1

PROMISIUNEA SINALGMATICA DE VNZARECUMPRARE

Noiune. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare este o convenie (antecontract) prin care ambele pri, numite promitentvnztori promitent-cumprtor, se oblig s ncheie ntre ele, n viitor, un contract de vnzare-cumprare, ale crui elemente eseniale (lucrul i preul) sunt deja stabilite prin promisiune. Dac prile sunt de acord una s vnd, iar cealalt s cumpere, convenind asupra lucrului ce va fi vndut i asupra preului, se pune ntrebarea de ce ele nu ncheie direct contractul de vnzarecumprare? Practica demonstreaz c exist situaii n care prile nu pot sau nu vor s ncheie direct, pe loc, un contract de vnzare-cumprare, pe care ns urmresc s-l ncheie, ntre ele, ntr-un viitor mai mult sau mai puin De exemplu, un proprietar dorete s-i vnd imobilul su, iar un cumprtor dorete s-l cumpere, dar ncheierea de ndat a contractului de vnzare-cumprare nu este posibil deoarece vnztorul nu dispune de toate actele necesare perfectrii vnzrii (extras de carte funciar sau titlu de proprietate care s-i ateste dreptul de proprietate, certificat fiscal, imobilul este nchiriat sau grevat de o ipotec etc.). Alteori, cumprtorul nu dispune de ntreaga sum necesar achitrii preului. Aa cum s-a artat pe bun dreptate n literatura juridic, nu exist un temei legal pentru a distinge ntre antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea bilateral de vnzare cumprare Marea majoritate a autorilor consider c cei doi termeni sunt sinonimi Nici practica judectoreasc, pn n prezent, nu face o asemenea distincie ntre antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare n asemenea situaii este firesc ca promitentul-vnztor i promitentul-cumprtor s se asigure c i vor respecta cuvntul dat, sens n care ntocmesc pe loc o promisiune de vnzare-cumprare, oblignduse reciproc s-i procure actele sau sumele de bani care le lipsesc i s ncheie, n viitor, contractul promis. Aceast promisiune oblig pe fiecare dintre pri s-i respecte obligaiile asumate i s ncheie, n viitor, de obicei ntr-un anumit termen convenit de ele, contractul promis. Prin urmare, n esen, promisiunea de vnzare-cumprare este o promisiune de contract, adic un contract prin care prile se angajeaz s ncheie n viitor un contract de vnzare-cumprare, al crui coninut esenial (lucrul vndut i preul) este deja stabilit prin promisiune. De asemenea, dac prin promisiunea de vnzare-cumprare prile convin asupra lucrului i preului se pune ntrebarea dac aceast convenie nu este, de fapt, o vnzare perfect. Aceasta deoarece potrivit art. 1295 alin.1 C. civ.: vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat de prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat. Dei prile s-au neles asupra lucrului i preului, totui promisiunea de vnzare-cumprare nu echivaleaz, n dreptul nostru, cu o vnzare perfect, fiind un contract distinct de nsui contractul de vnzare-cumprare. Astfel, promitentul-vnztor prin ncheierea promisiunii nu a vndut ci a promis c vinde n viitor, iar promitentulcumprtor nu a cumprat, ci a promis c va cumpra n viitor, ambii obligndu-se numai s ncheie contractul de vnzare-cumprare. Legiuitorul nostru nu a preluat art. 1589 alin.1 C. civ. fr., conform cruia: promisiunea de vnzare valoreaz vnzare, dac exist consimmntul reciproc al celor dou pri asupra lucrului i asupra preului.

