CAPITOLUL I

Aspecte generale. Noiunea de contracte speciale Dreptul contractelor speciale este mai elaborat i mai concret dect teoria general a obligaiilor contractuale pentru c enun principalele reguli ale unui numr de contracte, adic enun cadrul lor esenial. Un numr oarecare de contracte sunt special reglementate, fie de lege, fie de uzanele profesionale. Din acest motiv sunt numite "contracte speciale" ntruct legea i uzanele care le reglementeaz le dau un nume (de exemplu vnzare, donaie, schimb, furnizare, locaiune, mprumut etc.) 1. Oricrui contract i se aplic mai multe tipuri de reguli juridice; reguli generale aplicabile tuturor contractelor (teoria general a obligaiilor contractuale); reguli speciale prevzute de lege aplicabile speciei creia i aparine contractul (dreptul contractelor speciale); reguli particulare convenite de prile contractante 2. ntruct regulile generale aplicabile contractelor au fost studiate la materia teoria general a obligaiilor, n cadrul cursului de contracte speciale vom analiza regulile speciale i eseniale aplicabile principalelor contracte civile.

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE Seciunea I NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE 1.Introducere. Din punct de vedere istoric naterea contractului de vnzare-cumprare este legat de apariia banilor, cnd schimbul marf contra marf (troc) ncepe s fie nlocuit de schimbul marf contra bani (vnzarecumprare). n prezent contractul de vnzare-cumprare s-a rspndit att de mult nct aproape zilnic ncheiem un asemenea contract, fiind un mijloc de satisfacere a

1 2

Ibidem. A se vedea P.Malaurie, L.Aynes, P.Y.Gautier, Drept civil. Contractele speciale, Editura Wolters Kluwer 2009, p.3-4. 1

nevoilor economice i sociale ale oamenilor. Este cel mai perfect instrument juridic prin care se realizeaz circuitul civil al bunurilor i valorilor 3. 2.Reglementare. Contractul de vnzare-cumprare este reglementat n Cartea A V-A ("Despre obligaii"), Titlul IX ,de la art. 1650 la art. 1762 din noul Cod civil (Legea nr.287/2009). Aceste texte de lege reprezint reglementa-rea de baz a contractului de vnzare-cumprare, adic dreptul comun n materie. Pe lng reglementarea din noul Cod civil, legislaia noastr mai cuprinde i alte dispoziii speciale, aplicabile numai anumitor vnzri. De exemplu, vnzarea de locuine construite din fondurile statului, reglementat prin Legea nr.85/1992; vnzarea unor imobile cu destinaia de locuine ctre chiriai este reglementat de Legea nr.112/1995 etc. 3.Noiune. Potrivit art. 1650 alin.1 din noul Cod civil: "Vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau, dup caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s l plteasc" 4 . De asemenea, prin contractul de vnzare-cumprare se pot transmite cumprtorului nu numai dreptul de proprietate, dar i alte drepturi reale sau de crean. n acest sens, art. 1650 alin.2 din noul Cod civil prevede c "poate fi transmis prin vnzare un dezmembrmnt al dreptului de proprietate sau orice alt drept. De exemplu, se poate vinde dreptul de uzufruct viager sau nuda proprietate ori drepturi de crean. Mai mult, se pot nstrina prin vnzare i universaliti, care cuprind att bunuri, ct i drepturi i obligaii (vnzarea unei moteniri, vnzarea unui fond de comer etc.) 5. 4.Caractere juridice. Contractul de vnzare-cumprare prezint urmtoarele caractere juridice: a)Vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral) deoarece d natere la obligaii n sarcina ambelor pri contractante, obligaii reciproce i interdependente (art.1171 din noul Cod civil). Vnztorul i asum obligaii fa de cumprtor (s-i predea lucrul vndut), iar cumprtorul fa de vnztor ( si plteasc preul).

M.Murean, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, Editura Cordial Lex ClujNapoca 1999, p.6. 4 Art. 1294 din Codul civil de la 1864 definea vnzarea ca fiind: o convenie prin care dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a plti celei dinti preul lui. ns, aa cum s-a artat n literatura juridic, definiia era att inexact ct i incomplet. 5 M.Murean, op.cit.p.5; C.Toader, Drept civil.Contracte speciale, Editura All Beck Bucureti 2003, p.10; D.Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex Bucureti 1997,p.6; Eugeniu Safta-Romano, Contracte civile. ncheiere. Executare. ncetare, Editura Polirom 1999, p.17.
3

Din reciprocitatea i interdependena obligaiilor vnztorului i cumprtorului decurg anumite efecte specifice (excepia neexecutrii contractului, rezoluiunea pentru neexecutarea culpabil a obligaiilor asumate i teoria riscului contractului), cunoscute de la teoria general a obligaiilor 6. b)Vnzarea este un contract oneros pentru c fiecare parte contractant urmrete s obin un avantaj n schimbul obligaiilor asumate cu titlu oneros (art. 1172 din noul Cod civil). Astfel, vnztorul urmrete s obin preul de la cumprtor iar, corelativ, cumprtorul urmrete s obin lucrul vndut de la vnztor. c)Vnzarea este un contract comutativ deoarece, la momentul ncheierii sale, existena drepturilor i obligaiilor prilor este cert, iar ntinderea acestora este determinat sau determinabil (art.1173 din noul Cod civil).. Prin excepie, exist unele vnzri care pot avea un caracter aleatoriu. De exemplu, vnzarea cu clauz de ntreinere, vnzarea de drepturi litigioase etc. d)Vnzarea este un contract consensual pentru c, n principiu, se formeaz valabil prin simplul acord de voin al prilor, fr ndeplinirea vreunei formaliti, fr predarea lucrului vndut i plata preului. Prin excepie de la principiul consensualitii, n cazul vnzrii imobilelor contractul de vnzare-cumprare trebuie ncheiat n form autentic. De asemenea, art. 1244 din noul Cod civil prevede c trebuie s fie ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute, conveniile care strmut sau constituie drepturi reale care urmeaz s fie nscrise n cartea funciar. La fel, conform art. 1245 contractele care se ncheie prin mijloace electronice sunt supuse condiiilor de form prevzute de legea special. n aceste situaii de excepie, contractul de vnzare-cumprare nu este valabil dect dac a fost ncheiat n forma special prevzut de lege 7. De asemenea, n cazurile anume prevzute de lege, vnzarea nu poate fi opus terilor dect dup ndeplinirea formalitilor de publicitate respective (art.1675 din noul Cod civil). n cazul lucrurilor de valoare, avnd n vedere importana actului, este indicat ca prile contractante s ntocmeasc un nscris constatator al conveniei, sub semntur privat sau autentic, pentru a putea fi dovedit vnzarea n caz de litigiu ( art. 1241din noul Cod civil). e)Vnzarea este un contract translativ de drepturi ntruct transfer dreptul de proprietate sau alte drepturi reale ori de crean din patrimoniul vnztorului n patrimoniul cumprtorului. n acest sens, conform art. 1674 din noul Cod civil, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar
6

A se vedea C.Sttescu, C.Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ediia a III-a, Editura All Beck 2000, p.83-95.

F.Moiu, Contractele speciale n noul cod civil. Curs universitar, Editura Wolters Kluwer 2010, p.22-23.
7

dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc, cu excepia cazurilor prevzute de lege sau dac din voina prilor nu rezult contrariul. n materie de vnzare de imobile, strmutarea proprietii de la vnztor la cumprtor este supus dispoziiilor de carte funciar (art.1676 din noul Cod civil). f)n sfrit, s-a spus c vnzarea este un contract instantaneu deoarece transferul dreptului de la vnztor la cumprtor se produce dintr-o dat, fie n momentul ncheierii conveniei, fie ulterior, conform celor convenite de pri 8.

Seciunea a II-a CONDIIILE ESENIALE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE 5.Precizri prealabile. Conform art. 1179 din noul Cod civil condiiile eseniale pentru validitatea contractului sunt: capacitatea de a contracta; consimmntul prilor; un obiect determinat i licit; o cauz licit i moral. Pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare-cumprare aceste condiii trebuie s fie ntrunite cumulativ. n cazurile n care legea prevede o anumit form a contractului, aceasta trebuie respectat, sub sanciunea prevzut de dispoziiile legale aplicabile (art.1179 alin.2 din noul Cod civil). ntruct problemele juridice de baz legate de capacitate, consimmnt, obiect i cauz, acordul de voin i momentul ncheierii contractului sunt cunoscute de la teoria actului juridic civil, persoane i teoria general a
8

A se vedea D.Chiric, Contractele speciale civile i comerciale, volumul 1, Editura Rosetti Bucureti 2005, p.40.

obligaiilor, vom analiza n continuare doar anumite probleme speciale aplicabile vnzrii. I. CONSIMMNTUL 6.Condiiile consimmntului. n materie de vnzare, consimmntul urmeaz condiiile dreptului comun, stabilite de art. 1204 din noul Cod civil.9, respectiv trebuie s fie serios, liber i exprimat n cunotin de cauz. Din doctrina mai veche se pot reine alte dou condiii: s existe i s fie exteriorizat. a) n principiu, pentru ncheierea valabil a contractului,consimmntul vnztorului i cumprtorului trebuie s existe. Consimmntul prilor se exprim prin oferta de a contracta, adresat de una din ele, i respectiv prin acceptarea ofertei de ctre cealalt 10. Vnzarea se perfecteaz n momentul n care prile se pun de acord asupra elementelor eseniale ale contractului, respectiv s-au nvoit asupra lucrului i preului. n mod excepional, n cazul exproprierii pentru cauz de utilitate public nu se cere consimmntul proprietarului, exproprierea fcndu-se chiar i mpotriva voinei acestuia (art.44 alin.3 din Constituia Romniei). Este vorba despre o vnzare forat 11. Despgubirile acordate in loc de pre i se stabilesc de comun acord cu proprietarul bunului expropriat sau, n caz de divergen, de ctre instana de judecat. De asemenea, n cazul vnzrii la licitaie public, n cadrul procedurii de executare silit a bunurilor debitorului, vnzarea este valabil i fr consimmntul proprietarului urmrit. b)Pentru ncheierea contractului de vnzare-cumprare vnztorul i cumprtorul trebuie s-i exteriorizeze consimmntul, ntruct o hotrre de a contracta rmas doar n forul interior al persoanei nu poate produce efecte juridice. n principiu, exteriorizarea consimmntului se poate face n orice form: verbal, n scris, fax, e-mail, expunerea mrfii n vitrin mpreun cu preul, chiar prin gesturi sau atitudini etc. c)Libertatea consimmntului decurge din principiul libertii contractuale, potrivit cruia orice persoan are libertatea de a ncheia sau nu un contract sau orice alt act juridic 12.
A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, volumul II, Editura ALL Bucureti 1997, p.548.
9 10 11

Pentru amnunte n legtur cu oferta i acceptarea D.Chiric, op.cit., vol.1,p.138-155.

Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n M.Of. nr.139 din 2 iunie 1994.
12

A se vedea V.Babiuc, V.Stoica, Libertatea contractual i dreptul constituional, n Dreptul nr.7/1995, p.8-12.

ns, dup cum s-a artat n literatura juridic, aceast libertate nu este absolut i nengrdit, ci este limitat de necesitatea respectrii normelor legale imperative (care ocrotesc ordinea public), a regulilor de convieuire social (care ocrotesc bunele moravuri) i a drepturilor i libertilor recunoscute de lege i celorlalte persoane, care se bucur n aceeai msur de libertatea contractual 13. Astfel, libertatea de a ncheia un contract de vnzare-cumprare poate fi limitat de unele restricii legale (de exemplu, vnzarea armelor i muniiilor, a produselor stupefiante, a substanelor toxice etc.) sau de unele restricii convenionale (de exemplu, ncheierea unui pact de preferin, a unei promisiuni unilaterale sau bilaterale de vnzare-cumprare etc.). d)Consimmntul prilor la vnzare trebuie s fie exprimat n cunotin de cauz, adic s provin de la persoane cu discernmnt, care i dau seama de urmrile faptelor lor i s nu fie afectat de vreun viciu de consimmnt (eroarea 14 , dolul 15, violena 16 i leziunea). Lipsa discernmntului n exprimarea voinei relev nu lipsa consimmntului, ci un simplu viciu al acestuia, deoarece n acest caz consimmntul exist. Fiind vorba despre un viciu de consimmnt, sanciunea care intervine este anularea contractului (art.1205 din noul Cod civil) 17. e)n sfrit, consimmntul vnztorului i cumprtorului trebuie s fie serios, adic s fie dat cu intenia de a produce efecte juridice. Practica demonstreaz c n multe cazuri ncheierea contractului de vnzare-cumprare nu se produce dintr-o dat, pe loc, deoarece prile nu pot sau nu vor s ncheie direct o asemenea convenie. Adesea, vnzareacumprarea este precedat de unele negocieri sau nelegeri prealabile, care sunt distincte de vnzare. Aceste nelegeri prealabile vnzrii, cunoscute i sub denumirile de antecontracte, contracte provizorii, contracte preparatorii sau
13 14

M.Murean, op.cit. p.12.

Pentru amnunte n legtur cu viciul erorii a se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005) p.225-257; D.Chiric, Eroarea, viciu de consimmnt n materie contractual, n Dreptul nr.7/2005, p.9-39.
15

A se vedea D.Chiric, Dolul, viciu de consimmnt n materie contractual, n Curierul judiciar nr.2/2005, p.48.

A se vedea D.Chiric, Violena ca viciu de consimmnt n contracte, n Curierul judiciar nr.3/2005, p.63.
16

n acest sens, n practica judiciar constatndu-se c actul s-a ncheiat sub imperiul unei asemenea stri, determinat de o mnie de mare intensitate, a fost anulat actul de vnzarecumprare a unui teren, ca fiind ncheiat ab irato (decizia nr.1275/1998 a Curii de Apel Suceava, citat de P.Perju n "Dreptul" nr.6/1999, p.120); n acelai sens, Tribunalul Suprem, s.civ., dec.nr.1998/1989, n "Dreptul" nr.7/1990, p.66.
17

promisiuni de contract, sunt: promisiunea unilateral (de vnzare sau de cumprare), promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare, pactul de preferin (sau de preemiune). Codul civil romn de la 1864 nu a reglementat aceste instituii juridice, ele fiind creaia practicii judiciare 18. ns noul Cod civil reglementeaz promisiunea de a contracta n general (art.1279) , promisiunea de vnzare i promisiunea de cumprare (art.1669), dreptul de preemiune art. 1730-1740), iar ca o noutate pactul de opiune, de care ne vom ocupa n continuare. Pactul de opiune 7.Noiune. n conformitate cu dispoziiile art. 1278 alin.1 din noul Cod civil: "Atunci cnd prile convin ca una dintre ele s rmn legat de propria declaraie de voin, iar cealalt s o poat accepta sau refuza,acea declaraie se consider o ofert irevocabil i produce efectele prevzute la art.1191" 19. 8.Natura juridic a pactului de opiune. Dei art. 1278 alin.1prevede c "acea declaraie se consider o ofert irevocabil...." i produce efectele ofertei, totui pactul de opiune se deosebete de simpla ofert. Aa cum rezult din definiia legal de mai sus, pactul de opiune este un contract, o convenie, adic un act juridic bilateral, deoarece ncheierea acestuia presupune acordul a dou voine. n acest sens, se poate observa c "prile convin ca una dintre ele s rmn legat de propria declaraie de voin". n schimb, oferta este o manifestare unilateral de voin, adic un act juridic unilateral. n al doilea rnd, pactul de opiune are drept beneficiar o anume persoan, determinat, individualizat, care accept ca dreptul s se nasc n favoarea sa, n timp ce oferta poate fi adresat publicului n general 20. n al treilea rnd, pactul de opiune trebuie s menioneze, n mod obligatoriu, n chiar cuprinsul su, termenul pentru acceptarea declaraiei de voin (termenul de opiune). Dac totui prile nu au convenit un termen pentru acceptare, acesta poate fi stabilit de instan prin ordonan preedinial, cu citarea prilor (art.1278 alin.2). n schimb, oferta poate fi fcut i fr precizarea unui termen de acceptare, situaie n care trebuie meninut un termen rezonabil (art.1193 alin.1 din noul Cod civil).
A se vedea A.Ionacu, M.Murean, M.Costin, Contribuia practicii judectoreti la dezvoltarea principiilor dreptului civil romn, Editura Academiei R.S.R. Bucureti 1973 (vol.1), 1978 (vol.2). 19 Oferta este irevocabil de ndat ce autorul ei se oblig s o menin un anumit termen. Oferta este, de asemenea, irevocabil atunci cnd poate fi considerat astfel n temeiul acordului prilor, al practicilor statornicite ntre acestea, al negocierilor, al coninutului ofertei ori al uzanelor (art.1191 alin.1). Declaraia de revocare a unei oferte irevocabile nu produce niciun efect (art.1191 alin.2). 20 A se vedea F.Moiu, op.cit. p.26.
18

n alt ordine de idei, pactul de opiune este un contract unilateral deoarece numai una dintre prile contractante i asum obligaii, respectiv aceea care consimte s rmn legat de propria declaraie de voin (obligatul, ofertantul, promitentul). Cealalt parte contractant, respectiv beneficiarul opiunii, nu i asum nici o obligaie n momentul ncheierii pactului. El doar i exprim consimmntul n sensul c primete angajamentul ce i se face, urmnd s decid ulterior dac accept sau refuz oferta. Numai dac accept oferta va avea obligaii. 9.Coninutul pactului de opiune. Pactul de opiune, mai exact declaraia de voin a celui care se oblig, trebuie s conin toate elementele contractului pe care prile urmresc s l ncheie, astfel nct acesta s se poat ncheia prin simpla acceptare a beneficiarului opiunii. Potrivit art. 1278 alin.4 din noul Cod civil "contractul se ncheie prin exercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre beneficiar a declaraiei de voin a celeilalte pri, n condiiile convenite prin pact". n conformitate cu dispoziiile art. 1668 alin.1 din noul Cod civil, n cazul pactului de opiune privind un contract de vnzare-cumprare asupra unui bun individual determinat, ntre data ncheierii pactului i data exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii termenului de opiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului. Prin urmare, pactul de opiune este nsoit de o clauz de inalienabilitate legal a bunului. De asemenea, atunci cnd pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de opiune se noteaz n cartea funciar (art.1668 alin.2), formalitate ndeplinit de notarul public. 10. Forma pactului de opiune. Aa cum rezult din dispoziiile art. 1278 alin.5 din noul Cod civil, att pactul de opiune, ct i declaraia de acceptare trebuie ncheiate n forma prevzut de lege pentru contractul pe care prile urmresc s l ncheie. De exemplu, dac contractul pe care prile doresc s l ncheie ntre ele trebuie ntocmit n form autentic, atunci i pactul de opiune trebuie ncheiat tot n form autentic. 11. Dreptul de opiune al beneficiarului. n literatura juridic romn se consider c dreptul de opiune al beneficiarului este un drept de crean deoarece izvorul su l reprezint convenia celor dou pri, care sunt legate printr-un raport obligaional n care unul este creditor, iar altul este debitor 21. n literatura juridic francez, n care promisiunea unilateral de vnzare este denumit "pact de opiune", neexistnd nici o deosebire ntre aceste instituii juridice, se consider c dreptul de opiune al beneficiarului este un drept potestativ 22. mprtim aceast din urm opinie deoarece, nainte de exercitarea opiunii, dreptul beneficiarului este un simplu drept potestativ care i confer
21 22

Ibidem. A se vedea Fr. C.Dutilleul, PH.Delebecque, Contrats civils et commerciaux, 6e ed, Ed.Dalloz, 2002, Paris, p.62, citai dup F.Moiu, op.cit. p.29. 8

doar posibilitatea de a opta pentru a accepta sau refuza declaraia de voin a celelalte pri. n opinia noastr, nu este vorba despre un drept de crean deoarece beneficiarul opiunii nu este nc creditor (nu poate cere de la cealalt parte s dea, s fac sau s nu fac ceva atta timp ct nu i-a exercitat opiunea n sensul acceptrii declaraiei de voin a acesteia). Abia dup exercitarea opiunii, n sensul acceptrii declaraiei, beneficiarul are un drept de crean mpotriva obligatului (de exemplu poate solicita predarea bunului). Dac a optat n sensul acceptrii declaraiei de voin ns obligatul (cel care s-a obligat s rmn legat de propria declaraie de voin) ncalc obligaiile ce-i revin, beneficiarul are la dispoziie, n funcie de situaia concret, urmtoarele mijloace juridice: a) dac obligatul refuz predarea bunului ce face obiectul pactului, beneficiarul are la dispoziie fie o aciune personal, ntemeiat pe contractul considerat ncheiat (art. 1278 alin.4), prin care cere instanei de judecat obligarea prtului la predarea bunului; fie o aciune n revendicare, dac beneficiarul a ndeplinit formalitile necesare pentru dobndirea dreptului (n cazul imobilelor art. 885 alin.1- intabularea n cartea funciar); b) dac obligatul a nstrinat bunul ce face obiectul pactului unei tere persoane, naintea exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii termenului de opiune, nclcndu-se i clauza de inalienabilitate prevzut de art. 1668 alin.1, trebuie s distingem dou situaii i anume; n cazul n care vnzarea se menine, terul fiind considerat de bun-credin (nu s-a asigurat opozabilitatea pactului prin ndeplinirea formalitilor de publicitate necesare), beneficiarul are dreptul la daune interese; n cazul n care vnzarea se desfiineaz, terul fiind considerat de rea-credin, bunul revine n patrimoniul obligatului, beneficiarul avnd mijloacele juridice de mai sus lit.a. Promisiunea unilateral de vnzare n materie de vnzare, promisiunea de a contracta poate fi de trei feluri; promisiune unilateral de vnzare; promisiune unilateral de cumprare; promisiune bilateral de vnzare-cumprare (art.1669). Art. 1669 i 1670 din noul Cod civil conin unele dispoziii referitoare la promisiunea de vnzare i promisiunea de cumprare, dar fr a preciza noiunea sau natura lor. Ca urmare, apreciem c aceste instituii juridice rmn, n esen, aa cum au fost ele create de doctrin i de practica judiciar, desigur cu completrile aduse de noua legislaie. 12.Noiune. Promisiunea unilateral de vnzare este un contract prin care o persoan, numit promitent, promite s vnd n viitor un anumit bun unei alte persoane, numit beneficiar, dac aceasta din urm i va manifesta consimmntul de a-l cumpra.

Convenia prin care prile se oblig s negocieze n vederea ncheierii sau modificrii unui contract nu constituie promisiune de a contracta (art.1279 alin.4 din noul Cod civil). 13.Natura juridic. Promisiunea unilateral de vnzare este un contract 23 (convenie) deoarece ncheierea acesteia presupune acordul a dou voine, respectiv consimmntul promitentului (care promite s vnd) i consimmntul beneficiarului (care accept aceast promisiune, dar fr a promite c va cumpra). Din acest punct de vedere promisiunea se deosebete de simpla ofert de a contracta, care este un act juridic unilateral, presupunnd o singur manifestare de voin. De asemenea, oferta de a contracta poate fi revocat n anumite condiii i poate deveni caduc n caz de moarte sau incapacitate a ofertantului, n timp ce promisiunea nu poate fi revocat unilateral i nu devine caduc prin moartea sau incapacitatea promitentului, drepturile i obligaiile prilor transmindu-se motenitorilor, potrivit dreptului comun. Aa cum s-a artat ntemeiat n literatura juridic 24 promisiunea unilateral de vnzare este de fapt un antecontract 25, prin care promitentul se oblig fa de beneficiar s-i vnd n viitor un anumit bun, acesta din urm avnd dreptul de a opta pentru a-l cumpra sau nu. ntruct numai promitentul i asum obligaii, promisiunea unilateral de vnzare este un antecontract unilateral 26.
n literatura juridic romn i francez, marea majoritate a autorilor admit c promisiunea unilateral de vnzare este un contract, opinie pe care o considerm ntemeiat. Relativ recent ns, n literatura juridic romn, s-a exprimat i punctul de vedere potrivit cruia promisiunea unilateral de vnzare este o instituie juridic complex, suis generis, reprezentnd un act juridic complex, alctuit din oferta de vnzare i o convenie accesorie prin care prile convin expres ca beneficiarul s fie creditorul unui drept de opiune asupra ncheierii sau nencheierii contractului de vnzare-cumprare promis ( A se vedea I.Lul, Natura juridic a promisiunii unilaterale de vnzare, n Dreptul nr.6/1998, p.43 i urmt.). A se vedea F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ediia a III-a actualizat i completat, Editura Universul Juridic Bucureti 2001, p.24. ntr-o opinie recent i cu elemente de noutate n dreptul nostru civil, pe care nu o putem mprti, se consider c promisiunea unilateral de vnzare este un contract unilateral, dar nu un antecontract. Potrivit acestei opinii, promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral) i antecontractul de vnzare sunt dou entiti juridice diferite. Deosebirea ar consta n consimmntul prilor, diferit n cele dou situaii. Astfel, n cadrul promisiunii de vnzare consimmntul este netranslativ de proprietate, n timp ce n cadrul antecontractului de vnzare consimmntul este translativ de proprietate, chiar dac transferul proprietii se realizeaz ulterior, la data autentificrii actului. Pentru amnunte a se vedea I.Popa, Contractul de vnzare-cumprare. Studiu comparativ de doctrin i jurispruden, Editura Universul Juridic Bucureti 2006, p. 159 i mai ales 203-207;

23

24

25

26

Promisiunea unilateral de vnzare nu transfer proprietatea asupra bunului, ci d natere numai unor obligaii cu caracter personal pentru una din pri (promitent), cealalt parte 10

ns, este posibil ca n schimbul dreptului de opiune ce i se acord beneficiarul s fie obligat s-i plteasc promitentului o sum de bani (preul dreptului de opiune). n acest caz, promisiunea unilateral de vnzare va fi un antecontract sinalagmatic, dar fr s se transforme ntr-o promisiune bilateral de vnzare-cumprare deoarece beneficiarul nu i asum obligaia de a cumpra, ci numai aceea de a plti preul opiunii. Suma de bani se mai numete i indemnizaie de imobilizare ntruct bunul promis de ctre promitent se afl imobilizat (la dispoziia beneficiarului) o anumit perioad de timp. 14.Coninutul promisiunii. n conformitate cu art. 1279 alin. 1 din noul Cod civil, "promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea". De exemplu, promisiunea de a vinde trebuie s conin clauze referitoare la bunul promis a fi vndut i la pre. n legtur cu preul, art. 1670 din noul Cod civil prevede c "n lips de stipulaie contrar, sumele pltite n temeiul unei promisiuni de vnzare reprezint un avans din preul convenit". 15.Obligaia promitentului. n literatura juridic, romn i francez, opiniile care s-au exprimat n legtur cu obligaia asumat de promitent fa de beneficiar sunt divergente i n prezent. Astfel, ntr-o opinie, considerat clasic, promitentul este debitorul unei obligaii de a face 27 , constnd n obligaia de a ncheia n viitor contractul de vnzare, dac beneficiarul opteaz pentru cumprarea bunului. ntr-o alt opinie, susinut mai ales n doctrina francez, angajamentul promitentului nu are ca obiect o obligaie de a face, deoarece vnzarea se va forma fr ca vreo prestaie s fie ateptat din partea saformarea vnzrii opereaz n doi timpi: din momentul promisiunii, ea este perfect n privina promitentului, din momentul ridicrii opiunii, ea angajeaz beneficiarul" 28 . Ali autori francezi susin c n sarcina promitentului s-ar nate o obligaie de a

(beneficiarul) pstrndu-i libertatea de a decide (a se vedea Tribunalul Suprem, col.civ., dec.nr.561/1949, n J.N. nr.5-6, 1949, p. 608).
27

A se vedea F.Deak, op.cit., p.24; C.Toader, op.cit. p.24; Eugeniu Safta-Romano, op.cit.p.27; I.Popa, op.cit. p.161; D.Chiric, op.cit. (1997), p.19, ulterior, dup cum vom vedea, autorul revine asupra opiniei sale iniiale, dar fr a arta tranant natura juridic a obligaiei promitentului ( D.Chiric, op.cit., vol.1(2005), p.157 i 165); H.L. et J.Mazeaud, Leons de droit civil, t. II. Vol.1, nr.358; P.Bloch, Lobligation de transferer la proprit dans la vente, R.T.D. civ. 4/1988, precum i autorii citai de I.Popa, op.cit., p.152-167.

A se vedea Ph.Malaurie, L.Ayns, P.-Y. Gautier, op.cit., p.88, nr.111, citai dup D.Chiric, op.cit., vol.1, (2005), p.157-158.
28

11

face, ns aceasta nu mai const n obligaia de a ncheia vnzarea, ci de a menine oferta pe durata termenului de opiune, fr posibilitatea de revocare 29. n ce ne privete mprtim prima opinie, concepia clasic, deoarece promitentul nu a vndut, ci s-a obligat s vnd bunul n viitor. Ori, a vinde n viitor nseamn a ncheia contractul de vnzare, adic obligaia de a face. Autori care nu mprtesc aceast concepie clasic, atunci cnd trateaz promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare arat c ambele pri se oblig ferm s ncheie n viitor contractul de vnzare i de a face tot ce este necesar pentru ca vnzarea s fie perfectat 30. Aa fiind, n opinia noastr, dac obligaia promitentului vnztor din cadrul promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare este aceea de a ncheia n viitor contractul de vnzare, atunci este o obligaie de a face, care nu se deosebete cu nimic de obligaia promitentului vnztor din cadrul promisiunii unilaterale de vnzare, care este tot o obligaie de a face. 16.Dreptul de opiune al beneficiarului. Prin promisiunea de vnzare doar promitentul se oblig fa de beneficiar s-i vnd n viitor un anumit bun, beneficiarul avnd dreptul de opiune pentru a-l cumpra sau nu. Natura juridic a dreptului de opiune al beneficiarului este alt problem juridic controversat. Unii autori consider c dreptul de opiune al beneficiarului este un drept personal de crean 31. Alii c este fie un drept de natur special 32, fie un

29

A se vedea J.Schmidt-Szalewski, J.-C.Civ.Art.1589, fasc.20, 1997, p.13, nr.25, citat dup D.Chiric, op.cit, vol.1 (2005), p.165.

30

A se vedea D.Chiric, op.cit, vol.1 (2005), p.177 i 186.

31

A se vedea F.Deak, op.cit., p.24; Eugeniu Safta-Romano, op.cit., p.27.

32

A se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.166.

12

drept potestativ, care i permite pur i simplu beneficiarului s opteze unilateral ntre a cumpra sau nu bunul 33. mprtim opinia potrivit creia dreptul de opiune al beneficiarului este un drept potestativ, deoarece acesta const n simpla posibilitate a beneficiarului de a opta ntre a cumpra sau nu bunul. Abia dup ce beneficiarul a optat pentru cumprarea bunului, are un drept de crean mpotriva promitentului, respectiv are dreptul de a-i cere s-i ndeplineasc obligaia asumat. Pentru exercitarea dreptului de opiune prile stabilesc, de regul, un anumit interval de timp (termen), n care beneficiarul s poat reflecta i decide n cunotin de cauz. n acest interval de timp, promitentul nu-i poate retrage unilateral promisiunea, iar beneficiarul trebuie s opteze 34.

33

A se vedea I.Najjar, Le droit doption, contribution ltude du droit potestqtif et de lqcte unilatrale, LGDJ, Paris, 1967, p. 137 i urmt., J.Rochfeld, Les droits potestatifs accords par le contrat, n Etudes offertes J:Ghestin: Le contrat au dbut du XXI- e sicle, citai dup D.Chiric, op.cit., p.166; I.Popa, op.cit. p.160.

n literatura juridic romn i francez unii autori susin c dac n intervalul termenului de opiune promisiunea este acceptat, n principiu, vnzarea devine perfect la acel moment, realizndu-se acordul de voine conform art.1295 alin.1 din C.civ.vechi. Prin excepie ns, se susine, dac bunul ce formeaz obiectul vnzrii impune ndeplinirea unor formaliti ad validitatem, pn la ndeplinirea acestora vnzarea nu se poate perfecta, dar se realizeaz o promisiune sinalagmatic de vnzare-cumprare, care ine deopotriv ambele pri la ndeplinirea acelor formaliti. A se vedea D.Chiric, op.cit. (1997), p.20; C.Toader, op.cit., p.25; Eugeniu Safta-Romano, op.cit., p.28 . De asemenea, recent se apreciaz c prin promisiunea unilateral de vnzare promitentul se angajeaz s vnd ferm, din punctul su de vedere consimmntul la vnzare fiind deja dat, pe cnd beneficiarul consimte doar ca s-i fie pus la dispoziie opiunea de a cumpra sau nu, iar nu chiar s cumpere. Originalitatea i specificul promisiunii unilaterale const aadar n faptul c, n principiu, pentru a se forma vnzarea este suficient doar manifestarea de voin a beneficiarului n sensul ridicrii opiunii. De aceea, promisiunea unilateral de a vinde mai este cunoscut i sub denumirea de pact de opiune (a se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1, 2005, p.156-157 i 166-167, precum i autorii i lucrrile acolo citate). n opinia noastr acceptarea promisiunii unilaterale de vnzare nu se confund cu acceptarea ofertei de a contracta, aa cum nici promisiunea (convenie) nu se confund cu simpla ofert (act juridic unilateral). Dac n cazul ofertei valabile de a contracta ofertantul vinde, pentru ncheierea contractului fiind suficient manifestarea voinei acceptantului, n cazul promisiunii de vnzare promitentul nu vinde ci promite s vnd n viitor, deci vnztorul-promitent nu i-a dat acordul la vnzarea lucrului, ci numai la ncheierea n viitor a contractului. De asemenea, dac acceptarea promisiunii ar nsemna vnzare perfect, atunci orice promisiune bilateral de vnzare-cumprare ar nsemna vnzare perfect.
34

13

Dac prile nu au stipulat un termen, beneficiarul trebuie s-i exercite dreptul de opiune n cadrul termenului general de prescripie de trei ani, care ncepe s curg de la data ncheierii conveniei. Aceasta deoarece dreptul de opiune este un drept patrimonial i ca orice drept patrimonial se prescrie n termenul general de prescripie. n aceast ipotez se nelege c i promitentul trebuie s-i menin promisiunea pe aceeai perioad de timp. Dac beneficiarul nu opteaz pentru cumprare n termenul convenit sau n cadrul termenului general de prescripie (ntruct situaia nu poate rmne incert la infinit), atunci obligaia promitentului vnztor se stinge. 17.Drepturile beneficiarului n cazul n care promitentul i ncalc obligaia asumat. Dac opteaz pentru cumprarea bunului, dar promitentul refuz s ncheie contractul, beneficiarul are dreptul: - fie s solicite instanei de judecat obligarea promitentului la dauneinterese, n temeiul art. 1279 alin.2 din noul Cod civil, ntruct promitentul i-a nclcat obligaia asumat fa de beneficiar. Dac promitentul a nstrinat bunul unei tere persoane, actul de nstrinare poate fi desfiinat dac terul a fost de rea-credin, n sensul c a avut cunotin de promisiune. n aceast situaie, bunul se ntoarce n patrimoniul promitentului, care poate fi obligat s ncheie contractul promis. - fie s solicite instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de contract. n acest sens, art. 1669 alin.3 din noul Cod civil dispune c dac una dintre prile care au ncheiat promisiunea refuz, nejustificat, s ncheie contractul promis, cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, dac toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite. Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat (art.1669 alin.2). 18.Pactului de opiune i promisiunea unilateral de vnzare. n literatura juridic romn, destul de restrns cu referire la noul Cod civil, se consider c pactul de opiune nu este altceva dect o promisiune unilateral de vnzare. S-a susinut c nu se poate identifica, n sistemul de drept romn, nicio diferen, ca natur juridic, ntre promisiunea unilateral de vnzare i pactul de opiune. Singura deosebire ar fi regimul lor juridic, sub aspectul efectelor, care nu este identic. Astfel, n cazul promisiunii unilaterale de vnzare, beneficiarul poate cere instanei de judecat, n temeiul art. 1279 alin.3 i 1669 alin.1din noul Cod civil, pronunarea unei hotrri care s in loc de contract. n schimb, contractul de vnzare-cumprare la care se refer pactul de opiune se ncheie prin exercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre beneficiar a declaraiei de voin a celeilalte pri, n condiiile convenite prin pact. Deci, regimul juridic este mai favorabil beneficiarului pactului de opiune, cruia i este suficient s-i manifeste voina n forma prescris pentru a determina naterea contractului. n caz de opunere la executarea contractului din partea obligatului, instana de

14

judecat doar va constata ncheierea sau nu a contractului prin exercitarea opiunii 35. De asemenea, n dreptul francez nu exist nici o deosebire ntre cele dou instituii, promisiunea unilateral de vnzare fiind denumit "pact de opiune". Prerea noastr este c totui dup noul Cod civil, dei exist asemnri, pactul de opiune privind un contract de vnzare-cumprare nu se confund cu promisiunea unilateral de vnzare, fiind dou instituii juridice distincte, avnd regim juridic diferit, aa cum vom arta mai jos: Pe lng deosebirea remarcat de autorul opiniei de mai sus, mai exist i alte deosebiri importante: - n cazul pactului de opiune contractul (promis) se ncheie i vnzarea se consider perfectat prin simpla exercitare opiunii de ctre beneficiar, n sensul acceptrii ofertei. n schimb, n cazul promisiunii unilaterale de vnzare, contractul promis nu se ncheie i vnzarea nu se perfecteaz prin exercitarea opiunii de a cumpra a beneficiarului, ci se realizeaz o numai promisiune bilateral de vnzare-cumprare, care oblig ambele pri contractante s ncheie ulterior contractul promis; - pactul de opiune i declaraia de acceptare trebuie ncheiate n forma prevzut de lege pentru contractul pe care prile urmresc s l ncheie (art.1278 alin.5 din noul Cod civil). n schimb, n cazul promisiunii unilaterale de vnzare noul Cod civil nu impune nicio condiie de form, situaie n care trebuie admis c promisiunea este consensual; - pactul de opiune privind un contract de vnzare-cumprare asupra unui bun individual determinat este nsoit ntotdeauna de o clauz de inalienabilitate a bunului expres prevzut de lege (art. 1668 alin.1), n timp ce n cazul promisiunii unilaterale de vnzare o asemenea clauz de inalienabilitate este subneleas (art.627 alin.4); - n sfrit, noul Cod civil reglementeaz separat pactul de opiune i promisiunea unilateral de vnzare, ceea ce demonstreaz c n intenia legiuitorului nostru cele dou instituii sunt distincte. Promisiunea unilateral de cumprare 19. Promisiunea unilateral de cumprare asumat de promitentul cumprtor, mult mai rar ntlnit n practic, este guvernat de aceleai reguli ca i promisiunea unilateral de vnzare. n conformitate cu art. 1669 alin.4 din noul Cod civil, "n cazul promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun individual determinat, dac, mai nainte ca promisiunea s fi fost executat, creditorul su nstrineaz

35

A se vedea F.Moiu, op.cit., p.27. 15

bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaia promitentului se consider stins". Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare 20.Noiune . Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare este o convenie (antecontract) 36 prin care ambele pri, numite promitent-vnztor i promitent-cumprtor, se oblig s ncheie ntre ele, n viitor, un contract de vnzare-cumprare, ale crui elemente eseniale (lucrul i preul) sunt deja stabilite prin promisiune. Dac prile sunt de acord una s vnd, iar cealalt s cumpere, convenind asupra lucrului ce va fi vndut i asupra preului, se pune ntrebarea de ce ele nu ncheie direct contractul de vnzare-cumprare ? Practica demonstreaz c exist situaii n care prile nu pot sau nu vor s ncheie direct, pe loc, un contract de vnzare-cumprare, pe care ns urmresc s-l ncheie, ntre ele, ntr-un viitor mai mult sau mai puin apropiat. De exemplu, un proprietar dorete s-i vnd imobilul su, iar un cumprtor dorete s-l cumpere, dar ncheierea de ndat a contractului de vnzare-cumprare nu este posibil deoarece vnztorul nu dispune de toate actele necesare perfectrii vnzrii (extras de carte funciar sau titlu de proprietate care s-i ateste dreptul de proprietate, certificat fiscal, imobilul este nchiriat sau grevat de o ipotec etc.). Alteori, cumprtorul nu dispune de
n literatura juridic recent s-a avansat opinia potrivit creia promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare i antecontractul de vnzare-cumprare sunt dou instituii juridice diferite. Se susine c deosebirea se bazeaz, n primul rnd, pe consimmntul prilor, diferit n cele dou situaii. Astfel, n cadrul promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare consimmntul este netranslativ de proprietate, n timp ce n cadrul antecontractului de vnzare-cumprare consimmntul este translativ de proprietate, chiar dac transferul proprietii se realizeaz ulterior, la data autentificrii actului. De asemenea, antecontractul de vnzare-cumprare are ca obiect o obligaie de a da n faza ncheierii contractului i o obligaie de a face n faza executrii acestuia, pe cnd promisiunea sinalagmatic de vnzarecumprare are ca obiect o obligaie de a face ( a se vedea I.Popa, op.cit., p.203 208). Aa cum s-a artat pe bun dreptate n literatura juridic, nu exist un temei legal pentru a distinge ntre antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea bilateral de vnzarecumprare ( a se vedea B.Dumitrache, Antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare, nota II, n Dreptul nr.2/2002, p.52- 66). Marea majoritate a autorilor consider c cei doi termeni sunt sinonimi, opinie creia ne raliem i noi ( a se vedea F.Deak, op.cit., p.25; C.Toader, op.cit. p.26; D Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.155). Nici practica judectoreasc, pn n prezent, nu face o asemenea distincie ntre antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare ( a se vedea Curtea Suprem de Justiie, s.civ. dec.nr. 765/1993 i nr.1237/1993, n Dreptulnr.7/1994, p.75 i 77).
36

16

ntreaga sum necesar achitrii preului convenit 37. n asemenea situaii este firesc ca promitentul-vnztor i promitentul-cumprtor s caute s se asigure c i vor respecta cuvntul dat, sens n care ncheie pe loc o promisiune de vnzare-cumprare, obligndu-se reciproc s-i procure actele sau sumele de bani care le lipsesc i s ncheie, n viitor, contractul promis. Aceast promisiune oblig pe fiecare dintre pri s-i respecte obligaiile asumate i s ncheie, n viitor, de obicei ntr-un anumit termen convenit de ele, contractul promis. Prin urmare, n esen, promisiunea bilateral de vnzare-cumprare este o promisiune de contract38, adic un contract prin care prile se angajeaz s ncheie n viitor un alt contract de vnzare-cumprare, al crui coninut esenial ( lucrul vndut i preul) este deja stabilit prin promisiune. Dei prile s-au neles asupra lucrului i preului, totui promisiunea bilateral de vnzare-cumprare nu echivaleaz, n dreptul nostru, cu o vnzare perfect, fiind un contract distinct de nsui contractul de vnzare-cumprare. Astfel, promitentul-vnztor prin ncheierea promisiunii nu a vndut ci a promis c vinde n viitor, iar promitentul-cumprtor nu a cumprat, ci a promis c va cumpra n viitor, ambii obligndu-se numai s ncheie contractul de vnzarecumprare. Legiuitorul nostru nu a preluat art. 1589 alin.1 din C.civ. fr., conform cruia: promisiunea de vnzare valoreaz vnzare, dac exist consimmntul reciproc al celor dou pri asupra lucrului i asupra preului". Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare i-a gsit o larg aplicare practic n perioada regimului comunist, datorit restriciilor i formalitilor impuse nstrinrii imobilelor 39.

37

A se vedea M.Murean, op.cit.p. 130.

A se vedea M.Costin, M.Murean i V.Ursa, Dicionar de drept civil, Editura tiinific i Enciclopedic Bucureti 1980, p.408-409; I.Albu, Drept civil. Contractul i rspunderea contractual, Editura Dacia Cluj-Napoca 1994, p.9-12; L.Pop, Teoria General a obligaiilor, Editura Lumina Lex Bucureti 1998, p.52-53.
38

n acest sens, a se vedea Legea nr.203/1947, Decretul nr.151/1950, Decretul nr.221/1950, Decretul nr.144/1958, Legea nr.19/1968, Legile nr.58 i 59/1974. Referitor la cuprinsul acestor acte normative i la evoluia regimului juridic al nstrinrii imobilelor n perioada regimului comunist a se vedea: L.Pop, Regimul juridic al terenurilor destinate localitilor, Editura Dacia Cluj-Napoca, 1980; C.Brsan, Regimul juridic al bunurilor imobile, Editura tiinific i Enciclopedic Bucureti 1983; A.Ionacu, M.Murean i alii, Contribuia 17

39

21.Delimitri. Considerm util delimitarea promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare de alte instituii juridice asemntoare. a)Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete de nsui contractul de vnzare-cumprare prin coninutul i efectele sale. Astfel, promisiunea d natere n sarcina prilor obligaiei de a face (de a ncheia n viitor contractul promis), n timp ce contractul de vnzare-cumprare d natere obligaiei de a da (de a transmite dreptul) Promisiunea de vnzare-cumprare nu este translativ de proprietate, adic promitentul-vnztor rmne proprietarul bunului promis a fi vndut pn la ncheierea contractului de vnzare-cumprare. n schimb, contractul de vnzare-cumprare este translativ de proprietate, adic bunul vndut trece n patrimoniul cumprtorului. De asemenea, ele se deosebesc i din punctul de vedere al condiiilor de fond i de form ce trebuie ndeplinite n momentul ncheierii lor: Astfel, la ncheierea promisiunii nu este necesar ca promitentul-vnztor s fie proprietarul bunului sau titularul dreptului nstrinat, deoarece promisiunea nu este translativ de drepturi, n timp ce vnztorul trebuie s aib calitatea de proprietar al bunului sau de titular al dreptului nstrinat. Obiectul promisiunii const n ncheierea n viitor a contractului promis, n timp ce obiectul vnzrii const n transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept, real ori de crean; b)Prin caracterul sinalagmatic, promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete de promisiunea unilateral de vnzare, respectiv de cumprare, prin care numai una dintre pri i asum obligaii, n timp ce cealalt parte i pstreaz libertatea de a contracta sau nu.
practicii judectoreti la dezvoltarea principiilor dreptului civil, vol.1, Editura Academiei Bucureti 1973, p.101 i urmt.; I.C.Vurdea (I), C.Brsan , V.Stoica (II), Evoluia legislaiei privind circulaia imobilelor, n Dreptul nr.6/1990, p.38-52; D.Chiric, Consecinele modificrilor legislative post-revoluionare asupra circulaiei imobilelor proprietate particular, n Dreptul nr.6/1991, p.22-32; M.Murean, Consecine ale abrogrii Legii nr.58/1974 asupra antecontractelor de nstrinare imobiliar, n Dreptul nr.7-8/1991, p.91100; Stelu erban, Efectele antecontractelor de vnzare-cumprare a imobilelor dup abrogarea Legilor nr.58-59/1974 i a Decretului nr.144/1958, n Dreptul nr.12/1991, p.3538; V.Stoica, Fl.Baias, Executarea silit a antecontractelor de vnzare-cumprare n condiiile abrogrii art.12 din Decretul nr.144/1958, n Dreptul nr.3/1992, p.14-27; V.Ptulea, Aplicarea n timp a legii civile n legtur cu nstrinarea imobilelor, n Dreptul nr.11/1992, p.29-39; E.Chelaru, Unele aspecte n legtur cu circulaia juridic a terenurilor proprietate privat, n Dreptul nr.9/1993, p.22-26; Eugeniu Safta Romano, Regimul juridic al antecontractelor privind nstrinarea imobiliar subsecvent abrogrii Decretului nr.144/1958, n Dreptul nr.9/1993, p.27-33; D.Andrei, Marieta Ronea (I) Bogdan Dumitrache (II), Obligaiile promitentului-vnztor i executarea lor silit, n Dreptul nr.3/1995, p.25-36 etc.

18

c)Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete i de oferta de a contracta ntruct oferta este o manifestare unilateral de voin (act juridic unilateral), n timp ce promisiunea este un contract, o convenie ( act juridic bilateral). Oferta poate fi revocat n anumite condiii sau poate deveni caduc dac ofertantul decedeaz, n timp ce promisiunea, fiind o convenie, nu poate fi revocat unilateral i nu devine caduc prin moartea sau incapacitatea promitentului, drepturile i obligaiile prilor transmindu-se motenitorilor, potrivit dreptului comun; de asemenea, dac oferta de a contracta este valabil, pentru ncheierea contractului este suficient manifestarea voinei acceptantului, n timp ce n cazul existenei unei promisiuni, pentru ncheierea contractului promis, ambii promiteni trebuie s-i dea consimmntul 40. d)Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete de proiectul neobligatoriu prin care prile doar au nceput discuiile i negocierile n vederea ncheierii unui contract de vnzare-cumprare, pstrndu-i libertatea de a ncheia sau nu vnzarea 41. e)Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete de acordul de principiu prin care prile convin s negocieze cu bun-credin, n viitor, ncheierea unui contract de vnzare-cumprare, ale crui elemente nu sunt nc stabilite. Dei acordul de principiu este i el un contract (nelegere), d natere doar unor obligaii de a negocia cu bun-credin un contract, care se poate ncheia sau nu 42. promisiunii de vnzare-cumprare. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare se ncheie n condiiile dreptului comun, aplicndu-se regulile generale n materie de contracte (art.1182 i urmt. din noul Cod. civil). Promisiunea nu are valoarea unui act de vnzare-cumprare, dar pentru a putea duce la ncheierea contractului promis, trebuie s ndeplineasc i ea condiiile de valabilitate necesare oricrei convenii. Astfel, se cere existena unui consimmnt valabil exprimat, neviciat de eroare, dol sau violen.
A se vedea M.Murean, op.cit. p.133 22.ncheierea

40

41

A se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.186-187.

42

Ibidem p.187.

19

n ce privete capacitatea, se admite c n momentul ncheierii promisiunii prile trebuie s aib capacitatea de a vinde i de a cumpra, cci altfel acordul asupra lucrului vndut i preului nu ar fi valabil 43. Obiectul promisiunii de vnzare-cumprare l constituie nsi ncheierea contractului de vnzare-cumprare. ntruct promisiunea este o convenie, obiectul acesteia trebuie s fie determinat i licit, aplicndu-se i dispoziiile art. 1279 alin.1 din noul Cod civil conform crora promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea. Aa cum s-a artat n literatura juridic, se poate promite i vnzarea lucrului altuia, deoarece promisiunea nu este translativ de proprietate, situaie n care promitentul-vnztor i asum implicit obligaia de a dobndi acel lucru n proprietate, spre a-l putea transmite promitentului-cumprtor la data stabilit pentru ncheierea contractului promis 44. n momentul ncheierii promisiunii nu este necesar s fie ndeplinite condiiile de fond ale vnzrii propriu-zise. Astfel, promisiunea poate fi ncheiat valabil chiar dac legea prevede unele interdicii de nstrinare. Referitor la momentul ncheierii promisiunii de vnzare-cumprare, cauza licit i moral (art. 1179 alin.1 din noul Cod civil). n ce privete forma promisiunii de vnzare-cumprare, spre deosebire de pactul de opiune, noul Cod civil nu prevede nimic n aceast privin. De aceea, considerm c se aplic dreptul comun n materie de contracte, respectiv art.1240 i urmt. din noul Cod civil. Prin urmare, promisiunea de vnzarecumprare se ncheie valabil prin simplul consimmnt al prilor, chiar dac pentru contractul promis legea cere forma autentic 45. De exemplu, chiar dac vnzarea unui teren nu se poate face valabil dect n form autentic, promisiunea de vnzare-cumprare a terenului este consensual. Aceasta deoarece promisiunea de vnzare-cumprare nu este translativ de proprietate,
43 44 45

A se vedea D.Chiric, op.cit. vol.1 (2005), p.190. A se vedea M.Murean, op.cit. p.136.

ntr-o alt opinie se consider c dei promisiunea de vnzare-cumprare este un contract distinct de nsui contractul de vnzare-cumprare, acesteia nu i se pot aplica regulile consensualismului ntruct consimmntul la promisiune, viznd elementele eseniale ale vnzrii (lucrul vndut i preul), asupra crora prile nu mai pot reveni unilateral, nu poate fi asumat dect n condiiile speciale de protecie pe care legea le impune ad validitatem anumitor vnzri. A admite valabilitatea promisiunii consensuale, s-a spus, ar nsemna s se ajung la obinerea efectelor contractului solemn pe baza unui simplu act consensual. n acest sens, a se vedea D.Chiric, op.cit. vol.1 (2005), p.194; D.Chiric, Condiiile de validitate i efectele promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare, n SUUB nr.2/2001, p.24 i urmt.; J.Goicovici, Formalism substanial i libertate contractual n dreptul privat contemporan, n SUBB nr.2-4/2002, p.111 i urmt. Pn n prezent aceast opinie nu a fost acceptat n practica judiciar.

