Sunteți pe pagina 1din 58

PARTEA I

CONTRACTE SPECIALE
CAPITOLUL I

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

Secţiunea I. Noţiune, reglementare şi caractere juridice

1. Noţiune. Vânzarea-cumpărarea este un contract prin care vânzătorul


strămută dreptul de proprietate (sau un alt drept) asupra unui bun al său
cumpărătorului, care se obligă în schimb, să plătească un preţ plătit în bani1.
Prin natura sa contractul de vânzare-cumpărare transferă dreptul de pro-
prietate (Codul civil însuşi în art. 1294 definind vânzarea ca o convenţie prin care
una dintre părţi se obligă să transmită celeilalte “proprietatea” unui lucru”).
Este însă posibil ca strămutarea să poată avea ca obiect şi un alt drept
(decât dreptul de proprietate) precum: un alt drept real (de exemplu, dreptul de
uzufruct), un drept de creanţă, un drept din domeniul proprietăţii intelectuale
sau chiar drepturile succesorale.
Putem astfel aprecia, că transmiterea proprietăţii este numai de natura
contractului de vânzare-cumpărare, nu şi de esenţa lui.
Uneori în loc de “vânzare” se foloseşte termenul de cesiune. Cei doi
termeni, deşi asemănători, nu sunt însă sinonimi, cesiunea transmiţând
întotdeauna un drept incorporal (de exemplu, cesiunea unei creanţe, a unui fond
de comerţ, a unui drept de autor etc.)2.
Pentru a forma obiectul strămutării de către vânzător, dreptul trebuie să fie
transmisibil, adică să nu fie indisolubil legat de o anumită persoană; deci, nu se
pot transmite prin vânzare: drepturile personale nepatrimoniale, cele patrimoniale
cu caracter strict personal şi nici cele constituite prin voinţa părţilor sau a legii,
cu caracter intuitu personae3. De exemplu, nu pot forma obiectul contractului de
vânzare-cumpărare: dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor, dreptul de
întreţinere, dreptul de pensie etc.

1
A se vedea D. Al exandres co , Explicaţiune teoretică şi practică a dreptului
civil român, tom. VIII, Bucureşti, 1925, p. 8.
2
A se vedea: Ph. Malaurie, L. Aynes, P. Y. Gautier, Cours de droit civil. Les
contrats speciaux. Civil et commerciaux, Ed. Cujas, Paris, 2001, p. 76.
3
A se vedea Fr. Deak , Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, Bu-
cureşti, 1999, p. 10.
CONTRACTE SPECIALE
10
Contractele care au ca obiect un imobil, chiar dacă sunt încheiate între
comercianţi, de exemplu, vânzarea-cumpărarea unui imobil pentru exercitarea
comerţului, au caracter civil, fiind „potrivit legii, de natură eminamente civilă”
(s. n.)4 iar nu comercială, chiar dacă sunt încheiate în scopul obţinerii de profit.
Numai dacă imobilul face parte dintr-un fond de comerţ, iar contractul are ca
obiect acest fond, operaţiunea a fost calificată comercială, independent de
persoanele între care a intervenit.
Încheiem partea introductivă cu menţiunea că vânzarea reprezintă modelul
contractului translativ de proprietate şi instrumentul principal al circulaţiei
bunurilor” (s. n.)5.
2. Reglementare. Sediul de bază, în materie de vânzare-cumpărare, se găseşte
în Codul civil, cartea a III-a intitulată „Despre diferitele moduri prin care se
dobândeşte proprietatea”, titlul V „Despre vinderi”, art. 1294-1404.
Pe lângă reglementarea dată de Codul civil de la 1864 (ce constituie şi
dreptul comun în materie), prin alte acte normative sunt reglementate diferite
feluri de vânzări, cunoscute ca varietăţi de vânzare-cumpărare, cărora le sunt
aplicabile reguli speciale (de exemplu, vânzarea locuinţelor proprietate de stat în
condiţiile: Legii nr. 85/1992, Legii nr. 112/1995, Legii nr. 10/2001 etc.).
3. Caractere juridice.
a). Vânzarea este un contract consensual. Potrivit art. 1295 C. civ. „Vin-
derea este perfectă între părţi … îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi
asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul nu se va fi
numărat”(s.n).
Rezultă că, ad validitatem vânzarea se încheie prin simplu acord de voinţă
al părţilor (solo consensu) şi fără remiterea lucrului vândut ori a preţului6.
Ad probationem însă, este cerută forma scrisă în toate cazurile când bunul
are o valoare mai mare de 250 lei (art. 1191 C. civ.). Nerespectarea formei scrise
atrage imposibilitatea părţilor contractante de a proba existenţa contractului şi a
clauzelor sale (proba cu martori nefiind admisă decât atunci când există un
început de dovadă scrisă, art. 1197 C. civ.).

4
A se vedea: O. C ăpăţ î nă, Societăţile comerciale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti,
1991, p. 165.
5
A se vedea, J. Huet , Traité de droit civil. Les principaux contrats spéciaux,
LGDJ, Paris, 2001, p. 179.
6
A se vedea: R. Motica, Fl. Moţiu, Contractul de vânzare-cumpărare. Teorie şi
practică judiciară, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1999, p. 8.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
11
Regula de mai sus nu este aplicabilă terţelor persoane care vor putea
dovedi contractul cu orice mijloace de probă (întrucât pentru terţi contractul este
un simplu fapt juridic).
Vânzarea este numai în principiu, consensuală.
Prin excepţie de la acest principiu, în cazurile special prevăzute de lege,
vânzarea devine un contract solemn. De exemplu, în temeiul art. 2 din Legea nr.
54/1998, terenurile pot fi înstrăinate, prin acte juridice inter vivos, numai în
formă solemnă (autentică)7.
Sancţiunea pentru nerespectarea condiţiei de formă cerută ad validitatem
este nulitatea absolută a actului încheiat cu încălcarea normei imperative a legii.
De remarcat că forma autentică este cerută imperativ exclusiv pentru toate
înstrăinările ce au ca obiect terenuri. Dacă obiectul înstrăinării este, de exemplu,
un imobil (teren şi construcţie), forma autentică nu este obligatorie pentru
înstrăinarea exclusivă a construcţiei (care poate fi valabil înstrăinată prin înscris
sub semnătură privată); evident că legea nu interzice cumpărătorului dobândirea
unei construcţii prin act autentic.
Dacă vânzarea, având ca obiect un imobil (teren şi construcţie), nu a fost
încheiată în formă autentică cumpărătorul va dobândi „numai un drept de
superficie (un drept de proprietate asupra construcţiei şi un drept de folosinţă asu-
pra terenului), în privinţa proprietăţii terenului actul valorând numai ca un
antecontract de vânzare-cumpărare”8.
Precizăm că numai nuda proprietate este supusă înstrăinării prin formă
autentică. Pentru dobândirea sau înstrăinarea dezmembrămintelor dreptului de
proprietate nu se cere respectarea formei autentice.
În doctrină, o lungă perioadă, s-a pus întrebarea dacă vânzarea unui
autovehicul folosit trebuie încheiată în formă autentică? Discuţia a fost provocată
de faptul că până la apariţia HG nr. 610/1992 privind cartea de identitate a
autovehiculului, poliţia efectua radierea şi respectiv înscrierea în circulaţie numai
la prezentarea actului vânzării în formă autentică.
Răspunzând la întrebare, practica judiciară a decis că cerinţa organelor
financiare sau de poliţie este numai de ordin administrativ şi, în consecinţă,

7
A se vedea: C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Bucureşti,
2003, p. 11-12.
8
A se vedea: D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex,
Bucureşti, 1996, p. 54; M. Ni col ae , Legea nr. 54/1998 privind circulaţia
terenurilor, în Dreptul nr. 8/1998, p. 10.
CONTRACTE SPECIALE
12
vânzarea-cumpărarea de vehicule folosite este valabil încheiată prin acordul de
voinţă al părţilor, probat prin act sub semnătură privată9.
Deşi după apariţia HG nr. 610/1992 problema formei autentice nu s-a mai
pus, vânzarea autovehiculelor folosite făcându-se pe baza contractului-tip
încheiat la poliţie, discuţia juridică de mai sus rămâne valabilă, cel puţin pentru
constatarea valabilităţii actelor de dobândire şi înstrăinare încheiate sub imperiul
actelor normative în vigoare până în 1992 (tempus regit actum).
b). Vânzarea este un contract bilateral (sinalagmatic), pentru că dă naştere
la obligaţii reciproce între părţile contractante, vânzătorul are obligaţia să predea
lucrul vândut, iar cumpărătorul să plătească preţul; prestaţia uneia dintre părţi
fiind cauza obligaţiei asumate de cealaltă parte.
c). Vânzarea este un contract cu titlu oneros, pentru că fiecare parte ur-
măreşte un interes patrimonial, respectiv primirea unui echivalent în schimbul
prestaţiei la care se obligă; „îndeplinirea obligaţiei vânzătorului este echivalentul
celeilalte obligaţii şi viceversa: do ut des”10.
d). Vânzarea este un contract comutativ, întrucât existenţa şi întinderea
obligaţiilor reciproce sunt cunoscute din momentul încheierii contractului şi nu
depind de un eveniment viitor şi nesigur de a se produce (alea).
Spre deosebire de contractele aleatorii (de exemplu, contractul de asigu-
rare, renta viageră etc.), în contractele comutative nu există şanse de câştig şi
pierdere pentru părţile contractante, prestaţiile acestora fiind considerate
echivalente
Ca excepţie, contractul are caracter aleatoriu în cazul vânzării de drepturi
litigioase (ca varietate a vânzării de drept comun)11.
e). Vânzarea este un contract translativ de proprietate. În măsura în care
vânzarea-cumpărarea strămută dreptul de proprietate (nu un alt drept) şi după

9
A se vedea I. Mi huţ ă , Probleme de drept civil (contracte, folosinţa
locuinţelor, răspunderea delictuală) din practica Tribunalului Suprem pe semes-
trul II al anului 1978, în RRD nr. 9/1979, p. 31; L. M i hai , În legătură cu
litigiile privind înstrăinarea autovehiculelor proprietate personală, în RRD, nr.
12/1983, p. 37.
10
A se vedea: C. Ham angi u , I. Ros et t i -B ăl ănes cu , Al. B ăi coi anu, Tratat
de drept civil român, vol. II, ed. îngrijită de D. R ădes cu , Ed. All, Bucureşti,
1998, p. 547.
11
Într-o altă opinie şi vânzarea cu clauză de întreţinere poate avea caracter
aleatoriu; a se vedea: M. M ureş an , Contracte civile, vol. I, „Contractul de
vânzare-cumpărare”, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996, p. 7. Nu împărtăşim
opinia de mai sus, deoarece clauza de întreţinere poate avea, în acest caz, numai
caracter accesoriu.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
13
încheierea valabilă a contractului se produce şi transferul dreptului de proprietate
de la vânzător la cumpărător.
Transferul dreptului de proprietate operează indiferent dacă s-a făcut
predarea lucrului vândut sau plata preţului. Astfel, potrivit art. 1295 C. civ.
„Vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la
cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului
şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi
numărat”.
„Regula caracterului translativ de proprietate este pe deplin operantă doar
în cazul bunurilor individual-determinate”, deoarece în cazul bunurilor de gen,
care se vând după greutate, număr sau măsură, şi care nu sunt individualizate,
„proprietatea nu se poate transfera decât la momentul în care se realizează
individualizarea prin operaţiunile de cântărire, măsurare sau numărare”12 (s.n.).
Transmiterea imediată (după încheierea valabilă a contractului) a drep-
tului de proprietate operează numai dacă sunt întrunite următoarele condiţii:
- vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut;
- obiectul contractului să fie un bun determinat individual;
- lucrul vândut trebuie să existe;
- părţile să nu fi amânat transferul dreptului de proprietate.
Momentul transmiterii dreptului de proprietate în contractul de vânzare-
cumpărare prezintă mare importanţă şi sub aspectul suportării riscului pieirii
lucrului vândut.
Potrivit art. 971 C. civ. „în contractele care au ca obiect translaţia pro-
prietăţii, sau unui alt drept real … lucrul rămâne în rizico-pericolul dobândito-
rului, chiar dacă nu s-a făcut tradiţiunea lucrului”.
Art. 971 C. civ. consfinţeşte principiul res perit domino potrivit căruia pro-
prietarul (cumpărătorul, dacă transmiterea proprietăţii s-a făcut imediat încheierii
contractului) va suporta paguba pricinuită de pieirea fortuită a bunului.
Dacă la momentul pieirii bunul nu fusese predat cumpărătorului şi vân-
zătorul era debitor al obligaţiei de predare anterioară a lucrului, acesta din urmă
nu va suporta paguba dacă va dovedi natura fortuită (nu culpabilă) a pieirii (art.
1083 C. civ.).
Potrivit art. 1074 alin. (2) C. civ. dacă bunul a pierit datorită intervenţiei
unei cauze exoneratoare de răspundere civilă, vânzătorul va suporta riscurile
numai dacă a fost pus în întârziere (cu privire la executarea obligaţiei de a preda

12
A se vedea: D. M acovei , M.S. S t ri bl ea , Drept civil. Contracte. Succesiuni,
Ed. Junimea, Iaşi, 2000, p. 14.
CONTRACTE SPECIALE
14
lucrul vândut). Vânzătorul are totuşi posibilitatea să-şi înlăture propria culpă
dovedind că lucrul ar fi pierit şi la cumpărător, chiar dacă l-ar fi predat la
termen13.
Principiul res perit domino potrivit căruia riscul pieirii lucrului este supor-
tat de proprietar nu are caracter imperativ. Astfel, părţile pot conveni, printr-o
clauză expres prevăzută în contract, ca vânzătorul să suporte riscurile după ce a
operat transferul proprietăţii sau cumpărătorul să-şi asume riscurile înainte de
momentul transferării dreptului de proprietate (de exemplu, în cursul executării
lucrului viitor)14.

Secţiunea a II-a. Condiţii de validitate

Potrivit art. 948 C. civ. „condiţiile esenţiale pentru validitatea unei con-
venţii” sunt: capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţilor, obiec-
tul determinat, posibil, licit şi o cauză morală şi licită.
Deşi Codul civil nu face referire, legislaţia civilă actuală adaugă şi forma
(caracteristică contractelor solemne) la cele patru condiţii esenţiale de validitate,
prezentate mai sus.
Întrucât condiţiile esenţiale de validitate ale contractului (în general) au
fost studiate pe larg în cadrul teoriei generale a obligaţiilor, în cele ce urmează
vom analiza numai particularităţile acestora în materie de vânzare (şi doar
ocazional vom reaminti unele reguli generale).

§ 1. Capacitatea părţilor

1. Reguli generale. Potrivit art. 949 C. civ., în principiu, toate persoanele


se bucură de capacitatea de a contracta (în general), regula fiind deci, capacitatea
iar excepţia incapacitatea. Dispoziţia este reluată în acelaşi sens în art. 1306 C.
civ. privind capacitatea în materia contractului de vânzare-cumpărare.
Sunt incapabili de a contracta în general, minorii şi interzişii judecătoreşte
(art. 950 C. civ.).
Având în vedere că vânzarea-cumpărarea este act de dispoziţie, atât
pentru vânzător, cât şi pentru cumpărător, părţile trebuie să aibă capacitate de
exerciţiu deplină (la momentul închierii contractului)15.
13
A se vedea, Ph. M al auri e , L. Aynès , P.Y. Gaut i er , op. cit., p. 207-209.
14
A se vedea, Fr. Deak , op. cit., p. 19.
15
În doctrină s-a precizat că vânzarea-cumpărarea este act de dispoziţie dar
„numai raportat la lucrul vândut şi preţul care formează obiectul contractului”
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
15
În consecinţă, minorii între 14 şi 18 ani (cu capacitate de exerciţiu res-
trânsă) vor putea încheia contracte personal, dar numai cu încuviinţarea ocro-
titorilor săi legali şi în toate cazurile cu autorizaţia autorităţii tutelare16.
Pentru persoanele juridice regula capacităţii este subordonată principiului
specialităţii, consacrat de art. 34 din Decretul nr. 31/195417.
2. Incapacităţi speciale de a vinde şi de a cumpăra.
După persoana sau lucrul asupra căruia poartă, interdicţiile (prohibiţiile) de
a vinde şi de a cumpăra (sau numai de a cumpăra) sunt de două feluri:
incapacităţi - instituite în consideraţia unor persoane (intuitu personae) şi
inalienabilităţi - stabilite de lege în consideraţia bunului (propter rem).
Cazurile de incapacităţi speciale la vânzare şi cumpărare, ce fac obiectul
analizei de faţă, sunt expres şi limitativ prevăzute de lege şi de strictă
interpretare.
În continuare, vom prezenta câteva incapacităţi la vânzare şi cumpărare,
prevăzute de Codul civil şi legile speciale.
a). Conform art. 1307 C. civ. vânzarea între soţi este interzisă.
Incapacitatea este dictată de următoarele considerente.
- Pentru protejarea intereselor moştenitorilor rezervatari. Dacă vânzarea
între soţi n-ar fi interzisă, prin vânzări simulate unul dintre soţi ar putea face
celuilalt liberalităţi care să depăşească cotitatea disponibilă şi în consecinţă, s-ar
încălca rezerva succesorală.
- Pentru protejarea intereselor creditorilor. Lipsa incapacităţii prevăzute
de art. 1307 C. civ. ar da posibilitate soţilor de a frauda, cu mai mare uşurinţă,
interesele creditorilor, prin vânzări aparente şi fictive.
- Pentru a da efect prevederii art. 937 C. civ. prin care donaţia între soţi
este revocabilă. Scopul interdicţiei este de a împiedica soţii să realizeze donaţii
irevocabile, sub aparenţa unor vânzări simulate.
Nerespectarea interdicţiei cu privire la vânzarea între soţi, duce la nuli-
tatea relativă a contractului18.

(s. n.). În schimb, vânzarea mijloceşte şi efectuarea unor acte de administrare sau
conservare, cazuri în care părţile pot avea numai capacitatea necesară realizării
acestora; a se vedea: Fr. Deak , op. cit., p. 39.
16
A se vedea: M. M ureş an , op. cit., p. 14-15.
17
A se vedea: G. B oroi , op. cit., p. 105.
18
În doctrina juridică s-a opinat şi că vânzarea între soţi este sancţionată cu
nulitatea absolută; a se vedea, M. B ădi l ă, Propunere de „lege ferenda” pri-
vind nulitatea încheierii contractelor de vânzare-cumpărare între soţi, în RRD
nr. 9/1977, p. 31.
CONTRACTE SPECIALE
16
Nulitatea vânzării între soţi poate fi confirmată după desfacerea căsătoriei
de către părţi sau de moştenitori după moartea vânzătorului.
Vânzarea între concubini este valabilă, cu excepţia situaţiei în care a fost
efectuată cu un scop imoral (de exemplu, pentru a menţine starea de con-
cubinaj)19.
b). Tutorii nu pot cumpăra bunurile persoanelor de sub tutela lor atât timp
cât socotelile definitive ale tutelei nu au fost date şi primite (art. 809 C. civ. şi art.
1308 pct. 1 C. civ.).
Totodată art. 128 C. fam. interzice orice acte juridice între tutore şi soţul
sau rudele lui, pe de o parte, şi minor, pe de altă parte.
c). Mandatarii, atât cei convenţionali cât şi cei legali, împuterniciţi de a
vinde un lucru, nu pot să-l cumpere întrucât, de regulă, nu se poate admite ca o
persoană să cumuleze şi rolul de vânzător şi pe cel de cumpărător (art. 1308 pct. 2
C. civ.).
d). Administratorii bunurilor ce aparţin statului, comunelor, oraşelor,
municipiilor sau judeţelor nu pot cumpăra bunurile aflate în administrarea lor
(art. 1308 pct. 3 C. civ.).
e). Funcţionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau unităţilor ad-
ministrativ-teritoriale care se vând prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 C. civ.).
În cazul în care bunurile destinate vânzării au preţuri fixe, astfel încât orice
apreciere subiectivă este exclusă, cumpărarea „poate fi recunoscută valabilă, dacă
nu intervin alte cauze de nulitate”20.
Sancţiunea nerespectării prevederilor art. 1308 C. civ. este nulitatea
relativă, întrucât nulitatea nu este de ordine publică, ci de interes privat21.
f). Judecătorii, procurorii şi avocaţii nu pot deveni cesionari de drepturi
litigioase care sunt de competenţa Curţii de Apel în a cărui circumscripţie îşi
execută funcţia sau profesia (art. 1309 C. civ.).
În cazul judecătorilor de la Curtea Supremă de Justiţie şi al procurorilor de
la Parchetul de pe lângă CSJ interdicţia se extinde pe tot teritoriul ţării.

