Sunteți pe pagina 1din 82

DREPT CIVIL

TEMA: CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE. OBIECTUL


CONTRACTULUI. OBLIGAŢIILE VÂNZĂTORULUI.
OBLIGAŢIILE CUMPĂRĂTORULUI.

Bucureşti
2007
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

CUPRINS

Capitolul 1
1 Consideraţii generale........................................................................................................ 5
1.1 Scurt istoric al contractelor în general...................................................................... 5
1.2 Noţiunea de contract de vânzare – cumpărare.......................................................... 7
1.3 Reglementarea legală................................................................................................ 8
1.4 Caracterele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare..................................... 9
1.4.1 Contract consensual....................................................................................................... 9
1.4.2 Contract bilateral (sinalagmatic)................................................................................... 12
1.4.3 Contract cu titlu oneros.................................................................................................. 12
1.4.4 Contract comutativ........................................................................................................ 13
1.4.5 Contract translativ de proprietate.................................................................................. 13
1.5 Publicitatea imobiliară.............................................................................................. 16
Capitolul 2
2 Condiţiile de validitate ale contractului de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului.... 19
2.1 Capacitatea părţilor................................................................................................... 19
2.2 Consimţământul........................................................................................................ 23
2.2.1 Promisiunea de vânzare................................................................................................. 23
2.2.2 Pactul de preferinţă........................................................................................................ 25
2.2.3 Dreptul de preemţiune................................................................................................... 26
2.3 Obiectul contractului de vânzare – cumpărare ................................................... 29
2.3.1 Lucrul vândut................................................................................................................. 29
2.3.1.1 Lucrul să fie în comerţ (în circuitul civil).......................................................... 30
2.3.1.2 Lucrul să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în
viitor................................................................................................................ 34
2.3.1.3 Lucrul să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil.................................. 36
2.3.1.3 Lucrul să fie proprietatea vânzătorului.............................................................. 36
2.3.2 Preţul.............................................................................................................................. 38
2.3.2.1 Preţul să fie stabilit în bani................................................................................. 39
2.3.2.2 Preţul să fie determinat sau determinabil........................................................... 39
2.3.2.3 Preţul să fie sincer şi serios ............................................................................... 40
2.4 Cauza contractului de vânzare –cumpărare.............................................................. 41

2.5 Forma contractului de vânzare-cumpărare................................................................ 42


Capitolul 3
3 Efectele contractului de vânzare cumpărare. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile
cumpărătorului................................................................................................................... 43
3.1 Obligaţiile vânzătorului.......................................................................................... 44

2
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

3.1.1 Predarea lucrului vândut................................................................................................ 44


3.1.2 Obligaţia de garanţie a lucrului vândut.......................................................................... 47
3.1.2.1 Obligaţia de garanţie contra evicţiunii............................................................... 48
3.1.2.1.1 Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapte personale.......................... 49
3.1.2.1.2 Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ. .......................... 50
3.1.2.1.3 Efectele obligaţiei de garanţie în caz de evicţiune consumată.................. 53
3.1.2.1.4 Modificări convenţionale ale garanţiei contra evicţiunii. ........................ 55
3.1.2.2 Garanţia contra viciilor lucrului vândut ............................................................... 56
3.1.2.2.1 Condiţiile garanţiei contra viciilor............................................................ 56
3.1.2.2.2 Efectele şi întinderea răspunderii vânzătorului pentru vicii...................... 58
3.1.2.2.3 Termenul de intentare a acţiunilor............................................................ 59
3.1.2.2.4 Modificări convenţionale ale garanţiei pentru vicii.................................. 60
3.2 Obligaţiile cumpărătorului..................................................................................... 61
3.2.1 Plata preţului.................................................................................................................. 61
3.2.1.1 Dobânda preţului vânzării.................................................................................. 62
3.2.1.2 Sancţiunea neplăţii preţului................................................................................ 63
3.2.1.3 Simulaţia preţului............................................................................................... 64
3.2.2 Luarea în primire a lucrului vândut............................................................................... 65
3.2.3 Suportarea cheltuielilor vânzării.................................................................................... 66
Capitolul 4
4 Varietăţi ale contractului de vânzare cumpărare.............................................................. 67
4.1 Precizări prealabile.................................................................................................... 67
4.2 Vânzarea cu grămada................................................................................................ 68
4.3 Vânzarea după greutate, număr şi măsură................................................................ 68
4.3.1 Efecte. ........................................................................................................................... 68
4.3.2 Delimitarea faţă de vânzarea cu grămadă. .................................................................... 69
4.4 Vânzarea pe încercate............................................................................................... 69
4.4.1 Efecte. ........................................................................................................................... 69
4.4.2 Delimitarea faţă de vânzarea pe gustate. ...................................................................... 70
4.5 Vânzarea cu pact de răscumpărare............................................................................ 70
4.6 Vânzarea unei moşteniri (de drepturi succesorale)................................................... 71
4.6.1 Efecte. ........................................................................................................................... 71
4.7 Vânzarea de drepturi litigioase şi retractul litigios................................................... 73
4.7.1 Efecte. ........................................................................................................................... 74
Capitolul 5
5 Studiu de caz - Contractul de vânzare-cumpărare. Clauza penală. Lipsa de voinţă a părţilor .. 76
Bibliografie .................................................................................................................................... 82

3
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

CAPITOLUL 1

CONSIDERAŢII GENERALE

1.1 SCURT ISTORIC AL CONTRACTELOR ÎN GENERAL

Noţiunea de contract apare pentru prima dată în dreptul roman privat. În perioada cea mai veche
a dreptului roman contractul era o convenţie a cărei obligativitate rezultă din formalităţile şi solemnităţile
efectuate cu ocazia încheierii lui. Elementul esenţial, cu alte cuvinte, al contractului nu îl constituia
acordul de voinţă, ci elementele formale cerute pentru întocmirea lui.
În adevăr, primele forme contractuale romane pe care le cunoaştem se caracterizau printr-un
formalism riguros : nexum, străvechi contract de împrumut, se realiza prin procedeul per aes et libram,
procedeu folosit şi în materie de înstrăinare a proprietăţii, sponsio, contract verbal, se încheia prin
pronunţarea anumitor cuvinte solemne, iar contractul aşa zis liberal (literis) prin anumite înscrieri făcute
în registru (codex) creditorului cu încuviinţarea debitorului.
Pe măsura creşterii producţiei şi a schimburilor comerciale, solemnităţile contractuale încep să
constituie o frână în dezvoltarea vieţii economice.
Vechile forme au fost abolite de necesităţile noi scoase la iveală de viaţa însăşi. Înlăturarea
acestora s-a făcut treptat şi numai în măsura în care practica a creat forme contractuale corespunzătoare
noilor relaţii sociale. Alături de vechile contracte sus menţionate, al căror formalism treptat a devenit
inutil, apar alte forme noi, neformale1.
Aşa apar la finele Republicii, contractele reale, adică acelea ce se încheie prin simpla remitere
(re) a lucrului şi cele consensuale ce se încheiau prin simplul consimţământ (solo consenso), valabilitatea
acestor contracte fiind supusă numai unor condiţii de fond, scoase la iveală din destinaţia şi utilitatea lor

1
Vladimir Hanga , Manual de drept privat roman, Editura Cordial, Cluj-Napoca, 1994, p. 251.

4
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

economică. În fapt, ele sunt adevărate pacte, adică acorduri de voinţă neîmbrăcate în forme solemne,
ridicate la rangul de contract datorită importanţei lor economice deosebite.
În epoca imperială asistăm la elaborarea progresivă a teoriei generale a contractelor. Contractul
(contractus) , al cărui element esenţial îl constituie acum acordul de voinţă, se descătuşează de sub
lanţurile formalismului primitiv. Jurist consultul Pedius este primul care, unind în categoria juridică a
contractelor unele acte juridice, arată că elementul esenţial al acestora este acordul de voinţă al părţilor
contractante.
Sistemul contractual roman se va dezvolta progresiv în întreaga epocă imperială romană, căci
necesităţile economice şi sociale vor scoate la iveală şi alte convenţii cărora ordinea de drept le va acorda
efecte juridice, alăturându-le vechilor categorii contractuale.1
Contractele consensuale se încheie prin simplul consimţământ al părţilor, fără nici o altă
formalitate verbală sau scriptică. Create pe tărâmul dreptului ginţilor (ius gintium) spre a se da eficacitate
juridică multiplelor convenţii comerciale pe care romanii le încheiau cu peregrinii, contractele
consensuale sinalagmatice perfecte, deoarece creează obligaţii în sarcina ambelor părţi şi totodată - de
bună credinţă - , întrucât judecătorul are dreptul, în cazul unui conflict între părţi, să interpreteze aceste
convenţii în conformitate cu principiile de echitate şi de bună – credinţă.
Din caracterul lor sinalagmatic şi de bună credinţă decurge regula că nici una din părţile
contractante nu va putea cere îndeplinirea prestaţiei ce i se cuvine dacă nu este gata să-şi execute propria
sa prestaţie.
Contractele consensuale în dreptul roman sunt în număr de patru : vânzarea – cumpărarea,
locaţiunea, societatea şi mandatul.
Vânzarea-cumpărarea (emptio – venditio) este un contract consensual în temeiul căruia o
persoană numită vânzător se obligă să transmită altuia, numită cumpărător posesiunea liniştită şi trainică
a unui lucru ( merx ) în schimbul unei sume de bani numită preţ ( pretium ).2
Precedată de origini de troc, adică de schimbul în natură, vânzare consensuală a apărut târziu în
Roma, numai spre finele Republicii, drept urmare a dezvoltării producţiei de mărfuri şi a schimburilor
comerciale. Lipsită de forme şi putându-se încheia prin simplul consimţământ, vânzarea – cumpărarea
consensuală a constituit un adecvat instrument juridic în uşurarea încheierii diverselor tranzacţii
comerciale.

1
Vladimir Hanga , Manual de drept privat roman, Editura Cordial, Cluj-Napoca, 1994, p. 252.
2
Vladimir Hanga , op. cit, p. 273.

5
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Înainte de a se cristaliza sub forma unui contract consensual vânzarea se realizează printr-o
simplă transferare de proprietate pe calea unei mancipaţiuni.
După unii cercetători trecerea de la această vânzare ascunsă sub forma unui act translativ de
proprietate, la cea consensuală s-a făcut prin intermediul unei vânzări îmbrăcate în haina a două
stipulaţii, în temeiul cărora vânzătorul stipula de la cumpărător preţul (venditio) iar de la vânzător lucrul
(emptio) . Cu timpul, aceste două stipulaţii s-au sudat astfel între ele încât au devenit un act unic,
generator de obligaţii, iar transformarea acestuia într-o simplă convenţie obligatorie pentru părţi a fost
consecinţa decăderii formalismului juridic, de la finele Republicii, ca urmare a rapidei dezvoltări
economice şi sociale pe care a cunoscut-o, în această epocă, societatea romană.1
Contractul la Roma nu era la început decât o convenţie, însă după apariţia contractelor
consensuale, noţiunea de convenţie a devenit sinonimă cu aceea de contract. Cuvântul „contractus”
însemna a pune la un loc. Făcându-se în epoca veche prin două acte distincte, vânzarea–cumpărarea a
fost definită ca o uniune a cumpărării cu vânzarea (contractus emptionis venditionisque). Acest cuvânt
„contractus“ a fost apoi generalizat.
Astfel, prin contract se înţelege acordul de voinţă între două sau mai multe persoane spre a
constitui sau stinge între dânşii un raport juridic (art.942 Cod civil).2 Contractul este deci, sinonim cu
convenţia. Contractul este acordul de voinţă bi sau multilateral, prin care se nasc, se modifică sau se sting
drepturi şi obligaţii, adică un raport juridic de obligaţii.

1.2 NOŢIUNEA DE CONTRACT DE VÂNZARE - CUMPĂRARE

Vânzarea–cumpărarea este un contract prin care una din părţi – vânzătorul – strămută proprietatea
unui bun al său asupra celeilalte părţi – cumpărătorul – care se obligă în schimb a plăti vânzătorului
preţul bunului vândut (art. 1294 Cod civil).3
Deşi Codul civil se referă la transmiterea proprietăţii, urmează să fie calificat vânzare–cumpărare
şi contractul prin care, în schimbul unui preţ, se transmite un alt drept decât dreptul de proprietate,
fiindcă transmiterea proprietăţii nu este de esenţă, ci numai de natura contractului de vânzare–cumpărare.
Art. 1582 Cod civil francez, corespondentul art. 1294 Cod civil român (prin care se defineşte noţiunea de
vânzare – cumpărare), nici nu se referea în mod expres la dreptul de proprietate, ci foloseşte termenul de
1
Vladimir Hanga , Manual de drept privat roman, Editura Cordial, Cluj-Napoca, 1994, p. 273.
2
Art. 942 Cod civil ,Titlul III, Despre contracte sau convenţii, capitolul I, Dispoziţii preliminare, Codul Juristului, Editura
Argessis, 1996, p.122.
3
Art. 1294 Cod Civil, Titlul V, Despre vinderi, capitolul I, Despre natura şi forma vânzării, Codul Juristului, Editura Argessis,
1996, p.151.

6
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

„livrer un chose“, în sens de predare, de transmitere a unui lucru. Poate fi vorba de un drept real (de
exemplu dreptul de uzufruct), de un drept de creanţă sau de un drept din domeniul proprietăţii
intelectuale ori, în mod excepţional, de un drept asupra unei universalităţi care cuprinde nu numai
drepturi ci şi datorii (vânzarea unei moşteniri). Nu pot forma obiectul contractului de vânzare–cumpărare
drepturi personale nepatrimoniale care au un caracter strict personal (drepturi reale de uz, prevăzut de art.
571 Cod civil : „uzuarul nu poate ceda, nici închiria dreptul său altuia“1; dreptul de abitaţie al soţului
supravieţuitor2, dreptul de clientelă în cazul liberilor profesionişti) sau care sunt prevăzute de lege ori
sunt contracte, sau constituite prin acte unilaterale (intuitu-personae). De ex: dreptul de întreţinere,
dreptul de pensie. După cum rezultă din definiţia contractului, vânzarea este un contract bilateral, cu titlu
oneros, consensual şi translativ de proprietate3.

1.3 REGLEMENTAREA LEGALĂ

Sediul materiei se regăseşte în Codul civil, Cartea a II-a, „Despre diferite moduri prin care se
dobândeşte proprietatea, Titlul V”, Despre vinderi (art. 1294 – 1404).
Pe lângă dispoziţiile Codului civil (ce constituie şi dreptul comun în materie), o serie de acte
normative reglementează anumite categorii de vânzări4:
- Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniul proprietăţii şi justiţiei, precum şi
unele măsuri adiacente5;
- Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie, construite din
fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice de stat6;
- Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de
locuinţă trecute în proprietatea statului7;
- Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada
6 martie 1945 – 22 decembrie 19988.

1
Art. 571 Cod Civil, Titlul II, Capitolul II, Despre uz şi abitaţiune, Codul Juristului, Editura Argessis ,1996, P. 81.
2
Art. 4 Din Legea 319/1994, Pentru dreptul de moştenire a soţului supravieţuitor, M.O. Nr.133 din 10 iunie 1994.
3
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 10.
4
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p. 85.
5
Publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 653 din 22 iulie 2005.
6
Republicată în Monitorul Oficial al României, nr. 264 din 15 iulie 1998,
7
Publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 279 din 29 noiembrie 1995, modificată şi completată de O.U. 228 din 24
noiembrie 2000 şi Legea nr. 422 din 18 iulie 2001.
8
Publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 75 din 14 februarie 2001, cu modificările şi completările ulterioare.

7
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

În contextul implementării acquis-ului comunitar, au fost adoptate o serie de acte normative care
constituie transpuneri ale directivelor comunitare în domeniul dreptului privat, prin care este
reglementată vânzarea produselor în vederea asigurării protecţiei consumatorilor , respectiv:

- Ordonanţa Guvernului nr. 130/200 privind protecţia consumatorilor la încheierea şi exercitarea


contractelor la distanţă1;
- Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive încheiate între comercianţi şi consumatori2;
- Legea nr. 245/2004 privind securitatea produselor3;
- Legea nr. 296/2004 privind Codul consumului, modificată şi completată prin Legea
nr. 363/20054;
- Legea nr. 240/2004 privind răspunderea producătorilor pentru pagubele generate de produsele
defecte5.

1.4 CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE VÂNZARE-


CUMPĂRARE

După cum rezultă din definiţia contractului, vânzarea este un contract consensual, sinalagmatic
(bilateral), cu titlu oneros, comutativ şi translativ de proprietate.

1.4.1 CONTRACT CONSENSUAL

În principiu, vânzarea este un contract consensual („vinderea este perfectă între părţi şi
proprietatea de drept strămutată în privinţa cumpărătorului îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi
asupra preţului”, art. 1295 Cod civil), putând fi încheiat prin simplu acord de voinţă al părţilor (solo
consensu), fără îndeplinirea vreunei formalităţi şi fără remiterea lucrului vândut şi a preţului în momentul
încheierii contractului. Deci vânzarea nu este un contract solemn şi nici real.
De la regula consensualismului există şi excepţii, consacrate în legi speciale6.

1
Publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 431 din 02 septembrie 2000, modificată şi completată de Legea nr. 365 din
07 iunie 2002 şi Legea nr. 51 din 21 ianuarie 2003.
2
Publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 560 din 10 noiembrie 2000, modificată şi completată de Legea nr. 65 din 16
ianuarie 2002.
3
Publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 565 din 25 iunie 2004.
4
Publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 1147 din 19 decembrie 2005.
5
Publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 552 din 22 iunie 2004.
6
Camelia Toader, Drept civil, Contracte speciale, ediţia 2, Editura All Bak, bucureşti, 2005, p. 13-16.

8
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Prin excepţie de la principiul consensualismului, în cazurile special prevăzute de lege vânzarea


devine un contract solemn1. De exemplu, terenurile - indiferent că sunt situate în intravilanul ori
extravilanul localităţilor şi indiferent de întinderea suprafeţei - pot fi înstrăinate (dobândite) prin acte
juridice între vii, sub sancţiunea nulităţii absolute (virtuale), numai dacă actul a fost încheiat în formă
autentică (art.1 şi 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniul proprietăţii şi justiţiei,
precum şi unele măsuri adiacente) .
După cum s-a precizat în literatura de specialitate, noţiunea de „înstrăinare” (a terenurilor)
vizează transmiterea proprietăţii. Pentru constituirea sau transmiterea dezmembrămintelor dreptului de
proprietate nu se cere respectarea formei autentice.
Forma autentică nu este cerută nici în cazul înstrăinării dreptului de proprietate (sau altui drept
real principal) asupra construcţiilor, legile nr. 18/1991 şi Titlul X al Legii nr. 247/2005 referindu-se
numai la terenuri. Astfel fiind, dacă înstrăinarea are ca obiect o construcţie cu terenul aferent, dar
contractul nu a fost autentificat, cumpărătorul dobândeşte numai un drept de superficie (drept de
proprietate asupra construcţiei şi un drept de folosinţă asupra terenului), în privinţa proprietăţii terenului
actual valorând numai ca un antecontract de vânzare –cumpărare2.
O precizare se mai impune în legătură cu forma contractului de vânzare-cumpărare având ca
obiect un autovehicul (folosit).
Potrivit legislatei în vigoare până în 1992, radierea din circulaţie de pe numele vânzătorului şi
înscrierea pe numele dobânditorului la autoritatea competentă şi organele financiare se putea face numai
în baza contractului încheiat în formă autentică. În practica judiciară s-a decis ca această cerinţă
prevăzută pe plan administrativ-financiar nu influenţează caracterul consensual al contractului; vânzarea-
cumpărarea de autovehicule se încheia valabil prin actul sub semnătură privată3.
În prezent, radierea şi înmatricularea în circulaţie a autovehiculelor de către autoritatea
competentă şi financiare se face pe baza contractului de tip de vânzare-cumpărare încheiat la organele
competent, renunţându-se la forma autentificată de notar.
Formalităţile prevăzute de noua reglementare nu afectează validitatea contractului de vânzare-
cumpărare încheiat între părţi printr-un înscris sub semnătură privată, acele formalităţi fiind prevăzute de
lege numai pentru înmatricularea autovehiculului în circulaţie. Caracterul consensual al contractului de
vânzare-cumpărare de autovehicule se subliniază şi în practica mai recentă a instanţei supreme.

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2001,p. 11.
2
D. Chirică, Drept civil, Contracte speciale, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 54-55.
3
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2001,p. 11.

9
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

În legătură cu forma contractului de vânzare-cumpărare mai precizăm că, dacă necesitatea unei
anumite forme (de ex., act notarial) rezultă numai din înţelegerea părţilor, el nu se transformă în contract
solemn. O asemenea înţelegere are numai semnificaţia amânării încheierii contractului de vânzare-
cumpărare şi deci reprezintă un antecontract.
Întrucât radierea autovehiculului de pe numele vânzătorului şi înmatricularea lui pe numele
cumpărătorului la autoritatea competentă şi la organele financiare nu se poate face decât pe baza actului
încheiat în condiţiile legii, dacă, după valabila încheiere a contractului (în forma înscrisului sub
semnătură privată), una dintre părţi (oricare) refuză să se prezinte la organul competent, cealaltă parte
este îndreptăţită să intenteze o acţiune în constatarea dreptului de proprietate asupra autoturismului în
patrimoniul cumpărătorului (reclamant sau pârât), urmând ca radierea-înmatricularea să se facă pe baza
hotărârii judecătoreşti1.
Pentru pronunţarea unei hotărâri în sensul arătat, reclamantul trebuie să dovedească - separat de
plata taxei de timbru pentru acţiunea în justiţie - consemnarea sumei reprezentând taxele de timbru
prevăzute pentru înstrăinarea autovehiculelor, care, în urma admiterii acţiunii, vor fi trecute la bugetul
statului, iar în raporturile dintre părţi vor fi suportate definitiv (în lipsa de stipulaţie contrară,
art. 1305 Cod civil) de către cumpărător, instanţa dispunând restituirea acestor cheltuieli reclamatului
(vânzător) prin hotărâre.
Deci, precizăm că - vânzarea de autoturisme fiind un contract consensual, deci valabil încheiat
prin actul sub semnătură privată - preţul real al vânzării (datorat de cumpărător) este cel prevăzut în
chitanţă sub semnătura privată, iar nu cel inferior prevăzut în actul încheiat ulterior, dacă acest din urmă
preţ este simulat. Tot astfel, dispoziţiile referitoare la condiţiile de validitate ale contractului (de
exemplu, condiţii de capacitate) trebuie să fie raportate la momentul realizării acordului de voinţă (când
se transmite şi dreptul de proprietate potrivit art. 1295 Cod civil).
Desigur, fiind vorba de un obiect cu o valoare de peste 250 lei, ad probationem va fi necesară
prezentarea unui înscris sau a unui început de dovadă scrisă, afară numai dacă a existat o imposibilitate,
fie şi morală, de a preconstitui o dovadă scrisă (art.1197-1198 Cod civil). Numai terţele persoane (nu şi
părţile ori succesorii lor universali sau cu titlu universal) vor putea dovedi - de exemplu, un caz de
simulaţie sau vânzări succesive - cu orice mijloace de probă contractul intervenit între părţi, fiindcă
pentru terţi contractul este un simplu fapt juridic.
Soluţiile adoptate în practica judiciară şi doctrina referitoare la caracterul consensual al
contractului de vânzare-cumpărare de autovehicule sunt aplicate şi după adoptarea O.G. nr.78/2000
1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2001,p. 13.

10
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

privind omologarea vehiculelor rutiere şi eliberare cărţii de identitate a acestora, modificată prin
O.G. nr. 35/2005, în vedere admiterii în circulaţie pe drumurile publice din România. Potrivit acestui act
normativ, „Cartea de identitate a vehiculului este documentul care conţine date despre vehicul şi
proprietari şi care atestă pentru persoana menţionată ca deţinător, dreptul de proprietate asupra
vehiculului” (art.10 alin.1). „Datele despre deţinător se înscriu de către autoritatea competentă care
efectuează înmatricularea, potrivit legii” (art. 10 alin.3). După cum rezultă din textul citat, menţionarea
cumpărătorului în cartea de identitate are ca efect numai „atestarea” dobândirii dreptului de proprietate
prin acordul de voinţă dintre părţi. Iar dacă, după realizarea acordului de voinţă prin act sub semnătură
privată, una dintre părţi refuză să se prezinte la autoritatea competentă în vederea încheierii contractului,
cealaltă parte este îndreptăţită să intenteze o acţiune în constatarea transmiterii dreptului de proprietate,
urmând ca menţiunea privind noul deţinător al autovehiculului în cartea de identitate să fie înscrisă de
autoritatea competentă pe baza hotărârii judecătoreşti1.
Sancţiunea pentru nerespectarea formei cerută ad validitatem este nulitatea absoută a contractului
încheiat cu încălcarea normei imperative a legii2.
Părţile pot conveni, în temeiul libertăţii contractuale, ca de o anumită formă scrisă să depindă
valabilitatea contractului. De exemplu, potrivit art. 6 din Legea nr. 455/2001 privind semnătura
electronică, înscrisul sub formă electronică căruia i s-a încorporat, ataşat sau asociat logic o semnătură
electronică, recunoscut de cel căruia i se opune, are acelaşi efect ca şi actul autentic între cei care l-au
subscris şi între cei care le reprezintă drepturile.

1.4.2 CONTRACT BILATERAL (SINALAGMATIC)

Vânzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), pentru că prin încheierea sa dă naştere la


obligaţii reciproce între părţile contractante, vânzătorul are obligaţia să predea lucrul vândut şi să
garanteze pe cumpărător, iar cumpărătorul are obligaţia să plătească preţul, prestaţia unei dintre părţi
fiind cauza obligaţiei asumate de cealaltă parte.
Reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor creează premisele unei prezumţii de echilibru
economic între prestaţiile părţilor contractului de vânzare-cumpărare3.

1.4.3 CONTRACT CU TITLU ONEROS

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2001,p. 14.
2
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p. 87.
3
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p. 88.

11
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Vânzarea este un contract cu titlu oneros deoarece ambele părţi urmăresc anumite interese
patrimoniale, adică primirea unui echivalent în schimbul prestaţiei la care se obligă. Vânzătorul
urmăreşte să primească preţul ca un contraechivalent al prestaţiei sale, iar cumpărătorul urmăreşte să
primească bunul cumpărat în schimbul preţului1.

