Tema 7.

Actele juridice civile – temei pentru apariţia drepturilor

asupra terenurilor

1. Circulaţia juridică a terenurilor.

2. Noţiunea, clasificarea, condiţiile de valabilitate şi nulitatea actelor juridice civile.
3. Contractele de vanzare-cumpărare a terenurilor.
4. Contractul de schimb a terenurilor.
5. Contractul de donaţie a terenurilor.
6. Contractele de arendare a terenurilor.
7. Contractul de concesiune a terenurilor.
8. Contractul de ipotecă a terenurilor.
9. Moştenirea terenurilor.
Acte normative: nr.4, 7, 8, 10, 19, 36, 39, 42.
Literatura: nr. 4, 12, 19, 20, 30.

1. Circulaţia juridică a terenurilor

Prin circuit civil şi, respectiv, juridic, inţelegem capacitatea terenurilor de a fi vandute,
schimbate, donate, transmise prin moştenire etc. In condiţiile unei economii de piaţă, bunurile
pot circula liber, cu excepţia cazurilor in care circulaţia lor este limitată sau interzisă prin lege
(art. 286 Cod civil). Concomitent cu privatizarea terenurilor proprietate publică şi constituirea
proprietăţii private asupra acestora, acestea au fost incluse in circuitul civil al bunurilor, ceea ce a
creat premisele pieţei funciare in RM. Astfel, terenurile pot fi liber instrăinate (prin
vanzarecumpărare, donaţie, schimb etc.) sau pot trece de la o persoană la alta in modurile
universale de succesiune a drepturilor: prin moştenire, in rezultatul reorganizării persoanelor
juridice sau in oricare alt mod, dacă terenul nu este exclus din circulaţie (de pildă, terenurile
proprietate publică trecute in domeniul public) sau dacă circuitul acestora este limitat (de pildă,
terenurile cu destinaţie
agricolă pot fi instrăinate şi, respectiv, pot fi cumpărate, doar de către cetăţenii RM şi
persoanele juridice de drept privat autohtone– infiinţate de către şi proprietari ai cărora sunt
cetăţenii RM ).
Circuitul civil al terenurilor reprezintă prin sine posibilitatea reală de a determina soarta
juridică a terenului de către proprietarul lui in limitele şi modul stabilit de lege, ordinea de drept
şi bunele moravuri. In aşa mod, proprietarul i-şi exercită dreptul de dispoziţie asupra terenului.
Această afirmaţie este valabilă in egală măsură atat in cazul terenurilor proprietate privată cat şi
in cazul terenurilor proprietate publică (de stat sau municipală).
Particularităţile circuitului civil al terenurilor.
Legislaţia funciară stabileşte anumite limite şi restricţii la exercitarea dreptului de
dispoziţie asupra terenurilor de către proprietari.
Forma juridică a circuitului civil a terenurilor şi altor bunuri sunt actele juridice civile
(contractele etc.) şi se manifestă prin circulaţia juridică a terenurilor. Regulile generale cu privire
la actele juridice civile (contracte etc.) se aplică şi in procesul circuitului civil al terenurilor.
Astfel, regulile generale privind circuitul civil al terenurilor sunt stabilite de legislaţia civilă
(Codul civil), iar particularităţile – de legislaţia funciară (Codul funciar etc.).
2. Noţiunea, clasificarea, condiţiile de valabilitate şi nulitatea actelor juridice civile
 Actul juridic civil este manifestarea de către persoane fizice şi juridice a voinţei
indreptate spre naşterea, modificarea sau stingerea drepturilor şi obligaţiilor civile. Toate
contractele civile (de vanzare-cumpărare, donaţie, schimb etc.) sunt acte juridice civile, dar orice
act juridic civil este contract (de pildă, testamentul, oferta de a contracta). In circuitul civil au loc
multiple şi diverse acte juridice civile, ceea ce permite clasificarea acestora.
Clasificarea actelor juridice civile:
a) unilaterale, bilaterale, multilaterale (in funcţie de numărul părţilor);
b) consensuale, solemne şi reale (in funcţie de modul de incheiere);
c) cu titlu oneros şi cu titlu gratuit (in funcţie de scopul urmărit);
d) de conservare, de administrare şi de dispoziţie (in funcţie de importanţa lor faţă de un bun sau
un patrimoniu);
e) sinalagmatice şi unilaterale (in funcţie de conţinutul lor şi obligaţiile părţilor);
f) constitutive, translative şi declarative de drepturi (in funcţie de efectele produse);
g) principale şi accesorii (in funcţie de legătura dintre ele);
h) intre vii (inter vivos) şi acte pentru cauză de moarte (mortis causa), in funcţie de momentul
cand işi produc efectele;
i) numite (tipice) şi nenumite (atipice), in funcţie de reglementarea lor normativă;
Condiţiile de valabilitate ale actului juridic civil (art.art. 199- 215 Cod civil):
a) consimţămantul;
b) capacitatea de exerciţiu;
c) obiectul;
d) cauza actului juridic;
e) forma actului juridic;
f) inregistrarea actului juridic şi/sau a drepturilor apărute in baza acestuia (in cazurile prevăzute
de lege).
Condiţiile de valabilitate ale actului juridic civil sunt valabile şi in cazul contractelor şi
altor acte juridice civile, obiectul cărora este un teren.
Nulitatea actului juridic (art.art.216-233 Cod civil):
1) ce contravine legii, ordinii publice sau bunelor moravuri;
2) fictiv sau simulate;
3) incheiat de o persoană fără capacitate de exerciţiu;
4) incheiat de un minor in varstă de la 7 la 14 ani;
5) incheiat de un minor in varstă de la 14 la 18 ani sau de o persoană limitată in capacitatea de
exerciţiu;
6) incheiat de o persoană fără discernămant sau care nu işi putea dirija acţiunile;
7) incheiat cu incălcarea limitei imputernicirilor;
8) afectat de eroare;
9) incheiat prin dol (viclenie);
10) incheiat prin violenţă;
11) incheiat prin leziune;
12) incheiat in urma inţelegerii dolosive dintre reprezentantul unei părţi şi cealaltă parte;
13) incheiat cu incălcarea interdicţiei de a dispune de un bun.
Actul juridic civil, inclusiv contractele, obiect al cărora i-l constituie terenurile, la cererea
persoanelor interesate, pot fi declarate nule doar in temeiurile arătate mai sus de către instanţa de
judecată sau prin acordul părţilor. Actul juridic nul incetează cu efect retroactiv din momentul
incheierii. Dacă din conţinutul său rezultă că poate inceta numai pentru viitor, actul juridic nu va
produce efecte pentru viitor. Fiecare parte trebuie să restituie ceea ce a primit in baza actului
juridic nul (restitutio in integrum), iar in cazul imposibilităţii de restituire, este obligată să
plătească contravaloarea prestaţiei. Partea şi terţii de bună-credinţă au dreptul la repararea
prejudiciului cauzat prin actul juridic nul.

3. Contractul de vanzare-cumpărare a terenurilor

Contractul de vanzare-cumpărare, inclusiv a terenurilor, este cel mai răspandit şi aplicat

