Dreptul de uz i de abitaie

1. Generalitai
Cele dou dezmembrminte au fost cunoscute nc din dreptul roman ca instituii distincte. Usus era acel drept ce permitea titularului s foloseasc bunul potrivit destinaiei, dar nu-i era permis s-i culeag fructele. Ulterior, s-a admis uzuarului s culeag o parte din fructe.Ct privete abitaia, n timpul lui Justinian s-a apreciat ca nu este nici un uz, nici uzufruct, ci dreptul distinct(care aparine servituiilor personale). Aceste dou dezmembrminte ale dreptului de proprietate se deosebesc de uzufruct , deoarece, pe lng faptul c ele nu sunt cesibile , este interzis i cesiunea emolumentului . Titularul dezmembrmntului respectiv nu i poate exercita dreptul dect pentru nevoile lui i ale familiei sale. Diferena dintre dreptul de uz i dreptul de abitaie rezult din obiectul acestor dezmembrminte .Astfel , dreptul de abitaie se constituie asupra unei locuine, iar dreptul de uz asupra unor bunuri mobile sau imobile ,cu exceptia locuintei. Ca manifestri particulare ale dreptului de uz i ale dreptului de abitaie ,acestea se supun,ct privete constituirea ,exercitarea i stingerea lor ,regulilor din materia uzufructului. Ca natur, uzul i abitaia apar ca varietai ale uzufructului, ntruct titularii acestor drepturi beneficiaz de posesie i folosin i culeg fructele lucrului ce formeaz obiectul lor. Aceste drepturi au un caracter strict personal pentru c nu pot fi cedate, nchiriate ori ipotecate. O particularitate mbrac, sub acest aspect, dreptul de abitaie care permite titularului su s nchirieze parial imobilul n care locuiete.

2. Dreptul de uz
a) Noiune
Dreptul de uz este acel drept real principal, esenialmente temporar, dezmembrmnt al dreptului de proprietate, care confer titularului su atributele de posesie i folosin asupra unui bun aflat n proprietatea altuia, dar numai n limitele necesare satisfacerii trebuinelor lui i ale familiei sale. n termeni asemntori noul Cod civil definete uzul, ca fiind : dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia i de a-i culege fructele naturale si industriale numai pentru nevoile proprii i ale familiei sale
1

Titularul dreptului de uz (denumit "uzuar") nu poate ceda nici nchiria dreptul su ctre un ter. De aceea, se spune c dreptul de uz este un drept strict personal. Acest fapt este strict prevazut de art.752 din Noul Cod civil : dreptul de uz nu poate fi cedat, iar bunul ce face obiectul acestor drepturi nu poate fi nchiriat sau, dup caz, arendat .

b) Constituire
Noul Cod civil prevede c : uzul se constituie n temeiul unui act juridic sau prin alte moduri prevzute de lege.

c) Efecte
Efectele acestui drept se rsfrng asupra uzuarului si nudului proprietar. Uzuarul are dreptul de a culege fructele necesare lui si familiei sale. Asupra fructelor culege uzuarul are dreptul de proprietate. Obligatiile corelate cu drepturile uzuarului sunt: de a da cauiune,de a constata starea bunului imobil si de a inventaria bunurile mobile. De asemenea el trebuie sa fac cheltuielile cultur i cnd impun sau se fac, reparaiile de ntreinere.

d) Stingerea uzului
n art 565. Din Codul civil de la 1864 se precizeaz c uzul se stinge n acelai timp ca i uzufructul. Dei acestea sunt precizate, ntre cele dou dezmembremminte ale dreptului de proprietate pot fi reinute unele deosebiri. Astfel, potrivit conveniei prilor, de dreptul de uz vor putea beneficia i motenitorii uzuarului, pe cnd uzufructul se stinge la moartea uzufructuarului. De asemenea, uzufructul constituit in favoarea unei persoane juridice nu poate depi 30 de ani, pe cnd uzul nu este limitat de vreun termen.