1.4.4 CONTRACT COMUTATIV

Vânzarea este un contract comutativ, întrucât existenţa şi întinderea obligaţiilor reciproce sunt
cunoscute din momentul încheierii contractului şi nu depind de un eveniment viitor şi nesigur de a se
produce.
Spre deosebire de contractele aleatorii (de exemplu, contractul de asigurare, rentă viageră etc.), în
contractele comutative nu există şanse de câştig şi pierdere pentru părţile contractante, prestaţiile acestora
fiind considerate echivalente2 .

1.4.5 CONTRACT TRANSLATIV DE PROPRIETATE

Rezultatul unei îndelungate evoluţii istorice, caracterul translativ de proprietate al contractului de


vânzare-cumpărare este consacrat de dispoziţiile art. 1295 alin.1 Cod civil, conform cărora de îndată ce
părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, proprietatea se transmite din patrimoniul
vânzătorului în patrimoniul cumpărătorului, chiar dacă lucrul nu s-a predat şi preţul nu s-a plătit.
În acelaşi timp, potrivit art. 971 Cod civil, în contractele ce au ca obiect translaţia proprietăţii sau
a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimţământului părţilor şi lucrul
rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar dacă nu i s-a făcut tradiţiunea lucrului3.
Din momentul dobândirii dreptului de proprietate, cumpărătorul suportă şi riscul pieirii lucrului,
potrivit principiului res perit domino, dacă vânzătorul-debitor al obligaţiei de predare dovedeşte
intervenirea unei cauze străine exoneratoare de răspundere (art. 1082-1083 Cod civil), adică natura
fortuită, iar nu culpabilă, a pieirii lucrului. Dacă cauza străină a fost dovedită, vânzătorul va suporta
riscurile numai dacă a fost pus în întârziere cu privire la executarea obligaţiei de a preda lucrul vândut
(art. 1074 alin.2 Cod civil) şi nu reuşeşte să dovedească că lucrul ar fi pierit şi la cumpărător dacă s-ar fi
predat la termen (art.1156 alin.2 Cod civil) .

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2001,p. 10.
2
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 354.
3
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p. 89.

12
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Principiul transmiterii imediate (automate) a dreptului de proprietate (şi a riscurilor) din


momentul încheierii contractului operează numai dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii:
a). Vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut, iar contractul perfect încheiat (de
exemplu: dacă în mod excepţional, contractul de vânzare–cumpărare este un contract solemn,
consimţământul părţilor trebuie să fie manifestat în forma prevăzută de lege);
b). Trebuie să fie vorba de lucruri determinate individual (certe). În cazul bunurilor determinate
generic, transferul proprietăţii nu se poate produce din momentul încheierii contractului căci nu se
cunosc bunurile care urmează să fie efectiv dobândite de către cumpărător.
În consecinţă, nu se pune nici problema transferării riscurilor, iar lucrurile de gen nici nu se pot
pierde. La termenul stipulat sau, în lipsă la cererea cumpărătorului, vânzătorul trebuie să individualizeze
lucrul vândut şi să-l predea. În caz contrar, va răspunde pentru neexecutarea obligaţiei asumate. În cazul
lucrurilor de gen transferul proprietăţii (şi al riscurilor) se produce în momentul individualizării, ceea ce
se face de regulă prin predarea lucrului vândut cumpărătorului (predare care se face în toate cazurile şi
valorează ca individualizare) dar nu se confundă cu aceasta, individualizarea putându-se face şi prin alte
metode care asigură identificarea lucrurilor ca fiind ale cumpărătorului, de exemplu : prin etichetarea
coletelor sau predarea lor unui cărăuş pentru a fi transportate la cumpărător 1. Un alt caz întâlnit în
practică este acela prin care dacă nu s-a făcut individualizarea, fapta inculpatului de a vinde unor
persoane, din depozit, lemne plătite deja de alţi cumpărători este prejudiciat avutul unităţii şi nu al
cumpărătorilor ce nu l-au ridicat. Întru-cât prin individualizare se produce transferul proprietăţii la care s-
a obligat vânzătorul, dovada efectuării este în sarcina lui şi se poate face cu orice mijloc de probă (fiind
un simplu fapt juridic). Asemănător lucrurilor de gen se pune problema în cazul obligaţiei alternative.
Astfel, dacă vânzarea are ca obiect un lucru dintre două (sau mai multe) determinate (certe) dar mai
alternativ proprietatea se transmite în momentul alegerii2 “ fiindcă prin alegere se individualizează lucrul
care urmează să fie dobândit de cumpărător. Riscul pierderii fortuite este suportat, până la alegere de
către vânzător ”3. Dacă amândouă lucrurile au pierit, fără greşeala debitorului, obligaţia este stinsă, astfel
vânzătorul suportă paguba pierderii până la alegere, dar este liberat de obligaţia de predare şi la plata
daunelor-interese pentru neexecutare. În cazul obligaţiilor facultative, întrucât au ca obiect un singur
lucru, al doilea fiind prevăzut ca o simplă posibilitate de plată, problema transferării dreptului de
proprietate şi a riscurilor se rezolvă potrivit regulilor generale – după cum – unicul obiect este un lucru
cert ori de gen.
1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2001,p. 16.
2
M.B. Cantacuzino, Curs de drept civil, Craiova, p.543.
3
C. Hamagiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol.II, Bucureşti, 1929, p.658.

13
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

c). Lucrul vândut trebuie să existe. În cazul vânzării bunurilor viitoare (de exemplu : lucruri care
urmează să fie confecţionate, o recoltă viitoare) deşi pot forma obiectul contractului, transferul
proprietăţii poate opera numai în momentul în care au fost executate, terminate, în stare de a fi predate
cumpărătorului, dacă sunt bunuri individual determinate (certe), iar dacă lucrul executat este de gen,
după individualizare (de exemplu : lucrul fabricat în serie). În cazul unei recolte viitoare, proprietatea se
transmite din momentul în care este gata de recoltat, dacă lucrul vândut şi preţul sunt determinate.
Determinarea recoltei se face pe unitate de măsură, proprietatea se transmite din momentul
individualizării. Riscurile se transmit asupra cumpărătorului odată cu dreptul de proprietate, dacă nu şi-a
asumat riscul nerealizării - în tot sau în parte – a lucrului viitor din momentul încheierii contractului şi
independent de transferul proprietăţii1.
d). Trebuie ca părţile să nu fi amânat transferul proprietăţii într-o clauză specială pentru un
moment ulterior încheierii contractului. Asemenea clauze pot fi prevăzute în contract întrucât regula
stabilită în art.1295 Cod civil, potrivit căruia transferul proprietăţii are loc „îndată ce părţile s-au învoit“,
nu este de ordine publică (imperativă) şi deci poate fi înlăturată chiar dacă lucrul vândut este individual
determinat.
Astfel se întâmplă dacă părţile au amânat transferul proprietăţii până la împlinirea unui termen
suspensiv (de exemplu: până la termenul predării lucrului vândut ori a plăţii preţului) sau până la
realizarea unei condiţii suspensive. Stipularea unei condiţii rezolutorii nu afectează transferul proprietăţii
din momentul încheierii contractului asupra cumpărătorului, dar, odată realizat, vânzătorul redobândeşte
proprietatea cu efect retroactiv. („Condiţia rezolutorie este aceea care supune desfiinţarea obligaţiei la un
eveniment viitor şi necert. Ea nu suspendă executarea obligaţiei, ci numai obligă pe creditor a restitui
ceea ce a primit, în caz de îndeplinire a evenimentului prevăzut în condiţie” – art. 1095 Cod civil).
Termenul suspensiv afectează transferul proprietăţii numai dacă părţile au prevăzut expres amânarea
acestui efect al contractului de vânzare–cumpărare, iar condiţia suspensivă amână transferul proprietăţii
până la realizarea evenimentului.
Un caz special de amânare a transferării dreptului de proprietate întâlnită în cazul
cumpărării dintr-o unitate comercială cu autoservire. Contractul se încheie, în acest caz, în momentul în
care cumpărătorul a ales şi a preluat marfa (de exemplu: a introdus în coşul sau căruciorul pus la
dispoziţie). Întrucât din acest moment lucrurile de gen sunt individualizate, ajungem la concluzia că
proprietatea şi riscurile s-au transferat asupra cumpărătorului. Dacă acesta părăseşte magazinul cu
intenţia de a-şi însuşi marfa fără a plăti preţul, nu se face vinovat de furt, ci este un simplu debitor care
1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2001,p. 17.

14
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

nu şi-a executat obligaţia de plată a preţului. Întrucât o asemenea concluzie nu poate fi admisă, se
consideră că în acest caz ori în alte cazuri asemănătoare de vânzare cu preţ fix, părţile s-au înţeles
implicit în sensul că proprietatea se dobândeşte de către cumpărător numai odată cu plata preţului. Până
în acel moment el este un simplu debitor al mărfii alese (vinovat de furt dacă nu plăteşte preţul) iar
vânzătorul suportă riscurile în calitate de proprietar1.
În cazul în care, prin convenţia dintre părţi, transferul proprietăţii a fost amânată pentru un
moment ulterior încheierii contractului, se amână, în virtutea legii, în mod corespunzător, şi transmiterea
riscurilor asupra cumpărătorului, fie că părţile s-au referit expres la ambele aspecte, fie numai la unul
dintre ele. Părţile pot disocia cele două aspecte, cumpărătorul să-şi asume riscurile înainte de momentul
transferării de proprietate (de exemplu : în cursul executării lucrului viitor) sau vânzătorul să suporte
riscurile după ce a operat transferul proprietăţii (de exemplu: în cursul transportului). O asemenea
disociere trebuie să rezulte dintr-o clauză neîndoielnică şi expres prevăzută în contract2.

1.5 PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

O precizare se mai impune în legătură cu publicitatea drepturilor reale imobiliare. Potrivit art.
1295 alin. 2 Cod civil, „în materie de vindere de imobile, dreptul care rezultă prin vinderea perfectă între
părţi, nu pot a se opune mai înainte de transcripţiunea actului, unei a treia persoane care ar avea şi ar fi
conservat, după lege, oarecare drept asupra imobilului vândut”. Între părţi şi faţă de succesorii lor
(succesorii cu titlu universal sau succesorii universali, legatari cu titlu particular şi creditori
chirografari), contractul produce efecte translative de proprietate, conform celor arătate, indiferent dacă
a fost sau nu transcris. Faţă de creditorul chirografar al vânzătorului (care nu este terţ în materie de
publicitate imobiliară dacă înstrăinarea este cu titlu oneros) contractul cu dată certă anterioară urmăririi
este opozabil dacă nu este transcris3. Dar faţă de terţe persoane transmisiunea imobiliară va fi opozabilă
numai în momentul în care contractul a fost transcris în registrul special de transcripţiune, ţinut la
notariatul de stat în raza căruia se află situat imobilul vândut4. Dacă vânzătorul înstrăinează un imobil la
mai mulţi cumpărători, transferul proprietăţii operează în persoana aceluia dintre cumpărători care a
transcris mai întâi contractul. În caz de transcriere în aceeaşi zi are câştig de cauză dobânditorul care a
cerut mai întâi transcrierea. În sistemul cărţilor de publicitate funciară, deşi supune regulilor publicităţii

1
M. Mureşan, Contractele civile, vol. I, Contracte de vînzare-cumpărare, Editura Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996, p. 63-65.
2
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2001,p. 18.
3
C. Stătescu, C. Bârsan, Drept civil, Teoria generală a obligaţiilor, Bucureşti 1992, p.290-291.
4
D. Chirilă, Publicitatea transferurilor drepturilor de proprietate imobiliară, în „Dreptul “ nr. 4, 1992, p.18.

15
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

reale ale cărţilor funciare, înscrierea asigură numai opozabilitatea faţă de terţi, neavând efect constitutiv,
asemănător sistemului de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni.1 Înscrierea în registrul
agricol nu are funcţia de publicitate imobiliară2.
„Drepturile reale asupra imobilelor se vor dobândi numai dacă între cel care dă şi cel care
primeşte dreptul, este acord de voinţă asupra constituirii sau înstrăinării, în temeiul unei cauze arătate,
iar constituirea sau strămutarea a fost înscrisă în cartea funciară” (art. 17 din Legea nr. 115/1938), astfel
încât drepturile reale imobiliare se strămută, se modifică sau se sting, nu numai faţă de terţi, dar chiar şi
între părţile contractante, numai prin intabulare, aceasta având caracter constitutiv de drepturi. Până la
intabulare contractul rămâne în sfera raporturilor obligaţionale, conferind dobânditorului numai un drept
„extratabular” în virtutea căreia poate intenta o acţiune în prestaţie tabulară împotriva debitorului care
refuză să încredinţeze intabularea (art. 17 alin. 1 şi 4 din Legea nr. 115/1938) sau împotriva debitorului
subsecvent de rea-credinţă (ori cu titlu gratuit) înscris în cartea funciară. În practica judiciară se aplică
tot mai frecvent o concepţie nouă în interpretarea dispoziţiilor legale referitoare la cărţile funciare,
atenuându-se foarte mult principiul efectului constitutiv al intabulării. Potrivit acestei concepţii, lipsa
înscrierii nu poate fi opusă de o parte contractantă celeilalte, ambele părţi, precum şi succesorii lor, fiind
ţinute de obligaţiile pe care şi le-au asumat prin convenţia intervenită între ele.
De asemenea, un atare drept real este opozabil şi terţilor care au cunoştinţă de existenţa lui, deşi
nu este înscrisă în cartea funciară. Numai terţii care au cunoştinţă de existenţa unui drept nescris şi
încrezându-se în cartea funciară au dobândit, prin acte cu titlu oneros, drepturi pe care şi le-au înscris, le
pot opune dobânditorului anterior. În scopul desfiinţării caracterului constitutiv al înscrierii în cartea
funciară a fost elaborată legea privind cadastrul funciar general şi publicitatea imobiliară, prin care a
adoptat o reglementare unitară privitoare la efectele publicităţii imobiliare.3
Pentru lucrurile mobile nu există un sistem de publicitate, căci posesia lor constituie cel mai
bun sistem de publicitate. Astfel, dacă vânzătorul a vândut de două ori lucrul mobil (corporal), va avea
preferinţă cel care a intrat în posesia lucrului mai întâi cu bună credinţă, deşi a cumpărat mai în urmă
(posterior tempore, potior iure) art. 972 Cod civil4. În materie de creanţe dreptul dobândit este opozabil
terţilor din momentul notificării sau acceptării cesiunii de către debitorul cedat (art. 1393 Cod civil).

1
T.S. , S. civ. , Dec.nr. 411/1971, În repertoriu… 1969-1975, p. 128 (potrivit principiului qui prior tempore, potior iure).
2
T. Jud. Suceava, Dec. civ. nr. 993/1981, în R.R.D. nr. 8, 1992, p. 55-56.
3
Legea nr. 7/1996 a Cadastrului şi publicităţii imobiliare publicată în MO nr.16 din 26.03.1996, au fost abrogate prin această
lege numeroase acte normative, folosite până la intrarea în vigoare a Legii 7/1996 (republicată în MO nr. 201 din 03 martie
2006).
4
Francisc Deak, S. Cărpenaru, Contracte civile şi comerciale, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1993, P. 21.

16
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

CAPITOLUL 2

CONDIŢIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE

17
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

VÂNZARE-CUMPĂRARE

Ca orice act juridic, contractul de vânzare-cumpărare, pentru a fi valabil încheiat, potrivit art.
948-968 Cod civil, trebuie să îndeplinească următoarele condiţii: părţile să aibă capacitate de a contracta,
consimţământul valabil al părţilor care se obligă, obiectul contractului să fie determinat, licit şi posibil şi
cauza contractului să fie licită şi morală.
Alături de aceste condiţii generale, în unele situaţii contractul de vânzare-cumpărare mai trebuie
să respecte şi alte condiţii pentru a fi valabil încheiat. Acestea sunt: forma autentică, în cazul în care
obiectul contractului este un teren şi autorizarea prealabilă a anumitor vânzări.1

2.1 CAPACITATEA PĂRŢILOR

Conform art. 1306 Cod civil, pot cumpăra toţi cărora nu le este oprit prin lege. Deci regula este
capacitatea, iar incapacitatea, excepţie. De aceea, cazurile de incapacitate sunt expres şi limitativ
prevăzute de lege şi sunt de strictă interpretare2.
Cât priveşte capacitatea de exerciţiu, în materia contractului de vânzare-cumpărare se aplică
regulile generale. Precizăm numai că vânzarea-cumpărare este, în principiu, un act de dispoziţie atât
pentru vânzător, cât şi pentru cumpărător. În consecinţă, părţile trebuie să abiă capacitate de exerciţiu
deplină, iar persoanele lipsite de capacitate sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă, trebuie să încheie
contractul prin ocrotitorul legal, respectiv cu încuviinţarea acestuia şi, în toate cazurile, cu autorizaţia
autorităţii tutelare. Dar vânzare-cumpărare este, întotdeauna, act de dispoziţie numai raportat la lucrul
vândut şi preţul care formează obiectul contractului. În schimb, raportat la patrimoniul părţii
contractante, vânzarea-cumpărarea mijloceşte şi efectuarea de acte de conservare sau de administrare a
patrimoniului (de exemplu, cumpărarea de materiale pentru repararea casei, înstrăinare bunurilor supuse
pieirii ori stricăciunii sau a celor de mică valoare devenite nefolositoare - art. 129 Codul familiei). Iar în
aceste cazuri va fi suficient ca partea să abia capacitatea de a face acte de conservare ori de administrare
şi, respectiv, să abia încuviinţarea necesara încheierii unor astfel de acte.
Pentru contractul de vânzare-cumpărare legea prevede anumite incapacităţi speciale. Aceste
incapacităţi sunt interdicţii (prohibiţii) de a vinde şi cumpăra sau de a cumpăra. Interdicţiile (numai) de a
vinde (inalienabilitatea), întrucât sunt stabilite de lege în funcţie de natura (destinaţia) bunurilor, iar nu în

1
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p. 90.
2
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2001,p. 38.

18
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

consideraţia persoanei (intuitu personae), urmează să fie analizate în legătura cu obiectul contractului de
vânzare-cumpărare1.
 Vânzarea între soţi este interzisă (art. 1307 Cod civil) datorită următoarelor considerente:
a) Potrivit legii, donaţia între soţi este revocabilă (art.937 Cod civil). Dacă vânzarea între soţi ar fi
valabilă, s-ar putea ocoli aceasta dispoziţie imperativă a legii prin încheierea unor contracte de vânzare-
cumpărare simulate. Scopul interdicţiei este de a împiedica ca soţii să realizeze sub aparenţa unor vânzări
simulate donaţii irevocabile (donatorul abuzând de influenţa pe care o are asupra soţului donator).
b) Prin această interdicţie se apără şi interesele moştenitorilor (rezervatari sau care beneficiază de
raportul donaţiilor). Dacă vânzarea între soţi n-ar fi interzisă, prin vânzări simulate unul dintre soţi ar
putea face celuilalt liberalităţi care să exceadă cotitatea disponibilă sau care să fie sustrase raportului
donaţiilor (fără îndeplinirea condiţiilor scutirii de raport) .
c) Prin această interdicţie se mai apără interesele creditorilor, care ar putea să fie fraudaţi prin
încheierea unor contracte de vânzare-cumpărare simulate (inclusiv fictive).
Nerespectarea interdicţiei cu privire la vânzarea între soţi, duce la nulitatea relativă a contractului,
anularea putând fi cerută de oricare dintre soţi, de moştenitorii ocrotiţi sau de creditori, fără a fi obligaţi
să dovedească fraudarea drepturilor2. Fiind o nulitate relativa, ea poate fi confirmată după desfacerea
căsătoriei de către părţi sau de către moştenitori după moartea vânzătorului.
Menţionăm că vânzarea între concubini este valabilă, afară de cazul când contractul s-a încheiat
pentru a determina pe una dintre părţi să menţină starea de concubinaj şi deci are o clauză imorală.
 Conform art. 1308 pct.1 Cod civil, tutorii nu pot cumpăra bunurile persoanelor de sub tutela lor
(cât timp socotelile definitive ale tutelei n-au fost date şi primite - art. 809 Cod civil).
 Mandatarii, atât convenţionali, cât şi legali, împuterniciţi a vinde un lucru nu pot să-l cumpere
(art. 1308 pct.2 Cod civil) întrucât, de regulă, nu se poate admite ca o persoană să cumuleze şi rolul de
vânzător şi cel de cumpărător. Legea a stabilit această prohibiţie (precum şi prohibiţia pentru funcţionari)
pentru ca mandatarul (funcţionarul) să nu fie pus în situaţia de a alege între interesul său, care este de a
cumpăra cât mai ieftin, şi interesul pe care trebuie să-l apere, obţinând preţul cel mai ridicat.
 Persoanele care administrează bunuri ce aparţin statului, comunelor, oraşelor, municipiilor sau
judeţelor nu pot cumpăra bunurile aflate în administrarea lor (art. 1308 pct.3 Cod civil).
 Funcţionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau unităţilor administrativ-teritoriale
care se vând prin mijlocirea lor (art. 1308 pct.4 Cod civil). În cazul bunurilor destinate vânzării şi pentru
1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2001,p. 39.
2
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p. 92.

19
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

care există preturi fixe, astfel încât aprecierile subiective sunt excluse, cumpărarea poate fi recunoscută
valabilă, dacă nu intervin alte cauze de nulitate.
În cazul tutorilor, mandatarilor, administratorilor şi funcţionarilor consideram că sancţiunea este
nulitatea relativă (deşi textul art. 1308 sugerează sancţiunea nulităţii absolute).
 Judecătorii, procurorii şi avocaţii nu pot deveni cesionari (cumpărători) de drepturi litigioase
care sunt de competenţa curţii de apel în a cărui circumscripţie îşi exercită funcţia sau profesia (art. 1309
Cod civil) . În cazul judecătorilor de la Curtea Supremă de Justiţie şi a procurorilor de la Parchetul
General (de pe lângă CSJ), interdicţia se întinde pe tot teritoriul ţării.
Prin „drepturi litigioase” trebuie să se înţeleagă nu numai drepturile care formează obiectul unui
proces început şi neterminat, dar şi cele în privinţa cărora se poate naşte o contestaţie serioasă şi viitoare
(dubius eventus litis) şi indiferent de natura dreptului şi de intenţia cumpărătorului de a-l revinde.
Întrucât această interdicţie este întemeiată pe un motiv de ordine publică (apărarea prestigiului
justiţiei) încălcarea ei se sancţionează cu nulitatea absolută a actului şi cu suportarea cheltuielilor vânzării
şi plata daunelor-interese.
 Executorii judecătoreşti nu pot dobândi direct sau prin persoane interpuse, pentru ei sau pentru
alţii, bunurile ce au făcut obiectul activităţii de executare silită (art. 43 din Legea nr. 188/2000 privind
executorii judecătoreşti)1.
 Potrivit Constituţiei, revizuită în anul 2003, cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de
proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea
Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocotate, în
condiţiile prevăzute de lege organică, precum şi prin moştenire legală.
Conform art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, cetăţenii străini şi apatrizii, precum şi
persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în condiţiile
prevăzute de legea specială. 2
Reglementarea dobândirii dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii
străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine este cuprinsă în dispoziţiile Legii nr.
312/20053.
Prevederile acestei legi nu se aplică în cazul dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor
de către cetăţenii străini şi apatrizi prin moştenire legală.
1
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p.94.
2
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p.93.
3
Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini, apatrizi şi
de către persoanele juridice străine, publicată în M.O. nr. 1008 din 14 noiembrie 2005.

20
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Art. 3 din acest act normativ, prevede că cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul
într-un stat membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia
unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleaşi condiţii cu cele
prevăzute de lege pentru cetăţenii români şi pentru persoanele juridice române.
Potrivit art. 4 din Legea nr. 312/2005, cetăţeanul unui stat membru nerezident în România,
apatridul nerezident în România, precum şi persoana juridică nerezidentă, constituită în conformitate cu
legislaţia unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin reşedinţe
secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la
Uniunea Europeană.
Conform prevederilor art. 5 alin. 1 din Legea nr. 312/2005, cetăţeanul unui stat membru, apatrit
cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în
conformitate cu legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor
agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României
la Uniunea Europeană.
Dispoziţia alin. 1 nu se aplică fermierilor care desfăşoară activităţi independente şi care sun
cetăţeni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul într-un stat membru, care îşi stabilesc reşedinţa în
România sau apatrizi cu domiciliul în România.
Calitatea de fermier care desfăşoară activităţi independente se dovedeşte cu documente
emise/eliberate de autorităţile competente din statul membru sau de provenienţă, iar pentru apatrizii cu
domiciliul în România cu atestatul eliberat de către Ministerul Agriculturii, Pădurilor şi Dezvoltării
Rurale.
Pentru aceste persoane dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor
şi terenurilor forestiere se face în aceleaşi condiţii cu cele aplicabile cetăţenilor români, de la data
aderării României la Uniunea Europeană.
Potrivit prevederilor art. 6 alin. 1 din Legea nr. 312/2005, cetăţeanul străin, apatridul şi persoana
juridică aparţinând statelor terţe pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în condiţiile
reglementate prin tratate internaţionale, pe bază de reciprocitate.1

2.2 CONSIMŢĂMÂNTUL

1
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p.94.

21
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Vânzarea, ca şi orice alt contract, se încheie prin consimţământul părţilor. Acordul de voinţă între
părţi este totdeauna necesar şi totodată suficient - cu excepţiile prevăzute de lege - în vederea formării
contractului.
Întrucât problemele juridice privitoare la consimţământ, la principiul autonomiei de voinţă şi
libertatea contractuală, precum şi la momentul încheierii contractului sunt cunoscute de la teoria actului
juridic şi teoria generală a obligaţiilor, iar în materia vânzării se aplică regulile dreptului comun, urmează
să analizăm numai anumite probleme specifice vânzării: promisiunea de vânzare (unilaterală sau
bilaterală), pactul de preferinţă şi dreptul de preempţiune1.

