REFERAT

Ipoteca. Dispoziții generale

Ipoteca. Dispoziții generale

I.Noțiue

Ipoteca este un drept real accesoriu care are ca obiect un bun imobil al deb -
itorului sau al altei persoane, fără deposedare, care conferă creditorului ipotecar
dreptul de a urmări imobilul în stăpânirea oricui s-ar afla şi de a fi plătit cu priori-
tate faţă de ceilalţi creditori din preţul acelui bun.

Ipoteca este reglementată în art. 1746 – 1814 Cod civil.

Ipoteca este o garantie reala, servind la garantarea obligatiilor unui debitor fata
de creditorul sau, printr-un bun imobil din propriul sau patrimoniu, anume desem-
nat pe cale legala in acest scop (ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de
imobil).

Sintetic, ipoteca este o garantie reala, imobiliara, constand dintr-un drept real
accesoriu asupra unui imobil al debitorului.

I.1 Caracterele generale ale ipotecii

Indiferent de felul ei, ipoteca prezintă următoarele caractere generale:

1. ipoteca este un drept real asupra unui bun imobil care conferă titularului său
două atribute: dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă;

2. ipoteca este un drept accesoriu, deoarece însoţeşte şi garantează un drept

principal;

3. ipoteca este o garanţie imobiliară, deoarece are ca obiect numai bunuri imo-
bile aflate în circuitul civil;

4. ipoteca este o garanţie specializată, ceea ce înseamnă că poate fi constituită

numai asupra unui imobil sau a unor imobile individual determinate şi pentru
garantarea unei datorii cu o valoare determinată;

ipoteca este indivizibilă, în sensul că imobilul ipotecat este afectat în întregime

pentru garantarea creanţei.

II. CLASIFICAREA IPOTECILOR

Ipotecile pot fi clasificate în funcţie de mai multe criterii. Astfel:

- după cum poartă asupra unor bunuri individual determinate sau asupra unei uni-
versalităţi de bunuri, ipotecile sunt speciale şi generale;

- după cum bunurile grevate sunt mobile sau imobile, ipotecile sunt mobiliare şi
imobiliare;

- după izvorul lor, ipotecile sunt legale şi convenţionale.

III. OBIECTUL SI INTINDEREA IPOTECII

Ipoteca poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile, bunuri corporale sau
necorporale. Ipoteca poate greva bunuri determinate ori determinabile sau
universalitati de bunuri.

Pot fi ipotecate toate bunurile mobile si imobile care se gasesc in circuitul civil.
Bunurile inalienabile sau insesizabile nu pot fi ipotecate. Ipoteca bunurilor

1
inalienabile sau insesizabile, stabilite conventional, poate fi valabila ca o ipoteca
asupra unui bun viitor.

In vechiul Cod civil ipoteca se putea constitui asupra bunurilor imobile. Bunurile
mobile puteau face obiectul dreptului de gaj, reglementat de art. 1685-1696 din
vechiul Cod civil și garanției reale mobiliare, instituite prin Titlul VI al Legii nr.
99/1999 (publicata in Monitorul Oficial nr. 236 din 27 mai 1999), așa cum a fost
modificata și completata.

Bunurile proprietatea unui minor nu pot fi ipotecate pentru garantarea

obligatiilor altuia [art. 144 alin. (1) N.C.C.].

Ipoteca asupra nudei proprietati se extinde asupra deplinei proprietati la

momentul stingerii dezmembramintelor.

Ipoteca ce se poate pune asupra chiriilor sau arenzilor prezente si viitoare

produse de un imobil, precum si asupra indemnizatiilor platite in temeiul unor
contracte de asigurare cu privire la plata acestor chirii sau arenzi se supune
regulilor publicitatii imobiliare [art. 2379 alin. (2) N.C.C.]. Prin contract de
asigurare, in intelesul clauzei anterioare, se poate intelege, o garantie de buna
executie a contractului de inchiriere sau arenda, garantii ce pot consta intr-o
scrisoare de garantie pentru buna executie, un depozit de garantie a bunei executii,
o asigurare financiara.

Ipoteca se extinde, fara nicio formalitate, asupra tuturor constructiilor,

imbunatatirilor si accesoriilor imobilului, chiar daca aceste amelioratiuni sunt
edificate ulterior constituirii ipotecii. Prin amelioratiune potrivit N.C.C. se
intelege, constructia noua, imbunatatirile precum si bunurile mobile accesorii
imobilului.

Ipoteca asupra unor constructii viitoare nu poate fi intabulata in cartea

funciara, ci numai inscrisa provizoriu in cartea funciara, in conditiile legii.

