate de un singur coproprietar împotriva autorului tulburării
posesiei, dacă acesta nu este şi el coproprietar”.
Facilităţile de ordin probatoriu specifice acțiunilor posesorii au fost extinse şi în
favoarea detentorilor precari. Conform dispoziţiilor art. 676 C.proc.civ., „Cererile
posesorii pot fi făcute şi de cel care deţine lucrul în interesul său propriu, în temeiul
unui contract încheiat cu posesorul, afară numai dacă tulburătorul este cel pentru care
el deţine”. În Noul Cod civil se precizează mai întâi, în art. 918 alin. (2), că „Deten-
torul precar poate invoca efectele recunoscute posesiei numai în cazurile şi limitele
prevăzute de lege”, iar apoi, în art. 949 alin. (2), se adaugă că „Exerciţiul acțiunilor
posesorii este recunoscut şi detentorului precar.”
% În acest sens, a se vedea E. Herovanu, Principiile procedurei judiciare, Institutul de Arte
Grafice „Lupta” N. Stroilă, Bucureşti, 1932, pp. 294-296.
 74 Premise conceptuale
„Cât priveşte calitatea de pârât în acţiunile posesorii, aceasta poate să aparțină
chiar proprietarului bunului [art. 950 alin. (1) din Noul Cod
conform art. 950 alin. (2) din Noul Cod civil, „Acţiunea posesorie nu poate fi însă
introdusă împotriva persoanei față de care există obligaţia de restituire a bunului.”
82. Clasificarea acțiunilor posesorii. Potrivit dispoziţiilor art. 674 Cproc.civ.
(art. 951 din Noul Cod civil), trebuie să distingem între tulburarea
deposedarea săvârşită prin violență şi celelalte tulburări ale posesiei.
Acțiunea posesorie generală, denumită și acţiune în complângere sau acţiune de
drept comun, poate fi utilizată în toate cazurile, indiferent de
posesiei. În schimb, acțiunea posesorie specială, denumită şi acţiune în reintegrare
(reintegranda), poate fi utilizată numai în cazul tulburării săvârşite prin violenţă,
chiar și de către cel a cărui posesie este viciată [art. 951 alin. (2) din Noul Cod civil]
83. Condiţia comună pentru exercitarea acțiunilor posesorii. Din prevederile
art. 674 alin. (1) şi (2) C.proc.civ. [art. 951 alin. (1) din Noul Cod civil] rezultă că
există o condiţie comună pentru exercitarea acțiunilor posesorii: să nu fi trecut un an
de la tulburare sau deposedare.
Care este natura juridică a acestui termen?
Această întrebare sintetizează două probleme.
Mai întâi, este acest termen unul de drept substanţial sau unul procedural? Ter-
menul procedural este „intervalul de timp înăuntrul căruia trebuie îndeplinite anumite
acte de procedură sau, dimpotrivă, este oprită îndeplinirea altor acte de procedură”.
Termenul de un an prevăzut în art. 674 alin. (1) pct. 1 C.proc.civ. este însă un termen
care priveşte exercitarea acţiunilor posesorii, iar nu îndeplinirea anumitor acte de
procedură. Aşadar, acest termen nu este unul procedural.
Ca termen de drept substanţial, este însă unul de prescripţie sau unul de decădere?
Cum este cunoscut, ca sancțiune de drept civil, decăderea determină chiar stin-
gerea dreptului subiectiv civil. Posesia ca stare de fapt nu se confundă însă cu un
drept subiectiv civil. Ideea de decădere este deci exclusă în această situație.
Rămâne ca termenul de un an să fie considerat termen de prescripţie extinctivă. În
acest sens, s-a recunoscut că acțiunea civilă poate fi exercitată şi în situaţiile în care
dreptul nu este născut şi actual, dar există interesul născut, actual Şi legitim care
trebuie să fie apărat în justiţie. Mergând mai departe, se poate afirma că, în mod
excepțional, dreptul material la acțiune însoţeşte şi un simplu interes, în situaţiile
expres prevăzute de lege. Este tocmai ceea ce se întâmplă în ipoteza posesiei ca stare
de fapt protejată juridic prin intermediul acţiunilor posesorii.
Aşadar, termenul de un an prevăzut în art. 674 alin. (1) pct. 1 C.proc.civ. este un
termen de prescripţie extinctivă. Această soluție este expres prevăzută în art. 951
alin. (1) din Noul Cod civil.
Ca urmare, sunt aplicabile dispoziţiile privind calculul, întreruperea şi suspen-
darea termenelor de prescripţie extinctivă, precum şi repunerea în termenul de
prescripţie extinctivă.
* V.M. Ciobanu, op. cit., p. 458, text şi nota 22,
Posesia ca stare de fapt protejată juridic 75
Când s-au săvârşit mai multe fapte succesive de tulburare a posesiei, fără legătură
civil]. În schimb, între ele, termenul de un an începe să curgă de la data fiecărui act de tulburare. Dacă
însă este vorba de o tulburare continuă sau de acte juridice şi fapte materiale de
tulburare care au legătură între ele, termenul de un an începe să curgă de la data
începerii tulburării.
posesiei sau 84. Condiţiile suplimentare necesare pentru exercitarea acțiunii posesorii
generale (în complângere sau de drept comun). Pe lângă condiția menţionată în
art. 674 alin. (1) pet. 1 C.proc.civ., mai sunt necesare două condiții suplimentare
natura tulburării pentru exercitarea acțiunii posesorii generale.
Potrivit art. 674 alin. (1) pct. 2 C.proc.civ. [art. 949 alin. (1) fraza 1 din Noul Cod
civil], reclamantul trebuie să facă dovada împrejurării că, înainte de exercitarea
acțiunii posesorii în complângere, el a posedat bunul cel puţin un an. În plus,
conform art. 674 alin. (1) pet. 3 C.proc.civ. [art. 922 alin. (1) din Noul Cod civil],
posesia trebuie să fie utilă, adică neviciată. Aceste două condiţii de exercitare a
acțiunii în complângere, durata de un an şi utilitatea, definesc deci posesia victimei
tulburării sau deposedării.
Nici în acest caz termenul de un an nu este un termen procedural, pentru că nu
priveşte îndeplinirea unor acte de procedură, ci este o condiţie de exercitare a
dreptului material la acţiune specific acţiunilor posesorii. În schimb, în acest caz nu
se mai pune problema calificării acestui termen ca unul de decădere sau ca unul de
prescripţie extinctivă. În absența posesiei de un an, victima tulburării sau deposedării
nu are dreptul material la acţiunea în complângere. Nu se pune deci problema
stingerii acestui drept material. Cu atât mai puţin nu se discută chestiunea stingerii
unui drept subiectiv civil, întrucât posesia ca stare de fapt nu este un asemenea drept.
În realitate, termenul de un an măsoară durata posesiei utile, durată necesară pentru
ca această posesie să poată fi protejată juridic pe calea acțiunii posesorii generale.
Aşa fiind, acest termen de un an este asemănător termenului de prescripţie
achizitivă. Acesta este motivul pentru care în doctrină se recunoaște posibilitatea
joncţiunii posesiilor, conform art. 1860 C.civ., pentru satisfacerea acestei condiții de
exercitare a acțiunii în complângere” !. În mod asemănător, pot fi aplicate regulile de
la întreruperea civilă şi naturală a prescripției achizitive, cu mențiunea că
împrejurarea descrisă în art. 1864 pct. 1 C.civ. [art. 921 lit. g) din Noul Cod civil]
este echivalentă cu cerința prevăzută în art. 674 alin. (1) pet. 1 C.proc.civ. De
asemenea, prin analogie, pot fi aplicate dispoziţiile privind suspendarea prescripției
achizitive şi calculul termenului de prescripţie achizitivă.
Cât priveşte dovada posesiei şi a duratei sale de un an, operează şi în acest caz
prima prezumție instituită prin dispozițiile art. 1854 C.civ. [art. 919 alin. (1) din Noul
Cod civil], atât în sensul că dovada elementului corpus duce la concluzia existenţei
elementului animus, cât şi în sensul că dovedirea posesiei la un moment dat duce la
concluzia continuității acesteia până la dovada contrară.
1 În acest sens, a se vedea E. Herovanu, op. cit., p. 282; D. Gherasim, op. cit., p. 154;
V.M. Ciobanu, op. cit., p. 538. În acelaşi sens, a se vedea A. Boar, op. cit., p. 191, text şi
nota 479.
16 Premise conceptuale
A doua condiție este uţilitatea posesiei. Altfel spus, posesia nu trebuie să fie
viciată de discontinuitate, clandestinitate sau violență”. Pe durata acțiunii unuia sau
altuia dintre aceste vicii, posesia este practic suspendată. Aşadar, timpul în care
posesia este viciată nu se ia în calculul termenului de un an”.
Dovada viciilor posesiei trebuie să fie făcută de către pârât,
$2. Luarea măsurilor pentru conservarea bunului posedat
85. Protecţia juridică specială a posesiei conform art. 952 din Noul Cod civil.
Pe lângă acțiunile posesorii, în Noul Cod civil a fost prevăzută şi o protecţie juridică
specială a posesiei, constând în luarea măsurilor pentru conservarea bunului posedat.
Cel care cere luarea acestor măsuri nu trebuie să facă dovada unui drept real principal
asupra bunului aflat în pericol. Simpla posesie ca stare de fapt este suficientă pentru a
justifica o asemenea cerere. Spre deosebire de acţiunile posesorii, care sunt instru-
mente de protecție juridică post factum, adică după ce deposedarea sau tulburarea
posesiei s-a produs, măsurile pentru conservarea bunului posedat sunt instrumente
juridice care previn producerea tulburării,
Două condiţii sunt necesare pentru admiterea cererii întemeiate pe dispoziţiile
art. 952 din Noul Cod civil. Mai întâi, trebuie să existe motive temeinice, respectiv să
se facă proba pericolului iminent de distrugere a bunului posedat. În al doilea rând,
acest pericol este generat fie de „acțiunea” unui lucru aflat în posesia unei alte per-
soane, fie de existența „unor lucrări, precum ridicarea unei construcții, tăierea unor
arbori ori efectuarea unor săpături pe fondul învecinat”. Dacă aceste două condiţii
sunt îndeplinite, posesorul este îndreptățit „să ceară luarea măsurilor necesare pentru
evitarea pericolului sau, dacă este cazul, încetarea lucrărilor” [alin. (1)].
În același articol este prevăzut un mecanism juridic specific pentru stabilirea unei
cauțiuni, fie în sarcina posesorului, ca reclamant, fie în sarcina persoanei împotriva
căreia se iau măsurile de conservare a bunului posedat, ca pârât.
Astfel, într-o primă ipoteză, posesorul poate solicita luarea unor măsuri provizorii
de conservare, respectiv deplasarea lucrului ori încetarea lucrărilor până la soluțio-
narea procesului; dar, pentru luarea acestor măsuri provizorii, instanța poate stabili o
cauțiune în sarcina reclamantului. Cauţiunea este destinată reparării prejudiciului ce
s-ar putea cauza pârâtului prin aceste măsuri provizorii [alin. (2) lit. a)].
În cea de-a doua ipoteză, când apreciază că nu este necesară luarea unor măsuri
provizorii de conservare, încuviințând „menţinerea lucrului în starea sa actuală ori
continuarea lucrărilor”, instanţa stabileşte cauțiunea „în sarcina pârâtului astfel încât
să se asigure posesorului sumele necesare pentru restabilirea situației anterioare”
[alin. (2) lit. b)].
* A se vedea supra, nr. 66-70.
% A se vedea supra, nr. 7.
Posesia ca stare de fapt protejată juridic 77
Secţiunea a VI-a
Efectele juridice ale posesiei
Ş1. Calitățile posesiei şi efectele juridice ale acesteia
86. Enumerarea efectelor juridice ale posesiei. Prezumția de proprietate,
dobândirea fructelor, uzucapiunea, dobândirea bunurilor mobile şi ocupaţiunea sunt
efecte juridice ale posesiei ca stare de fapt, în măsura în care sunt îndeplinite condi-
țiile prevăzute de lege. Altfel spus, fiecare efect juridic presupune anumite calități ale
posesiei. Calitatea generală, necesară pentru naşterea oricăruia dintre efectele juridice
ale posesiei este utilitatea. În acest sens, în art. 922 alin. (1) din Noul Cod civil se
precizează că „În afara situaţiilor prevăzute de lege, nu poate produce efecte juridice
decât posesia utilă.”
Utilitatea posesiei este suficientă pentru nașterea prezumției de proprietate. În
schimb, pentru celelalte efecte sunt necesare calități suplimentare.
În continuare, vom examina numai două dintre efectele posesiei, respectiv prezum-
ţia de proprietate şi dobândirea fructelor. Ocupaţiunea, dobândirea bunurilor mobile în
condiţiile art. 1909 şi art. 1910 C.civ. (art. 937 din Noul Cod civil) şi uzucapiunea vor
fi examinate în titlul privind modurile de dobândire a dreptului de proprietate.
$2. Prezumția de proprietate
87. Temeiul legal al prezumțţiei. Dispoziţiile art. 1854 C.civ. [art. 919 alin. (1) şi
(3) din Noul Cod civil] instituie, cum am văzut'$, nu numai o prezumție privind
existența elementului animus al posesiei, ci şi o prezumție de proprietate în favoarea
posesorului. Pe această bază, s-a considerat că posesia are o funcţie probatorie. Este
însă necesar ca persoana care invocă prezumția de proprietate să facă dovada
elementului corpus, indiferent dacă acesta este exercitat direct sau corpore alieno.
Această concluzie se desprinde din interpretarea art. 1854 C.civ. [art. 919 alin. (1) şi
(3) din Noul Cod civil], înțeles atât ca temei al raționamentului inductiv care pleacă
de la existenţa elementului corpus pentru a dovedi existența elementului animus, cât
şi ca temei al prezumţiei de proprietate. Fiind vorba de două prezumţii aşezate în
scară, rezultă că prezumția de proprietate se naşte numai în cazurile în care elementul
corpus este dovedit de către cel care invocă prezumția de proprietate. Nu poate deci
opera prezumția de proprietate în cazul posesorului solo animo pentru perioada
ulterioară deposedării.
Prezumția de .proprietate operează indiferent dacă posesorul este de bună sau de
rea-credinţă.
Forţa juridică a prezumţiei de proprietate este diferită, în funcţie de natura bunului
posedat.
Întrucât, ca stare de fapt, posesia are o configurație specifică fiecărui drept real
principal, se poate spune că ea este nu numai temeiul unei prezurmţii de proprietate, ci
şi temeiul unei prezumțţii referitoare la existența altui drept real principal. Desigur,
* A se vedea supra, nr. 58.
 78 Premise conceptuale
ramâne ca persoana care are interes să facă dovada că posesia
nu corespunde
dreptului de proprietate, ci dreptului real respectiv.
88. În materie imobiliară, posesia creează, de regulă, o prezumție relativă
de
proprietate, În materie imobiliară, funcţia probatorie a posesiei constă în naşterea
prezurmţiei relative de proprietate.
Astfel, cel care deține un imobil este considerat posesor şi, pe cale de consecință,
proprietar, având calitatea de pârât în acţiunea în revendicare. Elementul COrpus
este
deci determinant pentru stabilirea calității procesuale pasive a pârâtului
într-o
asemenea acțiune. lată de ce se acceptă că acţiunea în revendicare poate fi introdusă
și împotriva unui simplu detentor precar. Numai prin duelul probatoriu prilejuit
de
acțiunea în revendicare se va stabili dacă pârâtul este posesor sau simplu detentor
precar. În toate cazurile, reclamantul are interesul să i se restituie posesia, ceea
ce
înseamnă, în primul rând, restituirea elementului Corpus.
Răsturnarea prezumției de proprietate este obiectivul principal al reclamantului
în
acțiunea în revendicare, iar nu şi răsturnarea primei prezumţii instituite prin dispozi-
țiile art. 1854 C.civ. [art. 919 alin. (1) din Noul Cod civil], având ca obiect
elementul
animus. Pârâtul este cel care are interesul să probeze că nu este posesor,
întrucât a
început să stăpânească bunul în calitate de detentor precar, exhibând în acest scop
dovada raportului juridic de detenţie precară dintre el şi un terț.
| Intensitatea prezumției de proprietate este diferită în cadrul unei acțiuni în reven-
dicare în ipoteza în care niciuna dintre părți nu are titlu, indiferent dacă reclamantul
a îndreptățită la restituirea cheltuielilor, bucurându-se de un drept de retenţie până în
avut sau nu anterior calitatea de posesor. Dacă reclamantul nu a avut calitatea de
posesor, îşi găseşte aplicarea adagiul in pari causa, melior est causa possidendis.
Într-o
asemenea ipoteză, prezumția de proprietate nu este răsturnată. Dacă reclamant
ul a avut
şi el calitatea de posesor, anterior posesiei pârâtului, va fi preferată, cum vom vedea,
partea a cărei posesie este mai caracterizată. Altfel spus, se compară prezumția de care
a beneficiat reclamantul cât timp a avut elementul corpus cu prezumția de care
beneficiază pârâtul după dobândirea acestui element. În urma acestei comparări, va
avea câştig de cauză partea a cărei prezumție de proprietate este mai intensă.
Nu trebuie să se confunde dovada contrară prezumţiei de proprietate cu încetarea
acestei prezumții ca urmare a încetării posesiei. Acţiunile posesorii nu au ca scop
răsturnarea prezumției de proprietate, ci, pur şi simplu, reluarea stăpânirii asupra
bunului de către reclamant. Acesta se va bucura, la rândul său, de o prezumție de
proprietate, în măsura în care a redobândit elementul material al posesiei. Restituirea
posesiei nu este o consecință a recunoaşterii dreptului său de proprietate, ci rezultatul
îndeplinirii condiţiilor necesare pentru exercitarea şi admiterea acțiunilor posesorii.
89. Prezumția
de proprietate în materie mobiliară. Prezumția instituită prin
art. 1854 C.civ. operează şi în materie mobiliară, dar semnificația ei este redusă,
întrucât ea este absorbită practic în prezumția de titlu instituită prin art. 1909 alin. (1)
C.civ. Ca urmare, reclamantul, în acțiunea în revendicare mobiliară, trebuie
să facă
proba contrară specifică acestei materii*5,
| 35 Pentru prezumția. . x , ,
legală relativă de titlu de proprietate în materie mobiliară, a se vedea
infra, nr. 305, lit. B.
Posesia ca stare de fapt protejată juridic 79
-
$3. Dobândirea fructelor ca efect al posesiei de bună-credință
90. Fructe şi producte, Două elemente sunt definitorii pentru noțiunea de fructe:
caracterul lor periodic şi conservarea substanţei lucrului care le produce.
Pe baza acestor elemente, se face distincţie între fructe şi producte. Fructele sunt
produse periodic de un lucru, fără a consuma substanța acestuia, cum rezultă şi din
art. 548 alin. (1) fraza 1 din Noul Cod civil. Dimpotrivă, productele nu au caracterul
periodicităţii şi consumă substanţa lucrului care le produce. În acest sens, în art. 549
din Noul Cod civil se precizează că „Productele sunt produsele obținute dintr-un bun
cu consumarea sau diminuarea substanţei acestuia, precum copacii unei păduri, piatra
dintr-o carieră şi altele asemenea.”
Cât priveşte caracterul periodic, intervalele la care se produc fructele trebuie să
fie rezonabile, astfel încât bunurile produse să nu-şi piardă, prin perenitatea lor,
caracterul de fructe. Astfel, recoltele sunt fructe, dar copacii, deși, într-un sens
general, sunt produse periodice ale pământului, nu au caracter de fructe, cu excepția
cazului în care, prin voinţa proprietarului, se stabileşte o modalitate de exploatare
periodică a unei păduri, astfel încât să se asigure regenerarea acesteia.
Fructele și productele intră în sfera noțiunii mai largi de produse ale bunurilor,
cum se precizează în art. 547 din Noul Cod civil. În ipoteza în care cheltuielile nece-
sare pentru producerea şi perceperea fructelor sau productelor au fost avansate de o
altă persoană decât proprietarul, fără acordul acestuia, persoana respectivă este
momentul restituirii, cu excepţia cazului în care proprietarul furnizează o garanţie
îndestulătoare [art. 550 alin. (4) şi (5) din Noul Cod civil].
91. Fructe naturale, fructe industriale şi fructe civile. Cunoscută încă din
dreptul roman, această clasificare este menţionată în art. 522 şi art. 523 din Codul
civil (art. 548 din Noul Cod civil).
Conform art. 522 alin. (1) fraza 1 C.civ. [corespunzător art. 548 alin. (2) din Noul
Cod civil], „Fructele naturale sunt acelea ce pământul produce de la sine; producția şi
prăsila (sporul animalelor) sunt asemenea fructe naturale”. Sintagma de /a sine subli-
niază absenţa muncii omului şi diferenţiază fructele naturale de fructele industriale.
În acest sens, potrivit art. 522 alin. (1) fraza finală [corespunzător art. 548 alin. (3)
din Noul Cod civil], „Fructele industriale ale unui fond sunt acelea care se dobândesc
prin cultură”. Altfel spus, fructele industriale nu sunt produse de la sine, ci este
necesară munca omului.
Dispoziţiile art. 523 C.civ. enumeră diferite categorii de fructe civile, fără a defini
însă această noţiune: „Fructele civile sunt chiriile caselor, dobânzile sumelor
exigibile, venitul rentelor; arendele intră în clasa fructelor civile”. Este de observat
că, în toate aceste exemple, există un numitor comun, definitoriu pentru noțiunea de
fructe civile. Este vorba de venituri băneşti obţinute de proprietarul sau posesorul de
bună-credință al unui bun prin cedarea, pe bază contractuală, a folosinţei bunului.
Din această perspectivă, în Noul Cod civil, în art. 548, alin. (4), noțiunea de fructe
civile este definită în mod riguros: „Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosi-
rea bunului de către o altă persoană în virtutea unui act juridic, precum chiriile, aren-
zile, dobânzile, venitul rentelor şi dividendele.” În absenţa unui contract, folosirea
 80 Premise conceptuale
bunului altuia cu rea-credință îl îndreptăţeşte pe proprietar la o sumă de bani cu titlu
de despăgubiri, care nu se confundă cu fructele civile. Astfel înţelese, fructele civile
intră în stera noțiunii de fructe numai printr-o extindere a sensului acestei ultime
noțiuni, întrucât, încă din dreptul roman clasic, aceste venituri băneşti periodice au
fost considerate ca o categorie specială de fructe. În realitate, fructele civile nu sunt
produse de lucru, ci sunt o prestație specifică pentru executarea unui contract. În mod
indirect însă, în măsura în care acest venit bănesc reprezintă echivalentul folosinţei
lucrului, se poate considera că este un fruct, denumit civil tocmai pentru că este
nevoie de o relaţie contractuală.
92. Regula dobândirii fructelor de către proprietar. Conform art. 482 şi
art, 483 C.civ,, fructele se dobândesc de proprietar pe temeiul dreptului de accesiune.
Soluţia este criticabilă, pentru că ius fruendi este un atribut al dreptului de
proprietate. Exercitarea normală a atributelor dreptului de proprietate este suficientă
pentru a explica dobândirea fructelor de către proprietar, fără a recurge la ideea
dreptului de accesiune. Iată de ce este mai potrivită formularea cuprinsă în art. 550
alin. (1) din Noul Cod civil, în care se arată că „Fructele (...) se cuvin proprietarului,
dacă prin lege nu se dispune altfel.”
Ca urmare,
în cazul proprietarului nu are relevanță, sub aspectul dobândirii
dreptului de proprietate asupra fructelor naturale şi industriale, ideea de percepere
(culegerea sau adunarea fructelor), ci numai ideea de separaţiune. Într-adevăr, cât
timp fructul nu s-a desprins de bunul care l-a produs, face corp comun cu acesta,
neavând o existență autonomă, Numai prin separaţiune (indiferent de modul în care
se produce) fructele naturale şi cele industriale au o existență autonomă de bunul care
le-a produs, iar dreptul de proprietate asupra lor se diferențiază de dreptul de proprie-
tate asupra bunului frugifer. Este judicioasă deci formularea cuprinsă în art. 550
alin. (2) din Noul Cod civil în sensul că „Dreptul de proprietate asupra fructelor
naturale şi industriale se dobândeşte la data separării de bunul care le-a produs.”
Cât priveşte fructele civile, proprietarul le va dobândi conform termenilor
contractuali. Numai în absența unor prevederi contractuale privind momentul şi
modul de dobândire a acestor fructe ele se vor dobândi zi cu zi, pe măsura trecerii
timpului, prin extrapolarea soluţiei prevăzute expres în materia uzufructului (art. 525
C.civ.). În Noul Cod civil, această soluţie este prevăzută cu caracter general pentru
fructele civile în art. 550 alin. (3).
Problema modului de dobândire a fructelor are nevoie de soluții speciale în
cazurile în care ele se cuvin altor persoane decât proprietarul, cum se întâmplă în
cazul uzufructuarului sau al posesorului de bună-credință.
93. Dobândirea fructelor de către posesorul de bună-credinţă. Articolul 485
C.civ. [corespunzător art. 948 alin. (1) din Noul Cod civil] prevede că „Posesorul nu
câştigă proprietatea fructelor decât când posedă cu bună-credință”. Această dispoziţie
este o excepție de la regula conform căreia fructele aparţin proprietarului bunului
frugifer, pe temeiul exercitării fireşti a atributului ius fruendi.
Ca urmare, chiar dacă proprietarul bunului frugifer care a pierdut posesia bunului
o redobândeşte pe calea acţiunii în revendicare, el nu va fi îndreptățit să ceară şi
restituirea fructelor de la posesorul de bună-credinţă.
Posesia ca stare de fapt protejată juridic 8
În această materie, noțiunea de bună-credință are înțelesul prevăzut în art. 486
C.civ.: „Posesorul este de bună-credință când posedă ca proprietar în puterea unui
titlu translativ de proprietate, ale cărui viciuri nu-i sunt cunoscute.”
Rezultă din acest text că, pentru a fi de bună-credinţă, posesorul își întemeiază
convingerea că are un drept de proprietate asupra bunului pe un just titiu. Eroarea
care stă la baza acestei convingeri poate să fie una de fapt sau una de drept.
Prin definiţie, justul titlu este „un titlu translativ de proprietate”, dacă acesta nu
este eficace. Într-adevăr, dacă titlul ar fi eficace, s-ar transmite, respectiv s-ar păstra
chiar dreptul de proprietate asupra bunului, iar dobânditorul ar fi şi proprietarul
fructelor pe temeiul exercitării dreptului său de proprietate. Aşadar, un titlu care
emană de la adevăratul proprietar, dar este nul absolut sau relativ, sau un titlu ce
emană de la o persoană care nu este adevăratul proprietar constituie just titlu în
această materie. Tot astfel, un contract bilateral care a fost desființat pentru o altă
cauză de ineficacitate (rezoluţiune, reziliere, imposibilitate fortuită de executare)
constituie just titlu.
Mai mult, se admite că şi un titlu putativ, adică un titlu care există numai în
imaginația posesorului” 4, constituie just titlu (de exemplu, situaţia unei persoane care
intră în posesia unui bun, crezându-se moştenitor pe temeiul unui legat revocat
înainte de decesul testatorului, fără ca revocarea să fi fost adusă la cunoştinţa legata-
rului;, în aceeaşi situație se află şi mandantul care crede că, în legătură cu bunul aflat
în posesia sa, mandatarul a încheiat, în numele şi pe seama mandantului, un contract
translativ de proprietate; tot putativ este şi titlul invocat de un moştenitor asupra unui
bun pe care îl crede ca făcând parte din succesiune”). Credem însă că ideea titlului
putativ are, în acest context, o sferă de aplicare mult restrânsă în materie imobiliară.
Într-adevăr, dobânditorul unui bun imobil trebuie să-şi întemeieze convingerea
referitoare la justețea titlului său pe verificările permise de sistemul de publicitate
imobiliară aplicabil. Chiar şi în ce priveşte bunurile mobile, titlul putativ are o sferă
restrânsă de aplicare, adică numai în cazurile în care nu sunt îndeplinite condiţiile
pentru aplicarea art. 1909 C.civ.
Contrar opiniei majoritare, prezumția de bună-credinţă instituită prin dispozițiile
art. 1899 C.civ. nu îşi extinde, prin analogie, forța probatorie şi asupra justului titlu,
întrucât acesta are o existență separată de buna-credinţă. Ca urmare, posesorul va
trebui să facă dovada justului titlu, ca negotiurm iuris, indiferent dacă este vorba
despre un titlu propriu-zis sau de unul putativ. Desigur, în acest ultim caz, posesorul
va trebui să facă dovada împrejurărilor de fapt care i-au întemeiat convingerea că are
un just titlu.
Aşadar, numai după ce face dovada justului titlu posesorul va beneficia de
prezumția de bună-credință.
% În toate ipotezele de titlu putativ, există împrejurări de fapt care creează convingerea
posesorului că are un titlu, chiar dacă acesta nu există în realitate. Aşadar, titlul putativ nu
este, de fapt, o pură creaţie a imaginaţiei posesorului, ci o reflectare eronată, determinată de
anumite împrejurări de fapt.
” În acest sens, a se vedea D. Alexandresco, Explicaţiunea teoretică și practică a dreptului
civil român, ed. a Il-a, vol. III, partea a II-a, Atelierele Grafice Socec&Co., Bucureşti, 1909,
p. 3ll, nota 1.
 oz
Premise conceptuale
Persoana interesată, adic Posesia ca stare de fapt protejată
ă reclamantul care cere restituirea bunulu juridic
trebuie să facă dovada rele i şi a fructelor, 83
i-credințe, adică dovada fapt 94. Fundamentul juridic al dobâ
viciile titlului său ori caracter ului că posesorul cunoştea ndirii fructelor de către posesoru
ul său putativ. bună-credință. Teza potrivit căreia l de
În Noul Cod civil, buna-cred dispoziţiile art. 485 C.civ. [art. 948
ință a posesorului este defi Noul Cod civil] ar fi o simplă aplic alin. (1) din
Astfel, dacă este vorba de nită în mod diferențiat. aţie particulară a prevederilor art.
fructe produse de imobile C.civ. [art, 937, alin. | din Noul 1909 alin. (1)
„buna-credinţă se apreciază înscrise în cartea funciară, Cod civil], care reglementează
dobâ ndir
în raport cu condiţiile cerute mobile prin posesia de bună-credință, ea bunu rilo r
tespinge acțiunea în rect terţilor dobânditori pentru a fost, pe bună dreptate, criticată în doctr
ificare” [art. 948 alin, (3)]. a S-a observat că, dacă această teză ină.
rezultă că sunt avute în ved Din dispoziţiile art, 908 ar fi admisă, posesorul ar trebui să
ere condiţiile prevăzute în alin . (4) în proprietate nu numai fructele, ci dobândească
Civil, în care se arată că art. 90] alin. (2) din Noul şi productele, ceea ce este inexact.
„Terţul dobând
itor este considerat de
Cod ipoteză, dispoziţiile art. 1909 alin. Apoi, prin
dacă, la data înregistrării bună-credinţă numai (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din
cererii de înscriere a drep operează numai dacă sunt îndeplinit Noul Cod civil]
nite următoarele condiţii: tulu i în folo sul său, sunt îndepli- e condiţiile necesare în acest sens,
condiția ca bunul mobil să fi fost între care şi
a) nu a fost înregistrată nicio dobândit de către posesor de la o
acțiune prin care se contestă decât adevăratul proprietar. Or pose altă persoană
b) din cuprinsul cărții funciare cuprinsul cărții funciare; sorul dobândeşte fructele pe teme
nu rezultă Nicio cauză care C.civ. chiar dacă a dobândit bunul iul art, 485
acesteia în favoarea altei să justifice rectificarea frugifer de la adevăratul proprietar,
persoane; şi, în sfârşit, unui titlu viciat, nevalabil sau, într-un sens dar pe baza
c) nu a cunoscut, pe altă mai general, ineficace.
cale, inexactitatea Cuprinsul În realitate, principiul echităţii, cel
câte ori este vorba despre ui cărţii funciare.” Ori de mai general principiu care stă la
imobile neînscrise în cartea dreptului, este suficient pentru a justi baza
mobile, „posesorul este funciară sau despre bunuri fica dobândirea fructelor de către pose
de bună-credință atunci bună-credinţă. În Situația reglementată soru l de
proprietarul bunului în tem când are convingerea că prin dispoziţiile art. 485 Cciv. [art.
eiul unui act translativ de este alin. (1) din Noul Cod civil], princ 948
ineficacitate nu le cunoaște proprietate ale cărui cauze ipiul echităţii are o dublă semnific
şi nici nu ar trebui, după de parte, proprietarul este sancţionat ație: pe de o
[art. 948 alin. (4) fraza ]]. împrejurări, să le Cunoască” pentru neglijența şi pasivitatea sa,
dezinteresat de lucru şi I-a lăsat să intre întrucât s-a
Pentru dobândirea fructelor, în posesia unei alte persoane, pe de altă
posesorul trebuie să fie de posesorul este recompensat pentru buna parte,
momentul în care a intrat bună-credinţă nu numai în sa credință, întrucât ar fi oneros și neme
în stăpânirea bunului frug ca el să fie obligat la restituirea fruct ritat
care percepe fructele. Aceast ifer , ci şi în fiecare moment în elor,
ă soluţie este expres prevăz
din Noul Cod civil. Ea rezultă, ută în art. 948 alin. (2) fraza I 95. Excepţie de la prevederile art.
de asemenea, din art. 487 C.ci 485 Cuciy. Regimul juridic special
alin. (4) fraza finală din Nou v. [corespunzător art. 948 tului de proprietate publică nu îngăduie al drep-
l Cod civil], în care se pre dobândirea fructelor unui bun care form
încetează în momentul în care cizează că buna-credință obiectul unui asemenea drept, chiar ează
posesorul ia cunoștință de vici dacă posesorul este de bună-credință.
Întrucât este vorba de o ile titlului său, este că posesorul pârât, chiar de bună Consecința
împrejurare de fapt, acea -credință, va fi obligat să restituie recl
dovedită prin orice mijloc de stă luare la cunoștință poa
te fi toate fruct
ele produse de bun, percepute amantului
probă, sau nepercepute, Dacă fructele
Proprietarul are dreptul la consumate, posesorul va fi obligat au fost
restituirea fructelor percep să restituie contravaloarea acestora.
momentul în care acesta din ute de posesor după În această ipoteză, posesorul va pute
urmă a luat cunoştinţă de vici a să ceară însă cheltuielile făcute pentr
mult, după acest moment, fruc ile titlului său. Cu atât mai producerea fructelor. u
tele se cuvin proprietarului
de către posesor. Într-adev dacă nu au fost percepute
ăr, din acest
moment, posesorul devine 96. Restituirea fructelor de către pose
or, conform art. 948 alin. de rea-credinţă, sorul de rea-credință. Fructele perceput
(5) din Noul Cod civil, „Po şi cele nepercepute se cuvin reclaman e
să restituie fructele percepute sesorul de rea-credință
trebuie tului dacă acesta, cu ocazia judecării
, precum şi contravaloarea prin care pretinde că titlul translativ acțiunii
le perceapă.” acelora pe care a omis să al posesorului asupra bunului frugifer
ineficace, face dovada relei-credințe a este
Spre deosebire pârâtului. Posesorul va fi obligat să resti
de materia uzufructului
, unde se face distincţ contravaloarea fructelor pe care o tuie Şi
dobândire a fructelor de cătr ie între modul de omis să le perceapă [art, 948 alin.
e uzufructuar în funcție de Civil], dacă, din această cauză, ele (5) din Noul Cod
naturale şi cele industriale natura acestora (fructele s-au degradat ori s-au distrus. Evide
nt, aceste
se dobândesc prin percep soluţii depind de calitatea reclamantului de titula
această materie, toate fruc ere, iar cele civile, zi cu r al unui drept real asupra bunului
tele se dobândesc de cătr zi), în frugifer care îi conferă, printre altele, şi
numai în măsura în care au e posesorul de bună-credinț atributul ius fruendi.
fost percepute, soluție care ă
şi (2) din Noul Cod Civil, rezultă şi din art. 948 alin.
(I)
Chiar dacă este vorba de O
percepere anticipată, ceea
cazul fructelor civile, acestea ce este posibil numai în
se cuvin posesorului cât timp
dovada că buna-credință proprietarul nu face
a încetat înainte de momentul
fraza a Il-a din Noul Cod scadenței [art. 948 alin.
civil). (2)
 PARTEA A II-A
TIPOLOGIA DREPTURILOR REALE PRINCIPALE
 Capitolul I
Diferite perspective asupra dreptului de proprietate

97. Precizări prealabile. O primă precizare prealabilă este de ordin terminologic.

Termenul proprietate are multiple sensuri. Uneori, proprietatea desemnează bunul
care formează obiectul dreptului de proprietate. Acest sens are în vedere mai ales
bunurile corporale, dar uneori se întinde şi asupra bunurilor incorporale!. În acest
sens se spune „această maşină este proprietatea mea”; „această casă este proprietatea
mea”. Alteori, termenul de proprietate este utilizat cu înţelesul de avere, desemnând
bunurile care aparțin unei persoane. De cele mai multe ori, din perspectiva uneia sau
alteia dintre ştiinţele sociale, proprietatea interesează ca relaţie, de exemplu, relația
dintre persoana care are calitatea de proprietar şi bunul care formează obiectul
dreptului de proprietate sau relaţia dintre titularul acestui drept şi celelalte persoane
în legătură cu bunul respectiv. Mai ales ştiinţele economice pun în evidență, într-o
formă sau alta, acest înțeles al termenului de proprietate. Alteori, proprietatea desem-
nează chiar dreptul de proprietate, înțeles ca noţiune juridică.
A doua precizare prealabilă privește diferitele perspective asupra dreptului de
proprietate. Istoria, economia politică, filozofia, ştiinţele juridice, în general științele
politice și ştiinţele sociale nu pot face abstracţie de dreptul de proprietate în încer-
carea de a oferi o imagine cât mai completă asupra societăţii. Întrucât fiecare ştiinţă
are un obiect propriu de studiu şi își elaborează un aparat conceptual specific,
noțiunea dreptului de proprietate are înțelesuri diferite şi se exprimă în limbaje dife-
rențiate. Este necesară, deci, precizarea perspectivei din care este privit acest drept
pentru a evita confuziile terminologice sau conceptuale.
Cele mai cunoscute, dar nu singurele perspective asupra dreptului de proprietate
sunt perspectiva istorică, perspectiva economică, perspectiva sociologică, perspectiva
filozofică şi perspectiva juridică.
Desigur, această ultimă perspectivă interesează în primul rând în ştiinţa dreptului
civil, astfel încât celelalte perspective sunt doar evocate pentru a sublinia com-
plexitatea dreptului de proprietate ca fenomen social. Într-adevăr, buna înțelegere a
conceptului dreptului de proprietate nu este posibilă doar din perspectiva ştiinţei
dreptului civil. Mai mult, fiind vorba de un concept juridic interdisciplinar, dreptul de
proprietate trece dincolo de granița dreptului civil şi a ştiinţei corespunzătoare şi
pătrunde, practic, în toate ramurile dreptului, interesând, într-un fel sau altul, ştiinţele
Juridice, teoria şi filozofia dreptului,
În această ordine de idei, dreptul de proprietate este nu numai un concept de drept
privat, inclusiv de drept internaţional privat, ci şi un concept de drept public, inclusiv
de drept internaţional public şi, mai ales, de drept internaţional al drepturilor omului.

' În legătură cu bunurile incorporale ca obiect al unor drepturi reale principale, a se vedea
supra, nr. 35-38, text şi note.
 88 Tipologia drepturilor reale principale
Dreptul constituţional, dreptul administrativ, dreptul financiar şi dreptul penal conţin
norme care sunt incluse în regimul juridic al dreptului de proprietate.
98. Problema fundamentală a dreptului de proprietate. Indiferent de perspec-
tiva din care este privit dreptul de proprietate, una şi aceeaşi problemă fundamentală
este pusă în evidență: aproprierea bunurilor îmbracă, în mod concomitent, forme
comunitare şi forme private, raportul dintre acestea evoluând într-un sens sau altul în
funcţie de contextul istoric. Aproprierea comunitară şi aproprierea privată a bunurilor
definesc structura polară a dreptului de proprietate.
Aproprierea bunurilor s-a manifestat, inițial, ca simplă posesie, ca stăpânire de
fapt, care a stat apoi la baza reprezentărilor subiective, religioase şi juridice în care
s-a reflectat realitatea acestei aproprieri.
Ca reprezentare subiectivă, conceptul dreptului de proprietate este rezultatul unei
îndelungate evoluţii a vieții şi a gândirii juridice în cadrul sistemului de drept conti-
nental. Proprietatea privată şi proprietatea publică sunt, în acest sistem, expresia
aproprierii private, respectiv a aproprierii comunitare a bunurilor.
Aproprierea privată nu se reduce la stăpânirea individuală a bunurilor (proprie-
tatea individuală), iar aproprierea comunitară nu cuprinde orice formă de stăpânire
comună sau colectivă a bunurilor. Într-adevăr, aproprierea comunitară se face prin
intermediul structurilor de putere, care sunt expresia juridică de drept public a unei
comunități, indiferent dacă este vorba de dreptul internațional public, de dreptul
constituțional ori de dreptul administrativ. Aproprierea bunurilor îşi păstrează carac-
terul privat chiar şi atunci când ea se face de către mai multe persoane, indiferent
dacă acestea formează sau nu un subiect colectiv de drept. De exemplu, în cazul
coproprietăţii, aproprierea bunului rămâne privată, deşi dreptul de proprietate
aparține mai multor persoane, Tot astfel, o persoană juridică de drept privat nu poate
fi decât titulara unui drept de proprietate privată. Aşadar, dreptul de proprietate
privată poate avea ca subiect o persoană fizică, un subiect colectiv de drept, două sau
mai multe persoane fizice sau/şi juridice care nu formează un subiect distinct de
drept. În schimb, persoanele juridice de drept public care sunt expresia structurilor de
putere ale unei comunități naționale sau administrative au în mod obligatoriu în
patrimoniu un drept de proprietate publică?, fără să fie însă exclusă aproprierea
privată a unor bunuri.
99. Perspectiva istorică asupra dreptului de proprietate. Perspectiva istorică
asupra dreptului de proprietate îndreptățește concluzia că, indiferent de epoca isto-
rică, aproprierea comunitară a coexistat cu aproprierea privată a bunurilor. Niciodată
nu a putut fi distrusă în totalitate una dintre aceste forme de apropriere a bunurilor,
chiar dacă raportul dintre aceste forme a fost variabil în timp.
100. Perspectiva sociologică asupra dreptului de proprietate. Din această
perspectivă sunt puse în evidență evoluţia dreptului de proprietate şi structura
acestuia.
* În acest sens, în art. 136 alin. (2) din Constituţie se precizează că „Proprietatea publică
este garantată și ocrotită prin lege şi aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale”,
Diferite perspective asupra dreptului de proprietate 89
A. Există o lege de evoluție a dreptului de proprietate? Potrivit unui prim răspuns,
dreptul de proprietate a evoluat de la formele primitive de apropriere comunitară
către formele moderne de apropriere individuală a bunurilor. În totală opoziţie cu
această idee, al doilea răspuns afirmă că, inițial, a predominat proprietatea privată,
dar, conform unei alte legi de evoluţie, aceasta a fost înlocuită treptat cu proprietatea
comună. Perspectiva istorică asupra dreptului de proprietate, sintetizată mai sus, nu
îndreptăţeşte niciunul dintre aceste răspunsuri. Nu numai că, în orice epocă istorică,
aproprierea privată a coexistat cu aproprierea comunitară a bunurilor, dar evoluția
dreptului de proprietate nu este lineară şi univocă, ci complexă şi contradictorie.
Astfel, în mod succesiv, balansul formelor de apropriere a mutat accentul când pe
proprietatea privată, când pe proprietatea comună. Ca urmare, identificarea unei legi
de evoluţie a proprietăţii este hazardată şi, în orice caz, infirmată de istorie.
Epoca modernă este scena pe care s-a afirmat mai întâi ideea primatului pro-
prietății private, ca expresie şi garanție a libertății individuale, pentru ca, mai apoi,
mitul sau, alteori, utopia unei comunități originare bazate pe stăpânirea şi folosirea
comună a bunurilor să fundamenteze, în egală măsură, critica dreptului de proprietate
privată şi acţiunea politică pentru reinstaurarea unui model social al desăvârşitei
egalităţi. Dar experimentarea practică a acestei utopii în sistemul totalitar comunist a
generat o critică şi mai acerbă a proprietăţii comune şi o puternică mişcare politică şi
economică pentru restaurarea sistemului proprietății private.
Singura concluzie care poate fi formulată în mod rezonabil este aceea a coexis-
tenţei aproprierii private şi a aproprierii comunitare a bunurilor şi a alternanței pon-
derii acestora în funcţie de fiecare context istoric.
B. Structura dreptului de proprietate. Din aceeaşi perspectivă sociologică sunt
puse în lumină elementele structurii dreptului de proprietate: lucrul (care prin apro-
priere devine bun), persoana şi relația dintre persoană şi lucru.
Numai lucrurile pot fi apropriate, dar nu orice lucru poate fi apropriat. Sub primul
aspect, se face diferența netă dintre lucruri şi persoane, chiar dacă, în cazul sclaviei,
ființa umană este asimilată lucrurilor. Sub cel de-al doilea aspect, se face diferența
dintre lucruri apropriabile şi lucruri neapropriabile, diferență întemeiată fie pe natura
lucrurilor, fie pe dispoziţia legii.
În raport cu lucrurile apropriate, persoanele au calitatea de proprietar sau de non-
proprietar. Pe acest temei s-a făcut distincţie, în plan juridic, între subiectul activ, ca
subiect determinat, și subiectul pasiv, ca subiect general şi nedeterminat al dreptului
de proprietate. În acest sens, indiferent dacă aproprierea este individuală sau comuni-
tară, proprietatea este privativă, în contrast cu situația ideală şi abstractă, imposibilă
din punct de vedere practic, a aproprierii şi folosirii lucrurilor de către toți oamenii .
Dreptul de proprietate, ca prototip al drepturilor reale, nu poate fi redus la lucruri
şi la persoane, întrucât esenţa sa este exprimată, sub aspect sociologic, prin relația
dintre lucru şi persoană. Tocmai din acest motiv, uneori, anumite elemente ale cor-
pului uman dobândesc, prin intermediul relației de apropriere, semnificația unui
lucru, deşi, din punct de vedere juridic, de cele mai multe ori o asemenea abordare
me 2
3 A se vedea Al. Weil], F. Terre, Ph. Simler, Droit civil. Les biens, 3"* dition, Dalloz,
Paris, 1985, p. 9%.
 88 Tipologia drepturilor reale principale
Dreptul constituțional, dreptul administrativ, dreptul financiar şi dreptul penal conţin
norme care sunt incluse în regimul juridic al dreptului de proprietate.
98. Problema fundamentală a dreptului de proprietate. Indiferent de perspec-
tiva din care este privit dreptul de proprietate, una şi aceeaşi problemă fundamentală
este pusă în evidență: aproprierea bunurilor îmbracă, în mod concomitent, forme
comunitare şi forme private, raportul dintre acestea evoluând într-un sens sau altul în
funcţie de contextul istoric. Aproprierea comunitară şi aproprierea privată a bunurilor
definesc structura polară a dreptului de proprietate.
Aproprierea bunurilor s-a manifestat, inițial, ca simplă posesie, ca stăpânire de
fapt, care a stat apoi la baza reprezentărilor subiective, religioase şi juridice în care
s-a reflectat realitatea acestei aproprieri.
Ca reprezentare subiectivă, conceptul dreptului de proprietate este rezultatul unei
îndelungate evoluții a vieții şi a gândirii juridice în cadrul sistemului de drept conti-
nental. Proprietatea privată și proprietatea publică sunt, în acest sistem, expresia
aproprierii private, respectiv a aproprierii comunitare a bunurilor.
Aproprierea privată nu se reduce la stăpânirea individuală a bunurilor (proprie-
tatea individuală), iar aproprierea comunitară nu cuprinde orice formă de stăpânire
comună sau colectivă a bunurilor. Într-adevăr, aproprierea comunitară se face pria
intermediul structurilor de putere, care sunt expresia juridică de drept public a unei
comunități, indiferent dacă este vorba de dreptul internaţional public, de dreptul
constituțional ori de dreptul administrativ. Aproprierea bunurilor îşi păstrează carac-
terul privat chiar şi atunci când ea se face de către mai multe persoane, indiferent
dacă acestea formează sau nu un subiect colectiv de drept. De exemplu, în cazul
coproprietăţii, aproprierea bunului rămâne privată, deşi dreptul de proprietate
aparține mai multor persoane. Tot astfel, o persoană juridică de drept privat nu poate
fi decât titulara unui drept de proprietate privată. Aşadar, dreptul de proprietate
privată poate avea ca subiect o persoană fizică, un subiect colectiv de drept, două sau
mai multe persoane fizice sau/şi juridice care nu formează un subiect distinct de
drept. In schimb, persoanele juridice de drept public care sunt expresia structurilor de
putere ale unei comunităţi naționale sau administrative au în mod obligatoriu în
patrimoniu un drept de proprietate publică?, fără să fie însă exclusă aproprierea
privată a unor bunuri.
99. Perspectiva istorică asupra dreptului de proprietate. Perspectiva istorică
asupra dreptului de proprietate îndreptățeşte concluzia că, indiferent de epoca isto-
rică, aproprierea comunitară a coexistat cu aproprierea privată a bunurilor. Niciodată
nu a putut fi distrusă în totalitate una dintre aceste forme de apropriere a bunurilor,
chiar dacă raportul dintre aceste forme a fost variabil în timp.
100. Perspectiva sociologică asupra dreptului de proprietate. Din această
perspectivă sunt puse în evidență evoluția dreptului de proprietate şi structura
acestuia.
2 $ A . . . . . . 5 A se vedea Al. Weill, F. Terre, Ph. Simler, Droit civil. Les biens, 3"
În acest sens, în art. 136 alin. (2) din Constituţie se precizează că „Proprietatea publică
este garantată şi ocrotită prin lege și aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale”,
Diferite perspective asupra dreptului de proprietate 89
A. Există o lege de evoluţie a dreptului de proprietate? Potrivit unui prim răspuns,
dreptul de proprietate a evoluat de la formele primitive de apropriere comunitară
către formele moderne de apropriere individuală a bunurilor. În totală opoziţie cu
această idee, al doilea răspuns afirmă că, iniţial, a predominat proprietatea privată,
dar, conform unei alte legi de evoluţie, aceasta a fost înlocuită treptat cu proprietatea
comună. Perspectiva istorică asupra dreptului de proprietate, sintetizată mai sus, nu
îndreptățește niciunul dintre aceste răspunsuri. Nu numai că, în orice epocă istorică,
aproprierea privată a coexistat cu aproprierea comunitară a bunurilor, dar evoluția
dreptului de proprietate nu este lineară şi univocă, ci complexă şi contradictorie.
Astfel, în mod succesiv, balansul formelor de apropriere a mutat accentul când pe
proprietatea privată, când pe proprietatea comună. Ca urmare, identificarea unei legi
de evoluţie a proprietăţii este hazardată şi, în orice caz, infirmată de istorie.
Epoca modernă este scena pe care s-a afirmat mai întâi ideea primatului pro-
prietăţii private, ca expresie şi garanţie a libertăţii individuale, pentru ca, mai apoi,
mitul sau, alteori, utopia unei comunităţi originare bazate pe stăpânirea şi folosirea
comună a bunurilor să fundamenteze, în egală măsură, critica dreptului de proprietate
privată şi acţiunea politică pentru reinstaurarea unui model social al desăvârşitei
egalităţi. Dar experimentarea practică a acestei utopii în sistemul totalitar comunist a
generat o critică şi mai acerbă a proprietăţii comune şi o puternică mișcare politică şi
economică pentru restaurarea sistemului proprietății private.
Singura concluzie care poate fi formulată în mod rezonabil este aceea a coexis-
tenței aproprierii private şi a aproprierii comunitare a bunurilor şi a alternanţei pon-
derii acestora în funcţie de fiecare context istoric.
B. Structura dreptului de proprietate. Din aceeaşi perspectivă sociologică sunt
puse în lumină elementele structurii dreptului de proprietate: lucrul (care prin apro-
priere devine bun), persoana şi relația dintre persoană şi lucru.
Numai lucrurile pot fi apropriate, dar nu orice lucru poate fi apropriat. Sub primul
aspect, se face diferența netă dintre lucruri şi persoane, chiar dacă, în cazul sclaviei,
ființa umană este asimilată lucrurilor. Sub cel de-al doilea aspect, se face diferența
dintre lucruri apropriabile şi lucruri neapropriabile, diferență întemeiată fie pe natura
lucrurilor, fie pe dispoziţia legii.
În raport cu lucrurile apropriate, persoanele au calitatea de proprietar sau de non-
proprietar. Pe acest temei s-a făcut distincţie, în plan juridic, între subiectul activ, ca
subiect determinat, şi subiectul pasiv, ca subiect general şi nedeterminat al dreptului
de proprietate. În acest sens, indiferent dacă aproprierea este individuală sau comuni-
tară, proprietatea este privativă, în contrast cu situația ideală şi abstractă, imposibilă
din punct de vedere practic, a aproprierii şi folosirii lucrurilor de către toți oamenii”.
Dreptul de proprietate, ca prototip al drepturilor reale, nu poate fi redus la lucruri
şi la persoane, întrucât esența sa este exprimată, sub aspect sociologic, prin relația
dintre lucru şi persoană. Tocmai din acest motiv, uneori, anumite elemente ale cor-
pului uman dobândesc, prin intermediul relației de apropriere, semnificaţia unui
lucru, deşi, din punct de vedere juridic, de cele mai multe ori o asemenea abordare
îme 2
&dition, Dalloz,
Paris, 1985, p. 93.
 90 Tipologia drepturilor reale principa
le Dijerite perspective asupra dreptului de proprietate 9]
este interzisă de lege. Din acelaşi
motiv, alteori, anumite lucruri prim
tură personală şi apar ca o prelungi esc o încărcă „Proprietatea nu este decât punerea în operă a libertăţii în ordinea bunurilor'*,
re a persoanei“.
Dar ambivalenţa dreptului de prop e Dreptul de proprietate privată nu este numai un drept subiectiv civil, ci şi un drept
rietate este expresia reunirii ideii
cu ideea caracterului privativ. Ceea de apropriere fundamental al omului, consacrat atât în Constituţia României, cât ŞI în tratatele
ce este apropriere pentru subiectu
privare pentru subiectul pasiv, general şi l activ a are Cc internaționale care reglementează drepturile omului. Totodată, în mod indirect, pro-
nedeterm inat, Aşadar, dreptul de pro ricta
nu este doar o relaţie între persoană te prietatea privată are și o funcție socială, ceea ce permite și explică restrângerea exer-
şi lucru, ci şi o relație între ce]
un bun şi cei care, pe cale de cons care : a, ri i citării sale fie pentru a asigura echilibrul între diferitele drepturi de proprietate aparţi-
ecință, sunt privaţi de acel bun.
Pee nând unor proprietari diferiţi, fie pentru a satisface anumite interese comunitare.
101. Perspectiva filozofică asup
ra dreptului de proprietate.
potrivit cu natura şi esența ființ Ce este mai 102. Perspectiva juridică asupra dreptului de proprietate. Perspectivele isto-
ei umane, aproprierea comunita
privată a bunurilor? Aceasta este ră sau apropri rică, sociologică şi filozofică asupra dreptului de proprietate, rezumate mai sus, sunt
întrebarea care i-a dezbinat pe filoz
vremurilor. Desigur, răspunsul la ofi de-a“ungul doar o introducere la perspectiva juridică asupra acestui drept. Ele au fost necesare
această întrebare este indisolubil
la o altă întrebare: ce este definito legat de răs asul pentru a explica un anumit mod de tratare a dreptului de proprietate din perspectivă
riu pentru natura şi esenţa fiint
individuală sau latura socială? ei ; juridică.
Fără a intra în detalii, o opţiune Se mon eta ra Dacă se recunoaște primatul proprietăţii private asupra proprietăţii publice, teoria
este necesară. În măsura în care
Soanei este privită ca valoare Supr libertatea per- dreptului de proprietate privată este chiar teoria generală a proprietăţii. Este motivul
emă, iar rețeaua care dă coeziune
socială aci pentru care, în art. 554 alin. (2) din Noul Cod civil, s-a precizat că „Dacă prin lege nu
se prevede altfel, dispoziţiile aplicabile dreptului de proprietate privată se aplică și
dreptului de proprietate publică, însă numai în măsura în care sunt compatibile cu
acesta din urmă”. Ca urmare, construcția conceptuală a dreptului de proprietate
privată precedă prezentarea dreptului de proprietate publică.
Mai mult, întrucât dreptul de proprietate publică este, mai mult decât dreptul de
proprietate privată, un concept interdisciplinar în care sunt reunite elemente de drept
public şi de drept privat, acest concept va fi prezentat într-o formă sumară, întrucât
elementele de drept public sunt aprofundate de alte discipline, cum sunt ştiinţa
dreptului constituţional, ştiinţa dreptului administrativ etc.
Conceptele de drept de proprietate privată şi drept de proprietate publică sunt
consacrate în Constituţia României. Astfel, conform art. 136 alin. (1) din Constituţie,
„Proprietatea este publică sau privată”. În celelalte alineate ale aceluiaşi articol, precum
şi în art. 44 din Constituţie sunt înscrise principiile care guvernează regimul Juridic al
dreptului de proprietate privată şi regimul juridic al dreptului de proprietate publică.
Regimul juridic al dreptului de proprietate cuprinde, pe lângă prevederile
spaţiu în care acționează, în limite constituționale, numeroase prevederi din Codul civil, Legea nr. 18/19916, Legea
constituţionale şi legale, autoritățile
Pe cale de consecință, raportul publice nr. 33 din 27 mai 1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică”, Legea
dintre aproprierea privată şi apro
tară a bunurilor este guvernat, într- prierea comuni- nr. 7/19965, Legea nr. 213 din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea publică şi
o societate liberală, de principiul
prietății private şi al reducerii, la dezvoltării regimul juridic al acesteia”, Legea nr. 1 din [1 ianuarie 2000 pentru reconstituirea
minimul posibil, a proprietăţii publ
„Proprietatea publică îndeplineşte ice pe dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor forestiere, solicitate
o funcţie socială, comunitară rămânând însă
prin aceasta, în mod indirect, și un
mijloc de protejare a persoanei şi
ji Proprietatea privată îndeplinește a libertăţii sale
, în primul rând, o funcţie indi
imensiune economică şi una viduală cu o * F. Zenari, „Pour une r&novation de la theorie de la propriste”, în Revue trimestrielle de
de garantare a libertăţii persoanei.
S-a spus chiar că droit civil nr. 2/1993, p. 316.
$ A se vedea supra, nr. 33, lit. B, nota 14.
” Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea [, nr. 139 din 2 iunie 1994.
* A se vedea supra, nr. 33, lit. C, nota 16.
4 1 . .
i pe pp și 94. Autorii. evocă DRE ,
opinia sociologică NI ” Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea Î, nr. 448 din 24 noiembrie 1998, modi-
P Îi consi erată ca o dăruire de sine potrivit căreia donatia unui lucru ficată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Legea nr. 241 din 6 iunie 2003 privind
a donatorului, astfel încât acesta
intermediul lucrului donat, o putere exercită, prin modificarea anexei la Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al
de ordin magic asupra donatarului.
acesteia, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea |, nr. 415 din 13 iunie 2003.
 Tipologia drepturilor real
e principale

normative privitoare la reg

imul juridic al unor bunuri.
Ș Intrucât dreptul de proprietate priv
ată este şi un drept fundamenta
pasă (ce gomentările interne treb Capitolul II
uie să se țină seama și de
icate i de România în dom tratatele internaţionale Dreptul de proprietate privată
eniul drepptur
turiilor omului. Într
cel
curopepai ană
ai ip a drepturilor omului? ŞI si ar Î e acestea, C i
dinin pri
|t. pripri mul Protocol adițițiional
ocupă ă loc
locu
ull
a sa oul Cod Civil, dreptul
de proprietate privată este
Secţiunea I
. -032, lar dreptul de Proprietate pub reglementat în art, 553 Şi în Definirea dreptului de proprietate privată
lică este reglementat în art.
858-875
103. Temeiul legal al definirii dreptului de proprietate privată. Conform
art. 480 C.civ.; „Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de
un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege”/ Criticat
din
multe puncte de vedere, iar uneori chiar contestat în ansamblul său, acest
text legal,
corespondentul art. 544 din Codul civil francez, rămâne şi astăzi imaginea cea mai
fidelă a dreptului de proprietate privată. Într-adevăr, acest text cuprinde constantele
care alcătuiesc această noțiune juridică şi care dăinuiesc din vremurile proprietăţ
ii
quiritare şi până astăzi.
Din acest text rezultă atât apartenența dreptului de proprietate privată la categoria
drepturilor reale, cât şi diferența specifică dintre acest drept şi celelalte drepturi
reale.
Această diferență specifică este dată de conţinutul juridic, adică de prerogativele
conferite de dreptul de proprietate, de caracterele acestui drept şi de precizarea limi-
telor exercitării sale. Deşi numai în mod implicit, ideea formei private a aproprieri
i
este cuprinsă în acest text.
"Definiţia cuprinsă în art. 480 C.civ este reluată, în termeni asemănători, în art.
555
alin. (1) din Noul Cod civil: „Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda,
folosi şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite
de lege”.;

10 PI
104. Definirea dreptului de proprietate privată. Pe această bază, se poate
.
Publicată în Monitoru ,
l Oficia] al României, Partea
defini dreptul de proprietate privată ca fiind dreptul real principal care conferă
Î, nr. 8 din 12 ianuarie 2000 titularului său atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie (ius possidendi, ius utendi,
ă prin Legea nr. 261 din 4
noiembrie 2008
ius fruendi şi ius abutendi) asupra bunului apropriat în formă privată, atribute care
pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv şi perpetuu, cu respectarea limitelor
României, Partea I, nr. 757
din 10 noiembrie 2008.
materiale şi a limitelor juridice.
| Republicată în Monitorul
Oficial al României, Partea 105. Dreptul de proprietate privată este un drept real, expresie a aproprierii
modificată succesiv, ulti
ma modificare fiind real private a bunurilor. Titularul dreptului de proprietate exercită în mod direct și
oii Cea izată prin
d rmpietarea gezii nr. 10/2001
privind regimul juridic al nemijlocit, fără intervenţia altei persoane, prerogativele conferite de acest drept
unor imobile
Oficial al României, Partea asupra bunului care formează obiectul său. Ca orice drept real, dreptul de proprietate
Ir 53 dia 3 febra 2004
Această coconvenție produc PT 959 publicată în Monitoru
l
nu este însă doar o relaţie între o persoană şi un bun, ci şi o relaţie între titularul
e efecte pentru Români
data depunerii instrume a înce ând de | acestui drept şi toate celelalte persoane care formează subiectul pasiv general și
ntelor de ratificare la iuni
Convenţia a fost ratificată Secr etar ul cGenerali alal Car
prin Legea nr. 30 din 18 Consailiu20luiiuni
Euro
e pei.
op nedeterminat.
pentru apărarea drepturilor mai 1994 privind ratificarea
omului și a libertăţilor fun Convenţiei Dar dreptul de proprietate privată nu este un simplu drept real, ci este baza
această convenţie, publicată damentale şi a protocoalelo
în Monitorul Oficial al Româ r adiţionale la întregului sistem al drepturilor reale. În acest fel trebuie înțeleasă afirmaţia potrivit
niei, Pa tea |, nr. 135 din
31 mai 1994, căreia dreptul de proprietate privată este cel mai important drept real.
 94 Tipologia! drepturilor reale principa
le Dreptul de proprietate privată 95
Cum am văzut
zut! , aproopri
prierea priv
ivată
ată se disti
i nge de aproprierea comunitară
bunurilor . Această distiistin
cție
| i permite
i dife
i rențiere
ţ a d rep
a Secţiunea a Il-a
i d prop
O i
dreptul | proprietate
de publică. Întru cât aproprie
p iV ă d
Conţinutul juridic al dreptului de proprietate privată
aivată PE urili or
regu
impla,co regi
regimul
mul jurid
aieic al ALE dreptului de proprietate priv
poa itui
rivată esteeste unul
unul dede drep
rog Cons
t comu
i dic a l repttul
ului de propriet titu
n, ieîn 106. Elementul substanţial şi elementul procesual din conţinutul juridic al
r ate pubi publi
icăcă este unul de excepţie. Î
proprietate pu Există Cispoziţi dreptului de proprietate privată. În textul art. 480 C.civ. sunt menţionate două
derogatorii exprese, regimul juridic
ropr
opri blici
Ica se complete al dreptului de prerogative ale dreptului de proprietate: a se bucura şi a dispune de un lucru. Prin a
pl ază cu Tegiregimu
mul Jurid
juridi ic de drept comun n al al dreptu
PIopr ate privată. Această idee treb i se bucura, legiuitorul a înţeles atât posesia, cât şi folosinţa lucrului. Alături de prero-
uie să fie însă înțeleasă cu multă circ
acel în iii se evite pericolul de uras cate gativele posesiei şi folosinţei, dispoziţia completează conţinutul juridic al acestui
a aplica dispoziţii legale de drept com
a Îi i Îi Ppruetate publică un acel drept. Aceste trei prerogative sunt expres menționate în art. 555 alin. (1) din Noul
are un regim derogatoriu expres sau
ezale de drept inai te tatea lui, acest acol o unde Cod civil („a poseda, a folosi şi dispune”). Desigur, nu este vorba de posesia ca stare
regi
g m der ogatoriuj exclude aplii care
a unor dispo
i ziţii de fapt protejată juridic, ci de posesia înțeleasă ca element juridic, respectiv ca prero-
| Ideea de apropriere privată se regăs gativă a dreptului de proprietate. Alteori, conţinutul juridic al dreptului de proprietate
eşte, în cazul dreptului de propriet
inditerent de titularul acestui drept. ate privată, este rezumat cu termenii latini usus, fructus şi abusus sau ius utendi, ius fruendi şi ius
Particularități! e pe care le prezintă
dintre subiectele dreptului de propriet unul sau altul abutendi. Este de observat însă că în această formulare nu se regăseşte posesia,
ate privată n u schimbă natura acest
lată de ce o analiză a acestor parti ei aproprieri. respectiv ius possidendi. Aşadar, corelând cele două moduri de exprimare a con-
cularităţi es te relevantă numai din
vedere al modului în care se formează punctul de ținutului juridic al dreptului de proprietate, rezultă că acesta cuprinde posesia (ius
voința jur idică, element crucial în exercitarea possidendi), folosinţa (ius utendi şi ius fruendi) şi dispoziția (ius abutendi).
Această descriere completă a conținutului juridic al dreptului de proprietate
privată trebuie să fie întemeiată pe dispoziţiile art. 480 C.civ. [art. 555 alin. (1) din
Noul Cod civil], întrucât, aşa cum am văzut, drepturile reale şi conținutul lor juridic
Ipoteza modalităților juridice ale drep trebuie să fie reglementate prin lege.
tului de proprietate privată Aceste atribute configurează puterea pe care proprietarul o are asupra lucrului. Sub
Acest proces de formare a vointei
Juridic e este şi “mai
mai ecomplex atunci când acest aspect, dreptul de proprietate este o putere asupra lucrului. Nu întâmplător în
subiectele dreptului de proprietate
privată sunt statul şi comunităţile dreptul roman, în timpul epocii postelasice, proprietatea era desemnată prin termenul
în general în legislaţie prin sintagma locale, denumite
unități a dministrativ-teritoriale. dominium. Totuşi, acest termen poate crea o confuzie, întrucât trimite şi la termenii de
complex ar fi acest proces, importan Dar, oricât de
t este că s tatul şi organismele unităţilor adminis- dominiuim eminens şi dominium utile, prin care era descrisă structura feudală a proprie-
tății. Afirmarea caracterului absolut al dreptului de proprietate în epoca modernă
explică nu numai înlăturarea caracterului divizat al proprietății, ci şi delimitarea con-
i POL ulari, dreptul lor de proprietate pri ii ceptului de proprietate de conceptul de putere de stat şi de conceptul de suveranitate.
supus regimului juridic de drept comun. În acest sens, contorta aa,
44 E Chiar dacă are influenţe din dreptul public, dreptul de proprietate, indiferent de forma
din Const ituţie,e . rOprietatea priva
e muf ivată
o) a i
tă este garantată şi ocrotită în mod
egal de lege sa, publică sau privată, este o putere asupra bunurilor, inclusiv asupra terenurilor —
i uiar . de ideea a fost consacrată anterior
ior îîn art, iv, î înţelese ca bunuri, iar nu ca teritoriu —, distinctă de puterea pe care o exercită un stat
statu at că „Statul, stabilimente |
le publice şi c Coca ae it în care sa suveran asupra teritoriului său (distinct de terenurile apropriate ca bunuri). De
or privat, sunt supuse la aceleaşi
prescripții ca particularii Şi asemenea, puterea conținută în dreptul de proprietate nu se confundă cu autoritatea
opune . În mod asemănător, în art. 553 alin
, unurile administrativă exercitată de o anumită comunitate locală asupra teritoriului său (judeţ,
m ac
.
al proprietăți priva
ee . . .
municipiu, oraș, comună). Totuși, exercitarea dreptului de proprietate publică sau
te, indifere” nt de titular, sunt şi rămâ
e pn ege nu se dispune altfel. Ele pot fi înstr n în circuitul
ăinate, pot face obiectul unei privată asupra terenurilor nu înlătură exercitarea suveranităţii statului asupra acestora,
Ni i Ite şi pot fi dobândite prin orice mod prevăzut dar privite nu ca bunuri, ci ca părţi componente ale teritoriului. Există deci, în legătură
de lege.” -
specific
O u

de formare a voinţei juridice în cazu cu terenurile, o dublă putere, una în forma dreptului de proprietate publică sau privată,
me
. .. . .

l subiectelor colective de
”

alta în forma dreptului suveran al statului asupra propriului teritoriu. Această ultimă
putere, chiar dacă limitează, nu trebuie să desființeze însăşi substanța dreptului de
proprietate publică sau privată.
Toate aceste prerogative alcătuiesc însă numai elementul substanţial care intră în
conţinutul juridic al dreptului de proprietate. Ca orice drept subiectiv civil, şi dreptul
de proprietate include în conţinutul său juridic un element procesual: dreptul material
la acţiune, în principal dreptul de a exercita acțiunea în revendicare, care este modul
 97
96 Tipologia drepturilor reale principale Dreptul de proprietate privată

specific de apărare a dreptului de proprietate. Acest element procesual va fi tratat = SI o

=
însă în cadrul capitolului referitor la mijloacele juridice de apărare a drepturilor reale. PI - tea .

. ” T giuitorul
î î 8 »
107. Posesia (ius possidendi). În acest context, posesia este expresia juridică a p a lu
10 funcție de
sarcina proprietarilor, 5
aproprierii şi stăpânirii bunului care constituie obiectul dreptului de proprietate, Ideea prevede UNECOII anumite obl 18 ații
> de a face in

”
de apropriere exprimă cel mai bine caracterul privativ al dreptului de proprietate 5 i S y 8 ;

privată, respectiv raportul de exclusivitate dintre titularul acestui drept şi persoanele

»
care alcătuiesc subiectul pasiv, general şi nedeterminat, în timp ce ideea de stăpânire > D
=
.
A
5
. . Le:
.
:
-
. .
Lei
exprimă relația directă dintre proprietar şi bunul său. Astfel înțeles, ius possidendi este
dreptul de a apropria şi stăpâni un bun şi fundamentul tuturor celorlalte atribute ale
dreptului de proprietate. Spre deosebire de celelalte atribute, care se exercită, în forma
lor pozitivă, intermitent și succesiv, ius possidendi se exercită, în primul rând, în - . :
a Ani :
momentul aproprierii, după care actul iniţial de apropriere are o semnificaţie de conti- -

nuitate până în momentul pierderii stăpânirii bunului sau a dreptului de proprietate de sancţio U p S 1 XU 3 * A

către titularul său. Acest atribut se manifestă, de asemenea, şi după pierderea stăpânirii , > 3

bunului, în mod direct prin exercitarea acţiunilor petitorii şi, în mod indirect, prin exer- = Ai =
. ! p a gA
citarea acțiunilor posesorii prin care proprietarul urmăreşte reluarea stăpânirii bunului. :
.
& ”
a
!
p 3 S pP > p . p p -

Ca prerogativă a dreptului de proprietate, posesia nu se confundă cu starea de fapt zută n art. 632 C.ew.

a aproprierii și stăpânirii unui bun, ci este exprimarea intelectuală a îndreptățirii . “1:

ao i
aproprierii şi stăpânirii. Așadar, în acest înţeles, posesia este un element de drept, iar . . IX A A

nu unul de fapt. În plus, obiectivarea, adică manifestarea exterioară a acestui element B Ius fi uendi (fi uCtus). F ructele unt rodu e de un luc .

juridic nu acoperă întreaga arie a posesiei ca stare de fapt. Într-adevăr, cum am văzut,
posesia ca stare de fapt este obiectivarea tuturor prerogativelor proprietăţii, deci nu ”
5 >
s
numai a posesiei ca element de drept, ci şi a folosinţei şi dispoziţiei. Chiar și atunci
când posesia ca stare de fapt este exercitată corpore alieno, proprietarul îşi exercită ţi P tă Pe i ţ ți | t b ț b ă

atributul ius possidendi, întrucât el rămâne expresia intelectuală a aproprierii şi

stăpânirii bunului şi în această situaţie.
. . 6
108. Folosinţa (ius utendi şi ius fruendi). A se bucura înseamnă, în sens juridic,
separațiune 3 indiferent
nu numai posesia (ius possidendi), ci şi folosinţa ca atribut al dreptului de pro- j TOpI Jetar ul dobândeşte fructele natur ale ȘI industriale prin

se
prietate. Dar, spre deosebire de limbajul comun, folosința unui bun cuprinde, în sens Ss .S ] Ss în ta ul uvit ţi .Ş şa 3

juridic, nu numai utilizarea lucrului (usus sau ius utendi), ci şi culegerea fructelor dobândesc prin acte materiale (fapte juridice
A
in Sens restrâns).
te Hi
Fructele ci ile se

A ] .
acestuia (fructus sau ius fruendi). Astfel înţeles, dreptul de folosinţă ca atribut al j | A I a_ ax
= P ţ .
j . b rt
= e = Ss = | f ţ
dreptului de proprietate nu se confundă cu dreptul de folosință ca drept real autonom. | )
. o -
. o | ţ

A. lus utendi (usus). Dreptul de a utiliza lucrul sau uzul lucrului exprimă posibi- a 3 y $

litatea pe care o are proprietarul de a se servi personal de lucru, în acord cu natura şi

destinaţia acestuia. Este aspectul pozitiv al lui ius utendi. În măsura în care îmbracă
forma abuzului de drept, dreptul de uz nu se mai bucură de protecţie juridică. Altfel
spus, substanța acestei prerogative a dreptului de proprietate este limitată, în acord cu civil,tateîn
o deCodproprie
Potrivit oblig
4„zale io(2) corelat
art. 562e alin. c
corelat cu .i) lin. (2), raza a | [l-a din Noul
principiul neminem laedere. Dar, întrucât pot exista multiple posibilităţi de a se servi renanțarea la e de Pre ietate
de lucru, proprietarul poate să aleagă între acestea sau să le dea curs tuturor, simultan cazul imobilelor nu mai poate opera abandonul, ci numai zaz. Pe
ă, A n ae E doză
ori succesiv. De asemenea, una şi aceeași posibilitate de a se servi de lucru poate fi prin declaraţie în formă autentică înscrisă în cartea funciar de
de comună , o r z A mniei pi pet
asupra bunului este dobândit, în domeniul privat,
repetată în timp ori de câte ori doreşte proprietarul?. i Cod civil, corespunzător art. CIV. «
ă î i
na et de tate asupra fondului aservit, total sau parțial, declaraţia de
renunțare fiind supusă înscrier ii în cartea funciară.
2 a , . . ,
Cât priveşte dreptul de imagine asupra bunurilor . a
corporale, aceasta poate fi privit fie. ca 5 A se vedea supra, nr. 90.
element al lui ius utendi, fie ca element al lui ius fruendi, după caz. Cu privire la acest drept,
a 6 Pentru aceste noțiuni, a se vedea supra, nr, 91.
se vedea supra, nr. 35, nota 19 şi infra, nr. 112. 7 A se vedea supra, nr. 92.
 98 Tipologia drepturilor reale principale
Dreptul de proprietate privată 99
Dre
A pu de a îiincasa fructele civile iv este un drept de creanță care se prescrie, de
ea seneral de Prescripie. Pasivitatea proprietar regulă b) Inalienabilitatea legală şi inalienabilitatea voluntară. Ca şi în cazul dispoziției
ului poate fi privită ca o materiale, legiuitorul poate să prevadă anumite limite ale exercitării dispoziţiei
e 1 egativă a atributului folosinţei,
țel, iar nu ca un act de dispo
întruc i zițieiţ materială juridice. Astfel, cerința unor autorizări prealabile înstrăinării dreptului de proprietate,
Mtrucă ât dreptul de creannţță e ste | un bun i
incorporal, , iar pasiviv itate
sic a a r e
are ca
ca aefect
pierderea dreptului material la acțiune din conți diferitele forme ale dreptului de preempțiune şi ale dreptului de preferință sunt
Nu ori nutul juridic al dreptului de creanță
| orice bun produce fructe naturale sau indust . : limitări legale ale exercitării dreptului de dispoziţie Juridică.
riale. Teoretic însă, orice bun are
virtualitatea de a produce fructe civile. În ce măsură poate fi însă acceptată cea mai gravă limitare a acestui atribut, şi
anume inalienabilitatea? Răspunsul depinde de relația care se stabilește între prin-
ant 109.i Dispoziţia iția (ius
(i abutendi, , abusus). Acest atribu i t al dreptului de proprietate cipiul apărării dreptului de proprietate privată, principiul liberei circulații a bunurilor
e două forme: dispoziţia materială şi dispoz şi principiul libertăţii de voinţă, pe de o parte, și de natura inalienabilităţii, legală sau
iția juridică.
- Poza materială, Această prerogativă are,
desigur, în vedere bunurile voluntară (convenţională ori testamentară), pe de altă parte.
e pe îi o ine MI erepturile de creanță,
a căror substanță juridică este încorporat
ă în i) Inalienabilitatea legală. Aceasta nu trebuie să fie confundată cu interdicția legală
mate atea titlului. Proprietarulu poate,e, » Cielî însuși i sau de a apropria anurnite lucruri. Într-adevăr, există lucruri care nu sunt şi nici nu pot intra
prinin intermediu] l altei persoane,
în Virtutea acestei prerogative, să modifice forma
lucrului, să transforme.
să distrugă în circuitul civil, fie în sensul că nu sunt apropriabile în nicio formă, publică sau
u să consume substanțaţ acestuia, » inclus iviv prinpri culegerea | prod uctelor. DeDe exempl Y
i privată, fie în sensul că nu sunt susceptibile de apropriere privată, întrucât pot forma
proprietarul unei
Iei Ccase poate să îi facăcă adăugi
adăugiri.
ri, , săsă o modififi
ice sau u săsă o |demoleze. U IN numai obiectul proprietății pubiice. Într-un sens larg, şi bunurile proprietate publică
copac poate fi tăiat, , transformat at îîn cherestea, îîn
obiect
i e d ili e fi i sunt inalienabile. Pe de altă parte, există bunuri care, deşi sunt obiect al proprietății
destinat încălzirii,
e mobile sau poale fi private, intră sub incidența unei dispoziţii legale de inalienabilitate. Aceste bunuri
d acest i A (ispoziţie materială diferenţiază în mod clar
dreptul de proprietate prezintă interes în acest context, întrucât numai ele sunt, stricto sensu, inalienabile.
ate celelalte drepturrii reale,
reale , titularii
ru acestora dini urmă ă având Poate legiuitorul să adopte, în anumite situații, asemenea dispoziții prin care
exercite atributele astfel încât să conserve substa sibili
posibil ittatea să-ă-şi
nta lucrului ; a este limitat în mod drastic dreptul de dispoziţie juridică asupra bunurilor proprie-
A ai ales în legătură cu dispoziţia materială, legiui
torul a prevăzut anumite limite tate privată?
eeroitare, în funcție de natura și destinaţia unor Curtea Constituţională a răspuns afirmativ la această întrebare, în măsura în care
bunuri corporale
: - Dispoziția juridică. a) Substanţa acestui atribu norma care interzice înstrăinarea unui bun este adoptată prin lege organică, întrucât
t. Exercitarea acestui atribut se
ace prin intermediul unor acte juridice de dispo atributul înstrăinării ţine de regimul juridic general al proprietății. Or, normele care
ziţie
const garea greptului de proprietate prin
nstrăi
. .

acte Juridice între vii (vânzare, donaţie alcătuiesc. acest regim juridic general sunt de domeniul legii organice, conform
. i = .

A entă Viage:
viageră, , contract de întreț
ntreţ ine re etc.) sau prini acte pentru
pent cauză ă de de art. 73 alin. (3) lit. m) din Constituţia României.
" oarte (legate), po sirăinarea unor atribute ale dreptului de proprietate având ca În conformitate cu această concepție, prin art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112 din
aermare naşterea Ş dezmembrămintel
inţ or acestuia,i , constituirea
itui unor T garanţ
g iiii reale, aban- 25 noiembrie 1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu desti-
area sau delăsarea bunului ŞI renunțarea la dreptu naţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului” s-a prevăzut interdicția de înstrăi-
l de proprietate sunt moduri de
exercitare a dispoziţiei juridice.
Di PE niiis a , nare a imobilelor dobândite în condiţiile acestui act normativ pe o perioadă de 10 ani
_
bunul ezita duridică se realiz ează asupra dreptului . de proprietate, iar de la data cumpărării? Ulterior, prin art. 44 alin. (1) din Legea nr. 10/2001!!, această
dun „care Ormează obiectul proprietății. Asupr nu asupra
a acestuia se exercită acte mate-
: , manitestare a lui ui i ius possidendi » a lui id ius utendi i sau
a a lui lui i i ius fruendi i
a manifestare a dispoziţiei materiale, dacă 5 A se vedea Curtea Constituţională, decizia nr. 6 din 11 noiembrie 1992 cu privire la
bunul este corporal. Aşadar dispo-
Ha junidi arid că presupune un act juridic prin pri care fiei atribu constituționalitatea unor prevederi ale Legii privind măsuri premergătoare reglementării
i tele proprietății
transmise integr 9gr:al sau parția ţ i l unei i alte persoane, fie d reptul de Mmopr situației juridice a unor imobile trecute în proprietatea statului după 23 august 1944, publicată
greval
grevat | cu sarcini (garanţiiț reale sa propri ietat
etate
i e estest în Monitorul Oficial al României, Partea IL, nr. 48 din 4 martie 1993.
u alte sarciniini).). , DesDesig
i ur prin aceasta,: dispoz i
Juridică nu este extri sia
iți
iţia ” Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea Î, nr. 279 din 29 noiembrie 1995,
extrin nsecă dreptuluiui de proprietate, i , dar ea acţiacţ ionează ă caa unun mot
iintern c are, pus in mișcare prin inter mot modificată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Legea nr. 422 din 18 iulie 2001
i mediui l capacității ității juridice, asigură dinamicaa
reptului de proprietate. privind protejarea monumentelor istorice, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea |,
i Când e epoziţia materială vizează chiar distru i nr. 407 din 24 iulie 2001.
gerea bunului, ceea ce are ca urmare 9 în sensul că prevederile art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 sunt constituționale, a
pierderea dreptului de proprietate » S-at putea
apreciaia căcă atribu
atri tul di iției se vedea Curtea Constituţională, decizia nr. 169 din 2 noiembrie 1999 referitoare la excepţia
materiale ale sese confu
cor ndă cu atri ributul dispoz ] iţiei
iției juridi
juridice.ce. . Î În realita] te, este2 voria vorba de
d o de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 9 alineatul ultim din Legea nr. 112/1995 pentru
onsecință Juridică a exercitării dispoziţiei materi
e
-

reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea

x .. . ... .

ale, iar nu de o confundare a dispo-

.
,
e 9

ziției juridice cu dispoziţia materială statului, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea |, nr. 151 din 12 aprilie 2000.
; 1! A se vedea supra, nr. 102, nota 11.
 100 Tipo
, logia] drepturilor reale prin
cipale Dreptul de proprietate privată 101
șiipoteză de inali
cecuporaa “13
pa enabilitate >
absolută ŞI temporară a fost transformată într-una relativă
timp. i escort dobândirea proprietăţii prin posesia de bună-credinţă. În toate situaţiile în care clauza
că interdicția de înstrăinare operează în
, ua cazului în care locuinţa este înstrăinată
acelaşi interval de de inalienabilitate este inclusă într-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabilă şi
a z : ț înstrăinată că
căt i ?e
mo asemănător, prin art. 32 din Legea nr. creditorilor anteriori ai dobânditorului. Chiar dacă nu au fost îndeplinite condiţiile de
18/1991! ș a RA
ră inare a terenului Me a păteii
atribuit conform art. 19 . alin. (1), art. - 2] și itu ict
areicția In
de opozabilitate, beneficiarul clauzei este îndreptăţit să ceară daune-interese proprie-
ia AL, . in aceeaşi tarului care şi-a încălcat obligaţia de a nu înstrăina [art. 628 alin. (2)-(5) din Noul
Cod civil].
| Este de observat că,că, îiîn materia Nerespectarea unei clauze de inalienabilitate valabile nu atrage nulitatea contrac-
i dreptului de i i
inalienabilitate legală au caracter tului în care este inclusă clauza, ci rezoluţiunea, respectiv revocarea acestuia [art. 629
. 1].

temporar r

îo Po ee pet , toate cazurile de alin. (Î) din Noul Cod civil]. În schimb, atât înstrăinătorul iniţial, care a stipulat
ă

i„iii)
izInal
a ienabilitate
bilitate a vol unta
4 ră.i. PrinPrincipi
cipiul apăr părăării
rii dreptului i de proprie
Şi p piul liberei circulații a bunurilor ivată clauza de inalienabilitate, cât şi, dacă este cazul, terța persoană în favoarea căreia
se opun admisibilităţiiț Clauzel
de inalie
i na- aceasta a fost prevăzută pot să ceară anularea actului de înstrăinare subsecvent, prin
care s-a încălcat clauza (art. 629 alin. (2) din Noul Cod civil]. Este posibil ca înstrăi-
căreia
In doct
să rină, echilibrul dintre aceste prin nătorul iniţial să ceară, simultan sau subsecvent, atât rezoluțiunea contractului
princ
cipi
ipiii s-a concretizat
i în concluzia conf
ul excepția paote Sau je Stam încheiat cu dobânditorul, cât şi anularea actului de înstrăinare subsecvent, cu conse-
entare de inalienabilitate sunt,
nene it Area în principiu, cinţa restituirii bunului către înstrăinătorul iniţial, în măsura în care nu se invocă
ele suni justificate de un inte
uaei vieţi oma: ARIE res serios și legitim şi dobândirea bunurilor mobile prin posesia de bună-credinţă, uzucapiunea sau neînde-
ea caracterului temporar are în
ț ŞU.
vedere criteriul duratei plinirea formalităţilor de publicitate a clauzei de inalienabilitate.
Aittel spus, clau za de inalienabilitate trebuie
să fie inferioară

Secţiunea a III-a
Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată

110. Enumerare. În textul art. 480 C.civ. sunt menţionate două caractere ale
dreptului de proprietate privată: exclusiv și absolut. Întrucât, spre deosebire de cele-
alte drepturi reale, în cazul dreptului de proprietate privată nu s-a prevăzut posibi-
litatea stingerii sale prin neuz, s-a tras concluzia justă că el se bucură şi de caracterul
perpetuităţii, expres menţionat în art. 555 alin. (1) din Noul Cod civil. Așadar,
dreptul de proprietate este absolut, exclusiv și perpetuu. Uneori, aceste caractere au
fost asociate cu alte trei caractere: inviolabil, deplin şi transmisibil'”. În realitate,
ultimele trei caractere nu sunt distincte de primele trei, ci sunt doar elemente care
precizează conţinutul logic al acestora.
un alt interes superior. 111. Caracterul absolut. Mai întâi, acest caracter nu trebuie să fie confundat cu
nulFiin
a d cuprIp insă
na într
n- A ure
juridie auz caracterul opozabil erga omnes al drepturilor absolute, care le diferențiază, într-una
de inalienabilitate este suscepti
a , ., i , ezaal1 din Noul Cod civil » Prec
bilă de dintre clasificările drepturilor subiective civile, de drepturile relative!*. Este adevărat
iză du-se căă ea
izân
„decât dacă este valabilă”, Con
form art. 627 alin. (3) din Noul că dreptul de proprietate privată este absolut în sensul că este opozabil erga omnes!:,
Cod civil „ dadacă: dar în contextul caracterelor acestui drept, această idee trimite mai degrabă, cum vom
vedea, la caracterul exclusiv, în timp ce termenul absolut are alte semnificaţii.

5 În acest sens, a se vedea [. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale,

dacă a lege
olit e aa prevede anumitei formalități Editura Lumina Lex, București, 2001, pp. 44-48, text şi note.
ități de publicitate, acestea treb
vorba despre bunuri mobile, sunt uie să fie înd 4 Pentru această clasificare, a se vedea Gh. Beleiu, Drept civil român. Introducere în
aplicabile regulile care cârmuiese, dreptul civil. Subiectele dreptului civil, ed. a VIll-a, Editura „Universul Juridic”, Bucureşti,
2003, pp. 77 şi 78; G. Boroi, Drept civil. Partea generală. Persoanele, Editura All Beck,
12
A se vedea supra, nr. 33, lit. B, nota Bucureşti, 2002, pp. 57 și 58.
14.
15 În acest sens, a se vedea L. Pop, op. cit. p. 44.
 102 Tipologia drepturilor reale principale 103
ivată
Dreptul de proprietate privată
O primă semnificaţie este de ordin istoric. Caract
erul absolut al dreptului de
numai i sub aspect conceptual; ; ca mod şi spațiui de de ex exercita j re, | dep ul de propr ietate
proprietate privată a fost opus, la începutul
epocii moderne, divizării feudale a
dreptului de proprietate în dominium eminens şi are o configuraţie influențată atât de subiectul, cât şi obiectul dreptu
dominiurm utile şi sarcinilor feudale nopolul
a
idei: monopi
douăă idei:
care grevau dreptul de proprietate. 112. Caracterul exclusiv. Acest caracter îingemaănează ă
O a doua semnificaţie trimite la caracterul deplin ivată asupra bunu lui său şi exc ice
clude ților,
sau complet al dreptului de pro- itularul
i ui i dreptului 1 de proprie1 tate privată
prietate privată. În această ordine de idei, dreptul ţilor publice , de la exercit area prerogativelor propriet i mona.
de proprietate privată se deosebeşte inclusi v a autorită
ă juridică,
de toate celelalte drepturi reale, întrucât conferă titular
ului său plenitudinea preroga- Proprietarul indiferent dacă este persoană fizică sau persoan
tivelor posibile pentru întregul sistem al drepturilor polul posesiei, folosinţei şi dispoziţițieiiei cu privire ivi la bunul care forme ază obiectul
reale. Din această idee decurge ț altei
, fărăă 1 intervenenţia
consecința că dreptul de proprietate privată este
fundamentul tuturor celorlalte dreptului de proprietate. El poate exercitita a sisingur aceste atribute
complet înurueri
drepturi reale. Această consecință include, în mod
direct, dezmembrămintele drep- ne. Într-o altă formulare, dreptul de proprietate este un drept
tului de proprietate privată şi drepturile reale acceso celor trei atribute . Această formula re trimite st
rii, iar în mod indirect şi dreptul Para d 1 lui său plenitudinea
proprietate pia. a
de proprietate publică. Tocmai pentru că este un
drept complet, deplin, dreptul de o din e semnificaţiile caracterului absolut al dreptului de
Plenitucinii conţin
proprietate privată are vocaţia de a se reîntregi ori
de câte ori încetează dezmem- de ce, în acest context, accentul trebuie să fie pus nu pe ideea
e cf ea
brămintele sale. Din acest punct de vedere, nuda
absolut cel puţin ca temei al reîntregirii dreptului
proprietate păstrează caracterul
de proprietate.
O a treia semnificaţie, decurgând din cea anterioară,
un jricie a reptl u e ropietue actcomplepementarpeitatea dintre caracterul absolut
pune în lumină faptul că Pa eelege "mai bine
al Pitel se
o |
titularul dreptului de proprietate privată are libertatea
oricărei acțiuni sau inacțiuni în pi exclusiv al dreptului de proprietate privată.
tăţi rezo ubile
ile saşi a
legătură cu bunul său. Altfel spus, nu există limite
inerente ale dreptului de “Acest monopol rămâne, în general, intact şi în ipoteza proprie
rez el
proprietate. Această afirmaţie nu exclude însă limitel
e exterioare ale spațiului de proprietăţii anulabile, întrucât proprietarul sub condiție
libertate conturat prin dreptul de proprietate. Într-adevăr, juridic anulabi l se compor tă ca un propri ar puri pi
proprietarul are libertatea să dobânditorul din actul
existe nai mano
facă sau să nu facă tot ce dorește cu lucrul său,
în absența unei limite juridice. În schimb, proprietatea comună, în măsura în care imp i
e oi ara
Această distincție între absența limitelor inerente
şi existența limitelor exterioare titulari ai dreptului de proprietate între care nu există di erenţe
a supra
subliniază evoluţia concepției cu privire la absolu
tismul dreptului de proprietate iati mai este compatibilă cu monopolul unei singure p
privată. Reacţia împotriva regimului feudal al propri specifice, de către cop
etății a explicat afirmarea, mai bunului. Acest monopol este exercitat în comun, în condiţii
ales din perspe ctivă filozofică, a caracterului absolut a] acestu
i drept, dar, ulterio
r, pe
măsura înţelegerii funcţiei sociale a dreptului de propri
etate privată, juriştii au fost ie “au i sono por ui ct spart în ipoteza dezmembrării dreptu
acest caz, între tit ari
obligați să admită, treptat, limitele legale, judiciare
şi voluntare ale exercitării sale. d or iet ee privată, Atributele proprietăţii sunt împărțite, în
Aşadar, deși nu există limite inerente ale dreptului brămân t aro sensu > păstreaz
de proprietate privată, voința e Pe nbrău telor Nuda proprietate, ca dezmem
ea dezmem brăminte or ui
legiuitorului, voinţa judecătorului sau voința propri
etarului poate fi sursa limitelor a voc h a ecuniri tuturor atributelor inițiale după încetar
exterioare ale exercitării acestui drept!€. onopolului proprietarului asupra bunului său decurg e ideea exclu e
e: i ide
atribute lor care aparțin
A patra semnificaţie subliniază că proprietatea privată
, ca noțiune generală, nu cerilor. inclusiv 2 autorităţilor publice, de la exercitarea
diferă de la un subiect la altul sau de la un obiect
Ia altul. Desigur, nu este exclus ca
anumite bunuri să aibă un regim juridic special ii pe Pee CULIO ocesul la bunul său, indiferent dacă acesta
sau ca exercitarea dreptului de
este vorba de o locuia
proprietate să difere în funcţie de situația juridică a
persoanei (minori, persoane puse ese, maebiL sau imobil corporal sau incorporal. Deşi, când
sub interdicție etc.), dar aceste împrejurări nu schim de proprie tate se interse ctează cu rep piaţa
bă modul în care se manifestă lusiv al dreptului
construcția tehnică a dreptului de proprietate privată totuşi aceste elemente n S
. Altfel spus, ideea că dreptul de caracter, cu d tul la inviolabilitatea domiciliului,
în funcţie de
proprietate nu diferă de la un subiect la altul sau de
la un bun la altul este valabilă Ec ntundă > intracât temeiul interdicţiei referitoare la terți este diferit,

area prerogativelor drop

si Cut Droblema dacă excluderea terţilor de la exercit
fică a imaginii bunului. Pe
I6 Noţiunea de limite inerente nu trebuie să fie confund
ată cu noţiunea de limite interne, tii de purioretale se referă şi la reproducerea fotogra
opusă noțiunii de limite externe, ale exercitării dreptul i
-a precizat căă nu se poate v orbi i de un drept
ire exclusi int al pro-
viv vila imagine
ui subiectiv civil, aceste ultime două ă
, inclusiv în forma
noțiuni fiind utilizate în teoria abuzului de drept.
Ideea că nu există limite inerente ale prietarului, ci numai de drep tul la exploatarea exclusivă a bunului
ie
acest context , exploat area
specifică a exploatării comercia Je a imaginii bunului. În
dreptului de proprietate are în vedere dreptul privit în
sine, numai în raport cu titularul său, iar
nu în raporturile cu ceilalți. Altfel spus, noțiunea de
limite interne ale exercitării dreptului de
proprietate apare numai din perspectiva relațiilor proprie
tarului cu ceilalți. Pentru problema
limitelor interne ale dreptului de proprietate, a se vedea
infra, nr, 127 şi 128.
17 A se vedea supra, nr. 43.
 , A 05
|
104 Tipologia drepturilor reale principale Dreptul de proprietate privată
ile
nu
mobil.i Deşi i problema este Coreată,
comercială a imaginii bunului apare ca o manifestare a prerogativei folosinţei (ius dacă obiectul său este un bun imobili sau vi nţă, intre > buni
bu imop ie e
în această privi
utendi şi ius fruendi). exist istăă un temei i rezonabili pentru a distinge, mpres rescri eriptptibil o se E pil
păs tra: e
tuu ut şi, d
şi, deci, imp
Excluderea terţilor de la exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate privată şii bunurile i mobilie. Ca urmare, are, caracterul perpe a este
mobil e,
bile, desig ur, numa i în măsu ra a
este atenuată în situații speciale prin lege, fie prin stabilirea aşa-numitelor servituți şii îînn privi privi nța bunurilor i
civi] ),. Dar , Se
937: din Noul Cod Cod civil)
naturale şi legale, fie prin instituirea servituţilor administrative. i ziţii
dispo ițiile art. 1909 şij art. 1910 C.civ. ( art. eiare un
ciive, dreptul de propr ietat e se sting e în m
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate operează, mai ales, în raporturile supus prescripți otiei ei extinextinctive,
e asupra
cu autoritățile publice sau, altfel spus, în raporturile pe verticală. Acestora le este ă dobâ te prini uzucapiui ne un nou drep t de proprietat nu Opr mal e, are
ării Su sub condi ţ
iți
ţie, dreptu l | de de prop
propr ietat
propri etatee de
interzisă încălcarea monopolului proprietarului privind exercitarea atributelor perso S-aanăafirm i at că,ă, îînn i ipoteza vânză
0 â rii
urm s-a observat, cân când dreptu ptul de de pep e
cum
dreptului de proprietate. Ideea inviolabilității dreptului de proprietate privată a fost caracter perpetuu, ci j temporar. În realitate, stipu pulai
lații cup , ace
condiţii ț sau alte
afirmată tocmai ca o manifestare a caracterului exclusiv al acestui drept în raport cu tate este afectat temporar de anumi ițe tătăţi tempo ii rare,3 i Ci
autoritățile publice. Proprietatea este inviolabilă şi în raporturile cu ceilalți terți, dar i e, nu sun tem îîn prezența unei
proprietâț
translativi e de proprietat e de ia o p
peo an A z e
fi de transmiter iter e a dreptului de propr ietat
consacrarea constituțională a acestei idei (art. 136 alin. ultim din Constituţie) are, în mecanism i specific e l e e , e eca
i r pa trimoniale de propr ietat e inte
primul rând, funcția de a împiedica abuzurile autorităților publice. De altfel, preve- Îîn schim i b, îîn materia1 drepturilo in
Ina „Eleg
ipiu,
otincipiu , înloci uit cu caracterul empor
tempo rar. ar,
derile art. 44 alin. (1) teza I şi alin. (2) teza I au aceeași semnificaţie. Garantarea Şi terul perpetuu este, *în princ sub Sub, aspect p trim » »Pe
iuridice a acestor drepturi,
iei jurid ri,
ocrotirea dreptului de proprietate privată operează, în primul rând, în raport cu recunoaşte înti întinderea protecției inţă publi c
tul lor este susceptibi l de folos
autorităţile publice. Ingerinţa acestora în sfera dreptului de proprietate privată, cu o curată limitată în timp, după care obiec a de regul ă
mai este perpetuă, ci mp
consecința pierderii sau restrângerii acestui drept, nu este posibilă decât în cazurile Într-o asemenea ipoteză, proprietatea nu da , e tul ,
i enţei j drep tului de proprietat ate e |privatăa este
expres prevăzute în Constituţie, adică în caz de expropriere, de folosire a subsolului imi a temporalăă a exist
Limit cepț ț iona , , Crop
În mod excep
unei proprietăţi imobiliare sau de confiscare, conform art. 44 alin. (3), (4) şi (9) din de momentul pieiri ieiriii bunului i care formează obiectul său. ,
n i în
în care, deşi Ş bunul nu a pierit
Constituţie. Tot astfel, numai în condiții speciale, precizate prin norme legale, auto- de proprietat i e privat ivată ă 5 i aia i îA
| | îi ase
.
rităţile publice pot încălca monopolul proprietarului privind exercitarea atributelor este accesibil material pentru a ui se
dreptului de proprietate privati oul
dreptului său, de exemplu, cu ocazia efectuării unei percheziţii în cadrul procesului Pe lângă stingerea pe cale naturală a € A
ică a acestuiai i drept
idică drept corei € atăă cu naș ere
penal sau a unei executări silite în cadrul procesului civil. ină seama şii de sting
țină i erea Juri “urid
pri n trans ferulerul unui b
Desigur, protecţia juridică a dreptului de proprietate privată operează şi în raportu- i i ă, fiei pe calea exproprieii » fie ” sauecuC
sau al al unei i u n e i ce
comun ități ţ locale e
rile pe orizontală, adică în raporturile cu ceilalţi terți sau chiar în raporturile cu autori- domeniul
pr op i priva ri ivat t îîn domeniul i pub lici al statului ; sau
tă asupra aceluiaşi bun, cur » Da
tăţile publice, dacă acestea acţionează ca titulare ale dreptului de proprietate privată, naşterea unui alt drept de proprietate priva erea
ietăţ ii aparente, precum i ao
dar excepţii de la această regulă pot să fie prevăzute printr-o lege organică. De cazul accesiunii, uzucapiunii, propr >dinţă nță. „$ ne
exemplu, uzucapiunea, ocupaţiunea, proprietatea aparentă sau posesia de bună-credință sau al bunurilor i mobilje, ca efec t al _pos posesiei de bună-credi
naşte rea un aa
ta nu ate ca efect imediat
asupra bunurilor mobile, în condițiile art. 1909 şi art. 1910 C.civ. (art. 937 din Noul uridică a dreptului de proprietate priva ilo ,
mplă în cazul abandonului bunur
Cod civil), sunt nu numai moduri de dobândire a dreptului de proprietate privată, ci şi, drept de proprietate privată, cum se întâ
în mod corelativ, excepții de la regula protecţiei juridice a acestui drept. care deschide însă calea ocupațiunii.
Indiferent dacă operează pe verticală sau pe orizontală, restrângerea caracterului
exclusiv al dreptului de proprietate privată se poate face însă numai prin norme
constituționale sau prin lege organică, întrucât atributele proprietăţii ţin de regimul
general al proprietății. » înn mo e tni
mod perpetuu, iar
15 De exemplu, dacă, în mod natural, un teren este ş acoperiti de apă
proprietarul iniția a , m an
113. Caracterul perpetuu. Dreptul de proprietate privată este perpetuu, în sensul ane decâtia . |
luciul de apă este proprietatea altei perso natur ală în favoa rea e pe
că el durează cât timp există sau este accesibil bunul care formează obiectul său. pentr u a opera acces iunea imobi liară
plinite condiţiile e. , |.
ogrie
ibi ce ea ce duce la sting i erea drep tului dee proprietate
Acest caracter perpetuu se exprimă mai întâi în ideea transmisibilităţii dreptului bunul nu mai i este accesibil, g în mod n prop
mare de timp, apele se retra
de proprietate, mai ales pe calea moştenirii. Prin raportare la moştenire, s-a afirmat că măsura în care, , chiar după o perioadă reptului de
i erea drep
reintr e în nirea terenului.i Altfel spus, sting
stăpââni
dreptul de proprietate nu este viager, ci ereditar. Într-adevăr, durata dreptului de tarul iniţial este îndreptăţit să
proprietate dincolo de limita unei vieţi omeneşti sau a existenței unei persoane urma co p cu Les
chiar în ipoteza în care înîn ura
acoperii apă,

această soluţie în jurisprudența franceză,

Ă
juridice, respectiv transmiterea acestui drept prin succesiune exprimă tocmai carac- Dr ,
c, a se vedea G. Cornu,
terul perpetuu. terenul a fost înglobat în domeniul publi 2001, p. 437.
chrestien, Paris,
personnes. Les biens, 10** edition, Moni
'9 A se vedea infra, nr. 141-151.
sub aspect extinctiv. Dreptul de proprietate privată nu se stinge prin neuz, indiferent 2 A se vedea infra, nr. 166.
 Limitele exercitării dreptului de proprietate privată 107

lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate”. Limitele

juridice îşi au temeiul în voinţa juridică, fie că este voința legiuitorului (cum se
i Capitolul III precizează în textul menţionat), fie că este cea a judecătorului, fie că este chiar voința
Limitele exercitării dreptului de propriet proprietarului, denumită şi voința omului. Sub acest ultim aspect, în art. 556 alin. (3)
ate privată din Noul Cod civil se prevede că „Această limitare se poate face şi prin convenţie, cu
excepţiile prevăzute de lege”.
Secţiunea I Ca urmare, limitele juridice se împart în limite legale, limite judiciare şi limite
Consideraţii generale şi clasificare voluntare (adică întemeiate pe voința proprietarului, fie în forma legatului, fie în
formă convenţională).
| 114. Clasificare. Textul articolului Indiferent de natura lor stabilită în funcție de criteriile de mai sus, limitele
480 C.civ. [art. 555 alin. (1) din Noul
civil] cuprinde, pe lângă descrierea prero cod exercitării dreptului de proprietate, în măsura în care îşi au izvorul în voința juridică,
gativelor şi caracterelor dreptului de pro
prietate privată, o precizare clară referitoar pot fi stabilite în interes privat sau în interes public. Cu referire la limitele legale, în
e la limitele determinate de le ale
exercitării acestui drept. Aşadar, sfera sa de exercitare nu este art. 602 din Noul Cod civil se prevede că „(1) Legea poate limita exercitarea drep-
nelim
itată :
Dar problema limitelor exercitării dreptului tului de proprietate fie în interes public, fie în interes privat.
de proprietate privată este mult mai
complexă, ceea ce presupune o clasificare (2) Limitele legale în interes privat pot fi modificate ori desființate temporar prin
a acestora. i
Trebuie să distingem mai întâi între limitele materiale acordul părților. Pentru opozabilitate față de terți este necesară îndeplinirea formali-
şi limitele juridice ale
exercitării dreptului de proprietate privată. tăților de publicitate prevăzute de lege”.
Distincția dintre aceste două categorii de
limite se întemeiază, în primul rând, pe Prin combinarea diferitelor criterii de clasificare, o anumită limită de exercitare a
diferența dintre dreptul de pro rictate i
obiectul acestui drept şi, în al doilea rând, dreptului de proprietate poate fi, de exemplu, juridică, legală, stabilită în interes privat.
pe rolul voinței Juridice. ; .
Limitele materiale au în vedere numai bunur În continuare, vor fi prezentate mai întâi limitele materiale ale exercitării drep-
ile corporale şi delimitează exerci-
tarea dreptului de proprietate în funcţie tului de proprietate privată, inclusiv cazurile speciale în care limitele materiale sunt
de corporalitatea obiectului dreptului d
proprietate. Aceste limite materiale rezult ajustate prin voinţa legiuitorului, a proprietarului sau a judecătorului, în interes privat
ă, de cele mai multe ori, chiar dia dimen.
siunile corporale ale obiectului proprietăţii sau în interes public.
. În acest sens, în art. 556 alin. (1) din
Noul Cod civil se prevede că „Dreptul de Cât priveşte limitele juridice ale exercitării dreptului de proprietate privată,
proprietate poate fi exercitat în limitele
materiale ale obiectului său. Acestea sunt chestiunea inalienabilității şi unele aspecte de ordin general au fost prezentate în
limitele corporale ale bunului care
formează obiectul drept ului de proprietate, cu îngrădirile stabil contextul descrierii conţinutului juridic al acestui drept. Celelalte aspecte vor fi
ite prin lege”. Astfel
uneori, legiuitorul restrânge exercitarea dreptului de propr sintetizate în două categorii: limite juridice stabilite în interes privat, în materie
ietate cu privire la
anumită parte din bunul care formează obiec imobiliară, în cadrul raporturilor de vecinătate, de către legiuitor, judecător sau
tul acestui drept, ceea ce echivalează cu
suspendarea prerogativei folosinţei în relaţi proprietar (într-un sens foarte general, se poate aprecia că menţinerea echilibrului
e cu acea parte din bun. Deşi izvo 1
acestei limitări nu este chiar dimensiunea în relaţiile de vecinătate este nu numai un interes privat, ci şi un interes public);
corporală a bunului, ci voința legiitorului
limita rămâne materială. De exemplu, în limite juridice complexe, stabilite prin norme juridice multiple, care alcătuiesc
cazul subsolului proprietăţilor imobiliare
care, conform art. 44 alin. (5) din Constituţi regimul juridic special al anumitor bunuri, în funcție de natura sau destinația
e, poate fi folosit de o autoritate ublică
pentru lucrări de interes general, limita acestora. Din această categorie vom examina numai regimul juridic al terenurilor şi
materială acoperă numai o ae din
corporalitatea bunului. Aşadar, în cazul
limitelor materiale, voința juridică are
regimul juridic al construcțiilor!
subsidiar în rapor un rol Limitele exercitării dreptului de proprietate privată, indiferent de natura lor, nu se
t cu corporalitatea bunului şi îmbracă, de
regulă forma voinţei
legiuitorului. Este posibil însă ca, uneori, limitele confundă cu însăşi suprimarea dreptului de proprietate. Exproprierea şi confiscarea,
materiale să fie modificate rin
voința judecătorului sau prin voința propr singurele ipoteze în care Constituţia îngăduie chiar lipsirea unei persoane de dreptul
ietarului. Dar, deși subsidiară voinţa
juridică creează o punte de legătură între de proprietate privată asupra unui anumit bun, prin măsuri luate de autoritățile
limitele materiale şi limitele juridice Din
această cauză, aceste limite materiale care publice în raporturile pe verticală, vor fi analizate în paragrafe separate. Ipotezele în
sunt rezultatul intervenţiei voinţei juridice
se apropie, uneori până la a se confunda, cu care o persoană poate fi lipsită de dreptul de proprietate privată în raporturile pe ori-
limitele juridice. |
Limitele juridice vizează conținutul juridi zontală vor fi prezentate în contextul analizei modurilor de dobândire a acestui drept.
c al dreptului de proprietate. Ele
restrâng, într-un fel sau altul, exercitarea atrib
utelor proprietăţii, fără a echivala însă
cu 0 suspendare a acestora în raport cu o
parte din obiectul dreptului. Această idee
este consacrată în art. 556 alin. (2) din Noul Cod civil,
în care se precizează că „Prin ! Pentru regimurile juridice ale altor categorii de bunuri, a se vedea C. Bîrsan, Drept civil.
Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2001, pp. 137-144; 158-164.
 108
Tipologia drepturilor reale principale
Intr-un sens mai general, impozitele şi taxele determină o diminuare a obiectului
dreptului de proprietate privată. Nu este vorba însă de o Suprimare propriu-zisă
dreptului de proprietate privată. Altfel spus, ele sunt obligaţii legate de statutul de
cetățean, respectiv de statutul persoanei care desfăşoară o activitate care intră sub juris-
dicția statului român. Ca urmare, ele intră în sfera de reglementare a dreptului public
În contextul conceptual specific creat în procesul de aplicare a Convenţiei
europene a drepturilor omului în jurisprudenţa Curţii de la Strasbourg, restrân erile
exercitării dreptului de proprietate, în condiţiile art. 18 din acest tratat au tocmai
semniticaţia unor limite ale exercitării dreptului de proprietate. Ele nu se confundă cu
derogările de la drepturile omului, care pot fi obiectul unor măsuri luate numai î
condiţiile art. 15 din Convenţia europeană.
”
Secţiunea a Il-a
Limitele materiale ale exercitării dreptului de proprietate privată
15, Consideraţii generale. Numai în cazul bunurilor corporale există limite
materiale ale exercitării dreptului de proprietate privată. Exercitarea acestui drept
asupra bunurilor incorporale poate fi țărmurită numai prin limite juridice.
; proprietarul spaţiului situat deasupra acestuia [art. 559 alin. (1) din Noul Cod civil].
In cazul bunurilor mobile corporale, limitele materiale ale exercitării dreptului de
proprietate privată sunt determinate chiar de corporalitatea bunului. În măsura în care
se modifică sau se transformă această corporalitate ca urmare a exercitării dreptului de
dispoziție al proprietarului, a acţiunii licite sau ilicite a altei persoane sau a unui
eveniment natural, se schimbă și limitele materiale ale exercitării dreptului de proprie-
tate privată. Delimitarea corporală între bunurile mobile este, de regulă, clară şi recisă
| Limitele materiale ale construcțiilor sunt configurate, de asemenea în mod
limpede, astfel încât, de cele mai multe ori, nu apar probleme litigioase Totu i, în
ipoteza construcțiilor cu mai multe apartamente aparținând unor proprietari diferiţi
pot să apară litigii fie în legătură cu delimitarea apartamentelor, fie în legătură cu
delimitarea apartamentelor de părțile comune ale construcţiei. În
ambele ipoteze,
lângă verificarea titlurilor de proprietate, este necesară analiza
roiectelor ba
cărora a fost edificată construcţia.
; pe
| Cele mai multe probleme litigioase apar însă în legătură cu
limitele exercitării
dreptului de proprietate privată asupra terenurilor. Într-adevăr,
dreptul de proprietate
asupra terenurilor se întinde nu numai asupra suprafeței acestora, ci şi asupra
spațiului aflat deasupra terenului și asupra subsolului. Conform art. 489 Civ
„Proprietatea pământului cuprinde în sine proprietatea suprafeţei şi a subfeței Ti.
Mai muanțat în art. 559 alin. (1) din Noul Cod civil se prevede că „Proprietatea tere-
area limitelor
e întindee : asupra subsolului i şişi a spaţiului
iului de deasupra terenului,i cu respec-
In plus, limitele materiale ale exercitării dreptului de proprietate privată asupra
terenurilor cu ape (apa freatică, izvoarele, lacurile, apele curgătoare nenavigabile) au
o configuraţie specială.
ae Suprafața terenului. Indiferent de destinaţia lor, terenurile care formează
obiectul dreptului de proprietate privată trebuie să fie delimitate, în primul rând, sub
Limitele exercitării dreptului de proprietate privată 109
aspectul suprafeţei lor. Litigiile dintre proprietarii unor terenuri vecine sunt determi-
nate, de cele mai multe ori, de confuziile existente în titlurile de proprietate (acestea
a
nu conţin elemente suficiente referitoare la suprafață şi la vecinătăţi) sau de dife-
renţele dintre suprafața şi vecinătăţile menţionate în titluri şi situaţia reală a terenu-
rilor respective. lată de ce este foarte important ca titlurile de proprietate să cuprindă
toate menţiunile necesare referitoare la suprafață şi la vecinătăți şi să aibă anexate
planuri cadastrale care să ateste concordanța dintre elementele cuprinse în titluri și
situaţia reală a terenurilor.
Ori de câte ori există neînţelegeri în legătură cu suprafaţa terenurilor vecine,
acţiunea în orănițuire”, întemeiată pe dispoziţiile art. 584 C.civ. (art. 560 din Noul
Cod civil), este instrumentul juridic prin care se stabilesc limitele materiale ale
exercitării dreptului de proprietate privată sub acest aspect. Când există contradicție
între suprafaţa în expresie matematică şi suprafața delimitată prin vecinătăți, aceasta
din urmă are prioritate. În mod complementar, proprietarul are dreptul să-şi îngră-
dească terenul, conform art. 585 C.civ. (art. 561 din Noul Cod civil), cu excepția
cazului în care există o servitute legală de trecere (art. 616-619 C.civ.; art. 617-620
din Noul Cod civil) sau s-a stabilit o servitute de trecere prin fapta omului.
117. Spaţiul suprapus terenului. În principiu, proprietarul terenului este şi
Teoretic, înainte de naşterea şi dezvoltarea traficului aerian, proprietarul terenului
avea vocaţia să îşi exercite atributele până la limita inferioară a spaţiului atmosferic.
Odată cu apariţia şi dezvoltarea traficului aerian, a fost conturată noţiunea de spațiu
aerian, atât în dreptul intern, cât şi în dreptul internațional. Conform art. 6 din Codul
aerian”, „Spaţiul aerian naţional reprezintă coloana de aer situată deasupra teritoriului
de suveranitate al României, până la limita inferioară a spațiului extraatmosferic”,
Această definiţie legală păcătuieşte prin aceea că, deși stabileşte limita superioară a
spaţiului aerian, care coincide cu limita inferioară a spaţiului extraatmosferic, nu
precizează care este limita inferioară a spațiului aerian. Această limită rezultă însă
din interpretarea sistematică a art. 3.32, 6,7, 10, 76 şi 78 din Codul aerian. Aceste pre-
pe
vederi conduc la concluzia că limita spaţiului aerian este variabilă, în funcţie de fiecare
dintre zonele stabilite prin art. 7 şi este configurată prin reglementări ale Ministerului
Dezvoltării Regionale şi Locuinţei și ale Ministerului Apărării Naţionale.
Aşadar, în principiu, dreptul de proprietate asupra terenului se întinde şi asupra
spaţiului aflat deasupra terenului, până la limita spaţiului aerian, întrucât acesta este
obiectul exclusiv al proprietăţii publice, conform art. 136 alin. (3) din Constituție.
2 Pentru această acţiune, a se vedea E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Editura All Beck, București, 2000, pp. 140-142; C. Bîrsan, op. cit., pp. 231-234;
L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureşti,
2001, pp. 249-251; O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, ed. a Ill-a,
Editura Rosetti, Bucureşti, 2005, pp. 266-268
3 Ordonanţa Guvernului nr. 29 din 22 august 1997 privind Codul aerian a fost republicată
din
în Monitorul Oficial al României, Partea 1, nr. 45 din 26 ianuarie 2001, în temeiul art. UI
2000, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 355
Legea nr. 130 din 21 iulie
din 31 iulie 2000.
 110 Tipologia drepturilor reale principale
Limitele exercitării dreptului de proprietate privată Mi
Practic însă, această limită materială este coborâ
tă în cazul în care terenurile sunt proprietate privată asupra unui teren poate fi exercitat şi asupra subfeţei, dar numai
afectate de servituţi aeronautice“. Conform art. 3.32 din Codul aerian, în sfera până la limita la care încep bogăţiile de interes public ale subsolului. În formularea
noțiunii de servitute aeronautică sunt incluse
„condiții, restricţii, obligaţii imopuse sau
recomandate de prevederile reglementărilor aeronautice naţion revizuită, acest text constituțional restrânge sfera bogățiilor subsolului care fac
ale şi/sau internaţio- obiectul dreptului de proprietate publică numai la bogăţiile de interes public. Ca
nale în interesul siguranței zborului aerona
utic”. Zonele supuse servituților aeronau-
tice sunt stabilite, după caz, de Ministerul Transp urmare, alte bogății ale subsolului pot fi obiect al dreptului de proprietate privată.
orturilor împreună cu autorităţile În al doilea rând, conform art. 44 alin. (5) din Constituţie, „Pentru lucrări de
administraţiei publice locale şi cu avizul ministerelor
interesate, conform art. 76 din interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobi-
Codul aerian , sau de Ministerul Apărării Naţionale. Confo
rm art. 77 din acelaşi cod liare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţii-
„In zonele supuse servituților de aeronautică civilă
nu pot fi construite şi amplasate lor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile autorității”. Despăgu-
niciun fel de construcţii, instalații şi echipament
e noi fără avizul Ministerului birile se stabilesc prin acordul încheiat între autoritate şi proprietar sau, în caz de
Transporturilor”.
Statul, având în domeniul său public spațiul divergență, de către instanţa judecățorească, potrivit art. 44 alin. (6) din Constituţie.
aerian, acordă dreptul de survol Aşadar, sunt necesare mai multe condiţii pentru ca autoritatea publică să îşi exer-
companiilor aeriene, drept opozabil oricărui propri
etar de terenuri. Totuşi, în ultimul cite dreptul de a folosi subsolul terenului. Astfel, autoritatea trebuie să dovedească
timp, s-a apreciat că acest drept de survol nu trebui
e să fie exercitat în mod abuziv existența unui interes general pentru executarea unor lucrări. Cât priveşte despăgu-
adică să nu fie de natură să împiedice exercițiul
dreptului de proprietate privată. birile, ele sunt datorate pentru daunele aduse solului, plantațiilor sau construcțiilor
Aprecierea caracterului abuziv se face nu numai
în funcţie de reglementările legale indiferent de culpă. Într-adevăr, în acest caz, despăgubirile nu intră în conținutul unui
existente, ci şi în funcţie de prejudiciile reale
cauzate proprietarilor din apropierea raport de răspundere civilă delictuală, ci reprezintă echivalentul pierderii obiective
aeroporturilor, mai ales sub aspectul zgomotului
şi trepidaţiilor determinate de suferite de proprietarul terenului în urma executării lucrărilor de către autoritatea
traficul aerian. Existența servituţilor aeriene nu este
un temei legitim pentru a înlătura publică. De asemenea, proprietarul este îndreptăţit şi la despăgubirile pentru daunele
răspundere a companiei aeriene care a cauzat aceste prejudi
cii. imputabile autorităţii. Altfel spus, în acest caz, este vorba de un raport de răspundere
Limita de înălțime până la care proprietarul îşi
poate exercita atributele asupra civilă delictuală, iar proprietarul trebuie să facă dovada condiţiilor necesare pentru
spațiului suprapus terenului său este stabilită alteori
din considerente de urbanism angajarea acestei răspunderi. În sfârşit, autoritatea are obligaţia să negocieze cu pro-
Reglementările În materie de urbanism limitează
sever, în funcţie de fiecare localitate prietarul cuantumul despăgubirilor. Numai dacă nu este posibil un acord între părți
şi de fiecare cartier, dreptul proprietarului asupra
spaţiului suprapus terenului săus oricare dintre ele se poate adresa justiției pentru stabilirea acestui cuantum, desigur,
Pe lângă aceste limite materiale stabilite de legiui
tor în interes public dreptul pe baza unei expertize de specialitate?
asupra spațiului suprapus terenului poate fi restrâ
ns chiar prin voința proprietarului În Noul Cod civil, aceste idei au fost consacrate în art. 559 alin. (2), fraza a II-a,
de exemplu, prin consimţirea unei servituţi de a nu
construi. în care se prevede că proprietarul „(...) este ţinut să respecte, în condiţiile și în limi-
In aceste limite, proprietarul îşi poate exercita dreptu
l său asupra spațiului supra- tele determinate de lege, drepturile terţilor asupra resurselor minerale ale subsolului,
pus terenului sub aspect pozitiv, în sensul că poate construi
sau planta el însuşi ori izvoarelor şi apelor subterane, lucrărilor şi instalaţiilor subterane și altora asemenea”.
prin intermediul altei persoane. Şi în acest caz, însă,
proprietarul trebuie să respecte
servituţile stabilite de legiuitor în materia raporturilor 119. Terenurile cu ape. În Codul civil în vigoare, în art. 578-583, sunt cuprinse
de vecinătate. În acest sens în
art. 559 alin. (2) fraza 1 din Noul Cod civil se preve dispoziţii de ordin general cu privire la aceste terenuri. În Noul Cod civil sunt incluse
de că „Proprietarul poate face
deasupra şi în subsolul terenului, toate constr dispoziții generale cu privire la aceste terenuri în art. 559 alin. (3), în care se arată că
ucțiile, plantațiile şi lucrările ce găseşte
de cuviință, în afară de excepţiile stabilite de lege, „Apele de suprafaţă şi albiile acestora aparţin proprietarului terenului pe care se
şi poate trage din ele toate foloa-
sele ce acestea ar produce”. Sub aspect negativ, propri formează sau curg, în condiţiile prevăzute de lege. Proprietarul unui teren are, de
etarul poate interzice oricărei
alte persoane să încalce dreptul său asupra spaţiului asemenea, dreptul de a apropria şi de a utiliza, în condiţiile legii, apa izvoarelor şi a
suprapus terenului.
| 118. Subsolul terenului. Tot teoretic, confo lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatică, precum şi apele pluviale”. În plus, în
rm art. 489 C.civ. [art. 559 alin. (1) art. 604-609 sunt cuprinse dispoziţii, tot cu caracter general, privind folosirea apelor,
din Noul Cod civil), proprietarul terenului îşi poate
exercita dreptul său asupra iar în art. 610 se precizează că aceste dispoziţii generale „se completează cu regle-
subsolului în mod nelimitat, până în centrul pămân
tului. În realitate, acest drept are mentările speciale în materia regimului apelor”. Regimul juridic special al terenurilor
numeroase limite materiale, stabilite de legiuitor în
interes public. cu ape cuprinde norme care au atât rolul de a stabili limita materială a exercitării
Mai întâi, conform art. 136 alin. (3) din Consti
tuţie, „Bogăţiile de interes public
ale subsolului (...) fac obiectul exclusiv al proprietății
publice”, Aşadar, dreptul de
4 , « a
, Acestea sunt servitu .
ţi administrative A Ă
, în sensul preciza t supra, nr. 33, lit, C, * Pentru aplicaţii legale ale acestei ipoteze constituţionale, a se vedea V. Stoica, Drept
Pentru aceste reglementări, a se vedea infra, nr. 136-13
8. civil. Drepturile reale principale, vol. I, Ed. Humanitas, București, 2004, p. 256.
 112 Tipologia drepturilor reale principale
Limitele exercitării dreptului de proprietate privată 113
dreptului de proprietate privată asupra acesto
r terenuri, cât şi rolul de a reglementa
modul de apropriere şi utilizare a apei”, De cele mai multe ori, aceste servituți au caracter reciproc, adică reprezintă limitări
ale exercitării tuturor drepturilor de proprietate asupra fondurilor vecine, iar nu doar
al unuia dintre aceste drepturi. În acest sens, în art. 588 Ciciv. se precizează că
Secţiunea a III-a „Legea supune pe proprietar la osebite obligaţii unul către altul, fără chiar să existe
Limite legale stabilite în interes privat, în vreo convenţie între dânșii”. În mod excepțional, în funcţie de situaţia locurilor, este
materie imobiliară,
în cadrul raporturilor de vecinătate posibil ca servitutea să aibă caracter unilateral, adică să apese numai asupra unuia
dintre fondurile vecine (cazul servituţii de trecere). De regulă, aceste servituți sunt
| 120. Clasificare. În funcție de voinţa juridi stabilite în interes privat. Uneori, ele sunt determinate de un interes public, cum se
că pe care se întemeiază, limitele
Juridice sunt stabilite fie de către legiuitor întâmplă în ipoteza reglementată în art. 587 C.civ. (reguli de utilitate publică sau
(limite legale), fie de către judecător
(limite judiciare), fie de către proprietar comunală) ori în aceea reglementată în art. 603 din Noul Cod civil (reguli privind
(limite voluntare). În primul caz, este vorba
de așa-numitele servituţi naturale şi legale. Întruc protecția mediului şi buna vecinătate).
ât este vorba de limite normale de
exercitare a dreptului de proprietate în raporturile Aşa-numitele servituți naturale au fost deja evocate în legătură cu limitele mate-
de vecinătate, servituțile naturale şi
legale sunt compatibile şi cu dreptul de propri riale ale exercitării dreptului de proprietate (art. 578-585 C.civ.; art. 560, art. 561 şi
etate publică. Pe lângă prevederile din
Codul Civil, respectiv din Noul Cod civil, care
reglementează aceste
art. 604-610 din Noul Cod civil). În acelaşi context a fost evocată Şi servitutea privind
limite de exer-
citare a dreptului de proprietate, trebuie să se picătura streşinii, reglementată în art. 615 C.civ. (art. 611 din Noul Cod civil).
țină seama şi de „dispoziţiile legilor
speciale privind regimul juridic al anumitor bunuri Ca urmare, în continuare vor fi prezentate numai celelalte servituţi legale.
, cum ar fi terenurile şi construc-
țiile de orice fel, pădurile, bunurile din patrimoniu
l naţional-cultural, bunurile sacre 122. Zidul, şanțul şi gardul comun. Dispoziţiile art. 585 şi ale art. 590-606
ale cultelor religioase, precum şi altele aseme
nea” (art. 625 din Noul Cod civil). C.civ. (art. 561, art. 660-666 din Noul Cod civil) reglementează obligația (respectiv
Limitele judiciare sunt o aplicaţie particulară
în materia dreptului de proprietate a dreptul) de a îngrădi casele, curțile şi grădinile vecine, prezumția de coproprietate
principiului echităţii. Proprietarul însuşi poate
să îşi restrângă sfera de exercitare a asupra zidului comun, precum și obligaţiile şi drepturile coproprietarilor cu privire la
dreptului său, fie consimţind la constituirea
unor servituţi ca dezmembrăminte ale zidul, şanţul și gardul comun.
proprietăţii, fie obligându-se să nu desfăşoare anumi
te activități, inclusiv obligaţia de A. Obligaţia (dreptul) de a îngrădi casele, curțile şi grădinile vecine. În localită-
a nu înstrăina bunul, fie îngăduind altui propr
ietar să îşi exercite dreptul dincolo de țile urbane, proprietarul unui teren sau construcții are obligaţia de îngrădire (art. 600
limitele normale.
fraza 1 C.civ.). Nerespectarea acestei îndatoriri îl îndreptățește pe vecin să ceară în
| Dezmembrămintele dreptului de proprietat
e privată pot fi privite şi ca limite justiţie obligarea proprietarului să contribuie la clădirea şi repararea îngrădirii ce
juridice lato sensu ale exercitării acestui drept,
indiferent dacă sunt consimțite de pro- desparte casele, curțile şi grădinile lor. Aşadar, această obligaţie există numai în
prietar sau se nasc prin uzucapiune. Dezmembr
ămintele au însă o configuraţie raporturile dintre vecini, iar nu şi față de alte persoane; în absența unor dispoziţii
distinctă ca drepturi reale principale şi vor fi analiz
ate într-un capitol separat, | legale speciale, nici autorităţile nu sunt îndreptăţite să ceară obligarea proprietarilor
121. Servituţile naturale şi legale. În Codul Civil, la îngrădirea terenurilor sau a construcțiilor. În Noul Cod civil, această obligație de
aceste servituţi sunt reglemen-
tate în articolele 578-619. Denumirea de servit îngrădire a fost extinsă de la imobilele din localităţile urbane la toate imobilele,
uți este însă înşelătoare, Nu toate
servituțile sunt veritabile dezmembrăminte ale indiferent de locul în care sunt situate acestea”. Este adevărat că, potrivit art. 561 din
dreptului de proprietate. Servituțile
naturale, adică acelea care se nasc din situaţia locurilor, Noul Cod civil (corespunzător art. 585 C.civ.), a fost reglementat dreptul, iar nu
ŞI servituţile
legale sunt
simple limite de exercitare normală a dreptului obligaţia oricărui proprietar de a-şi îngrădi proprietatea, dar în partea finală a acestui
de proprietate în raporturile de veci-
nătate, iar nu dezmembrăminte ale dreptului text legal se precizează că vor fi suportate, în condiţiile legii, cheltuielile ocazionate.
de proprietate?, În plus, nu există o
distincție reală între servituţile naturale și cele Or, conform art. 662 alin. (1) din Noul Cod civil, „Oricare dintre vecini poate obliga
legale, toate fiind stabilite de legiuitor
în considerarea situației locurilor în cadrul raport pe proprietarii fondurilor învecinate să contribuie la construirea unei despărțituri
urilor de vecinătate. Acesta este
motivul pentru care, în Noul Cod civil, reglementă comune”. Ca urmare, nu este vorba doar de dreptul, ci şi de obligația de îngrădire,
rile corespunzătoare servituților
naturale și servituţilor legale din Codul civil desigur, numai în raporturile dintre vecini.
în vigoare au fost incluse în
art. 602-625, care alcătuiesc Capitolul III („Limitele Înălțimea îngrădirii este stabilită prin reglementări speciale sau în funcţie de
juridice ale dreptului de proprie-
tateprivată”) din Titlul II („Proprietatea privată”) obiceiul locului. În absența unei asemenea reglementări sau a unei cutume, înălțimea
al Cărţii a Ill-a („Despre bunuri”).

” Pentru detalii, a se vedea V. Stoica, op. cit., p. ” Iniţial, în procesul de redactare a Noului cod civil, această obligaţie a fost extinsă la toate
8 3 256-259.
.
In acest sens, a se vedea C. Srătescu, o imobilele situate în intravilanul localităţilor, dar, în cadrul dezbaterilor din cadrul Comisiei
Drept civil. Persoana fizică. Persoana juridică.
Drepturile reale, Editura Didactică și Pedagogică, juridice a Camerei Deputaţilor, au fost făcute amendamente, al căror rezultat practic a fost
Bucureşti, 1970, p. 813.
extinderea acestei obligaţii la toate imobilele, indiferent de locul situării lor.
9.
114 Tipologia drepturilor reale principale
îngrădirii „va fi de cel puţin doi metri, socotindu-se şi coama” (art. 600 C.civ.). Din
cuprinsul acestui text rezultă însă că obligaţia de îngrădire operează numai în
localitățile urbane, iar nu și în localităţile rurale, şi numai dacă unul dintre vecini îşi
exercită dreptul corespunzător de îngrădire.
Obligaţia de îngrădire are caracter propter rem. Ca urmare, ea este opozabilă
tuturor dobânditorilor ulteriori şi succesivi ai imobilului, iar dreptul corelativ este
imprescriptibil'”.
Este de observat însă că obligaţia de îngrădire este un accesoriu al dreptului de a
dobândi coproprietatea asupra despărțiturii comune. Dacă unul dintre vecini renunță
la acest drept de la bun început, această obligaţie se stinge, iar celălalt vecin își poate
exercita dreptul său de îngrădire, devenind proprietar exclusiv al acesteia, cu conse-
cința că nu va mai putea să ceară obligarea vecinului renunțător la suportarea
cheltuieiilor ocazionate de construirea despărțiturii comune. Este adevărat că posibi-
litatea renunțării la dreptul de a dobândi coproprietatea asupra despărțiturii comune
nu este expres prevăzută nici în Codul civil în vigoare, nici în Noul Cod civil. În
ambele Coduri este prevăzută însă posibilitatea renunțării la dreptul de coproprietate
asupra zidului comun (aşadar, după dobândirea acestuia) în ipoteza în care unul
dintre coproprietari nu mai doreşte să contribuie la cheltuielile ocazionate de
întreținerea şi repararea despărțiturii comune (art. 593 C.civ.; art. 663 alin. (2) fraza |
din Noul Cod civil). A fortiori, este posibilă renunțarea la dreptul de a dobândi
coproprietatea asupra zidului comun, drept care are o forță juridică mai mică decât
dreptul de coproprietate propriu-zis.
B. Prezumția de coproprietate şi prezumţiile de proprietate exclusivă. Conform
art. 590, art. 602 şi art. 606 C.civ. [art. 660 alin. (1) din Noul Cod civil], zidul, şanţul,
gardul sau orice altă despărțitură dintre două proprietăți se socoteşte a fi comun, dacă
nu există titlu sau semn care să facă proba contrară sau dacă nu a operat prescripția
achizitivă în favoarea unuia dintre proprietarii vecini. Deşi mențiunea referitoare la
prescripţia achizitivă este expres prevăzută numai în legătură cu gardul
(art. 606 C.civ.), în măsura în care se acceptă că este posibilă intervertirea precarităţii
în posesie în favoarea unuia dintre coproprietari, această concluzie se aplică, pentru
identitate de rațiune, în toate cazurile, indiferent de natura despărțiturii comune. În
Noul Cod civil [art. 660 alin. (1)], această soluţie a fost expres prevăzută.
Semnul de necomunitate îmbracă forme diferite în cele trei ipoteze. În cazul
zidului despărțitor, prezumția de comunitate este înlăturată dacă zidul are culmea
dreaptă şi perpendiculară pe unul dintre pereți, coborând în forma unui plan înclinat
spre celălalt perete. În acest caz, conform art. 591 C.civ. [art. 661 alin. (1) din Noul
Cod civil], există prezumția că zidul aparține proprietarului spre al cărui fond
coboară planul înclinat. În plus, în art. 661 alin. (3) din Noul Cod civil se prevede că
„Vor fi considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac să se prezume
că zidul a fost construit exclusiv de unul dintre proprietari”. În cazul șanțului despăr-
țitor, prezumția de comunitate este înlăturată dacă pământul e înălțat sau aruncat
numai de o parte a șanțului. În această situaţie operează o prezumție de proprietate
exclusivă în favoarea proprietarului pe al cărui fond este înălțat sau aruncat pământul
10 A se vedea supra, nr. 33, lit. A.
Limitele exercitării dreptului de proprietate privată 115
[art. 603 şi art. 604 C.civ.; art. 661 alin. (2) din Noul Cod civil]. În cazul gardului
despărțitor există semn de necomunitate dacă doar una dintre cele două proprietăţi
este îngrădită; prezumția de comunitate este răsturnată şi operează prezumția de
proprietate exclusivă în favoarea proprietarului fondului îngrădit (art. 606 C.civ.; în
Noul Cod civil nu se mai face referire la gard, dar împrejurarea de fapt menţionată în
art. 606 C.civ. poate fi considerată ca temeiul unei prezumții simple). Prezumția de
proprietate exclusivă este relativă, ea putând fi răsturnată în măsura în care persoana
interesată face dovada unui fapt juridic în sens larg ca temei al coproprietăţii.
În toate cazurile, prezumția de comunitate este înlăturată dacă se prezintă un titlu
care face dovada că unul dintre vecini este proprietar exclusiv al zidului, șanțului sau
gardului despărțitor, respectiv dovada faptului juridic în sens larg care întemeiază
această exclusivitate.
În măsura în care operează prezumția legală de comunitate, fiecare cotă-parte din
dreptul de proprietate asupra despărțiturii comune are caracter accesoriu în raport cu
dreptul de proprietate asupra imobilului îngrădit, astfel încât înstrăinarea sau ipote-
carea cotei-părți nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra acestui imobil, care
constituie bunul principal [art. 660 alin. (2) şi art. 651 din Noul Cod civil].
Dacă operează prezumția legală de comunitate, operează şi prezumția simplă cu
privire la cotele egale din dreptul de proprietate asupra despărţiturii comune care
revin vecinilor. Cel interesat poate să răstoarne însă această din urmă prezumție,
făcând dovada contrară.
C. Drepturile şi obligaţiile proprietarilor vecini. Aceste drepturi şi obligaţii sunt
corelative şi, în situaţia în care operează prezumția de comunitate, reciproce.
Aşadar, aceste drepturi şi obligații sunt diferite, în funcţie de caracterul comun sau
exclusiv al dreptului de proprietate asupra zidului, şanțului sau gardului despărțitor.
a) În ipoteza în care operează prezumția legală de comunitate, cheltuielile pentru
reparația şi reclădirea zidului comun sau pentru întreţinerea șanțului comun sunt
comun suportate de coproprietari, proporțional cu cota-parte din drept ce revine fiecăruia
(art. 592 şi art. 605 C.civ.). Întrucât această obligaţie are caracter propter rem, ea nu
poate fi extinsă şi la cazul gardului comun, întrucât în acest caz nu există o prevedere
expresă a legii. În art. 663 alin. (1) din Noul Cod civil, această obligaţie este pre-
văzută în legătură cu orice fel de despărţitură, indiferent de natura acesteia. Fiecare
coproprietar are, deci, dreptul să ceară în justiţie obligarea celuilalt sau celorlalți
coproprietari la suportarea cotelor corespunzătoare din aceste cheltuieli. Coproprie-
tarul care a suportat singur aceste cheltuieli are dreptul să ceară celuilalt sau celorlalţi
sumele corespunzătoare. În ambele cazuri, între coproprietari există raporturi obliga-
ționale, născute însă dintr-un fapt juridic în sens restrâns, iar nu dintr-un act juridic
(fie faptul juridic al coproprietăţii, fie gestiunea de afaceri).
În cazul zidului comun, oricare coproprietar poate fi liberat de obligaţia de a
contribui la cheltuielile comune dacă renunță la cota sa parte din dreptul de proprie-
tate asupra zidului despărțitor, cu excepţia cazului în care zidul ar sprijini o clădire a
sa (art. 593 C.civ.). Această posibilitate nu este prevăzută, în Codul civil în vigoare,
şi pentru şanţul ori gardul comun. În schimb, în art. 663 alin. (2) din Noul Cod civil,
această posibilitate are caracter general, fiind aplicabilă indiferent de natura despăr-
țiturii, cu respectarea dispoziţiilor în materie de carte funciară, ceea ce presupune și
 116 Tipologia drepturilor reale principale
caracterul autentic al declaraţiei de renunțare. Renunţarea este un act unilateral de
voinţă. Manifestarea de voinţă în acest sens trebuie să fie deci expresă, nefiind
posibilă deducerea renunțării din împrejurări de fapt. Ca o consecință a renunţării,
celălalt coproprietar devine proprietar exclusiv al despărțiturii comune, dar nu ca
urmare a acordului său de voinţă, ci ca efect al faptului juridic în sens restrâns creat
prin această renunțare. Alt efect al acestui fapt juridic în sens restrâns este dobândirea
dreptului de superficie asupra părţii din terenul vecinului ocupate de despărțitura
comună. Mutatis mutandis, aceste soluții sunt aplicabile şi în ipoteza în care, de la
bun început, unul dintre vecini a renunțat la dreptul său de a dobândi coproprietatea
asupra despărțiturii comune.
Zidul comun poate fi folosit de oricare coproprietar pentru alăturarea sau spriji-
nirea altei construcții numai cu consimțământul celuilalt coproprietar. Acest consim-
țământ este necesar și pentru găurirea zidului comun. Lucrarea poate fi efectuată
chiar şi în absența consimțământului celuilalt coproprietar, dacă se stabilesc mai
întâi, prin intermediul unei expertize de specialitate, mijloacele necesare pentru ca
acea lucrare să nu vatăme drepturile celuilalt (art. 599 C.civ.). Fiind vorba de un
litigiu, aprecierea acestor mijloace trebuie să se facă de către judecător. Totuşi, se
recunoaște oricărui coproprietar dreptul de a zidi în contra unui zid comun (adică
perpendicular), inclusiv prin introducerea unor grinzi sau legături în toată grosimea
zidului, lăsând însă 54 de milimetri spre vecin. Acesta poate reduce însă aceste
legături sau grinzi până la jumătatea zidului, în cazul în care el însuşi foloseşte zidul
comun pentru introducerea unor asemenea grinzi sau legături (art. 594 C.civ.). În
Noul Cod civil, dispoziţiile din aceste două texte au fost reunite, într-o formă simpli-
ficată, în art. 664, în care se arată că „(1) Oricare dintre coproprietari are dreptul să
sprijine construcţii ori să instaleze grinzi în zidul comun cu obligația de a lăsa
6 centimetri spre celălalt coproprietar şi fără a afecta dreptul acestuia de a sprijini
construcţiile sale ori de a instala propriile grinzi în zidul comun.
(2) Un coproprietar va avea dreptul de a scurta grinzile puse de vecinul său până
în jumătatea zidului, în cazul în care ar dori să instaleze el însuşi grinzi ori să
construiască un coş de fum în același loc.”
Oricare coproprietar are dreptul să înalțe zidul comun. EI are însă obligaţia să
suporte cheltuielile pentru înălțarea zidului şi pentru reparaţiile de întreţinere cores-
punzătoare părții înălțate. De asemenea, el va suporta valoarea pagubelor cauzate
zidului comun ca urmare a înălțării acestuia. Sintagma în proporție cu înălțimea
utilizată în art. 595 C.civ. trebuie citită în sensul acesta, adică din cauza înălţării.
Această concluzie este susținută şi prevederile art. 596 C.civ. [art. 665 alin. (2) din
Noul Cod civil], în care se arată că, dacă zidul comun nu suportă sarcina înălțării,
coproprietarul care doreşte înălțarea trebuie să refacă zidul în întregime, din temelie,
pe cheltuiala sa, afectând şi suprafața de teren necesară pentru îngroşarea zidului.
Această concluzie rezultă cu limpezime din cuprinsul art. 665 alin. (1) din Noul Cod
civil, în care se folosește sintagma ca urmare a înălțării.
Când, din diferite motive, se reclădeşte un zid comun sau o casă, servituțile care
apasă sau profită acestui fond nu se sting, ci se transferă asupra noului zid sau a noii
case, fără ca aceste servituţi să devină însă mai împovărătoare. Această continuitate
este însă asigurată numai dacă reclădirea s-a făcut înainte de a se împlini prescripția
achizitivă relativă la servituţile contrare servituţilor inițiale (art. 601 C.civ.).
Limitele exercitării dreptului de proprietate privată 117
b) Ipoteza în care nu operează prezumția de comunitate este reglementată numai
în legătură cu zidul despărțitor [art. 597 şi art. 598 C.civ.; art. 665 alin. (3) şi art. 666
din Noul Cod civil]. În această ipoteză, zidul despărțitor este proprietatea exclusivă a
unuia dintre vecini. Celălalt vecin are dreptul să dobândească o cotă-parte de 1/2 din
dreptul de proprietate asupra zidului despărțitor, plătind primului vecin jumătate din
valoarea acestui zid, precum şi, dacă este cazul, jumătate din valoarea locului pe care
s-a clădit zidul. În reglementarea prevăzută în Noul Cod civil (art. 666), în această
ipoteză trebuie să fie respectate dispoziţiile în materie de carte funciară. În mod
corespunzător, când s-a făcut înălțarea zidului comun doar pe cheltuiala unui
coproprietar, celălalt poate câştiga dreptul de comunitate şi asupra părții înălțate,
plătind primului jumătate din valoarea lucrării şi, dacă este cazul, jumătate din
valoarea locului întrebuințat pentru îngroşarea zidului. Deşi, în această ipoteză, în
Noul Cod civil [art. 665 alin. (3)] nu se face trimitere la dispoziţiile de carte funciară,
ele sunt oricum aplicabile. În ambele ipoteze, dreptul de a dobândi comunitatea este
un drept potestativ!!. Întrucât nu este prevăzut un termen de prescripţie, se aplică
regula potrivit căreia drepturile potestative sunt imprescriptibile, cu excepția cazu-
rilor prevăzute de lege.
123. Distanţa plantațiilor. Dreptul de proprietate asupra terenurilor vecine este
limitat în exercitarea atributului folosinţei care îmbracă forma unor plantaţii (arbori,
garduri vii şi alte plantaţii). În situaţia în care nu există reglementări speciale sau
cutume locale, proprietarul nu poate planta pe terenul său la o distanță mai mică de
doi metri de linia despărţitoare faţă de terenul vecinului său, dacă este vorba de arbori
înalţi [mai mari de doi metri, cum se prevede în art. 613 alin. (1) din Noul Cod civil],
respectiv la o distanță mai mică de o jumătate de metru (respectiv 60 de centimetri,
conform art. 612 din Noul Cod civil, în care se adaugă că orice derogare conven-
țională este posibilă numai prin înscris autentic), pentru celelalte plantaţii și garduri
vii (art. 607 C.civ.).
Încălcarea acestei limite de către proprietar îl îndreptățeşte pe vecinul său să ceară
în justiţie obligarea la scoaterea arborilor, gardurilor vii şi a celorlalte plantaţii
[art. 608 alin. (1) C.civ.; art. 613 alin. (2) din Noul Cod civil]. Proprietarul poate fi,
de asemenea, obligat să taie crengile arborilor care se întind dincolo de linia despăr-
țitoare, intrând peste terenul vecinului [art. 608 alin. (2) C.civ.]. În ambele situaţii,
dacă proprietarul nu se conformează, hotărârea judecătorească poate fi executată silit,
pe cheltuiala sa. Cât priveşte rădăcinile plantațiilor care se întind dincolo de linia
despărțitoare dintre două terenuri aparţinând unor proprietari diferiți, proprietarul
vătămat este îndreptăţit să le taie singur [art. 608 alin. (3) C.civ.]. Deşi textul nu
prevede, este echitabil ca proprietarul arborilor să suporte cheltuielile aferente tăierii
rădăcinilor. Conform art. 613 alin. (3) din Noul Cod civil, nu numai proprietarul
fondului peste care se întind rădăcinile, ci şi cel al fondului peste care se întind ramu-
rile arborilor aparținând proprietarului vecin are dreptul de a le tăia; în plus, el are și
dreptul de a păstra fructele căzute în mod natural pe fondul său,
Prin titlu, se poate obţine o servitute contrară acestei servituți legale, astfel încât
să se poată planta la o distanță mai mică decât aceea prevăzută în Codul civil.
LA se vedea supra, nr. 39 şi 40.
 e privată 119
Limitele exercitării dreptului de proprietat
118 Tipologia drepturilor reale principale
s-a făcut deschiderea de vedere sau de la
ambele cazuri, începând de la zidul în care i
ae contrară, fiind continuă şi aparentă, ar putea fi dobândită şi prin la linia de hotar dintre cele două proprietăț
linia exterioară a balcoanelor şi până
Noul Cod civil].
[art. 614 C.civ.; art. 615 alin. (3) din legală, cu caracter
În ipoteza în care arborii se află chiar în gardul comun, se prezumă că ei formează aşa-numita servitute de vedere este o restrângere
Aşadar,
obiectul unui drept de coproprietate, în aceeaşi proporţie cu gardul comun. Fiecare e imobiliară în raporturile dintre vecini.
reciproc, a exercitării dreptului de proprietat
dintre coproprietari are însă dreptul să ceară tăierea acestor arbori (art. 609 C.civ.) apiune este posibilă constituirea unei ser-
Prin consimțământul vecinilor sau prin uzuc
Acesta este încă un exemplu de drept potestativ. Deși în text este folosit verbul a încât deschiderile de vedere sau balcoanele
vituţi contrare servituții de vedere, astfel ii
cere, în realitate, fiind vorba de un drept, oricare coproprietar poate să taie arborii pe cele prevăzute de lege. Tot astfel, proprietar
pot fi făcute la distanțe mai mici decât acest e dista nţe.
cheltuiala sa şi să ceară apoi de la celălalt valoarea cotei sale părți din această sau bilateral, să mărească
vecini pot conveni, cu caracter unilateral ultim
cheltuială. În cazul în care unul dintre coproprietari nu permite în fapt tăierea, celălalt cu deschiderile de lumină, în acest
Deschiderile de vedere nu se confundă l const ruite
are dreptul să ceară în justiție autorizarea corespunzătoare, care poate. fi apoi nță, dar numai dacă sunt „astfe
caz ele fiind posibile fără limită de dista . În
executată în mod silit. ; l învec inat” (art. 616 din Noul Cod civil)
încât să împiedice vederea spre fondu
Este de observat că în toate ipotezele, în măsura în care s-a produs faptul juridic o soluţie jurisprudenţială.
această dispoziţie legală este consacrată
prevăzut de lege, acesta dă naştere unor raporturi juridice în conținutul cărora intră legal de
zări prealabile. a) Dreptul
drepturi de creanță sau drepturi potestative. | 126. Dreptul legal de trecere. A. Preci gme
De cele mai multe ori, aceste două sinta
trecere şi servitutea legală de trecere. mai departe, 0
„124, Distanţa şi lucrările intermediare cerute pentru anumite construcții ă însă, cum vom vedea
sunt utilizate cu înţelesuri echivalente. Exist
Prin reglementări particulare, este instituită obligaţia de a nu construi decât la o mblu l său, şi ipostazele în care se manifestă
diferenţă între dreptul de trecere, în ansa aze.
anumită distanță de linia de hotar dintre terenurile vecine sau de a efectua anumite propriu-zisă este una dintre aceste ipost
acest drept. Servitutea legală de trecere nu sunt
lucrări prevăzute de lege sau de regulamente, astfel încât să nu se producă prejudicii re şi servitutea legală de trecere
Riguros vorbind, dreptul legal de trece urmează să se
proprietarului vecin (art. 610 C.civ.). Deşi în acest text sunt enumerate anumite noţiuni echivalente. Totuşi, întrucât
termenii au intrat în uzul comun,
stricto sensu şi
construcții, este vorba de o reglementare de principiu, care priveşte construcţiile în
facă distincţie, în funcție decontext, între servitutea legală de trecere
ă cu
rezultă din art. 612, fraza I, din Noul Cod civil. În reglementarea din numai aceasta din urmă fiind echivalent
general, cum
servitutea legală de trecere lato sensu,
Codul civil în vigoare nu este însă prevăzută de principiu distanța necesară dintre noţiunea de drept legal de trecere.
construcţiile ridicate pe terenurile vecine și nici nu sunt precizate lucrările necesare trecere şi servitutea de trecere stabilită
b) Distincția, dintre servitutea legală de o
pentru prevenirea prejudiciilor. Aceste aspecte sunt prevăzute în legi speciale, în unde servitutea legală de trecere strict
prin fapta omului. Nu trebuie să se conf cu servi-
regulamente sau cutume!?. În art. 612 fraza I din Noul Cod civil este prevăzută . (art. 617-620 din Noul Cod civil),
sensu, reglementată în art. 616-619 C.civ
distanța minimă de 60 de centimetri faţă de linia de hotar, regulă care se aplică în tutea stabilită prin fapta omului este,
Servi
tutea de trecere stabilită prin fapta omului.
absenţa unei dispoziţii contrare cuprinse într-o lege sau în regulamentul de urbanism al dreptului de proprietate privată, şi numai
de regulă, un dezmembrământ veritabil ătate.
In fraza a doua din același articol se precizează că „Orice derogare de la distanţa i acestui drept în raporturile de vecin
| uneori o simplă restrângere a exercitări 616-619 C.civ.
minimă se poate face prin acordul părţilor exprimat printr-un înscris autentic”. legală de trecere, potrivit art.
Este însă adevărat că servitutea naturale Şi
spre deosebire de celelalte servituţi
125. Vederea asupra proprietăţii vecinului. Dispoziţiile art. 611-614 C.civ (art. 617-620 din Noul Cod civil), este, dreptului de proprietate
ângere a exercitării
(art. 614-616 din Noul Cod civil) reglementează aşa-numita servitute de vedere Mai jegale, mai mult decât o simplă restr te
ită, dreptul de trecere presupune că anumi
întâi, niciunul dintre vecini nu poate face o deschidere de vedere (de exemplu privată. Astfel, în măsura în care se exerc exerc itate , chiar dacă nu
a unui teren sunt
fereastră) în zidul comun fără consimțământul celuilalt vecin (art. 612 C.civ; art 614 elemente ale dreptului de proprietate asupr legal ă de trece re nu î]
adevăr, servitutea
din Noul Cod civil). Tot astfel, când este vorba de construcții distincte de zidul exclusiv, de proprietarul altui teren. Într- să îşi exerc ite integ ral
a căruia s-a constituit
comun, paralele cu linia de hotar, nu sunt îngăduite deschiderile de vedere sau împiedică pe proprietarul terenului asupr
e, inclu siv asupra porțiunii pe care se realizează
balcoanele (ori alte asemenea elemente arhitectonice) spre proprietatea vecinului la o atributele dreptului său de proprietat re!*. Această
împiedice în niciun fel această trece
distanță mai mică de 19 decimetri față de această linie [2 metri, conform art. 615 efectiv trecerea, cu condiția să nu asupra terenului pe care
ului de proprietate
alin. (1) din Noul Cod civil]. Când construcţiile sunt oblice în raport cu linia de hotar exercitare comună a unor atribute ale drept fapta
cazul servituții de trecere stabilite prin
această distanță obligatorie este de 6 decimetri, conform art. 612 şi art. 613 C.civ. [un se realizează trecerea este posibilă şi în eiază
tipuri de servitute de trecere se întem
metru, potrivit art. 615 alin. (2) din Noul Cod civil]. Distanţa se calculează, în omului. Aşadar, distincţia dintre cele două

şi franceză menţionată în C. Hamangiu,

'4 În acest sens, a se vedea doctrina română
a” Alcalay&Co.,
vol. VI, Editura Librăriei „Universal
. . >
- In acest sens, a se vedea jurisprudența indicată de C. Stătescu, op. cit., p. 818, nota |.
12 $ Pati
N. Georgean, Codul civil adnotat,
_ entru regimul juridic al construcțiilor, inclusiv sub aspectul distanței dintre construc- Bucureşti, 1930, p. 292, pct. 35 şi
36.
ţiile aparținând unor proprietari vecini, a se vedea infra, nr. 136-138.
 „oa
12U
Tipologia dreptu
rilor reale
Principale
pe alte două elem
ente. În primul Limitele exercitării
dreptului de proprieta
trecere nu se poat rân d, cât priveşte te privată
e stabili numai Pri izvorul, Servitutea În art. 622 alin. (1) din 121
locului înfundat n fapta Omului, fii legală de Noul Cod Civil a fost
de care legea le nd necesară situaţ reg lem
tocmai pentru că agă naşterea aces ia ob iectivă a executarea unor lucrări în rap ent at dreptul de trecere
este vorba de o as tei servituţi. În orturile de vecină pentru
Se poate exercita emenea situaţie ob a] doilea rând, menea, proprietarul tate. Conform
asupra oricărui ter iectivă, această se este obligat să permit acestui text, „De
ase-
en, indiferent dacă rvitute legală unor lucrări necesare ă folosirea fondului
un alt regim juridi este Proprietate pu fondului învecinat, pr său pentru efectuarea
c special care impl blică sau are pentru tăierea crengilor ecum şi accesul vecinu
dacă este un teren ică imprescriptibi şi culegerea fructelor, lui pe terenul său
îngrădit sau neîn litatea ŞI inaliena Cazul”. Acest drept în schimbul unei des
grădit, Construit bi litatea!5 ori se naşte numai dacă păg ubiri, dacă este
sau neconstruit!6, periculoasă sau foarte trecerea prin altă par
Dincolo de costisitoare” [art. 622 te „ar fi imposibilă,
Dreptul de trecere Pen alin. (2) cu trimitere
tru reintrarea în pos la art, 621 alin. (2)].
Noul Cod Civil, esie este reglementat
în următoarea for
mul are
în art. 623 din
împiedica accesul alt : „(1 ) Proprietarul unu
Ca urmare, dispoz uia pentru a redobândi i fond nu poate
iţiile art, 620-64 posesia unui bun al
3 C.civ. (art. 755- său, ajuns întâm-A
772 din Noul Cod
trecere!?, Civil), care
c) Distincția din
tre Servitutea bunul le-a cauzat fondul
trecere, servitutea legală de frecer ui.”
de trecere Pentru e, servitutea admini
Pentru reintr efectuarea unor strativă de B. Sediul materiei. |
area în posesie. Nu lucrări Şi Servitut Dreptul legal de tre
se confundă servit ea de trecere cere este reglementat
utea leg ală de trecere cu prin art. 616-619
servitutea

rară de acces la drumul

public, cu caracter de
gerea mai multor Pro exploatare agricolă,
prietari în perioada creată prin
exclude noţiunea de nec esa ră pentru transportare
loc înfundat, a recoltelor, nu
este vorba despre Dreptul de trecere poa
utilităţi noi, despăg te fi cerut nu numai
ubirea trebuie să situaţia de loc înfund pentru exploatarea ter
(4) Clădirile, curțil fie şi prealabilă. at, ci Şi pentru întreț enului care are
e şi grădinile ac teren, fie ele comerc inerea şi reparația clă
trecere, dacă estora sunt cXxcep iale sau industriale, dirilor aflate pe acest
ca are ca obiecț tate de la acest înfundat, independent Sau numai pentru
Sunt utilităţi noi.» Conducte ŞI can
ale, subterane, drept de de orice exploatare. a avea acces la loc
în cazul în Aşadar, finalitățile dre ul
Această din urmă Care acestea ptului de trecere
servitute administ
interes Privat, în rativă este instit
raporturile de ve uită tot prin leg
e, dar nu în static, ci şi dinamic,
tăț
ilor publice comp cinătate, ci în interes public în evoluţia lor,
etente sau a cel , în favoarea aut Noţiunea de loc înfund
asemenea rețele edi or cărora li s-a ori- at a fost interpretată
litare. În plus, pe acordat dreptul de în sensul că ea includ |
Sau în cel al energi nt ru lucrări în domeniul a rea liz a e în sfera sa şi
ei electrice, există minier, în cel petr
reglementări specia ol ie r
e RN le!
* În acest sens,
a se vedea ibidem
această limită a exe , pct. 27-30. Pen
rcitării dreptului de tru probleme de
trecere”, în Dreptu Proprietate, a se ved ansamblu privind
16 3 l nr, | 1/2003, pp. 53-65. ea V, Stoica, „Servi
tutea legală de
același : sens, a se
vedea A/. Weil,.
Dalloz, Paris, 198 F. Terre, 2 Ph, Sim. completarea Legii minelor
5, p. 254 (autorii ler, Droit. CIV. IL. nr.
85/2003 şi a Legii
înlăturarea îngrădiri precizează că, dac Les bie. ns, gre
&
€dition,
pe.
Monitorul Oficia] al petrolului nr. 238/2004,
i, ci doar deschi ă ter enu l est e îng
României, Partea I, publicată în
derea unei porţi răd it, nu este necesară 2007 a energiei ele nr. 482 din 13 iulie
2009; Legea nr, 13
şi remiterea unei ctrice, publicată din 9 ianuarie
chei către beneficia 23 ianuarie 2007, mod în Monitorul Oficia
In sens contrar, rul ificată succesiv, ult l al României, Par
a se vedea C. Bîr ima modificare tea |, nr. 5] din
A se vedea Legea san, Op. cit., p.
289, fiind realizată prin Ord
nr. 85 din 18 martie 19 noi onanţa de
României, Partea 2003 a minelor, pub
I, nr. 197 din 27 licată în Monitoru
martie 2003 şi Le l Oficial al
gea nr. 238 din 7
iunie 2004 a petrol
ului,

122 Tipologia drepturilor reale principale
sau care prezintă alte inconveniente poate deveni practicabilă cu cheltuieli rezonabile
din partea proprietarului, terenul nu mai are caracter de loc înfundat.
Infundarea locului nu trebuie să fie rezultatul faptei proprietarului care solicită
dreptul de trecere, indiferent dacă fapta este săvârşită cu intenţie sau din neglijență.
Altfel spus, cauza înfundării trebuie să fie un caz fortuit sau un caz de forță majoră.
În mod excepțional, în art. 618 alin. (2) din Noul Cod civil se prevede că, în situaţia
în care lipsa accesului este imputabilă proprietarului locului înfundat, trecerea poate
fi stabilită „numai cu consimțământul proprietarului fondului care are acces la calea
publică şi cu plata dublului despăgubirii”.
Când lipsa accesului este rezultatul înstrăinării părții de teren pe care se afla drumul
către calea publică, „trecerea nu va putea fi cerută decât celor care au dobândit partea
de teren pe care se făcea anterior trecerea” [art. 618 alin. (1) din Noul Cod civil].
D. Noţiunea de drum public. În art. 616 C.civ. şi în art. 617 din Noul Cod civil se
foloseşte termenul de cale publică, iar în art. 617 C.civ. se foloseşte termenul druzn, cu
un sens echivalent, dar fără a se defini vreunul dintre aceştia. Cu același sens, în art. 4
din Ordonanţa Guvernului nr. 43 din 28 august 1997 privind regimul drumurilor'” este
utilizată noţiunea de drum deschis circulației publice. În plus, în acelaşi act normativ
este folosită şi noţiunea de drum public, dar cu o accepţie specială, în funcţie de
destinația care determină apartenența la domeniul public, conform art. 3 lit. a) din
acelaşi act normativ. Conform art. 4 lit. a), drumul deschis circulaţiei publice este orice
drum public, precum şi orice drum de utilitate privată care asigură, de regulă, accesul
nediscriminatoriu al vehiculelor şi pietonilor. Drumul închis circulaţiei publice este un
drum de utilitate privată care servește obiectivelor la care publicul nu are acces sau un
drum public închis temporar circulaţiei publice. În contextul dreptului de trecere,
noțiunea de drum public are, aşadar, sensul de drum deschis circulaţiei publice.
E. Ipostazele dreptului de trecere. a) Dreptul de a cere stabilirea servituţii legale
de trecere stricto sensu. Acest drept nu se confundă cu servitutea legală de trecere
stricto sensu. Într-adevăr, dreptul de a cere stabilirea acestei servituţi ia naştere în
momentul în care un teren devine înfundat, în sensul precizat mai sus. Din acest
moment, proprietarul terenului înfundat, prin manifestarea sa unilaterală de voinţă,
poate păşi la stabilirea servituţii legale de trecere stricto sensu. Aşadar, acest drept
are caracter potestativ. Totuşi, spre deosebire de cele mai multe drepturi potestative,
dreptul de a cere accesul la calea publică nu duce, prin simpla sa exercitare, adică
prin voința unilaterală a proprietarului locului înfundat, la stabilirea servituţii legale
de trecere stricto sensu.
Legea oferă doar criteriile pentru selectarea căii de acces pe un teren vecin,
respectiv criteriul lungimii minime (art. 617 C.civ.), cumulat cu criteriul prejudiciului
minim (art. 618 C.civ.; art. 617 alin. (2) din Noul Cod civil]. Aceste două criterii
legale explicite sunt completate cu un alt criteriu legal implicit, şi anume criteriul
necesităţii. Altfel spus, servitutea legală de trecere stricio sensu se stabileşte doar în
măsura necesară pentru exercitarea rezonabilă a dreptului de proprietate asupra
» Republicată în Monitorul Oficial al României, Partea |, nr. 237 din 29 iunie 1998, modi-
ficată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Legea nr. 130 din 8 mai 2007 pentru
completarea Ordonanţei Guvernului nr. 43/1997 privind regimul drumurilor, publicată în
Monitorul Oficial al României, Partea ], nr. 315 din 11 mai 2007.
Limitele exercitării dreptului de proprietate privată 123
locului înfundat. Aplicarea acestor criterii nu este însă posibilă doar prin voința
proprietarului locului înfundat. Pe lângă această voință, mai este necesară fie voinţa
proprietarului terenului vecin, fie voința judecătorului, fie posesia îndelungată, adică
uzucapiunea. Astfel, conform art. 619 din Noul Cod civil, „Întinderea şi modul de
exercitare a dreptului de trecere sunt determinate prin înțelegerea părților, prin
hotărâre judecătorească sau printr-o folosință continuă pe timp de zece ani”.
Sub primul aspect, dacă părţile convin asupra locului pe care se stabilește şi se
exercită servitutea de trecere, nu mai este necesară nicio altă cenzură în legătură cu
îndeplinirea celor trei criterii: necesitatea exploatării, lungimea minimă și prejudiciul
minim.
În absenţa acordului proprietarului vecin, proprietarul locului înfundat are dreptul
să ceară instanţei judecătoreşti să stabilească servitutea legală de trecere stricto
sensu, inclusiv sub aspectul locului şi al întinderii acestuia. Stabilirea locului pe care
se exercită servitutea implică, în ipoteza în care sunt mai multe terenuri vecine aparți-
nând unor proprietari diferiţi, şi alegerea terenului pe care se va exercita servitutea.
Dacă dreptul de trecere se exercită deja pe terenul unui vecin, proprietarul locului
înfundat nu mai poate pretinde exercitarea acestui drept pe terenul altor vecini. Dacă
însă există mai mulţi vecini, iar dreptul de trecere nu este stabilit, proprietarul
terenului înfundat nu poate alege în mod arbitrar vecinul pe al cărui teren va exercita
locul de trecere. Această alegere trebuie să se facă ținând seama de calea cea mai
scurtă la drumul public şi cea mai puțin împovărătoare pentru proprietarul pe al cărui
teren se poate exercita dreptul de trecere; această soluție jurisprudenţială a fost
consacrată în arţ. 617 alin. (2), fraza a doua din Noul Cod civil.
Recunoaşterea dreptului de trecere poate fi cerută în justiţie pe calea unei acțiuni
petitorii, iar nu pe calea unei acțiuni posesorii. Totuşi, dacă s-a obţinut deja
exercitarea dreptului de trecere, el poate fi apărat pe calea acţiunii posesorii în raport
cu locul pe care se exercită.
Este însă posibil ca, în absența manifestării de voință a proprietarului vecin şi a
unei hotărâri judecătoreşti, stabilirea servituţii legale de trecere stricto sensu,
respectiv a locului pe unde se exercită aceasta, să se facă prin uzucapiune, caz în care
nu se mai pune problema respectării criteriilor prevăzute explicit sau implicit de lege.
Servituţile stabilite prin fapta omului se pot dobândi prin uzucapiunea de 30 de ani
numai dacă sunt continue şi aparente (art. 623 C.civ.). Dar servitutea legală de trecere
stricto sensu, chiar dacă nu are caracter continuu şi aparent, întrucât nu face parte din
categoria servituţilor stabilite prin fapta omului, nu intră sub incidența restricției
prevăzute în art. 623 C.civ. Dar nu este posesia îndelungată o faptă a omului?
Răspunsul este, desigur, afirmativ, dar posesia îndelungată duce la stabilirea
servituţii numai ca urmare a exercitării dreptului potestativ prevăzut în art. 616 C.civ.
În mod intuitiv, dar totuşi foarte limpede, această idee a fost afirmată de multă vreme
în practica judiciară: „Dacă, în adevăr, servituţile de trecere (n.n. — este vorba de
servituţile stabilite prin fapta omului) nu pot servi de bază unei acțiuni posesorii şi
nici nu se pot dobândi prin prescripțiune, nu este tot astfel cu servitutea prevăzută de
art. 616 din Codul civil pentru locurile înfundate, căci această servitute existând în
temeiul art. 616 din Codul civil, are titlul ei chiar în lege şi nimic nu exclude dobân-
direa prin prescripțiune a exerciţiului ei printr-un anume loc determinat şi nimic nu
 5 , , ,
124 Tipologia drepturilor reale principale Limitele exercitării dreptului de proprietate privată 125
împiedică, prin urmare, ca acest exercițiu, deși necontinuu, să
prin fie garantat
acțiunea posesorie în cazul în care ar fi întrunite celelal dar, în acest ultim caz, numai dacă servitutea de trecere nu a fost dobândită inițial
te condițiuni cerute cau prin uzucapiune. Criteriul necesităţii poate să opereze şi în sensul diminuării servi-
aceste acţiuni.” Această soluție a fost consacrată în
art. 619 din Noul Cod civil în tuţii, caz în care proprietarul terenului pe care aceasta se exercită este îndreptățit să
care se precizează că întinderea şi modul de exercitare a dreptului de trecere se ceară restrângerea servituţii. Restrângerea poate fi consimțită de titularul servituții
determină nu numai prin convenţie sau prin hotărâre judecătorească, ci şi „printr-o sau poate fi dispusă de judecător. Dacă însă servitutea de trecere a fost dobândită prin
folosință continuă pe timp de zece ani”.
” uzucapiune, restrângerea ei poate fi obţinută numai prin convenția părților, iar nu şi
Aşadar, prescripţia achizitivă nu priveşte dreptul de trecere, cu toate componen-
tele sale, întrucât dreptul potestativ își are prin acţiune în justiție. Proprietarul terenului pe care se exercită servitutea poate să
izvorul în lege şi în situația locului ceară schimbarea conținutului acesteia, de exemplu, pentru efectuarea unor lucrări
înfundat, indiferent de voinţa vecinului, ci numai o componentă a dreptului de
trecere, respectiv servitutea legală de trecere necesare pentru repararea fondului său, cu condiţia ca noua cale de trecere să fie la
srricto sensu, ceea ce presupune stabi- fel de comodă pentru proprietarul locului înfundat.
lirea locului pe unde se exercită servitutea şi a întinde
rii acestuia. În aceeaşi ordine
de d) Accesul temporar pe terenul vecin pentru repararea şi întreținerea construcției
idei, s-a apreciat că şi în situaţia în care s-a stabilit locul
de trecere prin convenţie sau proprii. Dreptul de trecere a fost interpretat extensiv în doctrină și în jurisprudenţă în
prin hotărâre judecătorească,
servitutea legală de trecere stricto sensu oate
stabilită, pe temeiul prescripției achizitive, în alt loc care fi sensul că, pe temeiul prevederilor art. 616 C.civ., proprietarul unui loc înfundat poate
a fost utilizat timp de 30 de să treacă pe terenul proprietatea vecinului pentru a executa lucrările de reparaţie sau
ani (10 ani, conform art. 619 din Noul Cod civil) pentru
trecere, fără opunerea
pro- de întreținere la construcția proprie. Cum am văzut, în Noul Cod civil, această împre-
prietarului vecin, Mai mult, servitutea legală de trecere
srricto sensu poate fi dobân. jurare a fost reglementată în mod distinct în art. 622, astfel încât ea nu va mai putea fi
dită, în privința locului pe care se exercită, prin uzucapiune,
chiar dacă acest loc este subsumată dreptului legal de trecere.
un teren proprietate publică sau afectat de un regim juridic
de inalienabilitate | F. Titularul dreptului de trecere. De regulă, dreptul de trecere aparține proprie-
Dreptul de a cere stabilirea servituţii este imprescriptibi
l. Altfel spus se aplică tarului locului înfundat. S-a recunoscut însă că şi titularii celorlalte drepturi reale
regula din materia drepturilor potestative. Desigur, acest
drept încetează în roreatul asupra lucrului au şi calitatea de titulari ai dreptului de trecere în toate ipostazele sale.
în care încetează situația de loc înfundat [art. 617 alin.
(3) din Noul Cod civil] Desigur, este vorba de titularii celorlalte drepturi reale principale (cu excepția
Ă b) Servitutea legală de trecere stricto sensu.
Odată ce a fost stabilit locul i dreptului de servitute): uzufruct, uz, abitație şi superticie.
întinderea servituţii legale de trecere srricto Sensu, aceasta se poate exercita în mod
efectiv. Din acest moment, proprietarul locului înfund În schimb, detentorul precar al locului înfundat nu are calitatea de titular al
at are, asupra terenului veci- dreptului de trecere, dar, dacă servitutea legală de trecere stricto sensu s-a stabilit în
nului său, un drept asemănător unui dezmembrământ al
proprietății. favoarea titularului dreptului real principal asupra locului înfundat, detentorul precar
Proprietarul terenului asupra căruia apasă servitutea
păstrează toate atributele beneficiază de servitute cu acelaşi titlu precar.
dreptului său de proprietate, inclusiv prerogativa
îngrădirii terenului, cu conditia de a G. Obligaţia de despăgubire. a) Criteriile şi formele despăgubirii. Recunoaşterea
nu împiedica în niciun fel exercitarea dreptului
de trecere, conforma conținutului servituţii legale de trecere stricto sensu presupune însă și dreptul corelativ la
precizat la naşterea servituţii, prin acordul părților, prin
hotărâre judecătorească sau despăgubire. Proprietarul pe al cărui teren se exercită servitutea poate cere să fie
prin prescripţie achizitivă.
o despăgubit. Proprietarul locului înfundat are obligaţia să plătească o despăgubire în
Servitutea legală de trecere, ca şi dreptul potestativ de
a cere stabilirea acestei proporţie cu pagubele suferite de proprietarul vecin, iar nu în raport cu folosul pe
servituţi, încetează în momentul în care dispare caracte
rul de loc înfundat, Încetarea care l-ar avea el însuşi ca urmare a exercitării dreptului de trecere; dacă vecinului nu i
operează indiferent de modul în care s-a stabilit conținu
tul concret al servituții de se cauzează o pagubă sau dacă înfundarea locului este consecința unui acţ de
trecere: convenție, hotărâre judecătorească sau prescripţie
achizitivă. înstrăinare (vânzare, donaţie, schimb etc.), a unui testament, a unui act de partaj ori a
| c) Dreptul de a cere modificarea servituţii legale
de frecere stricto sensu. Modi- unui alt asemenea act încheiat de proprietarul vecin, proprietarul locului înfundat nu
ficarea împrejurărilor care configurează modul rezona
bil de exercitare a dreptului de datorează nicio despăgubire.
proprietate asupra locului înfundat justifică şi modificarea
servituții legale de trecere Dacă servitutea de trecere a fost dobândită prin prescripţie achizitivă nu se mai
stricto sensu. Altfel spus, criteriul necesităţii acţionează
în mod diferit în funcţie de pune problema plăţii unei despăgubiri.
schimbarea circumstanțelor. Dreptul de a cere extinderea b) Prescripția dreptului la despăgubiri. Acţiunea în despăgubire este prescripti-
servituții legale de trecere
sau schimbarea conținutului acesteia este o continuare
a dreptului potestativ de a cere bilă, astfel încât, după trecerea termenului de prescripţie de 3 ani, exercitarea
stabilirea servituţii. Acest drept poate fi realizat prin conven servituţii legale de trecere stricto sensu nu mai poate fi compensată (art. 619 C.civ.).
ţia părților sau în justiţie,
Termenul de prescripţie începe să curgă de la data la care se recunoaşte exercitarea
servituţii legale de trecere stricto sensu, iar nu de la data înfundării terenului. Această
Coa 2„unea de Casaţie,a: secția civilă,
a
decizia nr. 870/1911, în C. Hamangiu, N. Georgean idee a fost expres consacrată în art. 620 alin. (1) din Noul Cod civil. Într-adevăr, la
ou civil adnotat, vol. I, Editura Librăriei „Universala”
p. 696, pct. 8. În sens contrar, a se vedea jurisprudența menționată
Alcalay&Co., Bucureşti 1925, această ultimă dată se naşte doar dreptul potestativ de trecere, dar plata despăgubirii
, ibidem, pct. 5. este justificată de dobândirea servituţii de trecere propriu-zise.
 126 Tipologia drepturilor reale principale Limitele exercitării dreptului de proprietate privată 127
Prescripția dreptului vecinului de a cere despăgubiri nu împiedică vedere limitele materiale, iar apoi limitele juridice stabilite de legiuitor sau de
însă în niciun
fel exercitarea servituţii legale de trecere stricto sensu. proprietar, pentru ca în final să se pună problema admisibilității limitelor judiciare.
Cc) Posibilitatea restituirii parţiale a despăgubirii. În cazul încetării Această admisibilitate a limitelor judiciare într-un sistem de drept care face parte
servituţii de
trecere ca urmare a desfundării locului, s-a apreciat că proprietarul din familia dreptului continental, cum este cazul sistemului de drept român, a
care a plătit des-
păgubirea printr-o sumă globală are dreptul la o restituire parţială, întâmpinat o explicabilă rezistență, întrucât judecătorul trebuie să aplice legea, iar nu
prin deducerea
pagubei suferite de vecin în raport cu durata efectivă a servituţii. să o creeze. În ciuda acestei rezistenţe, ideea limitelor judiciare a fost admisă mai
Soluţia a fost
înscrisă în art. 620 alin. (2) din Noul Cod civil. Desigur, cel care cere întâi în jurisprudență, iar apoi în doctrină. Controversată a fost şi a rămas chestiunea
restituirea
despăgubirii trebuie să dovedească mai întâi plata acesteia. fundamentării acestor limite judiciare ale exercitării dreptului de proprietate privată.
Altfel spus, pe ce se întemeiază puterea judecătorului de a stabili asemenea limite?
Secțiunea a IV-a. Limite judiciare stabilite în interes privat, Mai întâi s-a evocat obligaţia născută din cvasicontractul de vecinătate, care ar
în materie imobiliară, în cadrul raporturilor de vecinătate rezulta din prevederile art. 588 C.civ., apoi s-a recurs la ideea răspunderii civile
delictuale în forma ei generală sau în forma particulară a abuzului de drept, pentru a
127. Precizare prealabilă. Noţiunea de limite judiciare ale exercitării se vorbi în final de depăşirea inconvenientelor normale ale vecinătăţii.
dreptului
de proprietate privată poate crea o confuzie. Într-adevăr, în caz de litigiu, 128. Principiul echităţii ca fundament al limitelor judiciare ale exercitării
judecătorii
sunt suverani să aprecieze modul de aplicare a legii, în funcţie de împrejur dreptului de proprietate privată. La o analiză atentă, limitele judiciare ale exerci-
ările de
fapt. Așadar, limitele legale ale exercitării dreptului de proprietate privată tării dreptului de proprietate privată sunt stabilite printr-o judecată în echitate. Astfel
se aplică
în concret, tot de către judecător. Nu trebuie să se confunde însă se explică rezistența întâmpinată în procesul de recunoaştere a acestor limite, mai
limitele legale
stabilite pe cale judiciară cu limitele judiciare propriu-zise. Așadar, întâi în jurisprudență, iar mai apoi în doctrină.
limitele judiciare
ale exercitării dreptului de proprietate privată sunt stabilite de judecăto Într-adevăr, în sistemul nostru de drept, care face parte din familia dreptului conti-
r în absenţa
unei prevederi legale, într-o situaţie de fapt care face necesară o asemene nental, judecata în echitate este, de regulă, prohibită. Cu toate acestea, chiar în Codul
a limită
pentru a păstra echilibrul între sferele de exercitare ale drepturilor civil se prevede, în art. 3, că „Judecătorul care va refuza de a judeca, sub cuvânt că
de proprietate
privată aparținând unor proprietari diferiţi. Desigur, problema păstrării legea nu prevede sau că este întunecată sau neîndestulătoare, va putea fi urmărit ca
acestui
echilibru se pune, în primul rând, în materie imobiliară, în raporturi
le de vecinătate culpabil de denegare de dreptate”. Este adevărat că în textul imediat următor (art. 4)
Nu este exclus însă ca exercitarea dreptului de proprietate asupra unui se adaugă că „Este oprit judecătorului de a se pronunța, în hotărârile ce dă, prin cale
imobil să
cauzeze anumite pagube nu numai vecinilor, ci şi altor persoane care de dispoziţii generale şi reglementare, asupra cauzelor ce-i sunt supuse”,
locuiesc sau
care au în proprietate imobile situate la o mai mică sau la o mai mare
depărtare. Mai Aşadar, Codul civil, pe de o parte, sancţionează denegarea de dreptate, iar, pe de
ales când este vorba de exploatarea unor proprietăţi industriale, consecin
țele păgubi- altă parte, interzice judecătorului să dea hotărâri cu caracter normativ.
toare se pot întinde asupra unui cartier, asupra unei localități sau chiar asupra unei Între aceste două reguli nu există însă nicio incompatibilitate. Altfel spus, jude-
întregi regiuni. În sens larg, este însă vorba tot de raporturi de vecinăta
te. cătorul poate soluţiona o pricină, chiar în absenţa unei dispoziţii legale exprese
| Aşadar, limitele legale ale exercitării dreptului de proprietate
despart sfera pentru soluționarea unei probleme de fapt, făcând apel fie la analogia legii, fie la
Juridică în care dreptul există și este exercitat potrivit prerogativelor
sale de zona analogia dreptului. Dar, în acest ultim caz, întemeierea soluţiei pe principiile generale
inexistenței dreptului. Limitele judiciare restrâng exercitarea dreptului
de proprietate ale dreptului înseamnă, printre altele, și o judecată în echitate. Într-adevăr, principiul
mai mult decât o fac limitele legale. Chiar în interiorul sferei juridice
în care dreptul echităţii este pilonul central al sistemului de principii care fundamentează dreptul în
există Şi ar putea fi exercitat potrivit prerogativelor sale, judecătorul poate
fixa anu- general, dreptul civil în special.
mite limite pentru a împiedica producerea prejudiciilor în patrimon
iul unuia sau În aplicarea acestei concepții, judecătorul apreciază asupra limitelor interne ale
altuia dintre vecini. Astfel înțeleasă, problema limitelor judiciare ale exercităr
ii drep- dreptului de proprietate, asemănător aplicării teoriei abuzului de drept, dar, spre
tului de proprietate privată interferează, dar, cum vom vedea, fără
a se confunda bi deosebire de această ultimă ipoteză, el apreciază şi asupra caracterului anormal al
problema abuzului de drept. Într-adevăr, aceste limite judiciare sunt legate
de ipote- inconvenientelor, respectiv asupra caracterului anormal al prejudiciilor cauzate în
zele în care prejudiciile suportate de vecini sunt cauzate de o activitate
neculpabilă exercitarea dreptului de proprietate dincolo de limitele interne. Tot spre deosebire de
| Dincolo de orice fundamentare, este firesc ca dreptul de proprietate
să fie exer- teoria abuzului de drept, în această concepție culpa proprietarului nu mai este rele-
citat astfel încât să nu se cauzeze pagube unor terțe persoane. Este
adevărat că vantă. Prin aceste aprecieri, judecătorul fixează limitele judiciare, ca limite interne
adagiul qui suo iure utitur, neminem laedit ar părea să justifice exercitarea
drepturilor ale exercitării dreptului de proprietate privată în raporturile de vecinătate. Dincolo de
subiective civile, deci şi a dreptului de proprietate privată, în mod nelimitat
. De multă aceste limite, activitatea chiar neculpabilă a proprietarului, în măsura în care
vreme s-a admis însă că exerciţiul dreptului de proprietate privată,
ca şi exerciţiul cauzează prejudicii vecinilor, determină naşterea obligaţiei de despăgubire; această
drepturilor subiective civile în general, nu este nelimitat. Iniţial, au fost avute în
concepție a fost consacrată în Noul Cod civil în art. 630 alin. (1), în care se arată că
 128 Tipologia drepturilor reale principale
Limitele exercitării dreptului de proprietate privată 129
„Dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său,
decât cele normale inconveniente mai mari
în relaţiile de vecinătate, instanța de jude sau nu obligaţia de reparare a prejudiciului. În mod simetric, trebuie să se țină seama
derente de echitate, cată poate, din consi-
să î] oblige la despăgubiri în folosul celui de elementele personale relevante care caracterizează pe autorul prejudiciu ui. ar
restabilirea situaţiei vătămat, precum şi la
anterioare atunci când acest lucru este posib Cât priveşte modalităţile de reparare a prejudiciului, cel viat poale să ee a
Inconvenientele legate de vecinătate il”. despăgubiri, adică o sumă de bani echivalentă valorii prejudiciului.
se împart în două categorii: cele cauza . Ineă despă-
exercitarea dreptului de te prin gubiri, victima poate solicita instanţei de judecată să oblige vecinu a în area
proprietate fără depăşirea limitelor mater
exemplu, iale ale fondului (de
cu ocazia executării unor lucrări activității păgubitoare, în măsura în care această activitate nu se desfăşoară pe | i
de const
rucții, se produc fisuri în
construcţia vecină) și cele cauzate prin unei autorizații emise cu respectarea condiţiilor legale. De asemenea, măsura înce
depăşirea limitelor propriului fond şi intro
cerea (immissio) unor elemente mater du- tării activităţii n-ar putea fi dispusă de judecător dacă ea este ÎN DI
iale în subsolul, solul sau spațiul supr
fondurilor vecine: substanțe chimi apus raport cu valoarea prejudiciului. Această idee a fost consacrată în art. 6 alin. )
ce, fum, miros, zgomot, unde elect
apreciat că inconvenientele din prima rice etc, S-a din Noul Cod civil. În plus, vecinul poate fi obligat, pe cale de ordonanță preşe
categorie justifică naşterea unei obligaţii
despăgubire numai dacă ele au fost săvâr de dințială, să ia măsuri pentru restrângerea efectelor prejudiciabile ale unei anumite
şite cu vinovăţie, caz în care nu mai
importanță dimensiunea prejudiciului; are activităţi sau pentru prevenirea ori diminuarea prejudiciilor, soluţie preluată în
altfel spus, în acest caz este vorba de o
dere civilă delictuală. Ca urmare, numa răspun- art. 630 alin. (3) din Noul Cod civil.
i inconvenientele din cea de-a doua
dacă nu se înfățișează ca un prejudiciu categ orie,
minor şi dacă nu poate fi angajată răspunde
delictuală, inclusiv în forma răspunderi rea
i pentru abuzul de drept, sunt susce Secţiunea a V-a
da naştere unei obligaţii de reparare ptibi le de a
a prejudiciului pe temeiul echităţii
aşa-numitor obligaţii normale de vecinătate sau al Limite voluntare stabilite în interes privat, în materie
.
Această obligaţie subzistă chiar în ipote imobiliară, în cadrul raporturilor de vecinătate
za în care proprietarul a avut autorizați
administrativă necesară pentru desfăşur a
area unei anumite activităţi sau a obţin
concesionarea unui serviciu public. ut 130. Tipuri de restrângeri voluntare ale exercitării dreptului de proprietate
Ca urmare a dezvoltării legislaţiei privi privată. Exercitarea acestui drept poate fi restrânsă și prin voința proprietaru ui, pe c i
nd protecția mediului”!, există tendința
obligaţia de reparare a prejudiciului cauza ca testamentară sau convenţională. În acest sens, în art, 626 din Noul Cod civil seprove e
t prin poluare să înglobeze parțial oblig
de reparare pentru prejudiciile cauzate, aţia că „Proprietarul poate să consirtă la limitarea dreptului său prin acte Îugice acă nu
fără culpă, în raporturile de vecinătate
introducerea unor elemente materiale în prin încalcă ordinea publică şi bunele moravuri”. Dezmembrămintele dreptului e proprie”
subsolul, solul sau spațiul suprapus fondu
rilor vecine (immissio). - tate pot fi constituite prin testament sau convenție şi ele pot fi privite, într-un ser
general, ca limite juridice ale exercitării dreptului de proprietate. Propriu-zis însă,
129. Criterii de apreciere a limitelor
judiciare. Moda lităţi de reparare a pre- dezmembrămintele sunt mai mult decât restrângeri ale exercitării dreptului de proprie-
judiciului. Deşi este suveran să aprec
ieze limitele judiciare ale exercitări
i dreptului tate, ele reprezintă o fragmentare a acestui drept. Aşadar, nuda proprietate n sate gar
de proprietate privată în raporturil
e de vecinătate, judecătorul nu un drept de proprietate restrâns în exercitarea sa, ci constituie un Crepr rea
arbitrar. În acest sens, s-a trebu ie să fie
apreciat că numai prejudiciile de o anum dreptul de proprietate, ca şi uzufructul, uzul, abitaţia, superficia sau servitu SN i den.
reparate, întrucât raporturile de vecin ită gravitate pot fi
ătate presupun, prin ele însele, accep Totuşi, servitutea se apropie mai mult de ideea de restrângere a exerci în ep
reciprocă a inconvenientelor dacă acest tarea
ea rămân la un nivel rezonabil. De aseme tului de proprietate privată, întrucât ea nu are în vedere întregul pun care o mează
aprecierea gravităţii inconvenientelor, respe nea,
ctiv a prejudiciilor, trebuie să se facă prin obiectul dreptului de proprietate privată, ci numai O anumită zonă a bunu ui resp “
raportare la timpul şi locul în care se desfă
şoară raporturile de vecinătate. tiv. Oricum, toate dezmembrămintele, inclusiv servituțile care au valoare de
Tocmai pentru că obligația de reparare
a prejudiciului se naşte independent de ăminte, vor fi tratate într-un capitol separat. o | |
culpă, în această materie s-a admis
că limitele judiciare se stabilesc nu A oi ear este posibilă restrângerea exercitării unuia sau altuia
abstract, ci şi în funcţie de anumite elem în mod
ente personale. Profesia celui prejudicia dintre atributele dreptului de proprietate privată, fără a se constitui însă un came
starea sănătății, condiţia materială sunt t,
elemente care trebuie să fie avute în veder brământ. De exemplu, deşi potrivit legii, regulamentelor sau obiceiului, trebuie să
judecător în momentul în care stabileşte e de
limitele judiciare şi apreciază dacă s-a existe o anumită distanță a construcțiilor față de linia de hotar, proprietarul unui teren
născut
îşi poate restrânge dreptul de a construi, mărind această distanță prin oonigația pe care
 Principala reglementare în materie
este constituită de Ordonanţa de urgen şi-o asumă. Nu se naşte, în acest caz, un dezmembrământ al proprietății, în
nului nr. 195 din 22 decembrie 2095 privi ță a Guver- ] ită niciun atribut asupra acestui teren. | Aa
nd protecţia mediului, publicată în Monit
al României, Partea I, nr. 1196 din orul Oficial
30 decembrie 2005, modificată succe e ai drastică autolimitare a exercitării dreptului de proprietate privată este
fiind realizată prin Ordonanța de urgen siv, ultima modificare , N „22
ţă a Guvernului nr. 164 din 19 noiembrie inalienabilitatea, chestiune analizată anterior“.
modificarea și completarea Ordonanţei 2008 pentru
de urgență a Guvernului nr. 195/2005 privi
mediului, publicată în Monitorul Oficial nd protecția
al României, Partea [, nr. 808 din 3 decem
brie 2008. 22 A se vedea supra, nr. 109, lit. B,b).
130 Tipologia drepturilor reale principale
E A , _
paie posibil ca proprietar ul sâ-ŞI restrâAa ,
ngă exercitarea propriului drept, permițând
ast ărgirea sferei de exercitare a dreptului de proprietate
al vecinului. Nici în acest
nu este vorba însă de nașterea unui dezmembrăm
ânt, întrucât vecinul nu
NICIO prerogativă asupra fondului primului proprietar.
. . . .
. -

pm
rim

Capitolul IV
Regimul juridic al terenurilor şi al construcțiilor
proprietate privată