in viaţa şi activitatea de astăzi a persoanelor fizice şi juridice, dar şi a statului şi a autorităţilor
administraţiei publice locale (indeosebi in procesul privatizării terenurilor proprietate publică,
inclusiv prin intermediul licitaţiilor publice cu strigare sau concursurilor comerciale).
Relaţiile privind contractul de vanzare-cumpărare sunt reglementate de Codul civil (care
stabileşte, la art.753-797, regulile generale ale vanzării-cumpărării de bunuri, aplicabile şi in
cazul terenurilor şi altor bunuri imobile), Legea cu privire la proprietate, Codul funciar, Legea
privind preţul normativ şi modul de vanzarecumpărare a pămantului, Hotărarea Guvernului cu
privire la vanzarea-cumpărarea terenurilor, Regulamentul cu privire la vanzarea-cumpărarea
terenurilor aferente, Legea cu privire la notariat.
Cumpărarea terenurilor este una dintre modalităţile de dobandire a dreptului de
proprietate asupra terenurilor. Esenţa contractului de vanzare-cumpărare a terenurilor constă in
aceea că o parte a contractului – vanzătorul, se obligă să transmită un teren, care ii aparţine cu
drept de proprietate, in proprietatea altei părţi – cumpărătorului, iar acesta din urmă se obligă să
preia terenul şi să plătească preţul stabilit/convenit.
Contractul de vanzare-cumpărare a terenului este un contract:
- bilateral, deoarece se incheie intre două persoane/părţi – proprietarul terenului
(vanzător) şi cumpărătorul terenului;
- sinalagmatic (bilateral), deoarece se caracterizează prin reciprocitatea şi
interdependenţa obligaţiilor ce revin celor două părţi. Vanzătorul are in principal obligaţia de a
preda terenul şi de a-l garanta pe cumpărător (pentru evicţiune şi vicii ascunse ale terenului), iar
acesta din urmă are obligaţia de a plăti preţul stabilit/convenit şi de a suporta cheltuielile
vanzării, in lipsă de stipulaţie contrară. Fiecare din obligaţiile uneia din părţi işi are cauza in
obligaţia celeilalte părţi;
- solemn, deoarece legislaţia RM obligă părţile contractului de vanzare-cumpărare a
terenului (fie cu destinaţie agricolă sau destinat construcţiilor, fie din intravilan sau extravilan
etc.) să incheie contractul in formă autentică (sub sancţiunea nulităţii absolute a contractului,
ceea ce nu este valabil şi in cazul altor bunuri imobile (construcţiilor etc.);
- negociabil – vanzătorul şi cumpărătorul au dreptul şi libertatea de a negocia intre ei
cauzele (condiţiile) contractului de vanzare-cumpărare. Excepţia de la această regulă o constituie
preţul de vanzare-cumpărare a terenurilor aferente obiectelor privatizate sau private in procesul
privatizării acestora, caz in care preţul este calculate şi stabilit in modul şi conform tarifelor din
Legea privind preţul normativ şi modul de vanzare-cumpărare a pămantului;
- cu titlu oneros, deoarece fiecare parte contractantă urmăreşte realizarea unui interes
patrimonial: vanzătorul urmăreşte să primească preţul terenului, iar cumpărătorul,
terenul respectiv. In schimbul obligaţiilor asumate, fiecare parte urmăreşte obţinerea unui folos, a
unui avantaj patrimonial;
 - translativ de proprietate – terenul trece din proprietatea unei persoane in proprietatea
alteia.
In calitate de vanzător şi cumpărător de terenuri in RM pot figura atat persoane fizice
(cetăţeni ai RM, apatrizii şi cetăţenii străini), cat şi persoane juridice ale RM, dar şi cele străine,
precum şi statul RM, prin intermediul Guvernului sau altor autorităţi ale administraţiei publice
centrale (Agenţia de privatizare etc.) şi autorităţile administraţiei publice locale. Excepţie o
constituie cazul in care obiect al contractului este un teren cu destinaţie agricolă, deoarece,
conform legislaţiei actuale a RM, in calitate de cumpărători de terenuri cu destinaţie agricolă in
RM pot fi doar cetăţeni ai RM şi persoane juridice private, fondatori şi proprietary ai cărora sunt
doar cetăţeni ai RM (persoane juridice autohtone).
Astfel, persoanele juridice cu capital mixt sau integral străin, precum şi persoanele fizice
străine, dar şi apatrizii, nu au dreptul de a procura terenuri cu destinaţie agricolă in Republica
Moldova. In cazul in care aceste persoane au primit astfel de terenuri prin moştenire, acestea
dispun de dreptul de a le instrăina numai cetăţenilor RM.
Vanzătorul trebuie să fie proprietar al terenului sau reprezentantul legal al acestuia care
acţionează in calitate de tutore al proprietarului sau in baza unei procuri autentificate notarial. In
cazul in care terenul se află in proprietate comună, pentru perfectarea contractului de vanzare-
cumpărare este necesar acordul scris şi autentificat notarial al tuturor co-proprietarilor. In cazul
in care vanzător al terenului este o persoană fizică, aceasta trebuie să aibă capacitate de exerciţiu
deplină (18 ani) şi să fie in deplinătatea facultăţilor mintale. In cazul in care proprietar al
terenului este un minor, contractul de vanzare-cumpărare poate fi incheiat, in numele lui şi
pentru el, de către părinţii săi.
Obiectul contractului de vanzare-cumpărare a terenului.
Obiect al contractului de vanzare-cumpărare il formează terenurile aflate in circuitul
civil. Toate terenurile care se află in proprietate privată sunt in circuitul civil. Nu pot fi obiect al
contractului de vanzare-cumpărare, dar şi a altor contracte translative de proprietate, terenurile
proprietate publică din domeniul public (terenuri proprietate exclusivă de stat sau a unităţilor
administrativteritoriale şi care nu por fi supuse privatizării: terenurile fondului apelor, fondului
silvic etc.).
Contractul de vanzare-cumpărare trebuie să conţină descrierea exactă şi detaliată a
terenului – amplasarea, suprafaţa, numărul cadastral, enumerarea loturilor adiacente. In cazul in
care aceste elemente nu vor fi indicate, se consideră că părţile nu au convenit asupra conţinutului
contractului de vanzare-cumpărare şi, respectiv, contractul nu a fost incheiat valabil.
De asemenea, in cazul in care terenul se vinde impreună cu construcţiile, instalaţii
inginereşti, plantaţii multianuale etc., se vor indica şi acestea. Legea privind preţul normativ şi
modul de vanzarecumpărare a pămantului prevede, la art.3, alin.3 că, in cazul in care pe teren
sunt amplasate construcţii, instalaţii inginereşti şi alte bunuri imobile, acestea se vor vinde
concomitent cu terenul. Noul Cod civil, insă, nu conţine prevederi similare, dand vanzătorului
dreptul de a vinde terenul fără a instrăina şi bunurile aflate pe acest teren şi invers. In acest caz,
se vor aplica regulile referitoare la dreptul de superficie.
La contractul de vanzare-cumpărare se va anexa şi planul geometric al terenului.
Contractul fără planul terenului nu va putea fi autentificat notarial.
Vanzătorul terenului este obligat să aducă la cunoştinţa cumpărătorului toate drepturile
patrimoniale care grevează terenul (servitute, uzufruct, uz, abitaţie, superficie, arendare).
Preţul contractului. Contractul de vanzare-cumpărare a terenului trebuie să conţină preţul
concret al terenului vandut. Dacă in loc de preţ, sub forma unei sume de bani, cumpărătorul s-ar
obliga să efectueze o prestaţie sau să dea in schimb un bun, contractul respectiv nu va putea fi
calificat drept contract de vanzare-cumpărare a terenului, ci unul de schimb. In cazul terenurilor
proprietate privată, preţul terenului va fi negociat de părţile contractante, avand in vedere
preţurile de piaţă a terenurilor respective (analogice etc.). Preţul normativ al terenului este
obligatoriu pentru părţi doar in cazul vanzării-cumpărării
terenurilor proprietate publică (in procesul privatizării). Preţul trebuie să fie stabilit in moneda
naţională a RM (lei moldoveneşti), dar părţile contractante pot utiliza o valută de circulaţie
internaţională drept referinţă.
Autentificarea notarială a contractului. Vanzarea-cumpărarea terenurilor include
următoarele acţiuni:
- vanzătorul perfectează documentele care ii confirmă dreptul de proprietate asupra terenului;
- vanzătorul şi cumpărătorul incheie contractul de vanzarecumpărare;
- contractul de vanzare-cumpărare a terenului se autentifică notarial;
- noul deţinător de teren prezintă acest contract oficiului cadastral teritorial in a cărui rază de
acţiune este situate terenul, pentru inregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului
cumpărat in Registrul bunurilor imobile.
In cazul neautentificării notariale a contractului, acesta se consideră nul.
Autentificarea contractului de vanzare-cumpărare poate avea loc la:
- primăria satului, comunei, in al cărei teritoriu sunt situate terenurile, fie la,
- un birou notarial privat in al cărui rază de activitate este situat terenul, fie la,
- un birou notarial de stat in al cărui rază de activitate este situat terenul.
Cumpărătorul terenului, după autentificarea notarială a contractului, va depune o cerere la OCT
şi va prezenta registratorului contractul de vanzarecumpărare a terenului. Registratorul va nota
primirea cererii in registrul bunurilor imobile, va examina cererea şi va emite o decizie asupra
inregistrării drepturilor. Documentele prezentate pentru inregistrarea drepturilor se depun in două
exemplare, unul fiind originalul sau o copie de pe el, autentificată notarial. Documentele
prezentate pentru inregistrarea drepturilor trebuie să conţină descrierea terenului şi denumirea
dreptului respectiv (drept de proprietate), semnăturile de rigoare, iar in cazurile stabilite de
legislaţie, să fie autentificate notarial şi ştampilate.
Vanzarea-cumpărarea şi arendarea terenurilor la licitaţiile publice cu strigare
Relaţiile privind licitaţiile cu strigare sunt reglementate de Codul civil, Legile privind preţul
normativ şi modul de vanzarecumpărare a pămantului. Regulamentul privind licitaţiile cu
strigare, aprobat prin Hotărarea Guvernului nr.1056 din 12.11.1997, legislaţia cu privire la
privatizare.
La licitaţie pot fi expuse:
a) terenuri proprietate de stat,
b) terenuri proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale (municipale);
c) terenuri proprietate privată;
d) terenuri ipotecate (in baza contractului de ipotecă), in cazul in care debitorul gajist nu şi-a
indeplinit obligaţia de restituire a creditului/imprumutului luat;
e) terenuri sechestrate, in baza obligaţiilor financiare/fiscale şi de altă natură ale debitorului faţă
de terţe persoane.
La licitaţie, in cazul terenurilor proprietate publică, pot fi expuse doar terenuri proprietate
publică (de stat sau a unităţilor administrativ-teritoriale) de domeniul privat, care, conform legii,
pot fi supuse privatizării. Se interzice expunerea la licitaţie a terenurilor proprietate publică
asupra cărora nu a fost stins dreptul de folosinţă şi alte drepturi patrimoniale ale terţelor persoane
fizice sau juridice.
Persoanele fizice şi persoanele juridice străine, apatrizii, precum şi intreprinderile cu
capital străin, au dreptul de a participa la licitaţie şi pot obţine dreptul de proprietate asupra
terenurilor destinate construcţiilor, cu excepţia dreptului de proprietate asupra terenurilor cu
destinaţie agricolă, fondului apelor şi ale fondului silvic. Decizia privind expunerea terenului la
licitaţie este luată de către proprietarul terenului. Din numele statului RM, decizia este luată de
către Guvern şi autorităţilemadministraţiei publice centrale, abilitate de Guvern (Ministerul
Economiei, Agenţia de privatizare etc.). Din numele autorităţilor administraţiei publice locale,
decizia va fi luată de către consiliul local respectiv.
Organizarea şi desfăşurarea licitaţiei va avea loc cu respectarea următoarelor condiţii:
a) publicarea prealabilă a comunicatului informativ cu privire la licitaţie;
b) familiarizarea participanţilor la licitaţie cu terenurile expuse la licitaţie;
c) asigurarea liberului acces la licitaţie a tuturor doritorilor, cu excepţia celor lipsiţi de acest drept
conform legislaţiei;
e) prioritatea preţului maxim propus;
f) informarea publicului asupra rezultatelor licitaţiei.
Decizia privind vanzarea-cumpărarea sau arendarea terenurilor la licitaţia funciară cu
strigare va conţine date privind:
a) suprafaţa terenului;
b) destinaţia principală şi destinaţia funcţională a terenului (conform documentaţiei cadastrale şi
de urbanism);
c) scopul, durata contractului de arendare şi alte condiţii de folosire a terenului expus la licitaţie
pentru obţinerea dreptului de arendare a terenului;
d) preţul iniţial de vanzare-cumpărare sau de obţinere a dreptului de arendare a terenului şi
cuantumul plăţii anuale de arendă;
e) servitutile (de trecere, de acces, de vedere etc.) sau alte sarcini ce grevează terenul expus la
licitaţie sau terenurile adiacente, in cazul in care stabilirea servitutilor este dictată de
amplasamentul, configuraţia şi alte particularităţi ale terenurilor;
Preţul iniţial de vanzare-cumpărare a terenurilor la licitaţie in cazul terenurilor proprietate
publică va fi mai mare decat preţul normativ al pămantului, calculat conform tarifelor din anexa
la Legea privind preţul normativ şi modul de vanzare-cumpărare a
pămantului. Selectarea terenurilor, in scopul expunerii acestora la licitaţie, va avea loc cu luarea
in considerare a planului general de dezvoltare a localităţii respective, de amenajare a teritoriului
urbanistic general (zonal) al localităţii, urbanistic de detaliu, de incadrare in teritoriu a terenului
respectiv şi altei documentaţii de urbanism.
In calitate de organizator al licitaţiilor funciare poate fi inseşi Guvernul sau autorităţile
administraţiei publice locale, insă acestea pot delega, prin concurs public, funcţiile de organizare
şi desfăşurare a licitaţiilor funciare societăţilor comerciale cu drept de persoană juridică ce
dispun de personal specializat şi practică in domeniul organizării şi desfăşurării licitaţiilor
funciare cu strigare.
Pentru a participa la licitaţie solicitantul, după publicarea comunicatului informativ, dar
cel tarziu cu o zi inainte de inceperea licitaţiei, indicată in Comunicatul informativ, prezintă
organizatorului licitaţiei/secretarului Comisiei de licitaţie cererea de participare la licitaţie la care
va anexa actele (documentele bancare etc.) care să confirme achitarea acontului şi a taxei de
participare la licitaţie.
 Taxa de participare la licitaţie se stabileşte de către organizatorul licitaţiei pentru fiecare
licitaţie in parte, dar nu poate depăşi patru salarii minime pentru persoanele fizice şi 10 salarii
minime pentru persoanele juridice din RM, persoanele juridice străine, cetăţenii străini şi
apatrizi. In cazul in care cumpărătorul/ofertantul participă la licitarea mai multor loturi, acesta va
achita taxa de participare pentru fiecare dintre aceste loturi.
Acontul va fi depus pe contul organizatorului licitaţiei, indicat in comunicatul informativ,
mărimea lui constituind 2% din preţul iniţial al terenului sau preţul iniţial de obţinere a dreptului
de arendare. In cazul in care participantul intenţionează să participe la
licitarea mai multor terenuri (loturi), el varsă acontul pentru fiecare din ele.
Participanţii la licitaţie au dreptul:
a) să participe la negocieri personal sau prin intermediul reprezentanţilor;
b) să ia cunoştinţă de documentele incluse in set;
c) să studieze la faţa locului terenul expus la licitaţie;
La licitaţie pot asista cu drept de vizitatori toţi doritorii.
Costul biletului de intrare se stabileşte de către organizatorul licitaţiei, dar nu poate depăşi
25 la sută din salariul minim. La licitaţie au dreptul să asiste gratuit in calitate de observatory
reprezentanţii autorităţilor publice centrale şi locale, organelor fiscale şi ai mas-media.
Ofertantul, care a caştigat lotul in rezultatul licitării, nu are dreptul să-şi retragă oferta şi
este obligat:
a) să semneze procesul-verbal cu privire la rezultatele licitării;
b) să achite plata pentru lotul caştigat şi să semneze contractul de vanzare-cumpărare sau
contractul de arendare a terenului in modul stabilit.
Ofertantul, care a caştigat lotul, dar care a refuzat să semneze procesul-verbal cu privire la
rezultatele licitării este lipsit de dreptul de a participa in continuare la această licitaţie. In acest
caz, taxa de participare şi acontul nu se restituie. La decizia Comisiei de licitaţie, licitarea lotului
in cauză poate fi reluată in cadrul aceleiaşi licitaţii şi in aceleaşi condiţii sau poate fi amanată cu
expunerea terenului la următoarea licitaţie.
Achitarea preţului de vanzare-cumpărare sau de acordare a dreptului de arendare a terenului şi
incheierea contractului. Pe parcursul a 20 de zile calendaristice după semnarea procesului verbal
cu privire la rezultatele licitării, cumpărătorul varsă suma stabilită pentru achitarea terenului
procurat integral sau in rate. In cazul achitării preţului de vanzare-cumpărare a terenului in rate,
concomitent cu incheierea contractului, cumpărătorul va achita cel puţin 25 la sută din preţul de
vanzare-cumpărare a terenului. In cazul in care cumpărătorul nu achită preţul de vanzare-
cumpărare sau preţul de acordare a dreptului de arendare a terenului in modul şi termenul stabilit,
va emite decizia privind la anularea rezultatelor licitării, copia căreia va fi transmisă
cumpărătorului in cauză. In acest caz acontul nu se restituie. Celorlalţi ofertanţi li se restituie
acontul in termen de 10 zile de la incheierea licitaţiei sau, cu consimţămantul acestora, acontul
poate fi folosit la o altă licitaţie.
Mijloacele băneşti obţinute de la vanzarea terenurilor proprietate municipală se distribuie astfel:
80 % se transferă pe contul bugetului municipiului şi 20 % - pe contul trezoreriei cu destinaţie
specială (contul special al Guvernului).

