Capitolul 1: Patrimoniu

1. Noțiunea de patrimoniu.

Patrimoniu:
 ansamblu de bunuri, de drepturi, moștenite de la părinți (accepțiune de bază)
 ansamblu de elemente cu o natură comună și care este intim legat de ideea de
persoană. 
 totalitate a drepturilor și datoriilor unei persoane, susceptibile de o evaluare
pecuniară aparținând unei persoane. ( Art. 31, Cod Civil)
 cuprinde doar bunurile, adică doar drepturile, iar nu și lucrurile ce constituie
obiectul drepturilor. ( adică nu conține bunuri corporale)
 reprezintă o realitate intelectuală, abstractă, astfel că este firesc ca în cuprinsul
său să intre doar elemente intelectuale, drepturi și obligații, respectiv bunuri
incorporale, nicidecum bunuri în materialitatea lor. 

2. Teoriile clasice asupra patrimoniului

2.1. Teoria personalistă. (Teoria patrimoniului ca atribut al personalității)
 patrimoniul nu este un obiect exterior, ci o pură abstracție. 
 el reprezintă personalitatea însăși a omului. 
 moștenitorii nu sunt atât dobânditori, cât continuatori ai persoanei defunctului. 
 din moment ce nu există decât o succesiune, o singură universalitate, iar
succesiunea se face persoanei și nu bunurilor, a apărut tentația de a identifica
această universalitate cu persoana. 
 omul nu își dobândește patrimoniul și orice individ posedă, ipso iure, și în virtutea
personalității sale, un patrimoniu pe care poate foarte bine să și-l mărească sau
micșoreze, dar de care nu va putea fi privat decât prin pierderea personalității
însăși. 

2.1.1. Consecințele teoriei personaliste.

 Numai persoanele au patrimoniu

 patrimoniul este atribut al persoanei fizice sau al persoanei juridice.
 nu se poate concepe existența unui patrimoniu fără stăpân.
 chiar dacă patrimoniul este o emanație a personalității, el nu absoarbe decât o
parte din ea, și anume cea care privește drepturile și obligațiile cu valoare
economică. 
  Orice persoană are un patrimoniu
 patrimoniul este o abstracțiune, o realitate intelectuală, în care intră toate
drepturile și obligațiile evaluabile în bani, fără a include lucrurile care fac obiectul
acestor drepturi sau la care se pot referi obligațiile persoanei. 
 o persoană dispune de patrimoniu încă de la naștere (pentru că el este privit ca o
aptitudine de a dobândi bunuri și de a-și asuma obligații, chiar dacă, la momentul
nașterii, omul nu are niciun bun).
 în patrimoniu nu intră nu numai drepturile și obligațiile prezente ale persoanei, ci
și cele viitoare, astfel putem concepe un patrimoniu vid, care să nu conțină niciun
element. (cel de la naștere). 
 patrimoniul este, în cazul persoanelor juridice, un atribut al personalității. (nu o
emanație a personalității.)

 O persoană nu poate avea decât un singur patrimoniu

 unicitatea patrimoniului este una din cele mai importante consecințe ale
patrimoniului personalitate.
 persoana este unică, respectiv și patrimoniul este unic. 

 Patrimoniul este inalienabil, ca și persoana.

 doar persoana are puterea de a dispune de patrimoniul său. 
 o persoană nu poate înstrăina însuși patrimoniul. 
 prin actele și faptele sale juridice persoana influențează componența și, în
consecință, valoarea patrimoniului în ansamblul său. 
 Patrimoniul nu poate fi transmis prin acte juridice între vii, dar poate fi transmis
prin moarte. 
- Transmisiunea mortis causa poate fi universală, când întreg patrimoniul lui de
cujus(mortului) se dobândește de către un singur moștenitor
-Transmisiunea mortis causa poate fi cu titlu universal, când doi sau mai mulți
moștenitori dobândesc fracțiuni de patrimoniu. 

2.2. Teoria patrimoniului de afectațiune.

 susține existența unor patrimonii determinate exclusiv de scopul pentru care au

fost create, detașate de persoană.
 consecințele acestei teorii sunt total opuse în raport cu cele care decurg din
teoria clasică. 
 susține că, o persoană poate avea, în afara patrimoniului său general, patrimonii
afectate unor destinații particulare; 
 aceste patrimonii de afectațiune pot fi transmise între vii, cu titlu universal,
dobânditorul primind atât activul, cât și pasivul patrimonial. 
  ex. o persoană poate crea o fundație detașând în acest scop, prin donații și
legate, o masă de bunuri. 

3. Patrimoniul ca universalitate juridică.

3.1. Trăsăturile universalității juridice.
 În patrimoniu, drepturile și obligațiile nu există în mod izolat. 
 Deși pot fi privite în individualitatea lor, patrimoniul vizează ansamblul acestora,
ca un tot, adică o universalitate juridică.  

3.1.1. Universalitatea juridică - universitas juris - are în mod obligatoriu conținutul

său un activ și un pasiv. 
 În conținutul universalității juridice există:
 drepturi, al căror căror ansamblu formează activul patrimonial.
 obligații, a căror totalitate constituie pasivul patrimonial. 
 sunt strâns corelate între ele, întrucât activul răspunde de pasiv. 
 Universalitatea Juridică versus Universalitatea de fapt. (tot ce 
 Universalitatea de fapt nu are decât activ, mai precis, este un ansamblu de
bunuri care, fie prin voinţa titularului lor, fie în temeiul legii, sunt privite ca un tot,
în funcţie de afectaţiunea pe care proprietarul sau legea o conferă ansamblului la
un moment dat.
 exemplu: o bibliotecă, pe care titularul său o vede ca un întreg, iar nu prin
prisma fiecărei cărţi ce compune acea bibliotecă.
 înstrăinarea cărţilor, separat, iar nu a întregii biblioteci, are drept urmare
diminuarea ansamblului. 
 la nivelul universalităţii de fapt nu operează subrogaţia reală universală. 
 excepție: acele universalităţi de fapt în care menţinerea întregului se
realizează pe cale naturală, iar nu prin mecanismul juridic al subrogaţiei
reale universale
 exemplu: universalitatea de fapt constituită de o turmă de animale care
se reproduc. 
 Fondul de comerţ este considerat, de asemenea, o universalitate de fapt. 
 în cadrul acestei universalităţi, este posibilă fluctuaţia şi înlocuirea
elementelor componente, doar că aceasta nu se produce la nivelul
universalităţii de fapt propriu-zise, ci la nivelul întregului patrimoniu al
comerciantului, adică la nivelul universalităţii juridice. 
 Art. 541 alin(2). 
 numai titularul universalităţii poate schimba afectaţiunea bunului ce intră în
universalitatea de fapt sau poate restrânge conţinutul universalităţii după
bunul său plac.
 prin înstrăinarea bunului nu se produce o subrogaţie reală la nivelul
universalităţii de fapt, astfel că aceasta va fi micşorată cu bunul ieşit din
universalitate.
  subrogația reală se va produce la nivelul întregului patrimoniu, adică la
nivelul universalității de drept.

3.1.2. Universalitatea juridică există în temeiul legii, iar nu prin voința titularului
său. 
 Patrimoniul există ca atare, în temeiul legii.
 spre deosebire de o universalitate de fapt, pentru a cărei existenţă este
determinantă voinţa persoanei care are în patrimoniu bunurile ce
formează universalitatea. 
 O persoană nu poate avea patrimoniu doar pentru că doreşte să îl aibă. 
 Patrimoniul nu poate fi pierdut prin înstrăinarea elementelor componente.
 Universalitatea de drept nu poate fi niciodată element al universalităţii de fapt.
 doar universalitatea de fapt este privită ca o parte componentă a
patrimoniului.

3.1.3. Elementele universalității juridice sunt fungibile

 Fungibilitatea - un raport de echivalență între bunurile de același gen, în virtutea
căruia un bun poate fi înlocuit cu altul în executarea unei obligații civile. 
 Când un bun iese din patrimoniu, un alt bun îi ia locul. 
 spunem că cel de-al doilea bun se subrogă primului. 
 Subrogaţia reală universală (= înlocuirea unui bun cu altul la nivelul patrimoniului)
nu ar fi posibilă dacă nu s-ar stabili între toate elementele de patrimoniu o
trăsătură comună.
 Elementele din cuprinsul patrimoniului sunt drepturi şi obligaţii cu valoare
pecuniară.
 Calitatea comună a elementelor de patrimoniu, datorită căreia putem spune că
bunurile sunt fungibile la nivelul patrimoniului, este valoarea lor pecuniară.

3.1.4. Universalitatea juridică există independent de variația elementelor sale

componente, prin mecanismul subrogației reale universale.
 Subrogaţia reală universală permite şi asigură existenţa universalităţii juridice.
 Subrogaţia reală - un mecanism de tehnică juridică prin care un bun se
substituie altuia în baza unui raport de echivalenţă, astfel încât bunul care ia locul
celui substituit dobândeşte regimul juridic al acestuia din urmă. 
 Bunul care ia locul unui alt bun care iese din patrimoniu dobândeşte calitatea de
bun al universalităţii
 la nivelul patrimoniului, prin subrogaţie reală
 Un bun nou poate lua locul unui bun vechi dacă cele două bunuri sunt
echivalente după valoarea şi afectaţiunea lor.
 Subrogația reală cu universală este fondată pe afectațiune. 
 Subrogația reală cu titlu universal are două efecte: 
 a atribui bunului care ia locul altuia o calitate care nu este proprie naturii
sale juridice
 a plasa acest bun într-o anumită masă patrimonială și de a-l supune în
acest mod unui regim juridic distinct. 
3.2. Subrogația reală generală.
 Se poate produce la nivelul universalităţii juridice care este patrimoniul
(subrogaţia reală universală) sau la nivelul maselor patrimoniale (subrogaţie
reală cu titlu universal). 
 Subrogaţia reală generală asigură permanenţa şi continuitatea universalităţii
juridice.
  În absenţa sa, nu ar mai avea sens nici funcţia patrimoniului de a constitui
garanţia comună a creditorilor.
 Nu totdeauna când un bun intră sau iese din patrimoniu se produce o subrogaţie
reală generală, deoarece este posibil ca un bun să fie donat, fără ca în schimbul
său să intre în patrimoniu un element de activ sau, dimpotrivă, să fie primit prin
donaţie, fără ca în schimbul său să fi ieşit din patrimoniu un alt bun. 
 Aşa se explică fluctuaţia activului sau pasivului patrimonial.

3.3. Subrogația reală cu titlu particular

 Subrogaţia reală universală operează automat graţie fungibilităţii lato sensu a
elementelor de patrimoniu. 
 Subrogaţia reală cu titlu particular necesită o reglementare expresă pentru
fiecare caz în parte.
 Are valoare în materia garanţiilor reale. Art. 2330. 
 indemnizaţia de asigurare sau, după caz, suma datorată cu titlu de
despăgubire este afectată la plata creanţelor privilegiate sau ipotecare,
după rangul lor.
 sunt afectate plăţii aceloraşi creanţe sumele datorate în temeiul
exproprierii pentru cauză de utilitate publică sau cu titlu de despăgubire
pentru îngrădiri ale dreptului de proprietate stabilite prin lege.
 Art. 748 alin. (1)
 stingerea uzufructului în cazul în care bunul a fost distrus în întregime
dintr-un caz fortuit
 când bunul a fost distrus în parte, uzufructul continuă asupra părţii
rămase.
 uzufructul va continua asupra despăgubirii plătite de terţ sau, după caz,
asupra indemnizaţiei de asigurare, dacă aceasta nu este folosită pentru
repararea bunului.
 Art. 699 alin(3)
 Art. 2353
 În cazul subrogației reale cu titlu particular, substituirea bunului se produce o
singură dată, adică locul bunului care ia locul celui înlocuit nu se va înlocui cu un
alt bun. 

4. Teoria modernă a patrimoniului. 

4.1. Divizibilitatea patrimoniului. Patrimoniul de afectațiune ca masă patrimonială.
  Patrimoniul este unic, dar nu este indivizibil.
 Patrimoniul de afectațiune - totalitatea bunurilor, drepturilor și obligațiilor
persoanei fizice autorizate, titularul întreprinderii individuale sau membrilor
întreprinderii familiale, afectate scopului exercitării unei activități economice
constituite ca o fracțiune distinctă a patrimoniului persoanei fizice autorizate. 
 Art. 2 lit. j din O.U.G. NR. 44/2008. 
 Masele patrimoniale fiduciare (cele afectate exercitării unei profesii autorizate,
precum şi alte patrimonii determinate potrivit legii) sunt patrimonii de
afectațiune. 
 potrivit dispoziţiilor Titlului IV din Cartea a III-a
 Patrimoniul de afectațiune poate exista doar dacă este prevăzut de lege. 
 posibilitatea constituirii unui patrimoniul de afectațiune este limitată. 
 Patrimoniile de afectaţiune sunt universalităţi juridice, pentru că sunt fracţiuni
ale patrimoniului persoanei, care este o universalitate juridică, iar nu o
universalitate de fapt.
 Spre deosebire de universalităţile de fapt, care pot lua naştere atât prin
manifestarea de voinţă a titularului lor, cât şi prin lege, universalităţile juridice pot
exista doar dacă sunt recunoscute de lege.

4.1.1. Constituirea patrimoniului de afectațiune. 

 Masele patrimoniale capătă trăsăturile patrimoniului, fiind considerate, ele însele,
universalităţi juridice. 
 la nivelul fiecărei mase patrimoniale, separat, funcţionează mecanismul
subrogaţiei reale cu titlu universal. 
 în structura fiecărei mase patrimoniale există atât un activ cât şi un pasiv.
 fiecare masă patrimonială are atât elemente prezente cât şi viitoare. 
 masele patrimoniale nu se pot naşte prin voinţa arbitrară a titularului lor, ci
au, întotdeauna, un temei legal. 
 Masele patrimoniale pot lua naştere doar în virtutea unei afectaţiuni recunoscute
şi reglementate. 
 Masele patrimoniale, ca universalităţi juridice, diferă de patrimoniu prin durata lor
de existenţă. 
 patrimoniul este permanent, existând în timp cât există persoana.
 masele patrimoniale au o durată limitată, determinată de realizarea
scopului pentru care au fost create. 
 O persoană nu poate crea exclusiv prin voinţa sa un patrimoniu de afectațiune.
 Voinţa individuală se conjugă cu voinţa legiuitorului în vederea naşterii
patrimoniului de afectaţiune. 
 Nu poate lua naştere un patrimoniu de afectaţiune în absenţa unei manifestări de
voinţă a titularului său.

 Declaraţia de afectaţiune - o manifestare unilaterală de voinţă a celui care

doreşte constituirea unui patrimoniu de afectaţiune, de pildă, a patrimoniului
necesar desfăşurării unei profesii liberale. 
  manifestare de voinţă poate lua expresia actului unilateral de diviziune a
patrimoniului 
 poate fi şi inserată în cuprinsul actelor juridice bilaterale de dobândire a
unui anumit bun care urmează să fie folosit în exercitarea profesiei
(vânzare, schimb, donaţie). 
 în toate situaţiile, actul trebuie să fie încheiat în forma prevăzută de lege şi
să îndeplinească formalităţile de opozabilitate faţă de terţi.

4.1.4. Titularul patrimoniului de afectațiune profesională. - Profesionistul și

persoana care exercită o profesie autorizată. 
 Exercitarea unor profesii liberale autorizate presupune existenţa unui patrimoniu
profesional care asigură desfăşurarea unor activităţi care nu au caracter
economic.
 Profesioniști - toți cei care exploatează o întreprindere. 
 art. 3 alin. (2) 
 Exploatarea unei întreprinderi -  exercitarea sistematică a unei activităţi
organizate ce constă în producerea, administrarea ori înstrăinarea de bunuri sau
prestarea de servicii, indiferent dacă are sau nu un scop lucrativ.
 art. 3 alin. (3) 
 Noţiunea de profesionist include categoriile de comerciant, întreprinzător,
operator economic, precum şi orice alte persoane autorizate să desfăşoare
activităţi economice sau profesionale. 
 art. 8 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii
nr. 287/2009 privind Codul civil
 Profesionist - o persoană care exercită, individual sau în formele asociative
prevăzute de legi speciale, o profesie autorizată. 
 Categoria profesioniştilor este una mult mai largă, întrucât include şi comercianţii,
întreprinzătorii, operatorii economici şi persoanele autorizate să desfăşoare
activităţi economice.

 Profesie autorizată - persoana care exercită o profesie autorizată trebuie să

deţină competenţe profesionale certificate într-un anumit domeniu şi să facă
parte dintr-un ordin profesional recunoscut de lege.
 din ansamblul reglementărilor speciale cu privire la desfăşurarea
activităţii unor categorii de profesionişti: 
 avocaţii, notarii, practicienii în insolvenţă, arhitecţii, medicii, contabilii
autorizaţi. 

4.2. Transferul intrapatrimonial. Noțiune. 

 Masele patrimoniale - componente ale patrimoniului
 comunică între ele, chiar dacă sunt supuse unor regimuri juridice diferite.
 Titularul, în interiorul patrimoniului, divizat în mase de bunuri
 poate opera modificări
  poate atribui unui bun dintr-o anumită masă patrimonială o afectaţiune
proprie unei alte mase de bunuri
- astfel, bunul este supus unui nou regim juridic. 
 Transferul intrapatrimonial:
 de cele mai multe ori, este expresia voinţei titularului patrimoniului
 se poate produce doar în cazurile autorizate de legiuitor .
 Art. 32
 Modificarea regimului juridic al bunului care iese dintr-o masă patrimonială
pentru a intra în alta nu echivalează cu o înstrăinare, întrucât înstrăinarea
presupune, în toate situaţiile, un transfer interpatrimonial, iar nu intrapatrimonial.
 schimbarea de regim juridic a unui bun prin transfer intrapatrimonial nu
poate fi opusă creditorilor masei patrimoniale din care bunul a plecat, dacă
acest transfer se face în dauna drepturilor lor. 
 această operaţiune nefiindu-le opozabilă, creditorii pot urmări pentru
realizarea creanţei lor bunul transferat, dacă masa patrimonială în
legătură cu care s-a născut creanţa nu le este suficientă pentru
satisfacerea sa. 

4.3. Patrimoniul ca garanție comună a creditorilor. Drepturile creditorilor asupra

patrimoniilor de afectațiune. 
 Patrimoniul este garanția comună a creditorilor chirografari
 masele patrimoniale reprezintă garanția specializată a creditorilor asupra
patrimoniilor de afectațiune.
 Art. 2324
 Forma actului de transfer intrapatrimonial
  trebuie să fie autentică în toate situaţiile care privesc bunuri imobile. 
 pentru opozabilitate faţă de terţi, actul de transfer trebuie înscris în cartea
funciară.
 Art. 33
 actul de constituire, mărire sau micşorare a patrimoniul profesional
individual trebuie să respecte condiţiilor de formă şi de publicitate
 simpla cunoaştere de către creditori a actului de transfer intrapatrimonial
nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate
 profesionistul nu se poate prevala de faptul că actul de transfer
intrapatrimonial a fost cunoscut pe o altă cale de către creditorii săi
 opozabilitatea se poate realiza doar prin înscrierea actului de transfer în
cartea funciară
 condiţia îndeplinirii formalităţilor de publicitate este esenţială, 
- având în vedere efectul pe care transferul intrapatrimonial în care este
implicată masa patrimonială profesională îl are asupra creditorilor.
 Creditorii au sarcina de a dovedi intenţia de fraudă a autorului actului de
transfer. 
 pot dovedi că, în unele cazuri, actul de transfer nu se justifica 
 având în vedere că unele bunuri, prin natura lor, nu pot avea decât o
anumită destinaţie şi sunt afectate exploatării sau exercitării unei anumite
profesii sau activităţi.
  Sarcina dovedirii fraudei este una destul de dificilă, având în vedere marea
libertate pe care o are titularul patrimoniului în privinţa fluctuaţiei maselor
patrimoniale. 

4.4. Masa patrimonială fiduciară. Patrimoniul fiduciar. 

 Art. 773
 Operațiune cu caracter complex, care implică mai multe etape:
 transferul de drepturi patrimoniale de la constituitor către fiduciar
 exercitarea acestor drepturi de către fiduciar în folosul beneficiarului
 transferul emolumentului către beneficiar
 Fiducia are ca obiect exclusiv drepturi patrimoniale
 ele se pot transmite izolat sau sub forma unui ansamblu, adică a unei
universalităţi de fapt. 
 inserate în patrimoniul fiduciarului, ele devin activul unei mase
patrimoniale fiduciare.
 Patrimoniul fiduciar ar putea fi considerat un tip aparte de patrimoniu
profesional de afectaţiune
 calitatea de fiduciari o au profesioniştii desemnaţi de legiuitor în art. 776:
- instituţiile de credit 
- societăţile de investiţii şi de administrare a investiţiilor 
- societăţile de servicii de investiţii financiare
- societăţile de asigurare şi de reasigurare legal înfiinţate
- notarii publici şi avocaţii, indiferent de forma de exercitare a profesiei. 
 Patrimoniul profesional cuprinde toate drepturile şi obligaţiile profesionistului în
legătură cu profesia sa 
 În masa patrimonială fiduciară sunt cuprinse doar drepturile patrimoniale
transferate de constituitor, cărora li se ataşează obligaţiile corespunzătoare, şi pe
care fiduciarul este ţinut să o gestioneze conform stipulaţiilor contractuale.
 Regimul juridic al fiduciei face ca regulile de funcţionare a masei patrimoniale
fiduciare să fie unul aparte: 
 în principal guvernat de 
- contractul de fiducie şi de dispoziţiile legale privitoare la fiducie
 în secundar şi complementar guvernat de 
- prevederile legale aplicabile desfăşurării unei anumite profesii
 Scopul fiduciei trebuie bine determinat şi cuprins în contractul de fiducie 
 sub sancţiunea nulităţii absolute.
 în principal, fiducia se constituie în scop de administrare sau de garanţie.
 indiferent de forma sub care se constituie, fiducia presupune un transfer
temporar de proprietate de la constituitor către fiduciar.
 Proprietatea fiduciară - o nouă modalitate a dreptului de proprietate
 diferă esenţial de proprietatea obişnuită. 
 Fiduciarul îşi exercită dreptul de proprietate asupra bunurilor primite doar
în limitele precizate de către constituitor în contractul încheiat. 
 Constituitorul va determina limitele puterilor de administrare şi de
dispoziţie asupra acestor bunuri de către fiduciar.
 Transferul de drepturi pe care îl implică, prin natura ei, fiducia, nu este însă
scopul final al contractului, ci mijlocul de realizare a acestuia.
 Scopul final al transferului de drepturi de la constituitor la fiduciar:
 de a se constitui un patrimoniu de afectaţiune 
 pentru a servi unei anume destinaţii stabilite prin contractul de fiducie 
 în folosul unuia sau mai multor beneficiari. 
 Indiferent de scopul fiduciei, drepturile patrimoniale transmise de către
constituitor
 formează, în patrimoniul fiduciarului, o masă patrimonială distinctă de
celelalte mase patrimoniale de afectaţiune ale fiduciarului. 
 Când fiduciarul este un profesionist autorizat
 acesta poate încheia, în exerciţiul profesiei sale, mai multe contracte de
fiducie cu diferiţi constituitori
 care determină naşterea, în patrimoniul său, a mai multor mase
patrimoniale fiduciare, fiecare cu specificul său şi cu creditorii săi.
 Art. 786
 limitarea răspunderii în funcţie de separaţia maselor patrimoniale
 bunurile din masa patrimonială fiduciară pot fi urmărite, în condiţiile legii, 
- de titularii de creanţe născute în legătură cu aceste bunuri 
- de acei creditori ai constituitorului care au o garanţie reală asupra
bunurilor acestuia şi a cărei opozabilitate este dobândită, potrivit legii,
anterior stabilirii fiduciei.
 Ceilalţi creditori ai constituitorului pot urmări bunurile din masa
patrimonială fiduciară numai în cazul în care contractul de fiducie este
desfiinţat cu efect retroactiv sau le-a devenit inopozabil.
 Titularii creanţelor născute în legătură cu bunurile din masa patrimonială
fiduciară 
 pot urmări doar aceste bunuri
 excepţia: în contractul de fiducie, s-a prevăzut obligaţia fiduciarului sau/şi
a constituitorului de a răspunde pentru o parte sau pentru tot pasivul
fiduciei
- în acest caz, va fi urmărit mai întâi activul masei patrimoniale fiduciare
- apoi, dacă este necesar, bunurile fiduciarului sau/şi ale constituitorului, în
limita şi în ordinea prevăzute în contractul de fiducie.
 Dacă în contractul de fiducie nu se prevede în mod expres dreptul creditorilor
fiduciari de a urmări bunurile fiduciarului sau/şi ale constituitorului
 ei vor putea acţiona doar asupra masei patrimoniale fiduciare. 
 Urmărirea patrimoniilor personale ale fiduciarului sau constituitorului se poate
face doar subsecvent
 în măsura în care masa patrimonială fiduciară nu este suficientă pentru
îndestularea acestor creditori. 
 Prin contractul de fiducie, constituitorul şi fiduciarul 
 vor putea stipula dacă vor răspunde cu bunurile din patrimoniul personal
pentru creanţele fiduciare, ordinea şi măsura în care vor răspunde, 
 nu vor putea înlătura caracterul subsecvent al acestei răspunderi în raport
cu patrimoniul fiduciar, întrucât în această privinţă norma este imperativă.
 Caracterul subsidiar al răspunderii constituitorului
 fiduciarul nu este un veritabil proprietar asupra bunurilor transmise
 constituitorul este cel care rămâne stăpânul bunurilor care stabileşte 
- ce bunuri intră în masa patrimonială fiduciară
- afectaţiunea acestora
- limitele puterilor de administrare şi de dispoziţie ale fiduciarului asupra
acestor bunuri.

Capitolul 3: Clasificarea Drepturilor Patrimoniale

1. Drepturile reale și drepturile de creanță. 
 Drepturile reale şi drepturile de creanţă sunt principalele elemente ale activului
patrimonial.
 ca drepturi subiective civile, drepturile reale şi drepturile de creanţă
prezintă caracteristici comune.
 Dreptul subiectiv civil - o prerogativă condiţionată şi determinată, acordată în
scopul ocrotirii unui interes legitim al titularului şi garantată de dreptul obiectiv
prin aceea că titularul poate obţine sancţionarea încălcărilor sale prin coerciţie
statală.
 Ca prerogativă, dreptul subiectiv se distinge de simpla facultate, dar şi de
libertăţi
 se deosebește de libertăţi care aparţin oricărui subiect de drept, iar
naşterea lor nu este supusă niciunei condiţii. 
- titularul dreptului subiectiv poate avea sau poate pretinde o conduită
determinată, dacă sunt îndeplinite anumite condiţii pentru naşterea acestui
drept. 
 se deosebeşte de simpla facultate
- presupune o anume conduită, determinată sau determinabilă
- nu alege între mai multe variante determinate în vederea creării unei
situaţii juridice
 Dreptul subiectiv este o prerogativă condiţionată 
 naşterea sa depinde de îndeplinirea unor condiţii ale faptului juridic lato
sensu, adică ale actului juridic sau ale faptului juridic stricto sensu.
 Obligaţia pasivă universală - principalul factor de distincţie între drepturile reale şi
drepturile de creanţă.
 Dreptul real - presupune o relaţie directă între titularul său şi bunul care face
obiectul acestui drept
 se referă în special la dreptul de proprietate, care este prototipul drepturile
reale
 Obligaţia care intră în raportul juridic de proprietate - o obligaţie pasivă generală,
nedeterminată, de abţinere de la împiedicarea exercitării dreptului de către
titularul său.

 Obligaţie universală, corelativă dreptului de proprietate:

  este o simplă îndatorire de a respecta dreptul unei anumite persoane,
care revine terţilor în temeiul legii, întrucât, în concret, titularul dreptului de
proprietate nu poate intra în raport contractual cu aceştia.
 nu are caracter patrimonial
 nu se regăseşte în pasivul patrimonial al niciunuia dintre terţii care nu sunt
titulari ai dreptului de proprietate asupra unui anumit bun.
 încălcarea ei, de către un terţ oarecare nu antrenează o răspundere
contractuală, ci o răspundere civilă delictuală
 Raportul proprietarului cu toţi terţii care sunt ţinuţi de obligaţia generală negativă
 este de aceeaşi natură cu cea terţilor ţinuţi să respecte dreptul de creanţă
al creditorului
 nu este de aceeaşi natură cu cea a raportului creditorului cu debitorul său
care trebuie să îşi execute obligaţia
 Prin exercitarea dispoziţiei asupra bunului, proprietarul poate transfera o parte
din atributele dreptului său unei alte persoane
 renunţând temporar la exerciţiul acestora în nume propriu (cazul
uzufructului) 
 sau exercitându-le concurent cu cel căruia i le-a transferat (cazul unor
servituţi).
 Despuiată de o parte din prerogativele sale, proprietatea aproape că se goleşte
de conţinut şi devine o nudă proprietate. 
 proprietarul iniţial păstrează, în toate cazurile, o parte din atributele
dreptului său de proprietate 
 dispoziţia juridică şi posesia, ca expresie a stăpânirii şi aproprierii bunului,
în scopul reîntregirii dreptului, rămân nudului proprietar. 
 Drepturile reale asupra lucrului altuia se formează prin detaşarea unor
atribute din conţinutul proprietăţii şi exercitarea lor de către o altă persoană decât
proprietarul, prin voinţa acestuia din urmă.
 Asupra aceluiaşi bun ce face obiectul dreptului de proprietate se pot exercita
drepturi dezmembrate concurente
 exemplu: un bun atribuit în uzufruct este grevat de o servitute
 Reîntregirea dreptului de proprietate se face 
 prin reunirea fiecărui dezmembrământ cu nuda proprietate corelativă lui 
 nu prin reunirea dezmembrămintelor între ele 
 Numai prin însumarea fiecărui dezmembrământ se obţine întregul, deoarece 
 fiecare dezmembrământ în parte este distinct de celelalte 
 oricât ar fi de numeroase, ele pot coexista, dacă atributele lor nu se
exclud.
 Titularul dezmembrământului dreptului de proprietate nu va putea să exercite
decât ceea ce îi este permis de către proprietar, orice altceva fiindu-i interzis.
Spre deosebire de proprietar care poate tot, mai puţin ce îi este interzis, titularul
dezmembrământului nu poate face decât ceea ce îi este permis.

1.1. Criterii de distincţie între drepturile patrimoniale

1.1.1. Exigibilitatea 
 Exigibilitatea drepturilor - modul în care acestea pot fi realizate.
  Dreptul real – jus in re – este dreptul patrimonial în virtutea căruia titularul
său poate să îşi exercite prerogativele asupra unui bun determinat, în mod
direct şi nemijlocit, fără a fi necesară intervenţia unei alte persoane.
 Dreptul de creanţă – jus ad personam – este dreptul patrimonial în
temeiul căruia subiectul activ, denumit creditor, poate pretinde subiectului
pasiv, denumit debitor, să dea, să facă sau să nu facă o anumită prestaţie
la care acesta din urmă ar fi fost îndreptăţit în absenţa angajamentului său
juridic.
1.1.2. Calitatea subiectului pasiv al raportului juridic patrimonial 
 Subiectul activ este individualizat:
 în raportul juridic real (titularul dreptului real-proprietarul, uzufructuarul,
superficiarul, uzuarul, titularul dreptului de abitaţie, titularul dreptului de
servitute)
 în raportul juridic personal sau de creanţă (creditorul).
 Subiectul pasiv al raportului juridic real este general şi nedeterminat, fiind
reprezentat de toate celelalte persoane ţinute să nu împiedice exerciţiul dreptului.
 Opozabilitatea dreptului real este aceeaşi cu cea a dreptului de creanţă, însă
este vorba despre o opozabilitate în sens larg. 
 dreptul de creanţă se caracterizează prin relativitate, adică este opozabil
exclusiv debitorului din raportul personal, deoarece numai acestuia
creditorul îi poate pretinde executarea obligaţiei
 dreptul real este totdeauna absolut, proprietarul nu trebuie să pretindă
altei persoane o conduită determinată pentru a se putea realiza.

1.1.3. Obiectul drepturilor patrimoniale 

 Obiectul dreptului real este un corp cert, bunul trebuie să fie determinat şi
individualizat, altfel nu este susceptibil de stăpânire şi apropriere.
 Bunurile de gen devin obiect al drepturilor reale numai prin individualizare,
adică prin numărare, măsurare, cântărire, când dobândesc caracterul unui corp
determinat.
 Spre deosebire de drepturile reale, drepturile de creanţă:
 au ca obligaţie corelativă obligaţia de a da
 pot avea ca obiect atât bunuri certe, cât şi generice
 executarea obligaţiei de a da presupune individualizarea bunurilor
generice deoarece implică transferul sau constituirea unui drept real.

1.1.4. Conținutul drepturilor patrimoniale

 Conţinutul juridic al drepturilor patrimoniale, reale şi de creanţă, este diferit.
 Drepturile reale se deosebesc de drepturile de creanţă, prin 2 prerogative
specifice conferite titularului lor: urmărirea şi preferinţa.

 Aceste două prerogative sunt comune tuturor drepturilor reale numai sub aspect
procesual, iar nu şi substanţial. 
 Sub aspect substanțial, urmărirea şi preferinţa sunt comune numai
drepturilor reale accesorii, care garantează executarea unei creanţe. 
  Titularul unei creanţe care are un drept real de garanţie se va
îndestula din valoarea bunurilor urmărite cu preferinţă faţă de ceilalţi
creditori.
 Sub aspect procesual, prerogativele urmăririi şi preferinţei sunt comune
tuturor drepturilor reale. 
 Urmărirea- graţie opozabilităţii erga omnes, titularul oricărui drept real va putea
urmări bunul, pe calea unei acţiuni reale, împotriva oricărei persoane la care se
află acel bun. 
 Preferinţa este asigurată însă doar prin proba dreptului real
 va fi preferat doar acel titular al dreptului real care va putea dovedi
preferinţa, de pildă va face dovada că a îndeplinit cu prioritate formalităţile
de publicitate imobiliară.
 Doar prerogativa urmăririi, sub aspect procesual , deosebeşte, în realitate,
drepturile reale de drepturile de creanţă.
 Deoarece sunt situaţii când şi titularii unui drept de creanţă trebuie să
îndeplinească anumite formalităţi de publicitate pentru a se bucura de
preferinţă. 

1.1.5. Modul de exercitare a drepturilor patrimoniale 

 Modul de exercitare a celor două categorii de drepturi este diferit. 
 Drepturile reale se exercită în mod direct şi nemijlocit de titularul lor, fără
concursul unei alte persoane. 
 pentru a extrage toate foloasele de pe urma unui drept real, titularul său
nu are nevoie ca o anumită persoană să dea, să facă sau să nu facă
ceva. 
 faptul că exerciţiul unor drepturi reale asupra bunului altuia presupune
uneori anumite acţiuni sau chiar obligaţii de a nu face asumate de titularul
dreptului de proprietate asupra acelui bun nu transformă natura juridică a
acelui drept.
 Drepturile de creanţă - exercitarea prerogativelor lor presupune în toate cazurile
o prestaţie a debitorului. 
 dreptul de creanţă al creditorului nu va putea fi realizat dacă debitorul nu
execută prestaţia asumată.
 Dispoziţia juridică ca formă de exercitare a dreptului patrimonial
 expresia apartenenţei dreptului titularului său
 o formă de exercitare a puterii juridice asupra dreptului
 se întâlneşte în egală măsură la dreptul real (dacă legea nu interzice
transmiterea acestora), cât şi la dreptul de creanţă, sub forma cesiunii de
creanţă.

1.1.6. Durata drepturilor patrimoniale 

 Durata drepturilor reale - un alt element de distincţie între cele două categorii
de drepturi. 
 Dreptul de proprietate - singurul drept real perpetuu
  există cazuri de excepţie când proprietatea are un caracter temporar
 exemplu: dreptul de proprietate asupra creaţiei intelectuale. 
 Drepturile reale au (mereu) o durată mai mare decât drepturile de creanţă. 
 exemplu: 
 superficia se constituie pe maxim 99 de ani şi poate fi reînnoită
 uzufructul, uzul sau abitaţia pot fi cel mult viagere în cazul persoanelor
fizice, persoanele juridice putând beneficia de uzufruct pe o perioadă
maximă de 30 de ani.
 Explicaţia dată de doctrină în privinţa duratei diferite a acestor drepturi s-a legat
de ideea de posesie:
 numai drepturile reale pot fi posedate şi dobândite prin uzucapiune
 drepturile de creanţă nu sunt susceptibile de posesie, cu excepţia celor
încorporate într-un înscris constatator.

1.1.7. Numerus clausus

 Drepturile reale sunt limitate ca număr, legea stabilind atât natura dreptului, cât
şi conţinutul său juridic
 Drepturile de creanţă sunt practic infinite ca număr, doar imaginaţia omului şi
respectarea moralei şi a normelor de ordine publică poate restrânge numărul
acestora.
 Numărul limitat al drepturilor reale (numerus clausus) a fost tema unei
îndelungate controverse în doctrina dreptului civil. 
 Interesul practic al acestei chestiuni ar consta: 
 în pretinsa superioritate a dreptului real faţă de cel de creanţă,
manifestată prin aceea că sunt inexigibile, adică nu depind de o altă
persoană pentru a se putea realiza 
 și prin indiferenţa la fluctuaţiile monetare, fapt care le conferă o mai
mare stabilitate.
 Opozabilitatea dreptului real atunci când obiectul dreptului este un imobil, este
asigurată prin sistemul publicităţii imobiliare, organizat minuţios de către legiuitor.
 Potrivit art. 551 C. civ.: 
 Sunt drepturi reale: 
 1. dreptul de proprietate; 
 2. dreptul de superficie; 
 3. dreptul de uzufruct; 
 4. dreptul de uz; 
 5. dreptul de abitaţie; 
 6. dreptul de servitute; 
 7. dreptul de administrare; 
 8. dreptul de concesiune; 
 9. dreptul de folosinţă; 
 10. drepturile reale de garanţie; 
 11. alte drepturi cărora legea le recunoaşte acest caracter”.
 Voinţa părţilor nu are nicio relevanţă în crearea de noi drepturi reale.
 S-a avansat ideea admiterii creării de drepturi reale noi, prin combinarea celor
existente. Deşi drepturile reale sunt cantonate în textul legii, care le prezintă
natura şi conţinutul, nu apare de neconceput imaginarea unei combinaţii a
 acestor drepturi, o suprapunere sau o limitare a lor, prin stabilirea unor sarcini noi
care să determine apariţia unui drept nou sau mult deosebit de cele consacrate
de lege.

2. Drepturile potestative, categorie sui generis de drepturi patrimoniale. 

2.1. Noțiunea de drept potestativ
 Drept potestativ -  drepturi cu natură juridică incertă, cu caracter atipic, care
scapă structurii de drept real sau de drept de creanţă.
 titularul său, numit potentior, prin manifestarea sa unilaterală de voinţă
poate să modifice o situaţie juridică în care sunt interesate alte persoane. 
 subiectul pasiv este ţinut să suporte această imixtiune în sfera sa
juridică, fără a se putea împotrivi în vreun fel. 
 între subiectul activ şi subiectul pasiv se stabileşte o legătură aparte, de
supunere, care diferenţiază dreptul potestativ de celelalte drepturi
patrimoniale.
 Drepturile potestative - exerciţiul direct al unor prerogative asupra unei situaţii
juridice. 
 Obiectul dreptului potestativ 
 nu este un bun, ca în cazul drepturilor real
 nu este o prestaţie a debitorului, ca în cazul drepturilor de creanţă
 este situaţia juridică, un complex de drepturi şi obligaţii, care aparţin uneia
sau mai multor persoane care vor fi influenţate în mod direct de modul în
care titularul dreptului potestativ îşi exercită acest drept.
 Potestativitatea sinonimă cu supunerea 
 specificul său - de a conferi o mare putere manifestării de voinţă a
titularului său, prin care subiectul pasiv este plasat într-o relaţie de
subordonare, intervenindu-se în sfera sa juridică.
 Potestativitatea depăşeşte sfera dreptului civil. 
 un număr mare de drepturi potestative se întâlnesc în dreptul
administrativ. 
 Potestativitatea face parte integrantă din prerogativele puterii publice în
contractele administrative şi are, de asemenea, un rol important în
calificarea acestui contract.Puterea unilaterală recunoscută puterii publice
de a modifica situaţia juridică a particularilor reprezintă regula în dreptul
administrativ, în timp ce, în dreptul civil, intervenţia în sfera juridică a altor
persoane reprezintă excepţia de la regulă. Specific raportului civil este
echilibrul contractual, manifestat prin abţinerea ce revine unui subiect al
raportului de la a interveni în sfera juridică a altei persoane.
Potestativitatea, adică manifestarea voinţei unilaterale a unei persoane şi
modificarea unei situaţii juridice, fără ca ceilalţi, implicaţi în această
situaţie juridică, să îşi exprime voinţa în acelaşi sens, reprezintă excepţia,
iar nu regula, în dreptul civil.
 Potentiorul, prin exercitarea dreptului potestativ, formează, modifică sau stinge
o situaţie juridică. 
 Dreptul potestativ
 prin exercitarea sa, poate constitui, modifica sau stinge
- un drept real
- un drept de creanţă
 face posibilă substituirea unei persoane cu o alta în cadrul raportului
juridic
 poate modifica toate elementele constitutive ale unui raport juridic
 obiectul său este unul imaterial.
 Nu trebuie confundat exerciţiul unui drept potestativ cu exerciţiul drepturilor
care rezultă din situaţia creată în urma acestui exerciţiu. 
 Exercitarea dreptului potestativ privind dobândirea dreptului de proprietate
prin uzucapiune, nu trebuie confundată cu dreptul de proprietate ce
rezultă prin efectul uzucapiunii. 
 Dreptul de a dobândi coproprietatea zidului comun , care este un drept
potestativ, nu trebuie confundat cu dreptul de coproprietate asupra
zidului.
 Dreptul potestativ poate fi acordat unei persoane : 
 în virtutea unei dispoziţii legale prealabile naşterii situaţiei juridice
- exemplu:
- dreptul de denunţare unilaterală a unui contract prevăzut de lege
 poate rezulta din convenţia părţilor
- exemplu:
- dreptul de preferinţă la preţ egal 
 În anumite cazuri, dreptul se concretizează în chiar momentul acţiunii. 
 exemplu:
 dreptul la acţiune în justiţie
 Dreptul potestativ poate rămâne o simplă expectativă 
 atât timp cât situaţia juridică în care dreptul urmează să intervină nu a luat
naştere. 
 În aceste cazuri, se consideră că obiectul există totuşi sub forma unei
situaţii juridice viitoare.
 Legătura de supunere care se stabileşte între potentior (subiectul activ) şi
destinatarul său (subiectul pasiv) 
 cea mai importantă trăsătură a drepturilor potestative
 semnifică faptul că destinatarul dreptului potestativ este ţinut să suporte
imixtiunea potentiorului în sfera sa juridică, fără a putea să i se opună în
vreun fel.
 Potestativitatea - o derogare acordată prin lege sau prin convenţie de la
îndatorirea universală de a nu-l tulbura pe altul în exercitarea drepturilor sale.
 Dreptul potestativ:
 se exercită prin manifestarea de voinţă a titularului său
 nu presupune o executare a unei prestaţii a debitorului 
  Situaţia juridică ce face obiectul dreptului potestativ se modifică prin
simpla sa exercitare
- nu necesită concursul subiectului pasiv. 
 Potestativitatea 
 conferă o putere directă şi imediată asupra unei situaţii juridice. 
 
 Subiectul pasiv 
 nu se poate opune
 este ţinut să suporte orice consecinţă a exercitării dreptului potestativ.
 Inviolabilitatea dreptului potestativ 
 rezultă din elementul de supunere, inerent dreptului potestativ 
 Titularul unui drept potestativ nu are nevoie de a recurge la forţa de
coerciţie statală pentru a obţine respectarea dreptului său
- în concret, îi este imposibil subiectului pasiv să aducă atingere acestui
drept. 
 Dreptul potestativ este rezultatul exclusiv al voinţei unilaterale a titularului său.

2.2. Clasificarea drepturilor potestative 

 Principalele criterii pe baza cărora se clasifică drepturile potestative sunt efectul
lor, modul de exercitare şi domeniul juridic în care se aplică.

2.2.1. După efect

 drepturile potestative se împart în: 
 drepturi negative, care împiedică sau suspendă exercitarea altor drepturi
subiective; 
 facultăţi achizitive, care au ca efect atribuirea unui drept subiectiv, 

- de exemplu dreptul de preferinţă şi de urmărire în cazul garanţiilor

reale; 

 puteri formatoare, care atribuie titularului lor posibilitatea de a modifica

prin activitatea sa o situaţie juridică preexistentă.

- această categorie distinge:

- drepturi potestative constitutive
- drepturi potestative modificatoare
- drepturi potestative extinctive

 Drepturile potestative constitutive - prin a căror exercitare ia naştere un nou

drept în patrimoniul titularului. 
 exemple:
 dreptul de a dobândi coproprietatea zidului comun
 dreptul de a stabili servituţi
 dreptul de ocupaţiune asupra unui res nullius
 dreptul de urmărire şi de preferinţă, dreptul de a accepta sau nu o
succesiune
  dreptul de a încheia un contract definitiv în baza unei promisiuni
unilaterale de contract
 dreptul convenţional de preferinţă
 dreptul de preemţiune sau de denunţare.
 Drepturile potestative modificatoare - prin care se schimbă o situaţie juridică
 exemple:
 dreptul de grăniţuire
 dreptul de a alege între obligaţii alternative
 dreptul coindivizarilor de a cere partajul
 dreptul de a cere reducţiunea donaţiilor etc.
 Drepturile potestative extinctive - fie pun capăt unei situaţii juridice pentru
viitor, (drepturile de denunţare unilaterală a contractului, dreptul de reziliere
unilaterală) fie desfiinţează retroactiv o situaţie juridică (dreptul de retractare sau
de dezicere).
 Clasificarea după efectul constitutiv sau modificator al unei situaţii juridice nu
este riguros exactă întrucât exercitarea dreptului potestativ născut dintr-o
promisiune unilaterală de vânzare are atât efect constitutiv, care constă în
dobândirea de către beneficiar a dreptului de proprietate, cât şi un efect
modificator (modificarea situaţiei juridice născute din promisiune).

2.2.2. După modul de exercitare a dreptului potestativ

 Criteriul de distincţie - forma pe care o îmbracă declaraţia unilaterală de voinţă.
 Manifestarea de voinţă, ca mod de exercitare a dreptului potestativ, se
poate realiza pe calea actului juridic, a apelului la instanţa de judecată sau
pe cale administrativă.
 Principalele drepturi potestative de natură contractuală se exercită pe calea
actului juridic unilateral:
 drepturile conferite pe calea unei promisiuni unilaterale de contract 
 dreptul de preferinţă 
 dreptul de a alege între obligaţii alternative
 dreptul de preemţiune 
 dreptul de reziliere unilaterală 
 dreptul de preferinţă al creditorului garantat real.
 Drepturile la acţiune în justiţie - drepturile care se exercită prin intervenţia
instanţei de judecată.
 nu sunt drepturi de opţiune
 nu putem pune semnul egalităţii între drepturile potestative şi drepturile de
opţiune.
 Drepturile potestative care se exercită pe cale administrativă se întâlnesc în
materia dreptului administrativ.

2.3. Drepturile de opțiune, specie a drepturilor potestative

 Marea majoritate a drepturilor potestative sunt drepturi de opţiune. 
 nu se poate pune semnul egalităţii între drepturile de opţiune şi drepturile
potestative. 
  Drepturile de opţiune sunt, în toate cazurile, drepturi potestative
 nu toate drepturile potestative sunt drepturi de opţiune.
 Dreptul de opţiune permite titularului ca printr-un act unilateral de voinţă să
modifice o situaţie juridică incertă, urmând o prerogativă precisă şi previzibilă, ca
variantă a unei alternative. 
 Particularităţile dreptului de opţiune sunt: 
 incertitudinea care apasă asupra situaţiei juridice preexistente 
 alternativa pe care o are la dispoziţie titularul dreptului.
 Beneficiarul dreptului de opţiune:
 nu poate îndeplini orice act juridic
 nu are libertatea de a interveni oricum doreşte în sfera juridică a altei
persoane
 trebuie să aleagă între alternative predeterminate. 
 exemplu:
 dreptul de accesiune este un drept potestativ constitutiv, cu efect
achizitiv de proprietate, dar nu este un drept de opţiune. 
 dreptul proprietarului terenului de a alege între a plăti autorului lucrării
de bună-credinţă cheltuielile făcute sau a plăti sporul de valoare adus
imobilului, este un drept de opţiune.

3. Obligațiile propter rem și obligațiile scriptae in rem. 

3.1. Obligațiile propter rem. Noțiune și trăsături.
 Gradul de opozabilitate - unul dintre criteriile de clasificare a obligaţiilor.
 După cercul persoanelor cărora le sunt opozabile: 
 obligaţii obişnuite -  alcătuiesc regula, cărora le sunt proprii, sub
aspectul opozabilităţii, toate regulile care cârmuiesc drepturile relative; 
 obligaţii reale, numite şi propter rem - apar ca un accesoriu al unui drept
real şi reprezintă adevărate sarcini reale care incumbă titularului dreptului
real; 
 obligaţii opozabile terţilor, numite şi scriptae in rem - se caracterizează
prin aceea că sunt atât de strâns legate de posesia unui lucru, încât
creditorul nu poate obţine satisfacerea dreptului său decât dacă posesorul
actual al lucrului va fi obligat să respecte acest drept, deşi nu a participat
direct şi personal la formarea raportului de obligaţie.
 Obligaţiile propter rem şi obligaţiile scriptae in rem 
 categorii juridice intermediare
 în conţinutul lor „se împletesc elemente de drepturi reale cu elemente de
drepturi de creanţă”.
 Obligaţiile propter rem - sarcini care revin titularului unui drept real
 Caractere juridice importante: 
 debitorul trebuie să se găsească în raport direct cu lucrul; 
 autonomă în raport cu dreptul real, dar are în acelaşi timp un regim de
accesorietate faţă de acest drept; 
  se impune debitorului, exclusiv din cauza şi în timpul deţinerii lucrului;
 grevează o persoană cu o sarcină din cauza unui drept real şi derivă din
lege sau din convenţia părţilor; 
 are ca obiect fie o prestaţie pozitivă, fie o abstenţiune;
 nu se poate transforma nici într-un drept real, nici într-un drept de creanţă;
 se transmite la toţi succesorii particulari, iar vechiul proprietar care a
înstrăinat lucrul grevat cu o obligaţie propter rem, se găseşte complet
liberat, prin urmare creditorul nu are decât un singur debitor şi anume pe
actualul deţinător al lucrului grevat.
 s-a impus, în mod progresiv, ca o categorie juridică autonomă în raport cu
dreptul real şi dreptul de creanţă.
 Obligaţia reală se deosebeşte radical de obligaţia generală de abstenţiune
specifică drepturilor reale
 nu revine tuturor subiectelor pasive nedeterminate
 incumbă chiar titularului de drept real. 
 Obligaţia propter rem nu poate fi încadrată nici în categoria drepturilor de
creanţă deoarece acestea implică, în toate cazurile, îndatorirea unui debitor
determinat de a executa o anumită prestaţie în favoarea creditorului. 
 Obligaţiile reale au fost încadrate într-o categorie distinctă, sub denumirea de
„categorii juridice intermediare”.
 În sfera obligaţiilor propter rem sunt incluse unele obligaţii întâlnite în materia
drepturilor reale de garanţie. 
 exemplu:
 acea obligaţie în virtutea căreia un debitor este ţinut şi deci poate fi
constrâns să plătească numai în limitele valorii unui lucru. 
 atunci când un proprietar afectează un imobil al său drept garanţie pentru
datoria altuia, se va naşte o obligaţie propter rem, spre deosebire de
ipoteza în care debitorul a instituit o ipotecă obişnuită asupra unui imobil al
său, situaţie în care va putea fi urmărit pentru întreaga datorie, chiar dacă
aceasta depăşeşte valoarea imobilului ipotecat. Cauţiunea reală,
proprietarul, nu va putea fi silit să plătească datoria altuia decât în limitele
valorii imobilului afectat de garanţie, dacă debitorul nu ar plăti la scadenţă.
 Cea mai mare parte a obligaţiilor propter rem de natură civilă izvorăsc din lege 
 nimic nu împiedică părţile să îşi asume pe calea unei convenţii astfel de
obligaţii. 
 este esenţial ca părţile contractante fie să califice ca propter rem obligaţia
reală, fie această calificare să rezulte în mod neîndoielnic din clauzele
contractului.
 Trăsăturile speciale ale obligaţiilor propter rem, decisive pentru a afla intenţia
reală a părţilor, atunci când aceasta nu este clar exprimată în contract:
1. Obligaţia asumată trebuie să se refere la bun, iar prestaţia să fie una de a
face, iar nu o abstenţiune. 
 cel căruia îi revine această obligaţie trebuie să aibă bunul în
deţinerea sa, ca titular al unui drept real sau ca simplu posesor.
2. Pentru a se putea transmite pe cale convenţională o obligaţie propter rem
existentă care, la rândul său, a luat naştere prin convenţie 
  trebuie să fi fost notată în cartea funciară, pentru opozabilitate.
 în lipsa notării, nu putem vorbi despre o transmitere a obligaţiei
propter rem, ci despre o constituire a unei obligaţii propter rem pe
cale convenţională, în favoarea dobânditorului bunului.
 Obligaţiilor propter rem le sunt specifice două trăsături esenţiale: 
 caracterul accesoriu 
 caracterul intuitu rei. 
 aceste trăsături au drept consecinţă o a treia, respectiv perpetuitatea.
 Fiind o obligaţie intuitu rei - există cât timp există bunul. 
 se poate stinge doar prin pieirea bunului sau prin abandonul dreptului real
pe care este grefată.
 Accesoriul este legat de principal printr-o legătură de afectaţiune, astfel încât
totdeauna accesoriul urmează principalul.
 Obligaţia propter rem - accesorie dreptului real principal
 în toate cazurile în care se transmite dreptul real, pe baza accesorialităţii,
se va transmite şi obligaţia propter rem. 
 afirmaţia este corectă doar în cazul obligaţiilor propter rem convenţionale,
 în cazul obligaţiilor propter rem legale, nu suntem în prezenţa unei
veritabile transmisiuni pe baza accesorialităţii. 
 Pentru transmiterea obligaţiei propter rem convenționale dobânditorilor
subsecvenţi este necesară notarea prealabilă a acestei obligaţii în cartea
funciară.
 Necesitatea publicităţii obligaţiei propter rem care ia naştere pe cale
convenţională
 prevăzută expres în art. 759 C. civ., în materia servituţii.
 „(1) Prin actul de constituire se pot impune în sarcina proprietarului
fondului aservit anumite obligaţii pentru asigurarea uzului şi utilităţii
fondului dominant.
 (2) În acest caz, sub condiţia notării în cartea funciară, obligaţia se
transmite dobânditorilor subsecvenţi ai fondului aservit”.

 Acest text ar trebui aplicat, prin analogie, în toate cazurile în care urmează
să se transmită o obligaţie propter rem convenţională. 
 Notarea obligaţiei este obligatorie pentru a fi opozabilă dobânditorilor
subsecvenţi ai bunului.
 Caracterul intuitu rei 
 a doua trăsătură distinctivă a obligaţiei reale.
 materializează influenţa pe care o are dreptul real asupra obligaţiei.
 Caracterul perpetuu. 
 se explică doar prin prisma accesorialităţii în raport cu dreptul real.
 cât timp există dreptul real există şi obligaţia care este destinată să îl
completeze, să îi asigure exercitarea eficientă.
 Spre deosebire de obligaţiile personale neutre, obligaţiile propter rem, datorită
caracterului lor intuitu rei se pot stinge prin simpla renunţare, ca act unilateral al
debitorului lor.
  se stinge nu prin renunţarea la obligaţia propter rem propriu-zisă, ci pe
calea abandonului dreptului real principal, adică tot pe calea
accesorialităţii.
 abandonul dreptului real în favoarea creditorului obligaţiei reprezintă
modalitatea prin care se stinge obligaţia propter rem.
 Stingerea obligaţiei reale legale se poate realiza pe calea abandonului
dreptului real
 scopul urmărit de legiuitor este asigurarea uzului sau utilităţii bunului
asupra căruia se exercită obligaţia reală.

3.2. Obligațiile scriptae in rem. 

 Obligaţiile opozabile terţilor (scriptae in rem): 
 nu sunt accesorii unui drept real
 corespund unor drepturi personale. 
 sunt atât de strâns legate de posesia unui bun, încât creditorul nu poate
obţine satisfacerea dreptului său decât dacă proprietarul sau posesorul
actual al lucrului va fi obligat să respecte acest drept.
 Exemplu clasic de obligaţie opozabilă terţilor: 
 cumpărarea unui bun dat în locaţiune 
 art. 1811 C. civ., 
 „Dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil
dobânditorului, după cum urmează: 

a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a fost notată în

cartea funciară; 
b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locaţiunii
este anterioară datei certe a înstrăinării; 
c) în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, dacă locatarul a
îndeplinit aceste formalităţi; 
d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în
folosinţa locatarului”.

 În cazul unui imobil înscris în cartea funciară

 locaţiunea este opozabilă dobânditorului numai dacă este notată în
cartea funciară. 
 dacă imobilul nu este înscris în cartea funciară, locaţiunea este opozabilă
dobânditorului numai dacă are dată certă, care trebuie să fie anterioară
înstrăinării.
 În cazul urmăririi silite imobiliare asupra imobilului dat în locaţiune
 închirierile sau arendările sunt opozabile atât creditorilor urmăritori, cât şi
adjudecatarului
 numai dacă sunt anterioare notării în cartea funciară a urmăririi silite.

Capitolul 4: Dreptul de Proprietate Privată

art. 555 C. civ: „(1) Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi
şi dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de
lege. (2) În condiţiile legii, dreptul de proprietate privată este susceptibil de
modalităţi şi dezmembrăminte, după caz”.

Prerogativele definitorii pentru dreptul de proprietate: 

 USUS 
 FRUCTUS 
 ABUSUS 
Dreptul de proprietate privată are un caracter:
 ABSOLUT
 EXCLUSIV
 PERPETUU
Jus possidendi- POSESIA- se manifestă cu forţă în momentul aproprierii, după
care se exercită o stăpânire a bunului cu aspect de continuitate, până în momentul când
aceasta se pierde. Graţie aproprierii, stăpânirea poate fi reluată prin intermediul
acţiunilor petitorii sau posesorii.
Jus utendi și jus fruendi- FOLOSINȚA-
 uzul privește relația directă a propritarului cu bunul său
 unele bunuri, cum sunt cele consumptibile, prezintă interes numai dacă sunt
consumate. În acest caz, uzul se confundă cu exercitarea dispoziţiei materiale
asupra bunului, deoarece aceste bunuri îşi pierd substanţa prin întrebuinţare.
 fructus este o formă de uz deoarece aproprierea de către proprietar a fructelor
presupune utilizarea lucrului şi implică, în mod natural, consumul, iar, de regulă,
când proprietarul este privat de lucru, este privat, de fapt, de fructele sale.
 fructus presupune numai dobândirea fructelor bunului, iar nu şi a productelor,
care se obţine prin exerciţiul lui abusus, întrucât presupune alterarea substanţei
lucrului.
 abusus poate fi privit ca o formă extremă de uz (poate merge până la distrugerea
bunului și pierderea dreptului). Această formă de uz este radicală și face ca ea
să aparțină exclusiv proprietarului. Este singura prerogativă care nu se întâlnește
în cazul altor drepturi reale, înafara celui de proprietate.
  
Neuzul poate fi uneori limitat de către legiuitor prin prevederea expresă în
sarcina proprietarului a unor obligaţii reale pozitive de tip propter rem, prin care
proprietarul este forţat să iasă din pasivitate. Presupune neexercitarea tuturor
prerogativelor dreptului de proprietate, nu numai ale dreptului de uz. 

Dispoziţia – Jus abutendi -prerogativa esenţială şi specifică a proprietăţii

 dispoziție materială : se poate exercita numai asupra bunurilor corporale sau
asupra creanţelor încorporate în materialitatea unui titlu. 
 dispoziție juridică : asupra bunului constă în posibilitatea proprietarului de a crea
bunului său o nouă situaţie juridică. Se realizează exclusiv prin acte juridice
asupra dreptului de proprietate. 
 dispoziţia are o sferă de cuprindere mai largă decât înstrăinarea.
  dispoziţia se referă şi la acele situaţii de constituire a unor drepturi reale, dar în
cadrul cărora dreptul de proprietate se păstrează în patrimoniul titularului său,
cum se întâmplă prin constituirea unor dezmembrăminte ale proprietăţii sau a
unor garanţii reale asupra bunului

Expresii a atributului dispoziției juridice:

-abandonul: bunul este părăsit, fără ca acesta să intre direct în mâinile altui
proprietar
-delăsarea bunului: presupune părăsirea bunului în mâinile unei alte persoane. 
-renunțarea la drept: se face totdeauna în profitul unei alte persoane întro
manieră directă sau indirectă. 
-art. 13 C. civ: renunțarea la drept NU se prezumă
-art.562 C. civ: impune cerinţa declaraţiei autentice a renunţării la dreptul de proprietate
asupra unui imobil, care va produce efecte extinctive doar prin înscrierea în cartea
funciară a declaraţiei de renunţare.

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate:

1. Caracterul absolut al dreptului de proprietate privată 
-opozabil tuturor, erga omnes
-proprietarul este singurul care poate întruni în persoana sa toate prerogativele
proprietăţii, adică usus, fructus şi abusus
-libertatea proprietarului de a face tot ce doreşte cu bunul său
2. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate privată
-numai proprietarul are toate aceste prerogative şi că le poate exercita singur
-proprietatea este o prerogativă individuală şi solitară
-doar proprietarul are monopolul asupra bunului
-exclusivitatea trebuie corelată cu opozabilitatea erga omnes a drepturilor
-dreptul exclusiv al proprietarului este alterat în cazul indiviziunii şi al
dezmembrămintelor
-unii autori consideră că opozabilitatea dreptului real constă în exclusivismul său
3. Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate privată
-proprietatea este singurul drept care face excepție de la uzura timpului
-caracterul perpetuu al proprietăţii nu împiedică existenţa unor proprietăţi temporare( ex:
cele afectate de condiţie rezolutorie)

Perpetuitatea dreptului de proprietate are două semnificaţii:

-dreptul de proprietate durează atât timp cât există obiectul său. Când dreptul de
proprietate se stinge într-un patrimoniu, el renaşte în altul, atât timp cât bunul există.
-dreptul nu piere dacă proprietarul nu uzează de bunul său. Imprescriptibilitatea apare
ca cel mai puternic efect al atributului de dispoziţie, specific proprietarului. Deşi
pierderea dreptului nu poate avea loc în manieră directă, prin prescripţie extinctivă, se
poate produce indirect, în cazul în care o altă persoană a dobândit dreptul prin
uzucapiune

Dreptul de proprietate se exercită în limitele stabilite de lege

 Exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate se face doar în limitele stabilite
de lege, aşa cum rezultă din partea finală a art. 555 alin. (1) C. civ.
Dreptul de proprietate este susceptibil de modalităţi şi dezmembrăminte
-se poate întâmpla ca dreptul de proprietate să nu aparţină în întregul său unei singure
persoane, ci să fie fracţionat, ca în cazul proprietăţii comune pe cote-părţi sau să fie
nefracţionat, exercitat de mai multe persoane împreună, în regimul juridic al devălmăşie

Capitolul 5: Limitele Dreptului de Proprietate Privată

Limitele dreptului de proprietate privată

1.Considerații generale

Art. 626 permite proprietarului să dispună de bunul său și exceptând legea, să fie
singurul care își poate limita dreptul prin acte juridice, convenții sau acte unilaterale
(exemplu: testamentul), cu condiția să nu încalce ordinea publică și bunele moravuri.

Inalienabilitatea convențională, interdicția de înstrăinare sau de grevare a unui bun

afectează atributul dispoziției juridice și reprezintă cea mai gravă limită a dreptului de
proprietate.

Clauza de inalienabilitate- reglementată în art. 627-629.

2. Noțiunea, domeniul de aplicare și condițiile clauzei de inalienabilitate

            a). Noțiunea de clauză de inalienabilitate

Clauza convențională de inalienabilitate( pactum de non alienando):- dispoziție

convențională prin care părțile consimt la o restrângere a dreptului de dispoziție asupra
unui bun, mobil sau imobil, acesta fiind astfel scos din circuitul civil general pentru o
perioadă de timp limitată( 49 de ani) și în baza unui interes serios și legitim.

- condițiile și domeniul de aplicare- art.627;

- trebuie făcută diferența între simpla interdicție de înstrăinare( obligație de a

nu face- în considerația unei persoane și corelativă unei creanțe; se poate
regăsi doar într-un contract sinalagmatic) și inalienabilitatea propter rem
propriu-zisă( are în vedere bunul);

- diferența este importantă și cu privire la sancțiuni: obligația de a nu

înstrăina, corelaivă unei creanțe, îndreptățește creditorul la o răspundere
contractuală, cu rezoluțiunea contractului și daune-interese, în timp ce în
cazul clauzei de inalienabilitate există posibilitatea de a opta pentru
rezoluțiunea contractului, dublata eventual de daune-interese și anularea
actului de înstrăinare;

- presupune o indisponibilizare cu caracter real, propter rem;

b). Domeniul de aplicare a clauzei de inalienabilitate

Clauza de inalienabilitate poate fi inclusă în orice convenție translativă de proprietate,

se poate referi la un act juridic translativ de proprietate( exemplu: într-un partaj judiciar
copărtașii se înțeleg ca un bun să fie indisponibilizat, indiferent căruia dintre ei i se
atribuie bunul).

Clauza de inalienabilitate poate fi și subînțeleasă în următoarele cazuri: în convențiile

care nasc obligația de a transmite în viitor proprietatea( prezumție absolută de stipulare
a inalienabilității bunului), în cazul substitușiei fiedeicomisare( art.994- liberalitate poate
fi grevată de o sarcină prin care se obligă instituitul donatar sau legatar să conserve
bunurile obiectului liberalitășii și sa le transmită, la decesul său, substituitului desemnat
de dispunător), în cazul liberalităților reziduale( însă instituitul nu poate dispune bunuri
prin donație, dar poate încheia acte cu titlu oneros și reține bunurile sau sumele
obținute în urma închirierii lor).