2 Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare este un contract nenumit, adic nu se bucur de o reglementare n codul nostru civil, dar ea i-a gsit o larg aplicare practic n perioada regimului comunist, datorit restriciilor i formalitilor impuse nstrinrii imobilelor. Delimitri. Considerm util delimitarea promisiunii de vnzarecumprare de alte instituii juridice asemntoare. a) Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete de nsui contractul de vnzare-cumprare prin coninutul i efectele sale. Astfel, promisiunea d natere n sarcina prilor obligaiei de a face (de a ncheia n viitor contractul promis), n timp ce contractul de vnzare-cumprare d natere obligaiei de a da (de a transmite dreptul). De asemenea, promisiunea de vnzare-cumprare nu este translativ de proprietate, adic promitentul-vnztor rmne proprietarul bunului promis a fi vndut pn la ncheierea contractului de vnzare-cumprare. n schimb, contractul de vnzare-cumprare este translativ de proprietate, adic bunul vndut trece n patrimoniul cumprtorului. De asemenea, ele se deosebesc i din punctul de vedere al condiiilor de fond i de form ce trebuie ndeplinite n momentul ncheierii lor. Astfel, la ncheierea promisiunii nu este necesar ca promitentulvnztor s fie proprietarul bunului sau titularul dreptului nstrinat, deoarece promisiunea nu este translativ de drepturi, n timp ce vnztorul trebuie s aib calitatea de proprietar al bunului sau de titular al dreptului nstrinat. Obiectul promisiunii const n ncheierea n viitor a contractului promis, n timp ce obiectul vnzrii const n transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept, real ori de crean; promisiunea se ncheie consensual, n timp ce contractul de vnzare-cumprare se ncheie, adeseori, n form solemn (de exemplu, vnzarea terenurilor, cu sau fr construcii, trebuie ncheiat ad validitatem, n form autentic). b) Prin caracterul sinalagmatic, promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete de promisiunea unilateral de vnzare, respectiv de cumprare, prin care numai una dintre pri i asum obligaii, n timp ce cealalt parte i pstreaz libertatea de a contracta sau nu. c) Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete i de oferta de a contracta ntruct oferta este o manifestare unilateral de voin (act juridic unilateral), n timp ce promisiunea este un contract, o convenie (act juridic bilateral). Oferta poate fi revocat n anumite condiii sau poate deveni caduc dac ofertantul decedeaz, n timp ce promisiunea, fiind o convenie, nu poate fi revocat unilateral moartea sau incapacitatea promitentului, drepturile i obligaiile prilor transmindu-se motenitorilor, potrivit dreptului comun; de asemenea, dac oferta de a contracta este valabil, pentru ncheierea contractului este suficient manifestarea voinei acceptantului, n timp ce n cazul existenei unei promisiuni, pentru ncheierea contractului promis, ambii promiteni trebuie s-i dea consimmntul. d) Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete i de pactul de preferin prin aceea c n cazul pactului promitentul nu se oblig s vnd, ca n cazul promisiunii, ci se oblig doar c, dac se va hotr s vnd bunul, s-l prefere drept cumprtor pe cel cu care a ncheiat pactul (la pre i condiii egale); n cazul promisiunii de vnzare-cumprare lucrul vndut i preul sunt deja stabilite chiar prin promisiune, pe cnd n cazul pactului de preferin coninutul contractului urmeaz s fie negociat ntre prile pactului i cu posibili cumprtori, preferina funcionnd numai la pre i condiii egale.