B. Dreptul de abitaie
a) Noiune
Abitaia este dreptul unei persoane de a locui n locuina nudului proprietar mpreun cu soul i copiii si, chiar dac nu a fost cstorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitaia, precum i cu prinii ori alte persoane aflate n ntreinere. Dreptul de abitaie are ca obiect specific o locuin afectat interesului propriu i al familiei titularului. Fa de vechea reglementare, noul Cod civil aduce unele elemente de noutate, mai ales n ceea ce privete sfera membrilor de familie a titularului. Art.750 din noul Cod civil, prevede c titularul dreptului de abitaie are dreptul de a locui n locuina nudului proprietar mpreun cu soul i copii si,chiar dac nu a fost cstorit sau nu avea copii la data la care s -a constituit abitaia, precum i cu prinii ori alte persoane aflate n ntreinere.
2

b) Constituire
Noul Cod civil prevede expres ca abitaia se constituie n temeiul unui act juridic sau prin alte moduri, stabilite de lege. n legislaia anterioar existau dou modaliti de constituire a dreptului de abitaie : prin voina omului i prin efectul legii. n identificarea trsturilor specifice acestui dezmembrmnt al dreptului de proprietate trebuie s facem distincie ntre: dreptul de abitaie stabilit prin voina omului i dreptul de abitaie legal. 1) Dreptul de abitaie stabilit prin voina omului poate avea izvor o convenie (donaie, vnzare-cumprare), un testament sau prescripia achizitiv. Obligaiile titularului dreptului de abitaie sunt: -de a folosi imobilul ca un bun proprietar -de a da cauiune(dac nu a fost scutit de nudul proprietar) -de a constata starea imobilului(la intrarea n posesie) -de a suporta sarcinile folosinei locuinei(dac parial este nchiriat, va suporta parial i obligaiile sau sarcinile) Stingerea dreptului de abitaie stabilit prin voina omului Dreptul de abitaie se stinge la fel ca uzufructul . 2) Dreptul de abitaie legal n cazul decesului unuia dintre soi, cellalt so dispune de un drept de abitaie asupra locuinei care a aparinut soului decedat, cu respectarea urmtoarelor condiii:
casa de locuit soul

s fac parte din motenire;

supravieuitor s nu aib o locuin proprie; poate fi meninut pn la ieirea din indiviziune i, n orice caz, cel puin de abitaie nceteaz dac soul supravieuitor se recstorete nainte de

dreptul

un an de zile de la decesul soului;

dreptul

ieirea din indiviziune. Ceilali motenitori pot cere restrngerea dreptului de abitaie dac locuina nu este necesar n ntregime soului supravieuitor. Dreptul de habitatie se recunoate soului supravieuitor numai pn la ieirea din indiviziune,n orice caz s fi trecut cel puin un an, de la decesul soului su.
3

Model de contract de constituire a unui drept de uz

Subsemnaii: 1................., domiciliat n............. CNP..............,n calitate de proprietar al terenului situat n ........... nscris n Cartea Funciar nr ......... a localitii ..........cu numr cadastral ....., denumit in continuare PROPRIETARUL i 2. .................... domiciliat n............. CNP..............,n calitate de beneficiar al dreptului de uzufruct, denumit in continuare UZUARUL am convenit ncheierea prezentului contract de constituire a unui drept de uz n urmtoarele condiii: Eu, PROPRIETARUL, constitui cu titlu gratuit/oneros un drept de uz pe un termen de ......../ viager [1], asupra imobilului[2] situat in ........ nscris in Cartea Funciar nr.......... a localitii ............ cu numr cadastral ............ (descriere imobil), in favoarea UZUARULUI. Eu, PROPRIETARUL am dobndit dreptul de proprietate asupra imobilului n baza , nscris n Cartea Funciar la partea a II-a (foaia de proprietate) sub nr.crt. ...... conform ncheierii nr. ......... din.......... Imobilul ce face obiectul prezentului contract de constituire de uz este/nu este liber de sarcini, aa cum rezulta din .........[3] Condiiile constituirii uzului:[4] - dreptul uzuarului poate fi doar de a folosi bunul dat n uz i de a-i culege fructele naturale i industriale, numai pentru nevoile proprii ale lui i familiei sale. (art.749 Cod civ.) - ntinderea dreptului, obligaiile uzuarului ( art. 753 Cod civil) - n cazul constituirii cu titlu oneros se va meniona cuantumul prestaiei, modalitatea de plata si termenele de plat, - efectele nerespectrii obligaiei de plat - modalitatea de stingere a uzului (art 746;747;748 Cod civil)
4

