T.6.

Contractul de ipotecă
6.1. Noţiunea şi a caracterele juridice ale contractului de ipotecă
6.2. Condiţiile de validitate ale contractului de ipotecă
6.3. Efectele contractului de ipotecă
6.4. Drepturile şi obligaţiile părţilor contractului de ipotecă
6.5. Încetarea contractului de ipotecă
6.6. Executarea dreptului de ipotecă
6.7. Ipoteca înregistrată cu formulă executorie
TEMA 8. IPOTECA
1. Noţiunea şi caracterele juridice ale ipotecii.
2. Condiţiile ipotecii.
3. Clasificarea ipotecii.
4. Stingerea ipotecii.
1. Noţiunea şi caracterele juridice ale ipotecii
Ipoteca este o garanţie reală, servind la garantarea obligaţiilor unui debitor faţă de creditorul său,
printr-un bun imobil din propriul său patrimoniu, anume desemnat pe cale legală în acest scop
(ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil). Sintetic, ipoteca este o garanţie reală,
imobiliară, constînd dintr-un drept real accesoriu asupra unui imobil al debitorului.
Conform legii cu privire la ipotecă, aceasta este un drept real, în al cărui temei, creditorul este în
drept să ceară satisfacerea creanţelor sale, cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din
valoarea bunurilor imobile depuse în ipotecă, în cazul în care debitorul omite să execute obligaţiile
garantate cu ipotecă.
Caracterele juridice ale ipotecii
a) Este un drept real accesoriu – Acest drept acordă titularului său posibilitatea de urmărire a
bunului în mâinile oricui s-ar afla şi atribuie un drept de preferinţă pentru satisfacerea creanţei sale
înaintea celorlalţi creditori. Ca drept accesoriu, ipoteca însoţeşte obligaţia pe care o are debitorul
faţă de creditor, a cărei soartă o împărtăşeşte integral. Ea nu este un drept real dezmembrat.
Proprietarul continuă să deţină toate atributele şi avantajele proprietăţii.
b) Este o garanţie imobiliară – se referă strict la bunurile imobile.
c) Este supusă principiului specializării – determinarea prin contractul de ipoteca a caracterului cert
al valorii creanţei garantate.
d) Este indivizibilă – ipoteca va continua să existe asupra întregului imobil, în situaţia în care s-a
plătit numai o parte din datorie sau dacă, în caz de partaj al unui imobil ipotecat, imobilul trece în
lotul unui copărtaş (acesta va trebui să suporte urmărirea pentru întreaga datorie deoarece garanţia
este încorporată în imobil).
Temeiurile de instituire a ipotecii
Ipoteca este instituită în temeiul legii (ipoteca legală) sau a contractului (ipoteca convenţională).
Ipotecii legale i se aplică prevederile privind ipoteca convenţională, dacă legea nu stabileşte altceva.
Temeiurile pentru instituirea ipotecii legale sînt:
a) creanţele statului pentru sumele datorate conform legislaţiei fiscale;
b) creanţele rezultate dintr-o hotărîre judecătorească, precum este stabilit de legislaţie.
Ipoteca legală este instituită prin înregistrarea în Registrul Bunurilor Imobile a unui aviz, în care se
indică bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul şi mărimea creanţei.
La avizul depus pentru înregistrare se vor anexa dovada că avizul a fost adus la cunoştinţa
debitorului ipotecar, precum şi hotărîrea instanţei de judecată sau actul ce confirmă creanţele
statului faţă de debitorul ipotecar apărute în baza legislaţiei fiscale.
Creditorul ipotecar care a înregistrat ipoteca legală are dreptul de a urmări bunul imobil ipotecat în
condiţiile stabilite de prezenta lege.
. Condiţiile ipotecii
§ Ipoteca nu va putea fi constituită decît prin act autentic.
§ Inscripţiile ipotecare se fac la judecătoria în a cărei rază teritorială sunt situate imobilele ipotecate.
§ Pot fi ipotecate numai imobilele (care se afla in circuitul civil) împreună cu accesoriile lor care sunt
imobile prin destinaţie, precum si uzufructul asupra unor imobile.
§ Ipoteca trebuie sa fie specializata sub un dublu aspect:
– să fie determinată cu privire la imobilul afectat.
– să fie determinată în ceea ce priveşte valoarea creanţei.
Condiţii privind persoana constituentului:
§ cel ce o constituie trebuie sa aibă capacitatea deplină de exerciţiu.
§ cel ce o constituie trebuie sa aibă calitatea de proprietar actual al imobilului ce se ipotechează.
Bunurile viitoare ale debitorului nu pot forma obiectul unei ipoteci. Iar, dacă dreptul de proprietate al
constituentului este sub condiţie suspensivă sau rezolutorie, aceeaşi condiţie va afecta şi ipoteca.
De asemenea, nu se pot ipoteca bunurile altuia, indiferent daca acestea aparţin persoanelor fizice
sau juridice, decît cu consimţămîntul lor expres.
Condiţii de formă. Contractul de ipotecă este un contract solemn, ipoteca trebuind sa fie încheiată
prin înscris autentic.
Condiţii de publicitate
§ acestea nu ţin de caracterul solemn al contractului de ipotecă, ci numai de asigurarea opozabilităţii
şi a rangului de preferinţă ale ipotecii.
§ publicitatea constă în înscrierea ipotecii în registrul cadastral din raza teritoriala a căruia se află
situat imobilul.
3. Clasificarea ipotecii
Din examinarea normelor legale prezentate mai sus rezultă că ipoteca poate fi de două feluri, în
funcţie de sursa ori izvorul său:
§ convenţională;
§ legală;
Ipoteca convenţională este aceea care ia naştere din convenţia părţilor, în formele prevăzute de
lege.
Ipoteca legală este aceea care ia naştere în virtutea unei dispoziţii speciale a legii.
4. Stingerea ipotecii
Ipoteca încetează în cazul:
a) satisfacerii obligaţiei garantate cu ipotecă;
b) pieirii totale a bunului ipotecat;
c) exproprierii bunului ipotecat;
d) scoaterii bunului ipotecat din circuitul civil;
e) acordului scris al creditorului ipotecar de a radia ipoteca;
f) expirării termenului contractului de ipotecă;
g) rezilierii contractului de către părţi;
h) vînzării în cadrul executării silite a dreptului de ipotecă; 
i) altor situaţii prevăzute de lege.
Caracterele juridice | Codul Civil

