Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
FACULTATEA DE DREPT
SPECIALIZAREA: DREPT
CENTRUL: SIBIU
Drept civil
Contracte Speciale
COORDONATOR:
1
Anul: III
PROMISIUNEA BILATERALa DE VÂNZARE CUMPĂRARE
1. Definiţie
2. Caractere , condiţii
106
Drept civil Contracte civile speciale, Suport de curs, Dr. Gh. Comăniţă
7
Pentru detalii, a se vedea: Eugeniu Safta-Romano, Sinteza teoretică şi practică referitoare la antecontractul prevăzut de
art. 12 din Decretul nr. 144/1958 in "Revista Romană de drept" nr. 1/1991, p. 31 si urm
11
A se vedea J. Schmid – Szalewski, Le rôle de l’acte authentique dans la vente immobiliere, în Revue du droit immobiliere
2/1989, p. 154-155; M. Mureşan, Particularităţile condiţiilor de fond ale validităţii antecontractului, în SUBB nr. 1/1988, p.
63
12
A se vedea L. Boyer, Promese de vente, în Encyclopédie Dalloz. Répertoire de droit civil, 1990, p. 26 ( n° 298 )
10
A se vedea T. Dârjan, Antecontractul de vânzare cumpărare, în Revista Dreptul, nr. 3/2000, p. 57
11
A se vedea E. Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor proprietate privată, în Revista Dreptul, nr. 9/1993, p. 21-23
3
Condiţiile de fond pe care trebuie să le îndeplinească promisiunea sunt
următoarele: a) să existe consimţământul valabil exprimat de a încheia în viitor
contractul: consimţămantul nu este valabil, când este dat prin eroare, smuls prin
violenţa, sau surprins prin dol;
b) capacitatea de a contracta: poate contracta orice persoană ce nu este declarată
necapabilă de lege;
c) acordul să privească elementele esenţiale ale contractului proiectat: lucrul
vândut şi preţul, termenul în care obligaţia de perfectare a contractului trebuie
îndeplinită;
d) clauza contractului să existe, să fie licită şi morală: obligaţia fără cauză sau
fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect.
Sub aspectul formei antecontractul este guvernat de principiul
consensualismului, consacrat de art. 971 şi de art. 1295 C. civ. De aceea, antecontractul
se încheie valabil prin simpla manifestare de voinţă a părţilor, nefiind necesar ca ea să
fie însoţită de o anumită formă. Nu se cere ca antecontractul să fie încheiat în formă
autentică. Antecontractul se poate încheia în scris sau verbal; totuşi pentru probaţiune
este indicat ca acordul de voinţă să fie consemnat într-un înscris10 .
Antecontractul prezintă următoarele caractere juridice : este un contract nenumit ,
cu titlu oneros, sinalagmatic, comutativ, cu executare uno ictu şi consensual11.
În literatura juridică s-a exprimat în mod unanim că antecontractul constituie o
obligaţie de a face12, care este susceptibilă de executare în natură, voluntar prin
perfectarea contractului, sau silit, dacă vreo una din părţi refuză să contracteze în forma
la care acesta s-a obligat.
3. Obligaţia încheierii
22
În acest sens a se vedea Trib. Suprem, s. civ. , dec. nr. 1194-1974, rezumată de I. Mihuţă, în Revista Română de Drept, nr.
11/1975.
23
În acest sens a se vedea : D.M. Frzth-Oprisan, Executarea în natură a obligaţiei de a face, în Revista Română de Drept nr.
8/1996, pag. 12, L.I. Stoica, Notă la dec. Civ. Nr. 323/1987 a Trib. Timiş, în Revista Română de Drept nr. 2/1988;
24
Dan Chirica, Drept civil , Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag. 34.
8
În ceea ce priveşte valorificarea antecontractului de vânzare-cumpărare prin
intermediul instanţei judecătoreşti, practica judiciară nu reţine numai acest mod corect
de soluţionare.
Astfel, unele instanţe pronunţă hotărâri în temeiul art. 111 C. pr. civ. 25, criticate
pe buna dreptate in literatura de specialitate 26, deoarece acest text de lege reglementează
acţiunea în constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept, pe când, în cazul analizat
de noi, există doar un drept de creanţă născut din antecontract, constând în obligaţia de a
consimţi la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Apoi,
acţiunea în constatare este inadmisibilă în situaţia în care partea poate cere realizarea
dreptului sau.
Alte instanţe27 îşi intemeiaza actiunea pe dispoziţiile art. 1295 C. civ., care
consacră principiul consensualismului în materia contractului de vânzare-cumpărare la
care se aplică în mod expres, dar nu poate fi folosit la transformarea unor antecontracte
în contracte propriu-zise.