3 e) Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete de proiectul neobligatoriu prin care prile doar au nceput discuiile i negocierile n vederea ncheierii unui contract de vnzare-cumprare, pstrndu-i libertatea de a ncheia sau nu vnzarea. f) Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete de acordul de principiu prin care prile convin s negocieze cu bun-credin, n viitor, ncheierea unui contract de vnzare-cumprare, ale crui elemente nu sunt nc stabilite. Dei acordul de principiu este i el un contract (nelegere), d natere doar unor obligaii de a negocia cu bun-credin un contract, care se poate ncheia sau nu. g) Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete de promisiunea de porte-fort (promisiunea faptei altei persoane) prin aceea c n cazul promisiunii de vnzare se promite propriul consimmnt la ncheierea viitorului contract, pe cnd n cazul promisiunii de porte-fort promitentul se oblig s conving alt persoan s ncheie sau s ratifice un anumit contract. Domeniul de aplicare al promisiunii bilaterale de vnzarecumprare n marea majoritate a cazurilor promisiunea bilateral de vnzarecumprare este utilizat pentru a se promite nstrinarea terenurilor. Terenurile cu sau fr construcii, situate n intravilan i extravilan, pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ncheiate n form autentic (titlul X, art. 2 alin.1 din Legea nr. 247 / 2005). ntruct autentificarea unui contract de vnzare-cumprare, avnd ca obiect un teren, nu se poate realiza imediat, de ndat ce prile au convenit asupra lucrului i preului, fiind necesare o serie de acte i prezentarea n faa notarului public, prile ncheie pe loc o promisiune de vnzare cumprare, urmnd ca ulterior s ncheie contractul promis. ns, n practic, promisiunea de vnzare-cumprare este folosit nu numai n cazul vnzrii terenurilor, dar i n cazul altor vnzri, a cror ncheiere necesit timp i ndeplinirea unor condiii legale restrictive. De exemplu, poate fi folosit pentru promiterea ncheierii n viitor a unui contract de vnzarecumprare a unor bunuri mobile din patrimoniul cultural naional, a unor bunuri mobile cu regim juridic special (arme de vntoare sau de panoplie), chiar a unor autoturisme sau alte autovehicule (cnd cumprtorul dorete, mai nti, s se asigure c maina poate fi omologat sau nmatriculat n ar). n general, ori de cte ori prile apreciaz util o nelegere prealabil vnzrii, pot ncheia o promisiune de vnzare-cumprare. De asemenea, printr-o promisiune (antecontract) se poate promite ncheierea n viitor a aproape oricrui contract civil (donaie, schimb, ntreinere, partaj voluntar, comodat, depozit, mprumut etc.). ncheierea promisiunii de vnzare-cumprare. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare se ncheie n condiiile dreptului comun, aplicndu-se regulile generale n materie de contracte (art. 942 i urm. C. civ.). Promisiunea nu are valoarea unui act de vnzare-cumprare, dar pentru a putea duce la ncheierea contractului promis, trebuie s ndeplineasc i ea condiiile de valabilitate necesare oricrei convenii. Astfel, se cere existena unui consimmnt valabil exprimat, neviciat de eroare, dol sau violen. n literatura juridic i n practica judiciar s-a admis c promisiunea bilateral de vnzarecumprare se poate ncheia nu numai printr-un consimmnt expres, dar i printr-un consimmnt tacit (implicit) al prilor.

4 De exemplu, atunci cnd prile ncheie direct, pe loc, un contract de vnzare-cumprare cu privire la un teren, dac nu se respect forma autentic un asemenea contract va fi nul ca vnzarecumprare. ns, dei nul ca vnzare, un asemenea contract poate fi considerat prin conversiune o promisiune de vnzarecumprare, cci dac prile au dorit, pe loc, s vnd i s cumpere, nseamn c ele au acceptat implicit i o simpl promisiune de vnzarecumprare. n ce privete capacitatea, se admite c n momentul ncheierii promisiunii prile trebuie s aib capacitatea de a vinde i de a cumpra, cci altfel acordul asupra lucrului vndut i preului nu ar fi valabil. Obiectul promisiunii de vnzare-cumprare l constituie nsi ncheierea n viitor a contractului de vnzare-cumprare. ntruct promisiunea este o convenie, obiectul acesteia trebuie s fie posibil i licit, s fie determinat (adic trebuie stabilite deja natura viitorului contract, lucrul vndut i preul). Aa cum s-a artat n literatura juridic, se poate promite i vnzarea lucrului altuia, deoarece promisiunea nu este translativ de proprietate, situaie n care promitentul-vnztor i asum implicit obligaia de a dobndi acel lucru n proprietate, spre a-l putea transmite promitentului cumprtor la data stabilit pentru ncheierea contractului promis. Trebuie reinut c n momentul ncheierii promisiunii nu este necesar s fie ndeplinite condiiile de fond ale vnzrii propriu-zise. Astfel, promisiunea este valabil ncheiat chiar dac nu exist ncuviinarea autoritii tutelare (dac imobilul promis a fi vndut ar aparine unui minor) sau autorizarea administrativ prealabil ori ndeplinirea formalitilor legate de dreptul de preemiune, prevzute de lege n cazul unor vnzri. De asemenea, promisiunea poate fi ncheiat valabil chiar dac legea prevede unele interdicii de nstrinare. De exemplu, promisiunea poate fi ncheiat valabil chiar dac potrivit art. 9 alin. 8 din Legea nr.112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului, apartamentele cumprate de chiriai n condiiile acestei legi nu pot fi nstrinate 10 ani de la data cumprrii. Se nelege c ncheierea contractului de vnzarecumprare poate avea loc numai dup expirarea celor 10 ani). Referitor la momentul ncheierii promisiunii de vnzare-cumprare, cauza trebuie s existe, s fie real, licit i moral (art. 966 968 din C. civ.). n ce privete forma promisiunii de vnzare-cumprare aceasta este indiferent. ncheierea valabil a promisiunii de vnzare-cumprare se face prin simplul consimmnt al prilor, chiar dac contractul promis nu va putea fi ncheiat valabil dect n form autentic. De exemplu, chiar dac vnzarea unui teren nu se poate face valabil dect n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute, promisiunea de vnzarecumprare a terenului este consensual. Aceasta deoarece promisiunea de vnzare-cumprare nu este translativ de proprietate, fiind un contract distinct de nsui contractul de vnzare-cumprare. Marea majoritate a autorilor, mprtesc aceast opinie, inclusivinstana suprem. Coninutul promisiunii de vnzare-cumprare. n sens larg, prin coninutul promisiunii de vnzare-cumprare se nelege drepturile i obligaiile crora promisiunea le d natere nfavoarea i n sarcina prilor. ncheierea valabil a promisiunii oblig prile contractante s respecte angajamentul asumat. Fiecare parte contractant are dreptul s pretind celeilalte pri ncheierea contractului promis, iar