Inalienabilitatea propter rem are ca efect înstrăinarea bunului cu orice titlu și

insesizabilitatea acestuia pe întreaga durată de valabilitate a clauzei.

Doctrina a afirmat că prin simpla stipulare a unei clauze de alienabilitate, actul respectiv
se transformă într-un contract sinalagmatic.

Comparativ cu obligația personală de a nu face, care este adesea întâlnită în

contractele cu titlu oneros, clauza de alienabilitate este mai mult specifică liberalităților.
De asemenea, aceasta din urmă se regăsește mai mult în contractele aleatorii decât în
cele sinalagmatice comutative.

Art. 627 alin. (5) prevede că prin clauza de inalienabilitate nu este oprită transmiterea
bunului pe cale de succesiune, însă aceasta este posibilă după expirarea termenului
stipulat, datorită in rem al clauzei. Totuși, dacă prin moartea dobânditorului oligat la
inalienabilitate dispare interesul justificativ al clauzei, moștenitorii se pot adresa
instanței pentru a fi autorizați să dispună de bun.

Legea lipsește de efecte includerea unei clauze de inalienabilitate în contractele de

ipotecă, atât de ipotecă mobiliară, cât și imobiliară, aspect justificat de faptul că în cazul
garanțiilor reale, res non persona debet. Prin transmiterea dreptului de proprietate,
constituirea unei garanții reale asupra lui sau constituirea de dezmembrăminte de către
stipulant, cel care e obligat va putea obține indirect ceea ce e ținut să respecte în mod
direct.

Inalienabilitatea are, în general, caracter absolut, dar se poate relativiza prin limitarea
persoanelor în legătură cu care se manifestă inalienabilitatea sau prin inserarea unei
clauze ce permite înstrăinarea bunului cu acordul stipulantului.

c). Condițiile de admisibilitate a clauzei de inalienabilitate

Art. 627 alin. (1): -interesul serios și justificat;

   - caracterul temporar limitat la cel mult 49 de ani. ( Stipularea unui termen peste
limita legală atrage nevalabilitatea clauzei și nulitatea absolută ca sancțiune.)

Termenul de inalienabilitate începe să curgă de la  data dobândirii bunului( poate fi:cel
al încheierii contractului, cel al împlinirii termenului în cazul amânării transferului de
proprietate, cel al individualizării bunurilor de gen, cel al înscrierii dreptului de
proprietate în cartea funciară sau în cazul unui legat, la data deschiderii succesiunii-
data decesului stipulantului).

Dobânditorul va putea obține o autorizație dată de instanță pentru a dispune de bun

chiar și în termenul de valabilitate al clauzei, dacă va face proba dispariției interesului
care a justificat clauza sau apariției unei unui interes superior.

Inalienabilitatea voluntară este supusă cenzurii judecătorești, având un caracter relativ,

spre deosebire de inalienabilitatea legală.

Când clauza de inalienabilitate este determinantă la încheierea unui contract, nulitatea

clauzei va atrage nulitatea întregului contract. Acest caracter determinant este prezumat
relativ de legiuitor numai la contractele cu titlu oneros, conform alin. (3) al art. 627. La
contractele cu titlu gratuit, caracterul determinant al clauzei nu se prezumă, iar cel care
va dori să obțină astfel nulitatea întregului contract, va trebui să faca proba caracterului
determinant al clauzei.

Interesul protejat de clauza de inalienabilitate poate fi stipulat în favoarea:

înstrăinătorului, a dobânditorului sau chiar a unui terț.

În cazul subtituției fiedeicomisare, deși efectul clauzei este limitat la 49 de ani, esența
substituției este menținerea bunului în patrimoniul instituitului până la decesul acestuia,
pentru a fi remis ulterior subtituitului. Va fi foarte probabil ca inalienabilitatea să
depășească termenul legal, iar aceasta ar constitui o excepție de la durata limitată la 49
de ani, deoarece rațiunea inalienabilității( interesul serios și legitim) este transmiterea
bunului la substituit, după decesul instituitului. Dacă dupa trecerea a 49 de ani, instituitul
ar putea ar putea să înstrăineze în mod liber bunul, substituția fideicomisară nu și-ar
mai produce efectele.

3. Opozabilitatea clauzei de inalienabilitate

Art. 628 reglementează condițiile de opozabilitate ale clauzei de inalienabilitate: clauza

nu poate fi invocată împotriva debânditorului bunului sau a creditorilor proprietarului
decât dacă îndeplinește condițiile de valabilitate și de opozabilitate, pentru opozabilitate
clauza trebuie supusă formalităților de publicitate prevăzute de lege, dacă este cazul, în
cazul bunurilor mobile sunt aplicabile regulile prevăzute pentru dobândirea proprietății
prin posesia de bună-credință, în cazul contractelor cu titlu gratuit, clauza este
opozabilă și creditorilor anteriori ai dobânditorului, iar neîndeplinirea condițiilor de
opozabilitate nu îl lipsește pe beneficiarul clauzei de dreptul de a pretinde daune-
interese proprietarului care nu respectă obligația.
Pentru ca această clauză să fie opozabilă terților nu este suficient să fie valabilă, ci
trebuie să îndeplinească formalitățile de publicitate.

Publicitatea nu este posibilă în toate situațiile. Aceasta este prevăzută pentru bunurile
imobile, iar pentru mobile doar în cazul ipotecilor mobiliare. ( exemplu: înscrierea la
Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare sau înscrierea ipotecilor asupra
instrumentelor financiare în registrele ce deservesc piața pe care sunt tranzacționate)

Sfera terților față de care sunt necesare formalitățile de publicitate: dobânditorii ulteriori
și succesivi ai bunului (terțul care a contractat cu proprietarul și subdobânditorii
acestuia).

Există un regim juridic diferit al clauzei, în funcție de două criterii: natura imobiliară/
mobiliară a bunului și natura oneroasă/ gratuită a actului în care este stipulată.

În cazul bunurilor imobile înscrise în cartea funciară, publicitatea cauzei se realizează

prin notarea clauzei conform art. 902 alin (2) pct.8.

Clauza nu produce efecte față de terții de bună-credință dacă nu sunt îndeplinite aceste
formalități de publicitate, iar înstrăinătorul primar sau stipulantul clauzei nu nu pot
solicita desființarea actului subsecvent. Totuși, chiar dacă nu au fost respectate
formalitățile de notare în cartea funciară, dacă se dovedește că terțul a cunoscut pe altă
cale existența clauzei de inalienabilitate, acesta nu se va mai bucura de protecția
terțului dobânditor de bună-credință.

Dacă sunt îndeplinte condițiile de opozabilitate a clauzei, vor trebui sa respecte clauza
și creditorii proprietarul bunului imobil care s-a obligat să nu îl înstrăineze, a căror
creanță s-a născut ulterior stipulării și este scadentă în perioada de valabilitate a
interdicției. Datorită faptului că inalienabilitatea atrage insesizibilitatea, aceștia nu vor
putea solicita vânzarea bunului pentru satisfacerea creanței lor. (art. 629 alin(3)-
suspendare a executării silite a bunului)

În funcție de caracterul oneros/gratuit al bunului: dacă au fost îndeplinite formalitățile de

publicitate, clauza de inalienabilitate le este opozabilă creditorilor ulteriori ai
dobânditorului în ambele cazuri, dar creditorii anteriori le este opozabilă clauza doar în
cazul contractului cu titlu gratuit, în timp ce în cazul contractului cu titlu oneros, nu le
este opozabilă clauza de inalienabilitate și vor putea urmări bunul. Scopul diferenței de
regim juridic este acela de a împiedica un dobânditor al unui bun cu titlu oneros de a
diminua sau anihila garanția comună a creditorilor chirografari și de a afecta
funcționarea subrogației reale universale.

4. Sancțiunea lipsei de publicitate a clauzei de inalienabilitate

Art. 628 alin. (5) prevede că sancțiunea pentru neîndeplinirea formalităților de

publicitate a clauzei de inalienabilitate este reprezentată de faptul că beneficiarul
clauzei este îndreptățit să pretindă daune-interese de la proprietarul obligat să asigure
opozabilitatea clauzei. Dar beneficiarul clauzei se poate prevala de aceasta numai dacă
a fost încălcată și inalienabilitatea, în caz contrar neputând dovedi existența vreunui
prejudiciu. În consecință, daunele-interese vor putea fi solicitate odată cu rezoluțiunea
contractului sau cu invocarea nulității actului subsecvent.

5. Sancțiunile nerespectării clauzei de inalienabilitate

Sancțiunea pentru care optează legiuitorul în cazul nerespectării clauzei de

inalienabilitate este rezoluțiunea contractului, bazată pe culpa contractuală.

Dreptul de a solicita rezoluțiunea aparține înstrăinătorului sau succesorilor în drepturi.

Terțul în favoarea căruia s-a stipulat clauza poate solicita doar daune-interese, nu și
rezoluțiunea, deoarece nu este parte în contract.

Rezoluțiunea actului inițial atrage desființarea actului subsecvent prin care s-a înstrăinat
bunul( regula resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis). Există și posibilitatea în
care urmarea rezoluțiunii ca bunul să se reîntoarcă în patrimoniul înstrăinătorului, să nu
fie în interesul acestuia. În consecință, art. 629 alin. (2) prevede nulitatea relativă a
actului subsecvent de înstrăinare, ca sancțiune distinctă față de rezoluțiunea actului
primar. Dreptul de a solicita nulitatea relativă le revine: înstrăinătorului sau unei terțe
persoane care beneficiază de inalienabilitate, chiar dacă acestea două nu sunt părți în
actul subsecvent de înstrăinare.

 LIMITELE JUDICIARE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE IMPUSE DE

INCONVENIENTELE DE VECINATATE

Vecinii trebuie sa se tolereze în anumite limite în exercitarea drepturilor lor, în scopul

concilierii intereselor individuale cu interesul social general. 
Însă nimeni nu are voie sa cauzeze altuia o tulburare anormala de vecinătate.

Art. 630 alin. (1) C. civ. "dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului sau,
inconveniente mai mari decât cele normale în relațiile de vecinătate, instanța de
judecată poate, din considerente de echitate, sa îl oblige la despăgubiri în folosul celui
vatamat, precum și la restabilirea situației anterioare atunci când aces lucru este
posibil."

Limitele judiciare sunt limite interne în exercițiul dreptului de proprietate privata și se

aplica de către judecător pe baza principiului echitații, în condițiile lipsei unui fundament
legal al răspunderii proprietarului. 
Principiul echitații-  pe baza acestui principiu se face încheierea soluțiilor judecătorului,
acesta îl va aplica pentru a aprecia caracterul anormal al inconvenientelor de vecinătate
dincolo de limitele interne. 

Inconvenientele legale de vecinătate de împart in 2 categorii:

 Cele cauzate prin exercitarea dreptului de proprietate fără depășirea limitelor
materiale ale fondului ( de ex fisuri în construcția vecina cu ocazia unor lucrări de
construcție) - acestea determina nașterea pe temei delictual a obligației de
 reparare a prejudiciului numai dacă au fost săvârşite cu vinovăție, indiferent de
măsură prejudiciului 
 Cele cauzate prin depășirea limitelor propriului fond și introducerea unor
elemente în subsolul, solul sau spațiul suprapus fondurilor vecine. -dacă
prejudiciul atinge o anume gravitate și dacă nu poate fi angajată răspunderea
delictuala, acestea vor da naștere unei obligații de reparare a prejudiciului de
temeiul echitație  sau al asa numitelor obligații normale de vecinătate.  

Răspunderea civila delictuala poate fi angajată numai dacă sunt întrunite următoarele
condiții:
 Prejudiciul 
 Fapta ilicita
 Raport de cauzalitate 
 Vinovăție 

Art 630 alin. (2) " in cazul în care prejudiciul cauzat ar fi unul minor în raport cu
necesitatea sau utilitatea desfășurării activității prejudiciabile de către proprietar,
instanța va putea incuviință desfasurarea acestor activități. Cel prejudiciat va avea
dreptul la despăgubiri. "

Art 630 alin. (3)" dacă prejudiciul este foarte iminent sau foarte probabil, instanța poate
sa incuviinteze pe cale de ordonanță președințiala, masurile necesare pentru
prevenirea pagubei. "

Aprecierea gravitatii inconvenientelor, respectiv a prejudiciilor, trebuie sa se facă prin

raportare la timpul și locul în care se desfășoară raporturile de vecinătate. 

Desfășurarea unei activități autorizate nu îl exonerează pe proprietar de răspunderea

pentru prejudiciile cauzate de inconvenientele anormale  de vecinătate. Autorizația de
mediu îl pune la adăpost de proprietar doar de răspunderea penală, administrativa sau
contravențională iar nu ai de răspunderea civila. 

Prejudiciul ce rezulta din caracterul anormal al tulburării trebuie sa aibă un caracter de

permanenta, însă s.a apreciat ca prejudiciul poate fi anormal chiar dacă nu este
continuu. 

Daunele care provin de la natura nu pot constitui inconveniente de vecinătate. 

Pentru proba tulburărilor de vecinătate, fiind o stare de fapt, se permite orice mijloc de
proba. 

Principiul precauție - aplicarea acestui principiu are scopul de la proteja colectivitatea de

riscuri majore, însă aleatorii și incerte. 
                       
 RECHIZIȚIA 
  RECHIZIȚIA este o limita în exercitarea dreptului de proprietate privata dispusa de
autoritățile publice, în situații excepționale. 

Prin rechizitie nu are loc pierderea dreptului de proprietate privata, ci doar lipsirea de
atributul folosintei din conținutul proprietatii. 

Rechizitia este o măsură temporara, justificata de prevenirea, localizarea și înlăturarea

urmărilor unor dezastre în situațiile strict prevăzute de lege:
 La declararea mobilizării parțiale sau totale a forțelor armate ori a stării de razboi
 La instituirea starii de asediu sau de urgenta 
Prin excepție bunurile perisabile și cele consumptibile pot fi rechizitionate definitiv, cu
plata despăgubirilor prevăzute de lege. 

Rechizitia se poate dispune fie la declanșarea situațiilor excepționale prevăzute de

lege, fie pe toată durata în care aceste situații persista. 

OBIECTUL RECHIZITIEI 
Pot face obiectul rechizitiei atât bunurile mobile cat și clădirile și terenurile. Bunurile pot
fi rechizitionate decât de la cei care le dețin legal, respectiv de la proprietarii și posesorii
acestora. 

Nu sunt supuse rechizitionarii:

 Obiectele de uz personal și de gospodărie casnica 
 Bunurile personale strict necesare exercitării profesiei sau ocupației, prin care
persoana respectiva își câștiga existante 
 Vehiculele cu tracțiune animala sau mecanica aparținând invalizilor, văduvelor de
război și orfanilor minori 
 Părțile din imobile strict necesare ocupantilor
 Clădirile penitenciarelor și ale școlilor speciale de munca și reeducare 
 Bunurile caselor și căminelor de copii, de handicapați și de bătrâni 
 Bunurile din patrimoniul cultural- național sau internațional 
 Bunurile care aparțin bisericilor, mănăstirilor aia caselor de rugăciuni, precum și
locuințele monahilor 
 Cantitățile de cereale, alimente, legume și fructe necesare consumului
proprietarului și familiei sale, semințele necesare insamantarilor, animalele de
reproducție și animalele de matca
 Bunurile aflate în rezervele materiale naționale și în rezervele de mobilizare 
 Bunurile misiunilor diplomatice și ale oficiilor consulare străine 
 Bunurile aparținând persoanelor juridice și fizice străine, domiciliare sau cu
reședință ori sediul pe teritoriul României, care prin acorduri internaționale sunt
exceptate de la rechizitie 
 Materialele sanitar farmaceutice necesare tratamentului bolnavilor cronici, care
fac dovada acestei situații. 

PROCEDURA RECHIZITIEI
Autoritățile publice competente sa dispună rechiziția sunt:
 Președintele (prin decret) 
 Guvernul (prin hotărâre de guvern) 
 Prefectul ( prin ordin) 
în mod special rechiziționarea navelor, a mijloacelor plutitoare și portuare se face de
către Statul major al forțelor navale, iar a aeronavelor, instalații și tehnici de aerodrom
se face de către Statul major al forțelor aeriene. 

Bunurile se rechizitioneaza numai în baza ordinului de predare emis de autoritățile

militare prevăzute de lege, care trebuie sa cuprindă în mod obligatoriu:
 Denumirea autorității militare emitente și a unitatii beneficiare
 Temeiul legal al rechizitiei
 Datele de identificare a bunurilor, a proprietarului sau a deținătorului acestora 
 Mențiunile despre și termenul predării bunurilor. 
Acest ordin se înmânează proprietarului sau deținătorului legal.
La predarea bunurilor rechizitionate se încheie un proces verbal în care sunt înscrise,
pe lângă datele de identificare menționate mai sus, starea și valoarea bunurilor la data
rechizitiei. 
 Pe perioada rechizitiei proprietarii sau deținătorii sunt scutiți de impozite și de plata
taxelor pentru bunurile rechizitionate. 

RESTITUIREA BUNURILOR ȘI PLATĂ DESPAGUBIRII 

Când se împlinesc termenele sau încetează cauzele care au determinat rechiziția,

bunurile se restituie celor de la care au fost rechizitionate, cu proces verbal de
restituire. 

Dacă acestea au suferit degradări sau devalorizării, proprietarii vor fi despăgubiți. Dacă
bunul nu mai poate fi restituit, proprietarul poate primi un bun similar sau contravaloarea
bunului. 

Cei îndreptățiți sa primească despăgubiri, trebuie sa prezinte procesul verbal de

rechizitie. 
Neprezentarea procesului verbal de rechizitie la lichidare, în termen de 3 ani de la
publicarea în Monitorul Oficial al Ro a datei începerii plății, are ca urmare pierderea
dreptului la despăgubiri pentru bunurile rechizitionate. 

( in cazul pierderii proceselor verbale de rechizitie, comisia centrala de rechizitii poate

hotări eliberarea unui duplicat) 

Contestațiile se adresează comisiei mixte de rechizitii, în cel mult 90 de zile de la data

încheierii procesului verbal de restituire, iar hotărârile comisiei mixte pot fi contestate în
90 de zile de la primirea lor, la Comisia centrala de rechizitii. Hotărârea comisiei
centrale de rechizitii poate fi atacata în justiție în cel mult 30 de zile de la primirea
acesteia. 
Confiscarea

Confiscarea reprezintă pierderea forțată a dreptului de proprietate privată, prevăzută

de lege cu titlu de sancțiune în cazul comiterii de infracțiuni și contravenții, aplicabilă în
legătură cu bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracțiuni sau contravenții. (art.
44 alin. (9)  Constituție, art. 562 alin. (4) Cod civil, dar și alte legi speciale)

Capitolul 7: Dreptul de Proprietate Publică

 
Art. 552 C.civ. reglementează două forme ale proprietății: proprietatea publică și
proprietatea privată.
Dreptul de proprietate publică este definit de art. 858 C.civ. ca acel drept ce aparține
statului sau unei unități administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau
prin declarația legii, sunt de uz ori de interes public, cu condiția să fie dobândite prin
unul dintre modurile prevăzute de lege.
 
·       Titularii dreptului de proprietate publică sunt exclusiv  statul și unitățile
administrativ-teritoriale(au în mod obligatoriu în patrimoniu un drept de
proprietate publică)
·       Titularii dreptului de proprietate privată pot fi atât persoanele fizice și juridice de
drept privat, cât și persoanele juridice de drept public(include si statul și unitățile
administrativ-teritoriale)
 
 
Conform alin. (1) al art. 554 C.civ., „Bunurile statului şi ale unităţilor administrativ-
teritoriale, care, prin natura lor sau prin declaraţia legii, sunt de uz sau de interes public,
formează obiectul proprietăţii publice, însă numai dacă au fost legal dobândite de către
acestea”.
 
Pentru a fi cuprinse în sfera dreptului de proprietate publică, bunurile, fie trebuie să fie
prin natura lor de uz public sau de interes public, fie trebuie declarate astfel de lege.
 
Un  bun dobândeşte, prin neincluderea în sfera proprietăţii publice, doar calitatea de a fi
apropriabil privat. Acest bun nu devine în mod obligatoriu obiectul unui drept de
proprietate privată. Cu alte cuvinte, simplul fapt că un bun nu intră în domeniul public,
nu conduce în mod necesar la concluzia că acesta face parte din domeniul privat.
Pentru a se întâmpla aceasta, este necesar ca bunul să fie capabil să satisfacă un
interes privat sau să fie de uz privat. Trebuie ca lucrul să dovedească o anume utilitate
titularului său pentru a fi apropriat.
 
 Criteriul esenţial care împarte bunurile între cele două domenii, este cel al destinaţiei
bunului. Uzul sau interesul trebuie să fie unul privat pentru ca bunul să fie obiect al
dreptului de proprietate privată. Dacă un bun care, prin natura sa, ar putea servi atât
uzului privat cât şi celui public, va fi declarat de lege ca fiind de uz sau de interes public,
va aparţine domeniului public, iar nu domeniului privat. În această situaţie, declaraţia
legii exclude posibilitatea unei aproprieri private.
 
Delimitarea între sfera bunurilor proprietate publică şi cea a bunurilor proprietate privată
nu împiedică transferul unui bun între cele două domenii de apropriere:
 Un bun din domeniul privat poate deveni obiect al dreptului de proprietate publică prin
procedura exproprierii pentru cauză de utilitate publică
Un bun proprietate publică va ieşi din sfera de apropriere comunitară dacă va fi
dezafectat mai întâi de la uzul public.
 
 Art. 859 alin. (1) C.civ., constituie obiect exclusiv al proprietăţii publice bogăţiile de
interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de
interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale
platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite prin lege organică”.
 
2. Definiţia proprietăţii publice
  
Potrivit art. 858 C.civ, „Proprietatea publică este dreptul de proprietate ce aparţine
statului sau unei unităţi administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau
prin declaraţia legii, sunt de uz ori de interes public, cu condiţia să fie dobândite prin
unul din modurile prevăzute de lege”.
 
=>Criterii:
1.     titularii dreptului de proprietate publică sunt statul şi unităţile administrativ-
teritoriale;
2.     obiectul dreptului de proprietate publică îl constituie bunurile care, prin natura
lor sau prin declaraţia legii, sunt de uz ori de interes public (criteriu decisiv)
3.     bunurile care fac obiectul proprietăţii publice trebuie să fie dobândite prin unul
dintre modurile prevăzute de lege.
 
 
3. Obiectul proprietăţii publice
 
 a) Bun domenial
 
Domeniul constituie o universalitate de fapt, iar bunurile care îl compun sunt denumite
bunuri domeniale. Regimul juridic aplicabil depinde de natura dreptului de proprietate
care poartă asupra bunurilor. Asupra bunurilor care intră în domeniul public nu poate
exista şi nu se poate exercita decât dreptul de proprietate publică, după cum asupra
celor din domeniul privat nu poate exista decât dreptul de proprietate privată.Trecerea
unui bun din domeniul public în domeniul privat determină încetarea dreptului de
proprietate publică.
 
Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile. 
Bunurile din domeniul privat au un regim juridic de drept comun, indiferent de titular.
  
b) Domeniul public
 
 În sens larg, toate bunurile statului au fost considerate ca aparţinând domeniului public.
 În sens restrâns, domeniul public cuprinde doar bunurile care fac obiectul proprietăţii
publice, drept care imprimă un regim juridic diferit în raport cu cel aplicabil proprietăţii
private. 
Doctrina: relaţia dintre domeniul public şi proprietatea publică nu este una de identitate,
deoarece domeniul este un ansamblu de bunuri, iar proprietatea publică este dreptul
care poartă asupra acestor bunuri.
 
Sfera bunurilor care fac parte din domeniul public:
-bunurile care prin natura lor sunt de uz sau de interes public
-bunurile care nu au o astfel de natură, dar li se atribuie, prin lege, o astfel de
afectaţiune.
 
 c) Domeniul public naţional, judeţean şi local( art. 860 alin. (1) C.civ.)
 
Titularul domeniului public naţional este statul, al domeniului public judeţean este
judeţul, iar al domeniului public local este comuna, oraşul şi municipiul. 
Potrivit art. 286 Codul administrativ ”(1) Domeniul public este alcătuit din bunurile
prevăzute la art. 136 alin. (3) din Constituţie, din cele stabilite în anexele nr. 2-4 şi din
orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public,
şi sunt dobândite de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale prin unul dintre
modurile prevăzute de lege.  
Sfera bunurilor din domeniul public cuprinse în art. 136 alin. (3) din Constituție cuprinde
bunuri care nu pot face decât obiectul dreptului de propretate publică și nu poate fi
modificată decât prin modificarea textului constituțional. Bunurile cuprinse în anexele 2-
4 la Codul administrativ pot fi modificate doar prin lege organică.
               
 
Criteriul de delimitare între domeniul public naţional, judeţean şi local este uzul sau
interesul public legat de un anumit bun. 
Dacă bunul:
Ø  este de uz sau de interes public naţional=> domeniul public naţional( aparţine
statului);
Ø  este de uz sau interes public judeţean=>domeniul public judeţean (propr.
judeţului);
Ø  este de uz sau de interes public local=> domeniul public local ( va reveni
comunei, oraşului sau municipiului în a cărui rază teritorială se află situat);

Aceste bunuri nu epuizează totalitatea bunurilor care pot face obiectul dreptului de
proprietate publică întrucât orice bun care prin natura lui, ori prin declarația legii este de
uz sau de interes public poate fi cuprins în domeniul public, cu condiția să fie dobândit
prin modurile prevăzute de lege.
 
De aceea, art. 288 și 289 Cod administrativ prevăd că obligativitatea inventarierii
acestor bunuri .
Întocmirea inventarului bunurilor din domeniul public al statului se realizează de 
ministerele de resort și celelate organe de specialitate ale administraţiei publice centrale
şi se aprobă prin hotărâre a Guvernului. (pentru bunurile aflate în administrarea
acestora, cât şi pentru bunurile aflate în administrarea unităţilor din subordinea,
coordonarea sau sub autoritatea acestora, precum şi autorităţilor publice autonome)

Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul public al unităţii administrativ-

teritoriale se întocmeşte şi se actualizează de către o comisie specială  condusă de
autoritatea executivă ori de o altă persoană împuternicită să exercite atribuţiile
respective. Inventarul se actualizează anual și se atestă prin hotărâre a autorităţii
deliberative a fiecărei UAT.
 
Sub sancțiunea nulității ,hotărârea trebuie însoțită :
-de acte doveditoare ale dreptului de proprietate 
-de extrase de carte funciară 
-de declarația pe proprie răspundere a secretarului general al UAT (din care să reiasă
că bunul în cauză nu face obiectul unor litigii la momentul adoptării hotărârii)
 
În cazul în care nu există acte doveditoare ale dreptului de proprietate asupra unor
bunuri imobile aflate în proprietatea publică a comunei, a oraşului, a municipiului sau a
judeţului, aceste bunuri se pot înscrie în domeniul public ,dacă hotărârea de atestare a
inventarului este însoţită de o declaraţie pe propria răspundere a secretarului general al
unităţii administrativ-teritoriale, din care reiese că bunul în cauză nu face obiectul unor
litigii ,precum și că bunul în cauză nu face obiectul unor cereri de reconstituire a
dreptului de proprietate privată sau de restituire.
Hotărârea se comunică ministerelor de resort pentru a sesiza eventuale neregularități,
iar pe baza hotărârii se va înscrie în cartea funciară dreptul de proprietate publică al
unității administrativ-teritoriale.
 
  Potrivit art. 860 alin.(3) C.civ., ”Bunurile care formează obiectul exclusiv al proprietății
publice a statului sau a unităților administrativ-teritoriale potrivit unei legi organice nu pot
fi trecute din domeniul public al statului în domeniul public al unității administrativ-
teritoriale sau invers decât ca urmare a modificării legii organice. În celelalte
cazuri,trecerea unui bun din domeniul public al statului în domeniul public al unității
administrativ-teritoriale și invers se face în condițiile legii”.
 
Trecerea bunurilor în domeniul public (art. 292-294 din Codul administrativ)
 
-        Bunurile proprietate publică a statului pot trece în proprietatea publică a unităților
administrativ-teritoriale(UAT)prin hotărâre a Guvernului, la cererea consiliului judeţean,
respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a consiliului local al
comunei, al oraşului sau al municipiului, după caz. 
 
-        Bunurile proprietate publică a UAT pot fi trecute în domeniul public al statului la
cererea Guvernului, prin hotărâre a CJ sau CL al comunei, al oraşului sau al
municipiului, după caz. 
 
-        Trecerea unui bun din domeniul public al unei UAT în domeniul public al altei
UAT, de pe raza teritorială a aceluiaşi judeţ, se face la cererea consiliului local
solicitant, prin hotărâre a consiliului local al comunei, al oraşului sau al municipiului în a
cărui proprietate se află bunul, la cererea consiliului județean.
 
-        Trecerea unui bun din domeniul public al judeţului în domeniul public al unei
unităţi administrativ-teritoriale, de pe raza teritorială a judeţului respectiv, se face la
cererea consiliului local al comunei, al oraşului sau al municipiului, după caz, prin
hotărâre a consiliului judeţean.
 
-        Trecerea unui bun din domeniul public al unui judeţ în domeniul public al altui
judeţ limitrof(de frontiera), în vederea realizării unor investiţii, se face la cererea
consiliului judeţean, prin hotărâre a consiliului judeţean al judeţului în a cărui proprietate
se află bunul şi a consiliului judeţean al judeţului în a cărui proprietate se transmite.
 
-        Un bun poate fi trecut din domeniul privat în domeniul public al aceluiași titular
al dreptului de proprietate prin hotărâre a Guvernului, respectiv a consiliului județean ori
ca consiliului local, în funcție de titularul dreptului de proprrietate.
 
-        Un bun din patrimoniul societăţilor, la care statul sau o unitate administrativ-
teritorială este acţionar sau asociat, poate trece în domeniul public numai cu acordul
adunării generale a acţionarilor societăţii respective şi cu achitarea contravalorii bunului.
 

4.Caracterele dreptului de proprietate publica

Caracterele generale ale dreptului de proprietate publica: 
• Sunt: caracterul absolut
                         exclusiv
                         perpetuu
-are caracterele generale comune cu dreptul de proprietate privata
Ø  Caracterul absolut- presupune pe langa opozabilitatea erga omnes fata de terti
si posibilitatea exercitarii tuturor prerogativelor dreptului de proprietate ( posesia,
folosinta si dispozitia ) de catre titularul dreptului de proprietate publica
Ø  Caracterul exclusiv- inseamna intrunirea tuturor prerogativelor acestui drept in
persoana titularului sau 
                               - doar statul sau UAT au monopolul proprietatii publice 
Ø  Caracterul perpetuu - daca nu intervine un caz de incetare a dreptului de
proprietate publica, acesta va fi perpetuu, in sensul ca nu se va stinge prin neuz.
                                 - un bun de uz public nu pierde calitatea de bun public, odata
dobandita, chiar daca nu toate persoanele vor folosi in concret acel bun
                                 - important este ca bunul sa poata fi folosit de orice persoana
atunci cand aceasta folosinta raspunde nevoilor sale,
                                 - uzul public presupune aptitudinea bunului de a fi folosit de oricine
sau de cei indreptatiti, iar nu posibilitatea de a fi folosit in concret de toti
                                 - daca un bun trece din proprietatea publica in proprietatea privata
caracterul perpetuu nu dispare, deoarece perpetuitatea este un caracter general al
dreptului de proprietate
 
Caracterele specifice ale dreptului de proprietate publica
 
• Sunt: caracterul inalienabil
                     imprescriptibil
                     insesizabil
• Bunurile proprietate publica sunt inalienabile, imprescriptibile si insesizabile
• Proprietatea asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz si nu poate fi
dobandita de terti prin uzucapciune sau prin poesesia de buna-credinta asupra
bunurilor mobile
 
Ø  Caracterul inalienabil – nu poate fi modificat prin legi organice
                                      -inalienabilitatea dreptului de proprietate publica seminifica
faptul ca aceste bunuri nu sunt alienabile (adica nu pot fi trecute dintr-un patrimonu in
altul ) prin mijloace juridice de drept privat( prin acte juridice civile si fapte juridice in
sens restrans ) si dreptul de proprietate publica nu poate fi dezmembrat ( dor servitutile
se pot mentine in cazul in care bunul ce constituie font aservit a devenit proprietate
publica – daca nu devine incompatibil cu uzul sau interesul public )
                                      - transferul unor bunuri din domeniul public al statului in
domeniul public al UAT sau invers- se realizeaza prin act administrativ, nu civil 
                                      -trecerea unui bun din domeniul public al statului in domeniul
public al UAT se face la cererea consiliului judetean sau local, prin hotarare a
Guvernului.
                                      -transferul unor bunuri din domeniul public in domeniul privat-
prin act administrativ
                                      -trecerea din domeniul public in domeniul privat se face prin
hotarare a Guvernului, a consiliului judetean sau local, daca prin Constitutie sau prin
lege nu se dispune altfel- hotararea poate fi atacata
 !!! Distinctie intre bunuri inalienabile si bunuri inapropiabile
• Bunurile inalienabile sunt apropiabile ( adica pot face obiectul dreptului de proprietate
publica/privata ) 
• Bunurile inapropiabile - nu pot fi obiect al dreptului de proprietate
 
Ø  Caracterul imprescriptibil – este imprescriptibil extinctiv si achizitiv
                                          - imprescriptibilitatea extinctiva- presupune ca bunurile
proprietate publica pot fi revendicate oricand, actiunea in revendicare fiind
imprescriptibila, la fel ca in cazul proprietatii private
                                          - actiunea in revendicare nu va putea fi paralizata nici prin
invocarea dobandirii dreptului de proprietate privata pe calea uzucapciunii asupra unui
bun proprietate publica sau prin invocarea dobandirii dreptului de proprietate asupra
unui bun mobil prin posesia de buna-credinta
                                         -inalienabilitatea exclude transferul si dobandirea dreptului de
proprietate pe calea uni act juridic si printr-un fapt juridic cum este uzucapciunea sau
dobandirea bunurilor mobile prin posesia de buna-credinta
                           
Ø  Caracterul insesizabil- inseamna ca acestea nu pot fi urmarite de creditori
pentru satisfacerea lor ( nu pot face obiectul unei executari silite ) 
                                  - bunurile proprietate publica nu pot fi dobandite prin niciun mijloc
de drept privat ( nici prin vanzare silita ) 
                                  - nu pot face obiectul unor garantii reale, intrucat nu ar putea fi
executate
                                  -bunurile din domeniul public nu pot fi supuse executarii silite si
asupra lor nu se pot constitui garantii reale

2. UTILIZAREA DOMENIULUI PUBLIC

Entitățile care exercită dreptul de proprietate publică sunt Guvernul, prin ministerele de
resort sau prin organele de specialitate ale administraţiei publice centrale din
subordinea Guvernului sau a ministerelor de resort.
-domeniul public poate fi utilizat de serviciile publice sau de catre public(doctrina)
-exista situatii in care ocuparea domeniului public are loc fara niciun titlu
  Utilizarea domeniului public trebuie sa respecte 2 principii:
A) sa fie conforma cu afectatiunea bunului si sa nu compormita conservarea acestuia
B) sa nu ingradeasca dreptul administratiei de a determina sau a modifica afectatiunea
domeniului
• Utilizarea domeniului afectat unu serviciu public- se intemeiaza pe un act juridic    ( act
adm. Individual sau contract de concesiune de bunuri ), prin care se stabileste ca un
anumit bun proprietate publica este afectat unui anumit serviciu public
            -publicul nu are acces la bunul domenial, ci doar la serviciul instalat de acesta
• Utilizarea domeniului de catre public
           - distinctie: utilizarea colectiva si utilizarea privata
                               Utilizarile colective- sunt cele realizate de public in general sau de
o categorie determinata obiectiv ( pietoni, automobilisti )
                                                              - consta fie intr- o utilizare egala, anonima si
impersonala, fie intr- o utilizare exclusiva, dar limitata in timp in asa fel incat si ceilalti
membri ai societatii sa o utilizeze la randul lor
                                                               - nu se intemeiaza pe niciun titlu particular
                                                               - se caracterizeaza prin libertate, gratuitate si
egalitatea utilizatorilor ( -  libertatea utilizarii colective nu este absoluta, de multe ori
aceasta realizandu-se intr-un cadru impus de o reglementare si numai in masura in care
utilizarea este conforma cu afectatiunea dependentei domeniale
                                      - gratuitatea utilizarii- suporta exceptii prin taxele de utilizare
instituite
                                      - gratuitatea utilizatorilor- cunoaste limitari, utilizarea putand fi
rezervata anumitor categorii de utilizatori )  
                                     
                              Utilizarea privativa- este cazul unor persoane care, in schimbul
unei redevente, folosesc in mod exclusiv o dependenta domeniala (ocuparea unei
portiuni din trotuar pentru amplasarea unui chiosc )
                                                             -are caracter precar ( in sensul c apoate fi retrasa
inainte de implinirea termenului daca interesul public o cere ), are caracter oneros si
trebuie sa fie conforma /compatibila cu afectatiunea principala a dependentei domeniale
                                                            - se poate intemeia pe un act administrativ
individual sau pe un contract ( contract de concesiune de bunuri sau lucrari publice,
inchiriere sau folosinta gratuita )
 
 statul sau UAT au calitatea de subiecte de drept public si de drept privat ( de
regula, cele doua calitati se manifesta separat )
 exercitarea atributelor dreptului de proprietate publica- se face prin acte de drept
public ( rareori prin interventia faptelor si actelor de drept privat ) = se explica prin
faptul ca: - statul si UAT actioneaza ca titulare ale patrimoniului lor, care cuprinde
domeniul public si privat si care au rolul si regimul juridic al maselor patrimoniale
de afectatiunea
 
 administratorul general al domeniului public si privat al statului este Guvernul
 administratorul general al domeniului public si privat al UAT- este consiliul
judetean sau local
 administrarea generala se realizeaza prin acte de putere cu caracter normativ
sau individual
 
•  Exercitarea propriu-zisa a dreptului de proprietate publica- realizata prin acte de drept
public si in subsidiar prin acte de drept privat
• Statul si UAT pot exercita dreptul de proprietate publica direct ( prin autoritatile
competente ) sau indirect prin costituirea unor drepturi reale specifice sau a unor
drepturi personale
• Statul participa in raporturile civile prin Ministerul Finantelor Publice, iar UAT prin
consiliul judetean,local sau general
 
• bunurile proprietate publica pot fi date in administrare sau in folosinta si pot fi
concesionate ori inchiriate  
• pot fi date in administrare regiilor autonome ori institutiilor publice sau pot fi
concesionate ori inchiriate si pot fi date in folosinta gratuita institutiilor de utilitate publica
• Inchirierea- este singurul drept personal, restul sunt drepturi reale
                       -inchirierea se aproba prin hotarare a Guvernului, a consiliului judetean
sau local,iar contractul de inchiriere poate fi incheiat cu orife persoana fizica sau
juridica, romana sau straina, de catre titularul dreptului de proprietate publica sau de
administrare
                        - concesionarii dreptului de proprietate publica pot inchiria aceste bunuri
                        -concesionarea sau inchirierea bunurilor proprietate publica se face
numai prin licitatie publica
                        -inchirierea trebuie sa respecte specificul bunului, afectatiunea acestuia,
uzului sau interesului public
                        - chiria obtinuta se face venit la bugetul de stat sau local, in functie de
titularul dreptului de proprietate publica, iar daca bunul este inchiriat de catre titularul
dreptului de administrate, chiria obtinuta urmeaza a se imparti intre acesta si titularul
dreptului de proprietate publica
 
3. LIMITELE EXERCITARII DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICA
 
-Se supune acelorasi limite ca si exercitarea dreptului de proprietate privata
-singura conditie care trebuie respectata in limitarea proprietatii publice este
compatibilitatea cu uzul sau interesul public caruia ii este destinar bunul afectat
-limitele de exercitare pot fi: 
o   Materiale- care sunt impuse de parametrii fizici sau de legi speciale
o   Judiciare- impuse de instanta de judecata
• Respectarea limitelor legale revine titularului dreptului de proprietate publica sau in
cazul drepturilor reale coresupunzatoare proprietatii publice, titularului dreptului de
administrare, concesiune, folosinta gratuita
• Atunci cand un bun proprietate publica se afla in vecinatatea unui bun proprietate
privata, ambii titulari trebuie sa respecte restrictiile legale impuse de starea de
vecinatate
• O incalcare a limitelor de exercitare a proprietatii publice va antrena raspunderea
titularului dreptului de proprietate publica sau titularul dreptului real corespunzator
proprieatii publice ( obligarea la despagubiri, restabilirea situatiei anterioare
• Daca limitarea necesara a fi respectata de catre titularul dreptului de proprietate
publica este de natura sa afecteze destinatia bunului, atunci interesul public va prevala
interesului privat= restrictia impusa este incompatibila cu dreptul  de proprietate publica
( o astfel de incompatibilitate poate cauza prejudicii titularului dreptului de
proprietateprivata al carui interes particular este nesocotit )
• Starea de incompatibilitate se va putea constata prin acordul celor implicati in situatia
de incompatibilitate, care vor putea stabili tot prin acrod, despagubirea ce urmeaza sa o
plateasca titularul dreptului de proprietate publica titularului dreptului de proprietate
privata ( acordul se va incheia in forma autentica si va constitui titlu executoriu )
• In situatia in care partile nu ajung la un acord privin existenta situatiei de
incompatibilitate, instanta de judecata va fi in masura sa solutioneze acest diferend,
stabilind si cuantumul despagubirii )
Dreptul de proprietate publica nu poate fi limitat pe cale conventionala, deoarece
titularul sau nu poate, in lipsa unui text de lege care sa o reglementeze expres, sa
aduca  atingere afectatiunii bunului, adica satisfacerii uzului sau interesului public.
 
4. DOBANDIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICA
 
Dreptul de proprietate publica se dobandeste : a) prin achizitie publica, efectuata in
conditiile legii
                                                                                     b)prin  expropriere pentru cauza
de utilitate publica, in conditiile legii
                                                                                     c)prin donatie sau legat, acceptat
in condtitiile legii, daca bunul, prin natura lui sau prin vointa dispunatorului, devinde de
uz sau de interes public
                                                                                     d) prin conventie cu titlu oneros,
daca bunul, prin natura lui sau prin vointa dispunatorului, devinde de uz sau de interes
public
                                                                                     e) prin transferul unui bun din
domeniul privat al statului in domeniul public al acestuia sau in domeniul privat al unei
UAT in domeniul public al acesteia, in conditiile legii
                                                                                      f) prin alte moduri
 
Achizitia- este actul juridic sau faptul material in urma caruia un bun ajunge in
patrimoniul statului sau al dezmembramintelor sale teritoriale, prin forme variate:
cumparare, schimb, donatii, legate, mosteniri vacante, expropriere, nationalizare, insa
numai in urma unei afectatiuni si a unei incorporari
Afectatiunea- este faptul material in urma caruia bunul primeste o anumita destinatie
de interes public
Incorporarea ( clasarea )- este actul prin care bunul afectat unei utilitati publice este
declarat ca apartinand efect in domeniul public

! Exista posibilitatea ca achizitia sau afectatiunea sa fie realizate prin acelasi act sau
prin acte diferite

Pentru ca un bun sa apartina domeniului public este necesara indeplinirea cumulativa a

2 conditii:
A) sa exsite un titlu de proprietate al statului sau UAT asupra acelui bun
B) sa exsite o afectatiunea pentru o cauza de utlitate publica
 
Modurile de dobandire a proprietatii publice:
A) Dobandirea prin achizitie publica
• Contractele de achizitie publica se clasifica in 3 categorii: 1. contracte de lucrari
                                                                                                          2. contracte de
furnizare
                                                                                                          3. contracte de
servicii
Contractul de lucrari- este acel contract de achizitie publica ce are ca obiect:
 a)executia de lucrari legate de una din activitati cuprinse in anexa sau constructii
 b)atat proiectarea cat si executia de lucrari legate de una din activitatile cuprinse
in anexa sau constructii
c)realizarea prin orice mijloace a unei constructii care corespunde necesitatii si
obiectivelor autoritatii contractante si nu corespunde prevederilor
Contractul de furnizare- este acel contract de achizitie publica, altul decat contractul
de lucrari, care are ca obiect furnizarea unuia sau a mai multor produse, prin
cumparare, inclusiv in rate, inchiriere sau leasing cu sau fara optiune de cumparare
• Pentru ca un contract de achizitie publica sa poata fi considerat mod de dobandire a
proprietatii publice, trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:
1. actul sa fie incheiat in numele statului sau al unei UAT
2. sa aiba ca obiect un bun esential pentru functionarea unui serviciu public
 
B) Expropierea pentru cauza de utilitate publica
• Este o modalitate fortata de pierdere a proprietatii private
• Nu este niciodata initiata de expropriat
• Nu se poate face decat pentru o cauza de utilitate publica
• Masura exproprierii trebuie sa aiba caracter exceptional, iar stabilirea lucrarilor de
utilitate publica se face potrivit procedurii stabilite prin lege, iar in cazuri deosebite prin
lege
• Sfera notiunii de cauza de utilitate publica este limitata la lucrarile de utilitate publica
ce se declara pentru interes national sau local
• Regimul proprietatii impune reglementarea prin lege organica
 
Al doilea principiu al exproprierii se refera la despagubirea justa si prealabila la care are
dreptul proprietarul expropriat
• Caracterul just la despagubirii presupune ca aceasta sa acopere atat valoarea reala a
imobilului in functie de pretul obisnuit de vanzare al imobilelor de acelasi fel din UAT cat
si prejudiciul pe care-l sufera proprietarul sau alte persoane indreptatite in urma acestei
masuri
• Despagubirea trebuie sa fie dreapta si prealabila.
• Caracterul prealabil al despagubirii asigura functia de garantie a persoanei indreptatite
ca isi pastreaza intact activul patrimonial si ii permite totodata sa inlocuiasca imobilul
expropriat cu o alta lichiditate, iar nu doat cu un simplu drept de creanta, incert in ce
priveste realizarea sa
 
Al treilea principiu al exproprierii este acela ca exproprierea se dispune si despagubirea
se stabileste prin hotarare judecatoreasca
• Procedura exproprierii nu este necesara atunci cand partile cad de acord cu privire la
transferul dreptului de proprietate catre expropriator si asupra despagubirii
• In situatiile in care partile se inteleg asupra modalitatii de transfer a dreptului de
proprietate, dar nu si asupra cuantumului sau a naturii despagubirii, instantele de
judecata vor lua act de acrodul partilor si vor stabili numai natura sau cuantumul
despagubirii
• Intelegerea partilor poate interveni oricand pe parcursul derularii procedurii de
expropriere
• In lipsa acordului partilor, exproprierea se dispune si despagubirea se stabileste prin
hotarare judacatoreasca
• Transferul dreptului de proprietate de la expropriat la expropriator se produce indata
ce obligatiile privind plata despagubirii au fost indeplinite
• In realitate se produce stingerea dreptului de proprietate privata al expropriatului si
nasterea dreptului de proprietate publica a expropriatorului
-prin expropriere se stinge: - dreptul de proprietate privata
                                                     - uzul
                                                     -uzufructul
                                                     -abitatia
                                                     -superficia
                                                     -concesionarea
                                                     -atribuirea in folosinta
                                                     -servitutiile stabilite prin fapta omului daca sunt
compatibile cu dreptul de proprietate publica
-drepturile reale de garantie constituite asupra imobilului expropriat nu se sting, ci se
stramuta, in virtutea subrogatiei reale cu titlu universal, asupra despagubirii primite.
 C. Donatia sau legatul
• Actul jurdiic prin care un bun se doneaza sau se lasa legat statului sau UAT pentru a
intra in domeniul public al acestora trebuie sa indeplineasca toate conditiile de
valabilitate cerute de lege pentru acte unulaterale si cele specifice donatiei sau legatului
• Donatia sau legatul- trebuie acceptate
• Acceptarea donatiei sau a legatului se face de catre titularul dreptului de proprietate
publica ( stat sau UAT )
• In privinta statului, liberalitatea se accepta de catre Guvern
• In privinta UAT- Donatiile sau legatele cu sarcini pot fi acceptate numai cu aprobarea
consiliului local/judetean, cu votul majoritatii consilierilor in functie
                                     -Daca donatiile sau legatele sunt fara sarcini, pot fi acceptate de
catre primar
 
       D.Conventia cu titlu oneros
• Poate fi un mod de dobandire a dreptului de proprietate publica daca este incheiata in
mod valabil, cu precizarea afectatiunii bunului uzului sau interesului public, in situatiile in
care dobandirea dreptului de proprietate publica nu se incheie prin procedura de
achizitie publica ( ex: dobandirea dreptului de proprietate publica prin exercitarea
dreptului de preemtiune, pentru protejarea patrimoniului cultural national mobil sau
protejarea monumentelor istorice )
• Bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau juridice de drept privat,
clasate in tezaur, pot face obiectul unei vanzari publice numai in conditiile exercitarii
dreptului de preemptiune de catre statul roman, prim Ministerul Culturii si Cultelor.
      Serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii si Cultelor sunt obligate sa
transmita Ministerului Culturii si Cultelor, in termen de 3 zile de la primirea comunicarii
scrise a operatorului economic autorizat, inregistrarea privind punerea in vanzare a unui
bun cultural mobil clasat in tezaur
         Termenul de exercitare a dreptului de preemptiune al statului este de 30 de zile,
calculat de la data inregistrarii comunicarii, iar valoarea de achizitionare este cea
negociata cu vanzatorul sau cu operatorul economic autorizat ori cea rezultata din
licitatia publica.
         Nerespectarea- atrage nulitatea absoluta a vanzarii.
 
E. Trecerea din domeniul privat in domeniul public
• Trecerea se face prin acte administrative
• Trecerea se face prin hotarare de Guvern ( in cazul statului – bunuri de interes
national) sau prin hotarare a consiliului judetean/ local ( in cazul UAT- bunuri de interes
local )- se realizeaza in cadrul aceleiasi entitati administrative- adica pe orizontala
• Actul administrativ de trecere a unui bun din domeniul privat in domeniul public, atunci
cand dreptul de proprietate ramane aceluiasi titular – poate fi atacat
 
F. Dobandirea dreptului de proprietate publica prin alte moduri stabilite de lege
• Sunt: accesiunea imobliara naturala sau artificiala- atunci cand lucrarile sunt efectuate
asupra unui imobil proprietate publica
                  -un caz de dobandire pe cale naturala- in situatia in care un curs de apa isi
formeaza o albie noua, parasind in mod natural pe cea veche, riveranii sau utilizatorii de
apa pot sa solicite, in termen de un an, aprobarea pentru readucerea apei in vechea
albie, pe cheltuiala acestora
• Terenurile situate in intravilanul localitatilor, ramase la dispozitia autoritatiilor
administratiei publice locale, de la persoanele care au decedat sau nu au mostenitori,
trec in proprietatea publica a UAT si in administrarea consiliilor locale, in baza
certificatului de vacanta succesorala eliberat de notarul public
 
 
5. STINGEREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICA
 
-dreptul de proprietate publica se stinge daca bunul a pierit ori a fost trecut in domeniul
privat, a incetat uzul sau interesul public.
• Trei cauze de stingere: - pieirea bunului
                                           -trecerea din domeniul public in domeniul privat
                                           - incetarea uzului sau interesului public
A. Pieirea bunului
-prin pieirea bunului are loc disparitia bunului ce face obiectul dreptului de proprietate
publica
-nu conteaza daca bunul a pierit pe cale naturala sau datorita actiunii ilicite a unei terte
persoane= daca bunul a pierit pe cale naturala si a fost asigurat, indemnizatia va lua
locul bunului pierit gratie subrogatiei reale cu titlu universal si va deveni obiectul
dreptului de proprietate publica
                      =daca bunul nu a fost asigurat- nu are loc subrogatia, iar dreptul de
proprietate publica va inceta
                      = domeniul public functioneaza ca o masa patrimoniala cu regim juridic
propriu
                     =daca pieirea bunului se datoreaza unei fapte culpabile a unei terte
persoane, despagubirea pe care aceasta persoana este obligat sa o plateasca
titularului dreptului de proprietate publica va lua locul bunului pierit si va deveni obiect al
dreptului de proprietate publica pe calea subrogatiei reale
B. Trecerea bunului in domeniul privat
-daca bunul a fost parte din domeniul public national- se face prin hotarare de Guvern
-daca bunul a fost parte din domeniul public local- se face prin hotararea consiliului
judetean/local
• Actul administrativ de transfer- poate fi atacat in Contencios Administrativ, fiind de
competenta Instantei de Contentios Administrativ si Fiscal a Tribunalului ( daca actul a
fost emis de o autoritate publica locala/judeteana ) si de competenta Sectiei de
Contencios Administrativ si Fiscal a Curtii de Apel ( daca actula a fost emis de Guvern )
 
C. Incetarea uzului sau interesului public
-aceasta cauza de incetare presupune: - faptul material al dezafectarii bunului, prin care
bunul isi pierde utilitatea publica
                                                                         -actul juridic formal, al declasarii, prin
care autoritatea competenta decide sau constata ca bunul in cauza nu mai serveste
utilitatii publice caruia ii fusese afectat
-in cazul domeniului public artificial, pentru ca un bun sa iasa din domeniul public sunt
necesare dezafectarea in fapt si declasarea in drept
 
6. APARAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICA SI A DREPTURILOR
REALE CORESPUNZATOARE PROPRIETATII PUBLICE
 
A. Apararea dreptului de proprietate publica
 
Se realizeaza pe calea actiunii in revendicare, prin care statul, prin reprezentantul sau,
sau o comunitate legala in calitate de reclamant, care nu are stapanirea materiala a
bunului, cheama in judecata pe parat, care are aceasta stapanire, solicitand instantei 
sa-i recunoasca dreptul de proprietate publica si sa dispuna obligarea paratului la
restituirea spatanirii materiale a bunului
• Actiunea in revendicarea a unui bun proprietate publica- este o actiune reala, petitorie,
imprescriptibila si in realizare
• Obligarea apararii in justitie a proprietatii publice revine titularului
• Titularii dreptului corespunzator dreptului de proprietate publica  ( titularul dreptului de
administrare, concesiune, folosinta gratuita ) are urmatoarele obligatii in cazul actiunii in
revendicare:  -sa il informeze pe proprietar cu privire la orice tulburare adusa dreptului
de proprietate publica
                                                      -sa il introduca in proces pe titularul dreptului de
proprietate publica
• Ca urmare a admiterii actiunii in revendicare, fructele nu se pierd pentru proprietar
datorita caracterului inalienabil si imprescriptibil al dreptului, iar daca posesorul a facut
cheltuieli pentru obtinerea fructelor, va avea dreptul la restituirea acestora.
B. Apararea drepturilor reale corespunzatoare proprietatii publice
• Atunci cand dreptul de proprietate publica nu se exercita in mod direct de catre titularul
sau, ci in mod indirect, pe calea dreptului de administrare, de concesiune sau de
folosinta gratuita, titularii acestor drepturi au la dispozitie o actiune in apararea dreptului
lor, considerata o actiune asimilata celei confesorii
• Actiunea este reala, petitorie, imprescriptibila si in realizare
• Calitatea de reclamant o are titularul dreptului de administrare, concesiune sau
folosinta gratuita ( acestia vor sta in proces in nume propriu si pot promova actiunea
impotriva oricarei persoane  care aduce atingere dreptului lor )
• Reclamantul va trebui sa probeze dreptul sau pe baza inscrisului prin care s-a
constituit dreptul real corespunzator proprietatii publice
 
7. DREPTUL DE ADMINISTRARE A BUNURILOR PROPRIETATE PUBLICA
 
Notiunea dreptului de administrare
-este dreptul real principal inalienabil, insesizabil si imprescriptibil, constituit de
autoritatea competenta, in mod gratuit, asupra unui bun din domeniul public in favoarea
unei regii autonome sau institutii publice, ca modalitate de exercitare a dreptului de
proprietate publica
Constituirea dreptului de administrare:
-nu poate fi exercitat direct de catre stat sau UAT
-statul sau UAT pot prin organele lor deliberative sa hotarasca darea in administrare a
bunurilor aflate in proprietate publica
-se constituie prin hotararea Guvernului, a consiliului judetean/local
Titularii dreptului de administrare:
-statul si UAT
-dreptul de administrare apartine regiilor autonome sau autoritatilor administratiei
publice centrale/locale si a altor institutii de interes national/judetean/local
Regiile autonome sunt persoane juridice de natură mixtă. Ele sunt persoane juridice de
drept public, cel puţin în măsura în care au ca obiect de activitate administrarea
bunurilor din domeniul public, pentru că acţionează în numele statului sau autorităţii
administrative, adică sub controlul şi comanda administraţiei publice centrale sau
locale .
Instituţiile publice sunt toate persoanele juridice înfiinţate prin acte de putere sau de
dispoziţie ale autorităţilor publice centrale sau locale, care desfăşoară activităţi fără
caracter comercial( exemplu: universităţile, muzeele de stat, teatrele de stat,
policlinicile, spitalele...)
-titularii dreptului de administrare au obligatia de a-l informa pe titularul dreptului de
proprietate publica despre orice tulburare cu privire la  dreptul de proprietate publica si
de a preciza in caz de litigiu cine este titularul dreptului de proprietate publica
-titularii au calitate si capacitate procesuala
-apararea in justitie- revine titularului dreptului
-apararea se poate face impotriva oricarei persoane care impredica exercitarea
dreptului
      -se poate introduce o actiune in apararea dreptului de administrare si impotriva
titularului dreptului de proprietate publica
         Natura juridica a dreptului de administrare:
-are natura administrativa
-deoarece înfiinţarea regiilor autonome şi a instituţiilor publice s-a făcut de către stat şi
unităţile administrativ-teritoriale tocmai în scopul realizării unor interese publice ori a
unor servicii publice, înseamnă că subiectele dreptului real de administrare sunt într-un
raport de subordonare faţă de aceste autorităţi publice.
-este un drept real de administrare in raport cu titularii dreptului de porprietate publica si
un drept real de administrare de natura civila in raporturile cu celelalte subiecte de drept
-este inopozabil statului si UAT
-acest drept poate fi retras sau revocat de catre autoritatea competenta
-daca titularul dreptului de administrare nu isi indeplineste obligatiile ce ii revin  prin
actul constitutiv sau prin lege, protejarea interesului public impune revocarea acestui
drept
-impotriva masurilor de retragere sau de redistrivuire a bunurilor proprietate publica,
titularii dreptului real de administrare nu pot opune mijloace de drept civil de aparare
( cum ar fi actiunea in revendicare, posesorie ), deoarece dreptul regiilor sau instituiilor
publice nu s-a constituit printr-un act juridic civil
-daca revocarea sau retragerea dreptului de administrare s-a facut de catre o alta
autoritate publica decat cea competenta, sau a fost abuziva, atunci regia autonoma sau
institutia publica se poate adresa cu o actiune
 
Caracterele juridice ale dreptului de administrare a bunurilor proprietate publica
-este inalienabil, imprescriptibil si insesizabil
-nu se poate dezmembra
Continutul juridic al dreptului de administrare a bunurilor proprietate publica:
-dreptul real de administrare al regiilor autonome si al institutiilor publice le permite
acestora sa posede, sa intrebuinteze si sa dispuna de bunurile respective
-cele trei atribute se exercita de catre titular numai in masura in care ele sunt necesare
in vederea realizarii scopului pentru care au fost infiintate regiile sau institutiile publice
A. Posesia ca atribut al dreptului de administrare
-animus- se refera doar la continutul acestui drept
-este expresia stapanirii bunului ca titular al unui drept de administrare, iar nu expresia
aproprierii bunului
B. Folosinta ca atribut al dreptului de administrare
-perminte regiilor autonome si institutiilor publice sa intrebuinteze bunurile proprietate
publica in vederea realizarii scopului pentru care au fost infiintate, in puterea
proprietarului si potrivit destinatiei bunului
-titularii dreptului real de administrare pot culege fructele naturale, industriale si civile
care au fost produce de bunurile pe care le administreaza
C. Dispozitia ca atribut al dreptului de administrare
-se refera doar la dispozitia materiala, potrivit destinatiei stabilite de cel care a constituit
dreptul respectiv
-aceste bunuri nu sunt consumptibile ( urmeaza a fi restituite in momentul incetarii sau
retragerii dreptului de administrare )
-titularului dreptului real de administrare nu poate dispune prin distrugere sau degradare
de bunurile primite
-titularul obtine produce si poate efectua unele lucrari care afecteaza substanta bunului,
pentru necesitati de orgin general
-regiile autonome pot infiinta in cadrul structurii lor uzine, fabrici, ateliere pentru
realizarea obiectivelor de activitate
 Drepturile și obligațiile titularilor dreptului de administrare

Art. 300 alin. (1) din Codul administrativ prevede următoarele drepturi și obligații pentru
titularii dreptului de administrare a bunurilor proprietate publică: 

a) folosirea și dispunerea de bunul dat în administrare în condițiile stabilite de lege și,

dacă este cazul, de actul de constituire;
b) asigurarea pazei, protecției și conservarea bunurilor, ca un bun proprietar, și
suportarea tuturor cheltuielilor necesare unei bune funcționări; 
c) efectuarea formalităților necesare cu privire la închiriere, în limitele actului de dare în
administrare și cu respectarea legislației aplicabile; 
d) culegerea fructelor bunului; 
e) efectuarea de lucrări de investiții asupra bunului, în condițiile actului de dare în
administrare și a legislației în materia achizițiilor publice;
 f) suportarea tuturor cheltuielilor necesare pentru aducerea bunului la starea
corespunzătoare de folosință, în cazul degradării acestuia, ca urmare a utilizării
necorespunzătoare sau a neasigurării pazei; 
g) acordarea dreptului de servitute, în condițiile legii; 
h) obținerea avizelor pentru planul urbanistic zonal fără schimbarea uzului și interesului
public și destinației bunului; 
i) obținerea avizelor pentru lucrări de îmbunătățire și menținere a caracteristicilor
tehnice ale bunurilor; 
j) reevaluarea bunurilor, în condițiile legii; 
k) semnarea procesului-verbal de vecinătate, fără schimbarea regimului juridic al
bunului; l) semnarea acordului de avizare a documentației de carte funciară pentru
obținerea certificatului de atestare a edificării construcțiilor;

 
 
Incetarea dreptului de administrare
-are loc odata cu incetarea dreptului de proprietate publica sau prin actul de revocare
emis in conditiile legii, daca interesul o impune, de organul care l-a constituit
-deci exista o cauza prinipala de stingere ( adica revocarea dreptului ) si o cauza
indirecte, accesorie ( adica incetarea dreptului de proprietate publica pe baza caruia s-a
constituit dreptul de administrare )
-revocarea este actul unilateral al titularului dreptului de proprietate publica prin care se
retrage dreptul de administrate a unui bun de catre un anumit titular (regie autonoma,
instituie publica )
-revocarea trebuie sa fie justificata interesului public ( nu poate fi arbitrara )
-revocarea, ca masura de protectie, poate avea si caracter sanctionator, atunci cand
titularul dreptului de administrare nu si-a indeplinit obligatiile prevazute de lege sau de
actul constituitv
-incetarea dreptului de administrare poate sa fie determinata de incetarea dreptului de
proprietate publica ( trecerea unor bunuri din domeniul public in domeniul privat )
-dreptul de administrare mai poate inceta: - in ipoteza transmiterii fara plata a bunurilor
atribuite institutiilor publice
                                                                   - in ipoteza scoaterii lor din functiune urmata
de valorificarea lor
                                                                    -in ipoteza reorganizarii regiilor autonome in
societati comerciale, a reorganizarii institutiilor publice
                                                                     -in ipoteza desfintarii regiilor autonome sau
institutiilor publice
 
8. DREPTUL DE CONCESIUNE ASUPRA BUNURILOR PROPRIETATE PUBLICA
 
Notiune
-este un drept real principal, inalienabil, insesizabil si imprescriptibil, constituit cu titul
oneros, pe baza contractului de concesiune încheiat între autoritatea concedenta si o
persoana fizica sau juridica de drept privat cu privire la un bun din domeniul public, ca
modalitate de exercitare a dreptului de proprietate publică si care confera titularului sau,
in mod temporar, atributele posesiei, folosintei si dispozitiei, cu respectarea obligatiilor
prevazute in actul de constituire, precum si a limitelor materiale si juridice.
-contractul de concesiune de bunuri proprietate publica- este acel contract incheiat in
forma scrisa prin care o autoritate publica, denumita concedent, transmite pe o perioada
determinata unei persoane, denumite concesionar, care actioneaza pe riscul si pe
raspunderea sa, dreptul si obligatia de exploatare a unui bun proprietate publica in
schimbul unei redevente.(Art 303.al2 Cod admin)
 
Obiectul dreptului de concesiune
-dreptul de concesiune se poate constitui asupra bunurilor proprietate publica ce apartin
statului si UAT si asupra lucrarilor publice sau serviciilor publice
Titularii dreptului de concesiune
-partile contractului sunt concedentul si concesionarul
• Au calitatea de concedent in numele statului sau UAT: a)ministerele sau alte organe
de specialitate ale administratiei publice centrale, pentru bunurile proprietate publica a
statului
                                                                                                     b)consiliile
judetene/locale sau institutiile publice de interes local
                                                                                             -nu sunt titulare ale dreptului
de concesiune, dar pot incheia contracte de concesiune
• Au calitatea de concesionar: orice persoana fizica sau juridica, romana sau straina
Continutul contractului de conesiune
-este un contract administrativ, incheiat ad validitem in forma scrisa
-cuprinde clauzele prevazute in caietul de sarcini si clauzele convenite de partile
contractante
-contractul trebuie sa cuprinda urmatoarele tipuri de clauze:  - clauze privind interdictia
concesionarului de a subconcesiona obiectul concesiunii catre o alta persoana:
                                                                                                                     - clauze
contractuale referitoare la impartirea responsabilitatilor de mediu intre concedent si
concesionat
                                                                                                                    -categoriile de
bunuri ce vor fi utilizate de concesionar ( bunurile de retur- bunurile care au facut
obiectul concesiunii si bunurile proprii- bunurile care au apartinut concesionarului si au
fost utilizate de catre acesta )
-inceheierea contractului de concesiune este precedata de indeplinirea unei proceduri
administrative de intiere si de atribuire a contractului
-propunerea de concesionare trebuie sa fie fundmentata printr-un studio de oportunitate
care se aproba de catre concedent si pe baza caruia se elaboreaza caietul de sarcini
-atribuirea se face prin licitatie publica ( de regula ) sau prin negociere directa ( exceptie
)
EXCEPTIE: bunurile proprietate publica pot fi concesionate prin atribuire directa
companiilor nationale, societatilor nationale sau comerciale aflate in
subordinea/autoritatea/coordonarea entitatilor care pot avea calitatea de concedent
-concesionarea de aproba prin hotarare a Guvernului, a coniliilor locale/judetene
 
Caracterele juridice ale contractului de concesiune
-este un contract administrativ, solemn, sinalagmatic, cu titlu oneros, intuitu personae,
temporar, cu executare succesiva  si constitutiv de drept real
• Este un contract administrativ – deoarece se incheie de catre o autoritate publica, are
ca obiect bunuri proprietate publica, continutul sau este in parte predeterminat si
obligatoriu pentru cealalta parte contractanta, procedura de incheiere este stric
reglementata in lege, redeventa primita de catre concedent in schimbul concesiunii se
face venit la bugetul de stat/local, iar concedentul poate modifica unilateral partea
reglementata a contractului
• Este un contract solemn- deoarece legea impune forma scrisa ca o conditie de
validitate a acestui contract
• Are caracter sinalagmatic- deoarece fiecare dintre parti isi asuma obligatiile reciproce
si interdependente
• Este un contract cu titlu oneros- deoarece in scimbul dreptului de a exploata bunurile
primite in concesiune, concesionarul plateste o redeventa
• Este un contract intuitu personae- deoarece subconcesionarea este interzisa prin lege
• Este un contract cu executare succesiva si are caracter temporar- deoarece are o
durata de 49 de ani
 
Caracterele juridice ale dreptului de concesiune si regimul sau juridic:
-caracterele juridice: este inalienabil, insesizabil si imprescriptibil
-sub sanciunea nultiatii absolute, concesionarul nu poate instraina si nici greva bunul
dat in concesiune sau bunurile destinate ori rezultate din realizarea concesiunii si care
trebuie sa fie predate concedentului la incetarea concesiunii
-imprescriptibilitatea extinctiva- nu se poate extinde peste o durata maxima a dreptului
de concesiune
-apararea in justitie a dreptului de concesiune revine concesionarului, iar proba
dreptului se va face cu inscrisul constatator al contractului de concesiune
-dreptul de concesiune este imprescriptibil achizitiv- nu poate fi dobandit prin
uzucapciune, fiindca bunul posedat este de proprietate publica si nici prin posesia de
buna-credinta in cazul bunurilor mobile
-regimul juridic este de drept public
-in raport cu ceilalti particulari, dreptul de concesiune are opozabilitate erga omnes
-exploatarea bunului concesionat este un drept si o obligatie pentru concesionar
-concesionarul poate efectua orice acte materiale sau juridice necesare pentru a
asigura exploatarea bunului
-concesionarul are dreptul sa culeaga fructele bunului concesionat si in masura
prevazuta de lege si de actul de constituirea, poate dobandi si productele bunului
concesionat
 
Incetarea contractului de concesiune
- poate avea loc in urmatoarele situatii:
• La expirarea duratei stabilite in contractul de concesiune
• In cazul in care interesul national sau local o impune, prin denuntarea unilaterala de
catre concedent, cu plata unei despagubiri juste si prealabile in sarcina acestuia, in caz
de dezacord fiind de competenta instantei de judecata
• In cazul nerespectarii obligatiilor contractuale de catre concesionar, prin reziliere de
catre concedent, cu plata unei despagubiri in sarcina concesionarului
• in cazul nerespectarii obligatiilor contractuale de catre concedent, prin reziliere de
catre concesionar, cu plata unei despagubiri in sarcina concedentului
• La disparitia, dintr-o cauza de forta majora, a bunului concesionat sau in cazul
imposibilitatii obiective a concesionarului de a-l exploata, prin renuntare, fara plata unei
despagubiri
-la incetarea contractului de concesiune, concesionarul este obligat sa restituie bunul
concesionat concedentului, in deplina proprietate si liber de orice sarcina.
 
