CAPITOLUL 1.

NOIUNEA, CLASIFICAREA I CONDIIILE GENERALE ALE CONTRACTULUI

1.1. NOIUNEA DE CONTRACT
Etimologic, termenul contract provine din latinescul contrahere (a trage mpreun). Definiia legal a contractului este formulat n art. 942 C.Civ.Rom., unde se dispune: contractul este acordul ntre dou sau mai multe persoane spre a constitui sau stinge ntre dnii un raport juridic. Aceast definiie este ns incomplet, deoarece nu sunt enumerate toate efectele pe care le poate produce un contract cum este, de pild, modificarea unui raport juridic. Este motivul pentru care, n literatura de specialitate, au fost formulate mai multe definiii ale contractului. Contractul mai poate fi definit ca fiind acordul de voin realizat ntre dou sau mai multe persoane cu intenia lor de a da natere, modifica sau stinge un raport juridic, cu respectarea sau n executarea legii. n aceast formulare, definiia acoper ntreaga diversitate a contractelor care se ncheie astzi n dreptul privat, indiferent c sunt contracte negociate, contracte de adeziune ori contracte forate, precum i acelea care se ncheie n dreptul public, cum sunt contractele administrative (definite ca fiind un acord de voin ntre o autoritate administrativ sau un alt subiect de drept autorizat de aceasta i un particular, prin care particularul se angajeaz, n schimbul unei sume de bani, s asigure funcionarea unui serviciu public, ori s efectueze o lucrare public a cror organizare reprezint obligaii legale ale administraiei). Aa, de pild, n sfera dreptului privat, contractele negociate i contractele de adeziune trebuie ncheiate numai cu respectarea normelor legale n vigoare; prile nu sunt obligate s le perfecteze. Dimpotriv, ncheierea contractelor forate este impus printr-o norm juridic onerativ, motiv pentru care se poate spune cu temei c ele se ncheie n executarea legii. n dreptul romn, termenul de contract este echivalent cu cel de convenie, concluzie care rezult indubitabil din expresia folosit de legiuitor: Titlul III din Codul civil este denumit Despre contracte sau convenii. n dreptul francez, termenul de contract a fost folosit iniial pentru a desemna acordul de voin creator de obligaii numai n cazurile expres artate de legiuitor ntr-una din urmtoarele forme: verbal, scris sau remiterea obiectului contractului. Numai patru categorii de contracte au fost numite consensuale: vnzarea, nchirierea, mandatul i societatea.
1

Dreptul englez prezint contractul ca o afacere i rareori ca acord de voin care s se bazeze pe ncredere. n dreptul american contemporan, contractul este privit ca un instrument de schimburi economice, distingndu-se dou varieti: contractul clasic, care presupune negocieri prealabile, efectele sale fiind instantanee (de exemplu, cumprarea unui produs de consumaie); contractul relaional, care are o mare importan economic i social, ncheierea sa fiind precedat de lungi tratative i negocieri viznd un numr considerabil de persoane, fiind renegociabil.

1.2.

CLASIFICAREA CONTRACTELOR

Datorit marii varieti de contracte pe care le pot ncheia subiectele de drept, att cele reglementate de Codul Civil, cele reglementate de alte acte normative, ct i cele care nu sunt reglementate de nici o lege, apare necesar o clasificare a lor, folosind diferite criterii. O prim clasificare a contractelor n sinalagmatice i unilaterale este prevzut expres n textele Codului Civil. Astfel, n termenii art 943 C.Civ.: contractul este bilateral sau sinalagmatic cnd prile se oblig reciproc una ctre alta, iar art. 944 C.Civ. dispune: contractul este unilateral cnd una sau mai multe persoane se oblig ctre una sau mai multe persoane, fr ca acestea din urm s se oblige. Contractele sinalagmatice sunt acele contracte care presupun obligaii reciproce ntre pri. Astfel, prestaiile prilor sunt interdependente, fiecare parte fiid n acelai timp att creditor, ct i debitor. De exemplu, ntr-un contract de vnzare-cumprare, vnztorul este creditor deoarece el este titular al dreptului de a pretinde preul, dar i debitor pentru obligaia de predare a bunului vndut. La rndul su, cumprtorul este creditor ca titular al dreptului de a pretinde bunul cumprat, dar i debitor avnd obligaia de plat a preului. Contractele unilaterale sunt acele contracte care presupun obligaii numai pentru una dintre pri. De exemplu, contractul de donaie (contract prin care o persoan, numit donator, transfer irevocabil dreptul su de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri determinate,

unei alte persoane, numit donatar, care le accept), contractul de comodat (contract ncheiat ntre comodant i comodator n baza cruia primul remite spre folosin temporar celui din urm un lucru cu obligaia acestuia de a-l restitui mprumuttorului, care rmne proprietarul lui, n natura sa specific), contractul de depozit (contractul prin care o persoan, numit deponent sau depuntor, ncredinteaz un lucru mobil altei persoane, numit depozitar, care se oblig s-l pstreze i s-l restituie n natur, la termenul convenit sau la cerere) etc. n litreratura juridic apare i o categorie de contracte specifice, respectiv contractele sinalagmatice imperfecte. Aceste contracte se formeaz iniial ca fiind contracte unilaterale dar, pe parcursul desfurrii lor, ele nasc obligaii n sarcina ambelor pri, transformndu-le deci n contracte sinalagmatice. De exemplu, contractul de depozit. O alta important clasificare a contractelor este aceea care distinge ntre contractele cu titlu gratuit i cele cu titlu oneros. Contractul cu titlu oneros este definit n art. 945 C.Civ. n sensul c: este acela n care fiecare parte voiete a-i procura un avantaj. Avantajul pe care l urmrete fiecare parte este unul de natur patrimonial. De exemplu, n contractul de nchiriere, locatorul se ndatoreaz s pun la dispoziia locatarului spre folosin bunul nchiriat. Existena unei prestaii n contrapartid este definitorie pentru categoria contractelor cu titlu oneros; aceast contrapartid const ntr-o obligaie pus n sarcina celeilalte pri contractante. n general, dar nu ntotdeauna, contractul cu titlu oneros este n acelai timp i un contract sinalagmatic i invers. Contractele cu titlu oneros pot fi, la rndul lor, contracte comutative i contracte aleatorii. Contractele comutative sunt acele contracte care presupun cunoaterea ntinderii prestaiilor fiecreia dintre pri chiar din momentul ncheierii contractului (de exemplu, contractul de vnzare-cumprare). Contractele aleatorii sunt acele contracte n cazul crora ntinderea prestaiilor este dependent de ndeplinirea unui eveniment viitor i nesigur c se va produce, care poart denumirea de alea. Un exemplu de contract aleator este contractul de asigurare (const n obligaia asiguratului s plteasc celeilalte pri, numit asigurator o sum determinat numit prim de asigurare, n schimbul creia asiguratorul se oblig a suporta riscurile ce decurg din producerea n viitor a unor evenimente expres menionate n contract).
3

Contractul cu titlu gratuit este definit n art. 946 C.Civ. astfel: este acela n care una din pri voiete a procura, fr echivalent, un avantaj celeilalte. Aadar, contractul cu titlu gratuit este un contract prin care una dintre pri se oblig s procure celeilalte un folos sau un avantaj, fr a primi ceva n contraprtid; altfel spus, debitorul se oblig s execute o prestaie sau mai multe prestaii n favoarea creditorului, fr a primi nimic n schimb. De regul, contractele unilaterale sunt i contracte cu titlu gratuit (contractul de donaie, contractul de comodat, contractul de depozit gratuit, contractul de mandat gratuit contract prin care o persoan, numit mandatar, se oblig s ncheie acte juridice pe seama unei alte persoane, numit mandant, pe care o reprezint n baza mputernicirii date -, contractul de mprumut gratuit etc.). La rndul su, contractul cu titlu gratuit se subclasific n contracte dezinteresate i liberaliti. Contractele dezinteresate sunt acele contracte n baza crora una dintre pri execut un serviciu n favoarea altei pri fr ca prin aceasta s suporte o scdere a patrimoniului. De exemplu, mprumutul fr dobnd. n cazul liberalitilor avantajul material pe care l dobndete una dintre pri prin ncheierea contractului i corespunde micorarea patrimoniului celeilalte pri. De exemplu, contractul de donaie. n funcie de faptul dac sunt sau nu prevzute i reglementate expres de lege, contractele pot fi numite sau nenumite. Contractele numite sunt acele contracte care i gsesc propria reglementare n cuprinsul unui text de lege. De exemplu, contractul de vnzare-cumprare, de donaie sau de mandat etc. Contractele nenumite sunt acele contracte nenominalizate de ctre legiuitor sub forma unor contracte distincte. Ele apar, ca variante de exteriorizare a voinei prilor, n vederea realizrii unui acord ntre ele. Dup forma lor, contractele pot fi consensuale, solemne i reale. Contractele consensuale sunt acele contracte care se consider a fi valabil ncheiate numai prin exprimarea acordului de voin al prilor. Contractele solemne sunt acele contracte care se consider a fi valabil ncheiate numai n msura n care mbrac forma cerut de lege (de regul, forma autentic). Contractele reale sunt acele contracte care se consider valabil ncheiate numai din momentul remiterii materiale (predare efectiv) a lucrului ce reprezint obiect material a
4

contractelor respective. De exemplu, contractul de depozit, gajul cu deposedare adic bunul/bunurile mobile sunt ncredinate n custodie creditorului, pn la stingerea fa de acesta a tuturor obligaiilor -, etc. Dup modul de executare a prestaiilor, contractele pot fi contracte cu executare imediat i contracte cu executare succesiv. Contractele cu executare imediat sunt acele contracte ce presupun executarea prestaiilor instantaneu (la un singur moment). Contractele cu executare succesiv sunt acele contracte ce presupun un lan de prestaii, n timp. Dup modul n care se exprim voina prilor n contracte, acestea pot fi contracte negociate, de adeziune sau obligatorii. Contractele negociate sunt acele contracte care presupun ncheierea lor n baza unei prealabile negocieri ntre pri. Contractele de adeziune sunt contracte care presupun stabilirea unui coninut precis ctre una dintre pri, cealalt parte neavnd dect posibilitatea de a accepta sau nu n totalitate acea formul de contract propus. Contractele obligatorii sunt cele impuse prin lege, cum este cazul contractului de asigurare de rspundere civil pentru proprietarii de autovehicule. n funcie de msura n care contractul se poate sau nu ncheia prin reprezentare, pot exista contracte care permit reprezentarea i contracte intuitu personae. Marea majoritate a contractelor permit ncheierea sau executarea lor prin reprezentant, fie el reprezentant legal, fie reprezentant conventional. Contractele intuitu personae sunt acele contracte care nu pot fi ncheiate dect personal deoarece se formeaz n considerarea calitilor personale ale prilor (de exemplu, contractul de munc). n funcie de corelaiile dintre ele, contractele pot fi principale i accesorii. Contractele principale sunt acele contracte care au o existen de sine stttoare, nedepinznd de existena altor contracte. Contractele accesorii sunt contractele care exist alturi i n msura n care exist un alt contract principal.

1.3.

