DREPTURILE REALE

SB. 45 - 74
II./1 DREPTURILE REALE

S.45 FUNCȚIILE PATRIMONIULUI

1. Noțiunea de funcție a patrimoniului 2. Subrogația reală universală și subrogația reală cu titlu universal - sensurile
noțiunii de subrogație - fundamentul juridic al subrogației reale generale. fungibilitatea economică și ideea de
universalitate - conținutul subrogației reale generale. corelația cu divizibilitatea patrimoniului - comparație între
subrogația reală generală și subrogația reală cu titlu particular - cazuri de subrogație reală cu titlu particular -
subrogația reală cu titlu universal permite restituirea și împărțeala patrimoniului 3. Gajul general al creditorilor
chirografari - conținutul funcției - principiul specializării gajului general al creditorilor chirografari 4. Transmisiunea
universală și transmisiunea cu titlu universal - noțiune - conținutul funcției

1. Noțiunea de funcție a patrimoniului

Luarea în considerare a drepturilor și obligațiilor cu conținut economic ce aparțin unui subiect de drept ca o universalitate
juridică are anumite consecințe juridice subsumate prin ceea ce se denumește că reprezintă funcțiile patrimoniului.
În dreptul civil român se consideră că patrimoniul are trei functii, și anume:
- premite și explică gajul general al creditorilor chirografari;
- permite și explică subrogația reală cu titlu universal;
- permite și explică transmisiunea universală șni transmisiunea cu titlu universal

1
 2. Subrogația reală universală și subrogația reală cu titlu universal

sensurile noțiunii de subrogație

În dreptul civil se face distincție între subrogația personală, care edesemnează înlocuirea unei persoane cu o altă persoană în
cadrul unui raport juridic obligațional, și subrogația reală, care desemnează înlocuirea unui element patrimonial cu un alt element
patrimonial. La rândul său subrogația reală este de trei feluri: subrogația reală universală: când elementele patrimoniale care se
înlocuiesc unele cu altele sunt privite în cadrul universalității
care sete patrimoniul; subrogația reală cu titlu universal: când elementele patrimoniale care se înlocuiesc unele cu altele sunt privite în
cadrul unei mase
patrimoniale; subrogația reală cu titlu particular când elementele patrimoniale care se înlocuiesc unele cu altele sunt privite
ut singuli
În doctrină, noțiunea subrogația reală generală este folosită pentru a desemna în mod cumulativ subrogația reală universală și
subrogația reală cu titlu universal.

fundamentul juridic al subrogației reale generale. fungibilitatea economică și ideea de universalitate

(fungibil = care poate fi înlocuit cu altul de același fel, de aceeași calitate și aceeași cantitate)
În sens larg fungibilitatea are în vedere numitorul comun al tuturor elementelor care compun patrimoniul sau o masă
patrimonială:
conținutul economic, evaluabil în bani al drepturilor și obligațiilor patrimoniale. Tocmai datorită acestei trăsături comune, elementele
patrimoniale pot fi schimbate unele cu altele, ele fiind însumate la activul sau la pasivul patrimoniului ori al unei mase patrimoniale.
Din această perspectivă, este nerelevantă natura bunului sau voința părților, criterii necesare în aprecierea fungibilității stricto sensu.
Fungibilitatea economică nu se confunda cu subrogatia reala. Prima este o calitate a elementelor patrimoniale, adică tocmai
premisa care face posibilă subrogația reală ca operație juridică. Așadar, nici subrogaţia reală nu este o ficțiune juridică, ci o operaţie de
tehnică juridică.
Numai subrogaţia reală universală și subrogația reală cu titlu universal constituie o funcție a patrimoniului. Numai în aceste
ipoteze, subsumate ideii de subrogație reală generală, înlocuirea elementelor patrimoniale unele cu altele se face în cadrul unei
universalități, respectiv la scara întregului patrimoniu sau a unei mase patrimoniale. Fundamentul juridic al subrogației reale generale,
ca funcție a patrimoniului, este tocmai ideea de universalitate.
Funcția juridică a subrogatiei reale universale sau cu titlu universal este aceea de a asigura continuitatea afectațiunii unui
patrimoniu sau a unei mese dintr-un patrimoniu destinației economice concrete, specifice.
conținutul subrogației reale generale. corelația cu divizibilitatea patrimoniului
Datorită caracterului patrimoniului de a fi o universalitate juridică, drepturile si obligațiile ce îl alcatuiesc pot fi înlocuite cu
alte valori, fără ca universalitatea lui să fie afectată. Permanent și automat valorile nou intrate într-un patrimoniu iau locul, se subroga
celor ieșite, căpătând poziția juridică avută de acestea din urmă. Așadar ele vor avea calitatea de elemente ale universalității care este
patrimoniul sau al unei mase patrimoniale determinate.
Înlocuirea nu are în vedere caliățile fizice ale bunurilor care formeaza obiectul drepturilor si obligațiilor pecuniare, ci valoarea
economică a acestor elemente patrimoniale și regimul lor juridic.

Subrogația reală generală poate fi raportată și la trăsătura patrimoniului de a fi divizibil, careia i se subordonează.Într-adevăr,
afectarea unor mase de bunuri dintr-un patrimoniu unei destinații economice concrete este asigurată ca efect al divizibilității
patrimoniului, iar subrogația reală generală se va produce în interesul fiecarei mase de bunuri din patrimoniu, asigurându-i astfel
destinația.
Ex: soții au ales regimul patrimonial al comunitatii legale , dacă se înstrainează un bun propriu, bunul procurat cu banii
încasați va intra în masa bunurilor proprii, iar dacă se înstrăinează un bun comun, valoarea lui de înlocuire intră în masa bunurilor
comune.
Rațiunea de a fi a subrogației reale generale este aceea de a asigura integritatea patrimoniului dintr-o dublă perspectivă: a) a
persoanei care este titularul patrimoniului şi b) a creditorilor persoanei resspective.
Nu trebuie să se creadă că întotdeauna când un bun intră sau iese din patrimoniu se produce o subrogaţie reală generală.
Subrogaţia reală generală nu poate să împiedice îmbogăţirea sau sărăcirea patrimoniului. (de exemplu: donaţia, activităţi cu şanse de
câştig sau riscuri de pierdere, preluarea datoriilor, etc)

comparație între subrogația reală generală și subrogația reală cu titlu particular

2
 • sub aspectul cadrului în care operează, subrogaţia reală generală se produce în contextul universalităţii care este patrimoniul
sau în interiorul unei mase patrimoniale determinate. Subrogaţia reală cu titlu particular are ca obiect elemente patrimoniale privite ut
singuli;
• sub aspectul modului în care operează, subrogaţia reală generală se produce în mod automat, fără a fi necesara o prevedere a
legii. Subrogaţia reală cu titlu particular se produce numai atunci când legea o prevede în mod expres şi priveşte un bun luat ut singuli;
• sub aspectul efectelor, subrogația reală universală transferă calitatea elementelor pecuniare care ies din patrimoniu de a fi
integrate într-o universalitate asupra elementelor acare intră în patrimoniu. Când este vorba și de o subrogație reală cu titlu universal,
elementele care intră în patrimoniu dobândesc și regimul juridic comun pentru o anumită masă patrimonială. Subrogația reală cu titlu
particular transferă, pe lângă acest regim juridic general, și regimul juridic special al bunului care a ieșit din patrimoniu asupra celui
care intră în patrimoniu.
• se poate spune că subrogaţia reală cu titlu particular presupune întotdeauna şi o subrogaţie reală generală, deoarece elementul
pecuniar care intră în patrimoniu primeste nu numai regimul juridic particular, propriu elementului pecuniar care a iesit din
patrimoniu, ci devine şi un element al universalităţii care este patrimoniul şi, dacă este cazul, un element al unei mase patrimoniale
determinate, dobândind regimul juridic al acesteia. Reciproc însă nu se verifică; nu orice subrogație reală generală presupune şi o
subrogaţie reală cu titlu particular.

cazuri de subrogație reală cu titlu particular

a) conform art. 2230 C.civ., subrogația reală cu titlu particular operează în cazul în care piere un bun grevat de
privilegii sau ipoteci. Astfel, dacă bunul grevat a pierit ori a fost deteriorat, indemnizaţia de asigurare sau, după caz, suma datorată
cu titlu de despăgubire este afectată la plata creanţelor privilegiate sau ipotecare, după rangul lor. Sunt afectate plăţii aceloraşi
creanţe sumele datorate în temeiul exproprierii pentru cauză de utilitate publică sau cu titlu de despăgubire pentru îngrădiri ale
dreptului de proprietate stabilite prin lege.
b) potrivit art. 748 alin (2), dacă bunul care formează obiectul uzufructului a fost distrus total sau parțial, uzufructul va
continua
asupra despăgubirii plătite de terţ sau, după caz, asupra indemnizaţiei de asigurare, dacă aceasta nu este folosită pentru repararea
bunului.
c) în materia ipteci mobiliare, conform art. 2393 C.civ., cel care achiziţionează un bun în cursul obişnuit al activităţii
unei
întreprinderi care înstrăinează bunuri de acelaşi fel dobândeşte bunul liber de ipotecile constituite de înstrăinător, chiar dacă ipoteca
este perfectă, iar dobânditorul cunoaşte existenţa acesteia.
În acest caz, ipoteca se strămută asupra preţului sau altor bunuri rezultate din înstrăinarea bunului ipotecat.
d) tot în materia ipotecii mobiliare, în art. 2392 se prevede că ipoteca se extinde asupra fructelor şi productelor bunului
mobil ipotecat, precum şi asupra tuturor bunurilor primite de constituitor în urma unui act de administrare ori de dispoziţie încheiat
cu privire la bunul mobil ipotecat. Se consideră, de asemenea, a fi un produs al bunului mobil ipotecat orice bun care îl înlocuieşte
sau în care trece valoarea acestuia.

subrogația reală cu titlu universal permite restituirea și împărțeala patrimoniului

Subrogația real cu titlu universal funcționează și în cazul asigurării destinației masei de bunuri, cum ar fi necesitatea împărțirii
unui patrimoniu sau aceea a restituirii unui patrimoniu.
Spre exemplu: în cazul în care mai mulți succesori dobândesc împreună un patrimoniu, ei se află în stare de indiviziune, a carei
lichidare se face prin partaj. Dacă împărțeala în natură nu este posibilă sau avantajoasă pentru coindivizari, bunurile corporale pot fi
vândute sau schimbate, iar sumele de bani sau alte bunuri care intră astfel în masa succesorală se împart conform cotelor succesorale
În cazul anulării unei hotărâri judecătorești declarative de moarte, celui care fusese declarat mort trebuie să i se restituie
patrimoniul. Dacă înapoierea în natură a bunurilor sale de la moștenitorii săi prezumtivi nu mai este posibilă, restituirea se va face prin
echivalent. Astfel, prețul primit de successor se va subroga bunului sau bunurilor înstrainate. Masa succesorală nu este un patrimoniu
distinct , ci o masă patrimonială în patrimoniul succesorului, odată ce se restituie autorului, ea se topește în universalitatea
patrimoniului acestuia.
În mod asemănător funcționează subrogația reală cu titlu universal și când este vorba de petiția de ereditate, care are ca obiect
tot restituirea unei mase patrimoniale, iar nu a unui patrimoniu.

3
 3. Gajul general al creditorilor chirografari
Conform art. 2324 alin.(1)C.civ., cel care este obligat personal răspunde cu toate bunurile sale mobile şi imobile, prezente şi
viitoare. Ele servesc drept garanţie comună a creditorilor săi.
Spre deosebire de vechea reglementare, unde s-a vorbit de gajul general al creditorilor chirografari, NCC vorbește despre
garanția comună a creditorilor. Preferința terminologică a legiuitorului este justificată din două puncte de vedere: - termenul gaj ar
putea induce în eroare;
- patrimoniul este o garanție comună nu numai pentru creditorii chirografari, ci pentru toți creditorii, inclusiv pentru cei
privilegiați și pentru cei care au garanții reale.

conținutul funcției
Fluxurile patrimoniale pot fi desfășurate, în mod liber de debitor prin acte juridice cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Creditorii
pot urmări numai activul existent în patrimoniul debitorului la scadență. Sunt avute în vedere însă nu numai drepturile patrimoniale
existente în momentul nașterii datoriei, ci și acelea care au intrat în patrimoniul debitorului până la scadență.
Dreptul de garanție comună, care exprimă puterea creditorilor asupra patrimonului debitorului, nu se confundă cu urmărirea
efectivă a activului patrimonial, ci constituie doar temeiul acesteia. Chiar dacă urmărirea silită ar epuiza tot activul patrimonial al
debitorului, patrimoniul nu dispare: rămân datoriile și posibilitatea de a dobândi alte drepturi în viitor.
Libertatea debitorului de a încheia acte juridice cu privire la drepturile sale patrimoniale nu este nelimitată. Tocmai pentru că se
bucură de o garanție comună asupra patrimoniului debitorului creditorii sunt îndreptății, să cenzureze prin intermediul acțiunii
pauliene, actele juridice frauduloase încheiate de debitor cu terții. (actul este fraudulos în măsura în care a creat sau a mărit starea de
insolvabilitate a debitorului)
Dacă debitorul constituie însă garanții reale cu privire la drepturile sale patrimoniale, se îngustează, până la dispariție, sfera de
aplicare a garanției comune a creditorilor ca funcție a patrimoniului.
principiul specializării gajului general al creditorilor chirografari
Divizarea patrimoniului în mai multe mase de drepturi și obligații pecuniare determină specializarea garanției comune a
creditorilor. În această ipoteză, garanția comună va opera, în mod specializat, asupra masei patrimoniale în legătură cu care s-a născut
creanța unui anumit creditor. Garanția rămâne comună pentru că nu poartă asupra unui element patrimonial determinat și este
specializată pentru că nu are ca obiect, în mod direct, patrimoniul ca universalitate. În mod indirect însă, în măsura în care activul
masei patrimoniale în legătură cu care s-a născut creanța nu este îndestulător, garanția comună poate opera, în cazurile permise de
lege, și asupra celoralate bunuri din patrimoniu. Această posibilitate exprimă tocmai ideea comunicării juridice dintre diferitele mase
patrimoniale și ideea unității patrimoniului.

4. Transmisiunea universală și transmisiunea cu titlu universal noțiune

În situația decesului persoanei fizice și în ipoteza reorganizării sau încetării persoani juridice se pune problema transmisiunii
către succesori a universalității elementelor patrimoniului (transmisiune universală) sau a unei fracțiuni din această universalitate
(transmisiune cu titlu universal). Noțiunea de patrimoniu permite și explică transmisiunea universală și transmisiunea cu titlu
universal. Aceasta este a treia funcție a patrimoniului.
conținutul funcției
Deși în mod tradițional se vorbește de transmiterea patrimoniului sau de transmiterea unei fracțiuni din patrimoniu, în realitate
este vorba de transmiterea universalității sau a unei fracțiuni din universalitatea elementelor care se găsesc în patrimoniul persoanei
fizice în momentul decesului sau în patrimoniul persoanei juridice în momentul reorganizării ori al încetării. (explicația constă în fatul
că patrimoniul își încetează existența odată cu persoana, ceea ce se transmite este conținutul patrimoniului, dar tot ca universalitate sau
ca fracțiune din universalitate)
Chiar dacă se acceptă ideea că persoana succesorului continuă persoana autorului, această idee are doar funcția de a justifica
transmisiunea universalității sau a unei fracțiuni din universalitatea elementelor patrimoniului autorului. Continuitatea este simbolică
iar nu strict juridică. Este motivul pentru care drepturile și obligațiile născute din contracte intuitu personae nu se transmit de la autor
la succesor. Pe baza celor prezentate în literatura de specialitate se consideră că, din punct de vedere strict juridic, ar fi mai preferabil
să se afirme continuitatea drepturilor și obligațiilor care nu au caracter intuitu personae, iar nu continuitatea autorului sau a
patrimoniului autorului dincolo de decesul acestuia.
În cazul transmisiunii universale, succesorul dobândește în întregime activul și pasivul din patrimoniul autorului, iar în ipoteza
transmisiunii cu titlu universal succesorul dobândește aceeași fracțiune din activul, cât din și pasivul patrimonial. Rezultă că între
transmisiunea universală și transmisiunea cu titlu universal nu există o diferență calitativă, ci doar una cantitativă.

4
 S.46 ASPECTE PRIVIND CLASIFICAREA DREPTURILOR PATRIMONIALE

1. Definiția dreptului real 2. Definiția dreptului de creanță 3. Comparație între drepturile reale și drepturile de creanță
4. Esența distincției dintre drepturile reale și drepturile de creanță 5. Obligațiile reale - Obligațiile propter rem
- Obligațiile scriptae in rem

1. Definiția dreptului real

Dreptul real, – ius in re – este dreptul patrimonial în virtutea căruia titularul său poate să-și exercite prerogativele asupra unui
bun
determinat, în mod direct și nemijlocit, fără intervenția altei persoane.

2. Definiția dreptului de creanță

Dreptul de creanță – ius ad personam – este dreptul patrimonial în temeiul căruia subiectul activ, denumit creditor, poate
pretinde subiectului pasiv, denumit debitor, să dea, să facă sau să nu facă ceva (o anumită prestație). Drepturile de creanță mai sunt
denumite și drepturi personale.
3. Comparație între drepturile reale și drepturile de creanță Asemănări:
a) ambele sunt drepturi patrimoniale;
b) atât titularii drepturilor de creanță cât și titularii drepturilor reale sunt individualizați; Diferențe:
a) subiectul pasiv, respectiv titularul obligației corelative, este individualizat, determinat numai în ipoteza dreptului de
creanță, în
timp ce, în ipoteza dreptului real, obligația generală negativă corelativă are un titular general și neindividualizat, nedeterminat, format
din toate celelalte subiecte de drept.
Când o persoană cauzează unprejudiciu prin atingerea exercițiului prerogativelor dreptului real de către titularul său,
individualizarea care se produce nu transformă subiectul pasiv, general și nedeterminat, într-un subiect pasiv determinat, întrucât ea
privește un alt raport juridic obligațional în conținutul căruia intră un drept de creanță având ca obiect repararea prejudiciului.
b) ca drepturi absolute, drepturile reale sunt opozabile erga omnes (totuși, pentru opozabilitate, pentru drepturi reale
principale
imobiliare și drepturi reale de garanție este necesară îndeplinirea formalităților de publicitate, pentru drepturi reale principale
mobiliare, de regulă, posesia asigură prin ea însăși publicitatea). Drepturile de creanță sunt drepturi relative și sunt opozabile, stricto
sensu, numai debitorilor, doar în raporturile obligaționale al căror conținut îl formează.
c) drepturile reale au în conținutul lor anumite prerogative a căror exercitare are ca premisă acte de stăpânire asupra
unui bun. De
aceea, bunul trebuie să fie determinat și individualizat. Bunurile de gen devin obiect al drepturilor reale numai prin cântărire,
măsurare, numărare. În schimb drepturile de creanță care au o obligație corelativă de a da pot avea ca obiect atât bunuir individual-
determinate, cât și bunuri de gen.
d) obligația corelativă drepturilor reale este una generală și negativă; neavând o valoare economică nu poate fi
însumată la pasivul patrimonial. Obiectul obligațiilor corelative drepturilor de creanță poate fi o prestație de a da (a constitui sau a
transmite un drept real) o prestație de a face ( orice prestație pozitivă în afara aceleia de a da) sau o abstențiune (a nu face); având
un caracter particular și concret se însumează la pasivul patrimonial.
e) conținutul juridic a drepturilor reale include două prerogative: dreptul de urmărire și dreptul de preferință. Dreptul
de urmărire este facultatea titularului dreptului real de a pretinde bunul care formează obiectul dreptului său din mâna oricui s-ar
afla. Dreptul de preferință constă în facultatea conferită titularului dreptului de a avea prioritate față de titularii altor drepturi reale
sau de creanță. Prerogativa urmăririi, sub aspect procesual, distinge drepturile reale de drepturile de creanță. Prerogativa preferinței,
în sensul de a stabili pe baza probelor cine este adevăratul titular al dreptului, este comună și drepturilor de creanță. În schimb
prerogativa urmăririi decurge tocmai din opozabilitatea erga omnes a drepturilor reale.
f) prerogativele drepturilor reale se exercită în mod idrect și nemijlocit de către titularii acestor drepturi. Dimpotrivă,
prerogativele drepturilor de creanță, cu excepția dispoziției juridice, nu pot fi exercitate de titularii acestor drepturi decât prin
intermediul unei prestații pozitive sau negative din partea debitorului.
g) de regulă, drepturile de creanță au o durată mai scurtă decât drepturile reale principale. Dreptul de proprietatate este
perpetuu. Durata celorlalte drepturi reale este legată fie de durata dreptului de proprietate, fie de persoan titularului lor.

5
 Importanța practică a acestei diferențe se manifestă sub aspectul termenelor de prescriție: drepturile de creanță sunt prescriptibile
extinctiv în termene scurte (teremnul general fiind de 3 ani), în timp ce drepturile reale sunt fie imprescriptibile fie sunt prescriptibile
în termene mai lungi (de regulă, 30 de ani).
h) numărul drepturilor reale este limitat, părțile nu pot crea prin voința lor noi drepturi reale, în schimb drepturile de
creanță nu
se limitează la cele prevăzute în lege, imaginația juridică a părților poate să creeze drepturi de creanță într-un număr nelimitat.

4. Esența distincției dintre drepturile reale și drepturile de creanță

Conţinutul juridic și modul de exercitare a prerogativelor conferite de cele două categorii de drepturi exprimă, mai bine decât
toate celelalte trăsături, esența distincției dintre drepturile reale şi drepturile de creanță. În plus, drepturile reale sunt în primul rând o
relație între persoane și lucruri și numai în mod indirect o relație între persoane, în timp ce drepturile de creanță sunt, în primul rând, în
mod direct, o relație între persoane și numai în mod indirect, când este cazul, o relație între persoane și lucruri.

5. Obligațiile reale
În general se admite că la limita dintre drepturile reale și drepturile de creanță se situează două categorii juridice intermediare:
obligațiile propter rem și obligațiile scriptae in rem. Unii autori includ în această categorie și drepturile de creație intelectuală.
obligațiile propter rem, cunoscute sub denumirea de obligații reale de a face, reprezintă îndatoriri care revin deținătorului unui
bun determinat și au ca izvor legea sau convenția părților. Spre exemplu: art 74 din Legea 18/1991, republicată, impune tuturor
deținătorilor de terenuri agricole obligația de a asigura cultivarea acestora și obligația de a asigura protecția solului. Sau proprietarul
unui fond aservit își poate asuma obligația, spre exemplu, cu ocazia constituirii unei servituți de trecere de a efectua lucrările necesare
exercițiului servituții.
Ambele situații constituie sarcini reale – obligații reale de a face – impuse de lege sau de voința părților, care grevează dreptul
asupra terenului și care, fiind accesorii ale acestuia, se vor transmite odată cu bunul, fără a fi nevoie de nici o formalitate specială de
transcriere sau înscriere ori de o nouă convenție a parților. In acest sens.
Această obligație nu corespunde unui drept real, deoarece ea nu incumbă oricarei persoane, ci numai proprietarului sau
deținătorului acestuia. În caz de înstrăinare vechiul proprietar se liberează complet, iar noul deținător va fi debitor exclusiv din cauza și
numai pe perioada de timp cât se află în raport direct cu bunul.
obligațiile scriptae in rem,se caracterizează prin aceea că sunt atât de strâns legate de stăpânirea unui bun, încât creditorul nu
poate obține satisfacerea dreptului său decât dacă dobânditorul actual al lucrului va fi obligat sa respecte acest drept, deși nu a
participat în niciun fel la încheierea contractului inițial care a condus la nașterea dreptului creditorului. Spre exemplu: locatarul unui
bun pe care locatorul l-a înstrainat după încheierea contractului de locațiune. Dacă bunul dat în locațiune este înstrainat, dreptul
locatarului este opozabil noului dobânditor: dacă imobilul dat în locațiune este înscris în cartea funciara, iar locațiunea a fost notată în
registrul de publicitate imobiliară; dacă imobilul nu este înscris în cartea funciară, dar locațiunea s-a facut printr-un înscris cu dată
certă care este anterioară datei certe a actului de înstrăinare; în cazul bunurilor mobile supuse unor formalități de publicitate, dacă
locatarul a îndeplinit aceste formalități; în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în posesia locatarului

6
 S.47 DOBÂNDIREA FRUCTELOR CA EFECT AL POSESIEI DE BUNĂ - CREDINȚĂ

1. Fructe și producte 2. Fructe naturale, fructe industriale și fructe civile 3. Regula dobândirii fructelor de către
proprietar 4. Dobândirea fructelor de către posesorul de bună-credință 5. Fundamentul juridic al dobândirii fructelor de
către posesorul de bună-credință 6. Restituirea fructelor de către posesorul de rea-credință

1. Fructe și producte
Potrivit art. 548 C.civ., fructele reprezintă acele produse care derivă din punerea în valoare, folosirea unui bun, fără însă ca prin
aceasta să se ajungă la diminuarea substanței sale.
Productele sunt definite prin art. 549 C.civ. ca fiind: produsele obținute dintr-un anumit bun, dar prin consumarea sau diminuarea
substanței acestuia, cum sunt copacii dintr-o pădure, piatra dintr-o carieră și altele asemenea.
Intervalele la care se produc fructele trebuie să fie rezonabile, astfel încât bunurile produse să nu-și piardă, prin perenitatea lor
caracterul de fructe. Spre exemplu: recoltele sunt fructe, dar copacii, deși într-un sens general, sunt produse periodice ale pământului,
nu au caracter de fructe, cu excepția cazului în care, prin voința proprietarului, se stabilește o modalitate de exploatare periodică a unei
păduri, astfel încât să se asigure regenerarea acesteia.
2. Fructe naturale, fructe industriale și fructe civile
Conform art. 548 C.civ., fructele reprezintă acele produse care derivă din folosirea unui bun, fără a diminua substanţa acestuia.
Fructele sunt: naturale, industriale şi civile. Fructele civile se numesc şi venituri.
a) Fructele naturale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, obţinute fără intervenţia omului, cum ar fi acelea
pe care
pământul le produce de la sine, producţia şi sporul animalelor.
b) Fructele industrial sunt produsele directe şi periodice ale unui bun, obţinute ca rezultat al intervenţiei omului, cum ar
fi recoltele
de orice fel. Interventia omului se concretizează în munca pe care acesta o depune pentru producerea lor.
c) Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului de către o altă persoană în virtutea unui act juridic,
precum chiriile, arenzile, dobânzile, venitul rentelor şi dividendele. Definitoriu pentru fructele civile este împrejurarea ca ele se
concretizează în sume de bani, adică venituri bănești rezultate din stabilirea unor raporturi contractuale între proprietar și cel
care folosește bunul.

3. Regula dobândirii fructelor de către proprietar

Conform art. 550 alin. (1) C.civ., fructele se cuvin proprietarului, dacă prin lege nu se dispune altfel.
În cazul proprietarului nu are relevanță sub aspectul dobândirii dreptului de proprietate asupra fructelor naturale și industriale
ideea de percepere a fructelor, ci numai ideea de separațiune. Cât timp fructul nu s-a desprins de bunul care l-a produs, face corp
comun cu acesta, neavând o existență autonomă. Numai prin separațiune fructele naturale și cele industriale au o existență autonomă
de bunul care le-a produs, iar dreptul de proprietate asupra lor se diferențiează de dreptul de proprietate asupra bunului frugifer.
Fructele civile se vor dobândi conform înțelegerii părților, iar în lipsa acesteia, proprietarul le va dobandi zi cu zi.
4. Dobândirea fructelor de către posesorul de bună-credință
Conform art. 948 C.civ., posesorul de bună-credinţă dobândeşte dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat. (excepție
de la regula potrivit căreia fructele aparțin proprietarului bunului frugifer)
Posesorul trebuie să fie de bună-credinţă la data perceperii fructelor. Fructele civile percepute anticipat revin posesorului în
măsura în care buna sa credinţă se menţine la data scadenţei acestora.
În cazul fructelor produse de imobile înscrise în cartea funciară, buna-credinţă se apreciază în raport cu condiţiile cerute terţilor
dobânditori pentru a respinge acţiunea în rectificare.
Conform art. 901 C.civ., sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credinţă vreun drept real înscris
în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea
adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.
Terţul dobânditor este considerat de bună-credinţă numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său,
sunt îndeplinite următoarele condiţii:
a) nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare;
b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; şi c) nu
a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare.

7
 În celelalte cazuri, posesorul este de bună-credinţă atunci când are convingerea că este proprietarul bunului în temeiul unui act
translativ de proprietate ale cărui cauze de ineficacitate nu le cunoaşte şi nici nu ar trebui, după împrejurări, să le cunoască.
Bunacredinţă încetează din momentul în care cauzele de ineficacitate îi sunt cunoscute.
Întrucât este vorba de o împrejurare de fapt, această luare la cunoștință poate fi dovedită prin orice mijloc de probă.
5. Fundamentul juridic al dobândirii fructelor de către posesorul de bună-credință
Se consideră că dobândirea fructelor de către posesorul de bună-credință este întemeiată pe ideea de echitate. În situația
reglementată de art. 948 C.civ., principiul are o dublă semnificație:
- pe de o parte, proprietarul este sancționat penrtu neglijența și pasivitatea sa, întrucât s-a dezinteresat de lucru și l-a
lăsat să
intre în posesia unei alte persoane;
- pe de altă parte posesorul este recompensat pentru buna sa credință. A-l sili să înapoieze fructele ar însemna să i se
impună o sarcină prea oneroasă, cu atât mai mult cu cât, de obicei, fructele au fost consummate.
Acesta este temeiul regulii conform căreia posesorul de bună-credință, deși poate fi obligat să restituie lucrul, nu poate fi obligat
să restituie și fructele bunului posedat, dacă îndeplinește toate condițiile cerute de lege pentru producerea acestui efect al posesiei.
Prin excepție, fructele unui bun care formează obiectul unui drept de proprietate publică trebuie restituite reclamantului
(proprietarului), chiar dacă posesorul pârât a fost de bună credință. Posesorul va putea cere însă restituirea cheltuielilor făcute pentru
producerea fructelor.
6. Restituirea fructelor de către posesorul de rea-credință

Conform art. 948 alin. (5), posesorul de rea-credință, adică acela care cunoștea viciile titlului prin care a dobândit bunul pe care
îl poseda, știa că acesta din urmă nu este valid, va fi obligat să restituie proprietarului toate fructele, oricare ar fi ele: naturale, civile
sau industriale. Mai mult, el va fi obligat să restituie nu numai fructele percepute, dar și contravaloarea fructelor pe care, din neglijența
sa, nu le-a perceput.
Contravaloarea fructelor nepercepute din neglijența posesorului de rea-credință va fi stabilită prin actualizarea celei avute de
acele fructe la momentul la care ele ar fi trebuit să fie percepute.

8
 S. 48 CONȚINUTUL JURIDIC AL DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ

1. Elementul substanțial și elementul procesual din conținutul juridic al dreptului de proprietate

2. Posesia (ius possidendi)
3. Folosința (ius utendi și ius fruendi)
4. Dispoziția (ius abutendi, disponendi); inalienabilitatea legală și voluntară

1. Elementul substanțial și elementul procesual din conținutul juridic al dreptului de proprietate

NCC menționează în mod expres cele trei prerogative care alcătuiesc conținutul juridic al dreptului de proprietate privată, în
acest sens art. 555 alin. (1) C.civ. prevede că, proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în
mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege. Posesia, folosința și dispoziția sunt atributele care configurează puterea
pe care proprietarul o are asupra lucrului. Indiferent de forma sa, pubică sau privată, dreptul de proprietate este o putere asupra
bunurilor, inclusiv asupra terenurilor – înțelese ca bunuri nu ca teritoriu – distinctă de puterea pe care o exercită un stat asupra
teritoriului său. În legătură cu terenurile există o dublă putere, una în forma dreptului de proprietate publică sau privată, alta în forma
dreptului suveran al statului asupra propriului teritoriu. Toate aceste prerogative alcătuiesc elementul substanțial care intră în
conținutul juridic al dreptului de proprietate.
Ca orice drept subiectiv civil, și dreptul de proprietate include în conținutul său juridic un element procesual: dreptul material la
acțiune, în principal dreptul de a exercita acțiunea în revendicare, care este modul specific de valorificare a dreptului de proprietate.

2. Posesia (ius possidendi)

Ca atribut ori prerogativă a dreptului de proprietate ce intră în conținutul acestuia, posesia reprezintă expresia juridică a
apropierii și stăpânirii bunului ce formează obiectul dreptului de proprietate de către titularul său, acesta având reprezentarea
psihologică, intelectuală a împrejurării că el are calitatea de proprietar.
Spre deosebire de celelalte atribute, care se exercită, în forma lor pozitivă, intermitent și succesiv, ius possidendi, se exercită, în
primul rând, în momentul aproprierii, după care actul inițial de apropriere are o semnificație de continuitate până în momentul pierderii
stăpânirii bunului sau a dreptului de proprietate de catre titularul său. Acest atribut se manifestă, de asemenea, și după pierderea
stăpânirii bunului prin exercitarea acțiunilor petitorii și prin exercitarea acțiunilor posesorii.
Ca prerogativă a dreptului de proprietate, posesia este un element de drept, iar nu unul de fapt. Manifestarea exterioară a acestui
element juridic nu acoperă întreaga arie a posesiei ca stare de fapt.

3. Folosința (ius utendi și ius fruendi)

Folosința ca atribut al dreptului de proprietate cuprinde nu numai utilizarea lucrului (ius utendi) ci și culegerea fructelor acestuia
(ius fruendi). Astfel înțeșles dreptul de folosință ca atribut al dreptului de proprietate nu se confundă cu dreptul de folosință ca drept
real autonom.
Ius utendi (aspect pozitiv): dreptul de a utiliza lucrul sau uzul lucrului exprimă posibilitatea pe care o are proprietarul de a servi
personal de lucru, în acord cu natura și destinația acestuia. În măsura în care îmbracă forma abuzului de drept ius utendi nu se mai
bucură de protecție juridică.
Ius utendi (aspect negativ): proprietarul poate să nu recurgă la nici una dintre posibilitățile de a utiliza bunul. Această formă
negativă a dreptului de a utiliza lucrul poate fi îngrădită de lege. Legiuitorul prevede uneori anumite obligații de a face în sarcina
proprietarilor, în funcție de natura și destinația unor bunuri. (obligații propter rem)
În materia dreptului de proprietate neuzul nu duce la stingerea dreptului de uz, care este imprescriptibil extinctiv. În cazul în care
bunul intră în stăpânirea altei persoane, neuzul proprietarului nu este sancționat cu prescripția extinctivă, totuși terțul posesor poate
beneficia de prescripția achizitivă.
Neuzul nu se confundă cu abandonul bunului.
În cazul bunurilor consumptibile, dreptul de a utiliza bunul se confundă cu dreptul de dispoziție materială, întrucât aceste bunuri
își pierd substanța prin utilizare.
Ius fruendi: Fructele sunt produse de un lucru în mod periodic, fără a consuma substanța acestuia. Ius fruendi nu cuprinde și
culegerea productelor, care este o manifestare a dispoziției materiale. Totuși prin voința proprietarului, care stabilește o anumită
modalitate de amenajare și exploatare a unui bun, este posibil ac anumite producte să fie considerate fructe.
Fructele naturale și industriale se dobândesc prin separațiune, iar fructele civile în baza unor contracte încheiate între proprietar
și terțe peroane.
Proprietarul are libertatea să culeagă sau să nu culeagă fructele.

9
 Pasivitatea proprietarului în cazul fructelor naturale și industriale (perisabile) are semnificația unei dispoziții materiale, iar în
cazul fructelor civile această pasivitate poate fi privită ca o exercitare negativă a atributului folosinței, deoarece are ca efect pierderea
dreptului material la acțiune din conținutul juridic al dreptului de creanță.
4. Dispoziția (ius abutendi, disponendi); inalienabilitatea legală și voluntară
Dreptul de dispoziție întregește conținutul dreptului de proprietate și constă în prerogativa proprietarului de a hotărâ cu privire la
soarta bunului său, atât din punct de vedere material, cât și din punct de vedere juridic.
Acest atribut esential al derptului de proprietate îmbracă două forme: dispoziția materială și dispoziția juridică.

dispoziția materială: această prerogativă are în vedere bunurile corporale, inclusiv drepturile de creanță, a căror substanță
juridică este ăncorporată înmaterialitatea titlului. Proprietarul poate el însuși sau prin intermediul unei alte persoane, în virtutea acestei
prorogative, în limitele prevăzute de lege, să modifice forma lucrului, să transforme, să distrugă sau să consume substanța acestuia,
inclusiv prin culegerea productelor. De exemplu, proprietarul unei case poate să o modifice, să îi facă adăugiri sau să o demoleze.
Acest drept de dispoziție materială diferențiează în mod clar dreptul de proprietate de toate celelalte drepturi reale, titularii
acestora
din urmă având posibilitatea să-și exercite atributele astfel încât să conserve substanța lucrului.

dispoziția juridică: exercitarea acestui atribut se face prin intermediul unor acte juridice de dispoziție.
Moduri de exercitare a dispoziției juridice:
- înstrăinarea dreptului de proprietate prin acte juridice între vii sau pentru cauză de moarte;
- înstrăinarea unor atribute ale dreptului de proprietate având ca urmare nașterea dezmembrămintelor acestuia;
- constituirea unor garanții reale;
- abandonarea delăsarea bunului; - renunțarea la dreptul de proprietate.

Dispoziția juridică se realizează asupra dreptului de proprietate, iar nu asupra bunului care formează obiectul proprietății.
În cazul în care dispoziția materială vizează chiar distrugerea bunului, pierderea dreptului de proprietate este o consecință
juridică
a exercitării dispoziției materiale, și nu este vorba de o confundare a dispoziției juridice cu dispoziția materială.

inalienabilitatea legală: nu trebuie confundată cu interdicția legală de a apropria anumite lucruri. În sens larg și bunurile
proprietate publică sunt inalienabile. Stricto sensu sunt inalienabile bunurile care, deși sunt obiect al proprietății private, intră sub
incidența unei dispoziții legale de inalienabilitate. De exemplu, sub sancțiunea nulității absolute este interzisă înstrăinarea în orice mod
a imobilelor dobândite în baza legii 112/1995 cu modificările și completările ulterioare, până la soluționarea definitivă a acțiunilor
formulate de persoanele îndreptățite foști proprietari, sau, după caz, moștenitori ai acestora.
În materia dreptului de proprietate privată, toate cazurile de inalienabilitate legală au caracter temporar.

inalienabilitatea voluntară: clauza voluntară de inalienabilitate este reglementată în art. 627-629 C.civ. care prevăd următoarele:

 Prin convenţie sau testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani şi dacă
există un interes serios şi legitim. Termenul începe să curgă de la data dobândirii bunului.
 Dobânditorul poate fi autorizat de către instanţă să dispună de bun dacă interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a
bunului a dispărut sau dacă un interes superior o impune.
 Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract atrage nulitatea întregului contract dacă a fost determinantă la
încheierea acestuia. În contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezumă, până la proba contrară.
 Clauza de inalienabilitate este subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea către
o persoană determinată sau determinabilă,
 Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprită prin stipularea inalienabilităţii.

Condiții de opozabilitate (art. 628 C.civ.):

(1)Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocată împotriva dobânditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a
obligat să nu înstrăineze decât dacă este valabilă şi îndeplineşte condiţiile de opozabilitate.
(2)Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie să fie supusă formalităţilor de publicitate prevăzute de lege, dacă este
cazul.
10
 (3)În cazul bunurilor mobile, sunt aplicabile, în mod corespunzător, regulile prevăzute pentru dobândirea proprietăţii prin
posesia de bună-credinţă.
(4)În cazul în care clauza de inalienabilitate a fost prevăzută într-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabilă şi creditorilor
anteriori ai dobânditorului.
(5)Neîndeplinirea condiţiilor de opozabilitate nu îl lipseşte pe beneficiarul clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde
daune-interese proprietarului care nu se conformează acestei obligaţii.

Sancţiunile pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate:

 Înstrăinătorul poate să ceară rezoluţiunea contractului în cazul încălcării clauzei de inalienabilitate de către dobânditor.
 Atât înstrăinătorul, cât şi terţul, dacă inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, pot să ceară anularea actului de
înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei.
 Nu pot fi supuse urmăririi bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, cât timp clauza produce efecte, dacă prin lege nu
se prevede altfel.

11
 S. 49 CARACTERELE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ

1. Caracterul absolut 2. Caracterul exclusiv 3. Caracterul perpetuu

1. Caracterul absolut
Prin reținerea caracterului absolut al dreptului de proprietate se voiește demarcarea lui de toate celelalte drepturi reale. El este
conceput ca expresia cea mai cuprinzătoare a conținutului unui drept subiectiv. Numai dreptul de proprietate este un drept real
complet, deoarece este unicul astfel de drept care conferă titularului său exercițiul tuturor prerogativelor sale – posesia, folosința și
dispoziția. În cazul celorlalte drepturi reale se pot exercita numai stăpânirea și folosința bunului, dreptul de dispoziție aparținând
întotdeauna titularului dreptului de proprietate care a constituit acele drepturi reale, dezmembrăminte ale proprietății.
Caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie interpretat în sensul că titularul său are aspura lucrului latitudinea de a-i
trage toate foloasele, de a profita de toată utilitatea pe care el o conferă și de a săvârși toate actele juridice care răspund nevoilor
proprietarului sau impuse de propriul său interes.
Numai legiuitorul poate impune anumite restricții în exercitiul dreptului de proprietate, atunci când este nevoie de protecția sau
realizarea unor obiective de interes general sau din alte rațiuni. Totuși, proprietarul este liber și în măsură să efectueze toate actele
materiale și juridice care nu îi sunt interzise în mod expres. Libertatea acestor acte constituie principiul, iar restricțiile exercițiului lor,
oricât vor fi de importante și de numeroase, constituie excepții de la regulă și trebuie expres prevăzute de lege.
Proprietatea privată, ca noțiune generală, nu diferă de la un subiect la altul sau de la un obiect la altul. Desigur nu este exclus ca
anumite bunuri să aibă un regim juridic special sau ca exercitarea dreptului de proprietate să difere în funcție de situația juridică a
persoanei (minori, persoane puse sub interdicție, etc.) dar aceste împrejurări nu schimbă modul în care se manifestă construcția tehnică
a dreptului de proprietate privată.

2. Caracterul exclusiv
Acest caracter decurge din împrejurarea că proprietarul este îndreptățit să exercite singur toate prerogativele conferite de acest
drept. El poate utiliza bunul său așa cum dorește, fără ca vreo altă persoană să poată interveni într-un mod oarecare în exercițiul
dreptului său.
Proprietarul, indiferent că este personă fizică sau juridică, are monopolul posesiei, folosinței și dispoziției cu privire la bunul acre
formează obiectul dreptului de proprietate.
Acest monopol rămâne, în general, intact și în ipoteza proprietății rezolubile și a proprietății anulabile, deoarece proprietarul sub
condiție rezolutorie, precum și dobânditorul din actul juridic anulabil se comportă ca un proprietar pur și simplu. În schimb, în caz de
proprietate comună, acest monopol este exercitat în comun, în condiții specifice, de către coproprietari sau proprietarii devălmași.
Monopolul asupra bunului este spart și în ipoteza dezmembrării dreptului de proprietate privată, dar nuda proprietate, ca
dezmembrământ lato sensu, păstrează însă vocația reunirii tuturor atributelor inițiale după încetarea dezmembrămintelor.
Din ideea monopolului proprietarului decurge ideea excluderii terților, inclusiv a autorităților publice, de la exercitarea
atributelor care aparțin titularului dreptului de proprietate. Terții nu pot nici să-l întrebuințeze, nici să îl folosească, nici să dispună de
el.
S-a pus problema dacă excluderea terților de la exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate se referă și la reproducerea
fotografică a imaginii bunului. Cu privire la această problemă în literatura de specialitate se pot întâlni opinii diferite, unii autori susțin
că nu se poate vorbi de un drept exclusiv la imagine al proprietarului, ci numai de dreptul la exploatarea exclusivă a bunului, inclusiv
în forma specifică a exploatării comerciale a imaginii bunului. În acest context, exploatarea comercială a imaginii bunului apare ca o
manifestare a prerogativei folosinței. Alți autori consideră că proprietarul are un drept la imagine asupra bunurilor sale.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate operează, mai ales, în raporturile cu autoritățile publice, cărora le este interzisă
încălcarea monopolului proprietarului privind exercitarea dreptului de proprietate.
În condiții speciale, precizate în norme legale, autortățile publice pot încălca monopolul proprietarului privind exercitarea
atributelor dreptului său, de exemplu: cu ocazia efectuării unei percheziții în cadrul procesului penal sau a unei executări silite în
cardul procesului civil.
Dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său, iar limitarea exercițiului atributelor acestui drept
trebuie să rezulte din lege sau din voința proprietarului, în acest din urmă caz, cu excepția situațiilor în care legea nu permite o astfel
de limitare.
Exemple de excepții de la regula protecției juridice a dreptului de proprietate: uzucapiunea, ocupațiunea, proprietatea aparentă,
posesia de bună-credință asupra bunurilor mobile etc.

12
 3. Caracterul perpetuu
Se spune despre dreptul de proprietate că are caracter perpetuu, deoarece el durează atâta vreme cât subzistă bunul care îi
formează obiectul. Natura bunului va influența acest caracter al dreptului de proprietate.
Acest caracter perpetuu se exprimă mai întâi în ideea transmisibilității dreptului de proprietate. Prin raportare la moștenire, s-a
afirmat că dreptul de proprietate nu este viager, ci ereditar. Durata dreptului de proprietate dincolo de limita unei vieți omenești sau a
existenței unei persoane juridice, respectiv transmiterea acestui drept exprimă tocmai caracterul perpetuu.
Acest caracter este pus în lumină de ideea imprescriptibilității sub aspect extinctiv. Dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz,
indiferent dacă obiectul său este un bun imobil sau mobil.
Când dreptul de proprietate este afectat temporar de anumite condiții sau alte stipulații cuprinse în actele translative de
proprietate, nu suntem în prezența unei proprietăți temporare, ci a unui mecanism specific de transmitere a dreptului de proprietate de
la o persoană la alta.
În schimb în materia drepturilor patrimoniale de proprietate intelectuală caracterul perpetuu este, în principiu, înlocuit cu
caracterul temporar, deoarece legea recunoaște întinderea protecției juridice a acestor drepturi, sub aspect patrimonial pe o durată
limitată în timp, după care obiectul lor este susceptibil de folosință publică.
Dreptul de proprietate se stinge, de regulă, în momentul pieirii bunului care formează obiectul său, în mod excepțional în cazul
în care nu mai este accesibil material pentru apropriere.
Dreptul de proprietate se poate stinge nu numai pe cale naturală, ci și pe cale juridică spre exemplu: în caz de expropriere, prin
transferul dreptului din domeniul privat în domeniul public, în cazul uzucapiunii, accesiunii, prin efectul al posesiei de bună-credință,
etc.
Reconstituirea dreptului de proprietate asupra unui bun (de exemplu asupra imobilelor preluate în mod abuziv în perioada
regimului comunist) nu se poate concepe fără a-i recunoaște dreptului de proprietate caracterul său perpetuu.

13
 S. 50 LIMITELE MATERIALE ALE EXERCITĂRII DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ

1. Considerații introductive (limitele sau îngrădirile exercițiului dreptului de proprietate privată) 2. Suprafața terenului
3. Spațiul suprapus terenului 4. Subsolul terenului 5. Terenurile cu ape

1. Considerații introductive (limitele sau îngrădirile exercițiului dreptului de proprietate privată)

Conform art. 556 alin. (1) C.civ., dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său. Acestea sunt
limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege.
Alin. (2) al aceluiași articol, stabilește principiul potrivit căruia legea poate limita exercitarea atributelor dreptului de proprietate,
de regulă acestea fiind folosința și dispoziția.
Limitele materiale au în vedere numai bunurile corporale și delimitează exercitarea dreptului de proprietate în funcție de
corporalitatea obiectului dreptului de proprietate. În măsura în care se modifcă sau se transformă această corporalitate ca urmare a
exercitării dreptului de dispoziție al proprietarului, a acțiunii licite sau ilicite a altei persoane sau a unui eveniment natural, se schimbă
și limitele materiale ale exercitării dreptului de proprietate. Bunurile incorporale ca valori patrimoniale pot forma, eventual, numai
obiectul unor limite juridice ale exercițiului dreptului de proprietate.
Distincția dintre limitele materiale și limitele juridice ale exercitării dreptului de proprietate privată se întemeiează, în primul
rând, pe diferența dintre dreptul de proprietate și obiectul acestui drept și, în al doilea rând, pe rolul voinței juridice.
În cazul limitelor materiale, voința juridică are un rol subsidiar în raport cu corporalitatea bunului și îmbracă, de regulă, forma
voinței legiuitorului. Este posibil însă ca, uneori, limitele materiale să fie modificate prin voința judecătorului sau prin voința
proprietarului. Cele mai multe probleme litigioase apar în legătură cu limitele exercităriidreptului de proprietate privată asupra
terenurilor.

2. Suprafața terenului
Indiferent de destinația lor, terenurile care formează obiectul dreptului de proprietate privată trebuie să fie delimitate, în primul
rând, sub aspectul suprafeței lor.
În măsura în care proprietarul are un titlu în sensul de instrumentum asupra terenului său, de regulă acesta cuprinde mențiuni cu
privire la întinderea suprafeței acelui teren, vecinătățile sale și ar fi important să fie insoțit de planuri cadastrale care să ateste
concordanța dintre elementele cuprinse în titlu și situația reală a terenului. Dacă terenul este înscris în cartea funciară, această înscriere
cuprinde și o “descriere” a imobilului.
Ori de câte ori există neînțelegeri în legătură cu suprafața terenurilor vecine, acțiunea în grănițuire, întemeiată pe dispozițiile art
560 C.civ., este instrumentul juridic prin care se stabilesc limitele materiale ale exercitării dreptului de proprietate privată sub acest
aspect.
În cazul în care există contradicție între suprafața în expresie matematică și suprafața delimitată prin vecinătăți, aceasta din urmă
are prioritate.
Proprietarul are dreptul să își îngrădească proprietatea sa, cu excepția cazului în care există o servitute legală de trecere sau s-a
stabilit o servitute de trecere prin fapta omului.