4. Contractul de schimb a terenurilor

Relaţiile cu privire la schimbul de terenuri sunt reglementate de Codul civil (art.753-826
şi altele), Codul funciar (art.14, 20, 70/3 şi altele), Legea privind preţul normativ şi modul de
vanzarecumpărare a pămantului şi alte acte normative, aplicabile in cazul
vanzării-cumpărării terenurilor.
Astfel, conform reglementărilor legale, prin contractul de schimb a terenurilor părţile
acestuia (copermutanţii) au obligaţia de a transmite reciproc dreptul de proprietate asupra
terenurilor ce le aparţin cu drept de proprietate unul altuia.
Contractul de schimb este unul din cele mai vechi contracte din lume, renăscut şi utilizat relativ
intens in realităţile juridice actuale ale RM, in special, in cazul şi cu ocazia comasării
(„consolidării”) terenurilor cu destinaţie agricolă in scopul creării exploataţiilor agricole
compacte. Din punct de vedere istoric, contractul de schimb a stat la originea contractului de
vanzare, dar nu invers, astfel că aceste două contracte in cea mai mare parte urmează aceleaşi
reguli. Aceasta se confirmă şi prin faptul că contractul de schimb a terenurilor, asemeni cum şi
contractul de vanzare-cumpărare a terenurilor, este un contract negociabil, cu titlu oneros,
bilateral, solemn, sinalagmatic, translativ de proprietate. Sunt aplicabile contractului de schimb
şi regulile privind condiţiile de valabilitate, obiectul contractului, obligaţia de garanţie impotriva
evicţiunii şi impotriva viciilor.
Astfel, nu pot fi aplicate contractului de schimb reglementările privitor la preţul
contractului, cu excepţia cazului cand se plăteşte sulta (diferenţa de preţ). De asemenea, regulile
cu privire la suportarea cheltuielilor de perfectare, autentificare notarială şi inregistrare a
dreptului de proprietate in registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial aplicate in
cazul contractului de vanzare-cumpărare nu pot fi aplicate in cazul
contractului de schimb, deoarece acestea vor fi suportate, dacă contractul nu prevede altfel, in
egală măsură de către coschimbaşi.
Important este şi faptul că, in cazul in care in schimbul terenului se prestează un serviciu
ori se asumă o obligaţie de a face sau a nu face ceva, contractul nu este unul de schimb, ci un
contract nenumit (aşa o situaţie nu se exclude şi poate să apară, de pildă, in cazul exproprierii
terenurilor pentru cauză de utilitate publică etc.).
Forma contractului de schimb a terenurilor. Contractul de schimb a terenurilor, inclusiv
agricole, va fi incheiat in formă autentică cu inregistrarea dreptului de proprietate asupra
terenului primit in rezultatul schimbului in registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral
teritorial in a cărui rază teritorială este situate terenul. Contractul de schimb a terenurilor incheiat
in formă scrisă simplă, neautentificat notarial, este nul.
Părţile contractului de schimb a terenurilor. Părţile contractului de schimb a terenurilor
nu au o titulatură distinctă.
Regula generală este că fiecare parte a contractului de schimb este considerată vanzător al
bunului pe care il instrăinează şi cumpărător al bunului pe care il primeşte in schimb.
Părţi ale contractului de schimb a terenurilor agricole pot fi doar:
a) cetăţenii RM;
b) persoanele juridice autohtone, adică persoanele juridice, capitalul social al cărora se află in
proprietatea cetăţenilor RM;
c) autorităţile administraţiei publice centrale sau locale (reprezentantul Guvernului; primăria
satului, comunei, oraşului, municipiului) in limitele competenţei lor.
Incheierea contractului de schimb a terenurilor agricole necesită in mod inevitabil
efectuarea unor acţiuni prealabile din partea proprietarilor de teren care intenţionează să facă
schimb de terenuri. In cazul in care terenurile care fac obiectul contractului de schimb sunt
similare după suprafaţă, fertilitate, amplasament, configuraţie etc. (au aceiaşi valoare
economică), atunci nu apare problema compensării de către unul din ei a diferenţei de valoare.
 In cazul in care valoarea economică a terenurilor supuse schimbului nu este egală,
diferenţa de valoare va fi compensată printr-o sumă de bani, numită sultă. Sulta va fi achitată
doar in cazul in care această condiţie va fi inclusă direct in textul contractului de schimb. Sulta
nu poate depăşi valoarea terenului supus schimbului.
In calitate de obiect al contractului de schimb pot fi doar terenuri incluse in circuitul civil.
La acestea se referă terenurile, dreptul de proprietate asupra cărora este inregistrat in registrul
bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial in a cărui rază teritorială este situat terenul.
Asemeni cum şi in cazul contractului de vanzare-cumpărare, părţile contractante, vor prezenta, la
autentificarea notarială a contractului de schimb, extrasele din registrul bunurilor imobile, care să
confirme că la data respectivă proprietar al terenului supus schimbului este cetăţeanul sau
persoana juridică respectivă. Autentificarea notarială a contractului de schimb a terenurilor fără
prezentarea extrasului din registrul
bunurilor imobile se interzice.
Intocmirea, perfectarea şi autentificarea notarială a contractului de schimb poate avea loc,
la decizia şi prin acordul părţilor contractante:
1) la primăria satului (secretarul consiliului), comunei, in al cărei teritoriu sunt situate terenurile;
2) la un birou notarial privat in al cărui rază de activitate este situat terenul;
3) la un birou notarial de stat in al cărui rază de activitate este situat terenul.
Inregistrarea dreptului de proprietate asupra terenurilor are loc in conformitate cu prevederile
Legii cadastrului bunurilor imobile şi alte acte normative.

5. Contractul de donaţie a terenurilor

Relaţiile privitor la donaţie şi donaţia terenurilor sunt reglementate de Codul civil (art.827-838 şi
altele), Codul funciar (art.14, 20), Legea cu privire la notariat, Legea taxei de stat, Legea
cadastrului bunurilor imobile,
Prin contractul de donaţie, o parte (donatorul) se obligă să mărească din contul
patrimoniului său, cu titlu gratuit, patrimonial celeilalte părţi (donatar). Astfel, in rezultatul
incheierii şi executării contractului de donaţie, este in caştig material sau financiar doar o parte a
contractului (donatarul), dar nu şi donatorul. Astfel, caracterul gratuit al contractului de donaţie
se explică prin faptul că o parte (donatorul) transmite altei părţi (donatarului) un bun (terenul)
fără a primi altceva, un alt bun (teren etc.) in schimb.
Contractul de donaţie a terenului este un contract solemn, translativ de proprietate, dar
spre deosebire de contractul de vanzare-cumpărare, nu este un contract oneros, ci unul unilateral
(nu este sinalagmatic), real şi cu titlu gratuit. Astfel, contractul de donaţie se consideră incheiat
din momentul transmiterii bunului donat in posesiunea şi proprietatea persoanei care primeşte
donaţia.
Promisiunea de a dona terenul are valoare juridică şi este obligatorie pentru părţi doar in
cazul in care promisiunea de a dona terenul este făcută in formă scrisă şi este autentificată
notarial. Insă şi in acest caz, persoana care a promis donaţia terenului este in
drept să anuleze promisiunea de a dona terenul, dacă donarea terenului promis a devenit
imposibilă din cauza altor obligaţii ale donatorului (de pildă, din cauza necesităţii şi obligaţiei de
a acorda ajutor material/financiar altor persoane sau rude apropiate aflate la
intreţinerea sa) sau dacă starea materială (financiară) a persoanei care face donaţia s-a inrăutăţit,
devenind anevoioasă şi problematică intreţinerea sa proprie (de pildă, din cauza creşterii
preţurilor la servicii, la electricitate, la gazele naturale, lemne, cărbune, inrăutăţirii sănătăţii etc.).
Prin aceasta se explică şi faptul că contractul de donaţie este unul real, dar nu consensual.
In cazul contractului de donaţie este foarte important acordul de voinţă a celor două părţi:
voinţa clar exprimată a donatorului, precum şi dorinţa donatarului de a accepta terenul donat.
Existenţa sau lipsa de discernămant a donatorului la data incheierii
contractului este esenţială in cazul donaţiei, tocmai ceea ce creează unele dificultăţi in activitatea
practică a instanţelor judecătoreşti (este necesară, in asemenea litigii, prezentarea unui material
probatoriu amplu, inclusiv efectuarea unei expertize medico-legale care să stabilească retroactiv
discernămantul in momentul exprimării voinţei donatorului). Fără acordul donatarului incheierea
contractului de donaţie este imposibilă. Consimţămantul părţilor trebuie să fie liber exprimat, să
nu fie viciat prin dol (sub forma
captaţiei şi sugestiei), smuls prin violenţă sau dat din eroare, atat asupra persoanei (eroare privind
fiul sau nepotul etc.) sau asupra terenului (erori privitor la suprafaţa, locul situării – localitatea,
intravilan sau extravilan, destinaţia etc.).
In cazurile in care donatar este un minor, o persoană incapabilă sau o persoană cu capacitate de
exerciţiu limitată, atunci in numele acestora vor acţiona reprezentanţii lor legali, tutorii sau
curatorii respectivi.
Forma contractului de donaţie a terenurilor. Contractul de donaţie a terenurilor, inclusiv
agricole, absolut in toate cazurile trebuie incheiat in formă autentică cu inregistrarea dreptului de
proprietate asupra terenului primit drept donaţie in registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral
teritorial in a cărui rază teritorială este situat terenul.
Neautentificarea notarială a contractului de donaţie a terenului are ca efect nulitatea
contractului. Neinregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului primit drept donaţie in
registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial in a cărui rază teritorială este situate
terenul are ca efect neopozabilitatea dreptului de proprietate faţă de
terţi (faţă de organele fiscale teritoriale etc.).
Părţile contractului de donaţie a terenurilor. Părţile contractului de donaţie a terenului se
numesc donator şi donatar.
Donator este persoana care face donaţia, iar Donatar este persoana care acceptă şi
primeşte donaţia. In calitate de donator a terenului poate fi orice persoană fizică, proprietar de
teren, inclusiv un cetăţean străin care este proprietar legal de terenuri in RM. In calitate de
donatar a contractului de donaţie a terenurilor agricole pot fi cetăţenii RM, precum şi persoanele
juridice autohtone necomerciale.
Se interzice donaţia terenurilor pentru realizarea unor obligaţii morale:
a) in numele persoanelor incapabile;
b) proprietarilor, administratorilor sau lucrătorilor din instituţii medicale, educative, de asistenţă
socială şi din alte instituţii similare din partea persoanei care se află in ele sau din
partea soţului sau rudelor acesteia de pană la gradul patru inclusiv.
Această regulă nu se aplică in relaţiile dintre rudele de pană la gradul patru inclusiv;
c) in relaţiile dintre persoanele juridice cu scop lucrativ.
Revocarea donaţiei pentru ingratitudine. Donaţia poate fi revocată dacă donatarul a
atentat la viaţa donatorului sau a unei rude apropiate a acestuia, dacă se face vinovat de o altă
faptă ilicită faţă de donator sau faţă de o rudă apropiată a acestuia, situaţii care atestă o
ingratitudine gravă, sau dacă refuză fără motive intemeiate să acorde donatorului intreţinerea
datorată. Dacă donaţia este revocată, se poate cere restituirea terenului donat.
 Revocarea donaţiei poate fi făcută doar in decursul unui an din momentul in care cel
indreptăţit să revoce a luat cunoştinţă de motivul de revocare. Revocarea donaţiei poate avea loc
doar in circumstanţe care dovedesc o ingratitudine gravă din partea donatarului sau dacă acesta
refuză fără motive intemeiate să acorde donatorului intreţinerea datorată. Acţiunea de revocare a
donaţiei nu poate fi inaintată contra moştenitorilor donatarului, nici de moştenitorii donatorului
impotriva donatarului, cu excepţia cazului in care donatorul a decedat pană la expirarea
termenului de un an din momentul in care cel indreptăţit să revoce a luat cunoştinţă de motivul
de revocare.
Rezoluţiunea contractului de donaţie in cazul stării de nevoie. Dacă donatorul, după executarea
donaţiei, nu mai este in stare să-şi asigure o intreţinere corespunzătoare şi să-şi indeplinească
obligaţiile legale de intreţinere faţă de terţi, poate cere de la donatar restituirea bunurilor donate
pe care acesta le mai posedă.
Cererea de restituire a terenului donat este inadmisibilă in cazul in care donatorul şi-a provocat
intenţionat sau prin culpă gravă starea de nevoie.
Răspunderea părţilor contractului de donaţie. Dacă donatorul trece sub tăcere cu viclenie un
viciu de natură fizică sau juridică a terenului donat, acesta este obligat să despăgubească pe
donator de prejudiciul cauzat in asemenea circumstanţe. Contractul de
donaţie incheiat in timpul unei maladii prezumate a fi letale pentru donator, urmată de
insănătoşirea acestuia, poate fi declarat nul la cererea donatorului. Părţile contractului de donaţie
pot conveni ca donaţia să fie condiţionată de indeplinirea unei sarcini sau de realizarea unui scop.
Sarcina sau scopul convenite de părţi nu pot să contravină legii, bunelor moravuri şi ordinii de
drept (de pildă, donaţia terenului nu poate fi condiţionată cu obligaţia donatarului de a se dezice
de perceperea alimentelor pentru intreţinerea copiilor, de a se căsători cu o anumită persoană şi
altele asemenea).
Scopul poate fi şi de utilitate publică, nu numaidecat in interesul donatorului sau rudelor acestuia
(de pildă, de a transmite o parte din recoltă sau din plata de arendă in natură (struguri, ulei etc.)
in folosul spitalului sau grădiniţei de copii din localitate etc.). In cazul
in care sarcina sau scopul convenit de părţi presupune cheltuieli materiale/financiare (de pildă,
plantarea viţei de vie sau a unei livezi de pomi fructiferi pe terenul donat), atunci donaţie se va
considera numai partea ce depăşeşte cheltuielile de plantare şi/sau de atingere a scopului
respectiv. Este necesar şi important ca sarcina sau scopul cerut de donator (condiţia donaţiei) să
nu depăşească valoarea terenului donat. Este imoral şi ilegal ca in cazul contractului de donaţie
să se ceară de la donatar executarea unor sarcini sau atingerea unui scop care va necesita
cheltuieli materiale şi/sau financiare mai mari decat costul terenului donat (de pildă, costul
terenului donat este de 5 mii de lei, iar donatorul cere de la donatar ca acesta să planteze pe
terenul donat viţă de vie care necesită cheltuieli de 100 mii de lei etc.). Indeplinirea sarcinii poate
fi cerută, in afară de donator, de oricare persoană in al cărei interes este stipulată sarcina (de
pildă, in cazul in care terenul este donat cu sarcina de a-l da in arendă unui anumit arendaş sau
dacă donatorul
a condiţionat donaţia cu obligaţia donatarului de a impărţi plata de arendă cu alte persoane sau
rude apropriate etc.). Dacă donatarul nu indeplineşte sarcina sau realizarea unui scop convenit şi
indicat in contractul de donaţie a terenului (condiţia donaţiei), donatorul poate cere revocarea
(restituirea, anularea) donaţiei.