Secţiunea Î
Regimul juridic al terenurilor proprietate privată

131. Incapacitatea specială prevăzută în art. 44 alin. (2) fraza a II-a din
Constituţie. A. Observaţii generale. Potrivit art. 44 alin. (2), fraza a Il-a din
Constituţie, în forma revizuită: „Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de
proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea
României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este
parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum și
prin moștenire legală.”
Mai întâi, este de observat că textul nou din Constituţie are o formulare pozitivă,
iar nu una negativă. Ca urmare, sfera incapacității legale de a dobândi dreptul de
proprietate privată asupra terenurilor de către cetățeni străini și apatrizi rezultă
dintr-o interpretare per a contrario a noului text constituţional.
Aşadar, în acest text sunt prevăzute două ipoteze în care cetățenii străini şi
apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor. Per a
contrario, ei nu pot dobândi un asemenea drept în toate celelalte ipoteze, altele decât
cele două menționate expres.
B. Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățeni
străini şi apatrizi în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Euro-
peană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reci-
procitate, în condițiile prevăzute prin lege organică. Libera circulaţie a bunurilor,
principiu fundamental al spaţiului economic european, cuprinde în sfera sa de
aplicare şi terenurile. Procesul de aderare a României la Uniunea Europeană a impus
revizuirea textului constituţional în ce priveşte formularea incapacității de a dobândi
terenuri de către cetățenii străini şi apatrizi.
În acest context, dispoziţiile art. 44 alin. (2) fraza a Il-a din Constituţie recunosc
posibilitatea cetăţenilor străini și apatrizilor de a dobândi dreptul de proprietate
asupra terenurilor, dar numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea
Europeană.
Pe acest temei, precum şi pe temeiul Tratatului de aderare a României la Uniunea
Europeană, a fost adoptată Legea nr. 312 din data de 10 noiembrie 2005 privind

! Tratatul de aderare a României la Uniunea Europeană a fost ratificat prin Legea nr, 157
din 24 mai 2005, pentru ratificarea Tratatului dintre Regatul Belgiei, Republica Cehă, Regatul
Danemarcei, Republica Federală Germania, Republica Estonia, Republica Elenă, Regatul
Spaniei, Republica Franceză, Irlanda, Republica Italiană, Republica Cipru, Republica Letonia,
 132 Tipologia drepturilor reale principale , , , e 33
Regimul juridic al terenurilor şi al construcţiilor proprietate privată l
dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenuril or de , , Aa tor
apatrizi, precum şi de către persoanele către cetăţenii străini Şi România nu a încheiat niciun asemenea tratat internațional care să îngăduie anumitor
juridice străine”. Conform art. 3 din aceas 1 Îîn Româ ânia.
„Cetăţeanu l unui
tă lege, ățeni străini
cetățeni străini şişi anumitor 1 apatrizizi i săSă dobândească
â ă terenuri 1252005. În ai. 6Preve
alin (9)
stat membru, apatridul cu domiciliul
România, precum şi persoana juridică
într-un
stat membru sau în tituţi
constituțională ă este reluatăăî în art „6 alin. (1) din Legea nr. 3 dica , , e statea
constituită în conformitate cu legislaţia ă rținând sare
juridicăică aparținea
aparţinând s or
membru pot dobândi dreptul de propr unui stat s-a adăugat căă „Cetăţeanul
ă s trăin,
ăi apatridul
1 şi persoana juri
ietate asupra terenurilor în aceleaşi asupra terenurilor diţii m avorar
cele prevăzute de lege pentru cetățenii român condiții cu terțe nu pot ândi
dobândi dreptul de p roprietate
i şi pentru persoanele juridice române”,
Regula instituită prin acest text operează bile decât cele aplicabile cetățeanului unui stat membru şi persoanei juridice
de la data aderării României | a Uniunea jte îîn conformitate
tuite ita islaţia u unui stat n membru.”
cu legislaţia | a
Europeană (1 ianua rie 2007) numai pentru persoanele
menţionate, care aveau la data Prin art. 7 din aceeași lege, a fost modificat articolul 6 dn Ordonanţa % urzenți a
respectivă drept de rezidenţă sau, după caz,
un sediu secundar pe teritoriul României Guvernului 1 nr. 92 dini data de 3 0 decembrie ] 2007
200 privind
ivi stimu area
„Stimularea i avestiţ
invest ilor
şi numai cu privire la dreptul de
proprietate asupra terenurilor pentru căcă , „O societate comercială, persoană juridica jur rezidenta ă sau
secundare, respectiv sedii secundare reședințe directe”,
i izându-se
4 precizându-se
[art. 4 corelat cu art. 2 lit, c)]. Celelalte ă poate dobândi ândi orice o r i c e r
drepturii reale asupra bunurilor
î i aa , AIE
menţionate în art. 3 persoane ]
nerezidentă,
pot dobândi dreptul de proprietate asupra resp
categorie la împlinirea unui termen de 5 terenurilor din această ării
necesarăă derulării activităţii
activităţii sale,
sale, potrivit obiectului social, , cuSUL rospetarea prelo
ani de la data aderării României la Uniunea ]
derilor ivi
legale privind ândirea
dobândirea dreptului de proprietatee privată tă asupra ilor,
asup terenurilor,
Europeană (art. 4).
de cătreă ățenii străini
cetăţenii izi,
străini şi şi apatrizi, precum şi1 de
d către persoane ] e |
ionale !
Cu privire la dreptul de proprietate asupr ţ
a terenurilor agricole, pădurilor şi tere- j
Desigur, dacăă eseste vorba de o soci ietate comercială, | persoană juri pețonalitele
nurilor forestiere, regula instituită prin art.
Uniunea Europeană numai pentru fermierii
3 operează de la data aderării României la română ea poate să dobândească dreptul de proprietate asupra terenurilor în
„care desfăşoară activități independente țiile dreptului comun. | | j ceni
şi sunt, după caz: d căi cotă
C Dobândirea dreptului de proprietate asupra reremurilar
a) cetăţeni ai statelor membre sau apatrizi cu domici] iul într-un stat i -
membru, care ăini, şişi apatriziizi pri
străini prin moştenir) e legală.Ă Nouli texttext constituțion
constituţionzi înlătură 9 incert i
ituţional înlătură
îşi stabilesc reşedinţa în România dobân de căt
către
]
dine care exista i ior îîn legă
anterior ătură cuu posibilitatea
po bâi renurilor
b) apatrizi cu domiciliul în România” stem:
[art. 5 alin. (2) corelat cu alin. (4)]. străini şişi apatrizi
ățenii străini
etățenii izi prinpri moş tenire, > înÎn general. Din interpreta
inter
Calitatea de fermier trebuie să fie doved şi a art. 42 din forma nerevizuită a Consiitației a îi
it ă cu documente
emise, după caz, de at 41 alin. (2), fraza a Il-a
autoritățile competente „din statul membru erori af
s au de proveniență” ori cu atestatul eli- rezultat conciuzia că dreptul de proprietate privată asupra
berat de către organul competent din Româ ândit
dobândit pri moştenire
prin ă etăţeni
j de către cetăţ străini şi apatrizi. Această pretare are nu a
ni a [art. 5 alin. (3)]. Toate aceste perso
au obligaţia de a nu schimba destinaţia teren ane în jurisp
urilor dobândite până la împlinirea unui avut insă” până în prezent, nicio confirmare legală şi nicio confirmare
termen de 7 ani, calculat de la data aderăr denţa Curţii Constituţionale.
ii României la Uniunea Europeană [art.
alin. (1), (2) şi (5)]. Celel 5
alte persoane menţionate în art, 3 pot
proprietate asupra terenurilor agricole, dobândi „dreptul de
pădurilor şi terenurilor forestiere” numai
expirarea acestul termen.
după termenul de reciprocitate nu este incompatibil cu ideea de arata ŞI are getii în contextul
acestui text, caracterul reciproc al beneficiului acordat cetățeni or statelor p n a dea
Pe de altă parte, noul text constituțional
prevede că cetăţenii străini şi apatrizii pot ud terenuri Pe lângă acest sens al termenului de reciprocitate, în dreptul interna] onal
dobândi terenuri în proprietate şi în condiţiile a) înte sea
rezultate din alte tratate internaţionale există şi un alt sens, potrivit căruia anumite probleme pot fi rezolvate
la care România este parte, pe bază de [a se vedea, de exemplu, art. . 2) din Lezea
reciprocitate. Rezultă că, pe lângă alte lor, fie pe bază de reciprocitate
condiții, condi ţia reciprocităţii este obligatorie în asemenea îi 05 di fata de 22 septembrie 1992 cu privire la reglementarea raporturilor . . <p
tratate”. Deocamdată, î[n naţional privat (publicată în Monitorul Oficial al] României, Partea L ar. 295 sin
cinbrie 1992), în care se arată că „Scutirea de supralegalizare
este permisă în temeru,
Republica Lituania, Marele Ducat a] Luxem legii al unei înţelegeri internaţionale la care este parte România saupe pază ional :
burgului, Republica Un gară, Republica o din Le ca nr, 302 din 28 iunie 2004 privind cooperarea ju iciar internaţională în
Regatul Țărilor de Jos, Republica Austri Malta,
a, Republica Pol onă, Republica Portu sonoită asistenţ
Republica Slovenia, Republica Slovac ă, Repub
lica Finlanda, Regatul Suediei, Regatul
gheză , mit îi Penală în care se precizează că „În cazul în care statul român
Marii Britanii şi Irlandei de Nord (st Unit al judiciară în baza curtoaziei internaţionale, asigurarea reciprocității n cata ce că iti
ate membre ale Uniunii Europene) şi Repub
şi România privind aderarea Republicii Bulga lica Bulgaria
ria şi a României la Uniunea Europeană, 3022004 fost publicată în Monitorul Oficial al
de România la Luxemburg la 25 aprilie semnat ea Pereti etate Leea a
2005, publicată în Monitorul Oficial al judieiace romne în 594 din 1 iulie 2004 şi a fost modificată succesiv, ultima mociticare
Partea Î, nr. 465 din | iunie 2005. Ro mâniei,
* Publicată în Monitorul Oficial al Rom Bă realizată prin Legea nr. 222 din 28 octombrie 2008 pentru modificarea 5 completarea
âniei, Partea 1, nr. 1008 din 14 noiembrie 008| ii ea e ecitatea
* Termenul de reciprocitate are, în dreptu 2005. Legii nr. 302/2004 privind cooperarea judiciară
l internațional, mai multe accepţii. Este rie „ În aces s,
că, de regulă, tratatele internaţionale adevărat i rul Oficial al României nr. 758 din 10 noiem
au caracter sinalagm atic, instituind state înabsența nui at brie 1997,
reciproce pentru părți. Această regulă drepturi şi obligaţii Monito principiu de rezolvare a problemelor dintre
poate să cunoa scă însă și excepții. În o an
constituţional, reciprocitatea este însă oblig ipoteza textului * Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.
atorie, nefiind admisibilă nicio excepție.
Așadar, modificată succesiv, ultima modificare constând în cea menţionată în text.
 134 i , drepturilor reale principale etate privată 135
Tipologia Regimul juridic al terenurilor şi al construcțiilor propri
confDispoziţi
Sp ANile a 44 alin.
i (2) fraza a II-a din Constituţie, în forma revizuită drept public, în formă guvernamentală sau administrativă,
Această autoritate de
spatrizii poa vii partia, această interpretare. Într-adevăr, cetăţenii străini şi este dreptul de proprietate privată sau dreptul de
interferează cu puterea, care
era i, după revizuirea Constituţiei, dreptul de proprietate privată se confunda cu aceasta. Organizarea,
proprietate publică asupra terenurilor, fără a
asenenea dnei ra urbanismului la nivel naţional
moştenire legală. Per a contrario, ei nu pot dobândi un sistematizarea şi amenajarea teritoriului şi necesităţile
au mai con« ării dreptului de proprietate
şi la nivel local determină anumite limite ale exercit
rin moştenir
Pra oRte e testament
i e ară. „ A Astfel redactat „ noul l text constituţ
ituțiional
N nţ cun Cchivoc în legătură cu dobândi obândirea terenu | 1 i privată asupra terenurilor, stabilite în interes public.
egală de către cetăţenii străini şi apatrizi teritoriului si urbanismul”
s.9r pin moștenire Legea nr. 350 din 6 iulie 2001 privind amenajarea
eun De plus, SPspr e “eosebirei , de ipoteza rm art. | din această lege,
i anterioar
aterioarăă, în care momentul aplicării regulii cuprinde regulile generale în această materie. Confo
ii sint ului de dezvoltare durabilă și
n oieri în funcţie de calitatea persoanelor şi de destinaţia „Teritoriul României constituie spaţiul necesar proces
această| a , da înot cetățenii țării”.
ilitatea dobândirii
ri terenu
terenuri! or de către ă cetăţețenii străini
ățenii ăini şi și apatriziizi : îîn este parte a avuţiei naționale de care beneficiază toţi
tă £ Cara operează, , fără distincţie,
a revizuiri ențele organismelor naționale şi
He, chiar chiar dindi momentul intrării îînn vigoare vi Dincolo de regulile generale care stabilesc compet
amenajării teritoriului și al urbanismului, acest act normativ
n PR locale în domeniul
teaRațiuneaa pe pe i |care, îîn noua formulare constituț sm, documentaţiile de amenajare a
ională, s-a recunoscut posibili- cuprinde dispoziţii privind certificatul de urbani
e a most răni și a apatrizilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra tere le de amenajare a teritoriului
teritoriului şi documentaţiile de urbanism. Documentaţii
românes
l că n mŞi ieenire
murelegală este necesitate a de a consolidi a legăturil planul de amenajare a teritoriului
ăturile e dintre
di diaspora
i includ planul de amenajare a teritoriului naţional,
an (art. 40), iar documentaţiile de
zonal şi planul de amenajare a teritoriului judeţe
ai Ținând
i seam
mie de principii
incipii le care guvernează aplicarea legii în timp, cetăţenii şi rurale (art. 44), includ planul
urbanism, care au ca obiect localităţile urbane și
vicoareia [Et a, planul urbanistic zonal
urbanistic general şi regulamentul local aferent acestui
zi pot să dobândească terenuri în România de la data intrării în
Peer îsi e revizuire a Constituţiei, dar numai dacă succesiunea în legătură cu de detaliu (art. 45).
regulamentul local aferent acestuia şi planul urbanistic
ită calitatea lor de moștenitori legali s-a deschis după această dată să se exercite cu respectarea
Dreptul de proprietate privată asupra terenurilor trebuie
are a teritoriului şi de urbanism.
132, Corelaţia di : i restricţiilor cuprinse în aceste documentaţii de amenaj
unea de teritoriu şi terenurile care formează de urbanism vor fi analizate
obiectul proprietăţi
privată asupra terenuilo,
aa
Aă ațiunea limitării exercitării dreptului de proprietate
Limitele exercitării dreptului de proprietate privată legate
proprietate privată.
eritoriului, precura şi de nevoii egată de necesitatea sistematizării şi amenajării în paragraful privind regimul juridic al construcțiilor
are a teritoriului cuprinse în Legea
În completarea regulilor generale de amenaj
Teritoriul este un element speciale din Legea nr. 18/1991”
nr. 350/2001, trebuie să se țină seama de regulile
indispensabil pentru organi voile urbanismului modern.
norme de drept public E area oricărui stat, ceea ce explică reglementarea sa prin folosirea
care se referă la organizareaşi amenajarea teritoriului agricol, precum şi la
țional şi de drept adminisiati) p „ de drept internațional public, de drept constitu- terenurilor pentru producţia agricolă şi silvică.
teritoriului. De asemenea. î MA uterea de stat şi suveranitatea se exercită asupra În plus, înțelegerea regimului juridic al terenurilor
proprietate privată depinde şi
fiecărei unități aduni sist rucât existăo împărțire administrativ-teritorială, asupra din Legea nr. 247 din data de 19 iulie
de Titlul X („Circulaţia juridică a terenurilor”)
autoritatea unei al iv-teritoriale Qudeţ, municipiu, oraş, comună) se exercită justiţiei, precum şi unele măsuri
2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi
anumite comunităţi locale, prin organismele sale de conducere;. , 8
adiacente .

dacă * apar obiectul unei acțiuni de drept comun, întrucât

Totu fiii,
i, cât Posare
pri imi
pelimitarea i
graniţelor 3
între teritoriile diferitelor comunităţi locale,
locale (un municipiu și o comună) nu poate forma
modificarea. gucvederilo: Ie ecunoască accesul la justiţie, cât timp litigiul nu priveşte chiar timp prin acțiunea de drept comun nu se
s-ar încălca principiul separaţiei puterilor în stat. Cât
într-adevăr, Dotrivi art 73 AN prin care au fost stabilite sau modificate aceste graniţe. a lui conform legii, luându-se act că un
lege orsani solicită schimbarea hotarului stabilit prin lege, ci trasare
m an > lit, 0) din Constituţie, organizarea teritoriului se face prin sub acest aspect, acţiunea era admisibilă.
decret prezidenţial nu putea să modifice legea
prin fapte materiale și acte să ret a granițelor între teritoriile comunităților locale se face însă al Români ei, Partea |, nr. 373 din 10 iulie 2001, modifi-
* Publicată în Monitorul Oficial
pe cale administrati ae a ministrative, Erorile săvârşite cu această ocazie pot fi îndreptate Legea nr. 242 din 23 iunie 2009 privind
cată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin
contencios admis arie „Se nu se ajunge la o asemenea soluţie, fie pe calea unei acţiuni în pentru modificarea şi completarea Legii
aprobarea Ordonanţei Guvernului nr. 27/2008
justiţie. confor rocedui ese atacă un act administrativ ilegal, fie pe calea unei acțiuni în şi urbani smul, publicată în Monitorul Oficial al
nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului i
acţiuni în erănitute faca rept comun. Această ultimă acțiune poate fi asimilată unei
României, Partea 1, nr. 460 din 3 iulie 2009.
dreptul de proprietate n o identifica în totalitate cu aceasta, întrucât nu se întemeiază pe
7 A se vedea supra, nr. 33, nota 14.
priului ter Cui Pe dreptul comunității locale de a-şi exercita autoritatea asupra pro- 1, nr. 653 din 22 iulie 2005 şi modifi-
5 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea
adminisearivă e su imperiul Constituției din 1965, potrivit art. 43, pct. 7, organizarea tă prin Ordona nţa de urgenţă a Guvernului nr. 35
cată succesiv, ultima modificare fiind realiza
eronată solutia intai se stabilea prin lege, măsuri financiare în domeniul cheltuielilor
iar nu prin decret prezidenţial. Este deci din 11 aprilie 2009 privind reglementarea unor
rul Oficial al României nr. 249 din
de personal în sectorul bugetar, publicată în Monito
nepublicată) i ței supreme (C.S.]., secția civilă, decizia nr. 2102 din 22 mai 2003
prin care s-a decis că delimitarea hotarului între teritoriile a două comunităţi
14 aprilie 2009,
 136 Tipolog
] ia! drepturilor
i reale principale
137
133. Princiniul o .. Ii, Regimul juridic al terenurilor şi al construcţiilor proprietate privată
expr ineipiul pere circulații a terenurilor. Acest principiu este consacrat
de dobândire a
Terenur
s ile ari.propriet
1 din ate TitluloaX dinîi Legeag n r. 247/2005. „ PotPotrivit
IVI acestui 1 text legal bilizarea priveşte numai actele juridice între vii, iar nu şi alte moduri
la zece ani),
„Terenu
» ro prietate privată, indifere nt de destinaţ
inațiaia șişi titti ularul lor, sunt i ră nân
â proprietăţii) şi temporară (durata interdicţiei de înstrăinare este limitată
în cin
circuitul civil. , Ele pot fi înstrăi
instrăinate şi i dobândi
ândite.
te liiber prin| oricare
i . din
dini mnodurili e cu caracter propter rem, iar nu o incapacitate specială de înstrăinare.
Conform acestui
prevăzute de lege, cu respectarea dispoziţiilor prezentei legi” B. Ipoteza specială prevăzută în art. 497 alin. (4) C.proc.civ.
, A . . .....

i
9

funciară
cui text legal, „Drepturile reale înscrise după notarea somaţiei de plată în cartea
cest

principiu este o aplicare a principiului libertăţii de a dispune,

. . | « . . . . . . ”

expres consa de cazurile

orală i : . can, 0 din Noul Cod civil, în care se arată că „Oricine nu vor putea fi opuse urmăritorului creditor şi adjudeca tarului, în afară
poate dispune
adjudeca tarul s-a declarat
er dee bui
bunurile sale, , dacă legeagea nu prevede îiîn mod expres ,altfel.” La râ ă expres prevăzute de lege sau de cazul în care creditorul sau
sumele necesare
principi cum ţi se de întâ
Dar, ul aşalibertăţi a dispune
i este o manife
măr i stare a princip
principiul
Aș ui libertăţi
iului libertăţii
tertii de e seevoinţă.
i de acord cu acel act ori debitorul sau terțul dobânditor a consemnat
de executare”.
| ,Ş se întâmpl plă ă şşii cu principiul ul libertăţ iiţ de voinţă,
libertăţii | , princ
principiul li i l acoperirii creanţelor ce se urmăresc, inclusiv dobânzile şi cheltuielile
eta a terenurilor este îngrădit de lege în dublu sens Evident, în sfera noțiunii de imobil intră şi terenurile. Deşi în acest caz nu se
po Preiau bere
ilitatea actului
ere ai nt
întâi, „ legiuito
leg rul a prevă zut mai i multe cazur
azuri i dede inalien
inali abilita
ii te temporară ă a prevede în mod expres o interdicție de înstrăinare, ci numai inopozab
re de drepturi reale, în realitate situațiile sunt echiva-
de înstrăinare sau de constitui
u Pi În al doilea rând, ea nulităţii este înlocuită cu sancţiun ea inopo-
rând, pasele£ Juridic
juridi e prevăzu ă te în art. 2 din Titlul X din Legea lente. Singura diferenţă este că sancţiun
. Ace seu rebuieSă să fefie încheiate în formă autenticică de constitui re de drepturi reale. De lege ferenda,
ă, , sub sancţ unea
i nulității
ității absolute zabilității actului de înstrăinare sau
| d pentru înstrăin area imobilul ui după
stricțiiț sunt fie o înlăt urare temporară, ă, fiefi doar imitar | este preferabil să se prevadă sancţiunea nulităţii
atributului dispoziţ$ i iei
Hei juridice e didin conținu
Juridic ţ j tul dreptului i de proprieti ate.2 C Cina momentul notării somaţiei în cartea funciară.
i Bai i
autentice ce apă
apare și _ ca o Îngri îngrădirre a princip
îngrădi iului
inciniul ui co nsensualismulu iP „ erinţa juridi
i 1 actelor forrvei privire la terenuri și
expresie particulară a principiului libertăţii de voinţă 135. Forma autentică a actelor juridice de dispoziție cu
o ie „(1) Terenurile cu sau
ere ntr-un sens
sens mai mai general ge locuinţe. Potrivit art. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005:
i
, incapac it
itatea special al ă constit uţional ă de a dobândi şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de
renur » menţio
n e îneră . . 5 şi fără construcții, situate în intravilan
nată mai sus, este şişi ea ea o grădire
îngrădir a princip iului vii, încheiate în
ui liberei circulații a
întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între
incipiul
formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute .
134, IRA . real asupra
iza pa Cazuri de inalien abilitate temporară > legală a terenurilor. Cea mai dras (2) În cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept
ia sau întinder ea acestora,
e a exercitării dreptului de propri prietate este, cum am văzut”,
inal ili unui teren cu sau fără construcţie, indiferent de destinaţ
tatea. Chiar
Eesini tau eaedacă este prevăzăzută
ută de lege,
ge, aceasta trebuieue săsă aibăaibă caract
caracter tetemporar dispoziţiile alin: (1) se aplică în mod corespunzător.”
Cetăți toru de Pa văzut mai multe cazuri de e inalien 10! alin. (1) din Legea locuinței, nr. 114 din data de
inali abilli
abilitat e temporarăară a terenurilor În plus, potrivit art.
]o ate şi dobân-
11 octombrie 1996", „Locuinţele şi unităţile individuale pot fi înstrăin
ea nulității
„e: phetienabititatea prevăzută în art. 32 alin. (1) din
Legea nr. 18/1991 repu dite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiun
părților comune
ală. Potrivit acestui text legal, „Ti
gal, „Teren ibui conform art. 19
ul atribuit ali 21 și i absolute. Dreptul de proprietate comună, forțată şi perpetuă asupra
ate exclusivă care
art. 43 nu poate
i fi înstrăi
străimat prini acte îîntre viiji ţi mp de 10 ani, 1e socotiți
soc ti iţ dee [o
la î a ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de propriet
anului următor celui
€ în cari ăcut
are s-a făcut înscri
înscrie rea propriet
rietăți poartă asupra acestuia sau a unei părți determinate din acesta”.
ății 3 acțiune
i a mutaţ i
ității
se exprimă în formă
absolute a actului de înstrăinare.
2) Constatarez IRI i e 09 aneţianea unitați Aşadar, aceste acte au caracter solemn, iar solemnitatea
- a nulitatea abso-
j ) onstata rea nulităţii poate fi cerută în justiţie de către primări
e, prefectură autentică. Nerespectarea acestei condiții ad solemnitate determină
pr caro precum şi de către oricare persoană interesată.” lută a contractului de înstrăinare.
a ȘI au seu mea mult de 10 ani de la intrarea în vigoare
e e . . . ”

a Legii nr. 18/1991

st caz de inalienabilitate temporară nu şi-a şi-a pierdut
pi actualitatea,
i î e â | ibui
Îi i maiai aless co conform ultimul
terenului, ] ui i articol
arti di intre cele evocate
vocate îîni acest
acest cent
text ea
legal, se a
text legal a fost introdusă prin Ordonanţa de urgenţă
"0 Porma actuală a acestui
şi completarea Codului de
Aceast
bila e ă pere
i icţi
te * înstrăi
instrăinare a terenurilor
| este, ca natură juridică, o inaliena Guvernului nr, 138 din 14 septembrie 2000 pentru modificarea
a ală, specială procedură civilă, publicată în Monitorul Oficial al României , Partea |, nr. 479 din 2 octombrie
[întrucât are ca obi lect numa! i anumiti e te |
ă civilă a fost realizată prin Ordonanţa de
nurile agricole atribuit
tri e prinpri constititui
uirea dreptului de roprietpro i ivată anîn favoar
atee privată
privată 2000. Ultima modificare a Codului de procedur
f ea data de 6 mai 2009 pentru modifica rea Codului de procedură
unor persoa
pianene fizice Z fără pămâ mânt | sau cu pământ
ămâ puțin,
puţin, urgență a Guvernului nr. 42 din
i îîn condiți
d Ițiiile preciza
ecizate
i te înîn l Oficial al României , Partea [, nr. 324 din 15 mai 2009.
(1), art. 21 sau art. 43 din Legea nr. 18/1991], parţială (întruc civilă, publicată în Monitoru
ât indisponi- e 1997, modifi-
'! Republicată în Monitorul Oficial al României nr. 393 din 31 decembri
Ordonanţ a de urgență a Guvernului
9 cată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin
A se vedea supra, nr. 109, lit. B, b). rea Legii locuinţei nr. 114/1996 , publicată în
nr. 210 din 4 decembrie 2008 pentru completa
Monitorul Oficial al României, Partea ], nr. 835 din 11 decembri e 2008.
 138 Tipologia drepturilor reale principale
Secţiunea a Il-a
Limite ale exercitării dreptului de proprietate
privată asupra construcţiilor
136. Precizări prealabile. Sediul materiei. Regimul juridic al construcţiilor este
alcătuit din numeroase reglementări '?, care nu pot fi analizate exhaustiv în acest
cadru. În plus, multe dintre aceste reglementări sunt adoptate prin acte normative
subsecvente legii, acte supuse unui ritm rapid de schimbare. Ca urmare, vor fi
reținute numai câteva prevederi legale, care stabilesc cele mai importante limite ale
exercitării dreptului de proprietate privată asupra construcțiilor.
Dintre numeroasele reglementări în materie, cele mai importante sunt Legea
nr. 350/2001" şi Legea nr. 50 din 29 iulie 1991 privind autorizarea executării
construcțiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor”.
Amenajarea teritoriului şi urbanismul sunt reglementate prin norme juridice care
conturează competențele autorităţilor publice în acest domeniu şi limitează, în primul
rând, cum am văzut!?, exercitarea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor.
În plus, aceste norme juridice sunt şi temeiul limitării exercitării dreptului de proprie-
tate privată asupra construcțiilor.
Certificatul de urbanism şi autorizația pentru executarea lucrărilor de construire
sau desființare a construcțiilor sunt actele administrative individuale prin care se
concretizează limitele cuprinse în normele juridice în legătură cu exercitarea drep-
tului de proprietate privată asupra construcțiilor.
Este însă de observat că acesie limite sunt valabile, de cele mai multe ori, şi în
legătură cu exercitarea dreptului de proprietate publică asupra construcțiilor.
137. Certificatul de urbanism - funcţie şi natură juridică. În art. 6 din Legea
nr. 50/1991 şi în art. 28-34 din Legea nr. 350/2001 sunt cuprinse dispoziţiile
* Pentru un inventar al acestor reglementări, a se vedea Anexa nr. | a Ordinului
Ministerului Transporturilor, Construcţiilor și Turismului nr. 1.430 din 26 august 2005 pentru
aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării
lucrărilor de construcţii, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea |, nr, 825 din 13 sep-
tembrie 2005, în forma anterioară modificării acestui ordin prin Ordinul Ministerului Dezvoltării
Regionale și Locuinţei nr. 119 din 26 februarie 2009 pentru modificarea şi completarea
Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor
de construcții, aprobate prin Ordinul ministrului transporturilor, construcţiilor şi turismului
nr. 1.430/2005, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea |, nr. 193 din 27 martie 2009.
2 A se vedea supra, nr. 132, nota 6.
* Republicată în Monitorul Oficial al României, Partea 1, nr. 933 din 13 octombrie 2004,
modificată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Legea nr. 261 din 7 iulie 2009
privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 214/2008 pentru modificarea şi
completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții,
publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 493 din 16 iulie 2009. În legătură cu
aplicarea dispoziţiilor Legii nr. 350/2001, a se vedea şi Hotărârea Guvernului nr. 525 din
27 iunie 1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism, republicată în Monitorul
Oficial al României, Partea I, nr. 856 din 27 noiembrie 2002.
'5 A se vedea supra, nr. 17 şi 132.
Regimul juridic al terenurilor şi al construcţiilor proprietate privată 139
principale cu privire la acest act administrativ. Sub aspectul tehnicii legislative, ar fi
de preferat ca, în viitor, aceste dispoziţii să fie unificate într-un singur act normativ,
pentru a evita inadvertenţele şi necorelările. Într-adevăr, în prezent, reglementările
cuprinse în cele două legi sunt contradictorii, necorelate şi sunt susceptibile de
interpretări diferite.
Documentaţiile de amenajare a teritoriului şi de urbanism, odată ce au fost
aprobate, îşi găsesc aplicarea prin acte administrative subsecvente, cu caracter indi-
vidual. Certificatul de urbanism este un asemenea act administrativ individual prin
care autoritățile publice competente fac cunoscute regimul juridic, cel economic și
cel tehnic al imobilelor, terenuri şi construcții, cerințele urbanistice care urmează să
fie îndeplinite prin documentația tehnică, în funcție de specificul amplasamentului,
lista cuprinzând avizele şi acordurile legale necesare în ipoteza autorizării executării
unei lucrări de construcții [art. 6 din Legea nr. 50/1991 şi art. 29 alin. (1) din Legea
nr. 350/2001], precum şi obligaţia de a contacta autoritatea competentă pentru pro-
tecţia mediului în vederea obținerii actului administrativ necesar în această materie.
Certificatul de urbanism este un act administrativ de informare cu caracter
obligatoriu. Altfel spus, datele conţinute în certificatul de urbanism sunt mai mult
decât simple informaţii, ele făcând proba regimului juridic, economic şi tehnic al
imobilului, teren sau construcție, în legătură cu care s-a solicitat eliberarea certifi-
catului. Este însă de observat că, în ce priveşte regimul juridic, există o suprapunere
parțială între datele conținute în acest certificat de urbanism şi datele cuprinse în
sistemul de publicitate imobiliară. În caz de neconcordanţă, au prioritate datele
înscrise în sistemul de publicitate imobiliară. Celelalte elemente ale regimului juridic,
precum şi elemeniele regimului economic şi tehnic al imobilului pot fi infirmate
numai prin modificarea sau rectificarea certificatului de urbanism de către autoritatea
publică emitentă sau prin anularea acestui act administrativ în procedura de conten-
cios administrativ de drept comun, în măsura în care se probează că datele conținute
în certificat nu concordă cu datele cuprinse în documentațiile de amenajare a terito-
riului şi de urbanism.
Acest act administrativ nu conferă însă dreptul de executare a lucrărilor de
construire, amenajare sau plantare [art. 6 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 şi art. 29
alin. (4) din Legea nr. 350/2001]. În mod simetric, el nu conferă nici dreptul de
desființare a unei construcții.
Când odată cu solicitarea de eliberare a certificatului de urbanism se cere şi o
derogare de la prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate pentru zona respec-
tivă, sau când o asemenea derogare este impusă de condiţiile specifice ale amplasa-
mentului ori de natura obiectivelor de investiţii, autoritatea publică emitentă poate să
respingă motivat cererea de eliberare a certificatului de urbanism sau să solicite
elaborarea unui nou plan urbanistic zonal (P.U.Z.) sau a unui nou plan urbanistic de
detaliu (P.U.D.). După aprobarea noii documentaţii de urbanism este posibilă
întocmirea documentaţiei tehnice necesare pentru obținerea autorizaţiei de construire
(art. 32 din Legea nr. 350/2001).
138. Autorizaţia de construire. A. Cerinţa autorizării lucrărilor de construcții şi
natura juridică a autorizaţiei de construire. Dreptul de proprietate privată asupra
terenurilor destinate construcţiilor şi asupra construcțiilor este limitat prin instituirea
140 Tipologia drepturilor reale principale
cerinţei legale a autorizării lucrărilor de construcții. Această noţiune trebuie înțeleasă
în sens larg, în sfera ei intrând toate lucrările de construire prevăzute în art. 3 din
Legea nr. 50/1991, precum şi lucrările de demolare, dezatectare ori dezmembrare a
construcțiilor şi instalaţiilor prevăzute în art. 8 din acelaşi act normativ. Nu sunt
supuse autorizării lucrările menţionate în art. 11 din Legea nr. 50/1991, respectiv
lucrările care nu modifică structura de rezistență şi/sau aspectul arhitectural al
construcțiilor.
Pentru simplificare, sintagma autorizaţie de construire va fi utilizată în legătură
cu toate lucrările pentru care este necesară procedura de autorizare, indiferent că este
vorba de lucrările de construire propriu-zise sau de lucrări de desființare sau de
modificare a construcțiilor.
Ca natură juridică, autorizaţia de construire este un act administrativ de autoritate
emis de autoritatea publică locală competentă pentru a asigura concordanța dintre
activitățile de construcții şi conţinutul documentaţiilor de amenajare a teritoriului şi
de urbanism (art. 2 din Legea nr. 50/1991).
B. Sancțiuni. Fiind un act administrativ, autorizaţia de construire poate fi atacată
în fața instanţelor de contencios administrativ, conform Legii nr. 554 din 7 decembrie
2004 a contenciosului administrativ!$, în măsura în care a fost emisă cu încălcarea
dispozițiilor legale. Acţiunea în contencios administrativ poate fi formulată de
persoana vătămată într-un drept al său ori într-un interes legitim!” prin emiterea auto-
rizaţiei de către autoritatea administrativă competentă. De asemenea, potrivit art. 12
din Legea nr. 50/1991, anularea autorizaţiei de construire poate fi cerută şi de către
prefect, din oficiu sau la sesizarea expresă a organelor de control ale Inspectoratului
de Stat în Construcţii.
Introducerea acțiunii pentru anularea autorizaţiei de construire sau de desființare a
unei construcții poate fi însoțită de o cerere de suspendare a actului administrativ
atacat şi de oprire a executării lucrărilor până la soluţionarea pe fond a cauzei.
Nerespectarea prevederilor legale privind autorizarea şi executarea lucrărilor de
construire sau de desființare a construcțiilor atrage răspunderea penală sau contra-
vențională a persoanelor vinovate, conform art. 24-28 din Legea nr. 50/1991.
Executarea sau desființarea, totală sau parţială, a lucrărilor de construire, fără
autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor autorizaţiei şi a proiectului
tehnic, atrage, în cadrul răspunderii contravenţionale, pe lângă aplicarea unei amenzi,
şi oprirea executării lucrărilor, luarea măsurilor de încadrare a acestora în prevederile
autorizaţiei sau desființarea lucrărilor executate fără autorizaţie ori cu nerespectarea
prevederilor acestora într-un termen stabilit în procesul-verbal de stabilire a
contravenţiei [art. 28 alin. (1), art. 26 alin. (1) lit. a) şi b)]. În cazul monumentelor
9 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea |, nr. 1154 din 7 decembrie 2004,
modificată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Legea nr. 100 din 9 mai 2008
pentru modificarea alin. (1) al art. 9 din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004,
publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 375 din 16 mai 2008.
7 În redactarea actuală, după revizuirea Constituţiei, dispoziţiile art. 52 alin. (1) prevăd
expres că vătămarea poate consta nu numai în încălcarea unui drept, ci şi a unui interes legitim
de către autoritatea publică.
Regimul juridic al terenurilor şi al construcțiilor proprietate privată 141
istorice, aceste măsuri pot fi luate numai cu avizul Ministerului Culturii, Cultelor Şi
Patrimoniului Naţional (art. 28 alin. (2) şi art. 3 lit. b) din Legea nr. 50/1991].
Dreptul de a constata contravențiile și de a aplica amenzile se prescrie în termen
de doi ani de la săvârşirea faptei (art. 31). În legătură cu această prevedere legală,
instanţa supremă a decis, în Secţii Unite, că dreptul de a constata aceste contravenţii
şi de a aplica amenzile corespunzătoare se prescrie în termenul prevăzut în acest text
legal, iar nu în termenul prevăzut în reglementarea care constituie dreptul comun în
materia contravenţiilor!ă. Totodată, s-a precizat că, în cazul construcțiilor în curs de
executare, data săvârşirii faptei este data constatării contravenţii. În cazul construc-
țiilor finalizate, data săvârșirii faptei este considerată data terminării construcției.
Instanţa supremă a mai decis că obținerea autorizaţiei de construire în timpul
executării lucrărilor sau după finalizarea acestora nu înlătură caracterul ilicit al faptei.
O atare împrejurare ar putea fi avută în vedere numai la individualizarea sancțiunii
contravenţionale!?.
Împotriva procesului-verbal de constatare și sancţionare a contravenției se poate
face plângere de către persoana interesată în termen de 15 zile de la data înmânării
sau comunicării acestuia. Din momentul introducerii plângerii la instanța judecă-
torească, se suspendă executarea sancțiunii amenzii, dar rămâne aplicabilă măsura de
oprire a executării lucrărilor. În completarea dispozițiilor speciale cuprinse în Legea
nr. 50/1991 sunt aplicabile prevederile Ordonanţei Guvernului nr. 2/2001%, care
constituie drept comun în materie.
Dacă persoanele sancţionate contravențional, deși au oprit executarea lucrărilor,
nu s-au conformat în termen celorlalte măsuri dispuse prin procesul-verbal de
constatare a contravenţiei, autoritatea administrativă care a aplicat sancţiunea va cere
instanței judecătoreşti să dispună încadrarea lucrărilor în prevederile autorizaţiei sau
desființarea construcțiilor efectuate nelegal, după caz. În cazul în care admite cererea,
instanța va stabili termenele limită pentru executarea măsurilor dispuse. Nerespec-
tarea acestor termene are drept consecință aducerea la îndeplinire a măsurilor dispuse
de instanța de judecată prin grija primarului, cu sprijinul organelor de poliţie, pe
socoteala contravenienţilor (art. 32 alin. (1)-(3) din Legea nr. 50/1991].
Întrucât legiuitorul nu precizează că această acțiune este de competenţa instan-
țelor de contencios administrativ, rezultă că ea se va judeca după procedura și
conform competenţei de drept comun.
8 Instanţa supremă a avut în vedere, la data soluționării acestei probleme, Legea nr. 32 din
12 noiembrie 1968 privind stabilirea şi sancţionarea contravenţiilor, publicată în Buletinul
Oficial al României nr. 148 din 14 noiembrie 1968. Această lege a fost abrogată prin Ordo-
nanţa Guvernului nr. 2 din 12 iulie 2001 privind regimul juridic al contravenţiilor, publicată în
Monitorul Oficial al României, Partea 1, nr. 410 din 25 iulie 2001, modificată succesiv,
ultimele modificări fiind realizate prin Legea nr. 352 din 21 iulie 2006 pentru completarea
Ordonanţei Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravenţiilor şi Legea nr. 3593
din 21 iulie 2006 privind aprobarea Ordonanţei Guvernului nr. 8/2006 pentru completarea
Ordonanţei Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravenţiilor, publicate în
Monitorul Oficial al României, Partea 1, nr. 640 din 25 iulie 2006.
9 A se vedea C.S.]., secţiile unite, decizia nr. 7 din 20 noiembrie 2000, publicată în Moni-
torul Oficial al României, Partea I, nr. 84 din 19 februarie 2001.
% A se vedea supra, nota 18.
142 Tipologia drepturilor reale principale
În situaţia în care nerespectarea dispoziţiilor legale privind autorizarea sau execu-
tarea lucrărilor de construire constituie infracțiune, organul de control poate să ceară
organului de urmărire penală sesizat sau instanței de judecată să dispună oprirea
executării lucrărilor pe tot parcursul procesului penali, cu titlu de măsură provizorie,
De asemenea, organele de control vor putea cere instanţei penale să dispună, prin
hotărârea de condamnare, încadrarea lucrărilor în prevederile autorizaţiei sau desfiin-
țarea construcțiilor autorizate nelegal [art. 32 alin. (4) şi art. 25].
Construcțiile executate fără autorizaţie pe terenuri care fac parte din domeniul
public sau privat al statului şi construcţiile, lucrările şi amenajările cu caracter
provizoriu executate pe terenuri aparținând domeniului public sau privat al judeţelor,
municipiilor, oraşelor şi comunelor vor putea fi desființate pe cale administrativă de
către autoritatea publică locală competentă, pe cheltuiala contravenientului, fără
emiterea unei autorizații de desființare şi fără sesizarea instanțelor judecătoreşti
[art. 33 alin. (1)]. Această dispoziție este constituțională numai în măsura în care
lucrările au fost executate de o autoritate publică fără autorizaţie, iar nu și în cazul în
care lucrările au fost executate fără autorizaţie de o persoană fizică sau de o persoană
juridică de drept privat, pe baza dreptului de concesiune având ca obiect un teren
dintre cele menționate în acest text legal.
O altă sancțiune aplicabilă în situația în care construcţiile sunt executate fără
autorizație sau cu nerespectarea prevederilor acesteia ori în situaţia în care nu a fost
efectuată recepţia la terminarea lucrărilor este aceea că, potrivit legii, acestea nu se
consideră finalizate şi nu pot fi intabulate în cartea funciară [art. 37 alin. (5) din
Legea nr. 50/1991]. Aşadar, pe această cale, actul de înstrăinare a construcțiilor
nefinalizate nu va putea fi la rândul său intabulat, cu consecinţe în privința asigurării
opozabilității față de terți a dreptului real constituit sau transmis. În acest sens,
trebuie să se țină seama că lucrările de construcții autorizate se consideră finalizate
numai dacă au fost realizate toate elementele prevăzute în autorizaţie şi dacă s-a
efectuat recepţia la efectuarea lucrărilor, inclusiv în situaţia în care acestea au fost
realizate în regie proprie [art. 37 alin. (2)]. Este de observat că finalizarea lucrărilor
este condiționată de recepţia la terminarea lucrărilor, iar nu de recepţia finală”.
! În Legea nr. 10 din 18 ianuarie 1995 privind calitatea în construcții, publicată în
Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 12 din 24 ianuarie 1995 (modificată succesiv,
ultima modificare fiind realizată prin Legea nr. 123 din data de 5 mai 2007 pentru modificarea
Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, publicată în Monitorul Oficial al României,
Partea |, nr. 307 din 9 mai 2007), în art. 21 lit. f), se face distincţie între recepţia la terminarea
lucrărilor şi recepţia la expirarea termenului de garanție. Reglementarea în detaliu a acestor
două tipuri de recepţie este cuprinsă în Hotărârea Guvernului nr. 273 din 14 iunie
privind aprobarea Regulamentului de recepţie a lucrărilor de construcții şi instalații aferente
acestora, publicată în Monitorul Oficial la României, Partea Î, nr. 193 din 28 iulie 1994,
modificată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Hotărârea Guvernului nr. 1.303 din
data de 24 octombrie 2007 pentru completarea Regulamentului de recepţie a lucrărilor de
construcții şi instalaţii aferente acestora, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 273/1994,
publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 739 din 31 octombrie 2007. În această
reglementare, recepţia la expirarea perioadei de garanţie este denumită şi recepție finală.
Capitolul V
Rechiziţia, exproprierea şi confiscarea
Secţiunea I
Rechiziţia, limită a exercitării dreptului de proprietate privată
139. Sediul materiei şi natura juridică a rechiziţiei. Rechiziţia este reglemen-
tată în Legea nr. 132 din 15 iulie 1997 privind rechiziţiile de bunuri şi prestările de
servicii în interes public!.
Rechiziţia este o limită a exercitării dreptului de proprietate privată, cu caracter
excepțional, care poate fi luată numai de organele autorității publice împuternicite, în
cazurile şi cu respectarea condiţiilor expres prevăzute de lege, având ca obiect
cedarea temporară a folosinţei unor bunuri mobile sau imobile de către agenții
economici, instituțiile publice, precum şi alte persoane fizice şi juridice, care au
calitatea de proprietari sau de deținători legali [art. 1 şi art. 5 alin. (2) şi (3) din Legea
nr. 132/1997]. Aşadar, rechiziţia nu este o lipsire de dreptul de proprietate privată, ci
numai o lipsire de atributul folosinţei pe durata prevăzută de lege. Titularul dreptului
de folosință este statul, prin organele autorităţii publice împuternicite.
Ca excepție, bunurile consumptibile și cele perisabile sunt preluate în proprietate
de către stat, cu plata despăgubirilor legale [art. 2 alin. (2)].
Caracterul excepțional al rechiziţiei limitează luarea acestei măsuri numai la
cazurile de declarare a mobilizării totale sau parţiale ori a stării de război, de insti-
tuire a stării de asediu sau de urgenţă, ori în scop de prevenire, localizare şi înlăturare
a urmărilor unor dezastre. Măsura rechiziţiei poate fi dispusă nu numai la începutul,
Ci şi pe toată durata acestor situaţii excepționale (art. 2 alin. (1)].
Pe durata rechiziţiei, proprietarii sau deţinătorii sunt scutiţi de plata impozitelor şi
taxelor pentru bunurile rechiziţionate, iar obligaţiile născute din contractele legal
încheiate cu privire la aceste bunuri se suspendă [art. 19 alin. (2)].
140. Restituirea bunurilor rechiziționate şi despăgubirile cuvenite proprie-
tarilor. După expirarea perioadei pentru care este făcută rechiziția sau, în absenţa
unor termene fixate iniţial, la încetarea cauzelor care au determinat rechiziția,
bunurile se restituie celor de la care au fost rechiziţionate, pe baza unui proces-verbal
(art. 29). Deşi legea nu prevede expres, trebuie să li se recunoască proprietarilor şi
deţinătorilor legali o acţiune specială în restituire. Proprietarii au deschisă şi calea
1994 unei acţiuni în revendicare,
' Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 161 din 18 iulie 1997 şi modi-
i ficată prin Legea nr. 410 din 18 octombrie 2004 pentru modificarea și completarea Legii
ji nr. 132/1997 privind rechiziţiile de bunuri și prestările de servicii în interes public, publicată
în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 986 din 27 octombrie 2004.
Îi au
144 Tipologia drepturilor reale principale
Dacă bunurile au suferit degradări sau devalorizări, proprietarii au dreptul la
despăgubiri, conform legii. Dacă bunurile neconsumptibile nu mai pot fi restituite din
motive obiective, proprietarii pot fi despăgubiţi prin acordarea chiriei corespun-
zătoare. De asemenea, proprietarii au dreptul să primească diferența de valoare,
pentru bunurile care au suferit degradări majore sau un bun similar ori contravaloarea
bunului, în cazul în care acesta nu mai poate fi restituit din motive obiective. Pentru
bunurile consumptibile, se plătesc despăgubiri în raport cu valoarea de circulaţie din
momentul preluării, ceea ce presupune că plata trebuie să se facă în acelaşi moment
sau imediat după preluare. Chiria pentru bunurile neconsumptibile va fi acordată la
nivelul aprobat prin hotărâre a Guvernului. Plata despăgubirilor se face de către
autorităţile publice abilitate de lege (art. 25 şi art. 27).
În vederea plăţii despăgubirilor, trebuie să se prezinte procesul-verbal de rechi-
ziţie la lichidare. Operaţiunea lichidării proceselor-verbale de rechiziție se face pe
baza procedurii prevăzute de lege. Neprezentarea procesului-verbal de rechiziţie în
vederea lichidării în termen de trei ani de la publicarea în Monitorul Oficial al
României a datei începerii plăţii atrage prescrierea dreptului la despăgubire pentru
bunurile rechiziționate (art. 28). Contestaţiile privind despăgubirile trebuie formulate
în 90 de zile de la data încheierii procesului-verbal de restituire a bunului rechizi-
ționat şi se soluţionează de comisia mixtă de rechiziţii care a făcut rechiziția. Hotă-
rârile comisiei mixte de rechiziţii pot fi contestate, în termen de 90 de zile de la
primirea lor, la Comisia Centrală de Rechiziţii. Dacă admite contestaţia, Comisia
Centrală de Rechiziţii fixează, prin hotărârea pronunțată, valoarea despăgubirilor.
Hotărârea Comisiei Centrale de Rechiziţii poate fi atacată în justiţie în termen de 30
de zile de la comunicare. Acest ultim termen este unul de decădere (art. 30).
Secţiunea a II-a
Exproprierea
ŞI. Sediul materiei, principii, obiectul, natura juridică şi definirea
exproprierii
141. Sediul materiei. În prezent, exproprierea este reglementată în art. 44
alin. (3) şi (6) din Constituţie, art. 481 C.civ. [art. 562 alin. (3) din Noul Cod civil],
Legea nr. 33 din data de 27 mai 1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate
publică? şi Hotărârea Guvernului nr. 583 din 31 august 1994 de aprobare a Regula-
mentului privind procedura de lucru a comisiilor pentru efectuarea cercetării preala-
bile în vederea declarării utilității publice pentru lucrări de interes național sau de
interes local”. Aceste reglementări alcătuiesc dreptul comun în materia exproprierii.
O reglementare specială a exproprierii este cuprinsă în Legea nr. 198 din 22 mai
2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi şi drumuri
? Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea |, nr. 139 din 2 iunie 1994.
* Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea |, nr. 271 din 26 septembrie 1994.
hRechiziția, exproprierea şi confiscarea 145
naţionale” şi în Normele metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin
Hotărârea Guvernului nr. 434 din 8 aprilie 2009”. În măsura în care aceste acte
normative nu cuprind dispoziţii derogatorii, se aplică în completare normele de drept
comun din materia exproprierii (art. 18 din Legea nr. 198/2004).
Numeroase texte din legi şi alte reglementări speciale fac trimitere la expropriere,
fără a cuprinde însă, de cele mai multe ori, norme care să intre, într-un fel sau altul, în
instituția exproprierii. Totuşi, există şi câteva excepţii. Aceste norme de excepție
privesc, în primul rând, împrejurările care pot fi considerate cauze de utilitate publică.
Ca instituție juridică, exproprierea cuprinde atât norme juridice de drept public,
cât şi norme juridice de drept privat. Altfel spus, instituţia juridică a exproprierii are
caracter complex.
142. Principiile exproprierii. În art. 44 alin. (3) din Constituţie se statuează că
„Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită
potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire”. Această despăgubire se stabi-
leşte, potrivit art. 44 alin. (6) din Constituţie, „de comun acord cu proprietarul sau, în
caz de divergență, prin justiție”. Într-un sens asemănător, în art. 481 C.civ. [cores-
punzător art. 562 alin. (3) din Noul Cod civil] se precizează că „Nimeni nu poate fi
silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică şi primind o
dreaptă şi prealabilă despăgubire”. Ideile conţinute în aceste texte sunt reluate în
art. l din Legea nr. 33/1994, în care se arată că „Exproprierea de imobile, în tot sau
în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă şi
prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească”.
Din aceste reglementări rezultă principiile exproprierii, care se înfăţişează ca
adevărate condiţii fundamentale ale acestei operaţiuni juridice.
A. Existenţa unei cauze de utilitate publică. Mai întâi, exproprierea se poate face
numai pentru lucrări de utilitate publică, adică numai în împrejurări excepţionale.
Sublinierea caracterului excepţional al exproprierii este necesară întrucât această
operaţiune juridică nu determină doar limitarea sferei de exercitare a dreptului de
proprietate privată, ci chiar lipsirea de acest drept. Este motivul pentru care tratarea
instituţiei exproprierii trebuie să se facă separat de reglementările care instituie
diferite limite ale exercitării dreptului de proprietate privată. Acest caracter excep-
țional al exproprierii impune ca stabilirea lucrărilor de utilitate publică să se facă
potrivit legii, iar, în cazuri cu totul deosebite, chiar prin lege.
Este de observat că, deşi în toate textele menţionate mai sus, se face vorbire de o
cauză de utilitate publică, în art. 5 din Legea nr. 33/1994 se precizează că „Utilitatea
publică se declară pentru lucrări de interes naţional sau de interes local”. În acelaşi
sens, în legile speciale care menționează diferite cauze de utilitate publică se folo-
seşte întotdeauna expresia lucrări de utilitate publică. Aşadar, sfera noțiunii de cauză
de utilitate publică este limitată de legiuitor, deocamdată, la lucrările de utilitate
publică. În absența împrejurărilor care să învedereze necesitatea efectuării unor
* Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea Î, nr. 487 din 31 mai 2004, modificată
succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Legea nr. 35 din 13 martie 2009, publicată în
Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 167 din 17 martie 2009
5 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea |, nr. 309 din 11 mai 2009,
Mi.
 Tipologia drepturilor reale principale Rechiziția, exproprierea şi confiscarea 147
146
publică, cu Cum am văzut, în diferite legi speciale sunt precizate anumite lucrări de utilitate
asemenea lucrări, nu se poate invoca şi declara o altă cauză de utilitate
prin lege. publică. Indiferent dacă aceste lucrări se încadrează sau nu în vreuna dintre
excepţia ipotezei în care cauza de utilitate publică este declarată. chiar:
organică, categoriile enumerate în art. 6 din Legea nr. 33/1994, menţionarea lor într-o lege
Chiar şi într-o asemenea situaţie de excepție, trebuie să fie vorba de o lege
astfel se poate deroga de la regula cuprinsă în art. 5. din- Legea specială nu echivalează cu însăşi declararea utilității publice. Dimpotrivă, pentru
pentru că numai
rii declararea utilității publice trebuie să fie urmată procedura prevăzută în Legea
nr. 33/1994, normă care are caracter organic, întrucât priveşte condiţiile exproprie
ii, în sensul art. 73 lit. m) din Constituţ ie. exproprierii. Această concluzie include şi ideea potrivit căreia, dacă este vorba de
şi deci regimul juridic general al proprietăţ
publică.
În articolul 6 din Legea nr. 33/1994 sunt menţionate lucrările de utilitate alte categorii de lucrări decât cele menţionate în art. 6, declararea utilității publice
de lucrări de utilitate publică, această trebuie să se facă prin lege. |
Fără să fie limitativă în sensul categoriilor
are totuşi o semnificaţie juridică deosebită, întrucât, „Pentru orice alte Exproprierea monumentelor istorice și a zonelor de protecţie a acestora poate fi
enumerare
caz inițiată numai cu avizul Ministerului Culturii, Cultelor şi Patrimoniului, iar nesoco-
lucrări decât cele menţionate în art. 6, utilitatea publică se declară, pentru fiecare
ă în ceea ce tirea acestei exigențe constituie infracțiune, aşa cum se prevede în mod expres în
în parte, prin lege” (art. 7 alin. (3)]. Altfel spus, enumerarea este limitativ
a admi-
priveşte lucrările pentru care utilitatea publică se poate declara prin procedur
art. 9 alin. (3) şi în art. 54 alin. (1) din Legea nr. 422 din 18 iulie 2001 privind prote-
publică a jarea monumentelor istorice”.
nistrativă. În ce priveşte caracterul legii prin care se poate declara utilitatea
lege ordinară. Două O situaţie specială este reglementată în Legea nr. 198/2004. Prin această lege
unei lucrări, alta decât cele menţionate în art. 6, este vorba de o
că este
argumente conduc la această concluzie. Mai întâi, când nu se precizează
conform art. 2 alin. (1) fraza 1, „Se declară de utilitate publică toate lucrările de
regulă, măsura respectiv ă poate fi adoptată printr-o lege construcții de drumuri de interes național, județean şi local”. Aşadar, în această
vorba de o lege organică, de
însă suficient, întrucât, dacă măsura respectiv ă ține situație, declarația de utilitate publică este făcută chiar prin lege, în mod generic
ordinară. Acest argument nu este
fi luată printr-o lege ordinară. Or, şi acesta pentru orice fel de lucrări viitoare din această categorie. Întrucât această declaraţie
de domeniul legii organice, ea n-ar putea
33/1994, are ca obiect o categorie de lucrări, în mod generic, norma legală respectivă are
este al doilea argument, în cazul prevăzut de art. 7 alin. (3) din Legea nr.
ă. Ca urmare, caracter organic...-
este vorba de o măsură cu caracter individual, iar nu de una normativ
proprie- B. Existenţa unei despăgubiri drepte şi prealabile. Acest al doilea principiu al
deşi este vorba de o măsură de expropriere, ea nu priveşte regimul general al
se declară cu caracter exproprierii impune existenţa unei despăgubiri drepte şi prealabile. Cauza de utilitate
tăţii, neavând caracter normativ. Dacă însă utilitatea publică
determi- publică poate justifica măsura exproprierii, dar nu îl scutește pe expropriator de plata
generic, deci pentru o anumită categorie de lucrări, iar nu pentru o lucrare
nată, legea are caracter organic. unei compensări pentru pierderea pe care o suferă proprietarul şi, eventual, ceilalţi
ultim. titulari de. drepturi reale cu privire la bunul expropriat. Altfel spus, exproprierea se
Aceeaşi concluzie este valabilă şi în situaţiile prevăzute în art. 7 alin.
prin lege se poate declara utilitatea publică în situaţii poate face numai pe baza unei despăgubiri. Aceasta trebuie să fie dreaptă, adică să
Conform acestui text, „Tot
expro- acopere întreaga pierdere suferită de persoanele afectate de măsura exproprierii.
excepționale, în cazul în care — indiferent de natura lucrărilor — sunt supuse
ansambluri şi situri istorice, cimitire, alte aşeză- Astfel, conform art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, „Despăgubirea se com-
prierii lăcaşuri de cult, monumente,
în întregime”. pune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor
minte de valoare naţională deosebită ori localităţi urbane sau rurale
rile Şi persoane îndreptățite”. Nuanţând această dispoziţie de principiu, legiuitorul a adăugat
În legătură cu acest ultim text legal, s-a apreciat că monumentele, ansamblu
potrivit art. 5 alin. (1) din Legea în alineatul (2) al acestui articol că „La calcularea cuantumului despăgubirilor
siturile istorice fac parte din domeniul public,
exproprie rii lor”. Într-o altă experții, precum și instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit,
nr. 18/1991 şi, ca urmare, nu s-ar mai pune problema
să indice calea prin care imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii
interpretare, s-a considerat că legiuitorul a dorit doar
publică, raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor
asemenea bunuri pot fi dezafectate pentru realizarea unor lucrări de utilitate
5 alin. (1) din persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”,
fără să se pună problema exproprierii lor$. În realitate, dispoziţiile art.
titularulu i In ipoteza exproprierii parţiale, valoarea părții expropriate dintr-un imobil nu va
Legea nr. 18/1991 se referă numai la bunurile care se află în patrimoniul
sau la putea fi redusă nici dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor
domeniului public. Pentru a vorbi de apartenența unui bun la domeniul public
titularului de valoare ca urmare a lucrărilor care se vor realiza. Sporul de valoare respectiv ar
domeniul privat este necesar ca bunul respectiv să se afle în patrimoniul
şi situri istorice putea să fie dedus numai din valoarea daunelor, adică din valoarea prejudiciului
acelui domeniu. Or, nu este exclus ca anumite monumente, ansambluri
locale. suferit de proprietar sau de alte persoane îndreptăţite în urma exproprierii, valoare
să se afle în proprietatea privată a altor persoane decât statul şi comunităţile
,Republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 938 din 20 noiembrie 2006
SA se vedea supra, nr. 33, nota 14.
a se vedea FL Baias, B. Dumitrache, „Discuţii pe marginea Legii modificată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Legea nr. 261 din 7 iulie 2009
1 În acest sens,
nr. 4/1995, p. 21. privind aprobarea Ordonanţei de urgență a Guvernului nr. 214/2008 pentru modificarea și
nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică”, în Dreptul
M.-L. Belu-Mag do, „Expropr ierea pentru utilitate publică şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții
3 în acest sens, a se vedea
p. 84. publicată în Monitorul! Oficial al României, Partea I, nr. 493 din 16 iulie 2009.
efectele juridice ale exproprierii”, în Revista de drept comercial nr. 4/1995,
148 Tipologia drepturilor reale principale
distinctă de aceea a bunului expropriat. Această deducere nu este însă obligatorie, ea
(4) din
fiind lăsată la latitudinea instanţei de judecată, cum rezultă din art. 26 alin.
Legea nr. 33/1994. | în funcţie de etapa în care se încheie.
Caracterul just al despăgubirii exclude orice fel de plafonare a acesteia.
Dar despăgubirea trebuie să fie nu numai dreaptă, ci şi prealabilă. Caracterul
prealabil al despăgubirii este o garanţie importantă acordată persoanelor îndreptăți
la despăgubire. Într-adevăr, numai în acest fel persoana expropriat ă nu numai că
păstrează aceeaşi valoare a activului patrimonial, dar are posibilita tea efectivă
exproprier ii cu
înlocuiască, în patrimoniul său, dreptul real pierdut în urma
lichiditate, iar nu cu o simplă creanţă a cărei realizare ar fi incertă.
C. Exproprierea se dispune şi despăgubirea se stabileşte prin hotărâre judecăto-
rească. Piincipiuil separaţiei puterilor în stat, consacrat expres în actualul alin. (4)
de
art. 1 din Constituţie, este una dintre cele mai eficiente bariere în calea abuzului
putere. Or, în materia exproprierii, abuzul de putere ar produce consecințe extrem de
al
grave, fiind un pericol pentru dreptul de proprietate privată, drept fundamental
omului. lată de ce exproprierea este posibilă numai prin convergen ța dintre acțiunile
celor trei puteri ale statului: puterea legislativă, care emite reglementarea generală a
exproprierii şi, în unele cazuri, stabileşte chiar cauza de utilitate publică; puterea
executivă, care declanşează procedura exproprierii şi, de cele mai multe ori, declară,
chemată să
în condiţiile legii, utilitatea publică a unor lucrări; puterea judecătorească,
aprecieze dacă sunt îndeplinite toate cerințele legale ale exproprierii, fără de care n-ar
putea fi înfrântă opoziţia proprietarului la luarea acestei măsuri. | nr. 198/2004, în redactarea actuală, rezultă că „transferul” dreptului de proprietate se
Într-adevăr, dacă există acordul părților, respectiv acordul încheiat între o anumită
autoritate publică şi titularii drepturilor reale cu privire la un anumit imobil, trans-
ferul dreptului de proprietate și sumele cuvenite acestor titulari sunt efectul conven-
ției încheiate cu respectarea dispoziţiilor legale privind condiţiile de fond, de formă şi
de publicitate, fără a mai fi necesară procedura exproprierii. Această ipoteză este
aceluiaşi
expres prevăzută în art. 4 alin. (1) din Legea nr. 33/1994. În alineatul (2) al
articol se precizează că „În cazul în care acordul de voință al părților priveşte numai
modalitatea de transfer al dreptului de proprietate, dar nu şi cuantumul sau natura
despăgubiri, instanțele judecătoreşti vor lua act de înţelegerea părților şi vor stabili
este
numai cuantumul sau natura despăgubirii”. Nici în această a doua ipoteză nu mai
necesară parcurgerea întregii proceduri a exproprierii, fiind aplicabile numai
dispoziţiile care reglementează etapa judiciară a exproprierii, sub aspectul stabilirii
cuantumului sau naturii despăgubirii, precum şi sub aspectul efectelor juridice ale
exproprierii. Această soluţie este echitabilă, iar faptul că în art. 4 alin. (2) se face
numai la „cuantumul sau natura despăgubirii, potrivit capitolului
trimitere
prezenta lege” se explică prin obiectul de reglementare al textului, iar nu prin intenția
legiuitorului de a înlătura aplicarea prevederilor legale care reglementează celelalte
efecte juridice ale exproprierii.
Dacă a fost deja declanșată procedura exproprierii, înțelegerea părților poate
interveni în orice etapă, fie atât cu privire la expropriere, cât și la cuantumul despăgu-
caz, despăgu-
birilor, fie numai cu privire la expropriere, urmând ca, în acest al doilea
etapa
birile să fie stabilite de instanța de judecată. Această soluţie este valabilă şi în
şi
administrativă a procedurii exproprierii (art. 18 alin. (2) din Legea nr. 33/1994], cât
Rechiziția, exproprierea şi confiscarea 149
în etapa judiciară a exproprierii [art. 24 alin. (1) şi (2)]. În toate cazurile, convenţia
are natura juridică a unui contract de tranzacție, cu caracter extrajudiciar sau judiciar,
În absenţa înţelegerii părților, exproprierea se dispune şi despăgubirea se stabi-
leşte prin hotărâre judecătorească. Această concluzie rezultă din interpretarea siste-
te
matică a dispoziţiilor
art. 44 alin. (3) şi alin. (6) din Constituţie, în forma revizuită.
îşi Conform ultimului alineat, „Despăgubirile prevăzute în alineatele (3) şi (5) se
să stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergență, prin justiţie”. Pe
0
de altă parte, în alin. (3) se prevede că despăgubirea trebuie să fie prealabilă. Aşa
fiind, exproprierea nu poate opera în caz de divergență a părților decât după
rămânerea definitivă și irevocabilă a, hotărârii judecătoreşti. În lumina acestui
al
principiu, ar fi neconstituționale dispoziţiile art. 15 din Legea nr. 198/2004, potrivit
cărora „transferul imobilelor din proprietatea privată în proprietatea publică a statului
şi în administrarea expropriatorului operează de drept la data plății despăgubirilor
pentru expropriere sau, după caz, la data consemnării acestora, în condiţiile prezentei
legi”, în măsura în care ar fi interpretate ca statuând o excepţie de la caracterul
judiciar al exproprierii în ipoteza în care nu se încheie o convenție între părți. În
situaţia în care există divergență între expropriat şi expropriator, stingerea dreptului
de proprietate privată și nașterea dreptului de proprietate publică cu privire la imo-
bilul supus exproprierii sunt posibile numai pe baza hotărârii judecătoreşti definitive
şi irevocabile. Dar din dispoziţiile art. 5, fraza a I-a şi ale art. 9 alin. (1) din Legea
produce înainte de soluţionarea litigiului dintre expropriat şi expropriator în legătură
cu cuantumul despăgubiri, soluție care este evident neconstituţională.
143. Obiectul exproprierii. În art. 2 din Legea nr. 33/1994, se arată că „Pot fi
expropriate bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau persoanelor juridice
cu sau fără $66p lucrativ, precum și cele aflate în proprietatea privată a comunelor,
oraşelor, municipiilor şi judeţelor”.
Aşadar, în primul rând, numai bunurile imobile pot forma obiectul exproprierii.
Bunurile imobile prin obiectul la care se aplică formează obiectul exproprierii, dar
numai într-un sens larg. Într-adevăr, finalitatea exproprierii priveşte în egală măsură
bunul imobil prin natura lui şi drepturile reale constituite asupra acestui bun. Dez-
membrămintele în sens larg, incluzând deci şi nuda proprietate, sunt afectate de
expropriere în dublu sens: pe de o parte, dezmembrămintele în sens restrâns îşi
încetează existenţa; pe de altă parte, expropriatorul va dobândi nu numai nuda
proprietate, ci dreptul de proprietate asupra imobilului cu toate atributele sale.
4 din
Cât priveşte bunurile imobile prin destinaţie prevăzute în art. 468-470 C.civ.
(aceste bunuri sunt, conform art. 546 din Noul Cod civil, bunuri accesorii ale unui
bun imobil, având regimul juridic al bunului principal), acestea nu formează obiectul
exproprierii, pentru că, prin natura lor, aceste bunuri sunt în realitate mobile. Numai
afectaţiunea lor le transformă în bunuri imobile prin destinație. De regulă, valoarea
lor nu va mai fi avută în vedere în calculul despăgubirii acordate pentru expropriere.
Odată cu exproprierea, cel expropriat are, de regulă, posibilitatea de a face să înceteze
afectațiunea bunurilor mobile și deci calitatea lor de imobile prin destinaţie. Într-adevăr,
afectaţiunea este stabilită chiar de către proprietar şi, conform principiului simetriei,
150 Tipologia drepturilor reale principale Rechiziția, exproprierea şi confiscarea 151

acesta poate face să înceteze legătura de afectațiune. Așa fiind, expropriatul are doar proprietatea privată în proprietatea publică, procedura exproprierii poate să lipsească
facultatea, iar nu obligaţia să preia, ca urmare a exproprierii, imobilele prin destinație în totalitate, dar vor fi avute în vedere toate efectele exproprierii. Chiar dacă în acest
care au redevenit mobile. caz nu mai este vorba despre o expropriere propriu-zisă, lipsind caracterul forțat al
În al doilea rând, numai bunurile imobile proprietate privată pot fi expropriate. trecerii imobilului din proprietate privată în proprietate publică, totuşi, libertatea de
Aceste bunuri pot fi expropriate indiferent de titularul lor, cu excepția cazului în care voinţă a proprietarului este afectată de perspectiva declanşării procedurii exproprierii,
aparţin statului. Într-adevăr, dacă este vorba de bunuri aflate în domeniul privat al ceea ce justifică recunoaşterea şi în acest caz a tuturor efectelor pe care legea le dă
statului, transformarea dreptului de proprietate privată în drept de proprietate publică exproprierii propriu-zise.
se poate realiza în mod direct, fără a se face apel la expropriere, prin trecerea
bunurilor din domeniul privat în domeniul public al statului, conform Jegii!0. Dacă $2, Procedura exproprierii
bunurile imobile se află în proprietatea privată a unei comunități locale, exproprierea
se justifică numai atunci când expropriator este statul sau, în cazul comunei, oraşului
145. Etapele procedurii exproprierii. Această procedură cuprinde trei etape:
sau municipiului, când expropriator este judeţul. În celelalte cazuri, când chiar etapa declarării utilității publice, etapa administrativă şi etapa judiciară!?. Este de
preferat această sistematizare, pentru că, deşi etapa declarării utilității publice are, de
comunitatea locală ar urma să fie expropriator, afectarea bunului respectiv pentru
cele mai multe ori, ea însăşi caracter administrativ, totuşi, uneori, în mod excep-
lucrarea de utilitate publică se poate face prin trecerea bunului din proprietatea
țional, utilitatea publică se declară prin lege.
privată în proprietatea publică a comunităţii locale respectivel!
În al treilea rând, prin interpretarea logică a dispoziţiilor art. 2 din Legea nr. 33/1994, 146. Etapa declarării utilității publice. A. Cine inițiază declararea utilității
precum şi prin interpretarea teleologică a întregii reglementări a exproprierii, rezultă publice? Iniţiatorul exproprierii este inițiatorul lucrării de utilitate publică. Ca
că această operaţiune juridică nu poate fi aplicată cu privire la bunurile proprietate urmare, de cele mai multe ori, inițiatorul lucrării de utilitate publică nu se confundă
publică, indiferent dacă este vorba de domeniul public al statului sau al unei comu- cu expropriatorul. Într-adevăr, când expropriator este statul, Guvernul trebuie să
nități locale. desemneze organismul care reprezintă statul în calitate de expropriator. Este posibil,
dar nu obligatoriu, ca Guvernul să desemneze ca reprezentant al statului chiar pe
144. Natura juridică şi definirea exproprierii. Exproprierea este o operațiune
inițiatorul lucrării de utilitate publică [art. 12 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, art. 3 şi
juridică în a cărei structură complexă intră acte juridice şi fapte juridice în sens
art. 27 din Regulamentul privind procedura de lucru a comisiilor pentru efectuarea
restrâns (acte materiale) de drept public şi de drept privat, operaţiune care are ca
cercetării prealabile în vederea declarării utilității publice pentru lucrări de interes
efecte principale trecerea forțată a unui bun imobil din proprietate privată în pro-
național sâu de interes local, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 583/19941%].
prietate publică, în vederea executării unor lucrări de utilitate publică, precum şi plata
In cazul lucrărilor de construcții de drumuri de interes național, judeţean şi local,
unei despăgubiri.
nu mai este necesară o declarare a utilității publice prin act administrativ, întrucât
Aşadar, exproprierea este un izvor complex de raporturi juridice concrete.
această declarare a fost făcută, în mod generic, prin dispozițiile art. 2 alin. (1) din
Caracterul complex al acestui izvor este determinat de reunirea în structura sa a mai
Legea nr. 198/2004. In cazul acestor lucrări, expropriatorul este Statul Român, prin
multor acte juridice și fapte juridice în sens restrâns. Ca urmare, exproprierea nu
Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România S.A. de sub
poate fi redusă la ideea unui contract forțat, la care voința expropriatului este
autoritatea Ministerului Transporturilor şi Infrastructurii, sau o comunitate locală
înlocuită prin voința instanţei de judecată. Efectele juridice al exproprierii se produc
interesată (art. 3 din Legea nr. 198/2004).
nu numai ca urmare a unui asemenea contract forțat, ci ca urmare a acțiunii conjugate
B. Condiţiile declarării utilității publice. Trei condiţii sunt necesare pentru decla-
a tuturor actelor şi faptelor juridice integrate în structura exproprierii. Astfel se
rarea utilității publice a lucrărilor care justifică exproprierea: efectuarea unei cercetări
explică de ce exproprierea nu se mai poate finaliza ori de câte ori unul dintre actele
prealabile de către o comisie specializată, existenţa interesului național sau local care
juridice care intră în structura acestei operațiuni juridice este desfiinţat într-una dintre
să confere lucrărilor caracter de utilitate publică, înscrierea lucrării în planurile
etapele procedurii exproprierii.
urbanistice şi de amenajare a teritoriului, aprobate conform legii, pentru localitatea
În plus, structura juridică a exproprierii nu este întotdeauna aceeaşi. De exemplu,
sau zona unde urmează să se execute lucrarea respectivă [art. 8, art. 9 şi art. 10
uneori, utilitatea publică se declară prin lege, iar alteori, prin act administrativ. Tot
alin. (1) din Legea nr. 33/1994).
astfel, este posibil ca hotărârea judecătorească să lipsească din structura acestui izvor
Rezultatul cercetării prealabile, conţinând concluziile, pozitive sau negative, în
complex. Mai mult, dacă părţile se înțeleg de la bun început, prin înţelegerea comună
legătură cu existența interesului naţional sau local și cu încadrarea lucrării în
a necesității efectuării lucrărilor publice şi a trecerii bunului imobil, cu plată, din

122 , , .
0 În acest sens, a se vedea L. Pop, Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, În acest sens, a se vedea FI. Baias, B. Dumitrache, loc. cit., p. 21.
13 . . A .
Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p. 51. A se vedea supra, nr. 141, nota 3. Acest act normativ va fi denumit în continuare
i! Într-un sens asemănător, a se vedea L. Pop, op. cit., p. ȘI. Regulament.

152 Tipologia drepturilor reale principale
planurile urbanistice şi de amenajare a teritoriului, se consemnează într-un
proces-verbal. Acest proces-verbal se înaintează autorității publice competente să
declare utilitatea publică [art. 10 alin. (2)].
C. Cine declară utilitatea publică? Cum am văzut*, utilitatea publică se declară
prin lege când este vorba de alte lucrări decât cele prevăzute în art. 6 şi se declară
numai prin lege când, indiferent de natura lucrărilor, sunt supuse exproprierii
bunurile imobile menționate în art. 7 alin. ultim din Legea nr. 33/1994.
In cazul lucrărilor de utilitate publică prevăzute în art. 6 şi dacă nu este vorba de
bunurile imobile menţionate în art. 7 alin. ultim, utilitatea publică se declară de către
Guvern pentru lucrările de interes național. Consiliile judeţene şi Consiliul General al
Municipiului Bucureşti declară utilitatea publică pentru lucrările de interes local.
Dacă lucrările de interes local se desfăşoară pe teritoriul mai multor judeţe, utilitatea
publică trebuie să fie declarată de o comisie compusă de preşedinţii consiliilor locale
respective. Dacă nu există consens între aceştia, utilitatea publică poate fi declarată
de către Guvern [art. 7 alin. (1) şi (2)].
Dacă autoritatea competentă hotărăște declararea utilității publice, actul respectiv
se aduce la cunoștința publică. Sunt exceptate de la publicitate actele prin care se
declară utilitatea publică în vederea executării unor lucrări privind apărarea ţării şi
siguranța națională (art. 11 din Legea nr. 33/1994).
Actul de declarare a utilității publice poate fi atacat, după caz, fie la Curtea
Constituţională, fie la instanțele de contencios administrativ.
In toate cazurile, controlul priveşte numai actul de declarare a utilității publice, iar
nu şi actele materiale preparatorii, care nu sunt acte de autoritate, cum ar fi actele
săvârşite în cadrul cercetării prealabile, inclusiv procesul-verbal care finalizează
această cercetare.
Dacă declararea utilității publice s-a făcut prin act administrativ, în situaţiile
prevăzute în art. 5 alin. (3) din Legea nr. 554/2004, acesta nu poate fi supus contro-
lului de legalitate în contencios administrativ decât pentru exces de putere.
147. Etapa administrativă a procedurii exproprierii. A. Procedura de drept
comun. Actul de declarare a utilității publice, în măsura în care nu a fost desființat în
cadrul procedurii de control, este urmat de măsurile premergătoare exproprierii.
Aceste măsuri formează substanța etapei administrative a procedurii exproprierii,
Această etapă este formată din trei părți (subetape), una propriu-zis administrativă,
alta administrativ-jurisdicțională şi alta de contencios administrativ.
a) Propunerile de expropriere. Mai întâi, expropriatorul va întocmi propunerile
de expropriere a imobilelor, pe care le depune la consiliul local al comunei, orașului
sau municipiului pe teritoriul cărora sunt situate imobilele expropriabile, în vederea
consultării de către cei interesați [art. 12 alin. (1) din Legea nr. 33/1994].
Propunerile de expropriere, împreună cu procesul-verbal de cercetare prealabilă,
se notifică persoanelor fizice sau juridice care sunt titularele drepturilor reale asupra
imobilelor supuse exproprierii. Notificarea trebuie făcuţă „în termen de 15 zile de la
publicare” (art. 13).
14 A se vedea supra, nr. 142, lit. A.
Rechiziţia, exproprierea şi confiscarea 153
b) Întâmpinarea împotriva propunerilor de expropriere. În termen de 45 de zile
de la publicarea notificării, proprietarii şi titularii altor drepturi reale asupra
imobilelor expropriabile pot depune o întâmpinare la primarul comunei, orașului sau
al municipiului unde se află imobilul. În termen de 30 de zile de la expirarea terme-
nului pentru depunerea întâmpinărilor, primarul va înainta dosarul de expropriere la
Secretariatul General al Guvernului, pentru lucrările de interes național, sau la
consiliul judeţean ori la Consiliul General al Municipiului Bucureşti, după caz,
pentru lucrările de interes local (art. 14).
Conform art. 15 alin. (1) din lege, „Întâmpinările vor fi soluționate în termen de
30 de zile de o comisie constituită prin hotărâre a Guvernului pentru lucrările de
interes naţional, prin decizia delegaţiei permanente a consiliului judeţean sau prin
dispoziţia primarului municipiului Bucureşti pentru cele de interes local”.
În absenţa întâmpinării se încheie etapa administrativă a procedurii exproprierii şi
se deschide posibilitatea începerii etapei judiciare. Dacă însă a fost formulată întâm-
pinare, ea va fi soluţionată de comisia înființată potrivit art. 15 alin. (1) din lege.
În faţa comisiei este posibilă încheierea unei înțelegeri între părți, care are
valoarea unei tranzacţii extrajudiciare [art. 17 alin. (2) din lege]. Comisia trebuie să
consemneze această înțelegere sub semnătura părților [art. 17 alin. (2) din lege].
În absenţa înţelegerii părţilor, comisia trebuie să hotărască asupra întâmpinării și
asupra propunerilor de expropriere. Hotărârea comisiei trebuie să fie motivată şi
comunicată părților în termen de 15 zile de la adoptare.
Dacă a fost admisă întâmpinarea şi, pe cale de consecință, au fost respinse propu-
nerile expropriatorului, acesta are posibilitatea să formuleze noi propuneri de expro-
priere, ceea ce înseamnă şi refacerea planurilor menționate în art. 12 alin. (1) din
lege. Legea nu prevede un termen în care se pot formula noi propuneri de expro-
priere. În realitate, este vorba de o reluare a etapei administrative a procedurii
exproprierii, dar numai în măsura în care expropriatorul aduce elemente noi. Dacă nu
se formulează alte propuneri, hotărârea inițială de respingere a propunerilor
expropriatorului nu poate fi atacată de acesta în contencios administrativ, potrivit
prevederilor Legii contenciosului administrativ. Într-adevăr, conform art. 20 alin. (1)
din lege, expropriatorul poate ataca numai soluţia de respingere de către comisie a
noilor propuneri de expropriere.
Oricum, noile propuneri de expropriere trebuie să respecte, cum se prevede
expres în art. 19 alin. (2) din lege, reglementarea întregii etape administrative a
procedurii exproprierii. Pe cale de consecință, se ajunge din nou în faţa comisiei
numai dacă persoanele îndreptăţite formulează întâmpinare.
c) Acţiunea în contencios administrativ. Dacă această comisie se pronunță
printr-o nouă hotărâre, admițând a doua întâmpinare şi respingând noile propuneri de
expropriere, expropriatorul poate contesta hotărârea comisiei, în termen de 15 zile de
la comunicare, la curtea de apel în a cărei rază teritorială sunt situate imobilele
expropriabile, potrivit Legii nr. 554/2004!5.
Dacă întâmpinarea a fost admisă, iar expropriatorul nu contestă hotărârea
comisiei, ceilalți titulari de drepturi reale care nu au formulat întâmpinare nu au
15 A se vedea supra, nr. 138, lit. B, nota 16.

154 Tipologia drepturilor reale principale
dreptul să conteste hotărârea comisiei, întrucât procedura exproprierii poate fi
continuată numai prin voința expropriatorului, ținând seama de caracterul excepțional
al operaţiunii juridice a exproprierii. Chiar dacă exproprierea ar fi convenabilă unuia
dintre titularii drepturilor reale, procedura exproprierii nu poate continua la cererea
acestuia, întrucât interesul său privat nu se poate substitui interesului de utilitate
publică, pe care îl poate exprima numai expropriatorul.
Potrivit art, 20 alin. (2) din lege, contestaţia formulată în contencios administrativ
se soluţionează de urgenţă şi cu precădere şi este scutită de taxa de timbru.
Instanţa de contencios administrativ nu poate cenzura însă, în acest cadru, decla-
rarea utilității publice!€. Într-adevăr, dacă este vorba de declararea utilității publice
prin lege numai Curtea Constituţională are competență, iar dacă utilitatea publică a
fost declarată printr-un act administrativ, el trebuia să fie atacat în mod separat, în
termenul prevăzut în Legea nr. 554/2004.
În mod judicios s-a considerat că instanţa de drept administrativ se poate pronunța
în legătură cu problemele de fond şi de formă specifice etapei administrative a
procedurii exproprierii, cum ar fi concordanța dintre propunerile de expropriere și
documentaţia care a stat la baza declarării utilității publice sau respectarea condiţiilor
de formă specifice acestei etape”
Hotărârea pronunțată de curtea de apel poate fi atacată cu recurs la Înalta Curte de
Casaţie şi Justiţie, potrivit Legii nr. 554/2004. Soluţia definitivă şi irevocabilă pro-
nunțată conform acestei legi va putea fi opusă în etapa judiciară instanțelor de drept
comun, dar numai în legătură cu aspectele avute în vedere de instanţele de contencios
administrativ.
B. Procedura specială prevăzută în Legea nr. 198/2004. În situația lucrărilor de
construcţie de drumuri de interes naţional, judeţean şi local, există o reglementare
specială a fazei administrative a procedurii exproprierii (art. 3-8 din Legea
nr. 198/2004). Statul Român, prin Compania Naţională de Autostrăzi şi Drumuri
Naţionale din România — S.A. (C.N.A.D.N.R.), sau autoritățile administraţiei publice
locale întocmesc o documentaţie tehnico-economică pentru fiecare lucrare, care va
conţine varianta finală a studiului de fezabilitate. Pe baza acestei documentaţii,
Guvernul sau autoritatea locală competentă aprobă, prin hotărâre, indicatorii
tehnico-economici, amplasamentul lucrării, sursa de finanțare, declanșând astfel
procedura de expropriere a tuturor imobilelor care constituie coridorul de expropriere
şi stabileşte suma globală a despăgubirilor estimată de către expropriator pe baza
unui raport de evaluare, precum şi termenul în care aceasta se virează într-un cont pe
numele expropriatorului. Pe baza hotărârii de declanşare a exproprierii, expropria-
torul întocmeşte documentaţiile cadastral-juridice pentru fiecare imobil propus spre
expropriere în care vor fi incluse şi date privind încadrarea lucrării în planurile de
urbanism şi amenajare a teritoriului, precum şi planuri cu amplasamentul lucrării.
Documentaţiile cadastral-juridice se avizează de Agenţia Naţională de Cadastru și
Publicitate Imobiliară, prin unităţile sale teritoriale. Planul cu amplasamentul lucrării,
'€ În acest sens, a se vedea FI. Baias, B. Dumitrache, loc, cit., p. 24; M.-L. Belu-Magdo,
loc. cit., pp. 87 şi 88.
În acest sens, a se vedea FI. Baias, B. Dumitrache, loc. cit., p. 24.
Rechiziția, exproprierea şi confiscarea 155
pe fiecare unitate administrativ-teritorială, în care sunt precizate imobilele propuse
spre expropriere, numele deţinătorilor şi ofertele de despăgubire, pe categorii de
imobile, se aduce la cunoştinţă publică prin afişarea la sediul consiliului local
respectiv, unde va rămâne afişat până la finalizarea procedurii de expropriere, şi prin
afişare pe pagina proprie de internet a expropriatorului. În termen de 5 zile de la data
intrării în vigoare a hotărârii guvernului, respectiv de la- data publicării hotărârii
autorităţii administraţiei publice locale prin care s-a declanșat exproprierea, expro-
priatorul numeşte o comisie care verifică drepturile reale existente asupra imobilelor
supuse exproprierii, constată acordul sau dezacordul dintre părți cu privire la
cuantumul despăgubirii. Hotărârea comisiei se comunică titularilor drepturilor reale,
fie ei şi aparenți, şi se afişează în extras la sediul consiliului local respectiv şi în
extras pe pagina proprie de internet a expropriatorului. În termen de cel mult 90 de
zile de la data emiterii acestei hotărâri, expropriatorul efectuează plata despăgubirilor
către cei îndreptăţiți, prin transfer bancar sau în numerar, sau consemnează aceste
despăgubiri într-un cont bancar pe numele celor îndreptățiți.
Este de observat că, în această situaţie, nu mai este deschisă calea unei acțiuni în
contencios administrativ împotriva hotărârii comisiei, aceasta putând fi contestată
numai în faţa instanţelor judecătoreşti de drept comun, potrivit art. 21-27 din Legea
nr. 33/1994, cum se precizează expres în art. 9 din Legea nr. 198/2004. După comu-
nicarea hotărârii comisiei sau după data consemnării sumelor stabilite ca despăgubiri,
nu se mai pot încheia acte juridice pentru constituirea sau transferul de drepturi reale
cu privire la imobilele expropriabile, sub sancţiunea nulităţii absolute (art. 12 din
Legea nr. 198/2004).
148. Etapa judiciară a procedurii exproprierii. A. Procedura de drept comun.
Dispoziţiile legale care reglementează această etapă judiciară alcătuiesc o procedură
civilă specială, ele urmând a fi completate cu dispoziţiile legale care alcătuiesc
procedura civilă de drept comun.
a) Sesizarea instanţei de judecată. Numai după epuizarea etapei administrative a
procedurii de expropriere poate să înceapă etapa judiciară, prin sesizarea instanței
competente de către expropriator [art. 21 alin. (2)]. Desigur, sesizarea se face printr-o
cerere de chemare în judecată (denumită, în art. 23, cerere de expropriere) a oricăror
persoane cunoscute care pot justifica un drept real sau un interes legitim asupra
imobilelor propuse a fi expropriate (art. 22).
Chiar dacă expropriatorul nu a chemat în judecată toate aceste persoane, președin-
tele instanţei judecătoreşti competente are obligaţia să dispună citarea tuturor persoa-
nelor interesate. Neprezentarea persoanelor legal citate în fața instanţei de judecată
nu împiedică desfăşurarea etapei judiciare a procedurii exproprierii, instanța putând
să hotărască în lipsa acestora [art. 24 alin. (3)]. În măsura în care nu sunt cunoscuţi
proprietarii imobilelor, vor fi citați posesorii. Legiuitorul a instituit în această situație
obligaţia de citare a posesorilor, întrucât aceştia pot invoca uzucapiunea sau pot
indica persoanele care au calitatea de proprietar.
b) Competența de soluționare a cererii de expropriere. Această competență apar-
ține tribunalului judeţean sau Tribunalului Bucureşti, în funcție de locul unde este
situat imobilul propus pentru expropriere [art. 21 alin. (1)]. Participarea procurorului
este obligatorie [art. 23 alin. (1)].
156 Tipologia drepturilor reale principale
Întinderea competenţei tribunalului este precizată în art. 23 alin. (2), în care se
arată că „Instanţa va verifica dacă sunt întrunite toate condiţiile cerute de lege pentru
expropriere şi va stabili cuantumul despăgubirilor şi suma cuvenită fiecărei părți”.
Formularea acestui text este însă prea generală: instanța de drept comun va verifica
toate condiţiile cerute de lege pentru expropriere, cu excepția acelora care au fost sau
ar fi trebuit să fie analizate de instanța de contencios administrativ sau de Curtea
Constituţională.
În toate cazurile, instanța de drept comun este competentă să decidă dacă cererea
de expropriere este sau nu întemeiată, iar în caz afirmativ, să stabilească
despăgubirilor şi modul de distribuire a acestora între persoanele îndreptăţite. Chiar
dacă expropriatorul a solicitat numai exproprierea unei părți dintr-un teren sau dintr-o
construcție, instanța este competentă să aprecieze, la cererea proprietarului și în raport
cu situaţia reală, dacă este posibilă exproprierea parţială, iar în caz contrar va dispune
exproprierea totală [art. 24 alin. (4)]. Dacă expropriatorul apreciază că soluţia este prea
oneroasă, el are posibilitatea să renunţe la cererea de expropriere în calea de atac
împotriva hotărârii instanței de fond, cu respectarea cerințelor procedurale.
Cum am văzut, părțile pot încheia o tranzacţie în fața instanţei cu privire la
expropriere şi la despăgubiri, caz în care instanța va lua act de învoială şi va pronunța
o hotărâre de expedient. Dacă părţile s-au învoit numai cu privire la expropriere,
instanţa va lua act de această înțelegere parţială printr-o încheiere interlocutorie și va
continua judecata pentru stabilirea şi distribuirea despăgubirilor.
În toate cazurile, stabilirea şi distribuirea despăgubirilor de către instanța de
judecată presupune şi dovedirea drepturilor celor care solicită să fie despăgubiţi. Mai
mult, chiar în caz de litigiu între persoanele care formulează cereri de despăgubire,
drepturile lor trebuie să fie stabilite în cadrul etapei judiciare a procedurii expro-
prierii!ă, chiar dacă, într-o asemenea ipoteză, procesul dobândeşte caracter complex,
cererea de expropriere fiind dublată cu acțiuni reale sau personale, în funcție de
drepturile pretinse prin cererile de despăgubire.
c) Procedura stabilirii despăgubirilor. Evaluarea despăgubirilor se face de o
comisie formată din trei experţi, care va ţine seama, la calcularea cuantumului despă-
gubirilor, de valoarea de circulaţie a imobilului la data întocmirii raportului de exper-
tiză şi din valoarea prejudiciului cauzat proprietarului sau altor persoane care au un
interes legitim asupra imobilelor propuse a fi expropriate, pe baza dovezilor prezen-
tate de acestea. Această ultimă valoare poate fi redusă, în cazul exproprierii parţiale,
cu echivalentul sporului de valoare dobândit de partea de imobil neexpropriată, ca
urmare a realizării lucrărilor de utilitate publică. Experții trebuie să repartizeze
despăgubirile între proprietar (sau nud proprietar) şi titularii celorlalte drepturi reale
asupra imobilului (art. 26). Deşi legea nu distinge, este vorba numai de titularii
drepturilor reale principale, întrucât titularii drepturilor reale accesorii (de garanţie)
beneficiază de subrogaţia reală cu titlu particular, conform art. 28 alin. (2) din Legea
nr. 33/1994. În categoria drepturilor reale principale intră, în acest context, dreptul de
proprietate privată şi dezmembrămintele sale, precum şi dreptul de concesiune şi
dreptul real de folosință constituite cu privire la un imobil din domeniul privat al unei
'8 În acest sens, a se vedea FI. Baias, B. Dumitrache, loc. cit., p. 25.
Rechiziţia, exproprierea şi confiscarea 157
comunități locale!?. Este echitabil ca în aceeaşi categorie să fie incluse, indiferent de
fundamentarea juridică, şi drepturile constructorilor pe terenul altei persoane, precum
şi drepturile chiriaşilor care au făcut îmbunătățiri la locuința supusă exproprierii.
Rezultatul expertizei nu este însă, prin el însuşi, obligatoriu pentru instanța de
judecată. Ea are obligaţia să compare acest rezultat cu oferta expropriatorului și cu
cererile de despăgubire formulate de titularii drepturilor reale principale, fiind
suverană în stabilirea valorii despăgubirilor. O singură restricție este instituită de
legiuitor. Instanța nu va putea să acorde o despăgubire mai mică decât aceea oferită
valoarea de expropriator şi nici mai mare decât aceea cerută de titularii drepturilor reale
principale (art. 27).
d) Hotărârea judecătorească de expropriere şi căile de atac împotriva acesteia.
Hotărârea judecătorească de expropriere pronunțată de prima instanță se poate
înfățișa fie ca o hotărâre de expedient, respectiv o hotărâre definitivă prin care se ia
act de înțelegerea intervenită între părți atât cu privire la expropriere, cât şi cu privire
la despăgubire, fie ca o hotărâre prin care se soluţionează litigiul dintre părţi. În acest
ultim caz, instanța de judecată se poate pronunța cu privire la expropriere şi la
despăgubire sau, dacă părţile s-au înţeles asupra exproprierii, numai în legătură cu
despăgubirea. Hotărârea care pune capăt litigiului trebuie să cuprindă atât valoarea
despăgubirii, termenul de plată a acesteia, cât şi, dacă este cazul, defalcarea despă-
gubirii între nudul proprietar şi titularii celorlalte drepturi reale principale asupra
imobilului expropriat. De asemenea, hotărârea trebuie să cuprindă dispoziţii privi-
toare la situaţia chiriaşilor şi a altor persoane care ocupă în mod legal clădirile cu
destinaţie de locuinţă supuse exproprierii, la situația creditorilor privilegiați şi ipote-
cari şi la punerea în posesie, când este vorba de un caz de extremă urgenţă sau de o
calamitate naturală.
Hotărârea judecătorească prin care se pune capăt litigiului este supusă căilor de
atac prevăzute de lege [art. 23 alin. (2), teza finală], respectiv apelului şi recursului.
B. Procedura specială prevăzută în Legea nr. 198/2004. Spre deosebire de proce-
dura de drept comun a exproprierii, în care etapa judiciară este declanşată de expro-
priator, în procedura specială prevăzută în Legea nr. 198/2004, etapa judiciară poate
fi declanşată, sub sancţiunea decăderii, în termen de 30 de zile de la comunicare, de
9 Este vorba despre dreptul de concesiune care se putea constitui, contorm reglementării
anterioare în materie, nu numai pe temeiul dreptului de proprietate publică, ci şi pe temeiul
dreptului de proprietate privată aparţinând statului sau unei comunități locale [art. 1 lit. c) din
Legea nr. 219 din data de 25 noiembrie 1998 privind regimul concesiunilor, publicată în
1998, abrogată prin Ordo-
Monitorul Oficial al României, Partea 1, nr. 459 din 30 noiembrie
nanţa de urgență a Guvernului nr. 34 din data de 19 aprilie 2006 privind atribuirea contractelor
de achiziţie publică, a contractelor de concesiune de lucrări publice şi a contractelor de
concesiune de servicii, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea |, nr. 418 din
15 mai 2006), şi de dreptul real de folosință, constituit pe temeiul dreptului de proprietate
privată, conform art. 17 din Legea nr. 213/1998. În cazul exproprierii, au relevanță numai
dreptul de concesiune şi dreptul real de folosință constituite cu privire la un bun imobil din
domeniul privat al unei comunităţi locale, întrucât bunurile imobile din domeniul privat al
statului nu sunt supuse exproprierii, trecerea lor în domeniul public al statului fiind posibilă pe
cale administrativă, în condiţiile Legii nr. 213/1998 [a se vedea infra, nr. 160, lit, C, a) şi 166;
pentru Legea nr. 213/1998, a se vedea supra, nr. 102, nota 9].
 158 Tipologia drepturilor reale principale
către persoanele îndreptăţite la despăgubiri nemulțumite de hotărârea pronunţată de
comisia înființată potrivit art. 6 alin. (1) din Legea nr. 198/2004; dacă hotărârea nu a
fost comunicată, persoana interesată se poate adresa instanţei judecătoreşti în termen
de 3 ani de la data afişării, conform art. 7, a hotărârii de stabilire a cuantumului
despăgubiri [art. 9 alin. (1) şi (2) din această lege].
Cât privește competența și procedura aplicabilă acestei acţiuni în justiţie, ea este
aceea prevăzută în art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 „în ceea ce priveşte stabilirea
despăgubirii”, cum se precizează în art. 9, fraza a II-a din Legea nr. 198/2004. Cât
priveşte prevederile cuprinse în art. 5 alin. (5), fraza a III-a şi în art. 9 alin. (1), partea
finală, din care rezultă că dreptul de proprietate publică se naşte în patrimoniul
expropriatorului, în caz de neînțelegere între părți, înainte de începerea sau de consu-
marea etapei judiciare a exproprierii, acestea sunt evident neconstituţionale.
Cererile în justiţie având ca obiect stabilirea dreptului la despăgubire pentru
expropriere şi a cuantumului acesteia în contradictoriu cu Statul Român sunt scutite
de taxa judiciară de timbru. Dacă, însă, cererile au ca obiect stabilirea dreptului de
proprietate sau a altui drept real, scutirea nu se aplică [art. 10 alin. (1) din Legea
nr. 198/2004]. Această ultimă idee are în vedere litigiile dintre persoanele fizice sau
juridice care îşi dispută dreptul de proprietate sau alte drepturi reale asupra imobi-
lelor expropriabile.
$3. Efectele juridice ale exproprierii
149. Complexitatea efectelor juridice ale exproprierii. Complexitatea opera-
țiunii juridice a exproprierii explică şi complexitatea efectelor juridice ale acesteia.
Exproprierea produce efecte multiple, atât în planul drepturilor reale, cât şi în planul
obligaţional. Efectele juridice ale exproprierii, indiferent că privesc raporturile reale
sau pe cele obligaţionale, se produc în momente diferite. Efectele juridice imediate
ale exproprierii se disting de efectele juridice care se produc numai în măsura în care
imobilul expropriat nu este utilizat o perioadă mai mică sau mai mare de timp în
scopul pentru care a fost expropriat. Deşi, în al doilea caz, pe lângă expropriere, care
este ea însăși un izvor complex de raporturi juridice, mai este necesar şi faptul juridic
în sens restrâns, constând în neutilizarea bunului de către expropriator o anumită
perioadă de timp, totuşi, efectele juridice se produc şi ca efect al exproprierii. În acest
caz, efectele juridice ale exproprierii sunt deci, mediate.
Efectele juridice ale exproprierii, indiferent de planul şi de momentul în care se
produc, sunt comune pentru toate ipotezele în care se realizează finalitatea urmărită
prin expropriere. Așadar, aceste efecte se produc nu numai în cazul în care există o
hotărâre judecătorească de expropriere, definitivă şi irevocabilă, ci şi în cazul în care
există o înțelegere a părților încheiată anterior etapei judiciare a procedurii
exproprierii ori chiar în fața instanţei de judecată.
150. Efecte juridice imediate ale exproprierii. A. Efecte juridice care se produc
în planul raporturilor obligaţionale. a) Despăgubirea şi executarea ei. Primul efect
al exproprierii este naşterea unor raporturi juridice obligaţionale între expropriator, în
calitate de debitor, și persoanele îndreptăţite la despăgubiri, respectiv proprietarul şi
titularii celorlalte drepturi reale principale constituite asupra imobilului expropriat, în
calitate de creditori.
Rechiziția, exproprierea şi confiscarea 159
Aşadar, exproprierea nu este doar un izvor al dreptului de proprietate publică, ci
şi un izvor de obligații civile.
Aceste raporturi obligaționale se nasc, după caz, fie în momentul realizării
acordului părților în formă autentică, realizată înainte de începerea etapei judiciare,
fie în momentul pronunțării hotărârii de expedient prin care s-a luat act de un
asemenea acord intervenit în etapa judiciară, fie în momentul rămânerii definitive a
hotărârii judecătoreşti prin care a fost stabilită şi, dacă este cazul, defalcată
despăgubirea. Potrivit art. 30 din Legea nr. 33/1994, „Plata despăgubirilor se va face
în orice mod convenit între părţi; în lipsa acordului părților, instanţa va hotărî,
stabilind şi termenul de plată, care nu va depăşi 30 de zile de la data rămânerii defi-
nitive a hotărârii”.
Dreptul de creanță având ca obiect despăgubirea se prescrie în termenul general
de prescripţie de trei ani, care începe să curgă din momentul naşterii dreptului
material la acțiune, respectiv din ziua următoare datei stabilite prin hotărârea judecă-
torească de expropriere ca termen de plată.
Expropriatorul este îndreptățit să nu plătească despăgubirile către titularii dreptu-
rilor reale principale numai dacă există creditori privilegiați sau ipotecari, caz în care
despăgubirea va fi consemnată de către expropriator la dispoziţia executorului jude-
cătoresc, care o va distribui potrivit legii, pe măsura ajungerii la scadență (concluzii
deduse din art. 33).
În ipoteza proprietăţii comune pe cote-părți, prin hotărârea de expropriere trebuie
să se defalce despăgubirea în raport cu cotele-părţi ale coproprietarilor. Dacă unora
dintre coproprietari nu li s-a acordat despăgubirea cuvenită, ei se pot îndrepta împo-
triva coproprietarilor care au încasat întreaga despăgubire. Mutatis mutandis, soluția
poate fi aplicată în orice alt caz în care despăgubirea sau o parte din despăgubire a
fost încasată de o persoană neîndreptăţită, în măsura în care expropriatorul a făcut
plata cu bună-credinţă, în caz contrar, persoana îndreptățită poate solicita despă-
gubirea chiar de la expropriator, urmând ca acesta să se îndrepte împotriva celui care
a primit plata fără just temei. Dacă este expropriată o clădire ridicată de constructor
pe terenul proprietatea altei persoane, constructorul, în calitate de proprietar sub
condiţie rezolutorie, este creditorul obligaţiei de despăgubire, în măsura în care
exproprierea a intervenit înainte ca proprietarul terenului să îşi manifeste voinţa de a
prelua clădirea. În schimb, dacă un imobil a fost stăpânit, până în momentul expro-
prierii, de beneficiarul unui antecontract de vânzare-cumpărare, acesta nu beneficiază
de despăgubire, întrucât nu este titularul unui drept real asupra imobilului.
b) Situaţia chiriaşilor şi a altor persoane care ocupă în mod legal imobilul supus
exproprierii. Al doilea efect important al exproprierii în planul raporturilor juridice
obligaţionale este încetarea oricărei locaţiuni“” la data rămânerii definitive a hotărârii
de expropriere [art. 29 alin. (1)].
Dacă au fost expropriate clădiri cu destinaţia de locuință, deși locațiunea a încetat
la data rămânerii definitive a hotărârii de expropriere, evacuarea chiriașilor nu se va
% S-a apreciat că, fiind o varietate de locaţiune, arenda va înceta. În acest sens, a se vedea
E. Chelaru, „Efectele juridice al exproprierii pentru cauză de utilitate publică”, în Dreptul
nr. 4/1998, p. 16.
160 Tipologia drepturilor reale principale
putea face decât după asigurarea de către expropriator a spațiului de locuit, cu
respectarea criteriilor legale în materie, la cererea chiriaşilor, în modalitatea prevă-
zută în hotărârea judecătorească de expropriere. Această obligaţie a expropriatorului
se naşte însă numai dacă locaţiunea a fost încheiată în mod legal, înainte de
înscrierea lucrării în planurile urbanistice şi de amenajare a teritoriului.
În această situaţie, dreptul chiriaşului de a continua să folosească locuința expro-
priată până când i se pune la dispoziţie o altă locuinţă de către expropriator îmbină
elementele dreptului locativ cu elementele dreptului de retenție, întrucât realizează
finalitatea ambelor drepturi”!.
Dreptul la asigurarea de către expropriator a spaţiului de locuit, potrivit legii, se
naşte nu numai în favoarea chiriaşilor, ci şi în favoarea altor persoane care ocupă în
mod legal clădirile cu destinaţie de locuință supuse exproprierii. Este vorba, cum se
prevede expres în art. 29 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, despre proprietari. Noţiunea
de proprietari trebuie să fie însă interpretată într-un sens larg, astfel încât în sfera ei
să fie incluse toate persoanele care exercită, cu titlul de drept real, acele atribute ale
dreptului de proprietate care implică ocuparea unei clădiri cu destinație de locuinţă.
Nu este nicio îndoială că superficiarul beneficiază de un asemenea drept. Finalitatea
urmărită de legiuitor este asigurată însă şi în situaţia în care de acest drept profită
titularul unui drept de uzufruct sau de abitație”?. Nici aceste persoane nu pot fi
evacuate înainte de a li se asigura o altă locuinţă, nici măcar în cazurile de extremă
urgență sau de calamitate prevăzute în art. 32.
Dreptul la asigurarea spațiului de locuit, potrivit legii, se naşte tot ca efect al
hotărârii judecătoreşti de expropriere, în momentul rămânerii definitive a acestei
hotărâri.
B. Efecte juridice în planul drepturilor reale. a) Încetarea dreptului de proprie-
tate privată şi naşterea dreptului de proprietate publică asupra bunului imobil
expropriat. Conform art. 28 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, „Transferul dreptului de
proprietate asupra bunurilor supuse exproprierii în patrimoniul expropriatorului se
produce îndată ce obligaţiile impuse lui prin hotărâre judecătorească au fost
îndeplinite”. Ideea transferului dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse
exproprierii este inexactă. Însăși rațiunea exproprierii este incompatibilă cu ideea
unui simplu transfer al dreptului de proprietate privată. Este adevărat că bunul expro-
priat trece din proprietatea privată în proprietatea publică. Sub acest aspect, se poate
vorbi cel mult de un transfer al bunului dintr-o formă de proprietate în alta. Dreptul
de proprietate privată asupra bunului se stinge, iar în acelaşi moment se naşte dreptul
de proprietate publică asupra aceluiaşi bun”. Aceste două efecte juridice sunt
generate de o cauză comună: exproprierea”. Numai în mod metaforic se poate vorbi
"1 Dacă ar fi vorba doar de un simplu drept de retenție, titularul acestuia nu ar avea
beneficiul folosinţei bunului care formează obiectul acestui drept.
* Într-un sens asemănător, a se vedea £. Chelaru, loc. cit., pp. 16 şi 17.
* În acest sens, s-a apreciat că hotărârea de expropriere definitivă are caracter constitutiv
de drepturi în favoarea expropriatorului (în acest sens, a se vedea M.-L. Belu-Magdo, loc. cit.,
p. 89). Într-un sens mai general, hotărârea este constitutivă de drepturi şi în plan obligaţional.
* În acest sens, exproprierea a fost asimilată cu distrugerea juridică a obiectului dreptului
de proprietate, întrucât acest obiect este scos afară din comerţ.
Rechiziția, exproprierea şi confiscarea 161
despre o transformare a dreptului de proprietate privată în drept de proprietate
publică” . În realitate, ca o excepţie de la ideea perpetuităţii, dreptul de proprietate
privată se stinge ca efect al exproprierii. În acest caz, continuitatea existenței bunului
imobil nu mai are drept corolar perpetuitatea dreptului de proprietate privată.
„Dobândirea” dreptului de proprietate publică pe temeiul exproprierii este expres
prevăzută în art. 7 lit. c) din Legea nr. 213/ 1998. În realitate, nu este o dobândire, în
accepţia sa restrânsă, corelativă noţiunii de transmitere sau de înstrăinare, ci o naştere
a dreptului de proprietate publică. Este însă adevărat că noțiunea de dobândire are Şi
o accepție mai largă, care nu mai este legată, în mod necesar, de noțiunea de trans-
mitere. Astfel, există moduri de dobândire a dreptului de proprietate privată, cum
sunt ocupaţiunea şi uzucapiunea, care nu presupun transmiterea, respectiv înstrăi-
narea dreptului, chiar dacă uneori, în mod corelativ dobândirii, se stinge dreptul
fostului proprietar. Dreptul de proprietate publică este inalienabil atât în sensul că nu
poate fi transmis, cât şi în sensul că nu poate fi dobândit, în cea mai largă accepție a
acestei noțiuni.
Din art. 28 alin. (1), rezultă că aceste efecte juridice se produc în momentul
(îndată ce) în care sunt îndeplinite obligaţiile impuse expropriatorului prin hotărâre
judecătorească. Deşi cea mai importantă obligaţie impusă expropriatorului prin
hotărârea judecătorească este obligaţia de plată a despăgubirii, în mod unitar sau în
mod defalcat, aceasta nu este singura obligaţie pe care instanța de judecată o poate
stabili în sarcina expropriatorului. Cum am văzut, expropriatorul poate fi obligat să
asigure spaţiul de locuit pentru persoanele care ocupă în mod legal clădirile cu
destinaţie de locuinţă supuse exproprierii. De asemenea, el poate fi obligat să con-
semneze la executorul judecătoresc sumele stabilite prin hotărârea judecătorească în
favoarea creditorilor privilegiați sau ipotecari.
Stingerea dreptului de proprietate privată şi naşterea dreptului de proprietate
publică se produc numai dacă toate aceste obligaţii au fost îndeplinite de expro-
priator”“. Dovada îndeplinirii acestor obligaţii trebuie să fie făcută de expropriator.
În această materie nu se pune problema evicțiunii, întrucât exproprierea nu poate
fi asimilată unui contract de vânzare-cumpărare, nici măcar cu o vânzare silită. Odată
ce s-a născut dreptul de proprietate publică asupra imobilului, orice alte persoane
care ar avea pretenții în legătură cu imobilul pot să se îndrepte numai împotriva celor
care au încasat despăgubirile. Soluţia este şi echitabilă, întrucât procedura expro-
prierii presupune îndeplinirea unor formalități de publicitate, astfel încât nu se poate
invoca necunoaşterea acestei proceduri.
b) Punerea în posesie a expropriatorului. De regulă, această punere în posesie se
produce după naşterea dreptului de proprietate publică, dar nu mai târziu de 30 de
zile de la data îndeplinirii obligaţiilor fixate prin hotărârea de expropriere, constatată
*5 în acest sens, a se vedea FI. Baias, B. Dumitrache, loc. cit., p. 20; M.-L. Belu-Magdo,
loc. cit., pp. 89 şi 90; E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All
Beck, București, 2000, p. 26.
% Sa apreciat că, până în momentul producerii acestor efecte, imobilul nu este indisponi-
bilizat, astfel încât el ar putea fi înstrăinat chiar între momentul rămânerii definitive a hotărârii
de expropriere şi îndeplinirea condiţiilor prevăzute în această hotărâre. In acest sens, a se
vedea E. Chelaru, loc. cit., p. 17.
12.
162 Tipologia drepturilor reale principale
prin încheierea instanței [art, 31 alin. (1) din Legea nr. 33/1994)]. Printr-o primă
excepție de la această regulă, dacă este vorba despre terenuri cultivate sau cu
plantații, punerea în posesie este amânată până după momentul culegerii recoltei;
această excepție nu este operantă dacă valoarea estimativă a recoltei neculese a fost
inclusă în valoarea despăgubiri [art. 31 alin. (2)]. Printr-o a doua excepţie, când
intervine un caz de extremă urgenţă, adică este necesară executarea imediată a unor
lucrări ce interesează apărarea țării, ordinea publică şi siguranța naţională, ori în caz
de calamități naturale, punerea în posesie este devansată, în sensul că ea poate fi
făcută de îndată, adică imediat după rămânerea definitivă a hotărârii de expropriere;
cazul de extremă urgență sau de calamitate naturală trebuie să fie constatat prin
hotărârea judecătorească de expropriere, care va conține atât menţiunea punerii de
îndată în posesie a expropriatorului, cât şi obligaţia acestuia de a consemna, în
termen de 30 de zile, sumele stabilite drept despăgubire pe numele expropriaţilor
(art. 32). Chiar şi în acest caz, excepția priveşte numai punerea în posesie, iar nu şi
stingerea dreptului de proprietate privată, respectiv naşterea dreptului de proprietate
publică, aceste ultime efecte producându-se tot în momentul îndeplinirii tuturor
obligaţiilor prevăzute în hotărârea judecătorească”.
c) Situația celorlalte drepturi reale principale constituite asupra bunului supus
exproprierii. Servituţile naturale şi cele legale (întrucât acestea sunt întotdeauna
compatibile cu dreptul de proprietate publică, fiind simple limite de exercitare a
dreptului de proprietate în raporturile de vecinătate), precum şi servituţile stabilite
prin fapta omului, dacă acestea sunt compatibile cu uzul sau interesul public, adică în
măsura în care nu sunt veritabile dezmembrăminte ale dreptului de proprietate?,
rămân valabile [concluzie care rezultă din interpretarea art. 28 alin. (2) teza a II-a din
Legea nr. 33/1994 şi din art. 13 alin. (1) din Legea nr. 213/1998].
Potrivit art. 28 alin. (3), „Uzul, uzufructul, abitaţia şi superficia, precum şi orice
alte drepturi reale, cât şi concesionarea şi atribuirea în folosință se sting prin efectul
exproprierii, titularii acestora având dreptul la despăgubiri”. Textul este însă deficitar
redactat. Sintagma orice alte drepturi reale ar putea duce la concluzia că se sting
toate drepturile reale de garanţie, or, ipotecile şi privilegiile doar își schimbă obiectul
ca efect al subrogaţiei reale cu titlu particular.
Desigur, momentul în care se sting aceste drepturi este tot momentul în care se
stinge şi dreptul de proprietate privată, respectiv de nudă proprietate, adică momentul
în care sunt îndeplinite obligațiile impuse prin hotărârea judecătorească de expro-
priere, Aşadar, pe lângă alte obligaţii, trebuie să fie îndeplinită şi obligaţia expro-
priatorului de a plăti părțile din despăgubire cuvenite titularilor acestor drepturi reale
principale, inclusiv a titularilor servituţilor constituite prin fapta omului care au
caracterul unor veritabile dezmembrăminte”.
d) Subrogaţia reală cu titlu particular. Ca efect al exproprierii, legiuitorul a
instituit un caz de subrogație reală cu titlu particular"”. Astfel, conform art. 28:
” În acest sens, a se vedea E. Chelaru, loc. cit., p. 17.
% A se vedea infra, nr. 168.
% În acelaşi sens, a se vedea E. Chelaru, loc. cit., p. 16.
* În acelaşi sens, a se vedea ibidem, pp. 15 şi 16.
Rechiziţia, exproprierea şi confiscarea 163
alin. (2), teza | din Legea nr. 33/1994, „Ipoteca şi privilegiul se strămută de drept
asupra despăgubirilor stabilite, dispoziţiile art. 22 rămânând aplicabile”. Cât priveşte
privilegiile, este vorba de privilegiile imobiliare speciale, întrucât privilegiile imobiliare
generale nu sunt adevărate drepturi de garanție, ci simple cauze de preferinţă legală.
Pentru a asigura funcţionarea subrogaţiei reale cu titlu particular, legiuitorul a
instituit un mecanism special de plată a creanţelor creditorilor care beneficiază de
privilegii sau ipoteci. Mai întâi, chiar prin hotărârea judecătorească de expropriere
trebuie să fie menţionaţi creditorii privilegiați sau ipotecari. În plus, tot prin această
hotărâre va fi instituită obligaţia expropriatorului de a consemna suma pentru plata
acestor creditori. Prin hotărârea judecătorească trebuie să se dispună consemnarea
numai a acelei părți de despăgubire cuvenită titularilor drepturilor reale principale
împotriva cărora există creanţe privilegiate sau ipotecare. În plus, chiar dacă partea
de despăgubire cuvenită titularilor drepturilor reale principale împotriva cărora există
creanţe privilegiate sau ipotecare este mai mare decât suma datorată creditorilor respec-
tivi, prin hotărârea judecătorească de expropriere se va dispune consemnarea întregii
părți de despăgubire la dispoziţia executorului judecătoresc, întrucât creditorii
privilegiați sau ipotecari au dreptul nu numai la plata creanţelor lor, ci şi la cheltuielile
de executare. Numai dacă după plata creanţelor şi deducerea cheltuielilor de execu-
tare mai rămâne un rest, suma respectivă va fi remisă de executor celor îndreptățiți.
C. Efectele juridice imediate ale exproprierii realizate prin înțelegerea părților.
Este echitabil ca, şi în acest caz, efectele exproprierii să se producă nu numai sub
aspectul stingerii dreptului de proprietate privată şi al naşterii dreptului de proprietate
publică, ci să cuprindă şi naşterea obligaţiilor expropriatorului cu privire la plata
despăgubirii, în mod integral sau defalcat, ori la asigurarea unei locuinţe pentru per-
soanele care ocupă în mod legal clădirea cu destinaţie de locuinţă, precum și corelația
dintre toate aceste efecte. Totuşi, nu se poate pune semnul unei perfecte egalități între
efectele juridice imediate ale exproprierii realizate prin parcurgerea întregii proce-
duri, finalizate prin hotărârea judecătorească, şi efectele juridice imediate ale expro-
prierii realizate prin înțelegerea părților.
De exemplu, înţelegerea se poate realiza numai cu unii dintre titularii drepturilor
reale principale asupra imobilului supus exproprierii. Tot astfel, este posibil ca înţele-
gerea să ignore existența unor creditori privilegiați sau ipotecari. În toate situaţiile, în
măsura în care despăgubirea a fost plătită în întregime titularilor drepturilor reale
principale participanţi la încheierea înțelegerii de expropriere, celelalte persoane
îndreptățite pot invoca principiul relativității efectelor convenției de expropriere sau
se pot îndrepta fie împotriva acestor titulari, fie chiar şi împotriva expropriatorului,
dacă acesta a fost de rea-credinţă, pentru valorificarea drepturilor lor.
D. Efectele juridice imediate ale exproprierii în ipoteza reglementată în Legea
nr. 198/2004. În ipoteza lucrărilor de construcție de drumuri de interes naţional,
judeţean sau local, dacă părţile nu s-au înțeles, se face mai întâi plata despăgubiri
stabilite prin hotărârea comisiei înființate conform art. 6, fie în termen de 30 de zile
de la solicitarea expropriatului [art. 4 alin. (3)], fie în termen de 90 de zile de la data
emiterii hotărârii comisiei (art. 8), iar apoi, dacă este cazul, plata despăgubirii
suplimentare stabilite prin hotărâre judecătorească, în condițiile art. 30 din Legea
nr. 33/1994.
 164 Tipologia drepturilor reale principale Rechiziția, exproprierea şi confiscarea 165
Conform art. [5 din acelaşi act normativ, „Transferul imobilelor
din proprietatea întrucât, în urma exproprierii, reclamantul a fost lipsit şi de dreptul de proprietate, iar
privată în proprietatea publică și în administrarea expropriatorului
operează de drept, nu numai de posesie. |
la data plății despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz, la data consemnă
rii În toate cazurile, nu este vorba despre restituirea propriu-zisă a dreptului de
acestora, în condiţiile prezentei legi”. Corelând acest text cu dispoziţiile
art. 5 alin. (5) proprietate privată, ci de încetarea dreptului de proprietate publică şi de naşterea, în
fraza a III-a şi cu cele ale art. 9 alin. (1), rezultă că efectul principal al
exproprierii acelaşi moment, a dreptului de proprietate privată. Acest efect se va produce fie în
(stingerea dreptului de proprietate privată şi nașterea dreptului
de proprietate momentul încheierii convenției de retrocedare, în formă autentică, fie în momentul
publică), s-ar putea produce, în caz de neînțelegere a părţilor, chiar înainte
de finali- rămânerii definitive a hotărârii judecătorești de retrocedare.
zarea etapei judiciare, ceea ce face ca şi acest text să fie neconstituțional
. Ca urmare, întrucât dreptul de proprietate publică încetează, nu se produce o
151. Efecte juridice mediate ale exproprierii. A. Retrocedarea încălcare a regulii constituționale care consacră inalienabilitatea acestui drept. a
imobilului
expropriat. Conform art. 35 din Legea nr. 33/1994, „Dacă bunurile Operația juridică a retrocedării are o natură juridică proprie, neputând fi asimilată
imobile expro-
priate nu au fost utilizate în termen de un an potrivit scopului pentru altor figuri juridice. LL |
care au fost
preluate de la expropriat, respectiv lucrările nu au fost începute, foştii proprieta B. Dreptul de prioritate la închiriere. Indiferent de durata neutilizării bunului de
ri pot
să ceară retrocedarea lor, dacă nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate către expropriator în scopul de utilitate publică stabilit conform legii, dacă expropria-
publică”.
Aşadar, temeiul naşterii dreptului la retrocedare este un izvor complex torul îşi manifestă intenţia de a închiria imobilul, expropriatul are un drept de
de rapor-
turi juridice în structura căruia intră exproprierea şi neutilizarea imobilulu prioritate la închiriere, în condiţiile legii (art. 34). | Da
i expropriat
în termen de un an potrivit scopului de utilitate publică. Termenul de un Acest drept se naşte în momentul în care expropriatorul își manifestă voința de a
an începe să
curgă de la data luării în posesie a imobilului”!. Acest termen măsoară închiria, cu condiţia să nu fi început lucrările de utilitate publică. Ca natură juridică,
durata
neutilizării imobilului potrivit scopului de utilitate publică, durată care dreptul de prioritate la închiriere este un drept potestativ, imprescriptibil. El se stinge
are valoarea
unei condiții pentru naşterea şi exercitarea dreptului de retrocedare. însă în momentul în care începe efectuarea lucrărilor. |
Ca natură juridică, dreptul la retrocedare este unul potestativ,
În sfera noţiunii de expropriat intră proprietarul exclusiv (ceea ce presupune și
întrucât titularul
său, prin manifestarea sa unilaterală de voinţă, modifică o situaţie juridică superficiarul), coproprietarii şi nudul proprietar al imobilului expropriat. E
existentă şi
obține restituirea dreptului de proprietate asupra imobilului, expropriatorul C. Dreptul de prioritate la înstrăinare. Dacă nu a început efectuarea lucrărilor de
având
obligaţia să se supună voinței expropriatului. Ca urmare, dreptul utilitate publică, iar expropriatorul îşi manifestă voința de a înstrăina imobilul, expro-
la retrocedare este
imprescriptibil. Dar o nouă declarare de utilitate publică are ca efect stingerea priatul are un drept prioritar la dobândire, conform art. 37 din Legea nr. 33/ 1994.
acestui
drept potestativ. Declararea de utilitate publică trebuie să intervină însă Deşi legiuitorul foloseşte noţiunile generice de înstrăinare şi dobândire, este
înainte de
introducerea cererii de retrocedare la instanța competentă. Declarar evident că dreptul de prioritate are ca obiect numai contractele translative de proprie-
ea utilității
publice în timpul procesului de retrocedare ar avea caracter abuziv. Dreptul tate cu titlu oneros şi comutative. Mai mult, întrucât textul foloseşte expres noţiunea
de retro-
cedare se stinge şi în situaţia în care imobilul a fost înstrăinat de preţ, rezultă că este vorba de un contract de vânzare-cumpărare. Dreptul de
de expropriator
conform art. 37 din Legea nr. 33/1994, fără ca expropriatul să își exercite prioritate la dobândire este deci, în realitate, un drept de prioritate la cumpărare.
dreptul
prioritar la dobândire*?. Oricum, fiind vorba de o înstrăinare, rezultă că imobilul trebuie să fie mai întâi
Realizarea dreptului de retrocedare este posibilă fie prin înțelegerea părţilor, trecut din domeniul public în domeniul privat, pe cale administrativă, întrucât dreptul
în
măsura în care expropriatorul acceptă să restituie de bunăvoie imobilul, de proprietate publică este inalienabil””. | a
la cererea
expropriatului, fie pe cale judecătorească. Acest drept are natura juridică a unui drept potestativ. EI se naşte numai dacă nu
În această ultimă situație, competența de soluționare a cererii de retroceda au început lucrările de utilitate publică, iar expropriatorul îşi manifestă voința de a
re
aparţine tribunalului în raza teritorială a căruia este situat imobilul, Preţul înstrăina imobilul. _ | |
imobilului
nu va putea fi însă mai mare decât despăgubirea actualizată încasată de Expropriatorul are obligaţia să notifice oferta de înstrăinare fostului Proprietar.
expropriat
(art. 36). Acţiunea în retrocedare nu se confundă cu acțiunea în revendica Aşadar, expropriatorul trebuie să fixeze şi preţul, care nu trebuie să îie însă mai mare
re. În timp
ce acțiunea în revendicare presupune că reclamantul a pierdut doar posesia decât despăgubirea actualizată. Dacă expropriatul refuză oferta de vânzare sau dacă a
bunului,
iar instanța este chemată să îi recunoască dreptul de proprietate şi, pe cale trecut un termen de 60 de zile de la primirea notificării, dreptul de prioritate se
de conse-
cinţă, să dispună restituirea posesiei de la pârâtul neproprietar, acțiunea în stinge, astfel încât expropriatorul poate înstrăina imobilul oricărei alte persoane.
retroce-
dare vizează atât renaşterea dreptului de proprietate privată, cât şi restituire Termenul de 60 de zile este un termen de decădere. Dacă acceptarea ofertei s-a făcut
a posesiei,
în termenul de 60 de zile, dar a ajuns la expropriator după expirarea acestui termen,
ea este valabilă.

*! În acest sens, a se vedea E. Chelaru, loc. cit. p. 17.

32
Ibidem.
% În acest sens, a se vedea E. Chelaru, loc. cit., p. 19.
 166 Tipologia drepturilor reale principale

În concurs cu alte drepturi de preempțiune, dreptul de prioritate la cumpărare

prevăzut în art. 37 din Legea nr. 33/1994 are un rang superior'“
Dacă expropriatorul nu respectă dreptul de prioritate la dobândire al eXxpro-
priatului, înstrăinând bunul altei persoane, fie înainte de notificare, fie înainte de
Capitolul VI
primirea acceptării ofertei de vânzare, acceptare făcută în termenul de 60 de zile,
expropriatul are dreptul să introducă o acţiune pentru nulitatea relativă a contractului Dreptul de proprietate publică
de vânzare-cumpărare“S
D. Efectele juridice mediate ale exproprierii în ipoteza înţelegerii părţilor. În Secţiunea |
situația în care părţile s-au înţeles cu privire la expropriere şi la despăgubire, indife-
Bunurile domeniale şi dreptul de proprietate publică
rent de momentul în care a intervenit înţelegerea, se pune problema dacă se mai produc
efectele mediate ale exproprierii, respectiv dacă fostul proprietar mai beneficiază, în
153. Aproprierea comunitară a bunurilor şi dreptul de proprietate publică.
condiţiile legii, de dreptul de retrocedare, de dreptul de prioritate 1a închiriere şi de
Dreptul de proprietate publică este expresia juridică a aproprierii comunitare a
dreptul de prioritate la cumpărare. Deşi în practica judiciară pare să se fi dat un răs-
bunurilor. Pentru ca aproprierea să fie comunitară, nu este suficientă referirea la
puns negativ acestei probleme“, în măsura în care înțelegerea a fost realizată ținând
subiectul aproprierii. Comunitatea naţională, reprezentată de stat, și comunitatea
seama de iminența declanșării sau continuării procedurii exproprierii, voinţa persoa-
locală (denumită, de cele mai multe ori, în legislaţie, ca unitate administra-
nelor supuse exproprierii nu mai este liberă. Ca urmare, se justifică şi în această situație
tiv-teritorială), reprezentată prin organisme specifice, apropriază bunurile nu numai
nu numai producerea efectelor imediate, ci și a efectelor mediate ale exproprierii.
într-o formă comunitară, ci și într-o formă privată. Întrucât dreptul de proprietate
publică şi aproprierea comunitară au fost înțelese, deseori, numai prin referire la
Secţiunea a III-a subiectul aproprierii, s-a creat o confuzie între bunurile apropriate cu titlu comunitar
Confiscarea şi bunurile apropriate cu titlu privat de către stat sau de către o unitate adminis-
trativ-teritorială. Pentru a înlătura această confuzie, care există uneori şi la nivel
152. Temeiul constituţional al confiscării. Ca şi exproprierea, măsura confis- legislativ!, se impune clarificarea noțiunilor de bunuri domeniale, domeniu public,
cării presupune chiar lipsirea titularului de dreptul său de proprietate privată. Ca domeniu privat şi drept de proprietate publică, în corelație cu noțiunea de patrimoniu.
urmare, această măsură este reglementată în Constituţie. Astfel, potrivit art. 44 Această clarificare este posibilă pe baza distincţiei de principiu între aproprierea
alin. (9) din Constituţie, în forma revizuită, „Bunurile destinate, folosite sau rezultate comunitară şi aproprierea privată a bunurilor, ținând seama de cadrul constituțional şi
din intracțiuni ori contravenţii pot fi confiscate numai în condiţiile legii”. În mod legislativ existent.
asemănător, în art. 562 alin. (4) din Noul Cod civil se prevede că „Nu pot fi supuse 154. Cadrul constituţional şi legislativ. Pentru a ordona numeroasele reglemen-
confiscării decât bunurile destinate sau folosite pentru săvârşirea unei infracțiuni ori tări referitoare la dreptul de proprietate publică, s-a făcut distincție între reglemen-
contravenţii sau cele rezultate din acestea”. tările cu caracter general şi cele cu caracter special”. Dreptul comun în această
Aşadar, cazurile şi condiţiile în care poate să intervină confiscarea unor bunuri materie este alcătuit, între altele, din dispoziţiile cuprinse în: art. 136 alin. (1)-(4) din
trebuie să fie expres prevăzute în lege. Legea nu ar putea să prevadă însă confiscarea Constituţie, în forma revizuită; art. 475 alin. (2), art. 476, art. 478, art. 499 şi
decât pentru bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracţiuni sau contravenţii. art. 1844 din Codul civil; Legea nr. 213/1998; art. 4-6, art. 29 alin. (9) şi art. 35 din
În caz contrar, legea ar fi neconstituțională, Legea nr. 18/1991*; art. 121-124 din Legea nr. 215 din data de 23 aprilie 2001 a
Ca o măsură specială de protecţie, în art. 44 alin. (8) din Constituţie, în forma
revizuită, se precizează că „Averea dobândită licit nu poate fi confiscată. Caracterul
' În acest sens, conform art. 477 C.civ., bunurile fără stăpân și bunurile dintr-o moștenire
licit al dobândirii se prezumă”. vacantă aparţin domeniului public. În realitate, prin acest text legal legiuitorul a intenționat să
În legislaţia penală şi în legislația contravenţională sunt prevăzute cazurile Şi con- spună că aceste bunuri aparțin statului. Dar, în patrimoniul statului, aceste bunuri se află în
diţiile în care se poate dispune confiscarea bunurilor destinate, folosite sau rezultate domeniul privat, iar nu în domeniul public. Iată de ce, prin art. 25 din Legea nr. 213/1998, s-a
din infracţiuni sau contravenţii. prevăzut că „În accepțiunea prezentei legi, prin sintagma domeniu public din art. 477 din
Codul civil se înţelege domeniul privat al statului sau al unității administrativ-teritoriale, după
”. Nici această formulă a legiuitorului nu este exactă, întrucât, în absenţa unei prevederi
* În acest sens, a se vedea E. Chelaru, loc. cit., p. 19. lesale exprese, bunurile respective aparțin statului, iar nu unei unităţi administrativ-teritoriale.
2 În acest sens, a se vedea C. Birsan, op. cit., p. 70; E. Chelaru, loc. cit., p. 19. ? În acest sens, a se vedea M. Nicolae, „Consideraţii asupra Legii nr. 213/1996 privind
S A se vedea CS]. secția civilă, decizia nr. 973/1999, în Dreptul nr. 2/2000, pp. 183 şi proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia”, în Dreptul nr. 6/1999, pp. 5 şi 6.
184. În acelaşi sens, a se vedea C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All
* A se vedea supra, nr. 102, nota 9.
Beck, București, 2001, pp. 62 şi 63, text şi nota 2, * A se vedea supra, nr. 33, nota 14.
 168 Tipologia drepturilor reale principale
administraţiei publice locale”; art. 1, art. 4 şi art. 5 din Ordonanţa Guvernului nr. 15
din 9 august 1993 privind unele măsuri pentru restructurarea activităţii regiilor
autonome“; Legea nr. 33/1994"; Hotărârea Guvernului nr. 841 din 23 octombrie 1995
privind procedurile, de transmitere fără plată şi de valorificare a bunurilor aparținând
instituțiilor publice“; Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 54 din data de 28 iunie
2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică”.
În Noul Cod civil, proprietatea publică este reglementată în art. 858-875.
155. Bunuri domeniale. A. Sensurile noțiunii de domeniu public. Într-un sens
larg, toate bunurile aparținând statului formau domeniul public. Acest sens larg al
noțiunii de domeniu public a fost preluat de redactorii Codului civil francez şi se
regăseşte şi în art. 475-478 din Codul civil român. Ulterior, s-a făcut însă distincția
dintre sensul larg al noțiunii de domeniu public și sensul restrâns al acestei noțiuni, în
opoziție cu domeniul privat. Ca urmare a acestei distincții, cea mai mare parte a
bunurilor care făcuseră parte din fostul domeniu al coroanei au intrat în domeniul
privat al statului. Totodată, textele din Codul civil francez (art. 538-540) referitoare
la bunurile domeniale, ca şi textele corespunzătoare din Codul civil
român
(art. 475-478) au fost interpretate în sensul acestei distincţii, chiar dacă ele au fost în
continuare sursa confuziei dintre noţiunea de domeniu public în sens larg (cuprinzând
toate bunurile statului) şi noțiunea de domeniu public în sens restrâns (cuprinzând
numai punurile de uz sau de interes public, în opoziţie cu bunurile din domeniul
privat)'9. Este motivul pentru care s-a apreciat că distincţia dintre domeniul public şi
* Republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 123 din 20 februarie 2007,
modificată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Legea nr. 131 din 24 iunie 2008
pentru completarea art. 116 din Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001, publicată în
Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 485 din 30 iunie 2008.
$ Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 202 din 23 august 1993,
modificată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Ordonanţa Guvernului nr. 23 din
26 iulie 1996 privind repartizarea profitului la regiile autonome, publicată în Monitorul Oficial
al României, Partea Î, nr. 175 din 5 august 1996.
A se vedea supra, nr. 141, nota 2.
5 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea 1, nr. 253 din 7 noiembrie 1995,
modificată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Hotărârea Guvernului nr. 411 din
3 mai 2005 privind modificarea şi completarea Hotărârii Guvernului nr. 461/2001 pentru apro-
barea normelor de aplicare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 60/2001 privind achizi-
țiile publice şi pentru modificarea art. 3 din Hotărârea Guvernului nr. 841/1995 privind proce-
durile de transmitere fără plată și de valorificare a bunurilor aparţinând instituțiilor publice,
publicată îîn Monitorul Oficial al României, Partea |, nr. 424 din 19 mai 2005.
” Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 569 din 30 iunie 2006, modifi-
cată prin Legea nr. 22 din 11 ianuarie 2007 pentru aprobarea Ordonanţei de urgență a Guver-
nului nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică,
publicată în Monitorul Oficial al României, Partea ], nr. 35 din 18 ianuarie 2007.
0 Această confuzie rezultă atât din art. 475 alin. (2) C.civ., în care există sintagma
bunurile care nu sunt ale particularilor, ceea ce trimite la noţiunea de domeniu public în sens
larg, cât și din art. 477 C.civ., care, cum am văzut, include averile vacante şi fără stăpân în
domeniul public, înțeles însă tot în sens larg. Dacă este avut însă în vedere sensul restrâns al
noțiunii de domeniu public, averile vacante şi fără stăpân nu sunt incluse în acesta, ci în
domeniul privat al statului. A se vedea supra, nr. 153, nota 1.
Dreptul de proprietate publică 169
domeniul privat, precum şi consecinţele practice ale acestei distincţii sunt opera
doctrinei şi a jurisprudenţei!!. În Noul Cod civil [art. 859, art. 860 şi art. 863 lit. e)],
noțiunea de domeniu public este utilizată în sensul său restrâns, iar noțiunea de
domeniu privat este utilizată în art. 553 alin. (1) și (2), în art. 859 alin. (2), art. 863
lit. e), art. 864 şi în art. 945 alin. (5).
B. Clarificări conceptuale. O altă confuzie creată în legătură cu noţiunea de
domeniu public rezultă din extinderea sferei acestei noțiuni, astfel încât să cuprindă şi
bunurile proprietate privată, indiferent de titularul lor, bunuri care, prin natura lor ori
în temeiul unei dispoziţii exprese a legii, trebuie să fie păstrate şi transmise genera-
iilor viitoare, reprezentând valori destinate uzului public sau folosirii lor în interes
public? „Pe bună dreptate s-a apreciat că acest sens foarte larg al noțiunii de domeniu
public nu are consistență juridică! „ Într-adevăr, regimul juridic special al unor bunuri
proprietate privată nu este un argument suficient pentru a construi o punte de legătură
viabilă, sub aspect conceptual, între aceste bunuri şi bunurile care formează obiectul
dreptului de proprietate publică.
În acelaşi sens, nu trebuie să se confunde diferitele fonduri sau patrimonii care
reunesc bunuri cu un regim juridic special, indiferent de forma dreptului de proprie-
tate care se exercită asupra lor, cu domeniul public. Existenţa unui regim juridic
special privind păstrarea, conservarea, gospodărirea şi administrarea bunurilor din
aceste fonduri nu înlătură diferenţa dintre dreptul de proprietate publică și dreptul de
proprietate privată!“ DI |
O confuzie rezultă şi din interpretarea dispoziţiilor art. 1845 C.civ. Potrivit acestui
text, nu numai statul şi comunele (comunităţile locale) au domeniu privat, deci şi
domeniu public, ci şi stabilimentele publice. Preluată din Codul civil francez
(art. 2227), această soluţie este însă infirmată prin formularea dată art. 136 alin. (2)
din Constituţie în care se precizează expres că proprietatea publică aparține numai
Statului sau unităților administrativ-teritoriale (comunităţilor locale). Ca urmare,
delimitarea dintre domeniul public şi domeniul privat se poate face numai în legătură
cu statul şi comunităţile locale, iar nu şi în legătură cu alte subiecte de drept public.
În același sens sunt şi dispoziţiile art. 858 din Noul Cod civil.
O altă confuzie ar putea rezulta din alăturarea noțiunii de bunuri domeniale cu
noțiunile economice de sector public şi sector privat. Noţiunea economică de sector
public are în vedere, de regulă, tocmai activitățile economice desfășurate prin inter-
mediul domeniului privat al statului sau al unei unități administrativ-teritoriale, în timp
ce sectorul privat cuprinde activităţile economice desfăşurate de particulari, pe temeiul
dreptului de proprietate privată. În acest context, noțiunea de privatizare este, de ase-
menea, înşelătoare. În realitate, această noţiune nu înseamnă transformarea proprietății
!! În acest sens, a se vedea G.N. Luţescu, Teoria generală a drepturilor reale. Teoria patri-
moniului. Clasificarea bunurilor. Drepturile reale principale, Bucureşti, 1947, p. 156.
12 În acest sens, a se vedea A. Iorgovan, Drept administrativ. Tratat elementar, vol. II,
Editura Proarcadia, Bucureşti, 1993, p. 53. În același sens, a se vedea L. Pop, Dreptul de
proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2001, PP. 69 şi 70.
3 În acest sens, a se vedea C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All
Beck, Bucureşti, 2001, pp. 97 şi 98.
“1 În acest sens, a se vedea C. Bîrsan, op. cit., pp. 95-97.
 170 Tipologia drepturilor reale principale
publice în proprietate privată, ci transferul bunurilor corporale sau incorporale, inclusiv
a acțiunilor, din proprietatea privată a statului sau a unei unităţi administrativ-teritoriale
în proprietatea particularilor. Aşadar, prin procesul de privatizare nu se schimbă natura
dreptului de proprietate asupra bunurilor, acesta fiind de la bun început un drept de
proprietate privată, ci numai subiectul dreptului de proprietate.
C. Definirea bunurilor domeniale. În concluzie, bunurile domeniale sunt bunurile,
imobile sau mobile, care aparțin statului sau unităţilor administrativ-teritoriale,
bunuri asupra cărora aceste subiecte de drept public exercită fie un drept de
proprietate publică, fie un drept de proprietate privată.
Noţiunea de bunuri domeniale este, deci, definită în funcţie de două criterii: pe de
o parte, aceste bunuri sunt obiectul dreptului de proprietate publică sau privată; pe de
altă parte, dreptul de proprietate, indiferent de forma sa, aparține statului
unităților administrativ-teritoriale.
D. Calitatea de bun domenial, premisă a apartenenţei la domeniul public sau la
domeniul privat. În absenţa dovedirii titlului de proprietate al statului sau al unităţii
administrativ-teritoriale asupra unui bun, nu se poate discuta chestiunea apartenenţei
bunului respectiv la domeniul public sau la domeniul privat. Altfel spus, dacă un
anumit bun nu are natura juridică de bun domenial, este fără sens calificarea lui ca
bun aparținând domeniului public sau domeniului privat. Acesta este înţelesul art. 6
alin. (1) din Legea nr. 213/1998, în care se precizează că „Fac parte din domeniul
public sau privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale şi bunurile
dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 — 22 decembrie 1989, dacă au intrat în
proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituţiei,
tratatelor internaţionale la care România era parte şi a legilor în vigoare la data
preluării lor de către stat”. Împrejurarea că un anumit bun este posedat şi folosit de
către stat sau de către o unitate administrativ-teritorială, creându-se aparența că bunul
face parte din domeniul public, nu este suficientă pentru a stabili apartenența reală a
bunului respectiv la domeniul public, întrucât această aparență nu are valoarea unui
titlu de proprietate. Mai mult, chiar dacă statul sau o anumită unitate administra-
tiv-teritorială ar înfățișa un titlu de proprietate, dar acesta nu este valabil potrivit
criteriilor menţionate în textul citat, nu este posibilă stabilirea apartenenței bunului la
domeniul public. Ideea cuprinsă în acest text legal are valoare de principiu, astfel
încât este aplicabilă nu numai în legătură cu bunurile luate în posesie de către stat în
perioada 6 martie 1945 — 22 decembrie 1989, ci şi cu privire la orice alte bunuri
aflate în posesia statului sau a unei unități administrativ-teritoriale. Această idee este
consacrată la nivel de principiu în partea finală a art. 3 alin. (1) al Legii nr. 213/1998,
în care, după ce sunt enumerate criteriile pentru stabilirea apartenenţei unui bun la
domeniul public, se adaugă că el trebuie să fi fost dobândit de către stat sau de o
unitate administrativ-teritorială prin modurile prevăzute de lege, idee preluată în
art. 554 alin. (1), în art. 858 şi în art. 859 alin. (2) din Noul Cod civil. În acelaşi sens,
în legătură cu bunurile din domeniul privat, se precizează că ele trebuie să se afle mai
întâi în proprietatea statului sau a unității administrativ-teritoriale (art. 4).
E. Bunurile domeniale şi patrimoniul. Din această perspectivă, bunurile dome-
niale nu se confundă cu noțiunea de patrimoniu al statului sau al unei unități admi-
nistrativ-teritoriale. Mai întâi, cum am văzut, în noţiunea de patrimoniu sunt cuprinse
numai drepturile şi obligaţiile patrimoniale, iar nu și bunurile care formează obiectul
Dreptul de proprietate publică 171
acestor drepturi. În plus, în patrimoniu sunt incluse nu numai drepturile de proprie-
tate asupra bunurilor, ci și toate celelalte drepturi reale, drepturile de creanţă şi
datoriile corespunzătoare, precum şi drepturile patrimoniale atipice. În acest sens, cu
referire la patrimoniul unităților administrativ-teritoriale, în art. 119 din Legea
nr. 215/2001 se precizează că acesta este compus din „bunurile mobile şi imobile
care aparțin domeniului public al unității administrativ-teritoriale, domeniului privat
al acesteia, precum şi drepturile şi obligaţiile cu caracter patrimonial”.
F. Categorii de bunuri domeniale. Domeniul public şi domeniul privat. Asttel
înțelese, bunurile domeniale constituie o noțiune cu o sferă foarte largă, în cuprinsul
căreia trebuie să se facă însă două distincţii: prima — între domeniul public şi
domeniul privat, a doua — între domeniul public al statului şi domeniile publice ale
sau comunităţilor locale. Aceste distincţii sunt necesare pentru că natura dreptului de
proprietate asupra bunurilor apropriate depinde chiar de natura acestor bunuri şi de
scopul aproprierii lor. Altfel spus, dacă este vorba despre bunuri din domeniul public,
asupra lor se exercită un drept de proprietate publică. Dimpotrivă, asupra bunurilor
din domeniul privat se exercită un drept de proprietate privată. Aşadar, pentru a
stabili natura dreptului de proprietate, este necesar să stabilim mai întâi natura
bunurilor apropriate şi scopul aproprierii.
G. Interesul delimitării domeniului public de domeniul privat. Completarea
regimului juridic de drept comun al bunurilor din domeniul privat cu elemente de drept
public. Delimitarea domeniului public de domeniul privat aparținând statului sau unei
unităţi administrativ-teritoriale este necesară pentru că numai bunurile din domeniul
a public au un regim juridic specific, fiind inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile.
Bunurile din domeniul privat sunt supuse regimului juridic de drept comun. Sub acest
aspect, stătul şi unitățile administrativ-teritoriale „în ceea ce priveşte domeniul lor
privat, sunt supuse la aceleași prescripții ca particularii şi, ca şi aceştia, le pot opune”
(art. 1485 C.civ.). Altfel spus, „Proprietatea privată este ocrotită şi garantată în mod
egal de lege, indiferent de titular” [art. 44 alin. (2), fraza | din Constituţie, în forma
revizuită]. În acelaşi sens, în legătură cu terenurile din domeniul privat al statului sau al
unei unități administrativ-teritoriale, în art. 6, fraza finală din Legea nr. 18/1991, se
precizează că ele sunt supuse dispozițiilor de drept comun, dacă prin lege nu se prevede
altfel. În mod asemănător, în legătură cu bunurile din domeniul privat al unităților
administrativ-teritoriale, în art. 121 alin. (2) din Legea nr. 215/2001 se arată că ele sunt
supuse dispoziţiilor de drept comun, dacă prin lege nu se prevede altfel. | j
Aşadar, nu este exclus ca, în anumite privinţe, bunurile din domeniul privat să
cuprindă în regimul lor juridic şi unele elemente de drept public. Deci, regimul
juridic de drept comun al dreptului de proprietate privată se completează, în privința
bunurilor din domeniul privat, cu dispoziţii legale speciale, cum ar fi cele referitoare
Ja constituirea dreptului real de folosință pe temeiul dreptului de proprietate privată al
statului sau al unei unități administrativ-teritoriale (art. 17 din Legea nr. 213/1998 şi
art. 124 din Legea nr. 215/2001)'5 sau cele privind acceptarea donațiilor şi legatelor
15 Acest drept real de folosință se constituie nu numai asupra bunurilor din domeniul
public, ci şi asupra bunurilor din domeniul privat, întrucât textele menționate trimit la bunurile
din patrimoniul statului sau al unei unități administrativ-teritoriale, fără a face distincție între
domeniul public şi domeniul privat.
172 Tipologia drepturilor reale principale
cu sarcini de către unităţile administrativ-teritoriale [art. 121 alin. (3) din Legea
nr. 215/2001].
156. Distincția dintre domeniul public şi domeniul privat. Obiectul dreptului
de proprietate publică. A. /zvorul distincției. Sursa acestei distincţii, dincolo de
criteriile logice şi juridice, se află chiar în forma diferită de apropriere care determină
diferenţierea dreptului de proprietate publică de dreptul de proprietate privată. Pe de
altă parte, dificultatea acestei distincţii constă în situația specială a statului şi a
unităților administrativ-teritoriale, care sunt sigurele subiecte de drept apte să
aproprieze bunurile atât în formă publică, cât şi în formă privată.
B. Criteriile logice şi juridice ale distincţiei dintre domeniul public şi domeniul
privat. Din articolul 136 alin. (3) din Constituţie, art. 4 şi art. 5 din Legea nr. 18/1991,
art. 120 alin. (1) din Legea nr. 215/2001 şi art. | din Legea nr. 213/1998, precum şi
din art. 554 alin. (1) şi din art. 858 din Noui Cod civil, rezultă că principalul criteriu
pentru stabilirea apartenenței la domeniul public a bunurilor aflate în proprietatea
statului și a unităților administrativ-teritoriale este destinaţia acestor bunuri. Această
destinație este formulată fie într-o formă sintetică, precizându-se că aparțin dome-
niului pubiic bunurile afectate unei utilități publice, fie într-o formă descriptivă,
statuându-se că aparțin domeniului public bunurile de uz sau de interes public.
Bunurile de uz public sunt bunurile la a căror utilizare au acces toți membrii
comunității (națiunea sau comunitatea locală, după caz), indiferent de momentul şi
durata acestei utilizări. De exemplu, drumurile naţionale sau locale, bibliotecile
publice naţionale sau locale pot fi utilizate de către toţi membrii comunității
(națiunea sau comunitatea locală).
Bunurile de interes public sunt bunurile care, deși nu sunt accesibile uzului
public, sunt afectate funcționării serviciilor publice (clădirile ministerelor şi ale altor
instituții publice, echipamente şi instalaţii în domeniul apărării naţionale etc.) sau
sunt destinate să realizeze în mod direct un interes național sau local (bogăţiile
subsolului, operele de artă etc.).
Cum se poate stabili însă că un bun este de uz sau de interes public? În textele
legale menţionate mai sus se precizează, mai întâi, că un bun este de uz sau de interes
public în funcţie de natura sa. Acest criteriu, complementar criteriului principal de
stabilire a apartenenţei unui bun la domeniul public, presupune însă întotdeauna, în
aplicarea lui de către justiţie sau administraţia publică, o marjă mare de apreciere,
deci o doză de subiectivitate. Pentru a diminua sau a înlătura această marjă de
apreciere, legiuitorul, în sens larg, poate interveni, precizând că anumite categorii de
bunuri sau chiar anumite bunuri individual-determinate aparțin domeniului public.
Voința legiuitorului este, deci, al doilea criteriu complementar criteriului principal de
stabilire a apartenenţei unui bun la domeniul public. Indiferent dacă acest criteriu este
formulat în forma voinţei legiuitorului sau în forma declaraţiei legii, în sens larg, este
important să se rețină că voința legiuitorului sau legea poate să îmbrace nu numai
forma unui act normativ, ci şi pe aceea a unui act individual.
Prin Legea nr. 213/1998 s-a instituit obligaţia întocmirii inventarului bunurilor
din domeniul public, atât pentru stat, cât şi pentru comunităţile locale (art. 19-21)/$.
16 $ = = a . .. .
În legătură cu întocmirea acestui inventar, a se vedea şi Hotărârea Guvernului nr. 548
a .
din 8 iulie 1999 privind aprobarea Normelor tehnice pentru întocmirea inventarului bunurilor
Dreptul de proprietate publică 173
Mai mult, potrivit art. 122, fraza 1 din Legea nr. 215/2001, „Toate bunurile aparți-
nând unităților administrativ-teritoriale sunt supuse inventarierii anuale”.
Astfel, în prezent, ţinând seama de termenul de 9 luni de la data intrării în vigoare
a Legii nr. 213/1998 prevăzut pentru întocmirea inventarului bunurilor din domeniul
public [art. 19 alin. (1)], criteriul voinţei legiuitorului a devenit cu adevărat dominant.
Criteriul naturii bunului mai este operant numai în acele cazuri în care anumite
bunuri nu au fost incluse în inventare, deşi sunt de uz sau de interes public. Criteriul
naturii bunului poate fi aplicat fie prin încadrarea directă a acestuia în categoria
bunurilor de uz sau de interes public, fie prin încadrarea sa într-o categorie mai puțin
generală, cum ar fi categoria bogățiilor de interes public ale subsolului [art. 136
alin. (3) din Constituţie, în forma revizuită; art. 859 alin. (1) din Noul Cod civil].
Întrucât, în timp, anumite bunuri intră, iar altele ies din domeniul public, s-a
stabilit obligaţia organelor administrative competente de a înregistra aceste schimbări
în inventarele întocmite (art. 22).
Actele administrative prin care se delimitează domeniul public al statului şi al
unităților administrativ-teritoriale, respectiv prin care au fost aprobate inventarele
bunurilor din domeniul public, pot fi atacate în fața instanțelor de contencios
administrativ, potrivit normelor de drept comun în materie (art. 23).
Înscrierea unui anumit bun într-un asemenea inventar dă naştere unei prezumţii de
apartenenţă la domeniul public, iar nu unei prezumții de proprietate în favoarea
statului sau a unei unităţi administrativ-teritoriale. Dacă actul de aprobare a inventa-
rului nu a fost atacat în termen, potrivit Legii contenciosului administrativ, forța
probantă a înscrierii nu mai poate fi combătută decât dacă a intervenit un fapt juridic
nou, în sens larg, cum ar fi ua act administrativ prin care bunul a fost trecut ulterior
din domeniul public în domeniul privat. Dacă modificarea survenită în urma unui
asemenea act administrativ nu a fost înregistrată, conform art. 22, în inventar, pre-
zumţia apartenenţei la domeniul public poate fi răsturnată făcându-se tocmai dovada
actului administrativ respectiv.
Neînscrierea unui bun într-un asemenea inventar nu înlătură însă posibilitatea
calificării acelui bun ca făcând parte din domeniul public, fie prin aplicarea criteriului
naturii bunului, fie prin declaraţia legii. De exemplu, împrejurarea că unele dintre
bunurile care fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice nu au fost menționate în
inventarul domeniului public al statului nu înlătură apartenenţa bunurilor respective
la acest domeniu, ţinând seama de declaraţia legii, adică de dispoziţiile art. 136
alin. (3) din Constituţie, în forma revizuită şi de cele ale art. 859 alin. (1) din Noul
Cod civil. Tot astfel, neînscrierea unora dintre bunurile menționate în Lista anexă la
Legea nr. 213/1998 sau în alte texte legale ca făcând parte din domeniul public nu
înlătură apartenenţa acestor bunuri la domeniul public al statului sau al unității
administrativ-teritoriale, după caz. Actele administrative sau civile prin care bunurile
au fost înstrăinate, ca urmare a aprecierii eronate că ele fac parte din domeniul privat,
care alcătuiesc domeniul public al comunelor, orașelor, municipiilor şi judeţelor, publicată în
Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 334 din 15 iulie 1999 şi Ordinul Ministerului
Economiei şi Finanţelor nr. 428 din 11 iunie 2007 pentru aprobarea Precizărilor privind înven-
tarierea bunurilor din domeniul public al statului, publicat în Monitorul Oficial al României,
Partea I, nr. 422 din 25 iunie 2007.
174 Tipologia drepturilor reale principale
sunt nule absolut, întrucât ele încalcă principiul inalienabilității bunurilor din
domeniul public.
Astfel înțelese, bunurile care aparțin domeniului public formează obiectul drep-
tului de proprietate publică. Aceste bunuri sunt, cum se precizează în art. 3 alin. (1)
din Legea nr. 213/1998 (art. 858 din Noul Cod civil), cele prevăzute în art. 136
alin. (3) din Constituţie, cele stabilite în anexa la lege, precum şi orice alte bunuri
care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public şi sunt dobân-
dite de către stat sau de către unităţile administrativ-teritoriale prin modurile prevă-
zute prin lege.
157. Distincția dintre domeniul public al statului şi domeniul public al unită-
ților administrativ-teritoriale. În art. 860 alin. (1) din Noul Cod civil se precizează
că „Bunurile proprietate publică fac parte din domeniul public național, judeţean sau
local”, iar în alin. (2) se adaugă că „Delimitarea dintre domeniul public naţional,
judeţean sau local se face în condiţiile legii”. La prima vedere, delimitarea dome-
niului public al statului de domeniu! public la unităților administrativ-teritoriale nu ar
trebui să ridice nicio problemă, ea făcându-se în mod clar, pe baza criteriului
apartenenței dreptului de proprietate. Cât timp titularii dreptului de proprietate
publică sunt diferiți, apartenenţa bunurilor care fac obiectul dreptului de proprietate
la un domeniu public sau altul se face în funcție de titularul domeniului respectiv.
Acest mod de a privi lucrurile este însă valabil numai pentru bunurile dobândite de
stat şi de unitățile administrativ-teritoriale după consacrarea treptată, mai întâi legală,
iar apoi constituțională a noțiunii de bunuri domeniale, a distincției dintre domeniul
public şi domeniul privat, precum şi a diferenței dintre dreptul de proprietate publică
al statului şi dreptul de proprietate publică al unităţilor administrativ-teritoriale. În
acest fel, a fost abolită concepția comunistă cu privire la dreptul de proprietate
socialistă de stat. Într-adevăr, potrivit acestei concepții, unitățile administrativ-teri-
toriale nu aveau un drept de proprietate, ci numai un drept de administrare directă
asupra bunurilor care le erau repartizate, titularul dreptului de proprietate socialistă
de stat fiind, cum rezultă chiar din denumire, numai statul. Tot astfel, întreprinderile
economice de stat şi instituțiile publice nu aveau un drept de proprietate asupra
bunurilor repartizate pe cale administrativă sau dobândite prin mijloace de drept
Civil, ci tot un drept de administrare directă.
Pe măsură ce au fost create noile instituţii economice, specifice economiei
piaţă libere, bazate pe dreptul de proprietate privată (societăţi comerciale şi regii
autonome) şi s-a făcut diferenţierea dintre administrația publică centrală şi adminis-
traţia publică locală, pe baza principiului autonomiei comunităților locale, s-a pus
problema repartizării bunurilor care au format obiectul dreptului de proprietate
socialistă de stat. Aceste bunuri au fost distribuite în trei direcţii principale: unele au
rămas în patrimoniul statului, altele au trecut în patrimoniul unităților adminis-
trativ-teritoriale cu titlu de proprietate, publică sau privată, altele au trecut în patri-
moniul societăților comerciale de stat, cu titlu de proprietate privată sau în patrimo-
niul regiilor autonome, cu titlu de proprietate privată sau de administrare. În toate
cazurile, s-a pus mai întâi probiema apartenenței bunurilor la domeniul public al
statului, întrucât acestea nu puteau fi transferate direct în proprietatea unităţilor
administrativ-teritoriale, a societăţilor comerciale sau a regiilor autonome,
Dreptul de proprietate publică 175
problema domeniului public al unităţilor administrativ-teritoriale, deoarece bunurile
din acesta nu puteau fi înstrăinate direct către societăți comerciale şi regii autonome,
precum şi problema distincției dintre domeniul public al statului şi domeniul public
al unităţilor administrativ-teritoriale.
Din această perspectivă istorică se explică de ce în Legea fondului funciar, în
reglementările referitoare la administraţia publică locală, şi în Legea nr. 213/1998 s-a
făcut distincţie între uzul sau interesul public naţional şi uzul sau interesul public
judeţean sau local. Într-adevăr, această distincţie era necesară în momentul
distribuirii iniţiale a bunurilor din fondul unitar al proprietății socialiste de stat. Pe
această cale, s-a putut face delimitarea iniţială între domeniul public al statului şi
domeniul public al unităților administrativ-teritoriale. În plus, s-a adăugat că bunurile
de uz sau interes public judeţean sau local aparțin domeniului public al unei unități
administrativ-teritoriale numai dacă nu au fost declarate prin lege bunuri de uz sau de
interes public naţional [art. 3 alin. (3) şi (4) din Legea nr. 213/1998, art. 121 alin. (1)
din Legea nr. 215/2001].
În orice caz, formularea din aceste texte legale nu trebuie să fie înțeleasă în sensul
că ar fi posibil ca un bun care face parte din domeniul public al unei unități
administrativ-teritoriale să treacă prin simpla declaraţie a legii în domeniul public al
statului. Pe de o parte, bunurile (imobilele) din domeniul public al unităţilor admi-
nistrativ-teritoriale nu pot fi nici măcar expropriate, pe de altă parte, trecerea din
domeniul public al unei unităţi administrativ-teritoriale în domeniul public al statului
se face potrivit unei proceduri expres prevăzute în art. 9 alin. (2) din Legea
nr. 213/1998, pe baza voinţei liber exprimate de fiecare parte interesată.
158. Situaţia specială a bunurilor care formează obiectul exclusiv al drep-
tului de proprietate publică. Potrivit art. 136 alin. (3) din Constituţie „Bogăţiile de
interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil,
de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice
şi ale platoului continental, precum și alte bunuri stabilite de legea organică, fac
obiectul exclusiv al proprietăţii publice”. Textul este reluat, în termeni aproape
identici, în art, 859 alin. (1) din Noul Cod civil.
Acest text constituțional este, pe de o parte, o expresie a voinței legiuitorului pentru
determinarea apartenenței unor bunuri la domeniul public. Pe de altă parte, din
de conţinutul lui rezultă că, în legătură cu categoriile de bunuri expres menționate în
Constituţie sau în legi organice ca formând obiectul exclusiv al dreptului de proprietate
publică, este suficientă dovada apartenenţei unui bun la o asemenea categorie pentru a
se face şi proba apartenenței lui la domeniul public, desigur, în măsura în care bunul se
găseşte în patrimoniul statului sau al unei unități administrativ-teritoriale.
Prevederile art. 136 alin. (3) din Constituţie nu trebuie să fie interpretate însă ca
fiind titlul de proprietate al statului sau al unei unităţi administrativ-teritoriale
pentru un anumit bun domenial, ci numai ca fiind titlul de apartenenţă a bunului
respectiv la domeniul public, iar nu la domeniul privat, în măsura în care bunul
respectiv a intrat în patrimoniul statului sau al unei unităţi administrativ-teritoriale
pe baza unui titlu valabil.
Rațiunea acestor prevederi se regăseşte în politica de distribuire a bunurilor care
apoi au format fondul unitar al dreptului de proprietate de stat, moștenire a regimului

176 Tipologia drepturilor reale principale
totalitar comunist. Potrivit acestei politici, cum am văzut, anumite categorii de
bunuri, care se aflau deja în proprietate de stat, au alcătuit domeniul privat al statului
şi domeniul privat al unităţilor administrativ-teritoriale, iar altele au alcătuit domeniul
public al statului și domeniul public al unităţilor administrativ-teritoriale. În inte-
riorul domeniului public, anumite bunuri au fost considerate ca obiect exclusiv al
dreptului de proprietate publică. Pe cale de consecinţă, celelalte bunuri erau suscep-
tibile de a fi trecute din domeniul public în domeniul privat.
În textul art. 136 alin. (3) din Constituţie sunt enumerate anumite categorii de
bunuri care fac obiectul exclusiv al proprietății publice, iar apoi se face trimitere la
legile organice în legătură cu alte asemenea categorii de bunuri. Bunurile din primele
categorii nu pot fi scoase din domeniul public prin legi organice sau ordinare ori prin
acte administrative. Numai voința exprimată în Constituţie poate exclude asemenea
bunuri din domeniul public, trecându-le în domeniul privat. În schimb, dacă
asemenea categorii de bunuri, obiect exclusiv al dreptului de proprietate publică, au
fost stabilite prin legi organice, tot prin astfel de legi este posibilă trecerea acestor
bunuri în domeniul privat. Mai mult, în art. 860 alin. (3), fraza I din Noul Cod civil
se statuează că „Bunurile care formează obiectul exclusiv al proprietății publice a
statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale potrivit unei legi organice nu pot fi
trecute din domeniul public al statului în domeniul public al unităţii adminis-
trative-teritoriale sau invers decât ca urmare a modificării legii organice”.
Bunurile care, deşi sunt în domeniul public, nu fac obiectul exclusiv al acestuia
pe baza dispoziţiei constituționale menţionate sau a unor dispoziţii din legile
organice, pot fi trecute în domeniul privat potrivit procedurii prevăzute în Legea
nr. 213/1998. Tot astfel, bunurile din domeniul public al statului care nu formează
însă obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publică al acestui titular, conform
Constituţiei sau unei legi organice, pot fi trecute în domeniul public al unei
comunităţi locale (şi invers) potrivit procedurii prevăzute în aceeaşi lege, idee expres
prevăzută în art. 860 alin. (3), fraza a II-a din Noul Cod civil. Aşadar, a doua rațiune
a dispoziţiei cuprinse în art. 136 alin. (3) din Constituţie constă în îngrădirea
din domeniul public în domeniul privat ori de a transfera bunurile care fac obiectul
exclusiv al dreptului de proprietate publică al statului în domeniul public al unei
comunități locale.
În textul constituţional nu se precizează dacă este vorba de bunuri care fac
obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publică aparținând statului sau unităţilor
administrativ-teritoriale. Din punctul ] al Listei Anexă la Legea nr. 213/1998 se poate
totuşi trage concluzia că bunurile enumerate expres în art. 136 alin. (3) din
Constituţie fac parte din domeniul public al statului. Desigur, în absența unei
restricții constituționale, legiuitorul poate modifica această soluţie, ceea ce ar permite
ca bunurile din această categorie să poată fi trecute din domeniul public al statului în
domeniul public al unei unităţi administrativ-teritoriale și invers, prin procedura
administrativă prevăzută de lege.
Bunurile considerate prin legi organice ca făcând obiectul exclusiv al proprietății
publice ar putea să aparțină, în funcţie de voinţa legiuitorului, fie domeniului public
al statului, fie domeniului public al unităţilor administrativ-teritoriale.
Dreptul de proprietate publică 177
159. Subiectele dreptului de proprietate publică. Din dispozițiile art. 136
alin. (2) din Constituţie, art. 1 din Legea nr. 213/1998 şi art. 858 din Noul Cod civil,
rezultă că dreptul de proprietate publică aparţine statului sau unităților adminis-
trativ-teritoriale.
În patrimoniul statului, pe lângă alte drepturi şi datorii patrimoniale, se află şi
dreptul de proprietate publică. Chiar dacă bunurile care formează obiectul acestui
drept se află în administrarea generală a Guvernului, în litigiile privind dreptul de
proprietate publică, statul este reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice, cum se
precizează în art. 12 alin. (5) din Legea nr. 213/1998.
Din dispoziţiile art. 3 alin. (3) din Constituţie, art. 20 alin. (1)-(4), art. 21 alin. (1)
şi art. 119 din Legea nr. 215/2001 rezultă că unitățile administrativ-teritoriale au în
patrimoniul lor, pe lângă alte drepturi şi datorii patrimoniale, un drept de proprietate
asupra bunurilor din domeniul public. Ca titulare ale dreptului de proprietate publică,
unităţile administrativ-teritoriale gestionează bunurile din domeniul public prin inter-
mediul consiliilor locale, județene sau al Consiliului General al Municipiului
Bucureşti. În litigiile referitoare la dreptul de proprietate publică, unităţile adminis-
trativ-teritoriale sunt reprezentate de către consiliile judeţene, de Consiliul General al
Municipiului Bucureşti sau de consiliile locale, după caz. În fiecare litigiu, aceste
organe dau mandat scris președintelui consiliului judeţean sau primarului, iar acesta
poate delega un funcționar public sau un avocat pentru a-l reprezenta în fața instanței
[art. 12 alin. (5) din Legea nr. 213/1998].
160. Conţinutul, limitele şi caracterele specifice ale dreptului de proprietate
publică. A. Conţinutul dreptului de proprietate publică. După intrarea în vigoare a
Constituţiei adoptate în anul 1991, s-a apreciat că exerciţiul prerogativelor dreptului
de proprietate, adică al posesiei, folosinţei şi dispoziției, se regăseşte, dar într-o
formă specifică, şi în ipoteza dreptului de proprietate publică .
Această concepţie a fost consacrată de legiuitor. Într-adevăr, în art. 2 din Legea
nr. 213/1998, s-a statuat în mod limpede că „Statul sau unitățile administrativ-teri-
toriale exercită posesia, folosința şi dispoziția asupra bunurilor care alcătuiesc
domeniul public, în limitele şi în condiţiile legii”.
Aceste prerogative, care au, în general, acelaşi înțeles ca şi în ipoteza dreptului de
proprietate privată! se înfăţişează totuşi într-o formă particulară, întrucât dreptul de
proprietate publică, spre deosebire de dreptul de proprietate privată, este expresia
juridică a aproprierii comunitare a bunurilor.
Astfel, ius utendi, în situaţia bunurilor de uz public, nu se mai realizează, în mod
direct, de titularul dreptului de proprietate publică, ceea ce nu exclude însă posesia
asupra acestor bunuri, adică aproprierea şi stăpânirea lor la nivel comunitar. Mai
mult, este posibil ca accesul publicului la utilizarea unor bunuri să fie cu titlu oneros,
cum se întâmplă în cazul muzeelor sau al autostrăzilor, indiferent dacă exploatarea se
face direct de către titularul dreptului de proprietate publică sau ea este concesionată
7 În acest sens, a se vedea C. Oprişan, „Regimul general al proprietății în România”, în
Studii de drept românesc nr. 1/1995, p. 7; M. Nicolae, loc. cit., p. 14; C. Bîrsan, op. cit., p. 9l.
18 A se vedea supra, nr. 106-109.
13.
178 Tipologia drepturilor reale principale
unor particulari. Într-o asemenea situație, bunurile din domeniul public sunt produ-
cătoare de venit.
us abutendi, în forma dispoziţiei materiale, se poate realiza prin modificarea şi
transformarea unor bunuri, prin demolarea unor construcții cu respectarea preve-
derilor legale sau prin exploatarea subsolului, productele rezultate intrând, de regulă,
în circuitul civil. Deşi dispoziţia juridică nu se poate realiza prin mijloace de drept
civil, sens în care bunurile din domeniul public sunt inalienabile, totuşi transmiterea
acestor bunuri este posibilă prin mijloace de drept public.
Faptul că prerogativele posesiei, folosinţei și dispoziţiei nu se exercită în toate
formele posibile cu privire la toate bunurile din domeniul public nu este de natură să
ducă la concluzia inexistenței acestor prerogative. Nu trebuie uitat că şi în ipoteza
dreptului de proprietate privată titularul dreptului poate exercita prerogativele
posesiei, folosinţei şi dispoziţiei în forme multiple, pozitive sau negative, alternative
sau cumulative; altfel spus, titularul dreptului de proprietate privată nu trebuie să
săvârşească toate faptele juridice în sens restrâns şi să încheie toate actele juridice
prin care se obiectivează prerogativele dreptului său. Mai mult, ca şi în cazul drep-
tului de proprietate publică, şi în cazul dreptului de proprietate privată există, cum am
văzut, îngrădiri ale exercitării unora sau altora dintre prerogativele posesiei, folo-
sinței şi dispoziţiei. Aceste îngrădiri nu au fost înțelese însă ca argumente pentru a
trage concluzia inexistenței posesiei, folosinţei şi dispoziţiei, ca prerogative ale
dreptului de proprietate privată.
B. Limitele exercitării dreptului de proprietate publică. Exercitarea dreptului de
proprietate publică se face în limitele şi în condițiile legii, cum se precizează expres
în partea finală a art. 2 din Legea nr. 213/1998, În acelaşi sens, în art. 862 din Noul
Cod civil se precizează că „(1) Dreptul de proprietate publică este susceptibil de orice
limite reglementate de lege sau de prezentul cod pentru dreptul de proprietate privată,
în măsura în care acestea sunt compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt
destinate bunurile afectate.
(2) Incompatibilitatea se constată prin acordul între titularul proprietății publice şi
persoana interesată sau, în caz de divergență, pe cale judecătorească.
(3) În aceste cazuri, persoana interesată are dreptul la o justă şi promptă despă-
gubire din partea titularului proprietății publice”.
Rezultă că, pe lângă limitele legale, exercitarea acestui drept este țărmurită şi de
limitele materiale şi de cele judiciare, întrucât şi acestea sunt reglementate în Noul
Cod civil. Limitele materiale ale exercitării dreptului de proprietate publică sunt, de
regulă, mai largi decât cele ale exercitării dreptului de proprietate privată, în sensul
că ele acoperă, de cele mai multe ori, întreaga corporalitate a obiectului dreptului de
proprietate. De exemplu, în legătură cu terenurile, statul nu este îngrădit în exer-
citarea dreptului său de proprietate publică de existența bogățiilor de interes public
ale subsolului.
Limitele juridice (legale şi judiciare) ale exercitării dreptului de proprietate
privată sunt aplicabile, mutatis mutandis, şi în cazul dreptului de proprietate publică.
De exemplu, regimul juridic special al unor categorii de bunuri se aplică, de regulă,
indiferent de forma dreptului de proprietate asupra bunurilor. Servituţile legale şi
naturale sunt compatibile şi cu dreptul de proprietate publică, limitând exercitarea
Dreptul de proprietate publică 179
acestuia. Limitele exercitării dreptului de proprietate în raporturile de vecinătate
privată ţărmuresc, în principiu, şi exercitarea dreptului de proprietate publică.
C. Caracterele specifice ale dreptului de proprietate publică. Acest drept este
absolut, exclusiv şi perpetuu, ca şi dreptul de proprietate privată, dar prezintă şi
caractere specifice. Astfel, cum rezultă din art. 136 alin. (4), teza I din Constituţie,
preambulul primului alineat al art. 11 din Legea nr. 213/1998, art. 5 alin. (2) din
Legea nr. 18/1991, art. 1844 Civ. şi art. 120 alin. (2) din Legea nr. 215/2001,
precum şi din art. 861 alin. (i) din Noul Cod civil, dreptul de proprietate publică este
inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil. Aceste caractere specifice pot fi privite şi ca
accentuări ale caracterului absolut, exclusiv sau perpetuu.
Deşi, în textele legale menţionate, cele trei caractere specifice sunt asociate
bunurilor din domeniul public, în realitate, ele se referă în primul rând la dreptul de
proprietate publică. Numai în mod derivat aceste caractere sunt aplicabile şi bunu-
rilor care fac obiectul acestui drept.
Caracterele specifice ale dreptului de proprietate publică nu justifică ideea
apărării sau ocrotirii preferenţiale a acestui drept în raport cu dreptul de proprietate
privată. Atât proprietatea privată, cât şi proprietatea publică sunt garantate şi ocrotite
prin lege, cum rezultă din art. 44 alin. (2), fraza 1 şi art. 136 alin. (2) din Constituţie,
în forma revizuită. Diferenţele de regim juridic dintre dreptul de proprietate publică
şi dreptul de proprietate privată nu exprimă o poziţie preferențială a primului drept în
raport cu cel de-al doilea”. Dimpotrivă, primatul dreptului de proprietate privată în
raport cu dreptul de proprietate publică este, cum am văzut”, unul dintre funda-
mentele democraţiei constituționale, ale statului de drept şi ale economiei de piață
liberă. Dar acest primat nu se traduce într-o diferență de garantare sau de ocrotire
Juridică a celor două forme de proprietate, ci în ponderea diferită a acestora, respectiv
în dezvoltarea prioritară a sferei dreptului de proprietate privată în raport cu sfera
dreptului de proprietate publică. Din această perspectivă, s-a apreciat în mod judicios
că Decizia nr. 132/1994 a Curţii Constituţionale”!, conform căreia textul art. 41 alin. (2)
din Constituţie [devenit art. 44 alin. (2) după revizuirea Legii fundamentale] nu pune
semnul egalităţii între cele două forme de proprietate sub aspectul protecției juridice,
trebuie să fie interpretat doar în sensul recunoașterii diferenţelor de regim juridic, iar
nu în sensul apărării preferenţiale a dreptului de proprietate publică??.
a) Dreptul de proprietate publică este inalienabil. Textele evocate mai sus afirmă
caracterul inalienabil al acestui drept. Noţiunea de inalienabilitate trebuie înțeleasă
9 În acest sens, a se vedea E. Lupan, „Reevaluarea principiilor dreptului civil român”, în
Dreptul nr. 5-6/1994, p. 83.
* A se vedea supra, nr. 01 şi 102.
*! Decizia nr. 132 din data de 23 noiembrie 1994 referitoare la excepţia de neconstitu-
ționalitate a prevederilor art. 31 şi 32 din Decretul nr. 221/1960 cu privire la executarea silită
împotriva persoanelor fizice a plății impozitelor şi a taxelor neachitate în termen şi a crean-
țelor băneşti ale organizațiilor socialiste, precum şi cu privire la executarea confiscării şi ale
art. 39-51 din H.C.M. nr. 792/1960 pentru aplicarea Decretului nr. 221/1960 a fost publicată
în Monitorul Oficial al României, Partea [, nr. 34 din 15 februarie 1995,
* A se vedea E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck,
Bucureşti, 2000, p. 47.
180 Tipologia drepturilor reale principale
însă în accepţia ei de drept civil. Dreptul de proprietate publică nu poate fi înstrăinat
şi dobândit prin mijloace de drept privat, respectiv prin fapte juridice în sens restrâns
şi prin acte juridice de drept privat. Din această perspectivă, trebuie să se facă
diferenţa între bunuri inalienabile şi bunuri inapropriabile, acestea din urmă nefiind
susceptibile nici de apropriere privată, nici de apropriere publică. Bunurile din dome-
niul public sunt apropriabile, dar sunt inalienabile. Menţiunea cuprinsă în art. 1844
C.civ. în legătură cu bunurile ce „sunt scoase afară din comerț” evocă tocmai
inalienabilitatea bunurilor din domeniul public prin mijloace de drept privat.
Cât timp inalienabilitatea bunurilor din domeniul public este o regulă constitu-
țională, ea nu poate fi înfrântă prin dispoziţii din legi organice sau ordinare, întrucât
asemenea dispoziţii sunt neconstituționale şi, deci, fără efect.
Inalienabilitatea se referă nu numai la interdicţia înstrăinării şi dobândirii
dreptului de proprietate publică în ansamblul său prin mijloace de drept privat, ci şi la
interdicția dezmembrării acestui drept. Dispoziţia art. 13 din Legea nr. 213/1998 pare
să infirme această idee. Conform acestui text legal, „(1) Servituţile asupra bunurilor
din domeniul public sunt valabile numai în măsura în care aceste servituți sunt
compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate.
(2) Servituţile valabil constituite anterior intrării bunului în domeniul public se
mențin în condiţiile prevăzute la alin. (1).
Deşi textul nu distinge între servituţile naturale şi cele legale, pe de o parte, și
servituțile constituite prin fapta omului, pe de altă parte, el are în vedere, în primul
rând, acele servituți care nu sunt veritabile dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate, fiind doar limite normale de exercitare a acestui drept în raporturile de
vecinătate. În această ordine de idei, pot fi compatibile cu uzul sau interesul public
căruia îi sunt destinate bunurile din domeniul public nu numai servituțile naturale și
legale, ci şi unele servituţi stabilite prin fapta omului. Chiar dacă ar fi de imaginat o
ipoteză în care servituțile stabilite prin fapta omului care constituie veritabile
dezmembrăminte ale proprietății ar fi compatibile cu uzul sau interesul public căruia
îi sunt destinate bunurile din domeniul public, o asemenea interpretare a dispoziţiilor
art. 13 din Legea nr. 213/1998 ar fi în contradicţie cu prevederile art. 136 alin. (4) din
Constituţie în care sunt menţionate, în mod limitativ, modurile de exercitare a
dreptului de proprietate publică.
Încălcarea regulii inalienabilităţii prin acte juridice de drept privat atrage nulitatea
absolută a acestora, sancţiune expres prevăzută în art. || alin. (2) din Legea
nr. 213/1998,
Regula inalienabilității bunurilor din domeniul public nu este infirmată de posibi-
litatea constituirii unor drepturi reale specifice asupra acestor bunuri, cum sunt
dreptul de administrare, dreptul de concesiune sau dreptul real de folosinţă, şi nici de
posibilitatea închirierii acestor bunuri. În acest caz nu este vorba de înstrăinarea sau
dobândirea bunurilor din domeniul public, ci de modalități specifice de exercitare a
dreptului de proprietate publică, în regim de drept public.
Transferul bunurilor din domeniul public în domeniul privat nu este o excepţie de
la regula inalienabilității. Acest transfer nu se face prin mijloace juridice de drept
privat, ci prin acte administrative. Astfel, conform art. 10 alin. (2) şi (3) din Legea
nr. 213/1998, „(2) Trecerea din domeniul public în domeniul privat se face, după caz,
Dreptul de proprietate publică 181
prin hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al
Municipiului Bucureşti sau a consiliului local, dacă prin Constituţie sau prin lege nu
se dispune altfei.
(3) Hotărârea de trecere a bunului în domeniul privat poate fi atacată în condiţiile
art. 8 alin. (2)”.
Mai mult, este posibil transferul din domeniul public al unei unități adminis-
trativ-teritoriale în domeniul public al statului sau din domeniul public al statului în
domeniul public al unei unități administrativ-teritoriale. Acest transfer, expres men-
ționat în art. 860 alin. (3), fraza a II-a din Noul Cod civil, se face însă tot prin acte
juridice de drept administrativ. Conform art. 9 din Legea nr. 213/1998, „(1) Trecerea
unui bun din domeniul public al statului în domeniul public al unei unități adminis-
trativ-teritoriale se face la cererea consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General
al Municipiului Bucureşti sau a consiliului local, după caz, prin hotărâre a Guvernului.
(2) Trecerea unui bun din domeniul public al unei unităţi administrativ-teritoriale
în domeniul public al statului se face, la cererea Guvernului, prin hotărâre a
consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a
consiliului local”.
b) Dreptul de proprietate publică este insesizabil. Insesizabilitatea bunurilor din
domeniul public este o consecință a inalienabilităţii lor. Într-adevăr, aceste bunuri nu
pot fi înstrăinate sau dobândite prin niciun mijloc de drept privat, deci nici prin
vânzare silită. Aceste bunuri nu pot fi deci urmărite de creditori pentru realizarea
creanţelor lor, adică nu pot forma obiect de executare silită.
Insesizabilitatea bunurilor din domeniul public presupune şi imposibilitatea consti-
tuirii garanţiilor reale asupra acestor bunuri. Într-adevăr, dacă s-ar accepta constituirea
unor asemenea garanții, s-ar admite şi consecința realizării acestora, adică urmărirea
bunurilor din domeniul public. Această consecință ar fi contrară atât insesizabilității,
cât şi inalienabilității bunurilor din domeniul public?. În acest sens, în art. 11 alin. (1)
lit. b) din Legea nr. 213/1998 se arată că bunurile din domeniul public „nu pot fi supuse
executării silite şi asupra lor nu se pot constitui garanții reale”.
c) Dreptul de proprietate publică este imprescriptibil. Acest caracter specific al
dreptului de proprietate publică este consacrat legal, fără a se face distincţie între
prescripția extinctivă şi prescripția achizitivă.
Ca urmare, acțiunea în revendicare întemeiată pe dreptul de proprietate publică
este imprescriptibilă, putând fi introdusă oricând, indiferent de perioada de timp care
a trecut de la data deposedării titularului dreptului. Pârâtul nu ar putea să opună
prescripția extinctivă nici în situaţiile de excepţie prevăzute în art. 498 C.civ.
(avulsiunea terenurilor) şi în art. 520 C.proc.civ.
Pârâtul nu poate să opună reclamantului în acţiunea în revendicare întemeiată pe
dreptul de proprietate publică nici prescripția achizitivă, respectiv uzucapiunea.
Soluţia contrară ar încălca ideea inalienabilității. Cum am văzut, inalienabilitatea
presupune nu numai excluderea actelor juridice de drept privat ca mijloace de înstrăi-
nare, respectiv de dobândire, ci şi excluderea faptelor juridice în sens restrâns, ca
mijloace de dobândire. Or, uzucapiunea este un fapt juridic în sens restrâns, respectiv
* În acest sens, a se vedea E. Chelaru, op. cit.; C. Bîrsan, op. cit., p. 104.
 182 Tipologia drepturilor reale principale
un mijloc de drept privat pentru dobândirea dreptului de proprietate. În mod expres,
în art. [1 alin. (1) lit. c) din Legea nr. 213/1998 şi în art. 861 alin. (2) din Noul Cod
civil se prevede că bunurile din domeniul public nu pot fi dobândite de către alte
persoane prin uzucapiune.
Dacă acţiunea în revendicare are ca obiect bunuri mobile, pârâtul nu poate să
opună posesia de bună-credință în condiţiile art. 1909 şi art. 1910 C.civ. În acest
sens, în textele legale evocate mai sus se precizează că bunurile mobile din domeniul
public nu pot fi dobândite prin efectul posesiei de bună-credință.
161. Definirea dreptului de proprietate publică. Pe baza elementelor precizate
mai sus, se poate defini dreptul de proprietate publică. Acesta este dreptul real
principal, inalienabil, insesizabil şi imprescriptibil care conferă titularului său, statul
sau o unitate administrativ-teritorială, atributele de posesie, folosință şi dispoziţie (ius
possidendi, ius utendi, ius fruendi şi ius abutendi) asupra unui bun care, prin natura
sa sau prin declaraţia legii, este de uz sau de utilitate publică, atribute care pot fi
exercitate în mod absolut, exclusiv şi perpetuu, cu respectarea limitelor materiale și a
limitelor juridice.
In cuprinsul acestei definiții nu mai este necesară precizarea formei publice de
apropriere a bunurilor, întrucât ea rezultă din menţiunea privind titularul dreptului şi
din caracterizarea bunurilor apropriate care trebuie să fie, prin natura lor sau prin
declaraţia legii, de uz sau de utilitate publică.
Secţiunea a Il-a
Exercitarea dreptului de proprietate publică
162. Specificul exercitării dreptului de proprietate publică. A. Dubla calitate a
titularilor dreptului de proprietate publică. Calitatea de titular al dreptului de
proprietate publică poate să aparţină, cum am văzut, numai statului şi unităţilor
administrativ-teritoriale. Aceste subiecte de drept se manifestă cu precădere, dar nu
în mod exclusiv, în sfera dreptului public. Ele au, pe lângă calitatea de subiect de
drept public, şi calitatea de subiect de drept privat, inclusiv calitatea de subiect de
drept civil. În exercitarea dreptului de proprietate publică, statul şi unitățile adminis-
trativ-teritoriale se manifestă şi în calitate de subiecte de drept public, şi în calitate de
subiecte de drept privat. Chiar dacă uneori această distincție este greu de făcut,
dificultăţile practice nu anulează această dublă calitate în care acționează titularii
dreptului de proprietate publică. Deşi, de regulă, aceşti titulari se manifestă fie în
calitate de subiecte de drept public, fie în calitate de subiecte de drept privat, nu este
exclus ca, în anumite situaţii de exercitare a atributelor dreptului de proprietate
publică, aceste calități să se manifeste în mod concomitent.
Deși, de regulă, drepturile reale sunt drepturi subiective civile, substanța dreptului
de proprietate publică nu poate fi redusă la un drept subiectiv civil. Regimul juridic al
dreptului de proprietate publică este o sinteză inseparabilă de elemente de drept
public şi de drept privat. Ca urmare, dreptul însuşi nu mai aparține doar dreptului
civil, iar exercitarea atributelor sale nu mai este posibilă doar prin fapte şi acte
juridice de drept privat. Iată de ce, chiar dacă administrarea generală a bunurilor din
Dreptul de proprietate publică 183
domeniul public poate fi privită ca o premisă a exercitării în concret a dreptului de
proprietate publică, această exercitare se face nu numai în planul dreptului civil, ci, în
primul rând, prin acte de drept public. Posesia, folosința şi dispoziţia, ca atribute ale
dreptului de proprietate publică, nu presupun doar voinţa statului şi a unității adminis-
trativ-teritoriale ca subiecte de drept civil, ci şi voința lor ca subiecte de drept public.
Întrucât administrarea generală nu se referă la un anumit bun, ea este expresia
puterii pe care statul şi unitățile administrativ-teritoriale o au asupra propriului
patrimoniu”. Sub acest aspect, statul şi unităţile administrativ-teritoriale acționează,
în primul rând, ca titulare ale patrimoniului lor, iar nu doar ca titulare ale dreptului de
proprietate publică asupra anumitor bunuri. În această ordine de idei, administrarea
generală se referă nu numai la bunurile din domeniul public, ci și la bunurile din
domeniul privat. Chiar şi în legătură cu acest din urmă domeniu, administrarea
generală se realizează tot prin acte de putere, fie normative, fie individuale. Calitatea
de administrator general al domeniului public şi al domeniului privat al statului
aparține Guvernului României. Calitatea de administrator general al domeniului
public şi al domeniului privat al unităţilor administrativ-teritoriale aparține, după caz,
consiliului local sau consiliului judeţean, respectiv Consiliului General al Munici-
piului Bucureşti.
Esenţial este că exercitarea propriu-zisă a dreptului de proprietate publică, ceea ce
presupune un anumit obiect, iar nu întregul domeniu public, se face nu numai în
planul dreptului civil, ci şi, în mod preponderent, în planul dreptului public. Această
exercitare presupune, în principal, acte juridice de drept public cu caracter individual
şi, în subsidiar, acte juridice de drept privat.
B. Exercitarea directă şi exercitarea indirectă a atributelor dreptului de proprie-
tate publică. Atributele dreptului de proprietate publică pot fi exercitate în mod direct
de titularul dreptului, prin autoritățile competente. Unităţile administrativ-teritoriale
exercită în mod direct aceste atribute, prin intermediul consiliului local sau al
consiliului judeţean, respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucureşti,
asupra bunurilor din domeniul public cu privire la care nu s-au constituit drepturi
reale specifice sau care nu au fost închiriate. Teoretic, statul poate exercita în mod
direct atributele dreptului de proprietate publică prin autoritatea publică competentă,
respectiv Ministerul Finanţelor Publice. Într-adevăr, ca persoană juridică de drept
civil, statul participă în raporturile juridice în mod nemijlocit, în nume propriu, prin
Ministerul Finanţelor Publice, conform art. 25 din Decretul nr. 31/1954. De cele mai
multe ori, statul nu exercită însă în mod direct atributele dreptului de proprietate
decât în momentul în care constituie drepturile reale specifice sau închiriază bunurile
din domeniul public, ulterior, aceste atribute fiind exercitate indirect, prin intermediul
titularilor acestor drepturi reale sau de creanță. Tot astfel, este posibil ca unităţile
administrativ-teritoriale să constituie drepturi reale specifice sau să închirieze bunuri
din domeniul public, caz în care atributele dreptului de proprietate publică se exercită
în mod indirect, prin intermediul titularilor acestor drepturi reale ori de creanţă.
În acest sens, potrivit art. 136 alin. (4) fraza a Il-a din Constituţie, bunurile
proprietate publică, în condiţiile legii organice, „pot fi date în administrare regiilor
* Pentru discuţia privind puterea asupra patrimoniului, a se vedea supra, nr. 8.
184 Tipologia drepturilor reale principale
autonome ori instituțiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate; de asemenea,
ele pot îi date în folosință gratuită instituţiilor de utilitate publică”. Ideea este reluată
în art. 861 alin. (3) din Noul Cod civil, iar în art. 866 se adaugă că „Drepturile reale
corespunzătoare proprietății publice sunt dreptul de administrare, dreptul de
concesiune şi dreptul de folosință cu titlu gratuit”.
În art. 123 alin. (1) fraza I şi art. 124 din Legea nr. 215/2001 sunt cuprinse dispo-
ziții prin care sunt reglementate dreptul de administrare, dreptul de concesiune,
dreptul real de folosință gratuită asupra bunurilor din domeniul public al comunită-
ților locale, precum şi închirierea unor astfel de bunuri.
In legătură cu dreptul de concesiune, trebuie să fie avute în vedere şi dispoziţiile
Ordonanţei de urgență a Guvernului nr. 54/2006%.
Dacă dreptul de administrare se poate constitui numai pe temeiul dreptului de
proprietate publică, dreptul real de folosință gratuită şi închirierea pot avea ca obiect
şi bunuri din domeniul privat. Altfel spus, dreptul real de folosință gratuită este un
drept real care se constituie atât pe temeiul dreptului de proprietate publică, cât şi pe
temeiul dreptului de proprietate privată, dar numai asupra bunurilor din patrimoniul
statului sau al unităților administrativ-teritoriale (art. 17 din Legea nr. 213/1998). Cât
priveşte dreptul de concesiune, în prezent, el se poate constitui numai pe temeiul
dreptului de proprietate publică [art. 1 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a
Guvernului nr. 54/2006], dar, sub imperiul Legii nr. 219/1998, el se putea constitui şi
pe temeiul dreptului de proprietate privată.
Aceste drepturi reale se constituie, se exercită şi încetează în regim de drept
public, completat cu unele elemente de drept privat. Preponderenţa regimului de
drept public explică de ce aceste drepturi nu pot fi privite ca dezmembrăminte nici
atunci când se constituie pe temeiul dreptului de proprietate privată. Nu este însă
mai puţin adevărat că, în acest ultim caz, ele trebuie să fie avute în vedere, alături de
dezmembrăminte, ca drepturi reale specifice constituite pe temeiul dreptului de
proprietate privată aparţinând statului sau unităţilor administrativ teritoriale.
Asupra aceluiaşi bun din domeniul public nu pot fi constituite, în mod simultan,
mai multe drepturi reale ca modalităţi de exercitare a dreptului de proprietate publică.
Constituirea unui anumit drept real exclude posibilitatea constituirii simultane a unui
alt drept real.
În cele ce urmează, vor fi analizate drepturile reale constituite pe temeiul drep-
tului de proprietate publică, ca modalități indirecte de exercitare a acestuia. Întrucât
închirierea nu dă naştere unui drept real, este suficient să se reţină dispoziţiile
art. 14-16 din Legea nr. 213/1998. Conform acestor dispoziţii, închirierea bunurilor
proprietate publică se aprobă, după caz, prin Hotărâre a Guvernului, a consiliului
judeţean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a consiliului
local. În contractul de închiriere trebuie să se prevadă clauze care să asigure exploa-
tarea bunului închiriat potrivit specificului acestuia. Contractul de închiriere se
încheie de către titularul dreptului de proprietate publică sau al dreptului de
*5 A se vedea supra, nt. 154, nota 9.
5 În sensul că drepturile reale constituite pe temeiul dreptului de proprietate publică nu
sunt dezmembrăminte, a se vedea L. Pop, op. cit., p. 80.
Dreptul de proprietate publică 185
administrare cu orice persoană fizică sau juridică, română sau străină, pe bază de
licitaţie publică, în condiţiile legii. Sumele încasate din închiriere se fac venit la
bugetul de stat sau la bugetele locale. În cazul în care contractul de închiriere a fost
încheiat de către titularul dreptului de administrare, acesta are dreptul să încaseze din
chirie o cotă-parte între 20 şi 50%, stabilită de autoritatea administrativă care a
aprobat închirierea.
163. Dreptul de administrare. A. Sediul materiei. Pe lângă textele constituțio-
nale şi legale evocate mai sus, dreptul de administrare este reglementat şi prin unele
dispoziţii din acte normative speciale, cum sunt art. 4-6 din Ordonanța Guvernului
nr. 15/1993? şi art. 4 alin. (2) şi (3) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 30
din data de 16 iunie 1997 privind reorganizarea regiilor autonome, precum şi
art. 867-870 din Noui Cod civil.
B. Titularii dreptului de administrare. Din textele constituționale şi legale care
reglementează acest drept rezultă că el se poate constitui numai în favoarea regiilor
autonome și a instituțiilor publice.
a) Regiile autonome. Acestea au fost înființate prin Legea nr. 15 din 7 august
1990 privind reorganizarea unităţilor economice de stat ca regii autonome şi societăți
comerciale”. Fiind adoptată înainte de intrarea în vigoare a actualei Constituţii,
această lege nu conţine prevederi cu privire la dreptul de administrare. În art. 5
alin. (1) se prevede doar că regia autonomă este proprietara bunurilor din patrimoniul
său. După intrarea în vigoare a Constituţiei, acest text legal a fost interpretat în mod
constant în sensul că se referă la bunurile cu privire la care regia are un titlu de
proprietate, iar nu la bunurile din domeniul public pe care le are în administrare. În
legătură cu aceste bunuri, regia autonomă are doar un drept de administrare, ca drept
real. Această idee a fost consacrată, după intrarea în vigoare a Constituţiei, prin
dispoziţiile art. 4-6 din Ordonanţa Guvernului nr. 15/1993.
b) Instituţiile publice. Mai întâi, statul şi unităţile administrativ-teritoriale nu pot
avea calitatea de subiecte ale dreptului de administrare, întrucât ele sunt chiar
titularele domeniului public, respectiv titularele dreptului de proprietate publică. Din
această perspectivă, statul şi unităţile administrativ-teritoriale nu sunt simple instituții
publice şi nici autorităţi publice, ci sunt subiecte colective de drept, de sinteză, a
căror personalitate se exprimă prin diferite autorități publice sau alte instituții
publice. Instituţiile publice sunt subiecte de drept public care sunt expresia juridică a
diferitelor structuri ale puterilor statului, ale administraţiei publice centrale sau
21 A se vedea supra, nr. 154, nota 6.
% Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 125 din 19 iunie 1997, modi-
ficată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Ordonanța de urgență a Guvernului
nr. 70 din 25 august 1998 pentru modificarea art. | alin. (1) din Ordonanţa de urgență a
Guvernului nr. 30/1997 privind reorganizarea regiilor autonome, publicată în Monitorul
Oficial al României, Partea |, nr. 313 din 27 august 1998.
% Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea |, nr. 98 din 8 august 1990,
modificată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Ordonanţa de urgenţă a Guvernului
nr. 58 din 20 iunie 2007 pentru modificarea art. 13 din Legea nr. 15/1990 privind reorgani-
zarea unităţilor economice de stat ca regii autonome şi societăți comerciale, publicată în
Monitorul Oficial al României, Partea [, nr. 439 din 28 iunie 2007.