- uzuarul nu poate cesiona dreptul de uz, iar bunul ce face obiectul contractului de uz, nu poate fi nchiriat, iar dup caz, arendat (art.752 Cod civil.) . Noi, partile contractante solicitam intabularea dreptului de uz in Partea a III-a C, a Cartea Funciar nr. ....... a imobilului.[5] Impozitul i taxele ocazionate de autentificarea prezentului contract au fost calculate avnd n vedere valoarea de evaluare de ..........lei stabilit conform Ghidului privind preurile orientative ale proprietilor imobiliare (localitatea) Ediia ......... Tehnoredactat la .............., n ...... exemplare, din care un exemplar pentru arhiva biroului notarial, un exemplar pentru Biroul de cadastru i publicitate imobiliar, ..... exemplare s-au eliberat prilor. [1]Uzul este cel mult viager. Uzul constituit pn la data la care o alt persoan va ajunge la o anumita vrst dureaz pn la aceea data, chiar dac aceea persoana ar muri nainte de mplinirea vrstei stabilite. (art.708 Cod Civil). [2]Uzul poate fi constituit asupra unor bunuri imobile, bunuri mobile, creane, rent viager, fond de comer (inclusiv mase patrimoniale, o universalitate de fapt ori o cota parte din acestea. [3]n cazul n care imobilul asupra cruia se constituie dreptul de uz este grevat de sarcini se va avea n vedere ca drepturile terilor sa nu fie lezate i s nu fie instituite clauze de inalienabilitate sau insesizabilitate. n cazul n care asupra imobilului este constituit un drept de ipoteca se vor pune in vedere prilor prevederile art. 2376 Cod civil. [4]Constituie clauze generale ce urmeaz a fi nserate i detaliate n funcie de voina prilor contractante. [5]Aa cum rezult din prevederile art. 96 din Regulamentul de organizare si funcio nare al birourilor de cadastru i publicitate imobiliar aprobat prin Ordinul nr.633/2006 al directorului general al ANCPI cu modificrile i completrile ulterioare, dreptul de uz se va nscrie n partea C a Crii Funciare n care este nscris imobilul asupra cruia se constituie . Conform art. 97 din Regulament dac uzul are ca obiect doar o parte dintr-un imobil, se vor ntocmi schie care s ilustreze aceast situaie. Schiele vor fi ntocmite i vizate de biroul teritorial.

Model de contract de constituire a unui drept de abitaie

Subsemnaii: 1................., domiciliat n............. CNP..............,n calitate de proprietar al terenului situat n ........... nscris n Cartea Funciar nr ......... a localitii ..........cu numr cadastral ....., denumit in continuare PROPRIETARUL i 2. .................... domiciliat n............. CNP..............,n calitate de beneficiar al dreptului de uzufruct, denumit in continuare BENEFICIARUL am convenit ncheierea prezentului contract de constituire a unui drept de abitaie in urmtoarele condiii : Eu, Proprietarul, constitui cu titlu gratuit/oneros un drept de abitaie pe un termen de ............../ viager [1] asupra imobilului [2]situat n .......... nscris in Cartea Funciar nr........., cu numr cadastral (descriere imobil) in favoarea beneficiarului dreptului de abitaie. Eu, PROPRIETARUL am dobndit dreptul de proprietate asupra imobilului n baza , nscris n Cartea Funciar conform ncheierii nr...........din ..... . Imobilul ce face obiectul prezentului contract de constituire de abitaie este/nu este liber de sarcini, aa cum rezulta din ..........[3] Condiiile constituirii dreptului de abitaie:[4] - dreptul beneficiarului abitaiei poate fi doar de a locui n locuina nudului proprietar mpreun cu soul i copii si, precum i cu prinii ori alte persoane aflate n ntreinere. (art.750 Cod civ.) - termenul constituirii abitaiei. ( art. 708 C civ) - in cazul constituirii cu titlu oneros se va meniona cuantumul prestaiei, modalitatea de plata si termenele de plata, - efectele nerespectrii obligaiei de plat. - modalitatea de stingere a abitaiei (art. 746, 747, 748 C civ)
6

