Capitolul II.

Sisteme de publicitate imobiliară în dreptul românesc

Capitolul II. Sisteme de publicitate imobiliară în dreptul românesc

1. Aspecte generale privind sistemele de publicitate imobiliară

2. Sistemul personal de publicitate imobiliară
3. Sistemul real de publicitate imobiliară
4. Alte sisteme de publicitate imobiliară

1. Aspecte generale privind sistemele de publicitate imobiliară

În dreptul comparat există două sisteme de evidenţă imobiliară, recunoscute de
legislaţiile diferitelor state în materia publicității imobiliare. Aceste două sisteme sunt
următoarele:
- primul sistem, conform principiilor Revoluţiei franceze (Codul civil francez) a impus,
în materie contractuală, principiul consensualismului;
- al doilea sistem, adaptat dreptului germanic, se întemeiază pe principiul relativităţii
efectelor contractului şi prevede, în scopul opozabilităţii faţă de terţi, publicitatea
drepturilor reale.1
Doctrinarii au identificat un al treilea sistem, similar celui german, care este adoptat
de Australia, numit Actul Torrens. Conform acestui din urmă sistem, un funcţionar al
administraţiei fiscale poate înscrie drepturile imobiliare după exercitarea unui control la faţa
locului şi efectuarea publicităţii imobiliare, menite să declanşeze eventualele opoziţii ale celor
interesaţi, înscrierea dând naştere prezumţiei irefragabile de existenţă a dreptului înscris.
Pe teritoriul ţării noastre, cărţile funciare au fost introduse în Transilvania şi
Bucovina, în mod treptat, după cum urmează:
- 1794 – în fostele regiuni grănicereşti;
- 1855 – în teritoriile în care se aplica dreptul maghiar;
- 1870 – în teritoriile supuse Codului Civil austriac, inclusiv în Bucovina;
Aşadar, pe teritoriul Transilvaniei se aplicau trei regimuri de carte funciară care, deşi
asemănătoare, prezentau şi unele particularităţi de reglementare. Ele s-au menţinut în vigoare
şi după desăvârşirea statului unitar român, până la punerea în aplicare a Decretului-Lege nr.
115/1938 (1947 în Transilvania şi 1938 în Bucovina).
Avându-se în vedere avantajele acestui sistem, s-a preconizat introducerea cărţilor
funciare pe întreg teritoriu României. Astfel, a fost adoptată Legea nr. 23/1933 pentru
organizarea cadastrului funciar şi pentru introducerea cărţilor funciare în vechea ţară. Urmare
a acestui fapt, au început lucrările de cadastru în Bucureşti şi în unele comune din fostul judeţ
Ilfov. În anul 1937 au demarat şi lucrările de întocmire a cărţilor funciare.
La 27 aprilie 1938 este adoptat Decretul-Lege nr. 115 pentru unificarea
dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, care reglementează în mod unitar regimul juridic al
cărţilor funciare pe întregul teritoriu al ţării. Acest act normativ a fost pus în aplicare în
Bucovina prin Decretul nr. 511 din 15 octombrie 1938. Intrarea în vigoare a Legii nr.
115/1938, în toate celelalte teritorii, a fost amânată până la adoptarea şi punerea în aplicare a
1
Stanciu Cărpenaru, Drept comercial român, Bucureşti, Editura All Beck, 2001, p. 231