186 Tipologia drepturilor reale principale
locale. Ele iau naştere în procesul democratic de constituire a autorităților publice,
fiind înfiinţate prin Constituţie, prin legi sau prin acte administrative, normative sau
individuale. Deşi nu au scop lucrativ şi sunt finanţate, în principal, de la bugetul de
Stat“, aceste instituții publice, întrucât au un patrimoniu propriu, au şi calitatea de
subiecte de drept privat. Dreptul de administrare asupra bunurilor din domeniul
public, atribuite acestor instituții publice, face parte din patrimoniul lor.
Între instituțiile publice de interes național, judeţean sau local care pot beneficia
de dreptul de administrare, în art. 12 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 sunt men-
ționate, cu titlu de exemplu, prefecturile şi autoritățile administraţiei publice centrale
şi locale.
Titularii dreptului de administrare acționează şi în calitate de subiecte de drept
public, şi în calitate de subiecte de drept privat în legătură cu acest drept real, în
funcţie de natura raporturilor juridice. De exemplu, în procesul de constituire sau de
încetare a dreptului de administrare, regiile autonome şi instituţiile publice se
înfăţişează ca subiecte de drept public, iar în raporturile juridice civile născute în
legătură cu acest drept real, ele acţionează ca subiecte de drept privat.
Titularii dreptului de administrare au calitate şi capacitate procesuală în litigiile
privitoare la acest drept real. Dacă litigiul poartă însă chiar asupra dreptului de
proprietate asupra bunului care constituie şi obiect al dreptului de administrare,
titularul acestui din urmă drept are obligaţia să precizeze în fața instanţei de judecată
titularul dreptului de proprietate, cu respectarea prevederilor Codului de procedură
civilă [art. 12 alin. (4), primele două fraze din Legea nr. 213/1998; art. 865 alin. (2)
lit. b) din Noul Cod civil]. În plus, titularul dreptului de administrare are obligaţia să
îl informeze pe proprietar cu privire la orice tulburare adusă dreptului de proprietate
publică (art. 865 alin. (2) lit. a) din Noul Cod civil]. Aceste obligaţii sunt fireşti,
întrucât, aşa cum se arată în art. 865 alin. (1) din Noul Cod civil, „„Obligaţia apărării
în justiţie a proprietăţii publice revine țitularului”.
C. Constituirea dreptului de administrare. Dreptul de administrare se constituie,
după caz, conform art. 12 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 [art. 867 alin. (1) din Noul
Cod civil], prin hotărârea Guvernului sau a consiliului județean, respectiv a
Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a consiliului local. Aşadar, în
procesul de constituire a acestui drept real, între titularul domeniului public, respectiv
statul sau unitatea administrativ-teritorială, şi titularul dreptului de administrare
există raporturi administrative, iar nu raporturi de drept civil, astfel încât atribuirea
bunurilor se face prin acte de putere, respectiv prin acte administrative cu caracter
individual, iar nu prin acte juridice de drept privat”!. Chiar dacă există iniţial o
solicitare din partea regiei autonome sau a instituției publice pentru constituirea
dreptului de administrare asupra unui anumit bun din domeniul public, actul de
constituire rămâne un act unilateral de drept public, iar nu unul de natură contrac-
tuală; acordul titularului dreptului de administrare nu este necesar”.
% În acest sens, a se vedea L. Pop, op. cit., p. 82.
2 În acest sens, a se vedea C. Birsan, op. cit., p. 107.
32 În acest sens, a se vedea M. Nicolae, „Nota II la decizia nr. 1899/2000 a Curţii Supreme
de Justiţie, secția contencios administrativ”, în Dreptul nr. 6/2001, pp. 137 şi 138.
Dreptul de proprietate publică 187
D. Caracterele juridice ale dreptului de administrare. În raporturile juridice de
drept privat, dreptul de administrare se bucură de caracterele juridice specifice ale
dreptului de proprietate publică, fiind deci inalienabil, insesizabil şi imprescriptibil.
E. Conţinutul juridic al dreptului de administrare. Potrivit art. 12 alin. (3) din
Legea nr. 213/1998, posesia, folosința şi dispoziţia sunt atributele care formează
conținutul juridic al dreptului de administrare. Într-un sens asemănător, în art. 868
alin. (2) din Noul Cod civil se arată că „Titularul dreptului de administrare poate
folosi şi dispune de bunul dat în administrare în condiţiile stabilite de lege şi, dacă
este cazul, de actul de constituire”.
Aceste prerogative se înfăţişează însă într-o formă specifică. Ele nu se confundă
cu posesia, folosinţa şi dispoziţia ca prerogative ale dreptului de proprietate publică,
Posesia este, în acest caz, doar expresia juridică a stăpânirii, iar nu a aproprierii
bunului. Într-adevăr, numai dreptul de proprietate publică și dreptul de proprietate
privată presupun o apropriere a bunurilor, iar nu și drepturile reale constituite pe
temeiul acestor drepturi de proprietate. Mai mult, stăpânirea nu se face în calitate de
proprietar, ci în calitate de titular al dreptului de administrare.
Folosinţa este cel mai important atribuit al dreptului de administrare, chiar dacă
nu acoperă întreaga substanţă a acestuia. Pe baza acestui atribut, titularii dreptului de
administrare pot utiliza bunurile care le-au fost atribuite, ținând seama atât de
destinaţia generală a bunurilor (uzul sau utilitatea publică), cât şi de destinaţia lor
specială, stabilită prin actul de atribuire.
F. Încetarea dreptului de administrare. Contorm art. 869 din Noul Cod civil,
„Dreptul de administrare încetează odată cu încetarea dreptului de proprietate publică
sau prin actul de revocare emis, în condiţiile legii, dacă interesul o impune, de
organul care l-a constituit”. Așadar, pe lângă revocare, urmează a fi avute în vedere şi
toate cazurile în care încetează chiar dreptul de proprietate publică. În plus, mai
trebuie să se țină seama de câteva situaţii speciale, care determină încetarea dreptului
de administrare.
a) Revocarea dreptului de administrare. Potrivit art. 12 alin. (3) fraza a II-a din
Legea nr. 213/1998, „Dreptul de administrare va putea fi revocat numai dacă titularul
său nu îşi exercită drepturile şi nu îşi execută obligaţiile născute din actul de
transmitere”. În aplicarea acestei dispoziţii legale de principiu, în art. 12 alin. (4)
fraza finală se prevede că neîndeplinirea obligaţiei titularului dreptului de adminis-
trare de a arăta instanţei cine este titularul dreptului de proprietate publică, în litigiile
referitoare la acest drept, poate atrage revocarea dreptului de administrare. În ambele
texte legale se reglementează revocarea dreptului de administrare cu titlu de sanc-
țiune, care constituie însă o simplă facultate pentru titularul dreptului de proprietate
publică. “Tocmai pentru a aprecia în ce măsură se impune revocarea titlului de
administrare ca urmare a unei fapte culpabile a titularului său, în art. 867 alin. (2) din
Noul Cod civil se prevede că autorităţile care constituie acest drept controlează şi
modul de exercitare al acestuia.
În acord cu principiul simetriei, revocarea se va face, după caz, prin hotărârea
Guvernului sau a consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al Munici-
piului Bucureşti sau a consiliului local.
b) Trecerea bunului în administrarea altuia sau redistribuirea bunurilor. Soluţia
revocării dreptului de administrare numai cu titlu de sancțiune a fost criticată în
 188 Tipologia drepturilor reale principale
doctrină”, apreciindu-se că titularul dreptului de proprietate publică trebuie să aibă
posibilitatea de a revoca dreptul de administrare şi în situaţii în care nu se poate
reține în sarcina titularului acestui din urmă drept o faptă culpabilă, respectiv
neîndeplinirea obligaţiilor prevăzute în actul de transmitere, noţiune care include în
sfera sa şi actul de constituire“. Iată de ce în art. 869 din Noul Cod civil noțiunea de
revocare are o sferă mai largă decât aceea prevăzută în art. 12 alin. (3) fraza a II-a din
Legea nr. 213/1998. Potrivit noii reglementări, revocarea este posibilă nu numai pe
temeiul unei fapte culpabile săvârşite de titularul dreptului de administrare, ci şi
„dacă interesul o impune”,
Chiar de lege lata, încetarea dreptului de administrare este posibilă şi pe alte căi
decât revocarea, dar cu acordul părţilor interesate. Important este însă dacă, împo-
triva voinţei titularului dreptului de administrare şi în absenţa oricărei fapte culpabile
a acestuia, o asemenea încetare este posibilă. Într-adevăr, pot exista situaţii în care
titularul dreptului de proprietate publică apreciază că este necesară o redistribuire a
bunurilor între regiile autonome sau între instituţiile publice. Cât timp titularul
dreptului de proprietate publică poate să reorganizeze regiile autonome sau institu-
țiile publice sau chiar să le desființeze, este firesc să poată redistribui bunurile
atribuite acestora, indiferent de constatarea unei fapte cu Ipabile.
Aşa-numita trecere a bunului în „administrarea altuia” nu este, în realitate, decât
tot o încetare, respectiv o retragere”? a dreptului de administrare, urmată de consti-
tuirea unui nou drept de administrare. În practică, o asemenea măsură se dispune,
după caz, tot prin hotărâre a Guvernului sau a consiliului judeţean, respectiv a
Consiliului General al Municipiului București sau a consiliului local, deşi Legea
nr. 213/1998 nu reglementează o asemenea posibilitate. De lege ferenda, este
necesară completarea Legii nr. 213/1998 în acest sens, astfel încât încetarea dreptului
de administrare să fie posibilă nu numai prin revocare, adică cu titlu de sancţiune, ci
şi în situaţiile în care este necesară redistribuirea bunurilor atribuite regiilor auto-
nome sau instituțiilor publice. O asemenea măsură ar putea fi numită redistribuirea
bunurilor sau trecerea bunurilor în administrarea altuia. Este de preferat o asemenea
soluţie, întrucât noțiunea de revocare are o conotaţie care trimite la ideea de
sancțiune, deci la ideea de faptă culpabilă.
Chiar şi în această ipoteză, încetarea dreptului de administrare nu trebuie să fie
rezultatul unei măsuri arbitrare, ad nutum, a titularului dreptului de proprietate
publică, respectiv a administratorului general al bunurilor din domeniul public.
Măsura de încetare (retragere) a dreptului de administrare trebuie să fie rezultatul
aprecierii autorităţii publice competente, în sensul că titularul iniţial al dreptului de
administrare nu mai are nevoie de bunul respectiv sau există un motiv de interes
* În acest sens, a se vedea C. Bîrsan, op. cit., pp. 110 şi 111.
* În acest sens, a se vedea ibidem, p. 110.
* Pentru această noțiune, a se vedea M. Nicolae, „Consideraţii asupra Legii nr. 213/1998.
cit. supra, p. 17.
*5 Pentru utilizarea noţiunii de retragere, alături de noţiunea de revocare a dreptului de
administrare, a se vedea M. Nicolae, „Notă...”, cit. supra, p. 138; L. Pop, op. cit., p. 83. Deşi
autorii nu precizează, din context pare să rezulte că retragerea este actul administrativ unilate-
ral prin care dreptul de administrare încetează în absența faptei culpabile a titularului acestuia.
Dreptul de proprietate publică 189
public mai puternic pentru atribuirea bunului altei regii sau altei instituții publice; s-a
considerat chiar că, dacă există o asemenea apreciere, statul sau unitatea
administrativ-teritorială are nu numai dreptul, ci şi obligaţia de a redistribui bunul în
cauză; în absența unui asemenea motiv, retragerea dreptului de administrare ar fi
posibilă numai cu acordul titularului dreptului de administrare”. Tocmai pentru a
îngrădi abuzul de putere s-a recunoscut posibilitatea atacării nu numai a actului admi-
nistrativ de revocare, ci şi a actului administrativ de trecere a bunului în adminis-
trarea altuia sau de redistribuire a bunurilor, în cazul în care nu a fost respectată
competența legală* sau au fost încălcate alte cerințe prevăzute de lege.
c) Încetarea dreptului de administrare în condiţiile Hotărârii Guvernului
nr. 481/1995. Dreptul de administrare încetează în ipoteza transmiterii fără plată a
bunurilor atribuite instituţiilor publice sau în ipoteza scoaterii lor din funcțiune,
urmată de valorificarea lor. Specificul acestei modalităţi de încetare a dreptului de
administrare constă în aceea că ea presupune şi manifestarea voinţei titularului drep-
tului de administrare, chiar dacă această voință se exprimă prin acte de drept public.
d) Reorganizarea sau desființarea regiei autonome sau instituției publice. In
situaţia reorganizării regiilor autonome în societăți comerciale, dreptul de
administrare încetează, societăţile comerciale primind în patrimoniul lor fie un drept
de proprietate asupra bunurilor, fie un drept de concesiune. În mod asemănător, este
posibilă reorganizarea instituţiilor publice, precum şi desființarea regiilor autonome
sau instituţiilor publice, cu consecinţa încetării dreptului de administrare.
e) Trecerea unor bunuri din domeniul public în domeniul privat. Bunurile din
domeniul public pot fi trecute în domeniul privat prin hotărâre a Guvernului, a
consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al Municipiului București sau a
consiliului local, dacă prin Constituţie sau prin lege nu se dispune altfel [art. 10
alin. (2) din Legea nr. 213/1998]. Desigur, ca efect al încetării dreptului de proprie-
tate publică, încetează şi dreptul de administrare constituit pe temeiul acestuia.
G. Natura juridică a dreptului de administrare. Acest drept este un drept real prin-
cipal care, ca şi fundamentul său, dreptul de proprietate publică, se constituie şi se
exercită în regim de drept public. Specificul acestui drept real principal constă în opo-
zabilitatea sa diferită în raporturile de drept public şi în raporturile de drept privat.
În principiu, dreptul de administrare, constituit printr-un act de drept public de
către titularul dreptului de proprietate publică, statul sau o unitate administrativ-teri-
torială, nu este opozabil în raporturile de drept public stabilite între titularul său şi
titularul dreptului de proprietate publică.
De regulă, dreptul de administrare se constituie prin acte juridice de drept
administrativ în cadrul unor raporturi de subordonare. Mai ales în asemenea cazuri
dreptul de administrare nu este opozabil titularul dreptului de proprietate publică, în
sensul că acest titular poate să îl revoce sau să ia alte măsuri de încetare prevăzute de
lege pentru încetarea dreptului de administrare.
În aceste raporturi juridice de drept public, născute între titularul dreptului de
administrare şi titularul dreptului de proprietate publică, respectiv administratorul
31 În acest sens, a se vedea M. Nicolae, loc. cit., p. 138.
% În acest sens, a se vedea L. Pop, op. cit., p. 84.
 190 Tipologia drepturilor reale principale
general al bunurilor din domeniul public, primul titular nu îşi poate apăra dreptul său
prin mijloace de drept civil, respectiv prin acţiunea în revendicare, acțiunea confe-
Sorie, acțiunea posesorie sau acțiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară.
Actul administrativ ilegal prin care s-ar aduce atingere dreptului de administrare
poate fi însă atacat potrivit Legii contenciosului administrativ.
In schimb, în raporturile de drept privat, dreptul de administrare este opozabil
erga omnes, ca orice drept real. În aceste raporturi, părțile se află pe poziţii de egali-
tate juridică. Ca urmare, dreptul de administrare poate fi apărat, în aceste raporturi
prin mijloace de drept civil”, respectiv prin acțiunea în revendicare, acţiunea
posesorie, acțiunea în grăniţuire sau acțiunea negatorie.
| In concluzie, dreptul de administrare, ca drept real principal, este un concept
interdisciplinar, de drept public şi de drept privat, ca şi dreptul de proprietate publică.
În acest înțeles, dreptul de administrare este una dintre cele mai importante
modalităţi de exercitare a dreptului de proprietate publică.
H. Definirea dreptului de administrare. În raport cu cele de mai sus, dreptul de
administrare este dreptul real principal inalienabil, insesizabil și imprescriptibil
constituit de autoritatea competentă, în mod gratuit, asupra unui bun din domeniul
public în favoarea unei regii autonome sau a unei instituții publice, ca modalitate de
exercitare a dreptului de proprietate publică, drept care conferă titularului său
atributele posesiei, folosinţei şi dispoziţiei, cu respectarea obligaţiilor prevăzute în
actul de constituire, precum și a limitelor materiale și juridice.
164. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publică. A. Precizări
terminologice. Sediul materiei. Normele juridice care reglementează, la modul
general, dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publică, dezvoltând
dispoziţia de principiu cuprinsă în art. 136 alin. (4) teza a II-a din Constituţie sunt
cuprinse în Legea nr. 213/1998“ şi în Ordonanța de urgență a Guvernului
nr. 54/2006“. Pentru aplicarea acestei legi au fost adoptate Normele metodologice
cadru prin Hotărârea Guvernului nr. 168 din 14 februarie 20072. Spre deosebire de
vechea reglementare (Legea nr. 219/1998), potrivit actualei reglementări, dreptul de
concesiune se poate constitui numai asupra bunurilor proprietate publică (art. 1 din
Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 54/2006). În Noul Cod civil, dreptul de
concesiune este reglementat prin dispoziţiile art. 871-873.
B. Clasificarea drepturilor de concesiune și obiectul dreptului de concesiune
asupra bunurilor proprietate publică. a) Clasificarea drepturilor de concesiune,
Deşi, de regulă, dreptul de concesiune este privit ca un drept real având ca obiect
bunuri din domeniul public, în realitate, dreptul de concesiune are o geometrie varia-
bilă, întrucât el se constituie nu numai în legătură cu anumite bunuri, ci Şi în legătură
cu lucrări publice şi servicii publice, cum se prevede expres în art. 1 din Ordonanța
de urgență a Guvernului nr. 34 din data de 19 aprilie 2006 privind atribuirea
io39 +În acest sens, a se vedea C. Birsan,
A ,
op. cit, p. 108; L. Pop, op. cit, p. 85.
« A se vedea supra, nr. 102, nota 9
A se vedea supra, nr. 154, nota 9.
“2 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea ], nr. 146 din 28 februarie 2007.
Dreptul de proprietate publică 191
contractelor de achiziţie publică, a contractelor de concesiune de lucrări publice şi a
contractelor de concesiune de servicii”,
b) Obiectul dreptului de concesiune asupra bunurilor proprietate publică. În
acest context interesează însă numai dreptul de concesiune asupra bunurilor proprie-
tate publică.
Dreptul de concesiune se poate constitui numai asupra bunurilor proprietate
publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, astfel cum se menționează
în art. 3 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 54/2006. Conform art. 2 din acest
act normativ, dacă este însă vorba de bunuri proprietate publică a căror exploatare
este necesară în cadrul unei concesiuni de lucrări publice sau de servicii, constituirea
dreptului de concesiune asupra lor se va face prin acelaşi contract, guvernat de dispo-
ziţiile Ordonanţei de urgență a Guvernului nr. 34/2006.
Bunurile din domeniul public asupra cărora se constituie dreptul de concesiune
fac parte din categoria aşa-numitor bunuri de retur, conform art. 52 lit. a) din Ordo-
nanţa de urgență a Guvernului nr. 54/2006.
Bunurile de retur sunt distincte de bunurile proprii, care au aparținut concesio-
narului, fiind utilizate de către acesta pe durata concesiunii, şi care rămân în proprie-
tatea acestuia și după încetarea contractului de concesiune [art. 52 lit. b) din
Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 54/2006).
C. Titularii dreptului de concesiune asupra bunurilor proprietate publică.
Conform art. 6, „Calitatea de concesionar o poate avea orice persoană fizică sau
persoană juridică, română ori străină.” Într-un sens asemănător, potrivit art. 871
alin. (2) din Noul Cod civil, „Calitatea de concesionar o poate avea orice persoană
fizică sau persoană juridică”.
D. Constituirea dreptului de concesiune asupra bunurilor proprietate publică.
Acest drept de concesiune se constituie prin contractul de concesiune. Conform art. l
alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 54/2006, contractul de conce-
siune este un „contract încheiat în formă scrisă prin care o autoritate publică,
denumită concedent, transmite, pe o perioadă determinată, unei persoane, denumite
concesionar, care acţionează pe riscul şi răspunderea sa, dreptul şi obligația de
exploatare a unui bun proprietate publică în schimbul unei redevențe”.
Contractul de concesiune este considerat un contract administrativ. Specificul acestui
contract administrativ constă nu numai în coexistența unei aşa-numite părți reglementare,
conţinând clauzele obligatorii, indiferent dacă acestea sunt sau nu incluse expres în
contract, cu o parte propriu-zis contractuală, ci şi în faptul că regulile de drept comun din
materia contractelor civile nu sunt aplicabile contractului administrativ ca întreg, ci numai
părții propriu-zis contractuale. Clauzele prevăzute în caietul de sarcini constituie partea
reglementară a contractului (art. 44 alin. (2) lit. a) din Normele metodologice], în timp ce
celelalte clauze sunt stabilite de părți prin acordul lor.
% Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 418 din 15 mai 2006,
modificată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Ordonanţa de urgenţă a Guvernului
nr. 72 din 17 iunie 2009 pentru modificarea și completarea Ordonanţei de urgență a Guver-
nului nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziţie publică, a contractelor de conce-
siune de lucrări publice şi a contractelor de concesiune de servicii, publicată în Monitorul
Oficial al României, Partea |, nr, 426 din 23 iunie 2009.
 192 Tipologia drepturilor reale principale Dreptul de proprietate publică 193
. N . ate de
Contractul de concesiune este, în acest caz, intuitu personae, solemn, sinalagmati cazurilor în care subconcesionarea este permisă, potrivit prezentei ordona je ce
c,
o
cu titlu oneros, comutativ, cu executare succesivă Şi constitutiv de drepturi
reale“. urgență”. Aşadar, nu numai transmiterea dreptului de concesiune, dar şi su con
regula carac e îi
Dreptul de concesiune se constituie, prin contractul de concesiune, de către narea este prohibită de lege. Această dispoziţie legală subliniază
concedent. Conform i
zontr ului i de con cesiune“”. Prin exc
Prini excepţie castă tă regulă, î|
i de de la aceas
art. 5, ,, Au calitatea de concedent, în numele statului, judeţului, intui
intuitu personae al contract
atribuir e directă, y
oraşului sau comunei: ipoteza în care dreptul de concesiune s-a constituit prin
59 e ( NU)-
a) ministerele sau alte organe de specialitate ale administraţiei publice centrale, care fac obiectul acestui drept potza fi subconcesionate în . condițiile , art. il: concesio
pentru bunurile proprietate publică a statului; Ca o consecinţăință a a inalienab
inali ăți ,
ilității, dreptul de concesiune este insesizabil, Conceslo-
ate publica primite
b) consiliile județene, consiliile locale, Consiliul General al Municipiului narul nu poate să constituie garanții reale asupra bunurilor propriet
Bucureşti sau instituţiile publice de interes local, pentru bunurile proprietate publică în concesiune. De asemenea, dreptul de concesi une este imprescr iptibil sub asp
fi opusă pos
- esia

nu poate
TI

r mobile,
.

a judeţului, orașului sau comunei”. Deşi formularea este improprie, totuşi intenţia bunurilo
.

extinctiv şi sub aspect achizitiv. În cazul

: ” *

legiuitorului a fost aceea de a preciza că statul sau o unitate administrativ-teritorială Cuciv. | Ulică ate caracter
de bună-credinţă în cazul art. 1909 şi art. 1910
are calitatea de concedent, ca titular al dreptului de proprietate publică asupra bunului r propriet ate pu ică « araotor
În schimb, dreptul de concesiune asupra bunurilo
ani, încep
ân

cel mult 49 de
în legătură cu care s-a constituit dreptul de concesiune. Celelalte autorități publice temporar. E] se poate constitui pentru o perioadă de
. . .
? .

expres na . Ș acei
menționate în acest text legal acționează „în numele statului, județului, orașului sau la data semnării contractului de concesiune, cum se precizează
o pe a cet si
comunei”, iar nu în nume propriu. Întrucât contractul de concesiune poate fi prelungit pen
Încheierea contractului de concesiune de către ministere, organe de specialitate ință al părț
ș pri acordul de voinţă
ială, prin ărților [art. , Oh |,
jumă e dini durata sa inițială,
mult jumătat iniţială,
ale administraţiei publice centrale sau instituţii publice de interes local nu presupune fi de 73 de ani ŞI ase n
rezultă că durata maximă a dreptului de concesiune poate
în oi men
existenţa unui drept de administrare în patrimoniul acestor autorități publice. Dreptul Prelungirea contractului de concesiune nu poate îi decisă | char
de concesiune se întemeiază direct pe dreptul de proprietate publică, iar nu pe dreptul iune, ci numai prin acordul ulteri apoape ților; d
ii contractului i de concesiune,
îîncheierierii
de administrare. Dreptul acestor autorități de a încheia contractul de concesiune în i îiîn contract clauz ă privind obligați
: ul de concesiuneLeo o eta ziţi
asemenea, părţile ă i nu pot stipula
numele titularului dreptului de proprietate publică se întemeiază pe dispoziţiile art. 5 a sau o clauză referitoaNr e la o condiție ț
concedențului i | de a prelungi i con cesiune i
din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 34/2006, iar nu pe dreptul de adminis- prelungi rea
ea contract
contr ului, în caz contrar,a
suspensivă cărei îîndeplininireire săsă determine
ivă aa cărei i i
trare. Dreptul de administrare nu cuprinde dispoziţia juridică, astfel încât titularul său e a contractu
a încălca dispoziţia art. 7 cu privire la durata maximă de încheier
nu poate constitui, în mod direct, un drept de concesiune“. j dl ” | E de can.
de concesiune .
Încheierea contractului de concesiune este precedată de o procedură adminis- în cazu depui le
F. Conţinutul juridic al dreptului de concesiune. Deşi,
trativă de iniţiere şi de o procedură de atribuire a contractului de concesiune, ică Legea nr. 213[
” j r proprie] tate publică, nu reia € di poziţie
de i
cesiune asupra bunurilo
regulă, pe bază de licitaţie sau, prin excepție, pe bază de negociere directă (art. 9-49). ză ă căCă titularul Ă dri eptului de adminis
izează
azi |, îîn care s e precizea re
i (3) fraza
art. 12 alin.
Prin derogare de la dispoziţiile art. 14, dreptul de concesiune asupra şi să dispună de bunul încredinţat, totuși, muta
bunurilor poate să posede, să folosească
proprietate publică se poate constitui şi prin atribuire directă, dar numai în favoarea lement de drept
mutandis, aceste dispoziţii se aplică şi dreptului de concesiune.
„companiilor naționale, societăților naţionale sau societăților comerciale aflate în ca e e e Step
În conținutul juridic al acestui drept intră şi atributul posesiei
subordinea, sub autoritatea sau în coordonarea entităților prevăzute la art. 5 din Ordo- ie ones son :
iar nu că stare de fapt, adică dreptul de a stăpâni bunul în calitate
nanța de urgență a Guvernului nr. 54/2006, care au fost înfiinţate prin reorganizarea e pre d si
regiilor autonome şi care au ca obiect principal de activitate gestionarea, întreținerea, Folosința bunului (sus şi fructus) trebuie să se facă în condiți
une -. Toc mai i pentru a asigur
igura această folosinţă , A,
de contractul de concesiiune“t
repararea şi dezvoltarea respectivelor bunuri, dar numai până la finalizarea priva- poate eset orice
tizării acestora” [art. 59 alin. (1)]. În această ipoteză, concesionarea se aprobă prin alin. (1) fraza 1 din Noul Cod civil se prevede: „Concesionarul
exploata rea bunu a n acest
hotărâre a Guvernului, a consiliilor locale, judeţene sau a Consiliului General al acte materiale sau juridice necesare peniru a asigura
i ului i de a culege îînn prpi proprieta ee
Municipiului Bucureşti, după caz (art. 59 alin. (3)]. sens, s-a recunoscut dreptul con cesionar
iat căcă îîn conținutul ] uridic al
a dreptulu
SN i |
E. Caracterele dreptului de concesiune. Dreptul de concesiune asupra bunurilor bunului| i concesioi nat. Mai: i mult, ss-a aprapreciat
concesiune intră şi atributul dispoziț iei materia le, concesionarul putând să co o
proprietate publică este inalienabil, insesizabil şi imprescriptibil, dar temporar. în art. ,
Conform art. 8, subconcesionarea dească în proprietate productele“ „Aceste idei au fost consacrate
este interzisă, iar potrivit art. 51 alin. (3),
„Contractul de concesiune trebuie să conţină interdicţia pentru concesionar de a . , > fra lit. E.
E za contractului | de
subconcesiona, în tot sau în parte, unei alte persoane obiectul concesiunii, cu excepția 4 Pentru excepţiile de la aceas stă regulă, a se vedea infra, lit.
„Efectele şi încetarea
47 În acest sens, a se vedea 5. Gherghina, A. Sebeni,
ncesiune”, în Dreptul nr. 11/1999, p. 19. | _ _ a
asupra Legii nr. 213/1998 ci
“ În acest sens, a se vedea A. Sebeni, „Noţiunea contractului de concesiune şi încheierea “ 1% în acest sens, a se vedea M. Nicolae, „Consideraţii
acestuia”, în Dreptul nr. 8/1999, p. 17. supra, p. 18. |
* Într-un sens asemănător, a se vedea ibidem, p. 18. 4 în acest sens, a se vedea L. Pop, op. cit. p. 92.
45 2 = 1.

14,
 194 Tipologia drepturilor reale principale
din Dreptul de proprietate publică 195
Nou 1 Cod civil,
IVI, în
î care se precizea
i ză ă că „Fructele, precum şi, în limitele
reglementară a contractului de concesiune, din motive excepționale legate de
interesul național sau local, după caz, cu notificarea prealabilă a concesionarului şi cu
plata despăgubirilor pentru prejudiciile cauzate, conform art. 53 din Ordonanţa de
urgență a Guvernului nr. 54/2006. În raporturile juridice de drept privat, dreptul de
concesiune este însă opozabil erga omnes, ca oricare alt drept real principal.
1. Definirea drepiului de concesiune asupra bunurilor proprietate publică. În cele
concesi ii i i ivi
V
de mai sus au fost conturate elementele necesare pentru definirea acestui drept real.
Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publică este dreptul real principal,
3
inalienabil, insesizabil şi imprescriptibil, constituit, cu titlu oneros, pe baza contrac-
tului de concesiune încheiat între autoritatea concedentă şi o persoană fizică sau o
persoană juridică de drept privat cu privire la un bun din domeniul public, ca moda-
litate de exercitare a dreptului de proprietate publică şi care conferă titularului său, în
mod temporar, atributele posesiei, folosinţei şi dispoziției, cu respectarea obligațiilor
prevăzute în actul de constituire, precum şi a limitelor materiale şi juridice.
G. Î p
. . i
165. Dreptul real de folosinţă gratuită asupra bunurilor proprietate publică.
A. Precizări terminologice. Sediul materiei. Dreptul real de folosinţă gratuită asupra
unor bunuri din patrimoniul statului sau al unităților administrativ-teritoriale se
înfăţişează în două forme, în funcție de natura bunurilor care constituie obiectul lui:
Une despăgubiri Juste ŞI prealabile 10 sarcina
bunuri din domeniul public sau bunuri din domeniul privat. Astfel, prin art. 136 alin.
acestuia, AN
y >
caz de dezacord fiind (4) fraza a II-a, teza a II-a din Constituţie s-a precizat expres că bunurile proprietate
Ş
. p Z, li T n >
8 l
publică pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică. Ideea este
p 5
reluată în art. 874 alin. (1) din Noul Cod civil. Potrivit art. 17 din Legea
8 3
] ] ]
nr. 213/1998, „Statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot da imobile din patri-
A moniul lor, în folosință gratuită, pe termen limitat, persoanelor juridice fără scop
3 8
2
lucrativ, care desfăşoară activitate de binefacere sau de utilitate publică, ori servi-
3
n siona >
5
ciilor publice”. Această dispoziţie legală, cu valoare generală, este reluată cu referire
l
specială la unitățile administrativ-teritoriale, în art. 124 din Legea nr. 215/2001:
„Consiliile locale şi consiliile judeţene pot da în folosință gratuită, pe termen limitat,
bunuri mobile și imobile proprietate publică sau privată locală ori judeţeană, după
Aceste cauze de incetare a contractului de concesiune sunt obligatorii,
caz, persoanelor juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară activitate de binefacere
indiferent
sau de utilitate publică ori serviciilor publice”,
B. Obiectul dreptului real de folosință gratuită asupra bunurilor proprietate
A. Natur a Ju! idi ă a di eptului de concesiune asupra bunu» ilor p? Op etate
publică. Textul constituţional evocat mai sus nu limitează sfera bunurilor proprietate
publică asupra cărora se poate constitui dreptul real de folosință gratuită. Ca urmare,
acest drept real se poate constitui nu numai asupra bunurilor imobile, ci şi asupra
bunurilor mobile, indiferent dacă este vorba de domeniul public al statului sau al
unităților administrativ-teritoriale. Limitarea cuprinsă în art. 17 din Legea
nr. 213/1998 nu mai este operantă, deci, nici în legătură cu domeniul public al
de e . , statului. Chiar dacă în art. 136 alin. (4) teza a II-a din Constituţie se precizează că
i alu asupra bunurilo , ,
r proprietate publică sunt stabilite, în primul rând, prin modalitățile de exercitare a dreptului de proprietate publică se realizează în condițiile
a entară a _ contractului de concesiune. - Exerci EXercitarea sa î legii, ele nu pot limita sfera de aplicare a dreptului real de folosință gratuită asupra
public este accentuată în regim
gimi d de «drept
de dreptul concedentului de a modifica
unilateral partea bunurilor din domeniul public, ci au în vedere numai constituirea, durata, încetarea și
alte asemenea aspecte ale acestui drept. Important este ca bunul asupra căruia se
50
A se vedea supra, nr. 126, lit. A,
c), nota 18. constituie dreptul real de folosință gratuită să nu fie, în acelaşi timp, obiectul unei
alte modalităţi de exercitare a dreptului de proprietate publică.
 197
Dreptul de proprietate publică
196 Tipologia drepturilor reale principale
durata acestui drept real de folosință.
actul administrativ de constituire se va preciza
C. Titularii dreptului real de folosință gratuită asupra bunurilor proprietate art. 124 din Legea nr. 215/2001 este
Atât în art. 17 din Legea nr. 213/1998, cât și în
publică. În art. 17 din Legea nr. 213/1998 şi în art. 124 din Legea nr. 215/2001 se lui real de folosință. De asemenea, în
prevăzut expres caracterul temporar al dreptu
precizează că acest drept real se poate constitui în favoarea persoanelor juridice fără ţiile beneficiarului folosinţei, ținând
actul de constituire vor fi menţionate obliga
scop lucrativ, care desfăşoară activitate de binefacere sau de utilitate publică, ori a îi este afectat bunul care formează
seama de activitatea de utilitate publică căreia
serviciilor publice. Pe de altă parte, în art. 136 alin. (4) fraza a I-a, teza a [l-a din obiectul dreptului real de folosinţă.
Constituţie şi în art. 874 alin. (1) din Noul Cod civil se menţionează că dreptul real autoritatea care constituie dreptul de
Ca şi în cazul dreptului de administrare, între
de folosinţă gratuită se poate constitui în favoarea instituțiilor de utilitate publică. esc raporturi de drept administrativ, iar
folosinţă şi beneficiarul acestui drept se stabil
Este evident că dreptul real de folosință gratuită asupra bunurilor proprietate o solicitare iniţială din partea instituției
nu raporturi de drept privat. Chiar dacă există
publică se poate constitui numai în favoarea persoanelor juridice de drept privat, iar de folosință asupra bunurilor proprie-
de utilitate publică, constituirea dreptului real
nu şi în favoarea persoanelor juridice de drept public. Altfel spus, instituţiile publice de constituire rămâne un act unilaterai,
tate publică nu are caracter contractual. Actul
nu au de ce să beneficieze de constituirea dreptului real de folosință gratuită cât timp cu caracter administrativ. Totuşi, spre deosebire de dreptul de administrare, acest
în favoarea lor se constituie, tot în mod gratuit, dreptul de administrare. De ase- împotriva voinţei instituției beneficiare.
drept real de folosință nu se poate constitui
menea, pentru acelaşi considerent, dreptul de folosință gratuită nu se poate constitui juridice care desfăşoară o activitate de
Solicitarea sau acordul prealabil al persoanei
oferte sau unei aeceptări în sensul
în favoarea regiilor autonome. utilitate publică nu are însă semnificaţia unei
Noţiunea de utilitate publică este definită prin Ordonanţa Guvernului nr. 26 din ci semnificaţia voinței oricărei persoane
mecanismului de încheiere a contractului,
cu privire la asociaţii şi fundaţii”, în art. 381, conform administrativă.
data de 30 ianuarie 2000 îndreptăţite să declanșeze o anumită procedură
căruia „Prin utilitate publică se înțelege orice activitate care vizează atingerea unor real de folosinţă gratuită asupra bunurilor
E. Caracterele juridice ale dreptului
scopuri benefice în domenii de interes public general sau al unor colectivităţi”. , acest drept real împrumută trăsătu-
proprietate publică. Ca şi dreptul de administrare
Noţiunea de serviciu public are un sens organic, având în vedere chiar organismul inalienabil, insesizabil şi imprescriptibil.
rile dreptului de proprietate publică, fiind
stabilit de stat ori de autorităţile administraţiei publice locale pentru satisfacerea unui titularul său nu poate nici măcar să
Ținând seama de destinaţia acestui drept, ui care constituie
interes public, şi un sens material, prin care sunt desemnate activităţile desfăşurate în închirieze sau să cedeze, cu titlu de drept
de creanţă, folosința bunul
vederea realizării unui asemenea interes public”. În acest ultim înțeles, serviciul însă de dreptul de administrare şi prin
obiectul dreptului său real. Spre deosebire
public poate fi exercitat nu numai de o persoană juridică de drept public, ci şi de o real de folosință gratuită asupra bunu-
asemănare cu dreptul de concesiune, dreptul
persoană juridică de drept privat căreia i se concesionează un asemenea serviciu pe rar, chiar dacă legea nu precizează
rilor proprietate publică are un caracter tempo
care îl exploatează sub controlul autorității concedente. durata maximă a acestui drept.
D. Constituirea dreptului real de folosință gratuită asupra bunurilor proprietate nţă gratuită asupra bunurilor pro-
F. Conţinutul juridic al dreptului real de folosi
publică. Deşi nu există prevederi legale în legătură cu constituirea acestui drept, se fraza | din Legea nr. 213/1998 referitoare
prietate publică. Dispoziţia art. 12 alin. (3)
aplică prin asemănare regulile care guvernează dreptul de administrare'”. Această nare. Astfel, titularul dreptului real de
la dreptul de administrare se aplică prin asemă
idee a fost consacrată în art. 874 alin. (3) din Noul Cod civil, în care se precizează că ească bunul proprietate publică care
folosință gratuită poate să posede şi să folos
„Dispoziţiile privind constituirea şi încetarea dreptului de administrare se aplică în a, ca element de drept, va însemna în
formează obiectul acestui drept. Desigur, posesi
mod corespunzător”. te de proprietar, ci în calitate de titular al
acest caz stăpânirea bunului, dar nu în calita
Ca urmare, dreptul real de folosință gratuită asupra bunurilor proprietate publică ius fruendi, astfel încât titularul poate să
dreptului de folosință. Folosinţa include şi
se constituie, după caz, prin Hotărârea Guvernului sau a consiliului judeţean, riale bunului care formează obiectul
culeagă în proprietate fructele naturale şi indust
respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a consiliului local, ele nu pot fi culese de titularul dreptului
dreptului său real. Cât priveşte fructele civile,
aplicându-se prin asemănare dispoziţiile art. 12 alin. (2) din Legea nr. 213/1998. În prevăzută expres în actul de constituire
de folosință decât dacă această posibilitate este în actul de
Tot astfel, în condițiile prevăzute
[art. 874 alin. (2) din Noul Cod civil]. ală,
de folosință poate să exercite dispoziţia materi
51 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 39 din 31 ianuarie 2000, modi- constituire, titularul dreptului real
construiască pe terenul dat în folosinț㔓.
ficată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Legea nr. 305 din 15 decembrie 2008 respectiv să culeagă anumite producte sau să
poate să exercite dispoziţia juridică.
pentru modificarea Ordonanţei Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociaţii şi fundaţii, În niciun caz, însă, titularul acestui drept nu
gratuită asupra bunurilor proprietate
publicată în Monitorul Oficial al României, Partea ], nr. 855 din 19 decembrie 2008. |
G. Încetarea dreptului real de folosință
text şi notele de constituire este modalitatea firească
publică. Expirarea duratei prevăzute în actul
2 a m noţiunea de servicii publice, a se vedea A. Sebeni, loc. cit., pp. 5-7,

53 În acest sens, s-a apreciat că regimul juridic al acestui drept de folosinţă este asemănător
că cu desăvârşire lipsit nu numai de atributul
cu acela a! dreptului de administrare (a se vedea M. Nicolae, loc. cit., p. 20), cu precizarea 5 în sensul că titularul acestui drept este
dreptul de folosinţă, spre deosebire de dreptul de administrare, are caracter temporar (a
se materiale, a se vedea L. Pop, op. cit., p. 9%.
dispoziţiei juridice, ci şi de atributul dispoziţiei
vedea C. Bîrsan, op. cit., p. 117).
 198

Dreptul de proprietate publică 199

Mai întâi, dobândirea acestui drept pe cale naturală nu este explicată de lege (de
altfel, în textul corespunzător din Noul Cod civil, acest mod de dobândire nu a mai
fost menţionat). În măsura în care dispoziţia art. 7 lit. a) din Legea nr. 213/1998 ar
avea în vedere bogăţiile de interes public ale subsolului care s-ar forma în viitor pe
teritoriul țării, s-a apreciat că ea ar fi inutilă, întrucât asemenea bunuri sunt
proprietate publică pe baza art. 136 alin. (3) din Constituţie sau al unor dispoziţii
cuprinse în legi speciale“. În realitate, legea, în sens de act normativ, nu poate fi
niciodată prin ea însăşi izvorul concret al unui raport juridic şi temeiul dobândirii
unui drept. Situaţiile în care legea este considerată ca mod de dobândire al dreptului
de proprietate privată sau publică cuprind fapte juridice în sens restrâns. Aceste fapte
personae, temporar şi cu juridice sunt izvorul concret al raportului juridic pe temeiul căruia se dobândeşte
titlu gratuit”5. dreptul de proprietate, efect care se produce, este adevărat, tocmai pentru că legea, ca
Juridice de drept public, opo
zabilitatea ac act normativ, îl prevede. Aşadar, dobândirea dreptului de proprietate publică pe cale
naturală se referă, în primul rând, la momentul inițial al transformării dreptului de
proprietate socialistă de stat, specific regimului comunist, în drept de proprietate
publică şi în drept de proprietate privată asupra bunurilor din domeniul public şi
asupra bunurilor din domeniul privat, ca efect al instaurării principiilor democraţiei
constituţionale şi ale economiei de piață liberă”. În al doilea rând, acest mod de
dobândire este operant în legătură cu bogăţiile de interes public ale subsolului ŞI cu
alte resurse naturale menţionate în art. 136 alin. (3) din Constituţie şi în alte legi
organice ca obiect exclusiv al proprietății publice, care s-ar forma în viitor pe
teritoriul țării.
În legătură cu dobândirea dreptului de proprietate publică prin acte de donaţie, s-a
apreciat”, că forma autentică este necesară, chiar dacă ea nu este menționată în art. 7
lit. b) din Legea nr. 213/1998.
a Trecerea bunurilor din domeniul privat al statului sau al unităților adminis-
Secţiunea a III-a
Dobândirea şi încetarea trativ-teritoriale în domeniul public al acestora se face, după caz, prin hotărâre a
dreptului de proprietate Guvernului, a consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al Municipiului
publică
166. Dobândirea dreptului Bucureşti sau a consiliului local, conform art. 8 alin. (1) din Legea nr. 213/1998.
de proprietate publică.
Conform art. 7 din Legea Actul administrativ prin care se face această trecere din domeniul privat în domeniul
nr. 213/1998 (corespunzător
: se dobândeşte: art - 863 di n Noul C
publică ou: Cod civil ), „Dreptul de proprietate
a) pe cale naturală;
b) pun achiziţii publice efe 5 A se vedea M. Nicolae, loc. cit., p. 15.
ctuate în condiţiile legii; ” Într-un sens asemănător, s-a afirmat că bunurile pot fi incluse în domeniul
C) prin expropriere pentru cau public
ză de utilitate publică; datorită naturii lor sau prin acte juridice (a se vedea E. Chelaru, op. cit., p. 43).
% A se vedea M. Nicolae, loc. cit., p. 15. Forma autentică a contractului de donație este
menţionată expres în art. 16 din Metodologia de achiziţionare, prin cumpărare, schimb sau
donaţie, de către autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură, prin Regia
nistrativ-teritoriale în domeni
ul public al acestora Naţională a Pădurilor, a terenurilor ce pot fi incluse în fondul forestier proprietate publică a
£) prin alte moduri prevăzute statului, aprobată prin Hotărârea Guvernului nr. 796 din data de 25 iulie 2002, publicată în
de lege”.
Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 603 din 15 august 2002, modificată prin Hotărârea
8
Guvernului nr. 1543 din data de 23 septembrie 2004 pentru modificarea pet. 3 al lit. A din
aII NI NI anexa nr. 2 la Metodologia de achiziţionare, prin cumpărare, schimb sau donație, de către
55 autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură, prin Regia Naţională a Pădurilor, a
op.cit. pp 9 aceste
Pentru e elemente definit orii ale
dreptului real de folosință, terenurilor ce pot fi incluse în fondul forestier proprietate publică a statului, aprobată prin
a se vedea 1. Pop,
Hotărârea Guvernului nr. 796/2002, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea lă
nr. 899 din 4 octombrie 2004.
 200 Tipologia drepturilor reale principa
le
Dreptul de proprietate publică 201
retrocedarea către foştii proprietari persoane fizice sau către moşteni
torii acestora a
terenurilor cu vegetaţie forestieră, a pădurilor, zăvoaielor, tufărişe
lor, păşunilor şi
fâneţelor împădurite trecute în proprietatea statului prin efectul unor
acte normative
speciale, prevăd că trecerea acestor terenuri din domeniul public al statului în
domeniul privat se face ope legis, în limita suprafeţelor ce urmează
a fi restituite
celor interesaţi!
Un mod special de încetare a dreptului de proprietate publică
este prevăzut în
art. 35 din Legea nr. 33/1994, care reglementează retrocedarea
imobilelor expropriate
către foştii proprietari în situaţia în care ele nu au fost utilizate
potrivit scopului de
utilitate publică timp de un an de la data exproprierii. Cum am
văzut, retrocedarea
are ca efect încetarea dreptului de proprietate publică şi naştere
a dreptului de
proprietate privată?.

167. Încetarea dreptului de propriet

ate publică. Conform art. 10 alin.
Legea nr. 213/1998 (corespunzător (1) din
art. 864 din Noul Cod civil), drept
ul de
prin trecerea acestui bun în domeniul
privat.
Pieirea bunului include în sfera sa nu
numai dispariţia sau distrugerea bunu
efect al unor cauze naturale, ci lui ca
şi ca efect a] acțiunii voluntare
omului. sau involuntare a
Trecerea unui bun din domeniul publi
c în domeniul privat se face, după
hotărârea Guvernului, a consiliului caz, prin
judeţean, respectiv a Consiliului
General al

“A se vedea Curtea Constituţională,

decizia nr. 121 din data de 16 octom
toare la excepția de neconstituționalitat brie 1996 referi-
e a prevederilor art. 166 alin. (3) din
tuiui nr. 84/1995, publicată în Monitorul Legea învățămân-
Oficial al României, Partea 1, nr. 101
% A se vedea M. Nicolae, loc. cit., din 27 mai 1997.
p. 17. “! Pentru această ipoteză, a se vedea și M. Nicolae, loc. cit., pp. 20 şi 21.
% Pentru această ipoteză, a se vedea supra, nr. 15], lit. A.
 Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată 203

bunul, dar nu ca proprietar, ci ca titular al dezmembrământului respectiv. Aşadar,

dintre cele două elemente care definesc ius possidendi, respectiv aproprierea şi
stăpânirea”, aproprierea rămâne integral la nudul proprietar, dar stăpânirea se împarte
Capitolul VII între acesta și titularul dezmembrământului constituit. Ca urmare, orice dezmem-
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată brământ al dreptului de proprietate include, în conţinutul său juridic, atributul
posesiei. Acest atribut nu se confundă însă cu ius possidendi care intră în conţinutul
juridic al dreptului de proprietate privată, ci constituie numai o parte din acesta, ca
Secţiunea ÎI rezultat al divizării lui între nudul proprietar și titularul dezmembrământului.
Consideraţii generale Este imprecisă pentru că, deşi atributul dispoziţiei rămâne la nudul proprietar,
totuşi acest atribut este diminuat sub un dublu aspect. Cât priveşte dispoziţia juridică,
168. Conceptul modern de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate
ea este păstrată, dar numai în legătură cu nuda proprietate. Adagiul nemo plus iuris
privată. În dreptul modern, drepturile asupra bunului altuia au început să fie privite
ad alium transferre potest quam ipse habet explică de ce nudul proprietar nu poate să
nu numai în relaţie cu bunul care forma obiectul dreptului de proprietate al altei
transmită decât dreptul de nudă proprietate, iar dobânditorul acestui drept va fi ținut
persoane, ci în relaţie directă cu dreptul de proprietate respectiv. Această nouă
să respecte şi el dezmembrământul constituit, împreună cu toate celelalte persoane
perspectivă a condus la noţiunea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate
care formează subiectul pasiv, general și nedeterminat specific oricărui drept real
privată. Drepturile reale asupra bunului altuia, iura in re aliena, sunt rezultatul
principal. Cât priveşte dispoziția materială, nudul proprietar o poate exercita, dar
dezmembrării atributelor care intră în conţinutul juridic al dreptului de proprietate.
numai în măsura în care nu este stânjenit exercițiul dezmembrământului. Rezultă că,
Cu privire la acelaşi bun se exercită mai multe drepturi reale. Dreptul de proprietate,
prin constituirea unui dezmembrământ, atributul dispoziției materiale este restrâns,
ca drept complet, care include în conţinutul său juridic plenitudinea atributelor
uneori, până la golirea lui de orice conținut.
posesiei, folosinţei şi dispoziţiei!, este divizat în mai multe drepturi reale. Fiecare
Dezmembrămintele dreptului de proprietate pot fi definite ca drepturi reale
dintre aceste drepturi reale include în conţinutul său juridic unele dintre atributele
principale derivate asupra bunului altuia, care se constituie sau se dobândesc prin
care formau conținutul juridic al dreptului de proprietate iniţial.
transferarea unor elemente din conținutul juridic al dreptului de proprietate asupra
Proprietarul iniţial păstrează întotdeauna o parte din atributele dreptului de pro-
bunului respectiv către o altă persoană sau prin exercitarea concurentă a acestor
prietate. EI se înfăţişează, de regulă, ca nud proprietar. Această idee exprimă lipsirea
elemente de către proprietarul bunului şi o altă persoană.
proprietarului de dreptul de folosință asupra bunului. Altfel spus, de regulă, atributele
Asttel înțelese, dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt limitate ca număr
Usus şi fructus, reunite în prerogativa mai generală a folosinţei, sunt transferate către
prin lege. Într-adevăr, toate drepturile reale, deci şi dezmembrămintele dreptului de
unul sau altul dintre titularii dezmembrămintelor constituite. Totuşi, în cazul servi-
proprietate privată, au această caracteristică”, Acesta este înțelesul art. 555 alin. (2)
tuților, chiar şi atunci când acestea sunt veritabile dezmembrăminte ale dreptului de
din Noul Cod civil, în care se precizează că numai „În condiţiile legii, dreptul de
proprietate, proprietarul fondului aservit poate fi privit ca nud proprietar numai
proprietate privată este susceptibil de (...) dezmembrăminte”.
într-un sens foarte general. Într-adevăr, în acest caz, ca urmare a particularităților Dezmembrămintele sunt incompatibile cu dreptul de proprietate publică. Această
dreptului de servitute, proprietarul fondului aservit este lipsit de unele atribute ale
concluzie se întemeiază pe dispoziţiile art. 136 alin. (4) din Constituţie, care
dreptului său de proprietate, dar numai în legătură cu o parte din bunul său. Mai mult,
precizează în mod limitativ modurile de exercitare a dreptului de proprietate publică,
uneori, titularul fondului aservit nu este lipsit în totalitate de aceste atribute, el având
precum şi pe caracterul de drept privat al reglementării acestor drepturi reale princi-
dreptul să le exercite în comun cu titularul fondului dominant.
pale, care nu poate deroga de la regimul de drept public al dreptului de proprietate
Deşi, de obicei, descrierea dezmembrămintelor se face prin menționarea separării
publică. Împrejurarea că în art. 13 alin. (1) din Legea nr. 213/1998* nu se face
folosinţei (usus şi fructus) din conţinutul juridic al dreptului de proprietate privată,
diferenţa între servituţile naturale și legale, pe de o parte, şi servituţile constituite prin
această descriere este incompletă şi imprecisă.
fapta omului, pe de altă parte, nu este relevantă. Textul precizează însă foarte clar că
Este incompletă pentru că, în această viziune, atributul posesiei ca element de
servituţile asupra bunurilor din domeniul public trebuie să fie compatibile cu uzul sau
drept (ius possidendi) ar rămâne în totalitate la nudul proprietar. Or, o asemenea
interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate. Altfel spus, distincţia la care
concluzie ar fi eronată. Ius possidendi este el însuşi divizat între nudul proprietar şi
obligă acest text nu este aceea dintre servituțile legale şi naturale, pe de o parte, şi
titularul dezmembrământului. Nudul proprietar păstrează dreptul de a apropria lucrul,
servituţile stabilite prin fapta omului, pe de altă parte, ci distincţia dintre servituțile
precum şi dreptul de a stăpâni lucrul, dar, în acest ultim caz, doar în calitate de nud
proprietar, iar titularul dezmembrământului dobândeşte dreptul de a stăpâni și el
2 Pentru definirea posesiei ca element de drept (ius possidendi), a se vedea supra, nr. 107.
* Pentru explicația acestei trăsături a drepturilor reale, a se vedea supra, nr. 28, lit. H.
! A se vedea supra, nr. 106-109.
“ A se vedea supra, nr. 102, nota 9.
 204 Tipologia drepturilor reale principale
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată 205
care sunt veritabile dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate şi servituțile care dreptului inițial de proprietate în mai multe drepturi reale, ci şi naşterea unor
sunt simple limite de exercitare a acest
ui drept. Numai servituţile din ultima raporturi juridice obligaţionale între nudul proprietar şi titularul dezmembrământului.
categorie, indiferent de izvorul lor, fie el
şi fapta omului, sunt compatibile cu dreptul Neînţelegerea acestui dublu efect al dezmembrării dreptului de proprietate privată, în
de proprietate publică. O altă interpretare
ar fi în contradicţie cu dispoziţiile art. 136 planul drepturilor reale şi în planul obligaţiilor, explică, în bună măsură, controver-
alin. (4) din Constituţie. În Noul Cod civil,
această chestiune este tranșată în sensul sele născute în legătură cu natura juridică a dezmembrămintelor şi includerea
că, pe de o parte, nu mai sunt utilizate
noțiunile de servituți naturale Şi servituți acestora, ca obligații reale, cu un sens specific, în sfera raporturilor juridice obligaţio-
legale, toate împrejurările subsumate acest
or noțiuni fiind incluse în sfera noțiunii de nale. De aceea, este necesară diferenţierea drepturilor şi obligaţiilor nudului pro-
limite ale exercitării dreptului de proprietat
e, iar, pe de altă parte, în art. 862 alin. () prietar şi ale titularilor dezmembrămintelor care apar ca o manifestare a conținutului
s-a precizat că „Dreptul de proprietate publi
că este susceptibil de orice limite regle- juridic al drepturilor reale rezultate în urma fragmentării dreptului de proprietate de
mentate de lege sau de prezentul cod pentru
dreptul de proprietate privată, în măsura drepturile de creanță şi obligaţiile care intră în conţinutul raporturilor Juridice obliga-
1 care acestea sunt compatibile cu uzul sau
interesul public căruia îi sunt destinate ionale. În acest context, noțiunea de obligaţii are un sens larg, în sfera ei intrând atât
bunurile afectate”.
raporturile juridice obligaţionale propriu-zise, care au în conţinutul lor drepturi de
169. Dezmembrăminte în sens restrâns creanță, cât şi raporturile juridice care au în conţinutul lor drepturi potestative sau
şi dezmembrăminte în sens larg.
Dezmembrămintele propriu-zise ale dreptului drepturi corelative unor obligaţii propter rem.
de proprietate privată sunt dreptul de
uzuiruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, În general, este necesară diferenţierea dintre dezmembrăminte ca drepturi reale
dreptul de servitute şi dreptul de super-
ficie”. În sens larg, nuda proprietate poate principale şi drepturile de creanță. Chiar în situaţia în care drepturile de creanţă au ca
fi privită şi ea ca un dezmembrământ al
dreptului de proprietate privată, întrucât obiect o prestație referitoare la un anumit bun, ele pot fi privite numai într-un sens
conţinutul său juridic este tot rezultatul
separării atributelor dreptului de proprietat foarte general ca drepturi asupra bunului altuia. În realitate, în sens propriu-zis,
e inițial. Conţinutul juridic al nudei pro-
prietăţi nu se confundă cu acela al dreptului obiectul dreptului de creanță este prestaţia la care s-a obligat debitorul, chiar dacă
de proprietate, înţeles ca drept absolut
exclusiv şi perpetuu. Totuși, nuda proprietat această prestație se desfăşoară în legătură cu un anumit bun al debitorului. Astfel,
e rămâne numai în sens larg un dezmem-
brământ al dreptului de proprietate, deoarece, locatarul unui imobil, chiar dacă are un drept de folosință asupra imobilului respec-
spre deosebire de dezmembrămintele
propriu-zise, ea păstrează aptitudinea reîntr tiv, nu are un drept real, întrucât asigurarea acestei folosințe nu se face în mod direct,
egirii tuturor atributelor care au format
obiectul separării, deci aptitudinea transformă ci în mod mediat, prin intermediul prestaţiei locatorului, care are obligaţia să asigura
rii în drept de proprietate privată ca drept
absolut, exclusiv şi perpetuu. Altfel spus, nuda pentru locatar folosința bunului închiriat“.
proprietate rezultată în urma dezmem-
brării dreptului de proprietate iniţial păstrează
caracterul perpetuității în acest înţeles 172. Posibilitatea coexistenţei mai multor dezmembrăminte ale dreptului de
specific, care îngăduie reîntregirea dreptului
iniţial după încetarea dezmembrămintelor. proprietate privată cu privire la acelaşi bun. Dreptul de servitute poate coexista cu
170. Corelaţia dintre dezmembrămintele unul dintre celelalte dezmembrăminte propriu-zise ale dreptului de proprietate
dreptului de proprietate privată şi
posesia ca stare de fapt. Ca urmare a privată. Într-o asemenea ipoteză, dacă s-a constituit un drept de servitute asupra unui
dezmembrării dreptului de proprietate priva
se modifică şi configuraţia posesiei ca stare de fapt. Poses tă bun, nu este exclusă constituirea ulterioară a unui drept de uzufruct, uz, abitaţie sau
ia, înţeleasă ca manifestare
exterioară, ca obiectivare a tuturor atribu superficie (în acest ultim caz, numai dacă este vorba de un teren), fără a se aduce
telor dreptului de proprietate privată, este
înlocuită cu o posesie privită ca manifestar atingere conţinutului juridic al dreptului de servitute. Dacă s-a constituit însă mai
e exterioară, ca obiectivare a atributelor
care rămân în conținutul juridic al nudei întâi un drept de uzufruct, uz, abitaţie sau superficie, constituirea ulterioară, prin act
proprietăţi şi cu o posesie care reprezintă
obiectivarea atributelor unuia sau altuia juridic, a unui drept de servitute asupra aceluiaşi bun este posibilă nu numai cu
dintre dezmembrămintele propriu-zise.
Această nouă realitate juridică este importantă acordul nudului proprietar, ci și cu acordul titularului dezmembrământului respectiv.
pentru a înțelege modul în care se
produc efectele juridice ale posesiei ca Desigur, este posibilă dobândirea dreptului de servitute prin uzucapiune, în măsura în
stare de fapt în raport cu fiecare dintre
dezmembrămintele în sens larg ale dreptului care este vorba de o servitute continuă şi aparentă, chiar dacă s-a constituit anterior
de proprietate,
un alt dezmembrământ. În acest caz, uzucapiunea operează atât împotriva nudului
171. Diferenţierea dezmembrămintelor
dreptului de proprietate privată de proprietar, cât şi împotriva titularului dezmembrământului constituit anterior.
raporturile juridice obligaţionale conexe
şi de drepturile de creanță, în general. De asemenea, dreptul de superficie, în conținutul juridic al căruia intră dreptul de
Dezmembrarea dreptului de proprietate privat
ă, indiferent dacă rezultă dintr-un fapt proprietate asupra unei construcţii sau a altei lucrări, este compatibil cu constituirea
juridic în sens restrâns sau dintr-un act juridi
c, are ca rezultat nu numai fragmentarea altui dezmembrământ al dreptului de proprietate.
E
În această = accepţie,. este justif
. pe
icată opinia
> .
potrivit căreia nuda proprietate nu este un
.

dezmembrământ al dreptului de proprietate

(a se vedea £. Chelaru, Curs de drept 4 În acest sens, a se vedea G.N. Luțescu, Teoria generală a drepturilor reale. Teoria
Drepturile reale principale, Editura AJ] Beck, civil,
Bucureşti, 2000, p. 158, text şi nota 3). patrimoniului. Clasificarea bunurilor. Drepturile reale principale, Bucureşti, 1947, p. 483.
 206 Tipologia drepturilor reale principale
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată 207
173. Evaluarea dezmembrămintelor. Ca drepturi patrimoniale, dezmem
brămin- obţine valoarea nudei proprietăţi. Nu este însă exclus ca valoarea economică a nudei
tele dreptului de proprietate privată au o anumită valoare economică.
Dar, spre deo- proprietăţi să fie diferită de rezultatul acestei operaţiuni aritmetice, caz în care, tot pe
sebire de valoarea economică a dreptului de proprietate privată, care
se poate stabili, bază de expertiză, se poate stabili o altă valoare. |
de regulă, pe baza jocului cererii şi al ofertei, precum şi pe baza unor
criterii stabilite Dacă nu este posibilă aplicarea criteriilor economice, se poate recurge la soluția
de legiuitor în completarea acestei reguli, valoarea economică
a dezmembrămintelor prevăzută în dispoziţiile art. 151” alin. (4) din Normele metodologice de aplicare a
nu se poate stabili în mod direct prin raportare la mecanismele economi
ei de piață. Codului fiscal: „La transmiterea nudei proprietăţi, impozitul se determină la valoarea
De cele mai multe ori, valoarea bănească a acestor dezmembrămin
te este rezul- declarată de părți, dar nu mai puțin de 80% din valoarea orientativă stabilită prin
tatul aplicării unor criterii economice proprii altor drepturi patrimoniale.
expertizele camerei notarilor publici.”
Astfel, când dezmembrămintele presupun folosința întregului
bun, cum se
întâmplă în cazul uzufructului, uzului, abitaţiei şi dreptului de folosinț 174. Situația specială a dreptului de concesiune şi a dreptului real de folo-
ă asupra tere-
nului inclus în dreptul de superficie, valoarea economică se stabileşt sinţă gratuită. Cum am văzut, dreptul de concesiune, deja constituit pe temeiul
e pe bază de
expertiză, în funcție de durata dezmembrămintelor și de contravaloarea dreptului de proprietate privată conform Legii nr. 219/19988, înainte de abrogarea
folosinţei pe
unitate de timp (de obicei, o lună sau un an), aplicându-se acesteia, precum şi dreptul real de folosinţă gratuită, constituit pe același temei, în
criteriile din materia
contractului de locaţiune. condiţiile prevăzute în Constituţie, în Legea nr. 213/1998 şi în Legea nr. 215/2001
În mod excepțional, dacă nu pot fi aplicate aceste criterii economi nu sunt dezmembrăminte, întrucât regimul lor juridic conţine nu numai elemente de
ce, se poate
recurge la soluţia adoptată de legiuitor în materie fiscală. Astfel, potrivit drept privat, ci şi elemente de drept public în ceea ce privește constituirea, exercitarea
art. 1515
alin. (3) din Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal, şi încetarea lor!0. Cu toate acestea, dreptul de concesiune şi dreptul real de folosință
„La constituirea sau
transmiterea dezmembrămintelor dreptului de proprietate, impozitul gratuită constituite pe temeiul dreptului de proprietate privată trebuie să fie avute în
se determină la
valoarea declarată de părţi, dar nu mai puţin de 20% din valoarea orientat vedere în contextul tipologiei drepturilor reale principale. Într-adevăr, aceste două
ivă stabilită
prin expertiza întocmită de camera notarilor publici. Aceeaşi valoare drepturi sunt drepturi principale distincte, cu o configuraţie juridică proprie. Ele nu
se va stabili şi
la stingerea pe cale convenţională sau prin consimțământul titularul vor mai fi însă analizate în continuare, întrucât, mutatis mutandis, regimul juridic de
ui a acestor
dezmembrăminte.” drept public aplicabil dreptului de concesiune şi dreptului real de folosință gratuită
Soluţia este raţională pentru dezmembrămintele care includ în conținut constituite pe temeiul dreptului de proprietate publică se aplică şi în acest caz.
ul lor
juridic prerogativa folosinţei întregului bun, dar nu se justifică în cazul
dreptului de
servitute, Chiar atunci când este un veritabil dezmembrământ al dreptulu
i de proprie- Secţiunea a II-a
tate privată, servitutea stabilită prin fapta omului nu poate fi asimilat
ă cu celelalte
dezmembrăminte sub aspectul valorii economice, întrucât nu întotde Dreptul de uzufruct
auna presupune
folosirea fondului aservit, iar atunci când conţine o asemenea prerogat
ivă, folosinţa
nu se exercită asupra întregului fond aservit, ci numai asupra
unei părți din acesta.
$1. Noţiunea, caracterele juridice, obiectul şi dobândirea dreptului de
lată de ce, în cazul dreptului de servitute, cota de 20% trebuie uzufruct
să fie raportată nu la
valoarea de circulaţie a întregului imobil, ci, eventual, în măsura
în care este posibil, 175. Dreptul de uzutfruct. Noţiune şi conținut juridic. Potrivit art. 517 C.civ.
la valoarea de circulaţie a părţii din fondul aservit asupra căruia se exercită
efectiv (art. 703 din Noul Cod civil), „Uzufructul este dreptul de a se bucura cineva de
acest dezmembrământ. De lege ferenda, în materie fiscală, impozitul pentru
consti- lucrurile ce sunt proprietatea altuia, întocmai ca însuși proprietarul lor, însă cu înda-
tuirea dreptului de servitute ar trebui să fie o sumă fixă sau, dacă
se păstrează cota torirea de a le conserva substanța”. |
procentuală, aceasta ar trebui să fie redusă în mod semnificativ.
Evaluarea dezmembrămintelor propriu-zise implică şi evaluarea nudei proprietă Dreptul de uzufruct ia naştere, așadar, prin dezmembrarea dreptului de proprietate
ţi. privată, respectiv prin divizarea atributului posesiei şi prin pierderea de către pro-
Odată ce a fost evaluat un anumit dezmembrământ, prin scăderea valorii
sale din prietar a elementelor usus (ius utendi) şi fructus (ius fruendi), care formează atributul
valoarea de circulație a bunului care formează obiectul dreptului de propriet
ate se folosinţei. Ca urmare, rezultă două drepturi, respectiv dreptul de nudă proprietate ŞI
dreptul de uzufruct. Nudul proprietar păstrează o parte din atributul posesiei, el
' Aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 44 din data de 22 ianuarie 2004
pentru aprobarea continuând să aproprieze bunul şi să îl stăpânească, dar numai ca nud proprietar,
Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 571/2003 privind Codul
fiscal, publicată în
Monitorul Oficial al României, Partea I, nr, 112 din 6 februarie 2004, modificată succesiv,
ultima modificare fiind realizată prin Hotărârea Guvernului nr. 616 din data * Este adevărat că această lege a fost abrogată prin Ordonanţa de urgență a Guvernului
de 20 mai 2009 nr. 34/2006, dar drepturile constituite pe temeiul primului act normativ rămân valabile pe
pentru modificarea pct. 70! din Normele metodologice de aplicare a Legii
nr. 571/2003 durata prevăzută în actul de constituire.
privind Codul fiscal, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 44/2004, publicată
în Monitorul ” A se vedea supra, nr, 154, nota $.
Oficial al României, Partea |, nr. 35] din 26 mai 2009.
9 A se vedea supra, nr. 162, lit. B, 164, lit. A şi nr. 165, lit. A.
208 Tipologia drepturilor reale principale
precum şi atributul dispoziţiei. Uzufructuarul preia o parte din atributul posesiei,
precum şi atributul folosinţei, inclusiv posibilitatea de a ceda emolumentul acestei
folosințe. Dreptul de uzufruct şi dreptul de nudă proprietate sunt distincte şi auto-
nome, fiecare având propria sa opozabilitate ca drept real. Nudul proprietar şi uzu-
fructuarul nu sunt coproprietari ai bunului, astfel că nu se pune problema partajării
bunului între ei.
Prin urmare, uzufructul este dezmembrământul dreptului de proprietate privată,
cu caracter temporar, care conferă titularului său atributul de a stăpâni bunul altuia în
calitate de uzufructuar, precum şi atributul folosinţei (us utendi şi ius fruendi) asupra
acelui bun, inclusiv posibilitatea cedării emolumentului acestei folosințe, cu înda-
torirea de a-i conserva substanța, atribute care trebuie să fie exercitate cu respectarea
limitelor materiale şi juridice.
176. Caracterele juridice ale dreptului de uzutruct. A. Dreptul de uzufruct este
un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată. Această calificare juridică
presupune că dreptul de uzufruct este un drept real principal. În categoria mai largă a
drepturilor reale principale, dezmembrămintele dreptului de proprietate privată ocupă
un loc special. Ele au toate caracterele juridice ale drepturilor reale principale, dar se
disting în cadrul acestora prin modul lor de naştere şi prin conţinutul lor juridic. O
menţiune specială este necesară în legătură cu dreptul de urmărire şi dreptul de
preferință. Cum am văzut, aceste prerogative aparţin, în sens procesual, tuturor
drepturilor reale, iar prerogativa preferinţei, în acelaşi sens procesual, aparţine tuturor
drepturilor patrimoniale!
B. Dreptul de uzufruct este un drept esențialmente temporar. Când uzufructul este
constituit în favoarea unei persoane fizice, durata maximă a uzufructului este durata
vieții uzufructuarului. Această concluzie rezultă din dispoziţiile art. 557 C.civ. Din
această cauză, s-a apreciat în mod tradițional în doctrină că uzufructul constituit în
favoarea persoanelor fizice are caracter esențialmente viager. Acest caracter a fost
prevăzut în mod expres în art. 708 alin. (1) din Noul Cod civil, în care se arată că
„Uzufructul în favoarea unei persoane fizice este cel mult viager”. Altfel spus, în
cazul persoanelor fizice, caracterul temporar al uzufructului îmbracă forma caracte-
rului viager. Această sintagmă nu exclude posibilitatea ca uzufructul să fie constituit
pe o durată mai mică decât aceea a vieţii uzufructuarului, dar stabileşte că durata
maximă a uzufructului este durata vieții uzufructuarului.
Potrivit art. 560 C.civ. (art. 708 alin. (4) din Noul Cod civil], „Uzufructul consti-
tuit până ce o altă persoană va ajunge la o vârstă hotărâtă, ține până la acea epocă,
chiar de ar muri zisa persoană înaintea vârstei hotărâte”. Textul acesta nu instituie o
excepţie de la caracterul viager al uzufructului. În realitate, este vorba numai de o
modalitate de stabilire a duratei uzufructului. Chiar dacă s-a utilizat această metodă
de stabilire a duratei uzufructului, dezmembrământul va înceta în momentul deces-
ului uzufructuarului, dacă acest deces intervine înainte de împlinirea duratei uzufruc-
tului calculate potrivit acestei metode.
Când uzufructul este constituit în favoarea unei persoane juridice, durata maximă
este de 30 de ani, cum se precizează expres în art. 559 C.civ. Această idee este
!! A se vedea supra, nr. 28, lit. E.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată 209
reluată în art. 708 alin. (2) fraza 1 din Noul Cod civil, iar în fraza a Il-a se adaugă că
„Atunci când este constituit cu depăşirea acestui termen, uzufructul se reduce de
drept la 30 de ani”.
Când uzufructul se dobândește prin uzucapiune de către o persoană fizică, el va
avea caracter viager, cu excepția cazului în care se poate proba că elementul animus
al posesiei care întemeiază uzucapiunea în această situaţie include reprezentarea
subiectivă a unei durate mai mici. Această probă este, de regulă, mai uşor de făcut în
ipoteza uzucapiunii scurte, întrucât justul titlu conţine menţiuni cu privire la durata
uzufructului. Mutatis mutandis, când uzufructul se dobândește de către o persoană
juridică, el va avea durata de 30 de ani, cu excepţia menţionată mai sus.
Această situaţie intră în sfera de aplicare a art. 708 alin. (3) din Noul Cod civil, în
care se precizează că, ori de câte ori nu s-a prevăzut durata uzufructului, dacă a fost
constituit în favoarea unei persoane fizice, se prezumă că este viager, iar dacă a fost
constituit în favoarea unei persoane juridice, se prezumă că are o durată de 30 de ani.
Durata iniţială a uzufructului nu este însă un impediment pentru încetarea acestui
dezmembrământ înainte de termen, dacă intervin alte cauze de încetare.
Deşi caracterul temporar al uzufructului poate genera înconveniente economice în
exploatarea bunurilor care formează obiectul unui asemenea dezmembrământ,
întrucât există riscul ca uzufructuarul să fie preocupat doar de exploatarea bunului,
iar nu de creşterea valorii economice a acestuia, s-a apreciat totuși utilitatea socială a
acestui dezmembrământ, prin intermediul căruia se pot crea avantaje mai ales în
raporturile de rudenie, fără a se pune în pericol vocaţia succesorilor asupra bunurilor
date în uzutruct de către autorul lor.
C. Dreptul de uzufruct este un drept cu caracter intuitu personae, incesibil. Nu
există un text în Codul civil care să precizeze expres că dreptul de uzufruct nu este
transmisibil. Totuşi, această concluzie rezultă din interpretarea sistematică a mai
multor texte din acest cod. Astfel, uzufructul constituit în favoarea unei persoane
fizice nu se transmite la moştenitori, faţă de prevederea expresă din art. 557 C.civ. În
plus, în art. 534 traza | C.civ. se precizează că „Uzufructuarul se poate bucura el
însuşi, sau închiria altuia, sau ceda exerciţiul dreptului său”. Rezultă din acest text că
uzufructuarul poate ceda doar emolumentul dreptului său. Per a contrario, el nu
poate ceda chiar dreptul de uzufruct. În sfârşit, în materia dreptului de uz, se
precizează expres nu numai că uzuarul nu poate închiria dreptul său altuia, ceea ce
diferenţiază acest dezmembrământ de dreptul de uzufruct, ci şi că uzuarul nu poate
ceda dreptul său altei persoane. Caracterul incesibil al dreptului de uzufruct implică
aşadar caracterul său infuitu personae. Legiuitorul a apreciat astfel că, la constituirea
dreptului de uzufruct prin acte juridice, proprietarul a avut în vedere calitățile
personale ale uzufructuarului. Ca urmare, viciul constând în eroare asupra persoanei
(error in persona) va fi motiv de nulitate relativă a actului juridic.
De la regula caracterului incesibil al uzufructului există însă o excepție.
Dispoziţiile art. 1750 pct. 2 C.civ. permit ipotecarea uzufructului asupra imobilelor şi
accesoriilor lor, deci inclusiv vânzarea silită a acestui dezmembrământ. În mod
complementar, conform art. 488 alin. (2) C.proc.civ., dreptul de uzufruct asupra unui
lucru imobil poate forma obiectul unei urmăriri silite imobiliare. În materia urmăririi
silite mobiliare nu mai este prevăzută însă o asemenea excepţie. Ca urmare, dreptul
de uzufruct constituit asupra bunurilor mobile nu poate forma obiect de urmărire.
15,
 210 Tipologia drepturilor reale principale
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată 211
În Noul Cod Civil, s-a renunțat la caracterul incesibil al uzufructului, ceea ce constitui asupra bunurilor „corporale ori incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o
presupune că, în noua concepție, dreptul de uzufruct nu se mai constitui
e irtuiru universalitate de fapt ori o cotă-parte din acestea”. Mai mult, în Noul Cod civil au
personae. Astfel, în art. 714 alin. (1) se arată că „În absența unei prevederi
contrare, fost cuprinse dispoziţii speciale prin care au fost reglementate în mod expres
uzufructuarul poate ceda dreptul său unei alte persoane fără acordul nudului
uzufructul asupra creanţelor, inclusiv asupra unei rente viagere, uzufructul asupra
proprietar, dispozițiile în materie de carte funciară fiind aplicabile”. În cazul
cedării acțiunilor sau părților sociale corespunzătoare capitalului unei societăți comerciale,
uzufructului, uzufructuarul cedent va fi singurul ținut față de nudul de
proprietar uzufructul asupra unei universalităţi juridice (o masă patrimonială sau o parte dintr-o
pentru obligaţiile născute înainte de cesiune; între momentul cesiunii Şi notificar
ea masă patrimonială), precum şi uzufructul asupra fondului de comerţ, ca universalitate
cesiunii, uzufructuarul cedent şi uzufructuarul cesionar răspund solidar
pentru de fapt (art. 737-745). _
îndeplinirea tuturor obligaţiilor față de nudul proprietar [alin. (2)]; odată
ce a fost Aşadar, ca orice drept real, uzufructul are ca obiect bunuri. În măsura în care
notificată cesiunea, uzufructuarul cesionar va fi ținut, în principal, de toate
obligaţiile anumite lucruri incorporale, fie ele drepturi patrimoniale, obiecte de creaţie intelec-
faţă de nudul proprietar, născute după această dată, în timp ce uzufructuarul
cedent tuală, universalități de fapt sau chiar de drept, sunt susceptibile de apropriere, ele devin
va fi în poziţia unui fidejusor [alin. (3)]. Cesiunea uzufructului nu
schimbă durata bunuri şi constituie obiectul dreptului de proprietate. În acest sens, drepturile
iniţială a acestuia, el continuând până la împlinirea termenului inițial sau,
după caz, patrimoniale în general şi, mai ales, drepturile reale sunt instrumentele juridice prin
până la decesul uzufructuarului cedent [alin. (4)]. În condiţiile în care
uzufructul este care lucrurile se transformă în bunuri. Pe această cale, în anumite condiţii şi cu anumite
cesibil, urmărirea bunurilor date în uzufruct apare ca o aplicare a regulii cesibilită
ții. limite legale, prin dezmembrarea dreptului de proprietate, aceste bunuri pot să
Ca urmare, creditorii pot să urmărească uzufructul, situaţie care este distinctă
de constituie și obiectul dreptului de uzufruct. Din această perspectivă, se poate depăşi
aceea prevăzută în art. 744 din Noul Cod civil, în care pot fi urmărite
chiar bunurile dificultatea logică a înțelegerii dreptului de uzufruct asupra bunurilor incorporale.
date în uzufruct, dar numai dacă este vorba de un uzufruct universal
ori cu titlu Multă vreme s-a considerat că există o contradicţie între ideea dreptului de uzufruct ca
universal, iar uzufructuarul nu plătește datoriile aferente masei patrimoniale
sau părţii dezmembrământ al dreptului de proprietate şi ideea extinderii sferei de aplicaţie a
din masa patrimonială dată în uzufruct.
dreptului de uzufruct dincolo de sfera de aplicaţie a dreptului de proprietate. Cât timp
D. Uzufructuarul poate ceda emolumentul dreptului său. Chiar în
reglementarea sfera bunurilor asupra cărora se poate constitui uzufructul este mai întinsă decât sfera
Codului civil în vigoare, caracterul incesibil al dreptului de uzufruct nu exclude
însă bunurilor care constituie obiectul dreptului de proprietate privată, ar exista situaţii în
posibilitatea uzufructuarului de a ceda emolumentul dreptului său. Altfel spus,
cum care uzufructul nu mai apare ca rezultatul dezmembrării acestui din urmă drept. Altfel
se prevede expres în art. 534 fraza 1 C.civ., uzufructuarul poate ceda exerciţiu
l spus, ar exista un drept de uzufruct căruia nu îi corespunde un drept de nudă pro-
dreptului său, inclusiv prin închirierea bunului care formează obiectul
uzufructului. prietate. În realitate, contradicția este numai aparentă pentru că, în această concepție,
Chiar dacă nu poate dispune de dreptul său, uzufructuarul se poate bucura astfel
de sfera bunurilor care formează obiectul dreptului de proprietate privată este redusă la
beneficiile exploatării economice a bunului.
bunurile corporale. Dacă, însă, această sferă include şi bunurile incorporale, sfera
177. Obiectul dreptului de uzufruct. A. Consideraţii generale. Mai întâi,
fiind
bunurilor care formează obiectul dreptului de uzufruct nu va fi mai extinsă decât sfera
un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, dreptul de uzufruct bunurilor care formează obiectul dreptului de proprietate privată. Nu este însă obli-
nu se
poate constitui cu privire la bunurile din domeniul public. Dacă însă este gatoriu ca întotdeauna dreptul de proprietate asupra unui bun incorporal să poată fi
vorba de
dreptul de proprietate privată al statului sau al unităților administrativ-teri dezmembrat. Legiuitorul poate stabili moduri specifice de exercitare a prerogativelor
toriale,
acesta este dezmembrabil, inclusiv prin constituirea unui drept de uzufruct. acestui drept, excluzând posibilitatea dezmembrării. De asemenea, chiar atunci când
În al doilea rând, potrivit art. 520 C.civ., „Uzufructul se poate stabili
pe tot felul este posibilă, o asemenea dezmembrare se produce numai în forma dreptului de
de bunuri mobile și imobile”, idee reluată în art. 706 din Noul Cod civil.
Evocarea
uzufruct sau a dreptului de uz, fiind excluse alte tipuri de dezmembrăminte.
clasificării bunurilor în funcţie de natura lor şi de calificarea dată de lege poate crea Totuși, în mod riguros, delimitarea obiectului dreptului de uzufruct trebuie să țină
o
confuzie. Într-adevăr, s-a apreciat că această clasificare ar opera numai cu privire seama de obligația uzufructuarului de a conserva substanța bunului. Pe cale de
la
bunurile corporale, astfel încât s-ar putea crede, în mod eronat, că bunurile
inNCOrpo-
consecință, dreptul de uzufruct se poate constitui asupra oricărui bun, cu excepția
rale nu pot forma obiectul dreptului de uzufruct. În realitate, clasificarea în bunuri bunurilor consumptibile. Chiar şi atunci când este vorba de bunuri consumptibile,
mobile şi imobile nu este redusă la sfera bunurilor corporale, întrucât, pe acestea pot forma, cum vom vedea mai departe, obiectul unui cvasiuzufruct, distinct
lângă
bunurile mobile şi imobile prin natura lor, există şi bunuri mobile prin determina ca natură juridică de dreptul de uzufruct propriu-zis şi care nu constituie, în realitate,
rea
legii (art. 474 C.civ.), precum şi bunuri imobile prin obiectul la care se aplică un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată.
(art. 471 C.civ.), adică bunuri incorporale. Ca urmare, referirea la bunuri
mobile Şi Aceste considerații de principiu permit înțelegerea uzufructului constituit asupra
imobile în textul art. 520 C.civ. nu exclude, prin ea însăşi, posibilitatea
constituirii bunurilor incorporale (drepturi de creanță, creații intelectuale, universalităţi juridice
dreptului de uzufruct asupra unor bunuri incorporale. Această soluție a fost sau de fapt), precum şi distincţia dintre uzufruct ca dezmembrământ al dreptului de
consa-
crată în art. 706 din Noul Cod civil, în care se precizează că uzufructul se proprietate privată şi cvasiuzufruct.
poate
 7 pr PDS et pret EEE IT OULC [IT ELL ULE
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată 213
In legătură cu obiectul dreptului de uzufruct, în art. 707 din Noul Cod civil,
se înainte de a interveni această abrogare, aceste drepturi de uzufruct nu se năşteau
mai precizează că „Uzufructul poartă asupra tuturor accesoriilor bunului dat în numai prin lege, ci dintr-un anumit fapt juridic de care legea lega constituirea acestor
uzufruct, precum şi asupra a tot ce se uneşte sau se încorporează în acesta”.
B. Cvasiuzufructul. Ce se întâmplă în situaţia bunurilor consumptibile? Una dezmembrăminte.
dintre Aşadar, uzufructul se dobândeşte prin voința omului, conform art. 518 C.civ.,
trăsăturile esenţiale ale dreptului de uzufruct, respectiv obligaţia uzufructuarului
de a respectiv prin testament sau prin contract,
păstra substanţa lucrului, nu mai este prezentă într-o asemenea situație.
În realitate, Prin convenţie, uzufructul se poate constitui în mod direct sau în mod indirect. În
nu se mai dezmembrează dreptul de proprietate, ci se transmite chiar dreptul
de mod direct, uzufructul se constituie prin transmiterea de către proprietar a preroga-
proprietate asupra bunurilor consumptibile. În acest sens, conform art. 526
C.civ. tivelor care constituie dreptul de uzufruct unei alte persoane (dobândire per transla-
(art. 712 din Noul Cod civil), „Dacă uzufructul cuprinde lucruri cu care
nu se poate tionem). În mod indirect, uzufructul se constituie prin transmiterea nudei proprietăți
cineva servi fără a le consuma, precum bani, grâne, băuturi, uzufructuarul are
dreptul unei alte persoane, proprietarul iniţial rezervându-și dreptul de uzufruct (dobândire
de a dispune de ele, însă cu îndatorire de a le înapoia în aceeaşi cantitate,
calitate şi per deductionem).
valoare, sau preţul, la sfârşitul uzufructului”. Aşadar, cvasiuzufructuarul este chiar Persoana care constituie dreptul de uzufruct trebuie să fie proprietarul bunului şi
proprietarul bunurilor consumptibile.
Totuşi, acest drept de proprietate este îngrădit, întrucât cvasiuzufructuarul să aibă capacitate deplină de exerciţiu.
poate Întrucât manifestarea exterioară a atributelor care intră în conținutul juridic al drep-
consuma el însuși bunurile, fără a avea însă dreptul să le înstrăineze, concluzi
e la tului de uzufruct este tocmai posesia ca stare de fapt corespunzătoare acestui dezmem-
care obligă împrejurarea că cvasiuzufructul este reglementat în capitolul referitor
la brământ, rezultă că uzufructul poate fi dobândit prin uzucapiune, iar dacă are ca obiect
uzufruct, aplicându-i-se deci regula incesibilității'? bazată pe interpretarea sistemati
că bunuri mobile, prin posesia de bună-credinţă în condiţiile art. 1909 și art. 1910 C.civ.
a dispoziţiilor art. 534 şi art. 571 C.civ. Această trăsătură distinge cvasiuzu
fructul de În esenţă, aceste idei se regăsesc în art. 704 alin. (1) din Noul Cod civil, în care se
împrumutul de consumație (mutuum). Dar, întrucât în Noul Cod civil
s-a renuntat la arată că „Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri
caracterul incesibil al dreptului de uzufruct, această diferență faţă de împrumut
ul de prevăzute de lege, dispoziţiile în materie de carte funciară fiind aplicabile”. În plus,
consumație nu va mai subzista. Pe lângă această diferență, ar mai putea fi
avută în în alin. (2) al acestui articol se adaugă că „Uzufructul se poate constitui numai în
vedere şi diferența constând în titlul, de regulă, oneros al împrumutului
de consu- favoarea unei persoane existente”. Acest text legal trebuie să fie corelat cu preve-
mație, în timp ce, în cazul cvasiuzufructului, nu operează o asemenea regulă.
Pe de derile art. 36, fraza I, care sunt o expresie a adagiului infans conceplus pro nato
altă parte, deşi se aseamănă şi cu depozitul neregulat, cvasiuzufructul se deosebeş
te habetur de quoties eius comimodis agitur, precum şi cu dispoziţiile art. 205 alin. (3)
de acesta, întrucât nu permite proprietarului inițial să ceară restituirea
bunurilor din care rezultă că, de regulă, persoanele juridice, chiar înainte de a îndeplini toate
înainte de expirarea duratei uzufructului. Proprietarul inițial nu are calitatea
de nud condiţiile legale pentru a dobândi ființă juridică deplină, pot să dobândească drepturi
proprietar după constituirea cvasiuzufructului, ci calitatea de creditor, cvasiuzu
fruc- şi să-şi asume obligaţii de la data actului de înființare, dar numai în măsura necesară
tuarul având, la încetarea uzufructului, o obligaţie de a da şi o obligaţie
de a face, pentru îndeplinirea condiţiilor respective.
care se execută, de regulă, simultan prin predarea bunurilor de acelaşi gen, în
aceeaşi
cantitate, de aceeaşi calitate şi valoare cu cele primite.
Aşadar, noțiunea de cvasiuzufruct nu mai desemnează un dezmembrământ $2. Drepturile şi obligaţiile uzufructuarului şi ale nudului proprietar
al
dreptului de proprietate sau un alt drept patrimonial, ci fie contractul constitut
iv, fie 179. Diferenţierea drepturilor şi obligaţiilor uzufructuarului şi ale nudului
situaţia juridică alcătuită din ansamblul raporturilor juridice dintre proprietarul proprietar în funcţie de natura lor. Dreptul de uzufruct şi dreptul de nudă
iniţial
și cvasiuzufructuar. Practic, cvasiuzufructul are ca izvor înțelegerea părţilor, deci proprietate sunt drepturi reale independente, fiecare cu un conținut juridic propriu.
un
contract, chiar dacă teoretic se poate imagina un cvasiuzufruct dobândit prin Absolutizarea acestei idei ar putea duce la concluzia că între uzufructuar și nudul
testa-
ment, prin uzucapiune sau prin posesia de bună-credință. proprietar nu există nici raporturi obligaţionale, nici interese comune.
178. Dobândirea dreptului de uzufruct. Conform art. 5 18 C.civ., „Uzufruct O asemenea concepție nu ţine însă seama de faptul că, dincolo de independența
ul se
stabileşte prin lege sau prin voința omului”. Ca urmare a abrogării dispoziţii acestor dezmembrăminte în sens larg, originea şi finalitatea lor se află în dreptul de
lor proprietate privată. Pe de o parte, dreptul de uzufruct şi dreptul de nudă proprietate
art. 285, art. 338, art. 684 şi art. 1242 C.civ., au fost desființate drepturile de
uzufruct iau naştere prin dezmembrarea dreptului de proprietate privată. Pe de altă parte, la
legal, respectiv dreptul de uzufruct al părinţilor asupra bunurilor copiilor, dreptul
de uzufruct al soțului asupra bunurilor dotale ale soţiei şi dreptul de uzufruct încetarea dreptului de uzufruct, atributele nudei proprietăţi sunt completate cu acelea
al care făceau parte din conţinutul juridic al uzufructului, refăcându-se structura
văduvei fără avere asupra masei succesorale rămase de la soțul său predecedat.
În completă a dreptului de proprietate privată.
prezent, în dreptul civil român nu mai există cazuri de uzufruct legal. Oricum,
chiar Originea și finalitatea comună a dreptului de uzufruct şi a dreptului de nudă
proprietate explică de ce, pe lângă drepturile şi obligaţiile care se înfățișează ca o
'A se vedea supra, nr. 176, lit. C.
simplă manifestare a prerogativelor care formează conţinutul juridic al acestor două
214 Tipologia drepturilor reale principale
dezmembrăminte în sens larg şi a obligaţiei generale negative, corelative oricărui
drept real principal, există şi drepturi şi obligaţii specifice raporturilor juridice obli-
gaționale. De regulă, aceste raporturi juridice obligaționale sunt legate fie de
naşterea, fie de încetarea dreptului de uzufruct. În mod excepțional, ele se pot naște şi
pe durata existenţei dreptului de uzufruct, mai ales din fapte juridice în sens restrâns,
fără a fi exclusă însă posibilitatea naşterii unor raporturi obligaționale între nudul
proprietar şi uzufructuar pe temeiul unor acte juridice.
În plus, în actele juridice de conservare pe care le încheie uzufructuarul, se presu-
pune că acesta îl reprezintă pe nudul proprietar, iar în cazul uzufructului dobândit
prin voința omului actul juridic de constituire poate să prevadă şi alte drepturi şi
obligații între părți.
Ca urmare, prezentarea drepturilor şi obligaţiilor uzufructuarului şi ale nudului
proprietar trebuie să diferenţieze drepturile şi obligațiile care sunt o simplă mani-
festare a celor două drepturi reale, respectiv uzufructul şi nuda proprietate, de cele
care intră în conţinutul unor raporturi juridice obligaționale.
180. Drepturile uzufructuarului. A. Drepturile uzufructuarului, ca manifestare
a atributelor uzufructului. Ca drept real, dreptul de uzufruct are, cum am văzut, în
conţinutul său juridic, în latura substanțială, atributul posesiei specific acestui dez-
membrământ şi atributul folosinţei (sus şi fructus). Latura procesuală a conținutului
juridic al acestui dezmembrământ include dreptul material la acțiune. Cele mai multe
dintre așa-numitele drepturi ale uzufructuarului sunt, în realitate, simple manifestări
ale acestor atribute ale uzufructului. Aceste drepturi sunt: dreptul la protecția juridică
a uzufructului prin acţiunea confesorie; dreptul de a utiliza acțiunile posesorii;
atributele juridice ale posesiei şi folosinţei bunului. În legătură cu acestea din urmă,
sunt necesare câteva precizări.
În conţinutul juridic al dreptului de uzufruct intră şi atributul posesiei specific
acestui dezmembrământ. Uzufructuarul are dreptul să stăpânească bunul, dar în
calitate de uzufructuar, iar nu de proprietar.
Folosinţa bunului include elementele usus şi fructus. În acest sens, în art. 709 din
Noul Cod civil se prevede că „În lipsă de stipulaţie contrară, uzufructuarul are
folosinţa exclusivă a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele acestuia”.
Aşadar, uzufructuarul are dreptul să utilizeze bunul și să îi culeagă fructele, fără
a-i consuma însă substanța. Această idee nu exclude însă scăderea valorii bunului ca
urmare a folosinţei normale. În măsura în care este vorba despre o uzură anormală,
uzufructuarul „nu va fi obligat să le restituie decât în starea în care se vor afla la data
stingerii uzufructului” [art. 713 alin. (2) din Noul Cod civil]. Uzura nu se confundă
cu distrugerea sau cu deteriorarea bunului ca urmare a faptei culpabile a uzufruc-
tuarului. Aprecierea culpei se face în funcție de un criteriu obiectiv, întrucât
uzufructuarul trebuie să se folosească de lucru ca un bun proprietar [art. 541 C.civ.;
art. 713 alin. (1) şi (3) din Noul Cod civil].
S-a discutat dacă uzufructuarul are dreptul să schimbe destinația bunului stabilită
de proprietar. La prima vedere, răspunsul la această problemă ar trebui să fie negativ,
ținând seama că dispoziţiile art. 517 C.civ. îl obligă pe uzufructuar să se folosească
de lucrurile care formează obiectul uzufructului „întocmai ca însuşi proprietarul lor”.
Totuşi, se admite această posibilitate, dar numai în situaţiile în care se asigură o
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată 215
creştere a valorii bunului sau cel puțin nu se prejudiciază în niciun fel interesele
proprietarului!?. În sprijinul acestei concepții, pot fi invocate dispoziţiile art. 539
alin. (2) C.civ., în care se arată că „Uzufructuarul nu poate, la încetarea uzufructului,
cere vreo despăgubire pentru îmbunătățirile ce ar pretinde că a făcut, chiar când
printr-însele ar fi sporit valoarea lucrului. El sau moştenitorii săi pot însă ridica
oglinzi, tablouri şi alte ornamente, pe care le-ar fi aşezat, cu îndatorire de a restabili
localul în starea ce a fost mai înainte”. Atât regula, cât şi excepţia necesare pentru
rezolvarea acestei chestiuni au fost preluate în art. 724 din Noul Cod civil, în care se
arată: „În exercitarea dreptului său, uzufructuarul este ținut să respecte destinaţia dată
bunurilor de nudul proprietar, cu excepția cazului în care se asigură o creștere a
valorii bunului sau cel puţin nu se prejudiciază în niciun fel interesele proprietarului”.
Folosinţa bunului se întinde şi asupra accesoriilor acestuia. Acesta este înțelesul
art. 535 şi art. 536 C.civ., în care se precizează că uzufructuarul se foloseşte de
adăugirile făcute prin aluviune la terenul care formează obiectul dreptului de
uzufruct, precum și de servituțile şi de toate drepturile de care se poate folosi proprie-
tarul. Ideea este reluată în art. 707 din Noul Cod civil, citat mai sus.
Folosința bunului poate fi exercitată direct de către uzufructuar sau indirect, adică
prin intermediul altei persoane. Astfel, conform art. 534, fraza 1 C.civ., „Uzufruc-
tuarul se poate bucura el însuşi, sau închiria altuia, sau ceda exerciţiul dreptului său”.
În primul caz, uzufructuarul poate exercita folosința prin săvârşirea unor fapte
juridice în sens restrâns (acte materiale) sau prin încheierea unor acte juridice de
conservare sau de administrare. Când uzufructul are ca obiect o universalitate, actele
de administrare trebuie să fie privite în raport cu universalitatea, iar nu în raport cu
fiecare bun în parte. De regulă, uzufructuarul nu are dreptul să facă acte de dispoziţie,
respectiv să înstrăineze bunul care formează obiectul uzufructului, iar creditorii
uzufructuarului nu pot urmări bunul respectiv. Vânzarea bunului va fi supusă sancţiu-
nilor care operează în materia vânzării bunului altuia. Oricum, nudul proprietar are o
acțiune în revendicare împotriva terțului dobânditor, care ar putea opune însă uzuca-
piunea sau, în materie mobiliară, posesia de bună-credinţă!“. În mod excepțional, în
art. 713 alin. (3) din Noul Cod civil se recunoaşte uzufructuarului posibilitatea de a
dispune, „ca un bun proprietar, de bunurile care, fără a fi consumptibile, se deterio-
rează rapid prin utilizare. În acest caz, la sfârşitul uzufructului, uzufructuarul va
restitui valoarea pe care ar fi avut-o bunul la această din urmă dată”.
În al doilea caz, se vorbeşte de dreptul uzutfructuarului de a ceda emolumentul
uzufructului. Această cedare a emolumentului uzufructului presupune încheierea
unor acte juridice, cum ar fi locațiunea, arenda şi comodatul. În acest sens, în art. 715
alin. (1) din Noul Cod civil se arată că „Uzufructuarul are dreptul de a închiria sau,
după caz, de a arenda bunul primit în uzufruct”. În următoarele trei alineate din acest
articol este precizat regimul juridic al locaţiunilor de imobile încheiate de
15 În acest sens, a se vedea C. Arias, Droit civil. Les biens, Litec, Paris, 2002, pp. 185-189;
E. Chelaru, op. cit., pp. 162 şi 163; C. Birsan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale,
Universitatea din Bucureşti, 1980, pp. 272 şi 273.
* Pentru problema vânzării lucrurilor supuse uzufructului, a se vedea D. Alexandresco,
Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român, ed. a doua, vol. II, partea |,
Atelierele Grafice Socec&Co., Bucureşti, 1909, pp. 481 şi 482.

216 Tipologia drepturilor reale principale
uzufructuar. În măsura în care acestea au fost înscrise în cartea funciară, ele vor fi
opozabile proprietarului sau moștenitorilor acestuia, chiar după stingerea uzufructului
prin decesul, respectiv încetarea existenţei juridice a uzufructuarului, numai până la
împlinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului. Este
posibil ca, înainte de expirarea contractelor iniţiale de închiriere sau de arendare,
uzufructuarul să reînnoiască aceste contracte şi să înscrie reînnoirea în cartea
funciară. Dacă uzufructul se stinge înainte de expirarea contractelor iniţiale, deci
înainte să devină operantă prelungirea acestora, totuşi prelungirea va fi opozabilă
proprietarului şi moștenitorilor pe o perioadă de cel mult 6 luni, dacă este vorba
despre închiriere, respectiv de cel mult un an, dacă este vorba despre arendă, de la
data expirării contractelor iniţiale. În orice caz, durata locaţiunii (închiriere sau
arendă) nu poate fi mai mare de trei ani de la data stingerii uzufructului.
Uneori, cedarea emolumentului uzufructului este cu titlu oneros, alteori, cu titlu
gratuit. În prima situaţie, uzutructuarul obţine în schimbul cedării folosinţei bunului
fructe civile. Altfel spus, în această situaţie, cedarea emolumentului nu este un drept
distinct de dreptul de a culege fructele bunului. Oricum, cedarea emolumentului
uzufructului nu se confundă cu transmiterea dreptului de uzufruct.
Dreptul de a culege fructele naturale, industriale şi civile ale bunului este expres
menţionat în art. 521 C.civ. (art. 709 din Noul Cod civil). Semnificația acestor
noţiuni este precizată în art. 522 şi art. 523 C.civ. (art. 548 din Noul Cod civil)5.
Modul de percepere a fructelor este reglementat în art. 524 şi art. 525 C.civ. (art. 710
şi art. 711 din Noul Cod civil). Astfel, fructele naturale şi industriale neculese în
momentul dobândirii dreptului de uzufruct se cuvin uzufructuarului. În mod simetric,
la încetarea uzuftuctului, dacă aceste fructe nu au fost culese până în acel moment de
uzufructuar, se cuvin proprietarului. În ambele ipoteze, cel care culege
naturale şi industriale nu datorează celuilalt cheltuielile făcute pentru producerea
fructelor. Fructele civile se dobândesc zi cu zi şi se cuvin uzufructuarului propor-
țional cu durata uzufructului său.
Uzufructuarul nu are însă dreptul să culeagă productele bunului'S, întrucât acestea
consumă substanţa lucrului.
B. Drepturile uzufructuarului care intră în conținutul unor raporturi juridice
obligaţionale. Când uzufructul este dobândit prin contract, uzufructuarui are, pe
lAngă acţiunea confesorie, o acţiune contractuală pentru predarea bunului, acțiune
care poate fi utilizată însă numai împotriva nudului proprietar, adică împotriva
celeilalte părți contractante, Întrucât dreptul material la acţiune întemeiat pe contract
este supus prescripției de trei ani, iar acţiunea poate fi utilizată numai împotriva
nudului proprietar, cea mai eficientă protecţie juridică a acestui dezmembrământ se
realizează prin acțiunea confesorie. Nu este exclus ca în contractul de constituire a
uzufructului să se prevadă şi alte drepturi de creanţă în favoarea uzufructuarului, în
funcţie de voinţa părților şi scopul urmărit de acestea.
181. Obligaţiile uzufructuarului. Aceste obligaţii sunt fie o manifestare a
obligaţiei generale negative pe care uzufructuarul trebuie să o respecte, împreună cu
15 Pentru această problemă, a se vedea supra, nr. 9.
'€ Pentru delimitarea generală dintre fructe şi producte, a se vedea supra, nr. 90.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată 217
toate celelalte persoane care formează subiectul pasiv, general şi nedeterminat al
raportului juridic în conţinutul căruia intră dreptul de nudă proprietate, fie intră în
conținutul unor raporturi civile obligaţionale. Deşi unele obligaţii ale uzufructuarului
sunt uneori considerate obligaţii propter rem!!, în realitate, ele nu sunt din cauza
lucrului, ci sunt expresia raporturilor speciale dintre uzufructuar şi nudul proprietar.
Ele nu se transmit odată cu lucrul, pentru simplul motiv că dreptul de uzufruct este
incesibil. Desigur, veritabilele obligaţii propter rem, în măsura în care sunt legate de
folosinţa şi deținerea lucrului, se vor transmite de la nudul proprietar la uzufructuar
odată cu predarea bunului. Dar aceste obligaţii propter rem nu fac parte din categoria
obligaţiilor uzufructuarului față de nudul proprietar. Dacă obligaţiile propter rem
sunt jegate de nuda proprietate, ele se vor transmite odată cu nuda proprietate!$
A. Obligaţiile uzufructuarului ca expresie a obligaţiei generale negative. Cât timp
dreptul de proprietate privată nu este dezmembrat, toate persoanele care formează
subiectul pasiv, general şi nedeterminat au obligația de a nu aduce nicio atingere
exerciţiului dreptului de proprietate şi de a nu vătăma în niciun fel bunul care
formează obiectul acestui drept.
Prin dezmembrarea dreptului de proprietate privată, titularul dezmembrământului,
inclusiv uzufructuarul, beneficiază de o restrângere a obligaţiei negative. Altfel spus,
el dobândeşte anumite drepturi asupra bunului care constituie conținutul juridic al
dezmembrământului, dar rămâne în continuare ținut de obligația negativă restrânsă
corespunzătoare nudei proprietăţi. Respectarea dreptului de nudă proprietate de către
toate persoanele care formează subiectul pasiv, general şi nedeterminat corespunzător
acestui drept presupune atât abţinerea de la încheierea unor acte juridice de dispoziție,
cât şi abţinerea de la săvârşirea actelor materiale care ar vătăma substanța bunului.
Salvarea substanţei bunului (salva rerum substantia), care presupune şi păstrarea
fructele
destinaţiei lucrului, cu precizările făcute anterior'*, apare deci nu numai ca obiectul
unei obligaţii specifice, care revine uzufructuarului, conform art. 517 C.civ. (art. 703
din Noul Cod civil), ci şi ca obiectul obligaţiei generale negative care revine
subiectului general, pasiv şi nedeterminat. Tot astfel, obligația uzufructuarului de a se
îngriji de lucru ca un bun proprietar, respectiv ca „un bun părinte de familie”, cum se
precizează expres în art. 541 C.civ. (art. 713 alin. (1) din Noul Cod civil], este legată
nu numai de îndatorirea de a conserva substanța bunului, ci şi de obligaţia generală
negativă corespunzătoare nudei proprietăți. Obligaţia de a se folosi de lucru ca un
bun părinte de familie este, totodată, fundamentul criteriului abstract sau obiectiv de
apreciere a culpei uzufructuarului în cazul în care nudul proprietar pretinde despă-
gubiri pentru daunele pe care le-a suferit în timpul uzufructului. În mod asemănător,
obligaţia de a respecta și de a continua modul de folosință stabilit de proprietar,
expres prevăzută în art. 517 C.civ. (art. 703 şi art. 724 din Noul Cod civil), din care
rezultă că uzufructuarul este obligat să se folosească de lucrurile care formează
obiectul acestui dezmembrământ „întocmai ca însuşi proprietarul lor””9, are ca finali-
7 A se vedea Al. Weil], F. Terre, Ph. Simler, Droit civil. Les biens, 3** 6dition, Dalloz,
Paris, 1985, p. 684.
5 A se vedea supra, nr. 33, lit. D,b).
19 A se vedea supra, nr. 180, lit. A.
% Pentru posibilitatea schimbării destinaţiei bunului, a se vedea supra, nr. 180, lit. A.
218 Tipologia drepturilor reale principale
tate salvarea substanței bunului, dar apare şi ca o limitare a prerogativelor folosinţei
dictate tocmai de obligația generală negativă corespunzătoare nudei proprietăți.
Mai mult, chiar şi celelalte obligaţii ale uzufructuarului, chiar dacă nu mai sunt o
expresie directă a obligaţiei generale negative, au ca finalitate conservarea substanţei
lucrului şi protecția juridică a nudei proprietăți, fie că se nasc în momentul
constituirii uzufructului sau la stingerea acestuia, fie că își au izvorul tocmai în
încălcarea obligaţiei generale negative de către terțe persoane sau chiar de către
uzufructuar. Aceste obligaţii ale uzufructuarului nu mai sunt o simplă manifestare a
obligaţiei generale negative, izvorul lor fiind un fapt juridic în sens larg, adică fie un
act juridic (testamentul sau contractul de constituire a uzufructului), fie un fapt
juridic în sens restrâns, licit sau ilicit. În plus, aceste obligaţii sunt pozitive, având ca
obiect o prestație de a face. Această convertire a obligaţiei generale negative în
obligaţii speciale de a face se explică prin aceea că uzufructuarul, preluând o parte
din atributele dreptului de proprietate privată, se situează parţial în situaţia
proprietarului care, pentru a conserva bunul şi pentru a-i asigura o durată cât mai
mare de folosință, trebuie să săvârşească anumite acte materiale și acte juridice, deci
prestații pozitive.
B. Obligaţiile uzufruciiarului care intră în conţinutul unor raporturi juridice
obligaționale. Aceste obligaţii pot fi împărţite în trei categorii, în funcţie de
momentul naşterii lor: obligaţii născute în momentul constituirii uzufructului, obli-
gaţii născute în timpul uzutructului şi obligaţii născute în momentul stingerii uzu-
fructului. Toate aceste obligaţii ale uzufructuarului, în sensul de datorii, presupun
existența drepturilor de creanță corespunzătoare în favoarea nudului proprietar. Altfel
spus, aceste datorii şi drepturi de creanță intră în conţinutul unor raporturi juridice
obligaționale propriu-zise.
a) Obligaţii născute în momentul constituirii uzufructului. Aceste obligaţii revin
uzufructuarului numai în cazul în care dreptul său este dobândit printr-un act juridic —
testament sau convenţie. Dacă uzufructul este dobândit prin uzucapiune, situaţia
Juridică specifică acestui mod de dobândire a uzufructului este incompatibilă cu
aceste obligaţii. În această categorie intră: obligaţia uzufructuarului de a întocmi
inventarul bunurilor mobile şi de a constata starea bunurilor imobile (art. 540 C.civ.:
art. 723 din Noul Cod civil).; obligaţia uzufructuarului de a da cauţiune (art. 541-544
C.civ.; art. 726-728 din Noul Cod civil).
b) Obligaţii născute în timpul uzufructului. Aceste obligaţii se nasc, de regulă, din
fapte juridice în sens restrâns, de care legea leagă producerea acestor efecte juridice.
Ele sunt fie o manifestare a obligaţiei generale de a salva substanța lucrului şi a
obligaţiei de a se folosi de lucru ca un bun proprietar [art. 517 şi art. 541 C.civ.;
art. 703 şi art. 713 alin. (1) din Noul Cod civil], fie rezultatul preluării parţiale a
sarcinilor şi cheltuielilor pe care orice proprietar trebuie să le facă, în mod obişnuit,
cu bunul său,
Din prima categorie fac parte obligaţia de conservare [art. 541 şi art. 554 C.civ.;
art. 713 alin. (1) şi art. 734 din Noul Cod civil], prin care se apără, în primul rând,
substanța juridică a uzufructului şi a nudei proprietăți, precum şi obligaţia de
întreținere a lucrului în bună stare (art. 545-547 C.civ.; art. 729-731 din Noul Cod
civil), prin care se asigură substanța materială a bunului, iar din cea de-a doua
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată 219
categorie fac parte obligaţia de a plăti sarcinile anuale ale fondului şi sarcinile
extraordinare impuse de proprietate [art. 548 şi art. 549 C.civ.; art. 732, art. 733 şi
art. 735 alin. (2) din Noul Cod civil], obligaţia de a plăti cheltuielile ocazionate de
litigiile privitoare la folosinţă [art. 553 C.civ.; art. 733 alin. (1) din Noul Cod civil] şi
obligaţia uzufructuarului universal sau cu titlu universal de a plăti datoriile în caz de
constituire a uzufructului cu titlu gratuit (art. 550-552 C.civ.; art. 732 şi art. 743 din
Noul Cod civil).
c) Obligaţiile uzufructuarului la încetarea uzufructului. În general, la încetarea
uzufructului, în sarcina uzufructuarului se nasc obligaţia de restituire a bunului care a
format obiectul dreptului de uzufruct [art. 517 C.civ.; art. 703, art. 713 alin. (2) din
Noul Cod civil] şi obligaţia de a plăti despăgubiri în cazul pieirii sau deteriorării
bunului din culpa sa.
Aceste obligaţii îşi au temeiul fie în simplul fapt al încetării dreptului de uzufruct,
fie în acest fapt şi un fapt adiacent, de regulă, un delict civil, ori de câte ori bunul a
pierit sau a fost deteriorat din culpa uzufructuarului. Obligaţia de restituire a lucrului
are o natură specială, întrucât ea apare şi ca o manifestare indirectă a obligaţiei
generale negative corespunzătoare dreptului de proprietate, şi ca obligaţie corelativă
dreptului de creanţă al proprietarului având ca obiect restituirea bunului.
Obligaţia de restituire a unui imobil are ca obiect şi îmbunătățirile făcute de uzu-
fructuar în timpul uzufructului, chiar dacă ele au sporit valoarea lucrului, în măsura
în care ele nu mai pot fi desprinse de fond (art. 539 alin. (2), fraza 1 C.civ.]. În schimb,
uzufructuarul are dreptul să ridice oglinzile, tablourile şi alte ornamente, cu îndatorirea
de a restabili starea anterioară a lucrului (art. 539 alin. (2), fraza a I-a C.civ.].
În Noul Cod civil este cuprinsă o reglementare specială în legătură cu lucrările şi
îmbunătățirile făcute de uzufructuar, când obiectul uzufructului este un imobil.
Astfel, cât priveşte lucrările adăugate, uzufructuarul are dreptul să pretindă o despă-
gubire numai pentru cele cu caracter necesar, în timp ce pentru lucrările adăugate
utile sau voluptuare, efectuate fără acordul nudului proprietar, nu are niciun drept
împotriva acestuia, chiar dacă prin aceste lucrări s-ar fi sporit valoarea bunului. În
această situație, nudul proprietar va putea cere ridicarea lucrărilor şi readucerea
bunului în starea inițială. Dacă este vorba despre lucrări adăugate, utile sau volup-
tuare, făcute cu încuviințarea proprietarului, uzufructuarul va putea cere o indem-
nizaţie echitabilă, dacă prin aceste lucrări s-a sporit valoarea bunului (prin ipoteză
este vorba numai despre lucrările adăugate utile). În cazul lucrărilor autonome făcute
de uzutructuar asupra unui bun imobil, se vor aplica, în mod corespunzător, în lipsă
de stipulaţie sau dispoziție legală contrară, normele din materia accesiunii imobiliare
artificiale (art. 716 din Noul Cod civil).
182. Drepturile nudului proprietar. Drepturile nudulu: proprietar sunt fie o
manifestare a prerogativelor care intră în conţinutul juridic al dreptului său de pro-
prietate, fie drepturi de creanţă cărora le corespund obligaţiile uzufructuarului care
intră în conținutul unor raporturi juridice obligaţionale. Altfel spus, toate obligaţiile
uzufructuarului menționate mai sus care intră în conținutul unor raporturi juridice
obligaționale presupun tot atâtea drepturi de creanță ale nudului proprietar, respectiv
dreptul de a cere să se întocmească inventarul bunurilor mobile sau să se constate
starea bunurilor imobile, dreptul de a cere cauţiune, dreptul de a cere conservarea
220 Tipologia drepturilor reale principale
lucrului, dreptul de a cere efectuarea reparațiilor de întreținere, dreptul de a cere
despăgubiri, dreptul de a cere restituirea lucrului când se foloseşte o acţiune perso-
nală, iar nu acţiunea în revendicare. Aceste drepturi de creanță ale nudului proprietar
nu mai necesită o tratare specială, substanţa lor rezultând din prezentarea obligațiilor
corelative ale uzufructuarului. Ca urmare, vor fi avute în vedere, în primul rând,
drepturile nudului proprietar, care sunt o manifestare a prerogativelor dreptului de
nudă proprietate. În plus, va fi prezentat dreptul nudului proprietar de a cere încetarea
uzufructului pentru abuz de folosință sau de a cere respectarea modului normal de
folosință a bunului.
A. Dreptul nudului proprietar de a poseda bunul. Cum am văzut, dezmembrarea
dreptului de proprietate privată în dreptul de uzufruct şi dreptul de nudă proprietate
are ca prim efect segmentarea atributului posesiei, ca element de drept, între
uzufructuar și nudul proprietar. Nudul proprietar păstrează prerogativa aproprierii şi
stăpânirii bunului, dar numai în calitate de nud proprietar.
B. Dreptul nudului proprietar de a dispune de bun. Cel mai important atribut pe
care îl păstrează nudul proprietar este, desigur, atributul dispoziției, sub aspect juridic
şi sub aspect material. Dar dispoziţia juridică se exercită numai cu privire la nuda
proprietate, fără a aduce atingere în niciun fel dreptului de uzufruct, ținând seama atât
de adagiul nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, cât şi de
opozabilitatea erga omnes a dreptului de uzufruct. Aşadar, nudul proprietar poate să
vândă, să doneze, să schimbe, să ipotecheze sau să gajeze, în funcție de natura
bunului, ori să greveze cu alte sarcini nuda proprietate. Nudul proprietar poate să
dobândească o servitute în folosul bunului, servitute de care va profita şi uzutruc-
tuarul; în schimb, o servitute pasivă consimțită de nudul proprietar va produce, de
regulă, efecte numai după încetarea uzufructului. Dacă bunul piere, nudul proprietar
va dispune de indemnizaţia de asigurare. Tot astfel, în cazul exproprierii, nudul pro-
prietar are dreptul la o parte din indemnizaţia acordată potrivit legii, parte apreciată
pe bază de expertiză.
Dispoziţia materială, deşi rămâne la nudul proprietar, este limitată prin consti-
tuirea dreptului de uzufruct. Practic, nudul proprietar poate să culeagă productele
bunului, dar fără a împiedica exercitarea uzufructului. El nu mai poate transforma sau
distruge bunul, pentru că o astfel de dispoziţie materială ar ştirbi folosinţa la care are
dreptul uzufructuarul.
C. Dreptul nudului proprietar la protecţia juridică a nudei proprietăți. Acţiunea
în revendicare va putea fi exercitată în continuare de nudul proprietar ori de câte ori
terţii uzurpatori contestă chiar nuda proprietate. În mod indirect, nudul proprietar își
va putea apăra dreptul său şi prin acțiuni contractuale sau delictuale. În plus, nudul
proprietar poate exercita şi acțiunile posesorii. El păstrează nu numai o parte din
posesia ca element de drept, ci şi posesia ca stare de fapt corespunzătoare nudei
proprietăți. Acţiunile posesorii vor putea fi utilizate împotriva terţilor, iar nu
împotriva uzufructuarului. Totuşi, la încetarea dreptului de uzufruct, nudul proprietar,
care devine proprietar pur şi simplu, va putea exercita acțiunea posesorie generală şi
împotriva uzufructuarului.
D. Dreptul nudului proprietar de a cere încetarea uzufructului pentru abuz de
folosință sau de a cere respectarea modului normal de folosinţă a lucrului. Potrivit
art. 558 C.civ. (art. 747 din Noul Cod civil), nudul proprietar poate introduce o
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată 221
acţiune în justiţie, cerând sancţionarea abuzului de folosință, respectiv încetarea
dreptului de uzufruct. Aşadar, această sancțiune nu operează de drept, ci are
caracter judiciar.
Noţiunea de abuz de folosinţă are un sens larg. În sfera sa intră nu numai actele
prin care uzufructuarul îşi exercită în mod abuziv drepturile sale, ci și actele prin care
uzufructuarul încalcă obligaţiile pe care le are față de nudul proprietar sau chiar
obligația generală negativă corespunzătoare nudei proprietăți, ca drept real. În toate
cazurile, chiar şi atunci când este vorba despre abuzul de drept propriu-zis, natura
acestei acțiuni este delictuală. Aprecierea asupra modului de reparare a prejudiciului
suferit de nudul proprietar aparţine însă, în mod suveran, judecătorului. Judecătorul
va aprecia dacă se justifică încetarea dreptului de uzufruct, cu acordarea unor
despăgubiri, sau dacă este suficientă acordarea despăgubirilor şi obligarea uzufruc-
tuarului la respectarea modului normal de folosință a bunului. De la bun început
nudul proprietar poate să ceară numai respectarea modului normal de folosință a
lucrului şi, eventual, despăgubiri, întemeindu-se pe drepturile sale de creanță core-
lative obligaţiilor uzufructuarului, distincte de dreptul de a cere încetarea uzufiuc-
tului. Mai mult, conform art. 558 alin. (2) teza a Il-a C.civ. [art. 747 alin. (3) fraza |,
teza a Il-a şi fraza a II-a din Noul Cod civil], judecătorul, fără a dispune încetarea
dreptului de uzufruct, îl poate autoriza pe proprietar să culeagă fructele bunului, dar
cu îndatorirea de a plăti uzufructuarului sau reprezentanților acestuia o anumită sumă
de bani, cu caracter periodic, până la data încetării uzufructului.
Conform art. 558 alin. (1), fraza a Il-a [art. 747 alin. (2) din Noul Cod civil],
creditorii uzufructuarului pot interveni în procesul pornit de nudul proprietar prin
acţiunea de încetare a uzufructului pentru abuz de folosință. Pentru a împiedica
stingerea dreptului de uzufruct şi a-şi conserva astfel drepturile lor, creditorii pot
propune să facă ei lucrările de reparare a degradărilor pricinuite de uzufructuar, dând
garanţii nudului proprietar pentru viitor. Şi în acest caz judecătorul rămâne suveran
să aprecieze dacă se impune sau nu sancţiunea stingerii uzufructului.
183. Obligaţiile nudului proprietar. A. Obligaţia nudului proprietar de a nu
face ca manifestare a obligaţiei generale negative corelative dreptului de uzufruci.
De regulă, nudul proprietar are doar obligația generală negativă care revine
subiectului general, pasiv şi nedeterminat al raportului juridic în conţinutul căruia
intră dreptul de uzufruct. Într-adevăr, ca drept real, dreptul de uzufruct este opozabil
tuturor, inclusiv nudului proprietar. În acest sens trebuie înțeles şi textul art. 539
alin. (1) C.civ., în care se precizează că „Proprietarul nu poate prin faptul său nici cu
orice chip vătăma drepturile uzufructuarului”. Desigur, dacă bunul care formează
obiectul uzufructului, mai ales când este vorba de imobile, necesită reparații pentru a
i se asigura conservarea, nudul proprietar este îndreptăţit să le facă, iar uzufructuarul
este ţinut să le suporte, fără a i se putea reproşa, cu temei, că şi-a încălcat obligația
generală negativă.
Cum am văzut, nudul proprietar nu are nici obligația de a face reparațiile mari,
întrucât textul art. 545, fraza a II-a, teza 1 C.civ., corespunzător art. 729 alin. (2) din
Noul Cod civil („Reparaţiile cele mari rămân în sarcina proprietarului”), a fost
interpretat în sensul că el lasă această posibilitate nudului proprietar, fără a-i crea însă
o obligație.
 222 Tipologia drepturilor reale principale
B. Obligaţiile nudului proprietar care intră în conţinutul unor raporturi juridice
obligaționale. Când uzufructul s-a constituit per translationem, prin contract cu titlu
oneros, nudul proprietar are obligaţia de garanție împotriva evicțiunii. Mai mult,
chiar şi atunci când uzufructul s-a născut per translationem, prin contract cu titlu
gratuit, nudul proprietar își poate asuma această obligaţie.
Nu este exclus ca nudul proprietar să își asume faţă de uzufructuar şi alte obligaţii
prin contractul de constituire a uzufructului,
În toate aceste cazuri, obligaţia nudului proprietar nu mai intră în conţinutul unor
raporturi juridice reale, ci în conținutul unor raporturi juridice obligaționale.
Tot astfel, dacă nudul proprietar își încalcă obligaţia generală negativă şi produce
o vătămare dreptului de uzufruct, el va răspunde pe temei delictual față de uzufruc-
tuar, adică pe teren obligaţional, deci dincolo de planul drepturilor reale.
C. Obligaţii propter rem. Este posibil ca nudului proprietar să îi revină anumite
obligaţii propter rem legate de nuda proprietate şi care se transmit deci odată cu
aceasta. În schimb, obligaţiile propter rem ale proprietarului iniţial legate de folosința
sau deținerea bunului se vor transmite deci la uzufructuar sau la alți deținători.
$3. Stingerea uzufructului
184. Modurile de stingere a uzutructului. În art. 557-564 C.civ. (art. 746-748
din Noul Cod civil) se reglementează şapte moduri specifice de stingere a dreptului
de uzufruct: moartea, respectiv încetarea existenţei juridice a uzufructuarului, expi-
rarea termenului pentru care a fost constituit uzufructul, consolidarea, neuzul sau
prescripția extinctivă, pierderea totală a lucrului supus uzufructului, abuzul de folo-
sință şi renunțarea uzufructuarului. Aceste moduri specifice de stingere a uzufructului
exprimă fie concepția legiuitorului cu privire la caracterul esențialmente temporar al
acestui dezmembrământ, fie legătura indisolubilă care există între dreptul de uzufruct
şi dreptul de proprietate din care acesta s-a născut.
Pe lângă aceste moduri specifice de stingere a uzufructului, există şi alte moduri
de stingere a acestui dezmembrământ care rezultă din aplicarea unor principii
generale ale dreptului. Astfel sunt desființarea cu caracter retroactiv, pe orice cale, a
titlului de proprietate al celui care a constituit uzufructul, desființarea pe orice cale a
actului juridic prin care s-a constituit uzufructul, uzucaparea şi dobândirea prin
posesia de bună-credinţă a dreptului de proprietate de către un terţ.
Secţiunea a III-a
Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie
185. Dreptul de uz și dreptul de abitaţie sunt manifestări particulare ale
dreptului de uzufruct. Astfel cum sunt reglementate în art. 565-574 Cuciv.
(art. 749-754 din Noul Cod civil), aceste două dezmembrăminte ale dreptului de pro-
prietate se deosebesc de dreptul de uzufruct întrucât nu numai că ele sunt incesibile,
dar nu este permisă nici cedarea emolumentului lor. Așadar, titularul dreptului de uz
sau de abitaţie nu numai că nu poate ceda dreptul său, dar el trebuie să îl exercite, de
regulă, numai pentru nevoile lui şi ale familiei sale.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată 223
Distincția dintre dreptul de uz şi dreptul de abitaţie rezultă din obiectul lor.
Dreptul de abitaţie se constituie asupra unei locuințe. Dreptul de uz are ca obiect
bunuri mobile şi bunuri imobile, cu excepția locuinţei.
Fiind manifestări particulare ale dreptului de uzufruct, dreptul de uz şi dreptul de
abitaţie sunt supuse regulilor din materia uzufructului, în ce privește constituirea,
exercitarea şi stingerea lor, cum se precizează expres în art. 565-567 C.civ. (art, 754
din Noul Cod civil).
Prin derogare de la aceste reguli, în art. 570 C.civ. (art. 749 din Noul Cod civil) este
inclusă dispoziţia care limitează atributul culegerii fructelor de către uzufructuar la cele
cuvenite pentru trebuințele sale şi ale familiei sale, inclusiv pentru cele ale copiilor
născuţi după constituirea dreptului de uz. În plus, în art. 571 C.civ. (art. 752 din Noul
Cod civil) se arată că „Uzuarul nu poate ceda nici închiria dreptul său altuia”.
Într-un sens asemănător, în art. 572 C.civ, (art. 750 din Noul Cod civil) este
limitată exercitarea dreptului de abitaţie la folosirea locuinţei de către titularul acestui
dezmembrământ în interesul său și al familiei sale; chiar dacă n-ar fi fost căsătorit
sau nu ar fi avut copii la data nașterii dreptului de abitaţie, titularul acestui drept
poate extinde exercitarea abitaţiei în folosul familiei constituite ulterior, în care sunt
incluşi şi părinţii soţilor ori alte persoane aflate în întreținere. Spre deosebire de
dreptul de uz, în cazul dreptului de abitaţie se recunoaşte o excepție de la regula
însă în reglementarea din Noul Cod civil. Conform art. 572 alin. (2) C.civ., „Cel ce
are dreptul de abitaţiune poate închiria partea casei ce nu locuieşte”. În art. 573 C.civ.
(corespunzător art. 752 din Noul Cod civil) se prevede că „Dreptul de abitaţiune nu
poate fi nici cesionat, nici închiriat, afară de excepția adusă la art. 572”.
Deşi dispoziţiile art. 574 se referă la uzuar, ele se aplică, cum rezultă din
conţinutul acestui text, şi titularului dreptului de abitație. Conform acestor dispoziţii,
dacă titularul uzului sau abitaţiei foloseşte întregul bun în interesul său şi al familiei
sale, va fi ţinut de toate obligaţiile uzufructuarului. Dacă el foloseşte însă numai o
parte din bun, va contribui la cheltuieli în mod proporțional. Această soluție este
preluată în art. 753 din Noul Cod civil.
186. Dreptul de abitaţie reglementat în art. 4 din Legea nr. 319 din data de
10 iunie 1944 pentru dreptul de moştenire al soțului supravieţuitor?! (art. 973
din Noul Cod civil). Această reglementare a recunoscut un drept de abitaţie, cu
caracter special, în favoarea soțului supraviețuitor care nu are în proprietate o
locuinţă (sau, cum se prevede în art. 973 din Noul Cod civil, dacă nu are niciun drept
real de a folosi o altă locuinţă corespunzătoare nevoilor sale).
Conform acestei reglementări, acest drept succesoral special al soțului supravie-
țuitor este recunoscut dacă sunt îndeplinite două condiții: casa de locuit să fie inclusă
în masa succesorală rămasă de la soțul decedat, iar soțul supravieţuitor să nu fie
unicul moştenitor al defunctului (în Noul Cod civil se precizează că este vorba despre
casa în care soțul supravieţuitor a locuit până la data deschiderii moştenirii); soţul
decedat să nu deţină în proprietate o altă locuinţă sau, conform Noului Cod civil, să
nu aibă niciun drept real de a folosi o altă locuință corespunzătoare nevoilor sale.
*! Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea ], nr. 133 din 10 iunie 1944.
224 Tipologia drepturilor reale principale
Durata dreptului de abitaţie este limitată la momentul ieșirii din indiviziune, dar nu
mai puţin de un an de la decesul soțului, sau la momentul recăsătorii soțului
supraviețuitor.
Prin derogare de la dreptul comun, soțul supraviețuitor nu va fi obligat să dea
cauţiune.
Folosinţa locuinţei este limitată la nevoile soțului supravieţuitor, Acesta nu bene-
ficiază de excepția prevăzută în art. 572 alin. (2) C.civ., deci nu va putea închiria
partea din casă în care nu locuieşte. Într-o asemenea situație, moștenitorii au dreptul
să ceară limitarea dreptului de abitaţie la partea de locuință necesară soțului supra-
viețuitor. Mai mult, ei pot să ofere soțului supraviețuitor o altă locuinţă, corespun-
zătoare nevoilor acestuia,
Secţiunea a IV-a
Dreptul de servitute
$1. Noţiunea dreptului de servitute
187. Servituţile în sens larg şi dreptul de servitute ca dezmembrământ al
dreptului de proprietate. Cum rezultă din dispoziţiile art. 576 C.civ. [art. 755 alin.
(1) din Noul Cod civil], servituţile presupun existența a două imobile aparţinând unor
proprietari diferiți. Proprietarul fondului dominant, în favoarea căruia se constituie
servitutea, beneficiază fie de o limitare a exercitării dreptului de proprietate asupra
fondului aservit, fie chiar de anumite prerogative din conţinutul juridic al acestui
drept de proprietate. De regulă, unul dintre imobile are calitatea de fond dominant,
iar celălalt are calitatea de fond aservit. Nu este însă exclus ca servituţile să aibă
caracter reciproc, caz în care fiecare imobil are atât calitatea de fond dominant, cât şi
calitatea de fond aservit. Acest raport între cele două fonduri presupune că servitutea
asigură utilitatea fondului dominant. În art. 755 alin. (2) din Noul Cod civil se
precizează că „Utilitatea rezultă din destinaţia economică a fondului dominant sau
constă într-o sporire a confortului acestuia”, iar în art. 758 se adaugă că „Servitutea
se poate constitui în vederea unei utilități viitoare a fondului dominant”.
S-au conturat două sensuri ale noțiunii de servitute. Într-un sens larg, servituțile
acordă titularului fondului dominant fie beneficiul limitării exercitării dreptului de
proprietate asupra fondului aservit, fie chiar posibilitatea exercitării unora dintre
prerogativele care intră în conţinutul juridic al acestui drept. În prima situaţie, nu este
vorba despre veritabile dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată (intră în
această categorie servituţile naturale, servituţile legale şi unele servituţi stabilite prin
fapta omului; toate acestea au fost tratate în capitolul referitor la limitele exercitării
dreptului de proprietate imobiliară în raporturile de vecinătate), întrucât ele au doar
rostul de a stabili o anumită graniță între sferele de exercitare a drepturilor de
proprietate asupra imobilelor aparținând unor proprietari diferiți. Numai în a doua
situaţie este vorba de veritabile dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată.
Numai în acest sens restrâns, servitutea este un adevărat drept real. Dar, spre deose-
bire de drepturile de uzutruct, uz şi abitaţie, care au un conţinut juridic fix, prede-
terminat de lege, dreptul real de servitute are, ca şi dreptul de superficie, un conţinut
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată 225
juridic variabil. Întrucât numai unele dintre servituţile stabilite prin fapta omului se
înfăţişează ca veritabile dezmembrăminte, rezultă că prerogativele care formează
conţinutul lor juridic sunt stabilite, de la caz la caz, tocmai printr-o anumită faptă a
omului. Numai cercetarea acestei fapte a omului permite desiuşirea conturului juridic
al fiecărei servituţi ca dezmembrământ al dreptului de proprietate privată.
188. Clasificarea servituţilor în sens larg. A. Clasificarea servituților în sens
larg în funcţie de conținutul lor juridic. Acest criteriu permite o dublă delimitare: pe
de o parte, în funcție de conținutul lor juridic, se disting servituţile care sunt
veritabile dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată imobiliară de servi-
tuțile care sunt doar modalităţi de limitare a exercitării acestui drept în raporturile de
vecinătate; pe de altă parte, servituțile care sunt veritabile dezmembrăminte pot fi
grupate în mai multe categorii, în funcţie de atributele pe care titularul fondului
dominant le poate exercita asupra fondului aservit.
a) Servituţile care sunt doar modalități de limitare a exercitării dreptului de
proprietate privată imobiliară în raporturile de vecinătate. În această categorie intră
toate servituţile naturale (art. 578-585 C.civ.) şi legale (art. 586-619 C.civ.). Între
servituţile naturale şi servituţile legale nu există nicio diferenţă, ele fiind în egală
măsură moduri normale de limitare a exercitării dreptului de proprietate privată
imobiliară în raporturile de vecinătate. În plus, chiar aşa-numitele servituți naturale
constituie o asemenea limitare tocmai pentru că sunt prevăzute de lege. Este motivul
pentru care, deşi prevăzută expres în art. 577 C.civ., clasificarea servituților în funcție
de izvorul lor în servituți naturale, servituţi legale şi servituți stabilite prin fapta
omului a fost considerată inexactă şi inutilă. În plus, împrejurarea că așa-numitele
servituți naturale şi legale sunt prevăzute de lege nu înseamnă că izvorul acestora este
numai legea. În realitate, legea leagă anumite efecte juridice de situaţia de fapt în
care sunt integrate imobilele care au calitatea de fond dominant şi de fond aservit. În
acest context, este pusă în evidență inexactitatea delimitării servituților naturale şi
legale, pe de o parte, de servituţile stabilite prin fapta omului, întrucât cel puţin unele
dintre servituţile legale îşi au izvorul într-un fapt juridic complex în care este integrată
şi o acțiune omenească. Chiar sintagma fapta omului este inexactă, pentru că ea
acoperă atât unele fapte juridice în sens restrâns (acţiuni omeneşti), cât şi acte juridice.
În această categorie de servituţi intră nu numai aşa-numitele servituți naturale şi
servituţi legale, ci și unele dintre servituţile stabilite prin fapta omului. Într-adevăr,
este posibil ca proprietarii unor imobile vecine să consimtă la limitarea reciprocă a
exerciţiului drepturilor lor sau să se înțeleagă numai cu privire la limitarea exercitării
dreptului de proprietate asupra unuia dintre cele două imobile fără ca prin această
limitare să se transfere vreunul din atributele dreptului de proprietate asupra fondului
aservit către titularul dreptului de proprietate asupra fondului dominant. De exemplu,
prin înțelegerea lor, proprietarii a două terenuri vecine se pot obliga să nu planteze
arbori înalți în raport cu hotarul la o distanță mai mare decât aceea prevăzutţă de lege:
altfel spus, dincolo de servitutea legală prevăzută în art. 607 C.civ,, proprietarii pot
conveni să instituie o servitute mai severă.
În Noul Cod civil, aşa-numitele servituți naturale şi cele legale au fost reglemen-
tate în capitolul referitor la limitele juridice ale dreptului de proprietate privată
(art. 755-712) în sfera noţiunii de servitute fiind păstrate numai sarcinile constituite
16.
226 Tipologia drepturilor reale principale
prin fapta omului. Este de observat că, așa cum se întâmplă şi cu servituţile stabilite
prin fapta omului, reglementate prin Codul civil în vigoare, nici servituţile reglemen-
tate în Noul Cod civil nu sunt, în totalitate, veritabile dezmembrăminte ale dreptului
de proprietate, unele dintre ele fiind numai limitări unilaterale sau bilaterale ale exer-
citării dreptului de proprietate, limitări constituite prin act juridic ori prin uzucapiune.
b) Servituţi care permit titularului fondului dominant să-şi lărgească sfera de
exercitare a dreptului său, cu limitarea corespunzătoare a exercitării dreptului de
proprietate asupra fondului aservit. Pe cale contractuală, proprietarii fondurilor
vecine pot stabili ca unul dintre ei, care are calitatea de proprietar al fondului domi-
nant, să îşi extindă sfera de exercitare a dreptului său, în timp ce celălalt, care are
calitatea de proprietar al fondului aservit, îşi restrânge sfera de exercitare a dreptului
său în mod corespunzător. Astfel de servituţi au o dublă valență: uneori, ele sunt tot
moduri de limitare a exercitării dreptului de proprietate imobiliară în raporturile de
vecinătate, întrucât extinderea sferei de exercitare a unui drept şi restrângerea sferei
de exercitare a celuilalt drept nu are semnificaţia juridică a transferului unui atribut
din conţinutul juridic al dreptului de proprietate asupra fondului aservit către proprie-
tarul fondului dominant; alteori însă, prin extinderea sferei de exercitare a dreptului
de proprietate asupra fondului dominant, titularul acestui drept dobândeşte, într-o
formă atipică, o parte din atributul dispoziţiei materiale asupra fondului aservit, ceea
ce are semnificația juridică a unui veritabil dezmembrământ.
De exemplu, în prima ipoteză, proprietarul fondului dominant are dreptul, pe baza
înțelegerii părților, să planteze la o distanță mai mică față de hotar decât aceea
prevăzută de lege; consecința este că proprietarul fondului aservit nu va mai putea
cultiva, în mod normal, din cauza umbrei lăsate de plantațiile vecinului, o parte din
terenul său, ceea ce înseamnă o restrângere a lui ius utendi.
În cea de-a doua ipoteză, proprietarul fondului aservit consimte, renunțând la
beneficiul acordat de art. 615 C.civ. (art. 611 din Noul Cod civil), ca proprietarul
fondului dominant să-şi facă streaşina casei sale astfel încât apele să se scurgă pe
terenul vecinului său. În acest fel, proprietarul fondului dominant exercită într-o
formă atipică o parte din dreptul de dispoziţie asupra fondului aservit, întrucât
scurgerea apelor din ploi deteriorează terenul.
C) Servituţi care permit titularului fondului dominant să exercite parțial anumite
prerogative din conţinutul juridic al dreptului de proprietate asupra fondului aservit.
Aceste servituți sunt în mod evident dezmembrăminte ale dreptului de proprietate. În
mod normal, aceste servituţi se constituie numai prin fapta omului, cel mai adesea
prin convenţia încheiată între proprietarul fondului dominant şi proprietarul fondului
aservit. Numai în mod excepțional dreptul legal de trecere, reglementat în
art. 616-619 C.civ. (art. 617-620 din Noul Cod civil), are atât semnificaţia juridică a
unei modalități normale de exercitare a dreptului de proprietate imobiliară în raportu-
rile de vecinătate, cât şi aparența unui dezmembrământ al dreptului de proprietate.
Servituţile din această categorie se înfăţişează într-o dublă ipostază. Titularul
fondului dominant are fie dreptul exclusiv de a exercita parțial anumite prerogative
din conținutul juridic al dreptului de proprietate asupra fondului aservit, fie numai
dreptul de a exercita în comun cu proprietarul fondului aservit aceste prerogative. De
exemplu, o servitute de trecere constituită prin convenţia părților poate fi temeiul
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată 227
folosirii exclusive a căii de trecere pe fondul aservit de către proprietarul fondului
dominant sau temeiul folosirii în comun de către cei doi proprietari a acestei căi
de trecere.
d) Concluzie. Această clasificare este importantă pentru că servituțile care au
semnificaţia juridică de dezmembrăminte nu sunt compatibile cu dreptul de proprie-
tate publică, cu excepția dreptului legal de trecere, care, deși are semnificația juridică
de mod normal de exercitare a dreptului de proprietate privată, apare şi ca un
dezmembrământ al proprietăţii.
Servituţile care sunt dezmembrăminte ale dreptului de proprietate mai sunt
denumite servituți pozitive, pentru că ele permit proprietarului fondului dominant să
exercite anumite prerogative din conținutul juridic al dreptului de proprietate asupra
fondului aservit. Servituţile care sunt doar moduri de limitare a exercitării dreptului
de proprietate imobiliară în raporturile de vecinătate, care presupun deci o obligaţie
de a nu face, sunt denumite servituţi negative (art. 762 din Noul Cod civil).
B. Clasificarea servituţilor în funcţie de caracterul raporturilor dintre cele două
fonduri. În funcţie de acest criteriu, se poate distinge între servituți cu caracter
unilateral şi servituți cu caracter reciproc. |
a) Servituţi cu caracter unilateral. Aceste servituţi presupun existenţa unui raport
cu caracter unilateral între cele două fonduri, astfel încât un imobil are numai
calitatea de fond dominant, iar celălalt numai calitatea de fond aservit. În cazul
dreptului legal de trecere, unul dintre fonduri, care este loc închis, are numai calitatea
de fond dominant, iar fondul pe care se trece are numai calitatea de fond aservit. De
regulă, servituţile cu caracter unilateral se constituie prin fapta omului, cel mai
adesea prin convenţia părților.
b) Servituți cu caracter bilateral. Alteori, raporturile specifice stabilite între cele
două fonduri acordă fiecăruia dintre acestea dubla calitate de fond dominant şi fond
aservit. Cele mai multe dintre servituţile naturale şi servituțile legale au caracter
reciproc. Nimic nu împiedică însă ca servituţile stabilite prin fapta omului să aibă
caracter reciproc.
C. Clasificarea servituților în funcție de natura fondului dominant. Aşadar,
criteriul acestei clasificări este natura fondului dominant, iar nu natura localității în
care sunt situate fondurile. În funcţie de acest criteriu, servituţile sunt urbane sau
rurale. Oricare dintre aceste servituți se poate constitui în intravilanul oricărei locali-
tăți, urbane sau rurale, sau chiar în extravilanul localităţilor. Acest criteriu este expres
prevăzut în art. 621 C.civ. (textul nu are corespondent în Noul Cod civil). Deşi acest
text este inclus în capitolul referitor la servituţile stabilite prin fapta omului, totuşi el
operează în întreaga sferă a servituţilor în sens larg.
a) Servituți urbane. Aceste servituţi se constituie în folosul clădirilor. Aşadar,
fondul dominant este întotdeauna o clădire, indiferent de natura fondului aservit.
b) Servituţi rurale. Servituţile constituite în folosul terenurilor sunt rurale,
indiferent de natura fondului aservit. îi
D. Clasificarea servituţilor în funcţie de modul de exercitare. Acest criteriu este
temeiul distincţiei între servituţile continue şi servituțile necontinue. Ca şi criteriul
anterior, acest criteriu este prevăzut în capitolul referitor la servituţile stabilite prin
fapta omului (art. 622 alin. (1) şi (2) C.civ.; art. 761 din Noul Cod civil], dar el are
aplicare în întreaga sferă a servituţilor în sens larg.
 nr
445 ipologia drepturilor reale principale IVEZINEHUTUIUIUELE UI Epiunitii UE [ir Up tctutt prievutu

a) Servituţi continue. Contrar denumirii lor, aceste servituți, prevăzute în art. 622 calitatea de fond aservit, constituit în favoarea proprietarului unui imobil vecin, care
alin. (2), fraza 1 C.civ., nu presupun o activitate continuă a titularului fondului are calitatea de fond dominant, dezmembrământ cu caracter indivizibil care conferă
dominant, ci doar posibilitatea continuă de a săvârși o asemenea activitate. Altfel titularului fondului dominant anumite prerogative, stabilite prin titlul de constituire,
spus, odată ce au fost stabilite, aceste servituţi permit titularului fondului dominant să asupra fondului aservit. o
se folosească oricând de ele. Din definiția menţionată mai sus rezultă principalele caractere juridice ale
b) Servituţi necontinue. Dincolo de înţelesul imediat al denumirii lor, servituţile dreptului de servitute. | a
necontinue, prevăzute în fraza a II-a a aceluiaşi text legal, presupun exercitarea lor A. Dreptul de servitute este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată.
actuală, altfel spus continuă, printr-o activitate a omului. Desigur, ideea de conti- Altfel spus, dreptul de servitute este un drept real asupra lucrului altuia (ius in re
nuitate nu trebuie să fie absolutizată. Caracterul actual sau continuu al activităţii aliena). Dreptul de servitute nu este doar o restrângere a prerogativelor dreptului de
titularului fondului dominant există în măsura în care servitutea este exercitată în proprietate asupra fondului aservit, ci şi un transfer, mai redus sau mai amplu, al unor
mod normal, cu intermitenţele fireşti impuse de conţinutul unei asemenea servituți, prerogative din conţinutul juridic al acestui drept de proprietate către titularul fondului
precum și de împrejurările de fapt. dominant. Numai în măsura în care se produce operaţia juridică a dezmembrării
E. Clasificarea servituţilor în funcţie de manifestarea lor externă. Acest criteriu dreptului de proprietate privată, ia naştere un adevărat drept de servitute. |
este prevăzut în art. 622 alin. (3) C.civ. (art. 760 din Noul Cod civil) în capitolul B. Dreptul de servitute este un drept real imobiliar. Dreptul de proprietate care se
referitor la servituțile stabilite prin fapta omului, dar se aplică în întreaga sferă a dezmembrează, cu consecința naşterii dreptului de servitute, are ca obiect un imobil
servituţilor în sens larg. În funcţie de acest criteriu, servituţile pot fi aparente sau prin natura sa. Ca urmare, dreptul de servitute are, de asemenea, ca obiect, un imobil
neaparente. prin natura sa. Acest imobil are calitatea de fond aservit. N | |
a) Servituți aparente. Servituţile aparente, prevăzute în art. 622 alin. (3) C.civ., C. Dreptul de servitute presupune existența a cel puțin două imobile vecine,
fraza a II-a, teza I, se recunosc nu numai în măsura exercitării lor de către titularul aparținând unor proprietari diferiți. Dreptul de servitute nu numai că se constituie
fondului dominant, ci şi prin semnele exterioare care sunt vizibile indiferent de prin dezmembrarea dreptului de proprietate asupra unui imobil prin natura sa, dar
activitatea de exercitare a servituţii. Pe lângă exemplele menţionate în text, în această presupune existența unui al doilea imobil pentru uzul şi utilitatea căruia s-a născut
categorie intră şi servitutea de trecere în măsura în care calea de acces este marcată dezmembrământul. Mai mult, este necesar ca cele două imobile să fie vecine.
prin anumite semne. Notiunea de vecinătate nu se reduce la ideea de proximitate imediată, ci include şi
b) Servituţi neaparente. În această categorie, prevăzută în fraza a II-a a aceluiaşi ideea de proximitate mediată, nefiind necesar ca imobilele între care se stabileşte
text legal, intră servituțile care nu pot fi recunoscute în funcţie de anumite semne de servitute să aibă un hotar comun. În plus, imobilele vecine trebuie să
relatia
exterioare. Confirmarea existenței lor este posibilă numai prin titlul (izvorul) de aparțină unor proprietari diferiți. Noţiunea de dezmembrare a dreptului de proprietate
constituire a servituții. Servitutea de trecere, dacă nu este marcată prin semne privată nu are sens decât dacă prerogativele unui proprietar sunt transferate către o
exterioare, are caracterul unei servituţi neaparente. altă persoană. În cazul dreptului de servitute, această altă persoană are ea însăşi
F. Calificarea servituţilor în funcţie de fiecare calitatea de proprietar al unui imobil vecin. | | |
criteriu de clasificare. Fiecare
servitute poate fi calificată în funcţie de oricare dintre criteriile de clasificare men- Deşi, de regulă, dreptul de servitute presupune existența a două imobile vecine
ționate mai sus. Astfel, o servitute poate fi constituită prin fapta omului, poate fi aparținând unor proprietari diferiți, este posibil ca relaţia de servitute să se stabilească
pozitivă, urbană, continuă şi aparentă. O altă servitute poate fi naturală sau legală, între trei sau mai multe imobile vecine. Dreptul de trecere constituit pe cale
negativă, rurală, necontinuă şi neaparentă. Combinând diferitele criterii de clasifi- convenţională poate apăsa asupra mai multor fonduri aservite sau poate beneficia mai
care, rezultă servituţi cu diferite caractere. Dintre toate acestea, servituţile continue şi multor fonduri dominante. Tot astfel, în cazul servituţii de apeduct, pot exista fie mai
aparente se disting prin aceea că, potrivit art. 623 C.civ., ele pot fi dobândite nu multe fonduri dominante, fie mai multe fonduri aservite, fie mai multe fonduri domi-
numai prin titlu, ci şi prin uzucapiune. În art. 624 C.civ. se precizează expres că nante şi mai multe fonduri aservite. |
„Servituţile continue neaparente și servituţile necontinue şi neaparente nu se pot D. Dreptul de servitute este un accesoriu al dreptului de proprietate asupra
stabili decât prin titluri”. Printr-o interpretare sistematică a dispozițiilor art. 623 şi fondului dominant. Întrucât se constituie pentru uzul şi utilitatea fondului domi-
art. 624 C.civ. se ajunge la concluzia că nici servituţile necontinue şi aparente nu se nant, dreptul de servitute este un accesoriu al dreptului de proprietate asupra
pot dobândi prin uzucapiune. În Noul Cod civil, a fost abandonată această concepție, acestui fond. Ca urmare, dreptul de servitute urmează soarta dreptului de proprie-
precizându-se că toate servituţile pozitive se pot dobândi prin uzucapiune tabulară, în tate asupra fondului dominant. Dreptul de servitute nu va putea fi înstrăinat,
condițiile legii. urmărit sau ipotecat decât împreună cu dreptul de proprietate asupra fondului
dominant. Transmiterea dreptului de proprietate asupra fondului dominant este
189. Dreptul de servitute ca dezmembrământ al dreptului de proprietate
însoțită de transmiterea dreptului de servitute, chiar dacă nu s-a făcut o menţiune în
privată. Definiţie şi caractere juridice. În acest înţeles, dreptul de servitute este
acest sens în actul de înstrăinare.
dezmembrământul dreptului de proprietate privată asupra unui imobil care are
230 Tipologia drepturilor reale principale
Sub aspect pasiv, restrângerea dreptului de proprietate asupra fondului aservit nu
încetează prin transmiterea acestui drept de proprietate către o altă persoană. Deşi
noțiunea de nud proprietar pare improprie în cazul dreptului de servitute, totuşi, în
legătură cu partea din fondul aservit asupra căreia apasă efectiv servitutea,
proprietarul acestui fond are doar calitatea de nud proprietar. Dobânditorul fondului
aservit va primi un drept de proprietate parțial dezmembrat. Principiul exprimat în
adagiul nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, precum şi
obligaţia negativă generală corelativă oricărui drept real îl împiedică pe dobânditor să
pretindă exercițiul complet al dreptului de proprietate asupra fondului aservit, Aceste
două idei sunt suficiente pentru a explica păstrarea restrângerii dreptului de proprie-
tate asupra fondului aservit în cazul înstrăinării către o altă persoană, fără a se mai
recurge la ideea accesorietăţii. Caracterul accesoriu priveşte dreptul de servitute, iar
nu obligația generală negativă corelativă acestuia.
Caracterul accesoriu al dreptului de servitute poate crea o confuzie. Pentru a evita
orice confuzie, este importantă formularea completă a acestei idei. Nu este vorba de
orice fel de caracter accesoriu, ci de unul în raport cu dreptul de proprietate asupra
fondului dominant. Aşa fiind, dreptul de servitute rămâne totuşi un drept real prin-
cipal, întrucât el nu este accesoriu în raport cu un drept de creanţă, ci în raport cu un
alt drept real principal.
E. Conţinutul juridic al dreptului de servitute nu este predeterminat de lege, ci
este stabilit chiar prin titlul de constituire a servituții. Legea prevede doar
posibilitatea şi coordonatele constituirii dreptului de servitute, fără a preciza însă care
sunt prerogativele care intră în conținutul juridic al acestui dezmembrământ. Totuși,
oricât de variabil ar fi conţinutul dreptului de servitute, el include întotdeauna
atributul posesiei, ca element de drept, dar limitat la partea din fondul aservit asupra
căreia apasă efectiv acest dezmembrământ. Pe lângă atributul posesiei, servitutea mai
include în conţinutul său dreptul de a utiliza o anumită parte din fondul aservit, dar
numai pentru uzul şi utilitatea fondului dominant. Cum am văzut, în mod excep-
țional, dreptul de servitute poate să includă în conţinutul său și o parte din prero-
gativa dispoziţiei materiale asupra fondului aservit. Conţinutul juridic al dreptului de
servitute poate fi determinat numai prin titlul de constituire şi poate fi exercitat numai
conform acestuia (art. 635 teza I C.civ.; art. 756 şi art. 764 din Noul Cod civil),
ținând însă seama de restricţiile legale care au fost instituite în legătură cu anumite
categorii de imobile. Această idee a fost privită ca un principiu fundamental de
interpretare în materia servituţilor. Cu toate acestea, dreptul de servitute nu pierde
caracterul legal, comun tuturor drepturilor reale principale. EI există ca drept real
principal numai pentru că legea prevede ca atare această figură juridică şi îi fixează
coordonatele principale, chiar dacă printre aceste coordonate nu se numără și
conținutul juridic predeterminat prin lege. Deşi legea nu predetermină conţinutul
dreptului de servitute în general, ea prevede, în art. 629 alin. (1) C.civ., o prezumție
în legătură cu prerogativele pe care le conferă acest drept: „Când se stabileşte o
servitute, se înțelege că se acordă totdeodată şi toate mijloacele spre întrebuințarea
ei”. În al doilea alineat al aceluiaşi text legal, se face o aplicare a acestei prezumții în
cazul particular al servituţii de a lua apă din fântână, care presupune şi existența
dreptului de trecere, chiar dacă acest drept nu a fost prevăzut expres de către părţi.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată 231
F. Dreptul de servitute are caracter perpetuu. Spre deosebire de dreptul de uzu-
fruct, dreptul de uz şi dreptul de abitaţie, dreptul de servitute are caracter perpetuu.
Totuşi, trebuie să se facă distincţie între caracterul perpetuu al dreptului de servitute
şi caracterul perpetuu al dreptului de proprietate privată. În timp ce dreptul de
proprietate este perpetuu, în sensul că el durează atât timp cât există bunul care este
obiectul său, dreptul de servitute are caracter perpetuu, în sensul că durează cât există
nu numai fondul dominant, ci şi fondul aservit şi numai în măsura în care nu inter-
vine o altă cauză de stingere a servituţii. Acesta este motivul pentru care s-a afirmat
că dreptul de servitute are caracter perpetuu prin natura, iar nu prin esenţa sa. Ca
urmare, acest caracter nu este menţionat în definiţia dreptului de servitute.
G. Dreptul de servitute este indivizibil. Acest caracter exprimă aptitudinea drep-
tului de servitute de a profita întregului fond dominant şi de a apăsa asupra întregului
fond aservit. Indivizibilitatea dreptului de servitute explică de ce, în ipoteza copro-
prietăţii, este necesar consimțământul tuturor copărtaşilor asupra fondului aservit în
momentul constituirii acestui drept prin act juridic. În practica judiciară s-a decis însă
că nu este necesar acordul tuturor coproprietarilor fondului dominant pentru
constituirea dreptului de servitute, întrucât actul de constituire profitând tuturor, este
suficient consimțământul coproprietarului care l-a încheiat. Mai mult, chiar în urma
partajului fondului dominant sau a fondului aservit, servitutea se va păstra în
beneficiul sau în sarcina oricăruia dintre cei care au primit în natură imobilul sau o
parte determinată din acesta. În legătură cu partajul fondului dominant, soluţia este
expres prevăzută în art. 633 C.civ. În Noul Cod civil, soluţia este expres prevăzută în
legătură cu ambele fonduri (art. 769 alin. (1) şi (2)]. Prin excepție de la regula
indivizibilităţii, în art. 769 alin. (3) din Noul Cod civil se prevede că „dacă servitutea
este exercitată pentru uzul şi utilitatea exclusivă a uneia dintre părțile despărțite din
fondul dominant ori nu se poate exercita decât pe una din părţile despărțite din fondul
aservit, servitutea asupra celorlalte părți se stinge”. |
Aşadar, spre deosebire de celelalte drepturi reale afectate de modalitatea comu-
nităţii, a căror exercitare este indivizibilă între copărtaşi numai atât timp cât durează
comunitatea, partajul făcând să înceteze starea de indivizibilitate, în cazul servitu-
ților, partajul fondului dominant sau al fondului aservit nu aduce, de regulă, nicio
schimbare în ce priveşte modul de exercitare a servituții.
$2. Naşterea, exercitarea şi stingerea dreptului de servitute
190. Naşterea dreptului de servitute. A. Principiul libertăţii de constituire a
servituţilor. Naşterea dreptului de servitute este guvernată de principiul libertăţii de
constituire a servituţilor [art. 620 alin. (1) C.civ.]. Din acest text legal rezultă şi
limitele principiului libertăţii de constituire a servituților. Mai întâi, servitutea nu
trebuie să fie contrară ordinii publice. Practic, sub acest aspect, dispoziţia art. 620
alin. (1) C.civ. reia principiul înscris în art. 5 C.civ. În al doilea rând, servituţile
trebuie să apese asupra unui imobil, iar nu asupra unei persoane, limită care rezultă
din însăşi definiţia dreptului de servitute, inclusiv din definiţia legală cuprinsă în
art. 576 C.civ. Reluarea acestei idei în art. 620 alin. (1) C.civ. este expresia preocu-
pării legiuitorului de a împiedica stabilirea de servicii personale cu caracter perpetuu,
această limită a princi-
acestea având semnificaţia unor servituţi feudale. Desigur,
 232 Tipologia drepturilor reale principale Dezmembrăymintele dreptului de proprietate privată 233