3. Spațiul suprapus terenului

În principiu proprietarui terenului este și proprietarul spațiului situat deasupra acestuia Dreptul de proprietate asupra terenului
cuprinde si spatiul situat deasupra lui. Cel putin teoretic, proprietarui terenului este si proprietarul acestui spatiu.
Toretic, înainte de nașterea și dezvoltarea traficului aerian, proprietarul terenului avea vocația să își exercite atributele până la
limita inferioară a spațiului atmosferic. Odată cu apariția și dezvoltarea traficului aerian, a fost conturată noțiunea de spațiu aerian, a
cărei limite superioare și inferioare rezultă din prevederile Codului aerian.
Așadar, în principiu, dreptul de proprietate asupra terenului se întinde și asupra spațiului aflat deasupra terenului până la limita
spațiului aerian, întrucât acesta este obiectul exclusiv al proprietății publice conform art. 136 alin. (3) din Constituție.
Practic însă, această limită este coborâtă în cazul în care terenurile sunt afectate de servituți aeronautice. În sfera noțiunii de
servitute aeronautică sunt incluse condiții, restricții, obligații, impuse de reglementările naționale și/sau internaționale, în interesul
zborului.
Companiilor aeriene statul acordă un drept de survol opozabil oricărui prorietar de terenuri, acest drept nu trebuie să fie exercitat
în mod abuziv, adică să nu fie de natură să împiedice exercițiul dreptului de proprietate privată.
Limita de înălțime până la care titularul dreptului de proprietate își poate exercita atributele asupra spațiului suprapus terenului
său este stabilită alteori din considerente de urbanism.
14
 Pe lângă aceste limite materiale stabilite de legiuitor în interes public, dreptul asupra spațiului suprapus terenului poate fi restrâns
chiar prin voința proprietarului, de exemplu prin constituirea unei servituți de a nu construi.
Sub aspect pozitiv, proprietarul poate face, deasupra şi în subsolul terenului, toate construcţiile, plantaţiile şi lucrările pe care le
găseşte de cuviinţă, în afară de excepţiile stabilite de lege, şi poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. Sub
aspect negativ, proprietarul poate interzice oricărei alte persoane să încalce dreptul său asupra spațiului suprapus terenului.

4. Subsolul terenului
Conform art. 559 alin (1) C.civ., dreptul de proprietate asupra unui teren cuprinde, în mod nelimitat, și subsolul acelui teren,
geologic si fizic, până în centrul Pământului”.
În realitate, acest drept are numeroase limite materiale, stabilite de legiuitor în interes public.
- Constituția dispune că bogățiile de interes public ale subsolului fac exclusiv obiect al dreptului de proprietate publică a
statului. Per a contrario, se deduce că bogățiile care nu sunt de interes public pot fi exploatate de către titularul dreptului de proprietate
asupra terenului în subsolul căruia acestea s-ar putea găsi.
- tot Constituția dispune că, în ipoteza unor lucrări de interes general, autoritatea publică este îndrituită să folosească subsolul
oricarei proprietăți imobiliare, cu obligația corespunzatoare de a-l despagubi pe proprietarul acelui teren pentru eventualele daune
aduse solului, plantațiilor ori construcțiilor, precum și pentru alte daune imputabile autorității care a dispus sau/și efectuat lucrările.
- NCC prin art. 559 alin. (2) dispune că proprietarul este ţinut să respecte, în condiţiile şi în limitele determinate de lege,
drepturile
terţilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor şi apelor subterane, lucrărilor şi instalaţiilor subterane şi altora asemenea.

5. Terenurile cu ape
Conform art. 559 alin. (3) C.civ. apele de suprafaţă şi albiile acestora aparţin proprietarului terenului pe care se formează sau
curg, în condiţiile prevăzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria şi de a utiliza, în condiţiile legii,
apa izvoarelor şi a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatică, precum şi apele pluviale. În plus, în art. 604-609 C.civ. sunt
cuprinse tot dispoziții cu caracter general, privind folosirea apelor, iar în art. 610 se precizează că aceste dispozițiile generale se
completează cu reglementările speciale în materia regimului apelor. Regimul juridic special al terenurilor cu ape cuprinde norme care
au atât rolul de a stabili limita materială a exercitării dreptului de proprietate privată asupra acestor terenuri, cât și rolul de a
reglementa modul de apropriere și utilizare a apei. O limită materială reiese din prevederile Constituției potrivit cărora apele cu
potențial energetic valorificabil, de interes național fac obiectul exclusiv al proprietății publice.

15
 S. 51 LIMITELE LEGALE STABILITE ÎN INTERES PRIVAT, ÎN MATERIE IMOBILIARĂ, ÎN
CADRUL RAPORTURILOR DE VECINĂTATE

1. Clasificare 2. Servituțile naturale și legale 3. Zidul, șanțul și gardul comun; 4. Distanța plantațiilor 5. Distanța și
lucrările intermediare cerute pentru anumite construcții 6. Vederea asupra proprietății vecinului 7. Dreptul legal de
trecere

1. Clasificare În funcție de voința juridică pe care se întemeiază, limitele

juridice sunt stabilite: a) fie de către legiuitor– limite legale:
b) fie de către judecător – limite judiciare (sunt o aplicație particulară în materia dreptului de proprietate a principiului
echității)
c) fie de către proprietar – limite voluntare (proprietarul însuși poate să-și restrângă sfera de exercitare a dreptului său,
fie consimțind la constituirea unor servituți ca dezmembrăminte ale proprietății, fie obligându-se să nu desfășoare anumite
activități,
inclusiv obligația de a nu înstrăina bunul, fie îngăduind altui proprietar să își exercite dreotul dincolo de limitele normale.)
Limitele legale ale exercițiului dreptului de proprietate se împart la rândul lor în trei categorii:
a) limitele privitoare la folosirea apelor, respectiv: reguli privind curgerea firească a apelor (art. 604); reguli privind curgerea
provocată a apelor (art. 605); cheltuieli referitoare la irigaţii (art. 606); obligaţia proprietarului căruia îi prisoseşte apa (art. 607);
întrebuinţarea izvoarelor (art. 608); despăgubirile datorate proprietarului fondului pe care se află izvorul (art. 609). Toate aceste
dispoziţii vor fi completate cu reglementările speciale în materia regimului apelor (art. 610);

b) limitele de natură a asigura, în privinţa imobilelor, bune raporturi de vecinătate: picătura streşinii (art. 611); distanţa şi
lucrările intermediare cerute pentru anumite construcţii, lucrări şi plantaţii (art. 612-613); vederea asupra proprietăţii vecinului (art.
614-616); dreptul de trecere (art. 617-620);

c) limitele aplicabile în situaţii speciale: dreptul de trecere pentru utilităţi şi pentru efectuarea unor lucrări (art. 621-622); dreptul
de trecere pentru reintrarea în posesie (art. 623); dreptul proprietarului de a obţine despăgubiri în ipoteza distrugerii bunului său în
situaţia generată de o stare de necesitate (art. 624).

2. Servituțile naturale și legale

Limitele legale de exercitare a raporturilor de proprietate privată în raporturile de vecinătate în Codul Civil din 1864 erau
reglementate sub denumirea de servituți naturale și servituți legale. În concepţia fostului Cod civil, servitutile naturale erau considerate
că luau naştere ..din situaţia lucrurilor. Denumirea de servituți era însă înșelătoare. Nu toate servituțile prevăzute în aceste texte legale
erau veritabile dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
În realitate, întreaga doctrină română în materie a evidenţiat faptul că aşa-zisele servituţi naturale şi legale reglementate de fostul
Cod civil de la 1864 reprezentau un mod de determinare a conţinutului dreptului de proprietate şi a limitelor exerciţiului acestui drept
prin luarea în considerare atât a „situaţiei lucrurilor”, cât şi a necesităţii asigurării raporturilor fireşti între proprietarii unor bunuri
imobile învecinate. În plus, nu exista o distincție reală între servituțile legale și cele naturale, toate fiind stabilite de legiuitor în
considerarea situației lucrurilor în cadrul raporturilor de vecinătate.
Acesta este motivul pentru care în NCC reglementările corespunzătoare servituților naturale și celor legale din Codul civil din
1864 au fost incluse în art. 602-625 care alcătuiesc Capitolul III (Limitele juridice ale dreptului de proprietate privată) din Titlul II
(Proprietatea privată) al cărții a III-a (Despre bunuri). Aceste îngrădiri se completează cu dispoziţiile legilor speciale privind regimul
juridic al anumitor bunuri, cum ar fi al terenurilor şi construcţiilor de orice fel, pădurilor, bunurilor din patrimoniul naţional cultural,
bunurilor sacre ale cultelor religioase, precum şi altor asemenea.
De cele mai multe ori aceste limite au caracter reciproc și sunt stabilite în inters privat. Uneori, ele sunt determinate de un interes
public (spre exemplu: reguli privind protecția mediului și buna vecinătate).
Totuşi, din punctul de vedere al dreptului tranzitoriu, reglementările din fostul Cod civil în materie nu pot fi ignorate. Deoarece,
potrivit art. 59 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, dispoziţiile art. 602-625
NCC nu se vor aplica situaţiilor juridice născute anterior intrării sale în vigoare, adică anterior datei de 1 octombrie 2011. Aceasta
înseamnă că toate raporturile juridice privitoare la aşa-numitele servituți naturale şi legale născute anterior intrării în vigoare a noului
16
Cod civil vor fi supuse reglementărilor în domeniu din fostul Cod civil, dispoziţiile acestuia din urmă având a se aplica şi eventualelor
litigii între părţi privitoare la exercitarea drepturilor şi obligaţiilor generate de asemenea raporturi juridice.

3. Zidul, șanțul și gardul comun

Art. 561 din NCC reglementează dreptul oricărui proprietar de a-și îngrădi proprietate, suportând cheltuielile ocazionate. Art.
662 NCC prevede că oricare dintre vecini îi poate obliga pe proprietarii fondurilor învecinate să contribuie la construirea unei
despărţituri comune. Ca urmare este vorba nu doar de dreptul, ci și de obligația de îngrădire, desigur, numai în raporturile dintre
vecini.
Dacă îngrădirea este un zid înălțimea acestuia este stabilită de dispoziții legale speciale, prin reguli de urbanism sau în funcție de
obiceiul locului. În lipsa unor prevederi speciale, de către părți, dar fără a depășii 2 metrii, socotindu-se și coama zidului.
Obligația de îngrădire are caracter propter rem. Ca urmare, ea este opozabilă tuturor dobânditorilor ulteriori și succesivi ai
imobilului, iar dreptul corelativ este imprescriptibil.
Zidul, șanțul, precum și orice altă despărțitură între două fonduri sunt prezumate a fi în proprietatea comună (în cote egale) a
vecinilor, dacă nu rezultă contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dacă proprietatea comună nu a devenit
proprietate exclusivă prin uzucapiune, în condițiile legii.
În privința zidului despărțitor se consideră a fi semn de necomunitate a acestuia în situația în care culmea zidului este dreaptă și
perpendiculară spre un fond și înclinată spre celălalt fond, împrejurare ce conduce la a se prezuma că zidul respectiv se află în
proprietatea exclusivă a proprietarului fondului către care este înclinată coama zidului. De asemenea, vor fi considerate semen de
necomunitate orice alte semen de natură a prezuma ca zidul a fost construit exclusiv de unul dintre proprietarii învecinați.
Privitor la șanțul comun, NCC dispune că există semn de necomunitate a acestuia atunci când pământul rezultat din săparea
șanțului este aruncat ori înălțat exclusiv pe o parte a lui, situație în care șanțul este prezumat a fi proprietatea exclusivă a proprietarului
fondului pe care este aruncat pământul.
În cazul gardului despărțitor există semn de necomunitate dacă numai una dintre proprietăți este îngrădită
Toate prezumțile prevăzute mai sus sunt relative, ele putând fi răsturnate.
Cota-parte din dreptul de proprietate asupra despărțiturii comune are caracter accesoriu în raport de dreptul de proprietate asupra
imobilului îngrădit.
În cazul în care oprează prezumția legală de comunitate, cheltuielile pentru întreținere și reparare sunt suportate de coproprietari
conform cotei-parte din drept ce revine fiecăruia.
În ipoteza în care nu operează prezumția de comunitate, despărțitura este proprietatea exclusivă a unuia dintre vecini. Vecinul
care nu a contribuit la realizarea despărţiturii comune poate dobândi un drept de coproprietate asupra despărţiturii, plătind jumătate din
valoarea actualizată a materialelor şi manoperei folosite şi, după caz, jumătate din valoarea terenului pe care despărţitura a fost
construită. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.

4. Distanța plantațiilor
Dreptul de pproprietate asupra terenurilor este limitat în exercitarea atributului folosinței care îmbracă forma unor plantații
(arbori,
garduri vii și alte plantații).

În acest sens Art. 613 NCC dispune că,în lipsa unor dispoziţii cuprinse în lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului
locului, arborii trebuie sădiţi la o distanţă de cel puţin 2 metri de linia de hotar, cu excepţia acelora mai mici de 2 metri, a plantaţiilor şi
a gardurilor vii, în cazul acestora din urmă, au a fi aplicate dispoziţiile art. 612 NCC, care permit, pentru astfel de arbori, plantarea lor
până la distanţa de 60 de cm faţă de fondul învecinat.

În caz de nerespectare a distanţei, proprietarul vecin este îndreptăţit să ceară scoaterea ori, după caz, tăierea, la înălţimea
cuvenită, a arborilor, plantaţiilor ori a gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.
Proprietarul fondului peste care se întind rădăcinile sau ramurile arborilor aparţinând proprietarului vecin are dreptul de a le tăia,
precum şi dreptul de a păstra fructele căzute în mod natural pe fondul său.

Aceste norme au caracter supletiv.

Prin titlu se poate obține o servitude contrară acestor servituți legale, astfel încât să se poată planta la o distanță mai mică decât
aceea prevăzută în Codul civil. O asemenea servitute contrară ar putea fi dobândită și prin uzucapiune. În toate ipotezele prezentate,
dacă s-a produs faptul juridic prevăzut de lege acesta dă naștere la raporturi juridice în conținutul cărora intră drepturi de creanță sau
drepturi potestative.

17
 5. Distanța și lucrările intermediare cerute pentru anumite construcții
În mod mult mai precis decât vechea reglementare în materie, art. 612 NCC instituie obligaţia potrivit cu care proprietarul unui
fond poate realiza orice construcţii, lucrări sau plantaţii numai cu respectarea unei distanţe minime de 60 de cm faţă de linia de hotar
care desparte proprietatea sa de proprietatea sau proprietăţile învecinate, dacă prin lege ori prin regulamentul de urbanism nu se
prevede altfel. Asemenea lucrări trebuie efectuate astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor proprietarilor învecinaţi. Această
normă legală este supletivă. Părțile pot stabili o istanță minimă mai mică sau mai mare prin acordul lor exprimat în formă autentică.

6. Vederea asupra proprietății vecinului

Art. 614-616 C.civ. reglementează așa-numita servitute de vedere.
Astfel, nu este permis să se facă fereastră sau deschidere în zidul comun decât cu acordul proprietarilor.
Este obligatorie păstrarea unei distanţe de cel puţin 2 metri între fondul, îngrădit sau neîngrădit, aparţinând proprietarului vecin şi
fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond.
Fereastra pentru vedere (care nu trebuie confundată cu deschiderile de vedere) , balconul ori alte asemenea lucrări neparalele cu
linia de hotar spre fondul învecinat sunt interzise la o distanţă mai mică de un metru.
Distanţa se calculează de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faţa zidului în care s-a deschis vederea sau,
după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia de hotar. Distanţa, şi în cazul lucrărilor neparalele, se măsoară tot
perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrării de linia de hotar şi până la această linie.
Ferestrele de lumină dacă sunt construite astfel încât să împiedice vederea spre fondul învecinat, pot fi deschise fără limită de
distanță.
Așa numita servitute de vedere este o restrângere legală, cu caracter reciproc, a exercitării dreptului de proprietate imobiliară în
raporturile dintre vecini.
Servitutea contrară, adică dreptul de a avea deschideri la distanţe mai mici faţă de fondul învecinat decât cele amintite, ca
servitute
continuă şi aparentă, poate fi dobândită prin uzucapiune, dar şi prin acordul vecinilor.

7. Dreptul legal de trecere

Servitutea legală de trecere (stricto sensu) este reglementată de art. 617- 620 C.civ. care prevăd următoarele: proprietarul
fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i să permită trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea
fondului propriu.
Trecerea trebuie să se facă în condiţii de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului
ce are acces la calea publică; în cazul în care mai multe fonduri vecine au acces la calea publică, trecerea se va face pe fondul căruia i
s-ar aduce cele mai puţine prejudicii.
Dreptul de trecere este imprescriptibil. El se stinge în momentul în care fondul dominant dobândeşte un alt acces la calea
publică.
Dacă lipsa accesului provine din vânzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act juridic, trecerea nu va putea fi cerută decât celor care
au dobândit partea de teren pe care se făcea anterior trecerea.
Când lipsa accesului este imputabilă proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi stabilită numai cu consimţământul
proprietarului fondului care are acces la calea publică şi cu plata dublului despăgubirii.
Întinderea şi modul de exercitare a dreptului de trecere sunt determinate prin înţelegerea părţilor, prin hotărâre judecătorească
sau printr-o folosinţă continuă pe timp de 10 ani.
Termenul de prescripţie pentru dreptul la acţiunea în despăgubire pe care o are proprietarul fondului aservit împotriva
proprietarului fondului dominant începe să curgă din momentul stabilirii dreptului de trecere.
În cazul în care încetează dreptul de trecere, proprietarul fondului aservit este dator să restituie despăgubirea încasată, cu
deducerea pagubei suferite în raport cu durata efectivă a dreptului de trecere.
Dreptul legal de trecere și servitutea legală de trecere (stricto sensu) nu sunt noțiuni echivalente.
Dreptul legal de trecere este echivalentul servituții legale de trecere lato sensu.

Distincția dintre servitutea legală de trecere (stricto sensu) și servitutea de trecere stabilită prin fapta omului:
Nu trebuie confundată servitutea legală de trecere stricto sensu, reglementată în art. 617-620 C.civ., cu servitutea de trecere
stabilită prin fapta omului. Servitutea de trecere stabilită prin fapta omului este, de regulă, un dezmembrământ veritabil al dreptului de
proprietate privată, și numai uneori o simplă restrângere a exercitării acestui drept în raporturile de vecinătate.

18
 Spre deosebire de celelalte servituți naturale și legale, servitutea legală de trecere este mai mult decât o simplă restrângere a
exercitării dreptului de proprietate privată. Servitutea legală de trecere nu îl împiedică pe proprietarul terenului asupra căruia s-a
constituit să își exercite integral atributele dreptului său de proprietate, inclusiv asupra porțiunii pe care se realizează efectiv trecerea,
cu condiția să nu împiedice în nici un fel această trecere. Această exercitare comună a unor atribute ale dreptului de proprietate asupra
terenului pe care se realizează trecerea este posibilă și în cazul servituților stabilite prin fapta omului. Așadar distincția dintre cele două
tipuri de servituți se realizează pe alte două elemente:
 cât privește izvorul, servitutea legală de trecere nu se poate realiza numai prin fapta omului, fiind necesară situația obiectivă
a locului înfundat de care legea leagă nașterea acestei servituți;
 servitutea legală de trecere se poate exercita asupra oricărui teren, indiferent dacă este proprietate publică sau are un alt regim
juridic special care implică imprescriptibilitatea sau inalienabilitatea
Servitutea legală de trecere se comportă ca și un dezmembrământ al dreptului de proprietate fără a se confunda cu acesta.
Ca urmare, dispozițiile art. 755-772 C.civ. care reglementează servituțile stabilite prin fapta omului, nu se aplică servituții legale
de trecere.
Noul Cod civil reglementează și câteva situaţii speciale în care, pentru satisfacerea unor interese de ordin public sau de ordin
privat, titularul dreptului de proprietate asupra unui teren îşi vede restrânsă exercitarea prerogativelor dreptului său, cu posibilitatea
corespunzătoare pentru alt proprietar de a „beneficia”, voit ori chiar fortuit, de acele restrângeri. Sunt reglementate astfel: dreptul de
trecere pentru utilităţi (art. 621); dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări (art. 622); dreptul de trecere pentru reintrarea în
posesie (art. 623).

S. 52
LIMITELE VOLUNTARE DE EXERCITARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ.
INALIENABILITATEA VOLUNTARĂ

1. Clauza de inalienabilitate expresă - condiții de validitate (obiect, cauză, durată, formă) - condiții de publicitate 2.
Clauza de inalienabilitate prezumată 3. Efectele clauzei de inalienabilitate 4. Sancțiuni

1. Clauza de inalienabilitate expresă

Exercitarea dreptului de proprietate poate fi restrânsă prin voința proprietarului pe cale testamentară sau convențională. În acest
sens art 556 alin (3) C.civ. pevede că exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitată şi prin voinţa proprietarului, cu excepţiile
prevăzute de lege. În același sens, în art. 626 C.civ. se prevede că proprietarul poate să consimtă la limitarea dreptului său prin acte
juridice, dacă nu încalcă ordinea publică şi bunele moravuri.
Acesta însemană că proprietarul poate să încheie acte juridice prin care consimte la limitarea exercițiului al înseși atributelor pe
care i le conferă dreptul de proprietate. Prin raportare la aceste atribute – posesia, folosința și dispoziția – se poate observa că
proprietarul nu va putea consimții la limitarea posesiei sale, deoarece dacă o altă persoană a intrat în stăpânirea bunului și se consideră
ea însăși proprietar, aceasta înseamnă negarea dreptului de proprietate. În cazul în care proprietarul transmite folosința bunului său
către o altă persoană în temeiul unui act juridic – de exemplu, un contract de închiriere – el pune în valoare bunul în interesul său,
culegând astfel fructele civile produse de bun, într-o asemenea situație, el nu consimte nicidecum la limitarea dreptului său.
Proprietarul, prin menifestarea sa de voință, poate să consimte la o limitare a deplinei folosințe a bunului. Spre exemplu, când se
obligă față de proprietarul învecinat să nu construiască pe terenul său la o distanță mai mare decât cel prevăzut de normele legale
aplicabile în materie.
Cel mai adesea problema limitării dreptului de proprietate se pune cu privire la exercitarea prerogativei dispoziției. În cazul
dezmembrămintelor ne aflăm în prezența limitării dreptului de proprietate prin voința proprietarului, însă cu consecința constituirii
unor drepturi reale distincte.
O limitare specifică a exercițiului prerogativei dispoziției juridice asupra unui bun o constituie inalienabilitatea sa.
Condiții (de validitate, de publicitate):
a) ea poate fi dispusă numai prin convenția părților ori prin testament. Obligația de a nu înstrăina bunul revine
dobânditorului
acestuia ca efect al contractului încheiat între părți sau impusă beneficiarului testamentului prin voința unilaterală exprimată de către
testator. Proprietarul unui bun nu va putea face niciodată o declarație de inalienabilitate cu privire la un bun din patrimoniul său, o
asemenea manifestare fiind lipsită de orice efect juridic.
b) trebuie să existe un interes serios legitim. Dobânditorul ar putea totuși autorizat de instanța judecătorească să dispună
de bunul ce a fost transmis afectat de această clauză dacă interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a dispărut sau dacă
un interes superior o impune.
19
 c) clauza de inalienabilitate este prin esență, temporară. Ea poate fi constituită pe un termen de cel mult 49 de ani.
Acest termen
începe să curgă din momentul dobândirii bunului înstrăinat de către cel către care se face înstrăinarea.
d) forma clauzei de inalienabilitate. Clauza de inalienabilitate poate fi înserată numai într-un contract translativ de
proprietate sau
într-un testament. În cazul în care este inserata într-un testament aceasta trebuie să indeplinească condițiile de formă testamentare. De
asemenea dacă este înserată într-o donație sau contract de întreținere, aceasta va trebui să îmbrace forma autentică. Se va lua în
considerare și dispozițiile cuprinse de art 1244 NCC, conform căruia convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care
urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie să îmbrace forma autentică. Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi
oprită prin stipularea inalienabilităţii.
e) pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie să fie supusă formalităţilor de publicitate prevăzute de lege,
dacă este
cazul. Neîndeplinirea condiţiilor de opozabilitate nu îl lipseşte pe beneficiarul clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde
dauneinterese proprietarului care nu se conformează acestei obligaţii. Dacă actul de înstrăinare cu clauză de inalienabilitate are ca
obiect un bun imobil, această clauză va fi notată în cartea funciară, ea devine opozabilă terților numai prin notarea în registrul de
publicitate omobiliară. În cazul în care obiectul este un bun mobil, se aplică regulile prevăzute pentru dobândirea proprietății privind
posesia de bună-credință.
O clauză de inalienabilitate nu va putea fi invocată împotriva dobânditorilor bunului cu privire la care există o asemenea clauză
sau împotriva creditorilor proprietarului care s-a obligat să nu înstrăineze,decât dacă ea îndeplinește toate condițiile menționate mai sus
și au fost îndeplinite și formalitățile de publicitate, după caz.
Dacă o clauză de inalienabilitate a fost prevăzută într-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabilă nu numai creditorilor actuali
ori cei viitori ai dobânditorului, dar și celor anteriori actului de dobândire. În caz de îndeplinire a formalităților de publicitate, bunul
astfel grevat nu va putea fi urmărit de toate aceste categorii de creditori.

2. Clauza de inalienabilitate prezumată

Este posibil ca parțile unui contract de înstrăinare a unui bun să se înțeleagă, printre altele, în sensul că dobânditorul bunului se
obligă a transmite dreptul de proprietate asupra acestuia în viitor, către o persoană determinată sau chiar determinabilă, de exemplu:
primul copil care se va naște în familia dobânditorului.
În aceste cazuri, art 627 C.civ. dispune că, într-o asemenea situație, clauza de inalienabilitate este subînțeleasă, adică se prezumă
existența ei. Intră în categoria convențiilor cu inalienabilitate prezumată şi antecontractele având ca obiect transmiterea în viitor, prin
încheierea de contracte, a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, după caz, dacă prin lege nu se prevede altfel.
3. Efectele clauzei de inalienabilitate
Efectul clauzei de inalienabilitate constă în aceea că, până la expirarea termenului prevăzut în cuprinsul ei, bunul nu mai poate fi
înstrăinat prin acte juridice inter vivos. De asemenea, bunul pentru care s-a stipulat inalienabilitatea nu este susceptibil de a forma
obiectul unei urmăriri silite cât timp clauza produce efecte, dacă prin lege nu se prevede altfel.
Clauza de inalienabilitate nu poate opri transmiterea bunului pe calea succesiunii. Aceasta înseamnă că, chiar dacă bunul a fost
dobândit afectat de o clauză de inalienabilitate, dobânditorul rămâne liber ca, la decesul său, să îl transmită moștenitorilor legali sau
celor testamentari.
Dacă bunul care formează obiectul unei substituții fideicomisare ce constă în obligația prevazută în sarcina legatarului ori a
donatarului gratificat cu acest bun de a-l administra și a-l transmite, la decesul său, unei alte persoane desemnate de dispunător,
dobânditorul va fi ținut de această obligație, astfel că nu va putea transmite, la decesul său, decât substitutului desemnat de dispunător.
4. Sancțiuni
Conform art. 628 C.civ., chiar dacă nu au fost îndeplinite formalitățile de opozabilitate a clauzei de inalienabilitate, beneficiarul
acesteia poate pretinde daune-interese de la proprietarul care nu se conformează obligației asumate și înstrăinează bunul.
Conform art. 629 C.civ., înstrăinătorul poate să ceară rezoluţiunea contractului în cazul încălcării clauzei de inalienabilitate de
către dobânditor.
Atât înstrăinătorul, cât şi terţul, dacă inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, pot să ceară anularea actului de înstrăinare
subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei.
Nu pot fi supuse urmăririi bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, cât timp clauza produce efecte, dacă prin lege nu se
prevede altfel.
În cazul în care nulitatea lovește clauza de inalienabilitate, contractul își va produce efectele sale, mai puțin aceasta clauza.
Dacă întregul contract este lovit de nulitate, clauza de inalienabilitate nu va supraviețui acelui contract.

20
 Dacă o clauză de inalienabilitate a fost determinantă la încheierea unui contract, nulitatea clauzei de inalienabilitate va atrage
nulitatea întregului contract.

21
 S. 53
LIMITELE JUDICIARE STABILITE ÎN INTERES PRIVAT, ÎN MATERIE IMOBILIARĂ, ÎN
CADRUL RAPORTURILOR DE VECINĂTATE

1. Noțiune 2. Principiul echității ca fundament al limitelor judiciare ale exercitării dreptului de proprietate privată 3.
Criterii de apreciere a limitelor judiciare 4. Modalități de reparare a prejudiciului 5. Tipuri de restrângeri voluntare ale
exercitării dreptului de proprietate privată

1. Noțiune
În caz de litigiu, judecătorii sunt suverani să aprecieze modul de aplicare a legii în funcție de împrejurările de fapt. Nu trebuie să
se confunde însă limitele legale de stabilire pe cale judiciară cu limitele judiciare propriu zise.
Limitele judiciare ale exercitării dreptului de proprietate privată sunt stabilite de judecător în absența unei prevederi legale, într-o
situație de fapt care face necesară o asemnenea limtă pentru a păstra echilibrul între sferele de exercitare ale drepturilor de proprietate
privată apar’in\nd unor proprietari diferiți.
Limitele judiciare restrâng exercitarea dreptului de proprietate mai mult decât o fac limitele legale. Chiar în interiorul sferei
juridice în care dreptul există și ar putea fi exercitat potrivit prerogativelor sale, judecătorul poate stabili anumite limite pentru a
împiedica producerea prejudiciilor în patrimoniul unuia sau altuia dintre vecini. Astfel înțeleasă, problema limitelor judiciare ale
exercitării dreptului de proprietate privată interferează dar nu se confundă cu problema abuzului de drept. Limitele legale sunt legate
de ipotezele în care prejudiciile sunportate de vecini sunt cauzate de o activitate neculpabilă.

2. Principiul echității ca fundament al limitelor judiciare ale exercitării dreptului de proprietate privată
Ideea limitelor judiciare a fost adimisă mai întâi în jurisprudență iar apoi în doctrină. Controversată a fost și arămas chestiunea
fundamentării acestor limite judiciare ale exercitării dreptului de proprietate privată.
La o analiză atentă, limitele judiciare ale exercitării dreptului de proprietate privată sunt stabilite printr-o judecată în echitate. În
sistemul nostru de drept, judecata în echitate etse, de regulă, prohibită. Cu toate acestea din prevederile art. 5 din din C. proc. civ.
Reiese că judecătorul poate soluționa o pricină chiar în absența unor dispoziții legale exprese pentru soluționarea unei probleme de
fapt, făcând apel fie la analogia legii fie la nalogia dreptului. În acest ultim caz, întemeierea soluției pe principiile generale ale
dreptului înseamnă printre altele, și o judecată în echitate, principiul echității fiind pilonul central al sistemului de principii care
fundamentează dreptul în general, dreptul civil în special.
În aplicarea acestei concepții, judecătorul apreciează asupra limitelor interne ale dreptului de proprietate, asemănător aplicării
teoriei abuzului de drept, dar spre deosebire de această ultimă ipoteză el aprecieză și asupra caracterului anormalal inconvenientelor,
respectiv asupra caracterului anormal al prejudiciilor cauzate prin exercitarea dreptului de porprietate dincolo de limitele interne. Tot
spre deosebire de teoria abuzului de drept, în această concepție culpa prorietarului nu mai este relevantă.
Activitatea chiar neculpabilă a proprietarului, în măsura în care cauzează prejudicii vecinilor, determină obligația de
despăgubire. Această concepție a fost consacrată de art 630 C.civ. potrivit căruia: dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului
său, inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate, instanţa de judecată poate, din considerente de echitate, să îl
oblige la despăgubiri în folosul celui vătămat, precum şi la restabilirea situaţiei anterioare atunci când acest lucru este posibil.
Inconvenientele legate de vecinătate se împart în două categorii:
• cele cauzate prin exercitarea dreptului de proprietate fără a depăși limitele materiale ale fondului (de exemplu: cu ocazia
executării unor lucrări de construcții, se produc fisuri în construcția vecină). Acestea justifică nașterea unei obligații de despăgubire
numai dacă ele au fost săvârșite cu vinovăție, în acest caz fiind vorba de o răspundere civilă delictuală.
• cele cauzate prin depășirea limitelor propriului fond și introducerea unor elemente materiale în subsolul, solul sau spațiului
suprapus fondurilor vecine (de exemplu: substanțe chimice,, fum, miros, zgomot, unde electrice, etc.) Numai inconvenientele din
această categorie, dacă nu se înfățișează ca un prejudiciu minor, și dacă nu poate fi angajată răspunderea delictuală, inclusiv în forma
răspunderii pentru abuzul în drept, sunt susceptibile de a da naștere unei obligații de reparare a prejudiciului pe temeiul echității sau al
așa-numitelor obligații normale de vecinătate.
Potrivit art. 61 din Legea nr. 71/2011,dispoziţiile art. 630 C.civ. se aplică numai inconvenientelor cauzate după data intrării în
vigoare a Codului civil.

3. Criterii de apreciere a limitelor judiciare

Deși este suveran să aprecieze limitele judiciare ale exercitării dreptului de proprietate privată în raporturile de vecinaătate,
judecătorul nu trebuie să fie arbitrar. În acest sens, s-a apreciat că numai prejudiciile de o anumită gravitate pot fi reparate, întrucât
raporturile de vecinatate presupun, prin ele însele, acceptarea reciprocă a inconvenientelor dacă acestea rămân la un nivel rezonabil.
22
De asemenea, aprecierea gravității inconvenientelor, respectiv a prejudiciilor, trebuie să se facă prin raportare la timpul și locul în care
se desfașoară raporturile de vecinatate.
Tocmai pentru că obligația de reparare a prejudiciului se naște independent de culpă, în această materie s-a admis că limitele
judicare se stabilesc nu în mod abstract, ci și în funcție de anumite lemente personale. Profesia celui prejudiciat, starea sănătății,
condiția materială sunt elemente care trebuie avute în vedere de judecător când stabilește limitele judiciare. În mod simetric trebuie să
se țină seama de elementele personale relevante care caracterizează pe autorul prejudiciului.
Criteriul anteriorității a fost aplicat în mod nuanțat. Mai întâi, s-a considerat ca este neîntemeiata pretenția proprietarului unei
case de a fi despăgubit pentru pagubele create de instalația industrială a vecinului dacă aceasta era anterioară construcției casei.
Ulterior, s-a apreciat că acest criteriu al anteriorității poate fi aplicat numai dacă activitatea dăunătoare are caracter colectiv
(preocupare colectiva); de exemplu, proprietarul unei vile construite lângă un parc industrial nu este îndreptățit să ceară despăgubiri
cât timp avea opțiunea de a nu cumpăra terenul și de a nu construi casa într-o asemenea zonă.

4. Modalități de reparare a prejudiciului

Cel vătămat poate să ceară despăgubiri, adică o sumă de bani echivalentă valorii prejudiciului. Pe lângă despăgubiri cel vătămat
poate să solicite instanței de judecată să oblige vecinul la încetarea activității păgubitoare, în măsura în care această activitate nu se
desfășoară pe baza unei autorizații emise cu respectarea condițiilor legale. Măsura încetării activității nu poate fi dispusă nici în cazul
în care ea este disproporțonată în raport cu valoarea prejudiciului. (art. 630 alin. (2) C.civ.)
Vecinul poate fi obligat prin ordonanță președențială, să ia măsuri pentru restrângerea efectelor prejudiciabile ale unei anumite
activități sau pentru prevenirea ori diminuarea prejudiciilor. (art. 630 alin. (3) C.civ.)

5. Tipuri de restrângeri voluntare ale exercitării dreptului de proprietate privată Restrângerea

voluntară ale exercitării dreptului de proprietate privată se poate face prin:
➢ voința proprietarului pe cale testamentară sau convențională (fără să se constituie un dezmembrământ, De exemplu,
deşi potrivit legii, regulamentelor sau obiceiului, trebuie să existe o anumită distanță a construcțiilor față de linia de hotar,
proprietarul unui teren își poate restrânge dreptul de a construi, mărind aceasta distanță prin obligația pe care și-o asuma. În acest
caz nu suntem în prezența unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, întrucât vecinul nu exercită nici un atribut asupra
acestui teren.
➢ constituirea unor dezmembrăminte ale dreptului de prprietate, care pot fi privte, într-un sens general, ca limite ale
exercitării dreptului de proprietate. Propriu-zis însă, dezmembrămintele sunt mai mult decât atât, ele reprezintă o fragmentare a
acestu drept. Nuda proprietate nu este doar un drept de proprietate restrâns, ci constituie un drept distinct. Totuși servitutea se
apropie mai mult de ideea de restrângere a exercitării dreptului de proprietate, deoarece ea are în vedere numai o anumită zonă a
bunului respectiv.
➢ cea mai drastică autolimitare a exercitării dreptului de proprietate privată este inalienabilitatea.
➢ permițând vecinului lărgirea sferei de exercitare a dreptului de proprietate al acestuia.

23
 S. 54 REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAȚIEI TERENURILOR ȘI CONSTRUCȚIILOR PROPRIETATE
PRIVATĂ

1. Incapacitatea specială prevăzută în art. 44 alin. (2) teza II-a din Constituție 2. Corelația dintre noțiunea de teritoriu și
terenurile care formează obiectul proprietății private 3. Principiul liberei circulații a terenurilor și construcțiilor 4.
Cazuri de inalienabilitate temporară legală a terenurilor 5. Forma autentică a actelor juridice de dispoziție cu privire la
terenuri și construcții

1. Incapacitatea specială prevăzută în art. 44 alin. (2) teza II-a din Constituție
Potrivit art. 44 alin (2) fraza a II-a din Constituție, în forma revizuită, cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de
proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate
internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire
legală.
În acest text sunt prevăzute două ipoteze în care cetățenii străini pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor, per
a contrario ei nu pot dobândi un asemenea drept în toate celelalte ipoteze, altele decât cele două menționate expres.
Pe temeiul prevederilor di Constituție și pe temeiul Tratatului de aderare a României la Uniunea Europeană, a fost adoptată
Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și
de persoanle juridice străine.
Conform art. 3 din această lege, cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România,
precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor în aceleaşi condiţii cu cele prevăzute de lege pentru cetăţenii români şi pentru persoanele juridice române.
Regula instituită în acest text operează de la data aderării României la UE numai pentru persoanle menționate care aveau la data
respectivă drept de rezidență sau după caz un sediu secundar pe teritoriul României și numai cu privire la dreptul de proprietate asupra
ternurilor pentru reședințe secundare, respectiv sedii secundare.
Cetăţeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru, precum
şi persoana juridică nerezidentă, constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor pentru reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la
Uniunea Europeană.
Cu privire la dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor forestiere, regula instituită de art. 3
operează de la data aderării României la UE numai pentru fermierii care desfășoară activități independente și sunt, după caz:
a) cetățeni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul într-un stat membru, care își stabilesc reședința în România; b)
apatrizi cu domiciliul în România.
Calitatea de fermier trebuie să fie dovedită cu documente emise de autoritățile competente din statul de proveniență sau cu
atestatul eliberat de organele competente din România , după caz. Destinația terenurilor nu poate fi schimbată până la împlinirea unui
termen de 7 ani de la data aderării României la UE.Celelalte persoane menționate la art. 3 pot dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor forestiere numai după expirarea acestui termen.
Cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită
în conformitate cu legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor
forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană. (condițiile de dobândire nu pot fi mai
favorabile decât cele aplicabile cetăţeanului unui stat membru şi persoanei juridice constituite în conformitate cu legislaţia unui stat
membru)
O societate comercială, persoană juridică rezidentă sau nerezidentă, poate dobândi orice drepturi reale asupra bunurilor imobile,
în măsura necesară derulării activităţii sale, potrivit obiectului social, cu respectarea dispoziţiilor legale privind dobândirea dreptului
de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine."
Cetățenii străini și apatrizii pot dobândi, după revizuirea Constituției, dreptul de proprietate privată prin moștenire legală. Per a
contrario, ei nu pot dobândi un asemenea drept prin moștenire testamentară.
Ținând seama de principiile care guvernează aplicarea legii în timp, cetățenii străini și apatrizii pot să dobândească terenuri în
românia de la data intrării în vigoare a Legii de revizuire a Constituției, dar numai dacă succesiunea în legătură cu care se exercită
calitatea lor de moștenitori legali s-a deschis după această dată.++

2. Corelația dintre noțiunea de teritoriu și terenurile care formează obiectul proprietății private
Rațiunea limitării exercitării dreptului de proprietate privată asupra terenurilor este legată de necesitatea sistematizării și
amenajării teritoriului precum și de nevoile urbanismului modern. Teritoriul este un element indispensabil pentru organizarea fiecărui
24
stat, ceea ce explică reglementarea sa prin norme de drept public. Puterea de stat și suveranitatea sa se exercită asupra teritoriului. De
asemena, întrucât există o împărțire administrativ-teritorială, asupra fiecărei unități administrativ-teritoriale se exercită autoritatea unei
anumite comunități locale, prin organismele sale de conducere.
Această autoritate de drept public, în forma guvernamentală sau administrativă, interferează cu puterea, care este dreptul de
proprietate privată sau dreptul de proprietate publică asupra terenurilor, fără a se confunda cu aceasta.
Organizarea, sistematizarea și amenajarea teritoriului și necesitățile urbanismului la nivel național și la nivel local determină
anumite limite ale exercitării dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, stabilite în interes public.
Conform art. 1 din Legea 350/2001, teritoriul României este parte a avuţiei naţionale de care beneficiază toţi cetăţenii ţării,
inclusiv prin gestionarea proceselor de dezvoltare prin activităţile de amenajare a teritoriului, urbanism sau de dezvoltare urbană
durabilă ale autorităţilor publice centrale şi locale.
Dreptul de proprietate privată asupra terenurilor trebuie să se exercite cu respectarea restricțiilor cuprinse în documentațiile de
amenajare a teritoriului si documentațiile de urbanism.
Într-un sens mai larg incapacitatea specială constituțională de a dobândi terenuri este o îngrădire a principiului liberei circulații a
terenurilor.

3. Principiul liberei circulații a terenurilor și construcțiilor

Principiul liberei circulații a terenurilor este o aplicare a principiului libertății de a dispune expres consacrată în art. 12 C.civ. în
care se arată că oricine poate dispune liber de bunurile sale, dacă legea nu prevede în mod expres altfel. La rândul său principiul
libertății de a dispune este o manifestare a principiului libertății de voință.
Noul Cod civil instituie un regim juridic unitar al circulației imobilelor în dreptul nostru civil, fără a mai face vreo distincție între
terenuri și construcții, chiar dacă în privința terenurilor mai prevede și unele reglementări speciale ce țin de categoria acestora, fără a
deroga însă de la principiile generale ce guvernează materia discutată.
Terenurile proprietate privată, indiferent de destinația și titularul lor, sunt și rămân în circuitul civil general. Ele pot fi înstrăinate
și dobândite liber prin oricare din modurile prevăzute de lege, afară de excepțiile expres și limitativ prevăzute de lege.De asemnea,
dreptul de proprietate privată asupra construcțiilor sau terenurilor este compatibil cu constituirea unor drepturi reale principale –
dezmembraminte ale dreptului de proprietate (uzufurct, uz, abitație, servitute, superficie), precum și cu constituirea unor garanții
reale imobiliare (ipoteca imobiliară și privilegii imobiliare).

Principiul liberei circulații a terenurilor este îngrădit de lege în dublu sens.

a) de-a lungul timpului legiuitorul a prevăzut mai multe cazuri de inalienabilitate temporară a terenurilor;
b) a instituit anumite cerințe speciale (forma autentică și înscrierea în cartea funciară) cu privire la constituirea și transmiterea
drepturilor reale imobiliare.
Aceste restricții sunt fie o înlăturare temporară, fie doar o limitare a atributului dispoziției juridice din conținutul dreptului de
proprietate.
Cerința formei speciale apare ca o îngrădire ale principiului consensualismului.

4. Cazuri de inalienabilitate temporară legală a terenurilor

Cea mai drastică limitare a exercitării dreptului de proprietate privată este inalienabilitatea. Chiar dacă este impusă de lege,
aceasta trebuie să aibă întotdeauna caracter temporar.
Astfel, prin dispoziții legale exprese, pot fi instituite unele interdicții temporare cu privire la exercitarea atributului dispoziției
juridice prin instrăinarea construcțiilor sau terenurilor.
De asemenea, în anumite cazuri expres și limitativ prevăzute de lege, înstrăinarea este supusă unei autorizații prealabile (ex: art.
5 din Legea 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare dispune că, până la rambursarea integrală a creditului
ipotecar pentru investiţii imobiliare, imobilul ipotecat va putea fi înstrăinat numai cu acordul prealabil, în scris, al creditorului ipotecar,
sancțiunea fiind nulitatea absolută.
Conform art 826 C. proc. civ., drepturile reale, precum şi orice alte drepturi înscrise după notarea urmăririi imobilului în cartea
funciară nu vor putea fi opuse creditorului urmăritor şi adjudecatarului, în afară de cazurile expres prevăzute de lege ori de cazul în
care creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel drept ori debitorul sau terţul dobânditor a consemnat sumele necesare
acoperirii creanţelor ce se urmăresc, inclusiv dobânzile şi cheltuielile de executare. Deși în acest caz nu se prevede în mod expres o
interdicție de înstrăinare sau de constituire de drepturi reale, în realitate situațiile sunt echivalente.

25
 5. Forma autentică a actelor juridice de dispoziție cu privire la terenuri și construcții
Art. 1676 C.civ. prevede că în materie de vânzare de imobile, strămutarea proprietăţii de la vânzător la cumpărător este supusă
dispoziţiilor de carte funciară, ceea ce înseamnă că un asemenea transfer va opera, atât între părți, cât și față de terți, numai prin
înscrierea în Cartea funciară. Nerespectarea acestei condiții de formă este sancționată cu nulitatea absolută a actului de înstrăinare.
În acest sens art. 1244 C. civ. dispune imperativ că, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris
autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea
funciară.
Potrivit art. 101 din Legea nr. 114/1996, locuinţele şi unităţile individuale pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între
vii, încheiate în formă autentică notarială, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Se poate observa că cerințele speciale privind forma autentică și înscriere în carte funciară privesc atât terenurile cât și
construcțiile.

S. 55
LIMITELE EXERCITĂRII DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ ASUPRA
CONSTRUCȚIILOR

1. Precizări prealabile 2. Certificatul de urbanism – funcție și natură juridică 3. Autorizația de construire

1. Precizări prealabile
Conform art. 553 C.civ., pot fi obiecte ale dreptului de proprietate privată toate bunurile de uz și interes privat care aparțin
persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile ce alcătuiesc domeniul privat al statului și
al unităților sale administrativ-teritoriale.
Potrivit art. 625 C.civ., toate limitările privitoare la dreptul de proprietate privată pe care le reglementează legea civilă se
completează cu dispozițiile legilor speciale privind regimul juridic al anumitor categorii de bunuri, cum ar fi construcțiile de orice fel,
pădurile, bunurile din patrimoniul național cultural, bunurile sacre alre cultelor religioase și alte asemenea.
Cele mai importante limite ale exercitării dreptului de proprietate privată asupra construcțiilor sunt cuprinse în Legea nr.
350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul și Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.
Certificatul de urbanism și autorizația pentru executarea lucrărilor de construire sau desființare a construcțiilor sunt actele
administrative individuale prin care se concretizează limitele cuprinse în normele juridice în legătură cu care se concretizează limitele
cuprinse în normele juridice în legătură cu exercitarea dreptului de proprietate privată asupra construcțiilor.