CONDIII GENERALE ALE CONTRACTULUI

Pentru ca un contract s fie valabil ncheiat, el trebuie s ndeplineasc anumite condiii

de fond i, n cazul contractelor solemne i condiii de form prevzute de lege. Condiiile eseniale pentru validitatea unui contract sunt, conform art. 948 C.Civ.: capacitatea de a contracta; consimmntul valabil al prii ce se oblig; un obiect determinat; o cauz ilicit. Aceste condiii sunt comune pentru validitatea oricrui act juridic, indiferent dac acesta este unilateral, bilateral sau multilateral. Lipsa oricreia dintre condiiile enumerate mai sus la ncheierea unui contract duce la nulitatea absolut a contractului astfel ncheiat. a) Capacitatea de a contracta art. 949 C.Civ. stabilete c are capacitatea de a contracta orice persoan ce nu este declarat necapabil prin lege, legea enumernd ca necapabil de a contracta n cuprinsul art. 950 C.Civ., minorii i interziii; b) Consimmntul const n hotrrea prilor de a ncheia un contract. Pentru ca acesta s fie valabil trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: s provin de la o persoan cu discernmnt; trebuie exprimat cu intenia de a produce efecte juridice; trebuie s fie exteriorizat; trebuie s fie neviciat. c) Obiectul contractului adic totalitatea prestaiilor sau bunurile la care se refer conduita prilor. Pentru a fi valabil, acesta presupune ndeplinirea urmtoarelor condiii: s existe; s se afle n circuitul civil general (adic s se afle n comer); trebuie s fie determinat (adic un bun cert) sau determinabil (adic urmeaz a fi determinat prin numrare, msurare sau cntrire); trebuie s fie posibil; trebuie s fie licit i moral (adic s fie conform cu ordinea de drept i cu regulile de convieuire social);

 n cazul contractelor ce presupun prestaia de a da, cel ce transmite dreptul su real trebuie s fie titular al acelui drept, deoarece nimeni nu se poate obliga valabil la a da mai mult dect are; n cazul contractelor intuitu personae, contracte ce presupun de regul prestaia de a face, se impune ca aceasta s se concretizese ntr-un fapt personal al debitorului. d) Cauza const n obiectivul urmrit de pri la momentul ncheierii contractului. Pentru a fi valabil trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: s existe; s fie real; s fie licit i moral; existena cauzei ntr-un contract este ntotdeauna prezumat, considerndu-se c o convenie este valabil i n msura n care cauza nu este expres. Prezumia de valabilitate i de existen a cauzei are valoare de prezumie relativ.

CAPITOLUL 2. CONTRACTUL DE NCHIRIERE

2.1. NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI

DE NCHIRIERE

Potrivit unei definiii doctrinare, contractul de nchiriere este o varietate a contractului de locaiune prin care o persoan, numit locator, se oblig s asigure unei alte persoane, numit locatar (chiria), folosina temporar, total sau parial, a unui bun mobil sau imobil (art. 1413 C.Civ. se cheam nchiriere, locaiunea edificiilor i aceea a mictoarelor) n schimbul unei sume de bani determinate (art.1411 C.Civ. locaiunea lucrurilor este un contract prin care una din prile contractante se ndatorete a asigura celeilalte folosina unui lucru pentru un timp determinat, drept un pre determinat) numit chirie. Cele mai cunoscute varieti de locaiune sunt contractul de nchiriere a suprafeelor locative/lucrative i contractul de arendare (contract prin care una din pri, numit arendator,

transmite celeilalte pri, numit arenda, bunuri agricole n vederea exploatrii pe o durat determinat, n schimbul unui pre numit arend, stabilit n produse agricole). Ceea ce deosebete contractul de nchiriere de contractul de locaiune (de drept comun) este obiectul su specific transmis n folosin cu plat. Contractul de nchiriere prezint urmtoarele caractere juridice: este un contract sinalagmatic, deoarece genereaz obligaii reciproce i interdependente ntre prile contractante, fiecare dintre aceste obligaii reprezentnd cauza juridic a obligaiei corelative; este un contract esenialmente cu titlu oneros, ntruct fiecare dintre pri a contractat cu scopul de a obine un anumit folos drept echivalent al obligaiei pe care i-a asumat-o. Astfel, chiriaul dorete s obin un drept de folosin asupra bunului nchiriat n schimbul sumei de bani pltit cu titlul de chirie; este un contract comutativ, att pentru locator ct si pentru locatar, existena i ntinderea obligaiilor cunoscndu-se din momentul ncheierii contractului (art. 947 din C.civ.); este un contract consensual, ntruct pentru ncheierea sa valabil nu se cere respectarea vreunei forme impuse de lege. nelegerea prilor trebuie consemnat printr-un nscris, acesta fiind cerut ns ad probationem (o condiie de form a unui act juridic pentru a exprima ideea c aceasta este ceruta de lege numai pentru dovada existenei actului respectiv si nu pentru validitatea acestuia) i nu ad validitatem (o condiie de form a unui act juridic prevazuta de lege pentru nsi validitatea actului respectiv); este un contract cu executare succesiv, deoarece se execut treptat, n timp. Contractul de nchiriere este un contract ncheiat pe durat determinat; este un contract generator de drepturi de drepturi de crean, deoarece transmite numai un drept de folosin temporar asupra lucrului nchiriat. Prin urmare, chiriaul este un simplu detentor precar al acestuia, cu toate consecinele care decurg din aceast calitate.

2.2.

CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE

NCHIRIERE

A. CONDIIILE DE FOND ALE CONTRACTULUI DE NCHIRIERE Capacitatea juridic a prilor contractante nchirierea, ca i locaiunea, are natura juridic a unui act de administrare. Prin urmare, ambele pri contractante trebuie s aib capacitatea de a ncheia astfel de acte, fiind aplicate regulile de drept comun (art. 948-952 C.Civ.). Locatorul poate fi o persoan fizic sau juridic titular a unui drept real care confer acestuia dreptul de folosin asuprea bunului ce formeaz obiectul contractului, i anume: proprietarul, uzulfructuarul, abitatorul, locatorul principal (n cazul sublocaiunii) etc. Calitatea de chiria o poate avea, n principiu, orice persoan, dac ne raportm la destinaia spaiului supus nchirierii. Noiunea de chiria cuprinde persoanele care vor locui mpreun cu titularul contractului, att membrii familiei chiriaului, ct i alte persoane care locuiesc mpreun cu el, fr a avea calitatea de rude. Contractul de nchiriere se ncheie doar cu titularul, dar celelalte persoane menionate dobndesc i ele calitatea de chiriai, avnd un drept locativ derivat. Prin urmare, avem de a face cu cotitulari, care rspund pentru executarea contractului conform regulilor specifice raporturilor juridice complexe; Consimmntul prilor n privina consimmntului nu exist reguli speciale n materie de nchiriere, astfel nct vor fi aplicabile regulile generale, i anume: consimmntul trebuie s fie exprimat cu intenia de a produce efecte juridice, s provin de la o persoan cu discernmnt, s fie exteriorizat, s nu fie alterat de vicii; Obiectul contractului de nchiriere contractul de nchiriere este un contract sinalagmatic, avnd un dublu obiect derivat: lucrul transmis n folosin i chiria. Lucrul a crui folosin a fost nchiriat poate fi un mobil sau imobil, corporal sau necorporal (de exemplu, dreptul de proprietate industrial). Lucrul nchiriat nu trebuie s se distrug sau s se consume prin folosin (conform destinaiei dup natura obiectului sau cea stabilit de pri prin acordul lor). nseamn c obiectul nchirierii l formeaz lucruri nefungibile (individualdeterminate) dup natura lor sau dup voina prilor.
9

Potrivit art. 965 C.Civ., i lucrurile viitoare pot forma obiectul unei nchirieri, cu excepia bunurilor dintr-o motenire nedeschis, deoarece pactele asupra unei succesiuni viitoare sunt prohibite de lege. Bunurile din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale nu pot fi nstrinate (fiind inalienabile), dar pot fi nchiriate sau concesionate, n condiiile legii (art. 12, art. 14-16 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public). Chiria este preul pltit de chiria pentru folosina lucrului nchiriat. Modalitatea de plat a chiriei se stabilete prin acordul prilor i reprezint o sum de bani. Avnd n vedere c durata contractului este un element esenial al nchirierii, precum i pentru caracterul succesiv al acesteia, chiria poate fi unic (global), dar , de regul, este stabilit pe uniti de timp: zile, luni, ani etc. Cuantumul chiriei, modul de plat i regulile de modificare a acesteia trebuie precizate n cuprinsul contractului. Pe fond, legea nu limiteaz cuantumul chiriei, prile fiind libere s negocieze profitul. Acest principiu cunoate ns i excepii. Chiria trebuie s fie determinat, sau cel puin determinabil (putnd fi lsat, fie la aprecierea unui ter ales de pri, fie la influena unui factor obiectiv, de exemplu, cursul valutar). De asemenea, chiria trebuie s fie sincer i serioas. Lipsa preului atrage nulitatea contractului urmnd ca manifestarea de voin s poat fi calificat ca mprumut de folosin (comodat). Cauza contractului de nchiriere ca varietate a contractului de locaiune, nchirierea nu se particularizeaz prin norme speciale sub aspectul cauzei. Pentru a fi valabil, cauza trebuie s ndeplineasc cerinele generale din dreptul comun: s existe (art. 967 alin. 2 din C.Civ. prezum relativ existena cauzei), s fie real, licit i moral. Dac lipsa cauzei se datoreaz lipsei de discernmnt, sanciunea aplicabil este nulitatea relativ, iar dac lipsete scopul imediat, contractul de nchiriere este nul absolut. B. CONDIIILE DE FORM ALE CONTRACTULUI DE NCHIRIERE nchirierea bunurilor mobile sau imobile se face pe baza acordului dintre proprietar i chiria, consemnat prin contract scris, care se va nregistra la organele fiscale teritoriale. Prin urmare, acordul de voin al prilor pentru ncheierea contractului de nchiriere trebuie s
10

mbrace ad probationem forma scris, fiind impus apoi cerina nregistrrii la organele fiscale teritoriale. Lipsa nregistrrii contractului la organele fiscale teritoriale va atrage doar aplicarea unor sanciuni fiscale, ntruct aceast operaiune nu reprezint o condiie de validitate (sau opozabilitate fa de teri), ci o sarcin fiscal impus locatorului persoan fizic sau juridic (art. 41 lit. c combinat cu art. 61 din Codul fiscal).

C. PROBLEMATICA TERMENULUI N CONTRACTUL DE NCHIRIERE Termenul nchirierii termenul trebuie s fie ntotdeauna determinat, pentru c nchirierea, la fel ca i locaiunea, nu poate fi perpetu. Contractul de nchiriere i va produce efectele pn la expirarea termenului, dup care, prin acordul lor, prile pot prelungi efectele contractului sau pot ncheia un contract nou.

