Facultatea de Drept, Universitatea din București

2020

Valeriu Stoica intabulat pe articole

sau
Harry Potter și misterul servituții legale de trecere, care nu-i
dezmembrământ și deci nu-i drept real și deci nu are posesie,
dar se uzucapează că așa a zis Casația prin 1911

– Octavian M.
 Index

Patrimoniul ............................................................................................................................................ 3
Clasificarea drepturilor patrimoniale ................................................................................................. 6
Posesia ca stare de fapt protejată juridic ............................................................................................ 9
Diferite perspective asupra dreptului de proprietate ...................................................................... 16
Dreptul de proprietate privată........................................................................................................... 17
Limitele exercitării dreptului de proprietate privată ...................................................................... 22
Regimul juridic al terenurilor și al construcțiilor proprietate privată .......................................... 26
Rechiziția, exproprierea și confiscarea ............................................................................................. 27
Dreptul de proprietate publică .......................................................................................................... 30
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată ..................................................................... 34
Noțiunea de modalitate a drepturilor reale principale .................................................................... 43
Proprietatea condițională ................................................................................................................... 44
Proprietatea comună .......................................................................................................................... 46
Hotărârea judecătorească, ocupațiunea și tradițiunea .................................................................... 56
Accesiunea ........................................................................................................................................... 57
Uzucapiunea ........................................................................................................................................ 63
Posesia de bună-credință asupra bunurilor mobile ......................................................................... 72
Proprietatea aparentă ......................................................................................................................... 74
Publicitatea imobiliară ....................................................................................................................... 77
Apărarea drepturilor reale principale .............................................................................................. 82

Material produs în scop exclusiv educațional, pentru studenții facultăților de drept,

distribuit cu titlu gratuit. Conține observații, explicații, sinteze și alte note asupra paragrafelor
lucrării „Drept civil. Drepturile reale principale”, Valeriu Stoica, ed. a 3-a, Ed. C.H. Beck,
2017, București, autorului căreia îi revine întregul merit științific. Toate comentariile aparțin
autorului prezentului material, dar preiau câteodată pasaje din lucrarea de referință și, în orice
caz, nu se bucură de niciun fel de garanție asupra veridicității ori exactității. Aceste note nu
sunt menite să înlocuiască bibliografia obligatorie, ci, dimpotrivă, să ofere un rezumat al
diferitelor nuanțe/excepții/distincții pentru recapitularea materiei deja parcurse; dacă se mai
dau vreodată examene online, pls nu-l folosiți la copiat ms.

Legendă:
Ⓐ
art. din coduri în vigoare sau LPA;
[comentarii proprii fără suport în curs];
emoticoane ca să mai treacă amețeala .

2
 Patrimoniul
Teoria modernă a patrimoiului îmbină teoria personalistă franceză cu teoria
1. patrimoniului-scop, recunoscând atât patrimoniul persoanei juridice, cât şi divizibilitatea
patrimoniului.
2. Vezi Ⓐ31-32, Ⓐ2324.
Elementele noțiunii de patrimoniu:
- drepturile și obligațiile ce îl alcătuiesc au valoare economică;
3.
- ele formează o universalitate juridică;
- patrimoniul este un atribut al personalității.
A.
Criteriul patrimonialității permite determinarea stării de solvabilitate a titularului.

B.
Fungibilitatea lato sensu presupune topirea tuturor elementelor patrimoniale într-o
valoare economică abstractă.
4.
C.
Patrimoniul în sens economic include veniturile şi capitalul, spre deosebire de sensul
juridic, care include drepturile şi datoriile, chiar şi bunurile viitoare.

D.
În patrimoniu intră doar drepturile şi obligaţiile, nu bunurile, căci patrimoniul este o
realitate intelectuală.
A.
Universalitatea juridică, spre deosebire de universalitatea de fapt, include şi latura pasivă
(deci şi datoriile, nu doar drepturile), iar elementele sale sunt fungibile lato sensu prin
subrogaţie reală.
5.
B.
Masele patrimoniale sunt tratate ca o universalitate juridică, chiar dacă, teoretic, singura
universalitate juridică este patrimoniul.

3
 Puterea asupra patrimoniului se exercită atât asupra drepturilor, cât şi asupra datoriilor.
Această putere decurge din caracterul privativ al elementelor patrimoniului.

D.b.
Masele patrimoniale se constituie mereu pe un temei legal, voinţa titularului fiind
suplimentară.

Masele patrimoniale comunică între ele la momentul divizării, al reîntregirii (ex.: masa
de afectațiune comunică la momentul lichidării) şi al transferului intrapatrimonial (caz
6. în care e posibilă acţiunea pauliană; nu constituie o înstrăinare).

D.c.
Aplicaţii ale divizibilităţii patrimoniului:
- regimul comunităţii matrimoniale, cu privire la urmărirea bunurilor comune/proprii;
- moştenirile, cu privire la urmărirea de către creditorii personali şi cei ai defunctului;
- societăţile cu personalitate juridică;
- aşa-numitul patrimoniu de afectațiune;
- noţiunea de întreprinzător per OUG 44/2008, care nu e supusă restricţiei Ⓐ2324(4);
- fiducia (Ⓐ785-786, regim derogatoriu de la Ⓐ2324).
7.
Titularul exercită o putere juridică asupra întregului patrimoniu, ca universalitate.
8.
Aceasta prerogativă nu este un drept subiectiv pentru că patrimoniul nu este un bun.
Modalităţile patrimoniului apar când o masă patrimonială este stăpânită în comun de
titularii a două sau mai multe patrimonii.
9.
Sunt modalități ale patrimoniului: indiviziunea, comunitatea matrimonială și patrimoniul
profesional comun.
Indiviziunea apare între moştenitorii universali/cu titlu universal, până la partaj,
10.
subrogaţia reală operând înăuntrul acestei mase succesorale.
11. Comunitatea matrimonială include masa patrimonială a bunurilor comune celor doi soţi.
Patrimoniul profesional comun apare în cazul societăților profesionale cu caracter civil,
12.
când asociații aportează și bunuri.
13. Funcțiile patrimoniului se înțeleg din perspectiva relațiilor interpatrimoniale.
Subrogaţia reală unversală – cu privire la regimul juridic al întregului patrimoniu.
14. Subrogaţia reală cu titlu universal – cu privire la regimul juridic al masei patrimoniale.
Subrogaţia reală cu titlu particular – cu privire la regimul juridic al bunului înlocuit.
15. Numai subrogaţia reală generală este o funcţie a patrimoniului.

16.

4
 Subrogaţia reală cu titlu particular operează doar în limitele şi cazurile prevăzute de lege,
spre deosebire de cea generală.

Orice subrogaţie cu titlu particular implică şi o subrogaţie generală.

17. [Subrogația reală trebuie văzută ca fiind consecința unei serii de regimuri juridice
concentrice: patrimoniul are anumite caracteristici (ex.: puterea creditorilor asupra lui),
pe care le împrumută și masele patrimoniale, cele din urmă adăugându-și propria
diferență specifică (ex.: afectațiunea unui PFA), iar, când legea autorizează, chiar
elementele patrimoniale au un regim juridic particular, pe lângă caracteristicile masei în
care se regăsesc, dacă există, și ale patrimoniului.]
Cauzuri de subrogaţie reală cu titlu particular:
- strămutarea sarcinilor/ipotecilor, la pieriea bunului, asupra indemnizaţiei (Ⓐ2330);
- continuarea uzufructului asupra bunului pierit parţial sau strămutarea, pentru cel pierit
18.
total, asupra indeminzatiei/despăgubirii, dacă nu e folosită pentru repararea bunului;
- strămutarea ipotecii mobiliare la cumpărarea bunului dintr-un loc ce l-ar vinde regulat;
- extinerea ipotecii mobiliare asupra produselor (Ⓐ2392).
19.
Creditorii cu garanţii reale pot urmări bunurile din restul patrimoniului în cazul în care
bunul grevat nu e îndestulător.
20.
Vezi Ⓐ2325.
Funcția patrimoniului de garanţie comună este temeiul mecanismului de urmărire
efectivă a activului patrimonial al debitorului de către creditori, care exercită o putere
21. asupra acestui patrimoniu.

Libertatea debitorului de a contracta este cenzurată de creditori prin acţiunea pauliană.

Principiul specializării impune creditorilor să urmărească cu precădere activul masei
patrimoniale în legătură cu care s-au născut creanţele lor, iar, numai dacă acesta este
22.
neîndestulător, să urmărească, în condiţiile legii, şi celelalte mase patrimoniale (cu
excepţia maselor profesionale de afectațiune).
23.
În cazul transmisiunii universale sau cu titlu universal se transmit doar elementele
patrimoniului, nu însuşi patrimoniul. Diferenţa dintre cele două forme este doar
24.
cantitativă, nu calitativă, căci în ambele se transmit atât drepturi, cât şi obligaţii (cu
excepţia celor intuitu personae).

5
 Clasificarea drepturilor patrimoniale
25.

26.

27.
A.
Subiectul pasiv al dreptului de creanţă este individualizat, spre deosebire de subiectul
pasiv al dreptului real.

B.
Drepurile reale, fiind absolute, sunt opozabile erga omnes. Drepturile de creanţă, fiind
relative, sunt opozabile stricto sensu doar debitorilor.

C.
Obiectul drepturilor reale trebuie să fie un bun determinat şi individualizat, spre
deosebire de obiectul drepturilor de creanţă, ce poate consta şi în bunuri de gen.

D.
Obligaţia corelativă drepturilor reale este una generală negativă. Se distinge de obligaţia
generală specială (când debitorul îşi asumă să nu facă) prin aceea că cea din urmă este
opozabilă stricto sensu numai debitorului. Obligaţiile corelative drepturilor de creanţă
constau într-o prestaţie – a da, a face sau a nu face. Ele sunt opozabile lato sensu tuturor,
căci toate subiectele de drept au îndatorirea de a nu prejudicia raporturile juridice ale
altora – neminem laedere. Obligația generală negativă nu e totuna cu neminem laedere.

Obligaţia corelativă drepturilor reale nu are o valoare economică proprie, deci nu se

28. însumează la pasivul patrimonial.

E.
Latura substanţială constă în întinderea posibilităţilor avute de titularul în relaţie cu alte
persoane; latura procesuală constă în instrumentul juridic prin care sunt apărate acestea.

Numai sub aspect procesual prerogativele urmăririi şi preferinţei sunt comune tuturor
drepturilor reale. Sub aspect substanţial, ele sunt comune doar drepturilor de garanţie.

F.
Drepturile reale se exercită, de regulă, direct şi nemijlocit de titular, faţă de cele de
creanţă, care presupun o prestaţie a debitorului pentru realizarea lor.

G.
Drepturile de creanţă au de regulă o durată mai scurtă decât cele reale. Primele au un
termen general de prescripţie de 3 ani, iar cele din urmă ori sunt imprescriptibile
extinctiv, ori au un termen mai mare (10 ani).

H.
Spre deosebire de drepturile de creanţă, numărul drepturilor reale este limitat prin lege,
deoarece orice drept real presupune o limitare a sferei de libertate a terţilor, prin faptul
că li se incumbă obligaţia generală negativă de abstenţiune.

6
29.

30.
Obligaţiile reale (propter rem şi scriptae în rem) se poziționează între drepturile de
creanţă şi drepturile reale. Ele sunt nişte obligații civile alterate.
31.
Drepturile de proprietate intelectuală se poziționează între cele patrimoniale şi
nepatrimoniale.
Obligaţiile reale se apropie de drepturile de creanţă prin aceea că necesită o prestaţie din
partea unui terţ, dar se apropie de drepturile reale prin aceea că au o opozabilitate lărgită.

Ele îşi au mereu temeiul într-un text de lege, fiindcă restrâng sfera de libertate a terților.

Nu constituie o excepţie de la principiul relativităţii efectelor actului juridic căci ori se

32.
nasc prin voinţa legii, ori sunt legate de o situaţie obiectivă, prevăzută de legiuitor, atunci
când se nasc şi prin voinţa părţilor.

Există şi situaţii în care obligaţiile reale cu caracter civil au ca temei nu o obligație civilă
alterată, ci un interes (licenţele obligatorii) sau un drept potestativ (dreptul de
preempţiune).
A.
Obligaţiile propter rem (obligaţii de a face) sunt strâns legate de un lucru, imobil sau
mobil, decurgând din stăpânirea unor bunuri şi obligând numai în legătură cu acestea.

Dreptul corelativ e imprescriptibil pe durata existenţei datoriei.

C.
Obligaţiile administrative cu privire la cadastru (accesul pentru măsurători...) presupun
nişte prestaţii negative, deci nu pot fi obligaţii propter rem. Ele sunt o servitute
administrativă, nu una în sensul civil.
33.
D.
Obligaţii propter rem civile:
- obligaţia de granițuire (de a reconstitui hotarele și a contribui la semnele exterioare);
- obligaţiile nudului proprietar care se transmit odată cu nuda proprietate; de asemenea,
obligațiile propter rem legate de folosința ori detenția bunului se transmit la uzufructuar
sau la cesionarul uzufructului;
- obligaţiile cu privire la despăgubirea cuvenită constructorilor pentru dobândirea prin
acesiune de către proprietarul terenului se transmit şi dobânditorilor ulteriori ai terenului.

E.
Obligaţia de la Ⓐ759 este prezumată a fi propter rem în lipsa unei convenţii contrare.
Obligaţiile scriptae în rem (obligaţii opozabile terţilor) sunt atât de strâns legate de
posesia unui bun încât creditorul îşi poate realiza creanţa numai dacă posesorul actual al
34. bunului îndeplineşte obligaţia corespunzătoare.

Vezi Ⓐ1811.

7
 Drepturile pot fi bunuri incorporale.
35.
Pentru a deveni bunuri, drepturile trebuie să fie apropriabile (să dobândească o valoare
economică proprie) şi să fie astfel recunoscute prin autorizarea legii.
Pot face obiectul unui drept real acele drepturi de creanţă (sau alte drepturi reale)
materializate într-un înscris.

Drepturile de creanţă pot fi ipotecate (Ⓐ2389).

36.
Orice drept de creanţă poate fi obiectul unui drept de proprietate câte vreme există un
regim juridic special care să fundamenteze privirea lui ca pe o valoare economică
intrinsecă.
37.

38. Dreptul de creaţie intelectuală este un drept real ce are ca obiect un bun incorporal.
Dreptul potestativ este putere conferită unei persoane de a stinge, modifica sau renaşte
o situaţie juridică, în care sunt implicate şi interesele altor persoane, printr-un act juridic
unilateral. Actele unilaterale prin care se valorifică drepturile potestative sunt mai întâi
expresia puterii conferite de aceste drepturi, iar mai apoi o manifestare de voință.

Obiectul dreptului potestativ este situaţia juridică, iar conţinutul este ingerinţa în sfera
intereselor acelor persoanelor ale căror interese ori drepturi sunt incluse în situaţia
39. juridică.

Asemănător cu drepturile reale, nesocotirea drepturilor potestative naşte un raport pe

temei delictual între titular şi autorul faptei ilicite/persoana răspunzătoare.

De regulă, drepturile potestative sunt imprescriptibile (cu excepţia opţiunii succesorale,

Ⓐ
1103). Ele se sting odată cu situaţia juridică sau cu prescripţia dreptului care urma să
fie valorificat prin acestea.
Când situaţiile juridice preexistente conţin drepturi reale, drepturile potestative sunt în
40.
acelaşi timp şi limitări ale exercitării acestor drepturi reale.
41.
Drepturile reale accesorii sunt doar cele care sunt dependente de un drept de creanţă,
42.
nu şi de cele dependente de un drept real (care rămân principale), cum e servitutea.
Nuda proprietate este un dezmembrământ lato sensu, distingându-se de cele strico sensu
prin aceea că păstrează vocaţia de a se reîntregi cu dreptul de proprietate.

În cazul dreptului de servitute, se poate vorbi de nudă proprietate numai cu privire la

elementul specific din conţinutul dreptului de proprietate exercitat de titularul fondului
43.
dominant asupra fondului aservit.

Drepturile reale constituite pe temeiul proprietăţii publice nu sunt dezmembrăminte;

opozabilitate erga omnes este aplicabilă raporturilor civile cu terţii, nu şi raporturilor
administrative.

8
 Posesia ca stare de fapt protejată juridic
44.
În vechiul cod civil, cu privire la definiţia posesiei:

Se făcea o confuzie între detenţie şi posesie, prin folosirea termenului deţinere.

45. Sintagma folosirea unui drept marca distincţia dintre posesia şi cvasiposesia din dreptul
roman, prin aceea că se recunoştea o posesie asupra unui drept real principal (spre
deosebire de concepţia din NCC, care consacră o posesie distinctă asupra bunului însuşi).

Consacrarea legislativă a elementului psihologic era subînţeleasă.

Posesia ca stare de fapt e protejată juridic direct prin acţiunile posesorii şi indirect prin
46.
efectele recunoscute.
Quasi possessio (possessio iuris) a romanilor a fost în mod eronat considerată posesia
corespunzătoare unui drept real principal ce are ca obiect un bun incorporal (chiar
dreptul). În concepţia actuală, posesia corespunzătoare unui drept real se exercita tot
asupra bunului corporal, dar într-o configuraţie specifică.

47. Bunurile incorporale, chiar dacă au ius possidendi, nu pot face obiectul posesiei de fapt.

Drepturile reale de garanţie nu au ius possidendi şi nici nu pot face obiectul posesiei de
fapt. La fel şi drepturile de creanţă.

Drepturile de creanţă materializate în titlu, fiindcă dobândesc corpus, pot fi posedate.

Pentru a fi posedate, bunurile trebuie să fie accesibile la schimb sub aspect material
48. (obiectul posesiei să poată fi desprins material de posesor) şi accesibile la schimb sub
aspect juridic (să nu existe o interdicţie legală de a fi apropriate)
Bunurile de gen pot fi posedate numai după individualizare.
49.
Universalităţile juridice sau de fapt nu pot fi posedate.
Posesia este putere de fapt exercitată asupra unui bun corporal, individual determinat.

Dreptul subiectiv civil este o putere de fapt dublată de o putere juridică. Pierderea uneia
50.
poate duce la pierderea celeilalte. În cazul în care cele două nu se suprapun, protecţia
puterii de fapt intră în conflict cu protecţia puterii juridice (posesor vs. adevăratul
proprietar).
Posesia presupune obiectivarea/manifestarea exterioară, prin fapte materiale şi acte
51. juridice, a tuturor atributelor dreptului real (ius possidendi, ius utendi, ius fruendi şi ius
abutendi) căruia îi este corepsunzatoare.

9
 A.
Elementul subiectiv nu se confundă cu teoria aparenței în drept, fiindcă aici nu e nevoie
de o eroare comună şi invincibilă, ci doar de o reprezentare a posesorului.

Animus este reprezentarea subiectivă a poseorului care se comportă ca şi cum ar fi

titularul dreptului real principal. Hoţul este posesor.

În cazul dezmembrămintelor, există mai multe persoane care se comportă ca titulari de

drepturi reale asupra aceluiaşi bun (ca nud proprietar, uzufructuar, etc.).

Animus detinendi se distinge de animus sibi habendi/animus possidendi/animus domini

52.
prin aceea că detentorul precar are reprezentarea subiectivă că stăpâneşte pentru altul.

E posibil ca o persoană să fie şi detentor precar, şi posesor, în raport cu mai multe

drepturi reale principale asupra aceluiaşi bun (uzufrucuarul posesor față de uzufruct şi,
prin convenţie, detentor față de nuda proprietate; coproprietarul posesor față de cota sa
parte şi detentor precar față de celelalte cote-părţi).

B.
Corpus presupune faptele materiale şi actele juridice prin care posesorul se comportă ca
un proprietar. Nu trebuie ca el să le săvârşească pe toate, ci doar suficiente pentru a putea
fi caracterizat ca atare.
Protecția directă a posesiei se face prin acțiunile posesorii, iar protecția indirectă, prin
efectele recunoscute [dobândirea fructelor, ocupațiune, etc.]. În cazul acţiunii posesorii,
53.
posesia nu mai e doar un simplu fapt juridic în sens restrâns, ci şi un interes legitim ce
se pretinde a fi restabilit.
54.
Singura coposesiune stricto sensu este cea din cazul copropreității, când ambii au
reprezentarea că sunt atât posesori şi stăpânesc pentru sine, cât şi că sunt detentori precari
în raport cu ceilalţi coproprietari. Elementul material e exercitat fie direct de către toţi,
fie de către unul singur ce stăpâneşte şi pentru ceilalţi (posesie exercitată de ceilalţi
corpore alieno).

În cazul devălmăşiei, coproprietarii au doar reprezentarea subiectivă a devălmăşiei, nu

şi a unor cote-părţi.

Un prin caz de coposesiune lato sensu este în cazul proprietăţii condiţionale, fiindcă
55. există o diferenţă calitativă între cei doi. Un al doilea caz este situaţia drepturilor reale
principale altele decât proprietatea: asupra aceluiaşi bun se înfăţişează mai multe
posesii, fiecare corespunzătoare drepturilor reale inclusiv nuda proprietate şi fiecare cu
propriile elemente animus şi corpus. Doar în situaţiile în care titularii drepturilor reale
convin cu proprietarul, aceştia pot exercita şi elementul corpus corespunzător nudei
proprietăţi, fiind astfel detentor precar în raport cu aceasta.

În cazul drepturilor reale principale, elementul corpus este divizat, spre deosebire de
cazul drepturilor de creanță în legătură cu un bun (ex.: locațiunea), unde elementul
corpus rămâne nedivizat, dar se exercită de posesor corpore alieno (de locator, prin
locatar).

10
 Când posesorul este şi proprietar, protecţia juridică a posesiei este o protecţie juridică
indirectă a însuşi dreptului de proprietate, posesia fiind mai uşor de probat decât acesta
56.
din urmă. Când posesorul nu e proprietar, posesia este protejată pentru a descuraja
deposedarea violentă şi din considerente de echitate.
Faptele materiale care intră în corpus pot fi dovedite prin orice mijloc de probă. Actele
57. juridice care intră în corpus pot fi dovedite doar prin înscrisuri (pentru părţi) sau prin
orice mijloc de probă (pentru terţi). Vezi Ⓐ278 NCPC.
Animus nu poate fi dovedit direct.

Prezumţiile relative de la Ⓐ919:

58.
- cel care are corpus este prezumat posesor (deci că are şi animus);
- posesorul este prezumat proprietar (cu excepţia imobilelor înscrise în CF);
- odată dovedită precaritatea, se prezumă ca aceasta rămâne pe tot parcursul stăpânirii.
Corpus şi animus pot fi dobândite la momente separate (ex.: chiriaşul, detentor precar,
care cumpără imobilul după un timp).
59.
Dobândirea lui corpus înseamnă dobândirea posiblității de a săvârşi fapte materiale sau
de a încheia acte juridice ca un proprietar, nu în mod necesar şi săvârşirea/încheierea
propriu-zisă (ex.: remiterea cheilor unui imobil).
Elementul material poate fi exercitat de posesor şi corpore alieno, adică prin altul (printr-
un detentor precar). Nu este necesar ca detentorul să aibă întregul element corpus (adică
să poată săvârşi toate faptele materiale şi încheia toate actele juridice).

În cazul unui bun asupra căruia poartă mai multe drepturi reale principale, există mai
60. multe elemente materiale, fiecare corespunzător unei posesii. Este posibil, dar nu
obligatoriu, prin convenţie, ca un asemenea titular să fie detentor precar cu privire la alt
drept real principal (uzufructuarul faţă de nuda proprietate).

Elementul subiectiv, în mod excepţional, este exercitat animo alieno în cazul persoanelor
lipsite de capacitate de exerciţiu şi a persoanelor juridice de către reprezentaţii lor legali.
61.
De regulă, posesia încetează prin pierderea simultană a celor două elemente (ex.: la
înstrăinarea bunului însoţită de remitere şi la abandonarea lui).

Posesia încetează prin (Ⓐ921):

- transformare în detenție precară;
62. - înstrăinarea bunului;
- abandonarea sau înscrierea declarației de renunțare la imobil;
- pieirea bunului;
- trecerea în proprietate publică;
- înscrierea dreptului de proprietate a UAT-ului;
- deposedare, daca trece un termen de 1 an.

11
 De regulă, la pierderea elementului material încetează şi posesia (cazul bunurilor mobile
per Ⓐ937).

Totuşi, posesia continuă să existe timp de 1 an de la pierderea elementului material, sub

o formă imperfectă, fiind exercitată solo animo/animo tantum.
63.
[Posesia solo animo este imperfectă – deci este protejată – fiindcă cel care a dobândit
corpus de la un asemenea posesor își poate apăra posesia doar prin acțiunea specială
(reintegranda); nu se poate și prin cea generală fiindcă, prin ipoteză, nu se îndeplinește
condiția să fi posedat mai mult de un an. Când se îndeplinește această condiție, fostul
posesor solo animo pierde posesia, iar noul posesor dobândește o posesie utilă.]
Posesorul pierde numai elementul subiectiv – deci și posesia –, spre exemplu, în cazul
unui contract de vânzare care nu presupune imediat remiterea bunului. Cumpărătorul
exercită posesia corpore alieno prin intermediul vânzătorului („constitut posesor”).
64.
De asemenea, în cazul punerii sub interdicţie se pierde elementul animus, dar posesia
continuă animo alieno.
Calităţile posesiei:
- continuă;
65.
- netulburată (paşnică);
- publică.
Viciile posesiei:
- discontinuitatea;
- violența;
66. - clandestinitatea.

Ele sunt temporare, adică posesia redevine utilă când viciile încetează. Utilitatea posesiei
se prezumă.
Discontinuitatea presupune exercitarea elementului corpus la intervale de timp anormal
de lungi, în raport cu bunul posedat.
67.
Este un viciu absolut, putând fi invocat de oricine.
Violența presupune dobândirea sau conservarea posesiei prin acte de violenţă.

Nu se confunda cu violența ca viciu de consimţământ.

68.
Este un viciu relativ, putând fi invocat doar de victima violenţei.

[Cel care a dobândit posesia prin violență se va bucura de o posesie utilă doar după 1 an,
din cauză că fostul proprietar are deschisă cel puțin reintegranda.]
Clandestinitatea presupune imposibilitatea persoanei care o invoca de a cunoaşte cine
exercită posesia. Nu e suficient să nu fi cunoscut, ci să nu fi putut. Posesorul trebuie să
încerce în mod activ să ascundă posesia, indiferent de motiv. Viciul se aplică, de regulă,
69.
numai bunurilor mobile.

Este un viciu relativ, putând fi invocat doar de persoană în cauză.