2. Certificatul de urbanism – funcție și natură juridică

Documentațiile de amenajare a teritoriului și de urbanism, odată ce au fost aprobate, își găsesc aplicare prin acte administrative
subsecvente cu caracter individual.
Certificatul de urbanism este un asemenea act administrativ de informare, cu caracter obligatoriu, prin care autoritatea
administrației publice județene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic și tehnic al imobilelor și condițiile necesare pentru
realizarea unor investiții, tranzacții imobiliare și alte operațiuni imobiliare, potrivit legii.
Din punctul de vedere al regimului juridic al imobilului, certificatul de urbanism trebuie să conțină mențiuni privitoare la:
- dreptul de proprietate asupra imobilului și servituțile de utilitate publică de care acesta este grevat; (informațiile vor fi
preluate din Cartea funciară, conform Extrasului de carte funciară)
- situarea imobilului (teren și/sau construcțiile aferente) în intravilan sau în extravilan;
- prevederi ale documentațiilor de urbanism prin care se instituie un regim special asupra imobilului ( zone protejate, interdicții
definitive sau temporare de construire dacă acesta este înscris în Lista cuprinzând monumentele istorice din România și asupra căruia,
în cazul vânzării, este necesară exercitarea dreptului de preemțiune al statului);
Acest act administrativ cuprinde, de asemenea, cerințele urbanistice ce urmează să fie îndeplinite prin documentația tehnică, în
funcție de specificul amplasamentului, lista cuprinzând avizele și acordurile legale necesare în ipoteza autorizării executării unei
lucrări de construcții (art. 6 din Legea nr. 50/1991 și art. 29 alin. (1) din Legea nr. 350/2001) precum și obligația de a contacta
autoritatea competentă pentru protecția mediului în vederea obținerii actului administrativ necesar în această materie.
Elemente regimului juridic, economic și tehnic pot fi infirmate numai prin modificarea sau rectificarea certificatului de
urbanism, ori anularea acestui act administrativ prin procedura contenciosului administrativ de drept comun.
Certificatul de urbanism nu conferă dreptul de executare a lucrărilor de construire, amenajare sau plantare, nici dreptul de
desființare a unei construcții. În cazul în care la solicitarea certificatului de urbanism se cere și o derogare de la documentațiile de
26
urbanism, sau când o asmenea derogare este impusă de condițiile specifice ale amplasamentului sau de natura obiectivelor de investiții,
autoritatea publică emitentă poate să respingă eliberarea certificatului de urbanism sau să solicite elaborarea unui nou plan urbanistic
zonal (PUZ) sau plan urbanistic de detaliu (PUD).
Eliberarea certificatului de urbanism este obligatorie pentru:
- Adjudecarea, prin licitație, a lucrărilor de proiectare și de execuție a lucrărilor publice;
- Întocmirea documentațiilor cadastrale de comasare, respectiv dezmembrare a terenurilor în cel puțin 3 parcele, atunci
când operațiunile respective au ca obiect împărțeli ori comasări de parcele solicitate în scopul realizării de lucrări de construcții
și de infrastructură, precum și constituirea unei servituți de trecere cu privire la un imobil.
În cazul vânzării sau al cumpărării de imobile, certificatul de urbanism trebuie să cuprindă informații privind consecințele
urbanistice ale operațiunii juridice.
Solicitarea certificatului de urbanism este facultativă :
- Atunci când operațiunile de împărțeli ori comasări de parcele fac obiectul unei ieșiri din indiviziune, cu excepția
situației în
care solicitarea este făcută în scopul realizării de lucrări de construcții și/sau de lucrări de infrastructură.

3. Autorizația de construire
Dreptul de proprietate privată asupra terenurilor destinate construcțiilor și asupra construcțiilor este limitat prin instituirea
cerinței legale al autorizării lucrărilor de construcții.
Legea nr.50/1991 cu modificările și completările ulterioare înscrie principiul potrivit căruia executarea lucrărilor de construcții
este permisă numai pe baza unei autorizații de construire sau de desființare.
Autorizația de construire sau de desființare se emite la solicitarea titularului unui drept real (drept de proprietate, de superficie,
de folosință) asupra unui imobil – teren și/sau construcție – identificat prin numărul cadastral al imobilului, afară de cazul în care legea
dispune altfel.
Orice construcție civilă, industrială, inclusiv cele necesare susținerii instalațiilor și utilajelor tehnologice, agricole sau de orice
altă natură, se poate realiza numai cu respectarea autorizației de construire, emisă în condițiile legii, precum și a reglementărilor
privind proiectarea și executarea construcțiilor.
Autorizația de construire este un act al autorității publice locale pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de
lege privitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea și postutilizarea construcțiilor.
Autorizația de construire se emite în baza documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții, elaborată în
condițiile legii, în temeiul și cu respectarea prevederilor documentațiilor de urbanism, avizate și aprobate potrivit legii.
Competenți să emită autorizațiile de construire sunt președinții consiliilor județene, primarul general al muncipiului București
sau de primari, iar cererea de eliberare a autorizației de construire va fi însoțită de certificatul de urbanism.
Operațiunile de demolare, dezafectare ori dezmembrare – parțială sau totală – a construcțiilor și a instalațiilor aferente, precum și
a oricăror amenajări se fac numai pe baza autorizației de desființare, obținută în prealabil de la autoritățile publice ca și în cazul
autorizării și al ridicării construcțiilor.
Se pot executa fără autorizație de construire anumite lucrări ce nu modifică structura de rezistență și/sau aspectul arhitectural al
construcțiilor precum:
- reparații de împrejmuiri, acoperișuri, învelitori și terase, atunci când nu se schimbă forma acestora și materialele din
care sunt executate;
- reparații și înlocuiri de tâmplărie interioară și exterioar, cu păstrarea formei acestora;
- zugrăveli și vopsitorii interioare și exterioare (acestea din urmă fără modificarea formei fațadei clădirilor); - finisaje
interioare și exterioare, trotuare, ziduri de sprijin, scări de acces și alte asemenea.
Terenurile ce aparțin domeniului privat al statului sau al entităților sale teritoriale, destinate construirii, pot fi vândute,
concesionate ori închiriate, prin licitație publică, potrivit legii, cu respectarea documentației de urbanism și de amenajare a teritoriului,
aprobate potrivit legii, în vederea realizării construcției de către titular.
În anumite situații, aceste terenuri destinate construirii se pot concesiona fără licitație publică, dar cu plata unei taxe de
redevență, sau pot fi date în folosință pe termen limitat. Persoanele fizice și juridice care realizează lucrări de construcție au obligația
de a executa integral lucrările, astfel cum acestea sunt prevăzute în autorizația de construire.
Normele privitoare la autorizarea efectuării sau desființării construcțiilor se aplică tuturor executanților de asemenea lucrări, deci
și cu privire la construcțiile proprietate publică. Sancțiuni:
Fiind un act administrativ, autorizația de construire poate fi atacată în fața instanțelor de contencios administrativ. Acțiunea în
contencios administrativ poate fi formulată de persona vătămată într-un drept al său ori într-un interes legitim prin emiterea
autorizației, dar ți din oficiu de către prefect.
27
 Acțiunea în anularea a autorizației de construire poate fi însoțită de o cerere de suspendare a actului administrativ atacat și de
oprire a executării lucrărilor până la soluționarea în fond a cauzei.
Nerespectarea prevederilor legale privind autorizarea și executarea lucrărilor de construire sau de desființare a construcțiilor
atrage răspunderea penală sau contravențională a persoanelor vinovate.
O altă sancțiune aplicabilă în situația executării lucrărilor fără autorizație sau cu nerespectarea prevederilor acesteia este aceea
că, potrivit legii, acestea nu se consideră finalizate și nu pot fi întabulate în Cartea funciară.
Lucrările de construcții autorizate se consideră finalizate numai dacă au fost realizate toate elementele prevăzute de autorizație și
dacă s-a efectuat recepția la terminarea lucrărilor (nu recepția finală), inclusiv dacă au fost realizate în regie proprie.

S. 56 BUNURILE DOMENIALE ȘI DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ

1. Aproprierea comunitară a bunurilor și dreptul de proprietate publică 2. Cadrul constituțional și legislativ 3. Bunurile
domeniale 4. Distincția dintre domeniului public și domeniul privat. Obiectul dreptului de proprietate publică 5.
Distincția dintre domeniului public al statului și domeniului public al unităților administrativ teritoriale 6. Situația
bunurilor care formează obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publică

1. Aproprierea comunitară a bunurilor și dreptul de proprietate publică

Dreptul de proprietate publică este expresia juridică a aproprierii comunitare a bunurilor.
Noul cod civil definește dreptul de proprietate publică prin art. 858 ca fiind acel drept subiectiv de proprietate ce aparține
statului sau unităților sale administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, fie prin natura lor, fie printr-o dispozitie specială a legii,
sunt de uz și de utilitate publică, cu condiția ca acestea să fi fost dobândite prin unul dintre modurile dobândite de lege.
Subiectele dreptului de proprietate publică sunt:
• statul – asupra bunurilor din domeniul public de interes național;
• unitățile administrativ-teritoriale (comuna, orașul, municipiul, județul) – asupra bunurilor din domeniul public de interes
local.
Conform art. 863 C.civ., dreptul de proprietate publică se dobândeşte:
a) prin achiziţie publică, efectuată în condiţiile legii (OUG 34/2006) ;
b) prin expropriere pentru cauză de utilitate publică, în condiţiile legii;
c) prin donaţie sau legat, acceptat în condiţiile legii, dacă bunul, prin natura lui sau prin voinţa dispunătorului, devine
de uz ori de interes public. (donațiile și legatele cu sarcini pot fi acceptate de unitățile administrativ-teritoriale numai cu
aprobarea consiliului local, sau, după caz, a consiliului județean, cu votul majorității simple a consilierilor locali ori județeni,
după caz; dacă o asemenea liberalitate este făcută fără sarcini, acceptarea acesteia intră în competența primarului unității
administrativ-teritoriale beneficiare);
d) prin convenţie cu titlu oneros, dacă bunul, prin natura lui sau prin voinţa dobânditorului, devine de uz ori de interes
public;
e) prin transferul unui bun din domeniul privat al statului în domeniul public al acestuia sau din domeniul privat al unei
unităţi administrativ-teritoriale în domeniul public al acesteia, în condiţiile legii (trecerea operează pe baza unui act juridic de
drept public, anume hotărârea Guvernului, pentru bunurile aflate în proprietatea privată a statului, sau hotărârea consiliului
județean, respectiv a
Consiliului General al Municipiului București ori a consiliului local, pentru cele aflate în proprietatea privată a acestora); f)
prin alte moduri stabilite de lege.

Dreptul de proprietate publică se stinge dacă bunul a pierit ori a fost trecut în domeniul privat, dacă a încetat uzul sau interesul
public, cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege.

2. Cadrul constituțional și legislativ

Pentru a ordona numeroasele reglementări referitoare la dreptul de proprietate publică, s-a făcut distincție între reglementările cu
caracter general și cele cu caracter special.
Dreptul comun în această materie este alcătuit, între altele, din dispozițiile cuprinse în art. 136 alin (1)-(4) din Constituție în
forma revizuită; în art. 858-875 C.civ., Legea nr. 213/1998; art 4-6, art. 29 alin. (9) și art. 35 din Legea nr. 18/1991; art. 121-124 din
Legea nr. 215/2001; art. 1,4 și 5 din OG nr. 15/1993; Legea nr. 33/1994; HG 841/1995; OUG nr. 54/2006.

3. Bunurile domeniale
28
 Sensurile noțiunii de domeniu public:
Într-un sens larg, toate bunurile aparținând statului formau domeniul public. Acest sens larg se regăsește și în art 475-478 C.civ.
din 1864. Ulterior s-a făcut însă distincția dintre sensul larg al noțiunii de domeniu public și sensul restrâns al acestei noțiuni, în
opoziție cu domeniul privat. Ca urmare a acestei disticții, cea mai mare parte a bunurilor din fostul domeniu public au intrat în
domeniul privat al statului. În Codul civil actual noțiunea de domeniu public este utilizată în sensul său restrâns.

Clarificări conceptuale:
- regimul juridic special al unor bunuri de proprietate privată nu este un argument suficient pentru a construi o punte de
legătură viabilă, sub aspect conceptual, între aceste bunuri și bunurile care formează obiectul dreptului de proprietate publică.
- nu trebuie să se confunde diferitele fonduri sau patrimonii care reunesc bunuri cu un regim juridic special, indiferent de forma
dreptului de proprietate care se exercită asupra lor, cu domeniul public.
- proprietatea publică aparțin e doar statului sau unităților administrativ-teritoriale, astfel delimitarea dintre domeniul public și
domeniul privat se poate face numai în legătură cu statul și comunitățile locale, iar nu și cu alte subiecte de drept public
- noțiunea de sector public are în vedere, de regulă, tocmai activitățile economice desfășurate prin intermediul domeniului
privat al statului sau al unei unități administrativ-teritoriale, în timp ce sectorul privat cuprinde activitățile economice desfășurate de
particulari.
- noțiunea de privatizare nu înseamnă transformarea proprietății publice în proprietate privată, ci trensferul bunurilor corporale
sau incorporale, inclusiv a acțiunilor, din proprietatea privată a statului sau a unei unități administrativ-teritoriale în proprietatea
particularilor.

Definirea bunurilor domeniale

Bunurile domeniale sunt bunurile imobile sau mobile, care aparțin statului sau unităților administrativ-teritoriale, bunuri
asupra
cărora aceste subiecte de drept public exercită fie un drept de proprietate publică, fie un drept de proprietate privată.

Calitatea de bun domenial, premisă a aparenței la domeniul public sau la domeniul privat
În absența dovedirii titlului de proprietate a statului sau al unității administrativ-teritoriale asupra unui bun, nu se poate discuta
de
chestiunea apartenenței bunului respectiv la domeniul public sau domeniul privat.

Bunurile domeniale și patrimoniul

Bunurile domeniale nu se confundă cu noțiunea de patrimoniu al statului sau al unei unități administrativ-teritoriale. În noțiunea
de patrimoniu sunt cuprinse numai drepturile și obligațiile patrimoniale, iar nu și bunurile care formează obiectul acestor drepturi. În
patrimoniu sunt incluse nu numai drepturile de proprietate asupra bunurilor, ci și toate celelalte drepturi reale, drepturi de creanță și
datoriile corespunzătoare, precum și drepturile patrimoniale atipice.

Categorii de bunuri domeniale

Bunurile domeniale constituie o noțiune cu o sferă foarte largă în cuprinsul căreia trebuie să se facă distincție între domeniul
public și domeniul privat, deoarece natura dreptului de proprietate asupra bunurilor apropriate depinde chiar de natura acestor bunuri,
și de scopul aproprierii lor. Asupra bunurilor din domeniul public se exercită un drept de propritate publică, asupra bunurilor din
domeniul privat se exercită un drept de propritate privată.
Delimitarea domeniului public de domeniul privat este necesară pentru că numai bunurile din domeniul public au un regim
specific, fiind inalienabile, insesizabile și imprescriptibile.Proprietatea asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz şi nu poate fi
dobândită de terţi prin uzucapiune sau, după caz, prin posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile. Bunurile din domeniul privat
al statului și unităților administrativ-teritoriale, sunt supuse regimului juridic de drept comun. Ele pot fi înstrăinate, pot face obiectul
unei executări silite și pot fidobândite în orice mod prevăzut de lege. Regimul juridic de drept comun al dreptului de proprietate privată
se completează în privința bunurilor din domeniul privat cu dispozițiile legale speciale.

4. Distincția dintre domeniului public și domeniul privat. Obiectul dreptului de proprietate publică
Principalul criteriu pentru stabilirea apartenenței la domeniul public a bunurilor aflate în proprietatea statului și a unităților
administrativ-teritoriale este destinația acestor bunuri.
Aparțin domeniului public bunurile afectate unei utilități publice/ bunurile de uz sau de interes public.

29
 Bunurile de uz public sunt bunurile la a căror utilizare au acces toți membrii comunității, indiferent de momentul și durata
acestei utilizări. (de exemplu: drumurile naționale sau locale, bibliotecile publice, etc.)
Bunurile de interes public sunt bunurile care, deși nu sunt accesibile uzului public, sunt afectate funcționării serviciilor publice
(de exemplu: clădirile ministerelor, ale altor instituții publice, echipamente și instalații în domeniul apărării naționale, etc.) sau sunt
destinate să realizeze în mod direct un interes național sau local (de exemplu: bogățiile subsolului, operele de artă etc.)
Criterii complementare pentru stabilirea apartenenței la domeniul public a bunurilor aflate în proprietatea statului și a unităților
administrativ-teritoriale: - natura bunului;
- voința legiuitorului (poate să îmbrace nu numai forma unui act normativ, ci și pe aceea a unui act individual
Atât statul cât și comunitățile locale au obligația de a întocmi anual inventarul bunurilor din domeniul public; bunurile care intră
și care ies din acest patrimoniu trebuie înregistrate în inventar. Înscrierea unui bun într-un asemenea inventar dă naștere unei prezumții
de apartenență la domeniul public. Neînscrierea unui bun într-un asemenea inventar nu înlătură însă posibilitatea calificării acelui bun
ca făcând parte din domeniul public.
Bunurile care aparțin domeniului public formeză obiectul dreptului de proprietate publică. Aceste bunuri sunt cele stabilite în
anexa la lege, precum și orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public și sunt dobândite de
către stat sau de către unitățile administrativ-teritoriale prin modurile prevăzute prin lege.

5. Distincția dintre domeniului public al statului și domeniului public al unităților administrativ-teritoriale

Bunurile proprietate publică fac parte din domeniul public național, județean sau, după caz local. Delimitarea dintre domeniul
public naţional, judeţean şi local se face în condiţiile legii.
Cât timp titularii dreptului de proprietate publică sunt diferiți, apartenența bunurilor care fac obiectul dreptului de proprietate la
un domeniu sau altul se face în funcție de titularul domeniului respectiv.
Potrivit concepției comuniste unitățile administrativ-teritoriale nu aveau un drept de proprietate ci numai un drept de
administrare directă asupra bunurilor care le erau repartizate. Pe măsură ce au fost create noile instituții economice, specifice
economiei de piață libere, bazate pe dreptul de proprietate privată și s-a făcut diferențierea dintre administrația publică centrală și cea
locală, pe baza principiului autonomiei comunităților locale, s-a pus problema repartizării bunurilor care au format obiectul dreptului
de proprietate socialistă de stat. Aceste bunuri parțial au rămas în patrimoniul statului, parțial au trecut în patrimoniul unităților
administrativ-teritoriale cu titlu de proprietate publică sau privată și parțial au trecut în patrimoniul societăților comerciale de stat, cu
titlu de proprietate privată sau în patrimoniul regiilor autonome, cu titlu de proprietate privată sau de administrare.

6. Situația bunurilor care formează obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publică

Bunurile ce formează în mod exclusiv obiect al proprietății publice sunt, în primul rând, cele enumerate de dispozițiile art. 136
alin. (3) din Constituția revizuită [ bogățiile de interes public ale subsolului, spațiul aerian, apele cu potențial energetic valorificabil,
de interes național, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice și ale platoului continental, precum și alte
bunuri stabilite de legea organică, fac obiectul exclusiv al proprietății publice ] și de art. 859 alin. (1) NCC, la care pot fi adăugate,
prin lege organică, alte categorii de bunuri.
Bunurile enumerate de art. 136 alin. (3) din Constituție pot forma numai obiectul dreptului de proprietate publică a statului, nu și
al dreptului de proprietate publică ce are ca titular unitățile administrativ-teritoriale.
Bunurile declarate de o lege organică ca fiind bunuri proprietate exclusivă a statului ori a unităților sale administrativ-teritoriale,
pot trece din domeniul public al statului în cel al entităților sale administrativ-teritoriale sau invers numai printr-o modificare a legii
organice, lege care le-a declarat ca atare.
În cazul bunurilor care deși sunt în domeniul public, dar nu fac obiectul exclusiv al acestuia, trecerea unui bun din domeniul public
al statului în domeniul public al unităţii administrativ-teritoriale şi invers se face în condiţiile legii.

30
 S. 57
SUBIECTELE, CONȚINUTUL, LIMITELE ȘI CARACTERELE SPECIFICE ALE DREPTUL DE
PROPRIETATE PUBLICĂ

1. Subiectele dreptului de proprietate publică 2. Conținutul dreptului de proprietate publică 3. Limitele exercitării
dreptului de proprietate publică 4. Caracterele specifice ale dreptului de prorietate publică

1. Subiectele dreptului de proprietate publică

Din dipozițiile art. 136 alin. (2) din Constituție, art. 1 din Legea nr. 213/1998 și art 858 C.civ., rezultă că dreptul de proprietate
publică aparține statului sau unei unități administrativ-teritoriale Subiectele acestui drept sunt:
- statul – asupra bunurilor din domeniul public de interes național;
- unitățile administrativ-teritoriale (comuna, orașul, municipiul, județul) – asupra bunurilor din domeniul public de
interes local.
Niciun alt subiect de drept public sau de drept privat nu poate fi titular al dreptului de proprietate asupra bunurilor din domeniul
public. Faptul că unele persoane juridice de drept public primesc în administrare, bunuri din domeniul public sau că altor persoane
juridice le sunt concesionate asemenea bunuri nu înseamnă că acestea devin subiecte alte dreptului de proprietate publică.
Bunurile care formează obiectul dreptului de proprietate publică al statului se află în administrarea generală a Guvernului, în
litigiile privind dreptul de proprietate publică, statul este reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice.
Ca titulare ale dreptului de proprietate publică, unitățile administrativ-teritoriale gestionează bunurile din domeniul public prin
intermediul Consiilor locale, județene sau al Consiliului General al Municipiului București. În litigiile referitoare la proprietate
publică, sunt reprezentate de către aceste organe.

2. Conținutul dreptului de proprietate publică

După intrarea în vigoare a Constituției adoptate în anul 199, s-a apreciat că exercițiul prerogativelor dreptului de proprietate,
adică al posesiei, folosinței și dispoziției, se regăsește, dar într-o formă specifică, și în ipoteza dreptului de proprietate publică.
Această concepție a fost consacrată de legiuitor. Întradevăr, conform art. 554 alin. (2) C.civ., dacă prin lege nu se prevede altfel,
dispoziţiile aplicabile dreptului de proprietate privată se aplică şi dreptului de proprietate publică, însă numai în măsura în care sunt
compatibile cu acesta din urmă. Ca urmare sunt aplicabile și prevederile art. 555 alin. (1) C.civ. în care sunt evidențiate prerogativele
care intră în conținutul dreptului de proprietate.
Ius utendi în situația bunurilor de uz public, nu se mai realizează, în mod direct, de titularul dreptului de proprietate publică,
ceea ce nu exclude însă posesia asupra acestor bunuri, adică aproprierea și stăpânirea lor la nivel comunitar. Este posibil ca accesul
publicului la utilizarea unor bunuri să fie cu titlu oneros, cum se întâmplă în cazul muzeelor, autostrăzilor, etc., indiferent dacă
exploatarea se face direct de către titularul dreptului de proprietate publică sau ea este concesionată unor particulari. Într-o asemenea
situație bunurile din domeniul public sunt producătoare de venit.
Ius abutendi, în forma dispoziției materiale, se poate realiza prin modificarea și transformarea unor bunuri, prin demolarea unor
construcții cu respectarea prevederilor legale sau prin exploatarea subsolului, productele rezultate intrând, de regulă, în circuitul civil.
Deși dispoziția juridică nu se poate realiza prin mijloace de drept civil, sens în care bunurile domeniului public sunt inalienabile, totuși
transmiterea acestor bunuri este posibilă prin mijloace de drept public.
Faptul că prerogativele posesiei, folosinței și dispoziției nu se exercită în toate formele posibile cu privire la toate bunurile din
domeniul public nu este de natură să conducă la concluzia inexistenței acestor prerogative.

3. Limitele exercitării dreptului de proprietate publică

În art. 862 C.civ. se precizează că dreptul de proprietate publică este susceptibil de orice limite reglementate de lege sau de
Codul civil pentru dreptul de proprietate privată, în măsura în care acestea sunt compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt
destinate bunurile afectate.
Incompatibilitatea se constată prin acordul dintre titularul proprietăţii publice şi persoana interesată sau, în caz de divergenţă, pe
cale judecătorească. În aceste cazuri, persoana interesată are dreptul la o justă şi promptă despăgubire din partea titularului proprietăţii
publice.
Rezultă că, pe lângă limitele legale, exercitarea acestui drept este limitată și de limitele materiale și de cele judiciare, întrucât și
acestea sunt reglementate în Codul civil. Limitele materiale ale exercitării dreptului de propritetate publică sunt, de regulă, mai largi
decât cele ale exercitării dreptului de proprietate privată, în sensul că ele acoperă, de cele mai multe ori, întreaga corporalitate a
obiectului dreptului de proprieatate.

31
 Limitele juridice (legale și judiciare) ale exercitării dreptului de proprietate privată sunt aplicabile, mutatis mutandis, și în cazul
dreptului de proprietate publică. De exemplu, regimul juridic special al unor categorii de bunuri se aplică, de regulă, indiferent de
forma dreptului de proprietate asupra bunurilor. Servituțile legale și naturale sunt compatibile și cu dreptul de proprietate publică,
limitând exercitarea acestuia. Limitele exercitării dreptului de proprietate în raporturile de vecinătate privată limitează, în principiu, și
exercitarea dreptului de proprietate publică.

4. Caracterele specifice ale dreptului de prorietate publică

Acest drept este absolut, exclusiv și perpetuu, ca și dreptul de proprietate privată, dar prezintă și caractere specifice. Cractere
specifice consacrate de art, 861 alin. (1) C.civ.:
➢ inalienabil;
➢ imprescriptibil; ➢ insesizaabil
Aceste caracteri specifice pot fi privite și ca accentuări ale caracterului absolut, exclusiv sau perpetuu.
Diferențele de regim juridic dintre dreptul de proprietate publică și dreptul de prorietate privată nu exprimă o poziție
preferențială a primului drept în raport cu cel de-al doilea
Dreptul de proprietate publică este inalienabil
Noțiunea de inalienabilitate trebuie înțeleasă în accepția ei de drept civil. Dreptul de proprietate publică nu poate fi înstrăinat și
dobândit prin mijloace de drept privat, respectiv prin fapte juridice în sens restrâns și prin acte juridice de drept privat.
Trebuie să se facă diferență între bunuri inalienabile și bunuri inapropriabile, acestea din urmă nu sunt susceptibile nici de
apropriere privată nici de apropriere publică. Bunurile din domeniul public sunt apropriabile dar sunt inalienabile.
Cât timp inalienabilitatea bunurilor din domeniul public este o regulă constituțională, ea nu poate fi înfrântă prin dispoziții din
legi organice sau ordinare, întrucât asemenea dispoziții sunt neconstituționale și, deci, fără efect.
Inalienabilitatea se referă, de asemenea, și la interdicția dezembrării acestui drept.
Regula inalienabilității bunurilor din domeniul public nu este infirmată de posibilitatea constituirii unor drepturi reale specifice
asupra acestor bunuri, cum sunt: dreptul de administrare, de concesiune, sau dreptul real de folosință, și nici de posibilitatea închirierii
acestor bunuri. (în asemenea situații suntem în prezența modalității specifice de exercitare a dreptului de proprietate publică, în regim
de drept public)
Transferul bunurilor din domeniul public în domeniul privat nu este o excepție de la regula inalienabilității. Acest transfer se face
prin acte administrative, nu prin mijloace juridice de drept privat. Mai mult este posibil transferul din domeniul public al unei unități
administrativ-teritoriale în domeniul public al statului sau din domeniul public al statului în domeniul public al unei unități
administrativteritoriale tot prin acte juridice de drept administrativ.
Art. 861 alin. (2) C.civ. prevede în mod expres că, în condiţiile legii, bunurile proprietate publică pot fi date în administrare sau
în
folosinţă şi pot fi concesionate ori închiriate.

Dreptul de proprietate publică este insesizabil

Insesizabilitatea bunurilor din domeniul public este o consecință a inalenabilității lor. Acsete bunuri nu pot fi înstrăinate sau
dobândite prin niciun mijlod de drept privat, deci nici prin vânzare silită. Aceste bunuri nu pot fi deci urmărite de creditori pentru
realizarea creanțelor lor, adică nu pot forma obiect de executare silită Insesizabilitatea bunurilor din domeniul public presupune și
imposibilitatea constituirii garanțiilor reale asupra acestor bunuri.

Dreptul de proprietate publică este imprescriptibil

Acest caracter specific al dreptului de proprietate publică este consacrat legal, fără a se face distincție între prescripția achizitivă
și prescripția extinctivă.
Acțiunea în revendicare întemeiată pe dreptul de proprietate publică este imprescriptibilă, putând fi introdusă oricând, indiferent
de perioada de timp care a trecut de la data deposedării titularului dreptului.
Pârâtul nu poate să opună reclamantului în acțiunea în revendicare întemeiată pe dreptul de proprietate publică nici prescripția
achizitivă, respeectiv uzucapiunea.
Art. 861 alin. (2) C.civ. prevede în mod expres că proprietatea asupra bunurilor proprietate publică nu se stinge prin neuz şi nu
poate fi dobândită de terţi prin uzucapiune sau, după caz, prin posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile.

SUB.58 DREPTUL DE SUPERFICIE

1. Noțiune. Temeiul legal al dreptului de superficie.

32
 SUPERFICIA este acel drept real imobiliar cu caracter temporar, în temeiul căruia o persoană, denumită superficiar,
dobândește dreptul de folosință asupra unui teren ce aparține altei persoane, denumită nud proprietar, pe care se află o
construcție, o plantație sau o altă lucrare asupra căreia superficiarul dobândește dreptul de proprietate, ori dreptul de a
edifica ori realiza aceleași bunuri pe acel teren dobândit în folosință, care rămâne în proprietatea nudului proprietar.
Dreptul de superficie nu era expres reglementat în vechiul Cod civil, fiind doar menţionat în unele acte normative speciale.
Noul Cod civil îi consacră o reglementare distinctă, în articolele 693-702.
Pentru a avea o imagine exactă a configuraţiei prezente a superficiei în dreptul nostru civil, trebuie avute în vedere dispoziţiile
art. 693 alin. (1) NCC şi ale art. 702 NCC:
• art. 693 alin. (1) NCC - superficia reprezintă dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în
subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă
• art. 702 NCC - normele cuprinse în capitolul consacrat dreptului de superficie sunt aplicabile şi în cazul plantaţiilor, precum
şi al altor lucrări autonome cu caracter durabil, realizate pe terenul proprietatea altei persoane.
Din art. 693 alin (1) NCC + art. 702 NCC rezultă că trăsătura esențială a dreptului de superficie este suprapunerea a două
drepturi:
➢ dreptul de proprietate asupra terenului ce aparține unui anumit titular
➢ dreptul pe care îl dobândește o altă persoană, superficiarul, de a avea sau de a edifica o construcție, o plantație sau
orice altă lucrare cu caracter durabil pe acest teren ori în subsolul acestuia, teren asupra căruia superficiarul dobândește, pe temeiul
superficiei, un drept de folosință.
Prin constituirea dreptului de superficie, terenul va fi grevat de dreptul de folosință asupra lui, drept ce îl are titular pe
SUPERFICIAR – care este titular al dreptului de proprietate asupra construcției, plantației ori lucrării realizate pe acel teren.
Superficiarul dobândește dreptul de folosință asupra terenului pentru realizarea unei construcții, a unei plantații sau a unei alte
lucrări autonome cu caracter durabil, precum și elemente ce țin de dreptul de dispoziție asupra acelui teren – poate efectua anumite
lucrări materiale pe acel teren în vederea realizării construcției sau plantației situație ce are semnificația exercitării unei anumite
dispoziții materiale asupra terenului.
Odată realizate construcțiile ori plantațiile și dobândind drept de proprietate asupra acestora, superficiarul le poate înstrăina sau
greva în favoarea unor terțe persoane, exercitând astfel și un drept de dispoziție juridică asupra terenului.
PROPRIETARUL terenului are în continuare dreptul de dispoziție juridică asupra terenului, va putea înstrăina terenul, însă în
starea juridică în care se află terenul din patrimoniul său – anume grevat de existența dreptului de superficie.
Formele superficiei:
• Principală (sau completă, deplină) – ce constă în dreptul superficiarului de a dobândi dreptul de proprietate asupra unei
construcții, plantații ori a altor lucrări aflate pe terenul proprietatea altei persoane
• Secundară (sau incompletă, incipientă) – ce constă în dreptul superficiarului de a edifica o construcție pe terenul altuia,
deasupra ori în subsolul acelui teren; în această formă, la momentul constituirii superficiei, construcția, plantația ori orice altă lucrare
avută în vedere de părțile interesate nu există.

2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie A.

Drept real imobiliar
- dreptul de superficie, atât în forma sa principală cât și în cea secundară, este un drept real imobiliar – se poate constitui
numai cu privire la bunuri imobile.
- El poate avea ca obiect, in forma sa incipientă, terenul, iar apoi, în forma deplină, şi construcţia şi/sau plantaţia sau lucrarea;
în forma sa secundară, dreptul de superficie „se întregește” pe măsura edificării imobilelor cu dreptul de proprietate al superficiarului
asupra bunurilor imobile ce au fost astfel realizate.
B. Dezmembrământ al dreptului de proprietate
- în oricare dintre cele două forme ale sale
- Prin constituirea superficiei, dreptul de proprietate asupra unui teren se desparte între nuda proprietate (ce aparține în
continuare proprietarului terenului) și dreptul de folosință a acestui teren (dobândit de superficiar) – acestea din urmă oferind
superficiarului dreptul de proprietate asupra construcției ori plantației ori altei lucrări deja existente pe acel teren sau dreptul de a
realiza asemenea bunuri imobile pe temeiul dreptului de folosință dobândit.
- Dezmembrarea vizează întotdeauna folosinţa şi, în mod limitat, posesia şi dispoziţia asupra terenului
- Sub aspect material, întinderea exercitării acestor prerogative este diferită – ele pot fi exercitate numai asupra solului
sau numai
asupra subsolului, sau atât asupra solului, cât şi asupra subsolului, asupra integralităţii acestora sau asupra unei părţi din acestea

33
 C. Are un conținut juridic variabil:

1. în funcţie de forma sa incipientă sau deplină:

• în forma secundară sau incipentă, superficia se concretizează numai în dezmembrarea dreptului de proprietate
privitor la teren
între nuda proprietate și dreptul de folosință dobândit de superificiar
• în forma sa completă, dreptul de superficie include și dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcției ori
plantației existente sau realizate ulterior, pornindu-se de la forma incompletă a superficiei pe acel teren.
2. în funcţie de întinderea dezmembrării dreptului de proprietate asupra terenului:

Titularul dreptului de superficie poate exercita prerogativele care îi revin în urma dezmembrării dreptului de proprietate asupra
terenului:
• complet – prerogativele sunt exercitate asupra întregului teren – sol şi susbol – în limitele material şi juridice
• parţial – prerogativele sunt exercitate numai asupra unei părţi din teren, respective asupra solului sau a subsolului
sau a unei părţi din sol sau subsol
D. Este imprescriptibil extinctiv
- în ambele forme
- se poate stinge însă prin ajungerea la termen
E. Dreptul de superficie, în accepțiunea NCC, are un caracter temporar
- se poate constitui pe o perioadă de cel mult 99 de ani, dar poate fi reînnoit după împlnirea termenului -
dacă nu se poate dovedi existenţa unui termen, se prezumă că a fost constituit pe 99 ani

3. Dobândirea dreptului de superficie

Potrivit art.693 alin (2) NCC, dreptul de superficie se poate dobândi: a.
În temeiul unui act juridic
b. Prin fapt juridic în sens restrâns (uzucapiune, moştenire legală)
c. Printr-un alt mod prevăzut de lege

a. Dobândirea dreptului de superficie prin act juridic

Prin act juridic, dreptul de superficie poate lua naștere atât prin convenție cât și prin testament.
Dobândirea superficiei prin convenție – proprietarul terenului încheie un contract cu o altă persoană prin care constituie
dreptul de superficie în favoarea acesteia ori îi transmite nuda proprietate asupra terenului, rezervându-şi dreptul de superficie;
superficiarul poate înstrăina dreptul de superficie. Pentru a fi valabilă, convenția de constituire sau de transmitere a dreptului de
superficie urmează a fi încheiată în formă autentică deoarece convențiile prin care se strămută sau se constituie drepturi reale ce
urmează a fi înscrie în cartea funciară trebuie încheiate, sub sancțiunea nulității absolute, în formă autentică.
Cât privește constituirea superficiei prin testament, aceasta presupune ca testatorul să instituie un legat în favoarea unui
moștenitor, ce va avea ca obiect dreptul de superficie sau nuda proprietate, după cum poate institui două legate în favoarea a doi
moștenitori diferiți – unul dintre ei primind nuda proprietate, iar celălalt primind dreptul de superficie asupra aceluiași teren.
Art 693 alin(3) NCC reglementează două cazuri speciale de constituire a dreptului de superficie (prezumţii absolute de
constituire a dreptului de superficie):
- În primul caz, superficia poate fi înscrisă în cartea funciară în temeiul unui art juridic prin care proprietarul terenului
transmite către o altă persoană, ce devine astfel superficiar, exclusiv dreptul de proprietate asupra construcției situate pe acel teren,
chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.
- În al doilea caz, dreptul de superficie se poate înscrie în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond compus
din teren și construcții transmite, în mod separat, către două persoane terenul și construcția, una dobândind astfel terenul, grevat însă
de dreptul de folosință al celeilalte persoane care dobândește construcția, chiar dacă nu s-a stipulat expres de către părți constituirea
dreptului de superficie.
De asemenea, art. 693 alin (4) NCC dispune că în situația realizării unei construcții pe terenul altuia, dreptul de superficie se
poate înscrie pe baza renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului, după cum el
poate fi înscris în favoarea unui terț , pe baza cesiunii – cedării – dreptului de a invoca accesiunea.

34
 b. Dobândirea dreptului de superficie prin fapt juridic în sens restrâns (uzucapiune, moştenire legală)
Chiar dacă posibilitatea dobândirii dreptului de superficie prin uzucapiune este prevăzută de art. 693 alin(2), rămâne o problemă
teoretică, deoarece o asemenea situație presupune ca o persoană să stăpânească un bun imobil, pe intervalul stabilit de lege – 10 ani –
nu cu intenția de a dobândi dreptul de proprietate asupra acestuia, ci dreptul de superficie.
Altfel zis, trebuie avute în vedere și dispozițiile în materie de uzucapiune din NCC, dispoziții care disting între uzucapiunea
extratabulară – când se presupune că imobilul nu este înscris în cartea funciară și o terță persoană intră în stăpânirea lui, dar nu cu
intenția de a dobândi dreptul de proprietate asupra acestuia, ci dreptul de superficie și uzucapiunea tabulară – cand dreptul de
superficie ar putea fi uzucapat atunci când o persoană îl dobândește cu bună-credință de la un neproprietar și îl înscrie în cartea
funciară. c. Printr-un alt mod prevăzut de lege
Alt mod prevăzut de lege prin care fi dobândit dreptul de superficie – de exemplu: în cadrul raporturilor de familie, în situția în
care soții au ales ca regim matrimonial regimul comunității legale sau al comunităţii convenţionale de bunuri și realizează împreună, în
timpul căsătoriei, o construcție ori o plantație pe terenul proprietatea exclusivă a unui dintre ei. => celălalt soţ dobândeşte un drept de
superficie, în conţinutul juridic al căruia intră dreptul de proprietate devălmaşă asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării şi
prerogativele dezmembrate din conţinutul juridic al dreptului de proprietate asupra terenului.
Prerogativele dreptului de proprietate asuora terenului vor fi exercitate în comun de cei doi soţi în scopul exploatării costrucţiei
sau plantaţiei – unul, proprietar; celalalt, superficiar.
Izvorul acestui drept – faptul juridic al realizării de către soţi, în timpul căsătoriei, pe terenul bunul propriu al unuia dintre ei, a
unei construcţii, plantaţii sau lucrări
4. Exercitarea dreptului de superficie
Potrivit art. 695 alin (1) NCC, principiul care domină această materie este acela al autonomiei de voință a părților, deoarece, în
prima sa parte, textul dispune că dreptul de superficie se exercită în limitele și în condițiile actului prin acesta a fost constituit. În
privința obiectului său, părțile pot conveni ca dreptul de superficie să poarte:
➢ asupra unei suprafețe de teren ori asupra asupra subsolului acestuia
➢ atât asupra suprafeței de teren, cât și asupra subsolului acestuia;
➢ asupra unei întregi suprafețe de teren ori numai asupra unei părți din aceasta.
-limitele sunt prevăzute în actul constitutiv
*** Dacă superficia se constituie numai asupra unei părți dintr-un imobil, conform Regulamentului de organizare și funcționare
a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, acesta se va dezmembra – în sensul că porțiunea grevată cu dreptul de superficie va
forma obiectul unui imobil distinct.
*** În lipsa unei stipulații contrare a părților, suprafața de teren obiect al dreptului de superficie, va cuprinde nu numai suprafața
de teren pe care urmează să se construiască, ci și cea necesară exploatării construcției sau, după caz, suprafața de teren aferentă
construcţiei edificate pe acel teren, precum și cea necesară exploatării construcției.
În ipoteza în care construcția, plantația ori altă lucrare existau pe teren sau în subsolul acestuia la constituirea dreptului de
superficie, în lipsa unei stipulații contrare a părților, superficiarul nu va putea modifica structura construcției – el va putea însă să o
demoleze, cu obligația de a o reconstrui în forma sa inițială.
Dacă superficiarul modifică structura construcției, proprietarul terenului poate să ceară, în termen de 3 ani de la data la care s-a
făcut această modificare, încetarea dreptului de superficie sau repunerea în situația anterioară efecturării ei; totuși, în acest din urmă
caz, textul prevede că termenul de 3 ani se suspendă până la expirarea duratei pe care s-a constituit dreptul de superficie.
Superficiarul va exercita şi prerogativele dezmembrate din dreptul de proprietate asupra terenului => poate să culeagă productele
terenului, dacă a dobândit o asemenea prerogativă prin izvorul de constituire a dreptului de superficie.
Titularul dreptului de superficie are dispoziţia juridică asupra dreptului său - poate să dispună liber de dreptul său, iar cât timp
există construcția, plantația sau orice altă lucrare realizată pe temeiul dreptului de superficie, dreptul de folosință asupra terenului se va
putea înstrăina ori ipoteca de către superficiar numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcției ori asupra altor imobile
realizate, în temeiul superficiei, pe acel teren.
Exercitarea tuturor acestor atribute trebuie să se facă cu respectarea dreptului de nudă proprietate asupra terenului, în forma în
care acesta a fost restrâns după constituirea superficiei; nuda proprietate va avea şi ea un conţinut variabil:
=> daca dreptul de superficie este complet, nuda proprietate va avea un conţinut juridic restrâns (titularul va păstra o parte din
ius possidendi, o parte din dispoziţia materială şi dispoziţia juridică, dar numai în ceea ce priveşte nuda proprietate)
=> daca dreptul de superficie este incomplet, proprietarul terenului ca avea prerogative extinse, el fiind practic nud proprietar
numai în legătură cu parte de teren asupra căreia s-a constituit superficia; în privinţa restului terenului, îşi păstrează toate prerogativele
Proprietarul terenului are obligaţia generală şi negativă de a nu împiedica în niciun fel exercitarea dreptului de superficie.
În cazul în care dreptul de superficie s-a constituit cu titlu oneros, părțile pot conveni asupra modului în care superficiarul va
executa prestația datorată nudului proprietar, oricare ar fi obiectul acesteia: o sumă de bani, procurarea unor bunuri etc.

35
 În lipsa unei asemenea stipulaţii, dacă din înţelegerea părţilor rezultă că superficia este cu titlu oneros, art. 697 NCC dispune că
titularul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o chirie stabilită pe piața liberă, prin luarea în considerare a naturii
terenului, a destinației construcției, plantației ori lucrării realizate pe temeiul superficiei în cazul în care aceasta există, a zonei în care
se află terenul, precum și a oricăror alte criterii ce permit determinarea valorii folosinței terenului. În caz de neînţelegere între părţi,
suma datorată proprietarului terenului va fi stabilită pe cale judecătorească
Pentru apărarea dreptului de superficie, titularul său are la dispoziție o acțiune specifică denumită acțiunea confesorie de
superficie.
5. Încetarea dreptului de superficie
Art 698 NCC dispune că dreptul de superficie se stinge prin radiere (cu efectul încetării existenței sale) din cartea funciară pentru
una dintre următoarele cauze:
- Expirarea termenului
- Consolidarea, dacă terenul și construcția devin proprietatea aceleași persoane - Pieirea construcției,
dacă există stipulație expresă în acest sens - În alte cazuri prevăzute de lege.
Efectele incetarii superficiei prin expirarea termenului
Prima cauză ce conduce la stingerea superficiei este expirarea termenului pentru care ea a fost constituită, de cel mult 99 ani, dar
și mai mic de 99 de ani.
Nu este necesar consimțământul titularului daca dreptul de superficie se stinge la împlinirea termenului. Dacă nu s-a împlinit
termenul, consimțământul titularului trebuie exprimat printr-un înscris notarial. Art.699 C.civ:
(1)In absenta unei stipulatii contrare, proprietarul terenului dobandeste dreptul de proprietate asupra constructiei edificate de
superficiar prin accesiune, cu obligatia de a plati valoarea de circulatie a acesteia de la data expirarii termenului.

(2)Cand constructia nu exista in momentul constituirii dreptului de superficie, iar valoarea acesteia este egala sau mai mare decat
aceea a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului sa cumpere terenul la valoarea de circulatie pe care acesta
ar fi avut-o daca nu ar fi existat constructia. Constructorul poate refuza sa cumpere terenul daca ridica, pe cheltuiala sa, constructia
cladita pe teren si repune terenul in situatia anterioara.
(3)In absenta unei intelegeri contrare incheiate cu proprietarul terenului, dezmembramintele consimtite de superficiar se sting in
momentul incetarii dreptului de superficie. Ipotecile care greveaza dreptul de superficie se stramuta de drept asupra sumei primite de
la proprietarul terenului in cazul prevazut la alin. (1), se extind de drept asupra terenului in cazul prevazut la alin. (2) teza I sau se
stramuta de drept asupra materialelor in cazul prevazut la alin. (2) teza a II-a.
(4)Ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existentei superficiei nu se extind cu privire la intregul imobil in momentul
incetarii dreptului de superficie in cazul prevazut la alin. (1). Ele se stramuta de drept asupra sumei de bani primite de proprietarul
terenului in cazul prevazut la alin. (2) teza I sau se extind de drept cu privire la intregul teren in cazul prevazut la alin. (2) teza a II-a.
Efectele incetarii superficiei prin consolidare
Consolidarea semnifică întrunirea calităților de superficiar și de nud proprietar de către aceeași persoană; se poate face printrun
contract sau pe cale succesorală.
Art. 700 C.civ
(1) In cazul in care dreptul de superficie s-a stins prin consolidare, in absenta unei stipulatii contrare, dezmembramintele
consimtite de superficiar se mentin pe durata pentru care au fost constituite, dar nu mai tarziu de implinirea termenului initial al
superficiei.
(2) Ipotecile nascute pe durata existentei superficiei se mentin fiecare in functie de obiectul asupra caruia s-au constituit.
Efectele incetarii superficiei prin pieirea constructiei
Superficia se stinge odată cu pieirea construcției, dar numai dacă părțile au convenit în mod expres în acest sens. Per a contrario,
în măsura în care nu există o asemenea convenție, pieirea construcției va permite superficiarului să reconstruiască – dar cu respectarea
formei inițiale a construcției și a întinderii terenului aferent și necesar exploatării acesteia.
Pieirea construcției poate conduce la „degradarea” superficiei principale, depline sau complete într-o superficie secundară,
incipientă ori incompletă, ce va continua să existe în condițiile actului constitutiv, ajungându-se practic la „reîntregirea” ei în drept de
superficie principal, deplin ori complet pe măsura reconstruirii imobilului ce se găsea pe acel teren.
Art. 701
(1)In cazul stingerii dreptului de superficie prin pieirea constructiei, drepturile reale care greveaza dreptul de superficie se sting,
daca legea nu prevede altfel.
(2)Ipotecile nascute cu privire la nuda proprietate asupra terenului pe durata existentei dreptului de superficie se mentin asupra
dreptului de proprietate reintregit.

36
 Alte cazuri prevăzute de lege
Unul dintre cazuri este dat de stingere superficiei ca efect al exproprierii.
Dispozițiile art. 28 alin (3) din Legea nr. 33/1994 privitoare la exproprierea pentru cauză de utilitate publică, drepturile reale
privitoare la bunurile expropriate la momentul exproprierii, printre care și superficia, se sting ca efect al acesteia, titularii lor având
dreptul la despagubiri.

SUB.59 DREPTUL DE UZUFRUCT (noţiunea, caracterele juridice, obiectul, dobândirea şi stingerea)

1. Noțiune și conținut juridic

UZUFRUCTUL este acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, cu caracter
temporar, care conferă titularului său, atributul de a stăpâni bunul altuia în calitate de uzufructuar, precum şi atributul
folosinţei (ius utendi şi ius fruendi) asupra acelui bun, inclusiv posiblitatea cedării emolumentului acestei folosinţe, cu
îndatorirea de a-i conserva substanța, atribute care trebuie exercitate în limitele materiale şi juridice.
Art 703 NCC:
Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane și de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu
îndatorirea
de a-i conserva substanța.

Dreptul de uzufruct ia naștere prin separarea atributelor dreptului de proprietate privitor la același bun:
• uzufructuarul va stăpâni și va folosi bunul, urmând a culege, în proprietate, și fructele produse de acel bun => divizarea
atributului posesiei şi pierderea de către proprietar a elementelor usus (ius utendi) si fructus (ius fruendi)
- Uzufructuarul este titularul unui drept real care îi conferă o parte din atributul posesiei, precum şi atributele usus si fructus
asupra bunului care formează obiectul dreptului său real opozabil erga omnes , inclusiv nudului proprietar.
- Uzufructuarul are obligația de a conserva substanța bunului , deoarece bunul va trebui restituit nudului proprietar la încetarea
uzufructului
• nudul proprietar va păstra o parte din atributul posesiei, precum şi atributul dispoziţiei
Dreptul de uzufruct şi dreptul de nudă proprietate sunt distincte şi autonome, fiecare având propria sa opozabilitate ca drept real
Nudul proprietar şi uzurfuctuarul nu sunt coproprietari ai bunului, astfel că nu se pune problema partajării bunului între ei

2. Caracterele juridice ale dreptului de uzufruct

A. Este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată
- aceasta presupune că uzufructul este un drept real principal, cu existență de sine stătătoare, cu un conținut juridic specific, dat
de înseși atributele pe care le conferă titularului său.