2.2.1 PROMISIUNEA DE VÂNZARE

Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, în cazul promisiunii de vânzare, o
persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primeşte
promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-şi facultatea de a-şi manifesta ulterior, de
obicei înăuntrul unui termen, consimţământul său de a-l cumpăra2. De exemplu, locatorul-proprietar se
obligă faţă de locatar să-i vândă, la un preţ stabilit, lucrul dat în locaţiune, dacă locatarul îşi va manifesta
voinţa de a-l cumpăra.
O promisiune de vânzare acceptată cu aceasta rezervă constituie, neîndoielnic, un contract (şi nu
un act unilateral de voinţă care devine caduc în caz de moarte sau dacă persoana devine incapabilă), dar
nu constituie o vânzare, fiind distinctă de ea, şi nu poate produce efectele unei vânzări.
Promisiunea de vânzare este de fapt un antecontract, care dă naştere la un drept de creanţă, una
dintre părţi fiind obligată (obligaţia de a face) faţă de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun,
beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de a-l cumpăra ori nu.
Dacă beneficiarul va opta în sensul cumpărării bunului, dar promitentul, prin încălcarea obligaţiei
asumate, va refuza vânzarea, - eventual a şi vândut lucrul unei alte persoane - contractul proiectat nu se
va mai încheia, beneficiarul având dreptul la daune-interese potrivit regulilor aplicabile obligaţiilor de a
face (art. 1075 Cod civil).
Rezultă că promisiunea de vânzare este un contract unilateral, întrucât creează obligaţii numai
pentru una dintre părţi (promitent). Este însă posibil ca, în schimbul dreptului de opţiune ce i se conferă,
beneficiarul promisiunii să se oblige la plata unei sume de bani (preţul dreptului de opţiune), caz în care
promisiunea unilaterală de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar, evident, fără a se fi
1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2001,p. 21.
2
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 364.

22
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

transformat într-o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, căci beneficiarul nu îşi asuma obligaţia de
a cumpăra, ci numai aceea de a plăti preţul opţiunii ce i se conferă. Tot astfel, dacă beneficiarul se obliga
la plata unei sume de bani în cazul în care va opta în sens negativ.
Dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale (art.1191 şi următoarele din
Cod civil) aplicabile creanţelor chiar dacă vânzarea proiectată ar fi un contract solemn (de exemplu, are
ca obiect un teren)1.
Obligaţia promitentului născută din promisiunea de vânzare se stinge la expirarea termenului
prevăzut sau, dacă nu s-a prevăzut un termen, la expirarea termenului general de prescripţie, care începe
să curgă de la data încheierii promisiunii de vânzare2.
Menţionăm că, deşi nu se întâlneşte în practică, promisiunea unilaterală poate fi asumată de
cumpărător (promisiune unilaterală de cumpărare), fiind guvernată de aceleaşi reguli ca şi promisiunea
de vânzare.
Promisiunea de vânzare poate fi nu numai unilaterală, dar şi bilaterală - de a vinde şi cumpăra - în
care caz ambele părţi se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare.
Promisiunea bilaterală, la fel ca şi cea unilaterala, este un antecontract, cu singura deosebire ca în acest
caz oricare dintre părţi poate cere încheierea contractului. Dacă, de exemplu, părţile s-au obligat să
vândă, respectiv să cumpere un teren, contractul de vânzare-cumpărare nu este încheiat cât timp
contractul nu se întocmeşte în forma prevăzută de lege (autentică) şi cu respectarea dreptului de
preempţiune (dacă este cazul). Dar soluţia trebuie să fie aceeaşi chiar dacă contractul nu este solemn şi
nu există nici alte condiţii legale. Întrucât vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci
ambii s-au obligat numai să încheie contractul, deşi s-au înţeles asupra lucrului şi asupra preţului,
vânzarea-cumpărarea nu poate fi considerată încheiată. În schimb, obligaţia de a încheia contractul în
viitor (şi cu respectarea dispoziţiilor speciale, dacă este cazul), este valabilă.
Dacă promitentul-vânzător nu-şi respectă obligaţia şi vinde lucrul unei alte persoane,
beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea lucrului, întrucât nu a devenit proprietar, iar vânzarea
încheiată cu o altă persoană este - cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit) - valabilă. Prin urmare,
beneficiarul-cumpărător nu poate cere decât daune-interese. Dacă însă lucrul se mai găseşte în
patrimoniul vânzătorului şi nu există alte impedimente legale - pe lângă posibilitatea acordării daunelor-
interese sau obligării promitentului, sub sancţiunea daunelor cominatorii, la încheierea contractului - nu
excludem posibilitatea ca instanţa, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării în

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2001,p. 24.
2
TS, s. civ.. dec. Nr. 2149/1971, în Repertoriu....., 1969-1975, p. 130; dec. Nr. 188/1981 mai sus citată.

23
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

natură a pagubelor, să pronunţe, în baza art. 1073 şi 1077 Cod civil, o hotărâre care să ţină loc de
contract de vânzare-cumpărare şi care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul
proprietăţii de la data când rămâne definitivă1.
Prin art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 se prevede că, în situaţia în care ulterior
încheierii unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, partea care şi-a îndeplinit
obligaţiile poate sesiza instanţa competentă, ce poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract2.

2.2.2 PACTUL DE PREFERINŢĂ

Pactul de preferinţă este o variantă a promisiunii de vânzare prin care proprietarul unui bun se
obligă ca, în cazul când îl va vinde, să acorde preferinţă unei anumite persoane, la preţ egal.
De exemplu, proprietatul-locatar se obligă faţă de locatar să-i acorde preferinţă în cazul în care s-
ar hotărî să vândă locuinţa. O asemenea obligaţie trebuie să fie prevăzută în contractul încheiat între
părţi. După cum s-a precizat în practica judecătorească, nici o dispoziţie legală nu creează în favoarea
chiriaşului care ocupă un imobil proprietate personală, un drept prioritar de a cumpăra acest imobil şi nici
o analogie nu se poate face între această situaţie şi aceea, expres reglementată de lege, care creează în
favoarea chiriaşilor fondului locativ de stat un drept exclusiv de a cumpăra locuinţele pe care le ocupă. În
legătură cu pactul de preferinţă stipulat în contractul de locaţiune mai menţionăm că dreptul locatarului
subzistă şi după expirarea termenului contractului principal dacă acesta este reînnoit tacit, căci
relocaţiunea tacită operează în condiţiile contractului iniţial.
Subliniem că în acest caz proprietarul bunului nu se obligă să-l vândă, ci numai să acorde
preferinţă în cazul în care se va hotărî în acest sens. O asemenea promisiune, deşi afectată de o condiţie
potestativă, este totuşi valabilă, deoarece condiţia este numai simpla potestativă, realizarea ei depinzând
şi de împrejurări externe voinţei promitentului, care l-ar putea determina să-şi vândă bunul.
Întrucât pactul de preferinţă, la fel ca şi promisiunea de vânzare, nu transmite dreptul de
proprietate, nu conferă părţii lezate dreptul de a intenta acţiunea în revendicare sau în anularea vânzării
făcute cu nesocotirea acestei promisiuni, afară de cazul când se dovedeşte că vânzarea s-a făcut în frauda
beneficiarului promisiunii cu complicitatea la fraudă din partea terţului achizitor (fraus omnia corrumpit).
În lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea acţiune numai împotriva promitentului pentru daune
interese, conform regulilor generale privitoare la răspunderea pentru prejudiciul cauzat prin
nerespectarea obligaţiei de a face.
1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2001,p. 26.
2
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p.97.

24
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

În sfârşit, mai precizăm că, dacă nu s-a prevăzut altfel în convenţia dintre părţi, dreptul
beneficiarului rezultând din promisiunea de vânzare (unilaterală sau bilaterală) inclusiv pactul de
preferinţă, se poate transmite prin acte între vii (cu respectarea formalităţilor prevăzute de lege pentru
cesiunea de creanţă) sau prin moştenire. Întrucât legislaţia noastră nu cunoaşte cesiunea de datorie,
obligaţia promitentului se transmite numai prin moştenire (mortis causa)1.

2.2.3 DREPTUL DE PREEMŢIUNE

Dreptul de preemţiune constă în dreptul prioritar la cumpărare, recunoscut de lege anumitor


persoane, drept ce reprezintă o derogare de la principiul liberei circulaţii a bunurilor şi de la principiul
conform căruia proprietarul dispune liber de bunul său.2 În cazul în care proprietarul unui teren agricol
din extravilan intenţionează să-l vândă, legea conferă un drept preferenţial de cumpărare la preţ egal
coproprietarilor, proprietarilor vecini şi arendaşului.
Fiind concepută de legiuitor ca o derogare de la principiul liberei circulaţii a bunurilor şi, mai
ales, de la principiul potrivit căruia proprietarul dispune liber (exclusiv şi absolut) de bunul său (art.480
Cod civil), se impune concluzia că textele care reglementează dreptul de preempţiune urmează să fie
interpretate restrictiv. Pe de altă parte, în cazurile şi în condiţiile prevăzute de lege, dreptul de
preempţiune trebuie ocrotit, ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul lui sau de persoana celui
obligat să-l respecte. Asemănător drepturilor reale, dreptul de preempţiune - fiind un drept absolut - este
opozabil erga omnes: deci dacă proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea
contractului indiferent de buna sau reaua-credinţă a terţului cumpărător şi chiar dacă acesta avea calitatea
de beneficiar al unui pact de preferinţă sau ar avea dreptul la retractul litigios. În conflictul dintre
diferitele drepturi de preferinţă prioritate are dreptul de preempţiune.3
În actualul cadru legislativ, mai multe acte normative se referă la dreptul de preemţiune:
 Dreptul de preemţiune reglementat de Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de
utilitate publică4.
Potrivit art. 37 din lege, în cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au
realizat, iar expropriatul – fost proprietar – are un drept prioritar la dobândire, la un preţ ce nu poate fi
mai mare decât despăgubirea actualizată. În acest scop, expropriatorul se va adresa în scris fostului

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2001,p. 28.
2
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p.97.
3
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2001,p. 29.
4
Publicată în Monitorul Oficial la României nr. 139 din 2 iunie 1994.

25
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

proprietar, iar dacă acesta nu optează pentru cumpărare sau dacă nu răspunde expropriatorului în termen
de 60 zile de la primirea notificării, acesta din urmă poate dispune de imobil.
Având în vedere claritatea textului, referitor la acest drept prioritar - asemănător, dar nu identic cu
dreptul de preempţiune analizat mai sus - facem numai trei sublinieri:
a) Fostul proprietar al imobilului expropriat se bucura de dreptul prioritar la dobândire în toate
cazurile în care expropriatorul (statul, respectiv unităţile administrativ-teritoriale) intenţionează să
„înstrăineze” imobilul, deci nu numai în caz de vânzare.
b) Chiar dacă înstrăinarea s-ar face cu titlu oneros, prin vânzare (fie şi la licitaţie), fostul
proprietar se bucura de dreptul prioritar nu la un preţ egal (oferit de alţi cumpărători), ci la un preţ ce nu
poate depăşi despăgubirea actualizată.
c) Procedura exercitării dreptului prioritar este simplă, constând în notificarea intenţiei de
înstrăinare expropriatului şi manifestarea voinţei acestuia de a redobândi proprietatea imobilului
expropriat în termen de 60 de zile de la primirea notificării.1
 Dreptul de preemţiune reglementat de Codul silvic2.
Potrivit art. 52 din Codul silvic, statul, prin autoritatea publică centrală care răspunde de
silvicultură, are drept de preemţiune la toate vânzările de bună-voie sau silite, la preţ şi în condiţii egale,
pentru enclavele din fondul forestier proprietate publică şi terenurile limitrofe acestuia, precum şi pentru
terenurile acoperite cu vegetaţie forestieră. Sancţiunea nerespectării dreptului de preemţiune este
nulitatea absolută a contractului, deoarece sunt încălcate norme juridice care ocrotesc un interes general.
Proprietarul vânzător este obligat să înştiinţeze, în scris, unitatea silvică teritorială în raza căreia
se află terenul respectiv, în legătură cu intenţia de înstrăinare. Unitatea silvică sesizată îşi va manifesta
opţiunea în termen de 30 de zile, după care dreptul de preemţiune încetează.
 Dreptul de preemţiune reglementat de Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 40/1999
privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe3.
Conform art. 18 alin. 1 din acest act normativ, în cazul în care contractul de închiriere nu se
reînnoieşte, deoarece proprietarul doreşte să vândă locuinţa, chiriaşul are drept de preemţiune la
cumpărarea acesteia.

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2001,p. 38.
2
Legea nr. 26 din 24 aprilie 1996 publicată în M.O. nr. 93 din 8 mai 1996, cu modificările şi completările aduse de
O.U.G. nr. 139 din 17 octombrie 2002 şi O.U.G. nr. 139 din 5 octombrie 2005.
3
Publicată în Monitorul Oficial la României nr. 148 din 08 aprilie 1999, cu modificările şi completările aduse de Legea nr.
241 din 16 mai 2001, Legea nr. 493 din 11 iulie 2002 şi O.U.G. nr. 68 din 13 septembrie 2006.

26
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

 Dreptul de preemţiune reglementat de Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului


cultural naţional mobil1.
Conform art. 36 din lege, bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau juridice
de drept privat, clasate în tezaur, pot face obiectul unei vânzări publice numai în condiţiile exercitării
dreptului de preemţiune de către statul român, prin Ministerul Culturii.
 Dreptul de preemţiune reglementat de Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor
imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 19892.
Conform art. 17 din Legea nr. 10/2001, au drept de preemţiune în cazul încheierii unui contract
de vânzare-cumpărare, locatarii următoarelor imobile: cele ocupate de unităţi şi instituţii de învăţământ
din sistemul de stat (grădiniţe, şcoli, licee, colegii, şcoli profesionale, şcoli postliceale, instituţii de
învăţământ superior); cele ocupate de instituţii sanitare şi de asistenţă medico-socială din sistemul public
(creşe, cămine-spital pentru bătrâni, spitale, centre de plasament, case de copii); cele ocupate de instituţii
publice (administraţii financiare, trezorerii, ministere şi alte autorităţi ale administraţiei publice centrale,
parchete, judecătorii, tribunale, curţi de apel, poliţie, poliţie de frontieră, jandarmerii, servicii publice
comunitare pentru situaţii de urgenţă, sedii vamale, arhive naţionale, direcţii judeţene, case de asigurări
de sănătate, primării, prefecturi, consilii locale şi judeţene, inspectorate şcolare); cele ocupate de sedii ale
partidelor politice legal înregistrate. Legea prevede că dreptul de preemţiune se poate exercita, sub
sancţiunea decăderii, în termen de 90 de zile de la data primirii, prin executorul judecătoresc, a notificării
privind intenţia de vânzare. În ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare se încheie cu încălcarea
dreptului de preemţiune, sancţiunea aplicabilă este nulitatea absolută.
Potrivit art. 42 alin. 2 şi 3 din Legea nr. 10/2001, beneficiază de dreptul de preemţiune şi chiriaşii
din imobilele cu destinaţia de locuinţe, ca şi deţinătorii cu titlul valabil ai imobilelor cu altă destinaţie
decât cea de locuinţă, în ipoteza în care imobilele nu se restituie persoanelor îndreptăţite.
Sancţiunea care intervine în cazul încălcării acestui drept de preemţiune este nulitatea relativă.
 Dreptul de preemţiune reglementat de Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor
istorice3.
Conform art. 4 alin. 4 din lege, monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau
juridice de drept privat pot fi vândute num ai în condiţiile exercitării dreptului de preemţiune a statului

1
Publicată în Monitorul Oficial la României nr. 530 din 27 octombrie 2000, cu modificările şi completările aduse de O.U.G.
nr. 9 din 11 ianuarie 2001,O.U.G. nr. 16 din 27 martie 2003, Legea nr. 105 din 7 aprilie 2004 şi Legea nr. 314 din 28 iunie
2004.
2
Publicată în Monitorul Oficial la României nr.75 din 14 februarie 2001.
3
Reublicată în Monitorul Oficial la României nr.938 din 20 noiembrie 2006.

27
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

român, prin Ministerul Culturii şi Cultelor, sau al unităţilor administrativ teritoriale, după caz, sub
sancţiunea nulităţii absolute a vânzării.1

2.3 OBIECTUL CONTRACTULUI DE VÂNZARE – CUMPĂRARE

Potrivit art. 962 Cod civil „Obiectul convenţiilor este acela la care părţile sau numai una dintre
părţi se obligă”.
Vânzarea-cumpărarea fiind un „contract sinalagmatic, presupune două prestaţii, având două
obiecte deosebite: din partea vânzătorului, bunul vândut; din partea cumpărătorului, plata preţului”2.
Se poate spune, că obiectul contractului de vânzare-cumpărare este dublu. Obligaţia vânzătorului
are ca obiect lucrul, iar obligaţia cumpărătorului are ca obiect preţul. Putem spune astfel că, în cele ce
urmează, ne vom referi la obiectul material al prestaţiilor părţilor3.

2.3.1 LUCRUL VÂNDUT

Lucrul vândut trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:


 să fie în comerţ (în circuitul civil);
 să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor;
 să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil;
 să fie proprietatea vânzătorului.

2.3.1.1 Lucrul să fie în comerţ (în circuitul civil)

Potrivit art. 1310 Cod civil, care prevede că pot fi vândute toate lucrurile care sunt în comerţ (in
commercio) afară dacă legea opreşte aceasta, face aplicaţia unei reguli generale prevăzute în art. 963 Cod
civil, conform căreia numai lucrurile aflate în comerţ (in circuitul civil) pot forma obiectul unui contract.
Stabilind principiul liberei circulaţii a lucrurilor susceptibile de apropriere, de a forma obiectul
dreptului de proprietate sau a altor raporturi juridice, art. 1310 Cod civil prevede şi o derogare importantă
de la acest principiu pentru materia contractului de vânzare-cumpărare (şi alte contracte translative de
proprietate, de exemplu, schimbul); nu pot forma obiectul acestui contract lucrurile care - potrivit legii -
nu sunt în comerţ, în circuitul civil (extra commercium).

1
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p.100.
2
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălcescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 554.
3
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 374.

28
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Prohibiţia poate fi „absolută, vizând bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraţie a legii
sunt de uz sau interes public şi care, ca atare, sunt inalienabile”. Prohibiţia poate fi şi „relativă, referitoare
la bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vândute-cumpărate, dar numai de către anumite persoane sau
numai în anumite condiţii”1.
Din cele prezentate mai sus, rezultă că noţiunea de „lucruri care sunt în comerţ” (art. 963 şi
art.1310 Cod civil), respectiv scoase din comerţ (din circuitul civil) vizează, în realitate, fie numai
inalienabilitatea unor bunuri - dar care pot forma obiectul unor acte juridice netranslative de proprietate
(de exemplu, locaţiune, comodat etc.) - fie numai regimul juridic special (restrictiv) al circulaţiei
anumitor bunuri. În sensul propriu-zis al cuvântului, sunt scoase din circuitul civil numai lucrurile care,
prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate şi al actelor juridice (aşa-
numitele lucruri comune - res communis - aerul, razele soarelui, apa mării sau din râul curgător etc.)
care, fiind inepuizabile, nu aparţin nimănui şi al căror uz e comun tuturor (art.647 Cod civil), în condiţiile
şi limitele prevăzute de lege2.
Legea declară inalienabile (imprescriptibile şi insesizabile) bunurile care fac parte din domeniul
public al statului (de interes naţional) sau al unităţilor administrativ-teritoriale (de interes local), potrivit
art. 136 alin. 4 din Constituţie şi Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al
acesteia.3
Potrivit Constituţiei, bogăţiile de orice natură ale subsolului, căile de comunicaţii, spaţiul aerian,
apele cu potenţial energetic valorificabil şi acelea ce pot fi folosite în interes public, plajele, marea
teritorială, resursele naturale ale zonei economice a platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite
de lege fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice.
În condiţiile legii bunurile proprietate publică pot fi date în administrare (regiilor autonome ori
instituţiilor publice) sau pot fi concesionate ori închiriate (art. 135 din Constituţie şi art.11 din Legea
nr.213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia), dar nu pot fi înstrăinate-dobândite
(de exemplu, prin vânzare-cumpărare) cât timp fac parte din domeniul public.
Vânzarea, concesionarea şi închirierea se fac prin licitaţie publică (art. 125 alin. 2 din Legea
administraţiei locale nr. 215/2001)4. Bunurile proprietate publică (mobile sau imobile) pot fi date în
folosinţă gratuită, pe durată determinată, serviciilor publice sau persoanelor juridice fără scop lucrativ

1
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 375.
2
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 46.
3
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p. 101.
4
Reublicată în Monitorul Oficial la României nr. 123 din 20 februarie 2007.

29
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

care desfăşoară activitate de binefacere sau de „utilitate publică” (art. 126 din Legea 215/2001 privitoare
la administraţia publică locală)1
Menţionăm că terenurile şi alte bunuri din domeniul privat al statului şi al unităţilor
administrativ-teritoriale - cât timp, prin schimbarea destinaţiei, nu sunt trecute în domeniul public potrivit
art.7-8 din Legea nr. 213/1998 - sunt supuse dispoziţiilor de drept comun, dacă prin lege nu se prevede
altfel (art.41 alin.2 din Constituţie, art.5 din Legea nr. 213/1998, art.6 din Legea nr.18/1991, art.1 din
Legea nr.54/1998, art. 1845 Cod civil). În caz de înstrăinare se aplică, prin urmare, dispoziţiile prevăzute
pentru contractul de vânzare-cumpărare, în măsura în care prin legea specială nu se prevede altfel.
Un alt caz de inalienabilitate privind regimul juridic al circulaţiei terenurilor a fost reglementat în
capitolul V „Circulaţia juridică a terenurilor” din Legea fondului funciar nr. 18/1991 (republicată
în 1998).
Potrivit dispoziţiilor acestui act normativ, terenurile proprietate privată, indiferent de titular sunt
şi rămân în circuitul civil, ele putând fi dobândite sau înstrăinate prin oricare dintre modurile stabilite de
legislaţia civilă, cu respectarea dispoziţiilor din lege. De la acest principiu general, legea a instituit o serie
de incapacităţi de a dobândi terenuri în proprietate.
Astfel, s-a instituit interdicţia de a dobândi în proprietate privată, prin acte juridice între vii, a
unor suprafeţe mai mari de 100 ha teren agricol în echivalent arabil de familie, sub sancţiunea nulităţii
absolute a actului de înstrăinare2.
O altă interdicţie privea dobândirea prin acte juridice între vii a dreptului de proprietate a
terenurilor de orice fel de către persoanele fizice care nu erau cetăţeni români sau de către persoanele
juridice care nu aveau naţionalitatea română. Pentru ipoteza în care aceste categorii de persoane fizice
sau juridice dobândiseră terenuri înainte de intrarea în vigoare a legii – 20 februarie 1991 – sau prin
moştenire, legea a instituit obligaţia de înstrăinare în termen de 1 an, sub sancţiunea trecerii terenului, în
mod gratuit, în proprietatea statului.
Prin art. 31 din lege a fost instituită interdicţia de înstrăinare, prin acte juridice între vii, pe timp
de 10 ani socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înstrăinarea proprietăţii, pentru
terenurile atribuite conform art. 18 alin. 1, art. 20 şi art. 39. Interdicţia viza trei categorii de persoane
fizice:

1
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 375.
2
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p. 102.

30
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

 membrii cooperatori activi care nu au adus teren în cooperativă sau au adus teren mai puţin de
5000 m, precum şi pe cei care au lucrat în orice mod ca angajaţi în ultimii 3 ani în cooperativă sau
asociaţii cooperatiste şi cărora li s-au atribuit terenuri în condiţiile legii;
 familiile fără pământ sau pământ puţin din alte localităţi, care îşi stabileau domiciliul în
comună, oraş sau municipiu, renunţând la proprietatea avută în localitatea lor, din extravilan;
 familiile tinere de ţărani care proveneau din mediul agricol montan, aveau priceperea necesară
şi se obligau în scris să-şi creeze gospodării, să se ocupe de creşterea animalelor şi să exploateze raţional
pământul în acest scop.1
Legea a fost republicată dându-se textelor o nouă numerotare, astfel că interdicţia de înstrăinare a
terenurilor a fost reglementată prin art. 32 conform căruia „terenul atribuit conform art. 19 alin. 1, art. 21
şi art. 43 nu poate fi înstrăinat prin acte între vii timp de 10 ani, socotiţi de la începutul anului următor
celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute”.
Sub aspectul caracterelor juridice al interdicţiei de înstrăinare prevăzută de legea fondului funciar,
după analizarea opiniilor exprimate în doctrină, concluzionăm în sensul că acesta este o inalienabilitate
legală, deoarece izvorul său este legea, are un caracter special, întrucât vizează numai terenurile agricole
atribuite unor anumite categorii de persoane fizice, expres prevăzute de lege, prin constituirea dreptului
de proprietate, este temporară, durata sa fiind de 10 ani, socotiţi de la începutul anului următor celui în
care s-a făcut înscrierea proprietăţii şi, în sfârşit, are un caracter parţial, deoarece se referă numai la actele
de înstrăinare între vii.
Cu privire la situaţia juridică a unor imobile cu destinaţia de locuinţă, o inalienabilitate temporară
a fost instituită prin art. 12 din Decretul Lege nr. 61/1991 privind vânzarea de locuinţe construite din
fondurile statului către populaţie, care a prevăzut că locuinţele cumpărate din fondul locativ de stat, cu
credit de la Casa de Economii şi Consemnaţiuni, nu pot fi înstrăinate decât cu autorizarea prealabilă a
unităţii creditoare.
O dispoziţie similară se regăseşte şi în art. 15 din Legea nr. 85/1992, în sensul că până la
achitarea integrală a preţului, locuinţa cumpărată în condiţiile acestei legi nu poate fi înstrăinată fără
autorizarea prealabilă a unităţii vânzătoare.
Potrivit art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995, locuinţele dobândite de chiriaşii titulari de contracte
de închiriere pentru apartamentele care nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor
acestora, nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani de la data cumpărării.
1
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p.102.