2.3. EFECTELE CONTRACTULUI DE NCHIRIERE

n cadrul problematicii efectelor contractului de nchiriere, n mod uzual, se au n vedere i se examineaz drepturile i obligaiile pe care le creeaz acest contract, n favoarea, respectiv, n sarcina fiecreia dintre prile contractante. innd seama de natura juridic i de funciile social-economice pe care le poate ndeplini contractul de nchiriere, acest contract poate da natere la urmtoarele categorii de obligaii (care, bineneles, sunt drepturi pentru cealalt parte): obligaiile proprietarului; obligaiile chiriaului. 2.3.1. OBLIGAIILE PROPRIETARULUI 1. Obligaia de a preda bunul nchiriat chiriaului Principala obligaie a proprietarului o constituie predarea bunului nchiriat, astfel nct acesta s poat fi ntrebuinat (potrivit art. 1420 pct. 1 i art. 1421 alin. 1 C.Civ.). Bunul se va preda mpreun cu toate accesoriile sale, acolo unde acesta se afl, dac prile nu au prevzut alt loc al predrii. Predarea trebuie s se fac la termenul convenit, iar n lipsa stipulrii unui astfel
11

de termen, imediat dup ncheierea contractului. Pn n momentul predrii, locatorul trebuie s fi efectuat toate reparaiile necesare. Dac locatorul nu i execut sau i execut necorespunztor obligaia de predare a lucrului ce formeaz obiectul derivat al contractului, chiriaul are la ndemn urmtoarele mijloace de aprare: excepia de neexecutare a contractului; aciunea n executarea silit a obligaiei de predare; aciunea n rezilierea contractului de nchiriere. Rezilierea contractului va fi soluia i atunci cnd locatorul este mpiedicat s predea bunul de un caz fortuit. Obligaia de predare a bunului privete bunul n integralitatea sa, astfel n cazul n care locatorul decedeaz, toi motenitorii si sunt obligai la predarea ntregului bun. Cnd refuzul locatorului de a preda bunul l-ar prejudicia pe chiria, atunci acesta din urm poate solicita instanei s l oblige pe locator la plata unor daune-interese. n cazul n care locatorul preda bunul cu ntrziere, chiriaul este ndreptit la solicitarea unei diminuri a preului chiriei, proporional cu lipsa de folosin. Dac locatorul a nchiriat acelai bun la dou persoane diferite, chiriaul care va primi bunul este cel al crui contract de nchiriere are o dat cert anterioar. 2. Obligaia proprietarului de menine bunul n stare de a servi potivit destinaiei pentru care a fost nchiriat n acest sens, proprietarul are obligaia de a face reparaiile necesare bunului nchiriat, astfel nct acesta s fie n stare de a fi folosit, cu excepia reparaiilor locative care cad n sarcina locatarului. Aceste reparaii privesc nu numai bunul n sine dar i toate accesoriile sale care l fac propriu utilizrii, cum ar fi, spre exemplu, elementele de instalaii aferente cldirii (ascensorul, hidroforul, punctele termice, etc). n cazul n care aceste reparaii nu vor fi efectuate de proprietar, atunci vor putea fi realizate de chiria n contul proprietarului, fie chiriaul va solicita instanei constatarea rezilierii contractului de nchiriere.

12

3. Obligaia de garanie Aceast obligaie a proprietarului va fi analizat sub trei aspecte: garantarea chiriaului pentru pierderea bunului nchiriat, garantarea pentru viciile ascunse ale bunului i garantarea pentru eviciune provocat fie de faptele personale ale proprietarului, fie mpotriva faptelor provenite din partea terilor. Garantarea chiriaului pentru pierderea bunului nchiriat (art. 1423 C.Civ.) n cazul n care piederea bunului ce formeaz obiectul contractului de nchiriere este total, contractul se va desfiina de drept pentru lipsa obiectului su, fr a avea importan dac pieirea bunului este fortuit sau consecina culpei proprietarului. Dac pierderea bunului este urmare a forei majore, proprietarul nu datoreaz daune-interese. Cnd pierderea bunului este parial, datorit forei majore sau cazului fortuit, chiriaul va putea, dup mprejurri s cear fie o scdere proporional din pre sau desfiinarea contractului. Garantarea pentru viciile ascunse ale bunului (art. 1422 C.Civ.) Proprietarul are obligaia s-l garanteze pe chiria att pentru viciile ascunse ct i pentru stricciunile bunului care lezeaz ntrebuinarea normal a bunului. Ca i n cazul contractului de vnzare-cumprare, garania se refer nu numai la situaia n care viciul mpiedic total folosina bunului, ci i atunci cnd viciul i diminueaz ntrebuinarea. Obligaia de garanie exist chiar i atunci cnd proprietarul nu cunotea viciile la momentul ncheierii contractului. Chiriaul poate renuna expres sau tacit la aceast garanie. Dac datorit viciilor chiriaul a suferit un prejudiciu, el va trebui s fie despgubit de proprietar. Cnd viciile ascunse fac bunul imposibil de folosit, chiriaul va putea cere rezilierea contractului. Dimpotriv, dac viciile nu sunt grave, chiriaul nu va putea pretinde dect o diminuare a preului. Garantarea pentru eviciune Proprietarul este obligat s garanteze att pentru faptele personale, ct i pentru faptele terilor, prin care s-ar tulbura folosina panic a bunului nchiriat.

13

Proprietarul este obligat s se abin de la orice fapt prin care ar tulbura folosina bunului nchiriat. Astfel, pe perioada de executare a contractului de nchiriere, proprietarul nu poate schimba forma bunului nchiriat (art. 1424 C.Civ.). desigur, proprietarul poate realiza anumite schimbri dac acestea nu l afecteaz pe chiria, n caz contrar, chiriaul va putea solicita instanei de judecat s dispun sistarea lucrrilor n curs sau ridicarea celor terminate. n situaia n care unele reparaii sunt necesare i urgente proprietarul poate s le efectueze cu condiia ca acestea s nu depeasc o perioad de 40 de zile, altfel chiriaul va putea pretinde o diminuare a preului nchirierii. n cazul tulburrilor provenite de la teri, trebuie s distingem dup cum este o tulburare de fapt sau de drept. n cazul tulburrii de fapt, care poate proveni dintr-un delict sau cvasi-delict (conform art. 999 C.Civ. Omul este responsabil nu numai de prejudiciul ce a cauzat prin fapta sa, dar i de acela ce a cauzat prin neglijena sau prin imprudena sa.) al terului, proprietarul nu garanteaz pentru aceasta, drept pentru care chiriaul va urmri direct i personal pe terul care i mpiedic folosina linitit a bunului nchiriat. n cazul tulburrii de drept, terul pretinde un drept asupra bunului nchiriat (drept de proprietate, uzufruct, uz sau abitaie). n cadrul procesului declanat de ter mpotriva chiriaului, acesta din urm trbuie s-l mplice n proces pe proprietar pentru a-l garanta de eviciune. n cazul n care chiriaul a fost evins (conform DEX cel are a fost deposedat prin lege de un bun deinut pe nedrept), proprietarul are obligaia de a-l despgubi, cu condiia ca tulburarea din partea terului s fi fost adus imediat la cunotina proprietarului. Cnd eviciunea este total, are loc rezilierea contractului, chiriaul fiind scutit de a mai plti chiria. Dac eviciunea este parial, n raport de situaia concret, chiriaul va putea fie s solicite rezilierea contractului, fie prin diminuarea cuntumului chiriei proporional cu eviciunea produs. Eviciunea trebuie s fie generat de o cauz anterioar contractului de nchiriere. n cazul n care provine dintr-o cauz ulterioar momentului ncheierii contractului de nchiriere, nu mai exist obligaia proprietarului de garanie pentru eviciune.

14

Dac se exercit o servitute neaparent asupra bunului nchiriat, drept care nu a fost adus la cunotin la data ncheierii contractului, chiriaul va putea desprinde despgubiri de la proprietar. 4. Obligaia proprietarului de a restitui chiriaului cheltuielile efectuate de acesta la bunul nchiriat Proprietarul este obligat s restituie chiriaului contravaloarea lucrrilor de reparaii ce cad n sarcina sa, precum i cheltuielile utile, cu excepia celor voluptorii (cele care nu sunt nici necesare, nici utile, ci sunt fcute n scop de lux sau plcere). n practic s-a stabilit c, chiriaul este n drept s primeasc contravaloarea lucrrilor prin care a sporit confortul bunului nchiriat, chiar i n situaia n care le-a efectuat fr acordul proprietarului, dac acesta i le nsuete la momentul ncetrii perioadei de nchiriere. n cazul n care proprietarul nu a autorizat asemenea lucrri i nu dorete s le rein, chiriaul nu va mai putea recupera cheltuielile, ci va putea fi obligat s le ridice la ncetarea nchirierii, prednd bunul n situaia avut la ncheierea contractului. 2.3.2. OBLIGAIILE CHIRIAULUI 1. Obligaia de a folosi bunul nchiriat conform destinaiei sale i ca un bun proprietar (art. 1429 C.Civ.) Indiferent dac bunul nchiriat este mobil sau imobil, chiriaul are obligaia de a-l folosi conform destinaiei sale. n situaia n care prile au omis s precizeze n contract destinaia bunului nchiriat, se va lua n considerare destinaia care dup mprejurri au avut-o prile n vedere la ncheierea contractului. La stabilirea mprejurrilor se vor avea n vedere natura i destinaia anterioar a bunului nchiriat, obiceiul locului, profesiunea chiriaului etc. Cu consimmntul proprietarului, chiriaul va putea efectua unele schimbri ale destinaiei bunului nchiriat. Consimmntul poate fi expres sau tacit. n caz contrar, proprietarul este ndreptit s solicite instanei rezilierea contractului de nchiriere. Chiriaul trebuie s foloseasc bunul nchiriat ca i cum ar fi al su, cu grija cu care l folosete orice proprietar. Chiriaul rspunde nu numai pentru faptele sale ci i n cazul distrugerilor provocate de membrii familiei sale sau de ctre sublocatari.
15

2. Obligaia de a nu schimba forma bunului Nu numai proprietarul este obligat s respecte forma bunului nchiriat, ci i chiriaul pentru a-l restitui, la ncetarea contractului, n starea n care l-a primit. Acest obligaie este strns legat de cea privind folosirea bunului conform destinaiei sale iniiale. 3. Obligaia de a ntreine bunul n stare de ntrebuinare aa cum a fost predat de proprietar la ncheierea contractului Chiriaul va trebui s fac anumite reparaii curente i necesare n cursul executrii contractului de nchiriere, aa-numitele reparaii locative. n cazul n care chiriaul refuz s execute aceste reparaii, instana de judecat l va putea obliga s le efectueze, determinnd i valoarea lor; n al doilea rnd, va putea s ncuviineze ca proprietarul s le efectueze n contul i pe cheltuiala chiriaului. Cnd anumite reparaii care sunt de regul n sarcina proprietarului nu se impun a fi efectuate din culpa chiriaului, acesta din urm este obligat s le execute. Dac reparaiile au devenit necesare printr-un caz de fort major, ele vor trebui executate de proprietar. 4. Obligaia de a plti preul (chiria) (art. 1429 pct. e C.Civ.) Una din obligaiile principale ale chiriaului este plata chiriei la termenele stabilite n contract. Plata se va face proprietarului sau unui mputernicit al acestuia. De regul, plata chiriei se va face la domiciliul chiriaului, prile putnd stipula n contractul de nchiriere ca plata s se fac la domiciliul proprietarului sau n alt loc. Atunci cnd sunt mai muli chiriai, acetia sunt obligai n solidar la plata chiriei. Faptul c, chiriaul nu pltete, cu rea credin, chiria la termenele stabilite n contract, sau a cotei-pri din cheltuielile ce-i revin, atrage rezilirea contractului cu daune-interese (n cazul unui bum imobil, chiriaul este evacuat). Dac prile au omis s stabileasc prin contract termenele de plat a chiriei, plata se va face la termenele determinate de natura bunului sau de obiceiul locului. Dovada plii chiriei cade n sarcina chiriaului i se va face potrivit regulilor generale. Dac proprietarul vinde bunul nchiriat, iar noul proprietar nu l ncunotineaz pe chiria despre aceasta, plata chiriei facut vechiului proprietar este valabil.