B. este un drept real esențialmente temporar

- uzufructul în favoarea unei persoane fizice este cel mult viager și va dura atâta vreme cât uzufructuarul este în viață
- uzufructul constituit până la data la care o persoană va ajunge la o anumită vârstă durează chiar dacă acea persoană ar muri
înainte de a împlini acea vârstă
- uzufructul în favoarea unei persoane juridice va putea avea o durată de cel mult 30 de ani, chiar dacă ar fi constituit cu
depășirea acestui termen această fiind o normă imperativă, de ordine publică.
- Când uzufructul se dobândeşte prin uzucapiune, el va avea caracter viager – in cazul persoanei fizice – sau o durată de 30 de
ani – în cazul persoanei juridice- cu excepţia cazului în care se poate proba că elementul animus al posesiei care întemeiază
uzucapiunea în această situaţie include reprezentarea subiectivă a unei durate mai mici
- Uzufructul oate înceta înainte de termen dacă întervin alte cauze de încetare
C. Dreptul de uzufruct între cesibilitate şi incesibilitate
- sub imperiul vechiului Cod civil, uzufructul era incesibil, admiţându-se o excepţie – ipotecarea uzufructului asupra imobilelor
şi accesoriilor lor, deci inclusiv vânzarea silită a acestui dezmembrământ; era totuşi admisă cedarea emolumentului
- în Codul civil actual s-a renunţat la caracterul incesibil al dreptului de uzufruct, ceea ce presupune că, în noua concepţie,
dreptul de uzufruct nu se mai constituie intuitu personae

37
 - uzufructul constituit prin convenţie încheiată anterior intrării în vigoare a Codului civil actual îşi păstrează caracterul incesibil
dacă părţile nu convin altfel
- ori de câte ori uzufructul a fost constituit altfel decât prin convenţie, indiferent de data constituirii, ori a fost constituit prin
convenţie după data intrării în vigoare a nCodului civil actual, acest drept este cesibil, în absenţa unei prevederi contrare

3. Obiectul dreptului de uzufruct

Dreptul de uzufruct poate avea ca obiect:
❖ orice bun aflat în circuitul civil general – bunuri mobile sau imobile corporale sau incorporale
❖ masă patrimonială, o universalitate de fapt ori chiar o cotă-parte din astfel de universalități de drept ori de fapt.
❖ bunurile din domeniul privat al statului ori al unităților sale administrativ-teritoriale
! uzufructul nu poate avea ca obiect bunuri din domeniul public, deoarece dreptul de proprietate publică este inalienabil, deci
nesusceptibil de dezmembrare.

Codul civil conţine dispoziţii speciale prin care au fost reglementate în mod expres:
• uzufructul asupra creanţelor (inclusiv asupra unei rente viagere)
• uzufructul asupra acţiunilor sau părţilor sociale corespunzătoare capitalului unei societăţi comerciale
• uzufructul asupra unei universalitaţi juridice (o masă patrimonială sau o parte dintr-o masă patrimonială)
- Divizarea patrimoniului unei persoane fizice, în mai multe mase patrimoniale cu regim juridic distinct ca universalități de
drept, în situații cum ar fi regimul matrimonial al comunității legale ori convenționale, existența unui patrimoniu profesional etc.,
permite constituirea dreptului de uzufruct viager asupra unei asemenea mase patrimoniale ori asupra unei cote-părți din aceasta. •
uzufructul asupra fondului de comerţ, ca universalitate de fapt
- dreptul de uzufruct se poate constitui și asupra unor universalități de fapt ori asupra unei părți din acestea, adică asupra acelor
mase de bunuri care aparțin aceleiași persoane și au o destinație comună stabilită prin voința titularului ori în temeiul legii.
Uzufructul va purta și asupra:
➢ tuturor accesoriilor bunului dat în uzufruct
➢ a tot ce se unește sau se încorporează în acel bun
- bunul accesoriu urmează soarta juridică a bunului principal pe lângă care acesta există.
- Pe durata uzufructului, orice se alipește la bunul dat în uzufruct ori se încorporează în acesta prin accesiune profită
uzufructuarului, chiar dacă dreptul de proprietate asupra bunurilor alipite ori încorporate va aparține nudului proprietar al bunului
dat în uzufruct, bun cu privire la care s-a produs alipirea ori încorporarea prevăzută în text.
Delimitarea obiectului dreptului de uzufruct trebuie să ţină seama de obligaţia uzufructuarului de a conserva substanţa bunului.
 Dreptul de uzufruct se poate constitui asupra oricărui bun, cu excepţia bunurilor consumptibile (acestea pot forma obiectul
unui CVASIUZUFRUCT, distinct ca natură juridică de dreptul de uzufruct şi care nu constituie în realitate un dezmembrământ al
dreptului de proprietate privată)
- dacă uzufructul curpinde, printre altele, și bunuri consumptibile, cum ar fi bani, grâne, băuturi, uzufructuarul are
dreptul de a dispune de ele, însă cu obligația de a restitui bunuri de aceeași cantitate, calitate și valoare sau, la alegerea
proprietarului, contravaloarea lor la data stingerii uzufructului.
- cvasiuzufructul are un caracter excepțional
- cvasifructuarul va putea exercita toate atributele dreptului de proprietate asupra bunurilor astfel primite, inclusiv
dispoziția juridică, ceea ce semnifică faptul că , într-o asemenea situație, ne aflăm în prezența unei adevărate transmisiuni a
acestui drept asupra bunurilor consumptibile către cvasifructuar.
- la momentul stingerii cvasiuzufructului, art 712 NCC permite proprietarului bunurilor să aleagă între două soluții: ▪
să ceară să i se restituie bunuri în aceeși cantitate, calitate și valoare ▪ să ceară contravaloarea bunurilor la data stingerii
cvasiuzufrucutului.
- Izvor: de regulă, înţelegerea părţilor; ar putea fi dobândit şi prin testament, uzucapiune, posesie de bună-credinţă

4. Dobândirea dreptului de uzufruct Uzufructul

se poate constitui prin:
▪ act juridic ▪ uzucapiune
▪ alte moduri prevăzute de lege, dar numai în favoarea unei persoane fizice sau juridice existente la data constituirii sale.
Dobândirea dreptului de uzufruct prin act juridic
Uzufructul se poate naște prin acte juridice între vii sau prin acte juridice morits causa, respectiv prin testament.
38
 Prin act juridic, uzufructul poate fi cu titlu oneros ori cu titlu gratuit și se poate constitui direct sau indirect:
- Direct atunci când proprietarul transmite unei alte persoane prerogativele specifice acestui drept acestui drept, usus și fructus,
constituentul rămânând nud proprietar;
- Indirect atunci când proprietarul bunul transmite numai nuda proprietate către o altă persoană, el rămânând a exercita, ca
uzufructuar, atributele specifice acestui drept, usus și fructus.
Daca are ca obiect bunuri imobile, trebuie încheiat în formă autentică pentru a se putea face înscrierea lui în cartea funciară.
Și prin testament uzufructul poate fi constituit în mod direct sau indirect: testatorul poate transmite nuda proprietate asupra unui
bun unui anumit moștenitor și dreptul de uzufruct privitor la același bun către un alt moștenitor.
Dobândirea dreptului de uzufruct prin uzucapiune
Posibilitatea constituirii uzufructului prin uzucapiune nu este exclusă, dar este mai greu de a-și găsi aplicație practică,
deoarece presupune, prin ipoteză, că cel care stăpânește bunul în calitate de posesor, pe timpul prevăzut de lege spre a-l uzucapa,
trebuie să fi exercitat acea posesie în calitate de uzufructuar, adică să aibă reprezentarea subiectivă că este un uzufructuar, și nu un
proprietar al bunului stăpânit.
- În ipoteza rară e eventualei dobândiri a dreptului de uzufruct prin uzucapiune, în privința imobilelor vor trebui respectate
normele privitoare la uzucapiunea extratabulară (art 930 NCC) precum și cele privitoare la uzucapiunea tabulară (art 931 NCC), după
cum uzufructul imobilului astfel grevat era ori nu înscris în cartea funciară.
În ceea ce privește dobândirea prin uzucapiune a dreptului de uzufruct privitoare la un bun mobil, deși această ipoteză nu
își vede aplicarea practică, într-o asemenea ipoteză, ar trebui respectate dispozițiile art 939 NCC („acela care posedă bunul altuia timp
de 10 ani, în alte condiții decât cele prevăzute în prezenta secțiune, poate dobândi dreptul de proprietate, în temeiul uzucapiunii”)
privitoare la uzucapiunea bunurilor mobile.
Dobândirea dreptului de uzufruct prin alte „moduri prevăzute de lege”
În ceea ce privește celelalte „moduri prevăzute de lege” avem în vedere materia prestației compensatorii acordate soțului
reclamant în urma pronunțării divorțului din culpa exclusivă a soțului pârât, prestație de natură a compensa, pe cât posibil, un
dezechilibru semnificativ pe care divorțul l-ar determina în condițiile de viață ale soțului care o solicită, această compensație
poate fi acordată și sub forma unui uzufruct asupra unor bunuri mobile și imobile care aparțin, în proprietate, debitorului ei. !
Este exclusă constituirea uzufructului pe cale judecătorească.
Uzufructul poate să rezulte dintr-un partaj voluntar.
Art 704 alin (2) NCC precizează doar că dreptul de uzufruct poate fi constituit „numai în favoarea unei persoane existente” fără
a distinge între persoanele fizice și cele juridice.
Această dispoziție poate fi corelată, în cazul persoanei fizice, cu dispozițiile art 36 NCC, care recunoaște posibilitatea dobândirii
de drepturi de către copilul conceput, cu condiția ca aceasta să se nască viu.
În cazul persoanei juridice, ele vor putea să dobândească drepturi și să își asume obligații chiar până la înregistrare, respectiv de
la data actului de înființare, dar numai în măsura în care acestea sunt necesare pentru ca persoana juridică să ia ființă în mod valabil.
Asta înseamnă că o persoană juridică supusă înregistrării va putea să dobândească dreptul de uzufruct asupra unui bun ori
asupra unor bunuri chiar de la data actului de înființare, pe parcursul procesului de constituire, când se afirmă că ea are o capacitate de
folosință limitată, dacă o asemenea dobândire este necesară pentru ca acea persoană juridică să „ia ființă în mod valabil”.

5. Stingerea uzufructului
Art. 746 NCC prevede modurile specifice de stingere a dreptului de uzufruct, respectiv
prin: a) moartea uzufructuarului ori, după caz, încetarea personalităţii juridice; b) ajungerea
la termen;
c) consolidarea, atunci când calitatea de uzufructuar şi de nud proprietar se întrunesc în aceeaşi persoană;
d) renunţarea la uzufruct;
e) neuzul timp de 10 de ani sau, după caz, timp de 2 ani în cazul uzufructului asupra unei creanţe.
- Art. 746 alin, (2) NCC precizează că uzufructul se va stinge prin decesul ori prin încetarea existenţei juridice a
uzufructuarului în cazul persoanelor juridice, chiar dacă termenul său nu s-a împlinit
- De asemenea, dreptul de uzufruct se poate stinge şi ca urmare a efectelor produse prin aplicarea unor principii generale ale
dreptului civil:
Ex: principiul potrivit caruia desfiinţarea cu efect retroactiv actul juridic ce constituie titlul de proprietate asupra unui bun al
constituentului uzufructului, va conduce la desfiinţarea uzufructului privitor la acel bun (resoluto iure dantis, resolvitur ius
accipientis).
- însuşi actul juridic de constituire a uzufructului poate fi desfiinţat din anumite cauze, cu consecinţa repunerii în situaţia
anterioară şi a stingerii uzufructului astfel constituit
39
 - stingerea uzufructului poate rezulta şi din uzucaparea sau dobândirea proprietăţii bunului mobil asupra căruia se exercită
uzufructul prin posesie de bună-credinţă de către un terţ.
- dacă obiectul dreptului de uzufruct este un bun imobil, la stingerea sa urmează a fi avute în vedere şi dispoziţiile în materie de
carte funciară.
- uzufructul se mai poate stinge prin:
• abuzul de folosinţă din partea uzufructuarului
• pierirea bunului dat în uzufruct.

Modurile specifice de încetare a uzufructului (încetarea uzufructului pe cale principală) a)

moartea uzufructuarului ori, după caz, încetarea personalităţii juridice;
- uzufructul - drept viager => se stinge la moartea uzufructuarului, din orice cauze şi la orice moment al vieţii s-ar produce
aceasta, chiar şi dacă ar surveni imediat după constituirea uzufructului.
- dacă uzufructuarul este o persoană juridică, dreptul de uzufruct va înceta la data încetării personalităţii juridice a acesteia,
produsă înaintea împlinirii celor 30 de ani pe cât poate fi constituit uzufructul în favoarea unei persoane juridice b) ajungerea la
termen;
- dacă uzufructul a fost constituit pe un termen determinat (ad diem), se va stinge la împlinirea acelui termen
EXCEPŢIE: stuaţia în care s-a stins anterior din alte cauze, precum renunţarea uzufructuarului, abuzul de folosinţă, moartea ori
încetarea personalităţii juridice a uzufructuarului etc.
c) consolidarea;
- consolidarea presupune stingerea uzufructului în situaţia în care se întrunesc în aceeaşi persoană atât calitatea de nud proprietar,
cât şi cea de uzufructuar.
Ex:
• nudul proprietar „reprimeşte” bunurile date în uzufruct,
• uzufructuarul primeşte şi nuda proprietate
• un terţ primeşte nuda proprietate şi uzufructul unui bun de la nudul proprietar şi de la uzufructuar d) renunţarea la uzufruct;
Renunţarea:
• prin manifestare unilaterală de voinţă din partea uzufructuarului, exprimată în acest sens,
- uzufructuarul trebuie să aibă capacitatea deplină de exerciţiu, renunţarea fiind irevocabilă
• prin încheierea unui contract între părţi, ce are un asemenea obiect;
- contractul de renunţare la uzufruct poate fi cu titlu gratuit, când apare ca o donaţie indirectă, ori cu titlu oneros
- dacă priveşte un bun imobil, renunţarea la uzufruct trebuie să fie făcută în formă autentică, spre a putea fi înscrisă în cartea
funciară.
- în orice caz, în toate situaţiile, voinţa de a renunţa la dreptul de uzufruct trebuie să fie exprimată în mod clar şi neîndoielnic,
deoarece, astfel cum dispune art. 13 NCC, renunţarea la un drept nu se prezumă.
e) neuzul timp de 10 de ani sau, după caz, timp de 2 ani în cazul uzufructului asupra unei creanţe.
- uzufructul se poate stinge prin neuz;
- pentru ca acest mod de stingere să opereze, uzufructuarul trebuie să nu facă acte de folosinţă asupra bunului pe care îl are în
uzufruct timp de 10 ani, indiferent dacă acest bun este un mobil ori imobil.
- nu se cere ca uzufructuarul să uzeze personal de bun, el poate exercita actele de folosinţă şi prin intermediul unui terţ,
detentor precar, care ştie că exercită folosinţa pentru uzufructuar.
- termenul de 10 ani este un termen de prescripţie extinctivă, astfel că va fi calculat potrivit regulilor generale în materie;
- el începe să curgă de la ultimul act de folosinţă făcut de uzufructuar asupra bunului, chiar şi când uzufructul nu este
susceptibil decât de acte intermitente de folosinţă, cum ar fi uzufructul unei livezi de pomi fructiferi.
- când uzufructul poartă asupra unei creanţe, termenul de neuz ce conduce la stingerea sa este de 2 ani. - existenţa neuzului va
fi apreciată prin raportare la drepturile şi obligaţiile specifice acestui uzufruct; de exemplu: neîncasarea dobânzilor creanţei timp de 2
ani va conduce la stingerea uzufructului,
- dispoziţiile privitoare la stingerea uzufructului prin neuz se vor aplica numai privitor la drepturile de uzufruct constituite
ulterior intrării în vigoare a noului Cod civil, respectiv după data de 1 octombrie 2011.
Stingerea uzufructului în caz de abuz de folosinţă.
Obligaţia de a conserva substanţa bunului şi aceea de a folosi bunul întocmai ca un bun proprietar exclud, prin ele însele, orice
comportament al uzufructuarului de natură a reprezenta o folosinţă abuzivă a bunului sau de natură să conducă-la degradarea acestuia.

40
 - dacă uzufructuarul exercită acte de folosinţă abuzivă a bunului, îi provoacă stricăciuni ori îl lasă să se degradeze, intervenţia
nudului proprietar spre a pune capăt unei asemenea situaţii apare cât se poate de necesară. => uzufructul poate înceta la cererea
nudului proprietar pentru ceea ce se poate numi generic abuzul de folosinţă a bunului.

Abuzul se poate concretiza în:

o acţiuni ale uzufructuarului, spre exemplu, prin producerea de stricăciuni bunului
o pasivitatea sa cum ar fi întârzierea ori neefectuarea reparaţiilor de întreţinere a bunului, reparaţii ce cad în sarcina sa [art, 729
alin. (1) şi (4) NCC] o neinformarea nudului proprietar despre necesitatea efectuării reparaţiilor mari, aşa cum ÎI obligă dispoziţiile art.
730 alin. (1) NCC. o schimbarea destinaţiei bunului date de nudul proprietar, fără ca prin aceasta să se asigure o creştere a valorii sale
(art. 724 NCC).
- în situaţia unui cvasiuzufruct, nu poate exista abuz de folosinţă a bunului, deoarece, aşa după cum am arătat,
cvasiuzufructuarul dobândeşte dreptul de dispoziţie asupra bunurilor astfel dobândite şi le poate consuma.
- încetarea uzufructului ca urmare a abuzului de folosinţă nu se produce de drept, ci prin hotărâre judecătorească.
Stingerea uzufructului în caz de piere a bunului
Pieirea bunului care formează obiectul dreptului de uzufruct, fără culpa uzufructuarului sau a nudului proprietar, va duce la
stingerea uzufructului.
Art. 748 NCC:
- uzufructul se stinge în cazul în care bunul a fost distrus în întregime dintr-un caz fortuit; - când bunul a fost distrus
numai în parte, uzufructul continuă asupra părţii rămase din acesta.
În toate cazurile, uzufructul va continua:
• asupra despăgubirii plătite de terţ - dacă bunul a pierit din culpa acestuia
• asupra indemnizaţiei de asigurare - dacă bunul a fost asigurat
Excepţie: ipoteza în care această indemnizaţie este folosită pentru repararea bunului.
Transferul uzufructului asupra despăgubirilor ori asupra indemnizaţiei de asigurare are semnificaţia unei subrogaţii cu titlu
particular

SUB.60
DREPTUL DE UZUFRUCT (DREPTURILE ȘI OBLIGAȚIILE UZUFRUCTUARULUI ȘI
ALE NUDULUI PROPRIETAR)
1. Diferenţierea drepturilor şi a obligaţiilor uzufructuarului şi ale nudului proprietar în funcţie de natura lor
Dreptul de uzufruct şi dreptul de proprietate sunt drepturi reale independente, fiecare cu un conţinut juridic propriu
Dincolo de independenţa acestor dezmembrăminte în sens larg, originea şi finalitatea lor se află în dreptul de proprietate privată:
- Ele iau naştere prin dezmembrarea dreptului de proprietate privată
- La incetarea dreptului de uzufruct, atributele nudei proprietăţi sunt completate cu acelea care făceau parte din
conţinutul juridic al uzufructului, refăcându-se structura completă a dreptului de proprietate privată
Originea si finalitatea comună a dreptului de uzufruct şi a dreptului de nudă proprietate, explică de ce, pe lângă drepturile şi
obligaţiile care se înfăţişează ca o simplă manifestare a prerogativelor care formează conţinutul juridic al acestor două
dezmembrăminte în sens larg şi a obligaţiei generale negative, corelative oricărui drept real principal, există şi drepturi şi obligaţii
specifice raporturilor juridice obligaţionale.
- de regulă, aceste raporturi juridice obligaţionale sunt legate fie de naşterea, fie de încetarea dreptului de uzufruct
- în mod excepţional, ele se pot naşte şi pe durata existenţei dreptului de uzufruct, mai ales din fapte juridice în sens
retsrâns, fără a fi exclusă însă posibilitatea naşterii unor raporturi obligaţionale între nudul proprietar şi uzufructuar pe temeiul unor
acte juridice.
În plus, în actele juridice de conservare pe care le încheie uzufructuarul, se presupune că acesta îl reprezintă pe nudul proprietar,
iar în cazul uzufructului dobândit prin convenţie, actul juridic de constituire poate să prevadă şi alte drepturi şi obligaţii între părţi
Prezentarea drepturilor şi obligaţiilor uzufructuarului şi ale nudului proprietar trebuie să diferenţieze: Drepturile şi obligaţiile care
sunt o simplă manifestare a celor două drepturi reale, uzufructul şi nuda proprietate de Drepturile şi obligaţiile care intră în
conţinutul unor raporturi juridice obligaţionale
Drepturile şi obligaţiile uzufructuarului şi ale nudului proprietar ţin de exercitarea dreptului de uzufruct
2. Drepturile uzufructuarului Uzufructul are in conţinutul său juridic:
In latura substanţiala:

41
 • Atributul posesiei specific acestui dezmembrământ
• Atributul folosinţei – usus şi fructus
In latura procesuală
• Dreptul material la acţiune

Cele mai multe drepturi ale uzufructuarului sunt manifestări ale acestor atribute ale uzufructului; acestea sunt:
• Dreptul la protecţia juridică a uzufructului prin acţiunea confesorie
• Dreptul de a utiliza acţiunile posesorii
• Atributele juridice ale posesiei şi folosinţei bunului

❖ Dreptul la protecţia juridică a uzufructului prin acţiunea confesorie

Uzufructuarului i se recunoaște dreptul de a-și apăra dreptul de uzufruct împotriva oricărei persoane, inclusiv împotriva nudului
proprietar, pe calea unei acțiuni denumite acțiunea confesorie de uzufruct. ❖ Posesia şi folosința bunului
Este vorba despre atributul posesiei specific dreptului de uzufruct – uzufructuarul are dreptul să stapânească bunul, dar în calitate
de uzufructuar, nu de proprietar
Folosinţa include elementele usus şi fructus

a. Uzufructuarul are dreptul de folosință exclusivă a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele acestuia, fără a-i consuma
substanţa
- este acceptată o scădere a valorii bunului ca urmare a folosinţei normale; uzufructuarul trebuie să se folosească de lucru ca un
bun proprietar – criteriu obiectiv; în cazul uzurii normale a bunului, el nu va fi obligat să îl restituie la expirarea uzufructului decât în
starea în care se va afla la acea dată
- uzura ≠ distrugere, deteriorare (culpabilă)
- folosinţa bunului se întinde şi asupra tuturor accesoriilor bunului, precum și asupra a tot ce se unește cu bunul ori se
încorporează în acesta pe durata uzufructului.
- folosința bunului va fi exercitată direct de către uzufructuar sau indirect, prin intermediul altei persoane; uzufructuarul și
nudul proprietar pot conveni asupra faptului că, pe durata uzufructului, folosința bunului să se exercite în comun de către sau împreună
cu o terță persoană.
- uzufructuarul poate exercita folosinţa bunului prin acte materiale (fapte juridice) sau acte juridice de conservare sau
administrare
- dacă uzufructul are ca obiect o universalitate, actele de administrare trebuie privite în raport cu universalitatea, nu în raport cu
fiecare bun în parte
- de regula, uzufructuarul nu are dreptul să încheie acte de dispoziţie (nu poate înstrăina bunul, iar creditorii lui nu îl pot
urmări), însă în mod excepţional, poate dispune de bunurile care fără a fi consumptibile, se deteriorează rapid prin utilizare; în acest
caz, la sfârşitul uzufructului, uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut-o bunul la această din urmă dată
- dacă uzufructul are ca obiect bunuri comsumptibile, uzufructuarul dobândește, privitor la acestea, nu numai folosința lor, ci și
posibilitatea de a le consuma el însuși ori de a le înstrăina, cu îndatorirea de a resititui la sfârșitul cvasiuzufructului sau bunuri de
aceeași cantitate, calitate și valoare, sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la data stingerii uzufructului.

b. Dreptul uzufructuarului de a ceda emolumentul uzufructului – presupune încheierea unor acte juridice precum
locaţiunea,
arenda, comodatul
- cedarea emolumentului se poate face:
➢ cu titlu oneros – uzufructuarul obţine în schimbul cedării folosinţei bunului, fructe civile (in această situaţie cedarea
emolumentului nu este un drept distinct de cel de a culege fructele)
! cedarea emolumentului ≠ transmiterea (cesiunea) dreptului de uzufruct
➢ cu titlu gratuit

c. Dreptul de cesiune a uzufructului

- Art 714 NCC dispune că, în absența unei stipulații contrare, uzufructuarul va putea ceda dreptul său unei alte persoane fără
acordul nudului proprietar, rămânând aplicabile dispozițiile în materie de carte funciară.

42
 - uzufructuarul va rămâne dator față de nudul proprietar numai pentru obligațiile ce îi reveneau pe temeiul uzufructului născute
înainte de cesiune; până la notificarea cesiunii nudului proprietar, uzufructuarul și cesionarul vor răspunde solidar pentru îndeplinirea
tuturor obligațiilor față de nudul proprietar.
- După notificarea cesiunii, cesionarul va fi ținut față de nudul proprietar de toate obligațiile născute după notificarea ei, caz în
care uzufructuarul nu va fi „descărcat”, ci va rămâne un fideiusor – garant personal al nudului proprietar pentru îndeplinirea
obligațiilor asumate de cesionar ulterior notificării cesiunii uzufructului.
- După cesiune, dreptul de uzufruct va continua, după caz, până la împlinirea termenului inițial pe care a fost constituit ori până
la decesul uzufructuarului.

d. Uzufructuarul are dreptul să culeagă în proprietate fructele bunului ce formează obiectul dreptului său.
- Privitor la culegerea fructelor trebuie distins între: fructele naturale, industriale și fructele civile:
• fructele naturale și industriale neculese de nudul proprietar la momentul constituirii uzufructului, culese însă de
uzufructuar după constituirea acestuia, vor aparține uzufructuarului.
în sens invers, aceleași categorii de fructe neculese de uzufructuar până la stingerea uzufructului, dar percepute de nudul
proprietar
după această dată, se vor cuveni acestuia; în ambele situații niciuna dintre părți nu este îndreptățită să pretindă celeilalte despăgubiri
pentru cheltuielile ocazionate de
producerea lor.
• fructele civile se dobândesc zi de zi şi se cuvin uzufructuarului proporțional cu durata uzufructului;
fructele civile produse de bun până la momentul începerii uzufructului, dar nepercepute de nudul proprietar, i se vor cuveni. La
încetarea uzufructului, fructele civile produse de bun, dar nepercepute de uzufructuar, se vor cuveni acestuia.
! Art. 717-722 NCC conțin o serie de dispoziții speciale care au în vedere modul în care uzufructuarul poate să facă acte de
folosință asupra unor categorii speciale de bunuri date în uzufruct (modul de exploatare a pădurilor tinere, a pădurilor înalte și alte
drepturi ale uzufructuarului asupra pădurilor ce fac obiectul uzufructului, dreptul asupra pomilor fructiferi aflați pe terenul dat în
uzufruct, dreptul asurpa carierelor de piatră și de nisip aflate în exploatare la momentul constituirii uzufructului, precum și situația
unor asemenea cariere ce nu au fost deschise la acea dată și cea a comorilor ce s-ar putea descoperi în timpul uzufructului)

e. Dreptul la acţiune contractuală pentru predarea bunului

Când uzufructul este dobândit prin contract, uzufructuarul are, pe lângă acţiunea confesorie, o acţiune contractuală pentru
predarea bunului
- poate fi utilizată numai împotriva nudului proprietar
- dreptul la acţiune – supus prescriţiei de trei ani
=> din aceste cauze, cea mai eficientă protecţie a dreptului de uzufruct se realizează prin acţiunea confesorie
În contractul de constituire a uzufructului se pot prevedea şi alte drepturi de creanţă în favoarea uzufructuarului, în funcţie de
voinţa părţilor şi de scopul urmărit de acestea

3. Obligațiile uzufructuarului
Prin dezmembrarea dreptului de proprietate privata, titularul dezmembrământului beneficiază de o restrângere a obligaţiei
negative – el dobândeşte anumite drepturi asupra bunului care constituie conţinutul juridic al dezmembrământului, dar rămâne în
continuare ţinut de obligaţia negativă restrânsă corespunzătoare nudei proprietăţi Respectarea dreptului de nudă proprietate presupune:
• abţinerea de la încheierea unor acte juridice de dispoziţie • abţinerea de la săvârşirea actelor materiale care ar vătăma
substanţa bunului
OBLIGAŢIA DE A PĂSTRA SUBSTANŢA BUNULUI (salva rerum substantia), pentru a-l putea restitui nudului proprietar
la încetarea uzufructului Presupune şi:
➢ păstrarea destinaţiei bunului - uzufructuarul nu are dreptul să schimbe destinaţia bunului stabilită de proprietar Excepții:
- printr-o asemenea schimbare de destinație se asigură o creștere a valorii bunului;
- printr-o asemenea schimbare „cel puțin nu se prejudiciază în niciun fel interesele proprietarului” (nudului proprietar).
➢ obligația de a asigura folosința bunului ca un bun proprietar pe toată perioada existenței dreptului de uzufruct. Această
obligație este totodată fundamentul criteriului abstract sau obiectiv de apreciere a eventualei culpe a uzufructuarului în cazul în care
nudul proprietar ar pretinde despăgubiri pentru daunele pe care le-a suferit în timpul uzufructului. Prin raportare la obligaţia de a
păstra substanţa bunului, NCC prevede şi alte obligaţii ale uzufructuarului:

43
 • Obligațiile uzufructuarului la momentul nașterii uzufructului:
a) Obligaţia de a întocmi inventarul bunurilor mobile şi de a constata starea bunurilor imobile -
altfel, nu va putea intra în posesia bunurilor
- cheltuielile ocazionate de efectuarea inventarului vor fi în sarcina uzufructuarului

b) Obligaţia de a da cauţiune
- în lipsa unei stipulații contrare, uzufructuarul este obligat să depună o garanție de natură a asigura îndeplinirea celorlalte
obligații ce îi revin pe parcusul existenței uzufructului și, mai ales, la încetarea acestuia
- garanția poate fi atât reală – ipotecă mobiliară sau imobiliară – cât și personală, sub forma fideiusiunii
- nu vor fi obligați să constituie o asemenea garanție vânzătorul și donatorul care au vândut ori au donat un anumit bun,
rezervându-și pentru ei dreptul de uzufruct
- chiar în situația în care uzufructuarul este scutit de aducerea garanției, instanța de judecată va putea dispune depunerea ei ori
luarea unei alte măsuri conservatorii, dacă uzufructuarul, prin fapta sa ori prin starea de insolvabilitaate în care se află, ar pune în
pericol drepturile nudului proprietar
- în situația în care uzufructuarul nu poate oferi o garanție, instanța de judecată va numi, la cererea nudului proprietar, un
administrator al imobilelor și va dispune ca fructele civile încasate și sumele ce reprezintă contravaloarea fructelor naturale și
industriale percepute de uzufructuar să fie depuse la o instituție de credit aleasă de părți, caz în care uzufructuarul va fi îndreptățit să
încaseze numai dobânda produsă de acele sume.

! Obligațiile uzufructuarului la momentul constituirii uzufructului țin de nașterea acestuia prin act juridic; ele sunt incompatibile
cu eventuala dobândire a uzufructului prin uzucapiune. • Obligațiile uzufructuarului pe timpul uzufructului:
Asemenea obligații au în vedere asigurarea păstrării substanței bunului, uzufructuarul urmând a-l folosi, așa după cum am mai
arătat, cu grija unui bun proprietar.
a) Obligaţia de a efectua reparațiile de întreținere a bunului
- reparațiile mari vor fi în sarcina nudului proprietar, cu excepția situației în care ele au fost determinate de
neefectuarea la timp și în mod corespunzător a reparațiilor de întreținere, situație în care vor fi în sarcina uzufructuarului.
- uzufructuarul este obligat să îl înștiințeze pe nudul proprietar despre necesitatea efectuării reparațiilor mari.
b) Obligaţia de a suporta toate sarcinile și cheltuielile ocazionate de litigiile privitoare la folosința bunului, culegerea
fructelor ori încasarea veniturilor acestuia c) Obligaţia de a plăti primele de asigurare, pe toată durata uzufructului,
dacă bunul este asigurat d) Obligaţia de a aduce de îndată la cunoștință nudului proprietar orice uzurpare a fondului și
orice contestare a dreptului de proprietate,
- sancțiunea: obligarea sa la plata de „daune-interese”(repararea prejudiciului rezultat din neanunțarea de îndată a nudului
proprietar despre uzurpările ori contestările dreptului său ce provin de la un terț)
• Obligațiile uzufructuarului la încetarea uzufructului a) obligația de restituire a bunului b) obligaţia de a plăti
despăgubiri nudului proprietar dacă bunul dat în uzufruct a pierit ori s-a deteriorat din culpa sa
- potrivit art. 725 NCC, uzufructuarul este obligat să îl despăgubească pe nudul proprietar pentru orice prejudiciu cauzat prin
folosirea necorespunzătoare a bunurilor date în uzufruct, urmând a fi aplicate, într-o asemenea situație, principiile răspunderii
delictuale (art. 1349 NCC).
- nici uzufructuarul și nici nudul proprietar nu vor fi obligați „să reconstruiască ceea ce s-a distrus datorită vechimii ori dintrun
caz fortuit”.
! Art. 736 NCC instituie o obligație distinctă în sarcina uzufructuarului în ipoteza în care uzufructul poartă asupra unei
turme și aceasta piere.
- turma de animale, oricare ar fi aceasta, apare ca o universalitate de fapt, cu regimul juridic corespunzător.
- dacă turma dată în uzufruct a pierit în întregime din cauze neimputabile uzufructuarului, acesta va fi ținut să restituie numai
pieile animalelor ori valoarea acestora, iar dacă turma nu a pierit în întregime, uzufructuarul va fi obligat să înlocuiască animalele
pierite cu cele de prăsilă
- deși prăsila animalelor s-ar cuveni uzufructuarului, el va trebui să introducă în turmă prăsila necesară „reconsituirii” turmei,
pentru că obiectul uzufructului este dat de un ansamblu de animale domestice ce constituie turma, ca universalitate de fapt, și
uzufructuarul are obligația să o mențină în starea în care a primit-o ,spre a o putea restitui nudului proprietar la încetarea uzufructului.
Situația lucrărilor și îmbunătăților făcute de uzufructuar pe timpul uzufructului
Art 716 NCC - la încetarea uzufructului, uzufructuarul nu va putea pretinde vreo despăgubire pentru lucrările adăugate unui bun
imobil
44
 Excepție: situația în care asemenea lucrări au fost necesare, adică acele lucrări care dacă nu ar fi fost făcute, s-ar fi ajuns la
pieirea ori la deteriorarea bunului.
Uzufructuarul nu va putea pretinde nici contravaloarea îmbunătățirilor aduse unui bun imobil, chiar dacă, prin efectuarea lor, a
sporit valoarea bunului.
Dacă lucrările ori îmbunătățirile privitoare la bunul dat în uzufruct au fost făcute fără încuviințarea nudului proprietar, acesta
poate să ceară obligarea uzufructuarului la ridicarea lor și la readucerea bunului în starea în care i-a fost încredințat la constituirea
uzufructului. Totuși, uzufructuarul va putea cere o indemnizare echitabilă (dacă prin efectuarea lor a sporit valoarea bunului!):
• pentru lucrările necesare adăugate,
• pentru celelalte lucrări adăugate
• pentru îmbunătățirile făcute cu încuviințarea proprietarului,
În cazul în care uzufructuarul a făcut asupra bunului imobil lucrări autonome, în lipsa unei stipulații contrare a părților sau a unei
dispoziții contrare a legii, urmează a fi aplicate normele legale din materia accesiunii imobiliare artificiale (art 716 alin (4)NCC).

4. Drepturile nudului proprietar

Ca principiu general, drepturile nudului proprietar reprezintă concretizarea punerii în valoare a prerogativelor dreptului de
proprietate ce rămân asupra sa, după constituirea uzufructului.
Drepturile nudului proprietar sunt:
a. Dreptul de a poseda bunul
- posesia bunului va fi „fragmentată” între nudul proprietar, acesta având, în mod evident, reprezentarea subiectivă că el continuă
a stăpâni bunul corpore alieno, în calitate de nud proprietar, și uzufructuar, care va stăpâni, dar va avea o posesie cu elementul
subiectiv corespunzător dreptului său de uzufruct.
b. Dreptul de a dispune de bun
- nudul proprietar rămâne totuși, titularul unei prerogative esențiale a dreptului de proprietare, anume aceea a dispoziției, atât
materială, cât și juridică
- În privința actelor de dispoziție materială, din moment ce uzufructuarul este îndreptățit să culeagă numai fructele produse de
bun, aceasta înseamnă că productele se cuvin nudului proprietar
- dreptul de a face eventuale acte de trasnformare privitoare la bunul dat în uzufruct este limitat de obligația de a respecta
drepturile uzufructuarului, de a nu stânjeni cu nimic exercițiul prerogativelor conferite uzufructuarului de dreptul său real – care este
opozabil erga omnes, inclusiv nudului proprietar.
- nudul proprietar păstrează în întregime dreptul de dispoziție juridică asupra bunului dat în uzufruct; el poate să îl înstrăineze,
să îl greveze cu drepturi reale de garanție ori cu alte sarcini, dar, în caz de înstrăinare a bunului, aceasta se va face prin respectarea
dreptului uzufructuarului; proprietarul va putea înstrăina ori greva numai nuda proprietate, al cărei titular rămâne prin constituirea
uzufructului.
c. Dreptul de a-și asigura apărarea nudei sale proprietăți
- nudul proprietar va putea să asigure apărarea acesteia pe calea unei acțiuni în revendicare, în ipoteza în care bunul dat în
uzufruct a intrat fără drept în stăpânirea altei persoane; obiectul acțiunii în revendicare va privi nuda proprietate ca atare.
- posesia pe care el o exercită asupra bunului în calitate de nud proprietar, va putea fi apărată prin acțiunile posesorii
îndreptate împotriva terților care i-o tulbură, iar nu împotriva uzufructuarului.
- în mod indirect, nudul proprietar îşi va putea apăra dreptul său şi prin acţiuni contractuale sau delictuale
d. Dreptul de a cere încetarea uzufructului pentru abuz de folosinţă sau de a cere respectarea modului normal de
folosinţă a lucrului
- noţiunea de abuz de folosinţă are un sens larg - natura acestei acţiuni este delictuală
- aprecierea modului de reparare a prejudiciului suferit de nudul propritar aparţine
instanţei (care va aprecia dacă se justifică încetara dreptului de uzufruct sau este suficientă
acordarea de despagubiri şi obligarea uzufructuarului la respectarea modului normal de
folosinţă a bunului)
-
5. Obligațiile nudului proprietar
a. Obligaţia de a nu face nimic de natură a împiedica exercitarea drepturilor uzufructuarului
- dreptul de uzufruct este opozabil tuturor, inclusiv nudului proprietar b. Obligația de a suporta
sarcinile și cheltuielile proprietății

45
 - art 735 NCC dispune că cheltuielile și sarcinile proprietății sunt suportate de nudul proprietar, iar atunci când acestea au fost
suportate de către uzufructuar, nudul proprietar va fi obligat la rambursarea lor.
- Când uzufrucutul a fost constituit cu titlu oneros, nudul proprietar va datora uzufructuarului dobânda legală pentru sumele
achitate de uzufructuar cu titlu de cheltuieli ori sarcini ale proprietății.
- prin acordul lor, chiar și tacit , părțile pot stabili și un alt mod de repartizare a acestor cheltuieli și sarcini, fie în sensul
preluării lor de către uzufructuar, fie în sensul partajării lor între nudul proprietar și uzufructuar.
c. Obligația de a efectua reparații
- Reparațiile mari trebuie să fie efectuate de către nudul proprietar conform art. 729 alin (2) NCC – sunt reparaţii mari
acelea care au ca obiect o parte importantă din bun, care implică o cheltuială excepțională, cum ar fi acelea referitoare la
consolidarea ori reabilitarea construcțiilor în privința structurii de rezistență, zidurile interioare și/sau exterioare, acoperișul ,
instalațiile electrice, termice ori sanitare aferente construcțiilor, înlocuirea sau repararea motorului ori a caroseriei unui automobil
ori a unui sistem electronic în ansamblul acestuia.
- Părțile pot conveni însă să suporte împreună asemenea reparații ori ca ele să fie suportate de către uzufructuar.
- Atunci când, deși înștiințat de uzufructuar , nudul proprietar nu efectuează la timp reparațiile mari și părțile nu au
convenit asupra suportării lor împreună ori numai de către uzufructuar, acesta le va putea face pe cheltuiala sa, iar nudul proprietar
va fi obligat să restituie contravaloarea lor până la sfârșitul anului în curs, contravaloare actualizată la data efectuării plății.
- Părțile pot conveni și asupra unui alt termen privitor la efectuarea acestei plăți, norma nefiind de ordine publică.

46
 SUB.61 DREPTUL DE UZ ȘI DREPTUL DE ABITAȚIE
Dreptul de uz și dreptul de abitație sunt manifestări particulare ale dreptului de uzufruct.
În ambele cazuri, titularul dobândește dreptul de a folosi lucrul și de a-i culege fructele numai pentru nevoile lui și ale familiei
sale.
Atât dreptul de uz cât și cel de abitație constituie drepturi reale principale, dezmembrămimte ale dreptului de proprietate,
opozabile erga omnes, inclusiv celui care a consimțit la constituirea lor.
Deosebirea dintre dreptul de uz și cel de abitație derivă din obiectul lor: atunci când acest obiect este o casă de locuit, avem de-a
face cu un drept de abitație.
Dreptul de uz și cel de abitație se constituie, se exercită și se sting după regulile aplicabile aplicabile uzufructului (art. 754 NCC)
în ceea ce priveşte constituirea, exercitarea şi stingerea lor; ele vor putea fi apărate pe calea acțiunilor confesorii de uz ori de abitație.
Ele se deosebesc de dreptul de uzufruct prin faptul că sunt incesibile şi nu este permisă nici cedarea emolumentului lor; titularul
acestor drepturi nu numai că nu e poate ceda, dar trebuie să le exercite, de regulă, numai pentru nevoile lui şi ale familiei sale.
1. Dreptul de uz (noţiune, regim juridic) Art.
749 NCC:
UZUL = acel drept real în virtutea căruia titularul său se poate folosi de lucru și îi poate culege fructele naturale și industriale
numai pentru nevoile lui și ale familiei.
Poate avea ca obiect:
➢ bunuri mobile ➢
bunuri imobile
Pe temeiul dreptului de uz, uzuarul va exercita usus și fructus asupra bunului primit și va exercita posesia asupra acestui bun cu
elementul psihologic specific exercițiului dreptului său, în calitate de uzuar.
Tituluarul dreptului de uz poate fi numai o persoană fizică, iar atributele pe care acesta le conferă sunt exercitate în limita
nevoilor uzuarului și ale familiei sale.
De asemenea, conform art. 749 NCC, uzuarul va putea culege în proprietate numai fructele naturale și industriale produse de
bunul dat în uz, ceea ce înseamnă că el nu va dobândi și fructele civile.
Art. 752 NCC dispune, în mod expres, că bunul dat în uz nu poate fi închiriat ori arendat, așa încât uzuarul nu are cum să
dobândească fructele civile ce ar putea fi, eventual, produse de acel bun.

2. Dreptul de abitație (noţiune, regim juridic, dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor)

ABITAȚIA este o variantă a uzufructului ori a uzului, care de deosebește de acestea numai prin obiectul său, circumstanțiat,
precis: o casă de locuit.
Potrivit art 750 NCC, titularul dreptului de abitație are dreptul de a locui în locuința nudului proprietar împreună cu soțul și cu
copiii săi, chiar dacă nu era căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitația, precum și cu părinții și cu alte persoane
aflate în întreținerea sa.
3. Constituirea dreptului de uz și a dreptului de abitație Potrivit
art 751 NCC, uzul și abitația se pot constitui:
➢ în temeiul unui act juridic
• prin acte juridice încheiate inter vivos, cu titlu gratuit sau cu titlu oneros
- privitor la constituirea dreptului de abitație prin convenția părților, în practică, uneori , o asemenea constituire poate fi cuprinsă
într-o convenție a părților care are și un alt obiect.
• prin acte juridice mortis causa, respectiv prin testament
- Dreptul de uz și dreptul de abitație se pot constitui și prin testament, în acest caz urmând a fi aplicate regulile prevăzute de lege
în materia moștenirii testamentare.
➢ prin alte moduri prevăzute de lege Constituirea lor se face:
➢ Direct - uzuarul ori titularul dreptului de abitație primeşte folosința bunului în limitele specifice fiecăruia dintre
aceste drepturi
➢ Indirect - prin reținerea dreptului de folosință de către proprietar și înstrăinarea nudei proprietăți, grevată de dreptul
de uz ori de abitație, către o terță persoană.
Dacă uzul va avea ca obiect un bun imobil, pentru a se constitui în mod valabil, actul juridic va trebui încheiat în formă autentică,
pentru a putea fi înscris în cartea funciară – art. 888 și art. 1244 NCC (acest lucru este valabil şi pentru dreptul de abitație, care prin
esența lui privește un imobil)

47
 Pentru situațiile în care aceste drepturi s-au născut anterior intrării în vigoare a noului Cod Civil, forma actului de constituire
rămâne cea impusă de lege la momentul în care ele s-au născut, potrivit regulii generale în materie tempus regit actum.
În vederea valorificării dreptului său de abitație ce derivă din actul juridic având caracter constitutiv, încorporat în contractul
încheiat în formă autentică, titularul va avea la dispoziție, pentru a reintra în spațiul locativ a cărui folosință și-a rezervat-o, la alegerea
lui:
➢ O acțiune reală (confesorie), care îndeplinește – pentru titularul unui drpet de abitație –același rol pe care îl are
acțiunea în revendicare pentru proprietar
➢ O acțiune personală, fondată pe actul juridic ce constituie titlul abitației.
Privitor la dobândirea dreptului de uz și de abitație prin uzucapiune, urmează a fi aplicabile dispozițiile în materie privitoare
la dreptul de uzufruct.
- Dacă o asemenea dobândire ar putea fi concepută, cel puțin teoretic, în privința dreptului de uz, este practic, imposibilă în
privința dreptului de abitație, deoarece aceasta ar însemna ca o persoană să stăpânească o casă de locuit pe tot timpul necesar
uzucapiunii, dar să nu voiască a dobândi dreptul de proprietate asupra acesteia, ci numai dreptul de abitație pentru el și pentru familie
sa (în sensul disp art 750 NCC).
În orice caz, la dobândirea prin uzucapiune a bunurilor imobile urmează a fi avute în vedere dispozițiile NCC privitoare la
uzucapiunea tabulară și extrabulară, iar în privința bunurilor mobile pot fi aplicabile prevederile art. 939 NCC privitoare la dobândirea
proprietății lor prin posesia de bună-credință.
4. Dreptul de abitație al soțului supraviețuitor
Soțului supraviețuitor îi este recunoscut un drept special de abitație în situația în care acesta nu avea o locuință proprie.
Potrivit art 973 NCC:
soțul supraviețuitor care nu este titular al niciunui drept real de a folosi o altă locuință corespunzătoare nevoilor sale
beneficiază de un drept de abitație asupra casei în care a locuit până la data deschiderii moștenirii, dacă această casă face parte din
bunurile moșternirii.
=>2 condiţii:
1. casa de locuit, în care soţul supravieţuitor a locuit până la data deschiderii moştenirii să fie inclusă în masa
succesorală rămasă de la soţul decedat
2. soţul supravieţuitor să nu fie unicul moştenirot al defunctului
Dreptul de abitație este gratuit (derogare de la dreptul comun - soţul supravieţuitor nu e obligat să dea cauţiune), inalienabil și
insesizabil.
Folosinţa locuinţei este limitată la nevoie soţului supravieţuitor -
oricare dintre moștenitori poate cere:
• restrângerea dreptului de abitație, dacă locuința nu este necesară în întregime soțului supraviețuitor
• schimbarea obiectului obiectului abitației, dacă pune la dispoziția soțului supraviețuitor o altă locuință corespunzătoare
Dreptul de abitație al soțului supraviețuitor se stinge la partaj, dar nu mai devreme de un an de la data deschiderii moștenirii.
- acest drept încetează chiar mai devreme de un an în caz de recăsătorire a soțului supraviețuitor.
Toate litigiile cu privire la dreptul de abitație se soluționează de către instanța competentă să judece partajul moștenirii, care va
hotărî de urgență, în camera de consiliu.
5. Limitele dreptului de uz și ale dreptului de abitație; obligația uzuarului și a titularului dr de abitație.
Dreptul de uz și dreptul de abitație nu pot fi cedate, iar bunul ce face obiectul acestor drepturi nu va putea fi închiriat sau, după
caz, dat în arendă.
Declararea ca necesibile a dreptului de uz și a dreptului de abitație este în perfectă concordanță cu caracteristica principală a
acestor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, anume exercitarea prerogativelor pe care ele le conferă în limita asigurării
necesităților titularilor și ale familiilor lor.
Îndreptățit a culege toate fructele naturale ori industriale produse de bunul primit pe temeiul dreptului de uz și, respectiv, să
ocupe întreaga locuință în cazul dreptului de abitație, art 753 NCC obligă pe titularul acestor drepturi „să plătească toate cheltuielile de
cultură și reparațiile de întreținere întocmai ca și uzufructuarul”.
cheltuieli de cultură = acele cheltuieli făcute spre a se obține fructele industriale produse de bun.
În ipoteza în care titularul dreptului de uz sau al dreptului de abitație este îndreptățit să perceapă numai o parte din fructe ori să
ocupe numai o parte din locuință, el urmează a suporta cheltuielile de cultură sau de întreținere proporțional cu partea de care se
folosește.
Regimul juridic al dreptului de uz și ce al dreptului de abitație va fi dat de dispozițiile art 703-748 NCC privitoare la dreptul de
uzufruct.