1
 Capitolul II. Sisteme de publicitate imobiliară în dreptul românesc

Codului Civil român unificat, ale cărui dispoziţii erau în concordanţă cu principiile de carte
funciară.
Codul Civil român unificat din 6 septembrie 1940, datorită evenimentelor istorice
ale perioadei, nu a mai fost pus în vigoare. De aceea, prin Decretul-Lege nr. 289/22 iunie
1943 s-a extins legislaţia civilă şi comercială română şi în teritoriile de peste Carpaţi.
În ceea ce priveşte parte nordică a Ardealului, extinderea s-a realizat, după
eliberare, prin Decretul nr. 260/1945. În aceste acte normative s-a dispus menţinerea în
vigoare a unor reglementări locale din Transilvania, printre care şi acelea privind cărţile
funciare, cu unele modificări prevăzute în legile de extindere.
Deoarece după anul 1938 lucrările cadastrale efectuate în vechea ţară nu au
continuat, prin Legea nr. 241/12 iulie 1947 a fost completată şi pusă în aplicare, pe tot
cuprinsul Transilvaniei, Legea nr.115/1938, prin care s-a realizat unificarea normelor
privitoare la cărţile funciare. Totodată, au fost scoase din vigoare legile, ordonanţele şi
regulamentele locale în această materie, punându-se capăt deosebirilor de regim juridic ale
cărţilor funciare.
Aşa după cum am arătat, în Bucureşti şi în câteva comune limitrofe, în anul 1937
au început lucrările de întocmire ale cărţilor funciare. Prin art. 163 şi următoarele ale Legii nr.
115/1938 s-a dispus întocmirea de „cărţi funciare provizorii” pentru aceste localităţi. După
îndeplinirea procedurii de completare, verificare şi rectificare, prevăzută de Legea
nr.115/1938, „cărţile funciare provizorii” urmau să fie declarate „cărţi funciare”. Această
procedură nu a putut fi îndeplinită. De aceea, prin Legea nr. 242/12 iulie 1947, „cărţile
funciare provizorii” au fost transformate în „cărţi de publicitate funciară”, care constituie un
sistem intermediar de publicitate care se aseamănă dar prezintă şi deosebiri faţă de cărţile
funciare. Principala deosebire constă în faptul că întabularea nu are efect constitutiv de
drepturi; drepturile reale imobiliare se dobândesc pe data încheierii contractului, fără a fi
necesară înscrierea lor în cartea funciară. Efectul întabulării constă doar în opozabilitatea faţă
de terţi a actelor juridice şi a drepturilor înscrise.
Potrivit art. 47 al Legii nr. 241/1947 au fost păstrate dispoziţiile din legile,
ordonanţele şi regulamentele privind cărţile funciare centrale pentru căile ferate şi canale.
Aceste cărţi funciare sunt reglementate, în principal, prin Decretul nr. 2142/12 iunie 1939.
Ulterior, a apărut Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, care se bazează în
mare parte pe cadrul creat de Decretul-Lege nr.115/1938, păstrând sistemul de carte funciară,
dar fără efectul constitutiv de drepturi pe care vechea lege îl prevedea.

2. Sistemul personal de publicitate imobiliară

Sistemul personal de publicitate imobiliară a fost reglementat de Codul civil şi
Codul de procedură civil, aplicat în Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia şi Dobrogea),
acest sistem mai este denumit şi sistemul de publicitate prin registrele de transcripţiuni şi
inscripţiuni, întrucât evidenţa transmisiunilor imobiliare se ţine pe numele proprietarilor, iar
nu pe imobile.2
Prevederile vechiului cod civil ce instituiau acest sistem au fost cele privitoare la
transcrierea unor acte juridice de drept civil, şi anume: art. 818 – 819 privitoare la transcrierea
donaţiilor, art. 1295 alin. 2 cu privire la transcrierea vânzărilor imobiliare, art. 1394 cu privire
Mariana Rudăreanu, op. cit., p. 215.
2