Ipoteca se extinde si asupra tuturor fructelor naturale si industriale ale imobilului

ipotecat produse dupa notarea inceperii urmaririi silite sau, dupa caz, dupa notarea
deschiderii procedurii insolventei. Ipoteca se extinde in aceleași conditii si

2
asupra chiriilor sau arenzilor imobilului dat in locatiune insa acest drept de ipoteca
este opozabil locatarilor numai din momentul comunicarii notarii in cartea funciara
a inceperii executarii silite sau deschiderii procedurii insolventei, in afara de cazul
in care acestea au fost cunoscute pe alta cale.

De asemenea actele incheiate de constitutorul ipotecii cu privire la veniturile

neajunse la scadenta sau urmarirea acestora de alti creditori nu sunt opozabile
creditorului ipotecar dupa notarea inceperii executarii silite, cu exceptia cazului in
care aceste acte au fost notate in cartea funciara anterior notarii inceperii executarii
silite.

Ipoteca se extinde asupra bunurilor care se unesc prin accesiune cu bunul grevat.
Bunurile mobile, care fara a-si pierde individualitatea, devin accesorii ale unui
imobil pot fi ipotecate fie separat, fie odata cu imobilul carora le sunt atasate.
Ipoteca unui bun mobil continua sa greveze bunul si ulterior atasarii unui imobil.
Ipoteca mobiliara se stinge cu privire la materialele de constructie sau alte
asemenea bunuri incorporate in constructie sau intr-o amelioratiune a unui teren.

Daca imobilul ipotecat este asigurat iar acesta piere sau este deteriorat,
indemnizatia de asigurare sau suma datorata cu titlu de despagubire vor fi afectate
pentru plata creantei garantate prin ipoteca.

Sunt afectate platii creantelor garantate prin ipoteca sumele datorate in baza
exproprierii pentru cauza de utilitate publica sau cu titlu de despagubiri pentru
ingradiri ale dreptului de proprietate stabilite prin lege.

Sub sanctiunea nulitatii absolute, bunul dat in concesiune sau, dupa caz, bunurile
destinate ori rezultate din realizarea concesiunii si care trebuie, potrivit legii sau
actului constitutiv, sa fie predate concedentului la incetarea, din orice motive, a
concesiunii, nu pot face obiectul unei ipoteci.

Ipoteca se poate constitui si asupra unei universalitati de bunuri. In acest caz

ipoteca constituita asupra unei universalitati de bunuri se intinde asupra tuturor
bunurilor cuprinse in aceasta universalitate. Ipoteca se mentine asupra acestei
universalitati chiar si daca bunurile cuprinse in aceasta universalitate au pierit, daca

3
constituitorul le inlocuieste intr-un interval rezonabil, tinand cont de cantitatea si
natura bunurilor.

Potrivit art. 2354 N.C.C., ipoteca garanteaza cu același rang capitalul, dobanzile,
comisioanele, penalitatile si cheltuielile rezonabile facute cu recuperarea sau
conservarea bunului ipotecat.

Creditorul obligatiei garantate poate cesiona, separat de creanta garantata, insusi

dreptul de ipoteca sau rangul ipotecii numai atunci cand suma pentru care este
constituita ipoteca este determinata in actul constitutiv al ipotecii. Contractul de
cesiune se face in forma scrisa intre creditorul ipotecar cedent si creditorul cesionar
cu obligatia de a instiinta debitorul. Formalitatile referitoare la publicitatea cesiunii
trebuiesc sa respecte dispozitiile aplicabile in materie de carte funciara precum si
cele referitoare la Arhiva Electronica a Garantiilor Real Mobiliare (ARGRM).

IV. EFECTELE IPOTECII FAȚĂ DE TERȚI

Codul civil reglementează în art. 1791 – 1797 posibilităţile pe care le are terţul
dobânditor al imobilului ipotecat n cazul în care debitorul nu plăteşte datoria, iar
creditorul cere realizarea ipotecii:

o terţul dobânditor poate să opună excepţii: inexistenţa sau stingerea datoriei,

nulitatea obligaţiei garantate, nulitatea contractului de ipotecă, nulitatea in-
scripţiei ipotecare;
o terţul dobânditor poate să plătească datoria debitorului şi se va subroga În
drepturile creditorului;
o terţul dobânditor poate să recurgă la purgă. Procedura acesteia este regle-
mentată în art. 1801 – 1814 Cod civil şi constă în oferta făcută creditorului
de a plăti creanţa garantată prin ipotecă, până la concurenţa preţului de
cumpărare a imobilului sau până la concurenţa valorii imobilului, stabilită
prin expertiză, dacă a dobândit imobilul printr-un contract cu titlu gratuit;
o terţul dobânditor poate abandona imobilul ipotecat pentru a fi scos la vân-
zare, fără participarea sa.