48
 SUB 62.
DREPTUL DE SERVITUTE (NOȚIUNE, CLASIFICARE ȘI CARACTERE JURIDICE)
1. Servituţile în sens larg şi dreptul de servitute ca dezmembrământ al dreptului de proprietate
Servituţile presupun existenţa a două imobile (fondul dominant şi fondul aservit) aparţinând unor proprietari diferiţi
→ Proprietarul fondului dominant (în favoarea căruia se constituie servitutea) beneficiază fie de o limitare a exercitării dreptului
de proprietate asupra fondului aservit, fie chiar de anumite prerogative din conţinutul juridic al acestui drept de proprietate
Servitutea asigură utilitatea fondului dominant
Art.755 C.civ – utilitatea rezultă din destinaţia economică a fondului dominant sau constă într-o sporire a acestuia
Art.758 C.civ – servitutea se poate constitui în vederea unei utilităţi viitoare a fondului dominant
S-au conturat 2 SENSURI ALE NOŢIUNII DE SERVITUTE:
Sens larg: servituţile acordă titluarului fondului dominant:
➢ fie beneficiul limitării exercitării dreptului de proprietate asupra fondului aservit
➢ fie chiar posibilitatea exercitării unora dintre prerogativele care intră în conţinutul juridic al acestui drept Prima
situaţie – nu este vorba despre veritabile dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată Intră în această
categorie:
• Servituţile naturale
• Servituţile legale
• Unele servituţi stabilite prin fapta omului
- Ele au doar rostul de a stabili o anumită graniţă între sferele de exercitare a drepturilor de proprietate asupra imobilelor
aparţinînd unor proprietari diferiţi

A doua situaţie (în sens restrâns) – este vorba despre servitute ca veritabil drept real, dezmembrământ al dreptului de
proprietate

Dreptul real de servitute are un conţinut juridic variabil

→ Întrucât numai unele dintre servituţile stabilite prin fapta omului se înfăţişează ca veritabile dezmembrăminte, rezultă că
prerogativele care formează conţinutul lor juridic sunt stabilite, de la caz la caz, tocmai printr-o anumită faptă a omului (numai
cercetarea acestei fapte a omului permite desluşirea conturului juridic al fiecărei servituţi ca dezmembrământ al dreptului de
proprietate privată)

2. Clasificarea servituților în sens larg

A. Clasificarea servituţilor în sens larg în funcţie de conţinutul lor juridic
a) Servituţile care sunt doar modalităţi de limitare a exercitării dreptului de proprietate privată imobiliară în raporturile
de vecinătate
- în această categorie intră aşa-numitele servituţi naturale şi legale, precum şi unele dintre servituţile stabilite prin fapta omului
- este posibil ca proprietarii unor imobile vecine să consimtă la limitarea reciprocă a exerciţiului drepturilor lor sau să se
înţeleagă numai cu privire la limitarea exercitării dreptului de proprietate asupra unuia dintre cele două imobile, fără ca prin această
limitare să se transfere vreunul din atributele dreptului de proprietate asupra fondului aservit către titularul dreptului de proprietate
asupra fondului dominant ex: dincolo de servitutea legală, proprietarii a două terenuri vecine pot conveni să instituie o servitute mai
severă
! în Codul civil aşa-numitele servituţi naturale şi legale au fost reglementate în capitolul referitor la limitele juridice ale dreptului
de proprietate privată, în sfera noţiunii de “servitute” fiind păstrate numai sarcinile constituite prin fapta omului
- nici servituţile reglementate în Codul civil în vigoare nu sunt, în totalitate, veritabile dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate, unele dintre ele fiind numai limitări unilaterale sau bilaterale ale exercitării dreptului de proprietate (cinstituite prin act
juridic sau prin uzucapiune)

b) Servituţi care permit titluarului fondului dominant să-şi lărgească sfera de exercitare a dreptului său, cu limitarea
corespunzătoare a exercitării dreptului de proprietate asupra fondului aservit
- pe cale contractuală, proprietarii fondurilor vecine pot stabili ca unul dintre ei, care are calitatea de proprietar al
fondului dominant, să îşi extindă sfera de exercotare a dreptului său, în timp ce celălalt, care are calitatea de proprietar al fondului
aservit, îşi restrânge sfera de exercitare a dreptului său în mod corespunzător
49
 - astfel de servituţi au o dublă valenţă – uneori ele sunt moduri de limitare a exercitării dreptului de proprietate
imobiliară în
raporturile de vecinătate, alteori ele pot fi veritabile dezmembrăminte

c) Servituţi care permit titluarului fondului dominant să exercite parţial anumite prerogative din conţinutul juridic al
dreptului de proprietate asupra fondului aservit
- aceste servituţi sunt dezmembrăminte ale dreptului de proprietate
! numai în mod excepţional dreptul legal de trecere are atât semnificaţia juridică a unei modalităţi normale de exercitare a
dreptului de proprietate imobiliară în raporturile de vecinătate, cât şi aparenţa unui dezmembrământ al dreptului de proprietate - se
constituie numai prin fapta omului – cel mai adesea prin convenţie
- aceste servituţi se înfăţişează într-o dublă ipostază - titularul fondului dominant are:
o fie dreptul exclusiv de a exercita parţiaş anumite prerogative din conşinutul dreptului de proprietate asupra fondului aservit o
fie numai dreptul de a exercita în comun cu proprietarul fondului aservit aceste prerogative

Concluzie – această clasificare este importantă deoarece servituţile care au semnificaţia juridică de dezmembrăminte nu sunt
compatibile cu dreptul de proprietate publică
Excepţie – dreptul legal de trecere (deşi are semnificaţia juridică de mod normal de exercitare a dreptului de propietate privată,
apare şi ca un dezmembrământ)
→ Servituţile care sunt dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată mai sunt denumite servituţi pozitive, pentru că ele
permit proprietarului fondului dominant să exercite anumite prerogative din conţinutul juridic al dreptului de proprietate asupra
fondului aservit
→ Servituţile care sunt doar moduri de limitare a exercitării dreptului de proprietate imobiliară în raporturile de vecinătate (care
presupun, deci, o obligaţie de a nu face), sunt denumite servituţi negative

B. Clasificarea servituţilor în funcţie de caracterul raporturilor dintre cele două fonduri

a) Servituţi cu caracter unilateral – presupun existenţa unui raport cu caracter unilateral între cele două fonduri – un imobil
are
numai calitatea de fond dominant, iar celălalt, numai calitatea de fond aservit
- aşa se întâmplă în cazul dreptului legal de trecere
- de regulă, se constituie prin fapta omului, cel mai adesea, prin convenţie

b) Servituţi cu caracter bilateral – fiecare fond are o dublă calitate – de fond dominant şi de fond aservit
- cele mai multe dintre servituţile naturale şi servituţile legale au caracter reciproc; nimic nu împiedică însă ca servituţile stabilite
prin fapta omului să aiba caracter reciproc

C. Clasificarea servituţilor în funcţie de natura fondului dominant

a) Servituţi urbane – se constituie în folosul clădirilor
b) Servituţi rurale – se constituie în folosul terenurilor

D. Clasificarea servituţilor după modul de exercitare

a) Servituţi continue - acelea al căror exercițiu este ori poate fi continuu, fără ca pentru aceasta să fie nevoie de un fapt actual al
omului, cum ar fi servitutea de vedere ori servitutea de a nu construi.
- Servitutea de vedere este o servitute continuă, dar aceasta nu înseamnă că titularul ei trebuie să stea tot timpul la fereastră, spre
a demonstra continuitatea actelor sale. Prin continuitatea servituții nu trebuie să se înțeleagă exercițiul ei neîntrerupt, ci faptul că
servitutea se exercită fără ca omul să fie obligat la acte succesive si repetate de folosire a dreptului.
b) Servituţi necontinue - acelea pentru exercitarea cărora este necesar un fapt actual al omului, cum ar fi servitutea de trecere
cu
piciorul ori cu mijlocul de transport.
- în cazul servituților necontinue, exercitarea dreptului de servitute trebuie să fie făcută prin acte succesive îndeplinite
de proprietarul fondului dominant
- servituțile necontinue presupun exercițiul lor normal după natura servituții.
50
 E. Clasificarea servituţilor după felul de a se manifesta în exterior,
a) Servituţi aparente - sunt recunoscute prin diferite lucrări exterioare
- Sunt servituți aparente servitutea de trecere, cea de apeduct
b) Servituţi neaparente - nu impun, prin existența lor, efectuarea unor lucrări vizibile exterior.
- Sunt servituți neaparente: interdicția de a planta sau de a zidi la o anumită distanță de fondul
vecin cu depășirea unei anumite înălțimi.
- Servituțile negative, prin însăși natura lor, sunt neaparente. Art 760 NCC:
Servituțile aparente sunt acelea a căror existență este atestată de un semn vizibil de servitute, cum ar fi o ușă, o fereastră, un
apeduct.
Servituțile neaparente sunt acelea a căror existență nu este atestată de vreun semn vizibil de servitute, cum ar fi servitutea de a
nu
construi ori de a nu construi peste o anumită înălțime.

F. Clasificarea servituţilor după modul de exercitare a prerogativelor dreptului de proprietate de către cei doi proprietari
a) Servituți negative sunt acelea prin care proprietarul fondului aservit este obligat să se abțină de la exercitarea unora dintre
prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului său, în calitate de fond aservit, cum ar fi servitutea de a nu construi.
b) Servituți pozitive sunt acelea prin care proprietarul fondului dominant exercită o parte din prerogativele dreptului de
proprietate asupra fondului aservit, cum ar fi în cazul instituirii unei servituți de trecere.
Această clasificare este importantă deoarece, conform art 763 NCC, prin uzucapiunea tabulară poate fi dobândit orice fel de
servitute, pe când prin uzucapiunea extratabulară pot fi dobândite numai servituțile pozitive.
G. Clasificarea servituţilor în funcţie de fiecare criteriu de clasificare
- fiecare servitute poate fi clasificată în funcţie de oricare dintre criteriile de clasificare menţionate mai sus
- combinând diferitele criterii de clasificare, rezultă servituţi cu diferite caractere Ex: o servitute poate fi
constituită prin fapta omului, pozitivă, urbană, continuă şi aparentă

3. Caracterele juridice ale dreptului de servitute a. Servitutea este un dezmembrământ al dreptului de proprietate
privată
Este un drept real asupra lurului altuia; un transfer mai redus sau mai amplu al unor prerogative de la titularul fondului aservit
către titluarul fondului dominant
b. Servitutea este un drept real imobiliar,
Acest caracter rezultă din faptul că ea se constituie numai în folosul și, respectiv, sarcina unor imobile prin natura lor.
Nici imobilele prin destinație și nici cele prin obiectul la care se aplică nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de
servitute.
c. Servitutea presupune, prin definiție, existența a două imobile ce aparțin la doi proprietari diferiți
Servitutea este constituită în profitul unul imobil pentru a asigura utilitatea acestuia, punerea lui în valoare. Imobilul în favoarea
căruia se constituie se numește fond dominant, iar imobilul în sarcina căruia servitutea se constituie este denumit fond aservit.
Cele două fonduri trebuie să aparțină unor proprietari diferiți, pentru că, dacă ele aparțin aceluiași proprietar, acesta este liber să
dea bunurilor destinația pe care o dorește.
Pentru constituirea servituții, legea nu impune ca cele două fonduri să fie neapărat învecinate, după cum este posibil ca servitutea
să privească mai multe fonduri dominante și mai multe fonduri aservite.
De asemenea, art 758 NCC permite constituirea unei servituți în vederea unei utilități viitoare a fondului dominant. d.
Servitutea este un accesoriu al fondului căruia îi profită, urmând soarta acestuia.
Deși drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate, datorită caracterului său accesoriu prin raportare la dreptul
de proprietate asupra fondului dominant, servitutea nu poate fi înstrăinată, urmărită sau ipotecată separat, ci numai odată cu fondul
dominant căruia îi profită.
Ea rămâne ca o sarcină pentru utilitatea acestui fond, impusă fondului aservit, care, de asemenea, trebuie să suporte servituțile ce
îl grevează, indiferent cine ar fi proprietarul. (servitutea se păstrează în cazul înstrăinării fondului aservit)
! caraterul accesoriu poate crea confuzie – nu este vorba despre orice fel de caracter accesoriu, ci de unul ăn raport cu dreptul de
proprietate asupra fondului dominant (servitutea este un drept real principal, întrucât nu este accesoriu în raport cu un drept de creanţă,
ci în raport cu alt drept real principal)

51
 e. Conţinutul juridic al dreptului de servitute nu este predeterminat de lege, ci este stabilit chiar prin titlul de constituire
a servituţii
Legea prevede doar posibilitatea şi cordonatele constituirii dreptului de servitute, fără a preciza însă care sunt prerogativele care
intră în conţinutul juridic al acestui dezmembrământ
Oricât de variabil ar fi conţinutul dreptului de servitute, el include întotdeauna:
• elementul posesiei, ca element de drept, dar limitat la partea din fondul aservit asupra căreia apasă efectiv acest
dezmembrământ
• dreptul de a utiliza o anumită parte din fondul aservit, dar numai pentru uzul şi utilitatea fondului dominant În mod
excepţional poate include şi o parte din prerogativa dispoziţiei materiale asupra fondului aservit f. Servitutea are un
caracter perpetuu, care este o consecință a caracterului ei accesoriu Servitutea are aceeși durată ca și dreptul de
proprietate.
Perpetuitatea este însă de natura servituții, și nu de esența ei, pentru că părțile pot stabili prin convenție un termen limitat de
exercitare a servituții, dacă acest lucru este posibil după natura lucrurilor.
De altfel, printre modurile de stingere a servituților se numără și ajungerea ei la termen, dar proprietarul fondului dominant poate
și să renunțe la servitute.
g. Servitutea este indivizibilă, întelegând prin aceasta că ea grevează întregul fond aservit și profită întregului fond
dominant.
Dacă imobilul fond aservit aparține mai multor coproprietari, nu se poate constitui o servitute decât cu acordul tuturor
coproprietarilor.
Orice act prin care servitutea s-ar limita sau s-ar stinge nu poate emana de la unul dintre coproprietarii fondului dominant, pentru
că servitutea privește întregul fond și nu se poate stinge în parte.

SUB. 63 NAȘTEREA, EXERCITAREA ȘI STINGEREA DREPTULUI DE SERVITUTE

1. Naşterea dreptului de servitute

A. Principiul libertăţii de constituire a servituţilor -

Este limitat sub un dublu aspect:
• Servituţile să nu fie contrare ordinii publice
• Servituţile să apese asupra unui imobil, nu asupra unei persoane

- Servituțile se pot constitui în temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune, rămânând aplicabile dispozițiile în materie de carte
funciară.
B. Constitutirea servituților prin act juridic
Aceasta este modul de constituire cu cea mai largă aplicație practică și cuprinde stabilirea servituților prin convenție sau prin
testament.
Constituirea prin testament – când autorul are în proprietate două imobile, el poate testa către persoane diferite, stabilind un
raport de servitute între cele două imobile (altfel, prin act unilateral nu e posibilă constituirea dreptului de servitute, întrucât e nevoie
de acordul proprietarilor celor două fonduri)
Convenția poate fi cu titlu gratuit sau cu titlu oneros.
Prin adoptarea prin NCC a sistemului caracterului constitutiv de drepturi al înscrierilor în cartea funciară și prin faptul că aceste
asemenea înscrieri se pot face numai pe baza încheierii actului supus înscrierii în formă autentică sub sancțiunea nulității absolute –
convențiile de constituire a drepturilor de servitute trebuie încheiate în formă autentică.
Pentru convențiile încheiate anterior acestei date, în privința formei lor se vor aplica normele în vigoare la data încheierii
(tempus regit actum).
C. Dobândirea dreptului de servitute prin uzucapiune
Dreptul de sevitute are în conţinutul său juridic prerogativa posesiei => prin posesie îndelungată o persoană care nu este titluar al
unui drept de servitute ar fi îndreptăţită să dobândească dreptul respectiv Art 763:
• orice servitute poate fi dobândită prin uzucapiune tabulară(adică deja înscrisă în cartea funciară)
• servituțile pozitive pot fi dobândite numai prin uzucapiune extratabulară (adică neînscrisă în cartea funciară)
Pentru posesia servituții începută înainte de intrarea în vigoare a NCC, rămân aplicabile prevederile art. 623 din fostul C.Civ,
potrivit căruia pot fi dobândite prin uzucapiune numai servituțile continue și aparente.

52
 Odată constituit, dreptul de servitute va putea fi apărat printr-o acțiune specifică, numită acțiunea confesiorie de servitute (art
757 NCC).
2. Exercitarea dreptului de servitute
Art 764 NCC dispune că modul de exercitare a servituții se dobândește în aceleași condiții ca și dreptul de servitute; această
dispoziție trebuie înțeleasă în sensul că același act prin care ia naștere servitutea trebuie să determine și modul în care va fi exercitată
aceasta, exercitare ce urmează a se face în concordanță cu ce au prevăzut părțile în actul de constituire a servituții.
Dacă servitutea va fi dobândită prin uzucapiune, drepturile și obligațiile celor doi proprietari vor fi în concordanță cu modul în
care proprietarul fondului dominant a exercitat posesia corespunzătoare servituții asupra fondului aservit pe tot timpul prevăzut de
lege, posesia aptă să ducă la dobândirea acelei servituți.
În privința ambelor moduri de dobândire urmează a fi aplicate și dispozițiile specifice în materie ale legii fundamentale civile
privitoare la drepturile și obligațiile proprietarilor.
A. Raporturile juridice dintre proprietarul fondului dominant şi proprietarul fondului aservit
- În cazul acestor două raporturi juridice, aşa-numitele drepturi şi obligaţii ale părţilor sunt
• expresia juridică a prerogativelor dreptului de servitute şi ale celor două drepturi de proprietate
• expresia obligaţiei generale negative corespunzătoare drepturilor reale
- este posibil ca pe lângă aceste raporturi juridice reale, să se nască între părţi şi raporturi juridice obligaţionale sau chiar
obligaţii
propter rem

B. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant DREPTURILE

• Proprietarul fondului dominant poate lua toate măsurile şi poate face, pe cheltuiala sa, toate lucrările pentru a exercita şi
conserva servitutea
! cheltuielile legate de conservarea acestor lucrări se vor distribui între cei doi proprietari proporţional cu avantajele pe care le
obţin, în măsura în care lucrările efectuate pentru exerciţiul servituţii sunt necesare şi profita inclusiv fondului aservit
• Pe lângă prerogativele care formează conţinutul juridic al dreptului său de servitute, proprietarul fondului dominant poate
dobândi, prin convenţia părţilor, un drept de creanţă sau un drept corespunzător unei obligaţii propter rem având ca obiect Efectuarea
de către proprietarul fondului aservit, pe cheltuiala acestuia, a lucrărilor necesare pentru exercitarea servituţii
OBLIGAŢIILE
• Obligaţia generală negativă - proprietarul fondului dominant nu poate agrava situaţia fondului aservit şi nu poate aduce
prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituţii
• Dacă dreptul de servitute a fost constituit pentru realizarea unui anumit scop, acesta nu poate fi schimbat ulterior de
proprietarul fondului dominant în mod unilateral
Excepţie: cazul în care o asemenea schimbare nu creează o situaţie mai împovărătoare pentru fondul aservit
• Proprietarul fondului dominant trebuie să exercite dreptul de servitute în limita prerogativelor conferite prin actul juridic sau
faptul juridic de constituire
C. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului aservit DREPTURILE
• Proprietarul fondului aservit îşi exercită propriul drept în forma restransă care a rezultat în forma dezmembrării
• Dacă are un interes serios şi legitim, proprietarul fondului aservit va putea schimba locul prin care se exercită
servitutea în măsura în care exercitarea servituţii rămâne la fel de comodă pentru proprietarul fondului dominant (proprietarul
fondului dominant nu se poate opune exercitării acestui drept; drept potestativ, imprescriptibil, la care nu se poate renunţa)
OBLIGAŢIILE
• Proprietarul fondului aservit este obligat să se abţină de la orice act care limitează ori împiedică exerciţiul servituţii (nu va
putea schimba starea locurilor, ori strămuta exercitarea servituţilor în alt loc)
- Această obligaţie nu funcţionează dacă sunt îndeplinite condiţiile pentru naşterea dreptului potestativ al proprietarului fondului
aservit de a schimba locul exercitării iniţiale a dreptului de servitute
• Art 759 alin(1) NCC - prin actul de constituire se pot impune în sarcina proprietarului fondului aservit anumite obligații de
natură a asigura uzul și utilitatea fondului dominant
- sub condiția notării lor în cartea funciară, aceste obligații se transmit și dobânditorilor subsecvenți ai fondului aservit; prin
notarea ei în cartea funciară, obligația devine o obligație propter rem, de îndeplinirea căreia vor fi ținuți și dobânditorii subsecvenți ai
fondului aservit.

53
 • Proprietarul fondului aservit îşi poate asuma prin contract obligaţia de a efectua lucrările necesare pentru exercitarea dreptului
de servitute de către proprietarul fondului dominant (această obligaţie poate fi corespunzătoare unui drept de creanţă sau poate să aibă
caracter propter rem)
• proprietarul fondului aservit se poate obliga față de proprietarul fondului dominant ca, pe o anumită perioadă de timp, să
asigure (de exemplu, în cazul servituții de trecere) întreținerea căii de trecere.
- obligația astfel asumată ține de un raport juridic obligațional stabilit între cele două părți, cu toate consecințele ce decurg din
această calificare: opozabilitate inter partes, răspundere pentru neexecutare, stingerea servituții etc.
• În toate cazurile în care cheltuilelile necesare pentru exercitarea și conservarea servituților revin proprietarului fondului aservit,
acesta se va putea exonera de îndeplinirea acestei obligaţii prin renunțarea la dreptul de proprietate asupra fondului aservit în întregime
sau a părții din fondul aservit necesare exercitării servituții, în favoarea proprietarului fondului dominant, cu respectarea dispozițiilor
privitoare la cartea funciară în materie (art 766 NCC)
- respectarea dispozițiilor în materie privitoare la cartea funciară impune ca declarație de renunțare să fie dată în formă autentică,
spre a putea fi operată radierea dreptului de servitute în cartea funciară.

D. Consecințele partajării fondului dominant sau a fondului aservit asupra servituților

• Art. 769 NCC dispune că, în situația partajării fondului dominant, servitutea va putea fi exercitată pentru uzul și utilitatea
fiecărei părți, fără însă ca prin aceasta să se agraveze situația fondului aservit.
• Dacă se împarte fondul aservit , servitutea va putea fi exercitată, pentru uzul și utilitatea fondului dominant, pe toate părțile
rezultate din împărțire, afară dacă un asemenea mod de exercitare ar fi de natură să agraveze situația fondului aservit sau să cauzeze
prejudicii proprietarului fondului aservit.
• Cu toate acestea, în caz de partajare a fondului dominant, dacă servitutea este exercitată pentru uzul și utilitatea exclusivă a
uneia dintre părțile despărțite din fondul dominant, servitutea pentru celelalte părți se va stinge.
• De asemenea, dacă în urma partajării fondului aservit servitutea nu se va putea exercita decât pe una dintre părțile desprinse
din acest fond, servitutea asupra celorlalte părți se stinge. • Ambele situații reglementate de dispozițiile art 769 alin (3) NCC
reprezintă excepții de la principiul indivizibilității servituților.

3. Stingerea dreptului de servitute

Art 770 alin (1) NCC dispune că servituțile se sting pe cale principală prin radierea lor din cartea funciară pentru una dintre
următoarele cauze: - Consolidarea produsă atunci când ambele fonduri ajung să aibă același proprietar;
Consolidarea poate avea loc fie prin dobândirea proprietății fondului dominant de către proprietarul fondului aservit, fie invers,
prin dobândirea proprietății fondului aservit de către proprietarul fondului dominant, fie când o altă persoană dobândește dreptul de
proprietate asupra ambelor fonduri.
- Renunțarea proprietarului fondului dominant la drepul său de servitute;
Renunțarea trebuie să fie expresă și fără echivoc, ea nu se poate prezuma. Comportamentul proprietarului fondului dominant în
sensul de a lăsa ca proprietarul fondului aservit să execute anumite lucrări pe acest fond de natură a îngreuna exercițiul dreptului de
servitute nu semnifică renunțarea la dreptul său de servitute, el având posibilitatea apărării acestuia prin acțiunea confesorie de
servitute. - Ajungerea la termen, în ipoteza în care acesta a fost prevăzut în actul juridic de constituire a servituții.
Acest caz presupune că prin actul juridic de constituire a servituții cei doi proprietari au prevăzut un termen pe durata căruia va
exista servitutea. La împlinirea acelui termen, servitutea se va stinge fără a mai fi necesar consimțământul titularului servituții pentru
radierea ei din cartea funciară.
- Răscumpărarea, în cazul și condițiile stabilite de dispozițiile art 772 NCC
Mod de stingere aplicabil numai servituții de trecere – potrivit dispozițiilor, servitutea de trecere va putea fi răscumpărată de
către proprietarul fondului aservit dacă există o disproporție vădită între utilitatea pe care servitutea o procură fondului dominant și
inconvenientele ori deprecierea provocată fondului aservit.
În caz de neînțelegere între părți privitoare la existența unei asemenea stări de fapt, instanța de judecată va putea suplini
consimțământul proprietarului fondului dominant. La stabilirea prețului de răscumpărare, instanța de judecată va ține cont de vechimea
servituții și de schimbarea valorii celor două fonduri, evident, dacă aceasta s-a produs.
- Imposibilitatea definitivă de exercitare a dreptului de servitute
Este posibil ca, pe parcursul existenței servituții, să intervină o împrejurare de natură să împiedice exercitarea ei; dacă această
împrejurare va avea caracter definitv,cum impune art 770 alin(1) lit.e) NCC, servitutea se va stinge pt imposibilitatea definitivă de
exercitare.

54
 - Neuzul timp de 10 ani
Acest termen este un termen de prescripție extinctivă care, potrivit art 771 alin (1) NCC, începe să curgă de la data ultimului act
de exercițiu al servituților necontinue ori de la data săvârșirii primului act contrar servituții continue.
Stingerea servituților prin neuz se aplică numai drepturilor de servitute constituite ulterior datei intrării în vigoare a NCC,
respectiv 1 octombrie 2011.
- Dispariția utilității acestora.
O asemenea dispariție a utilității servituții este dată de împrejurări de fapt, ce constau în modificări ale situației celor două
fonduri, care a impus constituirea servituții în favoarea unuia dintre ele.
Art 770 alin (2) NCC:
Servitutea se va stinge prin exproprierea fondului aservit, dacă este contrară utilității publice căreia îi va fi afectat bunul
expropriat. Prin interpretare per a contrario, în măsura în care servitutea va fi conformă utilității publice date fondului aservit, ea nu se
va stinge.
Potrivit art 28 alin(3) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, titularul dreptului de servitute
expropriat are dreptul la despăgubiri.
În afară de cauzele menționate mai sus, dreptul de servitute se va stinge:
• ca urmare a rezoluțiunii, anulării ori revocării actului juridic pe baza căruia a fost constituit dreptul de servitute ori a
fost dobândit bunul dat în folosul căruia este exercitat acest drept
• prin renunţarea la dreptul de proprietate asupra fondului aservit
• prin desfiinţarea cu efect retroactiv a titlului constitutiv al servituţii sau a titlului de proprietate al titularului fondului
dominant ori al titularului fondului aservit
• prin pieirea definitivă a unuia dintre fonduri

Toate aceste moduri de stingere a dreptului de servitute cu excepţia prescripţiei extinctive sunt aplicabile şi servituţilor în sens
larg
(adică servituţilor care sunt limite legale sau voluntare ale dreptului de proprietate privată imobiliare în raporturile de vecinătate)

SUB.64
DREPTUL DE PROPRIETATE COMUNĂ PE COTE-PĂRȚI OBIȘNUITĂ (noţiune,
exercitare, obligaţiile coproprietarilor)

1. Noțiunea de coproprietate obişnuită

Ce este specific acestei forme a proprietății comune este faptul că același bun, nefracționat în materialitatea sa, aparține
concomitent mai multor titulari, fiecare dintre aceștia având numai o cotă-parte ideală și abstractă din dreptul de proprietate asupra
bunului respectiv.
Niciunul dintre coproprietari nu este titular exclusiv al unei fracțiuni materiale din bun, ci fiecare coproprietar este titular
exclusiv asupra unei cote-părți ideale, abstracte din dreptul de proprietate asupra bunului.
→ art. 634 alin(1) NCC, fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate asupra bunului
respectiv și poate dispune în mod liber de această cotă-parte, în lipsă de stipulație contrară.
Cota-parte din dreptul fiecăruia dintre coproprietari poate fi exprimată printr-o fracție sau printr-un procent.
Din punctul de vedere al duratei coproprietății, aceasta poate fi de două feluri:
- Proprietatea comună pe cote-părți(coproprietatea) obișnuită sau temporară ; coproprietatea poate fi făcută să înceteze,
calea juridică pentru aceasta fiind împărțeala sau partajul bunului ori al bunurilor care formează obiectul coproprietății.
- Proprietatea comună pe cote-părți (coproprietatea) forțată ; dată fiind destinația pe care o are bunul aflat în coproprietate,
în principiu, această stare nu poate fi făcută să înceteze decât în mod excepțional prin partaj judiciar (art 671 alin (3) NCC dispune însă
că partajul coproprietății forțate este posibil numai prin bună învoială.
Regula este că dreptul de proprietate comună pe cote-părți obişnuită are un caracter temporar, proprietatea comună pe cote-părți
stabilă și forțată având un caracter excepțional.
Proprietatea comună pe cote-părți temporară sau obișnuită poate lua naştere:
• ca o consecință a moștenirii, atunci când defunctul lasă mai mulți moștenitori, fiecare dobândind numai o cotă-parte
din dreptul asupra bunurilor ce intră în masa succesorală
• dintr-un contract de dobândire în comun a unui lucru • dintr-o coposesiune al cărei efect a fost dobândirea, de către
mai multe persoane, prin uzucapiune, a unui bun.
55
 2. Principiile coproprietății obișnuite
Potrivit art 634 alin (1) NCC, fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate asupra
bunului și, în lipsa unei stipulații contrare, poate dispune liber de această cotă-parte proprietatea sa exclusivă.
De aceea se poate spune că două principii caracterizează proprietatea pe cote-părți obișnuită sau temporară:
Principiul unanimităţii
→ Întrucât niciunul dintre copărtași nu are un drept exclusiv asupra unei părți determinate din bun, privit în materialitatea sa,
exercitarea atributelor dreptului de proprietate trebuie să fie colectivă
→ niciun fel de act nu poate fi înfăptuit cu privire la bun, privit în materialitatea lui, fără acordul unanim al copărtașilor.
→ art 634 alin (2) NCC: cotele-părți aparținând coproprietarilor sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară. Fiind
relativă, această prezumție poate fi răsturnată prin orice mijloc de probă, cu excepția că – în cazul în care bunul aflat în coproprietate
pe cote-părți a fost dobândit printr-un act juridic, proba contrară a întinderii diferite a cotelor-părți nu va putea fi făcută decât prin
înscrisuri.

Fiecare coproprietar poate dispune în mod liber de cota sa parte ideală din drept
→ o poate înstrăina sau greva cu drepturi reale care nu presupun deposedarea
→ fiecare coproprietar se comportă ca şi cum ar fi proprietar exclusiv

Aplicarea în practică a acestui ultim principiu nu creează dificultăţi, însă regula unanimităţii s-a dovedit a fi atât de severă, încât
a împiedicat chiar exercitarea normală a dreptului de proprietate comună pe cote-părți obișnuită.
Organizarea juridică a coproprietăţii obişnuite este necesară tocmai pentru a tempera excesele care rezultă din aplicarea rigidă a
regulii unanimităţii. Astfel, Codul civil a reglementat acest domeniu în sensul îmblânzirii regulii unanimităţii.

3. Exercitarea atributului posesiei în cazul coproprietăţii obișnuite ! distincţie între posesie ca stare de fapt si posesie ca
atribut al dreptului de proprietate (stare de drept)
o Faptele juridice în sens restrâns şi actele juridice prin care se exercită, adică se obiectivează atributele coproprietăţii obişnuite
dau conţinut posesiei ca stare de fapt o Exercitarea atributului posesiei din conţinutul juridic al coproprietăţii obişnuite constituie
numai o parte din posesia ca stare de
fapt o Posesia ca stare de fapt acoperă exercitarea tuturor atributelor coproprietăţii obişnuite – posesia, folosinţa, dispoziţia o
În cazul coproprietăţii obişnuite posesia ca stare de fapt îmbracă forma coposesiunii
- Ca element de drept, posesia este expresia juridică a îndreptățirii de a apropia și de a stăpâni bunul care constituie
obiectul dreptului de proprietate privată.
- În cazul coproprietății obișnuite toți titularii sunt îndreptățiți la apropierea și stăpânirea bunului, altfel spus toți au
vocație la o asemenea exercitarea.
- În fapt este posibil ca posesia să fie exercitată de un singur titular, presupunându-se că o face atât pentru sine cât și
pentru ceilalți;
→ acesta poate săvârşi fapte juridice în sens restrâns şi acte juridice (în măsura în care au valoarea unor fapte materiale sau
acte juridice de conservare)
→ în legătură cu actele juridice, se poate vorbi despre o prezumţie de mandat de care beneficiazp fiecare coporprietar când
acţionează în interesul celorlalţi, mai ales în situaţia în care exercitarea mandatului nu presupune efectuarea unor cheltuieli; dacă se
efectuează asemenea cheltuieli, s-ar putea recurge şi la gestiunea de afaceri
→ actele de dispoziţie nu pot fi efectuate decât cu consimţământul tuturtor proprietarilor
- Posesia poate fi apărată împotriva terților nepropietari de oricare dintre titulari prin acțiunile posesorii.
• această soluție este consacrată generic în art. 643 NCC ce prevede că fiecare coproprietar poate sta singur în justiție,
indiferent de calitatea procesuală, în orice acțiune privitoare la coproprietate
• acțiunile posesorii au valoarea juridică a unor acte de conservare

56
 4. Exercitarea atributului folosinței în cazul coproprietăţii obișnuite A.
Exercitarea dreptului de a utiliza bunul – ius utendi a) PRIN ACTE
MATERIALE (i) Situaţia în care nu există partaj de folosinţă
- unele acte materiale pot fi săvârşite împreună şi în acelaşi timp de către coproprietari; altele, însă, nu pot fi săvârşite decât
succesiv, de unul sau altul dintre aceştia
- modul concret în care coproprietarii utilizează bunul nu presupune întotdeauna o înţelegere expresă între aceştia; simpla
îngăduinţă reciprocă poate fi suficientă pentru utilizarea succesivă, totală sau parţială, a bunului de către unul sau altul dintre
coproprietari
→ Art.636 C.civ – fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinaţia si nu aduce
atingere drepturilor celorlalţi coproprietari

- utilizarea bunului de către un coproprietar se poate face:

• cu titlu gratuit – cu îngăduinţa celorlalţi coproprietari; are semnificaţia unui act dezinteresat din partea, asemător contractului
de comodat
• cu titlu oneros – în absenţa unei înţelegeri în sensul folosirii bunului cu titlu gratuit, este posibilă obligarea coproprietarului
care a folosit integral bunul la echivalentul bănesc al utilizării corespunzătoare cotelor-părţi din drept ale celorlalţi coproprietari
(fructe, orice beneficii rezultate in urma utilizării)
- aceeaşi soluţie este aplicabilă şi în cazul în care unul dintre coproprietari la un terţ să utilizeze bunul, inclusiv în
cazul în care înstrăinează bunul unui terţ
- dreptul de a cere echivalentul utilizării sau despăgubiri se prescrie in termen de 3 ani de la data fiecărui act de
utilizare
- temeiul restituirii poate fi, după caz, contractul încheiat între coproprietari cu privire la utilizarea bunului sau
răspunderea civilă
delictuală

(ii) Situaţia în care există partaj de folosinţă

- pentru a preîntâmpina diverse dispute sau litigii, în legătură cu modul concret de utilizare a bunului, coproprietarii
pot încheia înţelegeri având ca obiect partajul de folosinţă
Partaj de folosinţă = împărţirea utilizării în raport cu anumite părţi materiale din bun, fără a se ajunge la o fracţionare materială
a acestuia
- se poate realiza pe cale conveţională sau pe cale judecătorească
→ Art. 639 NCC – modul de folosire a bunului comun se stabilește prin acordul coproprietarilor, iar în caz de neînțelegere între
aceștia, pe cale judecătorească
! partajul de folosinţă este numai unul dintre modurile posibile de folosire a bunului comun

b) PRIN ACTE JURIDICE

- în principiu, orice act juridic cu privire la bunul comun trebuie să fie încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor (regula
unanimităţii)
Actele de conservare - urmăresc preîntâmpinare pierderii unui drept subiectiv civil şi presupun absenţa cheltuielilor sau
cheltuieli minime => pot fi încheiate de un singur coproprietar, fără acordul celorlalţi
Actele de administrare - realizează o punere în valoare normală a unui bun, a unei mase patrimoniale sau a unui patrimoniu
- regula unanimităţii este înlocuită cu regula majorităţii, considerată în raport cu numărul cotelor părţi – art.641 C.civ – actele
de administrare /…/ cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor părţi
- instanţa va putea, la cererea coproprietarilor interesaţi, să suplinească acordul unui alt coproprietar (pentru a indeplini regula
majorităţii, nu pe cea a unanimităţi), dar numai în două ipoteze:
• coproprietarul este în imposibilitate de a-şi exprima voinţa
• coproprietarul se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil menţinerii utilităţii sau
valorii bunului
- art. 641, al 2 C.civ - actele de administrare care limiteaza in mod substantial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul
comun in raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcina excesiva prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate
de catre ceilalti coproprietari nu vor putea fi efectuate decat cu acordul acestuia
57
 → în această ipoteză nu se mai poate recurge la mecanismul suplinirii consimţământului, acordul proprietarului afectat fiind
cerut în mod imperativ
- în toate cazurile în care se apreciază că actul încheiat de un singur coproprietar cu privire la bunul comun nu a încălcat
condiţiile legale, el va rămâne valabil şi va fi opozabil şi coproprietarului care va dobândi bunul în urma împărţelii – art.681 C.civ B.
Exercitarea dreptului de a culege fructele – ius fruendi
- Asupra fructelor naturale şi industriale există un drept de coproprietate
→ Art. 637 Cod civil dispune că fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporțional cu cota lor parte
din dreptul de proprietate asupra acelui bun – indiferent dacă acestea sunt naturale, civile ori industriale.
→ Această regulă se aplică și în privința productelor bunului.
- în situația în care fructele naturale sau fructele industriale produse de bunul comun sunt însușite numai de către unul dintre
coproprietari, ceilalţi au dreptul la restituire în proporţie cu cotele lor părţi sau la despăgubiri (dreptul la despăgubiri se naște numai
dacă fructele respective nu au pierit în mod fortuit, adică fără culpa coproprietarului care și le-a însușit)
- în situația în care un coproprietar suportă singur cheltuielile privitoare la producerea și culegerea fructelor, acesta are dreptul
la restituirea acestor cheltuieli de către ceilalți coproprietari, în proporție cu cotele lor părți din bun, proporție în care ei pot culege și
fructele bunului aflat în coproprietate.
- această desocotire se poate face independent de partajul bunului frugifer sau odată cu acest partaj, caz în care nu se poate
invoca prescripţia extinctivă a dreptului de a cere restituirea fructelor naturale sau industriale culese de unul dintre coproprietari
- dacă este vorba de fructele civile produse de bun sau de echivalentul bănesc al fructelor naturale ori industriale, fiind vorba
despre un drept de creanţă, el este prescriptibil în termen de trei ani → art. 638, al.2 si 3:
(2) Fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun insusite de un coproprietar fac parte din masa partajabila
cat timp ele nu au fost consumate ori instrainate sau nu au pierit si pot fi identificate distinct. In caz contrar, coproprietarul interesat
are dreptul la despagubiri, cu exceptia cazului in care fructele au pierit in mod fortuit. Dreptul la actiunea in despagubiri este supus
prescriptiei, potrivit dreptului comun.
(3) Dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun insusite de un coproprietar este supus prescriptiei, potrivit
dreptului
comun.

5. Exercitarea atributului dispoziției în cazul coproprietăţii obișnuite A. Dispoziţia materială

- niciun act de dispoziţie materială nu poate fi săvârşit decât cu acordul tuturor coproprietarilor (ex: modificarea formei
bunului, consumarea sau distrugerea substanţei, culegerea productelor etc.) – repectarea regulii unanimităţii
- productele bunului revin fiecărui coproprietar proporțional cu cota-parte pe care o are din dreptul de proprietate; în măsura
culegerii productelor de către unul singur dintre coindivizari, ceilalți sunt îndreptățiți să ceară despăgubiri proporțional cu cota lor din
drept.
- actele de schimbare a destinației bunului ori transformare a acestuia sunt sancționate prin acțiunea pentru obligarea celui
vinovat la readucerea bunului în situația inițială sau realizarea acestui lucru de către ceilalți coindivizari pe cheltuiala sa ori, atunci
când restabilirea situației anterioare nu mai este posibilă, obligarea celui vinovat la daune interese către ceilalți coindivizari în temeiul
răspunderii civile delictuale
- actele de dispoziţie materială nu se confundă cu actele materiale de întreţinere sau de reparare a bunului, care intră în sfera
actelor de exercitare a folosinţei
- în toate cazurile, actele materiale pot fi săvârşite direct de coproprietari sau indirect, prin intremediul unor terţi
B. Dispoziţia juridică a) Dispoziţia juridică având ca obiect dreptul de proprietate în ansamblul său i) Soluţia de
principiu
- Acordul coproprietarilor trebuie să fie expres în legătură cu orice act de dispozoţie juridică, indiferent dacă este vorba despre
acte de înstrăinare, de dezmembrare sau de grevare cu drepturi reale de garanţie sau alte sarcini
- Art. 641, al.4, Cod civil: Orice acte juridice de dispozitie cu privire la bunul comun, actele de folosinta cu titlu gratuit,
cesiunile de venituri imobiliare si locatiunile incheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum si actele care urmaresc exclusiv
infrumusetarea bunului nu se pot incheia decat cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act
de dispozitie.
ii) Situaţia acţiunii în revendicare -
Art. 643, Cod civil:
(1)Fiecare coproprietar poate sta singur in justitie, indiferent de calitatea procesuala, in orice actiune privitoare la coproprietate,
inclusiv in cazul actiunii in revendicare.
58
 (2)Hotararile judecatoresti pronuntate in folosul coproprietatii profita tuturor coproprietarilor. Hotararile judecatoresti potrivnice
unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalti coproprietari.
(3)Cand actiunea nu este introdusa de toti coproprietarii, paratul poate cere instantei de judecata introducerea in cauza a
celorlalti coproprietari in calitate de reclamanti, in termenul si conditiile prevazute in Codul de procedura civila pentru chemarea in
judecata a altor persoane.
- nu se califică expres acţiunea în revendicare ca fiind act de conservare sau de dispoziţie
- soluţia este valabilă nu numai pentru acţiunea în revendicare, ci şi pentru orice alte acţiuni formulate de coproprietari
împotriva terţilor sau de terţi împotriva coproprietarilor iii) Situaţia actelor juridice de dispoziţie încheiate cu încălcarea regulii
unanimităţii
- actele de dispoziţie juridică privind dreptul de proprietate în întregul său încheie unul dintre coproprietari, precum şi actele
juridice de administrare care nu se pot încheia decât cu acordul expres al tuturor coproprietarilor sunt inopozabile coproprietarului care
nu a consimtit, expres ori tacit, la incheierea actului - art. 642, al.1, Cod civil - Inopozabilitatea – două sensuri:
➢ Actul juridic este inopozabil terţilor în sensul că nu naşte drepturi şi obligaţii în favoarea sau în sarcina acestora
➢ Actul juridic este inopozabil terţilor şi ca realitate juridică, respectiv ca fapt juridic în sens restrâns – actul juridic
poate fi ignorat de către terţi
- Art.642, al.2:
Coproprietarului vatamat i se recunoaste dreptul ca, inainte de partaj, sa exercite actiunile posesorii impotriva tertului care ar fi
intrat in posesia bunului comun in urma incheierii actului.
In acest caz, restituirea posesiei bunului se va face in folosul tuturor coproprietarilor, cu daune-interese, daca este cazul, in
sarcina celor care au participat la incheierea actului.
- În Codul civil nu există o reglementre cu privire la soarta actului juridic încheiat cu încălcarea dreptului unui
coproprietar de a-şi da consimţământul
Disctincţie între două perioade:
→ Perioada între încheierea actului şi partaj – actul este considerat valabil între părţile care l-au încheiat şi inopozabil
coproprietarului care nu şi-a dat consimţământul
→ Perioada ulterioară partajului – soarta actului depinde de soluţia care se va da la partaj; aceasta va fi privită ca o condiţie
suspensivă
- În măsura în care la partaj bunul ar fi inclus în lotul coproprietarului care a încheiat actul de dispoziţie juridică, acest
act îşi va produce efectele, însă nu de la data încheierii lui, ci de la data de la care îşi produce efectele partajul – partajul produce
efecte ex nunc! (fie data actului de partaj, fie o data ulterioară stabilită de părţi, fie data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti
de partaj, fie data înscrierii partajului în cartea funciară)
- Dacă bunul va fi inclus în lotul unuia dintre coproprietarii care nu au participat la încheierea actului de dispoziţie
juridică, acest
act nu va produce niciun efect

b) Dispoziţia juridică având ca obiect cota-parte din dreptul de proprietate

- Fiecare coproprietar poate dispune de cota sa parte din dreptul de proprietate
- Dobânditorul cotei-părţi se substituie transmiţătorului, astfel încât situaţia juridică a bunului nu se schimbă => el va
avea posibilitatea să participle în nume propriu la partaj
- Soluţia este valabilă şi în cazul în care se înstrăinează o cotă-parte din dreptul de proprietate asupra unui bun
determinat inclus într-o masă succesorală
- Fiecare coproprietar îşi poate greva cota sa parte cu sarcini reale
! constituirea dezmembrămintelor ≠ constituirea drepturilor reale de garanţie
La constituirea dezmembrămintelor – rezultatul partajului va influenţa soarta actului de dispoziţie, cu singura diferenţă că soluţia
pronunţată la partaj are valoarea unei condiţii rezolutorii, iar nu a unei condiţii suspensive (aceasta deoarece actul juridic de dispoziţie
cu privire la o cotă parte poate fi încheiat de coproprietarul respectiv)
Drepturile reale de garanţie – garantiile constituite de un coproprietar asupra cotei sale parti se stramuta de drept asupra bunului
atribuit acestuia sau, dupa caz, a sumelor de bani care i-au fost atribuite prin partaj (art. 682, Cod civil)

6. Obligațiile coproprietarilor
Coproprietarii vor împărţi beneficiile şi vor suporta sarcinile coproprietăţii proporţional cu cota lor parte din drept.
59
 Noţiunea de sarcină are o accepţiune foarte generală şi se referă la sarcinile care privesc întregul bun, nu la cele care privesc cota
parte.
Modul concret în care coproprietarii suportă obligaţiile legate de coproprietate diferă în funcţie de natura acestor obligaţii:
→ obligaţiile care au natura unor sarcini reale care privesc întregul bun (obligaţii corespunzătoare unor
dezmembrăminte şi unor drepturi reale de garanţii, obligaţii propter rem si scriptae in rem) – coproprietarii trebuie să le
respecte deoarece fie sunt opozabile erga omnes, fie se bucură de o opozabilitate lărgită
→ obligaţii corespunzătoare unor drepturi de creanţă (cheltuieli cu lucrări pentru conservarea, întreţinerea şi
administrarea bunului comun, plata taxelor şi impozitelor legale) – acestea vor fi executate proporţional cu cota parte din dreptul
de proprietate; dacă un singur coproprietar a facut aceste cheltuieli, el va avea un drept de creanţă împotriva celorlalţi pentru restituirea
lor
Aceste obligaţii sunt de regulă divizibile, nu solidare
Este posibil ca prin contractele încheiate cu terţii, coproprietarii să îsi asume obligaţii solidare sau indivizibile

Ipoteză specială privind desocotirea pentru cheltuielile cu bunul comun:

Art. 677, Cod civil – dacă se cere împărţeala, oricare dintre coproprietari poate cere stingerea datoriilor nascute in legatura cu
coproprietatea si care sunt scadente ori devin scadente in cursul anului in care are loc partajul.
Suma necesara pentru stingerea acestor obligatii va fi preluata, in lipsa unei stipulatii contrare, din pretul vanzarii bunului comun cu
ocazia partajului si va fi suportata de catre coproprietari proportional cu cota-parte a fiecaruia.
→ Această posibilitate devine efectivă numai în măsura în care partajul se realizează prin vânzarea bunului comun şi împărţirea
preţului între coproprietari proporţional cu cotele lor părţi Art. 690 Cod civil - obligațiile coproprietarilor:
- Fiecare coproprietar este obligat să facă toate actele de conservare, în așa fel încât să nu împiedice ori să nu îngreuneze
exercitarea drepturilor celorlalți coproprietari. Pentru reparațiile mari, coproprietarul care avansează cheltuielile necesare are dreptul
la despăgubiri în raport cu valoarea drepturilor celorlalți coproprietari
- Actele prin care se consumă în tot sau în parte substanța bunului pot fi făcute numai cu acordul celorlalți coproprietari
- La încetarea intervalului, coproprietarul este dator să predea bunul coproprietarului îndreptățit să îl folosească în următorul
interval
7. Contractele de administrare a coproprietății
În principiu, normele care reglementează regimul juridic al coproprietății pe cote-părți în noul Cod civil au caracter supletiv =>
posibilitatea recunoscută coproprietarilor de a deroga de la ele.
Legiuitorul a voit să dea un caracter organizat acestei posibilități: ea poate fi exprimată printr-un contract de administrare a
coproprietății.
Astfel, potrivit art. 644 Cod civil, coproprietarii pot deroga de la dispozițiile:
❖ art. 635 – repartizarea beneficiilor și a sarcinilor proprietății,
❖ art. 636 – modul de exercitare a folosinței bunului comun,
❖ art. 641 – regimul juridic al actelor de administrare și de dispoziție privitoare la bunul comun,
❖ art. 642 alin (1) – aplicarea sancțiunii inopozabilității în privința actelor juridice încheiate fără consimțământul
expres ori tacit al unui coproprietar;
O asemenea derogare se poate face numai printr-un contract de administrare a coproprietății, încheiat cu acordul tuturor
coproprietarilor.
În cazul în care oricare dintre coproprietari denunță contractul de administrare, acesta își încetează existența, rămânând a fi
aplicabile regulile prevăzute de textele de la care s-a derogat.
Dacă printre bunurile aflate în coproprietate sunt și bunuri imobile, contractul de administrare a coproprietății și declarațiile de
denunțare a acestora vor fi notate în cartea funciară, la cererea oricăruia dintre coproprietari (art. 644 alin (3), Cod civil).
→ Prin aceasta s-a urmărit ca modul în care coproprietarii au convenit să administreze, prin derogare de la regulile generale în
materie, bunul ori bunurile comune să poată fi cunoscut și de terții care încheie un act juridic privitor la un asemenea bun.