inițial.
piului libertăţii de constituire a servituţilor nu exclude posibilitatea asumării unor principiului simetriei, trebuie să fie întocmit în forma cerută pentru înscrisul
pentru redactare a lui confuză.
obligaţii personale cu caracter pozitiv, ca elemente ale unor raporturi civile obliga- Acesta este înţelesul art. 628 C.civ., text criticat
ie
ționale, de către titularul fondului aservit. Mai mult, conform art. 631 C.civ. este Într-adevăr, deşi acest text se referă la servituțile ce nu se pot dobândi prin prescripţ
pentru servituţil e continue
posibilă chiar asumarea unei obligaţii propter rem de către titularul fondului aservit achizitivă, în realitate, el are o aplicare generală, inclusiv
dispoziţia
fără ca prin aceasta să fie încălcată restricția prevăzută în art. 620 alin. (1) C.civ. şi aparente. Dar, în înţelesul precizat, textul art. 628 reia pur şi simplu
Deşi art. 620 alin. (1) C.civ. se referă la limitele libertăţii de constituire a drep- cuprinsă în art. 1189 C.civ.
or
tului de servitute prin convenţii, aceste limite sunt valabile şi în cazurile în care acest Întrucât Noul Cod civil a adoptat concepția caracterului constitutiv al înscrieril
juridic
dezmembrământ ia naștere prin uzucapiune sau prin destinaţia proprietarului. în cartea funciară, rezultă că servitutea se poate constitui numai prin act
În noțiunea de faptă a omului intră actul juridic, destinaţia proprietarului și autentic înscris în cartea funciară (art. 756).
avută
uzucapiunea. C. Dobândirea dreptului de servitute prin destinaţia proprietarului. Ipoteza
e a dreptului de servitute este următoar ea: pro-
Conform art. 756 din Noul Cod civil „Servitutea se poate constitui în temeiul unui în vedere prin acest mod de dobândir
act juridic ori prin uzucapiune, dispoziţiile în materie de carte funciară rămânând care îi aparţin sau între două părţi ale aceluiaşi
prietarul stabileşte între două imobile
în
aplicabile”, imobil pe care îl are în patrimoniu o stare de fapt care ar constitui o servitute
ar aparține unor persoane diferite; în
B. Constituirea dreptului de servitute prin act juridic. În art. 623-625 C.civ. se ipoteza în care imobilele sau părțile de imobil
sau o parte din imobilul său
foloseşte termenul fițlu în locul termenului act juridic. Termenii sunt sinonimi. În momentul în care proprietarul înstrăinează un imobil
aceluiaşi
aceste texte legale, spre deosebire de art. 628 C.civ., termenul de titlu nu are înțelesul către o altă persoană sau când înstrăinează ambele imobile sau părţile
l înstrăinării nu
de înscris (instrumentum probationis), ci pe acela de act juridic (negotium iuris). imobil către persoane diferite, ia naştere o servitute. Până în momentu
mod de
Servituţile nu se pot naşte din acte juridice unilaterale”, cu excepția testamentului se poate vorbi de o servitute, potrivit adagiului nemini res sua servit. Acest
concepției
Când autorul are în proprietate două imobile, el poate testa către persoane diferite, dobândire nu a fost păstrat în Noul Cod civil ca urmare a adoptării
stabilind un raport de servitute între cele două imobile. Altfel, prin act unilateral nu referitoare la caracterul constitutiv al înscrierii în cartea funciară.
principal,
este posibilă constituirea dreptului de servitute, întrucât este nevoie de acordul D. Dobândirea dreptului de servitute prin uzucapiune. Ca drept real
proprietarilor celor două fonduri. na, în conţinutu l său juridic prerogati va posesiei ca
dreptul de servitute are, întotdeau
| Actul juridic este un mod general de dobândire a servituţilor, cum rezultă din manifest area exterioar ă a dreptului de servitute
element de drept. Pe de altă parte,
l juridic
interpretarea sistematică a art. 623 şi art. 624 C.civ. Altfel spus, prin act juridic pot acoperă nu numai prerogativa posesiei, ci şi celelalte elemente din conţinutu
stare de fapt este
lua naștere nu numai servituți continue şi aparente, ci şi servituți continue și al acestui drept real principal. Pe cale de consecință, posesia ca
i său. În
neaparente, necontinue şi neaparente şi necontinue şi aparente. obiectivarea prerogativelor pe care dreptul de servitute le conferă titularulu
persoană care nu este titular al unui drept de
Dreptul de servitute se poate constitui atât prin contract cu titlu oneros, cât şi prin mod normal, prin posesie îndelungată, o
contract cu titlu gratuit. Pentru a fi valabil, contractul trebuie să fie încheiat chiar cu servitute ar fi îndreptățită să dobândească chiar dreptul respectiv .
proprietarul fondului aservit sau cu reprezentanții acestuia. În plus, acesta trebuie să Totuşi, uzucapiunea nu este un mod de dobândire cu aplicabilitate generală în
aibă capacitatea de a înstrăina, corespunzătoare capacităţii proprietarului fondului domeniul dreptului de servitute. Mai întâi, numai uzucapiunea de treizeci de ani, iar
ca mod de
dominant de a dobândi. nu şi uzucapiunea scurtă, de zece până la douăzeci de ani, este admisă
area sistematică a
Convenţia prin care se constituie un drept de servitute ca drept real trebuie să fie dobândire a dreptului de servitute. În al doilea rând, din interpret
și aparente
încheiată în formă autentică, soluţie care rezultă din interpretarea sistematică a dispoziţiilor art. 623 şi 624 C.civ. rezultă că numai servituţile continue
dispoziţiilor art. 2 alin. (1) şi art. 2 alin. (2) din Titlul X din Legea nr. 247/2005 de ani. Această formular e duce
pot fi dobândite prin prescripția achizitivă de treizeci
nu numai cu privire la dreptul
Drepturile de servitute constituite anterior instituirii cerinței formei autentice sunt la concluzia că uzucapiunea de treizeci de ani se aplică
proprieta te, ci şi altor servituți
valabile în măsura în care au fost respectate regulile care guvernau tipul de contract de servitute, ca dezmembrământ al dreptului de
e care
prin care s-a constituit fiecare servitute. Dar pentru proba contractului cu titlu oneros continue şi aparente care nu au această semnificaţie juridică. Deși servituţil
de proprieta te privată în
oricum trebuie să fi fost respectate cerinţele înscrise în art. 1191 şi art. 1198 C.civ sunt moduri normale sau speciale de exercitare a dreptului
u-se pune problema
Fiind un drept real principal, servituțea trebuie să fie înscrisă în cartea funciară în raporturile de vecinătate au, de regulă, caracter negativ, neputând
recunoaște
foaia de sarcini. exercitării prerogativelor unui drept asupra bunului altuia, totuşi, legea
e a drepturil or de
În cazul în care se pierde înscrisul constatator al convenției prin care s-a constituit posibilitatea schimbării echilibrului dintre sferele de exercitar
diferite chiar prin
dreptul de servitute, el poate fi înlocuit printr-un act recognitiv, care, conform proprietate asupra imobilelor vecine aparținând unor persoane
caracter continuu şi
uzucapiune, dacă pe această cale se nasc servituţi, în sens larg, cu
întrucât nu este
22 .
Totuşi, s-a
.
apreciat
NI
că
,
servitutea poate
î.
fi inserată într-un testament (a se vedea aparent. În realitate, nu este vorba de o uzucapiune propriu-zisă,
rea juridică a
G.N. Lufescu, op. cit., pp. 626 şi 627). vorba de o posesie propriu-zisă asupra bunului altuia, ci de consfinți
“A se vedea supra, nr. 132, nota 8. unor stări de fapt a căror durată este mai mare de treizeci de ani.
 234 Tipologia drepturilor reale principale
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată 235
De lege lata, dreptul de servitute poate fi dobândit prin uzucapi
une, dar numai În această lumină pot fi înţelese mai bine dispoziţiile art. 630-635 C.civ. care, deși
dacă este vorba de o servitute continuă şi aparentă și dacă sunt
îndeplinite condiţiile sunt cuprinse în secțiunea intitulată „Despre drepturile proprietarului fondului cărui
uzucapiunii lungi. Prin interpretarea simetrică a dispoziţiilor art.
641 C.civ., cuprinse se cuvine servitutea”, reglementează raporturile juridice dintre proprietarul fondului
în secţiunea referitoare la stingerea servituților, în care se precize
ază că „Modul dominant şi proprietarul fondului aservit în ansamblul lor. În mod mai potrivit, în
servituţii se poate prescrie ca şi servitutea și cu același
chip”, s-a tras concluzia că nu Noul Cod civil, reglementarea acestor raporturi juridice este cuprinsă în art. 765-769,
numai prescripția extinctivă, ci şi prescripția achizitivă se aplică,
în egală măsură, texte grupate în Secţiunea „Drepturile şi obligațiile proprietarilor”. |
atât dreptului de servitute, cât şi modului de exercitare a acesteia
. Ca urmare, este B. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant. a) Drepturile
posibilă, prin prescripţie achizitivă, schimbarea modului de exercit
are a dreptului de proprietarului fondului dominant. Identificarea conținutului juridic al dreptului de
servitute, cu consecința stingerii, prin prescripţie extinctivă,
a vechiului mod de servitute este supusă unui principiu de interpretare restrictivă. Asttel, conform
exercitare a acestui drept,
art. 635 teza | C.civ. (nepreluat în Noul Cod civil), titularul dreptului de servitute
Cât priveşte posesia cerută pentru a uzucapa, ea trebuie să
îndeplinească toate „nu-i poate întrebuința decât după cuprinderea titlului său”. Singura excepție de la
elementele utilității, adică să fie publică, pașnică și continuă. În
legătură cu servitutea acest principiu, excepţie care permite deci o interpretare extensivă, este cuprinsă în
contrară servituţii reglementate în art. 578 C.civ., dobândită
în condiţiile art. 580 art. 629 alin. (1) C.civ. (fără corespondent în Noul Cod civil), care instituie prezumția
C.civ., pentru a fi vorba de un drept de servitute ca dezmem
brământ al dreptului de că dreptul de servitute presupune şi toate mijloacele necesare pentru exercitarea lui.
proprietate, s-a decis că este necesar, chiar dacă textul nu precize
ază expres, ca Uneori, aceste mijloace sunt ele însele o servitute, dar cu caracter accesoriu în raport
lucrările aparente să fie executate pe fondul aservit, adică pe fondul
Superior, cu servitutea principală. Dacă este însă vorba de simple elemente care fac mai
În Noul Cod civil, în mod judicios, a fost extinsă sfera de aplicare
a uzucapiunii comodă exercitarea servituţii, existenţa lor nu se prezumă ca accesoriu al dreptului de
ca mod de dobândire a drepturilor reale, la toate servituţile pozitive
, cu precizarea că servitute”, | |
este vorba numai despre uzucapiunea tabulară (art. 763).
În ipoteza în care fondul dominant formează obiectul unui drept de coproprietate,
191. Exercitarea dreptului de servitute. A. Raporturile juridice împărțirea acestui fond nu schimbă conţinutul juridic al servituţii, care va continua să
dintre proprie-
tarul fondului dominant şi proprietarul fondului aservit. Dreptul de servitute existe sub aspect activ şi pasiv în mod indivizibil, cum se precizează expres în
, înțeles ca
dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, intră în conţinut art. 633 C.ciwv. [art. 769 alin. (1) şi (2) din Noul Cod civil, cu excepţia prevăzută în
ul unui raport
juridic care leagă proprietarul fondului dominant de subiectul alin. (3) din același articol). | |
pasiv, general şi
nedeterminat, specific oricărui drept real. Proprietarul fondului aservit Odată ce a fost dobândit dreptul de servitute, titularul său, adică proprietarul
este doar una
dintre persoanele care alcătuiesc acest subiect pasiv. Din această
perspectivă, proprie- fondului dominant, „are dreptul de a face toate lucrările trebuincioase spre a se sluji
tarul fondului dominant, ca titular a] dreptului de servitute, exercită cu dânsa şi spre a o păstra” [art. 630 C.civ.; art. 765 alin. (1) din Noul Cod civil].
atributele servituții,
aşa cum sunt ele configurate prin chiar izvorul raportului juridic respectiv Dacă nu s-a stabilit altfel prin titlul de constituire a servituţii, aceste lucrări se vor
. Proprietarul
fondului aservit are, ca şi celelalte persoane care alcătuiesc subiectu face pe cheltuiala proprietarului fondului dominant. Prin art. 765 alin. (2) din Noul
l pasiv, general şi
nedeterminat, obligația generală negativă de a nu face nimic de Cod civil s-a adoptat soluția distribuirii cheltuielilor legate de conservarea (deci nu
natură a stânjeni
exercițiul dreptului de servitute. Pe de altă parte, dreptul de proprietate de efectuarea) acestor lucrări între cei doi proprietari, „proporțional cu avantajele pe
asupra fondului
aservit, astfel cum a fost el dezmembrat prin naşterea dreptulu care le obțin, în măsura în care lucrările efectuate pentru exercițiul servituţii sunt
i de servitute, intră în
conținutul unui alt raport juridic stabilit între proprietarul fondului aservit necesare şi profită inclusiv fondului aservit”. Per a contrario, dacă lucrările efectuate
şi subiectul
pasiv, general şi nedeterminat corespunzător, în care este inclus şi propriet nu profită şi fondului aservit, cheltuielile legate de conservarea acestor lucrări vor fi
arul fondului
dominant. Acesta din urmă are şi el obligația generală negativă de a nu suportate numai de către proprietarul fondului dominant. | i |
face nimic de
natură să ştirbească dreptul de proprietate asupra fondului aservit, astfel Pe lângă prerogativele care formează conținutul juridic al dreptului său de servi-
cum a fost el
restrâns după dezmembrare şi naşterea dreptului de servitute. tute, proprietarul fondului dominant poate dobândi, prin convenţia părților, un drept
În cazul acestor două raporturi juridice, aşa-numitele drepturi şi obligații de creanță sau un drept corespunzător unei obligaţii propter rem având ca obiect
ale
părților nu sunt altceva decât expresia juridică a prerogativelor dreptulu efectuarea de către proprietarul fondului aservit, pe cheituiala acestuia, a lucrărilor
i de servitute
și ale celor două drepturi de proprietate, pe de o parte, iar pe de altă necesare pentru exercitarea servituții. Această posibilitate este prevăzută în art. 631 şi
parte, expresia
obligaţiei generale negative corespunzătoare drepturilor reale. art. 632 C.civ. [art. 765 alin. (1) şi art. 766 din Noul Cod civil]. Aa
Este posibil însă ca, pe lângă aceste raporturi juridice reale, între părți b) Obligaţiile proprietarului fondului dominant. Deşi beneticiază de dreptul de
să se nască
şi raporturi juridice obligaţionale sau chiar obligaţii propter rem. De servitute, proprietarul fondului dominant are, în raport cu dreptul de proprietate
exemplu, pro-
prietarul fondului aservit îşi poate asuma obligația să îngrijească calea asupra fondului aservit, astfel cum acesta a fost limitat după dezmembrarea sa,
de acces pe
care o utilizează proprietarul fondului dominant, fie ca obligație corespu
nzătoare
unui drept de creanță, fie ca o obligaţie propter rem.
* În acest sens, a se vedea G.N. Luţescu, op. cit., p. 650, text şi nota 2.
 236 Tipologia drepturilor reale principale Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată 237
obligaţia generală negativă care revine tuturor persoanelor care alcătuie supus în dispoziția proprietarului fondului căruia 1 se cuvine servitutea”, cum se
sc subiectul
general, pasiv şi nedeterminat. Dispoziţia cuprinsă în art. 635 teza a precizează expres în partea finală a art. 632 C.civ. (care corespunde art. 766 din Noul
II-a C.civ. (care
are corespondent în art. 768 din Noul Cod civil), conform căreia
proprietarul fon- Cod civil, în care se adaugă însă că rămân aplicabile dispozițiile în materie de carte
dului dominant nu va „putea face nici în fondul supus servituţii, nici
în fondul pentru funciară). Acest text legal se referă la o obligaţie propter rem, întrucât foloseşte
care servitutea este înființată, vreo schimbare împovărătoare celui
dintâi fond” expres termenul sarcină, or, obligaţia de a face care este privită ca o sarcină legată de
nuanțează această obligaţie. un bun are caracter propter rem, transmiţându-se, deci, odată cu transmiterea
| Așadar, proprietarul fondului dominant trebuie să exercite dreptul fondului aservit.
de servitute în
limita prerogativelor conferite prin actul juridic sau faptul juridic de
constituire. Dacă
dreptul de servitute a fost constituit pentru realizarea unui anumit 192. Stingerea dreptului de servitute. Clasificarea modurilor de stingere a
scop, acesta nu
poate fi schimbat ulterior de proprietarul fondului dominant în mod servituţilor. A. Criteriul temeiului juridic. În funcţie de acest criteriu, distingem între
unilateral, cu
excepția cazului în care o asemenea schimbare nu creează o situație modurile de stingere prevăzute în reglementarea legală specifică servituților şi
mai împovă-
rătoare pentru fondul aservit. moduri de stingere care decurg din anumite principii ale dreptului. În prima categorie
C. Drepturile şi obligațiile proprietarului fondului aservit. a) Dreptur intră imposibilitatea materială de exercitare a dreptului de servitute [art. 636 C.civ.;
ile proprie-
tarului fondului aservit. Constituirea dreptului de servitute în favoarea art. 770 alin. (1) lt. e) din Noul Cod civil], consolidarea [art. 638 C.civ.; art. 770
proprietarului
fondului dominant nu îl împiedică pe proprietarul fondului aservit alin. (1) lit. a) din Noul Cod civil] şi neuzul sau prescripția extinctivă [art. 639-643
să își exercite
propriul drept, desigur, în forma restrânsă care a rezultat în urma C.civ.; art. 770 alin. (|) lit. £) şi art. 771 din Noul Cod civil]; exproprierea fondului
dezmembrării. Prin
exercitarea dreptului său, proprietarul fondului aservit nu trebuie să aservit, dacă servitutea este contrară utilității publice căreia îi va fi afectat bunul
stânjenească însă
exercitarea dreptului de servitute. expropriat [art. 770 alin. (2) din Noul Cod civil]; răscumpărarea servituţii de trecere
Proprietarul fondului aservit mai are un drept special prevăzut în art. (art. 772 din Noul Cod civil). În cea de-a doua categorie intră împlinirea termenului
634 fraza a sau îndeplinirea condiţiei, în ipoteza în care servitutea a fost constituită pentru un
III-a C.civ. [art. 767 alin. (2) din Noul Cod civil]. Conform acestui
text legal, „dacă
acea stabilire primitivă (a dreptului de servitute — n.n.) a devenit mai timp determinat sau sub o condiţie rezolutorie, renunțarea la servitute, renunțarea la
împovărătoare
proprietarului fondului supus sau dacă îl opreşte a-şi face pe dânsul dreptul de proprietate asupra fondului aservit, desființarea cu efect retroactiv a titlului
reparaţii folosi-
toare, va putea oferi proprietarului celuilalt fond un loc ce ar avea aceeaşi constitutiv al servituţii sau a titlului de proprietate al titularului fondului dominant ori
înlesnire
pentru exercitarea drepturilor sale şi acesta nu va putea refuza”. În al titularului fondului aservit, dacă acesta este anterior titlului de constituire a ser-
măsura în care
acest fapt juridic s-a produs, proprietarul fondului dominant nu vituții, convenţia părților şi exproprierea fondului aservit. Acest ultim mod de stin-
se poate opune
exercitării dreptului proprietarului fondului aservit de a schimba locul gere a dreptului de servitute este, cum am văzut, asimilat pieirii juridice a bunului. În
exercitării
servituții. Acest drept este, aşadar, un drept potestativ, imprescriptibil ipoteza servituţilor urbane, pieirea clădirii care are calitatea de fond dominant duce,
şi la care nu se
poate renunţa. Proprietarul fondului dominant ar putea afirma în justiţie de asemenea, la stingerea servituţii. În general, pieirea definitivă a unuia dintre
că nu s-a
produs faptul juridic ca izvor al dreptului potestativ, caz în care proprie fonduri, fie a celui dominant, fie a celui aservit, duce la stingerea dreptului de servi-
tarul fondului
aservit trebuie să facă dovada pretinsului fapt juridic. tute, în timp ce imposibilitatea temporară de exercitare a dreptului de servitute duce
b) Obligaţiile proprietarului fondului aservit. Conform art. 634 fraza doar la suspendarea acestui drept.
| şi fraza a
Il-a C.civ. [care corespunde art. 767 alin. (1) din Noul Cod În cazul dreptului de servitute, care, prin natura sa, este un drept perpetuu,
civil], „Proprietarul
fondului supus servituții nu poate face nimic spre a-i scădea întrebuintarea sau moartea persoanei fizice sau reorganizarea ori dizolvarea şi lichidarea persoanei
a i-o
îngreuna. Astfel, nu poate schimba starea locurilor, nici juridice nu constituie un mod de stingere, spre deosebire de situația drepturilor de
strămuta exercitarea
servituții dintr-un loc în altul, decât acela unde servitutea a fost din început uzufruct, de uz şi de abitaţie, care sunt drepturi esențialmente temporare. De
stabilită”,
In realitate, această obligaţie este doar o formă particulară de manifest asemenea, abuzul de folosinţă nu duce la stingerea dreptului de servitute, dar poate
are a obligaţiei
generale care revine tuturor persoanelor care alcătuiesc subiectul pasiv, întemeia o acţiune în despăgubiri pe temei delictual.
general şi
nedeterminat în raportul juridic în conţinutul căruia intră dreptul de servitut B. Criteriul obiectului modurilor de stingere. În funcţie de acest criteriu, distin-
e ca drept
real principal. Obligaţia prevăzută în textul legal menţionat mai sus nu gem între moduri prin care se stinge însuşi dreptul de servitute şi moduri prin care se
funcţionează
dacă sunt îndeplinite cerințele pentru naşterea dreptului potestativ al stinge numai o anumită formă de exercitare a dreptului de servitute. Acest criteriu
proprietarului
fondului aservit de a schimba locul exercitării inițiale a dreptului de servitute este expres prevăzut în art. 641 C.civ., dar numai în legătură cu prescripția. În
.
Proprietarul fondului aservit îşi poate asuma, prin voinţa sa liberă, adică realitate, acest criteriu poate fi aplicat şi altor moduri de stingere a dreptului de
prin con-
tract, obligaţia de a efectua lucrările necesare pentru exercitarea dreptului de servitute (deși acest criteriu de clasificare nu este preluat în Noul Cod civil, întrucât
servitute
de către proprietarul fondului dominant. Această obligație poate fi corespu se menţine, în continuare, distincţia între dreptul de servitute şi modul său de
nzătoare
unui drept de creanță sau poate să aibă caracter propter rem. În acest exercitare, conform art. 764). În prima categorie intră acele moduri prin care dreptul
ultim caz
proprietarul fondului aservit se poate elibera de obligaţia propter rem „lăsând de servitute se stinge integral, astfel încât nu mai poate fi exercitat în niciun mod, în
fondul
 238 Tipologia drepturilor reale principale
cea de-a doua categorie intră acele moduri care sting numai una sau alta dintre
formele de exercitare a dreptului de servitute, fără a se stinge însă acest drept în
ansamblul său. De exemplu, în cazul unei servituţi de a nu construi pe un anumit
teren, dacă proprietarul fondului aservit a construit totuşi pe o parte din teren, iar
proprietarul fondului dominant nu a cerut demolarea lucrărilor timp de treizeci de
ani, dreptul de servitute va subzista numai în legătură cu restul terenului,
gându-se însă în legătură cu partea de teren pe care s-a construit.
Toate aceste moduri de stingere a dreptului de servitute, cu excepția prescripțţiei
extinctive, sunt aplicabile, mutatis mutandis, şi servituților în sens larg, aşadar, chiar
ŞI servituților care sunt modalităţi legale sau voluntare de exercitare a dreptului de
proprietate privată imobiliară în raporturile de vecinătate.
Secţiunea a V-a
Dreptul de superficie
193. Noţiunea dreptului de superficie. Dreptul de superficie, în forma sa
deplină, este dreptul real principal imobiliar care reuneşte, în conţinutul său Juridic,
dreptul de proprietate asupra unei construcții sau plantații, precum şi un dezmem-
brământ al dreptului de proprietate asupra unui teren aparținând altei persoane decât
titularul dreptului de superficie, dezmembrământ care reuneşte folosinţa şi, în mod
limitat, posesia şi dispoziţia asupra terenului sau a unei părți din acesta. Exercitarea
dreptului de superficie va fi țărmurită nu numai de limitele materiale şi Juridice ale
dreptului de proprietate asupra construcției sau plantaţiei, ci şi de cele ale dreptului
de proprietate asupra terenului care au legătură cu exercitarea dreptului de servitute.
Deși, de regulă, este evocat numai dreptul de folosință asupra terenului ca atribut
care intră în conţinutul juridic al dreptului de superficie, am văzut că orice dezmem-
brământ al dreptului de proprietate privată presupune existenţa lui ius possidendi, dar
într-o formă specifică fiecărui dezmembrământ, care nu se confundă cu ius
possidendi din conţinutul juridic al dreptului de proprietate privată. Ca urmare, acea
parte din conţinutul juridic al dreptului de superficie care este un dezmembrământ al
dreptului de proprietate asupra terenului nu se reduce la dreptul de folosinţă, ci
cuprinde și posesia specifică asupra terenului. Altfel spus, şi în acest caz ius
possidendi, ca atribut al dreptului de proprietate privată, este divizat între nudul
proprietar și superficiar, cum mai este denumit titularul dreptului de superficie.
Mai mult, dreptul de superficie include în conținutul său juridic şi o parte din
atributul dispoziţiei asupra terenului, nu numai sub aspect material, ci şi sub aspect
Juridic. Astfel, sub primul aspect, titularul dreptului de superficie poate amenaja
terenul în vederea construirii sau a plantării, ceea ce presupune o transformare
materială a bunului. Sub cel de-al doilea aspect, partea care este dezmembrată din
conținutul juridic al dreptului de proprietate asupra terenului şi care este inclusă în
conținutul juridic al dreptului de superficie poate fi transmisă odată cu dreptul de
superficie către terțe persoane,
Pe lângă forma sa deplină, care este forma sa principală, dreptul de superficie se
înfăţişează şi într-o formă incipientă, care este forma sa secundară. Este posibil ca
dreptul de superficie să se constituie înainte de existenţa construcției sau a plantaţii.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată 239
Proprietarul terenului constituie dreptul de superficie în favoarea unei alte persoane,
respectiv dezmembrează dreptul său de proprietate asupra terenului, transmițând
persoanei respective folosinţa și, în mod limitat, posesia şi dispoziția asupra tere-
nului, urmând ca lucrările de construire sau plantare să se desfăşoare ulterior. Toate
aceste prerogative transmise superficiarului au în vedere, deci, construirea sau/şi
stin- plantarea pe teren în condiţiile prevăzute în actul juridic de constituire a dreptului de
superficie. În această formă incipientă, dreptul de superficie se prezintă ca un
dezmembrământ propriu-zis al dreptului de proprietate privată asupra terenului.
În Noul Cod civil au fost avute în vedere ambele forme ale superficiei [art. 693
alin. (1)].
194. Temeiul legal al dreptului de superficie. Dispoziţiile art. 492 din Codul
civil român constituie temeiul legal al existenței dreptului de superficie. Potrivit
art. 492 C.civ., „Orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra
pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ, cu
cheltuiala sa, și că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contra”. Acest text conține,
aşadar, o regulă şi o excepţie. Regula consacră dreptul de accesiune imobiliară artifi-
cială, iar excepţia permite dovedirea. existenţei dreptului de superficie. Dovada
contrară dreptului de accesiune înseamnă tocmai dovada dreptului de superficie.
Legiuitorul recunoaște deci că, în anumite situaţii, proprietarul terenului nu este şi
proprietarul construcţiei sau plantaţiei. Altfel spus, din suprapunerea dreptului de
proprietate asupra terenului aparținând unei persoane cu dreptul de proprietate asupra
construcției sau plantaţiei aparținând unei alte persoane nu mai rezultă dreptul
primului proprietar de a beneficia de accesiunea imobiliară artificială, dobândind şi
dreptul de proprietate asupra construcției sau plantaţiei, ci chiar dreptul de superficie,
care reunește în conţinutul său juridic dreptul de proprietate asupra construcției sau
plantaţiei şi un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului.
Ulterior, legiuitorul a recunoscut existența dreptului de superficie. Astfel, în
art. [1 din Decretul-lege nr. 115 din 27 aprilie 1938 pentru unificarea dispoziţiilor
privitoare la cărțile funciare” şi în art. 2l din Legea nr. 711996, dreptul de
superficie este menţionat alături de celelalte drepturi reale imobiliare care trebuie să
fie intabulate în cartea funciară. Tot astfel, în art. 22 din Decretul nr. 167 din data de
10 aprilie 1958 privitor la prescripția extinctivă”! este amintit şi dreptul de superficie.
În Noul Cod civil, superficia este reglementată în art. 693-702. În art. 693 alin. (1)
este definită ca fiind „dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul
altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un
drept de tolosință”.
195. Caracterele juridice ale dreptului de superficie. A. Dreprul de superficie
este un drept real principal imobiliar. Atât în forma sa deplină, cât şi în forma sa
incipientă, dreptul de superficie, ca drept real principal, se poate constitui numai
asupra unor bunuri imobile. El poate avea ca obiect, în forma incipientă, terenul, iar
* Publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 95 din 27 aprilie 1938.
* A se vedea supra, nr. 33, lit. C, nota 16.
2 Publicat în Buletinul Oficial al României nr. 19 din 21 aprilie 1958.
 240 Tipologia drepturilor reale principale Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată 24]
apoi, în forma deplină, şi construcția sau/şi plantaţia sau lucrarea spre deosebire de dreptul de uzufruct, uz sau abitaţie, care este incesibil. Întotdeauna,
. Este posibil ca
proprietarul terenului să cedeze prerogativele sale asupra
subsolului terenului, nudul proprietar păstrează cel puţin dreptul de a stăpâni bunul în această calitate,
păstrându-le pe cele asupra solului, sau să păstreze prerogativele având o posesie specifică, și de a dispune juridic de nuda proprietate. În plus, el poate
asupra subsolului şi
să le cedeze pe cele asupra solului. Este motivul pentru care în art.
693 alin. (1) din păstra o parte din prerogativa folosinţei și o parte din prerogativa dispoziției materiale.
Noul Cod civil se precizează că edificarea construcţiei se face Dintr-un alt punct de vedere, dreptul de superficie are un conţinut juridic variabil,
deasupra ori în
subsolul terenului. Deși textul face referire la construcție, trebuie în funcţie de limitele materiale ale dezmembrării dreptului de proprietate asupra
să se țină seama că,
potrivit art. 702, dispoziţiile referitoare la superficie se aplică şi terenului. Această întindere este stabilită în momentul constituirii dreptului de
în cazul plantațiilor,
precum și al altor lucrări autonome cu caracter durabil.
superticie, în mod specific, ca efect al actului sau faptului juridic în sens restrâns din
B. Dreptul de superficie este rezultatul dezmembrării dreptul care se naşte acest drept. Astfel, titularul dreptului de superficie poate exercita prero-
ui de proprietate
asupra terenului și, în forma sa deplină, al Suprapunerii acestui gativele care îi revin în urma dezmembrării dreptului de proprietate asupra terenului,
drept cu dreptul de
proprietate asupra construcţiei sau/şi plantaţiei sau lucrării. în mod complet sau parţial. În primul caz, aceste prerogative sunt exercitate asupra
Indiferent de forma sa,
dreptul de superficie este, în primul rând, rezultatul dezmemb întregului teren, adică asupra subsolului şi solului (adică a suprafeței şi spaţiului
rării dreptului de
proprietate asupra terenului. Ca urmare a acestei dezmembrări, suprateran), în limitele materiale şi juridice. În cel de-al doilea caz, prerogativele sunt
cum se prevede în
art. 693 alin. (1) din Noul Cod civil, „superficiarul dobândeşte exercitate numai asupra unei părți din teren, respectiv asupra solului sau a subsolului
un drept de folosință”
asupra terenului. Întinderea dezmembrării este diferită, în funcţie sau a unei părți din sol sau subsol.
de circumstanţe.
Sub aspect juridic, această dezmembrare vizează întotdeauna folosinț Prin conţinutul său juridic, dreptul de superficie se diferenţiază de toate celelalte
a şi, în mod
limitat, posesia şi dispoziția asupra terenului. Sub aspect material drepturi reale principale.
însă, întinderea
exercitării acestor prerogative este diferită. Ele pot fi exercitate D. Dreptul de superficie este imprescriptibil sub aspect extinctiv. Acest caracter
numai asupra solului
sau numai asupra subsolului sau atât asupra solului, cât are în vedere forma deplină a dreptului de superficie. Într-adevăr, întrucât dreptul de
și asupra subsolului, asupra
integralităţii acestora sau asupra unei părți din acestea. proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării este perpetuu şi, deci, imprescrip-
In momentul în care construcția, plantaţia sau altă lucrare este realizat tibil sub aspect extinctiv, acest caracter se întinde şi asupra părţii din dreptul de
ă pe sol sau
în subsol, dreptul de superficie apare şi ca rezultat al suprapu superficie care apare ca o dezmembrare a dreptului de proprietate asupra terenului.
nerii dreptului de
proprietate asupra terenului cu dreptul de proprietate asupra construc Este însă de discutat dacă, în forma sa incipientă, dreptul de superficie rămâne
ției, plantaţiei
sau lucrării. imprescriptibil sub aspect extinctiv. Altfel spus, dacă superficiarul nu realizează
C. Dreptul de superficie are un conținut juridic variabil,
în funcţie de forma sa
construcția, lucrarea sau plantaţia în termen de treizeci de ani, nudul proprietar poate
incipientă sau deplină, precum şi în funcţie de întinderea dezmembrării invoca prescripția extinctivă? Răspunsul trebuie să fie afirmativ în măsura în care
dreptului de
proprietate asupra terenului. Acest conţinut Juridic variază, mai imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv a dreptului de superficie decurge din perpe-
întâi, în funcţie de
forma incipientă sau deplină a dreptului de superficie. Am văzut tuitatea dreptului de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării. Cât timp
că în forma sa
incipientă, adică înainte de realizarea construcției, plantaţiei sau aceasta nu a fost realizată, nu există un asemenea drept de proprietate a cărui perpe-
lucrării, dreptul de
superficie se prezintă doar ca un dezmembrământ al dreptului de tuitate să se extindă şi asupra elementelor care apar ca un dezmembrământ al
proprietate asupra
terenului. Ulterior, în forma sa deplină, dreptul de superficie include dreptului de proprietate asupra terenului.
în conținutul său
juridic şi dreptul de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau E. Dreptul de superficie este un drept perpetuu prin natura sa. De regulă, dreptul
lucrării. În ambele
sale forme, dreptul de superficie presupune dezmembrarea dreptulu de superticie se întinde pe întreaga durată de existenţă a construcţiei, plantaţiei sau
i de proprietate
asupra terenului. Această dezmembrare priveşte prerogativa folosinţ lucrării. Perpetuitatea dreptului de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau
ei şi, în mod lucrării determină perpetuitatea dreptului de superficie în ansamblul său. Acest
limitat, prerogativele posesiei şi dispoziției. Superficiarul stăpâne
şte terenul în caracter diferenţiază, alături de conţinutul juridic, dreptul de superficie de dreptul de
această calitate, având deci o posesie, ca element de drept, corespunzătoar
e dreptului uzufruct, uz sau abitație, precum şi de dreptul de concesiune constituit pe temeiul
de superficie. Totodată, el exercită folosinţa şi dispoziţia asupra terenulu
i în limitele dreptului de proprietate privată.
stabilite prin izvorul de constituire a acestui drept. Toate aceste preroga
tive asupra Caracterul perpetuu al dreptului de superficie ţine însă numai de natura, iar nu de
terenului pot fi exercitate de superficiar numai în scopul realizării
construcției, plan- esența sa. Acest caracter subzistă numai în absenţa unei dispoziţii contrare. O
taţiei sau lucrării şi, ulterior, al exercitării dreptului de proprietate
asupra acesteia. asemenea dispoziţie este posibilă mai ales când dreptul de superficie este constituit
Dispoziţia juridică, ca atribut al dreptului de superficie, presupune nu
numai încheierea prin act juridic. Acesta poate să prevadă o anumită durată a dreptului de superficie.
actelor juridice de înstrăinare sau de grevare cu sarcini a construc
ţiei, plantaţiei sau Când actul juridic este încheiat sub condiţie rezolutorie sau, dacă este vorba de un
lucrării, ci şi a părţii din dreptul de superficie care constituie o
dezmembrare a contract sinalagmatic, conține anumite obligații în sarcina superficiarului a căror
dreptului de proprietate asupra terenului. Chiar înainte de realizar
ea construcției, neîndeplinire poate duce la rezoluțiune, nu este afectat, de la bun început, caracterul
plantaţiei sau lucrării, dreptul de superficie poate fi transmis sau grevat
cu sarcini, perpetuu al dreptului de superficie, ci însăşi existenţa actului juridic. Numai ca
17.
 242 Tipologia drepturilor reale principale
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată
urmare a desființării actului juridic este desființat 243
şi dreptul de superficie, în prin- În cel de-al doilea caz, proprietarul terenului încheie un contract
cipiu, cu efect retroactiv. În asemenea cazuri, pe cu o altă
această cale indirectă, este
caracterul perpetuu al dreptului de superficie. Caract înlăturat persoană prin care constituie dreptul de superficie în favoarea
erul temporar poate fi prevăzut acesteia ori îi transmite
pentru oricare dintre formele dreptului de superf nuda proprietate asupra terenului, rezervându-şi dreptul de superfic
icie, incipientă sau deplină. De ie. Superficiarul
exemplu, prin contractul de constituire a dreptu poate, la rândul său, să încheie un contract cu o terță persoan
lui de superficie în formă incipientă
ă având ca obiect
se poate prevedea un termen la împlinirea căruia înstrăinarea dreptului de superficie. Contractul poate să fie cu titlu
dreptul de superficie se stinge, oneros sau cu titlu
indiferent dacă s-a realizat sau nu construcția, planta gratuit, pur şi simplu sau afectat de modalități, dar întotdeauna
ţia sau lucrarea. încheiat în formă
Dacă dreptul de superficie, în forma sa deplină, autentică, concluzii desprinse din interpretarea sistematică a
este temporar, este necesar ca art, 2 alin. (1) şi (2) din
părțile să prevadă ce se întâmplă cu plantaţia, constr Titlul X al Legii nr. 247/2005%, Desigur, dreptul de superticie constitu
ucția sau lucrarea la încetarea it anterior este
acestui drept. Dacă în actul de constituire a dreptu valabil în măsura în care legea în vigoare la data încheierii contract
lui de superficie sau într-o ului nu impunea
înţelegere ulterioară nu există asemenea clauze, ar urma cerința formei autentice.
să se aplice dispoziţiile care În art. 693 alin. (3) din Noul Cod civil au fost reglementate două
reglementează dreptul de accesiune imobiliară artific cazuri speciale
ială în ipoteza constructorului de de constituire a superficiei. Astfel, în primul caz, superficia se
bună-credință. Când este temporar, dreptul de superf poate înscrie în cartea
icie funcţionează doar ca o funciară în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregul
suspendare a dreptului de accesiune imobiliară artific ui fond a transmis
ială, iar nu ca o înlăturare defi- exclusiv construcţia, chiar dacă nu s-a stipulat expres constitu
nitivă a acestuia. În practică, dreptul de superficie irea superficiei. Tot
cu caracter temporar se întâlnește astfel, superficia se poate înscrie în temeiul unui act juridic,
cel mai frecvent în raporturile dintre proprietari și prin care proprietarul
chiriași sau arendaşi. Proprietarul întregului fond a transmis în mod separat, către două persoane,
poate consimți la realizarea, pe terenul său, a unor terenul şi construcţia,
construcții, plantaţii sau lucrări de
către chiriaş sau arendaş cu titlu de drept de supert chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei,
icie, de regulă, pe durata con-
tractului de închiriere sau arendare. La încetarea Mai mult, conform art. 693 alin. (4) din Noul Cod civil,
contractului de închiriere sau „În situaţia în care s-a
arendare, încetează şi dreptul de superficie. construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza renunțăr
ii proprietarului
În Noul Cod civil s-a renunțat la concepția perpetuități terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea
i dreptului de superficie în constructorului. De
favoarea caracterului temporar; astfel, în art. 694 asemenea, ea se poate înscrie în favoarea unui terț pe baza cesiunii
se prevede că „Dreptul de super- dreptului de a
ficie se poate constitui pe o durată de cel mult 99 invoca accesiunea”.
de ani. La împlinirea termenului,
dreptul de superficie poate fi reînnoit”. Desigur, B. Dobândirea dreptului de superficie prin fapt juridic
dreptul de superficie poate. fi în sens restrâns. Dreptul
constituit şi pe un termen mai scurt. În situația în care de superficie poate fi dobândit prin uzucapiune şi prin moștenire
nu se poate dovedi existenţa legală.
unui termen, se prezumă că dreptul de superficie este Deşi mai mult teoretică, dobândirea dreptului de superficie prin
constituit pe 99 de ani. Ținând uzucapiune este
seama de principiile care guvernează aplicarea legii posibilă în măsura în care posesorul terenului are, de la bun început,
în timp, dreptul de superficie intenţia de a se
constituit fără termen pe temeiul reglementării în comporta ca un superficiar, iar nu ca un proprietar al terenului.
vigoare nu va fi afectat de dispo- Întrucât dreptul de
ziţiile relevante din Noul Cod civil. superficie, ca orice drept real principal, se obiectivează în starea de
fapt a posesiei,
uzucapiunea este posibilă dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzu
196. Dobândirea dreptului de superficie. Dreptul te de lege. În
de superficie poate fi dobândit contextul Noului Cod civil, trebuie să se ţină, desigur, seama de
prin act juridic sau prin fapt Juridic în sens restrân condiţiile specifice
s. Realizarea unei construcții, uzucapiunii tabulare şi ale uzucapiunii extratabulare.
plantaţii sau lucrări de către soți, în timpul căsătoriei,
pe terenul bun propriu al unuia C. Situaţia specială în care soții realizează, în timpul căsători
ei, o construcție, o
dintre ei, este o situație specială de dobândire a dreptu plantație sau o lucrare pe terenul care este bun propriu al unuia dintre
lui de superficie. Noţiunea de ei. În această
dobândire are un sens larg, incluzând în sfera situaţie, celălalt soț dobândeşte un drept de superficie, în conţinut
sa atât naşterea dreptului de superficie,
cât şi dobândirea corelativă transmiterii dreptului ul juridic al căruia
de superficie. În art. 693 alin. (2) intră dreptul de proprietate devălmașă asupra construcției, plantaţiei
din Noul Cod civil se precizează că „Dreptul de superf sau lucrării şi
icie se dobândeşte în temeiul prerogativele dezmembrate din conținutul juridic al dreptului de
unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau proprietate asupra
prin alt mod prevăzut de lege. terenului. Este de observat însă că, în această situaţie, dezmembrarea
Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplica se produce
bile”. într-un mod special, întrucât prerogativele dreptului de proprietate
A. Dobândirea dreptului de superficie prin act juridic asupra terenului
. Dreptul de superficie, în vor fi exercitate în comun de cei doi soți în scopul exploatării construc
forma sa incipientă sau în forma sa deplină, poate ției sau plan-
fi dobândit prin testament sau prin tației, unul având însă calitatea de proprietar, iar celălalt de superfic
convenţie. iar. Care este însă
izvorul juridic al dreptului de superficie în această situaţie specială?
În primul caz, testatorul instituie un legat având ca În mod constant,
obiect nuda proprietate sau
dreptul de superficieîn, favoarea unui moştenitor sau poate institui două
legate, unul
având ca obiect nuda proprietate şi altul având ca
obiect dreptul de superficie în
favoarea unor moştenitori diferiţi,
%% A se vedea supra, nr. 132, nota 8.
244 Tipologia drepturilor reale principale Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată 245

modifica
s-a apreciat că acest drept de superficie se naşte direct din lege”. În realitate însă, superficie, superficiarul, în absența unei stipulații contrare, „nu poate
însă demola, dar cu obligaţia de a o reconstru i în
legea nu este niciodată, prin ea însăşi, un izvor de raporturi juridice concrete. Legea structura construcţiei, el o poate
care superficiarul
produce efecte juridice numai indirect, legându-le de anumite fapte juridice în sens forma iniţială” [art. 695 alin. (2) din Noul Cod civil). În cazul în
termen de
restrâns, fie că acestea sunt în curs de desfăşurare în momentul apariţiei legii, fie că modifică totuşi structura construcției, nudul proprietar „poate să ceară, în
ă. În al
apar ulterior. Ca urmare, izvorul dreptului de superficie este pur şi simplu faptul trei an, încetarea dreptului de superficie sau repunerea în situaţia anterioar
tă până la
juridic în sens restrâns al realizării de către soți, în timpul căsătoriei, pe terenul bun doilea caz, curgerea termenului de prescripţie de trei ani este suspenda
695 alin. (3) din Noul Cod civil]. De asemenea,
propriu al unuia dintre ei, a unei construcții, plantaţii sau lucrări, fapt de care legea expirarea duratei superficiei” [art.
vele dezmemb rate din dreptul de proprieta te
(art. 30 C.fam.) leagă producerea acestui efect juridic. E adevărat că între soți există superficiarul va exercita şi prerogati
arul poate să culeagă productel e tere-
o înţelegere pentru realizarea construcţiei, lucrării sau plantației şi s-ar putea spune că asupra terenului. Sub acest aspect, superfici
dreptul de superficie se constituie prin convenție. Această soluție ignoră însă inter- nului, dacă a dobândit o asemenea prerogativă prin izvorul de constituire a dreptului
său, el
dicția vânzării bunurilor între soți, precum şi necesitatea formei autentice pentru de superficie. În plus, superficiarul are dispoziția juridică asupra dreptului
reale (drept de uzufruct, de uz sau
donaţie şi caracterul revocabil al acesteia între soți. lată de ce dobândirea dreptului de putând să îl înstrăineze sau să îl greveze cu sarcini
art. 695 alin. (4)
superficie în această situaţie este posibilă nu doar pe temeiul unei convenţii tacite sau de abitaţie, drept de servitute, drept de ipotecă)"”. În acest sens, în
dreptul său.
exprese între soţi, ci pe temeiul unui fapt juridic în sens restrâns, cu caracter din Noul Cod civil se arată că „Titularul poate dispune în mod liber de
terenului se poate înstrăina ori
complex, de care art. 30 din Codul familiei leagă producerea acestui efect juridic. Cât timp construcția există, dreptul de folosință asupra
ipoteca numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcț iei”.
Această situaţie specială de constituire a dreptului de superficie va putea fi avută în
vedere şi în contextul Noului Cod civil, în măsura în care se aplică regimul comu- Exercitarea tuturor acestor atribute trebuie să se facă însă cu respectarea dreptului
după
nității legale, art. 339 fiind corespunzător art. 30 C.fam. de nudă proprietate asupra terenului, în forma în care acesta a fost restrâns
drept este una dintre per-
constituirea dreptului de superficie. Titularul acestui ultim
al raportulu i juridic în
197. Exercitarea dreptului de superficie. Întrucât dreptul de superficie presu- soanele care constituie subiectul pasiv, general şi nedeterminat
terenului . Ca urmare,
pune suprapunerea prezentă sau viitoare a dreptului de proprietate asupra unui teren conținutul căruia intră dreptul de nudă proprietate asupra
să îşi
aparţinând unei anumite persoane cu dreptul de proprietate asupra unei construcții, superficiarul are obligația generală negativă de a nu împiedica nudul proprietar
plantaţii sau lucrări aparținând altei persoane, exercitarea sa trebuie să țină seama de exercite dreptul său.
te
această situaţie. În acest sens, există o anumită legătură între nudul proprietar al tere- Întrucât conţinutul juridic al dreptului de superficie este variabil, nuda proprieta
de super-
nului și titularul dreptului de superficie. Drepturile și obligaţiile nudului proprietar şi asupra terenului va avea şi ea un conținut variabil. În măsura în care dreptul
restrâns.
ale superficiarului nu sunt altceva decât drepturile şi obligaţiile specifice raporturilor ficie este complet, dreptul de nudă proprietate va avea un conţinut juridic
dispoziția
juridice, în conţinutul cărora intră dreptul de nudă proprietate, pe de o parte, şi Titularul acestui drept va păstra o parte din ius possidendi, o parte din
proprietate. Când
dreptul de superficie, pe de altă parte. materială şi dispoziţia juridică, dar numai în ceea ce priveşte nuda
În forma incipientă a dreptului de superficie, titularul său are toate atributele dreptul de superficie este incomplet, proprietarul terenului va avea prerogative
necesare pentru realizarea construcţiei, plantației sau lucrării, în limitele prevăzute în extinse, el fiind practic nud proprietar numai în legătură cu partea de teren (sol,
terenului,
actul de constituire. El are dreptul să stăpânească terenul ca superficiar, să îl folo- subsol) asupra căreia s-a constituit dreptul de superficie. În privinţa restului
ve, mai
sească şi să dispună material de el în măsura necesară pentru realizarea construcției, el îşi va păstra toate prerogativele. Oricum, exercitând aceste prerogati
negativă de a
plantaţiei sau lucrării. De regulă, limitele exercitării dreptului de superficie sunt restrânse sau mai extinse, proprietarul terenului are obligația generală şi
precizate în actul constitutiv. Dacă nu există elemente suficiente pentru a stabili nu împiedica în niciun fel exercitarea dreptului de superficie.
are obli-
aceste limite pe baza modului de dobândire a superficiei, în art. 695 alin. (1) fraza a În ipoteza în care superficia s-a constituit cu titlu oneros, superficiarul
proprieta r conform înţelegeri i. Dacă, deşi din
I-a din Noul Cod civil se prevede că „exercitarea dreptului de superficie este gaţia să facă plata către nudul
a este cu titlu oneros, dar nu au fost prevăzut e
delimitată de suprafaţa de teren pe care urmează să se construiască şi de cea necesară înţelegerea părţilor rezultă că superfici
şi modalităţ ile de plată a acesteia, în art. 697 din
exploatării construcţiei sau, după caz, din suprafaţa de teren aferentă şi cea necesară întinderea prestaţiei superficiarului
sub formă de
exploatării construcției edificate”. Noul Cod civil se prevede că,titularul dreptului de superficie datorează,
pe piața liberă, ținând seama de natura
Odată ce aceasta a fost realizată, superficiarul poate exercita toate atributele rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită
de zona în care se
dreptului de proprietate asupra construcției, plantaţiei sau lucrării. În ipoteza în care terenului, de destinaţia construcției în cazul în care aceasta există,
de determin are a contraval orii folosinţei.
construcţia, plantaţia sau altă lucrare exista în momentul constituirii dreptului de află terenul, precum şi de orice alte criterii
va fi
(2) În caz de neînțelegere între părți, suma datorată proprietarului terenului
stabilită pe cale judecătorească”.
% În acest sens, a se vedea E. Chelaru, op. cit. p. 182; C. Bîrsan, op. cit., pp. 299 şi 300;
L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureşti,
2001, pp. 188 şi 189. % în acest sens, a se vedea [. Pop, op. cit., p. 190.
 246 Tipologia drepturilor reale principale
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată 247
198. Încetarea dreptului de superficie. Când a fost constitu
it pe o durată În cel de-al doilea caz, conform art. 700, dacă nu există o stipulaţie contrară, se
determinată, dreptul de superficie încetează la împlinirea termenu
lui. În celelalte menţin dezmembrămintele constituite de superficiar pe toată durata lor, dar nu mai
cazuri, întrucât are caracter perpetuu, dreptul de superficie durează
, în principiu, cât târziu de împlinirea termenului inițial al superficiei; cât priveşte ipotecile născute pe
timp există construcția, plantaţia sau lucrarea. Întrucât caracterul
perpetuu ţine doar durata superficiei, ele se mențin fiecare în funcţie de obiectul asupra cărora s-au
de natura, iar nu de esenţa dreptului de superficie, nimic nu împiedi
că încheierea unei constituit (nuda proprietate asupra terenului sau construcția împreună cu dreptul de
înțelegeri între părţi pentru încetarea dreptului de superficie, caz
în care se va preciza folosinţă asupra terenului),
şi soarta construcţiei, plantaţiei sau lucrării. Aceasta poate fi
ridicată de către În sfârşit, în al treilea caz, potrivit art. 701, în absenţa unei dispoziţii legale dero-
superficiar de pe teren sau poate să profite proprietarului terenulu
i. Desființarea, cu gatorii, drepturile reale care grevau dreptul de superficie se sting, iar ipotecile consti-
efect retroactiv, pe orice cale, a titlului de constituire a dreptului
de superficie este un tuite cu privire la nuda proprietate asupra terenului pe durata existenței dreptului de
alt mod de încetare a acestui drept.
superficie, se mențin asupra dreptului de proprietate reîntregit.
Dreptul de superficie mai poate înceta prin pieirea ori desființarea
construcției,
plantații sau lucrării. Ca şi în cazul dreptului de uzufruct, expropr
ierea are ca efect
scoaterea bunului afară din comerţ, ceea ce echivalează cu pieirea
juridică a obiec-
tului dreptului de superficie. Confuziunea duce, de asemenea,
la încetarea acestui
drept. În acest caz, calitatea de superficiar şi calitatea de nud propriet
ar se reunesc în
aceeași persoană, care poate să fie nudul proprietar sau superficiarul
inițial sau o terță
persoană. Confuziunea este efectul moştenirii sau al unui contract.
În Noul Cod civil, încetarea dreptului de superficie este regleme
ntată în mod
nuanțat, atât sub aspectul cazurilor de încetare, cât şi sub
aspectul efectelor încetării.
Astfel, în art. 698 se precizează că dreptul de superficie se
stinge la expirarea terme-
nului, prin consolidare, dacă terenul şi construcția devin proprie
tatea aceleiaşi per-
soane, prin pieirea construcţiei, dacă există stipulație în acest sens,
precum şi în alte
cazuri prevăzute de lege. Stingerea dreptului de superticie este
condiţionată, în toate
aceste cazuri, de radierea din cartea funciară. Cât priveşte efectele
încetării super-
ficiei, se face distincţie între expirarea termenului, consolidare şi pieirea
construcției.
În primul caz, conform art. 699 din Noul Cod civil, „în absenţa
unei stipulaţii
contrare, proprietarul terenului dobândeşte dreptul de proprietate
asupra construcției
edificate de superficiar prin accesiune, cu obligaţia de a plăti valoare
a de circulaţie a
acesteia de la data expirării termenului.
(2) Când construcţia nu exista în momentul constituirii dreptului de superfic
ie, iar
valoarea acesteia este egală sau mai mare decât aceea a terenului, propriet
arul tere-
nului poate cere obligarea constructorului să cumpere terenul la valoare
a de circulație
pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcția. Constructorul
poate refuza
să cumpere terenul dacă ridică, pe cheltuiala sa, construcția clădită
pe teren şi repune
terenul în situaţia anterioară.
(3) În absența unei înțelegeri contrare încheiate cu proprietarul
terenului,
dezmembrămintele consimţite de superficiar se sting în momentul încetări
i dreptului
de superficie. Ipotecile care grevează dreptul de superficie se strămut
ă de drept
asupra sumei primite de la proprietarul terenului în cazul prevăzut
în alin. (1), se
extind de drept asupra terenului în cazul prevăzut în alin. (2), teza 1
sau se strămută
de drept asupra materialelor, în cazul prevăzut în alin.(2), teza a II-a.
(4) Ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenţei superfic
iei nu se
extind cu privire la întregul imobil în momentul încetării dreptului de
superficie în
cazul prevăzut la alin. (1). Ele se strămută de drept asupra sumei de
bani primite de
proprietarul terenului în cazul prevăzut în alin.(2), teza I sau se
extind de drept cu
privire la întregul teren în cazul prevăzut în alin. (2), teza a Il-a”.
 PARTEA A III-A
PRINCIPALE
DINAMICA DREPTURILOR REALE
 Titlul |
Modalităţile juridice ale drepturilor reale principale

Capitolul |
Noţiunea de modalitate a drepturilor reale principale

ietate privată şi modalităţile

199. Modalităţile juridice ale dreptului de propr
pale. În general, în doctrină sunt
juridice ale celorlalte drepturi reale princi
lui de proprietate. În acelaşi sens,
definite şi prezentate modalităţile juridice ale dreptu
că „În condiţiile legii, dreptul de
în art. 555 alin. (2) din Noul Cod civil se precizează
(...)”. Noţiunea de modalitate a
proprietate privată este susceptibil de modalităţi
mai largă. Nu numai dreptul de
drepturilor reale principale are însă o sferă
toate celelalte drepturi reale principale.
proprietate este susceptibil de modalități, ci şi
în legătură cu dreptul de proprietate,
De aceea, deşi această noţiune a fost elaborată
reale principale.
ea este utilă pentru înţelegerea tuturor drepturilor
eiază întregul sistem al drep-
Desigur, întrucât dreptul de proprietate privată întem
constituie prototipul modalităţilor
turilor reale principale, modalitățile proprietății
ficare, va fi avută în vedere în
celorlalte drepturi reale principale. Pentru simpli
privată. Modalităţile acestui drept au
continuare situaţia dreptului de proprietate
drepturi reale principale întemeiate
aplicare, mutatis mutandis, şi în cazul celorlalte
unele dintre aceste modalităţi se pot
pe dreptul de proprietate privată. Mai mult,
proprietate publică şi al drepturilor
regăsi, cel puţin teoretic, şi în cazul dreptului de
reale principale întemeiate pe acesta.
se precizează că dispozițiile care
În acest sens, în art. 645 din Noul Cod civil
în mod corespunzător și în cazul
guvernează coproprietatea obişnuită „se aplică real
de către două sau mai multe persoane, a unui alt drept
exercitării împreună,
reale principale şi drepturile reale
principal”. Deși textul nu distinge între drepturile
drepturile reale principale. Chiar
accesorii, totuşi, ideea este valabilă numai pentru
titulari, aceşti titulari sunt creditori,
atunci când un drept real accesoriu are mai mulți
materia obligațiilor care guvernează
astfel încât sunt aplicabile dispoziţiile din
obligaţiile cu pluralitate de creditori.
ietate privată. Acest drept se
200. Noţiunea de modalitate a dreptului de propr
şi simplă. Dreptul de proprietate
înfăţişează, de cele mai multe ori, într-o formă pură
intervenției unor modalități.
privată are însă şi o înfăţişare diferită, ca urmare a
privată aparține unui singur titular,
În forma sa pură şi simplă, dreptul de proprietate
şează în forma modalităţilor ori
care exercită toate prerogativele dreptului. EL se înfăţi
t şi împreună sau concomitent, dar
de câte ori atributele sale sunt exercitate concomiten
ă definiţie surprinde atât ceea ce
diferențiat, de două sau mai multe persoane. Aceast
cât şi elementele care disting
este comun pentru toate modalităţile acestui drept,
de propri etatea anulabilă.
proprietatea comună de proprietatea rezolubilă sau
 252 Dinamica drepturilor reale principale

. Atributele sunt exercitate concomitent şi împreună în cazul proprietății comune

Între titularii proprietăţii comune nu există nicio diferență calitativă. În cazul
proprietății comune pe cote-părți, deşi nu există o diferență calitativă, există o
diferenţă cantitativă între titulari, dar nu în sensul egalităţii sau inegalităţi acestor Capitolul Îl
cote-părți, ci în sensul că fiecare titular are o anumită cantitate, respectiv o cotă-parte Proprietatea condițională
din dreptul de proprietate. Apartenența dreptului de proprietate comună la fiecare
dintre titularii săi, diferențiat sau nediferenţiat cantitativ, este certă pe toată durata nală este o
existenței acestei modalități. 201. Noţiunea de proprietate condițională. Proprietatea condițio
rea atributelor
Atributele sunt exercitate concomitent, dar diferențiat în cazul proprietății modalitate a dreptului de proprietate privată constând în exercita
dreptul de pro-
rezolubile şi în cazul proprietăţii anulabile. Apartenența dreptului de proprietate la acestui drept de către doi titulari, concomitent, dar diferențiat. Deşi
urmare a incerti-
unul sau altul dintre titularii săi este incertă, ceea ce determină o dedublare a prietate asupra bunului este unul singur, totuşi, el se dedublează ca
altul dintre patrimon iile celor doi titulari. Această
dreptului, un titular având o simplă virtualitate de drept care se poate transforma în tudinii apartenenţei sale la unul sau
juridice încheiate de cei
drept pur și simplu în viitor, iar celălalt titular având un drept propriu-zis, dar care se incertitudine se întinde, într-un fel sau altul, şi asupra actelor
poate pierde în viitor sau se poate transforma în drept pur şi simplu. Aceste trăsături doi titulari pe durata existenţei proprietăţii condiționale.
şi proprietatea
comune ale proprietății rezolubile şi ale proprietăţii anulabile justifică includerea lor În categoria proprietăţii condiționale intră proprietatea rezolubilă
se prezintă ca virtualit ate, pentru
în sfera unei noțiuni mai largi de proprietate condițională!. În toate ipotezele de anulabilă. Pentru unul dintre proprietari, dreptul
încă incompl etă pentru a fi
proprietate condiţională, diferenţierea exercitării atributelor dreptului de proprietate celălalt, dreptul este o realitate juridică propriu-zisă, dar
, virtuali tatea de drept
privată este tocmai rezultatul incertitudinii referitoare la apartenența acestui drept la un drept subiectiv civil pur şi simplu. Totuşi, cum s-a observat
, întrucât are un
patrimoniul unuia sau altuia dintre cei doi titulari. | este mai mult decât un drept eventual, este mai mult decât o speranță
pe de altă parte,
| Modalităţile juridice ale dreptului de proprietate privată nu se exclud reciproc anumit conţinut juridic şi, pe această bază, poate fi transmisă;
realitate juridică.
Dimpotrivă, acest drept se poate înfățișa simultan în forma mai multor modalități De această virtualitate este mai puţin decât un drept, nefiind o completă
ează cu absența dreptulu i subiecti v civil, între
exemplu, proprietatea comună poate să fie rezolubilă sau anulabilă. . Dacă drepturile eventuale echival
simplu există realități juridice intermediare,
De asemenea, proprietatea aparentă nu este o modalitate propriu-zisă a dreptului absența dreptului şi dreptul pur şi
dreptul sub condiţie suspens ivă sau dreptul
de proprietate privată. Cum vom vedea, proprietarul aparent este doar un posesor, iar respectiv virtualitatea de drept — adică
— şi dreptul sub condiție rezolutorie
cel care încheie un act juridic translativ de proprietate cu proprietarul aparent fie transmițătorului parte într-un act juridic anulabil
sau dreptul dobânditorului parte într-un act juridic anulabil.
rămâne și el posesor, fie poate dobândi chiar dreptul de proprietate, dar nu ca efect al
lă tipică. În cazul
actului juridic, ci ca efect al modului de dobândire a drepturilor reale principale care 202. Proprietatea rezolubilă. A. Noțiune. Proprietatea rezolubi
dreptul este
este proprietatea aparentă. proprietăţii rezolubile, modalitate a dreptului de proprietate privată,
de proprietar sub
Aceste modalităţi nu trebuie confundate cu modalităţile actului juridic și nici cu exercitat concomitent de doi titulari, dintre care unul are calitatea
obligațiile afectate de modalități. Este adevărat că proprietatea rezolubilă se naşte, de de titular sub condiţie rezoluto rie.
condiţie suspensivă, iar celălalt are calitatea
regulă, dintr-un act juridic translativ de proprietate afectat de o condiţie, dar nu se te ă actului juridic translati v de pro-
De regulă, condiţia se înfăţişează ca modalita
este stabilit chiar de către
confundă modalitatea proprietăţii şi condiţia ca modalitate a actului juridic prietate. Altfel spus, evenimentul cu valoare de condiţie
rezolubi le tipice.
Proprietatea rezolubilă, ca modalitate a proprietăţii, este forma în care se înfăţişează părțile actului juridic. Așa se întâmplă în cazul proprietăţii
în funcție de
dreptul de proprietate născut dintr-un asemenea act juridic afectat de modalitatea În raport cu părțile actului juridic, condiția produce efecte inverse,
dintr-un act juridic
condiţiei. De asemenea, proprietatea rezolubilă nu se confundă cu raportul juridic natura ei. Aşadar, proprietatea rezolubilă nu se naşte doar
asemenea act
obligaţional care se leagă între părţile unui act juridic afectat de o condiţie. translativ de proprietate încheiat sub condiţie rezolutorie, ci şi dintr-un
este încheiat sub
încheiat sub condiție suspensivă. Într-adevăr, când actul juridic
condiție suspensivă,
condiţie rezolutorie, transmițătorul are calitatea de proprietar sub
ar sub condiție rezoluto rie. Dimpotrivă, când
iar dobânditorul are calitatea de propriet
vă, transmiț ătorul are calitatea de pro-
actul juridic este încheiat sub condiţie suspensi
are calitatea de proprietar sub
prietar sub condiţie rezolutorie, iar dobânditorul
evenime nt are semnific ație diferită
condiţie suspensivă. Aşadar, întotdeauna, acelaşi
condiţie suspensi vă, pentru
1 pentru părţile actului juridic, pentru una având valoare de
Pentru- această
aaată :
noţiune, a se vedea L. Josserand, Cours de droit civil positiv francais condiţie i rezoluto rii de
tome premier, d edition, Recueil Sirey, Paris, 1938, pp. 1009-1014 (acest autor include în
cealaltă având valoare de condiţie rezolutorie. Diferenţierea
în funcţie de părțile
sfera proprietăţii condiționale atât proprietatea rezolubilă, cât și proprietatea anulabilă). condiţia suspensivă se face în funcție de actul juridic, iar nu
 Proprietatea condiţională 255
254 Dinamica drepturilor reale principale
are, de dezmembrare
acestuia. Numai în raport cu actul juridic o condiţie este fie rezolutorie, fie suspen- dează retroactiv, indiferent dacă este vorba de acte de înstrăin
reale.
sivă. În raport cu părțile actului juridic, condiţia este suspensivă faţă de una dintre sau de constituire a unor drepturi reale de garanție sau a altor sarcini
încheiate de
acestea şi rezolutorie față de cealaltă. | În principiu, actele juridice de conservare şi de administrare
de dispoziție
B. Proprietatea rezolubilă atipică şi alte situaţii de desființare a actului juridic proprietarul sub condiție rezolutorie rămân valabile, iar actele juridice
cunoştinţă de condiţia
Este posibil ca evenimentul cu valoare de condiţie să fie stabilit nu prin voința sunt desființate retroactiv în măsura în care terții au avut
este practic în situația
părților, ci prin voinţa legiuitorului. Proprietatea rezolubilă nu mai este rezultatul rezolutorie. Dacă aceştia sunt de bună-credinţă, transmițătorul
va putea invoca, în
voinței părților unui act juridic translativ de proprietate, ci rezultatul unui fapt juridic celui care a vândut lucrul altuia. Ca urmare, dobânditorul
imobil, fie dispozițiile
în sens restrâns de care legea leagă producerea acestui efect juridic. Astfel, în ipoteza favoarea sa, fie uzucapiunea scurtă, dacă este vorba de un bun
vorba de un bun mobil.
în care un coproprietar înstrăinează întregul drept de proprietate asupra bunului art. 1909 C.civ. (art. 937 din Noul Cod civil) dacă este
arul sub condiţie
soarta actului de înstrăinare depinde, într-una dintre concepțiile împărtășite în Cât priveşte actele materiale de utilizare săvârşite de propriet
practica judiciară şi în doctrină, de soluția adoptată cu ocazia partajului!. De ase- rezolutorie, ele rămân să profite acestuia.
sau în perioada în
menea, în ipoteza constructorului pe terenul altei persoane, s-a apreciat că manifes- Dacă nu se îndeplineşte condiţia în termenul prevăzut de părți
e de proprietarul sub
tarea de voință a proprietarului terenului de a prelua, odată cu stăpânirea materială a care este posibil să se îndeplinească, toate actele juridice încheiat
el rămâne beneficiarul
terenului, şi construcția are semnificaţia unei condiții până la împlinirea căreia există condiţie rezolutorie se consolidează retroactiv. De asemenea,
a actelor de culegere a
un drept de proprietate rezolubilă”. tuturor actelor materiale săvârşite cu privire la bun, inclusiv
sub condiţie suspen-
| Mai mult, s-a acceptat că, ori de câte ori este posibilă rezoluțiunea unui contract fructelor. Dimpotrivă, actele juridice încheiate de proprietarul
sinalagmatic translativ de proprietate, transmițătorul şi dobânditorul sunt titularii sivă vor fi desfiinţate retroactiv.
un act translativ de pro-
unui drept de proprietate rezolubilă întrucât, cât timp nu sunt executate obligaţiile 203. Proprietatea anulabilă. A. Voțiune. Ori de câte ori
o incertitudine cu privire
părților într-un asemenea contract, dreptul de proprietate se comportă ca şi cum ar fi prietate este afectat de un motiv de nulitate relativă, există
la cel al dobânditorului.
afectat de o condiţie rezolutorie. În aceeași ordine de idei, se poate spune că dreptul la apartenenţa dreptului la patrimoniul transmițătorului sau
de proprietate se comportă ca şi cum ar fi afectat de o asemenea condiţie ori de câte ai dreptului de proprie-
Pe durata cât există această incertitudine, există doi titulari
ori este posibilă desființarea cu efect retroactiv a contractului sinalagmatic translativ în mod diferențiat unele sau
tate, având însă calități diferite. Ca urmare, ei exercită
ca urmare a neexecutării culpabile sau fortuite a obligaţiilor oricăreia dintre părți. proprietate condițională,
altele dintre atributele acestui drept. Aceasta este o ipoteză de
C. Exercitarea atributelor proprietăţii rezolubile. Până la îndeplinirea condiției tatea rezolubilă.
denumită proprietate anulabilă, care este asemănătoare cu proprie
sau până la expirarea termenului în care aceasta trebuie să se îndeplinească ori a anulabi le. Într-ad evăr, transmițătorul
B. Exercitarea atributelor proprietăţii
perioadei în care este posibil să se îndeplinească (aşadar, în perioada pendente tar sub condiţi e suspens ivă, iar dobân-
într-un act anulabil se comportă ca un proprie
conditione), proprietarul sub condiție suspensivă are doar o virtualitate de drept. Ea rezolut orie. Ca urmare, transmiță-
ditorul se comportă ca un proprietar sub condiţie
are un anumit conținut juridic, întrucât: se poate transforma în viitor într-un drept de terții vor benefic ia numai de o
torul poate încheia acte de dispoziţie juridică, dar
proprietate pur și simplu; poate fi protejată prin măsuri de conservare; poate fi de conserv are. În schimb,
virtualitate de drept, după cum el poate lua și măsuri
obiectul dispoziției juridice. dar actele juridice de
Pendente conditione, proprietarul sub condiţie rezolutorie se comportă ca un dobânditorul exercită toate atributele dreptului de proprietate,
proprietar pur şi simplu, cu unele particularități. EI exercită toate atributele dreptului dispoziție sunt supuse riscului desființării cu efect retroactiv.
tatea anulabilă încetează în
C. Încetarea proprietăţii anulabile. a) Cazuri. Proprie
de proprietate, inclusiv atributul dispoziţiei juridice. Dar terțul dobânditor de la acest de prescripţie extinctivă
proprietar va beneficia nu de un drept de proprietate pur și simplu, ci de unul afectat patru cazuri: confirmarea actului; expirarea termenului
în anulare; admiterea
de o condiţie rezolutorie. Terţul va fi deci tot proprietar sub condiție rezolutorie. pentru introducerea acțiunii în anulare; respingerea acţiunii
D. Încetarea proprietății rezolubile. a) Cazuri. Proprietatea rezolubilă încetează: acțiunii în anulare.
tate se consolidează
când se produce evenimentul cu valoare de condiţie suspensivă sau rezolutorie; când b) Efecte. în cazul confirmării, actul translativ de proprie
dintre transmi țător şi dobânditor. Actele
expiră termenul prevăzut de părți pentru producerea evenimentului cu valoare de con- numai parțial, adică numai în raporturile
țate retroac tiv, ținând seama
diţie sau când expiră perioada în care este posibil să se producă evenimentul respectiv juridice încheiate de transmiţător cu terții nu sunt desfiin
alin. (1) din Noul Cod civil]. Terţii
b) Efecte. Incetarea proprietăţii rezolubile produce efecte diferite, în funcție de de dispoziţiile art. 1167 alin. (2) C.civ. [art. 1265
cât timp actul juridic al
îndeplinirea sau neîndeplinirea condiţiei. | ar putea cere ei înşişi anularea actului pe calea acțiunii oblice,
ei, actul translativ se va consolida
Când condiţia se îndeplineşte, întrucât proprietarul sub condiţie suspensivă devine confirmării nu le este opozabil; ca urmare, față de
oblică, precum şi dacă se
proprietar pur şi simplu, toate actele de dispoziţie juridică făcute de acesta se consoli- numai dacă ei înşişi renunță la dreptul de a utiliza acțiunea
prescripţie.
respinge acțiunea în anulare sau dacă a expirat termenul de
expirar ea termen ului de prescri pţie sau respingerea
În următoarele două cazuri,
, A se vedea infra, nr. 217, lit. B, a) iii. cu terţii se desființează cu
A se vedea infra, nr. 252. acţiunii în anulare, actele juridice încheiate de transmițător
256 Dinamica drepturilor reale principale
efect retroactiv, în timp ce actele juridice încheiate de dobânditor se consolidează cu
același efect.
In ultimul caz, respectiv admiterea acțiunii în anulare, actele juridice încheiate de
transinițător se consolidează retroactiv. Dobânditorul pierde nu numai dreptul său, ci
şi beneficiul actelor juridice de dispoziţie încheiate cu terții. Cât priveşte actele de
conservare și de administrare, acestea rămân valabile, cu aceeaşi motivare ca şi în
ipoteza proprietăţii rezolubile”. De asemenea, dobânditorul va rămâne beneficiarul
actelor de utilizare a bunului. Cât priveşte fructele, ele pot fi păstrate de dobânditor,
dar numai dacă nu se răstoarnă prezumția de bună-credință. Oricum, această
prezumție este răsturnată în momentul introducerii acţiunii în anulare. Dobânditorul
este de la început de rea-credinţă în ipoteza în care actul este anulat pentru dol sau
violență, din partea sa sau din partea unei terțe persoane, dar, în acest ultim caz,
numai în măsura în care el a cunoscut sau putea să cunoască această împrejurare,
? A se vedea supra, nr. 202, lit. D,b).
Capitolul III
Proprietatea comună
Secțiunea |
Noţiune şi cazuri
204. Noţiunea de proprietate comună. Conform art. 631 din Noul Cod civil,
proprietatea comună se naşte „ori de câte ori, în temeiul unui act juridic a al altui
mod de dobândire prevăzut de lege, dreptul de proprietate privată are 2 sau mai mulți
titulari”. Formularea acestui text surprinde numai una dintre trăsăturile specifice
proprietății comune. Într-adevăr, în situația proprietății comune există mai mulți
titulari ai dreptului de proprietate privată, aşa cum se întâmplă în cazul oricărei
modalităţi a acestui drept, dar acești titulari exercită atributele dreptului concomitent
şi împreună. Între ei nu există o diferenţă calitativă, ci, cel mult, cum se întâmplă în
cazul proprietăţii comune pe cote-părți, o diferență cantitativă. În cazul proprietăţii
comune devălmaşe nu există nici măcar o asemenea diferență cantitativă!
Chiar dacă unul sau altul dintre titularii dreptului de proprietate comună ar
exercita singur prerogativele acestui drept, el o face nu numai în nume propriu, ci şi
în numele celorlalţi, pe baza unei prezumții legale sau simple de mandat. Exercitarea
concomitentă şi împreună a atributelor dreptului de proprietate privată în ipoteza
proprietății comune nu presupune o exercitare concretă de către toți titularii, ci
vocaţia la o asemenea exercitare. Practic, cu sau fără înțelegerea părţilor, este posibil
ca aceste atribute să fie exercitate numai de unul dintre titulari, care lucrează însă şi
în numele celorlalți, sau ca atributele să fie distribuite între titulari, dar fără a se
pierde însă ideea că fiecare lucrează şi în numele celorlalți.
De asemenea, este posibil ca exercitarea, mai restrânsă sau mai extinsă, a
atributelor proprietății comune să fie încredințată unei terțe persoane, în calitate de
administrator.
Exercitarea concomitentă şi împreună a atributelor dreptului de proprietate este
doar parţial atenuată în ipoteza proprietăţii comune pe cote-părți dacă s-a realizat un
partaj de folosință sau dacă aceasta se înfăţişează ca proprietate periodică. Această
atenuare priveşte numai exercitarea atributului folosinţei, în măsura în care copro-
prietarii au convenit ca fiecare să exercite acest atribut într-o anumită unitate de timp.
În toate cazurile de proprietate comună, titularii dreptului nu formează o persoană
juridică. Dacă un grup de persoane beneficiază de personalitate juridică, dreptul de
proprietate se regăseşte în patrimoniul persoanei juridice, iar nu în patrimoniul
fiecăreia dintre persoanele care s-au asociat pentru a da naștere persoanei juridice.
Dreptul de proprietate aflat în patrimoniul persoanei juridice este un drept de
proprietate pur şi simplu, iar nu un drept de proprietate comună.
LA se vedea infra, nr. 227.
 258 Dinamica drepturilor reale principale
205. Proprietatea comună și modalităţile juridice ale patrimoniului. Proprie-
tatea comună este o modalitate juridică a dreptului de proprietate privată. Ea nu se
confundă cu modalităţile juridice ale patrimoniului?, respectiv cu indiviziunea, comu-
nitatea matrimonială sau patrimoniul profesional comun.
În primul caz, dreptul de proprietate privată şi bunul care constituie obiectul său
sunt privite ut singuli.
În al doilea caz, este vorba de o masă patrimonială comună, deci de o univer-
salitate juridică în sens larg”.
206. Cazuri. Proprietatea comună ca modalitate juridică a dreptului de proprietate
privată este o categorie generală care cuprinde proprietatea comună pe cote- -părţi şi
proprietatea comună devălmaşă. În acest, în art. 632 alin. (1) din Noul Cod civil, se
precizează că „Formele proprietăţii comune sunt următoarele:
a) proprietatea pe cote-părți (coproprietatea);
b) proprietatea în devălmăşie (devălmăşia)”. În reglementarea în vigoare (art. 30
şi urm. C.fam.), proprietatea comună devălmaşă este asociată indisolubil cu
comunitatea matrimonială a soților, în sensul că nu poate exista în mod autonom, ci
numai în cadrul acestei comunităţi matrimoniale. În prezent, nu există un alt caz de
proprietate devălmaşă în afară de proprietatea comună a soților.
În Noul Cod civil este însă recunoscută expres posibilitatea naşterii proprietăţii
devălmaşe în temeiul unui act juridic; astfel, potrivit art. 667, „Există proprietate în
devălmăşie atunci când, prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic, dreptul de
proprietate aparține concomitent mai multor persoane fără ca vreuna dintre acestea să
fie titularul unei cote-părți determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau
bunurilor comune”.
Secţiunea a II-a
Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi.
Caracterizare generală şi cazuri
207. Noţiunea de proprietate comună pe cote-părți. Natură juridică. Proprie-
tatea comună pe cote-părți aparține mai multor titulari, fiecare având o cotă-parte sau
o fracţie din dreptul de proprietate, fără ca bunul corporal care formează obiectul
acestui drept să fie divizat material. Dacă fiecare persoană ar exercita un drept
exclusiv asupra unei părți materiale determinate dintr-un bun, fiecare ar avea un drept
de proprietate pur și simplu, fiind deci exclusă ideea de proprietate comună pe
cote-părți. Așadar, dreptul de proprietate comună pe cote-părți se caracterizează prin
două trăsături esențiale: ca element intelectual, dreptul este divizat între titularii săi,
fiecare având o cotă-parte sau o fracţie din drept; bunul corporal care formează obiectul
dreptului rămâne unitar, nedivizat, astfel încât cotele-părţi din drept ale titularilor se
întâlnesc asupra oricăreia dintre cele mai mici particule materiale ale bunului.
* Pentru noțiunea de modalități juridice ale patrimoniului, a se vedea supra, nr. 9-12.
* Pentru noţiunea de universalitate juridică în sens larg şi în sens restrâns, a se vedea
supra, nr. 5, lit. A şi B.
Proprietatea comună 259
Această a doua trăsătură explică de ce dreptul de proprietate comună pe cote-părți,
în forma lui tipică, are întotdeauna ca obiect un bun corporal. Numai în legătură cu
un astfel de bun s-ar putea pune problema unităţii sau a împărțirii lui materiale.
Aşadar, în cazul dreptului de proprietate comună pe cote-părți, titularii exercită
concomitent şi împreună atributele dreptului, dar, deşi nu există o diferenţă calitativă
între ei, ei sunt diferenţiați sub aspect cantitativ, în sensul că fiecare are o cotă-parte
sau o fracţie din drept, iar nu în sensul că unul ar avea o cotă-parte mai mare decât
celălalt sau ceilalţi din dreptul respectiv. Altfel spus, chiar dacă sunt egale
cotele-părți din drept, diferenţierea cantitativă există prin însăşi divizarea dreptului.
Această divizare se exprimă, de regulă, fie prin procente (30%, 45% etc.), fie prin
fracţii (1/5, 3/16 etc.). În mod excepțional, această divizare este exprimată prin
unităţile de timp în care titularii dreptului au acces la folosința bunului.
Astfel înţeleasă, coproprietatea este, ca natură juridică, un caz de proprietate
comună, modalitate a dreptului de proprietate privată.
Conform art. 633 din Noul Cod civil, „Dacă bunul este stăpânit în comun, copro-
prietatea se prezumă, până la proba contrară”. Dreptul de proprietate comună pe
cote-părți este denumit prescurtat coproprietate.
208. Coproprietate şi indiviziune. Indiviziunea are ca obiect o universalitate de
drepturi şi obligaţii patrimoniale. Astfel înțeleasă, indiviziunea este o modalitate a
patrimoniului, în măsura în care nu a operat confuziunea dintre drepturile şi obliga-
țiile proprii ale erezilor şi cele dobândite de la defunct“, în timp ce coproprietatea are
ca obiect un bun corporal, individual-determinat.
209. Coproprietate şi coposesiune. Coproprietatea nu se confundă cu copose-
siunea. Altfel spus, puterea de drept nu se confundă cu puterea de fapt. Coposesiunea
este manifestarea exterioară, obiectivarea atributelor dreptului de proprietate comună
pe cote-părţi. Această obiectivare are aspecte particulare tocmai pentru că dreptul are
mai mulţi titulari. De regulă, coposesiunea aparține chiar coproprietarilor, dar este
posibil ca alte persoane decât aceștia să apară în calitatea de coposesori. Într-o
asemenea situație, puterea de drept şi puterea de fapt aparţin unor persoane diferite.
Astfel se explică de ce este posibilă uzucaparea cotelor-părți din dreptul de pro-
prietate. De asemenea, se explică posibilitatea intervertirii precarităţii în posesie în
persoana unuia dintre coposesori, ținând seama că fiecare coposesor are dubla
calitate de posesor şi detentor precar.
210. Cazuri de coproprietate. Se distinge între dreptul de proprietate comună pe
cote-părți obişnuită şi dreptul de proprietate comună pe cote-părți forțată. Această
clasificare este înşelătoare dacă nu este precizat criteriul pe care se în întemeiază.
Acest criteriu este posibilitatea încetării coproprietății prin partaj judiciar. În acest
sens, conform art. 632 alin. (2) din Noul Cod civil, „„Coproprietatea poate fi obişnuită
sau forțată”, iar în alin. (3) se adaugă: „Coproprietatea forțată nu poate înceta prin
partaj judiciar”. Aşadar, în timp ce coproprietatea obişnuită poate înceta prin partaj,
inclusiv prin partaj judiciar, coproprietatea forțată nu poate lua sfârşit prin partaj
* Pentru această problemă, a se vedea supra, nr. 10.
 260 Dinamica drepturilor reale principale
judiciar. Dar diferenţa dintre aceste cazuri de coproprietate nu exclude, cum vom
vedea, posibilitatea încetării proprietăţii forțate pe altă cale decât partajul judiciar.
Proprietatea periodică nu este decât un caz particular de proprietate comună pe
cote-părți.
211. Regimul juridic al coproprietăţii. Fiind considerată, de regulă, o stare
temporară, coproprietatea nu a fost organizată din punct de vedere juridic decât în
situații de excepţie, când are caracter forțat. Dimpotrivă, coproprietatea obişnuită
fiind o formă tranzitorie a dreptului de proprietate privată, nu a fost organizată
Juridic, ceea ce explică aspectele hibride, dar complementare ale acestei modalități.
Astfel, aspectul colectiv sau concurenţial, care pune în evidență stăpânirea în comun
a bunului care formează obiectul coproprietăţii, coexistă cu elementul individual! sau
fracţional, care derivă din apartenența unei cote-părţi ideale şi abstracte din drept la
patrimoniul unuia sau altuia dintre coproprietari. lată de ce în Codul civil nu există o
reglementare de principiu a coproprietății. Doar în materia împărțelii succesorale
există mai multe texte (art. 728 şi urm. C.civ.) cu valoare de principiu privind
încetarea stării de indiviziune, care sunt aplicabile şi încetării coproprietății obişnuite.
Ca urmare, sarcina conturării regulilor care guvernează coproprietatea a revenit
jurisprudenţei şi doctrinei. Chiar dacă aceste reguli nu au forță legală, ele sunt utile în
măsura în care constituie un început de organizare juridică a coproprietăţii. În plus, în
ipotezele de coproprietate forțată există mai multe texte în Codul civil şi în legi civile
speciale care completează regimul juridic al acestei modalităţi a dreptului de
proprietate privată. | timp, învoirea se poate reînnoi.” Așadar, în măsura în care coproprietarii au interes,
In Noul Cod civil, coproprietatea are un regim juridic bine definit, prin care sunt
consacrate cele mai importante dintre regulile care au fost stabilite în Jurisprudenţă şi
în doctrină (art. 634-666, 687-692).
212. Izvoarele coproprietăţii. De cele mai multe ori, coproprietatea este rezul-
tatul moștenirii. |
Tot astfel, când încetează comunitatea matrimonială, drepturile reale principale
aflate inițial în comunitate devin drepturi reale comune pe cote-părți. Dreptul de
proprietate comună devălmașă se transformă în coproprietate.
Este posibil ca dreptul de proprietate comună să se nască dintr-o convenție, de
exemplu, un contract de vânzare-cumpărare, un contract de donaţie, un contract de
societate etc. Nu este exclusă dobândirea coproprietăţii prin uzucapiune.
Un fapt juridic în sens restrâns poate duce la naşterea coproprietății forțate, în
măsura în care legea leagă de faptul respectiv un asemenea efect juridic. Astfel se
întâmplă în cazul coproprietății asupra despărţiturilor comune, asupra clădirilor cu
mai multe spaţii locative aparținând unor proprietari diferiţi, asupra lucrurilor
comune necesare sau utile pentru folosirea a două fonduri învecinate. Alteori, faptul
juridic al moştenirii, asociat cu natura bunurilor, duce la naşterea coproprietăţii
forţate asupra bunurilor de familie. |
Proprietatea comună 261
Secţiunea a III-a
Dreptul de proprietate comună pe cote-părți obișnuită
213. Noţiunea de coproprietate obişnuită. Fiind un caz de proprietate comună
pe cote-părți, coproprietatea obişnuită” păstrează trăsăturile definitorii ale acesteia:
pluralitatea titularilor, divizarea intelectuală a dreptului de proprietate între titulari,
unitatea materială a bunului care constituie obiectul coproprietăţii. Aceste trăsături
sunt sintetizate, explicit sau implicit, în art. 634 alin. (1) din Noul Cod civil, în care
se arată că „Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul
de proprietate şi poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară”.
În plus, acest caz de coproprietate este esențialmente temporar, fiecare dintre titulari
având dreptul să ceară încetarea acestei modalități prin partaj.
Chiar în absenţa unei reglementări legale a organizării juridice a coproprietății,
practica judiciară şi doctrina au conturat anumite reguli care cârmuiesc copro-
prietatea obişnuită. A fost afirmată astfel, pe cale pretoriană, compatibilitatea dintre
caracterul esențialmente temporar al coproprietății obişnuite şi posibilitatea organi-
zării ei juridice.
De altfel, această compatibilitate este recunoscută chiar în Codul civil, prin
dispoziţiile art. 728, prin care, după ce se afirmă, în primul alineat, dreptul fiecărui
coproprietar de a cere partajul, se precizează, în al doilea alineat, că „Se poate face
învoire pentru suspendarea diviziunii pe termen de cinci ani. După trecerea acestui
ei pot prelungi durata coproprietăţii, prin convenţii repetate, pe o perioadă totală mai
mare de cinci ani. Ceea ce se poate reproşa legiuitorului este că nu a recunoscut şi
consecințele acestei posibilități, adică nu a prevăzut organizarea juridică a copro-
prietăţii în situaţia în care ea se menţine pe o durată mai mare de timp, fie ca urmare
a convenției coproprietarilor, fie ca urmare a faptului că niciunul dintre ei nu își
exercită dreptul de a cere partajul.
Reglementarea din Noul Cod civil (art. 634-645, art. 669-686) introduce practic
această distincţie între regimul juridic legal și regimul juridic convenţional al
coproprietății obişnuite. Regulile care alcătuiesc regimul juridic legal sunt, în cea mai
mare parte, o consacrare a soluţiilor adoptate în practica judiciară şi în doctrină în
legătură cu coproprietatea obişnuiță.
Caracterul esențialmente temporar al coproprietăţii obișnuite presupune posibili-
tatea încetării ei prin partaj, dar nu exclude şi alte căi de încetare. De exemplu, un
coproprietar poate cumpăra, moşteni sau uzucapa cota-parte din drept a celuilalt
coproprietar.
214. Principiile coproprietăţii obişnuite. Aspectul colectiv sau concurenţial al
dreptului de coproprietate pe cote-părţi rezultă din unitatea materială a bunului care
5 Uneori, se utilizează sintagma coproprietate obişnuită sau temporară. În realitate, ca
modalitate a dreptului de proprietate, coproprietatea este întotdeauna temporară, indiferent dacă
este obișnuită sau forțată. Caracterul temporar nu este deci definitoriu numai pentru coproprie-
tatea obişnuită, ci și pentru coproprietatea forțată. Aceasta din urmă are caracter forțat pentru că
nu poate înceta prin partaj, dar nu are caracter perpetuu, ea putând înceta pe alte căi.
 262 Dinamica drepturilor reale principale
constituie obiectul acestui drept. Întrucât niciunul dintre coproprietari nu stăpâneşte
dispoziție. În bună măsură, aceste soluții pretoriene şi doctrinare au fost valorificate
în exclusivitate o parte din bun, exercitarea atributelor dreptului de proprietate
trebuie să fie colectivă. Principiul sau regula unanimității se deduce din ideea unității
materiale a bunului şi obligă la o exercitare colectivă a tuturor prerogativelor
dreptului de proprietate. În acest sens, titularii coproprietăţii exercită nu numai
concomitent, ci şi împreună aceste prerogative.
Aspectul individual sau fracțional al coproprietăţii obişnuite exprimă divizarea
intelectuală a dreptului de proprietate între titularii săi. Cotele-părți din drept sunt
prezumate a fi egale, până la proba contrară. De lege lata, această prezumție nu
a fost
consacrată, fiind deci o prezumție simplă. În Noul Cod civil, această prezumție este
consacrată în art. 634 alin. (2), fraza I; în fraza a [l-a acestui text se adaugă că dovada
contrară se poate face numai prin înscrisuri, dacă bunul a fost dobândit prin act
juridic; această concluzie este valabilă chiar şi de lege lata. Cotele-părţi pot fi deter-
minate sau cel puțin determinabile. În a doua ipoteză, oricare dintre coproprietari are
la îndemână o acţiune în constatare pentru determinarea cotei sale părți din dreptul de
proprietate asupra bunului comun.
Din divizarea intelectuală a dreptului rezultă al doilea principiu, potrivit căruia
fiecare coproprietar poate dispune în mod liber de cota sa parte din drept, în sensul
că
o poate înstrăina sau o poate greva cu drepturi reale de garanţie care nu presupun
deposedarea. În acest sens, în art. 634 alin. (1) din Noul Cod civil se statuează că
fiecare coproprietar poate dispune în mod liber de cota sa parte din dreptul de
proprietate, în lipsă de stipulaţie contrară. Altfel spus, în legătură cu cota sa parte din
drept, fiecare coproprietar se comportă ca şi cum ar fi proprietar exclusiv.
Aplicarea în practică a acestui ultim principiu nu creează dificultăți. În schimb,
regula unanimităţii s-a dovedit a fi atât de severă încât a împiedicat chiar exercitarea
normală a dreptului de proprietate comună pe cote-părţi obişnuită, întrucât fiecare
coproprietar are un adevărat drept de veto în legătură cu săvârşirea oricărui fapt
juridic în sens restrâns sau cu încheierea oricărui act juridic referitor la bunul care
constituie obiectul acestui drept.
Organizarea juridică a coproprietății obişnuite este necesară tocmai pentru a
tempera excesele care rezultă din aplicarea rigidă a regulii unanimităţii. Într-adevăr, o
exercitare concomitentă şi împreună a tuturor prerogativelor dreptului de proprietate
devine, în anumite împrejurări, imposibilă. De exemplu, pretenţia ca bunul să fie
folosit de către toți coproprietarii în același timp, cu acces la fiecare particulă mate-
rială a bunului, ar bloca însăşi exercitarea dreptului de proprietate.
În practica judiciară şi în doctrină au fost imaginate soluţii care, prin aplicarea lor
repetată, s-au conturat ca adevărate reguli care guvernează coproprietatea obișnuită.
Chiar dacă aceste reguli nu au caracter legal, ele au făcut posibilă împăcarea regulii
unanimităţii cu cerința exploatării normale a bunului care constituie obiectul COpro-
prietății obişnuite. Subtilitatea acestor soluţii constă tocmai în îmblânzirea regulii
unanimităţii, fără a se ajunge însă la o negare a acesteia. Pentru a înțelege contribuţia
practicii juridice şi a doctrinei la conturarea regulilor care cârmuiesc coproprietatea
obişnuită, trebuie să se țină seama de prerogativele care formează conținutul juridic
al dreptului de proprietate în general, respectiv posesia, folosința şi dispoziţia,
precum şi de clasificarea actelor juridice în funcţie de finalitatea urmărită în legătură
cu un bun privit ur singuli: acte de conservare, acte de administrare şi acte de
263
Proprietatea comună
= | |
în reglementarea coproprietății obişnuite din Noul Cod civil.
În plus, este necesară şi în acest caz înţelegerea distincției dintre posesie a stare
de fapt şi posesie ca atribut al dreptului de proprietate, deci ca element de drop .
Faptele juridice în sens restrâns şi actele juridice prin care se exercită, adică se
obiectivează atributele coproprietăţii obişnuite dau conţinut posesiei ca stare de fapt.
Exercitarea atributului posesiei din conținutul juridic al coproprietăţii obişnuite
constituie numai o parte din posesia ca stare de fapt. Aceasta din urmă acoperă exer-
citarea tuturor atributelor coproprietății obişnuite, deci nu numai a atributului
posesiei, ci şi a atributelor folosinţei şi dispoziţiei. În cazul coproprietății obişnuite,
posesia ca stare de fapt îmbracă forma coposesiunii .
215. Exercitarea atributului posesiei în cazul coproprietății obişnuite. Ca
element de drept, posesia este expresia juridică a îndreptăţirii de a apropria şi de a
stăpâni bunul care constituie obiectul dreptului de proprietate privată. In cazul COpro-
prietății obișnuite, toți titularii dreptului de proprietate sunt îndreptățiți la aproprierea
şi stăpânirea bunului. Altfel spus, posibilitatea de apropriere şi de stăpânire a bunu ui
este comună. Pentru că dreptul, ca realitate intelectuală, este divizat, această îndrep-
tățire de apropriere şi stăpânire a bunului corespunde divizării dreptului, dar, întrucât
bunul corporal nu este fracționat material, realizarea în concret a acestei îndreptățiri
nu s-ar putea face de către fiecare coproprietar decât în comun cu ceilalți coproprie-
tari, ținând seama de exigenţele regulii unanimității. L o |
În realitate, este posibil ca faptele juridice în sens restrâns şi actele juridice prin
care se obiectivează atributul posesiei, în măsura în care au valoarea unor fapte
materiale sau acte juridice de conservare, să fie săvârşite sau încheiate de un singur
coproprietar, întrucât ele folosesc tuturor celorlalți coproprietari fără a presupune, de
cele mai multe ori, cheltuieli din partea acestora. In legătură cu actele juridice se
poate vorbi de o prezumție de mandat de care beneficiază fiecare coproprietar când
acționează în interesul celorlalţi, mai ales în situaţia în care exercitarea mandatului nu
presupune efectuarea unor cheltuieli. Dacă se efectuează asemenea cheltuieli pentru
săvârşirea actelor materiale sau pentru încheierea actelor juridice, s-ar putea recurge
şi la ideea gestiunii de afaceri. | | î o
Dacă, însă, actele juridice prin care se exercită atributul posesiei au semnificația
unor acte de dispoziţie, ele nu pot fi efectuate decât cu consimțământul tuturor
coproprietarilor. Altfel spus, este posibil ca, prin anumite acte juridice, să se exercite
atât atributul posesiei, cât şi atributul dispoziţiei juridice. | Ă | |
de un singur coproprietar împotriva eo
Acţiunea posesorie poate fi exercitată
coastă
neproprietari, deoarece ea are valoarea juridică a unui act de conservare .
implicit, în art. 642 alin. (2) fraza | din Noul Co
soluție este consacrată, în mod
civil. Potrivit dispoziţiilor acestui text, un coproprietar poate introduce singur
acțiunile posesorii chiar împotriva terțului care a intrat în posesiunea bunului comun
în urma încheierii actului de înstrăinare cu un alt coproprietar. A fortiori acțiunile
$ A se vedea supra, nr. 47, 5l şi 107.
7 A se vedea supra, nr. 209.
3 A se vedea supra, nr. 8l.
 264 Dinamica drepturilor reale principale
posesorii pot fi exercitate împotriva unui terț care nu îşi întemeiază posesia pe un
asemenea act.
216. Exercitarea atributului folosinţei în cazul coproprietății
obişnuite.
A. Exercitarea dreptului de a utiliza bunul (ius utendi). a) Exercitarea prin acte
materiale. i) Situaţia în care nu există partaj de folosință. Regula unanimităţii ar
impune ca toate actele materiale de utilizare a bunului să se facă împreună şi în
acelaşi timp de către toți coproprietarii, ceea ce este imposibil din punct de vedere
practic. Dacă unele acte materiale pot fi săvârşite împreună şi în acelaşi timp de
către coproprietari, altele nu pot fi săvârşite decât succesiv, de către unul sau altul
dintre aceştia.
Modul concret în care coproprietarii utilizează bunul nu presupune întotdeauna o
înţelegere expresă între aceștia. Simpla îngăduință reciprocă poate fi suficientă pentru
utilizarea succesivă, totală sau parţială, a bunului de către unul sau altul dintre COpro-
prietari. Important este ca utilizarea bunului de către un proprietar să nu excludă
accesul celorlalți coproprietari la o asemenea utilizare şi să nu ducă la schimbarea
destinaţiei bunului sau la transformarea modului
obişnuit de utilizare; o asemenea
schimbare sau transformare nu ar fi posibilă decât cu acordul tuturor coproprietarilor;
soluția este justificată, deoarece, de cele mai multe ori, o asemenea schimbare sau
transformare ar presupune şi efectuarea unor lucrări materiale, adică acte materiale de
dispoziţie, or, aceste acte nu pot fi săvârşite decât cu acordul tuturor coproprietarilor.
În această ordine de idei, în art. 636 alin. (1) din Noul Cod civil se precizează că
„Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu
schimbă destinaţia și nu aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari”.
Dacă un coproprietar utilizează bunul cu îngăduința celorlalți coproprietari,
această îngăduință poate avea semnificaţia unui act dezinteresat, asemănător contrac-
tului de comodat. Dar, în absenţa unei asemenea îngăduinţe sau a unui acord încheiat
între coproprietari, este posibilă obligarea coproprietarului care a folosit integral
bunul la echivalentul bănesc al utilizării corespunzătoare cotelor-părți din drept ale
celorlalți coproprietari către aceştia. Această soluție rezultă şi din art. 636 alin. (2)
din Noul Cod civil şi ea este o aplicaţie a regulii înscrise în art. 635 în care se arată:
„Coproprietarii vor împărți beneficiile şi vor suporta sarcinile coproprietăţii, propor-
țional cu cota lor parte din drept”. Sintagma împărțirea beneficiilor nu se referă
numai la fructe, indiferent de natura acestora, ci şi la beneficiul care rezultă din utili-
zarea bunului.
Ca urmare, este firesc ca, dacă un coproprietar profită integral de utilizarea
bunului o perioadă de timp, să plătească celorlalți echivalentul bănesc al acestei
utilizări, corespunzător cotelor-părți din drept ale acestora. Această soluție este apli-
cabilă şi în situaţia în care unul dintre coproprietari lasă un terţ să utilizeze în
întregime bunul comun o perioadă de timp, inclusiv în cazul în care înstrăinează
bunul unui terț. În acest sens, în art. 642 alin. (2) fraza a II-a din Noul Cod civil se
precizează că pot fi obligați la daune-interese coproprietarii care au participat la
încheierea actului juridic de dispoziţie către coproprietarul vătămat.
Această formulare trimite la ideea de răspundere delictuală. Dreptul de a cere
echivalentul utilizării sau despăgubiri, după caz, se prescrie în termen de trei ani de la
data fiecărui act de utilizare. Într-adevăr, chiar dacă există coproprietate, dreptul de a
Proprietatea comună 265
cere despăgubiri nu este suspendat până la partaj, întrucât ius utendi este un atribut
prezent, iar încălcarea lui justifică obligarea imediată la despăgubiri.
Temeiul restituirii poate fi, după caz, contractul încheiat între coproprietari cu
privire la utilizarea bunului sau răspunderea civilă delictuală. Într-adevăr, în absenţa
îngăduinţei celorlalți coproprietari sau a unui contract, utilizarea bunului integral de
către un singur coproprietar are semnificaţia unui delict civil.
ii) Partajul de folosinţă. În absenţa unor înţelegeri exprese, ar putea să apară dis-
pute sau litigii între coproprietari în legătură cu modul concret de utilizare a bunului.
Prevenirea ori stingerea acestor dispute sau litigii este posibilă prin încheierea
unor înțelegeri între coproprietari având ca obiect partajul de folosință.
De regulă, această noțiune are în vedere împărțirea utilizării în raport cu anumite
părți materiale din bun, fără a se ajunge însă la o fracționare materială a acestuia.
Într-un sens particular, partajul de folosință se realizează şi prin împărțirea timpului
în anumite perioade afectate utilizării integrale sau parţiale a bunului de către fiecare
dintre coproprietari. În legătură cu acest sens particular, se pune problema proprietăţii
periodice”.
Este posibil însă ca împărţirea timpului în anumite perioade afectate utilizării
integrale sau parţiale a bunului comun de către fiecare dintre coproprietari să fie
numai o cale de a curma neînțelegerile apărute între aceştia, fără să se înfăţişeze deci
ca o proprietate periodică propriu-zisă.
Nimic nu se opune la admiterea partajului convenţional de folosinţă. Cât priveşte
partajul judiciar de folosință, el este admisibil pentru următoarele argumente.
În primul rând, chiar dacă, în actualul Cod civil, nu este consacrată soluţia
partajului judiciar de folosință, ea nu este interzisă'9. Or, în dreptul privat, ceea ce nu
este interzis de lege este permis. În al doilea rând, cât timp coproprietarii nu cer chiar
partajarea dreptului, rezultă că ei sunt de acord cu partajul de folosinţă, iar neînţe-
legerea priveşte doar modalitatea de realizare a acestui partaj.
În Noul Cod civil, în art. 639, se precizează că „Modul de folosire a bunului
comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor, iar, în caz de neînțelegere, prin
hotărâre judecătorească”. Prin sintagma modul de folosire a bunului comun a fost
avut în vedere şi partajul de folosință. Desigur, acest partaj de folosință este numai
unul dintre modurile posibile de folosire a bunului comun.
b) Exercitarea prin acte juridice. În principiu, orice act juridic cu privire la bunul
comun trebuie să fie încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor. Regula unanimității
conduce la această concluzie. Dar severitatea acestei reguli generează consecinţe
practice dăunătoare chiar pentru coproprietari. Aplicarea cu stricteţe a acestei reguli
ar împiedica uneori chiar buna administrare a bunului care constituie obiectul copro-
prietăţii obişnuite, iar alteori ar crea riscul degradării sau distrugerii bunului.
lată de ce, în practica judiciară şi în doctrină, au fost adoptate soluţii de natură să
atenueze exigenţele regulii unanimității și să satisfacă mai bine chiar interesele
coproprietarilor.
” A se vedea infra, nr. 220-222.
'9 În acest sens, a se vedea C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All
Beck, București, 2001, p. 173,
266 Dinamica drepturilor reale principale
Întrucât actele de conservare urmăresc preîntâmpinarea pierderii unui drept
subiectiv civil şi presupun absenţa cheltuielilor sau cheltuieli minime, ele pot fi
încheiate de un singur coproprietar, fără acordul celorlalți coproprietari. În art. 640
din Noul Cod civil se precizează expres că „Fiecare coproprietar poate să facă acte de
conservare cu privire la bunul comun fără acordul celorlalți coproprietari”. Din
această categorie fac parte înscrierea unei ipoteci, cererea de efectuare a unui
inventar, întreruperea cursului unei prescripții prin introducerea unei cereri de
chemare în judecată, actele juridice încheiate cu terţii pentru repararea unui imobil
ameninţat cu prăbuşirea.
Actele de administrare realizează o punere în valoare normală a unui bun, a unei
mase patrimoniale sau a unui patrimoniu. Asemenea acte sunt contractele de prestări
servicii pentru repararea sau îmbunătățirea imobilelor sau contractele de închiriere
(dacă însă au ca obiect imobile şi au o durată mai mare de cinci ani, ele sunt calificate
ca acte juridice de dispoziţie). Aceste acte intră sub incidența regulii unanimităţii. Ca
urmare, de lege lata, ele pot fi încheiate, de regulă, numai cu acordul tuturor
coproprietarilor. În practica judiciară şi în doctrină s-a admis că, uneori, ele pot fi
efectuate chiar de un singur coproprietar, căutându-se însă explicaţii care să împace
această soluţie cu regula unanimităţii, prin atenuarea severității acesteia. S-a recurs
astfel, în funcţie de împrejurări, la ideea mandatului tacit, la ideea contractului de
societate civilă, la ideea gestiunii de afaceri sau la ideea răspunderii civile delictuale.
În măsura în care niciuna dintre aceste explicaţii nu îngăduie săvârșirea actului de
administrare de către un singur coproprietar, este necesar acordul expres al celorlalți
coproprietari, regula unanimităţii fiind aplicată fără nicio atenuare.
În art. 641 alin. (1) din Noul Cod civil se prevede că „Actele de administrare,
precum încheierea sau denunțarea unor contracte de locaţiune, cesiunile de venituri
imobiliare și altele asemenea, cu privire la bunul comun, pot fi făcute numai cu
acordul coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor-părți”. Aşadar, regula unanimi-
tății este înlocuită cu regula majorității, considerată în raport cu numărul
cotelor-părți. Este de discutat dacă această soluţie legislativă va exclude posibilitatea
încheierii actelor juridice de administrare de către un singur coproprietar, care nu are
majoritatea cotelor-părți, în măsura în care ideea gestiunii de afaceri, a contractului
de societate, a mandatului tacit, a abuzului de drept sau a răspunderii civile delictuale
se va raporta la majoritatea cotelor-părţi, iar nu la unanimitate. Or, potrivit art. 644
alin. (1) din Noul Cod civil, se poate deroga de la dispoziţiile privind modul de
împărțire a beneficiilor şi sarcinilor coproprietăţii, restituirea cheltuielilor, a fructelor
sau a echivalentului acestora, modul de folosire a bunului comun și sancţiunile apli-
cabile actelor juridice încheiate fără acordul unui coproprietar numai prin încheierea
unui contract de administrare încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor. Rezultă că,
în absenţa unui regim convenţional al coproprietăţii, de regulă, niciuna dintre aceste
idei nu îşi va mai găsi locul. Totuşi, ca excepţie, conform art. 641 alin. (3) din Noul
Cod civil, instanța va putea, la cererea coproprietarului sau coproprietarilor interesaţi,
să suplinească acordul unui alt coproprietar, dar numai în două ipoteze strict deli-
mitate: fie acesta este în imposibilitatea de a-şi exprima voinţa, fie el se opune în
mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil menţinerii utilității
sau valorii bunului. Desigur, întrucât alin. (3) se raportează la alin. (1), instanţa va
Proprietatea comună 267
suplini consimțământul coproprietarului respectiv nu pentru a da satisfacție regulii
unanimității, ci celei a majorității.
În art. 641 alin. (2) din Noul Cod civil se prevede că „Actele de administrare care
limitează în mod substanţial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun
în raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la
cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalți coproprietari nu vor putea fi
efectuate decât cu acordul acestuia”. În ipoteza prevăzută în acest text nu se mai
poate recurge la mecanismul suplinirii consimțământului, acordul coproprietarului
afectat fiind cerut în mod imperativ.
În toate cazurile în care se apreciază că actul încheiat de un singur coproprietar cu
privire la bunul comun nu a încălcat condiţiile legale, el rămâne valabil şi va fi
opozabil și coproprietarului care va dobândi bunul în urma împărțelii, soluție expres
prevăzută în art. 681 din Noul Cod civil, în care se arată că „Actele încheiate, în
condiţiile legii, de un coproprietar cu privire la bunul comun, rămân valabile și sunt
opozabile celui căruia i-a fost atribuit bunul în urma partajului”.
B. Exercitarea dreptului de a culege fructele (ius fruendi). Asupra fructelor
naturale şi industriale există un drept de coproprietate, ca şi asupra bunului care le-a
produs. Dar acest drept este distinct de dreptul asupra bunului frugifer. Iată de ce, în
mod judicios, s-a admis de multă vreme că împărțirea fructelor între coproprietari nu
este condiționată de partajarea bunului frugifer.
În mod normal, fiecare coproprietar are dreptul la o parte din fructe, conform
cotei sale părţi din dreptul de proprietate. În acest sens, în art. 637 din Noul Cod civil
se prevede că „Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor,
proporțional cu cota lor parte din drept”.
Dacă însă fructele naturale sau industriale au fost culese doar de unul dintre
coproprietari, ceilalți au dreptul la restituire în proporție cu cotele lor părți sau la
despăgubiri. Pe bună dreptate s-a apreciat că această soluție este aplicabilă şi în
ipoteza în care un singur coproprietar a cultivat terenul, acesta fiind îndreptățit doar
să pretindă contravaloarea cheltuielilor făcute în raport cu cotele-părți ale celorlalți
coproprietari, iar nu şi să refuze restituirea fructelor cuvenite acestora. Ideea resti-
tuirii cheltuielilor către coproprietarul care le-a făcut peste cota sa parte este consa-
crată cu valoare generală în art. 638 alin. (1) din Noul Cod civil: „Coproprietarul care
a suportat singur cheltuielile producerii sau culegerii fructelor are dreptul la resti-
tuirea acestor cheltuieli de către coproprietari, în proporţie cu cotele lor părți”.
Această desocotire se poate face independent de partajul bunului frugiter sau
odată cu acest partaj, caz în care nu se poate invoca prescripția extinctivă a dreptului
de a cere restituirea fructelor naturale sau industriale culese de către unul dintre
coproprietari. Dacă este vorba însă de fructe civile sau de echivalentul bănesc al
fructelor naturale ori industriale, fiind vorba de un drept de creanţă, el este
prescriptibil în termenul general de trei ani. Aceste soluţii sunt consacrate în art. 638
alin. (2) şi (3) din Noul Cod civil: „(2) Fructele naturale sau fructele industriale ale
bunului comun însuşite de un coproprietar fac parte din masa partajabilă cât timp ele
nu au fost consumate ori înstrăinate sau nu au pierit şi pot fi identiticate distinct. În
caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la despăgubiri, cu excepția cazului în
care fructele au pierit în mod fortuit. Dreptul la acțiunea în despăgubiri este supus
prescripției, în condiţiile dreptului comun.
268 Dinamica drepturilor reale principale Proprietatea comună 269

(3) Dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun însuşite de un excepție aplicarea regulii unanimităţii ar duce la încălcarea dreptului la un proces
coproprietar este supus prescripţiei, potrivit dreptului comun”, echitabil“.
În Noul Cod civil, fără a se califica expres acţiunea în revendicare ca act de
217. Exercitarea atributului dispoziţiei în cazul coproprietății obişnuite.
dispoziție sau ca act de conservare, se precizează, în art. 643 alin. (1), că „Fiecare
A. Dispoziţia materială. Niciun act de dispoziţie materială!! nu poate fi săvârşit decât
coproprietar poate sta singur în justiție, indiferent de calitatea procesuală, în orice
cu acordul tuturor coproprietarilor. Modificarea formei bunului, consumarea sau
acţiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acțiunii în revendicare”. Cât
distrugerea substanței acestuia nu se pot realiza decât cu respectarea riguroasă a
priveşte efectele hotărârilor judecătoreşti pronunţate în această materie, în alin. (2) se
regulii unanimităţii, indiferent dacă actele materiale sunt săvârşite direct de către copro-
adaugă următoarele: „Hotărârile judecătorești pronunţate în folosul coproprietăţii
prietari ori prin intermediul altor persoane. De exemplu, culegerea productelor, întrucât
profită tuturor coproprietarilor. Hotărârile judecătoreşti potrivnice unui coproprietar
consumă substanţa bunului, este posibilă pe temeiul acordului dintre coproprietari.
nu sunt opozabile celorlalți coproprietari”. În plus, pentru a nu se crea o situaţie
Actele de dispoziţie materială nu se confundă însă cu actele materiale de între-
împovărătoare pârâtului, care s-ar putea vedea chemat în judecată în mod succesiv de
ținere sau de reparare a bunului, care intră în sfera actelor de exercitare a folosinţei.
fiecare coproprietar, în alin. (3) se precizează: „Când acţiunea nu este introdusă de
În toate cazurile, actele materiale pot fi săvârşite direct de coproprietari sau
toți coproprietarii, pârâtul poate cere instanței de judecată introducerea în cauză a
indirect, prin intermediul unor terți, respectiv prin încheierea unor contracte. Oricum,
celorlalți coproprietari în calitate de reclamanţi, în termenul şi condiţiile prevăzute în
actele de dispoziţie materială, directe sau indirecte, trebuie făcute cu respectarea
Codul de procedură civilă pentru chemarea în judecată a altor persoane”.
regulii unanimității şi îngrădirilor prevăzute de legiuitor.
Soluţia adoptată în Noul Cod civil este de natură să înlăture controversele privind
B. Dispoziţia juridică. a) Dispoziţia juridică având ca obiect dreptul de proprie-
calificarea acțiunii în revendicare ca act juridic de conservare sau ca act juridic de
tate în ansamblul său. i) Soluția de principiu. Exigenţele regulii unanimității nu pot fi
dispoziţie. Această soluție este valabilă nu numai pentru acţiunea în revendicare, ci
înfrânte ori de câte ori dispoziţia juridică se exercită cu privire la dreptul de proprie-
pentru orice acțiuni formulate de coproprietari împotriva terţilor sau de terți împo-
tate în ansamblul său şi, indirect, cu privire la bunul care constituie obiectul acestuia.
triva coproprietarilor. Este evident că dispoziţiile acestui text nu se aplică în acţiunile
Acordul coproprietarilor trebuie să fie expres în legătură cu orice act de dispoziţie
dintre coproprietari.
juridică, indiferent dacă este vorba de acte de înstrăinare, de dezmembrare sau de
iii) Situaţia actelor juridice de dispoziție încheiate cu încălcarea regulii unanimi-
grevare cu drepturi reale de garanţie ori alte sarcini. Soluţia este consacrată în
tății. Ce se întâmplă însă când unul dintre coproprietari încheie un act de dispoziţie
art. 641 alin. (4) din Noul Cod civil: „Orice acte juridice de dispoziţie cu privire la
juridică privind dreptul de proprietate în întregul său? Aceeaşi întrebare se pune şi în
bunul comun, actele de folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare ŞI
legătură cu actele juridice de administrare care nu se pot încheia decât cu acordul
locaţiunile încheiate pe termen mai mare de trei ani, precum şi actele care urmăresc
expres al tuturor coproprietarilor, astfel încât răspunsul la această întrebare este
exclusiv înfrumusețarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor copro-
valabil pentru ambele categorii de acte juridice. Ca urmare, consideraţiile care
prietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziţie”.
urmează în legătură cu actele juridice de dispoziție sunt valabile şi pentru actele de
ii) Situaţia acţiunii în revendicare. Acţiunea în revendicare este privită ca un act
administrare, în măsura în care acestea nu se pot încheia decât cu respectarea regulii
de dispoziţie juridică, întrucât „are ca scop recunoaşterea dreptului de proprietate al
majorităţii sau a regulii unanimităţii, după caz.
reclamantului asupra bunului în litigiu şi readucerea lui în patrimoniul acestuia, iar
În Noul Cod civil, în art. 642 alin. (1), se prevede că actele juridice încheiate de
nu simpla recunoaștere a dreptului de proprietate asupra unei cote ideale, nedeter-
unul sau mai mulți coproprietari cu încălcarea dreptului celuilalt sau celorlalți
minate în materialitatea sa”!”. Aşadar, acţiunea în revendicare poate fi introdusă
coproprietari la exprimarea consimțământului, încălcare care se apreciază în funcție
numai cu acordul tuturor coproprietarilor, ea urmând a fi respinsă ca inadmisibilă
de cazurile în care se aplică regula majorității sau regula unanimităţii, „sunt inopoza-
dacă este introdusă de un singur coproprietar împotriva unui terţ sau a altui copro-
bile coproprietarului care nu a consimțit, expres sau tacit, la încheierea actului”.
prietar'?. Totuşi, deși aplicarea regulii unanimităţii în cazul acţiunii în revendicarea
Această soluţie este consacrarea unei opinii exprimate în doctrină“, Înțelegerea ei
unui bun aflat în coproprietate a fost considerată, în principiu, compatibilă cu dreptul
depinde de sensul pe care îl are, în acest text, noțiunea de inopozabilitate. Într-un prim
la un proces echitabil, în mod excepțional ea poate fi ignorată ori de câte ori
imposibilitatea de atragere în cadrul procesual a tuturor coproprietarilor are cauze pur
obiective, cum ar fi imposibilitatea de identificare a unor coproprietari sau refuzul '* În acest sens a se vedea CEDO, Hot. Din 14 decembrie 2006 în Cauza Lupaş şi alţii
nejustificat al unora de a lua parte la procedură. Numai în asemenea situaţii de împotriva României, în Monitorul Oficial nr. 464 din 10 iulie 2007; decizia din 26 august
2008 în cauza Derscariu şi alţii împotriva României.
5 În acest sens, a se vedea R. Sanilevici, I. Macovei, „Consecințele vânzării lucrului altuia
!1 A se vedea supra, nr. 109, lit. A. în lumina soluţiilor practicii judiciare”, în Revista română de drept nr. 2/1975, p. 3;
2 Trib. Suprem, col. civ., decizia nr. 662/1960, în Culegere de decizii... 1960, pp. 356 şi 357. J.L. Bergel, M. Bruschi, S. Cimamonti, Trait€ de droit civil, sous la direction de Jacques
'5 În acest sens, a se vedea Trib. Suprem,secția civilă, decizia nr. 2241/1972, în Culegere Ghestin. Les biens, Librairie Gensrale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 2000, p. 497-500;
de decizii... 1972, pp. 84 şi 85. C. Larroumet, Droit civil. Les Biens. Droits rcels principaux, tome II, 4** &dition, Economica,
270 Dinamica drepturilor reale principale
sens, actul juridic este inopozabil terţilor în sensul că nu naşte drepturi şi obligații în
favoarea sau în sarcina acestora; în cel de-al doilea sens, actul ţuridic este inopozabii
terţilor şi ca realitate juridică, respectiv ca fapt juridic în sens restrâns; în această
ultimă accepţie, actul juridic poate fi ignorat de către terți. Inopozabilitatea actului
Juridic încheiat de un coproprietar cu încălcarea dreptului celorlalţi coproprietari de
a-şi exprima consimţământul trebuie înţeleasă nu numai în prima accepție, ci mai ales
în această ultimă accepţie. Altfel, în prima accepție, actul juridic este oricum
inopozabil celuilait coproprietar, fără a mai fi necesară o prevedere specială, întrucât
ideea este consacrată la nivel general în principiul relativităţii efectelor actului
juridic. Aşa fiind, actul juridic încheiat de un singur coproprietar nu numai că nu va
naște drepturi şi obligaţii pentru celălalt coproprietar, dar el va putea fi ignorat de
acesta şi ca fapt juridic în sens restrâns.
Pe temeiul soluţiei adoptate în primul alineat, în cel de-al doilea alineat al textului
menționat din Noul Cod civil se adaugă: „Coproprietarului vătămat i se recunoaşte
dreptul ca, înainte de partaj, să exercite acţiunile posesorii împotriva terțului care ar fi
intrat în posesia bunului comun în urma încheierii actului. În acest caz, restituirea
posesiei bunului se va face în folosul tuturor coproprietarilor, cu daune interese, dacă
este cazul, în sarcina celor care au participat la încheierea actului”.
Tocmai pentru că terțul dobânditor nu mai poate invoca în mod eficient actul
juridic încheiat cu unul sau unii dintre coproprietari el are calitatea unui simplu
posesor în raporturile cu coproprietarul care nu a participat la încheierea actului
respectiv, acest act fiind inopozabil reclamantului. Într-o asemenea acțiune posesorie,
prin excepție de la regula instituită prin art. 643 alin. (1) din Noul Cod civii, între
coproprietarul reclamant şi coproprietarii care au încheiat actul juridic nu mai există
un raport de reprezentare. Împrejurarea că restituirea posesiei se face în folosul
tuturor coproprietarilor nu indică o asemenea reprezentare, ci numai faptul că,
ulterior restituirii, posesia, ca stare de fapt, trebuie să fie exercitată în comun de către
coproprietari. Dar coproprietarii care au participat la încheierea actului vor putea fi
obligați la daune-interese către coproprietarul care nu şi-a exprimat consimțământul
tocmai pentru că acesta a fost lipsit în mod nejustificat de folosinţa bunului o
perioadă de timp.
Coproprietarului vătămat i se recunoaşte însă, pe temeiul Codului civil în vigoare,
numai dreptul să exercite acțiunile posesorii împotriva terțului, iar nu şi acțiunea în
revendicare!“ Spre deosebire de ipoteza în care terțul nu invocă un act încheiat chiar
cu unul dintre coproprietari, în această ipoteză, acțiunea în revendicare poate fi
introdusă numai după ce se lămurește situația actului juridic prin soluția care se va
Paris, 2004, p. 152-155; Ph. Malaurie, L. Aynes, Droit civil. Les biens, Defrenois, Paris, 2003,
p. 200; D. Chirică, Posibilitatea exercitării acţiunii în revendicare de către un singur
coproprietar, Dreptul nr. 11/1998, p. 26; idem, Drept civil. Succesiuni şi testamente, Editura
Rosetti, Bucureşti, 2003, p. 483 şi 484, text şi nota ].
'% În acest sens, a se vedea Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura
Universul Juridic, Bucureşti, 2001, p. 61. În acelaşi sens, a se vedea C.S.]., secția civilă,
decizia nr. 2603/1993, în Jurisprudenţa... 1993, p. 39-41. În sensul că acţiunea în revendicare
poate fi introdusă de către coproprietarul necontractant chiar înainte de partaj, a se vedea
D. Chirică, loc. cit., p. 29.
Proprietatea comună 27|
adopta cu ocazia partajului. Dar, cum am văzut, potrivit Noului Cod civil, fiecare
coproprietar poate introduce acțiunea în revendicare. Această soluție de principiu îşi
va avea aplicare şi în ipoteza analizată, interesul ei practic fiind evident mai ales în
cazul în care a expirat termenul pentru introducerea acţiunilor posesorii.
Este însă de observat că nici în Codul civil în vigoare, nici în Noul Cod civil nu
există o reglementare cu privire la soarta actului juridic încheiat cu încălcarea
dreptului unui coproprietar de a-şi da consimțământul.
Pentru a răspunde la această problemă, în sistemul Codului civil actual, trebuie să
se țină seama de două perioade distincte: perioada dintre încheierea actului şi partajul
bunului care formează obiectul acestuia şi perioada ulterioară partajului.
In prima perioadă, actul este considerat valabil între părţile care l-au încheiat, dar
inopozabil coproprietarului care nu şi-a dat consimțământul. S-a apreciat, pe bună
dreptate, că în această perioadă nu este admisibilă acţiunea în anularea actului de
înstrăinare introdusă de coproprietarul care nu și-a dat consimțământul!”, chiar dacă
ar fi vorba numai de o anulare parțială, în măsura cotei-părți din dreptul de proprie-
tate care aparține reclamantului, cu menținerea actului de înstrăinare în ce priveşte
cotele-părți ale coproprietarilor care şi-au dat consimţământul. Într-adevăr, soluţia
anulării parțiale a actului de înstrăinare în perioada prealabilă partajului ignoră
tocmai consecinţele acestui partaj, dacă bunul va intra în lotul atribuit coproprie-
tarului care şi-a dat consimțământul, acesta va fi considerat proprietar pur şi simplu
al întregului bun cu efect retroactiv, ceea ce împiedică invalidarea, chiar şi parţială, a
actului de înstrăinare; pe de altă parte, dacă bunul va intra în lotul atribuit
coproprietarului care nu şi-a dat consimțământul, invalidarea trebuie să fie totală, iar
nu parţială! În procesul de partaj va participa coproprietarul care a consimţit la actul
de înstrăinare, iar nu terţul care a încheiat actul de înstrăinare cu acesta. În această
ipoteză, nu este nici măcar utilă chemarea în judecată a terțului dobânditor, întrucât
oricum hotărârea îi va fi opozabilă, dar nu pentru că ar avea autoritate de lucru
judecat faţă de terț, ci pentru că ea face dovada îndeplinirii sau neîndeplinirii con-
diţiei ca bunul respectiv să cadă, la partaj, în lotul înstrăinătorului.
In concepţia dominantă în doctrină şi practica judiciară s-a apreciat că, până la
partaj, actul de dispoziţie juridică este afectat de o condiţie rezolutorie. Aceasta ar
rezulta, indirect, din dispoziția legală care consacră efectul retroactiv al partajului
(art. 786 C.civ.). Evenimentul cu valoare de condiţie rezolutorie este includerea
bunului comun la partaj în lotul coproprietarului care nu a participat la încheierea
actului. Producerea acestui eveniment are semnificaţia îndeplinirii condiţiei rezolu-
torii, cu consecinţa desființării retroactive a actului de înstrăinare, dobânditorul având
dreptul să ceară restituirea contraprestației de care a beneficiat transmițătorul pe
temeiul plăţii lucrului nedatorat sau al îmbogăţirii fără justă cauză, în funcţie de
” În sensul că vânzarea bunului comun de către un singur coproprietar atrage nulitatea
relativă a întregului act, întrucât este vorba de vânzarea lucrului altuia, chiar dacă numai pro
parte, a se vedea C.S.]., secţia civilă, decizia nr. 2369/1992, în Dreptul nr. 10-11/1993,
pp. 112 şi 113.
* În acest sens, a se vedea Fr. Deak, op. cit., p. 61, text şi nota 1. În sens contrar, a se
vedea Trib. Suprem, secția civilă, decizia nr. 1658/1988, în Revista română de drept
nr. 6/1989, pp. 66 şi 67.
272 Dinamica drepturilor reale principale
modul în care este privită condiția erorii în care s-a aflat solvens-ul. Dimpotrivă, dacă
bunul este inclus la partaj în lotul coproprietarului care a încheiat actul de
dispoziţie juridică, condiţia nu este îndeplinită, astfel încât actul de înstrăinare este
consolidat în mod retroactiv tocmai pentru că, în urma partajului, coproprietarul
care a dispus de bun este considerat proprietar pur şi simplu din momentul nașterii
stării de coproprietate!?.
Această concepţie nu explică însă cum poate fi considerat dobânditorul, în ipoteza
în care este vorba de înstrăinarea dreptului de proprietate sau de constituirea altui
drept real principal asupra bunului aflat în coproprietate, ca având un drept asupra
întregului bun, fie şi sub condiţie rezolutorie, cât timp transmițţătorul are numai o
cotă-parte din dreptul de proprietate.
Acest impediment poate fi înlăturat dacă se reinterpretează evenimentul cu
valoare de condiție. Într-adevăr, deşi, în mod tradiţional, s-a apreciat că actul juridic
de dispoziţie încheiat cu încălcarea dreptului unui coproprietar de a-şi exprima con-
simțământul este afectat de o condiţie rezolutorie, respectiv soluţia adoptată la partaj,
în realitate, această soluţie trebuie să fie privită ca o condiţie suspensivă, iar nu ca o
condiţie rezolutorie. În această ordine de idei, evenimentul cu valoare de condiţie
suspensivă este includerea bunului, cu ocazia partajului, în lotul coproprietarului care
a încheiat actul ţuridic de dispoziţie. Dacă bunul este inclus în lotul acestui
coproprietar, se consideră îndeplinită condiția, iar dobânditorul, care a fost până la
acel moment proprietar sub condiție suspensivă, devine proprietar pur şi simplu, iar
transmițătorul, care, prin efectul retroactiv al partajului poate fi considerat proprietar
exclusiv al bunului, pierde dreptul său. Dacă însă bunul este inclus în lotul coproprie-
tarului care nu a participat la încheierea actului juridic de dispoziţie, condiţia nu este
îndeplinită, astfel încât părțile se găsesc în situaţia în care actul juridic de dispoziție
nu ar fi fost încheiat.
Această reinterpretare a evenimentului cu valoare de condiţie şi calificarea
acestei condiții ca una suspensivă permit atât explicarea situației terțului cu care s-a
încheiat actul juridic de către un coproprietar, acesta neavând, până la partaj, un
drept propriu-zis în urma încheierii actului, ci numai o simplă potenţialitate de
drept, cât şi situaţia raporturilor dintre coproprietari şi dintre aceştia şi terţ după
efectuarea partajului.
Ca şi în concepţia care se întemeiază pe ideea unei condiţii rezolutorii, existenţa
condiției suspensive rezultă, indirect, din dispoziţiile art. 786 C.civ. Ca urmare, cât
timp bunul cu privire la care se încheie actul juridic de dispoziţie este obiect al
coproprietăţii, actul juridic este afectat de o condiţie suspensivă legală, iar nu de una
"2 Pentru această soluţie, a se vedea C. Aubry, C. Rau, Cours de droit civil francais, tome
deuxi&me, Cosse, Marchal et Biliard, Imprimeurs-Editeurs, Paris, 1869, p. 405, text şi nota Îl;
C. Stătescu, Drept civil. Persoana fizică. Persoana juridică. Drepturile reale, Editura Didactică
şi Pedagogică, Bucureşti, 1970, p. 696; C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale,
Universitatea din Bucureşti, 1988, p. 180; D. Chirică, loc. cit., p. 25 şi 26; E. Chelaru, Curs de
drept civil. Drepturile reale principale, Editura Ali Beck, Bucureşti, 2000, p. 117; D. Chirică,
op. cit., p. 483; C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Editura All Beck, București, 2003,
p. SI. În acelaşi sens, a se vedea Trib. Suprem, col. civ., decizia nr. 2207/1967, în Culegere de
decizii... 1967, p. 83; C.S.]., secţia civilă, decizia nr. 1336/1992, în Dreptul nr. 2/1993, p. 71.
Proprietatea comună 213
voluntară, astfel încât nu are relevanță dacă terțul a cunoscut sau nu starea de
coproprietate.
Evenimentul cu valoare de condiție suspensivă este, aşadar, includerea bunului
comun, la partaj, în lotul coproprietarului care a consimţit la încheierea actului de
dispoziţie juridică. Dacă actul de dispoziţie juridică îmbracă forma unui act de
înstrăinare, ne aflăm în prezența unui caz de proprietate rezolubilă atipică, întrucât
evenimentul cu valoare de condiție rezolutorie nu este stabilit prin voinţa părţilor, ci
de către legiuitor. Caracterul atipic este determinat şi de faptul că transmiţătorul nu
este proprietar pur şi simplu, el având doar o cotă-parte din dreptul de proprietate.
În măsura în care actul juridic de dispoziţie este unul cu titlu oneros, în cazul în
care, la partaj, bunul comun intră în lotul coproprietarului care nu a participat la
încheierea actului, terțul dobânditor are dreptul la restituirea contraprestaţiei plătite
transmițătorului pe temeiul plăţii lucrului nedatorat. De altfel, până în momentul în
care se ştie dacă se îndeplineşte sau nu condiția, plata este oricum nedatorată, pentru
că efectele specifice contractului se nasc numai dacă se îndeplineşte condiţia. Terţul
dobânditor va avea interes să introducă o asemenea acţiune mai ales în ipoteza în
care unul dintre coproprietari, care nu a participat la încheierea actului, va obţine
posesia bunului pe calea unei acțiuni posesorii.
În toate ipotezele, terțul dobânditor are interesul clarificării situaţiei juridice a
bunului. Ca urmare, ar trebui să i se recunoască posibilitatea de a introduce, pe calea
acțiunii oblice, cererea de sistare a coproprietăţii, întrucât el apare ca un creditor al
coproprietarului care a participat la încheierea actului juridic de dispoziţie”.
Într-adevăr, încheind un asemenea act cu privire la întregul bun, coproprietarul
trebuie să fie considerat că şi-a asumat, implicit, obligația de a dobândi și cotele-părți
din drept ale celorlalți coproprietari.
Împrejurarea că dobânditorul a cunoscut, în momentul încheierii actului, faptul că
transmiţătorul era doar coproprietar nu este relevantă în măsura în care se acceptă că
este aplicabil mecanismul condiţiei ca modalitate a actului juridic. Într-adevăr,
aplicarea acestui mecanism nu depinde de împrejurarea că terțul dobânditor a
cunoscut sau nu calitatea de coproprietar a cocontractantului.
În sistemul Noului Cod civil, soarta actului Juridic încheiat cu încălcarea dreptului
unui coproprietar de a-şi da consimțământul poate fi privită tot prin raportare la
soluţia care se va da la partaj, privită ca o condiţie suspensivă. Această concepție este
în consonanță cu prevederea inclusă în art. 642 alin. (2) din Noul Cod civil, potrivit
căreia coproprietarul care nu a participat la încheierea actului juridic de dispoziţie are
posibilitatea să introducă o acțiune posesorie împotriva terțului care a intrat în
posesia bunului pe temeiul acestui act. Dar, această concepţie trebuie să fie ajustată
în raport cu prevederile art. 680 din Noul Cod civil, care, spre deosebire de actualul
Cod civil consacră efectul ex nunc al partajului, renunțând deci la efectul retroactiv al
acestuia. Ca urmare, în măsura în care, la partaj, bunul ar fi inclus în lotul copro-
prietarului care a încheiat actul de dispoziţie juridică, acest act îşi va produce efectele
nu de la data încheierii lui, ci de la data de la care îşi produce efectele partaţul (fie
20 ?
În acest sens, a se vedea L. Pop, „Acţiunea oblică”, în Pandectele române nr. 1/2006,
pp. 155 şi 156.
19.
274 Dinamica drepturilor reale principale
data încheierii actului de partaj, fie data stabilită de părți, dar ulterioară datei
partajului, fie data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti de partaj, fie, în cazul
imobilelor, data înscrierii partajului în cartea funciară). Dacă însă bunul va fi inclus
în lotul unuia dintre coproprietarii care nu au participat la încheierea actului de
dispoziţie juridică, acest act nu va mai produce niciun efect.
Creditorii personali ai fiecărui coproprietar nu pot să urmărească bunul în întregul
său sau o parte materială din el decât după împărțeala acestuia, soluţie care ţine
seama de aspectul colectiv sau concurențial al coproprietăţii. Această soluţie este
expres consacrată în art. 493 C.proc.civ.: „Creditorii personali ai un debitor
coproprietar sau codevălmaș nu vor putea să urmărească partea acestuia din imobilele
aflate în proprietate comună, ci vor trebui să ceară mai întâi împărțeala acestora”,
Termenul parte utilizat în acest text trebuie să fie înţeles nu în sens de cotă-parte din
dreptul de proprietate, ci în sens de parte materială din bun. Desigur, creditorii
personali ai coproprietarului pot să ceară partajul pe calea acţiunii oblice. În schimb,
„Creditorii care au un drept de garanţie asupra bunului comun ori cei a căror creanță
s-a născut în legătură cu conservarea sau administrarea acestuia au dreptul să
urmărească silit bunul, în mâinile oricui s-ar găsi, atât înainte, cât şi după partaj”
[art. 678 alin. (3) din Noul Cod civil].
b) Dispoziţia juridică având ca obiect cota-parte din dreptul de proprietate.
Întrucât dreptul de proprietate este fracționat intelectual, este firesc ca
coproprietar să poată dispune de cota sa parte.
Soarta actului de dispoziție asupra cotei-părţi din dreptul de proprietate depinde
de natura actului. Astfel, dacă este vorba de un act de înstrăinare, el rămâne valabil
indiferent de soluţia pronunțată la partaj. Cum s-a observat, dobânditorul cotei-părți
se substituie transmițătorului, astfel încât situaţia juridică a bunului nu se schimbă.
Ca urmare, el va avea posibilitatea să participe în nume propriu la partaj. Soluţia este
valabilă şi în cazul în care se înstrăinează o cotă-parte din dreptul de proprietate
asupra unui bun determinat inclus într-o masă succesorală.
Fiecare coproprietar este liber să îşi greveze cota sa parte cu sarcini reale. Cât
priveşte consecințele practice ale acestei idei, trebuie să se facă distincţie între
constituirea dezmembrămintelor şi constituirea drepturilor reale de garanție.
Într-adevăr, în aceste cazuri, la partaj va participa fie nudul proprietar, fie proprie-
tarul bunului asupra căruia apasă dreptul real de garanție, iar nu beneficiarul actului
juridic de dispoziţie. Aceştia vor putea cere să fie introduşi în proces pentru apărarea
intereselor lor, dar nu în calitate de titulari ai unei cote-părți din dreptul de proprie-
tate. Așa fiind, în aceste cazuri, rezultatul partajului va influenţa soarta actului de dis-
poziţie, ca și în ipoteza în care un coproprietar ar încheia un act de dispoziţie cu privire
la întregul bun, cu singura diferență că soluția pronunţată la partaj are valoarea unei
condiţii rezolutorii, iar nu a unei condiții suspensive. Această diferență se explică prin
aceea că, spre deosebire de actul juridic de dispoziţie cu privire la întregul bun, actul cu
privire la o cotă-parte poate fi încheiat de coproprietarul respectiv.
De exemplu, dacă bunul intră la partaj în lotul coproprietarului care a constituit un
drept de ipotecă pe cota sa parte, dreptul real de garanţie se păstrează cu privire la
cota respectivă din bun, chiar dacă coproprietarul respectiv devine proprietar pur şi
simplu. Dacă însă bunul intră la partaj în lotul coproprietarului care nu și-a grevat
Proprietatea comună 275
cota sa parte, dreptul de ipotecă se desființează cu efect retroactiv. Muratis mutandis,
soluţia este aplicabilă şi în ipoteza constituirii unor dezmembrăminte raportate la
cota-parte a unui coproprietar.
În Noul Cod civil este reținută o altă soluţie. Conform art. 682, „Garanţiile consti-
tuite de un coproprietar asupra cotei sale părți se strămută de drept asupra bunului
atribuit acestuia sau, după caz, a sumelor de bani care i-au fost atribuite prin partaj”.
Practic, prin acest text se instituie un caz de subrogaţie reală cu titlu particular.
Posibilitatea urmăririi cotei-părți de către creditorii unui coproprietar este
consacrată în art. 493 alin. (2) C.proc.civ., în care se precizează: „Creditorii personali
pot urmări însă cota-parte determinată a debitorului lor din imobilul aflat în
coproprietate, fără a mai fi necesar să ceară împărțeala”.
În mod explicit, în art. 678 alin. (1) din Noul Cod civil se precizează că există un
drept de opțiune în favoarea creditorilor unui coproprietar, aceştia „pot urmări silit
cota sa parte ideală din bunul comun sau pot cere instanței împărțeala bunului, caz în
care urmărirea se va face asupra părții de bun sau, după caz, asupra sumei de bani
cuvenite debitorului”. În ipoteza în care creditorii aleg vânzarea silită a cotei- -părți
ideale din bun pe care o are debitorul lor, în alineatul (2) al art. 678 se precizează că
„executorul judecătoresc va notifica pe ceilalți coproprietari cu cel puţin două
săptămâni înainte de data stabilită pentru vânzare, înştiințându-i despre ziua, ora şi
fiecare locul licitaţiei. La preț egal, coproprietarii vor fi preferaţi la adjudecarea cotei-părți”,
218. Obligaţiile coproprietarilor. Coproprietarii au nu numai drepturi, ci şi
obligații în legătură cu bunul comun. În art. 635 din Noul Cod civil se precizează:
„Coproprietarii vor împărți beneficiile şi vor suporta sarcinile coproprietăţii, propor-
țional cu cota lor "parte din drept”. În acest context, noțiunea de sarcină are o accepţie
foarte generală. În sfera ei intră nu numai dezmembrămintele şi drepturile reale de
garanţie, ci şi orice sarcini reale, cum sunt obligaţiile propter rem şi obligaţiile
scriptae in rem, precum şi orice cheltuieli, fie că sunt făcute direct de coproprietari,
fie că reprezintă echivalentul unor servicii prestate de terți. Dincolo de acest sens foarte
general al noțiunii de sarcini, textul are în vedere şi o restricție: este vorba despre sarci-
nile care privesc întregul bun, iar nu de cele care privesc, de la bun început, cota-parte
din dreptul de proprietate aparținând fiecărui coproprietar. Altfel spus, coproprietarii au
obligația să suporte, proporţional cu cota lor parte, sarcinile comune
Modul concret în care coproprietarii suportă obligaţiile legate de coproprietate
diferă în funcție de natura acestor obligaţii. Astfel, dacă aceste obligaţii au natura
unor sarcini reale (obligaţii corespunzătoare unor dezmembrăminte şi unor drepturi
reale de garanții, precum și obligaţii propter rem şi obligaţii scriptae in rem) care
privesc întregul bun, coproprietarii trebuie să le respecte, pentru că aceste obligaţii
fie sunt opozabile erga omnes, fie se bucură de o opozabilitate lărgită, indiferent dacă
ele au fost constituite de coproprietarii actuali sau de autorii lor ori rezultă din lege.
2 Noţiunea juridică de sarcină face parte din categoria logică a așa-numitelor noțiuni vide,
al căror conţinut se schimbă în funcţie de context. Pentru diferitele accepții ale noţiunii de
sarcină, a se vedea V. Stoica, „Situaţii speciale în legătură cu despăgubirile pentru construc-
țiile ce se preiau în proprietate socialistă de stat prin expropriere de la persoane fizice”, în
Revista română de drept nr. 4/1986, pp. 25 şi 26, text şi notele 16-18.
276 Dinamica drepturilor reale principale
Coproprietarii trebuie să facă însă, în mod direct sau prin intermediul unor terțe
persoane, şi anumite lucrări pentru conservarea, întreținerea şi administrarea bunului
comun sau să plătească taxele şi impozitele legale. Aceste cheltuieli pot să fie făcute
de la bun început de către coproprietari, în raport cu cotele lor părți din dreptul de
proprietate. Este însă posibil ca unul dintre ei să fi făcut singur unele sau altele dintre
aceste cheltuieli, caz în care el va avea un drept de creanță împotriva celorlalți
coproprietari pentru restituirea cheltuielilor corespunzătoare cotelor-părţi din drept ce
revin acestora.
În privinţa acestor obligaţii reciproce, corespunzătoare unor drepturi de creanţă,
situaţia diferă în funcţie de izvorul obligaţiilor. Astfel, ele pot fi întemeiate pe
contractul de mandat, pe gestiunea de afaceri, pe plata lucrului nedatorat sau pe
îmbogățirea fără justă cauză. Întinderea şi modul specific de executare ale acestor
datorii depinde de fiecare dintre aceste izvoare de obligaţii.
Aceste obligaţii sunt, de regulă, divizibile între coproprietari, iar nu solidare,
întrucât solidaritatea trebuie să fie expres prevăzută de lege sau să fie stipulată de
părţi. Este posibil ca, prin contracte încheiate cu terți, coproprietarii să îşi asume
obligaţii solidare sau indivizibile. Tot astfel, mai mulți coproprietari se pot obliga
indivizibil sau solidar față de un alt coproprietar care efectuează cheltuielile bunului
comun din resurse proprii.
O ipoteză specială privind desocotirea coproprietarilor pentru cheltuielile bunului
comun este prevăzută în art. 677 din Noul Cod civil. Potrivit acestui text, dacă se
cere împărțeala, oricare dintre coproprietari este îndreptățit să solicite stingerea
datoriilor născute în legătură cu bunul comun, dacă acestea sunt scadente ori devin
scadente în cursul anului în care are loc împărțeala. Plata acestor obligaţii va fi
făcută, în absenţa unei stipulaţii contrare, din preţul vânzării bunului comun şi va fi
suportată de către coproprietari proporțional cu cota-parte a fiecăruia. Rezultă că
această posibilitate devine efectivă numai în măsura în care partajul se realizează prin
vânzarea bunului comun şi împărțirea prețului între coproprietari proporțional cu
cotele lor părți.
219. Încetarea stării de coproprietate obişnuită. A. Cazuri de încetare.
a...
Coproprietatea obişnuită poate înceta în mai multe cazuri. Astfel, un coproprietar
poate dobândi cotele-părţi din drept ale celorlalți coproprietari prin contract (vânzare,
donaţie, schimb etc.), prin uzucapiune sau prin moştenire. De asemenea, coproprie-
tatea încetează dacă o terță persoană dobândeşte toate cotele-părți ale coproprietarilor
prin contract, uzucapiune sau moștenire. Pieirea bunului şi exproprierea determină,
de asemenea, încetarea stării de coproprietate. Dar calea specifică de încetare a
coproprietăţii obişnuite este partajul. Tocmai pentru că poate înceta prin partaj,
inclusiv prin partaj judiciar, coproprietatea obişnuită se diferenţiază de coproprietatea
forțată. Cum vom vedea, chiar şi aceasta din urmă poate înceta prin dobândirea, în
condiţii specifice, de către un coproprietar a cotelor-părți din drept ale celorlalţi
coproprietari, iar, uneori, chiar prin partaj convenţional” ,
B. Noţiunea de partaj. Partajul este operaţia juridică prin care, atât în cazul
coproprietăţii, cât şi în cazul indiviziunii, drepturile reale principale pe cote-părţi se
22 A se vedea infra, nr. 223 şi 226, lit. F.
Proprietatea comună 277
transformă în drepturi pure şi simple asupra unor bunuri sau asupra unor părți
materiale din acestea ori asupra echivalentului acestor bunuri. Deşi, de regulă,
partajul este privit ca o împărțire materială a bunurilor, în realitate, această împăr-
țeală materială este numai o modalitate de partaj. Ceea ce este valabil pentru toate
modalităţile partajului este transformarea coproprietății în drepturi de proprietate
exclusivă fie asupra bunului în întregul său, fie asupra unei părți materiale din bun,
fie asupra echivalentului valoric al acestora. Întrucât în Codul civil nu există o
reglementare specifică a coproprietăţii obişnuite, sistarea stării de coproprietate este
guvernată de regulile aplicabile sistării stării de indiviziune”. Soluţia este raţională,
pentru că, dincolo de diferenţele dintre coproprietate și indiviziune referitoare la
obiectul acestora, modalitatea dreptului de proprietate care este coproprietatea şi
modalitatea patrimoniului care este indiviziunea se aseamănă, întrucât presupun o
divizare intelectuală de aceeaşi natură între titulari. În Noul Cod civil, există preve-
deri speciale (art. 669-686), care reglementează încetarea coproprietăţii prin partaj.
De cele mai multe ori, aceste prevederi consacră reguli care au fost stabilite anterior
pe cale jurisprudenţială şi doctrinară. În plus, în concepția Noului Cod civil, regulile
care se alică încetării coproprietății prin partaj au devenit dreptul comun, ele
aplicându-se şi în cazul partajului succesoral [art. 1143 alin. (2) din Noul Cod civil],
precum şi în cazul devălmăşiei (art. 686 din Noul Cod civil).
Nu trebuie să se confunde partajul dreptului de proprietate comună pe cote-părți,
care presupune sistarea stării de coproprietate, cu partajul de folosință”, care implică
menţinerea acestei stări. Partajul dreptului mai este denumit şi partaj definitiv. Acest
partaj poate fi total, caz în care este sistată integral starea de coproprietate, sau
parţial, caz în care sistarea acestei stări se realizează numai față de o parte dintre
coproprietari, păstrându-se faţă de ceilalţi. Partajul este parțial şi în ipoteza în care
coproprietarii doresc şi este posibilă împărțirea în natură a bunului comun în mai
multe loturi, unul dintre ele rămânând în continuare obiect al coproprietății obişnuite
fie între toţi coproprietarii iniţiali, fie numai între o parte din aceştia. Partajul parţial
nu este însă posibil dacă toţi coproprietarii cer sistarea stării de coproprietate.
Termenii partaj, împărțeală şi sistarea stării de coproprietate obişnuită sau a
stării de indiviziune sunt sinonimi.
C. Dreptul de a cere partajul. a) Temei legal. Potrivit art. 728 alin. (1) C.eiv.,
„Nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune. Un coerede poate oricând cere
împărțeala succesiuni, chiar când ar exista convenții sau prohibiții contrarii.”
Aşa cum există un drept de a cere sistarea stării de indiviziune, există un drept de
a cere sistarea stării de coproprietate. Soluţia este consacrată în art. 669 din Noul Cod
civil. Acest drept poate fi exercitat nu numai atunci când coproprietatea obişnuită
este independentă de indiviziune, ci şi atunci când ea există ca element în cadrul
indiviziunii. Astfel, împărțeala moştenirii poate fi parțială sau totală.
b) Titularii şi natura juridică a dreptului de a cere partajul. Dreptul de a cere
partajul aparţine fiecărui coproprietar. Tot aşa cum fiecare coproprietar poate să
* A se vedea Plen. Trib. Suprem, decizia nr. 4/1967, în Culegere de decizii... 1967, pp. 23
şi 24.
24 A se vedea supra, nr. 216, lit. A,a)ii.
278 Dinamica drepturilor reale principale
dispună în mod nestingherit de cota sa parte din dreptul de proprietate, tot aşa el
poate să ceară partajul.
Acest drept se poate exercita atât pe calea partajului convenţional, cât şi pe calea
partajului judiciar. Prin exercitarea acestui drept, fiecare coproprietar îşi realizează
puterea pe care o are cu privire la starea de coproprietate, făcând-o să înceteze. Ca
natură juridică, acest drept este deci unul potestativ, Deşi nu are o valoare economică
în sine, poate fi calificat ca drept potestativ patrimonial”, întrucât el se exercită cu
privire la o situație juridică patrimonială. Ca urmare, el reflectă o valoare economică.
Ca drept potestativ, el nu este susceptibil de o exercitare abuzivă. Cu toate acestea, în
Noul Cod civil se precizează, în art. 673, „Instanţa sesizată cu cererea de partaj poate
suspenda pronunțarea partajului, pentru cel mult un an, pentru a nu se aduce preju-
dicii grave celorlalți coproprietari. Dacă pericolul acestor prejudicii este înlăturat
înainte de împlinirea termenului, instanța, la cererea părţii interesate, va reveni
asupra măsurii”. Această soluție nu înlătură caracterul potestativ al dreptului de a
cere partajul şi nici concluzia că el nu este susceptibil de exercitare abuzivă, dimpo-
trivă, confirmă ambele idei. Posibilitatea instanței de a amâna pentru un an împăr-
țeala nu este o sancțiune pentru abuzul de drept, ci o aplicare a principiului echităţii.
c) Exercitarea dreptului de a cere partajul. Ca drept potestativ, dreptul de a cere
partajul se exercită printr-o manifestare unilaterală de voință a titularului său.
Această idee nu este contrazisă de partajul convenţional, întrucât, în această ipoteză,
manifestarea de voinţă a fiecărui coproprietar, indiferent dacă este înțeleasă ca o
ofertă de a contracta sau ca o accepiare a ofertei, reprezintă tocmai exercitarea
dreptului propriu de a cere partajul. Dar, în măsura în care nu toți coproprietarii
înțeleg să îşi exercite dreptul de a cere partajul prin încheierea unei convenţii de
partaj, oricare dintre ei are deschisă calea acțiunii de partaj. Şi în această ipoteză este
vorba de o manifestare unilaterală de voinţă, chiar dacă, în final, realizarea efectivă a
partajului judiciar presupune şi manifestarea de voință a instanței de judecată
exprimată în hotărârea de împărțeală. Atât convenţia de partaj, cât şi acțiunea de
partaj sunt acte de dispoziţie juridică, iar nu acte de administrare, întrucât drepturile
potestative se exercită, în principiu, prin acte juridice de dispoziţie care modifică sau
sting o situaţie juridică preexistentă.
d) Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil. Ca drept potestativ patrimonial
care se exercită cu privire la dreptul de proprietate, dreptul de a cere partajul este
imprescriptibil”. Soluţia este expres consacrată în art. 728 alin. (1) C.civ. şi în
art. 669 din Noul Cod civil, în care se arată că un coproprietar (coerede) poate să
ceară oricând partajul. Convenţiile contrare sunt afectate de nulitate absolută.
Coproprietarii pot amâna însă partajul prin înțelegerea lor, dar pe o durată
limitată, astfel încât să nu nege chiar dreptul de a cere partajul.
O asemenea înțelegere de „suspendare a diviziunii”, cum se precizează în art. 728
alin. (2) C.civ., se poate face pe termen de cinci ani. După expirarea acestui termen,
înțelegerea se poate reînnoi. Deşi textul nu precizează, este normal ca noua convenţie
% Cu privire la drepturile potestative în general și la cele patrimoniale în special, a se
vedea supra, nr. 39 și 40.
*5 A se vedea supra, nr. 39, text şi nota 29.
Proprietatea comună 279
să poată fi încheiată pe un termen de cel mult cinci ani. Această soluţie este păstrată
şi în Noul Cod civil, în art. 672, fraza I. În fraza a II-a se adaugă însă că „În cazul
imobilelor, convențiile trebuie încheiate în formă autentică şi supuse formalităţilor de
publicitate prevăzute de lege”.
e) Convenții nule. Convenţiile prin care s-ar înlătura dreptul de a cere partajul sau
s-ar amâna împărțeala pe o durată mai mare de cinci ani sunt sancţionate cu nulitatea
absolută. Concluzia rezultă din art. 728 alin. (1), fraza a [l-a C.civ., în care se
precizează că dreptul de a cere partajul nu poate fi înlăturat prin „convenții sau
prohibiţii contrarii”. Deși textul nu precizează, nulitatea este doar parțială, în sensul
că va fi considerată valabilă convenția pentru o perioadă de cinci ani şi nulă absolut
pentru perioada de timp care depăşeşte cei cinci ani. În Noul Cod civil, nu mai există
o prevedere asemănătoare, astfel încât se poate trage concluzia că sancţiunea este
nulitatea relativă, interesul ocrotit fiind unul privat.
f) Exercitarea dreptului de a cere partajul pe calea acţiunii oblice. În această
situație, în măsura în care creditorii unui coproprietar sunt îndreptățiți să ceară
împărțeala bunului comun pe calea acțiunii oblice, convențiile de suspendare a
împărțelii le sunt opozabile, întrucât, pe calea acestei acţiuni, creditorii nu pot avea o
poziție mai bună decât ar avea-o debitorul lor, în numele căruia se exercită acțiunea.
Cu toate acestea, pentru o mai bună protecţie a creditorilor, în art. 678 alin. (4) din
Noul Cod civil se precizează: „Convenţiile de suspendare a împărțelii pot fi opuse
creditorilor numai dacă, înainte de naşterea creanţelor, au dobândit dată certă în cazul
bunurilor mobile sau au fost autentificate în cazul bunurilor imobile şi s-au îndeplinit
formalitățile de publicitate prevăzute de lege, dacă este cazul”.
În orice caz, cum se statuează în art, 679 din Noul Cod civil, „(1) Creditorii
personali ai unui coproprietar vor putea, de asemenea, să intervină, pe cheltuiala lor,
în partajul cerut de coproprietari ori de un alt creditor, Ei nu pot însă să atace un
partaj efectuat, afară numai dacă acesta s-a făcut în lipsa lor şi fără să se țină seama
de opoziţia ce au făcut-o, precum şi în cazurile când partajul a fost simulat ori s-a
făcut astfel încât creditorii nu au putut să intervină în proces.
Q) Dispoziţiile alin. (1) sunt aplicabile şi în cazul creditorilor care au un drept de
garanţie asupra bunului comun ori cei a căror creanță s-a născut în legătură cu
conservarea sau administrarea acestuia”.
8) Coproprietatea obişnuită — o stare eminamente temporară. Aşadar, în ambele
reglementări, coproprietatea obişnuită este concepută ca o stare eminamente tempo-
rară. Această concluzie nu este contrazisă de dispoziţiile art. 669 din Noul Cod civil,
potrivit cărora „Încetarea coproprietăţii prin partaj poate fi cerută oricând, afară de
cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecăto-
rească”. Deşi textul se referă la actul juridic în general, în realitate este vorba numai
de convențiile de amânare a împărţelii încheiate pe o perioadă de cel mult cinci ani.
Ca urmare, în cazul în care coproprietatea se naşte dintr-un legat, de cuius n-ar putea
impune moştenitorilor o amânare a împărțelii sau o înlăturare a dreptului de a cere
partajul. Cât priveşte hotărârea judecătorească, amânarea împărțelii este posibilă,
conform art. 673 din Noul Cod civil, numai pentru cel mult un an, ceea ce nu
împiedică însă exercitarea dreptului de a cere partajul, ci numai pronunțarea soluției
de partaj. Rezultă că „hotărârea judecătorească”x» este o încheiere pronunțată de
280 Dinamica drepturilor reale principale
instanța care a fost învestită cu cererea de partaj și, pe cale de consecinţă, cu cererea
de amânare a împărțelii.
De asemenea, această concluzie nu este contrazisă nici de dispoziţiile art, 67314
alin. (3) C.proc.civ., potrivit cărora „În cazul în care partajul nu se poate realiza în
niciuna din modalitățile prevăzute de lege, instanţa va hotăr? închiderea dosarului”.
Aceste dispoziții nu împiedică înţelegerea ulterioară a coproprietarilor cu privire la
împărțeală sau introducerea unei noi cereri de partaj pentru a se încerca împărțeala pe
cale judiciară.
h) Uzucapiunea stinge dreptul de a cere partajul. Dreptul de a cere partajul, deşi
este imprescriptibil sub aspect extinctiv, poate fi totuși paralizat în situaţia în care
unul dintre coproprietari a uzucapat cotele-părţi din drept ale celorlalți coproprietari.
Soiuţia este expres prevăzută în art. 729 C.civ. şi în art. 675 din Noul Cod civil.
i) Corelaţia dintre dreptul de a cere partajul şi autorizația de construire. Dreptul
de a cere partajul nu este condiționat de obținerea unei autorizaţii administrative
prealabile. Dar, indiferent de calea urmată pentru împărțeală, convenţională sau judi-
ciară, dacă bunul comun este o construcție, iar divizarea ei în mai multe loturi nece-
sită modificări arhitectonice, este obligatorie obţinerea autorizaţiei, potrivit dispozi-
țiilor Legii nr. 50/1991. Autorizaţia nu poate fi înlocuită nici de hotărârea instanţei.
j) Reprezentarea statului şi a comunităților locale în procesul de partaj. În cazul
în care coproprietar este statul sau o comunitate locală, indiferent dacă este vorba de
domeniul public sau privat, partajul se face cu participarea organelor care au abili-
tarea legală să reprezinte aceste persoane juridice de drept public.
D. Căile şi modalitățile partajului. Partajul se poate realiza fie pe cale conven-
țională, adică prin acordul tuturor coproprietarilor, fie pe cale judiciară, în măsura în
care coproprietarii nu se înţeleg, soluție expres prevăzută în art. 670 din Noul Cod
civil. Indiferent de calea pe care se realizează partajul, coproprietatea obişnuită se
transformă în drepturi de proprietate pure şi simple prin trei modalități: împărțeala
materială (în natură) a bunului între coproprietari, proporțional cu cotele lor părți
[art. 676 alin. (1) din Noul Cod civil], dacă este posibilă şi prezintă interes pentru
aceştia; atribuirea bunului către unul sau mai mulți coproprietari, la cererea acestora,
cu obligarea lor la plata unor sume de bani, numite sulte, reprezentând contravaloarea
cotelor-părți din drept ale celorlalţi coproprietari [art. 676 alin. (2) lit. a) din Noul
Cod civil]; vânzarea bunului comun, potrivit înţelegerii coproprietarilor sau vânzarea
la licitaţie publică, în condițiile legii, urmată de împărțirea preţului între coproprie-
tari, conform cotelor-părţi ale acestora [art. 676 alin. (2) lit. b) din Noul Cod civil].
Cât priveşte partajul convențional, dacă un coproprietar este lipsit de capacitate de
exerciţiu ori aceasta este restrânsă, convenția va putea fi încheiată „numai
autorizarea instanței de tutelă, precum şi, dacă este cazul, a ocrotitorului lega!”
(art. 674 din Noul Cod civil). Convenţia de împărțeală va putea fi desfiinţată pentru
cauzele aplicabile contractelor în general; în plus, este lovită de nulitate absolută
convenția de partaj făcută fără participarea tuturor coproprietarilor;, în schimb,
convenția de împărțeală este valabilă, chiar dacă nu cuprinde toate bunurile comune,
fiind oricând posibil un partaj suplimentar pentru bunurile omise (art. 684 din Noul
7 A se vedea supra, nr. 136, nota 14.
Proprietatea comună 281
Cod civil). În art. 685 din Noul Cod civil, se precizează că „Nu poate invoca nulitatea
relativă a partajului prin bună-învoială coproprietarul care, cunoscând cauza de
nulitate, înstrăinează în tot sau în parte bunurile atribuite.”.
E. Efectele partajului. a) Reglementarea din actualul Cod civil. Potrivit art. 786
C.civ., „Fiecare coerede este prezumat că a moştenit singur şi imediat toate bunurile
care compun partea sa sau care i-au căzut prin licitaţie şi că n-a fost niciodată
proprietar pe celelalte bunuri ale succesiunii”. Deşi acest text se referă la sistarea
stării de indiviziune, el se aplică, în egală măsură, în ipoteza sistării stării de
coproprietate. Din acest text rezultă că atât convenția de partaj, cât şi hotărârea
judecătorească de partaj au efect declarativ de drepturi, iar nu constitutiv de drepturi.
Consecința este că fiecare coproprietar, în urma partajului, va fi considerat, în mod
retroactiv, adică din momentul naşterii stării de coproprietate, titular al dreptului de
proprietate pur şi simplu asupra bunului atribuit. Actul juridic de partaj, indiferent
dacă este o convenţie sau o hotărâre judecătorească, nu presupune deci un transfer de
drepturi între coproprietari. Această concluzie nu infirmă însă ideea potrivit căreia
actele juridice prin care se exercită dreptul de a cere partajul sunt acte de dispoziţie”.
Într-adevăr, cum am văzut, clasificarea în acte juridice de conservare, de administrare
sau de dispoziție se întemeiază pe criteriul consecințelor cu privire la dreptul de
proprietate sau alt drept real principal ori cu privire la obiectul acestuia, la o masă
patrimonială sau un patrimoniu în ansamblul său. Ideea de dispoziție juridică nu se
reduce la realizarea atributului dispoziţiei juridice care intră în conţinutul juridic al
oricărui drept real principal, cu atât mai puţin la transferul unui asemenea drept, ci
are o accepţie mai largă, în sfera ei intrând şi actele juridice prin care se exercită
drepturile potestative.
Ca urmare a efectului declarativ al partajului, terţii care au dobândit drepturi pe
temeiul actelor juridice de administrare sau de dispoziţie încheiate de un singur
coproprietar înainte partaj cu privire la întregul bun păstrează sau pierd aceste
drepturi, după cum bunul comun a fost atribuit, în urma împărțelii, coproprietarului
respectiv sau altui coproprietar”.
Dacă însă actul juridic a fost încheiat cu respectarea regulii unanimității, terțul va
păstra dreptul dobândit (drept de ipotecă, drept de uzufruct), care va fi opozabil şi
coproprietarului căruia i s-a atribuit bunul după partaj.
Convenţia de partaj şi hotărârea de partaj nu pot constitui just titlu pentru uzuca-
piunea scurtă, în măsura în care a fost vorba doar de coproprietari aparenți,
constatându-se ulterior că dreptul de proprietate nu a aparținut acestora.
Coproprietarul căruia i s-a atribuit bunul nu este privit ca un succesor în drepturi cu
cu titlu particular al celorlalți coproprietari, astfel încât neexecutarea obligațiilor rezultând
din împărțeală nu poate întemeia cererea de rezoluţiune a contractului de partaj.
Actul de partaj nu este supus formalităţilor de publicitate imobiliară, concluzie
care rezultă din interpretarea dispoziţiilor art. 711 C.proc.civ. şi art. 19 şi art. 26 din
% În acest sens, a se vedea supra, nr. 219, lit. C, c).
” A se vedea supra, nr. 216, lit. A,b).
% A se vedea supra 217, lit. B, a), iii.
282 Dinamica drepturilor reale principale
Legea nr. 7/1996!. Dacă însă coproprietarul căruia i s-a atribuit bunul dorește să îl
înstrăineze, el trebuie mai întâi să îşi înscrie dreptul în cartea funciară, efectuând
formalităţile de cadastru.
Dispoziţiile art. 786 C.civ. consacră efectul declarativ al partajului prin instituirea
unei prezumții (coproprietarul căruia i se atribuie bunul este prezumat proprietar
exclusiv din momentul naşterii stării de coproprietate). Aşadar, aceste dispoziţii nu
sunt de ordine publică, coproprietarii putând să deroge de la acest efect declarativ. De
exemplu, ei pot stabili ca actul juridic de administrare sau de dispoziţie încheiat de
unul dintre ei să rămână valabil indiferent de soluţia adoptată la partaj. Toi astfel,
coproprietarii pot conveni ca neexecutarea obligaţiei de plată a sultei să întemeieze o
acţiune în rezoluțiune.
b) Reglementarea din Noul Cod civil. Conform art. 680 din Noul Cod civil, „(1)
Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al
sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de
partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul împărțelii voluntare,
sau, după caz, de ia data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti.
(2) În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul
de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă,
după caz, au fost înscrise în cartea funciară”.
Așadar, în Noul Cod civil s-a renunțat la efectul declarativ al partajului în favoarea
efectului constitutiv. Consecința este că actul juridic de partaj marchează un transfer de
drepturi între coproprietari, ceea ce accentuează caracterul de dispoziţie al acestui act.
Chiar şi în absenţa efectului declarativ, actele juridice făcute cu nerespectarea
regulilor prevăzute la art. 641 din Noul Cod civil sunt sancţionate doar cu inopozabi-
litatea față de proprietarul care nu a consimțit, expres sau tacit, la încheierea actului.
Soarta lor va depinde, în final, de soluția ce se va da Ia partaj, soluţie privită tot ca o
condiţie suspensivă. Dar, în concepţia bazată pe efectul constitutiv al partajului, în
măsura în care bunul va fi inclus în lotul coproprietarului care a încheiat un act
Juridic cu nerespectarea regulilor menţionate, efectele acestuia nu se vor produce în
mod retroactiv, din momentul încheierii actului, ci doar la data la care își produce
efectele partajul, conform art. 680 din Noul Cod civil (fie data încheierii actului de
partaj, fie data stabilită de părți, dar ulterioară datei partaţului, fie data rămânerii
definitive a hotărârii judecătoreşti de partaj, fie, în cazul imobilelor, data înscrierii
partajului în cartea funciară).
În art. 681 din Noul Cod civil, se statuează, în mod firesc, că „Actele încheiate, în
condiţiile legii, de un coproprietar cu privire la bunul comun rămân valabile şi sunt
opozabile celui căruia i-a fost atribuit bunul în urma partajului”, iar art. 682 instituie
un caz de subrogaţie reală cu titlu particular: „Garanţiile constituite de un coproprie-
tar asupra cotei sale părţi se strămută de drept asupra bunului atribuit acestuia sau,
după caz, a sumelor de bani care i-au fost atribuite prin partaj”.
Tocmai pentru că partajul are efect constitutiv, presupunând un transfer de
drepturi între coproprietari, el poate constitui temei al uzucapiunii tabulare, în
condiţiile art. 931 din Noul Cod civil.
2! A se vedea supra, nr. 33, lit. C, nota 16,
Proprietatea comună 283
F. Obligaţia de garanţie între copărtaşi. a) Reglementarea din actualul Cod civil.
Conform art. 787 alin. (1) C.civ., „Coerezii sunt datori garanţi unul către altul numai
despre tulburările și evicțiunile ce proced dintr-o cauză anterioară împărțelii”, Acest
text legal instituie obligaţia reciprocă de garanție între comoştenitori “, dar se aplică,
mutatis mutandis, şi coproprietarilor cu privire la bunul atribuit în urma împărțelii.
Această obligaţie este distinctă de obligaţia de garanție a coproprietarilor față de
terțul cumpărător în situaţia în care împărțeala s-a făcut prin vânzarea bunului
comun, în acest ultim caz fiind aplicabile dispoziţiile legale din materia contractului
de vânzare-cumpărare.
Având ca scop asigurarea egalităţii între coproprietari în măsura în care, ulterior
partajului, cel căruia i s-a atribuit bunul ar fi tulburat sau evins, această soluție
Jegislativă se îndepărtează de ideea potrivit căreia actul de partaj nu este un act
translativ de drepturi, cu atât mai puțin cu titlu oneros.
Pentru ca obligația de garanţie să fie eficientă, este necesar ca tulburarea copro-
prietarului căruia i s-a atribuit bunul să fie una de drept, tulburarea sau evicțiunea să
fie determinată de o cauză anterioară partajului, să nu fie imputabilă chiar coproprie-
tarului care o invocă şi să nu existe în actul de împărţeală o clauză de înlăturare a
obligaţiei de garanţie [art. 787 alin. (2) C.civ.].
b) Reglementarea din Noul Cod civil. În Noul Cod civil, obligaţia de garanție
pentru evicțiune și vicii ascunse este consacrată expres în legătură cu coproprietatea
în art. 683: „(1) Coproprietarii îşi datorează, în limita cotelor-părți, garanție pentru
evicţiune şi vicii ascunse, dispoziţiile legale privitoare la obligația de garanție a
vânzătorului aplicându-se în mod corespunzător.
(2) Fiecare este obligat să despăgubească pe coproprietarul prejudiciat prin efectul
evicţiunii sau al viciului ascuns. Dacă unul dintre coproprietari este insolvabil, partea
datorată de acesta se va suporta, proporţional, de către ceilalți coproprietari, inclusiv
de coproprietarul prejudiciat.
(3) Coproprietarii nu datorează garanţie dacă prejudiciul este urmarea faptei
săvârşite de un alt coproprietar sau dacă au fost scutiți prin actul de partaj”.
Soluţia de principiu cuprinsă în primul alineat din acest text este concordantă cu
ideea că, urmare a efectului constitutiv al partajului, între coproprietari operează un
transfer reciproc de drepturi. Cât priveşte soluția cuprinsă în ultimul alineat, nu
trebuie să se înţeleagă că obligaţia de garanţie ar fi înlăturată în totalitate, ci că ea va
apăsa integral în sarcina coproprietarului care a săvârşit fapta prejudiciabilă ce a
condus la evingerea unui alt coproprietar.
Secţiunea a IV-a
Proprietatea periodică
220. Problema proprietății periodice. Este posibil ca dreptul de proprietate
privată să aibă mai mulţi titulari, fiecare dintre ei exercitând atributul folosinţei cu
3 Pentru obligaţia de garanţie între comoştenitori, a se vedea M. Eliescu, Transmisiunea şi
împărțeala moştenirii în dreptul Republicii Socialiste România, Editura Academiei, Bucureşti,
1966, pp. 301-303; Fr. Deak, op. cit., pp. 511 şi 512; D. Chirică, op. cit., pp. 537-540.
 284 Dinamica drepturilor reale principale
privire la întregul bun care formează obiectul dreptului, în mod succesiv şi repetitiv,
în perioade de timp egale sau inegale. Această posibilitate teoretică a fost pusă în
practică în domeniul investiţiilor imobiliare, cu referire specială la casele de vacanţă.
221. Proprietatea periodică în lumina Codului civil. Noțiunea de coproprietate
obişnuită este suficient de cuprinzătoare pentru a include în sfera sa şi cazuri de
proprietate periodică”. Într-adevăr, ideea de partaj convenţional de folosință, în
ipoteza în care bunul este folosit de fiecare coproprietar o anumită perioadă de timp,
nu este altceva decât o anticipare a ideii de proprietate periodică.
În asemenea cazuri, se păstrează toate trăsăturile definitorii ale coproprietăţii
obişnuite: pluralitatea titularilor dreptului, unitatea materială a bunului, divizarea
intelectuală a dreptului de proprietate şi dreptul de a cere partajul. Particularitatea
manifestată în aceste cazuri rezultă însă din modul de exprimare a divizării intelec-
tuale a dreptului de proprietate. Cotele-părţi nu se mai exprimă prin fracții sau
procente, ci prin unităţi de timp. Este însă de observat că, așa cum fracțiile sunt
convertibile în procente și invers, tot aşa unităţile de timp sunt convertibile în fracții
sau procente. De exemplu, dacă unitatea de timp este de treizeci de zile, ea poate fi
exprimată ca fracţie în forma 30/365, precum şi în procente, prin aplicarea regulii de
trei simplă (30x100:365).
Dacă proprietatea periodică nu ar fi înțeleasă ca o proprietate comună pe
cote-părţi, ar fi imposibil să se înţeleagă de ce fiecare titular nu poate să dispună
singur de întregul bun, de ce titularii au obligaţii în legătură cu bunul comun pe care
trebuie să le suporte în mod proporţional cu unitățile de timp în care folosesc bunul.
Aşadar, aceste unități de timp sunt nu numai un criteriu pentru partajarea folosinţei,
ci şi unul pentru identificarea cotelor-părți din drept ale fiecărui titular. Aceşti titulari
multipli nu sunt altceva decât coproprietari,
Proprietatea periodică poate avea ca obiect orice fel de bunuri corporale, mobile
gfie
ți
i sau imobile. S-a apreciat însă că aceste bunuri trebuie să fie neconsumptibile sau,
dacă sunt consumptibile, acestea să fie atașate unor bunuri neconsumptibile, cu
obligaţia fiecărui titular, la sfârşitul perioadei de folosire ce îi revine, de a pune la
dispoziția titularului care urmează să folosească bunul neconsumptibil bunuri
consumptibile de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare cu cele consumate".
Astfel înțeleasă, proprietatea periodică s-ar putea naşte chiar în condițiile Codului
civil în vigoare, în principal din convenţia părților încheiată fie pe o durată nedeter-
minată, fie pe o durată determinată, în măsura în care în convenție este cuprinsă şi o
clauză de neîmpărțeală, dar pentru o perioadă de cel mult cinci ani, care poate fi
reînnoită, cu aceeaşi limitare, ori de câte ori părţile doresc. Desigur, interesul pentru
o astfel de proprietate periodică este scăzut, dreptul de a cere partajul putând fi doar
amânat pe o perioadă scurtă de timp, iar nu înlăturat sau, cel puţin, evitat pe o
* Este motivul pentru care s-a propus ca sintagma proprietate periodică să fie înlocuită cu
sintagma coproprietate spațio-temporală, precizându-se că această ultimă sintagmă „induce
fără echivoc ideea unei proprietăți pe cote-părți (fiind de fapt o variantă a acesteia)” (Î. Popa,
„Coproprietatea spaţio-temporală”, în Pandectele române nr. 5/2004, p. 236).
* În acest sens, a se vedea 7. Sâmbrian, „Proprietatea în sistem «time sharing» — proprie-
tatea periodică — o nouă modalitate a dreptului de proprietate”, în Dreptul nr. 5/1997, p. 42.
Proprietatea comună 285
perioadă îndelungată. Altfel spus, caracterul insuficient al dispozițiilor generale din
Codul civil în legătură cu coproprietatea obişnuită este cu atât mai vizibil în ipoteza
în care coproprietarii ar înțelege să partajeze folosinţa bunului în funcție de anumite
unităţi de timp. Principalul interes al titularilor proprietății periodice este asigurarea
continuității modului de folosință partajat pe unități de timp pe o durată mai mare
decât aceea a unei convenţii de neîmpărțeală încheiate potrivit art. 728 alin. (2) C.civ.
O reglementare legală cu caracter general a proprietăţii periodice înțeleasă ca o
variantă de coproprietate forțată este cuprinsă în Noul Cod civil.
Pe lângă această reglementare cu caracter general, s-a impus adoptarea unei regle-
mentări speciale a proprietăţii periodice care are ca obiect un imobil cu destinația de
locuit din raţiuni care țin nu numai de depășirea inconvenientelor coproprietății
obişnuite, ci şi de protejarea titularilor proprietății periodice împotriva procedeelor
ilegale, unele infracționale, care au fost utilizate, de la apariția acestui concept Şi
până în prezent, pentru a exploata buna-credință și credulitatea celor interesați de
construirea unor case sau apartamente de vacanţă ori a altor imobile cu destinaţia de
locuit în regim de time sharing”.
222. Reglementarea proprietăţii periodice în Noul Cod civil. A. Sediul
materiei. În Noul Codul civil, proprietatea periodică este reglementată în Capitolul V
din Titlul II („Despre proprietatea privată”) al Cărţii a Ill-a („Bunurile”), în
art. 687-692. Regimul legal al proprietăţii periodice este obligatoriu. Altfel spus, ori
de câte ori sunt întrunite elementele pentru a caracteriza proprietatea ca fiind perio-
dică, titularii dreptului de proprietate nu pot opta pentru un alt regim juridic decât
acela prevăzut în aceste texte legale. Această concluzie rezultă cuprinsul art. 687 din
Noul Cod civil, în care se arată că dispoziţiile Capitolului V se aplică ori de câte ori
este vorba de proprietatea periodică. În măsura în care tot prin lege s-a stabilit un regim
juridic derogatoriu, reglementarea specială va fi aplicată tot cu caracter obligatoriu.
B. Noţiunea de proprietate periodică. Conform art. 687 din Noul Cod civil, există
proprietate periodică „ori de câte ori mai multe persoane exercită succesiv şi repetitiv
atributul folosinţei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau
imobil, în intervale de timp determinate, egale sau inegale”.
Din această definiţie rezultă că proprietatea periodică este caracterizată de două
trăsături esenţiale: dreptul de proprietate are mai mulţi titulari; prerogativele acestui
drept se exercită în mod succesiv şi repetitiv de către titulari în intervale de timp
determinate, egale sau inegale.
În plus, proprietatea periodică poate avea ca obiect nu numai bunuri imobile, ci şi
bunuri mobile, fără nicio restricție.
Exercitarea succesivă şi repetitivă nu priveşte toate prerogativele dreptului de
proprietate periodică. Numai atributul folosinţei este exercitat succesiv şi repetitiv de
către titularii acestui drept. Mai mult, chiar dacă cele mai multe dintre elemente
atributului folosinţei sunt exercitate succesiv în timp de către titulari, unele dintre
35 A se vedea Legea nr. 282 din data de 23 iunie 2004 privind protecția dobânditorilor cu
privire la unele aspecte ale contractelor purtând asupra dobândirii unui drept de utilizare pe
durată limitată a unor bunuri imobiliare, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea |,
nr. 580 din 30 iunie 2004.
 286 Dinamica drepturilor reale principale
elementele folosinţei sunt exercitate totuşi în comun. Astfel, cel puțin cheltuielile
legate de folosință sunt suportate în comun de către titulari. Este adevărat că ele se
vor diviza în raport cu unităţile de timp corespunzătoare fiecărui titular. Este însă
greu de crezut, mai ales în situaţiile în care unităţile de timp sunt mai mici de o lună,
că furnizorii de servicii şi utilități vor emite facturi pentru fiecare titular în raport cu
unitatea lui de timp. În mod normal, aceste cheltuieli privesc întregul bun şi vor
trebui suportate ca atare, chiar dacă în final se face o repartizare a lor între titularii
dreptului de proprietate periodică.
Atributul posesiei, deci posesia ca element de drept, şi atributul dispoziţiei în
legătură cu întregul bun se exercită concomitent şi împreună de către titularii
dreptului de proprietate periodică. Sub acest aspect, proprietatea periodică se
înfățișează, într-adevăr, ca o manifestare particulară a ideii de coproprietate.
Aşadar, şi în reglementarea din Noul Cod civil proprietatea periodică este un caz
particular de coproprietate. Regăsim şi în acest caz particular elementele definitorii
ale coproprietății: pluralitatea titularilor, unitatea materială a bunului, divizarea inte-
lectuală a dreptului. Spre deosebire de coproprietatea obișnuită, în acest caz, titularii
nu mai beneficiază de dreptul de a cere partajul, întrucât proprietatea periodică este
concepută ca o coproprietate forțată (soluţie expres prevăzută în art. 646, pct. ] din
Noul Cod civil) tocmai pentru a asigura continuitatea și stabilitatea modului de
exercitare succesivă a atributului folosinţei. Cotele-părți în care este divizat
intelectual dreptul de proprietate nu se mai exprimă prin fracţii sau procente, ci prin
intermediul unităţilor de timp în funcţie de care este partajată folosinţa bunului.
Rezultă că aceste unităţi de timp au nu numai funcția de a exprima cotele- -părţi
privind partajarea folosinţei bunului, ci chiar cotele-părți din dreptul de proprietate.
Spre deosebire de reglementarea generală a coproprietății obişnuite din Codul
civil în vigoare, în Noul Cod civil exercitarea atributelor proprietății periodice este
organizată juridic.
C. Naşterea proprietăţii periodice. Conform, art. 688 din Noul Cod civil,
„Proprietatea periodică se naşte în temeiul unui act juridic, dispoziţiile în materie de
carte funciară aplicându-se în mod corespunzător”. Actul juridic poate să fie un legat
sau o convenţie.
Când proprietatea periodică se naşte dintr-un legat, bunul care formează obiectul
dreptului de proprietate privată preexistă, prin ipoteză, momentului în care se naşte
această modalitate juridică. Practic, în această ipoteză, dreptul de proprietate în forma
sa pură și simplă se transformă în proprietate periodică. Oricum, nu trebuie să se
confunde naşterea proprietăţii periodice prin legat cu transmiterea prin legat sau prin
moştenire legală a dreptului unuia dintre titularii proprietăţii periodice. În primul caz,
proprietatea periodică se naşte din legat, în al doilea caz, proprietatea periodică
preexistă legatului.
Dacă însă proprietatea periodică se naşte din convenție, trebuie să se facă
distincţie între mai multe situații. Astfel, este posibil ca, prin convenţie, părțile să se
înţeleagă cu privire la construirea unei case sau la confecționarea unui alt bun, în
regie proprie sau printr-o antrepriză, asupra căruia să dobândească un drept de pro-
prietate periodică. În acest caz, se poate vorbi de o dobândire originară a proprietății
periodice. Alteori, este posibil ca mai multe persoane să cumpere un bun, stabilind
prin convenție că vor dobândi un drept de proprietate periodică asupra acestuia. Nu
Proprietatea comună 287
este exclus ca donatorul să prevadă că donatarii vor dobândi un bun în regimul
proprietăţii periodice. Nimic nu se opune ca titularii unui drept de coproprietate
obișnuită să încheie o convenţie pentru transformarea acestei coproprietăți într-o
proprietate periodică. În acest ultim caz, dispoziţiile art. 688 din Noul Cod civil apar
ca o derogare de la dispoziţiile art. 672 din același cod, care limitează la o perioadă
de cinci ani convențiile privind amânarea împărțelii. Într-adevăr, în măsura în care
coproprietarii se înţeleg să transforme coproprietatea obişnuită în proprietate perio-
dică, ei renunță practic la dreptul de a cere partajul, întrucât proprietatea periodică are
caracter forțat.
A doua idee care este expres prevăzută în art. 688 din Noul Cod civil priveşte
caracterul actului juridic din care se naşte proprietatea periodică, dacă obiectul
acestuia este un imobil. Acest act este considerat practic ca un act de dispoziție
juridică, el fiind supus înscrierii în cartea funciară.
D. Exercitarea atributelor proprietății periodice. a) Posesia (ius possidendi). În
acest context, posesia este înțeleasă ca element de drept, iar nu ca stare de fapt*€.
Desigur, şi în cazul proprietăţii periodice obiectivarea prerogativelor dreptului de
proprietate se concretizează într-o posesie ca stare de fapt, respectiv într-o copo-
sesiune“. De cele mai multe ori, posesia ca putere de fapt se suprapune peste puterea
de drept pe care o au împreună titularii proprietăţii periodice. Nu este exclus însă ca
această posesie ca stare de fapt să fie tulburată sau însuşită de alte persoane, caz în care
oricare dintre titularii proprietăţii periodice poate să folosească o acțiune posesorie,
care este considerată un act de conservare, pentru restabilirea situației anterioare.
Ca element de drept, posesia exprimă însă numai îndreptățirea aproprierii şi
stăpânirii bunului. Obiectivarea acestui atribut acoperă însă numai o parte din posesia
ca stare de fapt, întrucât aceasta din urmă este manifestarea exterioară a tuturor
atributelor proprietăţii.
Mutatis mutandis, consideraţiile făcute cu privire la exercitarea atributului
posesiei în ipoteza coproprietăţii obişnuite“ă rămân valabile şi în cazul coproprietății
periodice, chiar dacă aceasta are caracter forțat. i
În legătură cu actele de conservare, care sunt, cum am văzut, o cale de obiectivare
a atributului posesiei, în art. 690 alin. (1), fraza I din Noul Cod civil se precizează că
„Fiecare coproprietar este obligat să facă toate actele de conservare, în aşa tel încât să
nu împiedice ori să îngreuneze exercitarea drepturilor celorlalți coproprietari”.
Aşadar, fiecare titular are nu numai dreptul, ci şi obligaţia să încheie actele de con-
servare, fără a aduce atingere însă condiţiilor de exercitare a dreptului de proprietate
periodică de către ceilalți titulari. a
Se poate concluziona că, în ce priveşte atributul posesiei, regula unanimității nu
mai funcţionează, fiecare titular fiind îndreptăţit să săvârşească actele materiale şi să
încheie actele juridice pentru obiectivarea acestui atribut în măsura în care ele profită
şi celorlalţi titulari, adică nu le vatămă drepturile şi nu le creează o situație mai grea.
* Pentru distincţia dintre posesie ca stare sau putere de fapt şi posesie ca element de drept,
a se vedea supra, nr. 47, 51, 107, 209 şi 214.
“ Pentru noţiunea de coposesiune, a se vedea supra, nr. 55 şi 209.
% A se vedea supra, nr. 215.
 Proprietatea comună 289
288 Dinamica drepturilor reale principale
sau
b) Folosința (ius utendi şi ius fruendi). Spre deosebire de coproprietatea obiş- comune, care sunt de interes pentru toți titularii și care nu mai pot fi legate de una
| j
nuită, caz în care, de regulă, folosinţa se exercită în comun de către coproprietari, cu alta dintre unităţile de timp.
excepția situației în care s-a realizat un partaj de folosință, în cazul proprietăţii Toate consideraţiile expuse mai sus în legătură cu folosința bunului care formează
periodice folosința se exercită, de regulă, în mod succesiv de către titulari, în unități obiectul proprietății periodice au în vedere atât utilizarea bunului (ius utendi), cât şi
de timp determinate, egale sau inegale. culegerea fructelor acestuia (ius fruendi). Desigur, de regulă, este vorba despre
de
Din prevederile art. 687 din Noul Cod civil rezultă că unităţile de timp trebuie să culegerea fructelor civile de către fiecare titular al proprietății periodice în funcție
Sub acest aspect, potrivit art. 689 alin. (1) din
fie întotdeauna determinate, iar nu doar determinabile. Soluţia este judicioasă, unitatea de timp care îi este atribuită.
bunul pentru această unitate de timp,
întrucât nedeterminarea unităților de timp ar putea crea dificultăţi practice de natură Noul Cod civil, fiecare titular poate închiria
să contravină chiar scopului pentru care s-a născut proprietatea periodică. Desigur, în încasând chiria corespunzătoare.
act de
absenţa determinării unităților de timp, nimic nu împiedică părţile să le determine Dacă unul dintre titulari ar încheia un contract de închiriere sau un alt
decât cel care i se cuvine,
ulterior. Cât timp nu s-a făcut o asemenea determinare, se poate aprecia că este vorba administrare cu privire la bun pentru un alt interval de timp
689 alin. (2) din Noul
de o coproprietate obişnuită, cu consecinţa recunoaşterii dreptului de a cere partajul actul este inopozabil celorlalți titulari, cum se precizează în art.
| Ă
în favoarea oricăruia din titulari. S-ar putea aprecia că, în acest caz, convenţia prin Cod civil.
decât cu
care părţile au înțeles să dea naştere proprietății periodice, fără a determina, nici c) Dispoziţia (ius abutendi). Dispoziţia materială nu se poate exercita
ii. Astfel,
inițial, nici ulterior, unitatea de timp afectată folosinţei de către fiecare parte, are acordul tuturor titularilor. În această privință, se revine la regula unanimităț
(2) din Noul Cod civil, „Actele prin care se consumă în tot sau
semnificația juridică a unei convenţii de amânare a împărțelii. Dacă durata avută în potrivit art. 690 alin.
Sa
vedere de părți inițial pentru proprietatea periodică este mai mare de cinci ani, în parte substanța bunului pot fi făcute numai cu acordul celorlalți proprietari
se poate exercita de fiecare titular, dar numai în legătură cu
amânarea împărțelii va ava efect numai pentru o perioadă de cinci ani”. Dispoziţia juridică
te calculată corespunz ător unităţii de timp care i-a
Fiecare titular are obligaţia să predea, la încetarea intervalului său de timp, folo- cota-parte din dreptul de proprieta
se prevede că fie-
sinţa bunului către titularul căruia îi corespunde următorul interval. Deşi dispoziţiile fost atribuită. În acest sens, în art. 689 alin. (1) din Noul Cod civil
ea
art. 690 alin. (3) din Noul Cod civil se referă la predarea bunului, în realitate, este care titular poate încheia, în privința intervalului de timp ce îi revine, cu respectar
ipotecare sau alte acte de dispoziți e. Aşadar, ca şi
vorba de predarea folosinţei bunului. La încetarea fiecărui interval nu se stinge cerinţelor legale, acte de vânzare,
sau a celei forțate, fiecare dintre titularii proprietă ţii
dreptul de proprietate, iar la începerea altui interval nu se naşte un nou drept de în cazul coproprietății obişnuite
,
proprietate. Dreptul de proprietate este acelaşi, se schimbă numai un titular cu altul periodice are atributul dispoziţiei juridice cu privire la cota sa parte din drept
priveşte întregul bun, este nevoie de acordul
sub aspectul folosinţei bunului. Pe durata în care nu folosesc bunul, toți ceilalți În schimb, dacă dispoziţia juridică
|
titulari rămân coproprietari, având toate celelalte drepturi şi obligaţii specifice tuturor titularilor dreptului de proprietate periodică.
Actele juridice de dispoziție încheiate cu privire la cotele-păr ți ale celorlalți
coproprietăţii, precum şi dreptul de a folosi din nou bunul în următoarele unități de Noul Cod civil
tirap care li se cuvin. titulari sunt lovite de nulitate relativă, conform art. 689 alin. (3) din
sau de
Dar, deşi, în general, folosința este partajată în funcţie de anumite unităţi de timp, „În raporturile cu terţii cocontractanți de bupă-credință, actele de administrare
de nulitate relativă! „ În acest caz, textul
totuşi, în situații speciale, această partajare nu operează. Astfel, potrivit art. 690 alin. dispoziţie menţionate la alin. (2) sunt lovite
şi de
(1) fraza a II-a din Noul Cod civil, „Pentru reparaţiile mari, proprietarul care ar trebui completat în sensul că acțiunea în nulitate relativă poate fi introdusă
titularul al cărui drept a fost vătămat, deşi nu este parte în actul juridic anulabil.
avansează cheltuielile necesare are dreptul la despăgubiri în raport cu valoarea nu se
Întrucât proprietatea periodică este reglementată ca o coproprietate forţată,
drepturilor celorlalți coproprietari”, Deci cheltuielile legate de folosinţa bunului, mai asupra actelor juridice de dispoziţi e
mai pune problema influenței partajului judiciar
ales cele determinate de reparaţiile mari, nu sunt legate strict de o anumită unitate de coproprie tari de a-şi exprima
încheiate de un titular cu încălcarea dreptului celorlalți
timp şi nu pot fi puse, pe această bază, doar în sarcina unuia dintre titularii | _ E
consimțământul.
proprietății periodice. Sunt anumite elemente ale folosinţei bunului care trec dincolo act de dispoziți e cu privire la
Într-un singur caz s-ar putea admite încheierea unui
de unitățile de timp corespunzătoare fiecărui titular, ele fiind de interes pentru toţi titlu de sancțiune . În acest
cota-parte din drept a unui titular, fără acordul acestuia, cu
titularii. Cod civil, pe lângă sancţiunea obligării la
sens, s-a introdus în art. 691 din Noul
Ma: mult, potrivit art. 690 alin. (4) din Noul Cod civil, „Proprietarii pot încheia ii
despăgubiri, în ipoteza în care el nu îşi îndeplineşte obligaţiile specifice proprietăţ
un contract de administrare” care, dacă obiectul dreptului este un imobil, este supus unui titular, dar numai în cazul în care acesta
periodice, şi sancţiunea excluderii
formalităţilor de publicitate imobiliară. Or, contractul de administrare nu poate avea prevăzută
tulbură în mod grav exercitarea proprietății periodice. În acelaşi articol este
în vedere decât acele elemente ale folosinţei, mai ales sub aspectul cheltuielilor
şi procedura aplicării acestei sancțiuni.