2
 Capitolul II. Sisteme de publicitate imobiliară în dreptul românesc

la cesiunea chiriilor, art. 1738 – 1745 cu privire la conservarea privilegiilor imobiliare, art.
1801 – 1802 referitoare la purga proprietăţilor grevate cu privilegii şi ipoteci, precum şi art.
1816 – 1823 referitoare la publicitatea registrelor şi despre responsabilitatea grefierilor de la
judecătorii însărcinaţi cu ţinerea registrelor; iar dispoziţiile vechiului Cod de procedură civilă
cu implicaţii pentru acest sistem au fost art. 710 – 720. Aceste prevederi au devenit
inaplicabile, potrivit unor opinii,3 prima dată în anul 1999, odată cu instituirea cărţilor
funciare cu caracter nedefinitiv, iar în mod sigur, a doua oară de la 15 februarie 2013, odată cu
intrarea în vigoare a noului cod de procedură civilă.
Acest sistem este de origine franceză şi belgiană, în Codul civil francez de la 1804,
publicitatea imobiliară fiind însă reglementată doar în materia inscripţiunii ipotecilor. În
dreptul civil român, sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost introdus prin
Codul civil de la 1865. Acest sistem este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale
imobiliare întrucât registrele se ţin pe numele proprietarilor, iar nu pe imobile. Aşadar, dacă se
doreşte aflarea situaţiei juridice a unui imobil de către o persoană interesată, aceasta se va
putea stabili numai dacă se vor afla proprietarii succesivi ai imobilului respectiv. Prin
verificarea numelor persoanelor în succesiunea lor se va putea afla ce drepturi s-au constituit,
transmis, sau stins, cu privire la acel imobil. Această operaţie de verificare este extrem de
dificilă, pentru că, dacă nu se operează în registre operaţiunile juridice, evidenţa numai
reflectă realitatea.
Sistemul amintit presupune două tipuri de înregistrări:
- transcrierea, care se face în registrul de transcrieri prin copierea integrală a actului;
- înscrierea, constă în consemnarea unor menţiuni ce se referă la act şi interesează pe
terţi.
Sunt supuse transcrierii acele acte juridice prin care se strămută proprietatea unui
imobil şi se constituie sau se stinge un drept principal. Registrul de transcripţiuni este păstrat
la judecătoria de care aparţine imobilul respectiv. În practică, registrele de transcripţiune sunt
înlocuite cu mape în care actele sunt păstrate împreună cu cererile privind transcrierea, în
ordinea intrării lor.4
Prin Circulara nr. 1035/28.04.1950 a Ministerului Justiţiei (nepublicată), s-a dispus ca
în locul celor două registre, de transcripţiuni şi de inscripţiuni, să existe un singur registru,
registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni, în care se înscriu numai menţiuni de transcriere şi
înscriere.5
Principalul efect al transcrierii şi înscrierii în registre este acela de a face actul
juridictranslativ sau constitutiv de drepturi reale opozabil terţilor. Între părţi actul juridic
produceefecte juridice din momentul încheierii, fără a fi necesară transcrierea sau înscrierea
lui.Lipsa îndeplinirii formei de publicitate este sancţionată cu inopozabilitatea faţă deterţi a
transmiterii ori constituirii dreptului real, fără a afecta valabilitatea actului.6
Efectele operațiunilor ralizate în baza acestui sistem personal de publicitate imobiliară
erau următoarele:  
3
Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 336.
4
Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Editura Universul
Juridic, Bucureşti, 2006, p. 390.
5
Ioan Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare, Dreptul nr. 11/1996, pp. 12 – 13.
6
Iosif R. Urs, Petruţa-Elena Ispas, Drept civil. Drepturile reale, Suport de curs, Editura Universității Titu
Maiorescu, București, 2012, p. 263.

3
 Capitolul II. Sisteme de publicitate imobiliară în dreptul românesc

- transcrierea nu producea efecte juridice față de părți, deoarece în dreptul nostru nu