4
V. IPOTECA CONVENȚIONALĂ

Ipoteca convenţională este cea care îşi are izvorul în contractul

încheiat între creditor şi constituitor.

Atât ipotecile imobiliare, cât şi cele mobiliare pot avea caracter convenţional.

încheierea valabilă a contractului de ipotecă impune respectarea unor condiţii spe-

ciale de fond şi de formă.

A. Condiţiile de fond privesc persoana creditorului şi a constituitorului, creanţa

garantată şi bunul ipotecat.

a) Cerinţe care privesc persoana creditorului şi a constituitorului. Părţile contractu-

lui de ipotecă sunt, de regulă, constituitorul şi creditorul. Identificarea celor două
persoane în cuprinsul contractului de ipotecă este prevăzută de art. 2372 alin. (2)
noul cod civil sub sancţiunea nulităţii.

Constituitor al ipotecii poate fi atât debitorul, cât şi o terţă persoană (art. 2366
noul Cod Civil). Dacă ipoteca este constituită de un terţ, acesta va avea drepturile
şi obligaţiile debitorului ipotecar, fară a fi supus regimului garanţiilor personale
(art. 163 din Legea nr. 71/2011).

Dat fiind că ipoteca este un act de dispoziţie juridică, constituitorul trebuie să

aibă capacitate deplină de exerciţiu (art. 2365 noul Cod Civil). Ipotecarea unui bun
al minorului este posibilă numai pentru garantarea obligaţiilor sale şi nu ale altuia
[art. 144 alin. (1) noul Cod Civil; art. 502 alin. (1) noul Cod Civil]. în aceste
condiţii, încheierea contractului de ipotecă pentru minorul care nu a împlinit 14
ani, se realizează de către reprezentantul său legal [art. 43 alin. (2) noul Cod Civil].
Dacă a împlinit 14 ani, ipoteca este consimţită de către minor, fiind necesară încu-
viinţarea părinţilor sau a tutorelui, după caz [art. 41 alin. (2) noul Cod Civil]. în
toate cazurile, ipotecarea unui bun al minorului se poate realiza numai cu avizul
consiliului de familie şi autorizarea instanţei de tutelă [art. 144 alin. (2); art. 146

5
alin. (2); art. 502 alin. (1) noul Cod Civil]. Sancţiunea încălcării acestor dispoziţii
este nulitatea relativă a contractului de ipotecă (art. 44 noul Cod Civil).

Titularul dreptului de ipotecă este, de regulă, creditorul. în materie mobiliară,

ipoteca poate fi constituită şi în favoarea unui terţ desemnat de către creditor care
va exercita drepturile creditorului ipotecar şi va fi ţinut de obligaţiile acestuia [art.
164 alin. (1) şi alin. (2) din Legea nr. 71 /2011 ].

De asemenea, ipoteca mobiliară poate fi constituită în favoarea unui singur ben-

eficiar sau a mai multor beneficiari simultan, care vor primi acelaşi rang, fie prin
înregistrarea simultană a ipotecii mobiliare în registrele de publicitate, fie prin de-
semnarea unui agent. Dacă a fost desemnat un agent, acesta va putea să exercite
toate drepturile creditorilor ipotecari care l-au desemnat. El va răspunde faţă de
beneficiarii ipotecii mobiliare pentru actele întreprinse [art. 164 alin. (3)-(6) din
Legea nr. 71/2011).

b) Cerinţe referitoare la creanţa garantată. Potrivit art. 2369 noul Cod Civil, ipoteca
poate garanta obligaţii de orice fel. Dar, pentru a fi valabil, contractul de ipotecă
trebuie să conţină elemente suficiente pentru a se determina în mod rezonabil suma
pentru care este constituită ipoteca, precum şi cauza obligaţiei garantate, adică fap-
tul juridic generator, care poate fi un act juridic sau un fapt juridic în sens restrâns
[art. 2372 alin. (1) şi (2) noul Cod Civil].

Aşa cum deja s-a menţionat, poate fi garantată şi o obligaţie viitoare (care încă
nu s-a născut). Interesul constituirii unei ipoteci pentru garantarea unei creanţe vi-
itoare decurge din faptul că rangul ei este dobândit din momentul înscrierii
garanţiei în registrele de publicitate (art. 2370 noul Cod Civil). Un exemplu de
ipotecă constituită pentru garantarea unei obligaţii viitoare este oferit chiar de către
legiuitor. Potrivit art. 2371 noul Cod Civil, ipoteca ce se constituie pentru a garanta
plata unei sume de bani este valabilă, chiar dacă la momentul constituirii debitorul
nu a primit sau a primit doar în parte prestaţia în considerarea căreia a constituit
garanţia. Dacă creditorul refuză să predea sumele pe care s-a angajat să le pună la
dispoziţia debitorului, acesta are posibilitatea să obţină reducerea sau desfiinţarea
ipotecii pe cheltuiala creditorului, plătindu-i acestuia sumele atunci datorate. Credi-
torul poate fi obligat şi la daune-interese .