Dispoziții generale  - Dispoziții comune  -

Caracterele juridice

Art. 2.344. - Jurisprudență, Reviste (22), Doctrină (3), Modele (3)
Ipoteca este, prin natura ei, accesorie și indivizibilă. Ea subzistă cât timp există obligația
pe care o garantează și poartă în întregime asupra tuturor bunurilor grevate, asupra
fiecăruia dintre ele și asupra fiecărei părți din acestea, chiar și în cazurile în care
proprietatea este divizibilă sau obligațiile sunt divizibile. Jurisprudență

Acesta este un fragment din Codul Civil din 2009. Cumpărați documentul în formă actualizată sau
alegeți un abonament Lege5 care permite accesul la orice formă actualizată, fără mesaje
publicitare.

Acesta este un fragment din Codul Civil din 2009. Cumpărați documentul în formă actualizată sau
alegeți un abonament Lege5 care permite accesul la orice formă actualizată, fără mesaje
publicitare.

Doctrină:
Noul Cod civil. Note. Corelații. Explicații, ediția 1
    Caracterul indivizibil al ipotecii, reglementat în vechea legislație la art. 1746 alin. (2) C. civ. din
1864, presupune afectarea în întregime abunului pentru garantarea creanței. Dacă sunt mai
multe bunuri ipotecate pentru garantarea unei creanțe, fiecare va garanta întreaga datorie.
Caracterul accesoriu presupune că ipoteca urmează soarta dreptului principal conform
regulii accesorium sequitur principale. [ Mai mult... ] 

Noul Cod civil. Comentariu pe articole, ediția 2

    1. Noțiune și caractere. Art. 2344 noul C. civ. continuă prezentarea generală a ipotecii
începută în art. 2343 noul C. civ., prin reglementarea altor două trăsături „clasice” ale
instituției: caracterul accesoriu și cel indivizibil. Prin trăsăturile pe care le prezintă, ipoteca
rămâne una dintre modalitățile cele mai eficiente pentru a asigura garantarea executării
obligației, deoarece permite debitorului să rămână în posesia bunului, acesta putând fi afectat
pe mai departe pentru contractarea a noi datorii și asigurarea dezvoltării economice a
patrimoniului debitorului, în același timp permițând și altor creditori de a se putea satisface din
bun prin așa numita „proporționare” a garanției cu valoarea creanței (a se vedea C. Hamangiu,
I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, p. 701). Ipoteca apare astfel ca o
garanție completă: drept real, accesoriu, indivizibil și specializat (pentru această ultimă
caracteristică: a se vedea infra comentariul de la art. 2372 noul C. civ.). [ Mai mult... ] 

Noul Cod civil. Comentarii, doctrină și jurisprudență. Vol. III. Art. 1650-2664. Contracte
speciale. Privilegii și garanții. Prescripția extinctivă. Drept internațional privat

   1. Ipoteca este un drept accesoriu unui drept de creanță asupra bunului altuia; cauza proximă
a constituirii unei ipoteci este asigurarea executării altei obligații.  
   2. Pe de altă parte, legiuitorul dezvoltă conceptul de accesorialitate, arătând în teza
următoare că ipoteca subzistă cât timp există obligația pe care o garantează. Accesorialitatea
semnifică dependența garanției de obligația considerată principală, existența sa depinzând de
soarta raportului juridic principal. 