20

fiind un contract distinct de nsui contractul de vnzare-cumprare. Marea majoritate a autorilor, inclusiv instana suprem, la care ne alturm i noi, au mprtit aceast opinie, valabil i n prezent 46. Cerina ntocmirii unui nscris sub semntur privat sau chiar autentic se impune doar ad probaionem, iar nu ad validitatem. 23.Coninutul promisiunii de vnzare-cumprare. Prin coninutul promisiunii de vnzare-cumprare se nelege clauzele acesteia, care pot fi clasificate n trei categorii: clauze eseniale i indispensabile; clauze accesorii; clauze anticipatorii 47. A. Clauze eseniale i indispensabile 1.Una dintre clauzele eseniale i indispensabile ale promisiunii de vnzare-cumprare este obligaia reciproc a prilor contractante de a ncheia, n viitor, contractul de vnzare-cumprare. Aceast obligaie trebuie s fie neechivoc i stipulat expres. Dar, chiar dac prile n-ar fi stipulat-o expres, trebuie s se considere c o atare obligaie subzist n toate promisiunile de vnzare-cumprare, perfectarea vnzrii propriu-zise fiind de neconceput n lipsa ei. 2.O alt clauz esenial i indispensabil a promisiunii de vnzarecumprare este determinarea cadrului esenial al viitorului contract de vnzarecumprare (lucrul care se va vinde i preul ). n acest sens, art. 1279 alin.1 din noul Cod civil prevede c promisiunea trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea. Prin urmare, aceast clauz trebuie stipulat expres n promisiune, ea neputnd fi subneleas. 3.Tot esenial i indispensabil este asumarea obligaiei reciproce de a face tot ceea ce este necesar pentru a se putea ncheia valabil contractul promis. Aceast obligaie are un coninut larg i subzist n orice promisiune de vnzare-cumprare, chiar dac n-ar fi stipulat expres.
A se vedea M.Murean, op.cit. p.138; I.Lul, D.Hantea, Discuii cu privire la promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare a terenurilor, n Dreptul nr.9/2003, p.72; n ce privete jurisprudena, a se vedea Plenul Trib.Suprem, decizia de ndrumare nr.7/1967, n C.D. pe anul 1967, p.26-27; Ioan G.Mihu, Repertoriu de practic judiciar n materie civil a Tribunalului Suprem i a altor instane judectoreti pe anii 1969-1975, Editura tiinific i Enciclopedic Bucureti 1976, p.133.
46

A se vedea, pentru detalii, M.Murean, Clauzele eseniale i indispensabile ale antecontractului i clauzele sale accesorii, n volumul Dinamica relaiilor sociale reglementate de lege oglindit n teoria i practica dreptului, vol.1, Centrul de tiine Sociale al Filialei din Cluj-Napoca a Academiei, 1988, p.89-122; idem, Clauzele anticipatorii ale antecontractului, n Dinamica relaiilor sociale, vol.II, 1989-1990, p.5-48; M.Murean, op.cit. p.139-145.
47

21

De exemplu, n funcie de cazul concret, ea se poate referi la: - obligaia promitentului-vnztor de a se prezenta la notarul public i de a consimi la autentificarea vnzrii, dac legea pretinde ad validitatem ncheierea contractului promis n form autentic sau dac prile au stipulat prin promisiune forma autentic; de a prezenta notarului actele necesare perfectrii vnzrii ( extras de carte funciar, titlul de proprietate, certificat fiscal, dovada c sunt ndeplinite condiiile speciale cerute de lege pentru nstrinarea unor bunuri, cum sunt cele din patrimoniul cultural naional etc.); de a iei din indiviziune, atunci cnd promitentul-vnztor este doar coproprietar al bunului ce se va vinde; de a obine consimmntul expres al soului, dac bunul promis a fi vndut este un bun comun al soilor 48 . - obligaia promitentului-cumprtor de a se prezenta la notarul public i de a consimi la autentificarea vnzrii, obligaie identic cu cea a promitentuluivnztor; de a prezenta actele necesare etc. B. Clauze accesorii Aceste clauze pot fi stipulate sau nu de ctre prile contractante, fr ca lipsa lor s afecteze validitatea promisiunii de vnzare-cumprare. 1.Clauza penal este aceea prin care prile stipuleaz c debitorul se oblig la o anumit prestaie n cazul neexecutrii obligaiei (art.1538). Ea poate fi prevzut att pentru neexecutarea obligaiei la timp, ct i pentru executarea cu ntrziere (art.1539). 2.Clauza de arvun stipulat de art.1544 i 1545 din noul Cod civil 49. Arvuna const ntr-o sum de bani sau alte bunuri fungibile pe care o parte o d celeilalte pri la momentul ncheierii contractului (promisiunii). Arvuna poate ndeplini dou funcii: - funcia confirmatorie, situaie n care se mai numete i arvun confirmatorie. Dac partea care a dat arvuna nu execut obligaia fr justificare, cealalt parte este n drept s declare rezoluiunea contractului, reinnd arvuna. Dac neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealalt parte poate declara rezoluiunea contractului i poate cere dublul acesteia (art.1544 alin.2 din noul Cod civil). Creditorul obligaiei neexecutate poate ns opta pentru executarea sau pentru rezoluiunea contractului i repararea prejudiciului potrivit dreptului comun (art. 1544 alin.3 din noul Cod civil); - funcia de clauz de dezicere, situaie n care se mai numete i arvun penalizatoare. Dac n contract a fost stipulat expres dreptul uneia dintre pri sau dreptul ambelor pri de a se dezice de contract, cel care denun contractul
A se vedea M.Murean, op.cit. (Drept civil. Contraclele speciale. Curs universitar 1999), p.140-141; (I) D.Andrei, M.Ronea-Avram (II).B.Dumitrache Obligaiile promitentuluivnztor i executarea lor silit, n Dreptul nr.3/1995, p.25-36. 49 Pentru amnunte, a se vedea Jozsef Kocsis, Unele consideraii referitoare la arvun i la convenia accesorie de arvun, n Dreptul nr.12/1998, p.49-66.
48

22

pierde arvuna dat sau, dup caz, trebuie s restituie dublul celei primite (art. 1545 din noul Cod civil). Arvuna se restituie cnd contractul nceteaz din cauze ce nu atrag rspunderea vreuneia dintre pri (art.1546 din noul Cod civil). Pentru ca arvuna s ndeplineasc aceast funcie, de clauz de dezicere, ea trebuie stipulat expres n convenie, deoarece reprezint o derogare de la principiul irevocabilitii unilaterale a contractelor sinalagmatice. 3.Clauza de dezicere (care poate fi stipulat independent de arvun), prin care prile i rezerv dreptul de a se rzgndi i a desfiina unilateral convenia, de regul ntr-un anumit termen ori n anumite condiii 50. n temeiul clauzei de dezicere, beneficiarul acesteia are la dispoziie un timp de reflecie pentru analizarea consecinelor contractului ncheiat, n final avnd dreptul de a-i retrage unilateral consimmntul dat, desfiinnd astfel contractul 51. Este important de precizat c noiunile clauz de dezicere i clauz de arvun cu funcie de dezicere nu se confund. Aa cum s-a artat n literatura juridic, arvuna este pltit ntotdeauna nc de la ncheierea contractului care o conine (indiferent dac joac rol confirmator sau de dezicere), n timp ce dezicerea (preul denunrii unilaterale a contractului) nu este datorat dect dac i n momentul cnd beneficiarul clauzei se prevaleaz de aceasta 52. Clauza de dezicere fiind derogatorie de la principiul irevocabilitii unilaterale a contractelor sinalagmatice, trebuie stipulat expres n convenie. Enumerarea clauzelor accesorii nu este limitativ, pentru c n funcie de interesul lor prile contractante pot stipula i alte clauze accesorii. C. Clauze anticipatorii n considerarea promisiunii de vnzare-cumprare ncheiate, prile pot s stipuleze i s execute n fapt, cu anticipaie, unele prestaii specifice contractului promis. 1.Clauza privind predarea anticipat (naintea perfectrii vnzrii)a imobilului n folosina promitentului-cumprtor. O asemenea clauz nu are efect translativ de proprietate, imobilul rmnnd n proprietatea promitentuluivnztor pn la ncheierea contractului promis. Folosina imobilului este conferit promitentului-cumprtor cu titlu de detenie precar.
A se vedea M.Murean, op.cit.(Drept civil. Contractele speciale.Curs universitar 1999), p.142 ; a se vedea i .C.C.J. secia civil i de proprietate intelectual, decizia nr.6242 din 11 noiembrie 2004, n Dreptul nr.7/2005, p.244. 51 A se vedea D.Chiric, Denunarea unilateral a promisiunii sinalagmatice de vnzarecumprare n temeiul unei clauze de dezicere sau a unei clauze rezolutorii, n Dreptul nr.3/2001, p.27-39. 52 Idem p.29.
50

23

ncheierea promisiunii de vnzare-cumprare i predarea cu anticipaie a bunului promis a fi vndut n folosina promitentului-cumprtor produce urmtoarele consecine juridice: - confer promitentului-cumprtor un titlu locativ valabil, care n-ar putea fi evacuat din imobil pe motiv de lips de titlu 53; - dobndind doar detenia precar, promitentul-cumprtor nu poate invoca uzucapiunea pentru dobndirea proprietii asupra imobilului; - promitentul-cumprtor are dreptul de a culege fructele bunului, ca i cum ar fi posesor de bun-credin, ns nu n temeiul calitii de posesor, ci n baza conveniei ncheiate, ntruct i promitentul-vnztor culege fructele (dobnzile) sumei primite drept pre al nstrinrii 54. 2.Clauza cedrii dreptului de a construi n favoarea promitentului cumprtor pe imobilul promis a fi vndut. n aceast ipotez, dac promitentulcumprtor construiete nainte de perfectarea vnzrii, el devine titularul unui drept de superficie. Promitentul-cumprtor va fi considerat un constructor de rea-credin dac construiete pe imobilul primit n folosin, nainte de perfectarea vnzrii, fr acordul promitentului-vnztor 55. 3.Clauza privind plata anticipat a preului vnzrii(n totalitate sau n parte)de ctre promitentul-cumprtor. Aceast clauz este stipulat, de regul, atunci cnd promitentului-cumprtor i se transmite anticipat folosina bunului, astfel nct ambele pri s profite de prestaiile executate anticipat. 24.Transmisiunea i cesiunea drepturilor i obligaiilor nscute din promisiunea de vnzare-cumprare. Se admite unanim c n caz de deces al promitentului-vnztor sau al promitentului-cumprtor, drepturile i obligaiile nscute din promisiune, avnd un coninut patrimonial, trec la motenitori. Numai n mod excepional, dac prile contractante ar stipula expres desfiinarea promisiunii n caz de deces sau caracterul intuitu personae, atunci transmisiunea nu poate avea loc. De asemenea, se admite c drepturile i obligaiile nscute din promisiunea de vnzare-cumprare pot fi cesionate prin acte juridice ntre vii (cesiune de contract), n afar de cazul n care exist stipulaie contrar sau prile au ncheiat promisiunea intuitu personae 56. Astfel, promitentulcumprtor poate, la rndul su, s promit unui ter vnzarea bunului pe care sa obligat s-l cumpere, situaie n care noul promitent-cumprtor va fi
A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.143. Idem p.143. 55 A se vedea, pentru detalii, D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.198.
53 54 56

Idem p.201. 24

ndreptit s-l acioneze pe primul promitent-vnztor, cerndu-i s ncheie direct cu el contractul promis 57. 25.Executarea promisiunii de vnzare-cumprare. A executa promisiunea de vnzare-cumprare nseamn ndeplinirea exact a obligaiilor asumate de ctre prile contractante, adic ncheierea contractului de vnzare-cumprare promis (perfectarea vnzrii promise). ndeplinirea obligaiilor nscute din promisiune se poate face pe cale amiabil (de bun voie) sau pe cale silit (constrngere). A. Executarea voluntar (de bun voie) are loc atunci cnd prile promisiunii ncheie contractul de vnzare-cumprare din proprie iniiativ, obinnd, n funcie de cazul concret, ndeplinirea tuturor condiiilor cerute de lege (autorizaia administrativ prealabil, dovada c sunt ndeplinite condiiile speciale cerute de lege pentru vnzarea anumitor bunuri, prezentarea la notarul public pentru autentificarea vnzrii, atunci cnd forma autentic este cerut de lege sau de voina prilor contractante). B. Executarea silit a promisiunii de vnzare-cumprare se poate obine atunci cnd una din prile contractante refuz s ncheie contractul promis. n acest caz, cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, dac toate condiiile de validitate sunt ndeplinite (art. 1669 alin.1 din noul Cod civil). Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat (art.1669 alin.2). Condiiile cerute pentru ca o asemenea aciune s poat fi admis sunt: promisiunea de vnzare-cumprare s fie valabil ncheiat; promisiunea s fie dovedit, n condiiile dreptului comun 58; prile s nu fi stipulat n convenie o clauz de dezicere; reclamantul s-i fi ndeplinit obligaiile asumate prin promisiune; una dintre pri s refuze ncheierea contractului de vnzarecumprare, iar refuzul s fie nejustificat; la data pronunrii hotrrii judectoreti s fie ndeplinite toate condiiile cerute de lege pentru perfectarea vnzrii, promitentul-vnztor s fie proprietarul lucrului promis a fi vndut, iar promitentul-cumprtor s nu fie lovit de vreo incapacitate special de a-l dobndi 59; aciunea s nu fie prescris, ntruct drepturile i obligaiile nscute din promisiunea de vnzare-cumprare avnd un coninut patrimonial este supus prescripiei. Efectele hotrrii pronunate sunt, n principiu, identice cu efectele pe care le-ar fi produs contractul de vnzare-cumprare, dac acesta ar fi fost ncheiat valabil i anume: transformarea obligaiei de a face ( asumat prin

57 58

A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.14

n acest sens, a se vedea P.Perju, Sintez teoretic a jurisprudenei instanelor din circumscripia Curii de Apel Suceava n domeniile dreptului civil i dreptului procesual civil (semestrul II/1997), n Dreptul nr.7/1998, p.67. 59 A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.146-147; C.Toader, op.cit., p.26-27. 25

promisiune) ntr-o obligaie de a da (de a transfera dreptul de proprietate asupra bunului promis). n cazurile n care promitentul-vnztor, ntre timp, a vndut lucrul promis unei tere persoane, nclcndu-i obligaia asumat fa de promitentulcumprtor, de cele mai multe ori vnzarea nu se mai poate perfecta. Totui, trebuie fcut distincie dup cum terul cumprtor a fost de bun-credin sau de rea-credin. Dac terul cumprtor a fost de bun-credin (neavnd cunotin despre ncheierea promisiunii), vnzarea este valabil i dreptul su se menine. n aceast situaie, promitentul-cumprtor nu poate cere dect rezoluiunea i daune-interese pentru prejudiciul suferit 60. De aceea, n materie de imobile este util notarea promisiunii de vnzare-cumprare n cartea funciar, n temeiul art. 40 din Legea nr.7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare, care devine astfel opozabil terilor, n sensul c acetia vor trebui s o respecte, n caz contrar fiind considerai de rea-credin i tratai ca atare 61. Dac terul cumprtor a fost de rea-credin, vnzarea poate fi desfiinat pe calea exercitrii de ctre promitentul-cumprtor a aciunii pauliene ori a aciunii n constatarea nulitii absolute pentru cauz ilicit. n aceste situaii, n caz de admitere a aciunii promitentului-cumprtor, bunul revine n patrimoniul promitentului-vnztor, fiind posibil ncheierea contractului promis, de bun voie sau pe cale silit. 26.Imposibilitatea obiectiv de executare a promisiunii de vnzarecumprare. Poate interveni n situaii cum ar fi, spre exemplu; - pieirea n ntregime a bunului care face obiectul contractului promis, indiferent dac pieirea este sau nu imputabil prilor contractante. n aceast situaie, ntruct bunul nu mai exist, nu se mai poate ncheia contractul de vnzare-cumprare. Dac pieirea bunului este imputabil uneia dintre pri, cealalt parte poate cere obligarea celui vinovat la plata de daune-interese; - scoaterea bunului promis din circuitul civil sau exproprierea pentru cauz de utilitate public; - refuzul organului administrativ competent de a elibera autorizaia administrativ prealabil, independent de vreo culp a prilor; - moartea uneia dintre prile contractante atunci cnd promisiunea este ncheiat intuitu personae.

A se vedea F.Deak, op.cit. p.26. A se vedea M.Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Editura Press Mihaela, Bucureti 2000, p.366-367.
61

60

26

Dreptul de preemiune 27.Noiune. Potrivit art.1730 alin.1 din noul Cod civil "n condiiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempiune, numit preemptor, poate s cumpere cu prioritate un bun" 62. Aa cum rezult din cele de mai sus, dreptul de preempiune este facultatea conferit unei persoane, prin lege sau contract, de a cumpra un bun cu preferin fa de oricare alta 63. Dispoziiile noului Cod civil privitoare la dreptul de preempiune sunt aplicabile numai dac prin lege sau contract nu se stabilete altfel. 28.Felurile dreptului de preempiune. Dreptul de preempiune este de dou feluri: legal sau convenional. Dreptul legal de preempiune este un drept prioritar la cumprarea unui bun, fiind prevzut expres de lege n favoarea anumitor persoane fizice sau juridice ori chiar a statului 64. Acest drept se nate n virtutea legii, independent de voina vnztorului, care are obligaia de a-l respecta din momentul n care decide s vnd bunul, sub sanciunea impus de lege. ns, dreptul de preempiune se poate exercita numai dup ce proprietarul bunului s-a hotrt sl vnd. Dreptul convenional de preempiune rezult dintr-o convenie prin care proprietarul unui bun se oblig fa de o alt persoan, numit preemptor, c n cazul n care se va decide s vnd bunul - s o prefere drept cumprtor, la pre i condiii egale 65. Deci, proprietarul bunului nu se oblig s vnd bunul,
De la data intrrii n vigoare a Codului civil, prevederile referitoare la dreptul de preemiune cuprinse n legile speciale aflate n vigoare la aceast dat se completeaz cu dispoziiile art.1730 -1740 din Codul civil. Pentru dreptul de preemiune creat prin convenie, dispoziiile art.1730-1740 din Codul civil se aplic numai n situaia n care convenia a fost ncheiat dup intrarea n vigoare a Codului civil. Dreptul de preemiune este supus dispoziiilor art.1730-1740 din Codul civil numai cu privire la contractele de vnzare ncheiate dup intrarea n vigoare a Codului civil. 63 A se vedea P.Malaurie, L.Aynes, P.Y.Gautier, op.cit., p.95-97. 64 Pentru definiii asemntoare, a se vedea C.Toader, M-Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache, coordonatori C.Brsan, Gh.Beleiu, F.Deak, Instituii de drpt civil, Curs selectiv pentru licen 2004-2005, p.292; F.Deak, op.cit. p.28; D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.107; Dreptul de preempiune apare reglementat nu numai n cazul nstrinrii bunurilor prin vnzare, ci i prin ncheierea unor contracte de nchiriere sau de concesionare (de exemplu, dreptul prioritar al expropriatului la nchirierea imobilului de care a fost expropriat, prevzut de art. 34 din Legea nr.33/1994 a exproprierii pentru cauz de utilitate public; dreptul de preempiune la concesionarea prin licitaie public a dreptului de pescuit n scop comercial n favoarea deintorilor de active i pentru cei care au contracte n derulare, stabilit de art. 14 lit.a din Legea nr.192/2001 privind fondul piscicol, pescuitul i acvacultura).
62

65

Anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil dreptul prioritar la cumprarea unui bun, rezultnd din convenia prilor, era denumit "pact de preferin", fiind creaia doctrinei i a practicii judiciare. A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.133; D.Chiric, Pactul de 27

ci se oblig doar s acorde preferin, n caz de vnzare, celui cu care a ncheiat convenia. Dreptul convenional de preempiune se deosebete de promisiunile unilaterale sau bilaterale de vnzare. Astfel, n cazul promisiunilor de vnzare promitentul-vnztor este obligat s vnd promitentului-cumprtor, la preul i condiiile deja stabilite n antecontract. n cazul dreptului convenional de preempiune, preul i celelalte elemente ale contractului de vnzare urmeaz s fie negociate i stabilite liber ntre proprietarul bunului, beneficiarul dreptului de preempiune i terii cumprtori, preferina opernd numai la pre i condiii egale. n literatura juridic se apreciaz c recunoaterea acestui drept reprezint o derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilor i de la principiul potrivit cruia proprietarul dispune liber, exclusiv i absolut, de bunul su. Este adevrat, ns trebuie fcut precizarea c existena dreptului de preempiune afecteaz doar libertatea vnztorului de a-i alege cocontractantul, nu i libertatea acestuia de a nu vinde. Vnztorul nu poate fi obligat s vnd, dar dac vinde atunci trebuie s respecte dreptul de preempiune 66. n materie de vnzare, titularul dreptului de preempiune care a respins o ofert de vnzare nu i mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se consider respins dac nu a fost acceptat n termen de cel mult 10 zile, n cazul vnzrii de bunuri mobile, sau de cel mult 30 de zile, n cazul vnzrii de bunuri imobile. n ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea ofertei ctre preemptor (art.1730 alin.3 din noul Cod civil).

preferin, n R.D.C. nr.11/1999, p.28 i urmt.; M.Dagot, Le pacte de prfrence; Ed Litec, Paris 1988. n literatura juridic anterioar noului Cod civil este controversat chestiunea de a ti dac dreptul de preempiune este un drept real sau un drept de crean ori un drept potestativ. n acest sens, a se vedea I.Negru, D.Corneanu (I); A.G.Ilie, M.Nicolae (II) Discuii n legtur cu natura juridic a dreptului de preempiune, n Dreptul nr.1/2004, p.22-65. Opinia majoritar este n sensul c dreptul de preempiune face parte din categoria drepturilor reale ( n acest sens, a se vedea F.Deak, op.cit. p.29; I.Adam, Drept civil. Drepturile reale, Editura All Beck, Bucureti 2002, p.290-291; I.Romoan, Drept civil. Drepturile reale, Editura Imprimeriei de Vest, Oradea, 1996, p.167-168; G.Boroi, Drept civil. Partea general, Edituta All Educaional, Bucureti 1998, p.61. n literatura juridic francez se apreciaz c dreptul de preempiune nu poate fi ncadrat comod n categoria drepturilor reale sau personale( a se vedea C.Saint-Alary-Houin, Le droit de preemption, Librairie Gnrale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 1979, p.436 i urmt.; St.Valory, La potestativit dans les relations contractuelles, Presses Universitaires d, Aix Marseille, 1999, p.40-52); n dreptul nostru, ali autori consider c dreptul de preempiune nu este nici drept real ( deoarece nu confer prerogative directe asupra unui bun) nici drept de crean (deoarece nu confer prerogative contra altuia, ci un drept potestativ ( a se vedea D.Chiric, op.cit. vol.1, 2005, p.107) ; I.Negru, D.Corneanu, op.cit. p.32)
66

28

De asemenea, vnzarea bunului cu privire la care exist un drept de preempiune legal sau convenional se poate face ctre un ter numai sub condiia suspensiv a neexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor (art. 1731 din noul Cod civil). 29. Caracterele juridice. Potrivit art. 1739 din noul Cod civil, dreptul de preempiune este indivizibil i nu se poate ceda. Prin urmare, dac sunt mai muli titulari ai dreptului de preempiune, acesta nu se divide ntre ei. Dreptul de preempiune nu poate fi cedat n sensul c nu poate fi transmis prin acte juridice ntre vii sau prin motenire. 30.Exercitrea dreptului de preempiune. n vederea exercitrii dreptului de preempiune, vnztorul este obligat s notifice de ndat preemptorului cuprinsul contractului ncheiat cu un ter. Notificarea poate fi fcut i de ctre terul contractant. Notificarea trimis preemptorului trebuie s cuprind numele i prenumele vnztorului, descrierea bunului, sarcinile care l greveaz, termenii i condiiile vnzrii, precum i locul unde este situat bunul (art.1732 alin.2). Preemptorul i poate exercita dreptul prin comunicarea ctre vnztor a acordului su de a ncheia contractul de vnzare, nsoit de consemnarea preului la dispoziia vnztorului (art. 1732 alin.3). n cazul vnzrii de bunuri mobile, dreptul de preempiune se exercit n termen de cel mult 10 zile, iar n cazul vnzrii de bunuri imobile, n termen de cel mult 30 de zile. n ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea ctre preemptor a notificrii (art.1732 alin.4). 31.Efectele exercitrii preemiunii. n conformitate cu dispoziiile art. 1733 alin.1 din noul Cod civil "Prin exercitarea preempiunii, contractul de vnzare se consider ncheiat ntre preemptor i vnztor n condiiile cuprinse n contractul ncheiat cu terul, iar acest din urm contract se desfiineaz retroactiv. Cu toate acestea, vnztorul rspunde fa de terul de bun-credin pentru eviciunea ce rezult din exercitarea preempiunii". Dac n contractul cu terul au fost stipulate clauze avnd drept scop mpiedicarea exercitrii dreptului de preempiune, acestea nu produc efecte fa de preemptor (art.1733 alin.2). 32.Concursul dintre preemptori. n cazul n care mai muli preemptori i-au exercitat preempiunea asupra aceluiai bun, art.1734 alin.1 67 prevede c contractul de vnzare se consider ncheiat: - cu titularul dreptului legal de preempiune, atunci cnd se afl n concurs cu titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune; - cu titularul dreptului legal de preempiune ales de vnztor, cnd se afl n concurs cu ali titulari ai unor drepturi legale de preempiune;
Dac legea nu prevede altfel, dispoziiile art.1734 din noul Cod civil se aplic i drepturilor de preempiune izvorte din contracte ncheiate nainte de intrarea n vigoare a Codului civil (art.125 din Legea nr.71/2011).
67

29

- dac bunul este imobil, cu titularul dreptului convenional de preempiune care a fost mai nti nscris n cartea funciar, atunci cnd acesta se afl n concurs cu ali titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune; - dac bunul este mobil, cu titularul dreptului convenional de preempiune avnd data cert cea mai veche, atunci cnd acesta se afl n concurs cu ali titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune. Orice clauz care contravine prevederilor de mai sus, este considerat nescris (art.1734 alin.2). Atunci cnd preempiunea se exercit n privina unui bun cumprat de ter mpreun cu alte bunuri pentru un singur pre, vnztorul poate pretinde de la preemptor numai o parte proporional din acest pre (art.1735 alin.1). n cazul n care s-au vndut i alte bunuri dect acela supus preempiunii, dar care nu puteau fi desprite de acesta fr s l fi pgubit pe vnztor, exercitarea dreptului de preempiune nu se poate face dect dac preemptorul consemneaz preul stabilit pentru toate bunurile vndute (art.1735 alin.2). Mai trebuie reinut c atunci cnd vnztorul a acordat terului contractant termene de plat a preului, preemptorul nu se poate prevala de aceste termene (art.1736). 33.Notarea dreptului de preempiune asupra unui imobil. Conform art.1737 alin.1, dreptul convenional de preempiune n legtur cu un imobil se noteaz n cartea funciar. Dac s-a fcut notarea dreptului de preempiune, potrivit art. 1737 alin.2, acordul preemptorului nu este necesar pentru ca terul s-i poat nscrie dreptul n cartea funciar. nscrierea dreptului terului se face sub condiia suspensiv ca, n termen de 30 de zile de la comunicarea ncheierii prin care s-a dispus nscrierea, preemptorul s nu notifice biroului de carte funciar dovada consemnrii preului la dispoziia vnztorului. Notificarea fcut n termen biroului de carte funciar nlocuiete comunicarea prevzut la art.1732 alin 3 i are aceleai efecte. n temeiul acestei notificri, preemptorul poate cere radierea din cartea funciar a dreptului terului i nscrierea dreptului su (art. 1737 alin. 3). Dac preemptorul nu a fcut notificarea n termen, dreptul de preempiune se stinge i se radiaz din oficiu din cartea funciar (art.1737 alin.4). 34.Stingerea dreptului convenional de preempiune. Dreptul convenional de preempiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepia situaiei n care a fost constituit pe un anume termen. n acest din urm caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dac a fost stipulat un termen mai lung (art.1740). 35.Unele drepturi de preempiune reglementate de lege. Dintre drepturile de preemiune reglementate de lege amintim cteva: a)Dreptul prioritar la dobndirea imobilului expropriat. Potrivit art. 37 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de
30

utilitate public: n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, expropriatul fost proprietar are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. n acest scop, expropriatorul se va adresa n scris fostului proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare sau dac nu rspunde expropriatorului n termen de 60 de zile de la primirea notificrii, acesta din urm poate dispune de imobil" 68. Expropriatul se bucur de acest drept n toate cazurile n care expropriatorul intenioneaz s nstrineze imobilul, iar nu numai n caz de vnzare. De asemenea, fostul proprietar beneficiaz de acest drept prioritar la dobndire nu la un pre egal (oferit de ali cumprtori), ci la un pre ce nu poate depi despgubirea actualizat, motiv pentru care s-a evitat a fi calificat drept de preempiune 69. n caz de nclcare a dreptului prioritar la dobndire sanciunea care intervine este, n lipsa unui text de lege expres, nulitatea relativ. b)Dreptul de preempiune prevzut de art.17din Legea nr.10/2001privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie1989. Potrivit art. 17 din Legea nr.10/2001 unitile i instituiile de nvmnt din sistemul de stat, unitile sanitare i de asisten medico-sociale din sistemul public, instituiile culturale, partidele politice, misiunile diplomatice i oficiile consulare, au un drept de preempiune la cumprarea imobilelor ocupate de ele. (2)Acest drept se poate exercita, sub sanciunea decderii, n termen de 90 de zile de la data primirii notificrii privind intenia de vnzare. (3)Notificarea se face prin executorul judectoresc, potrivit legii. (4)Contractele de vnzare-cumprare ncheiate cu nclcarea dreptului de preempiune sunt lovite de nulitate. Acest drept de preempiune poate fi exercitat numai n cazul ncheierii unui contract de vnzare-cumprare, iar nu i n situaia ncheierii altor contracte translative de proprietate.
68

Pentru amnunte i discuii pe marginea Legii nr.33/1994 a se vedea L.Giurgiu, Consideraii n legtur cu Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr.2/1995, p.17-23; F.Baias, B.Dumitrache, Discuii pe marginea Legii nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr.4/1995, p.18-27; Th.Mrejeru, Competena material a instanelor judectoreti n aplicarea Legii nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr.5/1999, p.74 i urmt. A se vedea i dreptul de preempiune acordat fotilor proprietari sau motenitorilor acestora n cazul vnzrii terenurilor care au fost expropriate pentru activiti miniere, stabilit prin art.10 din Legea nr.85/2003 a minelor. A se vedea F.Deak, op.cit., p.38.

69

31

n literatura juridic se apreciaz c sanciunea nerespectrii dreptului de preempiune este anularea contractului 70. c)Dreptul de preempiune reglementat de Legea nr.346/2004 privind stimularea nfiinrii i dezvoltrii ntreprinderilor mici i mijlocii. Conform art. 12, lit. d din Legea nr.346/2004: ntreprinderile mici i mijlocii au drept de preferin la cumprarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societilor/companiilor naionale, precum i ale societilor comerciale cu capital majoritar de stat, aflate n vecintatea imediat a activelor pe care le dein n proprietate. Dreptul de preferin se poate exercita prin depunerea unei solicitri n acest sens, n termen de 30 de zile calendaristice de la data nscrierii activului pe listele cuprinznd activele disponibile prevzute la art. 13 alin.4. Transferul dreptului de proprietate asupra activului disponibil, fr acordarea dreptului de preferin, este interzis sub sanciunea nulitii absolute. De asemenea, conform art. 12 lit. e din Legea nr.346/2004 ntreprinderile mici i mijlocii au prioritate la cumprarea activelor disponibile ale regiilor autonome, societilor/companiilor naionale, precum i ale societilor comerciale cu capital majoritar de stat. n termen de 30 de zile de la primirea unei solicitri n acest sens, regiile autonome, companiile naionale, precum i societile comerciale cu capital majoritar de stat vor organiza o prim licitaie deschis cu strigare doar pentru ntreprinderile mici i mijlocii. n cazul neadjudecrii licitaiei, se poate organiza o alt licitaie, cu acces liber. d)Dreptul de preempiune cu privire la bunurile mobile clasate ca fcnd parte din patrimoniul cultural naional. Acest drept de preempiune este reglementat de Legea nr.182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil, care n art. 36 alin.1 prevede: Bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau juridice de drept privat, clasate n tezaur, pot face obiectul unei vnzri publice numai n condiiile exercitrii dreptului de preempiune de ctre statul romn, prin Ministerul Culturii.. Dreptul de preempiune se poate exercita numai asupra bunurilor culturale mobile clasate n tezaur i numai n cazul vnzrilor publice. Nerespectarea dreptului de preempiune atrage sanciunea nulitii absolute a vnzrii (art. 36 alin.5 din Legea nr.182/2000). e)Dreptul de preempiune cu privire la monumentele istorice reglementat de Legea nr.422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, care n art. 4 alin.4 prevede c: monumentele istorice aflate n proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vndute numai n condiiile exercitrii dreptului de preempiune al statului romnsau al unitilor administrativteritoriale, dup caz. Nerespectarea atrage sanciunea nulitii absolute.
70

A se vedea C.Toader, M.Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache i coordonatorii C.Brsan, Gh.Beleiu, F.Deak, curs selectiv pentru licen 2006-2007, p.300. 32

f) Conform art. 1746 din noul Cod civil, terenurile din fondul forestier aflate n proprietate privat se pot vinde cu respectarea, n ordine, a dreptului de preempiune al coproprietarilor sau vecinilor. II. CAPACITATEA 36.Principiul capacitii. Capacitatea de a vinde i de a cumpra este parte component a capacitii civile de folosin i de exerciiu. Ca parte a capacitii de folosin, capacitatea de a vinde i de a cumpra aparine, n principiu, tuturor subiecilor de drept civil, persoane fizice i juridice 71. Astfel, conform art. 1652 din noul Cod civil C.civ. pot cumpra sau vinde toi cei crora nu le este interzis prin lege. Rezult c n materia contractului de vnzare-cumprare regula este capacitatea, iar incapacitatea excepia. De aceea, incapacitatea trebuie s fie expres prevzut de lege i, ca orice excepie, este de strict interpretare, neputnd fi extins sau aplicat prin analogie la alte situaii dect cele indicate de lege. Ca parte a capacitii de exerciiu, capacitatea de a vinde i de a cumpra aparine tuturor persoanelor care au capacitate deplin de exerciiu. Deci, orice persoan poate ncheia un contract de vnzare-cumprare dac are capacitate deplin de exerciiu (vnzarea-cumprarea fiind un act de dispoziie juridic asupra bunului) 72. Minorii sub 14 ani i persoanele puse sub interdicie judectoreasc (lipsite total de capacitatea de exerciiu) pot ncheia valabil asemenea contracte numai prin reprezentanii lor legali. Minorii ntre 14 i 18 ani (care au capacitate de exerciiu restrns) pot ncheia personal

n acest sens, art.29 din noul Cod civil prevede c; Nimeni nu poate fi ngrdit n capacitatea de folosin sau lipsit, n tot sau n parte, de capacitatea de exerciiu, dect n cazurile i condiiile expres prevzute lege. Nimeni nu poate renuna, n tot sau n parte, la capacitatea de folosin sau la capacitatea de exerciiu.
71

n raport cu bunul vndut i cu preul vnzarea-cumprarea este ntotdeauna un act de dispoziie. ns, n raport cu patrimoniul vnztorului sau al cumprtorului, se admite c vnzarea-cumprarea poate avea semnificaia unui simplu act de administrare sau chiar de conservare( de exemplu, cumprarea unor materiale pentru reparaia casei, vnzarea bunurilor supuse pieirii sau stricciunii sau a celor de mic valoare, devenite nefolositoare). n aceste cazuri este suficient dac partea contractant are capacitatea de a face acte de administrare sau de conservare.
72

33

contractul de vnzare-cumprare, cu ncuviinarea prinilor sau, dup caz, a tutorelui, iar n cazurile prevzute de lege i cu autorizarea instanei de tutel. Cu toate acestea, minorul cu capacitate de exerciiu restrns poate face singur acte de dispoziie de mic valoare, cu caracter curent i care se execut la data ncheierii lor. Dei regula general n materie de vnzare-cumprare este aceea c pot cumpra i vinde toi cei crora nu le este oprit prin lege, totui legiuitorul nostru a reglementat o serie de incapaciti speciale de a cumpra ori de a vinde. Aceste incapaciti sunt interdicii (prohibiii) de a cumpra sau de a vinde. 37.Incapaciti speciale de a cumpra sunt stabilite n scopul aprrii unor interese generale ale societii sau a unor importante valori etice. Astfel, potrivit art. 1654 alin.1 din noul Cod civil, sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane interpuse, chiar i prin licitaie public: a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt nsrcinai s le vnd; excepia prevzut la art.1304 alin.1 rmne aplicabil (contractul cu sine nsui i dubla reprezentare). Contractul ncheiat de reprezentant cu sine nsui, n nume propriu (de exemplu, mandatarul mputernicit s vnd, ca reprezentant al mandantului, cumpr el nsui bunul, pentru sine) este anulabil numai la cererea reprezentatului, cu excepia cazului n care reprezentantul a fost mputernicit n mod expres n acest sens sau cuprinsul contractului a fost determinat n asemenea mod nct s exclud posibilitatea unui conflict de interese. Dispoziiile de mai sus se aplic i n cazul dublei reprezentri (de exemplu, mandatarul mputernicit s vnd, ca reprezentant al mandantului, cumpr el nsui bunul n calitate de reprezentant - mandatar - al dobnditorului). b) prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezint; c) funcionarii publici, judectorii-sindici, practicienii n insolven, executorii, precum i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile vnzrii fcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare o supravegheaz. nclcarea interdiciilor prevzute la lit. a) i b) se sancioneaz cu nulitatea relativ, iar a celei de la lit. c) cu nulitatea absolut (art.1654 alin.2). Motivul pentru care legiuitorul nostru a reglementat aceste incapaciti a fost acela de a se evita o coliziune de interese i de a mpiedica cumprtorul s svreasc anumite abuzuri, prevalndu-se tocmai de calitatea sa (mandatar, administrator, funcionar public). De exemplu, mandatarul vnztorului nu poate cumpra, el nsui, bunul pe care vnztorul l-a mputernicit s-l vnd, deoarece ar putea fi tentat s-l cumpere ct mai ieftin, n detrimentul vnztorului, interesat s-l vnd ct mai scump.

34

Incapacitile de a cumpra stabilite prin art.1654 alin.1 vizeaz toate bunurile, indiferent dac sunt mobile sau imobile. d) Conform art. 1653 alin.1 din noul Cod civil, sub sanciunea nulitii absolute, judectorii, procurorii, grefierii, executorii, avocaii, notarii publici, consilierii juridici i practicienii n insolven nu pot cumpra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competena instanei judectoreti n a crei circumscripie i desfoar activitatea. Vnzarea de drepturi litigioase este o operaiune speculativ, att pentru vnztor, ct i pentru cumprtor; primul vinde ca s primeasc un pre, orict de mic, n loc s atepte ca pierznd procesul s nu mai obin nimic; secundul cumpr, investind o sum relativ mic, n schimbul ansei de a obine o valoare mult mai mare, dac va ctiga procesul. Pentru ambele pri contractul are un caracter aleatoriu 73, pentru c fiecare are o ans de ctig, dar i un risc de pierdere, n funcie de verdictul dat la terminarea procesului 74. Dreptul este litigios dac exist un proces nceput i neterminat cu privire la existena sau ntinderea sa (art.1653 alin.3). n interpretarea acestui text de lege, rmn valabile precizrile literaturii juridice anterioare intrrii n vigoare a noului Cod civil, n sensul c nu este suficient s existe un proces pentru ca dreptul s fie socotit litigios. Este necesar, pe de o parte, ca dreptul s fie contestat (adic prtul s conteste dreptul reclamantului). De exemplu, chiar dac ar exista un proces, dreptul nu este litigios dac prtul nu contest dreptului reclamantului, ci recunoate preteniile acestuia (achiesare). De asemenea, trebuie ca procesul s poarte asupra fondului dreptului (adic asupra existenei sau ntinderii dreptului) 75. Dac procesul nu privete fondul dreptului, ci se invoc, de exemplu, o simpl excepie dilatorie (necompetena instanei, refuzul plii creanei pe motiv c aceasta nu este nc exigibil), dreptul nu mai este litigios. n afar de cazurile anume prevzute de lege, drepturile litigioase pot fi vndute, indiferent c sunt drepturi reale sau de crean, inclusiv drepturile de proprietate intelectual sau drepturile succesorale 76. Prin excepie ns art. 1653 alin.1 din noul Cod civil i unele legi speciale au interzis vnzarea de drepturi litigioase. Astfel, potrivit art. 20 alin. 41 din Legea nr.10/2001 (introdus prin Legea nr.247/2005, Art.1, Titlul 1, pct.50) sunt interzise, sub sanciunea nulitii
A se vedea i o lucrare mai veche G.A. Basarabeanu, Vnzarea de drepturi litigioase i retractul litigios, Editura Profit i Pierdere, Bucureti, 1938. 74 S-a admis c legiuitorul nostru a reglementat instituia retractului litigios pentru a preveni specularea drepturilor litigioase (F.Deak, op.cit., p.109) 75 D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek Bucureti 2008, p.108. 76 F.Deak, op.cit., p.107-108.
73

35

absolute, pn la soluionarea procedurilor administrative i judiciare, nstrinrile sub orice form a bunurilor imobile (terenuri sau construcii), notificate potrivit prevederilor acestei legi. Trebuie precizat c pentru a fi n prezena unei vnzri de drepturi litigioase, procesul trebuie s existe, evident, n momentul ncheierii contractului de vnzare 77 . Sunt exceptate de la prevederile art.1653 alin 1din noul Cod civil.: - cumprarea drepturilor succesorale ori a cotelor-pri din dreptul din dreptul de proprietate de la comotenitori sau coproprietari, dup caz; este vorba despre situaia n care persoanele indicate la art. 1653 alin.1 au calitatea de comotenitori ai drepturilor succesorale sau coproprietari ai dreptului de proprietate, situaie n care pot cumpra de la ceilali deoarece, n acest caz, vnzarea nu urmrete scopuri speculative, ci s favorizeze ieirea din indiviziune; - cumprarea unui drept litigios n vederea ndestulrii unei creane care s-a nscut nainte ca dreptul s fi devenit litigios; n acest caz vnzarea s-a fcut de ctre debitor n favoarea unui creditor al su (cumprtorul fiind una din persoanele prevzute de art. 1653 alin.1), pentru plata creanei sale, ca o dare n plat; nu se urmresc scopuri speculative ntruct cumprtorul accept s primeasc o crean litigioas n locul creanei pe care o avea mpotriva vnztorului (cumprtorul se mulumete cu ceea ce debitorul su i poate da efectiv, ncercnd s evite un prejudiciu) 78; - cumprarea care s-a fcut pentru aprarea drepturilor celui ce stpnete bunul n legtur cu care exist dreptul litigios; aceast dispoziie a legii fiind insuficient de clar, literatura juridic mai veche a precizat c este vorba despre ipoteza n care dreptul de crean litigios este garantat cu o ipotec asupra imobilului care, iniial, a aparinut debitorului; creditorul reclamant vinde creana litigioas dobnditorului imobilului ipotecat (cel care cumprase de la debitorul prt imobilul grevat de ipotec n favoarea creditorului reclamant); n acest caz, dobnditorul imobilului ipotecat cumpr creana litigioas nu n scopuri speculative, ci pentru a elibera imobilul de ipotec (ncercnd s evite urmrirea silit a imobilului de ctre creditorul ipotecar). Cetenii strini i apatrizii precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de Legea nr.312 din 10 noiembrie 2005 privind dobndirea dreptului

77 78

M.Murean, op.cit., p.112-113. F.Deak, op.cit.,p.110 ;se consider c dac, estimativ, creana litigioas are o valoare mai mare dect creana cesionarului mpotriva cedentului, cesionarul va fi obligat la plata unei sulte (D.Chiric, op.cit.,Tratat 2008, p 118). 36

de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine 79. Aceast lege a intrat n vigoare pe data aderrii Romniei la Uniunea European, adic 1 ianuarie 2007. Conform art. 27 din noul Cod civil "Cetenii strini i apatrizii sunt asimilai, n condiiile legii, cu cetenii romni, n ceea ce privete drepturile i libertile lor civile". 38.Incapaciti de a vinde. Persoanele prevzute la art.1654 alin.1 din noul Cod civil nu pot s vnd bunurile proprii pentru un pre care const ntr-o sum de bani provenit din vnzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care l administreaz ori a crui administrare o supravegheaz, dup caz. Textul de lege fiind insuficient de clar, credem c este vorba despre incapacitatea persoanelor prevzute la art.1654 alin.1 de a vinde persoanelor pe care le reprezint (mandanii) sau pe care le ocrotesc (minori,interzii) n cazul n care preul const ntr-o sum de bani provenit din vnzarea sau exploatarea bunului sau patrimoniului pe care l administreaz ori supravegheaz (adic bunurile mandanilor sau ale minorilor, interziilor). Cei crora le este interzis s cumpere ori s vnd nu pot s cear anularea vnzrii nici n nume propriu, nici n numele persoanei ocrotite (art.1656). De asemenea, art. 32 alin.1 din Legea fondului funciar nr.18/1991prevede c terenul atribuit conform art.19 alin.1, art.21 i art.43 nu poate fi nstrinat prin acte ntre vii timp de 10 ani socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. Este vorba despre acele terenuri atribuite cooperatorilor care nu au adus pmnt n cooperativa agricol de producie sau au adus teren mai puin de 5.000 m.p., precum i altor categorii de persoane prevzute de lege. n terminologia legii, aceast atribuire s-a fcut prin constituirea dreptului de proprietate, cu titlu originar, iar nu prin reconstituire. n literatura juridic se apreciaz c n acest caz avem de-a face cu o inalienabilitate temporar propter rem, iar nu cu o simpl incapacitate de nstrinare, stabilit intuitu personae. Prin urmare, n caz de moarte a titularului mproprietrit, terenul rmne inalienabil prin acte ntre vii pentru perioada rmas, motenitorii neavnd dreptul s-l nstrineze 80. De remarcat este faptul c, potrivit noului Cod civil, vnzare-cumprarea ntre soi nu mai este interzis.

79 80

Publicat n M.Of. al Romniei nr.1008 din 14 noiembrie 2005. A F.Deak, op.cit., p.38, 49.

37

III. OBIECTUL 39.Precizri. Noul Cod civil face distincie ntre obiectul contractului i obiectul obligaiei. Obiectul contractului l reprezint operaiunea juridic, precum vnzarea, locaiunea, mprumutul i altele asemenea, convenit de pri (art.1225 alin.1). Obiectul obligaiei este prestaia la care se angajeaz debitorul (art.1226 alin.1). Contractul de vnzare-cumprare fiind sinalagmatic d natere unor obligaii n sarcina ambelor pri; vnztorul se oblig fa de cumprtor (de exemplu, s-i transmit dreptul de proprietate asupra unui bun), iar cumprtorul se oblig fa de vnztor (de exemplu, s-i plteasc preul). Prin urmare, avem pe de o parte obiectul obligaiei vnztorului, iar, pe de alt parte, obiectul obligaiei cumprtorului. Obiectul obligaiei vnztorului 40.Consideraii generale referitoare la obiectul obligaiei vnztorului. Obiectul obligaiei vnztorului se refer la bunul vndut. Astfel, potrivit art. 1672 din noul Cod civil, vnztorul are obligaia de a transmite proprietatea bunului sau de a preda bunul vndut. n principiu, orice bun poate fi vndut. n acest sens, art. 1657 din noul Cod civil prevede c "Orice bun poate fi vndut n mod liber, dac vnzarea nu este interzis ori limitat prin lege sau prin convenie ori testament". Prin urmare, pot fi vndute i deci pot face obiectul obligaiei vnztorului bunurile care se gsesc n circuitul civil, susceptibile de apropriere, indiferent c sunt mobile sau imobile, corporale sau incorporale, individual determinate sau de gen. Vnztorul va putea vinde nu numai dreptul de proprietate asupra unui bun corporal, dar i alte drepturi reale cum sunt: dreptul de uzufruct, nuda proprietate, dreptul de superficie, dreptul de servitute care poate fi nstrinat numai mpreun cu fondul dominant n favoarea cruia s-a constituit. De asemenea, se pot vinde nu numai drepturile reale, dar i drepturile de crean, prin aa-numita cesiune de crean. Pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare-cumprare, bunul vndut trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: bunul s existe, s fie determinat sau determinabil, s se gseasc n circuitul civil i s fie licit.

38

41.Bunul s existe, dar poate fi i viitor 81. n momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare, n principiu, bunul trebuie s existe. Dac n momentul vnzrii unui bun individual determinat acesta pierise n ntregime, contractul nu produce niciun efect (art.1659 alin.1), fiind lovit de nulitate absolut 82, ntruct lipsete un element esenial al contractului i anume obiectul obligaiei vnztorului. Lipsa obiectului obligaiei vnztorului atrage i lipsa cauzei obligaiei cumprtorului. Dac bunul vndut pierise numai n parte, cumprtorul care nu cunotea acest fapt n momentul vnzrii, poate cere fie anularea vnzrii, fie reducerea corespunztoare a preului. n literatura juridic se apreciaz c alegerea cumprtorului nu trebuie s fie abuziv, cum ar fi, de exemplu, ipoteza n care cumprtorul cere desfiinarea contractului dei partea din bun pierit este cu totul nensemnat n raport cu partea rmas i nu ar mpiedica realizarea scopului n vederea cruia a cumprat 83. n ipotezele discutate mai sus, ntruct bunul vndut era pierit, n tot sau n parte, nainte de momentul ncheierii contractului i a transferului dreptului de proprietate, riscul pieirii este suportat de vnztor. n mod excepional, dac la ncheierea contractului cumprtorul este contient de riscul pieirii totale sau pariale a bunului, dar cumpr spernd s nu se realizeze, atunci el va suporta acest risc 84. Vnzarea poate avea ca obiect i un bun viitor, care nu exist n momentul ncheierii contractului, dar care va exista n viitor. O asemenea vnzare este valabil deoarece art.1228 din noul Cod civil prevede c n lipsa unei prevederi legale contrare,contractele pot purta i asupra bunurilor viitoare. n acest caz, se subnelege c vnztorul i-a asumat implicit obligaia de a construi ori de a procura bunul, pentru c numai n aceast situaie l va putea transmite, la termenul stabilit, cumprtorului. Dac obiectul vnzrii l constituie un bun viitor, cumprtorul dobndete proprietatea n momentul n care bunul s-a realizat (art.1658 alin.1). Bunul este considerat realizat la data la care devine apt de a fi folosit potrivit destinaiei n vederea creia a fost ncheiat contractul (art.1658 alin.5). n cazul vnzrii unor bunuri dintr-un gen limitat care nu exist la data ncheierii contractului, cumprtorul dobndete proprietatea la momentul individualizrii de ctre vnztor a bunurilor vndute. Atunci cnd bunul sau, dup caz, genul limitat nu se realizeaz, contractul nu produce niciun efect. Cu toate acestea, dac nerealizarea este determinat de culpa vnztorului, el este inut s plteasc daune-interese (art.1658 alin.2).
81 82

A se vedea P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p.113. S-a susinut i ideea nulitii relative, avnd n vedere interesul ocrotit, care este unul personal (a se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1, 2005, p.61). 83 A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.22; 84 F. Deak, op.cit.p. 53. 39

n ipoteza n care bunul se realizeaz numai parial, cumprtorul are alegerea fie de a cere desfiinarea vnzrii, fie de a pretinde reducerea corespunztoare a preului. Dac nerealizarea parial a bunului a fost determinat de culpa vnztorului, acesta este obligat s plteasc daune-interese (art.1658 alin.3). Numai atunci cnd cumprtorul i-a asumat riscul nerealizrii bunului sau genului limitat, dup caz, el rmne obligat la plata preului (art.1658 alin.4). De exemplu, n cazul cumprrii unei recolte ce urmeaz a se realiza pe un anumit teren al vnztorului 85. Dintre lucrurile viitoare, nu pot face obiectul unui contract de vnzarecumprare succesiunile nedeschise. n acest sens, art. 956 din noul Cod civil dispune c, dac prin lege nu se prevede altfel, sunt lovite de nulitate absolut actele juridice avnd ca obiect drepturi eventuale asupra unei moteniri nedeschise nc, ori actele prin care se nstrineaz sau se promite nstrinarea unor drepturi care s-ar putea dobndi la deschiderea motenirii. Motivele pentru care nu pot fi vndute drepturile eventuale asupra unei moteniri nedeschise sunt, n conformitate cu literatura de specialitate, acelea c asemenea convenii ar fi imorale i ar putea trezi dorina morii persoanei despre a crei motenire viitoare ar fi vorba 86 . 42.Bunul s fie determinat sau determinabil. Printre condiiile eseniale de validitate ale unei convenii art. 1179 alin.1 pct.3 prevede un obiect determinat i licit. De asemenea, art. 1226 alin.2 stipuleaz c sub sanciunea nulitii absolute, el trebuie s fie determinat sau cel puin determinabil i licit. Deci, pentru validitatea contractului de vnzare-cumprare nu este suficient ca bunul s existe, ci trebuie s fie i determinat sau cel puin determinabil n cuprinsul contractului. Determinarea bunurilor certe se face prin precizarea unor elemente cum ar fi: natura bunului vndut (cas, apartament, teren, autoturism etc.), locul de situare (localitate, strad, numr, etaj etc.), alte elemente de identificare (numr de carte funciar, numr topografic, numr de tarla sau parcel, marca autoturismului, anul fabricaiei, culoarea, serie motor i caroserie, numrul de nmatriculare etc.). Determinarea bunurilor generice se face prin indicarea unor elemente cum ar fi: specia sau sortimentul (gru, orz, ovz, porumb, vin etc.), i a cantitii (numr, volum, greutate etc.). Calitatea bunurilor generice nu este un element esenial pentru validitatea conveniei. Dac prile nu au stipulat calitatea acestor bunuri, vnztorul este dator s predea bunuri de calitate mijlocie. n orice caz, elementele indicate trebuie s fac posibil individualizarea bunurilor de gen vndute, n scopul predrii lor cumprtorului.

85 86

A se vedea F.Moiu, op.cit., p.50. A se vedea F. Moiu, op.cit., p.50. 40

n practica judiciar i n doctrin s-au fcut unele precizri utile n ce privete determinarea lucrului vndut. Astfel, ntr-o decizie a fostei instane supreme s-a hotrt c: n cazul n care podul i intrarea n pod constituie pri comune pentru dou apartamente, iar proprietarul vinde un apartament fr a justifica n contract ca obiect al vnzrii i menionatele pri comune, este de presupus c i acestea au fost vndute odat cu apartamentul, urmnd a fi folosite n comun, conform destinaiei lor de pri comune 87. De asemenea, ntr-o alt decizie a aceleiai instane s-a judecat c; chiar dac n contractul de vnzare-cumprare nu se specific n mod expres care sunt prile comune din imobil i cum urmeaz s fie folosite, acel contract urmeaz s fie interpretat pe baza principiilor generale aplicabile contractelor" 88. Sanciunea care intervine n cazul n care bunul vndut nu este determinat sau cel puin determinabil, este nulitatea absolut a contractului deoarece lipsete un element esenial de validitate (art.1226 alin.2). 43.Bunul s fie n circuitul civil. ntr-adevr, potrivit art.1229 din noul Cod civil "numai bunurile care sunt n circuitul civil pot face obiectul unei prestaii contractuale". Pe cale de consecin, bunurile care nu sunt n circuitul civil nu pot face obiectul contractului de vnzare-cumprare. Sunt n afara circuitului civil lucrurile nesusceptibile de apropriere, cum ar fi: aerul, lumina etc. acestea .nu aparin nimnui i al cror uz e comun tuturor. ntruct aceste lucruri nu sunt susceptibile de apropriere, ele nu pot face obiectul unor acte juridice, adic nu pot face obiectul nici unui contract. De asemenea, unele bunuri, dei susceptibile de apropriere, sunt scoase din circuitul civil general, fiind declarate prin lege inalienabile, imprescriptibile i insesizabile. Aceste bunuri nu pot forma obiectul contractului de vnzarecumprare, dar pot face obiectul altor acte juridice (nchiriere, concesionare, administrare etc.). Astfel, n conformitate cu dispoziiile art. 136 alin.3 din Constituia Romniei: Bogiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de legea organic, fac obiectul exclusiv al proprietii publice, iar alin.4 adaug c Bunurile proprietate public sunt inalienabile. n condiiile legii organice, ele pot fi date n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate, de asemenea, ele pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public 89 . Alte bunuri
87

A se vedea Trib.Suprem, sec.civ., dec.nr.943 din 8 iunie 1978, n Culegere de decizii, 1978, p.67; M.Murean, op.cit.(Curs 1999), p.25-26. 88 Trib.Suprem, sec.civ.dec.nr.97 din 24 ianuarie 1970, n Culegere de decizii, 1970, p.99.
89

A se vedea i Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, publicat n M.Of. al Romniei, nr.448 din 24 noiembrie 1998: M.Nicolae, Consideraii 41

declarate prin lege inalienabile sunt bunurile culturale mobile aflate n proprietatea public a statului sau a unitilor administrativ teritoriale (art. 32 din Legea nr.182/2000). Bunurile proprietate public sunt imprescriptibile nu numai extinctiv, dar i achizitiv, motiv pentru care nu pot fi dobndite prin uzucapiune i nici prin efectul posesiei de bun-credin asupra bunurilor mobile. De asemenea, bunurile proprietate public sunt insesizabile, adic nu pot fi supuse executrii silite (art. 11 alin.1 lit.b din Legea nr.213/1998). Tot astfel, terenurile care fac parte din domeniul public al statului (de interes naional) sau al unitilor administrativ-teritoriale (de interes judeean sau local) sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile. Aparin domeniului public, conform art. 5 alin. 1 din Legea nr.18/1991, republicat, terenurile pe care sunt amplasate construcii de interes public, piee, ci de comunicaii, reele stradale i parcuri publice, porturi i aeroporturi, terenurile cu destinaie forestier, albiile rurilor i fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare i al mrii teritoriale, rmurile Mrii Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezervaii naturale i parcuri naionale, monumentele, ansamblurile i siturile arheologice i istorice, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau pentru folosine care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public 90 . Aa cum s-a artat n literatura de specialitate 91, numai bunurile din domeniul public formeaz obiectul proprietii publice i numai bunurile proprietate public sunt inalienabile. Bunurile din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativteritoriale nu fac parte din proprietatea public, fiind supuse dispoziiilor de drept comun, dac prin lege nu se prevede altfel (art. 5 alin.2 din Legea nr.213/1998, art. 6 din Legea nr.18/1991). Prin urmare, aceste bunuri, la fel cu bunurile proprietatea privat a persoanelor fizice sau juridice, sunt susceptibile de nstrinare, putnd face obiectul unor contracte de vnzare-cumprare. Cu toate acestea, prin lege pot fi declarate inalienabile i unele bunuri care fac parte din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativteritoriale ori proprietatea privat a persoanelor fizice i juridice. De exemplu,
asupra Legii nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, n Dreptul nr.6/1999, p.3-21.; art. 122 din Legea nr.215/2001 a administraiei publice locale.
90

A se vedea I.P.Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureti,1998, p.85-88; L.Giurgiu, Consideraii n legtur cu domeniul public, n Dreptul nr.8/1995, p.34-42. A se vedea F.Deak, op.cit., p.47; A.Cojocaru, Discuii privind noiunile de proprietate public i proprietate privat a statului i a unitilor administrativ-teritoriale, n Dreptul nr.11/1998, p.42 i urmt.