12
 Echivocul, adică incertitudinea dacă persoana stăpâneşte pentru sine sau pentru altul, nu
este un viciu al posesiei, ci chiar o lipsă a posesiei prin lipsa elementului subiectiv
(animus sibi habendi).

Practica juridică anterioară a considerat ca viciată de echivoc situaţia coproprietăţii, căci

70.
nu s-ar fi putut şti dacă fiecare coproprietar stăpâneşte doar pentru sine sau şi pentru
ceilalţi; în realitate, trebuia recunoscută dubla lor calitate – de posesor şi de detentor
precar.

În măsura în care incertitudinea persistă, trebuie aplicate prezumţiile de la Ⓐ919.

Durata posesiei utile este suspendată câtă vreme subzistă viciile posesiei. Suspendarea
operează în raport cu toată lumea, când viciul este absolut, sau în raport cu persoana
protejată, când viciul este relativ.
71.
Când utilitatea posesiei se apreciază într-un singur moment, vicierea sa împiedică
produerea efectelor juridice (dobândirea fructelor, dobândirea bunurilor mobile).
Detenţie = detenţie precară = precaritate.

72. Elementul corpus al posesiei este mai cuprinzător decât elementul corpus al detenţiei,
căci se exercită în limitele dreptului real căruia îi corespunde, nu în limitele trasate de
posesor, deci primul îl include pe cel de-al doilea (posesia exercitată corpore alieno).
Intervertirea detenţiei în posesie înseamnă transformarea lui animus detinendi în animus
possidendi, ce are ca rezultat întregirea elementelor posesiei, și extinderea lui corpus la
limitele dreptului real căruia îi corespunde.

Prezumţia de continuitate a precarităţii poate fi răsturnată numai în condiţiile Ⓐ920.

73. Cel de-al patrulea caz de intervertire a posesiei, din vechiul cod civil, este aplicabil
tuturor posesiilor începute înainte de intrarea în vigoare a NCC. El nu este aplicabil
cazurilor de intervertire apărute după intrarea în vigoare a NCC, chiar dacă uzucapiunile
asupra imobilelor pentru care nu s-au deschis cărţi funciare rămân sub imperiul vechiului
cod civil.

Buna-credinţă a detentorului, când este cerută, se prezumă.

Buna-credinţă trebuie să fie a detentorului. Eroarea comună şi invincibilă nu este
74.
necesară şi nici suficientă pentru a proba buna-credinţă.
Actele de rezistenţă trebuie să fie îndreptate împotriva celui de la care detentorul a primit
bunul în detenţie sau împotriva cuiva care se pretinde cu temei proprietar. Se poate şi
împotriva succesorilor, chiar şi cu titlu particular.
75.
Detentorul care devine posesor este de rea-credinţa, deci nu se va bucura de efectele
posesiei de bună-credinţă.
Intervertirea detenţiei se face în persoana terţului dobânditor, nu a detentorului. Reaua-
credință a terțului determină neintervertirea precarităţii şi imposibilitatea invocării
76.
uzucapiunii de către terț, chiar şi pe cea de 30 de ani, căci uzucapiunea se întemeiază pe
posesie, nu pe detenție.

13
 În sistemul vechiului cod civil:

Se aplică şi moştenirilor legale, chiar dacă textul vorbeşte despre un act. Soluţia este
inechitabilă, deoarece succesorii universali sau cu titlu universal dobândesc de la autorul
lor atât drepturile, cât şi obligaţiile (cu excepţia celor intuitu personae), deci ar trebui să
77.
dobândească și obligația de restituire.

Reaua-credință a terțului determină neintervertirea precarităţii şi imposibilitatea

invocării uzucapiunii de către terț, chiar şi pe cea de 30 de ani, căci uzucapiunea se
întemeiază pe posesie, nu pe detenție.
Reclamantul în acţiunea posesorie este cel care exercită sau a exercitat efectiv elementul
78.
material, deci inclusiv detentorul precar.
Acţiunea posesorie, spre deosebire de acţiunea petitorie, pune în discuţie o stare de fapt,
nu un drept subiectiv.

Hotărârea judecătorească în posesoriu are putere de lucru judecat numai în ce priveşte

79.
aceleaşi tulburări/deposedări între aceleaşi părţi şi nu constată existenţa vreunui drept.
Hotărârea judecătorească în petitoriu constată existenţa unui drept real principal.

Acțiunile posesorii sunt acțiuni reale fiindcă protejează posesia unui bun corporal.
Acţiunea posesorie este un act de conservare, nu un act de dispoziţie, deci poate fi
80. intentată în numele minorului/incapabilului fără restricţiile specifice sau de către un
singur coproprietar împotriva unui terţ.
81.
Acţiunea posesorie generală (în complângere) poate fi intentată pentru orice
tulburare/deposedare neviolentă – Ⓐ951(1).

82. Acţiunea posesorie specială (reintegranda) poate fi intentată pentru orice

tulburare/deposedare violentă – Ⓐ951(2).

Pot fi exercitate și împotriva proprietarului.

Condiţia comună este să nu fi trecut un an de la tulburare/deposedare. Termenul este
unul substanţial, de prescripţie extinctivă (fiind un simplu interes, nu un drept subiectiv).
83.
Când tulburarea este continuă, termenul începe să curgă de la începutul tulburării. Când
este realizată cu mai multe ocazii, termenul curge pentru fiecare în parte.
Condiţii suplimentare pentru acţiunea posesorie generală:
- reclamantul să fi posedat bunul cel puţin 1 an înainte de intentarea acţiunii;
- posesia lui să fi fost utilă.
84.
Termenul de 1 an fiind asemănător termenului de prescripţie achizitivă, este posibilă
joncţiunea posesiilor, aplicându-se regulile de întrerupere civilă/naturală.

14
 Luarea măsurilor pentru conservarea bunului posedat este un instrument de protecţie
juridică prealabil, nu post factum, ca acţiunile posesorii.

Condiţii:
- motive temeinice (pericolul iminent de distrugere a bunului posedat);
85.
- pericolul să fie generat de „acţiunea” unui bun al pârâtului sau de o lucrare a lui.

Instanţa poate stabili o cauţiune în sarcina reclamantului, dacă pârâtul suportă preventiv
măsura de conservare, sau în sarcina pârâtului, pentru a i se garanta reclamantului
integritatea bunului.
86. Condiţia generală pentru ca posesia să producă efecte este utilitatea sa.
Pentru a naşte prezumţia de proprietate, cel interesat trebuie să facă dovada elementului
corpus, exercitat direct sau corpore alieno.

87. Nu se poate prevala de prezumţia de proprietate posesorul solo animo.

Prezumţia de proprietate se aplică în mod asemănător şi pentru existenţa altor drepturi

reale principale, dacă posesia reclamată le este corespunzătoare.
În materie imobiliară, pârâtul în acţiunea în revendicare este posesorul prezumat
proprietar. În baza primei prezumţii de la Ⓐ 919, cel care are elementul corpus este
prezumat posesor, deci pârât în acţiunea în revendicare, el având interesul de a proba
raportul de detenţie precară cu terţul, dacă există, astfel încât reclamantul să se îndrepte
88. împotriva celui din urmă.

Când niciuna dintre părțile acţiunii în revendicare nu are titlu de proprietate, va avea
câştig de cauză pârâtul, dacă reclamantul n-a fost niciodată posesor, sau cel care a avut
o posesie mai caracterizată, dacă reclamantul a fost la un moment dat posesor [infra 349].
89. Prezumţia de proprietate, în materie mobiliară, e absorbită de prezumţia de titlu (Ⓐ935).
Fructele se disting de producte prin:
- caracterul periodic;
- conservarea substanţei bunului.
90.
Dacă, prin voinţa proprietarului, sunt asigurate mecanisme de regenerare a unor
producte, ele pot deveni fructe (ex.: ferme de copaci).

Vezi Ⓐ550(4)-(5).
Fructele naturale – obţinute direct de la bun fără intervenţia omului.
91. Fructele industriale – obţinute direct de la bun prin intervenţia omului.
Fructele civile – veniturile băneşti obţinute din cedarea folosinţei bunului, prin contract.
Proprietarul dobândeşte fructele ca expresie a atributului ius fruendi, din momentul
92. separațiunii celor naturale şi industriale. Fructele civile se dobândesc, în absenţa
stipulaţiei contrare, zi cu zi.

15
 Dacă bunul este un imobil înscris în cartea funciară, buna-credinţă se apreciază în raport
cu condiţiile cerute terţilor dobânditori pentru a respinge acţiunea în rectificare (Ⓐ901);
pentru celelalte bunuri, se apreciază după reprezentarea posesorului că este proprietar în
temeiul unui act translativ ineficace – înțeles specific al noțiunii de bună-credință.

Justul titlu poate fi şi putativ – adică să existe doar în imaginaţia posesorului, dar să fie
dublat de o realitate juridică care să-l fundamenteze – însă condiţiile vor fi mai restrictive
pentru imobilele înscrise în cartea funciară.

Prezumţia generală de bună-credinţă nu se extinde şi asupra existenței justului titlu,

93.
pârâtul rămânând obligat să-i dovedească existenţa. După această probă, el se bucură de
prezumția de bună-credință.

Posesorul trebuie să fie de bună-credinţă când intră în stăpânirea bunului şi de fiecare

dată când percepe fructele. De la momentul intentării acţiunii în revendicare, posesorul
este considerat că a luat cunoştinţă că nu este proprietar, devenind de rea-credinţă.

Posesorul dobândeşte fructele naturale şi industriale numai dacă le-a perceput.

Dobândirea fructelor civile percepute anticipat este posibilă numai dacă el rămâne de
buna-credinţă la momentul scadenței.
94.
Posesorul nu va putea dobândi fructele bunurilor proprietate publică. Posesorul va fi
95.
îndreptăţit la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea lor.
Dacă este de rea-credinţa, posesorul trebuie să restituie atât fructele percepute, cât şi
96.
contravaloarea acelora pe care a omis să le perceapă ori care s-au degradat/distrus.

Diferite perspective asupra dreptului de proprietate

97.
Problema fundamentală a dreptului de proprietate o reprezintă aproprierea privată şi
98.
aproprierea comunitară a bunurilor.
Din perspectivă istorică, aproprierea comunitară a coexistat întotdeauna cu aproprierea
99.
privată.
Din perspectivă sociologică, proprietatea are în structura sa:
- lucrul, care devine bun prin apropriere;
- pesoana;
- relaţia dintre persoană şi lucru;
100.
- relația dintre subiectul activ, care apropriază, și subiectele pasive, care sunt private.

Indiferent de forma de apropriere, proprietatea este privativă, adică se distinge între

persoanele care sunt proprietari şi persoanele care sunt non-proprietari.
101.
Fiindcă se recunoaște primatul proprietăţii private asupra proprietăţii publice, teoria
102.
dreptului de proprietate privată este chiar teoria generală a dreptului de proprietate.

16
 Dreptul de proprietate privată
103.

104.
Dreptul de proprietate este cel mai important drept real; el şi constituie dreptul comun
pentru regimul dreptului de proprietate publică.
105.
Aproprierea privată are ca fundament particularul, nefiind posibilă distincţia în funcţie
de titularul acesteia (persoana fizică, persoana juridică; sau stat/UAT, în cazul
domeniului privat).
Elementul substanţial din conţinutul dreptului de proprietate îl constituie: posesia (ius
possidendi), folosinţa (ius utendi şi ius furendi) şi dispoziţia (ius abutendi).
106.
Elementul procesual din conţinutul dreptului de proprietate îl constituie, în general,
dreptul material la acţiune.
Posesia ca element de drept reprezintă îndreptăţirea la apropriere (relaţie dintre
proprietar şi celelalte persoane, subiectul pasiv general nedeterminat) şi la stăpânire
(relaţia dintre proprietar şi bun).
107.
Ius possidendi se exercită, de regulă, în momentul aproprierii şi are o semnificaţie de
continuitate până la pieirea bunului sau pierderea dreptului, fiind temeiul juridic pentru
celelalte prerogative. El se poate exercita și ulterior (ex.: acțiuni petitorii, etc.).
A.
Sub aspect pozitiv, dreptul de uz (ius utendi) permite proprietarului să se servească
personal de bun, în orice fel găseşte de cuviinţă, periodic, concomitent sau succesiv, în
limitele legii. Sub aspect negativ, dreptul de uz permite proprietarului să nu se servească
de bunul său, cu respectarea obligaţiilor propter rem legale.

Neuzul, care înseamnă neexercitarea tuturor prerogativelor (deci posibil numai când
bunul a intrat în stăpânirea altei persoane), nu determină stingerea dreptului de
proprietate sub aspect extinctiv.

La bunurile consumptibile, dreptul de uz se confundă cu dreptul de dispoziţie materială.

108. B.
Ius fruendi cuprinde doar culegerea fuctelor, nu şi a productelor (care ar fi o expresie a
dispoziţiei materiale, căci se consumă substanţa bunului frugifer).

Fructele naturale şi industriale se dobândesc prin separațiune, deci prin acte materiale,
în timp ce fructele civile se dobândesc prin acte juridice.

Proprietarul poate alege să nu culeagă fructele naturale şi industriale, ceea ce echivalează

cu o exercitare a dispoziţiei materiale, din moment ce acestea sunt perisabile. În cazul
fructelor civile, pasivitatea este sancţionată cu prescripţia dreptului material la acţiune.

Pasivitatea în valorificarea unui drept de creanță în legătură cu fructele civile e o

exercitare negativă a atributului folosinței, nu al dispoziției materiale.

17
 B.
Dispoziția juridică se manifestă asupra dreptului de proprietate, nu asupra bunului. În
cazul distrugerii voluntare a bunului, e vorba de o exercitare a dispoziţiei materiale, nu
de o confundare a acestora.

C.
După afişarea hotărârii privind cuantumul despăgubirii de expropriere, însuşi dreptul de
proprietate e indisponibilizat, nu doar atributul dispoziţiei juridice (L255/2010).

În materie privată, toate cazurile de inalienabilitate legală sunt temporare.

D.b.
Clauza de inalienabilitate are un caracter propter rem (nu obligaţie propter rem), spre
deosebire de obligaţia de a nu face corelativă dreptului de creanţă. Totuşi, prima o
include pe a doua (fără a însemna că inalienabilitatea e o obligație specială de a nu face).
Caracterul explică posibilitatea desființării atât a contractului iniţial, cât şi a celor
subsecvente.

D.c.
Moștenitorii la care a ajuns un bun grevat de clauză vor fi și ei ținuti de inalienabilitate
până la expirarea ei, fiindcă nu pot dobândi mai mult decât avea autorul lor (iar nu pentru
că li s-ar transmite vreo obligație specială).

Dacă totuşi se constituie o ipotecă asupra unui bun indisponibilizat, contrar Ⓐ2351, ea va
109. fi valabilă doar sub forma ipotecii unui bun viitor.
Se pot încheia antecontracte de înstrăinare sau promisiuni de ipotecă, însă pot fi
executate numai după expirarea clauzei.

Clauza nu scoate bunurile din circuitul civil, căci pot fi transmise prin succesiune. Dacă
nu se cere rezoluţiunea contractului subsecvent în termenul de prescripţie, vânzarea
rămâne valabilă, dar subdobânditorul va rămâne ţinut de clauză.

D.d.i
Clauza poate fi stipulată doar în convenții translative de proprietate, nu şi de proprietar
în patrimoniul său (căci ar afecta garanţia comună).

Contractul de partaj e asimilat (în acest context) unui act translativ de proprietate.

Dispozițiile Ⓐ 627(4) se aplică şi antecontractelor translative de proprietate, prin

interpetarea dată de Ⓐ601 din LPA.

Un contract de ipotecă nu poate conține clauze de inalienabilitate pentru proprietarul

bunului grevat – Ⓐ2376, Ⓐ2384(1).

D.d.ii
Pentru dezmembrăminte, doar indisponibilizarea superficiei în formă incipientă este atât
permisă, cât și utilă.

18
D.d.iv
Creanţele pot face obiectul unei clauze de inalienabilitate, dar nu una cu caracter real, ci
una cu caracter personal (Ⓐ1570). Și universalitățile pot forma obiectul clauzei (ex.: masa
fiduciară indisponibilizată, dar elementele sale negrevate).

D.e.i
În situația tipică, termenul curge de la dobândirea proprietății.

Excepţii de la termenul de 49 de ani:

- fiducia, maxim 33;
- substituţia fideicomisară, până la moartea instituitului, deci chiar mai mult de 49.

D.e.iii
Termenul nestipulat sau mai mare de 49 de ani atrage nulitatea clauzei, neexistând
posibilitatea reducerii de drept sau judiciare*.
[* Noua catedră consideră că, în acest caz, termenul se reduce la 49 de ani, în temeiul
unei nulități absolute parțiale.]

D.e.iv
Acţiunea în autorizarea judiciară de înstrăinare a bunului nu poate fi făcută nici de
creditorii dobânditorului (direct ori prin acţiune oblică), nici de lichidatorii persoanei
juridice.

D.f.i
În cazul imobilelor înscrise în CF, clauza neînscrisă rămâne de facto opozabilă terților
dacă stipulantul are deschisă acțiunea în rectificare tabulară.

Pentru bunurile mobile, clauza nu este opozabilă terţului care s-a bazat cu bună-credinţă
pe posesia celui ţinut de clauză, deci terţului nu i se poate anula actul prin care i s-a
înstrăinat bunul. Totuşi, dacă se obține rezoluțiunea actului inițial, şi actul terţului va fi
supus desființării, însă el va beneficia de prescripţia achizitivă reglementată de Ⓐ937*.

[* Asemenea cazului uzucapiunii (vezi nota infra 219), dobândirea mobilelor prin
posesia de bună-credință nu operează automat, cum nici anularea unui act nu se produce
de plin drept (nulitate relativă). Totuși, justul titlu este o condiție necesară pentru a
invoca modul de dobândire prevăzut de Ⓐ937. Așadar, odată cu anularea contractului
său, terțul nu va mai putea opune dobândirea proprietății. De aceea, el trebuie să se apere
în acțiunea în anulare formulată de stipulantul clauzei prin ridicarea „excepției”
dobândirii proprietății, spre a-i respinge acțiunea. Dacă omite să facă această apărare,
reclamantul va obține anularea actului în baza resoluto iure dantis..., iar dreptul se va
întoarce în patrimoniul transmițătorului inițial. De menționat că simpla ridicare a
excepției, neînsoțită de o cerere reconvențională prin care să se pretindă constatarea
calității de proprietar a terțului, doar va paraliza dreptul la acțiune in anulare al
reclamantului. Nu se confundă cu ipoteza Ⓐ629(2), unde clauza e opozabilă terțului, iar
anularea actului său se face direct, nu ca efect al desființării titlului autorului acestuia.]

D.f.ii
Acţiunea terţului beneficiar pentru daune-interese provocate de înstrăinarea bunului are
un temei delictual, nu contractual, situația acestuia fiind diferită de cea a terțului
beneficiar al stipulației pentru altul.

19
 D.f.iii
Opozabilitatea clauzei de inalienabilitate:
- dobânditorii ulteriori şi succesivi ai bunului: opozabilă cu publicitate;

Creditorii persoanei ţinute de clauză:

- creditorii chirografari anteriori: inopozabilă dacă e cu titlu oneros, opozabilă cu
publicitate dacă e cu titlu gratuit; nu au acţiune pauliană fiindcă n-au interes.
- creditorii chirografari ulteriori: opozabilă cu publicitate;
- creditorii cu garanţie reală: inopozabilă; dacă garanția e anterioară și s-au îndeplinit
formalitățile de publicitate, ipoteca asupra bunurilor mobile ce se încadrează la Ⓐ2392
se strămută asupra contraprestației.

Creditorii stipulantului:
- creditorii chirografari: opozabilă că nu pot urmări bunul, dar au acţiune pauliană;
- creditorii cu garanţie reală: inopozabilă; dacă garanția e anterioară și s-au îndeplinit
formalitățile de publicitate, ipoteca asupra bunurilor mobile ce se încadrează la Ⓐ2392
se strămută asupra contraprestației.

D.g
Nerespectarea clauzei stipulate într-un legat are semnificaţia nerespectării unei sarcini,
deci moştenitorii pot cere revocarea legatului.

D.g.ii
Şi vânzarea silită, de către creditorii ţinuţi de clauză, este anulabilă.

Pârâţii acţiunii în anulare a actului subsecvent trebuie să fie şi cel ţinut de clauză, şi
subdobânditorul, căci doar aşa se poate analiza buna-credinţă privind condiţiile de
publicitate.
110.
Semnificațiile caracterului absolut:
- dreptul de proprietate nu mai este supus divizării feudale [vezi partea a treia de la ISDR,
alea cu proprietatea incompletă asupra muncii țăranilor pe care nu le citește nimeni ];
- e un drept complet, desăvârșit, fundament al celorlalte drepturi reale;
111. - nu are limite inerente, ceea ce înseamnă că, în relația proprietar-bun, titularul are
libertate absolută de a acționa, dar trebuie să se încadreze în limitele exterioare; limitele
inerente nu se confundă cu limitele interioare. care privesc relația proprietar-terți, cu
privire exercițiul (abuziv al) dreptului;
- indiferent de titular, dreptul de proprietate are aceeași structură conceptuală, tehnică.
Deși proprietarul, având monopol, poate interzice tuturor accesul la bunul său , el nu are
un drept exclusiv la imagine pentru acesta. Reproducerea fotografică a bunului e
112.
analizată din perspectiva prerogativei folosinței (rațiunea exploatării comerciale), ea
nefiind o expresie a caracterului exclusiv al proprietății.

20
 Semnificațiile caracterului perpetuu:
- este ereditar, nu viager; același drept se transmite prin moștenire, nu se naște altul;
- nu este prescriptibil extinctiv, deci nu se stinge prin neuz;
- se poate stinge, însă, odată cu dobândirea proprietății de către altă persoană prin
prescripția achizitivă;
113.
- în materia proprietăţii intelectuale, caracterul perpetuu este înlocuit de caracterul
temporar.

Dreptul de proprietate se poate stinge natural nu doar când piere bunul, ci şi atunci când
devine inaccesibil (ex.: terenul inundat de luciul de apă al altcuiva).

21
 Limitele exercitării dreptului de proprietate privată
Limitele se împart în:
- materiale: rezultă din corporalitatea bunului sau, câteodată, și din voință juridică a
legiuitorului; duc la suspendarea exercitării dreptului asupra unei părți materiale din
bun (ex.: Constituție – subsolul folosit de autorități); excepțional, și voință judecătorului
sau a proprietarului poate determina o limită materială;

114. - juridice: asupra dreptului de proprietate, prin alterarea exercițiului atributelor sale, dar
nu suspendă exercițiul asupra unei părți din bun:
- legale;
- judiciare;
- voluntare (convenții/legate);

Limitele pot fi stabilite în interes public sau privat.

115.
Acțiunea în grănițuire este acțiunea prin care se stabilesc limitele materiale ale exercitării
dreptului de proprietate în legătură cu suprafață terenurilor.
116.
Când există contradicţii între suprafaţa exprimată matematic şi suprafaţa delimitată prin
vecinătăţi, aceasta din urmă are prioritate.
Limite ale spațiului suprapus terenului:
- limita inferioară a spațiului aerian;
- servituțile aeronautice;
- eventualele limite asumate de proprietar (ex.: obligația de a nu construi).
117.
Limita superioară a spaţiului aerian e consacrată explicit, spre deosebire de limita
inferioară, care variază.

În ciuda servituţilor aeriene, dreptul de survol nu poate fi exercitat abuziv, companiile

aeriene răspunzând pentru prejudicii (zgomot, trepidaţii).
Limite ale subsolului terenului:
- până la bogățiile de interes public ale subsolului;
- dreptul autorității de a folosi subsolul pentru lucrări de interes public.

Vezi Ⓐ559-2.
118.
Pentru a folosi subsolul, autoritatea trebuie să justifice un interes general. Daunele pentru
pierderile obiective aduse proprietarului nu au temei delictual (ci reprezintă doar
despăgubiri obiective), spre deosebire de celelalte daune imputabile autorităţii, ce au
temei delictual.
119. Vezi Ⓐ559-3, Ⓐ604-609 – curgerea apelor și extorsiunea burlanelor.
Limitele juridice legale sunt compatibile cu dreptul de proprietate publică.
120.
Dezmembrămintele pot fi văzute ca limite juridice lato sensu.
121.

22
 A.
Proprietarul are atât dreptul de a-şi îngrădi imobilul, cât şi obligaţia de a contribui la
despărţitura comună (când i se cere).

Obligaţia de îngrădire e un accesoriu al dreptului de a dobândi coproprietatea

despărţiturii comune. Aşadar, prin renunţarea la dreptul de a dobândi se stinge şi
obligaţia de a contribui la despărţitură. Chiar dacă nu e explicit prevăzută o asemenea
posibilă renunţare, ea se deduce a fortiori prin aceea că NCC consacră posibilitatea
renunţării la coproprietarea despărţiturii deja dobândite.

B.
Semne ce fac inaplicabilă prezumţia comunităţii:
- zidul ◣ ce se prezumă a fi proprietatea celui spre care zidul e înclinat*;
- şanţul ce se prezumă a fi proprietatea celui pe terenul căruia pământul e înălţat/aruncat;
- gardul ce se prezumă a fi proprietatea singurului vecin cu terenul îngrădit (dispoziţie
nepreluată de NCC, dar poate funcţiona ca o prezumţie simplă).

[*Probabil o prezumție născută din obligația (limită materială) proprietarului de a-și

construi streașina astfel încât apele să nu curgă pe fondul învecinat.]

Dacă operează prezumția de comunitate, cotele-parți din dreptul de proprietate asupra

122.
despărțiturii sunt accesorii în raport cu dreptul de proprietate asupra fondului îngrădit.
În aceeași situație, cotele-părți sunt prezumate egale.

C.a.
Un proprietar poate renunță la cotele sale părți din zid, astfel celălalt devenind proprietar
exclusiv al zidului și dobândind drept de superficie asupra parții din terenul vecin pe
care zidul o ocupă.

Un coproprietar are dreptul de a înălța singur zidul comun, însă:

- suportă singur cheltuielile, inclusiv de întreținere;
- dacă zidul nu suportă sarcina înălțării, poate fi reclădit pe cheltuială proprie și pe
suprafață suplimentară proprie;
- sub rezerva prescripției achizitive a unor servituți contrare, servituțile ce grevau fostul
zid se transferă asupra celui nou.