coproprietății
“9 În legătură cu dispoziția juridică asupra cotei-părți din drept în cazul
39 | maia . ._. A > = A . . >
Pentru problema nulității parțiale a convenției de neîmpărțeală încheiate pe o perioadă
mai mare de cinci ani, a se vedea supra, nr. 219, lit. C, e). obişnuite, a se vedea supra, nr. 217, lit. B, b).
20.
290 Dinamica drepturilor reale principale
d) Exercitarea elementului procesual din conţinutul juridic al proprietății perio-
dice. Potrivit art. 689 alin. (3), cu trimitere la art. 642 alin. (2) şi art. 643 din Noul
Cod civil, fiecare titular al proprietăţii periodice este îndreptățit să introducă singur
orice acţiune şi să stea singur în justiție ca pârât cu privire la bunul comun, dar hotă-
rârile judecătoreşti nefavorabile îi vor fi opozabile numai lui, în timp ce hotărârile
judecătoreşti favorabile profită tuturor titularilor.
E. Încetarea proprietăţii periodice. Conform art. 692 din Noul Cod civil, „Pro-
prietatea periodică încetează prin radiere din cartea funciară în temeiul dobândirii de
către o singură persoană a tuturor cotelor-părți din dreptul de proprietate periodică,
precum şi în alte cazuri prevăzute de lege”. Această soluție este concordantă cu
soluţia de principiu adoptată în Noul Cod civil, în sensul că înscrierile în cartea
funciară au efect constitutiv de drepturi, iar nu doar o funcţie de asigurare a opoza-
bilității faţă de terţi, cum rezultă din dispoziţiile art. 885. Uneori, încetarea proprie-
tăţii periodice, prevăzută în art. 692 din Noul Cod civil, poate să îmbrace forma
concretă a partajului prin bună învoială, partajul judiciar fiind inadmisibil, conform
art. 67] alin. (3) din Noul Cod civil.
Încetarea dreptului de proprietate periodică nu are semnificaţia încetării a însuşi
dreptului de proprietate, ci numai sistarea acestei stări speciale de coproprietate.
Dreptul de proprietate periodică se transformă în drept de proprietate pur şi simplu.
Altfel spus, încetarea dreptului de proprietate periodică nu afectează caracterul
perpetuu al dreptului de proprietate însuşi.
Secţiunea a V-a
Coproprietatea forţată
223. Noţiune. Coproprietatea forțată păstrează trăsăturile esenţiale ale coproprie-
tăţii în general: pluralitatea titularilor, unitatea materială a bunului şi divizarea
intelectuală a dreptului. Diferenţa dintre coproprietatea obișnuită şi coproprietatea
forțată priveşte numai posibilitatea încetării prin partaj judiciar a acestei modalităţi
juridice a dreptului de proprietate. În timp ce coproprietatea obişnuită încetează, de
regulă, prin partaj, inclusiv prin partaj judiciar, coproprietatea forțată nu poate înceta
prin partaj judiciar, decât în mod excepţional , ci numai prin partaj convențional.
Această idee este consacrată în mod expres în art. 671 din Noul Cod civil.
Aşadar, de regulă, dreptul de a cere partajul nu mai există ca drept potestativ în
beneficiul fiecăruia dintre coproprietari. Voința unui singur coproprietar nu mai este
suficientă pentru a sista starea de coproprietate. În situaţiile în care este posibil
partajul convenţional, acesta apare ca o manifestare directă a libertăţii de a contracta,
iar nu ca o manifestare a unui drept potestativ.
De cele mai multe ori, se vorbeşte de coproprietate forțată şi perpetuă, ceea ce ar
presupune existența a două caractere distincte: caracterul forțat ar exprima ideea că
acest caz de coproprietate rezultă din voința legiuitorului, impunându-se cu forță
“1 În acest sens, a se vedea Trib. Suprem în compunerea prevăzută de art. 39 alin. (2) şi (3)
din Legea pentru organizarea judecătorească, decizia nr. 31/1977, în Repertoriu... 1975-1980,
p. 65.
Proprietatea comiiiti 291|
obligatorie, în timp ce caracterul perpetuu ar exprima ideea “inadmisibilității
împărțelii”. În realitate, este vorba de una şi aceeaşi idee: obligativitatea stării de
coproprietate, în sensul că niciunul dintre coproprietari ni poate, prin voința proprie,
să pună capăt acestei stări. Ca urmare, este suficientă sintagma coproprietate forțată
pentru a exprima ceea ce este esențial pentru dreptul de proprietate pe cote-părţi în
această situație.
De regulă, coproprietatea forțată are caracter accesoriu în raport cu dreptul de
proprietate asupra unui bun pentru utilizarea căruia a fost destinat bunul ce formează
obiectul coproprietăţii. De exemplu, coproprietatea asupra părţilor comune din
clădirile cu mai multe spaţii de locuit aparţinând unor proprietari diferiţi presupune
că părțile comune servesc la utilizarea spaţiilor locative, fiecare dintre acestea
formând obiectul unui alt drept de proprietate. Tot astfel, caracterul accesoriu este
legat şi de ideea de vecinătate, întrucât, de regulă, cotele-părți din dreptul de proprie-
tate au caracter accesoriu în raport cu drepturile de proprietate asupra unor bunuri
vecine. Nu este obligatoriu ca bunul principal să formeze obiectul unui drept de
proprietate pur şi simplu, este posibil ca acesta să fie obiectul unei coproprietăți
obişnuite. Consecința caracterului accesoriu este aplicarea adagiului accesorium
cu
sequitur principale. Altfel spus, dacă, de exemplu, se înstrăinează sau se grevează
sarcini reale bunul principal, bunul accesoriu care formează obiectul coproprietății
forțate va avea soarta bunului principal. Mai mult, nu este posibilă exercitarea
dreptului de dispoziţie asupra cotei-părți din dreptul de proprietate asupra bunului
comun decât odată cu exercitarea dreptului de dispoziţie asupra bunului principal.
Aceste soluții doctrinare şi jurisprudențiale au fost consacrate în art. 647 alin. (2) din
Cod civil: „Când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun
Noul
principal, fiecare coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul
de proprietate asupra bunului comun numai odată cu exercitarea dreptului de dispo-
ziție asupra bunului principal”.
Caracterul accesoriu şi ideea de vecinătate constituie însă doar regula. Ca
excepţie, în situaţia coproprietăţii forțate asupra bunurilor de familie, aceasta nu mai
are caracter accesoriu în raport cu alt bun şi nu mai este legată de ideea de vecinătate.
Totuşi, chiar şi în acest caz se păstrează ideea de destinaţie. Este adevărat că bunurile
de familie nu sunt destinate utilizării unui alt bun, dar ele servesc la păstrarea
tradiţiilor de familie şi la satisfacerea unor nevoi comune ale familiei.
224. Exercitarea coproprietăţii forțate. Caracterizare generală. "Tocmai
pentru că se caracterizează prin stabilitate, coproprietatea forțată se exercită în mod
diferit de coproprietatea obişnuită. Deşi unitatea materială a bunului se păstrează,
totuşi, din această idee nu mai decurge cu necesitate regula unanimităţii cu privire la
exercitarea tuturor atributelor coproprietăţii forțate. Astfel, se admite că nu numai
această
actele de conservare, ci şi actele de administrare nu mai sunt cârmuite de
regulă, ele putând fi exercitate de fiecare coproprietar, fără acordul celorlalți.
Totuşi, s-a precizat că exercitarea atributului folosinţei de către un singur
coproprietar are o dublă limitare: pe de o parte, exercitarea atributului folosinţei de
42 În acest sens, a se vedea G.N. Luţescu, Teoria generală a drepturilor reale. “Teoria
patrimoniului. Clasificarea bunurilor. Drepturile reale principale, Bucureşti, 1947, p. 360.
 292 Dinamica drepturilor reale principale Proprietatea comună 293
către un coproprietar nu trebuie să împiedice exercitarea acestui atribut
de către de familie să fie depozitate la o terță persoană. În cazul în care bunurile au fost
ceilalți coproprietari. Pe de altă parte, exercitarea atributului folosinte
i irebuie să depozitate la un moştenitor, acesta poate exercita singur acțiunea în revendicare, dar
respecte destinaţia bunului comun, indiferent dacă este vorba de utilizare
a unui bun nu poate înstrăina, împrumuta sau închiria un asemenea bun decât cu acordul tuturor
principal ori de păstrarea unor tradiţii de familie. Aceste soluții
doctrinare si coproprietarilor. Aşadar, în acest caz funcționează regula unanimităţii. Tocmai pentru
Jurisprudențiale au fost preluate în art. 647 alin. (1) din Noul Cod civil.
) că este vorba de coproprietate forțată, partajul judiciar este inadmisibil, fiind posibil
| Fiecare coproprietar poate exercita dispoziţia juridică cu privire la cota
sa parte numai partajul voluntar.
din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odată cu
exercitarea Nici în Codul civil, nici în legislaţia civilă nu există o dispoziţie expresă care să
dispoziţiei juridice asupra bunului principal (art. 647 alin. (2) din Noul Cod
civil]. consacre coproprietatea forțată asupra lucrurilor comune, situate pe linia de hotar,
Ca şi în cazul coproprietății obişnuite, titularii dreptului de proprietate comună
pe necesare sau utile pentru exploatarea a două fonduri vecine. În mod implicit, temeiul
cote-părți forțată au obligaţia să suporte cheltuielile pentru întreținerea și conserva
rea legal poate fi aflat în prevederile legale care reglementează coproprietatea forțată
bunului comun în mod proporţional cu cota-parte din drept; această cotă
parte se asupra despărţiturilor comune (art. 590-606 C.civ.). Într-adevăr, despărțiturile
stabileşte, în absența unei convenţii contrare, în funcţie de întinder
ea bunului comune nu sunt decât un caz particular de lucruri comune, situate pe linia de hotar,
principal, în 1 cazul în care bunul comun are caracter accesori soriu [art. 647 alin.
] i mecesare sau utile pentru exploatarea a două fonduri vecine. lată de ce această
Noul Cod civil].
on reglementare poate fi considerată şi ca temei legal al celorlalte lucruri comune situate
| 225. Cazuri de coproprietate forțată. În mod tradițional, în doctrină sunt pe linia de hotar, în măsura în care ele au această destinaţie. Într-o situaţie asemă-
men-
ționate patru cazuri de coproprietate forțată: coproprietatea forțată asupra unor nătoare se află şi bunurile care se suprapun peste punctul de întâlnire a trei sau mai
bunuri
de familie (locuri de veci, cavouri, documente şi tablouri de familie);
coproprietatea
multe fonduri vecine. În acest caz nu se mai poate vorbi despre o linie despărțitoare
forțată asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imaginară, ci de un punct imaginar de întâlnire. Deşi în Noul Cod civil acest caz de
imobile
vecine (poteci, drumuri, fântâni, izvoare) situate pe linia de hotar; coproprietatea coproprietate forțată este expres recunoscut în art. 646, pct. 2, nu există o regle-
forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe spaţii locative aparţinând mentare specifică, astfel încât se aplică, prin asemănare, normele care guvernează
unor proprietari diferiți; coproprietatea forțată asupra despărţiturilor comune coproprietatea asupra despărţiturilor comune (art. 660-666 din Noul Cod civil).
dintre
proprietăţile vecine. Cum am văzut, proprietatea periodică se înfăţişeaz Problemele privind coproprietatea forțată asupra despărţiturilor comune au fost
ă, de
asemenea, ca al cincilea caz de coproprietate forțată. Toate aceste cazuri prezentate în capitolul referitor la limitele exercitării dreptului de proprietate
sunt
enumerate în art. 646, pct. 1 şi 2 din Noul Cod civil, lista lor fiind completa
tă cu un privată, iar proprietatea periodică a fost deja analizată în secțiunea anterioară. Pe de
caz nou, care se referă la „bunurile comune afectate utilizării a două sau mai altă parte, coproprietatea forțată asupra bunurilor de familie, asupra bunurilor
multe
fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte instalaţii care deservesc două comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia de
sau mai
multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri” hotar între acestea, asupra bunurilor comune afectate utilității a două sau mai multor
(art. 646, pct. 3). În plus, la punctul 4 din acest text s-a precizat că se află fonduri, precum şi coproprietatea forțată asupra bunurilor care au aparținut compose-
în
coproprietate forțată „orice alt bun comun prevăzut de lege”. De exemplu, soratelor, obştilor de moşneni sau răzeși sau altor forme asociative asimilate acestora
prin dispo-
zițiile art. 46 din Legea nr. 18/1991%, precum și ale art. 26 şi art. 28 din nu necesită alte explicaţii sau au aplicare practică redusă.
Legea
nr. 1/2000, a fost reglementat un caz special de coproprietate forțată
având ca 226. Coproprietatea forțată asupra părților comune din clădirile sau din
obiect terenuri proprietate privată care au aparținut composesoratelor, obştilor
de ansamblurile rezidenţiale cu mai multe spaţii locative aparținând unor proprietari
moşneni sau răzeşi sau altor forme asociative asimilate acestora.
diferiți. A. Sediul materiei. În prezent, coproprietatea forțată asupra părților comune din
In Noul Cod civil, coproprietatea forțată asupra bunurilor de familie este clădirile cu mai multe spaţii locative aparținând unor proprietari diferiţi este reglementată
reglementată în art. LI4I şi art. 1142. Pentru a intra în această categorie, bunurile prin dispoziţiile art. 34-37 din Legea nr. 114/1996 privind locuinţele 7 prin dispoziţiile
trebuie să fi aparținut membrilor familiei, să fie o mărturie a istoriei acesteia
şi să
aibă o semnificaţie morală deosebită pentru respectiva familie. Valoarea pecuniar
ă nu “5 Cerinţa potrivit căreia bunurile care formează obiectul coproprietății forțate în acest caz
este un criteriu pentru calificarea bunurilor de familie. Intră în această categorie. trebuie să se afle pe linia de hotar între două fonduri vecine aparținând unor proprietari diferiți
cu
titlu de exemplu, corespondența purtată de membrii familiei, arhivele familial este unanim recunoscută în doctrină. În acest sens, a se vedea G.N. Luescu, op. cit., p. 362; C.
e
decoraţii, arme, portrete de familie și bijuterii de familie. Bunurile de familie Stătescu, op. cit., p. 707; C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit.. p. 189; E. Chelaru, op. cit., p. 124; C.
sunt
depozitate la unul dintre moştenitori, pe baza acordului moștenitorilor sau Bîrsan, op. cit., p. 185; L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura
a hotărârii
instanței, în caz de neînțelegere. De asemenea, moştenitorii pot conveni ca bunurile Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p. 147.
“6 A se vedea supra, nr. 122.
“7 A se vedea supra, nr. 135, nota 1]. Pentru un comentariu al acestui act normativ, a se
“ A se vedea supra, nr. 33, lit. B, nota 14. Editura AU,
vedea F. Țuca, Legea locuinţei nr. 114/1996, temei al legislaţiei locative,
A se vedea supra, nr. 102, nota 10.
Bucureşti, 1997, passim (autorul are în vedere forma iniţială a Legii locuinţei).
 294 Dinamica drepturilor reale principale Proprietatea comună 295
Legii nr. 230 din 6 iulie 2007 privind înființarea, organizarea şi funcţionarea asocia-
regulă, un condominiu este format dintr-o clădire cu mai multe spaţii locative
țiilor de proprietari“$ şi prin Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007
aparținând unor proprietari diferiți, dar, în situaţii speciale, el poate fi format pe
privind înființarea, organizarea şi funcționarea asociaţiilor de proprietari, aprobate
tronsoane sau scări dintr-o anumită clădire [art. 3 lit. a) din Legea nr. 230/2007].
prin Hotărârea Guvernului nr. 1588 din 19 decembrie 2007%.
În Noul Cod civil se prevede că părțile comune care formează obiectul copro-
In Noul Cod civil, coproprietatea asupra părților comune din clădirile sau din
prietăţii forțate pot fi precizate nu numai prin lege, ci şi prin voința părților [art. 649
ansamblurile rezidenţiale în care există spaţii locative aparținând unor proprietari
alin. (1) lit. 4)], în măsura în care ele sunt destinate utilizării bunurilor principale. O
diferiţi este reglementată în art. 648-652. Aceste norme din Noul Cod civil constituie
asemenea posibilitate nu este exclusă nici de lege lata, ceea ce explică de ce, în
cadrul general al reglementării acestui caz de coproprietate. După intrarea în vigoare
împrejurări speciale, această coproprietate forțată poate înceta prin partaj conven-
a Noului Cod civil, aceste norme cu caracter general nu vor înlătura aplicarea
țional sau chiar judiciar”.
reglementărilor speciale în această materie. Totuşi, în cele ce urmează se va pune
Părţile comune dintr-un condominiu sunt bunurile accesorii, adică acelea
accentul pe reglementarea cu caracter general din Noul Cod civil. Dispoziţiile din destinate folosirii în comun de către toţi proprietarii din acel condominiu. Sunt
legile speciale vor fi evocate numai în măsura în care va fi necesar pentru mai buna
asemenea părți comune, conform art. 649 alin. (1), lit. a)-c) din Noul Cod civil,
înțelegere a acestei reglementări.
terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât și din cea
B. Noţiune. În conţinutul logic al noţiunii de coproprietate asupra părților normală a acesteia; fundația,
neconstruită necesară pentru a asigura exploatarea
comune din clădirile sau din ansamblurile rezidenţiale cu mai multe spaţii locative
curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali și despărțitori
aparținând unor proprietari diferiți sunt reunite atât elementele definitorii pentru
dintre proprietăți şi/sau spaţiile comune, acoperișul, terasele, scările şi casa scărilor,
noțiunea de coproprietate forțată în general, cât şi elemente specifice, care sunt
holurile, pivnițele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele
proprii numai acestei categorii de coproprietate forțată.
termice proprii şi ascensoarele; instalațiile de apă şi canalizare, electrice, de teleco-
Astfel, unitatea materială a bunului este dublată de divizarea intelectuală a municaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distri-
dreptului de proprietate, această stare juridică nu poate înceta, de regulă, prin partaj
buţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele,
iar bunul care constituie obiectul dreptului este accesoriu în raport cu un bun
antenele colective, precum şi alte asemenea părți. Potrivit art. 649 alin. (2), coşurile
principal, respectiv pe lângă un anumit spaţiu locativ [art 648 alin. (2) din Noul Cod
de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii și uscătorii sunt considerate
civil]. Tot astfel, cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun este
părți comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilități în confor-
accesorie în raport cu dreptul de proprietate asupra bunului principal,
mitate cu proiectul clădirii.
In plus, caracterul forțat al acestei coproprietăţi rezultă din condițiile speciale
Părţile: comune dintr-un condominiu nu se confundă cu părțile comune care sunt
necesare pentru utilizarea bunului principal. Într-adevăr, folosirea spaţiului locativ —
afectate utilizării a două sau mai multe clădiri diferite (de exemplu, o centrală
care constituie fie obiectul unui drept de proprietate pur şi simplu, fie obiectul uneia
termică destinată utilizării mai multor clădiri) şi care intră sub incidenţa art. 646,
sau alteia dintre modalităţile juridice ale acestui drept — nu este posibilă decât prin
pet. 3 din Noul Cod civil.
accesul asigurat de utilizarea părţilor comune. Prin destinaţia lor, acestea sunt de
Cota-parte din dreptul de, proprietate asupra părților comune ce revine fiecărui
folosință comună.
proprietar al unui bun principal este aceea înscrisă în titlul de proprietate. În ipoteza
Aşadar, bunul principal și cota-parte aferentă din părţile comune nu pot fi separate
în care în titlul de proprietate nu este precizată această cotă-parte, ea este rezultatul
ele alcătuind un tot unitar, distinct de construcţie în ansamblul ei. Pe cale de consecinţă,
raportului dintre suprafaţa utilă a unității locative respective, ca bun principal, şi
nu există un drept de proprietate asupra construcției în ansamblul ei, ci mai multe
totalul suprafeţelor utile ale unităţilor locative din condominiu [art. 3 lit. e) din Legea
drepturi de proprietate asupra unităţilor locative privite ca bunuri principale, la care se
nr, 230/2007; art. 652 din Noul Cod civil].
adaugă un drept de proprietate comună pe cote-părți asupra părților comune.
Întrucât părțile comune sunt bunuri accesorii în raport cu apartamentele și spaţiile
In Noul Cod civil, în art. 648 alin. (1), se precizează, la nivel de principiu, că
locative cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, rezultă că transmiterea dreptului de
„Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidenţial există spaţii cu destinaţie de
proprietate asupra bunului principal, constituirea unor dezmembrăminte sau a unor
locuință sau cu altă destinaţie având proprietari diferiţi, părţile din clădire care, fiind
drepturi reale de garanţie sunt efecte juridice care se întind şi asupra părților comune.
destinate întrebuințării spațiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt bunului
C. Restrângeri ale exercitării dreptului de proprietate privată asupra
obiectul unui drept de coproprietate forțată”.
principal. Aceste restrângeri decurg din principiul general potrivit căruia exercitarea
In reglementarea specială este utilizată noţiunea de condominiu, aceasta reunind
dreptului de proprietate trebuie să se facă astfel încât să nu fie stânjenită exercitarea
atât locuinţele și spaţiile cu altă destinaţie dintr-o clădire, cât şi părțile comune; de
altor drepturi de proprietate sau a altor drepturi subiective civile. În art. 653 din Noul
Cod civil se precizează că „Fiecare coproprietar poate folosi, în condiţiile acordului
48 . za . a.
Pi Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 490 din 23 iulie 2007.
Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 43 din 18 ianuarie 2008. 50 , .
A se vedea infra, lit. F.
 Proprietatea comună 297
296 Dinamica drepturilor reale principale
Aşadar, din punct de
aceea de locuinţă se află în proprietatea unor persoane diferite.
de asociere, atât spaţiul care constituie bunul principal, cât și părțile comune, fără a ne o succesiune de acte
vedere juridic, naşterea acestei coproprietăţi forțate presupu
aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari şi fără a schimba destinaţia clădirii. rii condominiului,
juridice care stau la baza construirii sau a achiziţionării şi amenajă
În lipsa acordului de asociere, dispozițiile art. 647 rămân aplicabile”. O dispoziție
precum şi a înstrăinării unităţilor locative către proprietari diferiți.
asemănătoare există în art. 14, fraza a Il-a din Legea nr. 230/2007. lor coproprietăţii
E. Exercitare. Două trăsături caracterizează exercitarea atribute
În art. 655 din Noul Cod civil se prevede „Proprietarul este obligat să asigure între- cum rezultă din cele
forțate asupra părților comune dintr-un condominiu. Mai întâi,
ținerea spaţiului care constituie bunul principal, astfel încât clădirea să se păstreze în rea condiţiilor de
de mai sus, proprietarii unităților locative răspund de asigura
stare bună”, idee care se regăseşte şi în art. 14, fraza 1 din Legea nr. 230/2007. sarcina lor o adevărată
funcţionare normală a părților comune. Se instituie astfel în
a) Restrângerea exercitării folosinţei. Schimbarea destinaţiei bunului principal să aleagă între exerci-
obligaţie propter rem, coproprietarii nemaiavând posibilitatea
este posibilă numai cu acceptul asociaţiei de proprietari [art. 11 alin. (2) din Legea i lor. În al doilea rând, în cazul acestei
tarea pozitivă şi exercitarea negativă a dreptulu
nr. 230/2007]. fost înlocuit ă cu regula majorității.
coproprietăţi forțate, regula unanimităţii a
O altă restrângere a atributului folosinţei este prevăzută în art. 15 din Legea crearea unui cadru juridic special
Funcționarea acestei reguli a majorităţii a impus
nr. 230/2007, în care se precizează: „Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat este asociaţi a proprie-
pentru exercitarea coproprietății forțate. Acest cadru juridic
să accepte accesul în apartamentul sau în spaţiul său al unui reprezentant al Cod civil; art. 21-55 din
tarilor unităţilor locative din condominiu (art. 659 din Noul
asociaţiei, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască
Legea nr. 230/2007).
elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectivul de folosinţă al
În Noul Cod civil, în art. 650, se prevede că este posibil partajul
apartament sau spaţiu. Fac excepție cazurile de urgenţă, când accesul se poate face ietari şi dacă decizia
fără preaviz”. părților comune dacă nu sunt lezate drepturile celorlalți copropr
ari este adoptată cu
de atribuire în folosință exclusivă a părţilor comune către propriet
Într-un sens asemănător, în art. 656 din Noul Cod civil se prevede: „(1) Coproprie- părți; chiar în clădirile
o majoritate de 2/3 din numărul coproprietarilor şi al cotelor-
tarii sunt obligaţi să permită accesul în spaţiile care constituie bunuri principale pentru adunării generale a
unde sunt constituite asociații de proprietari, decizia aparține
efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii şi a întreţinerii părților comune.
asociaţiei, luată cu aceeaşi majoritate.
(2) În această situație, pentru prejudiciile cauzate, ei vor fi despăgubiţi de către în art. 654 din Noul
Cu referire specială la cheltuielile legate de părțile comune,
asociaţia de proprietari, sau, după caz, de către proprietarul în interesul căruia au fost sau înţelegere contrară,
efectuate lucrările”. Cod civil se prevede că „(1) În lipsă de prevedere legală
erea, repararea şi exploa-
fiecare coproprietar suportă cheltuielile legate de întreţin
b) Restrângerea exercitării dispoziție. Exercitarea atributului dispoziției mate-
tarea părţilor comune, în proporție cu cota sa parte.
riale este de asemenea restrânsă prin dispozițiile art. 11 din Legea nr. 230/2007, în folosite exclusiv de
(2) Cu toate acestea, cheltuielile legate de părţile comune
care se precizează că: „Proprietarul poate aduce îmbunătăţiri sau modificări proprie-
tăţii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de către unii dintre coproprietari cad în sarcina acestora din urmă”.
Dispoziţia juridică asupra părților comune nu se poate exercita decât odată cu
către autoritatea publică locală a modificărilor constructive, fără a pune în pericol brarea sau grevarea
dispoziţia juridică asupra bunului principal. Înstrăinarea, dezmem
integritatea structurală a clădirii sau a altor proprietăţi individuale. bunului principal are
cu drepturi reale de garanție a dreptului de proprietate asupra
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaţia proprietăţii comune fără aferente dreptului de
efect şi asupra cotei-părți din obiectul coproprietăţii forțate
a obține mai întâi acceptul din partea asociaţiei de proprietari.” ată şi în art. 651 din Noul Cod civil.
proprietate respectiv, această idee fiind consacr
Exercitarea atributului dispoziţiei juridice este restrânsă în condiţiile precizate în părților comune dintr-un condominiu
F. Încetare. Coproprietatea forțată asupra
art. 20 din Legea nr. 230/2007. Mai întâi, proprietarul oricărui spaţiu locativ din practica judiciar ă s-a decis că, prin
nu poate înceta, de regulă, prin partaj. Totuşi, în
condominiu nu poate înstrăina dreptul său de proprietate decât dacă face dovada forțată asupra părților
acordul tuturor coproprietarilor, starea de coproprietate
plăţii cotei-părţi din cheltuielile comune în raport cu momentul înstrăinării alin. (1)). dintre copropri etari de a
Notarii publici vor refuza autentificarea actului de înstrăinare în absenţa înscrisului comune dintr-un imobil poate să înceteze. Refuzul unuia
o exercita re abuzivă a
doveditor al plăţii acestor datorii, eliberat de asociaţia de proprietari [alin. (2)]- consimţi la încetarea acestei stări nu poale fi considerat
dreptului săus!.
Nerespectarea acestor dispoziţii atrage nulitatea absolută a actului de înstrăinare. stării de coproprietate
Dacă dobânditorul preia, prin contractul de înstrăinare, datoriile pe care le are trans- Mai mult, în împrejurări speciale, s-a admis încetarea
partajului judiciar. Astfel,
miţătorul către asociaţia proprietarilor, nu mai este necesară plata prealabilă a acestor forțată chiar fără acordul tuturor coproprietarilor, pe calea
datorii [alin. (3)]. Se reglementează astfel un caz special de cesiune de datorie. Prin
această operaţie juridică, datoria se transmite de la debitorul inițial către un alt prevăzută de art. 39 alin. (2) şi (3)
5! În acest sens, a se vedea Trib. Suprem în compunerea
debitor, fiind opozabilă creditorului fără acordul şi chiar fără notificarea acestuia. nr. 31/1977, precitată; secția
din Legea pentru organizarea judecătorească nr. 58/1968, decizia
D. Naştere. Coproprietatea forțată asupra părților comune dintr-un condominiu se civilă, decizia nr. 1095/1982, în Repertoriu... 1980-1985, p.
68; C.S.]., secţia civilă, decizia
naşte în momentul în care apartamentele sau spaţiile locative cu altă destinație decât nr. 994/1998, în Dreptul nr. 4/1989, p. 73 şi 74.
298 Dinamica drepturilor reale principale
s-a precizat că „Prin excepție, ea (starea de coproprietate forțată — n.n.) poate să
înceteze şi atunci când nu se mai impune cu necesitate a fi menţinută. Astfel, de
pildă, în principiu, podul unei clădiri este în folosință comună şi nu se împarte între
coproprietari. Dacă totuşi, ținând seama de natura şi destinaţia funcţională a podului,
această posibilitate există în fapt, instanța este îndreptățită să dispună o atare
împărţire, bineînțeles, fără a leza interesele vreunui coproprietar”?. În acelaşi sens,
s-a decis că „În cazul proprietăţii pe apartamente, nu se poate concepe încetarea stării
de indiviziune asupra terenului care, prin natura sa, este afectat folosinţei în comun.
Dacă însă terenul depăşeşte suprafața normală a unei curţi, porțiunea de teren
respectivă nu constituie coproprietate forțată şi poate fi împărţită”"?.
În toate aceste situaţii speciale, deşi părțile comune au fost destinate utilizării
bunurilor principale, astfel încât coproprietatea asupra lor are, în principiu, caracter
forțat, totuşi, bunul accesoriu nu este indispensabil pentru utilizarea bunurilor
principale. Altfel spus, temeiul caracterului forțat, adică raportul de accesorialitate,
dispare în măsura în care instanța de judecată apreciază că bunul principal poate fi
utilizat în condiții normale chiar fără o anumită parte comună sau fără o anumită
porțiune din acesta. În acest sens, în art. 649 alin. (1) lit. a), fraza finală din Noul Cod
civil se precizează, în legătură cu terenul aferent clădirii, că, „pentru eventuala
suprafață excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi obişnuite”. Ca
urmare, instanța de judecată poate decide partajul. Cu atât mai mult partajul este
posibil prin acordul părților.
Dincolo de aceste împrejurări speciale, coproprietatea forțată nu poate înceta prin
partaj. Ea poate înceta însă pe alte căi. De exemplu, coproprietatea forțată încetează
când toate unitățile locative din condominiu sunt dobândite în proprietate de aceeaşi
persoană. De asemenea, dacă pier bunurile principale, se stinge și dreptul de
proprietate asupra bunurilor accesorii”.
Un caz special de încetare a coproprietății forțate, în ipoteza analizată, este
reglementat în art. 658 din Noul Cod civil. Prin hotărârea motivată a asociaţiei de
proprietari, adoptată cu o majoritate de 2/3 din numărul coproprietarilor, se constată
încetarea destinaţiei de folosință comună, ceea ce are ca efect transformarea
coproprietăţii forțate în coproprietate obişnuită. Ulterior, spaţiile locative pentru care
s-a constatat încetarea destinaţiei de folosință comună pot fi înstrăinate sau ipotecate
cu o majoritate de 2/3 din numărul coproprietarilor. Coproprietarii care nu au votat
încetarea destinaţiei de folosință comună ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau
ipotecare au dreptul la o despăgubire justă, din partea celorlalți coproprietari, stabilită
prin bună învoială sau pe cale judecătorească. Se instituie astfel un mod special de
dispoziţie juridică forțată (înstrăinare sau ipotecare) a cotelor-părți aparținând
* Trib. Suprem în compunerea prevăzută de art. 39 alin. (2) şi (3) din Legea pentru
organizarea judecătorească nr. 58/1968, decizia nr. 31/1977, precitată.
* Trib. Suprem, secția civilă, decizia nr. 376/1969, în Culegere de decizii... 1969, p. 76;
în acelaşi sens, a se vedea Trib. Suprem, secția civilă, decizia nr. 1877/1974, în Culegere de
decizii... 1974, p. 60-63 (în această ultimă decizie este examinată și posibilitatea partajării
unei curți pe care au fost clădite două construcții distincte, pe acelaşi teren; a fortiori, con-
cluzia acestei analize este în favoarea admiterii acestei posibilități).
5 În acest sens, a se vedea C. Birsan, op. cit., p. 187.
Proprietatea comună 299
coproprietarilor care nu au consimţit. Prin hotărârea majorităţii se suplineşte astfel
consimțământul coproprietarilor care s-au împotrivit. Textul trebuie să fie interpretat
în sensul că, în caz de înstrăinare, despăgubirea la care au dreptul aceştia din urmă se
adaugă părții din preţ corespunzătoare cotelor lor părți din dreptul de proprietate
comună.
În art. 657 alin. (1) din Noul Cod civil se precizează că „În cazul în care clădirea a
fost distrusă în întregime ori într-o proporţie mai mare de jumătate din valoarea ei,
oricare coproprietar poate, în lipsa unei înțelegeri contrare, să solicite vânzarea la
licitaţie publică a terenului și a materialelor de construcție care au rezultat”.
Dacă este distrusă o parte mai mică din clădire, potrivit art. 657 alin. (2) din Noul
Cod civil, există obligația tuturor proprietarilor spaţiilor locative să contribuie la
refacerea părților comune, în raport cu cotele lor părți. Dacă totuşi unii coproprietari
refuză să contribuie la refacerea clădirii, ei au obligaţia să cedeze drepturile lor
celorlalți coproprietari. Este vorba nu numai de cota-parte din bunurile comune, ci şi
de dreptul asupra bunului principal. Altfel spus, acest text instituie un caz de vânzare
forțată, preţul urmând a se stabili prin acordul părților sau, în caz de neînțelegere, de
către instanța judecătorească. Preţul se stabilește fie prin bună învoială, fie de către
instanța judecătorească.
Secţiunea a Vl-a
Dreptul de proprietate comună în devălmășie
227. Noţiune şi cazuri. Fiind un caz de proprietate comună, devălmăşia presu-
pune multitudinea titularilor care exercită concomitent şi împreună atributele drep-
tului de proprietate. Nu există, deci, o diferenţiere calitativă între titularii dreptului de
proprietate comună în devălmășie. Dar, spre deosebire de dreptul de coproprietate, în
cazul devăimăşiei nu există nici măcar o diferenţiere cantitativă între titularii drep-
tului de proprietate. Altfel spus, unitatea materială a bunului este dublată de unitatea
intelectuală a dreptului.
Cazurile de proprietate devălmașă trebuie să fie cel puţin prevăzute de lege, chiar dacă
nu au un regim juridic legal, adică un set de norme care să reglementeze fiecare caz în
parte. Desigur, aceasta nu înseamnă că proprietatea devălmaşă se naşte doar în temeiul
legii. Este nevoie întotdeauna de un fapt juridic în sens larg pentru ca dreptul de
proprietate comună în devălmășie să se nască în concret. Această naştere depinde însă nu
numai de faptul juridic concret, ci şi de voinţa legiuitorului. Din această perspectivă, este
improprie formularea cuprinsă în art. 667 din Noul Cod civil, în care se arată că
proprietatea devălmaşă ia naştere „prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic”.
În realitate, prin această formulare, redactorii textului au dorit să facă distincţie
între cazurile de proprietate devălmașă reglementate de lege şi cazurile de proprietate
devălmaşă reglementate de părţi, prin voinţa lor liberă. Important este că, potrivit
Noului Cod civil, proprietatea devălmaşă nu se mai reduce la cazurile reglementate
de lege, ci cuprinde în sfera ei și cazurile în care titularii dreptului de proprietate
comună convin să intre sub regimul juridic al devălmăşiei. Dar, conform reglemen-
tării în vigoare, cât timp nu există o prevedere legală care să permită naşterea
proprietății devălmaşe doar prin voinţa părților, nu se poate accepta că aceasta poate

300 Dinamica drepturilor reale principale
rezulta doar din convenţia părţilor”, întrucât modalitățile juridice ale proprietăţii țin
de regimul juridic general al dreptului de proprietate privată şi, pe cale de consecinţă,
au caracter legal.
Întrucât regimul juridic al comunităţii legale constituie dreptul comun în materie,
acesta se va aplica în completare în toate cazurile de devălmășie, cum se precizează
expres în art. 668 din Noul Cod civil.
Conform reglementării în vigoare, există un singur caz de proprietate devălmașă,
respectiv cea aparținând soţilor. Astfel, potrivit art. 30 alin. (1) din Codul familiei,
„Bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de către oricare dintre soți, sunt, de la data
dobândirii lor, bunuri comune ale soților”. În art. 30 alin. (2) din Codul familiei se
adaugă că „Orice convenţie contrară este nulă”. În art. 31 din acelaşi cod sunt
menționate categoriile de bunuri proprii ale fiecărui soţ. Pe cale de consecință, în
măsura în care un bun este dobândit în timpul căsătoriei, dar nu se încadrează în
niciuna dintre categoriile de bunuri proprii, are calitatea de bun comun, adică
formează obiectul unui drept de proprietate comună în devălmăşie.
Nu trebuie să se confunde dreptul de proprietate comună în devălmăşie al soților
cu comunitatea matrimonială. În primul caz este vorba de o modalitate a dreptului de
proprietate privată, în al doilea caz este vorba de o modalitate a patrimoniului”. În
sens larg, noţiunea de bunuri comune” se confundă cu noțiunea de comunitate
matrimonială, dar în sens restrâns, în sfera ei nu sunt cuprinse şi datoriile. Aşadar,
comunitatea matrimonială este o masă patrimonială, adică o universalitate juridică,
alcătuită nu numai din drepturi, ci şi din datorii patrimoniale, în cadrul căreia
operează subrogația reală cu titlu universal
Comunitatea matrimonială constituie numai unul dintre regimurile matrimoniale.
Chiar dacă legea în vigoare reglementează numai acest regim legal, în Noul Cod civil
(art. 312-372) se prevede că soţii pot să aleagă între regimul comunităţii legale,
regimul separaţiei de bunuri şi regimul comunității convenţionale. Dacă soții nu au
făcut o asemenea alegere sau dacă este lovită de nulitate convenția matrimonială, se
aplică regimul comunității legale (art. 329 combinat cu art. 338 din Noul Cod civil).
228. Exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmăşie. Atributele
proprietății comune devălmașe se exercită într-un mod specific, prevăzut în art. 35
din Codul familiei. Acest text legal nu înlocuieşte regula unanimității, ci numai
mecanismul probatoriu privind acordul comun al titularilor dreptului de proprietate.
Astfel, acordul soţilor este necesar pentru exercitarea atributelor coproprietății
devălmaşe, dar el este, de regulă, prezumat. În textul legal menţionat se precizează că
„Soții administrează şi folosesc împreună bunurile comune şi dispun tot astfel de ele.
Oricare dintre soţi, exercitând singur aceste drepturi, este socotit că are şi
consimțământul celuilalt soț. Cu toate acestea, niciunul dintre soți nu poate înstrăina
55 În sens contrar, a se vedea £. Chelaru, op. cit., p. 125; L. Pop, op. cit., p. 153; C. Birsan,
op. cit., p. 188.
5 Pentru modalităţile juridice ale patrimoniului, a se vedea supra, nr. 9-12 şi 208.
“1 Pentru o tratare cuprinzătoare a regimului juridic al bunurilor comune, a se vedea
I.P. Filipescu, A.. Filipescu, Tratat de dreptul familiei, Editura All Beck, București, 2001,
p. 51-150.
55 Pentru subrogația reală universală şi cea cu titlu universal, a se vedea supra, nr. 14-19.
Proprietatea comună 301
şi nici nu poate greva un teren sau o construcție ce face parte din bunurile comune,
dacă nu are consimțământul expres al celuilalt soț”.
Din primul alineat al acestui text rezultă că exercitarea proprietăţii devălmașe
este supusă regulii unanimităţii. Totuşi, această regulă nu are ca obiect şi actele de
conservare. Într-adevăr, termenii administrează, folosesc şi dispun exclud tocmai
actele de conservare. Per a contrario, aceste acte pot fi încheiate de un singur soț,
chiar împotriva voinţei celuilalt.
Aşadar, atributele ius utendi, ius fruendi şi ius abutendi se exercită potrivit regulii
unanimităţii. Atributul ius possidendi întră sub incidența acestei reguli numai dacă
este exercitat prin acte juridice de dispoziţie. Cât priveşte exercitarea acestor atribute
prin acte materiale, soţii au vocaţia să le săvârşească împreună.
Când această exercitare se face însă prin acte juridice de administrare şi de
dispoziţie, funcționează prezumția de mandat tacit reciproc. Potrivit acestei pre-
zumţii, fiecare soț este presupus a avea şi consimțământul celuilalt soț când încheie
un asemenea act juridic. Această prezumție are însă două limite. Ea nu funcționează
în cazul actelor juridice de dispoziţie cu privire la un imobil (teren sau construcție),
excepţie expres menţionată în art. 35 alin. (2) din Codul familiei. De asemenea,
prezumția nu funcţionează în cazul actelor juridice de dispoziţie cu titlu gratuit,
excepţie dedusă din gravitatea consecinţelor patrimoniale ale unor asemenea acte. În
plus, s-a apreciat că aplicarea prezumției de mandat tacit reciproc poate fi restrânsă prin
voinţa soţilor, pe cale convențională sau unilaterală“. În cazurile în care este necesar
consimțământul expres al soților la încheierea unui act juridic, încălcarea acestei
exigenţe determină nulitatea relativă A acelui act, ea putând fi invocată numai de soţul
al cărui consimțământ a fost ignorat“. Acest soț poate însă să Sonfirme expres sau tacit
actul încheiat de celălalt soţ cu încălcarea acestei exigenţe“!. Prezumția de mandat
tacit reciproc este relativă. Soțul interesat poate să facă dovada contrară, respectiv
poate să probeze faptul că s-a opus la încheierea actului de către celălalt soț.
229. Încetarea proprietăţii comune devălmaşe. Devălmăşia încetează, de
regulă, odată cu încetarea comunității matrimoniale. Aceasta se produce fie la înce-
tarea căsătoriei, în cazul morții fizice sau a declarării judecătoreşti a morţii prezumate
a unuia dintre soţi, la desfacerea căsătoriei prin divorț sau la desființarea căsătoriei ca
urmare a nulităţii. În oricare dintre aceste momente, dreptul de proprietate devălmaşă
59 în acest sens, a se vedea M. Georgescu, Al. Oproiu, „Reflecţii cu privire la limitele
mandatului tacit în cadrul raporturilor patrimoniale dintre soți”, în Revista română de drept
nr. 4/1982, p. 29-32; L. Pop, op. cit., p. 154.
4 În acest sens, a se vedea C.S.]., secția civilă, decizia nr. 100/1992, în Dreptul
nr. 10-11/1993, p. 108,
S! În decizia menţionată în nota anterioară, instanța supremă a precizat că „După confir-
marea tacită a măsurii luate de celălalt soț, invocarea nulităţii actului poate să constituie o
tipică exercitare abuzivă a dreptului”. Desigur, instanța supremă nu are în vedere dreptul de a
cere anularea actului ca drept substanţial (drept potestativ), care include şi dreptul material la
acţiune, întrucât acest drept nu mai există ca urmare a confirmării, ci numai dreptul procesual
la acţiune. Pentru distincţia dintre dreptul materia! la acțiune și dreptul procesual la acţiune, a
se vedea V.M. Ciobanu, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă, vol. I, Teoria generală,
Editura Naţional, Bucureşti, 1996, p. 251-260.
302 Dinamica drepturilor reale principale

se transformă în drept de proprietate comună pe cote-părţi”. Chiar dacă nu sunt

determinate cotele-părți în momentul respectiv, ele sunt totuşi determinabile. Aşa
fiind, partajul voluntar sau judiciar al bunului care formează obiectul dreptului de
proprietate comună pe cote-părţi nu se confundă cu partajul bunului care formează
obiectul devălmăşiei. Un asemenea partaj este posibil numai în timpul căsătoriei, cât
timp există devălmăşia, şi se poate face numai pe cale judiciară. Într-adevăr, conform
art. 36 alin. (2) C. fam., bunurile comune pot fi împărțite, pentru motive temeinice, la
cererea unuia dintre soţi sau, dacă bunurile proprii nu sunt suficiente pentru acope-
rirea creanţelor creditorilor personali ai soţilor, la cererea acestora, dar numai în
măsura necesară pentru acoperirea creanţelor lor.
230. Comparaţie între dreptul de proprietate comună pe cote-părți și dreptul
comună în devăimăşie. A. Asemănări. a) În ambele
de proprietate
proprietate comună există cel puţin doi titulari ai dreptului de proprietate.
b) Aceşti titulari nu formează o persoană juridică.
c) Ei exercită nu numai concomitent, ci şi împreună atributele dreptului de
proprietate. Aşadar, între titularii dreptului nu există o diferenţiere calitativă.
d) Exercitarea atributelor dreptului de proprietate este supusă regulii unanimității,
indiferent dacă este vorba de coproprietate sau devălmăşie.
e) În ambele cazuri, partajul este, cu unele nuanțări, un mod de încetare a proprie-
tăţii comune.
B. Deosebiri. a) În cazul devălmăşiei există numai doi titulari ai dreptului de
proprietate, în timp ce, în cazul coproprietăţii, pot exista doi sau mai mulți titulari.
b) Deşi între titularii proprietăţii comune, indiferent de cazurile în care se mani-
festă, nu există o diferenţiere calitativă, totuși, în cazul coproprietăţii apare o dife-
renţiere cantitativă între titulari, fiecare având o cotă-parte din dreptul de proprietate,
în timp ce, în cazul devălmăşiei, nu apare o asemenea diferenţiere cantitativă.
c) Coproprietatea nu este condiționată de anumite calităţi ale titularilor, în ump ce
devălmăşia are caracter intuitu persoane.
d) Coproprietatea se poate naşte pe temeiul convenției, succesiunii, uzucapiunii
etc., în timp ce devălmăşia, de lege lata, se naşte numai prin dobândirea bunurilor în
timpul căsătoriei.
e) Deşi regula unanimităţii funcţionează în ambele cazuri, restrângerea exigen-
elor acestei reguli se face în mod diferit. Dovada acordului copărtaşilor este uşurată
de prezumția legală de mandat tacit reciproc numai în cazul devălmăşiei.
titular al dreptului de proprietate comună pe cote-părți
f) Fiecare
înstrăineze cota sa parte din drept. În absenţa divizării intelectuale a dreptului,
niciunul dintre titularii devălmăşiei nu poate înstrăina o cotă-parte din drept.
e) Partajul, ca mod de încetare a proprietăţii comune, operează numai în cazul
în cazul coproprietăţii forțate. Cât priveşte devăl-
coproprietăţii obișnuite, iar nu şi
mășia, partajul este posibil numai în timpul căsătoriei, pe cale judiciară. După înce-
căsătorie, partajul convențional sau judiciar nu este
tarea, desfacerea sau desființarea
un mod de încetare a devălmăşiei, ci un mod de încetare a coproprietăţii. Într-adevăr,
cum am văzut, în momentul încetării, desființării sau desfacerii căsătoriei, devăl-
măşia se transformă în coproprietate.
Titlul II
Moduri de dobândire a drepturilor reale principale
Capitolul i
Introducere
231. Enumerarea modurilor de dobândire în art. 644 şi art. 645 Cuciv. În
cazuri de
primul text se prevede că „Proprietatea bunurilor se dobândeşte şi se transmite prin
succesiune, prin legate, prin convenţie şi prin tradițiune”, iar în al doilea text se
adaugă că „Proprietatea se mai dobândeşte prin accesiune sau incorporaţiune, prin
prescripţie, prin lege şi prin ocupaţiune”.
Aceste două texte sunt susceptibile de mai multe comentarii.
În primul rând, ambele texte se referă la modurile de dobândire a dreptului de
proprietate, fără a se face distincţie între aproprierea publică și aproprierea privată.
aceste moduri de dobândire sunt, într-adevăr, aplicabile nu numai
Unele dintre
dreptului de proprietate privată, ci şi dreptului de proprietate publică. Am văzut că
acesta este cazul convenției. Mai mult, deşi, de regulă, se apreciază că ocupațiunea,
accesiunea și uzucapiunea sunt moduri de dobândire a dreptului de proprietate
privată, ele fiind excluse în cazul dreptului de proprietate publică, această afirmaţie
trebuie să fie nuanţată. Astfel, aceste moduri de dobândire nu operează împotriva
dreptului de proprietate publică, în sensul că un bun care formează obiectul acestui
drept nu poate fi dobândit în proprietate, de către un alt titular, prin unul dintre aceste
moduri de dobândire. În schimb, dacă statul sau o comunitate locală invocă în
beneficiul său, cu privire la un anumit bun, un asemenea mod de dobândire, fiind
îndeplinite condiţiile cerute de lege, nimic nu se opune să se recunoască dobândirea
dreptului de proprietate publică pe această cale. Împotriva acestei soluţii nu ar putea
fi invocate dispoziţiile art. 7 din Legea nr. 213/1998!, întrucât modurile de dobândire
a dreptului de proprietate publică nu sunt enumerate în mod limitativ în acest text cât
„alte moduri prevăzute de lege”. Evident,
timp, la litera f), este făcută menţiunea
poate să într-o asemenea situaţie, statul trebuie să facă dovada afectării bunului la domeniul
public înainte de momentul în care operează dobândirea. Se face astfel distincție față
de situaţia în care statul sau comunitatea locală a dobândit un bun prin ocupațiune,
accesiune sau uzucapiune, dar ca obiect al dreptului de proprietate privată.
În al doilea rând, enumerarea cuprinsă în cele două texte este incompletă. Cele
mai multe dintre modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică nu sunt
incluse în această enumerare. Există, de asemenea, moduri de dobândire a dreptului
de proprietate privată care lipsesc din enumerare. De exemplu, retrocedarea unui bun
expropriat, hotărârea judecătorească, posesia de bună-credință a bunurilor mobile,
dobândirea fructelor prin posesia de bună-credință.

i A se vedea supra, nr. 102, nota 9.

42 în sens contrar, a se vedea 1.P. Filipescu, A.. Filipescu, op. cit., p. 246 şi 247.
304 Dinamica drepturilor reale principale
În a] treilea rând, deşi aceste moduri de dobândire sunt evocate numai în legătură
cu dreptul de proprietate, unele dintre ele se aplică și în legătură cu dezmembră-
mintele dreptului de proprietate privată.
enumerarea este imprecisă. Pe de o parte,
În al patrulea rând,
succesiunile şi legatele, ca şi cum ar fi vorba de două moduri distincte de dobândire a
dreptului de proprietate. De regulă, în sens larg, noțiunea de succesiune include în
sfera ei succesiunea legală şi succesiunea testamentară.
În art. 557 din Noul Cod civil se prevede că „(1) Dreptul de proprietate se poate
dobândi, în condiţiile legii, prin convenţie, testament, moştenire legală, accesiune,
uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credință în cazul bunurilor mobile şi al
fructelor, prin ocupațiune, tradițiune, precum şi prin hotărâre judecătorească, atunci
când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi.
(2) În cazurile prevăzute de lege, proprietatea se poate dobândi prin efectul unui
act administrativ.
(3) Prin lege se pot reglementa şi alte moduri de dobândire a dreptului de pro-
prietate.
(4) Cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile
dreptul de proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea
dispoziţiilor prevăzute la art. 888.”
Redactarea acestui text este mai riguroasă, răspunzând celor mai multe dintre
observaţiile formulate mai sus.
Modurile de dobândire a drepturilor reale principale nu pot fi tratate în mod
unitar. Unele dintre ele sunt atât de strâns legate de anumite drepturi reale principale,
încât ele nu pot fi tratate decât odată cu acestea. Astfel este cazul modurilor specifice
de dobândire a dreptului de proprietate publică şi a celorlalte drepturi reale principale
constituite pe acest temei. Alte moduri de dobândire necesită o tratare separată,
ținând seama de multitudinea problemelor adiacente. Aşa se întâmplă în cazul con-
tractului şi în cazul succesiunii. Dobândirea dreptului de proprietate şi a altor drepturi
reale principale cu ocazia constituirii patrimoniului unei persoane juridice este tratată
fie în materia persoanei juridice în general, fie în materia societăţilor comerciale.
Materia moştenirii este distinctă de materia drepturilor reale principale, iar contractul
este obiect de studiu, sub aspect general, în materia obligațiilor şi, în mod particular,
în materia contractelor speciale.
Ca urmare, în acest titlu vor fi tratate doar următoarele moduri de dobândire a
drepturilor reale principale: hotărârea judecătorească şi actul de adjudecare întocmit
de executorul judecătoresc, ocupaţiunea, tradițiunea, accesiunea, uzucapiunea,
dobândirea bunurilor mobile prin posesia de bună-credință în condiţiile art. 1909 ŞI
art. 1910 C.civ. (art. 937 din Noul Cod civil) şi proprietatea aparentă.
ea include Capitolul II
Hotărârea judecătorească, ocupaţiunea şi tradițiunea
Secţiunea |
Hotărârea judecătorească
232. Suplinirea consimţământului unei părți într-un contract translativ de
proprietate. Hotărârea judecătorească, ori de câte ori suplineşte voința unei părți la
încheierea unui contract, chiar atunci când are efecte translative sau constitutive de
drepturi reale, nu este prin ea însăşi un mod de dobândire a proprietății. Voința jude-
cătorului suplineşte voința uneia dintre părțile contractului translativ de proprietate.
Este vorba, aşadar, de un mod specific în care funcționează mecanismul încheierii
contractului prin suplinirea voinței uneia dintre părţi de către instanţa de judecată. Ca
urmare, hotărârea judecătorească este numai un element al acestui mecanism de
încheiere a contractului. În ultimă instanță, temeiul dobândirii dreptului de proprie-
tate nu este doar hotărârea judecătorească, înțeleasă ca manifestare de voință a
instanței, ci contractul încheiat în aceste condiţii particulare.
În prezent, hotărârea judecătorească suplineşte voința unei părți în contractul
translativ de proprietate sau de alte drepturi reale principale în următoarele situaţii:
a) suplinirea consimţământului ofertantului care şi-a retras în mod intempestiv
oferta, în măsura în care este vorba de un contract translativ de proprietate sau de alte
drepturi reale principale; desigur, dacă este necesară forma autentică, oferta inițială
trebuie să fi fost făcută ea însăşi în formă autentică, iar acceptarea trebuie să fie dată
în aceeași formă. Întrucât, potrivit art. 1191 din Noul Cod civil, oferta cu termen este
irevocabilă, acest caz de suplinire a consimţământului ofertantului are o sferă de
aplicare redusă la oferta fără termen. În cazul unei asemenea oferte, revocarea ei nu
împiedică încheierea contractului decât dacă actul de revocare a ofertei ajunge la
destinatar înainte ca acesta să fi expediat acceptarea sau să fi întreprins un alt act din
care să rezulte intenţia de a accepta oferta [art. 1193 alin. (3) din Noul Cod civil].
b) suplinirea consimțământului unei părți la încheierea contractului sau la înscrie-
rea acestuia în cartea funciară potrivit art. 17 alin. (4) şi art. 24 din Decretul-lege
nr. 115/1938!, dar numai în cazurile în care ar mai fi incidente aceste dispoziții legale
după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/ 19967;
c) suplinirea consimțământului creditorului la contractul de plată prin procedura
ofertei reale urmate de consemnaţiune, conform dispoziţiilor art. 1114-1121 C.civ. şi
ale art. 586-590 C.proc.civ., dar numai în măsura în care este vorba de transmiterea
dreptului de proprietate asupra unui bun mobil în momentul predării lui, iar nu în
momentul încheierii contractului; aşa se întâmplă, de exemplu, când părțile au
convenit astfel sau când este vorba de bunuri de gen, iar individualizarea lor se face
în momentul predării;
! A se vedea supra, nr. 194, nota 25.
2 A se vedea supra, nr. 33, lit. C, nota 16.
21.

306 Dinamica drepturilor reale principale
d) suplinirea consimțământului părții care refuză executarea unui antecontract
bilateral prin care părţile se obligă să încheie în viitor un contract cu titlu oneros”,
translativ de proprietate; într-adevăr, această soluţie trebuie adoptată nu numai în
legătură cu antecontractul de vânzare-cumpărare, ci şi cu orice alt antecontract
bilateral care are ca obiect încheierea în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare,
a unui contract de schimb sau a unui contract de consumaţie cu titlu oneros. O
aplicaţie particulară a acestei idei este cuprinsă în dispozițiile art. 5 alin. (2) din Titlul
X al Legii nr. 247/2005“.
233. Hotărârea judecătorească — mod de dobândire a drepturilor reale princi-
pale. Sunt totuşi două situații în care hotărârea judecătorească este un mod de dobân-
dire a dreptului de proprietate independent de suplinirea consimțământului unei părți:
a) retrocedarea dreptul de proprietate asupra imobilelor expropriate, potrivit art.
36 din Legea nr. 33/19945;
b) restituirea în natură, pe temeiul Legii nr. 112 din 25 noiembrie 1995 pentru
reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinația de locuinţe, trecute în
proprietatea statului“ sau pe temeiul Legii nr. 10 din 8 februarie 2001 privind regimul
juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 —
22 decembrie 19897, către foştii proprietari sau moştenitorii acestora a unor imobile
preluate de Statul Român; în această situaţie este vorba însă numai de imobilele cu
privire la care statul a avut un titlu de proprietate valabil, pentru că, în celelalte
cazuri, se restituie doar posesia, dreptul de proprietate rămânând tot timpul în patri-
moniul reclamantului.
Posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate prin hotărâre judecătorească,
atunci când aceasta este translativă de proprietate, este expres menţionată în art. 557
alin. (1) din Noul Cod civil.
Secţiunea a II-a
Ocupaţiunea
234. Noţiunea de ocupaţiune. Ocupaţiunea nu este definită ca atare în actualul
Cod civil. În schimb, în art. 941 alin. (1) din Noul Cod civil se precizează
„Posesorul unui lucru mobil care nu aparține nimănui devine proprietarul acestuia,
prin ocupaţiune, de la data intrării în posesie (...)”. Rezultă că ocupațiunea este luarea
* Totuşi, s-a apreciat că s-ar putea pronunța o asemenea hotărâre şi în materia donaţiei (a
se vedea M. Nicolae, „Nota I la decizia nr. 1795/1992 a Tribunalului Municipiului Bucureşti,
secţia a III-a civilă”, în Dreptul nr. 9/1993, p. 67).
% A se vedea supra, nr. 132, nota 8.
5 A se vedea supra, nr. 141, nota 2.
$ Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea ], nr. 279 din 29 noiembrie 1995,
modificată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Legea nr. 422 din 18 iulie 2001
privind protejarea monumentelor istorice, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea [,
nr. 407 din 24 iulie 2001.
! A se vedea supra, nr. 102, nota 11.
Hotărârea judecătorească, ocupațiunea și tradițiunea 307
în posesie, de către o persoană, a unui lucru care nu aparține nimănui, cu intenţia de a
deveni proprietar.
Două elemente sunt definitorii pentru noțiunea de ocupațiune.
În primul rând, ocupaţiunea presupune luarea în stăpânire a unui lucru. Aşadar,
posesia este elementul principal al acestui mod de dobândire a proprietăţii. Ca
urmare, trebuie să se țină seama de toate trăsăturile care definesc posesias. În plus,
posesia trebuie să fie utilă”. Nu este însă necesar ca posesia să aibă o anumită durată.
Sintagma luare în posesie pune accentul nu numai pe starea de fapt a posesiei, ci şi
pe actul material prin care se naşte această stare de fapt. Este important ca, sub aspect
subiectiv, posesorul să se comporte ca proprietar, iar nu ca titular al altui drept real
principal. Efectul achizitiv de proprietate se produce nu numai ca urmare a actului
voluntar de luare în posesie, ci şi a voinţei legiuitorului de a lega un asemenea efect
de acest fapt juridic în sens restrâns. Mai mult, pentru anumite categorii de lucruri fără
stăpân, legile speciale prevăd anumite condiții pentru intrarea în posesie, nerespectarea
acestora făcând imposibilă ocupaţiunea. De exemplu, dobândirea prin ocupațiune a
vânatului şi a peştelui nu este posibilă decât cu respectarea legislaţiei speciale”.
Al doilea element definitoriu pentru ocupaţiune ca mod de dobândire a dreptului
de proprietate este situaţia lucrului în momentul luării în posesie. În momentul
respectiv, lucrul nu aparţine nimănui. În cazul ocupaţiunii, se apropriază lucrurile, iar
nu bunurile. Numai ca urmare a aproprierii, orice lucru, fără a-şi pierde această
semnificaţie în ordine materială, devine bun în ordine juridică. Acest element face
diferența între dobândirea dreptului de proprietate prin ocupaţiune, ca efect al
posesiei ca stare de fapt, şi dobândirea acestui drept tot ca efect al posesiei ca stare de
fapt, dar care îndeplineşte condiţii suplimentare, cum ar fi o anumită durată sau
buna-credință. Ocupaţiunea este un mod de dobândire originar, iar nu doar un transfer
al dreptului de proprietate sau un mod de dobândire prin care se stinge vechiul drept de
proprietate şi se naşte unul nou. Este adevărat că, în cazul lucrurilor abandonate,
vechiul drept de proprietate se stinge prin abandon şi se naște un nou drept de proprie-
tate prin ocupaţiune, dar cele două momente nu mai sunt simultane, ci decalate în
timp. Cum vom vedea, această idee se verifică însă numai în cazul lucrurilor mobile
abandonate, întrucât numai acestea pot fi dobândite prin ocupațiune.
că:
% A se vedea supra, nr. 46-54.
? Pentru calităţile și viciile posesiei, a se vedea supra, nr. 65-71.
0 Legea nr. 407 din data de 9 noiembrie 2006 a vânătorii şi a protecției fondului cinegetic,
Oficial al României, Partea I, nr. 944 din 22 noiembrie 2006 a fost
publicată în Monitorul
modificată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Ordonanţa de urgenţă a Guvernului
Î,
ar. 154 din data de 12 noiembrie 2008, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea
Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 23 din data de 5 martie 2008
nr. 787/25.11.2008.
privind pescuitul şi acvacultura, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 180
din data de 10 martie 2008 a fost la rândul său modificată succesiv, ultima modificare fiindu-i
Guvernului nr. 15 din data de 26 august 2009 privind unele măsuri
adusă prin Ordonanţa
pentru accelerarea absorbției sumelor alocate prin Fondul European Agricol pentru Dezvoltare
Rurală şi prin Fondul European pentru Pescuit, publicată în Monitorul Oficial al României,
Partea 1, nr. 598 din 31 august 2009.

308 Dinamica drepturilor reale principale
În raport cu acest al doilea element definitoriu al noțiunii de ocupațiune, se
înţelege de ce, în cuprinsul art. 941 alin. (1) din Noul Cod civil, se foloseşte termenul
lucru, iar nu termenul bun, precum şi sintagma care nu aparține nimănui, iar nu
sintagma fără stăpân. Sub acest ultim aspect, lucrurile fără stăpân constituie numai
una dintre categoriile de lucruri care nu aparțin nimănui.
În această situaţie de a nu aparţine nimănui se află, în primul rând, lucrurile
comune (res communes, res communia omnium), cum sunt aerul, lumina, apa mării,
apa din râuri şi fluvii. Dar lucrurile comune sunt neapropriabile, privite ca întreg.
Lucrurile comune nu se confundă cu lucrurile fără stăpân (res nullius). Acestea din
urmă, deşi nu aparțin nimănui, sunt apropriabile ca atare, în formă publică sau în
formă privată. Dar lucrurile fără stăpân se împart în două categorii: lucruri care nu au
avut niciodată stăpân şi lucrurile care au avut stăpân, dar au fost abandonate. Res
derelictae (lucrurile abandonate) sunt deci o specie de lucruri fără stăpân (res
nullius). Prin abandon, bunurile, adică lucruri care au fost deja apropriate, recad în
starea naturală, devenind din nou lucruri pur şi simplu şi fiind susceptibile de o nouă
apropriere. Abandonul este, așadar, un mod de stingere a dreptului de proprietate.
Ocupaţiunea este un mod de dobândire originar, fiind necesar ca lucrul să nu formeze
obiectul unui drept de proprietate în momentul luării în stăpânire, nu și ca lucrul să
nu fi format niciodată obiectul unui astfel de drept.
În art. 941 alin. (2) din Noul Cod civil se precizează că „Sunt lucruri fără stăpân
bunurile mobile abandonate, precum şi bunurile care, prin natura lor, nu
proprietar, cum sunt animalele sălbatice, peştele şi resursele acvatice vii din bazinele
piscicole naturale, fructele de pădure, ciupercile comestibile din flora spontană,
plantele medicinale şi aromatice şi altele asemenea”.
Lucrurile abandonate nu se confundă cu bunurile pierdute. Acestea din urmă
formează încă obiectul dreptului de proprietate. Pierderea unui bun nu are semni-
ficaţia stingerii dreptului de proprietate. În acest sens, în art. 942 alin. (1) din Noul
Cod civil se prevede că „Bunul mobil pierdut continuă să aparțină proprietarului
său”. Este motivul pentru care bunurile pierdute trebuie să fie restituite proprietarului
[art. 942 alin. (2) din Noul Cod civil], iar însuşirea bunului găsit este sancționată nu
numai prin mijloace de drept civil, ci şi prin mijloace de drept penal (art. 216 din
Codul penal; art. 259 din Noul Cod penal).
235. Domeniul de aplicaţie al ocupaţiunii. Caracterizare generală. Situația
bunurilor abandonate. A. Actualitatea acestui mod de dobândire. Dacă inadmi-
sibilitatea aplicării ocupaţiunii în privința bunurilor imobile este în afară de orice
discuţie, ideea caracterului limitat al dobândirii bunurilor mobile prin ocupaţiune
ignoră însă realitatea lumii moderne. Este adevărat că ocupaţiunea, ca mod de dobân-
dire a lucrurilor mobile care nu au avut niciodată un stăpân, are astăzi o aplicare
limitată. În schimb, a crescut în mod invers proporțional aplicarea ocupaţiunii ca mod
de dobândire a lucrurilor mobile abandonate.
Mai ales în marile oraşe, numărul lucrurilor mobile abandonate este greu de
imaginat. Nu este vorba numai de gunoiul menajer, ci şi de obiecte de îmbrăcăminte
şi încălțăminte, obiecte de uz casnic, mașini vechi, materiale rezultate din demolarea
construcţiilor. De cele mai multe ori, reintrarea acestor obiecte în circuitul economic
se face pe calea ocupaţiunii. Rareori este vorba de un contract cu titlu oneros sau cu
Hotărârea judecătorească, ocupațiunea şi tradițiunea 309
itlu gratuit pentru înstrăinarea unor asemenea lucruri. Aşadar, în materie mobiliară,
ocupaţiunea este un mod de dobândire a dreptului de proprietate mult mai răspândit
decât se crede, în orice caz, mai frecvent decât uzucapiunea sau accesiunea.
Totuși, trebuie să se ţină seama că ocupaţiunea nu se poate aplica decât lucrurilor
mobile materiale, iar nu și bunurilor incorporale, cum ar fi dreptul de autor. De
asemenea, ocupaţiunea nu operează în cazul bunurilor mobile care fac parte dintr-o
universalitate. În acest ultim caz se pune problema succesiunilor vacante, ceea ce
presupune aplicarea regulii cuprinse în art. 477 C.civ., conform căreia succesiunile
vacante se cuvin statului. Conform art. 553 alin. (2) şi (3) din Noul Cod civil, moşte-
nirile vacante intră în domeniul privat al comunităţilor locale sau, dacă se află în
străinățate, se cuvin statului român.
B. Reglementarea juridică a ocupaţiunii. Ocupaţiunea nu se aplică în materie
imobiliară: principiul înscris în art. 646 C.civ. nu cunoaşte excepție în această
materie. În măsura în care ar exista terenuri sau construcții fără stăpân, ele aparțin
statului!!. În acest sens, în art. 477 C.civ. se precizează că „Toate averile vacante şi
fără stăpân, precum şi ale persoanelor care mor fără moștenitori, sau ale căror
moşteniri sunt lepădate, sunt ale domeniului public”. Ținând seama însă de distincția
dintre domeniul public în sens restrâns şi domeniul privat, textul menţionat a fost
interpretat în sensul că bunurile fără stăpân intră în domeniul privat al statului ?.
Din art. 477 şi art. 646 C.civ., dincolo de formularea redundantă a primului text,
au un rezultă că există imobile fără stăpân în două ipoteze: pe de o parte, succesiunile
vacante, indiferent dacă acestea apar ca urmare a faptului că de cuius nu a avu
moştenitori sau că aceştia au renunțat la succesiune şi, pe de altă parte, lucrurile
abandonate (res derelictae), inclusiv cele părăsite dintr-o moştenire acceptată. În
aceeaşi situaţie se află şi bunurile mobile, dacă ele nu intră în sfera de aplicare a
art. 648 şi art. 649 C.civ.
În art. 941 din Noul Cod civil se precizează expres că numai bunurile mobile se
pot dobândi prin ocupațiune.
C. Momentul dobândirii de către stat sau de către comunitățile locale a lucrului
fără stăpân. Bunurile din succesiunile vacante, indiferent dacă sunt imobile sau mobile,
se dobândesc, cu distincțiile făcute mai sus, din momentul deschiderii succesiunii.
Înţelese ca o categorie specială de lucruri fără stăpân (res nullius), lucrurile
abandonate (res derelictae) intră sub incidenţa regulii prevăzute în art. 477 şi art. 646
C.civ. şi devin, în momentul abandonului, obiect al dreptului de proprietate privată al
statului. Nu se mai poate vorbi de ocupațiune, întrucât statul dobândeşte aceste
bunuri chiar înainte de luarea lor în posesie, or, acest fapt material este definitoriu
pentru ocupațiune. Într-o asemenea situație, abandonul produce nu numai efectul
juridic al stingerii dreptului de proprietate în persoana celui care abandonează bunul
său, ci şi naşterea dreptului de proprietate privată în persoana statului, întrucât legea
leagă de abandon şi producerea unui asemenea efect. Sub acest aspect, abandonul,
chiar dacă cuprinde în structura sa juridică și manifestarea de voinţă a proprietarului
“ Din art. 889 alin. (2) din Noul Cod civil rezultă că imobilele fără stăpân devin proprie-
tatea comunei, oraşului sau municipiului, în funcţie de teritoriul pe care se află.
"2 Pentru această problemă, a se vedea supra, nr. 153, nota ].

310 Dinamica drepturilor reale principale
iniţial, pe lângă faptul material al părăsirii bunului, are semnificația unui fapt juridic
în sens restrâns. Această concluzie este valabilă însă numai pentru bunurile imobile.
Cât priveşte bunurile mobile, ea este valabilă numai dacă este vorba de cele care nu
sunt susceptibile de ocupaţiune.
În art. 562 alin. (2) din Noul Cod civil se prevede „Proprietarul poate abandona
bunul său mobil sau poate renunța, prin declaraţie autentică, la dreptul de proprietate
asupra bunului imobil, înscris în cartea funciară. Dreptul se stinge în momentul
părăsirii bunului mobil, iar dacă bunul este imobil, prin înscrierea în cartea funciară,
în condiţiile legii, a declaraţiei de renunțare”. În mod complementar, în art. 889
alin. (1) şi (2) din Noul Cod civil, se adaugă: „(1) Proprietarul poate renunța la
dreptul său printr-o declaraţie autentică notarială înregistrată la biroul de cadastru și
publicitate imobiliară pentru a se înscrie radierea dreptului.
(2) În acest caz, comuna, oraşul sau municipiul, după caz, poate cere înscrierea
dreptului de proprietate în folosul său, în baza hotărârii consiliului local, cu respec-
tarea dispoziţiilor legale privind transferul drepturilor reale imobiliare, dacă o altă
persoană nu a solicitat înscrierea în temeiul uzucapiunii”.
Aşadar, conform Noului Cod civil, bunurile mobile abandonate, devenind bunuri
fără stăpân, vor putea forma obiectul ocupaţiunii, în măsura în care nu sunt exceptate
de la un asemenea mod de dobândire, în timp ce bunurile imobile abandonate vor fi
dobândite de către comunităţile locale, fără înscrierea în cartea funciară, pe baza
hotărârii consiliului local, conform art. 553 alin. (2), fraza a l-a. Dacă, însă, comu-
nitatea locală dobânditoare nu adoptă hotărârea de preluare sau nu îşi înscrie dreptul
de proprietate în cartea funciară, este posibilă uzucaparea bunului de o terță persoană,
conform art. 930 alin. (1) lt. b).
De asemenea, potrivit Codului civil în vigoare, fie că este vorba de bunuri din
succesiunile vacante, fie că este vorba de bunuri imobile abandonate, este posibil ca
un terţ să dobândească aceste bunuri, dar nu prin ocupaţiune, ci prin uzucapiune sau,
1909 şi
în cazul bunurilor mobile, prin posesia de bună-credință în condiţiile art.
art. 1910 Cuciv., întrucât statul are doar un drept de proprietate privată asupra lor,
astfel încât i se pot opune aceste două moduri de dobândire.
D. Situaţia specială a lucrurilor mobile abandonate. Interpretarea sistematică a
art. 645-649 din Codul civil a impus regula potrivit căreia lucrurile mobile nu pot fi
dobândite prin ocupaţiune, dar această regulă cunoaşte, spre deosebire de domeniul
imobiliar, anumite excepţii. Pe lângă cazurile expres reglementate de lege (părți
limitate din bunurile comune, vânatul şi tezaurul — art. 647-649 C.civ.), s-a admis că
ocupaţiunea se aplică şi în cazul lucrurilor mobile abandonate. Soluţia este rațională,
întrucât, de cele mai multe ori, lucrurile mobile abandonate sunt preluate fie de
negustorii sau colectorii de vechituri spre a fi revândute, fie de serviciile de salubri-
tate ale comunităților locale şi depozitate în locuri speciale, de preferinţă în gropi
ecologice, fiind apoi valorificate economic, în măsura în care este posibil. Comu-
nităţile locale dobândesc, deci, prin ocupaţiune, prin intermediul serviciilor publice
aferente, dreptul de proprietate asupra acestor lucruri mobile abandonate, în măsura
în care nu au cedat acest drept unor societăţi comerciale specializate. Pe cale de
consecinţă, trebuie să se admită că, dacă lucrurile mobile abandonate au fost preluate
în posesie de alte persoane (negustori sau colectori de vechituri) înainte de
Hotărârea judecătorească, ocupațiunea şi tradițiunea 31]
intervenţia serviciilor publice sau a societăţilor comerciale specializate, persoanele
respective dobândesc, de asemenea, dreptul de proprietate prin ocupaţiune.
Această soluție este susținută şi de prevederile Legii nr. 421 din data de 27 iunie
2002 privind regimul juridic al vehiculelor fără stăpân sau abandonate pe terenuri aparți-
nând domeniului public sau privat al statului ori al unităţilor administrativ-teritoriale ”.
E. Natura juridică şi dovada abandonului. Distincția dintre lucrurile abandonate
şi lucrurile pierdute. a) Natura juridică. Abandonul este un mod de exercitare a
dispoziţiei juridice şi cuprinde în structura sa juridică o manifestare unilaterală de
voință a proprietarului făcută cu intenţia de a stinge dreptul de proprietate. Dar, spre
deosebire de renunţarea la dreptul de proprietate, care produce efectul extinctiv doar
ca efect al actului juridic, în cazul abandonului, la fel ca și în cazul delăsării, efectul
extinctiv de proprietate se produce nu doar ca efect al actului juridic, ci şi ca efect al
actului material de părăsire a lucrului. Astfel trebuie înțeleasă precizarea făcută în
bunul
art. 562 alin. (2) din Noul Cod civil, în sensul că „Proprietarul poate abandona
său mobil (...) Dreptul se stinge în momentul părăsirii bunului mobil (...)”. Altfel
spus, simpla renunțare la drept ca manifestare de voință, neînsoţită de abandonarea
posesiei bunului, nu produce efectul extinctiv de proprietate cât timp renunțarea nu se
face, în mod direct sau indirect, în beneficiul altei persoane“.
b) Dovada abandonului. Această structură specifică a abandonului ca mod de
stingere a proprietăţii determină şi modalitatea particulară de probare a abandonului,
a
precum şi incertitudinea care există uneori în legătură cu acest mod de stingere
proprietății.
Actul material al părăsirii lucrului poate fi dovedit cu orice mijloc de probă, fiind
un fapt juridic în sens restrâns. Cum se dovedeşte însă manifestarea de voinţă care
însoţeşte acest act material? De regulă, nu este necesar un înscris, fiind suficiente
prezumţiile simple care rezultă din împrejurările de fapt ale abandonului. Aruncarea
unui bun la pubelă naște o prezumție simplă foarte puternică de abandon. Prin
art. 941 alin. (3) din Noul Cod civil este instituită o prezumție legală, într-un caz
care sunt
special: „Lucrurile mobile de valoare foarte mică sau foarte deteriorate
lăsate într-un loc public, inclusiv pe un drum public sau într-un mijloc de transport în
comun, sunt considerate lucruri abandonate”.
c) Distincția dintre lucrurile abandonate şi bunurile pierdute. Importanţa dove-
dirii abandonului este relevantă pentru a face distincția dintre lucrurile mobile aban-
donate (res derelictae) şi bunurile mobile pierdute.
Bunurile pierdute îşi păstrează calitatea de bunuri, adică sunt în continuare obiect
al dreptului de proprietate aflat în patrimoniul persoanei care le-a pierdut. În acest
2002, modificată
'3 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea |, nr. 482 din 5 iulie
ea Legii
prin Legea nr. 309 din data de 12 iulie 2006 pentru modificarea şi completar
privind regimul juridic al vehiculelo r fără stăpân sau abandonat e pe terenuri
ar. 421/2002
administra tiv-terito riale,
aparținând domeniului public sau privat al statului ori al unităților
publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 634 din 24 iulie 2006.
“+ În doctrină s-a făcut distincția dintre renunțarea abdicativă şi renunțarea
in favorem,
apreciindu-se că numai prima constituie o renunțare propriu-zi să, în timp ce ultima ar fi un
unilateral în dreptul
contract translativ de drepturi; în acest sens, a se vedea M. Avram, Actul
privat, Editura Hamangiu, Bucureşti, 200%, p. 222-227.
arene

312 Dinamica drepturilor reale principale
sens, în art. 942 alin. (1) din Noul Cod civil, se precizează că „Bunul mobil pierdut
continuă să aparţină proprietarului său”. Ca urmare, aceste bunuri nu pot fi dobândite
prin ocupaţiune, spre deosebire de lucrurile abandonate (res derelictae). Proprietarul
poate revendica bunul mobil pierdut de la cel care l-a găsit sau de la terțul dobânditor
de rea-credință în condiţiile dreptului comun, precum şi de la terțul dobânditor de
bună-credință, dar numai în termenul de trei ani prevăzut în art. 1909 alin. (2) C.civ.
În plus, însuşirea bunului găsit este, cum am văzut, infracţiune. Noţiunea de bun
găsit este corelativă noţiunii de bun pierdut. Într-adevăr, dacă este vorba de găsirea
unui bun abandonat, dobândirea acestui bun prin ocupaţiune exclude ideea de
infracţiune. În ceea ce priveşte bunurile găsite, Noul Cod civil prevede o procedură
specială (art. 942-945).
Important este că, dacă bunul ori preţul nu este pretins de proprietarul originar în
termenul de 6 luni prevăzut în art. 942, el va fi considerat lucru fără stăpân şi remis
găsitorului pe bază de proces-verbal. În acest caz, „găsitorul dobândeşte dreptul de
proprietate prin ocupaţiune. Dovada ocupațiunii se poate face prin procesul-verbal
menţionat sau prin orice alt mijloc de probă” [art. 945 alin. (4)]. În ipoteza în care
găsitorul refuză să preia bunul sau prețul, acesta revine comunităţii locale pe teri-
toriul căruia a fost găsit şi intră în domeniul privat al acesteia [art. 945, alin. (5)].
F. Efectele juridice ale abandonului. Abandonul determină nu numai stingerea
dreptului de proprietate, ci şi a tuturor accesoriilor sale. Afirmația trebuie să fie
nuanţată. Trebuie să se facă distincţie între drepturile accesorii dreptului de proprie-
tate, toate aflate iniţial în patrimoniul aceleiaşi persoane, şi obligaţiile şi sarcinile
care grevează dreptul de proprietate. Abandonul, indiferent dacă are ca obiect un bun
imobil sau mobil, stinge numai drepturile care sunt accesorii dreptului de proprietate,
iar nu şi obligaţiile şi sarcinile care îl grevează.
Sub acest ultim aspect, se pune problema dacă este posibil abandonul unui bun în
legătură cu care s-au constituit dezmembrăminte sau alte sarcini reale. Într-adevăr,
abandonul presupune că bunul decade în starea de lucru, astfel încât, nemaifiind
obiectul unui drept de proprietate, nu mai poate să fie nici obiectul unor dezmembră-
minte sau al unor sarcini reale. Mai degrabă, într-o asemenea situaţie nu este vorba
de abandon, ci de delăsare, ceea ce înseamnă că nu mai este vorba de o stingere a
dreptului de proprietate, ci de o transmitere în beneficiul titularului dezmembră-
mântului sau al sarcinii reale. Această transmitere presupune, pe de o parte,
delăsarea, adică o manifestare unilaterală de voinţă dublată de ieşirea din posesie, iar,
pe de altă parte, manifestarea unilaterală de voință a beneficiarului, dublată de
intrarea în posesie!?. Manifestarea de voință a beneficiarului în sensul de a primi
dreptul oferit este necesară pentru ca să opereze efectul translativ de proprietate al
delăsării. În absenţa acestei manifestări de voință, nu poate exista delăsare. Uneori,
beneficiarul este obligat prin lege la o asemenea manifestare de voinţă, cum se
întâmplă în cazul delăsării reglementate în art. 632 C.civ., în materia servituților
constituite prin fapta omului.
'5 Pentru un caz particular de delăsare, în materie de servitute, cu referire la dispozițiile
art. 632 C.civ., a se vedea supra, nr. 191, lit. C,b).
Hotărârea judecătorească, ocupațiunea şi tradițiunea 313
236. Dobândirea tezaurului (comorii) prin ocupaţiune. Conform primului
alineat din acest articol, „Proprietatea unui tezaur este a acelui ce l-a găsit în propriul
său fond; dacă tezaurul este găsit în fond străin, se împarte pe din două între cel ce l-a
descoperit şi între proprietarul fondului”.
În limitele prevăzute de acest text legal, dobândirea dreptului de proprietate
asupra tezaurului este efectul ocupaţiunii!€.
În art. 649 alin. (2) din Codul civil în vigoare şi în art. 946 alin. (1) din Noul Cod
civil, tezaurul este definit în mod asemănător ca fiind orice bun mobil ascuns sau
îngropat, chiar involuntar, fără ca vreo persoană să poată dovedi că este proprietar.
Dobândirea dreptului de proprietate asupra tezaurului nu este posibilă dacă este
vorba despre bunuri mobile culturale, calificate astfel potrivit legii, care sunt
descoperite fortuit sau ca urmare a unor cercetări arheologice sistematice, şi nici
despre bunuri care, potrivit legii, fac obiectul proprietăţii publice [art. 946 alin. (3)
din Noul Cod civil].
Secţiunea a II-a
Tradiţiunea
237. Noţiunea de tradiţiune. De regulă, tradițiunea, menționată în art. 644 C.civ.
ca un mod distinct de dobândire a dreptului de proprietate privată, este definită ca
predarea sau remiterea materială a unui bun!. Termenii predare şi remitere sunt
sinonimi. 'Fermenul de remitere sau predare, indiferent dacă are un sens material sau
ideal, are în vedere transmiterea elementului corpus din structura posesiei ca stare de
'6 în acest sens, a se vedea D. Alexandresco, Explicaţiunea teoretică și practică a dreptului
civil român, ed. a II-a, vol. III, partea a I-a, Atelierele Grafice Socec&Co., Bucureşti, 1909,
p. 22-31; M. Planiol, G. Ripert, Trait€ €l&mentaire de droit civil, tome premier, Librairie
1928, p. 855 şi 856; C. Hamangiu, 1. Rosetti
Gen&rale de Droit et de Jurisprudence, Paris,
Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. IL, Editura „Naţionala”, Bucureşti,
1929, p. 308-311; L. Josserand, Cours de droit civil positiv frangais, tome premier,
"e edition, Recueil Sirey, Paris, 1938, p. 931-933; G.N. Luţescu, Teoria generală a dreptu-
rilor reale. Teoria patrimoniului. Clasificarea bunurilor. Drepturile reale principale, Bucureşti,
1947, p. 104-707; Al. Weill, F. Terre, Ph. Simler, Droit civil. Les biens, 3%* edition, Dalloz,
Paris, 1985, p. 354-356; J.L. Bergel, M. Bruschi, S. Cimamonti, Trait€ de droit civil sous la
direction de Jacques Ghestin. Les biens, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris,
2000, p. 249 şi 250; Ph. Malaurie, L. Aynes, Droit civil. Les biens, Defrenois, Paris, 2003,
p. 172-174; C. Larroumet, Droit civil. Les Biens. Droits râels principaux, tome II, 4" edition,
Economica, Paris, 2004, p. 607-610.
11 În acest sens, a se vedea E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale,
Editura All Beck, Bucureşti, 2000, p. 193; C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale,
Editura All Beck, Bucureşti, 2001, p. 309; L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembră-
mintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p. 245. Alteori, se vorbeşte de predarea
lucrului (a se vedea C. Hamangiu, 1. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, Op. cit., p. 159;
G.N. Luţescu, op. cit., p. 691; C. Stătescu, Drept civil. Persoana fizică. Persoana juridică.
Drepturile reale, Editura Didactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1970, p. 832). Este preferabilă
utilizarea termenului bun, pentru că tradițiunea este un mod de dobândire derivat, iar nu unul
originar, ceea ce presupune că lucrul este deja apropriat, având calitatea de bun.
314 Dinamica drepturilor reale principale Hotărârea judecătorească, ocupațiunea şi tradițiunea 315

fapt, chiar dacă, uneori, tradițiunea a fost definită ca fiind „transmiterea voluntară a Cu referire specială la acţiunile la purtător, în art. 99 din Legea nr. 31 din 16
posesiunii sau detenţiunii unui lucru de la o persoană la alta”!5. O astfel de înțelegere noiembrie 1990 privitoare la societățile comerciale” se precizează că ele se transmit
a tradiţiunii este utilă pentru a pune în lumină semnificaţia ei juridică diferită, în prin simpla tradiţiune. Chiar dacă acest text se referă numai la o specie de titluri la
funcţie de convenţia pe care o însoţeşte. Într-adevăr, înțelegerea semnificației juridice purtător, el întăreşte concluzia indusă din dispoziţiile art. 814 alin. (2) din Codul
a tradițiunii depinde nu numai de faptul remiterii bunului, ci şi de convenţia care comercial în sensul că aceste titluri se transmit prin tradițiune.
însoţeşte acest fapt. Numai această convenţie este lămuritoare în legătură cu ele- De asemenea, când este vorba de un dar manual care are ca obiect un titlu la
mentul subiectiv pe care îl va avea cel care a primit bunul: acesta poate să fie pose- purtător, tradiţiunea este necesară pentru a opera transferul dreptului de proprietate,
sor, având animus sibi habendi, corespunzător dreptului de proprietate, sau simplu aşa cum se întâmplă întotdeauna cu darul manual, indiferent de obiectul lui.
detentor precar, având animus detindendi, corespunzător unui drept de creanță.
Ca urmare, tradițiunea, dacă ar fi privită numai ca un fapt material”, nu ar fi
suficientă prin ea însăşi pentru a fi un mod de dobândire a dreptului de proprietate. În
realitate, ca mod de dobândire a proprietății, tradițiunea cuprinde în structura sa juri-
dică două elemente: convenţia prin care părțile s-au înțeles să transmită proprietatea
şi faptul predării sau remiterii bunului.
Tot astfel, dacă faptul remiterii bunului însoţeşte o înțelegere de comodat sau
depozit, el are semnificația juridică a unei condiţii de valabilitate a unei asemenea
convenţii.
Aşadar, semnificaţia juridică a faptului predării sau remiterii bunului depinde de
convenția însoțitoare.
238. Domeniul de aplicaţie al tradiţiunii. Neglijarea acestei particularități a
tradițiunii explică de ce acest mod de dobândire a proprietății a fost contestat, parțial
sau total. Şi într-un caz, și într-altul, la baza contestării stă ideea că temeiul dobân-
dirii dreptului de proprietate este chiar convenția care însoţeşte predarea sau
remiterea bunului, acest fapt material având doar semnificaţia executării contractului.
Astfel, această contestare nu este întemeiată în ipoteza darului manual. Într-adevăr,
în cazul darului manual, simpla convenţie nu este suficientă pentru a transmite
proprietatea, întrucât nu este încheiată în formă autentică, cerință imperativă în cazul
donaţiei. Numai dacă este încheiată în forma darului manual donația este valabilă,
dar numai pentru că forma autentică este înlocuită cu faptul material al predării
bunului. Este însă evident că transmiterea proprietăţii nu este doar efectul predării
bunului, ci şi efectul înţelegerii părţilor. Altfel spus, dobândirea dreptului de
proprietate este posibilă numai prin reunirea, într-un izvor Juridic complex, a acestor
două elemente: convenţia şi predarea bunului. Întrucât, în cazul darului manual,
predarea nu este doar un fapt al executării contractului, ci unul necesar pentru însăși
valabilitatea acestuia, este justificat ca, în acest caz, să fie vorba de tradițiune.
Tradiţiunea este un mod de transmitere a titlurilor la purtător în situaţia specială
prevăzută în art. 814 alin. (2) din Codul comercial. Potrivit acestui text, „Revendica-
țiunea nu este admisă dacă mărfurile înainte de sosirea lor fuseseră vândute fără
fraudă prin girarea facturei, a poliței de încărcare sau a scrisoare: de cărat, când
acestea sunt la ordin sau prin remiterea acelor titluri, când sunt la purtător.”
% Republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 1.066 din 17 noiembrie 2004,
modificată succesiv, ultima modificare fiind făcută prin Legea nr. 88 din data de 8 aprilie
5 D. Alexandresco, op. cit., p. 7. 2009 privind aprobarea Ordonanţei de urgență a Guvernului nr. 82/2007 pentru modificarea şi
9 Chiar în cazul predării ideale sau fictive există un fapt material, cum este faptul predării completarea Legii nr. 31/1990 privind societățile comerciale și a altor acte normative
cheilor casei sau autoturismului. incidente, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 246 din 14 aprilie 2009.

Capitolul III
Accesiunea
Secţiunea |
Sensurile accesiunii
239. Accesiunea — un termen polisemantic. Conform art. 482 C.civ., „Proprie-
tatea unui lucru mobil sau imobil dă drept asupra tot ce produce lucrul și asupra tot
ce se uneşte, ca accesoriu, cu lucrul, într-un mod natural sau artificial. Acest drept se
numeşte: drept de accesiune”, iar în art. 489 C.civ. se precizează că „Proprietatea
pământului cuprinde în sine proprietatea suprafeței și a subfeţei lui.”
Formularea acestor texte explică de ce, în doctrină şi în jurisprudență, termenul
accesiune are sensuri diferite, uneori complementare, alteori contradictorii.
În dreptul modern, într-o primă concepție, întru totul fidelă literei şi spiritului
acestor texte, accesiunea este, pe de o parte, un mod de a înţelege dimensiunile mate-
riale ale bunului care constituie obiectul dreptului de proprietate, iar pe de altă parte,
este un atribut al dreptului de proprietate în virtutea căruia proprietarul unui bun este şi
proprietarul a ceea ce produce lucrul şi a ceea ce se uneşte cu lucrul, ca accesoriu.
Ca urmare a acestei concepții, doctrina care o împărtăşeşte tratează accesiunea
împreună cu problemele referitoare la conținutul juridic şi limitele exercitării
dreptului de proprietate.
Această concepţie, deşi fidelă literei şi spiritului art. 482 şi art. 489 C.civ., nu este
însă riguros juridică, întrucât: nu există o legătură reală între descrierea limitelor
materiale ale dreptului de proprietate asupra unui teren şi ideea de accesiune; fructele
şi productele se dobândesc, după caz, prin exercitarea atributului fructus, respectiv a
atributului dispoziţiei materiale din conţinutul juridic al dreptului de proprietate, iar
nu pe temeiul dreptului de accesiune; dreptul de accesiune nu este un atribut al
dreptului de proprietate, ci un efect al faptului juridic în sens restrâns care constă în
încorporarea bunului accesoriu în bunul principal, indiferent dacă ambele lucruri
aparțin aceluiaşi proprietar, cele două lucruri aparțin unor proprietari diferiți sau
lucrul principal aparţine unui anumit proprietar, iar lucrul accesoriu face parte din
categoria res nullius.
Într-o perspectivă riguros juridică, accesiunea are trei accepții interdependente:
faptul material al încorporării unui bun accesoriu într-un bun principal; dreptul de
accesiune rezultat din acest fapt juridic în sens restrâns în favoarea proprietarului
bunului principal, în ipoteza în care cele două bunuri aparțin unor proprietari diferiți
şi sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege; accesiunea ca mod de dobândire a
dreptului de proprietate asupra bunului accesoriu de către proprietarul bunului
principal, fie direct, ca efect al faptului material al unirii sau al încorporării, fie ca
efect al exercitării dreptului de accesiune, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute
de lege.
Accesiunea 317
În doctrina care împărtăşeşte această concepție, accesiunea este tratată împreună
cu celelalte moduri de dobândire a dreptului de proprietate privată.
Pe lângă aceste trei sensuri, care sunt interdependente, accesiunea mai are încă
două sensuri, unul desemnând prezumţiile de proprietate întemeiate pe relaţia dintre
un bun accesoriu şi un bun principal în situaţii speciale prevăzute de lege, iar altul
trimițând la o regulă de interpretare a unor acte juridice specifice.
Primele trei sensuri se regăsesc, mai mult sau mai puţin explicit, în textul art. 488
C.civ.: „Tot ce se uneşte şi se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului
lucrului, potrivit regulilor statornicite mai Jos”. Într-un sens asemănător, în art. 567
din Noul Cod civil se precizează că „Prin accesiune, proprietarul unui bun devine
proprietarul a tot ce se alipeşte cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu
prevede altfel”.
240. Accesiunea ca unire a lucrului accesoriu cu lucrul principal sau ca
încorporare a lucrului accesoriu în lucrul principal. Textul art. 488 C.civ. pune în
evidenţă faptul material al unirii sau al încorporării ca fapt juridic în sens restrâns
care produce anumite efecte juridice.
Noţiunea de unire nu se referă la simpla alipire a două lucruri. Este nevoie, în
plus, ca între cele două lucruri să existe un raport de la accesoriu la principal.
Noţiunea de încorporare, care este avută în vedere în cele mai multe cazuri de
accesiune, presupune că, pe lângă relaţia de la accesoriu la principal, se creează o
legătură materială atât de puternică, încât despărţirea lucrurilor n-ar mai fi posibilă
sau ar genera anumite daune unuia sau altuia sau ambelor lucruri.
Dacă ar exista o simplă alipire, fără a se crea o relaţie de la accesoriu la principal,
iar lucrurile aparțin unor proprietari diferiți, fiecare dintre ei ar putea să ceară
separarea butiurilor.
Prin unire sau încorporare, lucrul accesoriu şi lucrul principal formează, de cele
mai multe ori, un lucru nou sau, în mod excepțional, formează un ansamblu de
lucruri pe baza unor legături materiale şi juridice specifice. Unirea sau încorporarea
se poate produce în mod natural sau prin intervenția omului. Pe această bază, se
distinge între accesiunea naturală şi accesiunea artificială.
Calificarea unui lucru ca fiind principal sau accesoriu se face, în principal, în
funcţie de criteriul destinaţiei [un lucru este accesoriu în măsura în care este destinat
să servească utilizării sau ornării (decorării) unui bun principal], iar, în subsidiar, fie
în funcţie de criteriul valorii economice (bunul principal fiind cel a cărui valoare este
mai mare sau în mod semnificativ mai mare decât aceea a bunului accesoriu), fie în
funcţie de un criteriu cantitativ, fie în funcție de adagiul superficies solo cedit, ca
formă particulară de exprimare a adagiului accesorium sequitur principale (prin
excepţie, în cazul dreptului de superficie şi al dreptului real de folosință constituit
asupra terenurilor din domeniul privat, dreptul de proprietate asupra construcției nu
mai este privit ca un accesoriu al dreptului de proprietate asupra terenului).
241. Accesiunea ca drept de accesiune. Faptul material al unirii sau al încorpo-
rării nu produce întotdeauna, în mod direct, un efect achizitiv de proprietate. Astfel,
de cele mai multe ori, când bunul accesoriu şi bunul principal aparțin unor proprietari
diferiţi, unirea sau încorporarea naște mai întâi un drept de accesiune, ca drept
318 Dinamica drepturilor reale principale
potestativ, în favoarea proprietarului bunului principal. Ca urmare, efectul achizitiv
de proprietate se produce numai în măsura în care proprietarul bunului principal
înțelege să îşi exercite dreptul de accesiune. Când sunt îndeplinite cerințele legale,
dreptul proprietarului lucrului principal de a dobândi dreptul de proprietate asupra
lucrului accesoriu nu există pur şi simplu în conținutul juridic al primului drept de
proprietate, ci se naşte, în mod distinct de acesta, pe temeiul unui fapt juridic în sens
restrâns, respectiv unirea celor două lucruri ori încorporarea lucrului accesoriu în
lucrul principal.
Nu se naşte însă un drept de accesiune ca drept potestativ ori de câte ori este
vorba de o simplă alipire a două lucruri aparținând unor proprietari diferiţi, întrucât
fiecare proprietar are posibilitatea să ceară separarea lucrului său. De asemenea, în
ipoteza unirii a două lucruri ori a încorporării unui lucru accesoriu în lucrul principal,
ambele lucruri aparținând aceluiaşi proprietar, nu se naşte un asemenea drept. Tot
astfel, nu se pune problema unui drept de accesiune când lucrul accesoriu face parte
din categoria res nullius. Mai mult, în anumite cazuri, chiar dacă cele două lucruri
aparțin unor proprietari diferiţi, totuşi, unirea sau încorporarea nu mai naşte un drept
de accesiune, ci determină în mod direct efectul achizitiv de proprietate.
242, Accesiunea ca mod de dobândire a dreptului de proprietate privată.
Unirea sau încorporarea celor două lucruri presupune că, în măsura în care operează
accesiunea, lucrul accesoriu îşi pierde individualitatea, iar lucrul principal se trans-
formă într-un lucru nou, prin creşterea dimensiunilor ori a greutății sau prin schim-
barea substanţei. Astfel înțeles, în cazurile în care cele două lucruri aparțin unor
proprietari diferiţi, faptul juridic în sens restrâns al unirii sau încorporării are ca efect,
fie direct, fie în mod mediat, prin exercitarea dreptului de accesiune, stingerea drep-
tului de proprietate asupra bunului accesoriu şi mărirea bunului principal, cu conse-
cința modificării limitelor exercitării dreptului de proprietate asupra acestui bun.
Ținând seama de cele de mai sus, este firesc ca accesiunea să fie înțeleasă și ca un
mod de dobândire a dreptului de proprietate privată. Este adevărat însă că această
dobândire nu presupune o transmitere a dreptului de proprietate de la o persoană la
alta. În mod asemănător cu situația uzucapiunii, în cazul accesiunii, dreptul
proprietate asupra unui lucru (cel accesoriu) se stinge şi fie se naște un drept nou de
proprietate în patrimoniul proprietarului bunului principal, fie se măreşte obiectul
dreptului de proprietate asupra acestui bun. În acest înţeles, accesiunea este un mod
de dobândire originar lato sensu.
Nu are importanță dacă unirea sau încorporarea se produce în mod natural sau
prin intervenția omului. Efectul achizitiv de proprietate nu este condiționat de carac-
terul voluntar sau involuntar al unirii ori încorporării. Voința omului este relevantă
sub un alt aspect, respectiv în cazul în care efectul achizitiv de proprietate este
condiționat de exercitarea dreptului potestativ de accesiune, dar această manifestare
de voinţă este ulterioară faptului material al unirii sau al încorporării.
Uneori, deși două lucruri se încorporează într-unul nou, cum se întâmplă în cazul
amestecului”, totuşi, legiuitorul admite că între substanțele amestecate ar putea să nu
existe o relaţie de la accesoriu la principal. Într-o asemenea situaţie, expres prevăzută
! A se vedea infra, nr. 269 şi 270.
Accesiunea 319
în art. 511 C.civ., nu mai operează accesiunea. În măsura în care substanţele nu se
pot separa, ceea ce se întâmplă de cele mai multe ori, proprietarii substanţelor
amestecate dobândesc un drept de coproprietate asupra lucrului nou [art. 511 alin. (2)
C.civ.). Altfel spus, fiecare dintre proprietarii substanțelor amestecate devine
coproprietar, având o anumită cotă-parte din dreptul de proprietate asupra lucrului
nou. În mod asemănător, în art. 599 din Noul Cod civil se prevede că „În toate
cazurile în care valoarea materialelor este egală cu manopera sau există o diferență
nesemnificativă, proprietatea asupra bunului este comună (...)”.
243. Accesiunea ca prezumție de proprietate. Textul art. 482 C.civ. are o dublă
dimensiune: pe de o parte, el reglementează faptul material al accesiunii şi efectul
dobânditor de proprietate al acestuia (sub acest aspect, cum am văzut”, textul este
criticabil pentru că extinde ideea de accesiune dincolo de limitele ei logice şi
juridice), pe de altă parte, el instituie o prezumție de proprietate asupra lucrului acce-
soriu în favoarea proprietarului lucrului principal. Sub acest ultim aspect, se pleacă
de la legătura de la accesoriu la principal dintre cele două lucruri, care este un
rezultat al unirii sau încorporării, şi se trage concluzia că proprietarul lucrului prin-
cipal este şi proprietarul lucrului accesoriu. Este prezent deci în acest text legal
mecanismul probatoriu specific prezumției. Aceeaşi prezumție este instituită şi prin
art. 579 alin. (1) din Noul Cod civil.
244. Accesiunea ca regulă de interpretare a unor acte juridice. În Codul civil
există mai multe texte (de exemplu, art. 903 şi art. 1325 C.civ.) pe baza cărora se
poate stabili, în absenţa unor clauze contrare exprese, că voința părților are în vedere
nu numai bunurile principale, ci şi accesoriile acestora.
Secţiunea a II-a
Tipologia accesiunii ca unire a două lucruri sau ca încorporare
a lucrului accesoriu în lucrul principal
de 245. Accesiunea în ipoteza în care lucrul accesoriu face parte din categoria
res nullius. În această ipoteză, accesiunea este un mod originar de dobândire stricto
sensu. În măsura în care sunt îndeplinite condiţiile pentru a opera accesiunea, nu mai
este necesar să se facă apel la ideea de ocupațiune, întrucât momentul dobândirii
proprietății este chiar momentul încorporării, iar nu momentul manifestării de voință
specifice ocupaţiunii. Dobândirea în proprietate a lucrului accesoriu, ca res nullius,
nu mai presupune exercitarea unui drept de accesiune, ci se produce în mod direct, pe
temeiul faptului juridic în sens restrâns care este încorporarea.
246. Accesiunea în ipoteza în care bunul accesoriu şi bunul principal au
aparținut, inițial, aceluiaşi proprietar. Din formularea art. 488 C.civ. ar părea să
rezulte că accesiunea operează numai în situaţiile în care lucrul accesoriu nu a
aparținut inițial proprietarului lucrului principal, indiferent dacă lucrul accesoriu este
un res nullius sau are un proprietar diferit de cel al lucrului principal. Pe cale de
” A se vedea supra, nr. 239.
 Accesiunea 32|
320 Dinamica drepturilor reale principale
unor per-
247. Ipoteza în care bunul accesoriu şi bunul principal aparțin
consecinţă, nu s-ar putea vorbi de accesiune când atât lucrul principal, cât şi lucrul văzut, în această ipoteză, ca şi în ipoteza în care bunul
soane diferite. Cum am
accesoriu aparțin aceleiaşi persoane. În realitate, o asemenea concluzie este infirmată un efect achizitiv de
accesoriu face parte din categoria res nullius, accesiunea are
de prevederile art. 490-492 C.civ. În aceste texte este reglementată tocmai situaţia în a distins între
proprietate. În sfera de aplicare practică a acestei ipoteze, legiuitorul
care bunul accesoriu şi bunul principal aparţin aceleiaşi persoane, chiar dacă numai bunului accesoriu
accesiunea imobiliară şi accesiunea mobiliară, în funcţie de natura
cu referire specială la terenuri şi construcții, plantaţii sau alte lucrări, în urma acce- nea este mobi-
şi de cea a bunului principal. Când ambele bunuri sunt mobile, accesiu
siunii rezultând un ansamblu de bunuri, fiecare bun păstrându-şi însă individualitatea. mobil, cu o întindere
liară; desigur, bunul rezultat în urma accesiunii este şi el un bun
În această ipoteză generală, se poate distinge între accesiunea care operează prin civil). Când bunul
sporită (art. 504-516 C.civ., respectiv art. 598-601 din Noul Cod
modificarea obiectului dreptului de proprietate şi accesiunea prin care se creează un este imobil sau mobil,
principal este imobil, indiferent dacă bunul accesoriu
ansamblu de bunuri. În ambele situaţii, unirea sau încorporarea nu determină o modi- accesiun ii rezultă fie un bun imobil
accesiunea este imobiliară; în acest caz, în urma
ficare cu privire la titularul dreptului de proprietate, acesta rămânând întotdeauna imobile (art. 493-503 C.eiwv.,
amplificat în întinderea sa, fie un ansamblu de bunuri
acelaşi, astfel încât, deşi este vorba de accesiune, aceasta nu are un efect achizitiv.
art. 569-597 din Noul Cod civil).
Cu privire la cea de-a doua situație, un exemplu este cel prevăzut de art. 492 în care se produce
În sfera cazurilor de accesiune imobiliară, în funcţie de modul
C.civ. Conform acestui text legal, construcția sau plantaţia este bunul accesoriu, iar imobili ară naturală,
unirea sau încorporarea, legiuitorul a mai distins între accesiunea
terenul este bunul principal, fiecare păstrându-și însă individualitatea şi asupra (art. 495-503
care operează fără intervenția omului, ca efect al unei cauze naturale
fiecăruia exercitându-se un drept de proprietate distinct. Totuşi, chiar şi în acest caz imobiliară artificială sau
C.civ,, respectiv 569-576 din Noul Cod civil), şi accesiunea
se produce o modificare intrapatrimonială, întrucât dreptul de proprietate asupra şi art. 494 C.civ., respectiv
industrială, care este efect al acțiunii umane (art. 493
materialelor încetează pe măsură ce ele sunt încorporate în construcție, iar dreptul de
art. 577-597 din Noul Cod civil).
proprietate asupra construcției își fixează obiectul pe măsură ce acesta se edifică. v, va fi tratat într-un
Fiecare dintre aceste trei tipuri de accesiune, cu efect achiziti
Această soluţie este expres prevăzută în art. $77 alin. (2) din Noul Cod civil, în care
paragraf separat.
se arată că „Dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte, în favoarea proprietarului accesiunea, în oricare dintre formele ei,
Dispoziţiile legale care reglementează
imobilului, din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau
act juridic nu se prevede alttel”. sunt aplicabile însă numai dacă nu există convenţii derogatorii.
În plus, legiuitorul a avut în vedere, în această situaţie, şi accesiunea ca prezumție
de proprietate. Astfel, conform art. 492 C.civ., „Orice construcție, plantație sau lucru Secţiunea a Îll-a
făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către Accesiunea imobiliară artificială
proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din
contra”. Textul instituie două prezumții relative: prima, potrivit căreia construcția sau ală. Domeniu de
248. Sediul materiei. ipoteze de accesiune imobiliară artifici
plantaţia a fost făcută de proprietar pe cheltuiala sa (materiale şi manoperă), a doua, în practică, cel mai
aplicaţie. Reglementarea acestui tip de accesiune este aplicată
Probele reglementării pot intra
frecvent, cu referire la construcții și plantaţii. Sub incidenţa
conform căreia construcţia sau plantaţia aparţine proprietarului terenului.
prin care se răstoarnă prezumția de proprietate duc, în acelaşi timp, la dovedirea drep- însă şi alte lucrări, astfel încât, din considerente de simplificare terminologică,
tului de superticie. Într-o asemenea situaţie, dreptul de proprietate asupra construcției pentru construcții,
noţiunea de lucrare va fi utilizată în continuare ca gen proxim
sau plantaţiei şi dreptul de folosință asupra terenului se unesc în conţinutul juridic al te asupra unui imobil. De asemen ea, deşi, de
plantaţii și orice alte lucrări efectua
dreptului de superficie şi se separă de nuda proprietate asupra terenului. În această obicei, lucrările se efectuează pe un teren, nu este
exclus ca reglementarea accesiunii
unei clădiri, astfel
ipoteză, adagiul superficies solo cedit nu îşi mai găseşte aplicarea. imobiliare artificiale să se aplice şi unor lucrări efectuate asupra
Răsturnarea prezumției referitoare la cheltuieli nu împiedică însă funcționarea imobil este mai cuprinz ătoare, incluzând
încât sintagma lucrări efectuate asupra unui
principiului accesiunii, cel interesat făcând doar dovada fie că materialele îi apar- (l) din Noul Cod civil se
în sfera ei ambele situaţii. În acest sens, în art. 577 alin.
cât şi că este vorba
țineau (art. 493 C.civ.), fie că a construit sau a plantat el însuși cu materialele sale pe precizează atât că termenul lucrare este utilizat ca gen proxim,
terenul altuia (art. 494 C.civ.). Deşi regula superficies solo cedit operează şi în aceste despre lucrări efectuate asupra unui imobil.
ipotezele reglementate
două cazuri, mecanismul ei este modificat, în funcţie de fiecare situaţie în parte. Dacă sunt întrunite elementele de fapt care configurează
răsturnate atât prezumția
Aceste două prezumţii se regăsesc şi în Noul Cod civil, în art. 579, în care se prin dispoziţiile cuprinse în art. 493 şi art. 494 C.civ., sunt
tarului , cât şi prezumția
precizează că „(1) Orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, potrivit căreia lucrarea a fost efectuată pe cheltuiala proprie
benefic iază de această
cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară. de proprietate; dar, chiar dacă proprietarul imobilului nu mai
sau alteia dintre ipo-
(2) Proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când din urmă prezumție, după ce s-a făcut dovada elementelor uneia
dovada că şi-a exercitat
proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau tezele reglementate prin aceste dispoziţii legale, el poate face
. Mai mult, aceste
în alte cazuri prevăzute de lege”. dreptul de accesiune, devenind astfel şi proprietarul lucrării
22
ce.
322 Dinamica drepturilor reale principale
dispoziții pun în lumină semnificaţia juridică a accesiunii ca mod de dobândire a
proprietății asupra lucrului accesoriu (materiale sau materiale şi manoperă) de către
proprietarul lucrului principal (imobil). Efectul achizitiv de proprietate nu este, deci,
reglementat prin dispoziţiile art. 492 C.civ., ci prin prevederile art. 493 şi art. 404
C.civ., care reprezintă adevăratul sediu al materiei accesiunii imobiliare artificiale ca
mod de dobândire a dreptului de proprietate,
Potrivit acestor dispoziţii, se face distincție între ipoteza în care proprietarul
imobilului face el însuşi construcții, plantaţii sau lucrări cu materiale străine (art. 493
C.civ.) şi ipoteza în care o persoană face asemenea lucrări cu materialele sale asupra
imobilului care constituie obiectul dreptului de proprietate al altei persoane (art. 494
C.civ.). Deşi textul art. 494 C.civ. nu se referă explicit şi la cea de-a treia ipoteză, el
poate fi aplicat, prin analogie, şi în situaţia în care o persoană construieşte, cu
materialele unui terț, asupra imobilului proprietatea ajtei persoane.
Toate aceste ipoteze se întemeiază pe aceeaşi premisă: materialele sunt încor-
porate în imobil. Ca urmare a acestei încorporări, construcția, plantaţia sau lucrarea
devine bun imobil prin natura sa. În măsura în care materialele nu se încorporează în
imobil, chiar dacă proprietarul imobilului le-a dat o anumită destinaţie, astfel încât
ele au devenit imobile prin destinaţie, dispoziţiile art. 493 şi art. 494 C.civ. nu sunt
aplicabile. Altfel spus, nu operează accesiunea imobiliară artificială în favoarea
proprietarului imobilului. Pe cale de consecință, materialele pot fi revendicate de
proprietarul lor.
Toate aceste trei ipoteze sunt avute în vedere în art. 580 şi urm. din Noul Cod
civil, ele fiind subsumate dispoziţiei de principiu înscrise în art. 577 alin. (1), potrivit
căreia „Construcţiile, plantațiile şi orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil,
denumite în continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau
act juridic nu se prevede altfel”. Acest text art. 577 din Noul Cod civil se aplică şi în
situaţia în care proprietarul construiește chiar el cu materialele sale.
În plus, în art. 578 din Noul Cod civil se face distincţie între lucrările autonome şi
lucrările adăugate, precum şi între lucrările cu caracter durabil și cele cu caracter
provizoriu.
Lucrările autonome cu caracter durabil sunt reglementate în art. 581 şi art. 582,
iar cele adăugate cu caracter durabil, în art. 583-585. S-a urmărit o reglementare
coerentă a acestor două ipoteze, depăşindu-se astfel inconsecvențele din Codul civil
în vigoare, sub regimul acestuia numai prima categorie de lucrări fiind tratată în
contextul accesiunii, în timp ce a doua categorie de lucrări a fost lăsată sub incidenţa
regulilor care guvernează admiterea acțiunii în revendicare.
Situaţia lucrărilor provizorii este reglementată în art. 588 din Noul Cod civil.
De regulă, accesiunea imobiliară artificială este strâns legată de dreptul de pro-
prietate privată. Totuşi, aplicarea ipotezelor de accesiune imobiliară artificială este
posibilă în cazul dreptului de superficie şi al oricărui alt drept real asupra imobilului
altuia, care îi permite titularului dreptului să dobândească proprietatea asupra lucrării
realizate asupra imobilului respectiv, inclusiv în cazul dreptului de proprietate publică,
Această concluzie este prevăzută expres în art. 596 alin. (1) din Noul Cod civil.
Dar, conform alin. (2) din acelaşi articol, dacă este vorba despre „lucrări auto-
nome cu caracter durabil efectuate de titularul unui drept real asupra imobilului altuia
care nu îi permite să dobândească proprietatea asupra lucrării efectuate asupra celui
Accesiunea 323
imobil”, se vor aplica în mod corespunzător dispozițiile art. 582 şi art. 587 alin. (2).
Cât priveşte lucrările adăugate efectuate de titularul unui drept real asupra imobilului
altuia, care nu îi permite să dobândească proprietatea asupra lucrării efectuate asupra
acelui imobil, se aplică, în lipsa unei prevederi contrare, în mod corespunzător,
dispoziţiile art. 716 din Noul Cod civil, care reglementează situaţia lucrărilor şi
îmbunătăţirilor făcute de uzufructuar în raport cu încetarea uzufructului, În sfârşit, în
art. 597 s-a precizat că „(1) Lucrările făcute de un detentor precar sunt supuse, în
mod corespunzător, regulilor aplicabile posesorului de rea-credință.
(2) Detentorul precar nu poate fi însă obligat să cumpere imobilul.”
249. Realizarea lucrării asupra imobilului propriu, cu materialele altuia.
Potrivit art. 493 C.civ., „Proprietarul pământului care a făcut construcţii, plantaţii şi
lucrări cu materiale străine, este dator să plătească valoarea materialelor, El mai
poate fi osândit, după împrejurări, pentru o asemenea urmare şi la plata de
daune-interese. Dar proprietarul materialelor n-are drept a le ridica”. În mod asemă-
nător, în art. 580 din Noul Cod civil se prevede că „(1) În cazul în care a realizat lucra-
rea cu materialele altuia, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării, neputând
fi obligat la desființarea acesteia şi nici la restituirea materialelor întrebuințate.
(2) Proprietarul materialelor are numai dreptul la contravaloarea materialelor,
precum şi la repararea, în condiţiile legii, a oricăror alte prejudicii cauzate”.
Rezultă din aceste texte că proprietarul imobilului, chiar dacă a făcut lucrarea cu
materialele aparținând altei persoane, devine proprietarul acestei lucrări pe temeiul
accesiunii. Desigur, dacă sunt îndeplinite condiţiile art. 1909 C.civ. (art. 937 din
Noul Cod civil), proprietarul imobilului dobândeşte materialele pe temeiul posesiei
de bună-credinţă, caz în care nu mai are obligaţia de a plăti valoarea acestora către
proprietarul lor.
Odată ce materialele au fost încorporate în imobil, proprietarul lor iniţial nu mai
are dreptul să le revendice nici în situaţia în care lucrarea ar fi distrusă, întrucât
materialele rezultate din distrugerea acesteia rămân tot în proprietatea sa.
În ipoteza prevăzută de art. 493 C.civ. (art. 580 din Noul Cod civil), accesiunea
imobiliară artificială operează în mod direct, pe măsura încorporării materialelor în
imobil şi ca efect al acestei încorporări, iar nu ca efect al exercitării unui drept
potestativ de accesiune. Într-adevăr, cât timp, prin însuşi faptul realizării lucrării, pro-
prietarul imobilului şi-a manifestat voința în sensul dobândirii dreptului de proprie-
tate, ar fi inutilă o manifestare ulterioară de voinţă în acest sens.
Dacă proprietarul imobilului a fost de bună-credință în momentul efectuării
lucrării, el trebuie să restituie contravaloarea materialelor, pe temeiul îmbogăţirii fără
justă cauză, iar dacă a fost de rea-credință, va fi obligat, pe temeiul răspunderii civile
delictuale, nu numai la această contravaloare, ci şi la repararea altor prejudicii
cauzate. Valoarea materialelor se stabileşte în funcție de momentul acordării despă-
gubirii, soluție expres prevăzută în art. 595 din Noul Cod civil.
250, Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului
altuia, cu materiale proprii. Reglementare. Chiar dacă în art. 494 C.civ. nu se
precizează că este avut în vedere acest gen de lucrări, în practica judiciară şi în
doctrină s-a statuat că textul are în vedere numai lucrările autonome cu caracter

324 Dinamica drepturilor reale principale
durabil. Conform art. 578 alin. (2) din Noul Cod civil, „Lucrările autonome
construcţiile, plantațiile şi orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate
asupra unui imobil”.
În art. 494 C.civ. sunt reglementate două situaţii distincte, cu soluții diferenţiate.
Mai întâi, când autorul lucrării este de rea-credință, proprietarul imobilului are
dreptul de a opta între păstrarea lucrării şi obligarea celui care a făcut-o să o ridice de
pe teren. Ridicarea lucrării se face pe cheltuiala celui care a realizat-o, acesta putând
fi obligat şi la daune-interese pentru prejudiciile cauzate proprietarului imobilului.
Dacă acesta din urmă optează pentru păstrarea lucrării, el trebuie să plătească celui
care a făcut-o valoarea materialelor şi prețul muncii, fără a se ţine seama de sporirea
valorii fondului.
Când autorul lucrării este de bună-credință, proprietarul imobilului nu mai poate
cere ridicarea lucrării. El trebuie să o păstreze, dar are un drept de opţiune cu privire
la întinderea despăgubirii, putând să aleagă între valoarea materialelor şi prețul
muncii, pe de o parte, și valoarea creşterii fondului, pe de altă parte. | în imobil, proprietarul acestuia ar trebui să suporte riscul lucrării, potrivit adagiului
In Noul Cod civil, în art. 581, se prevede că „În cazul în care autorul lucrării
autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de bună-credinţă, proprie-
tarul imobilului are dreptul:
a) să ceară instanței să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al
lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării, fie valoarea materialelor
manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării sau
b) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circu-
lație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat”.
In art. 582 se adaugă că „(1) În cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter
durabil asupra imobilului altuia este de rea-credință, proprietarul imobilului
dreptul:
a) să ceară instanței să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al
lucrării, cu plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea mate-
rialelor şi a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului sau
b) să ceară obligarea autorului lucrării la desființarea acesteia sau
c) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de
circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
(2) Desființarea lucrării se face, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, pe
cheltuiala autorului acesteia, care este ţinut, totodată, să repare orice prejudicii
cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosință”.
251. Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului
altuia, cu materiale proprii. Conţinutul, natura juridică şi exercitarea dreptului
de accesiune. Momentul la care se dobândeşte proprietatea ca efect al accesiunii.
În această ipoteză, atât în reglementarea în vigoare, cât şi în aceea din Noul Cod
civil, efectul achizitiv de proprietate al accesiunii este condiţionat de exercitarea
pozitivă a dreptului de accesiune de către proprietarul imobilului.
Intr-adevăr, cu referire la situaţia în care autorul lucrării este de rea-credință,
mod judicios legiuitorul i-a acordat proprietarului imobilului dreptul de a alege între
păstrarea lucrării, care reprezintă exercitarea pozitivă a dreptului de accesiune, şi
refuzul de a accepta lucrarea, care reprezintă exercitarea negativă a dreptului de
Accesiunea 325
sunt accesiune. Cât priveşte obligarea autorului lucrării la ridicarea acesteia, ea este o
manifestare a prerogativelor normale pe care le conferă dreptul de proprietate asupra
imobilului, ţinând seama de exclusivismul dreptului său consecință a exercitării
dreptului de proprietate însuşi. Or, cât timp proprietarul imobilului poate să ceară
ridicarea lucrării, este lipsit de logică juridică să i se pretindă să suporte obligaţiile şi
sarcinile pe care le impune dreptul de proprietate asupra lucrării, fără a fi cules
niciunul dintre beneficiile acestui drept.
Chiar dacă, în cazul în care autorul lucrării este de bună-credinţă, proprietarul
imobilului nu poate refuza să preia lucrarea în proprietate, totuși, nu este în interesul
său să fie considerat proprietar pur şi simplu asupra acesteia pe măsură ce ea este
încorporată în imobil. În caz contrar, proprietarul imobilului ar trebui să suporte
obligaţiile şi sarcinile legate de dreptul de proprietate asupra lucrării, deşi nu beneti-
ciază de avantajele acesteia.
În primul rând, dacă ar fi considerat proprietar al lucrării pe măsura încorporării ei
res perit domino. În al doilea rând, în situaţia consacrării legislative a sistemului de
asigurare obligatorie a imobilelor împotriva catastrofelor, proprietarul imobilului ar
trebui să plătească prima de asigurare pentru construcție, deşi nu o stăpâneşte. În al
treilea rând, când este vorba de o construcţie ridicată fără autorizaţie, proprietarul
şi a imobilului, dacă este considerat proprietarul lucrării din momentul încorporării
materialelor în imobil, trebuie să plătească o despăgubire autorului lucrării, deşi va fi
supus riscului demolării construcției. În toate acestei trei cazuri, a-l considera pe
proprietarul imobilului şi proprietarul lucrării din momentul încorporării materialelor
în acesta ar fi cu atât mai inechitabil cu cât, de multe ori, proprietarul imobilului este
are necunoscut sau, deşi este cunoscut, nu a fost încunoştințat de efectuarea lucrării.
Ca urmare, proprietarul imobilului trebuie să își manifeste voinţa şi în cazul în
care. autorul lucrării este de bună-credinţă în sensul reluării stăpânirii materiale a
imobilului şi al intrării în posesie asupra lucrării pentru a putea fi considerat
proprietar pur şi simplu al acesteia din urmă. Evident, în acest caz, proprietarul
imobilului nu mai poate cere ridicarea lucrării. Dreptul său de accesiune are totuşi în
conţinutul său juridic o prerogativă de alegere, respectiv alegerea momentului în care
operează efectul achizitiv de proprietate al accesiunii.
Aşadar, în ambele situaţii, dreptul de accesiune al proprietarului imobilului se
manifestă ca un drept potestativ, de alegere, întrucât proprietarul imobilului are
puterea să intervină în mod unilateral şi să modifice sau să stingă o situaţie juridică
preexistentă în care autorul lucrării are anumite drepturi şi interese.
Dar în situaţia în care autorul lucrării este de bună-credinţă, dreptul potestativ al
proprietarului imobilului are un conținut mai diluat decât acela al dreptului potestativ
care se naşte în favoarea acestui proprietar când autorul lucrării este de rea-credință.
Caracterul potestativ al dreptului de accesiune este accentuat prin dispoziţiile art.
581 şi art. 582 din Noul Cod civil. Potrivit acestor texte, proprietarul imobilului poate
să ceară obligarea autorului lucrării, indiferent dacă acesta este de bună sau de
în
rea-credinţă, să cumpere imobilul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o
dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat. Aşadar, potrivit noii reglementări, chiar şi în cazul în
care autorul lucrării este de bună-credință, proprietarul imobilului are dreptul să
326 Dinamica drepturilor reale principale
refuze preluarea lucrării, exercitându-și în mod negativ dreptul său potestativ de
accesiune, Este adevărat că, atunci când autorul lucrării este de bună-credință,
proprietarul imobilului nu poate să ceară pur și simplu ridicarea acesteia de către
autorul ei, dar poate să îl oblige să o preia, împreună cu întregul imobil. În acelaşi
moment se naşte, în mod corelativ, şi obligaţia autorului lucrării de a cumpăra
imobilul la valoarea de circulaţie pe care ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Din această perspectivă, dispoziţiile art. 581 şi art. 582 din Noul Cod civil au un
caracter special, derogând de la regula înscrisă în art. 577 alin. (2). Aşadar, în această
ipoteză, dreptul de proprietate asupra lucrării nu se naşte în favoarea proprietarului
imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, ci din momentul
exercitării pozitive a dreptului de accesiune. Numai astfel se explică de ce i se
recunoaşte autorului lucrării posibilitatea de a-şi ridica materialele până în momentul
exercitării pozitive a dreptului de accesiune de către proprietarul imobilului, soluție
expres consacrată în art. 590 din Noul Cod civil — cu precizarea că, dacă autorul este
de rea-credinţă, el va putea fi obligat, dacă este cazul, la plata de daune-interese
pentru prejudiciile cauzate imobilului, atât cu ocazia efectuării lucrării, cât şi ocazia
ridicării acesteia.
Rezultă din cele de mai sus că trebuie să se facă distincţie între momentul nașterii
dreptului de accesiune şi momentul dobândirii dreptului de proprietate pur şi simplu
asupra lucrării de către proprietarul imobilului. Dreptul de accesiune, ca drept potes-
tativ, se naște, într-adevăr, pe măsura încorporării materialelor în imobil. Proprietarul
imobilului poate să solicite instanţei de judecată interzicerea începerii lucrărilor, când
observă că i s-a încălcat dreptul de proprietate, caz în care nu se mai pune problema
naşterii dreptului de accesiune. Dacă, între momentul începerii lucrărilor de către
autorul de bună sau de rea-credință și momentul în care proprietarul imobilului
intervine pentru a curma continuarea lucrărilor, unele materiale au fost deja încorporate
în acesta, dreptul de accesiune se naște în legătură cu lucrarea, indiferent de stadiul de
execuţie în care ea se află, pe măsură ce materialele sunt încorporate în imobil. Nu
există deci, sub aspectul mecanismului de exercitare a dreptului de accesiune, nicio
diferenţă între situația în care lucrarea a fost finalizată de autorul de bună sau de
rea-credință şi situaţia în care proprietarul imobilului îşi manifestă voinţa de a prelua
lucrarea chiar înainte de finalizarea ei. Singura diferenţă se referă la întinderea
bunului care este preluat în proprietate prin exercitarea dreptului de accesiune.
Cât priveşte exercitarea pozitivă a dreptului de accesiune ca drept potestativ, în
condițiile reglementării din actualul Cod civil, actul unilateral de voință al
proprietarului imobilului poate să îmbrace mai multe forme: introducerea unei acțiuni
în revendicarea imobilului are în acelaşi timp semnificaţia exercitării dreptului de
accesiune, dacă, în ipoteza autorului de rea-credință, nu se solicită expres ridicarea
lucrării; introducerea unei acţiuni în evacuare; o notificare prin intermediul execu-
torilor judecătoreşti sau orice altă formă, inclusiv una verbală, cât timp se poate face
dovada manifestării de voinţă, potrivit regulilor de probă din materia actului juridice.
Aşadar, acest act unilateral îmbracă şi alte forme decât acţiunea în revendicare.
Potrivit reglementării din Noul Cod civil, exercitarea dreptului de accesiune
presupune ca proprietarul imobilului să ceară instanței să dispună înscrierea sa în
cartea funciară, ca proprietar al lucrării [art. 581 lit. a) şi art. 582 alin. (1) lit. a)], în
Accesiunea 327
temeiul convenției părților încheiate în formă autentică sau, după caz, al hotărârii
judecătoreşti (art. 589). a 5
Ca drept potestativ, dreptul de accesiune este imprescriptibil şi nesusceptibil de
exercitare abuzivă. EL nu se stinge prin neexercitarea sa, ci, dimpotrivă, prin expri-
marea opțiunii care intră în conținutul său juridic, în funcție de buna sau
reaua-credinţă a autorului lucrării. | |
Dreptul de accesiune se stinge în orice situație în care, înainte de exercitarea sa,
lucrarea este distrusă, fie ca efect al unui eveniment natural (cutremur, incendiu,
inundație), fie în mod voluntar (de exemplu, autorul demolează clădirea înainte ca
proprietarul imobilului să își exercite dreptul de accesiune).
252. Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului
altuia, cu materiale proprii. Proprietatea rezolubilă atipică. Între momentul
încorporării materialelor în imobil şi momentul în care proprietarul său își exercită
dreptul de accesiune, de vreme ce lucrarea a fost făcută fără acordul proprietarului
imobilului, autorul acesteia, indiferent dacă este de bună sau de rea-credinţă, exercită,
de regulă, posesia ca stare de fapt asupra imobilului. Aşadar, între cele două
momente, imobilul este în posesia unei persoane diferite de adevăratul proprietar.
Cât priveşte lucrarea, cum am văzut, proprietarul imobilului nu dobândeşte un
drept de proprietate pur și simplu asupra acesteia decât în momentul în care îşi
pozitivă. Pe de altă parte, nu se poate
exercită dreptul de accesiune într-o formă
spune că autorul lucrării este proprietarul pur şi simplu al acesteia cât timp, prin
exercitarea pozitivă a dreptului de accesiune, el îşi va pierde orice drept asupra
lucrării. Într-adevăr, în conţinutul juridic al dreptului de accesiune intră tocmai
prerogativa proprietarului imobilului de a prelua lucrarea oricând în deplină
proprietate, în absenţa unei înțelegeri contrare. Rezultă că proprietarul imobilului are,
între cele două momente, un drept de proprietate sub condiție suspensivă asupra
lucrării, iar autorul acesteia are, asupra aceleiaşi lucrări, un drept de proprietate sub
i
condiţie rezolutorie.
Altfel spus, dreptul de proprietate asupra lucrării nu este, între aceste două
momente, un drept pur şi simplu, ci un drept de proprietate rezolubilă în formă
atipică. Spre deosebire de proprietatea rezolubilă tipică, în această situaţie, împreju-
rarea cu valoare de condiţie nu este prevăzută într-un act juridic, aşadar, nu este
rezultatul voinţei părţilor, ci decurge chiar din dispoziţiile art. 494 C.civ, Exercitarea
dreptului de accesiune în formă pozitivă de către proprietarul imobilului se prezintă
ca o adevărată condiţie, a cărei îndeplinire stinge dreptul de proprietate sub condiție
rezolutorie asupra lucrării pe care îl are autorul acesteia și transformă dreptul de
proprietate sub condiţie suspensivă asupra lucrării pe care îl are proprietarul
imobilului într-un drept de proprietate pur şi simplu. În acest fel, dreptul de
proprietate pur şi simplu asupra imobilului se completează cu dreptul de proprietate
pur şi simplu asupra lucrării în patrimoniul aceleiaşi persoane, adică în patrimoniul
proprietarului imobilului. Aşadar, exercitarea dreptului de accesiune în formă
pozitivă are valoare de condiţie rezolutorie în raport cu autorul lucrării şi valoare de
condiţie suspensivă în raport cu proprietarul imobilului. | |
Deşi este vorba de un mecanism asemănător condiţiei ca modalitate a actului
juridic, în această situaţie nu se mai pune în niciun caz problema efectului retroactiv
328 Dinamica drepturilor reale principale
al condiţiei. Tocmai pentru că ideea de proprietate rezolubilă atipică este de natură să
satisfacă mai bine principiul apărării dreptului de proprietate privată, ar fi inechitabil
ca proprietarul imobilului să fie considerat proprietar al lucrării din momentul
încorporării materialelor în imobil. Efectul retroactiv ar înlătura tocmai avantajele pe
care această idee le prezintă pentru proprietarul imobilului. Ca urmare, până în
momentul exercitării dreptului de accesiune, proprietarul imobilului nu va suporta
riscul lucrării şi nu este dator să suporte sarcinile acesteia (prime de asigurare,
impozite etc.). Şi sub acest aspect este vorba de o condiţie atipică, diferită de condiția
ca modalitate a actului juridic.
253, Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului
altuia, cu materiale proprii. Proprietarul terenului nu poate fi obligat să îşi
exercite dreptul de accesiune. Renunţarea la dreptul de accesiune. Autorul
lucrării nu are o acțiune în realizare împotriva proprietarului imobilului până în
momentul în care acesta îşi exercită dreptul de accesiune, dar, tocmai pentru că nu
are la îndemână o asemenea acțiune, el poate utiliza o acțiune în constatarea dreptu-
rilor sale, care îmbracă, de regulă, forma unei acțiuni declaratorii.
Proprietarul imobilului ar putea însă renunța la dreptul său de accesiune, dar
numai în condițiile constituirii unui drept de superficie în favoarea autorului lucrării,
prin contract încheiat în formă autentică, urmat de înscrierea în cartea funciară. Altfel
spus, dreptul de proprietate rezolubilă asupra lucrării pe care îl are autorul acesteia,
drept dublat de posesia asupra terenului, se transformă într-un drept de superficie
care reuneşte în conținutul său juridic dreptul de proprietate pur şi simplu asupra
lucrării şi dreptul de folosință asupra terenului ca dezmembrământ al dreptului de
proprietate asupra acestui ultim bun.
254. Realizarea unei lucrări adăugate cu caracter durabil asupra imobilului
altuia, cu materiale proprii. Codul civil în vigoare nu conține dispoziții speciale
privind accesiunea în cazul lucrărilor adăugate cu caracter durabil, cum sunt
reparaţiile şi îmbunătățirile. Deşi dreptul de proprietate asupra unor asemenea lucrări
este dobândit, implicit, de proprietarul imobilului asupra căruia sunt efectuate tot prin
accesiune, raporturile dintre acesta şi autorul lucrărilor intră sub incidenţa teoriei
cheltuielilor necesare, utile sau voluptuare, care sintetizează regulile din materia
efectelor acţiunii în revendicare. În Noul Cod civil a fost reglementată această
ipoteză de accesiune, fiind consacrate numai în parte regulile menţionate, sub alte
aspecte fiind preluate soluţii din reglementarea accesiunii în ipoteza lucrărilor
autonome cu caracter durabil.
Lucrările necesare sunt cele fără de care imobilul ar fi supus pierii totale sau
parţiale, lucrările utile sunt cele prin care se creează sau se modernizează o funcție
specifică, ceea ce presupune întotdeauna şi un spor de valoare al fondului, în timp ce
lucrările voluptuare, denumite şi de agrement, sunt făcute pentru simpla plăcere, fără a
crea sau moderniza o funcţie specifică, indiferent dacă determină sau nu un spor de
valoare al fondului. Uneori, lucrările utile presupun o mărire a întinderii fondului, în
timp ce lucrările necesare şi cele voluptuare nu presupun niciodată o asemenea mărire.
Astfel, în privința lucrărilor adăugate, necesare, a fost păstrată soluția acreditată în
teoria menţionată. Conform art. 583 din Noul Cod civil, „(1) Proprietarul imobilului
Accesiunea 329
dobândeşte dreptul de proprietate asupra lucrării adăugate necesare din momentul
efectuării acesteia, plătind autorului cheltuieliie rezonabile făcute de acesta, chiar
dacă imobilul nu mai există.
(2) În cazul în care lucrarea a fost efectuată cu rea-credință, din suma datorată de
proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului diminuată cu
costurile necesare obținerii acestora”. În această situaţie, proprietarul imobilului
dobândește întotdeauna dreptul de proprietate asupra lucrării adăugate necesare. Pre-
cizarea potrivit căreia dreptul de proprietate se dobândeşte din momentul realizării
lucrării este o aplicaţiei a regulii înscrise în art. 577 alin. (2) în care se arată că pro-
prietarul imobilului devine şi proprietarul lucrării, din momentul începerii acesteia,
pe măsura realizării ei.
În schimb, în cazul lucrărilor adăugate utile, au fost preluate şi adaptate soluţiile
prevăzute pentru ipoteza lucrărilor autonome cu caracter durabil. În acest sens, s-a
păstrat distincția dintre situația în care autorul lucrării este de bună-credinţă, de
situația în care este de rea-credinţă. În a doua situaţie, indemnizarea autorului lucrării
a fost corelată cu soluţia prevăzută în art. 582 alin. (1) lit. a), din aceleași conside-
rente de echitate. Dar, spre deosebire de această soluţie, care presupune întotdeauna
condiționarea dobândirii calităţii de proprietar de înscrierea în cartea funciară, când
este vorba despre lucrări adăugate utile, această condiţionare subzistă numai dacă s-a
modificat întinderea imobilului. Totodată, indiferent dacă autorul lucrării este de
bună sau de rea-credință, a fost acordat proprietarului imobilului dreptul de a cere
obligarea autorului să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care ar fi avut-o
dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat. Dar, în acest caz, această posibilitate depinde de
cuantumul valorii lucrării; numai când această valoare este considerabilă se justifică
acordarea acestui drept proprietarului imobilului; într-adevăr, uneori valoarea lucrării
adăugate utile ar putea să fie egală sau mai mare decât valoarea imobilului înainte de
efectuarea lucrării; dacă, aşa cum se întâmplă atunci când autorul lucrării este de
bună-credință, proprietarul ar avea doar opțiunea de a prelua lucrarea cu plata contra-
valorii ei, el ar fi supus riscului de a nu putea plăti indemnizaţia către autorul lucrării,
cu consecința începerii executării silite inclusiv asupra imobilului; or, prețul pe care
l-ar obține proprietarul imobilului în condițiile unei vânzări silite ar fi, de cele mai
multe ori, mai mic decât valoarea de circulație.
Toate aceste idei se regăsesc în art. 584 din Noul Cod civil, în care se prevede:
„(L) În cazul în care autorul lucrării utile este de bună-credinţă, proprietarul imobilului
devine proprietarul lucrării din momentul efectuării acesteia, cu plata, la alegerea sa:
a) a valorii materialelor şi a manoperei sau
b) a sporului de valoare adus imobilului.
(2) În cazul în care autorul lucrării utile este de rea-credință, proprietarul imobi-
lului are dreptul:
a) să devină proprietarul lucrării, în funcţie de regimul acesteia, cu sau fără
înscriere în cartea funciară, după caz, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie
Jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei, fie jumătate din sporul de valoare
adus imobilului, sau
b) să ceară obligarea autorului lucrării la desființarea acesteia, cu repunerea
imobilului în situația anterioară şi plata de daune-interese.
330 Dinamica drepturilor reale principale
(3) În ambele cazuri, când valoarea lucrării este considerabilă, proprietarul imobi-
lului poate cere obligarea autorului să îl cumpere la valoarea de circulație pe care
imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat”.
În sfârşit, cu referire la lucrările din ultima categorie, în art. 585 din Noul Cod
civil se prevede: „(1) În cazul lucrării voluptuare, proprietarul imobilului are dreptul:
a) să devină proprietarul lucrării, fără înscriere în cartea funciară și fără nicio
obligaţie către autorul lucrării;
b) să ceară obligarea autorului de rea-credință a lucrării la desființarea acesteia, cu
readucerea imobilului în situaţia anterioară şi plata de daune-interese.
(2) Autorul de bună-credinţă al lucrării poate să o ridice înainte de restituirea
imobilului către proprietar, cu condiţia de a readuce imobilul în situația anterioară”.
Este de observat că numai lucrările adăugate necesare sunt dobândite de proprie-
tarul imobilului prin însuşi faptul juridic al accesiunii (respectiv prin încorporarea
materialelor în imobil), nepunându-se problema nașterii şi exercitării unui drept de
accesiune, ca drept potestativ. Un asemenea drept se naşte însă în cazul lucrărilor
utile și a celor voluptuare. Ca urmare, mutatis mutandis, sunt valabile consideraţiile
făcute anterior în legătură cu conţinutul, natura juridică şi exercitarea dreptului potes-
tativ de accesiune, cu momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra lucrării de
către proprietarul imobilului, precum şi cu proprietatea rezolubilă atipică.
255. Situaţia depăşirii hotarului dintre două terenuri aparținând unor pro-
prietari diferiţi cu ocazia executării unor lucrări pe terenul propriu, cu mate-
rialele proprii. Această ipoteză nu este reglementată în Codul civil în vigoare. În
practica judiciară şi în doctrină au fost propuse soluţii diverse, contradictorii şi,
uneori, extrem de complicate. Soluţia cea mai simplă a fost aceea întemeiată pe ideea
de coproprietate, idee respinsă însă în absenţa oricărui temei juridic. Dacă, însă, prin
lege se prevede expres soluţia coproprietăţii, această obiecţie poate fi înlăturată.
În Noul Cod civil, a fost preluată, în mod judicios, această soluție, în art. 587: „(1)
În cazul lucrării cu caracter durabil realizate cu bună-credinţă parțial asupra imobilului
autorului şi parţial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urmă poate cere înscrierea
într-o nouă carte funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului
rezultat, incluzând terenul aferent, în raport cu valoarea contribuţiei fiecăruia.
(2) Dacă lucrarea a fost realizată cu rea-credință, proprietarul terenului vecin
poate opta între a cere ridicarea lucrării de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la
plata de daune-interese, dacă este cazul, și a cere înscrierea în cartea funciară a unui
drept de coproprietate al vecinilor. La stabilirea cotelor-părți, se va ține seama de
valoarea terenului proprietarului vecin şi de jumătate din valoarea contribuţiei auto-
rului lucrării.
(3) În caz de neînțelegere între părți, instanța de judecată va stabili valoarea contri-
buţiei fiecăreia la imobilul rezultat, respectiv a cotelor-părți din dreptul de proprietate”.
Este de observat însă că, în această situație, dreptul de accesiune, ca drept
potestativ, exercitat de proprietarul terenului, nu mai are ca efect dobândirea unui
drept de proprietate pur şi simplu, ci dobândirea unei cote-părți dintr-un drept de
coproprietate, pe de o parte, în favoarea proprietarului terenului şi, pe de altă parte, în
ia
favoarea autorului lucrării. Aşadar, în această situaţie, efectul achizitiv se produce
ea
parțial în favoarea proprietarului terenului şi parțial în favoarea autorului lucrării.
Accesiunea 334
Întrucât cotele-părţi din dreptul de coproprietate sunt stabilite în raport cu
valoarea contribuţiei fiecăruia dintre coproprietari, nu se mai pune problema indem-
nizării autorului lucrării de către proprietarul terenului vecin. Ulterior, coproprietarii
au opțiunea partajului fie în natură, fie prin atribuire, fie prin vânzare la licitaţie.
Când autorul lucrării este de rea-credință, proprietarul terenului vecin are şi
opțiunea de a cere ridicarea lucrării de pe teren şi obligarea autorului acesteia la plata
de daune-interese, dacă este cazul.
Aşadar, aplicarea soluţiei coproprietăţii în această ipoteză a fost combinată cu
adaptarea soluţiilor prevăzute în Noul Cod civil pentru ipotezele tipice de accesiune
imobiliară artificială. Ca urmare, mutatis mutandis, îşi vor găsi aplicarea şi în această
ipoteză atipică ideile privind conţinutul, natura juridică şi exercitarea dreptului
potestativ de accesiune, momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra lucrării
de către proprietarul imobilului, precum și proprietatea rezolubilă atipică.
256. Realizarea lucrării asupra imobilului altuia, folosind materialele unui
terț. În această ipoteză, nereglementate expres în Codul civil în vigoare, raporturile
dintre proprietarul terenului și autorul lucrării rămân în sfera de aplicare a art. 494
C.civ. Altfel spus, această ipoteză nu este decât un caz particular al ipotezei generale
cuprinse în art. 494 C.civ.
Cât priveşte raporturile dintre autorul lucrării şi proprietarul materialelor, acestea
vor fi reglementate de dispoziţiile art. 1909 şi art. 1910 C.civ. Ca urmare, dacă
autorul lucrării posedă materialele cu bună-credinţă, în condiţiile uneia dintre cele
două ipoteze reglementate în art. 1909 şi art. 1910 C.civ., el dobândeşte dreptul de
proprietate asupra materialelor, astfel încât nu este dator să indemnizeze pe fostul
proprietar al materialelor.
Dacă, însă, autorul lucrării posedă materialele cu rea-credinţă, el va fi dator să
despăgubească pe proprietarul acestora. În niciun caz, cât timp materialele au fost
încorporate în teren, proprietarul lor nu le poate revendica, întrucât ele şi-au pierdut
individualitatea. Numai dacă lucrarea este demolată înainte de exercitarea dreptului
de accesiune de către proprietarul terenului, proprietarul ar putea să ceară restituirea
lor de la autorul lucrării sau de la alt posesor de rea-credință, acțiune care nu îmbracă
însă forma acțiunii în revendicare, ci a unei acțiuni delictuale, repararea în natură a
prejudiciului prin restituirea aceloraşi bunuri fiind posibilă în măsura în care bunurile
sunt individualizate. Dacă este vorba însă de bunuri de gen, proprietarul poate fi
despăgubit fie prin plata contravalorii bunurilor, fie prin restituirea unor lucruri de
același gen, de aceeaşi calitate şi cantitate cu cele de care a fost lipsit.
Această ipoteză este reglementată expres în art. 594 din Noul Cod civil: „Dacă nu
sunt îndeplinite condițiile legale pentru dobândirea bunurilor mobile prin posesia de
bună-credinţă, cel care realizează o lucrare asupra imobilului altuia folosind mate-
rialele unui terț este obligat la plata contravalorii materialelor, precum și la repararea,
în condiţiile legii, a oricăror alte prejudicii cauzate”.
257. kpoteza lucrărilor provizorii. Nici această ipoteză nu este reglementată în
Codul civil în vigoare. În Noul Cod civil, în art. 588, se prevede: „Când lucrarea are
caracter provizoriu, în absenţa unei înțelegeri contrare, autorul ei va fi obligat să o
desființeze, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, şi, dacă este de rea-credinţă,
332 Dinamica drepturilor reale principale
să plătească despăgubiri pentru prejudiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de folo-
sință”. Soluţia este judicioasă, întrucât, în raport cu caracterul provizoriu al lucrării,
nu se mai justifică soluţiile aplicate în ipotezele în care este vorba despre lucrări cu
caracter durabil — fie autonome, fie adăugate — asupra imobilului proprietatea altuia.
258. Conţinutul noţiunilor de bună-credinţă şi de rea-credinţă. Potrivit solu-
țiilor pronunţate în practica judiciară şi însuşite în doctrină, buna-credință are o
accepţie mai largă în contextul aplicării art. 494 C.civ. decât în contextul dobândirii
fructelor de către posesorul de bună-credinţă potrivit art. 485 şi art. 486 C.civ.
Totuşi, nu se poate extinde sfera noțiunii de bună-credinţă a autorului lucrării
dincolo de cazurile în care el se întemeiază pe un mod de dobândire a proprietății,
care nu a produs însă efectul achizitiv de proprietate din motive care nu îi sunt
cunoscute, indiferent dacă aceste motive sunt de fapt sau de drept Aşadar, este exclus
să fie considerat de bună-credință autorul lucrării care a ştiut de la bun început că
imobilul nu îi aparţine. Or, cât timp s-a stabilit că autorul lucrării a fost de
rea-credință, eventuala pasivitate a proprietarului imobilului în timpul efectuării
lucrării nu poate justifica schimbarea acestei atitudini subiective. Acesta este unul
dintre sensurile art. 593 din Noul Cod civil, în care se statuează că „Autorul de
rea-credință al lucrării nu poate să opună proprietarului imobilului pasivitatea pe care
ar fi vădit-o pe durata realizării lucrării”.
Dar, întrucât o persoană este îndreptățită să efectueze o lucrare pe un imobil nu
numai în calitate de proprietar, ci şi în calitate de superficiar, rezultă că este de
bună-credință şi cel care se întemeiază pe un titlu de constituire a dreptului de
superficie, titlu care este însă afectat de o cauză de ineficacitate.
În acest sens, în mod judicios în art. 586 alin. (3) din Noul Cod civil s-a adoptat
soluţia potrivit căreia este de bună-credinţă şi cel care „se întemeiază pe un drept de
superficie sau pe orice alt drept care, potrivit legii, îi permite, realizând o lucrare
asupra imobilului altuia, să devină proprietarul acesteia”.
În concluzie, buna-credință în sensul art. 494 C.civ. se defineşte, ca şi în cazul
bunei-credinţe în înţelesul art. 485 şi art. 486 C.civ., tot în funcţie de un titlu care
întemeiază convingerea eronată a autorului lucrării că a devenit titularul dreptului de
proprietate asupra imobilului sau al oricărui alt drept real care îi permite să devină
proprietarul lucrării. Dar noțiunea de titlu este interpretată, în ipoteza reglementată în
art, 494 C.civ., într-un înţeles chiar mai larg decât în ipoteza reglementă în art. 485 şi
art. 486 C.civ.
În Noul Cod civil, ca urmare a instituirii efectului constitutiv al înscrierilor în
cartea funciară, buna-credință în ipoteza analizată este reglementată mult mai
restrictiv. Astfel, conform art. 586 alin. (1) şi (2), „(1) Autorul lucrării este de
bună-credință dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărții funciare în care, la data
realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire
nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea
funciară şi nu a cunoscut pe nicio altă cale viciul titlului său.
(2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credinţă cel care construieşte în lipsa
sau cu nerespectarea autorizaţiilor cerute de lege”.
Ori de câte ori există o înţelegere, expresă sau tacită, între proprietarul imobilului
și autorul lucrării prin care primul îi îngăduie celui de-al doilea să efectueze lucrarea,
Accesiunea 333
se iese de pe tărâmul aplicării dispoziţiilor art. 494 C.civ. şi se intră pe un tărâm con-
tractual. Efectele juridice sunt diferite, în funcţie de voința internă a părților în momen-
tul încheierii contractului, indiferent dacă voinţa juridică este expresă sau tacită.
Buna-credințţă trebuie să existe în momentul efectuării lucrării. Dacă autorul
lucrării a aflat, după terminarea acesteia, că nu este, în realitate, proprietarul imobi-
lului, el îşi păstrează beneficiile care decurg din buna sa credinţă iniţială. Soluţia este
o aplicare a adagiului mala fides superveniens non nocet.
Sintagma momentul executării lucrărilor este însă imprecisă, pentru că, în
realitate, executarea unei lucrări durează zile, săptămâni, luni şi chiar ani. Ca urmare,
este mai corect să se rețină că buna-credință trebuie să existe pe toată durata
executării lucrării, până în momentul terminării ei. Dacă, pe durata executării lucrării,
autorul acesteia află că nu este proprietarul imobilului şi totuşi continuă lucrarea, el
va fi considerat ca fiind de rea-credinţă cu privire la întreaga lucrare. Aceeași va fi
soluţia și în situaţia în care lucrarea a fost efectuată de mai multe persoane, dintre
care numai una este de rea-credinţă, ținând seama de adagiul fraus omnia corrumpil.
Prezumția de bună-credinţă este considerată ca fiind de aplicare generală, fiind
deci eficace şi în ipoteza de accesiune imobiliară artificială prevăzută în art. 494
C.civ. În această ipoteză, faptul vecin şi conex care generează prezumția de
bună-credință este justul titlu. Ca urmare, autorul lucrării care se pretinde de
bună-credință trebuie să facă dovada titlului pe care se întemeiază. Numai astfel
proprietarul imobilului poate dovedi, la rândul său, viciile titlului şi împrejurarea că
autorul lucrării cunoştea aceste vicii.
259. Dreptul de creanță al autorului lucrării. A. Temei juridic. Rezultă că, atât
în reglementarea din Codul civil în vigoare, cât şi din reglementarea din Noul Cod
civil, fie că proprietarul imobilului este obligat să preia lucrarea, cum se întâmplă în
cazul lucrărilor adăugate necesare [art. 583 alin. (1) din Noul Cod civil], fie că el îşi
exercită dreptul potestativ de accesiune, născut ca urmare a încorporării materialelor
în teren, el trebuie să-l indemnizeze, de regulă, pe autorul lucrării, indiferent dacă
acesta este de bună-credinţă sau de rea-credință. Prin excepţie de la această regulă, pro-
prietarul imobilului nu datorează o asemenea indemnizare în cazul lucrărilor volup-
tuare, soluţie instituită, cum am văzut, prin art. 585 alin. (1) lit. a) din Noul Cod civil.
În cazul prevăzut în art. 583 alin. (1) din Noul Cod civil, dreptul de creanţă al
autorului lucrării se naşte pe măsura încorporării materialelor în imobil, din
momentul începerii lucrării şi până la terminarea ei.
Ori de câte ori încorporarea materialelor în imobil dă naştere la un drept
potestativ de accesiune, dreptul de creanță al autorului lucrării având ca obiect
indemnizaţia devine un drept pur şi simplu, în momentul în care proprietarul tere-
nului îşi exercită, prin actul său unilateral de voință, dreptul de accesiune în sensul de
a prelua lucrarea. Până în acest moment, dreptul de creanţă există ca o simplă
virtualitate, adică numai ca drept de creanţă sub condiţie suspensivă, iar nu ca drept
de creanță pur şi simplu. Exercitarea dreptului de accesiune în formă pozitivă are
deci valoarea unei condiţii suspensive în raport cu dreptul de creanță și cu datoria
având ca obiect indemnizaţia cuvenită autorului lucrării. Pe de altă parte, acest drept
se poate naşte numai cât timp există dreptul de accesiune. Dacă, înainte de a fi
exercitat, dreptul de accesiune se stinge ca efect al ridicării lucrării de pe teren,
 Dinamica drepturilor reale principale
334
devine imposibilă îndeplinirea condiţiei suspensive, astfel încât dreptul de creanţă nu
se va mai naşte niciodată. Dacă autorul lucrării o înstrăinează înainte de exercitarea
dreptului de accesiune de către proprietarul terenului, această înstrăinare are un dublu
transmiterea dreptului de proprietate sub condiţie rezolutorie cu privire la
efect:
lucrare şi cesiunea dreptului de creanță sub condiție suspensivă având ca obiect
despăgubirea.
Temeiul naşterii dreptului de creanță al autorului lucrării este îmbogățirea fără
justă cauză, chiar dacă autorul lucrării este de rea-credință. Într-adevăr, numai dacă
proprietarul terenului nu îşi exercită dreptul de accesiune şi solicită ridicarea lucrării
de pe teren, acţiunea sa în justiţie, dacă autorul lucrării nu dă curs de bunăvoie acestei
solicitări, este întemeiată pe răspunderea civilă delictuală, iar repararea prejudiciului
poate include, după caz, şi daune-interese.
B. Modalităţi de despăgubire. Când autorul lucrării este de bună-credinţă,
proprietarul imobilului trebuie să-l indemnizeze fie cu valorarea materialelor Şi a
manoperei, fie cu sporul de valoare adus imobilului [art. 494 alin. (3), fraza a Il-a din
Codul civil în vigoare şi art. 581 lit. a) din Noul Cod civil]. Când autorul lucrării este
de rea-credinţă, el are dreptul să fie indemnizat de către proprietarul imobilului cu
valoarea materialelor şi preţul muncii, deci fără să se ţină seama de sporirea valorii
fondului [art. 494 alin. (3), fraza I din Codul civil în vigoare] sau, conform art. 582
alin. (1) lit. a) din Noul Cod civil, fie cu jumătate din valoarea materialelor şi a
manoperei, fie cu jumătate din sporul de valoare adus imobilului. Modalitățile de
indemnizare a autorului de bună-credință al lucrării sunt identice în Codul civil în
vigoare şi în Noul Cod civil. Cât priveşte indemnizarea autorului de rea-credință al
lucrării, reglementarea din Noul Cod civil înlătură inechitatea existentă în actualul
Cod civil, sub un dublu aspect: mai întâi, dă dreptul proprietarului lucrării să aleagă,
şi în acest caz, între valoarea materialelor şi a manoperei şi sporul de valoare adus
imobilului; apoi, indiferent de valoarea aleasă, proprietarul imobilului va fi obligat să
îl indemnizeze pe autorul lucrării numai că jumătate din valoarea respectivă.
C. Momentul în funcție de care se stabileşte valoarea aleasă de proprietarul
fondului. Dincolo de contradicţiile existente în practica judiciară şi în doctrină,
valoarea aleasă de proprietarul imobilului pentru indemnizarea autorului lucrării
trebuie să fie stabilită, în caz de litigiu, în funcţie de data hotărârii judecătoreşti, iar în
cazul înţelegerii părților, în funcţie de data acesteia. Sub primul aspect, soluţia este
consacrată la nivel de principiu în art. 595 din Noul Cod civil, în care se prevede că
„Ori de câte ori, în aplicarea unei dispoziţii din prezenta secțiune, instanța este
învestită să stabilească întinderea indemnizaţiei sau a despăgubiri, ea va ţine seama
de valoarea de circulaţie a bunului calculată la data hotărârii judecătoreşti”.
D. Identificarea debitorului obligaţiei corelative dreptului de creanță. Cine este
debitorul obligaţiei corelative dreptului de creanță al autorului lucrării? Proprietarul
imobilului din momentul executării lucrării, proprietarul imobilului din momentul
exercitării dreptului de accesiune sau proprietarul imobilului din momentul realizării
creanței?
Ori de câte ori accesiunea imobiliară artificială, ca mod de dobândire a dreptului
de proprietate, presupune naşterea prealabilă a dreptului potestativ de accesiune (ceea
ce se întâmplă, cum am văzut, în toate cazurile, cu excepţia cazului lucrărilor
Accesiunea 335
adăugate utile, cu caracter durabil), problema identificării debitorului obligaţiei
corelative dreptului de creanţă al autorului lucrării are două aspecte: mai întâi,
debitorul trebuie să fie stabilit în raport cu momentul naşterii dreptului de creanță;
apoi, odată ce s-a născut dreptul de creanţă, trebuie să fie stabilită natura juridică a
obligaţiei corelative.
Sub primul aspect, dacă proprietarul terenului îşi vinde bunul înainte de a exercita
dreptul de accesiune, adică înainte de a-şi manifesta voința în sensul preluării lucrării
odată cu reluarea stăpânirii asupra terenului, dreptul de creanță pur şi simplu al
autorului lucrării încă nu s-a născut. Ceea ce se transmite odată cu dreptul de
proprietate asupra terenului, ca accesoriu al acestui drept, este dreptul de accesiune.
Dobânditorul terenului, dacă îşi exercită dreptul de accesiune, va deveni direct
debitorul obligaţiei corelative dreptului de creanță al autorului lucrării. Altfel spus, în
această situaţie nu este vorba despre transmiterea unei obligaţii, ci despre transmi-
terea dreptului de accesiune de la un proprietar la altul. Este deci fără niciun temei
juridic o eventuală acțiune a autorului lucrării împotriva proprietarului inițial pentru a
obţine satisfacerea dreptului său de creanţă.
Sub cel de-al doilea aspect, odată ce s-a născut dreptul de creanţă al autorului
lucrării, se naște și datoria corelativă a celui care este proprietar al terenului în
momentul exercitării dreptului de accesiune. Ce se întâmplă dacă, după exercitarea
dreptului de accesiune, dar înainte de satisfacerea dreptului de creanţă al autorului
lucrării, proprietarul terenului înstrăinează terenul şi lucrarea (într-adevăr, din
momentul exercitării dreptului de accesiune, proprietarul terenului a devenit şi pro-
prietar al lucrării)? Aceeaşi întrebare se pune şi în cazul în care dreptul de creanţă s-a
născut pe măsura încorporării materialelor în imobil [cazul lucrărilor adăugate
necesare, conform art. 583 alin. (1) din Noul Cod civil].
Răspunsul depinde de natura juridică a obligaţiei proprietarului fondului. Este
aceasta o obligaţie civilă propriu-zisă sau o obligaţie reală? A doua variantă este mai
echitabilă, argument reţinut şi de instanța supremă, dar ea este posibilă numai dacă se
deduce din dispoziţia art. 494 C.civ. (respectiv art. 581, art. 582, art. 584 şi art. 585
din Noul Cod civil) caracterul real al obligaţiei proprietarului terenului de a plăti o
anumită sumă de bani autorului lucrării. O asemenea deducție trebuie să fie acceptată
tocmai din considerente de echitate. Ca obligaţie reală, ea este o obligație propter
rent, adică o obligaţie reală de a face, întrucât este instituită din cauza situaţiei
juridice a lucrului şi are ca obiect o prestație pozitivă“. În raport cu prevederile
art. 494 C.civ., această obligaţie se transmite numai odată cu transmiterea dreptului
de proprietate asupra terenului şi construcției, nefiind relevantă simpla transmitere a
posesiei sau a detenției lucrului.
E. Dreptul de retenţie, respectiv dreptul de ipotecă legală al autorului lucrării. În
doctrină şi în jurisprudență s-a admis, de regulă, că autorul lucrării, indiferent dacă este
de bună-credinţă sau de rea-credinţă, beneficiază de un drept de retenţie asupra lucrării
până în momentul în care proprietarul terenului îşi îndeplineşte obligația de plată.
3 În acest sens, a se vedea jurisprudența Curţii de Casaţie din 1940 menţionată de
G.N. Luţescu, op. cit., pp. 288 şi 280,
* Pentru distincția dintre obligaţiile reale propter rem şi obligaţiile reale scriptae in rem, a
se vedea supra, nr. 34, lit. C.

336 Dinamica drepturilor reale principale
În Noul Cod civil, în art. 591 alin. (2), s-a prevăzut că „Autorul lucrării de
bună-credinţă are, în condiţiile art.2382, un drept de ipotecă legală asupra imobilului
până la plata indemnizaţiei”.
F. Cumulul dreptului de creanţă cu fructele în situația în care autorul lucrării
este de bună-credinţă. Pe lângă indemnizaţia cuvenită potrivit art. 494 C.civ., autorul
de bună-credință are şi beneficiul păstrării fructelor până în momentul încetării
bunei-credinţe, pe temeiul art. 485 şi art. 486 C.civ. Proprietarul terenului nu ar putea
să pretindă compensarea datoriei sale cu valoarea fructelor culese de autorul lucrării
până în momentul încetării bunei-credințe. Dar aprecierea bunei-credinţe ca temei al
dobândirii fructelor nu se mai poate face într-un sens larg, adică este posibil ca autorul,
deşi considerat de bună-credință în contextul aplicării dispoziţiilor art. 494 C.civ., să fie
de rea-credință sub aspectul aplicării dispozițiilor art. 485 și art. 486 C.civ.
În schimb, dacă autorul lucrării este de rea-credință, acesta va trebui să restituie
fructele sau valoarea acestora, în al doilea caz fiind posibilă deducerea acestei valori
din indemnizaţia datorată de proprietarul imobilului, valoare diminuată cu costurile
necesare obținerii acestora [soluţia este expres prevăzută în art. 583 alin. (2) din Noul
Cod civil pentru situaţia lucrărilor adăugate necesare].
G. Prescripția dreptului de creanță. Întrucât dreptul de creanță pur şi simplu al
autorului lucrării se naşte numai în momentul exercitării dreptului de accesiune, este
firesc ca termenul de prescripţie să înceapă să curgă tot din acest moment. Soluţia
este expres prevăzută în art. 591 alin. (1) din Noul Cod civil, în care se prevede că
„Prescripția dreptului la acţiune al autorului lucrării privind plata indemnizaţiei nu
curge cât timp el este lăsat de proprietar să dețină imobilul”. Faţă de caracterul
general al acestei dispoziţii legale, rezultă că ea se aplică şi în situația lucrărilor
adăugate necesare, chiar dacă proprietarul imobilului dobândeşte lucrarea din
momentul efectuării acesteia, moment în care se naşte şi dreptul de creanță al auto-
rului lucrării. Practic, în această situaţie, deşi dreptul de creanță s-a născut ca drept
l
substanţial, naşterea dreptului material la acţiune este amânată până când proprietaru
imobilului va prelua lucrarea.
260. Reguli privind obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului.
Am văzut că în Noul Cod civil, ori de câte ori este vorba despre lucrări cu caracter
durabil, fie autonome (art. 581 şi art. 582), fie adăugate — dar numai când sunt utile
(art. 584) —, proprietarul imobilului are și dreptul de a cere obligarea autorului
lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulație pe care ar fi avut-o dacă
lucrarea nu s-ar fi efectuat. În aceste ipoteze, autorul lucrării are obligația corelativă
de a încheia contractul de vânzare-cumpărare. Dacă acesta refuză să îşi execute
obligaţia sau dacă părţile nu se înțeleg cu privire la preţul vânzării, în Noul Cod
civil a fost creat un mecanism pentru suplinirea consimțământului autorului lucrării
Ori de
în contractul de vânzare-cumpărare. Astfel, în art. 592 s-a prevăzut că: „(1)
câte ori proprietarul optează pentru obligarea autorului lucrării la cumpărarea
imobilului, în absenţa înțelegerii părților, proprietarul poate cere instanţei judecă-
toreşti stabilirea prețului şi pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de
vânzare-cumpărare.
(2) Proprietarul iniţial al imobilului are un drept de ipotecă legală asupra acestuia
pentru plata prețului de către autorul lucrării”.
Accesiunea Aj
Secţiunea a IV-a
Accesiunea imobiliară naturală
261. Noţiune. Sediul materiei. Cazuri. Spre deosebire de accesiunea imobiliară
artificială, caz în care unirea lucrului accesoriu cu lucrul principal este rezultatul
acțiunii umane, în cazul accesiunii imobiliare naturale, această unire este, cum
rezultă chiar din denumire, efectul unei cauze naturale. Accesiunea imobiliară
naturală reprezintă, deci, o categorie de fapte juridice în sens restrâns. Aceste fapte
juridice au un efect achizitiv de proprietate, efect care se produce numai pentru că
legea îl prevede. Proprietarul terenului care constituie bunul principal devine şi
proprietarul lucrului accesoriu din momentul realizării unirii dintre acestea pentru că,
în cazul accesiunii imobiliare naturale, legiuitorul nu a mai instituit un drept de
accesiune ca drept potestativ.
Accesiunea imobiliară naturală este reglementată în art. 495-503 C.civ., respectiv
în art. 569-576 din Noul Cod civil. Dispoziţiile cuprinse în aceste texte legale regle-
mentează patru cazuri de accesiune imobiliară naturală: aluviunea, avulsiunea, acce-
siunea insulelor şi prundurilor şi accesiunea animalelor sau zburătoarelor sălbatice.
262. Aluviunea. În limbajul comun, aluviunea este un proces natural care constă
în depunerea sedimentelor aduse de o apă curgătoare fie la unul dintre maluri, fie în
deltă. În limbaj juridic, aluviunea se prezintă în două variante.
A. Creşterile de pământ. O primă variantă (aluviunea în sens restrâns) este aceea
care constă, potrivit art. 495, fraza 1 C.civ., în „creşterile de pământ ce se fac succesiv
şi pe nesimţite la malurile fluviilor şi ale râurilor”. În mod asemănător, în art. art. 569
s-a prevăzut că „Adăugirile de teren la malurile apelor curgătoare revin proprietarului
fondului riveran, numai dacă ele se formează treptat”.
În această situaţie, efectul achizitiv de proprietate se produce în folosul proprie-
tarului riveran.
S-a precizat că, pentru a fi vorba de aluviune în înțelesul art. 495 C.civ., este
pecesar, cum se prevede expres în text, ca creşterile de pământ să se formeze
succesiv şi aparent insesizabil, să aibă caracter definitiv, adică să fie unite cu țărmul,
fiind încorporate acestuia. În plus, terenul astfel rezultat trebuie să depășească nivelul
normal al apei în raport cu anul când fluviul sau râul are debitul cel mai mare.
Restricţia pe care trebuie să o respecte proprietarul riveran în favoarea căruia
operează efectul achizitiv de proprietate al aluviunii îmbracă forma unei limite mate-
riale de exercitare a dreptului de proprietate privatăs, proprietarul având îndatorirea „de
a lăsa, pe pământul său, drumul trebuitor pentru conducerea vaselor” (art. 495, fraza a
II-a). În Noul Cod civil, această dispoziţie nu a mai fost păstrată pentru că limitările
dreptului de proprietate cu privire la acest aspect sunt cuprinse în legi speciale.
Dacă terenul format prin aluviune se întinde de-a lungul mai multor proprietăți
riverane, fiecare proprietar riveran va beneficia de aluviune în raport cu lățimea
terenului propriu, fără a se ține seama de întinderea proprietăţilor riverane sau de
direcția hotarului dintre ele.
5 Pentru aceşte limite, a se vedea supra, nr. 114-119.
23.
 Dinamica drepturilor reale principale
338
Altfel spus, aluviunea urmează regimul juridic al terenului riveran. Ca urmare,
dacă terenul riveran formează obiectul unui drept de coproprietate, creşterea de
pământ va forma și ea obiectul aceluiași drept.
B. Retragerea apelor curgătoare. O a doua variantă de aluviune constă în
retragerea apelor curgătoare din albia unui fluviu sau râu, astfel încât terenul eliberat
de apă intră în patrimoniul proprietarului riveran de unde apa s-a retras. În acest sens,
potrivit art. 496 alin. (1) C.civ., „Tot ale proprietarului riveran sunt şi pământurile
lăsate de apele curgătoare, când ele se retrag pe nesimţite de la unul din țărmuri şi se
îndreaptă către celălalt țărm; proprietarul țărmului de unde apa s-a retras profită de
aluviune, fără ca proprietarul țărmului opus să poată reclama pământul cel pierdut”.
Potrivit art. 570 din Noul Cod civil, „Proprietarul fondului riveran dobândeşte, de
asemenea, terenul lăsat de apele curgătoare care s-au retras treptat de la țărmul
respectiv”. Textul nu mai cuprinde menţiunea referitoare la pământurile părăsite de
apa mării, acest aspect fiind reglementat prin legi speciale.
În cazul în care retragerea apei de la unul din țărmuri este însoțită de întinderea
apei pe celălalt țărm, unul dintre proprietari câştigă o suprafaţă de teren, în timp ce
celălalt pierde o asemenea suprafaţă. Soluţia legiuitorului nu este însă inechitabilă,
întrucât acest fenomen nu este rezultatul acţiunii umane, ci un efect natural. În plus,
nici din punct de vedere practic nu s-ar justifica împărțirea terenului eliberat de ape,
într-un asemenea caz, între proprietarii riverani. lată de ce nu se justifică nici
despăgubirea proprietarului riveran care pierde teren, nici posibilitatea ca acesta să
revendice terenul descoperit prin retragerea apei de pe malul opus.
C. Justificarea efectului aluviunii. Efectul achizitiv de proprietate al aluviuni! în
favoarea proprietarului riveran a fost justificat, în ambele variante, prin aceea că
acest proprietar trebuie să suporte nu numai pagubele produse de apa curgătoare
aflată în vecinătate, ci să culeagă şi foloasele rezultate din această împrejurare€. Dacă
dreptul de proprietate asupra terenului riveran este dezmembrat, nudul proprietar va
dobândi şi nuda proprietate asupra bucății de pământ create prin aluviune, iar titularul
dezmembrământului dreptului de proprietate îşi va extinde dreptul său asupra acestei
bucăţi de pământ.
D. Aluviunea este exclusă cu privire la lacuri, heleşteie şi iazuri. Potrivit art. 497
C.civ., „Aluviunea nu are loc în privirea lacurilor, heleşteielor şi a iazurilor; proprie-
tarul lor conservă totdeauna pământul acoperit de apă, când ea este la înălțimea
scurgerii heleşteului, iazului, chiar dacă câtimea apei ar scădea în urmă; şi viceversa,
proprietarul iazului nu câştigă niciun drept asupra pământului riveran ce se acoperă
de apa iazului când urmează vărsături extraordinare”. Conform art. 571 din Noul Cod
civil, „(1) Proprietarul terenului înconjurat de heleşteie, iazuri, canale şi alte
asemenea ape stătătoare, nu devine proprietarul terenurilor apărute prin scăderea
temporară a acestor ape sub înălțimea de scurgere.
(2) Tot astfel, proprietarul acestor ape nu dobândeşte niciun drept asupra terenului
acoperit ca urmare a unor revărsări sporadice”.
6 în acest sens, a se vedea D. Alexandresco, Explicațiunea teoretică şi practică a dreptului
civil român, ed. a Il-a, vol. III, partea I, Atelierele Grafice Socec&Co., Bucureşti,
p. 360, text şi nota |.
Accesiunea 4
263. Avulsiunea. A. Noțiune. Conform art. 498 C.civ., „Dacă un fluviu sau râu,
navigabil sau nu, rupe deodată o parte mare, și care se poate recunoaşte, de pământ,
şi o lipeşte la pământul unui alt proprietar, acea parte rămâne a cui a fost pământul de
la care s-a rupt; însă dacă se va reclama în termen de un an”. Potrivit art. 572 din
Noul Cod civil, „Proprietarul terenului de la care o apă curgătoare a smuls brusc o
porțiune de mal din teren, alipind-o la terenul altui proprietar riveran, nu pierde
dreptul de proprietate asupra părții desprinse dacă o revendică în termen de un an de
la data faptului”.
Spre deosebire de aluviune, în cazul avulsiunii, acțiunea apei curgătoare are ca
efect ruperea deodată a unei părți mari şi care se poate recunoaşte de pământ de la
fondul unui proprietar şi alipirea ei la fondul altui proprietar.
Nu mai este vorba deci de particule sau părți mici de teren care sunt aduse treptat
şi pe nesimţite prin acțiunea apei curgătoare, fără a se putea identifica proprietatea de
la care acestea s-au desprins.
B. Avulsiunea, fapt juridic complex. În ipoteza reglementată în acest text legal,
accesiunea nu este doar rezultatul unirii unui bun accesoriu cu un bun principal.
Această unire nu produce, prin ea însăşi, efectul achizitiv de proprietate în favoarea
proprietarului bunului principal. Într-adevăr, proprietarul porțiunii de teren care a fost
ruptă de ape poate să reintre în stăpânirea acestui bun în termen de un an. Termenul a
reclama utilizat în cuprinsul art. 498 C.civ. pare să trimită la ideea de revendicare. În
realitate, sensul termenului este mai larg, de reluare a stăpânirii bunului, fie în mod
direct, cât timp terenul rupt de ape nu a fost luat în posesie de proprietarul terenului
la care s-a alipit, fie printr-o acţiune în revendicare, dacă o asemenea luare în posesie
s-a produs. Efectul achizitiv de proprietate se produce prin accesiune în momentul în
care a trecut termenul de un an de la data alipirii, iar nu ca efect al posesiei.
Avulsiunea se înfățișează aşadar ca un fapt juridic complex în structura căruia intră,
pe de o parte, unirea celor două terenuri ca efect al acțiunii apei şi, pe de altă parte,
trecerea termenului de un an.
C. Termenul de un an. Acest termen este unul de decădere, iar nu unul de
prescripţie. Într-adevăr, pe de o parte, dacă la expirarea terenului de un an se produce
efectul achizitiv în favoarea proprietarului terenului principal, rezultă că, în acelaşi
moment s-a stins dreptul proprietarului terenului accesoriu. Or, stingerea dreptului
subiectiv însuşi este efectul decăderii, iar nu al prescripției extinctive.
Pe de altă parte, întrucât prescripţia extinctivă priveşte dreptul material la acțiune,
este nevoie ca acest drept să se fi născut. Or, în ipoteza reglementată în art. 498
C.civ., termenul de un an nu curge de la data naşterii dreptului material la acţiune,
respectiv de la data la care proprietarul terenului principal ar fi intrat în posesia
terenului accesoriu.
D. Efectul achizitiv de proprietate. Dacă s-a împlinit termenul de decădere de un
an, proprietarul terenului principal devine şi proprietarul porțiunii de teren care s-a
alipit ca efect al avulsiunii. Efectul achizitiv de proprietate se produce însă nu doar ca
7 S-a observat pe bună dreptate că textul ar fi trebuit să conţină şi precizarea plutitor sau
1909, neplutitor (a se vedea D. Alexandresco, op. cit., p. 368, nota 3). O altă soluţie ar fi să se
elimine şi precizarea navigabil sau nenavigabil.
 săi
Accesiunea
340 Dinamica drepturilor reale principale
a unirii celor două bunuri. Este vorba, timp rămân la noi, afară numai dacă asemenea trecere s-a ocazionat prin fraudă
urmare a trecerii termenului, ci şi ca urmare
care formează un fapt juridic complex. sau artificii”.
deci, de efectul unic a două cauze cumulate Sfera de aplicare a acestui text depinde de înţelesul sintagmei animale sau zbură-
ațiilor şi construcţiilor aflate pe terenul
Acest efect achizitiv se întinde şi asupra plant toare sălbatice. Înțelegerea acestei sintagme presupune distincția dintre animalele
accesoriu. mistreți
ului principal este dezmembrat, nudul sălbatice propriu-zise (ferae), cum sunt leii, panterele, jaguarii, lupii, urşii,
Dacă dreptul de proprietate asupra teren etc., animalele domestice propriu-zise (mansueta ), cum sunt caii, boii, vacile, oile,
a terenului accesoriu, iar titularul dezmem-
proprietar va obține nuda proprietate asupr caprele, gâştele, rațele, găinile, bibilicile etc. şi animalele intermediare între aceste
ului său şi asupra terenului accesoriu.
brământului își va întinde exercițiul drept două categorii (rnansuefacta), adică animale care, deși se stabilesc pe un fond, nu
r. Materia de alcătuire face diferența sunt pe deplin domesticite, trăind în libertate şi putând să părăsească oricând fondul.
264. Accesiunea insulelor şi a prundurilo
alcătuită din pământ, cel puțin la suprafaţă, Sintagma animale sau zburătoare sălbatice utilizată în art. 503 C.civ. se referă tocmai
dintre insulă (ostrov) şi prund. Insula este
ş. Numitorul comun al insulei şi prundului la această categorie intermediară de animale (mansuefacta).
iar prundul este alcătuit din nisip şi pietri
apă din toate părțile la nivelul normal al Distincția este necesară pentru că, în cazul animalelor sălbatice propriu-zise
este acela că ambele sunt înconjurate de |
cursului apei. (ferae), dreptul de proprietate asupra lor se dobândeşte prin ocupațiune, cu respec-
mentată în art. 500-503 din Codul rămân ale
Accesiunea insulelor şi prundurilor este regle tarea reglementărilor referitoare la vânătoare”, iar animalele domestice
din Noul Cod civil. În plus, trebu ie să fie
civil în vigoare, respectiv în art. 573-575 proprietarului care le-a dobândit indiferent pe ce fond ar pleca, acest proprietar având
(1), (2) şi (3), precum şi art. 42 din Legea
avute în vedere şi prevederile art. 3 alin. dreptul să le revendice dacă ele ar intra în posesia altei persoane.
L
apelor nr. 107 din data de 25 septembrie 19965
. | În categoria intermediară de animale (mansuefacta) nu intră însă numai porum-
au fost sinte tizate în
Dispoziţiile art. 499 şi art. 500 din Codul
civil în vigoa re beii, iepurii de casă şi peştele, specii menţionate în art. 564 C.civ. francez, ci şi alte
aparț in propr ietarilor
art. 573 din Noul Cod civil, potrivit căror
a: „(I) Albiile râuril or asemenea animale: cerbii, căprioarele, albinele. Altfel spus, este vorba de imobile
ietăţ ii publi ce.
riverani, cu excepţia acelora care, potrivit
legii, fac obiectul propr
la
prin destinaţie în sensul art. 468 C.civ., enumerarea din acest text cuprinzând porum-
în legătură cu țerenurile având malul
(2) Insulele şi prundurile care nu sunt beii, iepurii de casă, stupii cu roi şi peştele din iaz.
| |
nivelul mediu al apei revin proprietarului
albiei. Numai cu privire la animalele din această categorie intermediară operează princi-
riverani şi trece peste jumăt atea apei,
(3) Dacă insula aparține proprietarilor piul accesiunii. Dar dreptul de proprietate se stinge în momentul în care aceste ani-
ietat e asupr a părții de insulă ce se întinde spre el male părăsesc fondul pe care s-au stabilit inițial şi se stabilesc apoi pe un alt fond, cu
fiecare dintre ei are dreptul de propr
”,
pornind de la jumătatea apei”. consecinţa că proprietarul acestuia din urmă le dobândeşte el însuşi prin accesiune'
ătăţită în raport cu reglementarea accesiunii este exprimată foarte
Solutia din Noul Cod civil este însă îmbun ni, Condiţia necesară pentru ca să opereze principiul
albiile râurilor aparţin proprietarilor rivera clar în partea finală a art. 503 C.civ.: unirea lucrului accesoriu (animalele
din
actuală, întrucât se precizează expres că j
a insulelor şi prundurilor. categoria mansuefacta) cu lucrul principal (fondul) trebuie să nu se facă „prin fraude
ceea ce explică în mod clar ideea de accesiune
vigoare au fost preluate într-o formă sau prin artificii”. Dacă au fost utilizate asemenea metode, proprietarul fondului
de
Prevederile art. 501 din Codul civil în în care
civil, în care se precizează că: „In cazul pe care animalele au plecat nu își pierde dreptul de proprietat e şi le poate revendica,
simplificată în art. 574 din Noul Cod riveran,
o apă curgătoare, formându-şi un braţ nou, înconjoară terenul unui proprietar în măsura în care ele pot fi identificate. Identificarea animalelor atrase prin fraudă
îi |
el rămâne proprietar asupra insulei astfel
create”. sau artificii este doar o problemă de ordin probatoriu. Cât priveşte sensul noțiunilor
au fost modif icate prin
Întrucât dispoziţiile art. 502 din Codul civil
în vigoare E:
de fraudă şi artificii, acestea se referă la atragerea animalelor, iar nu la păstrarea lor.
107/1 996, în art. 575 din Noul Cod civil s-a precizat Textul art. 503 din Codul civil în vigoare a fost preluat, cu acelaşi înțeles și cu
dispoziţiile art. 42 din Legea nr.
care şi-a format un nou curs va avea aceeaşi sferă de aplicare, în art. 576 alin. (2) din Noul Cod civil, conform căruia
i

doar că: „Albia părăsită de o apă curgătoare

E
E

care trec pe fondul altui pro-

regimul juridic stabilit în legea specială”. iepurii, peştii și alte asemenea animale

stu
„Porumbeii,
ătoarelor. Potrivit art. 503 C.civ.,
„Orice prietar aparțin acestuia cât timp rămân pe fond, cu excepția cazului în care trecerea a
265. Accesiunea animalelor sau zbur ale noast re, pe cât fost provocată prin fraudă sau prin artificii”. În plus, în art. 576 alin. (1) a fost
în cuprinsul nostru, se fac
animale sau zburătoare sălbatice trec introdus un nou caz de accesiune: „Animalele domestice rătăcite pe terenul altuia
de
revin acestuia din urmă dacă proprietarul nu le revendică în termen de 30 de zile
. Termenul de 30
199%, la data declaraţiei făcute la primărie de către proprietarul terenului”
iei, Partea |, nr. 244 din 8 octombrie
% publicată în Monitorul Oficial al Român anța de urgen ță a Guver nului
fiind realiz ată prin Ordon
modificată succesiv, ultima modificare nr, 17/1990
130 din data de 12 noiem brie 2007 pentru modificarea și completarea Legii
ar. al zonei conti gue şi al ” A se vedea supra, nr. 234.
interioare, al mării teritoriale,
privind regimul juridic al apelor maritime al României, Partea |, 10 în acest sens, a se vedea C. Hamangiu, |. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat
de
iei, publicată în Monitorul Oficial
zonei economice exclusive ale Român drept civil român, vol. Ii, Editura „Naţionala” , Bucureşti, 1929, p. 225.
nr. 780 din 16 noiembrie 2007.
 342 Dinamica drepturilor reale principale
de zile este, ca şi termenul de 1 an prevăzut
în art. 498 din Codul civil în vigoare şi în
art. 572 din Noul Cod civil, un termen
de decădere. În sfârşit, în art. 576 alin.
Noul Cod civil, se prevede că „Roiul de (3) din
albine trecut pe terenul altuia revine
proprietarului acestuia numai dacă proprietar
ul roiului nu îl urmăreşte sau încetează
să îl urmărească timp de două zile”.
Secţiunea a V-a
Accesiunea mobiliară
266. Consideraţii introductive. A. Sediu
l materiei. Sfera de aplicare practică a
accesiunii mobiliare. Treisprezece articole
(art. 504-516 C.civ.) sunt consacrate acce-
siunii mobiliare. Ținând seama de sfera
sa redusă de aplicare, această reglementa
este disproporționat de amplă în raport cu re
reglementarea accesiunii imobiliare, care
are o sferă de aplicare mult mai largă.
Sfera de aplicare practică a accesiunii mobil
iare fiind foarte restrânsă, nu se mai
justifică o reglementare atât de amplă şi
detaliată a accesiunii mobiliare. Desigur,
invocarea accesiunii mobiliare presupun
e că, iniţial, bunul accesoriu şi bunul
principal aparţin unor proprietari diferiţi
şi că între aceştia nu există o convenție
privire la transmiterea și, respectiv, dobâ cu
ndirea dreptului de proprietate.
In plus,pentru a se putea invoca accesiunea
mobiliară este necesar să existe o
reală accesiune, adică o unire a lucrului
accesoriu cu lucrul principal sau o încor
porare a lucrului accesoriu în cel principal. - un singur tot, îşi păstrează
În absența unui astfel de fapt juridic în
sens restrâns, care să justifice accesiunea
mobiliară, fiecare proprietar îşi va conserva
dreptul său.
B. Cazuri. Caracterizare generală. În cele
treisprezece articole consacrate acce-
Siunii imobiliare, sunt reglementate trei cazuri de
accesiune, respectiv adjuncțiunea
(art. 504-507 C.civ.), specificaţiunea
(art. 508-510 C.civ.) şi confuziunea (art.
512 C.civ.), sunt cuprinse reguli comune 511 şi
pentru toate aceste trei cazuri (art. 513-515
C.civ.)!! şi se face trimitere la analogia legii
(art. 516 C.civ.).
Pe lângă precizările de mai sus, încă trei
comentarii de ordin general mai trebuie
să fie făcute în legătură cu dispozițiile art.
504-516 C.civ. care reglementează acce-
siunea mobiliară.
Mai întâi, aceste dispoziţii legale sunt suple
tive, putându-se încheia convenţii
derogatorii de cei interesaţi.
În al doilea rând, nu în toate situațiile regle
mentate prin aceste dispoziţii legale
operează accesiunea mobiliară ca mod de
dobândire a dreptului de proprietate. În
unele dintre aceste situaţii nu operează
accesiunea mobiliară, cu consecința că
proprietarii celor două bunuri îşi conservă
drepturile lor inițiale sau dobândesc un
drept de coproprietate asupra bunului forma
t din unirea bunurilor iniţiale.
In al treilea rând, chiar în situaţiile în care
operează accesiunea mobiliară, există
două mecanisme juridice diferite: în unele
situaţii, accesiunea mobiliară operează ca
!! Într-un sens asemănător, a se vedea V.
Marcade, Explication thâorique et pratique
du Code Napolson, 6:* Edition, tome
deuxiâme, Delamotte, Paris, 1869, pp.
D. Alexandresco, op. cit., p. 384. 440-442;
Accesiunea
343
efect direct al formării lucrului nou din lucrul acceso
riu şi lucrul principal, iar în alte
situații
, ea operează numai dacă, pe lângă faptul unirii
sau al încorporării, se produce
şi manifestarea de voință a unuia dintre cei doi proprie
tari, de regulă, a proprietarului
lucrului principal, prin care se exercită un drept potesta
tiv.
267. Adjuncţiunea. Conform art. 504 C.civ.,
„Dacă două lucruri a doi deosebi ți
stăpâni s-au unit împreună încât amândouă formează
un singur tot, dar se pot despărţi
şi conserva fiecare în parte după despărțire, atunci
totul format este al proprietarului
lucrului care constituie partea principală, rămânând el
dator a plăti celuilalt proprietar
prețul lucrului ce a fost unit cu principalul”.
Din această definiţie legală rezultă elementele definitorii
ale adjuncţiunii ca fapt
juridic în sens restrâns.
Cele două lucruri trebuie să fie mobile corporale, să
aparțină unor proprietari
diferiţi şi să se afle într-un raport de la accesoriu la princip
al. Acest raport dintre cele
două lucruri se stabileşte, în principal, în funcţie
de criteriul destinaţiei, iar, în
subsidiar, în funcţie de criteriul valorii economice. Dacă
cele două lucruri au aproxi-
mativ aceeaşi valoare şi acelaşi volum, nu poate opera
principiul accesiunii, astfel
încât fiecare proprietar îşi conservă dreptul său, putând
să îşi revendice lucrul. În
măsura în care despărțirea ar duce la vătămarea lucruri
lor inițiale, lucrul nou format
va forma obiectul unui drept de coproprietate, fiecare
dintre proprietarii inițiali având
o cotă-parte corespunzătoare valorii lucrului său.
În plus, prin unire, cele două lucruri, deşi formează
substanța şi forma, ceea ce face posibilă diferențierea lor
chiar şi după unire. Această
unire nu este întemeiată pe convenţia proprietarilor,
dar ea poate fi rezultatul faptei
unuia sau altuia dintre ei sau a unui terţ; numai în mod
excepțional, când este vorba
de confuziune, s-ar putea imagina că unirea
este rodul unui eveniment.
Dacă sunt întrunite aceste elemente, operează accesiunea
mobiliară, proprietarul
lucrului principal devenind şi proprietarul lucrului acceso
riu chiar în momentul unirii
celor două lucruri. Dar pentru ca acest efect juridic să
se producă chiar în momentul
unirii sau încorporării, mai este necesar să nu fie îndepl
inite condiţiile pentru naşterea
unui drept potestativ, fie în varianta prevăzută în art.
506 C.civ,, fie în varianta
prevăzută în art. 514 cu referire la art. 504 C.civ.
Altfel spus, accesiunea mobiliară
operează de drept, ca efect direct al faptului juridic în sens
restrâns care este unirea
sau încorporarea, în situația când niciunul dintre proprie
tari sau numai proprietarul
lucrului accesoriu nu a avut cunoştinţă de acest fapt juridic
în momentul producerii lui, cu
condiţia ca lucrul accesoriu să nu aibă o valoare mult mai
mare decât lucrul principal.
Pe lângă acest efect juridic în planul drepturilor reale,
adjuncţiunea produce şi un
efect în plan obligaţional, proprietarul lucrului princi
pal fiind dator să plătească
celuilalt proprietar „preţul” lucrului său. Desigur,
această formulare trimite la
valoarea de circulaţie a lucrului accesoriu stabilită în
raport cu momentul plăţii?
p Dispoziţiile art. 566 C.civ. francez au fost modificate
prin Legea nr. 60-464 din 17 mai
1960 tocmai pentru a se preciza că valoarea de circulaț
ie trebuie să fie estimată în raport cu
„data plăţii”. Desigur, pentru a se ajunge la această valoare,
trebuie să se stabilească mai întâi
valoarea de circulaţie din momentul judecății, urmând
ca apoi această valoare să fie actua-
lizată în procesul de executare, potrivit dispoziţiilor art,
3717 alin. (3) C.proc.civ.
344 Dinamica drepturilor reale principale Accesiunea 345

