Obligaiile propter rem i obligaiile scriptae in rem.

Obligaiile propter rem, cunoscute sub denumirea de obligaii reale de a face, reprezint
ndatoriri care revin deintorului unui bun determinat i au ca izvor legea sau convenia prilor.
Ex: legea impune tuturor deintorilor de terenuri agricole obligaia de a asigura cultivarea
acestora i obligaia de a asigura protecia solului; deintorii care nu i ndeplinesc aceste
obligaii pot fi sancionai. Asemenea obligaii sunt impuse de lege i tuturor deintorilor de
pduri: asigurarea ntreinerii i a respectrii amenajamentelor silvice; asigurarea pazei i a
integritii fondului forestier; realizarea lucrrilor de regenerare a pdurii; prevenirea i
combaterea bolilor i duntorilor pdurii etc.
In cea de-a doua ipotez - convenia prilor -, proprietarul unui fond aservit i poate asuma
obligaia, spre exemplu, cu ocazia constituirii unei servitui de trecere, de a efectua lucrrile
necesare exerciiului servituii.
Ambele situaii constituie sarcini reale - obligaii reale de a face - impuse de lege sau de voina
prilor, care greveaz dreptul asupra terenului i care, accesorii ale acestuia fiind, se vor
transmite odat cu bunul, fr a fi nevoie de nicio formalitate special de transcriere sau nscriere
ori de o nou convenie a prilor n acest sens.
Aceast obligaie nu corespunde unui drept real, deoarece ea nu incumb oricrei persoane, ci
numai proprietarului sau deintorului acestuia.
Dup cum s-a spus, sfera persoanelor la care se raporteaz obligaia real rmne invariabil
aceeai, fiindc vechiul proprietar care a nstrinat bunul grevat cu o asemenea obligaie este
complet liberat, iar deintorul actual este debitor exclusiv din cauza i numai pe perioada de
timp ct se afl n raport direct cu bunul".
Obligaiile scriptae in rem se caracterizeaz prin aceea c sunt att de strns legate de
stpnirea unui bun, nct creditorul nu poate obine satisfacerea dreptului su dect dac
dobnditorul actual al lucrului va fi obligat s respecte acest drept, dei nu a participat n niciun
fel la ncheierea contractului iniial care a condus la naterea dreptului creditorului. Este cazul
locatarului unui bun pe care locatorul l-a nstrinat dup ncheierea contractului de locaiune.
ntr-adevr, potrivit art. 1811 NCC, dac bunul dat n locaiune este nstrinat, dreptul locatarului
este opozabil noului dobnditor: dac imobilul dat n locaiune este nscris n cartea funciar, iar
locaiunea a fost notat n registrul de publicitate imobiliar; dac imobilul nu este nscris n
cartea funciar, dar locaiunea s-a fcut printr-un nscris cu dat cert, care este anterioar datei
certe a actului de nstrinare; n cazul bunurilor mobile supuse unor formaliti de publicitate,
dac locatarul a ndeplinit aceste formaliti privitoare la bunul obiect al locaiunii; n cazul
celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii bunul se afla n folosina locatarului.
Observm c, n toate aceste situaii, dei locatarul nu are niciun raport juridic cu noul
dobnditor al bunului, acesta, n conformitate cu dispoziiile legale evocate, este obligat s

recunoasc i s respecte locaiunea fcut nainte de nstrinarea bunului, dac s-a fcut printrun act ce ndeplinete condiiile de publicitate prevzute de lege.