C.b
Dacă zidul e proprietate exclusivă a unuia dintre proprietari, celălalt are dreptul
potestativ de a obține ½ din zid, cu plata a jumătate din costuri și, dacă e cazul, din
valoarea locului ocupat de zid. La fel, poate obține ½ din înălțătura zidului, cu plata
jumătății din costuri; sau a zidului reclădit, cu plata jumătății din costuri și a jumătății
din valoarea locului ocupat de îngroșare.
Distanța minimă pentru plantații, în absența unor cutume/reglementări locale:
- min. 2 metri pentru arbori > 2m;
- min. 60 cm pentru orice ≤ 2m;
123. - convenție contrară doar prin înscris autentic.

Proprietarii pot tăia rădăcinile/ramurile ce intră pe terenul lor și pot păstra fructele căzute
acolo.

23
124. Distanța minimă pentru construcții, în absența unor cutume/reglementări locale: 60cm.
Nu se poate face deschidere de vedere în zidul comun fără acordul celuilalt proprietar.

Într-o lucrare care nu e zid comun, paralelă cu linia de hotar, se poate face deschidere de
vedere la o distanță mai mare de 2 metri. Daca lucrarea e oblică față de linia de hotar,
125.
distanța minimă e de 1 metru și se calculează de la extremitatea zidului sau de la linia
exterioară a balcoanelor.

Distanța minimă nu se aplică ferestrelor de lumină, dacă nu permit vederea.

A.a.
Dreptul legal de trecere nu se confundă cu servitutea legală de trecere, care e doar una
dintre ipostazele dreptului [cea „desăvârșită/finală”].

A.b.
Servitutea legală de trecere doar se comportă ca un dezmembrământ, fără a fi unul.
Servitutea prin fapta omului este dezmembrământ dacă presupune exercitarea fie și în
parte a atributelor dreptului de proprietate de către altă persoană decât proprietarul, cum
ar fi cazul servitutii de trecere prin fapta omului.

C.
Dacă lipsa accesului provine din act juridic, trecerea se va putea cere doar acelora care
au dobândit partea de teren pe care se facea anterior trecerea. Dacă lipsa accesului e
imputabilă proprietarului, el va beneficia de trecere doar cu consimțământul
proprietarului fonduli cu acces, platind dublul despăgubirii (Ⓐ618).

E.a.
Dreptul de a cere stabilirea servituții legale de trecere este doar prima componentă a
dreptului legal de trecere. El se înfățisează ca un drept potestativ, născut din situația
126. juridică a locului înfundat prevăzută de lege, ce permite titularului să obțină o servitute
legală de trecere stricto sensu. Totuși voința lui de titular al unui drept potestaiv nu este
suficientă pentru nașterea acestei servituti legale de trecere, trebuind a fi complinită în
ce priveste întinderea și modul de exercitare fie de voința proprietarului fondului
dominant, fie de voința judecătorului, fie de folosința continuă pe timp de 10 ani.

Voința titularului este supusă cenzurii judecătorului pentru a îndeplini criteriile

prejudiciului minim și al necesității. Dacă dreptul de trecere se exercită deja pe terenul
unuia dintre vecini, titularul nu va putea pretinde în justiție stabilirea servitutii legale pe
alt teren.

Acțiunea prin care se valorifică dreptul potestativ (și se stabilește servitutea legală de
trecere) este petitorie, dar exercitarea trecerii poate fi aparată prin acțiuni posesorii.

În temeiul unei decizii a Casației din 1911, servitutea legală de trecere stricto sensu
poate fi dobândită și prin uzucapiune (atunci, 30 de ani; acum, 10 ani), chiar și printr-
un alt loc decât cel stabilit prin convenție/hotărâre judecătorească*.

24
 [* Rămâne însă neclar cum servitutea legală de trecere stricto sensu este o simplă limită
a dreptului de proprietate, deci nu un veritabil dezmembrământ și, deci, nici un drept real
principal, neputând avea o posesie corespunzătoare, dar poate fi dobândită prin
uzucapiune – mod de dobândire a drepturilor reale principale ce are ca temei chiar
posesia. Era poate mai judicios ca împlinirea termenului de 10 ani și folosința continuă
să fie considerate un fapt juridic sui generis căruia să i se aplice dispozițiile uzucapiunii
prin analogia legis, iar nu ca fiind o aplicațiune directă, tocmai spre a mai limita
inconsecvențele conceptuale și-așa numeroase ce trebuie acceptate pentru a considera
servitutea în cauză compatibilă cu regimurile de inalienabilitate.]

Proprietarul terenului înfundat poate exercita efectiv trecerea odată ce servitutea legală
de trecere a fost stabilită printr-una dintre cele trei metode; el dobândește un drept
asemănător unui dezmembrământ.

Servitutea legală de trecere (și, a fortiori, dreptul legal de trecere ca întreg) se stinge
odată cu încetarea situației de loc înfundat. [Astfel se disinge de servitutea convențională
de trecere, ce nu își are temeiul într-un fapt prevăzut de lege, deci nu se stinge cu acesta.]

Dacă criteriul necesității o impune, servitutea legală de trecere poate fi extinsă ori
restrânsă, printr-o prerogativă potestativă a unuia dintre cei doi, prin convenție. Dacă
servitutea nu a fost obținută prin uzucapiune, modificarea se poate face și în justiție. Se
poate cere schimbarea modului de exercitare (pentru lucrări de construcție, etc.) dacă
noua cale e la fel de comodă.

F.
Detentorul precar al locului înfundat nu e titular al dreptului de trecere, dar poate
beneficia cu titlu precar de servitutea constituită în favoarea titularului dreptului real.

G.
Cel care a obținut o servitute legală de trecere datorează de la acel moment o despăgubire
în raport cu prejudiciul cauzat (celui care nu a creat locul înfundat prin act juridic),
supusă reducerii în caz că servitutea se stinge timpuriu; prescripția curge.
127.
Limitele judiciare presupun stabilirea unei sfere de exercitare a dreptului de proprietate
mai restrictivă decât sfera stabilită prin limitele legale.

Se dispune de judecător când se creează prejudicii anormale prin exercitarea dreptului

128. de proprietate dincolo de limitele sale. Se deosebește de abuzul de drept.

Inconvenientele se împart în:

- cauzate fără depășirea limitelor materiale ale fondului; despăgubiri doar pentru culpă.
- immissio: despăgubiri și fără culpă.
129. Nu se poate dispune încetarea unei activități pentru care s-a emis autorizație.
Proprietarul își poate autolimita exercițiul dreptului de proprietate prin:
- lato sensu, constituirea de dezmembrăminte (teoretic nu sunt limite, ci mai mult);
130.
- constituirea unei servituți ce nu e dezmembrământ (categoriile a și b1, vezi infra 188);
- clauza de inalienabilitate.

25
Regimul juridic al terenurilor și al construcțiilor proprietate privată
B.
Posibilitatea de a dobândi proprietatea terenurilor operează:
● de la 01.01.2007 pentru persoanele UE, la data aderării cu drept de reşedinţă/sediu
secundar în România, cu privire la terenurile unde au reședință/sediu secundar;
131.
● după 5 ani, pentru toate persoanele UE, cu privire la aceste terenuri;
● de la 01.01.2007, pentru fermierii independenţi UE, cu imposibilitatea schimbării
destinaţiei timp de 7 ani, pentru terenuri agricole, forestiere sau păduri;
● după 7 ani, pentru toate persoanele UE, pentru terenuri agricole, forestiere sau păduri.
132.

133.
O interdicţie tacită de înstrăinare operează prin inopozabilitatea unui act de înstrăinare
134.
după notarea în cartea funciară a urmăririi imobilului de către un creditor.
135.

136.
Dacă există neconcordanțe între datele conţinute în certificatul de urbanism (relative la
137. regimul juridic) şi datele cuprinse în sistemul de publicitate imobiliară, cele din urmă au
prioritate.
Nu necesită autorizaţie de construire lucrările care nu modifică structura de rezistenţă
şi/sau aspectul arhitectural al construcţiilor.

Dreptul de a constata contravenţiile şi de a aplica amenzile se prescrie în 5 ani de la

138. săvârşirea faptei (adică data constatării pentru construcţiile nefinalizate şi data terminării
lucrărilor pentru construcţiile finalizate).

[Vezi RIL 13/2019 cu privire la înscrierea în cartea funciară a lucrărilor fără autorizație
în ipoteza accesiunii.]

26
 Rechiziția, exproprierea și confiscarea
Rechiziția este o limită a exercitării dreptului de proprietate prin cedarea forțată a
folosinței bunului, cu caracter temporar, către stat/autorități.
139.
Ca excepție, bunurile consumptibile sunt preluate în proprietate de către stat.
140.

141.
A.
Cauza de utilitate publică, potrivit Legii 33/1994, poate constă doar în lucrări de utilitate
publică. O altă cauză se poate declara numai prin lege organică.

Pentru lucrări neenumerate limitativ în art. 6, e nevoie de o lege expresă în vederea

declarării utilității publice. Caracterul e ordinar din moment ce priveşte un caz
individual, iar nu normativ, deci nu ține de regimul general al proprietății. [Se ridică
totuși probleme de constituționalitate din perspectiva caracterului individual al legii...]

Simplă precizare în legi speciale a unor lucrări de utilitate publică, fie şi circumscrise
celor de la art. 6, nu echivalează cu declararea utilităţii publice, ci trebuie în continuare
urmată procedura exproprierii.

Pentru categoriile de lucrări prevăzute în Legea 255/2010, utilitatea publică a fost deja
142. declarată în temeiul acestei legi.

B.
În ipoteza exproprierii parţiale, valoarea imobilului nu poate fi diminuată de sporul de
valoare cunoscut de partea neexpropriată. Cel mult, sporul poate fi scăzut din daunele
de altă natură pe care proprietarul le-ar suferi, dar care însă nu se confundă cu valoarea
bunului expropriat.

C.
Dacă procedura de expropriere a început deja, convenţia prin care expropriatul şi
expropriatorul se înţeleg privind exproprierea, eventual şi privind despăgubirile, are
natură unui contract de tranzacţie judiciar sau extrajudiciar, după caz.

Soluţia „transferului” dreptului de proprietate ca urmare a emiterii unui act administrativ,

fără intervenţia instanţei (prevăzută în L255), e neconstituţională.
Bunurile accesorii urmează regimul juridic al celor principale şi devin şi ele expropriate,
valoarea lor urmând să se adauge la despăgubire.

Bunurile imobile prin destinaţie, de pe vechiul cod, pot fi expropriate dacă nu sunt
143.
dezafectate de proprietar, fără ca expropriatorul să aibă obligația de a le prelua.

UAT-urile pot fi expropriate, cu bunuri din domeniul lor privat, doar de către stat (pentru
toate) sau de către judeţ (pentru comune, oraşe, municipii).

27
 Exproprierea nu are natura unui contract forţat, fiindcă include și alte acte/fapte
materiale decât înțelegerea dintre expropriat și expropriator.
144.
Chiar şi în cazul înţelegerii părţilor anterioare declanșării procedurii de expropriere,
efectele produse sunt aceleaşi cu ale exproprierii.
145.
(Etapa declarării utilității publice)

Utilitatea publică se declară:

- prin lege, pentru orice nu e lucrare;
146. - prin lege, pentru orice lucrare neprevăzută în art. 6 din L33;
- prin lege, pentru orice lucrare prevăzută în art. 7 din L33 (monumente, ⛪, 🕌 etc.);
- prin HG/HCJ/HCL, pentru lucrările prevăzute în art. 6 din L33;
- deja declarată pentru lucrările prevăzute în L255.
(Etapa administrativă)

A. Procedura standard pe L33

Se fac documentații, se afișează/comunică propunerile către cei interesați, se pot depune
contestații la comisii administrative; expropriatorul poate ataca în justiție numai a doua
hotărâre administrativă nefavorabilă, după ce s-a reluat procedura administrativă în urma
147.
primei hotărâri nefavorabile.

B. Procedura simplificată pe L255

Se aprobă de expropriator indicatorii tehnico-economici și sumele pentru despăgubiri,
se afișează/comunică lista cu imobile, se emite decizia de expropriere (când se și
„transferă” dreptul de proprietate), se virează banii în conturi la dispoziția expropriaților.
(Etapa judiciară a exproprierii)

A. Proccedura standard pe L33

Expropriatorul sesizează tribunalul, care verifică toate condițiile legale (mai puțin cele
care au stat la baza actului administrativ de declarare a utilității, căci acolo e incidentă
procedura concenciosului) și despăgubirile; prezența procurorului e obligatorie.

148. Se citează toți titularii de drepturi sau, în lipsă, posesorii.

O comisie de trei experți propune despăgubiri. Instanța nu poate stabili mai puțin decât
oferă expropriatorul și nici mai mult decât cer titularii de drepturi.

B. Procedura simplificată pe L255

Cum dreptul a fost deja „transferat”, inițiera etapei judiciare aparține expropriatului
nemulțumit de întinderea despăgubirilor.
149.

28
 (Efectele juridice imediate ale exproprierii)

A.a.
Despăgubirile se cuvin celui care era proprietar la momentul convenției/hotărârii,
indiferent dacă proprietatea e rezolubilă sau altcineva are în detenție/posesie bunul.

A.b.
Chiriașii ori alte persoane, care au un titlu real de a locui într-un imobil, nu pot fi evacuați
fără asigurarea unui alt spațiu locativ; dreptul de a folosi imobilul chiar după „transferul”
proprietății, deși locațiunea a încetat deja, îmbină elemente ale dreptului locativ cu
elemente ale dreptului de retenție.

B.a.
Dreptul de proprietate nu se „transferă” fiindcă proprietatea publică nu se poate dobândi,
căci aceasta e inalienabilă (ceea ce cuprinde şi imposibilitatea de dobândire, lato sensu).
[În realitate, se stinge dreptul de proprietate privată și, la momentul îndeplinirii
obligațiilor de către expropriator, se naște dreptul de proprietate publică.]

B.b.
Punerea în posesie a expropriatorului se face în maximum 30 de zile de la hotărârea
definitivă, de regulă.
150.
Ca prima excepţie, poate fi amânată după culegerea recoltei a cărei contravaloare nu a
fost inclusă în despăgubiri. Ca o a doua excepţie, se poate face imediat, în cazuri de
urgenţă, cu menţiunea respectivă în hotărârea judecătorească, fără a determina stingerea
dreptului de proprietate privată, care rămâne să se facă odată cu îndeplinirea tuturor
obligaţiilor expropriatorului.

B.c.
Servituţile legale şi naturale, fiind doar limite ale exercitării dreptului de proprietate,
rămân valabile. La fel şi servituţile prin fapta omului, dacă sunt compatibile cu uzul sau
interesul public, adică dacă nu sunt dezmembrăminte propriu-zise.

B.d.
Creditorii ipotecari sau privilegiaţi sunt menţionaţi în hotărâre, pentru ca expropriatorul
să consemneze la dispoziţia executorului toată suma cuvenită titularilor de drepturi reale
principale împotriva cărora există asemenea creanţe garantate, iar nu doar partea până la
concurenţa creanţei, căci creditorii au şi dreptul la plata cheltuielălor de executare; restul
rămas după scăderea acestora se remite de executor celor îndreptăţiţi.

Numai privilegiile imobiliare speciale sunt adevărate drepturi de garanţie, nu şi cele

generale.

29
 (Efectele juridice mediate ale exproprierii)

A.
Expropriatul are dreptul la redobândirea dreptului de proprietate dacă, în termen de 1 an
de la intrarea în posesie a expropriatorului, acesta din urmă nu utilizează imobilul potrivit
scopului ce trebuia urmărit – cu excepția cazului în care se face o nouă declarare de
utilitate publică până la momentul introducerii acțiunii în retrocedare –, iar prețul nu
poate fi mai mare decât valoarea actualizată a despăgubirii.

B.
Proprietarul exclusiv, superficiarul, coproprietarii și nudul proprietar au prioritate la
151. închiriere, dacă lucrările de utilitate publică nu au început.

C.
Expropriatul are proritate la cumpărare dacă expropriatorul, indiferent de orice termen,
vrea să vândă stricto sensu imobilul către o altă persoană, sub condiția ca lucrările de
utilitate publică să nu fi început. Dreptul de preempțiune are rang superior celorlalte
drepturi convenționale și egal cu al altor drepturi legale.

Dacă expropriatorul a vândut deja altuia cu încălcarea dreptului fostului proprietar,

acesta are (pe NCC) drept de substituire în contractul cu terțul, plătindu-i acestuia prețul,
dar nu mai mult decât despăgubirea actualizată, și cheltuielile cu vânzarea; termen de
decădere: 60 de zile de la comunicarea încheierii de înscriere a dreptului terțului în CF.
Confiscarea este lipsirea titularului de dreptul său de proprietate asupra bunurilor
152. destinate, folosite sau rezultate din infracțiuni ori contravenții, în limitele și condițiile
legii.

Dreptul de proprietate publică

153.
154.
A.
Domeniu public lato sensu = toate bunurile statului/UAT-urilor, indiferent de forma de
proprietate. Domeniu public stricto sensu = doar bunurile proprietate publică ale
statului/UAT-urilor.

B.
Bunurile cu „regimuri domeniale speciale” [vezi cursul de administrativ ] nu se
155. confundă cu bunurile proprietate publică.

Conform Constituției, proprietatea publică poate aparține doar statului/UAT-urilor, iar

nu și „stabilimentelor publice”.

C.
Bun domenial înseamnă orice bun asupra căruia statul/UAT are drept de proprietate
publică sau privată.

30
 Criterii de distincție între domeniul public și privat:
- principal, destinația bunului (sunt afectate unei utilități publice sau sunt de uz ori interes
public);
- secundar, natura bunului;
- secundar, voința legiuitorului (declararea prin lege, etc.).
156.
Înscrierea unui bun în inventarul domeniului public nu naște o prezumție de proprietate,
ci una de apartentență la domeniul public, în contrast cu domeniul privat.

Neînscrierea în inventar nu împiedică bunul să rămână în domeniul public, dacă e de uz

ori interes publică.
Cum în regimul comunist proprietatea publică aparținea doar statului, la împărțirea
157. inițială între stat și UAT-uri s-a avut în vedere criteriul caracterului național sau,
dimpotrivă, local al uzului/interesului public.
Conform art. 136(3) din Constituția României, bogăţiile de interes public ale subsolului,
spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele,
marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental,
precum şi alte bunuri stabilite de legea organică, fac obiectul exclusiv al proprietăţii
158. publice.

Bunurile care se încadrează în categoriile abstracte enumerate în Constituție, și care se

află deja în patrimoniul statului, fac obiectul exclusiv al proprietății publice. Conform
legii, acestea pot aparține doar statului, nu și UAT-urilor.
159. Titularii dreptului de proprietate publică sunt statul și UAT-urile.
Și în cazul dreptului de proprietate publică regăsim ius possidendi, ius utendi, ius fruendi
și ius abutendi, dar exercitarea lor se face într-o formă specifică. Dispoziția juridică nu
se poate exercita prin mijloace civile, proprietatea publică fiind inalienabilă.

Caracterele dreptului de proprietate publică:

160. - absolut, exclusiv, perpetuu;
- inalienabil (dar se poate transfera în domeniul privat, prin mijloace de drept public; nu
poate fi dezmembrat; drepturile reale constituite pe temeiul proprietății publice nu sunt
dezmembrăminte);
- insesizabil (deci nu poate face obiect al garanțiilor reale);
- imprescriptibil (atât extinctiv, cât și achizitiv).
161.
Titularul dreptului de proprietate publică poate exercita direct prerogativele acestuia,
însă de cele mai multe ori le exercită indirect, prin închirierea sau prin constituirea
162. drepturilor de administrare, concesiune ori folosință cu titlu gratuit.

Nu pot fi mai multe drepturi reale specifice asupra aceluiași bun.

31
 Titulari ai dreptului de administrare pot fi regiile autonome sau instituțiile publice.

Acționează în regim de drept public la constituirea dreptului de administrare (motiv

pentru care nu e necesar nici acordul lor) și în regim de drept privat în raporturile juridice
civile (când dreptul e inalienabil, insesizabil și imprescriptibil). Pot sta în justiție, cu
excepția litigiilor care vizează însuși dreptul de proprietate.

Titularul are prerogativele posesiei (doar în sensul stăpânirii ca titular specific),

folosinței și dispoziției materiale (în condițiile legii și ale actului de atribuire).
163.
Dreptul de administrare încetează prin:
- stingerea dreptului de proprietate;
- revocare ca sancțiune;
- revocare fără sancțiune/redistribuirea bunului;
- transmiterea fără plată/scoaterea din funcțiune + valorificare (HG 481/1995);
- reorganizarea ori desființarea titularului;
- trecerea bunului în domeniul privat.

De regulă, dreptul de administrare nu poate fi opus raporturilor pe verticală/de drept

public, dar este complet opozabil în raporturile civile, ca drept real.
Titulari ai dreptului de concesiune pot fi orice persoane fizice ori juridice.

Concesiunea este un contract administrativ, încheiat de titularii dreptului de proprietate

publică (nu de administrare), în numele cărora acționează ministerele/alte organe
centrale sau CL/CJ/instituții publice de interes local.

Dreptul de concesiune e inalienabil, imprescriptibil, insesizabil, dar temporar.

Durata maximă e de 49 de ani, cu posibilitatea prelungirii cu încă jumătate (adică max.

73 de ani și 6 luni). Această prelungire nu se poate stabili ab initio.

164. Concesionarul dobândește atributele posesiei (în forma stăpânirii drept concesionar),
folosinței și dispoziției materiale (inclusiv dobândirea fructelor în proprietate și, în limita
actului constitutiv, a productelor).

Concesiunea încetează prin:

- ajungerea la termen;
- denunțarea unilaterală de către concedent, cu despăgubiri;
- reziliere de către orice parte, cu despăgubiri;
- dispariția bunului sau imposibilitate fortuită, fără despăgubiri.

Dreptul de concesiune e complet opozabil pe orizonatală, dar în general inopozabil pe

verticală.

32
 Până la intrarea în vigoare a NCC, dreptul de folosință gratuită se putea constitui și pe
temeiul proprietății private, conform L213/1998. Abrogată abia în 2019 de codul
administrativ, L215/2001 permitea și ea constituirea acestui drept pe temeiul proprietății
private. [De cercetat dacă reglementarea s-a păstrat în codul administrativ.]

Titulari ai dreptului de folosință gratuită pot fi instituțiile de utilitate publică.

Are caracter temporar și i se aplică regulile dreptului de administrare.

165.
Deși se constituie prin acte de drept public, nu se poate naște fără acordul beneficiarului,
spre deosbire de dreptul de administrare.

Titularul nu poate ceda folosința bunului. Are posesia (stăpânirea ca titular specific);
folosința și dispoziția materială limitate de actul de constituire. Poate culege fructele,
mai puțin civile, în lipsă de stipulație contrară în act.

Încetează asemănător cu dreptul de administrare.

Proprietatea publică se dobândește prin:
- achiziție publică;
- expropriere;
- donație/legat, dacă bunul e de uz/interes public prin natura ori voința dispunătorului;
166.
- convenție cu titlu oneros, dacă bunul e de uz/interes public prin natura ori voința
dobânditorului;
- transferul din domeniul privat în domeniul public;
- alte moduri (accesiunea, etc.).
Proprietatea publică încetează prin:
- pieirea bunului;
167. - trecerea în domeniul privat;
- retrocedarea pe L18/1991;
- retorcedarea ca efect mediat al exproprierii.

33
 Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată
În cazul servituţilor (dacă sunt veritabile dezmembrăminte), proprietarul fondului aservit
poate fi considerat nud proprietar doar într-un sens foarte larg.

Titularul dezmembrământului dobândeşte folosinţa. Ius possidendi aparţine atât nudului

168.
proprietar (sub forma aproprierii şi stăpânirii ca nud proprietar), cât şi titularului
dezmembrământului (sub forma stăpânirii ca titular al acestuia). Ius abutendi e al
nudului proprierar, dar într-o formă limitată – el poate înstrăina doar nuda proprietate
(nemo plus iuris...) şi nu poate stânjeni exercitarea dezmembrământului.
Nuda proprietate, dezmembrământ în sens larg, păstrează caracterul perpetuităţii şi
169.
posibilitatea reîntregirii.
După dezmembrare, se exercită câte o formă specifică de posesie ca stare de fapt de către
170.
fiecare titular al unui drept real, asupra aceluiași bun.
Obligaţiile născute ca efect al dezmembrării, între titularii drepturilor reale, nu se
171.
confundă cu obligaţiile corelative drepturilor de creanţă.
Servituţile şi superficiile sunt compatibile cu alte drepturi reale, cu acordul titularilor
172. dacă se constituie ulterior nașterii dreptului lor. Dobândirea prin uzucapiune a servituţii
e opozabilă atât nudului proprietar, cât și titularului dezmembrământului.
173.
Dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă gratuită, constituite pe temeiul proprietăţii
174.
private, nu sunt dezmembrăminte, fiind supuse și unui regim de drept public.
175.
B.
Când uzufructul e dobândit prin uzucapiune, el are caracter viager, cu excepţia cazului
în care se poate proba că în elementul animus exista reprezentarea unei durate mai mici
(în special în cazul uzucapiunii scurte, când justul titlu are menţiuni privitoare la durată).

C.
Pe vechiul cod, uzufructul era incesibil, avand caracter intuitu personae la constituire.
Pe noul cod, el pierde acest caracter si devine cesibil.

Pe caracterul cesibil se întemeiază și urmărirea bunurilor date în uzufruct. Nu se

confundă cu ipoteza Ⓐ744, aplicabilă elementelor unei universalități date în uzufruct*.
176.
[* Ipoteza Ⓐ743-744 privește situația uzufructului universal ori cu titlu universal, de
regulă constituit prin legat asupra unei mase succesorale. Uzufructuarul trebuie să
plătească datoriile afarente masei, iar nudul proprietar să i le restituie la data stingerii
uzufructului, fără dobândă. Dacă uzufructuarul refuză, nudul proprietar poate plăti el
însuși, dar i se cuvine dobândă, ori poate vinde din bunuri. Uzufructuarul-legatar trebuie
să plătească fără restituire legatele privind obligații de întreținere/rente viagere.
Creditorii tuturor acestor obligații pot urmări bunurile grevate de uzufruct.]

Uzufructul constituit prin convenţie pe VCC rămâne incesibil, dacă părţile nu au

convenit altfel. Cel constuit pe altă cale decât convenţia devine cesibil după 01.10.2011.
Cel constituit prin convenţie pe NCC e cesibil, în absenţa unei prevederi contrare.