9. DREPTUL DE FOLOSINTA CU TITLU GRATUIT ASUPRA BUNURILOR
PROPRIETATE PUBLICA
Notiune
-este un drept real principal, inalienabil, insesizabil si imprescriptibil, constituit de
autoritatea competenta asupra unui bun din domeniul public, ca modalitate de
exercitare a dreptului de proprietate publica, in favoarea unei persoane juridice de drept
privat de utilitate publica, drept care confera titularului sau atributele posesiei, folosintei
si dispozitiei, cu respectarea obligatiilor prevazute in actul de constituire, precum si a
limitelor materiale si juridice.
Constituirea dreptului de folosinta gratuita
-se constituie asupra bunurilor proprietate publica, mobile sau imobile, ce apartin
statului sau UAT, prin hotararea Guvernului, a consiliului judetean/local, dupa cum
bunul este de interes national, judetean sau local.
-constituirea se va face exclusiv prin act administrativ individual
-dreptul de folosinta cu titlu gratuit asupra unor bunuri proprietate publica se constituie
in favoarea unor persoane juridice fara scop lucrativ, care desfasoara activitati de
binefacere si de utilitate publica, dar care sunt persoane juridice de drept ptivat.
-prin utilitate publica se intelege orice activitate care se desfasoara in domenii de interes
public, in general sau al unei colectivitati
-o asociatie sau o fundatie poate avea dreptul de a i se atribui in folosinta gratuita
bunurile proprietate publica numai daca au obtinut in prealabil recunoasterea utilitatii
publice din partea Guvernului prin hotarare de guvern.
-in ceea ce priveste serviciul public, acesta desemneaza activitatile desfasurate in
vederea realizarii unui interes public si poate fi exercitat de o persoana juridica de drept
public si de persoane juridice de drept privat careia i se concesioneaza un asemnea
serviciu pe care il exploateaza sub controlul autoritatii concedente
Caracterele juridice ale dreptului de folosinta gratuita
-sunt drep real,intuitu personae, cu titlu gratuit, inalienabil, insesizabil si imprescriptibil
-este un regim de drept public in raport cu autoritatea centrala/locala care-l constituie si
in regim de drept privat in raportul cu alte persoane fizice/juridice de drept privat fata de
care dreptul de folosinta gratuita are opozabilitatea erga omnes.
Continutul juridic al dreptului de folosinta gratuita
-titularul dreptului de folosinta gratuita poate sa posede si sa foloseasca bunul
proprietate publica ce formeaza obiectul dreptului sau
-folosinta presupune si dreptul de a culege fructele, insa titularul dreptului de folosinta
gratuita poate percepe doar fructele naturale si industriale, nu si pe cele civile
-titularul poate sa culeaga anumite produce sau sa construiasca pe terenul dat in
folosinta, dar numai in conditiile prevazute de actul de constituire
Incetarea dreptului de folosinta gratuita
-inceteaza prin -mijloace directe:  -expirarea termenului
                                                             -revocare
                          - mijloace indirecte: odata cu incetarea dreptului de proprietate
publica
 
Închirierea bunurilor proprietate publică
 
 Dintre drepturile prin care se exercită indirect dreptul de proprietate publică, închirierea
este singurul drept personal, toate celelalte sunt drepturi reale specifice.
 
Dispozițiile art. 332 din Codul administrativ prevăd că închirierea unui bun proprietate
publică are loc prin încheierea unui contract între autoritățile publice și o persoană fizică
sau juridică, română sau străină.
 
Închirierea bunurilor proprietate publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale
se aprobă, după caz, prin:
·       hotărâre a Guvernului
·       a consiliului județean
·       a Consiliului General al Municipiului București 
·       a consiliului local
 Hotărârea prin care se abrobă închirierea trebuie să cuprindă datele de identificare și
valoarea de inventar ale bunului care face obiectul închirierii, destinația dată bunului
care face obiectul închirierii, durata închirierii și prețul minim al închirierii.
 
Dreptul de a închiria un bun proprietate publică îl au :
-Concesionarii
-Titularii dreptului de administrare(  Art. 297 alin. (2) Codul administrativ prevede că
atunci când bunurile proprietate publică sunt închiriate de către titularul dreptului de
administrare, iniţierea procedurii de închiriere se stabileşte de către regiile autonome,
autorităţile administraţiei publice centrale sau locale, precum şi de alte instituţii de
interes public naţional, judeţean sau local)
 
Potrivit art. 333 alin. (5) din Codul administrativ, închirierea bunurilor proprietate publică
a statului sau unităților administrativ-teritoriale se face prin licitație publică.
Similar procedurii concesionării, autoritatea contractantă întocmește documentația de
atribuire pe care o va pune la dispoziția persoanei interesate și căreia îi va furniza
clarificările necesare.
 
Datele privind desfășurarea licitației publice sunt comunicate prin publicarea unui anunț
în Monitorul Oficial.
Procedura de licitație se poate desfășura numai dacă în urma publicării anunțului de
licitație au fost depuse cel puțin două oferte valabile. Pentru a fi considerate valabile,
acestea trebuie să respecte criteriile de valabilitate prevăzute în caietul de sarcini al
licitației.
Ofertele sunt evaluate de o comisie a cărei componență este aprobată prin ordin de
ministru, respectiv prin dispoziție a primarului sau, după caz, a președintelui consiliului
județean.
Pentru a putea participa la licitație persoana interesată trebuie să îndeplinească
în mod cumulativ următoarele condiții : 
o   să plătească toate taxele privind participarea la licitație, inclusiv garanția de
participare ; 
o   să depună oferta sau cererea de participare la licitație, împreună cu toate
documentele solicitate în documentația de atribuire, în termenele prevăzute în
documentația de atribuire; 
o   să aibă îndeplinite la zi toate obligațiile exigibile de plată a impozitelor, a taxelor
și a contribuțiilor către bugetul consolidat al statului și către bugetul local;
o   să nu fie în stare de insolvență, faliment sau lichidare, să nu fie în situația de a fi
fost desemnată câștigătoare la o licitație anterioară privind bunurile publice și, în
termen de 3 ani de la desemnare, să nu fi încheiat contractul sau să nu fi plătit
prețul, din culpă.
 
Atribuirea contractelor de închiriere trebuie să țină seama de cel mai mare nivel al
chiriei, de capacitatea economico-financiară a ofertanților; de respectarea măsurilor de
protecția mediului și îndeplinirea unor condiții specifice impuse de natura bunului
închiriat.
Va fi desemnată drept câștigătoare oferta care întrunește cel mai mare punctaj, iar
anunțul de atribuire va fi publicat în Monitorul Oficial al României.
Erorile sau omisiunile din procedura licitației care nu pot fi corectate pot determina
anularea procedurii de licitație.
Contractul de închiriere trebuie încheiat, în formă scrisă, în termen de 20 zile de la data
comunicării atribuirii contractului, cu anularea procedurii de licitație și plata de daune-
interese în caz de culpă. În situația în care contractul nu poate fi încheiat din motive de
forță majoră ori imposibilitate fortuită de executare, autoritatea contractantă are dreptul
să declare câștigătoare oferta clasată pe locul doi, în condițiile în care aceasta este
admisibilă.
Prin contractul de închiriere, autorității contractante îi revin următoarele obligații : de a
preda bunul prin proces-verbal de predare-primire, de a asigura o folosință
corespunzătoare a bunului pe întreaga durată a contractului, de a încasa chiria, de a
nu-l tulbura pe chiriaș în folosința bunului, de a controla starea de integritate a bunului și
respectarea destinației în vederea căreia a fost atribuit.
 
La rândul său, titularul contractului de închiriere trebuie să nu aducă atingere dreptului
de proprietate publică prin faptele și actele juridice săvârșite; să plătească chiria, în
avans, în cuantumul și la termenele stabilite prin contract; să constituie garanția în
cuantumul, în forma și la termenul prevăzut în caietul de sarcini; să solicite autorităților
sau titularului dreptului de administrare, după caz, reparațiile necesare pentru
menținerea bunului în stare corespunzătoare de folosință sau contravaloarea
reparațiilor care nu pot fi amânate; să execute la timp și în condiții optime lucrările de
întreținere curente și reparații normale ce îi incumbă, în vederea menținerii bunului
închiriat în starea în care l-a primit în momentul încheierii contractului.
 
Titularul contractului de închiriere nu poate exploata bunul închiriat în vederea culegerii
de fructe naturale, civile, industriale sau producte.
La încetarea contractului de închiriere bunul se restituie în starea avută la preluare,
exceptând uzura aferentă unei exploatări normale a bunului.

Capitolul 8: Posesia
-- art. 916 C. civ., „(1) Posesia este exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de
proprietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă
ca un proprietar
 (2) Dispoziţiile prezentului titlu se aplică, în mod corespunzător, şi în privinţa
posesorului care se comportă ca un titular al altui drept real, cu excepţia drepturilor
reale de garanţie”.

--posesia este un raport de fapt între un lucru şi o persoană, în care persoana are
posibilitatea de a îndeplini asupra lucrului, personal sau prin intermediul unui terţ, acte
care în manifestarea lor exterioară corespund exercitării unui drept, indiferent dacă
această persoană este sau nu titularul acelui drept
- 2 sensuri ale posesiei : -posesia care este doar o stare de fapt
                                         -posesia care este atributul intern al unui dr. real
- Teoria lui Savigny sau concepţia subiectivă asupra posesiei, consideră că posesia
asupra unui lucru presupune două elemente: un element material, reprezentat de
puterea fizică de a dispune de lucru (corpus possessionis) şi un element intenţional,
psihologic, care presupune intenţia posesorului de a se comporta ca un adevărat
proprietar asupra lucrului (animus possessionis).
- elementul animus possessionis este cel care face deosebirea între posesie şi detenţie.
Posesorul stăpâneşte un bun cu intenţia de a se purta ca un adevărat proprietar, are un
animus possidendi, în timp ce detentorul stăpâneşte un bun având convingerea intimă
că o face nu pentru sine, ci pentru altul, adică pentru titularul dreptului real.
- distinge între diverse categorii de posesori şi detentori precari: astfel, pe de o parte,
proprietarii şi persoanele care, cu bunăcredinţă sau cu rea-credință, se consideră şi se
comporta ca proprietari, deşi nu sunt, şi titularii dezmembrămintelor proprietăţii care
exercită o cvasi posesie, iar pe de altă parte, între persoanele care deţin un bun în
temeiul unei legături contractuale (locatarii) în scopul de a-și realiza un interes propriu şi
cei care exercită posesia nomine alieno (mandatarul,depozitarul, comodatarul).
-elemente definitorii ale posesiei:

                 1.- posesia este o stare de fapt

                 2.- apare ca manifestare exterioară a unui drept de proprietate/ dr. real

           3.- cel care este posesor stăpânește și se comportă ca titular al unui dr.
real

- condiții:  - numai bunurile corporale pot fi posedate (care sunt individual determinate) 
-posesia are ca obiect numai bunuri corporale aflate în circuitul civil sau care pot
intra în circuitul civil;
       - posesia are ca obiect numai bunuri individual determinate; posesia este
o putere de fapt pe care o persoană o exercită cu privire la un bun corporal; 
-conţinutul acestei puteri de fapt este manifestarea exterioară, obiectivarea
unui drept real principal; 
-această putere de fapt are un element material (corpus) şi un element
psihologic (animus); 
-posesia este protejată juridic 
-posesia naşte anumite efecte juridice.
OB : Posesia este incompatibilă cu bunurile incorporale. Simplul fapt că anumite
bunuri incorporale sunt susceptibile de apropiere şi pot face, în condiţiile legii, obiectul
unor drepturi patrimoniale, nu trebuie să ne ducă la concluzia că asupra lor se poate
realiza o posesie în fapt.
OB: - drepturile reale accesorii nu pot posedate, deoarece nu au în conţinutul lor
juridic jus possidendi, jus utendi şi jus fruendi şi nu implică o stăpânire a bunurilor
corporale sau incorporale care formează obiectul garanţiei, indiferent că este vorba
despre elementul psihologic sau de elementul material al stăpânirii.
- bunurile care fac obiectul proprietăţii publice nu sunt în circuitul civil. Ele sunt
posedate întro formă specifică de către titularul dreptului de proprietate publică, (statul
şi UAT), dar nu pot face obiectul posesiei ca stare de fapt exercitată de către
persoanele fizice şi persoanele juridice de drept privat.
-structura posesiei: 
                -2 elemente: 1- psihologic (animus possessionis) = reprezintă
voinţa celui care stăpâneşte bunul de a se purta ca un veritabil proprietar asupra
acestuia.
         Nu are importanţă dacă posesorul este în eroare cu privire la calitatea sa de
titular de drept real. Esenţial este să se comporte faţă de bun ca şi cum ar fi titularul
unui drept real.
Elementul animus implică două componente: voinţa şi intenţia. Nu există animus
dacă voinţa posesorului este ineficace. Prin excepţie : persoanele incapabile şi
persoanele juridice posedă prin voinţa reprezentantului lor. Pe de altă parte, posesorul
trebuie să aibă şi intenţia de aşi afirma dreptul său asupra bunului, de al considera ca
fiind al său
                            
                                    2.- material (corpus possessionis) =  este alcătuit din
faptele materiale şi actele juridice care se exercită asupra bunului posedat,
corespunzătoare prerogativelor conferite de un drept real pe care posesorul
intenţionează să îl manifeste în exterior.
ex:
■ în cazul posesiei unui drept de proprietate, corpus va consta în faptul
posesorului de a se comporta ca un proprietar, de a exercita usus, fructus şi
abusus, având capacitatea să îndeplinească în legătură cu lucrul posedat
acte de detenţie, de uz, de transformare, să plătească sarcinile şi impozitele
bunului aflat în posesia sa.

■ când este vorba despre o posesie corespunzătoare unui drept de uzufruct,

posesorul va stăpâni bunul prin exercitarea drepturilor şi îndeplinirea
obligaţiilor ce îi revin unui uzufructuar
Actele materiale ce manifestă un corpus sunt clasificate în:
-  acte de deţinere, adică acte prin care o persoană păstrează un lucru prin puterea sa
fizică, faptul de a-și apropia un bun mobil sau de a lua în stăpânire un imobil. Nu este
necesar ca aceste acte să se manifeste în orice moment prin gesturi actuale, ci să fie
de natură să creeze aptitudinea posesorului de a le exercita oricând;
-acte de folosinţă, adică acte de utilizare economică, de exploatare a bunului. Aceste
acte nu implică în mod necesar un contact fizic cu bunul, de pildă, încasarea unei chirii
sau arende de către administratorul imobilului este o modalitate de a poseda un imobil.
- elementul corpus presupune nu numai actele materiale ce se exercită asupra bunului,
ci şi actele juridice pe care este îndreptăţit să le exercite pretinsul titular al dreptului
real. De pildă, încheierea unor contracte de administrare, de comodat, de închiriere a
bunului

-protecția juridică:
-  posesia este un raport de fapt între o persoană şi un bun, iar nu un drept real
-  faptul că posesia este protejată juridic nu o transformă din stare de fapt într-un drept
real.
-  drepturile reale sunt apărate pe calea acţiunilor petitorii, care pun în discuţie însăşi
existenţa dreptului real respectiv şi presupun proba dreptului real, pe când posesia
este apărată pe calea acţiunilor posesorii, în care nu se verifică proba dreptului, ci
doar a posesiei, iar ceea ce se restabileşte prin admiterea acţiunii posesorii este
starea de fapt a posesiei, nicidecum un drept.
-  legiuitorul în toate cazurile să îl protejeze pe cel care utilizează economic un bun, şi
să îl sancţioneze pe proprietarul care îşi neglijează bunul
-  transformarea stării de fapt a posesiei în drept de proprietate este cel mai puternic
efect juridic al posesiei
-. legea recunoaşte în plus, dreptul posesorului de bunăcredinţă de a dobândi
fructele bunului posedat, prezumă calitatea de proprietar a posesorului şi îi permite
apărarea posesiei pe calea acţiunilor posesorii

-coposesia :
         -suntem în prezenţa unei coposesii atunci când mai multe persoane exercită în
comun stăpânirea unui bun, având prerogative identice din punct de vedere calitativ,
respectiv toţi pot încheia, în egală măsură, acte juridice asupra bunului şi, tot astfel, pot
săvârşi fapte materiale asupra acestuia
         -coposesie se întâlneşte în proprietatea comună, când mai mulţi titulari exercită
dreptul de proprietate asupra bunului, stăpânirea fiecăruia dintre ei realizându-se în
fapt, asupra întregului bun, chiar dacă, intelectual, dreptul de proprietate este divizat
între aceştia pe cote-părți
-  fiecare dintre coposesori are reprezentarea subiectivă clară că nu are stăpânirea
exclusivă asupra întregului bun
-  fiecare coposesor este şi posesor şi detentor precar cu privire la întregul bun,
coposesor în ce priveşte cota sa parte de drept şi detentor precar în ce priveşte cota
de drept a celorlalţi.

-dovada posesiei :
-  a dovedi posesia înseamnă a proba cele două elemente ale sale: corpus şi animus.

         -elementul corpus este mai ușor de dovedit și se face prin orice mijloc de probă

         -art. 919 alin. (1) C. civ., „Până la proba contrară, acela care stăpâneşte bunul
este prezumat posesor”, iar potrivit alin. (3), „Până la proba contrară, posesorul este
considerat proprietar, cu excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară.
-  elementul animus este prezumat ori de câte ori sunt dovedite actele de stăpânire
asupra bunului (Prezumţia fiind relativă, poate fi răsturnată prin proba contrară,
respectiv se poate dovedi faptul că cel care stăpâneşte bunul nu o face pentru sine ci
 pentru altul, adică este un detentor, iar posesorul, în această situaţie, exercită o
posesie prin altul, corpore alieno.) = este menţinerea detenţiei odată ce este dovedită

-  prezumţia prevăzută de art. 919 alin. (3) C. civ. nu se aplică imobilelor înscrise în
cartea funciară

-în cazul unui imobil înscris în cartea funciară, nu posesorul bunului este
prezumat proprietar, ci cel care este înscris în cartea funciară ca titular al dreptului de
proprietate.

-dobândirea posesiei :
-  pentru a dobândi posesia, este necesar ca ambele elemente, corpus şi animus, să fie
reunite şi să aparţină aceleiaşi persoane
-nu este absolut necesar ca ambele elemente ale posesiei să fie dobândite în
acelaşi timp. (ex : cazul detentorului care dacă obține animus după intervenția
precaritatii, devine posesor)
-  elementul material se poate dobândi prin faptul unilateral al posesorului care exercită
acte materiale de folosinţă şi deţinere a bunului din proprie iniţiativă, atunci când
vechiul posesor a renunţat sau a părăsit posesia exercitată, ori atunci când are loc o
transmitere prin convenţie sau pentru cauză de moarte.
-  dobândirea elementului intenţional are loc în momentul în care cel care deţine lucrul,
manifestă intenţia de al păstra pentru sine
-  dobândirea „longa manu” are loc când lucrul este plasat sub ochii celui care vrea să-l
posede, având facultatea de a deveni stăpân.
-în cazul dobândirii „brevi manu”, lucrul deţinut cu titlu de împrumut, depozit sau
locaţiune, devine posedat cu titlu de proprietar în temeiul unui contract nou, printr-o
intervertire a titlului.
-  art. 917 alin. (1) C. civ., „Posesorul poate exercita prerogativele dreptului de
proprietate asupra bunului fie în mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul
unei alte persoane
-  dacă posesia poate fi exercitată prin reprezentanţi, înseamnă că poate fi şi dobândită
prin alte persoane care acţionează în numele şi în contul posesorului (obs : dacă
mandatarul are alte intenții și decide că vrea să stăpânească pentru el, acest lucru nu
va fi posibil, iar bunul va intra tot în posesia mandantului= nu poate să-i dea țeapă :)) )
-  excepție : art. 917 alin. (2) C. civ. prevede că „Persoanele lipsite de capacitate de
exerciţiu şi persoanele juridice exercită posesia prin reprezentantul lor legal”. Chiar
dacă posesia este o stare de fapt şi nu presupune capacitatea juridică, elementul
animus necesită exprimarea unei voinţe reale, a unui capabil.

-păstrarea posesiei :
-  pentru conservarea sau păstrarea posesiei, elementul material are un rol mai puţin
important deoarece posesorul nu încetează de a avea corpus prin faptul că nu
 îndeplineşte unele acte de folosinţă sau de uz pe care le-ar presupune bunul, cu
condiţia ca neexercitarea actelor materiale să nu se prelungească mai mult de un an.
În acest interval de timp posesorul îşi păstrează elementul intenţional, fiind suficient ca
voinţa de a poseda să existe încă.
-  simpla pierdere a elementului corpus nu pune capăt posesiei atât timp cât posesorul
conservă voinţa de a poseda
-  în materia bunurilor imobile, elementul intenţional este suficient pentru conservarea
posesiei, potrivit regulii „animo retinctur possessio
-  în cazul bunurilor mobile, imposibilitatea exercitării elementului material va conduce
la pierderea posesiei înseşi. Prin excepţie, în cazul deposedării, în raporturile cu cel
care la deposedat în mod fraudulos pe posesor, se va considera că cel deposedat nu
a pierdut posesia bunului.
-  posesia se păstrează şi în situaţiile în care cel prin intermediul căruia posesorul și-a
exercitat posesia a abandonat bunul, a decedat sau a devenit incapabil, cu condiţia ca
posesia să nu fi fost dobândită de un terţ.

-încetarea posesiei : 
a) transformarea sa în detenţie precară; 
b) înstrăinarea bunului;
c) abandonarea bunului mobil sau înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de
renunţare la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil; 
d) pieirea bunului;
e) trecerea bunului în proprietate publică;
f)  înscrierea dreptului de proprietate al comunei, oraşului sau municipiului
g) deposedarea, dacă posesorul rămâne lipsit de posesia bunului mai mult de un
an
ob: În cazul în care o persoană devine incapabilă, ceea ce semnifică şi pierderea
elementului intenţional al posesiei, totuşi posesia nu se pierde întrucât elementul
subiectiv este exercitat animo alieno
-precaritatea: (detenția)
         - detentorul precar are totdeauna reprezentarea faptului că nu este posesor, că
nu stăpâneşte bunul pentru sine, ci pentru altul. (animus decidenti)
         -precaritatea, detenţia precară sau, simplu, detenţia, spre deosebire de posesie,
nu obiectivează un drept real, ci un drept de creanţă constituit de către posesor în
favoarea detentorului precar sau faptele materiale exercitate asupra bunului de către
detentor în limitele îngăduinţei posesorului
         -caracteristic pentru precaritate este faptul că exercitarea puterii asupra lucrului
se face nu pentru sine, ci pentru proprietar sau cu permisiunea proprietarului, în baza
unui titlu sau chiar a unei simple îngăduinţe a acestuia din urmă, care conferă
îndreptăţirea de a avea corpus        -caracterele precarității :
a)  precaritatea nu este eficace ( înseamnă că ea nu produce efectele
posesiei, adică nu se prezumă calitatea de proprietar a detentorului, iar
detentorul nu dobândeşte proprietatea asupra fructelor bunului.)
b)  Precaritatea are un caracter absolut (înseamnă că ea nu produce efecte
împotriva nimănui)
c)  Precaritatea este perpetuă (starea de detentor precar, oricât de
îndelungată ar
fi stăpânirea asupra lucrului, este perpetuă, deoarece obligaţia de restituire impune
această concluzie) = se transmite și moștenitorilor precari)
d)  Precaritatea este constantă (neschimbată) ( înseamnă că detentorul
precar nu poate înlătura această stare prin simpla sa voinţă)
OB : Precaritatea nu este prezumată, ea trebuie dovedită.
         -art.918 C. civ. prevede că „(1) Nu constituie posesie stăpânirea unui bun de
către un detentor precar, precum:
a)  locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist; 
b)  titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, faţă de nuda
proprietate;
c)  fiecare coproprietar în proporţie cu cotele-părți ce revin celorlalţi coproprietari;
d)  orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligată să îl
restituie sau care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia. 
(2) Detentorul precar poate invoca efectele recunoscute posesiei numai în cazurile şi
limitele prevăzute de lege”.
-clasificarea detentorilor și posesorilor precari:
a)  După natura titlului:
 detentori în baza unui titlu convenţional (locatarul, depozitarul, comodatarul,
cărăuşul, gajistul, uzufructuarul, precum şi alţii care deţin lucrul în temeiul unui
contract);  detentori în baza unui titlu legal (tutorii numiţii în temeiul Codul familiei,
pentru administrarea averii minorului sau a persoanei pusă sub interdicţie);
  detentori în baza unui titlu judiciar (sechestrul judiciar, executorii testamentari, alţii
asemenea numiţi de instanţa judecătorească sau de alt organ competent).
b)  După existenţa sau inexistenţa unui drept real (cu excepţia dreptului de proprietate)
constituit asupra bunului în favoarea detentorului. Cei care deţin bunuri în temeiul
unor drepturi reale, cum sunt :  uzufructuarul, uzuarul, beneficiarul dreptului de
abitaţie, titularul unei servituţi sau al unui drept de folosinţă, au fost numiţi în doctrină
„posesori precari”, spre ai deosebi de simplii detentori
-actele de simplă îngăduință: Este detentor precar cel care stăpâneşte un bun al altuia,
prin simpla îngăduinţă a proprietarului bunului
      ex : permisiunea trecerii unei turme de animale la pășunat -

cazurile de intervertire a precarității : 

 -art. 920 C. civ., „(1) Intervertirea detenţiei precare în posesie nu se poate face decât în
următoarele cazuri:

a)               dacă detentorul precar încheie cu bunăcredinţă un act translativ de

proprietate cu titlu particular cu altă persoană decât proprietarul bunului; 

b)              dacă detentorul precar săvârşeşte împotriva posesorului acte de rezistenţă

neechivoce în privinţa intenţiei sale de a începe să se comporte ca un proprietar;în
acest caz, intervertirea nu se va produce însă mai înainte de împlinirea termenului
prevăzut pentru restituirea bunului;

c)               dacă detentorul precar înstrăinează bunul, printr-un act translativ de

proprietate cu titlu particular, cu condiţia ca dobânditorul să fie de bună-credință.

 (2) În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dobânditorul este de bună-credință

dacă înscrie dreptul în folosul său întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciar
         -faptul că un detentor înţelege să nu se mai comporte ca un detentor nu este
suficient pentru intervertirea detenţiei în posesie, ci este necesar să îi facă publică
posesorului transformarea intenţiei sale 
         ex : faptul că un chiriaş refuză să îi mai plătească proprietarului chiria nu poate fi
interpretat doar prin el însuşi ca un caz de intervertire.
-  posesorul de rea-credință va deveni proprietar prin uzucapiune extratabulară sau,
prin uzucapiunea de 10 ani, specifică bunurilor mobile.
-  în toate cazurile, detentorul transmiţător al dreptului de proprietate este de rea-
credință, deoarece are cunoştinţă de lipsa calităţii sale de proprietar al bunului şi de
faptul că nu poate transmite un drept pe care nu îl are.

-viciile posesiei:
-  pentru a fi eficace, respectiv pentru a produce efecte juridice, o posesie trebuie să fie
utilă
-  posesia este utilă, dacă nu este viciată

-  art. 922 alin. (2) C. civ. „Nu este utilă posesia discontinuă, tulburată sau clandestină.
Până la proba contrară, posesia se prezumă a fi utilă”. 
-  utilitatea posesiei se prezumă. Prezumţia este relativă, putând fi răsturnată dacă se
face dovada discontinuităţii, a caracterului tulburat sau clandestin al posesiei
         a) Viciul discontinuităţii
    -continuitatea posesiei implică exercitarea ei în mod regulat, manifestată prin
acte repetate la intervale de timp, potrivite cu natura bunului posedat, astfel cum ar
face orice bun gospodar.
-  atunci când actele de posesiune nu au o succesiune regulată, ci se exercită cu
„intermitenţe anormale”, adică la intervale mari, nepotrivite cu natura bunului, putem
spune că posesia este viciată prin discontinuitate.
    -sarcina probei discontinuităţii revine celui care pretinde că posesia este lovită de
acest viciu şi se poate face cu orice mijloc de probă.
       -discontinuitatea posesiei este un viciu absolut, care poate fi opus posesorului de
către orice persoană interesată
-  dacă în cadrul discontinuităţii posesia mai poate continua să existe fără elementul
corpus. Lipsa lui corpus survenită după începerea posesiei, nu duce la dispariţia
acesteia, ea putând să se perpetueze solo animo. Chiar o discontinuitate care
depăşeşte un an de zile nu duce la încetarea posesiei, dacă este compatibilă cu
natura bunului şi dacă nu este rezultatul faptei unui terţ, caz în care suntem în
prezenţa unei deposedări        b) Viciul violenţei
-posesia, pentru a fi utilă, trebuie să fie paşnică, netulburată prin violenţă fizică
sau morală. Tulburarea posesiei prin violenţă nu poate surveni decât prin fapta
posesorului, iar nu a unei terţe persoane.
-posesia nu se poate dobândi şi nici menţine prin acte de violenţă. Intrarea în
posesie prin violenţă înlătură caracterul util al posesiei. Astfel, posesorul care sa folosit
de acte de intimidare sau agresiune pentru a dobândi bunul posedat nu va putea
niciodată uzucapa, chiar dacă, ulterior dobândirii posesiei, acesta va exercita acte de
stăpânire în mod paşnic
-  viciul violenţei, spre deosebire de viciul discontinuităţii nu poate fi invocat decât de
persoana faţă de care posesia este tulburată, fiind un viciu relativ,

c)  Viciul clandestinităţii

-art. 925 C. civ., „posesia este clandestină, dacă se exercită astfel încât nu poate
fi cunoscută”.
-posesiunea clandestină este aceea care se exercită pe ascuns şi în aşa fel ca
ea să nu atragă atenţia celor ce ar avea interes să o cunoască.
-se întâlnește. de obicei, în cazul bunurilor mobile

-efectele posesiei:
         - Posesia are următoarele efecte juridice:
a)  posesia creează o prezumţie de proprietate în favoarea posesorului;
b)  posesorul de bună-credință al unui bun frugifer dobândeşte fructele bunului posedat;
c)  posesorul dobândeşte proprietatea prin uzucapiune (prescripţia achizitivă) în cazul
bunurilor imobile;
-protecția juridică a posesiei pe calea acțiunii posesorii:
         -acţiunile posesorii nu sunt acţiuni petitorii, întrucât ceea ce este specific
acţiunilor posesorii este faptul că se apără starea de fapt a posesiei, fără a fi pusă în
discuţie proprietatea sau alt drept asupra acelui bun
-  atunci când reclamantul pune în discuţie însuşi dreptul subiectiv civil,
acţiunea posesorie încetează, locul său fiind luat de acţiunea petitorie.
-  hotărârea pronunţată în acţiunea posesorie, atribuind posesia uneia din
părţi, îi conferă acesteia calitatea de posesor actual şi dreptul de a figura ca
pârât în acţiunea de revendicare.
-  am arătat că doar bunurile corporale individual determinate pot face obiectul
posesiei ca stare de fapt, aşa încât nu poate fi promovată o acţiune
posesorie cu privire la un bun incorporal.
-acţiunile posesorii sunt imobiliare sau mobiliare. Acţiunile posesorii protejează
atât posesia bunurilor mobile cât şi a celor imobile.
-calitatea de reclamant în acţiunea posesorie o are posesorul bunului, care
poate fi sau nu titularul dreptului real asupra bunului respectiv, dar chiar şi detentorul
care poate proteja pe cale indirectă, posesia celui pentru care deţine bunul, deoarece
el exercită corpusul posesiei
-  în ceea ce priveşte pârâtul în acţiunea posesorie, acesta este totdeauna
autorul tulburării sau deposedării
         -acţiunea posesorie nu poate fi introdusă de un coproprietar împotriva celorlalţi
coproprietari, dar poate fi introdusă de un singur coproprietar împotriva unei terţe
persoane, deoarece acţiunile posesorii au caracterul unui act de conservare

-tulburarea și deposedarea posesorilor:

-  art. 949 alin. (1) C. civ., „Cel care a posedat un bun cel puţin un an poate
solicita instanţei de judecată prevenirea ori înlăturarea oricărei tulburări a
posesiei sale sau, după caz, restituirea bunului. De asemenea, posesorul
este îndreptăţit să obţină despăgubiri pentru prejudiciile cauzate”.
-  a) Tulburarea posesiei

   -constă dintr-un fapt sau act de orice natură, având ca scop sau ca efect direct sau
indirect de a contrazice posesia unei persoane asupra unui drept real imobiliar
-  tulburarea posesiei a fost clasificată în tulburare de fapt şi tulburare de
drept 
 -  Tulburarea de fapt constă în fapte materiale îndreptate contra posesiei pe
care o contrazic în mod evident, ca de exemplu, actele de trecere pe terenul
vecinului fără a avea în acest sens un drept de servitute, aşezarea unei
bariere care împiedică sau limitează un drept de trecere etc.
-  Tulburarea de drept constă într-un act judiciar sau extrajudiciar prin care o
persoană formulează o pretenţie contrară posesiei unei alte persoane, de
exemplu acţiunea posesorie însăşi, somaţia pe care o face un terţ chiriaşului
căruia îi pune în vedere să-i plătească chiria întrucât el este adevăratul
proprietar al bunului închiriat, iar nu persoana cu care a încheiat contractul
de închiriere; interdicţia făcută titularului unei servituţi de a nu mai exercita
servitutea respectivă
         b) Deposedarea
   -deposedarea este o formă extremă de tulburare a posesiei, care constă în
aceea că posesorul este privat complet de elementul corpus al posesiei sale, care este
preluat de autorul deposedării.
-  art.949 actiunea posesorie generala : 
--în primul rând, acţiunea posesorie generală sau de drept comun
urmăreşte prevenirea, încetarea oricărei tulburări a posesiei, sau restituirea
bunului în cazul unei deposedări
-- în al doilea rând, pentru a fi promovată o acţiune posesorie generală,
trebuie să nu fie trecut un an de la tulburare sau deposedare (termen de
prescripție extinctivă) =acesta se calculează : prima zi în care s-a produs
perturbarea nu se ia în calcul, iar ultima zi a prescripției se ia în calcul
-  în al treilea rând, reclamantul trebuie să probeze că a posedat bunul cel
puţin un an înainte de data tulburării sau deposedării
-  în al patrulea rând, posesia reclamantului trebuie să fie utilă, neviciată,
adică trebuie să fie continuă, netulburată şi publică. Numai posesia utilă
poate fi apărată prin acţiunea posesorie generală

-acțiunea în posesie specială (reintegrare)

-  se utilizează pentru apărarea posesiei atunci când tulburarea sau
deposedarea se produc prin violenţă
-  legiuitorul nu cere să fie întrunită decât prima dintre cele trei condiţii
arătate mai sus, adică să nu fi trecut un an de la tulburare sau
deposedare
  -Introducerea acţiunii în reintegrare este justificată de următoarele categorii de fapte:
•        acte de ocupare a unui imobil fără permisiunea posesorului;
•        acte de obstrucţie, prin care posesorul este împiedicat de a se folosi de imobil
(aşezarea unei bariere sau a unei porţi în calea posesorului);
 •        acte de distrugere (distrugerea recoltei de pe terenul posesorului, dărâmarea
gardului sau zidului despărţitor);
•        acte de violenţă morală: insulte, ameninţări

-luarea măsurilor pentru conservarea bunului posedat

   -art. 952 C. civ. Este o acţiune posesorie instituită în scop preventiv, putând fi
formulată „dacă există motive temeinice să se considere că bunul posedat poate fi
distrus ori deteriorat de un lucru aflat în posesia unei alte persoane sau ca urmare a
unor lucrări, precum ridicarea unei construcţii, tăierea unor arbori ori efectuarea
unor săpături pe fondul învecinat

Capitolul 9: Modalitățile Dreptului de Proprietate Privată

-sunt manifestari ale dreptului de proprietate care se caracterizeaza prin aceea ca
exista mai multi titular ai aceluiasi drept de proprietate care exercita atributele acestui
drept in maniera concreta sau potentiala, identica sau diferentiata, concomitenta
sau succesiva.

Este posibil ca mai multe modalitati ale aceluiasi drept de proprietate sa coexiste, fara a
se exclude reciproc.

Dispozitiile care guverneaza copropiretatea obisnuita “se aplica in mod corespunzator

si in cazul exercitarii impreuna, de catre cele doua sau mai multe personae, a unui alt
drept real principal”

Regulile coproprietatii se aplica doar daca titularii dezmembramintelor au cote-parti

asupra dreptului dezmembrat.

Indiferent ca dreptul de proprietate se exercita in mod concomitent, periodic sau

succesiv de catre titularii sai suntem in prezenta propritatii commune.

·        Proprietatea comuna este o forma a proprietatii comune si nu o modalitate a

dr. de proprietate.

Proprietatea comuna este clasificata in 2 categorii :

·        Proprietatea comuna pe cote-parti(coproprietatea)

·        Proprietatea comuna in devalmasie(devalmasa)

Ceea ce este essential pentru proprietatea comuna este aptitudinea  titularilor dreptului
de proprietate asupra aceluiasi bun de a avea prerogative identice din punct de vedere
calitativ in manifestarea dreptului lor de proprietate asupra bunului.

Formele proprietatii comune :

-proprietatea pe cote parti, care poate fi: obisnuita sau fortata(diferenta fiind ca cea
fortata nu poate inceta prin partaj judiciar, ci doar prin partaj amibil; cea obisnuita poate
inceta sub ambele forme)

-proprietatea in devalmasie

Prezumtia de coproprietate :

Daca bunul este stapanit in comun, coproprietatea se prezuma pana la proba contrara.
Prin exceptie, daca dreptul este inscris in cartea funciara, nu posesorul este prezumat
proprietarul bunului, ci acela care este inscris in cartea funciara ca proprietar.

! Stapanirea comuna prezuma coposesia care, la randul sau, conduce la prezumtia de

coproprietate. !

Cel care pretinde o stapanire exclusiva poate dovedi ca toti ceilalti au calitatea de
detentori si ca au stpanit bunul pentru posesor, iar nu pentru ei insisi.

Coproprietatea obisnuita :

Trasaturi:

-pluralitatea titularilor

-divizarea intelectuala a dreptului de proprietate intre titulari

-unitatea materiala a bunului care constituie obiectul coproprietatii

In proprietatea pe cote-parti, doar dreptul este divizat, iar nu si bunul care face obiectul
dreptului. Asupra fiecarei portiuni din bun, indiferent de intinderea sa, sunt mai multi
titulari in cote-parti de drept.

Caracterul temporar, este de esenta coproprietatii, intrucat starea normala a dreptului

de proprietate este forma sa pura si simpla, caracterizata prin existenta unui singur
titular, persoana fizica sau juridica. Dreptul de proprietate, in toate cazurile are vocatia
de a-si redobandi forma pura si simpla, dreptul ramanand perpetuu chiar daca pe
parcursul existentei sale poate exista in modalitati diferite.

Intinderea cotelor-parti in coproprietatea obisnuita :

Fiecare coproprietar este titularul unei cote-parti fiind prezumata egala cu a celorlalti,
pana la proba contrara(cu inscrisuri), daca nu a fost stabilita altfel decat egala prin act
juridic.

Dreptul de proprietate al coproprietarului are caracter exclusiv( cota-parte se poate

instraina, greva, etc.- atata timp cat nu se presupune deposedarea).
Folosinta bunului comun:

Actele prin care un coproprietar foloseste singur intregul bun trebuie sa respecte
destinatia bunului si sa fie facute astfel incat sa nu impiedice exercitarea dreptului, in
aceeasi maniera, de catre ceilalti coproprietari.

Chiar daca prerogativele folosintei se exercita asupra intregului bun, beneficiile si

cheltuielile coproprietatii se impart intre acestia potrivit cotei-parti din dreptul de
proprietate.Daca utilizarea bunului se face de catre un singur coproprietar sau de catre
o parte din acestia, ceilalti coproprietari care profita de pe urma folosintei lor trebuie sa ii
despagubeasca pentru munca depusa.

Prin urmare, nu numai fructele bunului comun se impart potrivit cotelor parti, ci si
cheltuielile facute pentru producerea lor.

In sfera sarcinilor coproprietatii pot intra nu numai dezmembramintele si drepturile reale

de garantie care privesc intregul bun ci si obligatiile propter rem si scriptae in rem,
precum si orice alte cheltuieli facute direct de coproprietari sau ca echivalent al unor
servicii prestate de terti.

Atunci cand unul dintre coproprietari exercita in mod exclusiv folosinta bunului comun,
impotriva vointei celorlalti proprietari, poate fi obligat la despagubiri.

Fapta coproprietarului de a utiliza in mod exclusiv bunul comun, impotriva vointei

celorlalti, are carcterul unui delict civil.

Drepturile si obligatiile coproprietarilor asupra fructelor produse de bunul

comun :

Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proportional cu cota

lor parte din drept.

Dreptul coproprietarilor asupra fructelor naturale si industriale este, la randul sau, un

drept de coproprietate, astfel ca aceste fructe nu se dobandesc in proprietate exclusiva
decat prin partaj.

In ceea ce priveste fructele civile, acestea se dobandesc in proprietate exclusiva, in

temeiul unor acte juridice incheiate intre coproprietari cu tertii. In consecinta, nu se
poate vorbi despre un drept de coproprietate asupra fructelor civile, deoarece acestea
se culeg in proprietate exclusiva de catre fiecare coproprietar. Neexistand o
coproprietate asupra fructelor civile, nu se poate concepe nici partajul acestora.

Cheltuielile se impart in functie de cota-parte.

Partajul de folosinta :

Modul de folosire a bunului comun se stabileste prin acordul coproprietarilor, iar in caz
de neintelegere, prin hotarare judecatoreasca.
Partajul folosintei bunului comun inseamna impartirea utilizarii in raport cu anumite parti
materiale din bun, fara a se ajunge la o fractionare materiala a acestuia.

Coproprietarii apeleaza la calea partajului de folosinta atunci cand nu doresc iesirea din
starea de coproprietate, iar neintelegerile lor privind folosinta bunului pot fi rezolvate pe
aceasta cale.

Spre deosebire de partajul conventional de folosinta, partajul judiciar de folosinta

priveste numai utilizarea bunului, iar nu si culegerea fructelor acestuia.

Fructele se cuvin coproprietarilor numai potrivit cotei lor parti din dreptul de
coproprietate.

Actele de conservare exercitate asupra bunului comun :

Actele de conservare inglobeaza toate actele prin care se tinde la evitarea pierderii
materiale sau disparitiei juridice a unui drept(reparatii urgente, cerere de chemare in
judecata, somatie, etc.)

Fiecare coproprietar poate sa faca acte de conservare cu privire la bunul comun fara
acordul celorlati coproprietari, cu indeplinirea a 2 conditii, si anume:

1.      Sa existe un pericol iminent de a se pierde un lucru sau un drept care face parte
din patrimoniu.

2.      Actul savarsit pentru dobandirea sau pastrarea lucrului ori dreptului sa necesite o
cheltuiala neglijabila in raport cu valoarea care s-ar pierde.

Actele de administrare asupra unui bun:

-acele acte prin care un bun este pus in valoare din punct de vedere economic, alfel
decat prin instrainarea lui

Actele de administrare, precum încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune,

cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi
făcute numai cu acordul copproprietarilor ce detin majoritatea cotelor parti.

Observăm că legiuitorul enumeră, exemplificativ, unele acte de administrare, cum sunt

locaţiunea, denunţarea locaţiunii unui imobil sau cesiunea de venituri imobiliare.
Asemenea acte vor avea caracterul de acte de administrare numai dacă nu depăşesc
termenul de 3 ani, deoarece, potrivit prevederilor art. 641 alin. (4) C. civ., o durată de
peste 3 ani le conferă acestora gravitatea unor acte juridice de dispoziţie pentru a căror
valabilitate este necesară respectarea regulii unanimităţii.roprietarilor ce deţin
majoritatea cotelor-părţi.
Cu toate acestea, în cazul unei coproprietăţi în cote părţi egale, un act de administrare
nu va putea fi valabil încheiat decât cu consimţământul ambilor coproprietari, deoarece
exigenţa majorităţii cotelor-părţi din dreptul de proprietate nu poate fi asigurată.

Dacă prin încheierea actului de administrare, interesele unui coproprietar ar fi vătămate

prin aceea că îi este limitată folosinţa bunului comun sau îi revin cheltuieli excesive în
raport cu cota sa parte de drept, actul nu va putea fi încheiat fără consimţământul
acestui coproprietar.

Consimtamantul majoritatii cotelor-parti trebuie sa fie neaparat expres.

Autorizarea instantei pentru incheierea unui act de administrare:

Pentru a apela la instanţa de judecată, coproprietarii interesaţi trebuie să dovedească

atât faptul că acel act de administrare este indispensabil menţinerii utilităţii sau valorii
bunului, cât şi condiţia imposibilităţii unui coproprietar de a-şi exprima voinţa sau
caracterul abuziv al opunerii acestuia la încheierea actului. Îndeplinirea condiţiilor de
promovare a acţiunii în instanţă, arătate mai sus, se va putea face cu orice mijloc de
probă.

Actele de dispozitie asupra bunului comun :

Legea impune respectarea regulii unanimitatii pentru orice act juridic de

dispozitie(dispozitie atat materiala cat si juridica)  cu privire la bunul comun. Este
considerat act de dispozitie orice act de instrainare(cu titlu oneros sau gratuit), cat si
constituirea de garantii reale, sau constituirea unor dezmembraminte.

Legiuitorul extinde sfera actelor de dispoziţie şi la actele de locaţiune sau de cesiune de

venituri imobiliare atunci când acestea depăşesc termenul de 3 ani, precum şi la actele
de folosinţă cu titlu gratuit.

Sanctionarea neresppectarii regulilor pentru incheierea valabila a actelor de

administrare si de dispozitie :

1.       Inopozabilitatea :

Actul juridic încheiat cu nesocotirea regulilor privind acordul coproprietarilor, nu este

opozabil coproprietarului care nu şi-a dat consimţământul la încheierea lui.

2.      Actiunea posesorie :

În cazul în care coproprietarul, al cărui consimţământ a lipsit la încheierea actului,

doreşte menţinerea în continuare a stării de coproprietate, poate promova, în temeiul
art. 642 alin. (2) C. civ., o acţiune posesorie împotriva terţului care se află în posesia
bunului, ca urmare a actului încheiat cu ceilalţi coproprietari. Restituirea posesiei
bunului se face in beneficiul tuturor coproprietarilor.
Coproprietarii care au încheiat un act cu terţii nesocotind condiţiile prevăzute de art. 641
C. civ., vor putea fi obligaţi la plata de daune-interese pentru prejudiciile cauzate, pe
temeiul răspunderii civile delictuale.

Recurgerea la inopozabilitate, cumulată cu o acţiune posesorie pentru reintrarea în

stăpânirea bunului comun, se aplică atât în cazul actelor de administrare încheiate cu
nerespectarea principiului majorităţii cotelor-părţi sau fără consimţământul expres al
coproprietarului căruia i se limitează substanţial folosinţa bunului ori i se stabilesc
sarcini excesive, cât şi în cazul actelor de dispoziţie încheiate cu încălcarea regulii
unanimităţii.

Nimic nu îl împiedică pe acel coproprietar care nu a contractat să îşi apere dreptul

înstrăinat fără voia sa, pe calea acţiunii în revendicare pe care o va îndrepta împotriva
terţului posesor.

3.      Actiunea in revendicare:

Din dispoziţiile art. 643 alin. (1) C. civ., care prevăd dreptul coproprietarului de a sta
singur în proces în acţiunile în revendicare. Ca şi în cazul acţiunilor posesorii, admiterea
acţiunii în revendicare va determina restituirea unei posesii comune, pentru toţi
coproprietarii, iar nu exclusive, asupra bunului comun.

Pentru a nu leza drepturile coproprietarilor care nu sunt parte în proces, legea prevede
că doar hotărârile care le sunt favorabile vor fi opozabile acestora din urmă, nu şi cele
nefavorabile.

Acţiunile posesorii şi acţiunile petitorii nu pot fi promovate de coproprietari unii împotriva

celorlalţi deoarece au drepturi concurente care presupun, fiecare în parte, stăpânirea
comună, iar nu exclusivă, asupra bunului indiviz.

4.      Partajul:

Nimic nu îl opreşte pe coproprietarul necontractant să introducă o acţiune în partaj

pentru a pune capăt stării de coproprietate, dar nici nu este obligat să o facă pentru a
înlătura efectele actului încheiat în lipsa consimţământului său.

Contractele de administrare a coproprietatii:

Coproprietarii pot, prin consimţământul lor unanim, să încheie o convenţie prin care să
stabilească reguli proprii de funcţionare a coproprietăţii.

Nu se impune conditie de forma pentru contractul de administrare, numai daca este

vorba despre un imobil inscris in cartea funciara.

Coproprietarii nu vor putea prevedea o clauză de încetare a contractului de administrare

doar cu acordul unanim al coproprietarilor sau cu acceptul majorităţii, atât timp cât orice
coproprietar are, prin lege, aptitudinea discreţionară de a pune capăt contractului de
administrare prin voinţa sa exclusiva.
Coproprietatea fortata:

Noţiunea de coproprietate forţată este legată de faptul că, indiferent de izvorul său,
voinţa legiuitorului sau actul juridic, nu poate înceta prin partaj. Coproprietarii pot apela
la un partaj conventional.

Determinarea părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, prin
lege sau prin act juridic. Prin urmare, coproprietarii pot stabili pe cale convenţională ce
părţi-comune sunt în coproprietate forţată.

Sunt în coproprietate forţată părţile comune din clădirile sau din ansamblurile
rezidenţiale cu mai multe spaţii locative aparţinând unor proprietari diferiţi, unele dintre
ele precizate în art. 649 C. civ., despărţiturile comune dintre două fonduri (zidul, şanţul,
precum şi orice altă despărţitură între două fonduri, conform art. 660 C. civ.,
proprietatea periodică, definită de art. 687 C. civ., precum şi bunurile care constituie
amintiri de familie, prevăzute în art. 1141 C. civ.

În al doilea rând, sunt în coproprietate forţată bunurile comune necesare sau utile
pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia de hotar între acestea, cum ar fi
potecile, fântânile, drumurile şi izvoarele.

Un alt criteriu folosit de lege pentru a califica un bun comun ca fiind în coproprietate
forţată este cel al afectaţiunii comune. Dacă un bun comun este afectat utilizării a două
sau a mai multor fonduri, coproprietatea asupra sa este forţată

In unele situaţii, coproprietarii pot conveni transformarea în coproprietate forţată a unui

bun care face obiectul unei coproprietăţi obişnuite.

Regimul juridic general al coproprietatii fortate:

Un coproprietar poate folosi bunul comun aflat în coproprietate forţată, cu respectarea a

două limite: să nu împiedice folosinţa celorlalţi coproprietari şi să nu schimbe destinaţia
bunului comun.

Multe bunuri care fac obiectul coproprietatii fortate au un caracter accesoriu in raport cu
un bun principal care apartine in proprietate exclusiva.

Cheltuielile se impart in functie de cota-parte din coproprietatea fortata.

Spre deosebire de coproprietatea obişnuită, unde atunci când nu se cunosc cotele-părţi

din dreptul de proprietate, acestea sunt prezumate a fi egale, în situaţia în care bunul
aflat în coproprietate forţată este un bun accesoriu, cota-parte din dreptul de proprietate
se determină în raport cu întinderea dreptului de proprietate asupra bunului principal.
Coproprietatea asupra partilor comune din cladirile cu mai multe etaje sau
apartamente:

Notiunea de parti comune:

Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidenţial există spaţii cu destinaţie de
locuinţă sau cu altă destinaţie având proprietari diferiţi, părţile din clădire care, fiind
destinate întrebuinţării spaţiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul
unui drept de coproprietate forţată.

Părţile comune au caracter accesoriu, adică servesc folosinţei obiectului dreptului de

proprietate exclusivă, care are calitatea de bun principal.

Coproprietarii nu sunt obligaţi să respecte calificarea de părţi-comune dată de lege

anumitor spaţii şi pot stabili prin acordul lor restrângerea sau extinderea acestei
categorii.

Atribuirea in folosinta exclusiva a partilor comune:

coproprietarii pot, cu acordul unei duble majorităţi, respectiv a numărului lor şi a

cotelor-părţi din dreptul de proprietate, să decidă ca unele părţi comune care, ca regulă,
sunt în folosinţa tuturor coproprietarilor, să fie atribuite în folosinţă exclusivă unora
dintre aceştia.

Drepturile si obligatiile coproprietarilor asupra partilor comune:

Dreptul de a folosi partile comune: fiecare coproprietar poate folosi, în condiţiile

acordului de asociere, atât spaţiul care constituie bunul principal, cât şi părţile comune,
fără a aduce atingere drepturilor celorlalţi proprietari şi fără a schimba destinaţia clădirii.

Un coproprietar nu poate da bunului său principal o altă destinaţie decât cea existentă
în momentul asocierii, decât dacă se prevede în acordul de asociere o astfel de
posibilitate. O clădire care are spaţii pentru birouri nu va putea fi folosită de un
coproprietar sub formă de spaţiu locativ.

Obligatia de a suporta cheltuielile legate de intretinerea, repararea si exploatarea

partilor comune: cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor
comune pe care trebuie să le suporte coproprietarii se împart între aceştia potrivit
cotelor-părţi ce le revin din părţile comune, indiferent de faptul că orice coproprietar
poate folosi părţile comune în întregime, iar nu în proporţie de cota-parte din drept pe
care o deţine şi de suprafaţa proprietăţii exclusive.

Obligatia de conservare a cladirii: Proprietarul este obligat să asigure întreţinerea

spaţiului care constituie bunul principal, astfel încât clădirea să se păstreze în stare
bună.

Obligatia de a permite accesul in spatiile care constituie bunurile principale: Art.

656 C. civ. prevede în sarcina proprietarilor bunurilor principale obligaţia de a permite
accesul în spaţiul lor locativ sau cu o altă destinaţie, ori de câte ori sunt necesare lucrări
de natură să asigure conservarea clădirii sau a părţilor comune.

Pentru prejudicii, proprietarii vor fi despagubiti.

Regulile aplicabile in cazul distrugerii cladirii: Dacă distrugerea clădirii se produce

în întregime sau într-o proporţie mai mare de jumătate din valoarea sa, în lipsa unei alte
stipulaţii în acordul de asociere, orice coproprietar poate solicita vânzarea silită a
terenului şi a materialelor de construcţie rezultate în urma distrugerii.Un astfel de drept
recunoscut prin lege în favoarea oricărui coproprietar are natura juridică a unui drept
potestativ.

În situaţia în care clădirea se distruge într-o proporţie mai mică decât cea prevăzută în
alin. (1) al art 657 C. civ., coproprietarii nu mai pot cere vânzarea la licitaţie publică a
clădirii, ci sunt obligaţi să o refacă, suportând cheltuielile proporţional cu cotele-părţi pe
care le deţin.

Incetarea destinatiei folosintei comune:

În clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, coproprietarii pot hotărî să nu mai
atribuie o destinaţie de folosinţă comună anumitor părţi aflate în coproprietate forţată, cu
vot in unanimitate.

Asociatia de proprietari:

În cazul clădirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau în cazul ansamblurilor
rezidenţiale formate din locuinţe individuale, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care
există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale, se constituie asociaţia de proprietari,
care se organizează şi funcţionează în condiţiile legii.

Coproprietatea asupra despartiturilor comune:

Prezumtia de coproprietate asupra despartiturilor comune:

Zidul, şanţul, precum şi orice altă despărţitură între două fonduri sunt prezumate a fi în
proprietatea comună a vecinilor, dacă nu rezultă contrariul din titlul de proprietate,
dintr-un semn de necomunitate ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate
exclusivă prin uzucapiune, în condiţiile legii.

Dreptul de coproprietate asupra despărţiturilor comune are caracter accesoriu în raport

cu proprietatea fondurilor principale astfel despărţite. Cu toate acestea, spre deosebire
de alte forme de coproprietate forţată, cum este cea asupra părţilor comune din clădirile
cu mai multe apartamente, proprietarul unui fond poate renunţa la calitatea de
coproprietar asupra despărţiturii comune, fără ca aceasta să aibă consecinţă asupra
proprietăţii bunului principal.

Semnele de necomunitate:
Există semn de necomunitate a zidului atunci când culmea acestuia este dreaptă şi
perpendiculară spre un fond şi înclinată spre celălalt fond. Zidul este prezumat a fi în
proprietatea exclusivă a proprietarului fondului către care este înclinată coama zidului.
Dar, potrivit art. 661 alin. (3) C. civ., „vor fi considerate semne de necomunitate orice
alte semne care fac să se prezume că zidul a fost construit exclusiv de unul dintre
proprietari”. În cazul unui şanţ care desparte două fonduri, conform art. 661 alin. (2) C.
civ., „Există semn de necomunitate a şanţului atunci când pământul este aruncat ori
înălţat exclusiv pe o parte a şanţului. Şanţul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă
a proprietarului fondului pe care este aruncat pământul”.

Obligatia de construire a despartiturilor comune:

Proprietarii sunt obligati sa contribuie la construirea unei despartituri comune intre

fondurile invecinate.

Vecinul care nu a contribuit la realizarea despărţiturii comune poate dobândi un drept

de coproprietate asupra despărţiturii, plătind jumătate din valoarea actualizată a
materialelor şi manoperei folosite şi, după caz, jumătate din valoarea terenului pe care
despărţitura a fost construită. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.

Inaltimea zidului nu poate depasi 2m.

Obligatia de a contribui la intretinerea si repararea despartiturilor comune:

Toţi coproprietarii au obligaţia de a asigura întreţinerea şi repararea despărţiturii

comune, cheltuielile fiind suportate în acest scop de fiecare dintre ei, în mod
proporţional cu cota parte de drept ce o deţine.

Proprietarul unui zid comun trebuie să suporte singur costul reparaţiilor zidului, dacă
aceste reparaţii sunt necesare ca urmare a faptei sale sau a persoanelor pentru care
este ţinut să răspundă. Dacă degradarea zidului este produsă din cauză de vechime,
caz fortuit, forţă majoră, fiecare coproprietar va suporta cota-parte de cheltuieli potrivit
cotei de proprietate, indiferent dacă degradarea se produce doar pe o parte a zidului
sau pe ambele părţi. Atunci când anumite reparaţii sunt în interesul exclusiv al unui
coproprietar, acesta va suporta integral cheltuielile pentru refacerea zidului.

Un proprietar poate efectua reparatii la zidul comun fara acordul celuilalt coproprietar
doar in cazuri urgente. Exonerarea de la plata cheltuielilor comune nu este posibilă
decât dacă are loc renunţarea la dreptul de coproprietate.

Drepturile si obligatiile coproprietarilor privind constructiile si instalatiile aflate in

legatura cu zidul comun:

Orice coproprietar poate folosi zidul comun pentru a sprijini o construcţie a sa sau
pentru a instala grinzi, fără ca pentru acest fapt să fie nevoit să solicite permisiunea
celuilalt coproprietar. Legea îi impune însă păstrarea unei distanţe de 6 centimetri spre
fondul celuilalt coproprietar. De asemenea, lucrările pe care un coproprietar este
îndreptăţit să le facă asupra zidului comun trebuie să nu afecteze dreptul celuilalt
coproprietar de a sprijini construcţiile sale sau de a instala propriile grinzi în zidul
comun.

Pentru orice constructie care implica zidul comun, trebuie consimtamantul celuilalt
coproprietar.

Drepturile si obligatiile coproprietarilor legate de inaltarea zidului comun:

Oricare dintre coproprietari poate să înalţe zidul, cu îndatorirea de a suporta singur

cheltuielile de înălţare peste limita zidului comun, precum şi cheltuielile de reparare a
părţii comune a zidului ca urmare a înălţării acestuia. (2) În cazul în care zidul nu poate
rezista înălţării, proprietarul care doreşte să facă această înălţare este dator să
reconstruiască zidul în întregime luând din fondul său suprafaţa pentru a asigura
grosimea necesară zidului nou ridicat. (3) Vecinul care nu a contribuit la înălţare poate
dobândi coproprietatea, plătind jumătate din valoarea actualizată a materialelor şi
manoperei folosite, precum şi, dacă este cazul, jumătate din valoarea terenului
întrebuinţat pentru îngroşarea zidului.

Acest drept se poate exercita fara concursul celuilalt coproprietar. In caz de daune,
acestea se suporta de catre coproprietarul constructor.

Dobandirea coproprietatii asupra despartiturilor:

Vecinul care nu a contribuit la realizarea despărţiturii comune poate dobândi un drept

de coproprietate asupra despărţiturii, plătind jumătate din valoarea actualizată a
materialelor şi manoperei folosite şi, după caz, jumătate din valoarea terenului pe care
despărţitura a fost construită. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.

Acestui drept îi este corelativă obligaţia de supunere a proprietarului exclusiv al

despărţiturii comune de a accepta împărţirea pe cote-părţi a proprietăţii asupra zidului.
Dobandirea celuilalt fiind oneroasa.

În cazul în care proprietarul vecin nu doreşte să devină coproprietar şi asupra terenului,

atunci va deveni titularul unei superficii, dobândind coproprietatea asupra despărţiturii
comune şi folosinţa porţiunii de teren din fondul vecin, aferentă acestei despărţituri.

Modalitatile dreptului de proprietate privata

Sectiunea 4--> Proprietatea comuna in  devalmasie

Sectiunea 5-->Incetarea proprietatii comune pe cote-parti. Partajul

Sectiunea 6-->Proprietatea periodica

 
 I Sectiunea 4.--> Proprietatea comuna in devalamsie

1. Notiunea, izvorul si trasaturile proprietatii comune in devalmasie

Devalmasia= forma a proprietatii comune ( ca si coproprietatea)

Asemanare  proprietatea devalmasa si coproprietatea obisnuita

·   existenta mai multor titulari ai dreptului de proprietate care exercita concomitent+
impreuna atributele acestui drept

Deosebire
·   prin faptul ca dreptul nu este divizat in cote-parti determinate intre proprietarii
devalmasi. Cotele-parti sunt doar determinabile si vor fi cunoscute cu precizie
abia in momentul partajului

! Nu exista diferentiere calitativa si cantitativa intre titulari cu privire la dreptul de

proprietate. Unitatea materiala a bunului --> dublata de unitatea intelectuala a dreptului

Proprietatea devalmasa :
·        ia nastere prin efectul legii / act juridic
·       pana in prezent, recunoscuta ca fiind specifica doar comunitatii de bunuri a
sotilor
·       in prezent, se prevede in legislatia noastra, in mod expres, posibilitatea nasterii
devalmasiei prin act juridic.

