Capitolul I.

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

Secţiunea I. NOŢIUNE, REGLEMENTARE ŞI CARACTERE JURIDICE

I. Noţiunea de contract de vânzare-cumpărare

Cel mai frecvent contract utilizat în practică şi totodată cel mai răspândit este

contractul de vânzare-cumpărare1.

Art. 1650 din Codul civil defineşte vânzarea ca fiind „contractul prin care vânzătorul

transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în

schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească.

Poate fi, de asemenea, transmis prin vânzare un dezmembrământ al dreptului de

proprietate sau orice alt drept”.

Din acest text legal rezultă că prin acest contract se pot transmite şi alte drepturi reale

(de exemplu, dreptul de uzufruct sau dreptul de servitute), un drept de creanţă ori un drept

din materia proprietăţii intelectuale (de exemplu, un drept asupra unui brevet de invenţie).

De asemenea, prin acest tip de contract se poate transmite şi dreptul de proprietate asupra

unei universalităţi juridice, cum ar fi o moştenire ori chiar drepturi litigioase.

În concluzie, contractul de vânzare-cumpărare poate fi definit ca fiind contractul prin care

una dintre părţi numită vânzător transmite dreptul său de proprietate sau un alt drept real ori de

creanţă celeilalte părţi numită cumpărător, care se obligă a plăti vânzătorului preţul bunului

cumpărat2.

Pentru simplificarea expunerii ne vom referi numai la dreptul de proprietate ca obiect

1Florin Moţiu, Contractele speciale în Noul Cod civil, Editura Wolters Kluwer, Bucureşti, 2010, p.21.
2Pentru alte definiţii a se vedea Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p.13 ; I.
Zinveliu Contractele civile, instrumente de satisfacere a intereselor cetăţenilor, Ed. Dacia Cluj-Napoca, 1978, p. 45-46; E. Safta-
Romano, Contracte civile, voI. 1, Ed. Graphix Iaşi, 1995, p. 22; D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, 1997, p.
7; T. Prescure, Curs de contracte civile, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2012, p.3, L. Stănciulescu în G. Boroi, L. Stănciulescu,
Instituţii de drept civil în reglementarea noului Cod civil, p. 328; Gh. Comăniţă, I.I. Comăniţă, Drept civil. Contracte civile speciale,
Editura Universul juridic, Bucureşti, 2013, p.5.
al transmiterii, subînţelegând şi celelate drepturi susceptibile de înstrăinare prin contractul de

vânzare-cumpărare.

II. Reglementarea contractului de vânzare-cumpărare

Sediul materiei, adică reglementarea de bază a contractului de vânzare-cumpărare se

află în noul Cod civil, art.1650-1762, care alcătuiesc Capitolul I „Contractul de vânzare” din

Titlul IX „Diferite contracte speciale”.

La aceste dispoziţii legale care formează dreptul comun în materia contractului de

vânzare-cumpărare se adaugă şi alte reglementări speciale privind diferite feluri de vânzări,

cum sunt: Legea nr.312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra

terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine,

etc, - Legea nr.18/1991 privind fondul funciar, cu modificările şi completările ulterioare; Legea

nr.85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile

statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat etc.

III. Caracterele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare

Din definiţia legală a contractului de vânzare-cumpărare, enunţată în art. 1650 Codul

civil, rezultă că vânzarea-cumpărarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros,

comutativ, consensual şi translativ de proprietate.

§ 1. Vânzarea este un contract sinalagmatic (bilateral)

Conform art. 1171 Cod civil, contractul este sinalagmatic atunci când obligaţiile

născute din acesta sunt reciproce şi interdependente. Caracterul sinalagmatic al vânzării-

cumpărării constă în aceea că generează obligaţii interdependente în sarcina vânzătorului şi

cumpărătorului, obligaţia unei părţi avându-şi cauza juridică în obligaţia celeilalte părţi. Prin

urmare, dacă una din părţile contractante nu îşi execută obligaţia ce îi incumbă, dar va

pretinde ca cealaltă parte să îşi execute obligaţia corelativă, aceasta din urmă poate invoca

excepţia de neexecutare a contractului.