5 n caz de refuz, s se adreseze instanei de judecat cu o aciune prin care s solicite pronunarea unei hotrri care s in loc de contract (art. 5 alin. 2, Titlul X, din Legea nr. 247/2005). n sens restrns, prin coninutul promisiunii de vnzare-cumprare se nelege clauzele acesteia, care pot fi clasificate n trei categorii: clauze eseniale i indispensabile; clauze accesorii; clauze anticipatorii. 1. Una dintre clauzele eseniale i indispensabile ale promisiunii de vnzare-cumprare este obligaia reciproc a prilor contractante de a ncheia, n viitor, contractul de vnzarecumprare. Aceast obligaie trebuie s fie neechivoc i stipulat expres. Dar, chiar dac prile n-ar fi stipulat-o expres, trebuie s se considere c o atare obligaie subzist n toate promisiunile de vnzare-cumprare, perfectarea vnzrii propriuzise fiind de neconceput n lipsa ei. 2. O alt clauz esenial i indispensabil a promisiunii de vnzarecumprare este determinarea coninutului esenial al viitorului contract de vnzare-cumprare (natura contractului, lucrul care se va vinde i preul). Aceast clauz este att de important nct trebuie stipulat expres n promisiune, ea neputnd fi subneleas. 3. Tot esenial i indispensabil este asumarea obligaiei reciproce de a face tot ceea ce este necesar pentru a se putea ncheia valabil contractul promis. Aceast obligaie subzist n orice promisiune de vnzarecumprare, chiar dac n-ar fi stipulat expres i are un coninut larg. De exemplu, n funcie de cazul concret, ea se poate referi la: - obligaia promitentului-vnztor de a se prezenta la notarul public i de a consimi la autentificarea vnzrii, dac legea pretinde ad validitatem ncheierea contractului promis n form autentic sau dac prile au stipulat prin promisiune forma autentic; de a prezenta notarului actele necesare perfectrii vnzrii ( extras de carte funciar, titlul de proprietate, certificat fiscal, dovada c sunt ndeplinite condiiile speciale cerute de lege pentru nstrinarea unor bunuri, cum sunt cele din patrimoniul cultural naional etc.); de a obine autorizaia administrativ prealabil sau ncuviinarea autoritii tutelare, dac legea prevede n cazul unor vnzri; de a iei din indiviziune, atunci cnd promitentulvnztor este doar coproprietar al bunului ce se va vinde; de a obine consimmntul expres al soului, dac bunul promis a fi vndut este un bun comun al soilor. B. Clauze accesorii Aceste clauze pot fi stipulate sau nu de ctre prile contractante, fr ca lipsa lor s afecteze validitatea promisiunii de vnzare-cumprare. 1. Clauza penal prin care prile stabilesc anticipat cuantumul daunelor-interese compensatorii sau moratorii ce vor fi datorate de partea n culp, vinovat de nencheierea contractului de vnzare-cumprare. Ea poate fi prevzut att pentru neexecutarea obligaiei asumate prin promisiune, ct i pentru executarea cu ntrziere. 2. Clauza de arvun reglementat de art. 1297-1298 C.civ. n materia contractului de vnzarecumprare, dar care poate fi stipulat i n alte contracte, inclusiv promisiunea de vnzarecumprare. Arvuna este suma de bani pe care promitentul-cumprtor o d promitentului-vnztor cu ocazia ncheierii promisiunii. n funcie de voina prilor, manifestat expres n convenie, arvuna poate ndeplini trei funcii: - funcia confirmatorie situaie n care se mai numete i arvun confirmatorie,