Unele instanţe adoptă sisteme eclectice în ceea ce priveşte fundamentul juridic al
hotărârilor pronunţate în executarea silită a antecontractelor de vânzare-cumpărare 28: art.
111 C. pr. civ. şi art. 1294 Cod civil 29, numai texte din Codul civil: art. 969 , 973 , 977 30
sau art. 969 , 1294 , 1295 Cod civil31 ori numai cate un singur articol: art. 969 Cod
civil32 sau art. 1073 Cod civil33.
Cert este că, indiferent de temeiul legal invocat - mai mult sau mai puţin
contestabil, hotărârea judecătorească va avea caracter constitutiv de drepturi şi va suplini
consimţămantul pârâtului34.
Subliniem din nou că, deşi concluziile de mai sus sunt preluate din opinii ce
tratează posibilitatea existenţei unei hotărâri judecătoreşti care să tină loc de act autentic
- aspect mai rar în materia vanzării cumpărării comerciale - concluzia este valabilă chiar
dacă nu avem de a face cu un act autentic. Susţinem aceasta deoarece articolele de lege
de la care se porneşte în vederea ajungerii la concluzia de mai sus nu sunt aplicabile
exclusiv in materia contractului de vânzare-cumpărare autentic.
25
În acest sens Jud. Sect. 1 Bucureşti, sent. Civ. Nr. 6863/1991 (nepublicată), Trib. Maramureş, secţ. Civ. Dec. Nr. 139/1999
(nepublicată);
26
V. Stoica, Fl. Baias, Executarea silită a antecontractelor de înstrăinarea imobilelor în condiţiile abrogării art. 12 din
Decretul nr. 144/1958, în Dreptul nr. 3/1992, pag. 16-17;
27
În acest sens, Jud. Cluj-Napoca, sent. Civ. nr. 5102/1999 (nepublicată), Jud.Vişeu de Sus, sent. Civ. nr. 426/1998,
(nepublicată);
28
Traian Darjan, Antecontractul de vânzare-cumpărare, în Dreptul nr. 3/2000, pag. 61;
29
În acest sens, Jud. Vişeu de Sus, sent. Civ. nr. 3370/1994 (nepublicată);
30
Jud. Turda, sent. Civ. nr. 1683/1998 (nepublicată), menţinută prin dec. Civ. nr. 464/1998 a Trib. Cluj (nepublicată).
31
În acest sens, Jud. Cluj-Napoca, sent. Civ. nr. 5102/999;
32
În acest sens, Jud. Cluj-Napoca, sent. Civ. nr. 5314/1999 (nepublicată);
33
Trib. Cluj, s. Civ. dec. Nr. 330/1999 (nepublicată).
34
Traian Darjan, Antecontractul de vânzare-cumpărare, în Dreptul nr. 3/2000, pag. 59;
9
Ce se întamplă dacă promitentul-vânzător nu-şi respectă obligaţia şi vinde lucrul
unei terţe persoane? Vânzarea încheiată cu o altă persoană este, sub rezerva fraudei
(cauza de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu terţul care
este de rea-credintă cunoscând existenţa antecontractului), valabilă, iar beneficiarul-
cumpărator nu poate cere predarea lucrului, întrucât nu a devenit proprietar. În această
situaţie, promitentul-cumpărator poate cere daune-interese. În scopul asigurării
opozabilităţii faţă de terţi a promisiunii de vânzare-cumpărare în legatură cu un imobil,
precum şi pentru informarea terţilor despre existenţa acestor raporturi, promisiunea de a
încheia un contract de înstrăinare cu privire la un imobil poate face obiectul unei notări
în cartea funciară. Prin notare, drepturile promitentului-cumpărător devin opozabile
terţelor persoane interesate, atrăgând atenţia acestora asupra existenţei unor acte juridice.
Dacă însă lucrul se mai gaseşte în patrimoniul vânzătorului, promitentul-cumpărător mai
are posibilitatea ca instanţa, în lumina principiului executării în natura a obligaţiilor, să
pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Ce se întamplă dacă bunul ce face obiectul antecontractului este bun proprietate
comună, promitentul-vânzător fiind unul dintre coproprietari? Antecontractul de
vânzare-cumpărare încheiat cu unul dintre proprietarii bunului aflat în proprietate
comună pe cote-părţi depinde de modalitatea în care se realizează partajul acestuia. Dacă
bunul este atribuit la partaj copărtaşului promitent-vânzător, antecontractul rămâne
valabil şi dreptul beneficiarului-cumpărător se consolidează, deoarece împărţeala are
caracter declarativ, deci produce efecte retroactive, promitentul-vânzător devenind
proprietar exclusiv.