34
 A.
Pot face obiectul uzufructului, inter alia:
- orice bunuri mobile sau imobile, proprietate privată;
- unversalități de fapt sau cote-părţi din acestea;
- unversalități juridice;
- creanţe;
- renta viageră;
- acţiunile sau părţile sociale corespunzătoare capitalului social la unei societăţi
comerciale;
- fondul de comerţ.

Uzufructul poate avea ca obiect şi bunuri incorporale, fiindcă sfera bunurilor

apropriabile nu este restrânsă doar la bunurile corporale.
177.
B.
Uzufructul constituit asupra unor bunuri consumptibile este de fapt un cvasiuzufruct,
adică nu se dezmembrează dreptul de proprietate, ci se transmite chiar proprietatea,
fiindcă cvasiuzufructuarul nu poate folosi bunurile fără a le consuma substanţa.

La scadenţă, cvasiuzufructuarul trebuie să restituie bunuri de aceleaşi fel şi calitate ori

contravaloarea acestora, la alegerea proprietarului iniţial, care aici are calitate de creditor
într-un raport personal.

Pentru cvasiuzufructul constituit prin convenţie pe vechiul cod civil, cvasiuzufructuarul

nu poate înstrăina bunurile primite, pentru că uzufructul era incesibil în vechea
reglementare.
Uzufructul poate fi dobândit prin:
- act juridic (contract sau testament) – per translationem când proprietarul constituie
direct dreptul în favoarea altei persoane şi per deductionem când transmite unei persoane
178.
nuda proprietate şi îşi rezervă, în acelaşi timp, dreptul de uzufruct pentru sine.
- uzucapiune;
- posesie de bună-credinţă (asupra bunurilor mobile).
Pe lângă prerogativele şi îndatoririle corespunzătoare drepturilor reale ale căror titular
sunt, căci fiecare dintre drepturile reale presupune o posesie şi atribute proprii, între
179.
nudul proprietar şi uzufructuar se mai nasc şi raporturi obligaţionale (personale), adică
drepturi de creanţă şi obligaţii personale.

35
 Drepturile uzufructuarului întemeiate pe raporturi reale:
- latura procesuală: acţiunea confesorie şi acţiunile posesorii;
- latura substanţială: atributele ius possidendi în formă specifică, ius utendi şi ius fruendi;
- dreptul de a poseda ca uzufructuar;
- să utilizeze bunul şi să-i culeagă fructele (exclusiv, în lipsă de stripulatie contrară);
- să schimbe destinaţia bunului numai dacă îi sporeşte valoarea economică sau cel puţin
nu prejudiciază în niciun fel interesele proprietarului;
- să utilizeze şi să culeagă fructele bunurilor accesorii şi a tot ce se uneşte cu principalul;
- să exercite folosinţa direct sau prin alţii (să încheie acte de conservare sau de
administrare cu privire la universalităţi privite ca întreg sau să cedeze emolumentul/
exerciţiul dreptului sau prin închiriere, arendare, etc.)
- să dispună de bunurile ce se deteriorează rapid prin utilizare, fiind obligat la restituirea
180. valorii acestora, apreciată la momentul stingerii uzufructului;
- să închirieze ori arendeze bunul (după stingerea uzufructului: contractele înscrise în CF
răman opozabile max. 3 ani, dar nu mai mult decât termenul inițial al uzufructului;
prelungirile neîncepute, dar înscrise, rămân opozabile 6 luni pentru locațiuni și 1 an
pentru arendă);
- să culeagă fructele naturale, industriale şi civile (dobândeşte fructele naturale şi
industriale neculese la data uzfructului, dar nu i se cuvin fructele naturale şi industriale
neculese la data stingerii uzufructului; cei doi titulari nu-şi datorează cheltuieli de
producere a fructelor).

Drepturile uzufructuarului întemeiate pe raporturi obligaţionale:

- acţiune contractuală împotriva nudului proprietar, când uzufructul e convenţional;
- alte drepturi de creanţă stipulate în convenţie.
Obligaţiile uzufructuarului întemeiate pe raporturi reale (nefiind propter rem):
- obligaţia generală, negativă de abţinere, inclusiv obligaţia de a salva substanţa bunului,
de a-i păstra destinaţia şi de a se îngriji de lucru ca un bun proprietar.

Obligaţiile uzufructuarului întemeiate pe raporturi obligaţionale:

- obligaţii propter rem cu privire la deţinerea bunului (nu faţă de nudul proprietar);
- născute la momentul constituirii uzufructului (convenţional):
- obligaţia de a întocmi inventarul bunurilor mobile şi de a constata starea
bunurilor imobile;
- obligaţia de a da cauţiune (dacă a fost constituit per translationem);
- născute în timpul uzufructului:
- obligatia de a plăti sarcinile anuale ale fondului şi sarcinile extraordinare impuse
181.
de proprietate;
- obligaţia de a plăti cheltuielile ocazionate de litigii privind folosinţa;
- obligaţia uzufructuarului universal sau cu titlu universal de a plăti datoriile, dacă
s-a constituit cu titlu gratuit;
- născute la încetarea uzufructului:
- obligaţia de restituire;
- obligaţia de a plăti despăgubiri pentru pieire sau deteriorare din culpa sa.

Uzufructuarul poate cere indemnizarea pentru lucrările adăugate necesare. De asemenea,

şi pentru lucrările utile, numai dacă s-a sporit valoarea bunului şi a avut acordul
proprietarului. În lipsă de acord, proprietarul poate cere ridicarea lucrărilor şi readucerea
în starea iniţială. [Derogă de la regimul accesiunii imobiliare pentru lucrări adăugate.]

36
 Drepturile nudului proprietar întemeiate pe raporturi reale:
- dreptul de a poseda bunul, în forma specifică;
- dreptul de a dispune de bun, sub formele materială şi juridică, dar fără a aduce atingere
dreptului real al uzufructuarului;
- dreptul la protecţia juridică a nudei proprietăţi;
- dreptul de a cere încetarea uzufructului pentru abuz de folosinţă sau respectarea
182. folosinţei normale (are caracter judiciar; nudul proprietar poate fi autorizat şi doar să
culeagă fructele bunului, caz în care va indemniza periodic uzufructuarul; creditorii
uzufructuarului pot interveni în acţiunea de încetare a uzufructului pentru a repara
degradările sau a oferi garanţii);

Drepturile nudului proprietar întemeiate pe raporturi obligaţionale:

- drepturile corelative obligaţiilor personale ale uzufructuarului;
Obligaţiile nudului proprietar întemeiate pe raporturi reale:
- obligaţia generală, negativă de abţinere (nu i se va putea opune dezmembrământul dacă
face reparaţii necesare pentru conservarea bunului, uzufructuarul fiind ţinut să le
accepte);
- nu are obligaţia de a face reparaţii mari, fiindcă Ⓐ729 a fost interpretat ca instituind un
drept;
183.
Obligaţiile nudului proprietar întemeiate pe raporturi obligaţionale:
- obligaţia de a garanta contra evicţiunii, când uzufructul e constituit per translationem
cu titlu oneros (opţional şi pentru titlu gratuit);
- alte obligaţii asumate prin convenţie;
- obligaţiile propter rem care nu privesc folosinţă;
Uzufructul se stinge prin:
- moarte/încetarea existenței persoanei juridice;
- ajungerea la termen;
- consolidare;
- neuz timp de 10 ani (sau 2 ani, pentru creanțe);
- pieirea totală a bunului (dacă piere parțial, continuă asupra părții rămase și asupra
184. indemnizației/despăgubirii, numai dacă cea din urmă nu e afectată reparării bunului; are
loc o subrogație reală cu titlu particular și totodată un cvasiuzufruct asupra banilor);
- abuz de folosință;
- renunțare.
Prescripţia extinctivă (neuzul) de 10 ani pentru bunuri corporale şi de 2 ani pentru
creanţe este aplicabilă doar drepturilor de uzufruct constituite pe NCC. Pentru celelalte,
rămâne prescripţia de 30 de ani din VCC.
Drepturile de uz și de abitație sunt incesibile și ca substanță, și ca emolument. Dreptul
de abitație se constituie asupra unei locuințe, iar cel de uz asupra oricărui alt bun.

Se aplică regulile de la uzufruct. Cu excepțiile că:

- uzuarul nu poate culege decât fructele cuvenite nevoilor sale și ale familiei sale;
185.
- titularul abitației poate folosi bunul doar în interesul propriu sau al familiei sale, chiar
constituite ulterior (nu mai există excepția de pe VCC unde titularul putea ceda partea
din imobil pe care nu o locuiește);
- dacă titularii folosesc întregul bun, vor avea toate obligațiile uzufructuarului; dacă
folosesc doar o parte din bun, le vor suporta proporțional, împreună cu alți titulari.

37
 Soțul supraviețuitor are drept special de abitație (legal) asupra locuinței folosite până la
deschiderea moștenirii, dacă bunul face parte din masă succesorală, iar acesta nu are alt
186. drept real pentru a folosi o altă locuință. Dreptul durează până la ieșirea din indiviziune,
dar minimum 1 an; e limitat la partea din locuința necesară, moștenitorii putând cere
reducerea spațiului locativ sau oferi o altă locuință în schimb.
Servituţile în sens larg sunt acele servituţi care presupun doar o restrângere a exerciţiului
dreptului de proprietate al titularului fondului aservit, dublată sau nu de o sporire a sferei
de exercitare a dreptului de proprietate a titularului fondului dominant.
187.
Servituţile în sens restrâns sunt acele servituţi care presupun exercitarea de către
proprietarul fondului dominant a unor prerogative din dreptul de proprietate asupra
fondului aservit. Doar acestea sunt dezmembrăminte.
A.
Servituțile se clasifică, după conţinutul juridic, în:

a. Simple limitări ale exercitării dreptului de proprietate

Servituţile legale şi servituţile naturale (pe vechiul cod), care sunt identice. Cuprinde şi
o parte din servituţile stabilite prin fapta omului (ex.: servitutea convențională de a nu
construi).

b. Lărgire a sferei de exercitare + limitare corelativă

O primă ipoteză apare atunci când sfera de exercitare a fondului dominant sporește
corelativ cu restrângerea sferei de exercitare a fondului aservit (ex.: convenţia pentru a
putea planta mai aproape de hotar). O a doua ipoteză apare atunci când fondul dominant
capăta în mod atipic o parte a atributului dispoziţiei materiale, având semnificaţia unui
veritabil dezmembrământ (ex.: scurgerea apei de pe streaşină, prin convenţie, pe fondul
aservit, astfel cel dominant exercitând o parte a lui ius abutendi, căci strică solul).

c. Exercitarea parţială a unor atribute ale dreptului de proprietate

Se constituie de regulă numai prin fapta omului. În mod excepţional, dreptul de trecere
188. poate fi văzut şi ca o limită a exercitării dreptului de proprietate, şi ca aparenţa unui
dezmembrământ. Cele dintâi cuprind două ipostaze: când fondul dominant exercită
singur o parte din atribute; şi când fondul dominant exercită în comun cu fondul aservit
o parte din atribute (ex.: trecere exercitată doar de către fondul dominant sau în comun
cu a fondului aservit – nu cuprinde servitutea legală de trecere).

C.
Servituţile urbane (clădiri) şi servituţile rurale (terenuri) se califică în funcţie de natura
fondului dominant.

D.
Servitutea este continuă dacă apăsă continuu asupra fondului aservit (ex.: servitutea de
a nu construi). Servitutea este necontinuă dacă apăsă asupra fondului aservit doar în
momentele în care titularul său își exercită activ acest drept (ex.: servitutea de trecere,
legală sau prin fapta omului).

F.
Prin uzucapiune tabulară se poate dobândi orice servitute. Prin uzucapiune extratabulară
se pot dobândi numai servituţile pozitive (în VCC – doar continue şi aparente).

38
 B.
Ambele fonduri trebuie să fie imobile prin natura lor.

C.
Vecinătatea poate să fie şi mediata, nu neapărat imediată. Este posibil ca relaţia de
servitute să apese asupra a trei sau mai multe fonduri. De pildă, servitutea de trecere în
favoarea mai multor fonduri dominante sau asupra mai multor fonduri aservite. Ori
servitutea de apeduct cu mai multe fonduri dominante, mai multe fonduri aservite sau
mai multe fonduri dominante şi mai multe fonduri aservite.

F.
Caracterul perpetuu al dreptului de servitute tine de natura, nu de esenţa sa, căci el
189.
durează cât timp există atât fondul dominant, cât şi fondul aservit şi nu a intervenit un
caz de stingere a servituţii, spre deosebire de caracterul perpetuu al dreptului de
proprietate, care durează cât timp există bunul.

G.
Servitutea fiind indivizibilă, profitând întregului fond dominant şi apăsând asupra
întregului fond aservit, necesită pentru constituire consimţământul tuturor copărtaşilor
fondului aservit, dar numai al unuia dintre copărtaşii fondului dominant.

Caracterul indivizibil se păstrează şi după ieşirea din modalitatea comunităţii, cu

excepţia cazului în care utilitatea devine exclusivă unuia dintre fondurile rezultate din
partaj sau poate fi exercitată doar asupra unuia dintre aceste fonduri – Ⓐ769(3).
A.
Principiul libertăţii de constituire a servituţilor e limitat atât prin necesitatea conformării
cu ordinea publică, cât şi pentru că trebuie să apese asupra unui imobil.

B.
Dintre actele unilaterale, doar testamentul naște servituți, când proprietarul mai multor
imobile testează către persoane diferite, stabilind un raport de servitute între cele două.

Anterior intrării în vigoare a NCC, forma autentică ad validitatem a servituţii reieşea din
art. 2 alin. (1) şi (2) din Titlul X din Legea 247/2005.

C.
190. Pe vechiul cod, servituţilor le era aplicabilă doar uzucapiunea de 30 de ani. Mai mult,
se puteau uzucapa doar servituţile continue şi aparente. Textul nu făcea distincţie între
veritabilele dezmembrăminte şi simplele limitări ale exerciţiului dreptului de proprietate,
aşa că, pentru acest din urmă caz, nu era vorba de o uzucapiune propriu-zisă (fiind
imposibilă posesia), ci de o consființire juridică a unor stări de fapt a căror durata era
mai mare de 30 de ani. [Dar ne prefacem că asta nu e valabil la servitutea legală de
trecere , vezi nota supra 126.] Pe noul cod, e posibilă dobândirea prin prescripţie
achizitivă şi a modului de exercitare a servituţii.

D.
Pe vechiul cod, proprietarul a doua imobile sau părţi din acelaşi imobil putea stabili o
stare de fapt care să dea naştere unei servituţi numai după înstrăinarea către persoane
diferite a celor două imobile/părţi din imobil.

39
 A.
Raporturile juridice dintre proprietarii celor două fonduri se bazează pe expresia juridică
a dreptului de servitute şi a celor două drepturi de proprietate, de pe-o parte, şi pe
obligaţia generală negativă corespunzătoare drepturilor reale, pe de altă parte. E posibil
să se adauge raporturi obligaţionale sau obligaţii propter rem.

B.a.
Conţinutul juridic al dreptului de servitute se interpretează restrictiv (chiar şi în absenţa
textului expres în vechiul cod). Printr-o prezumţie simplă (în lipsa prezumţiei legale din
vechiul cod) se consideră că dreptul de servitute presupune şi toate mijloacele necesare
pentru exercitarea lui, dar nu şi a acelor simple elemente care fac exercitarea mai
comodă.

Odată dobândit, titluarul servituţii poate lua toate măsurile şi face toate lucrările necesare
pentru a exercita şi conserva servitutea, dacă aceste cheltuieli nu s-au stabilit în sarcina
altcuiva prin actul de constituire. Cu privire la conservare, cheltuielile se distribuie între
cei doi proprietari proporţional cu avantajele obţinute, numai dacă profită inclusiv
191. fondului aservit.

B.b.
Proprietarul fondului dominant nu poate agrava situaţia fondului aservit. El poate
schimba în mod unilateral scopul constituirii servituţii numai în măsura în care nu
creează o situaţie mai împovărătoare pentru fondul aservit.

C.a.
Proprietarul fondului aservit poate schimba locul prin care se exercită servitutea, dacă
are un interes serios şi legitim. E un drept potestativ, imprescriptibil şi la care nu se poate
renunţa, a cărui exercitare poate fi contestată în justiție de proprietarul fondului dominant
sub aspectul faptului juridic, izvor al acestuia dintâi (interesul serios și legitim).

C.b.
Proprietarul fondului aservit îşi poate asuma prin contract obligaţii corespunzătoare
creanţelor sau obligaţii propter rem, în cel din urmă caz putându-se elibera de ele prin
renunţarea la dreptul de proprietate în întregime sau asupra părţii necesare pentru
exercitarea servituţii.

40
 A.
Servitutea se stinge prin:
- imposibilitate definitivă de exercitare;
- consolidare;
- neuz timp de 10 ani;
- exproprierea fondului aservit, dacă servitutea e contrară utilității publice;
- răscumpărarea servituții de trecere.

192. Abuzul de folosinţă nu poate duce la stingerea servituţii, spre deosebire de

uzufruct/uz/abitaţie, ci eventual doar la o acţiune pe temei delictual.

Neuzul timp de 10 ani e aplicabil numai servituţilor născute după intrarea în vigoare a
NCC; pentru celelalte se aplică termenul de 30 de ani, pe vechiul cod.

B.
Cu excepţia prescripţiei extinctive, celelalte moduri de stingere a servituţii se aplică
mutatis mutandis şi servituţilor în sens larg.
Dreptul de superficie are formă deplină sau formă incipientă. El presupune
dezmembrarea folosinţei asupra terenului, dar şi a lui ius possidendi în forma specifică
193. şi a dispoziţiei materiale (amenajarea terenului în vederea construirii) şi juridice (partea
din teren dezmembrată poate fi transmisă altor persoane odată cu dreptul de proprietate
asupra clădirii).
Reglementările privind superficia din NCC se aplică doar drepturilor constituite după
intrarea lui în vigoare (Ⓐ68 LPA).
194.
În vechiul cod, superficia nu era expres prevăzută, ci se deducea din excepţia de la
prezumţia că plantaţiile sau construcţiile aparţin proprietarului terenului.
B.
În conţinutul dreptului de superficie intră:
- dreptul de folosinţă şi, în mod limitat, ius possidendi şi ius abutendi asupra
terenului/părții din teren; și
- dreptul de proprietate asupra construcţiei/plantanției/lucrării (doar în forma deplină).

C.
În funcţie de actul de constituire, superficiarul poate exercita prerogativele în mod
complet (întregul teren, sol + subsol) sau în mod parţial (o parte din teren, sol + subsol
SAU o parte din teren, sol/subsol).
195.
D.
Imprescriptibilitatea superficiei vizează ambele sale forme. [Deci şi pe cea incipientă, de
unde nu mai reiese raţiunea de a apăra dreptul de proprietate asupra construcţiei.]

E.
Termenul maxim: 99 de ani, cu posibilitatea reînnoirii la expirare și reducerii de drept.

Pe vechiul cod, superficia avea caracter perpetuu, ce ţinea de natura, nu de esenţa sa.
Superficiile constituite fără termen pe vechiul cod nu vor putea fi afectate de dispoziţiile
din NCC.

41
 A.
Superficia poate fi dobândită prin act juridic:
- testament (legat către un moștenitor fie pentru nuda proprietate, fie pentru superficie;
sau două legate către moştenitori diferiţi);
- convenţie (transmiterea dreptului de superficie; sau proprietății asupra terenului, cu
superficie per deductionem; sau superficiarul înstrăinează ulterior dreptul său);
- implicit, proprietarul transmite terenul şi casa către persoane diferite (prez. abs.);
- implicit, proprietarul terenului transmite doar construcţia (prezumţie absolută);
- implicit, în baza renunţării la sau cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.
196.
B.
Superficia se poate dobândi și prin uzucapiune sau moștenire legală.

C.
Când ambii soţi, în regimul comunităţii legale sau convenţionale, construiesc pe terenul
unuia dintre ei, celălalt capăta un drept de superficie în al cărui conţinut intră proprietatea
devălmaşă asupra construcţiei şi prerogativele superficiei, iar celălalt va exercita aceleaşi
prerogative în calitate de proprietar, neputându-şi dezmembra proprietatea în favoarea
sieşi. Izvorul este faptul juridic complex al construirii, nu legea (căci legea nu e izvor de
raporturi juridice concrete) şi nici convenţia tacită (lipsind forma autentică necesară).
În faza incipientă, superficiarul are toate prerogativele necesare pentru realizarea
construcţiei (în limitele titlului său).

În faza deplină, superficiarul poate exercita toate atributele proprietăţii asupra

construcţiei. Superficiarul poate exercita toate atributele dezmembrate asupra terenului,
având dispoziţie juridică.
197.
Dacă a dobândit construcția după realizare, titularul nu îi va putea modifica structura
fără consimțământul nudului proprietar. Dacă o face, nudul proprietar va putea cere
restabilirea situației inițiale, în termenul de prescripție de 3 ani, sau încetarea superficiei;
prescripția e suspendată până la stingerea superficiei.

Dacă superficia a fost constituită cu titlu oneros, iar părțile nu au stipulat cum se va
stabili contraprestația, titularul datoreaza lunar o sumă egală cu chiria de pe piața liberă.
Superficia încetează, inter alia:
- prin expirarea termenului (proprietarul terenului dobândește lucrarea prin accesiune,
putând alternativ să ceară cumpărarea terenului dacă nu exista construcția la data
începerii superficiei și valoarea terenului e egală sau mai mare cu a acesteia; în lipsă de
înțelegere contrară, drepturile reale asupra construcției se sting; ipotecile asupra
construcției se strămută asupra indemnizației, materialelor obținute din ridicarea
construcției ori se extind asupra și asupra terenului; ipotecile asupra terenului nu se
198. extind și asupra construcției, dar se strămută asupra indemnizației ori a terenului întreg);
- prin consolidare (în lipsa de stipulaţie, drepturile reale asupra construcţiei se menţin
pe toată durata lor, dar nu mai mult decât termenul iniţial al superficiei; ipotecile nu se
extind şi continuă să poarte asupra obiectului pe care au fost constituite – ori terenul, ori
construcția și dreptul de folosință asupra terenului/părții de teren);
- prin pieirea construcţiei, dacă există stipulație în acest sens (în lipsa unei derogări
legale, drepturile reale asupra superficiei se sting, iar ipoteca asupra nudei proprietăţi se
extinde asupra terenului reîntregit).

42
 Noțiunea de modalitate a drepturilor reale principale
Modalităţile dreptului de proprietate se aplică mutatis mutandis şi celorlalte drepturi
reale principale; teoretic, câteodată, se pot aplica şi proprietăţii publice sau drepturilor
reale constituite pe aceasta.
199.
Regulile de la coproprietatea obişnuită se aplică şi când există mai mulţi titulari ai
aceluiaşi drept real principal (căci în cazul ipotecii se vor aplica regulile de la pluritatea
de creditori).
În formă pură şi simplă, proprietatea aparţine unui singur titular, care exercita toate
atributele sale.

În cazul modalităţilor:
- atributele se exericta concomitent şi împreună în cazul proprietăţii comune, între titulari
neexistând diferenţe calitative. În formă proprietăţii comune pe cote-părţi, există
diferenţe cantitative, în sensul că fiecare proprietar are o anumită cantitate. Apartenența
200. dreptului e certă pentru toţi titularii, diferenţiaţi sau nu cantitativ.
- atributele se exercită concomitent, dar diferenţiat în cazul proprietăţii rezolubile sau
anulabile. Apartenența dreptului e incertă, un titular având virtualitatea dreptului care se
poate transforma în drept pur şi simplu, iar celălalt având un drept propriu-zis, dar care
se poate pierde în viitor sau se poate transforma în drept pur şi simplu.

Modalităţile proprietăţii nu se exlud reciproc (ex.: proprietatea comună rezolubila/

anulabilă).

43
 Proprietatea condițională
Drepturile eventuale înseamnă absența dreptului subiectiv. Între ele şi dreptul subiectiv
propriu-zis există realităţi juridice intermediare:
- virtualitatea de drept (dreptul sub condiţie suspensivă sau dreptul transmiţătorului parte
201.
într-un act anulabil); şi
- realitate juridică incompletă (dreptul sub condiţie rezolutorie sau dreptul
dobânditorului într-un act juridic anulabil).
A.
Proprietatea rezolubilă tipică se naşte din act juridic.
În raport cu părţile, condiţia produce efecte inverse. Proprietatea rezolubilă se poate
naşte şi din act sub condiţie suspensivă. În cazul actului sub condiţie rezolutorie,
transmiţătorul e proprietar sub condiţie suspensivă, iar dobânditorul e proprietar sub
condiţie rezolutorie. În cazul actului sub condiţie suspensivă, transmiţătorul e proprietar
sub condiţie rezolutorie, iar dobânditorul e proprietar sub condiţie suspensivă. Distincţia
între condiţii se face la nivel de act juridic, nu în raport cu părţile, căci această condiție
este mereu rezolutorie față de una dintre părți și suspensivă față de cealaltă.

B.
Proprietatea rezolubilă atipică izvorăşte din lege, spre exemplu atunci când un
coproprietar înstrăinează întregul drept de proprietate, iar soarta convenţiei depinde de
partaj, sau, în cazul construirii pe terenul altuia, dreptul potestativ de a invoca accesiunea
prin luarea în stăpânire a clădirii.
De fiecare dată când se poate cere rezoluţiunea sau desfiinţarea pentru neexecutare a
unui act translativ, transmiţătorul şi dobânditorul sunt titulari ai proprietăţii rezolubile.

C.
202. Pendente conditione (până la împlinirea condiţiei, a termenului de îndeplinire sau a
termenului în care poate fi împlinită), proprietarul sub condiţie suspensivă are doar
virtualitatea unui drept (se poate transforma în drept propriu-zis; poate fi protejată prin
măsuri de conservare; e obiectul dispoziţiei juridice).
Pendente conditione, proprietarul sub condiţie rezolutorie se comportă ca un proprietar
simplu, dar nu va putea transmite decât tot un drept afectat de aceeaşi condiţie.

D.
Dacă condiţia se împlineşte:
- proprietarul sub condiţie suspensivă devine proprietar pur şi simplu, iar actele lui se
consolidează retroactiv;
- actele de conservare şi administrare încheiate de proprietarul sub condiţie rezolutorie
rămân valabile; cele de dispoziţie se desfiinţează retroactiv pentru terţii de rea-credinţa;
pentru cei de bună-credinţă, se aplică vânzarea bunului altuia, terţii putând invoca
uzucapiunea tabulară sau posesia de bună-credinţă;
- actele de utilizare rămân să profite proprietarului sub condiţie rezolutorie.