Potrivit art. 645 Cod civil, regulile privitoare la coproprietatea pe cote-părți se aplică nu numai în privința dreptului de
proprietate,
ci și în situația în care mai mulți titulari exercită împreună alte drepturi reale principale, dezmembrăminte ale proprietății.

S65.
60
 Incetarea starii de coproprietate obisnuita.Partajul

Cazuri de incetare
Coproprietatea obişnuită poate înceta în mai multe cazuri:
- Un coproprietar poate dobândi cotele-părţi din drept ale celorlalţi coproprietari prin contract(de exemplu:de vânzare,
de donaţie,de schimb), prin uzucapiune sau prin moştenire.
- Coproprietarul încetează dacă o terţă persoană dobândeşte toate cotele-părţi ale coproprietarilor prin
contract,uzucapiune, sau moştenre.
- Pieirea bunului si expropierea determinâ , de asemenea încetarea stării de coproprietate.
- Cea mai importantă cale specifică de încetare a coproprietătii obişnuite este partajul.

Noţiunea de partaj
Partajul este operaţia juridică prin care, atât in cazul copropretăţii , cât şi în cazul indiviziunii ,drepturile reale principale pe
cotepărţi se transformă în drepturi pure şi simple asupra unor bunuri sau asupra unor părţi materiale din acestea ori asupra
echivalentului acestor bunuri.
Dreptul de a cere partajul
a)Temei legal.Potrivit art.669 NCC, "Încetarea coproprietăţii prin partaj, poate fi cerută oricând , în afară de cazul în care
partajul
a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească".
b)Titularii şi natura juridică a dreptului de a cere partajul-dreptul de a cere partajul aparţine fiecărui coproprietar.Coproprietarul
poate să dispună în mod nestingherit de cota sa parte din dreptul de proprietate , aşa cum el poate să ceară partajul.
Acest drept se exercită atât pe calea partajului convenţional , cât şi pe calea partajului judiciar.Prin exercitarea acestui drept,
fiecare coproprietar îşi realizează puterea pe care o are cu privire la starea de coproprietate , făcând-o să înceteze.Neavând o valoare
economică în sine , poate fi calificat ca drept potestativ patrimonial , întrucât el se exercită cu privire la o situaţie juridică patrimonială.
În art.673 NCC. , se precizează că " Instanţa sesizată cu cererea de partaj poate suspenda pronunţarea partajului , pentru cel mult
un an , pentru a nu se aduce prejudicii grave intereselor celorlalţi coproprietari.Dacă pericolul acestor prejudicii este înlăturat înainte
de împlinirea termenului, instanţa la cererea părţii interesate, va reveni asupra măsurii".Această soluţie nu înlătură caracterul potestativ
al dreptului de a cere partajul şi nici concluzia că el nu este susceptibil de exercitare abuzivă , dimpotrivă confirmă ambele
idei.Posibilitatea instanţei de a amâna pentru un an împărţeala nu este o sancţiune pentru abuzul de drept, ci o aplicare a principiului
echităţii.
c)Exercitarea dreptului de a cere partajul-ca drept potestativ, dreptul de a cere partajul se exercită printr-o manifestare unilaterală
de voinţă a titularului său.Manifestarea de voinţă a fiecărui coproprietar , indiferent dacă este înţeleasă ca o ofertă de a contracta sau ca
o acceptare ofertei, reprezintă tocmai exercitarea dreptului propriu de a cere partajul.În măsura în care nu toţi coproprietarii înţeleg să
îşi exercite dreptul de a cere partajul prin încheierea unei convenţii de partaj, oricare dintre ei are deschisă calea acţiunii de partaj.În
această ipoteză, este vorba de o manifestare unilaterală de voinţă,chiar dacă realizarea efectivă a partajului judiciar presupune şi
manifestarea de voinţă a instanţei de judecată exprimată în hotarârea de împărţeală.
Atât convenţia de partaj, cât şi acţiunea de partaj sunt acte de dispoziţie juridică, şi nu acte administrative, întrucât drepturile
potestative se exercită, în principiu, prin acte juridice de dispoziţie ce modifică sau sting o situaţie juridică preexistentă.
d)Dreptul de a cere partajul este impescriptibil-cadrept potestativ patrimonial care se exercită cu privire la dreptul de proprietate,
dreptul de a cere partajul este imprescriptibil.
Soluţia este în art.669 NCC. în care se arată că un coproprietar (coerede) poate să ceară oricand partajul, convenţiile contrare
sunt afectate de nulitate absolută.Coproprietarii pot amâna însă partajul prin înţelegerea lor, dar pe o durată limitată , astfel încât să nu
nege chiar dreptul de a cere partajul.
Conform art.672 fraza I NCC., în care se precizează :"Convenţiile privind suspendarea partajului nu pot fi încheiate pentru o
perioadă mai mare de 5 ani".După expirarea acestui termen , înţelegerea se poate reînnoi, deşi textul nu precizează , este normal ca
noua convenţie să poată fi încheiată pe un termen de cel mult cinci ani.În fraza a doua se adaugă că "În cazul imobilelor , convenţiile
trebuie încheiate în formăautentică şi supuse formalităţilor de publicitate prevăzute de lege".
e)Convenţii anulabile-în codul civil în vigoare nu mai există o prevedere asemănătoare aceleia cuprinse în art.728 alin.1 fraza a
II-a CC. din 1864, în care se preciza că dreptul de a cere partajul nu putea fi înlăturat prin "convenţii sau prohibiţii contrarii".În cazul
convenţiilor ce prevăd suspendarea partajului pe o perioada mai mare de 5 ani, sancţiunea este nulitatea relativă,interesul ocrotit fiind
unul privat.Nulitatea este doar parţială, în sensul că va fii considerată valabilă convenţia pentru o perioadă de cinci ani şi anulabilă
pentru perioada de timp care depaşeşte cei cinci ani.

61
 f)Exercitarea dreptului de a cere partajul pe calea acţiunii oblice-în măsura în care creditorii unui coproprietar sunt îndreptăţiţi să
ceară împărtţeala bunului comun pe calea acţiunii oblice, convenţiile de suspendare a împărţelii le sunt opozabile, întrucât , pe calea
acestei acţiuni, creditorii nu pot avea o poziţie mai bună decât ar avea-o debitorul lor, în numele căruia se exercită acţiunea.
Pentru o mai bună protecţie a creditorilor , în art.678 alin.4 NCC. se precizează:"Convenţiile de suspendare a împărţelii pot fi
opuse creditorilor numai dacă, înainte de naşterea creanţelor, au dobândit dată certă în cazul bunurilor mobile sau au fost autentificate
în cazul bunurilor imobile şi s-au îndeplinit formalităţile de publicitate prevăzute de lege, daca este cazul".
În art.679 NCC. se statuează:"(1)Creditorii personali ai unui coproprietar vor putea, de asemenea , să intervină , pe cheltuiala lor,
în partajul cerut de coproprietari ori de un alt creditor.Ei nu pot însă să atace un partaj efectuat , afară numai dacă acesta s-a făcut în
lipsa lor şi fără să se ţină seama de opoziţia pe care au facut-o, precum şi în cazurile când partajul a fost simulat ori s-a făcut astfel
încât creditorii nu au putut să intervina in proces.
(2) Dispoziţiile alin.1 sunt aplicabile şi în cazul creditorilor care au un drept de garanţie asupra bunului comun ori al celor a căror
creanţă s-a născut în legătură cu conservarea sau administrarea acestuia."
g)Coproprietatea obişnuită-o stare eminamente temporară.coproprietatea obişuită este concepută ca o stare eminamente
temporară-această concluzie nu este contrazisă de dispoziţiile art.669 NCC.Deşi textul se referă la actul juridic în general, în realitate
este vorba numai de convenţiile de amânare a împărţelii încheiate pe o perioadă de cel mult cinci ani.În cazul în care coproprietatea se
naşte dintr-un legat, de cuius n-ar putea impune moştenitorilor o amânare a împărţelii sau o înlaturare a dreptului de a cere partajul.În
ceea ce priveşte hotărârea judecătorească , amânarea împărţelii este posibilă, conform art.673 NCC, numai pentru cel mult un an , ceea
ce nu împiedica însă exrcitarea dreptului de a cere partajul, ci numai pronunţarea soluţiei de partaj.Rezultă că "hotărârea
judecătorescă" este o încheire pronunţată de instanţa ce a fost învestită cu cerere de partaj şi pe cale de conscinţă , cu cererea de
amânare a împărţelii.
h)Uzucapiunea stinge dreptul de a cere partajul- dreptul de a cere partajul , deşi este imprescriptibil sub aspect exctintiv , poate fi
totuşi paralizat în situaţia în care unul dintre coproprietari a uzucapat cotele-părţi din drept ale celorlalţi coproprietari.
i)Corelaţia dintre dreptul de a cere partajul şi autorizaţia de construire-dreptul de a cere partajul nu este condiţionat de obţinerea
unei autorizaţii administrative prealabile.Indiferent de cale urmată pentru împărŢeală , convenţională sau judiciară, dacă bunul comun
este o construcţie , iar divizarea ei în mai multe loturi necesită modificări arhitectonice, este obligatorie obţinerea autorizaţiei, potrivit
dispoziţiilor Legii nr.50/1991.
j)Reprezentarea statului şi a comunităţilor locale în procesul de partaj-în cazul în care coproprietar este statul sau o comunitate
locală , indiferent dacă este vorba de domeniul public sau privat, partajul se face cu participarea organelor care au abilitarea legală să
reprezinte aceste persoane juridice de drept public.
Căile şi modalităţile partajului
Partajul se poate realiza - fie pe cale convenţională, adică prin acordul tuturor coproprietarilor.
- fie pe cale judiciară,în măsura în care coproprietarii nu se înţeleg, soluţie prevăzută de art.670 NCC.
Coproprietatea obişnuită se transformă în drepturi de proprietate pure şi simple prin trei modalităţi:
- împărteala materială(în natură) a bunului între coproprietari, proporţional cu cotele lor părţi, dacă este posibilă şi prezintă
interes pentru aceştia.
- atribuirea bunului către unul sau mai mulţi coproprietari, la cererea acestora, cu obligarea lor la plata unor sume de bani,
numite sulte, reprezentând contravaloarea cotelor-părţi din drept ale celorlaţi coproprietari(art.676 alin.2 lit.a NCC.)
- vânzarea bunului comun, potrivit înţelegerii coproprietarilor sau vânzarea la licitaţie publică, în condiţiile legii, urmată de
împărţirea preţului între coproprietari, conform cotelor-părţi ale acestora(art.676 alin.2 lit.b NCC.).
Convenţia de împărţeală va putea fii desfiinţată pentru cauzele aplicabile contractelor în general, în plus este lovită de nulitate
absolută convenţia de partaj făcută fără participarea tuturor coproprietarilor., în schimb convenţia de împărteala este valabilă, chiar
dacă nu cuprinde toate bunurile comune, fiind oricând posibil un partaj suplimentar pentru bunurile omise(art.684 NCC.).
Efectele partajului
Conform art.680 NCC., "(1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz , al sumelor de bani ce
iau fost atribuite numai cu începere de la data stabiiltă în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul
împărţelii voluntare, sau după caz , de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti.
(2) În cazul imobilelor , efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau
hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară".
În Codul civil în vigoare s-a renunţat la efectul declarativ al partajului în favoarea efectului constitutive.Consecinţa este că actul
juridic de partaj marchează un transfer de drepturi între coproprietari , ceea ce accentuează caracterul de dispoziţie al acestui act.
În absenţa efectului declarativ, actele juridice făcute cu nerespectarea regulilor prevăzute de art.641 NCC. , sunt sancţionate doar
cu inopozabilitatea faţă dee proprietarul care nu a consimţit , expres sau tacit la încheierea actului.În concepţia bazată pe efectul
constitutiv al partajului , în măsura în care bunul va fi inclus în lotul coproprietarului care a încheiat un act juridic cu nerespectarea

62
regulilor menţionate, efectele acestuia nu se vor produce în mod retroactiv , din momentul încheierii actului, ci doar la data la care îşi
produce efectele partajul, conform art.680 C.C (fie data încheierii actului de partaj, fie data stabilită de părţi, dar ulterioară datei
partajului, fie data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti de partaj,fie în cazul imobilelor , data înscrierii partajului în cartea
funciară).
Obligaţia de garanţie între copărtaşi
În Codul civil în vigoare, obligaţia de garanţie pentru evicţiune şi vicii ascunse este consacrată expres în legâtură cu
coproprietatea în art.683 NCC.:
(1)Coproprietarii îşi datorează , în limita cotelor-părţi , garanţie pentru evicţiune şi vicii ascunse, dispoziţiile legale privitoare la
obligaţia de garanţie a vânzătorului aplicându-se în mod corespunzător.
(2)Fiecare este obligat să despăgubească pe coproprietarul prejudiciat prin efectul evicţiunii sau al viciului ascuns.Dacă unul
dintre coproprietari este insolvabil,partea datorată de acesta se va suporta, proporţional , de către ceilalţi coproprietari , inclusiv de
coproprietarul prejudiciat.
(3)Coproprietarii nu datorează garanţie dacă prejudicial este urmarea faptei săvârşite de un alt coproprietar sau dacă au fost
scutiţi prin actul de partaj."
Soluţia de principiu cuprinsă în primul alineat din acest text este concordant cu idea că, urmare a efectului constitutive al
partajului, între coproprietari operează un transfer ăreciproc de drepturi.În ceea ce priveşte soluţia cuprinsă în ultimul alineat, trebuie
să se înţeleagă că obligaţia de garanţie ar fi înlăturată în totalitate, şi că ea va apăsa integral în sarcina coproprietarului care a săvârşit
fapta prejudiciabilă ce a condus la învingerea unui alt coproprietar.

63
 S66.
Coproprietatea forţată

Noţiune-coproprietatea forţată păstrează trăsăturile esenţiale ale coproprietăţii în general şi anume:-pluralitatea titularilor
-unitatea material a bunului şi divizarea intelectuală a dreptului.
Diferenţa dintre coproprietatea obişnuită şi coproprietatea forţată priveşte numai posibilitatea încetării prin partaj judiciar a
acestei modalităţi juridice a dreptului de proprietate.În timp ce coproprietatea obişnuită încetează , de regulă prin partaj , inclusive
prin partaj judiciar, coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj judiciar, decât în mod excepţional , ci numai prin partaj
convenţional, aceasta este consacrată în art.671 alin (1) NCC.
Coproprietatea forţată are character accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra unui bun pentru utilizarea căruia a fost
destinat bunul ce formează obiectul coproprietăţii.De exemplu, coproprietatea asupra părţilor comune din cladirile cu mai multe spaţii
de locuit aparţinând unor proprietari diferiţi presupune că părţile comune servesc la utilizarea spaţiilor locative , fiecare dintre acestea
formând obiectul unui alt drept de proprietate.
Exercitarea coproprietăţii forţate.Caracterizare generală
Caracterizându-se prin stabilitate, coproprietatea forţată se exercită În mod diferit de coproprietatea obişnuită.
Exercitarea atributului folosinţei de către un singur coproprietar are o dublă limitare:pe de o parte, exercitarea atributului
folosnţei de către un coproprietar nu trebuie să împiedice exercitarea acestui atribut de către ceilalţi coproprietari.Pe de altă parte,
exercitarea atributului folosinţei trebuie să respecte destinaţia bunului comun, indifferent dacă este vorba de utilizarea unui bun
principal ori de păstrarea unor tradiţii de familie.,aceste soluţii au fost preluate în art.647 alin.(1) NCC.
Fiecare coproprietar poate exercita dispoziţia juridică cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun
numai odată cu exercitarea dispoziţiei juridice asupra bunului principal(art.647 alin (2) NCC.).
Titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părţi fortată au obligaţia să suporte cheltuielile pentru întreţinerea şi
conservarea bunului comun în mod proporţional cu cota-parte din drept;această cotă parte se stabilşte , în absenţa unei convenţii
contrare , în funcţie de întinderea bunului principal, în cazul in care bunul comun are character accesoriu.(art.647 alin (3) NCC.).
Cazuri de coproprietate forţată
În mod tradiţional , în doctrină sunt menţionate patru cazuri de coproprietate forţată:
- Coproprietatea forţată asupra unor bunuri de familie(locuri de veci,cavouri,documente şi tablouri de familie);
- Coproprietatea forţată asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a
două immobile
vecine(poteci,drumuri,fântăni,izvoare) situate pe linia de hotar;
- Coproprietatea forţată asupra părţilor comun din clădirile cu mai multe spaţii locative aparţinând unor proprietari diferiţi; -
Coproprietatea forţată asupra despărţiturilor commune dintre proprietăţile vecine.
Toate aceste cazuri sunt enumerate în art.646 pct.1 şi 2 NCC., lista lor fiind completată cu un caz nou, care se referă la “bunurile
comune afectate utilizării a doua sau a mai multor fonduri , cum ar fi o centrală termică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai
multe clădiri , un drum comun într-un cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri(art.646 pct.3).
În Codul civil, coproprietatea forţată asupra bunurilor de familie este reglementată în art.1141 şi art.1142.Pentru a intra în
această categorie , bunurile trebuie să fi aparţinut membrilor familiei, să fie o mărturie a istoriei acesteia şi să aibă o semnificaţie
morală deosebită pentru respectiva familie.În această categorie intră cu titlu de exemplu , coresponenţa purtată de membrii familiei ,
arhivele familiale ,decoraţii, arme, portrete de familie şi bijuterii de familie.Bunurile de familie sunt depozitate la unul dintre
moştenitori , pe baza acrdului moştenitorilor sau a hotărârii instanţei, în caz de neînţelegere.
Nici în Codul civil din 1864, nici în legislaţia civilă nu există o dispoziţie expresă ce să consacre coproprietatea forţată asupra
lucrurilor commune, situate pe linia de hotar , necesare sau utile pentru exploatarea a două fonduri vecine.Temeiul legal se aflau în
prevederile legale care reglementau coproprietatea forţată asupra despărţiturilor commune(art.590-606 C.c din 1864).
În Codul civil în vigoare acest caz de coproprietate forţată este expres recunoscut în art.646 pct.2, nu există o reglementare
specific, astfel încât se aplica , prin asemanare normele ce guvernează coproprietatea asupra despărţiurilor commune(art.660-666
NCC.).
Coproprietatea forţată asupra bunurilor de familie, asupra bunurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două immobile
vecine, situate pe linia de hotar între acestea, asupra bunurilorcomune afectate utilităţii a două sau mai multor fonduri , precum şi
coproprietatea forţată asupra bunurilor care au aparţinut composesoratelor , obştilor de moşneni sau răzeşi sau altor forme associative
assimilate acestora nu necesită alte explicatii sau au aplicare practică redusă.

64
 Coproprietatea forţată părţilor comune din clădirile sau din ansamblurile rezidentiale cu mai multe spaţii locative
aparţinând unor proprietari
În prezent , coproprietatea forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe spaţii locative aparţinând unor proprietari
diferiţi este reglementată prin dispoziţiile art.34-37 din Legea nr.114/1996 privind locuinţele , prin dispoziţiile Legii nr.230 din 6 iulie
2007 privind înfiinţarea , organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi prin Normele metodologice de aplicare a Legii
nr.230/2007.
În Codul civil în vigoare , coproprietatea asupra părţilor comune din clădirile sau din ansamblurile rezidenţiale în care există
spaţii locative aparţinând unor proprietari diferiţi este reglementată în art.648-652.
În conţinutul logic al noţiunii de coproprietate asupra părţilor comune din clădirile sau din ansamblurile rezidenţiale cu mai
multe spaţii locative aparţinând unor proprietari diferiţi sunt reunite atât elementele definitorii pentru noţiunea de coproprietate forţată
în general , cât şi elemente specifice , care sunt proprii numai acestei categorii de coproprietate forţată.
În Codul civil, în art.648 alin (1) , se precizează , la nivel de principiu că “Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidenţial
există spaţii cu destinaţie având proprietari diferiţi, părţile din clădire care , fiind destinate întrebuinţării spaţiilor respective , nu pot fi
folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată”.
Noţiunea de condominium reuneşte atât locuinţele şi spaţiile cu altă destinaţie dintr-o clădire , cât şi părţile comune;de regulă ,
un condominium este format dintr-o clădire cu mai multe spaţii locative apartinând unor proprietari diferiţi , dar în situaţii special , el
poate fi format pe tronsoane sau scări dintr-o anumită clădire.
Părţile comune dintr-un condominium sunt bunurile accesorii , adică acelea destinate folosirii în comun de către toţi proprietarii
din acel condominiu.Părţile comune dintr-un condominium nu se confundă cu părţile comune care sunt afectate utilizării a două sau
mai multe clădiri diferite( de exemplu o central termică destinată utilizării mai multor clădiri) şi care intră sub incidenţa art.646 pct.3
NCC.
Restrângeri ale exercitârii dreptului de proprietate privată asupra bunului principal-aceste restrângeri decurg din principiul
general potrivit caruia exercitarea dreptului de proprietate trebuie să se facă astfel încât să nu fie stânjenită exrcitarea altor drepturi de
proprietate sau a altor drepturi subiective civile.În art.653 NCC. se precizează că “fiecare coproprietar poate folosi, în condiţiile
acordului de asociere , atât spaţiul care constituie bunul principal, cât şi părţile comune , fără a adduce atingere drepturilor celorlaţi
coproprietari şi fără a schimba destinaţia clădirii.
În art.655 NCC. se prevede “proprietarul este obligat să asigure întreţinerea spaţiului care constituie bunul principal , astfel încât
clădirea să se păstreze în stare buna”.
a)Restrângerea exercitării folosinţei-schimbarea destinaţiei bunului principal este posibilă numai cu acceptul asociaţiei de
proprietari.O altă restrângere a atributului folosinţei este prevăzută în art.15 din Legea nr.230/2007 , în care se precizează:”Cu un
preaviz de 5 zile , proprietarul este obligat să accepte accesul în apartamentul sau în spaţiul său al unui delegate al asociaţiei , atunci
când este necesar să se inspecteze , să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună , la care se poate avea acces
numai din respectivul apartament sau spaţiu.Fac excepţie cazurile de urgenţă, când accesul se poate face fără preaviz”.
Într-un sens asemănător , în art.656 NCC se prevede:(1)Coproprietarii sunt obligaţi să permit accesul în spaţiile care constituie
bunuri principale pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii şi a întreţinerii părţilor comune.
(2) În această situaţie , pentru prejudiciile cauzate , ei vor fi despagubiţi de către asociaţia de proprietari sau după caz, de către
proprietarul în interesul căruia au fost effectuate lucrările”.
b)Restrângerea exercitării dispoziţiei-exercitarea atributului dispoziţiei material este de asemenea restrânsă prin dispoziţiile art.11
din Legea nr.230/2007, în care se precizează ca:”Proprietarul poate adduce îmbunătăţiri sau modificări proprietăţii sale individuale , cu
respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de către autoritatea public locală a modificărilor constructive, fără a pune în
pericol integritatea structural a clădirii sau a altor proprietăţi individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaţia proprietăţii comune fără a obţine mai întâi acceptul din partea asociaţiei
de proprietari”.
Proprietarul oricărui spaţiu locativ din condominium nu poate înstrăina dreptul său de proprietate decât dacă face dovada plăţii
cotei-părţi din cheltuielile comune în raport cu momentul întrăinării.Notarii publici vor refuza autentificarea actului de înstrăinare în
absenţa înscrisului doveditor al plăţii acestor datorii, eliberat de asociaţia de proprietari.Nerespectarea acestor dispoziţii atrage
nulitatea absolută a actului de înstrăinare, dacă dobânditorul preia , prin contractual de înstrăinare , datoriile pe care le are
transmiţătorul către asociaţia proprietarilor , nu mai este necesară plata prealabilă a acestor datorii.Se reglementează astfel un caz
special de cesiune de datorie, prin această operaţie juridică , datoria se transmite de la debitorul iniţial către un alt debitor, fiind
opozabilă creditorului fără acordul şi chiar fără notificarea acestuia.
Coproprietatea forţată asupra părţilor comune dintr-un condominium se naşte în momentul în care apartamentele sau spaţiile
locative cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă se află în proprietatea unor personae diferite.Din punct de vedere juridic, naşterea

65
acestei coproprietăţi forţate presupune o succesiune de acte juridice care stau la baza construirii sau achiziţionării şi amenajării
condominiului , precum şi a înstrăinării unităţilor locative către proprietari diferiţi.
Două trăsături caracterizează exercitarea atributelor coproprietăţii forţate asupra părţilor comune dintr-un condominium.
- Proprietarii unităţilor locative răspund de asigurarea condiţiilor de funcţionare normală a părţilor comune.Se instituie astfel în
sarcina lor o adevărată obligaţie propter rem ,coproprietarii nemaiavând posibilitatea să aleagă între exercitarea pozitivă şi exercitarea
negativă a dreptului lor.
- În al doilea rând în cazul acestei coproprietăţi forţate , regula unanimitâţii a fost înlocuită cu regula majorităţii.Funcţionarea
acestei reguli a majorităţii a impus crearea unui cadru juridic special pentru exercitarea coproprietăţii forţate.Acest cadru juridic este
asociaţia proprietarilor unităţilor locative din condominium(art.659 NCC).
În art.650 NCC. , se prevede că este posibil partajul de folosinţă al părţilor comune dacă nu sunt lezate drepturile celorlalţi
coproprietari şi dacă decizia de atribuire în folosinţă exclusivă a părţilor comune către proprietari este adoptată cu o majoritate de 2/3
din numărul coproprietarilor şi al cotelor-părţi;chiar în clădirile unde sunt constituite asociaţii de proprietari, decizia aparţine adunării
generale a asociaţiei,luată cu aceeaşi majoritate.Cu referire special la cheltuielile legate de părţile comune , în art.654 NCC., se
prevede că (1) în lipsa unor prevederi legale sau înţelegeri contrare , fiecare coproprietar suportă cheltuielile legate de întreţinerea ,
repararea şi exploatarea părţilor comune , în proportie cu cota sa parte.
(2) Cu toate acestea , cheltuielile legate de părţile comune folosite exclusiv de către unii dintre coproprietari cad în sarcina
acestora din urmă”.
Coproprietatea forţată asupra părţilor comune dintr-un condominiu nu poate înceta de regulă prin partaj.În practica judiciară s-a
decis că, prin acordul tuturor coproprietarilor, starea de coproprietate forţată asupra părţilor comune dintr-un imobil poate să înceteze.
În împrejurări special, s-a admis încetarea stării de coproprietate forţată chiar fără acordul tuturor coproprietarilor , pe calea
partajului judiciar.S-a precizat că “prin excepţie ea poate să înceteze şi atunci când nu se mai impune cu necesitate a fi menţinută.În
principiu, podul unei clădiri este în folosinţă comună şi nu se împarte între coproprietari.Dacă totuşi, ţinând seama de natura şi
destnaţia funcţională a podului, această posibilitate există în fapt, instanţa este îndreptâţită să dispună o atare împărţire , bineînţeles
fără a leza interesele vreunui coproprietar”.În acelasi sens, s-a decis că “În cazul coproprietăţii pe apartamente , nu se poate concepe
încetarea stării de indiviziune asupra terenului, care prin natura sa , este afectat folosinţei în comun.Dacă însă terenul depăşeşte
suprafaţa normală a unei curţi , porţiunea de teren respectivă nu constituie coproprietate forţată şi poate fi împărţită.
Coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj, ea poate înceta însă pe alte căi.De exemplu , coproprietatea forţată încetează
când toate unităţile locative din condominium sunt dobândite în proprietate de aceeaşi persoană.De asemenea , dacă pier bunurile
principale , se stinge şi dreptul de proprietate asupra bunurilor accesorii.
Un caz special de încetare a coproprietăţii forţate , este reglementat în art.658 NCC , În forma stabilită prin art.VII din Legea
nr.60/2012.Prin acordul tuturor coproprietarilor , se poate hotarî încetarea destinaţiei de folosinţă comună , ceea ce are ca efect
transformarea coproprietăţii forţate în coproprietate obişnuită.Devin aplicabile , dispoziţiile referitoare la coproprietatea obişnuită , iar
imobilul sau partea din imobil ce rezultă din încetarea destinaţiei folosinţei comune se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară ,
pe baza documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop.

66
 S67.
Dreptul de proprietate comună în devălmăşie

Noţiune şi cazuri
Devălmăşia presupune multitudinea titularilor care exercită concomitent şi împreună atributele dreptului de proprietate.
Cazurile de proprietate devălmaşă trebuie să fie cel puţin prevăzute de lege , chiar dacă nu au un regim juridic legal , adică un set
de norme care să reglementeze fiecare caz în parte , aceasta nu înseamnă că proprietatea devălmaşă se naşte doar în temeiul legii.
În art.667 NCC. se arată că proprietatea devălmaşă ia naştere “prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic”.Astfel, s-a făcut
distincţie între cazurile de proprietate devălmaşă reglementate de lege şi cazurile de propprietate devălmaşă reglementate de părţi , prin
voinţa lor liberă.Potrivit Codului civil , proprietatea devălmaşă nu se mai reduce la cazurile reglementate de lege , ci cuprinde în sfera
ei şi cazurile în care titularii dreptului de proprietate comună convin să intre sub regimul juridic al devălmăşiei.Conform reglementării
în vigoare , cât timp nu există o prevedere legală care să permită naşterea proprietăţii devălmaşe doar prin voinţa părţilor , nu se poate
accepta că aceasta poate rezulta doar din convenţia părţilor , întrucât modalităţile juridice ale proprietăţii ţin de regimul juridic general
al dreptului de proprietate privată şi pe cale de consecinţă , au character legal.
Regimul juridic al comunităţii legale constituie dreptul comun în materie , acesta se va aplica în completare în toate cazurile de
devălmăşie , cum se precizează expres în art.668 NCC.
Nu trebuie să se confunde dreptul de proprietate comună în devălmăşie al soţilor cu comunitatea matrimonial.În primul caz , este
vorba de o modalitate a patrimoniului.În sens larg , noţiunea de bunuri comune se confundă cu noţiunea de comunitate matrimonială ,
dar în sens restrâns , în sfera ei nu sunt cuprinse şi datoriile.Aşadar , comunitatea matrimonial este o masă patrimonială , adică o
universalitate juridică , alcătuită nu numai din drepturi , ci şi din datorii patrimoniale , în cadrulcăreia operează subrogaţia reală cu titlu
universal.
Comunitatea matrimonial constituie numai unul dintre regimurile matrimonial, în codul civil în vigoare (art.321-372) se prevede
că soţii pot să aleagă între regimul comunităţii legale , regimul separaţiei de bunuri şi regimul comunităţii convenţionale.Dacă soţii nu
au făcut o asemenea alegere sau dacă este lovită de nulitate convenţia matrimonial se aplică regimului comunităţii legale.
Exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmăşie
Atributele proprietăţii comune devălmaşe se exercită într-un mod specific , prevăzut în art.345-350 NCC.
Actele de conservare , de folosinţă şi de administrare pot fi încheiate de fiecare soţ cu privire la oricare dintre bunurile
comune.Consimţământul scris al soţilor este necesar când se încheie acte prin care ar fi afectată folosinţa asupra locuinţei familiei sau
când se deplasează bunurile ce mobilizează sau decorează locuinţa respectivă.Fiecare soţ poate încheia singur acte de dobândire a
bunurilor comune.Actele material de folosinţă pot fi săvârşite de fiecare soţ asupra bunului comun , fără consimţământul a celuilalt
soţ , cu precizarea că schimbarea destinaţiei acestuia nu poate fi făcută decât prin acordul soţilor.
Acordul ambilor soţi este cerut în cazulactelor de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale având ca obiect bunurile comune ,
cu excepţia darurilor obişnuite şi a actelor cu titlu oneros având ca obiect bunurile mobile comune , dacă înstrăinarea acestora nu este
supusă , conform legii unor formalităţi specifice de publicitate.Consimţământul scris al soţilor este necesar în cazul în care un bun
comun este adus ca aport la o societate sau se dispune de el pentru dobândirea de părţi sociale ori de acţiuni. Încetarea proprietăţii
comune devălmaşe
Devălmăşia specific regimului comunităţii în timpul căsătoriei încetează , indifferent de cauza care o determină(desfiinţarea
căsătoriei ca urmare a nulităţii , desfacerea căsătoriei prin divorţ , încetarea căsătoriei ca urmare a decesului unuia dintre soţi , fie că
este vorba de moartea fizică sau de declararea judecătorească a morţii prezumate a unuia dinre soţi) la data finalizării lichidării
rgimului comunităţii.În Codul civil în vigoare se face distincţie între momentul în care înetează regimul comunităţii (data încetării
căsătoriei , data cererii de divoţ sau data separaţiei în fapt , data desfiinţarii căsătoriei sau data modificării convenţiei matrimoniale în
sensul schimbării regimului comunităţii cu alt regim matrimonial) şi momentul în care încetează devălmăşia.Starea de devălmăşie
continuă chiar şi după încetarea regimului comunităţii până la lichidarea comunităţii.Conform art.357 NCC. , această lichidare se face
prin partaj , ceea ce presupune mai întâi determinarea cotei-părţi ce revine fiecărui soţ , în funcţie de contribuţia la dobândirea
bunurilor comune şi la îneplinirea datoriilor comune.
Proprietatea comună devălmaşă a soţilor poate să încetezechiar înainte de încetarea rimului comunităţii , prin împărţirea totală
sau parţială a bunurilor comune , fie prin act încheiat în formă autentică notarială , în cazul înţelegerii soţilor , fie prin hotărâre
judecătorească , dacă aceştia nu se înţeleg.Chiar dacă se impart toate bunurile comune , regimul comunităţii continuă , până când
intervine una dintre cauzele legale de încetare a acesteia.
Câns proprietatea comună în devălmăşie este instituită prin lege în alte cazuri decât regimul comunităţii în timpul căsătoriei ,
încetarea stării de comunitate se produce conform dispoziţiilor legii
Comparaţie între dreptul de proprietate comună pe cote-părţi şi dreptul de proprietate comună în devălmăşie Între
cele două feluri de proprietate comună există unele asemănări.Asfel:
67
 - Ambele sunt modalităţi ale dreptului de proprietate ce implică prezenţa concomitentă a cel puţin doi titulari asupra aceluiaşi
bun sau asupra aceleiaşi mase de bunuri;
- În ambele cazuri , deşi sunt mai multe subiecte de drept , între care , în special sub regimul noului Cod civil , există chiar o
anumită organizare a modului de exercitare a dreptului de proprietate , aceste subiecte nu formează o persoană juridică , subiect unic ,
ci rămân , fiecare în parte , subiecte de sine statatoare;
- În ambele cazuri , actul final de încetare a proprietăţii comune îl constituie partajul , care , se desfăşoară după reguli identice.
Ca deosebiri între coproprietatea pe cote-părţi şi proprietatea comună în devălmăşie menţionăm:
- În cazul devălmăşiei există , de regulă , respectiv în cazul regimului comunităţii , numai doi titulari ai dreptului de
proprietate , în timp ce , în cazul coproprietăţii , pot exista doi sau mai mulţi titulari.
- Deşi între titularii proprietăţii comune , indifferent de cazurile în care se manifestă , nu există o diferenţiere calitativă , totuşi ,
în cazul coproprietăţii apare o diferenţiere cantitativă între titulari , fiecare având o cotă-parte din dreptul de proprietate , în timp ce , în
cazul devălmăşiei , nu apare o asemenea diferenţiere cantitativă.
- Coproprietatea nu este condiţionată de anumite calităţi ale titularilor , în timp ce devălmăşia are , de regulă , adică În ipoteza
soţilor , character intuit personae.
- Coproprietatea se poate naşte pe temeiul convenţiei , succesiunii , uzucapiunii , în timp ce devălmăşia se naşte numai prin
dobândirea bunurilor în timpul căsătoriei , dacă se aplică regimul comunităţii şi prin act juridic.
- Regula unanimităţii funcţionează în ambele cazuri , când este vorba de acte de dispoziţie juridică , totuşi în cazul proprietăţii
devălmaşe specifice regimului comunităţii , un soţ poate dispune singur , dar numai cu titlu oneros , de bunurile mobile comune , dacă
înstrăinarea acestora nu este supusă unor formalităţi legale de publicitate.
- Fiecare titular al dreptului de proprietate comună pe cote-părţi poate să înstrăineze cota sa parte din drept.În abesenţa divizării
intelectuale a dreptului , niciunul dintre titularii devălmăşiei nu poate înstrăina o cotă-parte din drept.
- Partajul , ca mod de încetare a proprietăţii comune , operează numai în cazul coproprietăţii obişnuite , iar nu şi în cazul
coproprietăţii forţate.Cât priveşte devălmăşia , aceasta încetează întotdeauna numai prin partaj , fie prin convenţie autentică , fie prin
hotărâre judecătorească.

68
 S68.
Noţiunea,structura şi obiectul cărţii funciare

Noţiunea şi caracteristicile noilor cărţi funciare

Art.876 NCC fără a defini in terminis cartea funciară fixează însă scopul şi obiectul acesteia în termenii următori:(1) Cartea
funciară descrie imobilele şi arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri.
(2)În cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise în carte funciară şi alte drepturi , fapte sau raporturi juridice , dacă au legătură cu
imobilelele cuprinse în cartea funciară.
(3)Prin imobil , în sensul prezentului titlu , se înţelege una sau mai multe parcele de teren alăturate , indiferent de categoria de
folosinţă , cu sau fără construcţii aparţinând aceeluiaşi proprietar , situate pe teritoriul unei unităţi administrative-teritoriale şi care sunt
identificate printr-un număr cadastral unic”.
La rândul său , art.883 reglementând chestiunea oarecum delicată a consultării cărţii funciare şi a celorlalte documente cu care
aceasta se întregeşte , potrivit legii dispune următoarele:
“(1)Orice persoană , fără a fi ţinută să justifice vreun interes , poate cerceta orice carte funciară , precum şi celelalte documente
cu care aceasta se întregeşte potrivit legii , cu excepţia evidenţelor privitoare la siguranţa naţională.Mapa cu înscrisurile care au stat la
baza efectuării înscrierilor în cartea funciară poate fi consultată de orice persoană interesată , cu respectarea dispoziţiilor legale cu
privire la prelucrarea datelor cu caracter personal şi libera circulaţie a acestor date.
(2)La cerere , se vor elibera extrase sau copii certificate , conforme cu exemplarul original aflat în arhivă.
(3)Nimeni nu va putea invoca faptul că nu a avut cunoştiinţă de existenţa vreunei înscrieri efectuate în cartea funciară sau după
caz , a unei cereri de înscriere înregistrate la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară”.
Prin urmare , în sens restrâns, cartea funciară este înscrisul sau documentul public care descrie imobilele şi arată drepturile ,
actele , faptele sau raporturile juridice privitoare la imobil , precum şi persoanele înscrise sau menţionate ca titulare ale acestor
drepturi.
În sens larg , formal , cartea funciară desemnează atât cartea funciară propriu-zisă , adică foile de evidenţă juridică , cât şi
documentele cu care aceasta se întregeşte , potrivit legii şi anume planul cadastral de identificare a imobilelor , înscrisurile
justificative privitoare la aceste immobile.
Structura cărţii funciare
Titlul cuprinde numărul cărţii funciare şi numele localităţii în care este situat imobilul.
Partea I priveşte descrierea imobilului, care va cuprinde: a)
numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
b) suprafaţa imobilului, reieşită din măsurători cadastrale, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz, construcţiile.
Scoaterea
definitivă şi temporară din circuitul agricol a imobilelor situate In intravilanul aprobat potrivit legii se face prin autorizaţia de
construire. Conţinutul documentaţiilor de scoatere definitivă/temporară din circuitul agricol, precum şi schimbarea categoriei de
folosinţă a imobilelor situate în intravilan se stabilesc prin regulament aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al
Agenţiei Naţionale, care se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I. Scoaterea definitivă/temporară din circuitul agricol şi
schimbarea categoriei de folosinţă a imobilelor situate în extravilan se stabilesc prin regulament aprobat prin ordin comun al
ministrului agriculturii şi dezvoltării rurale şi al directorului general al Agenţiei Naţionale, care se publică în Monitorul Oficial al
României, Partea I;
c) planul imobilului cu descrierea imobilului constituie anexa Ia partea 1 a cărţii funciare, întocmită conform
regulamentului aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei Naţionale, care se publică în Monitorul
Oficial al României, Partea I.
Partea a ll-a este cea referitoare Ia înscrierile privind dreptul de proprietate şi alte drepturi reale şi cuprinde: a)
numele proprietarului;
b) actul sau făptui juridic (în sens restrâns) care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea înscrisului pe
care
se întemeiază acest drept;
c) strămutările proprietăţii;
d) dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă cu titlu gratuit, corespunzătoare proprietăţii publice; e)
servituţile constituite în folosul imobilului;
f) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la proprietate;
g) recepţia propunerii de dezmembrare ori de comasare şi respingerea acesteia, respingerea cererii de recepţie şi/sau de înscriere,
în cazul imobilelor cu carte funciară deschisă;
69
 h) obligaţii de a nu face; interdicţiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare,
restructurare şi amenajare;
i) clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art. 628 alin. (2) NCC, şi clauza de insesizabilitate, potrivit art. 2329 alin. (3)
NCC;
j) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a ll-a a cărţii funciare, cu privire la înscrierile
făcute. Partea a lll-a este cea referitoare la dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturile reale de garanţie şi sarcini şi
cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi
locaţiunea şi cesiunea de creanţă;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare ia drepturile reale înscrise în
această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte.
Obiectul cărţii funciare
a)Precizări prealabile.Prin obiectul cărţii funciare se înţelege ociectul înscrierilor făcute în cartea funciară , adică drepturile reale
imobiliare şi , în cazurile prevăzute de lege , drepturile de creanţă şi alte drepturi personale , faptele şi raporturile juridice în legătură
cu imobilele înscrise în cartea funciară.
Prin imobil , în materie de carte funciară se înţelege “una sau mai multe parcele de terne alăturate , indifferent de categoria de
folosintă cu sau fără construcţii , aparţinând aceluiaşi proprietar , situate pe teritoriul unei unităţi administrative-teritoriale şi care sunt
identificate printr-un număr cadastral unic”(art.876 alin.3 N.C.C.)
Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc drepturi tabulare.Ele se dobândesc , se modifică şi se sting
numai cu respectarea regulilor de carte funciară.În cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise în carte funciară şi alte drepturi , fapte sau
raporturi juridice , dacă acestea au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară , deoarece principiul publicităţii integrale reclamă
ca întreaga situaţie juridică a imobilelor înscrise în cartea funciară să fie făcută publică.
b)Drepturile tabulare- sunt drepturi tabulare următoarele drepturi reale care poartă asupra unor imobile înscrise în cartea
funciară: a)dreptul de proprietate , privată sau publică(art.555-692;art.858-865 NCC);
b)dreptul de superficie(art.693-702 NCC);
c)dreptul de usufruct , uz , abitaţie şi servitute(art.703-772 NCC);
d)drepturile de concesiune , administrare şi de folosinţă asupra unor bunuri din domeniul public(art.875-886 NCC);
e)dreptul de ipotecă imobiliară(art.2377-2386 NCC).
c)Obiectul drpturilor tabulare.-În sistemul vechilor cărţi funciare , obiectul drepturilor tabulare era corpul funciar , alcătuit dintr-
una sau mai multe parcele . pe când în sistemul actual , obiectul drepturilor tabulare este considerat însuşi imobilul înscris în cartea
funciară.
Noul Cod civil păstrează concepţia actuală , precizând , in terminis , că “obiectul drepturilor tabulare este imobilul , definit la
art.876 alin.3 , care după înscrierea în cartea funciară nu mai poate să fie modificat decât cu respectarea regulilor de carte funciară” ,
adică a dispoziţiilor art.879 si 880 referitoare la modificarea imobilului înscris în cartea funciară.
Operaţiunile de modificare a imobilului înscris în cartea funciară prin alipiri si dezlipiri , sunt operaţiuni materiale , iar nu acte
juridice , astfel încât actele de dezmembrare ori alipire nu sunt acte de dispoziţie , întrucât nu implică schimbarea titularului dreptului
ori grevarea imobilului cu vreo sarcină reală , ci numai simple modificări în ce priveşte obiectul material al dreptului tabular.