31
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Ulterior, prin Legea nr. 10/2001 s-a menţinut interdicţia de înstrăinare prevăzută de Legea
nr. 112/1995, dar s-a prevăzut dreptul chiriaşilor cărora li s-a vândut apartamentele în care locuiau să le
înstrăineze sub orice formă înainte de împlinirea termenului de 10 ani de la data cumpărării, dar numai
persoanei îndreptăţite, fost proprietar al locuinţei.
Concluzionăm că toate aceste interdicţii de înstrăinare reprezintă cazuri de inalienabilitate legală,
temporară, parţială şi specială, având în vedere trăsăturile juridice ale dreptului de proprietate privată,
precum şi faptul că exerciţiul acestui drept nu poate fi restrâns decât prin lege.
O derogare relativă de la principiul liberei circulaţii a bunurilor este reglementată de lege în
privinţa bunurilor care constituie monopolul statului şi care pot fi vândute, respectiv cumpărate, în
condiţiile prevăzute de lege, numai de persoane juridice sau fizice autorizate pe bază de licenţă, cum ar fi
tutunul, armele, stupefiantele.1
În sfârşit, precizăm că în principiu un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din circuitul civil)
prin voinţa omului (de exemplu, clauza contractuală sau testamentară prin care se interzice vânzarea
bunului cumpărat, donat, lăsat legat etc.), întrucât o asemenea clauză (pactum de non alienado)
contravine principiului liberei circulaţii a bunurilor (art. 1310 Cod civil) şi dreptului proprietarului de a
dispune liber şi absolut de bunul său (art. 480 Cod civil), drept garantat, în limitele prevăzute de lege, de
Constituţie (art.41). Astfel fiind, în practica judiciară se invalidează o asemenea interdicţie, dacă este
lipsită de interes, împiedicând inutil libera circulaţie a bunurilor, dacă este consimţită pur şi simplu, fără
a fi fost luată în garantarea unui drept2.
Rezultă indirect că inalienabilitatea convenţională poate fi recunoscută valabilă numai dacă se
justifică printr-un interes serios şi legitim, cum ar fi garantarea executării unei obligaţii (de plată a
preţului, a unei rente viagere în favoarea unui terţ etc.) sau alt interes (de exemplu, interdicţia înstrăinării
bunului transmis minorului până la majoratul lui). Interesul determină şi caracterul temporar al
inalienabilităţii (de exemplu, până la stingerea obligaţiei garantate sau încetarea în alt fel a interesului).
Clauza de inalienabilitate nu poate avea caracter perpetuu.
În aceste condiţii (interes şi caracter temporar), clauza de inalienabilitate poate fi recunoscută
valabilă, întrucât art. 1310 Cod civil are caracter imperativ numai în sensul interzicerii înstrăinării
bunurilor declarate de lege inalienabile, iar prerogativelor proprietarului prevăzute de art.480 Cod civil i
se pot aduce limitări, în măsura în care limitarea nu contravine unei dispoziţii imperative sau ordinii
publice şi bunelor moravuri (art. 5 Cod civil).

1
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p.104.
2
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2001,p. 52.

32
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Dacă clauza de inalienabilitate nu întruneşte condiţiile arătate, numai clauza urmează să fie
considerată nulă, dacă nu este cauza determinantă a încheierii actului, iar dacă este cazul proprietarul
imobilului sau persoana interesată poate cere radierea interdicţiei de înstrăinare din cartea funciară.
Dacă clauza de inalienabilitate este valabilă, dar cu nerespectarea ei bunul este înstrăinat,
stipulatul clauzei (succesorii lui în drepturi) pot cere rezoluţiunea (revocarea) înstrăinării iniţiale (cu
daune-interese) pentru neexecutare de obligaţii (art. 1021 Cod civil) sau repararea prejudiciului cauzat
prin nerespectarea clauzei, potrivit regulilor generale. În caz de rezoluţiune, terţul dobânditor de bună-
credinţă se va putea apăra prin invocarea art. 1909 Cod civil, în cazul lucrurilor mobile, şi prin lipsa
publicităţii sau prin invocarea uzucapiunii, în cazul imobilelor.1

2.3.1.2 Lucrul să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor

A doua condiţie prevăzută de lege pentru validitatea contractului este ca lucrul să existe în
momentul încheierii contractului său să poată exista în viitor.
Dacă părţile (sau cel puţin cumpărătorul) au avut în vedere un lucru existent, dar acel lucru era
pierit total, în momentul încheierii contractului (sau nici n-a existat în realitate), vânzarea-cumpărarea
este nulă absolut (art.1311 Cod civil), întrucât obligaţia vânzătorului este lipsită de obiect, ceea ce
antrenează şi lipsa cauzei obligaţiei cumpărătorului2.
Dacă lucrul exista în momentul încheierii contractului, dar era pierit în parte anterior, inclusiv
ipoteza în care mai multe lucruri formează obiectul vânzării şi numai unele au pierit, cumpărătorul poate
alege: fie să renunţe la contract (rezoluţiune), fie să ceară executarea asupra părţii rămase din lucru cu o
reducere proporţională din preţ (art.1311 Cod civil). Alegerea făcută de cumpărător nu trebuie să fie
abuzivă (de exemplu, renunţare la contract, deşi partea pierită este neînsemnată sau cele două sau mai
multe lucruri cumpărate, chiar la un preţ global, nu sunt interdependente, cum ar fi o pereche de cai de
tracţiune). În principiu, cumpărătorul poate renunţa la contract când executarea parţială nu poate duce la
realizarea scopului pentru care a înţeles să cumpere.
După cum rezultă din cele arătate, riscul pieirii totale sau parţiale - deoarece se situează înainte de
momentul încheierii contractului şi deci a momentului transferării dreptului de proprietate - este suportat
de vânzător (res perit domino). Face excepţie ipoteza în care operaţiunea are caracter aleatoriu; la
încheierea contractului cumpărătorul este conştient de riscul pieirii (totale sau parţiale), dar cumpără
sperând să nu fi intervenit (emtio spei).
1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 53.
2
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 376.

33
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Vânzarea este valabilă dacă are ca obiect un lucru viitor (res futura), care nu exista în momentul
încheierii contractului, dar poate exista în viitor (de exemplu, lucrul ce se va confecţiona). Dintre
bunurile viitoare, numai moştenirea nedeschisă nu poate forma obiectul unui contract (art. 702 şi 965
Cod civil).1
Nerealizarea lucrului viitor nu afectează validitatea contractului; în acest caz vânzătorul, pe lângă
pierderea preţului, va fi obligat şi la plata daunelor interese pentru neexecutarea obligaţiei asumate, dacă
nu dovedeşte o cauză străină exoneratoare de răspundere (art. 1082 Cod civil) 2. Bineînţeles, cumpărătorul
nu va fi obligat să plătească preţul, chiar dacă neexecutarea nu este imputabilă vânzătorului, întrucât
acesta din urmă suportă riscul contractului în calitate de debitor al obligaţiei imposibil de executat. Face
excepţie ipoteza în care contractul are caracter aleatoriu, cumpărătorul asumându-şi riscul nerealizării (în
tot sau în parte) a lucrului viitor, nerealizarea independentă de voinţa şi atitudinea vânzătorului (de
exemplu, o recoltă; emptio-venditio rei speratae).3

2.3.1.3 Lucrul să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil

Ca în orice act juridic, lucrul vândut trebuie să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil, sub
sancţiunea nulităţii absolute4.
Bunurile certe se determină prin prezentarea caracterelor individuale, indicându-se natura bunului
(teren, casă, autoturism), poziţia (localitatea, strada, numărul, vecinii) sau alte elemente de identificare
(precum: marca unui autoturism, culoarea, anul fabricaţiei, serie motor). Bunurile de gen se determină
prin indicarea calităţii şi a cantităţii (număr, volum, greutate).
Potrivit art. 964 alin. 2 Cod civil cantitatea poate să nu fie determinată de la începutul
contractului, dar părţile trebuie să indice suficiente elemente pentru a o putea determina în viitor
(„cantitatea obiectului poate fi necertă, de este posibilă determinarea sa”). De exemplu, se poate vinde
toată recolta unui teren, toate fructele unei livezi, toate cerealele unui siloz5.
Potrivit art. 1103 Cod civil, dacă în contract s-a omis să se precizeze calitatea bunului de gen
vânzătorul este dator să predea un bun de calitatea mijlocie6.

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 54.
2
Cam,elia Toader, Drept civil, Contracte speciale, ediţia 2, Editura All Bak, bucureşti, 2005, p. 311.
3
Dacă obiectul este ilicit întrucât provine din contrabandă, iar cumpărătorul a cunoscut această provenienţă, în caz de
confiscare nu poate cere restituirea preţului plătit, de asemenea confiscat. (T. Jud. Satu Mare, dec. Nr. 462/1976) .
4
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p. 105.
5
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 376.
6
T.S., secţia civilă, dec. Nr. 943/1978, în CD, 1978, p.67.

34
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

2.3.1.4 Lucrul să fie proprietatea vânzătorului

Deoarece vânzarea-cumpărarea este un contract translativ de proprietate, vânzătorul trebuie să fie


titularul dreptului de proprietate asupra lucrului vândut.
Dacă vânzătorul nu ar fi proprietar, nu ar putea nici să transmită dreptul care face obiectul
contractului (nemo dat quod non habet).
Problema prezintă importanţă teoretică şi practică mai ales în cazul în care vânzătorul
înstrăinează un imobil care aparţine altuia. Aceasta este cunoscută sub numele de vânzarea lucrului
altuia.
Vânzarea lucrului altuia este o operaţie juridică anormală, întâlnită totuşi în practică şi efectuată
în necunoştinţă de cauză de ambele părţi, sau în împrejurări în care atât vânzătorul, cât şi cumpărătorul
(sau numai unul dintre ei) ştiau că bunul aparţine altei persoane.
Când părţile sau cel puţin cumpărătorul, au fost în eroare socotind că bunul vândut aparţine
vânzătorului, s-a admis1 că vânzarea este anulabilă (lovită de nulitate relativă) pentru eroare asupra
calităţii esenţiale ale vânzătorului.
În această ipoteză (pentru eroare, viciu de consimţământ asupra calităţii esenţiale ale
vânzătorului), el a fost considerat al lucrului vândut.
Nulitatea poate fi cerută, în acest caz, numai de cumpărător pe cale de acţiune, dacă preţul a fost
plătit.
Vânzătorul nu poate cere anularea contractului, chiar dacă a fost de bună credinţă, deoarece
eroarea constituie viciu de consimţământ numai dacă cade asupra persoanei cu care s-a contractat
(art. 954 alin. 2 Cod civil).
Dacă însă, între timp vânzătorul a devenit proprietarul lucrului după încheierea contractului de
vânzare, cumpărătorul nu mai poate cere anularea acestuia.
Vânzarea poate fi şi ratificată de adevăratul proprietar. Adevăratul proprietar nu poate cere
anularea, fiind terţ faţă de contract, dar poate intenta o acţiune în revendicare.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru evicţiune subzistă şi în situaţia în care cumpărătorul
nu a cerut, sau înainte de a fi cerut anularea este evins de către adevăratul proprietar.
Contractul încheiat cu vânzătorul neproprietar poate fi revocat de către cumpărător ca just titlu
pentru uzucapiunea de 10-20 ani şi pentru dobândirea fructelor2.

1
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălcescu, Al. Băicoianu, op. Cit., aol. II, p. 905.
2
Francisc Deak, op. cit., p. 58.

35
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

În sistemul legii române vânzarea lucrului altuia nu este reglementată şi de aceea este supusă
principiilor care guvernează convenţiile.
În cazul în care părţile au încheiat contractul în cunoştinţă de cauză ştiind că lucrul vândut este
proprietatea altei persoane şi deci, problema erorii nu se mai pune, soluţiile sunt diferite1:
 Vânzarea este perfect valabilă, întrucât acordul de voinţă trebuie să fie interpretat în sensul că
părţile n-au urmărit imediata strămutare a proprietăţii lucrului, ci vânzătorul s-a obligat numai a-l procura
mai târziu cumpărătorului, în caz de neexecutare fiind pasibil de plata daunelor interese;
 Vânzarea este nulă absolut, deoarece vânzarea lucrului altuia în cunoştinţă de cauză,
reprezentând o operaţiune speculativă, are o cauză ilicită, care este nulă absolut conform art. 968
Cod civil, iar în situaţia în care contractul s-a încheiat de către vânzător în frauda dreptului proprietarului,
cu complicitatea şi pe riscul cumpărătorului, constituie un caz tipic de nulitate absolută în virtutea
adagiului „fraus omnia corrumpit” („frauda corupe totul”)2.
Întrucât nulitatea absolută a unei convenţii poate fi invocată de orice persoană interesată, chiar
dacă nu au participat la încheierea acesteia, şi adevăratul proprietar are acest drept. Mai mult proprietarul
lucrului vândut are în acest caz, opţiune: între a formula acţiunea în constatarea nulităţii absolute a
actului juridic sau acţiunea în revendicare, bazată pe dreptul de proprietate, deoarece vânzarea-
cumpărarea este pentru verus dominus o res inter alios acta.
Conform art. 135 din Constituţie, dacă bunul înstrăinat face parte din domeniul public al statului
sau unităţilor administrativ teritoriale, contractul este nul absolut în toate cazurile, chiar dacă
cumpărătorul a fost de bună credinţă.
O situaţie particulară prezintă cazul unui bun aflat în indiviziune (proprietate comună pe
cote-părţi), asupra căreia în literatura de specialitate s-a emis părerea că nu se aplică regulile privitoare la
vânzarea lucrului altuia (ci regulile proprii stării de indiviziune).
Astfel, dacă unul dintre coproprietari, în loc să dispună numai cu privire la cota-parte ideală din
dreptul său (ceea ce poate face fără acordul celorlalţi coindivizari), înstrăinează bunul indiviz în
materialitatea lui, în tot sau în parte, vânzarea nu este nulă, ci supune dreptul dobândit de cumpărător
condiţiei ca la partaj bunul să fie atribuit vânzătorului, oricare dintre coindivizari putând cere, prin
acţiune, ieşirea din diviziune pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului.
După încetarea stării de indiviziune, soarta dreptului dobânditorului va depinde de rezultatul
partajului:

1
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 379.
2
Francisc Deak, op. cit., p. 42.

36
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

 Dacă bunul va intra în lotul coindivizarului vânzător, ca urmare a efectului retroactiv al


partajului, acesta va fi considerat proprietar exclusiv, în mod retroactiv şi, ca atare, vânzarea va rămâne
valabilă;
 Dacă bunul va intra în lotul altui coindivizar contractul va fi nul.
În final, observăm că există o serie întreagă de cazuri de vânzare a lucrului altuia: vânzarea de
către moştenitor aparent, vânzarea de către unul dintre soţi a unui bun comun fără consimţământul
celuilalt soţ sau a unui bun aparţinând celuilalt soţ, vânzarea de către un coindivizar a unui bun
proprietate indiviză, vânzarea unui bun furat sau obţinut prin săvârşirea unei infracţiuni.1

2.3.2 PREŢUL

Preţul este obiectul prestaţiei cumpărătorului şi corespunde valorii lucrului vândut. El trebuie să
îndeplinească următoarele condiţii: să fie fixat în bani, să fie determinat sau determinabil şi să fie sincer
şi oneros. Dacă însă aceste condiţii nu sunt îndeplinite, contractul este nul absolut, cel puţin ca vânzare-
cumpărare, căci îi lipseşte un element esenţial asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voinţă (art.
1295 Cod civil)2.

Preţul să fie stabilit în bani

Stabilirea preţului sub forma unei sume de bani este de esenţa vânzării. Dacă înstrăinarea unui
lucru se face nu pentru bani ci în schimbul altui lucru, pentru stingerea unei obligaţii sau în schimbul
unei alte prestaţii contractul nu mai poate fi calificat vânzare-cumpărare, ci un schimb, o dare în plată sau
alt contract, eventual contract nenumit. Astfel nu poate fi calificat vânzare-cumpărare, contractul prin
care proprietatea unui lucru se transmite în schimbul întreţinerii pe viaţă. Obligaţia de întreţinere a
debitorului este o obligaţie de a face, care nu echivalează cu un preţ. Însă, dacă drept contraechivalent s-a
stipulat o prestaţie periodică în bani, dar care se plăteşte până la moartea creditorului, contractul nu mai
este vânzare ci rentă viageră3.

2.3.2.2 Preţul să fie determinat sau determinabil

1
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 380.
2
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p. 107.
3
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2001,p. 61.

37
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Preţul este determinat, dacă cuantumul lui este hotărât de părţi în momentul încheierii
contractului. Determinarea preţului nu presupune stabilirea modalităţii de plată ori a termenului plăţii,
aceste elemente urmând a fi determinate - în lipsă de stipulaţie – potrivit legii. Este posibil ca părţile să
precizeze în contract numai elementele cu ajutorul cărora preţul va putea fi determinat în viitor - cel
târziu la data exigibilităţii obligaţiei de plată - caz în care preţul este determinabil.
Preţul este determinabil şi atunci când stabilirea lui este lăsată la aprecierea unui terţ ales de
comun acord de către părţi sau de către o persoană determinată de părţi. Terţul ales în aceste condiţii nu
este un arbitru, fiindcă nu este chemat să soluţioneze un litigiu, o neînţelegere, dar nu are nici calitatea de
expert, fiindcă avizul expertului este la aprecierea instanţei, ori preţul stabilit de expert este obligatoriu
atât pentru părţi cât şi pentru instanţă 1. El este în realitate, mandatarul comun al părţilor, împuternicit să
stabilească preţul, mandat care nu poate fi revocat decât prin acordul comun al părţilor2.
În nici un caz determinarea preţului nu poate rămâne la aprecierea ulterioară a părţilor sau să
depindă de voinţa uneia dintre ele. În aceste din urmă cazuri, contractul nu poate fi considerat încheiat
decât în momentul în care părţile s-au înţeles cu privire la preţ, respectiv una dintre ele acceptă preţul
cerut de cealaltă parte. Tot astfel, dacă terţul desemnat nu poate sau nu vrea să determine preţul, vânzarea
este nulă în lipsă de preţ, iar înţelegerea ulterioară dintre părţi cu privire la preţ sau cu privire la persoana
unui alt terţ, are semnificaţia unui nou contract încheiat în momentul realizării acordului de voinţă. În
nici un caz instanţa nu este competentă să determine preţul sau persoana terţului în lipsa acordului dintre
părţi.
În toate cazurile în care există preţuri legale obligatorii, părţile trebuie să se conformeze, respectiv
se subînţelege că părţile au avut în vedere preţul legal, chiar dacă contractul nu conţine precizări în
această privinţă, căci numai convenţiile legal făcute au putere obligatorie între părţi. Dacă părţile au
stabilit un alt preţ, acesta se înlocuieşte de drept cu cel legal3, iar dacă contractul a fost executat cu plata
unui alt preţ diferenţa urmează să fie plătită, respectiv restituită în temeiul art. 992 Cod civil (plata
nedatorată).

2.3.2.3 Preţul să fie sincer şi serios

Pentru ca preţul să existe, el trebuie să fie sincer şi serios. Prin preţ sincer se înţelege un preţ real,
pe care părţile să-l fi stabilit nu în mod fictiv ci în scopul de a fi cerut şi plătit în realitate. Preţul este

1
C. Hamagiu, I. Rosseti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II, 1929, p. 906.
2
D. Alexandresco, Principiile dreptului civil român, vol. IV, Bucureşti, 1996, p.177.
3
T.S. col. civ. dec. nr. 222/1959 în Repertoriu 1952-1969, p.217.

38
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

fictiv, când din intenţia părţilor rezultă că nu este datorat. În cazul în care preţul este fictiv, contractul
este nul ca vânzare-cumpărare căci îi lipseşte preţul, dar dacă părţile au urmărit în realitate înstrăinarea
bunului - deci numai preţul, nu şi contractul în întregime este fictiv - el poate fi recunoscut valabil ca o
donaţie deghizată1, dacă „vânzătorul” a avut intenţia de a face o liberalitate şi dacă sunt îndeplinite toate
condiţiile cerute pentru validitatea donaţiei.
Dacă simulaţia constă numai în deghizarea parţială a preţului, dar fără ca preţul să devină
derizoriu, contractul este valabil ca vânzare-cumpărare, devenind aplicabile regulile simulaţiei şi cele
fiscale (fraudarea fiscului).
Conform art. 6 din Ordonanţa Guvernului nr. 6/1998, modificată prin Legea nr. 122/1998, este
nulă absolut vânzarea prin care părţile înţeleg, printr-un act secret, să plătească un preţ mai mare decât
cel care se declară în actul notarial.
Preţul trebuie să fie serios, adică să nu fie derizoriu, atât de disproporţionat în raport cu valoarea
lucrului vândut2, încât să nu existe preţ, să nu poată constitui obiectul obligaţiei cumpărătorului şi deci o
cauză suficientă a obligaţiei asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate. Seriozitatea fiind
o chestiune de fapt, este lăsată la aprecierea instanţei 3, şi în cazul preţului derizoriu contractul este nul ca
vânzare-cumpărare dar poate subzista ca donaţie. Dacă preţul este sincer şi serios – nu fictiv sau
derizoriu – contractul de vânzare-cumpărare este, în principiu, valabil, întrucât părţile sunt libere să
determine preţul sub sau peste valoarea lucrului, iar echivalenţa este relativă, fiind raportată nu numai la
valoarea lucrului vândut, dar şi la subiectivismul părţilor4.
Prin derogare de la principiul validităţii contractului chiar şi în cazul lipsei de echivalenţă între
preţ şi valoarea legală a lucrului, dacă în momentul încheierii contractului există o disproporţie vădită
între cele două obiecte, se poate cere anularea pentru leziune 5, dar numai dacă lezatul este minor între
14-18 ani care încheie singur, fără încuviinţarea ocrotitorului legal6.
Contractul încheiat de o persoană incapabilă (sub 14 ani sau pusă sub interdicţie) este anulabil
chiar şi fără leziune.
Dacă partea lezată este un major, indiferent de mărimea leziunii de care a suferit, nu are deschisă
calea acţiunii în resciziune.

1
C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil teoria generală a obligaţiilor, Bucureşti, 1992, p.77.
2
T.Jud. Suceava, dec. civ. nr. 187/1970, cu Notă de V. Pătulea, în R.R.D. nr. 7/1971, p. 109-110.
3
T.S. s. civ. dec. nr. 1542/1973, în R.R.D. nr. 6/1974, p.74.
4
T.S. s. civ. dec. nr. 1640/1977, în Repertoriu 1969-1975, p.127.
5
T. Jud. Hunedoara, deCod civil nr. 161/1989, în R.R.D. nr. 7/1989, p. 127.
6
Gh. Beleiu, Drept civil teoria generală a dreptului civil, Univ. din Bucureşti, 1980, p.251.

39
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

2.4 CAUZA CONTRACTULUI DE VÂNZARE -CUMPĂRARE

Cauza reprezintă un element constitutiv în structura actului juridic şi o condiţie de validitate a


acestuia.
Având în vedere caracterul sinalagmatic al contractului de vânzare-cumpărare, putem spune că
fiecare dintre obligaţiile părţilor au câte o cauză (şi deci nu putem vorbi despre o cauză comună).
În esenţă, cauza este scopul în vederea căruia, atât vânzătorul, cât şi cumpărătorul se obligă unul
faţă de celălalt. Din dispoziţiile art. 966 – 968 cod civil, rezultă trei condiţii ce trebuie îndeplinite de
cauza contractului de vânzare-cumpărare:
 Cauza să existe. Vânzarea este valabilă chiar dacă cauza nu este stipulată expres, deoarece
existenţa ei se prezumă până la proba contrarie, potrivit art. 967 Cod civil.
 Cauza să fie reală. Cauza este falsă atunci când părţile sau numai una dintre ele au avut
credinţa greşită că scopul pentru care au încheiat vânzarea există, este realizabil, pe când în realitate nu
există. Cauza falsă este de fapt o eroare asupra cauzei care atrage doar nulitatea relativă a contractului.
 Cauza este licită când este conformă cu normele juridice şi este morală când corespunde
regulilor de convieţuire socială. Cauza imorală atrage nulitatea absolută a vânzării-cumpărării.1

2.5 FORMA CONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

În dreptul nostru, potrivit prevederilor art. 948 Cod civil. Forma nu este prevăzută expres ca o
condiţie de valabilitate a contractului. Deşi orice contract trebuie să îmbrace o formă oarecare, legea nu
impune, in principiu, o anumită formă.
În anumite cazuri prevăzute de lege, ad validitatem, se cere o anumită formă, deşi contractul de
vânzare-cumpărare este consensual.
Prin excepţie de la principiul consensualismului legea, în anumite cazuri, impune expres o formă
solemnă pentru validitatea unor vânzări.
De exemplu, potrivit art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 terenurile, indiferent că sunt situate
în intravilan sau extravilanul localităţilor şi indiferent de întinderea suprafeţei, pot fi înstrăinate prin acte
juridice inter vivos numai dacă actul juridic a fost încheiat în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii
absolute2.

1
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 383.
2
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 384.

40
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

În alte cazuri de încheiere a contractelor de vânzare-cumpărare legea impune o anumită formă,


dar nu ca o condiţie de validitate, ci numai ad probaţionem sau în vederea îndeplinirii formalităţilor de
publicitate a transferului dreptului de proprietate asupra imobilelor.1

CAPITOLUL 3

EFECTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE CUMPĂRARE

Principalul efect juridic al contractului de vânzare-cumpărare constă în strămutarea dreptului de


proprietate de la vânzător la cumpărător.
Transmiterea dreptului de proprietate, ca efect principal al vânzării (indiferent dacă acesta se face
la momentul încheierii contractului sau ulterior acestui moment, prin voinţa părţilor ori a legii) are rol
determinat asupra obligaţiei vânzătorului, cât şi ale cumpărătorului.
Transmiterea dreptului de proprietate nu este o obligaţie a vânzătorului (indiferent că operează
îndată sau ulterior) deoarece, odată ce contractul a fost perfectat, proprietatea se transferă fără intervenţia
părţilor.
Per a contrario, dacă am admite că înstrăinarea dreptului de proprietate ar fi o obligaţie a
vânzătorului, ar trebui să admitem că şi dobândirea acestuia este o obligaţie a cumpărătorului.
Pe de altă parte, putem spune că obligaţiile de predare şi de luare în primire a lucrului, datorate de
vânzător şi respectiv de cumpărător sunt de fapt expresii materiale ale înstrăinării şi dobândirii
(transmiterii) dreptului de proprietate.
În consecinţă, apreciem că transmiterea dreptului de proprietate este un caracter juridic important
al vânzării, dar şi efectul principal al contractului valabil încheiat2.
1
D. Chirică, opinii citat, p. 51-55.
2
În doctrină s-a apreciat că transmiterea proprietăţii lucrului vândut este numai un caracter juridic şi nu constituie o obligaţie a
vânzătorului, „deoarece transferul proprietăţii (şi al riscurilor) se produce, de regulă prin însăşi încheierea contractului”.