91

42

un caz de inalienabilitate temporar, la care ne-am mai referit anterior, este prevzut de art. 32 din Legea nr.18/1991, republicat, potrivit cruia: terenul atribuit conform art. 19 alin.1, art.21 i art. 43 nu poate fi nstrinat prin acte ntre vii timp de 10 ani, socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. Prin legi speciale poate fi restrns circulaia juridic a unor bunuri, asupra crora statul i poate rezerva monopolul vnzrii sau cumprrii lor. n acest sens, art. 40 din Legea nr.15/1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale prevede c: Statul i poate rezerva activiti economice pe care s le desfoare n mod exclusiv, cu titlu de monopoluri de stat. Asemenea monopoluri, precum i modul lor de administrare, se stabilesc prin legi speciale. Ca urmare, a fost adoptat Legea nr.31/1996 privind regimul monopolului de stat 92, potrivit creia o serie de activiti de producie, extracie i prelucrare constituie monopol de stat i nu pot fi exercitate dect pe baz de licen acordat de stat pe timp determinat i cu titlu oneros, iar desfurarea unei asemenea activiti fr licen este sancionat ca infraciune sau contravenie 93. n sfrit, unele categorii de bunuri sunt n circuitul civil ns, din motive de ordine public, au un regim de circulaie restrictiv reglementat de lege, putnd face obiectul vnzrii-cumprrii numai n condiiile stabilite de lege. De exemplu, armele de foc i muniiile 94, materiile explozive 95, anumite bunuri din patrimoniul cultural naional 96, produsele i substanele toxice 97 produsele i substanele stupefiante 98 . Sanciunea care intervine n cazul nstrinrii unui bun care nu se gsete n circuitul civil este nulitatea absolut. n alt ordine de idei, se impune precizarea c, n principiu, scoaterea unor bunuri din circuitul civil general, ori stabilirea unor condiii sau restricii speciale n circulaia lor, poate fi dispus numai prin lege 99. Aceasta deoarece, n caz contrar, s-ar aduce atingere principiului liberei circulaii a bunurilor i dreptului proprietarului de a dispune n mod exclusiv, absolut i perpetuu, de bunurile sale (art.555 din noul Cod civil).
Publicat n M.Of. al Romniei nr.96 din 13 mai 1996.

92 93 94

A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.29. Legea nr.295/2004 privind regimul armelor i muniiilor. 95 Legea nr.126/1995 privind regimul materiilor explozive. 96 Legea nr.182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional; Pentru amnunte a se vedea C.Toader, op.cit. p.46-47. 97 H.G.nr.172/1997. 98 Legea nr.339/2005 privind regimul juridic al plantelor, substanelor i preparatelor stupefiante i psihotrope, publicat n M.Of.al Romniei nr.1095 din 5 decembrie 2005. 99 A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.30. 43

Cu toate acestea, potrivit art. 627 alin.1 din noul Cod civil "Prin convenie sau testament se poate interzice nstrinarea unui bun, ns numai pentru o durat de cel mult 49 de ani i dac exist un interes serios i legitim 100 .Termenul ncepe s curg de la data dobndirii bunului". De exemplu, garantarea executrii unei obligaii de plat a preului, a unei rente viagere n favoarea unui ter, interdicia nstrinrii bunului transmis minorului pn la majoratul lui etc. 101. Dobnditorul poate fi autorizat de ctre instan s dispun de bun dac interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a disprut sau dac un interes superior o impune (art.627 alin.2). Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un contract atrage nulitatea ntregului contract dac a fost determinant la ncheierea acestuia. n contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezum, pn la proba contrar (art.627 alin.3). Clauza de inalienabilitate este subneleas n conveniile din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil (art.627 alin.4). Pentru opozabilitate, dac este cazul, clauza de inalienabilitate trebuie s fie supus formalitilor de publicitate prevzute de lege. Dac clauza de inalienabilitate este valabil, dar a fost nclcat de ctre dobnditor, nstrintorul poate cere rezoluiunea contractului (art.629 alin.1). De asemenea, att nstrintorul, ct i terul, dac inalienabilitatea s-a stipulat n favoarea acestuia, pot s cear anularea actului de nstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei. 44. Bunul trebuie s fie licit. Obiectul contractului este ilicit atunci cnd este prohibit de lege sau contravine ordinii publice ori bunelor moravuri (art.1225 alin.3 din noul Cod civil). Totui, aa cum s-a artat n literatura de specialitate, caracterul ilicit al obiectului contractului ar trebui s se refere mai degrab la prestaii dect la bunurile care concretizeaz obiectul actului juridic. Aceasta deoarece bunurile corporale sunt lucruri nensufleite, care prin ele nsele nu pot contraveni legii sau bunelor moravuri 102. De aceea, prin aceast caracteristic se nelege c prestaia trebuie s fie conform cu ordinea public i bunele moravuri. Cu toate acestea, tradiional se consider c obiectul contractului ar fi ilicit dac, de exemplu, bunul n discuie face parte din domeniul public, bunul este periculos etc.
A se vedea F.Deak, op.cit., p.52; M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.30-31. Potrivit opiniei unor autori, actele prin care se instituie asemenea clauze sunt liberalitile (donaiile i legatele),nserarea n contractele cu titlu oneros fiind ndoielnic din punctul de vedere al validitii lor (a se vedea, D.Chiric, op.cit, vol.1, 2005, p.66-67). 102 A se vedea I.Reghini, .Diaconescu, P.Vasilescu, Introducere n dreptul civil, Ediia a 2-a, revzut i adugit, Colecia universitaria, Sfera Juridic, Cluj-Napoca, 2008, p.460-461.
100 101

44

Obiectul obligaiei cumprtorului 45.Consideraii generale referitoare la obiectul obligaiei cumprtorului. Din dispoziiile art. 1650 alin.1 din noul Cod civil rezult c vnzarea este un contract prin care vnztorul transmite cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s l plteasc. Deci, preul este obiectul obligaiei cumprtorului i cauza obligaiei vnztorului. Pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare-cumprare, preul trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: s fie stabilit n bani, s fie determinat sau cel puin determinabil, s fie serios. 46.Preul s fie stabilit ntr-o sum bani. Conform art. 1660 alin.1 "Preul const ntr-o sum de bani". n literatura juridic anterioar intrrii n vigoare a noului Cod civil, dar i n prezent, se admite c stabilirea preului ntr-o sum de bani este de esena vnzrii 103. Astfel, dac nstrinarea bunului se face n schimbul unui alt bun, iar nu n schimbul unei sume de bani, contractul nu mai este de vnzarecumprare, ci este un contract de schimb; dac nstrinarea bunului se face n schimbul ntreinerii vnztorului, pe tot restul vieii sale, de ctre cumprtor, contractul va fi de ntreinere, iar nu de vnzare-cumprare; dac nstrinarea bunului se face cu intenia de a stinge o alt datorie, preexistent, a vnztorului fa de cumprtor, operaia juridic este o dare n plat, iar nu o vnzare; dac preul este stipulat n bani, dar nu ntr-o sum forfetar, ci sub forma unor sume care se pltesc periodic (lunar/anual) pe tot timpul vieii nstrintorului, contractul va fi de rent viager, iar nu de vnzare-cumprare; rmne un veritabil contract de vnzare-cumprare acela n care preul a fost stabilit ntr-o sum de bani forfetar, fr legtur cu durata vieii vnztorului, dar prile convin s fie pltit ealonat, n rate periodice, pn la achitarea ntregii sume 104. Cu toate c preul trebuie stabilit ntr-o sum de bani, totui literatura juridic de specialitate i practica judectoreasc admit c prestaia cumprtorului nu trebuie stabilit exclusiv n bani, ci poate fi stabilit parial n bani i
M.Murean, op.cit.(Curs univ.1999),p. 41; F.Deak, op.cit. p.61, D.Chiric, op.cit., vol 1, 2005, p.86; C.Toader, op.cit., p.53; I.Popa, op.cit., p.257; L.Stnciulescu, op.cit., p.32. Pe teritoriul Romniei plata preului trebuie s fie fcut, n principiu, n moneda naional, adic n lei. n acest sens sunt dispoziiile art. 3 din Regulamentul privind regimul valutar, emis de Banca Naional a Romniei n temeiul art.10 din Legea nr.312/2004 privind Statului BNR. Prin excepie, potrivit dispoziiilor din Anexa nr.2, lit.e, din Regulamentul indicat mai sus, plile n valut sunt permise ntre persoanele fizice pentru operaiuni efectuate ntre acestea cu caracter ocazional. Aa fiind, n literatura juridic se admite c preul stipulat n valut ( Euro, dolari SUA) nu afecteaz validitatea vnzrii ( a se vedea D.Chiric, op.cit., vol 1, 2005, p.87-88). 104 M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.41.
103

45

parial ntr-o alt prestaie, cu condiia ca suma de bani s fie obligaia principal a cumprtorului. n cazul n care se nstrineaz un bun n schimbul unei prestaii mixte din partea dobnditorului, stabilit parial n bani i parial n natur, se poate pune problema calificrii naturii juridice a conveniei. De exemplu, dobnditorul se oblig fa de nstrintor s-i plteasc o sum de bani, reprezentnd parte din pre, iar n contul diferenei de pre s-l ntrein pe tot restul vieii sale, cu toate cele necesare traiului. n asemenea situaii, natura juridic a conveniei va fi aceea care reiese din voina prilor. Dac prile nu i-au exprimat clar voina lor, atunci natura juridic a contractului va fi aceea determinat de ctre instana judectoreasc, n funcie de preponderena uneia sau alteia dintre prestaiile asumate de dobnditor 105 . Dac preul a fost stabilit n bani, vnztorul i cumprtorul pot conveni ca plata preului s fie nlocuit cu o alt prestaie din partea cumprtorului (dare n plat). 47.Preul s fie determinat sau determinabil. Aceast condiie este expres prevzut de art. 1660 alin.2 din noul Cod civil, conform cruia preul trebuie s fie "determinat sau cel puin determinabil". Preul este determinat dac prile au indicat n contract cuantumul total al sumei de bani (n cifre sau n litere ori att n cifre ct i n litere) pe care cumprtorul se oblig s o plteasc vnztorului, drept echivalent al bunului vndut. n cazul bunurilor de gen, preul este determinat dac prile au stipulat n contract cuantumul sumei de bani pe unitatea de msur. Dac vnzarea are ca obiect bunuri pe care vnztorul le vinde n mod obinuit, se prezum c prile au avut n vedere preul practicat n mod obinuit de vnztor (art.1664 alin.2). n acest caz, preul se consider determinat i deci vnzarea este valabil din acest punct de vedere. De asemenea, n lips de stipulaie contrar, vnzarea unor bunuri al cror pre este stabilit pe piee organizate este presupus a se fi ncheiat pentru preul mediu aplicat n ziua ncheierii contractului pe piaa cea mai apropiat de locul ncheierii contractului. Dac aceast zi a fost nelucrtoare, se ine seama de ultima zi lucrtoare (art.1664 alin.3).
A se vedea I.G.Mihu, Probleme de drept civil din practica Tribunalului Suprem pe semestrul I al anului 1978, n R.R.D. nr.8/1979, p. 28-29; n acelai sens, Tribunalul Suprem sec.civ., dec.nr. 1751 din 8 noiembrie 1978, n C.D. pe anul 1978, p. 54, care a reinut c: n cazul n care o persoan nstrineaz un bun n schimbul unei sume de bani i a ntreinerii, pentru caracterizarea corect a actului juridic ncheiat, n sensul c este un contract de vnzare-cumprare cu clauz de ntreinere sau un contract de ntreinere, este necesar s se examineze, n raport de valoarea bunului transmis, care este prestaia principal, fcnd proporia ntre preul n bani i cel n natur. Deci, trebuie s se fac o raportare a sumei de bani pltite la valoarea lucrului nstrinat, pentru a se stabili care este prestaia principal a dobnditorului; dac suma de bani pltit trece peste jumtate din valoarea lucrului nstrinat, contractul este de vnzare cu clauz de ntreinere, iar dac nu, contractul este de ntreinere.
105

46

Atunci cnd preul se determin n funcie de greutatea bunului vndut, la stabilirea cuantumului su nu se ine seama de greutatea ambalajului (art.1663). n cazurile n care exist preuri obligatorii stabilite prin lege 106, prile vor trebui s respecte aceste preuri, iar dac n-au prevzut nimic n contract cu privire la pre, se subnelege (prezum) c au contractat la preul legal (deci, n asemenea situaii, se va considera c preul exist i c este determinat). Pentru ipoteza n care prile au stipulat un alt pre dect cel legal, obligatoriu, contractul se modific de drept, nlocuindu-se preul ilegal stipulat de pri cu preul stabilit de lege 107. Dac preul legal obligatoriu pentru anumite bunuri generice se modific pe parcursul executrii succesive a contractului de livrare, noul pre legal se va aplica de la data menionat n lege sau de la data intrrii n vigoare a legii 108. n sfrit, dac preul legal este numai maximal, prile trebuie s se conformeze, n sensul c nu pot stipula, n convenia lor, un pre mai mare dect cel maximal prevzut de lege, dar pot stipula un pre mai mic. n literatura juridic se admite c determinarea preului nu presupune i stabilirea modalitilor concrete de plat a preului (printr-o singur prestaie sau n rate, imediat sau la un anumit termen, n numerar sau prin virament bancar etc.). Dac prile n-au fcut precizri n aceast privin validitatea vnzrii nu este afectat 109. Preul este determinabil dac prile au convenit asupra unei modaliti prin care preul poate fi determinat ulterior, dar nu mai trziu de data plii i care nu necesit un nou acord de voin al prilor (art.1661 din noul Cod civil). De exemplu, preul este determinabil atunci cnd prile s-au neles ca plata s se fac la preul curent al pieei din ziua predrii lucrului, sau n funcie de cotaia la burs a produsului 110. Determinarea preului trebuie fcut de ctre pri n momentul ncheierii contractului, deoarece preul este un element esenial al vnzrii 111. Cu toate c prile contractante trebuie s stabileasc preul, totui art. 1662 alin.1 din noul Cod civil prevede c "Preul poate fi determinat i de ctre una sau mai multe persoane desemnate potrivit acordului prilor". Tera persoan sau terele persoane sunt un mandatar comun al prilor, mputernicit s stabileasc preul, mandat care poate fi revocat numai prin acordul ambelor pri 112.
Chiar n condiiile economiei de pia, legiuitorul poate interveni n materie de preuri, n interesul protejrii consumatorilor (n caz de penurie de produse) sau n interesul productorilor (n caz de supraproducie) ori pe considerente de politic social sau monetar; (a se vedea F.Deak, op.cit.p.63). 107 M.Murean, op.cit., p.44. 108 Idem. 109 M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.42; F Deak, op.cit.,p.62. 110 M.Murean, op.cit.,p.43. 111 F.Deak, op.cit., p.63; M.Murean, op.cit., p.44.
106

47

n cazul n care prile au desemnat o ter persoan, iar aceasta a determinat preul, efectele vnzrii se produc din momentul ncheierii contractului, determinarea preului de ctre ter fiind considerat ca o condiie a vnzrii, ale crei efecte se produc retroactiv 113. Dac terele persoane desemnate nu determin preul n termenul stabilit de pri sau, n lips, n termen de 6 luni de la ncheierea contractului, la cererea prii interesate, preedintele judectoriei de la locul ncheierii contractului va desemna, de urgen, n camera de consiliu, prin ncheiere definitiv, un expert pentru determinarea preului. Remuneraia expertului se pltete n cote egale de ctre pri (art.1662 alin.2). Dac preul nu a fost determinat n termen de un an de la ncheierea contractului, vnzarea este nul, afar de cazul n care prile au convenit un alt mod de determinare a preului (art.1662 alin.3). Cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare i cheltuielile aferente operaiunilor de plat a preului, sunt n sarcina cumprtorului, n lips de stipulaie contrar (art.1666 alin.3). Cheltuielile de predare a bunului (msurarea, cntrirea etc.) sunt n sarcina vnztorului, iar cele de preluare i transport de la locul executrii sunt n sarcina cumprtorului, dac nu s-a convenit altfel (art.1666 alin.2). De asemenea, dac bunul trebuie transportat dintr-un loc n altul, n lipsa unei stipulaii contrare, vnztorul trebuie s se ocupe de expediere pe cheltuiala cumprtorului. Deci, cheltuielile de transport sunt n sarcina cumprtorului (art.1667). 48. Preul s fie serios. n conformitate cu dispoziiile art.1660 alin. din noul Cod civil preul vnzrii trebuie s fie serios. Preul este serios dac constituie o cauz suficient a obligaiei vnztorului de a transmite dreptul de proprietate cumprtorului, dac reprezint un echivalent valoric al bunului vndut 114. Pentru validitatea contractului de vnzare, nu se cere s existe o echivalen valoric perfect ntre pre i valoarea bunului vndut, ci doar o echivalen relativ. n acest sens, n practica judiciar s-a hotrt c: seriozitatea preului, implic o echivalen valoric relativ, raportat att la valoarea
F.Deak, op.cit., p.62; D.Chiric, op.cit, vol 1, 2005, p.90. Tera persoan nu este un arbitru, deoarece nu este chemat s soluioneze un litigiu, o nenelegere ntre vnztor i cumprtor, i nici expert, chemat s emit o prere de specialist ntr-un anumit domeniu, lsat ns la aprecierea instanei de judecat. Tera persoan are sarcina de a determina preul vnzrii, pre care odat determinat de el face parte din contract, fiind obligatoriu att pentru pri ct i pentru instana de judecat. Prin excepie, preul fixat de ctre ter poate fi atacat de pri pe motiv de fraud sau pentru eroare grosier, situaie n care vnzarea nu este valabil ntruct se consider c preul nu a fost determinat. 113 C.Hamangiu, I.Rosetti Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., vol 2, p.556. 114 Tribunalul suprem, sec.civ., dec. nr. 697 din 22 martie 1984, n R.R.D.nr.3/1985, p.74.
112

48

lucrului vndut, ct i la subiectivismul prilor contractante care, prin efectul voinei lor, sunt libere s aprecieze ntinderea valorii ce se pltete ca pre 115. Dac preul este inferior sau superior valorii reale de circulaie a bunului vndut, contractul rmne valabil ca vnzare-cumprare deoarece prile, n temeiul principiului libertii contractuale, au posibilitatea s determine cuantumul preului aa cum consider ele de cuviin. De asemenea, relaiile de rudenie ntre pri, sau chiar relaiile de concubinaj existente ntre acestea, constituie o justificare suficient a stabilirii unui pre mult inferior valorii reale de circulaie a bunului vndut 116. Cu toate acestea, preul serios exclude o disproporie prea mare ntre valoarea prestaiei vnztorului (bunul vndut) i valoarea prestaiei cumprtorului (pre). De exemplu, dac valoarea de circulaie real a bunului vndut este de 100.000 lei, iar prile au stipulat un pre de 1000 lei, acesta nu este un pre serios, care s-l determine pe vnztor s-i nstrineze bunul, ci un pre derizoriu. Dac preul este derizoriu, conform art. 1665 alin.2 din noul Cod civil, vnzarea este anulabil. Totui convenia ar putea fi considerat valabil ca o donaie direct (nu deghizat, pentru c nu exist act secret), dac s-a ncheiat cu intenia de a gratifica i dac sunt ndeplinite condiiile de fond i de form prevzute de lege pentru validitatea donaiei 117. Seriozitatea sau neseriozitatea preului este o chestiune de fapt, lsat la aprecierea instanei de judecat, care va rezolva problema n funcie de circumstanele fiecrui caz n parte 118. n situaia n care exist o disproporie vdit de valoare ntre prestaiile reciproce ale prilor, n sensul c preul stipulat este mult inferior sau superior valorii reale de circulaie a bunului vndut, n literatura juridic se vorbete despre un pre lezionar 119. Exist leziune, conform art. 1221 alin.1 din noul Cod civil, atunci cnd una dintre pri, profitnd de starea de nevoie, lipsa de experien ori de lipsa de cunotine a celeilalte pri, stipuleaz n favoarea sa ori a unei alte persoane o prestaie de o valoare considerabil mai mare, la data ncheierii contractului, dect valoarea propriei prestaii.

Tribunalul Suprem, sec.civ. dec.nr. 1640 din 14 septembrie 1977, n I.G.Mihu, Repertoriu de practic judiciar civil pe anii 1975-1980, p.86, spea nr.96; Tribunalul suprem, sec.civ., dec.nr.831 din 5 aprilie 1989, n Dreptul nr.3/1990, p.64. 116 Tribunalul Suprem sec.civ..dec.nr.831/1989, citat la nota precedent; Tribunalul judeean Constana, dec.civ.nr.195/1987, n R.R.D.nr.2/1988, p.69. 117 F.Deak, op.cit., p.66; M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.46. 118 Tribunalul Suprem, sec.civ. dec.nr. 1542/1973, n R.R.D.nr.6/1974, p.74. 119 D.Chiric, op.cit., vol 1, 2005, p.98-99, apreciindu-se c preul derizoriu nu poate fi o cauz suficient a obligaiei vnztorului de a transfera proprietatea lucrului vndut, dar preul lezionar este o cauz suficient, numai c exist un anumit dezechilibru ntre prestaiile celor dou pri n favoarea cumprtorului.
115

49

Partea al crei consimmnt a fost viciat prin leziune poate cere, la alegerea sa, anularea contractului sau reducerea obligaiilor sale cu valoarea daunelor-interese la care ar fi ndreptit (art.1222 alin.1). Dreptul la aciunea n anulare sau n reducerea obligaiilor pentru leziune se prescrie n termen de un an de la data ncheierii contractului (art.1223 alin.1). De asemenea, vnzarea este anulabil atunci cnd preul este fictiv, adic este stabilit fr intenia de a fi pltit, numai pentru a crea o anumit aparen. Dac preul este fictiv sau simulat, contractul este anulabil ca vnzarecumprare, dar convenia ar putea fi valabil ca o donaie deghizat, dac prile au urmrit n realitate nstrinarea bunului cu titlu gratuit (contractul nefiind n ntregime fictiv, ci doar preul) i dac sunt ndeplinite condiiile prevzute de lege pentru validitatea donaiei 120. IV. CAUZA 49.Precizri. Printre condiiile eseniale de validitate ale unei convenii art.1179 alin.1 pct.4 din noul Cod civil prevede i o cauz licit i moral. Aa cum s-a putut afla de la cursul de drept civil, partea general, cauza este motivul care determin fiecare parte s ncheie contractul (art.1235 din noul Cod civil). ntruct contractul de vnzare-cumprare este sinalagmatic avem pe de o parte cauza obligaiei vnztorului, iar pe de alt parte cauza obligaiei cumprtorului. n concepia modern cauza include dou elemente: scopul imediat al asumrii obligaiei, element obiectiv, abstract i invariabil n toate contractele de acelai fel (n toate contractele de vnzare-cumprare, pentru vnztor scopul imediat este ncasarea preului i pentru cumprtor obinerea bunului) i scopul mediat (mobilul determinant al consimmntului fiecreia dintre prile contractante), element care este subiectiv, concret i variabil de la vnztor la vnztor i de la cumprtor la cumprtor 121. Cauza contractului de vnzare-cumprare trebuie s ndeplineasc conform art. 1236 alin.1 din noul Cod civil urmtoarele condiii; s existe (adic s nu lipseasc), s fie licit (adic s nu fie contrar legii i ordinii publice) i s fie moral (adic s nu fie contrar bunelor moravuri). Lipsa cauzei atrage anulabilitatea contractului, cu excepia cazului n care contractul a fost greit calificat i poate produce alte efecte juridice. Cauza ilicit sau imoral atrage nulitatea absolut a contractului dac este comun ori, n caz
120 121

M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.45. M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.47-48.

50

contrar, dac cealalt parte a cunoscut-o sau, dup mprejurri, trebuia s-o cunoasc (art.1238). Seciunea a-III-a FORMA CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE 50.Regula consensualismului. n principiu, vnzarea-cumprarea este un contract consensual, valabil ncheiat prin simplul consimmnt al prilor, indiferent de forma n care acesta s-a manifestat sau exteriorizat. Regula consensualismului poate fi dedus pe cale de interpretare, din textul art. 1179 din noul Cod civil care, enumernd condiiile eseniale de validitate ale conveniilor, nu include printre acestea nici o condiie de form, de unde rezult c forma contractului este indiferent 122. 51.Excepii de la regula consensualismului. n anumite cazuri, expres prevzute de lege, contractul de vnzare-cumprare trebuie ncheiat - ad validitatem - n form autentic. Astfel, potrivit art.10 indice 1 din Legea nr.114/1996 a locuinei, modificat prin Legea nr.170 din 16 iulie 2010 "Locuinele i unitile individuale pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic notarial, sub sanciunea nulitii absolute" 123. De asemenea, conform art. 1676 din noul Cod civil, n materie de vnzare de imobile, strmutarea proprietii de la vnztor la cumprtor este supus dispoziiilor de carte funciar. Ori, art. 1244 dispune c " n afara altor cazuri prevzute de lege, trebuie ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute, conveniile care strmut sau constituie drepturi reale care urmeaz s fie nscrise n cartea funciar". Contractul ncheiat n lipsa formei pe care legea o cere pentru ncheierea sa valabil, este lovit de nulitate absolut (art.1242 alin.1). Orice modificare a contractului este supus condiiilor de form cerute de lege pentru ncheierea sa. n schimb, dac prile s-au nvoit ca un contract s fie ncheiat ntr-o anumit form, pe care legea nu o cere, contractul se consider valabil chiar dac forma nu a fost respectat (art.1242 alin.2).

122 123

M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.48-49. Legea nr.170 din 16 iulie 2010 publicat n Monitorul Oficial nr.507 din 21 iulie 2010.

51

Seciunea a-IV-a EFECTELE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE 52.Consideraii generale. Contractul de vnzare-cumprare, dac a fost ncheiat valabil, d natere unor drepturi i obligaii n sarcina fiecreia dintre prile contractante. Noul Cod civil reglementeaz expres obligaiile principale ale vnztorului i obligaiile cumprtorului. Astfel, conform art. 1672 vnztorul are urmtoarele obligaii principale: 1. s transmit proprietatea bunului sau, dup caz, dreptul vndut; 2. s predea bunul; 3. s l garanteze pe cumprtor contra eviciunii i viciilor bunului. Pe de alt parte, n conformitate cu art.1719 obligaiile principale ale cumprtorului sunt: a) s preia bunul vndut; b) s plteasc preul vnzrii. Prin contractul de vnzare-cumprare prile contractante i pot asuma i alte obligaii dect cele reglementate expres de codul civil romn. n cele de mai jos vom analiza mai nti obligaiile vnztorului, apoi obligaiile cumprtorului. A) OBLIGAIILE VNZTORULUI 1. Obligaia de a transmite proprietatea bunului sau dreptul vndut. Vnztorul este obligat s transmit cumprtorului proprietatea bunului vndut (art.1673 alin.1) deoarece vnzarea-cumprarea este un contract translativ de proprietate 124. Cumprtorul dobndete, odat cu proprietatea bunului, toate drepturile i aciunile accesorii ce au aparinut vnztorului (art.1673 alin.2). 53.Momentul transmiterii proprietii bunului. Regula. Aa cum rezult din dispoziiile art. 1674 din Noul Cod civil: "Cu excepia cazurilor prevzute de lege ori dac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc" 125.
124

F.Deak, op.cit., p.14-15.; J.Huet, Trait de droit civil. Les principaux contrats spciaux, L.G.D.J., Paris, 2001, p179; F.Malaurie, L.Ayns, P.Y. Gautier, Cours de droit civil. Les contrats spciaux. Civils et commerciaux, Ed. Cujas, Paris, 2001, p.207. 125 n acest sens era i art. 1295 alin.1 din vechiul cod civil romn de la 1864 care prevedea c: vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat ". 52

Aadar, prin chiar realizarea acordului de voin al prilor (solo consensu ), independent de predarea bunului vndut i de plata preului, fr nici o alt formalitate, dreptul de proprietate asupra bunului vndut (sau alt drept real ori de crean) se transfer din patrimoniul vnztorului n patrimoniul cumprtorului. 54.Condiii. Pentru ca efectul translativ de proprietate s se produc automat (instantaneu), n chiar momentul ncheierii contractului, trebuie s fie ndeplinite urmtoarele condiii: a)Vnztorul s fie proprietarul bunului sau titularul dreptului nstrinat, iar contractul perfect valabil ncheiat, cci n caz contrar transferul nu se poate realiza (nemo dat quod non habet). Dac pentru valabilitatea contractului de vnzare-cumprare acesta trebuie ncheiat n form autentic, atunci consimmntul prilor trebuie exprimat n forma cerut de lege. b) Bunul vndut s fie individual determinat (cert). Dac vnzarea are ca obiect bunuri de gen, efectul translativ al contractului nu se poate produce dect n momentul individualizrii bunurilor vndute prin cntrire, numrare sau msurare etc., deoarece pn atunci nu se poate ti care anume sunt bunurile vndute. Prin urmare, n cazul bunurilor de gen contractul de vnzare-cumprare este valabil format (ncheiat) nc din momentul realizrii acordului de voin, doar transferul proprietii este amnat pn la momentul individualizrii. Pentru ca vnzarea bunurilor de gen s fie valabil nu este necesar ca aceste bunuri s fie n proprietatea vnztorului la momentul ncheierii contractului, ci doar la momentul individualizrii lor 126. c) Bunul vndut s existe n momentul ncheierii contractului. Dac vnzarea are ca obiect bunuri viitoare (care urmeaz s fie construite, confecionate sau produse) transferul proprietii nu se poate produce dect din momentul n care ele au fost realizate, adic au devenit apte de a fi folosite potrivit destinaiei n vederea creia a fost ncheiat contractul. Atunci cnd bunurile viitoare sunt de gen, transferul proprietii la cumprtor presupune ca ele s fie nu numai realizate, dar i individualizate 127. d) Prile s nu fi amnat transferul proprietii la o dat ulterioar ncheierii contractului. Regula stabilit de art.1674 din noul Cod civil conform creia .proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc", la fel ca prevederea art. 1295 alin.1 din vechiul cod civil, nu este imperativ, ci

Pentru unele discuii, a se vedea i O.Podaru, Regimul juridic al vnzrii bunurilor de gen limitat. Comparaie cu regimul juridic al altor specii de vnzare, n Dreptul nr.1/2000, p 55-62. 127 F.Deak, op.cit. p.17.
126

53

supletiv, astfel nct prile pot deroga de la ea, stabilind un alt moment pentru transferul proprietii la cumprtor. De exemplu, prile pot conveni ca transferul proprietii s se fac ulterior ncheierii contractului de vnzarecumprare, la data mplinirii unui anumit termen suspensiv (data predrii bunului vndut sau data plii preului) ori la data realizrii unei condiii suspensive (obinerea unui mprumut pentru plata preului) 128. ntr-un asemenea caz, vnztorul rmne proprietarul bunului vndut pn la data cnd, potrivit clauzelor contractuale, va opera transferul proprietii n favoarea cumprtorului. nvoiala prilor de a amna transferul proprietii asupra bunului vndut trebuie s fie prevzut expres n contract. De obicei, amnarea convenional a momentului transmiterii proprietii de la vnztor la cumprtor urmrete s asigure vnztorului o garanie c preul va fi pltit integral. Aceasta deoarece n condiiile n care transferul proprietii la cumprtor opereaz la momentul realizrii acordului de voine, dar plata preului se face ulterior, ntre prile contractante se realizeaz un dezechilibru, cumprtorul fiind ntr-o situaie avantajoas fa de vnztor. De aceea, n temeiul principiului libertii contractuale, prile pot conveni ncheierea vnzrii cu o clauz prin care vnztorul i rezerv proprietatea bunului vndut. n acest sens, art. 1684 din noul Cod civil dispune c: "Stipulaia prin care vnztorul i rezerv proprietatea bunului pn la plata integral a preului este valabil chiar dac bunul a fost predat". Aadar, vnzarea cu clauza rezervei proprietii nu exclude ca bunul vndut s fie predat cumprtorului, din chiar momentul ncheierii contractului, dar proprietatea asupra acestuia rmne la vnztor pn la achitarea integral a preului. Aceasta nseamn c vnztorul, rmas proprietar, poate s revendice bunul vndut i nepltit de la cumprtor, dac acesta este declarat n stare de faliment. Prin urmare, clauza de rezerv a proprietii reprezint o garanie a creanei plii preului 129. Clauza de rezerv a proprietii poate fi opus terilor numai dup ndeplinirea formalitilor de publicitate cerute de lege, dup natura bunului (art.1684, partea a doua). Alteori, vnztorul i asigur o garanie c va ncasa preul, pentru care a consimit un termen suspensiv, combinnd contractul de vnzare-cumprare cu un contract de locaiune. Astfel, prile pot conveni ca pn la data plii preului

Dac prile stipuleaz o condiie rezolutorie atunci transferul proprietii la cumprtor nu este amnat, ci se produce n momentul ncheierii contractului. ns, dac se realizeaz condiia rezolutorie, contractul se desfiineaz cu efect retroactiv, iar vnztorul redobndete proprietatea lucrului vndut. 129 Pentru amnunte i detalii legate de vnzarea cu rezerva proprietii, a se vedea D.Chiric, op.cit. (Tratat 2008), p.321-323; C.Toader, op.cit., p.16.
128

54

cumprtorul s dein i s foloseasc bunul n calitate de chiria, iar la data achitrii integrale a preului s opereze transferul dreptului de proprietate 130. Dar, amnarea convenional nu afecteaz n nici un fel valabilitatea vnzrii, ci doar producerea efectului translativ de proprietate. n legtur cu amnarea transferului proprietii la cumprtor, n literatura noastr juridic s-a ridicat o problem special cu privire la vnzarea bunurilor de gen prin magazine cu autoservire. Astfel, n ce moment se transfer proprietatea la cumprtor ? n momentul alegerii bunului i introducerii lui n crucior (co) ? sau n momentul achitrii preului la cas ?. Potrivit regulilor aplicabile n dreptul civil ar trebui s se considere c transferul proprietii la cumprtor a operat n momentul alegerii bunului i introducerii lui n crucior, deoarece acesta este momentul individualizrii bunului de gen cumprat. ns, aa cum s-a observat n literatura juridic, o asemenea soluie ar fi necorespunztoare din punctul de vedere al dreptului penal, deoarece dac cel care a ales bunul i l-a pus n crucior prsete magazinul fr s achite preul la cas nu poate fi acuzat de furt i condamnat penal, el fiind considerat proprietar din momentul alegerii (individualizrii) bunului. Ori, att literatura juridic, dar i practica judiciar de drept penal, admit c n asemenea situaii este vorba despre comiterea infraciunii de furt i nu de cumprare cu omisiunea plii preului 131. De asemenea, soluia este necorespunztoare din punct de vedere practic deoarece cumprtorul din magazinele cu autoservire se poate rzgndi, adic poate renuna la unele produse dac nu-i ajung banii ori poate alege alte produse, ceea ce n-ar putea face dac contractul de vnzare-cumprare ar fi considerat perfectat n momentul alegerii produsului de pe raft i introducerii lui n co, opunndu-se principiul forei obligatorii a contractelor i al inadmisibilitii revocrii unilaterale a acestuia 132. Avnd n vedere inconvenientele de mai sus, n literatura juridic de specialitate s-a apreciat c n cazul vnzrilor din magazinele cu autoservire prile s-au neles implicit (nelegere tacit) n sensul amnrii transferului proprietii o dat cu plata preului la cas, pn atunci el fiind un simplu detentor precar, vinovat de furt dac nu pltete preul 133. Aceast opinie a fost considerat discutabil deoarece n cazul celui ce fur din magazine cu autoservire nu se mai poate vorbi de ncheierea unui contract de vnzareM.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.60. A se vedea O.Longhin, A.Filipa, Drept penal. Partea special, Editura Didactic i Pedagogic Bucureti 1983, p.107; G.Antoniu, C.Bulai i colaboratorii, Practic judiciar penal, vol III, Editura Academiei Bucureti 1992, p.102; Trib.Suprem, secia penal, decizia nr.617 din 29 ianuarie 1971, n R.R.D. nr.5/1972, p.161-162. 132 A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.62-63.
130 131 133

F.Deak, op.cit. p.18. 55

cumprare, pentru c houl n-a avut intenia de a cumpra i de a plti preul, ci doar intenia de a mima cumprarea; ori, s-a spus pe bun-dreptate c neexistnd consimmntul su la cumprare nu se mai poate vorbi de un contract ncheiat i nici despre o nelegere tacit n sensul amnrii transferului proprietii la cumprtor numai o dat cu plata preului la cas 134. De aceea apreciem, alturi de ali autori 135, c n cazul vnzrilor din magazinele cu autoservire contractul de vnzare-cumprare trebuie considerat ncheiat (perfectat) numai n momentul achitrii preului la cas, pentru c numai n acest moment consimmntul cumprtorului de a cumpra i de a plti preul este ferm i neechivoc exprimat. Considerm c aceeai soluie se impune i n ipoteza, frecvent ntlnit n supermarket, n care o persoan dup ce alege bunul de gen de pe raft sau din frigider l consum n incinta magazinului. Evident c n acest caz nu se mai poate rzgndi i alege alt produs, ntruct l-a consumat, dar intenia lui se va vedea ulterior din mprejurarea dac pltete preul la cas sau nu (dac nu pltete preul la cas nseamn c este vorba despre furt). 55. Strmutarea proprietii imobilelor. n conformitate cu dispoziiile art.1676 din noul Cod civil: "n materie de vnzare de imobile, strmutarea proprietii de la vnztor la cumprtor este supus dispoziiilor de carte funciar". Prin urmare, trebuie observate dispoziiile de carte funciar. n acest sens, art. 885 alin.1 din noul Cod civil prevede c drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea. ns, potrivit art.56 din Legea nr.71/2011 de punere n aplicare a codului civil, art.885 alin.1 se aplic numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorial, n conformitate cu dispoziiile Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996. Pn la data respectiv, nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale, se face numai n scop de opozabilitate fa de teri. n cazurile anume prevzute de lege, vnzarea nu poate fi opus terilor dect dup ndeplinirea formalitilor de publicitate respective (art.1675). Vnztorul este obligat s radieze din cartea funciar, pe cheltuiala sa, drepturile nscrise asupra imobilului vndut, dac acestea sunt stinse. 56.Strmutarea proprietii n cazuri particulare. Aa cum am artat mai sus, de regul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc.
134 135

M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.62. Ibidem.

56

n anumite situaii particulare, momentul strmutrii proprietii nu corespunde cu momentul ncheierii contractului de vnzare, astfel cum vom arta mai jos. a)Vnzarea bunurilor de gen. Atunci cnd vnzarea are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat (lot determinat), proprietatea se transfer cumprtorului la data individualizrii acestora prin predare, numrare, cntrire, msurare ori prin alt mod convenit sau impus de natura bunului (art.1678). Aceast vnzare, denumit dup vechiul cod civil vnzare dup greutate, numr sau msur,are ca obiect o cantitate de bunuri de gen, dar care nu este determinat n momentul ncheierii contractului, iar preul este stabilit pe unitatea de msur (de exemplu, se vnd 10 litri de vin dintr-un butoi de 2000 litri, cu preul de 15 lei/litru 136 etc.). Obiectul vnzrii nefiind determinat (nu se tie care sunt cei 10 litri de vin din cantitatea de 2000 litri), este necesar efectuarea operaiunilor de individualizare a bunurilor de gen prin cntrire, numrare sau msurare. Individualizarea bunurilor de gen se va face la data i locul prevzute n contract sau la data i locul convenite pentru predare, ori, n lips, la cererea cumprtorului. Individualizarea bunurilor de gen se face prin predare, numrare, cntrire msurare sau alt mod impus de natura bunului cum ar fi: ambalarea, etichetarea, marcarea, expedierea etc. 137. Individualizarea bunurilor de gen se face, de regul, n momentul predrii efective n stpnirea cumprtorului. Dar, individualizarea se poate face i anterior operaiei de predare i separat de aceasta, de exemplu prin ambalarea produselor i etichetarea coletelor n vederea predrii lor cruului pentru a fi transportate cumprtorului. Rezult c operaia de individualizare a bunurilor generice nu se confund cu operaia de predare a acestora (predarea valoreaz n toate cazurile individualizare, dar individualizarea nu valoreaz n toate cazurile predare, deoarece poate fi o operaiune separat i distinct de predare) 138.
n cazul n care s-ar vinde un butoi ntreg de vin, cu preul de 10 lei/litru, se pune ntrebarea: vnzarea este cu grmada sau vnzarea este dup greutate, numr sau msur ? Opiniile exprimate n literatura juridic pentru o asemenea ipotez sunt diferite. Astfel, dup o prere, vnzarea ar fi cu grmada deoarece operaiunile ulterioare de numrare, cntrire sau msurare sunt necesare doar pentru determinarea cuantumului total al preului, iar nu pentru individualizarea lucrului vndut ( D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.316; M.Murean, op.cit., Curs 1999, pag.106). Dup alt prere, din moment ce preul este stabilit pe unitate de msur, iar nu global pentru toat grmada, prin definiie nu mai poate fi vorba de vnzare cu grmada, ci de o vnzare dup greutate, numr sau msur ( a se vedea F.Deak, op.cit., pag.102).
136

A se vedea D.Chiric, Tratat de drept civil.Contracte speciale, Editura C.H.Beck Bucureti 2008, p.313-315; M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.63. 138 F.Deak, op.cit., pag.102 ; M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.106.
137

57

De regul, ambele pri trebuie s asiste la efectuarea operaiilor de cntrire, numrare sau msurare, neparticiparea lsnd s se presupun renunarea cumprtorului la aceste operaiuni i acceptarea lor aa cum au fost individualizate de ctre vnztor 139. Dovada efecturii operaiunii de individualizare a bunurilor generice este n sarcina vnztorului i o poate face cu orice mijloace de prob (fiind un simplu fapt juridic). b)Vnzarea n bloc a bunurilor. Dac mai multe bunuri sunt vndute n bloc i pentru un pre unic i global, proprietatea se strmut cumprtorului ndat ce contractul s-a ncheiat, chiar dac bunurile nu au fost individualizate (art.1679). Vnzarea n bloc, denumit i "vnzarea cu grmada" are ca obiect o cantitate de bunuri determinat prin masa ei , care se vinde pentru un pre unic i global pentru ntreaga cantitate (de exemplu, ntreaga cantitate de porumb dintrun anumit hambar, pentru preul total de 1000 lei; toat recolta unui fermier pentru preul de 100.000 lei; toat turma unui cresctor de oi pentru preul de 50.000 lei; tot vinul din pivnia productorului pentru preul total de 150.000 lei etc.). n acest caz, nu este necesar individualizarea ulterioar a bunurilor de gen prin cntrire, numrare sau msurare, deoarece ele sunt deja individualizate ntr-un anumit fel. Particularitatea acestei vnzri const n faptul c, dei este vorba despre bunuri de gen care nu sunt cntrite, numrate sau msurate, dreptul de proprietate se strmut la cumprtor n momentul ncheierii contractului. c)Vnzarea dup mostr sau model. La vnzarea dup mostr sau model, proprietatea se strmut la momentul predrii bunului (art.1680). Cumprtorul poate refuza bunul dac nu corespunde mostrei. d)Vnzarea pe ncercate. Vnzarea este pe ncercate atunci cnd se ncheie sub condiia suspensiv ca, n urma ncercrii, bunul s corespund criteriilor stabilite la ncheierea contractului ori, n lipsa acestora, destinaiei bunului, potrivit naturii sale (art.1681 alin.1). Cu alte cuvinte, vnzarea pe ncercate este un contract ncheiat sub condiia suspensiv a verificrii (ncercrii) bunului de ctre cumprtor. Scopul ncercrii este acela de a constata dac lucrul corespunde destinaiei normale a bunului sau criteriilor stabilite de pri. De comun acord, prile pot stabili un termen de ncercare. Dac durata ncercrii nu a fost convenit i din uzane nu rezult altfel, condiia se consider ndeplinit n cazul n care cumprtorul nu a declarat c bunul este nesatisfctor n termen de 30 de zile de la predarea bunului (art.1681 alin.2). Cumprtorul poate refuza bunul vndut i ncercat numai dac, n mod obiectiv, acesta nu corespunde destinaiei sale. n caz de nenelegere cu privire la acest aspect, se poate dispune efectuarea unei expertize tehnice.
139

A se vedea E.Safta-Romano op.cit., pag.71; 58

n cazul vnzrii pe ncercate contractul se consider valabil format n momentul realizrii acordului de voine, dar fiind ncheiat sub o condiie suspensiv, pn la ndeplinirea acesteia vnztorul rmne proprietar. La ndeplinirea condiiei suspensive vnzarea se perfecteaz, iar cumprtorul devine proprietar retroactiv, din momentul ncheierii contractului. n cazul n care prin contractul de vnzare prile au prevzut c bunul vndut urmeaz s fie ncercat, se prezum c s-a ncheiat o vnzare pe ncercate (art.1681 alin.3). Vnzarea pe ncercate se aplic, de regul, n cazul vnzrii mainilor, utilajelor, animalelor etc. e)Vnzarea pe gustate. Vnzarea sub rezerva ca bunul s corespund gusturilor cumprtorului se ncheie numai dac acesta a fcut cunoscut acordul su n termenul convenit ori statornicit prin uzane (art.1682). n cazul n care un asemenea termen nu exist, se aplic dispoziiile art.1681 alin. 2. Dac bunul vndut se afl la cumprtor, iar acesta nu se pronun n termenul prevzut de art. 1681 alin.2, vnzarea se consider ncheiat la expirarea termenului. Prin urmare, vnzarea nu se consider ncheiat dect dup ce cumprtorul a gustat marfa i a declarat c-i convine. Dac s-ar considera ncheiat nainte de gustare, ar fi vorba despre un contract ncheiat sub o condiie pur potestativ, lovit de nulitate 140. Dac dup gustare cumprtorul declar c nu-i convin bunurile, vnzarea nu se mai ncheie, iar vnztorul nu are la dispoziie nici un mijloc juridic pentru a-l constrnge pe cumprtor s cumpere. Cumprtorul poate refuza s cumpere bunurile pentru simplul motiv c nu-i plac, chiar dac obiectiv acestea ar fi corespunztoare, fiind vorba despre o apreciere cu totul subiectiv 141. 57.Vnzarea bunului altuia. Dac vnztorul nu este proprietarul bunului individual determinat 142 el nu poate transmite dreptul la cumprtor, cci nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi dect are el nsui (nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet) sau nimeni nu d ceea ce nu are (nemo dat quod non habet). Cu toate acestea, practica demonstreaz c sunt situaii n care, din eroare sau cu bun tiin, lucrul individual determinat vndut nu aparine vnztorului, ci altei persoane. Este problema cunoscut sub denumirea de vnzare a lucrului altuia.

A se vedea M.Murean, op.cit., pag.107. A se vedea, pentru unele amnunte, D.Chiric, op.cit., pag.288-289. 142 n cazul bunurilor de gen sau viitoare proprietatea sau dreptul nu se transmite la cumprtor n momentul ncheierii contractului, motiv pentru care vnztorul nu trebuie s fie neaprat proprietarul sau titularul dreptului n acel moment.
140 141

59

Codul civil romn de la 1864 nu a coninut nici o dispoziie referitoare la aceast problem juridic 143, motiv pentru care n literatura juridic romn i n jurispruden s-au purtat ndelungi controverse cu privire la soluia ce trebuie adoptat n cazul n care s-ar vinde bunul altuia 144. Noul Cod civil a pus capt acestei controverse juridice, reglementnd expres vnzarea bunului altuia. Astfel, conform art. 1683 alin.1, dac la data ncheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se afl n proprietatea unui ter, contractul este valabil, iar vnztorul este obligat s asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul su ctre cumprtor. Obligaia vnztorului se consider ca fiind executat fie prin dobndirea de ctre acesta a bunului, fie prin ratificarea vnzrii de ctre proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procur cumprtorului proprietatea asupra bunului (art.1683 alin.2). Proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul dobndirii bunului de ctre vnztor sau al ratificrii contractului de vnzare de ctre proprietar, dac din lege sau voina prilor nu rezult contrariul (art.1683 alin.3). n cazul n care vnztorul nu asigur transmiterea dreptului de proprietate ctre cumprtor, acesta din urm poate cere rezoluiunea contractului, restituirea preului, precum i daune-interese (art.1683 alin.4). Dac vnztorul este numai coproprietar, dar vinde n ntregime bunul aflat n proprietate comun (deci nu vinde cota sa de proprietate, ci bunul comun), art. 1683 alin.5 prevede c dac ulterior nu asigur transmiterea proprietii ntregului bun ctre cumprtor, acesta din urm poate cere, pe lng dauneinterese, la alegerea sa, fie reducerea preului proporional cu cota-parte pe care nu a dobndit-o, fie rezoluiunea contractului n cazul n care nu ar fi cumprat dac ar fi tiut c nu va dobndi proprietatea ntregului bun.
Codul civil francez prevede expres n art. 1599 c; vnzarea lucrului altuia este nul: ea poate da loc la daune- interese, atunci cnd cumprtorul n-a tiut c lucrul era al altuia, ns Codul nostru civil nu a preluat acest text. 144 A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., vol.2, p.555; M.Murean, op.cit.(Curs univ.1999), p.32; F.Deak, op.cit. p.55-57; D.Chiric, op.cit., vol.1, 2005, p.71-73; R.Sanilevici, I.Macovei, Consecinele vnzrii lucrului altuia n lumina soluiilor practicii judiciare, n R.R.D.nr.2/1975, p.33: I.Lul, Discuii referitoare la controversata problem a consecinelor juridice ale vnzrii lucrului altuia, n Dreptul nr.3/1999, p.60-68; M.D.Bocan, S.Bogdan, Consideraii civile i penale asupra vnzrii lucrului altuia, n Dreptul nr.6/1999, p.46-57; R.Codrea, Consecinele vnzrii lucrului altuia n situaia n care cel puin cumprtorul ignor c vnztorul nu este proprietarul lucrului vndut, n Dreptul nr.9/1998, p.28-38; E.Jakab, B.Halcu, Consecinele civile i penale ale vnzrii lucrului altuia, n PR, VI; nr.1/2005, p.239 i urmt.; I.Urs, Remarks concerning the fraudulent sale in the romanian law, n Revista de Derecho, Ediciones Universitarias de Valparaiso, Chile, XXVII-2006, semestre 1, p.45-50.
143

60

Daunele interese pe care le poate solicita cumprtorul, atunci cnd este ndreptit, sunt cele prevzute la art. 1702 i 1703 din noul Cod civil. Cu toate acestea, cumprtorul care la data ncheierii contractului cunotea c bunul nu aparinea n ntregime vnztorului, nu poate s solicite rambursarea cheltuielilor referitoare la lucrrile autonome sau voluptuare. n ce-l privete pe adevratul proprietar, trebuie precizat c vnzarea bunului su de ctre o ter persoan, n principiu, nu l poate afecta cu nimic, deoarece conveniile n-au efect dect ntre prile contractante(art.1270 alin.1 din noul Cod civil). n practica judiciar anterioar noului Cod civil s-a reinut c: dac nstrinarea unui bun se face ntre un vnztor care nu este proprietarul bunului individual determinat i un ter n calitate de cumprtor, bunul respectiv nu iese din patrimoniul adevratului proprietar 145 sau c: .prin vnzarea bunului su de ctre o alt persoan, adevratul proprietar nu i pierde dreptul 146. Adevratul proprietar nu poate cere anularea contractului de vnzarecumprare ncheiat ntre alte persoane (ntre vnztorul neproprietar i terul cumprtor), pentru c nu este parte n convenia respectiv. ns, adevratul proprietar nu se afl la discreia celor ce doresc s dispun de bunurile sale, pentru c are posibilitatea de a exercita fie aciunea n constatarea nulitii absolute a actului de nstrinare a bunului su (atunci cnd exist fraud sau coniven de rea-credin a prilor contractante) fie aciunea n revendicare, dac bunul se afl n posesiunea cumprtorului. Admisibilitatea aciunii n revendicare a adevratului proprietar nu este condiionat de anularea sau de constatarea nulitii actului de vnzarecumprare ncheiat de ctre vnztorul neproprietar 147. Dac adevratul proprietar stpnete bunul, atunci el poate opune cu succes dreptul su de proprietate terului cumprtor 148.