6 dac nu exist stipulaie expres contrar a prilor, arvuna ndeplinete ntotdeauna aceast funcie confirmatorie, adic de dovad (prob) a ncheierii conveniei. n aceast ipotez, dac contractul de vnzare-cumprare nu se va ncheia din vina uneia dintre pri, atunci cealalt parte contractant, care nu este n culp, poate cere fie executarea silit a conveniei, fie s invoce clauza de arvun (solicitnd s primeasc napoi dublul arvunei date sau s pstreze arvuna, dup caz). - funcia de clauz de dezicere situaie n care se mai numete i arvun penitenial. n aceast ipotez, prile contractante, sau numai una din ele, i rezerv dreptul de a denuna unilateral convenia, cu consecina pierderii arvunei date sau a restituirii duble a arvunei. Prin urmare, n caz de denunare unilateral a conveniei, cealalt parte, care i-a ndeplinit obligaiile asumate, nu mai are dreptul de a solicita executarea silit a promisiunii, ci doar dreptul de a pstra arvuna ori de a i se restitui dublul arvunei, dup caz. Pentru ca arvuna s ndeplineasc aceast funcie, de clauz de dezicere, ea trebuie stipulat expres n convenie, deoarece reprezint o derogare de la principiul irevocabilitii unilaterale a contractelor sinalagmatice. - arvuna ndeplinete i funcia de clauz penal n toate cazurile n care arvuna se pierde sau se restituie ndoit (ntreit, nzecit etc.). n aceast situaie instana de judecat nu poate acorda alte daune-interese dect cele care rezult din aplicarea clauzei de arvun. n acest context se impune s precizm c nu orice sum de bani, care se pltete cu ocazia ncheierii unui contract, reprezint o arvun. n unele cazuri, plata unei asemenea sume de bani are semnificaia unui simplu avans sau acont. De aceea, arvuna nu trebuie confundat cu simplul avans (acont) care reprezint i el o parte din preul care trebuie pltit, dar care nu joac rolul arvunei. Astfel, este vorba despre un simplu avans atunci cnd la ncheierea conveniei se pltete o parte din pre, n legtur cu care prile nu stipuleaz nimic altceva dect c a fost achitat, urmnd ca diferena de pre s fie achitat ulterior. Dimpotriv, este vorba despre o arvun atunci cnd prile stipuleaz expres n convenie funciile jucate de aceasta. Prin urmare, caracterul de arvun trebuie s rezulte din manifestarea expres de voin a prilor, altminteri suma achitat n avans va fi considerat un simplu acont (parte din pre) De asemenea, n caz de neexecutare culpabil a obligaiilor contractuale acontul va fi restituit de ctre vnztor, n timp ce arvuna va fi pierdut de cel care a pltit-o ori va fi restituit ndoit. n sfrit, acontul nu joac niciodat rolul de clauz penal, aa cum joac arvuna. De aceea, n cazul n care suma de bani pltit avea semnificaia unui acont, dac se pune problema desfiinrii conveniei, cuantumul daunelor-interese va trebui determinat de ctre instana de judecat. Stabilirea caracterului de arvun sau de avans trebuie fcut n funcie de voina expres manifestat a prilor, fiind o chestiune de fapt lsat la libera apreciere a instanelor de judecat. 3. Clauza de dezicere, care poate fi stipulat independent de existena clauzei de arvun, prin care prile i rezerv dreptul de a se rzgndi i a desfiina unilateral convenia, de regul ntr-un anumit termen ori n anumite condiii . n temeiul clauzei de dezicere, beneficiarul acesteia are la dispoziie un timp de reflecie pentru analizarea consecinelor contractului ncheiat, n final avnd dreptul de ai retrage unilateral consimmntul dat, desfiinnd astfel contractul. Este important de precizat c noiunile clauz de dezicere i "clauz de arvun cu funcie de dezicere nu se confund. Aa cum s-a artat n literatura juridic, arvuna este pltit ntotdeauna nc de la ncheierea contractului care o conine ( indiferent dac joac rol confirmator sau de dezicere), n timp ce dezicerea (preul denunrii unilaterale a contractului) nu este datorat dect dac i n momentul cnd beneficiarul clauzei se prevaleaz de aceasta .