70
 S69.
Principiile cărţii funciare

Cărţile funciare sunt menite să arate întotdeauna şi cu exctitate totalitatea raporturilor juridice privitoare la fiecare bun
imobiliar(functiunea statică) şi să mijlocească constituirea , strămutarea , modificarea şi stingerea drepturilor reale
imobiliare(funcţiunea dinamică).În acest scop , regulile de carte funciară se grupează în jurul unor idei conducătoare , denumite
îndeobşte “principii” , ce cârmuiesc îndeosebi cea de-a doua funcţie a cărţilor funciare asigurând superioritatea acestui sistem de
publicitate faţă de alte sisteme de publicitate imobiliară.
Principiile noilor cărţi funciare.Enumerare
În doctrină este controversată chestiunea naturii şi a numărului principiilor noilor cărţi funciare.Astfel, prof.Ioan Albu , în afara
principiului publicităţii cărţilor funciare care ar comporta două aspecte(publicitatea formală şi pubicitatea materială) , admite ca
principia ale înscrierilor de carte funciară:1)integritatea;2)individualitatea;3)prioritatea;4)relativitatea;5)opozabilitatea faţă de terţi a
drepturilor imobiliare.
În opinia prof.Corneliu Bîrsan , la baza noului sistem de carte funciară ar sta următoarele principii:1)principiul publicităţii
integrale a drepturilor reale şi a opozabilităţii înscrierilor în cartea funciară;2)principiul relativităţii;3)principiul legalităţii;4)principiul
disponibilităţii;5)principiul priorităţii;6)principiul forţei probante a înscrierilor de drepturi reale.
În ce ne priveşte , aşa cum am arătat şi cu altă ocazie , credem că pot fi reţinute ca principia ale noilor cărţi funciare următoarele:
- Principiul publicităţii integrale;
- Principiul relativităţii(continuităţii) înscrierilor;
- Principiul neutralităţii(disponibilităţii)
- Principiul legalităţii
- Principiul specialităţii
- Principiul opozabilităţii faţă de terţi a drepturilor reale înscrise în cartea funciară.
- Principiul priorităţii
- Principiul publicităţii material a cărţilor funciare.
Toate aceste principia sunt reguli de bază sau idei conducătoare în materia sistemului de publicitate imobiliară , bazat pe cartea
funciară.
Principiul publicităţii integrale – este definit ca reprezentând acea regulă potrivit căreia în cartea funciară au a fi înscrise toate
drepturile reale imobiliare , numite şi drepturi tabulare , precum şi în cazurile anume prevăzute de lege , drepturile de creanţă , faptele
sau alte raporturi juridice care au legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară.
Principiul publicităţii integrale este ilustrat prin următoarele elemente:
- Potrivit art.23 din lege , în forma sa actuală , sunt înscrise atât numele proprietarului , cât şi actele şi faptele juridice
care constituie titlul dreptului de proprietate , menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept , precum şi transmisiunile
proprietăţii , servituţiile constituite în folosul proprietăţii , faptele juridice , drepturile personale sau alte raporturi juridice ,
acţiunile privitoare la proprietate , dezmembrămintele proprietăţii , sechestrul;
- Potrivit art.24 alin(3) din lege dispune ca dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor
înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului authentic notarial sau a certificatului de moştenitor , încheiate de un notar public în
funcţie în România , a hotărârii judecătoreşti rămase definitive sau pe baza unui act emis de autorităţile administrative.
În art.887 C.C. se arată că , atunci când drepturile reale se dobândesc prin moştenire , accesiune naturală , vânzare silită ,
expropriere pentru cauză de utilitate public sau prin alte moduri de dobândire prevăzute de lege , efectul achizitv nu este condiţionat de
înscrierea în cartea funciară.În cazul vânzării silite , dacă urmărirea imobilului nu a fost în prealabil notată în cartea funciară ,
drepturile reale dobândite pe această cale nu sunt opozabile terţilor dobânditori de bună-credinţă.Astfel , până la înscrierea în cartea

71
funciară , drepturile reale dobândite prin unul din modurile menţionate nu pot face obiectul unor act juridice de dispoziţie , sub
sancţiunea inopozabilităţii faţă d terţi a drepturilor reale respective.
Principiul relativităţii înscrierii-este definit ca fiind acea regulă în temeiul căreia înscrierea unui drept în cartea funciară se
poate face numai împotriva celui care , la data înregistrării cererii , este înscris sau după caz , urmează a fi înscris în cartea funciară ca
titular al dreptului asupra căruia încrierea va fi făcută.
Spre deosebire de principiul publicităţii integrale , care precizează ce se înscrie în cartea funciară , principiul relativităţii indică
împotriva cui se poate face înscrierea.Regula este că înscrierea se poate face numai împotriva posesorului sau antecesorului tabular ,
adică numai împotriva celui care este déjà înscris în cartea funciară.Cel nou înscris în cartea funciară este denumit successor tabular ,
într-un sens mai general.De cele mai multe ori , între antecesorul şi succesorul tabular există un raport juridic întemeiat pe un act
juridic , dar este posibil ca între antecesorul şi succesorul tabular să nu se lege un asemenea raport , întrucât succesorul beneficiază de
înscriere şi în cazurile în care dreptul său a fost dobândit prin anumite fapte juridice în sens restrâns , prin hotărâri judecătoreşti ori
prin expropriere.Denumirea de successor este folosită , nu în sensul ei propriu , ci într-un sens mai general.
Importanţa acestui principiu , se verifică în cazurile în care este vorba despre transmiterea acestor drepturi prin acte juridice ,
astfel încât se reduc riscurile ca suucesorul tabular să dobândescă imobilul de la un non dominus.Principiul este util însă şi în situaţiile
în care drepturile reale imobiliare se dobândesc prin fapte juridice în sens restrâns , întrucât şi în aceste cazuri , se poate observa
împotriva cui a operat efectul achizitiv de drepturi reale imobiliare.
Sancţiunea înscrierilor făcute cu încălcarea principiului relativităţii este nulitatea absolută a acestora , cu consecinţa radierii
lor , dar în absenţa acordului părţii interesate numai prin introducerea unei acţiuni în rectificare.
Excepţiile de la acest principiu sunt reglementate în art.893 lit.b , art.894 şi art.895 din C.C.În primul rând înscrierea în cartea
funciară se poate face şi împotriva aceluia care , înainte de a fi înscris şi-a grevat dreptul , dacă amândouă înscrierile se cer deodată.În
al doilea rând , în ipoteza în care mai multe persoane şi-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil , fără a se face
înscrierea în cartea funciară , ultimuldobânditor va putea să ceară înscrierea dobândirilor succesive anterioare , odată cu înscrierea
dreptului său , dar numai în măsura în care va dovedi prin înscrisuri originale întregul lanţ al actelor juridice pe care se întemeiază
înscrierile.În al treilea rând , în cazul succesiunii , chiar după înscrierea dreptului moştenitorului , vor putea fi fâcute înscrierile
întemeiate pe obligaţiile defunctului , dacă se face proba că moştenitorul este ţinut de obligaţiile respective.
Principiul neutralităţii(disponibiltăţii)- potrivit acestui principiu , înscrierile în cartea funciară se fac numai la cererea
persoanei îndreptăţite , a reprezentantului său legal ori , pe calea acţiunii oblice , la cererea creditorilor , precum şi în cazurile expres
prevăzute de lege , la cererea autorităţilor publice competente.Astfel , conform art.28 alin (4) din Legea nr.7/1996 , “înscrierile în
cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate , cu excepţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu ; cererea de
înscriere se va transmite la biroul teritorial în circumscripţia căruia este situate imobilul”.
Dacă se încalcă principiul neutralităţii , înscrierea efectuată astfel este nulă ,putând fi înlăturată , conform art.31 din lege , fie pe
calea cererii de reexaminare a încheierii de admitere a înscrierii , urmată , dacă , este cazul de plângerea împotriva încheierii de
soluţionare a cererii de reexaminare , fie pe calea acţiunii în rectificare , în condiţiile şi cu efectele specific acestei acţiuni.Numai din
oficiu în mod excepţional ii este permis registratorului de carte funciară să dispună din oficiu efectuarea unei înscrieri în cazurile
expres prevăzute de lege.Astfel , registratorul de carte funciară are dreptul să dispună din oficiu întocmirea , completarea sau
reconstituirea ulterioară a cărţilor funciare distruse , pierdute sau care au devenit nefolosibile , înscrierea privilegiilor şi a ipotecilor
legale , înscrierea plângerilor împotriva încheierilor birourilor de carte funciară , îndreptarea erorilor material săvârşite cu prilejul
înscrierilor în cartea funciară.
Principiul legalităţii- unul dintre avantajele sistemului de publicitate întemeiat pe cartea funciară este tocmai garantarea
existenţei şi valabilităţii drepturilor , actelor , faptelor şi raporturilor juridice privitoare la imobilele întabulate , ceea ce constituie o
formă importantă de protecţie a intereselor terţilor.Securitatea statică şi dinamică a drepturilor reale imobiliare ar fi golită de conţinut
în absenţa acestei garanţii.Această ideee îsi găseşte expresia în principiul legalităţii înscrierilor în cartea funciară , legalitatea formală
şi legalitatea materială sunt cele două dimensiuni ale acestui principiu.
Legalitatea formală – registratorul de carte funciară nu poate încuviinţa decât înscrierea actelor şi faptelor juridice anume
prevăzute de lege ca fiind supuse acestei operaţiuni juridice sau , după caz , permise şi nu se poate întemeia decât pe cererea ce îi este
adresată de cel interest şi actele ei însoţitoare.
Legalitatea materială-semnifică cerinţa ca registratorul să cerceteze , pe de o parte , dacă înscrisul pe baza căruia se solicit
înscrierea întruneşte condiţiile de fond şi de formă impuse de lege pentru încrierea dreptului său , şi pe de altă parte , dacă însuşi
cuprinsul cărţii funciare nu există vreo piedică la efectuarea înscrierii.
Principiul legalităţii se degajă şi din întreaga procedură a înscrierilor în cartea funciară , conform legii nr.7/1996 se dispune că ,
verificând întrunirea tuturor acestor cerinţe , registratorul va admite cererea şi va dispune întabularea sau înscrierea provizorie , după
caz prin încheiere.Dacă , constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte condiţiile legale , urmează a o respinge , prin
încheiere motivată.Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea ori radierea unui act sau fapt juridic , precum şi celorlalte
persoane interesate potrivit menţiunilor de carte funciară , cu privire la imobilul în cauză , în termen de 15 zile de la pronunţarea
72
acesteia , dar nu mai târziu de 30 zile de la data înregistrării cererii.Persoanele interesate sau notarul public pot formunla cererea de
rexaminare a încheieri de admitere sau de respingere , în termen de 15 zile de la comunicare , cererea ce se soluţionează în termen de
20 zile prin încheiere de către registratorul-sef din cadrul oficiului territorial în raza căruia este situat imobilul.Împotriva acestei
încheieri se poate formula plângere , în termen de 15 zile de la comunicare , care se depunde la biroul territorial şi se înscrie din oficiu
în cartea funciară;oficiul territorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a carei rază de competenţă teritorială se află
imobilul , însoţită de dosarul încheierii şi de copia cărţii funciare.Hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată numai cu apel ,
iar hotărârea judecătorească definitivă pronunţată în cauză se comunica , din oficiu , biroului territorial de carte funciară de către
instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului.
Principiul specialităţii-potrivit exigenţelor acestui principiu , înscrierile în cartea funciară trebuie să fie precise şi complete ,
astfel încât să fie înlăturate dubiile care s-ar putea naşte în legătură cu felul , obiectul sau înţelesul lor.Numai respectând acest mod de
efectuare a înscrierilor în cartea funciară , este posibilă configurarea clară a situaţiei material şi a situaţiei juridice referitoare la
imobilele întabulate.
Cât priveşte principiile care se referă la înseşi efectele înscrierilor de carte funciară , acestea trebuie să cuprindă cel puţin
următoarele:
Principiul opozabilităţii faţă de terţi a drepturilor reale înscrise în cartea funciară-din dispozitiile legale ale art.885 şi
art.886 NCC. rezultă că sistemul de publicitate imobiliară reglementat în Codul civil afirmă , fără echivoc , principiul efectului
constitutiv sau translativ de drepturil reale imobiliare înscrise în cartea funciară.Nu numai faţă de terţi , ci şi între părţi , are acest effect
condiţionat de înscrierea în cartea funciară a titlului de dobândire a drepturilor reale imobiliare.Până la înscrierea în cartea funciară ,
actul juridic produce între părţi efecte , dar nu în material constituirii şi transmiterii drepturilor reale imobiliare , ci în material
obligaţiilor.Astfel spus , părţile vor fi legate de raporturi obligaţionale care au ca obiect prestaţiile prin care , în momentul înregistrării
cererii de însciere în cartea funciară , se va atinge finalitatea constituirii sau transmiterii acestor drepturi.
Excepţiile de la acest principiu sunt prevăzute în art.887 alin.(1) fiind posibilă , fără înscrierea în cartea funciară , dobândirea
drepturilor reale imobiliare prin moştenire , accesiune natural , vânzare silită , expropriere ori prin alt mod prevăzur expres de
lege.Pentru a dispune însă de aceste drepturi , dobânditorii lor primary trebuie să le înscrie în cartea funciară.Actele juridice încheiate
cu nesocotirea acestei dispoziţii legale nu sunt însa lovite e nulitate , ele producând efecte doar în sfera raporturilor obligaţionale , dar
nu vor putea constitui sau transmite nu numai faţă de terţi , dar nici măcar între părţi , drepturile reale imobiliare avute în vedere.
Principiul priorităţii-pe temeiul acestui principiu , beneficiază de prioritate cel care şi-a înregistrat primul cererea de înscriere
în cartea funciară a unui drept tabular , astfel încât , în concurs cu alte persoane care au pretenţii cu privire la acelaşi drept , dar care nu
au solicitat nici o înscriere în cartea funciară , ori cererea lor de înscriere are o data ulterioară , primul înscris va fi , după caz socotit
adevăratul titular al dreptului sau va avea un rang preferenţial în raport cu ceilalţi dobânditori.
Acest principiu contribuie în mod hotărâtor la consolidarea securităţii dinamice a drepturilor tabulare , tocmai pentru că oferă
soluţia de rezolvare a conflictelor dintre terţii care au dobândit asemenea drepturi concurente de la acelaşi autor.
Principiul priorităţii înscrierilor în cartea funciară cunoaşte mai multe excepţii , în sensul că efectul înscrierii se produce nu în
funcţie de data înregitrării cererii de înscriere , ci la o altă dată , stabilită de lege sau de instanţa de judecată.
O primă excepţie este prevăzută în art.887 NCC , în care se precizează că drepturile reale dobândite prin moştenire , accesiune
natural , vânzare silită , expropriere pentru cauză de utlitate public ori prin alte moduri expres prevăzute de lege se dobândesc cu efecte
depline în aceste cazuri.Numai dacă este vorba de vănzarea silită , opozbilitatea drepturilor dobândite pe această cale este asigurată
numai dacă urmărirea imobilului a fost notată anterior în cartea funciară sau dacă terţii dobânditori sunt de rea-credinţă.Titularul
drepturilor dobândite prin modurile menţionate nu poate dispune de ele decât după înscrierea în cartea funciară.
În art.892 NCC. este menţionată o a doua excepţie:”(1)Cel care a fost îndreptăţit , printr-un act juridic valabil încheiat , să înscrie
un drept real în folosul său poate cere radierea din cartea funciară a unui drept concurent sau după caz , acordarea unui rang
preferenţial faţă de încrierea efectuată de altă persoană , însă numai dacă sunt întrunite următoarele trei condiţii:
a)actul juridic în temeiul căruia se solicit radierea sau acordarea rangului preferenţial să fie anterior aceluia în baza căruia terţul
şi-ă înscrie drepul;
b)dreptul reclamantului şi cel al terţului dobânditor să provină de la un autor comun;
c)înscrierea dreptului în folosul reclamantului să fi fost împiedicată de terţul dobânditor prin violenţă sau viclenie după caz.
(2) Radierea sau acordarea rangului preferenţial poate fi cerută şi dacă violenţa ori viclenia a provenit de la o altă persoană decât
terţul dobânditor , dar numai dacă acesta din urmă a cunoscut sau , după caz , trebuia să cunoască această împrejurare la data încheierii
contractului în baza căruia a dobândit dreptul întabulat în folosul sau.
(3)Dreptul la acţiune se prescrie , în termen de 3 ani de la data înscrierii de către terţ a dreptului în folosul său”.
În al treilea rând , în material privilegiilor legale imobiliare , conform art.2334 NCC.:”privilegiile sunt opozabile terţilor fără să
fie necesară înscrierea lor în registrele de publicitate , dacă prin lege nu se prevede altfel” , iar conform art.2336 alin.(1) “rangul
privilegiilor se stabileşte prin lege”.

73
 Principiul publicităţii materiale a cărţilor funciare-denumit uneori şi principiul forţei probante a înscrierii drepturilor reale în
cartea funciară , principiul publicităţii materiale este strâns legat de două prezumţii relative instituite prin art.900 NCC :”(1)Dacă în
cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane , se prezumă că dreptul există în folosul ei.
(2) Dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară , se prezumă că acel drept nu există.
(3)Dovada contrară se poate face numai în cazurile prevăzute la art.887 NCC , precum şi pe calea acţiunii în rectificare”.
Aceste două prezumţii care se referă , la forţa probantă a încrierilor în cartea funciară , chestiune de ordin procedural , nu se
confundă însă cu principiul publicităţii material , care consacră funcţia achizitivă a sistemului de publicitate întemeiat pe cartea
funciară , deci o chestiune de ordin substanţial.
Pentru ca acest principiu , să îşi producă efectul achizitiv de drepturi reale imobiliare , trebuie să se ţină seama de domeniul şi de
condiţiile sale de aplicare.
Sub primul aspect , acest principiu se aplica numai în cazul drepturilor tabulare dobândite prin acte juridice cu titlu oneros ,
înscrise în cartea funciară şi poate fi invocate numai de terţul subdobânditor de bună-credinţă , cu titlu particular şi oneros.
Sub cel de-al doilea aspect , este necesar ca:antecesorul tabular să fi fost înscris în mod valabil în cartea funciară;înscrierea
succesorului tabular în aceeaşi carte funciară să fie inexact;conţinutul cărţii funciare să nască o aparenţă de existenţă a dreptului înscris
în beneficial succesorului tabular;actul juridic încheiat între sucesorul tabular şi subachizitrul tabular să fie valabil , cu titlu particular
şi oneros;subachizitorul tabular să fie de bună-credinţă , aceasta fiind prezumată şi apreciată în raport cu momentul înregistrării cererii
de înscriere formulată de subachizitorul tabular.

S70.
Înscrierile în cartea funciară

Noţiunea de înscriere în cartea funciară.Clasificare

Noţiunea de carte funciară privita ca înscris autentic , are un înţeles restrâns , care priveşte cartea funciară propriu-zisă , precum
şi un înţeles larg , care priveşte şi documentele întregitoare ale cărţii funciare.Ca urmare , şi noţiunea de înscriere în cartea funciară are
un sens larg , care se referă la orice menţiune făcută de un funcţionar public competent fie în cartea funciară propriu-zisă , fie în
documentele întregitoare , cât şi un sens rstrâns , care se referă numai la menţiunile făcute de un asemenea funcţionar în cartea funciară
propriu-zisă.
Ca urmare , clasificarea acestor înscrieri pe baza criteriilor oferite de lege , este utilă din punct de vedere logic şi juridic. a)După
obiectul lor , înscrierile îmbracă forma întabulării , a înscrierii provizorii sau a notării.
b)În funcţie de natura sau conţinutul lor specific , se poate distinge între înscrieri de ordin juridic , adică acelea care produc
efecte
juridice şi înscrieri de ordin ethnic , adică acelea , care , fără a produce efecte juridice , au un rol descriptive ori indicativ.La rândul
lor , înscrierile de ordin juridic se subclasifică în:înscrieri propriu-zise , pentru că ele se referă la dobândirea ori modificarea unui
drept real imobiliar sau la drepturile personale , la actele sau faptele juridice privitoare la starea şi capacitatea persoanelor care au
legătură cu imobilele întabulate;rectificări(radierea , corectarea sau menţionarea oricărei operaţiuni susceptibile de înscriere în cartea
funciară);îndreptări , care sunt operate ori de câte ori se constată că au fost făcute erori material cu ocazia înscrierilor.
c)Înscrierile sunt definitive(perfecte) sau provizorii(imperfect ori condiţionale) , în funcţie de criteriul justificării lor ulterioare.
d)Ţinând seama de criteriul efectelor juridice pe care le produc , se diferenţiază înscrierile cu effect constitutive de drepturi ,
înscrierile cu efecte de opozabilitate faţă de terţi şi înscrierile cu efect de informare pentru terţi.
e)În funcţie de tipul modificării aduse configuraţiei unui imobil întabulat , se face deosebire între înscrieri , care se operează într-
o carte funciară noua sau într-una existent , şi transcrieri , care se referă la imobilele rezultate din alipiri sau dezlipiri , pentru care se
deschid cărţi funciare noi.
Întabularea
Definiţie-întabularea este înscrierea prin care se dobândeşte , modifică sau stinge , cu titlu definitive , un drept real imobiliar , de
la data înregistrării cererii de înscriere.
Întabularea stingerii unui drept tabular se mai numeşte şi radiere(art.907 alin.2 N.C.C).Întabularea este o înscriere definitivă , în
sensul că odată cerere de înscriere admisă , efectele întabulării se produc instantaneu şi deplin , pe data înregistrării cererii de înscriere
(art.890 NCC) , fără a mai fi nevoie e justificarea ulterioară , aşa cum se întămpla în cazul înscrierii provizorii.
Obiectul întabulării-întabularea are ca obiect exclusiv înscrierea drepturilor reale imobiliare , care odată înscrise în cartea
funciară devin drepturi tabulare , şi urmează regimul de carte funciară în privinţa dobândirii , modificării şi stingerii acestora.Sunt

74
susceptibile de înscriere în cartea funciară , în afara dreptului de proprietate privată şi public , drepturile reale principale asupra
lucrului altuia , precum şi dreptul de ipotecă.
Condiţii de întabulare-pentru efectuarea întabulării se cer întrunite condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege pentru
efectuarea oricărei înscrieri în cartea funciară(cf.art.888 NCC) , precum şi unele condiţii special în cazurile anume prevăzute de lege,
precum:
-rectificarea încrierilor de carte funciară se poate face fie pe cale amiabilă , prin declaraţie autentică notarială a titularului
dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat , fie în caz de litigiu , prin hotărâre judecătorească definitivă(art.908 alin 2 NCC);
-înscrierea în cartea funciară ca proprietar al lucrărilor autonome , realizate de un terţ , a proprietarului terenului sa face , în caz
de litigiu , numai în baza hotărârii judecătoreşti(art.581-582 şi 589 NCC);
-dreptul de proprietate dobândit prin construire se va putea încrie în cartea funciară pe baza unui cetificat eliberat de primăria
localităţii unde este situate imobilul , prin care se atestă , când este cazul , faptul că proprietarul a edificat contrucţiile în conformitate
cu autorizaţia de construire eliberată potrivit legii , precum şi a unei documentaţii cadastrale corespunzătoare.
Acţiunea în prestaţie tabulară-în cazurile în care cel obligat să transmit , să constituie ori sa modifice în folosul altuia un drept
real asupra unui imobil nu îşi execută obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară , adică nu predă toate încrisurile
trebuitoare necesare întabulării , cel interest va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea , hotărârea judecătorească
suplinind înscrisurile necesare întabulării.
Noul Cod civil reglementează acţiunea în prestaţie tabulară , în termini similari(dar nu identici) cu art.24-25 din Decretul-lege
nr.115/1938, şi anume:
- Art.896(Acţiunea în prestaţie tabulară:(1)În cazurile în care cel obligat să transmit , să constituie ori să modifice în folosul
altuia un drept real asupra unui imobil nu îşi execută obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară , se va putea cere instanţei
judecătoreşti să dispună înscrierea;dreptul la acţiune este prescriptibil în condiţiile legii.
(2)Dacă acţiunea în prestaţie tabulară a fost notată în cartea funciară , hotărârea judecătorească se va înscrie , din oficiu , şi
împotriva acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare”.
- Art.897(Efectele acţiunii în prestaţie tabulară faţă de terţul dobânditor de rea-credinţă):(1) Acţiunea în prestaţie tabulară se va
putea îndrepta şi împotriva terţului dobânditor înscris anterior în cartea funciară , dacă actul juridic invocate de reclamant este anterior
celui în temeiul căruia a fost înscris dreptul terţului dobânditor , iar acesta a fost de rea-credinţă la data încheierii actului.
(2)Dreptul la acţiune împotriva terţului se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii de către acesta a dreptului în folosul său
, cu excepţia cazului în care dreptul la acţiune al reclamantului contra antecesorului tabular s-a prescris mai înainte”.
Acţiunea în prestaţie tabulară este o acţiune specific de carte funciară , care nu trebuie confundată cu acţiunea derivată din
raportul juridic fundamental , putând fi definit drept acea acţiune prin care cel care , în temeiul unui act sau fapt juridic ori ,
după caz , chiar în temeiul legii este îndreptăţit să dobândească un anumit drept real imobiliar solicită instanţei obligarea
pârâtului să predea înscrisul necesar pentru întabularea în cartea funciară , iar în caz contrar , să dispună înscrierea în cartea
funciară.Fiind o acţiune personală , acţiunea în prestaţie tabulară este o acţiune prescriptibilă potrivit dreptului comun.
În condiţiile în care , potrivit art.888 NCC , întabularea în cartea funciară se poate face numai în temeiul unui înscris authentic ,
ori după caz al unei hotărâri judecătoreşti , sfera de aplicare a acţiunii în prestaţie tabulară este însă limitată , fiind rezervată doar în
acele situaţii când întabularea nu este posibilă , deoarece lipsesc înscrisurile trebuitoare necesare înscrierii.
Noul Cod civil prevede că acţiunea în prestaţie tabulară poate fi exercitată şi împotriva terţilor dobânditori de rea-credinţă ,
înscris în cartea funciară , dacă actul juridic invocat de reclamant este anterior celui în temeiul căruia a fost înscris dreptul terţului
dobânditor , iar acesta a fost de rea-credinţă la data încheierii actului , adică a cunoscut faptul că reclamantul nu poate să-şi înscrie
dreptul din lipsa încrisurilor suplimentare trebuitoare. Înscrierea provizorie
Definiţie-înscrierea provizorie este înscrierea prin care se dobândeşte , modifică ori stinge un drept real imobiliar , sub condiţia şi
în măsura justificării ei.
Ca şi întabularea , înscrierea provizorie are ca obiect numai înscrierea drepturilor reale , însă spre deosebire de aceasta , este o
“întabulare” condiţională şi imperfect , deoarece efectele ei sunt condiţionate , în sensul că nu sunt definitive , ci depind de justificarea
ulterioară.
După funcţiile pe care le îndeplineşte , înscrierea provizorie se înfăţişează fie ca o întabulare imperfect , fie ca înscriere de sine
stătătoare , atunci când părţile înseşi convin ca înscrierea să producă numai efectele restrânse ale acestei înscrieri , iar nu pe acelea mai
ample şi complete ale unei întabulări propriu-zise.
Cazuri de încetare provizorie-înscrierea provizorie are loc numai în cazurile anume prevăzute de lege ori în cazurile în care
părţile consimt în acest sens.Într-adevăr , conform art.898:
“În afara altor cazuri prevăzute de lege , înscrierea provizorie în cartea funciară se va putea cere:
1.dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie au dacă priveşte ori grevează o construcţie
viitoare;în cazul înscrierii provizorii având ca obiect o construţie viitoare , justificarea acesteia se face în condiţiile legii;

75
 2.dacă , în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă , partea căzută în pretenţii a fost obligată la strămutarea , constituirea
sau stingerea unui drept tabular ori cel care de administreaza bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanţie ipotecară;
3.dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost încrisă ipoteca
4.dacă se dobândeşte un drept tabular înscris provizoriu;
5.dacă ambele părţi consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii.
Condiţiile pentru înscrierea provizorie sunt în principiu , similare cu cele cerute pentru întabularea , cu excepţia cerinţei ca
înscrierea provizorie să fie anume prevăzută de lege.
Justificarea înscrierii provizorii-prin înscrierea provizorie se dobândeşte , modifică sau stinge un drept tabular cu rangul dobândit
prin această înscriere , însă numai sub condiţie şi in măsura justificării ei.Rolul înscrierii provizorii este acela de a conferi înscrierii în
momentul în care aceasta va devein definitivă , adică atunci când se va transforma în întabulare , data şi rangul pe care l-a avut
înscrierea provizorie.În felul acesta , prin înscrierea provizorie cel interest este nu numai pus la adăpost de riscul unei eventuale
întabulări pe numele unei terţe persoane care ar dobandi ulterior şi de multe ori , definitiv , acelaşi drept , dar are totodată posibilitatea
de a dispune de dreptul înscris provizoriu , ca şi când ar fi înscris în mod definitiv.
Justificarea reprezintă îndeplinirea cerinţelor necesare transformării înscrierii provizorii în înscriere definitivă , adică în
întabulare.Potrivit art.899 NCC, justificarea se poate realize;
- Prin declaraţie unilateral , dată în formă autentică de către ceel împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizorie , iar în lipsă
prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă care o înlocuieşte;
- Prin hotărâre judecătorească ramasă definitivă , când înscrierea provizorie s-a încuviinŢat în baza unei hotărâri judeecătoreşti
nedefinitive;
- Prin procesul-verbal întocmit de executorul judecatoresc prin care se constată acceptarea plăţii sau după caz , prin încheierea
întocmită de către acesta prin care se constată efectuarea plăţii , rămase definitivă , iar în lipsa , prinhotărârea judecătorească de
validare rămasă definitivă , cand s-a înuviinţat înscrierea provizorie a radierii unei ipoteci. Notarea
Definiţie-notarea este înscrierea prin care drepturile personale , faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise
în cartea funciară devin , în cazurile anume prevăzute de lefe , opozabile faţă de terţi ori după caz , sunt aduse la cunoştinţa acestora în
scop informativ.
Obiectul notării-în sistemul Noului Cod civil fac obiectul notării , în afara altor cazuri anume prevăzute de lege(art.902 şi 903):
1.situaţia juridică personal a titularului dreptului înscris în cartea funciară , precum minoritatea , interdicţia judecăorească ,
curatelele special , deschiderea procedurii insolvenţei;
2.drepturile personale şi alte raporturi juridice în legatură cu imobilul înscris în cartea funciară , precum locaţiunile şi cesiunile
de venituri , convenţia matrimonială , aportul de folosinţă la capitalul social al unei societăţi;interdicţia convenţională de înstrăinare
sau de grevare a unui drept înscris;vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;dreptul de a revoca sau denunţa unilateral
contractual;pactul comisoriu şi declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere unilaterală a contractului;antecontractul şi pactul de opţiune,
pentru restul a se vedea art.902.
Art.903:”Se vor putea nota în cartea funciară , fără însă ca opozabilitate faţă de terţi să depindă de aceasta înscriere:
1.incapacitatea sau restrângerea , prin efectul legii , a capacităţii de exrciţiu ori de folosinţă;
2.declaraţia de utilitate public în vederea exproprierii unui imobil;
3.orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în acest scop de lege”.
Condiţii pentru notare-notările rămân supuse condiţiilor generale cerute de lege pentru efectuarea oricăror înscrieri.(art.47 şi urm
din lg.nr.7/1996).

76
 S71.
Efectele înscrierilor în cartea funciară

Efectul translativ , constitutiv , modificativ ori exctintiv de drepturi reale al întabulării şi înscrierii provizorii – în sistemul Noului
Cod civil , drepturile reale imobiliare se dobândesc , se modifică şi se sting numai prin înscrierea în cartea funciară , cu excepţia
cazurilor anume prevzute de lege(art.885-887).
În concepţia Noului Cod civil , contractile sau convenţiile având ca obiect strămutarea , constituirea , modificarea sau stingerea
unor drepturi reale imobiliare sunt şi rămân doar creatoare de obligaţii , dând naştere la obligaţii de a da ori de a nu face ceva , adică la
obligaţii de a constitui , modifica sau transmite un drept tabular ori după caz la obligaţii de a consimţi radierea din cartea funciară a
dreptului tabular , iar operaţiunile juridice de executare a acestor obligaţii produc efecte juridice depline atât inter partes cât şi erga
omnes numai din momentul înscrierii în cartea funciară.
Efectul de opozabilitate faţă de terţi al notării drepturilor personale , faptelor sau altor raporturi juridice în legătură cu imobilul
înscris în cartea funciară – potrivit art.901 alin (2) , în cazul notărilor obligatorii , drepturile personale , faptele sau alte raporturi
juridice devin opozabile terţelor persoane exclusive prin notare , dacă nu se dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale , în afara
cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaştere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate.
Terţi în această materie sunt orice persoane care au dobândit un drept real sau un alt drept în legătură cu imobilul înscris în cartea
funciară(art.901 alin (3) NCC).
Practic , prin notarea în cartea funciară , drepturile personale , faptele sau alte raporturi juridice , dobândesc eficacitate juridical
sporită , în sensul că devin opozabile şi faţă de terţi , astfel încât ele pot valorificate , când este cazul , chiar şi contra acestora.De
exemplu , prin notarea locaţiunii imobiliare , aceasta va fi opozabilă şi terţului dobânditor al imobilului , după cum notarea acţiunii în
executarea unui antecontract va permite reclamantului să execute hotărârea şi contra terţului care ar fi dobândit , pe riscul său ,
imobilul pendent lite.
Efectul de informare faţă de terţi al unor notări – în afară de opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor personale , faptelor sau altor
raporturi juridice notate în cartea funciară , se pot nota , în scop de informare , deci fără ca opozabilitate faţă de terţe persoane să atârne
de această notare , anumite acte , fapte sau situaţii juridice , precum incapacităţie legale ale titularului de carte funciară ori declaraţia
de utilitate publică în vederea exproprietarii unui imobil(art.903 NCC).Astfel de notări sunt utile , căci asigură respectarea principiului
publicităţii integrale , însă lipsa efectuării lor nu pun la adăpost pe terţi de faptul necunoaşterii in concreto a situaţiilor juridice
respective , deoarece aveau obligaţia de a le cunoaşte , de vreme ce opozabilitatea lor rezultă fie ex lege , fie din îndeplinirea unor
formalităţi de publicitate speciale.

S72.
Acţiunile de carte funciară

Noţiune- acţiunile de carte funciară sunt acele acţiuni în justiţie care au ca obiect înscrierile în cartea funciară.Prin acţiunile de
carte funciară se asigură înscrierea drepturilor reale imobiliare sau a drepturilor personale transmise , constituite , moddificate sau dupa
caz , stinse , precum şi a altor situaţii juridice , în cazul în care cel obligat să consimtă la efectuarea acestor înscrieri refuză să predea
înscrierile trebuitoare pentru încuviinţarea înscrierii de către registratorul de carte funciară. Acţiunea în prestaţie tabulară
Acţiunea în prestaţie tabulară este acea acţiune prin care dobânditorul unui drept real imobiliar solicit instanţei obligarea
părâtului să predea înscrisul necesar pentru întabularea în cartea funciară , iar în caz contrar , să dispună înscrierea în cartea funciară.
Caracterele juridice a acţiunii în prestaţie tabulară este o acţiune personală , principală , în realizare de drepturi şi în principiu
imprescriptibilă exctintiv:
-personală , deoarece apără un drept personal , iar nu unul real , dreptul reclamantului de a pretinde pârătului să-I predea
înscrisurile trebuitoare înscrierii în cartea funciară este un drept personal , întrucât în sistemul cărţilor funciare , obligatia de a strămuta
sau de a constitui în folosul altuia un drept real asupra unui imobil cuprinde şi pe aceea de a preda înscrisurile necesare pentru
efectuarea înscrierii;
-principală , întrucât nu poate fi promovată decât pe cale principală;
-în realizare , deoarece reclamantul urmăreşte obligarea pârătului să predea înscrisul trebuitor pentru întabularea sau însrierea
provizorie;
-imprescriptibilă exctintiv , întrucât prin derogare de la dreptul comun , dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară este
imprescriptibil contra antecesorului tabular şi avânzilor săi cauză.

77
 In ce priveşte justificarea unei acţiuni neîntâlnite în sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare , ea se bazează
pe ideea că , în sistemul de carte funciarâ , întabularea şi înscrierea provizorie presupun şi îndeplinirea unor cerinţe speciale prevăzute
de lege , care cad în sarcina celui ce s-a obligat la transmiterea , constituirea sau modificarea unui drept tabular în folosul altei
persoane.
Sediul materiei.a)Reglementarea iniţială.Spre deosebire de reglementarea anterioară(art.22-25 din Decretul Lege nr.115/1938) ,
Legea nr.7/1996 , odată cu abandonarea formală , principiului efectului constitutiv de drepturi al înscrierilor de carte funciară , a
instituit , ab origine , şi un regim complet diferit al acţiunii în prestaţie tabulară , mai exact , al acţiunii în obligarea înstrăinătorului sau
constituitorului unui drept real imobiliar de a preda înscrisul translativ sau constitutiv al dreptului respectiv , pentru efectuarea
înscrierii în carte funciară , în cazul în care acesta se afla în posesia sa şi era singurul exemplar doveditor al actului şi în completare , a
reglementat sacţionarea separată , printr-o acţiune distinctă , a înstrăinărilor cu titlu gratuit sau frauduloase făcute î dauna
dobânditorului anterior.
Ori de câte ori cel care a transmis sau a constituit în folosul altuia un drept real imobiliar refuză , să predea înscrisul translativ
sau constitutiv al dreptului necesar înscrierii în cartea funciară , dacă acest înscris este în posesia sa şi este singurul exemplar doveditor
, se poate cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea.Această acţiune a fost denumită , „acţiune în prestaţie tabulară” , dar ea nu
trebuie confundată cu acţiunea în prestaţie tabulară din sistemul Decretului lege nr.115/1938 , deoarece cauzele şi condiţiile de
admisibilitate sunt esenţialmente deosebite.Domeniul de acţiune al acestei acţiuni este foarte limitat , aproape inexistent , deoarce viza
doar acele convenţii consensuale constitutive de drepturi reale asupra lucrului altuia şî eventual , convenţiile consensuale având ca
obiect transferul dreptului de proprietate asupra construcţiilor , dar numai în situaţia în care dobânditorul nu poseda înscrisul translativ
ori constitutiv al dreptului necesar pentru înscriere.În mod excepţional , atunci când un terţ a dobândit un imobil cu titlu gratuit sau a
fost de rea-credinţă la data încheierii actului şi a efectuat înscrierea în cartea funciară , dobânditorul anterior poate cere instanţei
judecătoreşti sâ acorde înscrierii sale rang preferenţial faţă de înscrierea iniţială a dobânditorului ulterior.
b)Reglemenetarea actuală.În comparaţie cu vechea reglementare cuprinsâ în Decretul-lege nr.115/1938 , domeniul de aplicaţie a
acţiunilor în prestaţie tabulară întemeiate pe art.27 din Legea nr.7/1996 este mult mai restrâns , deoarece , pe de o parte , în prezent
înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcţii , precum şi constituirea de alte drepturi reale asupra acestora , prin acte încheiate între
vii , se face numai formă autentică , sub sancţiunea nulităţii absolute , iar pe de altă parte , în cazul acţiunii îndreptate contra terţilor
achizitori a fost suprimată condiţia ca dobânditorul anterior să fi fost în posesie la data când a contractat terţul dobânditor.
Condiţii de admisibilitate
a)Precizări prealabile- drepturile reale asupra imobilelor dobândite sau modificate , în temeiul unor acte juridice valabil încheiate
,
devin opozabile terţilor numai de la data înscrierii lor în cartea funciară , însă nu pot fi stinse decât prin radierea lor din cartea funciară.
Rezultă , însă că nici în sistemul cărţilor funciare actele juridice nu sunt şi nici nu pot fi complet lipsite de efectele juridice
înainte de înscrierea în carte funciară , deoarece acestea sunt obligatorii celui care a consimţit irevocabil la înstrăinarea , grevarea ,
modificarea sau stingerea dreptului tabular , fiind ţinut să tolereze înscrierea în cartea funciară , să predea toate înscrisurile necesare
întabulării , să predea lucrul înstrăinat , să ceară radierea unor drepturi deja stinse.
Înainte de înscriere , actul juridic produce efecte limitate , respectiv transferul , constituirea sau modificarea dreptului real
operează numai între părţile contractante , iar nu şi faţă de terţi , deci actul juridic rămâne cantonat în sfera raporturilor obligaţionale ,
întrucât faţă de terţi dreptul real nu se poate transmite , naşte sau modifica decât prin efectul înscrierii în cartea funciară.De aceea , cel
care s-a obligat la strămutarea , constituirea sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat să predea înscrisurile necesare pentru
înscrierea dreptului , iar dacă este vorba de stingerea unui asemenea drept , să predea toate actele necesare pentru radierea lui din carte
funciară.Această obligaţie a antecesorului tabular poartă denumirea de „prestaţiune tabulară”.Dacă natecesotul tabular refuză să predea
înscrisul/înscrisurile necesare pentru înscrierea dreptului , cel îndreptăţit va putea intenta acţiunea în executarea prestaţiei tabulare , ori
după caz , acţiunea de rectificare , prin care va cere instanţei să condamne pe antecesorul tabular să predea înscrisul necesar pentru
efectuarea înscrierii , iar în caz de refuz , să dispună înscrierea dreptului , situaţie în care hotărârea judecătorească irevocabilă va
înlocui înscrisul necesar pentru înscriere.
b)Problema incidenţei actuale a acţiunii în prestaţie tabulară- în ce ne priveşte , acţiunea în prestaţie tabulară este o actîune pe
deplin autonomă , specifică sistemului de carte funciară , care nu trebuie , pentru motivele mai sus arătate , confundată cu acţiunea în
executarea în natură a unui antecontract de înstrăinare imobiliară , căci ea are ca obiect obligarea antecesorului tabular să predea
înscrisurile suplimentare necesare pentru efectuarea înscrierii dreptului dobândit sau modificat în folosul reclamantului , iar în caz
contrar , pronunţarea unei hotârări care să suplinească consimţământul la înscriere al părţii care avea obligaţia de a preda înscrisurile
cerute de legea cărţilor funciare. Cât priveşte însuşi conţinutul ori felul acestor înscrisuri , altele decât înscrisul original , constatator al
operaţiunii juridice , este vorba , cum vom vedea , de ipoteze cu totul particulare , întrucât , de lege lata , în sistemul noilor cărţi
funciare , nu mai este nevoie de consimţământul la întabulare separat de acrtul juridic care reprezintă temeiul înscrierii.
Acţiunea în prestaţie tabulară este admisibilă , dacă sunt întrunite următoarele cerinţe , dintre care numai primele două sunt
generale , iar cea de-a treia doar specială:
78
 1.Sa existe o convenţie prin care antecesorul tabular s-a obligat să transmită sau să constituie un drepr real imobiliar în folosul
altuia , valabil încheiată;
2.Debitorul să refuze să predea înscrisurile necesare pentru înscrierea dreptului în cartea funciară în folosul dobânditorului;
3.Terţul dobânditor să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau să fi fost de rea-credinţă la data încheierii actului , în cazul în care ,
între timp , debitorul a înstrăinat altuia imobilul , iar acesta s-a însctis în cartea funciară.
Fiecare dintre aceste cerinţe necesită explicaţii suplimentare care vor fi făcute în cadrul subparagrafelor următoare.
1.Existenţa unui contract avâna ca obiect strămutarea , constituirea sau modificarea unui drept tabular- această primă condiţie ,
prevăzută în mod expres de art.27 alin.1 , prima parte(„cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drepr real
asupra unui imobil”) , este temeiul juridic al acţiunii în prestaţie tabulară şi constă în orice act juridic al cărui obiect direct şi nemijlocit
este imobilul sau după caz , un alt drept tabular.Prin urmare , nu intră în prevederile art.27 alin.1 din Lege decât ipotezele în care
obiectul direct al obligaţiunii contractuale de a preda altuia „înscrisurile necesare” înscrierii în cartea funciară îl constituie un drept real
imobiliar.Dacă temeiul obligaţiei de a preda aceste înscrisuri îşi are alt temei decât contractul , vor fi aplicabile regulile din materia
acţiunii în rectificare , iar nu ceke de la acţiunea în prestaţie tabulară.
2.Nepredarea de către antecesorul tabular a înscrisurilor necesare înscrierii dreptului- Potrivit art.27 alin.3 , dacă antecesorul
tabular refuză să predea înscrisurile necesare pentru înscrierea în folosul succesorului tabular a dreptului real dobândit sau , după caz ,
modificat cel îndreptăţit va putea intenta acţiunea în prestaţie tabulară.Trebuie subliniat încă o dată faptul că „înscrisurile necesare”
pentru înscrierea dreptului de care vorbeşte art 27 ali.1 sunt altele decât înscrisul original care dovedeşte obligaţia antecesorului tabular
de strămuta , constitui sau modifica un drept tabular , înscrisuri care sunt necesare , potrivit legii cărţilor funciare , pentru înscrierea
drepturilor tabulare în cartea funciară.
În sistemul actual de publicitate imobiliară a fost suprimată clauza sau permisiunea de întabulare , cerută de decretul-lege
nr.115/1938 ca act distinct de actul juridic obligaţional , se ridică în mod firesc întrebarea despre ce înscirsuri suplimentare este vorba
în art.27 ali.1 din Legea 7/1996.În această categorie de înscrisuri suplimentare , altele decât înscrisul original , următoarele:
-înscrisurile originale doveditoare a actelor juridice anterioare prin care mai multe persoane şi-au cedat succesiv una celelilalte
dreptul real asupra unui imobil , iar înscrierile nu s-au făcut în mod regulat , caz în care cel din urmă îndreptăţit va putea cere
înscrierea dobândirilor succesive odată cu aceea a dreptului său , dovedind prin înscrisuri originale întreg şirul actelor juridice pe care
se întemeiază înscrierile;
-înscrisul sub semnătură privată care constată înstrăinarea sau grevarea unei proprietăţi superficiare , ori să predea exemplarul
reţinut ori rămas în posesia sa.Dacă înscrisul sub semnătură privată nu întruneşte însă cerinţele legale pentru a fi valabil ca înscris sub
semnătură privată , acesta nu este apt pentru întabulare sau înscriere provizorie , întrucât Codul civil prevede că înscrisul trebuie sa
aibă „deplină putere doveditoare”;într-o astfel de ipoteză , partea interesată nu poate recurge la acţiunea în prestaţie tabulară prevăzută
de art.27 , ci la o acţiune în constatare a actului translativ sau constitutiv de drepturi reale , dacâ bineînţeles , actul juridic încheiat este
valabil , însă nu poate fi dovedit în mod legal.Temeiul acţiunii în prestaţie tabulară îl constituie nu actul juridic generator de obligaţii
ce îndeplineşte cerinţele de validitate , de fond şi formă , prevăzute de lege pentru actul respectiv , ci faptul că cel care s-a obligat să
strămute , constituie ori să modifice un drept tabular nu predă , alături de înscrisul original , toate celelalte înscrisuri necesare pentru
înscrierea dreptului în cartea funciară.
3.Terţul achizitor să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau să fi fost de rea-credinţă la data încheierii actului î temeiul căruia s-a
înscris în cartea funciară-Potrivit art.27 alin.5 , acţiunea în prestaţie tabulară se va putea îndrepta nu numai împotriva antecesorului
tabular , ci şi împotriva terţului dobânditor înscris în cartea funciară , dacă sunt întrunite cumulativ următoarele condiţii:
a)actul juridic în baza căruia se solicită prestaţia tabulară să fie încheiat anterior celui în baza căruia a fost înscris dreptul terţului
în cartea funciară;
b)terţul să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau dacă l-a dobândit cu titlu oneros , să fie de rea-credinţa.
Pentru a fi admisibilă acţiunea în prestaţie tabulară şi contra terţului achizitor , în condiţiile art.27 , trebuie întrunite , cumulativ
următoarele cerinte:
1)actul juridic , în temeiul căruia se cere prestaţia , să die anterior aceluia în temeiul căruia terţul dobânditor a fost înscris;dacâ
înscrisul constatator este un înscris privat , dovada anteriorităţii se va face numai cu dată certă . conform art.1182 NCC;
2)terţul să fi dobândit cu titlu gratuit , prin donaţie sau legat , ori să fi fost de rea- credinţă la data încheierii actului;dacă terţul
achizitor a fost de rea-credinţă , este indiferent dacă actul juridic este oneros sau cu titlu gratuit ori dacă dobânditorul anterior este cu
titlu oneros sau cu titlu gratuit , deoarece înscrierile în cartea funciară sunt ineficace pentru cei care au fost de rea-credinţă , adică
pentru aceia care ştiau că au dobândit dreptul de la un „neproprietar” , mai exact , de la o persoană care nu mai avea dreptul de a
dispune liber de bun , întrucât acest drept a fost deja cedat sau conferit altuia.
Aşadar, rezultă că domeniul actual al acţiunii în prestaţie tabulară este extrem de restâns, mai ales dacă avem în vedere că art.27
alin.2, care consacră formal tot o aplicaţie a acţiunii în prestaţie tabulară , în cazul în care cel al cărui drept tabular s-a stins nu predă
celui îndreptăţit înscrisul corespunzător pentru radiere cuprinzând declaratia autentică de rectificare a înscrierii din cartea funciară.
Procedura de judecată
79
 a)Subiectele şi obiectul acţiunii în prestaţie tabulară - în ce priveşte subiectele acţiunii în prestaţie tabulară , calitatea procesuală
activă aparţine celui care , în baza unui act juridic obligaţional , are dreptul la transmiterea , constituirea sau după caz , modificarea
unui drept real imobiliar , iar calitatea procesuală pasivă revine:
-antecesorului tabular sau după caz , celui care s-a obligat să constituie , sa transmită ori să modifice un drept real imobiliar în
favoarea reclamantului , printr-un act juridic valabil încheiat;
-terţului sau terţilor dobânditori cu titlu gratuit ori de rea-credinţă care şi-au înscris ulterior vreun drept real imobiliar asupra
aceluiaşi imobil , cu menţiunea că , în cazul înscrierii succesive a unor terţi , trebuie să fie întrunite condiţiile prevăzute de art.27 alin.5
pentru fiecare subdobânditor în parte.
În ce priveşte obiectul acţiunii , aceasta constă în obligarea părâtului să predea înscrisurile trebuitoare necesare înscrierii
dreptului real imobiliar acordat ori modificat în favoarea reclamantului , iar în caz contrat , instanţa sesizată să dispună înscrierea în
cartea funciară.Când acţiunea trebuie introdusă cumulativ atât împotriva celui obligat să predea reclamantului înscrisurile necesare
pentru înscrierea dreptului real în cartea funciară , cât şi contra terţului care a dobândit în condiţiile art.27 alin.5(pârătul II) ,
reclamantul va cere instanţei să dispună , prin sentinţă , înscrierea în favoarea reclamantului cu titlu de cumpărare , schimb , donaţie de
la pârătul I şi făra privire la înscrierea efectuată în favoarea pârătului II, această formulă exprimă adevărul juridic că reclamantul e
succesorul pârâtului I(antecesorul tabular) , dar nu al pârâtului II(terţul dobânditor) , care este ţinut împreună cu primul pârât să
tolereze înscrierea dreptului real dobândit de reclamant.Obiectul cererii va consta în obligarea antecesorului tabular să predea
înscrisurile trebuitoare înscrierii dreptului real în favoarea reclamantului , iar a terţului achizitor , ce a dobândit ulterior , cu titlu gratuit
, un drept real imobiliar sau care a fost de rea-credinţă la data încheierii actului să tolereze înscrierea , ceea ce echivalează cu radierea ,
pe cale de consecinţă a înscrierii făcute în folosul său , întrucât a devenit nevalabilă ori după caz inexactă.
b)Instanţa competentă – competenţa soluţionării acestor cereri în primă instanţă revine judecătoriei , potrivit art.1 pct.1 Codul de
proc.civilă , care statuează , cu valoare de principiu , că judecătoriile judecă în primă instanţă „toate procesele şi cererile , în afară d
cele date prin lege în competenţa altor instanţe”, cu excepţia cazului în care obiectul litigiului are o vbaloare de peste 1 miliard de lei
vechi , caz în care competenţa în primă instanţă va reveni tribunalului.
În ce priveşte competenţa ratione loci , dat fiind faptul că este vorba de o acţiune personală imobiliară , cererea în revocarea
titlului terţului achizitor şi acordarea rangului preferenţial la întabulare dobânditorului anterior se soluţionează de instanţa în a cărei
circumscripţie se află domiciuliul pârâtului sau de instanţa locului unde se află nemişcatorul.
c)Termenul de introducere a cererrii de chemare în judecată- dreptul material la acţiunea în prestaţie tabulară este imprescriptibil
contra debitorului principal , singura problemă râmânănd aceea dacă caracterul imprescriptibil al acţiunii priveşte şi pe terţii
dobânditori faţă de care acestea pot produce efecte juridice , dat fiinf faptul că art.27 alin.5 , este un text special de strictă interpretare
şi aplicare.Obligarea terţului achizitor să tolereze înscrierea dreptului real concurent în favoarea reclamantului izvorăşte din lege , iar
nu din contractul încheiat cu antecesorul tabular , astfel în cât acţiunea în prestaţie tabulară îndreptată contra sa , când a dobândit cu
titlu gratuit sau când a fost de rea-credinţă , îmbracă caracterul unein acţiuni revocatorii , motiv pentru care o astfel de acţiune urmează
regimul de drept comun al prescripţiei exctintive.Potrivit dreptului comun , dreptul la acţiunea revocatorie având un drept patrimonial
este prescriptibil exctintiv , în termenul general de prescripţie de 3 ani , ca orice drept subiectiv patrimonial , dacă prin lege nu se
dispune altfel.În acest caz , prescripţia începe să curgă nu de la data naşterii dreptului la acţiune , ci de la data când cel păgubit a
cunoscut ori trebuia să cunoască paguba şi pe cel care răspunde ea , cel mai târziu , de la data când s-a respins , în tot sau în parte ,
cererea de înscriere a dreptului real în folosul său , deoarece acelaşi drept ori după caz un alt drept concurent a fost dobândit de o altă
persoană fizică sau după caz , persoană juridică.
În concluzie , dreptul la acţiune în prestaţie tabulară este imprescriptibil extinctiv contra antecesorului tabular , rar rămâne
presciptibil împotriva terţilor achizitori cu titlu gratuit sau de rea-credinţă , potrivit dreptului comun.
d)Notarea în cartea funciară- pentru a împiedica dobândirea cu bună-credinţă a unui drept real imobiliar în tot cursul procesului
şi pentru a asigura respectarea hotărârii judecătoreşti a cărei executare ar putea fi zădărnicită prin strămutări sau constituiri , ulterioare
de drepturi tabulare , făcute în acest răstimp , în folosul unor achizitori inatacabili.Dacă acţiunea în prestaţie tabulară a fost înregistrată
la biroul teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară , aceasta se va nota în cartea funciară , prezentându-se şi înscrisul original ce
dovedeşte obligaţia de a strămuta , constitui ori modifica un drept tabular , după care se va înainta instanţei competente , cu adresă
scrisă reţinându-se totodatâ şi un exemplar de pe acţiune.
Dacă acţiunea în prestaţie tabulară a fost introdusă direct la instanţa judecătorească , aceasta este obligată , să trimită o copie a
cererii de chemare în judecată biroului teritorial spre a fi notată în cartea funciară.Dacă instanţa nu trimite din oficiu o copie de pe
acţiune spre a fi notată în cartea funciară , reclamantul va trebui să solicite , prin cerere separată , dacă nu a facut-o printr-un capăt
separat al cererii de chemare în judecată , trimiterea unei copii biroului teritorial.Notarea acţiunii se va putea face atâta timp cât se
regăsesc înscrişi în cartea funciară fie cel obligat la prestaţia tabulară , fie oricare dintre dobânditorii următori , dacă toate dobândirile
au fost cu titlu gratuit şi posterioare obligaţiei de prestaţie tabulară sau după caz au fost achizitori de rea-credinţă.
Judecata cauzei- a)rezolvarea cauzei – cererea în prestaţie tabulară şi în revocarea titlului terţului dobânditor cu titlu gratuit ori
de rea-credinţă , cand este cazul , se judecă de un complet format dintr-un singur judecător în conformitate cu regulile procedurale de
80
drept comun.Dacă se invocă reaua-credinţă a terţului dobânditor la data dobândirii dreptului său , reclamantul trebuie să facă dovada ,
prin orice mijloace de probă , inclusiv cu martori şi prezumţii , că acesta avea cunoştinţă efectivă de primul act translativ sau
constitutiv de drepturi.Reaua-credinţă poate fi dedusă şî din anumite împrejurări sau elemente specifice , cum ar fi faptul că imobilul
era deja în posesia reclamantului la data celei de-a doua înstrăinări sau împrejurarea că înainte de a o dobândi imobilul reclamantului îl
vizitase cu pârâtul ori îi ceruse acestuia din urmă o părere de specialitate asupra stării tehnice sau chiar îi solicitase un împrumut în
vederea achiziţionării lui.
Dacă instanţa admite cererea va dispune înscrierea dreptului real dobândit de reclamant , fără a ţine seama , când este cazul , şi
de înscrierea făcută de terţul achizitor precum şi radierea , în tot sau în parte , a tuturor înscrierilor vătămătoare dacă acestea sunt
inopozabile reclamantului.
b)căi de atac – hotărârea judecătorească prin care s-a soluţionat cauza este supusă de lege lata , căilor de atac prevăzute de lege ,
respectiv apelului şi recursului la instanţele ierarhic superioare.Apelul si recursul se vor nota din oficiu.
c)efectuarea înscrierii – pe baza hotărârii judecătoreşti irevocabile , reclamantul va solicita biroului teritorial de cadastru şi
publicitate imobiliară efectuarea însrierii.Este posibil ca însuşi pârâtul condamnat să ceară înscrierea în cartea funciară ori să predea
înscrisurile necesare , iar în caz contrar , se va solicita înscrierea în baza hotărârii judecătoreşti , rămasă irevocabilă , ce va înlocui
consimţământul pârâtului la înscriere.Dacă hotărârea judecătorească de condamnare nu este irevocabilă se va putea cere numai
înscrierea provizorie , până la justificarea ei , în baza hotărârii ramase irevocabile.În vederea ocrotirii intereselor părţilor litigante ,
instanţa judecătorească va transmite din oficiu , in termen de 3 zile , hotărârea rămasă definitivă şi irevocabilă , constitutivă sau
declarativă asupra unui drept real imobiliar , la biroul teritorial în a cărei rază de activitate se află imobilul. Acţiunea în justificare
tabulară
Definiţie:Acţiunea în justificare tabulară este acea acţiune prin care dobânditorul unui drept tabular înscris provizoriu solicită
instanţei obligarea părâtului să consimtă la justificarea înscrierii provizorii în folosul reclamantului , iar în caz contrar , să dispună
întabularea în cartea funciară.
Caractere juridice: în lipsa unor indicii privind regimul juridic concret al acestei acţiuni este dificilă fixarea naturii ei juridice şi
determinarea , pe această cale ,a trăsăturilor distinctive ale unei asemenea acţiuni.
Ţinând seama de obiectul său concret , putem spune că acţiunea în justificare tabulară este o acţiune personală , principală , în
realizare de drepturi şi în principiu , prescriptibilă exctintiv.
-personală , deoarece , deşi apăra dreptul real dobândit de reclamant şi consolidat retroactiv prin efectul îndeplinirii condiţiei
suspensive , qare ca obiect obligarea pârâtului să consimtă la întabularea acestui drept;obligaţia de a da include şi pe axeea de a preda
înscrisul trebuitor necesar justificării înscrierii provizorii , fiind susceptibilă de executare silită în natură prin pronunţarea unei hotărâri
judecătoreşti corespunzătoare.
-principală , întrucât nu poate fi promovată decât pe cale principală , fie printr-o cerere introductivă de instanţă , fie printr-o
cerere recoven ţională într-un proces pendinte;
-în realizare de drepturi , deoarece reclamantul urmăreşte obligarea pârâtului să tolereze justificare înscrierii provizorii , ca
urmare a realizării condiţiei suspensive de care depindea dreptul tabular înscris în folosul său;
-prescriptibilă exctintiv ca orice acţiune personală , cu menţiunea că , prescripţia nu începe totuşi să curgă cât timp creditorul este
înscris în cartea funciară , deoarece însăşi această înscriere necontestată de proprietarul tabular echivalează cu recunoşterea dreptului
de către cel în favoarea careia prescripţia ar fi trebuit să curgă.
Sediul materiei.Temeiul acţiunii în justificare îl constituie art.29 alin.4 din Legea 7/1996 , republicată.
Condiţii de admisibilitate
Din analiza sistematică a cazurilor de admisibilitate a înscrierilor provizorii şi a modalităţilor de transformare in înscrieri
definitive , rezultă că numai în ipoteza drepturilor reale afectate de o condiţie suspensivă este deschisă calea unei acţiuni în
justificare.Când s-a încuviinţat înscrierea provizorie în baza unei hotărâri judecătoreşti de condamnare a antecesorului ce nu era încă
irevocabilă , justificarea se face în temeiul hotărârii judecătoreşti , rămasă definitivă şi irevocabilă , prin expirarea termenului de
exercitare a căilor de atac sau prin respingerea căilor de atac exercitate de către cel împotriva căruia s-a efectuat înscrierea , nemaifiind
nevoie de o nouă acţiune în justificare.Dacă condiţia suspensivă s-a realizat , dreptul real se condolidează definitiv în patrimoniul celui
înscris provizoriu şi justifică întabularea pe numele său.Cât priveşte modul de îndeplinire a condiţiei suspensive , aceasta depinde ,
desigur , de felul evenimentului sau faptului care are caracterul condiţiei suspensive.
Când obligaţia de a stramuta , constitui ori stinge un drept real imobiliar este contractată sub condiţia că un eveniment oarecare
se va întâmpla într-un anumit termen , condiţia este considerată ca neîmplinită , dacă timpul a expirat fără ca evenimentul să se
întămple , caz în care obligaţia , fiind contractată sub condiţie suspensivă , trebuie socotită stinsă , iar cel întabulat va putea cere
oricând radierea înscrierii provizorii , când însă nu este fixat nici un termen , condiţia nu este considerată neîndeplinită , decât atunci
când este sigur că evenimentul nu se va mai întămpla.