Universul Juridic Premium nr. 4/2015

Despre contractul de ipotecă (I)
de Rizoiu Radu
01 aprilie 2015
Introducere. Contractul de ipotecă reprezintă cel mai important (în materie imobiliară -
art. 2.349 alin. (2) noul C. civ. și art. 2.386 noul C. civ.), respectiv singurul (în materie
mobiliară - art. 2.387 noul C. civ.) izvor al dreptului real de ipotecă. Conținutul
contractului de ipotecă gravitează în jurul descrierii elementelor esențiale ale dreptului
real de ipotecă (părți, obiect) și al menționării obligației ipotecare (art. 2.372 noul C.
civ.). Dincolo de aceste puncte fixe, însă, de cele mai multe ori părțile includ clauze
specifice operațiunii concrete, care adaugă la conținutul contractului drepturi și obligații
suplimentare față de cele enunțate de lege (art. 2.373-2.376 noul C. civ., art. 2.384-
2.385 noul C. civ., art. 2.394-2.397 noul C. civ.).
Ipoteca are o natură duală(1) : ea reprezintă atât un drept real (accesoriu unei obligații),
cât și un contract (special). Această dualitate ridică nu de puține ori probleme de
precizie a limbajului și tinde să îngreuneze raționamentul juridic. De exemplu, art.
2413 noul C. civ. privește "[î]nregistrarea operațiunilor privind ipotecile mobiliare (s.n.
R.R.) ", pentru ca art. 2.415 noul C. civ. să vorbească despre "înscrie[rea unei] ipotec[i]
asupra unui bun", iar art. 2.416 noul C. civ. să menționeze un posibil conflict "între
informațiile cuprinse în formularul de aviz [de ipotecă] și cele cuprinse în contractul de
ipotecă". Cititorul neavizat poate crede că publicitatea ipotecii mobiliare urmează un
regim similar celei a ipotecii imobiliare, ceea ce ar presupune o înregistrare a
contractului de ipotecă(2) în registrele Arhivei Electronice de Garanții Reale Mobiliare. De
fapt, publicitatea mobiliară constă doar în menționarea în cadrul unui înscris distinct
(numit aviz de ipotecă) a existenței unui drept real de ipotecă prin identificarea părților
contractului de ipotecă și a bunului ipotecat(3) .
Plan. După ce într-un studiu anterior (4) am oferit o privire de ansamblu asupra naturii
juridice și caracterelor juridice specifice dreptului de ipotecă (mobiliară) prin prisma
locului pe care acest drept îl are în sistemul garantării obligațiilor din Noul Cod civil, vom
încerca de această dată să analizăm izvorul convențional al ipotecii mobiliare tratând pe
scurt despre caracterele juridice ale contractului de ipotecă mobiliară (A), cu câteva
adnotări legate de forma acestui contract (B), precizări legate de conținutul juridic al
acestuia (C) și părțile implicate (D). În final, sperăm să putem oferi un răspuns posibil
întrebării din titlu.
I. CONTRACTUL DE IPOTECĂ MOBILIARĂ
1. Povestea ipotecii. De la proprietate la contract și înapoi (5) . Ipoteca mobiliară are
eminamente un caracter convențional (art. 2387 noul C. civ.)(6) . Izvorul dreptului real de
ipotecă mobiliară este contractul de ipotecă (art. 2.388 noul C. civ.).
Prin urmare, existența valabilă și caracterele contractului de ipotecă sunt esențiale
pentru analiza dreptului real de ipotecă. Analiza contractului de ipotecă trebuie să
pornească de la locul special pe care acest contract îl are în cadrul sistemului dreptului
privat. Un prim indiciu al dificultății de caracterizare a contractului de ipotecă este dat
tocmai de amplasarea descentrată a acestuia în taxonomia Noului Cod civil (7): în ultimul
titlu în Cartea dedicată obligațiilor, departe de teoria generală a obligațiilor și distinct de
contractele speciale.
În plus, dispozițiile titlului în cauză vizează "garanțiile reale" (art. 2.323 noul C. civ.)
văzute ca drepturi reale (de garanție) accesorii (art. 551 pct. 10 noul C. civ.), dar sunt
disociate de celelalte drepturi reale (principale (8) ) reglementate în Cartea a III-a... Prin
urmare, normele sunt un melanj între reglementarea dreptului real de garanție și cea a
izvorului său principal - contractul de ipotecă.

În versiunea gratuită textul este afișat parțial. Pentru textul integral alegeți un abonament Lege5
care permite vizualizarea completă a documentului.

Drepturile reale și cele de creanță se află într-o continuă "luptă pentru supremație" în
cadrul sistemului de drept. Primele mizează pe precizie, în timp ce celelalte folosesc
argumentul flexibilității. Ipoteca se află în mijlocul acestui "front" (9), din două
perspective. Pe de o parte, ipoteca este un drept real "subordonat" unui drept de
creanță, "viața" sa depinzând de cea a creanței/obligației principale (10). Pe de altă parte,
însuși izvorul dreptului real de ipotecă este cantonat în zona contractuală, unde părțile
au obișnuința de a-și stabili în mod liber limitele comportamentului juridic prin
instituirea de drepturi și obligații adaptate situației concrete.
2. Raportul dintre contract și dreptul real. În sensul legii, unicul (11) izvor al dreptului real
de garanție mobiliară este convenția (12) . În acest mod, Noul Cod civil se
îndepărtează(13) de la sistemul Codului civil de la 1864, unde amanetul era efectul unui
contract real(14) . Ipoteca mobiliară se constituie prin efectul unui contract de ipotecă (15) .
Termenul de "contract de ipotecă" desemnează atât actul (în sensul de instrumentum
probationis), cât și convenția (negotium juris) dintre debitor și creditor constatată prin
acel act (scris(16)). Regula în materia ipotecilor mobiliare este constituită de crearea
acestora printr-un contract specializat. Importanța acestui înscris are valențe speciale în
materia analizată, de vreme ce legea conferă părților un grad sporit de libertate
(contractuală), ceea ce contrastează oarecum cu necesitatea impunerii unui regim
juridic strict cu privire la conținutul drepturilor reale (17). Tocmai pentru a proteja
interesele terților (care ar putea fi afectate de conținutul sarcinii reale astfel create),
legea impune un formalism specific pentru constituirea ipotecii.
Faptul că ipoteca se constituie în temeiul unui contract nu înseamnă că singurul conținut
al contractului de ipotecă ar consta în constituirea dreptului real de ipotecă. Este posibil
(iar în practică este chiar frecvent) ca prin același instrumentum probationis (contractul
de garanție) să se instituie și o serie de alte obligații (negotium juris)(18) care sunt (de
regulă) în legătură cu protecția dreptului de ipotecă. Deși întreg instrumentum-ul va fi
desemnat cu denumirea de "contract de ipotecă", de fapt numai acel negotium care
conduce la apariție unui drept real accesoriu va avea această valoare și, în consecință, va
trebui să respecte condițiile (de fond și de formă) impuse de lege pentru contractul de
ipotecă.
Obiectul contractului de ipotecă(19) îl constituie operațiunea de garantare a obligației
principale [art. 1.225 alin. (1) noul C. civ.]. Obligația caracteristică pentru conținutul
contractului de ipotecă este obligația de a constitui dreptul real de ipotecă (art.
2.387 noul C. civ.). Obiectul obligației caracteristice a contractului de ipotecă este
constituirea dreptului real de ipotecă [art. 1.226 alin. (1) noul C. civ.]. Așadar, dreptul
real de ipotecă nu reprezintă nici obiectul contractului de ipotecă și nici obiectul
obligației caracteristice acestui contract (20) . El poate fi văzut ca obiect derivat al obligației
caracteristice(21) .
Am dorit să facem aceste precizări întrucât în limbajul curent se folosește în mod
frecvent termenul de "ipotecă" în mod comun pentru a desemna atât dreptul real de
ipotecă ("am pus o ipotecă pe mașină"), cât și contractul de ipotecă ("am fost la bancă
să semnez ipoteca")(22). Între cele două noțiuni există o strânsă legătură (dreptul real este
un efect al încheierii contractului), dar ele nu se confundă, raportul fiind acela de la
contract la obiectul său derivat.
Executarea obligațiilor garantate prin gaj sau
ipotecă
Riscurile inerente unui credit sau împrumut, acutizate  în condiţiile actuale și devenite
dificil prognozabile, dar și declinul economic, scăderea credibilităţii clienţilor impun ca
garanțiile reale să fie tot mai des utilizate la încheierea contractelor de credit sau
împrumut.