Curtea Suprem de Justiie, s.civ.dec.nr.132/1994, n Buletinul Jurisprudenei.Culegere de decizii pe anul 1994, p.39. 146 De asemenea, instana noastr suprem a reinut c: Vnzarea lucrului altuia n cunotin de cauz este nul absolut n baza art. 966 i art.968 C.civ. i n virtutea principiului exprimat de fraus omnia corrumpit ( a se vedea nalta Curte de Casaie i Justiie, sec.civ. i de proprietate intelectual, dec.nr.1920 din 10 martie 2005, n Dreptul nr.12/2005, p.264265); n acelai sens i nalta Curte de Casaie i Justiie, sec.civ. dec.nr.632 din 29 ianuarie 2004, n Dreptul nr.3/2005, p.261; nalta Curte de Casaie i Justiie sec.civ. i de proprietate intelectual, decizia nr.5801 din 21 octombrie 2004, n Dreptul nr.10/2005, p.224-225. 147 D.Chiric, op.cit., vol 1, 2005, p.77-79. 148 F.Deak, op.cit. p.56.
145

61

2. Obligaia de a preda bunul 58.Noiune. n conformitate cu dispoziiile art. 1685 din noul Cod civil "Predarea se face prin punerea bunului vndut la dispoziia cumprtorului, mpreun cu tot ceea ce este necesar, dup mprejurri, pentru exercitarea liber i nengrdit a posesiei" Aa cum s-a precizat n literatura juridic anterioar noului Cod civil, prin sintagma "predarea bunului vndut la dispoziia cumprtorului" nu se nelege transferul posesiei la cumprtor, ci numai al deteniei, deoarece cumprtorul posed din momentul transferului proprietii 149. 59.Modalitatea de executare a obligaiei de predare. Dac obiectul vnzrii este un bun imobil, predarea se face prin punerea acestuia la dispoziia cumprtorului, liber de orice bunuri ale vnztorului (art.1687). De exemplu, bunurile imobile se pot preda prin remiterea cheilor, dac e vorba de o cldire, sau prin remiterea titlului de proprietate, dac este un teren 150. Dac este vorba despre bunuri mobile, art.1688 din noul Cod civil prevede c acestea se predau prin remiterea material, fie prin remiterea titlului reprezentativ (bunuri incorporale) ori a unui alt document sau lucru care i permite cumprtorului preluarea n orice moment. De exemplu, se pot preda fie prin remiterea cheilor cldirii n care se afl bunurile, fie prin simplul consimmnt al prilor, dac cumprtorul le avea deja n stpnirea sa, cu orice titlu, la data ncheierii contractului (depozit, mprumut etc.). 60.ntinderea obligaiei de predare. Conform art.1686 alin.1 obligaia de a preda bunul vndut se ntinde i la accesoriile sale, precum i la tot ce este destinat folosinei sale perpetue. De asemenea, vnztorul este obligat s predea cumprtorului titlurile i documentele referitoare la proprietatea sau folosina bunului (art.1686 alin.2). n cazul bunurilor de gen, vnztorul este obligat la predarea lor chiar dac lotul din care fceau parte bunurile respective a pierit n totalitate, afar numai dac lotul era anume prevzut n convenie. 61.Locul predrii bunului vndut. Predarea trebuie s se fac la locul unde bunul se afla n momentul ncheierii contractului, dac nu rezult altfel din convenia prilor ori, n lipsa acesteia, din uzane (art.1689).

149 150

M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.70. Uneori ndeplinirea obligaiei de predare presupune efectuarea unor acte sau fapte pozitive din partea vnztorului, pentru ca cumprtorul s poat intra n stpnirea efectiv a lucrului cumprat. De exemplu, dac imobilul este ocupat ilegal de o ter persoan, vnztorul are obligaia de a evacua acea persoan pn la predare. Dac imobilul este ocupat chiar de ctre vnztor i membrii si de familie, care refuz s prseasc imobilul, atunci cumprtorul are la dispoziie o aciune n evacuare mpotriva acestora (a se vedea T.Suprem, s.civ. dec. nr.1805/1981, n R.R.D.nr.9/1982, p.67). 62

62.Starea bunului vndut. n conformitate cu dispoziiile art.1690 alin.1, bunul trebuie s fie predat n starea n care se afla n momentul ncheierii contractului. ntruct predarea bunului vndut este un act de executare a contractului, cumprtorului trebuie s i se pun la dispoziie de ctre vnztor exact bunul prevzut n contract, iar nu altul 151. De aceea, n literatura juridic recent se spune c vnztorul trebuie s-i predea cumprtorului un bun conform stipulaiilor contractuale 152 . Conformitatea (predarea bunului vndut conform stipulaiilor contractuale) presupune dou aspecte: conformitatea material (obiectiv) i conformitatea funcional (subiectiv). Conformitatea material (obiectiv) se refer la identitatea bunului predat cu cel convenit prin contract, la cantitatea i la calitatea stabilite prin clauzele contractuale. Astfel, dac vnzarea are ca obiect un bun individual determinat (cert), obligaia de predare vizeaz exact bunul asupra cruia prile au convenit n momentul ncheierii contractului. Prin urmare, vnztorul trebuie s-i predea cumprtorului exact acest bun, deoarece numai n acest caz predarea va fi considerat conform clauzelor contractuale (predare conform). Verificarea acestei conformiti se face prin compararea bunului efectiv predat cu ceea ce sa stipulat expres sau implicit n contract. De exemplu, n jurisprudena francez s-a apreciat c predarea nu este conform n urmtoarele situaii; predarea, n cazul vnzrii unui autoturism de ocazie, a unui autoturism cu un motor care nu corespundea meniunilor din cartea de identitate; predarea, n cazul vnzrii unui autovehicul de ocazie, a unui autoturism cu un kilometraj mai mic dect cel real i cu seria motorului falsificat 153. Dac vnzarea are ca obiect bunuri de gen, obligaia de predare conform presupune ca bunurile efectiv predate cumprtorului s corespund caracteristicilor prevzute n contract. De exemplu, n jurisprudena francez s-a apreciat c predarea este neconform n cazurile de mai jos: predarea unui numr de arbuti de o alt specie dect cea stipulat n contract; predarea unor semine de sfecl furajer n loc de semine de sfecl de zahr, aa cum era stipulat n contract; predarea unor semine netratate n loc de semine tratate; predarea unui alt model de autoturism nou dect cel comandat etc.154 . Conformitatea n privina cantitii presupune ca vnztorul s predea cumprtorului exact cantitatea menionat n contract, adic nici mai mult nici mai puin.
Ca regul general n materie de obligaii, creditorul are dreptul de a dobndi ndeplinirea exact a obligaiei (art.1516 alin.1 "Creditorul are dreptul la ndeplinirea integral, exact i la timp a obligaiei"). 152 D.Chiric, op.cit. Tratat 2008, p.337. 153 A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.338, precum i jurisprudena francez acolo citate. 154 Ibidem.
151

63

Conformitatea n privina calitii presupune ca bunul predat de vnztor s corespund calitativ nelegerii exprese sau tacite a prilor. Prin calitate se nelege ansamblul proprietilor bunului care formeaz obiectul contractului pe care prile le-au avut n vedere atunci cnd i-au dat consimmntul. Ea se stabilete fie prin referire la prevederile contractuale, fie prin referire la un eantion, fie prin referire la normele tehnice, administrative sau sanitare care sunt impuse unor anumite bunuri, fie prin referire la anumite uzane etc. De exemplu, n jurisprudena francez s-a judecat c predarea este neconform dac n contractul de vnzare-cumprare a unui hotel s-a stipulat c este corespunztor normelor, iar apoi s-a dovedit c instalaia electric nu corespunde normelor n domeniu 155 . Conformitatea funcional (subiectiv) presupune nu numai identitatea dintre bunul predat efectiv de ctre vnztor i cel stipulat n contract, ci i cerina ca bunul s fie apt a corespunde destinaiei pentru care a fost achiziionat de cumprtor. n aceast concepie, predare neconform este nu numai cea a unui alt bun dect cel convenit n contract, ci i a unuia inapt s ndeplineasc utilitatea pentru care cumprtorul l-a destinat 156. Dovada ndeplinirii obligaiei de predare a bunului vndut este n sarcina vnztorului, deoarece el este debitorul acestei obligaii (obligaie de rezultat). Imediat dup preluare, cumprtorul are obligaia de a verifica starea bunului potrivit uzanelor (art.1690 alin.2). Dac n urma verificrii se constat existena unor vicii aparente, cumprtorul trebuie s l informeze pe vnztor despre acestea fr ntrziere. n lipsa informrii, se consider c vnztorul i-a executat obligaia de a preda bunul, n starea n care se afla n momentul ncheierii contractului (art.1690 alin.3). Cu toate acestea, art. 1690 alin.4 prevede c n privina viciilor ascunse, dispoziiile art.1707 - 1714 rmn aplicabile 157. 63.Dezacordul asupra calitii. Potrivit art. 1691 alin.1 din noul Cod civil: "n cazul n care cumprtorul contest calitatea sau starea bunului pe care vnztorul i l-a pus la dispoziie, preedintele judectoriei de la locul prevzut pentru executarea obligaiei de predare, la cererea oricreia dintre

D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.341, precum i jurisprudena francez acolo citat. D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.345, precum i doctrina i jurisprudena francez acolo citate. 157 n literatura juridic recent se consider c preluarea (recepia) fr rezerve acoper numai deficienele observabile la momentul predrii, nu i pe cele care, n cazul bunurilor complexe, pot fi observate doar ulterior, n urma folosirii bunului n anumite condiii sau n urma unui examen mai atent ( D.Ciric, op.cit., Tratat 2008, p.356). Pentru bunurile simple verificarea trebuie fcut de cumprtor n momentul predrii, iar n cazul bunurilor mai complexe, verificarea implic un anumit interval de timp suficient, dar diferit de la caz la caz (D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.358, precum i jurisprudena acolo citat).
155 156

64

pri, va desemna de ndat un expert n vederea constatrii". Prin aceeai hotrre se poate dispune sechestrarea sau depozitarea bunului. Dac pstrarea bunului vndut ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona cheltuieli nsemnate, se va putea dispune chiar vnzarea pe cheltuiala proprietarului, n condiiile stabilite de instan (art.1691 alin.3). Hotrrea de vnzare va trebui s fie comunicat prtului sau reprezentantului acestuia, aa cum dispune art. 1691 alin.4. 64.Fructele bunului vndut. Fructele bunului vndut se cuvin cumprtorului din ziua dobndirii proprietii, dac prile nu au convenit altfel (art.1691). 65.Momentul predrii. n lipsa unui termen, cumprtorul poate cere predarea bunului de ndat ce preul este pltit. Dac predarea bunului nu se poate face dect dup trecerea unui termen, mprejurare cunoscut cumprtorului la momentul vnzrii, prile sunt prezumate c au convenit ca predarea s se fac la expirarea acelui termen (art.1693). 66.Refuzul de a preda bunul. Potrivit art. 1694 alin.1 din noul Cod civil:"Dac obligaia de plat a preului este afectat de un termen i, dup vnzare, cumprtorul a devenit insolvabil ori garaniile acordate vnztorului s-au diminuat, vnztorul poate suspenda executarea obligaiei de predare ct timp cumprtorul nu acord garanii ndestultore c va plti preul la termenul stabilit". Cu toate acestea, dac la data ncheierii contractului vnztorul cunotea insolvabilitatea cumprtorului, atunci acesta din urm pstreaz beneficiul termenului, dac starea sa de insolvabilitate nu s-a agravat n mod substanial (art.1694 alin.2). Neexecutarea total sau parial a obligaiei de predare, din vina vnztorului, d dreptul cumprtorului s solicite fie executarea silit n natur a obligaiei, fie rezoluiunea vnzrii cu daune-interese. n cazul executrii cu ntrziere a obligaiei de predare, din vina vnztorului, cumprtorul poate cere daune-interese, de la data punerii n ntrziere a vnztorului 158. 67.Obligaia accesorie de a conserva bunul pn la predare. Conform art.1485 din noul Cod civil, obligaia de a preda un bun individual determinat o cuprinde i pe aceea de a-l conserva pn la predare. Prin urmare, dac bunul vndut nu se pred cumprtorului n momentul ncheierii contractului, vnztorul are obligaia de a-l conserva pn la predare. Aceast obligaie presupune ca vnztorul s pstreze cu grij bunul, astfel nct s fie predat cumprtorului n starea n care se afla la momentul ncheierii contractului, evitndu-se orice pierdere, deteriorare sau degradare. Cheltuielile de conservare sunt n sarcina cumprtorului, dac transferul proprietii s-a

158

F.Deak, op.cit., p.73. 65

fcut n momentul ncheierii contractului, deoarece conservarea se face n numele i pe seama cumprtorului 159. n caz de deteriorare sau de pieire, vnztorul rspunde fa de cumprtor pentru orice culp, orict de uoar (ca un depozitar). Culpa vnztorului se prezum din simplul fapt al deteriorrii bunului, el putndu-se exonera de rspundere numai dac dovedete o cauz strin i care nu-i este imputabil fora major, cazul fortuit, fapta cumprtorului, fapta unei tere persoane pentru care vnztorul nu este inut a rspunde.

159

Ibidem 66

3. Obligaia de garanie contra eviciunii 68.Noiune.Vnztorul are obligaia de a asigura cumprtorului linitita posesiune a bunului vndut. Dac cumprtorul este mpiedicat sau tulburat n stpnirea bunului, se declaneaz obligaia de garanie a vnztorului contra eviciunii. n acest sens, art. 1695 alin.1 din noul Cod civil prevede c: "Vnztorul este de drept obligat s l garanteze pe cumprtor mpotriva eviciunii care l-ar mpiedica total sau parial n stpnirea netulburat a bunului vndut", Cuvntul eviciune provine din limba latin - evictio, evictionis- i nseamn deposedare. Prin eviciune se nelege pierderea proprietii bunului cumprat, n tot sau n parte, ori tulburarea cumprtorului n exercitarea atributelor de proprietar 160. Aa cum rezult din textul art. 1695 alin.1, vnztorul este de drept obligat s l garanteze pe cumprtor mpotriva eviciunii. Ca urmare, obligaia de garanie exist chiar dac nu s-a stipulat nimic expres n contract, n aceast privin. De asemenea, n literatura juridic s-a artat c ne aflm n faa unei garanii deoarece obligaia de garanie contra eviciunii se aplic independent de culpa vnztorului 161. Un alt autor, susine c vnztorul nu se poate exonera de obligaia de garanie, chiar dac demonstreaz existena forei majore, obligaia fiind calificat ca o obligaie de rezultat ntrit 162. n doctrina clasic s-a susinut i opinia conform creia, n conformitate cu principiile generale, eviciunea rezultnd dintr-o mprejurare neprevzut sau dintr-un caz de for major, nu poate da loc la garanie 163. Vnztorul are aceast obligaie nu numai fa de cumprtor, dar i fa de succesorii n drepturi ai cumprtorului, fie universali, cu titlu universal sau cu titlu particular (chiar gratuit - de exemplu donatar) 164. n acest sens, art. 1706 din noul Cod civil dispune c "Vnztorul este obligat s garanteze contra eviciunii fa de orice dobnditor subsecvent al bunului, fr a deosebi dup cum dobndirea este cu titlu oneros sau gratuit". Aceasta deoarece odat cu bunul vndut se transmit subdobnditorului i toate accesoriile sale, adic toate drepturile i aciunile referitoare la bunul transmis (art.1685).
F.Deak, op.cit., p.74; M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.74; Matei B.Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Editura ALL Educaional, Bucureti, 1998, p.625. 161 A se vedea C.Toader, Eviciunea n contractele civile, Editura All, Bucureti, 1997, p.7 i p.63; 162 D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.369. 163 A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti Blnescu, Al.Bicoianu, Tratat de drept civil, vol II, Editura All, Bucureti, 1997, p.560. 164 Astfel, chiar dac donatorul nu rspunde el nsui de eviciune fa de donatar (art.828 C.civ.), totui vnztorul de la care donatorul a cumprat bunul va rspunde de eviciune fa donatar.
160

67

n cazul n care vnztorul a ncheiat contractul de vnzare-cumprare prin mandatar, rspunderea mpotriva eviciunii revine vnztorului, deoarece mandatarul a fost numai un reprezentant al vnztorului. Dac mandatul a fost fr reprezentare, mandatarul cumprnd n numele su, atunci el va rspunde fa de cumprtor contra eviciunii, dar se poate ndrepta cu o aciune n regres mpotriva mandantului su. Obligaia de garanie a vnztorului contra eviciunii este aplicabil att n cazul vnzrilor prin bun nvoial, ct i n cazul vnzrilor prin licitaie public 165. Codul nostru civil reglementeaz aceast obligaie a vnztorului cu scopul de a ocroti cumprtorul n folosina linitit a bunului cumprat, pentru a nu fi tulburat nici de ctre vnztor, nici de ctre tere persoane. 69.Garania contra eviciunii ce provine din fapte imputabile vnztorului. Odat cu ncheierea contractului de vnzare-cumprare i predarea bunului n stpnirea cumprtorului, vnztorul este inut s se abin de la orice act sau fapt personal care l-ar putea tulbura pe cumprtor n folosina linitit a bunului. Aceasta este o obligaie negativ de a nu face, care incumb att vnztorului ct i succesorilor si universali sau cu titlu universal i poate fi invocat de cumprtor nu numai mpotriva unor tulburri de fapt (acte sau fapte ale vnztorului care nu se ntemeiaz pe un drept; de exemplu, deposedarea cumprtorului de o parte din imobilul cumprat prin violen), dar i mpotriva unor tulburri de drept (acte sau fapte ale vnztorului care se ntemeiaz pe un drept; de exemplu, vnztorul invoc un drept de uzufruct, uz, abitaie etc. asupra bunului vndut, dar care nu a fost rezervat prin contract). Este indiferent dac aceste tulburri au o cauz anterioar sau posterioar vnzrii, obligaia de a nu face a vnztorului fiind perpetu 166. Rezult acest lucru din dispoziiile art. 1695 alin.3 din noul Cod civil care prevd c "garania este datorat mpotriva eviciunii ce provine din fapte imputabile vnztorului, chiar dac acestea s-au ivit ulterior vnzrii". n general, orice fapt personal a vnztorului, inclusiv delictual (dol, violen, concuren neloial etc.), de natur a-l tulbura pe cumprtor, activeaz obligaia de garanie a vnztorului contra eviciunii. Dac vnztorul i ncalc obligaia de a nu face, svrind un fapt personal de tulburare a cumprtorului n folosina linitit a lucrului, cumprtorul se poate apra invocnd excepia de garanie. Aceast excepie se ntemeiaz pe adagiul cine trebuie s garanteze mpotriva eviciunii, nu poate
n cazul vnzrilor prin licitaie public, aa cum s-a artat, ordonana de adjudecare rmas definitiv i executat cur imobilul de orice ipotec i privilegiu (deci problema garaniei pentru aceste sarcini nu se mai pune), iar orice alt cerere, care poate conduce la eviciune, se prescrie n termen de 3 ani(art.520 C.pr.civ.), de la data nscrierii actului de adjudecare n cartea funciar (A se vedea F.Deak, op.cit., p.74) 166 M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.77, D.Chiric, op.cit. Tratat 2008, p.372-374.
165

68

s eving (quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio).n acest sens, conform art. 1696 din noul Cod civil "acela care este obligat s garanteze contra eviciunii nu poate s eving". Ca urmare a invocrii excepiei, orice aciune a vnztorului prin care ar ncerca s-l eving pe cumprtor va fi respins. Dup cum s-a artat n literatura juridic, vnztorul nu poate evinge nici n urma dobndirii unei noi caliti, pe care nu o avea n momentul vnzrii. De exemplu, vnztorul a vndut bunul altuia i apoi l-a motenit pe adevratul proprietar. n acest caz, chiar dac vnztorul acioneaz n calitate de motenitor al adevratului proprietar, nu-l va putea evinge pe cumprtor, deoarece cumprtorul i poate opune excepia de garanie 167. La decesul vnztorului obligaia sa de garanie contra eviciunii se transmite succesorilor si universali sau cu titlu universal, deoarece este o obligaie patrimonial. De aceea, cumprtorul va putea invoca excepia de garanie nu numai mpotriva vnztorului, dar i mpotriva succesorilor si n drepturi. ns, trebuie precizat c obligaia de garanie contra eviciunii este indivizibil ntre debitori (art.1697). n schimb, excepia de garanie nu poate fi invocat mpotriva succesorilor cu titlu particular ai vnztorului (de exemplu, mpotriva unui alt cumprtor al aceluiai lucru, donatar, legatar cu titlu particular), deoarece acetia nu rspund pentru obligaiile motenirii 168. Obligaia de garanie a vnztorului pentru fapte personale exist nu numai n caz de tulburare direct a cumprtorului, dar i atunci cnd eviciunea se realizeaz indirect, prin intermediul unui ter. De exemplu, dac vnztorul vinde un imobil succesiv la doi cumprtori diferii, dintre care cel de-al doilea cumprtor i nscrie dreptul n cartea funciar naintea primului cumprtor, acesta din urm va fi evins de cellalt, care i-a asigurat opozabilitatea dreptului dobndit prin ndeplinirea formelor de publicitate imobiliar. n acest exemplu, cauza eviciunii o constituie fr ndoial faptul vnztorului, care a vndut succesiv imobilul ctre doi cumprtori, situaie n care vnztorul va trebui s rspund de eviciune fa de primul cumprtor (cel evins), chiar dac eviciunea are o cauz ulterioar primei vnzrii, deoarece eviciunea provine din faptul su personal. 70.Garania contra eviciunii ce rezult din preteniile unui ter. Vnztorul are obligaia de a-l garanta pe cumprtor nu numai mpotriva eviciunii care ar rezulta dintr-un fapt personal al su, dar i mpotriva eviciunii ce provine din preteniile unui ter.

167 168

F.Deak, op.cit., p.75. M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.78. De asemenea, dac un motenitor rezervatar atac o vnzare pe motiv c este o donaie deghizat, cumprtorul nu-i poate opune excepia de garanie, deoarece el acioneaz n calitate de ter fa de acel act, nu ca motenitor.

69

n acest sens, art. 1695 alin.2 prevede c: "Garania este datorat mpotriva eviciunii ce rezult din preteniile unui ter numai dac acestea sunt ntemeiate pe un drept nscut anterior datei vnzrii i care nu a fost adus la cunotina cumprtorului pn la acea dat". Prin urmare, spre deosebire de obligaia de garanie pentru fapta proprie, (care vizeaz att tulburrile de fapt, ct i tulburrile de drept), obligaia de garanie a vnztorului pentru preteniile terilor se refer numai la tulburrile de drept. Adic, numai atunci cnd terul tulburtor invoc anumite drepturi asupra bunului vndut, constituite anterior vnzrii, drepturi care exclud, total sau parial, dreptul cumprtorului, vnztorul este rspunztor de eviciune. mpotriva simplelor tulburri de fapt (deposedare prin violen, tulburarea folosinei, icanri etc.), cumprtorul se poate apra i singur, prin exercitarea aciunilor posesorii. n majoritatea cazurilor, eviciunea se produce n urma admiterii unei aciuni n justiie a terului mpotriva cumprtorului cnd instana, prin hotrre judectoreasc, recunoate terului un drept real (drept de proprietate, servitute, superficie, uzufruct, uz, abitaie) sau accesoriu (ipotec, privilegiu) asupra bunului vndut. Dar, eviciunea se poate produce i fr o hotrre judectoreasc. De exemplu, aa cum s-a subliniat n literatura juridic de specialitate: atunci cnd dreptul terului asupra bunului este att de evident, nct cumprtorul cedeaz fr a mai atepta s fie dat n judecat; imobilul cumprat este urmrit de un creditor ipotecar, iar cumprtorul pltete creana pentru a degreva imobilul de ipotec; dup ce a cumprat bunul de la un neproprietar, cumprtorul devine motenitorul adevratului proprietar 169. Ca urmare, obligaia de garanie a vnztorului contra eviciunii ce provine din preteniile terilor nu este condiionat de existena unei hotrri judectoreti. Rspunderea vnztorului pentru eviciunea care rezult din preteniile terilor opereaz dac sunt ndeplinite condiiile de mai jos: a) Eviciunea s rezulte dintr-o tulburare de drept 170. Vnztorul este rspunztor numai dac tulburarea din partea terului este o tulburare de drept, adic numai dac terul evingtor invoc un drept asupra bunului, cum ar fi: un drept de proprietate sau un drept real derivat din dreptul de proprietate (uzufruct,

C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.599-560; M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.74; 170 Eviciunea poate rezulta nu numai din intentarea unei aciuni petitorii, dar i din exercitarea unei aciuni posesorii. De asemenea, eviciunea poate rezulta i din exercitarea unei aciuni n justiie a cumprtorului mpotriva unui ter care stpnete bunul, aciune pe care instana o respinge ( F.Deak, op.cit.,p.77).
169

70

servitute 171, superficie, uz, abitaie) ori chiar un drept de crean legat de bunul cumprat, care i micoreaz valoarea sau utilitatea. Vnztorul nu rspunde de servituile aparente, pe care cumprtorul le putea constata prin semnele lor exterioare, nici de servituile neaparente pe care le-a adus la cunotina cumprtorului ori pe care acesta le cunotea din alte surse 172. n cazul ipotecilor i privilegiilor, care sunt sarcini ale imobilului, obligaia de garanie funcioneaz numai dac debitorul principal nu-i pltete datoria i creditorul trece la realizarea creanei 173. n literatura juridic de specialitate se admite c exist o tulburare de drept nu numai atunci cnd terul invoc un drept real asupra bunului, dar i atunci cnd el invoc un drept de crean, legat de bunul cumprat, dac recunoaterea acestui drept nltur sau restrnge dreptul cumprtorului. De exemplu, terul invoc un contract de locaiune consimit de vnztor, opozabil i cumprtorului dac are dat cert anterioar vnzrii, sau invoc dreptul de a fi despgubit pentru mbuntirile aduse de el imobilului nchiriat. Dac la data vnzrii cumprtorul nu a cunoscut locaiunea sau mbuntirile, iar vnztorul nu le-a declarat, acesta din urm va rspunde pentru eviciune 174. b) Eviciunea s aib o cauz anterioar vnzrii. Vnztorul este inut s rspund numai dac preteniile terului se ntemeiaz pe un drept nscut anterior datei vnzrii. Aceasta deoarece vnztorul este prezumat a cunoate drepturile terelor persoane nscute anterior datei vnzrii i pe care ncearc s le valorifice sau s le opun cumprtorului. Aa cum s-a artat n literatura de specialitate, cauza eviciunii ce rezult din preteniile unui ter nu trebuie s-i fie imputabil vnztorului. Vnztorul nu poate scpa de garanie invocnd propria ignoran n privina unei cauze de eviciune, lipsa culpei ori buna sa credin la ncheierea contractului 175. Rezult c vnztorul rspunde contra eviciunii care ar rezulta din preteniile terilor indiferent dac este de bun-credin (nu a cunoscut cauza eviciunii) sau de rea-credin (a cunoscut cauza eviciunii).

Este vorba despre o tulburare de drept att n situaia n care terul pretinde a avea asupra terenului cumprat (ca fond aservit) un drept de servitute, ct i n situaia n care cumprtorul, dobndind fondul dominant, constat c servitutea asupra unui fond vecin aservit nu exist (M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.82). 172 D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.386, precum i jurisprudena francez acolo citate. S-a artat judicios c n cazul existenei unei servitui aparente, nedeclarate de vnztor, garania nu funcioneaz chiar dac s-ar dovedi ignorana cumprtorului, ceea ce se explic nu prin faptul c i-ar fi imputabil cumprtorului vreo culp n neobservarea servituii, ci ntruct servitutea este aparent se prezum absolut a fi cunoscut, ceea ce nltur orice posibilitate a cumprtorului de a proba contrariul. 173 F.Deak, op.cit., p.78. 174 M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.80; F.Deak, op.cit., p.78. 175 A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.385.
171

71

n schimb, vnztorul nu poate fi inut s rspund pentru cauzele de eviciune ivite dup ce bunul vndut a ieit din patrimoniul su. Prin excepie, vnztorul rspunde i atunci cnd eviciunea are o cauz ulterioar vnzrii, dar care i este imputabil. Astfel, aa cum s-a artat n literatura de specialitate, dac vnztorul a nstrinat succesiv imobilul su la doi cumprtori diferii, iar cel de-al doilea cumprtor i-a intabulat dreptul n cartea funciar naintea primului cumprtor, vnztorul va rspunde fa de primul cumprtor pentru eviciune dei cauza acesteia este ulterioar vnzrii (n acest caz, eviciunea rezult din fapta proprie a vnztorului). De asemenea, vnztorul este inut s rspund pentru eviciunea ce decurge din uzucapiune, chiar dac aceasta a nceput nainte de vnzare, dar s-a mplinit dup vnzare, ntr-un interval de timp scurt, astfel nct cumprtorul nefiind ntiinat de vnztor nu a mai avut posibilitatea s fac acte de ntrerupere 176. c) Cauza eviciunii s nu fi fost cunoscut cumprtorului la data ncheierii contractului de vnzare-cumprare. Deci, dreptul terului asupra bunului vndut s nu fi fost adus la cunotina cumprtorului pn la data vnzrii, iar cumprtorul s nu fi cunoscut pe alt cale existena acestui drept. n privina necunoaterii cauzei de eviciune, este indiferent dac cumprtorul are sau nu vreo culp. Culpa cumprtorului n legtur cu cauza de eviciune nu nltur dreptul de garanie. Dac ns, la data vnzrii, cumprtorul a cunoscut pericolul eviciunii, nseamn c a cumprat pe riscul su, contractul avnd caracter aleatoriu. Vnztorului i incumb sarcina probei cunoaterii cauzei eviciunii de ctre cumprtor. 71.Chemarea n judecat a vnztorului. Conform art.1705 alin.1 din noul Cod civil: "Cumprtorul chemat n judecat de un ter care pretinde c are drepturi asupra lucrului vndut trebuie s l cheme n cauz pe vnztor". Prin urmare, cumprtorul trebuie s-l introduc n proces pe vnztor, pentru ca acesta s prezinte instanei dovezile de care dispune, n scopul respingerii preteniilor terului. Introducerea n proces se face printr-o cerere de chemare n garanie (garanie incident), conform dispoziiilor art.60-63 din C.pr.civ. Chemarea n garanie este o msur de pruden pentru cumprtor, deoarece vnztorul l poate apra cu toate mijloacele de care dispune, care pot fi necunoscute cumprtorului. Obligaia vnztorului de a-l apra pe cumprtor n procesul cu terul evingtor exist numai dac terul svrete o tulburare de drept i numai dac tulburarea este actual i efectiv, adic dac terul a nregistrat o aciune n justiie, cci simpla temere de eventualitatea unei eviciuni nu-l ndreptete pe cumprtor s invoce obligaia de garanie 177.
176 177

M.Murean, op.cit., p.82. M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.80. n practica judectoreasc s-a hotrt c pericolul de expropriere a unei cldiri vndute, prin cuprinderea ei ntr-o zon restructurabil, nu constituie eviciune, reprezentnd o simpl eventualitate i nu o certitudine c va fi demolat, 72

Dac totui aciunea n justiie a terului este admis, prin aceeai hotrre judectoreasc cumprtorul poate obine obligarea vnztorului la dauneinterese, evitnd ulterior un alt proces cu vnztorul pentru eviciune. n cazul n care cumprtorul a omis s-l cheme n garanie pe vnztor i pierde procesul, fiind evins de ctre ter, pierde dreptul de garanie dac vnztorul dovedete c existau motive suficiente pentru a se respinge cererea (art.1705 alin.1) 178. De asemenea, conform art. 1705 alin.2 din noul Cod civil "cumprtorul care, fr a exista o hotrre judectoreasc, a recunoscut dreptul terului pierde dreptul de garanie, afar de cazul n care dovedete c nu existau motive suficiente pentru a mpiedica eviciunea". 72.Rezoluiunea contractului. n cazul n care cumprtorul sau succesorul su a fost evins de ntregul bun sau de o parte a acestuia, suficient de nsemnat nct dac ar fi cunoscut eviciunea, nu ar mai fi ncheiat contractul, pot solicita rezoluiunea (art.1700 alin.1). Pe cale de consecin, odat cu rezoluiunea, cumprtorul poate cere restituirea preului i repararea prejudiciului suferit (art.1700 alin.2). 73.Restituirea preului. n conformitate cu art. 1701 alin.1 din noul Cod civil, vnztorul este obligat s restituie preul n ntregime chiar dac, la data eviciunii, valoarea bunului vndut a sczut sau dac bunul a suferit deteriorri nsemnate, fie din neglijena cumprtorului 179, fie prin for major. Prin excepie, conform art. 1701 alin.2, dac cumprtorul a obinut un beneficiu din stricciunile aduse lucrului, vnztorul are dreptul s scad din pre o sum corespunztoare acestui beneficiu (de exemplu, cumprtorul unei pduri, care dup ce a exploatat-o parial, a fost evins; vnztorul poate s rein din pre sumele reprezentnd valoarea materialului lemnos exploatat a se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.563). n aceleai condiii, vnztorul trebuie s restituie preul primit i n cazul n care aciunea n garanie este exercitat de un subdobnditor, indiferent dac acesta a cumprat bunul la un pre mai mic sau mai mare 180 ori chiar cu titlu gratuit. Aceasta deoarece, odat cu bunul, subdobnditorul primete i toate accesoriile sale, inclusiv aciunile transmitorului mpotriva celui de la care a cumprat, ntemeiate pe obligaia acestuia de garanie contra eviciunii 181 .
motiv pentru care cererea de despgubire a cumprtorului a fost respins ca prematur (a se vedea Trib.Suprem, sec.civ. dec.nr. 1326 din 6 iulie 1977, n RRD nr.2/1978, p.55). 178 n aceeai ipotez, dar fr ca vnztorul s poat dovedi c avea mijloacele necesare pentru respingerea preteniilor terului, cumprtorul se poate ntoarce mpotriva lui pe cale principal, printr-o aciune n garanie pentru eviciune (garanie principal). A se vedea F.Deak, op.cit., p.79. 179 Cumprtorul, n calitate de proprietar, are dreptul s fie neglijent cu privire la bunul pe care l consider al su sau s-i dea orice ntrebuinare. 180 n sensul c subdobnditorul nu poate cere restituirea dect n limita preului pltit de el cumprtorului intermediar, de la care a cumprat el (D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.391). 181 M.Murean, op.cit., Curs 1999, p75, F.Deak, op.cit., p.81. 73

Dac la data eviciunii bunul vndut are o valoare mai mare dect la data vnzrii, din orice cauz, vnztorul este obligat s plteasc cumprtorului, pe lng preul vnzrii, sporul de valoare acumulat pn la data eviciunii. Vnztorul datoreaz sporul de valoare 182 indiferent dac a fost de buncredin sau de rea-credin la data ncheierii contractului i indiferent dac prejudiciul a fost previzibil sau imprevizibil. 74.ntinderea daunelor-interese. Dac vnztorul este rspunztor de eviciune, n temeiul art. 1702 alin.1 din noul Cod civil, daunele-interese pe care le datoreaz cuprind: a) valoarea fructelor pe care cumprtorul a fost obligat s le restituie celui care l-a evins; n literatura juridic anterioar noului Cod civil s-a precizat c este vorba despre fructele pe care cumprtorul le-a perceput dup ce a devenit de rea-credin (a luat cunotin de drepturile terului asupra bunului prin prealabila notificare sau prin cererea de chemare n judecat). Fructele culese de cumprtor pn la data cnd a devenit de rea-credin nu este dator s le restituie terului evingtor 183. b) cheltuielile de judecat efectuate de cumprtor n procesul cu cel ce l-a evins, precum i n procesul de chemare n garanie a vnztorului; c) cheltuielile ncheierii i executrii contractului de ctre cumprtor; aceste cheltuieli se refer la taxele de timbru pentru autentificarea contractului, onorariu pentru notar sau avocat, taxe de intabulare n cartea funciar etc., dac au fost suportate de cumprtor; d) pierderile suferite i ctigurile nerealizate de ctre cumprtor din cauza eviciunii;
Aa cum s-a artat n literatura juridic, datorit art. 1344 C.civ. cumprtorul nu suport riscul devalorizrii monetare, fiind fr relevan acceptarea sau neacceptarea teoriei impreviziunii (F.Deak, op.cit.,p.82). Cu privire la teoria impreviziunii a se vedea Gr.Giurc (I), Gh.Beleiu (II), Teoria impreviziunii rebus sic stantibus n dreptul civil, revista Dreptul nr.1011/1993, p.29-36; C.E.Zama, Teoria impreviziunii. Studiu de doctrin i jurispruden, Editura Hamangiu, Bucureti, 2006; Vezi i C.S.J. s.com. dec.nr.591/1994, n Buletinul jurisprudenei, 1994, p.243-245. n practica judectoreasc recent (dup anul 2000) s-au pronunat soluii diametral opuse n legtur cu dreptul cumprtorului la sporul de valoare. Astfel, n cazul evingerii cumprtorului (care a cumprat imobilul de la Statul Romn n baza Legii nr.112/1995) de ctre fostul proprietar, unele instane au decis c pe lng preul de vnzare, actualizat cu indicii ratei inflaiei, cumprtorul are dreptul la sporul de valoare al imobilului (.C.C.J, secia civil i de proprietate intelectual, deciziile nr.2518/2003, 2194/2004 i 2768/2004, citate dup D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.393). Alte instane au decis, dimpotriv, c n caz de eviciune, vnztorul poate fi inut doar la restituirea preului actualizat, nu i la sporul de valoare al imobilului (Curtea de Apel Constana, secia civil, dec.nr.513/2000, citat dup D.Chiric, op.cit., p394). i opiniile din literatura juridic, n aceast problem, sunt diferite ( a se vedea Al.iclea, Not la decizia civil nr. 513/2000 a Curii de Apel Constana, n revista Dreptul nr.4/2001, p191 i urmt; contra D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.394). 183 F.Deak, op.cit, p.81, C.Toader, op.cit., p.66-67; I.Popa, op.cit., p326-327; LStnciulescu, op.cit., p 43;
182

74

De asemenea, potrivit art. 1702 alin.2, vnztorul este obligat s ramburseze cumprtorului sau s fac s i se ramburseze de ctre acela care evinge toate cheltuielile pentru lucrrile efectuate n legtur cu bunul vndut, fie c lucrrile sunt autonome, fie c sunt adugate, dar, n acest din urm caz, numai dac sunt necesare (fcute pentru conservarea bunului) sau utile (fcute pentru sporirea valorii bunului). Dac vnztorul a cunoscut cauza eviciunii la data vnzrii (deci, a fost de rea-credin), este dator s ramburseze cumprtorului i cheltuielile fcute pentru efectuarea i, dup caz, ridicarea lucrrilor voluptuare (fcute n scop de lux sau de plcere). Aciunea n garanie pentru eviciune a cumprtorului este o aciune personal (nu real), astfel nct daunele-interese pot fi cerute numai de la vnztor ori de la succesorii si universali sau cu titlu universal. Dreptul la aciune al cumprtorului evins pentru daune-interese se prescrie n termenul general de prescripie de 3 ani i ncepe s curg de la data producerii eviciunii (n cazul n care eviciunea rezult dintr-o hotrre judectoreasc, de la data rmnerii irevocabile). 75.Efectele eviciunii pariale. n conformitate cu dispoziiile art.1703 din noul Cod civil, n cazul n care eviciunea parial 184 nu atrage rezoluiunea contractului, vnztorul trebuie s restituie cumprtorului o parte din pre proporional cu valoarea prii de care a fost evins i, dac este cazul, s plteasc daune-interese corespunztor cu prevederile art.1702. 76.nlturarea eviciunii de ctre cumprtor. Art.1704 din noul Cod civil prevede c atunci cnd cumprtorul a pstrat bunul cumprat pltind terului evingtor o sum de bani sau dndu-i un alt bun, vnztorul este liberat de urmrile garaniei, n primul caz prin rambursarea ctre cumprtor a sumei pltite cu dobnda legal calculat de la data plii, iar n al doilea caz prin plata valorii bunului dat. n ambele cazuri, vnztorul este obligat i la plata tuturor cheltuielilor aferente. 77.Modificri convenionale a garaniei mpotriva eviciunii. Obligaia de garanie contra eviciunii a vnztorului este reglementat de noul Cod civil prin norme juridice cu caracter supletiv i se numete garania de drept.
n literatura juridic romn clasic s-a observat c legea face o distincie ntre rezilierea (rezoluiunea-s.n.) n caz de eviciune parial (art. 1347 C.civ.) i rezilierea n cazul cnd lucrul pierise n parte n momentul ncheierii vnzrii (art.1311 C.civ.). n ultima ipotez, legea nu mai cere nici o condiie pentru admisibilitatea rezilierii, care poate fi cerut orict de mic ar fi partea din lucru pierit nainte de vnzare. Autorii au explicat aceast deosebire prin faptul c n caz de eviciune parial contractul a fost deja executat, iar rezilierea unui contract executat este ntotdeauna mai grav pentru c cumprtorul a putut conferi terilor drepturi asupra lucrului. n schimb, n cazul pieirii pariale a lucrului nainte de vnzare, noua stare de lucruri proiectat prin contract nu este nc adus la ndeplinire printr-un transfer de proprietate; rezilierea nu poart dect asupra unui simplu procent (a se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.564).
184

75

Dac n contractul de vnzare-cumprare nu ar exista stipulat nimic n privina garaniei contra eviciunii, vnztorul rmne rspunztor potrivit prevederilor legale, aplicndu-se garania de drept. Dar, prile contractante pot deroga de la prevederile legale indicate mai sus, stabilind prin convenia lor alte reguli de garanie, conform intereselor lor. n acest sens, art. 1698 alin.1 din noul Cod civil dispune c: Prile pot conveni s extind sau s restrng obligaia de garanie. Acestea pot chiar conveni s l exonereze pe vnztor de orice garanie contra eviciunii. Garania stipulat de pri se numete garania convenional 185. n ce privete clauzele de extindere a rspunderii vnztorului n caz eviciune, se admite c acestea pot fi stipulate n contract deoarece legea nu prevede limitri. Astfel, garania vnztorului poate fi extins att pentru fapte personale, ct i pentru faptele terilor (de exemplu, prile pot extinde garania i mpotriva unor tulburri de fapt) ori chiar pentru mprejurri fortuite (expropriere). Se impune ns precizarea c aceste clauze de extindere trebuie s fie stipulate expres n contract i s fie neechivoce, altminteri se aplic regulile garaniei de drept. n ce privete clauzele de restrngere sau de nlturare a rspunderii vnztorului art.1698 alin.2 prevede c: "Stipulaia prin care obligaia de garanie a vnztorului este restrns sau nlturat nu l exonereaz pe acesta de obligaia de a restitui preul, cu excepia cazului n care cumprtorul i-a asumat riscul producerii eviciunii". Aceasta deoarece cumprtorul pierznd dreptul asupra bunului, preul este deinut fr cauz de vnztor. De asemenea, dac cumprtorul a cunoscut, la data vnzrii, pericolul eviciunii, sau dac a cumprat pe riscul su (caz n care contractul de vnzare este aleatoriu), cumprtorul este presupus c a renunat la garania vnztorului. 78.Limitele clauzei de nerspundere pentru eviciune. Conform art. 1699 din noul Cod civil " chiar dac s-a convenit c vnztorul nu va datora nicio garanie, el rspunde totui de eviciunea cauzat ulterior vnzrii prin faptul su personal 186 ori de cea provenit din cauze pe care, cunoscndu-le n momentul vnzrii, le-a ascuns cumprtorului. Orice stipulaie contrar este considerat nescris".
M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.76-77. F.Deak, op.cit., p.83; Cu toate acestea, aa cum s-a apreciat n literatura juridic romn clasic, clauza prin care vnztorul ncearc s se exonereze de rspundere pentru un fapt personal, comis anterior vnzrii (de exemplu, ncheierea unui contract de arendare sau de nchiriere, n condiii opozabile cumprtorului), poate fi recunoscut valabil dac acest fapt personal este adus la cunotina cumprtorului nainte de vnzare, deoarece se refer la un fapt precis determinat al vnztorului i nu exist rea-credin sau dol din partea acestuia, din moment ce cumprtorul este pus n cunotin de cauz n privina eventualei eviciuni ce ar putea surveni (a se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p565).
185 186

76

4. Obligaia de garanie contra viciilor bunului vndut 79.Noiune. Vnztorul rspunde fa de cumprtor nu numai n caz de eviciune (cnd nu asigur linitita posesiune a lucrului vndut), dar i pentru viciile lucrului (cnd nu asigur folosina util). n acest sens, art.1707 alin.1 din noul Cod civil dispune c: "Vnztorul garanteaz cumprtorul contra oricror vicii ascunse care fac bunul vndut impropriu ntrebuinrii la care este destinat sau care i micoreaz n asemenea msur ntrebuinarea sau valoarea nct, dac le-ar fi cunoscut, cumprtorul nu ar fi cumprat sau ar fi dat un pre mai mic". Prin vicii trebuie s nelegem anumite defeciuni sau deficiene ale bunului vndut, datorit crora este impropriu ntrebuinrii dup destinaia sa ori i se micoreaz ntrebuinarea sau valoarea. Viciile bunului vndut se mai numesc i vicii redhibitorii pentru c n dreptul roman, atunci cnd lucrul vndut prezenta un viciu mai nsemnat, vnztorul era obligat s-l ia napoi prin aciunea numit redhibitorie (din verbul latin redhibere a lua napoi) 187. 65.Condiiile angajrii rspunderii vnztorului pentru vicii. a) Viciul s fie ascuns. Aceast condiie rezult din prevederile art. 1707 alin.1, care dispune c vnztorul garanteaz cumprtorul contra oricror vicii ascunse. Prin viciu ascuns, n sensul art. 1707 alin.1, se nelege acel viciu care, la data predrii bunului, nu putea fi descoperit fr asisten de specialitate, de ctre un cumprtor prudent i diligent. Deci, viciul este considerat ascuns numai dac cumprtorul nu l-a cunoscut cu ocazia predrii bunului i nici nu putea s-l cunoasc printr-o verificare normal, dar atent, n raport cu natura bunului 188. n practica judectoreasc sunt considerate vicii ascunse acelea care nu puteau fi descoperite dect printr-o expertiz tehnic 189, printr-o analiz de laborator 190 sau n condiiile unei temperaturi sczute, care n-a existat la data ncheierii vnzrii 191. De exemplu, s-a decis c poluarea sonor provenind de la
Cu privire la unele aspecte speciale ale garaniei pentru eviciune, a se vedea i V.Stoica, C.Turianu, Obligaia de garanie contra viciilor bunurilor vndute de persoanele fizice, cu privire special asupra autovehiculelor, n R.R.D.nr.9-12/1989, p.6-18; A se vedea i C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p566; Pentru amnunte n legtur cu originile istorice ale garaniei pentru vicii ascunse, a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.399. 188 F.Deak, op.cit., p.85; M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.88; 189 Tribunalul Suprem, sec.civ.dec.nr. 541/1973, n CD pe anul 1973, p.133. 190 Tribunalul judeean Hunedoara, dec.civ.nr.5/1983, n R.R.D.nr.6/1983, p.58. 191 Tribunalul Municipiului Bucureti, dec.civ.nr.151/1990, n revista Dreptul nr.2/1992, p.79.
187

77

o central termic, situat n subsolul cldirii, chiar sub apartamentul cumprat,constituie un viciu ascuns pe care cumprtorul nu l-a putut constata la data vnzrii, cnd era var i centrala nu funciona, ci numai la venirea iernii cnd centrala a fost pornit 192 . De asemenea, infiltrarea apei i inundarea unei cldiri ca urmare a unor ploi abundente constituie un viciu ascuns care nu a putut fi observat de cumprtor la data vnzrii, deoarece la acea dat anotimpul era secetos 193 . Posibilitatea cumprtorului de a cunoate viciul lucrului se apreciaz in abstracto, avndu-se n vedere un cumprtor prudent i diligent (art.1707 alin.2). n practica judectoreasc anterioar intrrii n vigoare a noului Cod civil s-a decis c la cumprarea unui autoturism, cumprtorul trebuie s verifice starea acestuia, la nevoie printr-un specialist, neputnd antrena rspunderea vnztorului pentru vicii pe care el nu le-a remarcat, dei orice cunosctor le-ar fi putut observa fr dificultate 194. Lipsa de informare, lipsa de experien sau nepriceperea cumprtorului nu fac ca viciile neconstatate de el s fie considerate vicii ascunse; n cazul unui lucru pentru a crui cunoatere (sub aspectul calitii sau viciilor) este necesar o anumit pregtire, cumprtorul trebuie s apeleze la o persoan calificat, cci dac nu o face este n culp i trebuie privit a-i fi asumat riscurile, neputnd pretinde desfiinarea contractului 195 .
Curtea de Apel din Paris, citat dup D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.410. C.S.J, secia civil i de proprietate intelectual, decizia nr.1252/2003, citat dup D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.410. 194 A se vedea Trib Suprem, sec.civ. dec.nr.1186 din 13 august 1957, n CD 1957, p.79-81, citat dup M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.88. n literatura juridic recent, ntr-o alt opinie, se consider c problema dac o deficien (viciu) este ascuns sau aparent se apreciaz diferit dup cum este vorba despre un cumprtor profan sau un cumprtor profesionist. n cazul cumprtorului profan se consider c viciul este ascuns dac nu poate fi observat n urma unei examinri normale, avnd n vedere resursele personale ale acestuia (apreciere in concreto) i un comportament fr repro al unei persoane dotate cu asemenea resurse (apreciere in abstracto), fr a fi obligat s apeleze la un specialist sau expert, afar de cazul n care a fost informat n prealabil de existena viciului. n cazul unui cumprtor profesionist , s-a afirmat, viciul este considerat ascuns n condiii mult mai dificile. Pentru un asemenea cumprtor aprecierea aptitudinii de a constata existena unor vicii se face dup criterii abstracte, nu subiective, la nivelul unui profesionist fr repro. n privina cumprtorului profesionist exist o adevrat prezumie simpl de cunoatere a existenei viciilor. Dar, fiind vorba despre o prezumie simpl, aceasta poate fi rsturnat prin proba contrar, dovedindu-se c viciul a fost ascuns de vnztor prin mijloace dolosive sau c era imposibil de descoperit, dect printr-o expertiz nalt calificat ( a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.409-411, precum i literatura i jurisprudena francez acolo citate). 195 A se vedea Trib.Suprem, sec.civ. dec.nr. 138 din 4 februarie 1978, n CD 1978, p.59-62; idem, dec.nr.1936 din 21 august 1984, n R.R.D.nr.7/1985, p.67-68; idem, dec.nr.679 din 12 aprilie 1986, n R.R.D.nr.1/1987, p.62-63, citate dup M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.88.
192 193

78

Dup cum se poate vedea, n practica noastr judectoreasc mai veche sa apreciat c dac cunoaterea viciilor bunului vndut reclam o anumit pregtire (lucruri de mare complexitate sau tehnicitate) cumprtorul trebuie s apeleze la o persoan calificat, iar dac nu o face el este considerat n culp. Literatura juridic recent consider c ntruct o asemenea cerin (apelarea la o persoan calificat) nu este prevzut de lege, nu constituie o condiie a angajrii rspunderii vnztorului pentru vicii 196 . ntr-adevr, nici noul Cod civil nu pretinde cumprtorului s apeleze la o persoan calificat. Potrivit art. 1707 alin.4 din noul Cod civil vnztorul nu datoreaz garanie contra viciilor pe care cumprtorul le cunotea la ncheierea contractului. Prin urmare, vnztorul nu rspunde de viciile bunului pe care el le-a adus expres la cunotina cumprtorului, deoarece aceste vicii nu mai sunt ascunse. Revine vnztorului sarcina de a dovedi c l-a ntiinat pe cumprtor despre existena viciului sau c viciul a fost cunoscut de cumprtor la data vnzrii. De asemenea, vnztorul nu rspunde de viciile bunului vndut pe care cumprtorul le putea descoperi la data predrii, fr asisten de specialitate, acestea fiind vicii aparente. De exemplu, ntr-o spe s-a decis c vnztorul nu este rspunztor pentru vicii ascunse deoarece cumprtorul apartamentului, cu prilejul numeroaselor vizite efectuate la imobil, putea constata zgomotul continuu produs de o instalaie frigorific a unei mcelrii 197. Excluderea rspunderii vnztorului se explic prin faptul c la preluarea bunului (recepie) cumprtorul are obligaia de a-l examina cu atenie, ipotez n care poate observa viciile aparente. Dac cu aceast ocazie constat existena unor vicii aparente, trebuie s l informeze pe vnztor despre ele fr ntrziere (art.1690 alin.3) 198. Dac nu face acest lucru cumprtorul este considerat n culp. Rezult c spre deosebire de garania contra eviciunii (care funcioneaz chiar i n cazul n care cumprtorul are o culp n necunoaterea cauzei eviciunii), n cazul garaniei mpotriva viciilor bunului vndut culpa cumprtorului n necunoaterea viciului exclude rspunderea vnztorului pentru aceste vicii. Problema dac un viciu este ascuns sau aparent, fiind o mprejurare de fapt, rmne la aprecierea instanei de judecat. Vnztorul rspunde pentru viciile ascunse ale bunului vndut chiar i atunci cnd nu le-a cunoscut pn n momentul predrii, fiind de bun-credin, afar numai dac a convenit cu cumprtorul ca s nu rspund de ele.