Dacă condiţia nu se împlineşte (în termenul convenţional sau posibil):

- actele proprietarului sub condiţie rezolutorie se consolidează retroactiv;
- actele materiale privitoare la bun rămân să profite lui, inclusiv culegerea fructelor;
- actele proprietarului sub condiţie suspensivă se desfiinţează retroactiv.

44
 B.
Transmiţătorul într-un act anulabil e proprietar sub condiţie suspensivă (putând transmite
virtualitatea de drept sau lua măsuri de conservare), iar dobânditorul e proprietar sub
condiţie rezolutorie (actele lui fiind supuse riscului desfiinţării).

C.
Proprietatea anulabilă încetează prin:
- confirmare (actul translativ se consolidează, actele transmitatorului se desfiinţează
retroactiv; produce efecte doar între părţi, iar terţii vor putea cere pe calea acţiunii oblice
anularea actului, câtă vreme nu le este opozabil*; confirmarea va produce efecte şi faţă
de ei în momentul renunţării la dreptul de a utiliza acţiunea oblică, al prescripţiei sau al
respingerii acţiunii în anulare);
- expirarea termenului de prescripţie pentru acţiunea în anulare (actele dobânditorului se
consolidează retroactiv, actele transmiţătorului se desfiinţează);
203.
- respingerea acţiunii în anulare (idem);
- admiterea acţiunii în anulare (actele transmiţătorului se consolidează retroactiv; actele
dobânditorului se desfiinţează, pierzând şi beneficiul actelor de dispoziţie cu terţii; actele
de conservare şi administrare rămân; actele de utilizare rămân să profite dobânditorului;
păstrează fructele culese cu bună-credinţă, calitate care se răstoarnă din momentul
intentării acţiunii sau pentru dol/violență).

[* Având în vedere cum este reglementată în NCC acțiunea oblică, nu pare a fi posibil
să se invoce efectele acțiunii pauliene de către creditori împotriva pârâtului-dobânditor,
căci astfel creditorii ar exercita în numele reclamantului-transmițător mai multe drepturi
decât are el însuși, ca urmare a faptului că între cele două părți s-a încheiat confirmarea
nulității. Într-adevăr, pârâtul ar putea opune creditorilor (ce sunt niște reprezentanți ai
transmițătorului) contractul cu reclamantul, de vreme ce mecanismul acțiunii oblice se
grefează pe reprezentare.]

45
 Proprietatea comună
204. Exercitarea atributelor proprietății poate fi dată şi în sarcina unui terţ, administrator.
Proprietatea comună ca modalitate a dreptului de proprietate nu se confundă cu
205.
modalităţile patrimoniului.
În reglementarea anterioară, proprietatea în devălmăşie era posibilă doar în cazul
206.
comunităţii matrimoniale, nefiind posibilă naşterea prin act juridic.
Elementele esenţiale ale proprietăţii comune pe cote-părţi:
- dreptul este divizat între titularii săi, fiecare având câte o cota-parte sau o fracţie din
drept (aspectul individual/fracțional);
- bunul corporal care formează obiectul dreptului rămâne nedivizat, unitar, iar cotele-
207. părţi se regăsesc în fiecare particulă a bunului (aspectul colectiv/concurențial).
De regulă, doar bunurile corporale pot fi în coproprietate pe cote-părți sub forma tipică.
Diferenţa cantitativă este dată de împărţirea pe cote-părţi, chiar dacă acestea sunt egale.
În cazul proprietăţii periodice, acestea pot fi unităţi de timp.
Indiviziunea, modalitate a patrimoniului, are în vedere o universalitate de drepturi şi
208.
obligaţii, spre deosebire de coproprietate, care are în vedere un bun privit individual.
209.

210.

211.

212.
Nu se justifică termenul de coproprietate temporară (= obişnuită), pentru că ambele tipuri
213.
de coproprietate sunt temporare.
Principiile coproprietăţii obişnuite:
- regula unanimităţii, întemeiată pe ideea că titularii exercită concomitent şi împreună
prerogativele (aspectul colectiv/concurențial);
214. - fiecare coproprietar poate dispune liber de cota sa parte (aspectul individual/fracțional).

Cotele-părţi sunt determinate sau determinabile (titularul are la îndemână o acţiune în

constatare pentru determinarea cotei-parti).
La nivel intelectual, exercitarea lui ius possidendi corespunde divizării dreptului, însă,
cum obiectul său nu e fracţionat material, realizarea în concret a îndreptăţirii la
apropriere şi stăpânire poate fi exercitată doar în comun de către toţi coproprietarii.

Faptele sau actele juridice de conservare, deoarece profită tuturor titularilor, pot fi făcute
de către oricare singur coproprietar. Când nu presupun cheltuieli, există o prezumţie de
215. mandat, iar când presupun cheltuieli, se poate vorbi de gestiunea de afaceri.

Este posibil ca prin anumite acte juridice să se exercite atât atributul posesiei, cât și
atributul dispoziției, caz în care e necesar consimțământul tuturor coproprietarilor.

Acţiunile posesorii, fiind acte de conservare, pot fi făcute de orice coproprietar singur,
în baza Ⓐ642(2), a fortiori.

46
 A.a.i.
Vezi Ⓐ636(1) – Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în
care nu schimbă destinaţia şi nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari.

În lipsa unei îngăduințe din partea celorlalţi coproprietari, titularului care foloseşte
exclusiv bunul i se pot cere despăgubiri (Ⓐ635). Temeiul este răspunderea delictuală, în
lipsa unui contract. Prescripţia nu e suspendată până la partaj.

A.a.ii.
Partajul de folosinţă prin fracţionarea în timp nu e mereu proprietate periodică.

Partajul de folosinţă judiciar era posibil şi pe codul vechi. Actualmente, este una dintre
ipotezele de la Ⓐ639.

A.b.
Actele de conservare se pot face de către un singur coproprietar (Ⓐ640).

Actele de administrare – pe vechiul cod se cerea unanimitate, dar în unele situaţii s-a
admis ideea mandatului tacit, a gestiunii de afaceri, a contractului de societate sau a RCD
pentru celelalte cote-părţi. Pe NCC, se cere regula majorităţii și e discutabil dacă ideile
mai rămân aplicabile.

Instanţa poate suplini consimţământul (spre ajungerea la majoritate) per

216. Ⓐ
641(1) – imposibilitate de exprimare a voinței ori opunere abuzivă. Totuși, în cazurile
Ⓐ
641(2) – limitare substanțială a folosinței în raport cu cota-parte ori sarcini excesiv de
mari –, instanţă nu poate suplini.

Dispozițiile cu privire la actele de administrare ori dispoziție în materie de coproprietate

din NCC sunt aplicabile doar actelor încheiate după intrarea sa în vigoare (Ⓐ62 LPA).

Dacă actul e valabil, va rămâne opozabil celui care dobândeşte bunul la partaj, chiar dacă
nu el l-a încheiat sau nici nu și-a dat acordul la încheierea actului, respectându-se regula
majorității, sau actul de dispoziție a fost încheiat de un alt coproprietar, respectând regula
unanimității (Ⓐ681).

B.
Fructele se cuvin tuturor coproprietarilor, proporţional. Cel care a cultivat singur terenul
poate cere despăgubiri numai pentru aceste cheltuieli, prescripţia fiind suspendată până
la partaj, iar fructele naturale şi industriale făcând parte din masa de partaj.

Fructele civile și echivalentul bănesc al fructelor naturale/industriale sunt divizibile şi

prescripţia curge*.

[* Dacă fructele naturale/industriale mai există, se poate intenta acțiune în revendicare,

imprescriptibilă; dacă, însă, fructele trebuie restituite prin echivalent (ori sunt fructe
civile), acțiunea va avea caracter personal, prescriptibil.]

47
 A.
Se aplică regula unanimităţii pentru dispoziţia materială.

B.a.i.
Se aplică regula unanimităţii pentru dispoziţia juridică privind dreptul în ansamblul său.

Sunt considerate acte de dispoziție în materia coproprietății (se cere unanimitate):

- acte de folosință cu titlu gratuit;
- cesiunile de venituri imobiliare și locațiunile încheiate pe mai mult de 3 ani;
- acte care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului;
- orice act cu titlu gratuit.

B.a.ii.
Pe vechiul cod era nesigură calificarea acţiunii în revendicare ca act de dispoziţie sau de
conservare. Jurisprudenţa a zis că e de dispoziţie şi necesită toţi coproprietarii. Pe codul
actual, acţiunea în revendicare poate fi intentata de un singur coproprietar. Vezi Ⓐ643.

B.a.iii.
Precizările următoare sunt valabile şi pentru actele de administrare unde se cere
majoritate/unanimitate.

Actul de dispoziţie încheiat fără consimţământul unuia dintre coproprietari este

inopozabil inclusiv lato sensu acestuia, în sensul în care pentru el nu are nici măcar
valoarea unui fapt juridic în sens restrâns.
217.
El va putea intenta acţiunea posesorie împotriva terţului dobânditor intrat în posesia
bunului, tocmai fiindcă acesta din urmă nu-i poate opune actul translativ. Acţiunea
profită tuturor coproprietarilor, dar între cel vătămat şi cel transmiţător nu mai există un
raport de reprezentare. Coproprietarul vătămat va putea cere daune-interese de la acesta
din urmă.

Pe vechiul cod, coproprietarul vătămat nu putea introduce singur acţiune în revendicare

dacă i se opunea un act de dispoziţie încheiat cu alt coproprietar, fiindcă soarta acţiunii
ar fi depins de partaj. Pe NCC, orice coproprietar poate intenta acţiunea în revendicare.

Pe vechiul cod:
Până la partaj, nu se putea cere nici măcar anularea parţială a actului de dispoziţie (în
raport cu celelalte cote-părţi), fiindcă partajul producea efecte ex tunc (retroactive).
Iniţial, s-a considerat că actul de dispoziţie e afectat de o condiţie rezolutorie, iar terţul
dobânditor e proprietar sub condiţie rezolutorie, evenimentul condiţiei fiind acela al
includerii bunului în lotul coproprietarilor cu care nu a contractat. Dacă intra în lotul
celui cu care a contractat, drepturile lui se consolidau retroactiv. Solvens, dacă se
împlinea condiția rezolutorie, îşi putea recupera prestaţia pe temeiul plății nedatorate sau
a îmbogăţirii fără justă cauză.

Soluţia era deficitară fiindcă nu explica de ce dobânditorul putea avea un drept real
asupra întregului bun câtă vreme transmiţătorul avea doar o cotă-parte.

48
 S-a trecut la schimbarea condiţiei în suspensiva şi a elementului condiţiei în acela al
includerii bunului în lotul coproprietarului transmiţător. Astfel, până la partaj, terţul nu
avea un drept propriu-zis, ci doar o potenţialitate/virtualitate de drept. Dacă actul era
unul de înstrăinare, avem de-a face cu proprietate rezolubila atipică (caracter ce decurge
din stabilirea evenimentului de către lege şi de faptul că transmiţătorul avea doar o cotă-
parte). Dacă evenimentul nu se împlinea, terţul putea recupera prestaţia pentru plata
nedatorată; ceea ce putea face şi înainte de partaj (spre exemplu dacă celălalt coproprietar
îl deposeda), fiindcă convenţia nu producea oricum efecte până la condiţie, obligaţia
neexistând [vezi efectele condiției de la Partea generală ].

Terţul avea posibilitatea unei acţiuni oblice pentru a cere partajul, fiindcă se consideră
că transmițătorul se obligase să dobândească şi celelalte cote-părţi.

Pe NCC:
Rămâne valabilă ipoteza condiţiei suspensive, dar cu dispozițiile de la Ⓐ642(2), care
prevăd posibiltiatea celuilalt coproprietar să intenteze acţiunea posesorie.

Dar, cum partajul pe noul cod produce efecte ex nunc, actul de dispoziţie poate să
producă efecte numai de la data partajului, dacă bunul intră în lotul transmiţătorului.

Creditorii personali nu pot urmări întregul bun, cu excepţia celor care au drepturi reale
de garanţie sau a căror creanță s-a născut în legătură cu conservarea ori administrarea
bunului. Cei dintâi pot cere partajul pe calea acţiunii oblice.

B.b.
Cu privire la cota lor parte, titularii pot dispune liber şi o pot greva cu sarcini reale ori
dezmembra. La partaj participă nudul proprietar sau proprietarul bunului grevat, nu
beneficiarul.

În cazul dezmembrămintelor, soarta lor depinde de partaj şi sunt afectate de o condiţie

rezolutorie, deoarece transmiţătorul putea dispune de cota sa parte. Dacă transmiţătorul
devine proprietarul întregului bun, dezmembrământul apasă doar asupra echivalentului
cotei-parti.

Garanţiile ce grevează cota-parte se strămută asupra întregului bun atribuit la partaj ori
a sultei (Ⓐ682).

Pentru procedura executării silite, vezi Ⓐ818(3) NCPC și Ⓐ678(1-2).

Coproprietarii suporta sarcinile comune, proporţional.

E posibil ca unele cheltuieli să fie făcute de un singur coproprietar, acesta având un drept
de creanţă împotriva celorlalţi, întemeiat pe mandat, gestiune de afaceri, plata nedatorată
sau îmbogăţire fără justă cauză, după caz.
218.
Obligaţiile sunt de regulă divizibile, iar nu solidare, în lipsă de stipulaţie/lege.

Per Ⓐ677, coproprietarii pot cere la partaj deducerea obligaţiilor născute în legătură cu
bunul, scadente sau care devin scadente în anul partajului, doar în cazul în care bunul e
scos la vânzare, iar preţul e împărţit proporţional.

49
 A.
Coproprietatea obișnuită încetează prin:
- dobândire de către un coproprietar a celorlalte cote-părți prin contract, uzucapiune,
moștenire;
- dobândire de către un terț a tuturor cotelor-părți prin contract, uzucapiune, moștenire;
- pieirea bunului;
- expropriere;
- partaj (calea specifică).

B.
Partajul parţial nu se poate face dacă toţi coproprietarii cer sistarea coproprietăţii.

C.b.
Fiecare coproprietar e titular al dreptului de a cere partajul. E un drept potestativ
patrimonial pentru că se exercită cu privire la o situație patrimonială, dar nu are o valoare
economică proprie, ci doar o reflectă.

C.c.
Se exercită printr-o manifestare unilaterală de voinţă.

C.d.
Dreptul de a cere partajul, fiind potestativ, e imprescriptibil (Ⓐ669). Convenţia contrară
e nulă absolut.

C.e.
219.
Suspendarea partajului pe mai mult de 5 ani e o clauză lovită de nulitate relativă parţială
(adică doar asupra a ce depăşeşte 5 ani).

C.f.
Când creditorii pot exercita acţiunea oblică, le va fi opozabilă convenţia de suspendare,
fiindcă nu pot avea o situaţie mai bună decât a debitorilor în a căror drepturi se
„subrogă”. Convenţia trebuie să dobândească, înaintea naşterii creanţei, dată certă
(pentru bunuri mobile) sau să fie autentică și notată în CF (pentru bunuri imobile) –
Ⓐ
678(4).

Vezi Ⓐ679 cu privire la drepturile creditorilor personali în legătură cu partajul.

C.g.
Şi atunci când coproprietatea decurge din testament, de cuius nu poate suspendă partajul
pe mai mult de 5 ani ori să înlăture dreptul de a cere partajul.

C.h.
Uzucapiunea celorlalte cote-părţi nu stinge dreptul potestativ, dar îl paralizează*.

[* Până la o hotărâre judecătorească, uzucapiunea nu stinge dreptul de proprietate. De

aceea, în baza principiului disponibilității, e posibil ca uzucapantul doar să se apere în
cadrul acțiunii de partaj invocând excepția uzucapiunii, fără însă a cere, pe cale
reconvențională, și recunoașterea dreptului său de proprietate. Astfel, uzucapiunea, prin
ea însăși, doar paralizează dreptul potestativ de a cere partajul, nefiind stinsă situația
juridică ce face obiectul acestuia – coproprietatea.]

50
 C.i.
Când pentru fracţionarea în natură e necesară o autorizaţie de construire, partajul nu se
poate face până la obţinerea ei.

D.
Partajul se poate face prin:
- împărţirea materială;
- atribuirea bunului către unul/unii dintre coproprietari, cu plata sultei;
- vânzarea bunului conform înţelegerii sau la licitaţie publică.

Pentru cel lipsit de capacitate de exerciţiu sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă, e

necesar acordul instanţei de tutela şi, eventual, al ocrotitorului legal. Convenţia e lovită
de nulitate absolută dacă nu au participat toţi coproprietarii. E oricând posibil un partaj
suplimentar. Cel care înstrăinează bunurile atribuite lui, cunoscând cauza de nulitate
relativă, realizează o confirmare tacită.

E.a.
Pe vechiul cod, partajul producea efecte ex tunc, fiind declarativ de drepturi. Dreptul
dobândit de terţi prin respectarea regulii unanimităţii era opozabil şi coproprietarului
căruia i s-a atribuit bunul. Fiind declarativ, partajul nu putea fi just titlu pentru
uzucapiunea scurtă. În lipsă de stipulaţie contrară, neexecutarea obligaţiilor rezultate din
partaj nu putea întemeia o rezoluţiune.

E.b.
Pe noul cod, partajul produce efecte ex nunc; e constitutiv de drepturi (Ⓐ680). Actul
încheiat legal de terţ cu un coproprietar rămâne opozabil celui căruia i se atribuie bunul.
Fiind constitutiv, poate fi just titlu pentru uzucapiunea tabulară.

F.b .
În lipsă de stipulație contrară, coproprietarii datorează garanție contra evicțiunii și
viciilor ascunse, riscul insolvabilității unuia dintre ei fiind suportat de către toți (Ⓐ683).
220.
Proprietatea periodică era posibilă şi pe vechiul cod. Era o simplă coproprietate, cu partaj
de folosinţă, unde cotele-părţi erau unităţile de timp.
221.
Se putea şi asupra bunurilor consumptibile, câtă vreme erau accesorii unora
neconsumptibile, cu obligaţia fiecărui coproprietar de a le realimenta la sfârşitul
perioadei.

51
 A.
Regimul proprietăţii periodice e unul legal, nederogabil, aplicabil de fiecare dată când
avem de-a face cu ea.

B.
Doar atributul folosinţei se exercită succesiv şi repetat. Ius possidendi şi ius abutendi se
exercită concomitent şi împreună.

E o formă de coproprietate forţată, fiindcă titularii nu au dreptul de a cere partajul, tocmai

pentru a asigura stabilitate şi continuitate modului de exercitare.

Unităţile de timp nu exprima doar cote-părţi ale folosinţei, ci şi ale însuşi dreptului de
proprietate.

C.
Se poate naşte doar prin act (legat, convenţie).
E posibil ca titularii coproprietăţii obişnuite să îşi transforme dreptul în proprietate
periodică, astfel renunţând la dreptul de a cere partajul.

D.a.
Actele de conservare sunt o obiectivare a atributului posesiei. Coproprietarii au dreptul
şi obligaţia de a face acte de conservare pentru a nu vătăma ceilalţi titulari.

D.b.
Unităţile de timp trebuie să fie mereu determinate, nu determinabile. Dacă prin convenţie
222.
au rămas determinabile, urmând a fi stabilite ulterior, în acel interval de timp
coproprietatea rămâne obişnuită, putându-se cere partajul judiciar. O asemenea
convenţie poate fi interpretată ca o suspendare convenţională a partajului, dar numai
pentru 5 ani.

Pentru reparaţiile mari, folosinţa nu mai e partajată.

Fructele se dobândesc în raport cu unităţile de timp.

D.c.
Dispoziţie materială – unanimitate.
Dispoziţie juridică cu privire la cota-parte – aparţine fiecărui titular.
Dispoziţie juridică cu privire la întregul bun – regula unanimităţii. Cele ilegal încheiate
sunt anulabile.

Cu titlu de excepţie, prin excludere unui coproprietar (Ⓐ691) se poate dispune cu privire
la întregul bun de către ceilalţi coproprietari fără consimţământul unuia dintre ei.

D.d.
Oricare coproprietar poate sta în justiţie. Hotărârile favorabile profita tuturor. Hotărârile
nefavorabile incumbă doar celui care a stat în justiţie.

E.
Încetează prin radiere din cartea funciară în temeiul uzucapiunii tuturor cotelor-părţi de
către aceeași persoană ori prin partaj convenţional.

52
 Coproprietatea forţată poate înceta prin partaj judiciar doar în mod excepţional.

De regulă, coproprieteatea forţată are caracter accesoriu în raport cu dreptul de

proprietate asupra bunului pentru utilizarea căruia cea dintâi a fost constituită. De regulă,
pentru raporturi de vecinătate.
223.
Dreptul de proprietate asupra bunului principal poate fi afectat de modalităţi.

Dispoziţia juridică asupra coproprietăţii poate fi exercitată doar odată cu dispoziţia

juridică asupra bunului principal.
Actele de administrare pot fi făcute de oricare coproprietar, spre deosebire de situația
coproprietății obișnuite. La fel și cele de conservare.

Limite ale folosinței: să nu stânjenească exercitarea folosinţei de către altul şi să respecte

destinaţia bunului.
224.
Titularii au obligaţia să suporte comun şi proporțional reparaţiile mari.

În absența unei convenții contrare, cota-parte dintr-un bun accesoriu se stabilește în

funcție de întinderea bunului principal.
Cazuri de coproprietate forțată:
- asupra unor bunuri de familie (Ⓐ1141-1142);
- asupra locurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine,
situate pe lina de hotar;
- asupra părților comune din clădirile cu mai multe locuințe;
- asupra despărțiturilor comune;
225.
- proprietatea periodică;
- bunuri afectate utilizării a două sau mai multe fonduri (centrale termice, etc).

Un alt caz de coproprietate forţată – art. 46 din L18/1991 şi art. 26, 28 din L1/2000:
terenurile coposesoratelor, obştilor de moşteni sau răzeşi ori altor forme asociative
asimilate.

53
 (Părțile comune din condominii)

B.
Bunul obiect al coproprietăţii e accesoriu faţă de bunul principal, iar cota-parte e
accesorie dreptului de proprietate asupra bunului principal.

Coșurile de fum/aerisire și spațiile de uscătorie/spălătorie sunt considerate părți comune

doar ale coproprietarilor care, potrivit proiectului clădirii, le folosesc exclusiv.

C.a.
Restricţiile atributului folosinţei:
- folosința care duce la schimbarea destinaţiei bunului principal;
- îndatorirea de a permite acesul pentru reparaţii.

C.b.
Restricţiile atributului dispoziţiei:

materiale:
- modificări/îmbunătăţiri care pun în pericol integritatea structurală/alte proprietăți;
schimbarea aspectului proprietăţii comune fără acceptul asociaţiei;

juridice:
- nu poate înstrăina dacă nu face dovada plății cheltuielilor comune, cu excepţia cazului
în care dobânditorul şi le asumă.
226.
E.
Reguli de exercitare asupra părților comune:
- obligaţie propter rem de a le menține în stare bună;
- regula majorităţii – asociația de proprietari;
- partaj de folosinţă cu 2/3 din proprietari şi din cote-părţi.

Cheltuielile legate de părțile comune folosite exclusiv de unii coproprietari se suportă de

către aceștia.

F.
În cazuri speciale, poate înceta şi prin partaj judiciar: atunci când instanţa constată că
bunul principal se poate folosi în mod normal şi fără acea parte comună (ex.: un pod),
ori asupra părţii excedentare dintr-o curte (soluţie expresă din cod; e coproprietate
obişnuită).

Cu acordul tuturor, se poate înceta destinaţia de folosinţă comună şi transformarea în

coproprietate obişnuită.

Dacă imobilul e distrus în proporție mai mare de jumătate din valoare, orice coproprietar
poate cere vânzarea terenului și materialelor. Dacă e distrus într-o proporție mai mică,
toți coproprietarii trebuie să cotribuie proporțional la refacerea clădirii, cu excepția
situației în care optează pentru renunțarea la dreptul lor, inclusiv asupra bunului
principal, în schimbul unui preț și în favoarea celorlalți coproprietari (vânzare forțată).

54
 Spre deosebire de coproprietatea pe cote-părți, în cazul devălmășiei nu există nici vreo
diferență cantitativă, dreptul rămânând nedivizat.
227.
Deși devălmășia se poate naște și prin act juridic, este necesară autorizarea legii pentru
alegerea unui asemenea regim.
Modul specific de exercitare a proprietății devălmașe (cazul soților):
- fiecare poate încheia acte de conservare, folosință și administrare;
- e necesar consimțământul pentru acte ce afectează folositnța locuinței sau deplasează
bunuri ce o mobilează/decorează;
- fiecare poate încheia acte de dobândire;
228. - schimbarea destinației se poate face doar prin consimțământ;
- e necesar consimțământul pentru acte de înstrăinare/grevare cu drepturi reale, cu
excepția darurilor obișnuite și a actelor cu titlu oneros, dacă întrăinarea nu e supusă
publicității;
- e necesar consimțământul scris al soților pentru aportarea unui bun la o societate ori
pentru a dispune de el în vederea dobândirii de părți sociale/acțiuni.
Devălmăşia încetează la momentul lichidării comunităţii, nu la momentul încetării
229. regimului comunităţii (divorţ, moarte, etc.). De asemenea, poate înceta și înaintea
regimului comunității, prin împărțeala bunurilor.
230. [De (re)citit comparația dintre coproprietatea obișnuită și devălmășie.]

231.

55
 Hotărârea judecătorească, ocupațiunea și tradițiunea
Hotărârea prin care se suplinește contimțământul la încheierea unui contract nu este
232.
translativă de drepturi prin ea însăși, ci izvorul este chiar contractul.
Hotărâri care sunt constitutive de drepturi:
- retrocedările imobilelor expropriate;
233.
- restituirea în natură a imobilelor trecute în proprietatea statului, dacă nu e vorba doar
de o repunere în posesie.
Esențiale pentru ocupațiune sunt:
234. - luarea în stăpânire a unui bun (posesia);
- ca lucrul să nu aparțină nimănui (res nullius).
A.
Ocupaţiunea nu se aplică bunurilor imobile ori incorporale şi nici bunurilor dintr-o
universalitate.

C.
În cazul declaraţiei de renunţare la imobil, comunitatea locală dobândeşte dreptul de
proprietate imediat. Dacă omite să înscrie hotărârea de CL în cartea funciară, un terţ
poate uzucapa.

E.
În doctrină se face distincţia dintre renunţarea abdicativa şi renunţarea în favorem, cea
din urmă fiind de fapt un contract translativ de proprietate.
235.
Lucrurile de foarte mică valoare ori foarte deteriorate găsite în public/transportul public
sunt considerate abandonate.