7 Clauza de dezicere fiind derogatorie de la principiul irevocabilitii unilaterale a contractelor sinalagmatice, trebuie stipulat expres n convenie. 4. Clauza rezolutorie sau pactul comisoriu expres n temeiul creia desfiinarea contractului se produce la cererea creditorului obligaiei neexecutate. Aceast clauz funcioneaz n condiiile dreptului comun, fiind subneleas ntotdeauna n contractele sinalagmatice (art. 1020 C.civ.). Enumerarea clauzelor accesorii nu este limitativ, pentru c n funcie de interesul lor prile contractante pot stipula i alte clause accesorii. C.Clauze anticipatorii n considerarea promisiunii de vnzare-cumprare ncheiate, prile pot s stipuleze i s execute n fapt, cu anticipaie, unele prestaii specifice contractului promis. 1. Clauza privind predarea anticipat (naintea perfectrii vnzrii)a imobilului n folosina promitentului-cumprtor. O asemenea clauz nu are efect translativ de proprietate, imobilul rmnnd pn la ncheierea contractului promis n patrimoniul i proprietatea promitentuluivnztor. Folosina imobilului este conferit promitentuluicumprtor cu titlu de detenie precar. ncheierea promisiunii de vnzare-cumprare i predarea cu anticipaie a bunului promis a fi vndut n folosina promitentuluicumprtor produce urmtoarele consecine juridice: - confer promitentului-cumprtor un titlu locativ valabil, care n-ar putea fi evacuat din acest imobil pe motiv de lips de titlu ; - dobndind doar detenia precar, promitentul-cumprtor nu poate invoca uzucapiunea pentru dobndirea proprietii asupra imobilului; - promitentul-cumprtor are dreptul de a culege fructele bunului, ca i cum ar fi un posesor de bun-credin, ns nu n temeiul calitii de posesor, ci n baza conveniei ncheiate, aa cum i promitentul-vnztor culege fructele (dobnzile) sumei primite drept pre al nstrinrii . 2. Clauza cedrii dreptului de a construi n favoarea promitentului cumprtor pe imobilul promis a fi vndut. n aceast ipotez, dac promitentul-cumprtor construiete nainte de perfectarea vnzrii, el devine titularul unui drept de superficie. Promitentul-cumprtor va fi considerat un constructor de reacredin dac construiete pe imobilul primit n folosin, nainte de perfectarea vnzrii, fr acordul promitentului-vnztor. 3. Clauza privind plata anticipat a preului vnzrii (n totalitate sau n parte) de ctre promitentul-cumprtor. Aceast clauz este stipulat, de regul, atunci cnd promitentuluicumprtor i se transmite anticipat folosina bunului, astfel nct ambele pri s profite de prestaiile executate anticipat. 6. Transmisiunea i cesiunea drepturilor i obligaiilor nscute din promisiunea de vnzare-cumprare. Se admite unanim c n caz de deces al promitentului-vnztor sau al promitentului-cumprtor, drepturile i obligaiile nscute prin ncheierea promisiunii, avnd un coninut patrimonial, trec la motenitori. Numai n mod excepional, dac prile contractante ar stipula expres desfiinarea promisiunii n caz de deces sau caracterul intuitu personae, atunci transmisiunea nu poate avea loc. De asemenea, se admite c drepturile i obligaiile nscute din promisiunea de vnzare-cumprare pot fi cesionate prin acte juridice ntre vii (cesiune de contract), n afar de cazul n care exist stipulaie contrar sau prile au ncheiat promisiunea intuitu personae. Astfel, promitentulcumprtor poate, la rndul su, s promit unui ter vnzarea bunului pe care s-a obligat s-l cumpere, situaie n care noul promitentcumprtor va fi ndreptit s-l acioneze pe primul promitent-vnztor, cerndu-i s ncheie direct cu el contractul promis.