19
A se vedea: TS, col. civ., dec. nr. 1174/1956, în CD 1956, p. 109.
20
A se vedea: Fr. Deak , op. cit., p. 41.
21
Într-o opinie distinctă, se apreciază că „pentru nesocotirea prevederilor art. 1308
pct. 1 şi 2 este justificată soluţia nulităţii relative, iar pentru încălcarea celor de
la pct. 3 şi 4 sancţiunea nu poate fi decât nulitatea absolută”; a se vedea, D.
M acovei , M.S. S t ri bl ea , op. cit., p. 23.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
17
Această interdicţie este întemeiată pe un motiv de ordine publică şi, în
consecinţă, sancţiunea este nulitatea absolută a actului şi suportarea cheltuielilor
vânzării şi plata daunelor-interese22.
g). Potrivit art. 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică
a terenurilor proprietatea funciară a dobânditorului şi a familiei sale nu poate
depăşi 200 ha de teren agricol în echivalent arabil.
Textul de lege se aplică numai în privinţa terenurilor agricole, indiferent de
locul situării lor şi numai în cazul dobândirii prin acte între vii.
Limita de 200 ha este stabilită cumulativ; terenul deţinut exclusiv în pro-
prietate împreună cu cel dobândit, (fie şi nuda proprietate), nu poate depăşi limita
prevăzută de lege.
Dacă terenul dobândit se încadrează în parte în această limită, în parte
excede, „urmează ca, în conformitate cu regula nulităţii parţiale, actul să fie
considerat valabil în partea în care dobândirea se situează în limita a 200 ha şi
nul absolut în partea în care depăşeşte această suprafaţă.
Particularitatea prevederilor art. 2 alin. (3) din Legea nr. 54/1998, în cazul
în care suprafaţa de teren dobândită (inclusiv cea deţinută anterior) depăşeşte
limita impusă de lege este aceea că are drept sancţiune: reducţiunea actului
juridic (până la limita suprafeţei legale).
Dacă actul de vânzare-cumpărare a fost desfiinţat în totalitate, vânzătorul
va rămâne proprietarul terenului înstrăinat şi va restitui preţul integral al
vânzării (iar dacă desfiinţarea este parţială, se va realiza o partim restitutio, cu
diminuarea corespunzătoare a preţului).
h). Potrivit art. 2 alin. 3 şi 4 din OUG nr. 226/2000 privind circulaţia
juridică a terenurilor cu destinaţie forestieră (modificată şi completată prin Legea
nr. 66/2002) în cazul dobândirii prin acte juiridice între vii, proprietatea de fond
forestier a dâbânditorului nu poate depăşi 100 ha de familie. Prin noţiunea de
familie înţelegându-se soţii şi copii necăsătoriţi (dacă locuiesc împreună cu
părinţii lor).
Încălcarea incapacităţii de mai sus se sancţionează cu reducţiunea actului
juridic, pănă la limita suprafeţei legale.
i). Un alt caz de incapacitate specială temporară la vânzare este cel
prevăzut de art. 44 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, prin care se instituie o
interdicţie în consideraţia chiriaşului dobânditor al locuinţei, de a înstrăina
imobilul timp de 10 ani.
22
În doctrina franceză incapacitatea este sancţionată cu nulitatea este relativă; a se
vedea, P.H. Ant onm att ei , J. R aynard , Droit civil. Contrats spéciaux, Litec,
Paris, 2002, p. 88-89.
CONTRACTE SPECIALE
18
Menţionăm că interdicţia la vânzare a imobilelor dobândite de chiriaşi în
temeiul Legii nr. 112/1995 a fost menţinută şi de Legea nr. 10/2001, cu
menţiunea că cea dintâi instituia o prohibiţie în consideraţia bunului, pe când cea
din urmă a stabilit prohibiţia numai asupra persoanei chiriaşului dobânditor.
În concluzie, dacă interdicţia propter rem de înstrăinare a locuinţelor
dobândite de chiriaşi în condiţiile art. 9 alin. (1)-(4) din Legea nr. 112/1995 a
constituit o inalienabilitate având drept consecinţe principale: scoaterea bu-
nurilor din circuitul civil şi sancţiunea nulităţii absolute a contractului, în schimb
interdicţia având acelaşi obiect, prevăzută de art. 44 alin. (1) din Legea nr.
10/2001 este o incapacitate la înstrăinare (sau dobândire) în consideraţia
persoanei vânzătorului (ori cumpărătorului), iar sancţiunea este nulitatea relativă
(pentru încălcarea dispoziţiei legale ce ocroteşte un interes particular, individual).
Modificarea principală intervenită în natura juridică a interdicţiilor pre-
văzute de cele două acte normative are drept consecinţă: diferitele regimuri ju-
ridice aplicabile; în timp ce actele juridice (contractele) de înstrăinare încheiate
sub imperiul art. 9 alin. ultim din Legea nr. 112/1995 sunt nule absolut, cele de
după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001 sunt numai anulabile (cu
consecinţele de rigoare)23.

§ 2. Consimţământul

Vânzarea se încheie prin acordul de voinţă dintre părţi.24 Existenţa con-


simţământului este în principiu, indispensabilă pentru perfectarea vânzării.
1. Antecontractul de vânzare-cumpărare este o promisiune de a vinde
sau/şi de a cumpăra, un acord de voinţă ce precede încheierea unei vânzări şi care
are menirea de a conferi părţilor certitudinea că nici una dintre ele nu va capitula
de la intenţia realizării contractului preconizat
Uneori însă, promisiunea asumată prin antecontract nu tinde în mod direct
la certificarea încheierii în viitor a contractului, ci prin ea este angajată o
obligaţie a cărei existenţă depinde, în mod esenţial, de un viitor contract a cărui

23
Pentru amănunte, a se vedea, L. St ănci ul es cu , Consideraţii privind interdic-
ţiile la înstrăinarea imobilelor, în legislaţia de după 1989, în Revista de drept
comercial nr. 5/2001, p. 86.
24
Acordul de voinţă este suma consimţământului părţilor; a se vedea,
G. R ouhet t e, Contribution a l’etude critique de la notion de contrat, th. Paris,
1965, p. 388; B. C el i ce , Les reserves et le non-vouloir dans les actes
juridiques, th. Paris, 1968, p. 175-176; J. Fl our, L. Aubert , Les obligations,
vol. I, L’acte juridique, 6e ed., Paris, 1986, p. 41.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
19
perfectare este, însă, incertă (este situaţia pactului de preferinţă, care reprezintă
neîndoielnic un antecontract).
Alteori, obligaţia asumată de promitent nu este aceea de a încheia el însuşi
contractul, ci de a determina pe un terţ să consimtă a intra în raportul juridic dorit
de beneficiar (cazul promisiunii de porte-fort).
În toate cazurile însă, ceea ce reuneşte toate aceste figuri juridice în
tiparele unei singure instituţii juridice este scopul principal urmărit de părţi sau
măcar una dintre ele, acela de a intra, în viitor, într-un raport juridic contractual
care să dea satisfacţie deplină interesului manifestat.
Precizăm că în doctrina românescă, în accepţiunea de antecontract se mai
folosesc termenii de: “precontract”, “contract preliminar”, “contract provizoriu”25
sau de „contract preparator”, „promisiune de contract”, „contract-cadru”, „acord de
principiu”, „scrisoare de intenţie” sau „contract parţial” (folosite în doctrina
juridică vest-europeană)26.
2. Varietăţi ale antecontractului de vânzare-cumpărare.
În practică, cele mai întâlnite varietăţi ale promisiunii de vânzare-
cumpărare (în accepţiunea sa generală) sunt: promisiunea unilaterală de vânzare
sau cumpărare, promisiunea bilaterală de vânzare şi cumpărare, pactul de
preferinţă şi promisiunea de porte-fort.
La cele de mai sus, adăugăm arvuna care, deşi, în esenţă, este: o garanţie
într-un antecontract de vânzare-cumpărare, un avans din preţul vânzării şi un
mod de evaluare anticipată a cuantumului daunelor-interese datorate în caz de
neperfectare a vânzării, urmăreşte totuşi în general scopuri asemănătoare
antecontractelor.

A. Promisiunea unilaterală de vânzare intervine în cazul în care o


persoană, prevăzând un interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun,
primeşte promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-şi facultatea
de a-şi manifesta, ulterior, de obicei înăuntrul unui termen, consimţământul de a-l
cumpăra.
O promisiune de vânzare constituie un contract distinct (nenumit), ce nu
este o vânzare şi deci nu poate produce nici efectele acesteia (cum ar fi de
exemplu, transmiterea dreptului de proprietate).

25
A se vedea: I. Al bu, Răspunderea civilă precontractuală, în Dreptul nr. 7/1993,
p. 42).
26
A se vedea: Ph. M al auri e , L. Aynès , P.Y. Gaut i er , Cours de droit civil. Les
contrats speciaux.. Civils et commerciaux, Ed. Cujas, Paris, 2001, p. 93.
CONTRACTE SPECIALE
20
Putem spune că promisiunea de vânzare (sau de cumpărare) este un
antecontract, care dă naştere la un drept de creanţă, una dintre părţi fiind obligată
faţă de cealaltă să vândă în viitor un anumit bun27.
Având în vedere că, promitentul are o obligaţie de a face, în cazul în care
el va refuza vânzarea, contractul nu se va încheia, iar beneficiarul va avea dreptul
la daune-interese, potrivit art. 1075 C. civ.
Obligaţia promitentului se stinge la expirarea termenului prevăzut sau,
dacă nu s-a prevăzut un termen, la expirarea termenului general de prescripţie,
care începe să curgă de la data încheierii promisiunii de vânzare [art. 3 şi art. 7
alin. (2) din Decretul nr. 167/1958]28.
Întrucât dă naştere la un drept de creanţă, dovada promisiunii de vânzare se
face conform regulilor generale (art. 1191 şi urm. C. civ.) chiar dacă vânzarea
proiectată ar fi un contract solemn (de exemplu, vânzarea unui teren).
Rezultă că promisiunea numai de vânzare (sau numai de cumpărare) este
un contract unilateral, deoarece creează obligaţii numai pentru una dintre părţi,
respectiv pentru promitent.

B. Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare-


cumpărare
Promisiunea de vânzare şi cumpărare este bilaterală când ambele părţi se
obligă să încheie în viitor29 contractul de vânzare-cumpărare. Promisiunea
bilaterală este tot un antecontract, cu deosebirea că ambele se obligă să
perfecteze contractul de vânzare-cumpărare şi deci fiecare poate să ceară
încheierea contractului.
Promisiunea sinalagmatică (bilaterală) de contract este denumită uzual
„antecontract” datorită frecvenţei sale deosebite în raport cu celelalte varietăţi de
antecontract.
Se pun întrebările: în ce măsură poate determina antecontractul perfectarea
în viitor a contractului preconizat (urmărit de părţi) ? Vânzarea încheiată de

27
În pofida numelui său, promisiunea unilaterală de a contracta este caracterizată
„un veritable contrat, autonome et specifique”; a se vedea, V.F. B enac-
S chm i dt , Le contrat de promesse unilaterale de vente, Paris, 1983, p. 12 şi
urm.
28
A se vedea: Fr. Deak , op. cit., p. 25.
29
Spre deosebire de dreptul francez (sursa de inspiraţie a Codului nostru civil) în
care „promisiunea de vânzare valorează vânzare, dacă există consimţământul
reciproc al celor două părţi asupra lucrului şi asupra preţului” (a se vedea: Henri
et Leon M azeaud , Jean M azeaud , Leçons de droit civil,
vol III, Paris, 1963, p. 645, 784 şi urm., citată de Fr. Deak , op. cit., p. 26).
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
21
promitentul-vânzător cu un terţ (şi deci, cu nerespectarea obligaţiilor asumate în
antecontract) este valabilă ?
Răspunzând la întrebările de mai sus, precizăm că şi obligaţiile asumate în
antecontractul de vânzare-cumpărare se execută asemenea obligaţiilor
contractuale în general, urmând ca în caz de neexecutare, partea culpabilă să
datoreze numai daune interese compensatorii (neputând fi, în principiu, obligată
la predarea lucrului).
Astfel, în cazul în care promitentul-vânzător nu-şi respectă obligaţia şi
vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea
lucrului, întrucât nu a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o terţă per-
soană este valabilă.
Numai dacă lucrul a mai rămas în patrimoniul vânzătorului promitentul-
cumpărător poate cere respectarea obligaţiilor antecontractuale. Astfel, în
doctrină s-a admis, că în cazul încălcării obligaţiei de a face, oricare dintre părţi
poate cere instanţei ca în temeiul dispoziţiilor art. 1073 şi 1077 C. civ. să
pronunţe o hotărâre cu caracter constitutiv de drepturi (care va transfera dreptul
de proprietate de la promitentul-vânzător la promitentul-cumpărător)30.
C. Pactul de preferinţă reprezintă o varietate a promisiunii unilaterale
care, datorită specificului său, are o aplicaţie ce se restrânge la contractele de
vânzare şi la cele de închiriere31.
În acest sens, pactul de preferinţă ar putea fi definit, cu titlu generic, ca
fiind promisiunea pe care şi-o asumă una dintre părţi (promitentul) ca, în cazul în
care se va decide să încheie contractul avut în vedere de cealaltă parte, să acorde
preferinţă acesteia din urmă (beneficiarul) la contractare, la preţ egal.
De menţionat, că promitentul-vânzător (sau cumpărător) nu se obligă că
va contracta pur şi simplu, ci numai că dacă se va decide să contracteze, atunci îl
va prefera pe beneficiar.
Pactul de preferinţă este o promisiune valabilă întrucât este afectată numai
de o condiţie simplă potestativă (care nu depinde doar de voinţa promitentului, ci
şi de împrejurări exterioare ce l-ar determina să încheie vânzarea).
D. Promisiunea de porte-fort
30
A se vedea V. Stoica, Fl. Baias, Executarea silită a antecontractelor de
înstrăinare a imobilelor în condiţiile abrogării art. 12 din Decretul nr.
144/1958, în Dreptul nr. 3/1992, p. 14.
31
Teoretic însă, el ar putea privi preferinţa acordată şi la încheierea altor tipuri de
contracte. În practică, pactul de preferinţă vizează mai ales un contract viitor de
închiriere comercială, vânzare imobiliară, donaţie etc.; a se vedea, P.H.
Ant onm at t ei , J. R aynard , Droit civil. Contrats spéciaux, Litec, Paris, 2002,
p. 32-33.
CONTRACTE SPECIALE
22
Denumită şi „promisiune de a determina pe altul să ratifice un act”, această
varietate de antecontract constituie o convenţie prin care o persoană (promitent)
se angajează faţă de o altă persoană (beneficiar) să determine pe un terţ să încheie
un act juridic promis sau să ratifice unul încheiat în contul lui de către promitent
fără împuternicirea sa prealabilă32.
Dacă terţul refuză să ratifice actul sau dacă ratificarea devine imposibilă
(datorită decesului, incapacităţii etc.), actul încheiat pentru el nu va produce nici
un efect, perfectarea contractului nemaiavând loc. În acest caz, promitentul şi
beneficiarul contractant vor trebui să-şi restituie ceea ce au executat în temeiul
acelui act, promitentul fiind răspunzător cu daune-interese pentru neîndeplinirea
obligaţiei ce şi-a asumat.
Dacă terţul ratifică actul, promisiunea este îndeplinită de către promitent,
realizându-se scopul mediat prin antecontract, adică statornicirea unui raport
juridic contractual între terţ şi beneficiarul promisiunii.
Particularitatea acestei convenţii constă în faptul că, dacă terţul ratifică
actul, acesta se va perfecta retroactiv, ab initio (din momentul încheierii sale).
Promisiunea de porte-fort apare deci, ca o convenţie accesorie faţă de
actul încheiat în contul terţului, o convenţie ce nu se confundă cu actul pentru a
cărui perfectare promitentul se obligă a furniza consimţământul terţului.
E. Arvuna şi acontul. Potrivit dispoziţiilor art. 1297-1298 C. civ. arvuna
este un mijloc de constrângere pentru a determina părţile să perfecteze contractul.
În doctrină s-a apreciat că arvuna reprezintă: fie „o sumă de bani pe care
cumpărătorul o dă vânzătorului în momentul încheierii vânzării, ca gaj al
acordului de voinţa intervenit”33, fie o convenţie accesorie a contractului de
vânzare-cumpărare, fie o varietate a contractului de vânzare-cumpărare34.
Practica judecătorească35, a cărei soluţie o împărtăşim, a apreciat arvuna ca
fiind o garanţie într-un antecontract de vânzare-cumpărare care, în caz de
neperfectare a vânzării, va constitui daune-interese compensatorii suportate de
partea culpabilă.
Opinăm astfel, că, arvuna parte (avans, acont) a preţului vânzării (plătit, în
consecinţă, de cumpărător) are rol de garanţie într-un antecontract de vânzare-
cumpărare pentru preîntâmpinarea riscului: fie al promitentului-cumpărător (ca
32
Promisiunea de porte-fort este utilizată în practica franceză cel mai frecvent în
relaţiile de familie; a se vedea, J. Gat s i , Les contrats spéciaux, Ed. Armand Colin,
Paris, 1998, p. 23.
33
A se vedea: C. Ham angi u , I. Ros et t i -B ăl ănes cu , Al. B ăi coi anu,
op. cit., p. 551.
34
A se vedea, D. M acovei , M.S. St ri bl ea , op. cit., p. 73.
35
A se vedea, CSJ, s. civ., dec. nr. 674/1994, în Dreptul nr. 12/1994, p. 55.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
23
promitentul-vânzător să nu respecte obligaţia asumată de a face şi să vândă
valabil bunul unui terţ), ori al promitentului-vânzător (ca promitentul-cumpărător
să refuze încheierea vânzării şi plata restului de preţ).
Arvuna este deci, suma de bani pe care promitentul-cumpărător o dă
promitentului-vânzător cu ocazia încheierii unui antecontract (de regulă, o parte
din preţul contractului de vânzare-cumpărare), şi care în caz de neperfectare a
contractului din culpa uneia dintre părţi, urmează să fie pierdută ori restituită
dublu (ori triplu etc.).
Arvuna constituie şi o clauză penală, deoarece este un mod aparte de eva-
luare anticipată a cuantumului daunelor-interese datorate în caz de neexecutare
culpabilă a antecontractului, cu caracteristici proprii, distincte:
a) un caracter de confirmare a încheierii contractului (antecontractului);
b) un caracter supletiv al prevederilor art. 1298 C. civ.; şi
c) un caracter de dezicere, în sensul că oricare dintre părţi îşi rezervă
dreptul de a se dezice unilateral de la executarea antecontractului, fie în schimbul
pierderii, fie al restituirii îndoite a arvunei primite36.
Arvuna se aseamănă cu acontul (reprezentând, de regulă, o parte din preţul
vânzării); şi se deosebeşte de acont, care reprezintă întotdeauna (şi nu ocazional)
o parte din preţ37.
7. Dreptul de preemţiune la cumpărarea terenurilor agricole. În
principiu, titularul unui drept de proprietate (inclusiv a unui teren), poate
înstrăina dreptul său liber, oricărei persoane (fizice sau juridice).
Prin dreptul de preemţiune legea recunoaşte unor categorii de persoane un
drept prioritar la cumpărare. Deşi prin instituirea unui drept de preemţiune este
afectată libertatea persoanei de a contracta, existanţa lui nu transformă vânzarea
într-una forţată, deoarece nu este substituită voinţa vânzătorului de a înstrăina, ci
numai libertatea acestuia (în anumite limite) de a-şi alege persoana
cumpărătorului.
Dreptul de preemţiune reglementat prin Legea nr. 18/1991 modificată de
Legea nr. 169/1997 şi de Legea nr. 54/199838 reprezintă o derogare, prin voinţa
36
În cazul în care arvuna are un caracter de dezicere, ea apare ca o condiţie re-
zolutorie, partea neculpabilă neputând cere executarea silită a obligaţiei asumate,
ci poate obţine numai arvuna; a se vedea: E. S aft a- Rom ano, Contracte civile.
Încheiere, executare, încetare, Ed. Polirom, Iaşi, 1999, p. 34.
37
Într-o opinie separată, se apreciază că vânzarea cu arvună este o varietate a
contractului de vânzare-cumpărare; a se vedea, J. M anol i u , Şt. R ăus chi ,
Drept civil. Contracte, Universitatea „Al.I. Cuza”, Iaşi, 1984, p. 48-49.
38
Pentru amănunte în materia dreptului de preemţiune în general şi, în special a
celui prevăzut de art. 52 din Legea nr. 26/1996 (Codul silvic) a se vedea, L.
CONTRACTE SPECIALE
24
legii, de la principiul liberei circulaţii a bunurilor şi, mai ales, de la principiul
potrivit căruia proprietarul dispune liber de bunul său (art. 480 C. civ.). În
consecinţă, textele care reglementează dreptul de preemţiune urmează a fi
interpretate restrictiv 39.
Această derogare are o natură legală, fiind instituită printr-o normă im-
perativă în care voinţa proprietarului nu are importanţă. În consecinţă, acesta din
urmă, hotărându-se să vândă, nu are decât posibilitatea de a se conforma
dreptului de preemţiune, sub sancţiunea prevăzută de lege.
A. Domeniul de aplicare
Dreptul de preemţiune are ca obiect exclusiv terenurile agricole situate în
extravilan. Acestea pot fi: terenuri arabile, păşuni, fâneţe, vii etc., dar nu pot fi,
de exemplu, terenuri cu pădure (întrucât nu sunt agricole). Evident că dreptul de
preemţiune nu se aplică tuturor terenurilor agricole, ci numai celor situate în
extravilan, domeniul său de aplicare neputând fi extins şi asupra terenurilor
intravilane, pentru care dreptul de preemţiune al cumpărătorului nu există.
Conform art. 5 din Legea nr. 54/1998, dreptul de preemţiune operează
numai în cazul înstrăinării prin vânzare a terenului agricol ceea ce înseamnă că
transmiterea dreptului de proprietate trebuie făcută cu titlu oneros, prin plata unei
sume de bani, ca preţ40.
În consecinţă, dreptul de preemţiune nu poate fi aplicat în cazul în care
înstrăinarea se face prin alte contracte cu titlu oneros, cum ar fi: schimbul (chiar
cu sultă) şi cu atât mai puţin printr-un contract cu titlu gratuit, cum ar fi donaţia şi
nici în cazul aducerii terenului ca aport într-o societate civilă sau comercială sau
dacă face obiectul unei tranzacţii.
Menţionăm că obiectul contractului trebuie să fie obligatoriu transmiterea
dreptului de proprietate asupra terenului agricol (având desigur în vedere că
vânzarea poate transmite şi alte drepturi reale asupra terenului).
Dreptul de preemţiune operează indiferent dacă proprietarul-vânzător este
o persoană fizică sau o persoană juridică (acesta din urmă putând fi: o societate
comercială, dar şi statul sau unităţile sale administrativ-teritoriale, în cazul când
terenurile agricole situate în extravilan fac parte din domeniul privat al acestora.