F.Deak, op.cit., p.86; D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.409, nota nr. 2. A se vedea Curtea de Apel din Versailles, 23 iunie 2000, Recueil Dalloz (IR) nr.33/2000, p.240, citat dup D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.410. 198 A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.408.
196 197

79

b)Viciul sau cauza lui s fi existat la data predrii bunului . Vnztorul nu rspunde pentru viciile ivite ulterior predrii bunului, deoarece odat cu predarea trec la cumprtor i riscurile. Dovada faptului c viciul a existat n momentul predrii bunului cade n sarcina cumprtorului. Nu este necesar ca viciul s se fi manifestat pn la predarea bunului, ci este suficient ca la data predrii s existe doar cauza sau germenele lui, chiar dac viciul se va manifesta ulterior 199. Astfel, o defeciune de turnare a unei piese metalice reprezint un viciu ascuns, existent la data predrii bunului,chiar dac ruperea piesei datorit acestei defeciuni se produce abia mai trziu; de asemenea, un cal care suferea de o anumit boal, care n-a putut fi diagnosticat dect ulterior, printr-o analiz de laborator, constituie un viciu ascuns existent la data predrii 200. c)Viciul s fie important. Aceast condiie rezult din dispoziiile art. 1707 alin.1, care dispune c vnztorul garanteaz mpotriva acelor vicii ascunse care fac bunul vndut impropriu ntrebuinrii la care este destinat sau care i micoreaz n asemenea msur ntrebuinarea sau valoarea nct, dac le-ar fi cunoscut, cumprtorul nu ar fi cumprat sau ar fi dat un pre mai mic. Dac viciile sunt minore i lucrul poate fi uor reparat, rspunderea vnztorului pentru vicii nu funcioneaz 201. De exemplu, n practica judiciar s-a decis c viciul nu este important (grav) dac const doar n uzura unor piese, care pot fi nlocuite 202. Pentru angajarea rspunderii vnztorului nu este necesar ca viciul s afecteze esena (substana) bunului 203. Cele trei condiii ale angajrii rspunderii vnztorului contra viciilor ascunse trebuie dovedite de ctre cumprtor, prin orice mijloace de prob (fiind un simplu fapt juridic). 80.Domeniul de aplicare a garaniei contra viciilor. Obligaia de garanie mpotriva viciilor ascunse se aplic n orice vnzare (civil sau comercial), inclusiv n cazul promisiunilor de vnzare-cumprare, indiferent c bunul vndut este mobil sau imobil, nou sau de ocazie. ns, n conformitate cu dispoziiile art. 1707 alin.5, obligaia de garanie a vnztorului contra viciilor ascunse nu exist n vnzrile silite, ci numai n cazul vnzrilor obinuite, liber consimite de ctre pri 204.
M.Murean, op.cit, Curs 1999, p.87. A se vedea Tribunalul judeean Hunedoara, dec.civ.nr.5/1983, n R.R.D.nr.6/1983, p.58. 201 A se vedea D.Chiric, op.cit, Tratat 2008, p.413. 202 A se vedea Tribunalul Suprem, sec.civ.dec.nr. 183/1978, n CD, 1978, p.59-62; idem, decizia nr.679/1986, n R.R.D.nr.1/1987, p.62-63. 203 A se vedea Tribunalul Suprem, sec.civ. dec.nr.541/1973, n CD, 1973, p.133. 204 n literatura juridic recent s-a artat c obligaia de garanie a vnztorului contra viciilor ascunse exist chiar i n vnzrile publice (prin licitaie public), dac vnztorul vinde de bunvoie, deoarece numai atunci cnd vnzarea este impus de lege vnztorului garania nu are aplicare .
199 200

80

81.Denunarea viciilor ascunse. Potrivit art. 1709 alin.1 din noul Cod civil, cumprtorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat s le aduc la cunotina vnztorului ntr-un termen rezonabil, stabilit potrivit cu mprejurrile, sub sanciunea decderii din dreptul de a cere msura prevzut la art.1710 alin.1 lit.d (rezoluiunea) 205. n cazul n care cumprtorul este profesionist, iar bunul vndut este mobil corporal, termenul este de dou zile lucrtoare (art.1709 alin.2). Atunci cnd viciul apare n mod gradual, ntiinarea vnztorului trebuie fcut tot ntr-un termen rezonabil, care ncepe s curg din ziua n care cumprtorul i d seama de gravitatea i ntinderea viciului. Dac vnztorul a tinuit viciul (ceea ce nseamn c este de rea-credin), atunci el nu mai poate invoca prevederile art.1709 (sanciunea decderii cumprtorului din dreptul de a cere rezoluiunea). 82.Efectele garaniei contra viciilor bunului vndut. Dac bunul vndut este afectat de vicii i sunt ndeplinite cele trei condiii analizate, cumprtorul are posibilitatea de a obine de la vnztor, n baza art. 1710 alin.1, dup caz: a) nlturarea viciilor de ctre vnztor sau pe cheltuiala acestuia; b) nlocuirea bunului vndut cu un bun de acelai fel, ns lipsit de vicii; c) reducerea corespunztoare a preului; d) rezoluiunea vnzrii. Mai trebuie reinut c instana de judecat, la cererea vnztorului, avnd n vedere gravitatea viciilor i scopul pentru care contractul a fost ncheiat, poate dispune o alt msur prevzut de art. 1710 alin.1 dect cea solicitat de cumprtor. Reglementrile de mai sus constituie o noutate fa de dispoziiile vechiului cod civil, care prevedea pentru cumprtor doar posibilitatea de opiune ntre aciunea n rezoluiune (aciunea redhibitorie) i aciunea n reducerea preului (aciunea estimatorie). De asemenea, potrivit art. 1711 alin.1, dac numai unele dintre bunurile vndute sunt afectate de vicii i acestea pot fi separate de celelalte fr pagub pentru cumprtor, iar instana dispune rezoluiunea n condiiile art.1710, contractul se desfiineaz numai n parte.
Garania contra viciilor nu funcioneaz n vnzrile aleatorii, n care cumprtorul cumpr pe riscul su, cu excepia cazului n care vnztorul este de rea-credin (caz n care vnzarea nu mai este aleatorie) a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.402, precum i literatura juridic francez acolo citate. 205 n ce privete viciile aparente, problema se rezolv conform art. 1690. Astfel, cumprtorul are obligaia ca imediat dup preluare s verifice starea bunului. Dac n urma verificrii constat existena unor vicii aparente, cumprtorul trebuie s l informeze pe vnztor despre acestea fr ntrziere. n lipsa informrii, se consider c vnztorul i-a executat obligaia de a preda bunul n starea n care se afla n momentul ncheierii contractului, fiind exonerat de rspundere pentru viciile aparente. 81

Rezoluiunea contractului n privina bunului principal, atrage rezoluiunea lui i n privina bunului accesoriu (art.1711 alin.2). Trebuie precizat c admisibilitatea aciunii n rezoluiune pentru vicii nu este condiionat de buna sau reaua-credin a vnztorului. Numai ntinderea rspunderii lui difer dup cum a avut sau nu cunotin de existena viciilor la data vnzrii, aa cum vom vedea mai jos. De asemenea, pentru admisibilitatea aciunii n rezoluiune nu este necesar ca viciul s fac ca bunul s fie cu totul impropriu oricrei ntrebuinri, fiind suficient ca el s nu poat fi utilizat conform destinaiei sale normale 206. Pierderea sau deteriorarea bunului afectat de vicii, chiar prin for major, nu l mpiedic pe cumprtor s obin msurile prevzute la art. 1710 alin.1. Pe de alt parte, conform art. 1714, garania contra viciilor ascunse se aplic i atunci cnd bunul vndut nu corespunde calitilor convenite de ctre pri. 83.ntinderea garaniei vnztorului. ntinderea garaniei difer dup cum vnztorul a fost de rea-credin (a cunoscut viciile la data ncheierii contractului de vnzare, dar nu le-a adus la cunotina cumprtorului) sau de bun-credin (nu a cunoscut viciile bunului la data vnzrii). n cazul n care, la data ncheierii contractului, vnztorul cunotea viciile bunului vndut, pe lng una dintre msurile prevzute la art. 1710 alin.1, vnztorul este obligat la plata de daune-interese 207, pentru repararea ntregului prejudiciu cauzat, dac este cazul (art.1712 alin.1). Cumprtorul are dreptul la daune-interese numai dac vnztorul a fost de rea-credin (a cunoscut viciile bunului la data vnzrii i nu le-a adus la cunotina cumprtorului), considerndu-se c aceste daune sunt imprevizibile i deci datorate numai n caz de dol 208. Acordarea daunelor-interese presupune, din partea cumprtorului, s fac dovada prejudiciului suferit i a legturii de cauzalitate dintre viciile bunului i prejudiciu, n condiiile dreptului comun. De asemenea, ntruct buna-credin se prezum, cumprtorul este inut s dovedeasc reaua-credin a vnztorului.

M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.90; F.Deak, op.cit., p.88. n practica judiciar s-a decis c dac vnztorul cunotea viciul lucrului, el va fi obligat nu numai la restituirea preului, dar i la daune-interese, iar n lipsa unor daune dovedite, cel puin cumprtorul are dreptul la dobnzi dup suma ce urmeaz a fi restituit, calculate ncepnd cu data plii preului i pn le restituirea efectiv (a se vedea Tribunalul judeean Arad, dec.civ.nr. 1580 din 20 august 1955, n L.P.nr.6/1957, p.757-758, citat dup M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.89; n acelai sens i D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.428, precum i literatura juridic i jurisprudena acolo citate). Aa cum s-a artat, daunele-interese pot consta n prejudicii corporale (rnirea sau moartea cumprtorului), prejudicii patrimoniale (costul unor reparaii; costul nlocuirii unor produse) ori prejudicii aduse unui ter care i-a recuperat paguba de la cumprtor, rmnnd acestuia aciune n regres mpotriva vnztorului (a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.430). 208 F.Deak, op.cit., p.89.
206 207

82

n literatura juridic recent s-a artat c daunele-interese pot fi solicitate de cumprtor fie n cadrul aciunii n rezoluiune, fie n cadrul aciunii n reducerea preului, fie chiar independent de cele dou aciuni. De asemenea, ntinderea daunelor-interese nu poate fi limitat la preul achitat de cumprtor, deoarece este vorba despre repararea unui prejudiciu, iar prejudiciul trebuie reparat integral de cel vinovat. Dac vnztorul nu cunotea viciile bunului vndut i s-a dispus una dintre msurile prevzute la art.1710 alin.1 lit. c) sau d), el este obligat s restituie cumprtorului doar preul i cheltuielile fcute cu prilejul vnzrii, n tot sau n parte, dup caz (art.1712 alin.2) 209. 84.Prescripia dreptului la aciune pentru viciile ascunse. Termenul prescripiei este de 3 ani dac legea nu prevede un alt termen (art.2517). Potrivit art. 2531 alin.1 din noul Cod civil, dac prin lege nu se prevede altfel, prescripia dreptului la aciune pentru viciile ascunse ncepe s curg: a) n cazul unui bun transmis sau al unei lucrri executate, alta dect o construcie, prescripia va ncepe s curg de la data descoperirii viciului, ns cel mai trziu de la mplinirea unui an de la data predrii ori recepiei finale a bunului sau a lucrrii; b) n cazul unei construcii, prescripia va ncepe s curg de la data descoperirii viciului, ns cel mai trziu de la mplinirea a 3 ani de la data predrii sau recepiei finale a construciei; Pentru executarea unor lucrri curente, termenele de mai sus (de 1 an i respectiv 3 ani) au fost reduse la 1 lun, n cazul prevzut la lit. a, respectiv 3 luni, n cazul prevzut la lit.b (art.2531 alin.2). Dispoziiile art. 2531 alin.1 i alin.2 se aplic i n cazul lipsei calitilor convenite ori al lipsurilor cantitative, ns numai dac oricare din aceste lipsuri nu puteau fi descoperite, fr cunotine speciale, printr-o verificare normal. Termenele prevzute mai sus sunt termene de garanie nuntrul crora viciile trebuie, n toate cazurile, s se iveasc (art. 2531 alin.4). Prevederile legale indicate mai sus nu aduc nici un fel de atingere termenelor de garanie speciale, legale sau convenionale. De asemenea, dispoziiile art.2531 se aplic i n cazul produselor pentru care s-a prevzut un termen de valabilitate, ca i n cazul bunurilor sau lucrrilor pentru care exist un termen de garanie pentru buna funcionare. 85.Modificri convenionale a garaniei contra viciilor. Obligaia de garanie a vnztorului contra viciilor ascunse este reglementat de Codul nostru civil prin dispoziii supletive, prile avnd posibilitatea s limiteze, s nlture sau s agraveze aceast garanie, prin clauze exprese stipulate n contract.

209

Conform art. 121 din Legea de punere n aplicare a Codului civil nr.71/2011, dispoziiile art.1710, 1711, 1712 alin.2 i 1713 din Codul civil se aplic i n cazurile n care viciile ascunse au fost descoperite dup data intrrii n vigoare a Codului civil. 83

Astfel, conform art. 1708 alin.1, dac prile nu au convenit altfel, vnztorul este obligat s garanteze contra viciilor ascunse, chiar i atunci cnd nu le-a cunoscut. Deci, n lips de stipulaie contrar, vnztorul este obligat s garanteze contra viciilor ascunse indiferent dac este de bun-credin sau de rea-credin. n ce privete clauzele de limitare sau de nlturare a garaniei contra viciilor, acestea sunt valabile i i produc efectele numai dac vnztorul a fost de bun-credin, adic nu a cunoscut viciile 210. n acest sens, conform art. 1708 alin.2 " clauza care nltur sau limiteaz rspunderea pentru vicii este nul n privina viciilor pe care vnztorul le-a cunoscut ori trebuia s le cunoasc la data ncheierii contractului ". Clauzele de limitare sau de nlturare a garaniei contra viciilor pot viza scurtarea termenului legal de 1 an sau de 3 ani, de 1 lun sau de 3 luni, n care viciile ascunse trebuie descoperite, posibilitatea exercitrii de ctre cumprtor numai a aciunii n reducerea preului, dreptul cumprtorului de a cere numai reparaiile necesare, excluderea total a garaniei etc. 211 . Cumprtorul trebuie s fac dovada cunoaterii viciilor de ctre vnztor i poate face aceast dovad prin orice mijloace de prob. n ce privete clauzele de agravare a garaniei, acestea pot fi stipulate liber, fr limitri sau restrngeri. De exemplu, vnztorul i poate asuma obligaia de garanie i contra viciilor aparente sau mpotriva viciilor aprute ulterior vnzrii ori dincolo de limitele termenului de garanie fixat de lege 212. 86.Garania pentru buna funcionare. Conform art.1716 alin.1, n afar de garania contra viciilor ascunse, vnztorul care a garantat pentru un timp determinat buna funcionare a lucrului vndut este obligat, n cazul oricrei defeciuni ivite nuntrul termenului de garanie, s repare bunul pe cheltuiala sa. n lipsa unui termen prevzut n contract sau n legea special, durata maxim a reparaiei este de 15 zile de la data cnd cumprtorul a solicitat repararea bunului. Dac reparaia este imposibil sau dac durata acesteia depete timpul stabilit prin contract sau prin legea special, vnztorul este obligat s nlocuiasc bunul vndut (art.1716 alin.2). n ipoteza n care vnztorul nu nlocuiete bunul ntr-un termen rezonabil, potrivit cu mprejurrile, el este obligat, la cererea cumprtorului, s i restituie preul primit n schimbul napoierii bunului (art.1716 alin.3). n conformitate cu art. 1718 alin.1, cumprtorul trebuie s comunice vnztorului defeciunea ivit nainte de mplinirea termenului de garanie, sub sanciunea decderii din dreptul de garanie. Dac comunicarea nu a putut fi fcut n termenul de garanie, din motive obiective, cumprtorul are obligaia
210 211

F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, op.cit., p.122. Ibidem. 212 D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.436-437. 84

s comunice defeciunea ntr-un termen rezonabil de la data expirrii termenului de garanie. Dac vnztorul dovedete c defeciunea s-a produs din pricina modului nepotrivit n care cumprtorul a folosit sau a pstrat bunul, va fi exonerat de rspundere. Comportamentul cumprtorului se apreciaz i lundu-se n considerare instruciunile scrise care i-au fost comunicate de ctre vnztor (art. 1717). ***** Garania contra viciilor ascunse s-a dovedit a fi insuficient n raport cu dispoziiile vechiului Cod civil, motiv pentru care s-a impus adoptarea unor reglementri moderne, corespunztoare stadiului actual de dezvoltare al societii i consumului. n acest scop, a fost adoptat Ordonana Guvernului nr.21/1992 privind protecia consumatorilor (modificat, republicat i actualizat) 213 care cuprinde i dispoziii referitoare la viciile ascunse ale produselor. Astfel, prin viciu ascuns legea nelege deficiena calitativ a unui produs livrat sau a unui serviciu prestat care nu a fost cunoscut i nici nu putea fi cunoscut de ctre consumator prin mijloacele obinuite de verificare (art. 2 pct.21). Consumatorii au dreptul de a pretinde vnztorilor sau prestatorilor de servicii remedierea sau nlocuirea gratuit a produselor i serviciilor obinute, precum i despgubiri pentru pierderile suferite ca urmare a deficienelor constatate n cadrul termenului de garanie sau de valabilitate. Dup expirarea acestui termen, consumatorii pot pretinde remedierea sau nlocuirea produselor/serviciilor care nu pot fi folosite potrivit scopului pentru care au fost realizate, ca urmare a unor vicii ascunse aprute pe durata medie de utilizare214 a acestora (art.12 alin.1). Remedierea deficienelor aprute la produse sau servicii ori nlocuirea produselor care nu corespund n cadrul termenului de garanie 215 sau de va-

Republicat n Monitorul Oficial al Romniei nr.208 din 28 martie 2007, actualizat, cu modificrile i completrile aduse de Legea nr.363 din 21 decembrie 2007 i O.U.G.nr.174 din 19 noiembrie 2008. 214 Prin durat medie de utilizare legea nelege intervalul de timp, stabilit n documente tehnice normative sau declarat de ctre productor ori convenit ntre pri, n cadrul cruia produsele de folosin ndelungat trebuie s i menin caracteristicile funcionale, dac au fost respectate condiiile de transport, manipulare, depozitare i exploatare (art.2 pct.20). 215 Termen de garanie limita de timp, care curge de la data dobndirii produsului sau serviciului, pn la care productorul sau prestatorul i asum responsabilitatea remedierii sau nlocuirii produsului ori serviciului achiziionat, pe cheltuiala sa, dac deficienele nu sunt imputabile consumatorului (art.2 pct.17).
213

85

labilitate 216 i care nu sunt imputabile consumatorului se face n termen de maxim 15 zile din momentul cnd operatorul economic 217 a luat cunotin de deficienele respective. Cu referire la bunurile de folosin ndelungat (frigidere,televizoare, maini de splat, autoturisme, aparate foto etc.) acestea se vnd nsoite de certificatul de garanie, declaraia de conformitate, precum i de cartea tehnic ori instruciunile de folosire, instalare, exploatare, ntreinere, eliberate de productor (art.20 alin. 3). n cadrul termenului de garanie vnztorul are obligaia de a remedia orice deficiene de calitate, indiferent dac acestea sunt sau nu vicii ascunse. n privina acestor bunuri cumprtorul are posibilitatea de a aciona mpotriva vnztorului att pe temeiul garaniei contra viciilor ascunse reglementate de Codul civil, ct i pe temeiul dispoziiilor cuprinse n Ordonana Guvernului nr.21/1992, care pot fi uneori mai avantajoase sau mai uor de aplicat ( de exemplu, aa cum s-a artat n literatura juridic, remediile sunt mai uor de obinut n baza acestui act normativ special, nefiind necesar acionarea n justiie a vnztorului; sunt supuse remedierii orice deficiene, indiferent dac se subsumeaz sau nu noiunii de vicii ascunse; termenele de garanie sunt, n general, mai lungi dect termenele n care poate fi valorificat garania contra viciilor ascunse de drept comun 218 ). n sfrit, consumatorii au dreptul de a fi informai, n mod complet, corect i precis,asupra caracteristicilor eseniale ale produselor i serviciilor oferite de ctre operatorii economici, astfel nct s aib posibilitatea de a face o alegere raional, n conformitate cu interesele lor, ntre produsele i serviciile oferite i s fie n msur s le utilizeze, potrivit destinaiei acestora, n deplin securitate (art.18).
Termen de valabilitate limita de timp stabilit de productor pn la care un produs i pstreaz caracteristicile specifice iniiale, dac au fost respectate condiiile de transport, manipulare, depozitare i pstrare (art.2 pct.18); n cazul produselor alimentare data limit de consum. 217 Operator economic persoan fizic sau juridic, autorizat, care n cadrul activitii sale profesionale fabric, import, transport sau comercializeaz produse ori pri din acestea sau presteaz servicii (art.2 pct.3).
216

A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.400. n legtur cu obligaia de garanie contra viciilor n dreptul comercial a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.401, 414-415: Legea nr.240 din 7 iunie 2004 privind rspunderea productorilor pentru pagubele generate de produsele cu defecte, republicat n M.Of. al Romniei nr.313 din 22 aprilie 2008; Legea nr.245 din 9 iunie 2004 privind securitatea general a produselor, republicat n M.Of. al Romniei nr.360 din 9 mai 2008; Legea nr.449 din 12 noiembrie 2003 privind vnzarea produselor i garaniile asociate acestora, republicat n M.Of. al Romniei nr.347 din 6 mai 2008; Ionu Florin Popa Conformitatea lucrului vndut - ntre rigiditate tradiional i funcionalism, n Revista romn de drept privat nr.2/2009, p 65-99.
218

86

B. OBLIGAIILE CUMPRTORULUI 87.Enumerare. Cumprtorul are urmtoarele obligaii: 1. s plteasc preul vnzrii; 2. s preia bunul vndut; 3. s plteasc cheltuielile vnzrii, dac prile nu au convenit altfel n contract. n literatura juridic se admite c, n temeiul libertii contractuale, prile pot stipula i alte obligaii pentru cumprtor sau pot modifica obligaiile reglementate de lege 219. 1. Obligaia de a plti preul vnzrii. Fiind de esena contractului de vnzare-cumprare, obligaia de a plti preul este impus de lege cu caracter imperativ. Plata preului trebuie fcut de ctre cumprtor deoarece el este debitorul acestei obligaii. Cu toate acestea, potrivit dispoziiilor din dreptul comun, preul poate fi achitat, n numele cumprtorului, de orice persoan interesat sau neinteresat, cu condiia de fi n deplin cunotin de cauz. Dac tera persoan achit preul

A se vedea F.Deak, op.cit., pag. 93; C.Toader, op.cit. pag-80-81; L.Stnciulescu, op.cit., pag.48;
219

87

din eroare, atunci are la dispoziie mpotriva vnztorului o aciune ntemeiat pe dispoziiile art.1341 din noul Cod civil (restituirea plii nedatorate) 220. 88.Locul i data plii preului. Potrivit art. 1720 alin.1 din noul Cod civil, n lips de stipulaie contrar "cumprtorul trebuie s plteasc preul la locul n care bunul se afla n momentul ncheierii contractului i de ndat de proprietatea este transmis". Se poate observa, din prevederile noului Cod civil, c locul plii preului coincide cu locul predrii bunului vndut, acesta fiind locul n care se afla bunul n momentul ncheierii contractului de vnzare. Dac la data ncheierii contractului bunurile se afl n tranzit, n lipsa unei stipulaii contrare, art. 1720 alin.2 prevede c "plata preului se face la locul care rezult din uzane sau, n lipsa acestora, la locul destinaiei". 89. Modaliti de plat a preului. Prile contractante, de comun acord, pot stabili ca plata preului s se fac integral (dintr-o dat, printr-o singur prestaie) sau fracionat (n rate, prin mai multe prestaii succesive). Dac prile nu au convenit altfel, cumprtorul este obligat s plteasc integral preul stipulat n contract, deoarece vnztorul nu poate fi silit s primeasc parte din pre (se aplic principiul indivizibilitii plii - art.1490). Uneori, prile se pot nelege ca preul s fie pltit fracionat, prin mai multe prestaii succesive (vnzare cu plata preului n rate). n toate situaiile de acest fel, cumprtorul are dreptul s plteasc cu anticipaie ratele, deoarece se prezum c termenul a fost stabilit n favoarea sa. ns, dobnda stipulat va fi calculat i datorat pn la termenul prevzut n contract, dac vnztorul nu consimte la recalcularea ei n funcie de data plii 221. 90.Dobnzi asupra preului. n conformitate cu art.1721, n cazul n care nu s-a convenit altfel, cumprtorul este obligat s plteasc dobnzi asupra preului din ziua dobndirii proprietii, dac bunul produce fructe civile sau naturale, ori din ziua predrii, dac bunul nu produce fructe, ns i procur alte foloase. Fructele bunului vndut se cuvin cumprtorului din ziua dobndirii proprietii (art.1692 din noul Cod civil), dat de la care poate profita de ele. Ca urmare, din raiuni de echitate, trebuie s i se recunoasc i vnztorului dreptul la dobnzi asupra preului, dac plata se face ulterior transmiterii proprietii bunului vndut.

220

A se vedea C.Sttescu, C.Brsan Tratat de drept civil. Teoria general a obligailor, Editura Academiei Republicii Socialiste Romnia Bucureti 1981, p.132 i practica judectoreasc acolo citat. De asemenea, s-a apreciat c dac terul pltete preul din eroare, are dreptul la o aciune recursorie contra cumprtorului ntemeiat pe mbogirea fr just cauz (A se vedea D.Chiric, op.cit.,Tratat 2008, pag.482) A se vedea F.Deak, op.cit., pag.94. 88

221

Dac prile nu au convenit ele nsele nivelul dobnzii prin contract, atunci cumprtorul datoreaz dobnda legal reglementat de Ordonana Guvernului nr.9/2000 privind nivelul dobnzii legale pentru obligaii bneti. 91. Suspendarea plii preului. Dac cumprtorul este tulburat n stpnirea linitit a bunului cumprat sau afl de existena unei cauze de eviciune, art. 1722 alin.1 prevede c "este ndreptit s suspende plata preului pn la ncetarea tulburrii sau pn cnd vnztorul ofer o garanie corespunztoare". ntr-adevr, dac apare vreun risc de eviciune al cumprtorului, ar fi imprudent i incorect ca acesta s fie obligat la plata preului. Se cere doar ca riscul de eviciune al cumprtorului s fie serios i actual, iar nu doar ipotetic i eventual, aspecte lsate la libera apreciere a instanei de judecat 222. n literatura juridic se apreciaz c suspendarea plii preului poate avea loc nu numai n cazul introducerii unei aciuni ipotecare sau n revendicare, ci i n alte cazuri, indiferent care ar fi cauza eviciunii 223. Dac cumprtorul a achitat preul n ntregime, atunci firete c el nu mai poate invoca dispoziiile art.1722 alin.1. n schimb, cumprtorul nu poate suspenda plata preului dac a cunoscut pericolul eviciunii n momentul ncheierii contractului sau dac n contract s-a prevzut c plata se va face chiar n caz de tulburare (art.1722 alin.2). 92.Garaniile plii preului. n conformitate cu dispoziiile art. 1723, pentru garantarea obligaiei de plat a preului, n cazurile prevzute de lege vnztorul beneficiaz de un privilegiu sau, dup caz, de o ipotec legal asupra bunului vndut. n literatura juridic anterioar noului Cod civil s-a artat c vnztorul se bucur de un privilegiu asupra bunurilor mobile vndute, dar nepltite, dac acestea se afl nc n posesia cumprtorului. Practic, privilegiul se traduce ntr-un drept de preferin al vnztorului fa de ceilali creditori ai cumprtorului, n virtutea cruia vnztorul va fi ndestulat cu prioritate din vnzarea silit a bunurilor mobile care au format obiectul vnzrii 224. 93.Sanciunea neplii preului. n cazul n care cumprtorul nu pltete preul, n condiiile stipulate n contract, vnztorul are la dispoziie mai multe mijloace juridice, cu dreptul nengrdit de a alege pe oricare dintre ele. Astfel, dac vnzarea are ca obiect un bun mobil, vnztorul are facultatea de a vinde bunul altei persoane (executare direct) sau de a solicita restituirea bunului, aa cum vom arta mai jos. De asemenea, conform art. 1724, cnd cumprtorul nu a pltit preul, vnztorul este ndreptit s obin fie executarea silit a obligaiei de plat, fie rezoluiunea vnzrii, precum i daune-interese, dac este cazul.
222 223 224

A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.472. A se vedea C.Toader, op.cit., pag.82-83; D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.472. Pentru alte amnunte a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.484-485. 89

a)Executarea direct. Conform art. 1726 alin.1 din noul Cod civil, dac cumprtorul nu-i ndeplinete obligaia de plat a preului, vnztorul are facultatea de a vinde bunul mobil unei alte persoane. n acest sens, art. 1726 alin.2 prevede c "vnzarea se va face prin licitaie public sau chiar pe preul curent, dac lucrul are un pre la burs sau la trg ori stabilit de lege, de ctre o persoan autorizat de lege pentru asemenea acte i cu dreptul pentru vnztor la plata diferenei dintre preul convenit la prima vnzare i cel efectiv obinut, precum i la daune-interese". b)Restituirea bunului mobil. Noul Cod civil prevede posibilitatea pentru vnztor de a cere restituirea bunului mobil vndut, dac cumprtorul nu a pltit preul. Astfel, conform art. 1727 alin. 1, "Atunci cnd vnzarea s-a fcut fr termen de plat, iar cumprtorul nu a pltit preul, vnztorul poate ca, n cel mult 15 zile de la data predrii, s declare rezoluiunea fr punere n ntrziere i s cear restituirea bunului mobil vndut, ct timp bunul este nc n posesia cumprtorului i nu a suferit transformri". Dac aciunea n restituire nu a fost introdus n condiiile de mai sus, art. 1727 alin.2 dispune c "vnztorul nu mai poate opune celorlali creditori ai cumprtorului efectele rezoluiunii ulterioare a contractului pentru neplata preului. Dispoziiile art.1648 sau ale art.1649, dup caz, rmn aplicabile" 225. c)Executarea silit a obligaiei de plat a preului. Cu toate c vnztorul are la ndemn i aciunea n rezoluiunea vnzrii pentru neplata preului, totui nu este obligat s exercite aceast aciune. n acest sens, n practica judectoreasc anterioar noului Cod civil s-a apreciat c sanciunea obligaiei cumprtorului de a plti preul const n facultatea acordat vnztorului de a cere fie executarea, fie rezoluiunea contractului; vnztorului care, introducnd aciunea pentru plata restului de pre, a optat pentru executarea contractului, nu i se poate impune s cear rezoluiunea acestuia i restituirea obiectului vnzrii 226.
Art.1648 alin.1 prevede c: (1) "Dac bunul supus restituirii a fost nstrinat, aciunea n restituire poate fi exercitat i mpotriva terului dobnditor, sub rezerva regulilor de carte funciar sau a efectului dobndirii cu bun-credin a bunurilor mobile ori, dup caz, a aplicrii regulilor privitoare la uzucapiune" (2) "Dac asupra bunului supus restituirii au fost constituite drepturi reale, dispoziiile alin.1 se aplic n mod corespunztor". Art. 1649 dispune c: "n afara actelor de dispoziie prevzute la art.1648, toate celelalte acte juridice fcute n favoarea unui ter de bun-credin sunt opozabile adevratului proprietar sau celui care are dreptul la restituire. Contractele cu executare succesiv, sub condiia respectrii formalitilor de publicitate prevzute de lege, vor continua s produc efecte pe durata stipulat de pri, dar nu mai mult de un an de la data desfiinrii titlului constituitorului". 226 A se vedea Tribunalul judeean Timi, decizia civil nr.982 din 22 iulie 1977, n R.R.D.nr.6/1978, pag.65.
225

90

Dup noul Cod civil, vnztorul are acelai drept de a alege ntre executarea silit a obligaiei de plat a preului i rezoluiunea contractului. Astfel, conform art. 1724 din noul Cod civil, cnd cumprtorul nu a pltit preul, vnztorul "este ndreptit s obin fie executarea silit a obligaiei de plat, fie rezoluiunea vnzrii......". Prin urmare, vnztorul poate alege s solicite instanei de judecat obligarea cumprtorului la plata preului (adic executarea obligaiei n natur, care este ntotdeauna posibil, deoarece preul are ca obiect o sum de bani). Aceast aciune a vnztorului n plata preului are caracter personal i se prescrie n termenul general de trei ani 227. Dac aciunea este admis, iar dup rmnerea definitiv i irevocabil a hotrrii judectoreti cumprtorul nu se conformeaz, vnztorul poate solicita, prin executorul judectoresc, executarea ei silit (prin poprire sau executare silit, mobiliar ori imobiliar). d)Aciunea n rezoluiunea vnzrii. Potrivit art. 1724 din noul Cod civil, "dac cumprtorul nu a pltit preul, vnztorul poate cere rezoluiunea vnzrii Rezoluiunea vnzrii opereaz n condiiile dreptului comun. Astfel, dac nu s-a stipulat un pact comisoriu, vnztorul trebuie s sosolicite instanei de judecat rezoluiunea contractului de vnzare-cumprare. Pentru a putea cere rezoluiunea contractului vnztorul trebuie s-i fi ndeplinit propriile obligaii, iar neplata preului s fie imputabil culpei cumprtorului. Potrivit art.1725 alin.1 din noul Cod civil, n cazul vnzrii de bunuri mobile, cumprtorul este de drept n ntrziere dac, la scaden, nu a pltit preul. De asemenea, atunci cnd vnzarea are ca obiect un imobil i s-a stipulat c n cazul n care nu pltete preul, la termenul convenit, cumprtorul este de drept n ntrziere, acesta din urm poate s plteasc i dup expirarea termenului ct timp nu a primit declaraia de rezoluiune din partea vnztorului (art.1728). Rezoluiunea contractului poate fi cerut de vnztor indiferent dac bunul vndut este mobil sau imobil i indiferent de suma rmas neachitat din pre, orict de mic ar fi aceasta. n literatura juridic anterioar noului Cod civil s-a precizat c aciunea n rezoluiune pentru neplata preului este personal dac prin aceasta nu se urmrete redobndirea bunului vndut, ci numai desfiinarea contractului 228.
A se vedea F.Deak, op.cit., pag.95 De asemenea, ntr-un mod asemntor, n literatura juridic s-a susinut c dac aciunea urmrete numai plata preului, ea are caracter personal. Pentru alte amnunte a se vedea P.Vasilescu, Privire asupra situaiei juridice a vnztorului de bunuri mobile, n Dreptul nr.1/1999, pag.1-13. A se vedea F.Deak, op.cit., pag.98. De asemenea, aciunea vnztorului este una personal dac are ca obiect obligarea cumprtorului la plata preului.
227

91

Admiterea aciunii n rezoluiune are ca efect desfiinarea retroactiv a vnzrii i repunerea prilor n situaia anterioar, prin restituirea reciproc a prestaiilor executate. Uneori rezoluiunea urmrete nu persoana cumprtorului, ci chiar bunul vndut, rsfrngndu-se i asupra terilor dobnditori de drepturi asupra lucrului vndut 229. Prin urmare, admiterea aciunii n rezoluiune poate antrena nu numai desfiinarea contractului neexecutat din vina cumprtorului, ci i desfiinarea titlurilor subdobnditorilor crora cumprtorul le-ar fi transmis ntre timp bunul 230 . n ce privete efectele fa de terii subdobnditori, art. 1729 din noul Cod civil prevede c "rezoluiunea vnzrii unui imobil are efecte fa de teri n condiiile stabilite la art.909 i 910". n acest sens, trebuie observate dispoziiile art.909 i 910 care reglementeaz termenele de exercitare i efectele admiterii aciunii n rectificare de carte funciar. Astfel, conform art.909 din noul Cod civil: "Sub rezerva prescripiei dreptului la aciunea n fond, aciunea n rectificare este imprescriptibil fa de dobnditorul nemijlocit, precum i fa de terul care a dobndit cu rea-credin dreptul nscris n folosul su. Dac aciunea de fond introdus pe cale separat a fost admis, aciunea n rectificare este, de asemenea, imprescriptibil att mpotriva celor care au fost chemai n judecat, ct i mpotriva terilor care au dobndit un drept real dup ce aciunea de fond a fost notat n cartea funciar. Fa de terele persoane care au dobndit cu bun-credin un drept real prin donaie sau legat cu titlu particular, aciunea n rectificare sub rezerva prescripiei dreptului la aciunea de fond, nu se va putea introduce dect n termen de 5 ani, socotii de la nregistrarea cererii lor de nscriere. De asemenea, sub rezerva prescripiei dreptului la aciunea n fond, aciunea n rectificare, ntemeiat exclusiv pe dispoziiile art. 908 alin.1 pct.1 i 2, se va putea ndrepta i mpotriva terelor persoane care i-au nscris vreun drept real, dobndit cu bun-credin i printr-un act juridic cu titlu oneros sau, dup caz, n temeiul unui contract de ipotec, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare. n aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotii de la data nregistrrii cererii de nscriere formulate de ctre dobnditorul nemijlocit al
n literatura juridic recent, dar anterioar noului Cod civil, s-a artat c vechiul Cod civil de la 1864 a declarat real aceast aciune deoarece a dorit s confere vnztorului posibilitatea de a obine, prin una i aceeai aciune, att desfiinarea contractului de vnzare (care nu poate fi obinut dect contra cumprtorului), ct i, subsecvent rezoluiunii, revendicarea proprietii bunului vndut i nepltit,chiar dac a ajuns ntre timp n patrimoniul unui ter. Numai n condiiile n care revendicarea bunului este posibil, fie de la cumprtor, fie de la terul subdobnditor, aciunea n rezoluiunea vnzrii este real. Cnd revendicarea nu este posibil, aciunea n rezoluiunea vnzrii pentru neplata preului este personal (A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.490). 229 A se vedea F.Deak, op.cit., pag.98. 230 A se vedea M.Murean, op.cit., Curs 1999, pag.100.
228

92

dreptului a crui rectificare se cere, cu excepia cazului cnd ncheierea, prin care s-a ordonat nscrierea care face obiectul aciunii n rectificare, a fost comunicat celui ndreptit, caz n care termenul va fi de 1 an de la comunicarea acesteia. Termenele prevzute la alin.2 i 3 sunt termene de decdere". De asemenea, art. 910 dispune c: "Hotrrea prin care se admite rectificarea unei nscrieri nu va aduce atingere drepturilor nscrise n folosul celor care nu au fost pri n cauz. Dac ns aciunea n rectificare a fost notat n cartea funciar, hotrrea judectoreasc de admitere se va nscrie, din oficiu, i mpotriva acelora care au dobndit vreun drept tabular dup notare, care se va radia odat cu dreptul autorului lor". e)Excepia de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus). n sfrit, fiind vorba despre un contract sinalagmatic, vnztorul poate invoca i excepia de neexecutare a contractului. Drept urmare, poate s refuze predarea efectiv a bunului vndut pn cnd cumprtorul i ndeplinete integral obligaia de plat a preului (cu alte cuvinte, vnztorul are un drept de retenie asupra bunului vndut, ct timp acesta nu a fost predat cumprtorului). n acest sens, art. 1694 alin.1 din noul Cod civil prevede c vnztorul poate suspenda executarea obligaiei de predare dac, dup vnzare, cumprtorul a devenit insolvabil ori garaniile acordate vnztorului s-au diminuat. 2. Obligaia de a lua n primire bunul vndut. 94.Precizri. Cumprtorul are obligaia de a lua n primire bunul vndut la data i locul predrii sau la data i locul stipulate n contract. Aceast obligaie a cumprtorului este corelativ obligaiei vnztorului de predare a bunului vndut. Prin urmare, obligaia cumprtorului de a lua n primire bunul vndut nu poate lua natere dect dup ce vnztorul i ndeplinete sau este gata s-i ndeplineasc propria obligaie de predare. Dac cumprtorul nu-i ndeplinete aceast obligaie, atunci vnztorul are dreptul, n conformitate cu dispoziiile dreptului comun, s solicite rezoluiunea contractului. n literatura juridic recent s-a subliniat faptul c neluarea n primire a bunului vndut de ctre cumprtor este un motiv suficient de rezoluiune, chiar dac a achitat n ntregime preul 231. Potrivit art. 1725 alin.1 din noul Cod civil, n cazul vnzrii bunurilor mobile cumprtorul este de drept n ntrziere dac, la scaden, nu a preluat bunul.
231

D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.497

93

De asemenea, n cazul bunurilor mobile supuse deteriorrii rapide sau deselor schimbri de valoare, cumprtorul este de drept n ntrziere n privina prelurii lor, atunci cnd nu le-a preluat n termenul convenit, chiar dac preul a fost pltit, sau atunci cnd a solicitat predarea, fr s fi pltit preul. Conform art. 1726 alin.1 din noul Cod civil, cnd cumprtorul unui bun mobil nu i ndeplinete obligaia de preluare, vnztorul are facultatea de a depune lucrul vndut ntr-un depozit, la dispoziia i pe cheltuiala cumprtorului, sau de a-l vinde. Vnzarea se face prin licitaie public sau pe preul curent, n condiiile prevzute de art. 1726 alin.2. Pe de alt parte, dac vnzarea are ca obiect bunuri fungibile supuse unui pre curent, iar contractul nu a fost executat din culpa vnztorului, cumprtorul are dreptul de a achiziiona bunuri de acelai gen pe cheltuiala vnztorului, prin intermediul unei persoane autorizate (art.1726 alin.3). Cumprtorul are dreptul de a pretinde diferena dintre suma ce reprezint cheltuielile achiziionrii bunurilor i preul convenit cu vnztorul, precum i la daune-interese, dac este cazul (art.1726 alin.4). Partea care invoc dispoziiile art. 1726 din noul Cod civil are obligaia de a ncunotina de ndat cealalt parte despre aceasta. 3. Obligaia de a plti cheltuielile vnzrii. 95.Precizri. Potrivit art.1666 alin.1 din noul Cod civil, n lips de stipulaie contrar "cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare sunt n sarcina cumprtorului". Cheltuielile ocazionate de ncheierea contractului de vnzare-cumprare pot fi, de exemplu: onorariul avocaial sau notarial pentru procurarea actelor necesare i pentru redactarea contractului, taxa de autentificare, taxa de ndeplinire a formelor de publicitate imobiliar, taxa de nmatriculare a autovehiculelor 232 etc. Aceste cheltuieli difer dup cum contractul de vnzare-cumprare trebuie ncheiat, pentru a fi valabil, n form autentic sau nu. Dac cumprtorul pretinde c cheltuielile vnzrii sunt n sarcina vnztorului, dei nu s-a prevzut n contract, atunci el va trebui s fac aceast dovad. Cheltuielile vnzrii nu pot fi puse pe seama vnztorului pe baz de simple prezumii 233. n schimb, dac vnztorul a suportat cheltuielile vnzrii, el este ndreptit s solicite restituirea lor de la cumprtor, dac n contract nu s-a prevzut c aceast obligaie este n sarcina sa 234.
Cheltuielile legate de radierea ipotecilor sau a altor garanii reale, sunt n sarcina vnztorului, dac prile nu au convenit altfel. 233 A se vedea F.Deak, op.cit., pag.100; C.Toader, op.cit., pag.87. 234 Trib.Suprem, sec.civ. dec.nr.2459/1972, n Repertoriu de practic judiciar n materie civil pe anii1969-1975, pag.128.
232

94

Seciunea a-V-a REGULI SPECIALE APLICABILE VNZRII IMOBILELOR n materie de vnzare de imobile (n special terenuri) Codul nostru civil prevede anumite reguli speciale, aplicabile n lips de stipulaie contrar n contract. 96.Vnzarea unui imobil determinat fr indicarea suprafeei. Potrivit art. 1741 din noul Cod civil, atunci cnd se vinde un imobil determinat, fr indicarea suprafeei, pentru un pre total, nici cumprtorul i nici vnztorul nu pot cere rezoluiunea contractului ori modificarea preului pe motiv c suprafaa este mai mic ori mai mare 235 dect au crezut. De exemplu, se vinde un loc de cas cu preul total de 10.000 Euro. 97.Vnzarea unei suprafee dintr-un teren mai mare. Conform art. 1742 din noul Cod civil, atunci cnd se vinde, cu un pre stabilit pe unitatea de msur (de exemplu: 20 euro/1m.p.; 1000 euro/1 hectar) o anumit suprafa dintr-un teren mai mare, a crei ntindere sau amplasare nu este determinat, cumprtorul poate cere strmutarea proprietii numai dup msurarea i delimitarea suprafeei vndute. Deci, transferul dreptului de proprietate la cumprtor se face exact ca i n cazul bunurilor de gen (n momentul individualizrii suprafeei vndute). 98.Vnzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeei. n conformitate cu art. 1743 alin.1 din noul Cod civil, n cazul vnzrii unui imobil cu indicarea suprafeei i a preului pe unitatea de msur (de exemplu: 1000 m.p., cu preul de 30 euro/1 m.p.), dac suprafaa real este mai mic dect cea indicat n contract, cumprtorul poate cere vnztorului s-i predea suprafaa convenit. Atunci cnd cumprtorul nu cere sau vnztorul nu poate s transmit aceast suprafa (lips), cumprtorul poate obine fie reducerea corespunztoare a preului, fie rezoluiunea contractului dac din cauza diferenei de suprafa, bunul nu mai poate fi folosit n scopul pentru care a fost cumprat. Dac ns suprafaa real se dovedete a fi mai mare dect cea stipulat, iar excedentul depete a douzecea parte din suprafaa convenit, cumprtorul va plti suplimentul de pre corespunztor sau va putea obine rezoluiunea contractului. Atunci cnd excedentul nu depete a douzecea parte din suprafaa convenit, cumprtorul nu poate obine rezoluiunea, dar nici nu este dator s plteasc preul excedentului. 99.Termenul de exercitare a aciunii estimatorii sau n rezoluiune. Aciunea vnztorului pentru suplimentul de pre i aceea a cumprtorului
235

n caz de litigiu, ntinderea real a terenului se va stabili printr-o expertiz tehnic de specialitate (expertiz topografic), a se vedea C.S.J, sec.civ.dec.nr.222/1994, n revista Dreptul nr.5/1995, p.82.

95

pentru reducerea preului sau pentru rezoluiunea contractului trebuie s fie intentate, sub sanciunea decderii din drept, n termen de un an de la ncheierea contractului, afar de cazul n care prile au fixat o dat pentru msurarea imobilului, caz n care termenul de un an curge de la acea dat (art.1744). Deci, termenul de un an este un termen de decdere, nefiind supus suspendrii i ntreruperii, dac prin lege nu se dispune altfel (art.2548 alin.1). 100.Vnzarea a dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia. Potrivit art. 1745 din noul Cod civil, cnd prin acelai contract s-au vndut dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia i pentru un singur pre, dac ntinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mic, se va face compensaia ntre valoarea surplusului i valoarea lipsei, iar aciunea, fie pentru suplimentul de pre, fie pentru scderea sa, nu poate fi introdus dect potrivit regulilor prevzute la art.1743 i 1744. n acest caz, rezoluiunea este supus dreptului comun. 101.Vnzarea terenurilor forestiere. Conform art. 1746 din noul Cod civil, terenurile din fondul forestier aflate n proprietate privat se pot vinde cu respectarea, n ordine, a dreptului de preempiune al coproprietarilor sau vecinilor. Seciunea a-VI-a SUPORTAREA RISCURILOR PIEIRII FORTUITE A BUNULUI VNDUT 102.Precizri. Spre deosebire de vechiul Cod civil de la 1864, care prevedea c odat cu transferul dreptului de proprietate trec asupra cumprtorului i riscurile pieirii fortuite a lucrului vndut 236, noul Cod civil aduce o reglementare diferit. Astfel, n contractele translative de proprietate, aa cum este i vnzarea, art. 1274 alin.1 prevede c: "n lips de stipulaie contrar, ct timp bunul nu este predat, riscul contractului rmne n sarcina debitorului obligaiei de predare, chiar dac proprietatea a fost transferat dobnditorului. n cazul pieirii fortuite a bunului, debitorul obligaiei de predare pierde dreptul la contraprestaie, iar dac a primit-o, este obligat s o restituie".

236

n acest sens, art. 971 C.civ. prevedea c: n contractele ce au de obiect translaia proprietii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului prilor, i lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i s-a fcut tradiiunea lucrului. Aadar, transferul riscurilor era legat de transferul proprietii, de calitatea de proprietar, iar nu de predarea lucrului vndut. 96

Prin urmare, potrivit art. 1274 alin.1, dac vnzarea are ca obiect un bun individual determinat, iar acesta piere fortuit dup ncheierea contractului 237, dar nainte de predare, riscul este al vnztorului deoarece el este debitorul obligaiei de predare. Pe cale de consecin, obligaia de predare a vnztorului este stins prin imposibilitate fortuit de executare, iar vnztorul pierde dreptul de a ncasa preul de la cumprtor, iar dac l-a ncasat trebuie s-l restituie cumprtorului. n acest caz, cumprtorul nu poate cere daune-interese deoarece lipsete culpa vnztorului. Pe de alt parte, din interpretarea aceluiai text de lege, rezult c dac predarea bunului vndut s-a fcut n momentul ncheierii contractului, dar prile au convenit amnarea transferului proprietii pentru un moment ulterior ncheierii contractului, riscul pieirii fortuite nainte de acest moment este al cumprtorului. n aceast ipotez, cumprtorul este inut la plata preului dei nu a devenit proprietar al bunului. Rezult c transmiterea riscurilor pieirii fortuite este condiionat de predarea efectiv a bunului vndut, iar nu de transferul proprietii 238. Cu toate acestea, art. 1274 alin.2 din noul Cod civil prevede c "creditorul pus n ntrziere preia riscul pieirii fortuite a bunului. El nu se poate libera chiar dac ar dovedi c bunul ar fi pierit i dac obligaia de predare ar fi fost executat la timp". Aadar, dac cumprtorul (ntruct el este creditorul obligaiei de predare a bunului vndut), n momentul pieirii fortuite a bunului, era pus n ntrziere ori era de drept n ntrziere (art.1725) cu privire la ndeplinirea obligaiei de preluare, el suport riscul pieirii fortuite, fiind obligat s plteasc preul. n cazul bunurilor de gen, pn la predare riscul pieirii fortuite este al vnztorului, care ns nu poate fi liberat de obligaia predrii lor, ntruct bunurile de gen nu pier (genera non pereunt). Prin urmare,vnztorul va fi obligat s procure i s predea cumprtorului alte bunuri, de acelai gen, n aceeai cantitate i calitate. Trebuie precizat c reglementrile de mai sus nu au caracter imperativ, ci supletiv, prile contractante avnd posibilitatea de a deroga de la ele, stabilind alte reguli privitoare la suportarea riscurilor pieirii fortuite a bunului vndut. De asemenea, dispoziiile art. 1274 privitoare la transferul riscurilor n contractele translative de proprietate se aplic numai contractelor ncheiate dup intrarea n vigoare a noului Cod civil.