8 7. Executarea promisiunii de vnzare-cumprare. A executa promisiunea de vnzare-cumprare nseamn ndeplinirea exact a obligaiilor asumate de ctre prile contractante, adic ncheierea contractului de vnzare-cumprare promis (perfectarea vnzrii promise). ndeplinirea obligaiilor nscute din promisiune se poate face pe cale amiabil (de bun voie) sau pe cale silit (constrngere). A. Executarea voluntar (de bun voie) are loc atunci cnd prile promisiunii ncheie contractul de vnzare-cumprare promis din proprie iniiativ, obinnd, n funcie de cazul concret, ndeplinirea tuturor condiiilor cerute de lege (autorizaia administrativ prealabil, ncuviinarea autoritii tutelare, dovada c sunt ndeplinite condiiile speciale cerute de lege pentru vinderea anumitor bunuri, prezentarea la notarul public pentru autentificarea vnzrii, atunci cnd forma autentic este cerut ad validitatem de lege sau de voina prilor contractante). B. Executarea silit, n natur, a promisiunii de vnzare-cumprare se poate obine atunci cnd una din prile contractante refuz sau neglijeaz s ncheie contractul de vnzare-cumprare promis. n acest caz, cealalt parte contractant, care i-a ndeplinit obligaiile asumate i care este gata s ncheie contractul de vnzare-cumprare, are la dispoziie mijloacele juridice oferite de lege. promisiunii forma autentic, ad validitatem, aa cum exist n unele legislaii europene (Elveia, Italia etc.). 8. Imposibilitatea obiectiv de executare a promisiunii de vnzare-cumprare. Poate interveni n situaii cum ar fi: - pieirea n ntregime a bunului care face obiectul contractului promis, indiferent dac pieirea este sau nu imputabil prilor contractante. n aceast situaie, ntruct bunul nu mai exist, nu se mai poate ncheia contractul de vnzarecumprare. Dac pieirea bunului nu este imputabil prilor contractante (pieire fortuit, datorit unui incendiu, cutremur, inundaii etc.) se va aplica regula de drept comun res perit debitori i deci promitentul-vnztor va suporta riscul contractului (deoarece el este debitorul obligaiei imposibil de executat), fiind obligat s restituie preul n cazul n care l-a ncasat anticipat. Dac pieirea bunului este imputabil uneia dintre pri, cealalt parte poate cere obligarea celui vinovat la plata de daune-interese; - scoaterea bunului promis din circuitul civil sau exproprierea pentru cauz de utilitate public; - refuzul organului administrativ competent de a elibera autorizaia administrativ prealabil sau refuzul autoritii tutelare de a ncuviina vnzarea, independent de vreo culp a prilor; - moartea uneia dintre prile contractante atunci cnd promisiunea este ncheiat intuitu personae. 9. Rezoluiunea promisiunii de vnzare-cumprare. Intervine n cazul nendeplinirii obligaiilor asumate din vina uneia dintre pri i const n desfiinarea retroactiv a conveniei, la cererea celeilalte pri, cu consecina repunerii n situaia anterioar prin restituirea reciproc a prestaiilor eventual svrite i cu obligarea prii n culp la repararea prejudiciului cauzat celeilalte pri. Se aplicfispozitiile din Dreptul Comun, respectiv Art.1020-1021 din C.Civil.

BIBLIOGRAFIE

1. Drept Civil - Contracte civile speciale 2. Codul Civil

Gheorge Comanita Ioana Iulia Comanita

Ed.Universul Juridic ianuarie2013