268. Specificaţiunea. Spre deosebire de adjuncţiune, care presupune unirea a Dacă sunt îndeplinite aceste condiţii, operează accesiunea mobiliară în favoarea
două lucruri corporale, specificaţiunea este încorporarea unei manopere, adică a proprietarului materiei care, prin valoare sau cantitate, este privită ca lucru principal,
muncii, aparținând unei persoane, într-o materie aparținând altei persoane, autorul chiar în momentul încorporării, cu excepția cazului în care proprietarul lucrului
manoperei lucrând pentru el însuşi, cu scopul de a dobândi dreptul de proprietate principal nu a avut cunoştinţă de acest fapt (art. 514 C.civ.). Acest proprietar are însă
asupra lucrului nou. De exemplu, un sculptor face o statuie utilizând marmura care obligaţia să plătească proprietarului lucrului accesoriu „prețul materiei sale”. Este
formează obiectul dreptului de proprietate al altor persoane, un croitor face un vorba de valoarea de circulație din momentul plății.
costum cu stofa altuia, un tâmplar face o masă cu lemnul aparținând altei persoane. Când cele două materii nu se află într-un raport de la principal la accesoriu, nici în
În acest caz, numai materia este un lucru corporal. Totuşi, deşi manopera nu este raport cu criteriul valorii, nici în raport cu criteriul cantităţii, iar despărțirea lor este
un lucru corporal, ea are o anumită valoare economică. Este motivul pentru care, deşi posibilă fără producerea unui prejudiciu, „proprietarul, în neştiința căruia a urmat
accesiunea se referă în principal la două lucruri corporale, în cazul accesiunii amestecarea, poate cere desfacerea lor” [art. 511 alin. (1) C.civ.].
mobiliare este totuși posibilă unirea unui lucru corporal cu o anumită manoperă. Conform art. 511 alin. (2) C.civ., „Dacă materiile amestecate nu se mai pot
Într-un sens larg, manopera este tot un lucru apropriabil, dar numai în procesul de despărți fără vătămare sau pagubă, atunci lucrul format se cuvine tuturor stăpânilor,
încorporare într-un lucru corporal. fiecărui însă în proporție cu câtimea, calitatea şi valoarea materiilor lui, întrebuințate
Este necesar ca autorul manoperei să lucreze pentru el însuși, pentru că altfel ar fi la facerea acelui lucru”. Se instituie, astfel, un caz de coproprietate, cu consecința
vorba de o convenție, iar nu de un fapt juridic în sens restrâns, iar dobândirea drep- aplicării art. 513 C.civ., partajul fiind posibil prin vinderea la licitație urmată de
tului de proprietate s-ar face potrivit convenției. împărţirea preţului.
Din cele de mai sus rezultă că, spre deosebire de adjuncțiune, în cazul specifi- 270. Reglementarea accesiunii mobiliare în Noul Cod civil. Redactorii Noului
caţiunii, unirea lucrului accesoriu cu lucrul principal este întotdeauna rezultatul Cod civil au sintetizat dispoziţiile din Codul civil în vigoare cu privire la accesiunea
autorului manoperei, indiferent dacă aceasta este privită ca lucru principal sau ca mobiliară. Astfel, numai specificațiunea este reglementată distinct, în art. 598 şi
lucru accesoriu. art. 599. Potrivit primului text, „(1) Bunul mobil produs cu materialele altuia aparține
În această ipoteză, accesiunea operează în funcție de valoarea materiei şi a celui care l-a confecţionat sau, după caz, proprietarului materialelor, în funcție de
manoperei. raportul dintre manoperă și valoarea materialelor, determinat la data confecționării
De regulă, proprietarul materiei devine proprietarul lucrului nou rezultat din apli- bunului.
carea manoperei. Ca urmare, proprietarul materiei poate să revendice lucrul nou, dar (2) Proprietarul bunului datorează despăgubiri egale cu valoarea manoperei sau,
cu obligaţia de a plăti preţul muncii, indiferent dacă materia ar putea sau nu reveni la după caz, cu valoarea materialelor”.
starea inițială (art. 508 C.civ.). Ca excepţie, când valoarea manoperei este cu mult Conform celui de-al doilea text, „În toate cazurile în care valoarea materialelor
mai mare decât valoarea materiei, autorul manoperei va beneficia de accesiune, este egală cu manopera sau există o diferență nesemnificativă, proprietatea asupra
devenind proprietarul lucrului nou, dar cu obligaţia de a plăti proprietarului prețul bunului este comună” şi se exercită în condițiile coproprietăţii obişnuite.
materiei (art. 509 C.civ.), adică valoarea sa de circulație estimată în raport cu Adjuncţiunea şi amestecul sau confuziunea sunt cazuri de accesiune mobiliară
momentul restituirii, şi, dacă este cazul, despăgubiri potrivit art. 515 C.civ. Alifel numai în mod excepțional. De regulă, bunurile reunite prin adjuncțiune se despart,
spus, temeiul dreptului de creanță al proprietarului materiei va fi fie îmbogățirea fără fiecare proprietar conservându-și dreptul. Conform art. 600 din Noul Cod civil, „În
justă cauză, fie răspunderea civilă delictuală. cazul în care se unesc două bunuri mobile având proprietari diferiți, fiecare poate
269. Amestecul sau confuziunea. Accesiunea mobiliară operează și în ipoteza în pretinde separarea bunurilor dacă prin aceasta celălalt proprietar nu ar suferi un
care se amestecă două materii astfel încât ele nu mai pot fi deosebite una de alta şi prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului său”.
nici despărțite fără producerea unui prejudiciu, iar, prin valoare sau cantitate, una Dacă prejudiciul care ar fi cauzat oricăruia dintre proprietari prin separarea bunu-
dintre ele se înfăţişează ca lucru principal, iar cealaltă ca lucru accesoriu. Acest caz rilor reunite ca urmare a adjuncțiunii este mai mare de o zecime din valoarea bunului
de accesiune mobiliară este denumit amestec sau confuziune şi este reglementat prin său sau, dacă este vorba despre confuziune, operează accesiunea mobiliară în
dispoziţiile art. 511 şi art. 512 C.civ. favoarea proprietarului bunului principal, în condiţiile prevăzute pentru specifi-
Mai multe condiţii sunt necesare pentru amestec sau confuziune: trebuie să existe cațiune (art. 598-599).
două materii, dintre care una este privită ca lucru principal, iar cealaltă ca lucru
accesoriu (criteriul accesorialităţii fiind fie valoarea, fie cantitatea); cele două materii
trebuie să aibă calitatea de a putea fi amestecate una cu alta pentru a forma un lucru
nou; în urma amestecului, trebuie să se piardă identitatea formală a fiecărei materii,
astfel încât ele să nu mai poată fi diferenţiate în ansamblul lucrului nou format şi să
nu mai poată fi despărțite fără producerea unui prejudiciu.
 Uzucapiunea 347
prevăzută de lege şi prin exercitarea pozitivă a dreptului
de opțiune cu privire la
uzucapiune, ca drept potestativ.
Din această perspectivă, uzucapiunea desemnează atât efectul
achizitiv al posesiei
Capitolul IV îndelungate ca stare de fapt, cât şi faptul juridic în sens restrân
s, constând în însăşi
Uzucapiunea această posesie, care trebuie să fie utilă, să aibă o anumit
ă durată şi, în cazul
uzucapiunii scurte, să îndeplinească şi alte condiţii speciale.
Dar calificarea uzucapiunii ca fapt juridic în sens restrân
Secţiunea | s nu este suficientă
pentru a explica efectul său achizitiv. Într-adevăr, acest efect
Noţiunea de uzucapiune achizitiv nu se produce
de drept, pe temeiul faptului juridic în sens restrâns, ci numai
dacă acest fapt juridic
este dublat de manifestarea de voință a uzucapantului. Aşadar,
271. Esenţa distincţiei dintre uzucapiune şi prescripția uzucapiunea ca mod
extinctivă. Sediul de dobândire a drepturilor reale principale are o structură
materiei. Prescripția — atât cea extinctivă, cât şi cea achiziti complexă, reunind două
vă, cunoscută mai ales elemente, respectiv un fapt juridic în sens restrâns şi un act
sub denumirea de uzucapiune — este indisolubil legată de ideea juridic unilateral prin care
de curgere a timpului. se exercită un drept de opțiune, ca drept potestativ.
Dar, în timp ce, în cazul prescripției extinctive, curgerea
timpului măsoară durata
pasivităţii titularului dreptului subiectiv care este necesar 273. Funcţiile şi justificarea uzucapiunii. Ca mod de dobândi
ă pentru stingerea dreptului re a drepturilor
material la acţiune, în cazul prescripţie achizitive, adică reale principale, uzucapiunea are caracter originar. Tocmai
al uzucapiunii, curgerea acest caracter explică de
timpului măsoară durata posesiei care este necesară pentru ce, pe lângă funcţia sa achizitivă, uzucapiunea are, în materia dreptul
dobândirea dreptului de ui de proprietate
proprietate sau a altui drept real principal. imobiliară, şi o funcţie probatorie.
Fiind vorba de curgerea timpului, legiuitorul a stabilit Într-adevăr, în această materie, dovada dreptului de proprietate este
anumite termene de dificilă, dacă
prescripţie, fie că este vorba de prescripția extinctivă sau liberato nu imposibilă, întrucât, pe de o parte, contractele translat
rie, fie că este vorba ive de proprietate sunt
de prescripția achizitivă sau uzucapiune. Ca urmare, regimul guvernate de principiul relativității efectelor actului juridic,
juridic al cursului iar, pe de altă parte,
prescripţiei conține multe elemente comune atât pentru prescri adagiul nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse
pţia extinctivă, cât şi habet impune exigența
pentru uzucapiune (de exemplu, suspendarea şi întreruperea probării întregului lanț de transmisiuni succesive de la
prescripției). Este însă proprietarul iniţial al
adevărat că reglementarea acestor elemente comune a fost imobilului până la proprietarul actual.
diferențiată, cel puţin
parțial, prin adoptarea Decretului nr. 167 din data de 10 Această probatio diabolica nu mai este însă necesară dacă
aprilie 1958 privitor la cel care se pretinde
prescripția extinctivă. Altfel spus, există elemente comune, proprietar poate să dovedească uzucapiunea. Odată ce a fost
dar reglementarea lor făcută această dovadă,
este diferențiată. beneficiarul ei este chiar în situaţia proprietarului“ inițial,
În cazul dreptului de proprietate, distincția dintre prescripția achiziti nemaipunându-se deci
vă și prescripția problema probării unor transmisiuni succesive.
extinctivă nu este însă relevantă, pentru că dreptul de proprie Din perspectiva funcţiei ei probatorii, uzucapiunea nu are natura
tate este imprescriptibil juridică a unui
sub aspect extinctiv. mod propriu-zis de dobândire a proprietăţii, ci se prezintă ca
Pe lângă reglementarea cuprinsă în Codul civil cu privire la o prezumție legală de
uzucapiune, există o proprietate. Cât priveşte forța probantă, această prezumție
reglementare specială a uzucapiunii în cuprinsul Decretul-lege are caracter irefragabil.
nr. 115/19382. Altfel spus, dovada contrară poate să privească numai condiţii
Această reglementare specială urmează a fi avută în vedere în corelaţi le uzucapiunii, dar,
e cu dispoziţiile odată ce au fost dovedite condiţiile necesare pentru funcționarea
Legii nr. 7/19965. prezumţiei legale
întemeiate pe uzucapiune, această prezumție nu mai poate fi
În Noul Cod Civil, uzucapiunea este reglementată în art. răsturnată pe nicio cale.
930-940. Funcţiile achizitivă, respectiv probatorie, există şi în cazul în
care uzucapiunea
272. Definiţia uzucapiunii. Uzucapiunea este un mod de dobândi este invocată de adevăratul proprietar, şi în cazul în care
re a drepturilor este invocată de un
reale principale prin posesia bunurilor care formează obiectu neproprietar, dar, în primul caz, accentul este pus pe funcția probato
l lor în toată perioada rie, iar în celălalt
caz, accentul este pus pe funcţia achizitivă. Interferenţa dintre
cele două funcţii ale
uzucapiunii nu înlătură însă distincția dintre ele. Altfel spus,
! Republicat în Buletinul
funcția achizitivă nu se
Oficial al României nr. ÎL din 15 iulie 1960, modificat prin confundă cu funcţia probatorie. Iată de ce prezumția legală irefrag
Decretul Consiliului de Stat nr. 712 din | septembrie 1966 abilă de proprietate
cu privire la bunurile ce se nu explică chiar mecanismul dobândirii dreptului de proprie
încadrează în prevederile art. III din Decretul nr. 218/1960 tate. Efectul achizitiv
pentru modificarea Decretului este produs de un fapt juridic în sens restrâns, respectiv posesia
nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă, publicat în îndelungată cu toate
Buletinul Oficial nr. 54 din determinările cerute de lege. La baza prezumției irefragabile
2 septembrie 1966. de proprietate stă același
“ A se vedea supra, nr. 194, nota 25. fapt juridic. Când posesia îndelungată este exercitată chiar de către
titularul dreptului
? A se vedea supra, nr, 33, lit. C, nota 16. real principal, se produce numai efectul probatoriu, iar
nu şi efectul achizitiv, Aşadar,
 348 Dinamica drepturilor reale principale
Uzucapiunea 349
posesia îndelungată produce întotdeauna efectul probatoriu, iar uneori, când este statuează că „Statul, stabilimentele publice şi comunale, în ceea ce priveşte domeniul
exercitată de un non dominus, produce şi efectul achizitiv.
lor privat, sunt supuse la aceleași prescripţii ca particularii și, ca și aceştia, le
Rezultatul achizitiv al uzucapiunii este justificat, în primul rând, pot
prin principiul opune”, iar pe de altă parte, pe dispoziţiile art. 44 alin. (2), fraza 1 din Constituţie,
securității dinamice a raporturilor juridice civile, denumit în
şi principiul securităţii care se precizează că „Proprietatea privată este ocrotită şi garantată în mod egal de
circuitului juridic, care se realizează nu numai prin funcţia
probatorie a uzucapiunii, lege, indiferent de titular”. Pe cale de consecinţă, pot fi dobândite prin uzucapiune şi
ci şi prin funcţia achizitivă a uzucapiunii, prin care este
înlăturată incertitudinea dezmembrămintele constituite pe temeiul dreptului de proprietate privată al statului
determinată de contradicţia dintre puterea de fapt şi puterea de
drept exercitate asupra sau al unei comunități locale.
aceluiași bun, de persoane diferite. În al doilea rând, un considerent de echitate În schimb, dreptul de proprietate publică şi drepturile reale constituite pe temeiul
explică de ce posesorului care stăpâneşte și îngrijește bunul o
lungă perioadă de timp acestuia nu pot fi dobândite prin uzucapiune. De asemenea, nu pot fi dobândite prin
i se recunoaşte beneficiul dobândirii dreptului de proprietate, iar
proprietarului nedili- uzucapiune dreptul real de folosință gratuită şi dreptul de concesiune constituite pe
gent i se aplică sancţiunea pierderii dreptului de proprietate.
Caracterul sancționator temeiul dreptului de proprietate privată aparţinând statului sau unităților adminis-
este însă subsidiar, uzucapiunea fiind, în acest caz, în primul rând un mod de trativ-teritoriale€, întrucât nașterea lor este supusă unui regim de drept public, nefiind
dobândire a dreptului de proprietate.
Funcţia achizitivă a uzucapiunii, concretizată în efectul achiziti posibilă prin acte juridice sau fapte juridice în sens restrâns de drept civil.
v şi în efectul extinc- Desigur, pentru fiecare drept real principal dobândit prin uzucapiune există o
tiv al acesteia, nu intră în contradicție nici cu dispoziţiile art.
44 din Constituţie, în posesie specifică, atât în ce priveşte elementul psihologic (animus), cât şi în ce pri-
forma revizuită, nici cu dispoziţiile art. 1 din Protocolul nr. |
adițional la Convenţia veşte elementul material (corpus). Pentru ușurința expunerii problemelor referitoare
europeană pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăților
fundamentale. Prin la uzucapiune, va fi avută în vedere situația tipică a dreptului de proprietate privată și
aceste dispoziții, dreptul de proprietate este protejat juridic în
raport cu ingerinţele a posesiei corespunzătoare acestuia. Mutatis mutandis, tratarea acestor probleme este
din partea autorităților publice, adică în raporturile pe verticală.
Aceste dispoziţii nu valabilă şi pentru uzucapiune ca temei al dobândirii altor drepturi reale principale.
împiedică însă legiuitorul naţional să adopte reglementări prin care
să se recunoască Ținând seama de al doilea criteriu, de regulă, pot fi dobândite prin uzucapiune
unor anumite fapte juridice în sens larg efecte extinctive sau
achizitive de proprietate numai drepturile reale principale care au ca obiect bunuri susceptibile de posesie,
în raporturile pe orizontală, chiar fără acordul proprietarului
. Desigur, aceste adică bunurile corporale, individual-determinate, care sunt în circuitul civil.
reglementări sunt expresia realităților şi tradiţiilor juridice specifi
ce fiecărei țări. Astfel, drepturile reale principale care au ca obiect bunuri incorporalef, nefiind
274. Domeniul general de aplicație al uzucapiunii. Deşi, susceptibilede posesie, nu se pot dobândi prin uzucapiune. De exemplu, nu se poate
de multe ori, se
vorbeşte de dobândirea bunurilor prin uzucapiune, în realitate dobândi prin uzucapiune dreptul de uzufruct asupra fondului de comerț.
, uzucapiunea este un
mod de dobândire a drepturilor reale principale. Bunurile care De asemenea, nu pot fi dobândite prin uzucapiune drepturile care au ca obiect
formează obiectul lor
sunt legate de o anumită persoană numai prin intermediul acestor bunuri de gen, cât timp acestea nu au fost individualizate prin numărare, măsurare,
drepturi. Totuşi,
pentru că posesia pe care se întemeiază uzucapiunea se exercită cântărire sau orice altă formă de individualizare. Ies din sfera de aplicare a uzuca-
cu privire la bunuri,
delimitarea domeniului de aplicaţie al acestui mod de dobândi piunii universalitățile, atât cele juridice, cât şi cele de fapt, atât pentru că ele nu sunt
re se face nu numai
prin raportare la drepturile reale principale, ci şi prin raportar bunuri individual-determinate, cât şi pentru
e la bunurile care că, în măsura în care au calitatea de
formează obiectul acestor drepturi. bunuri, sunt considerate bunuri incorporale.
Ținând seama de primul criteriu, numai drepturile reale principa Tot asttel, nu intră în sfera de aplicare a uzucapiunii bunurile care nu sunt sus-
le se pot dobândi
prin uzucapiune, deci nu şi drepturile reale accesorii, drepturi ceptibile de apropriere în nici o formă și pe nici o cale, cum sunt lucrurile comune”,
le de creanță sau
drepturile de proprietate intelectuală. Aşadar, nu numai dreptul bunurile care se află în domeniul public, nefiind deci susceptibile de apropriere
de proprietate privată
se dobândește prin uzucapiune, ci şi dezmembrămintele constituite privată, şi bunurile care, deşi sunt susceptibile de apropriere privată, au fost
pe temeiul acestui
drept: uzufructul, uzul, abitaţia, superficia şi servituţile. În ce priveşte declarate, prin voinţa legiuitorului, inalienabile.
servituţile, este
însă de observat că numai servituţile continue şi aparente pot Dar, cât timp un anumit bun este inalienabil fie pentru că face parte din domeniul
fi dobândite prin
uzucapiune, cum se precizează expres în art. 622 C.civ.l public, fie pentru că este obiectul unei clauze legale de inalienabilitate, el nu poate fi
Dreptul de proprietate privată se poate dobândi prin uzucapiune dobândit prin uzucapiune, chiar dacă nu există o interdicție expresă în acest sens,
nu numai când
aparține particularilor, ci şi atunci când titularul său este statul
sau o comunitate
locală”. Concluzia se întemeiază, pe de o parte, pe dispoziţiile Prescripţia, posesia şi publicitatea drepturilor, Editura Lumina Lex, București,
art. 1845 C.civ., care 1999, p. 95,
text şi nota 222.
“ În acest sens, a se vedea supra, nr. 188, lit. F şi nr. 190, lit. D. * Pentru aceste drepturi reale, a se vedea supra, nr. 174.
* În acest sens, a se vedea C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănesc ” Pentru această problemă, a se vedea supra, nr. 32.
u, Al, Băicoianu, Tratat de
drept civil român, vol. II, Editura „Naţionala”, București, * Pentru aceste drepturi, a se vedea supra, nr. 35-38.
1929, p. 247; A. Boar, Uzucapiunea.
” Pentru noțiunea de /ucruri comune, a se vedea supra, nr. 234.
 350 Dinamica drepturilor reale principale
Uzucapiunea 3ăl
pentru că, altfel, s-ar deturna însuşi sensul inalienabilității, făcându
-se pe cale fel încât proprietarul să o poată cunoaşte, nefiind însă necesar ca acesta să fi luat
indirectă ceea ce nu se poate face pe cale directă.
efectiv cunoştinţă de posesia exercitată asupra bunului său de către o altă persoană.
Dreptul de proprietate se poate dobândi prin uzucapiune indiferent dacă
obiectul C. Durata posesiei. Spre deosebire de dispoziţiile art. 1909 şi art. 1910 C.civ,,
său este un bun imobil sau mobil, în măsura în care acesta este individ
ual-determinat care nu condiționează efectul achizitiv de proprietate de o anumită durată a posesiei,
și se află în circuitul civil. Premisa acestei concluzii este caracterul
imprescriptibil, fiind însă aplicabile numai în materie mobiliară, dispoziţiile art. 1890 C.civ,,
sub aspect extinctiv, al dreptului de proprietate, indiferent dacă are
ca obiect bunuri aplicabile în primul rând în materie imobiliară, precum şi dispoziţiile art. 1895 şi
imobile sau mobile". Este însă adevărat că sfera de aplicare a uzucapiu
nii în materia art. 1896 C.civ., aplicabile numai în materie imobiliară, condiţionează efectul achi-
dreptului de proprietate mobiliară este foarte restrânsă, întrucât, de regulă,
în această zitiv de proprietate de o asemenea durată. Uzucapiunea este deci indisolubil legată de
materie sunt aplicabile dispoziţiile art. 1909 şi art. 1910 C.civ. Totuşi,
în cazurile rare ideea de posesie îndelungată.
în care nu sunt îndeplinite condiţiile pentru a se produce efectul
achizitiv de Aşadar, posesia trebuie să fie exercitată un anumit termen. Posesia nu are însă o
proprietate instituit prin aceste texte legale, adică în măsura în care este
vorba de un durată unică. Legiuitorul a prevăzut termene diferite, în funcţie de care se distinge
hoţ sau găsitor ori de un alt posesor de rea-credință, bunurile mobile
pot fi dobândite între speciile de uzucapiune.
prin uzucapiunea de treizeci de ani. În plus, mai pot fi uzucapate vasele
(navele), în Dar, indiferent de durata posesiei necesare pentru uzucapiune, există elemente
privinţa acestora fiind inaplicabile dispoziţiile art. 1909 şi art. 1910 C.civ.
În schimb, comune cursului prescripției achizitive, respectiv calculul termenelor de uzucapiune,
ele intră sub incidența art. 948 alin. (2) C.com., prin care s-a statuat
că „Posesorul întreruperea și suspendarea prescripţiei achizitive. Aceste elemente comune referi-
unui vas, în virtutea unui titlu stipulat cu bună-credință, titlul
fiind transcris conform toare la cursul prescripţiei achizitive vor fi tratate într-o secţiune separată.
legii şi care să nu fie nul pentru lipsă de formă, prescrie prin trecere
de cinci ani,
socotiți de la data transcripţiunii titlului şi a adnotaţiunii lui pe actul de 277. Dreptul de opţiune cu privire la uzucapiune, ca drept potestativ. Potrivit
naţionalitate”,
In art. 948 alin. (3) C.com., se stipulează expres că uzucapiunea nu art. 1841 C.civ., „În materie civilă, judecătorii nu pot aplica prescripția dacă cel
poate opera în
favoarea căpitanului vasului. Uzucapiunea mobiliară a fost consacrată în interesat nu va fi invocat acest mijloc”.
art. 939 din
Noul Cod civil. Acest text se referă în egală măsură la prescripţia achizitivă, deci la uzucapiune, şi
la prescripția extinctivă. Cât priveşte uzucapiunea, s-a apreciat în mod unanim că
275. Elementele uzucapiunii. Cum am văzut, există două elemente ale uzuca- efectul achizitiv este condiţionat de invocarea sa de către uzucapânt,
piunii: posesia, care trebuie să îndeplinească anumite condiţii prevăzu
te de lege, și Uzucapiunea ca mod de dobândire a proprietății nu se reduce la un fapt juridic în
invocarea posesiei ca temei al dobândirii unui drept real principa
l. Fiecare dintre sens restrâns. Dacă ar fi așa, efectul achizitiv s-ar produce de drept, numai pentru că
aceste elemente necesită o tratare separată.
legea leagă acest efect de respectivul fapt juridic. Pentru ca acest efect să se producă,
276. Posesia ca fundament al uzucapiunii. Utilitatea, durata este necesar ca uzucapiunea să fie invocată de persoana interesată, adică de uzu-
şi dovada
posesiei. Pentru a fundamenta uzucapiunea, posesia trebuie, capant, în mod direct sau prin reprezentanți, inclusiv prin creditorii chirografari. Este
mai întâi, să existe.
Apoi, ea trebuie să aibă anumite calități care definesc utilitatea sa. În motivul pentru care uzucapiunea, ca mod de dobândire a drepturilor reale principale,
al treilea rând,
posesia trebuie să aibă o anumită durată, adică ea trebuie să existe are o structură complexă, în care se reunesc faptul juridic în sens restrâns al posesiei,
un anumit termen,
A. Posesia ca fundament al uzucapiunii. Uzucapiunea, înțeleasă cu toate determinările cerute de lege, şi un act juridic unilateral, adică manifestarea
ca efect achizitiv,
este unul dintre efectele posesiei. Aşadar, fundamentul uzucapiunii de voinţă a celui interesat de a dobândi un anumit drept real principal.
este posesia ca
stare de fapt. Pentru a duce la uzucapiune, posesia trebuie mai întâi să existe. Ca Rezultă că din faptul juridic în sens restrâns care este posesia, cu toate determi-
urmare, nu se va putea dobândi un drept real principal prin uzucapiune nările cerute de lege, se naşte mai întâi un drept potestativ în beneficiul posesorului.
în cazul în
care cel care invocă acest mod de dobândire este doar detentor precar, În conţinutul juridic al acestui drept potestativ este inclus atributul titularului său de a
iar nu posesor.
B. Utilitatea posesiei. Am văzut că niciun efect al posesiei nu se alege între invocarea faptului juridic al posesiei, cu toate determinările cerute de lege,
produce dacă
posesia nu întruneşte calităţile care îi definesc utilitatea... Aşadar, posesia şi renunțarea la uzucapiune. Invocarea uzucapiunii, în măsura în care sunt îndeplinite
trebuie să
fie continuă, paşnică şi publică. Absența oricăreia dintre aceste calităţi toate condiţiile prevăzute de lege, are ca efect principal dobândirea dreptului de
împiedică
producerea oricărui efect al posesiei, deci şi efectul achizitiv de proprieta proprietate sau a altui drept real principal şi ca efect secundar stingerea dreptului real
te. În acest
sens, în practica judiciară s-a decis că, pentru dobândirea proprietăţii
prin uzuca- respectiv în patrimoniul titularului iniţial.
piune, posesia trebuie să fie publică şi să aibă toate celelalte calități Dreptul potestativ al posesorului cu privire la uzucapiune este, ca toate drepturile
prevăzute în
art. 1847 C.civ. Este suficient ca posesia să fie publică, adică să fie exercitat potestative, un drept de opțiune, care poate fi exercitat într-o formă pozitivă sau
ă în aşa
într-o formă negativă. De regulă, exercitarea se face prin intermediul unui act juridic
10 ?
În acest sens, a se vedea supra, nr. 113.
unilateral. Nu este însă exclus ca această exercitare să fie cuprinsă într-un act juridic
Mi ai e...
Pentru calitățile, condiţiile Nea
şi viciile posesiei,e. a se vedea supra, nr, 65-71.
bilateral, de exemplu, în cazul renunțării la uzucapiune cu titlu oneros,
 352 Dinamica drepturilor reale principale
Dreptul de opțiune cu privire la uzucapiune se poate exercita, în formă pozitivă,
cel mai adesea prin introducerea unei acțiuni în revendicare de către proprietarul
inițial împotriva posesorului sau de către posesorul uzucapant care a pierdut posesia
bunului, pentru a i se recunoaşte dreptul de proprietate dobândit prin uzucapiune și a i
se restitui posesia. Dacă nu a pierdut posesia bunului, posesorul uzucapant poate să
introducă numai o acțiune în constatare împotriva unui ter sau chiar împotriva proprie-
tarului iniţial pentru a i se recunoaşte dreptul de proprietate dobândit prin uzucapiune.
Invocarea uzucapiunii este însă posibilă şi înainte de a începe un litigiu. Actul
juridic unilateral extrajudiciar prin care se invocă uzucapiunea trebuie să fie expres,
astfel încât să se poată face distincția față de faptele şi actele juridice prin care se
exercită elementele posesiei ca stare de fapt. Nu este necesar ca acest act unilateral să
îmbrace o anumită formă.
Un asemenea act juridic unilateral extrajudiciar prezintă însă interes practic numai
pentru a înlătura posibilele confuzii cu privire la atitudinea celui care are dreptul să
invoce uzucapiunea, mai exact, pentru a înlătura eventualele suspiciuni cu privire la
renunțarea la acest drept. Altfel, acest act juridic unilateral nu poate să facă dovada
îndeplinirii cerințelor necesare pentru invocarea uzucapiunii. Din acest motiv el nici
nu ar putea fi înscris în cartea funciară, întrucât, potrivit art. 20 alin. (1) din Legea
nr. 7/1996/?, „Dreptul de proprietate
și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se
vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis
în mod valabil”.
S-ar putea spune chiar că actul
juridic unilateral extrajudiciar are cu adevărat
valoarea unei exercitări pozitive a
dreptului de opțiune cu privire la uzucapiune
numai când el este urmat şi de o acţiune în justiţie introdusă
de posesor
valorificarea dreptului său de proprietate, fie că este vorba de o acțiune în constatare,
fie că este vorba de o acţiune în revendicare. Dacă însă posesorul este chemat în
judecată de cel împotriva căruia curge termenul de prescripţie achizitivă, exercitarea
pozitivă extrajudiciară a dreptului potestativ, făcută anterior procesului, nu are o
adevărată relevanţă juridică. Astfel se explică de ce neinvocarea uzucapiunii în
cadrul procesului, când posesorul are calitatea de pârât, este sancţionată cu decă-
derea, chiar dacă ar exista un act juridic unilateral extrajudiciar de invocare a uzuca-
piunii, dar nevalorificat în cadrul procesului.
In toate cazurile, exercitarea pozitivă a dreptului de opțiune cu privire la uzuca-
piune are, pe lângă efectul achizitiv de proprietate, şi efectul stingerii chiar a drep-
tului potestativ.
In formă negativă, exercitarea dreptului de opţiune cu privire la uzucapiune
presupune renunțarea la acest drept, denumită şi renunţarea la uzucapiune. Această
renunțare nu se confundă cu decăderea prin care se stinge dreptul de opțiune cu
privire la uzucapiune, în situaţia în care posesorul, chemat în judecată în calitate de
pârât, nu invocă uzucapiunea până la pronunțarea hotărârii din apel. Ea nu se
confundă nici cu renunțarea la dreptul de proprietate dobândit prin uzucapiune, ceea
12
A se vedea supra, nr. 33, lit.. C, nota 16. Pentru o discuţie
. . e cd.
privind posibilitatea înscrierii
în cartea funciară a unui act juridic de renunțare abdicativă, a se vedea M. Avram,
unilateral în dreptul privat, Editura Hamangiu, 2006, pp. 231 şi 232.
Uzucapiunea 353
ce presupune că a fost deja exercitat dreptul de opţiune într-o formă pozitivă, nemai-
putându-se pune problema renunțării la acest drept potestativ. De asemenea, renun-
area la dreptul de opțiune, care poate interveni numai după împlinirea termenului de
uzucapiune, după cum se arată în art. 1838 C.civ., nu se confundă cu renunțarea la
posesie; aceasta din urmă este posibilă chiar înainte de împlinirea termenului de
uzucapiune, cu consecința începerii unei noi posesii, deci a unui nou termen de
prescripţie achizitivă. Renunţarea la dreptul de opțiune cu privire la uzucapiune poate
să fie expresă sau tacită, cum se precizează în art. 1839 alin. (1) C.civ., judiciară sau
extrajudiciară. Renunţarea expresă se poate face, de regulă, printr-un act unilateral,
nefiind însă exclusă cuprinderea ei într-un act juridic bilateral, cu titlu oneros sau cu
tacită la uzucapiune este, de regulă, lăsată la suverana
titlu gratuit. Renunţarea
apreciere a instanțelor de fond. Când este făcută prin act unilateral, renunțarea, fie
expresă, fie tacită, are ca efect stingerea dreptului de opțiune cu privire la uzucapiune
în raport cu orice persoană, cu excepția cazului în care renunțarea este făcută intuitu
personae; când este făcută prin act juridic bilateral, ea profită numai cocotractantului,
iar nu şi altor persoane. În toate cazurile, renunțarea la uzucapiune este un act de
dispoziţie juridică, aşa cum rezultă din prevederile art. 1840 C.civ., dar absența
capacității de a înstrăina atrage doar nulitatea relativă a actului de renunțare, întrucât
acest text legal protejează un interes privat.
Exercitarea dreptului de opțiune, în formă pozitivă sau în formă negativă, se poate
face de posesor şi de succesorii săi cu titlu universal, de creditorii posesorului sau de
orice altă persoană interesată, conform art. 1843 C.civ. Cât priveşte natura juridică a
acţiunii prin care creditorii şi orice altă persoană interesată exercită acest drept de
pentru
opțiune, trebuie să se facă distincție între ipoteza în care posesorul a renunțat la
dreptul său potestativ şi ipoteza în care el nu a făcut încă o asemenea renunțare. În
prima ipoteză, acțiunea creditorilor are o dublă natură: ea se înfățișează, într-o primă
etapă, ca o acțiune pauliană, iar în a doua etapă, ca acțiune oblică. În a doua ipoteză,
creditorilor îmbracă direct torma unei acţiuni oblice; în mod asemănător,
acţiunea
celelalte persoane interesate au la dispoziţie o acțiune asemănătoare acțiunii oblice,
iar alta, asemănătoare acţiunii pauliene. Aşadar, dispoziţiile art. 1843 C.civ. se
corelează atât cu dispoziţiile art. 975 C.civ., care reglementează acţiunea pauliană,
cât şi cu dispoziţiile art. 974 C.civ., care reglementează acțiunea oblică.
Dreptul de opţiune cu privire la uzucapiune poate fi exercitat în formă pozitivă
împotriva oricărei persoane care pretinde că are un drept de proprietate cu privire la
bunul posedat, cu excepţia statului şi a comunităţilor locale, dacă acestea au un drept
de proprietate publică asupra acelui bun. Ca orice drept potestativ, dreptul opțiune cu
privire la uzucapiune este, în absența unei prevederi contrare, imprescriptibil sub
aspect extinctiv.
278. Speciile uzucapiunii. Uzucapiunea de treizeci de ani. În funcţie de durata
posesiei care o fundamentează, uzucapiunea se înfăţişează fie în specia uzucapiunii
de treizeci de ani, denumită şi uzucapiunea lungă, fie în specia uzucapiunii de zece
până la douăzeci de ani, denumită şi uzucapiunea scurtă. Indiferent de speciile ei,
Actul
uzucapiunea intră sub incidența unor reguli comune cu privire la cursul prescripției
achizitive şi la efectele sale.
24.
î
î
ii
 354 Dinamica drepturilor reale principale
Uzucapiunea 355
Uzucapiunea de treizeci de ani sau uzucapiunea lungă nu necesită
, deci, o tratare Desigur, elementele care delimitează domeniul de aplicare al uzucapiunii în
specială, întrucât elementele care definesc noţiunea de uzucap
iune sunt suficiente a A . .. 13
general se regăsesc şi în cazul uzucapiunii scurte *.
pentru a înţelege această specie de prescripţie achizitivă. Aşadar,
judecătorul în faţa
căruia se invocă uzucapiunea de treizeci de ani trebuie să 281. Justul titlu ca temei al posesiei. A. Definiţia legală. În cuprinsul art. 1895
analizeze dacă sunt
îndeplinite cerințele generale referitoare la domeniul de aplicaţi C.civ. se precizează că posesia poate fi invocată ca temei al uzucapiunii scurte dacă
e (respectiv la sfera
bunurilor care formează obiectul dreptului de proprietate dobândi ea, la rândul ei, se întemeiază pe un just titlu sau o justă cauză.
t prin uzucapiune)
şi la posesie (calitățile care definesc utilitatea acesteia). Singuru Noţiunea de just titlu sau de justă cauză este definită în art. 1897 C.civ.: „Justa
l element distinctiv al
acestei specii de uzucapiune este durata posesiei. Termenul uzucapi cauză este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul etc.
unii lungi este de
treizeci de ani şi este prevăzut în art. 1890 C.civ. Un titlu nul nu poate servi de bază prescripției de 10 până la 20 ani.
Conform acestui text, „Toate acțiunile atât reale cât şi persona Un titlu anulabi! nu poate fi opus posesorului care a invocat prescripția de 10 până
le, pe care legea nu
le-a declarat neprescriptibile și pentru care n-a defipt un termen la 20 ani, decât de cel ce ar fi avut dreptul de a cere anularea sa, sau de reprezentanții
de prescripţie, se vor
prescrie prin 30 ani, fără ca cel ce invocă această prescripţie dreptului său, dacă posesorul n-a cunoscut cauza anulabilității”.
să fie obligat a produce
vreun titlu, şi fără să i se poată opune reaua-credință”. | Din acest text legal rezultă două concluzii: mai întâi, justa cauză sau justul titlu
Deşi textul se referă la acţiuni, ceea ce ar putea duce la concluz este un titlu translativ de proprietate, iar apoi, titlul translativ de proprietate nu emană
ia că are în vedere
punal preseripţia extinctivă, în realitate, textul se aplică de la adevăratul proprietar sau, altfel spus, el emană de la un non dominus.
şi cu privire la prescripția
Este de observat că, în cuprinsul art. 1897 C.civ., este folosită noțiunea de tiu,
Uzucapiunea lungă constituie regula, reglementarea ei fiind iar nu noţiunea de act juridic. Este, deci, îndreptățită ideea potrivit căreia justul titlu
considerată una de
drept comun. Uzucapiunea scurtă este excepția, astfel încât
reglementarea ei este de este un act sau un fapt juridic în sens restrâns translativ de proprietate, întrucât, aşa
strictă interpretare. cum vom vedea, moştenirea legală, care este un fapt juridic în sens restrâns, intră în
Pentru a beneficia de uzucapiunea scurtă, posesorul trebuie sfera noțiunii de just titlu.
să îndeplinească însă
nu numai cerinţele generale ale uzucapiunii, ci şi câteva condiţii B. Justul titlu este un titlu translativ de proprietate. Sub primul aspect, este
speciale. Iată de ce
această specie de uzucapiune necesită o tratare separată, evident că vinderea şi schimbul sunt doar exemple de titlu translativ de proprietate,
|
fără a epuiza sfera acestei noțiuni. Ca urmare, ori de câte ori un act juridic, indiferent
de specia sa, are vocaţia de a transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, el
Secțiunea a II-a
constituie just titlu în înțelesul art. 1895 C.civ.
Uzucapiunea de la zece la douăzeci de ani
Pe lângă vânzare și schimb, intră în sfera noțiunii de act juridic translativ de
proprietate, privit ca negotium iuris, donația, darea în plată, legatul cu titlu particular,
279. Sediul materiei. Condiţiile speciale necesare pentru invocar
ea uzucapiunii contractul de întreţinere, contractul de rentă viageră şi contractul de societate prin
scurte și, pe cale de consecință, pentru dobândirea dreptului
de proprietate pe acest care unul dintre asociaţi transferă dreptul de proprietate asupra unui imobil ca aport
temei sunt reglementate în art. 1895-1899 C.civ.
Confo
|
social. Cât priveşte contractul de tranzacţie, el este just titlu numai dacă părțile, pe
rm primului dintre aceste texte, „Cel ce câştigă cu bună-credință şi lângă recunoaşterea drepturilor existente, transferă dreptul de proprietate asupra unui
printr-o. Justă cauză un nemişcător determinat va prescrie proprie
tatea aceluia prin imobil. Hotărârea judecătorească, în măsura în care are caracter declarativ, ceea ce
zece ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în circumscripția
tribunalului jude- constituie regula în materie, nu constituie just titlu. În situaţiile excepționale în care
țean unde se află nemişcătorul, şi prin douăzeci de ani dacă
locuieşte afară din acea ține loc de contract, o asemenea hotărâre constituie just titlu pentru uzucapiunea
circumscripție”.
scurtă. De asemenea, hotărârea judecătorească este just titlu în cazurile în care se
| 280. Bunurile care pot fi uzucapate. Din art. retrocedează un imobil expropriat sau când se restituie în natură un imobil preluat de
1895 C.civ., rezultă că uzuca-
piunea scurtă se aplică numai cu privire la bunurile stat în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989 cu uitlu valabil. În ipoteza
imobile, individual determinate
fiind deci excluse bunurile mobile şi universalităţile, chiar dacă executării silite prin vânzarea publică a bunurilor debitorului, actul de adjudecare
acestea ar cuprinde
imobile. întocmit de executorul judecătoresc este just titlu.
Aceste cerințe referitoare la domeniul de aplicare al uzucapi Transmisiunea universală sau cu titlu universal, în ipoteza moştenirii legale sau a
unii scurte sunt
valabile nu numai când se tinde la dobândirea dreptului moştenirii testamentare, constituie just titlu. Această concluzie se întemeiază pe
de proprietate, ci şi atunci
când se urmăreşte dobândirea unui dezmembrământ al propriet dispoziţiile art. 1858 pct. 4 şi art. 1859 C.civ., care reglementează un caz de interver-
ăţii.
In schimb, dreptul de ipotecă nu se poate dobândi prin uzucap tire a precarității în posesie“. Într-adevăr, cât timp se recunoaşte că, prin
iunea scurtă, astfel
încât, dacă ipoteca este constituită de către un terț asupra imobilu
lui altuia, creditorul
nu poate opune ipoteca adevăratului proprietar. 3
3 A se vedea supra, nr. 274.
14 = =
Pentru această problemă, a se vedea supra, nr. 77.
356 Dinamica drepturilor reale principale
transmisiunea universală sau cu titlu universal, indiferent dacă este vorba de moşte-
nire testamentară sau legală, se produce intervertirea precarițăţii în posesie, trebuie să
se recunoască și semnificaţia juridică a acestei transmisiuni pentru uzucapiunea scurtă.
Nu constituie însă just titlu un contract care nu are vocaţia de a transmite dreptul
de proprietate, cum sunt contractele de locaţiune, comodat şi partaj. În acest ultim
caz, dacă, pentru egalizarea loturilor, un copărtaş transferă dreptul de proprietate
asupra unui imobil către alt copărtaş, contractul constituie just titlu cu privire la acel
imobil. Plata, deşi este un contract, nu poate constitui just titlu, întrucât ea constituie
numai un act de executare a contractului translativ de proprietate,
transferul dreptului a fost amânat până la data plății. De asemenea, nu constituie just
titlu certificatul de moştenitor, întrucât acesta face doar dovada calităţii de moştenitor
şi a întinderii drepturilor succesorale, iar nu dovada dreptului de
Antecontractul de vânzare-cumpărare nu poate fi considerat just titlu, întrucât nu este
translativ de proprietate.
C. Justul titlu nu emană de la adevăratul proprietar. Pentru a înţelege această
restricție, în interiorul sferei noțiunii de just titlu trebuie să se facă distincţie, pe de o
parte, între faptul juridic în sens restrâns şi actul juridic, iar, pe de altă parte, între
actele juridice unilaterale şi actele juridice bilaterale.
Cât priveşte moştenirea legală, este evident că autorul nu are calitatea de pro-
prietar, pentru că, altfel, moştenirea ar fi suficientă prin ea însăși pentru a transmite
dreptul de proprietate, fără a mai fi necesară invocarea uzucapiunii. Legatul, ca act
juridic unilateral, ar fi de asemenea suficient pentru a transfera dreptul de proprietate
către succesor dacă autorul ar fi adevăratul proprietar al bunului.
Dacă titlul translativ de proprietate ar fi un contract şi ar fi încheiat de posesor cu
adevăratul proprietar, fără a fi afectat de un alt motiv de nulitate absolută sau relativă,
transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului posedat s-ar întemeia chiar pe
actul juridic, astfel încât ar deveni inutilă invocarea uzucapiunii scurte.
Dacă actul juridic translativ de proprietate, unilateral sau bilateral, emană de la
adevăratul proprietar, dar este afectat de un motiv de nulitate absolută, el nu ar putea
fi invocat de posesor ca just titlu pentru că, potrivit art. 1897 alin. (2) C.civ., un titlu
nul absolut nu poate întemeia uzucapiunea scurtă.
Dacă actul juridic translativ de proprietate, unilateral sau bilateral, emană de la
adevăratul proprietar, dar este afectat de un motiv de nulitate relativă care poate fi
invocat de transmiţător, fie nu există interesul, fie nu există posibilitatea invocării
uzucapiunii scurte. Într-adevăr, într-o asemenea situație, dacă acţiunea în anulare este
introdusă în termenul de prescripţie de trei ani și este câştigată de adevăratul pro-
prietar, devine imposibilă invocarea uzucapiunii. Dacă acţiunea în anulare a fost
respinsă sau dacă a expirat termenul de prescripţie extinctivă a acestei acţiuni înainte
de termenul de prescripţie achizitivă, ceea ce constituie regula, posesorul își conso-
lidează titlul, nemaifiind necesar să aştepte să treacă termenul de prescripţie achi-
zitivă'5, În cazurile cu totul excepționale în care termenul de prescripţie achizitivă a
15 î x x : : EEE . .
În sensul că, după expirarea termenului de prescripţie de trei ani, titlul anulabil, devenit
valid, va putea fi invocat ca justă cauză chiar împotriva persoanei care era îndreptăţită să ceară
anularea, a se vedea C. Stătescu, Drept civil. Persoana fizică. Persoana juridică. Drepturile
Uzucapiunea 357
fost împlinit înaintea termenului de prescripţie extinctivă, titlul anulabil nu poate fi
invocat ca just titlu, întrucât conform art. 1897 C.civ., anulabilitatea poate fi invocată
de către transmițător, respectiv de către adevăratul proprietar, iar dacă acţiunea în
anulare este admisă, titlul fiind desfiinţat, el nu mai poate servi ca just titlu pentru
uzucapiunea scurtă. Dacă însă acţiunea în anulare va fi respinsă, temeiul dobândirii
dreptului de proprietate va fi chiar actul juridic consolidat, nemaiexistând interes
pentru invocarea uzucapiunii scurte.
Dar nu orice titlu translativ de proprietate, ca act juridic, care emană de la un non
chiar dacă dominus are semnificaţia juridică de just titlu. Într-adevăr, dacă, pe lângă împre-
jurarea că titlul nu emană de la adevăratul proprietar, ar exista şi un motiv de nulitate
absolută, de exemplu, absența formei autentice în cazul unui contract de donaţie sau
proprietate. nerespectarea formei de solemnitate specifice testamentului, titlul translativ de pro-
prietate nu poate servi ca just titlu pentru invocarea uzucapiunii scurte. Intr-adevăr,
dispoziţiile art. 1897 alin. (2) C.civ. nu fac nicio distincție, actul juridic nul,
indiferent de cauza de nulitate absolută, neavând semnificaţia juridică de just titlu.
Fiind vorba de o cauză de nulitate absolută, aceasta poate fi invocată şi de adevăratul
proprietar care revendică bunul, chiar dacă el nu a participat la încheierea actului nul.
Pe de altă parte, dacă titlul translativ de proprietate, ca act juridic emanând de la
un non dominus, ar fi afectat doar de o cauză de nulitate relativă, poate fi invocat ca
just titlu. Această concluzie rezultă din interpretarea dispozițiilor art. 1897 alin. (3)
C.civ. Dincolo de formularea improprie a acestui text, din cuprinsul său rezultă că nu
„titlul anulabil”, ci anulabilitatea nu poate fi opusă posesorului decât „de cel ce ar fi
avut dreptul de a cere anularea sa, sau de reprezentanții dreptului său”. Altfel spus,
numai transmițătorul, care are calitatea de non dominus, poate să invoce nulitatea
relativă împotriva posesorului. Adevăratul proprietar, întrucât actul juridic nu emană
de la el, nu poate invoca nulitatea relativă a acestuia, în absenţa unei prevederi legale
care să îi confere în mod expres un asemenea drept.
Partea finală a art. 1897 alin. (3) C.civ., în care se precizează că posesorul nu
trebuie să fi cunoscut cauza de nulitate relativă a actului juridic translativ de proprie-
tate, nu are relevanță cu privire la condiţia justului titlu, ci cu privire la condiţia
bunei-credinţe. Dacă posesorul a cunoscut cauza de anulabilitate a actului juridic, el
nu mai este îndreptăţit să invoce uzucapiunea nu pentru că nu ar avea just titlu, ci
pentru că este de rea-credinţă. |
D. Proba justului titlu. Din dispoziţiile art. 1897 şi art. 1899 alin. (1) C.civ.
rezultă că justa cauză sau justul titlu are o existență autonomă, separată de
buna-credință. Dacă titlul translativ de proprietate este doar putativ, adică există doar
în imaginaţia posesorului, el nu poate servi ca just titlu,
Această exigenţă este expres prevăzută în art. 1899 alin. (1) C.civ., unde se sta-
tuează că „Justa cauză trebuie să fie totdeauna probată de cel ce invocă prescripția de
zece până la douăzeci de ani”. Acesta este principalul argument de text care înte-
.
.
reale, Editura Didactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1970, p. 848. În realitate, dacă titlul a
devenit valid, iar el emană de la adevăratui proprietar, nu mai este necesară invocarea
uzucapiunii, titlul fiind suficient pentru a transmite dreptul de proprietate.
 358 Dinamica drepturilor reale principale Uzucapiunea 359
meiază necesitatea existenței autonome a justului titlu în raport cu buna-credință!€. În
posesorul cunoaşte orice cauză de nevaliditate a justului titlu, iar nu doar în cazul în
plus, această concluzie rezultă şi din dispoziţiile art. 1895 C.civ., în care condiţia care cunoaşte împrejurarea că transmițătorul este un non dominus.
justului titlu este menţionată separat de condiţia bunei-credințe, precum şi din
B. Momentul în care trebuie să existe buna-credinţă. Conform art. 1898 alin. (2)
prevederile art. 1897 alin. (2) C.civ. Sub acest ultim aspect, cât timp un titlu nul nu C.civ., „este destul ca buna-credință să fi existat în momentul câștigării imobilului”.
poate fi invocat ca just titlu pentru uzucapiunea scurtă, cu atât mai mult un titlu Acest text este o aplicare a adagiului mala fides superveniens non impedit
putativ nu ar putea avea o asemenea semnificaţie juridică”. usucapionem, care, la rândul său, este o aplicare a adagiului mai general mala fides
| Întrucât justul titlu este separat de buna-credință, prezumția de bună-credinţă superveniens non nocet. Dacă, ulterior intrării în stăpânirea bunului pe temeiul
instituită prin dispoziţiile art. 1899 alin. (2) C.civ. nu își întinde forța probatorie şi justului titlu, posesorul află că titlul său nu era valabil, această împrejurare nu îl
asupra acestui titlu. Ca urmare, sarcina probei justului titlu apasă în sarcina împiedică să se servească de justul titlu pentru invocarea uzucapiunii.
posesorului'8. Când justul titlu este un act juridic, posesorul va trebui să țină seama C. Proba bunei-credinţe. Cât priveşte proba bunei-credinţe, legiuitorul a instituit
de regulile de probă din materia actelor juridice, inclusiv de distincţia dintre actele
o prezumție în favoarea posesorului. Astfel, potrivit art. 1899 alin. (2) C.civ.,
juridice solemne şi actele juridice consensuale!”. | „Buna-credință se presupune întotdeauna şi sarcina probei cade asupra celui ce
Nu este însă necesară transcrierea justului titlu, întrucât temeiul dobândirii
aleagă rea-credință”. Prezumția de bună-credință operează şi în cazul în care se
dreptului de proprietate nu este justul titlu, ci uzucapiunea. invocă eroarea de drept, adversarul posesorului urmând să facă dovada faptului
E. Concluzie cu privire la justul titlu. În raport cu cele de mai sus, Justul titlu este un contrar pozitiv, adică dovada faptului că posesorul cunoştea legea.
act juridic sau un fapt juridic în sens restrâns translativ de proprietate care nu emană de Prezumția este relativă, reclamantul sau cel interesat putând să facă dovada con-
la adevăratul proprietar, ci de la un non dominus; în plus, când justul titlu este un act
trară. Aşadar, dovada relei-credințe incumbă celui care o afirmă, adică adversarului
Juridic, acesta, privit în sine, nu trebuie să fie afectat de un motiv de nulitate absolută
posesorului.
sau de nulitate relativă care ar putea fi invocată de adevăratul proprietar.
Fiind o împrejurare de fapt, reaua-credință poate fi dovedită cu orice mijloc de
282. Buna-credință, condiție a posesiei. A. Noţiune. Buna-credinţă este menţio- probă, iar instanţele de fond sunt suverane să aprecieze asupra ei.
nată ca o condiţie distinctă a posesiei în art. 1895 C.civ. Conform art. 1898 Ceiv.,
283. Stabilirea termenului uzucapiunii scurte. A. Criteriul stabilirii termenului.
„Buna-credinţă este credința posesorului că, cel de la care a dobândit imobilul, avea
Termenul minim şi termenul maxim. În art. 1895 C.civ. este prevăzut criteriul în
toate însușirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea”.
funcţie de care se stabileşte durata legală a uzucapiunii scurte. Acest criteriu este
| Deşi acest ultim text legal pare să trimită la condiţiile de validitate ale actului
criteriul locuinţei proprietarului imobilului cu privire la care se invocă uzucapiunea,
juridic în raport cu persoana transmițătorului, în realitate, buna-credință este definită iar nu criteriul domiciliului.
în raport cu orice condiţie de validitate a actului juridic care ar putea fi invocată de o Schimbarea locuinţei nu se confundă cu o plecare trecătoare din locuința inițială,
altă persoană decât posesorul. Ca urmare, buna-credinţă este reprezentarea subiectivă urmată de o reîntoarcere”. De exemplu, plecarea în concediu sau într-o călătorie în
eronată a posesorului care crede că nu există nicio cauză de nevaliditate a titlului său străinătate a proprietarului imobilului nu are semnificația schimbării locuinţei.
care ar putea fi invocată de o altă persoană, deşi, în realitate, cel puţin condiția
Când proprietarul locuieşte în circumscripția tribunalului unde se află imobilul,
referitoare la calitatea de proprietar a transmițătorului nu este satisfăcută. În dreptul
posesia trebuie să aibă o durată de zece ani, iar când el locuieşte în afara acelei
civil român, este indiscutabil că buna-credință nu mai există în măsura în care
circumscripții, posesia trebuie să aibă o durată de douăzeci de ani pentru a întemeia
uzucapiunea. Altfel spus, se face distincţie între situaţia în care proprietarul locuiește
în mod continuu în Municipiul Bucureşti sau în judeţul în care se află imobilul şi
situaţia în care proprietarul locuieşte în mod continuu în afara Municipiului Bucureşti
sau a județului respectiv.
16 $
5 In raport cu prevederea expresă> cuprinsă za în art. 1899 alin.
. .
(1) C.civ., este inexplicabilă
opinia potrivit căreia titlul putativ poate fi invocat ca justă cauză pentru uzucapiunea scurtă.
Pentru această opinie, a se vedea M.B. Cantacuzino, Curs de drept civil, Editura „Ramuri”,
Craiova, f.a., p. 150.
17 z * În acest sens, s-a considerat că „Buna-credință a dobânditorului imobilului trebuie să fie
| Pentru aceste două argumente de text, a se vedea C. Nacu, Dreptul civil rumân, vol. II], căci îndată ce el are cea mai mică îndoială asupra dreptului de
întreagă şi completă,
Editura 1.V. Socecu, Bucureşti, 1903, p. 869; C. Hamangiu, 1. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu,
proprietate al autorului său, el va fi considerat ca fiind de rea-credințţă” (D. Alexandresco,
op. cit., pp. 281 și 282.
op. cit., pp. 239 şi 240). În acelaşi sens, a se vedea C. Hamangiu, 1. Rosetti Bălănescu,
În acest sens, a se vedea jurisprudența menţionată de C. Hamangiu, 1. Rosetti Bălănescu,
Al. Băicoianu, op. cit. pp. 279 şi 280; G.N. Luescu, Teoria generală a drepturilor reale. Teoria
Al. Băicoianu, op. cit., p. 282.
patrimoniului. Clasificarea bunurilor. Drepturile reale principale, Bucureşti, 1947, p. 165.
N 199În acest sens, a se vedea D. Alexandresco, Explicaţiunea
SIE E
teoretică și practică a dreptului ?! În acest sens, a se vedea jurisprudența menţionată de C. Hamangiu, 1. Rosetti Bălănescu,
civil român, ed. a Il-a, vol. XI, Tipografia „Cartea Medicală”, Bucureşti, 1926, pp. 264 şi 265. AL Băicoianu, op. cit., p. 285.
 360 Dinamica drepturilor reale principale
B. Termenul intermediar. Uzucapiunea scurtă mai este denumită, cum am
uzucapiune de zece ja douăzeci de ani. Aşadar, posesia necesară pentru a prescrie poate
să aibă nu numai durata de zece sau de douăzeci de ani, ci și o durată intermediară.
Explicaţia acestei durate variabile se află în dispoziţiile art. 1896 C.civ., în care se
arată că „Dacă adevăratul proprietar a locuit, în diferite timpuri, în circumscripția
tribunalului judeţean unde se află nemişcătorul, şi afară dintr-însa, prescripția se va
completa adăugându-se, la anii de prezenţă, un număr de ani de absență îndoit decât
cel ce lipseşte la anii de prezenţă pentru ca să fie zece”. | care invocă uzucapiunea. Deci prescripția achizitivă începe să curgă de la miezul nopții
Rezultă din aceste dispoziţii legale că, pentru proprietarul imobilului, timpul
curge de două ori mai repede când el locuieşte în circumscripţia tribunalului în care
se află imobilul în raport cu timpul când locuieşte în afara acestei circumscripții;
într-o altă formulare, timpul curge de două ori mai încet când el locuieşte în afara
circumscripției tribunalului în care se află imobilul în raport cu timpul când locuieşte
în circumscripția respectivă. În art. 1896 C.civ., legiuitorul a prevăzut o formulă de
calcul care face aplicarea acestui principiu în fiecare dintre cele trei situaţii.
Astfel, în situația în care, în momentul în care a început posesia uzucapantului,
proprietarul locuia în circumscripţia tribunalului în care se află imobilul, iar ulterior
el se mută în afara acestei circumscripții, durata posesiei necesară pentru a uzucapa
se calculează potrivit formulei (10-x)*2+x, în care x reprezintă perioada în care
proprietarul a locuit în circumscripția tribunalului în care se află imobilul. În situaţia
în care, în momentul în care a început posesia uzucapantului, proprietarul locuia în
afara circumscripției în care se află imobilului, iar apoi s-a mutat în această
circumscripție, se aplică formula de clacul (20-y)/2+y, în care y este timpul în care
proprietarul a locuit în afara circumscripției în care se află imobilul. În a treia
situație, când proprietarul locuieşte mai multe perioade în aceeaşi circumscripție în
care se află imobilul şi mai multe perioade în afara ei, ceea ce presupune că există nu
o singură schimbare, ci cel puţin două schimbări ale locuinţei, se va ţine seama de
metodele de calcul menţionate în primele două situații. | 1858 pet. 3 şi pct. 4 C.civ., ceea ce presupune că succesorul este de bună-credinţă.
Când imobilul posedat este obiectul unui drept de proprietate comună pe
cote-părți, posesorul invocă uzucapiunea în raport cu fiecare dintre coproprietari,
dobândirea fiecărei cote-părți analizându-se separat în funcţie de raporturile dintre
posesor şi fiecare dintre coproprietari. Ca urmare, şi termenul de uzucapiune se va
calcula în raport cu perioadele de timp în care fiecare coproprietar a locuit în
circumscripția tribunalului în care se află imobilul sau în afara acesteia.
Secţiunea a III-a
Cursul prescripţiei achizitive
ŞI, Începutul şi împlinirea prescripţiei achizitive
284. Începutul prescripţiei. În ipoteza uzucapiunii scurte, termenul de
prescripţie începe să curgă numai în momentul în care sunt reunite ambele condiții,
respectiv posesia (cu amândouă elementele) de bună-credință şi justul titlu. Ca
urmare, momentul în care începe posesia este momentul marcat prin data certă a
justului titlu.
Uzucapiunea 361
văzut, În raport cu dispoziţiile art. 1885 alin. (2) C.civ., soluţia este aceeași chiar dacă
dreptul de proprietate asupra bunului posedat este afectat de un termen sau de o
suspensivă. Conform acestui text, „Acţiunile reale ale creditorului sau
condiție
proprietarului sunt, prin excepție, supuse prescripţiei în folosul celui ce deţine lucrul,
chiar şi mai înainte de realizarea condiţiilor, sau de expirarea termenelor la care acele
acțiuni pot fi subordonate”.
Termenul de prescripţie achizitivă nu include ziua în care a început posesia celui
dintre ziua în care a început posesia şi ziua imediat următoare. Altfel spus, momentul
care marchează începutul prescripţiei achizitive este ora 0:00 a zilei imediat următoare
zile în care a început posesia uzucapantului (art. 1887 şi art. 1888 C.civ.).
285. Împlinirea prescripţiei achizitive. Potrivit art. 1889 C.civ., „Prescripţia nu
se socoteşte câştigată, decât după împlinirea celei de pe urmă zile a termenului defipt
prin lege”. Rezultă că uzucapiunea poate fi invocată cel mai devreme în ziua imediat
următoare zilei în care s-a împlinit prescripția.
$2. Joncţiunea posesiilor
286. Noţiune şi domeniu de aplicaţie. Conform art. 1859 C.civ., „În toate
cazurile când posesiunea aceluiaşi lucru trece pe rând în mai multe mâini, fiecare
a
posesor începe, în persoana sa, o nouă posesiune, fără a distinge dacă strămutare
posesiunii s-a făcut în mod singular sau universal, lucrativ sau oneros”. Acest text
instituie principiul potrivit căruia fiecare posesor, indiferent dacă a dobândit posesia
unui bun de la un non dominus, pe baza unui titlu translativ de proprietate, începe în
persoana sa o posesie nouă, nefiind un simplu continuator al posesiei autorului său.
Cu atât mai mult este vorba de o posesie nouă în cazurile în care se produce
intervertirea precarităţii în posesie în persoana succesorului posesor pe temeiul art.
Deşi fiecare posesor începe o posesie nouă în persoana sa, el „are facultatea,
spre
a putea opune prescripţia, să unească posesiunea sa cu posesiunea autorului său”
(art. 1860 C.civ.). Această unire a posesiei succesorului cu posesia autorului
său este
cunoscută sub numele de joncțiune a posesiilor. Legiuitoru l român a plecat de la
premisa existenței a două posesii, care au ca obiect acelaşi bun, care se disting în
primul rând prin aceea că sunt exercitate de două persoane diferite între care s-a născut
are
un raport juridic pe temeiul căruia o persoană are calitatea de autor, iar cealaltă
se pot distinge în funcţie de buna sau
calitatea de succesor. În plus, cele două posesii
reaua-credință a posesorului, de calităţile și viciile lor, precum şi de durată.
Legiuitorul a instituit, aşadar, un alt drept de opțiune, ca drept potestativ, distinct
de dreptul de opțiune cu privire la uzucapiune, dar în strânsă legătură cu acesta. Dacă
e,
posesorul exercită într-o formă pozitivă dreptul de opţiune cu privire la uzucapiun
durata
el are posibilitatea, pentru a dovedi că este îndeplinită condiţia referitoare la
posesiei, să invoce joncţiunea posesiei sale cu posesia autorului său.
Aşadar, dreptul de opțiune cu privire la joncţiunea posesiilor poate fi exercitat
într-o formă pozitivă, caz în care posesorul înțelege să se folosească de beneficiul
îşi
unirii posesiei sale cu posesia autorului său, sau într-o formă negativă, caz în care
 Uzucapiunea 363
362 Dinamica drepturilor reale principale
, fie bilateral, cum
manifestă voinţa de a renunța la acest beneficiu. Deşi nu există un text expres, translativ de proprietate” „fie unilateral, cum este cazul legatului
le făcute în
interpretarea sistematică a dispoziţiilor art. 1860 şi art. 1842 C.civ. duce la concluzia este cazul contractului de vânzare-cumpărare. Mutatis mutandis, precizări
în ipoteza
că exercitarea pozitivă a dreptului de opțiune cu privire la joncţiunea posesiilor poate legătură cu actele juridice care intră în sfera noţiunii de just titlu
uzucapiunii scurte? rămân valabile şi în ipoteza joncţiuni i posesiilo r.
fi făcută până în momentul când se va pronunţa decizia în apel. Mai mult, dispozițiile
dacă posesorul invocă uzucapiunea scurtă, este necesară o dublă
art. 1843 C.civ. sunt aplicabile, mutaris mutandis, şi în cazul dreptului de opțiune cu Ca urmare,
începe o
privire la joncţiunea posesiilor, creditorii posesorului şi orice altă persoană interesată verificare. Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 1859 C.civ., fiecare succesor
a se invoca în același timp şi uzu-
putând să invoce joncţiunea posesiilor pe cale acţiunii oblice fie în mod direct, fie în posesie nouă în persoana sa, astfel încât, pentru
verificar ea cerințelo r refe-
mod indirect, adică după revocarea prealabilă, pe calea acţiunii pauliene, a actului de capiunea scurtă, şi joncțiunea posesiilor, este necesară
ului posesor, cât şi
renunțare la joncțiunea posesiilor”” ritoare la buna-credinţă şi la justul titlu, atât în persoana succesor
mai multor posesii,
Când termenul prescripţiei achizitive s-a împlinit în persoana autorului fără ca în persoana autorului posesor. Desigur, dacă se invocă joncțiunea
r a căror
acesta să îşi exercite dreptul de opţiune cu privire la uzucapiune, acest drept se această verificare se multiplică în raport cu numărul total al posesiilo
transmite la succesorii universali sau cu titlu universal. Ca urmare, aceştia nu mai joncțiune se invocă.
joncțiunea
trebuie să invoce joncțiunea posesiilor, ci trebuie doar să îşi exercite într-o formă Prin ipoteză, titlul trebuie să emane de la un non dominus. Ar fi ilogică
adevărat ului proprieta r, întrucât prescripția
pozitivă dreptul de opţiune cu privire la uzucapiune, pe care l-au dobândit de la posesiei unui neproprietar cu posesia
împotriv a acestuia din urmă ca urmare a
autorul lor. În cazul succesorului cu titlu particular, autorul transmite chiar dreptul de achizitivă operează şi ca o sancţiune
să se invoce posesia adevărat ului
proprietate, întrucât, dacă toate condiţiile uzucapiunii au fost împlinite în persoana inactivităţii sale. Or, ar fi o contradicție în termeni
atea sa, întrucât, în perioada în
sa, prin însuşi actul de dispoziţie juridică cu titlu particular el şi-a exercitat într-o proprietar în scopul de a-l sancţiona pentru inactivit
formă pozitivă dreptul de opțiune cu privire la uzucapiune, dobândind astfel dreptul care el a posedat, nu a fost inactiv.
el nu este
de proprietate asupra bunului posedat. În aceeaşi ordine de idei, când posesorul este un simplu uzurpator,
ului proprieta r.
Joncţiunea posesiilor operează însă numai dacă între posesia autorului şi posesia îndreptăţit să invoce joncțiunea posesiei sale cu posesia adevărat
ul proprieta rului,
succesorului nu s-a interpus posesia unei alte persoane pe o durată mai mare de un Într-adevăr, pe de o parte, posesorul nu este, în acest caz, succesor
just titlu care să
an, caz în care devin aplicabile, cel puţin prin asemănare, dispoziţiile art. 1864 pct. | iar acesta nu este autorul său, astfel încât nu se poate vorbi de un
C.civ. cu privire la întreruperea naturală a prescripției achizitive. Într-adevăr, nu este întemeieze joncţiunea posesiilor.
vorba de o aplicare propriu-zisă a acestor dispoziţii, întrucât ideea de întrerupere a 288. Interesul succesorului posesor de a invoca joncțiunea
posesiilor.
prescripției achizitive se aplică, propriu-zis, la posesia apreciată în una şi aceeași A. Posesia succesorului este de aceeaşi natură cu posesia autorului. În această
persoană cât timp, potrivit art. 1859 C.civ., fiecare posesor începe o nouă posesie. situaţie, posesorul succesor are întotdeauna interes să invoce joncţiu
nea posesiilor.
Totuşi, ar fi inechitabil şi artificial ca dispoziţiile art. 1859 C.civ. să fie invocate Astfel, dacă autorul a avut o posesie întemeiată pe just titlu şi bună-cre
dință, iar
pentru a eluda aplicarea dispoziţiilor art. 1864 C.civ. există prin ipoteză, şi
posesia succesorului este întemeiată, pe lângă justul titlu care
De regulă, problema joncţiunii posesiilor se pune în legătură cu dobândirea pe bună-credinţă, joncțiunea posesiilor va permite împlinirea mai rapidă
a termenului
dreptului de proprietate prin invocarea uzucapiunii. Cât priveşte dezmembrămintele uzucapiunii scurte. Tot astfel, dacă autorul posesor a fost de rea-cred
ință, iar
proprietăţii, invocarea joncţiunii posesiilor este posibilă numai când este admisibilă succesorul posesor este şi el de rea-credinţă, acesta din urmă va putea
împlini mai
transmiterea dezmembrământului de la o persoană la alta. a posesiei pentru uzucapi unea lungă.
repede cerința referitoare la durata legală
i este de
287. Justul titlu — condiţie necesară pentru joncțiunea posesiilor. În dispo- B. Posesia succesorului este de rea-credință, iar posesia autorulu
ul este de rea-cred ință, deși el
ziţiile art. 1859 C.civ. sunt utilizate sintagmele posesiunea aceluiaşi lucru trece pe bună-credinţă şi întemeiată pe just titlu. Dacă succesor
unea lungă. Este însă
rând în mai multe mâini şi strămutarea posesiunii s-a făcut în mod singular sau are just titlu, nu mai poate invoca în favoarea sa decât uzucapi
autorulu i său.
universal, lucrativ sau oneros, iar în dispoziţiile art. 1860 C.civ. se regăsesc sintag- posibil ca durata posesiei sale să fie unită cu durata posesiei
unei posesii de o
mele posesor posterior şi posesiunea autorului. Din toate aceste sintagme rezultă că Într-adevăr, o posesie de o calitate superioară poate fi alăturată

a
joncţiunea posesiilor este posibilă ori de câte ori între posesorul actual și posesorul
anterior există un raport juridic născut dintr-un fapt juridic în sens restrâns sau
dintr-un act juridic translativ de proprietate.
calitate inferioară, pentru împlinirea termenului uzucapiunii lungi.
i este de
C. Posesia succesorului este de bună-credință, iar posesia autorulu
nu mai are
rea-credință. În această situaţie, succesorul posesor de bună-credință

IN SG
întotdeauna interesul să invoce joncțiun ea posesiil or.
Altfel spus, joncțiunea posesiilor presupune existenţa unui just titlu. Acesta poate
să fie un fapt juridic în sens restrâns, respectiv moştenirea legală, sau un act juridic

gi
rământ al dreptului
*3 Desigur, dacă, prin uzucapiune, se tinde la dobândirea unui dezmemb
constitui rea unui asemenea dezmemb rământ.
de proprietate, titlul trebuie să aibă ca efect

Be
22
Pentru aceste aspecte, a se vedea supra, nr. 277, * A se vedea supra, nr. 281.
 364 Dinamica drepturilor reale principale
Într-adevăr, el poate beneficia de uzucapiunea scurtă. Ori de câte ori termenul
uzucapiunii scurte este mai mic decât durata posesiei care ar mai fi fost necesară
autorului său pentru împlinirea termenului uzucapiunii lungi, succesorul posesor nu
are interes să invoce joncţiunea posesiilor. El se va mulțumi să posede în tot timpul
cerut de lege pentru uzucapiunea scurtă, iar ulterior va putea, prin exercitarea
pozitivă a dreptului său de opţiune cu privire la uzucapiune, să dobândească dreptul
de proprietate asupra bunului posedat.
Dacă însă termenul uzucapiunii scurte, stabilit conform dispoziţiilor art. 1895 şi
art. 1896 C.civ., este mai lung decât durata posesiei care ar mai fi fost necesară
autorului său pentru a împlini termenul uzucapiunii de treizeci de ani, succesorul
posesor va avea interes să invoce joncțiunea posesiilor, dar nu pentru a împlini
termenul uzucapiunii scurte, ci pentru a împlini termenul uzucapiunii lungi.
$3. Suspendarea şi întreruperea prescripției achizitive
289. Sediul legal. Potrivit opiniei majoritare, reglementarea suspendării şi a
întreruperii prescripției achizitive este comună cu aceea a suspendării şi a întreruperii
prescripției extinctive, fiind cuprinsă în art. 13-17 din Decretul nr. 167/1958%.
De altfel, în Noul Cod civil, cauzele de suspendare şi de întrerupere a prescripției
sunt tratate în mod unitar, întrucât, în art. 934, care este textul final din secțiunea
referitoare la uzucapiunea imobiliară, se precizează că „Dispoziţiile prezentei
secțiuni se completează, în mod corespunzător, cu cele privitoare la prescripția
extinctivă” (art. 2532-2543 din Noul Cod civil).
Pe lângă cauzele de suspendare și de întrerupere a prescripţiei prevăzute în
art. 13, art. 14 şi art. 16 din Decretul nr. 167/1958, vor fi avute în vedere şi cauzele
specifice de suspendare a prescripției achizitive, respectiv perioadele în care posesia
este viciată şi cauza de suspendare prevăzută în art. 1882 alin. (2) C.civ., precum şi
cauzele de întrerupere naturală a prescripției achizitive reglementate în art. 1864
C.civ. Cât priveşte dispoziţiile art. 1867 C.civ., sfera lor de aplicare a fost restrânsă,
ea cuprinzând în prezent doar efectele întreruperii naturale a prescripției achizitive,
chiar dacă acestea sunt identice cu efectele întreruperii civile a prescripției, indiferent
dacă este extinctivă sau achizitivă.
290. Suspendarea prescripției achizitive. A. Noţiune. Suspendarea prescripţiei
achizitive este modificarea cursului acestei prescripții prin oprirea, de drept, a
curgerii termenului de prescripţie pe durata în care acționează cauzele, limitativ
prevăzute de lege, de natură să vicieze posesia sau să îl pună în imposibilitate pe
titularul dreptului real principal de a cere în justiţie recunoaşterea dreptului său şi
restituirea posesiei corespunzătoare acestuia.
Rezultă din această definiție că, pe lângă cauzele propriu-zise de suspendare a
prescripției achizitive, reglementate în art. 13 şi art. 14 din Decretul nr. 167/1958,
precum și în art. 1882 alin. (2) C.civ., viciile posesiei au acelaşi efect suspensiv.
B. Cauzele de suspendare a prescripției achizitive reglementate în art. 13 şi
ari. 14 din Decretul nr. 167/1958. Întrucât aceste cauze de suspendare a cursului
% A se vedea supra, nr. 271, nota |.
Uzucapiunea 365
prescripției sunt tratate pe larg în legătură cu prescripția extinctivă, este suficientă în
acest cadru o simplă enumerare a lor.
Astfel, conform art. 13 din Decretul nr. 167/1958, „Cursul prescripției se
suspendă:
a) cât timp cel împotriva căruia ea curge este împiedicat de un caz de forță majoră
să facă acte de întrerupere;
b) pe timpul cât creditorul sau debitorul face parte din Forţele Armate ale
României, iar acestea sunt puse pe picior de război;
c) până la rezolvarea reclamației administrative făcută de cel îndreptăţit, cu pri-
vire la despăgubiri sau restituiri, în temeiul unui contract de transport sau de prestare
a serviciilor de poştă şi telecomunicaţii, însă cel mai târziu până la expirarea unui
termen de 3 luni socotit de la înregistrarea reclamaţiei.”
În plus, conform art. 14 din acelaşi act normativ, „Între părinţi sau tutor şi cei ce
se află sub ocrotirea lor, între curator și acei pe care îi reprezintă precum şi între orice
altă persoană care, în temeiul legii sau al hotărârii judecătoreşti, administrează
bunurile altora și cei ale căror bunuri sunt astfel administrate, prescripția nu curge cât
timp socotelile nu au fost date şi aprobate.
Prescripţia nu curge împotriva celui lipsit de capacitate de exercițiu, cât timp nu
are reprezentant legal şi nici împotriva celui cu capacitate restrânsă, cât timp nu are
cine să-i încuviinţeze actele.
Prescripţia nu curge între soţi în timpul căsătoriei”.
C. Viciile posesiei, cauze de suspendare a prescripției achizitive. Cum am
văzutS, uzucapiunea se întemeiază pe posesia utilă. Posesia viciată nu poate funda-
menta uzucapiunea. Pe cale de consecință, durata în care acționează orice viciu al
posesiei în raport cu persoana împotriva căreia este invocată uzucapiunea nu va fi
luată în calculul termenului de prescripţie achizitivă. Altfel spus, viciile posesiei sunt
adevărate cauze de suspendare a prescripției achizitive. Întrucât viciul discontinuități
este absolut, el va avea întotdeauna ca efect suspendarea cursului prescripţiei
achizitive. În schimb, viciul clandestinităţii şi viciul violenţei, având caracter relativ,
vor avea acest efect numai dacă ele s-au manifestat în raport cu persoana împotriva
căreia este invocată uzucapiunea””.
D. Cauza de suspendare a prescripţiei prevăzută în art. 1882 alin. (2) C.civ.
Conform acestui text legal, prescripția „nu curge în contra succesiunii, nici în
privinţa creanţelor, nici în privinţa drepturilor reale”. Din interpretarea sistematică a
celor două alineate ale art. 1882 C.civ. rezultă că moştenitorul beneficiar nu ar putea
invoca în favoarea sa posesia unui bun din moştenire împotriva creditorilor
succesorali sau a legatarilor. Pentru că moştenitorul beneficiar are, potrivit art. 714
C.civ., sarcina administrării şi lichidării moştenirii nu doar în propriul interes, ci şi în
acela al creditorilor succesorali şi al legatarilor, el a fost asemănat cu persoanele care
administrează bunurile altora, împrejurare prevăzută în art. 14 alin. (1) din Decretul
nr. 167/1958.
26
A se vedea supra, nr. 276, lit. A şi B.
j *7 A se vedea supra, nr. 7].
îÎ
i
 366 Dinamica drepturilor reale principale Uzucapiunea 367

E. Efectele suspendării prescripției achizitive. Potrivit art. 15 din Decretul Secţiunea a IV-a
nr. 167/1958, care a înlocuit art. 1874 C.civ., „După încetarea suspendării, prescripţia
Efectele uzucapiunii
îşi reia cursul, socotindu-se și timpul curs înainte de suspendare.
Prescripţia nu se va împlini totuşi înainte de expirarea unui termen de 6 luni, socotit
292. Efectul achizitiv şi efectul extinctiv al uzucapiunii. A. Specificul acestor
de la încetarea cauzei de suspendare, cu excepția prescripțiilor mai scurte de 6 luni care
efecte în funcție de tipologia drepturilor reale principale. Deşi, de regulă, este
nu se vor împlini decât după expirarea unui termen de o lună de la suspendare”.
accentuat efectul achizitiv al uzucapiunii, acest efect nu poate fi înțeles fără efectul
291. Întreruperea prescripției achizitive. A. Noțiune. Întreruperea prescripției complementar, care este unul extinctiv. Aşadar, în măsura în care posesorul îndepli-
achizitive constă în modificarea cursului ei prin înlăturarea posesiei anterioare unei neşte toate condițiile prevăzute de lege pentru a uzucapa şi IȘi exercită într-o formă
cauze de întrerupere şi începerea unei posesii noi după încetarea acţiunii acestei cauze. pozitivă dreptul de opțiune cu privire la uzucapiune, el dobândeşte dreptul real
Ca și cauzele de suspendare, cauzele de întrerupere a prescripţiei achizitive sunt principal în funcţie de posesia specifică. Dar același drept real principal asupra
expres şi limitativ prevăzute de lege. aceluiaşi bun nu poate exista, în același timp, în patrimoniul a două persoane. Efectul
B. Cauzele de întrerupere naturală a prescripției achizitive. a) Reglementare achizitiv se produce în patrimoniul posesorului, efectul extinctiv se produce în
legală. Conform art. 1864 C.civ., prescripția achizitivă „Este întreruptă natural: patrimoniul titularului iniţial al acelui drept real principal. Ă | o
1. când posesorul este și rămâne lipsit, în curs mai mult de un an, de folosința B. Întinderea efectelor uzucapiunii. Atât efectul achizitiv, cât şi cel extinctiv se
lucrului, sau de către vechiul proprietar sau de către o a treia persoană; produc numai în raport cu întinderea posesiei exercitate, conform adagiului tantum
2. când lucrul este declarat neprescriptibil în urmarea unei transformări legale a praescriptum quantum possessum. Acest adagiu are în vedere atât întinderea
naturii sau destinaţiei sale”. materială, cât şi întinderea juridică a posesiei. |
C. Cauzele de întrerupere civilă a prescripției achizitive. Conform art. 16 alin. () Sub primul aspect, nu se poate dobândi prin uzucapiune decât bunul sau partea
lit. a) și b) din Decretul nr. 167/1958, prescripţia se întrerupe prin recunoaşterea din bun care formează obiectul posesiei. îi
dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge prescripția sau Sub cel de-al doilea aspect, posesorul dobândește numai dreptul real principal
prin introducerea unei cereri de chemare în judecată ori de arbitrare, chiar dacă cererea corespunzător posesiei sale, în funcţie de configuraţia elementului animus. Pe acest
a fost introdusă Îa o instanță judecătorească ori la un organ arbitral necompetent. temei, posesorul poate să dobândească chiar dreptul de proprietate sau numai un
În art. 16 alin. (2) din același act normativ se adaugă că prescripția nu este între- dezmembrământ al acesteia. îi
ruptă dacă s-a pronunţat încetarea procesului, dacă cererea de chemare în judecată a În cazul uzucapiunii scurte, întinderea materială şi juridică a posesiei, cu conse-
fost respinsă, anulată sau dacă s-a perimat, ori dacă cel care a făcut-o a renunțat la ea. cinta determinării dublului ei efect, achizitiv şi extinctiv, este precizată chiar în justul
Întrucât cauzele de întrerupere civilă a prescripţiei nu se analizează în mod diferit titlu. În absenţa unui asemenea instrument probator, uzucapiunea lungă presupune
în funcţie de caracterul extinctiv sau achizitiv al acesteia, toate clarificările făcute în administrarea oricăror probe necesare pentru a face dovada întinderii materiale ŞI
doctrină și jurisprudență în legătură cu dispoziţiile art. 16 din Decretul nr. 167/1958 juridice a posesiei, pentru a stabili cu exactitate întinderea efectului achizitiv şi a
rămân valabile şi în cazul uzucapiunii. celui extinctiv. |
D. Efectul întreruperii prescripției achizitive. Potrivit art. 17 din Decretul nr. Cât priveşte efectele uzucapiunii, acestea se produc cu caracter retroactiv, de la
167/1958, „Întreruperea şterge prescripția începută înainte de a se fi ivit împrejurarea data începerii posesiei.
care a întrerupt-o.
După întrerupere începe să curgă o nouă prescripţie.
Secţiunea a V-a
În cazul când prescripția a fost întreruptă printr-o cerere de chemare în judecată
ori de arbitrare sau printr-un act începător de executare, noua prescripţie nu începe să Uzucapiunea în regimul de carte funciară reglementat
curgă cât timp hotărârea de admitere a cererii nu a rămas definitivă sau, în cazul în Decretul-lege nr. 115/1938
executării, până la îndeplinirea ultimului act de executare”.
Aşadar, spre deosebire de efectul suspendării, care constă doar în oprirea cursului 293. Aplicarea legii în timp cu privire la reglementarea uzucapiunii în
prescripției achizitive, efectul întreruperii este chiar ştergerea prescripției, cu regimul de carte funciară. A. Înfelesul noțiunii de regim de carte funciară. În
consecința că, după încetarea acțiunii cauzei de întrerupere, va începe să curgă o prezent, sintagma regim de carte funciară a devenit echivocă, întrucât, după adop-
nouă prescripţie achizitivă. Ştergerea prescripției nu înseamnă că posesia anterioară tarea Legii nr. 7/1996%, regimul de publicitate imobiliară instituit prin acest act
este înlăturată pur şi simplu. Întreruperea împiedică producerea efectului prescriptiv normativ este întemeiat pe cărţile funciare. lată de ce se impune precizarea că, în
al posesiei, dar celelalte efecte juridice ale posesiei anterioare, produse conform legii, contextul acestei secţiuni, prin regim de carte funciară este avută în vedere
rămân valabile.
*% A se vedea supra, nr. 33, lit. C, nota 16.
368 Dinamica drepturilor reale principale
reglementarea cuprinsă în Decretul-lege nr. 115/1938%. Uzucapiunea în regimul de
carte funciară este deci uzucapiunea care intră sub incidenţa dispoziţiilor art. 27 şi
art. 28 din această reglementare.
B. Succesiunea legilor în timp referitoare la uzucapiune în Transilvania
Bucovina. a) Extinderea reglementării din Codul civil cu privire la uzucapiune pe
teritoriul întregii țări. În prezent, prevederile din Codul civil cu privire la uzucapiune
au devenit aplicabile în întreaga țară în măsura în care prescripţia achizitivă s-a
împlinit sau îşi urmează cursul după data de 24 iunie 1996, dată la care a intrat în
vigoare Legea nr. 7/1996.
Nu înseamnă însă că dispoziţiile art. 27 şi art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938 au
rămas fără relevanță practică. Dimpotrivă, ori de câte ori se discută dreptul de pro-
prietate cu privire la un imobil din Transilvania sau Bucovina, iar posesorul imobilului
invocă prescripția achizitivă împlinită înainte de 24 iunie 1996 ca mod de dobândire a
dreptului de proprietate, trebuie să se țină seama de aceste ultime dispoziţii.
Dar, deşi aceste prevederi legale şi-au păstrat relevanța practică, ea este redusă,
iar în viitor va fi diminuată până la dispariție, pe măsură ce invocarea uzucapiunii
tabulare sau a uzucapiunii extratabulare ca temei al dobândirii dreptului de proprie-
tate imobiliară îşi va pierde din interes. Este motivul pentru care aceste două cazuri
de uzucapiune reglementate în art. 27 şi art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938 vor fi
prezentate foarte succint.
b) După extinderea legislaţiei româneşti în Bucovina şi Transilvania, normele din
Codul civil cu privire la condiţiile generale ale posesiei şi la calculul termenului de
prescripţie achizitivă s-au aplicat și în aceste regiuni. Toate aceste consideraţii
privind aplicarea în timp a dispoziţiilor referitoare la uzucapiune în Transilvania şi
Bucovina trebuie să fie asociate cu ideea unităţii de reglementare — respectiv
aplicarea normelor din Codul civil, din momentul extinderii legislaţiei din Vechiul
Regat în aceste regiuni — cu privire la condiţiile generale ale posesiei necesare pentru
a putea fi invocată ca temei al uzucapiunii şi la calculul termenului de prescripţie
achizitivă, inclusiv la joncțiunea posesiilor.
Sub primul aspect, conform art. 8 alin. (1) din Decretul-lege nr. 511/1938, „Pose-
siunea cerută în vederea uzucapiunii trebuie să îndeplinească condiţiunile cerute de
codul civil extins”. În acelaşi sens, prin art. 6 alin. (1) din Legea nr. 241/1947 s-a
statuat că „Posesiunea cerută în vederea uzucapiunii, în cazurile prevăzute
articolele 27 şi 28 din legea pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile
funciare trebuie sa îndeplinească condiţiile cerute de Codul civil”.
Sub cel de-al doilea aspect, conform art. 29 din Decretul-lege nr. 115/1938,
„Regulile privitoare la prescripțiune se vor aplica prin asemănare la socotirea terme-
nelor de uzucapiune, precum și la întreruperea şi suspendarea ei”. În acelaşi sens,
potrivit art. 31, fraza a III-a din Legea nr. 389/1943, „Cazurile de suspendare şi
întrerupere a prescripției sunt acelea prevăzute de legea nouă”.
294. Aplicarea legii în spaţiu cu privire la reglementarea uzucapiunii în
regimul de carte funciară. Sub acest aspect, s-a pus problema dacă, după punerea în
aplicare a Decretului-lege nr. 115/1938 în Bucovina şi în Transilvania, la datele
A se vedea supra, nr. 194, nota 25.
Uzucapiunea 369
menționate mai sus, a fost înlăturată în totalitate posibilitatea aplicării reglementării
din Codul civil cu privire la uzucapiune sau, în completarea dispoziţiilor cuprinse în
art. 27 şi art. 28 din primul act normativ ar putea fi aplicate dispoziţiile art. 1895 din
şi Codul civil român. Pe bună dreptate s-a apreciat că, în principiu, sferele teritoriale de
aplicare ale celor două reglementări sunt distincte, iar aplicarea unor reglementări
într-o anumită sferă teritorială exclude aplicarea celorlalte reglementări. În mod
excepţional, dispozițiile din Codul civil care reglementează uzucapiunea ar fi putut fi
aplicate în Transilvania şi Bucovina în perioada în care erau incidente dispoziţiile
art. 27 şi art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938 numai cu privire la imobilele pentru
care, din cauza unor împrejurări excepţionale, nu s-a întocmit carte funciară.
295. Uzucapiunea tabulară. A. Conţinutul reglementării. Domeniul de aplicaţie.
Conform art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, „În cazul când s-au înscris fără
cauză legitimă, drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii, ele vor
rămâne valabil dobândite, dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-credință,
potrivit legii, timp de 10 ani”.
Uzucapiunea reglementată prin acest text legal este denumită fabulară, deoarece
persoana care invocă în beneficiul său acest mod de dobândire a unui drept real
principal este chiar persoana care este înscrisă în cartea funciară ca titular al dreptului
respectiv, Altfel spus, uzucapiunea tabulară operează în favoarea, iar nu împotriva
persoanei care se bucură deja de prezumția născută din înscrierea în cartea funciară.
Domeniul de aplicaţie al uzucapiunii tabulare este restrâns la drepturile reale
principale înscrise în cartea funciară fără cauză legitimă.
Sintagma fără cauză legitimă cuprinsă în art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938
desemnează, de regulă, un titlu de dobândire nevalabil, pentru că este afectat de o
cauză de nulitate absolută și care, de ce mai multe ori, emană de la adevăratul
proprietar, iar nu de la un non dominus. În mod excepţional, când se poate imagina că
uzucapiunea tabulară este invocată de un terț dobânditor de bună-credinţă de la un
non dominus, există două cauze nelegitime de înscriere în cartea funciară, respectiv
titlul lui non dominus care, prin ipoteză, nu este valabil întrucât, în principal, este
afectat de un motiv de nulitate absolută şi titlul terțului, care nu este valabil fie pentru
că nu emană de la un adevărat proprietar, fie pentru că este afectat de un motiv de
nulitate absolută.
de
B. Condiţiile uzucapiunii tabulare. Pe lângă absenţa cauzei legitime a înscrierii în
cartea funciară în înţelesul arătat mai sus, uzucapiunea tabulară mai presupune înde-
plinirea şi a altor două condiţii suplimentare: posesia trebuie să fie utilă şi de
bună-credinţă; posesia trebuie să dureze zece ani.
C. Efectele uzucapiunii tabulare. Dispoziţiile art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938
duc la concluzia că uzucapiunea tabulară validează dreptul real înscris în cartea
funciară fără cauză legitimă. Altfel spus, este validată chiar cauza nelegitimă care a
stat la baza înscrierii dreptului real principal în cartea funciară. Consecința este
importantă, întrucât data dobândirii dreptului real principal va fi chiar data cererii de
înscriere în cartea funciară, chiar dacă posesia a început ulterior acestei date și chiar
ulterior înscrierii în cartea funciară,
Dacă uzucapantul tabular invocă joncțiunea posesiilor pentru împlinirea termenului
de prescripţie, se validează, ca efect al uzucapiunii, primul titlu înscris fără cauză
25,
370 Dinamica drepturilor reale principale
legitimă, adică titlul celui care a dobândit de la un verus dominus. Desigur, ca urmare a
acestei legitimări a primului titlu, devine legitim şi titlul terțului subdobânditor.
În cazul uzucapiunii tabulare, cât timp prescripția achizitivă a fost împlinită înainte de
intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996 (24 iunie 1996), dreptul de proprietate a fost
dobândit de cel înscris fără cauză legitimă în cartea funciară ca efect retroactiv al
împlinirii termenului de zece ani (art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938). Posesorul fiind
de la bun început înscris în cartea funciară, nu se mai pune nici problema unei noi cereri
de înscriere şi nici problema unei cereri de radiere a dreptului vechiului proprietar. Dacă,
însă, termenul de prescripţie achizitivă de zece ani nu s-a împlinit înainte de data de 24
iunie 1996, uzucapiunea va fi guvernată integral de dispoziţiile corespunzătoare din
Codul civil, inclusiv sub aspectul termenului, care va fi de la zece la douăzeci de ani,
întrucât, prin ipoteză, posesorul este de bună-credință și are just titlu. Desigur,
uzucapantul nu va pierde beneficiul posesiei exercitate anterior datei de 24 iunie 1996,
durata acesteia fiind considerată în calculul termenului de prescripţie achizitivă.
296. Uzucapiunea extratabulară. A. Conţinutul reglementării. Domeniul de
aplicație. Potrivit art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938, „Cel ce a posedat un bun
nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani, după moartea proprietarului înscris în
cartea funciară, va putea cere înscrierea dreptului uzucapat.
De asemenea, va putea cere înscrierea dreptului său, cel ce a posedat un bun
nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani, socotiți de la înscrierea în cartea
funciară a declaraţiunii de renunțare la proprietate”.
Acest text nu instituie cerința ca posesorul să fie el însuşi înscris în cartea
funciară. Altfel spus, posesorul, persoană fizică sau juridică, nu trebuie să aibă o
calitate specială.
Domeniul de aplicaţie al uzucapiunii extratabulare cuprinde imobilele intabulate
în cartea funciară şi dreptul de proprietate asupra acestora. Dacă este vorba de
imobile neintabulate, deşi ele se află în teritoriile aflate sub incidența Decretului-lege
nr. 115/1938, prescripţia achizitivă, chiar împlinită înainte de intrarea în vigoare a
Legii nr. 7/1996 (24 iunie 1996), trebuie să fie analizată în raport cu dispoziţiile din
Codul civil care reglementează uzucapiunea. Într-adevăr, conform art. 48 din Legea
nr. 241 din data de 12 iulie 1947 privind punerea în aplicare în Transilvania a Legii
pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare din 27 aprilie 1938,
incidența uzucapiunii de drept comun în teritoriile respective a fost exclusă numai în
legătură cu drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară. Pe bună dreptate s-a
apreciat, printr-un argument per a contrario, că această legislaţie a fost aplicabilă
drepturilor reale referitoare la imobile neintabulate.
Cât priveşte drepturile reale principale care pot fi dobândite prin uzucapiune
extratabulară, sunt necesare câteva observaţii. Mai întâi, uzufructul, uzul şi abitația se
sting prin decesul titularului, cu consecința reîntregirii dreptului de proprietate în persona
nudului proprietar. Tot astfel, renunţarea la dreptul de uzufruct, uz sau abitaţie are aceeaşi
consecință. Aşadar, aceste drepturi nu pot fi dobândite prin uzucapiune extratabulară.
Concluzia se întemeiază şi pe un argument de text, întrucât în ambele alineate ale
art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938 se precizează că este vorba de decesul sau
renunţarea proprietarului.
În schimb, dreptul de superficie poate intra în domeniul de aplicare al uzucapiunii
extratabulare, în măsura în care el include deja în conţinutul său juridic şi dreptul de
Uzucapiunea 371
proprietate asupra construcţiei sau plantaţiei, iar în actul de constituire nu s-a
prevăzut că, în cazul decesului superficiarului sau în cazul renunțării la dreptul de
superficie, acest drept va profita în totalitate nudului proprietar.
Desigur, mutatis mutandis, în măsura în care se referă la imobile, rămân valabile
şi în acest caz celelalte elemente care configurează domeniul de aplicație a uzuca-
piunii în reglementarea Codului civil?
B. Condiţiile uzucapiunii extratabulare. Dispoziţiile art. 28 din Decretul-lege
nr. 115/1938 permit identificarea a cinci condiţii necesare pentru ca uzucapiunea
extratabulară să își producă efectele: proprietarul intabulat în cartea funciară să fie
decedat sau să fi renunţat la dreptul său; moştenitorii, statul sau o altă persoană să nu
îşi fi înscris dreptul de proprietate în cartea funciară; posesia să fie utilă; posesia să
dureze douăzeci de ani după moartea sau renunţarea proprietarului înscris în cartea
funciară; uzucapantul să ceară înscrierea dreptului său de proprietate în cartea
funciară, iar această cerere să fie admisă.
C. Efectele uzucapiunii extratabulare. Efectul achizitiv se produce în persoana
posesorului, iar efectul extinctiv este suferit de proprietarul care nu şi-a înscris
dreptul său în cartea funciară (moştenitorul autorului înscris în cartea funciară sau
statul care a dobândit dreptul, pe temeiul art. 477 şi art. 646 C.civ. ca urmare a renun-
țării titularului înscris în cartea funciară).
Aceste două efecte nu se produc doar pe temeiul împlinirii termenului uzucapiunii
extratabulare, fiind necesară înscrierea acesteia în cartea funciară.
Trebuie să se facă distincţie însă între problema efectelor uzucapiunii extratabu-
lare și problema momentului în care se produc aceste efecte. Din dispozițiile art. 31
alin. ([) din Decretul-lege nr. 115/1938 sau, după caz, din prevederile art. 25 alin. (1)
corelate cu art. 57, fraza | din Legea nr. 7/1996, rezultă că aceste efecte se produc ca
efect al înscrierii în cartea funciară, dar nu din momentul acestei înscrieri, ci din
momentul în care a fost înregistrată cererea de intabulare. Altfel spus, efectul achi-
zitiv şi efectul extinctiv retroactivează numai până la momentul înregistrării cererii
de intabulare, iar nu până în momentul împlinirii termenului uzucapiunii tabulare şi
cu atât mai puţin până în momentul începerii curgerii acestui termen. Într-adevăr, în
absenţa unei prevederi legale exprese care să deroge de la regula înscrisă în textele
evocate mai sus, efectul retroactiv al înscrierii în cartea funciară nu poate să coboare
în timp dincolo de momentul înregistrării cererii de intabulare.
Secțiunea a VI-a
Uzucapiunea în Noul Cod civil
ŞI. Domeniul de aplicaţie. Tipologia uzucapiunii
297. Domeniul general de aplicaţie al uzucapiunii. Conform art. 929 din Noul
Cod civil, „Nu pot fi uzucapate bunurile care, înainte sau după intrarea în posesie, au
fost declarate prin lege inalienabile”.
30
A se vedea supra, nr. 274.
372 Dinamica drepturilor reale principale
Dintre elementele care conturează domeniul general de aplicaţie al uzucapiunii,
redactorii Noului Cod civil au reținut doar inalienabilitatea. Altfel spus, bunurile
inalienabile nu pot fi uzucapate. Textul are în vedere atât bunurile din domeniul
public, cât şi bunurile care formează obiectul dreptului de proprietate privată în
măsura în care acestea au fost declarate prin lege inalienabile. În plus, în ultimul caz,
inalienabilitatea intervenită ulterior începerii posesiei are şi semnificaţia unei cauze
naturale de întrerupere a prescripției achizitive, cauză care, în Codul civil în vigoare,
este reglementată în art. 1864, pct. 2.
Este însă de observat că trebuie să fie avute în vedere şi celelalte elemente care
conturează domeniul general de aplicaţie al uzucapiunii în reglementarea din Codul
civil în vigoare”.
Aşadar, sunt susceptibile de dobândire prin uzucapiune, chiar și în reglementarea
din Noul Cod civil, numai drepturile reale principale [deci atât dreptul de proprietate,
cât și dezmembrămintele, astfel cum se precizează în art. 930 alin. (1)] care au ca
obiect bunuri susceptibile de posesie, adică bunuri corporale individual-determinate
aflate în circuitul civil. Pe cale de consecință, nu pot fi dobândite prin uzucapiune
atât drepturile reale principale care au ca obiect bunuri declarate prin lege inaliena-
bile, cât şi acelea care au ca obiect bunuri comune, bunuri de gen sau universalități.
298. Tipologia uzucapiunii. În Noul Cod civil se face distincție între uzuca-
piunea imobiliară, reglementată în dispoziţiile art. 930-934, şi uzucapiunea mobiliară,
reglementată prin dispoziţiile art. 939. Aşadar, redactorii Noului Cod civil au împăr-
tăşit, pe bună dreptate, concepția potrivit căreia pot fi uzucapate şi bunurile mobile în
măsura în care ele nu sunt dobândite ca efect imediat al posesiei de bună-credință
[art. 937 alin. (1)] sau ca efect al posesiei de bună-credinţă şi al expirării termenului
de trei ani [art. 937 alin. (2) şi (3)].
Uzucapiunea imobiliară este reglementată în două variante, asemănătoare uzuca-
piunii tabulare şi uzucapiunii extratabulare din Decretul-lege nr. 115/1938. Diferenţa
este că termenul uzucapiunii tabulare este scurtat de la zece la cinci ani, iar termenul
uzucapiunii extratabulare este scurtat de la douăzeci la zece ani.
$2. Uzucapiunea imobiliară extratabulară şi uzucapiunea imobiliară
tabulară
299. Uzucapiunea imobiliară extratabulară. A. Domeniul de aplicaţie. Trei
elemente alternative conturează domeniul special de aplicaţie al acestei specii de
uzucapiune: fie proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, și-a
încetat existenţa (art. 930 alin. (1) lit. a)], fie, deşi imobilul era înscris în cartea
funciară, proprietarul a renunțat la dreptul său, iar declaraţia de renunțare a fost
înscrisă în cartea funciară [art. 930 alin. (1) lit. b)], fie imobilul posedat nu era înscris
în nicio carte funciară [art. 930 alin. (1) lit. c)].
B. Condiţiile uzucapiunii imobiliare extratabulare. Această specie de uzucapiune
presupune îndeplinirea a cinci condiţii: fie proprietarul intabulat în cartea funciară să
fie decedat sau, după caz, să îşi fi încetat existenţa, fie să fi renunţat la dreptul său, iar
! A se vedea supra, nr. 274.
Uzucapiunea 373
declaraţia de renunțare să fi fost înscrisă în cartea funciară, fie imobilul să nu fie
înscris în nicio carte funciară; nicio altă persoană să nu fi înscris dreptul de
proprietate în folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cartea funciară, în cursul
sau chiar după îndeplinirea termenului de uzucapiune, dar înainte de înregistrarea
cererii uzucapantului; posesia să fie utilă; posesia să dureze zece ani, termen care, în
primele două ipoteze, nu poate să curgă înainte de moartea, respectiv încetarea
existenţei proprietarului sau de înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de renunțare
a proprietarului; uzucapantul să ceară înscrierea dreptului său de proprietate în cartea
funciară, iar această cerere să fie admisă.
Spre deosebire de uzucapiunea reglementată în art. 28 din Decretul-lege
nr. 115/1938, în cazul uzucapiunii extratabulare reglementate în Noul Cod civil s-au
prevăzut expres atât decesul, cât și încetarea existenței titularului dreptului de
proprietate. Altfel spus, redactorii Noului Cod civil au avut în vedere nu numai
situaţia în care titularul dreptului de proprietate este o persoană fizică, ci şi situaţia în
care acest titular este o persoană juridică.
Primii interesaţi să îşi înscrie dreptul de proprietate în cartea funciară sunt
moştenitorii persoanei fizice decedate, succesorii persoanei juridice a cărei existență
a încetat, comuna sau oraşul'?. Nu este exclus însă ca şi altă persoană să aibă interes
să îşi înscrie dreptul de proprietate în cartea funciară, de exemplu, persoana care a
dobândit dreptul de proprietate de la succesorul titularului înscris inițial în cartea
funciară sau de la comună ori oraş. Acesta este motivul pentru care, în art. 930,
alin. (2), s-a prevăzut, într-o formulare generală că „În toate cazurile, uzucapantul
poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea
funciară înainte ca o terță persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere în
folosul său; pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea terme-
nului de uzucapiune”.
Ca şi în cazul uzucapiunii extratabulare reglementate în Decretul-lege nr. 115/1938,
potrivit art. 932 alin. (1) din Noul Cod civil, termenui de zece ani, în ipotezele
prevăzute în art. 930 alin. (1) lit. a) şi b), nu poate începe să curgă înainte de decesul
sau de încetarea existenței proprietarului înscris în cartea funciară sau înainte de
înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de renunțare la dreptul de proprietate, chiar
dacă posesia persoanei care invocă uzucapiunea a început anterior acestui moment.
Altfel spus, momentul în care începe să curgă termenul de zece ani este momentul
în care sunt întrunite cumulativ două cerinţe: pe de o parte, trebuie fie să fi intervenit
decesul sau să fi încetat existenţa proprietarului înscris în cartea funciară, fie să fi fost
înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunțare la dreptul de proprietate, iar pe de
altă parte, să fi început posesia celui care invocă uzucapiunea extratabulară.
Ca urmare, este posibil ca termenul de prescripţie achizitivă să înceapă să curgă
chiar în momentul decesului sau al încetării existenţei proprietarului înscris în cartea
funciară ori în momentul înscrierii declaraţiei de renunțare în cartea funciară în cazul
în care unul sau altul dintre aceste momente este ulterior sau concomitent cu
%2 În concepția reţinută în art. 889 alin. (2) din Noul Cod civil, imobilele abandonate trec
în proprietatea privată a comunei sau a oraşului, iar nu în domeniul privat al statului, cum se
întâmplă în prezent, sub imperiul reglementării din Codul civil în vigoare.
 374 Dinamica drepturilor reale principale
momentul începerii posesiei. Când însă momentul începerii posesiei este ulterior
decesului sau încetării existenţei proprietarului înscris în cartea funciară ori înscrierii
declaraţiei de renunțare în cartea funciară, termenul de prescripţie începe să curgă din
momentul în care uzucapantul a intrat în posesia imobilului.
În ipoteza prevăzută în art. 930 alin. (1) lit. e), întrucât, prin ipoteză, imobilul nu
este înscris în nicio carte funciară, termenul de prescripţie achizitivă începe să curgă
în momentul în care uzucapantul a intrat în posesia imobilului.
În toate cazurile, dreptul de proprietate nu se dobândeşte doar pe temeiul posesiei
de zece ani, ci şi pe temeiul înscrierii uzucapiunii în cartea funciară. Această con-
cluzie rezultă din interpretarea sistematică a dispoziţiilor art. 885 alin. (1) şi (2) din
Noul Cod civil, care consacră efectul translativ sau constitutiv al înscrierilor în cartea
funciară, şi a dispoziţiilor art. 930 alin. (2) din acelaşi cod, în care se arată că înscrie-
rea dreptului de proprietate în folosul unei terțe persoane, chiar după împlinirea
termenului de uzucapiune, împiedică dobândirea dreptului de către uzucapant.
Rezultă că uzucapiunea extratabulară este un fapt juridic complex în structura
căruia intră nu numai faptul juridic în sens restrâns al posesiei cu toate determinările
prevăzute de lege, ci și manifestarea de voință a uzucapantului, care trebuie să
îmbrace însă forma declaraţiei de înscriere a uzucapiunii în cartea funciară. Această
concluzie este întărită de dispoziţiile art. 934 combinate cu dispoziţiile art. 2512
alin. (2) din Noul Cod civil. Într-adevăr, în primul articol se precizează că reglemen-
tarea prescripției achizitive se completează cu reglementarea prescripției extinctive,
iar în al doilea articol se spune expres că prescripția extinctivă nu poate fi invocată
din oficiu. Momentul dobândirii dreptului de proprietate este momentul înregistrării
în cartea funciară a cererii de înscriere a uzucapiunii. Într-adevăr, potrivit art. 890
alin. (1) din Noul Cod civil, „Înscrierile în cartea funciarăî îşi vor produce efecte de la
data înregistrării cererilor (...)”.
Așadar, în momentul împlinirii termenului de uzucapiune se naşte
potestativ de opţiune al uzucapantului. Exercitarea în forma pozitivă a acestui drept
de opțiune, cu consecința dobândirii dreptului de proprietate, se face printr-un act
juridic unilateral, care trebuie să îmbrace însă forma cererii de înscriere a uzucapiunii
în cartea funciară. Această cerere poate fi făcută şi în cazul în care se desfăşoară un
proces care poartă asupra dreptului de proprietate asupra bunului posedat, pentru
prima Oară chiar şi în apel, iar în cazul arbitrajului, pe tot parcursul soluționării
litigiului (art. 2513 din Noul Cod civil).
C. Efectele
uzucapiunii imobiliare extratabulare. Efectul achizitiv şi efectul
extinctiv se produc şi în cazul uzucapiunii extratabulare reglementate în Noul Cod
civil. Efectul achizitiv se produce în persoana posesorului uzucapant, efectul
extinctiv se produce fie în persoana moştenitorului persoanei fizice decedate, fie în
persoana succesorului persoanei juridice a cărei existenţă a încetat, fie în persoana
comunei sau a oraşului care a dobândit în domeniul său privat imobilul abandonat.
Momentul în care se produc aceste două efecte este momentul înregistrării
declaraţiei de înscriere a uzucapiunii în cartea funciară. Ca şi în cazul uzucapiunii
extratabulare reglementate în art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938, nu există niciun
temei legal care să permită retroactivarea acestor efecte până în momentul împlinirii
termenului de uzucapiune sau până în momentul începerii curgerii acestui termen.
Uzucapiunea 375
300. Uzucapiunea imobiliară tabulară. A. Domeniul de aplicație. Conform
art. 931 alin. (1) din Noul Cod civil, uzucapiunea tabulară se aplică în privința drep-
turilor reale principale care au fost înscrise, fără cauză legitimă, în cartea funciară.
Ca şi în cazul art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938%, sintagma fără cauză
legitimă desemnează, de regulă, un titlu de dobândire nevalabil, pentru că este afectat
de o cauză de nulitate absolută şi care, de ce mai multe ori, emană de la adevăratul
proprietar, iar nu de la un non dominus. În mod excepțional, când se poate imagina că
uzucapiunea tabulară este invocată de un terț dobânditor de bună-credinţă de la un
non dominus, există două cauze nelegitime de înscriere în cartea funciară, respectiv
titlul lui non dominus care, prin ipoteză, nu este valabil întrucât, de regulă, este
afectat de un motiv de nulitate absolută şi titlul terţului, care nu este valabil fie pentru
că nu emană de la un adevărat proprietar, fie pentru că este afectat de un motiv de
nulitate absolută.
B. Condiţiile uzucapiunii imobiliare tabulare. Pe lângă absenţa cauzei legitime a
înscrierii în cartea funciară, uzucapiunea tabulară operează dacă sunt îndeplinite două
condiţii suplimentare: posesia să fie utilă şi de bună-credinţă; posesia să aibă o durată
de cinci ani.
În art. 931 alin. (1) se precizează expres că posesia trebuie să fie neviciată, adică
utilă, iar în art. 931 alin. (2) că „Este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul
înregistrării cererii de înscriere şi a intrării în posesie”. Şi în acest caz textul este o
aplicare a adagiului mala fides superveniens non impedit usucapionem.
În plus, termenul uzucapiunii tabulare reglementate în art. 931 din Noul Cod civil
a fost redus la cinci ani.
C. Efectele uzucapiunii imobiliare tabulare. Ca şi în cazul uzucapiunii tabulare
reglementate în Decretul-lege nr. 115/1938, efectul achizitiv şi efectul extinctiv nu se
mai produc. Şi în cazul reglementat în Noul Cod civil, uzucapiunea tabulară nu face
dreptul altceva decât să valideze cauza, iniţial nelegitimă, a înscrierii dreptului real principal
în cartea funciară. Ca urmare, temeiul dobândirii dreptului de proprietate va fi chiar
titlul care a fost înscris în cartea funciară, iar momentul dobândirii acestui drept va fi
momentul înregistrării cererii de înscriere a acestui titlu.
301. Reglementări comune pentru uzucapiunea imobiliară extratabulară şi
uzucapiunea imobiliară tabulară. A. Efectul suspensiv al viciilor posesiei. În
art. 932 alin. (2) din Noul Cod civil se precizează expres că „Viciile posesiei
suspendă cursul uzucapiunii”. Aşadar, acest text validează opinia potrivit căreia
sancţiunea care se aplică în cazul viciilor posesiei este neluarea în calcul a perioadei
în care acţionează unul sau altul dintre aceste vicii ori de câte ori, pentru a se produce
un efect al posesiei, aceasta trebuie să aibă o anumită durată.
B. Joncţiunea posesiilor. Conform art. 933 din Noul Cod civil, „(1) Fiecare
posesor este considerat că începe în persoana sa o nouă posesie indiferent dacă bunul
a fost transmis cu titlu universal sau particular.
(2) Cu toate acestea, pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate să
unească propria posesie cu aceea a autorului său”.
33 A se vedea supra, nr. 295, lt. A.
376 Dinamica drepturilor reale principale
Redactorii Noului Cod civil au păstrat deci concepția actualului Cod civil în sensul
că fiecare posesor începe în persoana sa o nouă posesie, indiferent dacă bunul a fost
transmis cu titlu universal sau particular. Ca urmare, toate observaţiile făcute în legă-
tură cu joncţiunea posesiilor reglementată în art. 1859-1861 C.civ. rămân valabile”.
C. Cursul prescripției achizitive. În art. 934 din Noul Cod civil se precizează că
„Dispoziţiile prezentei secțiuni se completează în mod corespunzător cu cele
privitoare la prescripția extinctivă”. Aşadar, pe lângă problema joncţiunii posesiilor,
toate celelalte chestiuni care ţin de cursul prescripţiei achizitive vor fi supuse
dispoziţiilor care reglementează cursul prescripţiei extinctive.
$3. Uzucapiunea mobiliară
302. Domeniul de aplicație. Conform art. 939 din Noul Cod civil, ori de câte ori nu
sunt îndeplinite condiţiile prevăzute în art. 937 şi art. 938 pentru a funcţiona efectul
achizitiv de proprietate în favoarea posesorului de bună-credinţă al unui bun mobil,
bunul mobil respectiv poate fi dobândit în temeiul unei uzucapiuni de zece ani.
303. Regimul juridic al uzucapiunii mobiliare. Întrucât art. 939 din Noul Cod
civil trimite la dispoziţiile aplicabile uzucapiunii imobiliare în legătură cu efectul
suspensiv al viciilor posesiei, cu joncțiunea posesiilor şi cu prevederile din materia
prescripţiei extinctive, care se aplică şi în materia prescripţiei achizitive, rezultă că
regimul juridic al uzucapiunii mobiliare se apropie mult de regimul juridic al
uzucapiunii lungi în reglementarea din Codul civil în vigoare. Diferenţa este că
termenul de uzucapiune este de zece ani. În rest, aspectele privind dreptul de opţiune
cu privire la uzucapiune, utilitatea posesiei, cursul prescripţiei achizitive şi efectele
uzucapiunii trebuie să fie avute în vedere şi în cazul uzucapiunii mobiliare.
Totuşi, este de discutat dacă efectul achizitiv şi efectul extinctiv retroactivează
până în momentul începerii posesiei. În absența unei dispoziţii exprese, această
concluzie este greu de susţinut. Mai degrabă s-ar putea susţine concluzia potrivit
căreia efectele principale ale uzucapiunii mobiliare se produc în momentul exercitării
în formă pozitivă a dreptului potestativ de opțiune.
Cât priveşte dreptul de opțiune cu privire la uzucapiune, este evident că, în
momentul împlinirii termenului de zece ani, posesorul nu dobândeşte chiar dreptul de
proprietate, ci numai un drept de opţiune, cât timp art. 939 trimite la art. 934, iar
acesta trimite la dispoziţiile din materia prescripţiei extinctive, deci inclusiv la textele
art. 2512 şi art. 2513, din care rezultă că prescripția nu poate fi invocată din oficiu,
iar beneficiarul ei o poate invoca în cursul unui proces pentru prima oară chiar şi în
apel, iar în cazul arbitrajului, pe tot parcursul soluționării litigiului.
* Pentru joncțiunea posesiilor, a se vedea supra, nr. 286-288.
Capitolul V
Posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile
Secțiunea ]
Aspecte introductive
304. Sediul materiei. Ipoteze. Conform art. 1909 C.civ., „(1) Lucrurile mişcătoare
se prescriu prin faptul posesiunii lor, fără să fie trebuință de vreo curgere de timp.
(2) Cu toate acestea, cel ce a pierdut sau cel cărui s-a furat un lucru, poate să-l
revendice, în curs de trei ani, din ziua când l-a pierdut sau când i s-a furat, de la cel la
care-l găseşte, rămânând acestuia recurs în contra celui de la care îl are”.
În plus, în art. 1910 C.civ. se prevede că „Dacă posesorul actual al lucrului furat
sau pierdut l-a cumpărat la bâlci sau la târg, sau la o vindere publică, sau de la un
neguțător care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate să ia lucrul
înapoi decât întorcând posesorului prețul ce l-a costat”.
Reglementarea corespunzătoare din Noul Cod civil se află în art. 935-938 şi art. 940.
305. Semnificaţia regulii înscrise în art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1)
din Noul Cod civil]. A. Consideraţii generale. Regula înscrisă în art. 1909 alin. (1)
C.civ. potrivit căreia, în materie mobiliară, posesia valorează titlu de proprietate (en
fait de meubles, possession vaut titre) are două accepții referitoare la două ipoteze
distincte: într-o primă ipoteză, posesorul de bună-credinţă care a dobândit bunul de la
un non dominus poate, în conflictul cu proprietarul deposedat, beneficia de un mod
specific de dobândire a dreptului de proprietate; în cea de-a doua ipoteză, posesorul
poate să intre în conflict chiar cu autorul său — indiferent dacă este un dominus sau un
non dominus — sau cu moştenitorii acestuia, caz în care el poate invoca în favoarea sa
prezumția de titlu de proprietate. Altfel spus, dispoziţiile art. 1909 alin. (1) C.civ. au
atât o funcţie achizitivă, cât și o funcţie probatorie sau ele conţin atât o regulă de
fond, cât şi o regulă de probă. În plus, ele consacră şi funcţia de publicitate a posesiei
în materie mobiliară.
Dispoziţiile art. 1909 C.civ. reglementează două moduri de dobândire a dreptului
de proprietate asupra bunurilor mobile, fiecare dintre acestea având un domeniu
propriu de aplicare. O primă ipoteză este reglementată în art. 1909 alin. (1) C.civ.
[căruia îi corespunde art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil], iar a doua ipoteză este
reglementată în art. 1909 alin. (2) C.civ. [căruia îi corespunde art. 937 alin. (2) din
Noul Cod civil]. Este de observat că în art. 1910 C.civ. [căruia îi corespunde art. 937
alin. (3) din Noul Cod civil] nu se reglementează un mod distinct de dobândire a
dreptului de proprietate în raport cu art. 1909 alin. (2) C.civ., ci o condiţie
suplimentară pentru restituirea bunului în sarcina proprietarului revendicant şi un
drept de retenție pe care posesorul îl poate opune proprietarului în cazul în care
acesta revendică bunul înainte de împlinirea termenului de trei ani de la data depose-
dării involuntare.
 378 Dinamica drepturilor reale principale
Posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile 379
Ca urmare, aspectele specifice fiecăreia dintre aceste
ipoteze de dobândire a răstoarnă, odată cu prezumția instituită prin art. 1909 alin. (1) C.civ., în egală măsură
dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile vor
fi analizate în secţiuni separate prima dintre prezumțţiile instituite prin art. 1854 C.civ., prezumție potrivit căreia
tar în această secțiune vor fi prezentate succint prezum
ția de titlu de proprietate şi persoana care are elementul corpus este prezumată că are şi elementul animus al
funcția de publicitate a posesiei bunurilor mobile, împreu
nă cu aspectele comune posesiei, precum şi a doua dintre prezumțiile instituite prin textul legal menţionat,
celor două manifestări ale funcţiei achizitive a posesiei
de bună-credinţă în materie respectiv prezumția de proprietate care operează în favoarea oricărui posesor.
mobiliară. | În această primă ipoteză, reclamantul are la dispoziţie şi o acțiune personală în .
B. Prezumția legală relativă de titlu de proprietate. Ipoteza
avută în vedere este restituirea bunului, caz în care sarcina lui probatorie este mai uşoară, întrucât trebuie
aceea în care, ținând seama de specificul transmisiunilor
mobiliare, dobânditorul unui să facă doar dovada titlului precar, fără a mai face şi dovada unui drept de proprie-
bun mobil nu poate face dovada actului juridic de
dobândire. Într-adevăr, de cele mai tate. Această opțiune este eficientă numai dacă acțiunea personală nu s-a prescris, caz
multe ori, în cazul transmisiunilor bunurilor mobile
nu se redactează înscrisul care să în care restituirea bunului poate fi obținută numai pe calea acțiunii în revendicare.
constate actul juridic în sensul de negotium iuris. Într-o
asemenea ipoteză, transmi- În a doua situaţie, reclamantul revendicant poate să facă dovada, prin orice mijloc
țătorul — indiferent dacă a fost sau nu adevăratul
proprietar al bunului mobil în de probă, că bunul i-a fost furat de pârât sau că a pierdut bunul care apoi a fost însuşit
momentul în care a încheiat cu pârâtul contractul transla
tiv de proprietate — ar putea de pârât.
revendica bunul de la dobânditor, întrucât acesta din
urmă nu îşi poate dovedi În a treia situaţie, reclamantul poate să facă dovada, prin orice mijloc de probă, că
dreptul, iar revendicantul poate să facă cel puţin dovada
posesiei sale anterioare. Or posesia pârâtului era viciată în momentul introducerii acţiunii în revendicare.
tocmai în această ipoteză acționează prezumția în favoar
ea posesorului, această Prezumția de titlu de proprietate întemeiată pe posesia unui bun mobil este
prezumție având ca obiect chiar titlul de dobândire a bunului
. Altfel spus, chiar dacă consacrată în art. 935 din Noul Cod civil: „Oricine se află la un moment dat în
posesorul nu prezintă niciun înscris sau nu produce altă
probă cu privire la existența posesia unui bun mobil este prezumat că are un titlu de dobândire a dreptului de
titlului său de dobândire, legiuitorul prezumă că posesia
sa valorează titlu de pro- proprietate asupra bunului”.
prietat e, adică face prin ea însăşi dovada că posesorul are un titlu de dobândire C. Posesia bunului mobil asigură opozabilitatea faţă de terți a actelor juridice
valabil, indiferent de caracterul oneros sau gratuit al acestui
a. constitutive sau translative de drepturi reale. În materie mobiliară, cu excepția
_Din acest punct de vedere, dispoziţiile art. 1909 C.civ.
se diferențiază de dispo- bunurilor mobile care sunt supuse unor formalități speciale de publicitate, cum sunt
zițiile art. 1895 C.civ., acestea din urmă impunând
celui care invocă uzucapiunea navele și aeronavele, posesia are şi funcția de a asigura opozabilitatea faţă de terţi a
scurtă asupra unui imobil să facă dovada justului titlu.
actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale. Aşadar, acesta este al
Pentru ca prezumția de titlu de proprietate să funcţioneze,
este necesar ca pârâtul treilea înțeles al regulii înscrise în art. 1909 alin. (1) C.civ. Spre deosebire de funcţia
să fie cu adevărat posesor, adică nu un simplu detentor
precar, iar posesia sa să fie achizitivă, care presupune întotdeauna că posesorul a dobândit bunul de la un non
reală și utilă. Ca şi în cazul în care se invocă efectul achizit
iv al posesiei, şi în cazul dominus, funcția de publicitate operează ori de câte ori cel care are calitatea de
prezurmției de titlu de proprietate posesorul beneficiază de
prezumția referitoare la proprietar al bunului mobil îl înstrăinează către dobânditori succesivi, fiind preferat
elementul animus, pe temeiul existenţei elementului
corpus, precum şi de prezumția dobânditorul căruia i s-a predat mai întâi bunul.
de utilitate a posesiei.
Rezultă din cele de mai sus că funcția de publicitate a posesiei în materie
Posesia trebuie să fie reală în persoana pârâtului în moment
ul introducerii acţiunii mobiliară are în vedere posesia reală, iar nu posesia exercitată corpore alieno.
în revendicare, Dacă pârâtul nu ar avea, în momentul respectiv, stăpâni
rea materială a Această funcție a posesiei de bună-credinţă este reglementată în art. 936 din Noul
bunului, nu ar avea calitate procesuală pasivă în acţiun
ea în revendicare. Această Cod civil: „Cu excepția cazurilor prevăzute de lege, posesia de bună-credinţă a
calitate aparține tocmai persoanei care are stăpânirea materia
lă a bunului, indiferent bunului mobil asigură opozabilitatea față de terţi a actelor juridice constitutive sau
dacă aceasta este chiar posesor sau simplu detentor precar.
translative de drepturi reale”.
De asemenea, utilitatea posesiei se apreciază tot în raport
cu momentul intro-
ducerii acțiunii în revendicare, pentru că acesta este moment 306. Justificarea efectului achizitiv de proprietate prevăzut în art. 1909 C.civ.
ul în care pârâtul invocă
prezumția de titlu de proprietate. (art. 937 din Noul Cod civil). Două argumente justifică efectul achizitiv al faptelor
Revendicantul poate răsturna prezumția referitoare la juridice în sens restrâns avute în vedere de legiuitor prin dispoziţiile art. 1909 C.civ.
titlul de proprietate al
pârâtului numai în trei situaţii. Mai întâi, în practica transmisiunilor mobiliare, care sunt, de regulă, transmisiuni
In prima situație, reclamantul revendicant are sarcina să „de la mână la mână”, s-a constatat că dobânditorii nu pot verifica titlurile transmi-
facă dovada propriului
său titlu de proprietate asupra bunului mobil, în sensul de țătorilor, întrucât asemenea transmisiuni sunt, de cele mai multe ori, o formă de
mod de dobândire a drep-
tului de proprietate, dublată de dovada titlului precar pe temeiul satisfacere a unor nevoi urgente, mai ales în raporturile comerciale. Mai mult, o
căruia i-a încredințat
bunul pârâtului, această ultimă dovadă trebuind să asemenea verificare ar fi, de regulă, imposibilă întrucât transmisiunile mobiliare, de
țină seama de exigenţele
probatorii din materia actului juridic. În această situaţie cele mai multe ori, nu sunt însoţite de întocmirea unor înscrisuri constatatoare. A
, reclamantul revendicant
admite acțiunea în revendicare ori de câte ori s-ar constata că titlul transmițătorului
 380 Dinamica drepturilor reale principale
nu este valabil sau că este chiar inexistent ar însemna să se pună în pericol însăşi
siguranța raporturilor civile şi comerciale în materie mobiliară.
In al doilea rând, deşi, la prima vedere, pare inechitabil să se recunoasc
ă S-a apreciat în consecinţă că nu numai posesorul, ci şi creditorii acestuia pot să opună
posesorului bunului mobil calitatea de proprietar prin încălcarea adagiilor nemo
plus
iuris... Şi resoluto iure dantis..., la o analiză mai atentă rezultă că soluţia legiuitoru
lui
este justificată şi printr-un argument de echitate.
| Astfel, cu referire la ipoteza reglementată în art. 1909 alin. (1) C.civ., între pro-
prietarul neglijent, care a încredințat bunul unei persoane care i-a înşelat încrederea
şi posesorul care a crezut că a dobândit bunul mobil de la adevăratul pro rietar,
„ legiuitorul a apreciat că este mai echitabil ca acesta din urmă să aibă câştig decauză
| Cu referire la ipoteza reglementată în art. 1909 alin. (2) C.civ., legiuitorul a avut
de ales între proprietarul care a rămas lipsit de posesia bunului său mai mult de trei
| ani, de cele mai multe ori, din cauza pasivității sale, şi posesorul care a fost de
bună-credință în momentul dobândirii bunului mobil. Tocmai principiul echităţii l-a
îndemnat pe legiuitor să recunoască acestuia din urmă calitatea de proprietar. a art. 1910 C.civ. (art. 937 din Noul Cod civil). Desigur, pe temeiul acestor dispoziţii
307. Efectul extinctiv de proprietate, complementar efectului achizitiv de
proprietate, Este firesc ca, în momentul în care se produce efectul achizitiv de
proprietate în favoarea posesorului bunului mobil pe temeiul dispoziţiilor art. 1909
alin. (1) Cciy, [art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil] sau pe temeiul dispoziţiilor
art. 1909 alin. (2) C.civ. [art. 937 alin. (2) din Noul Cod Civil], să se producă
l
efectul extinctiv de proprietate în patrimoniul proprietarului inițial. Din acest punct de
vedere, efectul extinctiv şi efectul achizitiv al celor două fapte juridice în sens restrâns
reglementate în textele menţionate, sunt asemănătoare efectelor uzucapiunii!. | Cod
308. Dreptul de opţiune cu privire la dobândirea dreptului de proprietate pe
temeiul dispozițiilor art. 1909 C.civ. (art. 937 din Noul Cod civil). În doctrină
d dreptului de uzufruct şi a dreptului de uz asupra unui bun mobil”.
precizat că dispoziţiile art. 1909 C.civ. nu pot fi invocate din oficiu de judecători?
Chiar dacă această soluție nu a fost argumentată, ea se întemeiază pe dispoziţii
le
art. 1841 Cuciv, [art. 2512 alin. (2) din Noul Cod civil], care interzic judecătorilor
să
invoce prescripţia din oficiu.
j Desigur, deşi, în concepția legiuitorului, ar fi vorba de o prescripţie instantanee
Vără să fie trebuință de vreo curgere de fimp), dispoziţiile art. 1909 C.civ. nu
reglementează, în realitate, cazuri de prescripţie achizitivă, pentru că sintagma
prescripţie instantanee cuprinde o contradicție în termeni. Totuşi, concepția legiui-
torului nu poate fi ignorată cel puţin în legătură cu aplicarea ŞI în ipotezele prevăzute
de art. 1909 C.civ. a dispoziţiilor preliminare cuprinse în Capitolul I din Titlul
„Despre prescripţie” din Cartea a III-a a Codului civil.
| Este astfel indiscutabil că dispoziţiile art. 1844 şi 1845 C.civ. se aplică şi în aceste
ipoteze. Nu sunt motive pentru a se înlătura aplicarea dispoziţiilor art. 1839 şi 1840
C.civ. cu privire la renunțarea la prescripţie. De asemenea, nu ar fi echitabil să nu se
! A se vedea supra, nr. 292.
23 i n acest sens, a se vedea i .
D. Alexandresco, Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului
cota român,ac ed. a II-a, vol. XI, Tipografia
civil
8 A „Cartea Medicală”
edicală”, București,i 1926, p. 361 (text și i
381
Posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile
în art. 1909 C.civ., dispoziţiile
aplice, şi în legătură cu ipotezele reglementate
art. 1841-1843 C.civ., care reglementează dreptul de opţiune cu privire la prescripţie.
proprietarului revendicant dispoziţiile art. 1909 C.civ., în condiţiile art. 974 C.civ.
Tocmai echitatea impune să se recunoască nu numai uzucapantului, ci şi
persoanei în favoarea căreia au fost instituite dispoziţiile art. 1909 C.civ. un drept de
opţiune. Într-adevăr, cel care posedă cu bună-credință un bun mobil poate invoca în
favoarea sa beneficiul dobândirii dreptului de proprietate, dar nu poate fi obligat,
împotriva voinţei sale, să dobândească acest drept.
Aşa fiind, toate observaţiile făcute în legătură cu dreptul de opțiune în cazul uzuca-
piunii în sistemul Codului civil sunt valabile, mutaris mutandis, şi în legătură cu dreptul
de opțiune în ipotezele reglementate în art. 1909 C.civ. (art. 937 din Noul Cod civil)”.
309. Drepturile reale cu privire la care se aplică dispoziţiile art. 1909 şi
se dobândeşte chiar dreptul de proprietate asupra bunurilor mobile. Nu este exclus
însă ca posesorul bunului mobil să fi încheiat cu detentorul precar un act juridic
având ca obiect nu dreptul de proprietate privată, ci un dezmembrământ al acestuia.
Prin ipoteză, nu poate fi vorba decât de dreptul de uzufruct sau de dreptul de uz,
întrucât celelalte dezmembrăminte (abitaţia, servitutea şi superficia) au ca obiect
bunuri imobile. Iată de ce condiţiile necesare pentru dobândirea dreptului de proprie-
tate asupra bunurilor mobile pe temeiul art. 1909 C.civ. sunt valabile, mutatis
mutandis, şi în cazul dobândirii dreptului de uzufruct sau de uz pe acelaşi temei. În
civil se prevede că „Dispoziţiile
acest sens, în art. 937 alin. (5) din Noul
prezentului articol se aplică în mod corespunzător şi în legătură cu dobândirea
În schimb, de regulă, dreptul de nudă proprietate nu se poate dobândi pe temeiul
art. 1909 alin. (1) C.civ. întrucât, prin ipoteză, nudul proprietar nu are stăpânirea
materială a bunului, astfel încât cel care ar dobândi un drept de nudă proprietate
asupra unui bun mobil de la un non dominus nu ar avea o posesie reală a bunului.
La prima vedere, dreptul de gaj nu ar putea fi dobândit pe temeiul dispoziţiilor
art. 1909 Ciciv. Într-adevăr, cum am văzut, drepturile reale accesorii nu se obiecti-
vează într-o posesie ca stare de fapt asupra bunului cu privire la care au fost
constituite. Cu toate acestea, în practica judiciară s-a decis, din considerente de
echitate, că, dacă detentorul precar, hoțul sau găsitorul unui bun mobil, inclusiv al
unui titlu de valoare la purtător, îl încredințează creditorului său cu titlu de gaj], acesta
din urmă poate invoca în favoarea sa dispoziţiile art. 1909 C.civ. pentru a face
eficient dreptul de gaj împotriva proprietarului care revendică bunul.
Împrejurarea că depozitarului i se recunoaşte dreptul de a cere restituirea bunului
depozitat care a fost sustras de un terț nu poate fi însă interpretată ca o extindere a
efectului achizitiv al posesiei de bună-credinţă. În realitate, depozitarul nu are o
acţiune în revendicare împotriva terțului care i-a sustras bunul, ci fie o acţiune
3 În acest sens, a se vedea D. Alexandresco, op. cit., p. 361, text şi nota |.
+ A se vedea supra, nr. 277.
5 A se vedea supra, nr. 47.
 382 Dinamica drepturilor reale principale Posesia de bună-credință asupra bunurilor mobile 383

posesorie, întrucât s-a recunoscut şi detentorului precar posibilitatea de a utiliza Bunurilor mobile corporale le sunt asimilate şi titlurile la purtător, soluție expres
acțiunile posesorii, fie o acţiune delictuală. consacrată în art. 940 din Noul Cod civil.
310. Corelaţia dintre efectele faptelor juridice reglementate prin art. 1909 C.civ 313. Persoanele care pot invoca dobândirea dreptului de proprietate pe
(art. 937 din Noul Cod civil) şi acţiunea în revendicare. În măsura în care sunt temeiul art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil].
îndeplinite cerinţele prevăzute în aceste texte legale, revendicarea bunurilor mobile sau A. Explicații preliminare. Din formularea acestui text legal rezultă, fără îndoială, că
acțiunea confesorie care are ca obiect asemenea bunuri va fi respinsă ca nefondată. numai persoanele care au calitatea de posesori pot dobândi dreptul de proprietate
asupra bunurilor mobile. Ca urmare, detentorii precari nu pot beneficia de dispozițiile
art. 1909 alin. (1) Ciciv. Mai mult, nu orice posesor poate invoca în favoarea sa
Secţiunea a II-a
aceste dispoziţii, ci numai aceia care au dobândit bunul mobil de la un detentor
Ipoteza prevăzută în art. 1909 alin. (1) C.civ.
precar sau de la o persoană asimilată acestuia, adică de la un non dominus.
[art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil]
Această ultimă precizare este necesară pentru că, dacă transmițătorul ar fi chiar
proprietarul bunului, terțul posesor ar dobândi chiar dreptul de proprietate dacă actul
311. Elementele care alcătuiesc faptul juridic complex d i iții ar fi afectat de o cauză de nulitate,
translativ ar fi valabil. Dacă actul translativ
art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din Noul cca
achizitiv de proprietate, Deși nu sunt expres prevăzute în art. 1909 alin. (1) C.civ
civil recete tei dobânditorul nu s-ar putea apăra invocând dispoziţiile art. 1909 alin. (1) C.civ.
în mod tradițional, aceste elemente sunt împărţite în trei categorii: bunurile mobile cu împotriva transmițătorului care are calitatea de proprietar şi care ar introduce o
privire la care se poate dobândi dreptul de proprietate pe temeiul art. 1909 alin (1) acţiune în justiţie întemeiată pe cauza de nulitate respectivă. Mai mult, însuşi dobân-
C.ciy.; persoanele care pot invoca dobândirea dreptului de proprietate pe acest temei; ditorul ar putea să introducă o asemenea acțiune în justiţie împotriva transmițătorului
posesia și cerințele pe care aceasta trebuie să le îndeplinească pentru producerea proprietar iniţial. Tot astfel, actul translativ de proprietate ar putea fi desființat prin
erect lui achizitiv. Reglementarea din Noul Cod civil [art. 937 alin. (1), (DD și 5), rezoluţiune în măsura în care una dintre părțile lui nu şi-ar executa în mod culpabil
ar a Ss art, 20] este mult mai nuanțată, făcând referire expresă la cele mai multe obligaţiile ce-i revin.
Circumstanţele de fapt în care operează efectul achizitiv de proprietate al regulii
în art. 1909 alin. (1) Ciciv., chiar dacă nu sunt nici măcar evocate în
Cel care revendică un bun mobil are sarcina probei nu numai pentru a-şi dovedi înscrise
dreptul său de proprietate, ci şi pentru a răsturna prezumțiile care operează în favoarea formularea acestui text, sunt subînțelese.
se explică de ce, în doctrină, regula înscrisă în art. 1909 C.civ. a fost
pârâtului în legătură cu toate aceste elemente care alcătuiesc faptul juridic complex Astfel
reglementat prin art. 1909 alin. (1) C.civ. (art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil] reformulată în sensul că „proprietarul unui lucru mobil corporal pe care l-a încre-
dinţat cu voință unei persoane cu titlu precar, nu-l poate revendica în contra terţilor
312, Bunurile mobile cu privire la care se poate dobândi dreptul de proprie-
posesori de bună-credință, care au dobândit obiectul de la detentorii cărora le fusese
tate pe temeiul art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil]
încredințat”.
pa aceste dispoziții legale se referă la lucrurile mișcătoare în general, în accepţia
Mai sintetic, în practica judiciară, aceeași regulă a fost reformulată în sensul că
aur unuri, tototuşi,
usi, sfere
sfera b unurilor
i mobile
1 cu privire
ivi la care se produce efectul „lucrurile mişcătoare nu pot fi revendicate în mâinile terţilor posesori”. Sintagma
Numai bunurile mobile corporale, individual determinate intră în această sferă de
terți posesori sugerează tocmai ideea că, pe de o parte, posesorul este terț faţă de
aplicare. Dar nu toate bunurile din această categorie intră în sfera de aplicare a raportul dintre proprietar şi detentorul precar şi, pe de altă parte, proprietarul este terț
dispoziţiilor art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil). Chiar faţă de raportul dintre detentorul precar şi posesor,
dacă sunt bunuri mobile corporale, individual determinate, bunurile din domeniul Ambele reformulări ale regulii înscrise în art. 1909 C.civ., deși exprimă mai bine
ce
public, navele (vasele), bunurile accesorii ale unui imobil [în acest sens, în art. 937 conţinutul real al acestei reguli decât formularea legiuitorului, totuși, omit ceea
este esenţial: proprietarul inițial nu poate revendica bunul de la terțul posesor tocmai
alin. (4) se precizează „Dispoziţiile prezentului articol nu se aplică bunurilor mobile
a
care sunt accesorii unui imobil”] şi bunurile culturale care au părăsit ilegal teritoriul pentru că reclamantul a pierdut dreptul de proprietate în momentul în care pârâtul
unui stat, membru al Uniunii Europene (a se vedea Ordonanţa de urgenţă a Guver- dobândit acelaşi drept asupra bunului mobil.
nului nr. 16 din 27 martie 2003 pentru modificarea și completarea Legii nr. 182/2000
privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil“) nu pot fi ândi Partea |,
patrimoniului cultural național mobil, publicată în Monitorul Oficial al României,
temeiul acestor dispoziţii legale. po dobândite pe nr, 577 din 29 iunie 2004.
român, vol. IL,
'c Hamangiu, |. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil
6 ,
Publicată în Monitorul LOA
| Oficial al României, , Partea|, „nt,
n 232 dini 5 aprilie
ii 2003, aprobată Editura „Naţionala”, Bucureşti, 1929, p. 121.
prin Legea nr. 314 din 28 iunie 2004 privind aprobarea Ordonanţei de urgență a Guvernului % Pentru jurisprudența română care a utilizat această exprimare, a se vedea C. Hamangiu,
nr, 16/2003 pentru modificarea și completarea Legii nr. 182/2000 privind protejarea 1. Roseiti Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 125.
 384 Dinamica drepturilor reale principale Posesia de bună-credință asupra bunurilor mobile 385

lată de ce această regulă are o formulare mai potrivită în art. 937 alin
(1) din De exemplu, detentor precar este depozitarul sau comodatarul unui bun mobil.
Sunt însă situaţii în care dispoziţiile art. 1909 alin. (1) C.civ. se aplică chiar dacă
Noul Cod civil: „Persoana care, cu bună-credință, încheie cu un nepro rietar un act
translativ de proprietate cu titlu oneros având ca obiect un bun înobil
d n posesorul a dobândit bunul nu de la un detentor precar, ci de la un alt posesor. De
proprietarul acelui bun din momentul luării sale în posesie efectivă”, o exemplu, când proprietarul iniţial (Primus) a înstrăinat bunul mobil unei persoane
„BB. Detentorii precari nu beneficiază de dispoziţiile art. 1909 alin. (1 ) de
C.civ (Secundus), acesta din urmă având, deci, nu doar un titlu precar, ci chiar un titlu
Impotriva detentorului precar căruia proprietarul i-a încredințat bunul mobil acesta înstrăineaz ă la rândul său acelaşi bun lui Tertius. Ulterior,
proprietate, iar Secundus
din urmă are atât o acţiune contractuală având ca obiect restituirea în natură
dacă titlul de proprietate al lui Secundus este desființat (nulitate, rezoluțiune, imposibi-
bunul se află la detentorul precar, sau restituirea prin echivalent, dacă bunul litate fortuită de executare, condiţie rezolutorie etc.), astfel încât Primus, considerân
d
a fost
înstrăinat de detentorul precar unei terțe persoane, cât şi o acţiune în revendicare, că dreptul de proprietate s-a întors în patrimoniul său, revendică bunul de la Tertius,
dar
numai dacă bunul se mai află la detentorul precar. Detentorul precar poate
să cerând să se facă aplicarea adagiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.
răspundă şi penal, de exemplu, pentru abuz de încredere sau gestiune fraudulo Numitorul comun al tuturor acestor situaţii este acela că proprietarul bunului nu a
asă în
cazul în care a înstrăinat bunul mobil. Calificarea penală a faptei nu condiţio
neaz ă fost deposedat, împotriva voinţei sale, de bun. De cele mai multe ori, el însuși a
însă aplicarea dispoziţiilor art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din Ne ] Cod încredințat de bunăvoie bunul detentorului precar sau altei persoane asimilate
civil) în favoarea terțului dobânditor de bună-credință. | a acestuia. În orice caz, nu s-a produs o uzurpare a posesiei împotriva adevăratului pro-
Nici când este pârât în acțiunea personală, nici când este pârât în acțiunea se
în prietar. Acesta este motivul pentru care, în art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil,
revendicare detentorul precar nu poate invoca în favoarea sa cu succes dis oziţiile de proprietate se încheie de posesor „cu un nepro-
precizează că actul translativ
art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil]. Pe de o altă
parte el are prietar”, sintagmă care are în vedere nu numai detentorul precar, ci şi orice
obligaţia contractuală de restituire a bunului la termen. Pe de altă parte, pro rietar persoană asimilată acestuia.
ul
poate, în general, revendica bunul nu numai de la un posesor, ci şi de la i detentor
precar din momentul în care acesta a pierdut temeiul juridic care Justifica 314, Posesia şi cerințele pe care aceasta trebuie să le îndeplinească pentru
deținerea
bunului. Desigur, revendicantul are sarcina probei nu numai în ceea ce priveşte producerea efectului achizitiv instituit prin art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937
dovada
dreptului său de proprietate, ci şi în legătură cu calitatea de detentor precar a pârâtului alin. (1) din Noul Cod civil]. A. Enumerare. Posesia produce efectul achizitiv,
pe
Desigur, proprietarul bunului mobil poate introduce acţiunea în revendicare conform acestui text, numai dacă este reală, utilă, de bună-credinţă și întemeiată
şi
împotriva persoanei care dobândeşte bunul de la detentorul precar dar ştie că acesta un just titlu cu caracter oneros. Aceste cerințe trebuie să fie întrunite în mod cumu-
nu este proprietar. O asemenea persoană nici măcar nu devine Dosesor fie el lativ. Absența oricăreia dintre aceste cerințe împiedică producerea efectului achizitiv.
i de
rea-credință, întrucât absența bunei-credinţe împiedică intervertirea precarităţii în B. Realitatea posesiei. Este posibil ca elementul material al posesiei (corpus) să
se:
sie în condiţiile art. 1858 pet. 3 C.civ. [art. 920 alin. (1) lit. c) din Noul Cod civil] fie exercitat prin intermediul altei persoane (corpore alieno). Pentru a produce
;
_ Cu atât mai mult poate fi introdusă acţiunea în revendicare împotriva persoanei efectul achizitiv prevăzut în art. 1909 alin. (1) C.civ. posesia trebuie să fie însă reală,
să exercite simultan elementul material (corpus) și
ei de la detentorul precar, dar nu cu titlu translativ proprietate, ci cu altfel spus, posesorul trebuie
elementul subiectiv (animus).
C. Numai posesorii care au dobândit bunul mobil de la un detentor precar Cerinţa ca posesia să fie reală rezultă chiar din justificarea efectului achizitiv al
sau de numai în măsura în care
la o persoană asimilată acestuia pot dobândi dreptul de proprietate pe temeiul regulii înscrise în art. 1909 alin. (1) C.eiwv. Într-adevăr,
ari. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil]. Faptul juridic dobânditorul unui bun mobil a intrat efectiv în stăpânirea lui, exercitând el însuşi
în sens
restrâns prin care se dobândeşte dreptul de proprietate în conformitate cu dispoziţiile elementul corpus, se justifică protecţia sa juridică. Celeritatea operațiunilor comer-
art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil] are, cum am văzut ciale care au ca obiect bunuri mobile este legată astfel şi de ideea de tradițiune. Fără
o
structură complexă. În această structură intră şi elementul de “fapt constând să i se fi remis sau trădat lucrul, terțul dobânditor nu poate invoca în favoarea sa dispo-
n
dobândirea bunului mobil de către posesorul de bună-credință de la un detentor ziţiile art. 1909 alin. (1) C.civ. Ideea de aparenţă nu şi-ar mai găsi aplicarea dacă
precar sau de la o persoană asimilată acestuia. Prin dobândire se înțelege atât actul persoana care invocă în favoarea sa aceste dispoziții legale nu ar avea elementul mate-
juridic achizitiv (justul titlu), cât şi predarea bunului. rial al posesiei. În art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil se prevedere expres că efectul
> o“
Cerinţa ca dobândirea bunului mobil să nu se facă de la adevăratul proprietar, ci achizitiv se produce din momentul luării bunului mobil „în posesie efectivă”.
de la un detentor precar este firească. Dacă bunul ar fi transmis chiar de adevăratul C. Utilitatea posesiei. Această cerință este expres menţionată în art. 1847 C.civ.,
proprietar, nu ar mai fi nevoie de dispoziţiile art. 1909 alin. (1) C.civ. respectiv în art. 922 alin. (1) din Noul Cod civil. Dar, în ipoteza prevăzută în
pentru a
justifica dobândirea dreptului de proprietate de către posesor. Aplicarea. acestor
dispoziţii legale este necesară
ecesară tocmai i înîn situaţiile
situații Andi
în care po sesorul a dobând
%
” A se vedea supra, nr. 60.
j , ţ p it bunul
mobil: a non domino. '0 În terminologia Noului Cod civil, sintagma posesie efectivă este sinonimă cu
sintagma
posesie reală.
26,
 386 Dinamica drepturilor reale principale 387
Posesia de bună-credință asupra bunurilor mobile
art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil], întrucât
nu se cere o Condiţia bunei-credinţe a fost consacrată cu valoare generală în această materie în
anumită durată a posesiei, nu se mai pune problema continuității. Interesea
ză deci art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil. În plus, în art. 938 alin. (1) din Noul Cod civil se
numai caracterul pașnic şi caracterul public al posesiei. Important este
ca, în arată că „Este de bună-credință posesorul care nu cunoştea şi nici nu trebuia, după
momentul în care sunt întrunite cele două elemente, animus şi corpus, |
posesia să fie împrejurări, să cunoască lipsa calităţii de proprietar a înstrăinătorului”.
publică şi pașnică. Vicierea ei ulterioară prin violență sau clandestinitate
nu mai Buna-credinţă trebuie să existe în momentul în care terțul dobânditor a întrunit în
împiedică dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului mobil pe
temeiul persoana sa ambele elemente ale posesiei, deci în momentul în care acesta a avut
art. 1909 alin. (1) C.civ.
posesia reală a bunului mobil. În acest sens, în art. 938 alin. (2) din Noul Cod civil se
Caracterul paşnic şi caracterul public al posesiei se prezumă. să existe la data intrării în posesia efectivă a
prevede că „Buna-credință trebuie
D. Buna-credinţă. Posesorul de rea-credință nu beneficiază de prevederile bunului”. Dacă terțul dobânditor ia cunoştinţă de această împrejurare după ce
art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil]. Legiuitor
ul a acordat întrunise în persoana sa ambele elemente ale posesiei, beneficiul efectului achizitiv
acest beneficiu numai posesorului de bună-credință. Posesorul este de bună-cre
dință de proprietate nu îi poate fi refuzat. Altfel spus, mala fides superveniens non nocet.
în măsura în care nu a cunoscut, nu trebuia şi nu putea să cunoască
faptul că Această soluţie, aplicabilă şi în cazul uzucapiunii scurte ”, se justifică şi mai mult în
transmițătorul cu care a încheiat actul translativ era un simplu detentor precar
sau o ipoteza reglementată în art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil),
altă persoană asimilată acestuia. Practic, dacă anumite categorii de bunuri
mobile tinând seama că efectul achizitiv nu este condiționat de o anumită durată a posesiei.
sunt supuse înmatriculării sau unei alte formalități speciale de publicitate, în
prin- Dacă posesorul care beneficiază de efectul achizitiv al posesiei de bună-credință a
cipiu, posesorul va fi considerat de rea-credință dacă transmițătorul nu este
chiar transmis mai departe bunul către o altă persoană, de rea-credință, aceasta va dobândi
persoana care figura în registrul de publicitate!!. Concepţia obiectivă cu
privire la dreptul de proprietate chiar pe temeiul actului translativ, ea beneficiind de dispozițiile
buna-credință? este deci şi în această materie aplicabilă. | art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil] nu în persoana sa, ci în
„Condiţia bunei-credințe nu este prevăzută în art. 1909 alin. (1) C.civ. Totuşi, 5
persoana autorului ei.
originea istorică şi justificarea efectului achizitiv al regulii en fait de alin. (2) din Noul Cod civil],
meubles, Conform art. 1899 alin. (2) Ciciv. [art. 14
possession vaut titre presupun buna-credinţă a dobânditorului. În plus, argument
ul de buna-credință se prezumă, dar persoana interesată poate să facă dovada contrară prin
echitate obligă la o asemenea soluţie, cât timp buna-credință este cerută, în materie
orice mijloc de probă, întrucât este vorba despre împrejurări de fapt.
imobiliară, pentru uzucapiunea scurtă, aceasta având totuși o durată
considerabilă: or, E. Justul titlu cu caracter oneros. a) Noțiunea de just titlu. Ca şi în materia uzuca-
este firesc ca aceeaşi cerință să existe şi în cazul posesiei care produce
efectul piunii scurte reglementate în Codul civil în vigoare, justul titlu este un act juridic
achizitiv în mod instantaneu.
translativ de proprietate sau constitutiv de alte drepturi reale (uzufruct, uz, drept de
În plus, un argument de text și un raționament inductiv conduc la aceeaşi con-
gaj) care emană de la o altă persoană decât adevăratul proprietar. Rostul dispozițiilor
cluzie. Astfel, în mod tradițional, chiar dacă discutabil, s-a considerat că dispoziţi
ile art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil] este tocmai acela de a
art. 972 C.civ. reglementează un caz particular al ipotezei prevăzute în art.
1909 învinge exigența adagiului nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse
alin. (1) C.civ. Or, în cazul reglementat în art. 972 C.civ. se prevede expres că de proprietate nu mai este titlul
al habet. Desigur, temeiul dobândirii dreptului
doilea dobânditor, deşi primeşte bunul de la un detentor precar, va fi preferat față
de respectiv, ci posesia de bună-credință.
primul dobânditor, deşi acesta devenise chiar proprietar în momentul încheierii nu este o
Așadar, tot ca şi în cazul uzucapiunii scurte, posesia de bună-credință
contractului translativ, ținând seama de principiul consensualismului, dar numai
în modalitate de validare a justului titlu, ci constituie ea însăşi titlu de proprietate, în
măsura în care al doilea dobânditor este de bună-credință. Aşadar, în acest
caz, el măsura în care este unită cu voința posesorului de a invoca dispozițiile art. 1909
dobândeşte dreptul de proprietate în momentul în care întruneşte în persoana sa,
cu alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil].
bună-credință, elementul subiectiv şi elementul material al posesiei. Printr-un raţio-
Două probleme s-au pus în legătură cu justul titlu: mai întâi, dacă acesta este un
nament inductiv, cerința bunei-credințe a fost generalizată pentru toate cazurile care
element autonom sau un element al bunei-credințe; apoi, dacă justul titlu poate să fie
se încadrează în ipoteza prevăzută în art. 1909 alin. (1) C.civ.
şi cu caracter gratuit sau numai cu caracter oneros.
b) Justul titlu, element separat de buna-credință. Prezumția de just titlu. Sub
1! Cât timp, în legătură cu autovehiculele, nu există o dispoziţie legală expresă care
să le primul aspect, de regulă, nu s-a pus sub semnul întrebării necesitatea existenţei jus-
excepteze de la dispoziţiile art. 1909 alin. (1) C.civ,, problema înmatriculării acestora
nu tului titlu în general. Cât timp buna-credință este o condiţie pentru aplicarea dispo-
priveşte sfera bunurilor la care se aplică aceste dispoziții legale, ci doar chestiunea
bunei sau zitiilor art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil], justul titlul
relei-credințe. În cazul navelor, din dispoziţiile art. 948 C.com. rezultă însă în mod
posesia de bună-credinţă întemeiată pe un just titlu îngăduie dobândirea unei nave numai
clar că este indispensabil. Într-adevăr, însăşi definirea bunei-credinţe are în vedere convin-
uzucapiune, iar nu în condiţiile art. 1909 C.civ.
prin gerea posesorului că a dobândit bunul mobil de la adevăratul proprietar. Altfel spus,
Pentru aplicarea acestei concepții în materiile accesiunii, uzucapiunii şi proprietății
aparente, a se vedea supra, nr, 258 şi nr. 282, şi infra, nr. 325, lit. D şi E.
| 1 A se vedea supra, nr. 282, lit. B.
 388 Dinamica drepturilor reale principale
este vorba de convingerea posesorului că are un just titlu, adică un titlu translativ de
proprietate sau un titlu constitutiv al unui alt drept real (uzufruct, uz, drept de gaj).
Controversată este însă problema dacă justul titlu este un element al
bunei-credințe, putând să fie şi putativ, sau este un element distinct de buna-credință.
S-a apreciat, de majoritatea autorilor, că justul titlu nu este un element autonom,
ci un element component al bunei-credințe, cu două consecințe. În primul rând, Justul
titlu poate să fie doar putativ, adică să existe doar în imaginaţia posesorului și, în al
doilea rând, dovada acestuia se face odată cu buna-credință, prin intermediul
prezumției reglementate în art. 1899 alin. (2) C.civ.
Deși minoritară, a fost exprimată şi opinia potrivit căreia Justul titlu este un
element separat de buna-credință. Cel mai important argument care sprijină teza
potrivit căreia justul titlu este separat de buna-credință şi în această materie rezultă
din aceea că proprietarul revendicant poate invoca, între altele, pentru a face
inaplicabile dispoziţiile art. 1909 alin. (1) C.civ., o cauză de desființare a titlului, în
măsura în care are deschisă calea procedurală pentru o asemenea cerere. Astfel, el
poate invoca un motiv de nulitate absolută sau, în prezenţa unei dispoziţii legale în
favoarea sa, chiar de nulitate relativă. Tot astfel, el poate invoca imposibilitatea
fortuită de executare definitivă şi absolută care duce în mod obiectiv la desfiinţarea
integrală a contractului sinalagmatic!“. Desigur, posesorul se bucură nu numai de o
prezumție de existenţă a justului titlu, ci şi de o prezumție de valabilitate a acestuia,
rămânând proprietarului sarcina de a face dovada contrară. Pentru a înlătura
prezumția de valabilitate a justului titlu, proprietarul trebuie să facă mai întâi dovada
titlului concret al posesorului. Întrucât proprietarul este terț față de acest act juridic,
el poate să facă dovada existenței şi a naturii lui juridice prin orice mijloc de probă.
Aşadar, justul titlu nu poate să fie doar putativ. Chiar dacă posesorul ar afirma că
a avut credința eronată cu privire la existența justului titlu, partea interesată poate să
facă dovada că ceea ce posesorul a crezut că este just titlu este doar un titlu precar.
Cât priveşte titlul putativ al moștenitorului aparent, chestiunea este fără relevanţă
pentru că, fiind vorba de un titlu cu caracter gratuit, el nu permite oricum aplicarea
dispozițiilor art. 1909 C.civ.
c) Caracterul oneros al justului titlu. În general, aplicarea dispoziţiilor art. 1909
alin. (1) C.civ. nu a fost condiţionată de caracterul oneros al Justului titlu. Mai mult,
donația şi legatul au fost menţionate ca exemple de just titlu.
Totuşi, mai recent, în mod judicios, s-a observat că nu este echitabil ca posesorul
să invoce în favoarea sa dispoziţiile art. 1909 alin. (1) C.civ. dacă titlul pe baza căruia
a primit bunul de la detentorul precar are caracter gratuit, întrucât, într-un asemenea
caz, trebuie să se acorde prioritate proprietarului, care se luptă pentru a evita o
pagubă (certat de damno vitando), iar nu posesorului, care se luptă pentru a păstra un
câştig (certat de lucro captando)!.
4 A se vedea V. Stoica, Rezoluţiunea şi rezilierea contractelor civile, Editura All, București,
1997, p. 13-15,
'5 În acest sens, a se vedea 7. Lulă, „Observaţii asupra prezumției prevăzute de art. 1909
alin. (1) din Codul civil”, în Dreptul nr. 1/2000, p. 79; C. Birsan, Drept civil. Drepturile reale
principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2001, p. 217 (text şi nota 2) şi 218.
Posesia de bună-credință asupra bunurilor mobile 389
Argumentul de echitate este completat cu două argumente de text. Mai întâi, în
art. 1909 alin. (2) C.civ. se precizează că posesorul de bună-credinţă, care a fost evins
cu privire la bunul mobil în acţiunea în revendicare introdusă de proprietar, are
„recurs în contra celui de la care îl are”. Este deci evident că legiuitorul a avut în
vedere un act juridic cu titlu oneros. În al doilea rând, în art. 1910 Cciv. se folosesc
termenii cumpărat, vindere publică, vinde şi preț, înlăturând orice îndoială asupra
caracterului oneros al justului titlu. Or este de asemenea fără dubiu că dispoziţiile
art. 1909 şi art. 1910 C.civ. alcătuiesc un sistem unitar, astfel încât caracterul Oneros
al justului titlu evidențiat în art. 1909 alin. (2) şi art. 1910 C.civ. a fost avut în vedere
de legiuitor şi în legătură cu art. 1909 alin. (1) Ciciv. i
La aceste argumente se adaugă un argument de interpretare teleologică. Cum am
văzut, scopul regulii înscrise în art. 1909 alin. (1) C.civ. este acela de a proteja
securitațea relațiilor comerciale'S. Or, prin natura lor, raporturile comerciale sunt
născute din acte juridice cu titlu oneros. Este adevărat că această regulă se aplică ŞI în
raporturile civile, dar, ţinând seama de scopul ei, protecția îi vizează, chiar în aceste
raporturi, pe dobânditorii cu titlu oneros. | E
În concluzie, posesorul trebuie să fi dobândit bunul pe baza unui titlu oneros, cum
ar fi vânzarea sau schimbul. Această concluzie a fost consacrată în art. 937 alin. (LD)
din Noul Cod civil, în care se precizează că este vorba despre „un act translativ de
proprietate cu titlu oneros”.
Secţiunea a III-a
Ipoteza prevăzută în art. 1909 alin. (2) C.civ.
[art. 937 alin. (2) din Noul Cod civil]
315. Elementele care alcătuiesc faptul juridic complex de care dispozițiile
art. 1909 alin. (2) Cuciv. [art. 937 alin. (2) din Noul Cod civil] leagă efectul
achizitiv de proprietate. Aceste dispoziţii legale reglementează o singură ipoteză de
dobândire a bunurilor mobile prin posesia de bună-credinţă, respectiv ipoteza în care
posesorul dobândeşte bunul mobil nu de la un detentor precar, ci de la un uzurpator.
Această ipoteză este conturată în dispoziţiile art. 1909 alin. (2) C.civ., conform cărora
e
„(...) cel ce a pierdut sau cel cărui s-a furat un lucru, poate să-l revendice, în Curs
trei ani, din ziua când l-a pierdut sau când i s-a furat, de la cel la care-l găseşte,
rămânând acestuia recurs în contra celui de la care îl are”. În mod asemănător, în
art. 937 alin. (2) din Noul Cod civil se precizează că „(...) bunul pierdut sau furat
poate fi revendicat de la posesorul de bună-credință, dacă acțiunea este intentată, sub
sancţiunea decăderii, în termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut
stăpânirea materială a bunului”. ia | tura ci est
Aşadar, în această ipoteză, efectul achizitiv de proprietate nu este înlăturat, ci es e
condiționat nu numai de îndeplinirea cerinţelor referitoare la posesie și la bunurile
mobile, ci şi de expirarea termenului de trei ani. Sub acest aspect, dispoziţiile
art. 1910 Cuciv. [art. 937 alin. (2) din Noul Cod civil] nu schimbă ipoteza prevăzută
15 A se vedea supra, nr. 306.
 0 , ,
390 Dinamica drepturilor reale principale
Posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile 391
în art. 1909 alin. (2) C.civ. [art. 937 alin. (2) din Noul Cod
civil], ci modifică
numai
regimul juridic al acţiunii în revendicare. Altfel Spus, singura specific ipotezei reglementate în art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din Noul
diferență nu se referă la
efectul achizitiv de proprietate, ci la condiţiile în care Cod civil] este tocmai faptul că detentorul precar sau persoana asimilată acestuia, în
proprietarul, care a revendicat
bunul mobil în termenul de trei ani, poate obţine restitu momentul în care intră în stăpânirea materială a bunului mobil, dobândind, total sau
irea posesiei bunului de Ja
pârât. Până la urmă, cu privire la efectul achizitiv şi la parţial, elementul corpus, nu se înfăţişează ca un uzurpator, adică intrarea în
efectul extinctiv importante
sunt elementele precizate în art. 1909 alin. (2) C.civ. stăpânirea materială a bunului nu se face împotriva voinţei proprietarului. În schimb,
[art. 937 alin. (2) din Noul Cod
civil). Ca urmare, vor fi avute în vedere în continuare în ceea ce este specific ipotezei reglementate în art. 1909 alin. (2) C.civ. [art. 937
primul rând aceste dispoziţii
legale. Dispoziţiile art. 1910 C.civ. [art. 937
alin. (2) din Noul Cod civil] este tocmai calitatea de uzurpator pe care o are, încă din
alin. (3) din Noul Cod civil] vor fi
analizate numai în legătură cu regimul juridic al acțiuni momentul dobândirii elementului corpus, persoana de la care a dobândit bunul
i în revendicare împotriva
posesorului de bună-credință, pentru că acest regim juridic posesorul care invocă beneficiul aplicării acestor texte legale.
este numai parţial regle-
mentat în art. 1909 alin. (2) C.civ. [art. 937 alin. (2) Aşa fiind, nu numai hoţul şi găsitorul sunt avuţi în vedere prin dispozițiile
din Noul Cod civil]. |
Dispoziţiile art. 1909 alin. Q) C.civ. [art. 937 art. 1909 alin. (2) C.civ., ci și orice alt uzurpator, cum ar fi tâlharul sau piratul. Fie că
alin. (2) din Noul Cod civil]
reglementează tot un fapt juridic complex, adică un fapt este vorba de o sustragere frauduloasă, fie că este vorba de o pierdere [indiferent dacă
în structura căruia intră mai
multe elemente. Acest fapt juridic complex se aseamă aceasta este cauzată de neglijenţa proprietarului ori a unei terțe persoane sau de un
nă cu cel reglementat în
art, 1909 alin. (1) Cuciv. [art. 937 alin. (1) din Noul caz de forță majoră, niciuna dintre aceste două situații neputând fi asimilată cu
Cod civil], dar se şi deosebeşte de
el. Regăsim în ambele fapte juridice atât condiţia referit abandonul bunului, care ar permite dobândirea dreptului de proprietate prin ocupa-
oare la bunurile care pot fi
dobândite, Cât şi cerințele referitoare la posesie. În schimb țiune, iar nu prin efectul art. 1909 alin. (2) C.civ.], important este că persoana care îşi
, în ipoteza analizată nu se
mai cere ca posesorul să fi dobândit bunul de la un însuşeşte bunul se situează în poziția unui uzurpator. Calitatea de uzurpator nu este
detentor precar sau de la o
persoană asimilată acestuia, ci de la un uzurpator sau — condiționată de reținerea unei anumite fapte infracţionale, ci de împrejurarea că
cum se precizează în textele
din ambele coduri — de la un hoţ ori găsitor. În plus, uzurpatorul a acţionat împotriva voinței proprietarului în momentul în care a
pentru a se produce efectul
achizitiv, este necesară îndeplinirea unei condiţii suplim dobândit elementul material al posesiei. Ca urmare, cel care săvârşeşte un abuz de
entare, respectiv trecerea
unui termen de trei ani de la data la care proprietarul a pierdut încredere sau o gestiune frauduloasă nu este un uzurpator în sensul art. 1909 alin. (2)
stăpânirea materială a
bunului mobil (pierderea elementului corpus al posesiei). C.civ. întrucât iniţial, când a intrat în stăpânirea materială a bunului, nu a acționat
| Intrucât primele două condiţii sunt neschimbate, ele împotriva voinței proprietarului, chiar dacă ulterior a încălcat această voinţă, lucrând
fiind analizate în cadrul
ipoteze i reglementate în art. 1909 alin. (1) C.civ. în nume propriu.
[art. 937 alin. (1) din Noul Cod
civil] „ vor fi analizate în continuare numai cerințele specifice Din această perspectivă, deşi s-a considerat că fapta de înşelăciune nu ar atrage
ipotezei reglementate
în art. 1909 alin. (2) C.civ. [art. 937 alin. (2) din Noul aplicarea dispoziţiilor art. 1909 alin. (2) C.civ., în realitate, cel care înşeală este în
Cod civil].
316. Persoanele poziția unui uzurpator. Desesizarea proprietarului de bunul său mobil este numai în
care pot invoca dobândirea dreptului de proprietate
temeiul art. 1909 alin. (2) C.civ. [art. 937 alin. (2)
pe aparență voluntară. În general, libertatea voinţei juridice nu este reală în absenţa
din Noul Cod civil]. Diferenţa
dintre cele două ipoteze prevăzute în art. 1909 C.civ. (art. libertăţii de reprezentare. Cu atât mai mult nu există libertatea voinței juridice când
937 din Noul Cod civil) libertatea de reprezentare este înlăturată prin manopere dolosive. Cel care este înşelat
sub aspectul persoanelor care pot invoca dobândirea dreptul
ui de proprietate constă nu mai are libertatea de reprezentare tocmai pentru că înşelătorul îi răpeşte această
în aceea că, deşi este vorba întotdeauna de posesori de bună-credinţă, în prima
ipoteză, posesorul a dobândit bunul mobil de la un detento libertate. Or, constrângerea poate fi nu numai fizică, ci şi morală. lată de ce înşe-
r precar sau de la o
persoană asimilată acestuia, în timp ce, în a doua ipoteză, el lătorul nu acţionează în acord cu voinţa proprietarului, ci împotriva voinței acestuia.
a dobândit bunul mobil
de la un hoț sau găsitor, adică de la o persoană care s-a manifes În toate cazurile, data desesizării involuntare este data la care proprietarul a
tat ca uzurpator chiar
în momentul în care a intrat în stăpânirea materială a bunului pierdut elementul material al posesiei, chiar dacă aceasta nu coincide cu data la care
respectiv.
| In acest context, s-a făcut distincţie între desesizarea o altă persoană a intrat în stăpânirea materială a bunului mobil. De exemplu, în cazul
voluntară şi desesizarea
involuntară a proprietarului bunului mobil în rapori cu moment furtului, al tâlhăriei sau al pirateriei, cele două date coincid. În cazul însuşirii bunului
ul în care persoana de
la care a dobândit posesorul a intrat în stăpânirea materială a găsit, cele două momente nu coincid, indiferent de perioada de timp care le desparte.
acelui bun. Termenul de
desesizare exprimă tocmai transmiterea sau pierderea elemen Dar, chiar şi în acest ultim caz, data desesizării involuntare este data pierderii
tului material (corpus)
al posesiei. În ipoteza reglementată în art. 1909 alin.
(1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din
bunului, iar nu data la care s-a găsit bunul. Această soluție este expres prevăzută în
Noul Cod civil], de regulă, proprietarul bunului se desesizează art. 1909 alin. (2) C.civ., în care se precizează că proprietarul poate să introducă
voluntar, încredintând
bunul unui detentor precar sau unei persoane asimilate acestui acțiunea în revendicare pentru restituirea bunului mobil în termen de trei ani „din
a. Așadar, ceea ce este
ziua în care l-a pierdut sau când i s-a furat”. În termeni asemănători, soluția a fost
7 A se vedea supra, nr, 312 şi 314. păstrată în art. 937 alin. (2) din Noul Cod civil.
392 Dinamica drepturilor reale principale
317. Termenul de trei ani. Spre deosebire de ipoteza reglementată în art. 1909
alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil], când dobândirea dreptului de
proprietate asupra bunului mobil este efectul instantaneu al posesiei de bună-credință,
ipoteza reglementată în art. 1909 alin. (2) C.civ.
[art. 937 alin. (2) din Noul
civil] presupune că acest efect achizitiv se produce numai după trecerea unui termen
de trei ani de la data desesizării involuntare a proprietarului de bunul său. Această
soluţie a fost adoptată de legiuitor din considerente de echitate. Tocmai pentru că
posesorul de bună-credință a dobândit bunul mobil de la un uzurpator, termenul de
trei ani a fost prevăzut în interesul proprietarului, căruia nu i se mai poate imputa că a
făcut o alegere greşită a detentorului precar. Până la împlinirea acestui termen,
proprietarul bunului mobil poate să revendice bunul de la posesor. Aşadar, până la
această dată, proprietarul îşi păstrează dreptul său, iar posesorul, deşi este de
bună-credință, nu dobândeşte încă dreptul de proprietate asupra bunului mobil.
Efectul achizitiv şi efectul extinctiv de proprietate se produc numai după expirarea
termenului de trei ani, ceea ce înseamnă că acest element face parte din structura
faptului juridic complex reglementat în art. 1909 alin. (2) C.civ. [art. 937 alin. (2) din
Noul Cod civil].
Mai mult, îndeplinirea cerințelor referitoare la posesie (caracterul real, utilitatea,
buna-credință și justul titlu) se apreciază în raport cu momentul în care expiră
termenul de trei ani, dacă intrarea în posesie a fost anterioară expirării acestui termen.
Nu este însă exclus ca intrarea în posesie a celui care invocă beneficiul dispoziţiilor
art. 1909 alin. (1) şi alin. (2) C.civ. [art. 937 alin. (1) şi (2) din Noul Cod civil] să fie
ulterioară expirării termenului de trei ani, caz în care îndeplinirea cerinţelor
referitoare la posesie se apreciază în raport cu momentul intrării în posesie. În orice
caz, nu se pune problema ca posesia să fie utilă pe o anumită durată, cu atât mai puţin
pe durata unui termen de trei ani.
Rezultă din cele de mai sus că efectul achizitiv şi efectul extinctiv se produc
uneori în momentul expirării termenului de trei ani, dacă posesorul a intrat în
stăpânirea bunului anterior acestui moment, sau după expirarea acestui termen, când
posesorul a intrat în stăpânirea bunului ulterior acestui moment. Aceste două efecte
se produc, deci, numai în momentul în care sunt întrunite, concomitent,
elementele care alcătuiesc faptul juridic complex reglementat în art. 1909 alin. (2)
C.civ. [art. 937 alin. (2) din Noul Cod civil].
Acest termen este unul de decădere, cum se prevede expres în art. 937 alin. (2)
din Noul Cod civil.
318. Regimul juridic special al acțiunii în revendicare împotriva posesorului
de bună-credință prevăzut în art. 1909 alin. (2) şi art. 1910 C.civ [art. 937
alin. (2) şi (3) din Noul Cod civil]. A. Situaţia reglementată în art. 1909 alin. (2)
C.civ. [art. 937 alin. (2) din Noul Cod civil]. Acţiunea în revendicare împotriva
posesorului de bună-credință poate fi admisă ca întemeiată dacă a fost introdusă
înainte de expirarea termenului de trei ani de la data la care proprietarul s-a desesizat
involuntar de bunul său.
Reclamantul, într-o asemenea acţiune în revendicare, trebuie să facă
dreptului său de proprietate prin orice mijloc de probă. Astfel, reclamantul poate să
invoce el însuşi ca temei al dreptului său de proprietate posesia de bună-credinţă în
393
Posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile
condiţiile art. 1909 C.civ. (art. 937 din Noul Cod civil). Oricum, prin simpla dovadă
a posesiei sale anterioare posesiei pârâtului, reclamantul beneficiază el însuși nu
numai de prezumția de proprietate prevăzută în art. 1854 C.civ. [art. 919 alin. (3) din
Cod
Noul Cod civil], ci şi de prezumția de titlu prevăzută în art. 1909 alin. (1) Ceiv.
[art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil].
De asemenea, reclamantul trebuie să facă dovada, cu orice mijloc de probă, că
bunul a fost furat sau pierdut, în absența acestei probe fiind aplicabile dispozițiile
art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil], ceea ce l-ar împiedica
pe revendicant să beneficieze de termenul de trei ani. Făcând dovada furtului sau a
pierderii, revendicantul răstoarnă prezumția potrivit căreia posesorul a dobândit
bunul mobil de la un detentor precar sau de la o persoană asimilată acestuia, astfel
încât efectul achizitiv nu s-a putut produce în mod instantaneu.
În sfârşit, reclamantul trebuie să facă dovada identităţii dintre bunul pe care l-a
posedat înainte de pierdere sau furt şi bunul pe care îl revendică de la pârât, dovadă
care este de multe ori foarte dificilă, întrucât bunurile mobile din aceeaşi categorie se
aseamănă între ele.
În toate cazurile în care proprietarul obține restituirea bunului de la posesor,
acesta din urmă are dreptul să pretindă de la primul cheltuielile necesare și utile
făcute cu lucrul.
Pentru celelalte pretenţii, posesorul de bună-credință are însă o acţiune în regres
împotriva celui de la care a primit bunul (hoţul sau găsitorul). O asemenea acțiune
poate îmbrăca, după caz, forma unei acțiuni în răspundere pentru evicţiune sau a unei
acţiuni delictuale, în ipoteza în care contractul încheiat între uzurpator şi posesorul de
bună-credință este nul absolut. Calificarea acestei acțiuni este însă mai puțin
importantă câtă vreme temeiul ei poate fi găsit direct în dispoziţiile art. 1909 alin. (2)
C.civ. Practic, o asemenea acţiune are, de cele mai multe ori, caracter iluzoriu,
întrucât hoţul sau găsitorul este, de cele mai multe ori, o persoană insolvabilă.
la
Ce se întâmplă însă dacă posesorul de bună-credință care a dobândit bunul de
de
hoţ sau găsitor îl înstrăinează cu titlu oneros unui subdobânditor care şi el este
bună-credință?
toate să
Cât timp nu a trecut termenul de trei ani, nimic nu se opune ca proprietarul
(2)
revendice bunul de la posesorul actual, cu atât mai mult cu cât în art. 1909 alin.
C.civ. se precizează că proprietarul poate să revendice bunul „de la cel la care-l
este
găseşte”. Soluţia este firească, pentru că pârât în acțiunea în revendicare
posesorul actual al lucrului, indiferent de numărul transmisiunilor care au intervenit
între timp. Fără îndoială că posesorul actual al lucrului are o acțiune în răspundere
pentru evicțiune împotriva celui de la care a dobândit bunul mobil. El are însă o
acțiune în răspundere pentru evicţiune şi împotriva oricăruia dintre ceilalți transmi-
țători (în principiu, cu titlu oneros), până la transmiţătorul inițial, întrucât fiecare
dobânditor, ca succesor cu titlu particular, a primit şi drepturile şi acțiunile pe care le
avea autorul său în legătură cu bunul respectiv; posesorul actual poate să recupereze
integral de la autorul său suma plătită acestuia sau poate să recupereze de la oricare
dovada dintre ceilalţi transmițători suma primită efectiv de transmițătorul respectiv, iar dacă
această sumă este mai mică decât cea plătită autorului său, poate să recupereze
diferenţa de la acesta.
 3094 Dinamica drepturilor reale principale
Posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile 395
Posesorul actual poate avea o acţiune în răspundere delictuală
împotriva hoţului timp nu a renunţat expres la acest drept. Restituirea bunului mobil are numai semni-
sau găsitorului şi a celorlalţi transmițători de rea-credinţă, care
vor răspunde în mod ficaţia unei renunțări la dreptul de retenție. | | o |
solidar, în cazul în care titlul de dobândire al posesorului este nul
absolut. Altfel spus, legiuitorul a înţeles să transfere riscul insolvabilităţii celui care a
B. Situaţia reglementată în art. 1910 C civ. (art. 937 alin. (3)
din Noul Cod civil]. vândut bunul sau riscul imposibilității de identificare a vânzătorului din sarcina
a) Efectele speciale ale erorii comune. Potrivit art. 1910
C.civ., „Dacă posesorul posesorului în sarcina proprietarului. |
actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumpărat la bâlci sau la
târg, sau la o vindere d) Eroarea comună. Pentru a se produce aceste efecte speciale, pe lângă buna-cre-
publică, sau de la un neguțător care vinde asemenea lucruri, propriet
arul originar nu dință a posesorului este necesară reprezentarea comună asupra calității de proprietar a
poate să ia lucrul înapoi decât întorcând posesorului prețul ce l-a
costat”. În mod înstrăinătorului. E |
asemănător, în art. 937 alin. (3) din Noul Cod civil se prevede că
„Dacă bunul pierdut Această eroare comună este expres prevăzută în dispoziţiile art. 1910 C.civ.
sau furat a fost cumpărat dintr-un loc ori de la o persoană care vinde
în mod obişnuit [art. 937 alin. (3) din Noul Cod civil]. Potrivit art. 1910 C.civ., bunul mobil trebuie să
bunuri de același fel ori dacă a fost adjudecat la o licitaţie publică, iar
acţiunea în reven- fi fost cumpărat la bâlci sau la târg, sau la o vindere publică, sau de la un neguțător
dicare a fost introdusă înăuntrul termenului de 3 ani, posesorul de
bună-credință poate care vinde asemenea lucruri. Dincolo de termenii arhaici, este limpede că textul
reține bunul până la indemnizarea sa integrală pentru prețul plătit
vânzătorului.” cuprinde în prima parte doar o enumerare exemplificativă, în timp ce, în ultima parte,
Aşadar, în această situaţie, pe lângă buna-credinţă a posesor
ului există şi repre- dă expresie unui criteriu în funcție de care se poate aprecia dacă sunt sau n
zentarea (eroarea) comună că persoana care înstrăinează
bunul mobil este chiar aplicabile dispoziţiile art. 1910 C.civ. Potrivit acestui criteriu, bunul trebuie să fie
proprietarul acestuia. Buna-credință a posesorului este suficientă
pentru a explica dobândit într-un loc şi în împrejurări în care se încheie în mod obişnuit asemenea
efectul achizitiv de proprietate după expirarea termenului de
decădere de trei ani. acte juridice cu titlu oneros, astfel încât se creează o eroare comună cu privire la
Dar, întrucât, prin ipoteză, acţiunea în revendicare a fost introdusă înainte de calitatea de proprietar a înstrăinătorului. Această idee este consacrată în art. 937
expirarea acestui termen, buna-credință a posesorului nu ar fi
suficientă pentru a alin. (3) din Noul Cod civil, în care se arată că este vorba despre un loc în care se
justifica efectele speciale reglementate în art. 1910 C.eiv. [art. 937
alin. (3) din Noul vând în mod obişnuit bunuri de acelaşi fel sau de o persoană care vinde în mod obiş-
Cod civil]. Aceste efecte speciale constau în recunoaşterea unei
adevărate garanții nuit asemenea bunuri. În plus, se mai precizează că textul este aplicabil şi dacă este
personale atipice, cu caracter legal, posesorul de bună-credință
având un drept de a despre o adjudecare la o licitaţie publică. N
creanţă împotriva proprietarului revendicant cu privire la preţul
pe care posesorul l-a ea dispoziţiile art. 1910 C.civ. [art. 937 alin. (3) din Noul Cod civil] au carac-
plătit înstrăinătorului şi în consacrarea unui drept de retenţie
a bunului mobil în ter de excepţie, aplicarea lor nu poate fi extinsă la alte persoane decât cumpărătorii. ,
favoarea posesorului până în momentul în care proprietarul revendi
cant va satisface În plus, dovada cumpărării bunurilor mobile de la un „neguțător care vinde
dreptul de creanță menţionat.
asemenea lucruri” trebuie să fie făcută de posesor,
b) Dreptul de creanţă al posesorului împotriva proprietarului. Astfel,
sub primul
aspect, pe lângă raportul juridic real în conţinutul căruia intră dreptul
de proprietate
asupra bunului mobil, drept pe care se grefează acţiunea în revendicare,
se mai nasc Secţiunea a IV-a
două raporturi juridice obligaționale, unul între posesorul de bună-credință Revendicarea bunurilor mobile în ipoteze speciale
şi uzurpator
sau transmițătorii intermediari, al doilea, între posesorul bunului mobil
şi proprietar.
Posesorul de bună-credință se bucură astfel de o adevărată obligaţie 319. Revendicarea bunurilor mobile de la terțul dobânditor de rea-credință.
in solidum, el
putând să recupereze întreaga valoare a creanței de la oricare dintre În ambele ipoteze reglementate în art. 1909 C.civ. (art. 937 din Noul Cod civil),
cei doi debitori:
uzurpatorul şi proprietarul bunului mobil. În acest scop, el poate chema efectul achizitiv asupra bunurilor mobile este recunoscut în favoarea terțului
în judecată,
împreună sau separat, pe cei doi debitori. dobânditor, indiferent dacă acesta a încheiat actul juridic cu titlu oneros cu un
c) Dreptul de retenţie. Sub cel de-al doilea aspect, prin dispoziţiile detentor precar, cu o peisoană asimilată acestuia sau cu un uzurpator (hoţ sau
art. 1910
C.civ. [art. 937 alin. (3) din Noul Cod civil] este instituită găsitor), numai dacă terțul este de bună-credinţă. Dacă, însă, terțul dobânditor este e
şi o a doua garanţie în
favoarea posesorului de bună-credință, respectiv un adevărat drept rea-credinţă, el nu beneficiază de efectul achizitiv în niciuna dintre cele două ipoteze.
de retenţie
împotriva proprietarului, întrucât posesorul poate să rețină bunul mobil Pe cale de consecință, proprietarul poate să revendice oricând bunul mobil de la terțul
până când
proprietarul întoarce posesorului prețul plătit uzurpatorului. Desigur, ânditor de rea-credinţă. | | _
acest drept de
retenție se stinge și în situaţia în care însuşi uzurpatorul restituie posesor iunea în revendicare mobiliară este imprescriptibilă, ca şi acțiunea în
ului preţul
primit. Dacă posesorul de bună-credință a restituit proprietarului bunul revendicare imobiliară. Desigur, pârâtul s-ar putea apăra invocând uzucapiunea de
mobil înainte
de a primi preţul plătit uzurpatorului, posesorul, chiar dacă a pierdut astfel treizeci de ani. Dacă bunul a pierit sau a fost deteriorat din culpa posesorului de
dreptul de
retenţie, întrucât acesta nu conferă un drept de urmărire, păstrează totuşi rea-credință, proprietarul are o acțiune civilă delictuală împotriva acestuia pentru a
beneficiul
primei garanţii, în sensul că nu se stinge şi dreptul său de a-l urmări recupera contravaloarea prejudiciului suferit. Această ultimă acțiune este însă supusă
pe proprietar cât
termenului de prescripţie de trei ani.
 396 Dinamica drepturilor reale principale

320. Revendicarea bunurilor mobile de la uzurpator. Pe

lângă acţiunea
personală în despăgubiri pe temei delictual, pe care proprietarul o
are împotriva
uzurpatorului, el are la îndemână şi o acţiune în revendicare împotri
va acestuia
Aşadar, chiar dacă s-a prescris acțiunea delictuală, proprietarul
poate recupera bunul Capitolul VI
de la uzurpator pe calea acţiunii în revendicare. Desigur, dacă bunul
a pierit din culpa Proprietatea aparentă
uzurpatorului, nu se mai pune problema revendicării bunului, ci doar
problema obţi-
nerii despăgubirilor pe temei delictual. Dacă bunul a fost doar deterior
at din culpa
uzurpatorului, acțiunea în revendicare își păstrează obiectul, dar acțiunea 323, Teoria aparenței în dreptul civil. În teoria aparenţei, ideea aparenţei este
delictuală
pentru obținerea despăgubirilor pentru prejudiciul produs de uzurpato relevantă, în principiu, în conflictul dintre titularul veritabil şi titularul aparent al
r prin deterio-
rarea bunului va fi supusă termenului de prescripţie de trei ani. dreptului subiectiv civil, în măsura în care aparenţa întruneşte elementele unei erori
Acţiunea în revendicare împotriva uzurpatorului pentru restituirea bunului comune și invincibile (error communis facit ius).
mobil
este imprescriptibilă, dar ea poate fi paralizată prin invocarea prescripț În particular, această teorie se aplică şi în cazul în care există o neconcordanță
iei achizitive de
treizeci de ani (art. 1890 C.civ.), respectiv de zece ani (art. 939 între persoana care instrumentează actele de stare civilă şi persoana care ar fi avut
din Noul Cod civil).
dreptul să le instrumenteze, desigur, în măsura în care există o eroare comună și
_ 321. Revendicarea bunurilor mobile de la terțul dobânditor
cu titlu gratuit. invincibilă cu privire la existenţa calității oficiale.
Intrucât efectul achizitiv de proprietate depinde de caracterul oneros
al titlului poseso- Rezultă că, dintr-un punct de vedere, teoria aparenţei desemnează un mod de
rului, rezultă că proprietarul va avea câştig de cauză în acțiunea
în revendicare îndrep- dobândire a drepturilor subiective civile, iar dintr-un alt punct de vedere, un mod de
tată împotriva posesorului care a dobândit bunul cu titlu gratuit chiar
dacă titlul provine validare a actului de stare civilă. În acest ultim sens, se justifică formularea
de la un detentor precar, de la o persoană asimilată acestuia sau de la
un uzurpator. aşa-numitului principiu al validității aparenței în drept.
| Şi în acest caz acţiunea în revendicare este imprescriptibilă,
dar pârâtul poate În cele ce urmează, interesează noțiunea de proprietate aparentă şi, într-un sens
invoca, în favoarea sa, uzucapiunea.
mai general, noţiunea de drept real principal aparent, ca aplicaţii ale teoriei
322. Revendicarea bunurilor mobile de la terțul dobânditor de aparenţei în materia drepturilor reale principale, cu referire specială la dobândirea
bună-credintă
al cărui titlu a fost desfiinţat. Dacă titlul posesorului a fost desfiinta acestora.
t pentru un
motiv de nulitate, indiferent dacă aceasta este relativă sau absolută, Din această perspectivă, proprietatea aparentă are două accepții: pe de o parte, ea
dispariţia justului
titlu împiedică funcționarea regulii en fait de meubles, Possession desemnează situaţia juridică a proprietarului aparent, iar, pe de altă parte, desem-
vaut titre, Desfiin-
area justului titlu pentru altă cauză decât nulitatea (rezoluțiune sau nează modul' de dobândire care legitimează dreptul de proprietate în patrimoniul
reziliere imposi-
bilitate fortuită de executare) duce la aceeaşi consecință. terțului care a contractat cu proprietarul aparent.
| |
De regulă, desființarea justului titlu are ca efect repunerea părților Mutatis mutandis, consideraţiile privind proprietatea aparentă sunt aplicabile şi
în situația
anterioară, astfel încât proprietarul ar putea cere restituirea bunului, celorlalte drepturi reale principale aparente. Mai exact, proprietatea aparentă se
după caz pe
calea unei acțiuni personale sau a acțiunii în revendicare, de aplică în legătură cu dreptul de proprietate privată şi drepturile reale principale
la autorul posesorului
Nu este exclus însă ca proprietarul să revendice bunul direct de la posesor, întemeiate pe acesta.
în măsura
în care bunul nu a fost restituit autorului acestuia. Noţiunea de proprietate aparentă este în strânsă legătură cu problema vânzării
|
bunului altuia sau, la un nivel mai general, a înstrăinării cu titlu oneros a bunului
altuia. În măsura în care operează proprietatea aparentă, terţul dobânditor, deşi a
încheiat actul juridic translativ de proprietate cu un non dominus, respectiv cu o
persoană care a înstrăinat bunul altuia, nu va mai putea fi evins de proprietarul iniţial.
Mutatis mutandis, proprietatea aparentă are aplicaţie şi în cazul în care un non
dominus constituie un alt drept real principal cu privire la bunul altuia. Nu mai puţin,
noțiunea de proprietate aparentă este într-o la fel de strânsă legătură cu problema
moştenitorului aparent. Într-adevăr, moștenitorul aparent nu este decât o specie de
proprietar aparent sau, mai general, de titular aparent al unui drept real principal.
Deși, în acest context, analiza priveşte drepturile reale principale aparente, nu este
exclus ca proprietarul aparent să încheie cu terţii acte juridice care au ca obiect doar
drepturi de creanță, astfel încât, într-o asemenea situație, teoria aparenței va putea fi
invocată pentru a justifica naşterea acestor drepturi.
 398 Dinamica drepturilor reale principale
324. Proprietatea aparentă ca fapt juridic în sens restrâns. Temei juridic,
Terţul care încheie un act translativ de proprietate cu proprietarul aparent nu poate
avea, chiar în acest act, temeiul dobândirii dreptului de proprietate. Întrucât
proprietarul aparent este, prin ipoteză, un non dominus, efectul achizitiv este, în mod
normal, împiedicat de rigoarea juridică a adagiului nemo plus iuris ad alium
transferre potest quam ipse habet. Totuşi, dreptul de proprietate se dobândeşte, dar
nu doar pe temeiul actului translativ, care are semnificaţia unui just titlu, ci şi pe
temeiul altor elemente de fapt care, împreună cu justul titlu, alcătuiesc un fapt juridic
cu 0 structură complexă, cum se întâmplă şi în cazul uzucapiunii sau al dobândirii
bunurilor mobile prin posesia de bună-credință.
Dar, spre deosebire de aceste exemple, în cazul proprietății aparente nu există, în
Codul civil în vigoare, o consacrare la nivel de principiu a acestui mod de dobândire
a dreptului de proprietate. Există doar aplicaţii particulare din care poate fi indusă
însă figura juridică generală a acestui mod de dobândire.
Aşadar, teoria proprietății aparente a fost elaborată în doctrină, plecându-se de la
cazuri practice, de la precedente judiciare. Sub influența doctrinei şi a precedentelor
judiciare, legiuitorul a receptat teoria proprietăţii aparente, dar nu la nivel de
principiu, ci în cazuri particulare. Dispoziţiile legale care consacră teoria aparenţei în
aceste cazuri particulare sunt, la rândul lor, temeiul consolidării teoriei proprietății
aparente şi a teoriei aparenţei în general.
Într-adevăr, tocmai pentru că există dispoziţii legale care consacră teoria pro-
prietăţii aparente în cazuri particulare, aceste dispoziţii constituie temeiul inducerii
unui mod de dobândire a dreptului de proprietate ca figură juridică autonomă. Altfel
spus, din aceste cazuri particulare se poate induce principiul exprimat în adagiul
error communis facit ius. Pe cale de consecință, se creează premisa pentru a se
afirma că legea leagă de faptul juridic în sens restrâns al proprietăţii aparente atât
efectul achizitiv, cât şi efectul extinctiv de proprietate. Numai astfel se poate ajunge
la concluzia că proprietatea aparentă este un mod de dobândire cu valoare autonomă
în materia drepturilor reale principale.
Proprietatea aparentă nu este un mod de validare a justului titlu. Într-adevăr, ideea
de validare are rațiune numai dacă titlul ar emana de la adevăratul proprietar, adică
numai dacă ar fi vorba despre transmisiunea dreptului de proprietate din patrimoniul
adevăratului proprietar în patrimoniul celui cu care acesta a încheiat un act translativ.
Or, prin ipoteză, proprietatea aparentă presupune că terțul dobânditor a încheiat actul
respectiv cu un non dominus, respectiv cu proprietarul aparent, astfel încât temeiul
dobândirii dreptului de proprietate nu ar putea fi justul titlu, fie el şi validat.
În concepția validării justului titlu nu s-ar putea explica în niciun fel efectul
extinctiv de proprietate în patrimoniul proprietarului iniţial. Înțeleasă ca fapt juridic
în sens restrâns în structura căruia intră, desigur, şi justul titlu, proprietatea aparentă
este un mod de dobândire cu caracter originar şi de stingere a dreptului de proprietate
cu valoare autonomă. Mutatis mutandis, această concluzie este valabilă şi în legătură
cu dobândirea altor drepturi reale principale sau cu dobândirea unei cote-părţi din
dreptul de proprietate.
Ca urmare, consacrarea la nivel de principiu nu numai a teoriei proprietăţii
aparente, ci şi a teoriei aparenţei în general era necesară.
Proprietatea aparentă 399
lată de ce, în art. 17 din Noul Cod civil, se prevede că „(1) Nimeni nu poate
transmite sau constitui mai multe drepturi decât are el însuşi.
(2) Cu toate acestea, când cineva, împărtăşind o credință comună şi invincibilă, a
considerat că o persoană are un anumit drept sau o anumită calitate juridică, instanța
judecătorească, ținând seama de împrejurări, va putea hotărî că actul încheiat în
această stare va produce, față de cel aflat în eroare, aceleaşi efecte ca şi când ar fi
valabil, afară de cazul în care desființarea lui nu i-ar cauza niciun prejudiciu.
(3) Eroarea comună şi invincibilă nu se prezumă.
(4) Dispoziţiile prezentului articol nu sunt aplicabile în materie de carte funciară
şi nici în alte materii în care legea reglementează un sistem de publicitate”.
Câteva comentarii sunt utile pe marginea acestui text legal.
Mai întâi, textul instituie caracterul excepţional al teoriei aparenței în dreptul
civil, regula fiind aceea înscrisă în alin. (1), ca expresie a adagiului nemo plus iuris
ad alium transferre potest quam ipse habet; acest caracter excepțional este subliniat
şi prin aceea că, deşi sunt îndeplinite cerinţele aplicării teoriei aparenţei, actul juridic
ar putea fi totuşi desființat dacă cel aflat în eroare nu ar suferi niciun prejudiciu. În al
doilea rând, cu referire la teoria proprietăţii aparente, se face distincție între ipoteza
titularului aparent al unui drept și ipoteza titularului aparent al unei anumite calităţi
juridice. În al treilea rând, este menţionată ideea esențială pe care se întemeiază teoria
aparenţei, respectiv credința comună şi invincibilă. În al patrulea rând, se statuează
caracterul judiciar al aplicării teoriei aparenței, instanța judecătorească fiind
suverană, în funcţie de împrejurări, să aprecieze dacă face sau nu aplicarea acestei
teorii. În al cincilea rând, textul precizează că sarcina probei revine celui care invocă
eroarea comună şi invincibilă, aceasta neputând să facă obiectul unei prezumții. În al
şaselea rând,— şi cel mai important pentru problema analizată în acest capitol - textul
restrânge aplicarea teoriei aparenței în materie imobiliară numai la cazurile în care
drepturile reale imobiliare nu au fost intabulate sau nu au fost înscrise în alt sistem de
publicitate prevăzut de lege; desigur, această restricție se va aplica numai de la data
intrării în vigoare a Noului Cod civil; până atunci, ţinând seama de principiul neretro-
activității legii, teoria aparenţei poate fi aplicată inclusiv în materia drepturilor reale
imobiliare, sub forma teoriei proprietăţii aparente — care va fi prezentată în continuare.
325. Elementele noțiunii de proprietate aparentă, ca fapt juridic în sens
restrâns. A. Enumerare. În structura acestui fapt juridic în sens restrâns intră urmă-
toarele elemente: actul translativ cu titlu oneros având ca obiect dreptul de proprie-
tate privată asupra unui imobil individual determinat; posesia utilă a transmițătorului
în momentul încheierii actului translativ şi titlul proprietarului aparent (elementele
materiale ale aparenţei); eroarea comună şi invincibilă cu privire la calitatea de
proprietar a transmițătorului (elementul psihologic al aparenţei) ; buna-credinţă a
dobânditorului.
' Pentru distincția dintre elementul obiectiv şi elementul subiectiv al aparenței, a se vedea
D. Gherasim, Buna-credinţă în raporturile juridice civile, Editura Academiei, București, 1981,
pp. 210-214; D. Chirică, „Regimul juridic al revendicării imobilelor preluate de stat fără titlu
de la subdobânditorii care se prevalează de buna lor credință la data cumpărării”, în Dreptul
nr. 1/2002, p. 70.
 400 Dinamica drepturilor reale principale Proprietatea aparentă 401
B. Actul translativ cu titlu oneros având ca obiect dreptul de proprietate privată
Țitlul trebuie să fie cu titlu oneros pentru că, în această materie, ca și în cazul
asupra unui imobil individual determinat. a) Imobil individual determinat. Proprie- bunurilor mobile”, în conflictul dintre terțul
posesiei de bună-credință asupra
tatea aparentă, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate privată, are aplicaţie
dobânditor al bunului şi adevăratul proprietar, primul are câştig de cauză numai când
numai în legătură cu bunurile imobile.
se luptă pentru a evita un prejudiciu (certat de damno vitando), iar nu şi când s-ar
Deşi ideea de aparență în general are un anumit rol în dobândirea bunurilor
lupta să păstreze un câştig (certat de lucro captando), cum s-ar întâmpla dacă titlul
mobile pe temeiul art. 1909 C.civ. [art. 937 alin. (1) şi (2) din Noul Cod civil], totuşi,
său ar avea caracter gratuit. Cu alte cuvinte, soluția este impusă de principiul echităţii
acest mod de dobândire este autonom, iar nu o aplicaţie a proprietăţii aparente. Faptul
care, cum vom vedea, fundamentează proprietatea aparentă ca mod de dobândire a
juridic în sens restrâns prin care se dobândeşte un bun mobil în condiţiile art. 1909
dreptului de proprietate privată şi a drepturilor reale întemeiate pe acesta. a
C.civ. [art. 937 alin. (1) şi (2) din Noul Cod civil] are o configuraţie diferită de aceea
Cu excepţia viciului care constă în aceea că nu provine de la proprietarul veritabil,
a faptului juridic în sens restrâns desemnat prin sintagma proprietate aparentă.
În structura acestor două fapte juridice există însă un element comun, respectiv titlul trebuie să îndeplinească celelalte cerinţe de ordine publică privind valabilitatea
buna-credinţă a dobânditorului. Dar, în măsura în care există buna-credință a dobân- actului juridic. Altfel spus, un titlu nul absolut nu poate servi drept titlu nici în
ditorului, bunul mobil poate fi dobândit pe temeiul art. 1909 C.civ. [art. 937 alin. (1) şi această materie. Ca urmare, proprietarul veritabil poate, concomitent sau prealabil
(2) din Noul Cod civil], recursul la proprietatea aparentă fiind inutil. Chiar ŞI în ipoteza acțiunii în revendicare împotriva dobânditorului, să ceară constatarea „nulității
reglementată în art. 1910 C.civ. [art. 937 alin. (3) din Noul Cod civil], deşi ar putea fi absolute a titlului, ceea ce presupune şi chemarea în judecată a proprietarului aparent
întrunite elementele proprietăţii aparente, soluția expresă a legiuitorului are prepon- ca transmițător. Mai mult, proprietarul veritabil, dacă beneficiază de o prevedere
derență, scoțând bunurile mobile respective din sfera de aplicare a proprietăţii aparente. legală specială, at putea să solicite anularea titlului şi pentru un motiv de nulitate
Bunul imobil trebuie să fie privit ur singuli, iar nu ca element al unei univer- relativă, dar numai dacă acţiunea în anulare nu s-a prescris.
salități. Indiferent dacă este vorba despre o universalitate juridică sau de o univer- Dacă titlul dobânditorului este afectat doar de un motiv de nulitate relativă, el va
salitate de fapt, fiind în prezenţa unor bunuri incorporale, ele nu pot forma obiectul putea fi invocat în cadrul teoriei aparenței în raport cu proprietarul veritabil, dar este
posesiei şi, deci, nici al proprietăţii aparente, în prima sa accepţie. Pe cale de conse- supus desființării în raporturile cu proprietarul aparent dacă nu a expirat termenul de
cință, nu se pune nici problema proprietăţii aparente în sens de mod de dobândire a prescripţie pentru introducerea acţiunii în anulare sau dacă titlul nu a fost confirmat
dreptului de proprietate. de transmițător. | | |
b) Imobil proprietate privată. Bunurile din domeniul public, fiind inalienabile, Nu trebuie deci să se confunde raporturile dintre terțul dobânditor şi proprietarul
insesizabile şi imprescriptibile, nu intră în sfera de aplicare a proprietății aparente, aparent cu raporturile dintre terțul dobânditor și proprietarul veritabil. Teoria
care este un mod de dobândire doar a dreptului de proprietate privată şi a celorlalte aparenţei se invocă de către terțul dobânditor nu împotriva proprietarului aparent, ci
drepturi reale principale întemeiate pe acesta. împotriva proprietarului veritabil. În raporturile dintre proprietarul aparent şi terțul
€) Act juridic translativ cu titlu oneros. Pentru a se pune problema dobândirii dobânditor se aplică toate regulile care cârmuiesc actul juridic încheiat între ei,
dreptului de proprietate de către terțul care a contractat cu proprietarul aparent este inclusiv cele referitoare la nulitate. |
necesar ca între aceştia să se fi încheiat un act juridic translativ de proprietate. Intră Nu se confundă titlul dobânditorului cu titlul proprietarului aparent sau cu titlul
în această categorie nu numai contractul de vânzare-cumpărare, ci şi contractul de adevăratului proprietar. | |
schimb, contractul de întreținere, contractul de rentă viageră etc. Dacă este vorba de Condiţia titlului translativ, cu caracter particular şi oneros priveşte titlul pe care
un contract declarativ de drepturi, el nu poate justifica aplicarea proprietății aparente terțul dobânditor l-a obținut de la proprietarul aparent. Dovada acestui titlu trebuie să

doi
ca mod de dobândire. Totuşi, un contract de tranzacție sau un contract de partaj ar fie făcută chiar de către terţul dobânditor. Prezumția de bună-credință se naşte în
putea fi avut în vedere în măsura în care, dincolo de recunoaşterea drepturilor favoarea acestuia numai după ce el face dovada existenței titlului. Nu este deci greșit
părților, el ar cuprinde şi clauze translative de proprietate. În schimb, o hotărâre să se vorbească de un just titlu al terțului dobânditor, ca şi în materia uzucapiunii
judecătorească de partaj, distinctă de orice înţelegere a părţilor, are numai efect scurte, dar numai dacă sunt înțelese particularităţile pe care le prezintă justul titlu în
declarativ, astfel încât nu poate constitui just titlu în această materie. materia proprietății aparente. 53 |
Spre deosebire de uzucapiune, moştenirea, indiferent dacă este testamentară sau C. Elementele materiale ale aparenţei. a) Posesia utilă a transmițătorului. Pro-
ab intestat, universală, cu titlu universal sau cu titlu particular, nu poate fi avută în prietarul aparent este un posesor. Chiar dacă nu orice posesor este proprietar aparent,
vedere nu numai pentru că dispoziţiile art. 1858, pet. 4 Cuciv. nu mai au nicio totuşi, este obligatoriu ca proprietarul aparent să aibă calitatea de posesor. Numai
relevanță în materie, ci şi pentru că moştenirea este un mod de dobândire cu titlu pentru că proprietarul aparent exercită atributele corespunzătoare dreptului de pro-
gratuit, or, în cazul proprietății aparente, titlul este întotdeauna cu caracter oneros. prietate asupra unui bun imobil, încheind acte juridice şi săvârşind acte materiale, el
Cât priveşte donația cu sarcină, ea ar putea să constituie titlu în această materie poate să creeze în conştiinţa terţilor un anumit reflex intelectual în sensul că este
numai dacă sarcina înlătură cu totul caracterul gratuit al acestui act juridic, caz în considerat ca adevărat proprietar.
care contractul nici nu mai poate fi calificat ca donaţie.
2 A se vedea supra, nr. 314, lit. E, c).
27.
402 Dinamica drepturilor reale principale
Chiar dacă nu se cere o anumită durată a posesiei, totuşi, este necesar ca aceasta
să fie utilă cel puțin în momentul încheierii actului juridic translativ. Desigur,
singurul viciu care contează este cel al violenţei. Viciul discontinuității nu are rele-
vanţă, întrucât nu se cere o anumită durată a posesiei. De asemenea, fiind vorba de un
imobil, viciul clandestinităţii este, practic, fără aplicare?. Existenţa viciului violenţei
în momentul în care proprietarul aparent ar încheia actul juridic cu terțul dobânditor
ar fi de natură să ridice un semn de întrebare şi cu privire la buna-credință a acestuia
din urmă. Chiar dacă violența se exercită în acest caz, prin ipoteză, de proprietarul
aparent împotriva adevăratului proprietar, iar nu de către terțul dobânditor, totuşi,
acesta din urmă ar putea să aibă, în aceste condiţii, cel puţin o îndoială cu privire la
calitatea de proprietar a transmiţătorului.
Nu se cere însă ca posesia proprietarului aparent să fie reală. Este posibil ca, în
momentul încheierii actului juridic translativ, proprietarul aparent să exercite posesia
corpore alieno.
Nu se confundă însă cerința posesiei proprietarului aparent cu posesia dobândi-
torului. Desigur că dobânditorul devine posesor din momentul încheierii actului
juridic translativ de proprietate cu titlu particular şi oneros, chiar dacă transmițătorul
nu a predat încă bunul imobil. Într-o asemenea situaţie, dobânditorul exercită el
însuşi posesia corpore alieno asupra imobilului, prin intermediul transmițătorului,
până în momentul predării. Important este însă că posesia dobânditorului, indiferent
dacă este reală sau exercitată corpore alieno, nu constituie o cerință pentru aplicarea
teoriei aparenţei.
b) Titlul proprietarului aparent. Noţiunea de titlu, cu referire la proprietarul
aparent, are un înţeles diferit de noțiunea de just titlu, care se utilizează în legătură cu
titlul dobânditorului care invocă teoria aparenţei“. În timp ce titlul dobânditorului
trebuie să aibă întotdeauna o existență reală ca negotium iuris, înscrisul constatator
(instrumentum probationis) servind doar la dovada actului juridic real, în cazul titlului
proprietarului aparent, accentul se deplasează de la negotium iuris la instrumentum
probationis. Nu interesează în primul rând existența actului juridic ca negotium iuris, ci
existența instrumentului probatoriu. Mai mult, nu interesează doar actul juridic, ci şi
orice alt mod de dobândire a dreptului de proprietate” cât timp, indiferent dacă este real
sau imaginar, acesta este concretizat în anumite instrumente probatorii.
Ca urmare, nu ar fi suficient ca proprietarul aparent să invoce uzucapiunea fără a
prezenta o hotărâre judecătorească în acest sens. Dacă el invocă un contract de
vânzare-cumpărare, trebuie să prezinte înscrisul constatator al vânzării, întocmit în
conformitate cu cerințele pe care legea le impunea în momentul încheierii contrac-
tului. In cazul în care proprietarul aparent pretinde că a dobândit imobilul prin
moştenire, legală sau testamentară, el trebuie să prezinte nu numai certificatul de
moştenitor, ci şi actul de proprietate (instrumenturm) al autorului său.
) Pentru viciile posesiei, a se vedea supra, nr. 66-71.
A se vedea supra, nr. 325, lit. B, c).
” În sensul că Situația juridică a proprietarului aparent se întemeiază pe un act juridic, fără
nicio referire la faptele juridice în sens restrâns, a se vedea D. Gherasim, op. cit., p. 211.
Proprietatea aparentă 403
Este posibil însă ca proprietarul aparent să producă nu un titlu translativ sau
constitutiv de drepturi reale principale, ci un titlu declarativ, cum ar fi un contract de
tranzacţie, un contract sau o hotărâre judecătorească de partaj, o hotărâre judecă-
torească prin care s-a constatat uzucapiunea sau alt mod de dobândire a dreptului de
proprietate asupra imobilului.
Într-o asemenea situaţie, trebuie să se facă distincţie între cazul în care tițlul
declarativ constată un fapt juridic ca izvor originar al dreptului de proprietate invocat
de proprietarul aparent şi cazul în care titlul declarativ constată un mod derivat de
dobândire a dreptului de proprietate. În primul caz, dobânditorul trebuie să verifice
dacă hotărârea judecătorească prin care s-a constatat modul originar de dobândire a
dreptului de proprietate s-a pronunţat în contradictoriu cu titularul înscris în cartea
funciară şi dacă însăşi hotărârea judecătorească a fost înscrisă, la rândul ei, în cartea
funciară. În al doilea caz, dobânditorul trebuie să ceară transmiţătorului să facă
dovada titlului translativ sau constitutiv care a stat la baza titlului declarativ şi să
verifice dacă ambele titluri au fost înscrise în cartea funciară.
Mai mult, s-a apreciat că poate fi avut în vedere și certificatul de moştenitor ce
atestă calitatea moștenitorului aparent de unic succesor legal, nerezervatar, al
defunctului, certificat desființat ulterior ca urmare a descoperirii unui testament prin
care un terț fusese instituit legatar universal. Tot astfel, a fost considerat ca având
eficienţă în crearea aparenţei certificatul de moştenitor prin care se constata calitatea
de unic succesor a unei persoane, ca fiică a autorului, deşi, ulterior, certificatul a fost
anulat ca urmare a admiterii unei acțiuni în stabilirea paternităţii prin care s-a stabilit
că autorul a mai avut încă doi copii, cu consecinţa că transmiterea succesiunii nu a
mai fost universală, ci cu titlu universal. Desigur, certificatul de moştenitor nu are
valoarea unui titlu de proprietate, dar el face dovada calității de moştenitor. Latura
obiectivă a aparenţei trebuie să fie însă dublată, în asemenea cazuri, de prezentarea
titlului autorului cu privire la imobilul în discuţie.
Criteriul sever în funcţie de care se apreciază, după cum vom vedea, buna-cre-
dință a dobânditorului nu exclude, așadar, ideea de titlu putativ al proprietarului
aparent, dar numai în măsura în care această noțiune este definită corect. Într-adevăr,
titlul putativ nu este titlul care există doar în imaginația dobânditorului, fără niciun
temei obiectiv, ci, dimpotrivă, este un titlu imaginar, dar ca reflex psihologic al unor
elemente materiale. Exemplul avut în vedere și care este cel mai frecvent invocat în
doctrină este exemplul moștenitorului aparent care crede că a dobândit dreptul de
proprietate pe temeiul succesiunii testamentare, deşi legatul fusese revocat de autor
înainte de decesul său. Or, în acest exemplu, nu este vorba de o simplă închipuire a
dobânditorului, ci de un instrumentum înşelător, respectiv testamentul aflat în posesia
moștenitorului aparent, întrucât actul juridic înțeles ca negotium iuris, respectiv
Jegatul, fusese revocat şi nu mai exista în momentul decesului autorului. Așadar,
titlul putativ nu este un titlu real, dar se întemeiază pe elemente de fapt reale, care
justifică convingerea moştenitorului aparent în sensul că are un titlu de proprietate.
Dar titlul anulabil, nul ori rezolubil al proprietarului aparent ar putea justifica
aparenţa de natură să întemeieze buna-credință a dobânditorului? Răspunsul este, în
principiu, negativ, cu excepţia cazului în care terțul dobânditor nu a cunoscut Şi nu
putea să cunoască elementele de fapt de natură să atragă desființarea titlului
 Dinamica drepturilor reale principale Proprietatea aparentă 405
proprietarului aparent. Cu referire la nulitatea absolută, dacă terțul dobânditor a
înscrieri, întocmite conform rigorilor tehnice şi juridice”. Absența acestor documente
cunoscut cauzele care determină o asemenea nulitate, el nu ar putea invoca
necunoaş- este de natură să genereze o îndoială care împiedică îndeplinirea atât a condiţiei erorii
terea prevederilor legale care impun sancţiunea respectivă, întrucât,
aceste prevederi comune şi invincibile, cât şi a condiţiei bunei-credinţe a terțului dobânditor.
fiind de ordine publică, ele intră pe deplin sub incidența adagiului nemo
censetur D. Eroarea comună şi invincibilă (elementul psihologic al aparenţei). Adagiul
ienorare legem.
error communis facit ius presupune mai mult decât buna-credință a dobânditorului.
De asemenea, actul juridic public care face parte din structura juridică a simulaţiei
Acest adagiu trimite la o eroare comună şi invincibilă.
este de natură să întemeieze buna-credință a terțului dobânditor cât timp acesta
nu a Reflexul intelectual pe care îl creează posesia proprietarului aparent în conştiinţa
cunoscut şi nu putea să cunoască existența actului secret, cu toate diligențele făcute
la dobânditorului este dublat de reflexul intelectual al situaţiei juridice a proprietarului
cel mai ridicat standard. Altfel, chiar dacă dobânditorul este de bună-credință în aparent în conştiinţa unei întregi comunități, iar nu doar a unei persoane determinate.
raport cu criteriul bunului gospodar, adică în raport cu un standard mediu, fără
a fi Altfel spus, eroarea trebuie să fie comună.
însă întrunită cerința bunei-credinţe calificate, efectul achizitiv de proprietate nu este
Desigur, această cerinţă a erorii comune nu presupune ca, în mod efectiv, fiecare
posibil pe temeiul teoriei aparenței, dobânditorul beneficiind însă numai de sanc-
membru al comunităţii să se afle în eroare cu privire la calitatea juridică a
țiunea specifică simulaţiei, respectiv inopozabilitatea actului secret. Desigur. bene-
proprietarului aparent, ci doar ca orice altă persoană aflată în locul dobânditorului să
ficiind de această inopozabilitate, dobânditorul va putea aştepta să treacă termenul
fi putut să fie victima aceleiaşi erori. Dacă, în ce-l priveşte pe dobânditor, eroarea
necesar pentru dobândirea imobilului prin uzucapiunea scurtă.
este efectivă, pentru ceilalți membri ai comunităţii, eroarea este fie efectivă, fie cel
În toate cazurile, instrumentum probationis trebuie să fie regulat întocmit,
adică puțin potenţială. Este important ca, măcar pentru unii dintre membrii comunității,
să cuprindă toate elementele obişnuite într-un înscris, în functie de natura
actului eroarea să fie efectivă, pentru că altfel ar fi greu de reţinut că sunt întrunite
Juridic (negotium iuris) pe care îl consemnează. De asemenea, dacă
actul juridic elementele pentru aplicarea adagiului error communis facit ius.
presupunea forma autentică, iar înscrisul constatator nu respecta această formă,
el nu Eroarea trebuie să fie însă nu numai comună, ci şi invincibilă sau irezistibilă. Nu
ar putea să fie luat în seamă ca element material al aparenței.
numai dobânditorul, ci şi orice altă persoană din comunitate care s-ar fi aflat în
C) Inscrierea titlului în cartea funciară. Îndeplinirea formalităţilor de publicitate
de situaţia lui trebuie să nu fi avut posibilitatea de a înlătura eroarea. Este motivul pentru
către proprietarul aparent este indispensabilă ca element în latura materială a aparenţei
care s-a vorbit de o bună-credinţă colectivă. Această sintagmă trebuie să fie însă
de natură să justifice efectul achizitiv de proprietate în favoarea terţului dobânditor
. folosită cu circumspecţie, pentru că eroarea dobânditorului este efectivă, în timp ce
Aceste formalități de publicitate trebuie să fie îndeplinite chiar în situaţia în care titlul
eroarea colectivă îmbină caracterul efectiv şi caracterul potenţial.
proprietarului aparent este moştenirea sau uzucapiunea. Chiar dacă, în aceste cazuri În lumina acestei exigenţe, chiar şi buna-credință a dobânditorului are, cum vom
formalitățile de publicitate imobiliară nu sunt obligatorii, totuşi, ele trebuie să
fie vedea, o dimensiune specială. Ținând seama de concepția obiectivă şi de caracterul
îndeplinite înainte de înstrăinarea bunului de către moştenitor sau de către
uzucapant excepţional al proprietăţii aparente, trebuie să fie avute în vedere nu numai mijloa-
conform art. 26 alin. (1), fraza a II-a și alin. (3) din Legea nr. 7/1996$.
cele unui bonus pater familias, prin care dobânditorul sau oricine s-ar fi aflat în locul
De altfel, fiind vorba de un imobil, actul transmițător de proprietate trebuie lui ar fi putut să afle adevărul, ci şi mijloacele celui mai exigent membru al comu-
încheiat în formă autentică, iar notarul refuză autentificarea actului în absenta nităţii prin care adevărul ar fi putut fi aflat. Iată de ce, fără să îşi piardă cu totul
înscrierii dreptului transmiţătorului în cartea funciară. Dar, chiar în situatia
în care importanţa, condiţia bunei-credinţe a dobânditorului este pusă în umbră de condiția
dreptul transmițătorului era înscris în cartea funciară, dacă dobânditorul ar fi avut
alte erorii comune şi invincibile. Oricât de exigent ar fi criteriul după care s-ar aprecia
mijloace pentru a afla că persoana înscrisă în cartea funciară nu era adevăratul
buna-credință, dobânditorul ar putea să facă dovada că un caz de forță majoră l-a
proprietar, dobânditorul va fi considerat de rea-credinţă.
împiedicat să utilizeze anumite mijloace pentru a afla adevărul. Dar, chiar şi într-o
Aşadar, nu numai că sistemul publicității reale nu este incompatibil cu proprietatea asemenea situaţie, cât timp o altă persoană din comunitate ar fi putut totuşi afla ade-
aparentă, dar acest mod de dobândire este condiţionat de existenţa laturii materiale
a vărul, deşi este îndeplinită condiţia bunei-credinţe a dobânditorului, nu este îndeplinită
aparenței, în structura căreia intră în mod necesar înscrierea titlului proprietarului
condiția erorii comune şi invincibile. Altfel spus, caracterul invincibil se apreciază nu
aparent în Cartea funciară înainte de înstrăinarea imobilului către terțul dobânditor.
numai în raport cu dobânditorul, ci şi în raport cu oricare membru al comunității.
Sub aspectul laturii materiale a aparenţei, înscrierea în cartea funciară este un
Se poate înţelege astfel mai bine de ce condiţia erorii comune şi invincibile nu se
element necesar, care poate justifica doar caracterul comun al erorii, dar nu suficient
confundă cu condiția bunei-credințe a dobânditorului. Este posibil să fie îndeplinită
pentru a justifica şi caracterul invincibil al acesteia. Este motivul pentru care
cerința erorii comune şi invincibile, dar dobânditorul să fie de rea-credință, după cum
înscrierea în cartea funciară trebuie să fie completată cu documentele necesare acestei
se poate ca dobânditorul să fie de bună-credinţă, dar să nu fie îndeplinită prima cerință.