este translativă sau constitutivă de drepturi reale. Prin urmare, transmiterea
proprietății sau dobândirii altui drept real operează automat prin simplul acord de
voințe al părților valabil exprimat, însă indiferent dacă actul a fost sau nu transcris;
- transcrierea era un simplu mijloc de publicitate, așadar cealaltă parte, în lipsa
acestei proceduri, nu poate invoca anularea actului sau nerespectarea lui;
- față de terți, transcrierea făcea actul opozabil. Prin transcriere se realiza evidența
transmisiunilor sau constituirea de drepturi imobiliare, publicitatea acestora și
opozabilitatea față de terți a drepturilor reale imobiliare. Un lucru foarte important
din procedura necontencioasă a publicității imobiliare era de asemenea faptul că cel
ce înscria sau transcria mai întâi are un drept mai puternic, chiar dacă actul său a
fost încheiat ulterior;. 
- între creditori, privilegiile imobiliare nu produceau nici un efect decât atunci când
ele s-au adus la cunoștință publică, prin inscripțiune, și numai de la data acelei
inscripțiuni în registrele judecătoriilor, destinate pentru aceasta;
- în privința ipotecilor, între creditori, ipoteca (fie ea convențională sau legală) nu
avea rang decât din ziua inscripțiunii sale în registe. Pe cale de consecință, prin
înscriere se realiza evidența sarcinilor reale, opozabilitatea față de terți a acestora,
inclusiv determinarea rangului, adică a gradului de preferință între creditorii
privilegiați, ipotecari sau chirografari, precum și succesorii cu titlu particular. 
Lipsa transcrierii sau înscrierii atrage inopozabilitatea, adică ineficacitatea
dreptului real dobândit, față de terți. Dacă actul nu era transcris, terții nu aveau de unde să
ia cunoștință de el și de operațiunea juridică la care actul se referea, astfel încât el nu putea
să fie opus, fiind considerat de lege inopozabil.   
De regulă, cererea de transcriere sau înscriere se făcea de către partea interesată,
adică de dobânditorul dreptului real, personal sau prin mandatar. Pe cale de excepție,
cererea de înscriere a ipotecilor convenționale, caz în care ambele părți, în persoană sau
prin mandatari cu procure speciale și autentice trebuie să se prezinte la judecătorie și să
solicite înscrierea pe baza actului de constituire al ipotecii . 
În practică, prin introducerea regimului unic de publicitate, începând cu anul
1950, atât transcripțiunile cât și inscripțiunile se efectuau prin mențiuni despre operațiunile
juridice constatate. În esență, procedura de înscriere era următoarea: se înregistrează în
ordine numeric cererile; se efectuează înscrierea prin indicarea felului acestora; se arată
părțile și actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea; se indică taxa de timbru percepută,
precum și unele mențiuni care se pot trece la rubrica denumită ”Observații”
Cererile astfel înregistrate și numerotate, însoțite de actele doveditoare se depuneau
apoi, în aceeași ordine numerică, în mapa de transcrieri sau cea de înscrieri ipotecare.
Registrele de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare erau publice, putând fi
consultate de orice persoană interesată. Grefierii erau obligați să elibereze la cerere copii
de pe actele transcrise și inscripțiile existente sau să certifice că nu există nici o sarcină
reală asupra imobilului respectiv.  
    
3. Sistemul real de publicitate imobiliară
Sistemul cărţilor funciare este un sistem real de publicitate imobiliară, care se

4
 Capitolul II. Sisteme de publicitate imobiliară în dreptul românesc

bazează pe identitatea cadastrală (topografică) a bunurilor şi realizează publicitatea integrală

(completă) a transmisiunilor şi constituirilor de drepturi imobiliare. Cartea funciară este
definită ca fiind un ansamblu de documente care arată starea descriptivă a fiecărui imobil şi
care determină situaţia lui juridică. Aceste documente sunt: cartea de proprietate, procesele-
verbale de identificare si delimitare a proprietăţii, hărţile cadastrale, schiţele de câmp şi alte
documente cartografice în legătura cu bunurile imobile.
Acest sistem este reglementat prin Decretul-lege nr. 115/1938, parţial Decretul
241/1947, prevederile codului civil şi, în prezent, prin Legea nr. 7/1996 legea cadastrului şi
publicităţii imobiliare, lege care păstrează sistemul de carte funciară.
Principala caracteristică a sistemului de publicitate întemeiat pe cărţi funciare constă în
faptul că evidenţa se ţine pe imobile, iar nu pe proprietari, fiecare imobil avându-şi cartea sa
funciară în care sunt trecute toate actele translative sau constitutive de drepturi, astfel se poate
cunoaşte, cu forţă probantă absolută, situaţia juridică a imobilului. Toate drepturile reale
reglementate de legislaţia noastră civilă sunt obiect de înscrieri funciare.7
Principiile sistemului de publicitate prin cărţile funciare, astfel după cum reies din
Legea nr. 7/19968, sunt:
- principiul publicităţii integrale a drepturilor reale şi a opozabilităţii înscrierilor în
Cartea funciară – înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de
opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor lor;
- principiul relativităţii – înscrierile în cartea funciară se pot face, de regulă, numai cu
consimţământul titularului;
- principiul legalităţii – este întemeiat pe legalitatea formală care are loc ca urmare a
înlocuirii judecătorului de carte funciară cu registratorul de carte funciară.
- principul disponibilităţii – orice înscriere în cartea funciară se poate face, de regulă,
numai la cererea persoanei îndreptăţite sau a reprezentantului său legal sau
convenţional, cu excepţia cazului când înscrierea seface din oficiu;
- principiul priorităţii – înscrierile în cartea funciară devin opozabile faţă de terţi de la
data înregistrării cererilor de înscriere. Data înregistrării cererii în registrul de intrare
este şi data înscrierii. Ordinea înregistrării cererilor determină rangul înscrierii.
Aşadar, primul care solicită înscrierea este şi primul titular al dreptului înscris, chiar
dacă titlul său are o dată posterioară titlului altui dobânditor;
- principiul forţei probante a înscrierilor de drepturi reale – Legea nr. 7/1996 instituie
în acest sens două prezumţii: dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul
unei persoane, se prezumă că dreptul există dacă a fost dobândit sau constituit cu
bună-credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul; dacă un drept s-a radiat din cartea
funciară, se prezumă că acel drept nu există. Acestea două sunt prezumţii relative, ele
putând fi înlăturate prin probă contrarie şi se aplică numai înscrisurilor de drepturi
reale.9