Dac lucrul individual determinat era deja pierit n ntregime n momentul ncheierii vnzrii, n temeiul art. 1659 din noul Cod civil, contractul nu produce niciun efect (fiind lovit de nulitate absolut , pentru lipsa unui element esenial al contractului obiectul). 238 A se vedea F.Moiu, op.cit., p.63.
237

97

Seciunea a-VII-a INTERPRETAREA CLAUZELOR CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE 103.Reglementare special. Interpretarea clauzelor contractului de vnzare-cumprare se pune atunci cnd acestea sunt ndoielnice, neclare, susceptibile de mai multe nelesuri. n conformitate cu regulile generale de interpretare a conveniilor, dac dup aplicarea regulilor de interpretare prevzute de art. 1266-1268 contractul rmne neclar, acesta se interpreteaz n favoarea debitorului (art.1269). Prin derogare de la aceast regul general, n materie de vnzarecumprare noul Cod civil, la fel ca vechiul Cod civil de la 1864, a adoptat o reglementare special, ntruct ambele pri contractante (vnztorul i cumprtorul) au, n acelai timp, calitatea de debitori a unor obligaii. Astfel, conform art. 1671 "clauzele ndoielnice n contractul de vnzare se interpreteaz n favoarea cumprtorului, sub rezerva regulilor aplicabile contractelor ncheiate cu consumatorii i contractelor de adeziune". Prin urmare, chiar i acele clauze contractuale n care vnztorul are calitatea de debitor, vor fi interpretate n favoarea cumprtorului 239. n alt ordine de idei, n literatura juridic recent s-a precizat c interpretarea n favoarea cumprtorului a fost aplicat i n cazul existenei unor lacune n contract cu privire la chestiuni asupra crora prile au puncte de vedere diferite 240. Seciunea a-VIII- a VARIETI DE VNZARE 104.Consideraii preliminare. Regulile analizate mai sus, n seciunile IVII, constituie regimul juridic de drept comun aplicabil contractului de vnzarecumprare. ns, Codul nostru civil prevede unele varieti de vnzare, care prezint anumite particulariti i crora li se aplic anumite dispoziii specifice. Vom analiza n continuare, pe scurt, unele dintre aceste varieti de vnzare. 105.Vnzarea motenirii. a)Noiune. Potrivit art. 1747 alin.1 din noul Cod civil "prin motenire se nelege dreptul de a culege o motenire deschis sau o cot din aceasta".Vnzarea motenirii este un contract prin care motenitorul vinde drepturile sale succesorale unei alte persoane 241 .
A se vedea M.Murean, op.cit., Curs 1999, pag.104-105. A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.307. 241 C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.575.
239 240

98

Vnzarea motenirii este o varietate de vnzare deoarece are ca obiect fie ntreaga motenire culeas de vnztor (ntregul patrimoniu succesoral, dac vnztorul este unicul motenitor), fie numai o cot-parte din motenire (o fraciune din patrimoniul succesoral, dac mai sunt i ali motenitori). Cu alte cuvinte, vnzarea poart asupra unei universaliti de bunuri sau asupra unei fraciuni din universalitate. Dac motenitorul vinde anumite bunuri (drepturi) determinate din motenirea deschis, atunci nu mai este vorba despre vnzarea unei moteniri, ci despre o vnzare obinuit, creia i se aplic regulile generale ale vnzrii 242. De asemenea, un legatar cu titlu particular, dei este motenitor, nu poate vinde o motenire ntruct el nu dobndete o universalitate de bunuri, ci numai unul sau mai multe bunuri (drepturi) determinate. n ce privete bunurile de familie, art. 1752 alin.1 din noul Cod civil dispune c "nscrisurile sau portretele de familie, decoraiile sau alte asemenea bunuri, care nu au valoare patrimonial nsemnat, dar care au pentru vnztor o valoare afectiv, se prezum a nu fi cuprinse n motenirea vndut". Dac ns aceste bunuri au valoare patrimonial nsemnat, vnztorul trebuie s stipuleze expres n contract o clauz de rezervare a proprietii acestora, n caz contrar el fiind obligat s plteasc cumprtorului preul lor la data vnzrii (art. 1752 alin.2). ntruct este vorba despre vnzarea unei moteniri, se impune precizarea c nstrinarea poate avea loc numai dup deschiderea succesiunii (adic dup ncetarea din via a persoanei despre a crei motenire este vorba). Legea interzice, sub sanciunea nulitii absolute, actele prin care se nstrineaz sau se promite nstrinarea unor drepturi eventuale asupra unei moteniri nedeschise (art. 956 din noul Cod civil). b)Forma contractului. Vnzarea unei moteniri se ncheie n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute (art.1747 alin.2). c)Obligaiile vnztorului i cumprtorului. Datorit faptului c aceast varietate de vnzare are ca obiect o universalitate de bunuri sau o fraciune din universalitate, cumprtorului i se transmite n mod corespunztor att activul, ct i pasivul motenirii. De aceea, din dispoziiile art. 1749 i 1750 din noul Cod civil, rezult urmtoarele consecine: - motenitorul vnztor este obligat s predea cumprtorului ntregul activ, adic tot ce se gsea n motenire (ori n cota sa parte din motenire) la momentul deschiderii ei, precum i tot ce a intrat n motenire ulterior 243. Prin urmare, dac nu s-a convenit altfel, vnztorul este obligat s-i remit cumprtorului toate fructele pe care le-a cules i toate plile primite pentru creanele motenirii pn la momentul ncheierii contractului, preul bunurilor vndute din motenire i orice bun care nlocuiete un bun al motenirii. Ca
242 243

M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.110; F.Deak, op.cit., p.105. M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.110. 99

efect al vnzrii, datoriile pe care le avea motenitorul vnztor fa de defunct (succesiune), dei stinse prin confuziune n momentul deschiderii ei, renasc, deoarece acestea sunt elemente ale activului succesoral care au trecut asupra cumprtorului 244. - pe de alt parte, ntruct cumprtorului i se transmite nu numai activul, dar i pasivul motenirii, el este obligat, dac nu s-a convenit altfel, s-i restituie vnztorului sumele pltite de acesta din urm pentru datoriile i sarcinile succesiunii, precum i sumele pe care motenirea i le datoreaz vnztorului (ca efect al vnzrii, renasc i creanele vnztorului fa de succesiune, dei acestea au fost stinse prin confuziune); se admite c taxele succesorale suportate de motenitorul vnztor, nu se restituie 245. Cu privire la datoriile motenirii fa de ali creditori dect vnztorul, art. 1751 din noul Cod civil dispune c "vnztorul rmne rspunztor pentru datoriile motenirii vndute". nseamn c vnzarea motenirii nu produce efecte fa de creditorii succesiunii (vnzarea nu este opozabil acestora), care vor putea urmri pe motenitorul vnztor pentru plata datoriilor succesorale. Aceasta deoarece, aa cum s-a spus, debitorul nu poate s-i substituie o alt persoan fr consimmntul creditorului (substituirea este prevzut de lege numai pentru cazul transmisiunii mortis causa, cnd o alt soluie nu este posibil) 246. Dac creditorii succesiunii l-au urmrit pe motenitorul vnztor, acesta se va putea ntoarce mpotriva cumprtorului pe calea aciunii n regres. Cumprtorul nu poate fi urmrit direct de creditorii succesiunii, ci numai pe calea aciunii oblice 247. d)Garania vnztorului. Vnzarea unei moteniri d natere obligaiei de garanie n sarcina vnztorului. Astfel, vnztorul trebuie s garanteze cumprtorului numai calitatea sa de motenitor, iar nu i ntinderea sau coninutul universalitii transmise. n acest sens, art. 1748 din noul Cod civil prevede c: Dac nu specific bunurile asupra crora se ntind drepturile sale, vnztorul unei moteniri garanteaz numai calitatea sa de motenitor, afar de cazul cnd prile au nlturat expres i aceast garanie.
C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.575. E.Safta-Romano, op.cit., p.62; M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.110. 246 F.Deak, op.cit., p.106; C.Toader, op.cit., p.90,L.Stnciulescu, op.cit., p.55. 247 C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.576. Dup o alt opinie, ntruct legea, dei nu reglementeaz cesiunea de datorie, nici n-o interzice, s-a apreciat c un creditor al succesiunii va putea s urmreasc pe cumprtorul drepturilor succesorale i direct, iar nu numai pe calea aciunii oblice, aa cum poate fi urmrit direct orice succesor universal sau cu titlu universal (M.Murean, op.cit., Curs 1999,p.111 i autorii acolo citai). n prezent, controversa trebuie considerat ncheiat deoarece art. 1751 precizeaz neechivoc c vnztorul rmne rspunztor pentru datoriile motenirii vndute, ceea ce nseamn c creditorii motenirii trebuie s-l urmreasc pe acesta, iar nu pe cumprtorul motenirii.
244 245

100

Prin urmare, dac se vinde o motenire, fr a se specifica natura sau numrul bunurilor succesorale, cumprtorul nu poate ridica pretenii fa de anumite bunuri pe care credea c fac parte din motenire, dar care n realitate nu fac parte din motenirea respectiv. De asemenea, dac cumprtorul este evins, vnztorul rspunde numai dac eviciunea provine din lipsa calitii sale de motenitor, nu i din alte cauze, deoarece cumprtorul a dobndit att activul ct i pasivul motenirii. Garania de drept reglementat de art. 1748 poate fi modificat prin convenia prilor, n sensul agravrii (specificndu-se n amnunt bunurile succesorale vndute), limitrii sau exonerrii de rspundere a vnztorului (pentru diminuarea drepturilor succesorale ale vnztorului prin apariia unui alt motenitor) 248. e)Formaliti de publicitate. Potrivit art.1753 alin.1 din noul Cod civil, cumprtorul unei moteniri nu dobndete drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n motenire dect potrivit regulilor privitoare la cartea funciar, respectiv numai prin nscrierea lor n cartea funciar (art.885 alin.1, dar care se aplic numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorial i deschiderea crilor funciare pentru imobilele respective). Aceasta pentru c drepturile cumprtorului provin din contract, iar nu din motenire 249. Cumprtorul nu poate opune terelor persoane dobndirea altor drepturi cuprinse n motenire dect dac a ndeplinit formalitile cerute de lege pentru a face opozabil dobndirea fiecruia dintre aceste drepturi (art.1753 alin.2). 106.Vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii. Spre deosebire de vechiul cod civil de la 1864, noul Cod civil reglementeaz expres vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii ca o varietate de vnzare. Astfel, conform art. 1755 din noul Cod civil, dac vnzarea s-a fcut cu plata preului n rate, iar obligaia de plat a fost garantat cu rezerva dreptului de proprietate, cumprtorul dobndete dreptul de proprietate la data achitrii ultimei rate din pre. Riscul bunului este ns transferat cumprtorului de la momentul predrii acestuia, chiar dac vnztorul rmne proprietar pn la data achitrii ultimei rate din pre 250.
F.Deak, op.cit., p.107. M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.111; F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, op.cit., p.144. 250 n literatura juridic s-a artat c n acest caz contractul este afectat de o condiie suspensiv care trebuie s fie ndeplinit pn la un anume termen limit (a se vedea F.Moiu, op.cit., p.107). n opinia noastr, vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii pn la achitarea ultimei rate din pre nu este o vnzare afectat de o condiie suspensiv, ci o vnzare afectat de un termen suspensiv. Nu este vorba despre o condiie, adic despre un eveniment viitor i nesigur de a crui ndeplinire depinde nsi existena vnzrii. n cazul vnzrii cu plata preului n rate vnzarea exist din momentul acordului de voin, iar realizarea evenimentului viitor (achitarea ultimei rate din pre) depinde de voina cumprtorului i la nevoie poate fi impus de ctre instana de judecat; deci, nu exist
249 248

101

n lips de stipulaie contrar, neplata unei singure rate nu d dreptul vnztorului de a solicita rezoluiunea contractului, dac rata nu este mai mare de o optime din pre, iar cumprtorul pstreaz beneficiul termenului pentru ratele succesive (art.1756). Cnd a obinut rezoluiunea contractului pentru neplata preului, art. 1757 alin.1 din noul Cod civil dispune c vnztorul este inut s restituie toate sumele primite, dar este ndreptit s rein, pe lng daune-interese, o compensaie echitabil pentru folosirea bunului de ctre cumprtor. De asemenea, atunci cnd prile au convenit ca sumele ncasate cu titlu de rate s rmn dobndite de vnztor, instana va putea totui reduce aceste sume, aplicndu-se n mod corespunztor dispoziiile referitoare la reducerea cuantumului clauzei penale (art.1757 alin. 2 combinat cu art.1541 alin.1). Dispoziiile de mai sus se aplic i n cazul contractului de leasing, precum i a celui de locaiune (n acest ultim caz dac s-a convenit ca la ncetarea contractului proprietatea bunului s poat fi dobndit de locatar dup plata sumelor convenite). 107.Vnzarea cu opiune de rscumprare. a)Noiune. Anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil, vnzarea cu opiune de rscumprare a fost reglementat de Codul civil de la 1864, n articolele 1371-1387, sub denumirea de "vnzare cu pact de rscumprare" 251. Noul Cod civil reglementeaz ntr-un mod asemntor vnzarea cu opiune de rscumprare, neexistnd deosebiri de esen. Astfel, conform art. 1758 alin.1 "vnzarea cu opiune de rscumprare este o vnzare afectat de condiie rezolutorie prin care vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul transmis cumprtorului". Prin urmare, vnzarea cu opiune de rscumprare este o varietate de vnzare ce conine o clauz prin care vnztorul i rezerv dreptul de a lua napoi bunul sau dreptul vndut cumprtorului. Aceast clauz, numit n prezent opiune de rscumprare (n trecut pact de rscumprare), este echivalentul unei condiii rezolutorii i trebuie stipulat expres n contractul de vnzare-cumprare 252.
incertitudine. Aa cum s-a artat i n literatura juridic francez, subordonarea transferului de proprietate executrii unei obligaii consecutive vnzrii nu poate afecta existena vnzrii (a se vedea P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p.85). 251 A se vedea M.Murean, Pact de rscumprare, n M.Costin, M.Murean, V.Ursa, Dicionar de drept civil 1980, pag.376. Cumprarea i rscumprarea era o singur operaiune juridic; cu alte cuvinte, vnzarea cu pact de rscumprare nu const n dou vnzri succesive, ci una singur, care se rezolv n favoarea vnztorului (a se vedea D.Alexandresco, Principiile dreptului civil romn, vol. VI, Editura Tipografia Curii Regale F.Gobl, Bucureti, 1926, pag.258). 252 n literatura juridic romn clasic s-a artat c facultatea de rscumprare rezervat vnztorului nu este dect o condiie rezolutorie expres, care nu poate fi stipulat dect cu ocazia vnzrii (a se vedea C.Hamnagiu, N.Georgean, Codul civil adnotat, vol.III, Editura Alcalay, Bucureti 1932, pag.716). 102

Opiunea de rscumprare nu poate fi stipulat pentru un termen mai mare de 5 ani. Dac prile au stipulat un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani (art.1758 alin.2). b)Exercitarea opiunii. Conform art. 1759 alin.1 din noul Cod civil, vnztorul poate exercita opiunea rscumprrii numai dac restituie cumprtorului preul primit, cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare i realizarea formalitilor de publicitate. De asemenea, exercitarea opiunii l oblig pe vnztor s restituie cumprtorului cheltuielile pentru ridicarea i transportul bunului, cheltuielile necesare i utile 253, ns n acest din urm caz numai n limita sporului de valoare (art.1759 alin.2). Dac vnztorul nu exercit opiunea de rscumprare, n termenul stabilit de lege sau convenit de pri, atunci condiia rezolutorie care afecta vnzarea este considerat a nu se fi ndeplinit, iar dreptul cumprtorului se consolideaz retroactiv, devenind proprietar definitiv al bunului din momentul ncheierii vnzrii (art.1759 alin.3). Pe cale de consecin, se consolideaz i nstrinrile (grevrile) consimite ntre timp de cumprtor asupra bunului. c)Efectele vnzrii. Efectele vnzrii cu opiune de rscumprare se produc potrivit dispoziiilor privitoare la condiia rezolutorie, care se aplic n mod corespunztor (art.1760 alin.1). Astfel, n momentul n care vnztorul exercit opiunea de rscumprare, vnzarea este desfiinat (rezoluionat) cu efect retroactiv, ca i cum n-ar fi avut loc, iar bunul se ntoarce n patrimoniul su. Cu toate acestea, art.1760 alin.1 dispune c vnztorul este obligat s respecte locaiunile ncheiate de cumprtor naintea exercitrii opiunii, dac au fost supuse formalitilor de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitrii opiunii. Opiunea de rscumprare poate fi invocat de vnztor nu numai mpotriva cumprtorului, dar i mpotriva terilor subdobnditori (fiind indiferent dac n contractele de vnzare cu acetia fusese sau nu stipulat clauza de rscumprare) deoarece avnd un drept supus condiiei rezolutorii cumprtorul n-a putut s transmit mai multe drepturi dect avea el nsui (nemo dat quod non habet). n acest sens, art. 1760 alin.2 prevede c "vnztorul care intenioneaz s exercite opiunea de rscumprare trebuie s l notifice pe cumprtor, precum i pe orice subdobnditor cruia dreptul de opiune i este opozabil i fa de care dorete s i exercite acest drept". n termen de o lun de la data notificrii, vnztorul este obligat s consemneze sumele menionate mai sus la dispoziia cumprtorului sau, dup caz, a terului subdobnditor, sub sanciunea decderii din dreptul de a exercita opiunea de rscumprare (art.1760 alin.3).
253

A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., pag.574.

103

Opiunea de rscumprare poate fi stipulat i n cazul vnzrilor care au drept obiect o cot-parte dintr-un bun. n acest sens, art. 1761alin.1 prevede c partajul trebuie cerut i n raport cu vnztorul, dac acesta nu i-a exercitat nc opiunea. De asemenea, vnztorul trebuie s-i exercite opiunea de rscumprare n cadrul partajului, n caz contrar decade din dreptul de opiune, chiar i atunci cnd bunul este atribuit, n tot sau n parte, cumprtorului (art.1761 alin.2). d)Sanciune. n conformitate cu dispoziiile art. 1762 alin.1 din noul Cod civil " n cazul n care diferena dintre preul rscumprrii i preul pltit pentru vnzare depete nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi, preul rscumprrii va fi redus la preul pltit pentru vnzare". nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, sanciunea care intervenea, pentru o asemenea situaie, era nulitatea absolut a vnzrii cu pact de rscumprare. Sanciunea nulitii avea ca scop oprirea practicilor cmtreti 254 care constau n luarea (cumprarea) de la debitorii lor a unor bunuri de o valoare mult mai mare dect cea a mprumutului acordat i reinerea lor la scaden, n contul creanei, n caz de neexecutare a obligaiei. n fapt, se realiza o simulaie n care creditorul (cmtarul, mprumuttorul) juca rolul cumprtorului, iar debitorul (mprumutatul) juca rolul vnztorului, care stipula clauza de rscumprare: creditorul (cmtar) acorda debitorului su un mprumut cu dobnd foarte mare (contractul de mprumut era actul juridic real, adevrat), solicitnd de la acesta, drept gaj, un bun de o valoare mult mai mare dect cea a mprumutului acordat; debitorul nu avea de ales, aducea bunul solicitat i semna cu creditorul un contract de vnzare-cumprare cu pact de rscumprare (contractul de vnzare cu pact de rscumprare era actul juridic aparent, simulat). "Preul" stipulat n actul aparent de vnzare cu pact de rscumprare era mult mai mare dect mprumutul acordat (aceasta pentru c, n realitate, "preul" reprezenta suma acordat cu titlu de mprumut, plus dobnzile cmtreti). Dac n intervalul de timp stabilit de lege sau convenit de pri vnztorul nu exercita facultatea de rscumprare, pe "preul" trecut n act, bunul rmnea dobndit cumprtorului, care realiza astfel un mare beneficiu. De cele mai multe ori "preul" din act era att de mare nct vnztorul nu putea exercita facultatea de rscumprare. Iat cum, prin intermediul unui contract de vnzare cu pact de rscumprare, se putea masca un mprumut cmtresc. Prin sanciunea (mult prea blnd) prevzut de art. 1762 alin.1 se urmrete acelai scop i n prezent: oprirea practicilor cmtreti.
Pentru unele aspecte din practica judectoreasc, a se vedea i M.Niculescu, Consideraii asupra modalitilor de garantare imobiliar a mprumuturilor cmtreti, n S.U.B.B. nr.1/2000, pag.86 i urmt.
254

104

Dispoziiile art. 1762 alin.1 se aplic i vnzrilor n care vnztorul se oblig s rscumpere bunul vndut.

C A P I T O L U L II CONTRACTUL DE SCHIMB

1.Reglementare. Contractul de schimb se bucur de o reglementare expres, dar succint, prin dispoziiile art.1763 - 1765 din noul Cod civil. 2. Noiune. Potrivit art. 1763 din noul Cod civil "Schimbul este contractul prin care fiecare dintre pri, denumite copermutani, transmite sau, dup caz, se oblig s transmit un bun pentru a dobndi un altul". Din definiia legal a contractului de schimb rezult deosebirea fa de contractul de vnzare. Esena acestei deosebiri const n faptul c n cazul contractului de schimb fiecare parte contractant (copermutant) transmite celeilalte un bun n schimbul unui alt bun. n cazul contractului de vnzare, o parte contractant (vnztorul) transmite celeilalte un bun n schimbul unei sume de bani (pre). De asemenea, dac o parte contractant transmite celeilalte un bun n schimbul unei obligaii de a face sau de a nu face, nu este un contract de schimb, ci un contract nenumit. Dar, dac ambele prestaii ale prilor constau ntr-o sum de bani (de exemplu, dac o parte contractant d celeilalte o bancnot de 100 lei n schimbul a dou bancnote de 50 lei) atunci avem de-a face cu un contract de schimb 255. 3. Caractere juridice. Contractul de schimb este un contract sinalagmatic, oneros, comutativ, consensual i translativ de proprietate. Se impun trei precizri. Prima precizare se refer la faptul c fiind un contract oneros, fiecare parte contractant urmrete s obin, n schimbul bunului transmis, un alt bun. Dac bunurile schimbate nu au o valoare egal sau echivalent, prile pot conveni ntregirea diferenei de valoare prin plata unei sume de bani, numit sult 256. ns, aa cum s-a artat n literatura juridic, n nici un caz sulta nu poate ntrece valoarea bunului schimbat, cci n acest caz operaia juridic nu ar mai fi schimb, ci o vnzare cu dare n plat accesorie plii preului 257. A doua precizare, chiar dac este un contract consensual n principiu,totui cnd cel puin unul din bunurile schimbate este un teren sau o
255 256

F.Deak, op.cit., p.112. Sulta poate consta nu numai ntr-o sum de bani, ci i ntr-o alt prestaie (a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.504). 257 F.Deak, op.cit., p.113.

105

construcie, contractul de schimb trebuie ncheiat ad validitatem n form autentic. n sfrit, a treia precizare se refer la faptul c asemenea contractului de vnzare, prin contractul de schimb se poate transmite nu numai dreptul de proprietate, dar i alte drepturi reale sau de crean. 4.Aplicarea regulilor de la vnzare. Datorit asemnrilor existente ntre contractul de vnzare i contractul de schimb, art.1764 prevede c: "(1)Dispoziiile privitoare la vnzare se aplic, n mod corespunztor, i schimbului. (2)Fiecare dintre pri este considerat vnztor, n ceea ce privete bunul pe care l nstrineaz, i cumprtor, n ceea ce privete bunul pe care l dobndete". ns, aa cum s-a artat n literatura juridic anterioar intrrii n vigoare a noului Cod civil, pot fi aplicate numai normele care se potrivesc cu natura i efectele contractului de schimb. De exemplu, cele referitoare la condiiile de capacitate, predarea bunurilor care fac obiectul schimbului, obligaia reciproc de garanie contra eviciunii i contra viciilor ascunse 258. n schimb, unele reguli de la vnzare nu pot fi aplicate i schimbului. De exemplu, reglementrile referitoare la plata preului, care ar putea fi aplicate numai cu privire la plata sultei. De asemenea, nu are aplicare regula suportrii cheltuielilor contractului de ctre cumprtor (acestea se suport, n lips de stipulaie contrar, de ambele pri, n mod egal) i nici regula interpretrii clauzelor neclare, obscure, n contra vnztorului (se revine la regula de drept comun, prevzut de art. 1269, conform creia clauzele neclare se interpreteaz n favoarea debitorului) 259. 5. Cheltuielile schimbului. Din dispoziiile art.1765 rezult c, n lips de stipulaie contrar, prile suport n mod egal cheltuielile contractului de schimb.

258 259

F.Deak, op.cit., p.113; C.Toader, op.cit., p.98; D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.503. F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, op.cit., p.152.

106

CAPITOLUL III

CONTRACTUL DE DONAIE
Seciunea 1 REGLEMENTARE LEGAL, NOIUNE I CARACTERE JURIDICE 1. Reglementare. Noul Cod civil romn reglementeaz contractul de donaie alturi de testament, n cartea a IV-a, titlul III "Liberalitile", art.985, art.987, art.988, art.990, art.992, art.1011-1033 260. 2. Noiune. Conform art. 985 donaia este un contract prin care o parte, numit donator, dispune n mod irevocabil de un bun, cu intenia de a gratifica, n favoarea celeilalte pri, numit donatar 261.
Prin Legea nr.32/1994 a sponsorizrii (modificat prin Legea nr.204/2001 privind aprobarea OUG nr.36/1998 pentru modificarea i completarea Legii nr.32/1994) au fost reglementate contractul de sponsorizare i contractul de mecenat. Sponsorizarea este, potrivit art. 1 alin. 1 din aceast lege, un contract prin care dou persoane convin cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra unor bunuri materiale sau mijloace financiare pentru susinerea unor activiti fr scop lucrativ, desfurate de una dintre pri, denumit beneficiar. Mecenatul este, potrivit art. 1 alin.3 din aceeai lege, un act de liberalitate prin care o persoan fizic sau juridic, numit mecena, transfer, fr obligaie de contrapartid direct sau indirect, dreptul su de proprietate asupra unor bunuri materiale sau mijloace financiare ctre o persoan fizic, ca activitate filantropic cu caracter umanitar, pentru desfurarea unor activiti n domeniile: cultural, artistic, medico-sanitar sau tiinific. Cu referire la contractul de sponsorizare, opiniile exprimate n literatura juridic romn au fost diferite. Unii autori au considerat c este, n primul rnd, un contract cu titlu gratuit (Gh.Beleiu), n timp ce alii au apreciat c este un contract oneros, comutativ sau aleatoriu (F.uca, Donaie, sponsorizare, mecenat, n Revista de drept comercial nr.9/1998, p.95-111). n literatura juridic francez, contractul de sponsorizare, fiind nenumit, este considerat un amestec de antrepriz, de mprumut de consumaie i de donaie cu sarcini (a se vedea, pentru alte amnunte C.Toader, op.cit., p.105). De asemenea, n legislaia noastr mai sunt i alte acte normative care conin unele reglementri n legtur cu materia donaiei i anume: O.G.nr.26/2000, modificat i completat, cu privire la fundaii i asociaii; Legea nr.217/2002 pentru modificarea i completarea legii partidelor politice. 261 A se vedea M.Murean, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, Editura Cordial Lex Cluj-Napoca 1999, p.153. Pentru alte definiii, a se vedea F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ediia a III-a, actualizat i completat, Editura Universul Juridic Bucureti 2001, p.118; C.Toader, Drept civil. Contracte speciale. Editura All Beck Bucureti 2003, p.103; L.Stnciulescu, Drept civil. Partea special. Contracte i succesiuni, ediia a II-a, Editura All Beck Bucureti 2004, p.63; T.Prescure, Curs de contracte civile, Editura Rosetti 2003, p.182-183;E.Safta 107
260

Esenial pentru existena contractului de donaie este intenia donatorului de a dona (animus donandi), de a mri patrimoniul donatarului cu un bun fr a primi nimic n schimb. n lipsa inteniei liberale sau n caz de dubiu, nu avem de-a face cu o donaie. De exemplu, nu sunt considerate donaii: premiile, cadourile sau recompensele oferite, n scopuri publicitare, de un comerciant clienilor si, pentru c nu sunt fcute animus donandi (ci n scopul de a-i promova numele, marca sau obiectul activitii); executarea unei obligaii civile imperfecte (naturale); operele de binefacere 262. 3. Caractere juridice. Contractul de donaie prezint urmtoarele caractere juridice: a)Donaia este un contract unilateral deoarece d natere la obligaii numai n sarcina donatorului. n principiu, donatarul nu-i asum nici o obligaie fa de donator 263. Prin excepie, n cazul donaiei cu sarcini, n msura valorii sarcinilor stipulate, contractul de donaie este oneros, fiind un adevrat contract sinalagmatic (bilateral). b)Donaia este un contract solemn 264. Spre deosebire de contractul de vnzare-cumprare, care este, n principiu, un contract consensual, donaia este un contract solemn. ntr-adevr, potrivit art. 1011 alin.1 din Noul Cod civil: "Donaia se ncheie prin nscris autentic". Aa fiind, pentru ncheierea valabil a contractului de donaie este imperios necesar (ad validitatem) ca acordul de voin al prilor s mbrace forma solemn a nscrisului autentic.

Romano, Contracte civile. ncheiere. Executare. ncetare, ediia a III-a revzut i adugit, Editura Polirom 1999, p.178.. 262 A se vedea F.Deak, op.cit., p.120. 263 n schimb, donatarul are o obligaie de recunotin fa de donator, dar aceast obligaie este considerat, de unii autori, de natur legal, iar nu contractual, fiind sancionat cu revocarea donaiei n cazul n care donatarul se face vinovat de ingratitudine fa de donator. n acest sens, a se vedea I.Zinveliu, Contractele civile, instrumente de satisfacere a intereselor cetenilor, Editura Dacia Cluj-Napoca 1978, p.143-144; C.Turianu, Contractul de donaie reflectat n literatura juridic i practica judiciar (I), n revista "Dreptul" nr.1/2001, p.137. 264 Relativ recent, ntr-o opinie se susine c meninerea contractului de donaie n categoria contractelor solemne nu poate fi astzi justificat coerent. Se impune o "desolemnizare" legal a donaiilor. Contractul de donaie s devin consensual, dar cu posibilitatea de a fi probat doar printr-un mijloc "perfect" de dovad, cel puin un nscris sub semntur privat. A se vedea, pentru amnunte, J.Goicovici, Discuii n legtur cu solemnitatea contractului de donaie, n revista "Dreptul" nr.7/2005, p.39-53. 108

Raiunea pentru care legiuitorul nostru a impus solemnitatea donaiei const n protejarea voinei donatorului mpotriva unor vicii de consimmnt, cum ar fi dolul (sugestia i captaia), protejarea familiei donatorului (donaia putnd fi un mijloc de deturnare a bunurilor de la transmiterea lor pe calea succesiunii legale). Prin excepie de la dispoziiile art.1011 alin.1, nu sunt supuse formei autentice donaiile indirecte, donaiile deghizate i darurile manuale. c)Donaia este un contract cu titlu gratuit. Donatorul transfer dreptul de proprietate (sau alte drepturi, reale ori de crean) asupra unui bun n favoarea donatarului, fr a primi nimic n schimb. n cazul contractului de donaie, cauza obligaiei donatorului o constituie gratificarea donatarului, cu intenia de a mri patrimoniul acestuia, fr nici un contra-echivalent 265. Prin excepie, n cazul donaiei cu sarcini, contractul devine oneros, dar numai n limita valorii sarcinii. d)Donaia este un contract translativ de proprietate n sensul c dreptul de proprietate asupra bunului se transfer din patrimoniul donatorului n patrimoniul donatarului. Transferul dreptului de proprietate din patrimoniul donatorului n patrimoniul donatarului se produce ntocmai ca la contractul de vnzare-cumprare. e)Donaia este o liberalitate. Fiind o liberalitate, donaia se deosebete de alte acte juridice cu titlu gratuit, cum sunt actele dezinteresate. Astfel, n cazul liberalitilor (donaiile i legatele testamentare) dispuntorul i micoreaz patrimoniul su cu bunurile donate sau testate altei persoane. n cazul actelor dezinteresate (de exemplu, comodatul, mandatul sau depozitul gratuit) dispuntorul procur altuia folosina unui bun sau un serviciu fr a primi nimic n schimb (gratuit), dar prin aceasta nu-i micoreaz propriul su patrimoniu. 4.Promisiunea de donaie. Cu caracter de noutate, art. 1014 alin.1 dispune c: "Sub sanciunea nulitii absolute, promisiunea de donaie este supus formei autentice". Este vorba despre o excepie de la caracterul consensual al promisiunii de a contracta. n caz de neexecutare din partea promitentului, art. 1014 alin.2 prevede c promisiunea de donaie nu confer beneficiarului dect dreptul de a pretinde daune-interese, echivalente cu cheltuielile pe care le-a fcut i avantajele pe care le-a acordat terilor n considerarea promisiunii. Rezult c beneficiarul nu poate solicita instanei de judecat pronunarea unei hotrri care s in loc de contract.

A se vedea O.Cpn, Titlul gratuit n actele juridice, Editura Rosetti Bucureti 2003; Pentru amnunte, a se vedea i Ioana Ramona Munteanu, Cauza liberalitilor, n revista Studia Universitatis Babe-Bolyai nr.2/2003, p.118-149.
265

109

Seciunea a-II-a CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE DONAIE A. Condiii de fond. 5.Precizri. Donaia fiind un contract, ncheierea sa valabil presupune ndeplinirea condiiilor eseniale de validitate prevzute de art.1179 alin.1 din noul Cod civil i anume; capacitatea; consimmntul; obiectul i cauza. 6.Consimmntul. Acesta trebuie s ndeplineasc condiiile din dreptul comun i anume: s fie serios, liber (s nu fie afectat de vicii de consimmnt eroarea, dolul, violena) i exprimat n cunotin de cauz. n cazul liberalitilor (donaii i legate testamentare) dolul se poate manifesta sub forma captaiei i sugestiei, constnd n utilizarea unor mijloace dolosive, frauduloase, pentru a-l determina sau pentru a-i sugera donatorului s fac o donaie. Fr aceste mijloace dolosive donatorul n-ar fi fcut actul de liberalitate 266. ntruct contractul de donaie se ncheie intuitu personae, eroarea viciaz consimmntul atunci cnd cade asupra identitii sau asupra calitilor eseniale ale donatarului. 7.Capacitatea. Potrivit art.987 alin.1 din Noul Cod civil "Orice persoan poate face i primi liberaliti, cu respectarea regulilor privind capacitatea" . Prin excepie de la prevederile art. 987 alin.1, legiuitorul nostru a reglementat o serie de incapaciti speciale de a dispune sau de a primi cu titlul gratuit, la care ne vom referi mai jos. 7.1.ncapaciti de a dispune cu titlu gratuit. a)Potrivit art.988 alin.1 din noul Cod civil "Cel lipsit de capacitate de exerciiu sau cu capacitate de exerciiu restrns nu poate dispune de bunurile sale prin liberaliti, cu excepia cazurilor prevzute de lege". Deci, minorii i persoanele puse sub interdicie judectoreasc 267 nu pot face donaii, nici personal, nici prin reprezentant sau asistai de ocrotitorii legali,

Aa cum s-a artat n literatura juridic, manoperele sau mijloacele dolosive, dac au fost determinante, pot proveni chiar de la o ter persoan. Chiar i simpla reticen poate fi reinut c element constitutiv de dol (a se vedea F.Deak, op.cit., p.126). 267 n cazul persoanelor care nu se gsesc n deplintatea facultilor mintale, dar care nu au fost puse sub interdicie judectoreasc, nu opereaz aceast incapacitate special de a dispune cu titlu gratuit, deoarece o asemenea persoan este prezumat capabil, pn la proba contrar. Desigur, dac se va demonstra c, n momentul ncheierii contractului de donaie, nu a fost n deplintatea facultilor mintale, se va putea cere anularea conveniei.
266

110

nici dac ar obine ncuviinarea instanei de tutel. Incapacitatea se justific prin protecia acordat acestei categorii de persoane. Prin excepie, conform art. 146 alin.3 din noul Cod civil, minorul poate face daruri obinuite potrivit strii lui materiale (de exemplu: mici cadouri de aniversri) 268. Donaiile fcute cu nclcarea dispoziiilor art. 988 alin.1 sunt anulabile (art.44 alin.1). b)Conform art. 988 alin.2 din noul Cod civil, sub sanciunea nulitii relative, nici chiar dup dobndirea capacitii depline de exerciiu persoana n cauz nu poate face donaii n favoarea celui care a avut calitatea de reprezentant ori ocrotitor legal al su, nainte ca acesta s fi primit de la instana de tutel descrcare pentru gestiunea sa. Se excepteaz situaia n care reprezentantul sau, dup caz, ocrotitorul legal este ascendentul dispuntorului. c)Potrivit art.28 alin.7 din Legea nr.1/2000, Formele asociative de proprietate asupra terenurilor cu vegetaie forestier, punilor i fneelor, obti de moneni n devlmie, obti rzeeti nedivizate, composesoratele, obti de cumprare, pduri grnicereti, pduri urbariale, comune politice, cooperative, alte comuniti i forme asociative cu diferite denumiri, crora li sa reconstituit dreptul de proprietate asupra terenurilor n temeiul Legii nr.1/2000, nu pot nstrina aceste terenuri nici prin acte cu titlu oneros, nici prin donaii 269. 7.2.Incapaciti de a primi cu titlu gratuit. a)Persoanele fizice neconcepute n momentul ncheierii contractului nu au capacitatea de a primi donaii. Aceasta deoarece, conform art. 36 din noul Cod civil, drepturile copilului sunt recunoscute numai de la concepiune, cu condiia de a se nate viu 270. n literatura juridic anterioar noului Cod civil s-a admis c persoanele fizice neconcepute vor putea fi gratificate n mod indirect, prin donaii fcute unei persoane capabile de a primi, cu sarcini n favoarea persoanei ce va fi conceput i se va nate ulterior, cel trziu la data executrii sarcinii (sau prin

De asemenea, ntruct prin cstorie minorul dobndete capacitate deplin de exerciiu (art.39), din acel moment poate face donaii. 269 Curtea Constituional a reinut c aceste dispoziii legale nu ncalc prevederile art.44 i 53 din Constituie i c "Limitele i coninutul acestui drept au fost stabilite n acord cu dispoziiile art.44 alin. 1 teza a doua din Constituie..." a se vedea C.C. dec.584/2005, publicat n M.Of.nr.1143/19.12.2005. 270 O donaie care s-ar face copilului doar conceput, nu nscut, este considerat un act juridic sub condiie suspensiv (copilul s se nasc viu). Aceasta deoarece art.808 C.civ.de la 1864 trebuie coroborat cu art.7 alin.2 din Decretul nr.31/1954 potrivit crora:"Drepturile copilului sunt recunoscute de la concepiune, ns numai dac el se nate viu". Pentru alte amnunte i modalitatea n care copilul conceput poate primi o donaie ce-i este fcut, a se vedea V.Ptulea, Coordonatele situaiei juridice specifice donaiei fcute copiilor doar concepui, dar nc nenscui, n revista "Dreptul" nr.1/2003, p.63-68.
268

111

stipulaie pentru altul n favoarea acesteia, ori prin ncheierea unui contract de asigurare n favoarea unui astfel de beneficiar) 271. b)Potrivit art. 990 alin.1, nu pot primi donaii medicii, farmacitii sau alte persoane, n perioada n care, n mod direct sau indirect, i acordau ngrijiri de specialitate dispuntorului pentru boala care este cauz a decesului, sub sanciunea anulrii actului. Incapacitatea se ntemeiaz pe o prezumie absolut de captaie i sugestie. Aa fiind, nu este admisibil dovada contrar, n sensul c donaia a fost opera voinei libere a pacientului. Sunt exceptate de la prevederile art.990 alin.1: a) liberalitile fcute soului, rudelor n linie dreapt sau colateralilor privilegiai; b) liberalitile fcute altor rude pn la al patrulea grad inclusiv, dac, la data liberalitii, dispuntorul nu are so i nici rude n linie dreapt sau colaterali privilegiai. Totodat trebuie s precizm c aceast incapacitate special i privete numai pe medicii i farmacitii care au tratat cu caracter repetat sau de continuitate pacientul, n cursul bolii care este cauza morii. Interdicia nu-i vizeaz pe medici i farmaciti n general. De exemplu, pacientul poate gratifica un prieten medic, dac acesta nu l-a tratat n cursul bolii din care a murit 272. c)Aceeai incapacitate special de a primi donaii se aplic i preoilor sau a altor persoane care acordau asisten religioas n timpul bolii care este cauz a decesului (art.990 alin.3). Conform art. 990 alin.4, dac dispuntorul a decedat din cauza bolii, termenul de prescripie a dreptului la aciunea n anulare curge de la data la care motenitorii au luat cunotin de existena liberalitii. n cazul n care dispuntorul s-a restabilit, aciunea n anularea donaiei poate fi introdus n termen de 3 ani de la data la care dispuntorul s-a restabilit. d)Potrivit art.10 din Legea nr.334/2006 privind finanarea activitii partidelor politice i a campaniilor electorale, partidele politice, alianele politice i alianele electorale, precum i candidaii independeni, nu pot primi donaii sau servicii prestate cu titlu gratuit de la o autoritate ori instituie public, de la o regie autonom, de la o companie naional, societate comercial sau societate bancar cu capital integral ori majoritar de stat, de la un sindicat sau cult religios, indiferent de natura acestuia. Sumele primite cu nclcarea acestor dispoziii legale se confisc i se fac venit la bugetul de stat.

271 272

A se vedea M.Murean, op.cit., p.157; C.Toader, op.cit., p.111. Potrivit art.34 din Legea drepturilor pacientului nr.46/2003"Personalul medical sau nemedical din unitile sanitare nu are dreptul s supun pacientul nici unei forme de presiune pentru a-l determina pe acesta s l recompenseze altfel dect prevd reglementrile de plat legale din cadrul unitii respective. Pacientul poate oferi angajailor sau unitii unde a fost ngrijit pli suplimentare sau donaii, cu respectarea legii". 112

De asemenea, este interzis acceptarea donaiilor din partea altor state, din partea organizaiilor din strintate, precum i din partea persoanelor fizice sau juridice strine (art.11 din lege) 273. 7.3.Momentul aprecierii capacitii prilor. Condiia capacitii de a dispune prin liberaliti trebuie ndeplinit la data la care dispuntorul i exprim consimmntul (art.987 alin.2). Condiia capacitii de a primi o donaie trebuie ndeplinit la data la care donatarul accept donaia (art.987 alin.3). 8.Obiectul contractului de donaie. Prestaia la care se angajeaz donatorul are ca obiect dreptul de proprietate (sau alte drepturi reale ori de crean) asupra unor bunuri mobile sau imobile, corporale sau incorporale. Bunul trebuie s fie n circuitul civil, s fie determinat sau determinabil, s existe sau s poat exista n viitor. Donatorul trebuie s aib calitatea de proprietar al bunului individual determinat donat. n literatura juridic anterioar noului Cod civil se admitea c dac se doneaz bunul altuia, donaia este nul absolut n toate cazurile, deoarece donatorul se poate abine s dobndeasc proprietatea bunului altuia i deci donaia contravine principiului irevocabilitii 274. 9.Cauza contractului de donaie. Cauza (motivul donaiei) const n intenia de a face o liberalitate (animus donandi). Aa cum s-a artat, intenia liberal justific mrirea patrimoniului donatarului n detrimentul donatorului, constituind cauza ei 275. Cauza trebuie s ndeplineasc condiiile cerute de dreptul comun ; s existe, s fie licit 276 i moral 277. B. Condiii de form. 10.Forma donaiei. Potrivit art.1011 alin.1 din noul Cod civil "Donaia se ncheie prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute".
Prin excepie, sunt permise donaiile constnd n bunuri materiale necesare activitii politice, dar care nu sunt materiale de propagand electoral, primite de la organizaii politice internaionale la care partidul politic respectiv este afiliat sau de la partide politice ori formaiuni politice aflate n relaii de colaborare politic (pentru alte amnunte, a se vedea F.Deak, L.Mihai, R,Popescu, op.cit., p.202). 274 A se vedea F.Deak, op.cit.p.120-121 i literatura juridic francez acolo citat. 275 Ibidem p.118; Pentru alte amnunte, a se vedea i Ioana Romana Munteanu, Cauza liberalitilor, n revista Studia Universitatis Babe-Bolyai nr.2/2003, p.118-149. 276 n practica judectoreasc s-a hotrt c este nul, avnd o cauz ilicit, donaia fcut n scopul sustragerii imobilului de la o urmrire silit (a se vedea Trib.jud.Hunedoara, decizia civil nr.1147/1986, n R.R.D.nr.9/1987, p.76) 277 De exemplu, s-a apreciat c este nul absolut, pentru cauz imoral, donaia ncheiat n scopul exclusiv al stabilirii, continurii ori remunerrii unor relaii de concubinaj (a se vedea D. Radu, Examen teoretic al practicii judiciare privind unele probleme de drept civil i al familiei, n R.R.D.nr.9/1984, p.48-49).
273

113

Deci, pentru ncheierea valabil a contractului de donaie, consimmntul ambelor pri trebuie manifestat n form autentic. Forma autentic este impus de lege ca o msur de protecie a voinei donatorului, care i micoreaz n mod actual i irevocabil patrimoniul n favoarea unei persoane, fr a primi n schimb o valoare echivalent 278.

A se vedea F.Deak, op.cit., p.122. De asemenea, ntr-o alt opinie se susine c forma autentic este menit s protejeze pe succesori de excesele de liberaliti ale donatorului (a se vedea D.Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex 1997, p.147.
278

114

ntruct forma autentic este cerut de lege ad validitatem, dovada contractului de donaie nu se poate face cu martori, chiar dac ar exista un nceput de dovad scris 279. Nerespectarea formei autentice se sancioneaz cu nulitatea absolut a contractului de donaie. Nulitatea poate fi invocat de orice persoan interesat, pe cale de aciune sau de excepie (art.1247 alin.2). De asemenea, instana de judecat este obligat s invoce din oficiu nulitatea absolut (art.1247 alin.3). Nulitatea donaiei pentru lipsa formei autentice nu poate fi nlturat n nici un fel. Contractul de donaie lovit de nulitate absolut nu este susceptibil de confirmare (art.1247 alin.4). Singura soluie este ca prile s refac contractul de donaie, cu respectarea tuturor condiiilor prevzute de lege la data refacerii lui, situaie n care contractul refcut va produce efecte numai pentru viitor (art.1259). 11.Contractul de donaie ncheiat ntre prezeni. Contractul se ncheie ntre prezeni atunci cnd ambele pri, donatorul i donatarul (personal sau prin mandatar), se prezint simultan n faa notarului public, unde i exprim neechivoc consimmntul i semneaz actul autentic. n practica judectoreasc s-a hotrt c valabilitatea autentificrii actului este condiionat de existena, chiar la data autentificrii, a consimmntului donatorului 280. Pn n momentul autentificrii donatorul poate reveni asupra donaiei 281. Dac contractul de donaie nu se ncheie personal de ctre pri, ci se ncheie prin mandatar, procura mandatarului trebuie s fie special i autentic (aadar, o mputernicire general, de a face orice acte de administrare sau de dispoziie n numele donatorului, nu este considerat suficient, chiar dac este autentic) 282 12.Contractul de donaie ncheiat ntre abseni. Din diferite motive, este posibil ca donatorul i donatarul s nu se poat prezenta simultan (nici personal i nici prin mandatar) n faa notarului public pentru semnarea actului autentic. n acest caz, prile pot ncheia contractul de donaie i prin realizarea unui acord de voine succesiv, prin ntocmirea mai nti a ofertei de donaie, urmat de acceptarea acestei oferte. Dac ne gsim ntr-o asemenea situaie, atunci contractul de donaie s-a ncheiat ntre abseni.

A se vedea Tribunalul Suprem, sec.civ., decizia nr.800/1963, n JN nr.6/1964, p.163. Este necesar i consimmntul donatarului deoarece, n toate cazurile, donaia se poate face numai cu acordul donatarului. 281 A se vedea Trib.Suprem, sec.civ., dec.nr.2237/1956, n "Legalitatea popular" nr.9/1957, p.1120. Cristiana Turianu, Contractul de donaie reflectat n literatura juridic i practica judiciar (II), n "Dreptul" nr.2/2001, p.189-190. 282 A se vedea M.Murean, op.cit., p.155.
280

279

115

Dar, pentru ncheierea valabil a contractului de donaie ntre abseni, att oferta de donaie, ct i acceptarea acestei oferte trebuie s fie fcute n form autentic 283. Oferta de donaie poate fi revocat ct timp ofertantul nu a luat cunotin de acceptarea destinatarului. Incapacitatea sau decesul ofertantului atrage caducitatea acceptrii (art.1013 alin.1). Pe de alt parte, conform art.1013 alin.2, oferta de donaie nu mai poate fi acceptat dup decesul destinatarului ei. Motenitorii destinatarului pot ns comunica acceptarea fcut de acesta. Dac acceptarea s-a fcut printr-un act autentic posterior, donaia nu va produce efecte dect din ziua n care donatorul a luat cunotin de actul de acceptare. Rezult acest lucru din dispoziiile art. 1013 alin.1, n sensul c oferta de donaie "poate fi revocat ct timp ofertantul nu a luat cunotin de acceptarea destinatarului". Aadar, acceptarea ofertei semnific realizarea acordului de voin, dar contractul de donaie ntre abseni nu este perfectat n acest moment, n sensul c nu produce efecte juridice. Pentru ca donaia ntre abseni s produc efecte este necesar ca actul de acceptare s fie comunicat (notificat) donatorului n timpul vieii lui i nainte de a deveni incapabil. Contractul produce efecte numai din momentul n care donatorul a luat cunotin de actul de acceptare (sistemul "recepiunii") 284. 13.Actul estimativ. Pe lng forma autentic, legiuitorul a prevzut nc o formalitate ce trebuie respectat n cazul donrii unor bunuri mobile. Astfel, potrivit art.1011 alin.3 din noul Cod civil "Bunurile mobile care constituie obiectul donaiei trebuie enumerate i evaluate ntr-un nscris, chiar sub semntur privat, sub sanciunea nulitii absolute a donaiei". Actul estimativ poate fi cuprins n chiar actul autentic de donaie sau poate fi cuprins i ntr-un nscris separat sub semntur privat, nefiind necesar redactarea lui n form autentic. n schimb, actul estimativ trebuie semnat de ambele pri contractante. 14. Excepii de la forma autentic. Art.1011 alin.2 din noul Cod civil prevede c nu sunt supuse formei autentice: donaiile indirecte, donaiile deghizate i darurile manuale. Vom analiza mai jos, n seciunea urmtoare, aceste donaii.
n literatura juridic s-a precizat c forma autentic trebuie s fie respectat i de ctre ocrotitorul legal care accept sau ncuviineaz donaia fcut minorului ori interzisului sau de ctre organul de stat competent s accepte donaia fcut statului (a se vedea F.Deak, op.cit, p.123-124; n acelai sens i marea majoritate a soluiilor jurisprudeniale - vezi Trib.Mun.Bucureti, sec. a-IV-a civ., dec.nr.1820/1997, n Culegere de decizii TMB 19931997, p.25-26). 284 Donatorul poate revoca oferta de donaie ct timp nu a luat cunotin de actul de acceptare (art.1013 alin.1). Revocarea poate fi expres sau tacit i nu trebuie notificat donatarului (a se vedea F.Deak, op.cit., p.124).
283

116

Seciunea a-III-a UNELE CATEGORII PARTICULARE DE DONAII 15.Donaiile indirecte. Donaiile indirecte sunt liberaliti, fcute cu intenia de a gratifica, dar care se nfptuiesc pe calea unui alt act juridic, diferit de contractul de donaie 285. Prile ncheie un act juridic real, nesimulat, numai c prin acest act se realizeaz indirect o liberalitate. ntruct prile nu ncheie un contract de donaie, ci alt act juridic, nu se cere respectarea formei autentice. Actul juridic ncheiat de pri trebuie s ndeplineasc numai condiiile de fond i de form cerute de lege pentru acest act, precum i condiiile de fond ale donaiei. Actele juridice prin care se pot realiza donaii indirecte sunt: a)Renunarea la un drept. Dac renunarea la un drept se face cu intenia de a gratifica, atunci se realizeaz indirect o liberalitate. De exemplu, reanunarea la o motenire sau renunarea la un legat, fcut cu titlu gratuit, va profita comotenitorilor sau motenitorului subsecvent, care vor beneficia de partea de motenire cuvenit renuntorului; renunarea la un drept de uzufruct, de care va beneficia nudul proprietar. b)Remiterea de datorie. Renunarea creditorului la dreptul su de crean, cu consimmntul debitorului, dac s-a fcut cu intenia de a-l gratifica pe debitor, este o donaie indirect. Astfel, debitorul beneficiaz de un folos gratuit egal cu valoarea creanei pe care trebuia s o plteasc creditorului su. c)Stipulaia pentru altul. Stipulaia n favoarea unei tere persoane este tot o donaie indirect, dac s-a fcut cu intenia de a gratifica. De exemplu, stipulantul (donator) l oblig pe promitent s execute o prestaie n favoarea beneficiarului (donatar), pe care intenioneaz s-l gratifice n acest mod. 16.Donaiile deghizate. Donaiile deghizate (simulate) sunt acelea ascunse sub forma unui act juridic cu titlu oneros. Deci, ntre pri se ncheie un act juridic real, secret, cu titlu gratuit (o donaie), dar i un act aparent, cu titlu oneros (un contract de vnzare-cumprare), menit s ascund terilor adevrata operaiune juridic intervenit ntre ele. ntruct donaiile deghizate sunt adevrate donaii, ele sunt supuse condiiilor de fond prevzute special pentru donaii (capacitate, reduciune, raport, revocare n cazurile prevzute de lege). Cu alte cuvinte, se aplic aceleai reguli de fond ca i pentru donaiile aparente 286. Potrivit art.992 din noul Cod civil, sanciunea care se aplic liberalitilor deghizate sub forma unui contract cu titlu oneros sau fcute unei persoane interpuse, este nulitatea relativ.

285 286

A se vedea M.Murean, op.cit., p.161, F.Deak, op.cit., p.144. A se vedea F.Deak, op.cit., p.141; F.Moiu, op.cit., p.136. 117

Sunt prezumate, pn la proba contrar, ca fiind persoane interpuse: ascendenii, descendenii i soul persoanei incapabile de a primi liberaliti, precum i ascendenii i descendenii soului acestei persoane (art.992 alin.2). 17.Darurile manuale. Darurile manuale sunt donaii ale unor bunuri mobile corporale cu o valoare de pn la 25.000 lei , care sunt valabile fr respectarea vreunei forme solemne, cu condiia realizrii lor prin tradiiunea bunurilor 287. n acest sens, art. 1011 alin.4 din noul Cod civil prevede c: "Bunurile mobile corporale cu o valoare de pn la 25.000 lei pot face obiectul unui dar manual, cu excepia cazurilor prevzute de lege....". Rezult c imobilele, bunurile mobile incorporale (drepturi de crean, fond de comer, drepturi de creaie intelectual), nu pot forma obiectul unui dar manual deoarece nu sunt susceptibile de a fi transferate i dobndite printr-o predare i primire efectiv 288. De asemenea, nu pot forma obiectul darului manual nici bunurile mobile corporale cu o valoare mai mare de 25.000 lei ori bunurile viitoare (deoarece darul manual presupune tradiia bunului, deci o existen actual). n schimb, titlurile la purttor (asimilate bunurilor mobile corporale) i biletele de banc pot face obiectul darului manual, deoarece transmiterea acestora se face de la mn la mn. Potrivit art.1011 alin.4 din noul Cod civil, valabilitatea darului manual presupune, n principiu, dou condiii: - acordul de voine al prilor, ntruct darul manual este un act juridic (contract), iar nu un fapt juridic; - tradiiunea (remiterea efectiv) a bunului; tradiiunea bunului este o condiie de validitate, iar nu un simplu act de executare a donaiei; desigur c dac bunul mobil corporal se afl deja n posesia donatarului, simplul acord de voin privind druirea i acceptarea este suficient pentru formarea valabil a darului manual 289. Avnd n vedere cele de mai sus, darul manual este un contract real de donaie, supus tuturor condiiilor de fond cerute de lege pentru validitatea donaiei (irevocabilitate, raport, reduciune, revocare n cazurile prevzute de lege). Darul manual derog numai de la condiiile de form ale donaiei. Dovada darului manual, ntre pri sau succesorii lor, se face cu un nscris (fie autentificat, fie sub semntur privat). n schimb, terele persoane pot face dovada cu orice mijloc de prob. 18.Donaia cu sarcin. Donaia este cu sarcin atunci cnd donatorul impune donatarului o obligaie determinat, fie n folosul lui nsui, fie n folosul donatorului,fie n folosul unei tere persoane.