4 A se vedea supra, nr. 33, lit. C, nota 16. ? Pentru aceste documente, a se vedea art. [| din Legea nr. 7/1996.
 406 Dinamica drepturilor reale principale
Dar, spre deosebire de buna-credinţă, care se prezumă legal, eroarea comună Şi
invincibilă trebuie să fie dovedită chiar de către dobânditorul care invocă beneficiul
proprietății aparente. Nu este suficientă doar dovada comunităţii erorii, este necesară
şi dovada caracterului invincibil al acestuia.
| Cum se poate face însă această dovadă? Întrucât este vorba despre un reflex
intelectual al unei stări de fapt în conştiinţa comunității, deci de o stare subiectivă
proba directă a erorii comune şi invincibile este imposibilă. Ca urmare, dobânditorul
de la proprietarul aparent trebuie să dovedească, mai întâi, starea de fapt sau, altfel
spus, toate elementele din latura materială a aparenţei care se reflectă în conştiinţa
comunității în forma unei erori comune şi invincibile. Elementele acestei stări de fapt
pot fi dovedite cu orice mijloc de probă. Aşa fiind, rezultă că, deşi eroarea comună şi
invincibilă nu se prezumă legal, mecanismul probatoriu care permite dovedirea ei
include, până la urmă, mai multe prezumții simple, altfel spus, raționamente pe care
judecătorul trebuie să la facă pe baza elementelor de fapt ale situaţiei concrete.
Plecând de la ipoteze, conturate mai întâi în jurisprudență, în care s-a reținut
eroarea comună şi invincibilă, legiuitorul a precizat uneori care sunt elementele de
fapt din care se poate trage concluzia existenței erorii comune şi invincibile. Sarcina
probatorie a dobânditorului a fost, în acest fel, uşurată, întrucât, odată ce el a făcut
dovada elementelor de fapt menţionate de legiuitor, se naşte o prezumție legală de
eroare comună şi invincibilă. Este adevărat că legiuitorul nu a precizat, în cazurile în
care a făcut aplicarea teoriei aparenței, condiţia erorii comune şi invincibile pentru
dobândirea unor drepturi sau pentru validarea unor acte juridice, dar această condiţie
este presupusă de legiuitor, concluzie care rezultă chiar din împrejurarea că
legiuitorul a consacrat ipoteze în care s-a făcut, anterior, în jurisprudență, aplicarea
teoriei aparenţei.
Puterea de apreciere a judecătorului în interpretarea probelor este mai restrânsă
sau mai largă, după cum el face aplicarea teoriei aparenței într-o ipoteză care a fost
sau nu a fost consacrată legislativ. Dar, chiar şi atunci când teoria aparenţei este
aplicată în mod direct de judecător, în absența unui text legal, această putere de
apreciere nu este în niciun caz arbitrară. Mai mult, crearea unui precedent în această
materie este foarte dificilă, dar, odată creat, el dobândeşte o forță juridică apropiată
de forța juridică a unei reguli de drept. | simple care au ca obiect eroarea comună şi invincibilă. Mai exact, dovada elemen-
| Eroarea comună şi invincibilă trebuie să existe în momentul încheierii justului
titlu. Dar elementele materiale ale aparenţei care întemeiază elementul psihologic al
acesteia, respectiv eroarea comună și invincibilă, trebuie să aibă, cum am văzut, o
anumită persistență în timp. Altfel spus, pentru a se putea ajunge la concluzia că
eroarea comună şi invincibilă a existat în momentul încheierii justului titlu, este
necesar să se analizeze elementele de fapt anterioare acestui moment.
E. Buna-credinţă a dobânditorului. Efectul achizitiv al proprietăţii aparente nu se
întemeiază doar pe reflexul intelectual pe care situaţia juridică a transmițătorului îl
creează în conştiinţa terţilor în forma unei erori comune şi invincibile, ci şi pe ideea
de bună-credință a dobânditorului. Altfel spus, teoria aparenţei înglobează, în acest
caz, și ideea bunei-credinţe.
Buna-credință este convingerea eronată a dobânditorului că transmițătorul este
veritabilul proprietar al imobilului. Concepţia obiectivă cu privire la buna-credință
Proprietatea aparentă 407
impune ca dobânditorul să facă toate verificările necesare cu privire la calitatea de
proprietar a transmiţătorului, în primul rând, verificarea înregistrărilor din cartea
funciară, inclusiv a documentelor care au stat la baza acestor înregistrări. Aceste
verificări trebuie apreciate nu doar în funcţie de criteriul bunului gospodar, exprimat
în sintagma bonus pater familias, ci în funcţie de criteriul celui mai exigent membru
al comunității. Această severitate sporită a criteriului de apreciere a bunei-credințe în
cazul proprietății aparente este justificată de caracterul excepțional al acestui mod
de dobândire.
În orice caz, dacă transmiţătorul nu avea dreptul de proprietate înscris în cartea
funciară, dobânditorul nu poate fi considerat ca fiind de bună-credință. Rezultă că
buna-credință a dobânditorului se întemeiază nu numai pe existența propriului titlu,
ci şi pe verificările exigente ale titlului proprietarului aparent.
Buna-credinţă trebuie să existe în momentul încheierii justului titlu. Mala fides
superveniens non nocet.
Prezumția de bună-credinţă instituită prin art. 1899 alin. (2) C.civ, a fost extinsă și
cu privire la dobânditorul de la proprietarul aparent. Nu mai puţin, pentru a funcționa
această prezumție, terțul dobânditor trebuie să facă dovada faptului vecin şi conex.
Faptul vecin şi conex care declanșează prezumția de bună-credință a dobândi-
torului înscris în cartea funciară cuprinde nu numai titlul de proprietate, ci şi dovada
înscrierii acestuia în cartea funciară, precum şi copia certificată a cărții funciare din
care să rezulte că, la data dobândirii, nu era notață nicio acţiune prin care se contesta
cuprinsul cărții funciare şi nu rezulta nicio neconcordanță între mențiunile din cartea
funciară și situaţia juridică reală.
Terţul dobânditor va trebui să facă şi dovada tuturor celelalte elemente din latura
materială a aparenței, întrucât teoria aparenței include nu numai ideea de
bună-credinţă, ci şi ideea de eroare comună şi invincibilă.
lată de ce ideea că prezumția de bună-credință funcționează şi în contextul teoriei
aparenţei are, în realitate, o importanță minoră, întrucât efortul probatoriu pe care
trebuie să îl facă terțul dobânditor este conturat de necesitatea dovedirii elementelor
materiale ale aparenţei. Făcând dovada acestor elemente, terțul dobânditor benefi-
ciază atât de prezumția de bună-credință, care are caracter legal, cât şi de prezumţiile
telor conexe pe temeiul cărora funcționează prezumțiile simple referitoare la eroarea
comună şi invincibilă include, în mod necesar, şi elementele pe temeiul cărora func-
ționează prezumția de bună-credinţă, oricât de largă ar fi sfera acestor ultime elemente.
Prezumția de bună-credință poate fi răsturnată prin orice mijloc de probă de către
proprietarul inițial în acţiunea în revendicare împotriva dobânditorului. Întrucât
criteriul de apreciere a bunei-credințe este unul maximal, veritabilul proprietar va
avea o sarcină probatorie mai uşoară, mai întâi pentru că pârâtul va trebui să facă el
însuşi dovada elementelor care compun latura materială a aparenței, iar apoi, pentru
că răsturnarea prezumţiei de bună-credință se poate face prin dovada oricărui mijloc
pe care dobânditorul l-ar fi putut utiliza pentru a afla adevărul, chiar dacă mijlocul
respectiv ar fi fost avut în vedere numai de cel mai exigent membru al comunității.
Neutilizând mijlocul respectiv, deşi putea să o facă, dobânditorul va fi considerat de
rea-credință, chiar dacă el nu a cunoscut efectiv că transmițătorul era doar un
proprietar aparent, ignoranţa sa fiind în acest caz nelegitimă.
 4108 Dinamica drepturilor reale principale Proprietatea aparentă 409

Desigur, dobânditorul ar putea la rândul lui să facă dovada că, deşi mijlocul După încheierea titlului translativ de proprietate, în măsura în care s-au produs
respectiv exista, el nu a putut avea acces la el. Totuși, chiar dacă, în acest fel efectul achizitiv şi efectul extinctiv al proprietăţii aparente, veritabilul proprietar nu
dobânditorul şi-ar păstra beneficiul bunei-credinţe, el nu ar mai putea proba existenţa mai are decât o acţiune personală împotriva proprietarului aparent.
erorii comune şi invincibile cât timp un asemenea mijloc s-ar fi aflat la îndemâna Această acţiune personală este întemeiată pe îmbogățirea fără justă cauză dacă
oricărui alt membru al comunității. proprietarul aparent este de bună-credinţă, ceea ce înseamnă că proprietarul veritabil
Buna sau reaua-credință a proprietarului aparent este indiferentă. poate să ceară fie restituirea preţului plătit de terțul dobânditor, dacă acest preţ a fost
326. Efectul achizitiv şi efectul extinctiv al proprietăţii aparente. Ceea egal sau inferior valorii bunului, fie valoarea bunului dacă aceasta este mai mică
ce decât prețul plătit de terțul dobânditor. Această soluţie este în acord cu dubla limită a
caracterizează, ca principiu, dreptul de proprietate privată este perpetuit
atea&, adică restituirii în cazul îmbogăţirii fără justă cauză. Valoarea acestei restituiri nu poate să
tocmai continuitatea. Dar, ca şi în cazul uzucapiunii ori al dobândiri
i bunurilor fie mai mare nici decât valoarea îmbogăţirii, nici decât valoarea sărăcirii. Proprietarul
mobile prin posesia de bună-credinţă, şi în cazul proprietăţii aparente se produce
un aparent de bună-credinţă are dreptul să păstreze fructele.
moment de discontinuitate a dreptului de proprietate privată.
| Pe de o parte, dreptul de proprietate este dobândit de cel care a contracta Dacă proprietarul aparent este de rea-credință, proprietarul veritabil are împotriva
t cu pro- acestuia o acţiune în răspundere civilă delictuală, caz în care va funcționa principiul
prietarul aparent, deşi acesta din urmă nu avea în patrimoniul său dreptul
respectiv reparării integrale a prejudiciului. Proprietarul aparent va fi obligat să restituie nu
Pe de altă parte, în mod simetric, dreptul de proprietate se stinge în patrimoni
ul numai valoarea actualizată a bunului, indiferent de preţul primit, ci şi fructele,
proprietarului iniţial.
Cel care a contractat cu proprietarul aparent dobândeşte dreptul de proprieta eventualul beneficiu nerealizat şi contravaloarea oricăror alte pagube suferite.
te în
funcţie de întinderea justului titlu, a bunei-credinţe și a erorii comune 327. Justificarea proprietăţii aparente. Ca şi în cazul uzucapiunii sau al dobân-
şi invincibile
Astfel, dacă în titlul dobânditorului se precizează că a dobândit dirii bunurilor mobile prin posesia de bună-credinţă, şi în cazul proprietăţii aparente
doar dreptul de
uzufruct, el nu poate să pretindă că a dobândit dreptul de proprietate există o anumită justificare pentru acceptarea discontinuităţii, ca excepție de la
în ansamblul
său. Tot astfel, dacă eroarea comună şi invincibilă s-a creat cu privire la principiul perpetuității dreptului de proprietate privată.
calitatea de
nud proprietar a unei persoane, dobânditorul va beneficia numai de transmit Această justificare este valabilă în general, deci nu numai pentru proprietatea
erea
nudei proprietăţi, chiar dacă în titlu s-ar fi menţionat că s-a transmis întreeul aparentă, ci şi pentru teoria aparenței în ansamblul ei.
drept de
proprietate. Cât priveşte buna-credință, aceasta nu poate să fie niciodată mai Ori de câte ori se pune problema efectului achizitiv de drepturi al acestei teorii,
întinsă
decât întinderea justului titlu, dar poate să fie mai restrânsă, în sensul că dobândit există un conflict între titularul adevărat al dreptului şi cel care dobândeşte dreptul de
orul
a avut credința eronată numai cu privire la unele elemente ale Justului la un titular aparent. Primul are interesul să afirme continuitatea dreptului în
titlu
cunoscând că alte elemente nu corespund adevărului. În funcție de această patrimoniul său, cât timp nu şi-a dat consimțământul la înstrăinarea acestuia, în timp
întindere,
dreptul de proprietate este dobândit fie cu sarcini, fie liber de orice sarcini. ce al doilea are interesul să afirme că a dobândit dreptul, invocând eroarea comună şi
Care este însă momentul la care proprietatea aparentă produce efectul invincibilă”.
achizitiv și
extinctiv? Momentul încheierii justului titlu sau momentul precizat În alţi termeni, este vorba despre conflictul dintre aspectul static şi aspectul dina-
în acesta este
momentul în care operează transferul proprietăţii. Chiar dacă momentul transferu mic al principiului securității raporturilor juridice civile. Continuitatea drepturilor în
lui
dreptului de proprietate precizat în justul titlu este ulterior încheierii acestuia. patrimoniul unei persoane, cât timp aceasta nu a consimțit la înstrăinarea lor, exprimă
am
Văzut că atât condiția bunei-credinţe, cât şi condiţia erorii comune Şi invincibi aspectul static al acestui principiu. În mod excepțional, când există temeiuri solide
le se
apreciază însă numai în funcție de momentul încheierii justului titlu.
Inainte de încheierea justului titlu între proprietarul aparent şi terțul dobânditor
şi ? Pe bună dreptate s-a afirmat că „aparenţa deschide lupta între cel care vrea să profite de
dacă bunul se află la proprietarul aparent, proprietarul veritabil are deschisă
calea dânsa şi cel care vrea să evite de a-i cădea victimă; între cel care a dobândit drepturile în
unei acțiuni în revendicare împotriva acestuia. Teoria aparenței îl protejează temeiul ei şi cel care se luptă ca să nu îşi vadă pierdute drepturile sale adevărate, din pricina
numai
pe terțul dobânditor, iar nu și pe proprietarul aparent împotriva proprieta acestei aparenţe.
rului
veritabil. Ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare, proprietarul aparent În alte cuvinte, lupta aceasta, pe care o deschide aparenţa, între cel care tinde a beneficia şi
va fi
obligat la restituirea bunului, la plata daunelor-interese pentru eventualele deterioră cel care vrea să evite de a-i fi victimă, reeditează conflictul, ireductibil din punct de vedere logic,
ri
ale acestuia şi, dacă este de rea-credinţă, la restituirea fructelor, Proprietarul aparent între nevoia de siguranță în posesiunea drepturilor pe care le avem deja şi necesitatea de
va fi îndreptățit însă la cheltuielile necesare şi utile făcute cu lucrul, siguranță în activitatea pe care o desfășurăm spre a dobândi drepturi” (Tr. Jonaşcu, Ldeea de
dar nu şi la
cheltuielile voluptuare. aparenţă şi rolul său în dreptul civil român modern, Editura Cursurilor Litografiate, Bucureşti,
1943, pp. 34 şi 35). Desigur, autorul foloseşte sintagma de posesiune a drepturilor în sensul de
apartenență a acestora pentru că, altfel, în sens propriu, posesia are ca obiect numai bunuri
8 corporale, or drepturile, chiar în cazurile în care pot fi privite ca bunuri, fiind susceptibile deci de
Pentru acest caracter al dreptului . de proprietat
,
e privată, a se vedea supra, nr. 113. apropriere, iar nu doar de apartenență, sunt bunuri incorporale (a se vedea supra, nr. 35 şi 50).

i
j
j
 410 Dinamica drepturilor reale principale
pentru a accepta o ruptură în această continuitate, adică o dobândire a unui drept de
către o persoană fără consimțământul titularului său, este pus în evidență aspectul
dinamic al principiului securităţii raporturilor juridice civile. Și într-un caz, și
într-altul, este vorba de nevoia de siguranţă, dar în două manifestări diferite: titularul
real al dreptului doreşte să aibă siguranța continuității drepturilor sale cât timp nu a
consimțit la înstrăinarea lor, în timp ce persoana care, depunând toate diligenţele, s-a
încrezut într-o anumită aparență şi a acționat pentru dobândirea unui anumit drept,
doreşte să aibă siguranța activităţii sale.
Cine câştigă în acest conflict, cu referire specială la conflictul dintre adevăratul
proprietar şi cel care a încheiat actul juridic translativ cu un proprietar aparent?
Ori de câte ori sunt întrunite toate elementele proprietăţii aparente ca fapt juridic
în sens restrâns, prin derogare de la adagiul nemo plus iuris ad alium transferre
potest quam ipse habet, dobânditorul din actul juridic translativ încheiat cu proprie-
tarul aparent este preferat în raport cu adevăratul proprietar. Adagiul error communis
facit ius este, deci, mai puternic decât adagiul nemo plus iuris... În timp ce al doilea
adagiu este expresia continuității, respectiv a aspectului static al securității raportu-
rilor juridice civile, primul adagiu este expresia discontinuități, respectiv a aspec-
tului dinamic al securităţii aceloraşi raporturi. lată de ce o asemenea soluție a conflic-
tului în discuţie este posibilă numai dacă se recunoaşte că adagiul error communis
facit ius, chiar dacă nu este consacrat în lege la nivel de principiu, poate fi indus din
prevederi legale speciale şi înțeles ca expresie a unui principiu legal autonom.
Această soluţie ține seama, aşa cum, în ultimă instanță, trebuie să țină seama orice
soluție prin care se rezolvă un conflict, de principiul echităţii. Ca și în cazul
uzucapiunii şi al dobândirii bunurilor mobile prin posesia de bună-credinţă, în cazul
proprietăţii aparente este de ales între un veritabil proprietar nediligent, care a pierdut
sau a neglijat să intre în posesia bunului, şi un terţ dobânditor în favoarea căruia
pledează nu doar buna sa credinţă, ci şi eroarea comună şi invincibilă. Potrivit unei
lungi tradiţii istorice, atât la nivel jurisprudențial, cât şi la nivel doctrinar, principiul
echităţii înclină balanța în favoarea acestui din urmă. Chiar şi legiuitorul a fost
obligat, în cazuri particulare, să urmeze jurisprudenţa şi doctrina, permițând astfel,
cum am văzut, să se inducă un principiu legal a cărui expresie fericită este adasiul
error communis facit ius.
'9 În mod exemplar, s-a subliniat că „nevoia de siguranță, în posesiunea drepturilor pe care
le avem deja, ar reclama ca niciodată să nu ne putem vedea periclitate drepturile care ne
aparțin, fără consimțământul sau fără fapta noastră, ceea ce, în principiu, ar ridica aparenţei
orice eficienţă, orice validitate, căci altfel, drepturile pe care le avem nu ar mai putea să
reprezinte foloase însemnate pentru noi, fiindcă am putea uşor să le pierdem a doua zi după ce
le-am dobândit.
Pe de altă parte, nevoia de siguranță în activitatea pe care o desfăşurăm spre a dobândi
drepturi necesită ca atunci când am lucrat cu toată prudența şi am putut omeneşte să ne
încredem în aparențele serioase pe care le-am constatat, aceste aparențe să producă, față de
noi,aceleaşi efecte ca și când ar fi perfect corespunzătoare realității, chiar dacă nu corespund
realității. Numai așa se poate organiza creditul, se poate asigura rapida încheiere a tranzacţiilor
şi uşoara circulație a bunurilor” (Tr. Jonaşcu, op. cit., pp. 35 şi 36).
Proprietatea aparentă 41]
Şi în acest context, neglijenţa proprietarului veritabil nu trebuie să îmbrace forma
culpei delictuale. lată de ce este cel puţin discutabil ca efectul achizitiv al proprietății
aparente să fie justificat doar prin ideea de aparență în forma erorii comune. și
invincibile, în timp ce efectul extinctiv al proprietății aparente să fie explicat prin
ideea de răspundere civilă delictuală.
În realitate, trebuie să se facă distincţie între temeiul acestor efecte, care este unul
singur, respectiv faptul juridic în sens restrâns al proprietății aparente, și justificarea
pe care a avut-o în vedere legiuitorul când a legat de un asemenea fapt juridic
efectele respective. Sub acest ultim aspect, principiul echităţii justifică în suficientă
măsură soluţia legiuitorului. | i
Teoria aparenței are justificare numai în cazurile în care, după cântărirea atentă a
intereselor adevăratului proprietar şi a intereselor terțului dobânditor, se ajunge la
concluzia că principiul echităţii pune în lumină preponderența acestor din urmă
interese în raport cu primele. În orice caz, aceasta trebuie să fie concluzia ori de câte
ori proprietarul adevărat a contribuit el însuşi la crearea aparenței. |
Ori de câte ori se apreciază însă că principiul echităţii duce la concluzia
preponderenţei intereselor adevăratului proprietar în raport cu interesele terțului
dobânditor, nu este loc pentru aplicarea teoriei aparenței. În acest sens, în doctrină s-a
apreciat că adagiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis nu poate fi înlăturat
în cazurile în care, între adevăratul proprietar şi proprietarul aparent, s-a încheiat un
act juridic translativ de proprietate cu privire la un imobil, iar ulterior actul a fost
desființat pentru lipsa capacităţii de exercițiu ori restrângerea capacităţii de exercițiu
a adevăratului proprietar. Deşi, prin ipoteză, terțul dobânditor fiind de bună-credință,
actul juridic încheiat între acesta şi proprietarul aparent nu este afectat de un motiv de
nulitate absolută, astfel încât el nu ar putea fi desființat la cererea proprietarului
aparent, totuşi, terțul dobânditor nu va putea opune dreptul său proprietarului
adevărat invocând teoria aparenţei pentru că interesele incapabilului sau ale celui cu
capacitate de exerciţiu restrânsă justifică o protecție mai puternică decât interesele
terțului dobânditor. Teoria aparenţei ar putea fi invocată numai în cazul în care
adevăratul proprietar, lipsit de capacitate de exercițiu sau cu capacitate de exercițiu
restrânsă, nu s-a limitat doar la o declaraţie de capacitate, ci a utilizat mijloace
dolosive pentru a crea o aparenţă înşelătoare de capacitate suficient de persuasive
pentru a induce în eroare chiar o persoană diligentă . | |
Din această perspectivă, adagiul error communis facit ius este el însuşi o expresie
a principiului echităţii, numai astfel el putând să triumfe în conflict cu adagiile nemo
plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet şi resoluto iure dantis,
resolvitur ius accipientis, Rigoarea logică a acestor ultime adagii este înfrântă tocmai
pentru că, în anumite situații, primul adagiu își găseşte aplicarea ca o supapă de
siguranță necesară în scopul evitării transformării excesului de drept într-un exces de
injustiţie: summum ius Summa iniuria. | î
Desigur, pentru a reduce cât mai mult sfera de manifestare a conflictului dintre
aspectul static şi aspectul dinamic al ideii de siguranță în raporturile juridice civile,
1 În acest sens, a se vedea Tr. Ionașcu, Capacitatea de exerciţiu, în Tr Ionaşcu ş.a.,
Persoana fizică în dreptul R.P.R., Editura Academiei, Bucureşti, 1963, pp. 180 şi 181.
 ALA Dinamica drepturilor reale principale

conflict care, cum am văzut, nu se poate rezolva cu mijloacele logicii juridice,

ci
numai prin aplicarea principiului echităţii, este necesar ca legiuitorul să găsească
soluţiile de tehnică juridică prin care să împiedice apariţia acestui conflict!?,
Instituirea unor cerințe de formă cu privire la actele juridice translative Titlul III
de
proprietate în materie imobiliară (de cele mai multe ori, forma autentică)
şi a unor Publicitatea imobiliară şi apărarea
sisteme de publicitate, mai ales a celor cu caracter real, este demersul firesc
prin care
legiuitorul utilizează mijloacele de tehnică juridică pentru a preveni
apariția drepturilor reale principale
conflictului în discuţie. Iată de ce sistemul de publicitate al cărţilor funciare
trebuie
să fie generalizat cât mai grabnic în întreaga țară, cu modificările legale
care se Capitolul |
impun, mai ales sub aspectul caracterului constitutiv al înscrierii în cartea
funciară.
Nu mai puțin, pentru cazurile în care cerințele de formă și de publicitate nu Publicitatea imobiliară
sunt
suficiente pentru a preveni conflictul dintre aspectul static şi aspectul dinamic
al
principiului securității raporturilor juridice civile, se impune crearea unor sisteme
de Secţiunea |
asigurare cu caracter privat împotriva riscurilor de acest gen, astfei încât
cel care Consideraţii introductive
pierde într-un asemenea conflict să poată fi despăgubit în mod real, înlăturâ
ndu-se
astfel şi riscul insolvabilităţii persoanei împotriva căreia s-ar putea angaja,
eventual,
o formă de răspundere civilă, 328. Noţiunea de publicitate imobiliară. Securitatea drepturilor patrimoniale -
Când conflictul a fost generat de o faptă culpabilă a funcționarilor de ca element al securităţii juridice în general — se manifestă fie ca securitate statică,
carte
funciară, se pune problema răspunderii statului pentru fapta respectivă!?. expresie a ocrotirii drepturilor existente, fie ca securitate dinamică, expresie a
ocrotirii modurilor prin care se dobândesc drepturile patrimoniale. În ambele sale
dimensiuni, securitatea drepturilor patrimoniale este o stavilă în calea vătămărilor de
orice fel pe care terţii, din motive şi în împrejurări diferite, le-ar putea cauza acestor
drepturi. Deşi s-a apreciat, la modul general, că există un conflict între securitatea
statică şi securitatea dinamică , între aceste două aspecte ale securității repturi or
patrimoniale există, de regulă, complementaritate. Intr-adevăr, securitatea statică este
temeiul securităţii dinamice, iar odată asigurată aceasta din urmă, ea devine temeiul
unei noi aşezări a securităţii statice. Se poate spune chiar că una dintre funcțiile
dreptului obiectiv este de a asigura această complementaritate, respectiv de a evita
conflictul dintre securitatea statică şi securitatea dinamică a drepturilor subiective în
general, a drepturilor patrimoniale în particular. Totuşi, uneori se creează un conflict
între securitatea statică şi securitatea dinamică a drepturilor patrimoniale, respectiv în
acele situaţii în care apare o contradicție între dreptul patrimonial și aparența” sa sau,
'2 În acest sens, în doctrină, într-o formulare impecabilă, s-a precizat că „misiunea
ingrată titular al dreptului patrimonial şi cel care doar se
a disciplinei dreptului este, mai întâi, de a preveni acest conflict, dacă este altfel spus, între adevăratul
posibil să îl
prevină; şi dacă, totuşi, cu toate încercările pe care le face tehnica juridică
spre a evita
posibilitatea de ciocnire între aspectele static şi dinamic ale nevoii de securitate, LA se vedea, în acest sens, M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. ], Introducere
conflictul se
produce, dreptul va trebui să găsească formule de echilibrare a intereselor în București, 2006, p. EI Totuşi în
opoziție, formule în publicitatea imobiliară, Editura Universul Juridic,
de compromis, care să satisfacă, măcar în parte, necesitățile morale N
şi, poate mai mult, nevoile legătură cu publicitatea imobiliară, acest autor recunoaşte, în mod judicios, că „este mi
economice” (7r. Ionașcu, Ideea de aparenţă..., cit. supra, p. 37). Rezultă din
această formulare tehnic adecvat de natură a realiza atât securitatea juridică statică, prin aceea că atestă existenţi
că soluția prin care se rezolvă conflictul dintre cele două aspecte ale principiulu
i securității drepturilor imobiliare ale persoanelor fizice și juridice, cât şi securitatea Juridică inamică,
raporturilor juridice civile trebuie să fie, întotdeauna, întemeiată pe principiul echităţii.
prin aceea că oferă celor interesaţi informaţiile necesare referitoare la situația juri că re
'5 Această idee a fost pusă în evidență în doctrină în termenii următori: „Iată upă cur
cum apare imobilelor. Desigur, măsura în care reuşeşte să realizeze acest lucru depinde ..
rolul Statului, ca expresie a colectivităţii, de a fi asigurătorul riscurilor rezultate
din aparențele sistemul de publicitate este unul personal ... sau, dimpotrivă, unul real Sai (p. 183). / castă
de drept, create de publicitatea cărților funciare realizată sub controlul
agenţilor săi. lucrare este remarcabilă prin caracterul ei exhaustiv şi prin ținuta ştiinţifică, astfel încât poate
Veritabilul titular, în asemenea împrejurări, trebuie despăgubit de Stat, |
ca expresie a 1 ată în întregime.
colectivității şi spre îndeplinirea rolul său de asigurător al riscurilor rezultate
din aparențele, ' Teentra corelația dintre ideea de aparenţă, în sens larg, şi teoria aparenței, a se prea
create prin neglijența sau culpa agenților, sub controlul cărora se desfăşoară
publicitatea V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. II, Editura Humanitas, Bucureşti, 2006,
cărților funciare” (Tr. Ionașcu, op. cit., p. 39 şi 40).
p. 585-597.
 414 Dinamica drepturilor reale principale Publicitatea imobiliară 415
manifestă ca titular, de cele mai multe ori pe baza unui mod de dobândir
e nevalabil, şi a faptelor materiale şi a oricăror alte elemente care definesc situația materială Și
deci fără a avea în realitate această calitate?. Pe lângă cele două soluţii
radicale de juridică a imobilelor, în scopul realizării securității statice şi a securității dinamice ale
rezolvare a unui astfel de conflict, în sensul că se dă câştig de cauză fie
securităţii drepturilor reale imobiliare. În raport cu modul în care sunt structurate aceste
statice, fie securităţii dinamice, există şi soluții de compromis”. Dar,
ca ŞI în modalităţi de aducere la cunoştinţa publicului a situaţiei materiale şi juridice a
medicină, şi în drept este mai importantă profilaxia decât terapeutica. N
Ca urmare, imobilelor, se configurează sistemele de publicitate imobiliară. 5 |
interesează în primul rând nu soluţiile de rezolvare a conflictului dintre publicitate imobiliară, se
cele două În funcţie de coerenţa şi eficienţa fiecărui sistem de
forme ale securității drepturilor patrimoniale, ci metodele tehnico-juridice
prin care realizează, într-un grad mai mare sau mai mic, securitatea statică şi securitatea dina-
se previne apariția acestui conflict, pentru a da satisfacție fie unor interese
publice, mică a drepturilor reale imobiliare. Altfel spus, realizarea intereselor juridice ŞI econo
fie unor interese private, fie unor interese din ambele categorii. Publicitatea
dreptu- mice, fie private, fie publice, legate de proprietatea imobiliară depinde de gradu
rilor patrimoniale şi a modurilor de dobândire este cea mai importantă dintre
aceste securităţii juridice a acestor drepturi. Rezultă de aici importanța covârșitoare a siste-
metode”, rostul ei principal fiind acela de a preveni, în măsura posibilul
ui, contra- mului de publicitate imobiliară, în contextul juridic şi economic specific fiecărei țări.
dicția dintre dreptul patrimonial, ca realitate intelectuală, pe de o parte,
şi aparenţa sa,
pe de altă parte. lată de ce publicitatea drepturilor reale patrimoniale este
o metodă 329. Funcţiile publicităţii imobiliare. Realizarea acestei securități a drepturilor
tehnico-juridică prin care sunt sintetizate atât modalitățile de a aduce la
cunoștința reale imobiliare, sub ambele sale aspecte, statică şi dinamică, devine posibilă prin
publicului unele acte, fapte ori situaţii juridice, cât şi cele prin care
acestea sunt funcţiile publicității imobiliare. Aceste funcţii diferă în raport cu fiecare sistem e
săvârşite în locuri publice, cu sau fără participarea publicului. publicitate, astfel încât ele sunt elementul definitoriu în tipologia sistemelor e
Dintre toate tipurile de publicitate referitoare la drepturile patrimon
iale şi la publicitate imobiliară. Unele dintre aceste funcții sunt alternative, în sensul că un
modurile lor de dobândire, interesează, în primul rând, publicitatea imobiliar
ă. Astfel, anumit sistem de publicitate nu le poate cumula, altele pot coexista în cadrul
pe de o parte, anumite forme de publicitate care se referă la drepturile de creanţă aceluiași sistem de publicitate. De exemplu, funcția informativă sau declarativă,
şi la
modurile lor de transmitere vor fi studiate la materia obligaţiilor, iar publicitatea funcţia de opozabilitate față de terți, funcția constitutivă sau translativă de drepturi
privind drepturile reale mobiliare şi modurile lor de dobândire este, de regulă,
reali- reale sunt alternative, în timp ce fiecare dintre aceste funcții poate coexista cu funcţii
zată prin simplul fapt al posesiei bunurilor mobilef. Publicitatea imobiliară necesită
e) complementare. Astfel, oricare dintre aceste funcții alternative poate coexista cu
atenţie specială, întrucât, de regulă, bunurile imobile sunt mai valoroas
e decât cele funcţia probatorie, după cum funcția de opozabilitate și funcția constitutivă sau ans
mobile, sunt limitate ca număr, formează deseori obiectul mai multor drepturi
reale, lativă pot coexista cu funcţia de soluționare a conflictelor dintre dobânditorii
simpla lor posesie nu este suficientă pentru a le consolida terţilor convingerea succesivi ai aceluiaşi drept real imobiliar şi cu funcția achizitivă. îi
că pose-
sorul este titularul unui drept real principal, iar sistemele de publicita
te, indiferent de A. Funcţia informativă sau declarativă. In anumite sisteme „de publicitate,
natura lor, pot fi organizate mai ușor în funcţie de locul situării nemişcătorului”, aducerea la cunoștința publică a situaţiei materiale şi a situației juridice a imobilelor
Ca parte a publicității drepturilor patrimoniale în general, publicitatea imobilia
ră are doar rolul de informare a terţilor, astfel încât aceştia să îşi modeleze în mod
este metoda tehnico-juridică prin care sunt sintetizate modalităţile de aducere corespunzător comportamentul juridic față de aceste imobile, ţinând seama atât e
la
cunoştinţa publicului a actelor juridice şi a faptelor juridice în sens restrâns,
precum interesele proprii, cât şi de interesele titularilor drepturilor reale imobiliare o mai
general, ai drepturilor patrimoniale. Informarea terţilor prin intermediul sistemu ui de
publicitate nu condiționează nici naşterea drepturilor reale imobiliare, NICI măcar
* În acest sens, s-a afirmat că „misiunea ingrată a disciplinei dreptului
este, mai întâi, de a consolidarea acestora, prin asigurarea opozabilității față de terți „Ele se nasc valabi
preveni acest conflict, dacă este posibil să îl prevină; şi dacă, totuși, cu toate
încercările pe şi deplin, adică produc efecte şi între părți, şi față de terţi, indiferent de îndeplinirea
care le face tehnica juridică spre a evita posibilitatea de ciocnire între
aspectele static Şi ităţilor de publicitate. îi Ă |
dinamic ale nevoii de securitate, conflictul se produce, dreptul va trebui să îndepli-
găsească formule a ei de opozabilitate faţă de terți. În alte sisteme de publicitate,
de echilibrare a intereselor în opoziţie, formule de compromis, care să
satisfacă, măcar în nirea formalităţilor specifice nu are doar rolul de a informa terții în legătură cu
parte, necesitățile morale şi, poate mai mult, nevoile economice” (Ir. Ionașcu,
rență şi rolul său în dreptul civil român modern, Editura Cursuri Litografiate,
Ideea de apa- situația materială şi situația juridică a imobilelor, ci condiționează chiar Opoza-
p. 37).
Bucureşti, 1943, bilitatea faţă de terţi a drepturilor reale născute în legătură cu imobilele respective.
* Pentru această problemă, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 114-120. Altfel spus, fără îndeplinirea formalităţilor de publicitate, dreptul real nu se Cons0-
* Pentru alte metode de realizare a securității drepturilor civile în general, lidează, întrucât una dintre caracteristicile sale importante, respectiv opozabilitatea
a se vedea
M. Nicolae, op. cit., p. 120-127. erga omnes, nu se naşte. Fără această caracteristică dreptul real este incomplet, iar
* Pentru funcția de publicitate a posesiei în privința bunurilor mobile, a se vedea titularul său nu se poate bucura de o protecție juridică deplină. Desigur, funcția
supra,
nr. 305, lit. C. Pentru aceeaşi chestiune şi pentru formalităţile de publicitat informativă se păstrează şi în aceste sisteme de publicitate, dar ea nu mai este
e mobiliară în
câteva cazuri particulare, a se vedea, de asemenea, M. Nicolae, op.
cit., p. 191-218.
În acest sens, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 182 şi 183.
3 În acest sens, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 147-153, 157 şi 158.
 416 Dinamica drepturilor reale principale
autonomă, fiind absorbită în funcţia de opozabilitate faţă de terți, denumită și funcţie
confortativă”. | |
C. Funcția constitutivă sau translativă. Cele mai riguroase sisteme de publicitate
sunt acelea în care nu numai asigurarea opozabilității faţă de terţi, ci și constituirea
sau transmiterea drepturilor reale este condiționată de îndeplinirea formalităţilor
specifice. Neîndeplinirea acestor formalități împiedică, pur şi simplu, constituirea sau
transmiterea dreptului real. Până în momentul îndeplinirii lor, părţile care şi-au
manifestat voinţa de a transmite sau de a constitui un drept real rămân legate numai
prin drepturi de creanță, care au ca obiect prestații specifice, în vederea acestei
transmiteri sau constituiri. Şi în acest caz, funcţia informativă este absorbită în
funcția translativă ori constitutivă de drepturi reale imobiliare.
D. Funcţia achizitivă. Uneori, este posibil ca, în mod distinct faţă de uzucapiunea
tabulară, înscrierea în registrul de publicitate a unui drept real imobiliar în favoarea
unui dobânditor cu titlu oneros şi de bună-credință, chiar dacă autorul său este doar
un proprietar aparent, să aibă ca efect chiar achiziționarea dreptului real imobiliar de
către dobânditorul respectiv, în măsura în care sunt îndeplinite şi alte cerințe supli-
mentare , Nu trebuie să se confunde funcţia achizitivă şi funcţia constitutivă sau
translativă de drepturi reale imobiliare. În primul caz, înscrierea în registrul de publi-
citate este un mod de dobândire a drepturilor reale imobiliare cu caracter autonom, în
timp ce, în al doilea caz, modul
de dobândire (de exemplu, un contract de vân-
zare-cumpărare) preexistă înscrierii în registru, dar producerea efectelor constitutive
sau translative de drepturi reale imobiliare este condiţionată de această înscriere.
E. Funcţia de soluţionare a conflictelor dintre dobânditorii succesivi ai aceluiaşi
drept real imobiliar. Această funcție derivă, după caz, din funcţia de opozabiltate ori
din funcția constitutivă sau translativă de drepturi reale imobiliare. Astfel, înde-
plinirea formalităţilor de publicitate nu numai că asigură constituirea sau transmiterea
sau, după caz, opozabilitatea erga omnes a acestor drepturi, dar constituie şi premisa
pe temeiul căreia cel care beneficiază de aceste formalităţi va fi preferat în raport cu
dobânditorii aceluiaşi drept real imobiliar, care nu au îndeplinit formalităţile respec-
tive ori le-au îndeplinit la o dată ulterioară. Altfel spus, soluționarea conflictelor
dintre dobânditorii succesivi ai aceluiaşi drept real imobiliar se face în funcție de
îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară.
| F. Funcţia probatorie. De cele mai multe ori, în strânsă legătură cu funcţia ante-
rioară, dar uneori şi în mod distinct de aceasta, publicitatea imobiliară îndeplineşte ŞI
o funcţie probatorie. Un drept real imobiliar înscris în registrul de publicitate în
folosul unei persoane, cu respectarea cerințelor legale, este prezumat ca existând în
favoarea persoanei respective dacă aceasta este de bună-credință; în mod simetric,
dacă dreptul respectiv a fost radiat din cartea funciară, se prezumă că el nu există.
Soluţia este expres înscrisă în art. 30 din Legea nr. 7 din 13 martie 1996 a cadastrului
şi a publicităţii imobiliare !!. Aşadar, făcând dovada îndeplinirii formalităţilor de
publicitate, se probează, cu o forță juridică mai mică sau mai mare, chiar existenţa ori
! În acest sens, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 160.
Pentru această funcţie, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 165-167.
Republicată în Monitorul oficial al României, Partea ], nr. 201 din 3 martie 2006.
Publicitatea imobiliară 417
inexistenţa unui drept real imobiliar, probă care poate fi folosită nu numai în situațiile
litigioase, ci şi în cele nelitigioase (de exemplu, cel care doreşte să achiziționeze un
titlul de dobândire, ci şi
drept real imobiliar va solicita de la transmiţător nu numai
înscrisul de carte funciară pentru a verifica dacă au fost îndeplinite formalitățile de
publicitate imobiliară).
330. Tipologia sistemelor de publicitate imobiliară. A. Criteriul funcţiei funda-
mentale. Un prim criteriu pentru clasificarea sistemelor de publicitate imobiliară este
acela al funcţiei fundamentale. Primele trei funcții ale publicității imobiliare analizate
mai sus au caracter fundamental, dar alternativ. Fiecare dintre aceste trei funcții
defineşte un anumit tip de sistem de publicitate imobiliară.
În raport cu prima funcție, ar putea exista sisteme de publicitate imobiliară care
asigură doar informarea terţilor, îndeplinirea formalităţilor de publicitate necondi-
ționând nici naşterea, nici opozabilitatea drepturilor reale imobiliare. Ineficiența unui
sistem de acest tip în materie imobiliară este evidentă, astfel încât el nu este, de
regulă, utilizat în legislaţiile naţionale.
În raport cu a doua funcţie, distingem sistemele de publicitate care asigură opoza-
bilitatea faţă de terţi a drepturilor reale imobiliare. Desigur, este avută în vedere, în
primul rând, situaţia drepturilor reale imobiliare dobândite prin contracte. Într-o
asemenea situaţie, există o contradicție între opozabilitatea erga omnes a drepturilor
reale, în general, şi principiul relativităţii efectelor actului juridic. Potrivit acestui
principiu, actul juridic produce efecte numai între părțile care l-au încheiat, dar când
este vorba despre un drept real, opozabilitatea trebuie să fie realizată nu numai între
părțile actului juridic, ci erga omnes. Este adevărat că actul juridic, privit ca realitate
obiectivă, nu poate fi ignorat pur şi simplu de terți, aceștia trebuind să respecte
situaţia juridică născută pe temeiul actului respectiv. Se distinge astfel între opoza-
bilitatea între părți a actului juridic, în sfera căreia acționează principiul forței
obligatorii, sferă circumscrisă de principiul relativității efectelor, şi opozabilitatea
faţă de terți a actului juridic respectiv şi a efectelor sale, respectiv a situaţiei juridice
create pe temeiul lui!?. Dar, uneori, această opozabilitate faţă de terţi a actului juridic
şi a efectelor sale depinde de îndeplinirea anumitor tformalităţi de publicitate. În cazul
în care actul juridic este unul translativ sau constitutiv de drepturi reale, opoza-
bilitatea faţă de terți a actului juridic şi a efectelor sale înseamnă, inclusiv, opoza-
bilitatea erga omnes a acelor drepturi reale. Ori de câte ori această opozabilitate nu
este realizată chiar în momentul încheierii actului juridic, dreptul real este imperfect,
întrucât prin natura lui el trebuie să fie opozabil nu numai între părţile actului, ci erga
omnes. Îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară în sistemele de acest tip
are ca efect consolidarea drepturilor reale, prin asigurarea acestei opozabilități erga
omnes. Astfel, este înlăturată contradicția dintre principiul relativității efectelor
actului juridic și opozabilitatea erga omnes a drepturilor reale. Neajunsul principal al
sistemelor de publicitate imobiliară din această categorie constă tocmai în aceea că
ele presupun existența unor drepturi reale imperfecte, între momentul dobândirii lor
prin acte juridice sau prin operaţii juridice, în structura cărora intră şi acte juridice, şi
civil. Teoria
12 A se vedea C. Srătescu, Actul juridic ca izvor de obligaţii, în „Drept
generală a obligaţiilor”, de C. Stătescu, C. Birsan, Editura All, Bucureşti, 1992, p. 59-81.
28.
418 Dinamica drepturilor reale principale
momentul îndeplinirii formalităţilor de publicitate imobiliară. În mod paradoxal, între
aceste două momente, deşi este vorba despre un drept real, el nu este opozabil erga
omnes, ci numai între părțile actului juridic şi terţii care nu justifică un drept aflat
într-o legătură particulară cu dreptul real respectiv”.5
În raport cu a treia funcție, există sisteme de publicitate care condiţionează nu
numai opozabilitatea față de terţi, ci chiar transmiterea sau constituirea drepturilor
reale imobiliare de îndeplinirea formalităţilor de publicitate. Din punct de vedere al
logicii juridice, aceste sisteme sunt cele mai coerente, întrucât ele asigură, chiar din
momentul dobândirii sau constituirii dreptului real imobiliar, întreaga sa forță juri-
dică. Din acest moment, dreptul este opozabil nu numai între părțile actului juridic, ci
Şi față de terţi.
Această primă clasificare a sistemelor de publicitate imobiliară trebuie să fie
privită în mod nuanțat. Într-adevăr, este posibil ca un sistem de publicitate imobiliară
să aibă, în primul rând, o funcție de opozabilitate sau una constitutivă ori translativă
de drepturi, iar, în subsidiar, doar o funcţie informativă.
De exemplu, în sistemul
cărții funciare întemeiat pe Legea nr. 7/1996, intabularea dreptului de proprietate
publică ori notarea unor acte sau fapte juridice referitoare la starea sau capacitatea
persoanelor care au legătură cu imobilele intabulate are doar un rol de informare a
terţilor. În plus, funcția informativă este absorbită, după caz, fie în funcţia de
asigurare a opozabilității faţă de terți, fie în funcţia translativă ori constitutivă de
drepturi reale imobiliare.
B. Criteriul modului de alcămire a registrelor de publicitate. În funcţie de acest
criteriu, distingem între sistemele personale şi sistemele reale de publicitate imobi-
liară. Sistemele din prima categorie sunt întemeiate pe registre în care înscrierile
referitoare la situația materială şi situația juridică a imobilelor se fac în funcţie de
persoanele care solicită înscrierile respective, în timp ce sistemele din a doua cate-
gorie se bazează pe registre în care aceste înscrieri se fac în funcție de imobilele a
căror situație materială și juridică este avută în vedere. | privința constituirii şi transmiterii drepturilor reale imobiliare, din momentul încheierii
Este de observat că, date fiind criteriile diferite, această clasificare nu se supra-
pune cu clasificarea anterioară. Altfel spus, dacă, de regulă, sistemele personale de
publicitate imobiliară au funcţia de asigurare a opozabilităţii faţă de terţi a drepturilor
reale imobiliare, iar sistemele reale au funcţia constitutivă sau translativă de
asemenea drepturi, este posibil ca un sistem personal să exercite a doua funcţie, iar
un Sistem real să exercite prima funcţie. De exemplu, sistemul de publicitate al
cărților funciare întemeiat pe Legea nr. 7/1996 este unul real, dar el exercită doar o
funcţie de asigurare a opozabilității față de terţi a drepturilor reale imobiliare, iar nu
una constitutivă ori translativă.
In general, sistemele personale de publicitate imobiliară au fost criticate în doc-
trină sub diferite aspecte. Mai întâi, ele asigură doar publicitatea unei sfere restrânse
* În doctrină, s-a apreciat că „s-a ajuns, în acest sistem, la un paradox juridic: naşterea
unui drept real (absolut) inopozabil terţilor, ceea ce, trebuie să recunoaștem, contravine nu
numai oricărei logici juridice elementare, ci mai ales principiilor de drept fundamental”
(M. Nicolae, op. cit., p. 318). Observaţia este justă, dar cu precizarea făcută în text, că nu este
vorba de orice terț, ci numai de categoria particulară a terţilor, configurată în materie de carte
funciară.
Publicitatea imobiliară 419
de acte şi fapte juridice translative ori constitutive de drepturi reale imobiliare. Apoi,
ele sunt în general neunitare, deoarece sunt întemeiate, de regulă, pe mai multe
registre şi formalităţi de publicitate (de exemplu, registrul de transcripțiuni Şi
registrul de inscripţiuni), ceea ce le face costisitoare și dificil de operat. Modul de
ținere a evidenţei, în funcţie de persoane, iar nu în funcție de imobile, determină un
grad mare de nesiguranță, fiind de multe ori dificilă stabilirea situaţiei exacte a unui
anumit imobil din punct de vedere material și juridic. În plus, cu ocazia înregistrării
nu se cercetează valabilitatea operaţiunii juridice sau a titlului prezentat în vederea
transcrierii sau a înscrierii.
331. Evoluţia istorică a publicităţii imobiliare în dreptul românesc. Istoria
formării şi consolidării Statului Român explică existența diversităţii sistemelor de
publicitate imobiliară în dreptul românesc. Formarea Statului Român în a doua
jumătate a secolului al XIX-lea, mai întâi sub denumirea de Principatele Unite, iar apoi
sub aceea de România, devenită regat după câştigarea independenţei, a fost însoțită de
un proces de modernizare instituțională care a inclus, între altele, preluarea tradiției
juridice occidentale, în principal pe filieră franceză. Codul civil român, replică adaptată
a Codului civil francez, a preluat principiul libertăţii contractuale, principiul autonomiei
de voinţă şi principiul consensualismului. Pe temeiul acestor principii, contractele îşi
produc efectele prin simpla lor încheiere, fără îndeplinirea vreunor formalități speciale.
Era firesc deci ca, în momentul în care exigenţele impuse de securitatea juridică au
condus la introducerea unui sistem de publicitate imobiliară, acesta să fie adaptat
acestor principii. Ca în mai toate țările care au preluat tradiția juridică întemeiată pe
Codul Napoleon, şi în România a fost adoptat un sistem de publicitate imobiliară cu
caracter personal, înscrierile în registrele de publicitate asigurând doar opozabilitatea
faţă de terţi, fără a condiționa constituirea sau transmiterea drepturilor reale imobiliare.
S-a dorit astfel să se păstreze ideea că actul juridic îşi produce efectele, chiar şi în
sale, deşi numai între părți, iar nu şi faţă de terți. În realitate, principiile evocate mai sus
erau în mod serios restrânse în acțiunea lor, cât timp producerea efectelor actului juridic
faţă de terţi era condiţionată, în materie imobiliară, de îndeplinirea formalităţilor de
publicitate. Mai mult, aceste principii au fost şi mai mult restrânse în momentul în care
s-a impus forma solemnă a actelor juridice prin care se constituiau sau se transmiteau
drepturi reale imobiliare.
Desăvârşirea unității naționale după primul război mondial s-a produs însă, în
primul rând, sub aspect politic, și numai parţial sub aspect economic şi juridic.
Teritoriile care fuseseră integrate în fostul Imperiu Austro-Ungar aveau o tradiție
juridică diferită, de inspiraţiegermanică, astfel încât, în ceea ce s-a numit România
Mare, coexistau spaţii juridice diverse. Unificarea acestora s-a dovedit a fi un proces
foarte îndelungat, neîncheiat nici astăzi în ceea ce priveşte publicitatea imobiliară. În
Transilvania, Banat, Crişana, Maramureş şi Bucovina a continuat să se aplice
sistemul publicităţii imobiliare reale, întemeiat pe cartea funciară, reglementată de
dreptul austriac, în timp ce sistemul publicității personale, de inspiraţie franceză, se
aplica în Vechiul Regat.
Avantajele sistemului de publicitate imobiliară întemeiat pe cartea funciară erau
evidente, astfel încât s-a impus ideea extinderii acestui sistem în întreaga țară, idee
 4420) Dinamica drepturilor reale principale
care a stat la baza Legii nr. 93/1933 pentru organizarea cadastrului funciar şi pentru
introducerea cărţilor funduare în Vechiul Regat şi Basarabia şi la baza
Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiunilor referitoare la cărţile
funciare. Aplicarea acestor reglementări presupunea însă realizarea prealabilă a
cadastrului naţional, adică măsurători cadastrale riguroase nu numai în teritoriile în
care funcționa deja sistemul de publicitate imobiliară întemeiat pe cartea funciară, ci
şi în teritoriile din Vechiul Regat şi din Basarabia. Al Doilea Război Mondial ŞI
regimul comunist au făcut imposibilă efectuarea acestor măsurători cadastrale, astfel
încât s-a păstrat diversitatea sistemelor de publicitate imobiliară: în Vechiul Regat s-a
aplicat în continuare sistemul de publicitate imobiliară cu caracter personal, iar în
Transilvania (incluzând și regiunile Banat, Crişana şi Maramureş) și în Bucovina de
Sud a fost pus în aplicare, prin măsuri succesive!“, Decretul-lege nr. 115/1938.
După prăbuşirea sistemului comunist, a fost reluat proiectul unificării sistemelor
de publicitate imobiliară, proiect care stă la baza Legii nr. 7/1996. Adoptarea noii
reglementări este însă numai premisa realizării acestui proiect. Într-adevăr, dincolo
de cadrul normativ creat prin Legea nr. 7/1996, rămâne problema foarte dificilă a
efectuării măsurătorilor necesare pentru crearea cadastrului național. Unificarea siste-
melor de publicitate imobiliară este indisolubil legată de efectuarea acestor
măsurători. Până la finalizarea lor, se va menține, în mod fatal, diversitatea siste-
melor de publicitate. Dacă în perioada interbelică au existat justificări, mai mult sau
mai puțin obiective, care au încetinit, iar apoi au stopat aceste măsurători, în prezent
nu mai există nicio justificare rezonabilă pentru întârzierea realizării cadastrului
național. Neatingerea acestui obiectiv este imputabilă tuturor celor care au guvernat
România de la adoptarea Legii nr. 7/1996 şi până în prezent. Absența unui cadastru
naţional coerent, întemeiat pe măsurători exacte, explică problemele grave care există
în sistemul de evidență a imobilelor din România, mai ales în ceea ce priveşte
terenurile. Aceste probleme au creat şi menţin o stare de incertitudine în ce priveşte
dreptul de proprietate imobiliară în România, cu consecinţe extrem de periculoase în
toate domeniile economice, a căror dezvoltare presupune o bază imobiliară. Inflaţia
litigioasă în materie imobiliară este generată de şi, la rândul ei, potenţează această
stare de incertitudine.
Întrucât nu au fost finalizate măsurătorile cadastrale, în România au coexistat şi
coexistă în continuare mai multe sisteme de publicitate imobiliară, cu aplicare mai
restrânsă sau mai extinsă, ceea ce creează confuzie şi incoerență în evidențierea
drepturilor reale imobiliare.
332. Sistemele de publicitate imobiliară în România. De-a lungul timpului, au
fost conturate şase sisteme de publicitate imobiliară.
1 Aceste măsuri au fost adoptate prin Decretul-lege nr. 389/1943 pentru extinderea
legislaţiei civile și comerciale în România de peste Carpaţi, Legea nr. 242/1947 pentru
punerea în aplicare în Transilvania a Legii pentru unificarea dispoziţiilor referitoare la cărţile
funciare din 27 aprilie 1938 şi Decretul-lege nr. 511/1938 pentru punerea în aplicare în
Bucovina a Legii pentru unificarea dispozițiilor referitoare la cărţile funciare (pentru detalii, a
se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 360 şi 361).
Publicitatea imobiliară 421
a) Sistemul de publicitate cu caracter personal, întemeiat pe registrele de
transcripţiuni şi inscripțiuni, reglementat în Codul civil şi Codul de procedură civilă,
a fost aplicat în Vechiul Regat (Muntenia, Oltenia, Moldova şi Dobrogea). Ă
b) Sistemul de publicitate cu caracter real, întemeiat pe cărțile funciare în care
înscrierile au, de regulă, efect constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare, regle-
mentat inițial în legislația austro-ungară, iar ulterior prin Decretul-lege nr. 115/1938, a
fost aplicat în Transilvania, Banat, Crişana, Maramureş şi Bucovina de Sud. | |
c) Sistemul de publicitate cu caracter intermediar, întemeiat pe cărțile de publi-
citate imobiliară, reglementat prin Legea nr. 242/1947 pentru transformarea cărților
provizorii în cărţi de publicitate funciară, a fost aplicat în câteva localităţi din fostul
judeţ Ilfov, în care au fost efectuate măsurătorile şi au fost întocmite documentele
cadastrale. |
d) Sistemul de publicitate cu caracter intermediar şi provizoriu, întemeiat pe
cărțile de evidență funciară, reglementat prin Legea nr. 963/1946, a fost aplicat în
localităţile din Transilvania, unde cărţile funciare au fost distruse, sustrase sau
pierdute din cauza războiului. | |
e) Sistemul de publicitate cu caracter real, întemeiat pe cărțile funciare, în care
înscrierile au, de regulă, efect de opozabilitate faţă de terţi, reglementat prin Legea
nr. 71/1996, are vocaţia de a se aplica în toată ţara.
f) Sistemul de publicitate cu caracter real, întemeiat pe cărţile funciare, în care
înscrierile au, de regulă, efect constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare,
reglementat în Noul Cod civil, cu vocaţia de a se aplica în toată țara. Ă |
Întrucât primele patru sisteme de publicitate au o aplicare din ce în ce mai
restrânsă, importanţa lor fiind mai mult de ordin istoric, în continuare vor fi pre-
zentate ulțimele două sisteme de publicitate. Mai precis, va fi prezentat, în principal,
sistemul de publicitate reglementat prin Legea nr. 7/1996, cu referirile necesare la
reglementarea corespunzătoare din Noul Cod civil.
Secţiunea a II-a
Sistemele de publicitate imobiliară reglementate
în Legea nr. 7/1996 şi în Noul Cod civil
$1. Intrarea în vigoare şi punerea în aplicare a noilor sisteme de
publicitate
333. Intrarea în vigoare şi punerea în aplicare a Legii nr. 7/1996. Ținând seama
de dispoziţiile art. 69 alin. (1) [fost art. 72 alin. (1)] din această lege, ea a intrat în
vigoare la data de 24 iunie 1996, adică în termen de 90 de zile de la publicarea în
Monitorul oficial al României, care a avut loc la 26 martie 1996. Intrarea în vigoarea
acestui act normativ nu se confundă însă cu punerea sa în aplicare. Intr-adevăr, în
alin. (2) şi (3) din acelaşi articol se precizează că, la data finalizării lucrărilor de
cadastru general şi a registrelor de publicitate imobiliară pentru întreg teritoriul admi-
nistrativ al unei unităţi administrativ-teritoriale, îşi încetează aplicabilitatea dispoziţiile
legale care reglementează celelalte sisteme de publicitate imobiliară, urmând ca, la data
definitivării cadastrului la nivelul întregii țări, aceste dispoziții să fie abrogate.
 422 Dinamica drepturilor reale principale 423
Publicitatea imobiliară

temeiul art. 61 din acest act normativ'*. Ca urmare, toate actele şi faptele juridice
Be £ ,
privind imobilele pentru care Legea nr. 111996 prevede anumite formalităţi de
publicitate, trebuie să fie înscrise fie în cărţile funciare existente, fie în cărţi funciare
| > 3 S- î 3 p Ş p Ş Ş
> 7 tă Ss 1 8 noi, care trebuie să fie întocmite, în mod obligatoriu, cu efectuarea măsurătorilor
în
cadastrale corespunzătoare, ori de câte ori se cere îndeplinirea acestor formalități,
măsura în care însuşi actul normativ în cauză nu instituie o excepție. Cu alte cuvinte,
pe de o parte, în regiunile aflate sub incidența vechilor reglementări de carte funciară
(Decretul-lege nr. 115/1938, Legea nr. 163/1946, Legea nr. 242/1947), toate actele și
faptele juridice pentru care Legea nr. 7/1996 prevede obligaţia sau posibilitatea
8 s .
, S

efectuării formalităţilor de carte funciară vor fi înscrise în cărțile funciare existente,

dar regimul juridic a! formalităţilor de publicitate, sub aspect substanţial şi sub aspect
Și : - . A o procedural, nu este cel din vechile reglementări, ci acela instituit prin Legea
nr. 7/1996. Pe de altă parte, în regiunile țării în care a funcționat sistemul de publici-
tiv-teritor iale, respectiv la . . . Fi
nivelul intregii țări, »>VOr COexISta ŞI Se vor aplica sisteme

tate întemeiat pe registrele de transcripțiuni şi inscripțiuni, ori de câte ori se solicită

efectuarea formalităţilor de publicitate imobiliară pentru actele şi faptele juridice
l 3

menţionate în Legea nr. 7/1996, se vor întocmi noi Cărți funciare!”, iar regimul
În
A = : ui : . . A
efectuării formalităţilor va fi, de asemenea, cel prevăzut de acest act normativ.
- .
expres prevăzute de lege,
] legătură cu aceste ultime regiuni, pentru anumite înscrieri,
prin excepţie de la regulă, regimul efectuării formalităţilor de publicitate va fi cel
15 prevăzut în vechea reglementare a registrelor de transcripțiuni şi inscripțiuni, iar
înscrierile se vor face în aceste registre. Efectele noilor înscrieri în cărțile funciare
iilor ast uarnentul de organizare şi funcționare a birourilor
de carte funciară ale judecăto-
ci r apre p inu inisterului Administraţiei și Internelor şi al Agenţiei Naţional în reglementările anterioare, ci cele
existente sau în cele noi nu sunt cele prevăzute
n pblicitate Imobiliară nr. 633 din 13 octombrie 2006
pentru aprobarea precizate în Legea nr. 7/1996. Așadar, indiferent dacă este vorba despre înscrieri făcute
ti atu de Şrsaizare şi (incţonare a pirourilor de cadastru şi publicitate
imobiliară în vechile cărți funciare sau în noile cărți funciare, efectul este, de regulă, opozabi-
modificat succesiv, ultima modificare fină realizată ;îi litatea faţă de terți, iar nu unul constitutiv ori translativ de drepturi reale imobiliare.
Odin! ini a core
şi Internelor
i şi al Agenţiei Naţionale de Cadastru
ției Naţiona
e
Această opinie a fost confirmată de legiuitor prin modificările succesive ale Legii
s şi i Publicitate
Ful îi TeImobiliară nr. getii
SI arte 2009 penuru modificarea şi completarea Regulamentului 133 di
nr. 771996. Astfel, în formularea actuală a art. 58 (art. 60 în forma iniţială)”, se
de organizare şi functio. la
al Agentiei Nae i publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul directorului
general prevede că, în regiunile în care existau anterior cărți funciare, înscrierile privitoare
Gree i po aona i adastru Şi Publicitate Imobiliară nr. 633/2006, publicat în
Monitorul
Si Taste ii rea „Nr. 245 din 13 aprilie 2009), denumit în continuare
net ui ep vind înființarea cărților funciare cu caracter
Regulament '* Conform alin. (1) fraza I şi fraza a Il-a din acest articol, „Actele şi faptele juridice
care nu s-au defi-
nedefinitiv, prin Ordinul privind terenurile şi construcțiile situate pe un teritoriu administrativ pentru
le cadastrulu i general se vor înscrie cu caracter nedefinitiv , în câte o carte
Instrucţiuni. Fără 1optarea acea nitivat documente
520/1199 i pepe), cimumite în continuare cadastrului
de punere în aplicare
plic efectivă a Legii
funciară, urmând ca înscrierea definitivă să fie efectuată la punerea în aplicare a
A nr , 111908 . ! ldeca. funceane ntală titlurile de proprietate emise în
acestor pstrucţuni a fost aceea că, pe temeiul art.
ala e care
Peea ae vitatea genera] şi pe acel teritoriu. În aceleaşi condiţii se vor înscrie şi
61 din Legea nr. 7/1996, în fo
proprietă episatorie întocmirea cărților funciare cu caracter nedefinitiv ori
temeiul Legii fondului funciar nr. 18/1991.”
de câte ori cheltuielile pentru măsurătorile cadastrale necesare în
'9 Este adevărat că, deocamdată,
forma-
cadastrale aferente, , pe cheltuialala s soia
iii vederea întocmirii noilor cărți funciare sunt suportate de cei care solicită întocmirea
poe
. Privind rei rospectiv
Dec această moca ocirea,
activitate, uerărilor
se poate constituie o povară financiară dificil de suportat în multe
apre Mini a oprea Instrucţiunilor a fost o opţiune justă, lităţilor de publicitate , ceea ce
dincolo de toate dificultăţile dreptul de a
propietar pede ÎN cazuri. De lege ferenda, s-ar putea acorda celor care efectuează aceste cheltuieli
1 general, pe de o parte, şi de povara financiară suportată de de Finanţe, întrucât
solicita restituirea lor la valoarea actualizată de la stat, prin Ministerul
1996, a . i Pr Dech ratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami,
statul are obligaţia definitivării cadastrului la nivelul întregii țări.
prin
Bucures oi , Ea
Bucureşti, 2 Formulare rezultată din modificările aduse, anterior republicării Legii nr. 7/1996,
A e proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex, din data de 27 mai 2004 pentru modificarea şi
Ordonanţa de urgenţă a Guvernulu i nr. 41
e Si „p. 3 :M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. ÎI, Noile cărți în Monitorul
E itura Univers Juridic, București, 2006, p. 19-85; C. Birsan,
completarea Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, publicată
Drept civil 2004 şi prin Legea nr. 247 din 19 iulie 2005
reale principale, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2007 p 353-355 il Oficial al României, Partea I, nr. 509 din 7 iunie
pi e repune i şi justiţiei, precum și unele măsuri adiacente,
M. Nicolae, op. cit., p. 29 şi 38. privind reforma în domeniile proprietăţi
Bi | 2005.
publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 653 din 22 iulie
 124 Dinamica drepturilor reale prin
cipale
imobile deja cuprinse în cărțile Publicitatea imobiliară
funciare respective, se vor face 425
cu respectarea dispozițiilor Legi
+ „ao
. 1... în aceleaşi cărţi, dar
i nr. 7/ 1996, aşadar fără aplicare
..

în art. 58 alin. (2) din Legea nr. 7/1996,

punzătoare din reglementările a prevederilor cores- .?
care rămân sub incidenţa reglementării
anterioare, iar, în regiunile în referitoare la registrele de transcripțiuni şi inscripțiuni, până
care s-a aplicat sistemul la deschiderea cărții
funciare, să fie exceptate de la aplicarea legii noi şi acţiunil
e menţionate în această
decizie a Secţiilor Unite. Oricât de discutabilă ar fi această decizie în sfera ei
de
aplicare”, ea nu este de natură să zdruncine concluzia aplicări
i imediate a legii noi în
legătură cu toate celelalte aspecte care alcătuiesc regimul juridic
al noului sistem de
publicitate imobiliară.
334. Intrarea în vigoare şi punerea în aplicare a sistemu
lui de publicitate
imobiliară reglementat în Noul Cod civil. Noul Cod
civil va intra în vigoare,
conform art. 2664 alin. (1) „la data care va fi stabilită în
legea pentru punerea în
aplicare a acestuia”. Nu este exclus ca legiuitorul să prevadă
date diferite pentru
art. 39 din ultima formă a Legi intrarea în vigoare a normelor juridice cuprinse în Noul
i nr. 7/1996, în care se prevede Cod civil. Ca urmare, cât
Juridice privind imobilele situ că „Actele şi faptele priveşte intrarea în vigoare a Titlului VII („Cartea funciar
ate pe un teritoriu administrati ă”), cuprins în Cartea a
definitivat documentele cadastru v, pentru care nu s-au Ill-a („Despre bunuri”), este posibil ca legiuitorul să
lui general, se vor înscrie în prevadă o dată specială.
aceleaşi condiţii, se vor înscrie câte o carte funciară. În Indiferent de soluţia adoptată cu privire la intrarea în
și titlurile de proprietate emise vigoare a dispoziţiilor
ciare”. Acest ultim text consol în temeiul legilor fun- referitoare la Cartea funciară din Noul Cod civil, este
idează opinia că noul sistem necesar ca legiuitorul să
este de aplicare imed de publicitate imobiliară prevadă în legea de aplicare dispoziţii clare, cât mai puţin interpre
iată, înscrierea în noile tabile, astfel încât
cărți funciare având, din
adoptării acestui text, caracter momentul să se înlăture confuziile care au fost create în legătură cu punerea
definitiv, iar nu nedefinitiv,
cum se prevedea în art. 6] în aplicare a Legii
din forma iniţială a legii. nr. 7/1996. Sub acest aspect, este de reţinut că „În termen de
12 luni de la data publi-
Aşa fiind, dispoziţiile art. 69 | cării prezentului Cod civil, Guvernul va supune Parlamentului
(fost art. 72), alin. (2) şi (3) din spre adoptare proiectul
trebuie să fie interpretate în mod Legea nr. 7/ 1996 de lege pentru punerea în aplicare a Codului
sistematic, prin raportare la cele civil” [art. 2664, alin. (2)]. Cu acea
din lege, interpretare din care lalte texte relevante ocazie, trebuie să fie analizate şi reținute toate soluţiile de aplicar
rezultă că încetarea aplicabilită e a legii în timp şi în
ţii reglementărilor spaţiu, care să creeze cât mai puține controverse în doctrin
ă şi cât mai puţine
contradicții în practica judiciară.
aplicabilități se va produce în
momentul finalizării lucrărilor 335. Economia Legii nr. 7/1996. Normele juridice cuprinse
registrelor de Publicitate imob de cadastru general şi a în Legea nr. 7/1996
iliară pentru întregul teritori sunt organizate în trei titluri: Regimul general al cadastrului
unități administrati v-teritorial u administrativ al unei şi publicităţii imobiliare
e, regl ementările vechi (Titlul D; Publicitatea imobiliară (Titlul
urmând a fi abrogate în 10; Dispoziţii tranzitorii, sancțiuni şi
dispoziții finale (Titlul III). Din economia acestui act normati
v rezultă că legiuitorul a
optat pentru reglementarea unitară a două sisteme diferite
, dar complementare:
sistemul cadastrului general şi sistemul de publicitate imobili
Decizia Secţiilor Unite ale Înal ară. Primul sistem este
tei Curți de Casaţie şi Justiţie fundamentul tehnic al celui de-al doilea.
12 decembrie 2005?!, criticată nr. XXI din data de
pe bună dreptate în doctrină”, Cum am văzut, dificultatea aplicării noului sistem de publici
opinie, ci încearcă să restrâng nu infirmă însă această tate imobiliară este
ă sfera de aplicare a noului cauzată tocmai de întârzierile regretabile în măsurătorile și celelalt
imobiliară, exceptând de la regi sistem de publicitate e lucrări necesare
mul juridic care guvernează aces pentru definitivarea cadastrului la întregul teritoriu al fiecărei
« | t sistem „acţiunile de comunităţi locale,
respectiv la nivelul întregii țări. Este imperios necesar ca autorită
inscrierea în cartea funciară a ă, având ca obiect ţile competente, în
unor drepturi reale imobiliare primul rând Guvernul României, să adopte toate măsurile pentru
valabil încheiate anterior intră prevăzute în acte juridice urgentarea acestor
rii în vigoare a Legii nr. 7/19 lucrări, condiție indispensabilă pentru consolidarea dreptului de
96)”, actiuni care, în proprietate privată ŞI
a dreptului de proprietate publică în România şi pentru apărare
a intereselor private ŞI
publice legate de aceste drepturi.

21 . sa
- Publicată ,
în Monitoru ._.
l Oficial al României
Aa.
, Partea I, nr. 225 din 13
Pentru această critică, a se martie 2006.
vedea M. Nicolae, op. cit., 23 2 > Fi
p. 355, nota |. p. 44-48; C. Birsan op. cit Intr-adevăr, decizia nu poate produce efecte decâta în legăturăună cu acțiunile
FI
de carte
funciară la care se referă expres dispozitivul, chiar dacă, în considere
i nte, în mod cu totul de
neînțeles, se reține că „legea veche (Decretul-lege nr. 115/1938) ultraactiv
ează în întregul ei”.

E E
 426 Dinamica drepturilor reale principale
Publicitatea imobiliară 427
lată de ce este necesar ca, înainte de expunerea proble
maticii noului sistem de d) întocmirea documentelor tehnice cadastrale” [art. 10 alin. (DI, care sunt:
publicitate imobiliară, reglementat în Legea nr. 7/199
, cu referiri la sistemul de „a) registrul cadastral al imobilelor; b) indexul alfabetic al proprietarilor; c) registrul
publicitate imobiliară reglementat în Noul Cod civil,
să fie prezentat, în mod sintetic, cadastral al proprietarilor; d) planul cadastral şi anexele la partea I a cărții funciare
regimul juridic general al cadastrului, împreună cu
organizarea instituțională a [art. 11 alin. (1)]. Acest din urmă document „conţine reprezentarea grafică a datelor
activităţilor cadastrale şi de publicitate imobiliară.
din registrele cadastrale, referitoare la imobilele din cadrul unităților adminis-
$2. Regimul juridic general trativ-teritoriale — comune, oraşe şi municipii —, şi se păstrează la oficiul teritorial”
al cadastrului şi cadrul instituţional al
activităţilor cadastrale şi de publicitate imobiliară [art. 12 alin. (1)]. o
Documentele tehnice ale cadastrului general stau la baza întocmirii din oficiu a
336. Regimul general al cadastrului. A, Entităţile cărților funciare [art. 12 alin. (2) fraza I].
de bază, obiectivele şi
funcţiile cadastrului general. Conform art. 1 din Legea Datele obţinute pe baza lucrărilor cadastrale pot fi contestate, pe baza unor
nr. 7/1996, „(1) Cadastrul
general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidență tehnică documente doveditoare, de către deţinătorii imobilelor, în termen de 60 de zile de la
, economică şi juridică a
tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul țării. înştiințarea scrisă, comunicată de consiliul local în raza teritorială a căruia se află
(2) Entităţile de bază ale acestui sistem sunt parcela, constru imobilul. Competența de soluţionare aparține oficiilor teritoriale, care au obligația să
cția și proprietarul.
(3) Prin imobil, în sensul prezentei legi, se înţelege una rezolve contestațiile în termen de 30 de zile de la înregistrarea lor şi să comunice
sau mai multe parcele
alăturate, cu sau fără construcții, aparținând aceluiași proprie rezultatul petenților. Aceştia pot să facă plângere împotriva soluţiilor date de oficiile
tar.
(4) Prin parcelă se înţelege suprafaţa de teren cu aceeaşi teritoriale, la judecătoria în a cărei rază teritorială se află imobilul în termen de 30 de
categorie de folosință.
(5) Sistemul de evidență al cadastrului general zile de la comunicare [art. 11 alin. (5)-(7)].
are ca finalitate
în înscrierea
registrul de publicitate imobiliară”. Organizat la nivelul
fiecărei comunităţi locale
(comună, oraș, municipiu, judeţ) şi la nivelul întregii 337. Cadrul instituţional al activităţilor cadastrale şi de publicitate imobi-
țări, cadastrul general are trei
obiecti ve principale: „a) identificarea, descrierea
liară. În prezent, conform art. 3 şi art. 18 din Legea nr. 7/ 1996, aceste activități sunt
Şi înregistrarea în documentele
cadastrale a imobilelor prin natura lor, măsurarea și reprez reglementate, prin norme secundare emise pe temeiul acestui act normativ, coordo-
entarea acestora pe hărţi şi
planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi nâte și controlate de Agenţia Naţională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, ca
informatice;
b) identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi instituţie publică cu personalitate juridică, aflată în subordinea Ministerului Adminis-
a altor deținători legali de
imobile , în vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter
definitiv;
traţiei şi Internelor. În cadrul Agenţiei Naţionale, activitatea de publicitate imobiliară
c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite este coordonată şi controlată de Direcţia de publicitate imobiliară.
și taxe pentru stabilirea
corectă a obligațiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate La nivel local, funcţionează oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară (în
de organismele abilitate”
[art. 2 alin. (2) din Legea nr. 7/1996]. Aceste trei obiecti fiecare judeţ şi în municipiul Bucureşti), denumite și oficii teritoriale, ca unități cu
ve sunt realizate prin uei
funcţii, prevăzute în art. 9: „(1) Funcţia tehnică a cadastr personalitate juridică în subordinea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate
ului general se realizează
prin determinarea, pe bază de măsurători, a poziției configu Imobiliară, precum şi birourile de cadastru și publicitate imobiliară (în fiecare
rației şi mărimii supra-
feţelor terenurilor pe destinaţii, categorii de folosinţă și
pe proprietari, precum şi ale municipiu, oraş sau comună). În cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate
construcțiilor. imobiliară este îndeplinită de registratori de carte funciară, sub responsabilitatea unui
(2) În cadrul funcţiei economice a cadastrului general se
evidenţiază elementele registrator-şef. În cadrul birourilor teritoriale, această activitate este în responsabili-
tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor
şi calculării impozitelor tatea unui registrator-coordonator.
asupra veniturilor realizate din tranzacții imobiliare.
(3) Funcţia juridică a cadastrului general se realizează prin
identificarea proprie- $3. Cărţile funciare
tarului pe baza actului de proprietate şi prin înscrierea în cartea
funciară”,
B. Lucrările şi documentele tehnice ale cadastrului general. 338. Noţiuni fundamentale. A. Noţiunea de parcelă. Sistemul de publicitate
La nivelul comu-
nelor, oraşelor și municipiilor, se efectuează lucrări tehnice
de cadastru constând în imobiliară întemeiat pe cartea funciară nu ar fi posibil fără o evidență riguroasă a
„a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unității adminis
trativ-teritoriale şi a limitelor terenurilor. Documentele cadastrale au, în principal, tocmai scopul de a oferi datele
intravilane componente; necesare pentru o asemenea evidență. Acesta este motivul pentru care parcela este un
b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor
de proprietate sau, în element material fundamental nu numai în cadastrul general, ci şi în sistemul de
lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de
proprietar şi determinarea publicitate imobiliară. Conform art. | alin. (4) din Legea nr. 7 19%, „Prin parcelă se
formei şi dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul
fiecărei unităţi adminis- înțelege suprafața de teren cu aceeaşi categorie de folosință „ Această definiție
trativ-teritoriale;
legală este insuficientă. Înțelegerea noţiunii de parcelă rezultă mai exact din rapor-
c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanţelor
judecătoreşti; tarea acestui alineat la alineatul anterior, interpretarea sistematică ducând la
 428 Dinamica drepturilor reale principale
concluzia că este vorba despre o „suprafaţă de teren cu aceeași categorie de
folosință”, dar aflată în patrimoniul unui anumit proprietar. Ca urmare, chiar dacă au
aceeaşi categorie de folosință, suprafeţele de teren aparţinând unor proprietari diferiți
formează parcele distincte.
B. Noţiunea de imobil. În acest sistem de publicitate imobiliară, noţiunea de
imobil are o accepție particulară, definită în art. 1 alin. (3) şi art. 17 alin. (2) din
Legea nr. 7/1996. Conform acestor texte legale, imobilul este format din una sau mai
multe parcele alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii,
situate pe teritoriul aceleiaşi comunități locale, aparținând aceluiaşi proprietar şi
identificate printr-un număr cadastral unic. Uneori, tocmai pentru a identifica această
accepție „particulară a noțiunii de imobil, se utilizează sintagma de corp de carte
funciară?
Totuşi, în Noul Cod civil, s-a păstrat tot termenul de imobil, dar cu accepţia men-
ționată mai sus. Astfel, în art. 876 alin. (3) se precizează că „Prin imobil, în sensul
prezentului titlu, se înțelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent
de categoria de folosință, cu sau fără construcții, aparținând aceluiaşi proprietar,
situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi care sunt identificate
printr-un număr cadastral unic”.
Astfel înțeles, imobilul este unitatea materială fundamentală a sistemului de
publicitate imobiliară, în timp ce parcela este unitatea materială şi juridică funda-
mentală a cadastrului general. Ca urmare, fiecare imobil este înscris distinct într-o
carte funciară proprie, cum se precizează în art. 17 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 şi în
art. 878 alin. (2) din Noul Cod civil, în care se arată că „Aceeași carte funciară nu
poate cuprinde decât un singur imobil”. În mod excepţional, conform art. 43 alin. (1)
din Legea nr. 7/1996, în caz de dezlipire, parcela desprinsă se va trece „în aceeaşi
carte funciară ca un imobil de sine stătător”. În Noul Cod Civil, nu mai este însă
prevăzută o asemenea excepţie, pentru partea dezlipită, care formează un imobil
distinct, deschizându-se întotdeauna o nouă carte funciară.
Rezultă că un imobil nu este o unitate materială şi juridică imuabilă, dimpotrivă,
configuraţia sa se poate modifica în timp fie prin alipiri, fie prin dezlipiri, fie prin
mărirea sau micşorarea întinderii [art. 42 alin. (1) din Legea nr. 7/1996].
În cazul dezlipirii, se desprinde o parte dintr-un imobil existent, fie pentru a forma
un imobil distinct, fie pentru a se alipi la un alt imobil. Dezlipirea se face împreună
cu sarcinile care grevează imobilul, dar, într-o asemenea situaţie, partea desprinsă nu
va mai putea fi alipită la un alt imobil, ci va forma întotdeauna un imobil separat. În
cazul alipirii, fie se unesc două imobile într-unul singur, fie o parte dezlipită dintr-un
imobil este unită cu un alt imobil, fie părţi dezlipite din mai multe imobile sunt unite
într-un imobil autonom [art. 42 alin. (2) din Legea nr. 7/1996; în mod impropriu,
textul folosește, în cazul dezlipirii, termenul de parcelă desprinsă dintr-un imobil
existent, ceea ce ar presupune că parcelele din care este format un imobil
indivizibile; în realitate, este vorba despre o parte desprinsă din vechiul imobil].
În Noul Cod civil, noțiunea de alipire a fost lărgită, incluzând şi ipoteza măririi
întinderii unui imobil, iar noţiunea de dezlipire a fost şi ea extinsă, incluzând şi
* În acest sens, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 144.
Publicitatea imobiliară 429
situaţia micşorării întinderii unui imobil [art. 879 alin. (1) şi (2)]. Când un imobil
înscris în cartea funciară este grevat cu sarcini, alipirea sau dezlipirea nu se poate
face decât cu consimţământul beneficiarilor sarcinilor respective, dar instanţa judecă-
torească poate să cenzureze refuzul abuziv al acestora [alin. (3)]. În cazul în care
creditorii ipotecari au consimţit la alipirea, respectiv la dezlipirea urmată de alipirea
imobilului grevat la un alt imobil, ipotecile vor avea un rang subsecvent în raport cu
ipotecile care grevează imobilele la care s-a făcut alipirea [alin. (4)]. Alipirile şi
dezlipirile au caracter material, neimplicând un transfer de proprietate [alin. (5)];
altfel spus, alipirile şi dezlipirile privesc imobile care se află în patrimoniul aceluiași
proprietar. De regulă, dezlipirile sunt necesare când un proprietar doreşte să înstrăi-
neze doar o parte din imobilul pe care îl are, iar alipirile sunt utile când acelaşi pro-
prietar a dobândit imobile vecine care pot fi reunite într-unul singur.
Înscrierile efectuate cu ocazia alipirii sau dezlipirii în cartea funciară sunt fie
transcrieri, fie reînscrieri. Astfel, se efectuează transcrieri, dacă o parcelă trece
dintr-o carte funciară în alta, sau reînscrieri, dacă, după dezlipirea unei parcele,
aceasta va trece în aceeaşi carte funciară ca un imobil de sine-stătător [art. 43 alin. (|)
din Legea nr. 7/1996]. Ori de câte ori, în urma unei dezlipiri, se transcrie o parte din
imobil într-o altă carte funciară, se va forma un imobil distinct cu număr cadastral
nou, iar restul imobilului se va reînscrie în vechea carte funciară, cu număr cadastral
nou; dacă toate imobilele înscrise într-o carte funciară au fost transcrise în alte cărți
funciare, vechea carte funciară se va închide, fără a mai putea fi redeschisă pentru noi
înscrieri [art. 43 alin. (2) din Legea nr. 7/1996].
În mod corespunzător, în art. 880 din Noul Cod civil se arată că „(1) În caz de
alipire sau dezlipire, se vor efectua transcrieri, dacă un imobil trece dintr-o carte
funciară în alta, sau reînscrieri, dacă transcriindu-se o parte din imobil într-o altă
carte funciară restul se trece în vechea carte funciară, cu menţionarea noului număr
cadastral.
(2) Dacă întregul imobil înscris în cartea funciară a fost transcris, aceasta se va
închide şi nu va mai putea fi redeschisă pentru noi înscrieri”.
Deşi regula este aceea că imobilul înscris în cartea funciară are un singur proprie-
tar, totuşi, în situația coproprietăţii, în cartea funciară vor fi înscrişi toți coproprie-
tarii, cu indicarea cotei-părţi din drept a fiecăruia (art. 44 din Legea nr. 7/1996).
Noţiunea de imobil suferă o corecție specifică în ipoteza în care este vorba de un
teren pe care s-a înălțat o construcție cu mai multe unităţi locative (condominiu).
Practic, într-o asemenea situaţie, noţiunea de imobil are un sens larg, cuprinzând
terenul şi construcția în întregul ei, precum şi un sens special, incluzând fiecare
unitate locativă care are un proprietar distinct (eventual coproprietari). În această
ipoteză, se întocmesc două cărți funciare, una pentru condominiu şi alta pentru
sunt
fiecare unitate locativă. În condiţiile în care se poate delimita obiectul proprietății
comune, condominiul poate fi format şi dintr-un tronson cu una sau mai multe scări
din cadrul clădirii de locuit (art. 45 din Legea nr. 7/1996).
Imobilele din domeniul public sau din domeniul privat al statului ori al unei
comunităţi locale se înscriu în cărți funciare speciale ale comunităţii locale, în raza
teritorială a căreia sunt situate, cu excepţiile prevăzute de lege [art. 46 alin. (1)].
430 Dinamica drepturilor reale principale
C. Noţiunea de carte funciară. Sintagma carte funciară are multiple accepții”.
Dintre acestea, interesează noțiunea de carte funciară ca înscris autentic, cu caracter
public. Această noţiune are un sens restrâns şi un sens larg. În sens restrâns, pornind
de la dispoziţiile art. 1, 17, 20, 21, 26, 38 şi 41 din Legea nr. 7/1996, cartea funciară a
fost definită ca fiind „un înscris autentic şi cu caracter public, care cuprinde
descrierea imobilelor și arătarea drepturilor reale corespunzătoare, precum şi indi-
carea, după caz, a drepturilor de creanţă, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice
în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, fie în scopul dobândirii sau
stingerii unor drepturi reale, fie în vederea opozabilității lor faţă de terți, fie, în
sfârșit, numai în scopul informării altor persoane”. În sens larg, în sfera acestei
noțiuni intră atât cartea funciară propriu-zisă, cât şi documentele care o întregesc,
respectiv planul cadastral de identificare a imobilelor, înscrisurile pe baza cărora se
face înscrierea şi registrul general de intrare.
În art. 876 alin. (1) şi (2) din Noul Cod civil, se regăsesc unele dintre elementele
acestei definiţii: „(1) Cartea funciară descrie imobilele şi arată drepturile reale ce au
ca obiect aceste bunuri.
(2) În cazurile prevăzute de lege pot îi înscrise în cartea funciară şi alte drepturi,
fapte sau raporturi juridice dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară”.
Ținând seama de aceste prevederi, precum şi de dispoziţiile art. 883, care consacră
caracterul public, art. 885, care instituie efectul constitutiv sau translativ de drepturi
reale al înscrierilor în cartea funciară, art. 887, din care rezultă efectul de opoza-
bilitate (în cazul vânzării silite) ori efectul de autorizare a exercitării dispoziţiei în
legătură cu drepturile dobândite prin moştenire, accesiune naturală, vânzare silită sau
expropriere, art. 903, din care rezultă că anumite înscrieri au numai
informare, se poate ajunge la concluzia că, potrivit Noului Cod civil, cartea funciară
este, în sens restrâns un înscris autentic și cu caracter public, care cuprinde descrierea
imobilelor și arătarea drepturilor reale corespunzătoare, precum și indicarea, după
caz, a drepturilor de creanţă, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice în legătură
cu imobilele înscrise în cartea funciară, în principal în scopul constituirii, transmiterii
sau stingerii unor drepturi reale, iar, în subsidiar, pentru a asigura opozabilitatea faţă
de terți a unor drepturi reale sau a unor drepturi de creanță sau pentru a asigura
informarea terţilor interesaţi.
D. Noţiunea de registru cadastral de publicitate imobiliară. Contorm
alin. (3) din Legea nr. 7/1996, „Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul
administrativ al fiecărei localităţi alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publi-
citate imobiliară al acestui teritoriu, ce se ține de către biroul teritorial din cadrul
oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de activitate este situat imobilul
respectiv”. Rezultă din acest text că nu este vorba de un registru propriu-zis, ci de o
noțiune pur tehnică, prin care este desemnat ansamblul cărților funciare al unei
comunități locale. Registrul cadastral de publicitate imobiliară se completează cu mai
multe documente prevăzute în art. 17 alin. (4) din Legea nr. 7/1996 şi în art. 34 şi
următoarele din Regulament: registrul general de intrare, planul cadastral de
*5 Pentru aceste accepții, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 131-133,
*% A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 131.
Publicitatea imobiliară 43|
identificare a imobilelor, împreună cu hărţile de carte funciară, acolo unde ele există,
registrul cadastral al imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor pe localități, mapa
actelor care se arhivează după numărul de intrare din registrul general de intrare,
registrul numerelor de carte funciară ţinut pe unități administrativ-teritoriale, în care
se menţionează numărul cărții funciare şi numărul, respectiv data cererii înregistrate
în registrul general de intrare, în baza căreia s-a deschis cartea funciară şi registrul
cadastral al proprietarilor.
339. Structura cărţii funciare. Cartea funciară este alcătuită, conform art. 19 din
Legea nr. 7/1996, din titlu şi din trei părți.
Titlul indică numărul cărții funciare şi denumirea localităţii în care este situat
imobilul.
În partea întâi sunt incluse toate datele necesare pentru identificarea imobilului
intabulat. Astfel, în această parte sunt menționate numărul de ordine şi cel cadastral
al imobilului, suprafaţa imobilului, destinaţia, categoria de folosință şi, după caz,
construcţiile. De asemenea, la această parte se anexează planul imobilului, în care
sunt precizate vecinătăţile, descrierea imobilului și inventarul de coordonate ale ampla-
samentului. Anexa la partea întâi este întocmită conform regulamentului aprobat prin
ordin al directorului Agenţiei Naţionale de Cadastru și Publicitate Imobiliară.
Partea a doua cuprinde înscrierile privind dreptul de proprietate. In această parte
sunt înscrise: numele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlul
dreptului de proprietate, cu precizarea înscrisului doveditor al acestui drept,
operaţiunile succesive de transmitere a dreptului de proprietate, servituţile constituite
în folosul imobilului, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice,
efect de
precum şi acţiunile privitoare la proprietate. De asemenea, se menționează în această
parte orice *modificări, îndreptări sau însemnări făcute cu privire la titlul cărții
funciare sau la înscrierile cuprinse în primele două părți ale ei.
În sfârşit, în partea a treia se fac înscrierile privind dezmembrămintele şi sarcinile
Astfel, în această parte se înscriu dreptul de superficie,
dreptului de proprietate.
dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de folosinţă, dreptul de abitaţie, drepturile
de servitute care apasă asupra imobilului intabulat (privit deci ca fond aservit),
ipoteca şi privilegiile imobiliare, locaţiunea și cesiunea de venituri pe timp mai mare
de trei ani, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi
art. 17 acțiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte, sechestrul, urmărirea
imobilului sau a veniturilor sale, orice modificări, îndreptări sau însemnări privind
înscrierile făcute în această parte.
Toate datele cuprinse în cartea funciară pot fi redate şi arhivate nu numai pe
suport de hârtie, ci şi sub formă de înregistrări pe microfilme şi pe suporturi accesi-
bile echipamentelor de prelucrare automată a datelor. Important este că aceste înre-
gistrări produc aceleaşi efecte juridice şi au aceeaşi forță probantă ca şi înscrisurile pe
temeiul cărora s-au făcut.
340. Principiile cărţii funciare. În general, principiile cărții funciare sunt
aceleaşi, indiferent dacă este vorba despre sistemul de publicitate întemeiat pe
Decretul-lege nr. 115/1938, pe Legea nr. 7/1996 sau pe Noul Cod civil. Diferența
esențială există însă între sistemul de publicitate întemeiat pe Legea nr. 7/ 1996 şi
sistemele de publicitate întemeiate pe celelalte două acte normative, sub aspectul
|
|
|
 432 Dinamica drepturilor reale principale Publicitatea imobiliară 433

efectului înscrierilor în cartea funciară. În timp ce, în primul sistem de publicitate, Acest principiu funcționează deplin în cazul drepturilor reale, dar numai limitat în
acest efect este, de regulă, opozabilitatea față de terți a drepturilor reale intabulate, în privinţa actelor şi faptelor juridice referitoare la drepturile de creanţă, la starea şi
celelalte două sisteme de publicitate, efectul este, de regulă, constitutiv sau translativ capacitatea persoanelor care au o anumită legătură cu imobilele intabulate, întrucât
de drepturi reale. acestea trebuie să fie înscrise în mod obligatoriu numai în cazurile prevăzute de lege,
În cele ce urmează, vor fi prezentate mai întâi principiile cărţii funciare întemeiate efectul lor fiind, de regulă, informarea terţilor şi, numai ca excepţie, opozabilitatea
pe Legea nr. 7/1996, care sunt comune şi reglementării din Noul Cod Civil, iar, în față de terți.
final, vor fi prezentate cele două principii care diferențiază sistemele de publicitate Corolarul acestui principiu este libera cercetare a cuprinsului oricărei cărți
reglementate prin aceste două acte normative. funciare, independent de justificarea vreunui interes, idee consacrată în art. 41 şi în
A. Principiul publicității integrale. Sistemele de publicitate imobiliară întemeiate art. 68 din Legea nr. 7/1996, precum şi în art. 883 din Noul Cod civil. Conform
pe cartea funciară au caracter real, întrucât evidenţa se ţine pe imobile Şi tind să fie
acestui ultim text legal, „(1) Orice persoană, fără a fi ținută să justifice vreun interes,
complete, astfel încât să ofere o imagine cât mai aproape de realitate a situaţiei
poate cerceta orice carte funciară, precum şi celelalte documente cu care aceasta se
materiale şi a situației juridice cu privire la imobilele intabulate.
întregeşte, potrivit legii, cu excepţia evidenţelor privitoare la siguranța națională.
Principiul publicităţii integrale este expresia firească a acestei tendințe, astfel
Mapa cu înscrisurile care au stat la baza efectuării înscrierilor în cartea funciară poate
încât el constituie o trăsătură esenţială atât a sistemului de publicitate imobiliară
fi consultată de orice persoană interesată cu respectarea dispoziţiilor legale cu privire
reglementat în Legea nr. 7/1996, cât şi a celui din Noul Cod civil. Conform acestui
la prelucrarea datelor cu caracter personal şi libera circulație a acestor date. *
principiu, în cartea funciară se înscriu toate drepturile reale imobiliare, atât cele
(2) La cerere, se vor elibera extrase sau copii certificate, conforme cu exemplarul
principale, cât şi cele accesorii, numite şi drepturi tabulare. În măsura în care legea
original aflat în arhivă. |
prevede, se înscriu, de asemenea, drepturile de creanță, faptele materiale, faptele
juridice, precum şi alte raporturi juridice în legătură cu imobilele intabulate. Carac- (3) Nimeni nu va putea invoca faptul că nu a avut cunoştinţă de existenţa vreunei
înscrieri efectuate în cartea funciară sau, după caz, a unei cereri de înscriere
terul integral al publicității imobiliare este afirmat, pe de o parte, prin dispoziţiile art.
19, 20, 21, 26 şi 38 din Legea nr. 7/1996, iar, pe de altă parte, prin dispoziţiile art. înregistrate la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară”.
876, 877, 882, 887, 902-904 şi 906 din Noul Cod civil. B. Principiul relativității înscrierilor în cartea funciară. Spre deosebire de prin-
Este de observat că acest principiu nu este infirmat de împrejurarea că în art. 26
alin. (1) fraza 1 şi a Il-a din Legea nr. 7/1996 se precizează că drepturile sunt relativității indică împotriva cui se poate face înscrierea. Regula este că înscrierea se
opozabile față de terţi, chiar dacă nu sunt înscrise în cartea funciară, când au fost poate face numai împotriva posesorului sau antecesorului tabular, adică numai
dobândite prin succesiune, accesiune,
împotriva celui care este deja înscris în cartea funciară. Cel nou înscris în cartea
vânzare silită, uzucapiune, expropriere,
hotărâri judecătoreşti sau prin orice alt fapt juridic în sens restrâns de care legea leagă funciară este denumit succesor tabular, într-un sens mai general. Într-adevăr, este
efectul constituirii sau transmiterii unui drept real. Într-adevăr, în art, 26 alin. (1) adevărat că, de cele mai multe ori, între antecesorul şi succesorul tabular există un
fraza a Il-a şi alin. (3) se adaugă că, în toate aceste cazuri, titularii drepturilor reale raport juridic întemeiat pe un act juridic, dar este posibil ca între antecesorul şi succe-
respective nu pot dispune de ele decât după ce le înscriu în cartea funciară, obligaţie sorul tabular să nu se lege un asemenea raport, întrucât succesorul beneficiază de
care decurge tocmai din principiul publicităţii integrale. În mod înscriere şi în cazurile în care dreptul său a fost dobândit prin anumite fapte juridice
asemănător, în
art. 887 alin. (1) din Noul Cod civil se arată că, atunci când
în sens restrâns, prin hotărâri judecătoreşti ori prin expropriere. În aceste situaţii,
drepturile reale se
dobândesc prin moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză denumirea de succesor este folosită nu în sensul ei propriu, ci într-un sens mai
de utilitate publică sau prin alte moduri de dobândire prevăzute de lege, efectul general. Important este că, în toate cazurile, înscrierea dreptului succesorului se face
achizitiv nu este condiţionat de înscrierea în cartea funciară. În alin. (3) al aceluiași împotriva celui care este deja înscris în cartea funciară, adică a antecesorului tabular.
articol se adaugă însă că, în toate aceste cazuri, titularul drepturilor nu va putea dispune Cum s-a observat în mod judicios, principiul relativității înscrierilor în cartea
de ele decât după intabularea lor. Mai mult, în cazul vânzării silite, dacă urmărirea funciară are cu totul alt înțeles decât principiul relativității efectelor actului juridic.
imobilului nu a fost în prealabil notată în cartea funciară, drepturile reale dobândite pe Practic, este vorba mai degrabă de principiul continuității înscrierilor în cartea
această cale nu sunt opozabile terţilor dobânditori de bună-credință. Aşadar, ambele funciară, în sensul că el asigură caracterul neîntrerupt al lanțului de dobânditori ai
reglementări au în comun faptul că, până la înscrierea în cartea funciară, drepturile drepturilor reale imobiliare”. Importanţa acestui principiu se verifică, în primul rând,
reale dobândite prin unul din modurile menționate nu pot face obiectul unor acte în cazurile în care este vorba despre transmiterea acestor drepturi prin acte juridice,
juridice de dispoziţie, sub sancţiunea inopozabilității faţă de terți a drepturilor reale astfel încât se reduc riscurile ca succesorul tabular să dobândească imobilul de la un
respective”.

primar să le fi înscris în cartea funciară, este inopozabilitatea, iar nu nulitatea, a se vedea

” În sensul că sancţiunea aplicabilă actelor juridice de dispoziţie care au ca obiect dreptu- M. Nicolae, op. cit., p. 302-309.
rile menționate în art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 7/1996, înainte ca dobânditorul lor *% În acest sens, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 189 şi 191.
29,
434 Dinamica drepturilor reale principale
non dominus. Principiul este util însă şi în situațiile în care drepturile reale imobiliare
se dobândesc prin fapte juridice în sens restrâns, întrucât, şi în aceste cazuri, se poate
observa împotriva cui a operat efectul achizitiv de drepturi reale imobiliare.
Principiul relativității înscrierilor în cartea funciară este consacrat în art. 22 lit. a)
din Legea nr. 7/1996 şi în art. 893 lit. a) din Noul Cod civil, în care se arată că
înscrierea unui drept se poate efectua numai „împotriva aceluia care, la înregistrarea
cererii sale, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să
fie făcută”,
Desigur, aplicarea principiului relativității este posibilă numai în măsura în care a
fost deja întocmită cartea funciară cu privire la un imobil, indiferent dacă înscrierea a
fost făcută cu caracter nedefinitiv, pe temeiul dispozițiilor art. 61 din Legea
nr. 7/1996, în forma iniţială, sau cu caracter definitiv.
Sancțiunea înscrierilor făcute cu încălcarea principiului relativităţii este nulitatea
absolută a acestora, cu consecința radierii lor, dar, în absența acordului părții
interesate, numai prin introducerea unei acțiuni în rectificare, conform art. 34 pct. |
din Legea nr. 7/1996 [art. 908 alin. (1) pet. 1 din Noul Cod civil)”.
Excepţiile de la acest principiu sunt reglementate în art. 22 lit. b), art. 23 şi art. 24
din Legea nr. 7/1996, precum şi în art. 893 lit. b), art. 894 şi art. 895 din Noul Cod
civil. Astfel, în primul rând, înscrierea în cartea funciară se poate face şi împotriva
aceluia care, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se
cer deodată. În al doilea rând, în ipoteza în care mai multe persoane şi-au cedat
succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, fără a se face înscrierea în
cartea funciară, ultimul dobânditor va putea să ceară înscrierea dobândirilor succe-
sive anterioare, odată cu înscrierea dreptului său, dar numai în măsura în care va
dovedi prin înscrisuri originale întregul lanț al actelor juridice pe care se întemeiază
înscrierile. În al treilea rând, în cazul succesiunii, chiar şi după înscrierea dreptului
moștenitorului, vor putea fi făcute înscrierile întemeiate pe obligaţiile defunctului,
dacă se face proba că moştenitorul este ținut de obligaţiile respective.
C. Principiul neutralității (disponibilităţii). Potrivit acestui principiu, înscrierile
în cartea funciară se fac numai la cererea persoanei îndreptățite, a reprezentantului
său legal ori, pe calea acțiunii oblice, la cererea creditorilor, precum şi, în cazurile
expres prevăzute de lege, la cererea autorităților publice competente”. Astfel,
conform art. 47 alin. (5) din Legea nr. 7/199, „Înscrierile în cartea funciară se
efectuează la cererea părților interesate, cu excepția cazurilor în care legea prevede
înscrierea din oficiu; cererea de înscriere se îndreaptă la biroul unde se află cartea
funciară în care urmează să se facă înscrierea”.
” În acest sens, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 194.
% Pentru acest principiu, a se vedea, L. Pop, op. cit., p. 298; M. Nicolae, op. cit.,
p. 198-201; O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2008, p. 685 şi 686. Uneori, în doctrină, plecând de la
obligația pe care o au anumite autorități publice (instanţe judecătoreşti şi notari)
comunica actele întocmite sau hotărârile judecătoreşti pronunțate la biroul de carte funciară,
s-a tras concluzia existenţei unui principiu al oficialității înscrierii (în acest sens, a se vedea
C. Bîrsan, op. cit., p. 346).
Publicitatea imobiliară 435
Dacă se încalcă principiul neutralității, înscrierea efectuată astfel este nulă, putând
fi înlăturată, conform art. 50 din lege, pe calea plângerii formulate împoiriva
încheierii prin care s-a dispus înscrierea ori pe calea acţiunii în rectificare (art. 34 pet. 1
din lege), în conditiile şi cu efectele specifice acestei acțiuni.
Numai în mod excepţional îi este permis registratorului de carte funciară să
dispună din oficiu efectuarea unei înscrieri în cazurile expres prevăzute de lege.
Astfel, registratorul de carte funciară are dreptul să dispună din oficiu întocmirea,
completarea sau reconstituirea ulterioară a cărților funciare distruse, pierdute sau care
au devenit nefolosibile (art. 52 din Legea nr. 7/1996), înscrierea privilegiilor şi a
ipotecilor legale [art. 55 alin. (4)], înscrierea plângerilor împotriva încheierilor
birourilor de carte funciară [art. 50 alin. (2)], îndreptarea erorilor materiale săvârşite
cu prilejul înscrierilor sau radierilor operate în cartea funciară [art. 33 alin. 5 Şi
art. 53], înscrierea notărilor şi radierea acestora (art. 85 şi art. 76 din Regulament)”.
D. Principiul legalității înscrierilor în cartea funciară. Unul dintre avantajele
sistemului de publicitate întemeiat pe cartea funciară este tocmai garantarea exis-
tenţei şi valabilităţii drepturilor, actelor, faptelor şi raporturilor juridice privitoare la
imobilele intabulate, ceea ce constituie o formă importantă de protecţie a intereselor
terţilor. Securitatea statică şi securitatea dinamică a drepturilor reale imobiliare ar fi
golită de conţinut în absenţa acestei garanţii. Această idee îşi găseşte expresia în
principiul legalității înscrierilor în cartea funciară. Legalitatea formală şi legalitatea
materială sunt cele două dimensiuni ale acestui principiu.
Legalitatea formală presupune, pe de o parte, ca registratorul de carte funciară să
admită numai înscrierile referitoare la actele şi faptele materiale şi juridice, la drepturile şi
raporturile juridice impuse sau, cel puţin, permise de lege şi, pe de altă parte, ca aceste
înscrieri să se facă numai pe temeiul cererii formulate de cei îndreptățiți şi al înscrisurilor
care o însoțesc [art. 19, art. 47 şi art. 48 din Legea nr. 7/1996; art. 876 alin. (1) şi (2),
art. 877, art. 882, art. 885-888, art. 902-906 din Noul Cod civil].
Legalitatea materială impune ca registratorul să cerceteze şi să stabilească, pe baza
înscrisurilor prezentate, dacă sunt îndeplinite condițiile de fond şi de formă ale actului
supus transcrierii şi să verifice cuprinsul cărții funciare pentru a identifica eventualele
obstacole care ar împiedica admiterea înscrierii (art. 21, art. 22, art. 48 şi art. 49 din
Legea nr. 7/1996; art. 886, art. 892, art. 893-895 din Noul Cod civil). Pe bună dreptate,
s-a apreciat că dimensiunea materială a principiului legalităţii subzistă şi în forma actuală
a art. 48 din Legea nr. 7/1996, ca rezultat al modificărilor şi completărilor făcute prin
Ordonanţa de urgență a Guvernului nr. 41/2005 şi prin Legea nr. 247/2005
E. Principiul specialității înscrierilor în cartea funciară. Potrivit exigenţelor
acestui principiu, înscrierile în cartea funciară trebuie să fie precise şi complete,
astfel încât să fie înlăturate dubiile care s-ar putea naşte în legătură cu felul, obiectul
sau înțelesul lor. Numai respectând acest mod de efectuare a înscrierilor în cartea
funciară, este posibilă configurarea clară a situației materiale şi a situației juridice
referitoare la imobilele intabulate (art. 19, art. 42-45, art. 48 şi art. 55 din Legea
nr. 7/199; art. 876-880 din Noul Cod civil)”
de a
3! Pentru aceste excepții, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 199 şi p. 200.
% În acest sens, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 208-217.
* Pentru acest principiu, a se vedea M. Nicolae, op. cit. p. 217-221.
436 Dinamica drepturilor reale principale
F. Principiul priorității înscrierilor în cartea funciară. Adagiul qui prior tempore
potior iure“ îşi găseşte expresia, în materia cărţii funciare, în principiul priorității
înscrierilor. Pe temeiul acestui principiu, beneficiază de prioritate cel care și-a
înregistrat primul cererea de înscriere în cartea funciară a unui drept tabular, astfel
încât, în concurs cu alte persoane care au pretenții cu privire la acelaşi drept, dar care
nu au solicitat nicio înscriere în cartea funciară, ori cererea lor de înscriere are o dată
ulterioară, primul înscris va fi, după caz, socotit adevăratul titular al dreptului sau va
avea un rang preferenţial în raport cu ceilalți dobânditori [art. 25, art. 26, art. 28,
art. 29, art. 39, art. 47 alin. (4) şi art. 55 alin. (5) din Legea nr. 71/1996; art. 887,
art. 890-892, art. 899 alin. (1) din Noul Cod civil]. Sub acest aspect, cu referire la
drepturile reale principale imobiliare, este foarte clară formularea art. 891 din Noul
civil, în care se arată că „În cazul în care două sau mai multe persoane au fost
Cod
îndreptăţite să dobândească, prin acte încheiate cu acelaşi autor, drepturi asupra
aceluiaşi imobil care se exclud reciproc, cel care şi-a înscris primul dreptul va fi
socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a
săvârşit înscrierea în cartea funciară”.
Acest principiu contribuie în mod hotărâtor la consolidarea securităţii dinamice a
drepturilor tabulare, tocmai pentru că oferă soluția de rezolvare a conflictelor dintre
terţii care au dobândit asemenea drepturi concurente de la acelaşi autor. Prioritatea nu
este conferită de data dobândirii dreptului tabular, ci de data înregistrării cererii de
înscriere în cartea funciară. Desigur, această idee se verifică numai în cazul siste-
mului de publicitate întemeiat pe Legea nr. 7/1996, care presupune o diferenţă în
timp între data dobândirii dreptului tabular, cu efect între părțile actului juridic de
constituire sau de transmitere a dreptului respectiv, şi data înregistrării cererii de
înscriere în cartea funciară, cu efect de opozabilitate faţă de terți. În sistemul Noului
Cod civil, de regulă, dobândirea dreptului tabular coincide cu momentul înregistrării
cererii de înscriere, dar şi în acest caz există o diferență în timp între acest moment ŞI
cererea de înscriere.
momentul anterior, la care s-a încheiat actul juridic care justifică
Cum se dispune în mod expres prin dispoziţiile art. 25 alin. (1) teza 1 din Legea
nr.'7/1996, „Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate față
de terţi de la data înregistrării cererilor”. Mult mai nuanțat, în art. 890 alin. (1) din
Noul Cod civil, se precizează că „Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce
efectele de la data înregistrării cererilor, ținându-se însă cont de data, ora şi minutul
înregistrării acestora în toate cazurile în care cererea a fost depusă personal, prin
mandatar ori notar public sau, după caz, comunicată prin telefax, poştă electronică
sau prin alte mijloace ce asigură transmiterea textului și confirmarea primirii cererii
de înscriere cu toate documentele justificative”. Aşadar, importantă nu este data
înscrierii în cartea funciară, ci data înregistrării cererii de înscriere. Noţiunea de înre-
gistrare are un sens larg, având în vedere momentul primirii cererii de către biroul de
carte funciară”, dovada acestui moment fiind posibilă nu numai prin înscrierile
3 Uneori, s-a afirmat că, în materia cărţii funciare, principiul qui prior tempore, potior
iure a fost înlocuit cu principiul priorităţii înscrierilor în cartea funciară (a se vedea M. Nicolae,
op. cit., p. 337 şi 338), În realitate, adagiul menţionat are multiple forme de manifestare, în
funcţie de criteriul adoptat pentru aplicarea lui. Uneori, acest criteriu poate fi data actului
juridic, alteori poate fi momentul îndeplinirii formalităţilor de publicitate.
“5 În acest sens, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 339.
:
ii
Publicitatea imobiliară 437
făcute în registrele interne, ci și prin orice alt mijloc de probă, în funcție de
modalitatea transmiterii. În funcţie de momentul înregistrării cererii de înscriere,
operează principiul priorității. Data încheierii actului juridic care justifică înscrierea,
data formulării cererii de înscriere şi data documentelor anexate la această cerere sunt
importante doar în sensul că ele trebuie să fie anterioare înregistrării cererii; dacă ar
fi ulterioare, înscrierea cu o dată anterioară nu ar fi valabilă. În schimb, data
încheierii prin care a fost soluţionată cererea de înscriere și data înscrierii efective în
cartea funciară sunt importante numai în sensul că ele trebuie să fie ulterioare
înregistrării cererii de înscriere. Dacă ar fi anterioare, ele nu ar fi valabile.
Deşi în art. 25 alin. (1) teza a II-a din Legea nr. 7/1996 se prevede că „ordinea
înregistrării cererilor va determina rangul înscrierilor”, fără a se face nicio distincţie
în funcție de obiectul cererilor, în realitate, această dispoziţie este relevantă numai în
legătură cu cererile care au ca obiect înscrierea drepturilor reale imobiliare accesorii,
respectiv dreptul de ipotecă şi privilegiile imobiliare. Într-adevăr, numai aceste
drepturi pot coexista în concurență, în timp ce drepturile reale principale concurente
se exclud reciproc. Astfel se explică de ce, în cazul drepturilor reale principale, se
pune numai problema asigurării efectului principal al înscrierii, care este, după caz,
opozabilitatea față de terţi sau însăşi dobândirea dreptului tabular, în timp ce, în cazul
drepturilor reale accesorii, înscrierea asigură, pe lângă acest efect principal, şi efectul
secundar al rangului înscrierii sau al dreptului respectiv” $ Este deci adecvată formu-
larea art. 890 alin. (2) din Noul Cod civil, în care se arată că numai „În cazul dreptu-
rilor de ipotecă, ordinea înregistrării cererilor va determina şi rangul acestora”.
Rezultă că modul de soluţionare a cererilor de înscriere concurente este diferit, în
funcție de natura drepturilor tabulare: când ele se exclud reciproc, cum se întâmplă în
cazul drepturilor reale principale imobiliare, registratorul va respinge orice cerere de
înscriere ulterioară primei cereri înregistrate, iar când ele pot coexista, registratorul
va admite cererea de înscriere, dar drepturile concurente vor avea ranguri diferite.
In legătură cu rangul drepturilor de ipotecă, în art. 890 alin. (3)-(5) din Noul Cod
civil, sunt prevăzute soluţii nuanțate: „(3) Dacă mai multe cereri s-au primit în
aceeaşi zi prin poştă sau curier, drepturile de ipotecă vor avea același rang, iar
celelalte drepturi vor dobândi numa: provizoriu rang egal, urmând ca instanța să se
pronunţe, la cererea oricărei persoane interesate, asupra rangului și, dacă va fi cazul,
asupra radierii înscrierii nevalabile.
(4) In cazul în care două sau mai multe drepturi au primit provizoriu rang egal,
potrivit dispozițiilor alin. (3), va fi preferat, indiferent de data certă a titlurilor aflate
în concurs, cel care a fost pus în posesia bunului sau, după caz, cel față de care
debitorul şi-a executat cel dintâi obligaţiile ce îi incumbă, cu excepția drepturilor de
ipotecă care vor avea acelaşi rang. In situaţia în care niciunul din dobânditori n-a fost
pus în posesia bunului sau, după caz, debitorul nu și-a executat obligaţiile față de
- În acest sens, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 338 şi 330.
"În ce priveşte rangul privilegiilor, el se stabileşte prin lege, cum se prevede în art. 2336
alin. (1) din Noul Cod civil, iar nu prin înscrierea în cartea funciară, întrucât, conform 2334,
ele sunt opozabile terţilor independent de înscrierea în registrele de publicitate, dacă prin lege
nu se prevede altfel.
438 Dinamica drepturilor reale principale
niciunul dintre ei, va fi preferat cel care a sesizat cel dintâi instanța de judecată în
temeiul dispoziţiilor prezentului articol.
(5) Dispoziţiile alin. (3) şi (4) se aplică și atunci când în aceeaşi zi o cerere de
înscriere a fost primită personal, iar alta prin poştă sau curier”. o terț a dreptului în folosul său”.
Principiul priorităţi înscrierilor în cartea funciară cunoaşte mai multe excepții, în
sensul că efectul înscrierii (opozabilitatea față de terți sau dobândirea dreptului
tabular) se produce nu în funcţie de data înregistrării cererii de înscriere, ci la o altă
dată, stabilită de lege sau de instanța de judecată.
O primă excepţie este prevăzută în art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 7/1996.
Cum am văzut, potrivit acestor dispoziţii legale, dreptul de proprietate și celelalte
drepturi reale sunt opozabile față de terți, chiar dacă nu au fost înscrise în cartea
funciară, când ele au fost dobândite prin succesiune, accesiune, vânzare silită, uzuca-
piune, expropriere, hotărâre judecătorească sau alt mod prevăzut de lege. Drepturile
dobândite astfel sunt opozabile faţă de terţi din momentul dobândirii, dar titularii lor
nu pot dispune de ele decât după înscrierea în cartea funciară. În mod corespunzător,
potrivit art. 887 din Noul Cod civil, drepturile reale dobândite prin moştenire,
accesiune naturală, vânzare silită, expropriere ori prin alte moduri expres prevăzute
de lege se dobândesc fără înscrierea în cartea funciară. aşadar, atât între părți, cât şi
faţă de terţi, drepturile reale se dobândesc cu efecte depline în aceste cazuri. Numai
dacă este vorba despre vânzare silită, opozabilitatea drepturilor dobândite pe această
cale este asigurată numai dacă urmărirea imobilului a fost notată anterior în cartea
funciară sau dacă terții dobânditori sunt de rea-credință. Oricum, şi în reglementarea
Noului Cod civil, titularul drepturilor dobândite prin modurile menţionate nu poate
| G. Principiul publicității materiale. Denumit uneori şi principiul forței probante a
dispune de ele decât după înscrierea în cartea funciară.
excepție: „Dobânditorul
În art. 28 din Legea nr. 7/1996 este menționată a doua
anterior poate cere instanței judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang preferențial
față de înscrierea efectuată la cererea unui terț care a dobândit ulterior imobilul cu
titlu gratuit sau care a fost de rea- -credință la data încheierii actului”. Textul are o
formulare improprie, întrucât nu distinge î între drepturile reale principale imobiliare şi
drepturile reale accesorii imobiliare. Într-adevăr, numai în al doilea caz este vorba de
acordarea unui rang preferenţial, în timp ce în primul caz, este vorba de radierea
dreptului înscris în mod nelegal. Iată de ce este mai potrivită şi mai cuprinzătoare
formularea art. 892 din Noul Cod civil: „(1) Cel care a fost îndreptățit, printr-un act
juridic valabil încheiat, să înscrie un drept real în folosul său poate cere radierea din
cartea funciară a unui drept concurent sau, după caz, acordarea de rang preferențial
faţă de înscrierea efectuată de altă persoană, însă numai dacă sunt întrunite urmă-
toarele trei condiții: |
a) actul juridic în temeiul căruia se solicită radierea sau acordarea rangului prefe-
renţial să fie anterior aceluia în baza căruia terțul şi-a înscris dreptul;
b) dreptul reclamantului şi cel al terțului dobânditor să provină de la un autor
comun;
c) înscrierea dreptului în folosul reclamantului să fi fost împiedicată de terțul
dobânditor prin violență sau viclenie, după caz. | |
poate fi cerută și dacă violența ori
(2) Radierea sau acordarea rangului preferenţial
viclenia a provenit de la o altă persoană decât terțul dobânditor, dar numai dacă
Publicitatea imobiliară 439
acesta din urmă a cunoscut sau, după caz, trebuia să cunoască această împrejurare la
data încheierii contractului în baza căruia a dobândit dreptul intabulat în folosul său.
(3) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii de către
A treia excepție este prevăzută în art. 47 alin. (4) din Legea nr. 7/1996: „Dacă mai
multe cereri au fost depuse deodată la acelaşi birou teritorial, drepturile de ipotecă şi
privilegiile vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu
rang egal, urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului şi asupra radierii
încheierii nevalabile”. Şi în acest caz se extinde, în mod impropriu, noţiunea de rang
al înscrierii de la drepturile reale accesorii imobiliare la drepturile reale principale
imobiliare. Ţinând seama de această distincţie, rezultă că, dacă este vorba de drepturi
reale accesorii imobiliare, în măsura în care nu se poate diferenția în timp momentul
fiecărei cereri de înscriere, drepturile vor avea rang egal. Dacă este însă vorba de drep-
turi reale principale, se pune problema radierii drepturilor înscrise pe baza unor cereri
înregistrate ulterior în raport cu prima cerere de înscriere, radiere dispusă de instanța
judecătorească, ca urmare a anulării încheierii pe baza căreia s-a făcut înscrierea.
În al patrulea rând, în materia privilegiilor legale imobiliare, rangul preferenţial se
dobândește în funcţie de data nașterii creanței garantate, dar numai în măsura în care
au fost înscrise în termenele în care rangul este conservat de lege (art. 1741-1743 şi
art. 1745 din Codul civil); în mod corespunzător, conform art. 2334 din Noul Cod
Civil, „Privilegiile sunt opozabile terţilor fără să fie necesară înscrierea lor în
registrele de publicitate, dacă prin lege nu se prevede altfel”, iar, conform art. 2336
alin. (1) „Rangul privilegiilor se stabileşte prin lege”.
înscrierii drepturilor reale în cartea funciară” , principiul publicităţii materiale” este
strâns legat de două prezumții relative instituite prin art. 30 din Legea nr. 7/1996.
Potrivit primului alineat din acest text legal, se instituie o prezumție pozitivă,
conform căreia „Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condiţiile pre-
zentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a
fost dobândit sau constituit cu bună-credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul”. O
prezumție negativă complementară este reglementată în al doilea alineat, în care se
arată că „Dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu
există”. Fiind relative, aceste prezumții pot fi răsturnate de persoanele interesate în
măsura în care ele fac dovada contrară, în condiţiile legii. Până la proba contrară însă,
beneficiarii înscrierilor în cartea funciară sunt dispensaţi de sarcina de a dovedi
realitatea şi corectitudinea înscrierilor respective. Aceste două prezumții se regăsesc
şi în art. 900 din Noul Cod civil, într-o formă simplificată, cu precizarea modului în
care se poate face dovada contrară: „(1) Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept
real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei.
(2) Dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu
există.
% A se vedea L. Pop, op. cit., p. 299 şi 300; C. Bîrsan, op. cit., p. 348; O. Ungureanu,
C. Munteanu, op. cit., p. 684 şi 685.
” Pentru această formulare a principiului analizat şi pentru problemele pe care le ridică, a
se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 357-451.

440 Dinamica drepturilor reale principale
(3) Dovada contrară se poate face numai în cazurile prevăzute la art. 887, precum
şi pe calea acțiunii în rectificare”.
Aceste două prezumţii care se referă, în mod propriu-zis, la forța probantă a
înscrierilor în cartea funciară, chestiune de ordin procedural, nu se confundă însă cu
principiul publicității materiale, care consacră funcţia achizitivă a sistemului de
publicitate întemeiat pe cartea funciară, deci o chestiune de ordin substanţial“. Din
această perspectivă, principiul publicității materiale derogă atât de la regula expri-
maţă în adagiul nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet, cât şi de
la regula resoluto iure dauntis, resolvitur ius accipientis.
Acest principiu este consacrat în art. 31 din Legea nr. 7/1996, în următorii
termeni: „(1) Cuprinsul cărţii funciare, în afara îngrădirilor şi excepțiilor legale, se
consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu
titlul legal“!, a dobândit cu bună-credință un drept real înscris în cartea funciară.
(2) Dobânditorul este considerat de bună-credință dacă, la data înregistrării cererii
de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acțiune prin care se
contestă cuprinsul cărţii funciare sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul
cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanță între aceasta şi situaţia juridică reală”.
Pentru ca acest principiu să îşi producă efectul achizitiv de drepturi reale imobi-
liare, trebuie să se țină seama de domeniul şi de condiţiile sale de aplicare.
Sub primul aspect, acest principiu se aplică numai în cazul drepturilor tabulare
dobândite prin acte juridice cu titlu oneros, înscrise în cartea funciară şi poate fi
invocat numai de terţul subdobânditor de bună-credinţă, cu titlu particular şi oneros.
Ultima idee presupune că, de regulă, efectul achizitiv al principiului publicității mate-
riale operează numai în situaţiile în care există cel puţin trei înscrieri ale dreptului de
proprietate asupra unui imobil, care operează în favoarea unor titulari diferiți: mai
întâi, cel care înstrăinează dreptul (Primus sau antecesorul tabular) trebuie să fie el
însuşi înscris în cartea funciară, pe baza unui act de dobândire valabil“?; apoi,
dobânditorul (Secundus sau succesorul tabular) trebuie să fie şi el înscris în cartea
funciară pe temeiul actului său de dobândire, act care, prin ipoteză, nu este valabil; în
sfârşit, cel care a dobândit de la Secundus (Tertius sau subachizitorul tabular) va
40 În acest sens, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 380-382,
* Este, desigur, vorba despre o eroare materială în textul legal, din păcate neîndreptată.
Într-adevăr, sintagma act juridic cu titlul legal nu are niciun înţeles. Ca urmare, în loc de ritul
legal, trebuie să se citească fitlu oneros. Această soluție rezultă şi din corelarea art. 31 alin. (1)
cu art. 36 din Legea nr. 7/1996.
“2 S-a observat, în mod judicios, că, în regiunile în care s-a aplicat sistemul de publicitate
imobiliară întemeiat pe registrele de transcripţiuni şi inscripțiuni, în cazul în care s-a deschis o
carte funciară nouă, conform art. 59 din Legea nr. 7/1996 (respectiv în condiţiile art. 61 din
forma inițială a acestui act normativ), dar cel înscris în această carte funciară
adevăratul proprietar, se iese din domeniul de aplicare al principiului publicității materiale
(a se vedea M. Nicolae, op. cit. p. 416-420). În schimb, într-o asemenea ipoteză, dacă sunt
îndeplinite toate cerințele statuate în practica judiciară, poate opera efectul achizitiv al teoriei
aparenței (a se vedea supra, nr. 323-326), ceea ce constituie un avantaj pentru terțul subdo-
bânditor, întrucât nu se mai pune problema trecerii unui termen de la data înscrierii în cartea
funciară a dreptului proprietarului aparent.
Publicitatea imobiliară 441
beneficia de efectul achizitiv al principiului publicității materiale numai dacă va fi el
însuşi înscris în cartea funciară pe temeiul propriului act de dobândire.
Sub cel de-al doilea aspect, este necesar ca: a) Primus să fi fost înscris în mod
valabil în cartea funciară; b) înscrierea lui Secundus în aceeaşi carte funciară să fie
inexactă; c) conţinutul cărții funciare să nască o aparenţă de existenţă a dreptului
înscris în beneficiul lui Secundus;, d) actul juridic încheiat între Secundus şi Tertius să
fie valabil, cu titlu particular şi oneros; e) Tertius să fie de bună-credinţă, aceasta
fiind prezumată şi apreciată în raport cu momentul înregistrării cererii de înscriere
formulate de Tertius, conform art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996; f) dreptul real
dobândit de Tertius să fi fost el însuşi înscris în cartea funciară; g) în momentul
înregistrării cererii de înscriere formulate de Zertius, să fi trecut termenul de 3 ani de
la data înregistrării cererii de înscriere formulate de Secundus”.
În principal, principiul publicităţii materiale produce un efect pozitiv, respectiv
efectul achizitiv de drepturi reale tabulare în folosul lui Tertius, precum şi un efect
negativ, constând în aceea că dreptul este dobândit liber de dezmembrămintele și sar-
cinile susceptibile de înscriere în cartea funciară, dar neînscrise, sau radiate din eroare.
Într-o formulare mai riguroasă şi mai nuanţată, acest principiu este consacrat în
Noul Cod civil în art. 901: „(1) Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, oricine a
dobândit cu bună-credință vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act
juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă,
la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.
(2) 'Terţul dobânditor este considerat de bună-credință numai dacă, la data înregis-
trării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiţii:
a) nu a fost înregistrată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare;
b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea
acesteia în favoarea altei persoane; şi, în sfârşit,
c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare.
(3) Dispoziţiile prezentului articol sunt aplicabile şi terțului care a dobândit cu
bună-credință un drept de ipotecă în temeiul unui act juridic încheiat cu titularul de
carte funciară ori cu succesorul său în drepturi, după caz.
(4) Dispoziţiile prezentului articol nu pot fi însă opuse de o parte contractantă
celeilalte şi nici de succesorii lor universali sau cu titlu universal, după caz”.
Spre deosebire de reglementarea în vigoare şi de ceea ce se spune expres în
art. 901 alin. (1) din Noul Cod civil, acest din urmă act normativ permite totuşi apli-
carea principiului publicității materiale şi dobânditorului cu titlu gratuit. Singura
diferenţă se referă la termenul de introducere a acțiunii în rectificare: în cazul terțului
dobânditor de bună-credinţă al unui drept real printr-un act juridic cu titlu gratuit,
termenul este de 5 ani de la data înregistrării cererii de înscriere [art. 909 alin. (2)],
iar în cazul terțului dobânditor de bună-credinţă al unui drept real printr-un act juridic
cu titlu oneros, termenul este de 3 ani sau, după caz, de un an (în ipoteza în care
nu este
încheierea prin care s-a ordonat înscrierea a cărei rectificare se cere a fost comunicată
celui îndreptăţit), calculat de la aceeaşi dată [art. 909 alin. (3)], cu precizarea că toate
aceste termene sunt de decădere [art. 909 alin. (4)].
“ Pentru detalii referitoare la aceste condiţii, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 421-438.

442 Dinamica drepturilor reale principale
H. Principiul opozabilității faţă de terți a drepturilor reale imobiliare înscrise în
cartea funciară, pe temeiul Legii nr. 77/1996, şi principiul efectului translativ sau
constitutiv de astfel de drepturi, înscrise în cartea funciară pe temeiul Noului Cod
civil. a) Sistemul Legii nr. 7/1996. Acest act normativ este rezultatul unei concepții
hibride, în care au fost reunite elemente ale sistemului de publicitate întemeiat pe
cartea funciară, reglementat în Decretul-lege nr. 115/1938, şi elemente ale sistemului
de publicitate personală, întemeiat pe registrele de transcripțiuni şi inscripțiuni,
reglementat în Codul civil şi în Codul de procedură civilă. În principal, din primul
sistem au fost preluate elementele privind păstrarea evidenţei drepturilor reale în
funcţie de imobile, iar din al doilea sistem a fost preluat efectul de opozabilitate față
de terţi al înscrierii în registrul de publicitate. S-a păstrat astfel situația paradoxală a
unor drepturi reale imobiliare care, până la înscrierea lor în registrele de publicitate,
nu sunt opozabile erga omnes, ci numai între părțile contractului prin care ele au fost
constituite sau transmise şi terţii care nu justifică un drept special, situaţie care este
de natură să pună în discuţie însăşi natura drepturilor reale ca drepturi absolute.
Caracterul hibrid al concepției care stă la baza Legii nr. 7/1996 a fost accentuat
prin ultimele modificări aduse acesteia. Astfel, în art. 25 alin. (1) teza I din acest act
normativ, în ultima sa formă, este consacrată regula potrivit căreia „înscrierile în
cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate față de terți de la data
înregistrării cererilor”, regulă confirmată prin dispoziţiile art. 21, care se referă la
modificarea conţinutului unui drept ce grevează un drept real imobiliar, în timp ce în
art. 20 alin. (2) teza I şi teza a II-a se precizează că „Drepturile reale se sting numai
prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului drep-
tului; acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin moartea titula-
rului dreptului sau prin împlinirea termenului arătat în înscriere”. Aşadar, în situația
stingerii drepturilor tabulare, nu mai este vorba doar de asigurarea opozabilităţii faţă
de terţi, ci chiar de condiţionarea producerii efectului extinctiv de radierea acestor
drepturi din cartea funciară. Sub un alt aspect, când este vorba de anumite moduri de
dobândire a drepturilor reale imobiliare, chiar şi efectul de opozabilitate faţă de terți
se produce independent de înscrierea acestor drepturi în cartea funciară, respectiv
chiar din momentul dobândirii lor. Aşa se întâmplă, cum am văzut, în cazul dreptu-
rilor reale imobiliare dobândite prin succesiune, accesiune, vânzare silită, uzuca-
piune, expropriere, hotărâre judecătorească şi prin alte moduri prevăzute de lege
(art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 7/1996]. Este adevărat însă că titularul dreptu-
rilor dobândite pe una din aceste căi „nu poate să dispună de ele decât după ce
acestea au fost înscrise în prealabil în cartea funciară” (art. 26 alin. (3)].
Cât priveşte sfera noţiunii de terț în această materie, ea cuprinde, în raport cu cel
care invocă un anumit drept real asupra unui imobil, toate persoanele care au
dobândit vreun drept asupra aceluiaşi imobil şi au făcut anterior, de regulă, înscrierea
în cartea funciară. Această sferă este configurată însă în mod diferit, în funcție de
categoria din care fac parte drepturile reale supuse înscrierii în cartea funciară. Când
este vorba de acte de constituire ori de transmitere a unor drepturi reale principale
imobiliare, în sfera acestei noțiuni intră succesorii cu titlu particular şi oneros care au
dobândit dreptul de proprietate asupra aceluiaşi imobil ori alte drepturi reale asupra
acestuia, de la acelaşi autor, bazându-se, cu bună-credință, pe conținutul cărții
Publicitatea imobiliară 443
funciare; creditorii chirografari ai acestor succesori; creditorii ipotecari şi privilegiați
ulteriori ai autorului care a constituit sau a transmis drepturile reale imobiliare;
locatarii, comodatarii şi cesionarii ulteriori, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, ai
fructelor civile ale imobilului; creditorii chirografari urmăritori ai debitorului
înstrăinător supus unei proceduri de urmărire silită imobiliară sau de insolvenţă. În
ipoteza privilegiilor şi ipotecilor imobiliare, în sfera noțiunii de terți intră succesorii
cu titlu particular ai dreptului de proprietate asupra imobilului sau ai altui drept real
principal grevat cu o sarcină reală; creditorii chirografari ai acestor succesori;
creditorii privilegiați şi ipotecari ulteriori; creditorii chirografari urmăritori”.
Dacă între părțile actului juridic prin care s-a constituit sau s-a transmis un drept
real imobiliar, lipsa înscrierii în cartea funciară nu împiedică producerea efectelor,
dreptul real fiind dobândit sau modificat de la data încheierii actului, în absenţa unei
stipulaţii contrare, în raporturile dintre părţi şi terți, lipsa acestei înscrieri este sancțio-
nată prin inopozabilitatea sau ineficacitatea dreptului real imobiliar supus înscrierii.
Aşadar, înscrierea în cartea funciară este condiția necesară pentru opozabilitatea
faţă de terţii care justifică un drept, aflat într-o legătură specifică cu dreptul înscris.
Faţă de ceilalţi, care nu justifică un asemenea drept, dreptul real supus intabulării
produce efecte din momentul dobândirii lui. Altfel spus, din acest moment, dreptul
real este opozabil nu numai între părţi, ci şi faţă de terţii care nu justifică un drept din
categoria precizată mai sus.
Principiul opozabilităţii faţă de terți nu se aplică înscrierilor materiale, adică
înscrierilor care au ca obiect situaţia materială a imobilului (întinderea, felul de
cultură, când este vorba de un teren). Astfel, în art. 32 lit. a) din Legea nr. 7/1996 se
precizează că efectul de opozabilitate al înscrierilor nu operează cu privire la
suprafața terenurilor, destinaţia, categoria de folosință sau valoarea lor. De asemenea,
el nu se aplică înscrierilor care au ca obiect restricţiile aduse dreptului de proprietate
prin regulile care guvernează raporturile de vecinătate, prin expropriere sau prin
dispoziţiile legale privind protecţia mediului, sistematizarea localităților şi alte
asemenea aspecte.
Tocmai pentru că opozabilitatea față de terți nu operează şi cu privire la înscrie-
rile materiale, este posibilă modificarea acestor înscrieri ca urmare a măsurătorilor
executate pentru întocmirea cadastrului general. Mai mult, dacă se constată, după
efectuarea acestor măsurători, că există diferențe între suprafeţele înscrise în actele
de proprietate şi situaţia reală din teren, plusurile şi minusurile de teren din raza
teritorială a aceleiaşi comunităţi locale se compensează între proprietarii în cauză
(art. 61 din Legea nr. 7/1996).
b) Sistemul Noului Cod civil. Neajunsurile concepției hibride care întemeiază
Legea nr. 7/1996 sunt înlăturate prin modul în care Noul Cod civil reglementează
sistemul de publicitate imobiliară al cărții funciare. În mod judicios, în această regle-
mentare s-a revenit la soluția cuprinsă în Decretul-lege nr. 115/1938, punându-se de
acord caracterul real al acestui sistem de publicitate cu efectul constitutiv sau
translativ de drepturi reale imobiliare al înscrierilor în cartea funciară. În acest sens,
“ Pentru detalii în legătură cu noțiunea de terţ în această materie, a se vedea M. Nicolae,
op. cit., p. 243-274.
444 Dinamica drepturilor reale principale Publicitatea imobiliară 445

conform art. 885, „(1) Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale funcţionar public competent fie în cartea funciară propriu-zisă, fie în documentele
asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât şi față întregitoare, cât şi un sens restrâns, care se referă pumai la mențiunile făcute de un
de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care asemenea funcţionar în cartea funciară propriu- -zis㔀
a justificat înscrierea, Tipologia înscrierilor în cartea funciară este diversă. Ca urmare, clasificarea
(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea acestor înscrieri, pe baza criteriilor oferite de lege, este utilă din punct de vedere
funciară cu consimțământul titularului dai prin act autentic notarial. Acest consim- logic şi juridic”.
țământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în a) După obiectul lor, înscrierile îmbracă forma intabulării, a înscrierii provizorii
înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenței juridice a titularului, sau a notării. Întrucât această clasificare este cea mai importantă, aceste specii de
dacă acesta era o persoană juridică. înscriere vor fi analizate mai departe, în mod separat.
(3) Dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei terțe persoane, b) În funcţie de natura sau de conţinutul lor specific, se poate distinge între
radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane, cu excepția cazurilor înscrieri de ordin juridic, adică acelea care produc efecte juridice, şi înscrieri de
anume prevăzuţe de lege. ordin tehnic, adică acelea care, fără a produce efecte juridice, au un rol descriptiv ori
(4) Hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul indicativ (cum sunt menţiunile privind suprafaţa, destinația și categoria de folosință a
autorității administrative, va înlocui acordul de voințe sau, după caz, consimțământul terenului, ori cele referitoare la construcțiile aflate pe teren, la valoarea impozabilă).
titularului”. În plus, în art. 886, se precizează că „Modificarea unui drept real imobi- La rândul lor, înscrierile de ordin juridic se subclasifică în: înscrieri propriu-zise,
liar se face potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea sau stingerea drepturilor pentru că ele se referă la dobândirea ori modificarea unui drept real imobiliar sau la
reale, dacă prin lege nu se dispune altfel”. drepturile personale, la actele sau faptele juridice privitoare la starea şi capacitatea
Rezultă din aceste dispoziţii legale că sistemul de publicitate imobiliară regle- persoanelor care au legătură cu imobilele intabulate; rectificări (radierea, corectarea
mentat în Noul Cod civil afirmă, fără echivoc, principiul efectului constitutiv sau sau menţionarea oricărei operaţiuni susceptibile de înscriere în cartea funciară);
translativ de drepturi reale imobiliare înscrise în cartea funciară. Nu numai faţă de îndreptări, care sunt operate ori de câte ori se constată că au fost făcute erori
terţi, ci şi între părţi, acest efect este condiționat de înscrierea în cartea funciară a materiale cu ocazia înscrierilor.
titlului de dobândire a drepturilor reale imobiliare. Până la înscrierea în cartea c) Înscrierile sunt definitive (perfecte) sau provizorii (imperfecte ori condiționale),
funciară, actul juridic produce între părți efecte, dar nu în materia constituirii sau în funcţie de criteriul justificării lor ulterioare. Numai cele din urmă sunt condiționate
transmiterii drepturilor reale imobiliare, ci în materia obligațiilor. Altfel spus, părțile de o asemenea justificare, în timp ce primele îşi produc efectele depline din
vor fi legate de raporturi obligaționale care au ca obiect prestațiile prin care, în momentul efectuării lor.
momentul înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară, se va atinge finalitatea d) Ținând seama de criteriul efectelor juridice pe care le produc, se diferențiază
constituirii sau transmiterii acestor drepturi. înscrierile cu efect constitutiv de drepturi, înscrierile cu efecte de opozabilitate față
Excepţiile de la acest principiu sunt prevăzute în art. 887 alin. (1) fiind posibilă, de terți şi înscrierile cu efect de informare pentru terți.
fără înscrierea în cartea funciară, dobândirea drepturilor reale imobiliare prin moşte- e) În funcţie de tipul modificări aduse configurației unui imobil intabulat, se face
nire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere ori prin alt mod prevăzut expres deosebire între înscrieri, care se operează, într-o carte funciară existentă, când se
de lege. Pentru a dispune însă de aceste drepturi, dobânditorii lor primari trebuie să le adaugă o parcelă nouă, neînscrisă în altă carte funciară, reinscrieri prin care se
înscrie în cartea funciară. Actele juridice încheiate cu nesocotirea acestei dispoziții menţionează mărirea întinderii unei parcele sau dezlipirea unei parcele, cu menţio-
legale nu sunt însă lovite de nulitate, ele producând efecte doar în sfera raporturilor narea ei ca un imobil distinct în aceeaşi carte funciară şi transcrieri, care se referă la
obligaționale, dar nu vor putea constitui sau transmite nu numai față de terți, dar nici trecerea unei parcele dintr-o carte funciară în alta [art. 43 alin. (1) din Legea
măcar între părți, drepturile reale imobiliare avute în vedere. nr. 7/1996]; în sensul art. 880 alin. (1) din Noul Cod civil, reînscrierea este necesară
când, după transcrierea unei părți dintr-un imobil într-o altă carte funciară, restul se
$4. Înscrierile în cartea funciară trece în vechea carte funciară, cu menţionarea noului număr cadastral.
f) În raport cu felul documentelor cadastrale pe temeiul cărora se efectuează
341. Noţiunea de înscriere în cartea funciară. Clasificare. Am văzut că
noţiunea de carte funciară, privită că înscris autentic, are un înțeles restrâns, care înscrierile, acestea se împart în înscrieri cu caracter nedefinitiv şi înscrieri cu
priveşte cartea funciară propriu-zisă, precum şi un înțeles larg, care priveşte şi caracter definitiv. Această clasificare se întemeiază pe dispozițiile art. 61 din Legea
documentele întregitoare ale cărții funciare“. Ca urmare, şi noțiunea de înscriere în nr. 7/1996, în forma iniţială. În forma actuală a acestui act normativ, aceste dispoziții
cartea funciară are un sens larg, care se referă la orice menţiune făcută de un au fost preluate, cu modificări, în art. 59. În ambele cazuri, sunt avute în vedere

“% În acest sens, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 452.

“5 A se vedea supra, nr. 338, lit. C. 17 Pentru această clasificare, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 458-467.
446 Dinamica drepturilor reale principale
cărţile funciare noi deschise cu privire [a teritoriul administrativ al comunităţilor
locale în care nu s-au definitivat documentele cadastrului general. Ca urmare,
înscrierile cu caracter definitiv nu vor fi decât cele care vor fi în concordanţă cu sau
care vor fi modificate pe baza finalizării documentelor cadastrului general pe
teritoriul administrativ al unei anumite comunităţi locale. Chiar dacă în dispozițiile
cuprinse în actualul art. 59 s-a renunțat la sintagma cu caracter nedefinitiv, în
realitate, cât timp nu s-au definitivat documentele cadastrului general care au ca
obiect teritoriul administrativ al unei anumite comunități locale, toate înscrierile
făcute în cărţile funciare respective sunt susceptibile de adaptări şi ajustări, în funcție
de configuraţia finală a documentelor cadastrale aferente teritoriului respectiv.
Oricum, această sintagmă se referă nu la caracterul definitiv sau provizoriu al
înscrierii drepturilor reale imobiliare în cartea funciară, trăsătură în funcție de care se
fac distincția între intabulare şi înscrierea provizorie, ci la caracterul definitiv sau
nedefinitiv al ansamblului menţiunilor din cartea funciară, în primul rând sub
aspectul situaţiei materiale a imobilelor intabulate. Mai exact, nu o anumită înscriere
are caracter definitiv sau nedefinitiv, ci cartea funciară în ansamblul e: are un
caracter sau altul. Desigur, dobândirea caracterului definitiv nu presupune crearea
unei alte cărți funciare, ci, pur şi simplu, transformarea cărții funciare cu caracter
nedefinitiv într-una cu caracter definitiv.
342. Intabularea, înscrierea provizorie şi notarea. Potrivit art. 26 alin. (1) din
Legea nr. 7/1996, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri: intabularea, care
are ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale; înscrierea provizorie, care are
ca obiect înscrierea drepturilor reale, sub condiţia justificări ulterioare; notarea, care
are ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi a faptelor juridice referitoare
la starea şi capacitatea persoanelor, a acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a
măsurilor de indisponibilizare în legătură cu imobilele din cartea funciară.
Într-un mod asemănător, în art. 881 din Noul Cod civil se precizează că intabu-
larea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la
înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele
cuprinse în cartea funciară, iar apoi se adaugă că înscrierea provizorie şi notarea se
fac numai în cazurile anume prevăzute de lege. Noţiunea drepturilor tabulare este
definită în art. 877, în care se arată că „Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea
funciară sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, modifică şi sting numai cu
respectarea regulilor de carte funciară”.
a) Intabularea. Aşadar, intabularea este înscrierea care are ca obiect drepturi
reale imobiliare şi care produce efecte imediate şi definitive din momentul
înregistrării cererii de înscriere, conform art. 20, 21, 25 alin. (1) şi 26 alin. (1)-(3) din
Legea nr. 7/1996 sau, după caz, potrivit art. 885 din Noul Cod civil. În acest caz, nu
mai este nevoie de nicio altă procedură ulterioară pentru producerea acestor efecte.
De regulă, intabularea drepturilor reale imobiliare se face pe baza actului prin care
acestea s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil sau pe baza hotărârii judecă-
toreşti ori a actului sau, în cazurile prevăzute de lege, a actelor emise de autoritățile
competente [art. 20 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 7/1996]. Formularea art. 888 din
Noul Cod civil este mai restrictivă sub acest aspect: „Înscrierea în cartea funciară se
efectuează în baza actului autentic notarial, a hotărârii judecătorești rămasă definitivă, a
Publicitatea imobiliară 447
certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act în cazurile în care legea prevede
aceasta”. În plus, în art. 889 alin. (1) se precizează că renunțarea la dreptul de
proprietate se poate face numai printr-o declaraţie autentică notarială înregistrată la
biroul de cadastru şi publicitate imobiliară, pentru a se înscrie radierea dreptului.
b) Înscrierea provizorie în cartea funciară. Această specie de înscriere are acelaşi
obiect ca şi intabularea, cu diferenţa că, în momentul înscrierii există o incertitudine
cu privire la drepturile reale imobiliare care formează acest obiect. Până la înlăturarea
acestei incertitudini, înscrierea îşi păstrează caracterul provizoriu, dar, odată cu
înlăturarea stării respective, ea dobândeşte caracter definitiv. Ca urmare, efectele
înscrierii sunt afectate de această incertitudine până în momentul justificării, adică
până în momentul în care sunt prezentate documentele care dovedesc încetarea stării
de incertitudine. _
În acest sens, în art. 29 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 se precizează că „Înscrierea
provizorie devine opozabilă terţilor cu rangul determinat de cererea de înscriere, sub
condiţie şi în măsura justificării ei”. Termenul rang este folosit într-un sens propriu
numai când este vorba de drepturi reale accesorii. Mai exact, justificarea înscrierii
provizorii asigură prioritatea beneficiarului înscrierii față de terții interesați, fie în
sensul excluderii acestora de la dreptul respectiv, fie în sensul că dreptul lor are un
rang inferior față de dreptul care a format obiectul înscrierii provizorii.
Iată de ce este mult mai riguroasă formularea art. 899 alin. (1) din Noul Cod civil,
în care se arată că „Înscrierea provizorie are ca efect dobândirea, modificarea sau
stingerea unui drept tabular de la data înregistrării cererii, sub condiţia și în măsura
justificării ei”.
Cât priveşte situaţiile în care poate fi cerută înscrierea provizorie, ele sunt
enumerate în art. 29 alin. (2) din Legea nr. 7/1996: când dreptul real ce se cere a fi
înscris este afectat de o condiţie suspensivă; când se solicită intabularea unui drept
real în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ce nu a rămas irevocabilă, dacă se
dobândeşte un drept tabular care, anterior, a fost înscris provizoriu; dacă debitorul a
consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori privilegiul imobiliar; dacă
pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care nu aduc însă
atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi capete de
cerere. Cu referire la ultima ipoteză, în alin. (3) se precizează că „În acest din urmă
caz, solicitantul va fi înştiințat pentru a depune într-un termen stabilit, după caz, de
registrator înscrisurile necesare, sub sancţiunea radierii înscrierii provizorii. Dacă
înscrisurile vor fi depuse în termenul fixat, se va proceda a justificarea înscrierii pro-
vizorii, printr-o încheiere dată de registratorul de carte funciară”. În celelalte ipoteze,
sunt aplicabile dispoziţiile alin. (4) şi (5): „(4) Justificarea înscrierii provizorii se va
face în temeiul consimțământului celui în contra căruia s-a efectuat înscrierea
provizorie, a unei hotărâri judecătoreşti irevocabile ori a încheierii registratorului de
carte funciară, în situaţia ultimului caz de înscriere provizorie menționat.
(5) Justificarea radierii dreptului de ipotecă se va face în baza consimţământului
dat în formă autentică al titularului dreptului de ipotecă ori în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti definitive şi irevocabile”.
În Noul Cod civil, situaţiile în care poate fi cerută înscrierea provizorie sunt
circumstanțiate într-un mod mai riguros, în art. 898: „În afara altor cazuri prevăzute
de lege, înscrierea provizorie în cartea funciară se va putea cere:
 448 Dinamica drepturilor reale principale Publicitatea imobiliară 449
1. dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutor
ie modalităţile de notare a intenţiei de înstrăina sau de a ipoteca, iar în art. 906 din Noul
sau dacă priveşte ori grevează o construcție viitoare; în cazul înscrierii
provizorii Cod civil sunt menționate modalităţile de notare a antecontractelor şi a pactelor de
având ca obiect o construcţie viitoare, justificarea acesteia se face în condiţiil
e legii; opţiune, inclusiv a radierii acestora din urmă. j
2. dacă, în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă,
partea căzută în Important este că, de regulă, notarea nu blochează cartea funciară Și nu scoate
pretenţii a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui
drept tabular imobilul la care se referă din circuitul civil. Dimpotrivă, se pot încheia în mod liber
ori cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea
o garanţie acte juridice care au ca obiect drepturile tabulare la Care se referă notarea, dar părțile
ipotecară;
îşi asumă toate riscurile care rezultă din situaţia juridică a acelor drepturi, ca urmare
3. dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca;
a notării.
4. dacă se dobândeşte un drept tabular înscris provizoriu;
Ș. dacă ambele părți consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii”.
$5. Acţiunile de carte funciară
În legătură cu prima situaţie, în art. 882 se subliniază că „(1) Drepturile reale
sub
condiţie suspensivă sau rezolutorie nu se intabulează. Ele se pot însă înscrie provizori 343. Noţiune şi tipologie. Apărarea drepturilor reale se face în mod direct prin
u.
(2) Termenul extinctiv sau sarcina liberalităţii se va putea arăta atât în cuprinsul acţiuni specifice, cum este acțiunea în revendicare, întemeiată direct pe dreptul e
intabulării, cât și al înscrierii provizorii”, proprietate sau acțiunea confesorie, întemeiată, de exemplu, în mod direct pe dreptu
Cât priveşte formalităţile cerute pentru justificarea înscrierii provizorii, ele de uzufruct sau pe dreptul de servitute. Pe lângă aceste mijloace directe de apărare a
sunt
precizate în art. 899 alin. (2)-(4): „(2) Justificarea unei înscrieri provizori
i se face cu drepturilor reale, există o gamă variată de mijloace indirecte care, cel puţin în ultimă
consimțământul celui împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizori instanță, contribuie şi ele la apărarea acestor drepturi. Acţiunile de carte funciară,
e sau în
temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive. adică acele acțiuni în justiţie care au ca obiect înscrierile în cartea funciară, formează
(3) Justificarea radierii dreptului de ipotecă se face în temeiul hotărârii judecă- O a treia categorie de mijloace prin care se asigură protecția juridică a drepturilor
toreşti de validare rămase definitive, a consimțământului creditorului dat în formă reale principale. Aceste acţiuni sunt acțiunea în prestație tabulară, acţiunea în
autentică, a procesului-verbal întocmit de executorul judecătoresc prin justificare tabulară şi acțiunea în rectiticare.
care se
constată acceptarea plăţii sau, după caz, a încheierii întocmite de acesta prin care
se 344. Acţiunea în prestație tabulară. Înscrierile în cartea funciară se fac pe baza
constată efectuarea plăţii, rămasă definitivă.
unor înscrisuri doveditoare. În absenţa acestora, cererea de. înscriere în cartea
(4) Justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor înscrie-
rilor care s-au făcut condiţionat de justificarea ei; nejustificarea unei înscrieri funciară nu poate fi admisă. Aceasta este rațiunea pentru care, în art. 27 alin. (D şi
provi- (2) din Legea nr. 7/1996, a fost instituită obligaţia celui care şi-a asumat datoria să
zorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei Şi a tuturor înscrieri
lor care s-au strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil de a-i
făcut condiționat de justificarea ei”.
c) Notarea în cartea funciară. Cum se prevede în art. 38 din Legea nr. 7/199%, preda acestuia toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept, precum 5
notarea are ca obiect actele și faptele juridice privitoare la drepturile personale obligaţia titularului unui drept înscris în cartea funciară care se stinge de a-i preda
, la celui îndreptățit înscrisurile necesare radierii. In măsura în care aceste obligaţii nu
starea şi capacitatea persoanelor, în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.
În mod mai nuanțat, în art. 876, alin. (2) din Noul Cod civil, se precizea sunt îndeplinite, cel îndreptăţit să le primească are la îndemână o acţiune în prestație
ză că „În tabulară, cu caracter imprescriptibil [art. 27 alin. (4)]. În acest sens, în art. 27 alin. (3)
cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise în cartea funciară şi alte drepturi, fapte
sau se precizează că „În situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana intere-
raporturi juridice dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară”, iar
în sată va putea solicita instanței să dispună înscrierea în cartea funciară. oLirărea
art. 902 alin. (1) fraza 1 se adaugă că „Drepturile, faptele sau alte raporturi juridice
prevăzute la art. 876 alin. (2) devin opozabile terțelor persoane exclusiv prin instanţei de judecată va suplini consimțământul la înscriere al părții care are ob igaţia
notare, de a preda înscrisurile necesare înscrierii”. Aşadar, de regulă, acțiunea în prestație
dacă nu se dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului
în care din
lege rezultă că simpla cunoaştere a acestora nu este suficientă pentru a suplini tabulară se introduce împotriva antecesorului tabular. Acţiunea în prestație tabulară
lipsa poate avea însă şi un caracter special, când este îndreptată nu împotriva antecesorului
de publicitate”.
Sunt situaţii în care anumite acte sau fapte referitoare la imobil trebuie să tabular, ci împotriva terțului dobânditor înscris în cartea funciară, dar numai cu
fie îndeplinirea a două condiţii: a) actul juridic pe care se întemeiază acțiunea a ost
notate în mod obligatoriu, în timp ce notarea altora este facultativă. Tot astfel,
unele încheiat anterior celui în baza căruia a fost înscris dreptul terțului în cartea funciară;
notări au ca efect opozabilitatea față de terţi, în timp ce altele asigură doar informar
ea
acestora. Sub acest ultim aspect, în art. 902 este cuprinsă lista notărilor care asigură
opozabilitatea față de terți, iar în art. 903 sunt menţionate cazurile în care notările
în
cartea funciară au doar caracter informativ. În plus, în art. 39 şi art. 40 din Legea “5 Pentru deosebirile dintre acţiunile de carte funciară şi celelalte acțiuni, directe sau
nr. 7/1996, precum şi în art. 904 şi 905 din Noul Cod civil sunt menționa indirecte, prin care se apără drepturile reale principale, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 607
te
şi 608.
30.
 450 Dinamica drepturilor reale principale
Publicitatea imobiliară 451
b) actul de dobândire al terțului să fie cu titlu gratuit sau, dacă
este cu titlu oneros, 346. Acţiunea în rectificare tabulară. Rectificarea constă în radierea, mențio-
terțul să fi fost de rea-credinţă [art. 27 alin. (5)].
In mod mai precis şi mai nuanţat, în Noul Cod civil acţiunea în prestați narea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri în cartea funciară [art. 33 alin. (2)
e tabulară din Legea nr. 7/1996 şi art. 907 alin. (2) din Noul Cod civil]. Radierea se referă
este reglementată, cu caracter general, în art. 896 ŞI, Cu caracter special, la
în art. 897. înscrierile făcute fără cauză legitimă sau care au ca obiect drepturi ori raporturi
In forma generală, acțiunea în prestație tabulară se introduce împotri
va antecesorului juridice stinse între timp. Menţionarea se referă la situaţiile în care, din diferite
tabular care s-a obligat să transmită, să constituie ori să modific
e în folosul altuia un motive, o înscriere trebuia să fie efectuată în cartea funciară, dar ea a fost omisă.
drept real asupra unui imobil, şi nu îşi execută obligaţiile necesare
în vederea Îndreptarea sau corectarea se referă la înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară.
înscrierii în cartea funciară. Cât priveşte prescripţia, în art. 896 alin. (1)
teza a II-a, se În mod mai nuanțat, în art. 34 din Legea nr. 7/1996 şi în art. 908 alin. (1) din Noul
arată doar că „dreptul la acţiune este prescriptibil în condiţiile legii”.
Cu condiția ca Cod civil sunt descrise ipotezele în care se poate cere rectificarea unei înscrieri în
acțiunea în prestație tabulară să fi fost notată în cartea funciară
, hotărârea cartea funciară: a) înscrierea,
judecătorească prin care se va admite acțiunea se va înscrie, din oficiu, încheierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat
şi împotriva înscrierea nu a fost valabil; b) dreptul înscris a fost greşit calificat; c) nu mai sunt
acelora care au dobândit un drept tabular după notare. În forma specială
, acțiunea în întrunite condiţiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului
prestație tabulară poate fi introdusă împotriva terțului dobânditor
înscris anterior în juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; d) înscrierea din cartea funciară nu mai
cartea funciară, dacă actul juridic invocat de reclamant este anterior
celui în temeiul este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.
căruia a fost înscris dreptul terțului dobânditor de rea-credință la
data încheierii Rectificarea înscrierilor în cartea funciară presupune deci, în toate cazurile,
actului. Rezultă că, în noua reglementare, se cere întotdeauna
ca terțul dobânditor să
fi fost de rea-credință, indiferent dacă actul juridic care întemeiază dobândi stabilirea situaţiei juridice reale a imobilului intabulat. Această situație juridică reală
rea a fost se poate stabili fie pe cale amiabilă, adică printr-o recunoaştere făcută de titularul
unul cu titlu gratuit sau unul cu titlu oneros. Acţiunea în prestație tabulară
cu caracter înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declaraţie în formă autentică, fie, în caz
special se prescrie în termen de 3 ani de la data cererii de înscriere
a dreptului în de neînțelegere, printr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunțată împotriva
folosul său de către terţ, cu excepția cazului în care dreptul la acţiune
al reclaman- titularului înscrierii, indiferent dacă prin aceasta s-a soluționat o acțiune în rectificare
tului contra antecesorului tabular s-a prescris mai înainte,
principală sau accesorie [art. 33 alin. (4) şi art. 51 din Legea nr. 7/1996; art. 907
345. Acţiunea în justificare tabulară. Înscrierile provizorii în alin. (3) şi art. 908 alin. (2) din Noul Cod civil].
cartea funciară
sunt condiţionate, cum se precizează în dispoziţiile art. 29 alin. Ori de câte ori înscrierea în cartea funciară
(1) alin. (3)-(5) din urmează a fi rectificată, titularul
Legea nr. 7/1996, citate mai sus, de justificarea lor ulterioară. Această dreptului înscris are obligaţia să predea persoanei
justificare se îndreptățite, odată cu declaraţia în
face fie pe temeiul hotărârii judecătorești irevocabile prin care s-a formă autentică prin care consimte la rectificare,
soluționat o toate înscrisurile necesare. În caz
acțiune de drept comun, iar nu una de carte funciară, fie pe temeiul contrar, cel îndreptăţit va putea cere instanței de
încheierii judecată să dispună înscrierea în
registratorului, în situația în care s-au depus înscrisurile suplimentare cartea funciară, hotărârea pronunțată în acest
necesare, fie pe caz suplinind consimțământul la
temeiul consimțământului persoanei în contra căreia s-a efectuat înscrier înscriere al părții care are obligaţia
ea provi- de a preda înscrisurile necesare rectificării
zorie. Numai în acest ultim caz, dacă persoana în contra căreia s-a efectuat [art. 908 alin. (3) din Noul Cod civil].
înscrierea
respectivă refuză să-şi dea consimțământul, beneficiarul înscrierii Aşadar, ori de câte ori rectificarea înscrierilor în cartea funciară nu se poate face
provizorii are
deschisă calea unei acţiuni în justificare tabulară. Cum s-a observat în pe cale amiabilă ori, deşi titularul dreptului înscris în cartea funciară consimte iniţial
mod judicios,
poate fi vorba numai de ipoteza înscrierii provizorii a unui drept real la rectificare, dar apoi refuză să predea documentele necesare în acest scop"9, cel
afectat de o
condiție suspensivă””. Prin această acţiune, beneficiarul înscrierii interesat poate introduce o acţiune în rectificare, fie concomitent cu acțiunea de fond,
provizorii cere
instanței de judecată să îl oblige pe cel împotriva căruia s-a făcut înscrier aşadar pe cale accesorie, fie pe cale separată, după ce a fost admisă acțiunea de fond
ea să con-
simtă la justificarea ei, iar, în caz contrar, să dispună intabularea sau independent de orice acţiune de fond. În toate situaţiile, acţiunea în rectificare
în cartea funciară,
In legătură cu înscrierea provizorie a drepturilor reale afectate de o condiţie poate fi introdusă împotriva dobânditorului nemijlocit, împotriva terțului dobânditor
sus-
pensivă ori rezolutorie, în art. 912 din Noul Cod civil se adaugă: cu titlu gratuit şi împotriva terțului dobânditor cu titlu oneros de rea-credință. Această
„(1) Dreptul afectat
de o condiție suspensivă se va radia din oficiu, dacă nu se dovedește acţiune nu poate fi introdusă împotriva terțului dobânditor care şi-a înscris dreptul
îndeplinirea
condiţiei care afectează dreptul, în termen de 5 ani de la înscriere.
(2) Tot astfel, se va radia condiția rezolutorie, dacă nu s-a cerut,
în temeiul ei, “ La prima vedere, s-ar părea că în art. 908 alin. (3) din Noul Cod civil este reglementată
radierea dreptului înscris sub o asemenea modalitate, timp de 10
ani de la înscriere”. o formă specială a acțiunii în prestație tabulară. În realitate, la o lectură mai atentă, se poate
d
i
observa că hotărârea instanţei de judecată suplineşte chiar consimțământul la înscriere al părții
iŞ
i
care avea obligația predării documentelor necesare rectificării, obiectiv specific acțiunii în
i
i
?
rectificare tabulară. În plus, în art. 911 alin. (1) se precizează că în toate ipotezele menționate
i
“9 În acest sens, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 635, 636, 638-640.
i
în art, 908, deci inclusiv în aceea prevăzută în alin. (3), este vorba despre rectificarea,
ș
$
ş
respectiv despre acțiunea în rectificare a înscrierilor în cartea funciară.
i
 452 Dinamica drepturilor reale principale
Publicitatea imobiliară 453
real, dobândit cu bună-credinţă, printr-un act juridi
c cu titlu oneros sau, după caz, în imprescriptibilă”'. În Noul Cod civil, după reglementarea rectificării
temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu-se pe intabulării sau
cuprinsul cărţii funciare. înscrierii provizorii, în art. 908-910, este reglementată rectific
Concluzia se întemeiază pe interpretarea sistem area notării în cartea
atică a dispoziţiilor art. 36 din Legea funciară, în art. 911. Singura diferență între cele două tipuri. de acțiune
nr. 7/1996. Această concluzie este expres cuprinsă în rectificare,
în art. 904 alin. (4) fraza a II-a, în funcţie de obiectul lor, se referă la faptul că ultima acţiune
teza finală din Noul Cod civil. poate fi introdusă nu
Sub rezerva prescripției dreptului la acţiune în numai în cazurile prevăzute în art. 908, ci şi ori de câte ori,
fond, acțiunea în rectificare este din alte cauze, notarea nu
imprescriptibilă atât faţă de dobânditorul nemijlocit, este sau a încetat să fie exactă, precum şi la faptul că,
cât şi faţă de terțul dobânditor de în toate cazurile, ea este
rea-credinţă al dreptului înscris în folosul său. imprescriptibilă.
În mod corespunzător, când acțiunea _
de fond introdusă pe cale separată a fost admis Cât priveşte erorile materiale, ele pot fi îndreptate, la cerere sau din
ă, acțiunea în rectificare subsecventă oficiu. În caz
este tot imprescriptibilă, atât în raport cu cei care de neînțelegere, îndreptarea va fi dispusă pe cale judecătorească,
au fost chemaţi iniţial în judecată printr-o acțiune
prin acțiunea de fond, cât și împotriva terţilor asemănătoare acțiunii în rectificare. În acest sens, în art. 53 alin.
care au dobândit un drept real după ce (1) din Legea
acțiunea de fond a fost notată în cartea funciară nr. 7/1996 se precizează că „Erorile materiale săvârşite cu prilejul
[concluzie desprinsă din interpretarea înscrierilor sau
sistematică a dispozițiilor art. 35 şi art. 36 din Legea radierilor se pot îndrepta, prin încheiere motivată, de către registra
nr. 7/1996 şi expres prevăzută în torul de la biroul
art, 909 alin. (1) teritorial, la cerere sau din oficiu, cu comunicarea acesteia
din Noul Cod civil]. persoanei interesate”, iar
Sub aceeaşi rezervă, a prescripției dreptului în alin. (2) se precizează că se vor aplica, prin asemănare, dispoziţ
la acţiunea în fond, acţiunea în iile care guver-
rectificare împotriva terțelor persoane care au dobân nează acțiunea în rectificare în celelalte ipoteze. Îndreptarea erorilor
dit cu bună-credinţă un drept real materiale este
prindonaţie sau legat poate fi introdusă numai reglementată, în aproape aceiaşi termeni, cu precizarea că se face
în termen de 10 ani [art. 35 alin. (2) distincţie între
din Legea nr. 7/1996], respectiv de 5 ani cazurile de rectificare propriu-zisă şi erorile materiale.
[art. 9009 alin. (2) din Noul Cod civil), de
data când s-a înregistrat cererea de înscriere. la Nu se confundă însă cazurile de rectificare a înserierilor făcute în cartea
funciară
Când acțiunea în rectificare se referă la situația sau de îndreptare a erorilor materiale săvârşite cu prilejul acestor
în care înscrierea sau încheierea înscrieri, cu cazurile
pe temeiul căreia s-a făcut nu este valabilă, ori de modificare a mențiunilor din cartea funciară care
actul în temeiul căruia s-a dispus au ca obiect descrierea,
înscrierea nu este valabil, precum şi la situaţia destinaţia sau suprafaţa imobilului intabulat. Această modificare
în care dreptul înscris a fost greşit va putea fi cerută
calificat, ea poate fi introdusă, sub rezerva prescr oricând, în condiţiile legii, de proprietarul imobilului intabula
ipției dreptului la acţiunea în fond, t [art. 42 alin. (1) din
și împotriva terțelor persoane care şi-au înscri Legea nr. 7/1996; art. 879, 880 şi 914 din Noul Cod civil].
s un drept real, dobândit cu Rectificarea înscrierilor în cartea funciară este legată şi de problem
bună-credință, printr-un act juridic cu titlu oneros, sau, după a răspunderii
caz, în temeiul unui instituțiilor de carte funciară în situaţia în care, prin fapta săvârşit
contract de ipotecă, întemeindu-se pe cuprin ă cu vinovăţie
sul cărţii funciare; în aceste ipoteze,
acțiunea în rectificare va putea fi introdusă în (intenţie sau culpă) de un angajat al lor, în cadrul activității de păstrare
termen de 3 ani de la data înregistrării şi adminis-
cererii de înscriere formulată de trare a cărţii funciare, s-a cauzat un prejudiciu unei persoane îndreptă
dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui ţite să benefi-
rectificare se cere [art. 36 din Legea cieze de o înscriere. Chiar dacă Legea nr. 7/1996 nu mai conţine, spre
nr. 7/1996 şi art. 909 alin. (3) fraza 1 şi fraza a deosebire de
II-a, teza 1 din Noul Cod civil]. În Decretul-lege nr. 115/1938, o reglementare specială a răspunderii civile
cazul în care încheierea prin care s-a ordonat delictuale a
înscrierea care face obiectul acțiunii acestor instituţii, ci numai dispoziţii referitoare la răspunderea
în rectificare a fost comunicată celui îndreptăţit, penală și la
termenul va fi de un an de la data comunicări răspunderea administrativă, totuşi, s-a apreciat, pe bună dreptate,
i [art. 909 alin. (3) fraza | Şi că rămân aplicabile
fraza a II-a, dispoziţiile de drept comun ale răspunderii delictuale [art. 998, 999
teza a II-a din Noul Cod civil]. Deşi natura juridică şi 1000 alin. (3)
a termenelor de 10 ani Şi de 3 ani, C.civ.]*?. În Noul Cod civil, în art. 915, au fost cuprinse dispoziții
prevăzute în Legea nr. 7/1996, a fost controversat speciale privind
ă, cea mai potrivită calificare este răspunderea delictuală în această materie: „(1) Cel prejudiciat printr-o faptă
aceea de termene de decădere. Pentru a curma orice săvârşită,
controverse, în Noul Cod civil chiar din culpă, în păstrarea şi administrarea cărții funciare va putea cere
s-a prevăzut că termenele de 3, 5 şi 1 an sunt obligarea, în
termene de decădere [art. 909 alin. (4)].
Hotăr ârea judecătorească prin care a fost admisă acţiunea solidar, la plata de despăgubiri a oficiului teritorial de cadastru şi publicit
în rectificare nu va îi opo- ate imo-
zabilă decât părţilor din proces, fără a aduce atinge biliară de la locul situării imobilului şi a persoanei răspunzătoare de prejudic
re drepturilor înscrise în folosul iul astfel
celorlalte persoane. Dacă acțiunea în rectificare cauzat, dacă prejudiciul nu a putut fi înlăturat, în tot sau în parte, prin
a fost notată în cartea funciară, exercitarea
hotărârea judecătorească prin care ea a fost admis acțiunilor și căilor de atac prevăzute de lege.
ă va fi înscrisă, din oficiu, şi împo- (2) Dreptul la acţiune se prescrie într-un termen de un an, socotit din ziua
triva acelora care au dobândit un drept tabular după în care
notare, drept care se va radia odată cel vătămat a cunoscut faptul păgubitor, însă nu mai târziu de 3 ani
cu dreptul autorului lor [art. 37 din Legea nr. 7/199 de la data când
6 şi art. 910 din Noul Cod civil). s-a săvârșit fapta prin care s-a cauzat prejudiciul, Prescripţia este
Sub imperiul Legii nr. 7/1996, nu se face distincție suspendată prin
între rectificarea intabulării
sau a înscrierii provizorii, pe de o parte, şi rectificarea
notării în cartea funciară, pe de
altă parte. Totuşi, s-a apreciat, pe bună dreptate, că aceast
ă acțiune este întotdeauna *! În acest sens, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 659.
** În acest sens, a se vedea M, Nicolae, op. cit., p. 754-756.
4
 454 Dinamica drepturilor reale principale
Publicitatea imobiliară 455
exercitarea acțiunilor şi căilor de atac prevăzute de lege pentru înlătura
rea efectelor Cererea va fi admisă prin încheiere de către registratorul de carte funciară, prin
faptei păgubitoare”.
care se va dispune intabularea sau înscrierea provizorie, dar numai dacă ps
347. Procedura de înscriere în cartea funciară. În art. 884 din Noul însoțitor îndeplineşte mai multe condiții: a) este încheiat cu respectarea om .
Cod civil,
se prevede că procedura de înscriere în cartea funciară prescrise de lege; b) indică numele părților; c) individualizează imobilul prin ru
va Tămâne obiect de
reglementare pentru o lege specială. În prezent, această procedu indicator unic; d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întorci în
ră este reglementată
în Legea nr. 7/1996 şi în normele secundare emise pe baza acesteia. limba română; e) are ataşată o copie a extrasului de carte funciară pentru autenti Icar
Conform art. 47 alin. (5) teza |, alin. (6), (7) şi (9) titularul cererii
de înscriere este sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului lar. 48 an COL
orice persoană interesată, cu excepţia cazurilor în care legea prevede
înscrierea din Dacă datele existente nu sunt suficiente pentru identificarea cadastrală a imobilului,
oficiu”. Cu referire la intabularea sau înscrierea provizorie, se precize vor fi întocmite şi recepționate documentaţii cadastrale conform legii [alin. (3)]. |
ază că ea poate
fi cerută de orice persoană care urmează să strămute, să
constituie, să dobândească Când cererea de înregistrare este admisă, în încheiere se va menționa dep sau
sau să stingă un drept tabular şi care prezintă în acest scop
înscrisul original, faptul care formează obiectul înscrierii, se va indica numărul cadastral al imo i ul ui
hotărârea judecătorească sau hotărârea autorității administrative
competente. Cât şi al cărţii funciare şi se va preciza partea de carte funciară în care urmeazăa se
priveşte înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini, cererea poate
fi formulată de înscrierea, se vor arăta poziţiile radiate şi numele celui în favoarea căruia sau
cel îndreptăţit, de mandatarul general al acestuia şi de oricare dintre împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de natura lor [alin. (2)]. N ,
titularii aceluiaşi
drept. Debitorul care a plătit valabil creanța ipotecară a unui cesionar Dacă cererea de înscriere nu întruneşte condițiile legale pentru a fi admisă, ca N
neînscris în
cartea funciară poate cere radierea ipotecii, cu condiția de a înfățișa fi respinsă printr-o încheiere motivată, iar soluția va fi menționată în registrul de
înscrisul original
al cesiunii şi chitanța doveditoare a plăţii. De asemenea, înscrier intrare, la numărul de înregistrare, precum şi în cartea funciară (art. 49). |
ea trebuie să fie
cerută din oficiu de notarul public care a întocmit actul privitor la de soluţia adoptată, încheierea se comunică celui care a formu at
un drept tabular, Indiferent
menţiunea despre îndeplinirea acestei obligaţii urmând a fi făcută cererea de înscriere, precum şi persoanelor care, potrivit menţiunilor din carea
în mod expres în
cuprinsul actului de dispoziţie sau al certificatului de moştenitor, funciară, au un interes cu privire la imobilul intabulat, în termen de 15 zile e a
dar numai în
măsura în care pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis
carte funciară sau pronunțarea încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii
documentaţie cadastrală. În vederea autentificării actelor de dispoziţ în. (1)]. | j
ie cu privire la
un drept real imobiliar, notarul public va cere un extras de carte funciară isi a indiferent de soluţia adoptată, încheierea poate fi atacată i
sau, după
caz, un certificat de sarcini. Pe durata valabilității extrasului de carte plângere, în termen de 15 zile de la comunicare. Plângerea se depune fie a pro
funciară cerut
pentru autentificare, cartea funciară este blocată, astfel încât registra teritorial de carte funciară, caz în care va fi înscrisă din oficiu în cartea u a
torul nu va putea
efectua niciun fel de înscriere, cu excepţia aceleia pentru care a [art. 50 alin. (2)], fie la instanța de judecată competentă In cazul în care p îngerei ia
fost eliberat extrasul
[art. 54 alin. (1)]. De asemenea, instanța judecătorească are obligaţi fost depusă la biroul teritorial, ea va fi înaintată oficiului teritorial, care are o isaţia
a să transmită, în
termen de 3 zile, hotărârea, cu caracter constitutiv sau declarativ, rămasă să o trimită instanței competente, însoțită de dosarul încheierii ŞI de copia că ţ
definitivă şi
irevocabilă, cu privire la un drept real imobiliar la biroul de carte funciare. Hotărârea poate fi atacată cu apel, iar, după ce rămâne definitivă şi irevo-
funciară în a cărui
rază teritorială se află imobilul. Mai mult, instanța judecătorească cabilă, va fi comunicată, din oficiu, biroului teritorial de către instanța care s-a
nu va judeca în
fond pricina care are ca obiect desființarea actului supus înscrierii, pronunţat ultima asupra fondului, caz în care înscrierea făcută pe vemeiur Motârâui
decât dacă acesta
a fost înscris în prealabil, pentru informare, în cartea funciară
[art. 54 alin. (2) şi (3)]. produce efecte de la înregistrarea cererii de înscriere la biroul eronat acă
Cererea de înscriere în cartea funciară se depune la biroul unde
se află cartea plângerea este respinsă prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, notăr
funciară unde urmează să se facă înscrierea şi va fi însoțită de înscrisul în cartea funciară se efectuează din oficiu [alin. (3)-(6)].
original care i
atestă realitatea obiectului înscrierii ori de o copie legalizată de pe acest
înscris; în 4

cazul în care înscrierea se bazează pe o hotărâre judecătorească

, aceasta va fi depusă
în copie legalizată, cu menţiunea că este definitivă şi irevocab
ilă lart. 47 alin. (1), (2) i
sa
şi (5) teza a II-a]. Cererile de înscriere se vor înregistra de
îndată în registrele de ;j
intrare, menționându-se data şi numărul care rezultă din ordinea cronologică a Z
depunerii lor [art. 47 alin. (3)]. În raport cu dispoziţiile art.
890 alin. (1) din Noul ş

)>$ i itoare la
Cod civil, la înregistrarea cererii va trebui să se menționeze nu „, nr. 467 din, data de
* Curtea Constituţională, prin. Decizia a 0 refoioare că
numai data, ci Şi ora şi 4

minutul depunerii ei. 4

Ș
ituţionali
excepţiai de neconstituțion ispoziţiilor art. 5050 alalin.
alitate a dispoziț teza a „d doua gse:
Şi
j cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/199, publicată în Monitorul Otee ai Ni
Partea |, nr. 422 din 5 iunie 2008, a apreciat că dispoziţiile art. 50 alin. € ) Sunt
53
Pentru aceste cazuri,. a se vedea supra, nr. 340, lit.. C. neconstituționale, în măsura în care sunt interpretate în sensul că nu permit accesul direct a
contestatorului la instanța de judecată.