Dogaru , Regimul juridic al pădurilor, Ed. Universităţii „Petru Maior”, Târgu


Mureş, 2002, p. 155.
39
A se vedea: Fr. Deak , op. cit., p. 29.
40
Deşi legiuitorul nu statorniceşte expres, corect se apreciază că numai vânzările
voluntare, iar nu şi cele silite, fac domeniul de aplicare a dreptului de
preemţiune; a se vedea, E. C hel aru , Dreptul de preemţiune, în Dreptul nr.
8/1998, p. 26.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
25
B. Titularii dreptului de preemţiune
Potrivit Legii nr. 54/1998 ordinea dreptului de preemţiune este următoarea:
în primul rând coproprietarii terenului care se vinde, apoi, dacă este cazul,
proprietarii terenurilor învecinate celui care se vinde şi arendaşul (persoană
fizică).
Titularii dreptului de preemţiune îşi pot exercita acest drept numai în
ordinea arătată mai sus, astfel că dacă coproprietarii acceptă să cumpere, ei vor
elimina pe proprietarii vecini şi arendaşul şi, în acest fel, mai departe.
Este posibil însă, ca o unitate administrativ-teritorială să aibă calitatea de
coproprietar al terenului agricol sau de proprietar al unui teren agricol învecinat,
situaţie în care va putea exercita dreptul său de preemţiune prin invocarea calităţii
sale fie de coproprietar, fie de proprietar vecin, beneficiind de ordinea conferită
astfel.
Potrivit art. 8 din Legea nr. 54/1998 „vânzătorul are dreptul de a alege pe
unul dintre ofertanţi”, fără a preciza expres dacă alegerea trebuie făcută în
interiorul unei categorii sau nu. Deşi reglementarea cuprinsă în art. 5 din lege nu
este prea explicită în privinţa rangului titularilor dreptului de preemţiune, opinăm
că din coroborarea cu prevederile art. 8 şi 9 rezultă că ordinea enumerării conferă
şi rangul: cei de un rang superior înlăturându-i pe ceilalţi.
C. Exercitarea dreptului de preemţiune este reglementată de
art. 6-11 din Legea nr. 54/1998. Potrivit art. 6 din lege, vânzătorul este obligat să
înregistreze la consiliul local din raza căruia este situat terenul „oferta de vân-
zare”, care va cuprinde următoarele menţiuni obligatorii: numele şi prenumele
vânzătorului, suprafaţa, categoria de folosinţă şi locul unde este situat terenul. În
aceeaşi zi secretarul primăriei este obligat să afişeze oferta, sub semnătură, la
sediu.
Titularii dreptului de preemţiune, în măsura în care doresc să cumpere,
trebuie să înregistreze la primăria localităţii în care se află terenul, o ofertă de
cumpărare în termen de 45 de zile de la data afişării.
Având în vedere că aşa zisa „ofertă a vânzătorului” prevăzută de art. 6 din
lege, nu cuprinde elementul obligatoriu ce ar trebui să o califice drept ofertă de
contractare, respectiv pretul vânzării, doctrina a apreciat că ea poate reprezenta,
ca natură juridică, numai o simplă declaraţie de a contracta41.

41
Oferta vânzătorului trebuie să fie precisă şi completă, cuprinzând toate
elementele necesare (inclusiv preţul) pentru încheierea contractului, astfel încât
simpla acceptare a acesteia să realizeze perfectarea lui. Tot aşa nu constituie
ofertă nici „la declaration de comand”, specifică fazei pregătitoare a vânzării
imobiliare; a se vedea, J. Huet , op. cit, p. 418.
CONTRACTE SPECIALE
26
Potrivit aceleiaşi legi, preţul trebuie însă cuprins în oferta de cumpărare
pe care titularul dreptului de preemţiune înţelege să-l plătească (oferta de
cumpărare reprezentând astfel o veritabilă ofertă de a contracta).
Dacă, după expirarea termenului de 45 de zile titularii dreptului de preem-
ţiune nu au făcut o ofertă de cumpărare, terenul se vinde liber (fără exercitarea
dreptului de preemţiune), astfel că proprietarul poate vinde terenul oricărei
persoane, prezentând la notarul public un act eliberat de primărie, care să ateste
exercitarea legală a dreptului de preemţiune.
Din interpretarea art. 9 din lege rezultă că dacă preţul oferit de un titular al
dreptului de preemţiune este mai mic decât cel prevăzut în oferta de vânzare,
proprietarul are un drept de opţiune între a vinde terenul la preţul oferit sau poate
să-l vândă „oricărei alte persoane”.
În cazul în care mai mulţi titulari, din categorii diferite, acceptă oferta,
contractul se consideră încheiat cu titularii din categoria superioară, iar dacă sunt
mai mulţi titulari care fac parte din aceeaşi categorie, contractul se încheie între
vânzător şi toţi acceptanţii (care au oferit acelaşi preţ).
D. Sancţiune
Potrivit art. 14 din Legea nr. 54/1998 nerespectarea dispoziţiilor referitoare
la dreptul de preemţiune atrage nulitatea relativă a contractului (menţinându-se
soluţia dată de Legea nr. 18/1991).
Numai titularii (şi succesorii lor) dreptului de preemţiune, vor putea cere
în justiţie anularea sa (nu şi părţile), deoarece sancţiunea a fost instituită pentru
protejarea celor dintâi. Acţiunea în anulare va putea fi promovată indiferent de
buna sau reaua-credinţă a cumpărătorului.
Nu sunt supuse acţiunii în anulare antecontractele de vânzare-cumpărare ce
au ca obiect terenuri agricole situate în extravilan, pentru că acestea nu sunt acte
de înstrăinare (singurelele la care face referire art. 5 din Legea nr. 54/1998).
După expirarea termenului de prescripţie a acţiunii în anulare (de 3 ani),
vânzarea se consolidează, cu toate că s-a încheiat cu nerespectarea condiţiilor
imperative ale legii (dreptul de preemţiune).
De menţionat că nulitatea relativă poate fi acoperită prin confirmare
expresă sau tacită de către cei îndreptăţiţi să ceară pronunţarea ei de instanţa de
judecată. Confirmarea tacită intervine în situaţia în care titularii dreptului de
preemţiune sau succesorii lor în drepturi nu introduc acţiunea în nulitatea relativă
în termenul de prescripţie42.
E. Reglementarea dreptului de preemţiune prin alte acte normative.

42
A se vedea, L. P op , op. cit., p. 118.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
27
a). Potrivit art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru
utilitate publică în cazul în care un imobil expropriat este scos la vânzare de către
expropriatorul care nu a putut realiza lucrarea de utilitate publică (care a consti-
tuit scopul exproprierii), fostul proprietar (expropriatul) are un drept prioritar la
cumpărare pentru un preţ ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea primită la
expropriere, actualizată.
În vederea exercitării vânzării imobilului expropriat, expropriatorul va
înştiinţa expropriatul, care în termen de 60 zile are posibilitatea de alegere între: a
redobândi imobilul sau a renunţa (caz în care titularul dreptului poate dispune
liber de bun).
Dreptul prioritar la dobândirea imobilului expropriat se aseamănă cu
dreptul de preemţiune la vânzarea terenurilor agricole, însă cele două drepturi
prezintă şi deosebiri.
- Expropriatul îşi poate exercita dreptul prioritar în alte cazuri de înstrăi-
nare a imobilului decât prin vânzare (precum în cazul dreptului de preemţiune).
- Preţul redobândirii imobilului de către expropriat nu poate depăşi des-
păgubirea reactualizată (are o limită maximă).
- Exercitarea dreptului prioritar la redobândirea imobilului este mult sim-
plificată în comparaţie cu procedura de exercitare a dreptului de preemţiune)43.
b). Potrivit art. 3 alin. 1 din OUG nr. 226/2000 privind circulaţia juridică a
terenurilor cu destinaţie forestieră (modificată prin Legea nr. 66/2002) vânzarea
terenurilor din fondul forestier proprietate privată se face cu respectarea dreptului
de preemţiune al coproprietarilor sau vecinilor.
Autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură, prin Regia
naţională a Pădurilor este de asemenea titulară a dreptului de preemţiune la
vânzările terenurilor din fondul forestier proprietate privată “limitrofe fondului
forestier proprietate publică a statului, precum şi pentru enclavele din acesta”
(art. 3 alin. 2 din OUG/226/2000).
Din dispoziţiile legii prezentate mai sus, rezultă că dreptul de preemţiune
reglementat de OUG nr. 226/2000 are ca obiect atât terenurile forestiere
proprietate privată, cât şi enclavele din acesta.
În vederea exercitării dreptului de preemţiune prevăzut de lege,
proprietarul va înregistra oferta de vânzare a enclavelor sau terenurilor forestiere

43
Pentru amănunte, a se vedea, Fr. Deak , op. cit., p. 37-38; L. Gi urgi u, Consi-
deraţii în legătură cu Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de
utilitate publică, în Dreptul nr. 2/1995, p. 17-20; Fl. B ai as ,
B. Dum i t rache , Discuţii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea
pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 2 /1995, p. 18-25.
CONTRACTE SPECIALE
28
proprietate privată la primăria în a cărei rază teritorială este înregistrat terenul.
Oferta de vânzare se va afişa la sediul primăriei şi va cuprinde numele şi
prenumele vânzătorului, suprafaţa şi categoria de folosinţă, sarcinile ca îl
grevează, locul unde este situat terenul, termenii şi condiţiile vânzării, precum şi
preţul acesteia (art. 4 alin. 1 şi 2 din OUG nr. 226/2000).
Titularii dreptului de preemţiune trebuie să-şi manifeste în scris intenţia de
cumpărare, printr-o ofertă înregistrată la primărie în termen de 30 de zile de la
data afişării ofertei de vânzare.
În cazul în care mai mulţi titulari ai dreptului de preemţiune îşi manifestă
intenţia de cumpărare “vânzătorul are dreptul de alege una dintre oferte” (art. 4
alin. 4).
Dacă preţul oferit de titularii dreptului de preemţiune este mai mic decât
cel solicitat în oferta de vânzare ori dacă aceştia nu şi-au manifestat voinţa de a
cumpăra în termen de 30 de zile, “terenul se vinde liber”(art. 4 alin. 6).
Dovada exercitării dreptului de preemţiune prevăzut de lege la vânzarea
terenurilor forestiere se face cu actul eliberat vânzătorului de către secretarul
primăriei (după expirarea termenului de 30 de zile).
Sancţiunea încheierii contractului de vânzare-cumpărare a unui teren
forestier ori a unei enclave, cu încălcarea dreptului de preemţiune al titularilor
săi, este nulitatea relativă.
c). Potrivit art. 18 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor
şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, în cazul în care
contractul de închiriere nu se reînnoieşte, deoarece proprietarul doreşte să vândă
locuinţa, chiriaşul are drept de preemţiune la cumpărarea acesteia.
d). Alte acte normative, precum: Legea nr. 133/1999 privind stimularea
întreprinzătorilor privaţi pentru înfiinţarea şi dezvoltarea întreprinderilor mici şi
mijlocii, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în
mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 şi Legea nr. 422/2001
privind protejarea monumentelor istorice, instituie un drept de preemţiune la
cumpărare unor imobile în favoarea anumitor categorii de persoane.

§ 3. Obiectul contractului de vânzare-cumpărare

Precizări prealabile. Potrivit art. 962 C. civ. „Obiectul convenţiilor este


acela la care părţile sau numai una din părţi se obligă”.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
29
Vânzarea-cumpărarea fiind un „contract sinalagmatic, presupune două
prestaţii, având două obiecte deosebite: din partea vânzătorului, bunul vândut;
din partea cumpărătorului, plata preţului”44.
Se poate spune că obiectul contractului de vânzare-cumpărare este dublu.
Astfel, obligaţia vânzătorului are ca obiect lucrul, iar obligaţia cumpărătorului
are ca obiect preţul45. Putem spune astfel că, în cele ce urmează, ne vom referi la
obiectul derivat (material) al prestaţiilor părţilor46.