Cartea funciară este un înscris oficial reprezentând unitatea de bază în sistemul

7
Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 337; Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 392.
8
Principiile cărţii funciare instituite prin Decretul-lege nr. 115/1938 au fost prezentate pe scrurt în cadrul
secţiunii 2.1. Caracteristicile Decretului-lege nr. 115/1938 din capitolul de faţă.
9
Georgeta Stănescu, op. cit., p. 102 – 103.

5
 Capitolul II. Sisteme de publicitate imobiliară în dreptul românesc

publicităţii imobiliare în cadrul căruia evidenţa se ţine pe imobile şi nu pe proprietari. În art. 1

din Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare se
arata ca "cartea funciară descrie imobilele şi cuprinde arătarea drepturilor reale ce au ca
obiect aceste bunuri. Drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu
imobilele cuprinse în cartea funciară vor putea fi înscrise numai în cazurile prevăzute de
lege". Preluat după modelul german, sistemul este mai ferm în apărarea drepturilor reale
imobiliare, are un mod de organizare simplu şi sigur, răspunzând integral cerinţelor unei
publicităţi imobiliare exigente, complete.
În principiu,sistemul de carte funciară este definit de următoarele elemente :
- baza publicităţii este imobilul care rămâne veşnic şi nu proprietarii care sunt trecători
şi urmează într-o anumită succesiune, conform unei operaţiuni juridice de moştenire, vânzare
şi partaj;
- ca sistem real se bazează pe identitatea cadastrală a imobilelor - redate pe planuri şi
hărţi - şi realizează publicitatea completă a transmisiilor şi constituirii de drepturi imobiliare;
- înscrisurile vizează drepturile reale denumite ”drepturi tabulare”, precum şi alte
drepturi şi fapte cu influentă în circulaţia bunurilor imobile, care poate fi urmărită succesiv cu
uşurinţă;
- înscrierea are un caracter absolut, deoarece drepturile se modifică sau se sting numai
de la data intabulării, considerată aceeaşi cu data înregistrării cererii;
- cercetarea cărţii funciare, respectiv identificarea şi precizarea situaţiei juridice a unui
imobil este facilitată de structura simplă a « colii » de carte funciară, a planurilor şi a
registrelor cadastrale însoţitoare.
Drepturile reale privind imobilele înscrise în cartea funciară sunt denumite ”drepturi
tabulare” şi sunt prevăzute în art. 11 din Decretul-Lege nr. 115/1938 si anume: dreptul de
proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie,
dreptul de servitute, dreptul de ipotecă şi privilegiu imobiliar, care este de fapt tot o ipotecă în
legătură nemijlocită cu bunul imobil. Rezultă că sistemul cărţii funciare face o
publicitate reală şi completă a drepturilor şi raporturilor juridice imobiliare, care se întemeiază
pe principiul « unităţii formale », adică pe concentrarea într-o singură carte funciară a tuturor
operaţiunilor juridice privitoare la imobilele funciare. În acest sistem baza publicităţii nu este
persoana, ci imobilul10.
Pentru o mai multă claritate, înscrierile în cartea funciară sunt grupate în mai multe
părţi, astfel :
- titlul cărţii funciare in care se arata numărul de carte funciara si teritoriul cadastral
pe care este situat imobilul ;
- partea I-îi denumită şi foaia de avere a imobilului, în care se înscriu toate
informaţiile tehnice şi economice ale imobilului,
- partea a II-a, denumită şi foaia de proprietate, care cuprinde toate informaţiile
privind drepturile înscrise;
- partea a III a, denumită şi foaia de sarcini, care cuprinde sarcinile ce grevează
imobilul înscris. Evolutiv, sistemul a fost introdus în provinciile româneşti aflate sub ocupaţie
habsburgică şi austro-ungară din iniţiativa şi sub jurisdicţia austriacă, iar după primul război
mondial s-a încercat introducerea lui și în Vechiul Regat.
10
 Ion Dogaru, Ideea curgerii timpului şi consecinţele ei juridice, Editura All Beck, Bucureşti, 2002