6. Contractul de arendare a terenurilor

Transmiterea terenului în arendare, asemeni cum şi vanzarea, schimbul, donarea, transmiterea in
administrare fiduciară, ipotecarea etc. este una din posibilităţile juridice de exercitare a dreptului
de proprietate.
Insemnătatea contractului de arendare se manifestă şi in faptul că in jurul a 70 la sută din
terenurile cu destinaţie agricolă, deja atribuite in proprietatea privată a cetăţenilor cu drept la cota
de teren echivalent sunt transmise in folosinţă in baza contractului de arendare, fiind valorificate
in comun in cadrul gospodăriilor ţărăneşti (de fermier), cooperativelor agricole de producţie, in
cadrul altor intreprinderi agricole. Astfel, in baza contractului de arendare a terenurilor, are loc şi
soluţionarea problemei parcelelor mici, comasarea („consolidarea”) terenurilor şi crearea
exploataţiilor agricole mai mult sau mai puţin compacte.
In prezent, relaţiile de arendă sunt reglementate de Codul civil, Codul funciar (art. 20, 25,
28 -30, 41 şi altele), Legea cu privire la arenda in agricultură, pusă in aplicare cu data de 1 august
2003, Legea cadastrului bunurilor imobile, Hotărarea Guvernului
privind implementarea Legii cu privire la arenda in agricultură, inclusiv Regulamentul privind
modul de ţinere in cadrul primăriilor a registrelor contractelor de arendă a terenurilor.
Legislaţia RM stabileşte că contractul de arendare este un acord incheiat intre o parte,
proprietar sau un alt posesor legal al terenurilor şi altor bunuri agricole, denumită arendator, şi
altă parte, denumită arendaş, in vederea exploatării acestora pe o durată determinată şi la un preţ
stabilit de părţi. Contractul de arendare este o varietate a contractului de locaţiune.
Caracterele juridice ale contractului de arendă. Contractul de arendă este un contract:
a) negociabil de părţi, astfel că proprietarul terenului (arendatorul) şi arendaşul au dreptul
şi libertatea de a negocia intre ei clauzele (condiţiile) contractului de arendă, inclusiv modul de
formulare şi includere in contract a clauzelor obligatorii stabilite de lege, precum şi a unor clauze
suplimentare, liber convenite de părţi, avand in vedere drepturile şi interesele economice ale
părţilor in fiecare caz concret in parte;
b) cu titlu oneros, ceea ce inseamnă că atat arendatorul cit şi arendaşul terenului vor
obţine beneficii materiale concrete, inclusive financiare, in rezultatul executării contractului de
arendare. Dacă un bun agricol se transmite, in vederea folosinţei sau exploatării temporare, cu
titlu gratuit, acesta nu poate fi calificat drept contract de arendare;
c) bilateral (sinalagmatic), deoarece la contract participă două părţi: proprietarul
terenului (arendatorul) şi arendaşul ce dă naştere la obligaţii reciproce intre părţi, arendatorul
obligandu-se să asigure folosinţa provizorie a terenului arendat, iar arendaşul se obligă să
plătească arendatorului plata de arendă;
d) solemn, in sensul că trebuie incheiat in formă scrisă.
e) cu executare succesivă, deoarece executarea contractului de arendare durează in timp şi in
toată perioada de valabilitate, de la incheiere şi pană la incetarea relaţiilor de arendare şi
rezilierea contractului incontinuu, fără intrerupere, este obligatoriu atat pentru arendator cit şi
pentru arendaşul terenului, aceştia fiind obligaţi să respecte intocmai şi să execute in totalitate
prevederile contractului semnat;
f) netranslativ de proprietate, deoarece transferă numai dreptul de folosinţă asupra terenului
pentru o durată determinată.
Capacitatea juridică a părţilor contractante. Părţile contractului de arendare se numesc
arendator şi arendaş.
Arendator este persoana fizică sau persoana juridică care dă terenul in arendă. In calitate
de arendator poate fi doar proprietarul sau alt posesor legal al terenului. Posesor legal poate fi
considerat şi arendaşul terenului in cazul in care arendatorul ii acordă acestuia in scris dreptul de
a transmite terenul unei terţe persoane in subarendă. In calitate de arendaş de terenuri agricole
poate fi persoana fizică sau persoana juridică, cu domiciliul (sediul) in RM. Legislaţia RM este
liberală in privinţa statutului juridic al arendaşului, deoarece stabileşte o singură condiţie pentru
persoanele fizice şi juridice arendaşi, şi anume: „să aibă domiciliu (sediu) in RM” (art. 2 din
Legea cu privire la arenda in agricultură).
Obiectul contractului de arendă. Bunurile care pot forma obiectul contractului de
arendare sunt următoarele: terenuri agricole productive – arabile, vii, livezi, pepiniere viticole,
pomicole, de arbuşti fructiferi, plantaţii de hamei şi duzi – terenurile ocupate cu construcţii şi
instalaţii agrozootehnice, amenajările piscicole şi de imbunătăţiri funciare, drumurile
tehnologice, platformele şi spaţiile de depozitare care deservesc nevoile producţiei agricole,
terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă, precum şi
animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi alte bunuri destinate exploatării
agricole.
Bunurile care formează obiectul contractului trebuie să fie complete şi precis determinate.
Potrivit art. 913 Cod civil, arendatorul şi arendaşul trebuie să intocmească, la inceputul arendării,
un act in care se descrie bunul arendat şi starea in care se află in momentul predării. In toate
cazurile, pentru a fi in prezenţa unui contract de arendare, bunurile menţionate trebuie să fie
destinate producţiei agricole. Dacă folosinţa unor bunuri agricole se transmite in alte scopuri (de
exemplu, terenul in scopuri turistice sau sportive), contractul nu va mai fi supus reglementărilor
privind arenda, ci regulilor locaţiunei.
Contractul de arendare a terenurilor trebuie să includă, in mod obligatoriu, date privind:
a) părţile contractante, domiciliul ori sediul acestora;
b) obiectul contractului;
c) actul care autentifică dreptul de proprietate sau alt drept al arendatorului de a da terenul
agricol in arendă;
d) inregistrarea contractului in modul stabilit;
e) termenul de arendă;
f) componenţa, forma şi cuantumul plăţii de arendă;
g) modalitatea, termenul şi locul achitării plăţii pentru arendă;
h) drepturile şi obligaţiile părţilor;
i) răspunderea părţilor;
j) condiţiile de modificare şi de reziliere a contractului;
k) condiţiile de folosire a obiectelor situate pe terenul arendat, inclusiv a utilajului şi a tehnicii
agricole;
l) condiţiile de recultivare, după caz;
m) normele maximal admisibile de influenţă asupra
mediului, cu efectuarea analizei chimice a solului la transmiterea şi la restituirea terenului cu
acordul comun al părţilor contractante.
Neincluderea in contractul de arendă a unei clauze esenţiale sau nerespectarea formei scrise a
contractului atrage nulitatea acestuia.
Arenda (plata de arendă), al doilea obiect al contractului de arendare, reprezintă preţul
arendării şi obiectul prestaţiei arendaşului. Plata se face potrivit inţelegerii părţilor şi se execută
la termenele şi la locul stabilite in contract. Arenda se stabileşte de părţi in bani, in natură sau in
natură şi bani. Arenda in natură se stabileşte intr-o cantitate determinată de produse sau intr-un
procent din producţie. Produsele cu care se plăteşte arenda se stabilesc de părţi in funcţie de
specificul activităţii agricole şi de zonă (alin 3 al art. 916 Cod civil). Plata pentru arendă va
constitui nu mai puţin de 2% pe an din preţul normativ al terenului arendat.
Contractul de arendare in mod obligatoriu trebuie să indice obiectul contractului: terenul
dat şi luat in arendă, inclusiv numărul cadastral al terenului, documentul ce confirmă dreptul de
proprietate asupra terenului, suprafaţa acestuia, după caz, adiacenţii, precum şi alte date, la
solicitarea şi acordul părţilor.
Arendatorul şi arendaşul sunt obligaţi să intocmească actul de predare-preluare a
terenului cu o descriere mai amănunţită a terenului dat şi luat in arendă. Aşa un act trebuie
intocmit in termen de 14 zile calendaristice din data incheierii şi semnării contractului de
arendare.
Termenul de arendă. Contractul de arendare trebuie să conţină date precise privind data,
la care incepe arenda şi data, cand incetează arenda. Lipsa datelor privind termenul de arendă
(durata contractului), asemeni cum şi in cazul altor clauze obligatorii, atrage după sine nulitatea
contractului. Conform Legii cu privire la arendă in agricultură termenul de arendă a terenului
agricol nu poate fi stabilit mai mic de un an, dar nici mai mare de 30 de ani. In cazul in care
părţile contractului de arendare vor indica in contract un termen de 6 luni, 9, 11 luni sau 40, 50,
99 de ani, contractul se va considera incheiat pe un an sau, respectiv, pe 30 de ani. De asemenea,
in limitele de cel puţin un an şi cel mult 30 de ani, poate fi stabilit şi termenul de arendare a
terenului in scopul sădirii unor plantaţii multianuale (viţei de vie, livezilor), insă in acest caz,
termenul contractului de arendare va fi stabilit de cel puţin 25 ani, dacă contractul nu prevede alt
termen. Decizia finală cu un termen de arendă concret, şi in acest caz, va fi luată in rezultatul
negocierilor de către proprietarul şi arendaşul terenului.
Dacă proprietarul terenului (arendatorul) nu doreşte să prelungească termenul de arendă a
terenului, acesta va comunica in scris despre aceasta arendaşului cu 3 luni inainte de expirarea
termenului de arendă convenit iniţial. Dacă arendatorul nu va face acest lucru, contractul de
arendă se consideră prelungit cu un an.
Contractul de arendare poate fi prelungit cu acordul comun al părţilor. Partea care
intenţionează să prelungească contractul de arendă este obligată să solicite avizul celeilalte părţi