A se vedea M. Murean, op.cit., p.163. A se vedea F.Deak, op.cit., p.149. 289 A se vedea M.Murean, op.cit., p.163.
287 288

118

n principiu, orice donaie poate fi afectat de modalitatea sarcinii, inclusiv darul manual 290. Dac donatarul accept donaia, atunci el este obligat s execute sarcina stipulat n contract. n caz de neexecutare a sarcinii, donatorul poate cere fie executarea silit, fie revocarea donaiei. Contractul de donaie cu sarcin este gratuit numai n limita valorii nete de care beneficiaz donatarul (diferena dintre valoarea bunului i valoarea sarcinii; dac sarcina a fost stipulat n favoarea donatarului, atunci contractul este n ntregime gratuit). 19.Donaiile ntre soi i donaiile fcute viitorilor soi n vederea cstoriei. Donaia ntre soi este contractul prin care unul dintre soi, n timpul cstoriei, doneaz un bun propriu celuilalt so. Spre deosebire de celelalte donaii, care sunt esenialmente irevocabile, donaiile ntre soi sunt revocabile. n acest sens, art.1031 din noul Cod civil prevede c: "Orice donaie ncheiat ntre soi este revocabil numai n timpul cstoriei". Soul donator, pe perioada cstoriei, poate revoca oricnd donaia fcut celuilalt so, fr nici o formalitate i fr a-i justifica hotrrea de revocare, aa cum era i nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil. Astfel fiind, orice clauz de irevocabilitate, stipulat de soi n contract, este lovit de nulitate absolut. Revocarea poate fi expres sau tacit, dar ea constituie un drept personal exclusiv al donatorului, care nu poate fi exercitat nici de motenitorii donatorului i nici de creditorii acestuia. Revocarea poate fi exercitat numai mpotriva soului donatar, nu i mpotriva motenitorilor acestuia, deoarece revocarea poate avea loc numai n timpul cstoriei (dac soul donatar decedeaz, cstoria nceteaz prin deces i deci donaia nu mai poate fi revocat, ea devenind irevocabil). n alt ordine de idei, conform art. 1032 din noul Cod civil "nulitatea cstoriei atrage nulitatea relativ a donaiei fcute soului de rea-credin". De asemenea, este lovit de nulitate orice simulaie n care donaia reprezint contractul secret n scopul de a eluda revocabilitatea donaiilor ntre soi (art.1033 alin.1). Sunt prezumate persoane interpuse, pn la proba contrar, rudele donatarului la a cror motenire acesta ar avea vocaie n momentul donaiei i care nu au rezultat din cstoria cu donatorul. Potrivit art. 1030 din noul Cod civil "Donaiile fcute viitorilor soi sau unuia dintre ei, sub condiia ncheierii cstoriei, nu produc efecte n cazul n care cstoria nu se ncheie". Este o instituie nou, care nu a fost reglementat de vechiul cod civil de la 1864. Donaiile fcute viitorilor soi sunt contracte de donaie ncheiate sub condiia suspensiv a ncheierii cstoriei, producnd efecte numai dac condiia se ndeplinete.
290

A se vedea M.Murean op.cit. p.165. 119

Seciunea a-IV-a EFECTELE CONTRACTULUI DE DONAIE 20.Efectul translativ al contractului. Contractul de donaie are caracter translativ, producnd de drept transferul dreptului de proprietate (sau a altui drept, real ori de crean) asupra bunului din patrimoniul donatorului n patrimoniul donatarului. Efectul translativ se produce ntocmai ca la contractul de vnzare-cumprare, din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat (art.1674 din noul Cod civil). Excepie face darul manual, care se ncheie valabil prin acordul de voine, nsoit de tradiiunea bunului (art.1011 alin.4). Ca efect al ncheierii contractului de donaie, n sarcina prilor se nasc unele obligaii specifice, aa cum vom arta mai jos. 21.Obligaiile donatorului. Dup ncheierea contractului, donatorul are obligaia de a preda bunul donat i de a-l conserva pn la predare, ntocmai ca i vnztorul (art.1651). n cazul darului manual, aceast obligaie nu exist deoarece predarea se face chiar n momentul ncheierii contractului. Donatorul rspunde fa de donatar pentru pieirea sau deteriorarea bunului numai n caz de dol sau culp grav. n acest sens, art. 1017 din noul Cod civil prevede c: "n executarea donaiei, dispuntorul rspunde numai pentru dol i culp grav". Donatorul nu are obligaia de a garanta mpotriva eviciunii, dect dac a promis expres garania sau dac eviciunea provine din fapta sa ori dintr-o mprejurare care afecteaz dreptul transmis, pe care a cunoscut-o i nu a comunicat-o donatarului la ncheierea contractului (art.1018 alin.1). n schimb, n cazul donaiei cu sarcini, donatorul rspunde de eviciune n limitele valorii sarcinilor, ntocmai ca un vnztor (art.1018 alin.2). n ce privete garania contra viciilor ascunse, art. 1019 alin.1 din noul Cod civil dispune c "Donatorul nu rspunde pentru viciile ascunse ale bunului donat". ns, dac a cunoscut viciile ascunse, dar nu le-a adus la cunotina donatarului la ncheierea contractului, donatorul este obligat s repare prejudiciul cauzat donatarului prin aceste vicii (art.1019 alin.2). n cazul donaiei cu sarcini, n limita valorii acestora, donatorul rspunde pentru viciile ascunse ca i vnztorul (art.1019 alin.3). 22.Obligaiile donatarului. Donatarul are o obligaie de recunotin fa de donator, obligaie care este nu numai moral, ci i juridic, din moment ce nclcarea ei poate atrage revocarea donaiei pentru ingratitudine 291. De asemenea, n cazul donaiei cu sarcini, donatarul are obligaia de a executa sarcinile, deoarece, n caz contrar, donatorul este ndreptit s solicite
291

A se vedea M.Murean, op.cit., p.167; F.Moiu, op.cit., p.146. 120

fie executarea silit, fie revocarea donaiei. 23.Opozabilitatea fa de teri a donaiei. Ca i n materie de vnzare, opozabilitatea fa de teri se realizeaz prin ndeplinirea formelor de publicitate cerute de lege (prin nscrierea dreptului donatarului n cartea funciar, dac donaia are ca obiect un bun imobil; prin posesia de bun-credin a bunurilor mobile; prin notificarea cesiunii de crean sau acceptarea acesteia de ctre debitorul cedat). n acest sens, art. 1012 din noul Cod civil prevede c, n scop de informare a persoanelor interesate, notarul care autentific un contract de donaie are obligaia s nscrie de ndat acest contract n registrul naional notarial, inut n format electronic, iar dispoziiile n materie de carte funciar rmn aplicabile. Seciunea a-V-a PRINCIPIUL IREVOCABILITII DONAIILOR I EXCEPIILE DE LA ACEST PRINCIPIU 24.Principiul irevocabilitii donaiei. Conform art.985 din noul Cod civil, donaia este contractul prin care o parte, numit donator, dispune n mod irevocabil de un bun n favoarea donatarului. Rezult c donaia este un contract irevocabil, n sensul c donatorul nu mai poate reveni asupra consimmntului su din momentul n care donaia a fost acceptat de ctre donatar i ncepe s produc efecte juridice. Desigur, aa cum s-a artat n literatura juridic, orice contract civil, odat ncheiat valabil, este irevocabil, n sensul c nu poate fi desfiinat n mod unilateral, ci numai printr-un nou acord de voin al prilor. Irevocabilitatea donaiilor este ns mai accentuat deoarece privete nu doar efectele, ci nsi esena contractului, fiind o condiie de validitate pentru formarea lui 292. De aceea, orice clauze sau condiii a cror ndeplinire atrn numai de voina donatorului i care i-ar permite acestuia s zdrniceasc ori s micoreze folosul gratuit procurat donatarului, sunt incompatibile cu esena donailor. n acest sens, conform art. 1015 alin.1 din noul Cod civil "Donaia nu este valabil atunci cnd cuprinde clauze ce permit donatorului s o revoce prin voina sa". 25.Clauze incompatibile cu principiul irevocabilitii. Potrivit art.1015 alin.2 din noul Cod civil este lovit de nulitate absolut donaia care: a) este afectat de o condiie a crei realizare depinde exclusiv de voina donatorului. De exemplu, o condiie pur potestativ din partea donatorului ("i
292

A se vedea F.Deak, op.cit. p.133; M.Murean, op.cit., p.169. 121

donez dac voi vrea") 293. Nu sunt incompatibile condiiile cazuale sau mixte, ori condiiile potestative din partea donatarului. De asemenea, este valabil o donaie cu clauz de ntoarcere. n acest sens, conform art. 1016 alin.1 din noul Cod civil "Contractul poate s prevad ntoarcerea bunurilor druite, fie pentru cazul cnd donatarul ar predeceda donatorului, fie pentru cazul cnd att donatarul, ct i descendenii si ar predeceda donatorului". n cazul n care donaia are ca obiect bunuri supuse unor formaliti de publicitate, att dreptul donatarului, ct i dreptul de ntoarcere sunt supuse acestor formaliti (art.1016 alin.2); b) impune donatarului plata datoriilor pe care donatorul le-ar contracta n viitor, dac valoarea maxim a acestora nu este determinat n contractul de donaie. O asemenea clauz este inadmisibil deoarece acceptarea ei ar putea anihila valoarea donaiei (donatorul ar putea revoca indirect donaia contractnd datorii pn la concurena valorii bunurilor donate); c) confer donatorului dreptul de a denuna unilateral contractul; d) permite donatorului s dispun n viitor de bunul donat, chiar dac donatorul moare fr s fi dispus de acel bun. O asemenea clauz este n realitate o condiie rezolutorie pur potestativ care atrage nulitatea oricrei convenii 294 .Dac dreptul de a dispune vizeaz doar o parte din bunurile donate, nulitatea opereaz numai n privina acestei pri. 26.Excepii de la principiul irevocabilitii. Sunt exceptate de la principiul irevocabilitii numai donaiile ntre soi, care potrivit art.1031 sunt esenialmente revocabile, indiferent dac sunt donaii indirecte, deghizate sau daruri manuale. 27.Cauze legale care permit revocarea donaiei. Potrivit art.1020 din noul Cod civil, donaia poate fi revocat pentru ingratitudine i pentru neexecutarea fr justificare a sarcinilor la care s-a obligat donatarul. Art.1021 dispune c "revocarea pentru ingratitudine i pentru nendeplinirea sarcinilor nu opereaz de drept". Prin urmare, revocarea donaiei se face pe calea exercitrii de ctre donator a unei aciuni n justiie (dac prile nu ajung la un acord n acest sens). 27.1.Revocarea pentru ingratitudine. n conformitate cu dispoziiile art.1023 din noul Cod civil, donaia se revoc pentru ingratitudine n urmtoarele cazuri: a)dac donatarul a atentat la viaa donatorului, a unei persoane apropiate lui sau, tiind c alii intenioneaz s atenteze, nu l-a ntiinat. Prin "atentat la viaa donatorului" se nelege comiterea de ctre donatar, cu intenie, a infraciunii de omor sau tentativ de omor asupra donatorului ori unei persoane apropiate lui. Uciderea din culp nu constituie o cauz de revocare a donaiei. Nu se cere o hotrre judectoreasc de condamnare penal a donatarului. Este
293 294

A se vedea F.Deak, op.cit., p.134. Ibidem p.134. 122

suficient dac instana civil stabilete svrirea cu intenie a faptelor imputate donatarului.; b)dac donatarul se face vinovat de fapte penale, cruzimi sau injurii grave fa de donator. Faptele trebuie comise cu intenie. Instana de judecat va aprecia gravitatea lor; c)dac donatarul refuz n mod nejustificat s asigure alimente donatorului ajuns n nevoie, n limita valorii actuale a bunului donat, inndu-se ns seama de starea n care se afla bunul la momentul donaiei. Aa cum s-a artat n literatura juridic anterioar noului Cod civil, refuzul de alimente nu este sancionat cu revocarea donaiei dac donatorul avea rude sau alte persoane obligate i n situaia de a-i acorda ntreinere 295. ntruct alimentele trebuie acordate n limita valorii actuale a bunului donat, dac acesta piere fortuit donatarul poate refuza acordarea lor. n toate cazurile, refuzul nejustificat de alimente este sancionat numai prin posibilitatea revocrii donaiei; donatorul nu este ndreptit s cear instanei de judecat obligarea donatarului la ntreinere, deoarece donatarul nu i-a asumat o asemenea obligaie (prile nu au ncheiat un contract de ntreinere). Nici donatarul nu poate cere restituirea, prin echivalent, a prestaiilor efectuate de bunvoie, chiar dac existau persoane obligate la ntreinere fa de donator 296. Potrivit art. 1024 alin.1 din noul Cod civil, dreptul la aciunea n revocarea donaiei pentru ingratitudine se prescrie n termen de un an din ziua n care donatorul a tiut c donatarul a svrit fapta de ingratitudine. Termenul de un an este un termen de decdere, nefiind supus cauzelor de suspendare sau de ntrerupere din materia prescripiei. Aciunea n revocarea donaiei pentru ingratitudine este considerat o pedeaps civil 297. Pe cale de consecin, aciunea este strict personal i deci poate fi exercitat numai de ctre donator. Cu toate acestea, n unele situaii, motenitorii donatorului pot intenta sau continua aciunea n revocare pentru ingratitudine. Astfel, conform art. 1024 alin.3 din noul Cod civil, cererea de revocare poate fi introdus de motenitorii donatorului n cazul n care donatorul a decedat n termenul prevzut la alin.1, fr s l fi iertat pe donatar. De asemenea, motenitorii si pot introduce aciunea n revocare n termen de un an de la data morii donatorului, dac acesta a decedat fr s fi cunoscut cauza de revocare. Aciunea n revocare introdus de donator poate fi continuat de motenitorii acestuia (art.1024 alin.4). Aa cum s-a artat n literatura juridic, fiind vorba despre o pedeaps civil, titularul aciunii l poate ierta pe donatar, dar nu se poate renuna la aciunea n revocare cu anticipaie, nainte de comiterea actelor sau faptelor de
A se vedea F.Deak, op.cit., p.165; M.Murean, op.cit., p.172. A se vedea F.Deak, op.cit., p.165. 297 Ibidem.; F.Moiu, op.cit., p.151.
295 296

123

ingratitudine 298. De exemplu, se prezum c l-a iertat dac a trecut un an din ziua n care donatorul a tiut c donatarul a svrit fapta de ingratitudine, fr s fi solicitat instanei de judecat revocarea donaiei. Pe de alt parte, aciunea n revocare pentru ingratitudine poate fi exercitat numai mpotriva donatarului. Dac donatarul a decedat dup introducerea aciunii, aceasta poate fi continuat mpotriva motenitorilor (art.1024 alin.2). n cazul n care sunt mai muli donatari, donaia va putea fi revocat fa de toi numai dac s-a convenit expres n acest sens n contract 299 Cu privire la efectele revocrii donaiei pentru ingratitudine, dac restituirea n natur a bunului donat nu este posibil, donatarul va fi obligat s plteasc valoarea acestuia, socotit la data soluionrii cauzei (art.1025 alin.1). De asemenea, donatarul va fi obligat s restituie fructele pe care le-a perceput ncepnd cu data introducerii cererii de revocare a donaiei (art.1025 alin.2). n schimb, admiterea aciunii n revocare nu produce efecte retroactive fa de terii dobnditori cu titlu oneros. n acest sens, art. 1026 prevede c. "Revocarea pentru ingratitudine nu are niciun efect n privina drepturilor reale asupra bunului donat dobndite de la donatar cu titlul oneros, de ctre terii de bun-credin i nici asupra garaniilor constituite n favoarea acestora. n cazul bunurilor supuse unor formaliti de publicitate, dreptul terului trebuie s fi fost nscris anterior nregistrrii cererii de revocare n registrele de publicitate aferente". Aceasta deoarece aciunea n revocare pentru ingratitudine nu este o aciune n rezoluiune, ci o aciune n restituire cu caracter de pedeaps 300 . 27.2.Revocarea pentru neexecutarea sarcinilor. Potrivit art.1027 alin.1 din noul Cod civil, dac donatarul nu execut sarcina la care s-a obligat, donatorul sau succesorii si n drepturi pot cere fie executarea sarcinii, fie revocarea donaiei. Dispoziiile de mai sus constituie o aplicare a principiilor generale din materia contractelor sinalagmatice, cu privire la rezoluiunea contractului pentru nendeplinirea culpabil a obligaiilor uneia dintre pri. Prin urmare, la fel ca rezoluiunea, revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinilor se poate face numai prin aciune n justiie. Aciunea n revocare poate fi introdus de donator, de motenitorii si (dup decesul donatorului), precum i de ctre creditorii si, pe calea aciunii oblice, ntruct aciunea nu are caracter strict personal, ci caracter patrimonial. Aciunea n revocare trebuie introdus mpotriva donatarului, iar dup decesul acestuia mpotriva motenitorilor si, ntruct obligaia de executare a sarcinii fiind patrimonial a trecut asupra acestora.
A se vedea F.Deak, op.cit., p.166. A se vedea M.Murean, op.cit., p.173; F Deak, op.cit., p.166; Trib.Suprem, col.civ., dec.nr.681/1955, n C.D. pe anul 1955, p.81-82. 300 A se vedea F.Deak, op.cit., p.166-167.
299 298

124

n cazul n care sarcina a fost stipulat n favoarea unui ter, acesta poate cere numai executarea sarcinii, nu i rezoluiunea contractului, deoarece nu este parte n contract. Dreptul la aciunea prin care se solicit executarea sarcinii sau revocarea donaiei se prescrie n termen de 3 ani de la data la care sarcina trebuia executat (art.1027 alin.3). n ce privete efectele revocrii donaiei pentru neexecutarea sarcinii, art.1029 prevede c bunul donat reintr n patrimoniul donatorului liber de orice drepturi constituite ntre timp asupra lui, sub rezerva dispoziiilor art.1648 301. 28.Revocarea promisiunii de donaie. Conform art. 1022 alin.1 din noul Cod civil, promisiunea de donaie se revoc de drept dac anterior executrii sale se ivete unul dintre cazurile de revocare pentru ingratitudine prevzute la art.1023. De asemenea, promisiunea de donaie se revoc de drept i atunci cnd, anterior executrii sale, situaia material a promitentului s-a deteriorat ntr-o asemenea msur nct executarea promisiunii ar fi excesiv de oneroas pentru el, ori promitentul a devenit insolvabil (art.1022 alin.2).

301

Dac bunul supus restituirii a fost nstrinat, aciunea n restituire poate fi exercitat i mpotriva terului dobnditor, sub rezerva regulilor de carte funciar sau a efectului dobndirii cu bun-credin a bunurilor mobile ori, dup caz, a aplicrii regulilor privitoare la uzucapiune (art.1648). 125

CAPITOUL IV CONTRACTUL DE LOCAIUNE Seciunea 1 NOIUNEA, CARACTERELE JURIDICE I CONDIIILE DE VALIDITATE 1.Noiune. Potrivit art. 1777 din noul Cod civil locaiunea este "contractul prin care o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar, folosina unui bun pentru a anumit perioad, n schimbul unui pre, denumit chirie". Din definiia de mai sus rezult deosebirea fa de contractul de vnzarecumprare. Astfel, prin locaiune se transmite locatarului numai un drept de folosin, ca drept de crean 302, iar nu un drept real, ca n cazul vnzrii. Locatarul poate uza de bun i i poate percepe fructele, dar nu poate s-i altereze substana cci, la expirarea contractului de locaiune, el are obligaia de a restitui bunul locatorului. 2.Felurile locaiunii. n conformitate cu dispoziiile art. 1778 alin.1, locaiunea bunurilor imobile i aceea a bunurilor mobile se numete nchiriere, iar locaiunea bunurilor agricole poart denumirea de arendare. Prin urmare, contractele de nchiriere i contractele de arendare sunt varieti ale locaiunii, crora li se aplic regulile generale privitoare la locaiune, dac sunt compatibile cu dispoziiile speciale prevzute pentru aceste contracte (art.1778 alin.2). De asemenea, locaiunea spaiilor destinate exercitrii activitii unui profesionist este guvernat de dispoziiile de drept comun ale locaiunii, precum i de dispoziiile art. 1824, 1828-1831. 3.Caracterele juridice. Contractul de locaiune prezint urmtoarele caractere juridice: a) este un contract sinalagmatic (bilateral) pentru c d natere unor obligaii reciproce n sarcina ambelor pri; b) este un contract oneros, deoarece fiecare parte urmrete s obin un avantaj patrimonial propriu; caracterul oneros este de esena contractului de locaiune, pentru c dac asigurarea folosinei temporare a bunului s-ar face cu titlul gratuit, ar fi vorba despre un contract de mprumut de folosin, iar nu de locaiune; c) este un contract comutativ, pentru c existena i ntinderea obligaiilor
A se vedea F.Deak, op.cit., p.173; M.Murean, op.cit. p.176; P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p.321.
302

126

reciproce ale prilor este cunoscut nc de la ncheierea contractului, nedepinznd de hazard; d) este un contract consensual, ncheiat valabil prin simplul acord de voin al prilor, indiferent de forma exprimrii consimmntului; n acest sens, conform art.1781 "contractul de locaiune se consider ncheiat ndat ce prile au convenit asupra bunului i preului"; e) este un contract cu executare succesiv n timp; prin urmare, contractul de locaiune nu este supus rezoluiunii, ci numai rezilierii; nici chiar nulitatea contractului de locaiune nu va putea opera retroactiv, ci numai pentru viitor, ntruct folosina exercitat pe timpul trecut nu mai poate fi restituit ca atare 303 ; f) este un contract netranslativ de proprietate sau de alte drepturi reale asupra bunului dat n locaiune; locaiunea transmite locatarului numai un drept de folosin temporar asupra bunului, cu titlul precar, ca drept de crean, a crui exercitare, orict ar fi de ndelungat n timp, nu poate duce la dobndirea proprietii prin uzucapiune pentru c locatarul nu are posesia util a bunului, ci doar detenia lui precar 304. Tot din acest caracter decurge i consecina c locatorul suport riscul pieirii fortuite a bunului, iar nu locatarul. 4.Durata locaiunii. Locaiunea se ncheie pe durat determinat, care se stabilete liber, prin acordul de voin al prilor. Durata contractului de locaiune poate fi i nedeterminat, dar nu poate fi venic, perpetu. Aceasta deoarece art. 1783 din noul Cod civil dispune c "locaiunile nu se pot ncheia pentru o perioad mai mare de 49 de ani. Dac prile stipuleaz un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani". De asemenea, conform art. 1784 alin.3, dac legea nu dispune altfel, locaiunile ncheiate de persoanele care nu pot face dect acte de administrare (minorii cu capacitate de exerciiu restrns - ntre 14 i 18 ani), nu vor depi 5 ani. Dac prile nu au stipulat n contract durata locaiunii, fr a-i fi dorit s contracteze pe o durat nedeterminat, art. 1785 prevede c locaiunea se consider ncheiat: a) pentru un an, n cazul locuinelor nemobilate sau spaiilor pentru exercitarea activitii unui profesionist; b) pe durata corespunztoare unitii de timp pentru care s-a calculat chiria, n cazul bunurilor mobile ori n acela al camerelor sau apartamentelor mobilate; c) pe durata locaiunii imobilului, n cazul bunurilor mobile puse la dispoziia locatarului pentru folosina unui imobil.

A se vedea M.Murean, op.cit., p.178. A se vedea M.Murean, Natura juridic a dreptului de folosin locativ, n R.R.D. nr.8/1973, p.12-21.
303 304

127

n ipoteza n care s-au ncheiat contracte de locaiune succesive, ale cror perioade se suprapun fie i parial, conflictul dintre locatari se rezolv conform art. 1782 i anume: - n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, n favoarea locatarului care i-a notat dreptul n cartea funciar; - n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, n favoarea locatarului care a ndeplinit cel dinti aceste formaliti; - n cazul celorlalte bunuri, n favoarea locatarului care a intrat cel dinti n folosina bunului. 5.Condiiile de validitate ale contractului de locaiune. Cu referire la consimmnt i cauz, se vor aplica dispoziiile din dreptul comun. ns, contractul de locaiune prezint unele particulariti n ce privete capacitatea i obiectul. A) Capacitatea prilor. n principiu, prile trebuie s aib doar capacitatea necesar pentru a ncheia acte de administrare, locaiunea fiind considerat un act de administrare, iar nu de dispoziie 305. Prin urmare, poate fi locator i un minor ntre 14-18 ani care, avnd capacitate de exerciiu restrns, i poate da bunurile n locaiune pe o durat de cel mult 5 ani (art.1784 alin.3). De asemenea, oricare dintre soi poate ncheia singur un contract de locaiune, avnd ca obiect un bun comun, nefiind nevoie de consimmntul expres al celuilalt so (se presupune c soul contractant l reprezint i pe cellalt so). La fel, tutorele poate ncheia, n numele minorului, un contract de locaiune, fr a avea nevoie de vreo aprobare sau ncuviinare. n alt ordine de idei, locatorul nu trebuie s fie proprietarul bunului dat n locaiune, deoarece locaiunea nu este un contract translativ de proprietate. Deci, locator poate fi i un neproprietar (de exemplu, un uzufructuar sau chiar un locatar - detentor precar - care d bunul n sub-locaiune). Pe de alt parte, proprietarul nu poate fi locatarul propriului su bun, cu excepia cazului cnd nu are prerogativa folosinei (este nud proprietar) 306. Prin excepie, n cazul n care contractul de locaiune se ncheie pe o durat mai mare de 5 ani, locaiunea este considerat de lege act de dispoziie i deci locatorul trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu, lucru ce rezult din interpretarea dispoziiilor art.1784 alin.3 (locaiunile ncheiate de persoanele care nu pot face dect acte de administrare nu vor depi 5 ani). Pentru locatar, contractul de locaiune este ntotdeauna un act de administrare, motiv pentru care lui i se cere doar capacitatea de a face acte de administrare. Mai trebuie reinut c dispoziiile privitoare la incapacitile prevzute de art. 1653, art.1654 i art.1655, sunt aplicabile i locaiunii.
A se vedea M.Murean (curs 1999), op.cit., p.179; F.Deak, op.cit., p.176; P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p.329-340; F.Moiu, op.cit., p.156. 306 A se vedea F.Deak, op.cit., p.177.
305

128

B) Obiectul contractului de locaiune. Obiectul contractului de locaiune l constituie, pe de o parte, bunul dat n locaiune, iar, pe de alt parte, preul locaiuni (chiria). Potrivit art.1779, toate bunurile, att mobile ct i imobile, pot face obiectul locaiunii, dac dintr-o prevedere legal sau din natura lor nu rezult contrariul. Prin urmare, pot fi date n locaiune orice bunuri, mobile sau imobile, corporale sau incorporale (locaiunea unui fond de comer, dreptul de proprietate industrial, locaiunea de aciuni i de pri sociale), cu condiia s fie individual determinate i neconsumptibile (s nu se distrug sau s nu se consume prin folosin) 307. De asemenea, poate fi dat n locaiune chiar i un bun viitor (cu excepia succesiunilor nedeschise). Dar, nerealizarea bunului pn la termenul de ncepere al locaiunii antreneaz rspunderea locatorului pentru nendeplinirea obligaiei asumate, potrivit regulilor dreptului comun 308. Bunurile aflate n domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale, pot fi date n locaiune, dar numai n condiiile legii speciale (art. 135 alin.5 din Constituie i art. 12 alin.6, art.14-16 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia) 309. Preul pltit de locatar n schimbul folosinei bunului se numete chirie. Potrivit art.1780, chiria poate consta ntr-o sum de bani sau n orice alte bunuri sau prestaii, dispoziiile privitoare la stabilirea preului vnzrii fiind aplicabile n mod corespunztor. Deci, ca i preul vnzrii, chiria trebuie s fie determinat sau cel puin determinabil i s fie serioas (dac chiria este derizorie, contractul nu mai este locaiune, ci eventual, dac sunt ndeplinite condiiile cerute, un mprumut de folosin). Chiria se stabilete n raport cu durata contractului, fie global, fie pe unitate de timp (zi, lun, an) i trebuie pltit la data stipulat n contract. Aa cum s-a artat, regulile locaiunii sunt aplicabile i n cazul n care folosina unui lucru se transmite n schimbul folosinei unui alt lucru 310. Seciunea a-II-a EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCAIUNE

A se vedea F.Deak, op.cit., p.178; P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p.316. A se vedea M.Murean, op.cit., p.180; F.Deak, op.cit., p.178. 309 A se vedea F.Deak, op.cit., p.178; aa cum s-a artat, locaiunea nu poate avea ca obiect o persoan; dac s-ar da n locaiune un autovehicul mpreun cu oferul, contractul ar fi mixt: locaiune n privina autovehiculului i prestare de servicii n privina oferului. 310 A se vedea F.Deak, op.cit., p.179.
308

307

129

6.Precizri generale. Contractul de locaiune fiind sinalagmatic, d natere la obligaii specifice att n sarcina locatorului, ct i n sarcina locatarului. 7.Obligaiile locatorului. Toate obligaiile locatorului decurg din faptul c el trebuie s-i asigure locatarului folosina bunului pe toat durata locaiunii. De aceea, conform art. 1786 din noul Cod civil, chiar fr stipulaie expres n contract, locatorul are urmtoarele obligaii principale: a)Obligaia de a preda locatarului bunul dat n locaiune. Predarea trebuie s se fac la data stipulat n contract pentru nceperea locaiunii i - n lips de stipulaie contrar - la locul unde se afl bunul n momentul ncheierii contractului 311. Obligaia predrii bunului este o obligaie de a face a crei neexecutare l ndreptete pe locatar fie s refuze plata chiriei, pn cnd i se pune bunul la dispoziie, fie s solicite instanei de judecat predarea silit a bunului, dac nu prefer s cear rezilierea contractului pentru neexecutare 312. Locatorul este obligat s predea bunul mpreun cu toate accesoriile sale, n stare corespunztoare utilizrii acestuia (art.1787), iar nu n starea n care se afla n momentul ncheierii contractului (ca n materie de vnzare). Predarea se face pe cheltuiala locatorului. b)Obligaia de a menine bunul n stare corespunztoare de folosin pe toat durata locaiunii. n ndeplinirea acestei obligaii, locatorul este inut s efectueze, pe cheltuiala sa, toate reparaiile care sunt necesare pentru a menine bunul n stare corespunztoare de ntrebuinare pe toat durata contractului (art.1788 alin.1). De exemplu, reparaii capitale, remedierea unor degradri care provin din folosina normal a bunului ori din cauz de for major sau vreun viciu de construcie. Cu toate acestea, aa cum s-a artat n literatura juridic, dac bunul dat n locaiune a pierit n totalitate sau a devenit de nentrebuinat, locatorul nu are obligaia de a-l reconstrui 313. Dac dup ncheierea contractului locatorul a fost ntiinat despre necesitatea efecturii unor reparaii, care cad n sarcina sa, iar acesta nu a luat msurile necesare, reparaiile pot fi fcute de locatar. n acest caz, locatorul este obligat s plteasc, n afara sumelor avansate de locatar, dobnzi socotite de la data efecturii cheltuielilor (art.1788 alin.3). n caz de urgen, locatarul l poate ntiina pe locator i dup nceperea reparaiilor, ns dobnzile la sume avansate de locatar vor curge numai de la data ntiinrii (art.1788 alin.4).

A se vedea M.Murean (curs 1999), op.cit., p.181; L.Stnciulescu, Drept civil. Partea special. Contracte i succesiuni, Ediia 2, Editura All Beck Bucureti 2004, p.97; F.Moiu, op.cit., p.159. 312 A se vedea F.Deak, op.cit., p.180; C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol. 2, Editura All Bucureti 1997, p.588. 313 A se vedea F.Deak, op.cit., p.181; M.Murean (curs 1999), op.cit., p.181.
311

130

Este posibil i ipoteza n care locatarul nu este dispus s fac el reparaiile care cad n sarcina locatorului, situaie n care dac locatorul, fiind ntiinat, nu efectueaz el reparaiile necesare bunului avem de-a face cu o nendeplinire a obligaiilor sale, care ndreptesc locatarul s solicite rezilierea contractului. Potrivit art. 1788 alin.2, locatorul nu trebuie s efectueze "reparaiile locative", a cror necesitate rezult din folosina obinuit a bunului, pentru c acestea sunt n sarcina locatarului. Este vorba despre mici reparaii locative cum ar fi: nlocuirea unei garnituri la instalaia sanitar, repararea mecanismului de nchidere al unui geam, ui, reparaii mici la parchet, duumea i altele asemenea etc. c)Obligaia de a asigura locatarului folosina linitit i util a bunului pe tot timpul locaiunii. Aceast obligaie a locatorului este asemntoare, n esen, cu obligaia de garanie a vnztorului contra eviciunii i viciilor, cuprinznd trei aspecte distincte: 10 - abinerea locatorului de la orice fapt personal care ar mpiedica, diminua sau stnjeni folosina bunului (art.1789); ca i vnztorul, locatorul rspunde att pentru tulburrile de drept, ct i pentru tulburrile de fapt, atunci cnd acestea provin din faptele lui personale. Prin excepie, avnd n vedere c locatorul trebuie s menin bunul n stare corespunztoare de folosin pe toat durata locaiunii, ceea ce implic efectuarea reparaiilor necesare, el nu va rspunde, n acest caz, pentru stnjenirea folosinei bunului. Locatarul trebuie s suporte tulburarea provocat prin efectuarea reparaiilor fcute de locator. n acest sens, potrivit art.1803 alin.1 "dac n timpul locaiunii bunul are nevoie de reparaii care nu pot fi amnate pn la expirarea contractului sau a cror amnare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrngerea necesar a locaiunii cauzat de aceste reparaii" 314; Dac reparaiile dureaz mai mult de 10 zile, preul locaiunii va fi sczut proporional cu timpul i cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit (art.1803 alin.2). n cazul n care reparaiile sunt de aa natur nct, n timpul executrii lor, bunul devine impropriu pentru ntrebuinarea convenit, locatarul poate rezilia contractul. 20 - aprarea locatarului mpotriva tulburrilor de drept ce provin de la un ter; astfel, conform art. 1794 alin.1, dac un ter pretinde vreun drept asupra bunului dat n locaiune, locatorul este obligat s l apere pe locatar, chiar i n lipsa unei tulburri de fapt. n acest scop, locatarul chemat n judecat de ter are dreptul s cear introducerea n proces a locatorului, n condiiile Codului de procedur civil 315. Mai mult, locatarul trebuie s-l introduc n proces pe
314 315

A se vedea F.Deak, op.cit., p.182. Locatarul l poate introduce n proces pe locator prin intermediul unei "cereri de chemare n garanie", conform art. 60 - 63 din Codul de procedur civil. De asemenea, locatarul poate s ias din proces, artnd cine este titularul dreptului asupra bunului dat n locaiune 131

locator deoarece, n caz contrar, va fi inut s l despgubeasc pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicrii tulburrii. Totui, el nu va fi inut la plata de despgubiri dac dovedete c locatorul nu ar fi avut ctig de cauz sau c, avnd cunotin de tulburare, nu a acionat (art.1795 alin.2). Dac locatarul este lipsit n tot sau n parte de folosina bunului, locatorul trebuie s-l despgubeasc pentru toate prejudiciile suferite din aceast cauz; de asemenea, potrivit art. 1794 alin.2, indiferent de gravitatea tulburrii, dac locatorul a fost ntiinat, dar nu a nlturat de ndat tulburarea cauzat, locatarul poate cere o scdere proporional a chiriei; dac tulburarea este att de grav nct, dac ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul n condiiile legii; firete, locatarul care, la data ncheierii contractului, cunotea cauza de eviciune nu are dreptul la daune-interese (art.1794 alin.3). La fel ca vnztorul, locatorul nu este inut s l garanteze pe locatar de tulburarea cauzat prin fapta unui ter care nu pretinde vreun drept asupra bunului (tulburare de fapt), afar numai dac tulburrile ncepute naintea predrii bunului l mpiedic pe locatar s l preia, situaie n care devin aplicabile i dispoziiile art. 1794 alin.2 316; 30 - garantarea locatarului contra viciilor bunului, care mpiedic sau micoreaz folosirea lui; astfel, conform art. 1790 alin.1, locatorul garanteaz contra tuturor viciilor lucrului care mpiedic sau micoreaz folosirea lui, chiar dac nu le-a cunoscut la ncheierea contractului i fr a ine seama dac ele existau dinainte ori au survenit n cursul locaiunii. Faptul c, spre deosebire de vnztor, locatorul garanteaz i contra viciilor aprute ulterior nceperii locaiunii se explic prin aceea c obligaia locatorului de a asigura folosina bunului este cu execuie succesiv, continu, permanent n timp 317. Locatorul nu rspunde pentru viciile care erau aparente la data ncheierii contractului i pe care locatarul nu le-a reclamat n condiiile art. 1690 alin.3. Totui, locatorul poate fi obligat la despgubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzeaz vieii, sntii sau integritii corporale a locatarului (art. 1790 alin.2). n cazul descoperirii viciilor, dac locatorul, fiind ntiinat, nu nltur viciile n cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scdere proporional a chiriei. n cazul n care viciile sunt att de grave nct, dac le-ar fi cunoscut,
(locatorul), mpotriva cruia preteniile terului trebuie ndreptate, potrivit art.64 -66 din Codul de procedur civil. 316 Aa cum s-a artat n literatura juridic, atunci cnd folosina locatarului este tulburat printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui ter oarecare, nu pe baza unui drept asupra bunului, ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii, locatarul va avea aciune n despgubire mpotriva autorului faptei pe temei delictual, dar nu va avea aciune n garanie contra locatorului. De exemplu, vecinul de la etaj a uitat robinetul de ap deschis i astfel l-a inundat pe locatar (a se vedea F.Deak, op.cit., p.184). 317 A se vedea M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.183. 132

locatarul nu ar fi luat bunul n locaiune, el poate rezilia contractul, n condiiile legii (art.1791 alin.1). De asemenea, conform art. 1791 alin.2, atunci cnd viciile aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat i la daune-interese, n afar de cazul cnd dovedete c nu le-a cunoscut i nu era dator s le cunoasc. 8.Obligaiile locatarului. n conformitate cu art.1796, locatarul are urmtoarele obligaii principale: a)Obligaia de a lua n primire bunul dat n locaiune. Corelativ cu obligaia locatorului de a preda bunul, locatarul are obligaia s ia n primire bunul dat n locaiune, la data i locul stipulate n contract. Fiind un contract sinalagmatic, dac locatarul nu-i ndeplinete aceast obligaie, atunci locatorul poate cere rezilierea contractului, potrivit dreptului comun. b)Obligaia de a plti chiria n cuantumul i la termenul stabilite prin contract. Plata chiriei este obligaia esenial a locatarului deoarece, fr chirie, nu exist locaiune 318. Aa cum am artat, chiria poate consta ntr-o sum de bani sau n orice alte bunuri sau prestaii (art.1780 alin.1). n lips de stipulaie contrar, locatarul este obligat s plteasc chiria la termenele stabilite potrivit uzanelor. Dac nu exist uzane i n lipsa unei stipulaii contrare, art.1797 alin.2 dispune c chiria se pltete dup cum urmeaz: a) n avans pentru toat durata contractului, dac aceasta nu depete o lun; b) n prima zi lucrtoare a fiecrei luni, dac durata locaiunii este mai mare de o lun, dar mai mic de un an; c) n prima zi lucrtoare a fiecrui trimestru, dac durata locaiunii este de cel puin un an. n ce privete locul plii chiriei, n lipsa unei stipulaii contrare, se aplic dispoziiile din dreptul comun, art. 1494 (de exemplu, obligaiile bneti trebuie executate la domiciliul sau, dup caz, sediul creditorului de la data plii). Dac sunt mai muli locatari, obligaia de a plti chiria este divizibil de plin drept (art.1424), cu excepia cazului n care indivizibilitatea sau solidaritatea au fost stipulate expres n contract. n caz de neexecutare a acestei obligaii, locatorul poate cere executarea silit sau rezilierea contractului 319. Potrivit art. 1798 contractele de locaiune ncheiate prin nscris sub semntur privat, care au fost nregistrate la organele fiscale, precum i cele ncheiate n form autentic, constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele stabilite n contract sau prin lege.

318 319

A se vedea P.Malaurie, L Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p.375. A se vedea F.Deak, op.cit., p.188; M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.184. 133

c)Obligaia de a folosi bunul cu pruden i diligen. Locatarul trebuie s foloseasc lucrul ca un bun proprietar, culpa sa fiind apreciat n raport cu comportamentul omului prudent i diligent - culpa levis in abstracto 320. n acest sens, art.1799 prevede c "locatarul este obligat s foloseasc bunul luat n locaiune cu pruden i diligen, potrivit destinaiei stabilite prin contract sau, n lips, potrivit celei prezumate dup anumite mprejurri, cum ar fi natura bunului, destinaia sa anterioar ori cea potrivit creia locatarul l folosete". De exemplu, o cas de locuit nu va putea fi folosit pentru exercitarea comerului sau pentru instalarea sediului unui partid politic, n schimb, s-a apreciat c locatarul poate s exercite o profesiune liberal (avocat) sau chiar o meserie (croitor), cu condiia s nu schimbe destinaia imobilului 321. Dac locatarul modific bunul ori i schimb destinaia sau l ntrebuineaz astfel nct l prejudiciaz pe locator, acesta din urm poate cere daune-interese i, dup caz, rezilierea contractului (art.1800). Obligaia locatarului de a folosi bunul cu pruden i diligen, ca un bun proprietar, presupune implicit i obligaia de a ntreine bunul, pe toat durata locaiunii, astfel cum a fost predat. Prin urmare, locatarul are obligaia de a efectua reparaiile mici ale bunului, numite locative, de simpl ntreinere. n acest sens, art. 1802 prevede c, n lips de stipulaie contrar, reparaiile de ntreinere curent sunt n sarcina locatarului. De exemplu, repararea prilor degradate din parchet sau duumele, a geamurilor, uilor sau ncuietorilor, tencuieli la perei, zugrveli etc. De asemenea, locatarul este obligat s efectueze reparaiile, chiar dac nu sunt locative, atunci cnd bunul a fost deteriorat prin culpa sa sau dac ntrzierea n efectuarea reparaiilor provoac stricciuni importante 322. Tot la fel, locatarul este inut s repare deteriorrile provocate bunului de membrii familiei sale sau de alte persoane (vizitatori). n caz de neexecutare a reparaiilor de ntreinere curent, locatorul poate cere daune-interese (la ncetarea locaiunii) sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale. n schimb, aa cum am artat, reparaiile capitale sau cele provenind din folosina normal a bunului cad n sarcina locatorului. ns, locatarul este obligat, sub sanciunea plii de daune-interese, s i notifice de ndat locatorului necesitatea efecturii reparaiilor care sunt n sarcina acestuia din urm. (art.1801). d)Obligaia de a restitui bunul la ncetarea, din orice cauz, a contractului de locaiune. Locatarul este obligat, la ncetarea locaiunii, s restituie bunul n starea n care l-a primit, conform inventarului ntocmit la primire sau, n lipsa inventarului, n bun stare, deoarece locatarul este prezumat c a primit bunul n stare corespunztoare de ntrebuinare potrivit destinaiei stabilite (art.1821
320 321

A se vedea F.Deak, op.cit., p.186. Pentru amnunte a se vedea F.Deak, op.cit., p.186. 322 A se vedea F.Deak, op.cit., p.187. 134

alin.1 i 2) 323. Bunurile mobile date n locaiune se restituie n locul n care au fost predate (art.1821 alin.3). Conform art. 1822 alin.1, locatarul rspunde pentru degradarea bunului n timpul folosinei sale, inclusiv cea cauzat de incendiu, dac nu dovedete c a survenit fortuit. De asemenea, locatarul rspunde pentru degradarea cauzat de membrii familiei sale, de sublocatarul su, precum i de fapta altor persoane crora le-a permis n orice mod folosirea, deinerea sau accesul la bun (art.1822 alin.2). n schimb, locatarul nu rspunde pentru pieirea sau deteriorarea bunului din cauza vechimii, forei majore sau a cazului fortuit. n cazul n care locatarul refuz nejustificat restituirea bunului, locatorul are la ndemn mpotriva locatarului fie o aciune personal, ntemeiat pe contractul de locaiune ncheiat ntre ei, fie aciunea n revendicare, dac locatorul este proprietarul bunului. Potrivit art. 1823 alin.1, locatorul are dreptul de a pstra lucrrile adugate i autonome efectuate asupra bunului pe durata locaiunii. Dac lucrrile au fost efectuate cu acordul su prealabil, locatorul este obligat s plteasc despgubiri locatarului. Dac lucrrile au fost efectuate fr acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege s cear locatarului aducerea bunului n starea iniial, precum i plata de despgubiri pentru orice pagub ar fi cauzat bunului de ctre locatar (art.1823 alin.2). n acest caz, locatarul nu poate invoca un drept de retenie. 8.1.Obligaie secundar a locatarului. n sfrit, o alt obligaie a locatarului, considerat secundar, este prevzut de art.1804 conform cruia locatarul este obligat s permit examinarea bunului de ctre locator la intervale de timp rezonabile n raport cu natura i destinaia bunului, precum i de ctre cei care doresc s l cumpere sau care, la ncetarea contractului, doresc s l ia n locaiune, cu condiia s nu cauzeze locatarului o stnjenire nejustificat a folosinei bunului. Seciunea a-III-a SUBLOCAIUNEA I CESIUNEA CONTRACTULUI DE LOCAIUNE 9.Dreptul locatarului de a subcontracta i de a ceda contractul. n principiu, locaiunea nu este un contract ncheiat intuitu personae, motiv pentru care prile contractante pot transmite drepturile lor, prin acte ntre vii sau mortis cauza, n favoarea altor persoane.
323

A se vedea M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.184.

135

De exemplu, locatarul poate transmite dreptul su de folosin asupra bunului printr-un contract de sublocaiune. De asemenea, locatorul poate transmite dreptul la chirie printr-o cesiune de crean. Noul Cod civil, la fel ca vechiul cod civil de la 1864, permite sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune. n acest sens, art. 1805 dispune c "locatarul poate s ncheie o sublocaiune, total sau parial, ori chiar s cedeze locaiunea, n tot sau n parte, unei alte persoane, dac aceast facultate nu i-a fost interzis n mod expres. Cu toate acestea, dac bunul este mobil, sublocaiunea ori cesiunea nu este permis dect cu acordul scris al locatorului". Prin urmare, legea permite sublocaiunea sau cesiunea contractului de locaiune dac sunt respectate urmtoarele condiii: - transmiterea dreptului de folosin s nu fie interzis prin contractul principal de locaiune; - obinerea acordului scris la locatorului, n cazul locaiunii de bunuri mobile; - bunul dat n locaiune sau cesiune s nu fie modificat sau s nu i se schimbe destinaia (condiie subneleas, aa cum era i nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil) 324. De exemplu, casa de locuit s nu fie dat n sublocaiune cu destinaia de spaiu comercial, local public sau atelier. 10.Interdicia sublocaiunii i a cesiunii. Locatarul nu va putea transmite sau ceda dreptul de folosin dac acest drept i-a fost interzis expres prin contractul de locaiune. n acest caz, locaiunea este un contract ncheiat intuitu personae. Aa cum s-a artat n literatura juridic, interzicerea sublocaiunii sau a cesiunii trebuie s fie stipulat expres n contract deoarece reprezint o excepie de la dreptul locatarului de a subcontracta sau ceda contractul 325. Potrivit art.1806 alin.1 "Interdicia de a ncheia o sublocaiune o include i pe aceea de a ceda locaiunea. Interdicia de a ceda locaiunea nu o include pe aceea de a ncheia o sublocaiune". De asemenea, conform art. 1806 alin.2 "Interdicia de a ncheia o sublocaiune privete att sublocaiunea total, ct i pe cea parial. Interdicia de a ceda locaiunea privete att cesiunea total, ct i pe cea parial". 11.Efectele sublocaiunii i cesiunii. Sublocaiunea este un contract nou de locaiune, fiind separat i distinct de contractul principal de locaiune. Astfel, sublocaiunea se poate face n condiii diferite fa de contractul principal de locaiune (de exemplu, chiria poate fi mai mare sau mai mic, durata mai scurt).

324 325

A se vedea F.Deak, op.cit., p.191-192. A se vedea F.Deak, op.cit., p.191. 136

Dac sublocaiunea a respectat condiiile precizate mai sus, atunci ea este valabil i produce efecte ntre prile care a ncheiat-o (locatar i sublocatar). Sublocaiunea nu produce efecte directe fa de locatorul din contractul principal de locaiune, care rmne ter fa de contractul de sublocaiune. Cu toate acestea, noul Cod civil prevede posibilitatea locatorului din contractul principal de locaiune de a aciona direct mpotriva sublocatarului. n acest sens, art. 1807 alin.1 prevede c locatorul, n caz de neplat a chiriei cuvenite n temeiul locaiunii, l poate urmri direct pe sublocatar pn la concurena chiriei pe care acesta din urm o datoreaz locatarului principal. Locatorul i pstreaz dreptul de mai sus i atunci cnd chiria datorat n temeiul sublocaiunii a fost cedat (art. 1807 alin.2). De asemenea, locatorul poate s se ndrepte direct mpotriva sublocatarului pentru a-l constrnge la executarea celorlalte obligaii asumate prin contractul de sublocaiune (art.1807 alin.3) 326, ceea ce este o noutate fa de vechiul cod civil. Cesiunea constituie o vnzare a dreptului de folosin. Potrivit art.1808 alin.1 din noul Cod civil, prin cesiunea contractului de locaiune de ctre locatar, cesionarul dobndete drepturile i este inut de obligaiile locatarului izvorte din contractul de locaiune. Rezult c, n concepia noului Cod civil, cesiunea contractului de locaiune este o cesiune de contract, iar nu o cesiune de crean, fiindu-i aplicabile dispoziiile privitoare la cesiunea contractului (art.1315 - 1320). 12.Deosebiri ntre sublocaiune i cesiune. Cu toate c textele de lege care le reglementeaz nu fac nicio distincie ntre sublocaiune i cesiune, aa cum s-a artat n literatura juridic anterioar noului Cod civil 327, exist unele deosebiri i anume: - sublocaiunea este un nou contract de locaiune, iar cesiunea constituie o vnzare (nstrinare) a dreptului de folosin; - sublocaiunea este un contract cu executare succesiv, iar contractul de cesiune este cu executare dintr-o dat; - sublocatarul poate dobndi drepturi diferite fa de drepturile locatarului principal, n timp ce n cazul cesiunii cesionarul ia locul cedentului i deci drepturile acestuia. Seciunea a-IV-a NCETAREA LOCAIUNII
Dispoziiile art.1807 din noul Cod civil sunt aplicabile contractelor de sublocaiune ncheiate dup data intrrii n vigoare a Codului civil, chiar i n cazurile n care contractul de locaiune s-a ncheiat anterior acestei date (art.128 din Legea de punere n aplicare nr.71/2011). 327 A se vedea F.Deak, op.cit., p.193-194.
326

137

Contractul de locaiune poate nceta, ca orice convenie, prin acordul de voin al prilor (reziliere convenional). ns, legea prevede c locaiunea nceteaz prin urmtoarele moduri: 13.Expirarea termenului. n conformitate cu dispoziiile art. 1809 alin.1, contractul de locaiune nceteaz de drept la expirarea termenului convenit de pri sau, dup caz, prevzut de lege, fr a fi necesar o ntiinare prealabil. n acest caz, locatarul este obligat s restituie bunul luat n locaiune. n ce privete obligaia de restituire a bunului, potrivit art. 1809 alin.2 i 3 contractul de locaiune ncheiat pe durat determinat, prin nscris autentic sau sub semntur privat i nregistrat la organul fiscal competent, constituie, n condiiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului. Prin urmare, locatorul poate obine restituirea bunului dat n locaiune pe cale silit, cu concursul executorului judectoresc, fr a fi necesar obinerea unei hotrri judectoreti mpotriva locatarului. Dac ns, dup expirarea termenului, locatarul continu s foloseasc bunul i s i ndeplineasc obligaiile fr vreo mpotrivire din partea locatorului, se consider ncheiat o nou locaiune, n condiiile celei vechi, inclusiv n privina garaniilor (art.1810 alin.1) 328. Aceast renoire de plin drept a contractului de locaiune se numete tacita relocaiune. Noua locaiune va fi ns pe durat nedeterminat, dac prin lege sau convenia prilor nu se prevede altfel (art.1810 alin.2). 14.Denunarea unilateral a contractului. Dac locaiunea a fost ncheiat pe durat nedeterminat (fr termen), oricare dintre pri (locatorul sau locatarul) poate denuna (desfiina) contractul prin notificare (art.1816 alin.1). Denunarea contractului este un act unilateral de voin i produce efecte fr a fi nevoie s fie acceptat de cealalt parte, cu condiia respectrii unui termen de preaviz (art.1816 alin.1) 329. Notificarea fcut cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, n lips, de uzane nu produce efecte dect de la mplinirea acelui termen (art.1816 alin.2). Prin "termen de preaviz" se nelege intervalul de timp cuprins ntre data primirii notificrii (ce conine manifestarea voinei de a desface contractul) i data la care contractul urmeaz s nceteze efectiv 330. Termenul de preaviz poate fi stabilit fie de convenia prilor, fie de lege sau uzane i are drept scop ca cealalt parte s-i gseasc alt locatar (dac
Dispoziiile art.1810 din Codul civil sunt aplicabile n cazul tuturor contractelor de locaiune al cror termen se mplinete dup data intrrii n vigoare a Codului civil. 329 Conform art. 1277 din noul Cod civil, ca regul general, contractul ncheiat pe durat nedeterminat poate fi denunat unilateral de oricare dintre pri cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz. Orice clauz contrar sau stipularea unei prestaii n schimbul denunrii contractului se consider nescris. 330 A se vedea F.Deak, op.cit., p.196; C. Toader, op.cit., p.154; F.Moiu, op.cit., p.168.
328

138

denunarea a fcut-o locatarul) sau un alt bun pe care s-l ia n locaiune (dac denunarea a fcut-o locatorul). La mplinirea termenului de preaviz contractul de locaiune nceteaz, iar obligaia de restituire a bunului devine exigibil, aplicndu-se i dispoziiile art. 1809 alin 2 sau 3, dup caz. Tacita relocaiune nu poate opera n acest caz, motiv pentru care o alt locaiune ntre pri poate avea loc numai dac ele ncheie un nou contract de locaiune. 15.Rezilierea contractului. Potrivit art. 1817 atunci cnd, fr justificare, una dintre prile contractante nu i execut obligaiile asumate, cealalt parte are dreptul de a rezilia locaiunea, cu daune-interese, dac este cazul, conform legii. Rezilierea contractului este supus dispoziiilor de drept comun n materie de contracte sinalagmatice cu executare succesiv. Astfel, rezilierea se pronun de ctre instana judectoreasc, la cererea prii care i-a executat propriile obligaii. ns, aa cum s-a artat n literatura juridic, nu orice neexecutare d dreptul celeilalte pri s obin rezilierea contractului. Neexecutarea trebuie s priveasc obligaii principale, prin care se aduce o vtmare celeilalte pri i anume: neplata chiriei, neefectuarea reparaiilor importante, schimbarea destinaiei bunului, abuzul de folosin, descoperirea de vicii ascunse etc. 331. Dac prile au stipulat n contractul de locaiune un pact comisoriu, se vor aplica regulile n materie. 16.Imposibilitatea folosirii bunului. Dac bunul dat n locaiune este distrus n ntregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei stabilite, contractul nceteaz de drept (art.1818 alin.1). Aceasta deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosina bunului i nici nu poate fi obligat s-l reconstruiasc ori s-l nlocuiasc. Contractul de locaiune nceteaz indiferent dac distrugerea total sau imposibilitatea de folosire a bunului este fortuit sau culpabil, ntruct lipsete obiectul obligaiei locatorului. Dac imposibilitatea folosirii bunului este numai parial, locatarul poate cere, dup mprejurri, fie rezilierea contractului (cnd partea din bun imposibil de folosit este apreciat de instan ca fiind att de important, nct se poate presupune c fr ea locatarul nu ar fi ncheiat contractul), fie reducerea proporional a chiriei (art.1818 alin.2). n toate cazurile n care imposibilitatea de folosire a bunului, total sau parial, este fortuit, locatarul nu are drept la daune-interese. Dar, dac distrugerea sau imposibilitatea de folosire a bunului s-a produs din culp, atunci partea culpabil va fi obligat s plteasc daune-interese. Conform art. 1818 alin.3, dac bunul este doar deteriorat locaiunea continu, aplicndu-se dispoziiile art.1788.
331

A se vedea F.Deak, op.cit., p.199; F.Moiu, op.cit., p.170. 139

17.Desfiinarea titlului locatorului. Desfiinarea dreptului care permitea locatorului s asigure folosina bunului (de exemplu, locatorului i s-a anulat contractul de dobndire al bunului) determin ncetarea de drept a contractului de locaiune (art.1819 alin.1), cci locatorul nu mai este n msur s asigure locatarului folosina bunului. Cu toate acestea, art.1819 alin.2 dispune c "locaiunea va continua s produc efecte i dup desfiinarea titlului locatorului pe durata stipulat de pri, fr a se depi un an de la data desfiinrii titlului locatorului, ns numai dac locatarul a fost de bun-credin la ncheierea locaiunii". 18.Moartea locatarului. n principiu, contractul de locaiune nu nceteaz prin moartea locatorului sau a locatarului deoarece nu este un contract ncheiat intuitu personae. Cu toate acestea, n cazul locaiunii cu durat determinat, motenitorii locatarului pot denuna contractul n termen de 60 de zile de la data la care au luat cunotin de moartea locatarului i existena locaiunii (art.1820 alin.2). 19.nstrinarea bunului dat n locaiune. Locaiunea nceteaz n cazul n care locatorul nstrineaz bunul dat n locaiune, dar numai dac prile au convenit expres n contractul de locaiune. Cu toate acestea, conform art. 1812 alin.2, locaiunea rmne opozabil dobnditorului, chiar i dup ce locatarului i s-a notificat nstrinarea, pentru un termen de dou ori mai mare dect cel care s-ar fi aplicat notificrii denunrii contractului potrivit prevederilor art.1816 alin.2. Locatarul cruia i s-a comunicat ncetarea contractului cu respectarea prevederilor art.1812 alin.2 nu are drept la despgubire nici mpotriva locatorului, nici mpotriva dobnditorului. Dac prile n-au stipulat expres ncetarea contractului de locaiune n caz de nstrinare a bunului, dreptul locatarului este opozabil dobnditorului n condiiile art. 1811 i anume: a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac locaiunea a fost notat n cartea funciar; b) n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data cert a locaiunii este anterioar datei certe a nstrinrii; c) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, dac locatarul a ndeplinit aceste formaliti; d) n cazul celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii bunul se afla n folosina locatarului. n cazurile de mai sus, ntruct locaiunea nu a ncetat, locatarul trebuie si ndeplineasc n continuare obligaiile asumate prin contractul ncheiat cu fostul locator. Dobnditorul bunului se subrog n toate drepturile i obligaiile locatorului rezultate din locaiune (art.1813 alin.1), inclusiv cnd locatarul bunului nstrinat a dat garanii locatorului pentru ndeplinirea obligaiilor sale, dobnditorul se subrog n drepturile izvornd din aceste garanii, n condiiile legii (art.1814).
140

n lips de stipulaie contrar i n tcerea legii, considerm c subrogarea opereaz din momentul dobndirii bunului, fr efect retroactiv. Ca urmare, dobnditorul nu va putea pretinde chiria datorat de locatar pentru perioada anterioar nstrinrii, ntruct nu avea nici un drept asupra bunului, ci numai chiria scadent dup momentul dobndirii bunului 332. n alt ordine de idei, art. 1815 prevede c plata anticipat a chiriei nu poate fi opus dobnditorului dect dac n privina acesteia au fost ndeplinite, nainte ca nstrinarea s devin opozabil locatarului, formalitile de publicitate prin nscrierea la arhiv sau, dup caz, n cartea funciar, ori dac plata anticipat a fost cunoscut de dobnditor pe alt cale. Locatorul iniial rmne rspunztor pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior nstrinrii (art.1813 alin.2).

Seciunea a-V-a REGULI PARTICULARE N MATERIA NCHIRIERII LOCUINELOR 20.Definiia contractului de nchiriere a locuinei. Contractul de nchiriere a locuinei este o convenie prin care o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numit chiria, folosina temporar a unei locuine, n schimbul unei sume de bani numit chirie. nchirierea locuinei este tot o locaiune, de care se deosebete numai prin faptul c are un obiect specific i anume: locuina 333. Prin urmare, nchirierea locuinei nu este un contract special distinct, ci o varietate special a contractului de locaiune 334. De aceea, mai jos vom prezenta doar regulile particulare n materia nchirierii locuinelor.
Prin consecin, aa cum s-a apreciat n literatura juridic anterioar noului Cod civil, dobnditorul cruia contractul i este opozabil nu va putea nici s cear rezilierea pentru nendeplinirea de ctre locatar, fa de locatorul iniial, a obligaiilor anterioare nstrinrii. A se vedea M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.188. 333 Locuina este, potrivit art. 2 lit. a) din Legea locuinei nr.114/1996, o construcie alctuit din una sau mai multe camere, cu dependinele, dotrile i utilitile necesare, care satisface cerinele de locuit ale unei persoane sau familii; Locuina convenabil este locuina care, prin gradul de satisfacere a raportului dintre cerina utilizatorului i caracteristicile locuinei, la un moment dat, acoper necesitile eseniale de odihn, preparare a hranei, educaie i igien, asigurnd exigenele minimale prezentate n anexa nr.1 la prezenta lege (art.2 lit.b). 334 A se vedea M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.189; F.Deak, op.cit., p.207.
332

141

21.Reglementare. Contractului de nchiriere a locuinei i se aplic dispoziiile speciale prevzute la art. 1824 - 1834, completate cu dispoziiile dreptului comun ale locaiunii (art.1778 alin.2). De asemenea, regimul juridic al nchirierii locuinelor cu destinaie special 335 este supus prevederilor Legii locuinei nr.114/1996 336. 22.Denunarea nchirierii fcut fr determinarea duratei. n conformitate cu dispoziiile art. 1824 alin.1, cnd nchirierea locuinei s-a fcut fr determinarea duratei i nu s-a convenit altfel, chiriaul poate denuna contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz "care nu poate fi mai mic dect sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei". La rndul su, n cazul de mai sus, locatorul poate i el denuna contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic de: a) 60 de zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lun sau mai mare; b) 15 zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lun. 23.Denunarea nchirierii fcut pe durat determinat. Dac nchirierea s-a fcut pe durat determinat, art. 1825 alin.1 prevede c locatarul poate denuna unilateral contractul prin notificare, cu condiia respectrii unui termen de preaviz de cel puin 60 de zile. Orice clauz contrar este considerat nescris.