Capitolul II
Apărarea drepturilor reale principale
Secţiunea |
Consideraţii generale
348, Noţiunea de apărare a drepturilor reale principale. În legătură cu dreptul
de proprietate, indiferent de forma sa, privată sau publică, precum şi în legătură cu
celelalte drepturi reale principale, se folosesc termeni al căror conţinut nu
este
precizat, cum sunt: apărare, garantare, ocrotire şi protecţie. | denumite şi mijloace specifice de apărare a drepturilor reale principale, pe de o parte,
Totuşi, termenii garantare şi ocrotire, fiind utilizați atât în art. 44 alin. (1) şi (2)
fraza l, în legătură cu dreptul de proprietate privată, cât şi în art. 136 alin (2) din
Constituție, în legătură cu proprietatea publică, se poate aprecia că au relevanță în
raporturile pe verticală, adică în raporturile dintre titularii acestor drepturi şi auto-
ritățile publice. Prin extensie, s-ar putea conveni că garantarea şi ocrotirea drepturilor
reale principale sunt asigurate printr-un ansamblu de mijloace de drept public i aterne
ŞI externe, care au ca finalitate împiedicarea sau înlăturarea încălcărilor. acestor
drepturi, săvârşite de autoritățile publice prin abuz de putere. Numai mijloacele de
drept public sunt eficiente în acest caz, cele de drept privat nefiind eficiente
împotriva autorităților publice care abuzează de puterea lor. Între aceste mijloace de
garantare şi ocrotire a dreptului de proprietate se numără chiar dispoziţiile constitu-
ionale menționate, precum și reglementările din legile organice ori din cele ordinare
prin care este prohibit sau sancționat abuzul de putere comis de autoritățile publice
alei dana
De asemenea, intră în această categorie acele instrumente prin care cei care suferă o
vătămare a drepturilor reale principale pot pune în mişcare justiţia constituțională ori
se pot adresa parchetelor şi instanţelor judecătoreşti pentru a cere autorităţilor
publice, începând cu Parlamentul şi terminând cu orice autoritate locală, să înceteze
acțiunea vătămătoare şi să restabilească drepturile încălcate. Excepţia de
sil
neconstitu-
ționalitate, acțiunea în contencios administrativ, procedurile de urmărire penală
procedurile penale desfășurate în fața instanţelor judecătoreşti, cererile înaintate
jurisdicţiilor speciale administrative cu caracter facultativ, procedurile desfăşurate în
faţa autorităţilor naţionale de control şi de reglementare în diferite domenii. proce-
durile desfăşurate în faţa instanțelor internaţionale, mai ales în fața Curţii Buropene a
Drepturilor Omului, sunt asemenea instrumente de garantare şi ocrotire ad : il |
reale principale. ai
| Când este vorba de raporturile pe orizontală, adică de cele dintre particulari
inclusiv de cele dintre particulari şi autorităţile publice când acestea se află în poziția
unui simplu particular, mijloacele juridice de drept privat sunt cele mai potrivite
pentru a preveni, înlătura şi sancţiona încălcările drepturilor reale principale. Acesta
este sensul art. 563 alin. (3) din Noul Cod civil, în care se precizează că Dre
tul de
proprietate dobândit cu bună-credinţă în condiţiile legii este pe deplin recunoscut”.
Apărarea drepturilor reale principale 457
Desigur, nu este exclus ca apărarea drepturilor reale principale să facă necesară, chiar
în raporturile pe orizontală, utilizarea unor instrumente juridice de drept public, cu
precădere de drept penal. Tot în mod convenţional, s-ar putea admite că apărarea
drepturilor reale principale însumează aceste mijloace de drept privat şi de drept
public, prin care se asigură protecția juridică a acestor drepturi în raporturile pe
orizontală.
Împreună, garantarea şi ocrotirea, pe de o parte, precum şi apărarea drepturilor
reale principale, pe de altă parte, intră în sfera conceptului de protecție juridică. Ca
urmare, mijloacele de protecţie juridică ale drepturilor reale principale includ atât
instrumente juridice de drept public, cât şi pe cele de drept privat.
349. Tipologia mijloacelor de drept civil de apărare a drepturilor reale prin-
cipale. În această sferă, se face distincţie, în mod tradițional, între mijloacele directe,
şi mijloacele indirecte, denumite şi mijloace nespecifice de apărare a acestor
drepturi. În mod argumentat, s-a apreciat că există şi o a treia categorie de mijloace
de apărare a acestor drepturi, respectiv acţiunile de carte funciară”.
A. Mijloacele juridice directe (specifice) de drept civil utilizate pentru apărarea
drepturilor reale principale. Acestea sunt acţiunile în justiţie întemeiate direct pe
aceste drepturi sau pe posesia unui bun. Din această definiţie rezultă că acţiunile din
această categorie sunt fie petitorii, când sunt întemeiate direct pe un drept real
principal, fie posesorii, când se întemeiază pe posesia unui bun. Sunt acţiuni petitorii:
acţiunea în revendicare întemeiată pe dreptul de proprietate privată ori pe dreptul de
nudă proprietate; acţiunea în revendicare întemeiată pe dreptul de proprietate publică;
acțiunea petitorie (acțiunea confesorie) întemeiată pe drepturile reale principale prin
care acesta se exercită; acțiunea confesorie prin care se apără dreptul de uzufruct,
dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute și dreptul de superficie;
acțiunea negatorie; acțiunea în grăniţuire“.
! În acest sens, a se vedea C. Stătescu, Drept civil. Persoana fizică. Persoana juridică.
Drepturile reale, Editura Didactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1970, p. 717 şi 718; L. Pop,
Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p. 248
şi 249; C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2001,
p. 196 şi 197; O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, ed. a III-a, Editura
Rosetti, Bucureşti, 2005, p. 422 şi 423.
2 A se vedea supra, nr. 343 şi nota 48.
3 Uneori, este menţionată doar posesia unui bun imobil (a se vedea L. Pop, op. cit.,
p. 248); în realitate, cum am văzut, acțiunile posesorii pot fi folosite nu numai pentru apărarea
posesiei bunurilor imobile, ci şi pentru apărarea posesiei bunurilor mobile, în situațiile în care
nu sunt întrunite condiţiile pentru ca această posesie să întemeieze chiar dobândirea dreptului
de proprietate (a se vedea supra, nr. 79, lit. C).
1 Uneori, în această categorie, este inclusă şi acţiunea în prestație tabulară (a se vedea,
L. Pop, op. cit., p. 249; O. Ungureanu, C. Munteanu, Op. cit., p. 423), Este de preferat ca
această acţiune să fie inclusă în categoria distinctă a acțiunilor de carte funciară. O categorie
distinctă de acţiuni include acţiunile care, deşi nu sunt întemeiate pe dreptul de proprietate,
tind la dobândirea acestuia. Astfel sunt acţiunile reglementate în legile speciale care au ca
obiect constituirea sau reconstituirea dreptului de proprietate asupra imobilelor (terenuri ŞI
 458
Dinamica drepturilor real
e principale
B. Mijloace juridice
indirecte (nespecifice) Apărarea drepturilor reale principa
apărarea drepturilor real de drept civil utilizat le 459
e principale. Intră în ace e pentru
intemeiate pe drepturile ast ă categorie toate acţiun
de creanță născut e în legătură cu oricare
ile civile Secţiunea a II-a
dintre drepturile Apărarea dreptului de proprietate
privată.
Acţiunea în revendicare
ŞI. Acţiunea în revendicare întemeiată pe dreptul de proprietate
privată. Aspecte generale
350. Noţiune. Acţiunea în revendicare
este acțiunea prin care cel care se pret
Toate acțiunile reale peti titular al dreptului de proprietate asup inde
torii sunt puse în mișcar ra unui bun, dar nu are stăpânirea
material la acțiune, care e prin exercitarea dreptu acestuia, îl cheamă în judecată pe cel mate rial ă a
constituie elementul proces lui care are stăpânirea materială a bunului,
ual inclus în conținutul instanţei de judecată să îi recunoas cerâ nd
juridic al că dreptul de proprietate Şi, ca urma
recunoașteri, să i se restituie stăpânir re a acestei
ea materială a bunului respectiv.
Rezultă din această definiție, în prim
ul rând, că reclamantul în acţiunea
dicare nu este întotdeauna titularul drept în reven-
ului de proprietate. Până la urmă, calit
proprietar al bunului se va stabili în atea de
urma judecății. Această stabilire are
interesează în primul rând nu în momentul introducerii acțiunii importanță
dreptul material la acțiune în revendicare, ci în momentul soluț
de ce, dincolo de utilizarea termenulu
şi modul său de exercitare. Soluția va fi de admitere a acțiunii, ionării ei.
i acțiune, vor fi avu lată dacă instanţa va stabili că reclaman
elementele care au legătu te în vedere mai ales titularul dreptului de proprietate, sau tul este
ră strânsă cu dreptul materi de respingere a acesteia, dacă această
modul în care drepturile al la acțiune: titularul acț reclamantului nu va fi dovedită în calitate a
ocrotite sunt dovedite, pro iunilor, proces. În această ultimă situație,
admiterii acțiunilor. Elemen blema Prescriptibilităţii şi putea fi fie pârâtul, fie o altă persoană proprietar ar
tele procesuale care for efe ctele . Iată de ce se poate spune că acţi
intră sub incidenţa dreptu mează acțiunea civilă propri revendicare este introdusă de cel care unea în
lui procesual civi] şi Sunt u-z isă se pretinde proprietar, dar nu are stăp
corespunzătoare, studiate în cadrul disciplin materială a bunului, împotriva celui care ânirea
ei are Stăpânir ea materială a bunului, dar i se
| C. Acţiunile de carte fun contestă dreptul de proprietate asupra
ciară. Cum am văzut, ace acestuia”. Până la urmă, acţiunea în
dispoziţiile legale care ste acţiuni se întemeiază rămâne un mijloc de apărare a drept revendicare
reglementează regimul de pe ului de proprietate atât în mod direct,
obiect înscrierile în Cartea publicitate imobiliară şi în sensul că
au ca

i ata i
funciară. Intră în această
tabulară, acţiunea în justif categorie acţiunea în pres şi în mod indirect, în sensul că ca va
icare tabulară și acţiunea tație fi respinsă dacă nu se face această
In cele ce urmează, vor fi în rectificare”, ceea ce presupune că, pe această cale, constatare,
analizate numai acțiunile este apărat dreptul de proprietate aflat

i
drepturile reale Principale. petitorii întemeiate direct moniul pârâtului sau al altei persoane în patri-
Acţiunile posesorii au fost pe .
prezentate odată cu proble

alo
matica posesiei, acțiunile - În legătură cu calitatea de reclamant
de carte funciară au fost în acțiunea în revendicare, în ipoteza

o
publicitatea imobiliară, analizate în capitolul pri este vorba de un drept de proprietate în care
iar acțiunile indirecte vor vin d comună pe cote-părţi, în practica judi

ii DON
obligaţiilor. fi abordate în cadrul mat decis că trebuie să fie respectată regul ciar ă s-a
eriei a unanimității, întrucât această acţiu
caracterul unui act de dispoziție. Ca ne are
urmare, admisibilitatea acţiunii în reve
ndicare

PSR ca
ză
de vânzare-cumpărare pe

POR mo e oe
baza dreptului de prioritate
art. 37 din acelaşi act norm la înstrăinare întemeiată pe ” Formula utilizată cel mai des cu referi

oe
ativ. dispoziţiile re la acțiunea în revendicare, ca fiind
proprietarului neposesor împotriva poses „acţiunea
orului neproprietar” (£. Pop, op. cit.,
același sens, a se vedea C. Stătescu, Drept p. 252; în
civil. Persoana fizică. Persoana juridică.
reale, Editura Didactică şi Pedagogică Drepturile
, Bucureşti, 1970, p. 718; c. Bîrsa
O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., n, op. cit., p. 197;
p. 426, 427), deşi este sintetică, nu este
% A se vedea D. Chirică, „Posibilitatea cuprinzătoare.
exercitării acţiunii în revendicare de către
coindivizar”, în Dreptul nr. 11/1998, un singur
p. 28-29.
|j
4
 460 Dinamica drepturilor reale principale Apărarea drepturilor reale principale 461
admisibilă, chiar dacă nu există acordul tuturo
r coproprietarilor. În Noul Cod civil În Codul civil în vigoare nu există dispoziţii speciale referitoare la acţiunea în
această chest iune a fost tranșată în mod pragmatic, acţiun
ea în revendicare putând fi revendicare. Elementele care conturează regimul juridic al acestei acţiuni au fost
introdusă de oricare coproprietar şi, respectiv, împotriva oricărui coproprietar, în identificate de-a lungul timpului în jurisprudenţă şi în doctrină, pornind, în principal,
anumite circumstanţe”. Cum s-a statuat în practi
ca judiciară, acțiunea în revendicare de la dispoziţiile art. 480 C.civ. În Noul Cod civil, această acțiune este reglementată
nu ar putea fi însă introdusă de un coproprietar
împotriva altui coproprietar!0. în art. 563, 565 şi 566.
In al doilea rând, este preferabil ca, în defini
rea acțiunii în revendicar
e, să se țină
seama de stăpânirea materială a bunului, adică 351. Caractere. Tot din definiția de mai sus rezultă şi caracterele acţiunii în
de elementul material al posesiei
(corpus), iar nu de posesie în ansamblul ei. În revendicare. Ea este o acţiune petitorie, întrucât pune în discuție nu doar posesia, ci
acest fel, definiția este mai cuprinză-
toare, acoperind și situaţiile în care reclamantul, chiar dreptul de proprietate. Ori de câte ori în proces se discută fondul dreptului,
deşi a pierdut Stăpânirea materială a
bunului, este totuși posesor solo animo! ă precu indiferent care este acesta, acțiunea are caracter petitoriu. Noţiunea de acțiune
m şi situaţiile în care pârâtul este doar
detentor precar, iar nu posesor. Într-adevăr, petitorie are însă relevanță mai ales pe terenul drepturilor reale principale, întrucât
este posibil ca pârâtul să fie posesor,
după cum, uneori, este suficient ca el să fie doar numai acestora le corespunde o veritabilă posesie ca stare de fapt, astfel încât numai
detentor precar. De regulă, acțiunea
în revendicare se introduce împotriva pârâtu în acest domeniu are importanţă distincția dintre acţiunile petitorii şi acţiunile pose-
lui posesor, dar este admisibilă, în
anumite situații, şi acţiunea în revendicare introd sorii. Acestea din urmă se întemeiază pe posesie ca stare de fapt şi asigură protecția
usă împotriva unui detentor precar!?.
In acest sens, în art. 563 alin. (1) fraza 1 din Noul Cod Juridică a acesteia.
civil se preci
zează că: „Pro-
prietarul unui bun are dreptul de a-l revendica Acţiunea în revendicare este o acţiune reală, întrucât se întemeiază pe un drept
de la posesor sau de la altă persoană
care îl deţine fără drept”. Soluţia este rațională real, iar nu pe un drept personal. Se face astfel distincţie între acţiunile reale şi
pentru că ideea de restituire a posesiei
ca efect al acţiunii în revendicare se referă, acțiunile personale. Primele se întemeiază pe un drept real sau pe posesie ca stare de
în realitate, nu la ambele elemente ale
acesteia, ci numai la elementul corpus. Într-a fapt ori, altfel spus, se referă la un lucru corporal individual determinat, în timp ce
devăr, prin chiar introducerea acţiunii în
revendicare, reclamantul se manifestă ca un proprietar, celelalte se întemeiază pe drepturi de creanță, ca drepturi personale. Ca urmare,
punând în lumină tocmai
animus sibi habendi. În plus, ca element psihol dreptul de proprietate fiind opozabil erga omnes, ca orice drept real, acţiunea în
ogic, animus domini nu este suscep-
tibil de restituire, Cât timp pârâtul are elementul revendicare nu este condiționată de preexistența unui raport obligaţional între recla-
corpus, el beneficiază de cele două
prezumții prevăzute în art. 1854 C.civ. [art. mant şi pârât!”, deşi el este posibil.

3a
919 alin. (1) şi (3) din Noul Cod civil],
aşadar, nu doar de prezumția de proprietate, ci Acţiunea în revendicare este, de regulă, imprescriptibilă sub aspect extinctiv, ceea
şi de prezumția care are ca obiect
elementul animus sibi habendi!?. Desigur, primul ce nu exclude ca pârâtul să invoce prescripția achizitivă sau dobândirea bunurilor
interesat "să răstoarne această
ultimă prezumție este chiar pârâtul, exhibând titlul mobile prin posesia de bună-credinţă ori printr-un alt mod de dobândire prevăzut de

a a
său precar, indiferent dacă acesta
provine de la reclamant sau de la altă persoană, lege, cu consecința respingerii acţiunii în revendicare dacă se face dovada modului de
pentru a face dovada dreptului său de
a deţine bunul. dobândire respectiv.

a
In al treilea rând, deși, îndeobşte, se spune că Acţiunea în revendicare este o acţiune în realizare, deosebindu-se de acţiunile în
reclamantul a pierdut posesia sau

ISN
stăpânirea materială a bunului, este posibil ca el constatare, întrucât ea tinde nu numai la recunoaşterea (constatarea) dreptului de
să nu fi avut niciodată posesia reală,
care reuneşte în mod efectiv atât elementul proprietate, ci şi la realizarea acestuia, prin restituirea stăpânirii materiale. Este însă

OI
animus, Cât şi elementul corpus. lată de
ce este prefer abil să se precizeze doar că reclamantul nu are de reţinut că orice acțiune în realizarea unui drept presupune, ca primă operaţie,
stăpânirea materială a
bunului în momentul introducerii acţiunii în revend dovedirea existenței acelui drept, adică tocmai constatarea dreptului. Acţiunile în
icare, indiferent dacă anterior a
avut sau nu posesia reală a bunului, realizare se deosebesc de acţiunile în constatare nu pentru că ele nu ar presupune şi
În al patrulea rând, nu este necesar să se precizeze constatarea dreptului, ci pentru că, în plus față de acţiunile în constatare, ele merg
în definiţie că este vorba de un
bun individual determinat întrucât, prin ipoteză, mai departe, trecând de la etapa constatării la etapa realizării dreptului. Tot astfel,
fiind vorba de restituirea stăpânirii
materiale, obiectul acesteia nu poate fi decât un acţiunea în revendicare, cum se precizează expres în definiţia de mai sus, tinde, în
asemenea bun!“.
primul rând, la recunoaşterea (constatarea) dreptului de proprietate, iar apoi, ca o
consecință a acestei recunoaşteri, la restituirea stăpânirii materiale, ceea ce are
9 Pentru - -
această problemă, a se vedea supra, nr. 217, semnificaţia realizării dreptului. Rezultă că, atât timp cât reclamantul are stăpânirea
10 3 : lit. B, a),ii).
In acest sens, a se vedea Trib. Suprem, secţia civilă, materială a bunului, o acțiune în revendicare introdusă de aceasta ar fi respinsă ca
decizia nr. 1335/1978, în Culegere
de decizii 1978, p. 32. lipsită de interes. În măsura în care însă, deşi proprietarul nu a pierdut posesia
h A se vedea supra, nr. 63, - bunului, dreptul său este supus unor contestări sau tulburări, el are deschisă calea
- În acest sens, a se vedea C. Birsan, op. cit., unei acțiuni în constatarea dreptului, pentru a înlătura orice incertitudine, curmând
p. 197.
ȘI In acest sens, a se vedea supra, nr. 57, 58,
87, 88.
În acest sens, a se vedea supra, nr. 49.
15 În acest sens, a se vedea L. Pop, op. cit., p. 253.
462 Dinamica drepturilor reale principale
contestările sau tulburările. Din această perspectivă, dreptul de proprietate este apărat
şi printr-o asemenea acțiune în constatare.
352. Tipologie. Planul prezentării. Analiza acțiunii în revendicare trebuie să ţină
seama de diferenţa de regim juridic dintre dreptul de proprietate privată şi dreptul de
proprietate publică. Regimul juridic al acţiunii în revendicare întemeiate pe dreptul
de proprietate privată constituie dreptul comun în materie. Aspectele derogatorii de la
dreptul comun care caracterizează regimul juridic al acţiunii în revendicare
întemeiate pe dreptul de proprietate publică vor fi prezentate într-o secţiune distinctă.
Pe de altă parte, în raport cu natura bunului care formează obiectul dreptului de
proprietate, se diferențiază regimul juridic al acțiunii în revendicare imobiliare de
regimul juridic al acţiunii în revendicare mobiliare, astfel încât ele vor fi analizate, în
ceea ce priveşte aspectele lor particulare, respectiv chestiunea prescripției şi chestiu-
nea probei, în paragrafe separate. Aspectele comune se referă la titularul şi la efectele
admiterii acțiunii. Prima problemă a fost deja prezentată în cadrul explicării noțiunii
de acțiune în revendicare, iar a doua problemă va fi tratată într-un paragraf distinct.
În plus, într-un alt paragraf, va fi prezentată corelaţia dintre acţiunea în reven-
dicare imobiliară şi acţiunile care tind la stabilirea sau ia apărarea dreptului de
proprietate imobiliară prevăzute în legi speciale.
Mutatis mutandis, regimul juridic al acţiunii în revendicare imobiliară se aplică şi
acțiunii în revendicare întemeiate pe dreptul de nudă proprietate.
a...
$2. Acţiunea în revendicare imobiliară
353. Regula imprescriptibilităţii acţiunii în revendicare şi excepţiile de la
aceasta. Această regulă nu este consacrată în mod expres în Codul civil în vigoare.
Am văzut însă că ea este dedusă din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate
privată'S. În Noul Cod civil, în art. 563 alin. (2), această regulă este expres prevăzută:
„Dreptul la acţiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepția cazurilor în care
prin jege se dispune altfel”.
Prin excepţie de la această regulă, conform art. 520 C.proc.civ., acțiunea în
revendicare se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în
cartea funciară în ipoteza în care este vorba de un imobil supus urmăririi silite şi
vândut la licitaţie publică.
Se consideră îndeobşte că a doua excepţie este prevăzută în art. 498 C.civ., în care
se precizează că, în situația avulsiunii, revendicarea porțiunii de pământ care a fost
smulsă prin forţa apelor din terenul care formează obiectul dreptului de proprietate al
unei anumite persoane şi a fost apoi alipită la terenul care formează obiectul dreptului
de proprietate al altei persoane se poate face numai în termen de un an de la data
producerii evenimentului. În realitate, termenul de un an este unul de decădere,
întrucât el are ca efect stingerea dreptului de proprietate în patrimoniul proprietarului
terenului de la care a fost smulsă porțiunea de pământ".
1 A se vedea supra, nr. 113. Pentru controversa referitoare la regula imprescriptibilităţii
acțiunii în revendicare întemeiate pe dreptul de proprietate privată, a se vedea C. Birsan,
op. cit., p. 204-207.
1 A se vedea supra, nr. 263, lit. C.
Apărarea drepturilor reale principale 463
354. Proba dreptului de proprietate. A. Sarcina probei. Adagiul actori incumbit
probatio este expresia sintetică a regulii înscrise în art. 1169 C.civ., în care se
statuează: „Cel ce face o propunere înaintea judecății trebuie să o dovedească”. Altfel
spus, în procesul civil, sarcina probei aparține reclamantului. Având elementul
corpus, pârâtul beneficiază de prezumția existenţei elementului animus şi, pe această
bază, de prezumția de proprietate (art. 1854 C.civ.). În faza iniţială, pârâtul nu are
nicio sarcină probatorie. Mai mult, dacă el ar contesta că deţine bunul, tot recla-
mantul va trebui să facă dovada că pârâtul are elementul corpus al posesiei. lată de
ce, în raport cu această fază inițială a acțiunii în revendicare, pârâtul este considerat
beatus possidens.
Dar, pe măsură ce reclamantul prezintă probe pentru dovedirea dreptului său de
proprietate şi pentru răsturnarea prezumției de proprietate de care beneficiază pârâtul,
acesta din urmă are posibilitatea, la rândul său, să înfăţişeze alte probe pentru a
dovedi fie că reclamantul nu a fost niciodată titular al dreptului de proprietate, fie că
a pierdut acest drept înainte de introducerea acțiunii în revendicare. Totodată, pârâtul
are posibilitatea să facă proba că dreptul de proprietate asupra bunului în litigiu se
află, în mod valabil, în patrimoniul său. Cum am văzut, când pârâtul este doar deten-
tor precar, iar nu posesor, el poate să administreze probe prin care să dovedească
titlul său precar, de exemplu, un contract de închiriere sau un contract de comodat.
De cele mai multe ori, tocmai pentru că s-a ajuns la litigiu, pârâtul nu rămâne
într-o atitudine pasivă, ci încearcă să dovedească, prin probele de care dispune, că
acțiunea în revendicare fie nu îndeplineşte anumite condiţii de admisibilitate, fie este
nefondată.
B. Accepțiile termenului de „titlu” în contextul acţiunii în revendicare imobiliare.
Problema probei dreptului de proprietate presupune şi lămurirea accepţiilor terme-
nului de titlu. Confruntarea probatorie dintre reclamant şi pârât, denumită și duel
judiciar, nu poate fi înţeleasă decât dacă se ţine seama de obiectivele pe care părţile
le urmăresc prin administrarea probelor, precum şi de diversitatea mijloacelor de
probă. Practic, sub primul aspect, fiecare parte urmărește să probeze un anumit mod
de dobândire a dreptului de proprietate, care operează în favoarea sa ori a autorului
sau autorilor săi. Într-adevăr, dovada dreptului de proprietate nu se face în mod
direct, ci prin intermediul modului său de dobândire, adică a unui act juridic sau a
unui fapt juridic în sens restrâns. Sub cel de-al doilea aspect, se face distincţie între
înscrisuri, martori, recunoaştere şi prezumţii. Duelul judiciar îl obligă pe judecător să
analizeze în mod temeinic toate dovezile prezentate, atât din perspectiva principiilor
şi normelor juridice aplicabile, cât şi din aceea a exigenţelor logicii juridice.
Raţionamentele pe care le face judecătorul se adaugă, sub forma unor prezumții
simple, dovezilor prezentate de părţi şi prezumțiilor legale. Numai dacă aceste rațio-
namente se regăsesc în motivarea hotărârii judecătoreşti soluţia adoptată se va bucura
de forță de convingere.
Termenul de titlu are, în primul rând, accepţia de mod de dobândire a dreptului de
proprietate sau a altui drept real principal. În ipotezele arătate mai sus, au fost avute
în vedere, în primul rând, actul juridic (contractul şi legatul) şi moştenirea legală, ca
moduri de dobândire a dreptului de proprietate.
Dar dovada unui asemenea mod de dobândire presupune administrarea unor probe
specifice, cu respectarea regulilor de admisibilitate prevăzute de lege. Cele mai
464 Dinamica drepturilor reale principale
importante mijloace de probă sunt, în această materie, înscrisurile. Aşadar, într-o a
doua accepție, termenul de fizlu desemnează tocmai înscrisurile care dovedesc un
anumit mod de dobândire, adică un anumit titlu în prima accepţie. Este vorba nu
numai de înscrisurile care au fost întocmite cu ocazia încheierii unui act juridic cu
efecte constitutive ori translative de drepturi, ci şi de înscrisuri ulterioare, prin care se
constată existența actului juridic respectiv. De asemenea, intră în sfera noțiunii de
titlu în această accepţie înscrisurile în care sunt consemnate acte juridice cu efecte
declarative, cum sunt contractul de partaj şi contractul de tranzacţie. Înscrisurile în
care se consemnează şi se motivează hotărârile judecătoreşti pot fi utilizate și ele
pentru a face dovada dreptului de proprietate. Certificatul de moştenitor este rirlu în
această accepție, iar nu în accepţia de mod de dobândire a dreptului de proprietate;
într-adevăr, el face dovada calităţii de moştenitor, dar nu face, prin el însuşi, dovada
dreptului de proprietate, fiind necesar ca persoana care îl invocă să probeze că
autorul ei a avut în patrimoniul său acest drept. Toate aceste înscrisuri trebuie să fie
examinate în ansamblul lor, niciunul neputând face, prin el însuşi, proba absolută a
dreptului de proprietate.
Nu trebuie să se confunde chestiunea probei modului de dobândire a dreptului de
proprietate, care înseamnă chiar proba acestui drept, cu chestiunea opozabilităţii față
de terți a modului de dobândire respectiv, ultima chestiune fiind analizată în con-
textul publicităţii imobiliare. Este posibil să se facă dovada unui anumit mod de
dobândire, dar opozabilitatea efectelor lui față de terţi depinde de caracterul său
originar sau derivat. De regulă, modurile de dobândire originare nu necesită forma-
lităţi de publicitate pentru asigurarea opozabilităţii faţă de terţi. În schimb, modurile
de dobândire derivate presupun îndeplinirea acestor formalități. Altfel spus, cel care
invocă un asemenea mod de dobândire trebuie, de regulă, să facă o dublă dovadă:
mai întâi să probeze existența modului de dobândire, iar apoi îndeplinirea formali-
tăţilor de publicitate.
C. Dificultăţile probei dreptului de proprietate în materie imobiliară. Aceste
dificultăți derivă, pe de o parte, din natura modurilor de dobândire a acestui drept,
iar, pe de altă parte, din carenţele sistemelor de publicitate imobiliară.
Sub aspectul modurilor de dobândire a dreptului de proprietate, proba dreptului de
proprietate este mai puţin dificilă în situația modurilor originare de dobândire. Este
vorba despre toate acele situaţii în care, pentru a justifica dreptul său de proprietate,
titularul nu invocă o transmisiune, altfel spus, el nu este un succesor în drepturi al
unui anumit autor, ci invocă un anumit mod originar de dobândire, ceea ce nu presu-
pune o asemenea transmisiune. Uzucapiunea, accesiunea imobiliară, proprietatea
aparentă şi principiul publicității materiale, sub aspectul său achizitiv de proprietate,
sunt asemenea moduri originare de dobândire în materie imobiliară. În asemenea
cazuri, reclamantul trebuie să facă doar dovada modului originar de dobândire,
nemaipunându-se problema dovedirii lanţului de transmisiuni succesive ale aceluiași
drept de proprietate.
Dimpotrivă, când este vorba de moduri derivate de dobândire a dreptului de
proprietate, dovada acestui drept este, de regulă, mult mai dificilă. Reclamantul în
acțiunea în revendicare, pentru a-şi dovedi dreptul de proprietate, ar trebui să prezinte
probe nu numai pentru a dovedi titlul său, respectiv actul juridic prin care i s-a
Apărarea drepturilor reale principale 465
transmis dreptul, ci şi pentru a dovedi titlurile autorilor anteriori, coborând în timp
până la autorul care poate justifica dobândirea dreptului de proprietate asupra
imobilului printr-un mod originar. Numai dacă se face dovada acestui lanţ de
transmisiuni succesive se înlătură incertitudinile cu privire la existenţa dreptului de
proprietate în patrimoniul reclamantului. Locuţiunea latină probatio diabolica
exprimă, în mod plastic, dificultatea dovedirii acestui lanţ de transmisiuni succesive.
De multe ori, o asemenea probă este nu numai dificilă, ci chiar imposibilă.
Dificultăţile probei dreptului de proprietate în materie imobiliară sunt legate şi de
carențele sistemelor de publicitate imobiliară.
Astfel, în regiunile ţării în care s-a aplicat sistemul de publicitate bazat pe
registrul de transcripțiuni şi inscripțiuni, nu a existat niciodată o evidență riguroasă a
bunurilor imobile și a drepturilor de proprietate asupra acestora. Principiul consen-
sualismului, în perioadele în care a operat cu forță juridică deplină, a făcut ca, de
multe ori, transmisiunea imobilelor să nu fie însoțită de înscrisuri doveditoare. Chiar
şi în situațiile în care au fost întocmite asemenea înscrisuri, ele nu au fost însoțite de
planuri topografice și nici nu au cuprins toate elementele necesare pentru identifi-
carea limitelor materiale ale imobilului. Ca urmare, nu puţine sunt cazurile în care
reclamantul care a introdus o acţiune în revendicare nu poate face, în mod deplin,
proba dreptului său de proprietate.
Dar chiar şi în regiunile țării în care s-a aplicat sistemul de publicitate bazat pe
cartea funciară, precum şi în situațiile în care s-au întocmit noile cărți funciare în
celelalte regiuni ale țării, proba dreptului de proprietate nu este lipsită de dificultăţi,
chiar dacă ele sunt considerabil reduse. Cum am văzut, înscrierile în cartea funciară
care au ca obiect situația materială a imobilului nu produc efectul de opozabilitate
față de terţi [art. 32 lit. a) din Legea nr. 7/1996)]% şi, cu atât mai puţin, efectul
constitutiv sau translativ de drepturi [concluzie care rezultă din interpretarea per a
contrario a dispoziţiilor art. 885 alin. (1) din Noul Cod civil). În practică, sunt foarte
numeroase cazurile în care, din cauza măsurătorilor cadastrale inexacte, s-au produs
suprapuneri între suprafeţe de teren cu privire la care s-au eliberat titluri de
proprietate unor persoane diferite. Niciunul dintre cei aflaţi în asemenea situaţii nu ar
putea invoca prioritatea înscrierii în cartea funciară decât cu privire la dreptul de
proprietate sau alte elemente ale situaţiei juridice ale imobilului, iar nu şi pentru a
împiedica refacerea măsurătorilor cadastrale, în vederea stabilirii exacte a întinderii
acestuia. Există deci o serioasă incertitudine în privința elementelor care alcătuiesc
situația materială a imobilelor, până la finalizarea lucrărilor cadastrului general.
Chiar şi ulterior acestui moment, incertitudinea va persista, într-un grad mai redus,
cât timp modificarea menţiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea,
destinaţia sau suprafaţa imobilului se poate face oricând [art. 33 alin. (3) din Legea
nr. 7/1996; art. 914 din Noul Cod civil].
Este însă adevărat că reclamantul în acţiunea în revendicare înscris în cartea
funciară ca proprietar se bucură de prezumția că dreptul există în folosul său [art. 30
alin. (1) din Legea nr. 7/1996 şi art. 900 alin. (1) din Noul Cod civil]. Prezumția de
proprietate care operează în favoarea reclamantului înscris în cartea funciară este mai
8 A se vedea supra, nr. 340, lit. H, a).
31.
 466 Dinamica drepturilor reale principale
puternică decit prezumția de proprietate care operează în favoarea pârâtului posesor.
Totuşi, chiat și prezurnția întemeiată pe cartea funciară poate fi răsturnată fie pe calea
acțiunii în rectificare", fie prin dovada unui mod originar de dobândire care a operat
în favoarea pârâtului [art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 7/1996; art. 887 din Noul
Cod civil]. Desigur, chiar şi în această ultimă situaţie, beneficiarul modului originar
de dobândire va avea interesul să ceară rectificarea înscrierii în cartea funciară a
dreptului reclamantului, fie pentru a putea el însuşi înstrăina dreptul său, fie doar
pentru a înlătura beneficiul prezumţiei de proprietate care operează în favoarea recla-
mantului conform textelor legale menţionate mai sus.
În plus, reclamantul ar putea beneficia de efectul achizitiv al principiului
publicităţii materiale, dacă sunt îndeplinite toate condițiile necesare
Mai mult, în art. 565 din Noul Cod civil, se statuează că „În cazul imobilelor
înscrise în cartea funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte
funciară”. Exigența acestui text legal este justificată, întrucât, din moment ce, în Noul
Cod civil, este consacrat efectul constitutiv sau translativ de drepturi reale al înscrie-
rilor în cartea funciară, singura probă care face dovada dobândirii dreptului de pro-
prietate de către reclamant este chiar cartea funciară, respectiv extrasul din aceasta. O
asemenea exigenţă subzistă însă, cum se spune expres în textul menţionat, numai cu
privire la imobilele înscrise în cartea funciară.
D. Ipoteze şi soluții probatorii cu privire la acțiunea în revendicare imobiliară.
Rezultă din cele de mai sus că dificultăţile probei dreptului de proprietate se
manifestă mai ales în situaţiile în care acest drept nu a fost dobândit printr-un mod
originar, ci a fost transmis fie prin acte juridice (contracte sau legate), fie prin
moştenire legală. Ori de câte ori este vorba despre o asemenea transmisiune, astfel
încât dobânditorul actual este succesorul unui autor, există Şi premisa unui conflict de
drepturi, fie între cei care au dobândit acelaşi imobil de la un autor comun, fie între
cei care l-au dobândit de la autori diferiți. Soluţionarea conflictelor de acest gen nu
este posibilă decât pe baza unor reguli care privesc proba dreptului de proprietate, cu
trimitere şi la regulile din materia cărţii funciare. Nu mai puţin, sunt situații în care
numai o parte poate face dovada unui titlu în sensul de mod de dobândire derivat Şi
chiar situaţii în care nici reclamantul, nici pârâtul nu pot face dovada unui asemenea
titlu. Desigur, în toate situaţiile în care se pune problema unui titlu, este vorba de un
titlu valabil, chiar şi atunci când el provine de la un non dominus. Dacă titlul ar fi
afectat de un motiv de nulitate relativă sau de unul de nulitate absolută, cel care are
legitimare procesuală activă va putea cere desfiinţarea titlului, lipsindu-l de orice
forță probatorie. Când este vorba de nulitatea relativă, o asemenea legitimare
aparține, de regulă, numai părţilor actului juridic. Ca urmare, un titlu viciat de un
motiv de nulitate relativă îşi va păstra forța probatorie cât timp cel căruia i se opune
(fie reclamantul, fie pârâtul în acţiunea în revendicare) nu are calitatea procesuală
activă să ceară anularea actului, iar cel care îl înfăţişează săvârşeşte, practic, un act de
confirmare a nulității relative, în măsura în care este îndreptăţit să o invoce.
. A se vedea supra, nr. 346.
% A se vedea supra, nr. 340, lit. G.
Apărarea drepturilor reale principale 467
Pentru a depăşi dificultăţile probei dreptului de proprietate în materie imobiliară,
în jurisprudenţă şi în doctrină au fost conturate mai multe ipoteze și au fost propuse
soluţii de admitere sau de respingere a acţiunii în revendicare, în funcţie de specificul
fiecărei ipoteze, altele decât acelea în care titlurile înfăţişate ar fi desființate sau
susceptibile de desființare din orice cauză. În continuare, vor fi examinate aceste
ipoteze și vor fi nuanţate soluţiile care au fost propuse în fiecare caz în parte.
a) Ipoteza în care ambele părți fac dovada unui titlu de dobândire cu privire la
imobilul în litigiu. În cadrul acestei ipoteze, pot fi distinse două situaţii: în prima
situaţie, titlurile de proprietate ale reclamantului și pârâtului provin de la un autor
comun; în a doua situaţie, titlurile de proprietate ale părţilor provin de la autori
diferiți. Specificul acestei ipoteze constă în compararea titlurilor părților pentru a se
stabili care dintre acestea este mai caracterizat, adică mai puternic, dându-se, pe cale
de consecinţă, câştig de cauză părţii care îl deține.
i) Situaţia în care titlurile de dobândire ale părţilor provin de la acelaşi autor.
Este posibil ca o persoană să înstrăineze acelaşi imobil către succesori diferiți, caz în
care se va crea un conflict între aceştia. În această situaţie, titlul nu poate fi decât un
contract. Într-adevăr, dacă ar fi vorba de legate succesive cu privire la acelaşi imobil,
către persoane diferite, legatul! ulterior revocă legatul anterior cu acelaşi obiect.
În această situaţie, compararea titlurilor de proprietate ale părţilor trebuie să țină
seama de exigenţele referitoare la efectele înscrierilor în registrele de publicitate
imobiliară.
Dacă niciuna dintre părţi nu a îndeplinit formalitățile de publicitate imobiliară, fie
că este vorba de sistemul registrelor de transcripțiuni şi inscripțiuni, fie că este vorba
de regimul de carte funciară reglementat prin Legea nr. 7/1996, va avea câştig de
cauză partea al cărui titlu are data cea mai veche. Cât priveşte dovada datei, în cazul
înscrisurilor sub semnătură privată, va avea prioritate data certă”, întrucât fiecare
parte are calitatea de terț în raport cu contractul de dobândire înfățișat de cealaltă
parte. Dacă niciunul dintre titluri nu are dată certă, se va ține seama de data cea mai
veche astfel cum acesta este stabilită prin orice mijloc de probă.
În momentul în care va intra în vigoare sistemul de publicitate imobiliară
reglementat de Noul Cod civil, neîndeplinirea formalităţilor de publicitate de către
niciuna dintre părţi va determina respingerea acţiunii reclamantului, întrucât, până la
efectuarea acestor formalităţi, el nu a dobândit încă dreptul de proprietate.
În măsura în care numai una dintre părţi a îndeplinit formalitățile de publicitate
imobiliară, ea va avea câștig de cauză, întrucât a realizat astfel opozabilitatea
dreptului său față de cealaltă parte. În sistemul de publicitate reglementat de Noul
Cod civil, partea respectivă va avea câștig de cauză nu numai pentru că a asigurat
această opozabilitate, ci şi pentru că, mai ales, partea cealaltă nu poate justifica un
drept de proprietate până la înscrierea în cartea funciară.
?! Pentru data certă a înscrisurilor sub semnătură privată, a se vedea Gh. Beleiu, Drept civil
român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, ed. a VIII-a, Editura Universul
Juridic, Bucureşti, 2003, p. 121; L. Reghini, Ș. Diaconescu, P. Vasilescu, Introducere în
dreptul civil, Editura Sfera Juridică, Cluj Napoca, 2008, p. 599-601.
468 Dinamica drepturilor reale principale
Efectuarea formalităţilor de publicitate de către ambele părţi este posibilă mai ales
în sistemul de publicitate al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, ţinând seama
de caracterul personal al evidențelor în acest sistem, ceea ce pune sub semnul
întrebării exactitatea verificărilor în registre. În acest caz, va avea câştig de cauză
partea care a efectuat prima aceste formalități, bucurându-se de efectul opozabilității
faţă de partea care le-a efectuat ulterior. O asemenea situaţie nu este însă posibilă, cel
puţin teoretic, în sistemul de publicitate întemeiat pe cartea funciară, ţinând seama de
exigenţele principiului relativității înscrierilor. Desigur, numai în măsura în care
registratorii de carte funciară îşi îndeplinesc în mod corect atribuţiile aceste exigențe
pot fi respectate. Din păcate, în practică au existat situaţii în care s-au deschis cărți
funciare distincte pentru acelaşi imobil, ceea ce a permis înfrângerea principiului
relativităţii înscrierilor.
Important este că, în această situație, este suficientă compararea titlurilor de
dobândire de la autorul comun, înfăţişate de părți, fără a mai fi necesară analiza
lanţului de transmisiuni succesive anterioare.
ii) Situaţia în care titlurile de dobândire ale părților provin de la autori diferiţi.
În această situaţie, titlul de dobândire poate să fie nu doar un contract, ci şi un legat.
Mai mult, titlul de dobândire poate să fie chiar succesiunea legală. Oricum, într-o
asemenea situaţie, nu mai este suficientă doar compararea titlurilor de dobândire pe
care le înfăţişează reclamantul şi pârâtul. Întrucât aceste titluri provin de la autori
diferiţi, se pune problema de a stabili care dintre aceștia este verus dominus sau, cel
puțin, beneficiază de aparențe mai puternice că ar avea o asemenea calitate.
Într-adevăr, prin ipoteză, cel puţin unul dintre cei doi autori este un non dominus,
întrucât nu pot exista două drepturi de proprietate în forma lor pură și simplă, deci
neatectate de modalități, în acelaşi timp, asupra aceluiași imobil. Stabilirea autorului
care are calitatea de non dominus, precum şi a celui care are calitatea de proprietar
sau prezintă cele mai puternice aparenţe ale acestei calităţi este o operaţie juridică şi
logică necesară pentru a da satisfacție adagiului nemo plus iuris ad alium transfere
potest quam ipse habet.
În această ordine de idei, nu ar fi suficient să se verifice doar data titlurilor de
dobândire ale părților, dându-se câştig de cauză părţii al cărui titlu are data cea mai
veche. De asemenea, nu ar fi suficient să se ţină seama doar de posesia pârâtului ori
să se analizeze doar posesiile pe care părţile le-au avut asupra imobilului. Înainte de
toate, este firesc să se facă o comparare a titlurilor de dobândire ale autorilor, iar dacă
ele provin, la rândul lor, de la autori diferiți, se poate adânci cercetarea, coborând în
timp până unde este nevoie, respectiv, într-un prim caz, până la identificarea unui
autor comun ori, într-un al doilea caz, a unui autor care a beneficiat de un mod
originar de dobândire a dreptului de proprietate.
Ca urmare, în primul caz, când cercetarea probatorie ajunge la un autor comun, vor
fi aplicate regulile semnalate mai sus în legătură cu situaţia corespunzătoare. Numai în
acest caz devin relevante regulile referitoare la publicitatea imobiliară. În al doilea caz,
va avea câştig de cauză partea care va proba că, în propriul lanţ de transmisiuni
succesive anterioare, există un autor care are cel mai recent titlu originar de dobândire.
În cazurile, puţin probabile, în care cercetarea titlurilor de proprietate nu poate
cobori în timp până la un asemenea punct, se vor aplica regulile stabilite pentru
ipoteza în care nicio parte nu are titlu de proprietate.
Apărarea drepturilor reale principale 469
b) Ipoteza în care doar una dintre părți face dovada unui titlu de dobândire cu
privire la imobilul în litigiu. Când doar pârâtul este cel care înfăţişează un asemenea
titlu, este evident că acțiunea în revendicare va fi respinsă.
La prima vedere, s-ar impune soluția reciprocă, în sensul că, dacă numai
reclamantul înfăţişează un titlu de dobândire, acțiunea în revendicare va fi admisă. O
asemenea soluţie se justifică însă numai dacă titlul de dobândire al reclamantului
provine nu de la el însuşi, ci de la un terț. Condiţia ca data acestui titlu să fie ante-
rioară posesiei pârâtului nu se justifică însă. Într-adevăr, este posibil ca data titlului să
fie ulterioară posesiei pârâtului, fără ca forţa juridică a titlului să fie afectată. Mai
mult, cât timp pârâtul nu face parte din categoria terţilor care pot invoca inopoza-
bilitatea actului juridic de dobândire, cu privire la care nu au fost efectuate formali-
tățile de publicitate imobiliară, el nu se poate prevala de absenţa acestor formalități.
În schimb, pârâtul este îndreptăţit să facă dovada că terțul de la care a dobândit
reclamantul este un non dominus. Altfel spus, în această situație se inversează
rolurile probatorii. Nu reclamantul este acela care trebuie să facă dovada lanțului de
transmisiuni anterioare, ci pârâtul are această sarcină, în măsura în care vrea să
înlăture forța probatorie a titlului înfăţişat de reclamant. Desigur, pârâtul, pe această
cale, nu va dovedi propria sa calitate de proprietar, dar va demonstra că reclamantul
nu este proprietar şi că, deci, acțiunea în revendicare este nefondată.
Cc) Ipoteza în care niciuna dintre părți nu face dovada unui titlu de dobândire cu
privire la imobilul în litigiu. Deşi, în condiţiile extinderii sistemului de publicitate
întemeiat pe cartea funciară, această ipoteză va fi din ce în ce mai puţin întâlnită în
practică, totuşi examinarea ei este utilă cel puţin din considerente de ordin teoretic.
În absenţa unui titlu de dobândire, singurul criteriu în funcţie de care se poate
soluţiona acțiunea în revendicare este posesia asupra imobilului. Într-adevăr, posesia
naşte o prezumție de proprietate, conform art. 1854 C.civ. [art. 919 alin. (1) şi (3) din
Noul Cod civil]. lată de ce, la prima vedere, ar trebui să se dea câştig de cauză
pârâtului posesor, întrucât el beneficiază de prezumția de proprietate întemeiată pe
posesie. Altfel spus, ar opera adagiul in pari causa, melior est causa possidentis. O
asemenea soluție se justifică în cazurile în care reclamantul nu a avut niciodată
posesia imobilului. În astfel de cazuri, pârâtul, ca posesor actual, va avea câştig de
cauză, acțiunea în revendicare urmând să fie respinsă. Locuţiunea latină in pari
causa... are în vedere, în aceste cazuri, împrejurarea că niciuna dintre părți nu are
titlu de proprietate.
Ce se întâmplă însă când reclamantul a avut o posesie a imobilului anterioară
posesiei pârâtului? În măsura în care sunt întrunite condiţiile acţiunilor posesorii,
reclamantul ar putea recurge la această cale pentru a reintra în stăpânirea imobilului.
Dacă aceste condiţii nu sunt îndeplinite, nu se justifică să se împiedice redobândirea
posesiei ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare în situaţiile în care posesia
trecută a reclamantului este mai caracterizată decât posesia actuală a pârâtului. Altfel
spus, în cazul în care reclamantul şi pârâtul au avut, în perioade diferite, posesia
imobilului, fiecare parte invocă în favoarea ei o prezumție de proprietate întemeiată
pe posesie. Intensitatea acestor prezumţii poate să fie diferită sau egală. Această
intensitate se măsoară prin elementele care caracterizează posesia: durata, realitatea
şi utilitatea. În raport cu aceste elemente, se poate aprecia care posesie este mai
 470 Dinamica drepturilor reale principale
caracterizată şi, pe cale de consecință, care prezumție de proprietate este mai intensă,
adică are o forţă juridică mai mare. Compararea titlurilor este înlocuită, în această
ipoteză, cu compararea posesiilor. Va avea câştig de cauză partea a cărei posesie este
mai caracterizată, născând o prezumție de proprietate mai puternică.
Se pot imagina cazuri în care posesiile celor două părți să fie la fel de carac-
terizate. Numai în astfel de cazuri, va avea câştig de cauză posesorul actual, adică
pârâtul, revenindu-se la adagiul in pari causa, melior est causa possidentis. De
această dată, locuțiunea latină în pari causa... se referă însă nu doar la împrejurarea
că niciuna dintre părți nu are titlu de dobândire, ci la împrejurarea că posesiile lor
sunt la fel de caracterizate. În toate cazurile, locuțiunea latină in pari causa, melior
est causa possidentis se referă la posesorul actual.
In concluzie, în această ipoteză este mai bună situaţia posesorului actual, adică a
pârâtului, numai atunci când părţile se află într-adevăr, sub celelalte aspecte, într-o
poziţie de egalitate. Altfel, aplicarea adagiului menţionat ar fi inechitabilă.
Este de observat că ori de câte ori posesia este îndestulătoare pentru a întemeia
uzucapiunea, nu se mai pune problema comparării posesiilor, ieşindu-se din cadrul
factual al acestei ipoteze. În măsura în care o parte face dovada uzucapiunii, adică a
unui mod originar de dobândire, se iese chiar din cadrul factual al tuturor celorlalte
ipoteze examinate.
$3. Corelaţia dintre acţiunea în revendicare imobiliară şi acţiunile de
apărare a dreptului de proprietate imobiliară prevăzute în legi speciale
355. Justificarea adoptării legilor speciale. Instaurarea regimul comunist în
România a avut, între obiectivele sale principale, distrugerea sistemului de proprie-
tate privată, în primul rând în materie imobiliară. De cele mai multe ori, preluarea
imobilelor s-a făcut în mod abuziv, chiar şi atunci când ea s-a făcut pe baza unor legi
de naționalizare sau expropriere. Într-adevăr, aceste legi erau în contradicție fie chiar
cu legea fundamentală în vigoare la data preluării lor (diferitele constituţii comu-
niste), fie cu tratatele internaţionale pentru protecţia drepturilor omului, inclusiv a
dreptului de proprietate. Mai mult, de multe ori, imobilele au fost preluate de statul
comunist fără niciun temei legal, prin simple dispoziţii administrative ori măsuri de
fapt. Prăbuşirea sistemului comunist a deschis calea reparării nedreptăţilor săvârşite
faţă de proprietarii ale căror imobile au fost preluate în mod abuziv. Absența unei
concepții coerente cu privire la rezolvarea acestei probleme explică ezitările puterii
legiuitoare de a adopta o reglementare unitară, cu caracter global. Pe măsură ce s-a
consolidat concepția apărării dreptului de proprietate privată — proces îndelungat,
sinuos, nefinalizat nici până în prezent — au fost totuşi luate măsuri de reparare a
acestor nedreptăţi prin diferite legi speciale, cu caracter parţial: Legea nr. 18/1991 a
fondului funciar”, Legea nr. 112 din data de 25 noiembrie 1995 pentru reglemen-
tarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuință, trecute în proprietatea
statului”, Ordonanţa de urgență a Guvernului nr. 83 din data de 8 iunie 1999 privind
” A se vedea supra, nr. 33, lit. B, nota 14.
* Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea 1, nr. 279 din 29 noiembrie 1995,
modificată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Legea nr. 422 din data de 18 iulie
Apărarea drepturilor reale principale 47]
restituirea unor bunuri imobile care au aparţinut comunităţilor cetăţenilor aparţinând
minorităților naţionale din România”, Legea nr. 1/2000%, Ordonanţa de urgență a
Guvernului nr. 94 din data de 29 iunie 2000 privind retrocedarea unor bunuri imobile
care au aparținut cultelor religioase din România”$ şi Legea nr. 10/2001 privind
regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 —
22 decembrie 1989”. Multitudinea acestor acte normative şi modificarea lor repetată
au generat numeroase contradicții între reglementări, confuzii grave în activitatea
administrativă de punere a acestora în aplicare, un număr tot mai mare de situații
litigioase şi de procese care încarcă rolul instanțelor de judecată şi, nu în ultimul
rând, incoerenţe grave în practica judiciară şi în practica instanței constituționale.
Dintre numeroasele probleme de ordin substanţial şi de ordin procesual generate de
aplicarea acestor reglementări în practica judiciară, două interesează în mod special în
contextul acţiunii în revendicare imobiliare: concursul dintre acțiunea în revendicare
imobiliară şi acţiunile de apărare a dreptului de proprietate imobiliară, prevăzute în
legile speciale, pe de o parte, şi modalităţi specifice de probă a dreptului de proprietate
asupra imobilelor preluate în mod abuziv în timpul regimului comunist.
Dintr-o altă perspectivă, prăbuşirea regimului comunist a făcut posibilă distri-
buirea bunurilor care au format obiectul proprietăţii socialiste de stat, fie către patri-
moniul statului, fie către patrimoniul unităţilor administrativ-teritoriale, în ambele
cazuri cu titlu de proprietate publică sau privată, fie în patrimoniul societăților
comerciale de stat, cu titlu de proprietate privată, fie în patrimoniul regiilor
autonome, cu titlu de proprietate privată sau de administrare”*. Reglementările care
au avut ca obiect această distribuire a bunurilor sunt cuprinse, în principal, în Legea
nr. 15/1990% şi în Legea nr. 18/1991. În legătură cu terenurile aflate în patrimoniul
societăţilor comerciale de stat, au fost adoptate reglementări speciale privind proba
dreptului de proprietate prin Hotărârea Guvernului nr. 834 din data de 14 decembrie
1991 privind stabilirea și evaluarea unor terenuri deținute de societățile comerciale cu
capital de stat,
2001 privind protejarea monumentelor istorice, publicată în Monitorul Oficial al României,
Partea Î, nr. 407 din 24 iulie 2001.
* Republicată în Monitorul Oficial al României, Partea 1, nr. 797 din 1 septembrie 2005.
*5 A se vedea supra, nr. 102, nota 10.
2% Publicată în Monitorul oficial al României, Partea I, nr. 797 din 1 septembrie 2005,
modificată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Ordonanţa de urgență a Guvernului
nr. 35 din data de 11 aprilie 2009 privind reglementarea unor măsuri financiare în domeniul
cheltuielilor de personal în sectorul bugetar, publicată în Monitorul Oficial al României,
Partea , nr. 249 din 14 aprilie 2009.
*7 A se vedea supra, nr. 102, nota Îl.
% Pentru această chestiune, a se vedea supra, nr. 157.
* A se vedea supra, nr. 163, lit. b, a, nota 29.
30 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea 1, nr. 259 din 20 decembrie 1991,
modificată succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Hotărârea Guvernului nr. 1.541 din
data de 23 septembrie 2004 pentru modificarea art. 3 din Hotărârea Guvernului nr, 834/1991
privind stabilirea şi evaluarea unor terenuri deținute de societăţile comerciale cu capital de
stat, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea Î, nr. 899 din 4 octombrie 2004.

472 Dinamica drepturilor reale principale
356. Corelaţia dintre acţiunea în revendicare şi procedurile de stabilire a
dreptului de proprietate privată prevăzute în Legea nr. 18/1991. A. Concursul
dintre acţiunea în revendicare şi procedurile cuprinse în acest act normativ.
Refacerea structurii proprietăţii private în agricultură a avut ca temei acest act
normativ. În acest sens, terenurile aflate în patrimoniul fostelor cooperative agricole
de producție au format obiectul stabilirii dreptului de proprietate privată, fie în forma
reconstituiri, fie în forma constituirii acestui drept [art. 8 alin. (1)
nr. 18/1991]. Au fost prevăzute o etapă administrativă, desfășurată în faţa comisiilor
locale și a comisiilor judeţene de aplicare a Legii fondului funciar, şi o etapă
judiciară, declanșată prin plângerea formulată împotriva hotărârii comisiei judeţene,
în termen de 30 zile de la comunicare. Competența de soluționare a plângerii revine
judecătoriei în a cărei rază teritorială se află terenul, iar hotărârea judecătorească este
supusă recursului.
Cei care au primit terenuri proprietate de stat în folosință veşnică sau în folosință
pe durata existenţei construcției în scopul construirii de locuințe proprietate personală
sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuințe au dreptul să ceară
trecerea acestor terenuri în proprietatea lor, cu titlu gratuit. Același drept îl au și cei
ale căror construcții, neafectate de lucrări de investiţii aprobate, potrivit legii, din
intravilanul localităţilor, aflate în administrarea consiliilor locale, au fost considerate
proprietate de stat pe temeiul dispoziţiilor Decretului nr. 712/1966 şi ale altor acte
normative speciale [art. 36 alin. (2) şi (5)]. În aceste două situații, trecerea dreptului
de proprietate asupra terenurilor din patrimoniul statului în patrimoniul celor
îndreptățiți are loc la data emiterii ordinului prefectului, conform art. 36 alin. (6).
Terenurile trecute în proprietatea statului în timpul regimului comunist, ca efect al
înstrăinării unor construcții, pe temeiul art. 30 din Legea nr. 58 din data de 29
octombrie 1974 cu privire la sistematizarea teritoriului şi localităților urbane şi
rurale?!, trec de drept în patrimoniul proprietarilor actuali ai construcţiilor şi care au
un drept de folosință asupra terenurilor (art. 36 alin. (3)). În această ipoteză, ordinul
prefectului, emis tot conforma art. 36 alin. (6), are doar o funcţie probatorie, iar nu una
constitutivă de drepturi.
Împotriva ordinului prefectului se poate face plângere în justiţie, care se va
soluţiona potrivit competenţei şi procedurii stabilite pentru rezolvarea plângerilor
împotriva hotărârilor comisiilor judeţene de aplicare a legii fondului funciar.
In toate aceste cazuri, este vorba despre o procedură specială de stabilire a drep-
tului de proprietate privată. Cei interesaţi nu au deschisă calea unei acțiuni în
revendicare pentru valorificarea drepturilor născute pe temeiul Legii nr. 18/1991. Ei
pot utiliza numai procedura prevăzută în acest act normativ, cu cele două etape, mai
întâi cea administrativă şi apoi cea judiciară, dacă este cazul.
Desigur, după stabilirea sau restituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
în discuţie, acesta poate fi apărat prin acţiunea în revendicare, în condiţiile dreptului
comun.
B. Aspecte speciale privind proba dreptului de proprietate. a) Proba drepturilor
anterioare stabilirii dreptului de proprietate. Pentru a facilita sarcina probatorie a
*! Publicată în Buletinul Oficial al României nr. 135 din | noiembrie 1974.
Apărarea drepturilor reale principale 473
celor îndreptăţiți la stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor preluate în
patrimoniul fostelor cooperative agricole de producţie, în art. [1 alin. (1) şi (2) din
Legea nr. 18/1991 s-a prevăzut că suprafața acestor terenuri se poate dovedi prin
„actele de proprietate, cartea funciară, cadastru, cererile de înscriere în cooperativă,
registrul agricol de la data intrării în cooperativă, evidențele cooperativei sau, în lipsa
acestora, din orice alte probe, inclusiv declarații de martori”. Deşi textul se referă la
suprafaţă, în realitate, el are în vedere chiar dovada dreptului de proprietate asupra
din Legea terenurilor preluate de fostele cooperative agricole de producţie, precum şi dovada
titularilor acestui drept. Lărgirea sferei mijloacelor de probă puse la îndemâna celor
îndreptăţiţi la stabilirea dreptului de proprietate este justificată, pe de o parte, prin
condiţiile dificile care au determinat pierderea multor înscrisuri doveditoare în timpul
regimului comunist şi, pe de altă parte, prin împrejurarea că, în situația analizată, nu
se pune problema dovedirii existenţei unui act juridic în raporturile dintre părți, astfel
încât nu funcţionează restricţiile probatorii respective. Desigur, în măsura în care
aceste mijloace de probă sunt combătute cu alte mijloace de probă mai puternice, se
va ţine seama de situația de fapt reală.
b) Proba dreptului de proprietate stabilit potrivit Legii nr. 18/1991. În practica
administrativă de aplicare a dispoziţiilor din Legea fondului funciar privind stabilirea
dreptului de proprietate privată, au fost emise trei tipuri diferite de documente: ade-
verinţe de proprietate, procese-verbale de punere în posesie şi titluri de proprietate.
În legătură cu aceste înscrisuri se pun două întrebări: mai întâi, ce semnificație au
ele sub aspectul momentului stabilirii dreptului de proprietate privată conform proce-
durii prevăzute în această lege, iar apoi, în strânsă corelaţie cu această semnificaţie,
care este forţa lor probatorie? Aceste chestiuni au fost controversate în jurisprudență
şi doctrină.
Potrivit unei prime opinii, adeverinţa de proprietate şi procesul-verbal de punere în
posesie fac, împreună, dovada dreptului de proprietate asupra terenului, stabilit pe temeiul
legii, drept care poate fi apărat, pe cale de consecință, prin acțiunea în revendicare”. Din
această opinie mai rezultă, implicit, că momentul stabilirii dreptului de proprietate asupra
terenului este anterior emiterii titlului de proprietate, în situaţia în care au fost emise atât
adeverinţa de proprietate, cât şi procesul-verbal de punere în posesie. Într-adevăr, chiar şi
în această opinie, a fost dificil să se susţină că doar adeverinţa de proprietate ar fi
suficientă pentru a dovedi dreptul, cât timp, potrivit practicii administrative, ea conținea
doar menţiuni referitoare la suprafață, fără identificarea terenului.
În a doua opinie, s-a apreciat că numai titlul de proprietate eliberat conform
procedurii prevăzute în Legea fondului funciar marchează dobândirea dreptului de
proprietate asupra terenului şi, ca urmare, acţiunea în revendicare poate fi folosită
numai pe temeiul acestui titlu?
3 A se vedea în acest sens, A. Trăilescu, „Discuţii în legătură cu forța juridică a adeve-
rinţelor de proprietate”, I, în Dreptul nr. 8/1993, p. 39-40; C. Birsan, op. cit., p. 212 (text şi
nota 1); Tr. Dârjan, „Forţa juridică probantă a adeverinței de proprietate”, în Dreptul
nr. 6/2003, p. 120-129.
% C. Turianu, „Discuţii în legătură cu forţa juridică a adeverinţelor de proprietate”, II, în
Dreptul nr. 8/1993, p. 40-43; P. Perju, „Discuţii asupra unor probleme controversate de drept
procesual civil şi de drept civil”, în Dreptul nr. 10-11/1995, p. 56.
474 Dinamica drepturilor reale principale
Instanța supremă a tranşat această controversă, stabilind că, în situaţia terenurilor
cu privire la care s-a stabilit dreptul de proprietate conform procedurii prevăzute în
legile speciale (Legea nr. 18/1991, Legea nr. 169 din data de 27 octombrie 1997
pentru modificarea şi completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991" şi Legea
nr. 1/2000), dovada acestui drept, în cadrul acţiunii în revendicare,
numai cu titlul de proprietate, iar nu şi cu adeverinţa de proprietate în care nu este
identificat terenul”.
Fără a pune la îndoială această soluţie a instanţei supreme, este de observat că nici
opiniile exprimate în doctrină, nici jurisprudenţa nu răspund în mod nuanţat celor
două întrebări puse mai sus. Mai întâi, stabilirea dreptului de proprietate de către
comisiile de aplicare a Legilor fondului funciar este un proces gradual, astfel încât,
între momentul declanşării procedurii prin cererea formulată de cei îndreptățiți şi
momentul eliberării titlurilor de proprietate, se parcurge drumul de la simpla vocaţie
la stabilirea dreptului de proprietate până la dobândirea efectivă a acestuia în
patrimoniul petenților. Adeverința de proprietate şi punerea în posesie, în măsura în
care acestea sunt eliberate anterior titlului de proprietate, nu marchează chiar nașterea
dreptului de proprietate, dar constituie momente importante în procesul de stabilire a
acestuia. Ca urmare, aceste documente nu sunt suficiente pentru a întemeia o acțiune
în revendicare, dar ele pot fi folosite în procedura administrativă, precum și în
acțiunile în justiție împotriva hotărârilor comisiilor judeţene care ar ignora existența
lor. Mai exact, beneficiarii unor asemenea documente le pot folosi pentru a obține
finalizarea procedurii de stabilire a dreptului de proprietate asupra terenului, fie în
cadrul etapei administrative, fie în cadrul etapei judiciare a acestei proceduri regle-
mentate în Legea nr. 18/1991, iar nu ca titlu de proprietate într-o acţiune în reven-
dicare îndreptată împotriva altor persoane. Cei care au fost puşi în posesie cu privire
la un teren pe baza adeverinţei de proprietate şi a procesului-verbal de punere în
posesie pot folosi doar acţiunile posesorii, cu respectarea cerințelor legale, în măsura
în care terţii le tulbură stăpânirea asupra terenului. O acţiune în revendicare nu ar
putea fi însă utilizată decât după stabilirea dreptului de proprietate,
momentul obținerii titlului de proprietate, moment care marchează
acestui drept în patrimoniul petenților.
In lumina celor de mai sus, poate fi mai bine descifrat sensul
cuprinse în art. 2 alin. (2) din Legea nr. 1/2000, în care se precizează că
dobândite cu respectarea prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991,
au fost eliberate adeverințe de proprietate, proces-verbal de punere în
titlu de proprietate, rămân valabile fără nicio altă confirmare”. Textul nu se referă la
* Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 299 din 4 noiembrie 1997,
modificată prin Legea nr. 247 din data de 19 iulie 2005 privind reforma în domeniile pro-
prietății și justiţiei, precum și unele măsuri adiacente, publicată în Monitorul Oficial al
României, Partea 1, nr. 653 din 22 iulie 2005.
%5 În acest sens, a se vedea CSJ, secția civilă, decizia nr. 2426/1993, în Dreptul
nr, 9/1994, p. 87; C.S.J, secţia civilă, decizia nr. 2467/1993, ibidem, p. 86; decizia nr. 398/1994,
în Dreptul nr. 12/1994, p. 66.
Apărarea drepturilor reale principale 475
drepturile „de proprietate”, ci la drepturile dobândite cu respectarea prevederilor
Legii fondului funciar. Aceste drepturi pot să fie de proprietate dacă s-a eliberat titlul
corespunzător, dar ele pot să fie doar drepturile atestate prin adeverințele de
proprietate şi procesele-verbale de punere în posesie, care constituie doar o treaptă
se poate face premergătoare obținerii drepturilor de proprietate propriu-zise.
357. Semnificaţia juridică a certificatului de atestare a dreptului de proprie-
tate asupra terenurilor, emis conform Hotărârii Guvernului nr. 834/1991. În
timpul regimului comunist, întreprinderile de stat nu aveau un drept de proprietate
asupra bunurilor din patrimoniul lor. Acestea formau obiectul dreptului de proprietate
al statului, iar întreprinderile aveau doar un drept de administrare asupra bunurilor
respective, ca drept real corespunzător dreptului de proprietate socialistă al statului.
În momentul în care fostele întreprinderi de stat au fost transformate, pe temeiul
Legii nr. 15/1990, în societăţi comerciale cu capital integral de stat, dreptul de admi-
nistrare corespunzător dreptului de proprietate socialistă de stat s-a transformat în
drept de proprietate în patrimoniul acestor societăți comerciale. Acesta este sensul
art. 20 alin. (2) din acest act normativ, în care se prevede că „Bunurile din patri-
moniul societăţii comerciale sunt proprietatea acesteia, cu excepţia celor dobândite
cu alt titlu”. Ca urmare, din momentul intrării în vigoare a Legii nr. 15/1990, aceste
societăți au dobândit un drept de proprietate privată inclusiv asupra terenurilor cu
privire la care fostele întreprinderi de stat aveau numai un drept de administrare
directă. Din acel moment, acest drept de proprietate privată s-a bucurat şi se bucură
de ocrotire şi garantare, conform art. 44 alin. (1) şi (2) fraza | din Constituţie. Dar, în
vederea evaluării capitalului social al acestor societăți comerciale, prin art. 5 din
Hotărârea Guvernului nr. 834/1991 s-a statuat că „(1) Organele care, potrivit legii,
îndeplinesc atribuţiile ministerului de resort, precum şi autoritățile administrative
publice judeţene vor elibera societăților comerciale certificate de atestare a dreptului
de proprietate asupra terenurilor, potrivit modelului stabilit de organele prevăzute la
art. 2. Aceste certificate sunt supuse regimului de publicitate imobiliară,
adică din
(2) Pentru societăţile comerciale din domeniul financiar-bancar şi al asigurărilor,
dobândirea
înființate potrivit legii, atribuţiile privind determinarea terenurilor şi eliberarea
certificatelor de atestare a dreptului de proprietate asupra acestora se îndeplinesc de
dispoziţiilor
către Ministerul Finanţelor.
„Drepturile
(3) Pentru societăţile comerciale cu capital de stat la care Regia Autonomă
pentru care
„Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat” exercită, în numele statului,
posesie sau
drepturile ce decurg din calitatea de acţionar, atribuţiile privind determinarea terenu-
rilor care fac obiectul prezentei hotărâri, aflate în patrimoniul acestor societăți comer-
ciale, şi eliberarea certificatelor de atestare a dreptului de proprietate asupra acestora
se îndeplinesc de către Secretariatul General al Guvernului.” Este evident că o normă
juridică secundară nu poate modifica o normă juridică primară. Altfel spus,
dispoziţiile art. 5 din Hotărârea Guvernului nr. 834/1991 nu au modificat dispoziţiile
art. 20 alin. (2) ale Legii nr. 15/1990. Mai mult, societăţile comerciale cu capital de
stat, odată ce au dobândit dreptul de proprietate asupra terenurilor din patrimoniul
% În sensul că textul ar avea în vedere, fără distincţie, dreptul de proprietate, a se vedea
C. Bîrsan, op. cit., p. 212.
416 Dinamica drepturilor reale principale
lor, nu ar putea fi lipsite de acest drept decât prin expropriere, cu respectarea condi-
țiilor constituționale şi legale. Aşadar, dispoziţiile art. 5 din Hotărârea Guvernului nr.
834/1991 nu pot fi interpretate decât în sensul că certificatul de atestare a dreptului
de proprietate este doar un instrument probator, fără a avea efect constitutiv”,
întrucât dreptul de proprietate asupra terenului preexistă în patrimoniul societății
comerciale din momentul intrării în vigoare a Legii nr. 15/1990. Pentru aceeași
rațiune, mențiunea făcută în art. 5 alin. (1) fraza a II-a din Hotărârea de Guvern
nr. 834/1991 în sensul că certificatele de atestare sunt supuse regimului de publicitate
imobiliară are înțelesul că înscrierea în cartea funciară a acestor certificate are doar o
funcție informativă, întrucât dobândirea dreptului de proprietate pe temeiul Legii
nr. 15/1990 intră sub incidenţa art. 26 alin. (2) al Legii nr. 7/1996.
Împrejurarea că, în momentul privatizării unei societăți comerciale de stat, nu este
încă eliberat certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra unui teren din
patrimoniul acestuia, iar terenul respectiv, neputând fi evaluat, nu este avut în vedere
în capitalul social nu schimbă această concluzie. Terenul rămâne în continuare în
patrimoniul societăţii comerciale respective, dar statul are dreptul să obţină acţiunile
corespunzătoare valorii terenului, după eliberarea certificatului de atestare şi după
includerea terenului în capitalul social, precum şi dreptul de a dispune de aceste
acţiuni. În absenţa unor obligaţii asumate prin contractul de privatizare, statul poate
înstrăina aceste acțiuni în mod liber, cu excepția ipotezei reglementate în art. 12
alin. (6) din Legea nr. 137 din 28 martie 2002 privind unele măsuri pentru accele-
rarea privatizării” ”, în care se arată că „În situaţia în care majorarea capitalului social
cu valoarea terenurilor se realizează după privatizarea societăţii comerciale, cumpă-
rătorul sau succesorul în drepturi al acestuia are drept de preferință la cumpărare de
la instituția publică implicată a unui număr de acţiuni suplimentare necesare
menţinerii cotei de participaţie la capitalul social, existentă anterior majorării acestuia
cu valoarea terenurilor”.
Rezultă din cele de mai sus că societatea comercială care are în patrimoniul său
un teren cu privire la care încă nu s-a obținut certificat de atestare a dreptului de
proprietate, indiferent dacă societatea a rămas cu capital de stat sau a fost privatizată,
îşi poate apăra dreptul de proprietate asupra terenului respectiv prin acțiunea în
revendicare împotriva oricărei persoane care ar avea în mod nelegitim stăpânirea
materială a bunului respectiv. Dovada dreptului de proprietate într-o asemenea
acțiune în revendicare nu este condiționată de prezentarea certificatului de atestare,
ea putând fi făcută prin prezentarea documentelor din care rezultă că terenul forma
% În acest sens, a se vedea O. Căpăţînă, „Coordonate juridice ale privatizării”, în Revista
de drept comercial nr, 4/1996, p. 7; 1. Adam, Proprietatea publică şi privată asupra imobilelor
în România, Ed. Lumina Lex, București 2000, p. 421; M.M. Pivniceru, D.C. Tudurache,
„Modalitatea de soluţionare a litigiilor ivite în procedura de emitere a certificatelor de atestare
a dreptului de proprietate a societăților comerciale cu capital de stat”, în Dreptul nr. 9/1995,
p. 29, 31.
% Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea 1, nr. 215 din 28 martie 2002,
modificată prin Ordonanţa de urgență a Guvernului nr. 26 din data de 29 martie 2006 pentru
completarea art. 16 din Legea nr. 137/2002 privind unele măsuri pentru accelerarea privati-
zării, publicată în Monitorul Oficial a! României, Partea ], nr. 296 din 3 aprilie 2006.
Apărarea drepturilor reale principale 477
obiectul dreptului de administrare în momentul intrării în vigoare a Legii nr. 15/ 1990.
Desigur, această dovadă nu este absolută, după cum nici prezentarea certificatului de
atestare nu ar fi o probă absolută. În ambele situaţii, pârâtul în acțiunea în
revendicare poate dovedi că el este adevăratul proprietar al terenului. De exemplu, se
poate proba că statul nu a avut în patrimoniu dreptul de proprietate asupra terenului
înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 15/1990, astfel încât societatea comercială
deţinătoare a terenului nu putea dobândi, la rândul său, un drept de proprietate pe
temeiul acestei legi.
358. Corelaţia dintre acțiunea în revendicare şi procedurile speciale regle-
mentate în Legea nr. 112/1995, Legea nr. 10/2001, Ordonanţa de urgență a
Guvernului nr. 94/2000 şi Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 83/1999. Deşi
în doctrină şi în jurisprudență a fost abordată, în principal, corelaţia dintre acțiunea în
revendicare şi procedura reglementată în Legea nr. 10/2001, problema se pune în
termeni asemănători şi în cadrul corelaţiei dintre această acţiune şi procedurile
reglementate în celelalte legi speciale menţionate mai sus. Practic, imobilele aflate în
sfera de aplicare a Legii nr. 112/1995, dar nerestituite în natură conform acestui act
normativ, intră în sfera de aplicare a Legii nr. 10/2001, restituirea lor fiind posibilă pe
baza procedurii reglementate de acest ultim act normativ. |
Corelaţia dintre acţiunea în revendicare şi procedurile speciale urmează a fi
analizată în cele două componente ale ei: a) este posibilă opțiunea între acțiunea în
revendicare şi procedurile speciale?; b) care sunt particularitățile probei dreptului de
proprietate în procedurile speciale?
A. Opțiunea între acțiunea în revendicare şi procedurile speciale. Pentru rezol-
varea acestei probleme, trebuie să se ţină seama de două ipoteze diferite, în funcție de
cronologia utilizării procedurii de drept comun şi a unei proceduri speciale. _
a) Acţiunile în revendicare introduse înainte de intrarea în vigoare a procedurii
speciale, dar nesoluționate până în momentul respectiv. În ipoteza în care persoana
îndreptăţită a formulat o acțiune în revendicare cu privire la un imobil care intră în
sfera de aplicare a unuia dintre cele patru acte normative, dar înainte de intrarea în
vigoare a actului normativ respectiv, acțiunea în revendicare este admisibilă, în
principiu, dar poate fi admisă numai în măsura în care este vorba despre un imobil
preluat de stat fără titlu valabil. Într-adevăr, cât timp nu există ) lege specială de
restituire, dreptul comun este aplicabil, acțiunea în revendicare fiind admisibilă,
soluţie expres consacrată în art. 6 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 . Deși admisibilă
sub aspect procedural, pe fond, acţiunea în revendicare poate fi admisă numai dacă
este vorba despre un imobil preluat de stat fără titlu valabil, întrucât numai în această
situaţie dreptul de proprietate a rămas în patrimoniul reclamantului şi poate fi apărat
o
prin acțiunea în revendicare.
momentul intrării
Dacă însă acţiunea în revendicare nu a fost soluționată până în
în vigoare a procedurii speciale, reclamantul poate renunța la judecată sau poate
solicita suspendarea judecății, această opțiune fiindu-i conferită prin dispoziţiile
art. 46 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, art. 6 alin. (4) din Ordonanţa de urgenţă a
Guvernului nr. 94/2000 şi art. 3 din Ordonanţa de urgență a Guvernului nr. 83/1999.
% A se vedea supra, nr. 102, nota 9.
4718 Dinamica drepturilor reale principale
O asemenea soluție nu este însă prevăzută în Legea nr. 112/1995, dar este evident că
reclamantul poate renunța la judecată în condiţiile Codului de procedură civilă. Cât
priveşte suspendarea judecății, aceasta poate fi dispusă în condiţiile prevăzute în
acelaşi cod.
În situația în care reclamantul a optat pentru continuarea judecății acţiunii în
revendicare, iar aceasta a fost respinsă, în art. 46 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 se
prevede că „termenul de notificare... curge de la data rămânerii definitive şi irevoca-
bile a hotărârii judecătoreşti”,
b) Acțiunile în revendicare introduse după intrarea în vigoare a procedurii
speciale. Rezolvarea problemei opțiunii între calea de drept comun şi calea prevăzută
în legea specială a fost coniroversată în doctrină şi în jurisprudenţă, mai ales din
perspectiva Legii nr. 10/2001“. Această controversă a fost tranşată prin Decizia
nr. XXXIII din 9 iunie 2008 pronunțată de Secţiile Unite ale Înaltei Curți de Casaţie
şi Justiţie“! Soluţiile cuprinse în această decizie sunt nuanțate, ele fiind formulate
atât din perspectiva raportului dintre legea generală şi legea specială, cât şi din perspec-
tiva raportului dintre legea intemă şi Convenţia Europeană a Drepturilor Omului. Din
prima perspectivă, s-a statuat: „Concursul dintre legea specială şi legea generală se
rezolvă în favoarea legii speciale, conform principiului specialia generalibus derogant,
Chiar dacă acesta nu este prevăzut expres în legea specială”. Soluţia este, evident,
rezonabilă“? şi, chiar dacă nu este expres prevăzută în Legea nr. 10/2001, ea rezultă
în mod clar din dispoziţiile art. 6 alin. (2) din Legea nr. 213/1998, în care se
precizează că „Bunurile preluate de stat fără un titlu valabil, inclusiv cele obținute
prin vicierea consimțământului, pot fi revendicate de foștii proprietari sau de succe-
sorii acestora, dacă nu fac obiectul unor legi speciale de reparaţie”. Partea finală a
acestui text legal este foarte limpede, acțiunea în revendicare fiind admisibilă numai
în absența unei proceduri prevăzute în legea specială pentru restituirea unui imobil
dintr-o anumită categorie. Or, Legea nr. 10/2001 instituie o asemenea procedură.
Ulterior pronunțării acestei decizii de către Secţiile Unite, Legea nr. 10/2001 a fost
modificată expres în acest sens, prin art. 46 alin. (4) prevăzându-se că „Persoana
îndreptăţită are obligaţia de a urma calea prevăzută de prezenta lege, după intrarea
acesteia în vigoare. Prevederile prezentei legi se aplică cu prioritate”,
Această modificare nu lasă însă fără aplicare soluțiile prin care Secţiile Unite au
rezolvat problema opțiunii între calea de drept comun şi calea specială din
9 Pentru această problemă, a se vedea V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale,
LA Editura Humanitas, Bucureşti, 2006, p. 645-652.
! Decizia nr. XXXIII din data de 9 iunie 2008 cu privire la admisibilitatea acţiunii în
revendicare, întemeiată pe dispoziţiile dreptului comun, având ca obiect revendicarea imobi-
lelor preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 — 22 decembrie 1989, formulată după
intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea |,
nr. 108 din 23 februarie 2009. Pentru comentarea acestei decizii, a se vedea G.C. Frențiu,
„Revendicarea imobilelor preluate abuziv în lumina Deciziei nr. 33/2008, pronunțată în intere-
sul legii de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în Secţii Unite”, în Dreptul nr. 7/2009, p. 18-36.
“2 Pentru aplicarea acestei soluţii în practica judiciară ulterioară, a se vedea I.C.C.J., secția
civilă şi de proprietate intelectuală, Decizia nr. 1600/17 februarie 2009, publicată în programul
de evidenţă legislativă RuRoLex.
Apărarea drepturilor reale principale 419
perspectiva Convenţiei Europene a Drepturilor Omului. Într-adevăr, inclusiv în raport
cu această modificare Convenţia Europeană se aplică în mod prioritar.
Astfel, mai întâi, s-a decis că „În cazul în care sunt sesizate neconcordanțe între
legea specială, respectiv Legea nr. 10/2001, şi Convenţia europeană a drepturilor
omului, aceasta din urmă are prioritate.” Dacă se constată o asemenea neconcordanță,
prioritatea poate fi acordată Convenţiei Europene în cadrul unei acțiuni în
revendicare întemeiate pe dreptul comun. Aşadar, prin excepţie de la regula specialia
generalibus derogant, acţiunea în revendicare de drept comun este admisibilă. Deşi
soluţia este corectă, în principiu, în decizia Secţiilor Unite nu se precizează care ar fi
ipotezele în care aplicarea procedurii speciale din Legea nr. 10/2001 ar duce la
încălcarea Convenţiei Europene, fie sub aspectul dreptului la un proces echitabil, fie
sub aspectul dreptului de proprietate. Această imprecizie în motivarea deciziei este
premisa apariţiei unor noi contradicții în practica judiciară.
Există însă şi o excepţie de la excepţie, cu consecinţa revenirii în sfera de aplicare
a regulii specialia generalibus derogant, în situaţia în care admiterea acțiunii în
revendicare de drept comun ar aduce atingere unui alt drept de proprietate ori securi-
tății raporturilor juridice. Așa s-ar întâmpla, de exemplu, în situaţia în care pârâtul în
acţiunea în revendicare de drept comun ar fi obținut, anterior, o hotărâre judecă-
torească definitivă şi irevocabilă prin care i s-ar fi recunoscut dreptul de proprietate
asupra bunului revendicat.
Mutatis mutandis, aceste soluţii care au în vedere Legea nr. 10/2001 pot fi apli-
cabile şi în cazul opțiunii dintre acţiunea în revendicare de drept comun şi proce-
durile prevăzute în celelalte acte normative speciale.
Specific acestor proceduri este desfășurarea lor în două etape, una administrativă,
iar alta, judiciară. Sub acest ultim aspect, trebuie să se țină seama de Decizia nr. XX
din 9, martie 2007 pronunţată de Secţiile Unite ale Înaltei Curți de Casaţie şi
Justiţie* „prin care s-a recunoscut competenţa instanţelor de judecată de a soluţiona,
pe fond, atât contestaţia formulată împotriva actului de respingere a cererilor prin
care s-a solicitat restituirea în natură a imobilelor preluate abuziv, cât și notificarea
persoanei pretins îndreptăţite în cazul în care entitatea deținătoare a imobilului preluat
abuziv a refuzat nejustificat să răspundă la notificare. Numai prin această interpretare
procedura specială prevăzută în Legea nr. 10/2001 oferă toate garanţiile dreptului la un
proces echitabil, în acord cu dispozițiile Convenţiei Europene.
B. Particularităţile probei dreptului de proprietate în procedurile speciale.
Persoanele îndreptăţite la reparaţii pe temeiul procedurilor din legile speciale sunt, de
multe ori, într-o situaţie foarte dificilă, întrucât, din cauza condiţiilor specifice
regimului comunist, nu mai au documentele prin care pot să facă dovada deplină a
dreptului lor de proprietate asupra imobilelor care le-au fost preluate în mod abuziv.
Pentru a le facilita proba dreptului de proprietate, în legile speciale au fost incluse
+3 Decizia Nr. XX din data de 19 martie 2007 privind competența instanţei de judecată de
a soluţiona pe fond, atât contestaţia formulată împotriva deciziei sau dispoziţiei de respingere
a cererii prin care s-a solicitat restituirea în natură a imobilelor preluate abuziv, cât și acțiunea
persoanei îndreptăţite, în cazul refuzului nejustificat al entității deținătoare de a răspunde la
notificarea părții interesate a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea [, nr. 764
din 12 noiembrie 2007.
 480 Dinamica drepturilor reale principale
dispoziții care lărgesc sfera mijloacelor de probă în această materie, inclusiv prin
instituirea unor prezumţii suplimentare de proprietate.
a) Dispoziţii cuprinse în Legea nr. 10/2001 şi în Normele metodologice de
aplicare a acesteia. Mai întâi, prin art. 23 din Legea nr. 10/2001 s-a prevăzut că
persoanele îndreptăţite la măsuri reparatorii pot să depună documentele prin care
dovedesc existența şi întinderea dreptului de proprietate imobiliară, calitatea de
moștenitor ori calitatea de asociat sau acţionar al persoanei juridice nu numai odată
cu formularea notificări, ci şi până la soluţionarea acesteia. Totodată prin dispo-
zițiile art. 23.1 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/72001%, s-a
precizat că „Prin acte doveditoare se înțelege:
j a) orice acte juridice translative de proprietate, care atestă detinerea proprietăţii de
către o persoană fizică sau juridică (act de vânzare-cumpărare, tranzacție, donaţie
extras carte funciară, act sub semnătură privată încheiat înainte de intrarea în vigoare
a Decretului nr. 221/1950 privitor la împărțeala sau înstrăinarea terenurilor cu sau
fără construcțiuni şi la interzicerea construirii fără autorizare şi în măsura în care
acesta se coroborează cu alte înscrisuri şi altele asemenea);
b) actele juridice care atestă calitatea de moștenitor (certificat de moştenitor sau
de calitate de moştenitor, acte de stare civilă care atestă rudenia sau filiația cu
titularul inițial al dreptului de proprietate, testament însoţit de certificat de moştenitor
sau de calitate de moștenitor);
C) orice acte juridice sau susțineri care permit încadrarea preluării ca fiind abuzivă
[cazurile prevăzute la art. 2 alin. (1) din lege]; în cazul exproprierii prevăzute la
art. 1] din lege, sunt suficiente prezentarea actului de expropriere şi, după caz, pre-
zentarea procesului-verbal încheiat cu această ocazie ori a acordului la expropriere;
j d) orice acte juridice care atestă deținerea proprietății de către persoana îndrep-
tățită sau ascendentul/testatorul acesteia la data preluării abuzive (extras carte
funciară, istoric de rol fiscal, proces-verbal întocmit cu ocazia preluării, orice act
emanând de la o autoritate din perioada respectivă, care atestă direct sau indirect
faptul că bunul respectiv aparţinea persoanei respective; pentru mediul rural — extras
de pe registrul agricol);
e) în cazul în care construcția a fost demolată, orice act juridic care descrie
construcția demolată;
f) expertize judiciare sau extrajudiciare de care persoana îndreptăţită înţelege să
se prevaleze în susținerea cererii sale;
8) orice alte înscrisuri pe care persoana îndreptățită înțelege să le folosească în
dovedirea cererii sale;
j h) declaraţii notariale date de persoana care se pretinde îndreptăţită, pe propria
răspundere, şi care sunt solicitate de unitatea deţinătoare sau de entitatea învestită cu
soluționarea notificării în scopul fundamentării deciziei.”
Mai mult, conform art. 23.4, „În cazuri deosebite se pot solicita şi declaraţii
notariale date de persoane în viaţă, care atestă anumite situaţii în legătură cu imobilul
notificat şi care pot contribui la fundamentarea deciziei”.
44
| Aprobate prin: Hotărârea
A :
Guvernului nr. 250 din data de 7 martie 2007, publicată în
Monitorul Oficial al României, Partea 1, nr. 227 din 3 aprilie 2007.
Apărarea drepturilor reale principale 481
Practic, prin aceste dispoziţii legale sunt excluse soluțiile specifice ipotezei
comparării posesiilor pentru a soluţiona notificarea persoanei îndreptățite. Într-adevăr,
fie prin înscrisurile menţionate și prin celelalte mijloace de probă, se face dovada
titlului de proprietate al petenţilor în sensul de mod de dobândire a dreptului de
proprietate, fie se face dovada că aceştia sau autorii lor au stăpânit imobilele în
discuţie, cu consecinţa recunoaşterii unei prezumții de proprietate cu o forță juridică
specială. Sub acest ultim aspect, trebuie să se țină seama de două prezumții specifice
instituite prin dispoziţiile art. 24 din Legea nr. 10/2001. Astfel, conform primului
alineat din acest text legal, „În absenţa unor probe contrare, existența şi, după caz,
întinderea dreptului de proprietate, se prezumă a fi cea recunoscută în actul normativ
sau de autoritate prin care s-a dispus măsura preluării abuzive sau s-a pus în execu-
tare măsura preluării abuzive”. Aşadar, această prezumție are ca obiect existența şi
întinderea dreptului de proprietate, fără a indica însă cine este titularul dreptului de
proprietate. În al doilea alineat se precizează însă că „În aplicarea prevederilor
alin. (1) şi în absenţa unor probe contrare, persoana individualizată în actul normativ
sau de autoritate prin care s-a dispus sau, după caz, s-a pus în executare măsura
preluării abuzive este presupusă că deţine imobilul sub nume de proprietar”. Altfel
spus, prin această a doua prezumție, se pleacă de la persoana care avea posesia
imobilului în momentul preluării lui de către statul comunist, pe o cale abuzivă, şi se
acordă o forță specială prezumţiei de proprietate întemeiată pe această posesie.
Această forță specială a prezurmției de proprietate care operează în favoarea petenților
exclude ideea comparării posesiei petenţilor sau autorilor lor cu posesia statului.
Dar, pentru ca aceste două prezumții să funcționeze, trebuie să se ţină seama de
condiţiile instituite prin art. 24.2 din Normele metodologice: „Aplicarea prevederilor
art. 24 din lege operează numai în absența unor probe contrare, fapt ce implică, pe de
o parte, condiţia obţinerii de către solicitant a negaţiilor referitoare la actele de
proprietate, obţinute ca urmare a cererilor adresate Arhivelor Naţionale şi primăriei
în a cărei rază este situat imobilul revendicat, dublate de depunerea unei declaraţii
olografe, prin care solicitantul declară pe propria răspundere că nu mai deţine alte
înscrisuri, şi, pe de altă parte, coroborarea informaţiilor furnizate de actele normative
sau de autoritate, prin care s-a dispus sau, după caz, s-a pus în aplicare măsura
preluării abuzive, cu celelalte informaţii aflate la dosarul de restituire”.
b) Dispoziţii cuprinse în Ordonanța de urgenţă a Guvernului nr. 94/2000 şi în
Normele metodologice de aplicare a acesteia. Pentru a-şi dovedi dreptul de
proprietate, cei care formulează cereri de retrocedare pe temeiul acestor reglementări
trebuie să înfăţişeze acte sau orice alte dovezi necesare pentru stabilirea dreptului de
proprietate asupra imobilului şi a calității de proprietar, inclusiv începuturi de dovadă
scrisă, declaraţii de martori autentificate, expertize extrajudiciare, precum şi orice
acte care, coroborate, întemeiază prezumția existenței dreptului de proprietate asupra
imobilului la data preluării abuzive [art. 4 alin. (2) şi (3) din Ordonanţa de urgenţă a
Guvernului nr. 94/2000).
Şi în acest caz au fost instituite două prezumții speciale, având ca obiect existența
şi întinderea dreptului de proprietate, pe de o parte, şi existenţa calității de proprietar,
pe de altă parte. Astfel, prin art. 4 alin. (4) şi (5) din acelaşi act normativ au fost
reluate dispoziţiile art. 24 din Legea nr. 10/2001.
32.
 482 Dinamica drepturilor reale principale Apărarea drepturilor reale principale 483
În plus, prin dispoziţiile art. 4.3 din Normele metodologice de aplicare
a $4. Acţiunea în revendicare mobiliară
Ordonanţei“, s-a prevăzut că „Pentru stabilirea dreptului de proprietate persoana care
se pretinde a fi îndreptăţită poate depune actele enumerate la art. 4 alin. (3) 359. Ipoteze în care poate fi admisă acțiunea în revendicare mobiliară. Cum
din
Ordonanţa de urgență a Guvernului nr. 94/2000, republicată. În acest caz depunere am văzut”, posesia de bună-credință constituie, dacă sunt îndeplinite cerințele legale,
a
unui singur act (declaraţie de martori, expertiză extrajudiciară) nu este suficientă un mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile. Ori de câte
pentru întemeierea prezumţiei existenţei dreptului de proprietate al acesteia asupra ori sunt îndeplinite aceste cerințe legale în persoana pârâtului, acțiunea în revendicare
imobilului, la data preluării abuzive, fiind necesară coroborarea mai multor mobiliară, chiar dacă ar fi introdusă, ar fi respinsă ca nefondată. Dacă aceste condiții
dovezi în
acest sens”. nu sunt însă îndeplinite, iar pârâtul nu face proba că a dobândit dreptul de proprietate
c) Dispoziţii cuprinse în Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 83/1999 și în asupra bunului revendicat printr-un alt mod de dobândire, acțiunea în revendicare
Normele metodologice de aplicare a acesteia. Proba dreptului de proprietate referi- poate fi admisă, ea fiind imprescriptibilă sub aspect extinctiv „ Astfel, bunurile
toare la imobilele care intră în sfera de aplicare a acestor acte normative beneficiază mobile pot fi revendicate de la terțul dobânditor de rea-credinţă, de la uzurpator, de la
de facilități asemănătoare celor cuprinse în actele normative evocate mai sus. Astfel, terțul dobânditor cu titlu gratuit şi de la terţul dobânditor de bună-credință al cărui
pe de o parte, în art. 3 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 83/1999 se trimite titlu a fost desființat”.
la dispoziţiile art. 4 alin. (2)-(5) din Ordonanţa de urgență a Guvernului nr. 94/2000,
iar, pe de altă parte, în art. 10 din Normele metodologice de aplicare a ordonanţ $5. Efectele admiterii acțiunii în revendicare
ei“
sunt reluate dispoziţiile din art. 23.1 din Normele metodologice de aplicare a Legii
nr. 10/2001. 360. Categorii de efecte. Admiterea acțiunii în revendicare, indiferent de natura
Singura normă probatorie specifică este inclusă în art. 12 al Normelor metodo- bunurilor revendicate, imobile sau mobile, produce multiple efecte, în funcţie de
logice, în care se arată că „Pentru anumite situații complexe Comisia specială
de specificul împrejurărilor de fapt. În primul rând, se pune problema restituirii lucrului,
retrocedare, în virtutea plenitudinii de competență, poate dispune elaborare în al doilea rând, este vorba de restituirea fructelor şi a productelor, iar în al treilea
a de către
istorici şi/sau jurişti cu experiență de rapoarte şi informări cu privire la evoluţia isto- rând, trebuie să fie rezolvată problema cheltuielilor făcute de posesor cu bunul supus
rică şi juridică a preluării respective. De asemenea, Comisia specială de retrocedare restituirii.
poate efectua audieri ale unor persoane avizate care pot furniza informaţii utile
şi 361. Restituirea lucrului. Hotărârea judecătorească prin care se admite acțiunea
poate dispune deplasări la locul situării imobilului ale unor specialiști şi întocmire
a în revendicare trebuie să cuprindă, în dispozitivul său, pe lângă mențiunea referitoare
unor note de constatare. Actele întocmite cu ocazia efectuării acestor proceduri
sunt la recunoaşterea existenţei dreptului de proprietate asupra bunului revendicat în
considerate acte doveditoare pentru soluționarea fazei administrative a retrocedăr
ii”. patrimoniul. reclamantului, o menţiune privind obligarea pârâtului la restituirea
stăpânirii materiale a bunului revendicat. Finalitatea acțiunii în revendicare nu ar fi
realizată dacă reclamantului nu i s-ar restitui această stăpânire materială Sa
În mod normal, hotărârea judecătorească prin care se admite acțiunea în reven-
% Aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 1164 din data de 17 octombrie 2092
pentru dicare este opozabilă numai părților din proces, astfel încât ea poate fi executată, sub
aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Ordonanţei de urgență a aspectul obligaţiei de restituire a bunului, numai împotriva pârâtului. În art. 563
Guvernului
nr. 94/2000 privind retrocedarea unor bunuri imobile care au aparținut cultelor
religioase din alin. (4) din Noul Cod civil s-au făcut însă precizări importante pentru a facilita
România, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 501/2002, precum
şi pentru restituirea bunului prin executarea hotărârii judecătorești. Astfel, s-a statuat că, în
stabilirea unor măsuri privind organizarea şi funcționarea Comisiei speciale de retrocedar
e,
publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 805 din 6 noiembrie
2002, modificată
succesiv, ultima modificare fiind realizată prin Hotărârea Guvernului nr.
1094 din data de “7 A se vedea supra, nr. 306-318, ÎI
15 septembrie 2005 privind modificarea Hotărârii Guvernului nr. 1164/2002 pentru
aprobarea “3 Am văzut că imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare este dedusă din caracterul per-
Normelor metodologice de aplicare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 94/2000
privind petuu al dreptului de proprietate privată şi se aplică nu numai cu privire la revendicarea
retrocedarea unor bunuri imobile care au aparținut cultelor religioase din România,
aprobată bunurilor imobile, ci şi a celor mobile. În acest sens, a se vedea supra, nr. 319-322.
cu modificări şi completări prin Legea nr. 501/2002, precum şi pentru stabilirea unor
măsuri “9 Pentru aceste ipoteze speciale, a se vedea supra, nr. 319-322. i | i
privind organizarea şi funcţionarea Comisiei speciale de retrocedare, publicată în Monitorul
5 În mod judicios, s-a statuat că, dacă reclamantul nu beneficiază efectiv de această
Oficial al României, Partea ], nr. 931 din 19 octombrie 2005.
%5 Aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 1093 din data de 15 septembrie 2005 restituire, acțiunea în revendicare este ineficientă, iar hotărârea judecătorească pronunțată de
pentru instanţele interne, în loc să fie un mijloc de apărare a dreptului de proprietate, încalcă ea însăşi
aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Ordonanţei de urgență a Guvernului acest drept (în acest sens, a se vedea CEDO, decizia din 2l iulie 2005, pronunțată în cauza
nr. 83/1999 privind restituirea unor bunuri imobile care au aparținut comunităţilor cetăţenilor
aparținând minorităţilor naţionale din România, republicată, publicată în Monitorul Străin și alții c. României, publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 99 din 2 februarie
Oficial al 2006, Partea I; decizia din 1 decembrie 2005, pronunțată în cauza Păduraru c. României,
României, Partea 1, nr. 926 din 17 octombrie 2005.
publicată în Monitorul Oficial al României nr. 514 din 14 iunie 2006, Partea |.
 485
484 Dinamica drepturilor reale principale Apărarea drepturilor reale principale
îşi păstrează calea acțiunii în
situaţia în care acțiunea în revendicare a fost introdusă împotriva unui posesor, adică de bună-credință). În acest ultim caz, reclamantul
|
a unei persoane care stăpâneşte bunul pentru ea însăși, iar nu pentru altul, hotărârea ăgubiri împotriva înstrăinătorului. u-
e intabulate, este întotdeauna util ca, odată cu introd
judecătorească prin care se admite acțiunea este opozabilă şi celui care deţine bunul despi NA bi surilor imobil
o notare în cartea funciară, împie-
pentru posesor, putând fi executată chiar împotriva acestuia, deși nu a fost parte în cerea actiunii în revendicare, reclamantul să facă
redință, ca element al unui
proces. În schimb, dacă acțiunea în revendicare a fost pornită împotriva unui detentor dicându-i astfel pe terţii dobânditori să invoce buna-c
Lc |
precar, adică a unei persoane care deține lucrul pentru posesor, hotărârea judecă- anumit mod de dobândire a dreptului de proprietate.
către poseso rul inițial înainte de intro ducerea
torească va putea fi executată numai împotriva detentorului precar, iar nu şi împo- Când bunul a fost înstrăinat de
introduce acțiunea în reveni
triva posesorului. Practic, prin aceste dispoziţii se instituie un caz de reprezentare acțiunii în revendicare, în principiu, proprietarul poate
actuală a bunulu i. Numai dacă aocas ă
legală a detentorului de către posesor, iar nu şi a posesorului de către detentorul dicare împotriva persoanei care are deținerea
ce împotr iva înstrăinătoru ui cu o
precar. Această reprezentare legală unilaterală se justifică prin aceea că este echitabil acțiune va fi respinsă, reclamantul se poate întoar
cu excepț ia cazului încare între
ca detentorul să suporte consecințele admiterii acțiunii în revendicare faţă de posesor, acţiune în despăgubiri, de regulă, pe temei delictual,
în virtutea căruia acesta in urma
întrucât stăpânește bunul pentru acesta, în timp ce posesorul nu poate fi obligat să reclamant şi înstrăinător se încheiase un contract
vor putea fi obținute pe teme
suporte consecințele admiterii acțiunii față de detentorul precar, cât timp, dacă ar fi avea obligaţia de restituire, caz în care despăgubirile
fost chemat în proces, ar fi avut mijloace de apărare mai ample decât detentorul.
va fi obligat la resti-
Ce se întâmplă însă dacă bunul care formează obiectul acțiunii în revendicare a e alin. (1) din Noul Cod civil se prevede că „Pârâtul
culpa sa ori a fost înstrăina:
pierit total sau parțial? Dacă această pieire a fost cauzată prin fapta culpabilă a tuirea bunului sau la despăgubiri dacă bunul a pierit din
productelor sau a contrava o
pârâtului, acesta poate fi obligat la despăgubiri, pe temeiul răspunderii civile În aceleaşi condiţii, pârâtul va fi obligat la restituirea
te în raport cu momentul
delictuale“!. Când bunul a pierit în mod fortuit, adică fără a se putea reţine fapta acestora. În toate cazurile, despăgubirile vor fi evalua
o formă particulară a soluției
culpabilă a pârâtului, trebuie să se facă distincţie în funcţie de momentul pieirii restituirii”. Soluţia restituirii productelor nu este decât
productele consumă substanța
bunului. Dacă bunul a pierit înainte de introducerea acțiunii în revendicare, iar restituirii lucrului, întrucât, spre deosebire de fructe,
în Codul civil în vigoare, această
pârâtul a fost de rea-credinţă în acel moment, ştiind că bunul nu îi aparţine şi că nu acestuia. Chiar dacă nu este prevăzută expres
avea niciun temei legal pentru a-l deţine, el va fi obligat la despăgubiri în raport cu soluţie se justifică şi de lege lata.
în care pârâtul a os
valoarea de circulație a bunului la momentul pronunțării hotărârii, cu excepţia 362. Restituirea fructelor. Cât priveşte fructele, în măsura
cazului în care va dovedi că bunul ar fi pierit şi dacă se afla la proprietar”, iar dacă a posesor de pună eredine :
până în momentul introducerii acțiunii în revendicare,
948 alin. (D in ou oo
fost de bună-credinţă, riscul pieirii lucrului va fi suportat de proprietar. Dacă bunul a are dreptul să le păstreze pe temeiul art. 485 C.civ. [art. |
pierit după introducerea acțiunii în revendicare, pârâtul va fi considerat întotdeauna fi obligat la restituirea ructe or
civil]. Dacă a fost de rea-credință, pârâtul va este
acțiuni i în revendi care, pârâtul
de rea-credinţă, astfel încât el va fi obligat la despăgubiri, cu excepţia cazului în care
contravalorii acestora. Din momentul introducerii
va dovedi că bunul ar fi pierit şi dacă se afla la reclamant. În toate cazurile, dacă ţia restituirii fructelor o are
întotdeauna în poziţia unui posesor de rea-credinţă. Obliga
bunul care a pierit a fost asigurat chiar de către pârât, el va fi obligat să restituie rea acțiunii în reven Icar Si
şi pârâtul detentor precar, întrucât, prin ipoteză, admite
reclamantului indemnizaţia de asigurare încasată, rea sau folosirea anu
posibilă dacă a expirat termenul contractual pentru deține
În situaţia exproprierii, dacă pârâtul a încasat indemnizaţia prevăzută de lege, el obligația să restituie fructele sau
posesorul de rea-credinţă, şi detentorul precar, au
va fi obligat să o restituie reclamantului. acestora, indiferent dacă le-au perceput sau nu.
„Posesorul de
Când bunul a fost înstrăinat de pârât după introducerea acțiunii în revendicare, el e conform art. 566 alin. (2) din Noul Cod civil,
va putea fi obligat la plata valorii de circulaţie a bunului, în raport cu momentul la cerere, şi la restituirea fructelor
rea-credinţă sau detentorul precar va fi obligat,
judecății, dacă reclamantul optează pentru această soluţie, neintroducând o acţiune în etar”.
produse de bun până la înapoierea acestuia către propri
revendicare împotriva terțului dobânditor. Desigur, reclamantul are şi opţiunea de a voluptuare”. Chel-
introduce o acțiune în revendicare împotriva terțului, care va fi admisă dacă acesta nu 363. Cheltuielile necesare, cheltuielile utile şicheltuielileuirea Jucrului ŞI, ea
face dovada unui mod de dobândire a bunului opozabil reclamantului (de exemplu, tuielile pentru producerea fructelor şi a productelor. Restit
i în revendicare eul
pentru bunurile imobile, uzucapiunea, proprietatea aparentă, efectul achizitiv al tual, a fructelor, către proprietar, ca efect al admiterii acțiuni
problemei neliei or
principiului publicității materiale, iar pentru bunurile mobile, dobândirea prin posesia să fie însoțită, ori de câte ori este cazul, şi de rezolvarea
erea fructelor ori a
făcute de pârât în mod direct cu lucrul ori pentru produc

*! În acest caz, schimbarea obiectului acțiunii nu este considerată o modificare ce trebuie

să fie făcută până la prima zi de înfăţişare, ţinând
C.proc.civ. (cererea nu se socoteşte modificată când
* Soluţia rezultă din aplicarea prin asemănare
seama de dispoziţiile art. 132 alin. (2) pct. 3
se cere valoarea obiectului pierdut sau pierit).
a dispoziţiilor art. 1156 alin. (2) C.civ.
li voluptuarii, chelmieli voupiori 3
59 În literatura juridică, se utilizează şi sintagmele cheltuie e Ling
august 2007, emise de Institutu
cheltuieli voluptuorii. Potrivit adresei nr. 1090 din 16 li volupt uare.
forma corectă este cheltuie
tică „Iorgu Iordan — Al. Rosetti” al Academiei Române,
 486 Dinamica drepturilor reale principale
Apărarea drepturilor reale principale 487
productelor. Desigur, această problemă nu poate fi rezolvată din
oficiu de către valorii lor, ca urmare a trecerii unei perioade scurte de timp [art. 566 alin. (6) şi (7)
instanța de judecată, ci numai pe baza cererii reconvenționale formula
te de pârât. din Noul Cod civil].
În mod tradițional, aceste cheltuieli se împart în trei categorii
: cheltuieli necesare,
cheltuieli utile și cheltuieli voluptuare.
Cheltuielile necesare sunt cele făcute pentru conservarea lucrului sau, Secţiunea a Ill-a
altfel spus,
cele fără de care lucrul ar fi pierit sau ar fi fost supus pierii totale ori
parțiale. Aceste Apărarea dreptului de proprietate privată.
cheltuieli trebuie să fie restituite integral de către reclamant pârâtulu
i, indiferent dacă Acţiunea negatorie şi acțiunea în grănițuire
acesta din urmă a fost de bună ori de rea-credință. În acest sens, în
art. 997 Ciciv. se
precizează că „Acela căruia se face restituirea trebuie să despăgubească
pe posesorul, $1. Acţiunea negatorie
chiar de rea-credință, de toate cheltuielile făcute cu conservarea lucrului.
..”, În acelaşi
sens, în art. 566 alin. (3) din Noul Cod civil, se arată că „Proprietarul poate 364. Noţiune. Acţiunea negatorie este acțiunea prin care reclamantul, care se
fi obligat, la
cerere, să restituie posesorului cheltuielile necesare pe care acesta le-a pretinde proprietarul unui bun, îl cheamă în judecată pe pârâtul care pretinde că are
făcut”.
Cheltuielile utile sunt cele care determină un spor de valoare un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv, solicitând
a bunului. Ele
trebuie să fie, de asemenea, restituite de către reclamant pârâtului, indiferent dacă instanței de judecată să îi recunoască dreptul de proprietate și să constate inexistenţa
acesta a fost de bună sau de rea-credință, dar numai în limita sporului dezmembrământului. Rezultă din această definiţie că acţiunea negatorie se aseamănă
de valoare a
bunului. Soluţia este expres prevăzută în art. 997 C.civ., în care se cu, dar se şi diferențiază de acţiunea în revendicare. Sub primul aspect, în ambele
arată că sunt
supuse restituirii nu numai cheltuielile făcute cu conservarea acțiuni, reclamantul pretinde că are un drept de proprietate asupra bunului în litigiu şi
lucrului, ci şi „cele care
au crescut preţul lui”. În mod asemănător, în art. 566 alin. (4) din îi cere instanței de judecată să îi recunoască acest drept. Sub cel de-al doilea aspect,
Noul Cod civil se
prevede: „Cheltuielile utile se restituie, la cerere, în limita sporului pârâtul nu are stăpânirea materială a bunului, aceasta fiind exercitată de către recla-
de valoare, dacă
prin lege nu se prevede altfel”. mant, dar pretinde că este titularul unui dezmembrământ al dreptului de proprietate,
Cheltuielile voluptuare sunt cele făcute pentru simpla plăcere sau Ca urmare, nu se pune problema restituirii stăpânirii materiale a bunului de la pârât
pentru agre-
mentul autorului lor, fără a determina deci un spor de valoare a bunului. către reclamant. |
Reclamantul
nu are obligaţia să restituie aceste cheltuieli, tocmai pentru că ele nu sporesc Deşi nu este reglementată în Codul civil în vigoare, acțiunea negatorie este recu-
valoarea
lucrului. În mod corespunzător, în art. 566 alin. (8) din Noul noscută ca un mijloc de apărare a dreptului de proprietate privată. Temeiul ei juridic
Cod civil se arată că
„Proprietarul nu este dator să acopere cheltuielile voluptuare. Posesorul poate fi găsit în art. ILI alin. (1) C.proc.civ., în care se arată că „Partea care are
are dreptul
de a-și însuși lucrările efectuate cu aceste cheltuieli numai dacă prin interes poate să facă cerere pentru constatarea existenţei sau neexistenţei unui drept”.
aceasta bunul nu
se deteriorează”. Din această perspectivă, acţiunea negatorie este atât o acţiune în constatare pozi-
Sub incidența Codului civil în vigoare, soluţiile privind restituirea cheltuielilor tivă, întrucât presupune constatarea existenței dreptului de proprietate în patri-
făcute de posesor sau de detentorul precar se aplică şi lucrărilor adăugate moniul reclamantului, cât şi o acţiune în constatare negativă, întrucât reclamantul
, deci într-o
ipoteză de accesiune imobiliară artificială. În schimb, când este vorba cere să se constate inexistența dezmembrământului acelui drept de proprietate în
de lucrări
autonome, acestea intră sub incidența reglementării accesiunii imobilia patrimoniul pârâtului. _ j
re artificiale
cuprinse în art. 494 C.civ. În Noul Cod civil, situaţia lucrărilor autonom În Noul Cod civil, acţiunea negatorie este reglementată în art. 564, în care se arată
e şi situaţia
lucrărilor adăugate sunt reglementate împreună, în legătură cu accesiunea că „Proprietarul poate intenta acţiunea negatorie contra oricărei persoane care pretinde
imobiliară
artificială. Rezultă că dispoziţiile art. 566 alin. (3), (4) şi (8) din că este titularul vreunui drept real, altul decât cel de proprietate, asupra bunului Său.
Noul Cod civil au
aplicare numai în acele situaţii în care cheltuielile nu se concretizează (2) Dreptul la acţiunea negatorie este imprescriptibil”. Rezultă din această defi-
într-o lucrare
nouă, fie ea adăugată, fie ea autonomă. niție că acţiunea negatorie poate fi intentată nu numai împotriva celui care pretinde
În plus, în art. 566 alin. (5) din Noul Cod civil se precizează că „De
asemenea, că este titularul unui dezmembrământ, ci şi împotriva celui care ar pretinde că ar avea
proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor un drept real de garanţie asupra bunului reclamantului.
necesare pentru
producerea şi culegerea fructelor sau a productelor”.
365. Caractere juridice. Acţiunea negatorie este o acțiune reală, întrucât se referă
Până la restituirea acestor cheltuieli, pârâtul are un drept de retenție
asupra la un drept real asupra unui lucru, petitorie, întrucât pune un discuţie un drept, iar nu
produselor (fructe sau producte), cu excepţia cazului în care proprietarul
furnizează posesia ca stare de fapt, imprescriptibilă şi are caracter de constatare, nu de realizare.
pârâtului o garanţie îndestulătoare. Dreptul de retenţie nu se întinde însă
şi asupra
bunului frugifer. De asemenea, el nu poate fi invocat nici cu privire
la produse, $2. Acțiunea în grăniţuire
dacă intrarea în stăpânirea materială a bunului s-a făcut prin violenţă ori
fraudă, ori
dacă produsele sunt bunuri perisabile ori sunt supuse unei scăderi semnifi 366. Noţiune. Dreptul şi obligația corespunzătoare la grăniţuirea proprietății
cative a
(art. 584 C.civ.; art. 560 din Noul Cod civil) au caracter reciproc și fac parte din
 488 Dinamica drepturilor reale principale

categoria limitelor normale de exercitare a dreptului de proprietate în raporturile Apărarea drepturilor reale principale 489
dintre vecini“. Dreptul la grănițuire decurge în mod firesc din însuşi conţinutul
grăniţuire poate fi introdusă şi de un singur coproprietar, cu atât mai mult cu cât,
juridic al dreptului de proprietate asupra unui teren, iar obligaţia corespunzătoare de
conform art. 643 alin. (1) din Noul Cod civil, „Fiecare coproprietar poate sta singur
grănițuire apare ca o obligaţie propter rem'*. Prin intermediul acestor instrumente justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în orice „acțiune privitoare la
în
juridice este posibilă stabilirea limitelor de exercitare a acestui drept sub aspectul . În schimb, acțiunea în
coproprietate, inclusiv în cadrul acțiunii în revendicare
suprafeței terenului“. De regulă, stabilirea graniței de proprietate între terenurile
grăniţuire nu ar putea fi introdusă de un coproprietar împotriva altui coproprietar;
vecine este precizată în actele de proprietate. Numai dacă ea nu este stabilită, integral cel mult, între ei s-ar putea pune problema unui partaj de folosință “.
sau parțial, se pune problema trasării ei, ceea ce se face, de regulă, prin bună
înţelegere. În caz de neînțelegere între vecini, oricare dintre aceştia are la îndemână 367. Caractere juridice. Acţiunea în grăniţuire este o acţiune reală, petitorie,
calea acțiunii în grănițuire””, care se întemeiază chiar pe dreptul de proprietate imobiliară, întrucât are întotdeauna ca obiect un imobil, respectiv un teren,
(dreptul la grănițuire fiind o manifestare a acestuia), având semnificația unui mijloc imprescriptibilă şi cu caracter de realizare. i
de apărare directă a acestui drept. Fiind o acţiune reală şi petitorie, acţiunea în grăniţuire impune reclamantului să
Acţiunea în grănițuire este deci acțiunea prin care reclamantul, care invocă dreptul facă mai întâi dovada dreptului său de proprietate sau a altui drept real principal
său de proprietate asupra unui teren, îl cheamă în judecată pe proprietarul terenului asupra terenului (nudă proprietate, uzufruct, uz sau superficie), dar această dovadă
vecin pentru a determina, prin semne exterioare, granița dintre cele două terenuri. priveşte numai calitatea sa procesuală activă în acțiunea în grănițuire, iar nu însuși
Rezultă din această definiție că acţiunea în grănițuire nu se confundă cu operația fondul dreptului. Într-adevăr, în mod normal, o asemenea acțiune nu presupune că
Srănițuirii. Aceasta din urmă este o operaţie materială care constă în trasarea sem- pârâtul contestă însuşi dreptul de proprietate al reclamantului, astfel încât litigiul nu
nelor exterioare pentru identificarea graniței (a liniei despărțitoare sau a hotarului) poartă asupra acestui drept. De asemenea, contestarea nu priveşte întinderea terenului
dintre două terenuri vecine. vecinului sau, în general, dreptul de proprietate al acestuia. Dacă există și o asemenea
Interesul introducerii acţiunii în grănițuire apare nu numai în situaţia în care, între contestare, ea nu poate fi rezolvată doar pe calea acțiunii în grănițuire, fiind necesar
cele două terenuri vecine nu au fost trasate semne despărțitoare, ci şi în situaţia în ca reclamantul să alăture acţiunea în grăniţuire unei acțiuni în revendicare, cu
care asemenea semne există, dar ele, nefiind stabilite prin înţelegerea părţilor sau prin respectarea regimului juridic al acesteia“. | | ÎI
hotărâre judecătorească, sunt contestate. Acţiunea în grăniţuire nu se confundă cu acţiunea prin care unul dintre vecini ar
Dacă semnele exterioare care marchează
graniţa dintre cele două terenuri vecine au fost stabilite pe baza unei convenţii, cere obligarea celuilalt la suportarea cheltuielilor de îngrădire. În acest ultim caz,
aceasta ar putea fi contestată printr-o acţiune în desființare (acţiune în nulitate, în reclamantul se întemeiază pe dispoziţiile art. 585 şi art. 600 C.civ., iar nu pe
rezoluțiune, pauliană etc.). dispoziţiile art. 584 C.civ.
De regulă, calitatea de reclamant şi calitatea de pârât în acțiunea în grăniţuire 368. Efectele admiterii acţiunii în grănițuire. Admiterea acțiunii în grănițuire
aparține proprietarilor celor două terenuri vecine. Este posibil ca această calitate să are ca principal efect trasarea semnelor exterioare care marchează graniţa dintre cele
aparțină și titularilor altor drepturi reale principale asupra unui teren: nud proprietar, două terenuri vecine. Ca urmare, hotărârea judecătorească prin care s-a admis o
uzufructuar, uzuar sau superficiar“*. Cel care are doar un drept de folosinţă, ca drept asemenea acţiune nu poate fi invocată, cu autoritate de lucru judecat, într-o acțiune în
de creanță, asupra unui teren (Chiriaș sau arendaş), nu poate avea calitatea de recla- revendicare ulterioară, întrucât, cum am văzut, deși reclamantul trebuie să-şi legiti-
mant în acțiunea în grănițuire, dar poate avea calitatea de pârât, dar numai cu introdu-
meze calitatea procesuală activă în acțiunea în grăniţuire, nu este supus acelorași
cerea în cauză şi a proprietarului terenului“. Indiferent de calificarea ei, acţiunea în
exigenţe probatorii ca în cazul acţiunii în revendicare. În schimb, autoritatea ei poate
fi invocată într-o acţiune în grănițuire ulterioară, cu acelaşi obiect, cât timp semnele
de proprietate nu au dispărut. Ni A
* A se vedea supra, nr. 120-126.
* Pentru obligaţiile propter rem, a se vedea supra, nr. 33. În sensul că obligația de grăni- Cum se prevede în art. 584 C.civ., cheltuielile de grănițuire trebuie să fie supor-
țuire are caracter propter rem, iar dreptul la grăniţuire este un atribut al dreptului real, a se tate, în mod egal, de ambele părţi. Aceste cheltuieli se referă la operaţia materială a
vedea C. Bîrsan, „Acţiunea în grănițuire”, în Revista română de drept nr. 8/1984, p. 34. grănițuirii, fiind distincte de cheltuielile de judecată.
55 A se vedea supra, nr. 116.
57 A se vedea C. Bîrsan, loc. cit., p. 33-39; P. Perju, „Probleme privind acţiunea în grăni-
țuire”, în Dreptul nr. 6/1991, p. 32-38; E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale prin-
cipale, Editura All Beck, Bucureşti, 2000, p. 140-142; L. Pop, op. cit., p. 249-251; V. Terzea,
„Acţiunea în grănițuire”, în Dreptul nr. 12/2006, p. 55-69; C. Birsan, op. cit., p. 229-232;
O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 423-426.
% În sens contrar, a se vedea V. Terzea, loc. cit., p. 55.
% În acest sens, a se vedea C, Birsan, op. cit., p. 231. _
Si A se vedea C. Birsan, op. cit., p. 231, text şi nota 4. |
* În acest sens, a se vedea C. Birsan, ibidem, text şi nota 6.
% pentru partajul de folosinţă, a se vedea supra, nr. 216, lit. A, a), îi).
4 În acest sens, a se vedea C. Bîrsan, op. cit., p. 230, text și nota 6.
 Apărarea drepturilor reale principale 491
490 Dinamica drepturilor reale principale

Secţiunea a IV-a asupra lucrării (construcţie, plantație sau altă lucrare), acțiunea confesorie este
Apărarea dezmembrămintelor dreptului de proprietate imprescriptibilă sub aspect extinctiv, ca şi acțiunea în revendicare ”.
Cu referire la acţiunea confesorie întemeiată pe dreptul de superficie, în art. 696
privată prin acţiunea confesorie
alin. (2) din Noul Cod civil se precizează că dreptul la acțiune este imprescriptibil,
fără a se mai face distincţie între forma incipientă şi forma deplină a acestui drept.
369. Noţiune. Acţiunea confesorie este acțiunea prin care reclamantul, care pre-
tinde că este titularul unui dezmembrământ în sens restrâns al dreptului de proprietate 371. Proba dezmembrămintelor în sens restrâns. Sarcina probei aparţine recla-
şi care a pierdut stăpânirea materială specifică dezmembrământului respectiv, îl mantului. El trebuie să dovedească, de regulă, modul prin care a dobândit dezmem-
cheamă în judecată pe pârât, solicitând instanței de judecată să îi recunoască brământul, respectiv să administreze mijloacele de probă care atestă modul de
dezmembrământul şi să îl oblige pe pârât să îi restituie stăpânirea materială corespun- dobândire respectiv.
zătoare acestuia.
Acţiunea confesorie se aseamănă cu acțiunea în revendicare, diferenţa principală Secţiunea a V-a
rezultând din natura dreptului apărat. În primul caz, este vorba despre dreptul de
proprietate, dreptul de nudă proprietate ori dreptul de superficie în forma sa deplină, Apărarea dreptului de proprietate publică şi a drepturilor
iar în cel de-al doilea caz, este vorba despre un dezmembrământ în sens restrâns al reale principale întemeiate pe acesta
dreptului de proprietate.
Acţiunea confesorie poate fi utilizată şi împotriva nudului proprietar, în măsura ŞI. Acţiunea în revendicare întemeiată pe dreptul de proprietate publică
în care titularul dezmembrământului nu are la dispoziţie o acțiune contractuală comuni-
372. Noţiune. Prin această acțiune, statul, prin reprezentantul său, sau o
preferabilă. nu are stăpânire a materială a bunului,
tate locală, în calitate de reclamant, care
În Noul Cod civil, acţiunea confesorie este expres reglementată în art. 696,
cheamă în judecată pe pârât, care are această stăpânire, solicitând instanţei să-i recu-
art. 705, art. 754 şi art. 757. a
noască dreptul de proprietate publică şi să dispună obligarea pârâtului la restituire
370. Caractere juridice. Acţiunea confesorie este o acțiune reală, petitorie, stăpânirii materiale a bunului.
prescriptibilă în 30 de ani şi cu caracter de realizare. Întrucât titularul dreptului de proprietate publică nu poate fi decât statul sau o
de
Caracterul prescriptibil sub aspect: extinctiv al acțiunii confesorii rezultă din comunitate locală“, este firesc ca numai un astfel de titular să aibă calitatea
e la
dispoziţiile art. 1890 C.civ., combinate cu dispoziţiile art. 557, art. 565 şi art. 639 reclamant în acţiunea în revendicare. Statul este reprezentat în litigiile referitoar
C.civ. Din primul text rezultă că acţiunile reale se prescriu în termen de 30 de ani, iar dreptul de proprietate publică de către Ministerul Finanţelor, iar comunitățile locale,
din celelalte texte rezultă că uzufructul, uzul, abitaţia şi dreptul de superficie se sting după caz, de către consiliile judeţene, de către Consiliul General al Municipiului
caz, preşedin-
prin neexercitarea lor timp de 30 de ani. Ca şi în cazul acţiunii în revendicare, pârâtul Bucureşti sau de consiliile locale, care dau un mandat scris, în fiecare
e un
ar putea opune reclamantului prescripţia achizitivă ori dobândirea bunurilor mobile telui consiliului judeţean sau primarului, acesta având posibilitatea să desemnez
îl reprezint e în fața instanței [art. 12 alin. (5)
prin posesia de bună-credință, fie pentru a-şi proba propriul drept de proprietate, fie functionar de stat sau un avocat care să
în revendica re ar fi introdusă de
pentru a dovedi un dezmembrământ al acestuia. din Legea nr. 213/1998]. Chiar dacă, iniţial, acţiunea
e ori de către cel care are un
Caracterul prescriptibil sub aspect extinctiv al acţiunii confesorii se verifică şi în către titularul dreptului de administrare sau de concesiun
cine
privinţa dreptului de superficie, dar numai în forma sa incipientă“. Situaţia specială a drept locativ asupra bunului revendicat, acesta are obligația să arate instanței
dreptului de superficie justifică rezolvarea problemei prescripției extinctive în mod este titularul dreptului de proprietate publică, potrivit dispoziţii lor Codului de
diferit. Numai când acest drept se prezintă într-o formă incipientă apărarea lui se face procedură civilă; în caz contrar, titularul dreptului de administrare răspunde pentru
are
printr-o acţiune confesorie prescriptibilă în 30 de ani, pentru că numai în această prejudiciile cauzate şi poate suporta sancţiunea revocării dreptului de administr
|
formă dreptul de superficie este doar un dezmembrământ al dreptului de proprietate [art. 12 alin. (4) frazele II-IV şi alin. (6)].
privată. Ca urmare, regimul juridic al acțiunii prin care se apără acest dezmem- În art. 865 alin. (1) şi (2) din Noul Cod civil se precizează că „(1) Obligația
brământ este regimul juridic de drept comun al acţiunii confesorii. În schimb, când apărării în justiţie a proprietății publice revine titularului. |
proprietăţ ii publice sunt obligați: |
dreptul de superficie se prezintă într-o formă deplină, reunind în conținutul său (2) Titularii drepturilor corespunzătoare
la orice tulburare adusă dreptului de
juridic nu numai dreptul de folosință asupra terenului, ca dezmembrământ al drep- a) să îl informeze pe proprietar cu privire
tului de proprietate privată asupra bunului respectiv, ci şi dreptul de proprietate proprietate publică;

% Pentru distincția dintre forma incipientă şi forma deplină a dreptului de superficie, a se % în acest sens, a se vedea Gh. Beleiu, op. cit., p. 253.
vedea supra, nr. 193. 6 î. acest sens, a se vedea supra, nr. 159.
 A Dinamica drepturilor reale principale
b) să îl introducă în proces pe titularul dreptului de proprietate publică, în con-
diţiile prevăzute de Codul de procedură civilă”. Deşi în alin. (3) din acest articol se
face trimitere numai la dispoziţiile art. 563, respectiv la dispoziţiile care reglemen-
tează acţiunea în revendicare întemeiată pe dreptul de proprietate privată, se vor
aplica în mod corespunzător şi dispoziţiile art. 566, care reglementează efectele
admiteri acțiunii în revendicare respective.
Desigur, acțiunea în revendicare întemeiată pe dreptul de proprietate publică
poate fi utilizată în acele situaţii în care este posibil ca un bun din domeniul public să
iasă din stăpânirea materială a titularului dreptului de proprietate publică, respectiv a
titularilor drepturilor prin care se exercită acesta.
373. Caractere juridice. Acţiunea în revendicare întemeiată pe dreptul de pro-
prietate publică este o acţiune reală, petitorie, imprescriptibilă şi cu caracter de
realizare. Ținând seama că dreptul de proprietate publică este inalienabil, imprescrip-
tibil (sub aspect extinctiv şi achizitiv) şi insesizabil, rezultă că acțiunea în revendicare
întemeiată pe acesta nu numai că este imprescriptibilă sub aspect extinctiv, dar nici
nu i s-ar putea opune cu succes uzucapiunea ori dobândirea bunurilor mobile prin
posesia de bună-credință sau orice alt mod de dobândire.
374. Proba dreptului de proprietate publică. Reclamantul trebuie să facă proba
dreptului său de proprietate publică în condiţiile dreptului comun”. Într-adevăr,
calitatea de bun domenial presupune că titularul dreptului de proprietate publică
trebuie să dovedească titlul său de proprietate, adică modul prin care a dobândit
bunul. Simplul fapt că statul sau o comunitate locală ar fi posedat bunul astfel încât
s-a creat aparența că el face parte din domeniul public nu este suficient pentru a face
dovada dreptului de proprietate publică. În acest sens, conform art. 6 alin. (1) din
Legea nr. 213/1998, „Fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al
unităților administrativ-teritoriale şi bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie
1945 — 22 decembrie 1989, dacă au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu
valabil, cu respectarea Constituţiei, a tratatelor internaționale la care România era
parte şi a legilor în vigoare la data preluării lor de către stat”. Această idee are
valoare de principiu, aplicându-se, în egală măsură, cu privire la orice alte bunuri
aflate la un moment dat în posesia statului sau a unei comunităţi locale. Într-un sens
asemănător, în art. 3 alin. (1) din Legea nr. 213/1998, se precizează că bunurile din
domeniul public trebuie să fi fost dobândite de stat sau de comunitățile locale „prin
modurile prevăzute de lege”.
Inscrierea unui anumit bun într-un inventar întocmit şi aprobat conform art. 19-21
din Legea nr. 213/1998 creează doar o prezumție de apartenenţă la domeniul public,
iar nu o prezumție de proprietate în favoarea statului sau a unei comunități locale.
In mod asemănător, dispoziția din art. 136 din Constituţie, care enumeră bunurile
care pot forma obiect exclusiv al proprietăţii publice, nu constituie titlul de
proprietate al statului, ci numai titlul de apartenență a bunului respectiv la domeniul
4! În acest sens, a se vedea C. Bîrsan, op. cit., p. 228.
Apărarea drepturilor reale principale 493
public, în măsura în care a intrat în patrimoniul statului sau al unei comunităţi locale
A . PR ..68
în mod valabil, potrivit legii”.
$2. Apărarea drepturilor reale principale întemeiate pe dreptul de
proprietate publică
375. Acţiunea confesorie întemeiată pe dreptul de administrare, pe dreptul
de concesiune şi pe dreptul de folosință cu titlu gratuit. Exercitarea dreptului de
proprietate publică se face nu numai în mod direct, de către titularul acestui drept, ci
ŞI, mai ales, în mod indirect, prin intermediul dreptului de administrare, al dreptului
de concesiune sau al dreptului de folosinţă cu titlu gratuit”.
Aceste drepturi sunt apărate printr-o acţiune reală, petitorie, imprescriptibilă şi cu
caracter de realizare. Este firesc ca această acțiune să fie imprescriptibilă, cât timp
dreptul de proprietate publică, pe temeiul căruia sunt constituite dreptul de adminis-
trare, dreptul de concesiune şi dreptul real de folosință cu titlu gratuit este el însuşi
imprescriptibil nu numai sub aspect extinctiv, ci şi sub aspect achizitiv. Ca urmare,
pârâtul într-o asemenea acțiune nu s-ar putea apăra invocând prescripţia achizitivă,
dobândirea bunurilor mobile prin posesia de bună-credinţă ori un alt mod de dobândire.
Calitatea de reclamant o are chiar titularul dreptului de administrare, de conce-
siune sau de folosință cu titlu gratuit. În acest sens, în art. 12 alin. (4) fraza 1 din
Legea nr. 213/1998 se precizează că „În litigiile privitoare la dreptul de administrare,
în instanță titularul acestui drept va sta în nume propriu”. Aceste dispoziţii sunt
aplicabile şi dreptului de concesiune, cum se precizează în alin. (6) din acelaşi
articol. În mod asemănător, în art. 870 alin. (1), art. 873 alin. (1) şi art. 875 alin. (1)
din Noul Cod civil, se precizează că apărarea dreptului de administrare, a dreptului
de concesiune şi a dreptului de folosinţă cu titlu gratuit revine titularului dreptului.
Acţiunea pentru apărarea acestor drepturi reale poate fi introdusă chiar şi împo-
triva titularului dreptului de proprietate publică, idee care rezultă din combinarea
art. 870 alin. (2), art. 873 alin. (2) şi art. 875 alin. (2) cu dispoziţiile art. 696 alin. (1)
din Noul Cod civil.
Deşi în legislaţia în vigoare nu este utilizată o denumire specială pentru acţiunea
care are ca obiect apărarea drepturilor reale constituite pe temeiul dreptului de pro-
prietate publică, această acţiune este asemănată în doctrină cu acţiunea în reven-
dicare”0. În realitate, ea se aseamănă mai degrabă cu acţiunea confesorie, motiv
pentru care, în Noul Cod civil, acţiunea pentru apărarea drepturilor reale constituite
pe temeiul dreptului de proprietate publică este reglementată prin trimitere la
acţiunea confesorie, iar nu la acțiunea în revendicare. Este motivul pentru care este
preferabil ca această acţiune să fie calificată tot ca o acţiune confesorie.
Cât priveşte sarcina probei, aceasta revine reclamantului. Dovada dreptului de
administrare, de concesiune sau de folosinţă cu titlu gratuit poate fi făcută numai prin
4% Pentru amănunte privind bunurile domeniale, a se vedea V. Stoica, Drept civil. Dreptu-
rile reale principale, vol. 1, Editura Humanitas, Bucureşti, 2004, p. 404-419.
“9 Pentru aceste drepturi reale, a se vedea supra, nr. 162-165.
“ În acest sens, a se vedea C. Bîrsan, ibidem.
stu Dinamica drepturilor reale principale

modurile specifice de constituire a acestor drepturi, respectiv prin prezentarea

înscrisurilor referitoare la aceste moduri de constituire.
În concluzie, acţiunea confesorie întemeiată pe dreptul de administrare, dreptul de
concesiune sau pe dreptul de folosinţă cu titlu gratuit este acțiunea prin care cel care Bibliografie
se pretinde titularul unui asemenea drept, dar nu are stăpânirea materială a bunului, îl
cheamă în justiţie pe pârât, care are această stăpânire, solicitând instanţei de judecată
să îi recunoască dreptul real respectiv şi să îl oblige pe pârât la restituirea stăpânirii Tratate, cursuri, monografii
materiale a bunului,
Adam, Î., Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Editura „Europa Nova”,
Bucureşti, 1998.
Adam, 1., Proprietatea publică şi privată asupra imobilelor în România, Editura
Lumina Lex, București 2000.
Adam, 1., Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, București,
2005.
Albu, [., Drept civil. Introducere în studiul obligaţiilor, Editura Dacia, Cluj-Napoca,
1984.
Alexandresco, D., Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român, ed. a
Il-a, vol. III, partea I, Atelierele Grafice Socec&Co., Bucureşti, 1909,
Alexandresco, D., Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român, ed. a
II-a, vol. III, partea a II-a, Atelierele Grafice Socec&Co., Bucureşti, 1909,
Alexandresco, D., Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român, ed. a
II-a, vol. IV, Partea I, Atelierele Grafice Socec&Co., Bucureşti, 1913.
Alexandresco, D., Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român,
vol. LX, ed. a II-a, Tipografia „Cartea Medicală”, Bucureşti, 1926.
Alexandresco, D., Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român, ed. a
II-a, vol. XI, Tipografia „Cartea Medicală”, Bucureşti, 1926.
Angheni, $.; Volonciu, M.; Stoica, C.; Lostun, M.G., Drept comercial, Editura
Oscar Print, București, 2000.
Atias, C., Droit civil. Les biens, Litec, Paris, 2002.
Aubry, C.; Rau, C., Cours de droit civil francais, tome deuxieme, Cosse, Marchal
et Billard, Imprimeurs-Editeurs, Paris, 18609.
Aubry, C.; Rau, C., Cours de droit civil francais, tome sixieme, Cosse, Marchal et
Billard, Imprimeurs-Editeurs, Paris, 1873.
Avram, M., Actul unilateral în dreptul privat, Editura Hamangiu, 2006.
Avram, M.; Nicolae, M, Dumitru, H.; Dumitrache, B., Ghid legislativ pentru
organizaţiile neguvernamentale din România, Asociaţia pentru Apărarea Drepturilor
Omului în România, Comitetul Helsinki, Bucureşti, 2002.
Baias, FI., Simulaţia. Studiu de doctrină şi jurisprudență, Editura Rosetti, Bucureşti,
2003.
Baias, FI; Dumitrache, B.; Nicolae, M., Regimul juridic al imobilelor preluate
abuziv. Legea nr. 10/2001 comentată şi adnotată, vol. I, Editura Rosetti, Bucureşti,
2002.
Barbero, D., Îl sistema del diritto privato, seconda edizione, rielaborata da
A. Liserre e G. Floridia, Editura Utet, Torino, 1993.
me a
Baudry-Lacantinerie, G., Precis de droit civil, tome premier, 1 1“ edition,
Librairie Recueil Sirey, Paris, 1912.
 Tabla analitică de materii

PARTEA |. PREMISE CONCEPTUALE

Capitolul I. Patrimoniul
Secţiunea I. Introducere
1. Scurt istoric al noțiunii juridice de patrimoniu, p. 3
Secţiunea a II-a. Noţiunea juridică de patrimoniu
$1. Consideraţii preliminare
2. Utilizarea noţiunii de patrimoniu în dreptul civil român, p. 4
$2. Elementele definitorii ale noţiunii juridice de patrimoniu
3. Enumerare, p. 5; 4. Patrimoniul este alcătuit din drepturi şi obligații cu
valoare economică, p. 5; 5. Patrimoniul este o universalitate juridică, p. 7;
6. Patrimoniul este un atribut al personalităţii, p. 8; 7. Definiţia noțiunii juri-
dice de patrimoniu, p. 13.
$3. Prerogativele puterii juridice asupra patrimoniului
8. Este patrimoniul obiectul unui drept sau al unei puteri?, p. 13.
$4. Modalităţile juridice ale patrimoniului
9. Noţiune, p. 14; 10. Indiviziunea, p. 15; 11. Comunitatea matrimonială,
p. 15; 12. Patrimoniul profesional comun, p. 15.
Secţiunea a III-a. Funcţiile patrimoniului
$1. Consideraţii introductive
13. Noţiunea de funcție a patrimoniului, p. 15
$2. Subrogaţia reală universală şi subrogaţia reală cu titlu universal
14. Sensurile noţiunii de subrogaţie, p. 16; 15. Fundamentul juridic al
subrogaţiei reale generale. Fungibilitatea economică şi ideea de universalitate,
p. 16; 16. Conţinutul subrogaţiei reale generale. Corelaţia cu divizibilitatea
patrimoniului, p. 17; 17. Comparaţie între subrogaţia reală generală și subro-
gaţia reală cu titlu particular, p. 18; 18. Cazuri de subrogaţie reală cu titlu
particular, p. 18; 19. Subrogaţia reală cu titlu universal permite restituirea şi
împărțeala patrimoniului, p. 20.
$3. Gajul general al creditorilor chirografari
20. Sediul legal. Precizări terminologice, p. 21; 21. Conţinutul funcției, p. 21;
22. Principiul specializării gajului general al creditorilor chirografari, p. 22.
$4. Transmisiunea universală şi transmisiunea cu titlu universal
23. Noţiune, p. 23; 24. Conţinutul funcției, p. 23.

Capitolul II Clasificarea drepturilor patrimoniale

Secţiunea I. Drepturile reale şi drepturile de creanţă
25. Consideraţii preliminare, p. 25; 26. Definiţia dreptului real, p. 35;
27. Definiţia dreptului de creanță, p. 25; 28. Comparaţie între drepturile reale
şi drepturile de creanţă, p. 25; 29. Esenţa distincției dintre drepturile reale şi
drepturile de creanţă, p. 30.
516 Drept civil. Drepturile reale principale
Secţiunea a II-a. Drepturi patrimoniale atipice
$1. Consideraţii prealabile
30. Tipic şi atipic în drept, p. 30; 31. Exemple de situaţii atipice în domeniul
drepturilor patrimoniale, p. 30
$2. Obligaţiile reale
32. Noţiunea de obligaţii reale, p. 31; 33. Obligaţiile propter rem, p. 33;
34. Obligaţii scriptae in rem, p. 36.
$3. Drepturile reale asupra bunurilor incorporale
35. Categorii de bunuri incorporale, p. 37; 36. Dreptul de proprietate şi dreptul
real de garanţie mobiliară asupra unui drept de creanţă, p. 39; 37. Drepturile
reale asupra fondului de comerţ, p. 40; 38. Drepturile de proprietate intelec-
tuală, p. 40.
$4. Drepturile potestative patrimoniale
39. Noţiunea de drepturi potestative, p. 41; 40. Drepturile potestative patrimo-
niale, p. 43.
Secțiunea a lIl-a Clasificarea drepturilor reale
41. Precizare prealabilă, p. 43; 42. Drepturi reale principale şi drepturi reale
accesorii, p. 43; 43. Clasificarea drepturilor reale principale, p. 44.
Capitolul II. Posesia ca stare de fapt protejată juridic
Secțiunea Î. Noţiunea posesiei ca stare de fapt
$1. Reglementarea posesiei ca stare de fapt în Codul civil român
44. Sediul materiei, p. 46; 45. Apreciere critică a definiţiei legale a posesiei ca
stare de fapt în Codul civil român în vigoare, p. 46.
$2. Definirea noțiunii de posesie ca stare de fapt
46. Posesia ca stare de fapt şi protecţia sa juridică, p. 47; 47. Posesia are ca obiect
numai bunuri corporale, p. 48; 48. Posesia are ca obiect numai bunuri corporale
aflate în circuitul civil sau care pot intra în circuitul civil, p. 49; 49. Numai
bunurile individual-determinate formează obiectul posesiei, p. 50; 50. Posesia este
o putere de fapt pe care o persoană o exercită cu privire la un bun corporal,
p. 50; 51. Conţinutul acestei puteri de fapt este sau apare ca manifestarea exte-
rioară, obiectivarea unui drept real principal, p. 51; 52. Posesia ca stare de fapt
reuneşte un element material (corpus) şi un element psihologic (animus), p. ȘI;
53. Posesia ca stare de fapt este protejată juridic prin acţiunile posesorii şi
produce anumite efecte juridice, p. 53; 54. Definiţia posesiei, p. 53; 55. Copose-
siunea, p. 53; 56. Justificarea protecției juridice a posesiei ca stare de fapt, p. 55.
Secţiunea a II-a. Dovada, dobândirea şi pierderea posesiei
ŞI. Dovada posesiei
57. Dovada elementului material al posesiei, p. 55; 58. Dovada elementului
subiectiv a! posesiei, p. 56.
$2. Dobândirea posesiei
59. Posesia se dobândeşte prin dobândirea elementelor sale, p. 57; 60. Posibi-
litatea exercitării elementelor posesiei prin intermediul altei persoane, p. 57.
$3. Pierderea posesiei
61. Cazuri de pierdere a posesiei, p. 58; 62, Pierderea simultană a elementelor
posesiei, p. 58; 63. Pierderea elementului material al posesiei, p. 58; 64. Pier-
derea elementului intenţiona al posesiei, p. 59.
Tabla analitică de materii 517
Secțiunea a III-a. Calitățile şi viciile posesiei
65. Calitățile posesiei, p. 60; 66. Viciile posesiei. Noţiune şi enumerare,
p. 60; 67. Discontinuitatea, p. 60; 68. Violenţa, p. 61; 69. Clandestinitatea,
p. 62; 70. Echivocul nu este un viciu al posesiei, p. 63; 71. Sancţiunea viciilor
posesiei, p. 65.
Secţiunea a IV-a. Intervertirea precarităţii în posesie
$1. Noţiunile de precaritate şi de intervertire a precarităţii în posesie
72. Noţiunea de precaritate, p. 66; 73. Ce se înţelege prin intervertirea preca-
rității în posesie?, p. 66.
$2. Cazurile de intervertire a precarităţii în posesie
74. „Deţinătorul lucrului primeşte cu bună-credință de la o a treia persoană,
alta decât adevăratul proprietar, un titlu translativ de proprietate în privinţa
lucrului ce deține” (art. 1858, pet. 1 C. civ.), p. 68; 75. „Deţinătorul lucrului
neagă dreptul celui de la care ține posesiunea prin acte de rezistență la
exerciţiul dreptului său” (art. 1858 pet. 2 C.civ.), p. 69; 76. „„Deţinătorul
strămută posesiunea lucrului, printr-un act cu titlu particular translativ de
proprietate, la altul care este de bună-credinţă” (art. 1858 pct. 3 C.civ.), p. 70;
77. „Transmisiunea posesiunii din partea deţinătorului la altul se face printr-un
act cu titiu universal, dacă acest succesor universal este de bună-credinţă”
(art. 1858 pet. 4 C.civ.), p. 70.
Secţiunea a V-a. Protecţia juridică a posesiei
ŞI. Acţiunile posesorii
78, Noţiunea acţiunilor posesorii, p. 71; 79. Caracterele juridice ale acţiunilor
posesorii, p. 72; 80. Tulburarea şi deposedarea, temeiul acţiunilor posesorii,
p. 73; 84. Utilizarea acţiunilor posesorii, p. 73; 82. Clasificarea acţiunilor
posesorii, p. 74; 83. Condiţia comună pentru exercitarea acțiunilor posesorii,
p. 74; 84. Condiţiile suplimentare necesare pentru exercitarea acțiunii pose-
sorii generale (în complângere sau de drept comun); p. 75.
$2. Luarea măsurilor pentru conservarea bunului posedat
85. Protecţia juridică specială a posesiei conform art. 952 din Noul Cod civil,
p. 76.
Secţiunea a VI-a. Efectele juridice ale posesiei
$1. Calitățile posesiei şi efectele juridice ale acesteia
86. Enumerarea efectelor juridice ale posesiei, p. 77.
$2. Prezumția de proprietate
37. Temeiul legal al prezumției, p. 77; 88. În materie imobiliară, posesia
creează, de regulă, o prezumție relativă de proprietate, p. 78; 89. Prezumția de
proprietate în materie mobiliară, p. 78.
$3. Dobândirea fructelor ca efect al posesiei de bună-credință
90. Fructe şi producte, p. 79; 91. Fructe naturale, fructe industriale și fructe
civile, p. 79; 92. Regula dobândirii fructelor de către proprietar, p. 80;
93. Dobândirea fructelor de către posesorul de bună-credinţă, p. 80; 94. Fun-
damentul juridic al dobândirii fructelor de către posesorul de bună-credințţă,
p. 83; 95. Excepţie de la prevederile art. 485 C.civ., p. 83; 96. Restituirea
fructelor de către posesorul de rea-credinţă, p. 83.
518 Drept civil. Drepturile reale principale
PARTEA A II-A. TIPOLOGIA DREPTURILOR REALE PRINCIPALE
Capitolul |. Diferite perspective asupra dreptului de proprietate
97. Precizări prealabile, p. 87; 98. Problema fundamentală a dreptului de pro-
prietate, p. 88; 99. Perspectiva istorică asupra dreptului de proprietate, p. 88;
100. Perspectiva sociologică asupra dreptului de proprietate, p. 88; 101. Perspec-
tiva filozofică asupra dreptului de proprietate, p. 90; 102. Perspectiva juridică
asupra dreptului de proprietate, p. 91.
Capitolul 1]. Dreptul de proprietate privată
Secţiunea ]. Definirea dreptului de proprietate privată
103. Temeiul legal al definirii dreptului de proprietate privată, p. 93; 104. Defi-
nirea dreptului de proprietate privată, p. 93; 105. Dreptul de proprietate privată
este un drept real, expresie a aproprierii private a bunurilor, p. 93.
Secţiunea a II-a. Conţinutul juridic al dreptului de proprietate privată
106. Elementul substanţial şi elementul procesual din conţinutul juridic al
dreptului de proprietate privată, p. 95; 107. Posesia (ius possidendi), p. 96;
108. Folosința (ius utendi şi ius fruendi), p. 96; 109. Dispoziţia (ius abutendi,
abusus), p. 98.
Secţiunea a III-a. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată
110. Enumerare, p. 101; 111. Caracterul absolut, p. 101; 112. Caracterul
exclusiv, p. 103; 113. Caracterul perpetuu, p. 104.
Capitolul III. Limitele exercitării dreptului de proprietate privată
Secțiunea I. Consideraţii generale şi clasificare
114. Clasificare, p. 106.
Secţiunea a Il-a. Limitele materiale ale exercitării dreptului de proprietate privată
115. Consideraţii generale, p. 108; 116. Suprafaţa terenului, p. 108; 117. Spa-
țiul suprapus terenului, p. 109; 118. Subsolul terenului, p. 110; 119. Terenurile
cuape,p. Îl.
Secțiunea a III-a. Limite legale stabilite în interes privat, în materie imobiliară, în
cadrul raporturilor de vecinătate
120. Clasificare, p. 112; 121. Servituţile naturale şi legale, p. 112; 122. Zidul,
şanţul şi gardul comun, p. 113; 123. Distanţa plantațiilor, p. 117; 124. Distanţa şi
lucrările intermediare cerute pentru anumite construcții, p. 118; 125. Vederea
asupra proprietăţii vecinului, p. 118; 126. Dreptul legal de trecere, p. 119.
Secţiunea a IV-a. Limite judiciare stabilite în interes privat, în materie imobiliară,
în cadrul raporturilor de vecinătate
127. Precizare prealabilă, p. 126; 128. Principiul echităţii ca fundament al
limitelor judiciare ale exercitării dreptului de proprietate privată, p. 127;
129. Criterii de apreciere a limitelor judiciare. Modalităţi de reparare a preju-
diciului, p. 128.
Secţiunea a V-a. Limite voluntare stabilite în interes privat, în materie imobiliară,
în cadrul raporturilor de vecinătate
130. Tipuri de restrângeri voluntare ale exercitării dreptului de proprietate
privată, p. 129.
Tabla analitică de materii 519
Capitolul IV. Regimul juridic al terenurilor şi al construcțiilor proprietate privată
Secţiunea I. Regimul juridic al terenurilor proprietate privată
131, Incapacitatea specială prevăzută în art. 44 alin, (2) teza a Il-a din
Constituţie, p. 131; 132. Corelaţia dintre noţiunea de teritoriu şi terenurile care
formează obiectul proprietăţii private, p. 134; 133. Principiul liberei circulații
a terenurilor, p. 136; 134. Cazuri de inalienabilitate temporară legală a
terenurilor, p. 136; 135. Forma autentică a actelor juridice de dispoziție cu
privire la terenuri şi locuințe, p. 137.
Secţiunea a II-a. Limite ale exercitării dreptului de proprietate privată asupra
construcțiilor
136. Precizări prealabile. Sediul materiei, p. 138; 137. Certificatul de urbanism
- funcție şi natură juridică, p. 138; 138. Autorizaţia de construire, p. 139.
Capitolul V. Rechiziţia, exproprierea şi confiscarea
Secţiunea |. Rechiziţia, limită a exercitării dreptului de proprietate privată
139. Sediul materiei şi natura juridică a rechiziției, p. 143; 140. Restituirea
bunurilor rechiziţionate şi despăgubirile cuvenite proprietarilor, p. 143.
Secţiunea a ]l-a. Exproprierea
$1. Sediul materiei, principii, obiectul, natura juridică şi definirea exproprierii
141. Sediul materiei, p. 144; 142. Principiile exproprierii, p. 145; 143. Obiectul
exproprierii, p. 149; 144. Natura juridică şi definirea exproprierii, p. 150.
$2. Procedura exproprierii
145. Etapele procedurii exproprierii, p. 151; 146. Etapa declarării utilității
publice, p. 151; 147. Etapa administrativă a procedurii exproprierii, p. 152;
148. Etapa judiciară a procedurii exproprierii, p. 155.
$3. Efectele juridice ale exproprierii
149. Complexitatea efectelor juridice ale exproprierii, p. 158; 150. Efecte
juridice imediate ale exproprierii, p. 158; 151. Efecte juridice mediate ale
exproprierii, p. 164.
Secţiunea a III-a. Confiscarea
152, Temeiul constituțional al confiscării, p. 166.
Capitolul VI. Dreptul de proprietate publică
Secţiunea I. Bunurile domeniale şi dreptul de proprietate publică
153. Aproprierea comunitară a bunurilor şi dreptul de proprietate publică,
p. 167; 154. Cadrul constituţional! şi legislativ, p. 167; 155. Bunuri domeniale,
p. 168; 156. Distincția dintre domeniul public şi domeniul privat. Obiectul
dreptului de proprietate publică, p. 172; 157. Distincția dintre domeniul public
al statului și domeniul public al unităţilor administrativ-teritoriale, p. 174;
158. Situaţia specială a bunurilor care formează obiectul exclusiv al dreptului
de proprietate publică, p. 175; 159. Subiectele dreptului de proprietate publică,
p. 177; 160. Conţinutul, limitele şi caracterele specifice ale dreptului de pro-
prietate publică, p. 177; 161. Definirea dreptului de proprietate publică, p. 182.
Secţiunea a II-a. Exercitarea dreptului de proprietate publică
162, Specificul exercitării dreptului de proprietate publică, p. 182; 163. Drep-
tul de administrare, p. 185; 164. Dreptul de concesiune asupra bunurilor
520 Drept civil. Drepturile reale principale

proprietate publică, p. 190; 165. Dreptul real de Tabla analitică de materii 521
folosință gratuită asupra
bunurilor proprietate publică, p. 195. Secţiunea a V-a. Dreptul de superficie
Secţiunea a III-a. Dobândirea şi încetarea dreptului de 193. Noţiunea dreptului de superficie, p. 238; 194. Temeiul legal al dreptului
proprietate publică
166. Dobândirea dreptului de proprietate publică, p. de superficie, p. 239; 195. Caracterele juridice ale dreptului de superficie,
198; 167. Încetarea drep-
tului de proprietate publică, p. 200. p. 239; 196. Dobândirea dreptului de superficie, p. 242; 197. Exercitarea drep-
tului de superficie, p. 244; 198. Încetarea dreptului de superficie, p. 246.
Capitolul VII. Dezmembrămintele dreptului de propri
etate privată
Secţiunea I. Consideraţii generale PARTEA A III-A. DINAMICA DREPTURILOR REALE PRINCIPALE
168. Conceptul moder de dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate
privată, p. 202; 169. Dezmembrăminte în sens Titlul |. Modalităţile juridice ale drepturilor reale principale
restrâns şi dezmembrăminte în
sens larg, p. 204; 170. Corelaţia dintre dezmembrăm
intele dreptului de pro-
prietate privată şi posesia ca stare de fapt, p. 204; Capitolul I. Noţiunea de modalitate a drepturilor reale principale
171. Diferenţierea dezmem-
brămintelor dreptului de proprietate privată de 199. Modalităţile juridice ale dreptului de proprietate privată şi modalitățile
raporturile juridice obliga-
ționale conexe şi de drepturile de creanță, în general juridice ale celorlalte drepturi reale principale, p. 251; 200. Noţiunea de
, p. 204; 172. Posibilitatea
coexistenței mai multor dezmembrăminte ale dreptu modalitate a dreptului de proprietate privată, p. 25].
lui de proprietate privată
cu privire la același bun, p. 205; 173. Evaluarea
dezmembrămintelor, p.
206;
174. Situaţia specială a dreptului de concesiune şi Capitolul II. Proprietatea condițională
a dreptului real de folosință
gratuită, p. 207. 201. Noţiunea de proprietate condițională, p. 253; 202. Proprietatea rezolubil
Secţiunea a II-a. Dreptul de uzufruct ă,
p. 253; 203. Proprietatea anulabilă, p. 255.
$1. Noţiunea, caracterele juridice, obiectul şi dobândirea
dreptului de uzufruct
175. Dreptul de uzufruct. Noţiune şi conţinut juridic Capitolul III. Proprietatea comună
, p. 207; 176. Caracterele
juridice ale dreptului de uzufruct, p. 208; 177. Obiect
ul dreptului de uzufruct, Secţiunea 1. Noţiune şi cazuri
p. 210; 178. Dobândirea dreptului de uzufruct,
p. 212. 204. Noţiunea de proprietate comună, p. 257; 205. Proprietatea comună şi
$2. Drepturile şi obligaţiile uzufructuarului şi ale nudulu modalităţile juridice ale patrimoniului, p. 258; 206. Cazuri, p. 258.
i proprietar
179. Diferenţierea drepturilor şi obligațiilor uzufructuaru Secțiunea a II-a. Dreptul de proprietate comună pe cote-părți. Caracterizare
lui şi ale nudului pro-
prietar în funcţie de natura lor, p. 213; 180. Drepturile generală şi cazuri
uzufructuarului, p. 214;
181. Obligaţiile uzufructuarului, p. 216; 182. Dreptu 207. Noţiunea de proprietate comună pe cote-părți. Natură juridică, p. 258;
rile nudului proprietar,
p. 219; 183. Obligaţiile nudului proprietar, p. 22]. 208. Coproprietate şi indiviziune, p. 259; 209. Coproprietate şi coposesiune,
$3. Stingerea uzufructului p. 259; 210. Cazuri de coproprietate, p. 259; 211, Regimul juridic al
184. Modurile de stingere a uzufructului, p. 222. copro-
prietăţii, p. 260; 212. Izvoarele coproprietăţii, p. 260.
Secţiunea a III-a. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie Secţiunea a III-a. Dreptul de proprietate comună pe cote-părți obişnuită
185. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie sunt manifestări 213. Noţiunea de coproprietate obişnuită, p. 261; 214. Principiile
particulare ale drep-
tului de uzufruct, p. 222; 186. Dreptul de abitaţie reglementat în art. 4 coproprietăţii obișnuite, p. 261; 215. Exercitarea atributului posesiei în cazul
din
Legea nr. 319 din data de 10 iunie 1944 pentru dreptul coproprietății obişnuite, p. 263; 216. Exercitarea atributului folosinţei în cazul
de moștenire al soțului
supraviețuitor (art. 973 din Noul Cod civil), p. 223. coproprietăţii obișnuite, p. 264; 217. Exercitarea atributului dispoziției în
Secţiunea a IV-a. Dreptul de servitute cazul coproprietății obişnuite, p. 268; 218. Obligaţiile coproprietarilor, p. 275;
$1. Noţiunea dreptului de servitute 219. Încetarea stării de coproprietate obișnuită, p. 276.
187. Servituţile în sens larg şi dreptul de servitute ca dezme Secţiunea a IV-a. Proprietatea periodică
mbrământ al drep-
tului de proprietate, p. 224; 188. Clasificarea servituților 220. Problema proprietăţii periodice, p. 283; 221. Proprietatea periodică în
în sens larg, p. 225;
189. Dreptul de servitute ca dezmembrământ al lumina Codului civil, p. 284; 222. Reglementarea proprietăţii periodice în
dreptului de proprietate
privată. Definiţie şi caractere juridice, p. 228.
Noul Cod civil, p. 285.
$2. Naşterea, exercitarea și stingerea dreptului de servitute Secţiunea a V-a. Coproprietatea forțată
190. Naşterea dreptului de servitute, p. 231; 191. Exerci 223. Noţiune, p. 290; 224. Exercitarea coproprietății forțate. Caracterizare
tarea dreptului de
servitute, p. 234; 192. Stingerea dreptului de servitute. generală, p. 291; 225. Cazuri de coproprietate forţată, p. 292; 226. Coproprie-
Clasificarea modurilor
de stingere a servituţilor, p. 237. tatea forțată asupra părţilor comune din clădirile sau ansamblurile rezidenţiale
cu mai multe spaţii locative aparţinând unor proprietari diferiți, p. 293.
522 Drept civil. Drepturile reale principale
Secţiunea a VI-a. Dreptul de proprietate comună în devălmășie
227. Noţiune şi cazuri, p. 299; 228. Exercitarea dreptului de proprietate
comună în devălmăşie, p. 300; 229. Încetarea proprietăţii comune devălmaşe,
p. 301; 230. Comparaţie între dreptul de proprietate comună pe cote-părţi şi
dreptul de proprietate comună în devălmăşie, p. 302.
Titlul II. Moduri de dobândire a drepturilor reale principale
Capitolul 1. Introducere
231. Enumerarea modurilor de dobândire în art. 644 şi art. 645 C.civ., p. 303.
Capitolul II. Hotărârea judecătorească, ocupațiunea şi tradițiunea
Secțiunea ]. Hotărârea judecătorească
232. Suplinirea consimțământului unei părți într-un contract translativ de
pro-
prietate, p. 305; 233. Hotărârea judecătorească — mod de dobândir
e a dreptu-
rilor reale principale, p. 306.
Secţiunea a II-a. Ocupaţiunea
234. Noţiunea de ocupaţiune, p. 306; 235. Domeniul de aplicaţie al
ocupa-
țiunii. Caracterizare generală. Situația bunurilor abandonate,
p. 30%;
236. Dobândirea tezaurului (comori) prin ocupaţiune, p. 313.
Secţiunea a III-a. Tradiţiunea
237. Noţiunea de tradiţiune, p. 313; 238. Domeniul de aplicaţie al tradiţiuni
i,
p. 314.
Capitolul III. Accesiunea
Secţiunea 1. Sensurile accesiunii
239. Accesiunea — un termen polisemantic, p. 316; 240. Accesiunea ca unire a
lucrului accesoriu cu lucrul principal sau ca încorporare a lucrului accesoriu
în
lucrul principal, p. 317; 241. Accesiunea ca drept de accesiune,
p. 317;
242, Accesiunea ca mod de dobândire a dreptului de proprietate privată,
p. 318; 243. Accesiunea ca prezumție de proprietate, p. 319; 244. Accesiunea
ca regulă de interpretare a unor acte juridice, p. 319.
Secțiunea a II-a. Tipologia accesiunii ca unire a două lucruri sau ca încorporare a
lucrului accesoriu în lucrul principal
245. Accesiunea în ipoteza în care lucrul accesoriu face parte din categoria res
nullius, p. 319; 246. Accesiunea în ipoteza în care bunul accesoriu Şi bunul
principal au aparținut, iniţial, aceluiași proprietar, p. 319; 247. Ipoteza în care
bunul accesoriu şi bunul principal aparţin unor persoane diferite, p. 321.
Secţiunea a II-a. Accesiunea imobiliară artificială
248. Sediul materiei. Ipoteze de accesiune imobiliară artificială. Domeniu de
aplicaţie, p. 321; 249. Realizarea lucrării asupra imobilului propriu, cu mate-
rialele altuia, p. 323; 250. Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil
asupra imobilului altuia, cu materiale proprii. Reglementare, p. 323;
251. Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului
altuia, cu materiale proprii. Conţinutul, natura juridică şi exercitarea dreptului
de accesiune. Momentul la care se dobândeşte proprietatea ca efect ai
accesiunii, p. 344; 252. Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil
Tabla analitică de materii 523
asupra imobilului altuia, cu materiale proprii. Proprietatea rezolubilă atipică,
p. 327; 253. Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra
imobilului altuia, cu materiale proprii. Proprietarul terenului nu poate fi
obligat să îşi exercite dreptul de accesiune. Renunțarea la dreptul de accesiune,
p. 328; 254. Realizarea unei lucrări adăugate cu caracter durabil asupra
imobilului altuia, cu materiale proprii, p. 328; 255. Situația depăşirii hotarului
dintre două terenuri aparținând unor proprietari diferiţi cu ocazia executării
unor ]ucrări pe terenul propriu, cu materialele proprii, p. 330; 256. Realizarea
lucrării asupra imobilului altuia, folosind materialele unui terț, p. 331;
257. Ipoteza lucrărilor provizorii, p. 331; 258. Conţinutul noțiunilor de
bună-credinţă şi de rea-credinţă, p. 332; 239. Dreptul de creanţă al autorului
lucrării, p. 333; 260. Reguli privind obligarea autorului lucrării la cumpărarea
imobilului, p. 336.
Secţiunea a IV-a. Accesiunea imobiliară naturală
261. Noţiune. Sediul materiei. Cazuri, p. 337; 262. Aluviunea, p. 337;
263. Avulsiunea, p. 339; 264. Accesiunea insulelor şi a prundurilor, p. 340;
265. Accesiunea animalelor sau zburătoarelor, p. 340.
Secţiunea a V-a. Accesiunea mobiliară
266. Consideraţii introductive, p. 342; 267. Adjuncțiunea, p. 343; 268. Specifi-
cațiunea, p. 344; 269. Amestecul sau confuziunea, p. 344; 270. Reglementarea
accesiunii mobiliare în Noul Cod civil, p. 345.
Capitolul IV. Uzucapiunea
Secţiunea 1. Noţiunea de uzucapiune
271. Esenţa distincţiei dintre uzucapiune şi prescripția achizitivă. Sediul mate-
riei, p. 346; 272. Definiţia uzucapiunii, p. 346; 273, Funcţiile şi justificarea
uzucapiunii, p. 347; 274. Domeniul general de aplicaţie al uzucapiunii, p. 348;
275. Elementele uzucapiunii, p. 350; 276. Posesia ca fundament al uzuca-
piunii. Utilitatea, durata şi dovada posesiei, p. 350; 277. Dreptul de opțiune cu
privire la uzucapiune, ca drept potestativ, p. 351; 278. Speciile uzucapiunii.
Uzucapiunea de treizeci de ani, p. 353.
Secţiunea a II-a. Uzucapiunea de la zece la douăzeci de ani
279. Sediul materiei, p. 354; 280. Bunurile care pot fi uzucapate, p. 354;
281. Justul titlu ca temei al posesiei, p. 355; 282, Buna-credinţă — condiţie a
posesiei, p. 358; 283. Stabilirea termenului uzucapiunii scurte, p. 359.
Secțiunea a III-a. Cursul prescripţiei achizitive
$1. Începutul şi împlinirea prescripţiei achizitive
284. Începutul prescripției, p. 360; 285. Împlinirea prescripției achizitive, p. 361.
$2. Joncțiunea posesiilor
286. Noţiune şi domeniu de aplicaţie, p. 361; 287. Justul titlu — condiție nece-
sară pentru joncțiunea posesiilor, p. 362; 288. Interesul succesorului posesor de
a invoca joncţiunea posesiilor, p. 363.
$3. Suspendarea și întreruperea prescripției achizitive
289. Sediul legal, p. 364; 290. Suspendarea prescripției achizitive, p. 364;
291. Întreruperea prescripției achizitive, p. 366.
Secţiunea a IV-a. Efectele uzucapiunii
292. Efectul achizitiv şi efectul extinctiv al uzucapiunii, p. 367.
524 Drept civil. Drepturile reale principale Tabla analitică de materii 325

Secţiunea a V-a. Uzucapiunea în regimul de carte funciară reglementat în dreptului de proprietate pe temeiul art. 1909 alin. (2) C.civ. [art. 937 alin. (2)
Decretul-lege nr. 115/1938 din Noul Cod civil], p. 390; 317. Termenul de trei ani, p. 392; 318. Regimul
293. Aplicarea legii în timp cu privire la reglementarea uzucapiunii în regimul juridic special al acţiunii în revendicare împotriva posesorului de
de carte funciară, p. 367; 294. Aplicarea legii în spaţiu cu privire la regle- bună-credință prevăzut în art. 1909 alin. (2) şi 1910 C.civ. [art. 937 alin. (2) şi
mentarea uzucapiunii în regimul de carte funciară, p. 368; 295. Uzucapiunea (3) din Noul Cod civil], p. 392.
tabulară, p. 369; 296. Uzucapiunea extratabulară, p. 370. Secțiunea a IV-a. Revendicarea bunurilor mobile în ipoteze speciale
Secţiunea a VI-a. Uzucapiunea în Noul Cod civil 319. Revendicarea bunurilor mobile de la terțul dobânditor de rea-credință, p.
$1. Domeniul de aplicaţie. Tipologia uzucapiunii 395; 320. Revendicarea bunurilor mobile de la uzurpator, p. 396; 321.
297. Domeniul general de aplicaţie al uzucapiunii, p. 371; 298. Tipologia Revendicarea bunurilor mobile de la terțul dobânditor cu titlu gratuit, p. 396;
uzucapiunii, p. 372. 322. Revendicarea bunurilor mobile de la terțul dobânditor de bună-credință al
$2. Uzucapiunea imobiliară extratabulară şi uzucapiunea imobiliară tabulară cărui titlu a fost desfiinţat, p. 396.
299. Uzucapiunea imobiliară extratabulară, p. 372; 300. Uzucapiunea imobi-
liară tabulară, p. 375; 301. Reglementări comune pentru uzucapiunea imobi- Capitolul VI. Proprietatea aparentă
liară extratabulară şi uzucapiunea imobiliară tabulară, p. 375. 323. Teoria aparenței în dreptul civil, p. 397; 324. Proprietatea aparentă ca
$3. Uzucapiunea mobiliară fapt juridic în sens restrâns. Temei juridic, p. 398; 325. Elementele noţiunii de
302. Domeniul de aplicaţie, p. 376; 303. Regimul juridic al uzucapiunii mobi- proprietate aparentă, ca fapt juridic în sens restrâns, p. 399; 326. Efectul
liare, p. 376. achizitiv şi efectul extinctiv al proprietăţii aparente, p. 408; 327. Justificarea
proprietăţii aparente, p. 409.
Capitolul V. Posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile
Secțiunea I. Aspecte introductive Titlul III. Publicitatea imobiliară şi apărarea drepturilor reale principale
304. Sediul materiei. Ipoteze, p. 377; 305. Semnificaţia regulii înscrise în
art. 1909 alin. (1) Ciciv. [art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil], p. 377; Capitolul I. Publicitatea imobiliară
306. Justificarea efectului achizitiv de proprietate prevăzut în art. 1909 C. civ. Secţiunea I. Consideraţii introductive
(art. 937 din Noul Cod civil), p. 379; 307. Efectul extinctiv de proprietate, 328. Noţiunea de publicitate imobiliară, p. 413; 329. Funcţiile publicităţii
complementar efectului achizitiv de proprietate, p. 380; 308. Dreptul de imobiliare, p. 415; 330. Tipologia sistemelor de publicitate imobiliară, p. 417;
opțiune cu privire la dobândirea dreptului de proprietate pe temeiul dispozi- 331.' Evoluţia istorică a publicității imobiliare în dreptul românesc, p. 419;
țiilor art. 1909 C. civ. (art. 937 din Noul Cod civil), p. 380; 309. Drepturile 332. Sistemele de publicitate imobiliară în România, p. 420.
reale cu privire la care se aplică dispoziţiile art. 1909 şi 1910 C. civ. (art. 937 Secţiunea a [l-a. Sistemele de publicitate imobiliară reglementate în Legea
din Noul Cod civil), p. 381; 310. Corelaţia dintre efectele faptelor juridice nr. 7/1996 şi în Noul Cod civil
reglementate prin art. 1909 C.civ. (art. 937 din Noul Cod civil) şi acţiunea în $1. Intrarea în vigoare şi punerea în aplicare a noilor sisteme de publicitate
revendicare, p. 382, 333. Intrarea în vigoare şi punerea în aplicare a Legii nr. 7/1996, p. 421; 334. Intra-
Secțiunea a II-a. Ipoteza prevăzută în art. 1909, alin. 1 C. civ. [art. 937 alin. (1) rea în vigoare şi punerea în aplicare a sistemului de publicitate imobiliară
din Noul Cod civil] reglementat în Noul Cod civil, p. 425; 335. Economia Legii nr. 7/1996, p. 425.
311. Elementele care alcătuiesc faptul juridic complex de care dispozițiile $2. Regimul juridic general al cadastrului şi cadrul instituțional al activităților
art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil] leagă efectul cadastrale şi de publicitate imobiliară
achizitiv de proprietate, p. 382; 312. Bunurile mobile cu privire la care se poate 336. Regimul general al cadastrului, p. 426; 337. Cadrul instituţional al activi-
dobândi dreptul de proprietate pe temeiul art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. tăților cadastrale și de publicitate imobiliară, p. 427.
(1) din Noul Cod civil], p. 382; 313. Persoanele care pot invoca dobândirea $3. Cărţile funciare
dreptului de proprietate pe temeiul art. 1909 alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (LD) 338. Noţiuni fundamentale, p. 427; 339. Structura cărții funciare, p. 431;
din Noul Cod civil), p. 383; 314. Posesia şi cerințele pe care aceasta trebuie să 340. Principiile cărţii funciare, p. 431.
le îndeplinească pentru producerea efectului achizitiv instituit prin art. 1909 $4. Înscrierile în cartea funciară
alin. (1) C.civ. [art. 937 alin. (1) din Noul Cod civil], p. 385. 341. Noţiunea de înscriere în cartea funciară. Clasificare, p. 444, 342. Intabu-
Secţiunea a III-a. Ipoteza prevăzută în art. 1909 alin. (2) C.civ. [art. 937 alin. (2) larea, înscrierea provizorie şi notarea, p. 446.
din Noul Cod civil] $5. Acţiunile de carte funciară
315. Elementele care alcătuiesc faptul juridic complex 343. Noţiune şi tipologie, p. 449; 344. Acţiunea în prestație tabulară, p. 449;
de care dispoziţiile
art. 1909 alin. (2) C.civ. [art. 937 alin. (2) din Noul Cod civil] leagă efectul 345. Acţiunea în justificare tabulară, p. 450; 346. Acţiunea în rectificare
achizitiv de proprietate, p. 389; 316. Persoanele care pot invoca dobândirea tabulară, p. 451; 347. Procedura de înscriere în cartea funciară, p. 454.
526 Drepr civil. Drepturile reale principale

Capitolul ÎI. Apărarea drepturilor reale principale

Secţiunea I. Consideraţii generale
348. Noţiunea de apărare a drepturilor reale principale, p. 456; 349. Tipologia
mijloacelor de drept civil de apărare a drepturilor reale principale, p. 457.
Secţiunea a II-a. Apărarea dreptului de proprietate privată. Acţiunea în revendicare
$1. Acţiunea în revendicare întemeiată pe dreptul de proprietate privată. Aspecte
generale
350. Noţiune, p. 459; 351. Caractere, p. 461; 352, Tipologie. Planul prezen-
tării, p. 462.
$2. Acţiunea în revendicare imobiliară
353. Regula imprescriptibilităţii acţiunii în revendicare şi excepţiile de la
aceasta, p. 462; 354. Proba dreptului de proprietate, p. 463.
$3, Corelaţia dintre acţiunea în revendicare imobiliară şi acțiunile de apărare
a
dreptului de proprietate imobiliară prevăzute în legi speciale
355. Justificarea adoptării legilor speciale, p. 470; 356. Corelaţia dintre
acțiunea în revendicare şi procedurile de stabilire a dreptului de proprietate
privată prevăzute în Legea nr. 18/1991, p. 472; 357. Semnificaţia juridică a
certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor, emis
conform Hotărârii Guvernului nr. 834/1991, p. 475; 358. Corelaţia dintre acţiu-
nea în revendicare şi procedurile speciale reglementate în Legea nr. 112/1995,
Legea nr. 10/2001, Ordonanţa de urgență a Guvernului nr. 94/2000 şi Ordo-
nanța de urgență a Guvernului nr. 83/1999, p. 477.
$4. Acţiunea în revendicare mobiliară
359. Ipoteze în care poate fi admisă acţiunea în revendicare mobiliară, p. 483.
$5. Efectele admiterii acţiunii în revendicare
360. Categorii de efecte, p. 483; 361. Restituirea lucrului, p. 483; 362. Resti-
tuirea fructelor, p. 485; 363. Cheltuielile necesare, cheltuielile utile și cheltuie-
lile voluptuare. Cheltuielile pentru producerea fructelor şi a productelor, 485.
Secţiunea a III-a. Apărarea dreptului de proprietate privată. Acţiunea negatorie şi
acțiunea în grăniţuire
ŞI. Acţiunea negatorie
364. Noţiune, p. 487; 365. Caractere juridice, p. 487.
$2. Acţiunea în grăniţuire
366. Noţiune, p. 487; 367. Caractere Juridice, p. 489; 368. Efectele admiterii
acțiunii în grăniţuire, p. 489.
Secţiunea a IV-a. Apărarea dezmembrămintelor dreptului de proprietate privată
prin acţiunea confesorie
369. Noţiune, p. 490; 370. Caractere juridice, 490.
371. Proba dezmembrămintelor în sens restrâns, p. 491.
Secţiunea a V-a. Apărarea dreptului de proprietate publică și a drepturilor reale
principale întemeiate pe acesta
ŞI. Acţiunea în revendicare întemeiată pe dreptul de proprietate publică
372. Noţiune, p. 491; 373. Caractere juridice, p. 492; 374. Proba dreptului de
proprietate publică, p. 492.
$2. Apărarea drepturilor reale principale întemeiate pe dreptul de proprietate publică
375. Acţiunea confesorie întemeiată pe dreptul de administrare, pe dreptul de
concesiune și pe dreptul de folosinţă cu titlu gratuit, p. 493.