UNIVERSITATEA HYPERION

FACULTATEA DE ȘTIINȚE JURIDICE

DREPT CIVIL. CONTRACTE SPECIALE

Student: Lazăr Oana-Alina

Anul III, Semestrul I
Formă de învățământ: ID
Tema 1: Capacitatea părților în contractul de vânzare

1
 UNIVERSITATEA HYPERION
FACULTATEA DE ȘTIINȚE JURIDICE

Capacitatea părților în contractul de vânzare

Reguli generale.

Potrivit art. 949 Codul civil, în principiu, toate persoanele se bucură de

capacitatea de a contracta (în general), regula fiind deci, capacitatea iar excepţia
incapacitatea. Dispoziţia este reluată în acelaşi sens în art. 1306 C. civ. privind
capacitatea în materia contractului de vânzare-cumpărare. Sunt incapabili de a
contracta în general, minorii şi interzişii judecătoreşte (art. 950 C. civ.). Având în
vedere că vânzarea-cumpărarea este act de dispoziţie, atât pentru vânzător, cât şi
pentru cumpărător, părţile trebuie să aibă capacitate de exerciţiu deplină (la momentul
încheierii contractului) 1.

În consecinţă, minorii între 14 şi 18 ani (cu capacitate de exerciţiu restrânsă)

vor putea încheia contracte personal, dar numai cu încuviinţarea ocrotitorilor săi legali
şi în toate cazurile cu autorizaţia autorităţii tutelare2 . Pentru persoanele juridice regula
capacităţii este subordonată principiului specialităţii, consacrat de art. 34 din Decretul
nr. 31/19543 .

Incapacităţi speciale de a vinde şi de a cumpăra.

După persoana sau lucrul asupra căruia poartă, interdicţiile (prohibiţiile) de a

vinde şi de a cumpăra (sau numai de a cumpăra) sunt de două feluri: incapacităţi -
instituite în consideraţia unor persoane (intuitu personae) şi inalienabilităţi - stabilite
de lege în consideraţia bunului (propter rem).

Cazurile de incapacităţi speciale la vânzare şi cumpărare, ce fac obiectul

analizei de faţă, sunt expres şi limitativ prevăzute de lege şi de strictă interpretare.
În continuare, vom prezenta câteva incapacităţi la vânzare şi cumpărare,
prevăzute de Codul civil şi legile speciale.

a). Conform art. 1307 Codul civil vânzarea între soţi este interzisă.
Incapacitatea este dictată de următoarele considerente.

- Pentru protejarea intereselor moştenitorilor rezervatari. Dacă vânzarea între

soţi n-ar fi interzisă, prin vânzări simulate unul dintre soţi ar putea face celuilalt
liberalităţi care să depăşească cotitatea disponibilă şi în consecinţă, s-ar încălca rezerva
succesorală.

- Pentru protejarea intereselor creditorilor. Lipsa incapacităţii prevăzute de art.

1307 Codul civil ar da posibilitate soţilor de a frauda, cu mai mare uşurinţă, interesele
creditorilor, prin vânzări aparente şi fictive.

2
 UNIVERSITATEA HYPERION
FACULTATEA DE ȘTIINȚE JURIDICE

- Pentru a da efect prevederii art. 937 Codul civil prin care donaţia între soţi
este revocabilă. Scopul interdicţiei este de a împiedica soţii să realizeze donaţii
irevocabile, sub aparenţa unor vânzări simulate.

Nerespectarea interdicţiei cu privire la vânzarea între soţi, duce la nulitatea

relativă a contractului4 .

Nulitatea vânzării între soţi poate fi confirmată după desfacerea căsătoriei de

către părţi sau de moştenitori după moartea vânzătorului.

Vânzarea între concubini este valabilă, cu excepţia situaţiei în care a fost

efectuată cu un scop imoral (de exemplu, pentru a menţine starea de concubinaj)5 .

b). Tutorii nu pot cumpăra bunurile persoanelor de sub tutela lor atât timp cât
socotelile definitive ale tutelei nu au fost date şi primite (art. 809 Codul civil şi art.
1308 pct. 1 Codul civil).