Or, în prezența unor garanții reale, recuperarea sumei acordate cu titlu de credit sau
împrumut, devine mult mai simplă, deși nu străină unor dificultăți, rezultate inclusiv din
unele coliziuni legislative. Despre aceste  aspecte  vom discuta astăzi cu dl
Constantiniuc Vladislav, președinte al Camerei teritoriale a executorilor
judecătorești Sud, membru al Consiliului UNEJ.
Dle. Constantiniuc, care sunt posibilitățile oferite de lege unui creditor gajist sau
ipotecar în cazul când cel obligat să restituie sumele împrumutate nu își execută
obligațiile de plată?
Potrivit prevederilor Legii cu privire la gaj, creditorul gajist este în drept să pună sub
urmărire obiectul gajului, în cazul neexecutării obligaţiei garantate sau în alte cazuri
prevăzute de lege sau contract. Dacă obligaţia garantată trebuie executată în rate,
creditorul gajist poate cere executarea înainte de termen a întregii obligaţii,  atunci cînd
nu este executată o parte a obligaţiei. Creditorul gajist poate alege între modalitățile în
care își va  exercita drepturile  cu privire la bunurile gajate. Aceste modalități sunt, în
mare parte,  determinate de natura bunului gajat, dar și de alte circumstanțe – legale 
sau faptice – specifice situației concrete. Astfel, creditorul gajist poate să își realizeze
drepturile rezultate din contractul de gaj fie prin  executarea gajului asupra bunurilor
incorporale gajate , fie prin  obţinerea  posesiunii şi ulterioara vânzare a  bunurile
corporale gajate, fie să achiziţioneze bunurile gajate (cu excepţia titlurilor de capital), în
contul stingerii totale sau parţiale a obligaţiei garantate, fie  să exercite oricare alte
drepturi prevăzute de contractul de gaj, dacă acestea, bineînțeles,  nu  contravin legii.
Cît privește dreptul de ipotecă, acesta  poate fi executat prin următoarele modalități:
vânzarea bunului imobil ipotecat unei terţe persoane de către creditorul ipotecar sau de
către orice altă persoană împuternicită de creditorul ipotecar; vânzarea bunului imobil
ipotecat sub controlul instanţei de judecată; achiziţionarea bunului ipotecat de către
creditorul ipotecar; luarea în posesie a bunului imobil ipotecat de către creditorul
ipotecar în vederea administrării.
Pentru realizarea  dreptului de ipotecă sau gaj e nevoie de intervenția instanței de
judecată și  a executorului judecătoresc?
Nu întotdeauna. Dar, haideți să le luăm pe rând – înaintea iniţierii executării dreptului de
ipotecă, creditorul ipotecar este obligat să expedieze debitorului ipotecar o notificare
privind intenţia sa de a executa dreptul de ipotecă și să înregistreze în Registrul
bunurilor imobile preavizul privind executarea dreptului de ipotecă. Vorbind de modul în
care se face notificarea, aș crede că e un moment crucial pentru buna finalizare a
procedurilor de executare a dreptului de gaj – în special în contextul constatărilor Curții
Constituționale din septembrie 2016, la verificarea constituționalității unor norme ale
Legi cu privire la ipotecă. Și aici intervenția executorului judecătoresc ar putea contribui
la o notificare conformă a debitorului ipotecar – aceasta deoarece executorul
judecătoresc este abilitat prin lege cu atribuția de a comunica  acte, la solicitarea părții
interesate. Această comunicare se face  prin înmînarea actului și întocmirea unui
proces-verbal de comunicare – astfel fiind asigurată înștiințarea certă a debitorului.