16

Chiriaul va putea recurge la consemnarea chiriei la C.E.C. n cazul n care proprietarul refuz ncasarea chiriei, cu condiia de a comunica proprietarului depunerea sumei n contului debitului; n caz contrar, se va considera c, chiriaul nu i-a ndeplinit obligaia de plat a chiriei. 5. Obligaia de a apra bunul nchiriat mpotriva uzurprilor Pe lng obligaia de a conserva bunul, chiriaul trebuie nu numai sa l ntiineze pe proprietar de uzurprile care au loc asupra bunului, dar s-i apare bunul mpotriva acestor uzurpri. Doctrina i practica au stabilit faptul c uzurpare reprezint nu numai luarea n posesie a bunului de ctre un ter dar i orice tulburri de drept. 6. Obligaia restituirii bunului La expirarea contractului, chiriaul este obligat s restituie bunul nchiriat cu toate accesoriile lui, n starea n care i-a fost ncredinat. Exceptnd situaia n care bunul s-a degradat datorit vechimii sau unei cauze de for major, chiriaul rspunde pentru degradrile bunului nchiriat care se datoreaz culpei sale. Trebuie s distingem dup cum bunul nchiriat a fost luat de chiria n baza unui inventar sau nu. n cazul n care s-a ntocmit inventarul, bunul va trebui s fie restituit n starea n care se afl la momentul ncheierii contractului, astfel cum reiese din inventar. n absena inventarului, se va prezuma c, chiriaul a primit bunul n stare bun. Aceast obligaie de restituire a bunului va nceta n situaia n care bunul nchiriat a pierit dintr-o cauz de for major. Potrivit art. 1435 C.Civ., n cazul nchirierii bunului imobil, chiriaul este rspunztor de prejudiciul produs prin incendiu. Exonerarea (eliberarea) de rspundere va opera doar dac se va face dovada c incendiul este consecina cazului fortuit, forei majore, defeciunii de construcie, provenienei de la un imobil vecin sau faptului unui ter (chiar identificabil). Chiriaul va putea face dovada c incendiul nu este consecina culpei sale, conservnd bunul ca un bun proprietar. n ipoteza c bunul este nchiriat mai multor chiriai, rspunderea lor nu este solidar, fiecare rspunde proporional cu valoarea locativ a poriunii din imobilul ocupat.
17

7. Sanciunea neexecutrii obligaiilor chiriaului Situaiile cnd locatorul poate solicita rezilierea contractului sunt definite prin urmtoarele fapte culpabile: chiriaul nu a achitat chiria cel puin trei luni consecutiv; chiriaul a pricinuit nsemnate stricciuni bunurilor nchiriate sau dac nstrineaz fr drept pri ale acestora; chiriaul are un comportament care face imposibil convieuirea sau mpiedic folosirea normal a bunului nchiriat; chiriaul nu a respectat clauzele contractuale.

2.4.

SUBNCHIRIEREA

CESIUNEA

CONTRACTULUI

DE

NCHIRIERE

A. SUBNCHIRIEREA Subnchirirea reprezint tot un contract de nchiriere i poate viza bunul n ntregul su sau numai o parte a acestuia. Subnchirierea reprezint acel contract prin care chiriaul se oblig fa de un ter, subchiria, s-i asigure folosina temporar total sau parial a bunului deinut de ctre chiria cu titlu de nchiriere, n schimbul unui pre, pltit de subchiria cu titlu de chirie. Spre deosebire de sublocaiune, subnchirierea se poate face numai cu respectarea urmtoarelor condiii: acordul scris al proprietarului; respectarea termenelor stabilite de acesta; subnchirierea s nu fi fist interzis n contractul iniial de nchiriere. Subliniem faptul c aceast ultim condiie trebuie stipulat n mod expres n contract (art. 1418 C.Civ.). Mai mult, clauza de interzicere a subnchirierii este supus unei interpretri restrictive. Astfel, dac, spre exemplu, s-a interzis subnchirierea total, este permis cea parial. Subnchirierea ncheiat cu respectarea condiiilor artate i produce efecte ntre pri (chiriaul principal i subchiria) fr a-l viza pe proprietarul principal care nu este parte
18

contractant. Prin urmare, subnchirierea nu mpiedic respectarea obligaiilor chiriaului principal fa de proprietarul principal. n doctrin se arat c exist un raport de dependen a contractului de subnchiriere fa de contractul de nchiriere principal. Aceasta nseamn c durata subnchirierii nu poate depi pe cea nchirierii, nulitatea absolut sau relativ a contractului principal atrage i nevaliditatea contractului de subnchiriere. Nu trebuie confundat situaia juridic a subchiriaului cu cea a toleratului (persoana creia, cu respectarea prevederilor legale referitoare la evidena populaiei, i se permite s foloseasc o parte din suprafaa locativ, de ctre persoana care deine legal, cu titlu de proprietar sau chiria, aceasta suprafa). Astfel, n practic, instanele de judecat au hotrt faptul c toleratul nu va putea dobndi ma multe drepturi dect cel care l tolereaz. Spre deosebire de tolerat, subchiriaul are dreptul de a folosi bunul nchiriat pe durata stabilit n contractul de subnchiriere, putnd fi evacuat numai pe calea unei aciuni de drept comun.

B. CESIUNEA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE

Art. 1419 C.Civ. prevede nu numai posibilitatea subnchirierii ci i cedarea contractului ctre o alt persoan. Dac subchirierea reprezint un nou contract de nchiriere, cesiunea nchirierii constituie o vnzare a dreptului de folosin (adic o cesiune de crean cu titlu oneros art. 1391 i 1392 C.Civ.), de unde rezult urmtoarele deosebiri: pentru opozabilitatea contractului fa de teri, cesiunea trebuie s fie notificat proprietarului principal; bunul subnchiriat trebuie predat n stare de a fi folosit, n timp ce cesionarul ia bunul n starea n care se gsete; subchiriaul poate dobndi drepturi diferite fa de drepturile chiriaului principal spre deosebire de cesionar care ia locul cedentului; chiriaul care a subnchiriat beneficiaz de privilegiul prevzut la art. 1730 C.Civ. pentru preul subnchirierii, n timp ce de acest privilegiu nu se bucur cedentul;

19

 subnchirierea este guvernat de prevederile art. 1416 i 1417 C.Civ., care reglementeaz proba contractului de nchiriere, pe cnd cesiunea nu este guvernat de aceste dispoziii.

2.5. NCETAREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE

Contractul de nchiriere poate nceta pentru urmtoarele cauze: acordul de voin al prilor (reziliere convenional) Ca orice contract sinalagmatic, nchirierea va putea nceta prin consimmntul prilor. n aceste caz, contractul de subnchiriere se va menine deoarece, n caz contrar, subchiriaul ar putea fi prejudiciat prin nelegerea dintre proprietar i chiriaul principal. denunarea unilateral a contractului de nchiriere Prin derogare de la dreptul comun, acest drept aparine numai chiriaului. Acesta poate denuna n mod unilateral contractul, cu un preaviz de 60 de zile, chiar dac contractul de nchiriere este ntotdeauna un contract cu termen. expirarea termenului nchirierii Dac termenul nchirierii a fost determinat prin contract sau prin lege, nchirierea cedeaz de drept prin simpla trecere a termenului, fr a fi necesar o ntiinare prealabil (art. 1436 alin. 1 C.Civ.). Astfel, chiriaul este obligat s predea bunul nchiriat proprietarului. Dac chiriaul continu s foloseasc bunul nchiriat i dup expirarea termenului nchirierii fr ca proprietarul s-l mpiedice (deci cu permisiunea lui), nchirierea se consider rennoit prin tacita reconduciune (rennoirea nchirierii dac chiriaul dup expirarea termenului din contract rmne in folosina lucrului i cu acordul proprietarului). Deoarece tacita reconduciune presupune un nou contract de nchiriere trebuie s fie ndeplinite condiiile cerute de lege pentru nchirierea contractului de nchiriere. Tacita reconduciune, dac nu a fost interzis printr-o cauz expres, poate fi mpiedicat numai prin denunare (care n aceast situaie nu reprezint o denunare unilateral a nchirierii, ci manifestarea voinei de a nu rennoi contractul desfcut prin efectul expirrii contractului). Tacita reconduciune va avea loc n condiiile contractului iniial (inclusiv cuantumul chiriei), dar se va considera ncheiat fr termen i fr garaniile existente n primul contract.
20

 rezilierea contractului de nchiriere prin neexecutare Conform art. 1439 alin. 2 C.Civ, neexecutarea obligaiilor de ctre una din pri d dreptul celeilalte pri de a cere dup punerea n ntrziere a debitorului culpabil, rezilierea contractului cu daune-interese (art. 1453 C.Civ.) Proprietarul poate cere rezilierea contractului de nchiriere pentru faptele culpabile ale chiriaului, n urmtoarele condiii: cnd chiriaul nu a achitat chiria cel puin 3 luni consecutiv; atunci cnd chiriaul a pricinuit nsemnate stricciuni bunului sau dac nstraineaz fr drept bunul nchiriat; cnd chiriaul nu a respectat clauzele contractuale (cu referire la obligaiile principale, precum i abuzul de folosin, schimbarea destinaiei etc.). pieirea total a bunului nchiriat n acest caz, contractul este desfiinat de drept, deoarece i lipsete obiectul. Nu are relevan dac pieirea este fortuit sau culpabil. Dac pieirea este culpabil, partea vinovat va fi obligat s pltesc daune-interese. bunul a fost transmis altei persoane Potrivit art. 1441 C.Civ., dac proprietarul vinde bunul nchiriat, cumprtorul, chiar dac nu s-a obligat n acest sens, este dator s respecte nchirierea fcut anterior vnzrii, cu condiia s fi fost nchiriat prin nscris autentic sau prin nscris sub semntur privat cu dat cert. ntruct prin efectul art. 1441 C.Civ., cumprtorul se substituie n drepturile i obligaiile proprietarului-vnztor, el are dreptul s pretind executarea obligaiilor astfel cum au fost stabilite n contractul de nchiriere. decesul chiriaului Dac titularul contractului decedeaz, contractul de nchiriere nceteaz. ncetarea nu se produce ns imediat, ci n termen de 30 de zile de la data nregistrrii decesului. Totui, dac exist persoane care pot invoca beneficiul contractului, nchirierea poate continua n beneficiul: soului sau soiei, descendenilor sau ascendenilor sau altor persoane care au fost nscrise n contractul de nchiriere.

21

CAPITOLUL 3. ASPECTE CONTABILE I FISCALE PRIVIND CONTRACTUL DE NCHIRIERE

3.1. ASPECTE CONTABILE PRIVIND CONTRACTUL DE NCHIRIERE

Organizarea contabilitii unui contract de nchiriere, indiferent de obiectul su, difer n funcie de persoanele (fizice sau juridice) ntre care se ncheie acest contract, iar n cazul persoanelor fizice se mai ine cont i de numrul de contracte de nchiriere n derulare n cursul unui an. Veniturile obinute din derularea unui contract de nchiriere se numesc venituri din cedarea folosinei bunurilor care sunt definite n art. 61 alin. 1 Cod Fiscal ca fiind: veniturile, n bani i/sau n natur, provenind din cedarea folosinei bunurilor mobile i imobile, obinute de ctre proprietar, uzufructuar sau alt deintor legal, altele dect veniturile din activiti independente. 1. O persoan fizic care deine venituri din derularea unui numr mai mic de 5 contracte de nchiriere/subnchiriere indiferent dac chiriaii sunt persoane fizice sau juridice nu au obligaia s in i s organizeze contabilitatea proprie, ns este obligat s le declare la Administraia Fiscal. 2. Potrivit art. 61 alin. 2 Cod Fiscal, persoanele fizice care realizeaz venituri din cedarea folosinei bunurilor din derularea unui numr mai mare de 5 contracte de nchiriere la sfritul anului fiscal, ncepnd cu anul fiscal urmtor calific aceste venituri n categoria venituri din activiti independente i le supun regulilor de stabilire a venitului net pentru aceast categorie.1 Aadar, persoanele fizice precizate mai sus au obligaia s-si conduc i s organizeze contabilitatea n partid simpl conform OMFP 1040/2004 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea i conducerea evidenei contabilitii n partid simpl cu modificrile ulterioare.
1

Aceste venituri sunt calificate ca venituri din profesii libere, potrivit pct. 23 din Normele metodologice pentru aplicarea art. 46 Cod Fiscal