S-a afirmat în doctrină că vânzarea-cumpărarea este „tipul cel mai desăvârşit al

caracterului sinalagmatic”3 şi drept urmare, fiecare contractant este autorizat să considere

ceea ce datorează ca o garanţie a ceea ce i se datorează.

Potrivit Codului civil, vânzătorul are obligaţia de a preda lucrul vândut şi a-l garanta

pe cumpărător, iar cumpărătorul este obligat să plătească preţul, să ridice bunul cumpărat şi,

în lipsă de stipulaţie contrară, să suporte cheltuielile vânzării (art. 1666 alin.1)

§ 2. Vânzarea este un contract cu titlu oneros, deoarece ambele părţi urmăresc

obţinerea unor interese patrimoniale, adică primirea unui echivalent în schimbul prestaţiei

lor, anume vânzătorul să obţină preţul, iar cumpărătorul - lucrul cumpărat.

Conform art. 1172 alin.1 Cod civil, contractul oneros este acela „prin care fiecare parte

urmăreşte să îşi procure un avnataj în schimbul obligaţiilor asumate”.

§ 3. Caracterul comutativ al contractului de vânzare- cumpărare

Art. 1173 alin.1 Cod civil defineşte contractul comutativ ca fiind acela „în care, la

momentul încheierii sale, existenţa drepturilor şi obligaţiilor părţilor este certă, iar întinderea

acestora este determinată sau determinabilă”. Aceste caracteristici se regăsesc în contractul de

vânzare-cumpărare, părţile cunosc drepturile şi obligaţiile ce le revin, întinderea acestora,

care nu depind, ca în cazul contractelor aleatorii de un element viitor şi incert (alea).

§ 4. Caracterul consensual al vânzării-cumpărării

Din interpretarea prevederilor art. 1674 Cod civil rezultă că, în principiu, pentru

încheierea contractului de vânzare-cumpărare este suficient simplul acord de voinţă al

părţilor asupra naturii şi elementelor esenţiale ale contractului: lucrul vândut şi preţul

vânzării, fără a fi necesară vreo condiţie suplimentară de validitate a contractului.

De aici rezultă că vânzarea nu este un contract solemn şi nici real.

Prin excepţie de la principiul consensualismului, legea impune anumitor vânzări

forma autentică ad validitatem, iar vânzarea devine un contract solemn.

Potrivit art. 1244 din Codul civil, „trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub

sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care

urmează a fi înscrise în cartea funciară”.

3 I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Drept civil român. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, Editura Socec, 1943, p.277.
  În cazul contractelor electronice, potrivit art. 1245 din Codul civil, contractele care se

încheie prin mijloace electronice sunt supuse condiţiilor de formă prevăzute de legea specială.

 Vânzarea-cumpărarea de autoturisme este un contract consensual 4 deoarece

organele de poliţie nu mai pretind prezentarea contractului autentic de vânzare-cumpărare,

iar noua reglementare (O.G. nr. 78/2000) privind formalităţile de radiere şi înmatriculare

prevede întocmirea unui contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, pentru care

există un formular tipizat.

Dispoziţiile art. 1674 Cod civil sunt supletive, prin urmare părţile pot conveni ca o

vânzare consensuală încheiată între ele să fie supusă ad validitatem formei scrise sau pot să

dea un caracter solemn vânzării, încheind un act autentic. Dacă părţile au convenit să încheie

contractul în formă autentică, până la redactarea lui în această formă, înţelegerea părţilor este

un antecontract de vânzare-cumpărare.

Există cazuri în care validitatea unor vânzări este condiţionată de obţinerea în prealabil

a unei autorizări:

 art. 12 alin. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990 - locuinţa cumpărată prin credit nu poate

fi înstrăinată până la rambursarea integrală a creditului, decât cu autorizarea prealabilă a

CEC.

 art. 15 alin. 4 din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă

destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare

de stat - "până la achitarea integrală a preţului, locuinţa dobândită în condiţiile prezentei legi

nu poate fi înstrăinată sau restructurată fără autorizarea prealabilă a unităţii vânzătoare".