cu cel puţin 30 de zile inainte de expirarea termenului contractului. In cazul prelungirii
termenului de arendă a terenului, părţile vor semna un acord adiţional, care devine parte
integrantă a contractului de bază.
Forma contractului de arendare a terenurilor agricole. Contractul de arendare a
terenurilor agricole va fi incheiat in formă scrisă. Lipsa unui contract in scris dintre proprietarul
terenului (arendator) şi arendaş este atat in defavoarea proprietarului de teren
cat şi in defavoarea arendaşului care vor fi lipsiţi de orice protecţie din partea instanţelor
judecătoreşti in cazul posibilelor litigii care pot să apară pe parcurs intre acestea.
Inregistrarea contractului/dreptului de arendare a terenurilor agricole. Inregistrarea
contractului/dreptului de arendare a terenului agricol are loc, in funcţie de durata contractului:
a) in registrul contractelor de arendă la primăria localităţii in a cărei rază teritorială este situat
terenul;
b) in registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral territorial in a cărui rază teritorială este situat
terenul.
Neinregistrarea contractului /dreptului de arendare are ca efect inopozabilitatea contractului faţă
de terţi. Contractul de arendare a terenurilor incheiat pe un termen mai mare de 3 ani se prezintă
oficiului cadastral teritorial, in a cărui rază teritorială este situat terenul, pentru inregistrarea
dreptului de arendare in registrul bunurilor imobile. Inregistrarea benevolă la oficiul cadastral
teritorial a dreptului de arendare pe un termen de pană la 3 ani il scuteşte pe arendaş de obligaţia
de a-l inregistra la primărie.
Contractul de arendare a terenurilor incheiat pe un termen de pană la 3 ani inclusiv se
inscrie in registrul contractelor de arendă ţinut de primăria localităţii in a cărei rază teritorială
este situate terenul arendat. In cazul in care terenul dat in arendă este situat pe
teritoriul mai multor localităţi, contractul se inregistrează la primăria fiecăreia dintre aceste
localităţi. In registrul contractelor de arendă se inscriu date privind:
a) părţile contractante, domiciliul ori sediul acestora;
b) numărul cadastral, suprafaţa, bonitatea şi modul de folosinţă a terenului dat in arendă;
c) termenul de arendă şi data expirării acestuia;
d) plătitorul impozitelor aplicate asupra terenului arendat;
e) alte date, după caz.
Efectele contractului de arendare. Drepturile şi obligaţiile părţilor. Dreptul de folosinţă a
terenului şi altor bunuri agricole arendate apare din momentul semnării actului de predare-
preluare a terenului arendat. Arendatorul este in drept să verifice oricand modul in care arendaşul
valorifică terenul său dat in arendă, insă fără a interveni in activitatea curentă a acestuia.
Arendatorul are, in vederea garantării plăţii de arendă, drept de amanet asupra bunurilor obţinute
de arendaş şi asupra fructelor terenului arendat, iar arendaşul (sau deţinătorul terenului vecin cu
cel arendat) are dreptul prioritar la incheierea contractului de arendare pe un nou termen in cazul
in care:
a) şi-a onorat obligaţiile contractuale luate anterior;
b) bunurile arendate se dau in arendă pe un nou termen;
c) acceptă noile clauze contractuale stabilite de arendator.
Arendaşul mai beneficiază şi de dreptul de preemţiune in cazul instrăinării de către proprietar a
terenului dat in arendă.
Arendaşul poate solicita schimbarea destinaţiei terenului arendat, insă aşa ceva poate avea loc
doar cu acordul prealabil in scris al proprietarului şi cu respectarea dispoziţiilor legale.
Problema riscurilor in contractul de arendare. Potrivit art. 920 Cod Civil, in contractul
de arendare părţile contractante pot stabili, de comun acord, cazurile şi limitele suportării
prejudiciilor cauzate de calamităţile naturale. De asemenea, de comun acord, părţile pot să
prevadă repartizarea pierderilor totale sau parţiale a bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri
fortuite sau de forţă majoră. Riscul bunului, adică dauna rezultată din pieirea fortuită a bunurilor
arendate, se suportă, potrivit regulilor generale (art. 318 Cod Civil), de către proprietarul
arendator. In domeniul contractului de arendare problema privind riscul contractului (soarta
obligaţiei arendaşului de a plăti arenda) se pune sub două aspecte, şi anume:
a) in caz de pieire fortuită a bunurilor arendate, riscul contractului este suportat de arendator, in
calitate de debitor al obligaţiei (de a asigura folosinţa) imposibil de executat, care nu mai poate
cere arendaşului plata de arendă.
b) in caz de pieire fortuită a recoltei, producţiei, fructelor riscul se suportă de ambele părţi.
Potrivit art. 917 Cod Civil, dacă mai mult de jumătate din fructele obţinute prin arendare pier
fortuit, arendaşul poate cere reducerea proporţională a plăţii de arendă. Arendaşul insă, va fi ţinut
să facă dovada că pieirea s-a produs dintr-o cauză străină (forţă majoră sau caz fortuit), dar nu
din culpa sa.
Subarenda terenurilor agricole. Terenurile agricole se transmit in subarendare numai cu
consimţămantul proprietarului, dat in formă scrisă, şi prin incheierea unui contract separat.
Arendatorul terenurilor agricole va indica in consimţămantul său care dintre acestea pot fi date in
subarendă, pe ce termen şi cu ce scop. Contractul de subarendare a terenurilor agricole va
conţine informaţii despre contractul de arendare şi despre consimţămantul arendatorului, in al
cărui temei a fost incheiat contractul de subarendă. Darea in subarendare a terenurilor agricole
arendate nu absolvă arendaşul de răspunderea faţă de arendator. Termenul contractului de
subarendare a terenurilor agricole nu poate depăşi
termenul contractului de arendare. Subarenda ulterioară se interzice.
Răspunderea părţilor. Pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare de către
părţi a clauzelor contractului d arendare, partea vinovată poartă răspundere conform legii şi
clauzelor contractuale. Incetarea acţiunii contractului de arendare nu absolvă părţile de
răspunderea pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a clauzelor contractuale in
perioada de acţiune a acestuia. Litigiile apărute la incheierea şi executarea contractului de
arendare a terenului, la modificarea clauzelor contractuale, la incetarea acţiunii contractului se
examinează de către instanţa judecătorească. In contractul de arendare părţile contractante pot
stabili, de comun acord, cazurile şi limitele suportării prejudiciilor cauzate de calamităţi naturale.
De comun acord, părţile pot să prevadă repartizarea pierderilor totale sau parţiale ale terenului
arendat ca urmare a unor cazuri fortuite sau a unor cazuri de forţă majoră.
Modificarea, rezilierea şi incetarea contractului de arendare. Clauzele contractului de
arendare a terenului se modifică cu acordul comun al părţilor contractante ori prin hotărare a
instanţei judecătoreşti. In cazul in care una dintre părţile contractante intenţionează să modifice
clauzele contractului de arendare, ea va solicita avizul celeilalte părţi cu cel puţin 30 de zile pană
la prezentarea propunerilor de modificare. La modificarea clauzelor contractului de arendare,
părţile contractante vor semna un acord
adiţional care va fi parte integrantă a contractului de bază şi il vor inregistra in modul stabilit de
lege.
Contractul de arendare se reziliază:
a) prin acordul comun al părţilor contractante;
b) prin hotărare a instanţei judecătoreşti, la cererea uneia dintre părţile contractante, in legătură
cu neexecutarea de către cealaltă parte a obligaţiilor contractuale.
Acordul părţilor contractante privind rezilierea contractului de arendă se incheie in formă scrisă.
Arendatorul este in drept să ceară rezilierea contractului de arendare in cazul in care
arendaşul:
a) nu a inregistrat contractul in termenele prevăzute de lege;
b) refuză să ia in arendă bunurile agricole stipulate in contract;
c) a schimbat modul de folosinţă a bunurilor arendate fără consimţămantul arendatorului;
d) a inrăutăţit starea bunurilor astfel incat ea nu poate fi restabilită pană la expirarea termenului
contractului;
e) nu a achitat plata pentru arendă in decursul a 3 luni de la data expirării termenului prevăzut in
contract;
f) a incheiat un contract de subarendă fără consimţămantul arendatorului.
Arendaşul este in drept să ceară rezilierea contractului de arendă in cazul in care:
a) arendatorul refuză să dea in arendă terenul indicat in contract, nu l-a transmis la timp ori face
imposibilă exploatarea terenurilor arendate;
b) terenul arendat, din motive ce nu depind de voinţa sa, ajuns intr-o stare inutilizabilă;
c) se află in incapacitate de muncă, este privat de libertate ori au survenit alte circumstanţe care
fac imposibilă executarea de mai departe a contractului.
 Contractul de arendare a terenului poate prevedea şi alte motive de reziliere a acestuia din
iniţiativa părţilor. Partea contractantă care intenţionează să rezilieze contractul de arendă
inştiinţează in scris partea cealaltă cu cel puţin 3 luni inainte de recoltare. Restituirea terenului
agricol arendat are loc in baza actului de predare-preluare. La expirarea termenului contractului
de arendare, arendaşul este obligat să restituie arendatorului terenul agricol arendat in starea in
care l-a preluat, ţinandu-se cont de uzura terenului (bonitatea solului), specificată in contract.
Incetarea contractului de arendare.
Astfel, contractul de arendă incetează in cazul:
a) expirării termenului de arendă;
b) declarării nulităţii acestuia;
c) pieirii bunurilor arendate;
d) rezilierii contractului;
e) in alte cazuri prevăzute de lege sau de contract.