Totodată art. 128 Codul familiei interzice orice acte juridice între tutore şi soţul
sau rudele lui, pe de o parte, şi minor, pe de altă parte.

c). Mandatarii, atât cei convenţionali cât şi cei legali, împuterniciţi de a vinde
un lucru, nu pot să-l cumpere întrucât, de regulă, nu se poate admite ca o persoană să
cumuleze şi rolul de vânzător şi pe cel de cumpărător (art. 1308 pct. 2 Codul civil).

d). Administratorii bunurilor ce aparţin statului, comunelor, oraşelor,

municipiilor sau judeţelor nu pot cumpăra bunurile aflate în administrarea lor (art.
1308 pct. 3 Codul civil).

e). Funcţionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau unităţilor

administrativ-teritoriale care se vând prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 Codul civil).

În cazul în care bunurile destinate vânzării au preţuri fixe, astfel încât orice
apreciere subiectivă este exclusă, cumpărarea „poate fi recunoscută valabilă, dacă nu
intervin alte cauze de nulitate”6 .

Sancţiunea nerespectării prevederilor art. 1308 Codul civil este nulitatea

relativă, întrucât nulitatea nu este de ordine publică, ci de interes privat7.

f). Judecătorii, procurorii şi avocaţii nu pot deveni cesionari de drepturi

litigioase care sunt de competenţa Curţii de Apel în a cărui circumscripţie îşi execută
funcţia sau profesia (art. 1309 Codul civil).

În cazul judecătorilor de la Curtea Supremă de Justiţie şi al procurorilor de la

Parchetul de pe lângă CSJ interdicţia se extinde pe tot teritoriul ţării. Această
interdicţie este întemeiată pe un motiv de ordine publică şi, în consecinţă, sancţiunea
este nulitatea absolută a actului şi suportarea cheltuielilor vânzării şi plata daunelor-
interese7 .
3
 UNIVERSITATEA HYPERION
FACULTATEA DE ȘTIINȚE JURIDICE

g). Potrivit art. 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor
proprietatea funciară a dobânditorului şi a familiei sale nu poate depăşi 200 ha de teren agricol
în echivalent arabil.

Textul de lege se aplică numai în privinţa terenurilor agricole, indiferent de locul

situării lor şi numai în cazul dobândirii prin acte între vii.

Limita de 200 ha este stabilită cumulativ; terenul deţinut exclusiv în proprietate

împreună cu cel dobândit, (fie şi nuda proprietate), nu poate depăşi limita prevăzută de lege.

Dacă terenul dobândit se încadrează în parte în această limită, în parte excede,

„urmează ca, în conformitate cu regula nulităţii parţiale, actul să fie considerat valabil în
partea în care dobândirea se situează în limita a 200 ha şi nul absolut în partea în care
depăşeşte această suprafaţă.

Particularitatea prevederilor art. 2 alin. (3) din Legea nr. 54/1998, în cazul în care
suprafaţa de teren dobândită (inclusiv cea deţinută anterior) depăşeşte limita impusă de lege
este aceea că are drept sancţiune: reducţiunea actului juridic (până la limita suprafeţei legale).

Dacă actul de vânzare-cumpărare a fost desfiinţat în totalitate, vânzătorul va rămâne

proprietarul terenului înstrăinat şi va restitui preţul integral al vânzării (iar dacă desfiinţarea
este parţială, se va realiza o partim restitutio, cu diminuarea corespunzătoare a preţului).

h). Potrivit art. 2 alin. 3 şi 4 din OUG nr. 226/2000 privind circulaţia juridică a
terenurilor cu destinaţie forestieră (modificată şi completată prin Legea nr. 66/2002) în cazul
dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea de fond forestier a dobânditorului nu poate
depăşi 100 ha de familie. Prin noţiunea de familie înţelegându-se soţii şi copii necăsătoriţi
(dacă locuiesc împreună cu părinţii lor).