! Mai multe persoane pot conveni dobandirea unui bun in proprietate devalmasa, fara a
avea calitatea de soti --> desi n-o au ( calitatea) => regimul aplicabil proprietatii in
devalmasie nascute prin act juridic este cel al comunitatii legale

! Cand prop. devalmasa se naste prin efectul unei legi speciale=> este supusa
dispozitiilor din aceea lege( doar in completare se aplica regimul comunitatii legale)

Art 312 C.Civ: Viitorii soti au libertatea de a alege regimul matrionial care sa fie
aplicabil:
·       Comunitatea legala
·       Separatia de bunuri
·       Comunitatea conventionala
Comunitatea Conventionala implica : incheierea intre soti a unui act juridic( conventie
matrimoniala) prin care aleg un alt regim matrimonial decat cel al comunitatii legale =>
in cazul sotilor, incheierea unui act juridic( sub forma unei conventii matrimoniale intr-
una din variantele prevazute de lege) privitor la drepturile lor patrimoniale, exclude
nasterea unei proprietati devalmase si se aplica un alt regim decat cel al comunitatii
legale( care se aplica in temeiul legii, in lipsa oricarei conventii matrimoniale )

! Alte persoane decat sotii pot conveni prin act juridic nasterea proprietatii devalmase --
> regulile aplicabile acestei forme de prop. sunt cele prevazute pentru comunitatea
legala

Regimul comunitatii de bunuri

·   regim matrimonial legal la intrarea in vigoare a Codului Familiei
·   regim unic, imperativ, imutabil

Regimul comunitatii legale

·   are caracter legal, flexibil si mutabil --> ptc. regimul comunitatii legale poate fi
inlocuit cu unul dintre cele 2 regimuri matrimoniale alternative ( comunitatea
conventionala + separatia de bunuri ) => prin aceasta optiune= regimul are si
caracter imperativ .

Art 339 C.Civ: Bunurile dobandite de oricare dintre soti  in timpul regimului comunitatii
legale sunt bunuri comune in devalmasie de la data dobandirii lor

Conditie pt ca un BUN-->BUN COMUN

1. sa fie dobandit de oricare dintre soti in timpul regimului comunitatii legale
2. sa nu faca parte din categoria de bunuri proprii ( art 340 C.Civ)

!!  conditie 1: Bunul dobandit in timpul casatoriei SCHIMBATA cu conditia 2: Bunul

dobandit in timpul comunitatii legale ( ptc pe parcursul casatoriei sotii isi pot schimba
regimul matrimonial al comunitatii legale) 

Bunuri comune (art 341 C.Civ)

 ·       veniturile din munca ( + cele asimilate lor)
·       veniturile cuvenite in temeiul unui drept de proprietate intelectuala

! Cele 2 sunt bunuri comune( indiferent de data dobandirii lor) doar in cazul in care
creanta pentru incasarea lor este scadenta in timpul comunitatii. => daca dr. de creanta
pt incasarea acestor sume ajunge la scadenta in timpul regimului comunitatii legale=>
vor fi bunuri comune ( chiar daca-s incasate in mod efectiv dupa ce inceteaza regimul
comunitatii legale prin lichidare)

Dobandirea calitatii de bun comun are loc:

·       in temeiul legii( legea da dr oricarui sot sa ceara mentionarea in cartea funciara
/ in alte sisteme de publicitate prev. de lege,  a apartenentei unui bun la
comunitate)
·       NU in temeiul actului de dobandire( aici ar putea fi mentionat doar unul dintre
soti)

Exceptie (art 340)

 NU sunt bunuri comune ci bunuri proprii ale fiecarui sot:

a. bunuri dobandite prin mostenirea legala/ legat/ donatie ( exceptie daca
dispunatorul a prevazut expres ca-s comune)
b. bunuri de uz personal
c. bunuri destinate exercitarii profesiei unuia dintre soti (exceptie daca nu-s
elemente ale unui fond de comert care fac parte din comunitatea de bunuri)
d. dr. patrimoniale de prop. intelectuala asupra creatiilor sale + asupra semnelor
dinstinctive pe care le-a inregistrat
e. bunuri dobanidte cu titlu de premiu/ recompensa/ manuscrise stiintifice sau
literare/ schite/ proiecte artistice etc
f.  indemnizatia de asigurare + despagubirile pt orice prejudiciu material/moral adus
unuia dintre soti
g. bunurile/ sumele de bani/ valorile care inlocuiesc un bun propriu + bunul dobandit
in schimbul lor
h. fructele bunurilor proprii

 
 

Bunurile proprii:
·   sunt gestionate independent de catre fiecare sot care poate incheia cu sotul
celalalt / cu tertii orice act juridic privitor la ele
·   calitatea de bun propriu poate fi dovedita cu orice mijloc de proba ( exceptie: cele
dobandite prin mostenire legala/ legat/donatie--> pentru astea PROBA PRIN
INSCRISURI)

Exceptie

Daca un bun imobil propriu   ARE DESTINATIA de '' Locuinta familiei''  => regim
juridic special

! sotul care-i proprietar exclusiv asupra bunului ce constituie '' locuinta familiei'' :
·       NU poate sa dispuna de drepturile sale asupra bunului fara consimtamantul
celulilalt sot
·       NU poate face act de act de instrainare asupra bunului
·       NU va putea constitui alte drepturi reale principale acestui bun
·       NU va putea garanta executarea vreunei obligatii fara consimtamantul scris al
sotului neproprietar

! Exercitul drepturilor sale de proprietar exclusiv sunt limitate :

·       in privinta actelor de dispozitie
·       in privinta oricarui act prin care ar fi afectata folosinta bunului

-bunul nu va putea fi inchiriat unui tert ( indif de durata contractului de inchiriere)

-  nu i se poate schimba destinatia de '' locuinta a familiei'' fara acordul scris al celulilalt
sot

Bunurile mobile  care ''mobileaza si decoreaza'' locuinta familiei:

·       chiar daca-s dobandite in timpul casatoriei au  calitate de bunuri comune
·       permit oricarui sot sa dispuna singur, cu titlu oneros, de bunurile mobile
comune a caror instrainare nu e supusa anumitor formalitati de publicitate
 ·       daca bunurile mobile din locuinta familiei sunt sunt pt. mobilare sau decorare
nu pot fi deplasate din locuinta + nu se poate dispune de ele fara
consimtamantul scris al celulilalt sot

! Daca sotul neproprietar se opune ( fara motiv legitim) la inchieierea unui act referitor la
locuinta familiei => sotul interesat poate solicita autorizarea instantei de tutela .
Autorizarea instantei poate fi ceruta si in cazul in care bunul ce constituie locuinta
familiei  este bun comun devalmas + unul dintre soti se opune nejustificat la incheierea
actului (dispozitia legala este una speciala apliacta doar in cazul bunul ce constituie
locuinta familiei=> NU se poate extinde prin analogie cu privire la orice bun imobil
devalmas

=> in cazul unui imobil ce apartine in devalmasie ambilor soti  ( care NU constituie
locuinta familiei) unul din soti NU va putea cere instantei de tutela sa autorizeze un
act de dispozitie asupra acestuia daca celalat sot nu-si da consimtamantul

=> in  cazul in care se incheie un act privitor la locuinta familiei ( in lipsa
consimtamantului unuia dintre soti) acesta va putea sa solicite anularea actului intr-un
AN de la data la care a luat la cunostinta de incheierea actului dar NU MAI TARZIU DE
UN AN de la data incetarii regimului matrimonial .

! Actiunea in anulare -> numai daca s-a notat in cartea funciara calitatea de locuinta a
familiei si DACA NU sotul al carui consimtamant a lipsit la incheierea actului nu va
putea pretinde decat daune-interese de la celalt sot .

! In lipsa notarii in cartea funciara a calitatii de locuinta a familiei, actul incheiat cu un

tert care a cunoscut aceasta calitate a bunului  va putea fi desfiintat ( deci tertul a fost
de rea-credinta)

2. Exercitarea dreptului de proprietate devalmasa

Actul de reglementare consacra un mecanism mixt de gestiune a bunurilor comune:

·  gestiunea paralela ( cazul majoritatii actelor juridice care au ca obiect bunurile
comune ale sotilor)
·  gestiunea comuna ( in  cazul anumitor acte juridice de instrainare sau de
grevare cu drepturi reale a bunurilor comune )
·  gestiunea exclusiva  ( in cazul anumitor acte juridice cu caracter personal  --
>legatul sau gestionarea sumelor de bani/ a titlurilor aflatee in conturile deschise
la institutii de cred doar pe numele unuia dintre soti<--)
A. Actele de conservare, folosinta, administrare si dobandire a bunului in
devalamasie
·       -proprietate devalmasa care presupune exercitiul concomitent al
prerogativelor asupra bunului comun art 345 C.Civ reglemengteaza o
gestiune paralela, concurenta ( dreptul fiecarui sot de a gestiona bunurile
comune)
·       -sotul poate incheia:
i.   acte de conservare
ii. folosinta
iii.   administrare
iv.   dobandire a bunurilor comune
! nu se face distinctie intre bunuri mobile si imobile la incheierea actelor de mai sus.
! NU alte prezumtii de mandat tacit reciporc la care s-a renuntat in actuala
reglemetare . Art 345- dreptul fiecarui sot de a folosi bunul comun fara
consimtamantul celuilalt sot .
! Daca se doreste schimbarea destinatiei bunului comun => legea impune
MECANISMUL GESTIUNII COMUNE ( consimtamantul expres al ambilor soti)
! Daca bunul comun este locuinta familiei=> pt incheierea actelor de mai sus se vor
aplica dispozitiile speciale din art 322 care prevad consimtamantul ambilor soti.
!  Sotii raspund pentru gestiunea bunurilor comune ( REGULILE RASPUNDERII
CIVILE DELICTUALE ) :
·       cand  prin  actele pe care le incheie un sot cu privire la un bun comun ( cele
care nu necesita consimtamantul celuilalt sot) sunt prejudiciate interesele
legate de comunitate ale celuilalt sot => sotul care nu a participat la
incheierea actului va putea solicita sotului contractant doar DAUNE-
INTERESE ( fara a fi afectate dr dobandite de un tert de buna-credinta)
- sotul prejudiciat nu va putea solicita nulitatea relativa decat daca tertul a cunoscut
opozitia sa la incheierea actului ( va trebui probata reaua-credinta a terului )
·       Raspunderea trebuie sa intervina doar in cazul unei culpe care prezinta o
anumita gravitate .
·       Daca actul a fost incheiat de catre un singur sot dupa data introducerii
cererii de divort=> sotul prejudiciat va putea solicita anularea acestor acte
( conditia e sa dovedeasca frauda )
! Pentru a dobandi un bun comun nu este necesar consimtamantul ambilor soti
( indiferent daca e bun mobil sau imobil)
 
B. Actele de instrainare sau grevare asupora bunului
·      Pot fi incheiate valabil de fiecare dintre soti, fara consimtamantul
expres al celuilalt sot
- acte de conservare
-acte de administrare
-acte de folosinta
-acte de dobanidre a bunului comun
·      Pentru a fi incheiate e nevoie de cconsimtamantul expres al ambilor
soti ( sistemul cogestiunii/ al gestiunii comune)
-acte de instrainare
-acte de grevare a bunului comun.
!!! acordul ambilor soti se va realiza :
i.  prin incheierea actului in prezenta ambilor
ii. incheierea actului de catre unul dintre soti dar si in numele celuilalt sot pe
baza unui MANDAT EXPRES SI SPECIAL .
1. Daca actul de grevare sau instrainare are ca obiect un bun imobil => acordul
sotilor la incheierea actului e necesar in toate cazurile
2. Daca actul de instrainare are ca obiect un bun comun => un sot il poate incheia
singur , fara consimtamantul celuilalt sot cu 2 conditii care trebuie indeplinite
cumulativ :
a. actul = cu titul oneros
b.   instrainarea= sa nu fie supusa anumitor formalitati de publicitate indif. de
natura corporala sau incorporala a bunului .
! daca una dintre conditii nu e indeplinita=>actul de instrainare poate fi incheiat
decar prin acordul sotilor.
exceptie Darurile obisnuite  nu necesita acordul ambilor soti. Pt darurile obisnuite si
pentru actele de instrainare si grevare asupra bunurilor mobile care nu necesita
formalitati de publicitate => sistemul gestiunii paralele, NU al cogestiunii.
! Nerespectarea art 346 C.Civ, in cazul actelor de instrainare sau grevare a bunului
comun este sanctionata cu NULITATE RELATIVA .  Nu se aplica sanctiunea
pentru sotul de buna-credinta iar sotul care nu a participat la incheierea
actului nu va putea pretinde celuilalt sot daune-interese daca nu a facut
diligentele pentru publicitatea bunului comun, iar tertul nu a cunoscut pe alta
cale calitatea de bun.
! sotul care nu si-a dat consimtamantul ca celalat sot sa intrebuinteze bunuri
comune ca aport la o societate comerciala ale carei actiunui se
tranzactioneaza pe o piata reglementata va avea dreptul doar la daune-
interese.
 
C. Bunurile comune ca aport social
- bunurile comune pot face obiectul unui aport de societati,asociatii sau fundatii cu
consimtamantul ambilor soti.  ( un sot nu va putea singur fara consimtamantul
SCRIS al celuilalt sot, sa aduca aport un bun comun la o societate pentru
dobandirea de parti-sociale sau de actiuni)
-calitatea de bun comun a bunului aportat nu determina de drept calitatea de
asociat a ambilor soti .
calitatea de asociat= doar sotul care a aportat bunul comun insa partile sociale sau
actiunile sunt considerate bunuri comune.
drepturile societare= exercitate decat de sotul care are calitatea de asociat (sotul
poate realiza singur transferul partilor sociale sau ala actiunilor detinute)
! in cazul acestor bunuri comune= legea impune MECANISMUL GESTIUNII
EXCLUSIVE exercitate de sotul care are calitatea de asociat.
societatile comerciale ale caror actiuni sunt tranzationate pe o piata
reglementata--> sotul care nu si-a dat consimtamantul SCRIS la intrebuintarea
bunurilor comune NU poate pretinde de la celalalt sot daune-interese  ( dr dobandite
de terti sa nu fie afectate )
! sotii pot conveni sa aiba ambii calitatea de asociat in societate  ( partile sociale
si actiunile vor fi bunuri proprii ale fiecaruia proportional cu cota partre din bunul
comun pe care o precizeaza)
D. Lichidarea regimului comunitatii
-regimul comunitatii se lichideaza prin hotarare judecatoreasca/ act autentic
notarial ( incetarea regimului reprezinta in toate cazurile lichidarea lui )
-cand comunitatea legala inceteaza prin ANULAREA, NULITATEA SAU
DESFACEREA casatoriei => lichidarea se face intre soti.
-in cazul decesului unuia dintre soti, lichidarea regimului comunitatii legale se face
intre sotul supravietuitor si mostentitorii sotului decedat .
-lichidarea = determinarea cotelor-parti ce revin sotilor din  bunurile
proprietate comuna !
-pana la finalizarea lichidarii-->comunitatea subzista (1)  in privinta bunurilor si in
privinta obligatiilor)
Comunitatea subzista (2) in cazul in care nu s-a facut lichidarea la divort iar
regimul juridic al bunurilor va fi cel din timpul comunitatii legale
II   Sectiunea 5--> Incetarea proprietatii comune pe cote-parti. Partajul
1. Dreptul de a sista coproprietatea
-Dreptul de a cere sistarea coproprietăţii este o componentă a dreptului pe care
fiecare coproprietar îl are asupra cotei sale părţi.
-Aşa cum un coproprietar poate să dispună de cota sa parte de dreptul de
proprietate, tot aşa poate cere partajul
-Dreptul de a cere partajul este un act de dispozitie si un drept autonom care
nu se confunda cu dreptul copropriegtarului de a disoune de cota sa parte din drept.
-Prin partaj=> fiecare coproprietar isi realizeaza puterea cu privire la starea de
coproprietate ( o face sa inceteze)
-dreptul de a cere partajul= natura juridica a unui drept potestativ si poate fi
considerat patrimonial ( desi n-are valoare economica) ptc se exercita asupra unei
situatii juridice patrimoniale.
                                                 = o manifestare unilaterala de vointa a fiecarui
coproprietar
                                                =nu poate fi exercitat intr-un mod abuziv
                                              = este imprescriptibil
                                                = exceptie art 669 C.Civ nu poate fi cerut oricand
daca partajul a fost suspendat prin lege , act juridic, hotarare judecatoreasca ( nu dr
de a cere  partajul este impioedicat ci actiunea in partaj care nu va fi solutionata
pana la incetarea uneia dintre cele 3 cauze mentionate in art 669) => ca instanta
poate suspenda pronuntarea partajului ( pentru 1 AN) pt a nu aduce prejudicii grave
intereselor celorlalti coproprietari. ! Supendarea e posibila daca instanta  a fost
sesizata cu o actiune de partaj
!Vointa individuala a fiecarui coproprietar de a sista coproprietatea este
manifestata:
- in cauzl incheierii unei conventii de partaj
-in cazul actiunii de partaj judiciar ( vointei coprop. i se adauga si manifestarea de
vointa a instantei de judecata fara de care nu se poate efectiv realiza parajul )
! Manifestarea de vointa a fiecarui coproprietar de a cere partajul = act de
dispozitie
! Coproprietarii pot incheia conventii de mentinere a starii de coproprietate pe o
durata de maxim 5 ANI
! Pentru protejarea unui interes legitim si bine justificat al unui coproprietar
caruia continuarea coproprietatii i-ar putea aduce prejudicii , s-ar putea proteja
la partaj:
-fie prin buna invoiala
-fie prin intermediul instantei
! Este posibila si mentinerea unei coproprietati partiale
-cu privire la bun
-cu privire doar la o parte din coproprietari
!Suspendarea partajului prin act juridic priveste doar conventia coproprietarilor de
mentinere a starii de coprorprietate, NU si coproprietatea care se naste prin legat
2. Felurile partajului
-Partajul amiabi sau prin buna invoiala= cand toti coprop cad de acord asupra
impartelii + au capacitate deplina de exercitiu ( adica au dr de dispozitie asupra
bunurilor )
 - Partajul prin buna invoiala  =se poate realiza atat extrajudiciar cat si printr-o
tranzactie consfintita printr-o hotarare de expedient de catre instanta de judecata
-Partajul amiabil= in toate situatiile in care coproprietatea priveste un imobil , actul
de partaj trebuie incheiat in forma autentica
! Daca obiectul partajului e reprezentat de bunuri mobile = poate fiu incheiat si
sub forma unui inscris sub semnatura privata sau verbal
!participarea tuturor coprop la partaj e obligatorie.
! Daca coprop nu se inteleg cu privire la partaj amiabil/ daca e vreun coprop
fara capacitate de exercitiu / are capacitate de exercitiu restransa iar instanta
de tutela / ocrotitorul legal nu si-au dat acordul pentru partaj amiabil = coprop
apeleaza la partajul judiciar .
! Partile pot conveni un partaj amiabil (pentru o parte din bunurile comune) sau
partaj judicar ( pentru restul)
3. Imparteala partilor comune ale cladirilor
Nu se admite partajul in cazul
a. coproprietatii fortate
b. proprietatii comune in devalmasie
 c. in alte situatii stabilite de lege
! se admite partajul prin buna invoiala in cazul coproprietatii fortate ( include si
proprietatea periodica) --> doar partajul judiciar este inadmisibil.
! In cazul cladirilor cu mai multe etaje + apartamente asupra carora coprop fortata s-
a transformat in coprop obisnuita partajul va fi posibil
a. prin buna invoiala
b. pe cale judiciara

! Proprietatea comuna in devalmasie nu poate inceta prin partaj avand in vedere ca dr

concurente ale codevalmasilor nu sunt divizate cote-parti deteminate .

4. Conventii privitoare la suspendarea partajului

-Desi dr de a cere partajul = imprescriptibil , coproprietarii pot sa decida prin ACORD

UNANIM mentinerea starii de coproprietate pentru o perioada de cel mult 5 ani .

! Conventiile prin care coproprietarii ar stabuili o coprop permanenta sunt lovite de

nulitate absoluta  ( ptc norma privind sistarea coproprietatii este imperativa ). Partile pot
reinoi dupa 5 ani conventia tot pe o perioada de 5 ani .

!Convenţiile prin care s-ar înlătura dreptul de a cere partajul sau s-ar amâna
împărţeala pe o durată mai mare de 5 ani sunt sancţionate cu nulitatea
absolută.Deşi nu se precizează expres în text, nulitatea va fi parţială, în sensul că
va fi valabilă convenţia pentru o perioadă de 5 ani, iar pentru restul perioadei, va
fi considerată nulă absolut.

!Cazul opozabilitatii fata de terti + obiectul coprop e un imobil , conventia de

suspendare a starii de coprop trb incheiata in forma autentica + notata in cartea
funciara

5. Suspendarea pronuntarii partajului prin hotarare judecatoreasca

- Daca prin admiterea partajului interesele celorlalti ar fi grav lezate => instanta de
judecata va putea sa amane pronuntarea partajului

-Amanarea nu poate depasi un an si se va hotari prin incheiere  

-Dacă în perioada cât durează suspendarea, situaţia care a determinat luarea acestei
măsuri a încetat, la cererea celui interesat, instanţa va reveni asupra măsurii,
pronunţându-se asupra partajului.

6. Conditiile speciale privind capacitatea de exercitiu a coproprietarilor la partaj

Conventia de partaj = act juridic de dispozitie al coproprietarilor .

                            = trb sa indeplineasca toate conditiile de validitate a actului juridic +
2 conditii specifice :
a. necesitatea consimtamantului coproprietarilor
b. capacitatea deplina de exercitiu a acestora

                           =! Cand se realizeaza pe cale judiciara=> instanta urmareste sa

protejeze interesele minorilor/ a celor pusi sub interdictie ( nu mai e necesara
autorizarea instantei de tutela si a ocrotitorului legal)

                             =! Cand se realizeaza amiabil, interesele celor lipsiti de capacit si

cu capacit restransa trebuie protejate iar partajul amiabil trebuie autorizat de instanta de
tutela/ ocrotitor legal .

!!Numai nerespectarea conditiei de participare a tutror coproprietarilor este sanctionata

cu nulitate abosluta in cazul partajului prin buna invoiala

7. Inadmisibilitatea partajului in cazul uzucapiunii

-Folosinta exclusiva a bunului nu impierdica partajul doar daca posesia coproprietarului

a fost de natura sa duca la uzucapiune => actiunea in partaj va fi respinsa ca lipsa de
obiect

-Pentru a invoca dobândirea proprietăţii asupra întregului bun prin uzucapiune,

coproprietarul trebuie să facă dovada intervertirii precarităţii în posesie exclusivă.

-Coproprietarul nu este posesor al întregului bun , ci posesor corespunzător doar

cotei-sale părţi din dreptul de proprietate + detentor precar în ce priveşte cotele părţi de
drept ale celorlalţi=>coposesor.

Coposesia sa nu îl îndreptăţeşte la uzucaparea întregului bun. Numai dacă o

interverteşte în posesie exclusivă, va putea invoca uzucapiunea şi va paraliza acţiunea
în partaj.

8. Reguli privitoare la modul de impartire

·       Regula care guvernează sistarea coproprietăţii prin partaj este împărţirea în
natură. Regula se aplica:

-partajului prin buna invoiala

-partajului judiciar
·   partajul în natură se aplică în situaţiile în care bunul este divizibil sau este comod
partajabil în natură
 ·       cazul partajului amiabil, coproprietarii pot conveni atribuirea bunului unuia
dintre ei şi plata sultelor corespunzătoare celorlalţi coproprietari şi în cazul în
care bunul se poate împărţi în natura.
·         Regula împărţirii în natură nu este imperativă în cazul partajului prin bună
învoială.
·   În cazul partajului judiciar, împărţirea în natură este obligatorie ori de câte ori
bunul este divizibil şi comod partajabil în natură. Fără acordul coproprietarilor,
instanţa de judecată nu poate deroga de la acest principiu decât în cazurile de
excepţie când bunul este indivizibil sau nu este comod partajabil în natură.

! S-a arătat că dacă toţi coproprietarii sunt de acord, instanţa va putea proceda la
atribuirea bunului unuia dintre ei sau la vânzare. Dacă însă unul dintre aceştia stăruie
ca împărţirea să se facă în natură, instanţa nu va putea deroga de la acest principiu.

Chiar dacă părţile optează pentru vânzare, dar aceasta nu se poate realiza, instanţa
va fi obligată să aplice regula împărţirii în natură, atunci când aceasta este posibilă.

!Dacă bunul comun are destinaţia de locuinţă, împărţirea în natură trebuie să se facă
astfel încât fiecare coproprietar să poată folosi bunul atribuit cu această destinaţie,
nefiind posibilă o împărţire în natură dacă prin amenajări rezonabile, bunul nu ar putea fi
utilizat cu destinaţie de locuinţă sau aceasta nu ar avea asigurate dependinţe strict
necesare funcţionalităţii.

! In cadrul operaţiunilor de partaj se are în vedere:

 -valoarea bunurilor din momentul împărţelii

-nu valoarea existentă în momentul naşterii coproprietăţii.

În acest mod, diminuarea valorii prin uzură morala  sau fizică, la fel ca şi sporul de
valoare, în lipsa unei convenţii contrare şi în măsura în care nu este rezultatul
activităţii vreunuia din coproprietari, se impută asupra tuturor copartajanţilor ori,
dimpotrivă, profită tuturor, iar nu numai unuia dintre ei.

!! Procedura de atribuire a bunului comun se face potrivit dispoziţiilor art. 988 şi art.
989 NCPC.

-Instanţa va atribui provizoriu bunul comun unuia dintre coproprietari, la cererea

acestuia, prin încheiere, stabilind termenul în care acesta va plăti sultele pe care le
datorează celorlalţi coproprietari.

 -Abia după plata sultelor, prin hotărâre, va dispune atribuirea definitivă a bunului

Având în vedere că atribuirea bunului comun către unul sau mai mulţi coproprietari se
face numai cu acordul acestora, fapt ce nu transformă partajul judiciar într-un partaj
amabil, împărţirea bunului prin vânzare are caracter subsidiar( în raport cu împărţirea
în natură si  raport cu împărţirea prin atribuire.)

Chiar în situaţia în care vânzarea bunului se face prin învoiala părţilor, iar nu prin
executorul judecătoresc, procedura împărţirii rămâne judiciară. Dacă părţile nu au reuşit
să vândă bunul prin bună învoială în termenul stabilit de instanţă sau dacă au hotărât
de la bun început ca vânzarea bunului să se facă prin executorul judecătoresc, acesta
va proceda la vânzarea bunul prin licitaţie publică, urmând procedura stabilită de lege.
·        Dacă împărţirea bunului comun nu se va putea realiza prin niciuna dintre
modalităţile prevăzute, instanţa va hotărî închiderea dosarului.
·        În cazul promovării unei noi cereri de partaj, încheierile de admitere în principiu
nu au autoritate de lucru judecat

9. Suportarea datoriiilor nascute in legatura cu bunul comun

·       Coproprietarii suporta toate cheltuielile legate de bunul comun  potrivit cotei-
parti de drept pe care o detin .
·        Exista un drept potestativ la dispoziţia oricăruia dintre coproprietari, de a
solicita stingerea datoriilor în legătură cu coproprietatea, dar numai cele care
sunt scadente sau devin scadente în anul în care are loc partajul
·   Datoriile comune care nu sunt scadente în anul în care are loc partajul, vor fi
împărţite între coproprietari în raport de cota-parte din dreptul de proprietate.
 

10. Executarea silită privitoare la bunul comun

Executarea silită privitoare la bunul comun este reglementată în art. 678 C. civ.
Creditorii personali ai unui coproprietar pot obţine satisfacerea creanţei lor în mod
diferit, după cum a fost sau nu promovată o acţiune în partaj.

Dacă încă nu a fost introdusă o acţiune de partaj de către un coproprietar sau un alt
creditor interesat, creditorii personali ai coproprietarilor pot urmări silit cota-parte din
drept a debitorului lor. Aceştia nu vor putea urmări o cotă-parte indiviză din bunul
comun, deoarece nici debitorul lor nu are o cotă-indiviză din bunul comun. În cazul
executării silite a cotei-părţi din dreptul de proprietate a debitorului lor, aceştia se vor
îndestula din preţul obţinut sau pot adjudeca chiar ei această cotă-parte din drept, fiind
preferaţi la preţ egal în raport cu terţe persoane, așa cum reiese din alin. (2) al art. 678
C. civ. În această situaţie, coproprietatea se va menţine, locul coproprietarului debitor
fiind luat de creditorul său.

-Procedura executării silite a cotei-părţi de drept a coproprietarului debitor(art.

678 alin. (2) C. civ.): 
Executorul judecătoresc îi va notifica pe ceilalţi coproprietari cu cel puţin două
săptămâni înainte de data stabilită pentru vânzare, înştiinţându-i despre ziua, ora şi
locul licitaţiei. Dacă mai mulţi coproprietari sunt interesaţi de adjudecarea cotei-părţi, va
câştiga licitaţia acela dintre coproprietari care oferă un preţ mai mare.

Introducerea unei actiuni in partaj este o altă posibilitate pe care legiuitorul a pus-o la
dispoziţia creditorilor personali ai coproprietarilor. "Creditorul a cărui creanţă este certă
şi exigibilă poate să exercite drepturile şi acţiunile debitorului atunci când acesta, în
prejudiciul creditorului, refuză sau neglijează să le exercite” (art. 1560 alin. (1) C. civ.) .
În cazul bunurilor mobile, necesitatea unei convenţii de suspendare a partajului care să
aibă dată certă, iar în cazul bunurilor imobile, forma aute

Dispoziţiile art. 678 alin. (3) C. civ. prevăd dreptul creditorilor care au o garanţie
asupra bunului, mobiliară sau imobiliară, în funcţie de natura acestuia, de a urmări
bunul în mâinile oricui s-ar găsi, atât înainte cât şi după partaj.ntică a convenţiei de
suspendare a partajului şi înscrierea sa în cartea funciară. Creditorii garantaţi real nu au
la dispoziţie acţiunea în partaj şi nici nu au interes să promoveze o asemenea acţiune,
atât timp cât aceştia pot executa silit întregul bun, atât înainte cât şi ulterior partajului,
putând urmări bunul în mâinile oricui s-ar găsi, fie coproprietar atribuitar al bunului, fie o
terţă persoană. Cu toate acestea, potrivit art. 679 alin. (2) C. civ., creditorilor care au
un drept de garanţie asupra bunului comun ori o creanţă născută în legătură cu
conservarea sau administrarea acestuia, li se aplică dispoziţiile prevăzute de alin. (1)
ale aceluiaşi articol. Astfel, ei pot să intervină, pe cheltuiala lor, în partajul cerut de
coproprietari sau de un alt creditor.

Opoziţia la partaj este reglementată de Codul civil atât în beneficiul creditorilor

coproprietarului debitor cât şi al celor care au garanţii reale asupra întregului bun comun
sau sunt titularii unor creanţe pentru cheltuielile legate de conservarea sau
administrarea bunului comun. Opoziţia la partaj se justifică în mai mare măsură în cazul
creditorilor personali decât a celor garantaţi real, deoarece în absenţa opoziţiei, cu
excepţia situaţiei în care partajul a fost simulat sau intervenţia lor în proces a fost
împiedicată, creditorii personali nu pot ataca partajul prin acţiunea revocatorie.

Creditorii care au creanţe legate de bunul comun, anume cele care sunt izvorâte din
acte de administrare sau de conservare a bunului comun, beneficiază de aceeaşi
protecţie cu a creditorilor garantaţi reali.

În art. 902 alin. (2) pct. 19 C. civ., acţiunea de partaj este menţionată printre actele şi
faptele supuse notării, adică cele pentru care notarea este obligatorie pentru asigurarea
opozabilităţii faţă de terţi, spre deosebire de cele arătate în art. 903 C. civ., care sunt
obligatorii faţă de terţi independent de notarea lor în cartea funciară. Creditorii care nu
îşi exercită dreptul la opoziţie nu mai pot ataca partajul decât dacă dovedesc caracterul
simulat al acestuia sau dacă partajul s-a făcut în aşa fel încât ei nu au putut interveni în
proces.

11. Efectele juridice ale partajului

Dispoziţiile art. 680 C. civ. înlătură efectul declarativ al partajului, consacrat în
reglementarea anterioară prin prevederile art. 786 C. civ. din 1864, conform căruia
„fiecare coerede este prezumat că a moştenit singur şi imediat toate bunurile care
compun partea sa, sau care i-au căzut prin licitaţie, şi că n-a fost niciodată proprietar pe
celelalte bunuri ale succesiunii”.

Astfel, în actuala reglementare, se arată că

"(1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al
sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de
partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul împărţelii voluntare, sau,
după caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti.

"(2) În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de
partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după
caz, au fost înscrise în cartea funciară”.

Între coproprietari, partajul are un caracter translativ de drept, deoarece coproprietarului

căruia i se atribuie proprietatea exclusivă asupra unui bun, i se transferă, prin convenţie
sau prin hotărârea instanţei de judecată, cotele-părţi de drept pe care ceilalţi
coproprietari le-au deţinut asupra acelui bun. Data dobândirii proprietăţii exclusive este
cea menţionată în actul de partaj amiabil, fără a putea fi anterioară datei la care s-a
încheiat convenţia, iar în cazul partajului judiciar este data la care hotărârea
judecătorească rămâne definitivă şi irevocabilă. În cazul imobilelor, dreptul de
proprietate exclusivă asupra bunurilor atribuite prin partaj se dobândeşte în momentul
intabulării în cartea funciară, fie a convenţiei de partaj, fie a hotărârii judecătoreşti. În
ceea ce priveşte convenţia de partaj, legiuitorul impune forma autentică ad validitatem,
în toate cazurile în care partajul priveşte bunuri imobile, fiind vorba despre un act
translativ de drept real.
 

12. Opozabilitatea unor acte juridice încheiate de un coproprietar cu privire la

bunul comun
·   Actele încheiate de un coproprietar cu privire la bunul comun rămân valabile şi
vor fi opozabile coproprietarului căruia i s-a atribuit bunul la partaj
-         ele nu pot fi considerate desfiinţate retroactiv prin simplul fapt că bunul
a fost atribuit      coproprietarului care nu a fost parte în act. Dacă sunt şi
rămân valabile, acestea vor fi opozabile coproprietarului căruia i s-a atribuit
bunul.
 În cazul actelor de conservare, opozabilitatea este asigurată chiar dacă actul a
fost încheiat de către un coproprietar şi a fost atribuit altuia
 Actele de administrare vor fi opozabile coproprietarului căruia i s-a atribuit bunul,
numai dacă au fost încheiate cu consimţământul majorităţii cotelor-părţi
  În privinţa actelor de dispoziţie, aşa cum rezultă din art. 641 C. civ., pentru
încheierea lor valabilă este necesar acordul tuturor coproprietarilor.
 Dacă ipoteca a fost constituită asupra bunului comun de către un singur
coproprietar fără acordul celorlalţi, iar bunul este atribuit altui coproprietar decât
cel care a constituit-o, acesta din urmă va putea invoca nevalabilitatea şi
inopozabilitatea actului de constituire, astfel că ipoteca va deveni ineficace.
 în cazul actelor de dispoziţie pentru care este necesar consimţământul unanim al
coproprietarilor, fiind în prezenţa unui act nevalabil, acesta nu îi este opozabil
coproprietarului care nu a consimţit la încheierea sa.
 în situaţiile în care se nesocoteşte consimţământul coproprietarului căruia îi
revine bunul după partaj, acesta să renunţe la invocarea inopozabilităţii şi să
confirme astfel actul încheiat

13. Strămutarea garanţiilor constituite de un coproprietar asupra cotei sale părţi

de drept
 conform art. 682 C. civ., Garanţiile constituite de un coproprietar asupra cotei
sale părţi se strămută de drept asupra bunului atribuit acestuia sau, după caz, a
sumelor de bani care i-au fost atribuite prin partaj
 Subrogaţia reală cu titlu particular operează de drept în momentul partajului, fără
a fi necesară îndeplinirea vreunei formalităţi din partea debitorului sau din partea
creditorului.
 Prin subrogaţie, cota-parte din dreptul de proprietate care era afectată garanţiei
reale este înlocuită cu bunul sau suma de bani ce îi revine debitorului
coproprietar, în limita cotei sale părţi din dreptul de proprietate.

14. Garanţia pentru evicţiune şi vicii ascunse

 datorită caracterului translativ de proprietate al partajului, coproprietarii îşi
datorează unul altuia garanţie în ce priveşte cota de proprietate transmisă, atât în
caz de evicţiune, cât şi pentru viciile ascunse ale lucrului.
 regulile care guvernează obligaţia de garanţie sunt aceleaşi ca la vânzare
 obligaţia de garanţie a copărtaşilor este reciprocă, calitativ fiind aceeaşi pentru
toţi, însă, din punct de vedere cantitativ, fiecare datorează garanţia potrivit
cotei-părţi de drept pe care o transmite.
 art. 1695 C. civ. :

-         „(1) Vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător

împotriva evicţiunii care l-ar împiedica total sau parţial în stăpânirea
netulburată a bunului vândut.
 -         (2) Garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce rezultă din pretenţiile unui
terţ numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei
vânzării şi care nu a fost adus la cunoştinţa cumpărătorului până la acea dată
-         (3) De asemenea, garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce provine din
fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării
 acela care este obligat să garanteze contra evicţiunii nu poate să evingă
 entru a fi eficientă obligaţia de garanţie pentru evicţiune, este necesar ca
tulburarea coproprietarului căruia i s-a atribuit bunul să fie ulterioară partajului,
dar să aibă o cauză anterioară acestuia, să fie una de drept, să nu fie imputabilă
coproprietarului care o invocă şi să nu fi fost înlăturată prin convenţia părţilor
 în cazul în care evicţiunea s-a produs, coproprietarul evins va cere indemnizarea
sa de către ceilalţi coproprietari, la valoarea bunului din momentul când a
survenit evicţiunea
 garanţia pentru vicii ascunse funcţionează între coproprietari dacă există
deficienţe sau lipsuri ale lucrului care fie îl fac total impropriu, fie doar îi
diminuează utilitatea. Viciile trebuie să fie inerente lucrului, să nu fie vizibile, să
prezinte o anumită gravitate, să nu fie cunoscute de către cumpărător şi să fie
anterioare sau contemporane partajului.
 garanţia pentru vicii ascunse funcţionează între coproprietari dacă există
deficienţe sau lipsuri ale lucrului care fie îl fac total impropriu, fie doar îi
diminuează utilitatea. Viciile trebuie să fie inerente lucrului, să nu fie vizibile, să
prezinte o anumită gravitate, să nu fie cunoscute de către cumpărător şi să fie
anterioare sau contemporane partajului.
 15. Desfiintarea partajului
  
 -Partajul părin invoiala poate fi desfintat pentru aceleasi cauze ca si contractele
( art 684 C.Civ) pentru ca partajul este o conventie incheiata intre coproprietari
cu efect translativ de drept si cu titlu oneros
 -> efectul translativ: fiecare coproprietar transfera cota sa parte din dreoptul de
proprietate asupra bunului comun catre coprop. dobandeste proprietatea
exclusiva asupra bunului.
 -> caracterul oneros: nu are loc un transfer gratuit al cotelor-parti ci in schimbul
unei sulte care este datorata proportional cu cota parte de drept care este
transmisa ( se pastreaza caracterul oneros chiar daca e posibila si impartirea
fara sulta)
 -este posibila o rezolutiune a partajului pentru neplata suflei
  -actiune ce poate fi promovata independent de coprop. creditor al sultei
 - actiune in nulitate pentru leziune
 -o actiune in nulitate relativa
 -actiune in nulitate absoluta
 -> partajul poate fi anulat pentru viciile de consimtamant ale VIOLENTEI si a
DOLULUI dar EROAREA nu se considera  o cauza de anulare a partajului dar pt
dezechilibrele rezultate din erori de apreciere= masuri mai putin grave ( garantia
pe care copartasii si-o datoreaza intre ei , partajul suplimentar pt anumite bunuri
omise, petitia de ereditate )
  !! Exista si anumite cazuri de EROARE pentru care anularea partajului ar fi
posibila :
 - includerea in masa partajabila a unui bun propriu al unui coindivizar caruia i s-a
atribuit bunul pe motiv ca cine datoreaza garantia nu poate sa evinga
 -falsa apreciere a drepturilor coindivizarilor in masa indiviza datorita ignorarii
existentei unui testament in favoarea unuia dintre acestia  ( erori asupra cauzei
partajului)
 -In privinta LEZIUNII --> in reglementarea anterioara nu se admitea actiunea in
rescinziune a partajului pentru leziune .
 - Partajul este anulabil si pentru lipsa capacitatii de exercitiu a coprop.
 !! Omiterea unui coindivizar la partaj constituie o cauza de nulitate abolsuta .
 !! Nulitatea ( ca si rezolutiunea partajului) va produve efecte retroactive --> nu a
avut loc niciodata deci.
 !! Bunurile dobandite de terti ulterior partajului asupra bunurilor atribuite in
proprietatea individuala a fiecarui coprop nu se desfiinteaza automat .
 Dacă un partaj fără participarea tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate
absolută, legiuitorul admite însă, potrivit art. 684 alin. (3) C. civ., un partaj care
să nu cuprindă toate bunurile coproprietarilor, adică un partaj parţial. Acesta va
putea fi suplimentat ulterior oricând, cu bunurile omise din partajul iniţial.
 Deşi legea nu prevede expres, considerăm că este posibil partajul în care,
prezenţi fiind toţi coproprietarii, numai unii doresc să iasă din starea de
coproprietate, iar ceilalţi să rămână coproprietari asupra bunurilor rămase. În
acest caz, actul de partaj este dublat de o nouă convenţie de coproprietate.
 Orice copărtaş sau o altă persoană interesată poate introduce o acţiune în
nulitatea relativă a partajului. Prin excepţie, potrivit art. 685 C. civ., „Nu poate
invoca nulitatea relativă a partajului prin bună învoială coproprietarul care,
cunoscând cauza de nulitate, înstrăinează în tot sau în parte bunurile atribuite”.
 În cazul nostru, caracterul cert al voinţei de a renunţa la invocarea nulităţii
relative a partajului este determinat tocmai de actul de înstrăinare a bunurilor
atribuite. Înstrăinarea poate fi totală sau parţială, căci importantă pentru
confirmare este intenţia de a înstrăina, iar înstrăinarea să privească măcar un
bun atribuit prin partaj. De asemenea, ca în cazul oricărui act confirmativ, este
necesară cunoaşterea, în momentul înstrăinării, a cauzei de nulitate care afecta
partajul.

 
 

SECȚIUNEA A 6-A. PROPRIETATEA PERIODICĂ

1. Noţiunea de proprietate periodică

 

Proprietatea periodică este o modalitate a dreptului de proprietate în care două sau

mai multe persoane exercită succesiv şi repetitiv atributul folosinţei specific dreptului de
proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale de timp determinate, egale
sau inegale.

În cazul proprietăţii periodice, obiectul dreptului de proprietate îl reprezintă un bun

mobil sau imobil, iar titularii săi pot fi atât persoanele fizice cât şi persoanele
juridice.

Proprietatea periodică se caracterizează prin două trăsături esenţiale:

1)dreptul de proprietate are mai mulţi titulari;

2)prerogativele acestui drept se exercită în mod succesiv de către titulari în intervale de

timp determinate, egale sau inegale.

Spre deosebire de coproprietatea obişnuită în cazul proprietăţii periodice, folosinţa se

exercită asupra întregului bun, dar pe perioade de timp limitate, succesive şi repetitive.
Proprietatea periodică este concepută de Codul civil ca o formă de coproprietate forţată,
care nu poate înceta prin partaj judiciar. Ca orice coproprietate forţată, proprietatea
periodică nu încetează prin partaj judiciar, ci doar prin partaj amiabil.

Dintre prerogativele dreptului de proprietate periodică, doar folosinţa se exercită

succesiv şi ritmic. Posesia, ca element al dreptului de proprietate ce exprimă, la nivel
intelectual, aproprierea şi stăpânirea bunului, se exercită în mod continuu, indiferent de
intervalele de folosinţă succesivă a bunului. Similar, în mod continuu, se exercită
dispoziţia juridică asupra coteipărţi de drept de către titularul acesteia. Acesta poate, în
orice moment, să dispună de cota sa parte de drept, nefiind nevoit să aştepte intervalul
de folosinţă corespunzător.

Ca orice coproprietate forţată, proprietatea periodică nu încetează prin partaj judiciar, ci

doar prin partaj amiabil.

2. Temeiul proprietăţii periodice

Potrivit art. 688 C. civ., „Proprietatea periodică se naşte în temeiul unui act juridic,
dispoziţiile în materie de carte funciară aplicânduse în mod corespunzător”.

Dreptul de proprietate periodică se poate naşte prin legat sau convenţie

1. Prin legat - Atunci când se naşte prin legat, voinţa testatorului transformă o
proprietate pură şi simplă într-o proprietate periodică
 2. Prin convenție - Proprietatea periodică se poate dobândi prin convenţie, în mod
originar, prin edificarea unei construcţii de către coproprietari, care convin asupra
acestei forme de coproprietate de la bun început. Spunem că este vorba despre
o dobândire originară deoarece dreptul se naşte prin convenţia părţilor, chiar
dacă se materializează prin faptul edificării construcţiei.
3. În alte situaţii :

·   este posibilă o dobândire periodică, prin cumpărarea unui bun aflat în

proprietate pură şi simplă în patrimoniul transmiţătorului său, caz în care,
în chiar momentul transmiterii dreptului, se produce şi modificarea formei
de proprietate, din pură şi simplă, în periodică.
·   este posibil ca transmiţătorul unui bun să transforme dreptul de proprietate
din pur şi simplu, în proprietate periodică între dobânditori, cum este cazul
unei donaţii în care donatorul gratifică donatarii pe cotepărţi de timp din
dreptul de proprietate asupra bunului donat.
·   se poate dobândi şi prin înstrăinarea de către un coproprietar a cotei sale
părţi din dreptul de proprietate periodică, dobânditorul luând locul acestuia
în coproprietate.

Obiectul proprietăţii periodice îl poate constitui un bun mobil sau imobil. (Dacă este
vorba despre un imobil, dreptul de proprietate periodică se dobândeşte prin intabulare - 
excepții prevăzute de lege)

3. Exercitarea dreptului de proprietate periodică

Conform art. 689 C. civ., titularul unei cotepărţi din proprietatea periodică are un drept
exclusiv de proprietate raportat la tranşa de timp ce îi revine. Titularul unei tranşe de
timp în proprietatea periodică nu va putea însă încheia acte prin care să angajeze
cotaparte de proprietate ce aparţine celorlalţi titulari, adică aferentă unui alt interval de
timp. Din acest motiv, nici actele de administrare nu pot fi încheiate de către un
coproprietar, cu privire la întregul bun, decât pe perioada de timp în care îşi exercită
folosinţa.

Titularul unei tranşe de timp în proprietatea periodică nu va putea însă încheia acte prin
care să angajeze cotaparte de proprietate ce aparţine celorlalţi titulari, adică aferentă
unui alt interval de timp. Din acest motiv, nici actele de administrare nu pot fi încheiate
de către un coproprietar, cu privire la întregul bun, decât pe perioada de timp în care îşi
exercită folosinţa. „Actele de administrare sau de dispoziţie privind cotaparte din dreptul
de proprietate aferentă unui alt interval de timp sunt inopozabile titularului coteipărţi
respective”.(Art 689, alin(2) C.Civ.
Coproprietarii pot încheia un contract de administrare a bunului aflat în proprietate
periodică cu acordul tuturor coproprietarilor, terţii nu pot invoca buna lor credinţă pentru
a salva de la desfiinţare un act de administrare sau de dispoziţie privind un alt interval
de timp decât cel care îi revine coproprietarului care a încheiat actul. Sancţiunea pe
care o prevede în mod expres legiuitorul pentru asemenea acte este nulitatea relativă.

Proprietatea periodică presupune o folosinţă succesivă, repetitivă, pentru perioade

limitate de timp, a întregului bun, de fiecare dintre coproprietari. Din această cauză, la
expirarea intervalului pentru care îşi exercită folosinţa, fiecare dintre coproprietari este
obligat să predea bunul coproprietarului care îi urmează în această proprietate
periodică. .

Coproprietarii pot încheia, cu consimţământul tuturor, un act de administrare a bunului

comun aflat în proprietate periodică, în aceleaşi condiţii ca titularii unei coproprietăţi
obişnuite.

Sancțiuni :

- coproprietarul vătămat poate recurge la o acţiune posesorie sau la o acţiune în

revendicare, putând sta singur în justiţie, indiferent de calitatea sa procesuală, doar
hotărârile judecătoreşti favorabile proprietăţii periodice fiind opozabile titularilor care nu
au fost parte în proces.

- terţii nu pot invoca buna lor credinţă pentru a salva de la desfiinţare un act de
administrare sau de dispoziţie privind un alt interval de timp decât cel care îi revine
coproprietarului care a încheiat actul.

- sancţiunea pe care o prevede în mod expres legiuitorul pentru asemenea acte este
nulitatea relativă

În privinţa actelor de conservare, caracterul nevătămător şi profitabil economic al actelor

de conservare permite dreptul fiecărui coproprietar aflat într-o proprietate periodică de a
face singur astfel de acte cu privire la bunul comun. ( actele de conservare sunt
obligatorii pentru fiecare dintre proprietari).

Cu privire la actele de dispoziţie materială, adică acele acte prin care se consumă în tot
sau în parte substanţa bunului, este necesar acordul tuturor coproprietarilor.

Coproprietarii pot încheia, cu consimţământul tuturor, un act de administrare a bunului

comun aflat în proprietate periodică, în aceleaşi condiţii ca titularii unei coproprietăţi
obişnuite

4. Sancţiunea nerespectării obligaţiilor de către titularul proprietăţii periodice

 
Proprietatea periodică este o coproprietate forţată. Niciun coproprietar, nemulţumit
de modul în care funcţionează relaţia cu ceilalţi coproprietari care lar împiedica în
folosinţa aferentă cotei sale de drept, nu va putea cere sistarea acestei proprietăţi
printro acţiune în partaj.

Este posibilă promovarea unei acţiuni posesorii, a unei acţiuni în nulitate relativă a
actelor încheiate cu terţii cu nesocotirea dispoziţiilor legale şi chiar a unei acţiuni în
revendicare.

Pentru o mai bună funcţionare a acestei forme speciale de proprietate comună, art. 691
alin. (1) C. civ. prevede obligarea la plata unei despăgubiri de către coproprietarul care
încalcă prevederile legii privind proprietatea periodică. Întrucât legea nu distinge, orice
încălcare de către un coproprietar a unei obligaţii prevăzute în sarcina sa, poate atrage
plata unei despăgubiri

.În art. 691 alin. (2) C. civ. este reglementată o a doua sancţiune, mai severă, care nu
este întâlnită în alte forme de coproprietate, nici chiar forţată. Astfel, măsura excluderii
este prevăzută de legiuitor ca sancţiune a tulburării grave pe care o cauzează un
coproprietar în exercitarea proprietăţii periodice.

Sancţiunea excluderii este exclusiv judiciară, iar aplicarea sa de către instanţa de

judecată presupune îndeplinirea cumulativă a două condiţii:

 1) un coproprietar să cauzeze o tulburare gravă în exercitarea dreptului de proprietate

periodică şi

2) să existe un coproprietar sau un terţ care să cumpere cotaparte a celui exclus.

5. Încetarea proprietăţii periodice

       

Dreptul de proprietate periodică încetează prin radierea din cartea funciară.

Încetarea prin radiere a dreptului de proprietate periodică este în acord cu efectul
constitutiv de drept al înscrierilor în cartea funciară şi este prevăzută de art. 885 alin. (2)
C. civ., potrivit căruia „Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor
din cartea funciară cu consimţământul titularului dat prin act autentic notarial. Acest
consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat
în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului,
dacă acesta este o persoană juridică”.

Acest caz de încetare a proprietăţii periodice se aplică doar în cazul în care obiectul
proprietăţii periodice este un imobil înscris în cartea funciară.

Proprietatea periodică poate înceta şi prin alte modalităţi prevăzute de lege

(pieirea bunului, exproprierea pentru cauză de utilitate publică etc.).
Deşi nu se prevede expres, proprietatea periodică va înceta şi în cazul în care părţile
convin transformarea sa întro coproprietate obişnuită. În această situaţie specială, în
actul prin care se pune capăt proprietăţii periodice trebuie să se menţioneze, expres şi
explicit, faptul că folosinţa bunului nu se va mai exercita în mod succesiv şi repetitiv de
către toţi coproprietarii, ci concomitent şi continuu.

Capitolul 10: Modurile de Dobândire a Dreptului de Proprietate Privată

Secțiunea 1. Noțiunea și clasificarea modurilor de dobândire a dreptului de proprietate
privată

Modurile de dobândire a dreptului proprietății și a altor drepturi reale = acele mijloace

juridice prin care se deosebește un drept real.

         „Moduri de dobândire” = totalitatea mijloacelor reglementate de lege (acte

juridice și fapte juridice) prin care se poate dobândi dreptul de proprietate +
dezmembrămintele acestuia (uzufructul, uzul, abitația, servitutea, superficia și dreptul
real de folosință).

         Actele şi faptele juridice, potrivit legii, servesc la constituirea sau obţinerea prin
transfer a unor asemenea drepturi, ca elemente componente ale patrimoniului unei
persoane fizice sau juridice.

         Spre deosebire de Codul Civil de la 1864, actuala reglementare este mai precisă
în această privinţă :

·         Art. 557/NCC – modurile de dobândire a dreptului de proprietate privată.

·         Art. 863/ NCC – modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică.

         De asemenea, modurile de dobândire NU au un caracter limitativ, precizându-se

posibilitatea legiuitorului de a stabili şi alte moduri de dobândire.

         Uneori, unele dintre modurile de dobândire a dreptului de proprietate privată

sunt aplicabile şi dreptului de proprietate publică. Este cazul :

·         Accesiunii

·         Uzucapiunii

·         Ocupaţiunii

         Cele trei pot determina intrarea unor bunuri în domeniul public. De altfel,
caracterul nelimitativ al modurilor de dobândire, nu exclud aceste modalităţi de
dobândire. Este necesar însă ca statul sau unităţile administrativ teritoriale să facă
dovada afectaţiunii publice a acestor bunuri.

         Spre deosebire de Codul Civil din 1864, care enumera incomplet şi inexact
modurile de dobândire a proprietăţii private, art. 557/NCC din actuala reglementare
statuează că :

 Proprietatea privată se dobândeşte, în condiţiile legii, prin :

Ø  Convenţie

Ø  Testament

Ø  Moştenire legală

Ø  Aaccesiune

Ø  Uzucapiune, ca efect al posesiei de bună credinţă în cazul bunurilor

mobile şi al fructelor

Ø  Ocupaţiune 

Ø  Tradiţiune, prin efectul unei hotărâri judecătoreşti translative de

proprietate prin ea însăşi, prin efectul unui act administrativ sau prin alte
moduri reglementate de lege.

Clasificarea modurilor de dobândire a dreptului de proprietate privată

I.                    După întinderea dobândirii, deosebim :

Þ    moduri de dobândire universală (dobânditoruș primeşte întregul

patrimoniu al unei persoane);

Þ    moduri de dobândire cu titlu universal (acel mod de dobândire

care poartă asupra unei fracţiuni dintr-o universalitate de bunuri –
succesiunea legală şi cea testamentară – moduri de dobândire
universală ori cu titlu universal, după cum există un singur sau mai
mulţi moştenitori care vin la moştenire);

Þ moduri de dobândire cu titlu particular (acelea prin care se

dobândeşte dreptul de proprietate asupra unui bun sau mai multe
bunuri determinate – convenţia, uzucapiunea, accesiunea, tradiţiunea,
legatul particular).

II.                 După situaţia juridică a bunului la data transmisiunii, deosebim :

 Þ modurile de dobândire originare (nu implică transmisiunea juridică a
dreptului de la o persoană la alta, în sensul că bunul nu a aparţinut
nimănui în momentul în care a avut loc dobândirea; exemplul
ocupațiunii, care are o foarte redusă aplicaţie din cauză că aproape
toate bunurile au un stăpân).

Þ modurile de dobândire derivate a proprietăţii (implică o

transmisiune a dreptului de la o persoană la alta, întrucât se referă la
bunuri care în momentul transferării dreptului erau proprietatea unei
persoane, ca de exemplu, în cazul unei succesiuni, convenţii,
tradiţiuni).

III.              După momentul în care se dobândeşte dreptul, se disting :

Þ moduri de dobândire între vii (transmisiunea are loc în timpul vieţii

celui de la care se dobândeşte dreptul – convenţia, tradiţiunea).

Þ moduri de dobândire pentru cauză de moarte (denumite și mortis

causa,  sunt acelea în cazul cărora transmisiunea dreptului se
produce la decesul celui de la care se dobândeşte bunul).

IV.              După caracterul transmisiunii, pot fi :

Þ moduri de dobândire cu titlu oneros (dobânditorul se obligă la o

anumită prestaţie în schimbul strămutării dreptului real).

Þ moduri de dobândire cu titlu gratuit (dobânditorul nu îşi asumă nici

o obligaţie în schimbul dreptului primit – legatul, donaţia, succesiunea
legală).

Secțiunea a 2-a. Dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune

Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă = un mod de dobândire a dreptului de

proprietate sau a altui drept real asupra unui bun imobil, ca efect al posedării lui de
către o persoană în condiţiile şi termenele prevăzute de lege.

         Este unul dintre cele mai importante efecte ale posesiei când aceasta se
prelungeşte în timp, întrucât duce la dobândirea dreptului de proprietate şi a altor
drepturi reale. Prin uzucapiune, starea de fapt se transformă în stare de drept.

         Uzucapiunea = singura dovadă absolută a dreptului de proprietate

imobiliară,astfel subliniază importanţa deosebită pe care o are acest mod de dobândire
a proprietăţii.
         „Usucapio est autem adeptio dominii per continuationem possessionis” =
uzucapiunea este dobândirea proprietăţii printr o posesie prelungită.

         Prescripţia achizitivă şi prescripţia extinctivă = noţiuni juridice distincte şi

care NU trebuie confundate.

         Prescripţia achizitivă = duce la dobândirea unui drept real + tansformă raportul
posesoriu de fapt într-un raport de drept.

         Prescripţia extinctivă = duce la stingerea unui drept, anume a dreptului

material la acţiune privind protejarea unui drept + transformă conţinutul raportului juridic
civil, dreptul subiectiv civil şi obligaţia corelativă acestuia fiind retrogradate din perfecte
(apărate prin dreptul la acţiune) în imperfecte (apărate doar pe cale de excepţie).

         Atât prescripţia achizitivă cât şi prescripţia extinctivă pot fi privite ca sancţiuni
îndreptate împotriva titularului neglijent al dreptului prescris; beneficiază de reguli
comune în materia calculului termenelor de prescripţie.

        

Actual, se folosește termenul de uzucapiune, în locul celui de prescripţie

achizitivă, având în vedere că :

Þ la originea sa se găseşte instituţia romană „usucapio”

Þ se face cuvenita distincţie faţă de prescripţia extinctivă

         Uzucapiunea înlătură dificultăţile legate de proba dreptului de proprietate, în

sensul că cel care reuşeşte să facă dovada că a dobândit bunul prin uzucapiune, nu
mai trebuie să facă nicio altă dovadă suplimentară.

         Uzucapiunea este justificată de următoarele considerente:

Þ în marea majoritate a cazurilor, posesiunea corespunde dreptului de proprietate

– înlătura proba („probatio diabolica”).

Þ ordinea socială are interes să recunoască efecte juridice unei situaţii de fapt de
mult stabilite, cum este posesia prelungită.

Þ este o sancţiune împotriva fostului proprietar neglijent, care prin pasivitate şi

dezinteres a abandonat vreme îndelungată bunul său în mâna altei persoane care s-
a comportat public ca titular al dreptului de proprietate.

Tipuri de uzucapiune
         Pentru uzucapiunile începute şi împlinite înainte de intrarea în vigoare a Legii
nr. 7/1996, în regiunile de carte funciară, se vor aplica dispoziţiile Decretului lege nr.
115/1938, chiar dacă acţiunea în instanţă este promovată după intrarea în vigoare a
Legii nr. 7/1996.

         Pentru uzucapiunile începute după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996 se vor
aplica dispoziţiile Codului civil, chiar în regiunile de carte funciară, cu unele corective
impuse de exigenţa cărţilor funciare.

         Pentru uzucapiunile începute înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996 şi
împlinite ulterior acestui moment, se vor aplica tot dispoziţiile Decretului lege nr.
115/1938, adică legea în vigoare la momentul începerii posesiei.

         Codul civil în vigoare prevede două tipuri de uzucapiune, tabulară și

extratabulară.

Domeniul de aplicație al uzucapiunii

1.  Drepturile care pot fi uzucapate

Þ Pot fi dobândite prin uzucapiune numai drepturile patrimoniale reale,

adică dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale (uzufruct, uz,
abitaţie, servitute, superficie).

Þ Dreptul de uzufruct poate fi dobândit prin uzucapiune fiind necesar ca

posesia uzucapantului să aibă toate calităţile cerute manifestării exterioare
a dreptului de uzufruct. Poate fi dobândit prin două tipuri de uzucapiune :

Ø  De scurtă durată (este mai des întâlnită, deoarece justul titlu este
edificator în ce priveşte elementul psihologic al posesiei;se poate
verifica mai uşor în ce măsură, buna credinţă a posesorului s a
întemeiat pe un titlu care îi conferea doar calitatea de uzufructuar,
iar nu pe cea de proprietar.

Ø  De lungă durată (mai greu de întâlnit în cazul uzufructului sau al

altor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, deoarece este
greu de imaginat o posesie cu rea-credinţă a unui bun de către o
persoană care are intenţia să uzucapeze doar un dezmembrământ
al dreptului de proprietate, atât timp cât poate pretinde că a
dobândit dreptul de proprietate în întregul său; este foarte greu de
probat elementul psihologic al acestei posesii, este greu a se face
dovada că uzucapantul a avut intenţia de a dobândi doar
uzufructul, iar nu întreg dreptul de proprietate, mai ales când
pretinde contrariul; chiar dacă proba este dificilă, ea nu este
imposibilă, dacă actele materiale săvârşite sunt de calitatea şi în
 cantitatea specifică unui corpus de uzufructuar, iar nu de
proprietar.

Þ Situaţia este similară şi în cazul celorlalte dezmembrăminte ale dreptului

de proprietate.

Þ Drepturile reale accesorii (dreptul de ipoteca, gajul, privilegiile, dreptul

de retenţie) NU pot fi dobândite prin uzucapiune. Nu se traduc printr-o
posesie asupra bunului. Chiar dacă admitem că bunul, în anumite
condiţii, intră în stăpânirea creditorului ipotecar, acesta nu va avea
asupra bunului calitatea de posesor, ci doar de detentor, fiind exclusă o
stăpânire sub nume de proprietar, atât timp cât creanţa nu este
scadentă.

2.  Bunurile care pot fi uzucapate

Þ    Pot fi dobândite prin uzucapiune toate bunurile, mai puţin cele pe care
legea le declară inalienabile (art. 929 C. civ.)

Þ    La fel ca şi inalienabilitatea, şi insesizabilitatea subliniază caracterului

imprescriptibil al bunurilor, fără a fi însă neapărat necesar ca un bun
insesizabil să fie şi imprescriptibil, sau invers, un bun declarat
imprescriptibil, să fie în mod necesar şi insesizabil.

Þ    NU pot fi dobândite prin uzucapiune bunurile care nu sunt susceptibile

de o posesie utilă, adică bunurile incorporale, universalităţile de bunuri,
atât cele juridice cât şi cele de fapt, cât şi bunurile de gen
neindividualizate.

Þ    Întrucât singurele bunuri pe care legea civilă actuală le exclude de la

uzucapiune sunt cele pe care legea le declară inalienabile, indiferent dacă
acest moment intervine înainte de a începe posesia sau ulterior,
înseamnă că pot fi dobândite prin uzucapiune bunurile afectate de o
inalienabilitate convenţională.

Þ    Având în vedere că bunurile proprietate publică sunt declarate

inalienabile prin dispoziţiile constituţionale şi prin legi speciale,
înseamnă că vor putea fi dobândite prin uzucapiune imobilele care se
află în proprietate privată, chiar dacă titularul dreptului de proprietate
este statul sau unităţile sale administrativ teritoriale.

Uzucapiunea în sistemul Codului Civil din 1864

1)  Uzucapiunea de 30 de ani

         Art. 1890/C. civ. din 1864 : „Toate acţiunile, atât reale cât şi personale, pe care
legea nu le-a declarat neprescriptibile şi pentru care n-a definit un termen de prescripţie,
se vor prescrie prin 30 de ani, fără ca cel care invocă această prescripţie să fie obligat a
produce vreun titlu, şi fără să i se poată opune reaua credinţă”.

         Deci, trebuie îndeplinite două condiții :

o   să existe o posesie utilă;

o   posesia să se fi exercitat timp de 30 de ani neîntrerupt, fiind irelevant faptul dacă

posesorul a fost de bună credinţă sau de rea credinţă.

         Posesorul nu trebuie să facă dovada bunei sale credinţe şi nici să prezinte vreun
titlu în sprijinul posesiei sale. Existenţa unui titlu ar face din posesor un detentor
precar, împiedicând uzucapiunea. Ceea ce se cere este deci ca posesia să fie utilă.
Este absolut necesar ca posesia să existe în mod efectiv şi să fie utilă pe tot timpul
curgerii termenului prevăzut de lege, iar adevăratul proprietar să nu fi ridicat nici o
pretenţie sau împotrivire posesiunii exercitate de posesor, pe tot acest interval de timp.
Trebuie să fie neatinsă de nici unul dintre viciile posesiei.

         Simpla detenţiune nu poate duce niciodată la uzucapiune deoarece „chiriaşul”,

exercitând o posesie precară, NU poate dobândi proprietatea prin uzucapiune cât timp
exercită stăpânirea ca locatar şi nu ca proprietar.Întrucât detentorii precari deţin lucrul
în baza unui titlu netranslativ prin care sunt obligaţi la restituirea lucrului, aceasta îi
împiedică să aibă animus domini şi deci să prescrie proprietatea, cu excepţia cazurilor
în care detenţia lor se transformă în posesie utilă prin intervertirea titlului. De
asemenea, stăpânirea unei construcţii de către altă persoană, dar cu îngăduinţa
proprietarului, NU poate duce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune,
deoarece acea persoană este numai un detentor precar, neavând o posesie utilă.