7. Contractul de concesiune a terenurilor

Relaţiile cu privire la concesiune sunt reglementate prin Legea cu privire la concesiuni

(nr.534-XIII din 13.07.95) şi alte acte normative. Conform art. 1 din Legea cu privire la
concesiuni, concesiunea este un contract prin care statul sau autorităţile administraţiei publice
locale cesionează (transmite) unui investitor (persoană fizică sau juridică, inclusiv străină), in
schimbul unei redevenţe, dreptul de a desfăşura activitate de prospectare, explorare, valorificare
sau restabilire a resurselor naturale pe teritoriul RM, de a presta servicii publice, de a exploata
obiecte proprietate publică (de stat sau municipală) care conform legislaţiei sunt scoase integral
sau parţial din circuitul civil, precum şi dreptul de a desfăşura anumite genuri de activitate,
inclusiv cele care constituie monopolul statului, preluand gestiunea obiectului concesiunii, riscul
prezumtiv şi răspunderea civilă.
Caracterele juridice ale contractului de concesiune.
Contractul de concesiune, asemeni cum şi contractul de arendare a terenurilor, este un contract:
a) negociabil de părţi; b) cu titlu oneros; c) bilateral (sinalagmatic); d) solemn; e) cu executare
succesivă; f) comutativ; g) netranslativ de proprietate.
Pot face obiectul concesiunii:
a) terenurile şi alte resurse naturale, prospectarea, explorarea şi valorificarea acestora;
b) bunurile mobiliare şi imobiliare ale organizaţiilor şi intreprinderilor de stat sau municipale.
Calitatea de concedent o are:
a) Guvernul, in cazul concesionării terenurilor şi altor resurse naturale. In acest caz contractul de
concesiune se va incheia intre concesionar şi organul central de specialitate al administraţiei
publice autorizat de Guvern;
b) organele centrale de specialitate şi autorităţile administraţiei publice locale, in limitele
competenţei lor, in cazul concesionării bunurilor intreprinderilor de stat (municipale), a altor
obiecte economice.
Concesionari pot fi persoane fizice şi juridice din RM şi din alte state. In baza
contractului de concesiune, concedentul cesionează concesionarului, in baza contractului de
concesiune, drepturile sale de posesiune şi de folosinţă asupra obiectului concesiunii,
rezervandu-şi dreptul exclusiv de dispoziţie asupra acestuia, iar produsele şi beneficiul (venitul)
obţinut de concesionar ca rezultat al exploatării obiectului concesiunii constituie proprietatea
acestuia, dacă contractul de concesiune nu prevede altfel. Constituie proprietate a
concesionarului valorile materiale proprii şi de altă natură procurate cu mijloace proprii precum
şi imbunătăţirile aduse de acesta obiectului concesiunii, dacă acestea pot fi separate de obiectul
in cauză fără a-l prejudicia. Imbunătăţirile inseparabile aduse obiectului concesiunii de către
concesionar constituie proprietatea RM.
La expirarea contractului de concesiune ori in cazul rezilierii lui, concesionarul are
dreptul la recuperarea costului imbunătăţirilor aduse obiectului concesiunii cu permisiunea
concedentului, dacă contractul nu prevede altfel.
Concesionarea terenurilor şi a altor resurse naturale. Pot fi concesionate terenuri
proprietate publică din domeniul public (care nu pot fi supuse privatizării) de toate categoriile
(exceptand terenurile destinate ocrotirii naturii, terenurile de valoare istoricoculturală şi
terenurile fondului silvic) şi alte resurse naturale. Lista terenurilor şi a altor resurse naturale va fi
pusă de acord cu autorităţile administraţiei publice locale in a căror rază teritorială se
preconizează desfăşurarea activităţii concesionale şi cu organele de
protecţie a mediului inconjurător.
Controlul asupra activităţii de exploatare a terenurilor şi a altor resurse naturale
desfăşurate de concesionar este exercitat de organele de stat de supraveghere şi control.
Concesiunea se acordă in baza rezultatelor concursului internaţional, cu incheierea
ulterioară a contractului de concesiune. Dacă obiectul concesiunii este solicitat de un singur
ofertant, a cărui ofertă corespunde condiţiilor stabilite de către concedent, incheierea contractului
de concesiune se negociază direct.
Contractul de concesiune va cuprinde:
a) părţile contractante;
b) obiectul şi scopul concesiunii;
c) formele, condiţiile, cuantumul şi modul de efectuare a plăţilor concesionale;
d) obligaţiile concedentului privind concesionarea obiectelor şi drepturile lui de control asupra
exploatării acestora;
e) obligaţiile concesionarului de a menţine obiectele concesiunii in stare de funcţionare şi de a le
restitui in starea respectivă după incetarea efectului contractului, precum şi
obligaţiile de a asigura securitatea ecologică a unităţii de producţie infiinţate şi protecţia
mediului inconjurător;
f) condiţiile de asigurare a obiectului concesiunii;
g) volumul şi termenele de atragere in RM a investiţiilor străine in vederea desfăşurării activităţii
de producţie a concesionarului;
h) clauza privind prezentarea in modul stabilit de legislaţie a avizului organului de protecţie a
mediului inconjurător şi a avizului serviciului sanitaro-epidemiologic asupra securităţii
tehnologiilor aplicate;
i) dreptul statului de a procura in mod prioritar o parte din produsul finit al concesionarului;
j) clauza privind menţinerea sau modificarea numărului de locuri de muncă;
k) clauza privind intreţinerea obiectelor de utilitate socialculturală, menţinerea condiţiilor de
funcţionare a acestora sau transmiterea lor la balanţa unităţilor administrativ-teritoriale
respective;
r) răspunderea părţilor şi modul de soluţionare a litigiilor;
s) procedura lichidării intreprinderii concesionale;
t) durata contractului;
u) garanţiile financiare ale părţilor;
v) sediul şi elementele de identificare ale băncilor părţilor;
w) alte clauze negociate şi convenite de părţi.
La contractul de concesiune se anexează documentele ce confirmă drepturile de
proprietate ale statului asupra obiectului concesiunii, planurile de situaţie ale terenurilor, de
amplasare a clădirilor şi construcţiilor, precum şi lista bunurilor proprietate publică (de stat sau
municipală) cu valoarea lor estimată in preţurile pieţei mondiale, conform datelor de inventariere
la momentul incheierii contractului.
Contractul de concesiune a terenurilor şi a altor resurs naturale, in afară de cele indicate
mai sus, trebuie să mai cuprindă:
a) caracteristica mediului natural, a solului şi a altor resurse naturale, precum şi volumul
exploatării lor;
b) normele tehnologice de exploatare a acestora;
c) condiţiile de recultivare a terenurilor;
d) plăţile de compensare pentru scoaterea din circuit a terenurilor şi a altor resurse naturale;
e) condiţiile de protecţie a resurselor naturale insoţitoare;
f) volumul şi modul de depozitare a deşeurilor de producţie;
g) normele maxime admisibile ale impactului asupra mediului inconjurător;
h) modul de distribuire a cheltuielilor pentru prospectarea, explorarea şi valorificarea resurselor
naturale, precum şi a riscurilor şi veniturilor aferente acestor activităţi.
Contractul de concesiune se incheie pe o durată ce nu va depăşi 50 de ani. La expirarea
contractului de concesiune, dacă au fost respectate clauzele lui, concesionarul beneficiază de
dreptul preferenţial de a prelungi contractul. In cazul prelungirii contractului de concesiune
clauzele lui pot fi modificate cu acordul părţilor. Concedentul are dreptul să modifice in mod
unilateral clauzele contractului de concesiune, in cazul in care apar circumstanţe deosebite de
cele care au fost prevăzute la acordarea concesiunii. Dacă modificarea unilaterală a clauzelor
contractului aduce prejudiciu concesionarului, el este in drept să ceară concedentului acoperirea
acestui prejudiciu, inclusiv a venitului ratat.
Concedentul are dreptul să ceară rezilierea inainte de termen a contractului de concesiune in
cazul:
a) survenirii unor evenimente sau depistării unor fapte care ii dau dreptul de a rezilia contractul;
b) incălcării clauzelor contractului de către concesionar;
c) lichidării concesionarului - persoană juridică sau decesului concesionarului - persoană fizică
ce a incheiat contractul;
d) falimentului intreprinderii concesionale;
e) pronunţării de către instanţa de judecată competentă a hotărarii privind nulitatea documentelor
de constituire a intreprinderii concesionale.
Redevenţa. Redevenţa concesiunii se stabileşte in natură, in bani sau in ambele
modalităţi, sub formă de plăţi de o singură dată (bonus), arendă (rentă), plăţi pentru extracţia
resurselor naturale sau pentru fabricarea producţiei (royalty). Cuantumul plăţii de arendă este
stipulat in contractul de concesiune. Concedentul poate stabili arenda in cote progresive. Pentru a
stimula demararea cit mai urgentă a funcţionării intreprinderii concesionale, arenda poate fi
stabilită pe o perioadă limitată, de exemplu pană la inceputul extracţiei resurselor naturale sau
exportului produselor.
Plăţile pentru extracţia resurselor naturale sau fabricarea producţiei reprezintă plăţi
periodice pentru dreptul de explorare a resurselor naturale. Ele se achită din momentul inceperii
extracţiei resurselor naturale sau fabricării producţiei pană la expirarea contractului de
concesiune, sub formă de defalcări din costul producţiei (in procente din volumul de desfacere
(venit, beneficiu), sau sub formă de taxe pe unitate de produs. Plăţile royalty nu cad sub
incidenţa sistemului de facilităţi fiscale. Cuantumul şi formele plăţilor menţionate, precum şi
modul şi termenele achitării lor se stabilesc in contractul de concesiune. Redevenţa poate fi
stabilită pentru exploatarea tuturor obiectelor concesiunii in ansamblu sau pentru fiecare obiect
aparte.
Concesionarul are dreptul:
a) să stabilească direcţiile principale şi perspectivele dezvoltării intreprinderii concesionale,
precum şi să planifice activitatea ei;
b) să stabilească structura organelor de conducere, statul de funcţii, să angajeze lucrătorii,
inclusiv cetăţeni străini şi apatrizi;
c) să numească şeful intreprinderii concesionale, adjuncţii lui, conducătorii subdiviziunilor
structurale, dacă contractul de concesiune nu prevede altfel;
e) să atace in instanţă de contencios administrativ competentă acţiunile organelor centrale de
specialitate ale administraţiei publice (autorităţilor administraţiei publice locale) in cadrul
reglementării raporturilor concesionale.
Concedentul are dreptul:
a) să intre in componenţa organelor de conducere şi de control ale intreprinderii concesionale;
b) să primească sau să procure in mod prioritar o parte din producţia fabricată de concesionar,
dacă contractul de concesiune nu prevede altfel;
c) să exercite controlul asupra respectării de către concesionar a legislaţiei RM şi a contractului
de concesiune;
d) să procure in mod prioritar bunurile concesionarului după incetarea efectului contractului de
concesiune;
Guvernul garantează concesionarului:
a) protecţia investiţiilor;
b) neamestecul organelor centrale de specialitate ale administraţiei publice (autorităţilor
administraţiei publice locale) in activitatea de intreprinzător a concesionarului, cu excepţia
cazurilor in care printr-o astfel de activitate se incalcă legislaţia, se creează pericol real pentru
viaţa şi sănătatea populaţiei sau se pot declanşa alte urmări grave;