22

La art. 48 alin. 8 Cod Fiscal se menioneaz c : contribuabilii care obin venituri din activiti independente sunt obligai s organizeze i s conduc contabilitate n partid simpl, cu respectarea reglementrilor n vigoare privind evidena contabil, i s completeze Registruljurnal de ncasri i pli, Registrul-inventar i alte documente contabile prevzute de legislaia n materie. La art. 48 alin. 9 Cod Fiscal se precizeaz c : n Registrul-inventar se trec toate bunurile i drepturile aferente desfurrii activitii. 3. Persoanele juridice A. Contabilitatea proprietarului Persoanele juridice care au ncheiate contracte de nchiriere cu persoane fizice sau juridice i care organizeaz contabilitatea n partid dubl in evidena analitic a bunurilor mobile sau imobile date n chirie doar n Fia mijlocului fix i nu n contabilitate; acestea factureaz ulterior chiria i astfel obin venituri din chirii pe care le ncaseaz. Utilitile spaiului nchiriat sunt pltite de ctre chiria (persoan fizic sau juridic) dac i-au transcris contractele de utiliti pe numele lor; iar dac acest lucru nu a fost realizat persoana juridic-proprietar le refactureaz utilitile respective (curent, gaz, ap,etc.). Amortizarea bunurilor date n chirie se face de ctre proprietar care pltete i impozitul aferent acestor bunuri. La ncetarea contractului de nchiriere sau la expirarea termenului primirea bunurilor mobile sau imobile aflate n chirie se precizeaz tot n evidena analitic, n Fia mijlocului fix. n cazul n care, chiriaul execut, cu acordul proprietarului, lucrri de modernizare sau de mrire a performanelor iniiale ale bunurilor mobile sau imobile luate n chirie, la ncetarea contractului de nchiriere sau la expirarea termenului, acesta pred valoarea nemortizat a acestor lucrri de modernizare proprietarului, ca o refacturare i partea amortizat ca o scoatere din eviden pentru chiria. Aadar, proprietarul va nregistra factura primit de la chiria cu lucrrile de modernizare-partea neamortizat ca o mrire a valorii bunului respectiv i partea amortizat a lucrrilor de modernizare ca o mrire a valorii bunului respectiv cu acea amortizare nregistrat de ctre chiria pn n momentul ncetrii sau expirrii termenului contractului.

23

B. Contabilitatea chiriaului Chiriaul care primete n chirie un bun mobil sau imobil pe baza unui contract de nchiriere va nregistra n conturile din afara bilanului valoarea bunului respectiv. Acesta suport utilitile bunului nchiriat i nregistreaz chiria pe care o datoreaz pe baza facturii de la proprietar dac acesta este persoan juridic sau doar pltete chiria prin dispoziie de plat dac acesta este persoan fizic. n cazul n care, cu acordul proprietarului, acesta efectueaz lucrri de modernizare sau de mrire a performanelor iniiale ale bunului respectiv, va nregistra n contabilitate aceste lucrri ca o mrire a valorii bunului respectiv i are obligaia s le amortizeze din momentul efecturii lor i pn la expirarea sau ncetarea contractului de nchiriere. n acest ultim moment, chiriaul pred bunul luat n chirie, evideniind n conturile din afara bilanului valoarea acestuia i va factura lucrrile de modernizare-partea neamortizat proprietarului, iar partea amortizat o va evidenia ca i o scoatere din eviden. Exemplu privind nchirierea unei cldiri: Proprietar-persoan juridic a) darea n chirie a cldirii eviden analitic a operaiunii, se precizeaz n Fia mijlocului fix, NU n contabilitate; b) facturare contravaloare chirie 4111 (461) = 706 c) ncasarea chiriei 5311 = 461 (5131) (4111) Chiria-persoan juridic a) primire n chirie 8031 = 100.000 b) nregistrare factur de chirie primit 612 = 401 c) plat chirie 401 = 5311 (5121) d) efectuare lucrri de modernizare % = 404 212 4426 59.500 50.000 9.500

e) amortizarea lucrrii de modernizare 6811 = 2812 f) primirea cldirii aflate n chirie tot n eviden analitic 30000 f) predarea lucrrii luate n chirie = 8031 100.000

24

Proprietar-persoan juridic g) preluare lucrri modernizare neamortizate % = 404 23.800 212 20.000 4426 3.800 h) preluare lucrri modernizare amortizate 212 = 2812 30.000

Chiria-persoan juridic g) facturare lucrri neamortizate 461 = % 7583 4427 h) scoatere din eviden % = 212 2812 6583 50.000 30.000 20.000 23.800 20.000 3.800

3.2.

ASPECTE FISCALE ALE CONTRACTULUI DE NCHIRIERE

3.2.1. ASPECTE PRIVIND TVA

Potrivit art. 127 alin. 1 Cod Fiscal: este considerat persoan impozabil orice persoan care desfoar, de o manier independent i indiferent de loc, activiti economice de natura celor prevzute la alin. (2), oricare ar fi scopul sau rezultatul acestei activiti. Aadar, persoanele impozabile, indiferent de locul unde sunt stabilite, trebuie s se nregistreze n scop de TVA, n Romnia, dac sunt ndeplinite, cumulativ, urmtoarele condiii: a) desfoar o activitate n scopul obinerii de venituri cu caracter de continuitate; b) dac veniturile obinute din aceast activitate ating sau depesc plafonul de scutire (35.000 euro); c) dac realizeaz o activitate economic ce implic operaiuni taxabile i/sau scutite de TVA ce drept de deducere. EXCEPII: persoanele impozabile care realizeaz numai operaiuni scutite fr drept de deducere (bnci); persoanele impozabile care beneficiaz de regimul special de scutire (ntreprinderi mici). O persoan fizic a crei activitate este reprezentat de cedarea folosinei bunurilor imobile n baza unor contracte, indiferent de statutul juridic al beneficiarilor acestor contracte nu
25

se nregistreaz ca i pltitoare de TVA, potrivit art. 142 alin. (2) lit. e) Cod Fiscal: arendarea, concesionarea, nchirierea i leasingul de bunuri imobile, cu urmtoarele excepii: 1. operaiunile de cazare care sunt efectuate n cadrul sectorului hotelier sau al sectoarelor cu funcie similar, inclusiv nchirierea terenurilor amenajate pentru camping; 2. nchirierea de spaii sau locaii pentru parcarea autovehiculelor; 3. nchirierea utilajelor i a mainilor fixate definitiv n bunuri imobile; 4. nchirierea seifurilor. De asemenea, persoanele juridice care realizeaz venituri din nchirierea bunurilor imobile sunt scutite de TVA, scutirea fiind opional, n sensul c proprietarul bunului imobil poate opta pentru aplicarea regimului de taxare asupra sumelor obinute de nchiriere. Opiunea de taxare se exprim pe baza unei notificri care se depune la organul fiscal teritorial al firmei care are bunul imobil n patrimobiu. Modul de notificare se regsete n Normele de aplicare a Codului Fiscal. Renunarea aplicrii regimului de taxare se poate efectua tot n baza unei notificri care se depune la organul fiscal teritorial pe baza modelului care se regsete, de asemenea, n normele Codului Fiscal. Aplicarea regimului de scutire fr drept de deducere este recomandabil numai n situaia n care acel bun imobil este vechi i nu a mai suferit lucrri de modernizare i transformare pentru care firma s fi exercitat dreptul de deducere TVA. n situaia n care bunul imobil este relativ nou, iar firma nu opteaz pentru taxarea operaiunii de nchiriere cu cota standard TVA de 24%, va avea obligaia s ajusteze dreptul de deducere exercitat anterior pentru suma TVA nscris n facturile furnizorilor i prestatorilor legate de acel bun imobil. Ajustarea pentru o cldire nou efectuat n cadrul perioadei de ajustare de 20 de ani pentru o douzecime din taxa dedus iniial, calculat pentru fiecare an n bunul respectiv, nu mai este utilizat pentru realizarea de operaiuni taxabile, conform art. 149 alin. (5) lit. b). Ajustarea se efectueaz o singur dat pentru ntreaga perioad de calcul, n intervalul celor 20 de ani. Deci, suma ajustat n negru se nregistreaz n evidena contabil a lunii n care firma ncepe s realizeze operaiuni scutite fr drept de deducere a TVA. Dac se revine prin renunarea la aplicarea regimului de taxare, ajustarea se efectueaz din nou, dar n rou.

26

Ajustarea se nregistreaz n contabilitate i se evideniaz n jurnalul pentru cumprri ntocmit lunar sau trimestrial, n funcie de perioada fiscal. Ajustarea se opereaz i n registrul bunurilor primite. Exemple privind ajustarea taxei pentru bunurile de capital aflate n diverse situaii ipotetice se regsesc n Normele de aplicare a Codului fiscal la art. 149 punctul 54: Exemplul nr. 2, pentru situaia prevzut la art. 149 alin. (4) lit. a) pct. 2 din Codul fiscal: O persoan impozabil nregistrat n scopuri de tax conform art. 153 din Codul fiscal achiziioneaz un imobil n anul 2007 n vederea desfurrii de operaiuni cu drept de deducere i deduce integral taxa pe valoarea adugat la data achiziionrii. n anul 2009 nchiriaz n ntregime imobilul n regim de scutire de taxa pe valoarea adugat. Perioada de ajustare este de 20 de ani, cu ncepere de la 1 ianuarie 2007 i pn n anul 2026 inclusiv. Ajustarea trebuie s se efectueze pentru toat taxa aferent perioadei rmase din perioada de ajustare (2009 - 2026) i persoana respectiv trebuie s restituie 18 douzecimi din TVA dedus iniial. Exemplul nr. 4, pentru situaia prevzut la art. 149 alin. (4) lit. a) pct. 3 din Codul fiscal, dispoziii tranzitorii: O persoan impozabil nregistrat n scopuri de tax conform art. 153 din Codul fiscal nchiriaz n cursul anului 2007 o cldire care a fost cumprat n cursul aceluiai an i s-a dedus TVA de 9 milioane lei aferent bunului cumprat. n cursul anului 2007, o parte din bunul imobil este nchiriat n regim de scutire conform art. 141 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, respectiv 50% din suprafaa bunului imobil. Persoana impozabil a efectuat urmtoarea ajustare n anul 2007: 9.000.000 : 20 = 450.000; 450.000 x 50% = 225.000 lei, tax de ajustat aferent anului 2007, care s-a nscris n decontul din decembrie 2007 la rubrica corespunztoare cu semnul minus. n anul 2008, persoana impozabil trebuie s efectueze urmtoarea ajustare: 225.000 x 19 = 4.275.000 lei, care se va nscrie n decontul lunii decembrie cu semnul minus. Dac, ncepnd cu data de 1 ianuarie 2008 i pn n anul 2026 inclusiv, se va modifica suprafaa nchiriat n regim de scutire n plus sau n minus, de fiecare dat se vor efectua ajustri ale taxei pentru toat taxa aferent perioadei rmase din perioada de ajustare n decontul lunii n care a aprut fiecare modificare.

27

Dac taxa aferent aceluiai bun imobil s-ar fi dedus pe baz de pro rata n anul 2007, nu se mai aplic ajustrile din exemplul nr. 4, ci se aplic ajustarea prevzut la alin. (6).