81
 Când obligaţia de a strămuta , constitui ori stinge un drept real imobiliar este , în schimb contractată sub condiţia că un
eveniment nu se va întămpla într-un anumit termen , această condiţie este socotită îndeplinită , dacă timpul a expirat fără ca
evenimentul să se fi întămplat ori dacă înainte de împlinirea lui este sigur că evenimentul nu se va mai întămpla , caz în care cel înscris
provizoriu va putea cere oricând justificarea înscrierii provizorii şi întabularea dreptului în favoarea sa. Procedura de judecată
Cererea de chemare în judecată
a)Subiectele şi obiectul acţiunii în justificare tabulară- în ce priveşte subiectele acţiunii , calitatea procesuală activă aparţine celui
în favoarea căruia s-a înscris provizoriu un drept real imobiliar , în baza unui act juridic încheiat cu antecesorul tabular , iar calitatea
procesuală pasivă revine:
-antecesorului tabular
-terţului sau terţilor dobânditori care şi-au înscris ulterior vreun drept real imobiliar asupra celui întabulat , condiţionat de
nejustificarea înscrierii provizorii.
Cât priveşte obiectul acţiunii , acesta constă în obligarea pârătului să consimtă la justificarea înscrierii provizorii , ca urmare a
îndeplinirii condiţiei suspensive ori considerării ca fiind îndeplinită , potrivit legii , iar în caz contrar , instanţa sesizată să dispună
întabularea , adică înscrierea definitivă a dreptului , în cartea funciară.
b)Instanţa competentă – prin urmare rationae materiae , competenţa soluţionării acestor cereri în primă instanţă revine
judecătoriei ,
potrivit art.1 pct.1 Cod proc.civilă ,care statuează , cu valoare de principiu , că judecătoriile judecă , în primă instanţă , „toate procesele
şi cererile , în afară de cele date prin lege în competenţa altor instanţe” , cu excepţia cazului în care obiectul litigiului are o valoare de
peste 1 miliard de lei vechi , caz în care competenţa în primă înstanţă va reveni tribunalului.
Cât priveşte competenţa ratione loci , dat fiind faptul că este vorba de o acţiune personală imobiliară , cererea în justificarea
tabulară a înscrierii provizorii a dreptului real afectat de o conditie suspensivă se soluţionează de instanţa în a cărei cisrcumscripţie se
află domiciliul pârâtului sau , după caz de instanţa locului unde se află nemişcătorul.
c)Termenul de introducere a cererii de chemare în judecată – dreptul material la acţiunea în justtificare tabulară având ca obiect
obligarea antecesorului tabular să consimtă la întabularea dreptului real definitiv dobândit în urma realizârii condiţiei suspensive este
presctiptibil extinctiv, potrivit dreptului comun.Termenul de prescripţie este de 3 ani şi începe , în principiu , să curgă de la data
naşterii dreptului la acţiune , respectiv de la data îndeplinirii condiţiei suspensive.Totuşi dacă creditorul este şi râmăne înscris în cartea
funciară ca titular al dreptului real imobiliar , chiar înscris provizoriu, prescripţia dreptului la acţiune nu începe efectiv sa curgă iar
dacă a început , este întreruptă deoarece cât timp cel împotriva căruia dreptul real a fost înscris provizoriu nu a cerut radierea lui ,
insemnează că recunoaşte implicit , dreptul creditorului de a cere justificarea înscrierii provizorii îjn cazul în care condiţia suspensivă
s-a realizat.
d)Notarea acţiunii în cartea funciară – reclamantul este deja înscris în cartea funciară ca titular al dreptului real imobiliar , chiar
dacă este înscris numai provizoriu , notarea acţiunii în justificare tabulară apare ca fiind complet inutilă câtă vreme , indiferent dacă a
fost ori nu înscrisă în cartea funciară , hotărârea judecătorească va produce efecte de la data înregistrării cererii de înscriere provizorie ,
terţii interesaţi neputând ignora efectele înscrierii iniţiale.
Judecata cauzei
a)Rezolvarea cauzei- cererea în justificare tabulară se judecă de un complet format dintr-un singur judecător în conformitate cu
regulile procedurale de drept comun.Dovada întrunirii cerinţelor de admisibilitate a acţiunii revine reclamantului.Acesta trebuie să facă
dovada că s-a îndeplinit condiţia suspensivă , potrivit clauzelor contractuale sau după caz , ea trebuie socotită ca îndeplinită , rămânând
în sarcina pârâtului de a proba că , de fapt , condiţia nu s-a îndeplinit ori după caz , a căzut , astfel încât cererea introdusă de reclamant
este nefondată.
Daca instanţa admite cererea , va dispune , pe de o parte , intabularea dreptului real dobândit de reclamant începând cu data
înregistrării cererii iniţiale de înscriere , iar nu cu data introducerii acţiunii în justificare tabulară , fără a ţine seama , când este cazul şi
de înscrierile făcute de terţii achizitori contra celui întabulat , condiţionate de nejustificarea înscrierii provizorii obţinute de reclamant ,
precum şi radierea , în tot sau în parte , a tuturor înscrierilor vătămătoare , dacă acestea sunt inopozabile reclamantului , pe de altă
parte.
b)Căi de atac- hotărârea judecătorească prin care s-a soluţionat cauza este supusă , de lege lata , căilor de atac prevăzute de lege ,
respectivul apelului şi recursului la instanţele ierarhic superioare.
c)Efectuarea înscrierii- pe baza hotărârii judecătoreşti irevocabile , reclamantul va solicita biroului notarial de cadastru şi
publicitate imobiliară efectuarea înscrierii definitive a dreptului real imobiliar înscris anterior provizoriu în favoarea sa.Este posibil ca
însuşi pârâtul condamnat să ceară înscrierea în cartea funciară ori să predea înscrisurile necesare , iar în caz contrar , se va solicita
însrierea în baza hotărârii judecătoreşti , rămasă irevocabilă , care va înlocui consimţământul pârâtului la înscriere.Instanţa
judecătorească va transmite din oficiu , in termen de 3 zile , hotărârea rămasă definitivă şi irevocabilă , constitutivă sau declarativă
asupre unui drept real imobiliar , la biroul teritorial în a cărei rază de activitate se află imobilul.În cazul în care împotriva celui

82
întabulat fuseseră încuviinţare , după înscrierea provizorie a reclamantului , alte înscrieri condiţionate de nejustificarea înscrierii
obţinute de acesta , hotarârea judecătoresca va fi executată şi contra terţelor persoane ce au dobândit un drept real sau de creanţă după
înscrierea provizorie , întrucât această hotărâre produce efecte juridice şi faţă de acestea chiar dacă nu au fost chemate în judecată.
Acţiunea în rectificare tabulară
Definiţie – lato sensu , acţiunea în rectificare este acea acţiune prin care orice persoană interesată poate solicita , în cazurile
prevăzute de lege , radierea sau îndreptarea înscrierilor de carte funciară în scopul stabilirii concordanţei dintre starea tabulară şi
situaţia juridică reală a imobilului cuprins în cartea funciară.
-stricto sensu , acţiunea în rectificare este acţiunea în radiere din cartea funciară a drepturilor reale sau personale în
cazurile şi condiţiile anume prevăzute de lege. Caractere juridice
Acţiunea în rectificare depinde de modul sau calea în care este valorificată:pe cale de acţiune principală , când se cere anularea
încheierii de carte funciară ori a înscrierii nevalabile , radierea dreptului stins sau a înscrierii devenite inexacte , ori pe cale accesorie în
cadrul procesului principal , prin care se cere desfiinţarea titlului pârâtului sau calificarea exactă a dreptului tabular , ce constituie
temeiul juridic al rectificării funciare:
-dacă acţiunea în rectificare are caracter principal , este vorba de o acţiune personală , când se tinde la radierea dreptului stins din
diferite cauze ori la suprimarea înscrierii devenite , din orice motiv , inexactă;
-în schimb , dacă acţiunea în rectificare are caracter accesoriu , ca acţiune alăturată acţiunii de fond ce constituie suportul
material al rectificării cărţii funciare , acţiunea în rectificare este o veritabilă acţiune personală.
În concluzie , acţiunea în rectificare este o acţiune reală sau personală , după caz accesorie în realizare de drepturi şi sub rezerva
prescripţiei dreptului material la acţiune , imprescriptibilă exctintiv îpotriva succesorului tabular şi terţilor subdobânditori de rea-
credinţă.
Astfel: - în funcţie de obiectul său , adică de natura juridică a dreptului subiectiv ocrotit , acţiunea în rectificare îmbracă fie
caracterul unei acţiuni reale lato sensu – acţiune în revendicare , acţiune negatorie sau confesorie;
-caracterul unei acţiuni personale când este vorba de radierea dreptului înscris în temeiul unui titlu nul sau a unei încheieri
ori înscrieri nevalalbile sau după caz , inexacte , pentru încetarea efectelor actului juridic , în temeiul căruia s-a făcut înscrierea
dreptului.
-în principiu , acţiunea în rectificarea înscrierilor de carte funciară este o acţiune accesorie , grefată pe acţiunea principală
care constituie suportul său juridic , respectiv pe acţiunea care însoţeşte dreptul subiectiv lezat sau vătămat de înscrierea nevalabilă ori
inexactă , cum este cazul acţiunii în anulare , în rezoluţiune , reziliere , în temeiul cătuia s-a efectuat înscrierea în cartea
funciară.Acţiunea în rectificare are caracter principal când:este formulată separat de acţiunea de fond prin care s-a cerut şî obţinut
desfiinţarea sau încetarea efectelor juridice ale actului juridic , în temeiul căruia s-a săvârşit înscrierea;este fundată pe alte temeiuri
juridice decât nevalabilitatea sau ineficacitatea actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea , respectiv în cazurile când:
-înscrierea sau încheierea î temeiul căreia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabilă;
-dreptul înscris a fost greşit calificat;
-nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris;
-înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţa cu situaţia reală actuală a imobilului.
- acţiunea în rectificare este o acţiune în realizare de drepturi , întrucât reclamantul urmăreşte ca instanţa să dispună , în
contradictoriu cu pârâtul , radierea sau îndreptarea cuprinsului cărţii funciare fie în scopul restabilirii situaţiei tabulare anterioare
înscrierii inexacte , fie în vederea înlocuirii unei înscrieri nevalabile sau inexacte cu o înscriere valabilă sau conformă situaţiei juridice
reale a imobilului.
-acţiunea în rectificare , sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea de fond ce serveşte drept temei pentru
rectificarea cuprinsului cărţii funciare , este imprescriptibilă extinctiv , cel puţin contradobânditorului nemijlocit şi terţilor
subdobânditori de rea-credinţa.
Sediul materiei.Acţiunea în rectificare , spre deosebire de acţiunea în prestaţie tabulară , a fost de la început reglementată mai
amplu în Legea nr.7/1996, precum şi în regulamentul de organizare şi funcţionare a biroului de carte funciară din 1997.

Condiţii de admisibilitate.
Potrivit art.34 din lege , orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor în cartea funciară , dacă:
-înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;
-dreptul înscris a fost greşit calificat;
-nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut
înscrierea;

83
 -înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului. Procedura
de judecată
Cererea de chemare în judecată
Potrivit Legii , acţiunea în rectificare poate fi intentată de către orice persoană interesată.Prin persoană interesată se înţelege
„acea persoană care a avut sau are un drept referitor la imobilul înscris în cartea funciară , drept ce a fost lezat prin înscrierile
anterioare”.Sunt excluse astfel , persoanele care nu şi-au înscris vreun drept în cartea funciară , dar care sunt îndreptăţite să şi-l
înscrie , ceea ce nu se poate face decât în urma admiterii aţiunii în rectificare , cum este cazul celor care au dobândit drepturi
extratabulare lezate printr-o înscriere ulterioară sau al celor ce au dobândit vreun drept opozabil şi moştenitorilor înscrişi în măsura în
care aceşti sunt ţinuţi de obligaţiile defunctului.
Sfera persoanelor ce au calitatea procesuală activă într-o acţiune în rectificare a înscrierilor de carte funciară este mai largă decât
cea rezultată din qrt.89 alin.2 din Regulament, şi anume:
-În primul rând , va avea calitatea de a intenta acţiunea în rectificare , ca reclamant , persoana care a avut un drept înscris în
cartea funciară , adică antecesorul tabular , ce este vătaămat prin înscrierea inexactă făcută de succesorul tabular , înscrierea a cărui
înlăturare se cere în vederea restabilirii stării anterioare de carte funciară.In concreto , va avea calitatea de a intenta acţiunea acel
antecesor tabular al cărui drept a fost strămutat , modificat , grevat , radiat ori restrâns în orice mod , prin înscrierea ce urmează să fie
atacată ca nevalabilă;acela a cărui situaţie tabulară a fost prejudiciată prin greşita calificare a dreptului;acela în folosul căruia a încetat
dreptul din cauza dispariţiei condiţiilor de existenţă a acestuia ori , au încetat efectele actului juridic ce a stat la baza înscrierii.De
asemenea , vor avea calitatea de a intenta acţiunea în rectificare şi succesorii universali ori cu titlu universal a antecesorului , iar pe
calea acţiunii oblice şi creditorii chirografari.
-În al doilea rând , are calitatea de a intenta acţiunea în rectificare şi persoana care are un drept înscris în cartea funciară , adica
titularul de carte funciară (posesorul tabular) al cărui drept este lezat de noua înscriere , cum ar fi cazul înscrierii în temeiul unui act
juridic lovit de nulitate.
-În al treilea rând , poate introduce acţiunea în rectificare şi persoana care ar urma să aibă un drept înscris în cartea funciară ,
adică titularul unui drept extratabular vătămat printr-o înscriere nevalabilă , cum este cazulînscrierii unui drept inopozabil
reclamantului.
-În sfârsit , in mod excepţional , cel ce nu a fost niciodată înscris în cartea funciară , cum este proprietarul imobilului ce
revendică imobilul înmatriculat la cererea altuia şî fără acordul său ori titularul altui drept real imobiliar omis de la înscrierea în cartea
funciară cu ocazia deschiderii cărţii funciare.
În ce priveşte calitatea procesuală pasivă , este vorba de o acţiune contencioasă şi nu de o simplă cerere graţioasă , acţiunea în
rectificare se îndreaptă împotriva „titularului dreptului contestat” , mai exact :
-dobânditorului nemijlocit şi succesorilor săi universali sau cu titlu universal , în calitate de avânzi-cauzâ; -
succesorilor cu titlu particular ai dobânditorului nemijlocit.
Obiectul acţiunii în rectificare constă fie în radierea înscrierilor inexacte sau nevalabile , fie în îndreptarea , completarea sau
reducerea celor inexacte.
În ce priveşte acţiunea în rectificare a înscrierilor , ratione materiae , competenţa aparţine instanţei judecătoreşti ce se determină
după cum acţiunea în rectificare se exercită împreună cu acţiunea în fond , când reprezintă un capăt de cerere acesoriu al cererii
principale sau dimpotriva , acţiunea de rectificare se exercită , pe calea principală sau separată , după rămânerea irevocabilă a hotarârii
judecătoresti pronunţate asupra acţiunii de fond.Astfel:
- Daca acţiunea în rectificare se exercită pe cale accesorie , instanţa competentă este aceea prevăzută de lege pentru cererea
principală:judecatoria , tribunalul sau curtea de apel.
- Dacă acţiunea în rectificare se exercită după râmânerea irevocabilă a hotărârii judecătoreşti pronunţate asupra acţiunii de fond
ori dacă poate fi promovată numai pe cale principală , competenţa de soluţionare a cauzei revine judecătoriei , ca instanţa cu
plenitudine de jurisdicţie.
Termenul de intentare a cererii de chemare în judecată – sub aspectul presctipţiei exctintive , acţiunea în rectificare cunoaşte un
regim asemănător atât în sistemul Decretului-lege nr.115/1938 , cât şi în sistemul Legii nr.7/1996.În ambele cazuri , există
reglementări exprese , spre deosebire de cazul acţiunii în prestaţie tabulară.Pe de altă parte , regimul prescripţiei exctinctive înfăţisează
şi anumite particularităţi în cele două sisteme.
Astfel , în ce priveşte Decretul-lege nr.115/1938, în general se consideră , sub aspectul regimului prescripţiei exctintive ,
acţiunile în rectificare prezintă următoarele caracteristici:
-Acţiunea în rectificare a unei întabulări sau înscrieri provizorii este:
1.imprescriptibilă fată de dobânditorul nemijlocit , precum şi faţă de terţul subdobânditor care a dobândit cu rea-credinţă
dreptul înscris în folosul său;

84
 2.prescriptibilă în raport cu:a)terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţiune sau
legat;b)terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic , cu titlu oneros , vreun drept real, întemeindu-se pe
cuprinsul cărţii funciare.
-acţiunea în rectificare a unei notări este imprescriptibilă’
-acţiunea în rectificare a erorilor materiale este , după caz , imprescriptibilă sau prescriptibilă , în condiţiile art.36-40 , care se
aplică şi in cazul rectificării erorilor materiale.
Cât priveşte sistemul Legii nr.7/1996 , republicată , în doctrină acţiunile în rectificare de carte funciară se caracterizează printr-
un regim juridic similar cu cel stabilit de Decretul-lege nr.115/1938 şi anume:
-acţiunea în rectificare a întabulărilor şi a celor provizorii , sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea în fond , este
după caz:
1.imprescriptibilă faţă de dobânditorii nemijlociţi , precum şi faţă de terţii subdobânditori de rea-credinţă;
2.prescriptibilă faţă de:a)terţele persoane ce au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie sau legat;b)terţele persoane
care au dobândit cu bună-credinţa un drept real şi prin act juridic cu titlu oneros , întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare;în primul
caz , acţiunea în rectificare nu se va putea opri decât in termen de 10 ani , socotiţi din ziua când s-a înregistrat cererea lor de înscriere ,
cu excepţia cazului în care dreptul material la acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte , pe când în cel de-al doilea caz , acţiunea în
rectificare nu se va putea opri decât în 3 ani , socotiţi de la data înregistrării cererii în urma cărora s-a făcut înscrierea vătămătoare.
-acţiunea de rectificare a notărilor cu efect de opozabilitate pentru terţe persoane este imprescriptibilă;
-acţiunea de rectificare a erorilor materiale cuprinse în carte funciară este după caz , imprescriptibilă sau prescriptibilă , în
condiţiile art.35-38 aplicabile prin asemănare.
În ce priveşte termenul de prescripţie de 10 ani , prevăzut de art.35 alin.2 în favoarea terţilor subdobânditori cu titlu gratuit nu
are valenţă practică deosebită , cu excepţia cazului în care dreptul material la acţiunea de fond ar fi imprescriptibil ori s-ar prescrie într-
un termen mai lung.
În ce priveşte termenul de 3 ani , prevăzut de art.36 din Lege , problema care se pune este a naturii lui juridice , deoarece , ţinând
seama de efectele juridice concrete ale împlinirii sale , încadrarea lui în categoriile tradiţionale nu este aşa de uşoara.
Termenul de 3 ani , prevăzut de art.36 din Lege , nu este altceva decât un simplu termen legal înăuntrul căruia este suspendată
acţiunea principiului publicităţii materiale , cu excepţia cazului în care dreptul real imobiliar a fost dobândit de terţul achizitor de
bunăcredinţă şi cu titlu oneros înauntrul acestui interval de timp când poate fi calificat şi ca termen de decădere.Astfel , cel vătămat
într-un drept al său printr-o înscriere nevalabilă , făcută în temeiul unui titlu nul ori a unei încheieri nevalabile , poate ataca aceasta
înscriere atât contra lui secundus , cât şi a terţilor subdobânditori cu titlu oneros şî de bună-credinţa , dacă şi numai dacă va intenta
acţiunea în timp de 3 ani de la înregistrarea cererii de înscriere a dreptului în favoarea lui secundus.În caz contrar , terţul achizitor va
deveni adevăratul titular al dreptului înscris în folosul său , indiferent dacă a dobândit dreptul tabular după expirarea termenului sau
înainte de împlinirea lui.
În con concluzie , natura juridică a termenului de 3 ani este variabilă sau mixtă , în functîe de situaţia juridică concretă:în
principiu , vorbim de un termen legal de suspendare a acţiunii principiului publicităţii materiale , iar în subsidiar , de un termen de
decădere , adică de stingere a dreptului adevăratului titular în cazul în care acesta a fost dobândit fără cauză legitimă de un terţ
achizitor de bună-credinţă şi cu titlu oneros înainte de acţiunea principiului publicităţii materiale a cărţilor funciare.
Notarea acţiunii în rectificare – cerera se înregistrează fie direct la instanţa judecătorească competentă , fie la biroul teritorial de
cadastru şi publicitate imobiliară în a cărui rază teritorială se află imobilul.
Acţiunea se notează , la cerere sau din oficiu , în cartea funciară.Legea prevede , într-un caz particular , că instanţa
judecătorească nu va trece la dezbaterea în fond a acţiunii privind desfiinţarea actului juridic supus înscrierii , dacă acesta nu a fost
înscris , în cartea funciară.
Dacă acţiunea în rectificare a fost notată în cartea funciară , hotărârea judecătorească va fi opozabilă şi terţelor persoane ce au
dobândit dreptul după înscriere , în sensul că ea se va executa şi contra acelora ce au dobândit drepturi reale sau de creanţă după
notare.
Judecata cauzei – se face de un complet format dintr-un singur judecător , în conformitate cu regulile procedurale de drept
comun.Soluţionarea cererii se face prin pronunţarea unei sentinţe.În caz de admitere a cererii hotărârea se va da împotriva lui secundus
, iar când este cazul , contra tuturor dobânditorilor subsecvenţi ai acestuia , ce vor fi condamnaţi să tolereze radierea , în tot sau în parte
, a înscrierilor efectuate în favoarea lor.
Căi de atac – în ce privesc căile de atac , hotărârea judecătorească prin care s-a soluţionat cauza este supusă , în condiţiile
dreptului comun , controlului judiciar pe calea apelului şi/sau recursului , după caz.Apelul şi recursul se vor nota din oficiu în cartea
funciară.
Efectuarea rectificării – în baza hotărârii judecătoreşti de admitere a rectificării înscrierii , ramăsă irevocabilă , registratorul de
carte funciară va dispune , prin încheiere , restabilirea stării anterioare de carte funciară sau îndreptarea cuprinsului cărţii funciare prin

85
radierea înscrierii nevalabile , îndreptarea sau menţionarea operaţiunii de rectificare.În acest scop , la cerere sau din oficiu , se va
depune sau transmite biroului de carte funciară , hotărârea judecătorească de admitere a rectificării în copie legalizată şi cu menţiunea
că a ramas irevocabilă.

S73. Procedura de înscriere în cartea funciară(cererea de înscriere , termenul de introducere , înregistrarea

cererii).

Procedura de înscriere în cartea funciară este reglementată de următoarele acte normative:

-Legea nr.7/1996 , republicată cu modificările ulterioare(art.47-55)
-Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară din 2006 , cu modificările ulterioare
-Instrucţiunile privind înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv , rămase în vigoare şi după adoptarea noului
Regulament de organizare şi funcţionare a birourilor teritoriale de cadastru şi publicitate imobiliară prevăzut de art.63 din Lege.
1.Cererea de înscriere
Persoanele îndreptăţite să ceară înscrierea - cine are dreptul de a cere înscrierea?Înscrierile în cartea funciară se efectuează la
cererea părţilor interesate , adică a antecesorului sau succesorului tabular , cu excepţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din
oficiu.
Înscrierea dobândirii unui drept real imobiliar ori personal poate fi cerută şi de o persoană incapabilă(minor , interzis etc) ,
deoarece in principiu se constituie un act de conservare de drepturi , de vreme ce are ca efect consolidarea juridică a dreptului
legalmente dobândit prin asigurarea opozabilităţii lui faţă de terţi.
Potrivit Legii nr.7/1996 , întabularea sau înscrierea provizorie a unui drept tabular , poate fi cerută de orice persoană care potrivit
, înscrisuului original , hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative , urmează să strămute , sa constituie , sa modifice ,
sa dobândească sau să stingă un drept tabular.Înscrierea unui drept , real sau de creanţă , ori a unei sarcini mai pot fi cerute de
mandatarul general al celui îndrituit , oricare dintre titularii aceluiaşi drept.
În prezent , notarul public care a întocmit actul privitor la un drept tabular este obligat să ceară din oficiu înscrierea în cartea
funciară la biroul teritorial în a cărei rază de activitate se află imobilul , chiar dacă părţile s-ar opune.
Sunt îndreptăţite să ceară înscrierea în cartea funciară:
1.persoana în favoarea sau împotriva căruia urmează să se încuviinţeze întabularea , înscrierea provizorie unui drept tabular sau
după caz , notarea altui drept personal ori de creanţă , adică antecesorul sau succesorul tabular;
2.peroana în favoarea căreia sau împotriva căreia urmează să se încuviinţeze radierea sau îndreptarea înscrierii unui drept tabular
, unui drept de creanţă sau a oricărei alte menţiuni inexacte , adică antecesorul sau succesorul tabular;
3.proprietarul unui imobil poate cere ca intenţia sa de a înstrăina sau de a ipoteca să fie înscrisă în cartea funciară;
4.oricare dintre titularii aceluiaşi drept ce urmează a fi înscris sau radiat;

86
 5.mandatarul general al celui îndrituit sau după caz , cel ce cu procură autentică sau legalizată , inclusiv avocatul sau consilierul
juridic al celui îndreptăţit în cazul înscrierii sau radierii unui drept ori a unei sarcini ce a grevat imobilul acestuia din urmă;
6.creditorul chirografar, titular al unei creanţe certe , lichide şi exigibile , dacă solicită , în numele şi în folosul debitorului său ,
efectuarea operaţiunilor de carte funciară , privitoare la imobilele acestuia din urmă;
7.debitorul ce a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea funciară , în cazul în care cere radierea
ipotecii , dacă prezintă judecătorului de carte funciară înscrisul original al cesiunii şi chitanţa doveditoare a plăţii;
8.notarul public care a întocmit un act prin care se transmite , se modifică , se constituie sau se stinge un drept real imobiliar;
9.instanţa judecatorească , în temeiul unei hotărâri judecătoreşti irevocabile , constitutive sau declarative de drepturi reale
imobiliare , precum şi în alte cazuri prevăzute de lege;
10.executorul judecătoresc ce efectuează acte de urmărire silită imobiliară;
11.organul de urmărire penală , în cazurile anume prevăzute de lege;
12.oficiul teritorial de cadastru şi pubicitate imobiliară , în cadrul lucrărilor de transferare a cărţii funicare de la un birou teritorial
la altul , ca urmare a realocării administrative a imobilelor înscrise în carte funciară.
Forma şi conţinutul cererii de înscriere – cererea de înscriere în carte funciară se va depunde sau transmite biroului de cadastru şi
publicitate imobiliară înj a cărui rază teritorială este situat imobilul într-un singur exemplar.Această cerere va trebui să cuprindă:
- Numele, prenumele/denumirea şi domiciliul/sediul solicitsntului , actul de identitate , codul numeric personal ,
numărul de identificare fiscală , codul de înregistrare fiscală sau codul unic de înregistrare , după caz atribuit acestuia;
- Obiectul înscrierii;
- Indicarea actului sau actelor în măsură să justifice cererea;
- Localitatea în care este situat imobilul , numărul cadastral al imobilului şi numărul de carte funciară.
Înscrisurile doveditoare – obiectul înscrierii îl constituie drepturile tabulare , drepturile personale , actele şi faptele juridice în
legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.Dovada actelor şi faptelor juridice se va face numai prin înscrisuri întocmite în
condiţiile dreptului comun.
Legea precede că la cererea de înscriere se va ataşa înscrisul original sau copia legalizată de pe acesta , prin care se constată actul
sau faptul juridic , în temeiul căruia se solicită înscrierea , hotărârea judecătorească declarativă , constitutivă sau translativă de drepturi
, în copie legalizată , cu menţiunea că este definitivă şi irevocabilă sau după caz , actul administrativ în original sau în copie legalizată.
În toate cazurile în care este cerută înscrierea în cartea funciară pentru prima oară a unui teren cu sau fără construcţii , în
condiţiile art.48 din Lege , la cerere va fi ataşată şi documentaţia cadastrală/tehnică a imobilului întocmită de o persoană fizică sau
juridică autorizată.
Taxarea cererii de înscriere – cererea de înscriere se va ataşa , pe lângă înscrisul original sau copia legalizată în temeiul căreia se
solicită înscrierea , şi dovada plăţii taxelor legale , respectiv a tariferelor aferente serviciilor de publicitate imobiliară ce au fost
solicitate biroului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară competent , în afara cazurilor în care înscrierea se face în md
gratuit.Neplata tarifului corespunzător serviciilor solicitate , in termenul legal sau plata parţială a acestuia atrage sancţiunea respingerii
cererii de înscriere.
2.Termenul de introducere a cererii de înscriere
Nici Legea 7/1996 şi nici Regulamentul nu prevăd vreun termen limită pentru formularea cererii de înscriere in cartea funciară
de către părţile interesate sau după caz , de către alte persoane , care acţionează în numele şi în folosul acestora.Cererea de înscriere
este un act cu caracter conservator , ce asigură dobândirea , modificarea sau stingerea unui drept tabular sau după caz opozabilitatea
faţă de terţi a unui drept real , personal sau de altă natură.Când înscrierea în cartea funciară se face cu efect de informare a terţelor
persoane , cererea de înscriere poate fi formulată oricând pentru a da posibilitatea acestora să cunoască situaţia juridică reală a
imobilului înmatriculat în cartea funciară.
Oprirea cursului înscrierilor – înscrierea este admisibilă , ea este ineficace faţă cu terţii interesaţi , care în vederea realizării unor
drepturi proprii , vor putea opune inopozabilitatea , temporară sau definitivă , a acestor înscrieri.Avem în vedere în principal
următoarele situaţii:
1)începrerea procedurii urmăririi silite imobiliare , actele de înstrăinare sau de constituire de drepturi reale cu privire la imobilul
urmărit sunt inopozabile creditorilor chirografari urmăritori şi adjudecatarului din momentul notării în cartea funciară a somaţiei de
plată , indiferent că este vorba de acte încheiate anterior sau ulterior acestei date , afară de cazul în care creditorul urmăritor sau
adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau dobânditorul imobilului a consemnat sumele necesare acoperirii
creanţelor ce se urmăresc , inclusiv dobânzile şi cheltuielile de executare.După notarea somaţiei de plată în cartea funciară nu va putea
opri urmărirea silită sau după caz nu va putea scoate imobilul de sub urmărirea silită decât comsemnând toate sumele necesare
acoperirii creanţelor ce se urmăresc , inclusiv dobânzile şi cheltuielile de executare.
2)deschiderea procedurii reorganizării sau lichidării judiciare a celui care s-a obligat să strămute , să constituie ori să modifice un
drept real imobiliar ori de altă natură în folosul altei persoane.- dacă debitorul are bunuri supuse transcripţiei , inscripţiei sau

87
înregistrării în registrele de publicitate , administratorul judiciar/lichidatorul va trimite instanţelor , autorităţilor ori instituţiilor care ţin
aceste registre o copie de pe sentinţa de deschidere a procedurii , spre a se face mentiune în registrul respectiv , în speţă în cartea
funciară.Potrivit art.38 din lege , notarea unor acte sau fapte juridice privitoare la drepturile personale , la starea şi capacitatea
persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară se fac , la cerere „cu efect de opozabilitate pentru terţe persoane” şi
notarea deschiderii procedurii insolvenţei, va avea în lipsă de dispoziţie legală contrară . tot efect de opozabilitate faţă de terţi , iar nu
unul informativ.
Oprirea temporară a cursului înscrierilor – sunt cazuri în care cel care a dobândit un drept real sau de creanţă în legătură cu
imobilul înscris în cartea funciară este oprit temporar să obţină înscrierea în temeiul unei dispoziţii legale speciale , deoarece o astfel
de înscriere ar prejudicia interesele altor persoane sau , după caz , ar viola anumite principii de carte funciară ori alte norme de ordine
publică.Este vorba în principalde următoarele situaţii:
1)cazul prevăzut de art.26 din Legea 7/1996 , potrivit acestui text de lege , dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale se
dobândesc fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune , accesiune , vânzare silită , uzucapiune , prin efectul legii ,
prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti , însă pentru a dispune de ele , titularul său trebuie să le înscrie , în cartea funciară.
2)cazul prevăzut de art.27 alin.5 din Legea nr.7/1996 , acţiunea în prestaţie tabulară , prin care antecesorul tabular să fie obligat
să predea înscrisurile trebuitoare înscrierii dreptului real acordat reclamantului , iar în caz contrar instanţa să dispună înscrierea , va
putea fi îndreptată dacă sunt întrunite următoarele condiţii:actul juridic în baza căruia se solicită prestaţia tabulară să fie încheiat
anterior celui căruia a fost înscris dreptul terţului în cartea funciară;terţul să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau daca l-a dobândit
cu titlu oneros , să fi fost de rea-credinţă la data încheierii actului.
3)cazul prevăzut de art.28 din Lega nr.7/1996 , permite dobânditorului anterior al imobilului să ceară instanţei să acorde
înscrierii sale rang preferenţial faţă de înscrierea efectuaată de un terţ , ce a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de
rea-credinţă la data încheierii actului.
4)cazul prevăzut de art.37 alin.5 din Legea nr.50/1991 , republicată , cu modificările ulterioare , construţiile executate fără
autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia , precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea
lucrărilor potrivit legii , nu se consideră finalizate şi nu pot fi întabulate în cartea funciară.
5)cazul prevăzut de art.77 indice 1 alin.6 din Cod fiscal cu modif şi completări ulterioare , drepturile reale dobândite în baza
actelor autentificate de notarii publici ori a certificatelor de moştenitor sau legatar sau după caz , a hotărârilor judecătoreşti şi a altor
titluri în celelalte cazuri , nu pot fi întabulate până la plata impozitelor legale aferente imobilului sau dreptului dobândit.
Oprirea definitivă a cursului înscrierilor – pe lângă situaţiile anterioare ce opresc temporar cursul înscrierilor , există situaţii când
acest curs este definitiv întrerupt , în sensul că cel în favoarea căruia s-a transmis , constituit , modificat ori stins un drept real imobiliar
nu mai poate obţine întabularea ori înscrierea provizorie a dreptului în folosul său , din cauza intervenirii unor obstacole , ce opresc
definitiv cursul înscrierilor.Acest lucru se întămplă:
1)în cazul actelor de transmitere ori de constituire a unor drepturi reale , dreptul real imobiliar strămutat , constituit ori modificat
a fost între timp dobândit de un terţ subachizitor de bună-credinţă cu titlu oneros ori gratuit care potrivit legii , nu mai poate fi radiat
din cartea funciară , dacă terţul subdobânditor are un drept inatacabil , cel care dobândise printr-un act anterior un drept real imobiliar
va pierde definitiv drfeptul în favoarea celui înscris , caz în care va avea , doar o actîune recursorie contra celui care se face vinovat de
pierderea dreptului.
2)în cazul privilegiilor şi ipotecilor imobiliare neînscrise , imobilul a fost înstrăinat valabil unui terţ care nu este ţinut propter rem
pentru plata creanţei anterior garantate cu acel imobil , numai creditorii care au privilegiu sau ipotecă înscrisă asupra unui imobil îl
urmăresc în orice mână ar trece.
3)atunci când imobilul a fost expropriat pentru cauză de utilitate publică.
4)atunci când imobilul a pierit în întregime , dispunându-se închiderea cărţii funicare.În această situaţie , dacă imobilul a fost
asigurat , toate drepturile ce grevau imobilul distrus se strămută de drept asupra sumei ce urmează a fi platite de asigurator , dacă nu se
va folosi pentru refacerea obiectului.
3.Înregistrarea cererii de înscriere
Cererea se depune la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară unde se află cartea funciară în care urmează să se facă înscrierea
şi se înregistrează de îndată cu data şi ora primirii de către grefier sau de către conducătorul de carte funciară care ţine registrul de
intrare. Numărul de înregistrare a cererii va fi şi numărul încheierii registratorului de carte funciară.Acest număr se va trece şi în partea
cărţii funciare în care urmează a se face înscrierea.
Înainte de a înainta cererea spre rezolvare registratorului , asistentul-registrator verifică dacă aceasta este admisibilă în raport cu
datele de carte funciară şi menţionează pe cerere dacă exsită sau nu piedici pentru efectuarea lucrării solicitate , consemnând cu
creionul în coala de carte funciară , la rubrica „observaţii” , numărul de înregistrare al lucrării.În cazul în care coala de carte funciară
se aşează la cerere , se lasă o notă scrisă de către această persoană , la cartea funciară.
Înregistrarea cererii de înscriere produce o serie de efecte juridice specifice şi anume:

88
 a)învesteşte registratorul de carte funciară cu sarcina rezolvării ei , deoarece în principiu şi în materie de carte funciară
registratorul
nu poate dispune din oficiu efectuarea de înscrieri de carte funciară , ci numai la cererea persoanei interesate;
b)fixează data de la care înscrierea în cartea funciară devine opozabilă faţă de terţi , precum şi când este cazul acesteia.
c)odată înregistrată , cererea nu mai poate fi modificată sau întregită , fiind necesară înregistrarea unei noi cereri , fără a se plăti
însă din nou taxele legale , cu excepţia cazului în care pentru noua cerere s-ar prevedea taxe mai mari , situaţie în care se va suporta
numai diferenţa.
d)cât timp lucrarea nu este efectuată nu se va elibera nici un extras de carte funciară , deoarece extrasele pentru informare sunt
destinate să aducă la cunoştinţă terţilor situaţia juridică reală a cărţii funciare , inclusiv cererile şi lucrările în curs de solutionare.

S74.
Soluţionarea cererii de înscriere în cartea funciară şi efectuarea înscrierii
Cererea de Înscriere se soluţionează prin încheiere de către registratorul de carte funciară.Registratorul va admite cererea şi va
dispune prin încheiere înscrierea , dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii generale:
-este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
-identifică , în mod concret , numele sau denumirea părţilor şi menţionează codul numeric personal , numărul de identificare ,
codul de înregistrare fiscală sau codul unic de înregistrare , după caz , atribuit acestora;
-este însoţit de o traducere legalizată , dacă actul nu este întocmit în limba română;
-este însoţit , după caz , de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la
baza întocmirii actului;
-este însoţit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară , cu excepţia scutirilor legale.
În cazul în care pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare , ce nu aduc atingere fondului dreptului ce se
cere înscris şi nu fundamentează noi capete de cerere , se dispune înscrierea provizorie , caz în care se va fixa un termen în care
solicitantul va fi înştiinţat să depună înscrisurile necesare , sub sancţiunea radierii înscrierii provizorii.
Dacă se constată că cererea de înscriere sau radiere nu întruneşte condiţiile legale ori actul în temeiul căruia se solicită înscrierea
este nul , anulabil sau dacă din cuprinsul cărţii funciare rezultă piedici , la înscrierea provizorie ori la notare , ea se va respinge printr-o
încheiere motivată , în fapt şi în drept.Despre respingerea cererii se face menţiune în registrul general de intrare , în dreptul înregistrării
acesteia şi se va nota în cartea funciară , arâtându-se numele celui care a cerut înscrierea , dreptul sau faptul juridic ce a făcut obiectul
cererii şi imobilul la care se referă.
Încheierea de carte funciară – registratorul de la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară soluţionează cererile de înscriere prin
încheiere.
89
 Încheierea va avea numărul şi data de înregistrare a cererii de înscriere , iar în caz de respingere se va motiva atât în fapt , cât şi
în drept.Ea se redactează în numărul de exemplare necesar comunicării , plus un exemplar care va rămâne la dosarul cererii de
înscriere.În toate cazurile , încheierea se comunica celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic , precum şi
celorlalte persoane interesate , potrivit menţiunilor din cartea funciară .
Căi de atac – cel nemulţumit de soluţionarea cererii de înscriere , precum şi cei ale căror drepturi au fost încălcate , prin
încheierea prin care s-a dispus efectuarea unei înscrieri o poate ataca , în condiţiile legii , inclusiv pe calea acţiunii în rectificare ,
deoarece procedura de înscriere are caracter esenţialmente necontencios.
În toate cazurile , cel care a cerut înscrierea nu va putea modifica sau întregi prin caile de atac exercitate –cererea pe care s-a
întemeiat încheierea judecătorului de carte funciară.
În caz de admitere a plângerii , apelului sau recursului , hotărârea instanţei judecătoreşti rămasă irevocabilă se comunică , din
oficiu , biroului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară de către instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului şi va produce
efecte retroactive pentru cartea funciară de la data înregistrării cererii la biroul teritorial , iar nu de la data notării căii de atac ori a
rămânerii irevocabile a hotărârii judecătoreşti .
Dacă plângerea , apelul şi/sau recursul sunr respinse , notările făcute cu acestea se vor radia din oficiu din cartea funciară , pe
baza hotărârii judecătoreşti rămase irevocabilă comunicate biroului teritorial de către instanta care s-a pronunţat ultima asupra
fondului.Rezultă că încheierile birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară , deşi sunt acte administrative , nu sunt supuse
controlului instanţelor de contecios administrativ ordinar , ci contenciosului administrativ special.
Efectuarea înscrierii – orice înscriere care se face în cartea funciară trebuie să cuprindă:
-ziua , luna , anul , numărulde înregistrare a cererii în temeiul căreia se face înscriere;
-înscrisul pe care se întemeiază;
-arătarea dreptului şi a modalităţilor lui sau a faptului juridic ce se
înscrie; -titularul dreptului înscris; -cota de proprietate; -preţul.
Înscrierea care se face în baza încheierii registratorului de carte funciară trebuie să fie astfel efectuată în cartea funciară , încât să
nu fie posibilă o interpretare eronată sau diferită faţă de aceea care rezultă din actele ce însoţesc.Înscrierile operate în cartea funciară
trebuie să menţioneze imobilul identificat cadastral , dreptul sau faptul juridic la care se referă înscrierea şi numărul de înregistrare a
acesteia.
Pe înscrisul original al actului se face obiectul cererii sau pe copia acestuia se va menţiona efectuarea înscrierii sau respingerii ,
indicându-se atât partea cărţii funciare în care s-a făcut înscrierea , cât şi numărul de ordine al înscrierii.

90