8. Contractul de ipotecă a terenurilor

]Relaţiile privind gajul/ipoteca sunt reglementate de Codul civil, Legea cu privire la gaj, Legea
cadastrului bunurilor immobile şi alte acte normative.
Gajul este un drept real, in al cărui temei creditorul (creditorul gajist) poate pretinde
satisfacerea creanţelor sale cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea
bunurilor depuse in gaj in cazul in care debitorul (debitorul gajist) nu execută obligaţia garantată
prin gaj. Gajul se constituie prin lege şi contract. Contractul de ipotecă este un contract
accesoriu.
Gajul este de două tipuri:
- gajul inregistrat (gajul fără deposedare);
- amanetul (gajul cu deposedare).
In cazul gajului inregistrat, obiectul gajului rămane in posesiunea debitorului gajist sau a unui
terţ care acţionează in numele debitorului gajist. După natura raporturilor de drept, in
categoria de gaj inregistrat intră:
- ipoteca – gajarea terenurilor, construcţiilor, altor bunuri imobile legate nemijlocit de pămant,
impreună cu terenul aferent necesar asigurării funcţionale a obiectului gajat sau cu dreptul de
folosinţă a acestui teren. Constituie ipotecă şi grevarea chiriilor, prezente şi viitoare, pe care le
produce un imobil. Ipoteca trebuie inscrisă in registrul bunurilor imobile;
- ipoteca de intreprinzător - gajul intreprinderii, care seextinde asupra intregului ei patrimoniu,
inclusiv asupra fondurilor fixe şi circulante, asupra altor bunuri şi drepturi patrimoniale reflectate
in bilanţul intreprinderii, dacă legea sau contractul nu prevede altfel;
- gajul mărfurilor care se află in circulaţie sau in proces de prelucrare;
- gajul bunurilor pe care debitorul gajist le va dobandi in viitor.
Astfel, gajul terenurilor este numit ipotecă. Ipoteca terenurilor este un drept real imobiliar
care nu-l deposedează pe debitorul gajist de terenul său şi care-i dă dreptul creditorului gajist de
a fi plătit, cu preferinţă faţă de alţi creditori, din preţul obţinut din vanzarea terenului prin
negocieri directe, licitaţie sau concurs public. Dreptul real de ipotecă nu conferă creditorului nici
posesia, nici folosinţa şi nici dispoziţia asupra bunului ipotecat.
Ipoteca este un:
- drept real – conferă creditorului dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă. Cu toate acestea,
caracterul real al ipotecii nu conferă automat creditorului dreptul de a deţine terenul grevat;
- drept imobiliar – ipoteca poate fi constituită doar asupra bunurilor imobile. Asupra bunurilor
mobile se poate constitui doar gajul;
- drept accesoriu – depinde de existenţa unei creanţe şi urmează soarta creanţei pe care o
garantează;
- drept indivizibil – in sensul că fiecare fracţiune din creanţă grevează intregul imobil ipotecat, de
aceea, in caz de plată a unei părţi de datorie, ipoteca nu se fracţionează, ci subzistă in totalitatea
ei, iar in caz de transmisiune succesorală, moştenitorul care a primit terenul ipotecat răspunde
faţă de creditorul ipotecar pentru intreaga datorie.
După cum a fost menţionat mai sus, gajul se poate constitui prin lege sau contract. Deci şi
ipoteca se poate constitui prin lege (ipotecă legală) sau contract (ipotecă convenţională).
Ipotecile legale sunt cele pentru a căror existenţă nu este necesară incheierea unui
contract (creanţele persoanelor care au participat la construcţia imobilelor, creanţele care rezultă
dintr-o hotărare judecătorească).
Ipotecile convenţionale sunt acele ipoteci, care-şi au izvorul in voinţa părţilor
contractante şi se materializează prin incheierea unui contract de ipotecă.
Obiectul contractului de ipotecă a terenului. Obiect al contractului de ipotecă poate fi
orice bun imobil care este strans legat de pămant şi a cărei deplasare nu este posibilă decat
aducand atingere esenţei bunului imobil (distrugere totală sau parţială).
Terenul poate fi obiect al ipotecii doar dacă nu este retras din circuitul civil. Prin contract, părţile
contractante pot prevedea că ipoteca se va extinde şi asupra unui teren ce va fi dobandit in viitor.
In cazul in care terenul se află in proprietatea a două sau mai multe persoane (este proprietate
comună), acesta va putea fi ipotecat doar dacă toţi coproprietarii şi-au dat acordul, in scris, in
acest sens. Dacă insă terenul aparţine mai multor proprietari pe cote-părţi, atunci unul dintre
proprietari poate ipoteca cota sa din teren fără acordul celorlalţi coproprietari, cu excepţia
cazurilor cand legea sau contractul dintre ei prevede contrariul. In cazul in care legea sau
contractul prevede necesitatea obţinerii acordului celorlalţi coproprietari pentru a ipoteca cota de
teren agricol, această obligaţie trebuie să fie menţionată in registrul bunurilor imobile.
In cazul in care pe terenul ipotecat se află o construcţie destinată utilizării acestui teren,
ipoteca se va extinde şi asupra construcţiei, cu excepţia cazurilor cand legea sau contractul nu
prevede altfel. Această normă, conţinută in art.457 (7) Cod civil este o normă dispozitivă, ceea
ce inseamnă că, dacă părţile contractante intenţionează să ipotecheze doar terenul, atunci
contractul de ipotecă trebuie să prevadă expres că ipoteca nu se extinde şi asupra construcţiei.
Contractul de ipotecă, in mod obligatoriu, trebuie să indice obiectul contractului, adică terenul
ipotecat:
- numărul cadastral al terenului;
- documentul ce confirmă dreptul de proprietate asupra terenului;
- suprafaţa acestuia;
- adiacenţii (după caz), precum şi alte date, la solicitarea şi acordul părţilor.
La contractul de ipotecă a terenurilor poate fi anexată copia planului cadastral şi/sau planul
geometric al terenului ipotecat.
Prezentarea şi anexarea planului cadastral şi/sau a planului geometric al terenului ipotecat este un
drept al părţilor, dar nu o obligaţie. De asemenea, la contractul de ipotecă poate fi anexată o
descriere a terenului ipotecat.
Părţile contractului de ipotecă a terenului agricol. Părţile contractului de ipotecă a terenului
agricol sunt:
- creditorul gajist;
- debitorul gajist.
Creditorul gajist este persoana a cărei creanţă este garantată printr-un drept real accesoriu de
ipotecă, constituit asupra unui bun imobil ce aparţine debitorului. Debitorul gajist este persoana
fizică sau juridică, proprietar al terenului agricol asupra căruia se instituie o ipotecă şi care este
ţinut să execute obligaţia garantată prin ipotecă sub sancţiunea realizării acestei obligaţii din
contul terenului ipotecat. Părţile contractante trebuie să dispună de capacitate de exerciţiu
deplină. Orice persoană juridică, cu scop lucrativ (inclusiv cele de stat şi municipale) şi
nelucrativ, vor putea figura drept părţi ale contractului de ipotecă doar după ce vor dobandi
capacitatea de exerciţiu. Capacitatea de exerciţiu a persoanei juridice se dobandeşte de la data
inregistrării de stat.
Persoanele juridice cu scop nelucrativ (organizaţiile obşteşti etc.) posedă o aşa-numită capacitate
de folosinţă specială, ceea ce inseamnă că, pentru a putea incheia un contract de ipotecă, in
statutul organizaţiei obşteşti trebuie să se conţină prevederi in acest sens. Terenul ipotecat trebuie
să aparţină cu drept de proprietate debitorului gajist.
Incheierea contractului de ipotecă a terenului. Contractul de ipotecă se consideră incheiat dacă
sunt indeplinite următoarel condiţii:
- respectarea formei;
- acordul părţilor asupra tuturor elementelor esenţiale ale contractului;
- inregistrarea dreptului de ipotecă in registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial in a
cărui rază teritorială este situat terenul.
Contractul de ipotecă a terenului trebuie să fie incheiat in formă scrisă şi autentificat notarial.
Nerespectarea acestei forme autentice atrage nulitatea contractului. Un contractul de ipotecă
valabil trebuie să fie respectate următoarele condiţii:
- părţile contractante trebuie să aibă capacitate de folosinţă şi de exerciţiu deplină;
- terenul ipotecat trebuie să aparţină cu drept de proprietate debitorului gajist;
- exprimarea voinţei părţilor contractante să nu fie viciată,adică să existe acordul benevol al
părţilor la incheierea contractului de ipotecă
Răspunderea pentru comunicarea informaţiei false sau incomplete o poartă persoana care
ipotechează terenul. Contractulde ipotecă a terenului autentificat notarial se prezintă oficiului
cadastral teritorial pentru inregistrarea dreptului de ipotecă apărut in rezultatul incheierii acestui
contract in registrul bunurilor imobile. La autentificarea contractului de ipotecă, valoarea
tranzacţiei se consideră valoarea bunului ipotecat, stabilită de părţi.
Dacă obligaţia, a cărei executare este garantată prin ipotecă, trebuie să fie executată in rate, in
contractul de ipotecă vor fi descrise termenele la care se vor face plăţile respective şi sumele care
vor fi plătite la fiecare termen.
Inregistrarea ipotecii. Ipoteca se inregistrează, conform Legii cadastrului bunurilor imobile, la
oficiul cadastral teritorial in a cărui rază teritorială este situate terenul ipotecat. Dacă contractul
de vanzare-cumpărare a terenului şi contractul de ipotecă a acestui teren sunt incheiate
concomitent, dreptul de proprietate şi ipoteca trebuie să fie inregistrate consecutiv.
Stingerea dreptului de ipotecă se inregistrează in baza:
- cererii creditorului gajist;
- cererii comune a debitorului gajist şi a creditorului gajist;
- hotărarii definitive a instanţei de judecată.
Cheltuielile pentru inregistrarea dreptului de ipotecă cad in sarcina debitorului gajist, insă prin
contractul de ipotecă, părţile contractante pot prevedea că aceste cheltuieli vor fi suportate de
ambii in părţi egale.
Exercitarea dreptului de ipotecă. In cazul in care debitorul gajist nu execută, la scadenţă,
obligaţia garantată prin ipotecă, creditorul gajist are dreptul de a exercita una din următoarele
acţiuni:
- să vandă el insuşi terenul ipotecat;
- să-l vandă sub controlul instanţei judecătoreşti;
- să-l i-a in posesiune spre a-l administra.
Creditorul gajist poate exercita drepturile enumerate mai sus doar in cazul in care va respecta
măsurile prealabile exercitării dreptului de gaj. Astfel, creditorul gajist care intenţionează să-şi
exercite dreptul de ipotecă, trebuie să notifice acest lucru debitorului creanţei garantate şi, după
caz, debitorului gajist şi terţului deţinător al bunului gajat. După notificare, creditorul gajist
depune la oficiul cadastral teritorial unde a fost inregistrată ipoteca un preaviz, la care anexează
dovada notificării debitorului gajist.
Registratorul oficiului cadastral teritorial inscrie/notează imediat preavizul in registrul bunurilor
imobile.
Preavizul se semnează de creditorul gajist. Termenul acordat de creditorul gajist pentru
transmiterea terenului ipotecat nu va fi mai mic de 20 de zile incepand cu data inregistrării
preavizului. In cazul unei proceduri de faliment, instanţa judecătorească este obligată să trimită,
in termen de 3 zile de la data pronunţării, la oficiul cadastral teritorial unde s-a efectuat
inregistrarea ipotecii, incheierea cu privire la deschiderea procesului de faliment.
Incheierea se inscrie in registrul bunurilor imobile la descrierea terenului ipotecat.
Vanzarea de către creditorul gajist a terenului ipotecat.
După ce a obţinut in posesiune terenul ipotecat, creditorul gajist are dreptul de a proceda la
vanzarea acestuia doar după ce a depus la oficiul cadastral teritorial un preaviz in acest sens.
Creditorul poate vinde terenul ipotecat prin negocieri directe, prin licitaţie sau concurs public.
Creditorul trebuie să vandă terenul fără nici o intarziere nejustificată, contra unui preţ comercial
rezonabil şi in interesul major al debitorului gajist. In cazul vanzării terenului ipotecat prin
licitaţie sau concurs, creditorul face public anunţul cu privire la licitaţie prin intermediul mas-
media sau prin invitaţii.
Anunţul cu privire la licitaţie trebuie să conţină informaţii suficiente pentru a permite
persoanei interesate să prezinte o ofertă in termenul şi la locul anunţat. Creditorul gajist este
obligat să accepte oferta cea mai mare, cu excepţia cazului in care condiţiile ataşate ofertei o fac
mai puţin avantajoasă decat o ofertă mai joasă sau preţul oferit nu este comercial rezonabil.
Vanzarea de către creditorul gajist prin licitaţie publică a terenului ipotecat se face la data, ora şi
locul fixat in avizul de vanzare, adus la cunoştinţa debitorului gajist, notificat tuturor creditorilor
gajişti care au depus la oficiul cadastral teritorial respectiv un preaviz privind urmărirea terenului
ipotecat.
Pentru a intra in posesiunea terenului ipotecat, creditorul gajist este in drept să apeleze la
executorul judecătoresc. Din banii obţinuţi de la vanzarea terenului ipotecat, creditorul trebuie să
plătească cheltuielile aferente vanzării, apoi creanţele prioritare drepturilor sale şi după aceea
creanţele proprii. Dacă există şi alte creanţe care urmează să fie plătite, creditorul care a vandut
terenul va depune instanţei judecătoreşti care ar fi fost competentă pentru vanzarea terenului, o
dare de seamă cu privire la preţul cu care a vandut terenul ipotecat şi ii va transmite suma rămasă
după plată.
In caz contrar, creditorul gajist este obligat să prezinte, in termen de 10 zile de la data vanzării
terenului, o dare de seamă proprietarului bunului vandut şi să-i remită surplusul, dacă acesta
există.
Stingerea ipotecii. Ipoteca se poate stinge:
- pe cale accesorie, ca urmare a stingerii creanţei pe care o garantează, prin plată ori prin alt
mijloc de stingere a obligaţiilor;
- pe cale principală – prin renunţarea creditorului gajist la ipotecă, prescrierea creanţei
creditorului, uzucapiune care survine in favoarea unui terţ, excluderea terenului din
circuitul civil, confiscarea lui sau distrugerea terenului in cazuri de forţă majoră.