Dacă pînă la expirarea termenului stabilit în notificare sau preaviz (care nu va fi mai mic
de 20 de zile calendaristice din momentul înregistrării preavizului), debitorul nu a
întreprins măsurile specificate în notificare şi preaviz, creditorul ipotecar nu va continua
procedura de executare a dreptului de ipotecă.

   Totuși, chiar și în aceste condiții există posibilitatea executării  benevole  a dreptului

de ipotecă.  Aceasta  se face în baza unui acord privind executarea benevolă a
dreptului de ipotecă, încheiat în formă autentică între creditorul ipotecar şi debitorul
ipotecar, în orice moment convenit de părţi – adică inclusiv după expirarea termenului
din preaviz.
    Totuși, dacă asupra bunului ipotecat sunt aplicate sechestre sau interdicții de
înstrăinare, executarea benevolă a dreptului de ipotecă este nuanțată de unele aspecte
specifice. Astfel, pentru a asigura respectarea drepturilor creditorilor negarantați, care
au inițiat o procedură de executare silită contra debitorului gajist, legiuitorul a prevăzut
în Codul de executare faptul că, în cazul în care bunul gajat/ipotecat este urmărit silit de
alţi creditori, vânzarea bunului se realizează prin organizarea licitaţiei, cu excepţia
cazului în care toţi creditorii sânt de acord ca vânzarea să fie realizată în alt mod.

Această normă va fi aplicabilă atît pentru situațiile de executare benevolă a dreptului de

gaj/ipotecă, cît și pentru cele de executare silită a acestuia.

Revenind la modalitățile de executare a dreptului de ipotecă, menționez că, dacă

executarea benevolă nu s-a realizat, creditorul gajist poate recurge la executarea silită.
Astfel, executarea silită a dreptului de ipotecă se face în temeiul unei ordonanţe
judecătoreşti,  unei hotărâri a instanţei de judecată sau în temeiul contractului de
ipotecă învestit cu formulă executorie .

Ce ar însemna un contract de ipotecă învestit cu formulă executorie?

 Învestirea cu formulă executorie se efectuează concomitent cu autentificarea actului
juridic, la solicitarea părților, prin indicarea de către notar în  girul de autentificare a
mențiunii despre investirea cu  formulă executorie.

Potrivit legii, actele, care constată o creanţă certă şi lichidă şi care sânt învestite cu
formulă executorie au putere de document executoriu la data exigibilităţii creanţei.

Înseamnă aceasta că 2 persoane fizice, când încheie un contract de ipotecă

pentru garantarea unui împrumut,  pot include în acesta clauza de acceptare a
investirii cu formulă executorie și merge la birou notarial pentru a obține această
investire?
  Nu – deoarece legea prevede posibilitatea învestirii cu formulă executorie doar pentru
ipoteca ce garantează obligaţiile ce rezultă din contractul de credit bancar sau de
împrumut acordat de către organizaţia de microfinanţare, de către asociaţia de economii
şi împrumut sau de către societatea de leasing. Astfel, acest instrument benefic care
facilitează executarea dreptului de ipotecă nu este la îndemâna oricăror creditori, ci
doar a celor menționați.

Cum considerați, această diferențiere făcută de legiuitor pentru categoriile de

creditori ipotecari este una justificată?
Dacă am privi-o abstract, fără a raporta la realitățile noastre, ar fi trebuit să Vă răspund
că  nu este justificată, or, statul are obligația de a proteja în măsură egală drepturile
persoanelor fizice și a celor juridice, fără a face diferențiere pe criteriul formei de
organizare. Totuși, dacă ținem cont de realitățile timpurilor și țării noastre  - unde
persoanele încheie contracte fără a  consulta un avocat, și, ca și consecință, fără a
înțelege deplin sensul normelor din contract, sub care semnează, iar împrumuturile se
contractează deseori în situații cînd persoana este extrem de strâmtorată și are nevoie
urgentă de bani – cred că această diferențiere este o măsură prudențială justificată, cel
puțin, la moment. Or, la încheierea contractelor cu instituțiile bancare, solicitantul  
creditului este protejat de reglementările legale ce exclud clauzele abuzive, de
reglementările privind protecția consumatorului și altele de felul acesta. Iar în cazul unor
contracte de împrumut  și ipotecă între persoane fizice, aceste garanții legale nu există,
fapt care, ipotetic ar putea genera abuzuri.

Deseori, doar ajuns la faza executării silite, când executorul judecătoresc  bate la ușa
debitorului, acesta conștientizează pe deplin angajamentele care și le-a asumat și
consecințele lor. Situații din acestea, noi, executorii judecătorești, vedem, spre regret,
destul de frecvent și ele sunt foarte dificile – atât pentru executorul judecătoresc, cît și
pentru debitor și familia lui.

Cum se realizează procedura de vânzare a bunului ipotecat?