I. Lucrul vândut
1. Condiţiile lucrului vândut. Pentru ca vânzarea să fie valabilă lucrul
vândut trebuie să îndeplinească următoarele condiţii.
a). Lucrul să fie în comerţ (în circuitul civil). Potrivit art. 963 şi a art. 1310
C. civ. pot fi vândute toate lucrurile care sunt în comerţ (in commercio), afară dacă
legea opreşte aceasta.
Ca o derogare de la principiul liberei circulaţii a bunurilor susceptibile de
apropiere, nu pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare lucrurile care
(potrivit legii) nu sunt în comerţ (extra commercium).
Prohibiţia poate fi „absolută, vizând bunurile care prin natura lor sau
printr-o declaraţie a legii sunt de uz sau de interes public şi, ca atare, sunt ina-
lienabile”.
Sunt inalienabile bunurile de interes naţional sau local, care fac parte din
domeniul public al statului, respectiv al unităţilor administrativ-teritoriale47.
Bogăţiile de orice natură ale subsolului, căile de comunicaţie, spaţiul
aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil şi acelea ce pot fi folosite în
interes public, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice a
platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de lege fac obiectul exclusiv
al proprietăţii publice.
Bunurile proprietate publică (în condiţiile legii) pot fi date în adminis-
trarea regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închi-
riate (art. 135 din Constituţie şi art. 11 din Legea nr. 213/1998).
44
A se vedea: C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p.
554.
45
Potrivit art. 962 C. civ. obiectul convenţiilor este acela la care părţile se obligă.
Este evident însă, că obiectul contractului „îl constituie, de fapt, obiectul
fiecăreia dintre obligaţiile reciproce asumate de părţi” (s. n.). A se vedea: M.
M ureş an , op. cit., p. 20.
46
A se vedea: J. Manoliu, Şt. R ăus chi , op. cit., p. 15; D. M acovei ,
M.S. Striblea, op. cit., p. 30.
47
Pentru amănunte a se vedea L. Gi urgi u, Consideraţii în legătură cu domeniul
public, în Dreptul nr. 8/1995, p. 34-42.
CONTRACTE SPECIALE
30
Vânzarea, concesionarea şi închirierea se fac prin licitaţie publică
[art. 125 alin. (2) din Legea administraţiei locale nr. 215/2001 modificată].
Bunurile proprietate publică (mobile sau imobile) pot fi date în folosinţă gratuită,
pe durată determinată, serviciilor publice sau persoanelor juridice fără scop
lucrativ care desfăşoară activitate de binefacere sau de „utilitate publică” (art.
126 din Legea nr. 215/2001).
Bunurile din domeniul privat al statului şi al unităţilor administrativ-teri-
toriale (cât timp nu sunt trecute în domeniul public) sunt supuse dispoziţiilor de
drept comun, astfel că, la înstrăinarea acestora se vor aplica dispoziţiile prevăzute
pentru contractul de vânzare-cumpărare (în măsura în care prin legea specială nu
se prevede altfel).
Pentru bunurile din domeniul privat al unităţilor administrativ-teritoriale sunt
valabile prevederile Constituţiei, Legii administraţiei publice locale nr. 215/2001,
Legii nr. 213/1998 şi a Legii nr. 54/1998. Nerespectarea acestor prevederi (de
ordine publică) atrage sancţiunea nulităţii absolute48.
Un caz de inalienabilitate este prevăzut de art. 32 alin. (1) din Legea nr.
18/1991, republicată, potrivit căruia terenul atribuit persoanelor cărora li s-a
constituit dreptul de proprietate (conform terminologiei folosită de legiuitor),
respectiv cooperatorilor care nu au adus pământ în cooperativă precum şi a altor
persoane, nu poate fi înstrăinat (prin acte între vii) timp de 10 ani socotiţi de la
începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii.
Calificarea ca inalienabilitate a dispoziţiilor art. 32 alin. (1) din Legea
nr. 18/1991 prezintă importanţă juridică în caz de moarte a titularului dreptului
constituit, în sensul că terenul poate fi transmis moştenitorilor legali ori
testamentari ai defunctului, dar nici aceştia nu-l vor putea înstrăina prin acte între
vii (decât la expirarea termenului de 10 ani)49, sub sancţiunea nulităţii absolute.
b). Bunul să fie determinat sau determinabil (art. 948 şi 964 C. civ.).
Bunurile sunt determinate prin individualitatea lor.
Bunurile certe se determină prin prezentarea caracterelor individuale,
indicându-se natura bunului (teren, casă, autoturism etc.), poziţia (localitatea,

48
A se vedea: I. Adam , Unele aspecte privind regimul juridic al terenurilor agri-
cole ce fac parte din domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-
teritoriale, în Dreptul nr. 12/1994, p. 11-14.
49
În literatura de specialitate s-a spus că art. 32 alin. 1 este numai „o
indisponibilizare intuitu personae, care împiedică persoanele împroprietărite să
speculeze terenurile primite”, a se vedea, D. C hi ri că , Consecinţele modi-
ficărilor legislative postrevoluţionare asupra circulaţiei imobilelor proprietate
particulară, în Dreptul nr. 6/1991, p. 29.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
31
strada, numărul, vecinii etc.) sau alte elemente de identificare (precum: marca
unui autoturism, culoarea, anul de fabricaţie, serie motor etc.).
Bunurile de gen se determină prin indicarea calităţii şi a cantităţii (număr,
volum, greutate etc.).
Potrivit art. 964 alin. (2) C. civ. cantitatea poate să nu fie determinată de la
începutul contractului, dar părţile trebuie să indice suficiente elemente pentru a o
putea determina în viitor (”cantitatea obiectului poate fi necertă, de este posibilă
determinarea sa”). De exemplu, se poate vinde toată recolta unui teren, toate
fructele unei livezi, toate cerealele unui siloz etc.
Potrivit art. 1103 C. civ., dacă în contract s-a omis să se precizeze calitatea
de gen a bunului, vânzătorul este dator să predea un bun de calitatea mijlocie50.
c). Lucrul vândut să existe în momentul încheierii contractului sau să
poată exista în viitor.
Potrivit art. 1311 C. civ. dacă părţile au avut în vedere un lucru existent,
dar care a pierit total în momentul încheierii contractului, vânzarea-cumpărarea
este nulă absolut, întrucât obligaţia vânzătorului este lipsită de obiect, ceea ce
implică şi lipsa cauzei obligaţiei cumpărătorului.
Dacă bunul a pierit în parte, cumpărătorul poate alege: fie să renunţe la
contract, fie să ceară executarea asupra părţii rămase din lucru cu o reducere
proporţională din preţ (art. 1311 C. civ.). De menţionat că alegerea cum-
părătorului operează numai în caz de pieire parţială a lucrului51.
Riscul pieirii totale sau parţiale, înainte de încheierea contractului şi
transferul dreptului de proprietate sau după încheierea contractului, dar fără
transferul dreptului de proprietate cumpărătorului este suportat de vânzător (res
perit domino).
În cazul în care bunul nu există în momentul încheierii contractului, dar
poate exista în viitor, vânzarea este, de asemenea, posibilă (art. 965 C. civ.). Deci
obiect al vânzării-cumpărării poate fi şi un bun viitor (res futura).
Dintre bunurile viitoare doar succesiunile nedeschise nu pot forma obiectul
contractului de vânzare-cumpărare [art. 702 şi art. 965 alin. (2) C. civ.].
Când bunul viitor urmează a fi construit, contractul de vânzare-cumpărare
prezintă asemănări cu contractul de antrepriză de construcţii, de care însă se
deosebeşte.
Dacă lucrul viitor nu se realizează, contractul de vânzare rămâne totuşi
valabil, situaţie în care vânzătorul, pe lângă pierderea preţului, va fi obligat şi la
50
A se vedea, E. S aft a- Rom ano, op. cit., p. 41 şi practica citată de autor (TS, s.
civ., dec. nr. 943/1978, în CD, 1978, p. 67).
51
A se vedea: E. S aft a- Rom ano, op. cit., p. 40.
CONTRACTE SPECIALE
32
plata daunelor-interese pentru neexecutarea obligaţiei asumate (cu excepţia
situaţiei când acesta dovedeşte că a intervenit o cauză străină exoneratoare de
răspundere - art. 1082 C. civ.).
d). Vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului. Deoarece vânzarea-
cumpărarea este un contract translativ de proprietate, vânzătorul trebuie să fie
titularul dreptului de proprietate asupra lucrului vândut.
Dacă vânzătorul nu ar fi proprietar, nu ar putea nici să transmită dreptul
care face obiectul contractului (nemo dat quod non habet).
Problema prezintă importanţă teoretică şi practică mai ales în cazul în care
vânzătorul înstrăinează un imobil care aparţine altuia. Aceasta este cunoscută sub
numele de vânzarea lucrului altuia.
2. Vânzarea lucrului altuia. Vânzarea lucrului altuia este o operaţie
juridică anormală, întâlnită totuşi în practică şi efectuată, fie în necunoştinţă de
cauză de ambele părţi, fie în împrejurări în care atât vânzătorul, cât şi
cumpărătorul (sau numai unul dintre ei) ştiau că bunul aparţine altei persoane.
În practica judiciară există o serie întreagă de cazuri de vânzare a lucrului
altuia: vânzarea de către un moştenitor aparent, vânzarea de către unul dintre soţi
a unui bun comun fără consimţământul celuilalt soţ sau a unui bun aparţinând
celuilalt soţ, vânzarea de către un coindivizar a unui bun proprietate indiviză,
vânzarea unui bun furat sau obţinut prin săvârşirea altei infracţiuni etc.
Menţinerea instituţiei vânzării lucrului altuia poate fi explicată şi prin ideea de
stabilitate, având în vedere că terţul poate ratifica actul respectiv. Apreciem că
este o gândire pragmatică a doctrinei care a dorit să limiteze procese inutile,
purtate între o multitudine de părţi.
Dacă prin art. 1599 din Codul civil francez acestă operaţiune a fost
sancţionată cu nulitatea52, în dreptul nostru vânzarea lucrului altuia nu este pro-
hibită de lege şi în consecinţă, este supusă principiilor generale ce guvernează
convenţiile.
Se pune întrebarea de bun simţ juridic: cum se poate vinde, în mod valabil,
un lucru ce aparţine altuia, lucru care nu se află în patrimoniul tău la momentul
vânzării?
Soluţiile sunt distincte, după cum părţile (sau numai una dintre ele), au fost
în eroare sau au fost în cunoştinţă de cauză, la momentul încheierii contractului.

52
Sancţiunea în dreptul francez este nulitatea relativă; a se vedea,
G. Verm el l e , op. cit., p. 27.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
33
a) Când părţile (sau cel puţin cumpărătorul), au fost în eroare socotind că
bunul vândut aparţine vânzătorului, s-a admis53 că vânzarea este anulabilă (lovită
de nulitatea relativă) pentru eroare asupra calităţii esenţiale a vânzătorului
(considerat proprietar al lucrului vândut). În această situaţie, se poate spune că
vânzătorul s-a comportat ca un proprietar aparent.
Vânzarea efectuată în condiţiile de mai sus poate fi ratificată de adevăratul
proprietar şi deci, poate fi valabilă.
De precizat că, numai cumpărătorul poate cere nulitatea vânzării, pe cale
de acţiune (dar numai dacă preţul a fost plătit) sau pe cale de excepţie (dacă
preţul nu a fost plătit).
Dacă însă, între timp vânzătorul a devenit proprietarul lucrului (după în-
cheierea contractului de vânzare), nici cumpărătorul nu mai poate cere anularea
acestuia.
Vânzătorul nu poate cere anularea contractului în nici un caz, chiar dacă a
fost de bună-credinţă, deoarece “eroarea nu produce nulitate când cade asupra
persoanei cu care s-a contractat”[art. 954 alin. (2) C. civ.].
Nici adevăratul proprietar nu poate cere anularea, fiind terţ faţă de
contract, dar poate intenta o acţiune în revendicare54.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru evicţiune subzistă şi în situaţia
în care cumpărătorul nu a cerut, sau înainte de a fi cerut anularea este evins de
către adevăratul proprietar.
Contractul încheiat cu vânzătorul neproprietar poate fi invocat de către
cumpărător ca just titlu pentru uzucapiunea de 10-20 ani şi pentru dobândirea
fructelor55.
De menţionat, că dacă bunul înstrăinat face parte din domeniul public al
statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, contractul este nul absolut în toate
cazurile, chiar dacă cumpărătorul a fost de bună-credinţă (art. 135 din
Constituţie).
b). Când părţile au încheiat contractul în cunoştinţă de cauză, ştiind că
lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane (şi deci, problema erorii nu se
mai pune) soluţia este controversată.

53
A se vedea, C. Ham angi u, I. Rosetti-Bălănescu, Al. B ăi coi anu , op. cit.,
vol. II, p. 905; R. S anil evi ci , I. M acovei , Consecinţele vânzării lucrului
altuia în lumina soluţiilor practicii judiciare, în RRD nr. 2, 1975, p. 33 şi
practica: CSJ, s. civ., dec. nr. 2467/1992, în Dreptul nr. 10-11, 1993, p. 113; dec.
nr. 132/1994, în Dreptul nr. 5/1995, p. 77.
54
A se vedea: TS, s. civ., dec. nr. 2257/1967, în CD, 1967, p. 83.
55
A se vedea: Fr. Deak , op. cit., p. 58.
CONTRACTE SPECIALE
34
Unii autori au apreciat că, în această situaţie, vânzarea este perfect
valabilă, întrucât acordul de voinţă trebuie să fie interpretat în sensul că părţile n-
au urmărit imediata strămutare a proprietăţii lucrului, ci vânzătorul s-a obligat
numai a-l procura mai târziu cumpărătorului, în caz de neexecutare fiind pasibil
de plata daunelor-interese56.
Alţi autori, la opinia cărora ne raliem, au considerat că vânzarea-
cumpărarea lucrului altuia în cunoştinţă de cauză, reprezentând o operaţiune
speculativă, are o cauză ilicită şi deci este nulă absolut (în baza art. 948
C. civ.), iar dacă contractul s-a încheiat de către vânzător în frauda dreptului
proprietarului, cu complicitatea şi, în orice caz, pe riscul cumpărătorului, consti-
tuie un caz tipic de nulitate absolută în virtutea cunoscutului adagiu clasic:
frauda corupe totul (fraus omnia corrumpit)57.
Întrucât nulitatea absolută a unei convenţii poate fi invocată de orice
persoană interesată şi adevăratul proprietar are acest drept, chiar dacă nu a
participat la încheierea acesteia. Mai mult, proprietarul lucrului vândut are, în
acest caz, drept de opţiune: între a formula acţiunea în constatarea nulităţii
absolute a actului juridic sau acţiunea în revendicare, bazată pe dreptul de
proprietate, deoarece vânzarea-cumpărarea este pentru verus dominus o res inter
alios acta.
3. Vânzarea lucrului furat sau pierdut. Potrivit art. 1909 alin. 2 C. civ.
proprietarul lucrului furat îl poate revendica de la cel care îl deţine (care la rândul
său va putea fi despăgubit de la cel care i l-a înstrăinat).
Derogând de la regula de mai sus, dacă “posesorul actual al lucrului furat
sau pierdut l-a cumpărat la bâlci sau la târg, sau la o vindere publică, sau de la un
negustor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar va putea să ia lucrul
înapoi”, numai dacă întoarce posesorului preţul plătit (art. 1910 C. civ.), în caz
contrar vânzarea rămânând valabilă.
În practică, s-a admis că procurarea unui bun de la un magazin de
consignaţie prezumă buna credinţă a cumpărătorului şi în consecinţă, acesta ”are
dreptul de a primi preţul de la proprietarul care fusese victima furtului”58.

56
A se vedea: M.B. C ant acuzi no , Curs de drept civil, Craiova, p. 652-653;
Al. Oproi u , Probleme juridice ale proprietăţii şi coproprietăţii, în SCJ
nr. 2/1988, p. 164 şi urm.; TS, s. civ., dec. nr. 412/1980, în CD, 1980, p. 20.
57
A se vedea: Fr. Deak , op. cit., p. 42; D. M acovei , M.S. St ri bl ea , op. cit., p.
36 şi practica TJ Constanţa, dec. civ. nr. 778/1987, în RRD, nr. 2/1988, p. 69-70.
58
A se vedea D. Macovei, M. S. Striblea, op. cit., p. 37.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
35
La fel ca în cazul de mai sus, dacă cumpărătorul este de bună–credinţă, tot
aşa şi în cazul vânzării lucrului furat sau pierdut, vânzarea este în principiu,
anulabilă.
4. Vânzarea lucrului aflat în indiviziune. O altă situaţie asemănătoare
prezintă cazul vânzării unui bun aflat într-o indiviziune (sau în proprietate
comună pe cote-părţi) care, însă este supusă unui regim juridic deosebit, în sensul
că nu se aplică regulile privitoare la vânzarea lucrului altuia, ci regulile proprii
stării de indiviziune.
Astfel, dacă unul dintre coproprietari, în loc să dispună numai cu privire la
cota-parte ideală din dreptul său (ceea ce poate face fără acordul celorlalţi
coindivizari), înstrăinează bunul indiviz în materialitatea lui, în tot sau în parte,
vânzarea nu este nulă, ci supune dreptul dobândit de cumpărător condiţiei ca la
partaj bunul să fie atribuit vânzătorului (oricare dintre coindivizari putând cere,
prin acţiune, ieşirea din indiviziune pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra
bunului59).
În consecinţă, după încetarea stării de indiviziune, soarta dreptului
dobânditorului va depinde de rezultatul partajului, în funcţie de situaţiile
următoare:
a) dacă bunul va intra în lotul coindivizarului vânzător, ca urmare a efec-
tului retroactiv al partajului, acesta va fi considerat retroactiv, proprietar exclusiv
şi ca atare, vânzarea va rămâne valabilă;
b) dacă bunul va intra în lotul altui coindivizar vânzarea va fi nulă60.

II. Preţul, obiect al obligaţiei cumpărătorului


Preţul este suma de bani care reprezintă echivalentul datorat de una dintre
părţi (cumpărătorul) în schimbul lucrului transmis de cealaltă parte (vânzătorul).
Preţul este obiectul prestaţiei cumpărătorului şi corespunde valorii lucrului
vândut.
În lipsa unui preţ, vânzarea este lovită de nulitate absolută, deoarece obli-
gaţia cumpărătorului nu are obiect, iar obligaţia vânzătorului este lipsită de
cauză.
59
În legislaţia franceză principiul unanimităţii voinţei coindivizarilor este consa-
crată expres în art. 815 alin. 3 din Codul civil. Pentru particularităţi a se vedea,
A. B enabent , Droit civil. Les contrats speciaux civils et comerciaux,
Montchrestien, Paris 2001, p. 26.
60
A se vedea: C. Stătescu, C. Bîrsan, op. cit., p. 179-180; L. M i hai , Notă la dec.
civ. nr. 608/1987 a TJ Olt, în RRD nr. 11/1988, p. 51; C. Toader , R. Popes cu ,
Consideraţii în legătură cu aplicarea principiului aparenţei în drept în materia
moştenirii, în Dreptul nr. 9/1993, p. 33-41.
CONTRACTE SPECIALE
36
Ca element esenţial de validitate a vânzării, preţul trebuie să întrunească
următoarele condiţii: să fie stabilit în bani, să fie determinat sau determinabil şi
să fie sincer şi serios.
a). Preţul trebuie stabilit în bani. Această condiţie se impune ca o nece-
sitate, deşi legea nu o prevede în mod expres61.
Stabilirea preţului în bani este de esenţa contractului de vânzare-
cumpărare.
În cazul în care două persoane convin să dea un lucru pentru alt lucru (şi
nu pentru o sumă de bani) avem de a face cu un contract de schimb şi nu cu o
vânzare. Tot aşa, în cazul în care în schimbul unui lucru se promite prestarea unei
întreţineri avem de a face cu un contract de întreţinere şi nu cu o vânzare-
cumpărare. Faptul că în practică acest contract mai este cunoscut ca „vânzare cu
clauză de întreţinere” nu ne îndreptăţeşte să ajungem la altă concluzie.
Dacă însă, în schimbul unui lucru se achită o sumă de bani şi se promite şi
o întreţinere, contractul va fi calificat vânzare-cumpărare după cum prestaţia
principală este suma de bani sau întreţinerea, elemente de fapt a căror stabilire
constituie atributul principal al jurisprudenţei.
b). Preţul trebuie să fie determinat sau determinabil. Condiţia ca preţul să
fie determinat de părţi rezultă din prevederile art. 1303 C. civ. Legea îngăduie
însă, ca părţile să cadă de acord asupra faptului ca o anumită persoană, de regulă
un expert, să stabilească preţul, iar ele să fie ţinute să vândă, respectiv, să
cumpere la acel preţ62.
Preţul va fi fixat într-o anumită câtime, fiind fără importanţă dacă aceasta
va fi achitată printr-o singură prestaţie sau prin prestaţii succesive63. Este posibil
ca preţul să fie parţial determinat printr-o câtime la data încheierii contractului,
urmând ca restul să fie determinat pe parcursul derulării acestuia, după anumite
criterii ferme de determinare, în viitor64.