Ambele acte normative instituie sancţiunea nulităţii relative a contractelor încheiate cu

încălcarea textelor de lege menţionate.

Legea privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare nr.190/1999 prevede în art.

5 că până la rambursarea integrală a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi înstrăinate

numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar. Contractele încheiate cu nerespectarea

4
D.Chirică, Contracte speciale civile şi comerciale, Ed.Rosetti, Cluj-Napoca 2005, p. 48.
acestei dispoziţii sunt lovite de nulitate absolută 5.

§ 5. Caracterul translativ de proprietate al contractului de vânzare-cumpărare

înseamnă că, de îndată ce părţile cad de acord asupra lucrului şi asupra preţului, proprietatea

se transmite din patrimoniul vânzătorului în cel al cumpărătorului, chiar dacă lucrul nu s-a

predat şi preţul nu s-a plătit6. În acest sens, art. 1674 Cod civil dispune: „Cu excepţia cazurilor

prevăzute de lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută

de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost

predat ori preţul nu a fost plătit încă”.

Textul conţine o aplicare în materia vânzării-cumpărării a principiului înscris în art.

1273 alin.1 Cod civil, conform căruia „drepturile reale se constituie şi se transmit prin acordul

de voinţă al părţilor, chiar dacă bunurile nu au fost predate, dacă acest acord poartă asupra

unor bunuri determinate ori prin individualizarea bunurilor, dacă acordul poartă asupra

unor bunuri de gen”.

Regula transmiterii instantanee a dreptului de proprietate şi a riscului contractului din

momentul realizării acordului de voinţă al părţilor presupune îndeplinirea cumulativă a

următoarelor condiţii:

a) vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut, în momentul încheierii contractului

(sau titular al dreptului transmis) şi contractul de vânzare-cumpărare să fie valabil încheiat;

b) obiectul vânzării să fie un bun individual determinat (cert); dacă vânzarea are ca

obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se transferă

cumpărătorului numai la data individualizării bunurilor prin predare, numărare, cântărire,

măsurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului. Soluţia, consacrată şi

în sistenul Codului civil din 1864, este păstrată şi de noul Cod civil, care prevede în acest sens

în art. 1678 că atunci când vânzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen

limitat, proprietatea se transferă cumpărătorului la data individualizării lor prin predare,

5 Cu privire la creditul ipotecar a se vedea V. Cărare, Discuţii în legătură cu garantarea creditului ipotecar pentru construirea de
locuinţe, art. în Dreptul nr. 1, 2001, p. 44.
6
D. Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2008, p.30.
numărare, cântărire, măsurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului 7.

Astfel, de exemplu, acordul de voinţă pentru încheierea unui contract de vânzare-cumpărare

de orz are loc la data de 25 iunie 2012, dar individualizarea orzului ce se vinde, prin cântărire,

se face doar la data de 25 august 2012, transferul de proprietate se poate realiza numai la cea

din urmă dată8.

În ce priveşte vânzarea în bloc a bunurilor, prevăzută în art. 1679 Cod civil, dacă

bunurile sunt vândute în bloc şi pentru un preţ unic şi global (de exemplu, grâul dintr-un

hambar), transmiterea dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător operează îndată

ce contractul s-a încheiat, chiar dacă bunurile nu au fost individualizate.

c) părţile să nu fi amânat, printr-o clauză expresă, transferul dreptului de proprietate

pentru o dată ulterioară încheierii contractului (de exemplu, transferul proprietăţii se va

produce la plata preţului).

Sunt reglementate în Codul civil unele varietăţi ale vânzării, la care efectul translativ

de proprietate nu se produce în momentul acordului de voinţă al părţilor, prin derogare de la

principiul înscris în art. 1674 Cod civil. Aceste forme de vânzare sunt următoarele: vânzarea

după mostră sau model, vânzarea pe gustate, vânzarea pe încercate, vânzarea bunului altuia şi

vânzarea cu rezerva proprietăţii, vânzarea de bunuri viitoare.