         În situaţiile în care, din orice motive, convenţia părţilor cu privire la transmisiunea
imobiliară nu este valabilă, posesorul poate să prescrie împotriva titularului dreptului,
chiar dacă convenţia este ineficientă din punct de vedere juridic.

         Jurisprudenţa a decis că moştenitorii sunt prezumaţi că stăpânesc împreună

bunurile succesorale, unii pentru alţii, motiv pentru care, posesia lor nu poate
fundamenta dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune (excepţie : stăpânirea
de către unul dintre moştenitori a unui bun succesoral este aptă să ducă la dobândirea
dreptului de proprietate prin uzucapiune, numai dacă a intervenit o manifestare
exterioară din partea acestuia, care să demonstreze că a înţeles să transforme posesia
din comună în exclusivă, adică s-a produs o intervertire în fapt a posesiei).

2)      Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani

         Art. 1895 C. civ. din 1864 : „Cel ce câştigă cu bună credinţă şi printr-o justă
cauză un nemişcător determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, dacă
adevăratul proprietar locuieşte în circumscripţia tribunalului judeţean unde se află
nemişcătorul şi prin douăzeci de ani dacă locuieşte afară din acea circumscripţie”.

         „Nemişcător determinat” = bunuri imobile individual determinate, rezultă că 

uzucapiunea nu se aplică unei universalităţi de bunuri (de ex. un patrimoniu
succesoral).

         Uzucapiunea de scurtă durată poate fi invocată dacă sunt întrunite cumulativ
două condiţii speciale:

Þ Posesia să se întemeieze pe un just titlu sau justă cauză (prin just titlu se
înţelege orice act juridic translativ de proprietate – vânzarea, schimbul, donaţia,
legatul particular – orice alt act care nu este translativ de proprietate nu poate
constitui un just titlu.

         Art. 1897 alin. (2) C. civ. 1864: „un titlu nul nu poate servi ca bază prescripţiei de
10 până la 20 de ani”.

         Art. 1897 alin. (3) C. civ. 1864, că „un titlu anulabil nu poate fi opus posesorului
care a invocat prescripţia de la 10 până la 20 de ani, decât de cel care ar fi avut dreptul
de a cere anularea sa, sau de reprezentanţii dreptului său, dacă posesorul nu a
cunoscut cauza anulabilităţii”.

Ø  expresia „titlu anulabil” trebuie interpretată în sens restrictiv, fiind aplicabilă numai
în situaţia când titlul provine de la un neproprietar, pentru considerentele mai sus
arătate.

Justul titlu trebuie să :

 existe în realitate (nu numai în imaginaţia celui care invocă uzucapiunea

decenală).
 aibă dată certă pentru a putea fi opus celui ce se pretinde proprietar şi care are
calitatea de terţ faţă de actul translativ de proprietate

! Termenul de 10-20 de ani începe să curgă de la data certă a justului titlu.

Practica judiciară şi literatura juridică au stabilit că:

-          NU constituie just titlu:

      convenţiile prin care bunul imobil este stăpânit de un detentor

precar (locaţiunea, depozitul, comodatul)

      hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi

      convenţiile de partaj

      certificatul de moştenitor
       antecontractul de vânzare cumpărare

-          Se consideră că pot servi drept just titlu:

      hotărârea judecătorească de adjudecare a unui bun (numai în

perioada de cinci ani în care poate fi introdusă acţiunea în revendicare şi
numai prin joncţiunea posesiei dobânditorului cu cea a autorului său,
deoarece, după scurgerea celor cinci ani de la data ordonanţei de
adjudecare, acţiunea în revendicare pe care o poate introduce adevăratul
proprietar se prescrie, iar justul titlu se transformă într un veritabil titlu de
proprietate, nemaiexistând interes pentru invocarea uzucapiunii).

      hotărârea judecătorească prin care se suplineşte consimţământul

uneia din părţile unui antecontract de vânzare-cumpărare (prin esenţa
sa, strămută proprietatea la posesorul actual şi trebuie considerată, fără
nici o îndoială, un just titlu în favoarea cumpărătorului).

Þ Posesia să fie de bună credință

         Art. 1898 alin. (1) C. civ. 1864 : „Posesia este de bună credinţă atunci când
posesorul are credinţa greşită că a dobândit de la adevăratul proprietar.”

         Art. 1899 alin. (2) C. civ. 1864 : „Dovada relei credinţe se face de către cel
interesat, prin orice mijloc de probă.”

         Art. 1899 alin. (1) C. civ. 1864 : „Dacă buna credinţă este prezumată, justul titlu
trebuie să fie dovedit de către cel care îl invocă.”

 Se cere ca buna credinţă să fi existat, conform art. 1899 C. civ. din 1864, în
momentul „câştigării imobilului”, moment care nu poate fi decât concomitent cu
justul titlu. Faptul că, ulterior, posesorul şi a dat seama de greşeala sa, nu are
relevanţă – „mala fides superveniens non impedit usucapionem”.

3)      Termenul uzucapiunii și modul său de calcul

  Uzucapiunea de scurtă durată este de 10 până la 20 de ani, dar nu neapărat de

10 sau de 20 de ani.
  Termenul va fi de 10 ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială
a aceluiaşi tribunal judeţean unde se află bunul imobil.
 Termenul va fi de 20 de ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza
teritorială a altui tribunal judeţean decât cel în raza căruia se află bunul.
    Dacă adevăratul proprietar a locuit un timp în raza tribunalului judeţean unde se
află bunul şi un timp în raza altui tribunal judeţean, termenul se calculează
potrivit prevederilor art. 1896 C. civ. din 1864 : la numărul anilor cât proprietarul
a locuit în raza aceluiaşi tribunal judeţean se adaugă un număr dublu de ani, la
cei care mai rămăseseră până la zece, cât timp el locuieşte în raza altui tribunal
judeţean.
  dacă, de ex., adevăratul proprietar a locuit 5 ani în judeţul unde se
află imobilul şi, după aceea, se mută în alt judeţ, el va mai trebui să
posede bunul încă 10 ani, adică dublul numărului de ani (5 ani) cât
mai rămăseseră de posedat până la 10 ani.
  prin urmare, termenul uzucapiunii va fi, în exemplul nostru, de 15
ani.
  Din această cauză se vorbeşte despre uzucapiune de 10 până la 20 de ani,
pentru că termenul poate varia în funcţie de situaţia concretă.
  Indiferent de felul uzucapiunii, termenul se calculează pe zile şi nu pe ore.
 Ziua în care începe prescripţia nu se ia în calcul. Ziua se socoteşte de 24 de ore,
începe la ora zero şi se sfârşeşte la miezul nopţii următoare. Prescripţia se
socoteşte încheiată la împlinirea ultimei zile a termenului.

4)      Întreruperea și suspendarea cursului uzucapiunii

·         Prevăzute de Decretul nr. 167/1958 privind prescripţia extinctivă, în prezent

abrogat.

·         Una din cerinţele C. civ. din 1864 pentru ca uzucapiunea să şi producă

efectele este ca posesia să fie neîntreruptă.

·         Codul civil din 1864 două feluri de întrerupere:

§  întreruperea naturală (de 2 feluri; primul, când posesorul rămâne lipsit, în

curs de mai mult de un an, de folosinţa lucrului, prin faptul vechiului
proprietar sau al unei a treia persoane; și al doilea, când lucrul este
declarat neprescriptibil ca urmare a unei transformări legale a naturii sau
destinaţiei sale).

§  întreruperea civilă :

  prin recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie,

făcută de cel în folosul căruia curge prescripţia;
  prin cererea de chemare în judecată ori de arbitrare, chiar
dacă cererea fost introdusă la o instanţă judecătorească ori
la un organ arbitral necompetent;
 printr un act începător de executare silită.
 ·         Întreruperea nu poate avea efect decât asupra unei prescripţii în curs, ea
rămâne fără rezultat asupra unei prescripţii împlinite. Întreruperea prescripţiei
nimiceşte tot efectul anterior al posesiei.

·         În cazul în care, după întrerupere, posesorul rămâne mai departe în posesie,

el începe o nouă perioadă de prescripţie ca şi cum nu ar fi posedat niciodată
înaintea cauzei de întrerupere.

·         Suspendarea uzucapiunii = acea modificare a cursului prescripţiei care constă

în oprirea, de drept, a cursului termenului de prescripţie pe timpul cât durează
situaţiile, limitativ prevăzute de lege, care îl pun în imposibilitatea de a acţiona pe
titularul dreptului la acţiune.

·         Perioada de timp care a curs până în momentul intervenirii cauzei de

suspendare, se va calcula în continuare, după încetarea cauzei de suspendare,
până la împlinirea termenului.

·         Cazurile de suspendare pentru prescripţia extinctivă se aplică şi prescripţiei

achizitive:

 cât timp cel împotriva căruia curge prescripţia este împiedicat de un

caz de forţă majoră să facă acte de întrerupere;
 cât timp posesorul care invocă uzucapiunea sau adevăratul
proprietar al imobilului se află în rândurile forţelor armate ale
României, iar acestea sunt puse pe picior de război;
 între părinţi sau tutore şi cei care se află sub ocrotirea lor, între
curator şi cei pe care îi reprezintă, precum şi între orice altă
persoană care, în temeiul legii sau al hotărârii judecătoreşti,
administrează bunurile altora şi cei ale căror bunuri sunt
administrate, prescripţia nu curge cât timp socotelile nu au fost date
şi aprobate;
 prescripţia nu curge împotriva celui lipsit de capacitate de exerciţiu
cât timp nu are reprezentant legal şi nici împotriva celui cu
capacitate restrânsă cât timp nu are cine să i încuviinţeze actele;
 prescripţia nu curge între soţi în timpul căsătoriei.

5)      Joncțiunea posesiilor

                        Joncţiunea sau accesiunea posesiilor = adăugarea la termenul

posesiei posesorului actual a termenului de posesie a autorului său, adică a posesorului
anterior, respectiv unirea posesiei uzucapantului cu cea a autorului său pentru
împlinirea termenului necesar dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune.

                        Aceasta prezintă o importanţă deosebită, deoarece, în lipsa

acesteia, întreaga instituţie a uzucapiunii ar fi iluzorie fiindcă posesorul actual ar trebui
să aştepte timp de 30 de ani sau 10-20 de ani, în funcţie de felul prescripţiei, pentru a
dobândi dreptul de proprietate.

                        Caracterele joncțiunii posesiilor

                        Art. 1860 C. civ. /1864 : „orice posesor posterior are facultatea,
spre a putea opune prescripţia, să unească posesia sa cu posesia autorului său”

Þ    Joncţiunea posesiilor nu este obligatorie, ci facultativă (caracter facultativ),

posesorul actual poate să aleagă între a invoca sau nu unirea celor două posesii.

Þ    „Orice posesor” = caracter posibil.

Þ    Are și caracter condițional (posesorul subsecvent este obligat să continue

posesia iniţială, cu toate viciile sau calităţile sale, fără a putea schimba în avantajul
său natura posesiei anterioare; iar cel de al doilea posesor poate doar să opteze
între a continua posesia în forma sa iniţială sau a renunţa la acest beneficiu al legii
şi a începe o nouă posesie, în funcţie de ceea ce îl avantajează).

                        Condițiile joncțiunii posesiilor

Pentru a fi posibilă joncţiunea posesiilor sunt necesare următoarele condiţii :

·         să existe un raport juridic între cei doi posesori, respectiv cel ce invocă
posesia să fie succesor în drepturi al autorului său (cel ce a uzurpat posesia
altuia nu poate invoca joncţiunea).

·         să fie vorba din partea ambilor de o posesie propriu zisă (detenţia precară
nu poate fi unită cu o posesie).

                        „Autor” = persoana care, ca şi cel care invocă joncţiunea, nu este

titular al dreptului de proprietate sau a altui drept real. În cazul în care persoana este
titulara dreptului real, unirea celor două posesii nu îşi mai are sensul, transferul
dreptului de proprietate operând pe baza actului juridic respectiv.

                        Atunci când o persoană, fără a fi adevăratul proprietar al imobilului,

a obţinut totuşi câştig de cauză în acţiunea în revendicare pornită împotriva unui
posesor, iar mai târziu apare adevăratul proprietar al imobilului care revendică bunul
său de la actualul posesor, acesta din urmă NU va putea opune adevăratului proprietar
decât posesia sa în vederea uzucapiunii, fără a putea adăuga posesia primului posesor.

                        Deoarece cel de-al doilea posesor a promovat o acţiune în

revendicare împotriva primului posesor, prin admiterea acţiunii a fost nimicită posesia
acestuia astfel că cel de al doilea posesor nu poate fi considerat ca succesor în drepturi
al primului pârât.

                        Dacă posesorul actual a dobândit bunul imobil pe bază de just titlu
şi de bună credinţă, el va avea calitatea de posesor de bună credinţă.
                        Dacă, dimpotrivă, a cunoscut viciile justului titlu, atunci va fi
considerat că a dobândit posesia tot pe baza unui raport juridic şi va putea invoca
joncţiunea pentru uzucapiunea de 30 de ani.

Þ    deşi este de rea-credinţă, posesorul posterior NU va putea fi considerat că a

uzurpat posesia altuia din moment ce nu l a deposedat pe posesorul anterior, ci doar
a continuat stăpânirea utilă şi de rea credinţă a acestuia.

                        „Posesor actual” = succesor în drepturi al autorului, deoarece

joncţiunea presupune în mod imperativ existenţa unui raport juridic între cei doi posesori
ai imobilului.

                        În cazul unui având-cauză cu titlu particular, posesia acestuia

este distinctă de cea a autorului său. Posesorul actual începe în persoana sa o nouă
posesie, independentă faţă de cealaltă, având facultatea, dacă este în interesul său, să
o unească sau nu cu posesia sa pentru a dobândi dreptul de proprietate prin
uzucapiune.

                        Regula generală a joncţiunii este că ori de câte ori posesorul

actual înţelege să se prevaleze de posesia autorului său, el este obligat să o continue
cu toate viciile sau calităţile sale. Posesorul actual nu poate schimba, în avantajul său,
natura posesiei anterioare.

                        Posesorul actual nu poate invoca joncţiunea posesiilor decât dacă

cele două posesii sunt una în continuarea celeilalte şi nu au intervenit cauze de
întrerupere civilă sau naturală.

                        Raportul juridic necesar transferului posesiei în scopul

joncţiunii poate fi realizat şi prin alte instrumente juridice, de pildă, o hotărâre
judecătorească ce ar suplini tocmai lipsa raportului juridic sau orice alt act generator al
raportului posesoriu, care constă în luarea în stăpânire a unui lucru cu intenţia de a se
comporta ca proprietar şi la care transmiţătorul de fapt al lucrului nu s a opus.

Þ    mai mult, în cazul în care atât posesorul actual cât şi autorul său sunt de rea
credinţă, adică au cunoştinţă despre inexistenţa în patrimoniul lor a unui drept real
asupra bunului respectiv, cerinţa existenţei unui act translativ de proprietate între
aceştia este exagerată.

                        Cu privire la cea de-a doua condiţie a joncţiunii, remarcăm că

posesia anterioară, invocată pentru joncţiune, trebuie să fie o posesie utilă. Dacă
uzucapantul dobândeşte posesia de la un detentor precar va începe în persoana sa o
posesie nouă, independentă, pe care nu o poate uni cu stăpânirea exercitată de autorul
său. Este însă posibil ca dobânditorul bunului să intervertească detenţia autorului său în
posesie în cazurile prevăzute de lege, dar nici în acest mod nu va beneficia de
joncţiune.
                        S-a considerat că este posibilă joncţiunea posesiei unui uzufructuar
cu aceea a autorului său, exercitată cu titlu de proprietar, în virtutea regulii potrivit
căreia cine poate mai mult, poate şi mai puţin. În schimb, dacă posesorul actual
exercită o posesie cu titlu de proprietar, nu o va putea uni cu cea a autorului său,
exercitată cu titlu de uzufructuar.

                        Invocarea joncţiunii reprezintă un drept potestativ al posesorului

actual. Acesta poate opta sau nu pentru invocarea joncţiunii, chiar dacă sunt îndeplinite
condiţiile acesteia.

                        Regula generală a joncţiunii este aceea că, ori de câte ori un
posesor se prevalează de posesia autorului său, el este obligat să continue acea
posesie cu viciile şi calităţile sale, iar termenul uzucapiunii va fi acela care ar fi fost
necesar autorului său, fără ca posesorul subsecvent să poată schimba în avantajul său
natura posesiei autorului.

                        Remarcăm că posesorul actual nu poate beneficia de un termen

scurt pentru uzucapiune, prin joncţiune, dacă posesia autorului său a fost de rea
credinţă, după cum nu va beneficia de un termen scurt pentru uzucapiune, prin
joncţiune cu posesia unui autor de bună credinţă, dacă posesorul actual este de rea
credinţă.

Joncţiunea este favorabilă posesorului actual în următoarele trei ipoteze practice:

  posesia dobânditorului este de aceeaşi natură cu aceea a autorului, ambele

posesii fiind de bună credinţă sau de rea credinţă (nu există nici un fel de
dificultăţi; în oricare din situaţii posesorul actual e interesat să invoce joncţiunea
deoarece posesia sa continuă calitatea şi termenul posesiei autorului, el putând
uzucapa în termen de 30 de ani sau de la 10 20 de ani)
  dacă posesorul actual este de rea credinţă, iar autorul său avut o posesie de
bună credinţă şi cu just titlu, el nu va putea uzucapa decât printr o posesie de 30
de ani. La calculul termenului de 30 de ani se poate include însă şi timpul în care
autorul său a posedat lucrul.
  dacă posesorul actual este de bună credinţă şi are just titlu, iar autorul este de
rea credinţă, dobânditorul are două posibilităţi, la alegerea sa:

»        să înceapă o nouă prescripţie de 10 20 de ani, fără a putea beneficia

de posesia autorului;

»        să beneficieze de posesia autorului făcând joncţiunea posesiilor pentru

invocarea uzucapiunii de 30 de ani, dacă timpul care a mai rămas până la
împlinirea termenului de 30 de ani este mai mic de 10 ani.

Momentul invocării joncțiunii posesiilor

»        Are caracter accesoriu faţă de invocarea uzucapiunii propriu zise.

»        Are interes să invoce joncţiunea posesiilor doar acela care invocă dobândirea
dreptului real prin uzucapiune.
 »        Într un litigiu în care uzucapantul invocă joncţiunea posesiilor, în mod
obligatoriu trebuie citat şi introdus în cauză, în calitatea de pârât şi posesorul
anterior, a cărui posesie utilă este invocată în susţinerea joncţiunii.
»        Dreptul de a invoca joncţiunea nu este strict personal, ci are caracter real,
putând fi transmis moştenitorilor şi putând fi chiar exercitat de unele categorii de
avânzi cauză, apreciindu-se că reprezintă chiar mai mult decât o aplicaţie particulară
a acţiunii oblice.
»        În situaţia în care termenul de uzucapiune s a împlinit deja în persoana
autorului, iar acesta nu a invocat dobândirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune, posesorul actual o poate invoca el însuşi, fără a mai apela la joncţiune
şi fără a justifica o posesie utilă proprie.

Mecanismul uzucapiunii. Natura juridică a dreptului de a invoca uzucapiunea

 Uzucapiunea =un fapt juridic complex.

 Sarea de fapt a posesiei, adică o acţiune umană, este reunită cu un factor
natural, cum este trecerea unui interval de timp prevăzut de lege.
 Mecanismul prin care starea de fapt se converteşte în stare de drept este
o prezumţie absolută de proprietate.
 Nu se produce spontan, de drept, prin simpla aplicare a legii. 
 Este necesară manifestarea expresă a voinţei uzucapantului de a dobândi
dreptul de proprietate. 
 Chiar dacă sunt întrunite condiţiile legale ale uzucapiunii, posesorul nu
este obligat să o invoce, căci dobândirea dreptului de proprietate sau a
altui drept real nu poate constitui o obligaţie. 
 Este posibil ca posesorul îndreptăţit să invoce uzucapiunea să renunţe la
acest beneficiu legal, adică la invocarea aplicării prezumţiei absolute de
proprietate.
 Stăpânirea unui bun = prezumţia legală că cel care stăpâneşte bunul este
posesorul, iar posesorul este, la rândul său, prezumat legal ca proprietar.
Ambele prezumţii sunt însă relative. Dacă însă posesia are calitatea de a
fi utilă şi se conjugă cu trecerea unui interval de timp, anume prevăzut de
lege, atunci prezumţia legală de proprietate a posesiei devine, din relativă,
absolută.
 Mijloacele de a dovedi dreptul de proprietate asupra unui lucru sunt
totdeauna incomplete şi deci, susceptibile să nască doar prezumţii
relative de proprietate. 
 Este posibil să se facă dovada stăpânirii în fapt a bunului în condiţiile
determinate de lege, iar din această dovadă se deduce că dreptul a fost
legal dobândit şi nu se mai admite probă contrară.
 Deşi în cazul uzucapiunii scurte de 10 la 20 de ani, posesorul devine
proprietar prin efectul uzucapiunii, iar nu prin efectul actului translativ de
proprietate. De aceea, dreptul de proprietate nu se stinge în patrimoniul
adevăratului proprietar până nu este câştigat de posesor prin invocarea
uzucapiunii.
 Acţiunea în revendicare a adevăratului proprietar este imprescriptibilă,
dreptul de proprietate, după cum ştim, nu se stinge prin neuz. Proprietarul
 îşi va pierde dreptul doar dacă un altul l-a stăpânit în locul său cu animus
de proprietar. Numai dacă acesta din urmă înţelege să invoce în favoarea
sa dobândirea prin uzucapiune a dreptului de proprietate, iar instanţa de
judecată îi dă câştig de cauză, atunci dreptul se naşte în patrimoniul
posesorului, cu efect retroactiv, de la intrarea în posesie, şi se stinge în
patrimoniul fostului proprietar de la aceeaşi dată.

Prin urmare, se pot preciza două trăsături majore pentru mecanismul uzucapiunii:

 uzucapiunea nu operează de drept, ci prin manifestarea de voinţă a

posesorului, care se poate exprima :

într-o formă pozitivă, a invocării dobândirii dreptului pe cale de acţiune în justiţie

sau pe cale de excepţie procedurală
sau într-o formă negativă, pe calea renunţării la beneficiul uzucapiunii;

 uzucapiunea operează retroactiv, efectele sale se produc în timp până la

intrarea în posesie efectivă, fiind indiferente pentru dobândirea dreptului
de proprietate, data împlinirii termenului de uzucapiune sau data hotărârii
judecătoreşti.
 Odată ce sunt îndeplinite condiţiile uzucapiunii, ceea ce dobândeşte posesorul
nu este proprietatea însăşi asupra imobilului, ci dreptul de a se prevala de
uzucapiune, care are natura juridică a unui drept potestativ.
 Dacă acest drept potestativ se exercită într-o manieră pozitivă, se va dobândi
dreptul de proprietate cu efect retroactiv.
 Dreptul de opţiune al uzucapantului se poate exercita şi în manieră negativă prin
renunţarea la uzucapiune.
 
 

 
 Efectele uzucapiunii

 Cel mai important efect = dobândirea dreptului de proprietate sau a altui

drept real de către posesorul care a uzucapat în condiţiile şi în termenul
prevăzut de lege.
 Efectul uzucapiunii este retroactiv, dobânditorul devine proprietar încă din
momentul când a început să curgă termenul de prescripţie, iar nu în momentul
împlinirii termenului uzucapiunii.
  Transformarea posesorului în proprietar nu operează automat - trebuie invocată
în justiţie ca mijloc de dobândire de către cel care a uzucapat. 
 Uzucapiunea poate fi invocată atât pe cale de acţiune cât şi pe cale de excepţie.
 Prescripţia poate fi invocată în orice moment în cursul instanţei, până când
Curtea de Apel pronunţă o hotărâre irevocabilă. 
 Dacă posesorul a renunţat, expres sau tacit, la prescripţie, el nu o va mai putea
invoca nici în faţa instanţelor de fond.
  Dreptul de a invoca prescripţia achizitivă nu aparţine numai posesorului.
Creditorii şi orice altă persoană interesată vor putea opune uzucapiunea
câştigată debitorului, chiar dacă uzucapantul a renunţat la ea. 
 Ca urmare a efectului retroactiv al uzucapiunii, o serie întreagă de consecinţe
se vor consolida sau vor fi înlăturate, după cum urmează:
1. posesorul este considerat proprietarul bunului în mod retroactiv, de la momentul
începerii posesiei utile;
2. vor fi consolidate definitiv, începând chiar cu data constituirii lor, toate drepturile
şi sarcinile pe care posesorul le a constituit în favoarea unor terţe persoane;
3. indiferent că este de bună sau de rea credinţă, posesorul va dobândi retroactiv
un drept de proprietate asupra tuturor fructelor bunului frugifer pe care le a
perceput pe durata posesiei;
4. se vor desfiinţa în întregime toate drepturile reale pe care adevăratul proprietar le
a constituit pe timpul cât a durat stăpânirea bunului de către posesor, ca urmare
a efectului retroactiv al uzucapiunii;
5. titlul în temeiul căruia uzucapantul dobândeşte dreptul real este unul nou,
inatacabil, fiind un mod originar de dobândire;
6. opozabilitatea faţă de terţi a dreptului prescris se realizează fără îndeplinirea
condiţiilor de publicitate imobiliară;
7. în cadrul comunităţii de bunuri a soţilor, bunul posedat va fi comun dacă la
începerea posesiei soţii erau căsătoriţi; dacă posesia unui bun a început în
timpul căsătoriri, iar până la împlinirea termenului de prescripţie, căsătoria se
desface prin divorţ, foştii soţi vor continua să posede animus condomini, fie
împreună, fie numai unul dintre ei, dar nu numai pentru sine, ci, în condiţii de
precaritate, şi pentru celălalt, astfel că la împlinirea termenului de prescripţie, vor
dobândi dreptul de proprietate asupra bunului, pe cote părţi egale. 
 Drepturile şi sarcinile constituite de adevăratul proprietar vor continua să greveze
imobilul în măsura în care nu vor fi fost dobândite, sau nu se vor stinge şi ele prin
prescripţie. 
 Uzucapiunea nu va putea să curgă decât de la data săvârşirii ultimului act de
folosinţă, dată care nu va fi totdeauna aceeaşi cu data începerii uzucapiunii
imobilului.

Renunţarea la uzucapiune

 Nu se poate renunţa la uzucapiune decât după împlinirea ei, deci nu este

permisă o renunţare anticipată.
 Dacă ar fi permisă renunţarea anticipată la uzucapiune, clauza de renunţare ar
putea fi inclusă în toate contractele, iar uzucapiunea ar deveni un mod de
dobândire a dreptului de proprietate foarte rar întâlnit.
 Odată împlinite condiţiile uzucapiunii, uzucapantul poate renunţa la invocarea sa,
aşa cum poate renunţa la orice drept din patrimoniul său.
 Renunţarea la uzucapiune poate fi :
1. expresă 
2. tacită
  Este un act unilateral al uzucapantului. Nu necesită acceptare din partea
celeilalte părţi. La aprecierea valabilităţii sale este suficient să se cerceteze doar
voinţa renunţătorului.
 Deşi este un act de dispoziţie juridică, are caracter pur abdicativ, nu este
considerată un act translativ de proprietate, ci un refuz de a dobândi
proprietatea. 
 Ea nu operează ope legis, ci numai dacă este invocată în faţa instanţei
judecătoreşti. 
 prin urmare, chiar dacă termenul de uzucapiune s-a împlinit, dacă
posesorul nu invocă în faţa instanţei de judecată dobândirea dreptului de
proprietate prin prescripţie, acest drept nu va exista în patrimoniul său,
astfel că el nu poate prin renunţare să transfere un drept pe care nici nu
l-a dobândit.
 Este un act de dispoziţie, astfel, renunţătorul trebuie să aibă capacitate deplină
de exerciţiu.
 Creditorii uzucapantului sau terţe persoane nu pot renunţa la uzucapiune în locul
posesorului. 
 În schimb, art. 1843 C. civ. din 1864 dă dreptul creditorilor şi oricăror alte
persoane interesate „să opună prescripţia câştigată debitorului sau
codebitorului lor, ori proprietarului, chiar şi dacă acel debitor, codebitor
sau proprietar renunţă la dânsa”.
 Renunţarea la uzucapiune presupune o serie de consecinţe juridice.
 Ca urmare a efectului retroactiv al renunţării, se consideră că posesorul nu a
dobândit niciun moment dreptul de proprietate şi că acest drept nu a părăsit
patrimoniului proprietarului bunului, de la intrarea în posesie şi până la data
renunţării la dreptul de a invoca uzucapiunea. 
 deci toate drepturile constituite de proprietar în favoarea terţilor rămân
valabile, iar cele constituite de posesor se vor desfiinţa; terţii interesaţi vor
avea dreptul să atace renunţarea dacă aceasta se dovedeşte frauduloasă.
 Aceasta nu este supusă formalităţilor de publicitate imobiliară, fapt ce poate
influenţa cunoaşterea de către terţi a actului de renunţare.
 Renunţarea la uzucapiune nu constituie o liberalitate şi, prin urmare, nu este
supusă raportului şi nici reducţiunii.

 
 
Uzucapiunea în regim de carte funciară conform reglementării cuprinse în
Decretul-lege nr. 115/1938
Până la apariţia legilor de extindere a legislaţiei civile româneşti în Transilvania,
uzucapiunea era reglementată prin legile locale maghiare şi Codul civil austriac, potrivit
cărora termenul de uzucapiune era de 32 de ani, respectiv de 30 de ani. Uzucapiunea
opera de plin drept, chiar fără înscriere în cartea funciară. 
Uzucapiunile începute între momentul extinderii aplicării Codului civil în
Transilvania (22 iunie 1943) şi momentul intrării în vigoare a Decretului-lege nr.
115/1938 prin Legea nr. 241/1947, sunt guvernate de prevederile Codului civil român. 
Prin Decretul-lege nr. 115/1938 sunt reglementate în art. 27 şi art. 28, două
cazuri de uzucapiune: uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea extratabulară.
Uzucapiunea tabulară
Art. 27/Decretul-lege nr. 115/1938 : „în cazul în care s-au înscris fără cauză
legitimă, drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul uzucapiunii ele vor rămâne
valabil dobândite dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună credinţă, potrivit legii,
timp de 10 ani”.
În acest caz, dreptul de proprietate sau alt drept real care se dobândeşte prin
uzucapiune este deja înscris, intabulat în cartea funciară pe numele uzucapantului. 
Perioada de 10 ani este o perioadă de „convalescenţă a titlului” pentru că titlul
pe baza căruia s-a făcut intabularea, deşi cu vicii sau chiar nevalabil, prin împlinirea
termenului de 10 ani devine valabil și se curăță de viciile sale. 
Şi în cazul uzucapiunii tabulare, aceasta produce efecte retroactive de la data
intabulării acelui drept în cartea funciară.
Considerăm că uzucapiunea tabulară se aplică şi în cazul în care intabularea
dreptului s-a făcut pe temeiul unui act juridic lovit de nulitate absolută, deoarece
dispoziţia normativă referitoare la această problemă nu pretinde existenţa unui just titlu -
locul justului titlu, reglementat de art. 1897 C. civ., este luat de faptul material al
înscrierii dreptului în cartea funciară (faptul că timp de 10 ani nu s-a cerut rectificarea
cărţii funciare a avut ca efect ştergerea viciilor titlului de dobândire)
 
 
 
 
 
 
Uzucapiunea extratabulară 
Art. 28/Decretul-lege nr. 115/1938 „cel care a posedat un bun nemişcător în
condiţiile legii, timp de 20 de ani, după moartea proprietarului înscris în cartea funciară,
va putea cere înscrierea dreptului uzucapat”.
În acest caz uzucapiunea este extratabulară pentru că dobândirea dreptului de
proprietate de către posesor are loc fără să se fi intabulat dreptul în cartea funciară.
Condiţiile pentru invocarea acestei uzucapiuni, sunt:

1. Titularul dreptului intabulat din cartea funciară să fie decedat.

2. Uzucapantul să posede imobilul cel puţin 20 de ani de la moartea proprietarului
tabular.
3. Posesia să fie utilă, fiind indiferentă buna-credinţă sau reaua-credinţă.

Intabularea dreptului real uzucapat se face la cererea uzucapantului. 

Cererea de intabulare se adresează instanţei judecătoreşti de la locul unde este
situat imobilul şi se va publica în ziar. Dacă în termen de 1 lună nu se fac opoziţii,
judecătoria se va pronunţa prin încheiere; în caz contrar, opoziţia se va judeca de către
instanţă. 
Dreptul de proprietate se intabulează cu data notării cererii de intabulare în
cartea funciară.
Efectele uzucapiunii se produc retroactiv de la data începerii posesiei.
Posesorului i se recunoaşte pe întreaga perioadă a prescripţiei, un drept de proprietate
extratabulară. Prin urmare, uzucapiunea extratabulară duce la dobândirea dreptului de
proprietate chiar dacă nu a fost intabulat. Aceasta înseamnă că înscrierea dreptului
uzucapat în cartea funciară nu are efect constitutiv, ci doar un rol de publicitate, pentru
a-l face opozabil terţilor. Uzucapiunea este un mod originar de dobândire a dreptului de
proprietate, fără a fi necesară, în acest scop, intabularea.
Joncţiunea posesiilor în cazul uzucapiunii reglementate de Decretul -lege nr.
115/1938
Atunci când posesorul actual şi autorul său au exercitat o uzucapiune de aceeaşi
natură, joncţiunea este posibilă. 

 în cazul uzucapiunii tabulare : dobânditorul care îşi înscrie dreptul în

baza unui act nevalabil şi este de bună-credinţă, poate uni posesia sa cu
posesia autorului său, intabulat la rândul său în cartea funciară în baza
unui titlu nevalabil şi convins de legalitatea dreptului pe care îl are şi îl
transmite.
 în cazul uzucapiunii extratabulare : când buna-credinţă sau
reaua-credinţă sunt indiferente pentru uzucapiune, este esenţial doar ca
adevăratul proprietar al bunului care este înscris în cartea funciară să fi
decedat, iar posesorul care nu a invocat uzucapiunea extratabulară să fi
transmis posesia, fie mortis causa, caz în care moştenitorul său va
continua aceeaşi posesie, fiind un continuator al personalităţii defunctului,
fie inter vivos, caz în care dobânditorul este de rea-credinţă întrucât a
încheiat un act translativ de proprietate cu o persoană neînscrisă în cartea
funciară.

Atunci când primul posesor exercită cu bună-credinţă o posesie întemeiată pe o

înscriere nevalabilă în cartea funciară, iar cel de-al doilea, o posesie extratabulară, cu
rea-credinţă, se poate discuta despre joncţiunea celor două posesii doar dacă
transmiterea posesiei s-a făcut mortis causa.
În cazul în care al doilea posesor este de rea-credinţă, având cunoştinţă de
nevalabilitatea titlului înscris în cartea funciară în favoarea transmiţătorului său,
dobânditorul nu va putea deveni proprietar prin uzucapiune tabulară ca efect al
joncţiunii, ci va putea doar să înceapă o prescripţie extratabulară la moartea
transmiţătorului său.
Alte cazuri de joncţiune nu sunt posibile.
 
Uzucapiunea în sistemul noilor cărţi funciare, conform reglementării cuprinse în
Legea nr. 7/1996
La intrarea sa în vigoare, Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea
imobiliară a abrogat Decretul-lege din 1938. Efectul constitutiv de drept al intabulării în
cartea funciară a fost astfel înlăturat, înscrierea drepturilor reale în cartea funciară
având doar rol de publicitate, de opozabilitate faţă de terţi a dreptului înscris.
În acest mod, s-a revenit la rolul covârşitor al posesiei ca mijloc de publicitate a
drepturilor reale, cu atât mai mult cu cât, în ceea ce priveşte dobândirea drepturilor
reale prin uzucapiune, precum şi prin succesiune, accesiune şi vânzare silită.
Dacă înstrăinătorul nu este înscris ca titular al dreptului în cartea funciară,
buna-credinţă a dobânditorului este exclusă şi nu se va putea invoca uzucapiunea
scurtă.
 Prin urmare, pentru a se aplica uzucapiunea scurtă, transmiţătorul trebuie să fie
un proprietar aparent, al cărui drept este înscris în cartea funciară, însă în baza unui act
nevalabil, deoarece în caz contrar, achizitorul va dobândi însuşi dreptul de proprietate. 
Înscrierea nevalabilă în cartea funciară putea fi rectificată, în temeiul unei
hotărâri judecătoreşti irevocabile care constata nevalabilitatea titlului sau a înscrierii
acestuia în cartea funciară. 
S-a considerat că terţul dobânditor de bună-credinţă în baza unui titlu nevalabil
înscris în cartea funciară nu ar avea nevoie să invoce prescripţia achizitivă de 10-20
ani, întrucât ar putea paraliza, pe calea excepţiei prescripţiei extinctive, acţiunea în
rectificare promovată de adevăratul proprietar, într-un termen mult mai scurt.
Terţul dobânditor de bună-credinţă va fi favorizat pentru că sistemul cărţii
funciare îi asigură protecţia dreptului făcut public pe această cale, fiind menit să
garanteze stabilitatea circuitului civil şi credinţa terţilor în sistemul de publicitate al
cărţilor funciare.
 Principiul publicităţii materiale al cărţilor funciare este cel care capătă relevanţă
şi intră în funcţie în acest caz, iar nu uzucapiunea scurtă.
Uzucapiunea în Codul civil actual
Codul civil în vigoare prevede două tipuri de uzucapiune :

1. uzucapiunea extratabulară, reglementată în art. 930 C. civ. 

2. uzucapiunea tabulară, reglementată în art. 931 C. civ.

a) Uzucapiunea imobiliară extratabulară

 Permite dobândirea dreptului de proprietate sau a dezmembrămintelor acestora -

asupra imobilelor înscrise în cartea funciară + celor neînscrise în cartea funciară
prin posesia utilă exercitată timp de 10 ani.
 Pentru a dobândi dreptul de proprietate asupra unui imobil înscris în CF trebuie :
1. proprietarul înscris în cartea funciară să fi decedat
2. proprietarul să-şi fi încetat existenţa
3. proprietarul să fi renunţat la dreptul de proprietate prin înscrierea în CF a
declaraţiei de renunţare la proprietate;
4. nicio altă persoană să nu-şi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului.

! Art. 889 alin. (2) C. civ.

Imobilele fără stăpân, abandonate, pentru care s-a înscris în cartea funciară
declaraţia de renunţare la dreptul de proprietate sau cele care fac obiectul moştenirii
vacante, revin comunei, oraşului sau municipiului pe a cărui rază teritorială sunt situate
Momentul de la care începe să curgă termenul de 10 ani este cel al intrării în
posesie, dar numai dacă la acest moment erau îndeplinite condiţiile cerute de lege.
În cazul în care posesia începe anterior acestui moment, termenul de 10 ani
începe să curgă de la data îndeplinirii condiţiilor legale.
În cazul în care imobilul nu este înscris în cartea funciară, termenul de 10 ani
începe să curgă de la intrarea în posesie.
Dreptul de proprietate al uzucapantului se dobândeşte nu ca efect al împlinirii
termenului de 10 ani, ci ca rezultat al exercitării dreptului potestativ de opţiune prin
înregistrarea cererii de înscriere în cartea funciară a dreptului dobândit în favoarea sa.
 Art. 890 alin. (1) C. civ., „Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efecte de la
data înregistrării cererilor”.
Nu putem vorbi despre un efect retroactiv al uzucapiunii până la data intrării în
posesie sau până la data decesului persoanei fizice sau a încetării existenţei persoanei
juridice sau a înscrierii declaraţiei de renunţare la drept în cartea funciară.
 
 
b) Uzucapiunea imobiliară tabulară
Pentru a fi în prezenţa uzucapiunii tabulare, este necesar ca cel care este înscris
fără cauză legitimă în cartea funciară să fi posedat imobilul timp de 5 ani, iar posesia să
fie neviciată, respectiv utilă.
Este necesar ca posesorul să fie de bună-credinţă. 
Este irelevant pentru uzucapiunea tabulară dacă buna-credinţă a posesorului
încetează ulterior acestor două momente (se respectă regula mala fides superveniens
non impedit usucapionem).
Înscrierea în cartea funciară trebuie să fie fără cauză legitimă
Temeiul dobândirii dreptului de proprietate va fi chiar titlul înscris în cartea
funciară, iar momentul dobândirii este cel al înregistrării cererii de înscriere în cartea
funciară a acestui titlu.
Atât în cazul uzucapiunii extratabulare, cât şi în cazul uzucapiunii tabulare,
conform art. 932 alin. (2) C. civ., „viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii”, ceea ce
înseamnă că sunt necesari 10 ani, respectiv 5 ani, de posesie neviciată pentru
producerea efectelor achizitive de proprietate.
! Articolul 933 alin. (1) C. civ. 
Observaţiile făcute pentru joncţiunea posesiilor în cazul uzucapiunilor
reglementate de art. 27-28 din Decretul-lege nr. 115/1938 sunt aplicabile şi în cazul
celor două tipuri de uzucapiune reglementate de Codul civil actual.
c) Uzucapiunea mobiliară
Posesia de bună-credinţă a unui bun mobil duce la dobândirea dreptului de
proprietate dacă se exercită cu bună-credinţă, în baza unui act translativ al dreptului de
proprietate încheiat cu un non dominus, în temeiul art. 937 alin. (1) C. civ. 
Dacă vânzarea bunului s-a făcut într-un loc public sau a fost adjudecat la o
licitaţie publică, posesorul bunului are dreptul de a reţine bunul până la restituirea de
către proprietar a preţului pe care terţul l-a plătit vânzătorului.
! Potrivit art. 939/NCC.
Sfera de aplicare a uzucapiunii mobiliare se circumscrie situaţiei în care
dobânditorul bunului mobil este de rea-credinţă, adică are cunoştinţă că cel care îi vinde
bunul nu este proprietarul acelui bun, dar şi hoţului sau găsitorului unui bun mobil.
Se va aplica şi în cazul în care un terţ dobândeşte cu bună-credinţă un bun mobil
de la un neproprietar printr-un act translativ de proprietate cu titlu gratuit, în aplicarea
principiului că trebuie protejat acela care urmăreşte să evite o pagubă, respectiv
proprietarul bunului (certat de damno vitando) în detrimentul celui care urmăreşte să
păstreze un câştig (certat de lucro captando).

             Sectiunea 3-a. Dobandirea proprietatii bunurilor       mobile prin posesia

de buna-credinta
    1.Prezumtiile generate de posesia bunului mobil
-Unul dintre cele mai importante efecte ale posesiei bunurilor mobile il constituie
dobandirea proprietatii acestuia.
Sediul materiei: ART 935-940 Cod Civil
-Cu ocazia analizei uzucapiunii mobiliare, am anticipat cazurile in care posesia unui bun
mobil poate duce la dobandirea acestuia, fara a trece termenul de 10 ani
-Pentru a putea fi aplicabile prevederile legale prividn dobandirea proprietatii prin
intermediul posesiei, trebuie sa fim in prezenta unui posesor de buna credinta, adica al
unui posesor care, in urma unui act juridic translativ de proprietate non dominus este
convins ca a dobandit dreptul de proprietate asupra acelui bun.
        
       a)Prezumtia de existenta a dreptului de proprietate

 Potrivit art. 935 C. civ., „Oricine se află la un moment dat în posesia unui bun
mobil este prezumat că are un titlu de dobândire a dreptului de proprietate
asupra bunului”.
 Instituirea acestei prezumtii a fost necesara deoarece nu in toate cazurile de
transfer de proprietate al unui bun mobil este insotit de inscrisuri
doveditor.Siguranta circuitului civil ar avea foarte mult de suferit, deoarece
transmitatorul bunului ar putea in orice moment sa introduca o actiune in
revendicarea bunului.
 Pentru a putea fi aplicata prezumtia existentei titlului de proprietate insa, trebuie
indeplinite cateva conditii referitoare la posesie : -Posesia trebuie sa fie reala si
utila
 -Posesorul unui bun mobil nu beneficiaza numai de prezumtia existentei titlului
de proprietate, ci si de faptul ca acesta este posesor de buna-credinta
 -Posesia de buna credinta a bunului mobil, asigura, cu exceptia cazurilor
prevazute de lege, opozabilitatea fata de terti a actelor juridice constitutive sau
translative de drepturi reale
 -Articolul 936 Cod Civil reglementeaza opozabilitatea titlului de dobandire prin
faptul posesiei, legiuitorul a ales ca de prezumtia de publicitate sa beneficieze
doar posesorul de buna-credinta, nu si cel de rea credinta.
 -Potrivit articolului 938 Cod Civil” Este de buna credinta posesorul care nu
cunostea, si nici nu trebuia, dupa imprejurari, sa cunoasca lipsa calitatii de
proprietar a instrainatorului, iar momentul aprecierii bunei credinte este cel al
intrarii in posesia bunului, asa cum precizeaza alin (2) al aceluiasi articol.Prin
urmare, adevaratul proprietar va putea infrange opozabilitatea fata de el a titlului
nevalabil doar daca va demonstra reaua credinta a proprietarului.
 Facand dovada relei credinte, nici prezumtia de existenta a titlului de proprietate,
nici opozabilitatea nu vor mai avea efect asupra adevaratului proprietar.
  Dobandirea proprietatii mobiliare prin posesia de bu
 na-credinta in ipoteza prevazuta de art 937(alin1) C.Cvil
a)Conditiile care trebuie indeplinite pentru ca art 937 Cod Civil sa fie aplicabile:
-Ipoteza prevazuta in 937 are in vedere  persoana care incheie cu un neproprietar un
act juridic translativ cu titlu oneros cu privire la un bun mobil.Acesta dobandeste titlul de
proprietate in momentul in care intra efectiv in posesia bunului respectiv
-Dispozitia prevazuta in alin 1 se aplica, potrivit alin 5 al aceluiasi articol si in cazul in
care se transfera un drept de uzufruct, sau uz asupra bunului mobil, evident printr-un
act juridic cu titlu oneros
-Pentru a se aplica prevederile articolului 937 alin 1 trebuie indeplinite urmatoarele
conditii : tertul dobanditor sa fie de buna credinta, tertul dobanditor sa incheie un act
translativ de proprietate cu titlu oneros cu un neproprietar, iar tertul sa aiba posesia
reala si utila a bunului.
1.Conditia bunei credinte ceruta in acest caz este justificata de faptul ca, daca in cazul
uzucapiunii imobiliare de scurta durata este necesara buna-credinta, atunci si in cazul
posesiei care produce efecte achizitive de proprietate in mod instantaneu, buna-
credinta trebuie sa existe.
-Momentul in care se apreciaza buna-credinta dobanditorului este in momentul in care
acesta intra in posesie.

2.Caracterul real al posesiei

-Posesia trebuie sa fie una reala, adica dobanditorul sa dobandeasca atat animus-ul cat
si corpus-ul 
-Caracterul util se refera la faptul ca posesia tertului trebuie sa fie pasnica si publica.
-Aceste calitati ale posesiei sunt prezumate si trebuie sa fie intrunite in momentul luarii
in stapanire efectiva a bunului.

3.Desesizarea voluntara de bun

-Ipoteza avuta in cadrul art 937 cod Civil presupune o desesizare a proprietarului de
bunul sau, pe care l-a transmis cu titlu precar instrainatorului, cel din urma fiind obligat
la restituire in virtutea precaritatii titlului sau.
4.Justul titlu, conditie distincta pentru dobandirea proprietatii mobiliare prin posesie  de
buna credinta

-Alaturi de buna credinta, pentru ca art 937 sa poata fi aplicat, este absolut necesar un
just titlu, care sa aiba o existenta reala, dar care este prezumat expres in art 935 Cod
Civil, astfel este exclusa dobandirea de bunuri mobile prin intrarea in  posesiune in
temeiul unui titlu putativ.
-Buna credinta nu poate exista in absenta justului titlu, fiindca acesteia i-ar lipsi baza de
referinta, numai pentru dobandirea fructelor.
-Un puternic argument in favoarea justului titlu, ca element separat de buna credinta in
reprezinta prevederile art 937 alin 1 care ne spune ca :  proprietarul bunului mobil pe
care îl ia în posesie numai dacă „încheie cu un neproprietar un act translativ de
proprietate cu titlu oneros” cu privire la acest bun. or, a încheia un act presupune un
consimţământ exteriorizat şi neviciat. 

5.Fundamentul dobandirii proprietatii mobiliare prin posesia de buna credinta

-Temeiul dobandirii proprietatii mobiliare nu este in acest caz actul translativ, tocmai
pentru ca el provine de la un neproprietar, ci posesia de buna-credinta, posesia reala si
utila, exercitata in temeiul actului translativ de proprietate.

6.Bunurile ce pot fi dobandite prin posesie de buna-credinta 

- Acestea sunt bunuri susceptibile de a fi posedate în mod real, adică bunuri corporale,
individual determinate. Nu pot fi dobândite în acest mod bunurile de gen,
neindividualizate, bunurile mobile incorporale, universalităţile de drept sau cele de fapt
şi bunurile comune.
-Potrivit articolului 940 Cod Civil, poate fi dobandita proprietatea mobiliara prin posesia
de buna credinta asupra titlurilor la purtator, deoarece in acest caz se considera ca
dreptul de creanta capata materialitate prin incorporarea in titlu, astfel ca tot am fi in
prezenta unor bunuri corporale.
-Dispozitiile legale privind dobandirea proprietatii mobiliare prin posesia de buna
credinta nu se aplica bunurilor incorporale

    3.Dobandirea proprietatii mobiliare prin posesia de buna-credinta in ipoteza

prevazuta de art 937 alin(2) Cod Civil

-Potrivit articolului 937 alin (2): Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi
revendicat de la posesorul de bună-credinţă, dacă acţiunea este intentată, sub
sancţiunea decăderii, în termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut
stăpânirea materială a bunului”.
-Legiuitorul a inteles sa acorde prioritate principiului echitatii, si sa-l protejeze pe
dobanditorul posesor de buna credinta in detrimentul adevaratului prorpietar, care a dat
dovada de neglijenta in alegerea persoanei cu care e contractat.
-Adevartul proprietar va putea intra din nou in posesia bunului, prin introducerea actiunii
in revendicare in termen de 3 ani de la data cand a pierdut posesia bunului
-In ipoteza prezentata in alin (2), posesorul trebuie sa dobandeasca bunul nu de la un
detentor precar, ci de la un uzurpator, hot
-Dobandirea dreptului de proprietate nu are loc in momentul incheierii actului si intrarii in
posesie, ci doar dupa trecerea a 3 ani de la data de la care proprietarul a pierdut
stapanirea asupra bunului prin faptul pierderii, sau furtului

    Modul de calcul si natura juridica a termenului de 3 ani 

-Singurul moment din care se poate calcula termenul de 3 ani este din momentul in care
proprietarul iese din stapanirea bunului.Din acest motiv, termenul de 3 ani nu este un
termen de prescriptie achizitiva, desi tertul dobandeste dreptul de proprietate asupra
bunului abia la expirarea celor 3 ani, pentru ca termenul de 3 ani nu curge de la
momentul intrarii in posesie a bunului, aceasta data poate fi chiar ulterioara acestui
termen.
-Termenul de 3 ani este calificat prin lege ca un termen de decadere, expirarea acestuia
avand efect extinctiv de drept asupra proprietarului
              4.Dobandirea proprietatii mobiliare prin posesia de buna credinta in temeiul art
937 alin (3) C.Civ.

-Potrivit art 937 alin (3):  „Dacă bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr-un loc ori
de la o persoană care vinde în mod obişnuit bunuri de acelaşi fel ori dacă a fost
adjudecat la o licitaţie publică, iar acţiunea în revendicare a fost introdusă înăuntrul
termenului de 3 ani, posesorul de bună-credinţă poate reţine bunul până la
indemnizarea sa integrală pentru preţul plătit vânzătorului”.
-Ceea ce are particular acest mod de dobândire a dreptului de proprietate prin intrarea,
cu bună-credinţă, în posesia unui bun mobil, este că actul juridic translativ de
proprietate, care este un just titlu, este încheiat în condiţii de natură să creeze o eroare
comună cu privire la calitatea de proprietar a transmiţătorului. Astfel, bunul pierdut sau
furat este dobândit fie dintr-un loc unde se vând în mod obişnuit asemenea bunuri, fie
de la o persoană care vinde în mod obişnuit astfel de bunuri, fie la o licitaţie publică. În
asemenea condiţii, de eroare comună şi de aparenţă de proprietate în ce îl priveşte pe
transmiţătorului bunului, buna-credinţă ar trebui să fie suficientă pentru ca dobânditorul
bunului să opună adevăratului proprietar dreptul său de proprietate.
-Faţă de faptul că suntem în prezenţa unui bun care, prin ipoteza preluată din alin. (2), a
fost furat sau pierdut, adică a unei posesii uzurpate, adevăratul proprietar va putea
introduce acţiunea în revendicare împotriva posesorului, în termen de 3 ani, şi va avea
câştig de cauză chiar în aceste condiţii speciale. Cerinţa suplimentară impusă de lege
în scopul protejării terţului care s-a bazat pe aparenţă, este ca restituirea bunului să fie
condiţionată de restituirea preţului pe care l-a plătit uzurpatorului înstrăinător.
Cel obligat la restituirea preţului va fi însuşi proprietarul care îşi revendică bunul, iar
până la indemnizarea integrală pentru preţul plătit vânzătorului, terţul beneficiază de un
drept de retenţie asupra bunului
-Chiar dacă legea îi oferă terţului acest drept special, respectiv de a pretinde restituirea
preţului de la proprietar, nu înseamnă că a pierdut orice drept la despăgubire împotriva
înstrăinătorului. Terţul are doar opţiunea de a pretinde preţul de la proprietar şi având în
vedere riscul insolvabilităţii sau chiar al neidentificării înstrăinătorului, are tot interesul să
opteze în acest mod, dar nimic nu îl poate împiedica să restituie bunul proprietarului,
fără a-i pretinde acestuia preţul plătit, şi să se îndrepte ulterior împotriva înstrăinătorului.
Firesc, terţul nu va putea fi despăgubit atât de către proprietar cât şi de către
înstrăinător, iar a doua plată făcută va fi una nedatorată, astfel că va trebui restituită.
-În situaţia în care, pe parcursul termenului de 3 ani în care poate fi promovată acţiunea
în revendicare, bunul este înstrăinat succesiv către unul sau mai mulţi subdobânditori
de bună-credinţă, proprietarul va introduce acţiunea în revendicare împotriva
posesorului actual, iar acesta se va îndrepta în garanţie pentru evicţiune împotriva
înstrăinătorului său, dar şi a oricăruia dintre transmiţători, putând recupera suma plătită
de la oricare dintre aceştia, eventuala diferenţă de preţ fiind reglată între transmiţători,
pe baza aceleiaşi acţiuni în garanţie pentru evicţiune.
 
   Sectiunea a 4-a. Dobandirea proprietatii pe temeiul aparentei in drept
 
-Principiul validitatii aparentei in drept a fost definit ca “ un principiu general al dreptului
potrivit caruia persoana care s-a crezut cu buna credinta intr-o aparenta juridica
invicibila, socotita in mod public ca reprezentand insasi realitatea, trebuie ocrotita
juridiceste”=>asemenea persoane nu vor fi vatamate prin inlaturarea ca nevalabil a
actului juridic.
-In Codul civil actual, aparenta in drept este reglementata in cuprinsul art 17.
-Desi observam ca legiuitorul are in vedere doua situatii: instrumentarea unui act de
catre o persoana care afirma o calitate juridica pe care nu o are, si situatia in care se
creeaza aparenta unui drept care se transmite.
2)Notiunea de aparenta 
-Ideea de aparenta reprezinta “ reflexul intelectual pe care actele materiale si actele
juridice prin care se obiectivizeaza un drept il creeaza in constiinta tertilor, iar nu in
constiinta celui care creeaza aparenta”
-In sens larg, aparenta se refera atat la realitate materiala in care dreptul se
obiectivizeaza, cat si la reflexul intelectual (constiinta tertilor a acestei realitati materiale)
-Aparenta desemneaza o realitate simulata, neconcordanta cu realitate juridica.
-Aparenta prezinta doua elemente constitutive: elementul material, care consta in
semnele exterioare ale situatiei juridice, si elementele psihologice: eroarea comuna si
eroarea individuala a tertului dobanditor.
-Situatia juridica nereala trebuie sa fie de notorietate publica, in sensul ca toti cei care
trateaza cu titularul aparent trebuie sa aiba convingerea ca acesta este adevaratul
titular al dreptului.
 
3.Elementele constitutive pentru aplicarea teoriei aparentei
a)Proprietarul aparent trebuie sa fie posesor 
-Proprietarul aparent este un posesor prin prisma faptului ca savarseste acte materiale
si incheie acte juridice prin care obiectivizeaza dreptul sau de proprietate, insa dreptul
pe care il exteriorizeaza nu exista in realitate.
-Posesia nu este insa suficienta pentru ca aparenta sa produca efecte achizitive de
proprietate, in cazul unui posesor care exhiba un drept de proprietate care nu exista,
este importanta starea sa psihologica, intentia sa de a se purta ca un proprietar
veritabil.
-Nu se cere o anumita durata a posesiei, dar s-a apreciat ca aceasta trebuie sa fie utila
cel putin in momentul incheierii actului translativ.
-Nu se cere ca posesia proprietarului aparent sa fie una reala, aceasta putand fi
exercitata si corpore alieno.Esential este ca tertul dobanditor sa aiba cunostinta despre
faptul ca posesorul este proprietarul aparent, iar nu cel care detine bunul pentru acesta
-Titlu proprietarului poate fi un contract lovit de nulitate absoluta, o hotarare
judecatoreasca ce este ulterior desfiintata, un certificat de mostentitor anulat, un
testament revocat etc.
b)Titlul proprietarului aparent trebuie in mod necesar inscris in cartea funciara
-Inscrierea titlului proprietarului aparent in cartea funciara face parte din elementele
materiale constitutive ale aparentei.
-Inscrierea in cartea funciara avea potrivit Legii nr7/1996  rol de opozabilitate fata de
terti, iar nu de caracter constitutiv de drept.
-Chiar daca a obtinut bunul prin metode ce nu ar impune inscrierea in cartea funciara
(mostenire, uzucapiune) proprietarul este obligat inainte de instrainarea bunului
inscrierea acestuia in cartea funciara.
-Nu este necesar ca tertul dobanditor sa-si fi inscris dreptul in cartea funciara.In cazul in
care a devenit proprietar tabular, in raport cu reglementarea anterioara, sa apreciat ca
tertul nu va pierde interesul sau pentru a dovedi dobandirea proprietati pe temeiul
aparentei, nici daca se face aplicarea principiului publicatii materiale a cartilor funciare
-Legiuitorul nu a luat in considerare faptul ca un tert care s-a bazat pe o aparenta in
cartea funciara poate avea interes sa invoce dobandirea proprietatii pe temeiul erorii
comune si invincibile fara a fi nevoit sa stea in incertitudine cu privire la posibilitatea
desfiintarii actului si rectificarea cartii funciare.
-Principiul aparentei in drept urmeaza sa produca efecte achizitive de proprietate doar
pentru actele incheiate inainte de intrarea in vigoare a Codului Civil
C)Tertul dobanditor trebuie sa fie de buna-credinta
-Eroarea tertului contractant este inim legata de buna sa credinta, adica de ignorarea
completa a situatiei juridice reale, dupa depunerea tuturor diligentelor necesare pentru a
o cunoaste.
-Trebuie ca tertul sa nu fi putut cunoaste situatia reala, iar toate elementele pe baza
carora si-a format convingerea sa nu il fi putut conduce decat la concluzia ca situatia
aparenta este cea reala
-In favoarea tertului dobanditor functioneaza pe de o parte prezumta de buna-credinta,
iar pe de alta parte, prezumtia de existenta a dreptului tabular in favoarea celui care
este inscris in cartea funciara ca titular al acelui drept.
-Simpla eroare a tertului nu este suficienta, eroarea sa trebuie sa fie atat de puternica
incat sa fie susceptibila sa afecteze intreaga comunitate.Eroarea comuna si invincibila
trebuie dovedita.
-Buna credinta trebuie sa existe in momentul incheierii justului titlu, dar nu este suficient
sa existe doar la aceasta data, ci trebuie sa stea la originea situatiei care a avut ca
urmare incheierea incheierea justului titlu.
-Avand in vedere ca nu se cere o anumita durata a posesiei, persistenta elementelor
aparente nu se apreciaza exclusiv la persoana sa, ci la intreaga situatie care a creat
aparenta, inclusiv la titlurile transmitatorului aparent.
 
d)Eroarea comuna si invincibila
-Impunerea principiului aparentei in drept in fata altor principii de drept civil se face insa,
nu numai in prezenta elementelor materiale ale aparentei, ci si a unei stari psihologice
speciale, de eroare comuna si invincibila, in care trebuie sa se gaseasca cel care se
increde in aparenta.
-Aparenta creata trebuie sa fie atat de convingatoare incat nu numai tertul contractant
care a cazut prada erorii, ci si orice alt membru al comunitatii, aflat in fata acestei
aparente, s-ar fi comportat la fel.
-Caracterul comun al erorii nu se apreciaza dupa criterii cantitative, ci dupa criterii
calitative (adica este necesar ca toti membrii sa fi putut deveni victime ale eroriii in
aceasta situatie)
-Eroarea comuna si invincibila trebuie dovedita de catre tertul care invoca in favoarea
sa teoria aparentei.Nu este suficienta dovada comunitatii erorii, ci si a caracterului
invincibil al acesteia.
e)Actul translativ de proprietate trebuie sa fie cu titlu oneros
-Un act juridic cu titlu gratuit nu poate constitui un element al dobandirii proprietatii pe
temeiul aparentei.
-In confilictul dintre adevaratul proprietar si tertul dobanditor, principiul echitatii inclina
balanta spre acesta din urma numai in situatia in care urmareste sa evite un prejudiciu.
-Existenta actului juridic translativ trebuie dovedita de catre tertul care invoca in
favoarea sa teoria aparentei.
-Titlul dobanditorului trebuie sa aiba o existenta reala, iar cuprinderea sa intr-un
“instrumentum probationis” se face doar in scop de dovada
-Nu este necesara inscrierea sa in cartea funciara, deoarece in aceste conditii devine
aplicabil principiul publicitatii materiale a cartilor funciare.
-Si in aceste conditii tertul dobanditor are interes sa invoce dobandirea dreptului pe
temeiul proprietatii aparente, fie pentru a obtine respingerea actiunii in rectificare, atunci
cand aceasta este introdusa in termenul de prescriptie prevazut de lege, fie ulterior
expirarii termenului de prescriptie, pentru a nu astepta implinirea termenului de
uzucapiune tabulara
-Doar prin exceptie tertul dobanditor va trebui sa se supuna termenului de uzucapiune
tabulara pentru a deveni poprietar, adica numai in situatia cand cel de la care a
dobandit bunul si-a inscris pentru prima data dreptul in cartea funciara.In celalalte
situatii invocarea principiului publicitatii materiale va produce efecte achizitive de
proprietaet.
    4.Efectele teoriei aparentei
-Prin incheierea actului translativ de proprietate cu titlu oneros, adica a justului titlu, nu
se dobandeste dreptul de proprietate.
-Tertul de buna credinta dobandeste proprietatae in baza legii, pe cale judiciara, prin
aplicarea principiului aparentei in drept.
-Dobandirea dreptului de proprietate nu se face prin lege, ci ca urmare a unui fapt juridic
complex de care legea leaga efecte juridice.
-Momentul in care se produce efectul achizitiv in patrimoniul tertului dobanditor,
concomitent cu efectul extinctiv de drept in patrimoniul adevaratului proprietar, este cel
al incheierii actului juridic, dar nu ca urmare a actului juridic, ci ca urmare a intrunirii
tuturor elementelor teoriei aparentei.
 
 
 
 
 
 
 
 
.

Sectiunea a 5-a.Dobandirea dreptului  de proprietate prin ocupatiune

Ocupatiunea:

1.Notiune.

- este un mod de dobandire a dreptului de proprietate asupra unui lucru mobil care nu
apartine nimanui,prin luarea sa in stapanire cu intentia de a deveni propietar

-este reglementata,de principiu,in art.941-947 C.civ.si unele legi speciale,cum este

legea nr.421/2002.

-ocupatiunea este un efect al posesiei asupra lucrurilor mobile,numai lucrurile

corporale,individual determinate,pot face obiectul ocupatiunii.

2.Caracterul originar al dobandirii dreptului de proprietate prin ocupatiune.

-ocupatiunea este un mod originar de dobandire a dreptului de proprietate,ca si

uzucapiunea,si reprezinta,la randul sau un efect al posesiei

-spre deosebire de uzucapiune,care poate conduce si la dobandirea altui drept real

decat dreptul de proprietate.

3.Lucrurile care constituie obiectul ocupatiunii.

-obiectul ocupatiunii il constituie,in toate cazurile,numai lucrurile care nu apartin

nimanui.

-in cuprinsul art.941 C.civ.,legiuitorul foloseste termenul de ,,lucru,, nu de ,,bun.

-intra in categoria lucrurilor fara stapan  bunurile care,prin natura lor,nu au un proprietar
cum sunt:animalele salbatice,pestele si resursele acvatice.

4.Bunurile abandonate ca obiect al ocupatiunii.

-o alta categorie de lucruri fara stapan  sunt bunurile abandonate.

-abandonul reprezinta o operatiune complexa,compusa atat din actul juridic de

renuntare la dreptul de proprietate concret.

-renuntarea la dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile ,se face expres prin
declaratie autentica notariala ce se va inscrie in cartea funciara.

5.Bunurile imobile nu pot face ociectul ocupatiunii.

-renuntarea la dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile,actul material al

abandonului nu este suficient este necesar ca renuntarea expresa la dreptul de
proprietate asupra acestor bunuri sa fie consemnata intr-o declaratie autentica
notariala.
-dobandirea dreptului de proprietate de catre unitatea administrativ teritoriala se face in
baza legii.

6.Situatia bunurilor pierdute.

-distinctia intre bunurile pierdute si cele  abandonate este importanta chiar daca aparent
nici unele,nici altele,nu au stapan.

-pierderea bunului exclude intentia proprietarului de a se desista de bun.