61
Potrivit art. 1 din HG nr. 352/1991 privind aplicarea regimului devizelor în
România şi a art. 1 din Norma nr. 398/1991 persoanele juridice vor efectua
vânzări de mărfuri cu amănuntul “numai cu plata în ”.
62
O asemenea vânzare este afectată de o condiţie suspensivă; a se vedea: D.
C hi ri că , op. cit., p. 44.
63
„Preţul este liber determinat prin jocul concurenţei” (s.n.); a se vedea,
P.H. Ant onm at t ei , J. R aynard , op. cit., p. 130.
64
Convenţia în care se stipulează că preţul vânzării este acela de la bursă dintr-o
anumită zi (sau perioadă) este valabilă întrucât preţul este determinabil; a se
vedea, C. Ham angi u , N. George an , op. cit., p. 403.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
37
De menţionat, că în cazul în care preţul nu este determinat sau
determinabil prin elemente ferme stabilite de părţi, vânzarea este nulă absolut
(pentru lipsa unui element esenţial).
În practica judiciară au fost declarate nule vânzările cuprinse într-un
înscris care conţinea doar menţiunea că preţul s-a plătit, fără însă a arăta care a
fost acela (sau se făcea menţiunea unei părţi din preţ, fără a se stabili care a fost
acesta în întregime)65.
În mod excepţional, preţul unor imobile ce urmează a fi înstrăinate prin
acte juridice între vii este stabilit prin prevederile legii. De exemplu, cazul vân-
zării din fondurile statului a locuinţelor către chiriaşi în condiţiile Legii
nr. 85/1992 sau a Legii nr. 112/1995.
Dacă părţile au prevăzut un preţ legal care însă s-a modificat în timpul
executării contractului, modificarea de preţ se aplică de la data indicată în actul
normativ sau, în lipsa unei atare prevederi, cu începere de la data actului
normativ, care este de imediată aplicare66.
c). Preţul trebuie să fie sincer şi serios. Preţul sincer este un preţ real
(datorat) al imobilului vândut, pe care părţile nu l-au stabilit în mod fictiv, ci în
scopul de a-l plăti în realitate67.
În cazul în care preţul este fictiv (simulat), contractul de vânzare-
cumpărare este nul (căci îi lipseşte preţul).
Preţul trebuie să fie, de asemenea serios, adică să nu fie derizoriu, infim
(art. 1303 C. civ.), atât de disproporţionat în raport de valoarea lucrului vândut,
încât practic, să nu existe obiect al obligaţiei cumpărătorului (să nu existe preţ) 68.
Seriozitatea preţului fiind o chestiune de fapt este lăsată la aprecierea instanţei de
judecată69.
Dacă preţul este sincer şi serios contractul de vânzare-cumpărare este în
principiu, valabil, chiar dacă preţul este mult inferior sau superior valorii reale a
65
A se vedea: TS, s. civ., dec. nr. 86/1986, în CD 1986, p. 33.
66
Dacă cumpărătorul a plătit preţul legal prevăzut în contract, vânzătorul nu mai
poate refuza predarea lucrului vândut cu motivarea că ulterior preţul s-a mo-
dificat; a se vedea, CSJ, s. com. dec. nr. 336/1993, în Dreptul nr. 8/1994, p. 82.
67
Realitatea şi seriozitatea preţului îşi regăseşte izvorul în cauza vânzării; a se
vedea, Ph. M al auri e , L. Aynès , op. cit., p. 136.
68
Este posibil ca preţul să fie deghizat numai parţial, fără însă să devină derizoriu,
caz în care contractul este valabil ca vânzare-cumpărare devenind aplicabile
regulile simulaţiei şi cele fiscale; a se vedea, TS, completul de 7 judecători nr.
9/1986, cu Nota I de A. Chi ra , Nota II de V. S t oi ca ,
M. R onea , în Dreptul nr. 2-3/1991, p. 41-52.
69
A se vedea: TS, s. civ., dec. nr. 1542/1993, în RRD nr. 6/1974, p. 74; TS,
s. civ., dec. nr. 697/1984, în CD, 1984, p. 28.
CONTRACTE SPECIALE
38
lucrului vândut, întrucât părţile sunt libere să determine preţul sub valoarea
lucrului; echivalenţa fiind relativă întrucât este raportată, atât la valoarea lucrului,
dar şi la subiectivismul părţilor.
În loc de preţ derizoriu se mai vorbeşte de „modicitatea preţului” sau de o
disproporţie prea mare dintre preţ şi valoarea bunului, ceea ce poate crea
confuzie între preţul neserios şi preţul lezionar. Precizarea este importantă
deoarece ar putea avea drept consecinţă constatarea nulităţii actului juridic pentru
neseriozitatea preţului (deşi el este numai lezionar).
În cazul preţului mult sub valoarea lucrului, se vorbeşte şi de „vilitatea
preţului”70 în sens de preţ lezionar, care sub aspect juridic poate pune numai
problema unei acţiuni în resciziune (admisă larg de multe legislaţii europene şi
chiar de cea franceză - sursă de inspiraţie pentru Codul civil român).
III. Vânzarea pe un Euro. Înstrăinarea unui lucru pentru un preţ simbolic
de “un euro” poate fi, în principiu, valabilă. Evident însă, că strict juridic nu
poate fi vorba despre o vânzare (preţul fiind neserios), însă contractul poate fi
valabil recunoscut ca o donaţie deghizată, dacă a existat intenţia de a face o
liberalitate (animus donandi) şi dacă sunt întrunite condiţiile cerute pentru
validitatea unei liberalităţi inter vivos.
În literatura franceză se admite însă că “vânzarea pe un Euro” poate fi
supusă regimului juridic al vânzării, atunci când cumpărătorul dobândeşte un
patrimoniu (dreptul asupra lucrului, dar şi obligaţiile subsecvente acestuia). De
exemplu, vânzarea pe un Euro având ca obiect un teren împreună cu datoriile sale
(în care drepturile şi obligaţiile dobândite de cumpărător formează împreună “un
tot indivizibil”71).
IV. Preţul lezionar. Dacă la încheierea vânzării există o disproporţie
vădită între valoarea de circulaţie a lucrului şi preţul efectiv achitat (de exemplu,
se vinde un autoturism care are valoare de piată de 100 milioane lei cu suma de
10 milioane lei) în doctrină se vorbeşte de preţul lezionar.
Potrivit prevederilor art. 1165 C. civ. acţiunea în resciziune pentru leziune
este recunoscută numai minorului între 14-18 ani care a încheiat singur, fără
încuviinţarea părinţilor sau tutorelui, un act juridic lezionar ( şi pentru a cărui
validitate nu era necesară şi încuviinţarea prealabilă a autorităţii tutelare). De

70
A se vedea: C. Ham angi u , I. Ros et t i -B ăl ănes cu , Al. B ăi coi anu,
op. cit., p. 907.
71
Vânzarea putând avea chiar un “preţ negativ”, caz în care vânzătorul ar putea
plăti cumpărătorului pentru pasivul imputabil lui (celui dintâi), obligaţia de
plată a preţului fiind astfel, inversată; a se vedea Ph. Malaurie, L. Aynes, P. Y.
Gautier, op. cit., p. 172-173. Precizăm însă că doctrina noastră nu recunoaşte, în
general, şi cesiunea obligaţiilor (fiind, sub acest aspect, mai puţin flexibilă).
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
39
menţionat că vânzarea încheiată de un minor sub 14 ani este anulabilă chiar dacă
nu este lezionară, pentru incapacitate.
În consecinţă, în dreptul nostru acţiunea în resciziune este inadmisibilă
pentru vânzătorul major (decât în mod cu totul excepţional şi dacă s-a întemeiat
pe o cauză imorală - art. 968 C. civ.).
Sancţiunea vânzarii cu preţ lezionar este nulitatea absolută. Leziunea
poate fi invocată numai de vânzător (deci, cumpărătorul nu poate introduce o
astfel de acţiune)72.
În condiţiile noi ale economiei de piaţă, de lege lata, ne raliem opiniei
potrivit căreia este preferabilă aplicarea art. 968 C. civ. ( cauza este “nelicită când
este prohibită prin legi”), decât calificarea nejustificată a unui preţ lezionar drept
derizoriu (pentru a ocoli inadmisibilitatea acţiunii în resciziune între majori)73.
De lege ferenda, apreciem utilitatea unei noi reglementări în materie de
resciziune pentru leziune, cu consecinţe practice importante, mai ales în ceea ce
priveşte soarta antecontractelor de vânzare-cumpărare74.

§ 4. Cauza în contractul de vânzare-cumpărare

Cauza reprezintă un element constitutiv în structura actului juridic şi o


condiţie de validitate a acestuia.
Având în vedere caracterul sinalagmatic al contractului de vânzare-
cumpărare, putem spune că fiecare dintre obligaţiile părţilor au câte o cauză (şi
deci nu putem vorbi despre o cauză comună).
În esenţă, cauza este scopul în vederea căruia, atât vânzătorul, cât şi
cumpărătorul se obligă unul faţă de celălalt.
În concepţia modernă, cauza include atât scopul imediat al asumării
obligaţiei, respectiv obţinerea bunului sau încasarea preţului (element obiectiv,
abstract şi invariabil în toate contractele de vânzare-cumpărare), cât şi scopul
mediat, respectiv mobilul determinant al consimţământului fiecăreia dintre părţile
contractante (element care este subiectiv, concret şi variabil de la caz la caz) 75.
Din dispoziţiile art. 966-968 C. civ. rezultă trei condiţii ce trebuie înde-
plinite de cauza contractului de vânzare-cumpărare.
72
Art. 1674 C. civ. francez; a se vedea, G. Verm el l e , Droit civil., op. cit.,
p. 16.
73
Pentru amănunte, a se vedea: Fr. Deak , op. cit., p. 69.
74
Eventual cu preluarea unor aspecte din aşa numita teorie a impreviziunii; a se
vedea I. Al bu, Probleme actuale privind reevaluarea judiciară a creanţelor,
indexarea convenţională a obligaţiilor pecuniare şi indexarea dobânzilor, în
Dreptul nr. 1/1994, p. 49.
75
A se vedea, M. M ureş an , op. cit., p. 48.
CONTRACTE SPECIALE
40
a). Cauza să existe. Potrivit art. 967 C. civ. vânzarea este valabilă chiar
dacă cauza nu este stipulată expres, deoarece existenţa ei se prezumă până la
proba contrară. Lipsa cauzei atrage nulitatea absolută a vânzării (art. 966 C.
civ.).
b). Cauza să fie reală. Cauza este falsă atunci când părţile sau numai una
dintre ele au avut credinţa greşită că scopul pentru care au încheiat vânzarea
există, este realizabil, pe când în realitate acesta nu există.
Cauza falsă este de fapt o eroare asupra cauzei care atrage doar nulitatea
relativă a contractului76.
c). Cauza este licită când este conformă cu normele juridice şi este morală
când corespunde regulilor de convieţuire socială.
Cauza imorală atrage, de asemenea, nulitatea absolută a vânzării-
cumpărării.

§ 5. Forma contractului de vânzare-cumpărare

Potrivit prevederilor art. 948 C. civ., forma nu este o condiţie de


valabilitate a contractului prevăzută expres de lege. Deci orice contract trebuie să
îmbrace o formă oarecare, legea neimpunând o anumită formă (în general).
Ad validitatem, pentru vânzare-cumpărare nu se cere o anumită formă,
contractul fiind în principiu, consensual.
Prin excepţie de la principiu legea, în anumite cazuri, impune expres o
formă solemnă pentru validitatea unor vânzări. De exemplu, potrivit art. 2 din
Legea nr. 54/1998 terenurile, indiferent că sunt situate în intravilan sau în
extravilanul localităţilor şi indiferent de întinderea suprafeţei, pot fi înstrăinate
prin acte juridice inter vivos numai dacă actul juridic a fost încheiat în formă
autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.
În alte cazuri de încheiere a contractelor de vânzare-cumpărare legea
impune de asemenea o anumită formă, dar nu ca o condiţie de validitate, ci
numai ad probationem sau în vederea îndeplinirii formalităţilor de publicitate a

76
A se vedea: I. Zi nvel i u, Contractele civile, instrumente de satisfacere a intere-
selor cetăţenilor, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1978, p. 65-66.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
41
77
transferului dreptului de proprietate asupra imobilelor . De exemplu, închirierea
locuinţelor se face numai prin contract scris (cerinţă ad probationem).

§ 6. Publicitatea imobiliară

Potrivit art. 1295 alin. (2) C. civ., „în materie de vindere de imobile,
drepturile care rezultă prin vinderea perfectă între părţi, nu pot a se opune, mai
înainte de transcripţiunea actului, unei a treia persoane”.
Rezultă că vânzarea drepturilor reale imobiliare este valabil încheiată
între părţi în temeiul acordului lor de voinţă (şi cu respectarea formei prevăzute
de art. 2 din Legea nr. 54/1998 dacă imobilul este un teren), însă devine opo-
zabilă terţilor numai din momentul înscrierii în cartea funciară potrivit Legii ca-
dastrului funciar şi a publicităţii imobiliare, nr. 7/1996 (modificată şi completată
prin OUG nr. 70/2001).
De menţionat că intabularea intervine după ce contractul de vânzare-
cumpărare a fost valabil încheiat şi, în consecinţă, înscrierea în cartea funciară
nu este o condiţie de validitate a actului de înstrăinare.
Intabularea face ca dreptul real dobândit de cumpărător să devină opozabil
erga omnes tuturor celorlalte persoane care nu au participat la încheierea
convenţiei (terţii).
În consecinţă, lipsa înscrierii în cartea funciară a transmiterii sau
constituirii unui drept real are drept sancţiune inopozabilitatea faţă de terţi a
operaţiunii.
Practic, lipsa înscrierii în cartea funciară se manifestă mai ales în cazul
înstrăinării succesive a aceluiaşi imobil către două sau mai multe persoane (deci
când vânzătorul înstrăinează bunul, succesiv mai multor cumpărători), când
devine opozabilă terţilor numai vânzarea cu privire la care s-a înregistrat mai
întâi cererea de înscriere în cartea funciară a judecătoriei de pe raza locului
unde este situat imobilul (chiar dacă actul respectiv s-a perfectat după celelalte
vânzări78).
În materie de bunuri mobile nu există un sistem de publicitate, deoarece
simpla lui posesie face ca acesta să devină opozabil. Potrivit art. 972 C. civ. dacă
77
În doctrină s-a făcut o distincţie netă între condiţiile intrinseci de validitate a
contractului de vânzare-cumpărare, respectiv condiţiile prevăzute expres de art.
948 C. civ. şi condiţiile extrinseci de validitate prevăzute de legi speciale numai
pentru anumite contracte; a se vedea, D. C hi ri că , op. cit., p. 51-55. Apreciem
distincţia ca fiind fără importanţă juridică.
78
A se vedea: R.I. M ot i ca , Fl. M oţ i u , op. cit., p. 220.
CONTRACTE SPECIALE
42
vânzătorul a înstrăinat bunul mobil la două persoane, „persoana pusă în
posesiune este preferită şi rămâne proprietară, chiar când titlul său este cu dată
posterioară”, cu condiţia să fie de bună-credinţă79.

Secţiunea a III-a. Efectele contractului de


vânzare-cumpărare

1. Aspecte generale. Contractul de vânzare-cumpărare valabil încheiat


are drept consecinţă producerea de efecte juridice.
Efectele contractului de vânzare-cumpărare se împart în: efecte legale
(produse prin încheierea valabilă a contractului) şi de efecte personale (obligaţii
asumate de părţi).
Putem spune astfel, că vânzarea-cumpărarea are un efect dublu: transferul
dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător (efect legal), şi crearea de
obligaţii în sarcina părţilor (efecte personale).
Transmiterea dreptului de proprietate, ca principal efect al vânzării (in-
diferent dacă aceasta se face la momentul încheierii contractului sau ulterior
acestui moment, prin voinţa părţilor ori a legii) are rol determinant asupra
obligaţiilor vânzătorului, cât şi ale cumpărătorului80.
În consecinţă, transmiterea dreptului de proprietate nu este o obligaţie a
vânzătorului (indiferent că operează de îndată sau ulterior) deoarece, o dată ce
contractul a fost perfectat, proprietatea se transferă fără intervenţia părţilor. Per a
contrario, dacă am admite că înstrăinarea dreptului de proprietate ar fi o obligaţie
a vânzătorului, ar trebui să admitem şi că dobândirea acestuia este o obligaţie a
cumpărătorului (ceea ce este de neacceptat).
Putem spune că obligaţiile de predare şi de luare în primire a lucrului
(datorate de vânzător şi respectiv de cumpărător) sunt de fapt expresii materiale
ale înstrăinării şi dobândirii (transmiterii) dreptului de proprietate.
Codul civil nu reglementează expres toate efectele contractului de vânzare-
cumpărare, făcând referire numai la obligaţiile principale ale vânzătorului: „de a
da lucrul şi de a răspunde de dânsul” (art. 1313 C. civ.) precum şi la principala

79
Pentru amănunte în materie de publicitate imobiliară vezi L. Pop, Drept civil.
Drepturile reale principale, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1993, p. 228 şi urm.
80
Transferul de proprietate este efectul esenţial al vânzării; a se vedea,
J. Huet , op. cit., p. 179. Mai mult în literatura juridică franceză se vorbeşte
despre transferul dreptului de proprietate ca fiind singurul efect al contractului;
a se vedea, Ph. M al auri e , L. Aynès , P.Y. Gaut i er , op. cit., p. 207.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
43
obligaţie a cumpărătorului „de a plăti preţul în ziua şi la locul determinat prin
contract” (art. 1361 C. civ.).
2. Interpretarea clauzelor contractuale
Potrivit art. 983 C. civ. dacă înţelesul unui contract, în general, este în-
doielnic textul se interpretează în favoarea debitorului.
Având în vedere caracterul sinalagmatic al contractului de vânzare-
cumpărare, în care atât vânzătorul cât şi cumpărătorul sunt în acelaşi timp de-
bitori (dar şi creditori) legiuitorul a făcut o excepţie de la regula de mai sus (art.
1312 C. civ.), prevăzând că vânzătorul trebuie să explice clar obligaţiile sale
(deoarece el este acela care impune clauzele contractuale), iar dacă înţelesul
actului ar fi îndoielnic, clauzele neclare se vor interpreta în contra vânzătorului
(in dubio contra stipulantem).
În concluzie, în materie de vânzare-cumpărare, atât clauzele (neclare,
indoielnice) referitoare la obligaţiile vânzătorului, cât şi cele referitoare la
obligaţiile cumpărătorului, se interpretează în favoarea cumpărătorului.

§ 1. Obligaţiile vânzătorului

Contractul de vânzare-cumpărare valabil încheiat creează obligaţii în


sarcina ambelor părţi contractante.
Vânzătorul are două obligaţii principale legale81: să predea bunul vândut şi
să-l garanteze pe cumpărător contra evicţiunii şi contra viciilor (art. 1313 C. civ.).
În afara obligaţiilor principale, vânzătorul are şi unele obligaţii accesorii
precum: conservarea lucrului până la predare (art. 1074 C. civ.), suportarea
cheltuielilor de radiere a inscripţiilor ipotecare sau alte garanţii reale (purga) etc.82.
De menţionat că părţile pot stipula şi alte obligaţii (convenţionale), şi în
acelaşi timp, ele sunt în drept, chiar să modifice obligaţiile reglementate de lege.