Numai lucrurile abandonate pot fi dobândite prin ocupațiune, nu și cele pierdute.

Bunurile găsite și nerevendicate în termen de 6 luni se consideră abandonate și se cuvin

găsitorului.

F.
În cazul bunurilor grevate cu drepturi reale, nu este posibil abandonul. E de fapt vorba
de o delăsare, care necesită: manifestarea de a renunța a proprietarului, dublată de
manifestarea de a deveni proprietar a beneficiarului; şi intrarea în posesie.
Bunurile de tezaur se cuvin în cote egale proprietarului bunului în cadrul căruia s-au
236. găsit și găsitorului (cu excepția bunurilor culturale și cele ce pot fi doar proprietate
publică).
În structura tradițiunii intră:
237. - convenția translativă de proprietate;
- faptul material al remiterii bunului.
Tradiţiunea este prin ea însăşi un mod de dobândire (derivat) a proprietăţii fiindcă
238. remiterea materială a bunului este indispensabilă pentru încheierea darului manual.
Izvorul juridic este unul complex, alcătuit din voinţa părţilor şi remiterea materială.

56
 Accesiunea
Sensurile accesiunii în doctrina riguroasă juridic:
- accesiunea ca fapt material al încorporării bunului accesoriu în cel principal;
- accesiunea ca drept rezultat din faptul material al încorporării;
239. - accesiunea ca mod de dobândire a proprietăţii, fie direct, fie prin exercitarea dreptului;

- accesiunea, prezumţie de proprietate a bunului accesoriu faţă de regimul principalului;

- accesiunea ca regulă de interpretare (accesorium sequitur principale).
Alipirea/încorporarea trebuie ori să dea naştere la un lucru nou, ori să creeze legături
240. foarte puternice între cele două bunuri. Bunul principal se stabileşte fie după destinaţie,
fie, în subsidiar, după criteriul economic ori cantitativ.
De regulă, când cele două bunuri aparţin unor proprietari diferiţi, efectul achizitiv se
naşte doar în urma exercitării de către proprietarul bunului principal a dreptului
241.
potestativ de accesiune născut în urma faptului material de alipire/încorporare a celor
două bunuri.
Accesiunea ca mod de dobândire a proprietăţii determină stingerea dreptului de
proprietate asupra bunului accesoriu şi fie sporirea limitelor dreptului de proprietate
asupra bunului principal, fie naşterea unui nou drept de proprietate în patrimoniul
proprietarului bunului principal, după cum accesiunea modifica un bun sau dă naştere
242.
unui nou bun (în cazurile în care bunurile aparţin unor proprietari diferiţi).

Accesiunea este un mod originar de dobândire lato sensu când bunurile aparţin unor
proprietari diferiţi.
Prezumții – Ⓐ579(1):
- orice lucrare asupra unui imobil este considerată ca făcută de proprietar;
243.
- orice lucrare asupra unui imobil este considerată ca făcută pe cheltuiala proprietarului;
- orice lucrare asupra unui imobil este considerată ca aparținând proprietarului.
244. Vezi Ⓐ1061, Ⓐ1686(1) – accesiunea ca regulă de interpretare a unor acte juridice.
Când accesoriul este res nullius (bunul nimănui), proprietatea asupra lui se dobândeşte
245. prin accesiune fără vreo manifestare de voinţă, cu prioritate faţă de ocupaţiune, fiind un
mod originar de dobândire stricto sensu.
Când ambele bunuri aparţin aceluiaşi proprietar, accesiunea nu mai are un efect achizitiv,
246.
dar operează fără vreo manifestare de voință.
Când bunurile aparţin unor proprietar diferiţi, operează cu efect achizitiv fie accesiunea
mobiliară, fie accesiunea imobiliară (artificială sau naturală). Calificarea ca mobiliară
247. sau imobiliară se face în funcţie de natura bunului principal. Imobilul e mereu principal.

Părţile pot deroga de la regimul accesiunii.

57
 Lucrările se pot efectua şi asupra unei clădiri.

Nu operează accesiunea dacă nu s-a efectuat o lucrare nouă, ci materialele au fost doar
afectate realizării acesteia, chiar dacă ele devin astfel imobile prin destinaţie.

Accesiunea se aplică și în favoarea altor drepturi reale care permit titularilor să

dobândească proprietatea construcțiilor asupra imobilului (superficia, proprietatea
publică).

Titularul unui drept real ce nu-i permite să dobândească proprietatea asupra lucrării
248. autonome efectuate este considerat de rea-credință. În situația lucrărilor adăugate, se
aplică regulile de la uzufruct.

Detentorii precari sunt considerați că au efectuat lucrările cu rea-credință.

Când accesiunea operează prin exercitarea dreptului potestativ, efectele ei sunt

guvernate de legea de la momentul începerii lucrării.

Până la finalizarea cadastrului pentru fiecare UAT, dreptul de proprietate se dobândeşte

de la momentul intentării acţiunii în baza dreptului potestativ, dacă acţiunea a fost
admisă.
În ipoteza realizării de lucrări autonome asupra imobilului propriu cu materialele altuia,
proprietarul imobilului va dobândi proprietatea asupra materialelor pe măsura
încorporării, fără vreo altă manifestare de voinţă.
249.
El va trebui să restituie contravaloarea materialelor pe temeiul îmbogăţirii fără justă
cauza (dacă e de bună-credinţă) sau pe temeiul răspunderii civile delictuale, la care se
vor adăuga prejudiciile (dacă e de rea-credinţă).
Când autorul lucrării autonome e de bună-credință, proprietarul poate cere:
- dobândirea proprietății, cu plata fie a materialelor și manoperei, fie a sporului de
valoare;
- obligarea autorului la cumpărarea terenului la prețul avut fără lucrare.

Dacă autorul lucrării autonome e de rea-credință, proprietarul poate cere:

250.
- dobândirea proprietății, cu plata a jumătate din valoarea fie a materialelor și manoperei,
fie a sporului de valoare;
- obligarea la desființarea lucrării;
- obligarea autorului la cumpărarea terenului la prețul avut fără lucrare.

Valoarea indemnizației se apreciază la momentul pronunțării hotărârii judecătorești.

58
 În ipoteza realizării de lucrări asupra imobilului altuia cu materiale proprii, accesiunea
operează prin exercitarea dreptului potestativ. Exercitarea poate fi pozitivă (în sensul
dobândirii proprietăţii asupra lucrării) sau negativă (în sensul obligării autorului la
cumpărarea imobilului sau, dacă e de rea-credinţa, la ridicarea lucrării).

Proprietatea asupra lucrării nu se poate dobândi pe măsură realizării lucrării fiindcă astfel
proprietarul imobilului ar trebui să suporte riscurile (de pieire) şi sarcinile pecuniare ale
unei lucrări pe care nu o stăpâneşte.
251.
Dreptul de proprietate pur şi simplu asupra lucrării se naşte numai după exercitarea
pozitivă a dreptului potestativ, drept care se naşte la finalizarea lucrării sau, mai
devreme, dacă proprietarul imobilului interzice autorului lucrării să mai construiască.

Exercitarea pozitivă a dreptului potestativ se face, în NCC, pe baza acţiunii prin care se
cere înscrierea în cartea funciară ca proprietar al lucrării.

Dreptul potestativ e imprescriptibil şi nesusceptibil de abuz. Se stinge doar dacă, înainte

de exercitarea lui, bunul a pierit.
Între momentul încorporării materialelor şi momentul exercitării dreptului potestativ,
proprietarul imobilului este şi proprietar sub condiţie suspensivă asupra lucrării, iar
autorul lucrării este proprietar sub condiţie rezolutorie asupra lucrării. Astfel, când
proprietarul imobilului exercită pozitiv dreptul de accesiune, el dobândeşte dreptul de
proprietate pur şi simplu asupra lucrării, iar autorul pierde orice drept de proprietate
252. asupra lucrării.

Proprietatea rezolubilă este atipică deoarece condiţia este prevăzută de lege, nu de act
juridic. Evenimentul cu valoare de condiţie este manifestarea pozitivă a dreptului de
accesiune al proprietarului imobilului. Condiţia este şi ea una atipică, diferită de condiţia
ca modalitate a actului juridic.
Proprietarul imobilului nu poate fi obligat la exercitarea dreptului potestativ.

Proprietarul imobilului poate renunţa la invocarea dreptului potestativ şi astfel să înscrie

o superficie în favoarea autorului lucrării (caz în care autorul lucrării dobândeşte un drept
253.
de proprietate pur şi simplu asupra lucrării).

Proprietarul imobilului poate cesiona dreptul său potestativ unui terţ, astfel încât terţul
să înscrie o superficie în favoarea sa.

59
 Pentru situaţia lucrărilor adăugate necesare, accesiunea operează pe parcursul realizării
lucrării, fără vreo manifestare de voință. Dacă autorul e de rea-credinţă, se poate deduce
din indemnizaţie valoarea fructelor imobilului, mai puţin cheltuielile necesare obţinerii
acestora, în ipoteza în care a cules fructe câtâ vreme avea posesia imobilului.

Pentru situaţia lucrărilor adăugate utile, soluţia este aceeaşi cu ipoteza lucrărilor
254.
autonome. Diferenţa este că proprietarul imobilului poate obliga autorul la cumpărarea
bunului numai dacă lucrarea are o valoarea însemnată.

Pentru situaţia lucrărilor adăugate voluptuare, proprietarul imobilului poate dobândi

proprietatea asupra lucrării fără obligaţie sau, dacă autorul este de rea-credinţă, poate să
ceară obligarea lui la repunerea în situaţia anterioară, cu plata daunelor.
Când un vecin a depăşit hotarul, construind parţial pe terenul vecinului, acesta din urmă
poate cere:
- dacă autorul este de bună-credinţă, înscrierea unui drept de coproprietate asupra
255. întregului imobil, inclusiv terenul ocupat de construcție, în cote-părţi corespunzătoare;
- dacă autorul este de rea-credinţă, ridicarea lucrării sau înscrierea unui drept de
coproprietate asupra întregului imobil, inclusiv terenul ocupat de construcție, în
cote-părţi înjumătăţite pentru autor.
Dacă realizează o lucrare cu materialele terţului asupra imobilului altuia, autorul trebuie
256. să restituie contravaloarea, în măsura în care nu a devenit proprietarul materialelor prin
posesia de buna-credinţă. [Terțul nu poate cere dezafectarea materialelor.]
257. Dacă lucrarea este provizorie, autorul va putea fi obligat să o ridice, cu plata daunelor.
Autorul este considerat de bună-credinţă numai dacă s-a întemeiat pe cuprinsul cărţii
funciare sau pe un just titlu (ineficace) care nu trebuie înscris, ce îi permitea să
construiască (drept de proprietate, superficie, etc.).

Cel care a construit în absența unei autorizații de construcție, deși necesare, e considerat
de rea-credință.

Dacă la baza lucrării a existat acordul tacit sau expres al proprietarului imobilului, nu
258.
mai este aplicabilă accesiunea, ci prevederile în materie contractuală.

Buna-credinţă trebuie să existe pe toată durata realizării lucrării, altfel, dacă autorul
continuă lucrarea după ce a cunoscut viciile titlului său, devine de rea-credinţa pentru
toată lucrarea. La fel şi pentru ipoteza în care lucrarea este ridicată de mai mulţi, iar
numai unul este de rea-credinţă (fraus omnia corrumpit).

Autorul devine de rea-credinţă din momentul intentării unei acţiuni în justiţie.

60
 A.
Cu titlu de excepție, dreptul de creanță cu privire la indemnizația autorului se naște
pe măsura realizării lucrării, în cazul lucrărilor adăugate necesare cu caracter durabil.

Ca regulă, dreptul de creanță al autorului preexistă momentului în care proprietarul

imobilului exercită dreptul de accesiune, însă numai ca o virtualitate de drept, deci sub
condiție suspensivă, transformându-se în drept pur şi simplu odată cu exercitarea de către
proprietarul imobilului a dreptului său de accesiune în formă pozitivă.

Dreptul de creanţă se consideră a nu se fi născut niciodată dacă se stinge dreptul de

accesiune (pieirea bunului sau ridicarea lucrării). [Condiția suspensivă, ca modalitate,
afectează însăși eficacitatea obligației și produce efecte ex tunc.]

Înstrăinarea lucrării până la exercitarea dreptului de accesiune al proprietarului

imobilului este, pe de-o parte, o transmisiune a dreptului de proprietate rezolubilă asupra
lucrării şi, pe de altă parte, o cesiune a dreptului de creanţă sub condiţie suspensivă.

C.
Momentul după care se stabileşte indemnizaţia este dată hotărârii judecătoreşti.
259.
D.
Debitorul dreptului de creanţă este cel care exercită dreptul potestativ de accesiune
(proprietarul iniţial al imobilului, dobânditorul subsecvent, cesionarul dreptului
potestativ). Datoria corelativă dreptului este o obligaţie propter rem.

E.
Autorul lucrării are un drept de ipotecă asupra lucrării pentru satisfacerea creanţei sale.

F.
Dacă autorul a fost de rea-credință sau, deși de bună-credință în materia accesiunii, nu a
fost de bună-credință în materia dobândirii fructelor, dar a cules fructe câtă vreme a fost
în posesia imobilului, indemnizația sa poate fi diminuată cu valoare fructelor ce nu i se
cuveneau, mai puțin cu valoarea cheltuielilor necesare cu producția.

G.
Prescripţia dreptului de creanţă curge de la momentul exercitării dreptului potestativ sau,
în cazul lucrărilor adăugate necesare, de la momentul luării în stăpânire de către
proprietar.
Proprietarul iniţial al imobilului are un drept de ipotecă asupra bunului dacă alege să-l
260.
oblige pe autorul lucrării la cumpărarea imobilului.
261. Accesiunea imobiliară naturală operează direct, fără vreun drept potestativ.

61
 Aluviunea prin creşterile de pământ – proprietarul terenului riveran dobândeşte
proprietatea asupra adăugărilor de teren la malurile apelor curgătoare, în funcţie de
lăţimea malului său, dacă acestea s-au format treptat, succesiv şi aparent insesizabil, sub
nivelul fluviului sau răului în anul cu debitul cel mai mare.

262. Aluviunea prin retragerea apelor curgătoare – proprietarul malului de la care apele s-au
retras dobândeşte proprietatea asupra terenului astfel descoperit, fără ca proprietarul
maului opus să poată avea pretenţii.

Aluviunea este exclusă pentru lacuri, heleştee şi iazuri. Modalităţile dreptului de

proprietate şi situaţia dezmembrămintelor se extind asupra terenului alipit.
Avulsiunea – apele curgătoare produc ruperea deodată a unei porțiuni mari de pământ
de la un teren şi alipirea ei la un alt teren; proprietarul terenului principal dobândeşte
263.
proprietarea asupra terenului accesoriu (în temeiul unui fapt juridic complex) dacă
proprietarul acestuia din urmă nu revendică terenul în termenul de decădere de 1 an.
Albiile râurilor aparţin de regulă proprietarilor riverani. Insulele şi prundurile care nu
sunt în legătură cu vreunul dintre maluri la nivelul mediu al apei, dar depăşesc jumătatea
264.
[latitudinală] a apei, revin proprietarilor riverani în funcţie de întinderea insulelor relativ
la jumătatea apei.
Animalele care se stabilesc pe un fond fără a fi complet domesticite aparţin
proprietarului respectivului fond câtă vreme se află pe terenul acestuia și n-au fost aduse
prin fraudă ori artificii.
265.
Proprietarul animalelor domestice le poate revendica în termenul de decădere de 30 de
zile (ce curge de la data declaraţiei făcute la primărie de către proprietarul terenului).
Roiurile de albine se cuvin proprietarului fondului dacă proprietarul lor nu le-a urmărit
sau a încetat să le urmărească 2 zile.
Pentru a invoca accesiunea mobiliară, bunurile trebuie să aparţină unor proprietari
diferiţi şi să nu existe raporturi contractuale între ei.

Specificațiune – bunul material produs cu materialele altuia aprține fie celui care l-a
confecţionat, fie proprietarului materialelor, în funcţie de raportul dintre manoperă şi
266. valoarea materialelor. Dacă diferenţa este inexistentă sau nesemnificativă, bunul se
dobândeşte de ambii sub modalitatea coproprietăţii obişnuite.

Adjuncțiune şi amestec/confuziune – dacă bunurile unite nu pot fi dezlipite fără a cauza

un prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului celuilalt proprietar sau e vorba
de confuziune, bunul accesoriu se dobândeşte de către proprietarul bunului principal.

62
 Uzucapiunea
Dreptul comun pentru uzucapiune rămâne prescripţia extinctivă, inclusiv cu privire la
calculul termenelor.

Uzucapiunile sunt guvernate de (norme conflictuale intertemporale):

267. - noul cod civil, pentru posesiile începute după NCC (01.10.2011);
- reglementarea de atunci, pentru posesiile începute înainte de NCC (01.10.2011);

- vechiul cod civil, iar nu Decretul-lege 115/1938, pentru imobilele cu cărţi funciare
nedeschise, pentru posesiile începute înainte de NCC.
268.
Funcţia probatorie a uzucapiunii permite uzucapantului să nu mai facă proba întregului
lanţ de transmisiuni, de la proprietarul originar până la el, pentru a probă că el este
adevăratul proprietar. În acest sens, uzucapiunea este o prezumţie legală absolută că,
odată dovedită, cel care o invocă este proprietar.

269. Funcţia achizitivă determină dobândirea dreptului de proprietate de către uzucapant ca

şi cum ar fi fost proprietarul iniţial, dublată de stingerea dreptului de proprietate al
fostului proprietar, uzucapiunea fiind în acest sens un mod originar de dobândire.

Uzucapiunea se justifică prin apărarea securităţii dinamice a raporturilor juridice

(securitatea transferurilor de drepturi subiective) şi din raţiuni de echitate.
Numai drepturile reale principale pot fi uzucapate, indiferent de titularul lor (particular
sau stat/UAT, în privinţa domeniului privat).

Nu pot fi uzucapate dreptul de proprietate publică, drepturile reale corespunzătoare

acestuia şi nici drepturile de folosinţă gratuită şi de concesiune întemeiate pe dreptul de
proprietate privată, fiindcă sunt supuse regimului de drept public.
270.
Numai bunurile susceptibile de posesie sunt uzucapabile (corporale, individual-
determinate, aflate în circuitul civil).

Conform codului comercial din 1887 (art. 948), vasele pot fi uzucapate în termen de
5 ani. Nu se aplică şi căpitanului.
Elementele uzucapiunii:
271. - posesia, în condiţiile cerute;
- invocarea efectelor posesiei prin exercitarea dreptului potestativ de uzucapiune.
Condiţiile posesiei:
- să existe: uzucapantul să nu stăpânească cu titlu precar, ci să fie posesor;
272.
- să fie utilă: neviciată, adică continuă, paşnică şi publică;
- să dureze un anumit termen: durata prevăzută de lege (nu se cere în baza Ⓐ937).

63
 Uzucapiunea pe vechiul cod:

Uzucapiunea trebuie invocată în instanţă, fiindcă judecătorul nu poate invoca prescripţia,

extinctivă sau achizitivă, din oficiu.

Dreptul potestativ de uzucapiune poate fi exercitat în formă pozitivă (în sensul dobândirii
proprietăţii) sau în formă negativă (în sensul renunţării la uzucapiune).

Exercitarea pozitivă a dreptului trebuie făcută printr-un act juridic expres, care poate fi
şi anterior unui litigiu, dar trebuie dublat de o acţiune în justiţie (acţiune în constatare
sau acţiune în revendicare ori, când posesorul este pârât, ridicarea excepţiei până în faza
de apel).
273.
Exercitarea pozitivă se poate face de către posesor, succesorii cu titlu universal, de
creditorii posesorului sau de orice persoană interesată. Acţiunile creditorilor sau altor
persoane interesate sunt nişte acţiuni pauliene dublate de acţiuni oblice* (când posesorul
a renunţat la uzucapiune) sau doar nişte acţiuni oblice (când posesorul nu şi-a exercitat
încă dreptul).

[* Vezi nota supra 203.]

Renunţarea la uzucapiune se poate face expres sau tacit, prin act unilateral (faţă de toate
persoanele ori intuitu personae) ori prin act bilateral (profitând numai cocontractantului).

Dreptul potestativ este imprescriptibil. Se stinge (decădere) dacă nu a fost invocat până
în faza de apel într-o acţiune în revendicare sau asemănătoare.
Condiţii pentru uzucapiunea de 30 de ani:
- bun uzucapabil, mobil sau imobil;
274.
- posesie utilă;
- termen de 30 de ani.
Uzucapiunea scurtă este aplicabilă doar imobilelor.

Condiţii pentru uzucapiunea scurtă:

- bun uzucapabil imobil;
275.
- posesie utilă;
- just titlu;
- bună-credinţă;
- termen între 10 şi 20 de ani, după unde locuieşte adevăratul proprietar;
276.

64
 A.
Justul titlu trebuie să fie un titlu translativ de proprietate (act sau fapt) şi să emane de la
un non dominus.

Titlul nul absolut nu poate fi just titlu.

Titlul nul relativ nu poate fi just titlu dacă se opune celui ce era îndreptățit să invoce
nulitatea relativă (adică dacă adevăratul proprietar putea invoca nulitatea relativă).

B.
Justul titlu interesează ca negotium iuris (operaţiunea juridică, nu documentul material).
Exemple:
- vânzare, schimb, renta viageră, întreţinere, donaţie, dare în plată, etc.;
- contract de societate prin care un acţionar transferă un imobil ca aport social;
- hotărârea judecătorească atunci când ţine loc de contract [în fapt, justul titlu este chiar
operaţiunea juridică conţinută în contract, nu hotărârea însăşi, care continua să aibă
277.
caracter declarativ];
- moştenirea legală sau testamentară, dacă e universală sau cu titlu universal;
- partajul, dacă un copărtaş a transferat un imobil pentru egalizarea loturilor.

C.
Actul nul absolut nu poate fi just titlu.
Dacă a dobândit de la un non dominus, iar actul este lovit de nulitate relativă, uzucapantul
va putea opune actul ca just titlu adevăratului proprietar, în măsura în care acesta din
urmă nu poate invoca nulitatea relativă.

D.
Justul titlu nu poate fi un titlu putativ; trebuie probat de cel care invocă prescripţia.

Justul titlu este o condiţie separată de buna-credinţă, deci prezumţia generală de bună-
credinţă nu se extinde asupra existenței lui.
A.
Buna-credinţă înseamnă reprezentarea subiectivă eronată a posesorului că nu există nicio
cauză de nevaliditate a titlului său. Nu se referă doar la calitatea de non dominus a
transmiţătorului.

278. B.
Buna-credinţă trebuie să existe cel puţin la momentul intrării în stăpânirea imobilului.

C.
Prezumţia de bună-credinţă se aplică şi atunci când posesorul invocă eroarea de drept,
verus dominus trebuind să probeze contrariul.

65
 A.
Termenul este de 10 ani când proprietarul locuieşte în acelaşi judeţ cu imobilul şi de
20 de ani când locuieşte în alt judeţ.

Criteriul este locuinţa proprietarului, nu domiciliul său. Plecarea trecătoare din locuinţă
nu constituie o schimbare a locuinţei.

B.
Calculul termenelor intermediare:
- când proprietarul locuieşte în acelaşi judeţ la începutul posesiei: (10-x)*2+x, unde x
279.
este perioada de timp locuită în acelaşi judeţ.
- când proprietarul locuieşte în alt judeţ la începutul posesiei: (20-y)/2+y, unde y este
perioada de timp locuită în alt judeţ.

[Timpul rămas de la schimbarea locuinţei şi până la împlinirea prescripţiei (10 sau 20 de

ani) se dublează dacă se mută în afară sau se înjumătăţeşte dacă se mută în acelaşi judeţ.]

Dacă sunt mai multe schimbări de locuinţă, termenul se va calcula cu aceleaşi reguli.

Când bunul este în coproprietate, termenul curge în raport cu fiecare cotă-parte.

Prescripţia curge odată cu întrunirea tuturor cerinţelor pentru uzucapiunea scurtă, adică
de la data certă a justului titlu și de la data intrării în posesie (de la 00:00 a zilei imediat
280. următoare).

Termenul sau condiţia suspensivă nu afectează curgerea prescripţiei.

281. Uzucapiunea poate fi invocată cel mai devreme în ziua imediat următoare împlinirii sale.
Pentru a împlini termenul de uzucapiune, posesorul poate să-şi unească propria posesie
cu cea a autorului său. [Trebuie ca între cei doi să existe o relaţie de la autor la succesor,
nu doar o simplă posesie anterioară.]

Dreptul potestativ de invocare a joncţiunii posesiilor poate fi exercitat în formă pozitivă

(unirea posesiilor pentru împlinirea termenului) sau în formă negativă (renuțarea la
drept). Creditorii pot exercita dreptul pe calea acţiunii oblice sau pe calea acţiunii
pauliene dublată de acţiunea oblică* (spre a obţine mai întâi inopozabilitatea renunţării).
282.
[* Vezi supra 203.]

Joncţiunea posesiilor nu mai trebuie invocată dacă termenul s-a împlinit în persoana
autorului, căci succesorii universali/cu titlu universal dobândesc şi dreptul potestativ de
uzucapiune, iar succesorii cu titlu particular dobândesc însăşi proprietatea (prin
exercitarea implicită a dreptului de uzucapiune, de către autor, prin vânzare/dispoziţie).

Între autor şi succesor trebuie să nu se fi interpus o altă posesie pentru mai mult de 1 an.

66
 Joncţiunea posesiilor necesită un just titlu, adică un act/fapt translativ de proprietate prin
care se creează legătura de la autor la succesor între cei doi posesori.

283. Dacă se invocă uzucapiunea scurtă, cerinţele bunei-credinţe şi ale justului titlu în această
materie trebuie cercetate şi cu privire la fiecare posesie ce se doreşte unită.

Nu se poate uni posesia neproprietarului cu posesia adevăratului proprietar.

Când ambele posesii au aceeaşi natură, posesorul va avea mereu interes în a uni posesiile,
dobândind fie o posesie de bună-credință mai lungă, fie una de rea-credinţă mai lungă.

Când posesia autorului este de bună-credinţă, iar posesia succesorului este de

rea-credinţă, acesta va avea mereu interes să le unească, dobândind o posesie de
284. rea-credinţă mai lungă.