-art.942 alin.(2) C.civ. prevede in sarcina gasitorului bunului,obligatia de a-l restitui

proprietarului in termen  de 10 zile de la data cand l-a gasit.

-oraganul de politie este obligat sa pastreze bunul la sediul sau timp de 6 luni,calculat
din momentul in care i-a fost predat.

7.Situatia bunului gasit intr-un loc public.

-reglementat de art.943 C.civ.

-daca bunul are o valoare comerciala ,legea prevede in sarcina proprietarului obligatia
de a plati o recompensa gasitorului,echivalenta cu a zecea parte din valoarea actuala a
bunului, sau a zecea parte din pret.

-creanta aspusra recompensei este supusa termenului de prescriptie de 3 ani ,care

incepe sa curga de la data la care proprietarul si-a manifestat vointa de a i se restitui
bunul.

-legea prevede ca bunul va fi remis gasitorului pe baza de proces-verbal.

8.Situatia speciala a vehiculelor fara stapan sau abandonate.

-regimul juridic al vehiculelor fara stapan sau abandonate pe terenuri apartinand

domeniului public sau privat al statului ori al unitatilor administrativ teritoriale este
guvernat de legea nr.421/2002.

-calitatea de vehicul fara stapan sau de vehicul abandonat se stabileste printr-un proces
verbal de constatare intocmit de agentii constatatori din partea consiliului local si a
organelor de politie.

-in termen de 30 de zile de la data procesului-verbal,organele de politie sunt obligate sa

faca cercetari pentru a identifica proprietarul vehiculului.

-trecerea vehiculului in proprietatea unitatii administrativ teritoriale se constata prin

dispozitie a primarului.

9.Drepturile asupra tezaurului gasit.

-tezaurul este un bun mobil ,iar nu un lucru.

-pentru a avea calitatea de tezaur,bunul trebuie sa fie ascuns sau ingropat intr-un alt
bun mobil sau imobil.

-ascunderea sau ingroparea trebuie sa nu afecteze identitatea bunului care reprezinta

un tezaur sau o comoara.

-o alta trasatura pentru ca un bun sa poata fi considerat un teazaur este ca nimeni sa

nu poata dovedi calitatea de proprietar asupra acelui bun

-dreptul de proprietate asupra tezaurului se dobandeste prin ocupatiune,in momentul

descoperii sale.

 Sectiunea a-6-a -Dobandirea dreptului de proprietate prin accesiune

1.Sensurile noţiunii de accesiune

1.accesiunea ca mod de dobândire a dreptului de proprietate(art. 567 C. civ.,

„proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeşte sau se încorporează în
acel bun, dacă legea nu prevede altfel”. )-accesiune in sens juridic=adaosul unui
element exterior care are loc prin unire sau incorporare.

2. accesiunea ca fapt material al alipirii sau încorporării :

 Alipirea =alăturarea a două bunuri între care există un raport de accesorialitate

Incorporare= presupune stabilirea între bunul accesoriu şi cel principal a unei legături
materiale mult mai puternice, astfel încât separarea bunurilor nu mai este posibilă fără
cauzarea de prejudicii unuia sau chiar ambilor proprietari.

O simplă alipire, fără a se stabili o relaţie de la accesoriu la principal, iar bunurile ar

aparţine unor proprietari diferiţi= oricare dintre aceştia ar putea cere separarea bunurilor
şi nu am mai fi în prezenţa accesiunii.Se stabileşte raportul de accesorialitate=
separarea nu mai este posibilă fără a se deteriora unul sau chiar ambele bunuri.

3. accesiunea ca drept potestativ distinct de dreptul de proprietate .accesiunea ca

prezumţie de proprietate=dobândirea dreptului de proprietate prin faptul juridic al
accesiunii nu are loc, în toate cazurile, imediat, prin faptul şi pe măsura încorporării.

4.Accesiunea ca prezumţie de proprietate( art. 577 alin. (2) C. civ., „Când lucrarea este
realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul
de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului imobilului din momentul
începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede
altfel”)

2.Formele accesiunii 
 Naturală  =unirea are loc printr-un eveniment natural

Artificială= când rezultă din fapta proprietarului ori a unei alte persoane.

În funcţie de natura bunului principal, accesiunea este :

    -Mobiliara

     -Imobiliara- daca bunul principal este imobil, in functie de modul in care se
realizeaza unirea distngem intre :

a) accesiune imobiliara naturala (fara interventia omului),

b)accesiune imobiliara artificiala(rezultatul actiunii umane).

A. Aceesiunea imobiliara naturala

-          Aluviunile = „adăugirile de teren care se formează treptat la malurile apelor

curgătoare şi care revin proprietarului fondului riveran”.

Accesiunea este rezultatul unui proces de durată, iar nu spontan, cauzat de curgerea
naturală a apei, fără vreo intervenţie din partea proprietarului sau a altei persoane.

Dreptul de proprietate asupra terenului format prin aluviune se dobândeşte prin faptul
încorporării, fără să fie necesară o manifestare ulterioară de voinţă din partea
proprietarului riveran.

Dacă terenul format prin aluviune se întinde de-a lungul mai multor proprietăţi riverane,
fiecare dintre proprietari va beneficia de aluviune proporţional cu lăţimea terenului
propriu, fără a se ţine seama de suprafaţa proprietăţilor riverane sau de direcţia de
hotar.

-          Terenul lăsat de apele curgătoare

Acest teren aparţine proprietarului riveran de pe malul căruia apa s-a retras. În acelaşi
timp, dacă prin deplasarea cursului apei, ţărmul opus este acoperit de apa care s-a
retras, proprietarul acestuia nu are niciun drept să îl revendice.

-           Terenul lăsat de apele stătătoare

 în art. 571 C. civ. se prevede faptul că proprietarul terenului înconjurat de apele
stătătoare nu dobândeşte prin accesiune terenul care apare prin scăderea temporară a
acestor ape sub înălţimea de scurgere.

Proprietarul apelor stătătoare nu dobândeşte niciun drept asupra terenului acoperit ca

urmare a unor revărsări sporadice.

În ambele ipoteze reglementate de acest text, proprietarul terenurilor înconjurate de

apele stătătoare nu este acelaşi cu proprietarul apelor.
-           Avulsiunea = desprinderea unei porţiuni mari de mal dintr-un teren sub
acţiunea apei curgătoare şi alipirea acesteia la terenul altui proprietar riveran.
Proprietarul terenului de la care se desprinde porţiunea de teren are dreptul să o
revendice în termen de un an de la data producerii faptului de la cel la care această
porţiune de teren se alipeşte.

Dobândirea dreptului de proprietate prin avulsiune se dobandeste după trecerea unui

termen de un an de pasivitate a proprietarului de la care a fost smulsă porţiunea de
teren. 

-          Proprietatea asupra albiilor râurilor, asupra insulelor şi prundurilor

Dispoziţiile art. 573 alin. (1) C. civ. se referă la dreptul de proprietate asupra albiei
râurilor şi trebuie interpretate în raport cu prevederile art. 3 alin. (2) din Legea apelor nr.
107/1996, conform cărora „Albiile minore ale cursurilor de apă cu lungimi mai mici de 5
km şi cu bazine hidrografice ce nu depăşesc suprafaţa de 10 km , pe care apele nu curg
2

permanent, aparţin deţinătorilor, cu orice titlu, ai terenurilor pe care se formează sau

curg. Proprietarii acestor albii trebuie să folosească aceste ape în concordanţă cu
condiţiile generale de folosire a apei în bazinul respectiv”.

Potrivit alin. (2) al art. 573 C. civ., insulele şi prundurile care se formează la nivelul
mediu al apei revin proprietarului albiei. În mod asemănător, art. 3 alin. (3) din Legea
apelor nr. 107/1996 prevede că „Insulele, care nu sunt în legătură cu terenurile cu mal
la nivelul mediu al apei, aparţin proprietarului albiei apei”.

În alin. (3) al art. 573 C. civ. se reglementează modul în care proprietarii riverani împart
în proprietate suprafaţa insulei, atunci când insula trece de linia mediană spre aceştia.
În acest caz nu ia naştere un drept de coproprietate asupra insulei create, ci fiecare
dintre proprietarii riverani va avea un drept exclusiv de proprietate asupra părţii de
insulă ce se întinde spre el pornind de la jumătatea apei.

-           Dreptul de proprietate asupra insulelor nou-formate(art.574C.civ)

Legiuitorul se referă la faptul că proprietarul riveran rămâne proprietar asupra insulei

astfel create, iar nu că devine proprietar.

-           Dreptul de proprietate asupra albiilor părăsite

Art. 575 C. civ. nu reglementează regimul juridic al albiilor părăsite, legiuitorul precizând
că, în acest caz, se vor aplica dispoziţiile legii speciale. Din reglementarea specială, se
observă că accesiunea imobiliară naturală are loc în favoarea proprietarilor riverani
asupra albiilor părăsite în mod natural, atunci când apa îşi formează un nou curs.

Regimul juridic al albiei noi este prevăzut tot în legea specială. Albia nouă va aparţine
domeniului public al statului, se înregistrează în Cadastrul apelor şi se dă în
administrarea Administraţiei Naţionale «Apele Române». Dispoziţia normativă cuprinsă
în art. 42 din Legea apelor nr. 107/1996 este în acelaşi sens cu art. 502 C. civ. din
1864, potrivit căruia „Dacă un fluviu sau un râu îşi face un nou curs părăsind vechea sa
albie, această albie se împarte între proprietarii mărginari”.

-          Accesiunea naturală asupra animalelor(ART.576C.civ)

-Animalelor domestice care rătăcesc pe terenul altuia. ele revin acestuia , dacă
proprietarul lor nu le revendică în termen de 30 de zile de la data declaraţiei făcute la
primărie de proprietarul terenului.

-In ceea ce priveşte porumbeii, iepurii, peştii şi alte asemenea animale care trec pe
fondul altui proprietar, vor aparţine acestuia cât timp rămân pe fond, cu excepţia cazului
în care trecerea a fost provocată prin fraudă sau prin artificii.

- În cazul special al roiului de albine trecut pe terenul altuia, acesta va reveni

proprietarului acestuia numai dacă proprietarul roiului nu îl urmăreşte sau încetează să
îl urmărească timp de două zile.

b) Accesiunea imobiliară  artificială

-  Aspecte de terminologie specifice accesiunii imobiliare artificiale

Accesiunea imobiliară artificială se produce dacă autorul lucrării foloseşte materialele

altei persoane pentru a executa lucrarea asupra propriului imobil sau dacă foloseşte
materialele sale pentru a executa lucrarea asupra imobilului altei persoane.

-          Prezumţiile legale în cazul accesiunii imobiliare

In situaţia în care proprietarul imobilului este o altă persoană decât autorul lucrării,
legiuitorul prevede naşterea unui drept de opţiune în beneficiul proprietarului imobilului
cu privire la dobândirea proprietăţii asupra lucrării,astfel că dreptul de proprietate nu se
dobândeşte direct, prin încorporarea lucrării în imobil, ci numai prin exercitarea dreptului
de opţiune.

În situaţia în care autorul lucrării îşi înscrie provizoriu dreptul său de proprietate
rezolubilă asupra lucrării, prezumţia de proprietate prevăzută de art. 579 alin. (1) C. civ.
în favoarea proprietarului imobilului va fi răsturnată. Autorul lucrării va beneficia în acest
caz de prezumţia, de asemenea relativă, prevăzută de art. 900 C. civ., potrivit căreia
dacă un drept real este înscris în cartea funciară în folosul unei persoane, atunci se
presupune că dreptul există în folosul ei.

-           Dreptul potestativ de accesiune imobiliară

Proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării doar dacă îşi manifestă expres voinţa
în acest sens, prin exercitarea pozitivă a acestui drept de opţiune care are natura
juridică a unui drept potestativ.
-          Categoriile de lucrări

Lucrările pot fi :

 -Lucrările autonome sunt construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări cu caracter de sine
stătător realizate asupra unui imobil. Prin efectuarea sa, lucrarea dobândeşte o
identitate proprie, distinctă de a terenului asupra căreia se realizează.

-Lucrările adăugate, spre deosebire de cele autonome, nu au caracter de sine

stătător,lucrările adăugate utile urmăresc să aducă imobilului un spor de valoare
economică. Nu orice lucrare pe care autorul său a considerat-o utilă are neapărat acest
efect. Sporirea valorii economice a imobilului se poate stabili printr-o expertiză. În cazul
lucrărilor adăugate utile, momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra lor diferă
în funcţie de buna sau reaua-credinţă a autorului acestora.

Efectul achizitiv de proprietate se produce direct, din momentul efectuării lucrării, atunci
când autorul său a fost de bună-credinţă, în condiţiile art. 584 alin. (1) C. civ., şi doar
prin exercitarea pozitivă a dreptului de accesiune, atunci când autorul lucrării este de
rea-credinţă, aşa cum rezultă din cuprinsul alin. (2) al aceluiaşi articol.

-          Ipoteza realizării lucrării de către un proprietar pe terenul său, dar cu

materialele altuia

-          art. 580 C. civ. prevede că atunci când proprietarul imobilului execută o lucrare
pe terenul său, folosind materiale care aparţin altei persoane, el devine proprietarul
lucrării, în mod direct, prin faptul şi pe măsura încorporării materialelor în imobil, fără
a fi necesară o manifestare ulterioară de voinţă în acest sens. De altfel,
manifestarea de voinţă s-a exercitat chiar în momentul efectuării lucrării cu
materialele altuia.

Materialele folosite la realizarea lucrării îşi pierd, prin încorporare, calitatea de bunuri
mobile şi devin imobile prin natura lor. Dat fiind faptul că accesiunea se produce prin
încorporarea materialelor în imobil, proprietarul materialelor nu le poate revendica
deoarece materialele îşi pierd identitatea prin încorporare. Chiar în situaţia în care
construcţia sau plantaţia ar fi distruse, revendicarea lor nu mai este posibilă, deoarece
acestea continuă să aparţină proprietarului terenului. Prin distrugerea construcţiei, ele
nu revin la identitatea lor iniţială.

-          Ipoteza realizării unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra

imobilului altuia

Codul civil reglementează distinct situaţia lucrărilor cu caracter durabil (art. 581-587 C.
civ.), de cea a lucrărilor cu caracter provizoriu (art. 588 C. civ.) şi prevede un regim
juridic diferenţiat, în funcţie de două criterii majore: caracterul autonom sau adăugat al
lucrării şi buna sau reaua-credinţă a autorului lucrării.

Dispoziţiile art. 581 C. civ. se referă la lucrările autonome cu caracter durabil efectuate
asupra imobilului de către o altă persoană decât proprietarul acestuia.
Proprietarul imobilului nu devine în mod direct şi originar, prin faptul încorporării,
proprietar asupra lucrării, ci trebuie „să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în
cartea funciară ca proprietar al lucrării”.

-          Buna-credinţă a autorului lucrării

-          Conform art. 586 C. civ., buna-credinţă a autorului lucrării rezultă din

convingerea fermă, în momentul realizării acesteia, este titularul dreptului de
proprietate asupra imobilului. Convingerea sa poate rezulta din faptul că dreptul său
de proprietate asupra terenului este intabulat în cartea funciară, în toate cazurile în
care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului într-o modalitate care
reclamă în mod necesar intabularea, cu excepţia cazului situaţiei când a devenit
proprietar printr-un mod de dobândire care este opozabil terţelor persoane fără
înscriere în cartea funciară.

-          Dacă este vorba despre un mod de dobândire dintre cele prevăzute de art. 887
C. civ. (moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de
utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege), buna-credinţă a
autorului lucrării rezultă din lipsa oricărei urme de îndoială cu privire la legalitatea
modului de dobândire, din lipsa oricărei inadvertenţe între cuprinsul cărţii funciare şi
modul în care transmiţătorul său a dobândit dreptul de proprietate, din lipsa oricărei
notări a vreunui litigiu sau orice alt mod care i-ar putea trezi suspiciuni asupra
dreptului transmis.

Buna-credinţă a autorului lucrării nu se apreciază doar pe baza unor elemente exclusiv

obiective, care ţin de înscrierea dreptului său în cartea funciară. 

-          Regimul juridic al accesiunii în situaţia în care autorul lucrării este de

bună-credinţă

Legea prevede un drept de opţiune în favoarea proprietarului imobilului între a deveni

sau a nu deveni proprietar al lucrării

Cea mai importantă modificare pe care o aduce actualul Cod civil în situaţia accesiunii
imobiliare artificiale este prevăzută de art. 581 alin. (1) lit. b), potrivit căruia, deşi autorul
lucrării este de bună-credinţă, proprietarul imobilului nu este obligat să devină proprietar
asupra lucrării, ci îşi poate exercita în mod negativ dreptul său potestativ de accesiune,
obligându-l pe autorul lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care
acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi realizat.

-          Regimul juridic al accesiunii în situaţia în care autorul lucrării este de

rea-credinţă

Dacă proprietarul imobilului va opta pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra

lucrării, autorul lucrării nu va fi despăgubit decât cu jumătate din valoarea materialelor şi
a manoperei sau din sporul de valoare adus imobilului. Fără îndoială, legiuitorul nu a
urmărit ca proprietarul imobilului să se îmbogăţească fără justă cauză, ci să prevină şi
să sancţioneze conduita culpabilă a celui care realizează, cu bună-ştiinţă, o lucrare
asupra imobilului ce aparţine unei alte persoane.

-          Regimul juridic al accesiunii în situaţia lucrărilor realizate parţial asupra

imobilului autorului

Situaţia în care lucrarea este realizată în parte pe terenul autorului acesteia şi în parte
pe terenul proprietarului vecin este reglementată pentru prima oară în legislaţia noastră,
în art. 587 C. civ.

În situaţia când autorul lucrării este de rea-credinţă, proprietarul vecin poate exercita
dreptul potestativ de accesiune imobiliară, optând între a invoca accesiunea în favoarea
sa, cu rezultatul naşterii unui drept de coproprietate sau a cere ridicarea lucrării de pe
teren, cu plata de daune-interese, dacă este cazul.

Cota-parte de proprietate se va stabili, şi în cazul autorului de rea-credinţă, asupra

întregului imobil rezultat, care se va înscrie într-o carte funciară distinctă, însă nu în
funcţie de contribuţia efectivă a fiecăruia, deoarece autorul lucrării trebuie să suporte
consecinţa relei sale credinţe. Astfel, contribuţia autorului lucrării de rea-credinţă se
apreciază doar la jumătate din valoarea lucrării, urmând ca diferenţa să se ia în
considerare la stabilirea cotei-părţi a proprietarului vecin.

-  Ipoteza lucrărilor adăugate cu caracter durabil realizate asupra imobilului altuia

a) Regimul juridic al accesiunii în situaţia lucrărilor adăugate necesare

În cazul lucrărilor adăugate necesare realizate asupra imobilului care aparţin în

proprietate altei persoane, dobândirea dreptului de proprietate are loc din momentul
efectuării lucrărilor, în mod direct şi originar, prin accesiune.

În acest caz, nu este necesară manifestarea pozitivă a unui drept de opţiune, efectul
achizitiv de proprietate producându-se imediat, pe măsura executării lucrărilor.

Lucrările necesare sunt lucrări adăugate imobilului, iar nu autonome, care nu se

identifică distinct în cartea funciară, iar dreptul de proprietate asupra lor se dobândeşte
direct, fără a fi necesară intabularea.

În cazul unui bun frugifer, autorul lucrării adăugate cu caracter necesar, dacă este de
bună-credinţă, va dobândi dreptul de proprietate asupra fructelor. Întrucât autorul de
bună-credinţă al lucrării nu trebuie să restituie fructele pe care le-a cules, nu va avea
dreptul nici la restituirea cheltuielilor pentru producerea lor.

Dispoziţia cuprinsă în art. 583 alin. (2) C. civ., conform căruia din suma ce reprezintă
cheltuielile rezonabile pe care le datorează proprietarul imobilului autorului lucrării se va
scădea valoarea fructelor produse, mai puţin costurile necesare obţinerii acestora, este
aplicabilă doar autorului de rea-credinţă al lucrării, care este obligat să restituie
proprietarului imobilului atât fructele percepute cât şi pe cele nepercepute, similar
regimului juridic al revendicării.
b) Regimul juridic al accesiunii în situaţia lucrărilor adăugate utile

Dreptul de proprietate asupra lucrării nu se dobândeşte în temeiul unui drept potestativ

de accesiune, ci în mod direct, prin încorporare.

Dacă autorul lucrării a fost de bună-credinţă, proprietarul imobilului nu poate refuza să

devină proprietarul lucrării adăugate utile.

Referitor la cuantumul despăgubirii datorate autorului lucrării, art. 584 C. civ. prevede
un drept de opţiune în favoarea proprietarului imobilului. Astfel, la fel ca în cazul
lucrărilor autonome cu caracter durabil, proprietarul imobilului poate opta între a plăti
autorului lucrării utile fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus
fondului.

Dacă autorul lucrării a fost de rea-credinţă, proprietarul terenului are un veritabil drept
de opţiune între a deveni proprietarul lucrării şi a cere desfiinţarea sa.

c) Regimul juridic al accesiunii în situaţia lucrărilor adăugate voluptuare

Cu toate acestea, numai dacă autorul lucrării a fost de rea-credinţă, proprietarul

imobilului are dreptul să îl oblige la desfiinţarea lucrării pe cheltuiala sa şi, eventual, la
daune-interese dacă i-au fost cauzate prejudicii.

Atunci când autorul lucrării voluptuare a fost de bună-credinţă, proprietarul imobilului nu

îi va putea cere să o desfiinţeze, însă legiuitorul prevede dreptul acestuia de a o ridica
singur, înainte de restituirea imobilului către proprietar, cu condiţia de a-l readuce în
starea anterioară realizării lucrării.

-          Ipoteza lucrărilor provizorii efectuate asupra imobilului altuia

Spre deosebire de regimul juridic aplicabil lucrărilor cu caracter durabil, atunci când
lucrările au caracter provizoriu, potrivit art. 588 C. civ., proprietarul imobilului poate cere
desfiinţarea lucrării nu numai în situaţia în care autorul lucrării este rea-credinţă, ci şi
atunci când este de bună-credinţă.

Identitatea de regim juridic între cele două situaţii, prin aplicarea sancţiunii desfiinţării
lucrării, este justificată de caracterul provizoriu al acesteia. Desfiinţarea lucrării se face
respectând dispoziţiile legale, adică după obţinerea unei autorizaţii administrative în
acest scop şi pe cheltuiala celui care a executat-o.

Cu toate acestea, numai autorul lucrării de rea-credinţă va fi obligat la plata de

daune-interese pentru prejudiciile aduse, inclusiv pentru lipsa de folosinţă cauzată
proprietarului imobilului.

-           Înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate rezultat din

accesiune
Potrivit art. 589 C. civ., „Ori de câte ori dobândirea dreptului de proprietate, exclusivă
sau pe cote-părţi, este condiţionată, potrivit reglementărilor din această secţiune, de
înscrierea în cartea funciară, înscrierea se face în temeiul convenţiei părţilor, încheiată
în formă autentică, sau, după caz, al hotărârii judecătoreşti”.

Dispoziţiile art. 589 C. civ. trebuie interpretate corelativ cu cele ale art. 557 alin. (4), art.
887 alin. (1) şi art. 888 C. civ. Astfel, potrivit art. 557 alin. (4) C. civ., „Cu excepţia
cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se
dobândeşte prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute la
art. 888”. Articolul 888 la care face trimitere art. 557 alin. (4) prevede că „Înscrierea în
cartea funciară se efectuează în baza actului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti
rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act în cazurile în
care legea prevede aceasta”. În fine, conform art. 887 alin. (1) C. civ., „Drepturile reale
se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune
naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte
cazuri expres prevăzute de lege”.

-          Dreptul autorului lucrării la ridicarea materialelor

Autorul lucrării, indiferent dacă a fost de bună-credinţă sau de rea-credinţă la efectuarea

acesteia, are dreptul la ridicarea materialelor. Acest drept nu va putea fi exercitat,
potrivit art. 590 C. civ. decât până la data încheierii convenţiei sau a introducerii acţiunii
de către cel îndreptăţit la înscrierea în cartea funciară. Desfiinţarea lucrării se va face în
condiţiile legii, adică numai după obţinerea autorizaţiei de desfiinţare a lucrării.

În cazul în care lucrarea a fost efectuată cu rea-credinţă, autorul acesteia va putea fi

obligat, dacă este cazul, la plata de daune-interese pentru eventualele prejudicii aduse
imobilului prin realizarea sau desfiinţarea lucrării.

Prevederile art. 590 C. civ. sunt aplicabile doar în situaţia în care proprietarul imobilului
dobândeşte dreptul de proprietate asupra lucrării efectuate de o altă persoană pe
imobilul său prin exercitarea pozitivă a dreptului potestativ de accesiune, iar nu în mod
direct, prin faptul încorporării.

-          Dreptul autorului lucrării la indemnizaţie

În situaţiile în care proprietarul imobilului devine proprietar al lucrării realizate de o altă

persoană asupra imobilului său, acesta din urmă trebuie despăgubit, în condiţiile distinct
prevăzute de lege, în funcţie de buna sau reaua-credinţă a autorului lucrării. Prin
excepţie de la regulă, proprietarul imobilului nu datorează indemnizaţie în cazul
lucrărilor adăugate voluptuare, soluţie prevăzută de art. 585 alin. (1) lit. a) C. civ.

Dreptul de creanţă al autorului lucrării asupra indemnizaţiei se naşte odată cu dreptul de

proprietate al proprietarului imobilului asupra lucrării. Acest moment poate fi cel al
încorporării materialelor în imobil, aşa cum se întâmplă în cazul lucrărilor adăugate
necesare [art. 583 alin. (1) C. civ.] şi a celor utile efectuate cu bună-credinţă sau cel al
exercitării pozitive a dreptului potestativ de accesiune, în cazul lucrărilor autonome cu
caracter durabil.
 În cazul în care dreptul de proprietate asupra lucrării se dobândeşte pe calea acţiunii în
instanţa de judecată, hotărârea judecătorească va stabili şi dreptul de creanţă al
autorului lucrării asupra despăgubirii, precum şi cuantumul acesteia.

Atât dreptul de proprietate asupra lucrării cât şi dreptul de creanţă asupra despăgubirii
nu se justifică decât în prezenţa faptului material al accesiunii şi al naşterii dreptului
potestativ de accesiune. Dacă autorul lucrării înţelege să desfiinţeze lucrarea şi să
ridice materialele de pe teren, dreptul de accesiune şi cele două drepturi rezultate din
exerciţiul acestuia, respectiv dreptul de proprietate asupra lucrării şi dreptul de creanţă
asupra despăgubirii, se sting întrucât devin lipsite de obiect.

-          Stabilirea indemnizaţiei sau a despăgubirii

Potrivit art. 595 C. civ., în toate cazurile în care indemnizaţia sau despăgubirea datorată
autorului lucrării sunt stabilite de către instanţa de judecată, aceasta va fi obligată să
ţină de valoarea de circulaţie a bunului calculată la data hotărârii judecătoreşti.

Precizarea introdusă prin prevederile art. 595 C. civ. înlătură orice controversă legată
de momentul în funcţie de care se stabileşte valoarea indemnizaţiei.

Dispoziţiile art. 595 C. civ. sunt aplicabile şi în situaţiile în care dreptul de proprietate
asupra lucrării ia naştere direct din faptul accesiunii, ca în cazul realizării lucrării cu
materialele altuia, proprietarul imobilului fiind obligat la plata contravalorii materialelor.
Şi în acest caz, se ia în considerare valoarea materialelor la data pronunţării hotărârii
judecătoreşti.

-           Prescripţia dreptului la despăgubire

Potrivit art. 591 C. civ., prescripţia dreptului la acţiune al autorului lucrării privind plata
indemnizaţiei nu curge cât timp el este lăsat de proprietar să deţină imobilul.

Prin dispoziţiile acestui text, legiuitorul prevede o excepţie de la prevederile art. 2523 C.
civ., conform cărora „Prescripţia începe să curgă de la data când titularul dreptului la
acţiune a cunoscut sau, după împrejurări, trebuia să cunoască naşterea lui”.

-          Garanţia dreptului la despăgubire

Până la plata indemnizaţiei, autorul lucrării beneficiază de un drept de ipotecă legală

asupra imobilului, în baza art. 591 alin. (2) C. civ.

Legea instituie acest drept doar în favoarea autorului lucrării de bună-credinţă, nu şi a

celui de rea-credinţă.

Dreptul de ipotecă se înscrie fie în baza convenţiei părţilor în formă autentică, fie în
temeiul hotărârii judecătoreşti.

-           Obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului

 Proprietarul imobilului poate alege să nu devină proprietar asupra lucrării şi, conform
art. 592 C. civ., poate înstrăina imobilul autorului lucrării. Dreptul proprietarului imobilului
de a vinde imobilul către autorul lucrării este o modalitate de exercitare a dreptului
potestativ de accesiune în forma sa negativă.

Autorul lucrării nu pierde dreptul la indemnizaţie nici în situaţia în care edifică pe terenul
altuia o lucrare folosind materialele unui terţ. În situaţia în care autorul lucrării nu a
devenit proprietarul materialelor prin aplicarea dispoziţiilor art. 937 C. civ., adică prin
efectul posesiei de bună-credinţă în baza unui act translativ de proprietate cu titlu
oneros, va fi obligat să îl despăgubească pe terţ cu contravaloarea materialelor şi să îi
repare orice alte prejudicii i le-a cauzat.

-           Cazurile speciale de accesiune

Potrivit art. 596 alin. (1) C. civ., drepturile şi obligaţiile reglementate pentru proprietarul
imobilului vor fi exercitate de titularul dreptului de superficie ori al altui drept real asupra
acestui imobil, drept care îi permite să dobândească proprietatea asupra lucrării
realizate asupra acelui imobil dacă nu s-a prevăzut altfel în momentul constituirii
dreptului real.

Legiuitorul are în vedere situaţia în care asupra unui imobil există cel puţin două
drepturi reale principale:

-un drept de nudă proprietate

-un alt drept real, rezultat din dezmembrarea proprietăţii iniţiale, cum este dreptul de
superficie, care îi permite titularului acestuia dobândirea dreptului de proprietate asupra
lucrării realizate asupra imobilului.

În acest caz particular, dacă o altă persoană decât titularul dreptului real, execută o
lucrare, cu materialele sale, asupra imobilului, beneficiul accesiunii îi va reveni nu
nudului proprietar, ci titularului acelui drept real, spre pildă, superficiarului. Doar prin
excepţie, şi anume dacă în momentul constituirii dreptului real, părţile au prevăzut
contrariul, drepturile şi obligaţiile proprietarului imobilului vot fi exercitate de către nudul
proprietar, iar nu de către titularul altui drept real.

În concepţia legiuitorului, prin constituirea unui drept de superficie sau a altui drept real
care îi permite titularului său să dobândească proprietatea asupra lucrării, titularul
dreptului de proprietate include în conţinutul dezmembrământului nu numai dreptul de
proprietate asupra lucrării pe care superficiarul o va ridica pe acel teren, ci şi dreptul
potestativ de accesiune care îi permite superficiarului să devină proprietarul oricărei alte
lucrări realizate asupra imobilului de către o altă persoană decât el, cu bună sau cu
rea-credinţă.

-art. 693 alin. (4) C. civ. care prevăd că „În situaţia în care s-a construit pe terenul altuia,
superficia se poate înscrie pe baza renunţării proprietarului terenului la dreptul de a
invoca accesiunea, în favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în
favoarea unui terţ pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea”.
- art. 596 C. civ., se prevede că lucrările autonome cu caracter durabil efectuate asupra
unui imobil de către titularul unui drept real asupra acelui imobil care nu îi permite şi
dreptul de a dobândi proprietatea asupra lor, sunt supuse dispoziţiilor art. 582 C. civ.,
aplicabile autorului lucrării de rea-credinţă.

Astfel, titularul unui drept de uzufruct, uz sau abitaţie sau a unui simplu drept real de
folosinţă, adică al unui drept care nu îi permite dobândirea proprietăţii asupra lucrării,
este considerat a fi de rea-credinţă atunci când se întemeiază pe acest drept real şi
realizează o lucrare asupra imobilului.

În această situaţie, proprietarul imobilului va putea să îşi exercite dreptul de opţiune în

baza art. 582 C. civ. Acesta poate opta fie să devină proprietarul lucrării, cu plata a
jumătate din valoarea materialelor şi manoperei sau sporului de valoare adus imobilului,
fie să îl oblige pe autorul lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care
acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi realizat, fie să ceară desfiinţarea lucrării.

In situaţia în care titularul unui drept real asupra unui imobil care nu îi permite
dobândirea proprietăţii asupra lucrării realizate pe acel imobil, realizează o lucrare cu
încălcarea limitelor imobilului proprietarului vecin, legiuitorul face trimitere la aplicarea
dispoziţiilor art. 587 alin. (2) C. civ.

Este posibil ca, în acest caz particular, să se nască un conflict de interese între nudul
proprietar al imobilului asupra căruia s-a realizat lucrarea şi proprietarul vecin.

În ipoteza în care nudul proprietar optează pentru desfiinţarea lucrării, atunci dreptul de
opţiune al proprietarului vecin rămâne fără obiect.

Dacă nudul proprietar alege să devină proprietar al lucrării, urmarea va fi diferită în

funcţie de modalitatea în care proprietarul vecin înţelege să îşi exercite dreptul de
opţiune. Acesta va putea cere fie desfiinţarea lucrării, fie recunoaşterea unei
coproprietăţi legale asupra imobilului rezultat, în cotele-părţi stabilite în funcţie de
contribuţia fiecăruia la dobândirea imobilului. Starea de coproprietate legală va lua
naştere între proprietarul vecin şi nudul proprietar devenit, prin exerciţiul dreptului de
accesiune, proprietar asupra lucrării realizate.

În condiţiile în care nudul proprietar optează pentru obligarea autorului lucrării la

cumpărarea imobilului, dreptul de opţiune al proprietarului vecin se va exercita în
aceleaşi condiţii, însă coproprietatea va lua naştere între autorul lucrării devenit
proprietarul imobilului şi proprietarul vecin.

Lucrările adăugate efectuate de uzufructuar sau de un alt titular al unui drept real care
nu îi permite să dobândească în proprietate lucrarea dau dreptul la despăgubiri numai
dacă au fost necesare, indiferent că au fost sau nu făcute cu încuviinţarea proprietarului
imobilului.

Pentru lucrările adăugate care nu au caracter necesar, dar care sporesc valoarea
bunului, cum sunt cele utile, autorul lor va putea cere o despăgubire echitabilă numai
dacă au fost făcute cu încuviinţarea proprietarului.
Legiuitorul nu face nicio menţiune despre lucrările adăugate voluptuare. Atunci când
acestea se fac fără încuviinţarea proprietarului, acesta poate cere ridicarea lor şi,
eventual, daune-interese pentru prejudiciile care i-au fost cauzate. Dacă, însă, lucrările
voluptuare se fac cu acordul prealabil al proprietarului, suntem de părere că autorul lor
are dreptul la o despăgubire echitabilă, în măsura în care se aceste lucrări sporesc
valoarea bunului.

Considerăm că, în reglementarea art. 716 C. civ., singura distincţie pe care o face
legiuitorul în privinţa lucrărilor adăugate şi îmbunătăţirilor este cea dintre lucrările
necesare, pe de o parte, pentru a căror realizare nu este necesar acordul prealabil al
proprietarului şi care impun o despăgubire echitabilă a autorului lor şi celelalte lucrări
adăugate sau îmbunătăţiri care, pentru a fi indemnizate, trebuie să îndeplinească două
condiţii: să existe încuviinţarea proprietarului pentru executarea lor şi să sporească
valoarea bunului.

          Accesiunea mobiliară

Dispoziţiile art. 598 şi art. 599 C. civ. reglementează un mod de accesiune mobiliară,
cunoscut în vechea reglementare sub denumirea de specificaţiune.

Conform art. 598 C. civ., dacă un bun mobil este produs cu materialele altuia, el
aparţine fie celui care l-a confecţionat fie, după caz, proprietarului materialelor, în
funcţie de raportul dintre manoperă şi valoarea materialelor, determinat la data
confecţionării bunului. Specificaţiunea este o încorporare artificială (voită, intenţionată) a
unei manopere într-o materie. Materia trebuie să fie neapărat un bun corporal, dar acest
caz de accesiune mobiliară nu presupune încorporarea unui lucru corporal în alt lucru
corporal, ci a unei manopere într-un lucru corporal.

Autorul manoperei realizează încorporarea pentru sine, cu intenţia de a deveni

proprietar al bunului rezultat, deoarece, dacă încorporarea este urmarea unei convenţii
cu proprietarul materiei, atunci nu sunt aplicabile regulile accesiunii, deoarece dreptul
de proprietate va aparţine unuia sau altuia dintre ei, în funcţie de acordul părţilor.

Ca urmare a faptului juridic al accesiunii, dreptul de proprietate asupra bunului rezultat

va aparţine fie celui care l-a confecţionat, fie proprietarului materialelor, în funcţie de
raportul dintre manoperă şi valoarea materialelor.

Prin urmare, în cazul accesiunii mobiliare, singurul criteriu aplicabil în a aprecia calitatea
de bun accesoriu sau de bun principal este cel al valorii bunului. Dacă valoarea
manoperei este mai mare decât valoarea materialelor, atunci manopera constituie bunul
principal, iar proprietatea bunului rezultat îi va reveni autorului manoperei.

Proprietarul materialelor va dobândi proprietatea asupra bunului rezultat atunci când

valoarea materialelor este mai mare decât manopera. În toate situaţiile, acest raport se
determină în funcţie de data confecţionării bunului.

Despăgubirea plătită de către cel care devine proprietar va corespunde cu valoarea

manoperei sau a materialelor, după caz.
Atunci când proprietarul materialelor devine proprietarul bunului, îl va despăgubi pe cel
care l-a produs cu valoarea manoperei. În cazul în care cel care l-a confecţionat
dobândeşte proprietatea asupra bunului, îl va despăgubi pe proprietarul materialelor cu
valoarea materialelor.

Dispoziţiile art. 599 C. civ. prevăd că dacă nu există nicio diferenţă de valoare între
manoperă şi materiale sau dacă diferenţa este nesemnificativă, atunci bunul va fi
proprietatea comună a autorului manoperei şi materialelor.

Legiuitorul a înţeles să supună această formă de proprietate comună dispoziţiilor

aplicabile coproprietăţii obişnuite.

Atunci când diferenţa de valoare dintre cele două bunuri încorporate este
nesemnificativă, sau dacă bunurile au aceeaşi valoare, nu mai putem recunoaşte unui
bun calitatea de bun principal, iar celuilalt bun, calitatea de bun accesoriu. Criteriul
diferenţei de valoare în stabilirea raportului de accesorialitate este înlăturat.

Prin încorporarea celor două bunuri va lua naştere un alt bun care va reveni în
cote-părţi egale proprietarilor bunurilor încorporate.

Un alt caz de accesiune mobiliară este reglementat în art. 600 C. civ., şi priveşte
situaţia în care se unesc două bunuri mobile având proprietari diferiţi. Fiecare proprietar
poate pretinde separarea bunurilor dacă prin aceasta celălalt nu ar suferi un prejudiciu
mai mare de o zecime din valoarea bunului său.

Această formă de accesiune mobiliară era cunoscută în Codul civil anterior sub numele
de adjuncţiune.

Bunurile implicate în adjuncţiune sunt bunuri mobile corporale care aparţin la doi
proprietari diferiţi şi care se unesc fără a se pierde identitatea lor formală, astfel încât,
de regulă, este posibilă separarea lor. Cu toate acestea, separarea nu poate fi cerută
dacă se cauzează un prejudiciu bunului celuilalt proprietar mai mare de o zecime din
valoarea bunului.

În situaţia în care nu mai este posibilă o separare fizică a bunurilor pentru că bunurile,
în urma unirii, nu mai pot fi identificate şi diferenţiate în ansamblul bunului nou format,
sau, chiar dacă nu şi-au pierdut complet identitatea formală prin unire, separarea lor nu
este posibilă fără a se cauza un prejudiciu celuilalt bun mai mare de o zecime din
valoarea sa, se vor aplica dispoziţiile prevăzute în cazul specificaţiunii, în art. 598 şi 599
C. civ.

Prin urmare, în această situaţie specială, va opera accesiunea mobiliară în favoarea

proprietarului al cărui bun are o valoare mai mare.

Trimiterea la art. 598 şi art. 599 C. civ. ne duce la concluzia că singurul criteriu aplicabil
pentru a determina în favoarea cărui proprietar se vor produce beneficiile accesiunii
este cel al valorii bunului. Bunul principal va fi considerat bunul care are o valoare mai
mare.
Dacă diferenţa de valoare este nesemnificativă sau dacă bunurile sunt egale valoric, se
va naşte o stare de coproprietate, în cote-părţi egale, între proprietarii bunurilor unite. 

Sectiunea a 7-a.Hotararea judecatoreasca ca mod de dobandire a dreptului de

proprietate

-prin hotarare judecatoreasca nu se poate dobandi, de regula, un drept de proprietate,

deoarece aceasta are un caracter declarativ, adica doar constata un drept preexistent.
Numai hotararile judecatoresti constitutive si cele atributive de drepturi fac parte din
acest mod de dobandire.

-in cazul constituirii unui drept de superficie, potrivit art. 699 alin. (2) C. civ., daca la data
constituirii superficiei constructia nu exista, iar valoarea acesteia este egala sau mai
mare decat aceea a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului
sa cumpere terenul la valoarea de circulatie pe care acesta ar fi avut-o daca nu ar fi
existat constructia.

-hotararea judecatoreasca poate suplini consimtamantul la instrainare numai în cazul

contractelor consensuale si autentice, fiind ea insasi un act autentic, dar nu are cum sa
realizeze traditiunea bunului, mecanism specific necesar formarii valabile a contractelor
reale.

Sectiunea a 8-a.Dobandirea dreptului de proprietate prin traditiune

-Art. 577 C. civ. enumera traditiunea printre modurile de dobandire a dreptului de

proprietate. Traditiunea reprezinta predarea sau remiterea bunului care face obiectul
unei conventii.

-insa, nici in aceste cazuri, nu putem spune ca  traditiunea este, singura, suficienta sa
asigure formarea valabila a contractului, deoarece ea este totdeauna accesorie
acordului de vointa. Pe de alta parte, nici consimtamantul partilor nu este suficient in
contractele reale pentru ca acestea sa ia nastere în mod valabil. Traditiunea apare ca o
forma  in care se manifesta vointa partilor in cazul contractelor reale.

-traditiunea este o modaliate de trasmitere a dreptului de proprietate in cazul darului

manual.

-traditiunea,in cazul darului manual pentru sume de bani de pana la 25.000 lei se poate
realiza si in forma dematerializata,prin viramentul sau depunerea sumei de bani intr-un
cont bancar pe numele donatarului

Capitolul 11: Dezmembrămintele Dreptului de Proprietate Privată

Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată sunt drepturi reale principale care se
nasc ca urmare a separării artibutelor dr. de prop. privată.

Domeniu de aplicare:

·       Compatibile numai cu dr. de prop. privată, deoarece dr. de prop. publică este
inalienabil în plentitudinea atributelor sale

Dezmembrămintele dr de prop. privată:

1.     Dr. de superficie

2.     Dr. de uzufruct

3.     Dr. de uz

4.     Dr. de abitație

5.     Dr. de servitute

·       Prin voința părților nu pot fi create și alte dezmembrăminte ale dr. de prop.,
deoarece dr. reale (inclusiv cele principale) sunt numai cele prevăzute de lege, deci
părțile nu ar putea atribui, prin voința exprimată într-un act juridic, caracter de drept
real al unui alt drept partimonial (de creanță)

Caractere juridice:

·       Nu desființează dr. de prop. privată, ci doar îi limitează atributele, proprietarul

fiind lipsit de unele dintre ele

·       Sunt opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului, care este obligat să nu facă
nimic de natură a împiedica exercițiul acestora și care nu le poate desființa unilateral

·       Asupra aceluiași bun pot exista mai multe dezmembrăminte ale dr. de prop.
privată; de ex: după constituirea unui dr. de servitute, cu privire la bunul care este
fond aservit se constituie și un dr. de uzufruct în favoarea unei alte pers., evident,
fără a se aduce atingere conținutului primului dezmembrământ.

Dreptul de uzufruct

Dr. de uzufruct este un dr. real principal, esențialmente temporar, care conferă titularului
său, numit uzufructuar, atributul folsinței asupra lucrului sau lucrurilor altuia (adică
prerogativa de a utiliza lucrul proprietatea altuia și prerogativa de a-i culege fructele), cu
obligație de a consuma substanța și de a restitui prop. lucrul/lucrurile la încetarea
uzufructului.
Def. legală: Uzufructul este dr. de a folosi bunul altuia și de a culege fructele acestuia,
întocmai ca prop., însă cu îndatorirea de a-i conserva substanța. (art. 307 C. Civ.)

Dezmembrarea dr. de prop.:

·       Prop. lucrului/lucrurilor (care se numește nud proprietar) păstrează prerogativa

dispoziției

·       Prerogativa posesiei este împărțită în mod corespunzător între uzufructuar și

nudul proprietar, în sensul că există o posesie corespunzătoare dr. de uzufruct, dar
și o posesie corespunzătoare nudei proprietăți, iar în raporturile dintre nudul
proprietar și uzufructuar, uzufructuarul este doar un detentor precar, deoarece este
obligat să restituie lucrul la încetarea uzufructului

·       Față de terți, uzufructuarul are calitatea de posesor, prin exteriorizarea

atributelor unui dr. real principal, însă față de nudul proprietar, uzufructuarul este
numai un detentor precar

·       Dr de a stăpâni și de a folosi bunul de către uzufructuar nu se confundă

cu folosința ce decurge, de ex., dintr-un contract de închiriere; aceasta din
urmă folosință ține de un dr. de creanță, pe când uzufructul este un dr.
real, pe temeiul căruia el exercită atributele de usus și de fructus asupra
bunului care formează obiectul dr. său.

Caractere juridice:

·       Dr. real principal

·       Dr mobiliar sau imobiliar

·       Dr esențialmente temporar

·       Dr intransmisibil mortis causa, cesiunea uzufructului fiind posibilă numai

prin acte juridice între vii

Constituirea dreptului de uzufruct

Modalități de constituire: prin act juridic, prin uzucapiune sau prin alte moduri prevăzute
de lege, dispozițiile în materie de carte funciară fiind aplicabile (art. 704 alin. (1) C. Civ.)

Acte juridice:

·       Între vii:

o   În mod direct: convenția ce se încheie între proprietar și cel care va

beneficia de dr. de uzufruct, deci atunci când proprietarul înstrăinează
atributele care compun uzufructul, păstrând nuda proprietate
 o   În mod indirect: convenția prin care se transmite nuda proprietate,
transmițătorul reținând pentru sine dr. de uzufruct; de ex: contractul de
vânzare cu reținerea de către vânzător a uzufructului viager

  În situația în care dr. de uzufruct se constituie asupra

unui bun imobil, actul juridic trebuie să îmbrace forma
autentică, sub sancțiunea nulității absolute, fiind vorba
despre un dr. ce urmează a fi înscris în cartea
funciară (art. 1224 C. Civ.)

·       Mortis causa: testatorul dispune printr-un legat instituirea unui dr. de uzufruct
universal, cu titlu universal sau cu titlu particular în favoarea unei persoane

Uzucapiune:

·       Imobiliară extratabulară: prin posesie neviciată timp de 10 ani

·       Imobiliară tabulară: prin posesie neviciată timp de 5 ani de la momentul

înscrierii în CF

·       Mobiliară: în măsura în care posesia exercitată a fost corespunzătoare dr. de

uzufruct, iar nu dr. de prop. (art. 939 C. Civ.)

Obiectul dreptului de uzufruct

Titularul dreptului de uzufruct: uzufructul se poate constitui numai în favoarea unei

persoane existente ( în viață sau concepută la data constituirii lui) (art. 704 alin. (2) C.
Civ.)

Obiectul dreptului de uzufruct:

·       Pot fi date în uzufruct orice bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale,
inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotă-parte din acestea,
fiind necesar ca bunurile să nu aparțină domeniului public

·       Uzufructul poartă asupra tuturor accesoriilor bunului dat în uzufruct precum și

asupra tot ce se unește sau se încorporează în acesta

·       Cu excepția bunurilor aparținând domeniului public dreptul de uzufruct se poate

constitui cu privire la:

1.     un bun individual determinat ( uzufruct cu titlu particular), o

universalitate (uzufruct universal) sau o fracțiune dintr-o universalitate
(uzufruct cu titlul universal)

2.     bunuri corporale și bunuri incorporale

 3.     bunuri neconsumptibile, iar dacă uzufructul poartă asupra unor bunuri
care, fără a fi consumptibile, se uzează ca urmare a utilizării lor,
uzufructuarul are dreptul de a le folosi ca un bun proprietar și potrivit
destinației lor (art. 713 C. Civ.)

Ø  În acest caz, la stingerea uzufructului, uzufructuarul va fi obligat,

așa cum stabilește art. 713,  la restituirea bunurilor în starea în
care se vor afla la acel moment

Ø  Însă, potrivit art. 713, dacă uzufructul poartă asupra unor bunuri
care, fără a fi consumptibile, se deteriorează rapid prin utilizare,
uzufructuarul poate să dispună de ele ca un bun proprietar, iar la
stingerea uzufructului va fi obligat să restituie valoarea pe care ar
fi avut o bună la această dată

4.     creanțe, renta viageră, capital, fondul de comerț

·       Considerăm că uzufructul constituit asupra unei creanțe ori valori

mobiliare nu este un drept real, deoarece nici dreptul din care
rezultă nu este un drept real; așa numitul uzufruct asupra unui
drept de creanță nu este veritabil drept de uzufruct fiind în realitate
un simplu drept de folosință a creanței

5.     bunuri consumptibile (cum ar fi bani, grâne, băuturi) ipoteză cunoscută

sub denumirea de cvasiuzufruct

·       uzufructuarul dobândește dreptul de a dispune din punct de

vedere material de bunurile respective, cu obligația de a restitui, la
încetarea uzufructului, fie bunuri de aceeași cantitate, calitate și
valoare cu cele primite, fie contravaloarea acestora la data stingerii
uzufructului, la alegerea proprietarului

Durata dreptului de uzufruct

Reglementare: art. 708, care stabilește limitele temporale ale dreptului de uzufruct,
distingând după cum titular al dreptului de uzufruct este o persoană fizică sau o
persoană juridică

Durata uzufructului stabilită de lege:

1.     Uzufructul constituit în favoarea unei persoane fizice:

·       Este cel mult viager (art. 708 alin. (1) C. Civ.)

·       Uzufructul constituit până la data la care o altă persoană va ajunge la o

anumită vârstă durează până la acea dată chiar dacă acea persoană ar
muri înainte de împlinirea vârstei stabilite (art. 708 alin. (4) C. Civ.)
 ·       Dacă în contractul de vânzare, prin care s-a transmis nuda
proprietate vânzătorii (soț și soție) și au păstrat dreptul de uzufruct
viager, fără nicio specificare că fiecare ar avea uzufructul numai pe o
jumătate din apartament, după decesul unuia dintre ei, celălalt soț își
păstrează dreptul de uzufruct pentru întreg imobilul;

2.     Uzufructul constituit în favoarea unei persoane juridice:

·       Poate avea o durată de cel mult 30 de ani

·       atunci când este constituit cu depășirea acestui termen, uzufructul se

reduce de drept la 30 de ani (art. 708 alin. (2) C. Civ.)

Durata uzufructului stabilită de părți:

1.     Uzufructul constituit în favoarea unei persoane fizice:

·       Părțile pot stabili o durată mai scurtă a dreptului de uzufruct decât durata
vieții uzufructuarului

2.     Uzufructul constituit în favoarea unei persoane juridice:

·       Părțile pot stabili o durată mai scurtă a dreptului de uzufruct decât cea de
30 de ani

Durata uzufructului nestabilită de părți:

1.     Uzufructul constituit în favoarea unei persoane fizice:

·       Prezumția legală absolută este că uzufructul este viager (art. 708 alin. (3)
C. Civ.)

2.     Uzufructul constituit în favoarea unei persoane juridice:

·       Prezumția legală absolută este că uzufructul este constituit pe o durată de

30 de ani (art. 708 alin. (3) C. Civ.)

Drepturile uzufructuarului

Apărarea dreptului de uzufruct:

·       Uzufructuarul poate se exercită acțiunea confesorie de uzufruct, prin care să

obțină recunoașterea dreptului său și înlăturarea oricăror tulburări ce i s-ar aduce
(art. 705 C. Civ.)

·       Această acțiune poate fi introdusă atât împotriva terțelor persoane, cât

și împotriva nudului proprietar
 ·       Poate să exercite împotriva terților și acțiunea posesorie, solicitând respectarea
posesiei sale ca simplă stare de fapt

·       Dacă dreptul de uzufruct s-a constituit prin convenție, uzufructuarul poate se

exercită împotriva nudului proprietar și o acțiune personală, izvorâtă din
convenția respectivă (solicitând, de exemplu, predarea folosinței bunului)

Drepturile uzufructuarului:

I.          Dreptul de a solicita nudului proprietar predarea bunului în folosință: constituie

primul drept al uzufructuarului

II.           Dreptul de folosință:

·       În cursul uzufructului, uzufructuarul exercită prerogativele utilizării (folosirii)

exclusive a bunului și a culegerii  fructelor produse de acesta, în lipsă de
stipulație contrară (art. 709 C. Civ.)

Ø  Fiind o normă supletiva, părțile pot deroga de la aceasta, stabilind prin

actul de constituire, de exemplu, ca folosință să fie exercitată atât de
către uzufructuar, cât și de nudul proprietar

·       Prerogativa folosirii bunului se exercită de către uzufructuar în aceleași

condiții în care aceasta se exercită de către proprietar

·       Dreptul uzufructuarului de a culege fructele produse de bunul ce formează

obiectul uzufructului există încă de la data constituirii dreptului de uzufruct

·       fructele naturale și industriale percepute după constituirea uzufructului

aparțin uzufructuarului, iar cele percepute după stingerea uzufructului revin
nudului proprietar, fără a putea pretinde unul altuia despăgubiri pentru
cheltuielile ocazionate de producerea lor (art. 710 C. Civ.)

·       Fructele civile se cuvin uzufructuarului proporțional cu durata uzufructului,

dreptul de a pretinde dobândindu-se zi cu zi (art. 711 C. Civ.); deci, spre
deosebire de fructele naturale și industriale, cele civile se repartizează între
uzufructuar și nudul proprietar prin raportare la durata dreptului de uzufruct,
indiferent dacă acestea au fost încasate sau nu

Ø  Normele înscrise în art.710-711 sunt supletive, ceea ce înseamnă că,

pe temeiul principiului libertății de voință, părțile ar putea să deroge de
la conținutul lor

·       În cazul în care uzufructul cuprinde păduri tinere destinate de proprietarul lor

tăierii periodice, uzufructuarul poate exploata aceste păduri, având obligația
de a păstra ordinea și câtimea tăierii, potrivit regulilor stabilite de proprietar în
conformitate cu dispozițiile legale, fără ca uzufructuarul să poată pretinde vreo
despăgubire pentru părțile lăsate netăiate în timpul uzufructului; arborii care se
 scot din pepiniere fără degradarea acestora nu fac parte din uzufruct decât cu
obligația uzufructuarului de a se conforma dispozițiilor legale în ceea ce
privește înlocuirea lor (art. 717 C. Civ.);

·       titularul dreptului de uzufruct va putea să exploateze părțile de păduri înalte,

care au fost destinate tăieri regulate, fie că aceste tăieri se fac periodic, pe o
întindere de pământ determinată, fie că se fac numai pentru un număr de
arbori ales pe toată suprafața fondului, cu respectarea a două limitări: una
legală, anume regim silvic, și a doua referitoare la folosința obișnuită a
proprietarului

Ø  În celelalte cazuri uzufructuarul, nu poate trăi arbori înalți; va putea însă

întrebuința, pentru a face reparațiile la care este obligat, arbori căzuți
accidental; în acest scop poate chiar să taie arborii trebuinciosi, cu
îndatorirea însă de a constata, în prezența nudului proprietar, această
trebuință

·       Uzufructuarul poate lua din păduri araci pentru vii; poate, de asemenea, lua
produsele anuale sau periodice ale arborilor cu respectarea folosinței
obișnuite a proprietarului, în limitele dispozițiilor legale

·       Uzufructuarului i se cuvin pomi fructiferi ce se usucă și cei căzuți accidentali

având obligația de a-i înlocui cu alții

·       Uzufructuarul are dreptul să se folosească întocmai ca nudul proprietar de

carierele de piatră și de nisip care sunt în exploatare la constituirea dreptului
de uzufruct

III.           Dreptul de cesiune a uzufructului:

·       În absența unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda cu titlu oneros

sau cu titlu gratuit, dreptul său unei alte persoane, fără acordul nudului
proprietar, dispozițiile în materie de carte funciară fiind aplicabile (art. 714 alin.
(1) C. Civ.);

Ø  Fiind o normă supletivă, nudul proprietar și uzufructuarul pot conveni ca

dreptul de uzufruct să nu poate fi cedat sau ca o altfel de cedare să se
facă numai cu consimțământul nudului proprietar

·       În cazul cesiunii dreptului de uzufruct, uzufructuarul va rămâne dator față de

nudul proprietar, numai pentru obligațiile născute înainte de cesiune

·       Cesiunea dreptului de uzufruct devine opozabilă nudului proprietar numai de

la data la care i-a fost notificată, cu următoarele consecințe:

o   Până la notificarea cesiunii nudului proprietar, uzufructuarul inițial

(cedent în contractul de cesiune) și cesionarul vor răspunde solidar
față de nudul proprietar pentru îndeplinirea tuturor obligațiilor; atât
 uzufructuarul cât și cesionarul pot fi ținut separat pentru întreaga
obligație, iar executarea obligației de către unul dintre ei îl eliberează și
pe celălalt față de nudul proprietar

o   După notificarea cesiunii, cesionarul (noul uzufructuar) devine dator

față de nudul proprietar pentru toate obligațiile născute după acest
moment, în care uzufructuarul inițial este ținut răspunzător întocmai ca
fideiusorul; așadar, uzufructuarul inițial (cedentul) va fi obligat la
executarea obligației noului uzufructuar (cesionarului) față de nudul
proprietar numai în situațiile în care acesta nu o execută, subrogându-
se apoi în toate drepturile pe care nudul proprietar nu avea împotriva
noului uzufructuar

·       După cesiune, dreptul de uzufruct continuă până la împlinirea termenului

inițial sau, după caz, până la decesul uzufructului inițial

IV.           Dreptul de a ipoteca bunul obiect al uzufructului:

·       Dreptul de uzufruct care are ca obiect un bun imobil (împreună cu

accesoriile acestuia, dacă este cazul) poate face obiectul ipotecii mobiliare
sau al urmăririi silite imobiliare

·       De asemenea, și uzufructul mobiliar poate fi ipotecat și poate forma obiectul

unei urmăriri silite mobiliare, cu precizarea ca adjudecatarul va dobândi dreptul
care există în patrimoniul debitorului urmărit, deci dreptul de uzufruct, iar nu
dreptul de proprietate

V.           Dreptul de a închiria ori arenda bunul obiect al uzufructului:

·       uzufructuarul are dreptul de a închiria sau, după caz, de a reda bunul primit în
uzufruct

·       în ceea ce privește soarta contractelor de închiriere sau de arendare după

încetarea dreptului de uzufruct, trebuie deosebit între uzufructul constituit pentru
un termen determinat și uzufructul viager sau cel care încetează odată cu
încetarea uzufructuarului persoană juridică, astfel:

o   în cazul uzufructului constituit pentru un termen determinat, încetarea

acestuia prin expirarea termenului are ca efect și încetarea oricărui
contract de locațiune încheiat de uzufructuar

o   în cazul stingerii uzufructului prin decesul său, după caz, încetarea

existenței juridice a uzufructuarului, locațiunile de imobile încheiate de
uzufructuar, înscrise în cartea funciară, sunt opozabile proprietarului
sau moștenitorilor acestea până la împlinirea termenului lor, dar nu mai
mult de 3 ani de la încetarea uzufructului
 o   reînnoirile de închirieri de imobile sau de arendări făcute de uzufructuar
și înscris în cartea funciară înainte de expirarea contractelor inițiale sunt
opozabile proprietarului și moștenitorilor săi pe o perioadă de cel mult 6
luni ori, după caz, de un an, dacă la data stingerii uzufructului nu au fost
puse în executare; în nici un caz, locațiunile nu pot dura mai mult de 3
ani de la data stingerii uzufructului

VI.           Dreptul de a fi indemnizat:

·       Pentru cheltuielile pe care le au făcut cu lucrările necesare adăugate

bunului, uzufructuarul este îndreptățit să ceară ăndemnizație echitabilă

·       Uzufructuarul va putea cere o indemnizație echitabilă și pentru celelalte

lucrări adăugate sau pentru îmbunătățirile făcute cu încuviințarea
proprietarului, dacă prin acestea s-a sporit valoarea bunului

VII.          Drepturile uzufructuarului în situații speciale:

·       uzufructul asupra unei creanțe: uzufructuarul are dreptul să încaseze

capitalul, să perceapă dobânzile și să îndeplinească toate actele pentru
încasarea sau conservarea dobânzilor, caz în care uzufructuarul suporta
toate cheltuielile și sarcinile referitoare la dobânzi; titularul dreptului de
creanță poate face toate actele de dispoziție care nu aduc atingere
drepturilor uzufructuarului

·       Uzufructuarul rentei viagere are dreptul de a percepe veniturile dobândite

zi cu zi, pe toată durata dreptului său; această dispoziție nu reprezintă
altceva decât o aplicare a regulii potrivit căreia fructele civile se cuvin
uzufructuarului proporțional cu durata uzufructului, dreptul de a le pretinde
dobândindu-se prin simpla scurgere a timpului

·       în cazul în care nudul proprietar a sporit capitalul ce face obiectul

uzufructului (de exemplu, dobândirea de valori mobiliare) uzufructuarul are
numai dreptul de a-și exercita uzufructul asupra bunurilor astfel dobândite; în
cazul care nudul proprietar cedează dreptul său, bunul dobândit în urma
înstrăinării este predat uzufructuarului, urmând ca acesta să dea socoteală
la sfârșitul uzufructului

·       Dreptul de vot aferent unei acțiuni sau alte valori mobiliare, unei părți
indivize, unei cote-părți din dreptul de proprietate sau oricărui alt bun
aparține uzufructuarului; cu toate acestea, aparține nudului proprietar votul
care are ca efect modificarea substanței bunului principal, cum ar fi capitalul
social sau bunul deținut în coproprietate, ori schimbarea destinației acestui
bun sau încetarea societății, reorganizarea ori încetarea persoanei juridice
sau, după caz, a unei întreprinderi; repartizarea exercitării dreptului de vot în
alte condiții decât cele de mai sus nu este opozabilă terților, afară de cazul
în care aceștia au cunoscut-o în mod expres
 Stingerea uzufructului

Art. 746 alin (1) C.civ. prevede cauzele de stingere a dreptului de uzufruct:
a. Moartea uzufructuarului, ori dupa caz, incetarea personalitatii juridice.
 Este cea mai intalnita cauza de stingere a uzufructului
 Exista posibilitatea in care dreptul de uzufruct este construit in favoarea mai
multor persoane, concomitent sau succesiv
Ex. Uzufructul este construit in favoarea unei persoane, iar dupa moartea acesteia
va trece asupra altei persoane, cu conditia ca toti beneficiarii sa fie in viata sau
macar conceputi.se considera ca uzufructul ar fi putut sa fie construit inca de la
inceput, in mod exclusiv, si direct in favoarea ultimului beneficiar. Beneficiarul
subsidiar detine uzufructul direct de la cel care l-a construit, iar nu de la beneficiarul
precedent, prin cesiune sau mostenire. Asa se explica, de ce uzufructul continua
pana la decesul ultimului beneficiar, deoarece, in cazul cesiunii
uzufructuluicesionarul nu ar putea exercita dreptul de uzufruct dupa moartea
uzufructuarului cedent.
b. Ajungerea la termen – expirarea termenului
 Partile pot sa stabileasca prin conventie un anumit termen pentru exercitarea
uzufructului
 Termenul poate fi cert sau incer
 Uzufructul inceteaza astfel numai daca nu a incetat intre timp ca urmare a
decesului uzufructuarului
c. Consolidare, atunci cand calitatea de uzufructuar si de nud proprietar se
intrunesc in aceeasi persoana
Ex. Daca nudul proprietar dobandeste uzufructul prin succesiune, adevarata cauza
de stingere este moartea uzufructuarului
Ex. Daca nudul proprietar dobandeste uzufructul prin donatie sau cumparare de la
uzufructuar atunci stingerea uzufructului este renuntarea cu titlu gratuit sau oneros a
uzufructuarului, uzufructul fiind incesibil
Desi consolidarea si confuziunea ar putea defini aceeasi situatie juridica, prin care
aceeasi persoana intruneste doua calitati incompatibile (nud proprietar si
uzufructuar, creditor si debitor), cele doua operaţiuni juridice se deosebesc.
Confuziunea se poate produce atat in patrimoniul debitorului, cat si in patrimoniul
creditorului, in timp ce consolidarea se realizeaza numai in patrimoniul nudului
proprietar. Daca o terta persoana dobandeste prin acelasi act nuda proprietate si
uzufructul, in doctrina, s-a considerat ca este vorba de o renuntarea a
uzufructuarului la dreptul sau, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, numai ca efectele
renuntarii nu se produc in persoana nudului proprietar, ci în persoana tertului
dobanditor. In această ipoteza, drepturile dobandite de terti de la uzufructuar raman
nestirbite pana in momentul in care ar fi trebuit sa inceteze uzufructul daca n-ar fi
intervenit aceasta imprejurare.
d. Neuzul timp de 10 ani sau, dupa caz, timp de 2 ani in cazul uzufructului unei
creante; de asemenea, uzufructul se stinge in cazul pieirii totale a bunului Art.748
sau in cazul abuzului de folosinta Art. 747
 neintrebuintarea bunului de catre uzufructuar o perioada de timp este o cauza de
stingere a uzufructului (10 ani). Acest mode de stingere a uzufructului are la baza
aplicarea  principiului potrivit caruia drepturile reale, cu execeptia dreptului de
proprietate, se pierd prin efectul prescriptiei extinctive.
e. Renuntarea la dreptul de uzufruct 
 este un act unilateral si irevocabil al uzufructuarului, care necesita capacitatea de
exercitiu depina a acestuia.
 daca in cazul bunurilor mobile, renuntarea se poate realiza numai prin faptul
abandonului bunului, in cazul bunurilor imobile, actul de renuntare trebuie sa fie
expres si sa imbrace forma autentica.
Alte cauze de stingere: uzucapiunea, rezolutiunea, revocarea, anularea dreptului
nudului proprietar, desfiintarea titlului constitutiv al uzufructului.
Uzucapiunea: uzufructul se poate stinge nu numai prin neuzul dreptului de catre
uzufructuar, dar si prin dobandirea acestui drept de catre o alta persoana, prin
uzucapiune. Acest mod de stingere prezintă importanta mai ales atunci cand este
vorba despre uzucapiunea tabulara de 5 ani a uzufructului, in ipoteza un care o terta
persoana a dobandit, cu buna credinţa, un just titlu constitutiv de uzufruct, de la o
alta persoana decat adevaratul proprietar, sau translativ de uzufruct, prin cesiune,
de la o alta persoana decat uzufructuarul.
Pieirea totala a bunului: orice drept real presupune existenta unui bun ca obiect al
sau, daca bunul piere, inseamna ca dreptul respectiv se stinge prin lipsa de obiect.
Pieirea trebuie sa fie totala, deoarece, in caz de pieire parţiala, uzufructul ar putea
continua a se exercita asupra partii ramase din bun. Atunci cand uzufructul este
constituit asupra unei universalitati de fapt, pieirea unui bun determinat din
universalitate nu duce la stingerea dreptului de uzufruct, astfel ca dreptul va
continua sa se exercite asupra bunurilor existente in universalitate. De exemplu,
daca din universalitate fac parte atat constructia cat si terenul aferent acesteia, in
caz de distrugere a constructiei, uzufructul va continua asupra terenului. Daca insa
uzufructul a fost constituit asupra unei constructii determinate, impreuna cu terenul
aferent, chiar daca admitem ca uzufructul poate continua asupra portiunii ramase in
urma pieirii bunului, uzufructuarul nu va avea dreptul sa reconstruiasca si nici nudul
proprietar nu este obligat sa o faca. Daca nu se mai justifica  mentinerea dreptului
de uzufruct asupra terenului, uzufructul va inceta.