41
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Codul civil nu reglementează expres toate efectele contractului de vânzare-cumpărare, făcând


referire numai la obligaţiile principale ale vânzătorului: „de a da lucrul şi de a răspunde de dânsul”
(art. 1313 Cod civil) precum şi la principala obligaţie a cumpărătorului „de a plăti preţul în ziua şi la
locul determinat prin contract” (art. 1361 Cod civil).
Doctrina a apreciat, pe bună dreptate, că prin contractul de vânzare-cumpărare părţile îşi asumă şi
„alte obligaţii, unele de sine stătătoare, iar altele accesorii celor principale”.1
Prin efectele unui contract se înţeleg obligaţiile pe care contractul le creează în sarcina părţilor
contractante. Pentru stabilirea acestor obligaţii, Codul civil conţine o dispoziţie în legătură cu
interpretarea clauzelor vânzării.
De regulă, dacă înţelesul unui contract este îndoielnic, interpretarea se face în favoarea
debitorului (art. 983 Cod civil). În materie de vânzare, art. 1312 Cod civil conţine o regulă specială şi
derogatorie: vânzătorul – care stabileşte, de regulă, condiţiile contractului – trebuie să explice clar
obligaţiile sale, iar dacă înţelesul actului ar fi îndoielnic, clauzele neclare „se interpretează în contra
vânzătorului”. Înseamnă că, în materie de vânzare, nu numai clauzele referitoare la propriile obligaţii, dar
şi cele referitoare la obligaţiile vânzătorului se interpretează în favoarea cumpărătorului.2

3.1 OBLIGAŢIILE VÂNZĂTORULUI

O dată ce contractul a fost valabil încheiat, se creează obligaţii în sarcina celor două părţi
contractante.
Vânzătorul are două obligaţii: să predea lucrul vândut cumpărătorului şi să-l garanteze contra
evicţiunii şi contra viciilor. Bineînţeles, părţile pot stipula şi alte obligaţii – legiuitorul prevăzând numai
obligaţiile principale (art. 1313 Cod civil) -, aşa cum ele sunt în drept să modifice chiar şi obligaţiile
reglementate de lege.
Între obligaţiile vânzătorului Codul civil nu prevede obligaţia de a transmite proprietatea lucrului
vândut, deoarece transferul proprietăţii (şi a riscurilor) se produce, de regulă, prin însăşi încheierea
contractului. Desigur, în cazurile în care proprietatea nu se transmite prin efectul încheierii contractului,
vânzătorul este obligat să efectueze acele acte ori fapte care sunt necesare pentru a opera transferul
dreptului de proprietate (de exemplu, încheierea actului în forma autentică în cazul înstrăinării de gen)3.

Francisc Deak, op. cit., p.72.


1
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 385.
2
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 68.
3
Corneliu Turianu, Curs de drept civil – Contracte speciale, Editura Universitară, Bucureşti, 2003, p. 51.

42
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

3.1.1 PREDAREA LUCRULUI VÂNDUT

Obligaţia principală de predare este reglementată de art. 1314-1334 Cod civil, care conţin norme
cu caracter dispozitiv. Prin predare se înţelege punerea lucrului vândut la dispoziţia cumpărătorului
deoarece proprietatea se transmite, de regulă, din momentul încheierii contractului, predarea nu are
semnificaţia transferării dreptului de proprietate şi nici chiar a posesiei, ci numai a detenţiei,
cumpărătorul posedând - din momentul în care a devenit proprietar - corpore alieno.
În ceea ce priveşte modul de executare, predarea presupune, în unele cazuri, numai o atitudine
pur pasivă, din partea vânzătorului (lăsarea lucrului la dispoziţia cumpărătorului, de exemplu, când lucrul
se află în detenţia lui - ca depozitar, comodatar etc.- sau există posibilitatea preluării fără concursul
vânzătorului), iar, în alte cazuri, îndeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare pentru ca
cumpărătorul să între în stăpânirea efectivă a lucrului cumpărat, de exemplu, predarea cheilor clădirii,
remiterea titlului de proprietate sau de creanţă (art. 1315, 1316 şi art.1318 Cod civil), eliberarea clădirii
de către vânzător şi persoanele care nu au un drept opozabil cumpărătorului1.
Cu privire la termenul şi dovada predării se aplică regulile generale referitoare la executarea
obligaţiilor2.
Predarea se face la locul unde se află lucrul vândut în momentul contractării (art. 1319 Cod civil).
Această regulă se aplică în cazul în care lucrul vândut poate fi localizat din momentul încheierii
contractului (este individualizat). În celelalte cazuri, potrivit regulilor generale (art.1104 Cod civil),
predarea trebuie să se facă la domiciliul debitorului (vânzătorului). Rezultă că, în lipsă de stipulaţie
contrară, şi dacă lucrul nu poate fi localizat, obligaţia de predare a lucrului vândut este cherabilă, iar nu
portabilă.
Cheltuielile de predare (cântărire, măsurare, numărare) sunt în sarcina vânzătorului, iar cele ale
ridicării de la locul predării (încărcare, transport, descărcare etc.) în sarcina cumpărătorului, dacă nu este
stipulaţie contrară (art. 1317 Cod civil). De exemplu, dacă s-a stabilit ca loc al executării domiciliul
cumpărătorului, cheltuielile de transport sunt în sarcina vânzătorului3.
În ceea ce priveşte obiectul predării, vânzătorul este obligat să predea lucrul vândut „în măsura
determinată prin contract” (art. 1326 Cod civil). În cazul unui lucru individual determinat şi existent în
momentul încheierii contractului „în starea în care se află în momentul vânzării” (art. 1324 Cod civil), iar

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 69.
2
C. Stătescu, C. Bîrsan, op. Cit., 1992, p. 287 şi următoarele.
3
Corneliu Turianu, Curs de drept civil – Contracte speciale, Editura Universitară, Bucureşti, 2003, p. 53.

43
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

în cazul lucrurilor de gen şi viitoare în cantitatea şi calitatea ori alte criterii determinate în contract
(mostre, eşantioane, standarde etc.), fiind aplicabile regulile generale referitoare la obiectul plăţii
(art. 1100-1103 Cod civil). Cu privire la obiectul predării, reguli speciale sunt prevăzute în materie de
vânzare de imobile (în special terenuri) - reguli aplicabile în lipsă de stipulaţie (expresă sau tacită)
contrară în contract (art. 1330 Cod civil) şi în caz de fraudă, chiar dacă înţelegerea între părţi este diferită
(fraus omnia currumpit) - pentru ipoteza în care vânzătorul predă imobilul prevăzut în contract, dar
întinderea lui este diferită faţă de aceea specificată în contract:
 Dacă imobilul s-a vândut „cu arătare de cuprinsul sau şi pe atât măsura” (art. 1327 Cod civil),
de exemplu, un teren de 500 mp. pe un preţ de 10 lei mp., şi la predare sau ulterior se constată că
întinderea nu corespunde celei arătate în contract, diferenţa va fi luată în consideraţie după cum urmează:
- dacă întinderea este mai mică, cumpărătorul poate cere completarea (dacă vânzătorul mai are
alături teren) sau o reducere din preţ proporţională cu întinderea găsită lipsă; rezoluţiunea contractului
poate fi cerută numai dacă imobilul nu poate fi folosit pentru destinaţia avută în vedere la încheierea
contractului;
- dacă întinderea este mai mare, cumpărătorul este obligat să plătească în plus preţul excedentului
său - dacă excedentul dovedit prin măsurătoare depăşeşte a 20-a parte a întinderii arătate în contract - el
poate cere rezoluţiunea contractului (art. 1328 Cod civil);
 Dacă vânzarea este făcută „astfel decât pe măsură”, adică pe un preţ global (de exemplu, locul
de casă situat în... cu preţul de 5 mii lei), diferenţa - în plus sau în minus - între întinderea declarată şi cea
reală nu se ia în consideraţie; ea poate însă provoca un spor sau o micşorare a preţului dacă valorează cel
puţin o a 20-a parte din preţul total al vânzării (art. 1329 Cod civil). În caz de excedent peste a 20-a parte,
cumpărătorul poate opta şi pentru rezoluţiunea vânzării (art. 1331 Cod civil). În caz de întindere lipsă,
cumpărătorul nu poate cere completarea terenului sau rezoluţiunea contractului;
 Dacă s-au vândut două (sau mai multe) imobile (cu arătarea întinderii) printr-un singur
contract şi preţ, iar întinderea unuia este mai mare, a celuilalt mai mic, diferenţele de preţ datorate
potrivit regulilor arătate se compensează (art. 1333 Cod civil).
În toate cazurile când cumpărătorul cere rezoluţiunea vânzării el are dreptul, pe lângă preţ, la
restituirea cheltuielilor vânzării (art. 1332 Cod civil) şi la daune-interese, conform regulilor generale,
fiindcă vânzătorul este în culpă, iar dacă cumpărătorul păstrează imobilul este obligat să plătească
dobânda la suplimentul de preţ (art. 1331 Cod civil). Dreptul la acţiune pentru majorarea sau scăderea

44
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

preţului ori rezoluţiunea vânzării se prescrie într-un an de la data încheierii contractului (art. 1334 Cod
civil).
În lipsă de stipulaţie contrară (expresă sau tacită), vânzătorul este obligat să predea, o dată cu
lucrul vândut, şi fructele percepute după momentul transferării dreptului de proprietate(art. 1324 C.civ).
Dacă părţile nu s-au înţeles altfel, considerăm că vânzătorul (sau altă persoană care nu are drept de
folosinţă opozabil cumpărătorului) are dreptul la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea
fructelor, dacă este cazul1.
Cumpărătorul are dreptul, de asemenea, la accesoriile lucrului vândut şi la tot ce a fost destinat la
uzul său perpetuu (art. 1325 Cod civil), de exemplu, imobile prin destinaţie, acţiunea în revendicare sau
în garanţie (dar nu şi acţiunea personală de anulare a contractului de locaţiune pentru incapacitate),
precum şi la accesoriile convenite (de exemplu, ambalajul).
În cazul în care lucrul vândut nu se predă în momentul încheierii contractului, vânzătorul este
obligat să-l conserve până în momentul predării (art. 1074 Cod civil), deoarece lucrul trebuie să fie
predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului (art. 1324 Cod civil), chiar dacă,
potrivit convenţiei, proprietatea se transmite ulterior, dar lucrul exista în acel moment şi este
individualizat.
În caz de deteriorare sau pieire a lucrului, vânzătorul răspunde ca un depozitar (voluntar sau
remunerat - art. 1600 Cod civil), culpa lui fiind prezumată cât timp nu dovedeşte o cauză străină
exoneratoare de răspundere (art. 1082-1083 Cod civil); caz fortuit sau forţă majoră, inclusiv fapta
cumpărătorului sau a unui terţ pentru care nu are a răspunde.
Dacă cumpărătorul a devenit proprietar din momentul încheierii contractului (întrucât
conservarea se face în numele şi pe seama lui), el trebuie să suporte cheltuielile ocazionate de păstrarea
lucrului (art. 1618 Cod civil).
În caz de neexecuare (totală sau parţială) datorată culpei vânzătorului, potrivit regulilor generale
cumpărătorul poate invoca excepţia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus) sau poate cere fie
rezoluţiunea vânzării cu daune-interese, fie executarea în natură a contractului (punerea sa în posesie, art.
1320 Cod civil), iar dacă executarea în natură nu este posibilă, daune-interese (art. 1075 Cod civil),
nefiind exclusă nici posibilitatea procurării lucrurilor de gen de la terţi pe seama vânzătorului (art. 1077
Cod civil)2.

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 72.
2
Corneliu Turianu, Curs de drept civil – Contracte speciale, Editura Universitară, Bucureşti, 2003, p. 53.

45
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

În cazul executării cu întârziere a obligaţiei de predare, cumpărătorul are dreptul la daune-interese


(art. 1321 Cod civil), dar numai de la data punerii în întârziere a vânzătorului (art. 1081 şi 1079 Cod
civil).

3.1.2 OBLIGAŢIA DE GARANŢIE A LUCRULUI VÂNDUT

Obligaţia de garanţie a vânzătorului decurge din principiul că el trebuie să facă tot ce-i stă în
putinţă pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea - liniştită şi utilă - a lucrului vândut. Rezultă că
obligaţia de garanţie are o dublă înfăţişare (art. 1336 Cod civil): vânzătorul trebuie să-l garanteze pe
cumpărător de liniştita folosinţă a lucrului, adică garanţia contra evicţiunii şi de utila folosinţă a lucrului,
adică garanţia contra viciilor.1

3.1.2.1 Obligaţia de garanţie contra evicţiunii

Se numeşte evicţiune pierderea proprietăţii lucrului, în total ori în parte, a proprietăţii lucrului sau
tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar2. În acest sens, Codul civil prevede
că vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a
lucrului vândut, precum şi de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului (art. 1337)3 .
Obligaţia de garanţie a vânzătorului contra evicţiunii există nu numai faţă de cumpărător, dar şi
faţă de subdobânditori, chiar dacă aceştia sunt succesori cu titlu particular şi cu titlu gratuit (de exemplu,
donatar) şi cu toate că cumpărătorul iniţial (donatorul) nu răspunde de evicţiune faţă de dobânditorul cu
titlu gratuit (art. 828 Cod civil). Soluţia se justifică prin faptul că, o dată cu lucrul - ca accesoriul lui - se
transmit asupra subdobânditorului şi toate drepturile legate de acel lucru , aflate în strânsă conexiune cu
lucrul care formează obiectul contractului (cum omni causa). Dacă contractul s-a încheiat printr-un
intermediar (de exemplu, un mandatar), acesta, evident, nu răspunde de evicţiune. Dacă însă
intermediarul s-a comportat ca vânzător aparent (mandat simulat prin interpunere de persoane), el
răspunde de evicţiune faţă de cumpărător .
În cazul vânzării unui bun indiviz, întrucât obligaţia de garanţie contra evicţiunii este
patrimonială, la decesul vânzătorului se transmite asupra succesorilor universali sau cu titlu universal ai
acestora. Ea nu se transmite asupra succesorilor cu titlu particular, deoarece aceştia nu sunt ţinuţi de
obligaţiile autorilor lor şi nici asupra moştenitorilor beneficiari, deoarece aceştia nu preiau în patrimoniul
1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 73.
2
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p.110.
3
Camelia Toader, Evicţiunea în contracte civile, editura All Educaţional, Bucureşti, 1997. p. 18.

46
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

lor (care rămâne distinct de patrimoniul succesoral) obligaţia de garanţie, dar vor răspunde de evicţiune
intra vires herditatis dacă nu preferă să abandoneze bunurile moştenite în favoarea cumpărătorului.
Pe de altă parte, potrivit art. 1399 Cod civil, cel care vinde o moştenire fără a specifica cu
amănuntul obiectele cuprinse într-însa, nu răspunde decât de calitatea de moştenitor.
Rezultă că ori de câte ori vânzarea-cumpărarea are ca obiect toate drepturile vânzătorului asupra
unei moşteniri, acesta din urmă răspunde (garantează) numai cu calitatea de moştenitor, nu şi de
conţinutul (obiectele) moştenirii.1
Garanţia contra evicţiunii poate rezulta atât din fapte personale cât şi de terţi.

3.1.2.1.1 Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapte personale.

Reglementând obligaţia de garanţie pentru evicţiune, Codul civil vizează, în special, evicţiunea
provenind de la un terţ. Este însă evident că obligaţia de garanţie operează - cu atât mai puternic cuvânt -
dacă evicţiunea provine dintr-un fapt personal al vânzătorului2.
Fapt personal este orice fapt sau act - anterior vânzării, dar tăinuit faţă de cumpărător ori ulterior
vânzării, dar neprevăzut în contract, săvârşit de către vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu
universal de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a lucrului, indiferent că este vorba de o
tulburare de fapt3 (de exemplu, deposedarea cumpărătorului de o parte din terenul vândut) sau de o
tulburare de drept (de exemplu, vânzătorul invocă un drept de uzufruct sau de abitaţie - nerezervat prin
contract - asupra lucrului vândut).
În cazul tulburărilor din partea vânzătorului, cumpărătorul se poate apăra prin invocarea unei
excepţii personale numită „excepţie de garanţie”: cine trebuie să garanteze pentru evicţiune, nu poate să
evingă (quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio). Vânzătorul nu poate evinge
nici în urma dobândirii unei noi calităţi, pe care nu o avea în momentul încheierii contractului. Astfel,
dacă a vândut lucrul altuia (sau coproprietate cu altul) şi apoi l-a moştenit pe adevăratul proprietar
(coproprietar, coindivizar), nu-l poate evinge pe cumpărător, acesta putându-i opune excepţia de garanţie.
Deoarece obligaţia de garanţie a vânzătorului este o obligaţie patrimonială, după moartea lui, ea
se transmite asupra succesorului universal sau cu titlu universal. Astfel fiind, excepţia de garanţie poate fi
invocată şi în ipoteza inversă în care adevăratul proprietar îl moşteneşte pe vânzător, dacă tulburarea

1
Corneliu Turianu, Curs de drept civil – Contracte speciale, Editura Universitară, Bucureşti, 2003, p. 55.
2
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 74.
3
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p.110.

47
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

provine din partea moştenitorului, căci „acela care are obligaţia garantării de evicţiune nu poate, tot el, să
evingă pe dobânditorul cu titlu oneros” (inclusiv coproprietarul care îl moşteneşte pe vânzător).
În schimb, excepţia de garanţie nu poate fi opusă succesorilor cu titlu particular ai vânzătorului, ei
nefiind ţinuţi de obligaţiile autorului lor. Astfel, de exemplu, dacă proprietarul (sau moştenitorul lui) a
vândut imobilul la două persoane diferite şi primul cumpărător îl revendică de la cel de al doilea,
procesul nu poate fi soluţionat prin invocarea excepţiei de garanţie. Ea poate fi invocată (de al doilea
cumpărător) numai dacă reclamantul (primul cumpărător) cumulează şi calitatea de vânzător (de succesor
universal sau cu titlu universal al vânzătorului)1.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru fapte proprii - indiferent că au fost săvârşite înainte
sau după încheierea contractului de vânzare-cumpărare - vizează nu numai tulburarea directă a
cumpărătorului, dar şi evicţiunea care se realizează prin intermediul unui terţ. Astfel, de exemplu, dacă
proprietarul vinde lucrul de două ori, el răspunde de evicţiune faţă de primul cumpărător, dacă cel de-al
doilea si-a înscris titlul de dobândire a imobilului în cartea funciară înaintea primului cumpărător sau a
intrat cu bună-credinţa în posesia lucrului mobil. Tot astfel, dacă, după vânzare, fostul proprietar
constituie o ipotecă asupra imobilului vândut şi creditorul ipotecar trece la realizarea garanţiei.
Vânzătorul răspunde în asemenea cazuri - deşi cauza evicţiunii este ulterioară vânzării - deoarece
evicţiunea rezultă din faptul său personal2.
În sfârşit, precizăm că obligaţia negativa a vânzătorului de a nu-l tulbura pe cumpărător în
liniştita folosinţă a lucrului este de esenţa vânzării, orice convenţie contrară este nulă (art.1339 Cod
civil). Aceasta, spre deosebire de obligaţia de garanţie pentru evicţiune rezultând din fapta unui terţ, care
este numai de natura vânzării, putând fi înlăturată sau modificată prin convenţia dintre părţi .

3.1.2.1.2 Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ.

Dacă tulburarea provine din partea unei terţe persoane, vânzătorul este obligat să-l apere pe
cumpărător, iar dacă nu reuşeşte să-l apere va fi obligat să suporte consecinţele evicţiunii, indiferent că a
fost de bună sau de reacredinţă.
Obligaţia de garanţie a vânzătorului există, în acest caz, dacă sunt îndeplinite următoarele
condiţii3:
- să fie vorba de o tulburare de drept;

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 76.
2
Corneliu Turianu, Curs de drept civil – Contracte speciale, Editura Universitară, Bucureşti, 2003, p. 56.
3
Corneliu Turianu, Curs de drept civil – Contracte speciale, Editura Universitară, Bucureşti, 2003, p. 56.

48
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

- cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării;


- şi cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.
La aceste trei condiţii se mai adaugă, uneori, necesitatea unei acţiuni în justiţie intentată de către
terţ împotriva cumpărătorului. Referitor la această condiţie precizăm că, pentru existenţa obligaţiei de
garanţie a vânzătorului, nu este suficientă o simplă temere a cumpărătorului de a fi evins sau o reclamaţie
oarecare din partea terţului; în majoritatea cazurilor, evicţiunea este rezultatul unei acţiuni în justiţie. În
literatura de specialitate se arată însă şi cazuri de evicţiune care nu sunt consacrate printr-o hotărâre
judecătorească. De exemplu, dacă dreptul terţului asupra lucrului este atât de evident, încât cumpărătorul
renunţă la lucru fără judecată, cumpărătorul plăteşte creanţa ipotecară pentru a degreva imobilul şi pentru
a-l păstra; cumpărătorul de la neproprietar devine proprietarul lucrului pe cale de moştenire. Pe de altă
parte, evicţiunea poate fi consecinţa unei acţiuni în justiţie intentată de cumpărătorul însuşi, de exemplu,
împotriva terţului care a pus stăpânire pe lucru sau care contestă dreptul de servitute al cumpărătorului,
acţiuni respinse de instanţă. În consecinţă, obligaţia de garanţie contra evicţiunii nu poate fi condiţionată
de acţiunea în justiţie a terţului1.
 Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terţului este o tulburare de drept. El nu
răspunde pentru simpla tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. În contra tulburărilor de fapt
cumpărătorul se poate apăra singur, prin mijloacele legale, de exemplu, prin acţiuni posesorii.
Dreptul invocat de către terţul evingător poate să fie un drept real, cum ar fi dreptul de proprietate
sau dreptul de uzufruct. Vânzătorul răspunde, de asemenea, pentru existenţa unor servituţi nedeclarate şi
care sunt neaparente (art. 1337 şi 1349 Cod civil), deoarece se presupune că cele aparente (ca şi
aşa-numitele servituţi naturale şi legale, de exemplu, art.616 Cod civil) sunt cunoscute şi acceptate de
cumpărător.
Dacă imobilul a fost vândut ca fond dominant, vânzătorul răspunde dacă servitutea nu există,
întrucât micşorează valoarea imobilului. În cazul ipotecilor şi privilegiilor obligaţia de garanţie se
declanşează numai dacă debitorul principal nu-şi plăteşte datoria şi creditorul trece la realizarea creanţei.
Daca vânzarea a avut ca obiect bunuri mobile, luate în posesiune de către cumpărătorul de
bună-credinţă, problema garanţiei contra evicţiunii se pune numai dacă adevăratul proprietar le poate
revendica în condiţiile art.1909-1910 Cod civil.
În afara drepturilor reale asupra lucrului, evicţiune poate exista şi în cazul invocării de către terţ a
unui drept de creanţă. Este ipoteza, de exemplu, a contractului de locaţiune încheiat de către vânzător,

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 77.

49
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

care - în anumite condiţii - este opozabil cumpărătorului sau a îmbunătăţirilor aduse de locatar pe care
cumpărătorul este obligat să le plătească. Dacă cumpărătorul nu cunoştea existenţa locaţiunii sau a
îmbunătăţirilor, iar vânzătorul nu i le comunică la încheierea contractului, va fi obligat să răspundă
pentru evicţiune .
 Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terţului are o cauză anterioară vânzării.
Vânzătorul nu poate răspunde de împrejurările ivite după încheierea contractului şi transmiterea lucrului
în patrimoniul cumpărătorului , afară numai dacă evicţiunea provine dintr-un fapt personal.
Deoarece cauza evicţiunii trebuie să fie anterioară vânzării, pentru uzucapiunea, chiar începută
înainte, dar desăvârşită ulterior, vânzătorul nu răspunde. În acest caz cumpărătorul, devenit proprietar,
avea posibilitatea să întrerupă prescripţia achizitivă.
 A treia condiţie este necunoaşterea cauzei evicţiunii de către cumpărător. Dacă el a avut
cunoştinţă de pericolul evicţiunii, înseamnă că a acceptat riscul şi problema răspunderii vânzătorului în
caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul având caracter aleatoriu. Sarcina probei
cunoaşterii cauzei evicţiunii de către cumpărător incumbă vânzătorului1.
Cât timp evicţiunea nu s-a produs, vânzătorul este ţinut - după cum am văzut - să se abţină de la
orice fapt sau act ce ar putea avea drept consecinţă tulburarea cumpărătorului: obligaţia de a nu face.
Dacă evicţiunea este pe cale să se producă, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător
împotriva pretenţiilor terţului: obligaţia de a face. În acest scop, dacă cumpărătorul este acţionat în
justiţie de către terţ, trebuie să-l introducă în proces pe vânzător printr-o cerere de chemare în garanţie
pentru a-l apăra contra eventualei evicţiuni.
Dacă cumpărătorul nu-l introduce în proces pe vânzător, apărându-se singur, şi pierde procesul,
se poate întoarce împotriva lui pe cale principală, printr-o acţiune în garanţie pentru evicţiune. În această
acţiune însă, vânzătorul poate opune cumpărătorului excepţia procesului rău condus (exceptio mali
processus), cu consecinţa pierderii garanţiei de către cumpărător (art. 1351 Cod civil), dacă dovedeşte că
- fiind introdus în procesul cu terţul - ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretenţiile terţului.
Dacă evicţiunea s-a produs, se angajează - în condiţiile arătate - răspunderea vânzătorului pentru
pagubele suferite de cumpărător: obligaţia de a da.
Dintre aceste trei obligaţii, primele două sunt indivizibile (de exemplu, între moştenitorii
vânzătorului sau între mai mulţi vânzători coproprietari). În schimb, obligaţia de a da - plata sumelor de
bani datorate cu titlu de despăgubire - este divizibilă.

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 79.