- beneficiarul nu poate cesiona integral sau parial dreptul de abitaie, iar bunul ce face obiectul contractului de abitaie nu poate fi nchiriat .(art.752 C civ.) Noi, prile contractante solicitam ntabularea dreptului de abitaie n Partea a III-A C, a Crii Funciare nr..........a imobilului[5]. Impozitul i taxele ocazionate de autentificarea prezentului contract au fost calculate avnd n vedere valoarea de evaluare de ......... lei stabilit conform Ghidului privind preurile orientative ale proprietilor imobiliare (localitatea) Ediia....... Tehnoredactat la .............., n ...... exemplare, din care un exemplar pentru arhiva biroului notarial, un exemplar pentru Biroul de cadastru i publicitate imobiliar, ..... exemplare s-au eliberat prilor.

[1]Dreptul de abitaie poate fi constituit doar n favoarea unei persoane fizice i poate fi cel mult viager. [2]Dreptul de abitaie poate avea drept obiect doar un imobil construcie cu destinaia de locuin. [3]n cazul n care imobilul asupra cruia se constituie dreptul de abitaie este grevat de sarcini se va avea n vedere ca drepturile terilor s nu fie lezate i s nu fie instituite clauze de inalienabilitate sau insesizabilitate. n cazul n care asupra imobilului este constituit un drept de ipotec se vor pune n vedere prilor prevederile art. 2376 Cod civil. [4] Constituie clauze generale ce urmeaz a fi inserate i detaliate n funcie de voina parilor contractante. [5]Aa cum rezult din prevederile art. 96 din Regulamentul de organizare si funcionare al birourilor de cadastru i publicitate imobiliara aprobat prin Ordinul nr.633/2006 al directorului general al ANCPI cu modificrile i completrile ulterioare, dreptul de abitaie se va nscrie n partea C a Crii Funciare n care este nscris imobilul asupra cruia se constituie. Conform art. 97 din regulament, dac abitaia are ca obiect doar o parte dintr-un imobil, se vor ntocmi schie care s ilustreze aceast situaie. Schiele vor fi ntocmite i vizate de biroul teritorial.

JUDECATORIA CONSTANTA SECTIA CIVILA

Dosar nr.7927/212/2008 Sentinta civila nr. 1 337 Sedinta publica din data de 23.01.2009

Pe rol solutionarea cererii de chemare n judecata formulata de catre reclamantul DZG, n contradictoriu cu prta IPA avnd ca obiect rezolutiune contract.

Dezbaterile au avut loc n sedinta publica din data de 16.01.2009, fiind consemnate n ncheierea de sedinta de la acea data, ce face parte integranta din prezenta sentinta, data la care, avnd nevoie de timp pentru a delibera, a amnat pronuntarea la data de 23.01.2009 cnd, dupa ce a deliberat, conform art. 256 C. proc. civ., a adoptat urmatoarea hotarre:

INSTANTA, Prin actiunea nregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta cu numarul 7927/212/2008, reclamantul a solicitat instantei ca n contradictoriu cu prta sa dispuna rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare a apartamentului instrainat acesteia si obligarea sa la plata cheltuielilor de judecata.

n motivarea n fapt a actiunii,reclamantul a aratat,in esenta,ca ntre parti s-a incheiat un contract de vanzare-cumparare cu clauza de abitatie viagera si ca parata nu ii lasa liber intregul imobil. n drept au fost invocate dispozitiile art.1020 Cod civil.