În cazul vânzării după mostră sau model, „proprietatea se strămută la momentul

predării bunului (art. 1680 Cod civil).

Vânzarea este pe încercate atunci când se încheie sub condiţia suspensivă ca, în urma

încercării, bunul să corespundă criteriilor stabilite la încheierea contractului ori, în lipsa

acestora, destinaţiei bunului, potrivit naturii sale, conform art. 1681 Cod civil.

Dacă durata încercării nu a fost convenită şi din uzanţe nu rezultă altfel, condiţia se

consideră îndeplinită în cazul în care cumpărătorul nu a declarat că bunul este nesatisfăcător

în termen de 30 zile de la predarea bunului.

În cazul în care prin contractul de vânzare părţile au prevăzut că bunul vândut

7 L. Uţă, Contracte speciale în noul Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 79.
8 Titus Prescure, Curs de contracte civile, Editura Rosetti, Bucureşti, 2003, p. 56.
urmează să fie încercat, se prezumă că s-a încheiat o vânzare pe încercate.

Vânzarea pe gustate este, conform art. 1682 Cod civil, vânzarea făcută sub rezerva ca

bunul să corespundă gusturilor cumpărătorului şi se încheie numai dacă acesta a făcut

cunoscut acordul său în termenul convenit ori statornicit prin uzanțe. Dacă un asemenea

termen nu există, se aplică prevederile de la vânzarea pe încercate, adică cumpărătorul nu a

declarat că este necorespunzător în 30 zile de la predare.

Dacă bunul vândut se află la cumpărător, iar acesta nu se pronunță în termenul

prevăzut mai sus, vânzarea se consideră încheiată la expirarea termenului.

Legat de vânzarea bunului altuia, potrivit prevederilor art. 1683 Cod civil, dacă, la data

încheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se află în proprietatea

unui terț, contractul este valabil, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului

de proprietate de la titularul său către cumpărător.

Obligația vânzătorului se consideră ca fiind executată fie prin dobândirea de către

acesta a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct

ori indirect, care procură cumpărătorului proprietatea asupra bunului.

Dacă din lege sau din voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de

drept cumpărătorului din momentul dobândirii bunului de către vânzător sau al ratificării

contractului de vânzare de către proprietar.

Vânzarea cu rezerva proprietăţii este reglementată în art. 1684 Cod civil, ea

reprezentând stipulaţia prin care vânzătorul își rezervă proprietatea bunului până la plata

integrală a prețului este valabilă chiar dacă bunul a fost predat. Această stipulație nu poate fi

însă opusă terților decât după îndeplinirea formalităților de publicitate cerute de lege, după

natura bunului.

La vânzarea de bunuri viitoare (de exemplu, lucruri ce urmează a fi confecţionate sau

o recoltă viitoare), reglementată în art. 1658 Cod civil, transmiterea proprietăţii are loc numai

în momentul în care bunurile au fost realizate. Bunul este considerat realizat la data la care

devine apt de a fi folosit potrivit destinației în vederea căreia a fost încheiat contractul În

cazul vânzării unor bunuri dintr-un gen limitat care nu există la data încheierii contractului,
cumpărătorul dobândește proprietatea la momentul individualizării de către vânzător a

bunurilor vândute. Atunci când bunul sau, după caz, genul limitat nu se realizează,

contractul nu produce niciun efect.

Legat de riscul contractului la vânzare-cumpărare, se aplică regula generală instituită

pentru contractele translative de proprietate în art. 1274 Cod civil care prevede: „În lipsă de

stipulație contrară, cât timp bunul nu este predat, riscul contractului rămâne în sarcina

debitorului obligației de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată dobânditorului. În

cazul pieirii fortuite a bunului, debitorul obligației de predare pierde dreptul la

contraprestație, iar dacă a primit-o, este obligat să o restituie.