50
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

3.1.2.1.3 Efectele obligaţiei de garanţie în caz de evicţiune consumată

În situaţia în care cumpărătorul sau succesorul lui în drepturi, fie şi cu titlu particular, a fost evins,
drepturile lui împotriva vânzătorului sunt stabilite de lege după cum evicţiunea a fost totală sau parţială1.
 În caz de evicţiune totală.
• În primul rând, vânzătorul este obligat să restituie integral preţul primit (ca la rezoluţiune
pentru neexecutare sau nulitate pentru vânzarea lucrului altuia), chiar dacă valoarea lucrului s-a micşorat
din cauze fortuite ori din neglijenţă cumpărătorului, cu singura excepţie a foloaselor realizate de
cumpărător din stricăciunile aduse lucrului (art.1341-1343 Cod civil).
În condiţii identice vânzătorul este obligat să restituie preţul primit şi în ipoteza exercitării
acţiunii (directe) în garanţie de către un subdobânditor, indiferent dacă a dobândit lucrul la un preţ mai
mic sau mai mare ori cu titlu gratuit. Această soluţie se impune, o dată ce se recunoaşte că drepturile
cumpărătorului legate de lucru se transmit asupra subdobânditorului.
• Cumpărătorul mai are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat să le înapoieze
terţului evingător (art. 1341 pct.2 Cod civil). Deoarece posesorul de bună-credinţă dobândeşte fructele
(art. 485 Cod civil), textul vizează fructele pe care cumpărătorul le-a perceput după ce a devenit de
rea-credinţă (a luat cunoştinţă de drepturile terţului asupra lucrului, cel târziu de la data intentării acţiunii
de către terţ). Dar faţă de vânzător el rămâne un cumpărător de bună-credinţă, ceea ce justifică dreptul lui
la valoarea fructelor restituite.
• De asemenea, cumpărătorul are dreptul să ceară restituirea cheltuielilor de judecată, atât ale
procesului din care a rezultat evicţiunea, cât şi, dacă este cazul, ale acţiunii în regres contra vânzătorului.
La aceste cheltuieli se adaugă şi cheltuielile contractului (autentificare, taxe de timbru etc. - art. 1341
pct.3-4 Cod civil).
• În sfârşit, cumpărătorul are dreptul la daune-interese (art. 1341 pct.4 Cod civil) potrivit
dreptului comun (art. 1350 Cod civil), însă cu observarea următoarelor reguli speciale:
- Vânzătorul este obligat să plătească cumpărătorului diferenţa între preţ şi sporul de
valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului şi data producerii evicţiunii, indiferent

1
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p.111.

51
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

de cauza care a produs excedentul de valoare sau dacă sporul a fost sau nu previzibil ori vânzătorul de
bună sau de rea-credinţă (art. 1344 Cod civil).
- În afara sporului de valoare (şi în măsura în care nu sunt restituite cu acest titlu, de
exemplu, cheltuielile utile), vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului cheltuielile necesare,
făcute pentru conservarea lucrului, şi utile, care sporesc valoarea lui, iar dacă vânzătorul a fost de
rea-credinţă, chiar şi cheltuielile voluptuarii, făcute în scop de lux sau de plăcere - art.1345-1346 Cod
civil.
Deoarece de aceste cheltuieli profită terţul evingător, el va fi în primul rând obligat să-l
despăgubească pe cumpărător, iar vânzătorul va fi garant numai în subsidiar. Însă terţul poate fi obligat
numai la restituirea cheltuielilor necesare, dacă nu se compensează cu valoarea fructelor culese şi
păstrate de cumpărătorul evins, şi utile, acestea din urmă în limita sporului de valoare. Pentru restul
cheltuielilor răspunde numai vânzătorul.1
 În caz de evicţiune parţială.
Evicţiunea parţială constă, fie în pierderea în parte, de către cumpărător a dreptului de proprietate
asupra lucrului cumpărat, fie în restrângerea dreptului de folosinţă asupra acestuia, fie în orice altă
restrângerea drepturilor dobândite în temeiul vânzării-cumpărării2.
În caz de evicţiune parţială, cumpărătorul are dreptul să opteze a cere rezoluţiunea contractului de
vânzare-cumpărare sau menţinerea contractului încheiat, cu despăgubiri pentru pierderea suferită.
Dacă evicţiunea este numai parţială - are ca obiect fie o fracţiune din lucru sau o cotă ideală din
dreptul de proprietate, fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru.
- Dacă evicţiunea unei părţi a lucrului este atât de importantă, încât cumpărătorul n-ar fi cumpărat
dacă ar fi putut să o prevadă, el poate cere rezoluţiunea vânzării (art. 1347 Cod civil). În acest caz,
cumpărătorul restituie lucrul aşa cum a rămas după evicţiune, primind în schimb preţul şi despăgubiri la
fel ca în cazul evicţiunii totale.
- Dacă cumpărătorul nu cere sau nu obţine rezoluţiunea vânzării are dreptul la valoarea părţii
pierdute prin efectul evicţiunii, valoare socotită în momentul evicţiunii. Vânzătorul nu se poate libera
oferind o parte din preţ şi nici cumpărătorul nu poate cere o parte din preţ, proporţională cu partea evinsă,
indiferent de scăderea sau urcarea valorii lucrului de la vânzare şi până la evicţiune (art. 1348 Cod civil).

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 80-82.
2
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 390.

52
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

- În cazul servituţilor (active sau pasive) ori a altor drepturi, dacă nu intervine rezoluţiunea
potrivit celor arătate mai sus, cumpărătorul are dreptul la daune-interese în condiţiile dreptului comun
(art. 1349-1350 Cod civil).
Acţiunea în garanţie pentru evicţiune a cumpărătorului împotriva vânzătorului se prescrie în
termenul general de prescripţie. Termenul prescripţiei începe să curgă de la data producerii evicţiunii.
Până în acest moment obligaţia vânzătorului este condiţionată şi cumpărătorul nu poate să acţioneze, iar
contra non valentem agere non currit praescriptio (prescripţia nu curge împotriva celui care este
împiedicat să acţioneze).1

3.1.2.1.4 Modificări convenţionale ale garanţiei contra evicţiunii.

Regimul legal al garanţiei, numită garanţie de drept, nefiind stabilit cu caracter imperativ, poate fi
modificat prin convenţia părţilor (art. 1338 Cod civil). Garanţia agravată, micşorată sau înlăturată
complet prin convenţia dintre părţi se numeşte garanţie convenţională (de fapt)2.
În privinţa clauzelor de agravare a răspunderii vânzătorului - pentru fapte proprii, ale terţilor (de
exemplu, pentru tulburări de fapt) sau chiar pentru evenimentele fortuite (de exemplu, inundaţie,
expropriere etc.) - legea nu prevede limitări. Menţionăm însă, că ele trebuie să fie expres prevăzute şi clar
exprimate, deoarece sunt de stricta interpretare. În caz de îndoială, se aplică regulile garanţiei de drept.
În ceea ce priveşte clauzele de exonerare de răspundere (înlăturare sau micşorare a garanţiei),
legea prevede doua limitări:
 Obligaţia negativă de garanţie a vânzătorului pentru fapte personale nu poate fi nici înlăturată
şi nici micşorată prin convenţia dintre părţi, sancţiunea fiind nulitatea clauzei (art. 1339 Cod civil).
Clauza nu poate fi considerată cauza determinantă a contractului, pentru a atrage sancţiunea nulităţii
totale (a contractului).
În literatura de specialitate se precizează că exonerarea de garanţie pentru fapte personale se
admite totuşi, dacă vizează fapte anume determinante, săvârşite anterior încheierii contractului şi aduse la
cunoştinţă cumpărătorului (de exemplu, un contract de locaţiune încheiat, o servitute constituită etc.). În
realitate, clauza este valabilă, în aceste cazuri, pentru că nu reprezintă clauze de exonerare propriu-zise,
ci clauze menite a determina conţinutul şi limitele dreptului transmis.
 Exonerarea totală sau parţială pentru fapta unui terţ este permisă, dar nu poate scuti pe vânzător
de a restitui preţul (fără despăgubiri) în caz de evicţiune (art. 1340 Cod civil), el fiind deţinut fără cauză,
1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 82-83.
2
D. Alexandresco, op. Cit., p. 227.

53
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

afară numai dacă cumpărătorul a cunoscut, la încheierea contractului, pericolul evicţiunii sau dacă a
cumpărat pe riscul său (caracter aleatoriu)1.

3.1.2.2 Garanţia contra viciilor lucrului vândut

Vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului, dacă din cauza lor lucrul este impropriu
întrebuinţării după destinaţie sau dacă viciile micşorează într-atât valoarea de întrebuinţare încât
cumpărătorul, în cunoştinţă de cauză, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai redus
(art. 1352 Cod civil).2
Când lucrul vândut este afectat de un viciu în sensul art. 1352 Cod civil, situaţia prezintă
asemănare cu viciul de consimţământ al erorii (sau dolului) asupra substanţei obiectului contractului
(art. 954 alin.1 Cod civil).
Între aceste două situaţii există însă deosebiri esenţiale:
- în cazul erorii asupra substanţei obiectului (error in substantiam), din cauza acestui viciu de
consimţământ, cumpărătorul nu a putut cumpăra, în substanţa sa, lucrul voit şi poate cere anularea
contractului;
- în schimb, în cazul viciilor vizate de art. 1352 Cod civil cumpărătorul a cumpărat lucrul voit,
numai că acesta este impropriu întrebuinţării după destinaţie sau din cauza viciilor se micşorează
valoarea de întrebuinţare, deci eroarea se referă numai la calitatea lucrului, şi cumpărătorul nu poate cere
anularea contractului, ci are o acţiune în garanţie (redhibitorie sau estimatorie) contra vânzătorului.3
De exemplu, dacă se vinde o casa despre care vânzătorul afirmă că este construită din cărămidă,
iar în realitate este din material lemnos, se poate cere anularea. În schimb, dacă casa este construită din
cărămidă, dar este afectată de vicii, va intra în funcţie obligaţia de garanţie pentru vicii . Deoarece în
cazul viciilor vizate de art. 1352 Cod civil cumpărătorul, dacă nu se mulţumeşte cu reducerea preţului,
poate cere rezoluţiunea contractului printr-o acţiune în garanţie numită redhibitorie (vb. lat. redhibere, a
lua înapoi, a restitui), aceste vicii s-au numit redhibitorii.4

3.1.2.2.1 Condiţiile garanţiei contra viciilor

Pentru a opera garanţia contra viciilor se cer întrunite următoarele condiţii:

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 84.
2
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p.112.
3
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 384.
4
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 84.

54
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

 Trebuie ca viciul să fie ascuns (art.1352 Cod civil). Vânzătorul nu răspunde „de viciile
aparente şi despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă” (art. 1353 Cod civil). Prin urmare,
viciul poate fi considerat ascuns numai dacă cumpărătorul nu l-a cunoscut şi, după împrejurări, printr-o
verificare normală, dar atentă nici nu putea să-l cunoască, nefiindu-i comunicat nici de către vânzător.
Viciul pe care vânzătorul dovedeşte că l-a adus la cunoştinţa cumpărătorului nu poate fi considerat
ascuns, indiferent de natura sa.
În practica judecătorească posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoştinţă de viciul lucrului se
apreciază în abstracto, avându-se în vedere un cumpărător prudent şi diligent. „Lipsa de informare, de
experienţă, cât şi nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata
singur să fie considerate vicii ascunse”1.
 Trebuie ca viciul (cauza defecţiunilor manifestate anterior) să fi existat în momentul încheierii
contractului, chiar dacă predarea lucrului se face ulterior. Pentru viciile ivite ulterior contractării - deci
când lucrul se strica, se defectează sau îşi pierde calitatea din cauza viciilor ivite după vânzare -
vânzătorul nu răspunde, deoarece prin efectul încheierii contractului riscurile trec asupra cumpărătorului
o dată cu dreptul de proprietate. În cazurile în care proprietatea nu se transmite din momentul încheierii
contractului, vânzătorul răspunde şi pentru viciile ivite ulterior vânzării, dar până în momentul
transferării dreptului de proprietate.
 Trebuie ca viciul să fie grav, adică din cauza lui lucrul să fie impropriu întrebuinţării la care
este destinat după natura sa ori potrivit convenţiei sau să se micşoreze într-atât valoarea de întrebuinţare,
încât cumpărătorul, în cunoştinţă de cauză, n-ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preţ mai redus. Nu se cere
însă ca viciul să se refere la substanţa, la esenţa lucrului (ca la anularea pentru eroare).
Toate cele trei elemente care condiţionează obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru vicii
trebuie să fie dovedite de cumpărător.
Precizăm că răspunderea nu este condiţionată de cunoaşterea viciului de către vânzător (art. 1354
Cod civil); numai întinderea răspunderii lui diferă după cum a avut sau nu cunoştinţă de existenţa
viciului (art. 1356-1357 Cod civil).
În condiţiile arătate, obligaţia de garanţie pentru vicii se aplică la orice vânzare (vânzare sub
condiţie, cu plata preţului în rate, de drepturi litigioase), inclusiv antecontractul de vânzare-cumpărare,
indiferent că lucrul vândut este un imobil sau un bun mobil, în stare nouă sau uzată (de ocazie), cu două
excepţii:

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 84.

55
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

- nu există obligaţia de garanţie în cazul vânzării prin licitaţie publică (art. 1360 Cod
civil), care se face prin intermediul justiţiei;
- în cazul vânzării de drepturi succesorale - dacă nu s-a obligat să garanteze conţinutul
universalităţii - vânzătorul răspunde numai de calitatea sa de moştenitor (art. 1399 Cod civil), nu şi de
calitatea bunurilor din moştenire.1

3.1.2.2.2 Efectele şi întinderea răspunderii vânzătorului pentru vicii

În cazul în care lucrul vândut este afectat de vicii ascunse, iar cele trei elemente care
condiţionează obligaţia de garanţie au fost dovedite de cumpărător, potrivit art. 1355 Cod civil, acesta are
următoarele posibilităţi2:
- să ceară rezoluţiunea vânzării;
- să ceară o reducere a preţului;
- dacă vânzătorul a fost de rea-credinţă, să ceară şi daune-interese.
Acţiunea prin care cumpărătorul cere rezoluţiunea vânzării se numeşte redhibitorie (actio
redhibitoria). Ea este admisibilă chiar dacă natura viciului n-ar face lucrul absolut impropriu destinaţiei
sale normale. Totuşi, instanţa poate aprecia ca dreptul de opţiune a fost exercitat abuziv 3 şi să acorde
numai o reducere din preţ, dacă viciul este de mică importanţă.
În cazul de admitere a acţiunii redhibitorii, vânzătorul este obligat ca, reprimind lucrul, să
restituie preţul şi cheltuielile vânzării suportate de cumpărător (art. 1355 şi 1357 Cod civil). Dacă
cumpărătorul a înstrăinat lucrul, acţiunea redhibitorie poate fi exercitată de subdobânditor.
În loc de rezoluţiune, cumpărătorul poate cere o reducere din preţ proporţională cu reducerea
valorii lucrului datorat viciului. Acţiunea specială de reducere se numeşte estimatorie (actio aestimatoria
sau quanti minoris) deoarece deprecierea valorii lucrului se estimează prin expertiză.
Cu toate că legea reglementează numai opţiunea între cele două acţiuni, în literatura de
specialitate şi practica judiciară se întrevede şi posibilitatea „remedierii defecţiunilor” (înlăturarea
viciilor) de către sau în contul vânzătorului, „când această reparare e posibilă şi când ea n-ar ocaziona
cheltuieli disproporţionate cu valoarea lucrului” şi, adăugăm noi o asemenea soluţie nu contravine
intereselor cumpărătorului (mai ales în cazul cumpărării unui lucru în stare nouă).

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 85-88.
2
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p.112.
3
V. Stoica, Corneliu Turianu, loc. cit., p. 16-17.

56
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Spre deosebire de materia evicţiunii, în care şi vânzătorul de bună-credinţă poate fi obligat la


plata daunelor-interese, în cazul viciilor ascunse vânzătorul este obligat să plătească daune-interese
numai dacă cumpărătorul dovedeşte, cu orice mijloace de probă (inclusiv prezumţii) că vânzătorul a fost
de rea-credinţă (a cunoscut viciile lucrului - art. 1356 Cod civil), considerându-se că aceste daune sunt
imprevizibile şi deci datorate numai în caz de dol (art. 1085 Cod civil). Dacă el nu cunoaşte viciul
lucrului, poate fi obligat numai la restituirea preţului şi a cheltuielilor vânzării (art. 1357 Cod civil) .
Potrivit dreptului comun, dovada prejudiciului (de exemplu, majorarea preţului, paguba suferită
de cumpărător sau despăgubirea plătită terţilor pentru paguba cauzată prin accidentul survenit datorită
viciului lucrului etc.) trebuie să fie făcută de cumpărător.
Deşi art. 1356 Cod civil vizează plata daunelor numai în cadrul acţiunii redhibitorii, ea se admite
şi în cazul acţiunii estimatorii .
Dacă lucrul a pierit din cauza viciilor, vânzătorul este obligat să restituie preţul şi cheltuielile
vânzării, iar dacă a fost de rea-credinţă poate fi obligat şi la plata daunelor-interese (art.1358 alin.1 Cod
civil). În schimb, dacă lucrul afectat de viciu a pierit fortuit (sau datorită culpei cumpărătorului),
vânzătorul nu răspunde pentru vicii (art. 1358 alin.2).1

3.1.2.2.3 Termenul de intentare a acţiunilor

Acţiunea redhibitorie sau estimatorie poate fi intentată într-un termen de 6 luni, iar dacă viciile au
fost ascunse cu viclenie (ceea ce presupune că vânzătorul a fost de rea-credinţă, cunoscând viciile) în
termenul general de prescripţie, conform art.5 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia
extinctivă.
Termenele de prescripţie menţionate încep să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai
târziu de la împlinirea unui an de la predarea lucrului de orice natură, cu excepţia construcţiilor, iar în
cazul construcţiilor cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare (art.11 alin.1 şi 2 din Decretul
nr. 167/1958)2.
Fără a intra în analiza controverselor privind natura juridica a termenului de 1 an, respectiv 3 ani3,
menţionăm că în practică aceste termene sunt privite, de regulă, ca perioade limită în care viciile ascunse
trebuie să fie descoperite, deci ca termene legale generale de garanţie pentru descoperirea viciilor
ascunse şi, ca atare, nesusceptibile de întrerupere sau de suspendare. Astfel, de exemplu, s-a precizat că

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 88-89.
2
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p.113.
3
Gheorghe Beliu, Prescripţia pentru viciile lucrului, Revista română de drept, nr. 2, 1980,p. 8-16.

57
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

„dreptul material la acţiune privind viciile ascunse ale unei construcţii se prescrie într-un termen de 6
luni, socotit de la data descoperirii viciilor, care trebuie constatate cel mai târziu în 3 ani de la predarea
construcţiei”. Tot astfel, termenul de un an „nu trebuie interpretat în sensul că legiuitorul ar fi stabilit un
al doilea termen de prescripţie pe lângă cel prevăzut de art.5 din Decretul nr. 167/1958 - respectiv 6 luni
de la descoperirea viciilor ascunse - ci că descoperirea acestora, de la care curge prescripţia, trebuie să
aibă loc cel mai târziu într-un an de la predarea lucrului.
În sfârşit, precizăm că, dacă viciile nu au fost invocate (pe cale de acţiune sau pe cale de excepţie)
în cadrul termenului de prescripţie, ele nu pot fi invocate pe cale de excepţie în cadrul acţiunii
neprescrise termenul fiind de trei ani) intentate de vânzător pentru plata preţului; principiul quae
temporalia sunt ad agendum, perpetua sunt ad excipiendum nu este aplicabil, datorită caracterului
imperativ al normelor care reglementează prescripţia extinctivă.1

3.1.2.2.4 Modificări convenţionale ale garanţiei pentru vicii.

Dispoziţiile de drept comun analizate privind existenţa, condiţiile, efectele şi întinderea obligaţiei
de garanţie pentru vicii au caracter supletiv, părţile fiind libere să limiteze sau chiar să înlăture ori,
dimpotrivă, să agraveze prin convenţia lor această obligaţie a vânzătorului printr-o clauză expresă.
În ceea ce priveşte clauza de limitare sau de înlăturare a garanţiei pentru vicii, ea este valabilă şi
deci produce efecte numai dacă vânzătorul a fost de bună-credinţă (nu a cunoscut viciile - art.1354 Cod
civil). Dovada cunoaşterii viciilor de către vânzător trebuie să fie făcută de cumpărător, cu orice mijloace
de probă (inclusiv prezumţii, de exemplu, în cazul vânzătorului profesionist). În caz de rea-credinţă a
vânzătorului, rezultând din tăinuirea viciilor la încheierea contractului, clauza de exonerare - totală sau
parţială - nu ar putea fi invocată faţă de cumpărătorul de bună-credinţă, care nu cunoştea aceste vicii.
Cu respectarea acestei condiţii (necunoaşterea viciilor), clauzele de înlăturare sau de limitare a
garanţiei pentru vicii pot fi foarte variate (suprimarea totală a garanţiei, posibilitatea intentării numai a
acţiunii estimatorii, asigurarea numai a pieselor de schimb sau a reparaţiilor necesare etc.). Menţionăm că
limitarea garanţiei poate fi stipulată şi sub forma scurtării termenului de un an, respectiv, de trei ani în
care viciile ascunse pot fi descoperite (de exemplu, vicii descoperite într-o lună de la data vânzării
autoturismului folosit). În acest sens, Decretul nr. 167/1958 precizează că prin dispoziţiile cu privire la
data începerii curgerii prescripţiei, nu se aduce o atingere termenelor de garanţie, legale sau

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 90.

58
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

convenţionale (art. 11 alin.3). În schimb, termenul de prescripţie însuşi (de 6 luni sau de 3 ani), nu poate
fi modificat prin convenţia părţilor, o asemenea clauză fiind nulă (art.1 alin.3).
Clauzele de agravare a obligaţiei de garanţie nu comportă limitări (răspundere şi pentru vicii
aparente, pentru vicii apărute ulterior vânzării, pentru buna funcţionare a motorului o perioada
determinată etc.). Precizăm însă, că stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii, inclusiv cele
aparente, sau de buna funcţionare în cadrul unui termen mai scurt decât cel prevăzut pentru descoperirea
viciilor ascunse, nu atrage după sine - la expirare - încetarea garanţiei pentru viciile ascunse, dacă
termenul legal stabilit pentru descoperirea acestora nu a expirat încă. Clauza de agravare nu poate fi
transformată, prin interpretare, în contrariul ei. Pentru ca, o dată cu răspunderea pentru orice vicii sau de
buna funcţionare în cadrul unui termen de garanţie mai scurt de 1 an, respectiv, de 3 ani, să înceteze şi
răspunderea de drept comun pentru vicii ascunse, trebuie să fie stipulată o clauză expresă în acest sens,
care va fi, deodată, de agravare a garanţiei (şi pentru vicii aparente sau calităţi convenite) şi de limitare a
ei în timp (la o perioadă mai scurtă pentru descoperirea viciilor ascunse).1

3.2 OBLIGAŢIILE CUMPĂRĂTORULUI

Cumpărătorul are două obligaţii principale: de a plăti preţul şi de a lua în primire lucrul vândut.
În afara acestor obligaţii principale, cumpărătorul mai are obligaţia de a suporta cheltuielile
vânzării, dacă nu s-a prevăzut altfel în contract.
Părţile pot însă stipula şi alte obligaţii pentru cumpărător, în afara celor prevăzute „de drept”.
Astfel, ele pot introduce în contract obligaţia cumpărătorului de a asigura vânzătorului sau familiei
acestuia (sau altor persoane) folosinţa lucrului, sau a unei părţi din aceasta, în continuare, după transferul
dreptului de proprietate.2

3.2.1 PLATA PREŢULUI

Dacă nu s-a prevăzut altfel în contract (art.1361 Cod civil), cumpărătorul este obligat să plătească
preţul la locul şi în momentul în care i se face predarea lucrului vândut (art. 1362 Cod civil) . Acest text
este derogatoriu de la regulile generale sub două aspecte:
 conform regulilor generale în materie de obligaţii plata se face, în lipsă de stipulaţie contrară, la
domiciliul debitorului (art. 1104 Cod civil), iar în materie de vânzare la locul unde se face predarea

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 92.
2
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 395.

59
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

lucrului vândut (fie locul unde se află în momentul vânzării, fie domiciliul vânzătorului). Deci obligaţia
de plată a preţului este portabilă. Dacă însă părţile au derogat de la regula executării concomitente a celor
două obligaţii (de exemplu, au prevăzut că plata preţului să aibă loc ulterior predării), art. 1362 „nu-şi
mai are raţiune şi îşi reia aplicaţiunea art. 1104 Codul civil, astfel că plata trebuie să fie făcută la
domiciliul debitorului” (cumpărătorului). Ubi cessat ratio legis, ibi cessat lex;
 în dreptul comun, în lipsă de termen, plata se poate cere imediat, iar în materie de vânzare
numai în momentul predării lucrului vândut, astfel încât - în lipsă de stipulaţie expresă contrară -
termenul prevăzut pentru redarea lucrului profită şi cumpărătorului. În schimb, termenul prevăzut numai
pentru plata preţului nu afectează obligaţia vânzătorului de a preda lucrul vândut, potrivit regulilor
generale1.
Dacă părţile au stabilit un termen pentru plata preţului - vânzare pe credit - la scadenţă
cumpărătorul trebuie să plătească datoria în întregime (principiul indivizibilităţii plaţii - art.1101 Cod
civil), afară numai dacă înţelegerea dintre părţi a fost ca preţul să fie plătit la diferite termene în mod
fracţionat, prin prestaţii succesive (vânzare pe credit cu termene eşalonate de plată a ratelor de preţ).
În toate cazurile de vânzare pe credit, cumpărătorul are dreptul să plătească cu anticipaţie, se
prezumă că termenul a fost convenit în favoarea sa, însă dobânda stipulată va fi calculată şi datorată până
la termenul prevăzut în contract, dacă vânzătorul nu consimte la recalcularea ei în funcţie de data plăţii
sau dacă prin actul normativ aplicabil nu s-a prevăzut altfel.
Când cumpărătorul are motive de a se teme de vreo evicţiune, el are dreptul, conform art. 1364
Cod civil, să suspende plata preţului până ce vânzătorul va face să înceteze tulburarea sau ii va da o
cauţiune, afară de cazul în care s-ar fi stipulat că preţul se va plăti şi în astfel de împrejurări2.