Creditorul ipotecar ar trebui să vândă bunul ipotecat fără tergiversări nejustificate, în
condiţii şi la un preţ comercial rezonabil, ținând cont de interesele debitorului ipotecar –
iar interesul debitorului ipotecar este de a obține un preț cît mai mare.
Modalitatea   de vânzare a bunului ipotecat poate fi determinată, de regulă, de către
creditorul ipotecar  și acesta poate fi ofertă-tender, negocieri directe sau licitaţie publică,
organizată în conformitate cu legislaţia în vigoare. În cazul vânzării bunului ipotecat ca
urmare a executării silite a dreptului de ipotecă în temeiul actului notarial învestit cu
formulă executorie, se va aplica, ca modalitate de vânzare, doar licitaţia publică, cu
excepţia cazului în care există acordul scris al debitorului ipotecar de a vinde bunul în
alt mod prevăzut de lege. Important e că legea impune ca acest acord să fie  eliberat
creditorului ipotecar după apariţia dreptului de executare a dreptului de ipotecă. Aceste
norme vin să ofere un plus de transparență vânzărilor efectuate în temeiul unui act
executoriu extrajudiciar.

În unele situații creditorul ipotecar este obligat să apeleze la instanţa de judecată pentru
a vinde bunul ipotecat sub controlul acesteia -  spre exemplu, dacă acesta singur
achiziționează bunul. Potrivit Codului civil, vânzarea obiectului gajului poate fi făcută
numai sub controlul instanţei judecătoreşti dacă lipseşte autorizaţia sau acordul unei
alte persoane necesar la încheierea contractului de gaj pentru validitatea acestuia;
obiectul gajului îl constituie bunurile de valoare istorică, artistică sau culturală sau dacă
debitorul gajist lipseşte şi nu poate fi identificat locul aflării lui.

Ce se întîmplă cu persoanele care locuiesc în imobiliul ipotecat, cînd acesta este

urmărit de creditorul ipotecar?
Dacă există un acord de  executare benevolă, atunci debitorul ipotecar, cît şi celelalte
persoane care locuiesc în imobilul ipotecat sînt obligate să elibereze bunul ipotecat la
data intrării în vigoare a acestuia, dacă părţile nu au stabilit un alt termen.

În cazul cînd executarea dreptului de ipotecă se face în temeiul  ordonanţei

judecătoreşti ori a hotărîrii judecătoreşti -  imobilul trebuie eliberat la  data cînd aceasta
rămîne definitvă. În cazul contractului de ipotecă învestit cu formulă executorie,
eliberarea bunului se va face la data indicată în notificare şi preaviz.

Dacă însă persoanele ce locuiesc în imobilul ipotecat  refuză să elibereze bunul

ipotecat sau dacă nu l-au eliberat la expirarea termenului de 15 zile de la termenele de
care am vorbit mai sus, executorul judecătoresc va purcede la  evacuarea silită a
acestora, sub rezerva faptului că persoanele care locuiesc într-un spaţiu ipotecat în
baza unui contract de locaţiune, despre care creditorul ipotecar a fost informat, nu pot fi
obligate să părăsească spaţiul menţionat pînă la expirarea termenului de locaţiune.

Cum apreciați acest termen legal oferit  de 15 zile? Nu credeți că este unul prea
mic?
Dacă îl însumăm cu termenul admis de banca ca acceptabil pentru unele întîrzieri la
plăți,  termenii din preaviz și notificare,  termenul oferit de executorul judecătoresc
pentru evacuarea de sine stătătoare  etc. etc., aș crede că este unul acceptabil. Or,
altfel, și-ar pierde rostul garanția reală oferită de debitor la momentul contractării
creditului, iar drepturile creditorului ar fi dezechilibrate de o manieră injustă.

Cine și cum organizează procedura de licitație pentru vânzarea bunului

ipotecat/gajat?
Cadrul normativ prevede că licitația poate fi organizată de 3 subiecți – fie de creditorul
gajist/ sau orice persoană desemnată de acesta, fie  de persoana desemnată de 
instanța de judecată, fie de executorul judecătoresc.

Cât de frecvente sunt cazurile când creditorii gajiști vînd bunurile prin intermediul
executorilor judecătorești?
În acest sens trebuie să delimităm clar 2 situații – prima, când bunul gajat este vândut
de executorul judecătoresc în calitate de serviciu, în temeiul unui contract încheiat de
creditorul gajist cu executorul judecătoresc și cea de-a doua, când bunul gajat este
vândut în cadrul procedurii de executare silită.   Probabil, întrebarea Dvs. se referă la
cea dintâi situație și atunci țin să Vă spun că numărul de asemenea solicitări este
considerabil și cred eu că acesta va fi în creștere, inclusiv datorită modificărilor la Codul
de executare, intrate în vigoare la 28.04.17, care oferă mai multă claritate procedurilor
de vânzare prin această modalitate.

Ce Vă face să credeți că creditorii gajiști ar apela mai des la serviciile executorilor

judecătorești pentru a vinde obiectele gajate/ipotecate?
Să stăm strâmb și să judecăm drept – instituția financiar-bancară are o altă misiune
decât organizarea vânzării bunurilor, respectiv contractarea executorului judecătoresc îi
permite acesteia să își concentreze eforturile și resursele  către misiunea sa principală.
În plus, ea nu pierde din imaginea sa în ochii clienților, căci dacă s-ar preocupa de
procedura de vânzare (care este întotdeauna una cu năbădăi, conflicte, amenințări și
multă durere chiar), instituția de creditare s-ar transforma din ”mîina care te ajută” în
”mîina cu bâta”. Or, această schimbare de imagine nu este dorită și nici benefică pentru
bancă.  Pentru executorul judecătoresc însă acest rol, deși neplăcut, este oricum
familial deja, fiindcă aceasta este meseria  lui.