Cu toate acestea, creditorul pus în întârziere preia riscul pieirii fortuite a bunului. El nu

se poate libera chiar dacă ar dovedi că bunul ar fi pierit și dacă obligația de predare ar fi fost

executată la timp.”

În consecinţă, riscul se transmite prin predarea bunului, nu prin transmiterea

dreptului.

Dacă bunul a pierit fortuit, soluţia diferă, după cum creditorul obligaţiei de predare a

fost pus sau nu în întârziere: dacă a fost pus în întârziere creditorul preia riscul, dacă nu a fost

pus în întârziere, debitorul pierde dreptul la contraprestaţie, iar dacă a primit-o trebuie să o

restituie.

Această regulă este supletivă, părţile putând deroga prin convenţia lor.

Potrivit art. 108 din Legea nr. 71/2011, dispoziţiile art. 1274 din Codul civil se aplică

numai contractelor încheiate după intrarea în vigoare a Noului cod civil.

Pentru contractele de vânzare-cumpărare încheiate înainte de 01.10.2011, se aplică

dispoziţiile din vechiul Cod civil care consacra regula "res perit domino", conform căreia din

momentul dobândirii dreptului de proprietate, deci din momentul încheierii contractului,

cumpărătorul dobânditor suportă riscul pieirii fortuite a lucrului, chiar dacă lucrul nu i-a fost

predat.

Derulată, regula este următoarea: vânzătorul şi cumpărătorul se înţeleg asupra

obiectului contractului, adică asupra lucrului şi preţului, încheind contractul de vânzare-

cumpărare. Tot atunci are loc şi transferul dreptului de proprietate de la vânzător la

cumpărător, care devine proprietarul lucrului determinat individual şi aceasta indiferent dacă

l-a preluat sau a rămas la vânzător. În cazul în care, după încheierea contractului, lucrul piere

dintr-un caz fortuit sau forţă majoră, înainte de a fi predat cumpărătorului, acesta este totuşi

obligat să plătească preţul. Faptul că predarea a întârziat (întârziere străină de orice conduită

a vânzătorului) nu modifică concluzia enunţată, căci nu predarea bunului transferă

proprietatea ci acordul exprimat al părţilor privind vânzarea-cumpărarea 9.

În cazul în care vânzătorul ar fi pus în întârziere să predea bunul, situaţia va fi

contrară, deoarece nu şi-a executat, la termenul prevăzut, obligaţia de predare. Astfel, legat

de ideea de culpă a vânzătorului, bunul piere pe riscul lui, drept urmare vânzătorul va trebui

să restituie preţul cumpărătorului, dacă l-a primit. Vânzătorul poate scăpa de urmările

cazului fortuit sau a forţei majore – chiar pus în întârziere - dacă face dovada că bunul ar fi

pierit şi la cumpărător, în situaţia în care l-ar fi predat la timp.

În cazul vânzării bunurilor de gen, riscurile se vor suporta de vânzător, debitorul

obligaţiei, până la efectiva predare, prin numărare, cântărire sau măsurare. El nu poate fi

exonerat de obligaţia predării lor, căci "genera non pereunt", deci trebuie să procure bunuri de

acelaşi fel, în cantitatea convenită.

În materie de vânzare de imobile, strămutarea proprietăţii de la vânzător la

cumpărător este supusă dispoziţiilor de carte funciară.

Astfel, potrivit art. 885 Cod civil, sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile

reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de

terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat

înscrierea. Este reglementat astfel, efectul constitutiv al cărţii funciare. Dispoziţiile art. 885

Cod civil se aplică însă numai după finalizarea lucrărilor de cadstru pentru fiecare unitate

administrativ-teriotrială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru

imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii

9 M.I. Muţiu, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Paideia, Bucureşti, 2004, p.15.
imobiliare nr.7/199610, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Până la această

dată, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza

actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop

de opozabilitate faţă de terţi.

10 M. Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Ed. Press Mihaela, Bucureşti, 2000, p.200