3.2.1.1 Dobânda preţului vânzării

Potrivit art. 1363 Cod civil, cumpărătorul este obligat să plătească vânzătorului şi dobândă până
la efectiva achitare a preţului în următoarele trei cazuri: dacă există convenţie în acest sens; dacă lucrul
vândut şi predat este producător de fructe (civile sau naturale); în toate celelalte cazuri numai dacă şi din
momentul în care cumpărătorul a fost pus în întârziere printr-o notificare de plată (iar nu neapărat prin
chemare în judecată, cum prevede art. 1088 Cod civil ca regulă generală pentru obligaţii băneşti)3.

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 94.
2
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 396.
3
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 396.

60
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

3.2.1.2 Sancţiunea neplăţii preţului

În caz de neexecutare, totală sau parţială, a obligaţiei de plată a preţului de către cumpărător,
vânzătorul poate alege între mai multe posibilităţi.
Astfel, vânzătorul poate cere obligarea cumpărătorului la executarea în natură a obligaţiei, care
este totdeauna posibilă (dacă debitorul este solvabil), deoarece are ca obiect o sumă de bani. Acţiunea în
plata preţului - având un asemenea obiect - are caracter personal şi se prescrie în termenul general de 3
ani.
Vânzătorul nu este însă obligat să ceară executarea silită. El poate, renunţând la această
posibilitate, fie să invoce excepţia de neexecutare (dacă lucrul vândut nu a fost predat cumpărătorului),
fie - dacă a predat sau este gata să predea lucrul vândut şi nu înţelege să invoce excepţia - să ceară
rezoluţiunea contractului pentru neplata preţului (inclusiv a dobânzilor), ambele aceste sancţiuni fiind
indivizibile (de exemplu, în caz de transmitere a obligaţiei de plată a preţului asupra moştenitorilor
cumpărătorului sau a creanţei asupra moştenitorilor vânzătorului).
Vânzătorul poate invoca excepţia de neexecutare (confundată cu dreptul de retenţie dacă
cumpărătorul a devenit proprietar înainte de invocarea ei), refuzând să predea lucrul vândut, dacă
cumpărătorul nu plăteşte preţul şi nu beneficiază de un termen suspensiv (art. 1322 Cod civil). Dacă
vânzătorul a acordat un termen pentru plata preţului, se consideră că a renunţat la acest drept şi nu va
putea refuza predarea decât dacă cumpărătorul a decăzut din beneficiul termenului (art. 1025 Cod civil),
întrucât, între timp, a căzut în faliment sau a devenit insolvabil, cazuri în care vânzătorul va fi obligat la
predarea lucrului vândut numai dacă cumpărătorul va da cauţiune că va plăti la termen (art. 1323 Cod
civil).
Rezoluţiunea contractului poate fi cerută de vânzător (art. 1365 Cod civil) potrivit regulilor
generale (art. 1020-1021 şi 1101 Cod civil), cu următoarele trei precizări:
 În materia vânzării de imobile instanţa nu poate acorda un termen de graţie dacă vânzătorul
este în pericol de a pierde lucrul şi preţul. Dacă un asemenea pericol nu există, instanţa poate acorda un
singur termen de graţie la expirarea căruia, dacă cumpărătorul nu plăteşte, se produce rezoluţiunea de
drept a contractului (art. 1366 Cod civil), fără punerea în întârziere;
 Dacă printr-un pact comisoriu expres s-a prevăzut rezoluţiunea de drept a contractului pentru
neplata preţului (care operează numai în favoarea vânzătorului), ea se va produce fără intervenţia justiţiei
(care, în caz de litigiu, constată doar îndeplinirea condiţiilor), însă numai după punerea în întârziere a

61
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

cumpărătorului (art.1367 Cod civil), afară numai dacă, printr-o clauză expresă, părţile ar fi renunţat şi la
necesitatea punerii în întârziere (pact comisoriu de ultim grad);
 Potrivit legii, „acţiunea vânzătorului pentru rezoluţiunea vânzării este reală” (art. 1368 Cod
civil), ceea ce înseamnă că urmăreşte - în ultima instanţă - nu persoana cumpărătorului, ci chiar bunul
vândut, întrucât rezoluţiunea se produce cu efect retroactiv şi deci se răsfrânge şi asupra terţilor
dobânditori de drepturi asupra lucrului vândut. La acest principiu, legea aduce trei restricţii (art. 1368-
1369 Cod civil):
- rezoluţiunea rămâne fără efect în contra autorităţilor publice (cum ar fi în caz de expropriere sau
rechiziţie);
- faţă de terţul adjudecatar în vânzări silite;
- dreptul de a cere rezoluţiunea pentru neplata preţului nu este opozabil terţilor dobânditori de
drepturi reale asupra lucrului vândut (care au îndeplinit actele necesare pentru ca dreptul lor să fie
opozabil terţilor) decât dacă vânzătorul a îndeplinit cerinţele legii pentru conservarea privilegiului sau de
vânzător şi anume, dacă lucrul vândut este un imobil, prin înscrierea privilegiului în cartea funciară
înainte de a se fi înscris titlul terţului dobânditor, iar dacă lucrul vândut este un bun mobil, prin intentarea
acţiunii în rezoluţiune în termen de 8 zile de la predare, prevăzut pentru exerciţiul acţiunii derivând din
privilegiu.1

3.2.1.3 Simulaţia preţului

În practica juridică s-a pus problema situaţiei în care părţile contractante, mai ales în vânzările
imobiliare, declară în actul autentic, un preţ mai mic decât cel real convenit, cu scopul de a plăti taxe şi
onorariu notarial mai mici.
Într-o opinie a doctrinei, s-a apreciat că în cazul preţului simulat, cumpărătorul va putea fi obligat
decât la plata preţului declarat în actul autentic, deoarece acesta este singurul valabil (pentru că imobilul
nu poate fi înstrăinat decât prin formă solemnă impusă de lege).
Într-o opinie contrară, împărtăşită atât de doctrină, cât şi de jurisprudenţă, la care ne raliem, s-a
apreciat că preţul datorat de cumpărător va fi cel „realmente convenit” de părţi şi nu cel simulat, declarat
în actul autentic.2

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 98-99.
2
B. Pătraşcu, A. Jora, Despre simulaţie cu orice preţ. Aspecte controversate, în Studii de drept românesc, nr. 1-2, 1991, p. 35.

62
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Justificarea soluţiei de mai sus are la bază efectele simulaţiei în dreptul nostru, potrivit cărora
actul simulat este valabil (producând efecte numai între părţile contractante şi faţă terţi).3
De menţionat, că soluţia de mai sus este valabilă strict domeniului civil, întrucât declararea unui
preţ inferior celui real în actul autentic de vânzare cumpărare a unui imobil poate produce consecinţe
deosebite sub aspectul administrativ sau chiar penal (de exemplu, administraţia financiară fiind în drept
să pretindă taxele legale la nivelul preţului real încasat şi nu a celui simulat).2

3.2.2. LUAREA ÎN PRIMIRE A LUCRULUI VÂNDUT

Corelativ cu obligaţia de predare a vânzătorului cumpărătorul este obligat să ia în primire lucrul


vândut la locul şi la termenul la care vânzătorul este obligat să-l predea, suportând şi cheltuielile ridicării
de la locul predării.
În caz de neexecutare, după punerea în întârziere a cumpărătorului, vânzătorul poate cere
instanţei obligarea cumpărătorului la luarea în primire a lucrului, la nevoie sub sancţiunea de daune
cominatorii, sau poate cere autorizarea instanţei să-l depună în alt loc, dacă are nevoie de locul unde se
găseşte (art.1121 Cod civil), cheltuielile (de transport, de depozitare etc.) fiind în sarcina cumpărătorului.
Vânzătorul mai are posibilitatea să opteze pentru rezoluţiunea contractului cu daune-interese,
potrivit regulilor generale (art. 1010-1021 Cod civil). Dacă părţile nu au stipulat un pact comisoriu
expres care să aibă ca efect rezoluţiunea de drept a contractului, ea se produce pe cale judecătorească.
Prin derogare de la regula rezoluţiunii judiciare, în cazul produselor (care se deteriorează repede)
şi a altor lucruri mobile (în special efecte şi acţiuni supuse fluctuaţiilor de valoare), având în vedere
importanţă deosebită a respectării termenului de luare în primire, Codul civil prevede rezoluţiunea de
drept a contractului şi chiar fără punerea în întârziere a cumpărătorului, dar numai dacă în contract s-a
stabili termenul ridicării şi numai în favoarea vânzătorului (art. 1370), dacă nerespectarea termenului de
ridicare nu se datorează faptei sale. Prin urmare, această rezoluţiune - cu efecte asemănătoare pactului
comisoriu de ultim grad - operează numai dacă în contract s-a stipulat termenul ridicării (cu care se
asimilează convenţia tacită rezultând din uzuri) şi numai în favoarea vânzătorului (care poate renunţa la
beneficiul lui cerând executarea)3. Cumpărătorul nu ar putea invoca aceasta rezoluţiune pentru a se libera
de obligaţia de a plăti preţul. În schimb, nici vânzătorul - dacă a valorificat lucrul, vânzându-l unui terţ -
nu ar putea reţine preţul încasat de la primul cumpărător; ca urmare a rezoluţiunii restituţio în întegrum.
3
I. Filipescu, Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Editura Actami, Bucureşti, 1997, p. 205.
2
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 398.
3
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,
p. 99-100.

63
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

El are însă dreptul la daune-interese potrivit regulilor generale (de exemplu, diferenţa dintre preţul
obţinut şi cel iniţial), în schimb, cumpărătorul nu ar putea pretinde diferenţa dacă vânzătorul a valorificat
lucrul după rezoluţiunea de drept a contractului la un preţ mai mare, rezoluţiunea operează numai în
folosul vânzătorului.

3.2.3 SUPORTAREA CHELTUIELILOR VÂNZĂRII

În afară de cele două obligaţii analizate, conform art. 1305 Cod civil, cumpărătorul mai este
obligat - în lipsă de stipulaţie contrară - să plătească, ca accesoriu al preţului, cheltuielile vânzării
(cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru şi de autentificare - onorariul notarial - sau de
publicitate imobiliară etc.). Dacă cumpărătorul pretinde că, deşi în actul ce constată condiţiile vânzării nu
s-a stipulat nimic în această privinţă, totuşi înţelegerea a fost ca vânzătorul să plătească parte din
cheltuieli, el va trebui să facă dovada acelei înţelegeri netrecute în actul de vânzare. Cheltuielile vânzării
nu pot fi puse în sarcina vânzătorului pe bază de simple prezumaţii.
Subliniem că regulile arătate cu privire la suportarea cheltuielilor vânzării vizează numai
raporturile dintre părţi (vânzător-cumpărător şi succesorii lor în drepturi). În raport cu terţii, dispoziţiile
art. 1035 Cod civil nu sunt aplicabile. Astfel, raporturile părţilor sau a uneia dintre ele cu terţe persoane
sunt guvernate de reglementările în cauză, potrivit dreptului comun, iar nu de reglementările care
guvernează materia vânzării-cumpărării. De exemplu, dacă avocatul care a redactat contractul şi a
efectuat alte acte este mandatarul ambelor părţi, ele vor răspunde solidar pentru plata onorariului
(art. 1551 Cod civil).
Asemenea reguli, care guvernează raporturile vânzătorului şi cumpărătorului cu terţii, nu
modifică însă reglementarea aplicabilă între părţi. În consecinţă, dacă una dintre părţi (contrar obligaţiilor
contractuale dintre ele) plăteşte, în parte sau integral, anumite cheltuieli, va avea acţiune în regres
împotriva celeilalte părţi, căci obligaţia ambelor părţi (de exemplu, obligaţia solidară a mandanţilor) este
prevăzută numai în favoarea terţului. Relaţiile dintre părţi sunt cârmuite numai de clauzele contractuale şi
de art. 1305 Cod civil.1

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,
p. 100-101.

64
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

CAPITOLUL IV

VARIETĂŢI ALE CONTRACTULUI DE VÂNZARE CUMPĂRARE

4.1 PRECIZĂRI PREALABILE

După cum instituţia contractului – ca izvor de obligaţii (din teoria generală a obligaţiilor),
constituie dreptul comun în materia contractelor speciale, tot aşa şi regulile specifice contractului de
vânzare-cumpărare constituie dreptul comun pentru diferite feluri de vânzări, cunoscute în domeniu şi
sub numele de varietăţi ale contractului de vânzare-cumpărare.
Varietăţile (felurile) de vânzări sunt contracte de vânzare-cumpărare caracterizate prin
particularităţi date de dispoziţiile speciale ale Codului civil sau ale altor contracte normative.
Distincţia dintre varietăţile de vânzare este determinată de regulile speciale aplicabile fiecărei
vânzări în parte, iar asemănarea constă în aceea că toate varietăţile se supun în fond regulilor generale ale
contractul de vânzare-cumpărare (analizate în secţiunile anterioare).
Întrucât regulile speciale ce determină fiecare varietate în parte, modifică mai mult sau mai puţin
regulile generale ale contractului (cadru) de vânzare-cumpărare, urmează ca acestea (din urmă) să
constituie (în lipsa normelor speciale) şi dreptul comun în materie de vânzare-cumpărare civilă.
În consecinţă, pentru orice varietate de vânzare, aspectele nereglementate prin norme speciale vor
fi completate prin regulile generale ale contractului de vânzare-cumpărare.
În doctrină s-au exprimat opinii diferite cu privire la delimitarea varietăţilor de vânzare,
neexistând un criteriu unic de departajare a acestora.
În cele ce urmează vom analiza, succint, câteva din varietăţile de vânzare (considerate cele mai
uzate) fără pretenţia ca enumerarea lor să epuizeze subiectul abordat.1 Vom analiza deci, vânzarea cu
grămada, vânzarea după greutate, număr sau măsură, vânzarea pe încercate şi vânzarea cu pact de
răscumpărare, vânzarea unei moşteniri, vânzarea de drepturi litigioase şi vânzarea imobilelor.2

4.2 VÂNZAREA CU GRĂMADA

1
D. Chirică, opinii citat, p. 102-105; M. Mureşan, opinii citat, p. 122.
2
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 400.

65
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Potrivit art. 1299 Cod civil vânzarea cu grămada este vânzarea ce are ca obiect bunuri de gen ce
se caracterizează printr-o masă determinată în bloc, iar preţul este stabilit global şi nu pe unitate de
măsură. În principiu, o vânzarea este făcută „cu grămada” când nu este nevoie a se cântări, a se număra
sau a se măsura pentru a se determina obiectul vândut sau preţul vânzării.1
De exemplu, se vinde toată cantitatea de grâu dintr-un siloz cu suma de 100 mii lei.
Contractul de vânzare-cumpărare se încheie o dată ce obiectul şi preţul au fost determinate (chiar
dacă bunurile nu s-au predat iar preţul nu s-a plătit) asemănându-se în această situaţie cu o „vânzarea
pură şi simplă”.
În consecinţă, dreptul de proprietate asupra bunurilor se transmite odată cu acordul de voinţă a
părţilor, iar riscul pieirii fortuite, după perfectarea contractului, se suportă potrivit dreptului comun (de
către cumpărător, ca nou proprietar).2

4.3 VÂNZAREA DUPĂ GREUTATE, NUMĂR ŞI MĂSURĂ

Aceasta varietate de vânzare (pe unitate de măsură) are ca obiect lucruri de gen, dar dintr-un lot
determinat, deci dintr-un gen limitat (genus limitatum) şi este necesar să se procedeze la cântărire,
numărare sau măsurare fie pentru individualizarea cantităţii vândute din lot (de exemplu, se vând 100 kg
cartofi cu 500 lei/kg dintr-o cantitate mai mare), fie pentru determinarea preţului (se vinde tot lotul cu
500 lei/kg).
În ambele ipoteze, vânzarea este perfectă din momentul în care părţile au căzut de acord asupra
lucrului şi asupra preţului şi deci în caz de neexecutare din partea vânzătorului cumpărătorul este în drept
să ceară fie executarea contractului, fie rezoluţiunea cu daune-interese (art. 1300 Cod civil)3.

4.3.1 EFECTE

Până la cântărire, numărare sau măsurare proprietatea şi riscurile nu se transmit, pentru că nu este
individualizat lucrul vândut sau nu este determinat preţul, iar în caz de pieire determinarea nici nu ar fi
posibilă. Dacă pieirea este fortuită, vânzătorul nu va putea fi obligat să plătească daune-interese, dar nici
nu va putea cere preţul (suportă riscul lucrului şi riscul contractului).

4.3.2. DELIMITAREA FAŢĂ DE VÂNZAREA CU GRĂMADĂ

1
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p.115.
2
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 400.
3
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 102.

66
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Vânzarea după greutate, număr sau măsură nu trebuie să fie confundată cu vânzarea cu grămada
(în bloc). Aceasta vânzare are ca obiect o cantitate determinată prin masa ei (de exemplu, grâul aflat
într-un hambar). În acest caz şi preţul este determinat global, pentru întreaga cantitate (art. 1299 Cod
civil).
Cu toate că este vorba de lucruri de gen care nu sunt cântărite, numărate sau măsurate în
momentul încheierii contractului, totuşi proprietatea şi riscurile trec asupra cumpărătorului din acel
moment, deoarece obiectul vânzării (lucrul vândut şi preţul) este bine individualizat1.

4.4 VÂNZAREA PE ÎNCERCATE

Vânzarea pe încercate este un contract încheiat din momentul realizării acordului de voinţă, în
care se prevede condiţia suspensivă a încercării lucrului de către cumpărător (art. 1302 Cod civil). Dar el
nu poate refuza obiectul pe simplul motiv că nu-i place, vânzătorul în acest caz poate cere expertiza. Deci
lucrul poate fi refuzat numai dacă în mod obiectiv este necorespunzător (în caz contrar condiţia ar fi pur
potestativă şi vânzarea nulă în baza art. 1010 Cod civil). Vânzătorul are facultatea de a fixa termen
potrivit pentru încercare şi răspuns. În lipsa stipulaţiei apreciază instanţa.

4.4.1 EFECTE

Fiind vorba de o condiţie suspensivă, până la îndeplinirea condiţiei (răspuns pozitiv) - deşi
contractul este încheiat din momentul realizării acordului de voinţă - riscul pieirii fortuite a lucrului este
în sarcina vânzătorului (proprietar sub condiţie rezolutorie), deoarece vânzarea sub condiţie suspensivă
nu este translativă de proprietate. După îndeplinirea condiţiei cumpărătorul devine proprietar al lucrului
în mod retroactiv, adică din ziua încheierii contractului.
Acest tip de vânzare este practicat în cazul cumpărării de produse tehnice sau animale.

4.4.2 DELIMITAREA FAŢĂ DE VÂNZAREA PE GUSTATE

Vânzarea pe încercate nu trebuie confundată cu „vânzarea” pe gustate. Sunt mărfuri (de exemplu,
vinul), pe care cumpărătorul le gustă înainte de a le cumpăra. Aceste „vânzări”, nu se socotesc încheiate
1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 103.

67
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

decât după ce cumpărătorul a gustat marfa şi a declarat că ii convine (art. 1301 Cod civil). El poate însă
şi refuza pe simplul motiv că nu-i place.
Vânzarea pe gustate nu este o vânzare sub condiţie, deoarece în acest caz condiţia care ar afecta
vânzarea ar fi pur potestativă, şi vânzarea ar fi nulă în totalitatea ei. De aceea „vânzarea” pe gustate nu
există înainte de a-şi fi dat acordul cumpărătorul, după gustare, iar proprietatea se transmite după
individualizarea bunului1.
Această varietate de vânzare este folosită, de obicei, pentru bunurile alimentare care se
comercializează în pieţele agroalimentare.

4.5 VÂNZAREA CU PACT DE RĂSCUMPĂRARE

Vânzarea cu pact de răscumpărare este o vânzare supusa unei condiţii rezolutorii exprese care
constă în facultatea pe care şi-o rezervă vânzătorul de a relua lucrul vândut, restituind preţul şi
cheltuielile făcute de cumpărător, într-un anumit termen, reluarea operand cu efect retroactiv atât
împotriva cumpărătorului (succesorilor lui în drepturi), cât şi împotriva terţilor dobânditori de drepturi
asupra bunului vândut (cu rezerva art.1909-1910 Cod civil şi a uzucapiunii), numai fructele percepute
până la răscumpărare nefiind supuse restituirii.
O asemenea vânzare (art.1371-1387 Cod civil) este nulă de drept chiar dacă pactul de
răscumpărare este încheiat printr-un alt înscris, dar care, potrivit voinţei părţilor, face parte integrantă din
contract. Bineînţeles, interdicţia privind vânzarea cu pact de răscumpărare nu priveşte actele de
retrocesiune prin care cumpărătorul unui bun, printr-un contract separat şi ulterior vânzării iniţiale, îl
revinde fostului vânzător.
Vânzările cu pact de răscumpărare sunt interzise întrucât de cele mai multe ori ascund
împrumuturi cu dobânzi cămătăreşti (garantate real cu bunul respectiv), împrumutătorul impunând
stipularea în contractul de vânzare-cumpărare, drept preţ, a unei sume disproporţionat de mari faţă de
suma împrumutată, diferenţa reprezentând dobânda. În plus, dacă împrumutatul nu reuşeşte să plătească
la termenul convenit suma trecută în contract drept preţ, pierde definitiv bunul respectiv pentru o sumă
care, de regulă, este mult inferioară valorii lui. Dar, întrucât contractul este lovit de nulitate,
împrumutatul redobândeşte bunul, urmând să restituie suma dovedită a fi fost împrumutată, cu dobânzile
legale.

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 103.

68
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Precizăm că vânzarea afectată de o condiţie rezolutorie este nulă de drept numai dacă reprezintă o
vânzare cu pact de răscumpărare. În lipsa pactului de răscumpărare, condiţia rezolutorie (ca şi cea
suspensivă) poate fi prevăzută în contract, potrivit regulilor generale. De exemplu, cumpărătorul îşi poate
rezerva dreptul de a restitui lucrul cumpărat - în termenul şi condiţiile prevăzute în contract - în
proprietatea vânzătorului, până la restituire suportând riscul pieirii fortuite în calitate de proprietar sub
condiţie rezolutorie.

4.6 VÂNZAREA UNEI MOŞTENIRI (DE DREPTURI SUCCESORALE)

Vânzarea (cesiunea) unei moşteniri (art.1399-1401 Cod civil) este un contract prin care titularul
unui drept succesoral înstrăinează cu titlu oneros acest drept altei persoane . Ea poate avea loc numai
după deschiderea moştenirii. Moştenirea nedeschisă, sub sancţiunea nulităţii absolute, nu poate fi
înstrăinată (nulla est viventis hereditas), nici chiar cu consimţământul persoanei despre a cărei moştenire
este vorba (art.702 şi 965 alin.2 Cod civil), întrucât poate trezi dorinţa morţii (votum mortis) unei alte
persoane.
Vânzarea are ca obiect moştenirea dobândită de vânzător, fie dreptul asupra unei universalităţi
(patrimoniul persoanei decedate), dacă este singurul moştenitor, fie cota-parte indiviză asupra
universalităţii, dacă sunt mai mulţi moştenitori (fracţiune de patrimoniu). Dacă moştenitorul (moştenitorii
în caz de pluralitate) înstrăinează drepturi (bunuri) determinate din moştenirea deschisa se aplică regulile
generale ale vânzării, nefiind vorba de o moştenire, de drepturi asupra unei universalităţi. Tot astfel, nici
legatarul cu titlu particular nu poate fi vânzătorul unui drept succesoral, căci - deşi este succesor - nu
dobândeşte o universalitate sau o fracţiune dintr-o universalitate (avute în vedere de art. 1399-1400 Cod
civil), ci bunuri determinate .

4.6.1 EFECTE

Întrucât vânzarea are ca obiect o universalitate, ea cuprinde tot activul moştenirii (respectiv, cota-
parte), în consecinţă, vânzătorul este obligat să predea cumpărătorului fructele percepute, creanţele
încasate sau preţul lucrurilor vândute din masa succesorală, dacă nu există o convenţie contrară (art. 1400
Cod civil). Renasc prin efectul vânzării şi datoriile vânzătorului faţă de succesiune stinse prin
confuziune.
În schimb şi cumpărătorul - deoarece dobândeşte în cadrul universalităţii şi pasivul moştenirii -
este dator să restituie vânzătorului sumele plătite de acesta pentru datoriile şi sarcinile moştenirii, în lipsă

69
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

de convenţie contrară. Tot astfel, renasc prin efectul vânzării şi creanţele vânzătorului faţă de succesiune
stinse prin confuziune (art. 1401 Cod civil).
O precizare se impune însă în legătură cu datoriile moştenirii faţă de alţi creditori decât
vânzătorul. Aceste datorii trec asupra cumpărătorului în cadrul universalităţii dobândite. Dar această
transmitere nu produce efecte faţă de creditorii moştenirii pentru că cesiunea de datorie între vii (spre
deosebire de creanţe) nu este admisă de Codul civil, iar debitorul nu poate să-şi substituie o altă persoană
fără consimţământul creditorului (substituirea este prevăzută de lege numai pentru cazul transmisiunii
mortis causa, când o altă soluţie nu este de conceput). În consecinţă, creditorii vor putea urmări pentru
datoriile succesiunii pe vânzătorul care a putut înstrăina numai drepturile succesorale, dar nu şi calitatea
sa de moştenitor (semel heres, sempel heres). Dacă a fost urmărit de creditorii moştenirii, vânzătorul se
va putea întoarce împotriva cumpărătorului pe calea acţiunii în regres. Cumpărătorul va putea fi urmărit
şi de creditorii succesiunii, dar numai pe calea acţiunii subrogatorii (oblice), deoarece el nu a devenit
debitorul lor direct.
În ce priveşte obligaţia de garanţie, vânzătorul răspunde numai de calitatea sa de moştenitor (al
universalităţii sau al unei cote-părţi din universalitate), nu şi de conţinutul universalităţii transmise
(garanţie de drept) garanţie care poate fi modificată prin convenţia dintre părţi (garanţie convenţională),
specificându-se (în sensul agravării ei) cu amănuntul obiectele cuprinse în moştenire (art. 1399 Cod
civil). Iar exonerarea de garanţie (de exemplu, pentru micşorarea drepturilor succesorale ale vânzătorului
prin apariţia unui alt moştenitor) poate fi stipulată în limitele permise în materie de evicţiune (art. 1339-
1340 Cod civil) fiind aplicabile şi dispoziţiile care guvernează drepturile cumpărătorului evins (art. 1341
şi următoarele)1.
În sfârşit, precizăm că, dacă moştenirea cuprinde şi dreptul de proprietate asupra unui teren,
contractul trebuie să fie încheiat în formă autentică iar pentru opozabilitatea vânzării faţă de terţi - în
funcţie de natura drepturilor înstrăinate - dobândite (drepturi reale sau de creanţă) - este necesară
îndeplinirea formelor de publicitate (drepturile cumpărătorului provenind din contract, iar nu „din
succesiune”, în sensul art. 28 din Legea nr. 7/1996).