Când posesia autorului este de rea-credinţă, iar posesia succesorului este de

bună-credinţă, acesta va avea interes să le unească doar dacă termenul rezultat este
suficient de mare pentru a întemeia uzucapiunea lungă mai repede decât termenul rămas
până la uzucapiunea scurtă, el dobândind o posesie de rea-credinţă.
285. Cursului prescripției achizitive se aplică regulile generale de la prescripţia extinctivă.
Pentru reglementarea anterioară a cursului prescripției (extinctive), vezi art. 13, 14 și 15
din Decretul 167/1958 şi Ⓐ1882(2) din VCC.
286.
Viciile posesiei suspendă cursul prescripţiei. Viciile relative doar în raport cu cel
împotriva căruia viciul s-a manifestat, dacă impotriva lui e invocată prescripţia.
Vezi Ⓐ1864 din VCC şi art. 16(1)a)-b) din Decretul 167/1958.
287.
Întreruperea prescripţiei împiedică producerea efectului extinctiv, dar efectele deja
produse ale posesiei rămân valabile.
Efectul achizitiv al uzucapiunii este dublat de efectul extinctiv asupra dreptului real
principal în patrimoniul titularului iniţial.

288. Efectele se produc numai în raport cu întinderea materială şi juridică a posesiei ce le

întemeiază.

Efectele se produc retroactiv, de la data începerii posesiei.

67
 Regimul juridic al uzucapiunilor este reglementat de:
- D115, pentru uzucapiunile începute și împlinite sub D115;
- VCC, pentru uzucapiunile începute și chiar împlinite sub D115, dar pentru imobile fără
carte funciară [regimul D115 nu se putea aplica fiindcă era esențială existența cărții
funciare];
- VCC, pentru uzucapiunile începute sub D115 și încă neîmplinite până la L7/1996
[excepție de la ultraactivitatea legii civile];
- VCC, pentru uzucapiunile începute după L7, dar mai înainte de NCC, indiferent dacă
aceste se împlinesc sub NCC;
- NCC, pentru uzucapiunile începute sub NCC.

289. După extinderea legislației românești în Bucovina și Transilvania, normele de principiu

din VCC au fost transpuse, prin D115 și altele, și la nivelul acestor regiuni. E vorba doar
de materiile condițiilor generale ale posesiei necesare pentru a putea fi invocată ca temei
a uzucapiunii și a calculului termenului de prescripție achizitivă (inclusiv joncțiunea
posesiilor).

[D115 & Friends au păstrat specificul acestor zone, unde existau registre de publicitate
imobiliară cu caracter real, completând acest regim cu normele compatibile din VCC. În
1996, când s-a instituit un regim de publicitate imobiliară cu caracter real (carte funciară)
și pentru VCC, s-a renunțat la aplicarea D115 și pentru prescripțiile începute sub
imperiul său, dar încă neîmplinite. Cele împlinite sub D115 au trebuit să rămână
guvernate de D115, pentru ca L7/1996 să nu retroactiveze. ]
Regimul D115 din Transilvania și Bucovina era incompatibil cu regimul VCC, deci
290. imobilele din acele zone puteau fi numai sub imperiul reglementărilor „speciale” din
D115, chiar dacă în corpul D115 erau unele norme de principiu „transplantate” din VCC.
Dobândeşte prin uzucapiune tabulară în baza D115 cel care s-a înscris în cartea funciară
fără cauză legitimă şi a posedat bunul timp de 10 ani.

Fără cauză legitimă presupune că titlul în baza căruia posesorul s-a înscris în cartea
funciară era lovit lovit de nulitate absolută ori că titlul autorului acestuia era, și el, lovit
de nulitate absolută. [Nulitatea este în principal doar absolută pentru că acțiunea în
anulare se va fi prescris, de cele mai multe ori, până la împlinirea termenului
uzucapiunii.]

Uzucapiunea tabulară este un mod de validare a titlului înscris în cartea funciară.

291. Efectele se produc de la momentul cererii de înscriere în cartea funciară, chiar dacă
posesia a început mai târziu.

Prescripţiile în curs (începute şi neîmplinite) la data intrării în vigoare a Legii 7/1996 au

trecut în regimul juridic al vechiului cod civil.

Condiţii:
- absenţa cauzei legitime;
- posesie să fie utilă;
- posesie să fie de bună-credinţă;
- posesia să dureze 10 ani.

68
 Dobândeşte prin uzucapiune extratabulară în baza D115 cel care a posedat timp de
20 de ani un imobil după moartea proprietarului înscris în cartea funciară sau după
înscrierea cererii de renunţare la drept.

Prescripţiile în curs (începute şi neîmplinite) la data intrării în vigoare a Legii 7/1996 au

trecut în regimul juridic al vechiului cod civil.

Uzucapiunea extratabulară în baza D115 se aplică doar imobilelor intabulate. Cele

pentru care nu s-a deschis carte funciară sunt reglementate de vechiul cod civil odată cu
292. intrarea în vigoare a Legii 7/1996, chiar dacă s-a împlinit prescripţia.

Condiţii:
- proprietarul intabulat a decedat ori a renunţat la drept;
- moştenitorii/altă persoană/statul nu s-au înscris în cartea funciară;
- posesia să fie utilă;
- posesia să dureze 20 de ani;
- uzucapantul să fi introdus şi să i se fi admis cererea de înscriere în cartea funciara.

Efectele uzucapiunii retroactivează până la data cererii de înscriere a uzucapantului.

Pe NCC:
293.
Nu pot fi uzucapate bunurile inalienabile sau cele nesusceptibile de posesie (bunuri
comune, de gen sau universalități).
294.

69
 A.
Uzucapiunea extratabulară se aplică atunci când:
- proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori şi-a încetat existența;
- s-a înscris cererea de renunţare la drept; sau
- imobilul este neînscris în cartea funciara.

B.a.
Condiţii:
- unul dintre cele 3 cazuri de aplicare de mai sus;
- nicio altă persoană să nu se fi înscris în baza unei cauze legitime (înainte sau după
împlinirea termenului, dar nu mai târziu de data cererii uzucapantului);
- posesia să fie utilă;
- posesia să dureze 10 ani (care nu poate curge înainte de moartea/încetarea existenţei
proprietarului sau de data înscrierii cererii de renunţare la drept [că prescripţia nu poate
curge împotriva proprietarului activ]).
- uzucapantul să fi introdus şi să i se fi admis cererea de înscriere în cartea funciară.

B.c.
Pentru a opera uzucapiunea extratabulară, posesorul trebuie să-şi manifeste voinţa prin
introducerea unei cereri de înscriere în cartea funciară ca proprietar (dacă lucrările de
cadastru sunt deja finalizate).
295.
Există o dispută doctrinară cu privire la sfera de aplicare a procedurii speciale din Ⓐ1050-
1053 NCPC, adică dacă se aplică doar uzucapiunilor pe NCC sau şi celor pe VCC/D115.
Soluţia reţinută este că se aplică tuturor uzucapiunilor.

Potrivit procedurii, posesorul trebuie să introducă cererea de înscriere la judecătoria din

circumscripţia imobilului, care se pronunţă prin încheiere dacă nu se fac opoziţii şi prin
hotărâre dacă se fac opoziţii. Cu soluţia nedefinitivă, posesorul îşi poate înscrie
provizoriu dreptul în cartea funciară. În mod obligatoriu, după soluţia definitivă, trebuie
ca posesorul să fie înscris în cartea funciară pentru a opera uzucapiunea. Dacă o terță
persoană își înscrie în CF propriul titlu până la înscrierea, provizorie sau definitivă, a
uzucapantului, acesta din urmă nu mai poate dobândi proprietatea.

Proprietatea se dobândeşte retroactiv de la momentul cererii de înscriere.

Înainte că lucrările de cadastru să fie finalizate, manifestarea de voinţă a posesorului

îmbraca forma unei acţiuni în constatare sau, când e pârât, a ridicării excepţiei
uzucapiunii.

Proprietatea se dobândeşte retroactiv de la momentul intentării acţiunii în constatare

(dacă e admisă) sau de la momentul ridicării excepţiei uzucapiunii.

70
 Condiţii pentru uzucapiunea tabulară:
- uzucapantul să se fi înscris în cartea funciară fără cauză legitimă (adică printr-un titlu
nevalabil, de regulă dobândind de la verus dominus; când dobândeşte de la un non
dominus, există două titluri nevalide); [aceeași discuție cu privire la nulitatea absolută;]
- posesia să fie utilă;
- posesia să fie de bună-credinţă (cel puţin la momentul începerii posesiei şi al cererii de
296.
înscriere);
- posesia să dureze 5 ani.

Uzucapiunea tabulară are drept efect validarea titlului de proprietate, nemaiproducând

efectele achizitiv şi extinctiv. Temeiul dobândirii proprietăţii rămâne actul devenit
valabil prin uzucapiune. [Există și alte păreri.]
Pentru ambele forme de uzucapiune, viciile posesiei suspendă cursul prescripţiei,
297. joncţiunea posesiilor operează, iar cursul prescripţiei achizitive este completat de
regimul prescripţiei extinctive.
Uzucapiunea mobiliară se aplică atunci când nu sunt îndeplinite condiţiile pentru
298.
dobândirea proprietăţii prin posesia de bună-credinţă (Ⓐ937-938).
Aspectele privind dreptul de opţiune, utilitatea posesiei, cursul prescripţiei şi efectele
uzucapiunii mobiliare sunt asemănătoare cu cele în privinţa uzucapiunii lungi pe vechiul
cod. Termenul este de 10 ani.
299.
Dreptul de proprietate se dobândeşte prin uzucapiune mobiliară de la momentul
exercitării dreptului de opţiune (intentarea acțiunii în constatare/ridicarea excepției),
nu de la vreo dată anterioară, cum ar fi intrarea în posesie.

71
 Posesia de bună-credință asupra bunurilor mobile
300.
A.
Semnificația regulilor privitoare la posesie:
Ⓐ
935 – funcţie probatorie în materie mobiliară;
Ⓐ
936 – funcţie de publicitate;
Ⓐ
937 – funcţie achizitivă.

B.
Posesia de buna-credinţă generează o prezumţie legală relativă de titlu de proprietate.
Altfel, transmiţătorul ar putea, în lipsa unui instrumentum, să facă dovada posesiei sale
anterioare şi să deposedeze dobânditorul. Posesia dobânditorului trebuie să fie utilă şi
reală, adică el să aibă stăpânirea materială a bunului (căci doar astfel e pârât în acţiunea
în revendicare).
301.
Prezumţia de proprietate poate fi rasturnată de către reclamant:
- dovedind propriul titlu de proprietate şi calitatea precară a pârâtului; alternativ, în
măsura în care nu e prescrisă, poate intenta o acţiune personală, fără să mai facă proba
titlului de proprietate;
- dovedind că bunul i-a fost furat ori că l-a pierdut;
- dovedind calitatea viciată a posesiei la momentul introducerii acţiunii.

C.
Posesia bunului asigură opozabilitatea faţă de terţi a actelor constitutive/translative de
drepturi reale. Are în vedere situția în care proprietarul transmite către dobanditori
succesivi, fiind preferat cel care are posesia reală a bunului.
Funcţia achizitivă se justifică prin dificultatea practică de a verifica titlurile în materie
302.
mobiliară şi din considerente de echitate.
303. Odată cu efectul achizitiv operează şi efectul extinctiv, asemănător uzucapiunii.
Ca şi în cazul uzucapiunii, există un drept de opţiune pe care posesorul trebuie să-l
304.
exercite spre a deveni proprietar.
Funcţia achizitivă se aplică şi dobândirii dreptului de uzufruct şi de uz (celelalte drepturi
reale sunt aplicabile doar imobilelor).
305.
Chiar dacă drepturile reale accesorii nu se obiectivează într-o posesie, practică juridică
a recunoscut posibiltiatea creditorului gajist care a obţinut stăpânirea materială de la un
non dominus să respingă acţiunea în revendicare, din raţiuni de echitate.
306.
Elementele ipotezei Ⓐ937(1):
- bunurile mobile care pot fi dobândite;
- persoanele care pot invoca dobândirea;
307. - posesia şi cerinţele acesteia.

Reclamantul în acţiunea în revendicare va trebui atât să-şi dovedească propriul titlu, cât
şi să răstoarne prezumţiile ce operează în legătură cu Ⓐ937.

72
 Pot fi astfel dobândite bunurile mobile susceptibile de posesie, mai puţin cele accesorii
308. unui imobil şi vasele + bunurile culturale care au părăsit ilegal teritoriul unui stat
membru UE.
Pot invoca acest mod de dobândire a proprietăţii posesorii (nu detentorii precari) ce au
obţinut posesia reală de la un non dominus (căci altfel ar fi obţinut chiar proprietatea).
309.
Dacă pârâtul în acţiunea în revendicare este detentor precar, reclamantul trebuie să
dovedească precaritatea lui, altfel pârâtul beneficiază de prezumţie.
Posesia trebuie să întrunească următoarele condiţii:
- să fie reală (posesorul să exercite stăpânirea materială personal, nu corpore alieno);
- să fie utilă (se apreciază doar în momentul dobândirii posesiei reale);
310. - să fie de bună-credinţă (prezumată; posesorul să nu fi ştiut şi să nu fi putut şti; deci
trebuie avute în vedere sistemele de publicitate mobiliară);
- să fie întemeiată pe just titlu cu caracter oneros (justul titlu nu poate fi doar putativ,
însă existenţa lui se prezumă, fiindcă este parte din cerinţa bunei-credinţe).
Elementele ipotezei Ⓐ937-2:
- bunurile mobile care pot fi dobândite – aceleaşi;
311. - persoanele care pot invoca dobândirea – cei care au dobândit de la uzurpator;
- posesia şi cerinţele acesteia – aceleaşi;
- termenul de 3 ani.
Cele două ipoteze ale Ⓐ937 se diferenţiază prin aceea că, în primul alineat, desesizarea
proprietarului este una voluntară (detentorul precar sau persoana asimilată a obținut
312.
bunul prin voinţa proprietarului), dar, în al doilea alineat, desesizarea proprietarului este
involuntară (uzurpatorul obţine bunul împotriva voinţei proprietarului).
Termenul de 3 ani se socoteşte de la momentul în care proprietarul pierde stăpânirea
materială. De aceea, efectul achizitiv operează când există atât posesia reală a terţului,
313. cât şi acest termen împlinit. Aşadar, utilitatea posesiei se verifică la un singur moment,
fie al împlinirii termenului (dacă intrarea în posesie e anterioară), fie al intrării în posesie
(dacă împlinirea termenului e anterioară).
A.
Pentru a beneficia de termenul de 3 ani, proprietarul trebuie să dovedească faptul
uzurpării (furtul ori pierderea bunului), altfel pârâtul va invoca dispoziţiile alin. 1.

Dacă dobânditorul posesor de bună-credinţă a transmis bunul către un subdobânditor,

proprietarul ce se află în termen se va putea îndrepta şi împotriva acestuia, chiar dacă,
aparent, în cazul subdobânditorului ar fi aplicabile dispoziţiile alin. 1 (deci ar dobândi
instantaneu). [Motivul este acela că, din perspectiva proprietarului, desesizarea a rămas
314.
involuntară.]

B.
Dacă, pe lângă cerinţele de la Ⓐ937(2), posesorul dovedeşte şi că a cumpărat bunul
dintr-un loc ce vinde în mod obişnuit asemenea bunuri sau de la o licitație publică, el
obţine şi:
- un drept de creanţă împotriva proprietarului, pentru preţul plătit uzurpatorului;
- un drept de retenţie asupra bunului, ce garantează acest drept de creanţă.

73
 Terţul dobânditor de rea-credinţă nu beneficiază de Ⓐ 937, deci verus dominus poate
intenta acţiunea în revendicare oricând sau, dacă bunul a fost distrus, o acţiune personală
315.
în răspundere delictuală, în termenul de prescripţie. Totuşi, terţul poate uzucapa în
10 ani.
316. Aceleaşi consideraţii şi pentru uzurpator.

317. Aceleaşi consideraţii şi pentru terţul dobânditor cu titlu gratuit.

Dacă titlul terţului a fost desfiinţat, acesta nu mai poate invoca Ⓐ937, fiindcă puterea
retroactivă are ca efect punerea părţilor în situaţia anterioară*.

[* Totuşi, el va putea paraliza o acţiune în anularea titlului său prin invocarea Ⓐ937,
318.
astfel păstrându-şi titlul şi rămânând proprietar. În baza principiului disponibilităţii, dacă
el doar ridică excepţia acestui mod de dobândire, fără a introduce o cerere
reconvenţională prin care să i se constate calitatea de proprietar, el doar va paraliza
acţiunea în anulare.]

Proprietatea aparentă
Proprietatea aparentă desemnează:
319. - situaţia juridică a proprietarului aparent;
- modul de dobândire care legitimează raportul terţului cu proprietarul aparent.
Proprietatea (sau alte drepturi reale principale) se dobândeşte în temeiul faptului juridic
complex de care legea leagă efectul achizitiv şi efectul extinctiv, iar nu în urma
„validării” actului cu titularul aparent. Actul rămâne doar un just titlu, aflat în
componenţa faptului juridic complex.

Dispozițiile Ⓐ17:
- teoria aparentei în drept are caracter excepţional;
320.
- se distinge între titularul aparent al unui drept şi titularul aparent al unei calităţi;
- condiţia credinţei comune şi invincibile;
- caracterul judiciar al aplicării teoriei;
- eroarea comună şi invincibilă nu se prezumă;
- nu se aplică în materia cărţii funciare sau a altui sistem de publicitate [în sensul că nu
se poate face proba contrarie înscrierilor, prin teoria aparenței; numai imobilele înscrise
în cărţi funciare sunt exceptate, nu şi cele neînscrise].

74
 A.
Elementele noţiunii de proprietate aparentă:
- actul translativ cu titlu oneros asupra unui imobil individual determinat;
- elementele materiale ale aparenței:
- posesia utilă a transmiţătorului în momentul încheierii actului;
- titlul proprietarului aparent;
- elementul psihologic al aparenței:
- eroarea comună şi invincibilă asupra calităţii de proprietar a transmiţătorului;
- buna-credinţă a dobânditorului.

B.
Proprietatea aparentă e un mod de dobândire numai al imobilelor individual determinate
proprietate privată.

Nu poate fi just titlu un act nul absolut. Dacă e nul doar relativ, el va putea fi opus în
continuare adevăratului proprietar de către dobânditor, dar va fi supus riscului
desfiinţării în raporturile cu transmițătorul-proprietar aparent.

C.
Proprietarul aparent (deci nu terţul dobânditor) trebuie să fie posesorul bunului, pentru
a putea crea impresia că este proprietar. Posesia poate fi şi corpore alieno. Ea trebuie să
fie utilă în momentul încheierii actului cu terţul (prin ipoteza, doar viciul violenţei e
relevant).

Titlul proprietarului aparent interesează ca instrumentum, ca înfăţişare materială aptă să

321.
creeze aparența dreptului. De principiu, proprietarul aparent trebuie să producă un titlu
constitutiv. Dacă, însă, titlul este doar declarativ, dobânditorul trebuie să cerceteze
izvorul constitutiv al acestuia.

Standardul aplicabil dobânditorului în ce priveşte titlul prezentat de proprietarul aparent

este cel mai ridicat, el trebuind să depună toate diligențele posibile.

Un titlu ineficace, câtă vreme motivul este cunoscut de dobânditor, nu poate întemeia
buna-credinţă. Viciile de formă ale actului sunt mereu socotite drept cunoscute.
Cunoaşterea motivelor ce duc la nulitatea absolută este suficientă, neputându-se invoca
necunoaşterea legii care leagă de ele sancţiunea nulităţii.

Înscrierea titlului proprietarului aparent în cartea funciară este indispensabilă pentru

latura materială a aparenței. Se aplică şi modurilor de dobândire nesupuse înscrierii în
cartea funciara (accesiune, moştenire, etc.), fiindcă înscrierea rămâne o condiţie necesară
spre a dispune de drept. Spre a satisface şi caracterul invincibil al erorii, înscrierea în
cartea funciară trebuie completată cu documentaţia specifică.

75
 D.
Ca element psihologic al aparenţei, eroarea trebuie să fie comună şi invincibilă. Sub
primul aspect, ea trebuie să se manifeste la nivelul întregii comunităţi (fără însă a fi
necesar ca fiecare membru să se afle în eroare). Sub cel de-al doilea aspect, eroarea
trebuie să fie irezistibilă chiar şi celui mai diligent membru al comunităţii (concepţia
obiectivă a bunei-credinţe; buna-credinţă colectivă).

Deşi umbrită de necesitatea erorii comune şi invincibile, buna-credinţă a dobânditorului

rămâne o condiţie separată. E posibil ca dobânditorul să fie de rea-credinţă, deşi există
această eroare, după cum e posibil ca dobânditorul să fie de buna-credinţă, deşi eroarea
nu este invincibilă şi la nivelul comunităţii (oricât de ridicat ar fi standardul aplicabil
dobânditorului, el poate face dovada unui caz de forţă majoră care l-a împiedicat să
înlăture eroarea).

E.
Buna-credinţă a dobânditorului este convingerea eronată că transmiţătorul este
veritabilul proprietar al imobilului. Se apreciază după criteriul celui mai exigent membru
al comunităţii. Este suficient să existe doar la momentul încheierii justului titlu.

Beneficiază de prezumţia de bună-credinţă odată ce face dovada faptului vecin şi conex

pe care se întemeiază aceasta (elementul material al aparenței).
Dreptul de proprietate se dobândeşte în limitele întinderii justului titlu, a bunei-credinţe
şi a erorii comune şi invincibile.

Momentul producerii efectelor achizitiv şi extinctiv este data încheierii justului titlu,
322. chiar dacă stipuleză un moment ulterior pentru transferul proprietăţii.

După acest moment, fostul proprietar are o acţiune în îmbogăţire fără justa cauză
împotriva proprietarului aparent, dacă a fost de bună-credinţă, şi o acţiune în răspundere
delictuală, dacă proprietarul aparent a fost de rea-credinţă.
Teoria aparenței în drept ridică problema conflictului dintre adevăratul titular al
dreptului şi cel care a acţionat spre a dobândi dreptul respectiv. Principiul echitaţii
trebuie să asigure echilibrul dintre necesitatea protejării continuităţii drepturilor, astfel
323. încât ele să nu se piardă din patrimoniul unei persoane fără consimţământul ei (principiul
securităţii raporturilor juridice sub aspect static) şi necesitatea protejării activităţii unei
persoane ce a depus toate diligențele spre obţinerea unui drept, încrezându-se într-o
anumită aparență (principiul securităţii raporturilor juridice sub aspect dinamic).

76
 Publicitatea imobiliară
Publicitatea drepturilor patrimoniale este cea mai importantă metodă de a preveni
conflictul dintre dreptul patrimonial şi aparența sa. Publicitatea imobiliară este metoda
324.
prin care sunt sintetizate modalităţile de aducere la cunoştinţa publicului a actelor şi
faptelor care definesc situaţia materială ori juridică a unui imobil.
Funcţiile publicităţii imobiliare în general (nu toate apar în fiecare sistem):
- funcţia informativă/declarativă (doar spre informarea terţilor);
- funcţia de opozabilitate faţă de terţi;
- funcţia constitutivă sau translativă;
325. - funcţia achizitivă;
- funcţia de soluţionare a conflictelor dintre dobânditorii succesivi ai aceluiaşi drept;
- funcţia probatorie.

Primele trei sunt incompatibile una cu alta.

Tipologia sistemelor de publicitate imobiliară:

- după funcţia fundamentală:

- sisteme care asigură doar informarea terţilor: naşterea ori consolidarea dreptului real
imobiliar nu este condiţionată de vreo înscriere;
- sisteme care asigură opozabilitatea faţă de terţi: dreptul real imobiliar rămâne
imperfect din momentul constituirii/transmiterii şi până în momentul înscrierii, fiindcă
este opozabil (lato sensu) doar părţilor actului juridic şi terţilor care nu pot justifica un
drept aflat în legătură cu dreptul real respectiv*;
326.
- sisteme cu caracter constitutiv/translativ: dreptul real imobilar se naşte/transmite
doar odată cu înscrierea, până atunci existând doar drepturi de creanţă inter partes;

- după modul de alcătuire a registrelor:

- sisteme personale: înscrierile se fac în funcţie de persoană;
- sisteme reale: înscrierile se fac în funcţie de bun.

[* Terții sunt aici circumstanțiați fiindcă, de regulă, terții sunt ținuți să respecte realitatea
juridică a altor drepturi reale, putând-o nesocoti doar dacă invocă un drept propriu.]
Codul civil din 1864 a prevăzut un sistem de publicitate imobiliară cu caracter personal,
ce asigura doar opozabilitatea faţă de terţi. Apoi, odată cu reîntregirea României,
respectivul sistem a coexistat cu cel din Translivania, Banat, Crișana, Maramureş şi
327. Bucovina, unde funcţiona un sistem real întemeiat pe cărţi funciare. S-a încercat
unificarea lor, inclusiv prin D115, extinzând regimul de carte funciară şi în Vechiul
Regat. Totuşi, din lipsa măsurătorilor cadastrale, nu s-a putut aplica întocmai, aşa că cele
două sisteme au coexistat şi coexista până astăzi, în ciuda L7.
Sistemele de publicitate imobiliară în România:
- sistemul cu caracter personal şi de opozabilitate din VCC, aplicabil în Vechiul Regat;
- sistemul cu caracter real şi constitutiv din legislaţia austriacă şi apoi D115, aplicabil în
Transilvania şi Bucovina;
328. - sistemul cu caracter intermediar pentru nişte localităţi din Ilfov...;
- sistemul cu caracter intermediar şi provizoriu pentru nişte localităţi din Transilvania...;
- sistemul cu caracter real şi de opozabilitate din L7, cu aplicabilitate generală;
- sistemul cu caracter real şi constitutiv ( ) din NCC, cu aplicabilitate generală.

77
329.
Legea 7/1996 cuprindea reglementarea unitară a două sisteme: sistemul cadastrului
330.
general şi sistemul de publicitate imobiliară.
A.
În formă iniţială a L7, povara financiară a realizării lucrărilor de cadastru era în sarcina
proprietarilor. După republicarea din 2013, statul a preluat această sarcină.

L7 dădea posibilitatea posesorilor fără titluri de proprietate să se înscrie în cartea

funciară. Dacă nu le era contestată această calitate, erau intabulaţi din oficiu după 3 ani.
331. De asemenea, se puteau înscrie şi posesorii cărora le era contestată această calitate, dar
împreună cu acţiunea civilă. Dacă nu se puteau identifica posesori ori alţi deţinători ai
bunului, imobilul era înscris în favoarea UAT-ului până la cererea adevăratului
proprietar.