3.2.2. ASPECTE PRIVIND IMPOZITAREA VENITURILOR DIN CHIRII

Potrivit Normelor metodologice pentru aplicarea art. 61 Cod Fiscal, n categoria veniturilor din cedarea folosinei bunurilor se cuprind: veniturile din nchirieri i subnchirieri de bunuri mobile i imobile, precum i veniturile din arendarea bunurilor agricole, din patrimoniul personal; veniturile obinute din nchirieri i subnchirieri de bunuri imobile sunt cele din cedarea folosinei locuinei, caselor de vacan, garajelor, terenurilor i altele asemenea, a cror folosin este cedat n baza unor contracte de nchiriere/subnchiriere, uzufruct, arendare i altele asemenea, inclusiv a unor pri din acestea, utilizate n scop de reclam, afiaj i publicitate. ncepnd cu data de 01.01.2008, impozitarea veniturilor din cedarea folosinei bunurilor se realizeaz diferit n funcie de numrul de contracte pe care o persoan fizic le are n derulare la sfritul anului precedent. Dac numrul de contracte de nchiriere n derulare la sfritul anului precedent este mai mic sau egal cu 5 contracte, impunerea n anul fiscal curent a veniturilor obinute din cedarea folosinei bunurilor se face conform art. 61 64 din Codul Fiscal. Astfel, impozitul datorat este n procent de 16% aplicabil asupra venitului net calculat ca diferen ntre venitul brut i cota de cheltuial forfetar de 25%, reprezentnd cheltuieli deductibile aferente venitului. Conform art. 62 alin (2) Cod Fiscal, venitul net din cedarea folosinei bunurilor se stabilete prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 25% asupra venitului brut. Potrivit Normelor metodologice pentru aplicarea art. 62 alin. 2 Cod Fiscal, pct. 138 i 139: Venitul net se determin ca diferen dintre sumele reprezentnd chiria/arenda n bani i/sau echivalentul n lei al veniturilor n natur, prevzute n contractul ncheiat ntre pri, i cota de cheltuial forfetar de 25%, reprezentnd cheltuieli deductibile aferente venitului.
28

Pentru recunoaterea deductibilitii cheltuielii stabilite forfetar proprietarul nu este obligat s prezinte organului fiscal documente justificative. Cheltuiala deductibil aferent venitului, stabilit n cota forfetar de 25% aplicat la venitul brut, reprezint uzura bunurilor nchiriate i cheltuielile ocazionate de ntreinerea i repararea acestora, impozitele i taxele pe proprietate datorate potrivit legii, comisionul reinut de intermediari, primele de asigurare pltite pentru bunul cedat spre folosin, respectiv eventuale nerealizri ale veniturilor din arendare scontate, generate de condiii naturale nefavorabile, cum ar fi: grindina, seceta, inundaii, incendii i altele asemenea. Venitul brut este reprezentat de totalitatea sumelor n bani i/sau echivalentul n lei al veniturilor n natur, stabilite pe baza chiriei prevzute n contractul ncheiat ntre pri pentru fiecare an fiscal, indiferent de momentul ncasrii chiriei sau arendei. Potrivit art. 62 alin. (1) Cod Fiscal, venitul brut se majoreaz cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispoziiilor legale, n sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deintor legal, dac sunt efectuate de cealalt parte contractant. Normele metodologice pentru aplicarea art. 62 precizeaz la pct. 135 i 1351 urmtoarele: n vederea determinrii venitului brut, la sumele reprezentnd chiria sau arenda n bani i/sau la echivalentul n lei al veniturilor n natur se adaug, dac este cazul, i valoarea cheltuielilor ce sunt, conform dispoziiilor legale sau nelegerii contractuale, n sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deintor legal, dar sunt efectuate de cealalt parte contractant. Reprezint venit brut i valoarea investiiilor la bunurile mobile i imobile ale proprietarului, uzufructuarului sau ale altui deintor legal, care fac obiectul unor contracte de cedare a folosinei bunurilor, inclusiv a contractelor de comodat, i care sunt efectuate de cealalt parte contractant. n termen de 30 de zile de la finalizarea investiiilor partea care a efectuat investiia este obligat s comunice proprietarului, uzufructuarului sau altui deintor legal valoarea investiiei. Proprietarul, uzufructuarul sau alt deintor legal are obligaia s declare la organul fiscal competent valoarea investiiei, n declaraia de impunere. Art. 63 Cod Fiscal prevede la alin. (1) i (2) urmtoarele: Contribuabilii care realizeaz venituri din cedarea folosinei bunurilor pe parcursul unui an, cu excepia veniturilor din arendare, datoreaz pli anticipate n contul impozitului pe venit ctre bugetul de stat, potrivit prevederilor art. 82.

29

Fac excepie contribuabilii care realizeaz venituri din cedarea folosinei bunurilor pentru care chiria prevzut n contractul ncheiat ntre pri este stabilit n lei, nu au optat pentru determinarea venitului net n sistem real i la sfritul anului anterior nu ndeplinesc condiiile pentru calificarea veniturilor n categoria veniturilor din activiti independente pentru care plile anticipate de impozit sunt egale cu impozitul anual datorat, i impozitul este final. Astfel, din punct de vedere al obligaiilor declarative, trebuie depus Declaraia privind venitul estimat (220), n termen de 15 zile de la ncheierea contractului ntre pri, o dat cu nregistrarea la organul fiscal a contractului ncheiat ntre pri. In urma depunerii declaraiei estimative, organul fiscal competent stabilete plile anticipate i emite Decizia de impunere pentru pli anticipate cu titlul de impozit pentru anul 2011. Termenul limit pentru plile anticipate de impozit este data de 15 a ultimei luni din fiecare trimestru (15 martie, 15 iunie, 15 septembrie, 15 decembrie). De asemenea, pentru regularizarea impozitului, pn la data de 25 mai a anului urmtor celui de realizare a venitului, persoana fizic are obligaia depunerii Declaraiei privind veniturile realizate (200). Declaraia se completeaz pentru fiecare surs de venit. Ulterior prelucrrii acestei declaraii, organul fiscal emite Decizia de impunere anual pentru veniturile realizate din Romnia de persoanele fizice pentru anul 2010 n care se definitiveaz calculul impozitului pe venitul anual, stabilindu-se eventualele diferene fa de cel achitat n cursul anului sub forma plilor anticipate. n situaia n care persoanele fizice care ndeplinesc condiiile de mai sus, nu au nregistrat contractele, organul fiscal va notifica din oficiu contribuabilii respectivi. Dac numrul de contracte de nchiriere n derulare la sfritul anului precedent este mai mare de 5 contracte, n anul fiscal curent veniturile din cedarea folosinei bunurilor se vor califica n categoria veniturilor din activiti independente, impunerea efectundu-se n conformitate cu prevederile art. 46 54 din Codul Fiscal. Art. 62 alin. (3) Cod Fiscal precizeaz: prin excepie de la prevederile alin. (1) i (2), contribuabilii pot opta pentru determinarea venitului net din cedarea folosinei bunurilor n sistem real, pe baza datelor din contabilitatea n partid simpl. La art. 62 alin. (4) Cod Fiscal se prevede c: dispoziiile privind opiunea prevzut la art. 51 alin. (2) i (3) se aplic i n cazul contribuabililor menionai la alin. (3).

30

Astfel, impozitul datorat este n procent de 16% aplicabil asupra venitul net. Venitul net se determin n sistem real, potrivit regulilor prevzute pentru veniturile din activiti independente. Veniturile i cheltuielile luate n calcul pentru stabilirea venitului net sunt cele realizate la nivelul tuturor contractelor de nchiriere/subnchiriere aflate n derulare n anul de raportare. Pentru impunerea n sistem real a persoanelor fizice care la sfritul anului precedent au n derulare un numr mai mare de 5 contracte de nchiriere, persoanele fizice au obligaia declarrii venitului estimat pn la data de 31 ianuarie a anului de impunere, prin depunerea declaraiei 220 Declaratie privind venitul estimat . Obligaia contribuabililor de nregistrare a contractelor de nchiriere la organul fiscal se menine indiferent de numrul de contracte i de modul n care se realizeaz impozitarea veniturilor obinute din cedarea folosinei bunurilor. n continuare, prezentm legislaia relevant cuprins n OANAF 2333/2007 pentru aprobarea Procedurii privind declararea i stabilirea impozitului pe veniturile din cedarea folosinei bunurilor realizate din derularea unui numr mai mare de 5 contracte de nchiriere/subnchiriere:

Ordinul nr. 2333/2007 1. Persoanele fizice care realizeaz venituri din cedarea folosinei bunurilor din derularea unui numr mai mare de 5 contracte de nchiriere sau subnchiriere la sfritul anului fiscal, ncepnd cu anul fiscal urmtor, calific aceste venituri n categoria veniturilor din activiti independente. La stabilirea numrului de contracte se iau n calcul contractele de nchiriere sau subnchiriere aflate n derulare la data de 31 decembrie a anului precedent celui de impunere, cu excepia contractelor de arendare a bunurilor agricole. ................................ 4. Stabilirea plilor anticipate i a impozitului anual datorat se efectueaz de organul fiscal competent, potrivit regulilor prevzute pentru veniturile din activiti independente pentru care venitul net se stabilete n sistem real. n vederea stabilirii plilor anticipate pentru primul an n care veniturile realizate n conditiile de la pct. 1 au fost calificate ca venituri din activiti independente, contribuabilii declar pn la data de 15 ianuarie a anului de impunere, la organul fiscal competent, veniturile i cheltuielile estimate.
31

................................ 6. Prin organ fiscal competent se nelege: a) organul fiscal n a crui raz teritorial contribuabilul are adresa unde i are domiciliul potrivit legii sau adresa unde locuiete efectiv, n cazul n care aceasta este diferit de domiciliu pentru persoanele fizice care au domiciliul fiscal n Romnia; b) organul fiscal n a crui raz teritorial se afl sursa de venit, pentru ceilali contribuabili persoane fizice. Persoanele fizice fr domiciliu fiscal n Romnia care ndeplinesc condiiile de la pct. 1, iar bunurile nchiriate/subnchiriate se afl n raza teritorial a mai multor organe fiscale au obligaia s desemneze o surs principal de venit, n funcie de care vor ndeplini obligaiile fiscale prevzute n prezenta procedura.

CAPITOLUL 4. VARIANTE ALE CONTRACTULUI DE NCHIRIERE

4.1. CONTRACTUL DE NCHIRIERE AUTO (RENT A CAR)

Contractul de nchiriere auto (rent a car) const n darea n folosin (nchirierea) n regim de rent a car de ctre locator-firma specializat rent a car, locatarului, a autovehiculului/ autovehiculelor descrise n contract, n schimbul achitrii de ctre locatar, locatorului a unui pre.

Varsta Clientului oferul, conform condiiilor de nchirieri auto, trebuie s aiba vrsta minim de 21 ani i s fie de minim 1 an posesor al unui permis de conducere categoria B. Chiriaul este responsabil, n perioada de nchirieri maini, de orice accident sau pagube produse de ctre un ofer ce nu ndeplinete condiiile din contractul de rent a car. La nceputul perioadei de rent a car se poate solicita o garanie, n funcie de clasa maini din parcul de nchirieri auto. Garania, depus la firma de rent a car, nu va fi returnat clientului,
32

n cazuri de distrugeri ce apar n interiorul sau exteriorul autoturismului, n timpul de nchirieri auto, care a fost nchiriat n bun stare de funcionare, cu toate documentele, accesoriile din dotarea mainii nchiriate, conform protocolului predare-primire semnat la nceputul perioadei de rent a car. Predarea i returnarea Predarea i returnarea, conform contractului de nchirieri auto, se vor face la data, ora i locaia stabilit de comun acord la nceputul perioadei de rent a car. a) Predarea Predarea autovehiculului se face pe baza unui proces verbal de predare-primire de nchirieri maini, n care se va consemna starea general a autovehiculului n momentul prelurii din parcul de nchirieri auto, de ctre chiria i penalitile aplicate depozitului de rent a car n cazul n care pe perioada derulrii contractului de nchirieri maini sufer diverse pagube sau avarii, i care va fi semnat de ctre chiria i proprietar n actul de nchirieri auto. Odata cu livrarea autovehiculului, chiriaului i se ncredineaz documentele de identificare ale acestuia i anume: talon - copie; RCA - copie; asigurare Casco - copie; Rovinieta; Factura pentru nchiriere maini i cea pentru garanie - original i cu un set de chei. Autovehiculul este predat, conform procesului verbal de nchirieri auto, n stare bun de funcionare, fr vicii ascunse de natura a mpiedica deplasarea autovehiculului i cu rezervorul la nivelul la care a fost consemnat n contractul de rent a car. Orice plngere legat de starea mainii trebuie fcut imediat dup primirea autovehiculului, dup cum se precizeaz n contractul de nchirieri maini. b) Returnarea Chiriaul se oblig s returneze autovehiculul, precum i toate documentele (cu excepia facturilor) i cheile, n starea care i-au fost predate de ctre proprietar la nceputul perioadei de nchirieri auto, cu rezervorul avnd aceeai cantitate de combutisbil, n caz contrar el fiind obligat la plata de despgubiri ctre proprietar. n cazul unei ntarzieri, neanunate prin telefon, fax sau e-mail, mai mare de 3 ore fa de ora stabilit, proprietarul (firma de rent a car) va face plngere penal mpotriva chiriaului pentru furt.