Încălcarea incapacităţii de mai sus se sancţionează cu reducţiunea actului juridic, până

la limita suprafeţei legale.

i). Un alt caz de incapacitate specială temporară la vânzare este cel prevăzut de art. 44
alin. 1 din Legea nr. 10/2001, prin care se instituie o interdicţie în consideraţia chiriaşului
dobânditor al locuinţei, de a înstrăina imobilul timp de 10 ani.

Menţionăm că interdicţia la vânzare a imobilelor dobândite de chiriaşi în temeiul Legii

nr. 112/1995 a fost menţinută şi de Legea nr. 10/2001, cu menţiunea că cea dintâi instituia o
prohibiţie în consideraţia bunului, pe când cea din urmă a stabilit prohibiţia numai asupra
persoanei chiriaşului dobânditor.

În concluzie, dacă interdicţia propter rem de înstrăinare a locuinţelor dobândite de

chiriaşi în condiţiile art. 9 alin. (1)-(4) din Legea nr. 112/1995 a constituit o inalienabilitate
având drept consecinţe principale: scoaterea bunurilor din circuitul civil şi sancţiunea nulităţii
absolute a contractului, în schimb interdicţia având acelaşi obiect, prevăzută de art. 44 alin.
(1) din Legea nr. 10/2001 este o incapacitate la înstrăinare (sau dobândire) în consideraţia

4
 UNIVERSITATEA HYPERION
FACULTATEA DE ȘTIINȚE JURIDICE

persoanei vânzătorului (ori cumpărătorului), iar sancţiunea este nulitatea relativă (pentru
încălcarea dispoziţiei legale ce ocroteşte un interes particular, individual).

Modificarea principală intervenită în natura juridică a interdicţiilor prevăzute de cele

două acte normative are drept consecinţă: diferitele regimuri juridice aplicabile; în timp ce
actele juridice (contractele) de înstrăinare încheiate sub imperiul art. 9 alin. ultim din Legea
nr. 112/1995 sunt nule absolut, cele de după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001 sunt numai
anulabile (cu consecinţele de rigoare)8 .1

1
În doctrină s-a precizat că vânzarea-cumpărarea este act de dispoziţie dar „numai
raportat la lucrul vândut şi preţul care formează obiectul contractului” (s. n.). În
schimb, vânzarea mijloceşte şi efectuarea unor acte de administrare sau
conservare, cazuri în care părţile pot avea numai capacitatea necesară realizării
acestora; a se vedea: Fr. Deak, op. cit., p. 39.
2
A se vedea: M. Mureşan, op. cit., p. 14-15.
3
A se vedea: G. Boroi, op. cit., p. 105.
4
În doctrina juridică s-a opinat şi că vânzarea între soţi este sancţionată cu nulitatea
absolută; a se vedea, M. Bădilă , Propunere de „lege ferenda” privind nulitatea
încheierii contractelor de vânzare-cumpărare între soţi, în RRD nr. 9/1977, p.
31.
5
A se vedea: M. Mureşan, op. cit., p. 14-15.
6
A se vedea: G. Boroi, op. cit., p. 105.
7
În doctrina juridică s-a opinat şi că vânzarea între soţi este sancţionată cu nulitatea
absolută; a se vedea, M. Bădilă , Propunere de „lege ferenda” privind nulitatea
încheierii contractelor de vânzare-cumpărare între soţi, în RRD nr. 9/1977, p.
31.
8
Pentru amănunte a se vedea L. Stănciulescu ,, Considerații privind interdicțiile la înstrăinarea imobilelor, în
legislația de după 1989, în Revista de drept comercial nr.5/2001 p.86

5
 UNIVERSITATEA HYPERION
FACULTATEA DE ȘTIINȚE JURIDICE

BIBLIOGRAFIE:

 Drept procesual civil. Drept execuțional civil. Drept notarial

 Noul cod de procedură civilă - vol1 și vol.2
 Drept procesual civil (Mihaela Tăbârcă), editura Universul juridic 2013