Și, mai nou, modificările recente din Codul de executare clarifică unele reguli privind
prețul la care se expune bunul la vânzare, modalitatea de publicare și conținutul
anunțului de organizare a licitației etc., detalii care nu erau anterior reglementate pentru
licitațiile organizate de creditorii gajiști. În acest mod, vânzarea făcută prin intermediul
executorului judecătoresc oferă un plus de claritate, transparență și credibilitate, or, ea
este făcută de un profesionist în domeniu și în baza unor reglementări legale certe. Deși
la capitolul reglementării legale, cred că ar mai fi de lucrat, or, pe alocuri există lacune
în clarificarea soluțiilor pentru cazurile când se suprapun urmărirea silită făcută de
executorul judecătoresc cu acțiunile de vânzarea efectuate  de către creditorul gajist.

Ce se întâmplă dacă bunul gajat este urmărit și de alți creditori, care nu dețin
garanții reale?
În asemenea situații executorul judecătoresc propune creditorilor garantați să intervină
în procedura de executare, în calitate de creditori intervenienți și efectuează urmărirea
bunului gajat, ținând cont de prioritatea creanțelor garantate prin gajul acelui bun.

Chiar dacă debitorul nu are restanțe față de creditorul gajist sau are restanțe
nesemnificative?
Da. Trebuie să înțelegem corect – gajul sau ipoteca sunt garanții reale menite să
asigure executarea drepturilor creditorului garantat, rezultate din contractul principal,
dar nu sunt paravane care să protejeze un anumit bun al debitorului de urmărirea
inițiată de alți creditori.

Din punctul dvs. de vedere cît de eficientă este procedura legal prevăzută de
executare a dreptului de gaj sau ipotecă?
Dacă e să judecăm după rata dobinzilor la acordarea creditelor, aș zice că mai nu avem
mecanisme de recuperare a creditelor…atît de mari, comparativ cu alte state, sunt
ratele de împrumut – în special la companiile de microfinanțare. Am ironizat,
bineînțeles, și dacă revenim la tonalitatae serioasă – cred că procedurile existente sunt
suficient de efective, în special din moment ce au fost instituite mecanisme pentru
demararea executării silite în temeiul unor documente executorii obținute în proceduri
extrajudiciare.

Cum ați aprecia dvs. calitatea și plenitudinea reglementărilor legale privind gajul,
ipoteca și executarea silită a acestora?
Evident, perfecțiunea nu are limite, de aceea s-ar mai găsi unele momente de
îmbunătățit în acest sens. Totuși, multe dificultăți ar putea fi evitate dacă legea s-ar trata
și aplica în spiritul ei și cu bună-credință. O altă modalitate de a face față unor
incoerențe legale sunt discuțiile pluriaspectuale, purtate cu toți cei implicați în realizarea
acestor norme legale – spre exemplu, UNEJ frecvent organizează întrevederi cu ABM,
notarii, organul cadastral, în urma cărora se identifică anumite soluții pentru unele
probleme iscate. Nu doar raportat la întrebarea care mi-ați pus-o, ci ca și principiu în
viață, consider că comunicarea este cheia succesului pentru multe probleme.

IPOTECA

1) Notiune. Ipoteca este un drept real accesoriu care are ca obiect un bun imobil al debitorului sau al
unei alte persoane, fara deposedare, care confera creditorului ipotecar dreptul de a urmari imobilul in
stapanirea oricui s-ar afla si de a fi platit cu prioritate fata de ceilalti creditori din pretul acelui bun.
Ipoteca este reglementata de art. 1746-1814 Cod civil.
Ipoteca poate fi conventionala (cand ia nastere in virtutea conventiei partilor) sau legala

(cand ia nastere in virtutea unei dispozitii legale).

2) Caracterele ipotecii:

PauseUnmute

Fullscreen

VDO.AI

a. ipoteca este un drept real asupra unui imobil care confera titularului sau atributele de urmarire si de
preferinta;

b. este un drept accesoriu, insotind si garantand dreptul principal de creanta al creditorului. Soarta
ipotecii este legata de aceea a creantei principale. Stingerea obligatiei principale va avea ca efect si
stingerea ipotecii, exceptand anumite situatii speciale. Ipoteca nu poate fi mai oneroasa decat creanta
principala. Ipoteca poate fi transmisa impreuna cu creanta garantata sau separat.

c. ipoteca este o garantie imobiliara, putand avea ca obiect numai bunuri imobile;
d. ipoteca este o garantie indivizibila. Imobilul ipotecat este garantat in intregime pentru garantarea
creantei in totalitatea sa. Daca mai multe imobile sunt afectate aceleiasi garantii, fiecare imobil
garanteaza intreaga datorie;

e. ipoteca este o garantie specializata. Prin principiul specializarii, se intelege ca ipoteca poate fi
constituita numai asupra unui imobilsau a unor imobileindividual determinate si totodata, pentru
garantarea unei datorii a carei valori este, de asemenea, determinata.

3) Ipoteca conventionala. Conventia de ipoteca, pentru a fi valabila trebuie sa intruneasca anumite

conditii de fond si de forma:

a. cel care constituie ipoteca trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu. Prin exceptie, este posibila
ipotecarea unui imobil apartinand minorului dar cu acordul autoritatii tutelare;

b. cel care constituie ipoteca trebuie sa fie proprietarul actual al bunului. Nu este valabila ipoteca asupra
unui bun care nu apartine celui ce constituie ipoteca si nici ipoteca asupra bunurilor viitoare;

c. contractul de ipoteca trebuie incheiat in forma autentica ad validitatem;

d. pentru opozabilitatea ipotecii fata de terti, este necesara inscrierea ipotecii in cartea funciara. Data
inscrierii in cartea funciara confera si rangul ipotecii, conform principiului prior tempore potior jure.