33

Returnarea autovehiculului se face pe baza unui proces verbal de predare-primire de nchirieri maini n care se va consemna starea autovehiculului la respectivul moment i se vor reine penaliti, dac este cazul, din depozitul depus la nceperea contractului de nchirieri auto . n cazul n care n timpul nchirierii mainii, adic derulrii contractului de nchirieri auto, se constat c chiriaul se afl in evidena firmelor de nchirieri auto cu antecedente negative, de orice fel, sau a participat ori se intuiete intenia de participa la activiti ilegale care implic autoturismul, firma de rent a car i rezerv dreptul fr echivoc de a intra n posesia acestuia prin orice fel de aciuni, chiriaul fiind obligat la predarea imediat i nemijlocit a autoturismului, acesta nemaiavnd dreptul la nici o despgubire de orice natur din partea firmei de nchirieri maini, firma putandu-se constitui n parte lezat mpotriva acestuia.

Condiii de utilizare a autovehiculului de rent a car Chiriaul, prin contractul de nchirieri maini, se oblig n mod irevocabil: s respecte toate reglementrile legale n vigoare cu privire la circulaia rutier; s nu foloseasc autovehiculul pentru desfurarea n interes personal sau al unor teri de activiti comerciale sau de alt natur i s nu l subnchirieze; s nu permit suprancarcarea autovehiculului (nr. de locuri i greutate) peste limitele maxime prevzute n talonul autovehiculului; s nu foloseasc autovehiculul pentru participarea la ntreceri, competiii, alte teste auto; s repare autovehiculul numai ntr-un service agreat de ctre productor; s nu prseasc autovehiculul cu cheile n contact i/sau cu uile/geamul/portbagajul deschis; s nu foloseasc autovehiculul dect n concordan cu instruciunile i recomandrile productorului i numai cu destinaia prevzut n prezentul contract; s nu conduc autovehiculul dect pe drumurile publice (naionale i judeene), fiind interzis folosirea acestuia pe drumurile forestiere, n expediii montane sau pe osele neasfaltate; s nu mping sau s tracteze orice vehicul, rulot sau alt obiect; s nu conduc sub influena alcoolului, drogurilor, narcoticelor, barbituricelor sau a oricrei alte substane care s-i afecteze starea de concentrare sau capacitatea de conducere.
34

Condiii i termene de plat Pentru serviciul de nchirieri maini chiriaul va plti proprietarului pentru nchiriere, n funcie de tipul maini de nchiriat, contravaloarea taxelor de timp. Plata se face n avans, pentru ntreaga perioad de nchiriere auto. La livrarea autovehicolului, chiriaul, n funcie de tipul mainii, va achita o suma cu titlu de garanie. Proprietarul va restitui garania la expirarea duratei contractului de nchiriere maini n condiiile n care chiriaul restituie autovehiculul n condiiile menionate. Pentru returnarea autovehiculului cu lipsa combustibil, chiriaul datoreaz proprietarului contravaloarea combustibilului lips. Pentru nereturnarea autovehiculului la data i la ora stabilit, chiriaul datoreaz proprietarului, pe lng avansurile acordate, urmtorele sume de bani: primele 2 ore care depesc ora stabilit pentru returnare sunt gratuite; pentru orele de ntrziere ulterioare - contravalorarea unei zile ntregi de nchiriere. n cazul n care pe perioada de nchiriere auto maina suport pagube produse anvelopelor ori camerelor prin tiere, nepare, explozie, vulcanizarea acestora cade n sarcina chiriaului. Avansurile primite de proprietar pentru rezervarea autovehiculului sunt reinute n cazul n care clientul nu se prezint la data convenit.

Asigurarea autovehiculului de rent a car Autovehiculul nchiriat este asigurat de ctre proprietar conform dispoziiilor legale n vigoare (RCA i CASCO). Autovehiculul este asigurat numai pe perioada de nchiriere auto. De aceea, n cazul n care acest contract de nchiriere maini nu a fost prelungit cu acordul ambelor pri proprietarul este exonerat de orice responsabilitate n cazul unui accident care are loc n intervalul de timp depit. n acest caz daunele vor fi suportate de ctre chiria. Proprietarul nu poate fi fcut responsabil pentru pagube suferite de ctre chiria sau persoane ce l acompaniaz n legtur cu autovehiculul, pentru pierderea sau deteriorarea proprietilor acestora lsate n interiorul autovehiculului.

35

Raspundere Chiriaul se oblig ca, n situaia furtului sau accidentrii autovehiculului, s ntreprind demersurile prevzute de lege n scopul identificrii persoanelor vinovate i al recuperrii sumelor de bani (corespunztoare) de la societatea de asigurare. Totodata, n oricare din aceste situaii, chiriaul are urmtoarele obligaii: obinerea numelor i a adreselor prilor implicate i ale martorilor; neabandonarea autovehiculului fr asigurarea pazei sale; anunarea proprietarului, prin telefon, n maxim o ora de la producerea evenimentului; Documentele care trebuie obinute, n mod obligatoriu de ctre chiria n cazul furtului sau accidentrii autovehiculului sunt: raportul poliiei - proces verbal cu semnatura ofierului care a redactat raportul i cu tampila seciei de poliie emitent (se va specifica n mod obligatoriu dac autovehiculul era condus sub influena buturilor alcoolice sau a altor substane interzise) sau anexa 2.1, cu semntura ofierului care a redactat documentul i tampila seciei de poliie, pentru compania de asigurri; autorizaia de reparare cu semntura ofierului de poliie i tampila seciei de poliie; copii dup actele de identitate i permisele de conducere ale oferilor implicai n accident; copii dup poliele de asigurare i taloanele celorlalte persoane implicate n accident. Clauzele contractuale, condiiile i tarifele de nchiriere difer de la o firm la alta n funcie de politica aplicat a acestora.

4.2. CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI

Contractul de nchiriere a locuinei are ca obiect transferul de la locator (cel care nchiriaz imobilul cu destinaia de locuin) la locatar (persoana creia i se nchiriaz respectivul imobil) a dreptului de folosin temporar, total sau parial asupra bunului cu destinaia de locuit. Locatorul pstreaz asupra bunului pe care l-a nchiriat nuda proprietate (proprietate pe care o stapnete cineva fr a se bucura vremelnic de uzufructul ei). Ca urmare, are dreptul de a

36

vinde unui ter bunul respectiv. ns cumprtorul bunului are obligaia de a respecta ntocmai clauzele contractului aflat n curs de executare. Actul normativ care reglementeaz contractul de nchiriere a unei locuine este legea nr.114/1996. Potrivit art. 21 din legea nr.114/1996, nchirierea locuinelor se face pe baza acordului dintre proprietar i chiria, consemnat prin contract scris, care se va nregistra la organele fiscale teritoriale i va cuprinde: a) adresa locuinei care face obiectul nchirierii; b) suprafaa locativ i dotrile folosite n exclusivitate i n comun; c) suprafaa curilor i a grdinilor folosite n exclusivitate sau n comun; d) valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia i modul de plat; e) suma platit n avans n contul chiriei; f) locul i condiiile n care se realizeaz primirea i restituirea cheilor; g) obligaiile prilor privind folosirea i ntreinerea spaiilor care fac obiectul contractului; h) inventarul obiectelor i al dotrilor aferente; i) data intrriin vigoare i durata; j) condiiile privind folosina exclusiv i n comun a prilor aflate n coproprietate; k) persoanele care vor locui mpreun cu titularul contractului; l) alte clauze convenite ntre pri. Contractul se ncheie n form scris, nefiind necesar perfectarea sa n form autentic, n faa notarului, fcnd parte din categoria acelor convenii care sunt valabile prin simpla exprimare a consimmntului (solo consensu). Exist, de asemenea, obligaia nscrierii, n termen de 15 zile de la data ncheierii contractului, la administraia financiar pentru a fi luat n evidena fiscal, n vederea perceperii impozitului aferent. Muli proprietari de imobile evit nregistrarea fiscal sau, n cel mai bun caz, declar o valoare mult sub cea din contract. n asemenea situaie, pentru locatori, exista o data riscul de a fi sancionai penal pentru evaziune fiscal, iar in al doilea rnd, pot fi expui icanelor chiriailor, care se pot prevala de nenregistrarea fiscal a contractului pentru a nu da napoi cheile proprietarului pn nu obin restituirea unei pri din chiria pe care au pltit-o, de exemplu, sau, dac reaua-credin merge i

37

mai departe, pot sustrage bunuri aparinnd proprietarului ori pot lsa facturi telefonice puin cam ncarcate. Chiriaul nu poate subnchiria total sau parial imobilul n care locuiete, dect dac are consimmntul proprietarului locator. Aceasta este o situaie derogatorie de la dreptul comun, i anume contractul de locaiune reglementat de Codul civil, unde consimmntul nu este necesar dac nu rezult n mod expres din contractul de locaiune. Obligaiile celor dou pri contractante sunt urmtoarele: Proprietarul: a) s predea chiriaului locuina n stare normal de folosin; b) s ia msuri pentru repararea i meninerea n stare de siguran n exploatare i de funcionalitate a cldirii pe toat durata nchirierii locuinei; c) s ntrein n bune condiii elementele structurii de rezisten a cldirii, elementele de construcie exterioare ale cldirii (acoperi, faad, mprejmuiri, pavimente), curile i grdinile, precum i spaiile comune din interiorul cldirii (casa scrii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scri exterioare); d) s ntrein n bune condiii instalaiile comune proprii cldirii (ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu ap, de canalizare, instalaii de nclzire central i de preparare a apei calde, instalaii electrice i de gaze, centrale termice, crematorii, instalaii de colectare a deeurilor, instalaii de antena colectiv, telefonice etc.). n cazul nendeplinirii de ctre proprietar a obligaiilor care i revin cu privire la ntretinerea i repararea locuinei nchiriate, lucrrile pot fi executate de ctre chiria n contul proprietarului, reinnd contravaloarea acestora din chirie. Chiriaul va putea executa aceste lucrri, dac degradarea produs este de natur s afecteze folosina normal a cldirii sau a locuinei i numai atunci cnd proprietarul, la sesizarea scris a chiriaului, nu a luat msuri de executare a lucrrii, n termen de 30 de zile de la data sesizrii. Chiriasul: a) s efectueze lucrrile de ntretinere, reparaii sau nlocuire a elementelor de construcii i instalaii din folosina exclusiv; b) s repare sau s nlocuiasc elementele de construcii i de instalaii deteriorate din folosina comun, ca urmare a folosirii lor necorespunztoare, indiferent dac acestea sunt n
38