4.7 VÂNZAREA DE DREPTURI LITIGIOASE ŞI RETRACTUL LITIGIOS

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,
p. 106-107.

70
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Titularul unui drept aflat în litigiu are posibilitatea de a vinde dreptul supus contestaţiei judiciare,
indiferent dacă acesta aste un drept real sau de creanţă, înainte de soluţionarea procesului2.
Potrivit art. 1403 Cod civil „lucrul se socoteşte litigios când există proces sau contestaţie asupra
fondului dreptului”.
Dreptul asupra „lucrului litigios”, ce formează obiectul vânzării poate fi un drept real sau de
creanţă, inclusiv drept de proprietate intelectuală sau drepturi succesorale.
Vânzarea de drepturi litigioase se aseamănă cu cesiunea din dreptul comun, în sensul că
vânzătorul nu garantează existenţa dreptului cedat (întrucât acesta ar fi echivalat cu garantarea câştigării
procesului)2.
Ca o excepţie la regula de mai sus (potrivit căreia vânzarea de drepturi litigioase este permisă deşi
ar putea constitui activităţi speculative), art. 1309 Cod civil interzice cumpărarea de drepturi litigioase de
către judecătorii, procurorii şi avocaţii care îşi exercită funcţiile în raza teritorială a instanţei competente
să judece litigiul.
Potrivit art. 1402 Cod civil „cel în contra căruia există un drept litigios vândut se va putea libera
de cesionar numărându-i preţul real al cesiunii, spezele contractului şi dobânda în ziua când cesionarul a
plătit preţul cesiunii”.
Având în vedere cele de mai sus, dacă s-a vândut un drept litigios adversarul vânzătorului
(pârâtul în proces) are posibilitatea cumpărării forţate a dreptului litigios, eliminându-l din proces pe
cumpărătorul cesionar (căruia îi va plăti preţul vânzării dreptului litigios, plus cheltuielile şi dobânzi).
Operaţiunea juridică prevăzută de art. 1042 Cod civil poartă numele de retract litigios iar pârâtul
sau reclamantul în proces care îşi exercită acest drept: retractant.
Pentru exercitarea retractului litigios se cer întrunite următoarele condiţii:
 Dreptul vândut (cedat) să fie litigios. Potrivit art. 1043 Cod civil „lucrul se socoteşte litigios
când există proces sau contestaţie asupra fondului”.
Procesul trebuie să fie în curs de judecată atât în momentul vânzării, cât şi în momentul
exercitării retractului.
Simpla intenţie procesuală nu justifică retractul litigios (aşa cum nu s-ar justifica nici după
terminarea procesului printr-o hotărâre definitivă).
Retractul litigios va fi posibil în orice fază a procesului (inclusiv a recursului), până în momentul
în care hotărârea rămâne definitivă.

2
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 2006, p.117.
2
Prof. univ. dr. Francisc Deak, opinii citat, p. 114.

71
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Dispoziţiile privind condiţiile retractului sunt de strictă interpretare (fiind excepţii de la dreptul
comun).
 Cedarea dreptului litigios să fie oneroasă (vânzare). Dacă înstrăinarea dreptului nu s-ar face în
schimbul unui preţ (cum ar fi, de exemplu, în cazul donaţiei sau al testamentului), retractul litigios nu ar
mai putea fi posibil întrucât pârâtul s-ar putea elibera de cesionar numai „numărându-i preţul real al
cesiunii, spezele contractului şi dobânda” (art. 1402 Cod civil).
 Manifestarea de voinţă de exercitare a retractului litigios să fie făcută în faţa instanţei cu ocazia
dezbaterii procesului (ori pe cale extrajudiciară, printr-o notificare).
Potrivit art. 1404 Cod civil, retractul litigios nu se poate exercita în următoarele cazuri:
 Când cesionarul dreptului este un comoştenitor sau coproprietar al dreptului cedat. În acest caz
cesiunea are ca scop să pună capăt indiviziunii.
 Când cesiunea s-a făcut unui creditor pentru plata creanţei sale.
 Când cesiunea s-a făcut către posesorul fondului asupra căruia există dreptul litigios.
Dispoziţiile art. 1404 pct. 3 Cod civil au în vedere cazul în care dreptul de creanţă litigios este
garantat cu o ipotecă ce grevează imobilul unui terţ1.

4.7.1 EFECTE

Prin efectul retractului litigios vânzarea dreptului litigios se desfiinţează faţă de retractant cu efect
retroactiv, ca şi cum ar fi vorba de îndeplinirea unei condiţii rezolutorii. Prin urmare, dacă cesionarul
(cumpărătorul) dreptului litigios ar fi constituit drepturi (de exemplu, ipoteca) în folosul altora (când
dreptul litigios este real) sau dacă creditorii cesionarului ar fi înfiinţat poprire asupra creanţei cumpărate
de debitorul lor, toate aceste acte rămân fără efect faţă de retractant (care nu poate fi obligat nici la
despăgubiri sau la vreo altă plată), fiindcă cesiunea (vânzarea) dreptului litigios este desfiinţată faţă de el
cu efect retroactiv (se produce rezoluţiunea cesiunii).
Pe de altă parte, prin efectul exercitării retractului litigios, se stinge procesul, întrucât retractantul
- dobândind dreptul litigios înstrăinat de adversarul din proces - se substituie în drepturile cumpărătorului
şi cumulează calităţile incompatibile de reclamant şi pârât.
În schimb, între cedent şi cesionar retractul nu poate produce nici un efect. Între ei continua să
producă efecte cesiunea (vânzarea); cesionarul, dacă n-a plătit, rămâne debitorul preţului. Faţă de
retractant însă, cedentul nu are nici o acţiune pentru plata preţului cesiunii (nici acţiune oblică) fiindcă,

1
Gabriel Boroi, Liviu Stănescu, Drept civil. Curs selectiv, ediţia a II-a, Editura All Beck, Bucureşti 2003, p. 4005-4006.

72
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

prin definiţie acesta nu este debitorul cesionarului, întrucât i-a „numărat” preţul real al cesiunii şi
accesoriile (art. 1402 Cod civil)1.

CAPITOLUL 5

CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE.
CLAUZA PENALĂ. LIPSA DE VOINŢĂ A PĂRŢILOR.

1
Prof. univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001,p. 111.

73
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

STUDIU DE CAZ

Clauza penală fiind o convenţie accesorie, pentru a dobândi forţă obligatorie trebuie să
îndeplinească condiţiile de validitate ale oricărei convenţii, printre care se înscrie şi acordul de voinţă al
părţilor. Ea nu este o garanţie pusă la îndemâna creditorului pentru realizarea creanţei sale ci o modalitate
de evaluare a prejudiciului suferit de creditor în cazul întârzierii în executarea obligaţiei, astfel că privită
ca sancţiune, această convenţie trebuie însuşită fără echivoc de cel căruia i se adresează, respectiv
debitorul obligaţiei executată cu întârziere. Or, în speţă, există obiecţiuni din partea debitorului în
legătură cu art. 29 din contractul din 2000, privitor la clauza penală şi mai mult, când s-a răspuns la
obiecţiunile amintite, contractul nu era perfectat şi nici această clauză privind sancţionarea întârzierii în
plată nu s-a conciliat pentru a se pune problema că ar exista o convenţie între părţi care prestabileşte
echivalentul prejudiciului suferit de creditor în caz de întârziere în plata mărfii, neexistând între părţi un
raport juridic contractual care să constituie premisa răspunderii pentru întârzierea în plată.
Reclamanta S.C.C.S.A. Târgovişte a chemat-o în judecată pe pârâta S.C. T.S.A. Braşov şi a
solicitat ca să fie obligată la plata penalităţilor de întârziere în plata facturilor emise pentru decontarea
contravalorii oţelurilor livrate, conform contractului din 2000 şi clauzei penale cuprinsă în art. 29, prin
care s-a stipulat că pentru întârzierea la plata preţului, cumpărătorul datorează penalităţi de 0,15% pentru
fiecare zi de întârziere în decontare.
Tribunalul Braşov, prin sentinţa civilă nr. 477 din 23 februarie 2000 a respins excepţia
neîndeplinirii procedurii prealabile, a admis în parte acţiunea şi a obligat pârâta să-i plătească penalităţi
de întârziere. Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a apreciat că penalităţile de întârziere sunt datorate
numai pentru perioada 6 ianuarie – 14 aprilie 2000, când a operat clauza din contractul încheiat pentru
anul 1999, chiar şi fără încheierea unui act adiţional care să privească perioada luată în calcul, motivat de
faptul că pentru primul semestru al anului 2000, pârâta a lansat comenzi privind necesarul de materiale.
Împotriva sentinţei, pârâta a declarat apel contestând existenţa clauzei penale pentru obligarea sa
la plata penalităţilor de întârziere în decontare, în condiţiile în care contractul din 1999 nu a fost prelungit
după data de 31 decembrie 1999 prin act adiţional aşa cum se stipulase în art. 4 din acest contract.
Curtea de Apel Braşov, prin decizia nr. 138 pronunţată la data de 26 mai 2004, a respins apelul,
apreciind că pârâta apelantă a fost de acord cu plata de daune-interese pentru acoperirea prejudiciului
chiar dacă s-a dat o calificare greşită măsurilor reparatorii. Instanţa de apel a mai reţinut că toate livrările
efectuate în anul 2000 sunt supuse clauzelor contractului din 2000 iar nu contractului din 1999 care a
expirat în luna decembrie a aceluiaşi an.

74
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Prin urmare, contractul din 2000 a operat pe întregul an 2000, dar pentru că pârâtei apelante nu i
se poate face o situaţie mai grea în propria cale de atac, sentinţa instanţei de fond a fost păstrată, iar
apelul pârâtei a fost respins.
Împotriva deciziei, pârâtul a declarat recurs.
Pârâta a invocat motivele prevăzute de art. 304 pct. 4,6,8,9 şi 10 Cod procedură civilă
argumentând că instanţa a depăşit atribuţiile puterii judecătoreşti atunci când s-a pronunţat asupra unei
părţi din sentinţă care nu a fost atacată cu apel şi a stabilit, substituindu-se părţilor că, în cadrul clauzei
penale, daunele moratorii pot înlocui daunele compensatorii; că instanţa a acordat mai mult decât s-a
cerut, întrucât a considerat că toate livrările din 2000 sunt supuse contractului din anul 2000 cu toate că
acest contract a fost semnat cu obiecţiuni şi a intrat în vigoare în mai 2000.
A mai susţinut că hotărârea este lipsită de temei legal şi dată cu aplicarea greşită a legii deoarece,
s-a negat caracterul imperativ al procedurii concilierii şi s-au încălcat dispoziţiile art. 132 şi 134 Cod
procedură civilă prin faptul că s-a acceptat la al 6-lea termen de judecată ca reclamanta să-şi modifice
temeiul de drept iar soluţia s-a bazat pe contractul care a expirat la 31 decembrie 1999 aşa încât nu putea
fi luat în discuţie ca temei pentru obligaţiile care s-au născut pe anul 2000.
Instanţa de apel a reţinut greşit că daunele compensatorii sunt unul şi acelaşi lucru cu daunele
moratorii şi a aplicat greşit dispoziţiile art. 969 şi 1066 Cod civil, texte cu valoare de principiu.
Recursul este fondat.
Criticile aduse hotărârilor pronunţate în cauză ridică mai multe probleme de drept, de a căror
dezlegare depinde soluţia însăşi. Problema controversată, care a fost privită divergent de cele două
instanţe, aşa cum se desprinde de criticile recurentei şi din soluţiile pronunţate, este dacă între părţile în
proces a existat un raport juridic contractual care să constituie premisa răspunderii pentru întârzierea în
plată. În măsura în care această cerinţă a răspunderii contractuale este îndeplinită urmează a se vedea
dacă evaluarea convenţională asupra cuantumului despăgubirilor întruneşte acordul de voinţă al părţilor,
dacă aceasta îndeplineşte condiţiile de validitate pentru a i se da forţa obligatorie a convenţiei accesorii.
Din această perspectivă, în cauză s-au solicitat penalităţi de întârziere în decontare în temeiul
contractului din 2000, invocându-se clauza penală inserată în art. 29 din menţionatul contract. Facturile
din situaţiile anexă la acest contract luate în calcul pentru plata penalităţilor, privesc o perioadă din anul
2000, iar disputa dintre părţi, pe care instanţele o aveau de soluţionat era dacă este în vigoare clauza
penală din art. 29, întrucât contractul din 2000 a fost semnat în luna august din 2000, cu obiecţiuni din
partea debitorului care vizau expres înlăturarea acestui articol.

75
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Poziţia pârâtei, în legătură cu art. 29, prin care erau stabilite penalităţi de întârziere în plată,
rezultă din înscrisul din dosarul de fond prin care s-au formulat obiecţiuni, stipulându-se expres „nu
suntem de acord cu privire la art. 29”.
Urmarea obiecţiunilor, pârâta a formulat răspunsul din adresa 21410/23.05.2000 în care, deşi s-a
referit la art. 29, ţi-a exprimat acordul să plătească ea însăşi penalităţi pentru neexecutare sau nelivrare în
termen, dar numai dacă plata se face în avans.
Aşadar, la data de 23 martie 2000, când s-a răspuns la obiecţiunile formulate de pârâta recurentă,
contractul nu era perfectat şi nici după această dată clauza privind sancţionarea întârzierii în plată nu s-a
conciliat pentru a se pune problema că există convenţie între părţi care prestabileşte echivalentul
prejudiciului suferit de creditor în caz de întârziere în plata mărfii.
Prin urmare, clauza penală fiind o convenţie accesorie, pentru a dobândi forţă obligatorie trebuia
să îndeplinească condiţiile de validitate ale oricărei convenţii, prin care se înscrie şi acordul de voinţă a
părţilor.
Cum obiecţiunea cu privire la articolul care privea aplicarea sancţiunii pentru plata penalităţilor
de întârziere în decontare nu a fost soluţionată, creditorul nu poate cere executarea clauzei penale.
S-a argumentat că de vreme ce livrarea a fost acceptată şi plătită, atunci operează şi clauza penală.
Aceste argumente nu pot fi primite întrucât clauza penală nu este o garanţie pusă la îndemâna
creditorului pentru realizarea creanţei sale ci o modalitate de evaluare a prejudiciului suferit de creditor
în caz de întârziere în executarea obligaţiei. Privită ca sancţiune această convenţie trebuie să fie însuşită
fără echivoc de cel căruia i se adresează, respectiv de debitorul obligaţiei executată cu întârziere.
Instanţa de apel a interpretat greşit şi conţinutul art. 12 din adresa nr. 320/2000, în sensul că
recurenta pârâtă s-a declarat de acord ca executarea necorespunzătoare a obligaţiilor să fie sancţionată cu
plata de daune-interese. Această interpretare a fost posibilă datorită neobservării conţinutului art. 12 din
obiecţiunile formulate la contract, prin care pârâta nu a fost de acord cu art. 29 în care era stipulată
sancţiunea pentru plata cu întârziere a preţului, discuţie pe care părţile au făcut-o prin cale două adrese.
Cu privire la daunele compensatorii propuse prin obiecţiunile la contract, reclamanta şi-a însuşit
obiecţiunea în sensul precizat expres „suntem de acord să plătim penalităţi de neexecutare sau nelivrare
în termen dar numai dacă plata se face în avans permanent”. Din conţinutul acestui text nu se poate trage
însă concluzia că pârâta este cea care s-a obligat să suporte daune compensatorii, ci dimpotrivă.
Raţionamentul instanţei de apel este greşit şi dintr-un alt punct de vedere. S-a apreciat că pârâta
şi-a însuşit, prin obiecţiunile la contract, o clauză generală referitoare la neexecutarea obligaţiilor
contractuale şi că denumirea greşită de daune compensatorii nu moratorii nu poate înlătura răspunderea

76
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

debitoarei pentru că aceasta a înţeles să fie sancţionată cu plata de daune-interese. Acest argument nu
poate fi reţinut câtă vreme pentru plata cu întârziere exista stipulaţie distinctă în contract (art. 29) pe care
pârâta recurentă nu a acceptat-o.
În consecinţă, acceptarea daunelor interese compensatorii, menite să acopere prejudiciul suferit
de creditor pentru neexecutarea totală sau parţială a obligaţiei nu acoperă şi situaţia când se pretind
daune-interese moratorii care vizează acoperirea prejudiciului creat ca urmare a executării cu întârziere a
obligaţiei de plată.
2. Dacă s-ar trece peste argumentele arătate, care se fundamentează pe conţinutul înscrisurilor
aflate la dosar, încă nu s-ar putea pune problema daunelor-interese sub forma penalităţilor de întârziere,
întrucât răspunderea contractuală operează în situaţia în care obligaţiile izvorăsc din contract. În cazul de
faţă, facturile privesc produse care s-au livrat anterior încheierii contractului din 2000, astfel că lipseşte
premisa angajării răspunderii contractuale.
S-a susţinut că pentru perioada respectivă, pârâta e emis comenzi care au fost executate, ceea ce,
în comercial, echivalează cu un contract în formă simplificată reglementat de art. 35 şi următoare Cod
comercial. Într-adevăr, comenzile au fost executate, însă, această formă de contract dă naştere la obligaţia
de plată a preţului fără daune moratorii sub forma penalităţilor de întârziere în decontare, din moment ce
lipseşte convenţia accesorie-clauză penală.
3. Instanţa de fond a fost mai apropiată de conţinutul actelor dosarului atunci când a apreciat că
pentru anul 2000, nu s-a dovedit acordul de voinţă pentru plata penalităţilor de întârziere în decontare,
motivat şi de faptul că răspunsul la obiecţiunile recurentei pârâte se referă la neexecutarea totală sau
parţială a obligaţiilor contractuale. Instanţa de apel interpretând greşit conţinutul obiecţiunilor şi al
răspunsului la obiecţiuni a ajuns la concluzia că penalităţile de întârziere la plată sunt datorate pe întreaga
perioadă solicitată, dar pentru că debitoarea se afla în propria cale de atac, apelul său a fost respins.
În realitate, penalităţile de întârziere, pentru argumentele expuse nu se datorează nici după
semnarea contractului (23 mai 2004) şi cu atât mai puţin anterior datei de 23 mai 2004.
4. Critica pârâtei, referitoare la încălcarea dispoziţiilor art. 132 şi art. 134 Cod procedură civilă,
pe aspectul modificării temeiului de drept nu poate fi primită întrucât în dosarul de fond, se poate
observa că pârâta a adus alte argumente în sprijinul susţinerii că penalităţile sunt datorate şi anterior
contractului din 2000. În opinia sa, a funcţionat clauza penală din contractul pe 1999, pe baza acordului
său de principiu pentru încheierea contractului pentru anul 2000, dar şi pentru că pârâta a emis comenzi
pentru semestrul I al anului 2000 încă din noiembrie 1999, ceea ce înseamnă acordul de voinţă pentru
prelungirea vechiului contract.

77
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

Această apărare a fost acceptată de instanţele care au soluţionat cauza în mod greşit, întrucât nu
au observat lipsa actelor adiţionale de prelungire a contractului din anul 1999 până la semnarea
contractului pentru anul 2000, conform clauzei stipulate în art. 4 care avea următorul conţinut: „prezentul
contract este valabil până la data de 31 decembrie 1999 şi se prelungeşte prin act adiţional încheiat în
formă scrisă de către cele două părţi ale contractului”.
Prin urmare, nu era vorba de o modificare a temeiului de drept ci de o argumentare pentru
înlăturarea susţinerilor privind lipsa oricărei convenţii pentru plata penalităţilor de întârziere.
Aceste argumente, aşa cum s-a arătat deja, au fost acceptate greşit de instanţe, iar consecinţa
acceptării lor a fost prezumţia că debitoarea şi-a însuşit o clauză penală generică referitoare la
neexecutarea obligaţiilor contractuale.
În ceea ce priveşte celelalte critici, pârâta a susţinut greşit că instanţa a depăşit atribuţiile puterii
judecătoreşti atunci când a luat în discuţie partea din sentinţă care nu s-a atacat întrucât analiza criticilor
este atributul instanţei iar încălcarea principiului disponibilităţii nu înseamnă imixtiune în atribuţiile altor
organisme sau instituţii ale statului.
De asemenea, este neîntemeiată şi critica referitoare la acordarea a ceea ce nu s-a cerut câtă
vreme prin decizia recurată nu a fost schimbată soluţia de la fond. În ceea ce priveşte pronunţarea pe
mijloace de probă, din considerentele ambelor hotărâri pronunţate în cauză, rezultă că s-a analizat actele
dosarului numai că s-a dat altă interpretarea decât cea care rezultă din conţinutul acestora. În consecinţă,
recursul declarat de pârât a fost admis şi a fost modificată decizia atacată, în sensul admiterii apelului
aceleiaşi părţi, vizând modificarea sentinţei, în sensul respingerii acţiunii1.

1
Decizia nr. 1143 din 18/02/2005 a Secţiei Comerciale a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

78
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

BIBLIOGRAFIE

1. Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligaţii . Contracte, Editura Fundaţiei România de Mâine,
Bucureşti, 2006.
2. Francisc Deak – „Tratat de drept civil. Contracte speciale”, Editura Universul Juridic, Bucureşti,
2001.
3. Francisc Deak – „Contracte speciale”, Editura Actami , Bucureşti, 1999.
4. Francisc Deak, S. Cărpenaru – „Contracte civile şi comerciale”, Editura Lumina Lex, Bucureşti,
1993.
5. Camelia Toader – „Drept civil. Contracte speciale”, Ediţia a II–a, Editura All Beck, Bucureşti,
2005.
6. Camelia Toader – „Evicţiunea în contracte civile”, Editura All Educaţional, Bucureşti, 1997.
7. Corneliu Turianu – „Curs de drept civil – Contracte speciale”, Editura Universitară, Bucureşti,
2003.

79
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

8. Corneliu Turianu – „Contracte speciale – Practica juridică adnotată”, Editura Universitară,


Bucureşti, 1999.
9. Gabriel Boroi, Liviu Stănciulescu – „ Drept civil – Curs selectiv”, ediţia a II-a, All Beck,
Bucureşti, 2003.
10. Gheorghe Beliu – „Drept civil român. Introducere în drept civil. Subiectele dreptului civil”,
Editura Şansa, Bucureşti, 1992.
11. Gheorghe Beleiu – „Drept civil teoria generală a dreptului civil”, Universitatea din Bucureşti,
1980.
12. Stanciu Cărpenaru, Francisc Deak – „Drept civil. Contracte speciale. Dreptul de autor. Dreptul de
moştenire”, Bucureşti, 1983.
13. Ion Dogaru – „Drept civil. Contractele speciale”, Editura All Beck, Bucureşti, 2004.
14. Manuela Tăbăraş – „Răspundere contractuală. Daune – interese. Culegere de practică judiciară”,
Editura All Beck, Bucureşti, 2005.
15. Ioan Popa – „Contractul de vânzare - cumpărare. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă”, Editura
Universul Juridic, Bucureşti, 2006.
16. I. Filipescu – „Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor”, Editura Actami, Bucureşti, 1997.
17. C. Stătescu, C. Bîrsan –„Drept civil teoria generală a obligaţiilor”, Bucureşti, 1992.
18. M Mureşan – „Contractele civile, vol. I, Contracte de vînzare-cumpărare”, Editura Cordial Lex,
Cluj-Napoca, 1996.
19. C. Hamagiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu – „Tratat de drept civil român”, vol.II,
Bucureşti, 1929.
20. D. Chirică – „Drept civil, Contracte speciale”, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997.
21. Vladimir Hanga – „Manual de drept privat roman”, Editura Cordial, Cluj-Napoca, 1994.
22. Culegere de decizii al Tribunalului Suprem pe anul 1978.
23. Repertoriu de practică juridică, 952-1969, de I. Mihuţă şi Alexandru Lesviodax.
24. Repertoriu de practică juridică, 1969-1975, de I. Mihuţă
25. Revista Română de Drept nr. 7/1971.
26. Revista Română de Drept nr. 6/1974.
27. Revista Română de Drept nr. 2/1980.
28. Revista Română de Drept nr. 7/1989.
29. Revista Română de Drept nr. 8/1992.
30. Studii de drept românesc, nr. 1-2, 1991.

80
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

31. *** Codul civil al României.


32. *** Constituţia României.
33. *** Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniul proprietăţii şi justiţiei, precum şi
unele măsuri adiacente.
34. *** Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie, construite din
fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice de stat.
35. *** Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de
locuinţă trecute în proprietatea statului.
36. *** Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada
6 martie 1945 – 22 decembrie 1998.
37. *** Ordonanţa Guvernului nr. 130/200 privind protecţia consumatorilor la încheierea şi
exercitarea contractelor la distanţă.
38. *** Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive încheiate între comercianţi şi consumatori.
39. *** Legea nr. 245/2004 privind securitatea produselor.
40. *** Legea nr. 296/2004 privind Codul consumului, modificată şi completată prin Legea nr.
363/2005.
41. *** Legea nr. 240/2004 privind răspunderea producătorilor pentru pagubele generate de
produsele defecte.
42. *** Legea nr. 7/1996 a Cadastrului şi publicităţii imobiliare (republicată).
43. *** Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de
către cetăţenii străini, apatrizi şi de către persoanele juridice străine.
44. *** Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
45. *** Legea nr. 26 din 24 aprilie 1996 privind Codul silvic, cu modificările şi completările aduse
de O.U.G. nr. 139/2002 şi O.U.G. nr. 139/2005.
46. *** Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea
chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe.
47. *** Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil.
48. *** Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada
6 martie 1945 – 22 decembrie 1989.
49. *** Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.
50. *** Legea 215/2001 privitoare la administraţia publică locală.

81
Contractul de vânzare-cumpărare. Obiectul contractului. Obligaţiile vânzătorului. Obligaţiile cumpărătorului.

82