6
c) Cerinţe ce privesc bunul ipotecat. Două aspecte înţelegem să supunem atenţiei.

Primul vizează situaţia în care constituitorul deţine asupra bunului un drept anu-
labil ori afectat de o condiţie. în acest caz, el nu va putea consimţi decât la o
ipotecă supusă aceleiaşi nulităţi sau condiţii (art. 2367 noul Cod Civil).

Cel de-al doilea aspect priveşte valabilitatea contractului de ipotecă ce are ca

obiect un bun viitor sau un bun al altuia. în principiu, art. 1228 noul Cod Civil re -
cunoaşte părţilor posibilitatea de a încheia contracte asupra unor bunuri viitoare,
iar art. 1230 noul Cod Civil îngăduie perfectarea de convenţii privind bunurile al-
tuia, în absenţa unei prevederi legale contrare.

Reprezintă art. 2365 noul Cod Civil o derogare de la aceste reguli generale, în
condiţiile în care prevede că ipoteca poate fi constituită numai de titularul actual al
dreptului ce urmează a fi ipotecat?

S-a spus că atunci când ipoteca este consimţită asupra unui bun viitor, contractul
de ipotecă este valabil, însă dreptul real de ipotecă nu grevează bunul decât din
momentul naşterii sau dobândirii acestuia în patrimoniul constituitorului sau, după
caz, din momentul înscrierii ipotecii în cartea funciară.

Rezultă că un asemenea contract este valabil, efectele sale fiind diferite după
cum bunul grevat este unul imobil sau unul mobil. în primul caz, naşterea ipotecii
este amânată până la momentul înscrierii ei în cartea funciară, ulterior intrării
bunului imobil în patrimoniul constituitorului (art. 2377 noul Cod Civil). în cel de-
al doilea caz, ipoteca consimţită pe baza acordului de voinţă al părţilor va fi lipsită
de eficienţă până la momentul dobândirii bunului de către constituitor (art. 2387
noul Cod Civil).

B. Condiţii de formă. Contractul de ipotecă este unul solemn, încheierea sa valabilă

fiind condiţionată de respectarea unor anumite cerinţe de formă, sub sancţiunea
nulităţii absolute [art. 2378 alin. (1) noul Cod Civil şi art. 2388 noul Cod Civil].
Dacă ipoteca este imobiliară, contractul de ipotecă trebuie încheiat în forma unui
înscris autentic notarial' [art. 2378 alin. (1) noul Cod Civil]. Dacă actul juridic con-
stitutiv al ipotecii este încheiat printr-un mandatar şi contractul de mandat trebuie
întocmit în formă autentică [art. 2013 alin. (2) noul Cod Civil]. Soluţia este pe

7
deplin valabilă în situaţia reprezentării persoanei fizice. în cazul persoanelor ju-
ridice, este suficient ca puterea de reprezentare să fie conferită reprezentantului în
urma deliberărilor şi a împuternicirilor întocmite sub semnătură privată, în confor-
mitate cu regulile prevăzute în actul constitutiv [art. 2378 alin. (2) noul Cod Civil].

Dacă ipoteca este mobiliară, contractul de ipotecă trebuie încheiat în formă aut-
entică sau sub semnătură privată (art. 2388 noul Cod Civil). Nu
se supun regulilor de drept comun privitoare la forma cerută pentru încheierea con-
tractului de ipotecă:

- ipoteca asupra instrumentelor financiare, care se constituie conform regulilor

pieţei pe care acestea sunt tranzacţionate [art. 2390 alin. (1) noul Cod Civil];

- ipoteca asupra acţiunilor şi părţilor sociale ale unei societăţi comerciale, care se
constituie potrivit regulilor stabilite prin legea specială [art. 2390 alin. (2) noul Cod
Civil].

8
BIBLIOGRAFIE:

1. Liviu Pop, Ionuț-Florin Popa, Stelian Ioan Vidu, Drept Civil.

Obligațiile, Ed. a II-a, Revăzută și Adăugată, EdituraUniversul
Juridic, București,2020
2. Radu Rizoiu, Curs de Garanții Civile, Editura Hamangiu,
București,2020

9
10