I. Predarea lucrului vândut

81
În afara acestor două obligaţii principale şi legale (art. 1313 C. civ.) părţile pot
stipula şi alte obligaţii (după cum sunt în drept să modifice chiar şi obligaţiile re-
glementate de lege).
82
Doctrina franceză recunoaşte vânzătorului şi alte obligaţii legale accesorii
precum: obligaţia de informare (impusă profesioniştilor) sau obligaţia de
securitate (impusă prin Legea din 21 iulie 1983 şi prin directiva comunitară din
25 iulie 1985 privind responsabilitatea pentru produse defectuoase).
CONTRACTE SPECIALE
44
Potrivit art. 1314 C. civ. „predarea este strămutarea bunului vândut în
puterea şi posesiunea cumpărătorului”. “Strămutarea bunului vândut” nu are
semnificaţia transferului de proprietate, ci numai a detenţiei.
În unele cazuri, predarea presupune uneori o atitudine pasivă din partea
vânzătorului (de exemplu, când imobilul se află deja în posesia cumpărătorului).
În alte cazuri este necesară săvârşirea unor fapte pozitive pentru ca cumpărătorul
să intre în stăpânirea efectivă a imobilului cumpărat (de exemplu, predarea
cheilor, eliberarea clădirii etc.)83.
Predarea bunului se face, ca regulă, la locul unde acesta este situat, fiind
deci, portabilă (art. 1319 C. civ.).
În cazul în care lucrul vândut nu poate fi localizat (la momentul încheierii
contractului) predarea trebuie să se facă potrivit regulilor generale (la domiciliul
debitorului-vânzător), fiind în acest caz, cherabilă.
Vânzătorul este obligat să predea bunul individual-determinat „în starea în
care se afla în momentul vânzării” (art. 1324 C. civ.) şi „în măsura determinată
prin contract” (art. 1326 C. civ.), împreună cu fructele percepute sau nu, din ziua
vânzării, precum şi toate accesoriile acestora.
În cazul bunurilor generice (şi în lipa unor clauze expres stipulate în con-
tract) vânzătorul va putea să-şi execute obligaţia prin predarea unor bunuri de
calitate mijlocie, dar în mărimea prevăzută în contract (art. 1326
C. civ.).
Potrivit art. 1315 C. civ. bunurile imobile se predau prin „remiterea chei-
lor, dacă e vorba de o clădire sau prin remiterea titlului de proprietate” (s.n.).
În lipsa unor stipulaţii contrare în contractul de vânzare-cumpărare, Codul
civil prevede reguli speciale privind predarea terenurilor84.
Astfel, dacă imobilul s-a vândut „cu arătare de cuprinsul său şi pe atât
măsură” (art. 1327 C. civ.) şi la predare sau ulterior se constată că întinderea nu
corespunde celei arătate în contract, diferenţa va fi luată în consideraţie astfel:
a) când întinderea este mai mică, cumpărătorul poate cere completarea ei
sau o reducere de preţ (rezoluţiunea contractului putând fi cerută numai dacă
terenul nu corespunde destinaţie pentru care a fost cumpărat);
b) când întinderea este mai mare, cumpărătorul este obligat să plătească în
plus preţul pentru excedent (el poate cere rezoluţiunea contractului numai dacă
dovedeşte că excedentul depăşeşte 1/20 din suprafaţa totală – art. 1328 C. civ.).
83
Potrivit art. 1604 C. civ. francez obligaţia de predare presupune transportul
lucrului vândut şi punerea în posesia a cumpărătorului; a se vedea,
J. Gat s i , op. cit., p. 41.
84
Pentru amănunte, a se vedea, Fr. Deak , op. cit., p. 72-76.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
45
Dacă vânzarea este făcută „altfel decât pe atât măsură”, adică pe un preţ
global, diferenţa între întinderea declarată şi cea reală nu se ia în considerare (ea
poate provoca o mărire sau micşorare de preţ dacă depăşeşte 1/20 din preţul total
- art. 1329 C. civ.).
În sfârşit, în cazul în care s-au vândut două sau mai multe fonduri printr-un
singur contract şi un preţ unic, cu arătarea dimensiunilor fiecăruia, dar în realitate
întinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mică, diferenţele de preţ
datorate potrivit regulilor arătate se compensează (art. 1333 C. civ.).
Potrivit art. 1334 C. civ. dreptul la acţiune pentru reducerea (sau pentru
„complinirea”) preţului se prescrie în termen de un an de la data încheierii
contractului.
Potrivit art. 1317 C. civ. cheltuielile de predare (măsurare, cântărire,
ambalare) vor fi suportate de vânzător, iar cele legate de preluare (perfectarea
actelor, încărcare, transport etc.) cad în sarcina cumpărătorului, dacă părţile nu
sau înţeles altfel.
Sancţiunea nepredării lucrului. În caz de neexecutare totală sau parţială
a obligaţiei de predare (datorată culpei vânzătorului) cumpărătorul poate:
- invoca excepţia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus); sau
- să ceară rezoluţiunea vânzării cu daune-interese;
- să ceară executarea în natură a contractului (punerea în posesie conform
art. 1320 C. civ.), iar dacă executarea în natură nu este posibilă, daune-interese
(art. 1075 C. civ.).
În cazul executării cu întârziere a obligaţiei de predare, cumpărătorul are
dreptul la daune-interese moratorii, dar numai de la data punerii în întârziere a
vânzătorului (art. 1081 şi art. 1079 C. civ.).
Vânzătorul are şi un drept de retenţie, putând refuza predarea bunului până
la plata de către cumpărător a preţului (dacă plata preţului nu a fost afectată de un
termen suspensiv)85.

II. Obligaţia de garanţie contra evicţiunii


1. Precizări prealabile. Potrivit art. 1336 C. civ. „vânzătorul răspunde
către cumpărător:
1. de liniştita posesiune a lucrului, şi

85
Dreptul de retenţie este o garanţie pur pasivă, deoarece nu conferă şi dreptul de
urmărire asupra bunului, ci poate fi exercitat atâta timp cât bunul nu a fost
predat; a se vedea, J. M anol i u , Şt. R ăus chi , op. cit., p. 25.
CONTRACTE SPECIALE
46
2. de viciile aceluiaşi lucru (art. 1313, art. 1337 şi urm., art. 1352 şi urm.,
toate din Codul civil).”
Din cele de mai sus, rezultă că obligaţia de garanţie a vânzătorului are o
dublă înfăţişare: pe de o parte acesta trebuie să-l garanteze pe cumpărător de
liniştita folosinţă a lucrului, adică contra evicţiunii şi pe de altă parte, de utila
folosinţă a lucrului, adică contra viciilor.
2. Definiţie. Potrivit art. 1337 C. civ. „vânzătorul este de drept obligat,
după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicţiunea
totală sau parţială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus
acel obiect şi care n-ar fi declarate la facerea contractului”.
Din articolul de mai sus, rezultă că evicţiunea constă: fie în pierderea pro-
prietăţii lucrului (în total sau în parte), fie în tulburarea cumpărătorului în exer-
citarea prerogativelor sale de proprietar.
Vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător 86 de evic-
ţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, precum şi de sarcinile care n-au fost
declarate la încheierea contractului (art. 1337 C. civ.).
Obligaţia de garanţie contra evicţiunii este aplicabilă în orice vânzare,
inclusiv vânzarea la licitaţie publică. În acest caz, ordonanţa de adjudecare, ră-
masă definitivă şi executată, curăţă imobilul de orice ipotecă şi privilegiu.
3. Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapte personale
Faptul personal este un fapt ori act, anterior sau ulterior vânzării, dar
tăinuit de către vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu universal de
natură a-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a lucrului, indiferent dacă
este o tulburare de fapt sau o tulburare de drept (art. 1339 C. civ.).
Nu orice tulburare a liniştitei stăpâniri a bunului cumpărat atrage obligaţia
de garanţie a vânzătorului pentru evicţiune, ci numai tulburările care se
întemeiază pe un drept87. În acest caz cumpărătorul se poate apăra prin invocarea
unei excepţii personale numită excepţie de garanţie. De precizat că, vânzătorul
nu poate să evingă nici dacă a dobândit o nouă calitate după momentul încheierii
contractului de vânzare-cumpărare.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului este o obligaţie patrimonială, ceea ce
face ca şi după moartea acestuia, obligaţia să se transmită succesorilor universali
sau cu titlu universal.
86
Obligaţia de garanţie contra evicţiunii există şi faţă de subdobânditori, chiar
dacă aceştia sunt cu titlu particular şi cu titlu gratuit; a se vedea, Fr. Deak , op.
cit., p. 77.
87
Împotriva simplelor tulburări de fapt cumpărătorul se poate apăra singur, prin
intentarea acţiunilor posesorii; a se vedea, M. M ureş an , op. cit., p. 78.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
47
Obligaţia negativă a vânzătorului de a nu-l tulbura pe cumpărător în
liniştita folosinţă a bunului este de esenţa vânzării, orice convenţie contrară fiind
nulă.
Deci, dacă evicţiunea provine dintr-un fapt personal (al vânzătorului),
părţile nu pot înlătura garanţia legală datorată de vânzător pentru evicţiune.
Amintim că deşi Codul civil vizează, în special, evicţiunea provenind de la
un terţ, este însă evident că obligaţia de garanţie operează cu atât mai mult când
aceasta provine de la vânzător.
4. Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ
Dacă tulburarea provine din fapta unei terţe persoane, vânzătorul este
obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reuşeşte să-l apere va fi obligat să
suporte consecinţele evicţiunii.
În acest caz, obligaţia de garanţie contra evicţiunii există dacă sunt întru-
nite următoarele condiţii.
a). Să fie vorba despre o tulburare de drept. Vânzătorul este garant numai
dacă tulburarea terţului este de drept, dacă tulburarea din partea terţului este de
fapt, el nu răspunde întrucât nu are un temei juridic.
Dreptul invocat de terţul evingător poate fi un drept real, cum ar fi: dreptul
de proprietate sau un drept de uzufruct.
Dacă imobilul a fost vândut ca fond dominant, vânzătorul răspunde dacă
servitutea nu există, întrucât micşorează valoarea imobilului.
În cazul ipotecilor şi privilegiilor obligaţia de garanţie se declanşează nu-
mai dacă debitorul principal nu-şi plăteşte datoria şi creditorul trece la realizarea
creanţei.
Evicţiunea poate exista şi în cazul invocării de către terţ a unui drept de
creanţă asupra unui imobil (de exemplu, existenţa unui contract de locaţiune - art.
1441 C. civ.).
b). Cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării. Vânzătorul este garant
numai dacă tulburarea din partea terţului are o cauză anterioară momentului
încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Vânzătorul nu răspunde astfel, de împrejurările ivite după momentul
încheierii contractului88, adică după transmiterea dreptului de proprietate asupra
cumpărătorului (cu condiţia ca tulburarea să nu fi provenit dintr-un fapt
personal).

88
În doctrină s-a apreciat uneori, că vânzătorul răspunde uneori de evicţiune şi în
cazul în care acesta este posterioară încheierii contractului a se vedea, I.
Zi nvel i u, op. cit., p. 90-91; D. Chi ri că , op. cit., p. 73-74.
CONTRACTE SPECIALE
48
c). Cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.
Dacă cumpărătorul a avut cunoştinţă de pericolul evicţiunii, înseamnă că el
a acceptat riscul şi problema răspunderii vânzătorului nu se mai pune.
În această situaţie, sarcina probei cunoaşterii cauzei evicţiunii de către
cumpărător, revine vânzătorului89.
5. Efectele garanţiei în caz de evicţiune consumată
Dacă cumpărătorul a fost evins, drepturile sale împotriva vânzătorului sunt
stabilite de lege după cum evicţiunea este totală sau parţială.
a). Evicţiunea totală. În această situaţie, vânzătorul are următoarele obli-
gaţii.
- Să restituie integral preţul primit de la cumpărător la încheierea con-
tractului, chiar dacă valoarea lucrului s-a micşorat. Excepţie fac foloasele
realizate de cumpărător din stricăciunile aduse imobilului (art. 1342-1343 C.
civ.), care pot fi reţinute de vânzător din preţul primit.
Vânzătorul este obligat să restituie preţul primit şi în ipoteza exercitării
acţiunii în garanţie de către un subdobânditor, indiferent dacă a dobândit bunul la
un preţ mai mic sau mai mare ori cu titlu gratuit90.
- Să plătească cumpărătorului valoarea fructelor pe care a fost obligat să
le înapoieze terţului evingător (art. 1341 pct. 2 C. civ.). Textul vizează fructele pe
care cumpărătorul le-a perceput după ce a devenit de rea-credinţă; dar faţă de
vânzător el rămâne un cumpărător de bună-credinţă, ceea ce justifică dreptul lui
la valoarea fructelor restituite.
- Să achite cumpărătorului cheltuielile de judecată ocazionate de procesul
cu terţul evingător. Vânzătorul va plăti cumpărătorului şi cheltuielile determinate
de încheierea contractului.
- Să plătească daune-interese. Potrivit art. 1344-1345 C. civ., daunele-
interese datorate pentru evicţiune reprezintă contravaloarea prejudiciului cauzat
cumpărătorului de producerea evicţiunii, iar nu valoarea actuală a bunului.
Daunele-interese se plătesc indiferent dacă vânzătorul este sau nu de bună-
credinţă.
În consecinţă, daunele-interese vor cuprinde sporul de valoare dobândit
de lucru între momentul încheierii contractului şi producerea evicţiunii.

89
A se vedea şi A. B enabent , op. cit., p. 144-145.
90
A se vedea: Fr. Deak , op. cit., p. 85. Potrivit altor opinii subdobânditorul nu
poate cere mai mult decât preţul plătit de el, diferenţa putând fi cerută vânză-
torului de către cumpărătorul intermediar; a se vedea, D. Alexandresco, op. cit.,
p. 228.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
49
Cheltuielile voluptorii (de simplă plăcere) făcute de cumpărător nu vor fi
restituite acestuia, decât dacă vânzătorul a fost de rea-credinţă (a ştiut că bunul
nu-i aparţine).
b). Evicţiunea parţială. Evicţiunea parţială constă, fie în pierderea în
parte, de către cumpărător a dreptului de proprietate asupra lucrului cumpărat,
fie în restrângerea dreptului de folosinţă asupra acestuia, fie în orice altă
restrângere a drepturilor dobândite (sau presupuse a fi dobândite) în temeiul
vânzării-cumpărării.
În caz de evicţiune parţială, cumpărătorul are dreptul de a opta între:
- a cere rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare sau,
- de a menţine contractul încheiat, cu despăgubiri pentru pierderea sufe-
rită.
Cumpărătorul nu poate cere însă, rezoluţiunea contractului în mod dis-
creţionar, ci numai în cazul în care demonstrează că pierderea suferită are o
asemenea însemnătate pentru el încât, dacă ar fi cunoscut situaţia reală în
momentul încheierii vânzării, nu ar fi contractat (art. 1344 şi 1349 C. civ.). Fiind
o chestiune de fapt, rămâne la latitudinea instanţei de judecată să aprecieze
importanţa pierderii suferite de cumpărător.
Dacă vânzarea se rezoluţionează, se va proceda la despăgubirea cum-
părătorului ca în cazul evicţiunii totale.
În cazul în care vânzarea este menţinută, cumpărătorul are dreptul la o
despăgubire echivalentă nu cu o parte proporţională din preţ, ci cu cota pierderii
raportată în mod corespunzător la valoarea bunului din momentul evicţiunii,
indiferent că aceasta a crescut sau a scăzut de la momentul vânzării şi până la
acela al evicţiunii (art. 1348 C. civ.).
Acţiunea în garanţie pentru evicţiune a cumpărătorului împotriva vânză-
torului se prescrie în termenul general de prescripţie. Termenul de prescripţie
începe să curgă de la data producerii evicţiunii.
6. Modificarea convenţională a garanţiei pentru evicţiune
Regulile prezentate mai sus în legătură cu garanţia pentru evicţiune sunt
cunoscute în doctrina juridică şi în jurisprudenţă sub denumirea de garanţie de
drept, ea având un caracter supletiv. În consecinţă, părţile pot să modifice aceste
reguli prin convenţia lor, adăugând, micşorând sau chiar ştergând obligaţia de
garanţie pentru evicţiune (art. 1338
91
C. civ.) .

91
A se vedea şi J. Huet , op. cit, p. 258.
CONTRACTE SPECIALE
50
Garanţia prevăzută de părţi prin convenţia lor poartă numele de garanţie
convenţională (de fapt).
Garanţia convenţională are anumite limite peste care părţile nu pot să
treacă, iar dacă au trecut, stipulaţiile respective sunt lipsite de valabilitate (nule).
De exemplu, după cum am mai arătat, vânzătorul nu poate fi exonerat de
răspundere în cazul în care evicţiunea provine din faptul său personal (însă prin
convenţie, poate fi înlăturată garanţia pentru evicţiunea provenită din fapta
terţului).
De asemenea, vânzătorul trebuie să restituie în caz de evicţiune preţul pe
care l-a primit, cu excepţia împrejurării în care cumpărătorul a cunoscut pericolul
evicţiunii la vânzare sau dacă, fără a cunoaşte un pericol de evicţiune dintr-o
cauză anume, a cumpărat pe răspunderea proprie (art. 1340
C. civ.)92.
De menţionat, că în privinţa clauzelor de agravare a răspunderii vânză-
torului pentru faptele proprii sau chiar pentru evenimente fortuite, legea nu
prevede limitări.

III. Garanţia contra viciilor lucrului vândut


1. Aspecte generale. Vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului nu
numai posesia paşnică a lucrului vândut, dar şi folosinţa utilă a acestuia93. Deci,
vânzătorul va răspunde în cazul în care lucrul vândut are defecte care îl fac
impropriu destinaţiei sale, potrivit scopului pentru care a fost cumpărat, ori
defectele sunt de natură a-i micşora într-atât valoarea de întrebuinţare încât,
cumpărătorul, dacă le-ar fi cunoscut, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai
mic (art. 1352 C. civ.).
De exemplu, în cazul în care s-a încheiat vânzarea-cumpărarea unui
autoturism între două persoane şi, după un timp, cumpărătorul constată că
motorul nu este cel original, ci unul contrafăcut, împrejurarea constituie viciu
ascuns94.
92
A se vedea, Cas., II, dec. nr. 522/1925, în Pandectele române 1926, III,
p. 50.
93
Având în vedere obligaţia vânzătorului de a livra clientului un bun conform
contractului de vânzare-cumpărare (art. 2 din Convenţia de la Viena din 25 mai
1999).
94
Cât timp nu se face dovada că schimbarea motorului s-a făcut prin manopere
dolosive, în scopul fraudării cumpărătorului, se prezumă că viciul nu a fost
ascuns cu viclenie, fapt pentru care termenul de intentare a acţiunii judiciare este
de 6 luni şi nu de 3 ani; pentru caz contrar, a se vedea,
J. M anol i u, Şt. R ăus chi , op. cit., p. 30.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
51
Situaţia lucrului vândut afectat de vicii (în sensul art. 1352 C. civ.) prezintă
asemănări cu eroarea (viciu de consimţământ) asupra substanţei obiectului
contractului [art. 954 alin. (1) C. civ.].
Între cele două situaţii există, însă, deosebiri esenţiale.
a). În cazul erorii asupra substanţei obiectului (error in substantiam), din
cauza acestui viciu de consimţământ, cumpărătorul nu a putut cumpăra, în
substanţa sa, lucrul voit şi poate cere anularea contractului;
b). În cazul viciilor vizate de art. 1352 C. civ. cumpărătorul a cumpărat
lucrul voit, numai că acesta este impropriu întrebuinţării după destinaţie sau din
cauza viciilor se micşorează valoarea de întrebuinţare, deci eroarea se referă
numai la calitatea lucrului şi cumpărătorul nu poate cere anularea contractului, ci
are o acţiune în garanţie contra vânzătorului95.
Deosebirea semnalată a fost subliniată şi de practica judecătorească: „Între
eroare asupra substanţei şi viciile ascunse există o distincţie netă; eroarea asupra
substanţei deschide calea acţiunii în anulare, care poate fi exercitată chiar de
vânzător atunci când ea priveşte substanţa prestaţiei proprii, în vreme ce viciile
ascunse din materia vânzării permit doar cumpărătorului opţiunea între acţiunea
în rezoluţiunea contractului şi acţiunea în micşorarea preţului96.
Viciile vizate de art. 1352 C. civ. sunt cunoscute în doctrină şi ca vicii
redhibitorii, întrucât acţiunea în garanţie prin care cumpărătorul poate cere
rezoluţiunea contractului se numeşte redhibitorie.
2. Condiţiile garanţiei pentru vicii
a). Viciul trebuie să fie ascuns (art. 1352 C. civ.). Vânzătorul nu răspunde
de „viciile aparente şi despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă”
(art. 1353 C. civ.).
Viciul poate fi considerat ascuns numai dacă cumpărătorul nu l-a cunoscut
printr-o verificare normală, dar atentă, nefiindu-i comunicat nici de către
vânzător. În consecinţă, viciul pe care vânzătorul dovedeşte că l-a adus la cunoş-
tinţa cumpărătorului nu poate fi considerat ascuns, indiferent de natura sa97.
În practica judecătorească posibilitatea cumpărătorului de a lua la cu-
noştinţă de viciul lucrului se apreciază in abstracto, avându-se în vedere un
cumpărător prudent şi diligent98.