4) Ipoteca legala. Se considera ca in aceasta categorie se incadreaza doua tipuri de ipoteci:

a. ipotecile legale propriu-zise, care se constituie fara a fi nevoie de incheierea vreunui contract de
ipoteca, ex lege. Sunt astfel de ipoteci: ipoteca statului asupra bunurilor manuitorilor de valori ale sale,
ipoteca legala a legatarilor cu titlu particular ai unor sume de bani sau lucruri fungibile asupra imobilelor
succesorale, ipoteca prevazuta de Decretul-Lege nr. 61/1990, ipoteca – sechestru prevazuta de Codul de
procedura penala;
b. ipotecile conventionale a caror constituire este prevazuta de lege. Constituie o asemenea ipoteca cea
prevazuta de Legea nr. 22/1969 pentru gestionarii anagajati de catre organele statului, regiile
autonome, institutiile de stat.

5) Efectele ipotecii

- fata de debitor: debitorul pastreaza toate atributele dreptului de proprietate pana in momentul
comunicarii somatiei de executare, moment dupa care administrarea imobilului poate fi lasata
debitorului sau atribuita unui alt administrator-sechestru decat debitorul. Conform art. 497 alin. 4 Cod
procedura civila, din momentul notarii somatiei de executare in cartea funciara, orice act de instrainare
sau de constituire de drepturi reale cu privire la bunul urmarit este inopozabila creditorului.

- fata de creditor: creditorul are dreptul sa urmareasca imobilul in stapanirea oricui s-ar afla, chiar daca
debitorul l-a instrainat. De asemenea, creditorul are dreptul de a-si realiza creanta cu prioritate fata de
alti creditori ipotecari cu rang inferior sau chirografari, din pretul obtinut in urma vanzarii la licitatie a
imobilului. Daca imobilul a pierit fortuit sau a fost expropriat pentru cauza de utilitate publica, si
debitorul a incasat o despagubire, ipoteca se va stramuta asupra acesteia, ca efect al subrogatiei reale
cu titlu particular.

- fata de tertii dobanditori ai imobilului ipotecat: daca debitorul nu plateste datoria, creditorul poate
urmari bunul in mainile oricui s-ar afla. Tertul poate adopta una din urmatoarele solutii, prevazute de
art. 1791-1797 Cod civil:

- tertul dobanditor poate sa opuna creditorului toate exceptiile legate de datoria principala (nulitatea,
prescriptia, etc.), precum si o exceptie speciala – beneficiul de discutie – prin care sa ceara creditorului
sa urmareasca intai bunurile ipotecate pentru aceeasi creanta si care au ramas in patrimoniul
debitorului;

- tertul dobanditor poate sa plateasca datoria subrogandu-se in drepturile creditorului;

 - tertul dobanditor poate sa recurga la oferta de purga (oferta facuta creditorului de a-i plati creanta
garantata prin ipoteca pana la concurenta pretului la care a cumparat imobilul sau daca l-a dobandit
gratuit pana la concurenta valorii sale stabilita prin expertiza);

- tertul dobanditor poate delasa imobilul, in vederea scoaterii lui la licitatie publica fara participarea sa.

6) Stingerea ipotecii. Ipoteca se poate stinge pe cale accesorie, ca efect al stingerii obligatiei principale
sau pe cale directa prin renuntare la ipoteca, purga, desfiintarea contractului de ipoteca, prescriptia, etc.

…………………………………………………………………………………..

Care acte sunt necesare pentru înregistrarea unui contract

de ipotecă?
Persoane fizice
Acte obligatorii:

1. Documentul în temeiul căruia a apărut dreptul;

2. Bonul ce confirmă achitarea serviciilor;
3. Actul de identitate al solicitantului;
4. Actul de identitate al reprezentantului (dacă cererea o depune altcineva
decât persoana care solicită înscrierea dreptului său de proprietate);
5. Actul ce confirmă împuternicirile reprezentantului;
6. Planul geometric al bunului imobil (dacă acesta lipseşte la SCT).

 
Persoane juridice
Acte obligatorii:

1. Documentul în temeiul căruia a apărut dreptul;

2. Bonul ce confirmă achitarea serviciilor;
3. Certificatul de înregistrare şi extrasul din registrul de stat al persoanelor
juridice(pentru persoanele juridice nerezidente):
4. Actul de identitate al reprezentantului;
5. Actul ce confirmă împuternicirile reprezentantului (dacă cererea o depune
este altcineva decât administratorul);
6. Planul geometric al bunului (dacă acesta lipseşte la SCT).

 
Notă: În cazuri particulare, registratorul poate solicita alte acte, argumentând
necesitatea prezentării acestora

Persoane juridice

Acte obligatorii:

1. Documentul în temeiul căruia a apărut dreptul;

2. Bonul ce confirmă achitarea serviciilor;

3. Certificatul de înregistrare şi extrasul din registrul de stat al persoanelor juridice(pentru

persoanele juridice nerezidente):

4. Actul de identitate al reprezentantului;

5. Actul ce confirmă împuternicirile reprezentantului (dacă cererea o depune este altcineva decât
administratorul);

6. Planul geometric al bunului (dacă acesta lipseşte la SCT).