Pieirea bunului este absoluta deoarece uzufructul nu se transfera pentru a continua

asupra materialelor rezultate din distrugerea bunului. Apoi, este definitiva pentru ca,
in situatia reconstruirii cladirii pierite, uzufructul nu renaste după refacerea imobilului.
In caz de pieire totala a unei turme de oi din cauza unei boli sau din caz fortuit,
uzufructuarul nu mai are niciun drept, nici macar asupra pieilor animalelor moarte, el
fiind obligat sa restituie proprietarului, aceste piei sau valoarea lor. Numai uzufructul
se stinge prin pieirea bunului, nu si cvasiuzufructul. Cum pieirea bunului poate fi
asimilată si pieirea substantei juridice a dreptului, când obiectul uzufructului este
scos din circuitul civil. Daca pieirea bunului nu este rezultatul unui caz fortuit, ci se
datoreaza culpei uzufructuarului sau unei terte persoane, prin subrogatie reală cu
titlu particular, uzufructul va continua asupra despagubirii pe care o plateşte terta
persoana. Daca bunul care face obiectul uzufructului este asigurat, uzufructul va
continua asupra indemnizatiei de asigurare, daca aceasta nu este folosita pentru
repararea bunului. In ambele situatii, daca bunul care a facut obiectul uzufructului a
fost un bun imobil, in urma subrogaţiei reale cu titlu particular, se schimba regimul
juridic aplicabil uzufructului, din uzufruct imobiliar acesta va deveni uzufruct mobiliar.
Abuzul de folosinta:
Nudul proprietar poate cere incetarea uzufructului atunci cand uzufructuarul
abuzeaza de folosinta bunului, aduce stricaciuni acestuia ori il lase sa se degradeze.
Folosirea excesiva a bunului, de natura sa permita extragerea maximului de foloase
pe care le poate procura bunul, dar care are drept consecinta o diminuare a
substanţei acestuia, iar pe de alta parte, se poate concretiza si intr-o lipsa de
acţiune, in neluarea măsurilor necesare pentru conservarea bunului si lasarea
acestuia prada degradarii. Stingerea uzufructului pentru abuz de folosinta este o
sanctiune specifică ce se dispune doar de instanta la cererea nudului proprietar.
Dupa imprejurari, instanta poate hotari nu stingerea uzufructului, ci preluarea
folosintei bunului de catre nudul proprietar, cu obligatia acestuia de a plati
uzufructuarului o renta pe durata uzufructului. Pentru a garanta obligatia de plata a
rentei, instanta poate dispune inscrierea in cartea funciara a unui drept de ipoteca in
favoarea uzufructuarului. Stingerea uzufructului pentru abuz de folosinta determina o
micsorare a patrimoniului uzufructuarului. In aceste conditii, creditorii acestuia pot
interveni in proces pentru a-l apara pe uzufructuar si a solicita respingerea cererii de
stingere a uzufructului. Daca abuzul de folosinta este dovedit, creditorii se pot
angaja fata de nudul proprietar sa repare stricăciunile si pot oferi garantii pentru
viitor. Prin urmare, instanta va dispune fie stingerea uzufructului, fie transformarea
sa intr-o renta, in functie de gravitatea culpei uzufructuarului si de pericolul la care
este supusa substanţa bunului. Uzufructuarul este obligat sa repare stricăciunile
cauzate bunului, putand fi obligat si la plata de daune-interese.
Atunci cand dreptul de proprietate al celui care a constituit uzufructul este desfiintat
prin rezolutiune, revocare sau anulare, dreptul uzufructuarului se stinge, pe cale de
consecinta, potrivit regulii resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. De exemplu,
dacă dreptul de proprietate al nudului proprietar fusese constituit sub conditie
rezolutorie, iar pe parcursul uzufructului conditia s-a realizat, uzufructul incetează
odată cu proprietatea. Daca, de exemplu, nudul proprietar dobandise bunul prin
cumparare, iar vanzarea a fost rezoltionata, de exemplu pentru neplata pretului,
uzufructul constituit intre timp de cumparator va fi la randul sau desfiintat. Uzufructul
se mai poate stinge si atunci cand insusi titlul prin care el a fost constituit s-a stins
prin rezolutiune, revocare, anulare.
Dreptul de uz si dreptul de abitatie reprezinta varietati ale uzufructului, fiind
cunoscute si ca „diminutivele uzufructului”. Ele sunt cazuri particulare de uzufruct,
deoarece se caracterizeaza prin aceea ca dau posibilitatea titularului lor sa se
folosească de un lucru care apartine altei persoane si sa-i culeagă fructele, dar
numai in masura in care acestea sunt necesare pentru nevoile lui si ale familiei sale.
Dreptul de uz poate avea ca obiect un bun mobil sau imobil, pe cand dreptul de
abitatie are ca obiect numai o casa de locuit. Ambele se stabilesc si se sting in
acelasi mod ca dreptul de uzufruct; titularii lor trebuie sa folosească bunul ca un bun
proprietar. Dreptul de uz este acel drept real, dezmembramant al dreptului de
proprietate, in virtutea caruia titularul sau se poate folosi de un bun mobil sau imobil
ce apartine altuia si îi poate culege fructele naturale si industriale pentru nevoile
proprii si ale familiei sale. Prerogativele uzuarului sunt cele stabilite prin titlul
constitutiv si pot avea o mai mare sau o mai mica intindere, insa sunt limitate doar la
dreptul asupra fructelor naturale si industriale. Nici uzuarul, nici titularul dreptului de
abitatie nu pot inchiria sau arenda bunul pentru a dobandi fructele civile. Deosebirea
esentiala fata de uzufruct este mai mult cantitativă. Daca uzufructuarul poate culege
toate fructele bunului ce face obiectul dreptului sau, uzuarul are un drept limitat la
nevoile sale şi ale familiei sale. Uzuarul nu poate ceda dreptul sau, intrucat nu poate
obtine alte beneficii in afara celor rezultate din culegerea fructelor in limita nevoilor
familiei sale. In cazul in care fructele produse de un bun depasesc nevoile familiei
uzuarului, diferenta se cuvine proprietarului. Desi uzuarul nu are voie sa inchirieze
bunul sau sa cedeze dreptul sau de uz, se admite ca uzuarul sa poata inchiria o
parte din bunurile care fac obiectul uzului, deoarece, fructele naturale se transforma
in fructe civile, fapt care ar putea fi de folos uzuarului care nu se poate folosi singur
de unele bunuri. Noua reglementare precizeaza expres faptul ca uzuarul nu poate
percepe decat fructele naturale si pe cele industriale si interzice cesiunea uzului,
fara a ne da posibilitatea unei alte interpretări. Bunul care face obiectul dreptului de
uz poate fi mobil sau imobil si in mod necesar, trebuie sa fie un bun frugifer. Fructele
percepute de uzuar, in limitele nevoilor sale, ar putea fi vandute, deoarece interdictia
de instrainare vizeaza doar dreptul în sine, iar uzuarul a dobandit proprietatea
fructelor prin percepere. De asemenea, creditorii pot urmări aceasta parte din fructe,
cu exceptia cazului cand uzul a fost constituit cu titlu gratuit si poate fi considerat ca
avand caracter alimentar. 

Dreptul de uz se poate constitui in temeiul unui act juridic sau prin alte moduri
prevazute de lege. Actul juridic poate fi un act intre vii, cu titlu oneros sau cu titlu
gratuit, sau un legat. Daca dreptul de uz se constituie asupra unui imobil, actul de
constituire trebuie sa imbrace forma autentica si sa fie inscris in cartea funciara. De
asemenea, uzul se poate dobandi si prin uzucapiune tabulara sau extratabulara.
Uzuarul este obligat la inventarul bunurilor mobile, la constatarea starii bunurilor
imobile si la constituirea unei garantii, daca nu a fost scutit in mod expres de
constituitorul uzului. Scutirea de garantie trebuie să fie formala si explicita, deoarece
uzuarul este obligat sa depuna garantie, intocmai ca uzufructuarul, daca nu exista o
stipulatie contrara. Drepturile de uz si de abitatie se stabilesc si se pierd in acelasi
timp ca si uzufructul.
Dreptul de abitaţie este o varianta a dreptului de uz pentru ipoteza cand are ca
obiect o casa de locuit. El conferă titularului sau numai dreptul de a folosi locuinţa
proprietatea altei persoane, pentru satisfacerea nevoilor sale si ale familiei sale.
Abitatia poate fi constituita, in acelasi mod ca uzul si da nastere acelorasi drepturi si
obligatii titularului sau, ca cele care îi revin uzuarului. La fel ca si uzufructuarul,
titularul dreptului de abitatie are la indemana, pentru apararea dreptului sau, fie o
actiune confesorie, care pentru el indeplineste rolul pe care il are actiunea in
revendicare pentru proprietar, fie o actiune personala nascuta din actul juridic de
constituire a abitatiei. Ca urmare a caracterului sau inalienabil, pe cale de
consecinta, dreptul de abitatie este si insesizabil. Articolul 973 C. civ. recunoaste un
drept de abitatie in favoarea sotului supravietuitor. Pentru a beneficia de acest drept,
acesta trebuie sa nu fie titularul niciunui drept real de a folosi o alta locuinta
corespunzătoare nevoilor sale. Litigiile privitoare la dreptul de abitatie al sotului
supravieţuitor se solutioneaza de catre instanta competenta sa judece partajul
mostenirii.
Dreptul de superficie este un dezmembramant al dreptului de proprietate privata,
care consta in dreptul de proprietate pe care il are o persoana denumita superficiar,
asupra constructiei, plantatiei sau altor lucrari care se afla pe o suprafata de teren ce
apartine unei alte persoane, teren asupra caruia superficiarul are un drept de
folosinta. Această definiţie a fost completată în ceea ce priveşte conţinutul său
juridic, subliniindu-se caracterul de drept real complex al superficiei, care include în
cuprinsul său atributele dreptului de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau
lucrării, precum şi prerogativa folosinţei şi, în mod limitat, prerogativele posesiei şi
dispoziţiei asupra terenului pe care se află edificatele, teren care se află însă în
proprietatea altei persoane decât titularul dreptului de superficie.
Ideea disocierii proprietăţii solului de aceea a suprafeţei, s-a impus ca urmare a
lipsei acute de locuinţe, pe fondul creşterii populaţiei de la oraşe şi a dezvoltării
ştiinţei şi tehnicii construcţiilor şi materialelor de construcţie. Aşa se explică faptul că,
deşi nereglementat în Codul civil din 1864, mai târziu, dreptul de superficie a fost
menţionat într-o serie de acte normative, şi anume, în art. 11. din Decretul-lege nr.
115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, art. 22 din
Decretul nr. 167/1958 referitor la prescripţia extinctivă, art. 18 alin. (3) din Legea nr.
33/1994 cu privire la exproprierea pentru cauză de utilitate publică şi în art. 21 din
Legea nr. 7/1996 cu privire la cadastru şi publicitatea imobiliară. Prin aceste texte,
dreptul de superficie nu s-a bucurat de o definiţie legală şi nici de vreo reglementare
a conţinutului său juridic, dar aceste dispoziţii legale confirmă fără putinţă de tăgadă
existenţa acestui drept real principal În aceste condiţii, justificarea legală a dreptului
de superficie s-a făcut cu ajutorul interpretării sistematice a unor prevederi din Codul
civil anterior, şi anume, a dispoziţiei înscrise în art. 489, potrivit căreia „Proprietatea
pământului cuprinde în sine proprietatea suprafeţei şi a subfeţei”, a normei înscrise
în art. 482 din aceeaşi reglementare, în raport cu care „Proprietatea unui lucru mobil
sau imobil dă drept asupra a tot ce produce lucrul şi asupra a tot ce se uneşte ca
accesoriu cu lucrul, într-un mod natural sau artificial. Acest drept se numeşte drept
de accesiune”, şi mai ales, a prevederilor art. 492 din acelaşi cod, conform cărora
„Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt
prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt
ale lui, până ce se dovedeşte din contră”.Dreptul de superficie constituia o derogare
de la regula care consacra dreptul de accesiune imobiliară şi care instituia trei
prezumţii: prezumţia potrivit căreia orice construcţie, plantaţie sau lucrare, făcute în
pământ sau asupra pământului a fost realizată de către proprietarul solului,
prezumţia că proprietarul solului este persoana care a suportat contravaloarea
lucrării şi prezumţia că proprietarul terenului este şi proprietarul construcţiei, care se
regăsesc, aşa cum am văzut, şi în actualul Cod civil. Dreptul de superficie ia naştere
pe baza unui titlu care conferă superficiarului proprietatea construcţiilor, plantaţiilor şi
lucrărilor aflate pe terenul altuia, indiferent dacă aceste construcţii, plantaţii sau
lucrări au fost făcute de însuşi proprietarul terenului sau de către superficiar.
Recunoaşterea legală a dreptului de superficie, potrivit textelor din diferitele legi
speciale arătate mai sus, reprezenta expresia posibilităţii juridice de a împărţi
proprietatea pe plan orizontal, în sensul ca o construcţie să aparţină unui anumit
proprietar, iar terenul pe care se află zidită acea construcţie să aparţină altui
proprietar. Soluţia este aceeaşi şi atunci când superficia poartă asupra unei plantaţii
sau lucrări. Superficia se poate constitui prin convenţie, cu titlu oneros sau gratuit,
ori prin legat, în situaţia în care construcţia este transmisă unei anumite persoane,
iar terenul este transmis alteia, chiar dacă în actul juridic nu se menţionează expres
constituirea unui drept de superficie, aşa cum rezultă din art. 693 alin. (3) C. civ. De
asemenea, prin convenţie, superficia se poate constitui şi atunci când proprietarul
întregului fond transmite exclusiv proprietatea asupra construcţiei şi păstrează
pentru sine dreptul de nudă proprietate asupra terenului. În cazul constituirii
dreptului de superficie cu titlu oneros, contravaloarea dreptului de superficie se va
stabili prin acordul părţilor, fie sub forma unei prestaţii băneşti cu caracter forfetar, fie
sub forma unor rate periodice, al căror cuantum şi modalitate de plată, părţile sunt
libere să le stabilească după voinţa lor. Înscrisul prin care se constituie un drept de
superficie trebuie să îmbrace forma actului autentic, iar dreptul se înscrie în cartea
funciară.

O situaţie aparte de dobândire a unui drept de superficie o reprezintă cea în care

soţii supuşi regimului comunităţii de bunuri edifică împreună o construcţie pe terenul
care se află în proprietatea exclusivă a unuia dintre ei. În acest caz, dreptul de
proprietate asupra construcţiei se dobândeşte în proprietate devălmaşă prin faptul
edificării, în acelaşi moment născându-se şi dreptul de superficie în favoarea soţului
neproprietar al terenului. Prerogativele dreptului de proprietate asupra terenului vor fi
exercitate în comun de cei doi soţi în scopul exploatării construcţiei,unul având
calitatea de proprietar, iar celălalt de superficiar.Izvorul dreptului de superficie, în
acest caz, este faptul juridic în sens restrâns al realizării de către soţi, în timpul
căsătoriei, a unei construcţii pe terenul bun propriu al unuia dintre ei, fapt de care
legea leagă producerea acestui efect juridic prin dispoziţiile art. 339 C. civ., potrivit
căruia „Bunurile dobândite în timpul regimului comunităţii legale de oricare dintre soţi
sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune în devălmăşie ale soţilor”. În condiţiile
art. 930 C. civ., superficiarul şi-ar putea înscrie dreptul său de superficie în cartea
funciară, dacă se află în una dintre următoarele situaţii: a) titularul dreptului de
superficie înscris în cartea funciară a decedat sau, în cazul persoanelor juridice, şi-a
încetat existenţa; b) în cazul în care a fost înscrisă în cartea funciară o declaraţie de
renunţare la dreptul de proprietate, cu precizarea că renunţarea trebuie să aibă ca
obiect doar dreptul de proprietate asupra construcţiei, nu şi asupra terenului, situaţie
greu de întâlnit în practică; c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară. În toate
aceste cazuri, superficiarul trebuie să fi posedat imobilul timp de 10 ani cu intenţia
de a dobândi doar superficia, iar nu şi dreptul de proprietate asupra terenului.
Superficia va putea fi dobândită prin uzucapiune tabulară numai dacă superficiarul
şi-a înscris cu bună-credinţă, dreptul său de superficie fără cauză legitimă, în cartea
funciară, şi a posedat imobilul cu acest titlu, timp de 5 ani de la data înscrierii.
Alin. (4) al art. 693 C. civ. prevede o situaţie specială a constituirii unei superficii în
favoarea celui care a construit pe terenul altuia, în cazul în care proprietarul
terenului renunţă la dreptul de a invoca accesiunea sau cesionează acest drept în
favoarea unei terţe persoane. Renunţarea proprietarului terenului la dreptul de a
invoca accesiunea nu se poate face decât în favoarea constructorului, spre
deosebire de cesiunea dreptului de a invoca accesiunea, care are loc în beneficiul
unei terţe persoane. Renunţarea proprietarului terenului la dreptul de a invoca
accesiunea, adică la dreptul de a deveni proprietar asupra construcţiei, este o formă
de exercitare a dreptului potestativ de accesiune imobiliară artificială. Dreptul de a
invoca accesiunea poate fi cesionat unei terţe persoane. Dreptul de a invoca
accesiunea aparţine, în toate cazurile, proprietarului terenului, fiind o prerogativă a
dreptului său de proprietate, astfel că atunci când proprietarul terenului cesionează
unui terţ dreptul de a invoca accesiunea, terţul va dobândi un drept de superficie,
deoarece în temeiul dreptului de accesiune dobândit prin cesiune, va deveni
proprietar asupra lucrării, iar terenul va aparţine în continuare aceluiaşi proprietar. În
situaţia în care proprietatea asupra terenului se transmite unei alte persoane şi
odată cu aceasta şi dreptul de a invoca accesiunea, nu se va naşte o superficie,
deoarece atât proprietatea asupra construcţiei cât şi proprietatea asupra terenului
vor aparţine terţei persoane. Potrivit art. 694 C. civ., dreptul de superficie nu poate fi
decât temporar, iar termenul maxim legal pentru care poate fi constituit este de 99
ani. La expirarea acestui termen, dreptul de superficie poate fi reînnoit. Legea nu
prevede o altă limită a termenului pentru superficia reînnoită, astfel că se va aplica
aceeaşi limită maximă de 99 de ani.
Prerogativele superficiarului: exerciţiul dreptului de superficie diferă după cum este
vorba despre o superficie incipientă sau o superficie deplină, o superficie completă
sau o superficie incompletă.
În cazul când construcţia, plantaţia sau lucrarea există la data constituirii superficiei,
dreptul superficiarului asupra acestora presupune exerciţiul celor trei atribute
specifice proprietăţii: posesia, folosinţa şi dispoziţia. În ceea ce priveşte terenul
atribuit în folosinţă, superficiarul exercită asupra acestuia mai mult decât atributul
folosinţei, înţeles ca prerogativă a dreptului de proprietate, deoarece putem vorbi, în
cazul dreptului de superficie despre o posesie specifică acestui drept, care
presupune nu numai acte de conservare şi administrare, ci şi acte de dispoziţie
materială sau chiar juridică în ce priveşte dreptul în ansamblul său (îl poate înstrăina
sau greva cu sarcini reale). Exerciţiul dreptului de superficie nu trebuie să aducă nici
o atingere nudei proprietăţi. Superficiarului îi revine atât o obligaţie generală
negativă, de a nu aduce atingere nudei proprietăţi, corelativă dreptului real de nudă
proprietate, dar îi pot reveni o serie de obligaţii din raportul superficiar care ia
naştere pe cale convenţională, obligaţii propter rem sau obligaţii personale. Nudului
proprietar, la rândul său, îi revine obligaţia generală negativă de a nu împiedica
exercitarea dreptului de superficie, precum şi obligaţii pe care şi le-a asumat,
eventual, pe cale convenţională.
 Limitele materiale ale exercitării superficiei:
Dreptul de superficie cuprinde în conţinutul său dezmembrământul folosinţei
terenului ce aparţine altei persoane. Proprietarul terenului va putea ceda
superficiarului prerogativele sale asupra subsolului terenului, păstrându-le pe cele
asupra solului sau va putea păstra prerogativele asupra subsolului, cedându-le pe
cele asupra solului. În ceea ce priveşte limitele materiale ale suprafeţei de teren
afectată folosinţei, legiuitorul menţionează că dacă părţile nu stipulează altfel în actul
constitutiv de superficie, în cazul superficiei incipiente, exercitarea dreptului de
superficie este delimitată de suprafaţa de teren pe care urmează să se construiască,
iar în cazul superficiei depline, de suprafaţa pe care este edificată construcţia, la
care se adaugă, în ambele cazuri, suprafaţa de teren necesară exploatării
construcţiei. Obligaţia superficiarului de a conserva structura construcţiei:
În situaţia în care superficia se constituie asupra unei construcţii existente,
superficiarului îi revine obligaţia de a-i conserva structura. În niciun caz superficiarul
nu poate modifica structura construcţiei, în lipsa unei stipulaţii contrare în actul
constitutiv de superficie.

Cu toate acestea, dacă apreciază că este necesar, o va putea demola, dar este
obligat să o reconstruiască în forma iniţială Această obligaţie este justificată de
caracterul temporar al superficiei, la încetarea acesteia, superficiarul fiind obligat să
transmită construcţia proprietarului terenului. În cazul în care superficiarul nu îşi
execută obligaţia de a conserva structura construcţiei, „proprietarul terenului poate
să ceară, în termen de 3 ani, încetarea dreptului de superficie sau repunerea în
situaţia anterioară”.
Dreptul la acţiune pentru încetarea superficiei şi revenirea la situaţia anterioară se
prescrie în termen de 3 ani. Chiar dacă legiuitorul nu prevede momentul de la care
începe să curgă termenul de 3 ani, acesta va fi acela la care proprietarul terenului a
luat cunoştinţă despre modificarea structurii construcţiei. În situaţia în care
proprietarul terenului nu doreşte să pună capăt dreptului de superficie, va putea
solicita repunerea în situaţia anterioară, adică modificarea structurii construcţiei prin
aducerea acesteia la starea existentă în momentul constituirii superficiei.În acest din
urmă caz, termenul de prescripţie de 3 ani nu începe să curgă decât după expirarea
duratei superficiei. Pe toată perioada cât este constituit dreptul de superficie, cursul
prescripţiei este suspendat, iar superficiarul va putea folosi construcţia în forma
modificată.
 Înstrăinarea dreptului de superficie:
 Dreptul de superficie este un drept patrimonial care există în mod independent în
patrimoniul titularului său şi care poate fi transmis de sine stătător, fără a fi necesar
un acord în acest sens din partea proprietarului terenului, deşi include în conţinutul
său, ca dezmembrământ, folosinţa terenului ce aparţine în proprietate altei
persoane. Atât timp cât există construcţia, dreptul de folosinţă asupra terenului se
poate înstrăina sau ipoteca numai împreună cu dreptul de proprietate asupra
construcţiei. Aceasta înseamnă că dreptul de folosinţă asupra terenului are caracter
accesoriu în raport cu proprietatea asupra construcţiei. Numai în cazul superficiei
depline, dreptul de folosinţă asupra terenului, ca accesoriu al acesteia, se poate
înstrăina sau ipoteca numai împreună cu construcţia, rezultă că, atât timp cât
construcţia nu este edificată, dreptul de superficie se poate înstrăina în forma sa
incipientă, prin transmiterea dreptului de a construi împreună cu dreptul de folosinţă
asupra terenului. Nici în acest caz nu este necesar acordul proprietarului terenului la
înstrăinare.

Apărarea dreptului de superficie

 Dreptul de superficie este opozabil erga omnes. 

 Din această cauză, acţiunea confesorie,poate fi introdusă împotriva oricărei
persoane care împiedică exerciţiul acestui drept, chiar şi împotriva proprietarului
terenului care a constituit superficia.
 *Doctrina a considerat dreptul de superficie ca imprescriptibil, având în vedere că
superficiarul era titularul dreptului de proprietate asupra construcţiei, iar
perpetuitatea dreptului de proprietate reclama caracterul imprescriptibil al
întregului drept complex a cărei componentă era.
 *Deşi dreptul de superficie are caracter temporar, putând fi constituit pentru
maxim 99 de ani, acest caracter nu contravine caracterului imprescriptibil al
acţiunii confesorii.
 Astfel, dreptul de superficie poate fi apărat pe toată durata sa de existenţă,
neputânduse invoca faptul că a încetat prin neuz. Aceasta nu înseamnă că
dreptul material la acţiunea prin care se apără dreptul de superficie poate
supravieţui dreptului subiectiv însuşi.
 *Faptul că dreptul de superficie nu se stinge prin neuz, nu împiedică pierderea sa
dacă o altă persoană poate dovedi dobândirea prin uzucapiune fie a superficiei,
fie atât a dreptului de proprietate asupra terenului, cât şi asupra construcţiei care
exista pe acest teren. Dacă, însă, construcţia a fost edificată de către o terţă
persoană fără drept, se vor aplica regulile care guvernează accesiunea
imobiliară artificială, potrivit art. 596 C. civ.
 *În consecinţă, deşi imprescriptibilă, acţiunea va fi paralizată prin invocarea de
către o terţă persoană, a uzucapiunii. Dreptul de superficie se pierde, în acest
caz, nu în mod direct, prin neuzul său de către superficiar, ci în manieră
indirectă, prin uzul exercitat de către o terţă persoană, dacă sunt îndeplinite
condiţiile uzucapiunii.
9. Încetarea superficiei
 Deși art. 885 alin. (1) C. civ. prevede că drepturile reale se dobândesc doar prin
intabularea în cartea funciară, actul constitutiv de superficie încheiat în formă
autentică va naşte valabil dreptul de superficie, iar înscrierea dreptului de
superficie în cartea funciară, la fel ca şi în cazul altor drepturi reale, nu va avea
decât efect de opozabilitate faţă de terţi. 
 În schimb, regimul stingerii dreptului real nu mai este simetric, astfel că
drepturile reale se sting doar în momentul radierii lor din cartea funciară,
potrivit art. 885 alin. (2) C. civ.
 Radierea din cartea funciară a dreptului de superficie poate fi cerută pentru una dintre
cauzele prevăzute de art. 698 C. civ.: 
a)la expirarea termenului; 
b) prin consolidare, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane; 
c) prin pieirea construcţiei, dacă există stipulaţie expresă în acest sens; în alte cazuri
prevăzute de lege.

a) Expirarea termenului
 Radierea superficiei poate fi cerută oricând din momentul expirării duratei pentru
care dreptul a fost constituit. 
 Se pune problema ce se întâmplă în situaţia în care, deşi a ajuns la termen,
partea interesată nu cere radierea superficiei din cartea funciară. Având în
vedere că dreptul se stinge doar prin radiere, este oare posibilă
supravieţuirea superficiei după ce cauza de încetare şi-a produs efectele,
adică o reînnoire tacită, în lipsa unui acord expres al părţilor de reînnoire a
convenţiei? În opinia noastră, reînnoirea superficiei trebuie să fie neapărat
expresă şi să îmbrace forma autentică a actului iniţial.
 Odată împlinit termenul pentru care a fost constituită superficia, deşi dreptul nu s-
a stins întrucât nu a fost radiat din cartea funciară, el nu mai poate fi exercitat de
către superficiar. 
 În orice moment ulterior împlinirii termenului, proprietarul terenului poate solicita
radierea dreptului din cartea funciară.
 Chiar dacă superficiarul nu solicită radierea dreptului său din cartea funciară, prin
art. 83 pct. 27 din Legea nr. 71/2011 s-a prevăzut posibilitatea radierii dreptului
din cartea funciară:
-la cererea persoanei interesate, în situaţia expirării termenului, a decesului
persoanei fizice superficiare sau a încetării persoanei juridice, fără
consimţământul autentic al titularului dreptului. 
 În aceste condiţii, proprietarul va putea cere el însuşi radierea dreptului de
superficie în cazul în care este incidentă una dintre aceste situaţii, prin urmare şi
atunci când termenul pentru care a încetat superficia a expirat, iar superficiarul
refuză să îşi dea consimţământul pentru radiere.
 Împlinirea termenului apare astfel, mai mult o cauză de încetare a exercitării
dreptului de superficie, decât o cauză de încetare a dreptului însuşi. 
 Încetarea dreptului de superficie are semnificaţia încetării exercitării dreptului de
superficie, iar stingerea dreptului de superficie înseamnă dispariţia dreptului
din patrimoniul titularului său şi se produce doar prin radierea dreptului din cartea
funciară.
 În situaţia în care superficiarul dobândeşte dreptul de a construi pe terenul
proprietatea altei persoane şi de a deveni proprietarul acestei construcţii pe
durata pentru care dreptul de superficie a fost constituit, potrivit art. 699 alin. (1)
C. civ., „în absenţa unei stipulaţii contrare, proprietarul terenului dobândeşte
dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate de superficiar prin accesiune,
cu obligaţia de a plăti valoarea de circulaţie a acesteia de la data expirării
termenului”.

 art. 699 alin. (2) C. civ. prevede că atunci „când construcţia nu exista în
momentul constituirii dreptului de superficie, iar valoarea acesteia este egală sau
mai mare decât aceea a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea
constructorului să cumpere terenul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi
avuto dacă nu ar fi existat construcţia. Constructorul poate refuza să cumpere
terenul dacă ridică, pe cheltuiala sa, construcţia clădită pe teren şi repune terenul
în situaţia anterioară”.

 La încetarea termenului pentru care superficia a fost constituită, dacă

proprietarul 
terenului doreşte să dobândească proprietatea asupra construcţiei edificate de
superficiar pe terenul său, să îşi poată exercita acest drept.
 Expirarea termenului pentru care superficia a fost constituită este o cauză de
încetare a dreptului de proprietate al superficiarului asupra construcţiei,
momentul stingerii dreptului fiind cel al radierii sale din cartea funciară. Prin
expirarea termenului, calitatea de superficiar dispare, fiind înlocuită cu cea de
constructor sau autor al lucrării executate pe terenul altuia. 
 Din această cauză, încetarea dreptului de superficie în baza căruia
superficiarul a deţinut construcţia necesită aplicarea regulilor accesiunii
imobiliare artificiale, deşi construcţia a fost edificată de către superficiar în
baza dreptului real care a fost constituit în favoarea sa.
 Proprietarul terenului dobândeşte dreptul de proprietate asupra construcţiei
edificate de superficiar chiar dacă părţile nu convin ca superficiarul să rămână
în continuare proprietar asupra construcţiei, dobândind eventual şi
proprietatea asupra terenului, sau dacă nu stipulează o reînnoire a
superficiei.
 Dobândirea proprietăţii asupra construcţiei de către proprietarul terenului, la
expirarea termenului, nu este obligatorie, părţile putând prevedea o altă
modalitate de echilibrare patrimonială. De asemenea, proprietarul terenului poate
ceda dreptul de a invoca accesiunea asupra construcţiei unei terţe persoane,
care va dobândi calitatea de superficiar.
  În situaţia în care proprietarul terenului optează să devină proprietar asupra
construcţiei edificate de superficiar, va fi obligat să îi plătească acestuia din
urmă, valoarea de circulaţie a construcţiei la data expirării termenului.
 Atunci când construcţia edificată de superficiar are, la expirarea termenului, o
valoare egală sau mai mare în raport cu cea a terenului, proprietarul terenului
poate să nu opteze pentru dobândirea proprietăţii asupra construcţiei şi să îi
ceară superficiarului să cumpere terenul. Şi în acest caz, preţul este stabilit la
valoarea de piaţă pe care o are terenul la expirarea termenului, în condiţiile în
care construcţia nu ar fi fost edificată.
 Constructorul poate refuza să cumpere terenul numai dacă ridică, pe cheltuiala
sa, construcţia edificată pe teren şi îl aduce în situaţia anterioară construirii.
 În cazul încetării superficiei prin expirarea termenului, vor primi aplicare
dispoziţiile speciale ale art. 699 C. civ., iar nu cele prevăzute de art. 583585 C.
civ. care reglementează situaţia lucrărilor adăugate cu caracter durabil asupra
imobilului altuia în materia accesiunii imobiliare artificiale.
 Dezmembrămintele constituite de către superficiar asupra dreptului său se sting
la încetarea dreptului de superficie ( cu excepţia situaţiei în care în actul
constitutiv de superficie părţile nu au prevăzut expres contrariul).
 Drepturile reale de garanţie constituite de superficiar asupra dreptului său
continuă să existe după încetarea superficiei, pe temeiul unei subrogaţii reale cu
titlu particular. Astfel, ipotecile care reglementează dreptul de superficie se
strămută asupra sumei de bani plătite de proprietarul terenului şi care reprezintă
contravaloarea construcţiei, sau asupra materialelor rezultate din ridicarea
construcţiei atunci când superficiarul nu doreşte să cumpere terenul.
 În urma subrogaţiei reale, ipotecile vor deveni mobiliare, fiind supuse unui alt
regim juridic.
 În situaţia în care constructorul consimte să cumpere terenul, ipoteca ce a fost
constituită asupra superficiei se extinde şi asupra terenului.
 În ceea ce priveşte ipotecile constituite de nudul proprietar asupra terenului în
timpul existenţei dreptului de superficie, acestea nu se vor extinde şi asupra
construcţiei în ipoteza în care, prin accesiune, proprietarul terenului dobândeşte
proprietatea asupra construcţiei.
 Atunci când constructorul consimte să dobândească proprietatea asupra
terenului, ipoteca ce a fost constituită de nudul proprietar asupra terenului se
strămută asupra sumei de bani pe care o primeşte proprietarul terenului ca
echivalent valoric al acestuia 
 În situaţia în care constructorul refuză să dobândească proprietatea asupra
terenului şi îl aduce în situaţia anterioară prin ridicarea construcţiei de pe teren,
ipoteca se extinde asupra întregului teren.
b) Consolidarea dreptului de proprietate
 Superficia încetează prin consolidarea dreptului de proprietate. Aceasta se
produce atunci când proprietatea asupra construcţiei şi proprietatea asupra
terenului revin aceleiaşi persoane. 
În această situaţie:
- fie superficiarul dobândeşte proprietatea asupra terenului
- fie proprietarul terenului dobândeşte proprietatea asupra construcţiei 
- fie o terţă persoană dobândeşte atât proprietatea asupra terenului cât şi asupra
construcţiei.
 Efectele încetării superficiei prin consolidare sunt prevăzute în art. 700 C. civ.
 Prin consolidare, proprietatea asupra construcţiei şi proprietatea asupra terenului
revin aceleiaşi persoane, care poate fi superficiarul, nudul proprietar sau un terţ.
 În condiţiile în care superficiarul dobândeşte şi proprietatea asupra terenului,
legiuitorul nu distinge între situaţia în care consolidarea operează
în patrimoniul superficiarului şi cea în care efectele sale se produc
în patrimoniul proprietarul terenului sau al unui terţ.  Aceasta înseamnă că
aceeaşi obligaţie îi incumbă şi proprietarului terenului care dobândeşte
proprietatea asupra construcţiei, şi terţului care dobândeşte atât nuda proprietate
asupra terenului cât şi dreptul de superficie, deşi nu avut calitatea de părţi în
acele acte.
 Dezmembrămintele nu vor putea fi menţinute pentru o durată mai mare decât
cea pentru care au fost constituite, fără a se depăşi termenul superficiei iniţiale.
 Ipotecile constituite de superficiar sau de nudul proprietar, se vor menţine,
fiecare pentru obiectul pentru care au fost constituite, fără a avea loc o extindere
a obiectului lor cu privire la întregul imobil.
c) Pieirea construcţiei
 Reprezintă o cauză de încetare a dreptului de superficie numai dacă există
stipulaţie expresă în acest sens. Acest fapt se explică prin constituirea dreptului
de superficie pe o durată determinată, astfel încât, până la expirarea termenului,
superficiarul este în drept să îl exercite. Atunci când în actul de constituire a
superficiei nu se prevede expres încetarea dreptului prin pieirea construcţiei,
superficiarul sau chiar proprietarul terenului vor putea reface construcţia, iar
dreptul va continua să existe până la expirarea termenului.
 Astfel, în cazul unei superficii cu titlu oneros, în care superficiarul a dobândit
proprietatea asupra unei construcţii existente pe teren la data constituirii
superficiei, în cazul pieirii construcţiei înainte de încetarea dreptului de
superficie, superficiarul poate solicita proprietarului terenului refacerea
construcţiei.
 Dacă superficiarul a dobândit o superficie incipientă, adică dreptul de a construi
pe terenul altuia, în cazul pieirii construcţiei, superficiarul o va putea ridica din
nou, pe cheltuiala sa, urmând ca, la încetarea termenului, să se desocotească
cu proprietarul terenului după regulile prevăzute de art. 699 C. civ.
 Efectele încetării superficiei prin pieirea construcţiei sunt reglementate de art.
701 C. civ.
 Superficiarul nu poate greva cu drepturi reale decât dreptul său de superficie, iar
dacă în actul constitutiv de superficie, existenţa superficiei a fost legată de
existenţa construcţiei, este firesc ca în cazul pieirii construcţiei să se stingă nu
numai dreptul de superficie, ci şi dreptul real care îl grevează, prin dispariţia
obiectului acestui drept.
 Ipoteca ce a fost constituită de către nudul proprietar asupra terenului în
perioada de existenţă a superficiei  se va menţine în cazul încetării superficiei
 prin pieirea construcţiei, deoarece în acel moment dreptul de proprietate asupra
terenului se reîntregeşte. Folosinţa asupra terenului nu îşi mai găseşte
justificarea ca prerogativă detaşată din dreptul de proprietate, ci doar ca atribut
al dreptului de proprietate reîntregit.
Dreptul de servitute
1. Noţiunea şi caracterele juridice ale dreptului de servitute
1.1. Noţiunea de servitute
 În doctrina de drept civil, dreptul de servitute este examinat în sens larg,
deoarece conferă titularului fondului dominant beneficiul limitării exerciţiului
dreptului de proprietate asupra fondului aservit, precum şi posibilitatea exercitării
unora dintre prerogativele care intră în conţinutul juridic al acestui drept.

 În sens restrâns, se consideră că servituţi există numai atunci când titularul

fondului dominant exercită anumite prerogative din conţinutul juridic al dreptului
de proprietate asupra fondului aservit, fiind excluse limitările care provin din
raporturile normale de vecinătate.

 *Potrivit art. 755 alin. (1) C. civ., „Servitutea este sarcina care grevează un
imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar”.
Definița:  Dreptul de servitute este dezmembrământul dreptului de proprietate privată
asupra unui imobil care are calitatea de fond aservit, constituit în favoarea proprietarului
unui imobil vecin, care are calitatea de fond dominant, dezmembrământ cu caracter
indivizibil, care conferă titularului fondului dominant anumite prerogative, stabilite prin
titlul de constituire, asupra fondului aservit.
 Imobilul în favoarea căruia se constituie servitutea este denumit fond dominant,
iar cel care suportă sarcina servituţii este denumit fond aservit. Aceste imobile
trebuie să aparţină unor proprietari diferiţi, pentru că nimeni nu îşi poate constitui
o servitute asupra propriului său fond (neminem res sua servit). 
 Servitutea nu poate fi constituită între coproprietari, în calitatea lor de titulari ai
unei cotepărţi din dreptul de proprietate. Înţelegerea lor cu privire la modul de
folosire a bunului comun pe calea unui partaj de folosinţă nu echivalează cu
constituirea unui dezmembrământ al dreptului de proprietate privată.
 Existenţa a două imobile diferite este condiţia premisă pentru existenţa unui
drept de servitute. Cele două imobile nu trebuie să fie neapărat învecinate, ci
într-o proximitate mediată, care să permită uzul sau utilitatea imobilului ce
constituie fondul dominant.
 Fiind un dezmembrământ al dreptului de proprietate, dreptul de servitute
presupune un transfer de prerogative din conţinutul juridic al dreptului de
proprietate asupra fondului aservit către titularul fondului dominant. Exercitarea
acestor atribute este, în toate cazurile, parţială, în sensul că proprietarul fondului
aservit nu va putea rămâne doar cu nuda proprietate, fiindcă atunci când
întreaga posesie şi întreaga folosinţă vor fi transmise, prin act juridic,
 proprietarului fondului dominant, ne vom găsi în prezenţa altui dezmembrământ,
nicidecum a unui drept de servitute.
 Servitutea nu poate fi constituită decât pentru a permite uzul sau utilitatea
fondului dominant. Utilitatea presupune asigurarea destinaţiei economice a
fondului dominant sau poate consta întro sporire a confortului acestuia.
 Servituţile nu trebuie confundate cu limitele legale în exercitarea dreptului de
proprietate în raporturile de vecinătate. Conţinutul şi sfera limitării exerciţiului
proprietăţii este determinat, în acest ultim caz, de către lege, nu se constituie pe
cale convenţională. Părţile nu sunt obligate să convină, prin act juridic, la o
limitare a proprietăţii pentru a fi posibilă convieţuirea lor în vecinătate..
 Servitutea poate avea caracter reciproc, atunci când ambele fonduri au atât
calitatea de fond dominant cât şi de fond aservit.
 *Fiind un drept asupra unui imobil ce aparţine altei persoane, dreptul de servitute
nu poate fi dezmembrat şi nici grevat la rândul său de o altă servitute.
1.2. Caracterele juridice al dreptului de servitute

a) Dreptul de servitute este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată

 Dreptul de servitute este un drept real principal, rezultat din dezmembrarea
proprietăţii, un drept real asupra unui imobil al altuia. Numai în măsura în care
are loc dezmembrarea se poate vorbi de un veritabil drept de servitute.
b) Dreptul de servitute are ca obiect un imobil prin natura sa.
 Bunurile imobile prin destinaţie nu pot forma obiectul unui drept de servitute.
 Exercitarea servituţii este posibilă numai asupra bunurilor corporale, imobile prin
natura lor. Un bun mobil, corporal sau incorporal, nu poate fi obiect de servitute,
la fel cum nu se poate constitui o servitute asupra unei universalităţi de fapt, cum
este un fond de comerţ. Acest fapt nu exclude posibilitatea constituirii unor
servituţi asupra unor bunuri imobile ce compun acea universalitate.
c) Dreptul de servitute presupune existenţa a cel puţin două imobile în proximitate,
aparţinând unor proprietari diferiţi
 Acest drept care se naşte prin dezmembrarea dreptului de proprietate asupra
unui imobil prin natura sa, impune cu necesitate un al doilea imobil prin natura
sa, pentru uzul şi utilitatea în vederea căruia sa născut dezmembrământul.
 Nu este neapărat necesar ca imobilele între care se stabileşte dreptul de
servitute să aibă un hotar comun,( de exemplu, servitutea de apeduct se poate
stabili în favoarea unui fond dominant şi poate apăsa asupra mai multor imobile
aservite, dintre care numai unul are hotar comun cu fondul dominant). 
 Proximitatea imediată trebuie înţeleasă şi acceptată în limite rezonabile, adică
imobilele să nu fie prea îndepărtate. 
 relaţia de servitute se poate stabili şi între trei sau mai multe imobile vecine (de
exemplu, în cazul servituţilor de trecere şi de apeduct).
 Prin aplicarea regulii nemini res sua servit, este de neconceput ca acest
dezmembrământ să existe între două fonduri care aparţin aceluiaşi proprietar.
Când proprietarul celor două imobile a creat aparenţa unei servituţi între cele
două fonduri, în realitate, este vorba de exercitarea unor prerogative ale dreptului
 de proprietate, iar nu de un jus in re aliena. Cu toate acestea, atunci când
persoana respectivă este proprietar exclusiv al unui fond şi coproprietar al
celuilalt fond, sau chiar în situaţia în care proprietarul fondului aservit a dobândit
nuda proprietate asupra fondului dominant, nu se mai poate aplica regula nemini
res sua servit, deoarece aceasta impune, în mod necesar, existenţa unui drept
de proprietate exclusivă a titularului asupra celor două imobile.
d) Dreptul de servitute este un accesoriu al dreptului de proprietate asupra fondului
dominant
 Dreptul de servitute se constituie pentru uzul şi utilitatea unui imobil, ceea ce
înseamnă că are caracter accesoriu: dreptul de servitute urmează soarta juridică
a dreptului de proprietate asupra fondului dominant.
 Servitutea se transmite odată cu fondul, chiar dacă nu s-a făcut o asemenea
menţiune în actul de înstrăinare.
 Transmiterea dreptului de proprietate asupra fondului aservit sau a dreptului de
uzufruct către o altă persoană, nu poate determina stingerea dreptului de
servitute, astfel că dobânditorul va primi, potrivit principiului nemo plus juris ad
alium transferre potest quam ipse habet, un drept de proprietate parţial
dezmembrat, fiind obligat să respecte dreptul de servitute care grevează fondul
aservit. Dreptul de servitute este un drept real care se caracterizează prin
opozabilitate erga omnes, astfel că va trebui respectat de către terţii dobânditori
ai imobilului ce reprezintă fondul aservit, care nu pot pretinde exerciţiul complet
al dreptului de proprietate.
 Conţinutul dreptului de servitute nu este predeterminat prin lege, ci este stabilit
chiar prin titlul de constituire a servituţii.
 Conţinutul dreptului de servitute este lăsat la latitudinea părţilor, care vor stabili,
prin actul juridic de constituire, prerogativele care intră în acest dezmembrământ.
 Dreptul de servitute include în conţinutul său, atributul posesiei, dar limitat la
partea din fondul aservit asupra căruia apasă efectiv acest dezmembrământ,
apoi dreptul de a utiliza o parte din fondul aservit, ba chiar şi o parte din
prerogativa dispoziţiei materiale asupra fondului aservit.
e) Dreptul de servitute are caracter perpetuu
 Deoarece dreptul de servitute este legat de dreptul de proprietate, împrumută de
la acesta caracterul de perpetuitate.
 În doctrină, s-a  făcut totdeauna distincţie între caracterul perpetuu al dreptului de
proprietate şi caracterul perpetuu al dreptului de servitute, precizânduse că
dreptul de proprietate este perpetuu prin esenţa sa, deoarece acest caracter
durează atât timp cât există bunul care formează obiectul dreptului său, pe câtă
vreme servitutea este perpetuă numai prin natura sa, deoarece ea durează cât
timp există nu numai fondul dominant, ci şi fondul aservit, şi numai în măsura în
care nu intervine o altă cauză de stingere a acestui dezmembrământ.
 Deoarece servitutea este perpetuă numai prin natura sa, părţile pot stabili prin
actul constitutiv al acesteia, faptul că ea se constituie doar pe o perioada limitată
de timp. În fine, atunci când părţile au prevăzut o perioadă scurtă de timp pentru
exercitarea dezmembrământului, este posibil ca intenţia lor reală să fi fost aceea
 de a crea o obligaţie personală, adică de a crea un avantaj exclusiv
proprietarului actual al fondului dominant.
f) Dreptul de servitute este indivizibil
 Dreptul de servitute profită întregului fond dominant şi apasă asupra întregului
fond aservit. Aceasta înseamnă că servitutea are un caracter indivizibil. Din
această cauză este necesar consimţământul tuturor coproprietarilor fondului
aservit în momentul constituirii dreptului de servitute prin act juridic. 
 În practica judiciară s-a decis că este suficient consimţământul coproprietarului
care la încheiat.
 Atunci când a avut loc partajul fondului dominant, servitutea se va păstra în
favoarea aceluia dintre coproprietari care a primit în natură întreg imobilul sau o
parte determinată din acesta.
 art. 769 C. civ: 
(1)Dacă fondul dominant se împarte, servitutea va putea fi exercitată pentru uzul şi
utilitatea fiecărei părţi, fără ca situaţia fondului aservit să poată fi agravată. 
(2) Dacă fondul aservit se împarte, servitutea se poate exercita, pentru uzul şi utilitatea
fondului dominant, pe toate părţile rezultate din împărţire, sub rezerva prevederilor art.
768”, adică fără a se agrava situaţia fondului aservit.

2. Clasificarea servituţilor
În sens larg:
 servituţi care sunt doar modalităţi de limitare a exercitării dreptului de
proprietate privată imobiliară în raporturile de vecinătate;
  servituţi care permit titularului fondului dominant să îşi lărgească sfera de
exercitare a dreptului său cu limitarea corespunzătoare a exercitării
dreptului proprietarului asupra fondului aservit;
  servituţi care permit titularului fondului dominant să exercite parţial
anumite prerogative din conţinutul juridic al dreptului de proprietate
asupra fondului aservit.
În funcţie de caracterul raporturilor dintre cele două fonduri, servituţile se împart:
 servituţi cu caracter unilateral (un imobil are doar calitatea de fond dominant,
în timp ce celălalt are calitatea doar de fond aservit) 
 servituţi cu caracter bilateral (fiecare dintre imobile este atât fond dominant cât
şi fond aservit) 
În funcţie de natura fondului dominant, se clasifică:
 servituţi urbane (constituite în favoarea construcţiilor) 
 servituţi rurale (constituite în favoarea terenurilor).
Codul civil face deosebirea între servituţile aparente şi neaparente, între servituţile
continue şi necontinue şi între servituţile pozitive şi cele negative.
 2.1.Servituţi aparente şi neaparente
Împărţirea servituţilor în aparente şi neaparente se întemeiază pe criteriul
manifestării lor prin semne exterioare.
  Servituţile aparente sunt acele servituţi a căror existenţă este vizibilă prin
semne exterioare, (o uşă, o fereastră, un apeduct, etc). Semnele trebuie să fie
permanente şi neechivoce, adică să nu lase nici o îndoială asupra caracterului şi
întinderii dreptului.
 Servituţile neaparente, sunt acelea a căror existenţă nu rezultă din semne
exterioare. Legea dă ca exemplu servitutea de a nu construi ori de a nu construi
peste o anumită înălţime. De regulă, servituţile negative sunt neaparente,
deoarece presupun abstenţiuni concrete, cum este abţinerea de a exercita un
anume drept, ca edificarea unei construcţii pe propriul fond sau de a construi
peste o anumită înălţime. Confirmarea existenţei acestor servituţi este
posibilă numai prin titlul de constituire a servituţii.
Astfel, aceeaşi servitute poate fi, în raport de împrejurări, ori aparentă, ori neaparentă.
De exemplu, în cazul servituţii de apeduct, dacă apeductul este la suprafaţa solului,
servitutea este aparentă, iar dacă este îngropat în pământ, servitutea este neaparentă.
Un alt exemplu îl reprezintă servitutea de trecere fiindcă, dacă trecerea se face pe o
potecă vizibilă sau printro portiţă, servitutea este aparentă, iar dacă se face pe un fond
neîngrădit şi necultivat, şi fără a lăsa vreo urmă vizibilă, ea este neaparentă.

2.2. Servituţi continue şi necontinue

În funcţie de modul de exercitare, servituţile sunt de două feluri: 
 servituţi continue (sunt acelea al căror exerciţiu este sau poate fi continuu fără
a fi necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de vedere ori servitutea
de a nu construi)
  servituţi necontinue (sunt acelea pentru a căror existenţă este necesar faptul
actual al omului, cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de
transport)
Servitutea continuă 
 servituţile continue nu presupun acte succesive şi repetate, ci doar
posibilitatea titularului de a săvârşi asemenea activitate oricând consideră
necesar. Din moment ce există, servitutea continuă se exercită singură, fără
intervenţia omului.
 servitutea continuă, rămâne continuă chiar atunci când exerciţiul este
întrerupt un timp mai lung sau mai scurt. Astfel, servitutea de vedere este
continuă cu toate că exerciţiul ei ar fi pentru un timp întrerupt prin închiderea
unui oblon.

Servitutea necontinuă 
 servitutea necontinuă presupune faptul actual al titularului său, adică
exercitarea sa continuă şi actuală. Caracterul necontinuu se păstrează chiar
dacă au fost efectuate lucrări aparente pentru a permite exerciţiului său. De
exemplu, servitutea de trecere nu încetează a fi necontinuă prin faptul că
 devine aparentă printr-o poartă şi un drum individualizat pentru a înlesni
trecerea.
Caracterul actual sau continuu al activităţii titularului fondului dominant există în
măsura în care servitutea este exercitată în mod normal, cu intermitenţe fireşti,
impuse de conţinutul unei asemenea servituţi, precum şi de împrejurările de fapt. 
  Între cele două tipuri de servituţi există un raport de contrarietate, iar
nu de contradicţie, având în vedere că o servitute se poate exercita fie
obiectiv, adică fără faptul actual al omului, fie se poate exercita numai
prin faptul actual al omului.
2.3. Servituţi pozitive şi negative

 Servituţile pozitive (proprietarul fondului dominant exercită o parte din

prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit, cum ar fi servitutea
de trecere)
 Servituţile negative (sunt acelea prin care proprietarul fondului aservit este
obligat să se abţină de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului său de
proprietate, cum ar fi servitutea de a nu construi) 

 Specific servituţilor pozitive este faptul că titularul lor exercită în mod

direct acte de folosinţă asupra fondului aservit, preluând o parte din
prerogativele dreptului de proprietate al titularului acestui fond. (Servitutea de
trecere, servitutea de a lua apă de pe fondul vecin, servitutea de vedere). 
 servituţile negative sunt limitări convenţionale ale dreptului de proprietate,
restricţii pentru asigurarea uzului sau utilităţii fondului dominant.
Prin uzucapiune extratabulară pot fi dobândite numai servituţile pozitive, în timp
ce prin uzucapiune tabulară pot fi dobândite atât servituţile pozitive cât şi cele
negative.
3. Constituirea dreptului de servitute

Servituţile se pot constitui în temeiul unui act juridic sau prin uzucapiune. 

3.1. Dobândirea servituţii prin act juridic

Persoanele care pot constitui o servitute prin act juridic nu sunt arătate expres de
lege.
Prin interpretarea dispoziţiilor art. 628 C. civ. din 1864, din care rezultă că doar
proprietarul fondului aservit poate constitui o servitute. Aceasta înseamnă că un
drept de servitute nu se poate realiza de către persoanele care sunt simpli posesori,
uzufructuari sau detentori precari ai fondului aservit.
Proprietarul unui imobil ipotecat are dreptul de a constitui o servitute asupra acestui
fond, deoarece ipoteca nu ridică proprietarului dreptul de dispoziţie. În astfel de situaţii,
creditorii ipotecari pot, chiar înainte de termen, să ceară plata creanţei lor, dacă prin
constituirea acestei servituţi, valoarea fondului ipotecat s-ar deprecia. S-ar cere chiar
anularea servituţii, printr-o acţiune pauliană în caz de fraudă. În asemenea cazuri,
debitorul este decăzut din termenul stabilit pentru plata datoriei.
Dreptul de a constitui o servitute îl are şi titularul unui drept de proprietate rezolubilă sau
anulabilă, dar, în astfel de cazuri, această sarcină va fi desfiinţată prin rezolvirea
dreptului constituitorului, potrivit principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus
accipientis.
 Dacă fondul aservit aparţine mai multor proprietari, pentru valabilitatea
dreptului de servitute se cere consimţământul tuturor, iar dacă imobilul
este bun comun, este necesar consimţământul expres al ambilor soţi, dacă
sunt supuşi regimului matrimonial al comunităţii legale.
 Proprietarul fondului aservit poate consimţi la naşterea unei servituţi chiar
dacă imobilul este grevat cu alte servituţi, cu condiţia ca noua servitute
creată să nu stânjenească exercitarea servituţilor înfiinţate anterior.
 Orice drept de servitute profită titularului fondului dominant, în calitate de
proprietar, fiindcă servitutea este de natură a spori utilitatea fondului.
 Constituirea dreptului de servitute trebuie justificată de uzul sau utilitatea
fondului dominant. Utilitatea rezultă din destinaţia economică a bunului sau
din sporirea confortului acestuia.
 Este posibilă constituirea servituţii în vederea unei utilităţi viitoare a
fondului dominant. În această situaţie, servitutea nu se poate constitui
decât prin act juridic, convenţie sau testament, iar nu şi prin uzucapiune,
deoarece nu se exercită încă o posesie actuală a dreptului de servitute.
 Proprietarul fondului dominant trebuie să aibă capacitatea de a dobândi, iar
proprietarul fondului aservit trebuie să aibă capacitatea de a înstrăina.
 În ceea ce priveşte contractul constitutiv de servitute, acesta poate fi
oneros sau cu titlu gratuit, iar pentru a fi valabil trebuie ca cei doi
proprietari, sau reprezentanții lor, să își exprime consimțământul valabil
pentru crearea dezmembrământului respectiv.
 Dreptul de servitute se poate constitui prin testament, în cazul în care
testatorul transmite către legatari diferiţi imobile învecinate şi prevede o
servitute în sarcina unuia dintre imobile pentru uzul şi utilitatea celuilalt
imobil.

3.2. Dobândirea servituţii prin uzucapiune

a) Uzucapiunea dreptului de servitute potrivit Codului civil din 1864

 În dreptul roman, din vremea lui Justinian, orice servitute putea fi dobândită
prin uzucapiune, soluţie pe care o regăsim şi în Codul Caragea (art. 4 partea a
IIa, cap. 2).
 Era posibilă dobândirea prin uzucapiunea de lungă durată, de 30 de ani, doar a
servituţilor continue şi aparente. („Servituţile continue şi aparente se dobândesc
prin titlu sau prin posesiunea de 30 de ani”), („Servituţile continue neaparente şi
servituţile necontinue şi neaparente nu se pot stabili decât prin titluri”.) 
b) Uzucapiunea dreptului de servitute potrivit Codului civil în vigoare
 „Prin uzucapiune tabulară poate fi dobândită orice servitute, iar prin
uzucapiune extratabulară pot fi dobândite numai servituţile pozitive”.
 Servituţile negative nu sunt susceptibile de posesie, astfel că nu se pot
dobândi prin uzucapiune extratabulară.
 În ceea ce priveşte servituţile pozitive, titularul dreptului de servitute va trebui
să facă dovada îndeplinirii condiţiei uzucapiunii tabulară. ( o posesie utilă,
timp de 10 ani, exercitată în una din următoarele împrejurări: a) proprietarul
înscris în cartea funciară să fi decedat sau, după caz, să își fi încetat
existenţa; b) să fi fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la
dreptul de proprietate, c) imobilul să nu fi fost înscris în cartea funciară.)  
 Posesia manifestă a titularului servituţii trebuie să îndeplinească toate condiţiile
prevăzute de lege pentru a fi utilă. Nu trebuie afectată de viciul
discontinuităţii, violenţei sau clandestinităţii.
 în cazul servituţilor continue, posesorul va trebui să facă dovada exercitării
actelor de posesie necesare pentru a lua naştere servitutea continuă, iar în
cazul celor necontinue, dovada caracterului repetat, actual, al actelor de
exercitare a posesiei specific acestor servituţi.
 Prin uzucapiune tabulară poate fi dobândită orice servitute în acest caz,
titularul dreptului de servitute trebuie să îşi înscrie în cartea funciară, cu
bunăcredinţă, dreptul său dobândit fără cauză legitimă.
  În ceea ce priveşte condiţia exercitării unei posesii utile, aferente dreptului de
servitute, timp de 5 ani de la data înscrierii, aceasta nu va putea fi
îndeplinită decât în cazul servituţilor pozitive, deoarece cele negative nu se
obiectivează prin acte de posesie. În acest ultim caz, termenul de 5 ani
semnifică numai perioada de timp necesară pentru validarea dreptului
înscris, iar nu durata posesiei. 

4. Exercitarea dreptului de servitute

Atunci când un drept de servitute se dobândeşte prin act juridic, nu este suficient
ca părţile să prevadă în act doar constituirea dreptului de servitute ci, prin acelaşi
act sau separat, cu respectarea condiţiilor de formă cerute de lege, trebuie să
stabilească modalitatea concretă în care se va exercita servitutea. De exemplu, în
cazul în care se constituie o servitute de trecere, se va preciza suprafaţa de teren pe
care se va exercita trecerea, dacă trecerea se va face doar cu piciorul sau şi cu
mijloace de transport, dacă suprafaţa de teren urmează a fi delimitată prin semne
exterioare, dacă trecerea va putea fi folosită şi de proprietarul fondului aservit, iar nu
numai de proprietarul fondului dominant, precum şi orice alte drepturi şi obligaţii
specifice în funcţie de tipul servituţii.
În cazul servituţilor care se dobândesc prin uzucapiune, dreptul dobândit va fi
exercitat în modalitatea în care sa obiectivat posesia pe toată perioada de timp
necesară pentru uzucapiune.
4.1. Reguli de exercitare a dreptului de servitute

 O servitute accesorie nu va putea fi recunoscută în favoarea proprietarului

fondului dominant decât dacă este prevăzută în mod expres în actul de
constituire.
 Proprietarul fondului dominant nu se va putea bucura de exerciţiul
dreptului său decât în limita prerogativelor ce iau fost conferite de
proprietarul fondului aservit prin actul de constituire.
 În caz de conflict între cei doi proprietari, credem că interpretarea conţinutului
juridic al dezmembrământului trebuie să se facă în aşa fel încât servitutea să
nu constituie o sarcină excesivă pentru fondul aservit, dar nici să nu
devină lipsită de utilitate pentru fondul dominant.

Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant

a) Drepturile proprietarului fondului dominant
 În general, proprietarul fondului dominant ia toate măsurile să facă, pe
cheltuiala sa, toate lucrările necesare pentru a exercita şi conserva
servitutea. Prin urmare, aceste cheltuieli vor reveni proprietarului fondului
aservit numai dacă acesta şia asumat expres această obligaţie.
 Când efectuarea acestor lucrări pentru exercitarea servituţii sunt necesare şi
profită nu numai proprietarului fondului dominant, ci şi proprietarului
fondului aservit, cheltuielile pentru conservarea lucrărilor vor fi suportate
de cei doi proprietari, proporţional cu avantajele pe care le obţin din
exercitarea servituţii.
 Dacă proprietarul fondului aservit îşi asumă în mod expres cheltuielile
lucrărilor necesare pentru exercitarea şi conservarea servituţilor, acesta se
va putea exonera de obligaţie renunţând la dreptul de proprietate asupra
fondului aservit în întregime sau asupra părţii din fondul aservit necesare
pentru exercitarea servituţii în favoarea proprietarului fondului dominant.
Această obligaţie are un caracter propter rem, exonerarea de obligaţie nefiind posibilă
decât prin abandonul dreptului de proprietate asupra fondului aservit.
 În cazul unei proprietăţi comune asupra fondului dominant, atunci când are
loc împărţirea acestui fond, conţinutul juridic al dreptului de servitute nu se
schimbă, ci va continua să supravieţuiască indivizibil, atât sub aspect
activ, cât şi sub aspect pasiv.
 Dacă fondul aservit se împarte, servitutea va putea fi exercitată pentru uzul şi
utilitatea fondului dominant, asupra fiecărei părţi ce rezultă din împărţire.
 Prin excepţie de la regula indivizibilităţii servituţii, atunci când servitutea este
exercitată pentru uzul şi utilitatea exclusivă a uneia dintre părţile despărţite din
 fondul dominant ori nu se poate exercita decât pe una dintre părţile despărţite din
fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părţi se stinge.
b) Obligaţia de a respecta limitele titlului constitutiv de servitute
 Obligaţia de a nu schimba natura servituţii şi modul de exercitare, 
 De a nu o utiliza decât în scopul pentru care a fost stabilită.
Proprietarul fondului dominant are obligaţia de a se folosi de servitute numai în
conformitate cu titlul constitutiv, fără a putea agrava situaţia fondului aservit şi
fără a se putea aduce prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea
servituţii.
Proprietarul fondului dominant nu poate schimba caracterul servituţii şi nici nu
poate exercita o altă servitute decât cea la care are dreptul . De asemenea, nu este
îngăduit proprietarului fondului dominant de a aduce vreo modificare în exerciţiul
servituţii, cum ar fi atunci când beneficiarul unei servituţi cu piciorul ar vrea să o
transforme întro servitute de trecere cu căruţa ori cu autovehiculul sau când servitutea
de trecere ar fi exercitată prin alt loc decât cel stabilit.
O schimbare de asemenea natură nu va fi valabilă fără consimţământul
proprietarului fondului aservit, chiar dacă modificarea proiectată nu ar agrava
servitutea şi nu ar aduce niciun prejudiciu fondului aservit.
Când din actul sau faptul juridic al constituirii dreptului de servitute, nu rezultă un
anumit scop sau un anumit interes, care trebuie să fie satisfăcut prin exercitarea
servituţii, titularul fondului dominant va putea beneficia de dreptul de servitute,
potrivit nevoilor sale, nevoi legate de exploatarea fondului, cu condiţia ca această
exercitare să nu îmbrace forma unui abuz de drept.