6
 Capitolul II. Sisteme de publicitate imobiliară în dreptul românesc

Între cele două sisteme de publicitate imobiliară există o serie de deosebiri esenţiale:

1. Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni sunt ţinute pe numele persoanelor şi nu
pe imobile, iar cercetarea lor este de cele mai multe ori anevoioasă şi greoaie. Ca să se poată
identifica adevărata situaţie juridică a unui bun imobil este necesar a se constate cine-l
posedă, dacă numele acestuia este trecut corect în registru şi dacă antecesorii lui, pe o
perioada de 30 de ani, au fost proprietari cu titluri valabile, în timp ce, în sistemul publicităţii
reale baza o formează imobilul, care este fix şi prin faţa căruia se perindă diferiţi titulari de
drepturi. Cercetarea cărţilor funciare este permisă tuturor celor ce dovedesc un interes legitim
în legătură cu situaţia juridică a imobilului.
2. Obiectul publicităţii este insuficient specializat şi individualizat, deoarece registrele
de transcripţiuni şi inscripţiuni nu se întemeiază pe harţi cadastrale, unde fiecare imobil este
desenat şi numerotat cu un număr topografic. Individualizarea imobilului prin denumirea
teritoriului cadastrala şi a vecinilor, sau prin martori, nu realizează o securitate juridică
satisfăcătoare,motiv pentru care riscul de a se naste multe litigii este mare; în cazul cărtii
funciare identificarea este deplină, atât în ceea ce priveşte situaţia topografică (nr.
topopografic, vecini şi suprafaţă), cât şi cea juridică (proprietari, transmiterile şi
dezmembrările ).
3. Publicitatea este incompletă în cazul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni,
deoarece la înregistrare nu se verifică şi nu se cercetează valabilitatea şi legalitatea titlurilor
prezentate de pşrti. În aceste condiţii registrele nu au forţa probantă şi nu oferă siguranţa
proprietăţii şi creditului ca la sistemul de carte funciară unde înscrierea se face numai după ce
actele doveditoare ale drepturilor se verifică de un funcţionar cu pregătire corespunzătoare.

4. Alte sisteme de publicitate imobiliară

Sistemul intermediar de publicitate prin cărţile de publicitate funciară
Reglementat prin Legea nr. 242/1947 pentru transformarea cărţilor provizorii în cărţi
de publicitate imobiliară, aplicat într-un număr redus de localităţi din fostul judeţ Ilfov,
Bucureşti şi câteva comune limitrofe, în care s-au efectuat măsurători şi s-au întocmit
documente cadastrale.
Cărţile de publicitate funciară aveau la bază majoritatea principiilor de carte funciară,
mai puţin cel constitutiv de drepturi şi cel al publicităţii materiale. Aceasta înseamnă că
drepturile reale imobiliare se dobândesc pe baza principiului consensualismului, iar înscrierea
dreptului în carteade publicitate funciară nu îl garantează pe dobânditor de riscul evingerii de
către adevăratul titular al dreptului.Sistemul avea la bază evidenţa pe imobile, şi nu pe
persoane, şi realiza publicitatea integrală a drepturilor reale imobiliare. Toate imobilele
aparţinând aceluiaşi proprietar erau înscrise în acelaşi registru, ceea ce permitea realizarea
unei evidenţe a tuturor transmisiunilor. Riscul ca înstrăinările să fie făcute de o altă persoană
decât aceea a proprietarului erau reduse, dar nu excluse. Acest sistem prezintă în mod cert
garanţii mult mai mari decât sistemul de publicitate prin transcripţiuni şi inscripţiuni.11

Sistemul intermediar de publicitate prin cărţile de evidenţă funciară

Acesta este, de asemenea, este un sistem intermediar, care a fost reglementat prin
11
Aurelia Rusu, Publicitatea imobiliară. Cărţile funciare, Practica judiciară, Editura Hamangiu, Bucureşti,
2006.