interiorul sau n exteriorul cldirii. n cazul n care persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparaii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc n comun elementele de construcii, de instalaii, obiectele i dotrile aferente; c) s asigure curaenia i igienizarea n interiorul locuinei i la prile de folosin comun pe toat durata contractului de nchiriere. Obligaiile chiriaului cu privire la ntreinerea i repararea spaiului nchiriat se pstreaz i n cazul subnchirierii locuinei. Ipoteze de ncetare a contractului de nchiriere: la iniiativa chiriaului, cu condiia notificrii ntr-un termen prealabil de cel puin 60 de zile; la iniiativa proprietarului, cnd chiriaul: - nu a pltit chiria cel puin trei luni consecutiv; - a produs nsemnate pagube locuinei, cldirii n care este situat aceasta, instalaiilor, precum i altor bunuri aferente lor sau dac nstraineaz fr drept pri ale acesteia; - are un comportament care face imposibil convieuirea sau mpiedic folosirea normal a locuinei; - nu a respectat clauzele contractuale. la cererea asociaiei de proprietari, n situaia n care nu i-a pltit cheltuielile de ntreinere comun pe o perioad de trei luni, dac aceste cheltuieli au fost stipulate n contractul de nchiriere. la expirarea termenului prevzut n contract, dac prile nu convin asupra rennoirii acestuia. prin prsirea definitiv a locuinei sau decesul chiriaului care este titular de contract. Acesta nceteaza n termen de 30 de zile de la momentul prsirii locuinei, respectiv de la data nregistrrii decesului. Pot exista ns persoane care dispun de drepturi locative, astfel nct nchirierea poate continua n beneficiul soului sau soiei, dac a locuit cu titularul de contract, n beneficiul copiilor, nepoilor, prinilor, bunicilor, dac au locuit cu acesta sau n favoarea altor persoane care au locuit cu chiriaul cel puin un an i care au fost menionate n cuprinsul contractului de nchiriere. Legea locuinei nr.114/1996 precizeaz c nu produc efecte juridice acele clauze inserate n contract care:
39

a) oblig chiriaul s recunoasc sau s plteasc n avans proprietarului orice sum cu titlu de reparaie n sarcina proprietarului; b) prevd responsabilitatea colectiv a chiriailor n caz de degradare a elementelor de construcii i a instalaiilor, a obiectelor i dotrilor aferente spaiilor comune; c) impun chiriailor s fac asigurri de daune; d) exonereaz proprietarul de obligaiile ce i revin potrivit prevederilor legale; e) autorizeaz pe proprietar s obin venituri din nerespectarea clauzelor contractului de nchiriere. Termenul de nchiriere este lsat la aprecierea prilor, Legea locuinei neprevznd o limit minim sau maxim n acest sens. Conform art. 13 din Legea nr.114/1996, n situaia n care prile nu convin asupra rennoirii contractului de nchiriere, chiriaul este obligat s prseasc locuina la expirarea termenului contractual. Art. 14. alin.1 i 4 din OUG nr.40/1999 prevede pentru prima dat n legislaia romn dreptul chiriaului la rennoirea contractului de nchiriere. Exist, n mod corelativ, i dreptul proprietarului de a refuza rennoirea contractului de nchiriere, n situaiile prezentate limitativ de OUG nr. 40/1999: dac locuina este necesar pentru a satisface nevoile de locuit ale proprietarului, ale soului, prinilor ori copiilor oricruia dintre acetia, numai dac sunt ceteni cu domiciliul n Romnia; dac locuina urmeaz s fie vndut, respectndu-se dreptul de preemiune al chiriaului (de a fi preferat cumprtor al locuinei dac ofer acelai pre cu un alt potenial cumprtor); neplata chiriei timp de trei luni consecutiv; chiriaul a subnchiriat locuina fr consimmntul scris al proprietarului, a schimbat destinaia ori structura interioar a locuinei fr consimmntul scris al proprietarului i fr aprobrile legale, a pricinuit nsemnate stricciuni locuinei, cldirii n care este situat aceasta, instalaiilor sau bunurilor aferente acestora, ori a nstrinat fr drept pri din acestea, are un comportament care face imposibil convieuirea sau mpiedic folosirea normal a locuinei. n primele dou cazuri, proprietarul are obligaia de a notifica refuzul rennoirii contractului cu cel puin un an nainte de expirarea termenului contractual.
40

n ultimele doua ipoteze, refuzul va fi notificat cu cel puin 60 de zile nainte de expirarea contractului. n toate cele patru cazuri de mai sus, chiriaul este obligat s prseasc locuina n termen de 30 de zile de la expirarea termenului contractual i s achite cheltuielile aferente chiriei i cheltuielilor comune de ntreinere pentru perioada ct a ocupat efectiv locuina. Conform Legii nr.114/1996, chiria practicat pentru locuine va acoperi cheltuielile de administrare, ntreinere i reparaii, impozitele pe cldiri i pe teren, precum i recuperarea investiiei, n funcie de durata normat stabilit potrivit prevederilor legale, precum i un profit supus negocierii ntre pri. Nivelul maxim al chiriei pentru locuinele aflate n proprietatea statului se stabilete prin lege special. Chiria maxim pentru aceste locuine se difereniaz pe categorii de localiti i pe zone de ctre consiliile locale, dup criteriile avute n vedere la stabilirea impozitelor i a taxelor locale pentru terenuri. Titularii de contracte de nchiriere pot face ntre ei schimb de locuine, cu avizul autoritii care a aprobat nchirierea sau, dupa caz, al proprietarului locuinei.

CAPITOLUL 5. CONCLUZII

Piaa de nchirieri nu este foarte dezvoltat nc n Romnia. De aceea multe oportuniti de afaceri sunt legate de nchirieri. Principalul avantaj al nchirierilor este costul sczut la care potenialii clieni pot s obin pe o perioad scurt de timp beneficiile oferite de o main sau de un videoproiector, spre exemplu. Contractul de nchiriere este o varietate a contractului de locaiune prin care o persoan, numit locator, se oblig s asigure unei alte persoane, numit locatar (chiria), folosina temporar, total sau parial, a unui bun mobil sau imobil n schimbul unei sume de bani determinate numit chirie. Contractul de nchiriere este un contract sinalagmatic, un contract generator de drepturi de crean, un contract comutativ, un contract consensual, un contract cu executare succesiv, un contract esenialmente cu titlu oneros.

41

Condiii de validitate: a) condiii de fond: - capacitatea juridic a prilor contractante; - consimmntul prilor (acordul de voin); - obiectul contractului (bunul transmis i chiria); - cauza contractului de nchiriere (scopul). b) condiii de form (forma scris) Am prezentat 2 variante ale contractului de nchiriere (nchiriere a locuinei i a autoturismelor). Clauzele contractuale i tarifele difer n funcie de politica fiecrei firme. n practic, exist cazuri n care nu se ncheie contracte de nchiriere ntre pri, fapt care conduce la diverse probleme. Oricum toate aceste prevederi legale se aplic n cazul n care exist ntre chiria i proprietar un contract nscris la organul fiscal teritorial.

n practic se ntlnete des situaia nchirierii locuinei fr contract de nchiriere. n astfel de cazuri exist riscul proprietarilor de a se trezi cu facturi nepltite la ntreinere sau cu facturi telefonice de ordinul zecilor de milioane pe care tot proprietarii vor trebui s le achite sau plecarea chiriailor nainte de plata chiriei i cu diverse obiecte drept amintire din casa proprietarilor.

Aspecte contabile si fiscale Aspecte contabile persoanele fizice care obin venituri din mai mult de 5 contracte de nchiriere trebuie s-i organizeze i s conduc contabilitatea n partid simpl i astfel s declare aceste venituri la Administraia Fiscal. Persoanele juridice care dein bunuri n proprietate i pe care le au nchiriate obin venituri din chirii, iar dac au bunuri luate cu chirie nregistreaz cheltuieli cu chiria aferent. Aspecte fiscale persoanele fizice care realizeaz venituri din cedarea folosinei bunurilor sunt scutite de aplicarea TVA (potrivit art. 142 alin. (2) lit. e) Cod Fiscal), iar persoanele juridice sunt scutite de TVA, scutirea fiind opional, n sensul c proprietarul bunului imobil poate opta pentru aplicarea regimului de taxare asupra sumelor obinute de nchiriere.

42

Din punct de vedere al obligaiilor declarative, trebuie depus Declaraia privind venitul estimat (220), n termen de 15 zile de la ncheierea contractului ntre pri, o data cu nregistrarea la organul fiscal a contractului ncheiat ntre pri. In urma depunerii declaraiei estimative, organul fiscal competent stabilete plile anticipate i emite Decizia de impunere pentru pli anticipate cu titlul de impozit pentru anul 2011. Termenul limit pentru plile anticipate de impozit este data de 15 a ultimei luni din fiecare trimestru (15 martie, 15 iunie, 15 septembrie, 15 decembrie). De asemenea, pentru regularizarea impozitului, pn la data de 25 mai a anului urmtor celui de realizare a venitului, persoana fizic are obligaia depunerii Declaratiei privind veniturile realizate (200). Declaraia se completeaz pentru fiecare surs de venit. Ulterior prelucrrii acestei declaraii, organul fiscal emite Decizia de impunere anual pentru veniturile realizate din Romnia de persoanele fizice pentru anul 2010 n care se definitiveaz calculul impozitului pe venitul anual, stabilindu-se eventualele diferene fa de cel achitat n cursul anului sub forma plilor anticipate. Impozitarea veniturilor din cedarea folosinei bunurilor se realizeaz potrivit Codului Fiscal n funcie de numrul de contracte de nchiriere n derulare, dup cum am artat mai sus n prezentul referat. n prezent, n practic, exist un numr foarte mare de contracte de nchiriere, pe diverse obiecte, ntruct perioada de criz financiar prin care trecem a fcut ca nchirierea s fie un mod mai puin costisitor n cazul bunurilor luate cu chirie i un mod mai simplu de a realiza venituri, n cazul bunurilor date n chirie. Astfel, contractul de nchiriere a devenit unul din cele mai utilizate moduri de a realiza venituri i de a economisi bani.

43

BIBLIOGRAFIE

1. Boroi, Gabriel & Stnciulescu, Liviu, Drept civil selectiv pentru licen. Teste gril, Ediia 3 revizuit i actualizat, Editura Hamangiu, Bucureti. 2006; 2. Cristea, Silvia & Stoica, Camelia, Drept comercial Note de curs, 2011; 3. Macovei, Codrin, Drept civil Contracte civile.Suport de curs, Iai, 2008; 4. Pop, Liviu, Tratat de drept civil. Obligaiile, Vol. II Contractul, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2009; 5. Prescure, Titus & Ciurea, Andreea, Contracte civile, Editura Hamangiu, Bucureti, 2007; 6. tefnescu, Brndua & Dimitriu, Raluca, Drept civil, Vol. II, Editura Luminex, Bucureti, 2002; 7. *** Codul Civil actualizat 2011; 8. *** Codul Comercial actualizat 2011; 9. *** Codul Fiscal cu Normele metodologice de aplicare actualizat 2011; 10. *** Dicionarul Explicativ al Limbii Romne (DEX); 11. *** Legea nr. 114/1996, legea locuinei, actualizat la data de 11/12/2008; 12. *** OUG nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuine; 13. *** www.advocate.ro; 14. *** www.avocatnet.ro; 15. *** www.contabilul.manager.ro; 16. *** www.dreptonline.ro; 17. *** www.euroavocatura.ro; 18. *** www.infotva.manager.ro; 19. *** www.regielive.ro; 20. *** www.romaniarentauto.ro;

44

ANEXE

45