Legea locuinei nr.114/1996 reglementeaz n art. 2 lit c) - h) urmtoarele locuine cu destinaie special: Locuina social este locuina care se atribuie cu chirie subvenionat unor persoane sau familii, a cror situaie economic nu le permite accesul la o locuin n proprietate sau nchirierea unei locuine n condiiile pieei. Locuina de serviciu este locuina destinat funcionarilor publici, angajailor unor instituii sau ageni economici, acordat n condiiile contractului de munc, potrivit prevederilor legale. Locuina de intervenie este locuina destinat cazrii personalului unitilor economice sau bugetare, care, prin contractul de munc, ndeplinete activiti sau funcii ce necesit prezena permanent sau n caz de urgen n cadrul unitilor economice. Locuina de necesitate este destinat cazrii temporare a persoanelor i familiilor ale cror locuine au devenit inutilizabile n urma unor catastrofe naturale sau accidente, sau ale cror locuine sunt supuse demolrii n vederea realizrii de lucrri de utilitate public, precum i lucrrilor de reabilitare ce nu se pot efectua n cldiri ocupate de locatari. Locuina de protocol este destinat utilizrii de ctre persoanele care sunt alese sau numite n unele funcii ori demniti publice, exclusiv pe durata exercitrii acestora. Casa de vacan este locuina ocupat temporar, ca reedin secundar, destinat odihnei i recreerii. 336 Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr.254 din 21 octombrie 1996, republicat cu modificrile intervenite.
335

142

Locatorul poate denuna unilateral contractul de nchiriere ncheiat pe durat determinat numai dac s-a stipulat expres n contract i dac denunarea se face n vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale. n acest caz, locatorul trebuie s respecte termenul de preaviz prevzut la art.1824 alin.2. n scopul proteciei chiriaului, art. 1826 prevede c este considerat nescris orice clauz prin care: a) chiriaul este obligat s ncheie o asigurare cu un asigurtor impus de locator; b) se prevede rspunderea solidar i indivizibil a chiriailor din apartamente diferite situate n acelai imobil, n cazul degradrii elementelor de construcii i a instalaiilor, obiectelor i dotrilor aferente prilor comune ale imobilului; c) chiriaul se oblig s recunoasc sau s plteasc n avans, cu titlul de reparaii locative, sume stabilite pe baza estimrilor fcute exclusiv de locator; d) locatorul este ndreptit s diminueze sau s suprime, fr contraprestaie echivalent, prestaiile la care s-a obligat prin contract. 24.Viciile locuinei care amenin sntatea sau integritatea corporal. Potrivit art.1827 alin.1, dac imobilul nchiriat constituie, prin structur sau starea sa, o primejdie grav pentru sntatea celor care lucreaz sau locuiesc n el, chiriaul, chiar dac a renunat la acest drept, va putea rezilia contractul de nchiriere, n condiiile legii. Dac la data ncheierii contractului chiriaul nu a cunoscut viciile bunului, are dreptul i la daune-interese. 25.Dreptul chiriaului de a folosi prile i instalaiile comune ale cldirii. n cldirile cu mai multe apartamente, chiriaii sunt ndreptii s utilizeze prile i instalaiile comune ale cldirii, potrivit cu destinaia fiecreia. ns, conform art. 1829 alin.2, chiriaii sunt obligai s contribuie la plata cheltuielilor pentru iluminarea, nclzirea, curarea prilor i instalaiilor de folosin comun, precum i la plata altor cheltuieli stabilite de lege n sarcina lor. 26.Dreptul de preferin al chiriaului la nchiriere. Conform art. 1828 alin.1, chiriaul are un drept de preferin la ncheierea unui nou contract de nchiriere a locuinei, cu condiia s-i fi executat obligaiile nscute n baza nchirierii anterioare. Dreptul de preferin al chiriaului este recunoscut numai la pre i condiii egale, aplicndu-se corespunztor dispoziiile referitoare la exercitarea dreptului de preempiune din materia vnzrii (art.1828 alin.2). 27.Subnchirierea i cesiunea contractului de nchiriere. Chiriaul are dreptul de a subnchiria sau ceda contractul de nchiriere a locuinei numai cu acordul scris al locatorului (art.1833). n acest caz, dac nu exist stipulaie contrar, subchiriaul sau cesionarul rspund solidar cu chiriaul pentru obligaiile asumate fa de locator prin contractul de nchiriere.

143

28.Decesul chiriaului i continuarea contractului de nchiriere. Contractul de nchiriere a locuinei nceteaz n termen de 30 de zile de la data nregistrrii decesului chiriaului (art.1834 alin.1). Cu toate acestea, n condiiile prevzute de lege, contractul de nchiriere poate continua n favoarea unor persoane ndreptite. Astfel, art.1834 alin.2 prevede c descendenii, ascendenii i soul supravieuitor al chiriaului au dreptul, n termenul de 30 de zile de la decesul chiriaului, s opteze pentru continuarea, n favoarea lor, a contractului de nchiriere, pn la expirarea duratei acestuia. n cazul n care sunt mai multe persoane ndreptite la continuarea nchirierii, ele vor desemna, de comun acord, persoana care va semna contractul de nchiriere. Dac nu ajung la un acord n termen de 30 de zile de la data nregistrrii decesului chiriaului, desemnarea se face de ctre locator (art.1834 alin.3). Subnchirierea consimit de chiria nceteaz la expirarea termenului de 30 zile prevzut de alin.1 al art.1834, dac locaiunea nu continu n condiiile alin.2 al art.1834. 29.Rezilierea contractului i evacuarea chiriaului. Fiind un contract sinalagmatic, n cazul n care, una dintre prile contractului de nchiriere nu-i execut obligaiile asumate, fr justificare, cealalt parte are dreptul s obin rezilierea contractului (art.1830 alin.1). De asemenea, conform art. 1830 alin.2, locatorul poate cere rezilierea contractului de nchiriere n cazul n care chiriaul, membrii familiei sale sau alte persoane crora chiriaul le-a permis, n orice mod, folosirea, deinerea sau accesul n locuin: - au un comportament care face imposibil convieuirea cu celelalte persoane care locuiesc n acelai imobil sau imobile aflate n vecintate; - mpiedic folosirea normal a locuinei sau a prilor comune. Evacuarea chiriaului se face, dac legea nu prevede altfel, n baza unei hotrri judectoreti (art.1831 alin.1) 337. Chiriaul are obligaia de a plti chiria prevzut n contract pn la data eliberrii efective a locuinei, precum i de a repara prejudiciile cauzate locatorului pn la acea dat (art.1831 alin.2). De asemenea, conform art.1832 alin.1, n lipsa unei interdicii exprese, chiriaul poate locui mpreun cu alte persoane, situaie n care acestea, pe durata folosinei exercitate, vor fi inute solidar cu chiriaul la executarea obligaiilor izvorte din contract. ncetarea contractului de nchiriere, din orice cauz, precum i hotrrea judectoreasc de evacuare a chiriaului sunt de drept opozabile i se execut
337

Potrivit art.133 din Legea de punere n aplicare a noului Cod civil, chiriaul i persoanele care locuiesc mpreun cu acesta nu se pot prevala de dispoziiile art.1831 i 1832 din Codul civil pentru a se opune evacurii silite ntemeiate pe prevederile art.1809 alin.2 sau alin.3, ori pe cele ale art.1816 alin.3 din Codul civil. 144

mpotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fr titlu, mpreun cu chiriaul (art.1832 alin.2).

Seciunea a-VI-a REGULI PARTICULARE N MATERIA ARENDRII 30.Definiia contractului de arendare. Arendarea este o varietate special a contractului de locaiune prin care o parte, numit arendator, se oblig fa de cealalt parte, numit arenda, s-i transmit bunuri agricole n vederea exploatrii lor pe o durat determinat, n schimbul unui pre numit arend 338. 31.Reglementare. Arendarea este reglementat de noul Cod civil prin dispoziii speciale (art.1836 - 1850) 339, care se completeaz cu prevederile de drept comun ale locaiunii, n msura n care acestea sunt compatibile cu regulile particulare prevzute pentru arendare (art.1778 alin.2). 32.Caractere juridice. Contractul de arendare este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlul oneros, comutativ, cu executare succesiv n timp, netranslativ de proprietate, ca i locaiunea. ns, spre deosebire de locaiune, care este un contract consensual, contractul de arendare este un contract solemn (dar nu autentic). Caracterul solemn al contractului rezult din prevederile art. 1838 alin.1, alin.2 i alin.3, conform crora contractul de arendare trebuie ncheiat n form scris, sub sanciunea nulitii absolute. De asemenea, sub sanciunea unei amenzi civile stabilite de instana de judecat pentru fiecare zi de ntrziere, arendaul trebuie s depun un exemplar al contractului la consiliul local n a crui raz teritorial se afl bunurile agricole arendate, pentru a fi nregistrat ntr-un registru special inut de secretarul consiliului local. Dac bunurile arendate sunt situate n raza teritorial a mai multor consilii locale, cte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local n a crui raz teritorial sunt situate bunurile arendate.

A se vedea F.Deak, op.cit., p.273; M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.203; Fl.Scrieciu, Arendarea bunurilor agricole, Editura Tehnic agricol, Bucureti 1994; I.Adam (I), R.Popescu (II), Gh.Beleiu (III), Contractul de arendare, n Dreptul nr.6/1995, p.11-26. 339 Anterior datei de 1.10.2011, contractul de arendare a fost reglementat prin Legea arendrii nr.16/1994, completat cu prevederile legislaiei civile, abrogat n ntregime de noul Cod civil.
338

145

Prin urmare, aa cum s-a apreciat n literatura juridic anterioar noului Cod civil, forma scris i nregistrarea la consiliul local sunt prevzute att pentru valabilitatea contractului, ct i pentru opozabilitatea fa de teri 340. Conform art. 1838 alin.5, toate cheltuielile legate de ncheierea, nregistrarea i publicitatea contractului de arendare sunt n sarcina arendaului. 33.Prile contractului de arendare. Prile contractante pot fi persoane fizice sau persoane juridice. Calitatea de arendator o poate avea orice persoan fizic sau juridic ce deine legal bunuri agricole, fie n calitate de proprietar, fie n calitate de uzufructuar sau titular al unui alt drept real (superficie). Arendatorul trebuie s aib capacitatea necesar pentru a ncheia un contract de locaiune. ns, spre deosebire de regulile aplicabile locaiunii de drept comun, arendaul nu poate avea calitatea de arendator, ntruct subarendarea este interzis. n acest sens, art. 1847 alin.2 dispune c: "Subarendarea total sau parial este interzis, sub sanciunea nulitii absolute". n calitate de arenda, contractul poate fi ncheiat de orice persoan fizic sau juridic, romn sau strin, ntruct de la data aderrii Romniei la Uniunea European pot fi arendai i cetenii strini ori persoanele juridice strine din statele membre ale U.E. Arendaul trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu deoarece arendarea presupune exploatarea unor bunuri agricole importante i plata arendei. De asemenea, conform art. 1850, contractul de arendare nceteaz prin incapacitatea arendaului. Arendaul are drept de preempiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercit potrivit art.1730 -1739. 34.Durata arendrii. Contractul de arendare se ncheie de regul pe o durat determinat de pri n contract, fr ca legea s impun o durat minimal sau maximal a termenului arendrii. Dac totui durata nu este determinat n convenie, atunci art. 1837 prevede c "arendarea se consider a fi fcut pentru toat perioada necesar recoltrii fructelor pe care bunul agricol urmeaz s le produc n anul agricol n care se ncheie contractul". 35.Bunurile arendate. Potrivit art. 1836 pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi: a) terenurile cu destinaie agricol i anume terenuri agricole productive arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuti fructiferi, plantaiile de hamei i duzi, punile mpdurite, terenurile ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice, amenajrile piscicole i de mbuntiri funciare, drumurile tehnologice, platformele i spaiile de depozitare care servesc nevoilor

340

A se vedea M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.207; F.Deak, op.cit., p.274; F.Moiu, op.cit., p.194. 146

produciei agricole i terenurile neproductive care pot fi amenajate i folosite pentru producia agricol; b) animalele, construciile de orice fel, mainile, utilajele i alte asemenea bunuri destinate exploatrii agricole. Pentru a face obiectul contractului de arendare, bunurile menionate trebuie s fie destinate exploatrii agricole. Dac folosina unor bunuri dintre cele prevzute de art.1836 se transmite n alte scopuri (de exemplu, terenul se transmite n scopuri turistice sau sportive, animalele pentru cruie la construirea unei case), contractul nu va mai fi de arendare 341. Arendaul nu poate schimba categoria de folosin a terenului arendat dect cu acordul prealabil dat n scris de ctre proprietar i cu respectarea dispoziiilor legale n vigoare (art.1839). Aa cum s-a artat n literatura juridic anterioar noului Cod civil, cerina acordului prealabil i n scris al proprietarului (iar nu al uzufructuarului sau al altui deintor care a dat n arend) este raional deoarece schimbarea categoriei de folosin a terenului poate determina operaiuni ireversibile i numai proprietarul este n drept s consimt la astfel de modificri 342. Conform art.1840 arendaul este obligat, chiar fr stipulaie expres n contract, s asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamiti naturale. 36.Arenda. Arenda (preul arendrii) este lsat la libera apreciere a prilor 343 i poate fi stabilit: - sub forma unei sume de bani determinat (arendarea pe bani); - sub form de produse agricole (fructe), care se pltesc n natur (arendarea pe fructe); n acest caz, arenda se poate stabili: a) fie sub forma unei cote-pri din producie, fructe, recolt (de exemplu, 20% din producie, fructe, recolt); b) fie ntr-o cantitate determinat de produse agricole, fructe (de exemplu, anual 500 kg de porumb pe hectar); - sub forma unei sume de bani determinabil n funcie de valoarea unei cote-pri din recolt, fructe (art.1843 alin.1); - sub forma unei sume de bani determinabil n funcie de valoarea unei cantiti determinate de produse agricole (art.1841 alin.1); - sub forma unei pri n produse agricole, fructe, care se pltesc n natur, iar o alt parte sub forma unei sume de bani determinat (arend mixt). O regul special stabilete noul Cod civil n legtur cu plata arendei n fructe. Astfel, conform art. 1844, dac arenda se pltete n fructe, n lipsa unui alt termen prevzut n contract, arendaul este de drept n ntrziere pentru
341 342

A se vedea F.Deak, op.cit., p.278-279. A se vedea R.Popescu, op.cit., p.22; M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.210. 343 n Frana, cuantumul arendei (n natur sau n bani) trebuie s se nscrie ntre limita maxim i minim din producie fixat prin hotrrea prefecturii, situaie n care libertatea lor de a stabili arenda este restrns (a se vedea F.Deak, op.cit., p.279). 147

predarea lor - de la data culegerii, iar arendatorul este de drept n ntrziere pentru recepie, de la data la care a fost notificat n scris de ctre arenda. De asemenea, pentru plata arendei la termenele i modalitile stabilite n contract, contractele de arendare ncheiate n form autentic sau sub semntur privat i nregistrate la consiliul local, constituie titluri executorii (art.1845). 37.Suportarea riscurilor. n materie de arendare, problema riscurilor are dou aspecte i anume: riscul lucrului i riscul contractului. a) Riscul lucrului (adic, cine suport prejudiciul n caz de pieire fortuit a bunurilor arendate ?). Dac bunurile arendate (animale, maini, utilaje, construcii etc) au pierit n mod fortuit, riscul este suportat de ctre arendatorul proprietar. Dac n calitate de arendator contractul a fost ncheiat de un alt deintor (uzufructuar, superficiar) acesta va suporta i el riscul bunului, corespunztor cu dreptul pe care l are asupra bunului 344. Dovada pieirii fortuite a bunurilor arendate este n sarcina arendaului ntruct bunurile se afl n detenia lui, cu obligaia ca la ncetarea contractului s le restituie. b) Riscul contractului (adic, soarta obligaiei arendaului de a plti arenda ?). Dac bunurile arendate au pierit fortuit, riscul contractului este suportat de ctre arendator, n sensul c el nu mai poate pretinde plata arendei deoarece nu-i poate ndeplini obligaia de a asigura arendaului folosina bunurilor. n caz de pieire total a bunurilor arendate, contractul se desfiineaz de drept, iar n caz de pieire parial, arendaul poate cere fie reducerea proporional a arendei, fie rezilierea contractului, dac scopul pentru care a fost ncheiat contractul nu mai poate fi realizat 345. Dac au pierit fortuit recolta ori produsele agricole culese, atunci suportarea riscurilor este legat de modalitatea n care a fost stabilit plata arendei, dup cum vom vedea mai jos. Astfel, dac arenda a fost stabilit sub forma unei cote-pri din producie, recolt, fructe, sau ntr-o sum de bani determinabil n funcie de valoarea unei astfel de cote, art.1843 alin.1 dispune c pieirea fortuit, n tot sau n parte, a fructelor de mprit este suportat proporional de ambele pri. Explicaia rezid n faptul c, aa cum s-a artat, arenda este procentual, n funcie de recolta ce se realizeaz, iar orice nerealizare fortuit a recoltei (fructelor) se suport proporional de ambele pri 346. Credem c textul art.1843 alin.1 are n vedere pieirea fortuit a fructelor nainte de a fi culese, mprejurare ce rezult din interpretarea ntregului text al art.1843. n aceleai condiii (arend stabilit sub forma unei cote-pri din producie, fructe, sau ntr-o sum de bani determinabil n funcie de valoarea unei astfel de cote), dac recolta a fost culeas i deci au pierit fortuit produsele
344 345

A se vedea F.Deak, op.cit., p.282. Idem p.183. 346 Idem 148

agricole culese (fructele), riscul va fi suportat tot de ctre ambele pri. O regul special a fost prevzut de noul Cod civil, n art.1843 alin.2, conform creia "Dac pieirea s-a produs dup culegerea fructelor i una dintre pri ntrzie n mod culpabil predarea sau recepia lor, cota cuvenit acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar cota celeilalte pri se consider ca i cum nu ar fi survenit nicio pierdere, afar numai dac fructele ar fi pierit chiar dac predarea i recepia fructelor se fceau la timp". Dac arenda a fost stabilit sub forma unei sume de bani determinat, iar pieirea fortuit vizeaz produsele agricole culese (fructele), arendaul suport riscul contractului, n sensul c va trebui s plteasc arenda. Arendatorul nu suport riscul contractului deoarece el nu are calitatea de proprietar al produselor agricole culese, ci este creditorul unei creane bneti 347. n cazul n care arenda a fost stabilit ntr-o cantitate determinat de produse agricole, ntr-o sum de bani determinat sau ntr-o sum de bani determinabil n funcie de valoarea unei cantiti determinate de produse agricole, iar pe durata arendrii (nainte de recoltare), ntreaga recolt a unui an sau cel puin o jumtate din ea a pierit fortuit, din dispoziiile art. 1841 alin.1 rezult c arendaul suport riscul contractului, dar poate cere o reducere proporional a arendei. Dac arendarea s-a fcut pe mai muli ani, reducerea se va stabili numai la sfritul arendrii, cnd se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosin (art.1841 alin.1) 348. Prin excepie,conform art. 1842 (cu referire la art. 1841), arendaul nu poate obine reducerea arendei n cazul n care: - recolta a pierit dup ce a fost culeas; - a cunoscut cauza pagubei la data ncheierii contractului. n sfrit, dac arenda a fost stabilit parte pltibil n natur i parte n bani, aa cum s-a artat n literatura juridic anterioar noului Cod civil, regulile artate mai sus se aplic n mod corespunztor, respectiv pentru partea de arend n natur i pentru partea de arend n bani 349.

347 348

A se vedea F.Deak, op.cit., p.283. ntruct arendaul este obligat s asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al animalelor din cauza unor calamiti naturale (cutremur, incendiu, nghe, brum, inundaie etc), trebuie observate i dispoziiile art.135 din Legea nr.71/2011 de punere n aplicare a Codului civil. Astfel, conform art. 135 "n cazurile prevzute la art.1841 - 1843 din Codul civil, dac ncheierea contractului de asigurare pentru riscul pieirii fortuite a recoltei era obligatorie potrivit legii sau contractului de arendare, indemnizaia de asigurare se mparte ntre arendator i arenda, proporional cu suportarea de ctre acetia a riscului pieirii fortuite a recoltei. n cazul necontractrii asigurrii potrivit legii sau contractului de arendare, partea obligat c contracteze asigurarea rspunde fa de cealalt parte pentru prejudiciul astfel cauzat". 349 A se vedea F.Deak, op.cit., p.283. 149

38.Cesiunea arendrii. Potrivit art.1846, arendaul poate s cesioneze contractul de arendare soului care particip la exploatarea bunurilor arendate sau descendenilor si majori numai cu acordul scris al arendatorului. Ca urmare a cesiunii, arendaul va fi liberat fa de arendator, ntruct prin cesiunea contractului de arendare au fost transmise cesionarului att drepturile, ct i obligaiile arendaului. 39.Renoirea arendrii. Contractul de arendare se renoiete de drept, pentru aceeai durat, dac niciuna dintre pri nu a comunicat cocontractantului, n scris, refuzul su cu cel puin 6 luni nainte de expirarea termenului, iar n cazul terenurilor cu destinaie agricol, cu cel puin un an (art.1848 alin.1). Dac durata contractului de arendare este de un an sau mai scurt, termenele de refuz al renoirii, indicate mai sus, se reduc la jumtate (art.1848 alin.2). 40.ncetarea contractului. n principiu, sunt aplicabile regulile dreptului comun n materie de locaiune. Astfel, contractul nceteaz prin rezilierea arendrii, imposibilitatea folosirii bunurilor arendate, desfiinarea titlului arendatorului. n schimb, denunarea unilateral a contractului nu este aplicabil arendrii, ntruct contractul de arendare, spre deosebire de locaiunea de drept comun, se ncheie pe durat determinat. De asemenea, contractul de arendare nceteaz prin expirarea termenului convenit, dac nu intervine renoirea de drept, n condiiile art. 1848 alin.1 i alin.2. n cazul n care bunurile arendate au fost nstrinate, se vor aplica dispoziiile de drept comun din materia locaiunii (art. 1811 - 1815). Astfel, dac prile au convenit expres n contract, arendarea nceteaz n cazul nstrinrii bunurilor arendate. Noul Cod civil a prevzut i cteva cazuri speciale de ncetare a contractului. Astfel, conform art.1850, contractul de arendare nceteaz prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaului.

150

CAPITOLUL V CONTRACTUL DE MANDAT Seciunea 1 NOIUNE, CARACTERE JURIDICE I FELURILE MANDATULUI 1. Noiune. n conformitate cu dispoziiile art.2009, mandatul este un contract prin care o parte, numit mandatar, se oblig s ncheie unul sau mai multe acte juridice pe seama celeilalte pri, numit mandant 350. 2. Caractere juridice. Contractul de mandat prezint urmtoarele caractere juridice: a) n principiu, este un contract consensual, care ia natere prin simplul acord de voin al prilor. Prin excepie, art.2013 alin.2 prevede c: "mandatul dat pentru ncheierea unui act juridic supus, potrivit legii, unei anumite forme trebuie s respecte acea form, sub sanciunea aplicabil actului nsui". De exemplu, dac mandatarul a fost mputernicit s cumpere un teren pentru mandant, atunci mandatul trebuie dat n form autentic, aa cum i contractul de vnzare-cumprare al terenului trebuie ncheiat n form autentic. b) este un contract cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Potrivit art.2010 alin.1, mandatul dintre dou persoane fizice se prezum a fi cu titlu gratuit. Dac ns, mandatul este dat pentru acte de exercitare a unei activiti profesionale, se prezum a fi cu titlu oneros (de exemplu, mandatul dat unui avocat pentru exercitarea unei aciuni n justiie). n cazul mandatului oneros, dac remuneraia mandatarului nu este determinat prin contract, aceasta se va stabili potrivit legii, uzanelor ori, n lips, dup valoarea serviciilor prestate (art.2010 alin.2). Dreptul la aciunea

350

Contractele de mandat ncheiate nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, pentru care prile nu au prevzut un termen, rmn supuse legii n vigoare la data ncheierii lor. 151

pentru stabilirea cuantumului remuneraiei se prescrie odat cu dreptul la aciunea pentru plata acesteia (art.2010 alin.3). c) este un contract unilateral, n cazul mandatului cu titlu gratuit, ntruct d natere la obligaii numai n sarcina mandatarului. n schimb, mandatul cu titlu oneros este un contract sinalagmatic (bilateral), pentru c d natere la obligaii n sarcina ambelor pri. d) este un contract intuitu personae ntruct are la baz ncrederea personal pe care mandantul o are n mandatar. Numai aceast ncredere explic faptul c o persoan accept s fie angajat (reprezentat) prin altul. Mandantul trebuie s aib ncredere n mandatar nu numai la ncheierea contractului, ci pe toat durata mandatului. 3. Puterea de reprezentare. n cazul contractului de mandat, puterea de reprezentare a mandatarului rezult din voina mandantului. Reprezentarea mandantului se face, de regul, n temeiul unui nscris numit "procur" (art. 2012 alin.2). Aa cum s-a artat n literatura juridic, procura este un act juridic unilateral (exprimnd voina mandantului, oferta de mandat), n care se precizeaz actele juridice ce urmeaz s fie ncheiate de mandatar n numele mandantului 351. Dac din mprejurri nu rezult altfel, art.2012 alin.1 prevede c "mandatarul l reprezint pe mandant la ncheierea actelor pentru care a fost mputernicit". n cazul mandatului tacit, nu se impune cerina unei dovezi scrise, a unei procuri, deoarece ar contraveni noiunii de mandat tacit. Avem mandat tacit atunci cnd o persoan face un act n numele i pe seama altei persoane, care consimte n tcere. Chiar neexprimat, voina mandantului este dedus din mprejurri de fapt nendoielnice. Dovada acestor fapte se poate face (att de pri, ct i de terul care contracteaz cu mandatarul) prin orice mijloace de prob, indiferent de valoarea actului ncheiat sau care urmeaz s fie ncheiat de ctre mandatar 352. 4. Durata mandatului. Din dispoziiile art.2015 rezult c, dac prile nu au prevzut un termen, contractul de mandat nceteaz n termen de 3 ani de la ncheierea lui. 5. Felurile mandatului. Conform art.2011, mandatul este de dou feluri i anume: mandatul cu reprezentare i mandatul fr reprezentare. Vom analiza mai jos cele dou feluri de mandat.

A se vedea F.Deak, op.cit., p.313; M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.226. mputernicirea nu produce efecte dect dac este dat cu respectarea formelor cerute de lege pentru ncheierea valabil a contractului pe care reprezentantul (mandatarul) urmeaz s l ncheie (art.1301). 352 A se vedea F.Deak, op.cit., p.317.
351

152

Seciunea a-II-a MANDATUL CU REPREZENTARE 6. nelesul noiunii de "mandat cu reprezentare". Mandatul cu reprezentare este contractul prin care mandatarul se oblig s ncheie acte juridice n numele i pe seama mandantului. Terii cu care mandatarul ncheie actele juridice au cunotin despre existena mandatului, respectiv tiu c mandatarul are doar calitatea de reprezentant al mandantului. 7. Forma mandatului. Mandatul cu reprezentare poate fi dat n form scris (autentic sau sub semntur privat) sau verbal. ns, mandatul dat pentru ncheierea unui act juridic supus, potrivit legii, unei anumite forme trebuie s respecte acea form, sub sanciunea aplicabil actului nsui. Prevederea nu se aplic dac forma este necesar doar pentru opozabilitatea actului fa de teri (art.2013 alin.2). Consimmntul prilor poate fi dat n mod expres, ceea ce implic un nscris, dar i n mod tacit. Acceptarea tacit rezult, de regul, din executarea de ctre mandatar a nsrcinrii (art.2013 alin.1). De asemenea, mandatul se consider acceptat, n absena unui refuz nentrziat, dac se refer la acte juridice a cror ncheiere intr n exercitarea profesiei mandatarului ori pentru care acesta i-a oferit serviciile, fie n mod public, fie direct mandantului (art. 2014 alin.1). 8. Capacitatea prilor. Aa cum rezult din dispoziiile art. 1298, n cazul reprezentrii convenionale, att reprezentatul (mandantul), ct i reprezentantul (mandatarul) trebuie s aib capacitatea de a ncheia actul pentru care reprezentarea a fost dat. Prin urmare, capacitatea prilor se apreciaz n raport cu natura actului pe care mandantul vrea s-l ncheie prin mandatar (act de dispoziie, de administrare sau de conservare). 9. ntinderea mandatului. ntinderea mputernicirii mandatarului poate s fie diferit. Din acest punct de vedere, mandatul poate fi general sau special. Mandatul este general atunci cnd mandatarul a fost mputernicit s-l reprezinte pe mandant n toate actele juridice. ns, art.2016 alin.1 precizeaz c "mandatul general l autorizeaz pe mandatar s efectueze numai acte de administrare i de conservare". Mandatul este special atunci cnd mputernicirea se d pentru un singur act juridic sau pentru mai multe acte juridice anume determinate. Atunci cnd mandatarul urmeaz s ncheie n numele i pe seama mandantului acte de dispoziie, are nevoie de un mandat special i expres. n acest sens, art.2016 alin.2 prevede c "pentru a ncheia acte de nstrinare sau grevare, tranzacii ori compromisuri, pentru a se putea obliga prin cambii sau bilete la ordin ori pentru a intenta aciuni n justiie, precum i pentru a ncheia orice alte acte de dispoziie, mandatarul trebuie s fie mputernicit expres".
153

Noiunile de mandat general i mandat special nu se confund cu noiunile de mandat expres i mandat tacit; primele vizeaz ntinderea mandatului, iar cele din urm forma mandatului. De asemenea, potrivit art. 2016 alin.3 "mandatul se ntinde i asupra tuturor actelor necesare executrii lui, chiar dac nu sunt precizate n mod expres". 10. Efectele contractului de mandat cu reprezentare. Mandatul cu reprezentare d natere unor obligaii n sarcina mandatarului i a mandantului. A) Obligaiile mandatarului. n conformitate cu dispoziiile art.2017 2024 mandatarul are urmtoarele obligaii: a) Obligaia de a executa mandatul. Cea mai important obligaie a mandatarului este aceea de a executa mandatul. Executarea mandatului nseamn ncheierea de ctre mandatar a actului juridic pe care a fost mputernicit s-l ncheie n numele i pe seama mandantului (de exemplu, ncheierea unui contract, efectuarea unei pli sau ncasarea unei creane etc.353). Conform art. 2017 alin.1 "mandatarul nu poate s depeasc limitele stabilite prin mandat". Asta nseamn c mandatarul este obligat s cunoasc ntinderea mandatului su i s nu depeasc limitele mputernicirii primite. Cu toate acestea, mandatarul se poate abate de la mputernicirea primit, dac se poate prezuma c mandantul ar fi aprobat abaterea, dac ar fi cunoscut mprejurrile ce o justific. Se cere condiia ca mandatarului s-i fi fost imposibil s l ntiineze n prealabil pe mandant (art.2017 alin.2). Mandatarul este obligat s-l ntiineze pe mandant despre mprejurrile care au aprut ulterior ncheierii mandatului i care pot determina revocarea sau modificarea acestuia (art.2018 alin.2). Aa fiind, dac mandatarul ncheie acte juridice care depesc limitele mputernicirii sale, fr s l ntiineze n prealabil pe mandant, el trebuie s rspund pentru toate prejudiciile cauzate, att mandantului ct i terelor persoane cu care a contractat. Potrivit art. 1309 "Contractul ncheiat de persoana care acioneaz n calitate de reprezentant, ns fr a avea mputernicire sau cu depirea puterilor conferite, nu produce efecte ntre reprezentat i ter". Deci, mandantul nu poate fi obligat fa de terul cu care mandatarul a contractat n lipsa ori cu depirea puterii de reprezentare. Cu toate acestea, dac prin comportamentul su mandantul l-a determinat pe terul contractant s cread n mod rezonabil c mandatarul are puterea de a-l reprezenta i c acioneaz n limita puterilor conferite, art.1309 alin. 2 dispune c mandantul "nu se poate prevala fa de terul contractant de lipsa puterii de a reprezenta". n cazurile prevzute de art. 1309, mandantul poate s ratifice contractul ncheiat n numele i pe seama lui, cu respectarea formelor cerute de lege pentru

353

A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.227. 154

ncheierea sa valabil 354. Ratificarea produce efecte retroactive, dar fr a afecta drepturile dobndite de teri ntre timp. Aa cum s-a artat n literatura juridic anterioar noului Cod civil, obligaia mandatarului de a executa mandatul nu este o obligaie de rezultat 355, ci o obligaie de mijloace. Prin urmare, mandatarul este dator s fac tot posibilul pentru ndeplinirea mandatului, dar nu neaprat s obin rezultatul dorit de mandant (de exemplu, dac a fost mputernicit s cumpere un bun, el trebuie s depun toate diligenele necesare pentru a-l cumpra, dar dac, n ciuda eforturilor depuse, bunul nu este de gsit, sau nu poate fi dobndit n condiiile dorite de mandant, mandatarul nu poate fi tras la rspundere pentru neexecutare) 356. n ndeplinirea mandatului, diligena cerut de lege mandatarului este diferit, dup cum mandatul este cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Astfel, conform art. 2018 "dac mandatul este oneros, mandatarul este inut s execute mandatul cu diligena unui bun proprietar. Dac ns mandatul este cu titlu gratuit, mandatarul este obligat s l ndeplineasc cu diligena pe care o manifest n propriile afaceri". n caz de neexecutare a mandatului, mandatarul rspunde nu numai n caz de culp, dar i n caz de dol. n literatura juridic francez s-a apreciat c mandatarul rspunde fa de mandant pentru dauna cauzat din culpa sa, chiar dac ea nu este nici dolosiv, nici grosolan, nici grav. Rspunderea aceluia care face un serviciu gratuit este apreciat fr severitate, ns aceast indulgen n aprecierea culpei nu antreneaz o nerspundere. Atunci cnd mandatarul este un profesionist remunerat, rspunderea sa nu comport nici o moderaie, el poate fi prezumat n culp, n afar de cazul cnd se face proba contrar 357. b) Obligaia de a da socoteal. Conform art. 2019 alin.1, mandatarul este inut s dea socoteal despre gestiunea sa i s remit mandantului tot ceea ce a primit n temeiul mputernicirii sale, chiar dac ceea ce a primit nu ar fi fost datorat mandantului.

Terul contractant poate, printr-o notificare, s acorde un termen rezonabil pentru ratificare, dup mplinirea cruia contractul nu mai poate fi ratificat (art.1311 alin.2). De asemenea, terul contractant i mandatarul cu care a ncheiat contractul n calitate de reprezentant al mandantului pot conveni s desfiineze contractul ct timp acesta nu a fost ratificat (art.1314). 355 n literatura juridic francez s-a artat c, n realitate, uneori obligaia este de rezultat numai c trebuie precizat sensul "rezultatului" la care se angajeaz mandatarul; dac este vorba despre un act precis, precum renunarea la o motenire sau ncheierea unei vnzri prin el nsui, implic o obligaie de rezultat a crei nendeplinire stabilete culpa mandatarului ( a se vedea P.Malaurie, L Aynes, P- ( a se vedea P.Malaurie, L Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p. 297). 356 A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.228. 357 A se vedea P.Malaurie, L. Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p.297-298.
354

155

Obligaia "de a da socoteal despre gestiunea sa" implic n primul rnd obligaia mandatarului de a aduce la cunotina mandantului demersurile fcute i rezultatele obinute, iar, n al doilea rnd, de a-i preda nscrisurile doveditoare ale actului juridic ncheiat i bunurile sau valorile primite n temeiul mandatului 358 . n perioada n care bunurile primite cu ocazia executrii mandatului de la mandant ori n numele lui se afl n deinerea mandatarului, acesta este obligat s le conserve (art.2019 alin.2). Sumele de bani ncasate de mandatar pentru a fi remise mandantului, dar care au fost ntrebuinate de mandatar n interes propriu, sunt productoare de dobnzi din ziua ntrebuinrii, fr s fie nevoie de vreo punere n ntrziere 359. n acest sens, art.2020 prevede c "mandatarul datoreaz dobnzi pentru sumele ntrebuinate n folosul su ncepnd din ziua ntrebuinrii, iar pentru cele cu care a rmas dator, din ziua n care a fost pus n ntrziere". Obligaia mandatarului de a preda mandantului tot ceea ce a primit n temeiul mputernicirii sale, chiar dac ceea ce a primit nu ar fi datorat mandantului, se explic prin faptul c actul juridic ncheiat de mandatar produce efecte juridice direct ntre terul contractant i mandant. n cazul n care terul contractant ar reclama restituirea a ceea ce a dat n plus, el va trebui s-l acioneze pe mandant, iar nu pe mandatar, care a fost doar reprezentantul mandantului. n conformitate cu dispoziiile art. 2021, n lips de stipulaie contrar, mandatarul nu rspunde fa de mandant pentru executarea obligaiilor asumate de persoanele cu care a contractat, cu excepia cazului n care insolvabilitatea lor i-a fost sau ar fi trebuit s-i fie cunoscut la data ncheierii contractului cu acele persoane. c) Obligaia mandatarului de a rspunde pentru actele persoanei pe care i-a substituit-o n executarea mandatului. n principiu, mandatarul este obligat s ndeplineasc personal nsrcinarea, deoarece mandatul se ncheie intuitu personae, cu excepia cazului n care mandantul l-a autorizat n mod expres s i substituie o alt persoan n executarea mandatului (art.2023 alin.1). Cu toate acestea, art. 2023 alin.2 prevede c, chiar n absena unei autorizri exprese, mandatarul i poate substitui un ter dac: a) mprejurri neprevzute l mpiedic s aduc la ndeplinire mandatul; b) i este imposibil s l ntiineze n prealabil pe mandant asupra acestor mprejurri; c) se poate prezuma c mandantul ar fi aprobat substituirea dac ar fi cunoscut mprejurrile ce o justific. n cazurile de mai sus, mandatarul este obligat s l ntiineze de ndat pe mandant (art.2023 alin.3).
358
359

A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.228-229.

A se vedea F.Deak, op.cit., p.324.

156

Dac substituirea s-a fcut fr autorizarea mandantului, mandatarul rspunde pentru actele persoanei pe care i-a substituit-o ca i cum le-ar fi ndeplinit el nsui (art.2023 alin.4). n schimb, dac substituirea a fost autorizat, mandatarul nu rspunde dect pentru diligena cu care a ales persoana care l-a substituit i i-a dat instruciunile privind executarea mandatului (art.2023 alin.5). Ca i n vechiul cod civil, mandantul are, n toate cazurile, aciune direct mpotriva persoanei pe care mandatarul i-a substituit-o (art.2023 alin.6). Aceasta nseamn c mandantul poate exercita aciunea direct mpotriva substituitului indiferent dac a existat sau nu autorizarea pentru substituire. n schimb, substituitul poate aciona mpotriva mandantului numai pe calea aciunii oblice, deoarece posibilitatea intentrii unei aciuni directe nu poate exista n lipsa unui text expres de lege. d) Pluralitatea de mandatari. Este posibil ca mandantul s mputerniceasc dou sau mai multe persoane care s-l reprezinte. Mandatul conferit mai multor persoane pentru a lucra mpreun nu are efect dect dac a fost acceptat de ctre toate aceste persoane. Ca o noutate, n lips de stipulaie contrar, art. 2022 alin.3 dispune c mandatarii rspund solidar fa de mandant dac s-au obligat s lucreze mpreun. Dac mandatul a fost acceptat de mai muli mandatari, fiecare dintre ei poate s ndeplineasc singur mandatul, afar de cazul cnd s-a stipulat c vor lucra mpreun (art.2022 alin.2). B) Obligaiile mandantului. Mandantul are urmtoarele obligaii: a) Obligaia de a pune la dispoziia mandatarului mijloacele necesare executrii mandatului. ntruct mandatarul acioneaz nu pentru sine, ci n numele i pe seama mandantului, art.2025 prevede expres c " n lipsa unei convenii contrare, mandantul este obligat s pun la dispoziia mandatarului mijloacele necesare executrii mandatului". De exemplu, sume de bani sau orice alte bunuri de care mandatarul are nevoie pentru aducerea la ndeplinire a mandatului. b) Obligaia de despgubire. Mandantul este obligat s-i restituie mandatarului toate cheltuielile fcute cu ocazia executrii mandatului. n acest sens, art.2025 alin.2 prevede c "mandantul va restitui mandatarului cheltuielile rezonabile avansate de acesta din urm pentru executarea mandatului, mpreun cu dobnzile legale aferente, calculate de la data efecturii cheltuielilor". Mandantul nu poate refuza restituirea acestor cheltuieli pe motiv c ar fi exagerate, chiar dac actul juridic n vederea cruia a fost acordat mandatul nu a putut fi ncheiat, dac mandatarului nu i se poate imputa nici o culp.

157

Dobnzile legale aferente sumelor avansate de mandatar curg, de la data efecturii lor, fr punere n ntrziere 360. De asemenea, mandantul are obligaia s repare prejudiciul suferit de ctre mandatar n executarea mandatului, dac acest prejudiciu nu provine din culpa mandatarului (art.2026). Este vorba despre pagubele suferite de ctre mandatar cu ocazia executrii mandatului, iar nu alte pagube suferite fr legtur cu ndeplinirea mandatului. c) Plata remuneraiei. Conform art. 2027, dac mandatul este cu titlu oneros, mandantul este obligat s plteasc mandatarului remuneraia, chiar i n cazul n care, fr culpa mandatarului, mandatul nu a putut fi executat. 11. Solidaritatea mandanilor. Atunci cnd mandatul a fost dat aceluiai mandatar de mai multe persoane pentru o afacere comun, fiecare dintre ele rspunde solidar fa de mandatar de toate efectele mandatului (art.2028). n acest caz, solidaritatea este legal. 12. Dreptul de retenie al mandatarului. Mandatarul are un drept de retenie asupra bunurilor primite cu ocazia executrii mandatului de la mandant sau pe seama acestuia, pentru garantarea tuturor creanelor sale mpotriva mandantului nscute din mandat (art.2029). 13. Raporturile dintre mandant i teri. Ca urmare a actelor juridice ncheiate de mandatar, ntre mandant i teri se nasc raporturi juridice directe. Aceasta deoarece mandatarul nu acioneaz pentru sine, ci n numele i pe seama mandantului, ca reprezentant al acestuia. De aceea, toate efectele legale ale actului ncheiat de mandatar cu terul se rsfrng asupra mandantului; mandantul personal devine parte n actul ncheiat de mandatar cu terul, respectiv mandantul devine creditorul sau debitorul terului. Aa cum s-a artat n literatura juridic, mandantul nu va fi obligat prin contractul ncheiat de mandatar n limitele mputernicirii primite, numai dac poate invoca o cauz de nevalabilitate, inclusiv nelegerea frauduloas dintre mandatar i ter 361. De asemenea, conform art. 1299, contractul este anulabil atunci cnd consimmntul reprezentantului (mandatarului) este viciat. Dac ns viciul de consimmnt privete elemente stabilite de reprezentat (mandant), contractul este anulabil numai dac voina acestuia din urm a fost viciat 362. ns, actele juridice ncheiate de mandatar fr a avea mputernicire sau cu depirea puterilor conferite, nu produc efecte ntre mandant i ter, afar de cazul cnd mandantul le-a ratificat n condiiile art. 1311(respectnd formele cerute de lege pentru ncheierea lor valabil).
360 361

A se vedea F.Deak, op.cit., p.327. A se vedea F.Deak, op.cit., p.328. 362 Buna credin sau reaua-credin, cunoaterea sau necunoaterea unei anumite mprejurri se apreciaz n persoana reprezentantului (art.1300). Reprezentatul de rea-credin nu poate invoca niciodat buna-credin a reprezentantului (art.1300 alin.2). 158

n lipsa ratificrii, actele excesive ale mandatarului oblig mandantul numai n condiiile gestiunii de afaceri. Dac condiiile gestiunii de afaceri nu sunt ndeplinite, mandantul va putea fi acionat numai n limita mbogirii sale 363 . n nici un caz, mandantul nu rspunde pentru actele sau faptele ilicite cauzatoare de prejudicii comise de mandatar cu ocazia executrii mandatului. 14. Raporturile dintre mandatar i ter. Avnd n vedere c mandatarul contracteaz n numele i pe seama mandantului, ntre el i terii cu care contracteaz nu se creeaz raporturi juridice. Actul juridic ncheiat de mandatar, n limitele mputernicirii primite, nu produce efecte fa de el. Dac ns mandatarul ncheie actul juridic n calitate de reprezentant, dar fr a avea mputernicire sau depind limitele puterilor care i-au fost ncredinate, rspunde pentru prejudiciile cauzate terului contractant care s-a ncrezut, cu bun-credin, n ncheierea valabil a actului (art.1310). n cazul n care mandatarul a dat posibilitatea terilor cu care contracteaz de a cunoate ntinderea mandatului, dar acetia contracteaz cu mandatarul peste limitele mandatului, se presupune c au luat asupra lor riscurile contractului ncheiat n astfel de condiii 364. Mandatarul rmne singur rspunztor fa de ter numai dac precizeaz c, n limita depirii mandatului, se oblig pe sine nsui, n numele su, iar nu ca reprezentant al mandantului 365. 15. ncetarea mandatului. Contractul de mandat poate nceta datorit unor cauze generale de stingere a obligaiilor contractuale cum ar fi: executarea, imposibilitatea fortuit de executare, mplinirea condiiei rezolutorii sau a termenului extinctiv, rezoluiunea judiciar etc. ns, pe lng aceste cauze generale de ncetare a contractelor, mandatul poate nceta i datorit unor cauze particulare, aa cum vom arta mai jos. a) Revocarea mandatului. n conformitate cu dispoziiile art.2031 alin.1, mandantul poate revoca (denuna unilateral) oricnd mandatul, indiferent de forma n care contractul de mandat a fost ncheiat i chiar dac a fost declarat irevocabil. Prin urmare, facultatea de revocare unilateral a mandantului exist att pentru mandatul cu titlu gratuit, ct i pentru mandatul cu titlu oneros 366. De asemenea, revocarea unilateral se admite chiar dac n contract s-a stipulat o clauz de irevocabilitate ntruct, mandatul fiind ncheiat intuitu personae, mandantul nu poate fi reprezentat de ctre o persoan n care i-a pierdut ncrederea. Dar, conform art. 2032 alin.2, revocarea se consider nejustificat dac nu este determinat de culpa mandatarului sau de un caz fortuit ori de for major.
363 364

A se vedea F.Deak, op.cit., p.329. A se vedea F.Deak, op.cit., p.330-331; F.Moiu, op.cit., p.245-246. 365 A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.232. 366 A se vedea F.Deak, op.cit., p.331; 159

Mai rezult din dispoziiile art.2031 alin.1 c revocarea poate s fie expres sau tacit. Revocarea expres implic un nscris, dar nu este supus vreunei forme speciale, fiind suficient manifestarea de voin nendoielnic a mandantului. Revocarea tacit rezult din acte sau fapte ale mandatarului care exprim nendoielnic intenia de revocare. De exemplu, conform art. 2031 alin.2, numirea unui nou mandatar pentru aceeai afacere revoc mandatul iniial, din ziua cnd s-a notificat numirea noului mandatar. Revocarea tacit produce efecte numai dac a fost comunicat mandatarului 367. Att revocarea expres, ct i revocarea tacit, produc efecte numai pentru viitor, iar nu i pentru trecut. n caz de pluralitate de mandatari, mandatul nu poate fi revocat dect cu acordul tuturor mandanilor (art.2031 alin.3). Potrivit art. 2032 alin.1, n cazul n care mandantul revoc mandatul, rmne inut s-i execute obligaiile fa de mandatar. De asemenea, este obligat s repare prejudiciile suferite de mandatar din cauza revocrii nejustificate ori intempestive (n opinia noastr, indiferent dac mandatul este cu titlu oneros sau cu titlu gratuit). ntre pri (mandant i mandatar) revocarea produce efecte din momentul cnd a fost notificat mandatarului. Fa de teri, revocarea nu este opozabil dect dup ce a fost adus la cunotina lor 368. n acest scop, noul Cod civil aduce unele reglementri speciale i utile. Astfel, conform art.2033 alin.1 "dac procura a fost dat n form autentic notarial, n vederea informrii terilor, notarul public cruia i se solicit s autentifice revocarea unei asemenea procuri este obligat s transmit, de ndat, revocarea ctre Registrul naional notarial, inut n format electronic, potrivit legii". Mai mult, art.2033 alin.2 prevede c "notarul public care autentific actul pentru ncheierea cruia a fost dat procura are obligaia s verifice la Registrul naional notarial dac acea procur a fost revocat". Dispoziiile legale de mai sus, se aplic i n cazul autentificrilor fcute de misiunile diplomatice i oficiile consulare ale Romniei. b) Renunarea mandatarului. La rndul su, mandatarul poate renuna oricnd la mandat, indiferent dac mandatul este cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, cu condiia de a notifica mandantului renunarea sa (art.2034 alin.1). Dac ns mandatul este cu titlu oneros, mandatarul este ndreptit s pretind o remuneraie pentru actele pe care le-a ncheiat pe seama mandantului pn la data renunrii (art.2034 alin.2). Tot ce a fcut mandatarul, n numele mandantului, nainte de a cunoate sau de a fi putut cunoate cauza de ncetare a mandatului, este socotit ca valabil fcut n executarea acestuia (art.2036).
A se vedea Curtea Suprem de Justiie, s.civ. dec.nr.1226/1992, publicat n Deciziile C.S.J. 1990.1992, p.64-66. 368 A se vedea F.Deak, Op.cit., p.332; M.Murean, op.cit., (Curs 1999), p.234.
367

160

Pe de alt parte, conform art. 2034 alin.3 "mandatarul este obligat s-l despgubeasc pe mandant pentru prejudiciile suferite prin efectul renunrii, cu excepia cazului cnd continuarea executrii mandatului i-ar fi cauzat mandatarului nsui o pagub nsemnat, care nu putea fi prevzut la data acceptrii mandatului". De asemenea, n toate cazurile de ncetare a mandatului, mandatarul este obligat s i execute obligaiile prevzute la art.2019 i 2020 (obligaia de a da socoteal i dobnzile la sumele datorate). c) Moartea, incapacitatea sau falimentul uneia dintre pri. Mandatul nceteaz n caz de deces, incapacitate sau faliment al uneia dintre pri, dar motenitorii sau reprezentanii acesteia au obligaia de a informa de ndat cealalt parte (art.2035 alin.1). Totui, mandatarul sau motenitorii ori reprezentanii si sunt obligai s continue executarea mandatului dac ntrzierea acesteia risc s pun n pericol interesele mandantului ori ale motenitorilor si. n caz de pluralitate de mandatari, obligai s lucreze mpreun, n lips de stipulaie contrar, mandatul nceteaz chiar i atunci cnd cauza ncetrii l privete numai pe unul dintre ei(art.2038). 16. Efectele ncetrii mandatului. La ncetarea mandatului, din orice cauz, mandatarul este obligat s restituie mandantului procura primit (art.1308 alin.1). Mandatarul nu poate reine acest nscris drept garanie a creanelor sale asupra mandantului, dar poate solicita o copie dup procur, certificat de mandant, cu meniunea c puterea de reprezentare a ncetat (art.1308 alin.2). Dup ncetarea mandatului, mandatarul nu mai poate ncheia acte juridice n numele i pe seama mandantului. ns, actele juridice ncheiate de el nainte de a i se comunica ncetarea mandatului sunt valabile n privina terilor de bun-credin. Ca regul general, art.1307 alin.4 prevede c ncetarea puterii de a reprezenta nu produce efecte n privina terilor care n momentul ncheierii contractului, nu cunoteau i nici nu trebuiau s cunoasc aceast mprejurare. Seciunea a-III-a MANDATUL FR REPREZENTARE 17. Noiune. Exist situaii cnd dei mandatarul acioneaz n interesul mandantului, totui ncheie actul juridic n nume propriu, ca i cum l-ar ncheia pentru sine, fr a-l reprezenta pe mandant. n aceste cazuri, contractul ncheiat ntre mandant i mandatar se numete "mandat fr reprezentare" 369.

369

A se vedea F.Deak, op.cit., p.335; M.Murean op.cit. (Curs 1999), p.235. 161

Noul Cod civil reglementeaz expres mandatul fr reprezentare prin art. 2039 - 2042. Astfel, conform art.2039 alin.1 mandatul fr reprezentare este contractul prin care mandatarul ncheie acte juridice n nume propriu, dar pe seama mandantului i i asum fa de teri obligaiile care rezult din aceste acte, chiar dac terii aveau cunotin despre mandat. De regul, aceast operaiune juridic este folosit atunci cnd mandantul, din diverse motive, nu dorete ca persoana sa s fie cunoscut terilor. Regulile aplicabile mandatului cu reprezentare se aplic i mandatului fr reprezentare. 18. Efectele fa de teri. n cazul mandatului fr reprezentare, terii cu care contracteaz mandatarul nu au niciun raport juridic cu mandantul. Cu toate acestea, art.2040 alin.2 prevede c mandantul poate exercita drepturile de crean nscute din executarea mandatului, dac i-a executat propriile sale obligaii fa de mandatar. Anterior noului Cod civil, mandantul putea aciona mpotriva terului contractant numai pe calea aciunii oblice. Ca i n cazul mandatului cu reprezentare, mandatarul este obligat s predea mandantului tot ceea ce a primit n executarea mandatului. n caz de refuz, mandantul poate revendica bunurile mobile dobndite pe seama sa de ctre mandatar, cu excepia bunurilor dobndite de teri prin efectul posesiei de bun-credin (art.2041 alin.1). Dac bunurile dobndite de mandatar sunt imobile, acesta este obligat s le transmit mandantului. n situaia n care mandatarul refuz, mandantul este ndreptit s solicite instanei de judecat pronunarea unei hotrri care ine loc de act de transmitere a bunurilor dobndite (art.2041 alin.2). Aceste dispoziii legale se aplic i bunurilor mobile supuse unor formaliti de publicitate. n ce-i privete pe creditorii mandatarului, trebuie precizat c acetia nu pot urmri bunurile dobndite de acesta n nume propriu, dar pe seama mandantului, dac mandatul fr reprezentare are dat cert anterioar lurii oricrei msuri asigurtorii sau de executare. Aa cum s-a artat n literatura juridic anterioar noului Cod civil, n cazul contractelor care se ncheie, potrivit legii, intuitu personae, regulile care guverneaz mandatul fr reprezentare nu sunt aplicabile (de exemplu, cumprare de arme, contractul de societate civil, contractul de ntreinere etc.) 370 .

370

A se vedea F.Deak, op.cit., p.338-339. 162