7
 Capitolul II. Sisteme de publicitate imobiliară în dreptul românesc

Legea nr. 163/1946. Sistemul intermediar de publicitate prin cărţile de evidenţă funciară a
fost aplicat în localităţile din Transilvania în situațiile în care cărţile funciare au fost distruse,
sustrase sau pierdute din cauza războiului.
La început registrele de publicitate imobiliară au fost întocmite și păstrate la
tribunale, iar apoi la judecătorii și, ulterior, la notariatele de stat. În anul 1995, o dată cu
transformarea activităţii notariale și apariția legii speciale, atribuţiile de publicitate mobilară şi
imobiliară, registrele de transcripţiuni-inscripţiuni, mapele de amanet, precum cărţile funciare
au trecut la judecătoriile în circumscripţia cărora au funcţionat notariatele de stat. Notariatele
de stat au fost transformate în notariate publice, care aveau activități de colaborare cu
Registrle de transcripțiuni și inscripțiuni.
În situația nou creată, rolul cărţilor de evidenţă funciară era acela de a înlocui
provizoriu cărţile funciare. Înfiinţarea unei cărţi de evidenţă funciară avea loc numai la
cererea persoanei interesate şi numai pentru anumite situaţii, cum ar fi: cazuri de strămutare a
proprietăţii; cazuri de grevare a proprietăţii asupra unui imobil sau de înscriere a rangului unei
ipoteci; cazuri de strămutare, modificare sau grevare a unui alt drept real imobiliar prin act
juridic sau în temeiul legii; când se cerea înscrierea unui drept real personal care putea fi notat
după regulile notării în cartea funciară.
Cărţile de evidenţă funciară aveau un caracter provizoriu. În condiţiile în care se
găsea adevărata carte funciară, aceasta era completată cu datele din cartea de evidenţă
funciară, după care aceasta din urmă era închisă. Cărţile de evidenţă funciară mai erau închise
şi în situaţia în care se decidea înfiinţarea unei noi cărţi funciare. În cadrul unui teritoriu
administrativ sistemul intermediar al cărţilor de evidenţă funciară se putea aplica alături de
sistemul de publicitate prin cărţi funciare. Cu toate că în în anumite județe ponderea
publicităţii imobiliare s-a realizat prin cărţi funciare, au existat şi zone ale judeţului respectiv
în care cărţile funciare au fost distruse, motiv pentru care în aceste zone au fost înfiinţate cărţi
de evidenţă funciară provizorie.12
Unificarea regimului juridic al publicităţii imobiliare a constituit o preocupare majoră
a legislativului după anul 1989. Astfel, în anul 1996 a fost adoptată Legea nr. 7/1996 privind
cadastrul şi publicitatea imobiliară, prin care s-a extins sistemul cărţilor funciare la nivelul
întregii ţări, cu anumite schimbări faţă de modul în care acestea au fost reglementate prin
Decretul-Lege nr. 115/1938.13

Bibliografie
[1] Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale in reglementarea noului Cod civil, Editura
Hamangiu, Bucuresti, 2013, pp. 437-478
[2] Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Bogdan Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale,
Editura Hamangiu, Bucuresti, 2013, pp. 241-266, 316-321, 325
[3] Ioan-Daniel Chis, Cartea funciara. Jurisprudenta si doctrina din periodicele juridice romanesti. 1886-2011,
Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2012
[4] Andreea Anna-Maria Chis, Publicitatea imobiliara in conceptia noului Cod civil, Editura Hamangiu,
Bucuresti, 2012

12
Aurelia Rusu, op. cit.
13
Ioan Adam, Drept civil, Drepturile reale, Editura All Beck, Bucureşti, 2001, p. 737.

8
 Capitolul II. Sisteme de publicitate imobiliară în dreptul românesc

[5] Szilard Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform Noului Cod civil, Editura C.H. Beck,
Bucuresti, 2012, pp. 221-277
[6] Cristian Jora, Drept civil. Drepturi reale in noul cod civil, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2012, pp.
351-387
[7] Gabriel Boroi, Alexandru Ilie, Comentariile codului civil – Garantiile personale. Privilegiile si garantiile
reale, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2012
[8] Claudiu Dragusin, Comentariile codului civil – Posesia. Uzucapiunea, Editura Hamangiu, Bucuresti, 2012