95
A se vedea: C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p.
923; I. Zi nvel i u, op. cit., p. 97.
96
A se vedea: CSJ, s. civ., dec. nr. 160/1993, în Dreptul nr. 7/1994, p. 84-85.
97
A se vedea: TS, s. civ., dec. nr. 1186/1957, în CD 1957, p. 80.
98
A se vedea: Fr. Deak , op. cit., p. 90-91; Lipsa de informare, de experienţă, cât
şi nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut
CONTRACTE SPECIALE
52
b). Viciile să fi existat în momentul vânzării. În doctrină şi în practică s-a
admis că viciul trebuie să existe în momentul vânzării, deoarece viciile
intervenite ulterior vor fi suportate de cumpărător (în calitate de proprietar).
Nu este necesar ca viciul să existe anterior vânzării în toată amploarea sa,
fiind suficient să existe doar un început al acestuia.
În toate cazurile în care proprietatea nu se transmite din momentul în-
cheierii contractului, vânzătorul răspunde şi pentru viciile ivite ulterior vânzării,
dar până în momentul transferării dreptului de proprietate.
c). Viciul să fie grav, adică din cauza lui lucrul să fie impropriu întrebuin-
ţării la care este destinat după natura sa sau să micşoreze într-atât valoarea de
întrebuinţare, încât cumpărătorul în cunoştinţă de cauză nu ar fi cumpărat sau ar
fi cumpărat la un preţ mai mic.
Aşadar, nu oricare deficienţe ale lucrului vândut sunt susceptibile de a
atrage răspunderea pentru vicii, ci numai cele cu o anumită gravitate.
Gravitatea viciului fiind o situaţie de fapt, rămâne să fie apreciată de
instanţă. După cum s-a reţinut în practica judecătorească, gravitatea viciilor nu
reclamă cu necesitate ca lucrul să fie afectat în chiar esenţa, substanţa lui99.
3. Efectele răspunderii vânzătorului pentru vicii
În cazul vânzării unui lucru afectat de vicii ascunse, art. 1355 C. civ.
conferă cumpărătorului două posibilităţi :
a) de a restitui lucrul şi de a primi preţul înapoi;
b) de a opri lucrul şi de a cere înapoierea unei părţi din preţ.
În caz de neînţelegere între părţi, realizarea acestor posibilităţi se poate
face:
a) pe calea acţiunii în rezoluţiune, cunoscută în acest caz sub denumirea
specifică de acţiune redhibitorie, în prima situaţie, şi
b) pe calea acţiunii estimatorii, cunoscută şi sub denumirea de acţiune
quanti minoris, în cea de a doua situaţie.
În doctrină şi în jurisprudenţă s-a admis că alegerea între cele două
acţiuni aparţine cumpărătorului100.

constata singur să fie considerate vicii ascunse; a se vedea, TS,


s. civ., dec. nr. 183/1978, în CD, 1978, p. 61.
99
Pentru angajarea răspunderii vânzătorului în condiţiile art. 1352 C. civ. nu tre-
buie ca viciul să „afecteze lucrul în esenţa lui”; a se vedea, TS, s. civ., dec. nr.
885/1984, în CD, 1984, p. 78; citată de Fr. Deak , op. cit., p. 91. Într-o opinie
contrară, se apreciază că „gravitatea viciilor reclamă cu necesitate ca lucrul să fie
afectat în însăşi esenţa lui” (s. n.), a se vedea, D. Chirică, op. cit., p. 82.
100
În acest sens, a se vedea, C. Toader, op. cit., p. 72.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
53
Cele două acţiuni nu se pot exercita concomitent, cumpărătorul fiind
obligat să opteze ori pentru una, ori pentru cealaltă (dar intentarea uneia nu
implică renunţarea la cealaltă, atâta timp cât nu a intervenit o achiesare sau o
sentinţă judecătorească de primă instanţă).
Dacă acţiunea redhibitorie a fost admisă, iar vânzătorul cunoştea viciile
lucrului, pe lângă restituirea preţului va fi obligat şi la daune-interese către
cumpărător (art. 1356 C. civ.), iar dacă nu avea cunoştinţă de existenţa lor, lucru
prezumat iuris tantum, el va fi obligat doar la restituirea preţului şi la plata
cheltuielilor făcute de cumpărător cu ocazia vânzării (nu şi la daune-interese - art.
1357 C. civ.).
Dacă lucrul piere datorită viciilor ascunse, vânzătorul va fi obligat la
restituirea preţului şi a cheltuielilor făcute de cumpărător în toate cazurile, şi la
daune-interese, dar numai dacă a fost de rea-credinţă (cunoscând existenţa
viciilor - art. 1358 C. civ.).
Dacă însă pieirea lucrului se datorează unui caz fortuit (şi nu datorită
viciilor), cumpărătorul va trebui să suporte riscurile (art. 1358 alin. 2 C. civ.).
Dreptul la acţiune, fie redhibitorie sau estimatorie, se prescrie într-un
termen de 6 luni, dacă viciile nu au fost ascunse cu viclenie (art. 5 din Decretul
nr. 167/1958), iar dacă viciile au fost ascunse cu viclenie (situaţie în care se
presupune că vânzătorul a fost de rea-credinţă) în termenul general de prescripţie
extinctivă (3 ani)101.
Termenele de prescripţie menţionate încep să curgă de la data descoperirii
viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea unui an de la predarea lucrului de
orice natură, cu excepţia construcţiilor, iar în cazul acestora cel mai târziu de la
împlinirea a trei ani de la predare [art. 11 alin. (1), (2) din Decretul nr. 167/1958].
În practica judecătorească s-a precizat că dreptul material la acţiune
privind viciile ascunse ale unei construcţii se prescrie într-un termen de 6 luni,
socotit de la data descoperirii viciilor (care trebuie constatate cel mai târziu în 3
ani de la predarea construcţiei). Termenul în cauză nu trebuie interpretat în
sensul că legiuitorul ar fi stabilit un al doilea termen de prescripţie pe lângă cel
prevăzut de art. 5 din Decretul nr. 167/1958, ci că descoperirea acestora, de la
care curge prescripţia, trebuie să aibă loc cel mai târziu trei ani de la data de
predare a lucrului102.
4. Modificarea convenţională a garanţiei pentru vicii
101
În sensul unui termen de prescripţie de 6 luni, dacă nu se dovedeşte ascunderea
cu viclenie, s-a pronunţat TJ Timiş, dec. nr. 210/1985, în RRD nr. 1, 1986, p. 61.
102
A se vedea: TS, s. civ., dec. nr. 541/1973, în CD, 1973, p. 134; PAS, dec. nr.
605/1974, în RRD nr. 1, 1975, p. 72.
CONTRACTE SPECIALE
54
Întrucât dispoziţiile de drept comun privind obligaţia de garanţie pentru
vicii au un caracter supletiv, părţile sunt libere să limiteze sau chiar să înlăture
ori, dimpotrivă să agraveze prin convenţia lor această obligaţie a vânzătorului
printr-o clauză expresă103.
Spre deosebire de garanţia pentru evicţiune, clauza de limitare sau de
înlăturare a garanţiei pentru vicii este valabilă (şi produce efecte numai dacă
vânzătorul a fost de bună-credinţă - art. 1354 C. civ.).
În favoarea vânzătorului operează o prezumţie de bună-credinţă, şi astfel,
dovada cunoaşterii viciilor de către acesta trebuie să fie făcută de cumpărător
(cu orice mijloace de probă).
Limitarea garanţiei poate fi stipulată şi sub forma scurtării termenului
de trei ani pentru viciile ascunse.
Clauzele de agravare a obligaţiei de garanţie nu comportă limitări în
general (cu precizarea că stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii,
inclusiv cele aparente, sau de bună funcţionare, în cadrul unui termen mai scurt
decât cel prevăzut pentru descoperirea viciilor ascunse, nu atrage după sine, la
expirare, încetarea garanţiei pentru viciile ascunse, dacă termenul legal stabilit
pentru descoperirea acestora nu a expirat104).

§ 2. Obligaţiile cumpărătorului

Cumpărătorul are două obligaţii principale: de a plăti preţul şi de a lua în


primire lucrul vândut.
În afara obligaţiilor de mai sus, cumpărătorul mai are obligaţia de a
suporta cheltuielile vânzării (dacă nu s-a prevăzut altfel în contract).
Părţile pot însă stipula şi alte obligaţii pentru cumpărător, în afara celor
prevăzute „de drept”. De exemplu, ele pot introduce în contract obligaţia cumpă-
rătorului de a asigura vânzătorului sau familiei acestuia (sau altor persoane) fo-
losinţa lucrului105 în continuare, după transferul dreptului de proprietate.

I. Plata preţului

103
Doctrina franceză împarte garanţiile în: garanţii legale şi convenţionale; a se
vedea, Ph. M al auri e , L. Aynès , P.Y. Gaut i er , op. cit., p. 291 şi p. 301.
104
A se vedea: Fr. Deak , op. cit., p. 67.
105
În acest sens, jurisprudenţa a admis că acţiunea în rezoluţiunea contractului nu
poate fi admisă dacă vânzătorul are o acţiune pentru valorificarea dreptului
(abitaţie) în baza contractului; a se vedea, CSJ, s. civ., dec. nr. 1767/1992, în
Deciziile CSJ 1990-1992, p. 23-26.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
55
1. Aspecte generale. Potrivit art. 1361 C. civ. „principala obligaţie a
cumpărătorului este de a plăti preţul la ziua şi la locul determinat prin contract”
(s.n.).
Dacă părţile contractuale nu au stipulat nimic în legătură cu data şi locul
acesteia plata se va executa la locul şi în momentul în care se face predarea
bunului (art. 1362 C. civ).
Prevederea de mai sus este derogatorie de la regula generală, după care în
materie de obligaţii plata se face la domiciliul debitorului (art. 1104
C. civ.).
Rezultă că, în materie de vânzare-cumpărare plata se face la locul unde se
află lucrul vândut (fiind deci portabilă, dacă nu s-a prevăzut altfel)106.
În lipsa stipulării unui termen contractual expres, plata preţului se face
numai în momentul predării lucrului vândut (astfel că de această situaţie, profită
cumpărătorul).
De menţionat că termenul prevăzut pentru plata preţului nu afectează
obligaţia vânzătorului de a preda lucrul vândut.
Când cumpărătorul se teme de o eventuală evicţiune, el poate potrivit art.
1364 C. civ., „suspenda plata preţului până ce vânzătorul va face să înceteze
tulburarea sau îi va da cauţiune, afară numai dacă se va fi stipulat că plata să se
facă chiar de ar urma tulburarea”
2. Dobânda preţului. Potrivit art. 1363 C. civ. cumpărătorul este obligat
să plătească vânzătorului şi dobândă până la efectiva achitare a preţului în trei
cazuri:
a) dacă există convenţie în acest sens;
b) dacă lucrul vândut şi efectiv predat este producător de fructe;
c) dacă cumpărătorul a fost pus în întârziere printr-o notificare de plată107.
3. Sancţiunea neplăţii preţului. În cazul în care cumpărătorul nu-şi
execută principala sa obligaţie de plată a preţului, vânzătorul are la dispoziţie
următoarele mijloace juridice.
a). Poate invoca excepţia de neexecutare (exceptio non adimpleti
contractus), care-i permite să refuze predarea lucrul vândut (dacă cumpărătorul nu
plăteşte preţul şi nu beneficiază de un termen suspensiv, art. 1322 C. civ.).
106
Asemănător reglementării franceze (art. 1651 C. civ.); a se vedea,
G. Verm el l e , op. cit., p. 56.
107
În cazul în care părţile nu au convenit expres o anumită dobândă, cumpărătorul
va datora numai dobânda legală din momentul scadenţei (în cuantum de 80% din
dobânda de referinţă a BNR, potrivit art. 3 din Legea nr. 356/2002 pentru
probarea OG nr. 9/2000 privind nivelul dobânzii legale pentru obligaţii băneşti).
CONTRACTE SPECIALE
56
b). Poate cere executarea silită a obligaţiei de plată a cumpărătorului (care
este totdeauna posibilă întrucât are ca obiect o sumă de bani).
Acţiunea în plata preţului are caracter personal şi se prescrie în termenul
general de 3 ani.
c). Poate cere rezoluţiunea (art. 1365 C. civ.), potrivit regulilor generale,
însă cu următoarele precizări.
Potrivit art. 1366 C. civ. rezoluţiunea se pronunţă de îndată, dacă există
pericolul ca vânzătorul să poată pierde atât bunul cât şi preţul. În acest caz,
instanţa nu poate acorda un termen de graţie, dacă vânzătorul este în pericol de a
pierde atât bunul cât şi preţul (dacă pericolul nu există, instanţa poate acorda un
singur termen).
Potrivit art. 1367 C. civ., dacă printr-un pact comisoriu expres s-a prevăzut
rezoluţiunea de drept a contractului pentru neplata preţului, ea se va produce
fără intervenţia justiţiei (însă numai după punerea în întârziere a cum-
părătorului);
Potrivit art. 1368 C. civ. acţiunea în rezoluţiunea vânzării este reală; drept
consecinţă, ea are efect retroactiv şi se răsfrânge şi asupra subdobânditorilor
lucrului vândut.
4. Simulaţia preţului. În practica judiciară s-a pus problema situaţiei în
care părţile contractante, mai ales în vânzările imobiliare, declară în actul
autentic, un preţ mai mic decât cel real convenit, cu scopul de a plăti taxe şi
onorariu notarial mai mici.
Într-o opinie a doctrinei, s-a apreciat că în cazul preţului simulat, cumpă-
rătorul va putea fi obligat numai la plata preţului declarat în actul autentic,
deoarece acesta este singurul valabil (pentru că imobilul nu poate fi înstrăinat
decât prin forma solemnă impusă de lege).
Într-o opinie contrară, împărtăşită atât de doctrină, cât şi de jurisprudenţă,
la care ne raliem, s-a apreciat că preţul datorat de cumpărător va fi cel
„realmente convenit” de părţi şi nu cel simulat, declarat în actul autentic108.
Justificarea soluţiei de mai sus are la bază efectele simulaţiei în dreptul
nostru, potrivit cărora actul simulat este valabil (dar produce efecte numai între
părţile contractante, nu şi faţă de terţi109).

108
A se vedea: B. P ăt raş cu , A. J ora, Despre simulaţie cu orice preţ. Aspecte
controversate, în Studii de drept românesc, nr. 1-2/1991, p. 35.
109
În raporturile lor cu părţile contractante, terţii port însă invoca actul secret, pe
care-l pot dovedi prin orice mijloc de probă (întrucât pentru terţi contractul este
numai un fapt juridic); a se vedea, I. F il i pes cu , Drept civil. Teoria generală a
obligaţiilor, Ed. Actami, Bucureşti, 1997, p. 205.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
57
De menţionat, valabilitatea preţului simulat este recunoscută exclusiv în
dreptul civil, declararea unui preţ inferior celui real în actul autentic de vânzare a
unui imobil putând produce consecinţe deosebite sub aspect administrativ sau
chiar penal ( administraţia financiară fiind în drept să pretindă taxele legale la
nivelul preţului real încasat şi nu a celui simulat).

II. Luarea în primire a lucrului vândut


Deşi nu există dispoziţie expresă, cumpărătorul este obligat să predea
bunul vândut la termenul stipulat în contract.
În lipsa stipulării unui termen de luare în primire, vânzătorul care “are
trebuinţă de locul unde (lucrul) este pus” după notificarea neurmată de executare,
are dreptul de a opta între păstrarea lucrului sau consemnarea lui în depozit, la
dispoziţia cumpărătorului (art. 1121 C. civ).
1. Sancţiunea nepreluării lucrului. În caz de neexecutare a obligaţiei de
luare în primire a lucrului vândut, după punerea în întârziere a cumpărătorului,
vânzătorul poate cere instanţei:
a) obligarea silită a cumpărătorului la luarea în primire a lucrului (sub
sancţiunea de daune cominatorii, dacă este cazul);
b) rezoluţiunea contractului;
c) daune-interese, potrivit regulilor generale (art. 1020-1021 C. civ.).
Menţionăm că rezoluţiunea contractului este judiciară (dacă părţile nu au
stipulat un pact comisoriu expres care să aibă ca efect rezoluţiunea de drept110).

III. Suportarea cheltuielilor contractului


În lipsă de stipulaţie contrară, pe lângă obligaţiile de mai sus, cumpărătorul
mai trebuie să suporte şi cheltuielile vânzării (cheltuielile propriu-zise ale actului,
taxele de timbru şi de autentificare sau de publicitate imobiliară), conform art.
1305 C. civ.
Regulile privitoare la suportarea cheltuielilor vânzării sunt supletive şi
vizează numai raporturile dintre părţi.
În raport cu terţii dispoziţiile art. 1305 C. civ. nu sunt aplicabile. Rezultă
că prevederile dispoziţiilor de mai sus (ori înţelegerea dintre părţi) nu sunt
opozabile statului, reprezentat prin administraţia financiară. De exemplu, părţile

110
Potrivit art. 1370 C. civ. dacă obiectul vânzării îl constituie bunuri “denariate”
(perisabile), “după expirarea termenului pentru ridicarea lor” rezoluţiunea de
drept a contractului de către vânzător se poate se face şi fără punerea în
întârziere a debitorului (cumpărătorul).
CONTRACTE SPECIALE
58
vor fi obligate să achite taxele de timbru datorate pentru serviciile notariale în
temeiul O.G. nr. 12/1998.
În consecinţă, clauzele contractuale în materie sunt cârmuite prin voinţa
părţilor (şi numai în lipsa unei stipulaţii contrare „spezele vânzării” sunt în sar-
cina cumpărătorului)111.