n dovedirea actiunii,reclamantul a solicitat proba cu nscrisuri si martori. Parata nu a depus ntmpinare,insa din declaratia acesteia rezulta ca locuieste impreuna cu prietenul sau in apartamentul dobandit de la reclamant.S-a mai aratat ca accesul reclamantului in imobil nu este oprit si ca parata ar fi de acord ca reclamantul sa locuiasca impreuna cu aceasta si prietenul sau. Analiznd actele si lucrarile dosarului, instanta constata ca actiunea promovata de reclamant este intemeiata, urmnd a o admite ca atare pentru considerentele care urmeaza. sau.

Astfel,potrivit art.1020 C.civil,,Conditia rezolutorie este subinteleasa totdeauna in contractele sinalagmatice,in caz cand una dintre parti nu indeplineste angajamentul

In cauza,raportul juridic sinalagmatic dintre parti a fost dovedit prin Contractul de vanzarecumparare autentificat cu numarul x/31.03.2005 la BNP SM. Acest contract contine o clauza prin care vanzatorul isi rezerva dreptul de abitatie viagera asupra intregului apartament.Prin urmare,pe perioada cat reclamantul este in viata,parata nu are niciun titlu in baza caruia sa locuiasca in apartament,deoarece in temeiul clauzei aratate trebuie sa lase intregul apartament la dispozitia reclamantului,altfel clauza contractuala devenind fara efect.
8

Din recunoasterea paratei reiese ca aceasta locuieste in apartament,incalcand asadar clauza de abitatie viagera.Nu are relevanta in aceasta privinta faptul ca nu ii impiedica reclamantului accesul in imobil sau ca este de acord ca acesta sa locuiasca impreuna cu parata,deoarece clauza contractuala este destul de clara,reclamantul avand drept de abitatie asupra intregului apartament si nu asupra unei parti a acestuia ori impreuna cu alte persoane.Prin urmare,clauza ar fi fost respectata numai daca parata,dupa incheierea contractului,nu ar fi locuit sub nicio forma in apartament.Din acest motiv,declaratiile martorilor propusi de reclamant,din care rezulta ca acestuia i se refuza accesul in imobil si plansele foto,din continutul carora reiese ca reclamantul ar avea acces in apartament devin fara valoare probatorie in cauza,cat timp singurul aspect relevant,locuirea de catre parata,a fost dovedit. In consecinta,prin conduita sa parata incalca in mod culpabil o clauza esentiala a contractului de vanzare-cumparare,situatie ce se circumscrie art.1020 C.civil,anterior citat,motiv pentru care instant va dispune rezolutiunea contractului. Avnd n vedere ca parata a cazut in pretentii, in temeiul art 274 Cpc, instanta o va obliga si la plata cheltuielilor de judecata ce au fost efectuate de reclamant, reprezentnd taxa de timbru,timbrul judiciar si onorariul avocatial.

PENTRU ACESTE MOTIVE N NUMELE LEGII HOTARASTE: Admite actiunea formulata de catre reclamantul DZ, n contradictoriu cu prta IPA. Dispune rezolutiunea contractului autentificat cu nr. x/31.03.2005 la BNP SM, avnd ca obiect vnzarea apartamentului situat n localitatea Constanta, B-dul T.

Obliga prta la plata catre reclamant a sumei de 6891,52 lei cu titlu de cheltuieli de judecata. Cu drept la recurs n termen de 15 zile de la comunicare.

Pronuntata n sedinta publica astazi,23.01.2009

Bibliografie

-Elena Iftime Dreptul de proprietate Editura Didactica si Pedagogica Bucuresti 2013 -Noul Cod Civil : comentarii / coord.: prof. univ. dr. Marilena Uliescu. Ed. a 3-a, rev. i adug. - Bucureti : Universul Juridic, 2011 -http://www.iurispedia.ro/i/CCiv:Capitolul_Uzul_i_abitaia_

10