4.3. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului aservit

a) Dreptul proprietarului fondului aservit de a înstrăina bunul

 Proprietarul fondului aservit are dreptul de a înstrăina bunul respectiv sau
de al greva cu sarcini, fără însă a leza exercitarea servituţii. 
 Proprietarul fondului aservit are obligaţia de a se abţine de la orice act care
limitează ori împiedică exerciţiul servituţii. Proprietarul fondului aservit nu
va putea schimba starea locurilor ori strămuta exercitarea servituţii în alt
loc. Numai în situaţia în care are un interes serios şi legitim, proprietarul
fondului aservit va putea schimba locul prin care se exercită servitutea, cu
condiţia ca exercitarea servituţii să rămână la fel de comodă pentru
proprietarul fondului dominant.
 Proprietarul fondului aservit are dreptul de a face orice lucrări va găsi de
cuviinţă pe fondul său, pentru diminuarea incomodărilor inerente exercitării
dreptului de servitute. 
 Proprietarul fondului aservit poate efectua lucrări care nu sunt în
contradicţie directă cu dreptul de servitute, cum ar fi unele lucrări de
construcţie pe terenul său, cu condiţia de a păstra şi a nu împiedica
exercitarea servituţii de trecere.
  Proprietarul fondului aservit are dreptul de a se folosi de servitutea
constituită, în condiţiile stabilite în actul constitutiv, cu condiţia de a nu
cauza vreun prejudiciu titularului fondului dominant şi cu condiţia ca
folosinţa exercitată de proprietarul fondului dominant să nu absoarbă,
adică să nu epuizeze toate avantajele acestui drept real.
b) Dreptul proprietarului aservit de a renunţa la fondul aservit
 Proprietarul fondului aservit are dreptul de a renunţa la fondul aservit.
 „În toate cazurile în care cheltuielile lucrărilor necesare pentru exercitarea
şi conservarea servituţilor revin proprietarului fondului aservit, acesta se
va putea exonera de obligaţie renunţând la dreptul de proprietate asupra
fondului aservit în întregime sau asupra părţii din fondul aservit necesare
pentru exercitarea servituţii în favoarea proprietarului fondului dominant.
Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile”.
 Acest drept de renunţare la fondul aservit este un drept potestativ,
imprescriptibil.
 Ca orice renunţare la dreptul de proprietate, aceasta trebuie să fie expresă
şi să îmbrace forma actului autentic. Renunţarea va produce efecte din
momentul înscrierii declaraţiei de renunţare în cartea funciară. (act
unilateral) 
 În temeiul actului unilateral de renunţare în formă autentică, al
proprietarului fondului aservit se va radia dreptul său de proprietate din
cartea funciară şi se va înscrie dreptul de proprietate al titularului fondului
dominant. 
c) Dreptul de a solicita schimbarea locului pe unde se exercită servitutea
 Proprietarului fondului aservit îi este interzis să schimbe starea locurilor ori
să strămute exercitarea servituţii în alt loc. Această interdicţie este
consecinţa obligaţiei de a se abţine de la orice act care limitează ori
împiedică exerciţiul servituţii.
 Dreptul de a solicita schimbarea locului pe unde se exercită servitutea este
reglementat  de art. 767 alin. (2) C. civ. şi necesită îndeplinirea a două
condiţii cumulative: trebuie să fie justificat de un interes serios şi legitim al
proprietarului fondului aservit şi servitutea să rămână la fel de comodă
pentru titularul fondului dominant.
 Acest drept este potestativ şi imprescriptibil, deoarece titularul fondului
aservit poate oricând modifica situaţia juridică preexistentă (locul pe unde
se exercită servitutea), prin actul său unilateral, dacă sunt îndeplinite
condiţiile prevăzute de lege.
 Atunci când proprietarul fondului dominant nu este de acord cu
strămutarea traseului servituţii, revine instanţelor judecătoreşti obligaţia de
a hotărî dacă sunt sau nu sunt îndeplinite condiţiile strămutării.
 În ipoteza în care s-a renunţat anticipat la dreptul de a cere strămutarea,
dacă vor fi îndeplinite condiţiile prevăzute de lege, proprietarul fondului
dominant nu se va putea opune la schimbarea traseului servituţii printr-un
alt loc, care ar fi mai puţin oneros. Clauza de renunţare anticipată ar
 rămâne fără efect din moment ce proprietarul fondului dominant nu suferă
nici un prejudiciu, iar menţinerea clauzei ar genera un abuz de drept.

d) Acţiuni care se pot exercita de către proprietarii celor două fonduri

 Proprietarul fondului dominant are la îndemână și elementele substanţiale,
adică prerogativele pe care le poate exercita asupra fondului aservit, şi
dreptul material la acţiune.
 Acţiunea confesorie de servitute, care poate fi utilizată nu numai de către
proprietar, dar şi de către uzufructuar, acţiunea delictuală şi acţiunile
posesorii, asigură protecţia juridică directă a dreptului de servitute.
 Acţiunea confesorie poate fi intentată împotriva oricărei persoane care
împiedică exercitarea dreptului, chiar şi a proprietarului terenului.
 Aceasta înseamnă că servitutea care se întemeiază pe un titlu, inclusiv
hotărâre judecătorească, indiferent că este continuă sau necontinuă, în
ciuda caracterului său necontinuu va putea fi apărată prin acţiunile
posesorii.
 Este suficient ca posesia să fie utilă, adică neviciată, pentru a putea fi
apărată prin acţiunile posesorii.
 Numai servituţile pozitive pot fi apărate prin acţiunile posesorii, deoarece
existenţa unei posesii, indiferent că suntem în prezenţa unei servituţi
continue sau necontinue, este o condiţie sine qua non pentru aceste
acţiuni.
 Prin exercitarea acţiunilor posesorii se tinde la respectarea conţinutului
titlului constitutiv al servituţii, iar nu la apărarea unei stări de simplă
toleranţă în raporturile de vecinătate a două imobile.
 Proprietarul fondului asupra căruia o persoană pretinde că are o servitute
are dreptul, pentru a se apăra, să promoveze fie o acţiune confesorie, fie o
acţiune negatorie, împotriva celor care afirmă un drept de servitute
împotriva proprietarului fondului aservit.

1. Acţiunea confesorie 
 Pentru a se asigura protecţia juridică directă a dreptului de servitute, acesta include
în conţinutul său juridic şi dreptul material la acţiune. 
 Titularul dreptului de servitute poate utiliza o acţiune confesorie pentru a obţine
recunoaşterea şi respectarea dreptului său de servitute împotriva proprietarului
fondului aservit sau împotriva oricărei alte persoane care I-a încălcat acest drept
real. 
 Acţiunea confesorie de servitute poate fi utilizată nu numai de către proprietarul
fondului dominant, ci şi de către titularul dreptului de uzufruct. 
 Def: Acţiunea confesorie este acţiunea prin care, pârâtul, care este proprietarul
fondului aservit, este chemat să mărturisească existenţa servituţii. 
 Această acţiune are caracter real (pt. că dreptul de servitute=drept real) 
 este o acţiune petitorie deoarece nu urmăreşte doar redobândirea posesiei ca stare
de fapt, ci pune în discuţie însăşi existenţa dreptului de servitute şi are caracter
imobiliar. 
 Locatarul nu poate avea calitatea de a promova asemenea acţiuni, deoarece el nu
este titularul unui drept real, ci al unui simplu drept de creanţă, izvorât din contractul
de locaţiune. 
 În cazul în care fondul dominant este obiect al dreptului de proprietate comună pe
cotepărţi, acţiunea confesorie va putea fi introdusă de către un singur coproprietar. 
 Acțiunile confesatorii pot fi exercitate şi de către unul singur dintre proprietarii
fondului dominant.  
 Şi acţiunea negatorie va putea fi promovată de către unul singur dintre proprietarii
fondului aservit. 
 

2. Acţiunea negatorie 
Prin această acţiune, reclamantul tăgăduieşte existenţa servituţii. El nu are nevoie să
dovedească direct că fondul său este liber de servitute fiind suficient să facă proba
dreptului de proprietate asupra fondului aservit. Această soluţie se impune deoarece
proprietatea se prezumă liberă de orice sarcini, astfel că pârâtul este acela care va
trebui să dovedească existenţa servituţii. 
 Proprietarul fondului aservit urmăreşte interzicerea pârâtului de a exercita în viitor
servitutea respectivă şi, eventual, acordarea de despăgubiri. 
 Proprietarul fondului aservit are dreptul de a cere desfiinţarea lucrărilor prin care s-a
realizat o agravare a servituţii şi dreptul de a solicita dauneinterese. 
 Dacă fondul dominant a fost înstrăinat înainte de desfiinţarea lucrărilor prin care s-a
agravat servitutea, dauneleinterese nu se pot solicita decât de la autorul lucrărilor
cauzatoare de prejudiciu, fie pe temeiul răspunderii civile delictuale, fie pe temei
contractual.  

5. Stingerea servituţilor 
Articolul 770 alin. (1) C. civ. prevede următoarele cauze de stingere a servituţilor:  
a. consolidarea, atunci când ambele fonduri ajung să aibă acelaşi proprietar; 
b. renunţarea proprietarului fondului dominant;  
c. ajungerea la termen; 
d. răscumpărarea; 
e. imposibilitatea definitivă de exercitare;  
f. neuzul timp de 10 ani; 
g. dispariţia oricărei utilităţi a acestora. 
 h)exproprierea bunului aservit dacă este contrară utilităţii publice căreia îi va fi afectat
bunul expropriat. 
Articolul 771 C. civ. reglementează un caz special de stingere aplicabil doar servituţii de
trecere, cum este răscumpărarea servituţii. 
Alte cauze: 
1. împlinirea termenului sau condiţiei;  
2. desfiinţarea retroactivă a titlului constitutiv al servituţii sau a dreptului titularului
fondului aservit;  
pieirea fondului aservit sau dominant;   
convenţia părţilor de încetare a servituţii pentru lipsa de utilitate.
3. 
4.  
 

5.1. Consolidarea 
 Potrivit art. 770 alin. (1) lit. a) C. civ., consolidarea are loc atunci când ambele
fonduri ajung să aibă acelaşi proprietar. Acest lucru se poate întâmpla când titularul
fondului dominant dobândeşte proprietatea asupra fondului aservit, când titularul
fondului aservit dobândeşte proprietatea asupra fondului dominant sau când o terţă
persoană dobândeşte atât dreptul de proprietate asupra fondului aservit, cât şi
asupra fondului dominant. 
 Stingerea servituţii se explică, în acest caz, prin aplicarea principiului că nimeni nu
poate avea o servitute asupra propriului său bun (nemini res sua servit). 
 consolidarea este o cauză de stingere a oricărei servituţi, indiferent de natura sa. 
 Dacă numai o parte din fondul aservit a devenit proprietatea aceluia căruia îi
aparţine fondul dominant, servitutea NU se va stinge. 
 De asemenea, consolidarea nu va avea loc atunci când doi proprietari a două
fonduri diferite, dar care au un drept de servitute asupra unui alt fond, ar dobândi în
comun acest fond aservit, pentru că drepturile particulare ale celor doi vecini sunt
deosebite de drepturile lor indivize. 
Consolidarea este numai aparentă când ea a apărut ca urmare a unui act juridic
anulabil, revocabil sau rezolubil, fiindcă dreptul de servitute continuă să existe, fiind
suspendat doar exerciţiul său. 
 În fine, servitutea este considerată că nu a fost niciodată stinsă prin consolidare atunci
când proprietarul fondului dominant este evins prin efectul unei revendicări asupra
fondului aservit pe care îl dobândise. 
 Când consolidarea încetează fără efect retroactiv, adică numai pentru viitor,
servitutea nu va mai renaşte. Se impune precizarea că dacă dobânditorul celor două
fonduri înstrăinează unul dintre ele, iar servitutea avea un caracter aparent şi în
contract nu s-a prevăzut nicio clauză de încetare a servituţii, atunci servitutea va
renaşte, voinţa părţilor fiind aceea de a păstra vechea stare de lucruri, ceea ce
 înseamnă că în acest caz consolidarea reprezintă o simplă cauză de suspendare a
exerciţiului servituţii. 
În fine, dacă servitutea este neaparentă, consolidarea va determina o încetare definitivă
a acesteia, ceea ce înseamnă că în momentul înstrăinării unuia din fonduri este absolut
necesară formularea unei clauze exprese privind constituirea servituţii. 
În opinia noastră, pentru ca servitutea să se transmită în acest caz, indiferent că este o
servitute aparentă sau neaparentă, este necesară înscrierea sa prealabilă în cartea
funciară. 
 

5.2 . Renunţarea proprietarului fondului dominant la servitute 

-Renunţarea la servitute este un act unilateral al proprietarului fondului dominant, astfel
că nu este necesar să fie acceptat de către proprietarul fondului aservit. 
-Actul de renunţare la dreptul de servitute trebuie să îmbrace forma autentică, deoarece
stingerea servituţii nu are loc decât în urma radierii sale din cartea funciară.  
 Renunţarea la servitute poate fi invocată şi în faţa instanţei de judecată, radierea
servituţii din cartea funciară se va realiza prin intermediul înscrierii hotărârii
judecătoreşti în cartea funciară. 
 De asemenea, ar fi posibil să se ia act de renunţare la dreptul de servitute şi cu
ocazia dezbaterii unei moşteniri, iar radierea servituţii din cartea funciară va avea loc
pe baza certificatului de moştenitor. 
 În acest ultim caz, condiţia ce se cere a fi îndeplinită pentru a fi în prezenţa unei
renunţări, iar nu în prezenţa unei consolidări, este ca acelaşi moştenitor să nu
devină, prin moştenire, proprietar al ambelor fonduri, ci acestea să aparţină unor
titulari diferiţi, fie că ambii sunt moştenitori, fie că doar unul dintre ei are această
calitate, iar celălalt este un terţ. 
 Renunţarea la servitute se poate face doar în mod expres, iar nu tacit. 
 Actul unilateral al renunţării la servitute se poate face şi sub forma unui contract cu
titlu oneros sau cu titlu gratuit, sau pe calea testamentului. 
 Ca efect al renunţării la dreptul de servitute, proprietarul fondului aservit va beneficia
exclusiv de stingere, deoarece dreptul său de proprietate se reîntregeşte prin
dispariţia dezmembrământului.  
 Renunţătorul trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu. Dacă fondul dominant
aparţine mai multor coproprietari, renunţarea trebuie să provină de la toţi
coproprietarii. În fine, nici uzufructuarul, nici tutorele nu pot renunţa la o servitute în
detrimentul proprietarului fondului dominant. 
 La rândul său, proprietarul fondului aservit se poate elibera de servitutea care apasă
asupra propriului imobil. El poate renunţa la dreptul său de proprietate, situaţie în
care are loc stingerea dreptului de servitute prin consolidare.  

5.3. Expirarea termenului 

În marea majoritate a cazurilor, servitutea este un drept real perpetuu. Cu toate
acestea, prin convenţie sau testament se pot stabili servituţi cu caracter temporar. De
asemenea, prin uzucapiune tabulară, titlul constitutiv de servitute poate prevede
întinderea servituţii pe o perioadă limitată de timp. Acest lucru se explică prin aceea că
perpetuitatea este de natura, iar nu de esenţa dreptului de servitute. Atunci când
termenul a expirat, servitutea se stinge, iar conform art. 885 alin. (2) C. civ., pentru
radierea dreptului de servitute din cartea funciară nu mai este necesar consimţământul
titularului servituţii 
 
 

5.4. Răscumpărarea servituţii de trecere 

Răscumpărarea servituţii este o modalitate de stingere a dreptului de proprietate care
se aplică doar servituţii de trecere. Servitutea de trecere va putea fi răscumpărată
indiferent dacă este aparentă sau neaparentă, continuă sau necontinuă. 
Termenul de „răscumpărare”, folosit de lege, ne poate conduce la concluzia că
servitutea de trecere a fost constituită cu titlu oneros, căci fără cumpărare nu poate
exista o răscumpărare. Cu toate acestea, credem că dacă sunt îndeplinite condiţiile de
exercitare a răscumpărării, va putea fi răscumpărată şi o servitute de trecere: 
-constituită cu titlu gratuit, prin donaţie sau printr-un testament, în acest ultim caz
acţiunea putând fi promovată de legatarul celui care a constituit servitutea.  
-prin uzucapiune, chiar dacă titularul fondului aservit a stat în pasivitate şi a permis
exerciţiul servituţii. 
 Răscumpărarea servituţii de trecere este posibilă doar dacă există o disproporţie
vădită între utilitatea care o procură fondului dominant şi inconvenientele sau
deprecierea provocată fondului aservit. Aprecierea îndeplinirii acestei condiţii se
va face la data solicitării răscumpărării.  
 Este indiferent dacă la momentul constituirii sale servitutea nu era împovărătoare
pentru titularul fondului aservit. 
 Dacă starea de fapt se schimbă în aşa fel încât devine total disproporţionată
sarcina ce apasă asupra fondului aservit în raport cu utilitatea fondului dominant,
servitutea va putea fi răscumpărată.  
 Titularul fondului dominant nu va putea invoca nicio uzucapiune asupra modului
de exercitare a servituţii. 
Aprecierea îndeplinirii acestei condiţii este lăsată la latitudinea părţilor care vor stabili şi
preţul răscumpărării.  
Dreptul de a solicita răscumpărarea servituţii este un drept potestativ, titularul fondului
dominant nu se va putea opune răscumpărării. Dacă totuşi refuză încheierea unui act
de stingere a servituţii prin răscumpărare, proprietarul fondului aservit se va putea
adresa instanţei care va suplini consimţământul la răscumpărare al titularului fondului
dominant. În acest caz, instanţa va fi cea care va stabili preţul răscumpărării. Legiuitorul
precizează că, la stabilirea acestui preţ, instanţa trebuie să ţină seama de vechimea
servituţii şi de schimbarea valorii celor două fonduri. 
Şi în situaţia în care părţile cad de acord asupra răscumpărării, dar nu cad de acord
asupra preţului, instanţa va fi cea în măsură să stabilească preţul, pe baza criteriilor
arătate mai sus. 
Convenţia de răscumpărare a servituţii de trecere trebuie încheiată în formă autentică,
servitutea stingându-se prin radierea sa din cartea funciară.  
5.5. Imposibilitatea definitivă de exercitare a servituţii 
Această cauză de stingere a dreptului de servitute era consacrată în Codul civil
din 1864:  

 -art. 636, potrivit căruia „Servituţile încetează când lucrurile se găsesc în astfel de
stare, încât servitutea nu se poate exercita” 
 -art. 637 dispunea că ,,servituţile renasc dacă lucrurile sunt restabilite într-un chip
încât servituţile să se poată exercita, afară numai de nu ar fi trecut un spaţiu de timp
îndestulător spre a se putea presupune că sa desfiinţat servitutea” 
 Exemplu: atunci când se reclădeşte un zid sau o casă „toate servituţile active sau
pasive se perpetuează cu privirea noului zid sau a noii case...”. Aceasta înseamnă
că servituţile nu renasc, ci se perpetuează, ceea ce implică, obligatoriu, concluzia că
ele nu au pierit niciodată. 
Pentru a reprezenta o cauză de stingere a servituţii, imposibilitatea materială de
exercitare trebuie să fie definitivă. 

 Astfel, în cazul în care terenul pe care se exercită servitutea de trecere sau de

păşunat este inundat şi acoperit cu apă, se suspendă exercitarea dreptului de
servitute respectiv, dar ea poate fi reluată în momentul în care apele se retrag.  
 

 Servitutea se stinge prin prescripţie extinctivă, fiindcă, într-o asemenea ipoteză,

deşi există un obstacol obiectiv de exercitare a dreptului de servitute, cursul
prescripţiei nu este oprit fiindcă nu este vorba de un obstacol de drept, ci doar de un
obstacol material, de fapt. 
Forţa majoră, când este temporară, nu constituie o cauză de suspendare a
prescripţiei decât dacă survine în ultimele 6 luni înainte de expirarea termenului
de prescripţie. 
-în aceste condiţii, imposibilitatea definitivă de exercitare va stinge definitiv
servitutea dacă intervine şi poate fi constatată în intervalul de 10 ani de la naşterea
servituţii. Dacă, înainte de expirarea celor 10 ani, cauza care a împiedicat exercitarea
servituţii a încetat, exerciţiul servituţii se reia. Dacă însă cauza care împiedică exerciţiul
servituţii este definitivă, servitutea încetează când se constată caracterul definitiv al
împiedicării. Este situaţia demolării unui imobil al cărui canal de scurgere trecea pe
terenul altei persoane. 
Atunci când nu se constată imposibilitatea definitivă de exercitare în termen de
10 ani, servitutea se va stinge oricum prin neuz. 
     
5.6. Neuzul servituţii 
  
Servitutea se stinge prin neuz timp de 10 de ani.  

 Prin termenul de neuz se înţelege neîntrebuinţarea voluntară a servituţii şi

neîntrebuinţarea silită, adică neîntrebuinţarea care se produce datorită unui obstacol
de fapt, invincibil, care se opune la exercitarea prerogativelor servituţii.  
 în ambele ipoteze de neuz, acesta are semnificaţia de reîntregire a atributelor
dreptului de proprietate sau de preluare a posesiei. 
 Atunci când proprietarul fondului dominant nu s-a îngrijit şi nu a dat dovadă de
diligenţă pentru a obţine recunoaşterea servituţii din partea proprietarului fondului
aservit, se găseşte în culpă şi nu există nici o raţiune ca neglijenţa lui să fie protejată
sau apărată. De aceea, se propune ca în caz de incendiu, bombardament, inundaţii
etc., proprietarul fondului dominant să promoveze în justiţie o acţiune pentru a obţine
recunoaşterea servituţii şi înlăturarea efectelor prescripţiei extinctive pe temeiul
regulii contra non valentem agere. 
- neuzul datorat unui caz de forţă majoră (ca, de exemplu, secarea unei
fântâni, inundaţii, cutremur etc.) are ca efect suspendarea de drept a exercitării
dreptului de servitute şi a cursului prescripţiei extinctive din moment ce neuzul
este determinat de o cauză obiectivă. Este necesar în această situaţie de a observa
caracterul definitiv al imposibilităţii de exercitare, caz în care va interveni acest mod
special de stingere. 
  
Trebuie să facem distincţie între neuzul unei servituţi, determinat de o cauză
obiectivă, cum este imposibilitatea de exercitare în urma unei situaţii de forţă majoră,
care va suspenda cursul prescripţiei extinctive dacă survine în ultimele 6 luni înainte de
expirarea termenului de prescripţie şi neuzul unei servituţi care ar putea fi folosită, dar
nu este folosită în fapt, trădând fie o neglijenţă, fie o lipsă de utilitate a servituţii pentru
titularul fondului dominant. 
  
Termenul de stingere a servituţii pentru neuz este de 10 ani. Modul de calcul al
acestui termen este prevăzut în art. 771 alin. (1) C. Civ. şi este diferit în funcţie de tipul
servituţii. 
 în cazul servituţilor continue, termenul se va calcula începând cu data primului act
contrar servituţii indiferent dacă acest act a fost comis pe fondul dominant sau pe cel
aservit, fiindcă această servitute nu are nevoie de faptul continuu, pozitiv, al
titularului fondului dominant 
-actul contrar exercitării servituţii, poate fi săvârşit nu numai de către proprietarul
fondului aservit ci şi de proprietarul fondului dominant sau de către un terţ, ori poate
consta chiar dintrun caz fortuit ori forţă majoră (de pildă, în cazul unei servituţi de
vedere, termenul începe să curgă de la data la care titularul servituţii închide fereastra) 

 în cazul servituţilor necontinue, termenul de 10 ani se va calcula de la momentul

ultimului act de folosinţă, respectiv din ziua în care proprietarul fondului dominant a
încetat să exercite prerogativele servituţii.  
 în cazul unei servituţi de trecere constituită prin convenţia părţilor, termenul de
prescripţie începe să curgă din ziua exercitării ultimului act de trecere, iar dacă
dreptul de trecere nu a fost deloc exercitat, termenul de prescripţie începe să curgă
din ziua constituirii sale. 
-Proprietarul fondului dominant trebuie să dovedească actele materiale de exercitare a
dreptului de servitute pe intervalul de timp prevăzut de lege, fiindcă în favoarea
proprietarului fondului aservit operează o prezumţie de neexercitare a servituţilor
necontinue.  
-proprietarul fondului dominant are, înainte de toate, interesul să facă dovada că de la
data dobândirii nu sau scurs încă 10 ani care să ducă la pierderea dreptului său prin
neîntrebuinţare.  
-Neuzul poate să stingă o servitute nu numai în totalitatea ei, ci şi parţial, având
ca rezultat micşorarea ei. (astfel, dacă timp de 10 de ani servitutea este folosită parţial,
adică în limite mai restrânse decât cele prevăzute în modul ei de constituire, prescripţia
va avea ca rezultat micşorarea servituţii, după expirarea acestui termen). 
-aplicarea soluţiei stingerii parţiale a servituţii prin prescripţie extinctivă, a fost
restrânsă la situaţia existenţei unui obstacol material, obiectiv, în calea exercitării
acestui drept.  

• Un exemplu: servitutea privind dreptul de a scoate apă din fântâna vecinului, atât ziua
cât şi noaptea. Dacă au trecut 10 de ani de la exercitarea acestei servituţi numai
noaptea, servitutea va fi stinsă parţial astfel că titularul ei nu va mai avea dreptul de
a scoate apă decât noaptea. De asemenea, dacă titularul avea dreptul de trecere
pe 
jos, cu căruţa şi cu autovehiculul, dar timp de 10 de ani a exercitat servitutea de
trecere numai pe jos, a pierdut dreptul de a trece prin celelalte moduri pe care le
avea la dispoziţie, fiindcă exercitând doar trecerea cu piciorul, adică prima
modalitate, nu a putut să o păstreze decât pe aceasta. 
- modul de exerciţiu al servituţii se dobândeşte în aceleaşi condiţii ca şi dreptul
de servitute, înseamnă că părţile pot conveni prin act juridic modificarea modului de
exercitare a servituţii 
-dacă întreruperea se datorează unui obstacol material obiectiv, în faţa căruia
voinţa titularului servituţii este neputincioasă, servitutea va trebui menţinută micşorată,
iar dacă neuzul parţial s-ar datora voinţei înseşi a titularului, adică ar fi vorba de acte de
pură facultate, aplicarea acestui text ar fi înlăturată, servitutea trebuind să fie respectată
chiar dacă titularul iar reduce exercitarea numai la o întrebuinţare parţială. 
 -stingerea servituţii prin neuz, în caz de coproprietate sau atunci când fondul
dominant face obiectul uzufructului, este reglementată de art. 771 alin. (2) C. civ.,
potrivit căruia „Exercitarea servituţii de către un coproprietar ori de către uzufructuar
profită şi celorlalţi coproprietari, respectiv nudului proprietar”. 
-indivizibilitatea se opune la stingerea servituţii ca urmare a împărţirii bunului
asupra căruia apasă sau în profitul căruia sunt constituite. Aceasta înseamnă că
servitutea nu va înceta ci va continua să existe în întregime, atunci când o cauză de
stingere va avea să opereze asupra unei părţi indivize din fondul aservit sau împotriva
unei părţi indivize din fondul dominant. 
            -dacă unul dintre coproprietari a întrebuinţat servitutea numai în limitele
trebuinţelor sale personale, ori a făcut un act de întrerupere a neuzului, servitutea nu se
va putea stinge proparte, deoarece ea este indivizibilă, iar coproprietarul a exercitat-o în
întregime, nu numai pentru sine, ci şi pentru toţi ceilalţi coproprietari care nu au făcut
asemenea acte de întrebuinţare timp de 10 ani. Uzul unuia împiedică stingerea
dreptului faţă de toţi ceilalţi coproprietari. 
-în caz de partaj, coproprietatea fondului dominant dispare dacă imobilul a fost
atribuit în întregime aceluia în favoarea şi din cauza căruia neuzul a rămas fără
consecinţe, acesta va continua să profite, dar singur şi pentru întreaga servitute, de
întreruperea sau suspendarea începute în cursul indiviziunii.  

ALTE MODURI DE STINGERE  

5.7.1. Îndeplinirea termenului sau condiţiei când servitutea a fost afectată de
modalităţi 
-dacă servitutea a fost constituită pe un timp determinat sau sub o condiţie
rezolutorie, servitutea se va stinge la expirarea termenului sau îndeplinirea condiţiei. 
-îndeplinirea condiţiei rezolutorii produce efecte numai pentru viitor (ex nunc),
neputând fi retroactiva, deoarece titularul servituţii nu poate restitui folosinţa care a fost
exercitată.

5.7.2. Desfiinţarea în mod retroactiv a titlului constitutiv al servituţii sau a titlului

de proprietate al titularului fondului dominant sau titularului fondului aservit, dacă acesta
este anterior titlului constitutiv al servituţii 
-atunci când dreptul de proprietate asupra fondului dominant sau aservit a fost
desfiinţat prin reziliere, revocare sau anulare, dreptul de servitute va fi desfiinţat pe
temeiul principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. 
-trebuie ca titlul de proprietate al celor doi proprietari să fie anterior titlului
constitutiv al servituţii. 
-desfiinţarea dreptului de proprietate al proprietarului fondului aservit, care atrage
desfiinţarea titlului constitutiv al servituţii, nu determină o stingere a dreptului de
servitute dacă titularul fondului dominant poate invoca dobândirea dreptului de servitute
prin uzucapiune tabulară sau extratabulară. 
   

5.7.3. Convenţia părţilor 

-acest mod de stingere poate interveni pentru orice tip de servitute.  
-convenţia se va încheia în formă autentică, iar dreptul de servitute se va stinge
prin radierea sa din cartea funciară. 
5.7.4. Pieirea fondului aservit sau a fondului dominant 
-în cazul în care va pieri fondul dominant sau fondul aservit, servitutea va înceta
să existe, fiind în prezenţa fie a unei imposibilităţi definitive de exercitare prin pieirea
fondului aservit, fie a dispariţiei oricărei utilităţi în cazul pieirii fondului dominant. 
5.7.5. Exproprierea fondului aservit 
-acest mod de stingere era asimilat în reglementarea anterioară pieirii juridice a
bunului. Articolul 770 alin. (2) C. civ. prevede expres că servitutea se stinge prin
exproprierea fondului aservit, dacă este contrară utilităţii publice căreia îi va fi afectat
bunul expropriat. 

Capitolul 12.Apărarea dreptului de Proprietate privată.Revendicarea imobiliară.

        Secţiunea 1.Acţiuniile petitorii.

     1.Noţiunea şi clasificarea acţiunilor petitorii.

-Sunt acele acțiuni prin care se solicită instanței de judecată să se stabilească în mod
direct că reclamantul este titularul de dreptului de proprietate sau al altui drept real
asupra unui bun.Redobândirea posesiei bunului de către reclamant este doar un efect
accesoriu al admiterii acțiunii petitorii.
-Cele mai importante acțiuni petitori sunt:
*Acțiunea în revendicare
*Acțiunea în prestație tabulară
*Acțiunea în grănițuire
*Acțiunea negatorie
*Acțiunea confesorie

2.Acțiunea negatorie.
-Acțiunea negatorie este definită în articolul 564 alin.(1)C.civ.,ca o acțiune pe care
proprietarul o poate intenta contra oricărei persoane care pretinde că este titularul
vreunui drept real,altul decât cel de proprietate,asupra bunului său.
-Acțiunea negatorie este și ea o acțiune reală,petitorie și imprescriptibilă.
-Caracterul petitoriu al acestei acțiuni rezultă din faptul că se pune în discuție existența
dreptului real al pâratului.
            Secțiunea a 2-a.Acțiunea în revendicare imobiliară.

1.Noțiunea,caracterele și condițiile acțiunii în revendicare.

1.1.Noțiunea.
-Acțiunea în revendicare este acea acțiune reală prin care reclamantul cere instanței de
judecată să i se recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun determinat și pe
cale de consecință,să-l oblige pe pârat la restituirea posesiei bunului.
-Cu alte cuvinte,acțiunea în revendicare este acțiunea proprietarului neposesor
împotriva posesorului neproprietar.

1.2.Caracterele juridice ale acțiunii în revendicare.

-Acțiunea în revendicare este o acțiune reală,petitorie și imprescriptibilă.
-Caracterul real al acțiunii în revendicare rezultă din faptul că ea poate fi introdusă
împotriva oricărei persoane care încalcă dreptul respectiv,spre deosebire de acțiunile
personale care se îndreaptă numai împotriva debitorului.

1.3.Condițiile exercitări acțiunii în revendicare.

-Acțiunea în revendicare poate fi introdusă împotriva oricărei persoane care deține
bunul fără drept,indiferent că acesta este posesorul bunului sau un simplu detentor care
deține bunul pentru posesor sau chiar pentru proprietar și refuză,la expirarea termenului
prevăzut în contract,să îl restituie proprietarului.
-Esențial este ca,în momentul introducerii acțiunii în revendicare,cel care deține bunul
să nu aibă niciun drept care să îi legitimeze deținerea acestuia și care să îi fie opozabil
proprietarului.

2.Regimul de drept comun al acțiunii în revendicare imobiliară.

2.1.Sediul materiei.
-În actualul Cod Civil,apărarea dreptului de proprietate privată este reglementată în
articolele 563-566.

2.2.Proba dreptului de proprietate.

-Cel care reclamă un drept în fața instanței,trebuie să îl dovedească.
-Se întâlnesc 3 situații de dificultate:
*În foarte multe cazuri,mai ales în trecut, nu s-au redactat înscrisuri referitoare la
transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului.
*În numeroase cazuri,înscrisurile întocmite nu sunt însoțite de planuri topografice pentru
delimitarea bunului imobil dobândit.
*Insuficiența probatorie a titlurilor prin care se încearca a se face dovada dreptului de
proprietate.
2.3.Prioritatea titlului de proprietate.
-Nici Codul Civil din 1864 și nici cel actual nu reglementează regulile de comparație a
titlurilor de proprietate.
a)Noțiunea de titlu în revendicarea imobiliară.
-Prin”titlu” înțelegem actul juridic sau actul jurisdicțional,translativ sau declarativ,care
generează o prezumție relativă de proprietate în favoarea persoanei care îl invoca.
b)Comparația titlurilor în acțiunea în revendicare imobiliară.
1.Ipoteza în care ambele părți au titlu
a)Dacă ambele titluri provin de la același autor,trebuie să distingem după cum părțile au
îndeplinit formalitatea de publicitate sau n-au îndeplinit această formalitate.
b)Dacă titlurile provin de la autori diferiți au fost propuse mai multe soluții:
*Soluția de a da câștig de cauză posesorului,potrivit principiului-in pari causa,melior est
causa possidentis.
*Soluția de a da câștig de cauză celui care dovedește că a dobândit de la un autor al
cărui titlu era preferabil,potrivit regulii-nemo plus juris ad alium transferre potest quam
ipse habet.
*Soluția de a da câștig de cauză aceleia dintre părți care invoca titlul scris cu data cea
mai veche.
-A doua soluție este considerată cea mai rezonabilă.
2.Ipoteza în care numai una din părți are titlu.
-În cazul acesta va avea câștig de cauză reclamantul cu condiția ca titlul său să provină
de la un terț.iar data titlului scris să fie anterioară posesiei pârâtului..
-Dacă pârâtul are titlu,iar reclamantul nu,atunci va trumfa pârâtul și va rămâne în
posesie.
3.Ipoteza în care niciuna dintre părți nu are titlu.
-Nu se poate invoca uzucapiunea.

2.4.Efectele acțiunii în revendicare:

2.4.1.Restituirea bunului
-Pârâtul va fi obligat să restituie bunul proprietarului.
2.4.2.Restituirea fructelor
-Pârâtul cu bună-credință le poate păstra.
-Cel cu rea-crdință trebuie să le înapoieze.
2.4.3.Restituirea cheltuielilor făcute de către pârât.
-Cheltuieli-necesare(bani)
               -utile(sporesc valoarea bunului)
              -voluptuare sau de simplă plăcere(înfrumusețarea bunului)
2.4.4.Dreptul de retenție al pârâtului.
-Dreptul de retenție asupra fructelor sau productelor bunului până la restituirea
cheltuielilor făcute pentru producerea și culegerea lor.

3.Regimul special al acțiunii în revendicare imobiliară

3.1.Caracterul reparator al legilor speciale de revendicare

-Au fost adoptate acte normative succesive după anul 1990,unele cu dispoziții
contradictorii.

3.2.Categorii de imobile care intră sub incidența Legii nr.10/2001

-Imobilele naționalizate prin Decretul nr.92/1950,prin Legea nr1197/1948 precum și alte
acte normative.
-Imobilele preluate prin confiscarea averii.
-Cele donate statului.
-Cele preluate de stat pentru neplata impozitelor
-Cele a fi considerate abandonate

3.3.Imobilele care nu pot face obiectul restituirii în temeiul Legii nr 10/2001

-Terenurile extravilane localităților
-Imobilele care au aparținut cultelor religioase
-Cele care au aparținut comunităților minorităților naționale
-Cele care au aparținut patrimoniului sindical

3.4.Persoanele îndreptățite la măsurile reparatorii prevăzute de Legea nr.10/2001

-Persoanele fizice.proprietari la data preluării în mod abuziv
-Persoanele fizice,asociați ai persoanei juridice care deținea imobilele
-Moștenitorii,legali sau testamentari
-Persoanele care nu au formulat cereri potrivit prevederilor Legii 112/1995
-Persoanele îndreptățite sau vătămate

3.5.Procedura Restituirii.Aspecte generale

-Urmează 2 faze-prima este obligatorie
                           - a doua este facultativă
-Procedura obligatorie este necontencioasă,iar cea facultaivă este contencioasă.

3.6.Calitatea procesuală pasivă în procedura restituirii în temeiul Legii 10/2001

-Atat procedura contencioasă cât și cea necontencioasă se desfășoară între persoana
îndreptățită și unitatea deținătoare.

3.7.Efectele înstrăinării imobilelor care fac obiectul Legii 10/2001

-Fără titlu valabil -Foști proprietari își păstrează calitatea de proprietari
-Cu titlu valabil se pot acorda și măsuri reparatorii.

3.8.Corelația dintre acțiunea în revendicare de drept comun și cea prevăzută de

legile speciale
-Legile reparatorii nu reprezintă altceva decât regimuri speciale ale acțiunii în
revendicare.
3.9.Proba dreptului de proprietate în procedurile speciale de restiture
-Pot servi la proba dreptului de proprietate,următoarele acte:
*Orice acte juridice translative de proprietate
*Actele juridice care atestă calitatea de moștenitor
*Orice acte juridice sau susțineri care permit încadrarea preluării ca fiind abuzivă
*În situația în care construcșia a fost demolată-orice act juridic
*Expertize judiciare sau extrajudiciare
*Orice alte înscrisuri
*Declarații notariale.

Capitolul 13: Publicitate Imobiliară

I. Consideratii introductive
1. Notiunea si necesitatea publicitatii imobiliare

   Securitatea statica si dinamica apara pe titularii drepturilor reale imobiliare impotriva

vatamarilor de orice fel pe care tertii le-ar putea cauza acestora. Una din functiile
dreptului obiectiv consta in evitarea conflictului dintre securitatea statica si securitatea
dinamica a drepturilor patrimoniale.
   Publicitatea este o metoda tehnico-juridica prin care sunt sintetizate atat modalitatile
de a aduce la cunostiinta publicului unele acte, fapte sau situatii juridice, cat si
modalitatile prin care sunt savarsite acestea.
   Doar drepturile imobile se supun publicitatii imobilare, celor mobile fiindu-le de ajuns
posesia pentru a realiza publicitatea.
   Prin aceasta modalitate anumite acte sau operatiuni juridice sunt aduse la cunostiinta
publicului, iar astfel, drepturile patrimonialesunt respectate.

2. Forme de publicitate

 dupa natura: publicitatea unor drepturi sau situatii juridice si publicitatea unor
acte sau fapte juridice
 dupa mijlocul de realizare: publicitatea de fapt si publicitatea legala
-publicitatea de fapt se realizeaza in mod direct de catre cei interesati, instanta va
verifica, in caz de probare si daca mijlocul ales este apt pentru a servi ca mijloc de
informare
-iar publicitatea legala se realizeaza prin interventia autoritatilor sau organelor publice 
 dupa sanctiunea aplicata: necesara (obligatorie) si facultativa (neobligatorie) 
-obligatorie: in lipsa sa, dreptul nu este opozabil tertilor sau nu se transmite in mod
valabil 
-facultativa: lipsa sa nu produce consecinte

3. Functiile publicitatii imobiliare

1. informativa sau declarativa: esentiala, rol doar informativ pentru evitarea

eventualelor conflicte
2. de opozabilitate: publicitatea confortativa asigura opozabilitatea fata de terti,
permite consolidarea dreptului real
3. constitutiva sau translativa: stricta si riguroasa, permite in cea mai mare
masura controlul drepturilor reale imobiliare
4. achizitiva: se protejeaza aparenta de legalitate pe care o genereaza publicitatea
imobiliara
5. de solutionare a conflictelor intre dobanditorii succesori ai aceluiasi drept
real imobilar: este preferat cel care a dobandit un drept real imobiliar, in
detrimentul altuia care l-a dobandit mai repede dar nu a indeplinit formalitatile de
publicitate
6. probatorie: inscrierea in CARTEA FUNCIARA este singura dovada in existenta
dreptului real

4. Sisteme de publicitate imobiliara 

 care au ca scop informarea tertilor nu conditioneaza nasterea si opozabiliatea

dreptului
 care au ca scop asigurarea opozabiliatii fata de terti: recunosc existenta unui
drept real din momentul nasterii 
 constitutiv sau translativ: cel mai riguros sistem, necesita indeplinirea tuturor
formalitatilor, asigura echilibrul intre securitatea dinamica si statica a dreptului
civil

 II. Regimul juridic general al cadastrului

1. Noţiunea şi funcţiile cadastrului

 
Cadastrul şi cartea funciară - formează un sistem unitar și obligatoriu de evidenţă
tehnică, economică şi juridică, de importanţă  naţională, a tuturor imobilelor de pe întreg
teritoriul ţării.
 
Scopul
-        determinarea informaţiilor tehnice, economice şi juridice referitoare la imobile;
-      asigurarea publicităţii drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a
actelor şi faptelor juridice şi a oricăror altor raporturi juridice, prin cartea funciară;
 -   furnizarea de date instituţiilor publice ale statului, necesare sistemului de
impozitare şi pieţei imobiliare;
-        contribuie la asigurarea securităţii tranzacţiilor imobiliare şi la facilitarea
creditului ipotecar.
 
Cadastrul
-  realizează identificarea, măsurarea, descrierea şi înregistrarea imobilelor în
documentele cadastrale şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale.
-    Cartea funciară cuprinde descrierea imobilelor şi înscrierile referitoare la
drepturile acestora
 
Evidenţa imobilelor
-    se realizează şi se actualizează din oficiu, la cererea persoanelor interesate sau
la iniţiativa autorităţilor publice.
 
Entităţile de bază ale sistemului de cadastru şi carte funciară
-    imobilul
-    proprietarul.
 
La nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale, cadastrul se realizează pe sectoare
cadastrale.
Sectorul cadastral - o unitate de suprafaţă delimitată de elemente liniare stabile în timp
(şosele, ape, canale, diguri, căi ferate etc.)
 
Planul cadastral – reprezentarea grafica a limitelor de demarcație între immobile cu
număr cadastral diferit
 
Extrasul de plan cadastral - reprezintă secţiunea din planul cadastral în care este
reprezentat un imobil cu prezentarea dimensiunilor laturilor acestuia şi a imobilelor
vecine lui, precum şi data ultimei actualizări a bazei de date grafice.
 
Sistemul de cadastru şi de carte funciară îndeplineşte o funcţie tehnică, o funcţie
economică şi o funcţie juridică.
1.Funcţia tehnică se realizează prin determinarea, pe bază de măsurători, a poziţiei
limitelor dintre imobilele învecinate, suprafaţa terenurilor şi construcţiilor rezultată din
măsurători fiind evidenţiată întro documentaţie cadastrală.
2.Funcţia economică se realizează prin furnizarea datelor necesare pentru stabilirii
valorii impozabile a imobilelor sau, după caz, a impozitelor sau taxelor pentru aceste
imobile.
3.Funcţia juridică a cadastrului se realizează prin identificarea proprietarilor, respectiv
a posesorilor imobilelor şi prin înscrierea acestora în evidenţele cadastrale, în scopul
înscrierii în cartea funciară.
 
2. Documentele tehnice ale cadastrului
 
Documentele tehnice ale cadastrului, întocmite pentru fiecare sector cadastral sunt:
a) planul cadastral;
b) registrul cadastral al imobilelor;
c) opisul alfabetic al titularilor drepturilor reale de proprietate, al posesorilor şi al altor
deţinători.
 
III. Cărţile funciare
 
1. Noţiunea de imobil în sistemul cărţilor funciare
 
Imobilul  (avem două definiții date de către C. Civ. și legea nr. 7/1996 )
 una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de
folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate
pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi care sunt identificate
printr-un număr cadastral unic.    Codul civil, în art. 876 alin. (3)
 terenul, cu sau fără construcţii, de pe teritoriul unei unităţi administrativ-
teritoriale,
aparţinând unuia sau  mai multor proprietari, care se identifică printr-un
număr cadastral unic.    art. 1 alin. (5) din Legea nr. 7/1996
- carte funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil, cu un număr cadastral unic.
-este unitatea materială şi juridică fundamentală atât a sistemului de cadastru cât şi a
sistemului de publicitate imobiliară.
-nu este o unitate materială şi juridică imuabil ci poate suferi modificări prin alipiri sau
dezlipiri.
 
Alipirea - intervine dacă mai multe imobile alăturate se unesc întrun singur imobil sau
dacă se adaugă o parte dintr-un imobil la un alt imobil.
Dezlipirea - modificarea imobilului survine dacă se desprinde o parte din imobil sau se
micşorează întinderea acestuia.
 
- Alipirea şi dezlipirea imobilului nu presupun un transfer al dreptului de proprietate, ci
au doar caracter material.
- Imobilele rezultate prin dezlipire sau alipire vor avea acelaşi proprietar.
- În cazul în care alipirea se produce între imobile care aparţin unor proprietari diferiţi,
aceştia vor deveni coproprietari asupra imobilului rezultat din alipire. Cota-parte a
fiecăruia dintre aceştia se determină prin raportarea suprafeţei imobilului la suprafaţa
totală a imobilului rezultat din alipire.
- Imobilele rezultate din alipire sau dezlipire vor fi identificate printr-un număr cadastral
distinct şi se vor transcrie în noi cărţi funciare, iar cărţile funciare ale imobilelor care s-
au alipit sau a celui care se dezlipeşte se vor închide, fără a mai putea fi redeschise
pentru noi înscrieri.
- În cazul unui imobil cu construcţie de tip condominiu, se întocmeşte o carte funciară
colectivă pentru întreaga construcţie.
 
Apartamentarea – împărțirea unui condominium în mai multe unități individuale
Subapartamentarea – împărțirea unei unități individuale în mai multe unități individuale
noi
 
2. Noţiunea şi obiectul cărţii funciare
 
Cartea funciară -  cuprinde descrierea imobilelor şi înscrierile referitoare la drepturile
reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile juridice care
au legătură cu imobilele.
-       cărţile funciare sunt întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei
localităţi.
-   cartea funciară cuprinde evidenţa juridică integrală şi exactă a imobilelor persoanelor
fizice şi juridice din aceeaşi localitate.
 
Obiectul cărţii funciare
- constă în înscrierea proprietăţii şi a celorlalte drepturi reale care se transmit, se
modifică sau se sting, ca urmare a actelor şi faptelor juridice referitoare la
bunurile immobile
- cartea funciară este un document de evidenţă publică ce poate fi consultat de
părţi şi de orice persoană interesată sau chiar lipsită de orice interes.
- obiectul cărţii funciare constă în descrierea imobilelor, arătarea drepturilor reale
imobiliare,   precum şi a drepturilor de creanţă, a actelor şi faptelor sau a altor
raporturi juridice, în legătură cu imobilele cuprinse   în cartea funciară.
 
3. Alcătuirea cărţii funciare
 
Cartea funciară este alcătuită din
-titlu  (indică numărul ei, numele localităţii în care este situat imobilul)
-3 părţi:
A. partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
b) suprafaţa imobilului, reieşită din măsurători cadastrale, destinaţia, categoriile de
folosinţă şi, după caz, construcţiile;
c) planul imobilului cu descrierea imobilului constituie anexa la partea I a cărţii funciare;
B. partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate şi alte
drepturi reale, care cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi
menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
c) strămutările proprietăţii;
d) dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă cu titlu gratuit,
corespunzătoare proprietăţii publice;
e) servituţile constituite în folosul imobilului;
f) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la proprietate;
g) recepţia propunerii de dezmembrare ori de comasare şi respingerea acesteia,
respingerea cererii de recepţie şi/sau de înscriere, în cazul imobilelor cu carte funciară
deschisă;
h) obligaţii de a nu face; interdicţiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare,
comasare, construire, demolare, restructurare şi amenajare;
i) clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art. 628 alin. (2) C. civ. şi clauza de
insesizabilitate, potrivit art. 2.329 alin. (3) C. civ.;
j) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a
cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute;
C. partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de
proprietate, drepturile reale de garanţie şi sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit,
ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de creanţă;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în
această parte”.
 
4.Principiile cărţii funciare
 
1.Principiul publicităţii integrale
 
Principiul publicităţii integrale - regulă potrivit căreia în cartea funciară trebuie
înscrise toate drepturile reale imobiliare, numite şi drepturi tabulare, precum şi, în
cazurile anume prevăzute de lege, drepturile de creanţă, faptele sau alte raporturi
juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară..
 
Principiul publicităţii integrale -  asigura posibilitatea ca orice persoană să poată
cerceta orice carte funciară și celelalte documente cu care acesta se întregește potrivit
legii = > nimeni nu poate invoca că nu a avut cunoștință de existența vreunei înscreri
sau a unei cereri de înscriere
 
2.Principiul relativităţii înscrierilor în cartea funciară
 
Principiul relativităţii înscrierilor în cartea funciară - regulă în temeiul căreia
înscrierea unui drept în cartea funciară se poate face numai împotriva aceluia care, la
înregistrarea cererii, este înscris sau, după caz, urmează să fie înscris în cartea
funciară ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută.
 
- nu este necesar ca înscrierea în cartea funciară să necesite consimţământul titularului
dreptului    înscris.
- înscrierea poate avea loc şi în absenţa consimţământului acestuia.
 
Regula este că înscrierea unui drept real se poate efectua numai împotriva aceluia
care, la data înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului asupra căruia
înscrierea urmează să fie făcută.
1.Excepţie - înscrierea se poate face împotriva aceluia care, înainte de a fi fost înscris,
și-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată. Este cazul celui care
dobândeşte un imobil şi îl grevează cu drept de ipotecă. Înscrierea dreptului de
proprietate dobândit şi a dreptului de ipotecă se poate face deodată.
2.Excepţie - are în vedere actele juridice succesive. În cazul în care un drept supus
înscrierii în cartea funciară a făcut obiectul unor cesiuni succesive fără ca înscrierile să
fi fost efectuate, cel din urmă îndreptăţit nu va putea cere înscrierea dreptului în folosul
său decât dacă solicită, odată cu înscrierea acestuia,şi înscrierea dobândirilor
succesive anterioare pe care le va dovedi cu înscrisuri originale sau copii legalizate,
după caz.
 
Principiul relativităţii înscrierilor
-apără atât securitatea statică cât şi securitatea dinamică a circuitului civil,
-precum şi aplicarea regulii nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet,
având  în vedere că drepturile noului achizitor nu pot deriva decât de la adevăratul
titular înscris în  cartea funciară.
 
3. Principiul neutralităţii (disponibilităţii)
 
Ca regulă - înscrierile în cartea funciară se fac la cererea părţii interesate, cu excepţia
cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu. În acest sens sunt dispoziţiile art.
47 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, care prevăd, în plus, faptul că cererea de înscriere se
transmite biroului teritorial de carte funciară, în circumscripţia căruia este situat imobilul.
 
Intabularea sau înscrierea provizorie pot fi cerute de orice persoană care urmează să
strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular.
Debitorul poate cere radierea ipotecii, cu condiţia de a înfăţişa înscrisul original al
cesiunii şi chitanţa doveditoare a plăţii.
Creditorul (a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită) va putea cere, în numele şi
în folosul debitorului său, înscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini.
 
Din principiul neutralităţii decurge regula potrivit căreia registratorul de carte
funciară nu va putea acorda solicitantului mai mult decât a cerut nici în cazul în care ar
fi fost îndreptăţit să ceară mai mult, în baza actelor solicitate.
Prin excepţie - unele înscrieri în cartea funciară se fac din oficiu, sau atât la cerere cât
şi din oficiu. Tot prin excepţie, privilegiile imobiliare sau ipotecile legale se înscriu în
cartea funciară, din oficiu, în baza dispoziţiilor art. 36 şi urm. din Legea nr. 7/1996.
 
4. Principiul legalităţii înscrierilor în cartea funciară
 
Publicitatea în sistemul cărţilor funciare - garantează legalitatea actelor, drepturilor
şi faptelor înscrise, asigurând securitatea statică şi dinamică a circuitului civil.
 
 Înscrierile în cartea funciară trebuie să respecte o atât o legalitate de ordin formal cât şi
una de ordin material.
Legalitatea formală presupune admiterea înscrierilor care provin de la cei îndreptăţiţi
pe baza înscrisurilor originale doveditoare, dacă actele, drepturile sau faptele solicitate
a fi înscrise sunt permise de lege.
Legalitatea materială presupune un control efectuat de registratorul de carte funciară
dacă actul supus înscrierii întruneşte condiţiile de formă şi de fond prevăzute de lege,
precum şi verificarea cuprinsului cărţii funciare pentru a depista eventuale impedimente
la înscriere.
 
5. Principiul specialităţii înscrierilor în cartea funciară
 
Individualitatea sau specializarea înscrierilor - acea regulă potrivit căreia cuprinsul
cărţii funciare trebuie să fie exact, clar şi complet, astfel încât să nu existe nicio îndoială
în privinţa felului, obiectului sau înţelesului înscrierilor pe care le atestă.
 
- În cazul nerespectării principiului specialităţii, înscrierile în cartea funciară nu vor
produce efecte mai ample decât cele ce rezultă din înscrierea care s-ar fi cuvenit,
potrivit legii, iar dacă înscrierile respective nu pot produce astfel de efecte, prin
aplicarea conversiunii sau au fost nesocotite şi alte dispoziţii legale, înscrierile vor fi
nule.
- Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară nu se pot dobândi, modifica sau
stinge decât cu respectarea regulilor de carte funciară, iar imobilul, ca obiect al
drepturilor tabulare nu mai poate fi modificat decât cu respectarea regulilor de carte
funciară.
- În cazul drepturilor dobândite în coproprietate, se va preciza cotaparte de drept ce
revine fiecărui coproprietar, calitatea de bun propriu sau de bun comun în cazul soţilor
sau calitatea de locuinţă a familiei.
- Nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte funciară mai mulţi proprietari exclusivi ai aceluiaşi
imobil, iar în cazul condominiului, cartea funciară colectivă este dublată de cărţi funciare
individuale pentru fiecare unitate individuală din condominiu.
 
6. Principiul priorităţii înscrierilor în cartea funciară
 
Principiul priorităţii înscrierilor în cartea funciară - acea regulă potrivit căreia cel
care și-a înregistrat primul cererea de înscriere în cartea funciară a unui drept tabular
va fi socotit adevăratul titular al dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la data
dobândirii lui, acelaşi drept sau un alt drept concurent fusese atribuit de acelaşi autor şi
în folosul altuia.
 
Dacă prin lege nu se prevede altfel, înscrierile în cartea funciară îşi vor produce
efectele de la data înregistrării cererilor, ținându-se însă cont de data, ora şi minutul
înregistrării acestora în toate cazurile în care cererea a fost depusă personal, prin
mandatar ori notar public sau, după caz, comunicată prin telefax, poştă electronică ori
prin alte mijloace care asigură transmiterea textului şi confirmarea primirii cererii de
înscriere cu toate documentele justificative.
În cazul drepturilor de ipotecă, ordinea înregistrării va determina rangul ipotecii.
 
Prin excepţie de la prioritatea înscrierii în funcţie de data înregistrării, dacă cererile
de înscriere se înregistrează în aceeaşi zi, toate drepturile de ipotecă primesc rang
egal. În privinţa celorlalte drepturi tabulare, acestea vor dobândi provizoriu rang egal,
urmând ca instanţa să se pronunţe, la cererea oricărei persoane interesate asupra
rangului fiecăruia şi să dispună radierea înscrierilor nevalabile.
 
Data înregistrării cererii va determina opozabilitatea, dar şi rangul înscrierii drepturilor
dobândite. 
Rangul semnifică efectul unei înscrieri în raport cu celelalte înscrieri din aceeaşi carte
funciară.

Principiul priorităţii înscrierilor în cartea funciară soluţionează conflictul între terţii

dobânditori de la un autor comun.
 
Cel care a fost îndreptăţit să îşi înscrie dreptul real în folosul său, în baza unui act
juridic valabil încheiat, va putea cere radierea din cartea funciară a unui drept concurent
sau, în cazul drepturilor reale accesorii, acordarea de rang preferenţial faţă de
înscrierea efectuată de altă persoană, numai dacă sunt întrunite trei condiţii:
a) actul juridic în temeiul căruia se solicită radierea sau
acordarea rangului preferenţial să fie anterior aceluia în baza căruia terţul și-a înscris
dreptul;
b) dreptul reclamantului şi cel al terţului dobânditor să provină de la un autor comun;
c) înscrierea dreptului în folosul reclamantului să fi fost împiedicată de terţul dobânditor
prin violenţă sau viclenie, după caz.
  
Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii de către terţ a
dreptului în folosul său.
 
7. Principiul publicităţii materiale a cărţilor funciare
 
Principiul publicităţii materiale a cărţilor funciare - acea regulă potrivit căreia, cu
îngrădirile prevăzute de lege, cuprinsul cărţii funciare se consideră exact în folosul
aceluia care a dobândit printr-un act juridic cu titlu oneros sau gratuit un drept tabular,
cu condiţia să fi fost de bunăcredinţă la data cererii de înregistrare a dreptului său.
 
-        Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, oricine a dobândit cu bunăcredinţă
vreun drept
real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit
titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular,
dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.
-     Se aplică  şi terţului care a dobândit un drept de ipotecă în temeiul unui act juridic
încheiat cu titularul înscris în cartea funciară sau cu succesorul său în drepturi.
Condiții :
a) nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare;
b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nici o cauză care să justifice rectificarea
acesteia în favoarea altei persoane;
c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare
 
Principiul publicităţii materiale a cărţilor funciare operează în prezenţa următoarei
situaţii premisă:
-       existenţa unei neconcordanţe între starea tabulară şi situaţia juridică reală
-    existenţa unui dobânditor cu titlu oneros şi de bunăcredinţă, care a încheiat un act
translativ de proprietate sau un contract de ipotecă cu proprietarul aparent înscris în
cartea funciară, fără a avea cunoştinţă despre faptul că nu era adevăratul proprietar al
imobilului.
-       dobânditorul să îşi înscrie dreptul, la rândul său, în cartea funciară
 
Deşi, regula este că nimeni nu poate transmite un drept pe care nu îl are, graţie
înregistrării în cartea funciară, cu bunăcredinţă a unui drept dobândit de la cineva care
nu avea cum să îl transmită în mod valabil, titularul său îşi validează pe calea publicităţii
imobiliare dreptul dobândit.
 
Pentru a beneficia de efectul achizitiv de proprietate al principiului publicităţii materiale,
trebuie îndeplinite însă unele condiţii suplimentare:

-adevăratul proprietar să nu solicita rectificarea cărţii funciare în termenul prevăzut de

lege;
-să nu fie vorba despre drepturi înscrise pentru prima dată în cartea funciară.
 
Pentru a înţelege efectul achizitiv de proprietate al principiului publicităţii materiale,
dispoziţiile art. 901 C. civ. trebuie interpretate coroborat cu cele ale art. 908 C. civ.,
referitoare la rectificarea intabulării sau înscrierii provizorii.
 
Prin rectificarea unei înscrieri în cartea funciară se înţelege radierea, îndreptarea
sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară.
 
Ratificarea poate fi cerută de orice persoană interesată, în următoarele situaţii:
a) dacă înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost
făcută înscrierea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare
sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui;
b) dreptul înscris a fost greşit calificat;
c) nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele
actului juridic în temeiul căruia sa făcut înscrierea;
d) înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu
situaţia juridică reală a imobilului.
 
8. Principiul opozabilităţii faţă de terţi a înscrierilor în cartea funciară
 
Dispoziţiile Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară au instituit un
sistem hibrid de publicitate imobiliară, care prezintă atât elemente specifice publicităţii
prin cărţile funciare reglementate de Decretullege nr. 115/1938, cât şi elemente
specifice evidenţelor prin registrele de inscripţiuni şi transcripţiuni.
 
Astfel, evidenţa drepturilor reale se ţine pe imobile, iar nu pe persoane, însă înscrierea
în cartea funciară nu produce efecte constitutive sau translative de drept, ci doar de
opozabilitate faţă de terţi. Prin dispoziţiile Legii nr. 7/1996, drepturile reale nu se
dobândesc prin înscriere, dar se sting doar prin radiere din cartea funciară.
În raporturile dintre părţi şi terţi, lipsa acestei înscrieri este sancţionată prin
inopozabilitatea sau ineficacitatea dreptului real imobiliar supus înscrierii. Înscrierea în
cartea funciară este condiţia necesară pentru opozabilitatea faţă de terţii care justifică
un drept, aflat într-o legătură specifică cu dreptul înscris. Faţă de terţii care nu justifică
un asemenea drept, dreptul real supus intabulării produce efecte din momentul
dobândirii lui. Opozabilitatea faţă de terţi nu operează cu privire la
înscrierile materiale, fiind posibilă modificarea acestor înscrieri, în urma măsurătorilor
executate pentru întocmirea cadastrului general.

Conform art. 885 C. civ.

·       
„(1) Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor
cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin
înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.
·       
(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară
cu consimţământul titularului, dat prin act autentic notarial. Acest consimţământ nu este
necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin
decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o
persoană juridică.
·       
(3) Dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei terţe persoane,
radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane, cu excepţia cazurilor
anume prevăzute de lege.
·       
(4) Hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul
autorităţii administrative, va înlocui acordul de voinţe, sau, după caz, consimţământul
titularului”.

IV. Inscrierile in Cartea Funciara

1. Clasificarea inscrierilor
-dupa obiectul lor: iintabularea, inscrierea provizorie si notarea
-dupa natura si continut: de ordin tehnic si de ordin juridic
-dupa efecte: constitutive de drepturi, inscrieri pentru opozabiliate si de informare
-dupa modificari: inscrieri conform art. 880 si reinscrieri
-in raport cu felul documentelor cadastrale: inscrieri cu caracter defenitiv si inscrieri cu
caracter nedefinitiv

   Inscrierile din CF se mai clasifica in inscrieri definitive (nu mai necesita jusitificarea lor 
ulterioara) si provizorii.
  
2. Intabularea in Cartea Funciara

   Intabularea si incsrierea provizorie au ca obiect drepturi tabulare, iar notarea se refera

la drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice.
   Urmatoarele drepturi sunt susceptibile de inscriere in CF:
 dreptul de proprietate
 dreptul de superficie
 dreptul de uzufruct
 dreptul de uz
 dreptul de abiatie
 dreptul de administare
 dreptul de concesiune
 dreptul de folosinta
 dreptul de servitute
 dreptul de ipoteca
-intabularea se face in baza unui inscris autentic notarial sintrebuie atasat inscrisul
original sau copia legalizata a acestuia.
-lipsa intabularii nu produce efecte juridice intre parti, insa pentru terti nu este opozabil,
acestia putand sa il ignore.

3. Inscrierea provizorie in Cartea Funciara

   Justificarea unei inscrieri provizorii se face cu consimtamantul celui impotriva caruia s-
a efectuat inscrierea provizorie, dat in forma autentica sau in temeiul hotararii
judecatoresti ramase definitive. Inscrierile care urmeaza unei inscrieri provizorii vor
avea caracter tot provizoriu daca sunt conditionate de justificarea acestei inscrieri.
   Rolul unei inscrieri provizorii este ca dreptul dobandit, modoficat sau stins sa produca
efecte fata de tertele persoane de la data inregistrarii cererii de inscriere, dar numai in
masura justificarii ulterioare a inscrierii. 

4. Notarea in Cartea Funciara

   Pot fi notate si alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, daca au legatura cu imobilele
cuprinse in CF.
   Potrivit art. 902 C. Civ. sunt supuse notarii in CF:
 punerea sub interdictie judecatoreasca si ridicarea acestei masuri
 cererea de declarare a mortii unei persoane fizice
 calitatea de bun comun al unui imobil
 locatiunea si cesiunea de venituri
 conventia matrimoniala
 etc
Efectul notarii in Cartea Funciara este cel de opozabilitate fata de terti. 

5. Actiunile de Carte Funciara

   Sunt mijloace indirecte prin care se apara dreptul de proprietate si celelalte drepturi
reale principale.
-3 tipuri de actiuni:
 actiunea in prestatie tabulara: poate fi generala sau speciala, se introduce
impotriva antecesorul tabular care nu isi executa obligatiile necesare pentru
inscrierea in CF
 actiunea in justificare tabulara: se introduce in cazul in care persoana impotriva
careia s-a facut inscrierea in CF refuza sa isi dea consimtamantul pentru
justificarea inscrierii provizorii. Un caz obisnuit fiind acela a unei inscrieri
provizorii a unui drept real afectat de o conditie suspensiva
 actiunea in rectificare: Operatiunea de radiere, indreptare sau corectare a
oricarei inscrieri in CF, adica RADIEREA. 
-cazuri pentru rectificare: 
 daca inscierea sau incheierea nu este valabila
 dreptul inscris a fost gresit calificat
 nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris
 inscrierea in CF nu mai este in concordanta cu situatia juridica reala a imobilului.