Secţiunea a IV-a. Varietăţi ale contractului de


vânzare-cumpărare

Precizări prealabile. După cum instituţia contractului în general,


constituie dreptul comun pentru materia contractelor speciale, tot aşa şi regulile
specifice contractului de vânzare-cumpărare constituie dreptul comun pentru
diferitele feluri de vânzări, cunoscute în domeniu şi sub numele de varietăţi ale
contractului de vânzare-cumpărare.
Varietăţile (felurile) de vânzări sunt contracte de vânzare-cumpărare ca-
racterizate prin particularităţi date de dispoziţiile speciale ale Codului civil sau
ale altor acte normative.
Distincţia dintre varietăţile de vânzare este determinată de regulile speciale
aplicabile fiecărei vânzări în parte, iar asemănarea constă în aceea că toate
varietăţile se supun în fond regulilor generale ale contractului de vânzare-
cumpărare (analizate în secţiunile anterioare).
Întrucât regulile speciale ce determină fiecare varietate în parte, modifică
mai mult sau mai puţin regulile generale ale contractului (cadru) de vânzare-
cumpărare, urmează ca acestea (din urmă) să constituie (în lipsa normelor
speciale) şi dreptul comun în materie de vânzare-cumpărare civilă.
În consecinţă, pentru orice varietate de vânzare, aspectele nereglementate
prin norme speciale vor fi completate prin regulile generale ale contractului de
vânzare-cumpărare.
În doctrină s-au exprimat opinii diferite cu privire la delimitarea varietă-
ţilor de vânzare, neexistând un criteriu unic de departajare a acestora.
În cele ce urmează vom prezenta, succint, câteva din varietăţile de vânzare
prevăzute de Codul civil, fără pretenţia de a epuiza subiectul abordat112. Vom

111
A se vedea, Fr. Deak , op. cit., p. 106; C. Toader, op. cit., p. 86.
112
În doctrină au fost exprimate păreri cu privire şi la alte feluri de vânzare, pre-
cum: vânzarea cu clauză de arvună, vânzarea prin licitaţie, cesiunea de creanţă
sau a altor bunuri incorporale, vânzarea locuinţelor etc.; a se vedea, D. Chi ri că ,
op. cit., p. 102-105; M. M ureş an , op. cit., p. 122, 123; E. S aft a- R om ano,
op. ci t ., p. 64- 66; C. Toader, op. cit., p. 93 şi urm.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
59
analiza deci, vânzarea cu grămada, vânzarea după greutate, număr sau măsură,
vânzarea pe încercate şi vânzarea cu pact de răscumpărare, vânzarea unei
moşteniri şi vânzarea de drepturi litigioase.

§ 1. Vânzarea cu grămada

Potrivit art. 1299 C. civ. vânzarea cu grămada are ca obiect bunuri de gen
caracterizate printr-o masă determinată în bloc, iar preţul este stabilit global şi
nu pe unitate de măsură.
De exemplu, se vinde toată cantitatea de grâu dintr-un siloz cu suma de
100 milioane lei.
Contractul de vânzare-cumpărare se încheie o dată ce bunurile şi preţul au
fost determinate (chiar dacă bunurile nu s-au predat, iar preţul nu s-a plătit)
asemănându-se în această situaţie cu o „vânzare pură şi simplă”113.
În consecinţă, dreptul de proprietate asupra bunurilor se transmite o dată
cu acordul de voinţă al părţilor, iar riscul pieirii fortuite se suportă potrivit
dreptului comun (de către cumpărător, ca nou proprietar).

§ 2. Vânzarea după greutate, număr sau măsură

Potrivit art. 1300 C. civ. „dacă marfele nu s-au vândut cu grămada, ci după
greutate, număr sau măsură, lucrurile vândute rămân în rizicul-pericolul
vânzătorului, până ce vor fi cântărite, numărate sau măsurate” (s.n.).
Obiectul acestei varietăţi de vânzare-cumpărare îl constituie lucrurile de
gen (dintr-un lot determinat).
Pentru individualizarea cantităţii de bunuri vândute şi stabilirea preţului
trebuie să se procedeze la cântărirea, numărarea sau măsurarea cantităţii vân-
dute din lot.
De exemplu, se vinde cantitatea de 500 kg mere dintr-un depozit cu suma
de 2000 lei/kg114.
Contractul se încheie din momentul în care părţile au convenit asupra
lucrului şi asupra preţului, dar dreptul de proprietate asupra bunurilor se trans-

113
A se vedea: E. S aft a- R om ano, op. cit., p. 59; J. M anol i u , Şt. R ăus chi , op.
cit., p. 48.
114
În cazul în care se vinde toată cantitatea de mere din depozit, iar preţul este
stabilit la suma de 5 milioane lei pe baza măsurării în metri a dimensiunilor
grămezii de mere apreciem că ne aflăm tot în limitele vânzării după greutate,
număr sau măsură şi nu al vânzării cu grămada.
CONTRACTE SPECIALE
60
mite abia după ce s-a realizat individualizarea acestora din lotul determinat prin
cântărire, numărare sau măsurare.
Tot din momentul individualizării, cumpărătorul va suporta riscurile pieirii
bunurilor. Dacă pieirea a fost fortuită cumpărătorul va suporta riscul pieirii
bunurilor, în calitatea sa de proprietar.
Per a contrario, dacă bunurile nu au fost individualizate şi preţul nu a fost
determinat (chiar dacă nu s-a plătit), deşi pieirea este fortuită, vânzătorul va
suporta pagubele pieirii lucrurilor (în calitatea sa de proprietar), însă nu va putea
fi obligat să plătească daune-interese (deşi nu şi-a executat obligaţia asumată în
contract).

§ 3. Vânzarea pe încercate

Potrivit art. 1302 C. civ. „vinderea făcută pe încercate este totdeauna


presupusă condiţională până la încercare”.
Din textul de lege rezultă că această varietate de vânzare este întotdeauna
încheiată sub condiţie suspensivă (respectiv condiţia încercării bunului de către
cumpărător sau de un împuternicit al acestuia; de exemplu, un expert în materie).
Încercarea are drept scop a stabili dacă bunul corespunde sau nu destinaţiei
sale (dată prin natura sa ori prin voinţa părţilor). De exemplu, în cazul cumpărării
unor bunuri tehnice încercarea are drept scop verificarea funcţionării şi a
calităţilor produsului.
De menţionat, că rezultatul încercării nu este lăsat la aprecierea discre-
ţionară a cumpărătorului (de exemplu, acesta motivează că nu-i place produ-
sul115), ci el trebuie să fie urmarea constatării obiective a unor caracteristice care
îl fac impropriu total sau parţial destinaţiei sale.
Pentru considerentele de mai sus, vânzătorul poate cere o expertiză a
calităţilor şi funcţionalităţii bunului, obiect al contractului.
Contractul se încheie o dată cu acordul de voinţă al părţilor, însă transferul
dreptului de proprietate se va face numai după ce se cunoaşte rezultatul pozitiv
al încercării. În consecinţă, până la îndeplinirea condiţiei vânzătorul rămâne
proprietarul bunului.
Riscul pieirii fortuite a lucrului este în sarcina vânzătorului deoarece vân-
zarea sub condiţie suspensivă nu este translativă de proprietate (decât după
îndeplinirea condiţiei).

115
Vânzătorul are însă facultatea de a fixa termen potrivit pentru încercare şi
răspuns, a se vedea, Fr. Deak , op. cit., p. 109.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
61
Deşi vânzarea pe încercate se aseamănă cu vânzarea pe gustate, ele însă nu
se confundă116. Deosebirea constă în aceea că vânzarea pe gustate nu este un
contract sub condiţie suspensivă, deoarece încheierea acestuia survine abia după
ce cumpărătorul a constatat că bunul corespunde dorinţei sale (obiective sau
subiective). În acest caz, el poate refuza bunul pe simplu motiv că nu-i place.

§ 4. Vânzarea cu pact de răscumpărare

Vânzarea cu pact de răscumpărare este o varietate de vânzare prin care


vânzătorul îşi rezervă dreptul de a relua bunul vândut, restituind cumpărătorului,
într-un termen determinat, preţul şi cheltuielile.
Vânzarea cu pact de răscumpărare a fost reglementată de art. 1371-1387 C.
civ. până la abrogarea acestora prin art. 4 din Legea contra cametei din 2 aprilie
1931. Prin dispoziţiile acestui articol vânzările cu pact de răscumpărare au fost
declarate nule, deoarece, de regulă, ascund împrumuturi cu dobânzi cămătăreşti
(garantate cu bunul – obiect al vânzării).
În doctrină s-a apreciat că această varietate reprezintă o vânzare supusă unei
condiţii rezolutorii exprese (condiţie ce constă în facultatea pe care şi-o rezervă
vânzătorul de a relua lucrul vândut). În completare practica judiciară a stabilit că
„actul este nul chiar dacă pactul de răscumpărare a fost constatat printr-un alt
înscris, dar care, potrivit voinţei părţilor, face parte integrantă din contract (art.
13 din Decretul-lege nr. 124/1938)” 117.
Ca efect al nulităţii contractului împrumutatul redobândeşte lucrul şi va fi
obligat la restituirea sumei împrumutate împreună cu dobânzile legale.
De precizat, că interdicţia privind vânzarea cu pact de răscumpărare nu
priveşte actele de retrocesiune prin care cumpărătorul unui bun, printr-un
contract separat şi ulterior vânzării iniţiale, îl revinde fostului vânzător.118
De precizat, că vânzarea afectată de o condiţie rezolutorie este nulă de
drept numai dacă reprezintă o vânzare cu pact de răscumpărare (în alte cazuri,
condiţia rezolutorie putând fi prevăzută în contract, potrivit dreptului comun).

§ 5. Vânzarea unei moşteniri

116
În literatura de specialitate s-a vorbit şi despre vânzarea pe mostră, definită ca
fiind o varietate a vânzării pe încercate (bunul vândut trebuind să corespundă
mostrei); a se vedea, E. S aft a- Rom ano, op. cit., p. 61.
117
A se vedea: E. S aft a- R om ano, op. cit., p. 61 şi practica TS, col. civ., dec. nr.
964/1955, în CD, 1955, p. 61.
118
A se vedea, Fr. Deak , op. cit., p. 110.
CONTRACTE SPECIALE
62
Vânzarea unei moşteniri este o varietate a contractului de vânzare-cum-
părare, reglementată de art. 1399-1401 C. civ. Ea este cunoscută în literatura de
specialitate şi sub denumirea de vânzare de drepturi succesorale.
1. Obiectul acestei vânzări îl constituie întreg patrimoniul succesoral (ca
universalitate, cuprinzând drepturi şi obligaţii corelative) sau cota-parte indiviză
asupra unei universalităţi (dacă sunt mai mulţi moştenitori).
De menţionat că, dacă moştenitorul legal ori testamentar vinde bunuri
succesorale privite ut singuli (şi nu patrimoniul succesoral ori o fracţiune din
acesta), vânzarea va fi supusă regulilor vânzării de drept comun (fiind o vânzare-
cumpărare pură şi simplă) şi nu regulilor speciale ale vânzării unei moşteniri. De
exemplu, legatarul cu titlu particular vinde apartamentul (obiect al dreptului său
succesoral), cu suma de 100 milioane lei, caz în care obiect al înstrăinării este un
lucrul individual determinat (şi nu un patrimoniu ce constituie întotdeauna
caracteristica vânzării unei moşteniri).
2. Nulla est viventis hereditas. Vânzarea unei moşteniri este posibilă
(valabilă) numai după deschiderea moştenirii.
Moştenirea nedeschisă nu poate fi înstrăinată (nici chiar cu con-
simţământul persoanei despre a cărei moştenire este vorba [art. 702 şi 965 alin.
(2) C. civ.], întrucât poate trezi dorinţa morţii unei alte persoane.
Sancţiunea nerespectării dispoziţiilor de mai sus este, fără excepţie,
nulitatea absolută.
3. Efecte. În urma vânzării unei moşteniri valabil încheiate se produc
următoarele consecinţe juridice:
a) vânzătorul este obligat să predea cumpărătorului întregul patrimoniu
succesoral sau fracţiune din acesta;
b) vânzătorul este obligat de asemenea să predea cumpărătorului fructele
percepute, creanţele încasate sau preţul lucrurilor vândute din masa succesorală,
dacă nu există o convenţie contrară (art. 1400 C. civ.);
c) vânzătorul are o obligaţie de garanţie pentru calitatea sa de moştenitor
al patrimoniului succesoral sau al unei fracţiuni;
d) cumpărătorul (dobândeşte şi pasivul moştenirii) este obligat să restituie
datoriile şi sarcinile succesiunii achitate de vânzător119.

119
Cumpărătorul mai are „obligaţia să restituie cheltuielile de înmormântare şi
reparaţiile făcute imobilului succesoral de către moştenitor. Nu vor fi plătite de
cumpărător taxele succesorale”; a se vedea: E. S aft a- Rom ano, op. cit., p.
62.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
63
Datoriile moştenirii faţă de alţi creditori trec, în principiu, asupra
cumpărătorului120.
Dacă patrimoniul succesoral cuprinde şi dreptul de proprietate asupra unor
terenuri, contractul trebuie să fie încheiat în formă autentică, cerută ad
validitatem de art. 2 alin. (1) din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a
terenurilor, iar pentru opozabilitatea vânzării faţă de terţi, trebuie îndeplinite
formele de publicitate imobiliară potrivit art. 28 din Legea nr. 7/1996.

§ 6. Vânzarea (cesiunea) de drepturi litigioase


şi retractul litigios

1. Vânzarea de drepturi litigioase. Titularul unui drept aflat în litigiu are


posibilitatea de a vinde dreptul supus contestaţiei judiciare, înainte de
soluţionarea procesului.
Potrivit art. 1403 C. civ. „lucrul se socoteşte litigios când există proces sau
contestaţie asupra fondului dreptului”.
Dreptul asupra „lucrului… litigios”, ce formează obiectul vânzării (cesiu-
nii) poate fi un drept real sau de creanţă, inclusiv drept de proprietate intelectuală
sau drepturi succesorale.
Vânzarea (cesiunea) de drepturi litigioase se aseamănă cu cesiunea din
dreptul comun, însă se şi deosebeşte de aceasta prin caracterul aleatoriu al
contractului, în sensul că vânzătorul nu garantează existenţa dreptului cedat
(întrucât aceasta ar fi echivalat cu garantarea câştigării procesului)
Ca o excepţie la regula de mai sus (potrivit căreia vânzarea de drepturi
litigioase este permisă deşi ar putea constitui activităţi speculative), art. 1309 C.
civ. interzice cumpărarea de drepturi litigioase de către judecătorii, procurorii
şi avocaţii care îşi exercită funcţiile în raza teritorială a instanţei competente să
judece litigiul.
2. Retractul litigios. Potrivit art. 1402 C. civ. „cel în contra cărui există un
drept litigios vândut se va putea libera de cesionar numărându-i preţul real al
cesiunii, spezele contractului şi dobânda din ziua când cesionarul a plătit preţul
cesiunii”.
Având în vedere cele de mai sus, dacă s-a vândut un drept litigios, adver-
sarul vânzătorului (pârâtul în proces) are posibilitatea cumpărării forţate a

120
Creditorii îl vor putea urmări pe vânzător numai pentru datoriile succesiunii
(dar nu şi pentru calitatea sa de moştenitor); a se vedea, Fr. Deak , op. cit., p
112.
CONTRACTE SPECIALE
64
dreptului litigios, eliminându-l din proces pe cumpărătorul-cesionar (căruia îi va
plăti preţul vânzării dreptului litigios, plus cheltuieli şi dobânzi).
Operaţiunea juridică prevăzută de art. 1402 C. civ. poartă numele de
retract litigios iar pârâtul sau reclamantul în proces care îşi exercită acest drept:
retractant121.
Pentru exercitarea retractului litigios se cer întrunite următoarele condiţii.
a). Dreptul vândut (cedat) să fie litigios. Potrivit art. 1403 C. civ. „lucrul
se socoteşte litigios când există proces sau contestaţie asupra fondului”.
Procesul trebuie să fie în curs de judecată atât în momentul vânzării, cât şi
în momentul exercitării retractului.
Simpla intenţie procesuală nu justifică retractul litigos (aşa cum nu s-ar
justifica nici după terminarea procesului printr-o hotărâre definitivă).
Retractul litigios va fi posibil în orice fază a procesului (inclusiv a recursu-
lui), până în momentul în care hotărârea rămâne definitivă.
Dispoziţiile privind condiţiile retractului sunt de strictă interpretare (fiind
excepţii de la dreptul comun).
b). Cedarea dreptului litigios să fie oneroasă (vânzare). Dacă înstrăinarea
dreptului nu s-ar face în schimbul unui preţ (cum ar fi, de exemplu, în cazul
donaţiei sau al testamentului), retractul litigios nu ar mai putea fi posibil întrucât
pârâtul s-ar putea elibera de cesionar numai „numărându-i preţul real … spezele
contractului şi dobânda” (art. 1402 C. civ. – s.n.).
c). Manifestarea de voinţă de exercitare a retractului litigios să fie făcută
în faţa instanţei, cu ocazia dezbaterii procesului (ori pe cale extrajudiciară, printr-
o notificare).
Potrivit art. 1404 C. civ., retractul litigios nu se poate exercita, în urmă-
toarele cazuri.
a). Când cesionarul dreptului este un comoştenitor sau coproprietar al
dreptului cedat. În acest caz cesiunea are ca scop să pună capăt indiviziunii.
b). Când cesiunea s-a făcut unui creditor pentru plata creanţei sale.
c). Când cesiunea s-a făcut către posesorul fondului asupra căruia există
dreptul litigios.

121
Retractul litigios este de origine romană. El are la bază constatarea că dobân-
ditorii de drepturi litigioase urmăresc, de regulă, scopuri speculative, cumpărând
drepturi litigioase la preţuri foarte mici, pentru ca apoi să le înstrăineze la preţuri
mult mai mari. Instituţia retractului litigios prezintă avantajul de a înlătura
activităţile speculative şi, în plus restrânge numărul de procese. A se vedea: C.
Ham angi u , I. R os et t i -B ăl ănes cu , Al. B ăi coi anu, op. cit., p. 577.
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
65
Dispoziţiile art. 1404 pct. 3 C. civ. au în vedere cazul în care dreptul de
creanţă litigios este garantat cu o ipotecă ce grevează imobilul unui terţ122.
Ca urmare a exercitării retractului se produc următoarele consecinţe
(efecte):
a) vânzarea dreptului litigios se desfiinţează faţă de retractant cu efect
retroactiv (ca şi cum ar fi supusă unei condiţii rezolutorii);
b) procesul se stinge, întrucât retractantul se substituie în drepturile
cumpărătorului (cumulând calităţile de reclamant şi pârât).
De precizat că se stabilesc două raporturi juridice distincte: între vânzător
(cedent) şi cumpărător (cesionar) pe de o parte, şi între retractant şi cumpărător
(cesionar), pe de altă parte.
În consecinţă, între vânzător şi retractant nu există raporturi juridice directe
şi deci cedentul (vânzătorul) nu are nici o acţiune pentru plata preţului cesiunii123.

122
De exemplu, creditorul reclamant vinde creanţa litigioasă proprietarului imo-
bilului grevat (care nu are calitatea de debitor, fiind obligat numai propter rem;
res, non persona debet); a se vedea, Fr. Deak , op. cit., p. 116.
123
Cedentul (vânzătorul) va putea totuşi promova o acţiune oblică împotriva re-
tractantului, a se vedea, E. S aft a- Rom ano, op. cit., p. 64. Într-o opinie con-
trară, se apreciază că nici acţiunea oblică nu este posibilă deoarece cedentul „nu
este debitorul cesionarului, întrucât i-a numărat preţul real la cesiunii şi
accesoriile”; a se vedea, Fr. Deak , op. cit., p. 117.