B. + C.
[de citit despre obiective şi documente tehnice...]
332.
În materia publicităţii imobiliare:
- imobil = una sau mai multe parcele de teren, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi
proprietar; [sens specific;]
- alipire = mai multe imobile alăturate se unesc într-unul singur ori se adăuga o parte
dintr-un imobil la altul ori se măreşte întinderea acestuia;
- dezlipire = se desparte o parte dintr-un imobil ori se micşorează întinderea acestuia;
- se poate face doar cu consimţământul (cenzurabil al) beneficiarilor sarcinilor;
- prin acordul creditorilor ipotecari la alipirea unui imobil grevat la altul, ipotecile lor
333.
vor avea rang subsecvent celor asupra imobilului la care s-a făcut alipirea;
- alipirile şi dezlipirile au caracter material (deci imobilele sunt în acelaşi patrimoniu);
- apartamentare = împărţirea unui condominiu în mai multe unităţi individuale;
- subapartamentare = împărţirea unor unităţi individuale în mai multe unităţi individuale;
- carte funciară = în sens restrâns, înscris autentic şi cu caracter public ce cuprinde
descrierea imobilelor, arătând drepturile reale şi alte raporturi juridice în legătură cu
imobilul; în sens larg, inclusiv documentele întregitoare;
- registru cadastral = totalitatea cărţilor funciare dintr-un UAT.
Structura cărţii funciare:
- partea I: descrierea imobilului, inclusiv construcţiile;
334. - partea a II-a: configuraţia şi istoricul dreptului de proprietate şi a servituţilor în favoarea
imobilului;
- partea a III-a: dezmembrămintele şi celelalte sarcini.

78
 (Principiile cărţii funciare)

A. Principiul publicităţii integrale

- tinde să fie o evidență completă;
- neînscrierea actelor de dispoziție asupra drepturilor ce se dobândesc fără înscriere în
cartea funciară (moştenire, accesiune naturală, vânzare publică, expropriere) are drept
sancţiune inopozabilitatea acestor acte faţă de terţi;
- oricine poate cerceta liber cartea funciară şi nu poate pretinde că nu a cunoscut.

B. Principiul relativităţii înscrierilor în cartea funciară

- înscrierile se pot face doar împotriva antecesorului tabular (celui deja înscris);
- încălcarea acestui principiu duce la nulitatea absolută a înscrierilor şi radiere, prin
acordul celui înscris ori prin acţiunea în rectificare tabulară;
- excepţii:
- creditorul unei sarcini îşi poate înscrie dreptul odată cu dreptul debitorului său;
- subdobânditorul unui drept îşi poate înscrie dreptul odată cu tot lanţul de
transmisiuni, dacă le dovedeşte pe toate;
- înscrierile întemeiate pe obligaţiile defunctului vor putea fi înscrise şi după
înscrierea dreptului moştenitorului, dacă el e ţinut de aceste obligaţii.

C. Principiul neutralităţii (disponibilităţii)

- înscrierile se fac de regulă doar la cererea părţilor (excepţii: înscrierea ipotecii legale...).

D. Principiul legalităţii înscrierilor

- legalitatea formală: registratorul înscrie doar dacă legea impune ori permite şi doar la
335.
cererea celor îndreptăţiţi;
- legalitatea materială: registratorul înscrie doar după verificarea formei şi fondului
înscrisului şi a eventualelor obstacole din cartea funciară.

E. Principiul specialităţii înscrierilor

- trebuie să fie complete şi precise.

F. Principiul priorităţii înscrierilor

- prioritatea în dobândirea drepturilor concurente de la acelaşi autor este dată de
momentul înscrierii în cartea funciară, nu de data titlului lor;
- momentul înscrierii în cartea funciară este momentul înregistrării cererii de înscriere;
- când drepturile pot coexista, ordinea cererilor determină rangul acestora (ex.: ipoteci);
- dacă se primesc mai multe cereri în aceeaşi zi, cel puţin una dintre ele prin poştă/curier:
- ipotecile vor avea rang egal
- celelelte drepturi vor avea provizoriu rang egal; va fi preferat titularul care a fost
întâi pus în posesie ori cel faţă de care debitorul şi-a executat întâi obligaţiile; în lipsă,
va fi preferat cel care sesizeză întâi instanţă în temeiul acestor dispoziţii;
- ca primă excepţie de la înregistrarea cererii ca moment al efectului înscrierii, drepturile
cu izvorul în moştenire, accesiune naturală, vânzare silită şi expropriere se dobândesc
imediat; numai vânzarea silită, spre a fi opozabilă, trebuie înscrisă; în toate cazurile,
titularul nu poate dispune de aceste drepturi fără a le înscrie;
- ca a doua excepţie, dobânditorul poate cere rang preferenţial ori radierea unui drept
concurent obţinut ulterior acestuia de către un terț de la acelaşi autor (dar înscris anterior
reclamantului), în termen de 3 ani, dacă înscrierea reclamantului a fost prevenită prin
violenţă ori dol (acțiunea în prestație tabulară specială).

79
 G. Principiul publicităţii materiale
- dobândeşte un drept tabular în temeiul publicităţii materiale cel care şi-a înscris valabil
dreptul dobândit de la un titular aparent, câtă vreme antecesorul tabular al acestui titular
aparent este titularul veritabil al dreptului;
- condiţii: să nu existe un raport contractual între dobânditor şi titularul veritabil; terţul
să fie de bună-credinţă; actul de dobândire să fie cu titlu particular şi oneros; să fi trecut
3 ani de la cererea de înscriere a titularului aparent;
- operează şi în cazul actelor cu titlu gratuit, dar termenul e de 5 ani de la cererea terțului;
- nu se confundă cu teoria aparenței în drept.

H. Principiul opozabilităţii faţă de terţi şi principiul efectului constitutiv/translativ

- de principiu, NCC prevede caracterul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară, cu
excepţiile în materie de moştenire, accesiune naturală, vânzare silită şi expropriere; chiar
şi în aceste cazuri de excepţie, dispoziţia juridică fără înscriere duce la netransmiterea
drepturilor reale chiar şi între părţi;
- până la terminarea lucrărilor de cadastru, înscrierile în cartea funciară au ca efect numai
opozabilitatea faţă de terţi; totuşi, terţii care nu pot justifica un drept în strânsă legătură
cu dreptul tabular vor fi ţinuţi să respecte realitatea juridică (opozabilitate lato sensu).
336.
Intabularea este înscrierea care are ca obiect drepturi reale imobiliare şi produce efecte
imediat şi definitiv.

Înscrierea provizorie este înscrierea cu acelaşi obiect, dar care produce efecte numai sub
condiţia şi în măsură justificării ulterioare. Odată justificată, efectele retroactivează până
la momentul înregistrării cererii. Se face (când):
- dreptul e sub condiţie ori priveşte o construcţie viitoare;
- în temeiul unei hotărâri judecătoreşti nedefinitive unde s-a dispus strămutarea,
337. constituirea ori stingerea unui drept, ori administratorul bunului altuia a fost obligat la
constituirea unei ipoteci;
- debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca;
- se dobândeşte un drept tabular înscris provizoriu;
- părţile consimt.
Vezi Ⓐ1053 NCPC – notarea uzucapiunii în temeiul unei hotărâri nedefinitive.

Notarea este înscrierea unor alte drepturi, fapte ori raporturi juridice în strânsă legătură
cu imobilul, prevăzute de lege.
Acţiunile de carte funciară sunt a treia categorie de mijloace prin care sunt aparate
338. drepturile reale principale, alături de mijloacele directe (acţiunea în revendicare,
acţiunea confesorie) şi mijloacele indirecte (acţiuni contractuale, etc.).
Acţiunea în prestaţie tabulară, în forma generală, poate fi introdusă împotriva
antecesorului tabular care a omis să-şi execute obligaţiile de a face în legătură cu
înscrierea dreptului dobânditorului. Dreptul e supus prescripţiei. Dacă acţiunea a fost
notată, hotărârea judecătorească de admitere va înlătura toţi succesorii tabulari ce au
339. dobândit după notare.
În formă specială, acţiunea în prestaţie tabulară se poate introduce împotriva terţului de
rea-credinţă, dobânditor de la un autor comun, care s-a înscris mai intainte decât
reclamantul, deşi titlul său are o dată certa ulterioară titlului reclamantului. Se prescrie
în termen de 3 ani, dar nu mai târziu decât acţiunea reclamantului împotriva autorului.

80
 Înscrierile provizorii se justifică ori prin hotărârea definitivă în acţiunea de drept comun,
ori prin consimţământul persoanei contra cărei este făcută. În al doilea caz, dacă refuză,
beneficiarul poate intenta acţiunea în justificare tabulară. În realitate, este aplicabilă doar
situaţiei condiţiei suspensive.
340.
Dreptul afectat de o condiţie suspensivă se va radia din oficiu, dacă înscrierea provizorie
nu se justifică în termen de 5 ani; condiţia rezolutorie se radiază dacă nu s-a cerut
radierea dreptului în temeiul ei vreme de 10 ani.
Intabularea ori înscrierea provizorie poate fi rectificată dacă:
a. înscrierea/încheierea nu este valabilă ori actul în temeieul căruia s-a făcut înscrierea a
fost desființat pentru motive anterioare ori concomitente încheierii/emiterii lui;
b. dreptul înscris a fost greșit calificat;
c. nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului ori au încetat efectele actului
juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
d. înscrierea nu mai corespunde din orice motiv situației juridice reale a imobilului.

Rectificarea se poate stabili amiabil, prin consimțământul celui împotriva căruia se face
rectificarea, ori pe cale judecătorească.

Dacă și-a dat consimțământul, titularul e obligat să predea toate documentele necesare.
Dacă titularul nu-și dă consimțământul ori, ulterior acordului, refuză predarea
documentelor, persoana îndreptățită poate introduce acțiunea în rectificare (așadar,
ultima ipoteză nu este o acțiune în prestație tabulară, fiindcă scopul este chiar suplinirea
consimțământului la înscrierea potrivnică).

[Pentru a înțelege prescriptibilitatea acțiunii în rectificare, este esențial a reține că, dacă
titularul înscrierii nu-și dă consimțământul, acțiunea în rectificare poate fi promovată
doar după ce a fost admisă o acțiune în fond împotriva acestuia; este deci o condiție.]
341.
Admisibilitatea acțiunii în rectificare tabulară:
- dobânditor nemijlocit: imprescriptibilă, dacă acțiunea în fond nu s-a prescris;
- terțul dobânditor de rea-credință: imprescriptibilă, dacă acțiunea în fond nu s-a prescris;
dacă acțiunea în fond a fost intentată pe cale separată și a fost admisă, în cele două cazuri
de mai sus acțiunea în rectificare rămâne imprescriptibilă atât față de părțile acțiunii în
fond, cât și față de terții înscriși în CF după notarea acțiunii în fond;
- terțul dobânditor de bună-credință cu titlu gratuit: decădere în 5 ani de la data
cererii terțului de înscriere, dacă acțiunea în fond nu s-a prescris;
- terțul dobânditor de bună-credință cu titlu oneros/în întemeiul unui contract de ipotecă:
- de regulă: inadmisibilă [principiul publicității materiale];
- excepție: exclusiv pentru cazurile a-b, admisibilă, decădere în 3 ani de la data
cererii dobânditorului nemijlocit de înscriere, dacă acțiunea în fond nu s-a prescris;
termenul de decădere e de 1 an de la data comunicării dacă încheierea prin care s-a făcut
înscrierea a fost comunicată celui îndreptățit.

Hotărârea de admitere a acțiunii în rectificare e opozabilă doar părților în proces, fără a

aduce atingere drepturilor altora [tot așa funcționează și principiul publicității materiale,
doar între și împotriva celor înscriși în cartea funciară, vezi supra 335G]. Dacă acțiunea
în rectificare a fost notată, toți succesorii tabulari înscriși ulterior vor fi radiați.

81
 Rectificarea notării se poate face pentru orice motiv și este imprescriptibilă. Erorile
materiale pot fi îndreptate din oficiu sau la cerere, pe cale judiciară în caz de neînțelegere.

Răspunderea registratorilor de CF e solidară cu a oficiului; prescriptia curge fie de când

a cunoscut faptul (moment subiectiv), fie după 3 ani de la înscriere (moment obiecitv).
În vederea autentificării actelor de dispoziţie cu privire la drepturile reale imobiliare,
notarul va cere un extras de carte funciară. Pe perioada valabilităţii acestui extras, cartea
funciară este blocată.
342. Instanţa nu va judeca în fond acţiunea ce are ca obiect desfiinţarea unui act supus
înscrierii până la notarea acţiunii în cartea funciară. De asemenea instanţa are obligaţia
de a comunica în termen de 3 zile orice hotărâre declarativă ori constitutivă, cu privire
la un drept real imobiliar, rămasă definitivă.

Apărarea drepturilor reale principale

Protecţia juridică a drepturilor reale principale cuprinde apărarea, garantarea, şi
ocrotirea acestora.
343.
Garantarea şi ocrotirea au în vedere raporturile pe verticală.
Apărarea are în vedere raporturile pe orizontală.
Mijloacele civile de apărare a drepturilor reale principale se împart în:
- mijloace directe (specifice): acţiunile întemeiate direct pe aceste drepturi ori pe posesie;
344. - mijloace indirecte (nespecifice): acţiunile întemeiate pe drepturi de creanţă în strânsă
legătură cu oricare dintre drepturile reale principale;
- acţiunile de carte funciară.
Acţiunea în revendicare este introdusă de cel care se pretinde proprietar al bunului,
împotriva celui care are stăpânirea materială a bunului, dar i se contestă dreptul de
proprietate asupra acestuia.

345. Acțiunea poate fi introdusă de oricare coproprietar, dar nu împotriva altui coproprietar.

Pârât este cel care are stăpânirea materială a bunului, nefiind neapărat posesor; prin
acţiunea admisă, proprietarului i se transmite doar corpus, dovedind deja animus prin
chiar exercitarea acţiunii.
Caracterele acţiunii în revendicare:
- petitorie;
346. - reală;
- de regulă, imprescriptibilă sub aspect extinctiv;
- în realizare (iar nu doar în constatare).
Reglementarea acţiunii în revendicare întemeiată pe proprietatea privată este drept
347.
comun şi pentru acţiunea în revendicare întemeiată pe proprietatea publică.
Ca excepţie de la imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare, ea se prescrie în termen
de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară în ipoteza în care
348. este vorba de un imobil supus urmăririi silite şi vândut la licitaţie publică – 860(2)
Ⓐ

NCPC.

Cazul avulsiunii nu reprezintă o excepţie, pentru că termenul de 1 an e de decădere.

82
 A.
Sarcina probei aparţine reclamantului. Pârâtul poate rămâne în pasivitate, bucurându-se
de prezumţia de proprietate ce decurge din stăpânirea materială ori de a nu recunoaşte
că măcar are corpus. În măsura în care reclamantul începe să înfăţişeze probe, pârâtul va
avea interesul demontării acestora.

B.
Duelul judiciar dintre cei doi se face după titlul înfăţişat. Sub o primă accepţie, titlu
reprezintă un mod de dobândire a dreptului de proprietate (ori a altui drept real). Sub o
a doua accepţie, reprezintă materializarea într-un înscris a respectivului mod de
dobândire. În măsura în care se cere şi realizarea publicităţii pentru opozabilitate faţă de
terţi, reclamantul va avea de făcut şi proba acesteia.

C.
Modurile originare de dobândire nu presupun transmisiuni ale dreptului, deci pârâtul are
o sarcină a probei mai uşoară. Din contră, în cazul modurilor derivate, el trebuie să facă
dovada întregului lanţ de transmisiuni, până la un mod originar de dobândire. În cazul
imobilelor înscrise în cartea funciară, dovada dreptului de proprietate se face doar prin
extrasul de carte funciară.

D.
Titlurile contrare înfăţişate de părţi, chiar dacă prin ipoteză cel puţin unul emană de la
un non dominus, trebuie să fie valide. Titlurile nule relativ pot servi ca probă dacă nu se
cere anularea lor de către cei care au acest drept.
349.
Dacă ambele părţi înfăţişează un titlu:
- şi ambele titluri provin de la acelaşi autor:
- doar se vor compara titlurile, nu se va mai face proba lanţului de transmisiuni;
- ordinea de preferinţă: înscrierea în registrele de publicitate, dată certa cea mai veche,
dată cea mai veche;
- excepțional, dacă ambii s-au înscris în registrele de publicitate (personale), va avea
câştig cel care s-a înscris primul;

- şi titlurile provin de la autori diferiţi:

- se va coborî în timp în lanţurile de transmisiuni până se va ajunge fie la un autor
comun (caz în care se aplică regulile de mai sus), fie la un mod originar de dobândire
(caz în care câştigă cel cu modul originar de dobândire cel mai recent); dacă nu se poate
coborî în timp până la un asemenea punct, se vor aplica regulile când niciunul n-are titlu.

Dacă numai una dintre părţi înfăţişează un titlu:

- şi doar pârâtul înfăţişează un titlu, va avea câştig de cauză;
- şi doar reclamantul înfăţişează un titlu: numai când provine de la un terţ, iar nu de la el
însuşi, va avea câştig de cauză; totuşi, pârâtul poate face proba lanţului de transmisiuni,
dovedind că reclamantul a dobândit de la un non dominus.

Dacă niciuna dintre părţi nu înfăţişează un titlu:

- şi reclamantul nu a avut niciodată posesia bunului: pârâtul câştigă datorită prezumţiei;
- şi reclamantul a avut posesia bunului anterior pârâtului: va câştiga cel cu posesia cea
mai caracterizată (după durată, realitate şi utilitate), adică cel care naşte prezumţia cea
mai puternică; dacă ambele prezumţii se dovedesc egale, câştigă pârâtul.

83
350.
În ipotezele reglementate de legile speciale, acţiunea în revendicare nu poate fi intentată
pentru (re)constituirea dreptului de proprietate, aceasta fiind posibilă numai prin
acţiunile specifice întemeiate pe aceste dispoziţii speciale.

În aceste cazuri, proba drepturilor anterioare se poate face prin mai multe mijloace de
351. probă, inclusiv cu martori.

Numai titlul de proprietate emis în baza Legii 18/1991 marchează dobândirea dreptului
de proprietate în patrimoniul reclamantului. Totuşi, adeverinţele de proprietate şi
procesele-verbale de punere în posesie se pot folosi în dovedirea drepturilor specifice
pe care le consacră (ex.: suprafaţa terenului), în procedura administrativă sau judiciară.
Societăţile socialiste de stat, odată transformate în societăţi comerciale, au dobândit chiar
dreptul de proprietate asupra terenului ce făcea, în regimul comunist, obiectul dreptului
de administrare întemeiat pe proprietatea socialistă de stat, prin Legea 15/1990.
352.
Aşadar, certificatele de atestare emise conform HG 834/1991 aveau doar caracter
probatoriu, nu constitutiv. Erau supuse regimului de publicitate imobiliară doar sub
aspect informativ.
Cu privire la opţiunea dintre acţiunea în revendicare şi reglementările speciale:
- acţiunile în revendicare intentate înaintea intrării în vigoare a reglementării speciale
sunt, de principiu, admisibile, dar numai dacă statul nu are un titlu valabil;
- acţiunile în revendicare intentate după acest moment sunt inadmisibile, reclamantul
trebuind să apeleze la reglementările speciale, cu excepţia cazurilor în care: ipoteza nu
este reglementată de dispoziţii speciale; aplicarea dispoziţiilor speciale ar încălca CEDO
(cazul nu e aplicabil dacă acţiunea în revendicare ar aduce atingere unui alt drept de
353. proprietate ori securităţii raporturilor juridice – ex.: pârâtul deja a obţinut o hotărâre
definitivă în favoarea sa).

Reglementările speciale au înlesnit mijloacele de probă cu care se poate dovedi dreptul

de proprietate. Unele au inclus două prezumţii speciale, în absenţa unor probe contrare:
existenţa şi întinderea dreptului de proprietate se prezumă a fi cele din dispoziţiile de
preluare abuzivă; titular al dreptului este prezumat cel individualizat în dispoziţiile de
preluare abuzivă.
În măsura în care terţul nu poate invoca posesia de bună-credinţă ca mod originar de
354.
dobândire a proprietăţii, acţiunea în revendicare mobiliară este admisibilă.
Efectele admiterii acţiunii în revendicare:
- restituirea bunului;
355.
- restituirea fructelor;
- cheltuielile făcute de posesor cu bunul.

84
 Hotărârea judecătorească prin care se admite acţiunea în revendicare şi se dispune
restituirea bunului poate fi executată şi împotriva terţilor dobânditori, în condiţiile
NCPC.

Dacă bunul a pierit:

- din culpa pârâtului, el datorează despăgubiri;
- în mod fortuit, şi momentul pieirii a fost:
- înainte de intentarea acţiunii: el va răspunde numai dacă a fost de rea-credinţă, cu
excepţia cazului în care poate dovedi că bunul ar fi pierit şi dacă era remis proprietarului;
- după intentarea acţiunii: el va fi mereu de rea-credinţă, răspunzând mereu, cu
356. excepţia cazului în care poate dovedi că bunul ar fi pierit şi dacă era remis proprietarului;
- despăgubirile se apreciază la momentul pronunţării hotărârii.

Dacă bunul a fost înstrăinat după intentarea acţiunii, proprietarul are:

- acţiune personală împotriva pârâtului, pentru valoarea bunului la data hotărârii;
- acţiune în revendicare împotriva terţului, păstrându-şi acţiunea personală dacă i se
respinge cea în revendicare.

Dacă bunul a fost înstrăinat înainte de intentarea acţiunii, proprietarul are:

- acţiune în revendicare împotriva terţului;
- acţiune personală împotriva înstrăinătorului, numai dacă prima i se respinge.
Posesorul de rea-credinţă şi detentorul precar (prin ipoteză, revendicarea e admisibilă
357. doar după expirarea titlului detentorului) trebuie să înapoieze fructele ori contravaloarea
acestora. După momentul intentării acţiunii, pârâtul e mereu de rea-credinţă.
Cheltuielile:
- necesare: trebuie restituite pârâtului;
- utile: trebuie restituite pârâtului, în limita sporului de valoare adus;
- voluptuare: nu se restituie pârâtului; el şi le poate însuşi fără deteriorarea bunului;
- se aplică doar dacă nu se concretizează într-o lucrare (când e aplicabilă accesiunea).

Cheltuielile cu producerea şi culegerea fructelor/productelor:

358.
- se restituie pârâtului;
- pentru ele, pârâtul are un drept de retenţie asupra produselor;
- dreptul de retenţie nu se aplică:
- bunului frugifer;
- dacă proprietarul furnizează o garanţie îndestulătoare;
- dacă pârâtul a intrat în stăpânire materială a bunului prin violenţă ori fraudă;
- dacă produsele sunt perisabile ori supuse degradării semnificative şi rapide.
Acţiunea negatorie este cea prin care reclamantul, pretins proprietar al unui bun, îl
cheamă în justiţie pe pârâtul care pretinde că are un drept real, altul decât proprietatea,
asupra bunului respectiv, cerând să se constate dreptul său de proprietate şi inexistența
dreptului real al pârâtului.
359.
Asemănător acţiunii în revendicare, reclamantul se pretinde proprietar; în contrast,
pârâtul acţiunii negatorii nu are stăpânirea materială a bunului.

Acţiunea are dublu caracter de constatare: sub aspect pozitiv se cere constatarea calităţii
de proprietar, iar sub aspect negativ se cere constatarea inexistenței dreptului pârâtului.

85
 Caracterele acţiunii negatorii:
- reală;
360. - petitorie;
- imprescriptibilă;
- caracter de constatare.
Acţiunea în granițuire este cea prin care reclamantul, invocând dreptul de proprietate
asupra unui teren, îl cheamă în justiţie pe proprietarul fondului vecin pentru a determina,
prin semne exterioare, graniţa dintre cele două terenuri. Nu se confundă cu operaţia
materială a granițuirii.
361.
Se poate introduce nu numai atunci când nu au fost trasate semne exterioare, ci şi când
aceste semne sunt contestate.

Dacă imobilele sunt înscrise în cartea funciară, dovada delimitării se face doar prin
extrasul de carte funciară.
Caracterele acţiunii în granițuire:
- reală;
- petitorie;
- imprescriptibilă;
- caracter de realizare.

Dovada dreptului de proprietate al reclamantului priveşte numai calitatea procesuală

362.
activă, nu şi fondul dreptului acestuia.

Dacă se contestă întinderea dreptului de proprietate al pârâtului, e necesară şi o acţiune

în revendicare.

Nu se confundă cu acţiunea prin care se cere unui vecin suportarea cheltuielilor

ocazionate cu îngrădire.
Hotărârea ce soluţionează acţiunea în granițuire nu are putere de lucru judecat într-o
363.
acţiune în revendicare.
Acţiunea confesorie este cea prin care reclamantul, pretins titular al unui
dezmembrământ stricto sensu, ce a pierdut stăpânirea materială specifică dreptului
respectiv, cheamă în justiţie pe pârât, solicitând să i se recunoască dezmembrământul şi
364.
ca pârâtul să fie obligat la restituirea stăpânirii materiale corespunzătoare acestuia.

Poate fi intentată şi împotriva nudului proprietar.

Caracterele acţiunii confesorii:
- reală;
- petitorie;
- de regulă, prescriptibilă;
365.
- caracter de realizare.

Acţiunile confesorii sunt prescriptibile în 10 ani, cu excepţia acţiunii confesorii de

superficie (pe VCC, doar sub forma deplină).
366.

86
 Acţiunea în revendicare întemeiată pe dreptul de proprietate publică este asemănătoare
367. celei întemeiate pe proprietatea privată, cu distincţia ca reclamant poate fi doar statul ori
un UAT.
Caracterele acţiunii în revendicare întemeiate pe proprietatea publică:
- reală;
368. - petitorie;
- imprescriptibilă;
- caracter de realizare.
Statul ori UAT-ul trebuie să dovedească dreptul de proprietate printr-un titlu valabil; nici
posesia, nici includerea bunului într-un inventar al domeniului public, nici dispoziţiile
369. constituţionale privind bunurile obiect exclusiv al proprietăţii publice nu sunt suficiente
pentru a face această probă. Ultimele două nasc doar prezumţia apartenenţei la domeniul
public, spre deosebire de cel privat, iar nu prezumţia de proprietate.
Acţiunea confesorie întemeiată pe drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice
se aseamănă acţiunii confesorii de drept comun, reclamant fiind titularul dreptului real.

Caracterele acestei acţiuni:

- reală;
370.
- petitorie;
- imprescriptibilă [nu toată lumea e de acord];
- caracter de realizare.

Poate fi introdusă şi împotriva titularului dreptului de proprietate publică.

87