9. Moştenirea terenurilor

Reglementarea relaţiilor privind moştenirea, inclusiv a terenurilor, are loc in Codul civil, Legea
cu privire la notariat
Prin moştenire inţelegem transmiterea patrimoniului unei persoane fizice decedate către
succesorii săi Moştenirea poate fi de două feluri:
- moştenire testamentară;
- moştenire in temeiul legii.
Moştenitor, conform legii, poate fi orice persoană fizică sau juridică. In cazul moştenirii
terenurilor agricole, există unele reguli speciale. Astfel, conform art.6 (3) din Legea privind
preţul normativ şi modul de vanzare-cumpărare a pămantului, in cazul in care cetăţenii străini
sau apatrizii devin proprietari de terenuri cu destinaţie agricolă prin moştenire legală sau
testamentară, eu au dreptul (respectiv, obligaţia) de a le instrăina prin acte juridice intre vii
(contract de vanzare-cumpărare, schimb, donaţie etc.) numai cetăţenilor RM. Această dispoziţie
este instituită in virtutea regulii conform căreia cetăţenii străini şi apatrizii nu pot devein
proprietari ai terenurilor agricole.
Moştenirea testamentară a terenurilor. In cazul moştenirii testamentare, persoana care a
decedat (testatorul), intocmeşte, in timpul vieţii, un testament. Testamentul este un act juridic
prin care testatorul lasă moştenitorului său toate bunurile sau o parte din ele. Prin testament
testatorul numeşte bunurile şi persoanele (succesori testamentari) cărora le lasă in moştenire
aceste bunuri.
 Testamentul se perfectează in scris şi se semnează de către testator.
Nu se permite intocmirea testamentului prin reprezentant.
Testamentul poate fi:
- olograf – scris in intregime personal, datat şi semnat de testator;
- autentic – autentificat notarial;
- mistic - scris in intregime, datat şi semnat de testator, strans şi sigilat şi apoi prezentat notarului,
care aplică inscripţia de autentificare pe plic şi il semnează impreună cu testatorul.
Legea permite, in anumite cazuri, ca testamentul să fie semnat de alte persoane. Astfel, dacă
testatorul, dintr-o anumită cauză, nu poate semna personal testamentul, la rugămintea şi in
prezenţa lui, precum şi in prezenţa a cel puţin 2 martori şi a notarului, poate semna o altă
persoană. In acest caz, trebuie indicată cauza care l-a impiedicat pe testator să semneze personal.
Martorii, de asemenea, semnează in testament. Testamentul persoanei analfabete sau cu
deficienţe fizice se intocmeşte in mod obligatoriu in prezenţa a 2 martori şi a unei persoane care
poate comunica cu testatorul, confirmand prin semnătură manifestarea lui de voinţă. Cu toate că,
in acest caz, Codul civil nu prevede obligativitatea prezenţei notarului, considerăm că acesta
trebuie să fie prezent pentru a autentifica testamentul. Conţinutul testamentului este secret.
Notarul, martorii sau alte persoane care
au semnat testamentul in locul testatorului nu au dreptul să divulge datele conţinute in el.
In cazul succesiunii testamentare, pot fi moştenitori persoanele care se aflau in viaţă la
momentul decesului celui ce a lăsat moştenirea, precum şi cele care au fost concepute in timpul
vieţii lui şi s-au născut vii după decesul acestuia. De asemenea, pot fi succesori şi persoanele
juridice. Testatorul care vrea să lase in moştenire un teren trebuie să perfecteze un testament de
forma celui indicat mai sus. In testament trebuie să fie indicate locul şi
data perfectării, numele complet al moştenitorului sau ale moştenitorilor, amplasarea terenului.
In cazul in care terenul este lăsat la mai mulţi moştenitori, testatorul poate indica cota fiecăruia
dintre aceştia sau poate lăsa terenul in moştenire fără a indica ce cotă aparţine fiecăruia dintre
moştenitori. In acest caz, terenul va fi impărţit intre moşteniri pe cote-părţi egale. Dacă terenul a
fost lăsat in moştenire mai multor moştenitori insă a fost stabilită doar cota unuia dintre ei,
ceilalţi moştenesc in părţi egale suprafaţa de teren rămas.
Testatorul poate indica in testament şi alte date, cum ar fi cele referitoare la impărţirea datoriilor,
instituirea unui legat, dezmoştenirea unei persoane, dispoziţii referitoare la inmormantare etc. de
asemenea, testatorul poate desemna prin testament una sau mai multe persoane (executor
testamentar) care să execute dispoziţiile testamentare. Executorul testamentar poate fi atat o
persoană din randul moştenitorilor testamentari, cat şi o persoană terţă. Executorul testamentar
este obligat să intreprindă acţiuni de pază şi administrare a patrimoniului succesoral. El este in
drept să indeplinească toate acţiunile necesare executării testamentului. Testatorul are dreptul să
modifice oricand testamentul, in parte sau integral sau să perfecteze două sau mai multe
testamente
Dacă testatorul a intocmit cateva testamente care se completează şi nu se substituie integral unul
pe altul, toate testamentele răman in vigoare. Testamentul anterior işi păstrează puterea legală in
limita in care prevederile lui nu sint modificate
prin testamentele ulterioare.
Testatorul poate modifica sau revoca testamentul in orice moment:
- prin intocmirea unui nou testament, care revocă in mod direct, total sau parţial, testamentul
anterior ce contravene noului testament;
- prin depunerea unei cereri la notar;
- prin distrugerea tuturor exemplarelor testamentului olograf.
Testamentele pot fi autentificate de către notari sau secretarii
consiliilor locale.
Moştenirea terenurilor in temeiul legii. Moştenirea in temeiul legii are loc in cazul in care
persoana care a decedat:
- nu a lăsat testament;
- testamentul a fost declarat nul;
- succesorul testamentar a decedat in acelaşi timp cu testatorul;
- succesorul testamentar este nedemn.
Moştenitorii legali se impart in trei clase:
- clasa I – descendenţii (fiii şi fiicele celui ce a lăsat moştenirea, inclusiv cei infiaţi), soţul
supravieţuitor şi părinţii;
- clasa II – fraţii, surorile şi bunicii;
- clasa III – unchii şi mătuşile
Astfel, terenul care aparţinea persoanei decedate va putea fi moştenit de către toţi moştenitorii
acestuia in cote-părţi egale conform clasei de moştenitori. Terenul, care aparţinea personae
decedate, va reveni, in primul rand copiilor acestuia, soţului supravieţuitor şi părinţilor
decedatului. Aceşti moştenitori vor impărţi terenul in cote-părţi egale. In cazul in care persoana
decedată nu are copii, soţ supravieţuitor sau părinţi, terenul va reveni moştenitorilor din clasa a II
– fraţilor, surorilor şi buneilor. Dacă lipsesc şi aceşti moştenitori, terenul agricol va reveni
moştenitorilor din clasa a III. Moştenitorii din aceiaşi clasă vor moşteni cote egale din
patrimoniul defunctului.
In anumite situaţii (art.1500 (3) Cod civil) pot apărea şi alţi moştenitori legali. Astfel,
dacă moştenitorul moare inaintea celui ce lasă moştenirea, descendenţii acestuia (nepoţii) şi
colateralii (pană la gradul al IV-lea de rudenie – nepoţi de la frate şi soră, strănepoţi de la frate şi
soră, veri primari) culeg, prin intermediul instituţiei reprezentării, partea din moştenire care i s-ar
fi cuvenit moştenitorului decedat. Reprezentarea are drept efect punerea reprezentanţilor in locul
şi in dreptul reprezentatului. In cazul in care persoana decedată nu are nici un moştenitor, terenul
agricol, precum şi intreg patrimoniul acestuia, trece in proprietatea statului.
Codul civil conţine prevederi conform cărora, in cazul in care prin testament au fost impărţite
toate bunurile persoanei decedate, anumite persoane pot moşteni cel puţin o doime cotă-parte din
cota ce i s-ar fi cuvenit in caz de succesiune legală. Aceste persoane
sunt moştenitorii din clasa I inapţi pentru muncă. Astfel, dacă persoana decedată a lăsat prin
testament toate bunurile sale, inclusiv terenul, copiilor săi, iar soţia sa este inaptă de muncă (este
invalidă sau pensionară), ea va putea moşteni cel puţin o doime cotă-parte din cota ce i s-ar fi
cuvenit ei şi copiilor persoanei decedate dacă nu ar fi existat testament.
Procedura de primire (acceptare) a moştenirii. Pentru a primi in moştenire terenul,
moştenitorul trebuie să depună la notarul de la locul deschiderii succesiunii o declaraţie de
acceptare a succesiunii sau trebuie să intre in posesiunea patrimoniului succesoral. Declaraţia
de acceptare a succesiunii trebuie depusă in termen de 6 luni de la data deschiderii succesiunii. In
cazul in care moştenitorul nu a depus la notar o declaraţie de acceptare a moştenirii in termen de
6 luni de la data deschiderii moştenirii, atunci el va pierde dreptul de a moşteni terenul. Data
deschiderii succesiunii este data morţii persoanei care lasă moştenirea. Intrarea in posesiunea
terenului succesoral este o dovadă de acceptare a moştenirii şi inseamnă efectuarea de către
moştenitor a acţiunilor de folosinţă şi gestionare a terenului. In perioada de 6 luni de la data
deschiderii succesiunii şi pană la
primirea certificatului de moştenitor, moştenitorul care a intrat in posesiunea terenului succesoral
nu are dreptul să-l vandă, schimbe, doneze, dea in arendă etc.
In termenul de 6 luni de la data deschiderii succesiunii, moştenitorul legal sau testamentar
are dreptul de a renunţa la moştenire. Renunţarea la moştenire poate avea loc in folosul celorlalţi
moştenitori sau u unuia dintre ei. După expirarea termenului de 6 luni, notarul eliberează
moştenitorilor care au acceptat moştenirea un certificat de moştenitor. Pentru eliberarea unui
certificat de moştenitor a terenului, notarul percepe, pentru moştenitorii de clasa I, o plată in
proporţie de 0,7% din valoarea terenului. Pentru ceilalţi moştenitori, plata se stabileşte in
proporţie de 1,5% din valoarea terenului. Se scutesc de plata pentru eliberarea certificatului de
moştenitor:
- moştenitorii persoanelor care au decedat in urma indeplinirii unor indatoriri faţă de stat, apărării
ordinii publice şi salvării de vieţi omeneşti;
- moştenitorii persoanelor reabilitate;
Plata pentru eliberarea certificatelor de moştenitor se reduce cu 50% dacă moştenitorul este
pensionar, invalid de gradul I sau II.
Particularităţile moştenirii terenurilor cu destinaţie agricolă.
Partajarea terenului agricol. In cazul in care un teren agricol a fost moştenit de mai mulţi
moştenitori, acest teren poate fi partajat (impărţit) după primirea certificatului de moştenitor.
Art.1565 Cod civil prevede că, dacă un teren agricol pe care se află gospodăria ţărănească a fost
lăsat prin testament catorva moştenitori sau, in lipsa testamentului acesta a revenit la mai mulţi
moştenitori legali, terenul (şi tehnica agricolă, dacă există) va fi impărţit intre aceştia in cazul in
care partea de teren repartizată fiecărui moştenitor asigură existenţa unei gospodării viabile.
Impărţirea se admite doar in cazul in care vre-un moştenitor doreşte să-şi intemeieze şi să
administreze o gospodărie ţărănească. In cazul in care nici un moştenitor nu doreşte să
intemeieze o gospodărie ţărănească, terenul impreună cu gospodăria ţărănească situată pe el
poate fi vandut cu acordul lor, fiecare primind echivalentul in bani.
In cazul in care terenul cu destinaţie agricolă nu poate fi impărţit, acesta va fi oferit
(contra unui echivalent bănesc) moştenitorului care locuieşte in gospodăria ţărănească şi care,
impreună cu cel ce a lăsat moştenirea, a administrat gospodăria ţărănească. Moştenitorul care nu
poate primi teren primeşte cotă echivalentă dintr-o altă avere, iar dacă această altă avere nu este
suficientă, primeşte o compensare corespunzătoare.
Moştenitorul sau moştenitorii terenului agricol sunt obligaţi să prezinte certificatul de moştenitor
la oficiul cadastral territorial pentru inregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului primit
drept moştenire in registrul bunurilor imobile pe numele lor.

ZINAIDA LUPAȘCU dr.drept ,conf.universitar