10
Clauza de dezicere este prevederea contractuală în temeiul căreia se conferă uneia
din părţile contractante sau ambelor dreptul de a denunţa (desfiinţa) unilateral contractul
pe care l-au încheiat, în schimbul unei sume de bani, numită dezicere, achitată
concontractantului sau, într-un anumit termen (determinat sau nedeterminat)"35.
Arvuna înserată într-un contract, nu reprezintă o clauză de dezicere, atunci când,
înterpretându-se toate clauzele din contract, rezultă că intenţia reală şi comună a părţilor
a fost de a da arvunei o funcţie de garantare a executării promisiunii, fiind un semn
întăritor al încheierii ei36.
În practica judiciară s-a decis că este valabilă şi obligatorie între părţi chiar şi o
convenţie accesorie prin care acestea stipulează o clauză de dezicere nemotivată de la
perfectarea în viitor a contractului de vânzare-cumpărare, cu consecinţa pierderii sumei
date drept arvună sau a restituirii ei duble.
În art. 1297, se stipulează faptul că în caz de vindere făcută prin dare de arvună,
convenţia accesorie a arvunei nu va avea nici un efect: dacă convenţia principală a
vinderii este nulă, dacă vinderea se execută, dacă vinderea se reziliază prin comun
consimţămant şi dacă executarea vinderii a devenit imposibilă fără culpa nici uneia din
părţi.
Arvuna, în aceste cazuri se va înapoia sau se va prinde în prestaţiunile reciproce,
dupa împrejurări.
Oricât de minoră este neexecutarea unei obligaţii stipulate în cuprinsul pactului,
aceasta poate atrage rezoluţiunea contractului la cererea creditorului, fără ca instanţa de
judecată să aibă vreun drept de apreciere în acest sens" 37. Rezoluţiunea contractului de
vânzare-cumpărare poate fi cerută de partea care se declară gata să execute obligaţiile
asumate cu condiţia însă, a dovedi culpa contractantului38.
6. Concluzii
35
Chirica Dan, Denunţarea unilaterală a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare în temeiul unei clauze de
dezicere sau a unei clauze rezolutorii, Revista Dreptul nr. 3-2001, pag. 27.
36
Î.C.C.J, Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 2668 din 27 martie 2007;
37
Chirica Dan, Denunţarea unilaterală a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare în temeiul unei clauze de
dezicere sau a unei clauze rezolutorii, Revista Dreptul nr. 3-2001, pag. 27;
38
Tribunalul Bucureşti, secţia a V- civilă şi de contencios administrativ, sentinţa nr. 932 din 4 decembrie 2001.
11
zis; nu poate fi considerat însă nici o ofertă simplă de înstrăinare, antecontractul având
locul chiar dacă secundar, totuşi bine localizat în spectrul instituţional civil.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este antecontractul tot mai
frecvent utilizat care precedă contractul de vânzare-cumpărare, fiind un act preparator şi
care naşte obligaţii pentru părţile care întocmesc acest act juridic diferenţiindu-se de
reglementările din Dreptul francez, Codul civil Italian, Anteproiectul de Cod European
prin faptul că contractual preliminar este nul dacă nu este făcut în forma cerută de lege
pentru contractul definitiv.
Dintre motivele care determină încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare,
menţionăm lipsa unei culturi juridice, rapiditatea operaţiunii, evitarea taxelor de timbru
notariale, imposibilitatea achitării integrale a preţului, terenul nu se află încă în
patrimoniul promitentului, starea de indiviziune, neeliberarea titlului de proprietate,
dorinţa promitentului de a mai stăpâni o perioadă terenul în cauză, condiţionarea
vânzării de îndeplinirea unor evenimente viitoare, etc.
BIBLIOGRAFIE
http://revcurentjur.ro/arhiva/attachments_200712/recjurid071_28F.pdf
http://www.e-juridic.ro/articole/valabilitatea-promisiunii-de-vanzare-
%E2%80%93-cumparare-4140.html
http://www.9am.ro/stiri-revista-presei/2005-11-11/antecontractul-de-vanzare-
cumparare.html
http://webcache.googleusercontent.com/search?
q=cache:RfM2Rivzk5sJ:www.scribd.com/contracte-
speciale/d/29915507+Promisiunea+sinalagmatic%C4%83+de+v%C3%A2nzare+-
+cump%C4%83rare&cd=21&hl=ro&ct=clnk&gl=ro
12